1、城镇地块规划及开发建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录一、项目概况1（一）项目背景11.项目基本情况12.规划条件及特殊要求13.竞买要求1（二）项目位置及现状21.项目位置及四至22.项目现状23.基础设施配套32、（三）周边环境41.交通状况42.商业配套43.医疗卫生配套54.文化教育配套55.自然景观及人文环境56.周边规划情况6（四）本章小结6二、宏观经济及房地产市场情况7（一）宏观经济情况71.国内生产总值72.财政收入73.人均可支配收入74.固定资产及房地产投资75.人口及人均住房面积7（二）土地市场情况81.土地市场整体情况83.土地市场成交近三年排名情况9（三）商品房市场情况101.全市商品房及住宅市场整体运行情况102.房山区商品房及住宅市场整体运行情况113.房山区住宅市场月度变化及近期供求情况114.商品房市场销售近三年排名情况12（五）本章小结13三、区域市场情况13（一）片区土3、地市场情况131.片区土地成交情况132.片区土地待出让情况14（二）片区商品房市场总体情况141.片区楼盘概况142.片区市场分析153.片区可比楼盘详情154.片区商铺销售情况205.片区车位销售情况20（三）本章小结20四、项目发展规划21（一）项目优劣势分析211.优势212.劣势213.机会214.威胁21（二）项目定位及定价211.客户定位212.产品定位213.价格定位2121 一、项目概况（一）项目背景1.项目基本情况北京市国土局于2017年1月12日发布编号为“京土整储挂（房）2017001号”、“京土整储挂（房）2017002号”挂牌出让公告。001号为北京市房山区良乡镇04、1-02-03、01-05-02、01-05-06、01-06-03、01-06-05地块其他类多功能用地、二类居住用地、体育用地、基础教育用地、商业用地。002号为北京市房山区良乡镇01-13-02、01-13-03、01-15-01地块市场用地、住宅混合公建用地、二类居住用地。项目基本指标如下：表1：项目规划技术指标建设用地面积（m2）规划建筑面积（m2）规划指标要求容积率建筑密度（%）控制高度（米）绿地率（%）土地用途出让年限规划建筑面积（m2）竞买保证金（万元）起始挂牌价（楼面地价）（元/m2）75,6911333611.7630-5012-6030综合50375113336163005、016409居住7088098体育5012364教育504550商业40245982.规划条件及特殊要求123.竞买要求（1）竞买资格中华人民共和国境内外的企业、其他组织和个人，除法律、法规另有规定外，均可参加竞买，可以独立竞买，也可以联合竞买。（2）报名时间及地点竞买申请起始时间为2017年1月12日9：00时起，竞买申请截止时间为2017年2月15日15：00时止。有意参加本次出让宗地挂牌竞买报价的，须在本须知规定的竞价申请期限内，向市土地储备中心提交申请材料。通过审查的竞买人，由市土地储备中心发给竞买资格证明。（3）竞买保证金及到账时间良乡镇01-02-03等地块竞买保证金为人民币6306、00万元、良乡镇01-13-02等地块竞买保证金为人民币50000万元，到账截止时间为2017年2月15日15:00时。（4）竞买时间申请人具备申请条件的，出让人确认其竞买资格，于2017年2月15日15时00分前发放竞买资格确认书；2017年2月16日15:00截止竞买报价，在挂牌竞价截止时，仍有两个或者以上的竞买人要求报价的，土地储备中心将于2017年2月16日15:30现场竞价。（5）付款方式在签订国有建设用地使用权出让合同后15个工作日内，竞得人须付清全部政府土地出让收益。其中，政府土地出让收益总额的20%作为履行合同的定金。竞得人在竞买时交纳的竞买保证金人民币63,000万元（良乡镇7、01-02-03等地块）、50,000万元（良乡镇01-13-02等地块）将优先冲抵政府土地出让收益，如冲抵完全部政府土地收益后仍有剩余，则冲抵部分土地开发建设补偿费，不再退还。自成交日起第35个日历日（遇法定假日顺延至其后第一个工作日）内，竞得人须全额交纳土地开发建设补偿费（保证金转付土地开发建设补偿费部分除外）至市财政专户。