1、房地产公司住宅写字楼开发建设项目可行性分析报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月房地产公司住宅写字楼开发建设项目可行性分析报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月130可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 1.总论1.1项目概况1.1.1项目名称 xxxx1.1.2宗地位置 本地块位于重庆市九龙坡区xx步行街。1.1.3业主单位 xx2、(重庆)xx公司1.1.4建设内容与规模本项目位于重庆九龙坡区xx步行街，占地面积约139亩，总建筑面积约平方米，包括住宅、写字间、地下停车场等。其中：住宅建筑面积428600平方米，包括小户型公寓200000平方米，普通住宅228600平方米平方米；写字间62400平方米；地下停车场77000平方米。序号项目名称指标1总用地面积 139亩2总建筑面积 568000m23建筑占地面积 19400m24容积率5.35建筑密度20.9%6绿化率34.52%7投资估算309115.84万元8项目实施期5年1.1.5土地价格 本块土地原为xx，因搬迁拍卖，每亩800万元，共92596平方米，约140亩3、，共共112000万元。1.1.6宗地现状 a.根据市政府的批准，将该块地变成商业、居住用地的规划。本地块是重庆市理工大学拍卖出让的土地，系国有建设用地使用权连同地上建筑物共同拍卖出让。 b.地块权属条件：权属清楚，四邻无争议。 c.地下没有影响房地产开发的构筑物、电缆、暗渠及其他构筑物。1.1.7项目周边社区配套 该项目位于重庆“五大商圈”之一的xx商圈，娱乐设施丰富，生活购物方便，医疗条件也十分优越,各方面配套都充足。 a. 教育配套：巴蜀幼儿园、育才中学（市重点中学）、xx中学、谢家湾小学、重庆医科大学（国家211重点医学院校）、科技学院等 b. 医疗配套：重庆医科大学附属一院（重庆知名4、三甲医院）、区第一人民医院、区红十字医院、建设医院、渝西医院、西郊医院等 c. 运动配套：重庆奥体中心（重庆市最大综合运动场） d.公园配套：重庆市动物园、巴国城公园、彩云湖公园 e. 美食配套：直港大道美食街、九龙生态文化美食街、巴国城美食街 f. 大型购物中心：大洋百货、富安百货、立丹百货、新世纪百货、重百等1.1.8交通条件 xx是九龙坡区的中心地带，不仅商业繁华，交通也四通八达。轻轨二号线从新山村通往较场口，途径大渡口、黄花园、临江门等，快捷方便。404路、403路、463路、148路、962路、411路、820路、476路等27条公交线路，横贯主城各地。两三年后，xx商圈将形成“三环5、七横八纵”的格局。一环：是指xx商圈现在的环道；二环：是指xx景观大道九滨路天宝路西子路桃花溪市政道路十八冶工学院市政道路xx景观大道；三环：鹅公岩立交青龙嘴立交二桥引道水碾立交袁茄路大公馆立交谢陈路鹅公岩立交，这使得项目区域交通更加便捷，辐射更广，但来往车辆众多，交通很容易拥堵，主干道旁，会有一定噪音污染，容积率较高，绿化设施较少，而且空气质量不是很好。人流量大，人员复杂，物业安全保障投入必然较高，对居住体验会产生一定影响。1.2主要经济技术指标 a.项目投资及资金构成 本项目总投资309115.84万元，其中一期投资238292.3万元，二期投资70823.54万元。一期投资包括工程建设费6、用49166.194万元，工程建设其他费用为154778.384万元，预备费用16523.68万元，建设期利息19024万元。其中，自筹资金98292.3万元，银行借款120000万元。二期投资全部为自筹资金。 b.项目建设年限： 7年 c.项目总用地面积：92596平方米 d.财务净现值：54256.09万元 e.内部收益率：19.98% f.投资回收期：静态投资回收期7.13年，动态投资回收期7.99年 g.贷款偿还期：5.03年 h.平均投资利税率：27.16% i.平均投资利润率：20.37%2.市场调研及分析2.1项目宏观背景分析2.1.1全国房地产的发展与现状绪论20 世纪 90 7、年代开始，我国房地产行业进入了高速增长时期，伴随着房地产行业的发展，房地产市场也迅速成长，然而在其高速发展的同时，市场中也逐步显现出越来越多的非健康、非稳定、非可持续发展因素。房地产市场中的土地出让市场、消费者市场、房地产金融市场以及房屋租赁市场等领域均出现了种种问题，相互之间矛盾重重，城市房价更是一直呈现水涨船高的态势。尤其在 2008年金融危机后，由于国家扶持房地产行业政策的引导及其他多种因素共同作用，促使我国房地产市场迅速回暖，城市房价进一步上涨，并且越来越超出居民的购买能力，购房压力不断攀升，高房价问题的解决已经迫在眉睫。房地产作为具有民生及投资双重性质的特殊商品，是人们生产和生活不可8、或缺的重要依托，因此我们必须对我国房地产市场给予更广泛的关注和研究，确保我国房地产市场实现健康、稳定、可持续的发展。我国房地产市场发展的五个历史阶段1998 年 7 月 3 日，我国住房制度改革，国发（1998）23 号国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，该通知的出台意味着我国住房制度发生了质的转变，标志着我国住房将由计划分配走向市场交易，开始建立住房分配货币化、住房供给市场化的新型住房制度。自从住房作为商品出现在市场中以后，它也逐渐成为广大居民的消费热点，并在总体上呈现出供不应求的态势，这也导致了 1998 年至今房价成整体稳步上涨现象。以时间为线索，我国房地产市场发展大9、致可以划分为以下五个时期。a. 房地产市场平稳发展时期1998 年亚洲金融危机影响波及我国，导致国内出现有效需求不足问题，经济增长乏力。针对当时经济态势，我国政府果断采取积极的财政政策和宽松的货币政策，并将房地产市场确定为重点投资领域。由于投资力度大、城市化进程加快和居民消费结构升级等因素的共同拉动，从 1998 年开始，房地产开发投资增长率逐年攀升，房地产行业也成为拉动 GDP 增长的主要行业之一，房地产成为国民经济新的增长点。1998 年至 2002 年，是我国房地产市场平稳发展的时期。具体表现为：第一，从房地产开发投资增长与国民经济增长比来看，房地产投资平均增长率为 22.5%，国内生产10、总值年均增长率为 9.4%，由此可看出房地产开发投资是经济增长速度的2 倍多一些，该数据可表明二者基本上是协调发展的。第二，从房地产市场运行指标来看，国内商品房投资平均年增长为 20.6%，竣工面积平均年增长为 19.35%，销售面积平均年增长为 22.5%，可见三项指标基本上是同步增长的。第三，从房价来看，2002 年，我国城镇居民家庭总收入为 24858 元，商品房均价每平方米2092 元，每套商品房平均售价 145000.7 元，房价收入比为 5.83。第四，从房地产市场供需来看，刚性需求是一种需求拉动增长的好势头，城镇住房供应体系的9逐步完善也加快了房屋建设步伐，房地产市场供求势头两旺11、。第五，从房地产市场发展外部环境来看，金融业加大住房信贷投入，为我国房地产市场的建设与消费提供了强有力的支持。同时随着房产地市场的发展，物业管理、中介机构、室内设计等房地产相关行业也得以蓬勃发展。b. 房地产市场全面过热时期2003 年开始，在我国整体经济形势趋好的大背景下，房地产市场可谓红火发展，市场供销两旺，房价连年大幅上涨。2003 年至 2007 年第三季度，是我国房地产市场全面过热的时期。北京、上海、深圳等大城市房价上涨尤为突出，以深圳为例，2003 年按建筑面积计算的房屋销售均价为每平米 5621 元，而到 2007 年售价上升至每平米 13669 元，4 年间房价上涨 2.42 12、倍之多。由此可见我国部分城市的房地产价格已经出现虚高态势。面对日趋上涨的房价，2004 年 5 月，我国政府采用的税收、金融、行政等手段多方面对房地产市场进行综合调控，改善供给结构、控制投机需求、加快建立和完善住房保障体系。2007 年，金融机构一年期存款基准利率不断上调，贷款利率也先后五次上调，以稳定房地产市场健康发展。2007 年 1 月，国家税务局着手清算土地增值税实施。2007 年 9 月，中央与银监会联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知，通过以上系列措施，表明政府整顿房地产市场的决心。c.房地产市场深度调整时期随着政府对房地产市场调控力度的不断加大，房价逐渐从狂热转变为理性，调13、控取得了明显成效。2007 年第四季度至 2009 年第一季度，是我国房地产市场深度调整的时期。在国内外经济形势的影响下（2008 年美国次贷危机爆发引发全球性金融危机），房地产市场存在着明显的观望现象，住房成交量大幅萎缩，开发商纷纷减缓购置新地和住房新开工面积，房地产市场从最初“有价无市”的低迷状态发展为后来的“价降量低”的萎靡状态。2009 年 1 月，据住房和城乡建设部副部长齐骥透露，我国 2008 年的商品房销售面积约为 6 亿平方米，同比下降超过 18%，房地产市场的供求关系逆转，房价总水平明显回落。房地产市场的深度调整状态持续时间过长将对我国经济发展有着不可忽视10的负面影响，房地14、产行业作为拉动我国 GDP 增长的重要动力之一，其直接拉动行业为 50 多个，间接拉动行业几百个，有上亿人在从事房地产及其相关行业的工作。同时房地产市场销售量持续大幅下跌，必然破坏整个市场的稳定性，若开发商资金链断裂，则进一步导致银行等金融机构陷入资金危机。2008 年 10 月，财政部、国家税务总局联合出台政策，减免个人购房和销售住房的契税、印花税和土地增值税。2008 年 9 月至 11 月，金融机构连续四次降低一年期存款基准利率，三次降低商业银行存款准备金率，二次双率同时下调，预示着我国紧缩的货币政策转松，同时进一步发挥税收、信贷结合的调节措施，降低消费者购房成本，以拉动内需，刺激房地产15、市场回暖。d. 房地产市场迅速回暖时期2009 年第二季度至第四季度，是我国房地产市场迅速回暖的时期。这一时期，房地产市场借助政府 GDP“保 8%”目标和刺激内需政策，市场整体呈现“量价齐升”的态势，房价再次大幅攀升，甚至远超 2007 年房价峰值。据国家统计局发布数据显示，2009 年 1 月至 11 月，全国房价无论同比还是环比均在上涨，北京、上海、深圳等一线城市房价呈现 V 型反弹。以深圳为例，2009 年 9 月，新建商品房销售均价达每平方米 20940 元，同比上涨 68.45%、环比上涨 8.12%，连续创下商品房售价新高。房地产市场的迅速回暖，实际上是喜忧参半的，其对 GDP 16、的拉动和失业率减低起到了不可忽视的重要作用，但至 2009 年底，我国居高不下的房价已经远远超出了普通消费者的购买能力，全家老少为了供一套房子辛苦奔波的现象也是屡见不鲜，房价的虚高给普通百姓带来了严重的经济负担，而这种居民消费的“挤出”势必给扩大内需政策的实施带来障碍。同时，房地产市场非理性的回暖，也势必提升金融机构潜在的坏账比例，增加金融风险以及推高通货膨胀率。并且政策的导向作用和其他企业的跟风效应，势必导致房地产投资和投机的过度，从而降低其他行业的资源配置比例，扭曲国民经济协调发展的结构。e. 房地产市场严厉调整时期为使我国城市总体房价回归理性，2009 年年末开始至 2011 年 3 月17、中央在金融政策、财政政策、税收和管理法规各方面均推出一系列调控措施。2010 年 1 月，“国十一条”，第二套房贷款首付不得低于 40%；2010 年 4 月，“新国十条”，首套房在 90m2以上的贷款首付不得低于 30%，第二套房贷款首付不得低于 50%，并且在商品住房供给紧张、价格过高、上涨过快地区，各商业银行可根据风险预估状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；2010 年 9 月，“新国五条”，首套房不分大小贷款首付调整为 30%及以上，第二套房贷款首付不低于 50%，不分地区，要求各商业银行一律暂停发放居民家庭第三套及以上住房贷款；2010 年10 月，央行三年来首度加息，挤压楼市泡18、沫，而至 2011 年 7 月为止，短短半年多时间央行连续 5 次加息，一年期存贷款基准利率整体上调 1.25%，由 2010 年 10的 2.25%提高到 3.5%；2010 年 11 月，首套房贷款七折利率优惠政策全面取消；2011年 1 月，“新国八条”，首套房不分大小贷款首付调整为 30%及以上，并规定对于通过贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于 60%，同时规定贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍；2011 年 5 月 1 日起，商品房销售实行一套一价。除以上一系列措施外，中央还将上海和重庆设为房产税征收试点，试行征收房产税政策，同时中央加大对房地产市场中的保障房建设的重视19、，加强保障房建设及申购管理。据建设部发布通知，2011 年全国保障房建设计划将达 1000 万套，相比 2010 年的 580 万套，增长 72.4%。2009 年第四季度至今，是我国房地产市场严厉调整的时期。中国1998年-2011年房地产发展状况的数据研究a. 中国房地产发展阶段判断的指标根据判断指标建立的基本原则，可大致把影响房地产发展阶段判断的指标归为四大类：即供给类指标、需求类指标、金融类指标和心理类指标。 给类指标供给类指标主要综合反映了房地产市场的供给状况。供给类指标越高，说明房地产市场的供应量越高，代表房地产供应方对房地产市场发展有良好的预期。在这种情况下房地产供应商会继续加大20、投资力度，增加市场供给；反之，供给类指标越低，表明同期市场上房地产供应量越少，说明市场饱和，房地产商对房产市场存在悲观预期。供过于求不但会抑制房价，也会抑制房地产开发商的投资热情。持续的供给类指标的降低，会导致开发商缩小投资甚至停止投资。供给类指标主要包括：房地产开发投资占固定资产总投资的比重、房地产开发投资增长率、房地产竣工面积增长率和房地产开复工面积增长率等。指标一：房地产开发投资占固定资产总投资的比重。该指标反映了房地产开发投资在固定资产总投资中所占比例。理论上，房地产开发投资占固定资产总投资的比重应有一个合理区间，过高或过低都会影响到房地产的发展。其值过高，说明房地产发展过分，其值过低21、，说明房地产发展不足。指标二：房地产开发投资增长率。房地产开发投资额是房地产供给的最直接反映，房地产开发投资的正常增长，能反映房地产市场健康向上的发展，但开发投资的超常持续增长就可能意味着虚高价格和投机现象的形成。正常的房地产开发投资增长率与国民经济增长率应基本稳定在 1:3 到 1:2 之间，1999 年到 2003 年我国房地产业健康平稳的发展状况也正印证了这一观点的正确性.指标三：商品房竣工面积增长率。该指标从实物的角度反映了房地产供给量的大小。商品房竣工面积的增长率也应稳定在某一区间内，过高的竣工面积增长率说明商品房发展过热，过低则说明商品房发展不足。 指标四：房地产开复工面积增长率。22、该指标的大小也反映了房地产市场供应量的高低。房地产开复工面积增长率越大，证明开发商投资量越大，投资激情越高；反之，则说明开发商投资量小，对未来市场的期望不高。 需求类指标需求类指标主要综合反映了房地产市场的需求状况。需求类指标数值的提高.说明市场需求旺盛，消费者对房地产市场相对满意；反之，市场需求减少，说明需求方对资产价格不认同，需求反应平淡，市场交易不活跃。需求类指标主要有：商品房销售面积增长率、房价收入比和商品房销售额增长率等。指标一：商品房销售面积增长率。商品房销售面积增长率越大，表明该阶段市场销售情况越好，则开发商愿意投入更多的资金进行房地产开发，因此会促进房地产市场的发展；反之，商品23、房销售面积越小，表明该阶段房地产市场比较低迷，消费者购买的积极性不高，故开发商不愿过多的进行房地产投资，因此会阻碍房地产市场的发展。指标二：房价收入比。房价收入比是衡量房地产价格合理性的重要指标。房价收入比的定义是，某房地产市场某指定时期内房地产价格的平均值与该市场上城市居民年均收入的比值。房价收入比=商品住宅平均单套价格/居民年平均家庭收入这里，商品住宅平均单套价格=商品住宅平均销售价格城镇人均住房建筑面积平均每户家庭人口数；居民平均家庭年收入=城镇居民家庭人均可支配收入平均每户家庭人口数，故房价收入比也可表示为房价收入比=商品住宅平均销售价格城镇人均住房建筑面积/城镇居民家庭人均可支配收入24、实际上，计算房价收入比的平均住房面积大小是一个随时间变化的动态变量，而不应为某个固定数值，其取值应尽量接近房地产市场的现状。世界银行 AndrewHemer 研究认为房价收入比高于 6 倍的时候，就很难形成买方市场，人们所能负担的起的房价收入比要在 5 倍以下。发展中国家的房价收入比在 36 倍之间比较合理，发达国家的房价收入比水平一般为 1.85.5 倍。在确定房价收入比区间时，不但要借鉴国外经验，同时也要考虑到我国房地产市场发展现状，综合各种因素进行决策。指标三：商品房销售额增长率。该指标的大小反映了房地产开发商的经营结果，商品房销售额增长率越大，表明该时期的房地产市场越火爆，因此开发商愿25、意投入更多的资金进行房地产市场开发；反之，商品房销售额增长率越小，表明该阶段的房地产市场比较冷淡，因此开发商不愿过多的进行房地产投资，进而会影响到房地产市场的发展。金融类指标金融机构和金融市场是与房地产市场关系极为密切的外部资源，其操作力度和策略方向都对房地产市场有很强的约束力，因此国家宏观货币政策类监测指标也是衡量房地产市场发展状况的重要因素，诸如建设贷款和抵押贷款额度等。但由于许多原因，上述指标获取比较困难，各部门发布数据统计口径也不相同，故本文选用能代表房地产微观金融市场的指标货币供应量增长率来衡量房地产市场的金融环境。心理类指标心理因素对房地产发展的影响主要体现在消费者对房地产市场的心26、理预期方面，当消费者对房地产市场有好的预期时，即使高房价也可能发生交易行为，当消费者对房地产市场有不好的预期时，即使房价再低，也可能会持币观望，迟迟不肯入市。实际上消费者主体都会受到来自外界环境、兴趣偏好、认知能力和价值观的影响，因此其判断要受制于个体特征和从众心理，而不可能完全理性化。由于我国城市居民消费有明显的储蓄倾向，本文选用年末存款余额增长率来衡量消费者主体对未来房地产市场的认知。其值越小，表明消费者对未来房地产市场预期良好，反之则对未来市场持保守态度。b.