1、地产公司商住区开发项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月地产公司商住区开发项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月45可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 第一章 总论一、项目名称：xx二、项目建设地点：*市xx镇xx村东深路西侧三、项目开发商：*市*有限公司 四、项目开发商董事长、法定代表人：*五、项目性2、质：新建xxxx商住区六、项目概况xxxx商住区是由*市*有限公司投资兴建的工程。本工程位于*市xx镇xx村东深路西侧，本项目用地面积128524.112平方米，总建筑面积369399.684平方米，其中：住宅301855.764平方米，商业5359.650平方米，配套设施（社区配套服务设施2634.480平方米，地下室（半地下室）71643.343平方米。地下室（半地下室）71643.343平方米不计入容积率，将严格按照*市城市规划技术规定有半不计入容积率的规定进行建设。七、建设单位*市*有限公司是一家有限责任公司，成立于2010年1月，法定代表人*女士，地址位于*市xx镇桥光大道（xx段）3、3号行政办事中心七楼，注册资金100万元，主要经营房地产开发、投资、咨询及销售，房屋租赁等业务，该公司隶属于上市公司*有限公司，占公司100%股权。*有限公司是*上市公司，深交所股票名称：xx地产，代码。公司的母公司或关联公司已单独或与其他房地产公司合作开发多个项目，具有较为成熟的房地产开发经验，始终坚持诚信开发，持续创新，打造优质品牌的质量方针和经营宗旨，建立健全了一套科学、合理、高效的管理制度，形成了项目开发、工程监理、营销策划、财务管理及物业管理等 科学的运作体系。八、组织管理项目建成前，由公司领导、工程部、营销中心、成本部等组建xx商住区项目组，具体领导和管理该项目整个开发过程，财务上4、独立核算，接受公司统一领导。公司管理团队由房地产开发经验丰富、专业素质一流的人员组成。九、项目实施进度安排本项目从第1年3月至第1年12月进行前期策划、设计及规划报建；第1年12月开工，预计工期2年，即第2年6月份开盘销售，第3年12月竣工验收交付使用。十、项目总投资项目总投资116208万元，其中：土地费用27774万元，建筑工程费用72604万元，勘察费用129万元，设计费用1668万元，设备费用8313万元、安装费用2494万元，监理费用1251万元，其他费用（含绿化费用及不可预见费用等 ）1975万元。十一、资金筹措1、申请国内金融机构贷款30000万元2、企业自筹资金35000万元35、房产预销售款51208万元十二、社会效益、根据*市城市发展战略和xx镇的发展定位，xxxx商住区的建设，不但能突显xx镇“国家卫生镇”、“广东省教育强镇”、“广东省重点工业卫星镇”、“生态、效益、和和谐、创新型城镇”的城市特色，也有助于将xx镇打造成为适宜居住、适宜工作、稽察创业、适宜投资的“幸福家园”，建设要素高度聚集之地，高端人才聚集之地，高素质生活的高质量环境葆有之地。（1）该项目的建设是xx镇城市发展新思路的体现，是进一步失去xx镇城市化进程的需要，对推动xx镇房地产市场发展、提升镇区形象的具有很大的促进作用。（2）项目的建设对增强行业乃至整个市场的投资信心，拉动区域消费需要，全面促6、进区域经济增长等方面均具有重要的意义。（3项目的建设开发对xx镇城市形象的建设、区域经济的发展，居民生活质量的提升以及对社会价值的贡献均具有重要的意义。（4）本项目的建设阶段将会创造大量的就业机会 ，有利于拉动地区GDP的增长，带动水泥、钢材、机电、建材等相关产业的发展，提供更多的就业岗位，社会效益显著。第二章 项目背景第一节 建设项目立项的有利条件一、*市地理位置的优越性*市位于广东省中南部,珠江口东岸,东江下游的珠江三角洲。*地处东经11331 -11415北郊2239-2309。最东是谢岗镇的银瓶嘴山，与惠州市接壤； 最北是中堂镇潢涌村大坦组，与广州市、惠州市隔东江为邻；最西是沙田镇西大7、坦西北的狮子洋中心航线，与广州市番禺区隔海相望；最南是凤岗镇雁田水库，与深圳市龙岗区相连，毗邻港澳，处于广州市至香港特别行政区经济走廊中西间。北距广州59公里，东南距深圳80公里，距香港140公里。东西长约70.45公里,南北宽约46.8公里,全市陆地面积2465平方公里。市区距广州白云机场和深圳机场均不到一小时车程，距离香港不足100公里。根据珠三角城市化专题规划，未来珠江三角洲主要规划有三个都市区，即中部都市区，以广州为中心，包括佛山、肇庆等城市；西岸都市区，包括珠海市、中山市、江门市等部分地区；东岸都市区，以深圳（香港）为中心，包括*、惠州等城市。*市为未来东岸都市区的重要组成部分，经过8、三十年来的快速发展，先后完成了多条主干线公路、联网公路以及虎门货运码头的建设，已经初步形成了由公路、铁路、水运等多种运输方式的综合运输体系。*市近邻三大国际机场（香港、广州、深圳机场）、拥有四大铁路（广九铁路、广深准高速铁路、广梅汕铁路与京九铁路）、五大港口（*虎门港，广州的黄埔港、新沙港，深圳的盐田港及蛇口货柜码头、香港货柜码头），是全国公路网最为密集的地区，全市境内公路通车里程（含乡村道路）4713公里，公路密度191公里/百平方公里。