（6）竞买规则现场竞价设定地价上限，地价到达上限后进入竞报住宅自持比例阶段，当最高竞报自持面积比例达到竞建面积预设比例时，现场竟报企业自持商品住房面积比例程序停止，进入自主投报商业（含办公及体育）自持比例阶段：若投报面积比例最高的仍有两个或两个以上竞买人，则转入高标准商8、品住宅建设方案投报程序。本阶段投报出的自持商业（含办公及体育）用房的持有年限为20年，自持20年后如需转让或分割销售，需征得该宗地所在区政府同意后方可办理。参加高标准商品住宅建设方案投报的竞买人须于2017年2月23日9:30-10:00到北京市土地交易市场递交投报高标准商品住宅建设方案。土地出让方组织专家组成评选委员会对竞买人投报的高标准商品住宅建设方案进行评分。评分标准如下：绿色建筑星级25分；装配式建筑实施比例25分；其他节能环保技术应用5分；规划建设方案25分；企业自持商品住房运营方案20分。评选委员会经过评定，确定综合评分最高的竞买人为竞得人。确定竞得人后，市土地储备中心在5个工作日9、内向竞得人人发出成交确认书。竞得人须在成交确认书签发之日起20个工作日内，与北京市住房和城乡建设科技促进中心及北京市勘察设计和测绘地理信息管理办公室签订高标准商品住宅建设监管协议，并开具银行履约保函。银行履约保函的担保金额按土地成交价款总额的5%予以确定，银行履约保函提交的具体时间将在监管协议中予以约定。若进入评比建设方案阶段，则成交时间自竞报自持商品住宅比例当日起延后5个工作日，确定竞买人后5个工作日内签署成交确认书，后续手续办理时间依次顺延。（二）项目位置及现状1.项目位置及四至东边界：规划邢江路，城市主干路，道路部分尚未开工，规划道路红线宽40米。西边界：规划良窦路，城市主干路，道路尚未10、开工，规划道路红线宽45米。南边界：规划刘东路，城市主干路，现状道路尚未扩建，规划道路红线宽40米。北边界：规划横一街，城市次干路，道路尚未开工，规划道路红线宽20-25米。2.项目现状该宗地形状较规则，01-02-03地块东西向约73米，南北向约54米；01-05-02地块东西向约272米，南北向约164米；01-05-06地块东西向约112米，南北向约116米；01-06-03地块东西向约78米，南北向约78米；01-06-05地块东西向约78米，南北向约127米；宗地建设用地内有树木（已补偿完毕，不涉及名木古树）、陡坎、道路（已封闭断路）。3.基础设施配套项目将以“六通一平”形式供地，基11、础设施较完善。（三）周边环境1.交通状况主要道路：南北向主干道主要有京港澳高速、京昆高速；东西向干道主要有南六环、长周路。宗地地块周边有长周路、良常路、凯旋大街、规划邢江路、规划良窦路等城市主干路。轨道交通：地铁房山线为地铁9号线的延长线，可直达市中心；规划地铁燕房线。公交线路：33路、43路、48路等多条公交线路直达市区。图5：项目交通状况示意图2.商业配套项目商业配套有华冠购物中心、国泰百货、良乡大学城购物中心、帅才商场等。图6：项目商业配套示意图3.医疗卫生配套项目周边医疗配套有北京工商大学医院、良乡医院、北京中医医院良乡分院、良乡镇卫生院等。图7：项目医疗卫生配套示意图4.文化教育配套12、项目周边教育资源有房山区良乡第六中学、北京师范大学良乡附属中学、房山区实验中学、西石羊完全小学、北京工商大学良乡校区等。图8：项目文化教育配套示意图5.自然景观及人文环境项目周边公园与休闲场所较多，有长阳公园、良香公园、房山新城滨水森林公园、北潞园健身公园、东方骑士乐园、大学城公园等。图9：项目自然及人文景观示意图6.周边规划情况项目位于房山区良乡镇，是房山区全力打造的新型城镇化示范区。从项目区域规划来看，片区内大部分为住宅用地，整体容积率较低，片区主要规划为良乡城镇化示范区生活服务中心，未来发展潜力巨大。（四）本章小结地块自身素质优良：该地块为近年来良乡镇区域供应的少有的体量大的住宅用地，符13、合我司开发要求。周边配套设施完善：地块位于成熟的房山区良乡镇中心区，紧邻地铁房山线、燕房线，周边交通便捷，医疗资源齐全，教育资源丰富，景观环境优越。综上，该稀缺优质住宅用地素质优良，具有较好的发展潜力。 二、宏观经济及房地产市场情况（一）宏观经济情况1.国内生产总值近年来，北京市经济总体上保持高速、稳定发展的态势，20132015年北京市GDP年均复合增长7.27； 2015年全市GDP达到22968.6亿元，同比增长6.9，人均GDP达到105821.7元。2016年，初步核算,全市实现地区生产总值24899.3亿元，按可比价格计算，比上年增长6.7%。%。2.