1、四川房地产开发公司甲级写字楼项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月四川房地产开发公司甲级写字楼项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月56可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 概要第02页错误!未定义书签。第一章 概要7一、项目名称7xxx大厦项目（暂名）7二、开发机构7四川xxx房地产开发有限公2、司7三、建设地点7成都市xxx区xxx四段45号7四、项目性质7甲级写字楼7五、研究范围7市场分析与需求预测、竞争分析、财务评估、风险分析等。7六、可行性研究工作的目的、依据和范围7（一）研究目的7（二）研究依据9（三）研究范围9市场分析9财务评估9风险分析9结论及建议9第二章 项目介绍10一、项目概述10（一）项目主要经济技术指标10用地性质：商业兼二类住宅用地，其中住宅部分不大于5010净用地面积：7637.66平方米10代征地面积：1275.86平方米10总建筑面积：61100平方米10容积率：810建筑密度：3010建筑高度：96米10绿地率：3010（二）项目环境概述10二、项目区位3、11项目区域示意图11诠释：11? 小结：12从项目的区位条件看来，较为符合打造办公物业市场的需求条件。12三、项目区域交通布局13四、项目拟发展方向纯甲级写字楼152. 空调：中央空调，可分户开关，分户计量；164. 信息点密度：2.510平米/个；16第三章 公司及运作团队介绍17第四章 市场分析与需求预测18一、近年成都市办公物业市场供求状况描述181. 成都市办公物业开发状况182.成都市办公物业需求状况20二办公物业发展趋势预测211. 成都市办公物业市场发展总体特征212. 未来几年成都市办公物业市场需求总量预测24成都市未来商品房的供应预测表（单位：万平米）25? 小结：26三、4、甲级写字楼客户消费需求特征分析274. 对建筑本身的硬件要求较高。28第五章 竞争分析29一、主要竞争项目介绍29区位：成都市航空路1号29建筑高度：95米29建筑类型：由2栋写字楼2栋独立商业建筑组成29总投资：6亿元29总建筑面积：108000平方米29地上面积（写字楼部分）：8万平米29地下面积：两层，约2万平方米29车位：600个29xxx大厦建筑效果图：3030xxx八期31区位：xxx北路31建筑规模：8万平米31建筑高度：93.60米31商业面积：8000平米31建筑类型：由一栋写字楼组成31二、威胁分析38第六章 财务评估40一、规划设计说明40二、项目投资估算41项目成本费用5、估算表411. 关于土地费用422. 关于建筑安装费用42三、项目销售和租赁收入预测43（一）租金收入43（二）出租部分营业成本估算44四、项目财务评价453. 假设首先按照第一提案（只租不售）的内容进行评估。451.关于第一提案的财务评估结果分析492. 关于其它租售组合的测算50五、项目不确定性分析53（一）项目敏感性分析53u 诠释：54（二）项目风险分析541市场风险542公司特有风险55u 经营风险55又是难点所在。55u 财务风险55第七章 结论及建议56一、结论56二、存在的问题及相应的建议56第一章 概要一、项目名称xxx大厦项目（暂名）二、开发机构四川xxx房地产开发有限公司6、三、建设地点成都市xxx区xxx四段45号四、项目性质甲级写字楼五、研究范围市场分析与需求预测、竞争分析、财务评估、风险分析等。六、可行性研究工作的目的、依据和范围（一）研究目的针对项目区域、地块各类特征，结合写字楼市场客观分析及走势预测，通过上述结论及同档次物业的比较分析，估算项目成本、费用及收入，进而提供较为客观、真实的数据及建议，以探讨项目实施的各类风险和可行性的高低，从而达到为开发机构作出是否进行项目开发决策而提供的具有较大参考价值的建议的目的。（二）研究依据政府相关政策、指标，成都国民经济运行状况，近年来成都写字楼市场供给与需求分析及预测，同行业项目产品定价及营销策略，成都市高档写字7、楼物业调研报告。（三）研究范围市场分析财务评估风险分析结论及建议第二章 项目介绍一、项目概述（一）项目主要经济技术指标用地性质：商业兼二类住宅用地，其中住宅部分不大于50净用地面积：7637.66平方米代征地面积：1275.86平方米总建筑面积：61100平方米容积率：8建筑密度：30建筑高度：96米绿地率：30（二）项目环境概述 项目东侧为在建的xxx广场、南侧为xxx大厦、西侧为拟建的xxx八期、西南部为xxx和xxx酒店、北侧为拟建的xxx大厦。 项目地毗邻xxx、xxx生活区，位于城南高品质社区的xxx片区内，在xxx的整体规划上，将项目紧邻的航空路打造成“城南春熙路”，建成后将代替“8、棕北领事馆路”一带临时的商业建筑，与大世界商业广场商圈相呼应。因而，项目区域的商业及住宅配套极为完善，商业业态也非常完整。 项目毗邻火车南站，由于其影响，火车南站附近形成一个发展断裂带，将会对项目区域的未来继续扩张有一定制约。 项目拟建时期正是成都市写字楼市场对高端产品需求较旺的时期，但随着时代广场和开行国际广场的销售期结束，成都未来一年内建设竣工的高档写字楼很少，而与本项目同期建设的高档写字楼比较多，竞争力很强，如特拉克斯大厦、三峡大厦等，从这种意义上说，项目的开发时机并不太理想。二、项目区位二 环 路人 民 南 路桐 梓 林 北 路航 空 路机 场 路三 环 路 xxx大厦火车南站北项目区9、域示意图诠释： 项目位于南二环路外，xxx东侧，毗邻航空路，距火车南站不远。 项目区域附近有成熟的xxx、xxx、xxx等住宅小区，生活、商业配套均较完善；但项目区域内酒店寥寥可数，知名的仅xxx等。 项目区域毗邻未来城南副中心（其南北界为火车南站至外环路绿化带）。城南副中心定位为政务、金融、商贸、会展中心，在区域经济活动中扮演极点的角色，其辐射效应呈发射状沿交通干线传递。项目所在xxx作为连接城南副中心及市中心这两个极点的交通主动脉，接受极点的辐射效应最为直接、最为完全，未来对办公物业的需求将会逐步上升。