现已建成以高速公路、城市特快路为骨架，覆盖全市的快速公路网，构成以市区为中心的一小时生活圈，成为港深穗著名的现代城市群。*市属我国经济较为发达的珠三角经济圈9、，位于广佛、深港经济圈双极驱动的中心位置，受多边辐射，未来发展潜力大。珠江三角洲未来规划有两条发展主轴，即广深（香港）发展轴和广珠（澳门）发展轴，未来规划的三大城市核心为广州、深港和珠澳。从地理位置来看，*处于广深经济走廊的中间，地理位置优越；此外*市紧邻广州市和深圳市，是深莞惠城市圈重要一环。根据珠三角城市化专题规划，未来珠江三角洲主要规划有三个都市区，即中部都市区，以广州为中心，包括佛山、肇庆等城市；西岸都市区，包括珠海市、中山市、江门市等部分地区；东岸都市区，以深圳（香港）为中心，包括*、惠州等城市。*为未来东岸都市区的重要组成部分，同时又毗邻中部都市区和西岸都市区，受惠多边辐射。珠三角10、城市化专题规划图二、*市经济总体运行状况*是一座充满实力、活力和魅力的新兴现代工业城市。30年的改革开放，*创造了优越的投资环境，吸引了近40个国家和地区的客商前来投资，累计实际利用外资超500亿美元，全市年出口总额多年稳居全国各大中城市第四位。*制造业实力雄厚，拥有门类齐全、配套完善、技术先进、涉及30多个行业和6万多种产品的制造业体系，被誉为“世界玩具之都”、“世界鞋业之都”、“世界电脑之都”。先后获得“中国最具经济活力城市”、“国际花园城市”、“国家环保城市”、“中国制造业名城”、“信息产业国家高新技术产业基地”等近二十项荣誉称号，在中国社科院发布的报告中，*综合竞争力在全球500座城市11、中名列第254位。第1年以来，面对复杂多变的国际形势和国内经济运行出现的新情况新问题，*人民在市委、市政府的正确领导下，深入贯彻落实国家和省的各项宏观调控政策，全面实施珠三角地区改革发展规划纲要，抓住机遇，积极转变经济发展方式和调整经济结构，国民经济保持平稳较快增长，开局良好。第1年一季度*完成生产总值982.34亿元，按可比价格计算，同比增长10.8%。一季度*消费、投资、出口同比分别增长16.1%、11.9%、19.8%。总体上看，一季度*经济呈现出平稳较快的发展势头，经济回暖向好，经济发展质量和效益进一步提高。随着总体经济的良性发展，社会就业率逐步提高，*市民收入、生活水平得到持续改善，12、人们对自身的生活环境和居住条件提出了更高的要求。目前，*市房地产市场已经基本摆脱了“金融危机”的影响，房价已经回复到2008年“金融危机”前的水平，xxxx商住区正是在这样的宏观背景和市场预期下投资建设的。三、*市土地市场分析以第1年3月为例，该月*共有12宗挂牌上市，合计供应面积为52.25万，土地总供应量环比和同比分别减少37%和45%。其中商住供应面积22.61万，占总供应面积的43.3%，比上个月提高3.3个百分点，比去年同期提高8.2个百分点。得益于2月挂牌上市较多，3月土地交易市场火爆，共成交10宗商住用地，45.25万。虽然3月份*土地供应量比上个月和去年同期都有较大的降幅，但是13、得益于1月份和2月份的土地供应放量，第一季度的商住用地供应量同比34%，环比激增113%。*市瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2010年*市商住用地的供应总量为222.07万，月均供应18.51万，而第1年第一季度商住用地的供应总量是114. 91，平均每月供应38.30万。完全符合加大商住地供应的调控预期。一季度商住地成交量环比大增116%，同比增加近2成，一季度土地市场供需两旺。*市商住用地的交易价格不断上涨，土地市场需求状况良好。特别是随着政策对扩大内需的引导和*的土地资源的紧缺，*的地产业正迎来一次新的机遇，尤其是xx镇属于发展起步较晚的镇区，加上地理位置优越，房地产市场发展后劲十足，14、地产需求自然较为旺盛。从近3年*商住及商业用地的出让情况看，商住、商业用地价格涨幅超过100%。商业用地均价高达2,953元/，*对于商住及商住用地的需求量不断提高的同时，其价格也在不断上涨。*市土地市场小结：*市的商住用地交易价格呈上涨态势，反映了商住类项目市场预期发展好，本项目为商住类项目，未来发展前景好；对比xx镇的地价与*市其他各镇的土地成交价格，可知xx镇的地价水平低于全市平均水平，随着未来xx镇交通条件的改善和经济不断发展，未来地价有进一步的上升空间。四、商住地产市场分析随着对国内消费市场的重视，当前*的商住类项目市场预期发展好，尤其以商业地产的发展更为迅速，根据最新的数据，第1年15、一季度*房地产开发投资63.12亿元，增长54.8%；全市商品房销售面积124.5万平方米，增长3.6%；销售金额103.28亿元，增长35.6%，随着经济转型的逐步到位，商业住宅楼盘必然会更大的发展空间。*市地产市场小结：*市的商住用地资源的减少，未来的市场新增面积也会逐步减少；*市的房地产消费者能力不断提高，消费需求不断增长，*房地产未来发展前景巨大。五、xx镇房地产市场分析xx镇位于*市的东部，全镇面积56平方公里，常住人口20万人；境内有闻名中外、供水香港的东深供水工程。