1、房地产开发公司占地60亩棚户区改造项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月86可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一章 总 论11.1 项目名称11.2 项目承担单位及法人代表11.3 项目单位概况11.4 项目建设地点及规模21.5 经济效益指标及财务汇总2、3第二章 编制依据、基本原则和范围52.1 编制依据52.2 可行性研究的范围52.3 编制原则52.4 编制目的6第三章 项目建设的背景及必要性73.1 项目建设背景73.2 项目建设的必要性103.3 政策符合性12第四章 市场分析134.1 房地产市场需求预测134.2 项目建设的优势144.3 结论15第五章 地址选择及建设条件165.1 城市概况165.2 项目选址165.3 建设条件16第六章 设计方案216.1 设计依据216.2 设计目标与原则216.3 平面布置设计方案236.4 建筑设计方案256.5 结构设计296.6 公用设计31第七章 环境保护407.1 采用的环境保3、护标准407.2 建设地点与环境状况407.3 污染物处理措施417.4 绿化457.5 环境影响分析45第八章 节能478.1 用能标准和节能规范478.2 能耗指标分析488.3 节能设计技术要点488.4 节能技术、产品的使用53第九章 劳动安全卫生与消防559.1 劳动安全卫生559.2 消防设施设计55第十章 项目实施进度5810.1 项目实施进度表5810.2 施工准备及竣工验收60第十一章 招（投）标6111.1 招(投)标依据6111.2 招(投)标原则6111.3 投标、开标和评标程序6211.4 评标委员会的人员组成和资质要求63第十二章 投资估算和资金筹措6412.1 估4、算依据6412.2 工程投资估算6412.3 资金筹措及资金使用计划68第十三章 经济效益和社会效益评价6913.1 经济效益分析6913.2 财务评价6913.3利润计算7113.4财务分析7113.5 社会效益评价73第十四章 风险分析74第十五章 综合结论7915.1 结论7915.2 建议79第一章 总 论1.1 项目名称XX小区二期（C区）棚户区改造项目1.2 项目承担单位及法人代表XX房地产开发有限公司法定代表人：项目负责人：1.3 项目单位概况XX房地产开发有限公司位于兴华路与向阳路交汇处。公司成立于2001年，注册资本金3500万元，具有房地产开发三级资质。几年来，在各级政府的5、大力支持下，公司取得了长足发展，拥有建筑公司、物业公司、预制构件厂、餐饮服务等多个分公司，有着雄厚的经济和技术实力，年开发面积10余万平方米。在董事长兼总经理XX的带领下，公司始终以发展为目标，以诚信为原则，把工程质量作为企业的生命线，依靠精心策划、精心设计、精心建设、精心服务，树明康形象、创明康品牌。先后成功开发建设了王口新村小区、站南花园魏大庙居住区、青年林住宅组团、花园路明康房产商住楼、XX小区一期、和馨园小区等项目，工程质量合格率100%，优良率90%。开发项目均以建设速度快、质量高、服务优博得了领导好评、业主信赖。现正在开发建设的项目有XX小区二期工程等。公司通过对各项目成功的开发，6、取得了良好的社会效益。2004年度，公司被市消协、市房协评为放心房承诺单位。同年，在诚信房地产企业评选过程中，公司被评为聊城市诚信房地产开发企业，并加入了诚信联盟；2006年度，被聊城市房管局评为优秀房地产开发企业。公司开发建设的XX小区，位于风景秀丽的古运河畔，位置优越、设计新颖、配套设施齐全。2005年被评为聊城市级优秀住宅小区、市级花园式小区；2006年被评为市级物业管理优秀住宅小区；2007年被评为省级物业管理优秀住宅小区、省级绿化先进住宅小区。1.4 项目建设地点及规模1、建设地点本拟建项目建设地址位于聊城市恒昌商业街以东，向阳路以西，兴华西路以北，规划为住宅、科教及商业用地。2、建7、设规模该工程为棚户区改造安置项目，项目总占地面积41105 m2（折合61.66亩），由XX房地产开发有限公司经过公开竞价竞得土地使用权。该项目用地拆迁棚户区居民252户，建设住宅用房850套，其中408套用于棚户区回迁安置，其余作为商品房出售。该项目建设工程包括8栋17层住宅楼、1栋2层商业楼、2#公建，以及地下车库、变电室、垃圾站，总建筑面积110902.6m2，其中用于棚户区回迁安置面积33760.08 m2。该工程容积率1.98，绿地率39.2%，建筑密度19.8%，各项目指标符合国家有关规定。3、外部配套条件本项目拟建于聊城市恒昌商业街以东，向阳路以西，兴华西路以北。该区域基础设施配8、套完善，交通、通讯条件便捷。可依托城市供电、供水、供暖等公共设施，由聊城市供电公司负责供电，水源来自聊城市自来水公司，小区采用集中供暖，与聊城市城市热力管网相衔接。4、环境保护措施本项目投入使用后仅有生活污水、生活垃圾和厨房油烟产生，生活垃圾统一收集处理，交由市环卫部门处理；污水经小区化粪池处理后，经城市管网进入聊城市污水处理厂；厨房油烟废气采用家用油烟处理设备排至屋顶高空排放。5、总投资及资金来源经估算，本项目总投资为33664.53万元（其中回迁安置投资约9924.54万元），其中：工程费用19681.73万元，其他费用11190.29万元，预备费1543.6万元，建设期利息1248.919、万元。本项目总投资中，拟申请银行贷款20000万元，企业资本金13664.53万元。资本金比例为40.59%，所占比例满足国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知（国发199635号）和国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知（国发200927号）的要求。