财政收入20132015年北京14、市地方公共财政预算收入年度复合增长8.86；2015年达到4723.9亿元，同比增长12.3。3.人均可支配收入20132015年北京市城镇居民人均可支配收入年度复合增长6.31；2015年达到48458元，同比增长8.9；2016年，全市居民人均可支配收入52530元，比上年增长8.4%，扣除价格因素，实际增长6.9%。其中，城镇居民人均可支配收入57275元，增长8.4%。4.固定资产及房地产投资20132015年北京市全社会固定资产投资总额及房地产开发投资额年度复合增长率分别达到4.35和6.65； 2015年北京市全社会固定资产投资额完成7990.9亿元，同比增长5.7，其中房地产开发15、投资完成4226.3亿元，同比增长8.1，占全社会固定资产投资额52.88。2016年，全市完成全社会固定资产投资8461.7亿元，比上年增长5.9%。2016年，全市完成房地产开发投资4045.4亿元，同比下降4.3%。其中，住宅投资完成1950.9亿元，下降0.6%；写字楼投资完成699.1亿元，下降22.9%；商业、非公益用房及其他投资完成1395.5亿元，增长2.8%。5.人口及人均住房面积20112015年，北京市常住人口稳步增长，年均复合增长1.46，年均净增加30.38万人；2015年全市常住人口达到2170.5万人，比上年末增加18.9万人，增长0.9%。20112015年，北16、京市城市居民住条件继续改善，城市居民人均住房建筑面积年均增长0.54平方米，至2015年达到31.69，比2012年提高了约0.15平方米。【数据来源】北京市统计局网站公布数据。（二）土地市场情况1.土地市场整体情况2013年以来，北京市经营性用地供应规模不断减少，2015年土地出让金收入达到1,965亿元，土地成交楼面均价呈现增加趋势。2016年北京市经营性用地成交28宗，成交建筑规模508万平方米，成交出让金总额844亿元，仅占2015年全年成交金额的39.6%。图14：北京市近三年经营性用地成交情况2013年以来北京市经营性土地成交具体情况如下表4所示：表4：北京市近三年经营性用地成交情17、况统计表【数据来源】北京公司投资策划部统计数据。时间指标宗数(宗)土地出让金（亿元)建设用地面积(万)规划建筑面积(万)成交楼面均价(元/)2013年1301,759 909 1,835 9,583 2014年961,899 782 1,465 12,967 2015年811,965 555 1,281 15,336 2016年2884435650816,623合计3366,4762,6065,09512,711 3.土地市场成交近三年排名情况表7：北京市2014-2016年近3年来企业土地投资排名（考虑权益）（三）商品房市场情况1.全市商品房及住宅市场整体运行情况随着2015年的房地产市场开18、始回暖，在第一季度政策调整、系列降息等影响下，北京市商品房市场销售面积、销售均价继续保持上涨；2016年北京市商品房销售均价28,116元/，销售面积1,957.96平方米，销售金额5,505.02亿元。图15：北京近3年商品房市场整体销售情况一览表8：北京市近3年商品房市场销售情况【数据来源】中国指数研究院统计数据。指标/年份2013年2014年2015年2016年批准预售面积（万）1,4122,0441,7951,791销售金额（亿元）3,8202,8953,9185,505销售面积（万）1,9121,4511,6821,958销售均价（元/）19,97419,94523,29128,1119、6住宅销售均价与商品房基本一致，保持上升趋势。2016年，北京市商品住宅（不含保障性住房）销售均价35,292元/平方米，高于全市商品房销售价格；销售面积804.15平方米，占全市商品房销售面积的41.1%；销售金额2,838亿元，占全市商品房销售金额的51.6%；商品住宅成交仍然是商品房市场主力产品。表9：北京市近3年商品住宅(不含保障性住房)市场销售情况【数据来源】中国指数研究院统计数据。指标/年份2013年2014年2015年2016年批准预售面积（万）6601,152832644.13销售金额（亿元）2,3621,8542,6232,838销售面积（万）1,008739967804.120、5销售均价（元/）23,42225,08627,11435,2922.