当然，基于极点的辐射在空间传导中将会弱化，一般为梯度转移而非均衡发展，因而项目区域与市中10、心以及城南副中心相比，其在办公物业市场的吸引力上可能会处于弱势地位；这是因为，城南副中心一旦成熟，其对办公物业的需求将是巨大的，各类办公物业产品届时将会先后开发出来以满足这种巨量需求，故而形成聚集效应及规模效应，前者为各类办公物业产品聚集在一起而享有成本节约、区域品牌等好处，后者一般为大体量产品享有的规模优势、完善配套优势等。? 小结：从项目的区位条件看来，较为符合打造办公物业市场的需求条件。三、项目区域交通布局北世界四川机械设计院项目数码广场华辉广场威斯顿联邦xxx大厦xxxxxx八期xxx曼哈顿三期 xxx大厦（本案）央扩新项目一 环 路三 环 路长 寿 路倪家桥路领事馆路锦 绣 路人 民11、 南 路科 华 路玉 林 路新 光 路二 环 路xxx北路机 场 路航 空 路诠释： 项目周边路网密集，交通便捷。南北向有xxx、红星路延线两条城市交通主动脉，机场路在火车南站处与xxx交汇，沿xxx或红星路延线可快速到达火车北站，沿xxx延线可几分钟抵达城南副中心核心区，沿机场路仅需十多分钟就到达双流机场；东西向有二环路、三环路两条城市交通主动脉，领事馆路、航空路、xxx路等城市交通辅线，沿二环路或三环路可较快速抵达各个高速路入口，沿交通主动脉及上述交通辅线亦可非常方便地出入xxx、紫荆、xxx等重要生活、商业区。 规划中的地铁号线沿xxx由天府广场至华阳，途经项目地，并设有站口，为项目区域12、更大程度地提升了交通通达性。? 小结：鉴上述，项目区域人流量较大、交通便捷，从项目交通条件及状况来说，具备打造高品质商用物业的基础。四、项目拟发展方向纯甲级写字楼u 建筑层数25层。诠释： 25层、96米的高楼，在彰现楼宇非凡的品质的同时，也降低了建筑的密度，为商务企业营造了现代感和舒适感兼容的办公环境。u 层高 塔楼部分的层高为3.7米，保证吊顶后的净高不低于2.6米 裙楼部分的层高为1F、2F4.8米，3F4.5米 大堂挑高9.6米诠释： 37米的层高充分考虑了人们对空间的感受，在这样的环境下办公，不会有压抑感，显得较为人性化； 9.6米高的接待大堂则体现了楼宇的恢弘气度，彰现项目的品质及13、入住企业的身份。u 项目功能1.塔楼功能：纯办公2.裙楼功能：商务配套诠释： 本项目的功能主要围绕着商务办公而设置，有利于合理避免过多的商业对办公环境的影响，有利于提升项目的专业品质。u 配套按照国际甲级写字间的标准1. 电梯：每部客梯服务的面积不高于5000平米，拟配备10部电梯；2. 空调：中央空调，可分户开关，分户计量；3. 自动控制：空调、新风、给排水、配电、照明、消防、紧急警报、手机直放、闭路监控、车库管理、同声传译等；4. 信息点密度：2.510平米/个；5. 停车面积：地下三层，保证每个车位服务的面积不大于200平方米，预计将提供375个地下车位。第三章 公司及运作团队介绍一、x14、xx集团简介（略）二、xxx集团的组织结构（略）三、项目运作的主要人员的介绍（略）第四章 市场分析与需求预测一、近年成都市办公物业市场供求状况描述1. 成都市办公物业开发状况指标房地产开发投资额（亿元）办公投资额（亿元）办公投资比重（）办公施工面积（万M2）办公竣工面积（万M2）办公新开工面积（万M2）2001年170.762.901.7057.199.698.422002年203.314.132.0460.8620.8010.832003年245.408.353.4070.8315.4822.022004年291.419.863.3897.0517.06数据来源：成都统计年鉴、成都市统计局注15、：表中办公物业数据仅包含以办公物业报建的项目数据，下同。1） 成都近年来办公物业投资额变动情况 l 办公物业投资规模在2003年度上扬幅度较大，比2002年净增4.22亿元，上涨幅度为102.18；2004年投资商继续看好成都写字楼市场，办公物业的投资额同比增长18.08%。由此可见，从2003年起，成都的办公物业市场开始步入了快速、稳定的发展期。从2005年即将的动工的项目看，数目众多，估计投资额也不少，可能年度总投资额会延续上涨的势头。2） 成都近年来办公用房施工面积及竣工面积变动情况从上表可看出，从2001年以来，办公物业的施工面积在不断增加，且增加的幅度较大，尤其是2004年，比上年增16、加26.22万平方米，增长幅度达到37.02；另一方面，办公物业的竣工面积变化相对不大，从2002年开始还有略微下降的趋势。造成这种现象的原因可能有两个：其一是新开工面积从2001年的8.42万平方米增加到2003年22.02万平方米，增速较快，在施工面积中占据了一部分比例；其二是由于财务风险等原因，烂尾后迟迟未复工写字楼较多，从而影响到竣工面积的增加。鉴于此，可基本判断成都办公物业的供给量将不断加大，市场竞争将会更加激烈，未来两年，成都办公物业市场可能会延续前两年供大于求的局面。此外，办公物业的投资风险（供给量大、投资大、开发经验要求高等）也是值得开发机构高度警醒的。2.成都市办公物业需求状17、况指标办公销售面积（万）办公销售面积比重（%）办公销售金额（亿元）办公销售金额比重（%）办公空置面积（万）2001年14.942.135.804.4719.792002年18.292.246.293.8917.682003年6.300.652.131.0516.862004年9.700.865.151.6810.85数据来源：成都统计年鉴、成都市统计局、成都市房管局注：2004年销售面积指“预售面积现房销售面积”，之前仅指现房销售面积。1）近年销售面积变动情况从上图可以看出，近四年来成都办公物业销售面积有较大起伏，在经历了2001、2002年的蜜月期后，在2003年又瞬间跌入冰谷，在2004年18、销售面积比之2003年又有较大幅度上涨（上涨的部分原因是因为统计口径的变大，见前表“注”），涨幅达到54。