1.5 经济效益指标及财务汇总本项目主要经济技术指标详见表1-1。表1-1 主要经济技术指标表序号项目单位数量1总用地面积m2411051.1公共绿地m2161101.2建筑占地面积m281421.3道路及其他占地面积m2168532总建筑面积m2110902.6其中棚户区回迁面积m233760.083居住户数户8503.1回迁户10、数户4083.2商品房户数户4424居住人数人27205户均人口人/户3.26容积率1.987建筑密度%19.88绿地率%39.29项目总投资万元33664.5310资金筹措10.1自有资金万元13664.5310.2银行贷款万元2000011投资强度万元/亩545.9712建设期月2413销售收入万元49245.9214总销售税金万元3316.1315税前利润万元10787.8816所得税万元2696.9717税后净利润万元8090.9118投资利润率%32.0519销售净利润率%16.4320投资利税率%41.921盈亏平衡点%75.7322税后财务内部收益率%15.2523税后财务净现值11、万元1273.3124税后投资回收期年2.81第二章 编制依据、基本原则和范围2.1 编制依据1、产业结构调整指导目录（2011年修正版）；2、XX房地产开发有限公司委托山东正信环保节能与工程咨询有限公司编制XX小区二期（C区）棚户区改造项目可行性研究报告的委托书；3、投资项目可行性研究指南；4、聊城市城市总体规划；5、建设方提供的有关基础资料和数据。2.2 可行性研究的范围根据相关法律法规和建设单位的委托，本项目可行性研究报告编制的主要内容和范围如下：市场分析；场址选择及建设条件；设计方案；环境保护及节能；劳动安全卫生及消防；项目实施进度安排；招（投）标；投资估算和资金筹措；经济效益和社会效12、益评价；风险分析；综合结论。2.3 编制原则根据本项目的特点，可行性研究报告编制所遵循的原则是：1、认真贯彻执行国民经济建设方针、政策和基本建设程序。2、本着投资省、建设快、尽快发挥投资效果的原则建设该项目。3、对项目提出的背景、市场分析、设计方案及建设条件进行分析论证。4、在保持建设合理、安全、节能的情况下，统筹规划，做到布局合理。5、严格按照国家社会和地区长远发展规划及有关产业政策的要求，积极贯彻执行环境保护。6、贯彻“安全第一、预防为主”的方针，确保本工程在建设期间符合职业安全卫生的要求，保障劳动者在劳动过程中的人身安全与健康。2.4 编制目的对本项目有关的社会、经济、技术等各方面进行调13、查研究，对各种能采用的设计方案和建设方案进行技术经济分析和论证，对项目建成后的经济效益进行科学的预测和评价。在此基础上，对本项目的建筑技术先进性和适应性、经济合理性，以及建设必要性和可行性进行分析、系统论证和综合评价，为项目投资决策和下一步工作提供依据。第三章 项目建设的背景及必要性3.1 项目建设背景3.1.1 住房保障是改善民生、扩大内需的需要住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。改革开放30年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大完善。但也要14、看到，城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用房制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困难。为切实加大解决城市低收入家庭住房困难，以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，使低收入家庭住房条件得到明显改善。2008年12月20日，国务院办公厅正式印发了关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发【2008】131号）要求加大保障性住房建设力度。意见提出，争取用几年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。一是通过加大廉租住房建设力度和实施城市棚户区（危旧房、筒子楼）改造等方式，解决城市低收15、入住房困难家庭的住房问题。二是加快实施国有林区、垦区、中西部地区中央下放地方煤矿的棚户区和采煤沉陷区民房搬迁维修改造工程，解决棚户区住房困难家庭的住房问题。三是加强经济适用住房建设，各地从实际情况出发，增加经济适用住房供给。2009年的山东省建设工作要点（鲁建发【2009】1号）中明确规定：大力推进城市棚户区、旧住宅区整治和城中村改造。按照政府主导、政策扶持、市场运作的原则，坚持统一规划、配套建设，推进城市棚户区改造。多渠道筹集资金。坚持政府引导、民主决策、市场运作，按照“以土地换社保、换住房、换就业”的思路，积极稳妥地开展城中村和棚户区改造。2010年，中央全面启动城市和国有工矿棚户区改造工16、作，并继续推进国有林区（场）棚户区（危旧房）、国有垦区危房、中央下放地方煤矿棚户区改造。经过几年的努力，各类棚户区改造已经取得积极成效。初步统计，2006年至2011年底，全国累计开工改造各类棚户区超过1000万户。2012年，全国改造各类棚户区超过300万户。据调查，截至目前我国仍有超过1200万户城镇低收入和少量中等偏下收入家庭居住在棚户区中。此外，各地还有不少“城中村”、城镇危旧房。棚户区房屋破旧拥挤，厨卫设施不全，有的甚至存在安全隐患。帮助这些居民较快地解决住房困难，是党和政府义不容辞的责任。对这一群体的住房给予保障或支持，也是很多国家和地区的通行做法。随着聊城市经济的迅速发展和城市化17、建设步伐的加快，城镇常住人口和非常住人口迅速增加，广大中低收入居民家庭的住房支付能力与具有适宜的住房标准的住房价格之间出现巨大的落差。