全国房地产开发与投资变化2012年，全国房地产开发投资71804亿元，比上年名义增长16.2%，2011年，全国房地产开发投资6127、740亿元，比上年名义增长27.9%，2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年名义增长33.2%，2009年，全国房地产开发投资36232亿元，比上年名义增长16.1%，2008年，全国房地产开发投资30580亿元，比上年名义增长20.9%，2007年，全国房地产开发投资25291亿元，比上年名义增长20.4%.年份全国房地产开发投资（亿元）比上年增长（%）2007年2529420.42008年3058020.92009年3623216.12010年4826733.22011年6174027.92012年7180416.2 综合这些数据不难看出，中国房地产投资开发逐年在增加，而且增28、长幅度也很大，但是不难看出，2010年的增长速度最快的，主要是在之前几年中国房地产政策相对还是比较宽松的，政府对房地产的调控力度不够，给投资者很好的信息，都把资本投向房地产。虽然2010年中国房地产政策已由此前的支持转向抑制投机,遏制房价过快上涨,并且先後采取了土地、金融、税收等多种调控手段.不过,频频刷新的地王记录,以及仍在不断上涨的房价令政策执行效果和政府公信力屡遭诟病。当然这个给之后的房地产还是有所打击的，使投资增长速度有所下降，再加上这两年政府加大对房地产的调控，以大大的减缓了房地产投资开发的增速。c.全国房地产施工房屋面积变化1998 年到 2011 年，我国房地产施工房屋面积由 529、0770.14 万平方米增加到507959 万平方米，平均每年增加 32656 万平方米，每年增长率都保持在 10%以上；房地产开发投资金额更是以平均每年 4000 多亿的额度向上增长，投资增长率每年都保持在 13%以上。虽然我国房地产发展也具有循环周期，但都是体现在各类指标增长率的上下波动，房地产发展总体是向上的，属于增长型周期波动。 d.全国房地产价格变化 伴随房地产开发和销售量的上升，房地产价格也快速上扬，据国家统计局数据显示 2001 年全国房屋销售价格同比上涨 2.2%，房地产市场稳步升温。2002 年上半年房屋销售价格同比上涨达 3.6%。东南沿海地区和西部重点地区重点城市的房屋销30、售价格出现了较高涨幅。2003 年 12 月，商品房平均销售价格分类指数为 97.47，同比增长 0.61。从 05 年第三季度数据显示表明：05 年房价增速最快的沈阳，达 19.2%，比 2003、2004 年第二季度分别高 11.6%和 6.4%，比 2004 年同期的全国平均水平高 9.3%；2005 年上半年，全国商品房平均销售价格同比上涨 10.1%，其中上海房价第一季度增长 19.1%，为全国 35 个大中城市之首，全国房价上涨趋势表现为部分地区过快膨胀。2007 年，我国房地产开发投资额达 25288.8 亿元，同比上涨 30.2%，商品房开复工面积 236318.2 万平方米，31、同比增长 21.32%，全国商品房销售额增长率 43.52%。从图1、 2可知,2000年以来,我国商品房平均销售价格除了2008年受金融危机影响出现下滑之外,均保持稳步上升,由2000年的2122元每平方米上涨到2010年的5033元,上涨2. 37倍。尤其是2004年之后,商品房价格波动较大,同时呈现快速增长的趋势。由2007年到2010年的房均价统计数据很好的说明中国房价的明显增长趋势：2007年房均价在10000-30000元的占0%，49%的集中在1000-2999元,：而2010年10000-30000元占11%，63%的集中在3000-5999元，1000-2999元的占0%。232、007年-2010年全国主要100座城市房均价统计图 2010年全国主要城市房均价统计图 2009年全国主要城市房均价统计图 2008年全国主要城市房均价统计图 2007年全国主要城市房均价统计图e.中国中东西部房地产发展的比较东部中部和西部三大经济区域内的省际差异和三大经济区域之间的房地产投资的地区差异既包括了经济区域之间的差异，也包括经济区域内部的差异。首先来看全国房地产投资的差异程度由图1可知，我国房地产投资的泰尔指数最高为0.287(1996年)，差异比较显著；无论是总体泰尔指数组间还是组内泰尔指数均呈现出“M”型走势，在1992 年和 2007年分别达到两个高峰后开始下降，到现在一直33、处于下降通道中。这说明我国房地产投资差异经历了扩大、缩小、再扩大再缩小这样一个过程，而且近十年来差异一直在缩小。接下来看房地产投资的总体差异如何在东中西部地区之间以及各地区内部进行分解。由表1可知，东中西部地区之间的房地产投资差异对总体差异的贡献由最高的65.6%（1993年）下降到50%（2007年），与此同时，东中西部地区内部的房地产投资差异对总体差异的贡献由最低的33.9%（1993年）上升到50%（2007年），二者之间是一种此消彼长的关系。最后分别来看东中西部地区房地产投资的差异情况。从图2可以看出，总体上东部地区各省份之间房地产投资的差异最大，中部地区各省份之间差异次之，西部地区最34、小。但是1999年以后西部地区的差异已经大于中部地区的差异了；从差异的变动趋势来看，东部和中部地区同总体差异基本同步，只是在变动幅度上有所不同西部地区的差异变动1999年以前滞后于总体差异，近年来表现出跟总体差异相反的趋势。(4) 中国房地产现状以及问题分析a. 2012年1月到2013年3月中国房地产相关数据统计房地产开发投资完成情况 2012年，全国房地产开发投资71804亿元，比上年名义增长16.2%（扣除价格因素实际增长14.9%），增速比1-11月份回落0.5个百分点，比2011年回落11.9个百分点。2013年1-3月份，全国房地产开发投资13133亿元，同比名义增长20.2%，增35、速比1-2月份回落2.6个百分点。 2012年，东部地区房地产开发投资40541亿元，比上年增长13.9%，增速比1-11月份回落0.9个百分点；中部地区房地产开发投资15763亿元，增长18.3%，增速回落1.1个百分点；西部地区房地产开发投资15500亿元，增长20.4%，增速提高0.9个百分点。2012年，房地产开发企业房屋施工面积573418万平方米，比上年增长13.2%，增速比1-11月份回落0.1个百分点；其中，住宅施工面积428964万平方米，增长10.6%。房屋新开工面积177334万平方米，下降7.3%，降幅比1-11月份扩大0.1个百分点；其中，住宅新开工面积130695万36、平方米，下降11.2%。房屋竣工面积99425万平方米，增长7.3%，增速比1-11月份回落6.8个百分点；其中，住宅竣工面积79043万平方米，增长6.4%。2012年，房地产开发企业土地购置面积35667万平方米，比上年下降19.5%，降幅比1-11月份扩大4.7个百分点；土地成交价款7410亿元，下降16.7%，降幅扩6.4个百分点。1-3月份，房地产开发企业土地购置面积6134万平方米，同比下降22.0%，降幅比1-2月份扩大3.4个百分点；土地成交价款1397亿元，下降10.2%，降幅缩小1.8个百分点。 商品房销售和待售情况2012年，商品房销售面积111304万平方米，比上年增长37、1.8%，增幅比1-11月份回落0.6个百分点，比2011年回落2.6个百分点；其中，住宅销售面积增长2%，办公楼销售面积增长12.4%，商业营业用房销售面积下降1.4%。商品房销售额64456亿元，增长10%，增速比1-11月份提高0.9个百分点，比2011年回落1.1个百分点；其中，住宅销售额增长10.9%，办公楼销售额增长12.2%，商业营业用房销售额增长4.8%。在2013年1-3月份，商品房销售面积20898万平方米，同比增长37.1%， 增速比1-2月份回落12.4个百分点；其中，住宅销售面积增长41.2%，办公楼销售面积增长19.2%，商业营业用房销售面积增长1.4%。商品房销售38、额13992亿元，增长61.3%，增速比1-2月份回落16.3个百分点；其中，住宅销售额增长69.0%，办公楼销售额增长60.2%，商业营业用房销售额增长13.5%。 2012年，东部地区商品房销售面积53224万平方米，比上年增长5.7%，增速比1-11月份提高0.7个百分点；销售额38413亿元，增长12.9%，增速提高2.7个百分点。中部地区商品房销售面积30140万平方米，增长2%，增速回落1.8个百分点；销售额13020亿元，增长8.5%，增速回落2.8个百分点。西部地区商品房销售面积27940万平方米，下降5.3%，降幅扩大1.8个百分点；销售额13023亿元，增长3.7%，增速回39、落0.5个百分点。b.我国房地产市场的发展现状我国房地产业的发展从起步到现在不过 30 多年时间，然而成就巨大，在这 30多年发展历程中房地产业不仅在很大程度上拉动了国民经济的发展，同时也为城镇居民住房条件的改善做出了巨大的贡献。关于我国房地产市场发展现状有以下几点：总体规模呈上升趋势房地产投资的总体规模逐年扩大，投资金额占全社会固定资产总投资比重不断增加。自 1998 年我国房地产开发投资额的 3614.23 亿元，到 2003 年的 10153.8亿元，房地产开发投资额每年平均增长 1300 多亿元，投资增长速度快。房地产开发投资金额占全社会国民生产总值的比例也不断增加，投资力度越来越大。40、2008年，我国房地产市场出现了一个转折点，房地产市场开始出现低迷现象，但通过一系列出台的宏观调控政策的刺激，2009 年我国房地产市场出现强烈反弹，据统计，2009 年全国商品房成交金额高达 44355.2 亿元，比去年上涨 76.94%，2010 年房地产市场依然火爆，部分地区甚至出现土地财政现象。2011 年以来，国家出台了一系列的调控政策，使得房地产上涨趋势放缓。区域间发展不平衡，存在很大地区差异主要表现在：1）东部地区房地产市场起步较早，东西部经济发展水平有差异，在房屋竣工面积和房屋施工面积等方面，东部地区占有很大比例；2）相比全国的其他地区，中部的增长速度明显较高；3）地区间差距正41、逐步缩小。房价居高不下自 2002 年未开始，我国房地产价格一路飙升，2007 年底市场交易开始出现有价无市的现象，2008 年房地产市场状况急转而下，房市低迷。房地产市场的低谷给部分地区带来了一定金融冲击，在国家进行相关房地产政策的调整之后，2009年我国房市出现了严重的反弹，房价急剧飙升，直至 2010 年底。进入 2011 年，国家频频出台各种房地产政策，房地产价格的上涨幅度得到控制，一些地区甚至出现了降价的趋势。房地产开发结构性矛盾突出近年来别墅和高档公寓的开发面积和投资金额在我国房地产开发投资中所占比重不断攀升，而用于解决广大低收入者住房问题的经济适用房所占比例却逐年下降。另外，商业42、营业用房及其他房地产的投资金额和开发面积居高不下，加大了商业经营成本和通货膨胀的压力，使得合理住房需求得不到保障，高档住宅却无人问津。经济适用房方面：从 1998 年至今，经济适用房不但在开发面积逐年萎缩，而且在出售方面也很不规范：一些真正具有住房需求的低收入群体往往申购不到经济适用房，间接的加剧了我国住房市场的紧张局面。c. 我国房地产市场现存问题研究1998 年房改至今，我国已经初步建立了适合国情的城镇住房政策体系。但由于住房体系不够完善、市场失灵以及过度投机等不利因素的存在，在房地产市场不断发展过程中，诸多弊病和矛盾也随之暴露出来。 土地出让市场寻租行为严重土地本身是经济发展的重要资源，43、而因其稀缺性又决定了它是可以获得高额利润的资源。马克思曾经说过：“有百分之十的利润，资本就蠢蠢欲动了；有百分之百的利润，资本就忘乎所以了；有百分之三百的利润，那么上绞刑架的事情都干得出来。”因此获得土地是房地产开发的首要也是最关键环节，它将为开发商获利打下坚实的基础，换句话说，只要开发商能够获得质高、价低的土地，则其获利的结果将是毋庸置疑。而作为土地出让市场中唯一的“买入”与“卖出”者地方政府，利用其垄断地位，为寻租行为的产生制造了肥沃的土壤。因此土地出让市场的土地违法事件在近几年来也是层出不穷，屡见不鲜。据国土资源报记载，2003 年至 2004 年我国土地市场治理整顿期间，各地自查结果显示44、：违规低价出让土地 2065 件，涉及金额达 4.3 亿元；超范围划拨供地 2695 件，涉及金额 6.3 达亿元；土地“招拍挂”改协议的 2254件，涉及金额达 42 亿元；擅自减免土地出让金 3108 件，涉及金额达 21.6 亿元；欠缴土地出让金 14355 件，涉及金额达 225.9 亿元。近几年来由于我国土地督查事业和制度的发展，土地出让市场的违法、违规行为虽然有所减少，但问题依旧严重，不容懈怠。当今中国土地问题已经远远超过了土地作为经济发展要素本身多具有的意义，它越来越多地引发了令众人关注的社会问题。城市房价上涨过快2010 年“两会”期间，高房价问题曾经被人大代表、政协委员们屡屡45、提及，并引发热议。因为高房价，北京、上海、深圳等一线城市已经出现了“胶囊公寓”、“蛋形蜗居”、“集装箱住房”等让人匪夷所思的“微缩式”居住场所，这些居住场所的图片通过网络热传，受到广大网民的关注，在热烈探讨此种新鲜事物出现的同时无不带有对现今高房价的丝丝无奈。从 2010 年 1 月中央下发“国十一条” 开始，“国四条”、“国十条”、“限贷令”、“限购令”、“限外令”等房地产调控政策密集出台，虽然至 12 月房价同比涨幅逐月回落，但国家统计局公布数据表明，2010 年全国商品房销售面积 10.43 亿平方米，同比增长 10.1%，商品房销售额为 5.25 万亿元，同比增长 18.3%，房地产市46、场总体呈现“量价齐升”态势。按照经济学的供求理论和房地产市场经济理论所述，在需求一定的条件下，供给增加，商品价格下降。但以上数据确表明，近几年随着城市房地产开发用地的增加，城市房价也在同步上涨，该结果令人匪夷所思。或者有人会说，我国经济的高速发展，必然加快城市化进程，从而会使得人们对住房需求的增加，也就是说这种需求是刚性的，呈上升趋势，这种说法也存在其合理性，但需求的刚性也并不足表明供给不足。商品房的空置问题就足以证明这一点，据近期国家电网公司在全国 660 个城市的调查显示，有高达 6540 万套住宅电表连续六个或以上读数为零，6540 万套房子按照每户家庭 3 人计算约可供 2 亿人居住，47、每年我国从农村转移至城市的人口约为 1000 万，如果按此计算，6540 万套住房，可供我国20 年的城市化进程的住房需求。大量房屋的空置足以支撑，我国房地产市场并不完全是供不需求，从而导致房价上涨，而预示着房价高涨另有幕后推手。根据国际标准，连续六个月电表读数为零则将该住房界定为投机，我国房地产市场的投机行为可见一斑。银行承担金融风险过大房地产行业是一个资金密集型行业，为了使得企业得以顺利运营，融资也就成了开发商所要面临的关键问题。在我国金融市场发展尚未成熟、融资渠道略显单一的情况下，银行贷款也就成了房地产企业资金周转的救命稻草。根据 2011年上市房地产公司披露的中期业绩报告广发证券行业分48、析人士指出，今年上半年，我国房地产企业平均资产负债率为 75.3%，创下近 5 年来的新高点。房地产开发对银行信贷具有较高的依赖性，虽然国内贷款占房地产开发资金的比重近年来呈现稳中有降的趋势，但自筹资金和其他资金的比重却呈现出稳中上升的趋势。而自筹资金可以说是间接来自银行，即自筹资金主要是通过商品房销售收入转变而来的，而这部分资金主要是来自个人购房的按揭贷款，如按目前不低于 30%的首付比例计算，房地产开发商的自筹资金中的 70%同样来自银行。同时定金及预付款中有 30%来自银行贷款，因此以此粗略计算，房地产开发资金中银行贷款所占比重在 55%以上。然而，作为房地产企业另一种资金来源的外资投资49、，其资金来源通常是房地产基金占 40%，私募基金占 40%，银行贷款占 20%，同样无法离开银行贷款的支撑。由此可见，银行信贷在支持我国房地企业发展的同时也积累了巨大的潜在风险。我国房地产市场一旦从繁荣走向衰退,就必然导致整个金融体系的瘫痪,进而影响整个国民经济的发展。 住房供给结构扭曲住房的供给离不开土地的供给和住房的建设这两个要素，在我国土地由于实行公有制，土地的供给量一直由政府严格把控，而对于房屋的建设，政府则采取较为开放和自由的政策，并且对房价的控制是比较宽松的。在地价上涨的背景下催生了房价的上涨，开发商在追求低成本、高收益的前提下，在房屋的建设方面自然选择了高回报的中高端商业住宅、商50、业地产、写字楼以及工业房地产，明显压缩了普通住房、经济适用房和廉租房的供给量，这样就导致了目前我国房地产市场的住房供给结构发生了扭曲。目前我国房地产市场住房供给保障性住房所占比重较低，中高端商业住宅所占比重较高，充分反映出住房供给结构存在着比较明显的扭曲态势。在这种扭曲状态下，一方面市场根本无法满足中低收入人群对住房的刚性需求，另一方面中高端商业住宅居高不下的价格，催生了房地产市场的泡沫。因此，调整房地产市场的住房供给结构扭曲问题对于我国房地产市场持久发展来说迫在眉睫。 租赁市场活力不足任何一个健康发展的住房市场，都是由买卖和租赁两个市场共同构成的，如若缺少租赁市场的支持，则市场必然只由买卖市51、场单独支撑，如此长此以往的发展下去必须会给房地产市场带来不安定因素，最终引发房地产市场破坏性的灾难。而目前我国的住房市场所正面临的就是此种局面，住房市场中买卖市场空前高涨，而租赁市场却冷淡如霜。我国房地产租赁市场主要存在几大问题：1、租赁市场法律法规不健全。2、租赁市场管理混乱，管理人员工作方法老旧，效率不高。3、从事房屋租赁业务的工作人员素质普遍不高。4、房屋中介机构数量庞大却不成规模，且存在诚信问题。5、中介机构所能提供的服务还较为初级，不成体系。搞活租赁市场，不仅可以进一步满足中低等收入阶层群众的有效需求，而且可以提高人民的居住水平，同时解决我国目前房地产市场中的存在大量空置存量房问题，52、为房地产市场住房供给量的增加另辟新径。因此，发展房地产租赁市场是促进房地产市场健康、稳定、可持续发展的关键之所在。住房的租金回报率过低如果一套住房能够获得稳定的，大约在4.5%以上的年租金回报率，那么，这套住房还有投资的价值，长期拥有还是有利可图，否则就存在住房泡沫。但是，现在全国范围内住房的租金回报率可能都达不到这个标准，尤其是在大中型城市这个比率更低。国际上住房的年租金回报率一般在5%-10%左右。以北京市为例，一套100万元的二手房，每月的租金也就在2000元左右，年租金收益在2.5万元左右，那么年租金回报率才2.5%。同时以静态货币价格计算，100/2.5=40，也就是说40年的租金才53、能收回住房成本。这还没有计算货币的贴现率和货币通货膨胀，如果计算这些相关因素，估计得70年才能收回成本。中国市场上的住房现在基本没有投资价值，现在号称买房为了投资的，实际上都是在投机，是为了赚取房价上涨的差价，因此，他们基本上是在空置住房，等待房价上涨，造成社会资源的极大浪费。 