从前表可知，空置面积呈逐年下降的趋势，说明供求双方在博弈中朝平衡方向发展，需求方也越来越理性，在市场中众多产品中选择符合自身需求的物业，对单个供给方而言，需要更审慎地决策，才能在激烈的供方内部竞争中取得优势，才能与需求方的博弈中占到先机。二办公物业发展趋势预测1. 成都市办公物业市场发展总体特征 办公物业市场总体回暖，开发与购置比例攀升- 较长时间的市场低迷，消化了较多的办公物业，此间市场供应量已较前几年大大降低，市场供需情况开始逆转。- 国家经济实力增强与国际地位提高，世界各国企业机构纷19、纷看好来华投资，由此促使办公物业市场消费群体不断拓展，从而促进了办公物业市场、尤其是京沪穗地区办公物业市场的发展。- 经济形势逐渐好转，国内企业机构实力增强，刺激区域内办公物业的市场需求。- 房地产业的逐步复苏，带动了办公物业的市场供给，同时办公物业的开发、规划、营销、管理等环节也愈发成熟。 高档物业呈小幅上升态势，并趋于理性发展- 中国加入WTO以来，国外企业进军国内市场，其雄厚的经济基础和对物业质量的高标准要求，拉动了国内高档办公物业的市场需求。- 经济发展使国内一些公司的经济实力得到加强，高档办公物业可满足其提高企业形象、展示公司经济实力、从而进一步拓展公司业务的创业需要。- 基于上述客20、户状况，越来越多大型实力机构开始投资高档办公物业，以满足租赁需求，此举愈发促进了高档办公物业的发展。- 高档办公物业的热销现象在京、沪、穗等地区格外明显，内陆城市受经济格局所限，相应需求虽有所提升，但尚未构成气候。 中高档办公物业的市场需求不容忽视- 信息文明化造就了第三产业的繁荣发展，智力型、服务型的中小型公司越来越多，成为中高档办公物业的重要消费群体。- 经济形势的良好走向，促使中、小企业机构消费群体不断扩容，在尚不具备购置或租赁高档办公物业实力的情况下，中高档办公物业的市场需求空间将在持续扩展。- 国家的金融支持相对降低了办公物业的投资风险，为开发商提供中高档办公物业，以及中、小机构购置21、此类物业提供了便利的条件。- 鉴于影响企业机构选择办公物业的要素，大多落实在形象展示与 功能适用两个层面，故，形象与功能将成为开发、规划中高档办公物业的关键要素。 租赁是当前办公物业市场的主要交易方式- 国家对办公物业的金融政策限制了购置需求。- 出于对办公物业投资风险的考虑。- 出于公司自身的实际状况与需求。- 由此，导致办公物业的市场租金可能有上涨的趋势。 写字楼物业市场细分程度增加，竞争日益激烈-目前成都办公物业市场细分程度越来越高，就成都的甲级写字楼而言，2005年在供应上会显得较为紧缺，因为时代广场的销售已接近尾声，开行国际广场对外销售的体量不大，目前也卖得不错，由于有准备做甲级写字22、楼的项目也很难在短期内推出，因而在这期间不会有大量的甲级写字楼推出，市场会出现一个甲级写字楼供应断档期。-根据成都高档写字楼详细调研报告中对拟建项目的调研分析以及写字楼建设周期为1824个月左右推算，在2007年左右将会有较大量的高档次写字楼推出，而届时正是xxx大厦项目预计竣工时期，虽然市场经过了一个饥渴期，但市场的巨幅放量对其的影响也是不言而喻的。2. 未来几年成都市办公物业市场需求总量预测 供应量成都市19952004年整个办公用房市场实际供应量为171万平方米，平均每年19万平方米左右，2004年办公物业市场空置量仅为10万平方米。成都市过去几年办公用房竣工面积占整个商品房竣工面积的223、3%左右，根据我们对未来几年成都市商品房的供应预测中可以算出从2005年至2010年成都市办公用房竣工量的上限是143万左右。成都市未来商品房的供应预测表（单位：万平米）物业类型200520062007200820092010商品房竣工面积1400.541557.781715.021872.252029.52186.7办公用房竣工面积30.834.2737.741.1844.6548.11由此可预计未来几年市场的供应量在40270万平方米之间，每年的供应量在1045万平方米之间。 市场占有量成都市办公楼市场在房地产市场结构中所占比重过小，2002年仅为2%，2003年为3%。办公楼供给市场从124、998年起一直处于低迷阶段，投资额呈下降趋势，从2002年开始回升，当年实现投资4.14亿元，2003年初现办公物业开发热潮，办公物业在建规模年增长率16.4%。在2004年销售面积比之2003年又有较大幅度上涨涨幅达到54。表现出办公物为强劲的增势。与投资相适应，前几年成都市办公用房施工面积、新开面积和竣工面积也一路下滑。特别是2001年，在其他物业市场竣工面积均有较大突破的情况下，办公楼用房竣工面积才达9.69万平方米。这种情况到2002年有较大反弹，当年竣工20.8万平方米，比上年增长114.7%。与办公楼供给市场的低迷相比，市场对该类用房的需求量却持续上升，1998年办公用房的销售面积25、7.73万平方米，2002年上升至18.29万平方米，四年增长170.8%。在2004年销售面积比之2003年又有较大幅度上涨涨幅达到54。市场开始出现较大空间，市场价格也将开始回升。随着经济的发展，西部大开发的深入，办公楼市场需求将会进一步的加大。 需求量 模型预测我们运用西方城市与房地产经济的相关理论模型对成都市写字楼市场的需求进行预测。我们按白领增长率每年递增10%，而空置率分别按保守和乐观两种态度估计，即分别为：15%和8%，计算结果如下表显示。时间2002200320042005200620072008白领人数增长率0.20.10.10.10.10.10.1方案1空 置 率0.10.26、10.080.080.080.10.1净吸纳量181574.988777.1207654.8228391.6251273.7264484.9291042.9方案2空 置 率0.150.150.150.150.150.150.15净吸纳量179733.7160521.1176573.3194206.3213663.4235066.2258536.3成都市写字楼未来需求情况表从预测表中可以看出未来写字楼市场需求的区间范围，特别是2006年到2010年，写字楼市场每年可吸纳的总量在21万平方米到29万平方米之间，比现在成都市办公用房市场有了很大的起色。 ? 