房山区商品房及住宅市场整体运行情况北京市房山区2013-2016年商品房市场供应量在2013年到2014年期间持续上涨，于2015年出现小幅下降，2016年又快速上涨；销售面积于2014年出现小幅下降后又快速上；销售均价在2013年到2016年持续上涨。2016年，房山区商品房销售均价21,184元/，高于去年均价近6,000元/；销售金额377.74亿元，高于2015年全年近133亿元；销售面积178.31万。表10：房山区近3年商品房市场整体销售情况表【数据来源】中国指数研究院统计数据。指标/年份2013年2014年2021、15年2016年批准预售面积（万）128.04239.75144.45206.84销售金额（亿元）250.37231.89244.84377.74销售面积（万）167.03145.79152.05178.31销售均价（元/）14,99015,90616,10321,184近3年，房山区商品住宅（不含保障性住房）销售均价于2013年至2016年间持续性上涨，而销售面积、销售金额则近几年波动性上涨。2016年，房山区商品住宅销售均价达到了23,773元/平方米。表11：房山区近3年商品住宅（不含保障性住房）市场整体销售情况表【数据来源】中国指数研究院统计数据。指标/年份2013年2014年201522、年2016年批准预售面积（万）83.76125.0960.9596.27销售金额（亿元）212.66137.16150.72229.94销售面积（万）137.6774.9373.5796.73销售均价（元/）15,44818,30720,48723,7733.房山区住宅市场月度变化及近期供求情况2016全年，房山区商品住宅整体去化速度较稳定，销售状况良好。商品住宅总批准上市总面积96.26万，总销售面积96.7万，上市与总销售面积之比接近1:1.1，月均销售面积达到8.06万，。区域住宅销售主要集中在2016年第二、三季度，该阶段销售面积、批准预售面积、销售金额持续稳定位于高水平，有3个月住宅23、销售均价位于28,000元/以上，其中在2016年12月销售均价达到高点，为30,175元/。 图16:房山区2016全年住宅市场月度销售情况表12：房山区2016全年商品住宅市场月度销售情况表【数据来源】中国指数研究院统计数据。指标/年份2016-12016-22016-32016-42016-52016-6销售面积（万）6.122.424.78.968.289.29销售均价（元/）212072117022771218582505923528销售金额（亿元）12.995.1310.6919.5820.7521.85批准预售面积（万）0.080.773.386.8819.757.44指标/年份24、2016-72016-82016-92016-102016-112016-12销售面积（万）7.5321.2812.425.65.694.41销售均价（元/）233932004426693288432812630175销售金额（亿元）17.6242.6633.1616.1616.0213.32批准预售面积（万）23.7710.0512.190.634.426.94.商品房市场销售近三年排名情况表13：北京市商品房市场近三年销售排名情况【数据来源】中国指数研究院统计数据。2016年北京市商品房市场销售排名排名企业名称销售金额（亿元）排名企业名称销售面积（万）1首开292.521首开96.742万25、科169.122和裕54.763和裕155.643东亚新华49.954远洋149.434北京城建47.795金融街142.515首创46.996首创131.276万科44.412015年北京市商品房市场销售排名排名企业名称销售金额（亿元）排名企业名称销售面积（万）1万科150.251首开58.862首开133.812中铁建53.043中海121.923万科49.144保利103.344北京城建42.315中铁建94.425中海386京投88.986恒大37.122014年北京市商品房市场销售排名排名企业名称销售金额（亿元）排名企业名称销售面积（万）1万科125.991金隅52.992首开11726、.752富力52.433金隅111.313首开51.054融创94.774万科45.35保利87.715住总41.157中海68.8515中海19.12013年北京市商品房市场销售排名排名企业名称销售金额（亿元）排名企业名称销售面积（万）1中海1021首开58.322融创98.312万科50.423万科97.623城建43.144首开96.54金隅38.915城建79.855住总37.176远洋68.8912中海25.9（五）本章小结1、宏观政策方面：北京市整体经济持续稳定发展，房地产开发投资稳步增长，人均可支配收入及人口不断增长；“降契税”、“降准”等多项利好政策频出，北京房地产市场春节后急27、速升温，新建商品房项目、二手房项目住宅售价、成交量上涨明显，楼市去化较快、库存不足。