房地产市场监管体系不够完善，制度改革有待深化由于国内的房地产行业经历了将近10年的繁荣时期，因此导致了很多原本其他行业的企业转型进入到房地产行业，这就导致房地产企业水平的参差不齐，现有的很多房地产企业的经济实力和市场竞争能力不强，为了应对竞争激烈的房地产市场，它们在很多方面投机取巧，扰乱市场秩序，交易行为不规范、合同欺54、诈、物业管理违法、违规的行为时有发生，房地产市场的监管体系有待进一步完善。此外，房地产市场的服务体系还远远不能够满足住户的需求，中介服务也存在很多问题，很多家庭住房比较困难，适合我国国情的制度改革有待进一步深化。5、中国房地产最严重的问题-房价问题1998年住房制度改革以来，住房旺盛的需求持续地迸发出来。近年来，我国商品住宅价格普遍上涨较快，某些城市的房价甚至出现“飞涨”，房价的急速上涨已经成为笼罩在社会大众心头的巨大阴影。房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。特别是一些弱势群体即低收入的困难家庭需要住房，但因房价之高而无力购买。过高的房价已经超出社会经济系统和大众心理系55、统的承受能力，最终会影响到经济的稳定乃至社会的稳定。“房地产泡沫”、“房价虚高”等词不断出现在杂志报纸上，房价问题引起大众的普遍关注。虽然国务院已出台多种措施来抑制房地产价格飞涨，甚至作为政治任务下达地方政府。但调控的效果仍不显著，有些城市房价反而涨得更快，其原因应该说是多方面的，除了商品本身的价值外，还有更多复杂多样的原因。现就该问题展开研究和分析，并对其所带来的影响及应对措施进行探讨。a.房价持续上涨的原因 消费者本身因素首先，总体需求呈旺盛趋势增长。近年来，随着社会经济的发展，人民生活水平的不断提高，对居住的要求和需求也日益提高，在我国的很多城市，都出现了住房供不应求的现象，导致这一现象56、的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张，而影响住房总体需求快速增长的因素有很多，概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求，都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高，共同推动了房价的上涨，而房价快速上涨的最主要原因的是由后面三种需求的增加共同推动的。 其实，居民消费观念的扭曲也是一大因素。长期以来我国居民在“小康不小康，关键看住房”下，在住房按揭贷款政策的支持下，不考虑自住其力和适度消费，纷纷依靠信贷资金购买大房好房。而且近几年又出现了新的形式，居民的消费观念整由原来的居住型向享受型转变，原来I变的一次性购房，一步到位的思想也逐步改变，二次置业、三次置业57、的消费人群逐步扩大，也刺激房地产产业的发展。而购房消费者的购买心理又就跟购买股票的人一样-买涨,不买跌. 这就导致了,房价越高,就越有人买,而且是争着买.如果房价一直涨的话,买的人就会越多,而且是迫不及待的要买,因为,大家都会觉得现在不买房,等到以后房价就会更高了,就更难买了，于是更多的人会去买房，这样争先恐后的购买心态也促使了房价一直跌不下来。然后，人口的高速增长、资本和劳动力向中心城市流动方面的原因。人口的阶段性快速增长，居民收入的阶段性积累，使住房需求集中释放，导致房价持续上涨。近年来，我国大中城市，尤其是东南沿海城市，外来人口的大量涌入，在促进了沿海城市的经济增长、房地产市场的快速发展58、的同时，也给这些城市带来了较大的住房压力，基于我国“人多地少，人多房少的”基本国情，从而在客观上导致了我国整体房价的不断上涨。我国在快速城市化和全球化的过程中，为寻求更好的发展机会和更高的生活质量，资本和劳动力向中心城市流动，这就形成了美国经济学家定义的“超级明星城市”，在这些城市中，房地产市场不再仅仅是本地人的市场，城市住房价格与当地居民的住房支付能力背离程度不断提高。但资本和劳动力仍然争相流向这些城市，原因很简单，资本和劳动力流动时，其追求的不是房价高低，而是城市质量、发展潜力和发展机会。资本和劳动力向中心城市流动，是导致这些城市房价上涨的重要原因。房地产行业因素第一，房地产供给结构不合理59、。目前，我国有94%的住房开发定性为“商品房”，“经济适用房”仅占6%，但其性质却是微利的“商品房”，而廉租房则不足1%。在我国大部分地区的房屋开发中，高档房屋比重过高，中低价位普通商品房、经济适用房的开发量不足、比重不断下降，住房空置不断增加。一些大中城市在房地产开发中忽视了供需关系状况，造成了价格虚高的高档商品房供过于求；同时，中低价位普通商品房、经济适用房供不应求，导致了经济适用房销售违规操作和市场炒作现象。多年来，商品住房中经济适用房竣工面积的所占比重总体下降非常明显，别墅、高档公寓空置面积比重逐年增加，从而影响了商品住房的供应结构。从市场的发展看，供给结构严重地违背需求结构，在一些档60、次住房供应量不足的情况下，就会产生结构性泡沫现象。 第二，新建住宅建造成本增加，建筑开发成本上涨。近几年来，我国城镇尤其是一些大中城市的房价之所以节节攀升，从不回头，重要原因之一就是我国1998年以来连续八次降息，使名义利率达到了历史上最低位。就房地产业而言，过度的低利率助长了开发商的盲目投资，引发了钢铁、水泥等行业的盲目发展，使得建材价格一直处于高位运行，建筑用钢材价格居高不下，其它建材如水泥和玻璃，价格也处于总体上涨的态势，使国民经济越来越失调，在一定程度上推动了房地产价格的上涨。且地价近年来的不断上涨也是导致建筑成本不断上涨的最重要的因素之一，进而也推动了房价的不断上涨。而这里所说的成本61、上升，不仅只包括建材等土地成本、材料成本、人力成本等，还包括新建住宅品质提升所带来的成本增加。可以直接感受到的是，2000年以来建成的住宅与上世纪80年代、90年代相比，无论是房屋的户型，还是小区配套及环境的营造，都有巨大的改变与提升。如果说以前的住宅是低水平的“温饱型”的住宅，现在的商品住宅则是“小康型”住宅。 第三，房地产行业中的不规范行为。房地产行业中存在着某些投资商的恶意炒作、房地产中介公司从中抬高价格等不规范的行为。现在的房地产行业已经不像是民生行业了，更像是一个股票市场，投机市场。某些人买房不是为了住，而是为了房子增值而从中获利。这样就把相当多的社会资金，甚至包括境外的热钱引导到房62、地产上去了，房价越炒越高。而房地产中介公司的抬高价格的行为就拿深圳房地产业来说。影响深圳房价上涨的一个重要的原因，就是房地产中介公司把房价抬高了，而且是联合性的抬高了。还有房地产经营公司，信托公司等等，因为这些公司的职责就是受开发商的委托，代理销售房屋，既然只是代理销售的话，除了可以直接拿到开发商给的工资外还可以 通过自己抬高房价的手段来达到谋取暴利的目的。在深圳，往往一个信托公司或经营公司拿到开发商的楼盘，就会以低价购把楼盘买下来，然后灌上代开发商销售的名义，私自台高房价，等到清盘后除了低价购买楼盘的成本被收回来以外，还可以赚取巨额的差价。这些差价其实也就是来自老百姓的钱。社会、经济因素（163、）宽松的信贷政策。宽松的信贷政策对房价的影响有两个方面。一方面房贷政策宽松，房地产开发商会大量向银行贷款建造新房。另一方面，购房者会凭借在银行的贷购进更多新房。房地产市场的总体需求分为有效需求和无效需求。有效需求主要是产生于有购买能力的人群，而无效需求则是有卖意向却没有购买能力的人。近年来银行房贷的宽松环境大大增加了有效需求的比例。在银行信贷中，住房贷款可以说是银行最优良的贷款品种，因为作为贷款方的银行不希望房价下降，因为开发商的利润下降，势必造成还贷困难。（2）保障性住房“门槛高”。 住房保障制度是解决城市低收入家庭住房困难的主要途径。近年来，国家加大了保障性住房建设的力度，尤其是国际金融危64、机以来，进一步加快了保障性安居工程建设进度，3年内全国将新建200万套廉租房和400万套经济适用房，将有力缓解城镇低收入家庭的住房困难。但是，由于保障性住房的“零地价、低税费”，政府不但得不到收益，反而还要拿出土地，投入资金，致使部分地方政府缺乏保障性住房开发的积极性。保障型住房发展相对缓慢，导致门槛过高、覆盖面过窄、实物配租比例过低等问题。目前大多数城市出台的廉租房和经济适用房政策，保障的对象多限定在城市低保范围和低收入家庭的住房困难户，而这只是城市住房困难群体中很小的一部分。大批既买不起商品房又不够条件购买经济适用房的中低收入的居民，被限制在门槛以外，成为“夹芯层”，这是中低收入群体买房难65、的主要原因。（3）投资渠道的缺乏。由于股市长期低迷，银行利率不断下调，社会高收入人群积累的财富给予找到合适的投资保值的渠道，商品房投资作为相对风险较小、不需要太多专业技术和管理能力的投资渠道收到投资者的青睐。伴随着城市化进程和经济快速发展的是人们对通货膨胀的担忧和房价上涨的预期，通过买房实现保值增值的居民越来越多。不但富人买房投资，越来越多的工薪阶层也加入其中，有不少地方投资买房比例甚至超过了居住买房。据新华社报道，在京、沪、深三地各取样2000名购房者进行需求调查显示，在北京的调查中有62%的登记购房者表示如果手上有剩余资金，房产将是首选的投资目标。而这一数据在上海也达到了51%。大量投资客66、进入楼市炒房，直接助推了房价飙升，造成越有房越买房、越没房越无望的局面。b.房价上涨带来的影响 首先城镇居民消费率下降。近年来，在高房价的刺激下，开发商投资热情高涨。同时，房地产业成为地方政府财税收入的重要来源，其发展受到地方政府的追捧。开发商的投资热情和地方政府的追捧，使房地产业投资规模不断扩大。房地产开发投资迅速增长，导致投资与消费比例持续失调，最终消费率下降。在我国国内生产总值中，最终消费的比重低于投资的比重并持续走低，使城镇居民消费率随之下降。城镇居民消费在支出法GDP中所占比重下降，成为制约其消费的重要因素，给扩大内需带来负面影响。毋庸置疑，城镇居民平均消费倾向下降与高房价有着不可分67、割的关系，因为高房价形成的购房或租房支出压力会抑制城镇居民消费。对购买自住房者来说，购房支出是其沉重的经济负担。2009年全国城镇商品房平均销售价格为每平方米4694.65元，购买一套90平方米住房需要花费422518.5元，以当年城镇居民家庭人均可支配收入计算，即使全家（按三人计算）人不吃不喝，也需要8年多才能付清购房款。对租用住房者来说，高房价会带来房租的相应增加，直接导致其生活成本上升。面对高房价带来的生活压力，无论是购房者还是租房者，只好节衣缩食，导致消费倾向下降。城镇居民在收入增加的同时消费倾向却下降的事实表明，面对高房价带来的居住成本显著上升，城镇居民对消费总是谨小慎微，没有购买房68、屋之前，谁也不敢消费；有幸成了“房奴”，谁也没有能力消费，这说明高房价与城镇居民消费率之间存在一种负相关关系。第二，居民收入分配差距扩大。一方面，在房价过快增长的情况下，低收入阶层不仅没有能力购买可以增值的房产，反而会因为房价上涨过快而更加贫困；而那些具有房产投资甚至是投机能力的人，只要房价上涨幅度大于利息，就可以通过对房产的投资和投机而获得房产价格上涨的溢价，获得比普通人更多的流动性财富收入，从而导致财富向购房者尤其是投机性购房者方面转移，同时也扩大了房地产开发商收益优高房价导致的贫富差距现象极有可能固化低收入阶层现有的生存状态，并削弱低收入家庭向上流动的能力。然后，抑制城市就业的增长。高房69、价大大抬高了城市创业，特别是第三次产业的创业门槛，使企业不得不加大对经营性房屋的投入，在资本总量一定的前提下，用于购买劳务的可变资本只能随之减少，由此造成的后果是：或者降低从业者的工薪收入，或者减少从业者人数，或两者兼而有之，无论出现哪种情况，对稳定乃至扩大就业都是不利的；另外，在高房价的压力下，企业为留住人才稳定员工，往往不得不随之提高员工工资，结果高房价与高工资比翼双飞，企业获利明显变薄，给企业扩大的；同时，高房价使劳动力流动异地就业难度加大。长此以往，我国的城市化进程将严重受阻，农村富余劳力向城市、特别是大城市的转移将大受影响；最后，房价持续上涨也将对失业率产生影响。度高房价与支付能力的70、不平衡，影响城市居民的消费能力从而直接影响到城市就业岗，这使我们确信高房价与失业上升的正相关。c.抑制房价上涨的措施进一步完善住房保障制度，大力发展公共租赁房，加快完善社会保障体系。许多地方政府仅关注房地产市场对当地经济增长的贡献，而忽视了住房的社会保障功能，这是政府职能的严重缺位。应进一步扩大公廉租住房的覆盖面。适当放宽公廉租住房政策标准，降低准入门槛，把更多的困难家庭纳入公廉租住房保障范围，逐步由最低收入家庭向低收入家庭延伸，实现全部城镇低收入家庭的“应保尽保”。进一步加快经济适用房建设，逐渐涵盖中等偏下收入家庭，防止形成“夹芯层”。积极借鉴香港公屋经验，加大公共租赁房的建设力度。对不符合71、公廉租住房和经济适用房供应条件，又无力购买普通商品住房的家庭，应从实际出发，大力发展租赁住房方式，这也是目前国际上国家解决住房问题的通行做法。香港有40%的居民租住公房，日本有38%，法国36%，英、美等国均在30%左右，瑞典、德国达50%，可以享受政府优惠租房政策。完善中低收入家庭租房制度，不仅是健全房地产市场体系的需要，也是解决目前中低收入家庭住房保障的有效途径。在发展公廉租房的同时，增强低收入家庭的消费支付能力，提高实际购买力，降低房价收入比，从而形成可持续性的市场需求，最终努力使房地产市场的供求趋于平衡。房价调控是一个宏观的系统工程，涉及到国家的财政、金融、司法以及建筑等多方面进工作，72、只有在国家的宏观调控政策的引导下，各级政府统一规划，统筹安排，才能有效克服房价上涨对我国社会经济的影响，人民才能安居乐业，国家才能稳定。进一步收紧购房贷款政策。对于宽松的房地产信贷政策，为房地产价格的快速增长起到了推波助澜的作用。要稳定房价，必须采取严格的信贷政策。比如按照我国经济发展水平，我们可将90平方米作为经济适用标准：对于首次购买90平方米以下自住房屋的，按揭贷款继续执行20%的首付标准；对于购买90150平方米自住房屋的，按揭贷款执行50%的首付标准；对于购买150平方米以上自住房屋的，不能贷款。只有这样才能在保证合理住房需求贷款的同时，严控投机性购房者利用银行资金炒房的行为。另一方73、面要采取有针对性的措施，如强化购买期房和投资性置房的贷款限制；落实个人住房贷款的担保；严格住房贷款程序等。加快我国农村城市化的建设，进一步扩大城市化的空间。我国的城市化与房价的关系取决于城市化是以怎样的形式进行的，如果是采取农民进城的方式，大量的农村人口涌入城市，便会造成城市的拥挤和住房紧张的压力。而我国是个农业大国，农村人口占总人口的80%以上，所以要改变农民进城的方式，通过城乡一体化来加快农村城市化建设。据有关方面研究，发展中国家城市化水平平均为40%左右，发达国家80%90%，而我国只有36%。与经济发达国家相比，我国农村城市化水平明显滞后。所以我国要积极推进县域经济的发展，扩大城市化的74、空间。吸引和鼓励农民不断向县城集中、资本不断向工业园区集中，实行工业化和城市化双轮驱动，吸纳农村剩余劳动力 ，在解决三农问题的同时，也解决了大量农民进城的情形，从而缓减了城市住房需求过旺的压力，促进房价下降，使农村和城市形成一个“双赢”格局。加强住房需求的管理，积极引导消费，提倡住房梯级改善。为区别对待各类住房需求，对不同的对象要通过不同的手段进行管理，即对住房需求进行差异化的管理：做到不同收入的人选择不同新旧，不同价格的住房，避免盲目跟风购买新房、好房，从而也有效的遏制了住房的价格上涨。当前所要做的是进一步完善这种住房供应体系，基于我国人多地少，人多房少的基本国情下，房价上涨是长期趋势，适度75、增加住房供给，鼓励正常需求；限制集团购房，抑制超前需求；控制城市房屋拆迁面积，减缓被动的住房需求；运用多种手段，打击投机需求。强化住房租赁管理，要建立和健全租赁市场的规章制度，维护双方当事人的利益，规范租赁市场的健康，正常和有序发展。培育住房梯度消费。强化合理消费观念，适度的住房消费是应该提倡和鼓励的，但不能将扩大住房消费简单地理解为把大多数城镇居民的收入都投入到住房消费上。居民购房时应根据自己的收入水平量力而行、逐步过度，梯级改善住房条件。即对那些暂时无力买房的可以先租赁住房，待条件逐步成熟时再买房，先买二手房，再买新建商品房，先买小户型房，再逐步扩大住房面积，住房面积要适中，不宜追求过度消76、费，提倡适度住房消费。强化市场监管措施，规范住房金融业务。一是完善市场监督制度，加强对房地产业的资质管理和房地产开发项目审核管理。二是建立房地产市场价格监测体系。科学准确地做好房地产市场价格的监测和信息发布工作，合理引导企业理性投资和居民理性购房，正确引导消费。三是整治房地产市场秩序。加大房地产市场秩序专项整治力度，重点查处房地产开发、交易、中介服务中的各种违法违规行为，防止开发商利用政策、市场信息不对称与不透明，通过交易，虚假宣传等不正当手段，慌报商品房销售进度、发布不实价格信息、哄抬房价、误导市场预期行为。四是规范房地产价格行为。按照有关规定对经济适用住房实行政策指导价，限价销售。严格审核77、成本费用，控制利润水平。对商品房销售实行一房一价明码标价制度，要求开发商取得商品房销售许可证后，在其售房场所显眼位置设置商品房售房明码标价表，标明位置、房屋、套内面积、价格及其他收费项目和标准等内容，接受社会监督。基于国家政策以及市场发展的情况对中国近期房地产发展的预测a.政策：继续坚持房地产调控政策不放松鉴于当前一些城市房价上涨压力较大和市场供求不平衡，2013年中央政府仍会继续坚持房地产调控政策不放松，继续实施差别化的信贷、税收政策和限购措施。同时，注意将现行调控政策和中长期制度相结合，对合理的改善性需求给予支持。今后，房地产调控的手段方式将逐步完善，会更加注重市场和法治；完善居民个人住房78、信息、制定住房发展规划、保障房建设规划的工作会得到进一步推进；房地产发展和改革的顶层设计既需要高层众多部门的配合，又需要中央和地方政府形成共识，符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的市场调控政策体系也有望逐步出台。众所周知，每年的中央经济工作会议都决定着来年的经济政策走向。而新一届政府开局之年的 2012 年中央经济工作会议，不仅关乎 2013 年，更是关乎整个新班子对于未来中长期的政策思路。对于房地产业，2012 年的中央经济工作会议只有一句话“坚持房地产调控不动摇”。本届政府将不会再允许房地产市场过热，也不会允许房地产价格再度失控。在日前中央召开的经济工作会议上，对扩大内需、城镇化79、建设、房地产调控等问题已经形成了基本的意见，2013 年的房地产发展格局初步确定。下面仅对部分问题进行理论解读。b.房地产市场调控在十八大召开的利好消息影响下，2012 年第四季度我国房地产市场开始回暖，在没有新的宏观调控政策出台的背景下，市场机制开始在长期政策环境下发生作用，业内外普遍预测2013 年的房地产有继续走暖趋势。