是“国家卫生镇”、“广东省教育强镇”、“广东省重点工业卫星镇”。xx镇坚持以科学发展观为指导，坚持以经济建设为中心，16、大力推进开发集约和产业集聚，推动优势产业向园区集聚，建成东部工业园xx园区、桥东工业园区、山和税收效益型园区，正在规划建设石马河高新物流产业园区，吸引了美国、日本、韩国、意大利以及香港、台湾等国家和地区的客商前来投资置业。全镇现有各类企业1100多家，初步形成了以包装、电子、五金、塑胶、机械、家具等行业为主的现代工业体系。2010年，全镇实现工业总产值98.8亿元，实际利用外资6636万美元，外贸出口总额13.2亿美元，均比上年有较大幅度的增长。本世纪以来，xx镇党委、镇政府大力推行“一网一区三园三大块”（完善基础设施网；整合、改造、提升镇中心区；建设桥新、桥东、桥龙三大工业园；发展商业物流、17、旅游文化、房地产三大块）的工作思路，加快城市建设和经济建设步伐，重新修编了xx镇总体规划方案，高起点完成了桥新、桥东工业园控制性详细规划。引进总投资1.6亿港元、占地面积25万平方米的涌丰木业（*）有限公司；投资超过1亿元、占地面积9000平方米的民营企业华厦商贸大厦奠基。与此同时，加快占地面积达7000多亩的桥新、桥东、桥龙三大工业园区开发步伐，已引进9个具有相当规模的企业进园投资，修建厂房和配套设施面积20万平方米；并且实行镇、村两级联动，利用以商引商、走出去招商、网上招商、中介招商等形式，新签利用外资协议74宗。全镇新增加投产企业30家，增加使用厂房面积40万平方米，已全部落实外商投资项18、目的在建厂房面积44万平方米。此外，积极抓好“三高”（高质、高产、高效）农业，加快田新兴农农场、金桦农场、绿洲农业开发公司、xx种养场、农科园、东太湖蔬菜基地的建设，建立台湾青枣、石榴、木瓜等多种优质水果林基地（xx农科园发展总公司被市政府评为农业龙头企业）。2010年，农业总产值1.87亿元，农村集体净资产9.7亿元，比上年增长12.8%；农村集体经济总收入达到2.16亿元，比上年增长8%，纯收入达到1.4亿元。六、项目周边特征相似楼盘分析1、石竹山水园（别墅+洋房，别墅均价16000元/平方米，住宅均价4200元/平方米）地址：xx桥新路26号石竹山水园位于常平以东，樟木头以北，惠州以西，19、博罗以南。周边有东深公路、东部快速干线、桥新大道、莞桥路、东平大道，距离xx汽车客运站300米，距*火车站十多分钟的车程，从市内开车半个小时即可到达项目现场。路网纵横，联贯八方，出行自如，生活任由掌握。石竹山水园由90万平方米东南亚纯美风情版图组成，是*首席度假式山水园林大社区。石竹山水园气势磅礴的八大建筑组团，依天然地势而高低起伏，蜿蜒成趣，环8万平方米澄澈碧湖，绕千余亩翠香果岭，别墅、多层、小高层错落有致，构成绝美的风景。生活无处不浸润着山与水的灵气，山与水无处不和生活息息相通。 石竹山水园由新加坡英柏AEP担纲设计，再现新加坡生活的原汁原味：别致的新加坡主题公园式入口、气派的百米迎宾大道20、超豪华三大会所、东南亚风情广场、非凡的艺术喷泉处处体现出国际化生活的痕迹。十足新加坡生活体验，至尊至美的山水人生。2、正丰豪苑 （住宅+公寓，评估均价：4609元/平米）地址：xx镇中兴路与环市中路交汇处正丰豪苑占地15万多平方米的大型绿色生活社区，经过三年多的精心打造，以其得天独厚的环境优势，酒店式的贴心服务，荣获首批广东省绿色住宅区称号。 棕榈园精美别墅区，是正丰豪苑全新的独立管理组团，它除了共享正丰豪苑完善的配套设施外，还享有独一无二的优越地理环境，及美仑美奂的热带园林景观，无论是居住空间，还是生态空间及景观空间，都是一种层次的升华，可谓一组真正高品质的别墅建筑，堪称正丰豪苑中的“王者21、之尊”！ 成熟的超市十全十美的生活配套大型生鲜超市，价格实惠，服务周到。水上世界，欢乐时光，与你相伴面积大、环境美、功能全、设施其激情任挥洒、 惬意随畅游合家欢乐、缤纷时光尽显完美生活，星级会所，时尚生活的美好体现集餐饮、健身、康体、商务等多功能于一体；全天候为社区生活提供优质服务周边有体育公园，小区设有网球场、太极园、棋艺亭等多个项目场所，丰富多采。坐落于自然生态林木之中，青葱萃绿，便捷交通，享受都市生活零距离穿梭巴士，往返社区闹市，方便快捷，来往无忧。3、凯达华庭（住宅，均价4840元/平方米） 地址：xx镇碧莲路凯达华庭是由我镇知名民营企业*市凯达实业有限公司成功开发的房地产项目。该楼盘22、地处xx镇区中心，坐拥莲湖美景，尽揽松山风光，占地面积17万多平方米，已建成建筑面积22万多平方米。首期120栋豪华别墅及200多套豪华洋房已全面售罄，二期14栋小高层占地面积6.2万平方米，大小8种户型，每套面积在40-228平方米之间。 凯达华庭由蜚声国际的大师级园林公司精心规划设计，是一个文明、自然、高尚的现代化社区。建筑整体上尽现欧陆建筑风情，楼盘环境优雅舒适，配套齐全，建有大型豪华会所，荟萃有国际级高级游泳池、西餐厅、露天茶座、专业健身室、网球场、棋牌室、观景台、桌球室、沐足屋、网吧及阅览室等众多娱乐休闲健身设施。 凯达华庭由有国家一级物业管理资质的“深圳市福田物业发展有限公司”采用23、封闭式“亲情式”物业管理，配合24小时全天候管理及贴身专业服务。区内实施智能化管理，配合电视对讲机、红外线监控、宽带网络等服务。