小结：从写字楼的市场的相关统计数据可看出，27、成都写字楼市场需求强劲增加，但供应量增幅更快，仅仅2004年的施工面积就比上年净增加22万平方米，相当于成都写字楼市场正常年份的市场消化量，故未来两年能将是成都办公物业大量放量的时期，市场竞争激烈。三、甲级写字楼客户消费需求特征分析xxx大厦定位为高档甲级写字楼，主力客群为大中型品牌客户。 客群描述主要包括外企、国内大中型企业（知名国企、私企、合资企业）、各类金融机构（银行、保险公司、证券公司等）。这些企业非常注重品牌的树立以及良好的办公环境，对办公地点的区位、软硬件配置、交通条件、区域配套等要求颇高。 客群投资决策因素上述类型企业的理想办公场所是交通条件优越、区域配套完善、能与国际接轨的甲级28、写字楼，而在成都，写字楼普遍存在层高低、电梯少且速度慢、空调配置不到位、车位少、物管服务差等缺点，满足前述条件的写字楼无疑是凤毛麟角，因而很多有实力的企业选择在价格昂贵但服务到位的五星级酒店内办公，如锦江宾馆就有日本丰田汽车公司、香港大公报等；假日酒店则有加拿大加成顾问有限公司、日本经济协会等。 项目针对性优势本项目位于发展非常成熟的城南区域，基础设施和配套设施十分完备，高尚住宅小区成片，银行、保险、证券等金融机构众多，同时也有诸如xxx等宾馆。项目紧邻的xxx是成都市政府着力打造的三条城市南北轴线之一，也是成都最有希望的轴线之一，交通条件和地理位置十分优越，具有发展高档次商务物业的基础。城南29、区域已有威斯顿联邦、xxx等高档次商务地产项目，区域商务地产已有一定成熟度，在成都市场的认知度较高，目前虽不及市中心川信大厦、城市之心、时代广场、冠城广场、开行国际广场等高档次写字楼的整体优势，但随着成都组团式发展战略、点轴开发战略的逐步实施，项目区域将成为最有活力的区域之一。客户主要需求特征：1. 地段是品牌客户最看重的因素。写字楼不但是企业品牌的“名片”，而且是公司实力的体现。因此，跨国公司或国际化企业往往将地段作为办公选址的第一 要素。而其在考虑地段时，交通便捷、路网发达、距机场的距离近、建筑标志性突出、形象力强。是主要衡量标准2. 重视商务配套。要求银行、商务中心、娱乐、餐饮配套，且均30、以大厦客户为主。3. 客户单一。过多的业主将会影响大厦的形象和降低大厦的影响大厦设备的使用率。因此，保持相对少的客户是品牌客户进驻重点考虑的因素之一。4. 对建筑本身的硬件要求较高。 建筑机构：框剪结构，大开间设计；玻璃幕墙，落地窗；标准层2000平方米；进深10米；天花净高2.6米以上；实用面积70以上。 空调：提供低风速全空气调节系统（VAV）和24小时空调供应。冬季20摄氏度，夏季24度；充足的新风供应量：27立方米/人/小时；24小时冷凝水供应电脑机房。 电力：双路/三路供电；备用发电机；不间断供电；电力供应量80瓦/平方米。通讯：ISDN、DDN、光纤、宽带、卫星接收、可视电话会议。31、消费系统/安全：烟感系统；声光系统；定期的消费演习。电梯：充足的电梯数量、容量；等待时间短，运行速度快。5. 钟情品牌物管。6. 强调健康环保。如要求在缓冲空间中引入绿化成为空中花园。第五章 竞争分析一、主要竞争项目介绍近几年成都办公物业的开工量增加迅速，2005年及2006年即将动工的项目很多，其中定位较高的项目也不少，预计2007年后成都办公物业将巨幅放量，届时对本项目的冲击将会比较大。在这些将与本项目同期落成的项目中，综合项目区位、物业定位等因素考虑，xxx大厦、xxx八期、仁恒广场、地王大厦、特拉克斯大厦、三峡大厦、汇通大厦、华辉广场、四川机械设计院项目等可能成为本项目的主要竞争对手。32、xxx大厦区位：成都市航空路1号建筑高度：95米建筑类型：由2栋写字楼2栋独立商业建筑组成总投资：6亿元总建筑面积：108000平方米地上面积（写字楼部分）：8万平米地下面积：两层，约2万平方米车位：600个项目开发步骤：一期开发8万平米的写字楼，独立商业待二期开发。项目目前正处在方案设计阶段。xxx大厦建筑效果图：xxx八期区位：xxx北路建筑规模：8万平米建筑高度：93.60米商业面积：8000平米建筑类型：由一栋写字楼组成项目开发进度：由于原聘请的德国建筑师设计德方案过于超前，故新方案正在设计过程中。特拉克斯大厦区位：高新南区天府大道东侧总建筑面积：7万平方米建筑限高：60米，建筑实际高33、度78米建筑形态：由两栋对称的16层的高层建筑组成裙楼层数：6层。12层主要为展示功能，4层为商务中心，5层为会务中心，6层为员工餐厅项目特点：强调生态化、舒适性，私密性，层高达3.6米单位面积区间为5001000平米专门针对品牌企业等高端商务客户，严格控制进入客户的档次和品质开发周期：2005年底开工，预计2007年初竣工投资商：美国特拉克斯投资有限公司，资金实力雄厚点评：该项目产品定位于生态式办公场所，且位置临近南三环，位于城南副中心内，交通便捷、生态良好。项目周边已开发、在建及待建高档住宅项目众多，如天府长城、融城理想、御府花都、和黄项目等，未来对项目区域的支撑很大；城南副中心定位于政务34、金融、商务、会展中心，区内将聚集众多办公物业，届时其聚集效应将促使区域成为与目前市中心区域分庭抗礼的又一重要办公物业聚居所。总而言之，特拉克斯项目具有很大的发展前景，其新颖的设计理念、投资商雄厚的资金实力，决定了它在品牌客户的争夺上将会有较大的竞争力。三峡大厦区位：位于成都市高新南区城市副中心的新型科技园内，天府大道与xxx大道交叉口的东北侧。总占地面积：72亩净用地面积：33.3979亩总建筑面积：9.697万平方米容积率：3.3建筑密度：35%绿化率：35%机动车停车位：463辆（地面47辆，地下416辆）建筑层数：南楼层数为-217F，北楼层数为-215F点评：三峡大厦项目拟修建为三峡35、总公司在西部的区域总部，大厦由南北两栋逆对称主楼及裙楼组成，将“山水之间”作为设计母体，营造极具鲜明特性的城市景观建筑，除部分作为三峡公司自用办公外，其余部分可能作为商务酒店、会务及展览、出租办公等用途。由此看来，三峡大厦的定位无疑与城南副中心是一脉相承的，将享有整个区域的办公物业聚集优势，集合其自身鲜明的建筑设计特点，具有较好的发展前景。