过去一段时间，很多人把房地产市场调控理解成房地产价格调控，把打压价格或稳定价格放在市场调控的首位，对价格也主要关注房地产的平均价格，对市场调控手段的认识比较片面。如今，随着房地产业的转型和创新发展，更多人把目光放在住房结构和产业结构的调整上。首先是商业房地产与住房的结构及80、其供需关系，城市综合体和创新创业园区的大量出现，体现了城服务业、科技产业和居民就业的需要 ；其次是商品房与保障住房结构及其供需关系，商品房销售的回暖和土地出让价格的抬升，证明了市场需求的强劲，符合住房内需拉动的要求 ；再次是商品房结构的结构及供需关系，预示了居民通过市场实现改善性住房需求的迫切性。房地产市场调控政策将顺势而为，在机制、方法、手段和措施等方面将大胆研究探索、审慎调整实施，在统一思想的基础上逐步发生变化c. 房地产金融环境 房地产金融将从单一依赖信贷资金继续转向社会融资规模的不断扩大，而政府对房地产金融的监管也将从“增量监管”进入“存量监管”。2012 年底，中国的 M2 接近 181、00 万亿，GDP 接近 50 万亿，M2 与 GDP 之比高达 200%。巨大的货币供应带来两个看似矛盾的怪象：一是市场中货币流动性持续过剩；二是实体民营企业持续资金饥渴。前者反映出资金增量供应过剩的现象，后者反映出资金存量管理低效的现象。在此背景下，市场规律必然发力，金融创新不可避免。过去，企业的资金来源主要是银行信贷，基本上是一棵树上吊死，但到今天中国企业融资方式已发生重大转变。这一变化直接导致以银行信贷为主要统计口径的广义货币 M2 已越来越缺乏解释中国经济的能力，只有转向包括更广义货币供应的 M3 甚至 M4 才能更好地解释中国经济。以直接融资为主的金融创新得到了政府的肯定和鼓励，就82、在刚刚闭幕的中央经济工作会议上，中央再次明确提出“适当扩大社会融资总规模”。社会融资总规模的扩大，具体到房企融资，最直接的变化就是房地产信托和房地产基金的快速崛起。新的一年，随着党的十八大发展目标落实，以及各地政府换届完成，新一轮建设和结构调整即将出现。金融领域中，在全球经济复苏乏力的情况下，多数国家实行宽松量化的货币政策，中国在大量项目需求的背景下，难以独善其身。在货币宽松的背景下，房地产资金压力将继续得以减缓。所以，从房地产金融的角度看，未来社会融资总规模的占比还将不断上升，而金融监管的大趋势是，政府金融监管机构对传统惯有的银行间接融资渠道的监管力度将弱化，而对信托和基金等直接融资渠道的监83、管将强化。资金增量与资金存量相比较，政府对资金增量的管理相对简单，可控性也相对较大，完全可以通过存量准备金率和新增信贷量来加以控制，但政府如何有效地管理和疏导资金存量则明显更加需要管理艺术。 d. 房地产税收政策从宏观层面看，房地产税收结构应该依据国家税收政策和围绕产业发展进行调整 ；从微观层面上看，房地产税收涉及民生与企业利益，调整不好，将会出现政府与民争利，不符合发展要求。从长期看，政府房产税的征收方向将从房地产的流通环节转向保有环节。这一转变基于以下两点 ：一是住房的税基从增量转向存量，通过对存量房的征税，可以优化资源配置和扩大税源 ；二是减少流转税可以促进住房改善性消费，促进住房中介等84、服务。新的一年中，税收研究工作和政策设计将体现出这一变化。从城市看，上海和重庆率先进行了征收房产税的试点，经过一段时间的实践，需要进行经验总结，并且需要从整体上审视这些政策，研究制定完备的房产税政策体系。总之，党的十八大提出了高举中国特色社会主义旗帜和建成小康社会和现代化国家的目标，为中国房地产发展指明了方向和道路。房地产行业将在未来为中国“安得广夏千万间”添砖加瓦，作出新的贡献。市场：2013年的房地产市场仍会是平稳发展态势2012年的房地产市场讲两个数据，从房地产的交易量、交易额、交易面积说，在2012年初是同比下降1820%，到年中的时候同比下降1011%，到11月份同比上升2.4%的交85、易面积和9.1%的交易额。可以看出，房地产市场由低迷转向回暖，转折点是年中。也就是说，全年的交易量同比上升45%，交易额同比上升10%左右。销售面积的上升低于过去10来年的平均水平，过去10来年平均16%，今年大概10%，交易面积大概在45%。可以看出房地产市场已经回稳。中国房地产市场已经实现软着陆。软着陆的标志就是没有出现大起大落，平缓的下降，中国房地产市场的软着陆对于中国整个经济的软着陆打下了好的基础。因为有人担心中国的经济会硬着陆，而且总书记在去年的时候多次讲到中国经济不能出现硬着陆，也不会出现硬着陆。现在看来，中国经济有望实现软着陆，从整个宏观经济看，四季度已经起稳，正在出现回升。许多86、经济学家对明年的经济，无论是GDP还是各项指标，都认为2013年要比2012年好。所以，据中国房地产研究会副会长顾云昌个人判断，2013年的楼市要好于2012年。 另外，住宅市场的属性将从“商品时代”转为“商品时代”与“产品时代”并重。过去十多年中国的房地产市场基本上是“开发商拿地就赚钱，购房人买房就赚钱，地方政府卖地就赚钱”，但未来这种所有参与者都赚钱的时代将一去不复返。而且，未来房地产自身的行业细分将越来越细，住宅市场、写字楼市场、商业市场的各自属性也越来越明确。住宅产品原本只具备消费属性，但在过去十多年由于投资品的稀缺，其投资属性甚至于投机属性彰显，所以才出现“全民炒房”的畸形市场，甚至87、出现了“博傻现象”。那时的房地产仍处于“商品时代”，但随着市场不断发展，住宅去投资化的趋势已不可逆转。尽管住宅房地产不可能完全摆脱商品属性，但无疑会日益回归其产品属性，中国房地产也将从疯狂的“商品时代”转为“商品时代”与“产品时代”并重。近年来，为了更好地迎接产品时代，有些企业（如万科、龙湖、绿城等）已经走在前列。从 2012 年热销楼盘来看，产品的合理定位和市场节奏的精准把握才能有效地保证去化率。对于刚需客户，“低总价、交通便捷、配套好”是其核心诉求；对于改善型客户，精装提升品质、优化户型结构更加重要；对于精品楼盘，关键点在于区位及环境优越，内外兼修支撑的豪宅品质。企业：趋向于制度化、品牌化88、职业化、网络化、集团规模化a.企业应该逐步走向民营化近年来，民营经济在房地产领域中迅速崛起，并逐渐成为我国房地产投资增长的主要动力。近几年来，由于我国买方市场的全面形成，其他实业领域投资机会越来越少，而房地产领域相对来说则机会大、获利高，加上政府的一系列鼓励措施，所以吸引了许多在其他领域积累了一定资金实力的民营企业家转向投资房地产。民营企业具有良好的管理机制而迅速增强了企业综合实力。而国有企业由于体制和机制以及历史遗留问题等深层次原因，往往在竞争中处于劣势，发展相对缓慢。b. 努力实现法制化正规化 制度化是企业发展规模化，民营化的制度基础和保障，加强企业内外制度的建设是中国房地产企业下一步的89、重点，加入世贸则加速了这一进程。改革以来，我们在制度建设、市场规范和企业发展等方方面面都取得了长足进步，然而如果套用国际游戏规则的要求则又在各方面都存在着不规范，远未能与之“接轨”。一言以蔽之，中国房地产业的各方面仍然显得“乱”，典型的不合理制度如房地产定价制度、土地征用制度，企业内部激励机制等。未来中国房地产企业将按照现代企业制度的基本原则，加强房地产企业内部管理制度、激励制度、用人制度、财务制度等的规范化，企业的内部运行和组织以及企业的外部环境和房地产行业管理都将进一步向制度化方向发展。随着国内房地产市场逐步成熟以及竞争日趋激烈，房地产市场也被逐渐细分，房地产的各类产品也越来越多，它们各具90、特点和特色，满足市场上各种购房者的不同消费需求。目前，作为房地产企业，应结合企业自身的现状，通过对市场的深入分析和准确判断，选择合适的细分市场进入，形成特色经营，即为某一特定客层的消费者提供具有某些特质的产品，以更大程度地满足他们的消费需求，这样，才能保证产品的销售速度及项目的成功，使企业在这一细分市场处于领先地位，在激烈竞争的房地产市场中占据一席之地。未来我国房地产企业将按照现代企业制度的要求，完善企业内部的管理制度、激励制度、用人制度和财务制度等。企业的内部运行和组织建设及企业的外部环境和行业管理也都将进一步向制度化、规范化方向发展。c.行业发展追求品牌化品牌是一个企业的实力、产品质量、管91、理水平等指标的综合体现，以核心竞争力和综合素质的外部表现，是市场经济发展和市场竞争的必然产物。一个有影响的品牌，不仅可以在市场竞争中取得越来越大的市场份额，而且售价比一般同类产品要高出许多。房地产商品于其自身的特点，一般消费者不可能对诸如开发商的各类承诺是否能兑现，房地产产品本身的质量是否有保障，今后小区物业的管理水平如何等方面有非常详细的了解，这就要求房地产企业必须运用品牌这一无形资产来提高消费者对其产品的忠诚度。未来我国房地产市场的竞争将是品牌的竞争，企业必须在产品质量、外观、功能、小区环境、售后服务等各方面不断努力，才能塑造出自己的品牌。企业品牌建设不仅为企业开发项目的销售工作提供了保障92、，而且良好的品牌形象还会给企业带来更为丰厚的附加价值品牌价值。首先，知名企业开发的楼盘的售价可以高于周边的其它楼盘，利润可以更高。如万科地产近年来在沪上开发了多个项目，由于服务品牌的建立，不但销售火暴，而且，售价也比周边楼盘每平方米高出7001000元。其次，知名企业在某一地段的投资开发，会带动其它企业在周边跟风投资，从而形成新的热点，提升了区域价值，最终提升了自身楼盘的价值，扩大了利润空间。最后，知名度高的房产开发企业更容易获得银行的金融支持，更容易找到合作伙伴。d.企业应该逐步走向专业化目前，我国许多房地产企业既做房地产，又作地产，而且不分档次、不分区位、不分用途，什么项目都做。更有开发企93、业提供“ 一条龙”式的服务，即材料销售、建筑施工、装饰装修、物业管理都自己做，甚至包括了中介、设计，企业向大而全、小而全发展。形成这种“ 全能开发商”的原因有：一是因为与房地产相关的每一项业务都是有利可图的，所以开发商不愿意让别人去做；二是房地产业专业分工不够，相关业务还没有形成产业化，没有成本优势，产品价格较高，所以开发商宁愿自己去做。结果造成企业内部管理上互相重叠交叉，开发模式没有创新，抗风险能力下降，通常是一年、两年一个开发周期过去后，很多这样的企业也便悄然消失了。以成熟的美国房地产开发模式为例，他们走的是一条高度专业化细分的道路，投资、开发、物业经营等各业务板块相对独立。这说明房地产业94、发展到一定程度，这种“ 全能型开发商”缺乏竞争力，不利于发挥自己的优势，随着房地产行业利润的不断下降，以及房地产相关业务形成产业化，房地产企业的专业化将是必然的发展趋势。专业化的管理要求房地产企业在房地产开发的各个环节上配备专业化的管理人才，提升企业及项目的管理水平，提高效率，降低成本，以获得更多的利润。加和WT0以后，随着市场竞争的加剧，国内房地产业逐步进入微利时代，企业只有具备较高的项目成本管理水平，使开发成本低于行业平均水平，才能在竞争中获得优势。因此，房地产企业必须充分重视投资管理工作，尽早培养出一批专业化的投资管理人才，使他们成为既具备房地产运作的专业知识和实践经验，全面了解房地产市95、场，又具备财务分析、投资管理及相关法律知识的复合型管理人才。e.房地产企业趋向网络化信息化房地产是区域市场，而房地产策划代理企业必须跨区域经营才能实现自己的规模化发展，而跨区域经营就要求企业加强区域网络化管理的能力，企业必须通过利用网络化管理的优势，整合市场和企业内部的资源。房地产是区域市场，而房地产策划代理企业必须跨区域经营才能实现自己的规模化发展，而跨区域经营就要求企业加强区域网络化管理的能力，企业必须通过利用网络化管理的优势，整合市场和企业内部的资源。如上海富阳的全国通路战略，通过业务网络分摊风险，利用经济的地域轮动赢得发展空间。f.房地产企业需要实现集团化规模化经营企业集团化经营已成为96、世界经济发展的必然趋势。生产社会化和生产专业化是近现代社会生产发展的新特点和基本形式。随着社会化大生产的飞速发展和科学技术的创新进步，生产过程中的专业化程度越来越高。这就从客观上要求企业实行多种经营逐步联合，集中使用生产资料和资金，采用专业分工和相互协作的先进生产方式进行生产交换。企业集团化经营是增强竞争力的有效途径。市场竞争的实质是不同企业之间为了争夺各自利润最大化而彼此进行的实力较量。而在激烈的市场竞争中有许多企业由于实力不强，没有竞争力导致败北。我国加入WTO后，一大批实力雄厚、管理和技术先进的国际资本集团将会为抢占市场和我国的房地产企业进行较量。在这种国内外双重压力下，企业要在竞争中生97、存和发展，实行企业集团化经营是唯的出路。这样，会有利于财力资源的集中使用，少花钱多办事，提高资金利用率；有利于充分利用物力资源，可以合理调配使用设备，物尽其用；有利于改善企业形象，提高知名度，增强资信度；有利于多元化经营，分担风险，降低成本，增加效益；可使企业转变经营观念和方式，扩大规模，提高质量，形成规模经济，在市场上占据应有的地位。企业集团化经营有利于房地产业的全面发展。房地产市场的特性，决定了不论是在开发，还是在交易和使用过程中，均需一系列专业服务的支持，以保证市场的有序运行和房地产价值的实现。而我国的房地产市场在开发中的服务仅是初级水平，而在“交易”和“使用”环节的服务上存在很多空白领98、域。由于房地产具有较长的经济寿命，服务的价值从长远看甚至超过了房地产实物的建筑价值，因此，不论是国民收入还是就业方面，这些服务的经济价值是不可轻视的。而房地产业服务方面的欠缺，正意味着房地产市场存在众多的商机。而房地产企业如能抓住机遇，提供高水平服务并迅速占领市场，就会获得“先发”优势，取得巨大收益。结语从整体中国房地产发展的状况来看，中国房地产业的未来还有巨大的发展空间，这包含着政治的、经济的、文化的、市场的以及其他多方面的正面支持因素。同时，我们又必须看到在这个行业里确实还存在着不少问题，诸如地价过高、房价过高、投资过热、结构失衡、房型偏大、耗能过高、调控效果欠佳、“一刀切”政策、土地产出99、率低以及弱势群体意见大等等。要从根本上解决房地产业当前存在的问题，不应该对这个行业进行限制乃至压制，而需要通过正确政策进行良好的疏导，比如因地制宜制定政策，适当加大土地供应量，鼓励“四节一环保”，加强规划设计控制，增加政策类房屋的开发等等中国经济和百姓生活真正期盼的是一个稳健发展的中国房地产市场，而并不是部分专家和舆论所竭力唱淡、唱空和唱衰的一个本来重要的支柱行业。大多数开发商真正希望的是一个健康公平的竞争环境，是为国家经济和城市发展贡献力量的理想平台，而不应广泛地受到不负责任的批评，用“拐点论”和“百日巨变论”来评说中国的未来楼市都不妥当。2.1.2重庆房地产的现状与发展绪论RICHARD.100、ELY曾说过，“任何事物的下面都是土地”。的确，房地产对于经济发展、社会进步和人民生活来讲是非常重要的。房地产既是重要的生产和生活资料，同时，它又在社会总财富中占有相当高的比重。改革开放以后的中国房地产市场经历了较长时期的起步和探索，从20世纪90年代初期的急速扩张到90年代中后期的调整和恢复，于1998年开始进入了持续增长的发展轨道。而重庆市是我国西部唯一的直辖市，从90年代开始房地产市场的蓬勃发展，为拉动经济增长、改变城市面貌、提高市民居住水平做出了巨大贡献。特别是近几年，由于受到全国房地产热潮、三峡移民工程、城乡综合改革试验区的设立、新一轮的城乡总体规划的获批等一系列因素的影响，重庆房地101、产市场的需求被大量释放，呈现出持续发展的势头房地产的投资、开发、供应、销售量均达到了历史最好水平，已然成为重庆市经济的一个重要的增长点。同时，随着西部大开发进程的不断加快，成都、昆明的经济发展优势得到明显展示。同样作为中国西部经济的重要组成部分，重庆、成都、昆明的房地产市场也表现出强劲的发展趋势。领域机构通过对三地房地产市场近几年的发展情况的研究发现，目前成都年均市场供求量分别达到1500万平方米和1300万平方米，重庆的房地产市场年均市场供求量分别达到1500万平方米和1200万平方米的高风险水平，表明成、渝两地已进入买方为主导的市场发展环境。而昆明房地产市场供求分别保持在年均800万平方米102、和600700万平方米的水平，市场发展平稳，仍处于卖方市场的环境中。由此可见，昆明房地产市场发展的市场环境是三地中最好的。但成都、重庆房地产市场的物业供应形态相对丰富，市场竞争相对激烈，开发企业的成本控制及产品研发能力略高于昆明。房地产是直接拉动建筑业和间接拉动服务业的动力，是推动城市化的火车头，也是决定重庆市城乡统筹是否成功的一个关键点。在这样的一个大背景下，有必要在这个关键时期对重庆市房地产市场作一个全面的剖析，研究重庆市房地产市场的特征和房价特点，分析目前市场仍存在哪些问题并提出相应对策，最后结合国际国内的政治、经济大环境和重庆具体形势，对重庆市未来几年的房地产市场作一个理性的预测。重庆103、市房地产的发展历程及现状分析a.重庆市房地产的发展阶段 1992 年 1 月 1起，自重庆市“房改”全面实施 20 年来，住房改革取得了积极成效，房地产开发由单体楼建设转向小区砚模开发，由一般普通住宅建设转向花园洋房、江景房、精装房为代表的高品质住宅建设。全市城镇人均住房建筑面积由改革开放初期(1980 年)的不足 5 平方米，增长到 2010 年的逾 30 平方米，增加了 5倍多。市民居住条件得到极大改善，由“居者有其屋”逐步向“居者优其屋”转变。据资料显示，重庆全年房地产开发投资 1991 年仅 1.7 亿元，而到 2010 年，全市房地产开发投资 1600 亿元，已占到全社会固定资产投资104、的 23.4%，比 20 年前增长了 941 倍；1991 年城市开发量只有 94.71 万平方来，2010 年则达到 6300 万平方米，增长 66.5 倍；1991 年竣工房屋 30.05万平方米，2010 年竣工 2600 万平方米20 多年的磨砺，让重庆房地产业经历了从萌芽期、发展期到成熟期的蝶变历程；特别是从 2003 年至今这 10 年，中共重庆市委、重庆市政府及与房地产业相关的各职能部门在科学发展观的指引下，大胆创新，勇于开拓，推动“渝派地产”实现了从量变到质变的转换，重庆房地产企业获得了快速发展。直辖前重庆房地产市场发展l)1990一1993启动与爆发期。 随着1987年开始有105、偿出让土地，以及88年修改宪法确定土地批租制度的及住房制度的系列改革探索，中国地产市场得到逐渐开始发展，尔后土地一级市场使用权出让、转让、出租、抵押的规模越来越大，推动了土地市场的发展趋势，与此同时，全国房地产开发投资规模不断扩张和投资房地产开发公司为主体的房地产开发投资体系迅速扩大，商品房开发面积和销售面积大幅提高；1992年是中国房地产业发展的一个历史转折点。邓小平同志南巡讲话发表以后，房地产业在有利的政治!经济环境下得到了迅速的发展，全国范围内形成了房地产业的“迅速膨胀”期。