凯达华庭的成功开发，为我镇城市中心区增添了一道亮丽风景，进一步巩固提升了xx的城市形象，大大增强了xx的知名度和美誉度。从宏观经济与政策环境、*房地产市场供求来看，*市商住房地产市场对中高端产品需求较大。结合xx镇的具体情况和本项目的综合分析，认为本项目应当配合周边环境开发、建设商住项目，同时将市场定位为有改善型居家需要的中高级公务员、中高级私营主、投资者、与父母分居的人群以及社会精英层。需开发建设功能齐全、方便公众、交通便利的商住产品。第二节 项目建设的必要性一、项24、目市场分析1、*的城市发展现状情况*市未来规划有三条发展轴，城市发展主轴线为沿广深铁路和广深高速的东西线，以及主城区和松山湖的中线。xx镇处于东线发展轴线上，是*城市东线未来发展前景较好的卫星镇。*市总体规划图一2、 *市的城市快速轨道交通规划状况按照省、市铁路和轨道交通建设规划，*轨道交通R3线、莞惠城际轨道交通、广深市郊铁路靠近xx镇，由于这些大型交通设施相继动工，xx镇越来越便利的交通将更好地带动房地产市场的发展。*市未来规划轨道交通图线路起止站途径里程备注R1线麻涌凤岗途经麻涌、望牛墩、道滘、市区、寮步、大岭山、松山湖、大朗、常平等地65.8km是*至广州和深圳的快速联络线，西北通过麻25、涌镇接广州5号线蟹山站，东南通过常平镇接深圳4号线龙华站R2线石龙长安途经石龙、石碣、市区、厚街、虎门、长安等地59.4 km连接西部城镇密集带，向北在凤岗站预留与增城的接口，向南通过长安接深圳机场站R3线长安谢岗途经长安、大岭山、松山湖、大朗、常平、谢岗等地57.4 km促进东西部交通联系，向东在谢岗镇预留与惠州城市轨道交通接口R4线凤岗清溪途经常平、塘厦、清溪等地25.2 km促进边缘城镇与主城区之间的快速交通联系广深市郊铁路途经寮步、茶山、横沥、常平、樟木头、塘厦、凤岗等56.4 km连接东部城镇密集带，北通广州，南通深圳3、 xx镇的地理位置概述xx镇位于*市东北部，东江河畔，穗、深、26、港经济走廊之间，北隔东江分别与惠州市的惠阳、博罗2市(县)相望，东南、西北和西南分别与谢岗、企石、常平三镇相邻。距京九铁路、广梅汕铁路和广深铁路交汇点的常平*站仅8公里，距离莞城48公里，深圳60公里。xx区位条件优越，配套设施完善。镇区东北部有广惠高速公路、东部快速干线与广州、*市区相连，西南部有常虎高速公路与莞深高速公路、广深高速公路和京珠高速公路互交，在约一小时车程内有香港、广州、深圳等机场和葵涌、盐田、黄埔等港口。xx镇资讯发达，水、电供应充裕，是*市内水资源最为丰富、水质最好的城镇。今日xx，经济蓬勃发展，实力不断增强。*市东部工业园有三分之一面积在xx境内，它成为xx经济腾飞的引擎27、和平台，吸引了欧洲、美国、日本、韩国、香港和台湾等地的客商前来投资置业。全镇现有各类企业1000多家，已初步形成以电子信息、五金机械、印刷、纺织、家具等行业为主的现代工业体系。2010年，全镇实现国内生产总值44.4亿元，同比增长17.5%；完成工业总产值97.3亿元，增长15.9%；镇级可支配财政收入3.4亿元，增长15.5%。各项税收收入4.4亿元，增长22.5%; 外贸出口总额10.5亿美元，增长22.7%；固定资产投资总额15.1亿元，增长13.1%；金融机构年末存款额45亿元，增长5.9%；农民人均收入11106元，增长5.9%。今日xx，科技文化教育发达，文化氛围浓郁，环境优美，社28、会和谐。全镇已形成幼儿教育、基础教育、职业教育同步发展的格局，公办的“一中学六小学”和民办的北京师范大学*石竹附属学校为社会提供了大批的优质学位。xx镇已成为珠江三角洲腹地一个非常适宜生活居住和创业发展的城镇。4、xx镇的房地产市状况xx将以组团式的结构形态发展，以现状旧城为中心，分别沿城镇发展轴向两侧延伸，向北扩展，形成“一大三小”四个城市组团。并且四个组团分别以市政走廊、自然河流分隔，通过主干道联系，形成相对独立、功能各异、特色鲜明的城镇结构体系。 中心组团：为综合服务中心（镇中心区）； 东部组团：为工业综合区，桥东工业园区； 北部组团：为工业综合区，桥龙工业园区； 西部组团：为东部工业园29、规划建设区。工业用地主要布局在中心组团的西部和南部，及东部组团、西部组团和北部组团，主要工业区处在城市主导风向的下风向。总面积为1003.33公顷。 居住用地分别按四大组团，三大片区，三类居住类别布局，居住总用地为481.19公顷。据*市房产管理局公布的第1年5月份新建商品住宅网上签约销售情况数据，xx镇交易额在全市比较靠后，成交42套，销售面积0.58万平方米，均价在3821元/平方米左右。这表明目前xx镇的房地产处于初期发展阶段，后期增长潜力巨大。