2、土地供应方面：2016年以来北京市土地市场累计推出经营性用地明显减少，中心城区尤其4环之内供应量极为稀缺，已成交的门头沟龙泉镇地块、大兴黄村地块、大兴北臧地块、海淀永丰地块及门头沟潭柘寺地块均位于5环外，并争夺激烈，土地成交楼面地价明显升高。 3、市场需求方面：2016年以来，北京市商品房市场需求旺盛，成交活跃，销售均价不断上涨；住宅产品供应不足，商品住宅价格高涨，二手房市场成交活跃。 4、区域市场方面：房山区城区有直达地铁，配套齐全，房价低于北京市市区，交通便捷，为刚需型住房需求者的理想选择区域。201628、年房山区全区商品住宅上市与销售面积比接近1:1.1，新房供不应求，需求量大，销售价格上涨较快。结合目前北京市土地市场激烈的竞争环境以及房地产市场的有效需求，我司一直以来对北京市成熟区域的重点住宅地块积极关注和研究，本次出让的房山区良乡镇用地项目符合我司要求；若能吸纳，有利于保持我司在北京房地产市场的领先地位和实现公司的可持续发展。三、区域市场情况（一）片区土地市场情况1.片区土地成交情况项目地块所在房山区，近三年成交可对比的土地共5宗地块，净用地面积合计约36.41万，发展面积约73.3万，折算楼面地价从14,812至18,074元/不等。表17：项目所在片区近三年可比土地成交情况【数据来源】29、北京公司投资策划部统计数据。序号项目规划用途受让方获取时间净用地面积（）容积率发展面积（）折算楼面地价（元/）1房山区拱辰街道及长阳镇09-05-10地块居住商业远洋2014.1.1929,4212.8082,37918,0742房山区良乡高教园区17-02-03、17-02-06地块居住商业首创2014.7.1756,1382.80157,18614,8123房山区拱辰街道16-01-07等地块住宅商业天恒2015.7.16112,6082.00226,08617,0404房山区阎村镇04街区04-0005等地块住宅商业中粮&天恒2015.11.24116,8251.64192,06117,30、930注：折算楼面价为折算至可售普通商品房、商业面积。2.片区土地待出让情况根据片区控规及目前开发建设、土地供地情况及北京市土地供应形势，该片区近两年土地供应量虽有减少，但仍有部分受限于土地整理进度，上市进展缓慢，目前没有后续上市时间。据了解，房山区近三年计划供应但仍未上市的土地主要集中在南六环与房山地铁线附近，主要有：拱辰1-5街3、4号地块，高教园区9号地、10号地。项目位置及规划条件如下：表18：项目所在片区未出让土地情况统计表【数据来源】北京公司投资策划部统计数据。序号项目用地面积（万）用地性质容积率发展面积（万）上市时间1水碾屯开发改造一期西侧地块8.57商业金融-2016年2拱辰131、-5街3号地块1.04商业-2016年3高教园区9号地3.12商业-2016年4房山线理工大学站4、6号地部分地块12.09商业-2016年5拱辰1-5街4号地块0.85商业-2016年6西潞街道长虹西路北（原军直）地块3.93住宅、商业-2016年7高教园区10号地南侧地块6.28住宅、商业-2016年图18：项目所在片区未出让土地位置示意图（二）片区商品房市场总体情况 1.片区楼盘概况该片区位于南六环外，京港澳高速旁。片区周边景区众多、紧邻房山市区商圈、居住发展前景看好。区域内的主要楼盘有：天恒水岸壹号、房山超级蜂巢、蓝光星华海悦城、首开熙悦睿府书香、远洋新仕界。图19:周边在售项目位置示32、意图表19:周边在售项目销售情况【数据来源】中国指数研究院统计数据。项目业态总规模（）当前售价(元/）去化率剩余货量（）天恒水岸壹号住宅22608650000（洋房精装）31%155086天洋房山超级蜂巢公寓loft32264430000（毛坯）8%294481蓝光星华海悦城住宅商住23703830000（精装住宅）27000（精装loft）30000（精装空中墅）47%124843远洋新仕界住宅8237942000（住宅毛坯）32000（商住毛坯）60%33118.62.