主要表现在：房地产开发投资高速增长；土地批租量和开发量大幅度增长；各类开发区纷纷设立；房地产开发公司迅速发展；房地106、产市场十分活跃、交易价格涨幅大，房地产业迅速成为经济发展的重要产业。1992年一1993年，重庆房地产投资增幅高达266.62%直到1994年才转向较为稳定的发展时期。2)1994一1996宏观调控和软着陆的回落时期。1992一1993年上半年的房地产业的/膨胀发展，在一定程度上推动了国民经济的增长，但是也带来了许多函待解决的问题，如土地供应失控!房地产投资结构不合理、房地产投资商不重视投资分析、决策不科学!规模失控收益分配失衡以及市场不规范等等。这些问题的直接后果是造成了相当数量的烂尾楼、半截子工程和空置楼，特别是在海口、北海和珠江三角区一些地方，这种现象更为严重。为了有效解决房地产业超常发107、展中存在的问题，从1993年7月起，中央开始对房地产业实施宏观调控政策，房地产业开始步入调整和理性发展阶段。主要表现在：全国三分之一的开发区停办，三分之一的房地产公司关门、三分之一的房地产公司缩小规模；收回不能按期开发的土地2000多万亩，内陆省份撤回在沿海地区的巨额投资;房地产交易量下降；价格回落,特别是高级豪华别墅、度假村、高级写字楼倍受市场冷落；房地产投资势头有所减缓，投资结构趋于合理；房地产法规体系逐步建立。1994年7月5日，全国人大常委会通过了中华人民共和国城市房地产管理法，随后，包括禁止房地产企业上市的一系列配套法规相继出台。这一系列措施使得重庆市房地产投资增长率从94年开始下降108、。直辖后重庆房地产市场发展l)1997一2000波动调整期。全国房地产投资增长率在97年为一3.4%，是这些年唯一一次负增长,重庆市由于当年直辖，并没有像全国市场那样大跌，反而比96年增长了近3个百分点，98年直辖效应余波将其房地产投资增长率推至44%。从1998年后开始增长率普遍回落,市场投资结构开始出现调整、巩固、停顿和消化阶段。2)2000至今快速发展期。重庆从1998年开始经历地产市场的低迷，直至2000年才进入恢复性的增长。2000年之后的快速发展时期随着重庆市城市建设发展战略的确定,为打造高品位的文化历史名城，重庆市加大了基础设施建设和旧城棚户的改造力度，并取得了显著成效道路宽阔了109、，高楼增加了，绿地扩大了，交通畅通了，人们的居住条件改善了。一批批现代式花园式住宅区群坐落在城市各个角落，房地产的投资从2000的139.6亿，猛增到2007年的849.9亿，整个重庆市区的面貌发生了巨大变化。房地产业伴随着我国经济的高速稳健发展，步入了快速发展的快车道。 b.重庆市房地产的发展现状2012年，房地产市场调控政策环境仍保持较为严厉态势，上半年重庆市房地产开发市场建设投资有所放缓，销售市场仍呈疲软态势，企业资金状况显现出优化预期。而6、7月份央行的两次降息以及首套房贷款优惠政策的重启，为全市房地产开发市场稳中有进注入了强劲动力，下半年重庆房地产开发市场呈现出建设投资缓步加速，销售110、市场节节开花，资金状况全面好转的发展势头。具体表现如下：房价增长幅度小，处于一个相对稳定状态重庆市房地产价格从2000年以来一直是一个增长的过程。从2000年到2003年，重庆市房地产价格涨幅不大，称之为温和的上涨阶段；2004年到2007年，重庆市房地产价格涨幅保持在12%左右，称之为火热的上升阶段； 2000年到2007年重庆市房地产价格变化表2008年到2009年，重庆市房地产价格以波浪的形式增长；2010年到20111年，重庆市房地产价格再次出现快速增长；但是从2012年至今，重庆市房地产价格出现了一定程度的下降，现在维持在一个相对稳定的状态。 2010年5月-2013年5月重庆市房地111、产价格变化折线图开发投资增速方面 自2011年2月的高点52.8%一路回落至2012年6月的低点19.7%，之后于2012年9月回升至26.8%后渐趋平稳，2012年房地产开发投资完成2508.35亿元，增长24.5%，与五年的平均增长速度24.2%相比，高0.3个百分点。从全市房地产开发投资增速波动中既能看出宏观政策调控的清晰痕迹，又是全市房地产开发市场稳中有进平稳健康发展趋势的显现。 图：2011年以来各月重庆市房地产开发投资累计增速（单位：%）2012年1至5月重庆房地产开发累计完成投资238.68亿元，比去年同期增长26.6%。其中住宅完成投资152.45亿元，增长40.6%；办公楼完112、成投资4.52亿元，增长11%；商业营业用房完成投资21.15亿元，增长3.2%。自2011年初调控政策环境逐渐严厉以来，重庆房地产开发投资增速逐步回落。在2013年1-2月开发投资较去年同期有所回落。1-2月，全市房地产开发投资298.26亿元，同比增长20.5%，较去年同期增速下滑7.6个百分点。其中，商品住宅投资203.21亿元，同比增长19.3%，较去年同期增速下降7.1个百分点；新开工面积较快增长，经济适用房保持快速增长趋势 2012年1至5月全市商品房新开工面积1333.87万平方米，同比增长28.1%。其中，住宅新开工面积1101.4万平方米，增长28.8%，办公楼新开工面积30113、.49万平方米，增长43.7%；商业营业房开工面积117.15万平方米，增长17.2%。前5个月，全市经济适用房施工面积522.76万平方米，其中新开工建设经济适用房面积87.81万平方米，增长98.7%，已成为推动全市房地产开发投资的重要因素之一。在2013年1-2月，全市房地产开发企业房屋施工面积17417.18万平方米，同比增长4.3%；房屋新开工面积925.92万平方米，同比增长47.2%；房屋竣工面积683.44万平方米，同比增长19.1%；全市房地产开发企业完成土地购置面积433.72万平方米，同比增长64.3%，较去年同期增速提高 56.4个百分点。参考下图我们可以看出重庆市19114、98年到2008年房地产住宅施工面积每年以同比20%的速度上升。 图：重庆市住宅施工及销售总面积变化图商品房销售市场有止跌回升的趋势2012年5月重庆楼市供应量开始下降，本月主城区新开盘项目（含组团）60个，推出房源8844套，总供应体量约为84万。供应量比4月减少约20万，供应套数减少2783套;同比去年5月，新增供应量下降8.7%。本月低密度物业的供应比例略增，占总供应的三成多。从需求上看，5月成交量和成交价格与4月比没有太大变化，但与去年同期相比属量涨价跌。5月商品房成交约19499套，成交面积约177.01万平方米，成交套数比4月增加600套左右，成交面积则下降1.23%。与去年5月相115、比，商品房成交量却有超过50%的增幅。商品房成交金额达到120.95亿元，成交均价为6833元/平方米，比4月上涨了160元/平方米。尽管本月商品房成交均价已是2012年最高，但与去年5月相比，价格却有7.3%的降幅。2013年1-2月全市商品房销售面积579.18万平方米，同比增长24.5%，增速比去年同期上涨28.5个百分点。购房者信心指数开始上升每一个季度世联地产都会联合多家媒体发布一次购房者信心指数研究报告。2012年第二季度中国购房者信心总体指数为106.6点，在经历了连续三个季度的下滑后首度止跌回升，创下自2010年二季度以来的新高。在信心指数的四个分项指数中，购房者对于现状的满意116、度在消费环境、购买力和供应水平三个指标上，均有不同幅度的上升。其中消费环境指数上升6.3个点，达到104.7点；购买力指数上升3.3个点，为104.2点；供应水平指数上升4.4个点，为103.2点；在预期信心方面，四个分项指数全线上涨，其中供应指数上涨最多，为108.8点，环比增长7.0个点。房地产开发企业资金充裕资金状况良好，土地交易活跃、商品房销售的量增价升促进各大开发企业资金状况不断好转。2010年房地产开发企业到位资金突破2000 亿元大关，达 2202.67 亿元，同比增长 41.2%，其中本年到位资金1848.30 亿元，增长 48.7%。各房地产开发企业较为充裕的资金实力，进一步117、释放了对商品房用地的购置热情。2010 年重庆市主城区住宅类土地成交 83 宗，面积为747.74 万 m2，宗数较09 年减少 30 宗，降幅为 26.55%；土地面积较 09 年减少 39.73 万 m2，降幅为5.05%。单宗土地平均面积由09 年的 6.97 万 m2上升至10 年的 9.01 万 m2。土地成交总体有小幅回落，但是单宗土地面积显著增大。2013年1-2月，房地产开发企业资金来源合计1936.06亿元，同比增长9.0%，其中本年到位资金832.87亿元，同比增长27.7%。其中，国内贷款283.64亿元，增长61.4%；企业自筹资金230.37亿元，增长18.4%；其他118、资金318.66亿元，增长28.4%。在其他资金中，定金及预收款194.49亿元，增长47.4%；个人按揭贷款99.73亿元，同比增长44.5%。C.重庆市房地产企业状况比较重庆市房地产共有1500多家企业，但整体水平与沿海经济发达城市相比还有很大差距，各房地产企业所占的份额较为分散，集中度不高。同时，国内如瑞安、和黄、华新国际、鲁能钱江集团、招商地产等多个企业进军重庆市房地产业市场将加剧重庆市房地产市场的竞争，从而可能导致市场重新洗牌。房地产是资本集中的行业，在国家政策和自身经济规律的双重影响下，重庆市房地产趋向集中化和规模化发展。近一年来，国家加强了宏观调控，在土地交易、开发商信贷方面均作119、出了更高的要求，从长远看，有实力、有资信、有品牌的企业在发展上将获得更大的发展空间。表9：重庆市房地产企业比较 领先企业本土实力企业 本土强势增长企业本土增长 企业其他企业外来实力 企业外来潜力 企业代表企业龙湖华宇、南方、协信、珠江金科晋渝地产、东和实业、银星、长安集团、东银、隆鑫地产等重钢、商社集团等融乔、瑞安、和黄、华新国际、鲁能、钱江集团、招商地产开发量300万方40万方-85万方220万方100万方以下年开发速度140万方/年10万方以下20万方10万方左右10万方左右土地储备丰富较丰富较丰富一般一般 部分企业在重庆有较丰富的土地储备有一定的土地储备资金充裕，融资能力强较充裕，融资能120、力较强较充裕，融资能力较强一般一般雄厚雄厚品质中高、高档物业，产品结构链比较丰富以中、中高档牧业为主在中高档、高档物业领域快速发展以中档物业为主以中档物业为主高，国内有较高知名度高，国内有较高知名度成功楼盘所有项目有数个成功楼盘 近年快速成长有数个成功楼盘，但影响力不足有成功楼盘，但影响力不足国内业界知名，在渝有在建楼盘国内业界知名，在渝尚无在建楼盘品牌能力美誉、忠诚知名知名、美誉知名一般知名知名备注企业文化建设到位，经营管理体系完备，企业核心竞争力强有成功的历史，近年来核心能力建设与快速发展的市场适应性有所不足企业文化，企业能力、核心竞争力在形成之中有自己的企业文化和管理体系，处于良性发展之121、中多为其他行业的风险分散战略性产物，组织机构、人才储备均有所不足受母企业战略影响，如全力投入重庆房地产市场将是极大威胁尚未进行项目建设，重庆市房地产的市场特征a.房价稳步增长，但总体水平仍较低自直辖以后，重庆市主城区的房价一直保持较稳定的增长态势，但其总体房价水平同全国大中城市相比仍处于较低水平。不仅与同是直辖市的京津沪无法相提并论，即便是在西部几个邻居城市如成都、昆明、西安中，其房价水平也是最低的。b.主城区房价阶梯分布不明显,价格区间相对较小重庆市房地产市场相对全国其它大城市,另一个特点就是其房价的阶梯分布不明显。一般而言,一个像重庆这样直辖市或省会大都市,其房价应该是有一个比较大的梯度。122、如上海,同属主城区,就有黄浦区、卢湾区等五六万每平米的高价房区域；而杨浦区、闸北区房价才一万左右。另外像北京、武汉房价沿着二环、三环、四环、五环而各有阶梯,价格差异极大。相对而言重庆主城区房价市场很均衡,房价没有一个明显的阶梯分布,价格区间相对较小。总体上重庆主城九区(渝中区,大渡口区,沙坪坝区,南岸区,江北区,渝北区,九龙坡区,巴南区,北暗区)可以分为三个梯次,渝中、渝北、江北、南岸四区为第一梯次,均价在4500元舰2左右,九龙坡、大渡口、沙坪坝三区为第二梯次,均价在3500元/M,左右,巴南和北暗二区为第三梯次,均价在3000元/MZ以下。就具体区域而言,渝中CBD、北部新区、南滨路、北滨123、路一带的楼盘价格较高,均价达5000元/M,左右,且上涨幅度均高于其它区域的楼盘,是重庆打造高端楼盘,高价豪宅的理想区域其中北滨路的升值潜力最大,从位置上来说,它处于重庆最重要的四个中心一渝中半岛,观音桥,沙坪坝,九龙坡的地理中心,到任何中心的路程都不超过5公里,又有江对面的瑞安,LJC开发的化龙桥,红岩寺沿江景观带做依托,依山傍水,闹中取静。如今龙湖、华宇、中海、招商、国美等本土产业巨头、国内著名企业进入,更增添了其升值空间。c.商品房按套内面积计算2002年,重庆市政府出台重庆市城镇房地产交易管理条例,在全国率先推出了商品房销售按套内建筑面积计价制度。套内面积又称地毯面积(地毯能铺的面积)124、,它是由房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台面积组成。其中,使用面积是每套住宅内除墙体厚度外全部净面积的总和。而以往按建筑面积卖房,则包括套内面积和按规定应分摊的公用建筑面积两部分,如楼梯、地下室、物业管理用房等。在重庆售楼处买房,可以同时看到该房屋的建筑面积价格和套内面积价格,这可以防范部分不良开发商混淆二者的概念,欺诈购房者。建筑面积计算比较复杂,需要专业的人员来做；而按套内面积销售的方式比较直观透明,也易计算；有效降低了交易成本、保护了购房者的利益,避免了开发商多计算公共面积增加利润。d.九大投资集团掌控土地一级市场“重庆投融资模式”(xx模式)是重庆市副市长黄奇帆在全国范围内的首创,一125、举改变了各地普遍存在的由政府出面举债为主的投资方式,变成了以国有建设性投资集团向社会融资为主的方式。凭借这九大投资集团,不仅融资渠道更加广泛,投资结构更趋规范,投资行为也得到有效的监控。目前重庆市土地一级市场主要掌控在九大集团的其中三家手中,即xx集团、xx公司、xx集团。这些集团建立政府主导型土地储备供应机制,调控土地供应市场,保证城市总体规划和土地利用总体规划的实施。通过市场运作机制进行土地整治,提供“熟地”交政府拍卖,实现土地增值,为政府积累资金；落实市政府关于土地开发整理要求,为实现耕地“占补平衡”提供新的耕地资源；承担市政府确定的廉租住房项目建设；结合土地储备,承担市政府涉及旧城改造126、建设等交办任务。重庆市房地产市场发展的供求分析a.重庆市房地产的供应分析 2013年一季度，在“国五条”及其重庆细则相继出台的政策背景中，重庆市房地产开发市场总体平稳，投资、开发建设稳中有进，商品房交易市场形势呈现变化，房地产开发企业资金保障充足有力。房地产开发投资增速回升，投资结构无明显变化2013年一季度，重庆市房地产开发投资呈平稳增长趋势，增速较去年全年小幅提高0.8个百分点。一季度，全市房地产开发投资完成547.25亿元，同比增长25.3%，较1-2月回升4.9个百分点，其中商品住宅投资完成390.48亿元，增长28.2%，较1-2月回升8.8个百分点。2012年以来重庆市房地产开发投127、资同比增速1-3月全市房地产开发投资结构较去年同期无明显变化。商品住宅投资390.48亿元，占总投资的71.4%，较去年同期比重增加1.6个百分点；办公楼投资20.48亿元，占总投资的3.7%，较去年同期比重增加0.5个百分点；商业营业用房投资70.46亿元，占总投资的1.9%，与去年同期持平；其他类型房地产投资65.82亿元，占总投资的12.0%，较去年同期比重下降2.1个百分点。房地产建安投资占比提高，开发建设稳中有进随着2012年部分房地产项目竣工交付使用，2013年新的房地产项目及时开工，保证了房地产开发建设呈稳中有进的健康态势发展。从房地产开发投资构成来看，建安工程投资占比有所提高，128、一季度全市房地产开发企业建安投资额433.96亿元，同比增长30.6%，占开发投资比重为79.3%，较去年同期提高3.2个百分点。其中，建筑工程投资384.30亿元，增长32.9%；安装工程投资49.66亿元，增长15.3%。建安工程投资占比的提高得益于全市商品房开发建设规模的稳中有进。截止3月末，全市商品房施工面积19154.93万平方米，同比增长15.1%，较去年同期提高3.9个百分点；商品房新开工面积1562.29万平方米，增长11.6%，较去年同期提高44.8个百分点；房屋竣工面积893.90万平方米，同比增长1.2%，较去年同期提高2.2个百分点。商品房销售市场形势有所变化，二手房交129、易或将锐减从“国五条”出台到实施细则落地重庆的一个月中，商品房销售市场发生明显变化。市统计局公布的数据显示,1-3月全市商品房销售面积1041.42万平方米，同比增长16.8%，较1-2月回落7.7个百分点，其中商品住宅销售面积975.83万平方米，增长21.1%，较1-2月回落8.8个百分点，成为导致商品房销售面积增速大幅回落的主导因素。可见，从税收到信贷的一系列政策“组合拳”对市场需求预期影响作用较为明显。而据相关数据获知，三月份新建商品房销售面积同比增速回落的同时，二手房交易量大幅增长，赶在细则出台前完成交易过程的意愿极为明显。后期“国五条”中对房产转让的个人所得税政策，一方面将可能导致130、二手房交易在细则出台后呈现大幅锐减的态势，另一方面也可能将刚性购房需求向新建商品房市场挤压。房地产资金保障充足有力，到位资金增速超过投资增速2013年1-3月，房地产开发企业资金来源合计2334.22亿元，同比增长8.9%，其中本年到位资金1128.09亿元，同比增长33.9%，两年来首次超过同期房地产开发投资增速。从资金来源结构看，1-3月全市房地产开发企业国内贷款320.71亿元，增长80.1%，；企业自筹资金306.17亿元，减少1%；其他资金501.01亿元，增长41.1%。在其他资金中，定金及预收款294.13亿元，增长47.8%；个人按揭贷款154.77亿元，同比增长48.3%。国131、内贷款和个人按揭贷款的大幅增长，体现了银行金融业对房地产市场前景看好；同时定金及预收款的激增也显现出当前较好的市场销售形势，使房地产开发企业资金保障充足有力，利于企业资金回笼后实现再投入，促进市场进入良性循环的发展轨迹中，确保重庆房地产开发市场健康发展。b.重庆市房地产市场需求分析户型房型选择1）受银行加息、租金低迷及近一年来投资型物业的急剧放量，以投资为主的一房的需求量急剧下降，仅占1.7%。2)相对紧凑的两房和略显舒适的三房的需求比例总和超过80%，为市场上的主力户型，其有较大的市场潜力。3)其他户型当根据项目的特点谨慎考虑设置。