第1年5月份*市新建商品住宅网上签约销售情况套数（套）面积（万平方米）均价（元/平方米）*市526954.128018 其中：莞 城1091.530、38215 石 龙 镇1521.085520 虎 门 镇3243.2810152 东 城2622.818828 万 江4263.887175 南 城6016.848435 中 堂 镇1241.095292 望牛墩镇20.043993 麻 涌 镇350.365166 石 碣 镇2232.165283 高 埗 镇391.369561 道 滘 镇450.555860 洪 梅 镇1050.894569 沙 田 镇1601.45055 厚 街 镇780.986386 长 安 镇890.967550 寮 步 镇10208.666444 大岭山镇1431.978952 大 朗 镇1361.097166 黄 31、江 镇920.975446 樟木头镇1671.696324 清 溪 镇520.596182 塘 厦 镇2022.0617979 凤 岗 镇1231.279187 谢 岗 镇60.073513 常 平 镇2072.066894 桥 头 镇420.583821 横 沥 镇530.514326 东 坑 镇 企 石 镇220.245939 石 排 镇40.045258 茶 山 镇110.195298 松 山 湖2152.9213954 二、房地产市场环境近来，国家不断加强对房地产市场的宏观调控，央行121号文、银监会212号文和54号文规定：严禁向项目资本金比例达不到35（不含经济适用房）的发放贷款，32、银行提高了信贷门槛，这样导致房地产融资成本提高。其他的调控措施也不断出台，增加了房地产开发的风险成本。随着国家宏观调控政策的调整，消费者预期将逐渐发生变化，在观望中寻找机会。一是国家在金融危机时期将支持房地产业稳定发展作为保增长的重点产业，政策虽然抑制房价过快上涨，但还是鼓励普通住房消费，从政策层面上给予消费者信心。二是我国连续出台强力度的刺激经济的措施，力争第1年经济增长保持在9以上，在就业和居民收入增长方面基本稳定了预期。随着宏观经济形势逐渐转好，被抑制的多种需求，如快速城市化带来的商业用地的需求，服务业的发展引致对商业用地、写字楼、公寓的投资需求，将进一步释放。房地产市场还将稳中有升。三33、项目SWOT分析1、 优势（strengths）l 项目位于经济较发达镇区，地理位置得天独厚；l xx镇综合竞争潜力强劲；l 处于规划xx镇中心区域板块，发展前景看好；l 地块较为规则，利于规划；企业资源优势：*市*有限公司是实力雄厚的企业集团*有限公司的全资子公司，该公司积累了在全国各地开发商住地产的丰富经验。2、劣势（weaknesses）前期资金投入较大。项目建设有一定的周期，加上本项目计划全部以自筹资金投入，前期资金压力较大；l 社会治安、镇区环境对客户信心有一定的影响；开发的前期工作繁复。本项目采用中高档住宅开发策略，为满足个性化需求，其建筑的设计、规划、智能体系、节能将是本项目非34、常而又有难度的重要环节和工作，将需要较高技能的人才和很大的工作量。3、机会（opportunities）*市域城镇体系规划（20052020）中，xx镇将成为“复合中心、五大片区、生态型”的中心镇；l 科学和高标准的新城市中心区的规划提高城市形象；镇区发达的制造业和商贸业，为本镇地产业的发展提供极好的机会；目前，*xx镇发展势头良好，使得住宅房地产和商业房地产项目具备了较好的发展条件、较强的市场购买力和较好的市场需求；政府大力发展特色经济、产业转型升级的背景下，xx镇经济发展更加迅猛，质量与效益逐步提高，经济综合实力、社会消费能力明显增强，地产市场需求将会越来越旺盛；项目选址于xx镇靠近中心区35、的地块，环境优美，生活设施配套完善，交通便利。4、威胁（threats）l 周边楼盘对本地产项目形成一定的竞争威胁；目前受后金融危机时代和国家调控房地产价格过快上涨政策“新国八条”的影响，为地产市场走向带来不确定因素；l 房价不稳定，可能对项目建成后的销售带来不稳定的预期。周边有特征相似的项目基本同期销售，本项目可能遇到销售竞争；四、项目建设必要性分析1、顺应*市经济社会发展的要求*市自改革开放以来，国民经济得到高速发展。根据*市城建发展规划和“十二次”党代表精神提出贯彻和坚持“以信息化拉动工业化，实现社会生产力跨越式发展”，努力把*建设成为以国际制造业名城为特色的现代化城市的发展战略，并提出36、把*市“宜居、生态城市”的总体目标。要实现这一宏伟目标，客观上要求作为城市公共建筑行业的房地产业，必须以现代化的、高效的、优质的服务与管理为经济高速发展提供基础保障。经过多年的努力，“经济社会双转型”的发展极大地提升了*的城市形象和地位。随着经济发展和人民生活水平的不断提高，人们对生活、居住、娱乐环境也有更高的要求。目前，*本地居民、在*投资工作的外商及其他外来工作人员都希望有一个优美、舒适的消费及生活环境。2、满足人们日益提高的物质文化需要经过三十多年的发展，*市职工工资水平稳步提高，城镇居民生活水平逐年提高，对中高档住宅的需求非常活跃。2010年末全市城乡居民人民币储蓄存款余额2904.537、7亿元，当年新增266.59亿元。其中，定期储蓄存款余额1265.57亿元，新增161.65亿元；活期储蓄存款余额1639.00亿元，新增104.94亿元。据统计，2010年全市职工年平均工资14416元，比上年增长 6.6%。其中，城镇在岗职工年平均工资42585元，增长7.8%。城市居民人均可支配收入33045元，农村居民人均纯收入13064元，分别比上年增长9.1%和6.0%。城镇最高10%收入组人均可支配收入71031元，城镇最低10%收入组人均可支配收入13642元。