为彻底改善聊城市XX小区二期棚户区居民目前脏、乱、差的居住条件和面貌，XX房地产开发有限公司响应市政府有关政策，负责承担聊城市XX小区二期棚户区的改造工作，建设XX小区二期（C区）棚户区改造项目，用于该区棚户区改造安置。项目提供棚户区回迁安置用房408套，让片区居民从原来低矮、杂乱的平房或瓦房搬进宽敞明亮、配套齐全的楼房中，享受到城市建设带来的幸福生活。 各级政府积极推进棚户区（危旧房）改造棚户区改造是改善低收入家庭住房条件的重要途径。根据各级政府下发的关于棚改18、的政策文件要求，棚户区改造要坚持政府主导、群众参与、市场运作的原则，多渠道筹措改造资金；继续推进棚户区改造，要抓紧制定本地区棚户区改造总体规划和项目规划，抓紧启动改造项目。各地住房城乡建设部门要尽快启动试点，加快推进，积极配合民政、财政等部门做好农村危房改造工作。组织开展农村危房鉴定，摸清农村危房底数，制定改造计划。要组织专业队伍向农民提供住房安全知识和危房改造技术服务，确保危房改造质量。XX小区二期（C区）棚户区改造项目是聊城市实施保障性住房建设的重要举措，将切实改善项目区居民的居住条件和生活质量，并且棚户区改造的实施能够在一定程度上解决城市低收入人群的住房问题，对于当前社会主义和谐社会的建19、设有着积极的促进作用。 聊城市住房发展现状随着我国城市化进程的加快，全国城镇人口总数在不断扩大，城镇人口占全国总人口的比例也在持续增加，2012年底已经超过50%的比例。同时，我国城镇居民人均可支配收入一直保持着较快的增长，近几年增速稳定在11%以上。城镇人口的快速增长和人民生活水平的提高带来了住房需求的扩大，加上住房的更新换代需求、投资需求等，无论是政府出台的土地政策，还是中行推行的货币金融措施，都直接或间接地影响到房地产的供需两面。近两年来，伴随着房价的飙升，已经与聊城市人均收入水平严重脱节，人们的购房能力相对下降。很多工薪阶层的人们对购房失去希望，棚户区改造不仅可以对居民进行妥善安置，同20、时对于解决困难群众和中低收入人群的住房问题起到积极的推动作用，是关系民生的大事，对促进社会的稳定，构建和谐社会有着深远的意义，在一定程度上解决了政府的后顾之忧。 项目提出背景近年来聊城市不断加大城市建设的力度，XX小区二期（C区）棚户区的面貌与周边景区极不协调，亟待对该片区进行棚户区改造。聊城市XX小区二期（C区）棚户区内建筑多为低矮的砖房，杂乱无章、样式不整，周边环境杂草丛生，而且道路坑坑洼洼，居民居住环境质量比较差，供水、供暖、供气等基础设施配套不完整，与整个城市的面貌格格不入。XX房地产开发有限公司拟进行XX小区二期（C区）棚户区项目建设，对片区252户棚户区居民进行改造，其置换土地可建21、设住宅楼850户，其中408户用于棚户区居民回迁安置，企业作为商品房外售，不仅可以改善该片区居民生活环境，同时还为聊城市人民提供更多居住用房。本拟建项目建设地址位于位于聊城市恒昌商业街以东，向阳路以西。该区域基础设施配套完善，交通、通讯条件便捷。可依托城市供电、供水、供暖等公共设施，由聊城市供电公司负责供电，水源来自聊城市自来水公司，小区采用集中供暖，与聊城市城市热力管网相衔接。项目设计力求把开发地块本身与城市发展相结合，追求高尚、优雅的气氛，但不失经济合理，充分满足低收入家庭安居乐业的需求。该项目改善片区居民原来脏、乱、差的居住环境，以便达到与周边景区建设的协调。该项目实施后将改变该地块的面22、貌，进行土地集约，建设成生态住宅小区，极大提高居民的住房水平，改善生活质量。3.2 项目建设的必要性实施棚户区改造是山东省省委、省政府的重要部署，是一项民心工程，是惠及千家万户、造福子孙后代的一件大事。实施这一工程，不仅可以改善老百姓特别是弱势群体的居住条件，对投资拉动、促进房地产发展、改善城市形象、加快城市化进程也具有积极作用。本项目所在地为聊城市XX小区二期（C区）棚户区居民用地，该地区住房条件和生活环境比较差，亟待改善城市居民的住房条件。所以，加快该区棚户区改造势在必行。 加快棚户区改造，是改善民生的最大工程居住是群众生活的基本需要，是民生工作的首要问题。生活在棚户区的群众，居住面积狭小23、卫生条件差、缺少必要的生活设施。因此，加快聊城市XX小区二期棚户区改造，尽快解决当地群众的住房问题，切实改善居民的居住条件和环境，是改善民生的最大工程。 加快棚户区改造，是改善环境质量的客观需要在城市化进程不断加快的今天，城市主要街道和中心地区的城市环境大为改善，市容环境整洁干净。但在旧城区、背街小巷深处，低矮破旧的棚户区周围环境恶劣，道路尘土飞扬、下雨泥泞不堪，垃圾遍地、污水横流，不仅严重威胁生活在这里的群众的身体健康，也破坏了城市的整体环境、市容市貌，必须通过大规模改造来改善棚户区环境。 加快棚户区改造，是提升城市环境的迫切要求近年来，聊城市在推进城市化、加快房地产开发开发进程中，建成了24、一批特色鲜明、设施完善、环境优美的现代化居民住宅小区，对于改善居民居住条件、提升城市形象起到了重要作用。但在精品住宅小区不断增加的同时，一些棚户区、“城中村”没有得到及时改造。这些房屋年久失修、破旧不堪，形成了一道城市伤疤，严重影响城市的整体形象和协调发展。城市作为一个有机整体，各个区域、整体环境必须统筹兼顾、相互协调，才能促进城市形象的提升。 加快棚户区改造，是完善市政基础设施的必要之举棚户区道路多数为土路，没有必要的下水设施。夏天常常因为没有下水，雨水将道路淹没，甚至倒灌进屋，严重影响居民的出行，危及生命安全。而且与整个城市配套的市政基础设施体系相比，这里就成了死角和盲区，必须通过尽快完善25、配套设施来改善居民生活条件。总之，棚户区改造是惠及广大群众的最大民心工程，是贯彻落实党的十八大精神的实际行动，是坚持以人为本的具体体现，对于加快城建事业发展、提高城市品位、建设和谐社会具有十分重要的意义，因此棚户区改造项目的建设是十分必要的。