新加坡仁恒广场区位：xxx二段总投资：10亿元总建筑面积：1215万平方米层数：45层建筑高度：165米点评：2003年11月17日，新加坡仁恒投资公司与锦江区政府签订了“仁恒广场生态商务区项目投资合作框架协议”，拟在新光华街与xxx交汇处一地块建立仁恒广场36、，该楼建成后高达165米，将成为成都第一高楼，包括办公楼、服务公寓、酒店和购物中心，预计2005年开始动工。仁恒广场项目区域隶属“大三角”区域，“大三角”是成都首个涉外商务区，主要指位于盐市口外沿的新光华街状元街一线区域，总共约66亩土地。其除了连缀盐市口、春熙路两大商圈的功能外，还肩负着向南辐射的重任。仁恒广场修建成后，将与成都目前人气最旺的川信大厦比肩而立，成为xxx最为璀璨的双子星，也将成为成都城市商务网络空间中非常重要的节点。地王大厦区位：东御街，于成百大楼现址重建定位：综合性商业物业，集购物、休闲、商务办公于一体占地面积：9000平方米总建筑面积：11万平方米层数：-328工程造价：37、约3亿元开发投资：成都百货大楼集团、香港亚王集团建筑设计：中建西南设计研究院点评：地王大厦位置显赫，居天府广场之一侧，旁倚城市之心、待建中的成都国际商城，区域政务、商业配套完备，认知度极高。地王大厦主楼为中间透空、上部连接的一高一低双塔楼，与周围城市之心、摩尔百盛、西御大厦共同形成以天府广场为中心的城市空间。建成后的地王大厦的商场部分可能会占较大部分体量，但由于总体量较大，其写字楼部分体量也较大，届时将会进一步加剧成都办公物业市场的竞争程度。汇通银行大厦区位：xxx二段，与“开行国际”隔xxx相望建筑形态：汇通银行大厦由一栋35层甲级写字楼和一栋17层高档商务公寓组成。总建筑面积：66387.38、47平方米地下部分面积：13987.9平方米地上部分面积：52399.57平方米其中：写字楼：44523.71平方米商务公寓：7875.86平方米。点评：汇通大厦烂尾后，于2005年1月由中粮集团接手，拟将主楼打造为高档写字楼，副楼打造为高档酒店式公寓或服务式公寓。汇通大厦与开行国际广场比肩而立，傍倚府南河，交通便利；有中粮集团强大的资金实力做保障，汇通大厦改造后与开行国际广场成为xxx又一璀璨双子星座，同时也承载着将成都写字楼经济沿xxx向南传导的重任。四川机械设计院项目区位：xxx跳伞塔四川机械设计院原址用地面积：12660平方米建筑占地面积：5150平方米地上建筑面积：91000平方米建39、筑高度：92米建筑层数：-327层容积率：7.18地下停车位：500辆点评：区位与华辉广场基本等同，位于一环路与xxx的交汇处，比之华辉广场，该项目交通更便捷、商气更旺盛。该项目将修建为融合大型商业及高档写字间的建筑形态，在目前成都写字楼普遍车位不足的情形下，其低于1：200的车位比非常有优势。二、威胁分析如前所述，在今后几年内，成都的办公物业市场竞争将进一步加剧，在档次上趋向高档，在开发理念上日益新颖。仁恒广场、三峡大厦、特拉克斯大厦、国际会展中心写字楼部分等几个项目，开发商资金实力雄厚，又具备专业、前沿的写字楼产品开发理念，区位优势比较明显，加之新近设计的后发优势，发展前景较好，在未来几年40、无疑将会成为成都写字楼市场的主角之一。与前述之主要竞争项目相比，xxx大厦项目无论是在区位上，还是在档次上，都并不占优势。具体而言： 毗邻天府广场的仁恒广场、地王大厦与现有的川信大厦、城市之心两大甲级写字楼组成一个高档次写字楼聚集群落，区位优势、聚集优势非常明显，并且仁恒广场的开发总投资以及项目规划的气势磅礴的高度也是非常出众的； 汇通银行大厦位于南河之滨，视野通透、宽广，享有无敌河景，街对面是开行国际广场及置信川投广场，连带跳伞塔的华辉广场、四川机械设计院项目、世界等，组成了xxx第二个高档写字楼聚集群落； 特拉克斯大厦位居城南副中心的核心区域，在设计上具有相当前沿的特点，依托未来城南副中心41、办公物业的聚集优势，且开发商资金实力雄厚，其竞争力非常强劲。? 小结：从上述分析中可以得知，本项目在时值推出之际，恰逢成都办公物业趋向放量高峰时期，强手林立，创新产品层出不穷，既有楼高165米的成都标志性建筑仁恒广场，又有强调生态化、私密性、舒适度的特拉克斯大厦、三峡大厦，还有xxx大厦、xxx八期、地王大厦、汇通银行大厦、四川机械设计院项目等一干强力竞争对手。相对而言，本项目区域目前并没有形成高档次写字楼的聚集区域，现有的办公物业主要为中低档写字楼及商务公寓等，加之由于可开发地块不多、火车南站的制约等，项目区域发展空间相对有限，同上述竞争项目所在区域比较，本项目在区位上不占优势；在定位上，几42、个高端项目也差不多；在开发机构实力上，竞争对手显得非常强劲；在写字楼物业开发经验上，不少竞争项目的开发商开发经验相当丰富。鉴于如此激烈而残酷的竞争，本项目未来面对一定的市场风险，其发展之路可能布满荆棘以及具有不可预知的变数。第六章 财务评估一、规划设计说明 本估算按照项目地可获取的较高的经济指标进行测算，如下表所示：序 号项 目数 值单 位1.总用地面积7637.662.总建筑面积666192.1地上部分建筑面积51619写字楼44000商业面积76192.2地下室150003.容积率6.76二、项目投资估算从营销策略上看，不外乎全租、全售、租售并举等几种模式，基于前述章节的分析，本项目的营销43、策略以租赁为主，因而在这里首先以只租不售的模式进行财务估算。项目成本费用估算表序 号费 用 名 称单位成本（元/平方米）面 积(平方米)总 成 本（万 元）备 注项目总成本29,887.05 1.土地费用30015.87524,762.56 含道路代征地4.4187亩2.报建费用14066619932.67 3.前期费用5066619333.10 4.建筑安装成本21,098.73 4.1土建安装13,608.33 土建：地上 地下1500516197,742.85 含外装饰及公共部分装修2800150004,200.00 安装：地上 地下250516191,290.48 含水、强弱电、消防244、5015000375.00 4.2.