第1年3月，*70-110的经济型户型新增4509套，占总供应量56.7%；111-130的舒适性户型新增448套，占38、总供应量5.6%； 131-150的改善型户型新增239套，占总供应量3%；150以上的大户型洋房新增658套，占总供应量8.3%；别墅新增120套，占2%。由各类型物业比重可以看出，今年3月入市的商品住宅还是以经济户型为主，高端产品如150以上大户型及别墅产品的供应比重增加。3、改善生活居住环境、促进经济良性发展的迫切需求科学发展的本质是以人为本的发展，发展就是为了提升人们生活的幸福。为进一步贯彻落实党中央、国务院关于进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的决策部署，并有效保障*市“十二五”发展目标的实现，必须努力推进人们基础生活公共设施的建设，积极响应国家应对金融危机提出的政策措施：加大保障39、性住房建设力度、进一步鼓励普通商品住房消费、支持房地产开发企业积极应对市场变化、强化地方政府稳定房地产市场的责任、加强房地产市场监测、积极营造良好的舆论氛围等。以此扩大内需，促进就业，从而不仅推动*房地产相关行业如水泥、钢铁、装饰材料、化工等产业的复苏和发展，同时对改善人们的生活住宿条件、建设幸福*也起着较大的作用。小结：从宏观经济与政策环境、*房地产市场供求来看，*市商住房地产市场对中高端产品需求较大。结合xx镇的具体情况和本项目的SWOT分析，本项目应当有着较好的市场前景。本项目住宅包括低层住宅楼、高层商住楼及高层写字楼，主要是满足中高端客户的需求。第三章 发展规划、产业政策和行业准入分析40、一、发展规划与产业政策分析1、符合*市“十二五”发展规划要求*市国民经济和社会发展第十二五年规划纲要提出：“高标准规划建设好镇中心区，完善公共配套设施，提高公共服务水平”是人居环境三大重点工程之一，按照“加快产业转型升级，建设幸福*”的核心要求，把全市作为一个有机整体统筹规划发展，优化城市空间布局，适度超前发展基础设施，强化城市管理，促进城市升级。xxxx商住区的建设，正是顺应了*市国民经济和社会发展第十二五年规划纲要的有关要求，顺应了*国民经济与社会发展的需要。2、符合*市城市规划的发展思路十二五期间，xx镇立足于建设成为东北部以制造业为主体，以休闲旅游为特色的环境优美的生态型城镇，坚持生态41、立镇，创优城市发展环境，推动城市升级；坚持效益为本，推动产业升级；大力构建和谐，推动环境创新；加快创新发展，推动自主创新，大力推动xx由边缘城镇向边缘区域中心城镇转变，努力把xx建设成为生态、效益、和谐、创新型城镇。xxxx商住区的建设，正是顺应了xx镇的城市发展思路，有助于将xx镇打造成为适宜居住、适宜工作、适宜创业、适宜投资的“幸福家园”， 建设要素高度聚集之地，高端人才聚集之地，高素质生活和高质量环境葆有之地。同时，对于改善周边商业环境，完善周边商服配套功能，提升中心城区功能，促进旧城改造战略实施，提升城市形象及品位，具有积极意义。3、符合*市总体规划要求根据已获通过的*市城市总体规划（42、2000-2015）的规划，将xx片区作为东北部以制造业为主体，以休闲旅游为特色的环境优美的生态型城镇进行规划，致力将xx镇建设花园式生态型旅游基地和商业区域中心。项目定名为“xxxx商住区”，位于*市xx镇中心区域，商业环境得天独厚，为*具有发展潜力的商业旺地之一。本项目立足*区总体规划，紧紧把握“人与自然和谐发展，风景与人文有机融合”这一主题，创造符合时代精神面貌的现代化建筑和高档的商住区，符合且满足xx镇东北部片区生态型城镇的规划要求，项目建成后将成为xx镇乃至*市的高档样板住宅和商业小区。二、行业准入分析本项目容积率为2.43，从规划容积率和密度来看，容积率不高，完全符合容积率的规范要43、求，是当前国家政策鼓励发展的档次较高的房地产项目，不属于限制和禁止发展的房地产项目范畴。目前，本项目已取得用地及规划的行政许可，符合用地及规划要求。因此，本项目符合当前房地产行业的准入条件。第四章 项目选址条件和情况分析一、项目建设地址1、选址位置目标地块位于xx镇xx村东路西侧，东侧为占地100亩市政文化体育公园，东北侧为北京师范大学附中，北侧为占地1000亩的大型住宅区“石竹山水园”。2、交通条件xx镇位于*市东北部，东江河畔，穗、深、港经济走廊之间，北隔东江分别与惠州市的惠阳、博罗2市(县)相望，东南、西北和西南分别与谢岗、企石、常平三镇相邻。距京九铁路、广梅汕铁路和广深铁路交汇点的常平44、*站仅8公里，距离莞城48公里，深圳60公里。交通网络完善，交通区位优势明显。l 陆路交通：广惠高速、东部快速干线，虎岗高速公路与莞深公路、广深高速公路互交。l 空中交通：至香港、广州、深圳机场只需要约1小时车程。l 海上交通：葵涌、盐田、黄埔等港口都在1.5小时车程内。3、地形、地貌拟建项目位于*市xx镇，目标地块占地16.22万（约合243.2亩），东临东深路，南临桥新东一路，西临桥新路，北临石竹山水园。地块现状较为平坦，6号地临7号地位置有约8米高小山丘。二、项目建设条件1、工程地质条件项目用地地势平坦，地质稳定，没有发生地质灾害的情况，具体的自上而下各土层的地质特征值待勘察后确定。2、45、公用条件1）供水情况给水水源接自市政自来水管道，由市政环状管网分别接入，供水条件具备。2）排水情况排水采用雨、污水分流；污废水合流系统，污废水经污水管网排出。