XX房地产开发有限公司按照市政府规划，建设XX小区二期（C区）棚户区改造项目，可改善原来脏、乱、差的居住环境，推进聊城市的城市化进程，有力地支持聊城市的城市发展规划。因此，聊城市XX小区二期（C区）棚户区改造工程的实施符合山东省及聊城市“旧城棚户区改造工程”发展规划。综上所述，XX房地产开发有限公司XX小区二期（C区）棚户区改造项目的实施是“聊城市旧城棚户26、区改造工程”的一部分，符合党中央、国务院、山东省、聊城市棚户区、旧住宅区整治和解决城市低收入家庭住房困难的政策，该项目的实施是必要的，也是可行的。3.3 政策符合性中华人民共和国城市房地产管理法颁发施行后，经过20多年的发展，我国房地产业已成为国民经济支柱产业。拟建项目符合中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要的要求。规划中指出：“进一步落实地方政府责任和问责机制，把保障基本住房、稳定房价和加强市场监管纳入各地经济社会发展的工作目标，由省级人民政府负总责，市、县级人民政府负直接责任。完善土地供应政策，增加住房用地供应总量，优先安排保障性住房用地，有效扩大普通商品住房供给。”本项目27、符合国家发改委产业结构调整指导目录（2011年修正版）中“第一类鼓励类”，第二十一条“建筑”中“6.先进适用的建筑成套技术、产品和住宅部品研发和推广”的要求。因此，该项目属于国家产业结构调整中鼓励类项目。第四章 市场分析4.1 房地产市场需求预测近几年来，聊城市的社会经济持续快速发展，城市建设日新月异。市区旧城改造的步伐也在加快，一批新建的住宅小区不断地建成，但仍不能满足人们对住房的需求。随着社会经济的发展，城市化水平和生活水平的提高，人们对住房条件的要求也在提高，期望环境优雅、使用方便舒适的现代化住房。聊城市房地产管理局、聊城市城市规划局根据聊城市的住房需求预测，结合城市发展水平，制订了2028、08-2012年住房建设规划，根据聊城市不同收入水平家庭结构比例，规划期内，建设经济适用房、廉租住房约10万m2，建设商品住房约400万m2。即在“2008-2012”期间，累计新建住宅面积410万m2，到2012年聊城市人均住房建筑面积达到30m2。聊城目前尚有大量的刚性需求，生活环境改善需求，旧城改造居住需求，下县及农村人口进城居住需求等等，随着银行放贷规模的出现和国家政策的微调，估计聊城房地产市场前景光明。房地产涉及其相关的300多个行业，关乎国家经济发展大局及社会稳定。国家调控是为使其良性健康的发展，而非打死而后快。在政策紧紧松松之中，2012年下半年，中国房地产市场将实现软着陆，而聊29、城房地产市场则会更快的进入状态，价格将随销量的上升而有所回升。抑制了很长时间的购买需求将逐渐开放。聊城市房地产前景看好主要表现在几个方面：1、经济发展快，住房需求量加大；2、配合小城镇建设步伐加快，加大城镇的建设力度，建设普通住宅小区，提高人民居住水平；3、人口增长带来的自然需求；4、购房投资的市场需求。4.2 房价走势分析图4-1 2011.12012.1聊城样本住宅均价中国房地产指数系统百城价格指数报告发布，2012年1月份聊城样本（在售新房样本）住宅均价为4253元/m2，相对2011年1月份的4161元/m2，聊城房价增长了2.21%。为抓住目前市场机遇，XX房地产开发有限公司XX小区30、二期（C区）棚户区改造项目无疑具有广阔的市场前景。4.3 项目建设的优势4.3.1 较优越的区位和交通条件聊城市位于冀、鲁、豫三省交界处，既可利用东部沿海的先进技术，还可利用西部省份的丰富资源，是中国能源基地、内陆口岸和辐射冀鲁豫交界地区的中心城市。聊城不仅起着带动鲁西经济发展的中心作用，而且也是与山西、河北等内陆省份进行经济、技术、文化交流的重要通道。贯穿中国南北的京九铁路和连接祖国东西的济邯铁路及济聊馆高速公路在聊城交汇。济聊馆高速公路向东与济青、京沪、京福高速公路，向西与京深、京珠高速公路相通，使聊城成为山东省乃至全国重要的交通枢纽。从聊城一小时到达济南空港，四小时到达青岛海港，四小时到31、达北京。4.3.2 经济配套设施完善，经济发展环境良好2012年聊城市实现生产总值2145.65亿元，按可比价格计算，比上年增长12.7%。其中，第一产业增加值257.80亿元，增长4.6%；第二产业增加值1187.98亿元，增长15.0%；第三产业增加值699.87亿元，增长11.7%。4.3.3 提供一个舒适的居住环境随着社会的进步、经济的发展和人们生活水平的提高，人们的居住观念也发生了很大变化，人们开始向往环境良好、管理优良、服务完善的住宅空间，本项目位于聊城市区黄金地段，是理想的居住场所。项目建设中将充分体现以人为本的设计、施工、管理原则，体现人文与自然的统一。按照聊城总体规划，此项目32、符合人们不断提高的生活质量的要求和居住观念，为人们提供一个理想的生活居住场所。4.4 结论XX小区二期（C区）棚户区改造项目地理位置优越，给居民生活能带来极大的方便及无限的乐趣。政府投入了大量的人力、财力、物力集中在城市的建设上，使小区在城市面貌、城市配套、居住环境等方面具有很大的优势。能提供全面、综合、安全的配套服务，注重消费者生活、居住多方面的需求与沟通，加强物业管理，使居民住的安心、用的放心、过的舒心。因此，本项目市场定位准确，销售前景看好。第五章 地址选择及建设条件5.1 城市概况聊城市地处经济发达的山东省，居鲁西，临河南、河北，位于华东、华北、华中三大行政区交界处。代表中国商业文明的33、京杭大运河和代表农业文明的黄河在此交汇，贯穿中国南北的京九铁路和连接祖国东西的胶济邯铁路及高速公路在此相交形成黄金大十字。聊城不仅起着辐射和带动鲁西经济发展的中心作用，也是与山西、河北等内陆省份进行经济、技术、文化交流的重要通道。聊城既可利用东部沿海的先进技术，还可以利用东部省份的丰富资源，是中国重要的交通枢纽、能源基地、内陆口岸和辐射冀鲁豫交界地区的中心城市。