设备及安装3,773.55 电梯100万/部10部1,000.00 空调340516191,755.05 商场、写字间中央空调水电150666191,018.50 含水泵、开关站及高低压配电、备用发电机等4.3装饰装修2,369.52 写字间400440001,760.00 商场8007619609.52 4.4总平费用5066619333.10 4.5设计、监理6066619399.71 （含地勘质检等）序 号费 用 名 称单位成本（元/平方米）面 积(平方米)总 成 本（万 元）备 注4.6不可预见费614.53 按4.14.5项合计的3计算5.期间费用45、2,760.00 5.1管理费用960.00 按20万元/月，4年计算5.2财务费用1,800.00 按10000万元、3年、6的年利率计算说明：1. 关于土地费用土地成本按土地现值评估金额计算，而非以最初土地出让金计算，这是因为项目地块取得较早，目前升值不少，开发机构转让之即可获利，故若进行本项目开发，预期土地转让获利也作为项目投资，因而土地成本按现值计算。具体办法为：依据成都市颁布的城市基准地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到土地成本约为300万元/亩。2. 关于建筑安装费用本项目限高96米，按国际甲级写字楼标准测算，楼层吊顶后净高 为2.6米以上，而吊顶46、一般为11.1米左右，因而层高应该在3.63.7米左右，如第二章节所述，考虑到本项目为成都高档甲级写字楼的定位以及裙楼层高大于写字间的层高，计算后得到项目的楼层为25层。三、项目销售和租赁收入预测结合本项目的定位与销售策略、成都市同档次写字楼的定价策略与销售策略以及项目区域未来两年发展前景的看好，首先按照只租不售的模式对项目的经济效益进行模拟测算：（一）租金收入租金收入估算表 单位：万元序 号项 目第三年第四年第五年第六年备 注1租金收入租金收入3,811.07 4,763.84 5,716.60 1.1商铺写字间3,168.00 3,960.00 4,752.00 1.2车库商铺548.5747、 685.71 822.85 2出租率车库94.50 118.13 141.75 3税率出租率60%75%90%4营业税及附加税率5.45%5.45%5.45%1.3.5净收入营业税及附加207.70 259.63 311.55 1.4.说明：1. 假设本项目第二年建成，第三年开始全面运营，写字间可出租面积为44000（含开发机构可能自用部分），商铺可出租的面积为7619，地下车库可出租的车位为375个。租金收入计算公式为：分类租金收入可出租面积出租率单位租金。2. 出租价按照稳健的原则和市场比较方法，商铺的平均租金为100元/月，写字楼的平均租金为100元/月。3. 出租率同样按照稳健的原则48、和市场比较方法，第三、四年分别为60和75，以后各年为90。4. 车位：平均租金为350元/个月。（二）出租部分营业成本估算出租部分营业成本估算表 单位：万元序 号项 目第三年第四年第五年第六年备 注1经营费用190.55 238.19 285.83 285.83 按租金的5计算2房产税457.33 571.66 685.99 685.99 按租金的12计算3折旧及摊销272.17 272.17 272.17 272.17 计算过程见说明3.4营业成本920.05 1,082.02 1,243.99 1,243.99 1.3.项之和说明：1. 经营费用物业管理人员的工资、办公费、维护修理费等，49、按租金的5计算；2. 房产税按照国家的有关规定，以租金的12交纳。3. 折旧采用直线折旧法，折旧年限为50年。按照总建筑面积减去销售后的建筑面积，计算建安成本造价为建筑物的原值。具体计算过程如下：写字间部分：4400017507700商场部分：761917501333.325万元车库部分：1500030504575万元合计：7700+1333.325+457513608.325万元年折旧值：13608.32550272.1665万元四、项目财务评价u 财务评价假设1.鉴于静态投资分析方法一般适合建设工期短的小型项目的投资机会分析和初步可行性分析阶段，不能贴近现实反映本项目的经营情况，故在本项目50、的财务评估中同时采取现金流分析方法以及净现值（NPV）、内含报酬率（IRR）等指标以动态地反映项目的运作情况。2.本项目的折现率选取i10，是考虑到银行利率、房地产企业的一般投资回报要求和资金成本确定。3. 假设首先按照第一提案（只租不售）的内容进行评估。项 目 损 益 表 单位：万元项目合计第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年1.收入42874.52 0.00 0.00 3811.07 4763.84 5716.60 5716.60 5716.60 5716.60 5716.60 5716.60 销售收入0.00 0.00 0.00 0.00 租金收入42874.5251、 3811.07 4763.84 5716.60 5716.60 5716.60 5716.60 5716.60 5716.60 其他收入0.00 2.成本41689.71 20920.93 8966.11 1127.75 1341.65 1555.54 1555.54 1555.54 1555.54 1555.54 1555.54 建设成本29887.05 20920.93 8966.11 营业成本9466.00 920.05 1082.02 1243.99 1243.99 1243.99 1243.99 1243.99 1243.99 营业税(租金收入)2336.66 207.70 25952、.63 311.55 311.55 311.55 311.55 311.55 311.55 3.本年营业利润1184.81 -20920.93 -8966.11 2683.32 3422.19 4161.06 4161.06 4161.06 4161.06 4161.06 4161.06 4.