片区市场分析（1）客户特征：该区域紧邻房山区市中心，配套资源丰富，又处于六环、长周路、京港澳高速三条路合围区域，交通便捷，33、刚需型、创业型客户数量居多，同时改善型、投资型客户亦不在少数。（2）供销水平：当前该区域纯住宅产品、高端项目较少，商住公寓产品较多，住宅产品供应稀缺，住宅存量尤为紧张。（3）产品形态：高端住宅、不限购精装公寓为主。（4）价格水平：该片区2016年住宅成交均价40,000元/，其中花园洋房50,000元/，高层30,000元/平米起。3.片区可比楼盘详情（1）天恒水岸壹号图20: 天恒水岸壹号项目效果图（A）项目概况天恒水岸壹号规划地上建筑面积22.6万平米，容积率2.2，自建9.6千平米的大型商业、5.8万平米的养老配套。项目位于京西南五环良乡大学城版块，周边拥有两横三纵一轨道的发达交通网，周34、边配套设施齐全。（B）规划情况项目共23栋，4栋限价房，7栋洋房，12栋叠拼，4栋限价房已售罄，4栋洋房已于2016年12月31开盘，户型面积为122平三居和138平四居，均为2个单元，15层，2梯2户。洋房为精装修，叠拼为毛坯。（C）地块情况2015年7月16日，北京天恒乐活城置业有限公司以317800万元竞得房山区拱辰街道16-01-07等地块（良乡高教园区西部生活区东区），溢价率40%，项目配建71000平限价房，限价12500元/平米，配建养老用地28086平米，项目地上建筑面积226086平米，折算楼面价17040元/平米。（D）定位情况项目生态环境优越，交通发达，配套设施完全，项目35、产品为洋房及别墅，定位为改善型客户或近郊投资型客户。（E）销售情况限价房已于2016年10月开盘，共68776.46，已售罄。2016年12月31日四栋洋房开盘，批准销售面积30935.52，现无已售房备案登记，还未售出，预计均价50000元/平米。（2）天洋房山超级蜂巢图21: 房山超级蜂巢项目效果图（A）项目概况房山超级蜂巢项目总建筑面积约为32万平米，定位为创业全生命周期服务提供商，专注于科技、文化领域的创业服务与早期项目投资，集科技创新产业为一体的创业孵化平台和科技产业园区。项目涵盖创业工作室、企业办公、创业公寓、风情商街等业态，打造2万平米运动休闲公园及多功能运动会所。项目业态丰富，36、周边配套齐全。（B）规划情况项目分为三个地块开发，第一个地块共包括27栋楼，有写字楼、SOHO办公、商业街三种业态，户型面积区间为35-1200平米，4.2米层高。 先开盘的三栋楼为10层，3梯28户，主推38平和55平LOFT产品，loft面积区间为38-55，商铺面积区间为50/-150/。剩余两地块未开发，形态未可知。（C）地块情况2014年7月29日，北京天洋基业投资有限公司分别以99500万元获得房山新城良乡组团14-03-05地块，项目地上建筑面积94573，折算楼面价10521元/平米；115500万元获得14-03-10等地块，地上建筑面积185533，折算楼面价6225元/平37、米；46500万元获得14-03-13地块，地上建筑面积42538，折算楼面价10931元/平米。三块地地上建筑面积共计322644平米。（D）定位情况项目定位为科技产业园区，业态丰富，配套齐全，客户来源为有创业需求的客户以及住房刚需型客户。（E）销售情况项目已于2016年4月开盘两栋，商住公寓累计销售328套，售出14326.3，均价22000元/平米，商业累计销售53套，售出4296.86，均价27000元/平米；2016年7月开盘一栋商住，累计销售230套，售出9540.32平米，均价27000元/平米。共售出28163.48。（3）蓝光星华海悦城图22: 蓝光星华海悦城项目效果图（A）38、项目概况 蓝光星华海悦城项目地上总建筑面积约23.7万平米，容积率1.77。项目为洋房、空中墅、BLOCK商业街、运动主题公园、大型超市、休闲购物、美食街、IMAX影院、儿童体验中心等多业态为一体的时尚居住区。（B）规划情况项目分三期建设，一期为共计16栋住宅楼，二期、三期为大型商住综合体，一期16栋楼中，有4栋限价房，其余为花园洋房， 主力户型为73平米两居、85平米三居；二期综合体主推150平四室两厅三卫商住产品，48-84平米SOHO；三期户型面积48-150平的loft、空中墅，空中墅8.3米，一层2.7米，二层2.8米，三层2.7米。