套内面积选择1)套内面积在70-130平方米的户型面积设计是132、目前市场需求的主力，尤其是70-110平方米的面积市场需求量最为集中，超过60%；2)70平方米以下的户型面积需求下降的趋势较明显；价格及付款方式1)付款方式以按揭为主，占75%；2)首付款集中在10万元以下，其中选择5-10万元的消费者超过半数，但超过10万元的呈现急剧下降趋势，预示10万元是消费者的心理线；3)选择按揭的消费者其所能承受的月供款集中在1200元/平方米以内，其中800-1000元成为月供选择最为集中的选择段；其他1)从市场具体需求情况来看，多数消费者希望通过阳台来体现出生态化，贴进自然的居住需求，倾向客厅阳台和生活阳台的双阳台设计；2)平层是市场的主流，跃层和阁楼因其同类替133、代品较多，消费者对此需求量不高；物业类型市场调查热点1)从物业类型来看，普通多层的心理选择需求最热，接近50%，在一定程度上是受到了当前市场上多层与低层低密度产品的流行趋势引导；同时，与目前重庆市场上对普通多层及低层花园洋房产品概念的混淆有一定关系；2)高层心理需求与前两年相比有所下降，花园洋房与别墅因其品质与价位较高，反馈；3)消费者对物业的心理选择有向低密度、低容积率、亲地性发展的趋势重庆市房地产行业现存问题及对策建议房地产作为重庆经济的重要组成部分和支柱产业之一，在为改善当地人们的居住条件，推动经济的高速增长方面发挥了积极作用。虽然如此，但重庆房地产行业还是存在许多不容忽视的问题。a.重134、庆房地产行业现存问题房地产结构不太合理众所周知，房地产行业区域差异性很强，每个地区都会出现不同的问题，虽然重庆目前房地产市场保持了健康、快速发展的态势，但在部分地区也出现了投资增幅过大、土地供应过量价格上涨过快等现象，这与重庆市房地产结构不合理有密切关系其结构不理合性主要表现在：1）脱离经济发展水平和实际需要，盲目攀比，导致房地产开发规模过大。2）重庆政府在经济发展上对房地产开发过度依赖 只注重房地产的大力开发而忽视了其他行业的发展。3）重庆个别地区严重背离人多地少底子薄的实情，任由开发商侵占城市绿地、景区兴建别墅和豪宅。 4）政府片面强调“以地生财”，减少甚至取消经济适用住房建设，导致房价过135、快上涨，商品房大量积压。 商业地产空置率过大，投资规模偏大重庆市国土资源和房屋管理局提供的数据显示，2011年，重庆市空置房数量仍在增加，全市商业用房竣工面积29万平方米，而销售仅为9万平方米。商品住房结构不合理，高档房开发过热重庆商品住房开发结构中，中低价位的住房和经济适用房，因受利润及其他因素的影响，开发量不足，供应量，商品住房供应结构存在相对不均衡的矛盾。房地产管理松散重庆直辖十年，房地产业成就卓著，贡献突出，人均居住面积和投资规模增加明显，但是在进步的同时我们应该看到不足的地方，政府对房地产企业管理松散，导致房地产行业中存在很多漏洞，就仅对中介机构来讲就存在如下问题：1）中介机构成为滋136、生腐败的土壤，一些部门通过机构经营盈利，变相的把行政和公共权力转化为经济效益，谋取非法利益。2）中介机构不是依靠市场生存，而是依附于部门权利。3）缺少规范中介机构的法律法规体系。4）分工不明确，监管力度尚待提高。尽管政府对房地产企业中介机构服务人员都有相应的法律规定，但对于最年轻的直辖市来说，还没有一部自己的完整而健全的 房地产法，政府应根据本市的实际情况，制定出相应的房地产的管理制度，也可以将国家房地产管理制度进一步细化。 房地产业盈利率过高20世纪90年代后期，由于取消了行政事业性单位和国有企业的职工福利分房制度，刺激了房地产行业的快速发展。个人买房比例从不到1%上升到95%以上，同时重庆137、市的平均房价也从主城没平方几百元上涨到现在的近万元。从重庆江北某楼房的项目盈利分析报告看出，该项目全部结束后，最乐观收益率可高达75%，最保守收益率也在31%以上。房地产业成为目前重庆市盈利率最高行业。二手房交易速度减缓，影响房地产业长远发展2012年重庆的主城区涨幅不到4%，而北京等许多城市二手房价格涨幅高达20%以上。房地产消费市场是一个梯级的、多层次的市场结构，其中二级市场是梯级消费结构的一个重要环节。重庆房地产二级市场的发展不完善，将影响房地产市场的健康发展。重庆二手房交易的萎缩，对重庆房地产业的长远发展不利，应引起政府高度重视。b.重庆市房地产的发展对策为推动重庆市房地产市场平稳健康138、的发展，政府和开发商都有责任和义务采取必要的措施来进一步培育市场、规范市场、发展市场。提高居民收入，进一步增强商品房购买能力购买力是影响房地产市场发展的重要因素，而购买力的强弱是由收入水平高低决定的。国家统计局调查显示，2012年全国城镇居民人均收入超24565元，重庆排名第十一位为22968元。目前重庆城镇居民的收入水平还不是很高，商品房购买力还不是很强，政府应努力提高居民就业率，增加居民收入，增强居民的商品房购买能力。优化房地产结构，提高中低档住房供应量，建立合理商品房开发结构优化房地产结构对房地产的稳健发展起着决定性的作用我们不应该脱离经济发展水平和人们的住房需求，而一味地开发房地产行业139、，盲目的攀比只能使房价居高不下；我们不应该将经济的发展过度依赖于房地产行业，政府应该尽快找到房地产行业与其他投资项目的权重点；我们不应该抱有 “先开发后治理”的思想，大量占用城市绿地开发房地产行业 房地产行业应该走可持续发展道路，在适应经济发展的需求的基础上大力发展房地产行业控制房地产价格。而提高中低档住房供应量，建立合理商品房开发结构是提高重庆市居民消费水平是一个重要措施。重庆市政府应合理运用城乡统筹区的政策加大力度从土地供应、银行贷款、税收优惠和基础设施配套等方面压缩对商业用房和高档住房的投资，促进中低档住房，尤其是经济适用房的建设和供应。努力降低中低档住房建设成本和销售价格，保证中低档住140、房建设以较快的速度增长。加强对房地产市场监管，加强法规建设，规范房地产市场秩序整顿和规范房地产市场秩序，建立“买得放心、用得舒心”的良好购房环境，是房地产市场健康发展的重要环节。重庆市房地产主管部门应进一步建立健全与国家法规相配套的地方法规，把整顿房地产市场秩序作为市场管理的重要内容，加强对房地产开发企业的资质审查，加大对房地产开发企业的治理力度。政府需要加大监管力度来有效地控制住房价，严格控制对房地产开发商的贷款数额及贷款期限，不能任其为之。国家税务总局的消息称，近日将把房地产业的税收作为监管重点 要求各地税务机关加强房地产业等领域的税收征管 要加强对房地产行业的监管，严厉打击一房多卖，倒卖141、地皮，哄抬房价等违法违规行为，规范商品房的销售。此外，要规范媒体宣传，由于一些所谓的专家会鼓吹一些不合情理的言论，所以作为言论平台的媒体，应该站在人民的立场，多为人民想一下，净化言论空气，共同创造良好的房地产市场秩序，维护消费者利益。健全住房制度政府要健全廉租住房制度，加快廉租住房的建设 ，解决城市低收入人群的困难问题；1）要增加中低价位中小套型普通商品住房，解决中等收入住房的问题。2）要加强市场监管，规范地产企业准入和退出条件。3 ）要完善住房保障制度，使保障性住房占住房建设总量的20% 以上，让保障性住房有序投入，以降低市场需求。房地产投资应该保持合理的增速，控制房地产价格房地产市场的活跃142、在一定程度上代表着经济的复苏，但是房价过高，导致居民买不起房，所以我们要努力控制房价 控制重庆的房价是一个至关重要的问题：1） 重庆2009年提出的调控目标：“宜居重庆”，主城双职工家庭房价收入比6.5。 建设 “宜居重庆”指主城双职工家庭房价收入比控制在6.5左右。2）控制重庆市房价比。全国大部分大中城市房价收入比超过了6倍，其中沈阳、贵阳、 南京、广州、大连和西安的比率都超过了20倍，北京2009年的最新数据更高达25倍所以要将房价比降到一个合理的位置。3）政府要严格控制地价，不让地价超过房价，这样能有效的控制住房价，确保中低档商品房的供应和保障性住房的供应。重庆市房地产市场价格特点及影响143、因素分析a. 影响房价变动的因素分析地理位置因素地理位置的不同，决定了所在城市经济发展水平，在城市中所处位置，交通状况，配套设施等等。重庆市主城区的经济发展水平较高，居民的收入相对更高，而且对外来人口的吸引更强，这些都会推动对房地产的需求。在城市中所处位置也对房价有很大影响。重庆市核心区域少土地价格必然贵，从而影响房地产在各个地段的供给。同时，房地产在城市所处位置还影响了人们对他的需求，购房者出行交通的便利程度，周边配套设施的完善等直接影响需求。房地产项目本身的品质因素此类因素比较微观，比如小区内外环境，容积率，物业管理水平，建筑质量，户型设计，楼间距离等。处在公园附近或绿化高的小区价格肯定高144、；容积率是项目用地范围内总建筑面积和项目总用地面积的比值，容积率低的项目人口不密集，人均占有的自然资源和配套设施较多，而经济适用房往往容积率高，居住密度大，显得拥挤，从而影响房价。然而重庆市主城区的住房在坏境绿化，建筑质量，户型设计等方面都有一定的优势，这就直接导致了重庆市的房价普遍偏高。经济因素经济快速发展的必然趋势是城市化。城市化使得大量农村人口涌入城市，农民中一部分在城市买房，需求就相当大了。需求大于供给，导致供不应求，房价上涨。政策因素包括财政政策，货币政策，税费政策和产业政策。财政或货币政策实际上与宏观经济关系密切。07年通货膨胀和08年金融危机催生的不同政策对房地产的影响有目共睹。145、一般来说，紧缩的政策会导致房价下调，以为购房者购房成本提高导致房价下降比开发商开发成本提高导致房价上涨的力量比较大。如果政府实施积极的财政政策，在基础设施和公共建设方面大投入，势必提高对建筑行业的需求，促进房价的上涨。税收政策方面，如果政府开始增收或随后提高保有环节的税收，如固定资产税，物业税，城镇土地使用税，房产税或城市房产税，都会再实际上减少持有房地产的收益，从而降低购买需求，推动房价下降。土地，城市规划等政策。减少建筑用地面积，则必然形成“土地以稀为贵”的局面，提高土地批租价格。而土地成本在整个开发成本中占重要组成部分，稀有了必然导致房价上涨。b.重庆市主城区房价比较重庆市主城区最近五年146、房价原始数据统计表整理如下：(价格单位：元） 2007年第四季度38502008年第一季度39502008年第二季度39502008年第三季度41002008年第四季度41502009年第一季度44502009年第二季度45002009年第三季度47002009年第四季度46502010年第一季度47002010年第二季度47502010年第8月份56582010年第10月份67352010年第12月份71262011年第2月份72432011年第4月份75012011年第6月份74672011年第8月份73772011年第10月份66922011年第12月份68802012年第2月份6943147、2012年第4月份68002012年第6月份68302012年第8月份68332012年第10月份67702012年第12月份72062013年第2月份73512013年第4月份7366注意：由于前几年的房价变化较小，而且对即将要预测的未来价格（2012年3月份末）影响较小，所以2007年-2010年上半年的时间段是一个季度，以后的时间段为每个月统计一次。将上面的表转化成以下图形： 从上面的图形，很容易知道，2011年8月份前，重庆市主城区的房价一直以来保持持续增长的方式，特别是靠近8月份，房价的平均价格都达到了7150元，原因很多，物价上涨，购房者的数量增多，导致供不应求等等。在这种情况下，148、重庆市政府高度重视稳定住房价格：将房价提高到政治高度，建立政府负责制，政府负总责，控制住房价格上涨过快， 全面监测房地产市场运行； 积极贯彻调控住房供求的各项政策措施； 认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。 在政府的宏观调控下，重庆的房价有所下降，2012年2月份下降到了6880元，缓解了消费者买房的一部分压力，是房价持续，稳定的发展，从上面，也可知，重庆市的房价下降的趋势会越来越小。 c.重庆市房价近几年稳步增长的原因随着重庆市自一个地级到一个省级直辖市的飞跃，重庆的经济迅速发展，城镇化的迅速推进，城市建设飞速发展，商品房价格也不断上涨，这是导致重庆市近几年房价快速上涨的首要因素。其次，房149、价上涨的原因是多方面的；有经济快速发展的合理因素，也有利益驱动下的投机行为，有住房消费观念的影响，也有深层次的制度制约，这些因素的共同作用，最终体现为房地产市场供求关系的过度失衡。主要表现在以下方面。住房需求扩大拉动房价上涨重庆市升格以后，随着国家的支持和大量的建设资金的拥入，城市化进程的史无前例地得以加快，大量人口进城居住、就业，新入城的广大百姓急需住房，原来居住的市民改善居住条件的愿望也进一步加强；商品房档次明显提高，有效需求很旺盛；加之，这几年重庆市旧城改选的步伐逐年加快，拆迁安置增加了房地产市场的整体需求，且这部分需求将保持稳定时增长；种种事实形成了重庆房价的必然上扬，刺激了房地产消费150、需求和投资需求。这些都是促使房价上涨的原因。供应成本上升推动房价上涨依照马克思主义政治经济学原理，价格是价值的货币表现，市场价格供求状况而围绕价值上下波动。房屋是资源类商品，占用土地和大量矿产资源，而土地价格的上涨、上游材料上涨、配套成本增加，决定了房价不断上涨的趋势。土地价格上涨随着重庆市的直辖市地位的确立，中心城市的效益日渐显现，对周边城市乡村的经济拉动作用逐渐增强，促使房价上涨的诸多因素集中释放。其中包括拆迁成本增加、土地级差收益扩大、投入的基础设施费用转嫁、土地稀缺性日益突出的需求拉动，加上协议转让改为招标拍卖推动等，由此导致房价也跟着快步上涨。上游原材料涨价。各类资源尤其是不可再生的151、资源价格也逐步上升，建材正是这一类资源，加之，由于投资的过度旺盛等因素影响导致建材价格的持续上涨。建材价格的上涨直接导致了商品房竣工造价的快速上涨。从长期来看，原材料供应紧张趋势仍将延续。配套成本快速增加近几年，重庆住宅工程质量比较优良，而且逐渐改变以往小区景观、规划、外立面建筑形式，使外观更加新颖、美观，配套设施更加齐全，团林景观不断改善，对消防、通风等技术要求越来越高，另外，会所、幼儿园、中小学教育配套越来越完善，这些都在一定程度上加大了商品房的开发成本。房地产开发机构对信息的操作放大市场失衡状态市场均衡总是相对的，不均衡是绝对的。一般商品由于有较强的流动性和较短的生产周期，能够根据价格信152、号迅速做出反应，自动调节供需状况。而房地产市场由于其商品的特殊性以及百姓的必需性，难以快速自动调节供需。因此，准确提供各类信息，对矫正市场预期、平抑住房价格意义重大。但是由于有关政府职能部门的缺位，主动将信息的提供权让给了房地产开发商及其利益集团，使得他们能够向社会发出具有对自己有利的、片面的信息来操纵房价。目前，各政府部门相互独立，信息之间互相矛盾的情况时有发生。少数开发商与中介机构联手谎报商品房销售进度，发表不实的价格信息，恶意哄抬房价。有的开发商囤积土地，囤积房源，人为的造成市场紧张，诱发房价短期内非正常上涨。这种虚假信息，严重误导了广大居民的市场预期，造成了部分消费者的恐慌心理。在房价153、快速上涨的同时，大量居民盲目跟进，就加剧了房地产市场的供需矛盾，刺激了房价的进一步抬升。d.制约重庆市房价上涨的因素分析实行国民经济战略调整，中央政府必须调控房价我国近几年来一直是出口导向型经济，对外依存度很高。这次由美国次贷危机引发的全球经济振荡，多数经济学家认为世界经济的拐点极可能出现在08年或者09年，这对我国出口导向为主的经济无异予一场灾难，要想安全渡过只有进行战略调整，改变出口导向型经济模式，快速的扩大内需启动国内民生类消费。要完成这一战略调整，首要的就是搬走新三座大山，否则消费无法释放。十七大后，这一战略调整已经逐步清晰， 首先是否定了教育产业化错误，开始逐步推行全民真正免费的9年154、制义务教育：07年年终，否定了医疗改革产业化，开始推行新的全民医保；最后一个也是最重要的，就是住房价格，去年央行的连续五次加息，出台新的住房按揭政策，打击捂盘、炒房等行为，已经取得初步成果，国内一线城市广州深圳都有较大降幅，大中城市房价均有少量调整或涨势放缓，重庆市主城区年底房底也有少量回调。中国是政府导向型经济，一旦本币加速升值政策被确认，则扩大民生内需将是唯一出路，儿是阻碍这一目标的都将被推倒，中央政府为实现国民经济的战略调整，启动被禁锢的国内民生消费，摆脱对出口的依赖，必须对房价进行调控打压。“一小时经济圈”为重庆主城缓解了供给压力重庆现在正在建设“一小时经济圈”的政府工程，预计15年时155、间建成，一旦建设进入实质性阶段，包括计划涵盖的23个区县，包括车程在l小时以内的长寿、陪陵、永川等距离九城区稍远的区县将会成为新一轮房地产的主力军。重庆市政府已经将这个15年的规划和地产链接起来了，在政府的带动下，重庆地产业的发展早于政府的大策划，可以说现在的很多房子需要满足的是5年后的需求，虽然现在购买力很旺盛，但是供给相应的还是很高。重庆市政府在其城乡统筹规划中拟转移近1000力农村富余劳动力进城，使其由农民转化为市民，为了解决这一问题，政府在“一小时经圈”规划了30多个有特色的工业园区，准备把农村青壮年劳力都转移到这些园区。这就意味着大多数农村劳动力不会成为商品房市场的购买者，而是政府规156、划区内的劳动者与限价房的消费者。“一小时经济圈”的建立，很自然地就造成了供需的相对平衡，有效地抑制了投资者的投机心理，也很有效地控制了重庆市主城区房地产市场价格的上涨空间。促进重庆市房价上涨的因素分析重庆市房地产市场近十年一直绦持稳定发展态势，房价稳步上舞，达到年均9的增长率，预计未来几年重庆市房地产市场的房价将继续稳步上涨，原因如下：1）重庆市城乡综合统筹实验区的设立、重庆市城乡总体规划(20072020)、l小时经济圈规划两大指导重庆市未来发展的重要规划实施及成渝经济圈合作的加快等形势的影响，主城区城市入豳规模、时空距离都将发生巨大的变化，重庆房地产市场对开发商的意义已经不仅仪是谋求短时期157、内的利润。重庆市政府的城乡统筹大体思路包括：转移近1000万农村富余劳动力进城，使其由农民转化为市民：重庆的城市化将使目前占80的农村居民逐步地转移到城市之中，如果lOOO万农村富余劳动力的20购置城市商品房，也将有200万的刚性需求，这一需求将有力支撑重庆未来几年的房价上升；2）重庆市是西部唯一的直辖市，长江中上游的经济中心与交通枢纽，担负着国家振兴西部的重任，近十年经济的快速发展，其在西部领头羊地位黔尽益确立将拉动市内外备种类型的企业对写字楼的需求，开发商会加大对写字楼投资的力度；城镇家庭人均可支配收入的稳定增长提高了居民的消费能力，购买力的释放将带动商业地产的发展；3）重庆市政府申报的保158、税港一量批准设立将大大提升重庆的外向经济的发展，吸引更多的外来购房者。重庆市房地产行业的未来展望及走势预测这几年重庆房地产有较快速度的发展,首先得益于重庆市政府有一套清晰的城市建设的整体发展思路。这套思路起点高、可操作性强,如重庆八小时工程、主城半小时工程等都取得了显著成果。去年外环高速公路纳入年票收费,把城市各个部分拉得更近。