所得税10253.71 0.00 0.00 885.49 1129.32 1373.15 1373.15 1373.15 1373.15 1373.15 1373.15 5.税后利润-9068.90 -20920.93 -8966.11 1797.82 2292.87 2787.91 2787.91 2753、87.91 2787.91 2787.91 2787.91 项 目 现 金 流 量 表 单位：万元序 号项 目123456789101现金流入10000.00 0.00 3811.07 4763.84 5716.60 5716.60 5716.60 5716.60 5716.60 5716.60 1.1项目收入0.00 0.00 3811.07 4763.84 5716.60 5716.60 5716.60 5716.60 5716.60 5716.60 1.2回收固定资产余值1.3回收流动资金1.4其他现金流入10000.00 2现金流出24662.03 12707.21 5482.18 254、198.80 2656.53 2656.53 2656.53 2656.53 2656.53 2656.53 2.1开发建设总投资20920.93 8966.11 2.2流动资金增加额2.3经营成本647.88 809.85 971.82 971.82 971.82 971.82 971.82 971.82 2.4营业税207.70 259.63 311.55 311.55 311.55 311.55 311.55 311.55 2.5借款本金和利息支付3741.10 3741.10 3741.10 2.6所得税0.00 0.00 885.49 1129.32 1373.15 1373.15 55、1373.15 1373.15 1373.15 1373.15 3净现金流量-14662.03 -12707.21 -1671.11 2565.03 3060.08 3060.08 3060.08 3060.08 3060.08 3060.08 4净现金流量现值-14662.03 -11552.01 -1381.08 1927.15 2090.07 1900.07 1727.33 1570.30 1427.55 1297.77 5累计净现金流量现值-14662.03 -26214.04 -27595.12 -25667.98 -23577.90 -21677.84 -19950.51 -18356、80.20 -16952.66 -15654.88 6净现值（NPV）-15654.88 u 财务评估结果分析1.关于第一提案的财务评估结果分析 从静态指标来看，项目总投资为29887.05万元，项目在建设期之后第一年（即表中第三年）就可开始盈利，息税后利润为1797.82万元，第四年息税后利润为2292.87万元，从第五年开始稳定在2787.91万元；经营期会计收益率达8.7。 采用10的基准贴现率计算，项目前十年净现值（NPV）为15654.88万元，动态投资回收期也远远超过十年，但考虑到是全租模式，投资回收期通常较长，而且上述财务表中并未反映出项目产品的价值及增值部分，因而从这个意义上讲57、，在此提案下主要应以经营期会计收益率来衡量及评估项目的盈利水平。注：经营期会计收益率经营期年平均净收益/原始投资额100小结： 从以上模拟评估结果可以看出，在第一提案模式下，项目的投资回收期较长，对开发机构的资金要求比较高；另一方面，在有稳定、较高的出租率的前提下，项目的长期收益比较理想。因而，在该提案下，项目获取预期收益的前提是开发机构雄厚的资金实力及物业稳定且高的出租率，前者是基于本项目开发机构及投资商的实力，可预控性较高；后者是基于项目的竞争力、市场的供求关系及特征变化，预控性相对较低，这种不可确定性令开发机构的决策有一定风险。2. 关于其它租售组合的测算基于以上测算方式，还分别测算三种58、租售组合模式（具体测算过程略），财务评估分析结果如下：（1） 租售并举写字楼部分按8000元/平方米定价，按照70%的销售率的计算（假设第一年预售30，第二年建成后销售40），商场及车库全租，商场平均租金100元/平方米月，车位租金350元/个月。提案财务评估结果： 从静态指标来看，项目总投资达30671.25万元，前十年息税前利润为8055.83万元，税后净利润为1797.15万元，经营期会计收益率为3.85。 从动态指标来看，以10的贴现率计算的净现值（NPV）为-1553.06万元，内含报酬率（IRR）为5.03，比基准贴现率（10）及同行业收益水平低得较多；同时，动态投资回收期也超过十59、年，期限较长。小结：从第二提案财务评估分析结果可以看出，项目总投资超过三亿元，比全租模式投资有所增加；IRR值虽然表明项目投资收益不高，但项目出租物业在经营期的净收益率有3.85的贡献。总的来说，该提案对开发机构的资金实力的要求较高，同时又使其拥有部分优质物业出租或经营，以获取一定长期收益，投资风险在于市场供求、竞争状况的变化可能使销售速度、售价、出租率或租金降低。（2） 租售并举：写字楼部分按9000元/平方米定价，按照30%销售计算，商场及车库全租，商场平均租金100元/平方米月，车位租金350元/个月。假设写字间第一年预售20，第二年销售10。财务评估结果： 从静态指标来看，项目总成本为60、30288.45万元，前十年息税前总利润为6241.36万元，经营期会计会计收益率为6.8。 从动态指标来看，以10的贴现率计算的净现值（NPV）为-7064.34万元，内含报酬率（IRR）接近于零，比基准贴现率（10）及同行业收益水平低得较多；同时，动态投资回收期（Pt）也超过十年，期限较长；当然，上述数据不理想也有出租体量较大的原因，因而其经营期会计收益率达到6.8。小结：从第三提案财务评估结果分析可得知，前三年项目的现金流量分别为7023.01万元、8867.63万元、1175.17万元，三年累计现金净流出达17065.81万元，对项目开发机构的资金实力要求较高，项目的主要收益还是要依赖61、经营期的租金收入，因而租金及出租率的变化对项目的投资回收期及投资收益率的影响就显得比较重要。