均为精装修。（C）地块情况2013年8月14日，北39、京星华蓝光置业有限公司以158000万元竞得房山区房山新城良乡组团06街区06-23-01等地块，溢价率16.35%，项目配建21000限价房，限价9800元/平米，建设用地面积134242平米，地上总建筑面积237038平米，折合楼面价7221元/平米。（D）定位情况项目业态丰富，配套齐全，定位为刚需型或改善型楼盘。（E）销售情况2014年7月花园洋房开盘，累计售出69866.72，住宅部分已售罄，剩余部分库房未售，住宅均价30000元/平米。2016年10月推出商住产品，已售21178.2，loft均价27000元/平米，空中墅均价30000元/平米。（4）远洋新仕界图23: 远洋新仕界项40、目效果图（A）项目概况远洋新仕界项目位于房山良乡高教园区，自然环境良好，设施配套齐全。项目地上总建筑面积82379平米，容积率为2.8。（B）规划情况该项目共10栋楼，5栋住宅楼，2栋办公楼及三栋商业楼，5栋住宅楼中5#为限价房，1、2号楼均为10层，1个单元，2梯4户,户型面积为77平两居，92平三居；3、4号楼为18层塔楼，1个单元，2梯4户，户型为75-128平2-4居。两栋办公楼共15层，1个单元，2梯16户，户型面积为27-50平的商业办公小户型。（C）地块情况2014年1月9日，北京远山置业有限公司以114400万元竞得房山区拱辰街道及长阳镇（良乡高教园区4号地）09-05-10地41、块，溢价47.99%，配建27000平米限价房，限价9800元/平米，地上总建筑面积82379平米，折合楼面地价18074元/平米。（D）定位情况该项目业态丰富，户型方正，临近地铁站，交通方便，为刚需客户首选。（E）销售情况项目于2016年8月开盘，住宅成交164套，成交面积13612，成交均价为42000元/平米，办公楼成交217套，成交面积8492.02，成交均价32000元/平米。4.片区商铺销售情况项目商品售价 （元/）房山超级蜂巢23000-470005.片区车位销售情况项目商品售价 （万元/个）蓝光星华海悦城15首开熙悦睿府书香15（三）本章小结1. 土地市场随着主城区供地稀缺，北42、京市土地供应逐渐集中在郊区；房山区凭借环境优越、配套齐全、经济发展快同时有地铁直达距离城区较近的特点，逐渐成为土拍市场的热门板块，土地成交单价越来越高；由于之前房山区的用地多为商业用地，对于体量大的住宅地块较为稀缺，因此土地竞拍将更加激烈。2. 住宅市场价格水平：2016年以来，房山区域房地产市场情绪逐渐升高，加上住宅地块稀少，商业居多，目前项目所在房山区住宅销售均价为40,000元/。供应量：项目地块周边5公里内仅天恒水岸壹号一个新建住宅项目在售，其他新盘均为商业办公性质的项目，住宅项目稀缺。四、项目发展规划（一）项目优劣势分析1.优势（1）该项目为区域近年来供应的大体量住宅用地，规模较大，43、素质较好。（2）地块位于成熟的房山区良乡镇，地铁房山线直达，周边交通便捷，配套齐全。（3）该区域临近大学城，为北京不可多得的交通便利配套齐全的区域，是房山区稀有的具有消费者高度认可的优质住宅区域。2.劣势（1）项目住宅销售均价限定为38,994元/平米，不利于我司更高利润的获取。3.机会（1）项目住宅销售限价合理，预计速度去化较快。（2）项目周边尚有01-17-02等未出让地块，未来发展潜力巨大。4.威胁（1）2016年北京土地市场竞争激烈，全年土地供应明显减少，该地块是房山区出的稀有住宅用地，综合素质较好，预计将会受到极大的关注。（2）受到北京市“930”新政的影响，宗地限制销售房价以及可能增加商品住宅自持，减少商品住宅可售面积，极大压缩利润空间，延长投资回收期。（二）项目定位及定价1.客户定位2.产品定位根据项目地块所处位置、周边市场以及集团的要求，建议将项目打造为：3.价格定位（1）住宅定价由于该项目“限房价、竞地价”挂牌出让，对销售均价和最高价都进行了限制，根据政府对可售住宅销售价格的限制，住宅定价为销售均价限价：类别价格（元/）备注商品住宅销售均价（2）商业定价根据市场对比,确立商业前期测算销售均价：综上分析，结合项目自身质素确定商业部分前期测算销售均价如下表：类型元/备注商业正常售价配套底商正常售价（4）车位定价参考周边竞品，建议本项目产权车位价格为20万元/个。