产生的雨水经雨水口及管道直接排入市政雨水管网。3）供电情况电源：本工程由市政电网引来二路10KV电源环网供电，当一路停电，另一路能手动或自动投入。目前供电线路已经铺设到项目用地边，供电条件具备。3、征地拆迁与移民安置土地现状为宗地内部分平整，宗地外平整，且已达“三通一平”。四周道路有东深公路、桥新东路、石竹山水园围绕，水、电、通信管道、市政管网己布设在人行道上，四周均有路网连接，交通畅顺方便快捷。本地块利用现状为空地，已将原来的旧厂房拆除46、，故不存在拆迁与移民安置问题。三、项目建设条件评价通过上述分析可以看出，本项目所处片区基础设施完善，周边已有开发建设的小区等规范的公用设施和商服设施，交通便捷，工程地质条件完备，项目开发建设基本不存在不确定性。连同周边的自然与人文景观资源，项目的建设将有助于提升片区的形象、品位以及综合竞争力，美化xx街道区风貌，有助于推进和完善xx镇区商服配套发展，提高人们的生活质量水平。第五章 项目建设思路、建筑规模及进度一、项目开发建设的指导思路以*市城市总体规划为依据，按照项目地块的详细性控制规划的要求，规划设计能够适应目前市场对房地产项目的需求，带动整个区域的建设和发展。充分利用本项目属于xx镇区的独47、特位置优势，以及优越的配套环境和城市设施，优化设计，融合目前国际朝流的商业文化及我国传统的商业特点，配合地理特点，开发有鲜明特色的商住项目。充分体现项目昭示性及项目形象要求，并使之既能适应社会、政治、经济和文化发展的需要，又具有可实施性、可操作性的现实基础。应注意室内空间的外向性环境视线景观，并通过该项目增加城市景观的美誉度。设计应尽量采用新材料、新技术以达到推动技术进步、降低工程造价、提高施工质量的目的。贯彻安全卫生、绿化、人防、节能“三同时”的设计原则，做到设计先进、技术合理。规划设计要有特色。遵循以人为本，最大限度提升环境品位；根据本项目建设用地所具有的特征，充分利用地形，尽量开发和利用48、空间，并做到使区内车辆的静态停放和动态运行条理有序，安全方便。符合城市规划，消防、环保、劳动安全卫生等规范、规定的要求。二、项目规划设计方案及建设规模项目地块位于xx镇xx村东路西侧，东侧为占地100亩市政文化体育公园，东北侧为北京师范大学附中，北侧为占地1000亩的大型住宅区“石竹山水园”。项目用地面积128524.112平方米，总建筑面积369399.684平方米，其中地上建筑面积297756.341平方米，地下室（含半地下室）建筑面积71643.343平方米。项目容积率为2.279，建筑密度25.9%，绿地率30%。建设内容包括：3幢29层住宅楼（含商业）、2幢27层住宅、1幢24层住宅49、1幢17层住宅楼、3幢12层住宅楼、1幢2层商业楼、68栋低层住宅及相应的配套设施。三、项目规划指标项目主要规划指标表序号规划指标名称单 位合计1总用地面积平方米128524.1122总建筑面积平方米369399.6843计容建筑面积平方米292882.4863.1其中住宅面积平方米283712.6553.2商业面积平方米5359.6504不计容面积平方米76517.1984.1其中地下室（半地下室）平方米71249.1784.2公共开放空间平方米4532.9005首层建筑占地面积平方米33287.9186绿化面积平方米38557.1817室外停车位平方米5518总户数套27739居住人口人50、746110总停车位辆222110.1其中室外辆55110.2室内辆1670项目用地面积128524.112平方米，总建筑面积369399.684平方米，其中：住宅301855.764平方米，商业5359.650平方米，配套设施（社区配套服务设施）2634.480平方米，地下室（半地下室）71643.343平方米。注：地下室（半地下室）71643.343平方米不计入容积率，将严格按照*市城市规划技术规定（附则二）有关不计入容积率的规定进行建设。第六章 项目总投资估算、资金筹措计划、投资计划一、项目总投资及构成估算根据目前及今后两年的建材价格走势及工资成本走势的预测，以及本项目的实际情况。经测算51、，本项目总投资额为116208万元（含土地费用）。投资估算详见下表：项 目 投 资 估 算 表 序号工程费用名称建筑面积（）估价单价（元/）总价（万元）一土地费用128524.112215927774二建筑工程费用726041地下室71643.3431850132542商业5359.650180096473住宅283712.6551700482315配套设施2634.48015003957室外道路广场68920.5451208278其他土建（围墙等）250三设备费用83131给排水工程369399.6846022182电气工程369399.6845520323消防工程369399.68430152、1084报警系统369399.684259235电梯369399.6843512936其他室外设备369399.68420739四安装费用以设备费用的30%计算 2494五勘察费用按用地面积10元/计算 129六设计费用按建筑工程和设备、安装工程的2%计算1668七监理费用按建筑工程和设备、安装工程的1.5%计算1251八其他费用含不可预见费等1975项目总投资116208总投资估算说明如下：项目总投资116208万元，其中：土地费用27774万元建筑工程费用72604万元勘察费用129万元设计费用1668万元设备费用8313万元安装费用2494万元监理费用1251万元其他费用（含绿化费用及不53、可预见费用等）1975万元二、建设资金筹措资金来源：全部开发资金由*市*有限公司自筹解决。