同时,房地产土地市场实施招标、拍卖、挂牌,避免了暗箱操作,给大家提供了公平竞争的机会。另一方面,政府为抑制房地产泡沫现象的产生,推出了诸多市场监管措施,使市场不稳定因素减少到最低限度。正是由于政府宏观政策的正确,才使得市场出现政府、开发商、消费者“多赢”的局面。政府土地159、收益提高了,有更多的财力提升基础设施的建设水准,开发商也受其环境得利,楼盘也销得更好了.而老百姓也能以较实惠的房价买到满意的房子。重庆直辖后房地产市场总体看好,外来的房地产大企业骤然增多,对重庆楼市增添了竞争的压力,同时也是对重庆房地产业的一大促动。重庆市主城区房地产具有较大的发展空间和需求量，未来市场前景可观，同时其房地产价格的增长趋势必然趋缓。具体价格走势可能是继续上涨，增幅减缓，期间价格会由于各种因素影响会造成一定的波动，但这种波动不会是大起大落，而只能是一种窄幅波动。其中政策性因素以及土地供给因素对房产价格波动影响巨大。当出现政策变动与土地供给变动时价格出现大幅度下降或上涨的变动。随着160、土地供给方式的规范化，以及国家相关政策法规的制订与实施房产价格的波动幅度将逐渐减小，伴随着投资者投资理性增强，整个房地产行业逐渐发展成熟房地产价格上涨趋势必将变缓。a. 国家房地产政策方面从今年国内外的宏观经济情况看，国家不会出台新的房地产调控政策。各地方政府会根据本地的经济发展情况，放松对于房地产市场调控力度，以确保本地经济不会出现大幅度的滑坡。根据国务院第136 次常务会议精神，作为国家首批个人住房房产税征收改革试点城市，重庆定于2011 年1 月28 日正式启动改革试点，在主城九区率先开征房产税。这一举措标志着重庆市政府开始对房地产市场采取严厉的调控政策。当前税收调控的重点应该是区分消费161、性需求和投资性需求，在房地产消费环节实行差别化税收政策应鼓励消费性需求抑制投资性需求。在消费环节可以对居民的消费性购房给予契税等优惠政策，可以抵扣减免个人所得税等一些列优惠政策。b. 重庆的房地产市场的自身情况近年重庆房地产取得了较快的发展，这主要得益于重庆市政府有一套清晰科学的城市建设整体发展思路。这套思路起点高、可操作性强，如重庆八小时工程、主城半小时工程等都取得了显著成果。去年外环高速公路纳入年票收费，把城市各个部分拉得更近。同时，房地产土地市场实施招标、拍卖、挂牌，避免了暗箱操作，给房地产商提供了公平竞争的机会。另一方面，政府为抑制房地产泡沫现象的产生，推出了诸多市场监管措施，使市场不162、稳定因素减少到最低限度。正是由于政府宏观政策的正确，才出现了政府、开发商、消费者“多赢”的局面。政府土地收益提高了，有更多的财力提升基础设施的建设水准；开发商得到了便利的交通环境，促进了楼盘的销售；而消费者能以较实惠的房价买到满意的住房。c.经济大环境方面经济增长速度放缓，今年第一季度经济比去年第四季度下降，企业亏损面加大，经营困难，保就业和稳定局势将会成为经济工作的重点。房地产业是中国经济的支柱性产业，因此，保经济和保就业都包括了保房地产。金融机构放松银根和增加流动性将是不可避免的，这些金融调整政策给开发商和购房者都带来实际的利好。金融机构的政策调整一方面改善了开发商的资金状况，另一方面也给163、购房者提供了数量更多的按揭贷款，从而达到刺激房市的目的。d. 房地产商方面过去的两年，房地产商减少了购地，放慢了开发建设的速度，使得房地产市场没有出现大量的房地产企业倒闭和房价大幅下降抛售的情况。随着国家调控政策的松动，房地产商最困难的时期已经过去，因此，房地产市场上不会出现大幅度的降价潮。e.保障性住房建设方面由于保障性住房在资金投入、建设速度、投入使用数量以及管理分配等方面存在的诸多问题，使得人们对于保障房的预期期望值下降，特别是公租房遭到了人们的普遍冷遇。f. 购房者心理方面2010年以来，出于对房地产市场普遍的房价下降的心理预期，积聚了大量的刚性需求购房者。经过一段时期的观察，相当多的164、刚性需求购房者会选择入市，从而带动房地产市场进一步走出低谷。结语重庆作为中国第四个直辖市、作为西部地区唯一的直辖市，它是一个快速发展中的城市，毫无疑问经济是会持续上升的。通过把论文分成几大模块如：重庆市房地产行业的发展历程及现状分析、重庆市房地产的市场特征、重庆市房地产发展的供求分析、重庆市房地产行业目前存在的问题及对策建议、重庆市房地产市场价格特点的产因分析、重庆市房地产行业的未来展望及走势预测。在现代社会，一个城市的房市，也是这个城市经济的一个体现，在国家政策的支持下，在重庆经济的推动下，在各个开发商的拉动下，相信重庆地产业会向积极的方向健康有序发展。2.1.3区域市场分析 九龙坡区是重庆165、九大主城区之一，位于市区西南部，东接渝中区，南靠大渡口区，西邻江津区、璧山县，背与沙坪坝区接壤，区位优势十分明显。九龙坡区是重庆都市发达经济圈核心区，而xx作为九龙坡区核心地带，属于重庆主城五大商圈之一，是主城西南部商贸中心，拥有得天独厚的区位条件，经济繁荣，大幅度带动了房地产行业的发展。九龙坡政府去年宣布称将投资600亿巨资，在九龙坡西部新城打造一个全新的西部中央商务区，并将投入67亿元促进九龙坡区实现xx老城区的“大提成、大提速、大改观”。目前，xx商圈占地面积仅为0.2平方公里，根据规划设计方案，xx新商圈占地面积将达到2.5平方公里，两相比较，扩容量达12倍。与此前一些商圈升级改造不同166、，xx商圈升级主要是对东西南北整个大片区的发展进行规划，其中更是侧重对交通路网的改造，这为整个片区的发展打下了很好的基础。地产资深分析人士认为，这为区域的开发商提供了更良好的开发环境，极大程度上的加大了开发商、消费者对xx强劲信心，进一步促进了xx房地产行业的火爆。且xx不仅经济优势明显，其教育也不容小觑。囊括了育才中学、xx中学等重庆市重点高中和巴蜀幼儿园、谢家湾小学等。科教兴国，科教也可以兴房，教育发展的带动房地产的推进，xx优良的教育市场也让房地产市场有可观的前景。2.2主要竞争楼盘分析本项目竞争楼盘主要有xx二十四城、广厦城蜜宫、金茂珑悦三个项目。其中金茂珑悦项目规模与本项目相当，广厦167、城蜜宫较小，xx二十四城相对规模较大。针对这一点，本项目的宗旨即为把该项目做精，充分考虑购房者的需求，以人为本，提升住房品质。本项目将从规划设计、居住环境、住宅性能、营销策划、物业管理等方面加强项目优势，可以从建筑设计方面彰显项目特色。 a.xx二十四城 项目地址：九龙坡谢家湾正街47号(原建设厂厂址) 项目占地：146520平方米 建筑面积：400000平方米 容积率：4.17 总户数： 车位数：2380 建筑类型：塔楼,高层，普通住宅,公寓,写字楼,商铺 开盘时间：2013-01-13 当前售价： 起价7000元/平， 均价12500元/平，最高14000元/平 物业费：2元/平方米月 绿168、化率：50% 装修标准：毛坯 开发商：xx(重庆)公司 物业服务：xx物业管理公司 b.广厦城蜜宫 项目地址：九龙坡xx滩子口 项目占地：73688平方米 建筑面积：146065平方米 容积率：1.73 总户数：1603 车位数：772 建筑类型：塔楼,高层，普通住宅 开盘时间：待定 物业费：暂无 当前售价： 暂无 绿化率：50% 装修标准：毛坯 开发商：重庆xx公司 物业服务：暂无 c.金茂珑悦 项目地址：九龙坡区袁家岗158号(奥体中心对面) 项目占地：101096平方米 建筑面积：50万平方米(地上总建面39.5万平米) 容积率：3.91 总户数：3452 车位数：3121 建筑类型：塔169、楼,高层，普通住宅,公寓,写字楼 开盘时间：2013-05 当前售价： 起价8800元/平， 均价9900元/平，最高10110元/平 物业费：2元/平方米月 绿化率：35.07% 装修标准：毛坯 开发商：xx(中国)公司 物业服务：xx物业管理(北京)公司重庆分公司2.3目标市场选择与市场定位 本项目目标市场主要选择为有一定经济能力的青年男女，市场定位为高端公寓住宅小区及商业小区。2.3.1购房价格分析 xx现今房价均价为6605元每平方米，去年同期xx均价为6414元每平方米，同比增加3%。同类型小区价格均价在12000元左右。xxxx作为高端住宅小区，地段优势大，产品质量好，构思新颖，有170、充足的市场竞争力，价格应略高于同类项目。2.3.2产品类型分析a.户型：随着家庭结构向小规模发展，户型相应的以小户型为主。目前最受欢迎的是二室二厅，占47%，一室一厅占17%，三室二厅占11%、二室一厅占9% ，三室一厅和小别墅占8%。b.建筑面积：人们在偏爱小户型的同时，追求空间的宽阔、实用，不再盲目追求很大的建筑面积。与户型相对应，51-90最受欢迎，占59%，91-110占22%，110以上占14%，50以下占5%。c.楼层：随着越来越多的小高层、高层住宅的出现，小高层住宅逐渐被人们所接受。在调查中，喜欢8层及以下的占48%，9-11层的占22%，12-16层的占14%，17-20层的占171、11%，,21层及以上的占5%。2.3.3目标客户层选择 xx是一个年轻的、正在发展的主城商圈，吸引了许多年轻人前往发展，本项目主打招牌是小户型公寓，适合正在奋斗中的年轻精英男女，故本项目主要目标客户层是20-40岁的经济能力稍弱但有潜力的青年男女。而对于有一定能力，且需要抚育下一代的中年男女，本项目也推出面积100-135平方米的普通住宅。此外，本项目还推出商铺，面向广大群众投资经营。2.3.4 项目的SWOT分析 SWOT分析：优势劣势同在，机会威胁并存 Strengths（优势）： a.地处重庆楼市热点片区 b.先天可开发素质较好，地形方正，地势平坦，易于项目产品规划 c.项目周边有多个172、成熟小区,居住氛围良好 d.位于xx商圈核心位置，周边拥有完善的配套 e.临近xx步行街，购物、娱乐都十分方便。 f.拥有商圈便捷的交通配套 Weaknesses（劣势）： a.与公路相临，噪音、空气污染较大，人流量大，人员复杂，治安环境受影响 b.片区整体形象较差 c.项目周边商业、教育等配套相对较弱 d.价格偏高，和江北部分龙头地产接近 Opportunities（机会）： a.xx房地产市场持续升温、区域发展空间大，价值将得到进一步提升 b.项目自身建有幼儿园和大量商业配套，充分满足相关需求 c.城市化进程加快，片区内的基础设施将会日益完善； d.周遍竞争对手已基本成型，有利于进行针对性173、的差异化设计 Threats（威胁）： a.发展商的品牌号召力较弱 b.未来住宅供应量较大，竞争激烈 c.国家不断出台严厉的房地产相关政策，未来影响加剧 d.同类资源物业竞争激烈2.3.5项目产品初步定位 根据以上分析，本项目定位为小户型公寓与商住楼的结合，为高端公寓住宅小区，主要针对xx周边地区20-40岁的精英男女。结合周边竞争楼盘分析，拟建设二十二层小户型公寓10栋，二十七层商住楼8栋。 户型分配表户型面积（）户数1室1厅1卫1厨1阳台589402室两厅1卫1厨1阳台8017003室1厅1卫1厨1阳台1086603室2厅两卫1厨1阳台13511003. 项目规划设计分析3.1项目总体规划174、方案 以提高环境质量，强调以人为本，处理好人与建筑、人与交通、人与绿化、人与空间以及人与人之间的关系，从整体上统筹考虑建筑、道路、绿化空间之间的和谐。切实探求更好的规划设计模式，体现新型生态绿色社区的特色。xxxx以创造注重质量生活环境的高品质居住小区为宗旨，使该地段达到功能组织合理，用地配置得当，结构清晰，道路顺畅，配套设施齐全等要求，创造出以使用者为中心，尊重环境，舒适优美的生活空间，同时具有鲜明的地方特色和时代气息。并充分协调经济、环境、技术等方面的相互关系，发挥创造力，深入细致地考虑建筑空间的组合，建筑风格形式，内在居住功能，住区景观等方面，创造舒适、优美、方便且具有丰富居住空间环境的175、宜住社区。3.2规划设计特点 a.总体规划以提高环境质量，强调以人为本，处理好人与建筑、人与交通、人与绿化、人与空间以及人与人之间的关系，从整体上统筹考虑建筑、道路、绿化空间之间的和谐。切实探求更好的规划设计模式，体现新型生态绿色社区的特色。 b.以创造注重质量生活环境的高品质居住小区为宗旨，使该地段达到功能组织合理，用地配置得当，结构清晰，道路顺畅，配套设施齐全等要求，创造出以使用者为中心，尊重环境，舒适优美得生活空间，同时具有鲜明的地方特色和时代气息。 c.户型平面设计中合理组织套内功能空间，做到动静分区，洁污分区，各功能空间均具有适宜的尺度，室内交通组织短捷合理，不穿行主要功能空间。基本176、每户做到了“明厨、明卫、明卧、明厅”的“四明”格局。除个别小户型外，其余户型的主要居住空间和客厅朝向主要景观。起居室至阳台为落地玻璃门，从而扩展了厅内的景观视野，提高了舒适度。主要户型赠送“可变空间”，以“一变二”，“二变三”为主。3.3规划设计原则与理念 a.以顺应市场的“王道”产品，即58-80的精致户型，精确打击； b.以顺应区域的“生活”调性，定位项目“花样生活大城”，融入xx生活气场、中心； c.以感召商圈的“繁华”场景，囊括国际城心的“商圈公寓、步行街商业”，展现xx商圈的都市繁华； d.以尊重学府的“历史”沉淀，保留“绿瓦楼”，制作项目的文化基奠。3.4项目结构形式 本项目拟采用177、框剪结构住宅楼与框剪结构商住楼。4.环境保护4.1区域环境状况xx位于九龙坡区九龙坡区位于重庆市主城区西南部，中梁山分割东西两大部分，东部区域地势由南北向厂家合股逐渐降低，部分区域地势以低山丘陵为主，区内溪河切割，植被覆盖率较高，河网密度较大。属亚热带温湿季风气候，具有冬暖夏凉、湿度大、阴天多、雾日多等特点，年平均气温18.4摄氏度，最低气温-2.4摄氏度，年平均降雨1151.5mm，年平均相对湿度80%。4.2项目建设对环境的影响 a.废气：建设项目施工期在运进沙石、水泥、地基开挖时产生扬尘，扬尘以无组织排放的形式，借助风力在施工现场引起空气环境中总悬浮颗粒物(TSP)指标升高。另外，施工机178、械会有燃油烟气产生，燃油烟气中含有少量的烟尘、SO2、NO2、CO及CH等。 b.废水：施工时产生的废水含大量泥沙、水泥等，产生量不定。另外，施工人员有少量生活废水产生，主要污染物为 CODcr、氨氮、磷酸盐、动植物油及悬浮物等。污水排放方式为随机分散，无组织间断排放。 c.固体废物：施工中产生的固体废物为弃土(石)、废弃建筑材料及生活垃圾。4.3环境保护措施 a.施工粉尘：为减少施工期建筑扬尘，对施工场地需采取洒水抑尘措施，运输车辆应封闭、且上路前用高压水冲洗车轮。同时还应对被运输车辆污染的道路进行及时的清扫、冲洗；主体建筑物施工时立面用草席、安全网及防尘帷幕，进行全封闭施工，减少粉尘的传播179、和飞扬。 b.施工废水：施工排水或降雨需通过导排沟收集入专设的沉淀池，沉清后回用或排放，避免阻塞城市下水道设施，同时减少降水造成的水土流失。 c.施工期水土流失：在基础开挖过程中，应做到开挖出来的土石方及时清理、运往弃渣场，不能及时清运的弃渣，在大风或降雨季节应使用土工布及时覆盖，避免产生水土流失。在施工期，需一定量的土方回填，施工方只能向持有土料和石料开采许可证的料场购买土料和石料。植草、种树等绿化工作应按主体工程施工进度分段同步进行，对不能同步进行的部分，应对裸露的地表或覆土地段用土工布覆盖，避免产生水土流失。5. 项目进度安排5.1工程进度计划本项目共分两期，第一期建小户型公寓及其配套停180、车场，工期一年；第二期建商住楼及其配套停车场，工期一年。一期工程进度安排：前期准备：2013年5月2013年12月； 7个月建设期：2014年1月1日2017年1月；三年竣工并交付：2016年12 月2017年1月；一个月。 二期工程进度安排：建设期：2018年1月2022年1月；四年竣工验收：2021年12月2022年1月；一个月。5.2销售计划 本项目一期销售期计划为四年，二期销售期计划为四年。 2015年6月9月为筹备期，重庆媒体推广全面铺开，在全重庆范围内宣传。2015年10月12月为亮相及蓄客期，现场售楼处对外开放。2016年1月正式开盘。2016年2017年2018年2019年20181、20年2021年 2022年2023年一期20%40%25%15%二期15%40%30%15%6.投资估算及资金筹措6.1投资估算的范围本项目投资估算针对项目整体进行估算，其中有三个组成部分：住宅、商铺和地下停车场。估算分为两期，一期为小户型公寓及其配套停车场，二期为商住楼及其配套停车场。估算范围是工程项目总投资，内容包括工程建设费用、工程建设其他费用、预备费和建设期利息。其中工程建设费用包括建安工程费用、安装费用以及室外工程费用；工程建设其他费用包括土地费用、建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费用、临时设施费、工程咨询费、工程保险费、可行性研究费与未来生产经营有关的费用；预备费包括基本预备182、费和涨价预备费。6.2投资估算的依据 本项目投资估算的依据主要有： （1）常用房屋建筑工程技术经济指标（中国建设工程造价管理协会，2005） （2）重庆市建设工程技术经济指标（重庆市建设工程造价管理总站，2005） （3）建设工程工程量清单计价规范(GB50500-2003) （4）建筑安装工程费用项目组成（建设部206号文件，2003年） （5）全国统一建筑工程基础定额重庆市基价表（渝建发199968号） （6）重庆市建设工程费用定额（渝建发199998号） （7）国家和地方的相关建设法律法规 （8）业主提供的其他相关资料6.3项目投资估算6.3.1一期投资估算1.工程建设费用1）建筑安装工183、程费用 a.住宅土建费用 本项目一期住宅建筑面积200000平方米。本项目为框剪住宅结构，结合本项目的地质情况和建筑结构状况，本项目住宅土建成本取1410元/M2，则： 住宅土建成本=200000*1410=28200万元 b.停车场土建费用 一期地下停车场面积为36000平米，根据规范结合本项目的地质情况和建筑结构状况，本项目停车场土建成本取2750元/M2，则： 停车场土建成本=36000*2750=9900万元 c.安装工程费用 本项目的安装费用计算范围主要包括住宅、写字间及停车场，建筑面积共236000平方米，具体内容包括给排水、通风工程、电气工程、消防工程、电梯装配等。 根据相关技术184、经济指标，给排水、电气工程安装按每平方米180.77元计取，通风工程安装按每平方米204.66元计取，电梯每部12万元，每栋6部共60部。 则安装工程费=236000*（180.77+204.66）+120000*60=9816.148万元 2）室外工程费 本项目的室外工程费用主要包括规划区内的道路、围墙、绿化、景观小品及室外的照明等，根据标准按照土地面积每平方米135元计取。 室外工程费=92596*135=1250.046万元综上所述： 总建设费用=28200+9900+9816.148+1250.046=49166.194万元2.