（3） 全售模式：写字间售价为7000元/平方米，商场均价为12807元/平方米（根据1楼2万元/平方米，2楼1万元/平方米，3楼0.8万元/平方米加权平均计算所得，计算过程略），车位售价为10万元/个，所有物业销售率为100。假设写字间第一年预售30，第二年建成后销售70；商场、车位第二年销售30，第三年销售70。提案财务评估结果： 从静态指标来看，项目投资达31382.68万元，为几种提案中最大值，但相互间的差距并不大；息税前利润达11915.76万元，税后净利润达3829.56万元。 从动态指标来62、看，按10利率贴现后项目净现值为1720.56万元，内含报酬率为33，动态投资回收期（Pt）为2.0年。小结：在全售提案模式下，资金回笼速度快，偿债能力较强，对开发机构资金要求不高，投资收益率较高，提案有一定可行度，但也存在较大风险，即：达到上述结果是基于市场的供求关系及特征变化、项目的竞争力等前提，存在部分不可预知的变数，因而假设的售价及销售率指标有可能因具体情形的变化而向反方向运动，结果就不一定是假设那样的乐观了。? 财务评估结论：本项目的经济价值不错，有一定的收益前景。相对而言，采取以租赁为主的策略可能比较适合本项目的具体情况，有利于项目投资方的长期收益以及品牌的树立。五、项目不确定性分63、析（一）项目敏感性分析说明：基于前面的分析，项目主要采取租赁为主的模式，因而在这里仅对第一提案（全租模式）进行敏感性分析；据市场预测及行业经验，在各类因子中，最有可能变动的是建安成本及售价、租金水平，因而，本项目敏感性分析以建安成本、租金、出租率作为敏感性分析因子，分别计算租金上下波动5、10以及建安成本上下波动10、20对部分评价指标的影响并作出分析，计算结果见下表：项目全租模式下的单变量敏感性分析评价指标变动因素经营期会计收益率（）累计税后净利润（万元）净现值 （万元，i=10）租 金-107.78（-10.68）-11296.6（-24.56）-16976.42（-8.44）-58.2464、（-5.28）-10182.75（-12.28）-16315.65（-4.22）59.17（5.28）-7955.06（12.28）-14994.12 (4.22)109.64（10.68）-6841.21（24.56）-14333.25（8.44）建安成本-209.61（10.33）-6265.59（30.91）-12928.02（17.42）-109.14（4.94）-7667.25（15.46）-14291.45（8.71）108.32（-4.48）-10470.56（-15.46）-17018.31（-8.71）207.96（-8.61）-11872.22（-30.91）-18381.65、75（-17.42）说明：1. 表中每行括号内数据指：该指标在其基准数据上的变化幅度（）。2. 上述经济指标的基准数据来自财务评估各表格及计算所得，分别为8.71、9068.90万元、15654.88万元。u 诠释：从上表中可以看出，租金变化比建安成本变化对表中经济指标的影响更大。租金浮动5/10，经营期会计收益率随之同向浮动5.28/10.68%，累计税后净利润随之同向浮动12.28/24.56%，净现值（i10）随之同向浮动4.22/8.44%；建安成本浮动10/20，经营期会计收益率随之同向浮动4.94、4.48/10.33、8.61，累计税后净利润随之同向浮动15.46/30.91%，66、净现值（i10）随之同向浮动8.71/17.42%。（二）项目风险分析1市场风险市场风险指那些对所有的公司产生影响的因素引起的风险，如战争、经济衰退、通货膨胀、高利率等，这类风险涉及所有的投资对象。目前我国经济发展态势良好，国民经济稳定、快速增长，产业结构得到不断调整、优化，东部继续保持良好发展势头，中部、西部快速跟进，东西部协调发展；并且，中国一直以来致力于世界和平，与他国发生战争的可能性几乎没有，因而未来几年国民经济持续健康发展是没有问题的。对本项目而言，面对的市场风险可能会是利率的提高。近两年来，由于我国各地房地产开发投资迅速增长，房价上涨幅度大，并出现了局部地区过热的现象，为平抑房价，67、引导房地产业健康发展，2004年央行9年来首次加息，虽然只有0.27个百分点，但无疑是政府给出的一个信号：如果房地产业出现泡沫成分，有可能再次加息。加息后加大了开发商的资金压力，对于至少投入几亿元的写字楼项目，尤其是如此。当然，国家的政策导向以及加息后的经济数据表明，近两年再次加息的可能性不大，因此对于本项目来说，更大的风险是来自公司特有风险。2公司特有风险公司特有风险是指发生于个别公司的特有事件造成的风险，发生于一家公司的不利事件可以被其他公司的有利事件所抵消，从公司本身来看，可分为经营风险（商业风险）和财务风险（筹资风险）两类。u 经营风险诚如前述，本项目推出期间有众多竞争项目同期落成，市68、场竞争异常激烈，本项目能否在众多竞争者中脱颖而出，依赖于项目的设计、配置及经营管理策略；然而市场始终处于不断变化之中，其中的变数很多，能否较为准确地预测到未来市场的变化将是规避经营风险的有效手段，但同时又是难点所在。u 财务风险本项目总投资约3亿元左右，如何确保项目的资金平衡，将是决定本项目开发能否顺利进行并取得成功的基础。第七章 结论及建议一、结论 综合考虑项目区位及交通条件、地块特征、市场供给与需求特征分析及预测、成都经济发展水平及城市发展规划以及项目财务评估结果分析，本项目具备一定的可行性，但强大的市场竞争压力应引起开发机构的足够重视。 财务评估中几个方案各有千秋，由于项目预计建成时期市场供给量较大，销售会遇到一定困难，并且项目开发机构资金实力较强，对先期融资问题不大，因而建议采取以租赁为主的方案。二、存在的问题及相应的建议 虽然项目具有一定可行性，但考虑到风险因素和机会成本，以及在城南这个富贾聚居、商业发达的区域酒店业却并不发达的状况，在条件允许的前提下，建议开发机构再详细地研究城南酒店业的现状及发展特点，然后选择一个具有比较优势的方案来进行开发，以避免因首因效应而丧失最优决策，从而为投资方提供尽可能大的盈利机遇。20xx年3月