其中：自有资金35000万元，借贷资金30000万元，房屋销售资金51208万元。借贷资金预计借贷年限为3年，自第3年起还本付息，第3年还本金6000万元，利息1556万元；2014年还本金12000万元，利息3112万元；2015年还本金12000万元，利息3112万元。三、项目投资计划根据项目开发实际付款情况和工程进度合理计划资金投入量测算。工程款的支付与工程进度表相对应，不考虑工程队大额垫资，即进场支付30%，竣工验收后支付率达90%，分别在工程建设过程中按平均投入速度支付。按照实际情况，工程费用中54、10%留取保修金及滞留金，竣工验收后按照合同约定方式支付。第七章 项目财务、经济效益分析在确定项目的建设规模和功能定位后，以下将对项目各类型物业的规模以及价格进行定位，规模定位方面，结合规划指标和物业类型进行确定，而销售价格定位方面主要参照区域房地产同类项目的售价，并参考本项目自身位置、品质及开发商的品牌等因素进行确定。一、物业价格确定根据市场楼盘的类比价格，我们可以得出本项目目前在该区域的住宅市场价格(高层住宅与低层住宅综合均价)在5000元/至9000元/之间，商业市场价格在8000元/至12000元/之间，随着市场的变化和周边环境的日渐改善，预计未来项目单价将持续走高，升值潜力较大。经过55、分析，我们确定项目的价值定位如下：物业价格定位预测表物业类型建筑面积（m2）平均估价单价（元）住宅 283712.69 7800商业64650.238500二、项目销售收入分析按照上面的物业定价，项目销售收入的预测如下。项目销售收入测算表序号类型建筑面积（m2）估价单价（元/）销售收入（万元）1住宅283712.65578002212962商业5359.650850045557销售收入合计266853由上表可知，销售收入总和266853万元。预计销售回款进度：第2年回款15000万，第3年回款53371万元，2014年回款53371万元，2015年回款65056万元，2016年回款53371万56、元，2017年回款26684万元。 三、项目总成本测算按照项目开发建设的实际情况，项目总成本包括项目总投资、税收与费用，其中项目总投资包括土地费用、土建费用、水电设备等其它费用；税收包括营业税、所得税等税费；费用包括城市建设专用金、公共设施配套资金、施工报建及销售广告费等。具体测算如下表：项目总成本测算表序号成本构成科目估算费用（万元）备注1项目总投资 1162082项目税费营业税13343按总销售额的5%计算印花税80 按总销售额的0.3计算土地增值税1334按总销售额的0.5%计算堤围费26 按总销售额的0.1计算代征所得税12008 按总销售额的4.5%计算城建税934 按营业税的7%计57、算教育附加税400 按营业税的3%计算3城市建设专用金10674 以总销售额4%计算4销售费用及广告费16011 以总销售金额6%计算5其他费用7192 含公共设施配套资金等成本合计184405注：项目的房地产公共设施配套资金及其施工报建等有关费用以建筑面积170元/2计算可见，项目成本合计184405万元。四、项目利润测算本项目利润测算如下表：利 润 测 算 表项目金额(万元)备注1、销售总额2668532、投资总额116208 3、企业上缴税收281254、城市建设专用金106745、销售及广告费用160116、其他费用71927、税后利润88643从上表可知，项目税后利润为88643万元58、。投资利润率：税后利润总投资=88643万元116208万元=76.28%成本利润率：税后利润总成本=88643万元184405万元=48.07%可见，扣除所有费用后利润为88643万元，投资利润率达到76.28%，成本利润率为48.07%，效益高。该项目的兴建既能为xx镇提供一个功能齐全的样板商住区，促进xx的商业、住宅发展，增加地方消费力，又能促进区域经济发展，成为新的经济增长点。因此，该项目的经济效益和社会效益是很好的。五、盈利能力分析投资的敏感性分析：因素变化对净现值的影响：（基准收益率i=18%）变化率不确定因素-10%-5%基本方案（所得税前）5%10%销售收入-693323698经营成本82777628698063305684建设投资174991223969801718-3542年销售收入平均敏感度为：（20890-（-6933）/6980/20*100%=19.93%年经营成本平均敏感度为： |（5684-8277）|/6980/20*100%=1.86%建设投资平均敏感度为：|（-3542-17499）|/6980/20*100%=15.07%结论：净现值的变化对于销售收入和建设投资规模变化的敏感度较为接近，对于年经营成本几乎不敏感，但总体上看净现值的变化对于销售收入的变化更为敏感。融资计划：3亿元期限：1年-3年。质押物：土地（证照齐全，手续全部办理完毕）