工程建设其他费 工程建设其它费用包括土地使用费、与项目建设185、有关的其它费用以及与未来企业生产经营有关的其它费用。 a.土地使用费 本项目土地共约140亩，每亩地800万计取，则 土地使用费=140*800=112000万元 b.与项目建设有关的费用 与项目建设有关的费用包括建设单位管理费、工程监理费、研究试验费、勘察设计费、临时设施费、工程保险费、供电贴费、施工机械迁移费和引进技术和进口设备其它费用。研究试验费、供电贴费、施工机械迁移费和引进技术和进口设备在本项目中不予考虑。以上各项费用计价基数为工程建设费用49166.194万元，。根据有关取费标准得： 建设单位管理费按工程建设费用的1.5%计取，则49166.194*1.5%=737.49万元； 勘186、查设计费按工程建设费用的1.7%计取，即：49166.194*1.7%=835.83万元； 工程监理费1255.8万元； 临时设施费按工程建设费用的1.32%计取，即49166.194*1.32%=648.99万元 工程咨询费粗略估算为140万元； 工程保险费按工程建设费用的3%计取，即：49166.194*3%=1474.99万元。以上各项共计112000+737.49+835.83+648.99+1255.8+140+1474.99=117093.1万元。3.预备费预备费包括基本预备费和涨价预备费。 a.基本预备费基本预备费的取费基数为工程建设费用和工程建设其他费用之和，即47966.19187、4+117093.1=165059.294万元，基本预备费率取5%，即：基本预备费=165059.2945%=8252.96万元。 b.涨价预备费涨价预备费的取费基数为工程建设费用和工程建设其他费用以及基本预备费之和即173312.254万元，涨价预备费率为3%，则涨价预备费=173312.2543%=5199.37万元。综合以上两项，可得本项目预备费=8252.96+5199.37=13452.33万元综上所述，本项目一期估算费用=47966.194+117093.1+13452.33=178511.624万元。4. 建设期利息 因为建设期为3年，贷款12亿，贷款年利率为6.56%，第一年贷188、款4亿，第二年贷款4亿，第三年贷款4亿，前两年建设期利息用自有资金偿还。第一年利息=（40000/2）*6.56%=1312万元第二年利息=（40000+40000/2）*6.56%=3936万元第三年利息=（80000+40000/2）*6.56%=6560万元故建设期利息= 1312+3936+6560=11808万元故一期总投资估算=178511.624+11808=190319.624万元6.3.2二期投资估算1.工程建设费用1）建筑安装工程费用 a.住宅土建费用 本项目二期住宅建筑面积为228600。本项目为框剪住宅结构，同一期价格一样，本期住宅土建成本取141元/M2，则： 住宅土189、建成本=228600*1410=32232.6万元 B.商铺土建费用 商铺面积为62400平米，为二期建设。设计为框剪结构，结合本项目的地质情况和建筑结构状况，本项目商铺土建成本取1290元/M2，则： 商铺土建成本=62400*1290=8049.6万元 c.停车场土建费用 地下停车场面积为44000平米，根据规范结合本项目的地质情况和建筑结构状况，本项目停车场土建成本取2750元/M2，则： 停车场土建成本=44000*2750=12100万元 d.安装工程费用 本项目的安装费用计算范围主要包括住宅、写字间及停车场，建筑面积共二期335000平方米具体内容包括给排水、通风工程、电气工程、消190、防工程、电梯装配等。 根据相关技术经济指标，给排水、电气工程安装按每平方米180.77元计取，通风工程安装按每平方米204.66元计取，电梯每部12万元，每栋6部共48部。 则安装工程费=335000*（180.77+204.66）+120000*48=13487.905万元2）室外工程费 本项目的室外工程费用在一期中已做考虑，本期不再测算。综上所述： 总建设费用=32232.6+8049.6+12100+13487.905=65870.105万元2.工程建设其他费 工程建设其它费用包括土地使用费、与项目建设有关的其它费用以及与未来企业生产经营有关的其它费用。 a.土地使用费 本项目土地使用费191、在一期中已做考虑，本期不再测算。 b.与项目建设有关的费用 与项目建设有关的费用包括建设单位管理费、工程监理费、研究试验费、勘察设计费、临时设施费、工程保险费、供电贴费、施工机械迁移费和引进技术和进口设备其它费用。研究试验费、供电贴费、施工机械迁移费和引进技术和进口设备在本项目中不予考虑。以上各项费用计价基数为工程建设费用65870.105万元。根据有关取费标准得： 建设单位管理费按工程建设费用的1.5%计取，则65870.105*1.5%=988.05万元； 勘查设计费按工程建设费用的1.7%计取，即：65870.105*1.7%=1119.79万元； 工程监理费在一期中已做考虑，本期不再测192、算。 临时设施费按工程建设费用的1.32%计取，即65870.105*1.32%=869.49万元 工程咨询费在一期中已做考虑，本期不再测算。 工程保险费按工程建设费用的3%计取，即：65870.1053%=1976.1万元。 以上各项共计988.05+1119.79+869.49+1976.1=4953.43万元。 预备费、建设期利息在此均不考虑。综上所述，二期预算总成本为70823.54万元6.4资金筹措 本项目总投资309115.84万元，其中一期投资238292.3万元，二期投资70823.54万元。一期投资包括工程建设费用49166.194万元，工程建设其他费用为154778.384193、万元，预备费用16523.68万元，建设期利息19024万元。其中，自筹资金98292.3万元，银行借款140000万元。二期投资全部为自筹资金.(5) 项目经济效益评价7.1项目基本数据测算7.1.1营业收入测算 本项目主要收入为销售楼盘、写字间及停车位的收入，售楼价为每平方米13500元，商铺每平米48000元，停车位售价20万一个。小户型公寓住宅套内总面积190520平方米，普通住宅套内总面积219780方米，商铺套内总面积40000平方米，停车位2200个其中一期1000个，二期1200个。2016年2017年2018年2019年2020年2021年 2022年2023年一期20%40194、%25%15%二期15%40%30%15%公寓（万元）68587.2137174.48573451440.4普通住宅（万元）44505.45118681.289010.944505.45写字间（万元）28800768005760028800停车位（万元）40008000500030003600960072003600总计（万元）51440.4102880.864300.538580.376905.45205081.2153810.976905.457.1.2总成本测算 a.销售费用 本项目营业成本主要包括广告宣传及市场推广费、预售许可证申领费、其他销售费用等相关费用，按营业收入的2%计取。20195、16年2017年2018年2019年2020年2021年 2022年2023年销售费用1028.8022057.6161286.01771.6061538.1094101.6243076.2181538.109 b.管理费用 管理费用是指房地产开发企业行政管理部门为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。取营业收入的3。2016年2017年2018年2019年2020年2021年 2022年2023年管理费用1543.2033086.4241929.0151157.4092307.1646015.934614.3272307.1647.2项目财务分析7.2.1项目财务报表a.损益表 该项196、目的所得税按利润总额的25%计提。税后利润由三部分组成：盈余公积金、公益金、可分配利润，其中盈余公积金、公益金分别按税后利润的10%、5%计提。损益表见附表三。b.全部投资现金流量表 全部投资现金流量表见附表四，年基准收益率取12%。自有资金现今流量表见附表五。 c.总成本费用表（见附表二）d.还款付息表（见附表一）7.2.2项目财务评价a.盈利能力分析 .平均利税率：该项目平均利税率率=平均利润额/总投资*100 =83964.84/309115.84*100% =27.16%。 .平均利润率：该项目的资本金净利润率=平均所得税后利润额/总投资*100=62973.63/309115.84*197、100%=20.37%。 .财务净现值：财务净现值是指按照投资者最低满意收益率或设定的折现率i，将房地产项目开发经营期内各期净现金流量折现到开发期初的现值之和。该项目基准收益率取12%。 由全部投资现金流量表得出财务净现值NPV=54256.09万元 .财务内部收益率：财务内部收益率是指房地产项目在整个开发经营期内各期净现金流量现值累计等于零时的折现率。 由全部投资现金流量表得出财务内部收益率IRR19.98%， .盈利能力分析：该项目的静态评价指标：平均利税率为27.16%，平均利润率为20.37%，与房地产同行业相应指标比较，可以接受，故该项目从静态盈利能力分析来看是可行的；该项目的动态评198、价指标：全部投资税后财务净现值54256.09万元0，税后财务内部收益率为19.98%12%,故该项目动态盈利能力评价是可行的。b.清偿能力分析 由借款还本付息表可以看出，该项目向银行贷款12000万元，2016年开始采用最大偿还能力法还款，2019年还清。银行贷款年6.56%，按最大能力偿还本金和利息。资金来源为销售收入，具有很强的借款偿还能力，故该项目从清偿能力分析来看是可行的。7.2.3项目财务评价结论 综上，由该项目的盈利能力分析、清偿能力分析来看，该项目在经济上是可行的。8.项目风险分析8.1敏感性分析 影响该项目经济效益的不确定性因素中最有可能发生波动的是固定资产投资和营业收入。因199、而，该项目针对建安工程费和销售价格分别上下波动10%进行敏感性分析，评价指标为财务净现值变化值和财务净现值变化幅度。计算结果详见表。变动因素评价指标基本方案营业收入固定资产投资增加10%下降10%增加10%下降10%投资回收期（静态）7.13年5.81年7.37年7.34年6.76年投资回收期（动态）7.99年7.05年8.56年8.49年7.61年IRR19.98%23.27%16.48%16.91%23.53%NPV54256.09万79125.89万29386.29万35601.19万72910.99万 由表2可知，当项目的经营收入和固定资产投资分别增长和下降10%时，项目的各项评价指标200、将发生变化。 营业收入增加10%时，静态投资回收期由基准方案的7.13年变为5.81年，变动率为18.51%；动态投资回收期由基准方案的7.99年变为7.05年，变动率为11.76%；内部收益率由基准方案的19.98%变为23.27%，变动率为16.47%；净现值由基准方案的54256.09万变为79125.89万，变动率为45.84%。营业收入下降10%时，静态投资回收期由基准方案的7.13年变为7.37年，变动率为3.37%；动态投资回收期由基准方案的7.99年变为8.56年，变动率为7.13%；内部收益率由基准方案的19.98%变为16.48%，变动率为17.52%；净现值由基准方案的5201、4256.09万变为29386.29万，变动率为48.52%。敏感性分析图(NPV)NPV万元100000800006000040000200000 -15% -10% -5% 0 5% 10% 15%营业收入固定资产投资基本方案 固定资产投资增加10%时，静态投资回收期由基准方案的7.13年变为7.34年，变动率为2.95%；动态投资回收期由基准方案的7.99年变为8.49年，变动率为6.26%；内部收益率由基准方案的19.98%变为16.91%，变动率为15.37%；净现值由基准方案的54256.09万变为35601.19万，变动率为34.44%。经营成本下降10%时，静态投资回收期由基准202、方案的7.13年变为6.76年，变动率为5.19%；动态投资回收期由基准方案的7.99年变为7.61年，变动率为4.76%；内部收益率由基准方案的19.98%变为23.53%，变动率为17.77%；净现值由基准方案的54256.09万变为72910.99万，变动率为34.38%。 由敏感性分析图可以看出，营业收入和固定资产投资都是本项目的敏感因素，相比之下，营业收入因素更为敏感，且本项目敏感因素变化过程中财务净现值一直保持大于零，故该项目具有较好的抗风险能力。由表可得敏感性分析图.敏感性分析图(IRR)50%40%30%20%10%0 -15% -10% -5% 0 5% 10% 15%IRR203、营业收人基本方案固定资产投资8.2盈亏平衡分析 该项目的销售主要为住宅销售，销售单价平均为13500元/m2，总投资为309115.84万元。假设该项目的总投资不变，则盈亏平衡点为： a.以销售量表示盈亏平衡点(BEPQ)： BEPQ=3091158400 /13500=228974.7平方米 b.以生产能力利用率表示盈亏平衡点(BEPR): BEPR=228974.7/568000 =40.31% c.以保本单价表示盈亏平衡点(BEPP): BEPP=3091158400 /568000=5442.18元/ m2 由以上可知，当销售量为228974.7平方米，销售率达40.31%，或销售价格204、为5442.18元/m2时，可以保本。8.3风险管理8.3.1风险因素a.自然风险 自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。自然风险因素主要包括：火灾风险、风暴风险、洪水风险、雪灾风险、气温风险。b.政策风险 政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大的影响。所以，应该密切关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。政策风险因素又可分为205、以下几类：政治环境风险、经济体制改革风险、土地使用制度改革风险、住房制度改革风险、金融政策改革风险、环保政策变化风险、建筑安全条例变化风险、审批手续过程风险、法律风险。c.经济风险 经济风险因国民经济状况变化风素主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素。包括：市场供求风险、财务风险、地价风险、融资风险、管理风险、工程招投标风险、国民经济状况变化风险。d.技术风险 房地产技术风险是指由于科学技术的进步、技术结构以及相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。包括：建筑材料改变和更新的风险、建筑施工技术和工艺革新的风险、建筑设计变动或计算失误的风险、设备故障或损坏的风险、建筑生产206、力因素短缺风险、施工事故风险、市场供求风险。e.社会风险 社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。房地产市场的社会风险因素主要有城市规划风险、区域发展风险、公众干预风险、住客干预风险、治安风险。f.内部决策和管理风险 内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误、决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式、地点、类型风险选择、人、财、物组织管理风险等。8.3.2应对措施 及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效的措施，化解或缓和、减轻、控制这些风险。房地产投资的成功在很大程度上依赖于对风险的207、认识和管理。该项目控制风险的方式包括三项措施：a.通过加快进度来回避风险 开发经营周期越长项目建成以后的经济形势就越难预测。其次，开发经营周期越长项目建成以后的政治形势也越难预测。所以回避房地产开发经营风险的办法快完成开发项目。针对该项目，我们采取提高选址的速度、利用法律手段、来保证迁址工作的顺利进行、采用招投标的办法和建设单位签订具有法律效应的承包合同，以保证资金 的充分供应，与建筑材料等物资供应赏签订施工材料供应合同。这样极可能避免不必要因素的影响。b.通过市场调查来降低风险 通过市场调查，获得尽可能多的信息。获得的信息有关投资环境和投资项目的市场信息越多，作出的预测就越精确，从而能进行正208、确的科学的决策，包括投资项目的选择、区位的选择、时机的选择、融资的选择、租售的选择等等。这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中的风险。c.通过加强管理来控制风险 良好的项目管理是重要的保证。从投资开发来看，项目全过程的投资、进度和质量是重点。聘请有经验的房地产专家进行指导是非常有必要的，可以有效地减少经营费用、提高收益水平，进而降低并控制风险。9. 建议与结论9.1结论 本项目的建设符合xx商圈的发展现状，也符合重庆市的发展展望；是本公司发展的需要，也是重庆市发展的需要。对于加快xx商圈的发展速度，加强本公司的建设，以及适应广大群众的需求都有重大贡献。本项目将有利于本公司209、发展，也对xx的发展有重大意义。 通过对本项目经济效益的分析，可以看出：项目的净现值为62442.86万元大于零，内部收益率为20.82%大于行业基准收益率，满足项目评价的要求；静态投资回收期为7.13年，动态投资回收期为7.99年，均符合行业基准投资回收期；贷款偿还期为5.03年。这表明本项目具有较强的抗风险能力和贷款偿还能力。 因此，本项目的建设十分必要，经济上可行，是一个具有较强还贷能力、有较强抗风险能力的项目，对环境影响小，具有良好的经济效益和社会效益.9.2建议 a.在宏观政策把握上，要有敏感性。及时了解国内及重庆市有关房地产发展的新动向，运用最先进的管理、技术手段，降低风险，提升产品品质，有效增强核心竞争力。 b.在楼盘包装、工期及质量保证上予以高度重视，确保项目取得良好的效果。 c.实行速度管理，加强项目运作进度，以避免市场可能的由高峰期向下降期转折的风险。 d.公司各部门紧密配合，以加快项目运作进度。 e.为了降低市场风险，保障贷款资金的安全性、流动性，同时减少开发商的资金压力，保障项目顺利建设，贷款银行对开发商销售款开设专用帐户，对销售款进行监管，保障销售款及时偿还贷款本利。