5.2 项目选址本拟建项目建设地址位于聊城市恒昌商业街以东，向阳路以西，兴华西路以北。该项目所处地段属于聊城市居住环境比较好的地方，周边建设外部条件较好，目前水、电、暖、燃气已达到随时利用的条件。5.3 建设条件 地形与地下水该项目所处34、地段，地形平坦、自然地面绝对标高约18米，地下水水位1.5米，相应水位标高为21.16-21.28米。 地质结构该项目位于鲁西北黄泛平原，土层共分为四层：1、填土：上部为杂填土，下部为素填土厚0.7-1.2米。2、粘土：棕黄-棕红色，可塑，含少量砖和生活垃圾，厚度0.9-1.2米，承载力120Kpa。3、粉土：灰黄色，湿、稍密层厚0.5-0.9米，承载力100Kpa。4、粉砂：褐黄色，锈黄色，湿中密层厚1.1-1.3米，承载力130Kpa。 气候气象聊城市地处暖温带季风气候区，属半湿润大陆性季风气候气温适中，四季分明。光照充足，根据聊城市气象部门提供的资料，全年光照时数在2463.02741.35、8 h之间，平均气温12.813.4，全年降水量为567.7637.3 mm，年均相对湿度为5668%，无霜期200天左右，多南风和偏南风。具体气象资料数据如下：风向常年主导风向：SSW冬季主导风向：ENE夏季主导风向：SSW风速最大风速：25.3 m/s冬季平均风速：3.4 m/s夏季平均风速：2.8 m/s气温年平均气温：13.12极端最高气温：41.1极端最低气温：-20.7相对湿度：最冷月平均相对湿度：54%最热月平均相对湿度：73% 全年平均相对湿度：56%降水量年平均降水量：600 mm年最大降水量：723.7 mm日最大降水量：298.4 mm时最大降水量：190 mm最大积雪厚36、度：190 mm最大冻土厚度：44 mm。无霜期年均201天。 交通布局及通讯条件1、交通铁路：京九、济邯铁路在此交汇，聊城火车站是京九线上四大编组站之一，具有三十股道客货列车编组发运能力。聊城有专用线连接保税仓库、国际集装箱转运站。公路：聊济青高速与京福（北京-福州）、京珠（北京-珠海）高速、青银（青岛-银川）高速相联，向西与欧亚大陆桥相联。港口： 4小时即可到青岛海港，4小时到天津港，6小时到烟台港，7小时到威海港。航班：济南到韩国每周4次航班，烟台到韩国每日1次航班，青岛到韩国每日2次航班。济南空港距聊城130km，汽车1小时到达。2、通讯电话：聊城市网通、广电、铁通宽带光缆线路已铺设到37、主要干道和工业区及居住区附近，全市交换机总容量100万门，提供IDD、DDD、ISDN等服务，移动电话已达到了无缝隙覆盖。互联网：中国电信、中国网通、中国铁通、中国电信均在聊城开展了ADSL、光纤宽带等互联网业务。实现了交换程控化、传输数字化、网络立体化的现代化电信网络。 公用工程条件聊城市供水、供热、供气、治污等市政建设取得重大进展，城市功能有了质的提高，城市管理不断加强，城乡面貌明显改观，水利、交通、能源、道路等基础设施建设正在逐步加强。1、供水：项目区内水质达国家一类用水标准，日供水13万吨，压力0.35兆帕。2、供热聊城市地热资源丰富，在聊城8715平方公里的土地上，1/2的地下有地热38、资源。本项目可考虑采用地热供暖。3、供气聊城市实施的天然气工程，结束了聊城人扛煤气罐、烧煤球炉的历史，燃气普及率达到96%以上。燃气为地下天然气，从中原油田经管道输送到聊城，其成份为甲烷热值4106J/m3，日供应量40万立方米。4、治污聊城市区建有两座污水处理厂，日处理污水10万吨，污水处理率达85%。5、供电聊城是山东省重要的能源基地，现有发电厂两个，其中装机容量为1200MW的山东中华聊城发电量达到60亿千瓦时，是我国东部地区最大的能源基地之一，属于双回路电力网络，全电缆系统和先进的电力管理提供稳定可靠的电力供应。 工程地质条件1、工程地质本项目场址位于黄河冲积平原，土壤类型为亚沙土。地39、层为第四纪全新统黄河冲击层，第四系沉积较厚。该项目满足小高层、高层建筑的要求。建筑项目选址不压覆矿床和文物，不影响防洪、交通等设施安全。项目建设符合聊城市国民经济和社会发展总体规划以及城市建设规划的总体要求；项目用地符合有关土地管理的政策法规要求，符合土地利用总体规划要求，占地规模和土地利用率合理；符合因地制宜、节约用地、保护耕地、减少拆迁移民等原则要求。2、地震设防烈度根据建设部建抗关于执行“中国地震烈度区划图（1990）”有关规定的通知（1993）13号和省建抗关于抗震设防烈度有关规定的通知（1993）44号，据建筑抗震设计规范（GB 50011-2001），本项目工程场地为三类建筑，抗震40、设计分组第一组，设计基本地震加速度0.10g。综上所述，从地理位置、自然条件、交通运输和基础设施条件等方面综合分析，同时考虑便于管理等各因素，本项目地址是较适宜的。聊城市历史文明悠久，矿产资源丰富，交通条件便利，文化底蕴深厚，经济发展迅速，为XX小区二期（C区）棚户区改造项目的建设和运营，提供了良好的发展环境和广阔的市场前景。第六章 设计方案6.1 设计依据本项目设计依据主要有：1、中华人民共和国城市规划法；2、城市规划编制办法；3、民用建筑设计通则（GB 50352-2005）；4、城市居住区规划设计规范（GB 50180-1993）2002年版；5、城市道路交通规划设计规范（GB 502241、0-1995）；6、建设部城市居住小区试点综合评价内容（实施方案）；7、项目承办单位提供的相关资料；8、目标客户需求特点。6.2 设计目标与原则 设计目标此次规划设计体现现代理念，创造适住、美观、方便、生态型的居住家园。规划达到以下目标：目标之一整体生态环境的营造依托于城市的生态体系，充分利用基地现状环境，营造出“流动的绿色空间”，并以带形绿色通廊为主要骨架，结合各具特色的组群绿化形成住区的网络绿化体系，并与城市的绿带紧密结合形成整体的生态环境。目标之二均质空间和均好环境景观住区的均质空间和均好的环境景观体现了平等的原则，符合和谐共生的可持续发展的理念，同时也作为居民住房质量品价的重要的参考指42、数之一。目标之三个性化空间的塑造感受居住区的个性化的最主要因素来自于居者对于外部空间的体验，本规划设计方案通过自然形态的街坊的有机组合，形成空间疏与密、收与放、动与静的变化，构成别具特色的住区社区空间意象。设计方案和工程造价上应符合用户的实际情况出发。 设计原则1、中心型的绿化系统居住小区景观系统按照“点”、“线”、“面”相结合的原则，运用轴线、渗透等处理方式，使规划区形成完整的绿化系统。“面”：指整个小区的中心绿地，布置大量草坪绿化与树木，布置社区广场及硬质铺装，这是社区居民活动的主要场所。“线”：道路绿化。设计中可充分对城市道路绿化带进行合理利用，纳入整个社区的绿化景观系统之中。整个小区通43、过视觉走廊、景观轴线进行有机联系。“点”：规划区内各居住院落宅间的公共绿地，是最贴近居民的绿化开敞空间，规划设置各类活动场地、休闲设施为居民服务。2、基于地形的空间布局基地用地形状较为规整，因此住宅围绕住区中心绿地布置，使绿化、道路与建筑相配合，突出“中心明确，密疏有致”的空间特征，形成理性的居住空间。3、现代化的服务设施注意新材料、新技术的应用和先进物业管理经验的推广，加强信息化、智能化的建设，创建一个设施健全、水平先进、管理科学、充满时代感的居住区。4、便捷的交通条件地块中间位置设置网格式主路，再向每个单体建筑引出宅前路。主路网采用直线网格型布置，围合中心绿地和串联各个楼宇，为小区居民提供44、便捷舒适的交通系统，体现以人为本的设计原则。5、体现对家庭生活的关心（规划以人为本）以人为本的设计原则倡导空间的人性化，住区的空间规划以人的活动和人的体验为设计先导，力求营造一个舒适、安全、亲切、宜于交流的公共场所。而场所中所有的设施、绿化都围绕空间的主题来精心规划，营造具有戏剧性的场景，加强了硬体所无法提供的文化气息，增添了浏览后的愉悦感，为居民提供了一个具有启发性的休息与活动空间。随着社会的发展人民生活质量的提高，住区将越来越具有更为广阔的社会功能，从而也将赋予家居环境更为丰富、生动的时代气息。规划设计为每个人及每个家庭提供优美、氛围温馨、治安良好的住区环境。给老人和儿童创造安宁、祥和的居45、住环境，尤其要为老弱、幼小者提供方便的步行系统和无障碍化设计，为他们的活动提供开敞空间。对家庭社会交往，需要在户外设置多种形式的交往空间，大片绿地里、安静的住区内、开阔的广场上，到处可见友好的交谈，热情的致意，使每个居住者都有家园的感受。6、创造理性空间环境空间环境是建筑形态、道路结构、景观绿化等要素通过规划形成的小环境，是人们生活的主要环境。创造理性的空间环境，是规划区适住的基本要求。力求创造小区内温馨近人空间和休闲活跃天地。6.3 平面布置设计方案 总体布局总体布局特点是面向用户，经济、适用是主体观念。布局要相互协调，风格趋于一致，但可相应有所变化。在小区总平面规划内，充分本着“经济、适用46、坚固、美观”八字方针。合理化布局，充分体现“以人为本”的原则，力求成为精品。本次项目规划结构分为8栋17层住宅楼、1栋2层商业楼、2#公建，以及地下车库、变电室、垃圾站，住宅楼呈东西走向。 为保证住区有良好的空间环境，住宅建筑在日照间距上均满足在大寒日3h有效日照的要求；住宅朝向结合用地界线的形状，城市道路的走向，因地制宜，争取每一户都有好的采光与通风，户型组合采用条式住宅。在空间布局上，力求内部空间的完整性、多样性和流动性。本拟建项目规划容积率1.98，建筑密度19.8%，绿化率达39.2%。 交通布局及道路规划出入口选择：出入口设置考虑符合社区居民的出行轨迹，同时避免大量的人流、车流和保47、证消防救护的要求。步行系统：步行系统主要考虑与入口与楼宇入口的贯通，有居住单元到达中心绿地，由居住到自然形成良好的过渡。整个规划区形成一个中心景观，并以步行道路联系各个建筑。结合住宅区的功能布局，规划将中心公共绿带均匀延伸至居住单元，组成开敞的公共绿地系统。庭廊漫步道：结合底层架空空间设置折线型廊架，形成小区内部的庇护空间。林荫漫步道：规划还在绿化空间内布置了林荫步道。消防通道：消防应急车道设置在东南侧，与内部主干道相连接，内部主步行道路应急时可作为机动车道使用。 户外公共场地及环境设计本项目需对绿地、道路以外的室外地面进行铺装，使之不露土，防止扬尘。地面辅装施工应做好底基层的素土夯实，保证基48、层的级配砂石或混凝土、三合土等施工质量，以提高硬化地面的耐久性。规划原则：“点、线、面”相结合，兼顾各建筑功能性质，因地制宜，创造生态住区。以“面”，即住区 “绿心”，形成以铺地为主，绿化为辅的健身活动广场。住宅基底至路沿石，以植草砖铺砌，中间种植草皮，创造生态环境。 竖向设计1、地面和道路坡度本项目区内场地现高差不大，基地平整时可根据地势和规划设计建筑格局进行平整。地面坡度和车行道纵坡不大于0.3%，人行道不需要设踏步和防滑措施。2、地面排水采用车行道和宅前道路排泄地面雨水，一般为单侧设雨水口，局部低洼易积水地段可设双侧雨水口，其数量根据汇水面积、流量、道路纵坡等在设计段确定。3、室内外建筑49、物底层地面高出室外地面0.15-0.30m。6.4 建筑设计方案 设计依据1、民用建筑设计通则（GB 50352-2005）；2、民用建筑设计规范（ZBBZH/GJ 18）；3、聊城市城市规划控制条件；4、承办单位推荐的各项指标参数。 建筑设计小区区域环境、配套条件及地质条件较好，对空间设计有具体要求。本项目建筑物均采用钢筋混凝土结构；采用框架形式，结合轻质砌块填充墙体，力求经济，保证安全。具体建设内容如下。表6-1 建设内容一览表序号楼号层数结构建筑面积（平方米）回迁安置面积（平方米）113#地上17层，地下2层框架剪力墙12528.6214#地上17层，地下2层框架剪力墙13079.63150、5#地上17层，地下2层框架剪力墙12528.6416#地上17层，地下2层框架剪力墙100513420.86517#地上17层，地下2层框架剪力墙93296962.81618#地上17层，地下2层框架剪力墙93296999.29719#地上17层，地下2层框架剪力墙93297310.43820#地上17层，地下2层框架剪力墙91969066.699商业地上2层砖混2355.88102#公建地上5层局部1层砖混3279.411地下车库地下1层框架1950012变电室地上一层砖混24013垃圾站地上一层砖混156.52总计110902.633760.081、类型与结构结合聊城市城市总体规划，为提51、高土地利用率，总平面布置合理确定。本项目住宅楼均为框架剪力墙结构，商业、公建等为砖混结构，各类建筑使整个小区在外观上相协调。2、户型设计根据使用功能，XX小区二期（C区）棚户区改造项目在户型设计上力求采用大空间布局，条式结构可根据消费者需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空间构成。住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。建设部根据我国住房改革的总体规划要求，提出小康住房的十条新标准如下：套型面积配置合理，有较大的起居、炊事、卫生和储藏空间；平面布局合理，体现食寝分离、居寝分类的原则，并为住房留有装修改造余地；房间采光充足，通风良好，具有优质的室内声、光、热和空间环境，隔声效果和照52、明水平在现有国家标准基础上提高12个等级；根据炊事行为合理配置成套厨房设备，改善通风效果，冰箱入厨；合理分隔卫生间，减少便溺、洗浴、洗衣和化妆洗面的相互干扰；管道集中隐蔽，水、电、天然气三表出户，增加保安措施，配置电话、电视、空调机专用线路；设置门斗，方便更衣换鞋，展宽阳台，提供室外休憩常识，合理设计过度空间，既保护了居室的宽敞豁亮，又使实际的面积超过建筑面积；住宅区环境舒适，便于治安防范和噪声综合治理，道路交通组织合理，社会服务设备配套；有宜人的绿化和景观，体现节能、节地，保护生态原则。房型的设计上，研究居民对“心、光、气”的需求，设计必需符合居民的行为心理要求，满足居民生理（阳光、日照能主53、通风、隔热、隔声、环保、节能的一系列现代科学的指标）要求。平面达到安全性，私密性，做到内外分开，公共区与私密区分开，洁净区与洗湿区分开，以及阳光与通风良好的明卧、明厅、明厨、明卫的“四明”。本项目住宅楼建设户型有4种，包括三室两厅一厨两卫108.78m2、107m2、三室两厅一厨一卫86m2、80m2。套型建筑面积90m2以下住房面积占开发建设总面积的72%。3、室内外装饰各厅、室均为600600地板砖地面，墙面为乳胶漆墙面，为进住用户自选装修材料预留条件，并有利于减少浪费和降低工程成本。厨房、卫生间铺设防滑面砖、墙壁贴瓷砖到顶。楼梯间、室外过道采用细石混凝土水泥地面、乳胶漆墙面。外门窗采用有54、色塑钢门窗，外墙面用混合砂浆粉面饰以防水外墙涂料，局部加以面砖点缀。 室外装饰建筑物形式以简洁明快风格为主，建筑物屋顶基本改进成有机型坡顶为主，外墙面采用贴面材料，外墙面设有保温层，基部采用仿石材料、住宅的设计与区内景观的设计浑然一体，使住宅掩映于树木绿叶中，让居民充分享受大自然的恩赐，感受天蓝水清气爽的氛围。在此基础，建筑物在设计选材、用料、采光、照明、通风上、乃至住宅的色彩选择上，均考虑了绿色节能性及符合生态环保要求。 建筑防火建筑之间严格执行建筑物防火距、消防通道等防火规范要求，建筑周围规划宽6m消防通道，消防车能到达建筑物各处外墙临空面实施消防救援。室内楼梯设置及通道均要满足建筑设计防55、火规范要求，各种楼道宽度、疏散间距均严格按建筑设计防火规范进行设计。 地震设防1、设计原则贯彻执行地震工作以预防为主的方针，使拟建建筑物经抗震设防后，减轻建筑物的地震破坏程度，避免人员伤亡，减少经济损失。2、抗震设计抗震设计的钢筋混凝土和框架结构等建筑结构，根据设防烈度、结构类型、房屋高度区分为不同的抗震等级，采用相应的计算和构造措施，抗震等级的高低，体现了对结构抗震性能要求的严格程度。特殊要求时则提升至特一级，其计算和构造措施比一级更严格。抗震等级是根据国内外高层建筑震害、有关科研成果、工程设计经验而划分的。要求在初设阶段，场地地质勘察过程中，除按国家有关标准规定执行外，尚应按国家防震减灾有56、关规定对拟建场地类别、有无不良地质现象及岩土地震稳定性作出分析评价，对地震烈度为7度的可能产生变化的地基基础应采取有效措施进行处理。拟建建筑物均按设防烈度7度、工程设计基本地震加速度值0.10g进行结构设计和进行抗震设防。6.5 结构设计 设计依据（一）依据的主要规范1、建筑结构荷载规范（GB 50009-2012）；2、建筑地基基础设计规范（GB 50007-2011）；3、建筑桩基技术规范（JBJ94-2008）；4、混凝土结构设计规范（GB 50010-2010）；5、建筑抗震设计规范（GB 50011-2010）。（二）自然条件1、基本风压：0.4KN/m22、冻土深度：30cm3、抗57、震设防烈度：7度（三）楼面活荷载表6-2 楼面活荷载指标表序号楼面类别活荷载标准值（Kn/m2）1楼面（除阁楼）22阁楼楼面0.53厨房24卫生间25楼梯26阳台2.57储藏室58不上人屋面0.5 结构设计及建筑材料本工程结构安全等级为二级，砌体施工质量控制等级为B级，建筑物抗震设防类别为丙级建筑。主楼为预应力管桩筏板基础，基裙楼采用柱下独立基础，基础场地类别为二类，基础设计等级为丙级。（一）地基基础1、采用第二层粘土为基础持力层，地基承载力特征值Fak=130kPa。2、全部清除表层耕种土、杂填土层，超挖部分用3：7灰土回填至设计标高，基底满铺600mm厚3：7灰土，灰土须分层夯实或压实，压58、实系数不小于0.95，灰土干容重1.55g/cm3，灰土外出基础边缘的宽度为灰土厚度的0.6倍且600mm。3、基槽采用机械挖土时，注意保持槽底原状土结构，在槽底设计标高以上保留20cm土层采用人工挖除。基槽开挖完毕后应按照规范要求进行钎探，梅花状布点。待设计及勘测单位验槽并认可后方可施工基础。如遇洞穴及其他情况及时通知勘测、设计单位进行处理。4、基础材料：砼垫层C15，其余砼均采用C25。墙体采用MU10的泥砖。钢筋HPB235最小锚固长度为31dm，钢筋HRB335最小锚固长度为40dm；长度为1.2倍的锚固长度。5、基础砼保护层厚度：柱、梁-30mm，基础-40mm。6、防潮层做法：用159、：2.5水泥砂浆渗入5%防水剂（水泥重量比）抹20厚，分两次压实抹平。（二）地上结构1、受力钢筋的砼保护层厚度：板-20mm，梁、柱-30mm。2、上部结构材料见表6-3。表6-3 上部结构材料一览表材料名称材料强度备注钢筋最小锚固长度混凝土C20钢筋HRB235级钢Fy=210N/mm21a=31d且250mmHRB335级钢Fy=300N/mm21a=40d且250mmHRB550级钢Fy=360N/mm2LX550级钢为冷拔螺纹钢筋1a=40d且250mm6.6 公用设计 供电（一）依据规范1、供配电系统设计规范（GB 50052-2009）；2、低压配电设计规范（GB 50054-2060、11）；3、建筑照明设计标准（GB 50034-2004）；4、建筑物防雷设计规范（GB 50057-2010）；5、民用建筑电气设计规范（JGJ/16-2008）；6、住宅设计规范（GB 50096-2011）；7、民用闭路监视电视系统工程技术规范（GB 50198-2011）。（二）用电指标确定消耗负荷标准：住宅耗电标准按40W/，公建耗电按50W/，商业耗电按30W/，地下车库和变电室、垃圾站耗电按8W/，小区照明按3W/。消耗负荷时间：住宅、商业按每天用电6个小时计算，公建按每天用电8个小时计算，地下车库和变电室、垃圾站用电每天2小时，小区照明用电每天10小时。耗能设备主要有给水设备、61、换热站设备、电梯。给水设备功率45kW、每天用电24小时，换热站设备功率90kW、每天用电24小时、年供热104天，电梯单机功率10kW、共32部电梯、每天用电6小时。用电负荷计算见下表6-4，用电量计算见表6-5：表6-4 用电负荷计算表用电单位单位面积负荷（W/）面积（）用电负荷（kW）住宅耗电40.0085370.83414.83 商业耗电30.002355.8870.68 公建耗电50.003279.4163.97 地下车库和变电室、垃圾站8.0019896.52159.17 小区照明3.0010605.131.82 表6-5 用电量计算表用电单位名称设备容量kxcostg计算负荷年用62、电量计算有功功率kW无功功率kVar视在功率kVA年用电小时数（h）年用电量（万kWh）住宅耗电3414.830.350.90.484322 1195.19578.861327.992190261.75 商业耗电70.680.350.90.484322 24.7411.9827.4921905.42 公建耗电163.970.70.90.484322 114.7855.59127.53292033.52 地下车库和变电室、垃圾站159.170.650.90.484322 103.4650.11114.967307.55 小区照明31.820.650.90.484322 20.6810.0222.63、9836507.55 给水设备450.650.90.484322 29.2514.1732.50876025.62 换热设备900.50.80.750000 45.0033.7556.25249611.23 电梯3200.50.80.750000 160.00120.00200.00219035.04 合计4295.471693.10874.471905.59同时系数KP=0.901523.79 787.02 1715.03KQ=0.90加补偿184.79 合计0.930.441523.79602.231638.48变压器损耗P=0.01S16.3881.9283.54876014.35 Q=64、0.05S总计0.931523.79602.231638.48402.03 （三）供电电源考虑到项目总体规划，项目建有240平方米变电室一座，配置1台2000kVA箱式变压器，所处区域用电从附近变电站接入。（四）配电方式本项目供电采用放射式供电方式，由变电室直接向各建筑物单元独回路供电。住宅每单元采用四路低压电源供电，两路为住宅用电，第三、四路为电梯、消防等重要负荷电源。配电线路拟采用电缆在地下电缆沟内敷设的方式，进楼后接至总配电箱，并分配至各单元计量箱，室内导线选用BV线，干管穿PVC管暗敷，户内分支线路穿PVC管沿地板、墙、顶棚暗敷。配电系统采用TN-C-S系统，凡事故时可能引起带电的电缆65、金属外皮、设备外壳、金属构件等需与保护线连接。（五）防雷建筑屋面设避雷带，网格不大于20m20m，利用柱筋作引下线，基础作混合接地。 给排水（一）给水设计1、设计依据（1）室外给水设计规范（GB 50013-2006）；（2）建筑给水排水设计规范（GB 50015-2003）（2009年版）；（3）建筑灭火器配置设计规范（GB 50140-2005）。2、设计原则根据项目区全部建筑物规划设计，合理分布项目区供水，在满足用水点用水量、水压的要求及考虑施工及维修便捷的原则下，尽可能缩短室内供水管线的总长度。确保最高楼层的最不利位置有一定的水压，并保证每天24h不间断供水。3、水源和供水设施多层住宅66、给水系统为市政给水，从不同市政外网接入，在小区内连成环路；高层住宅建设高压给水设施。4、消防给水系统根据建筑设计防火规范和有关规定设置。消防水源由项目区自来水管网供应，室外消火栓25L/s，室内消火栓15L/s。5、年用水量（1）生活用水量：根据城市居民生活用水用量标准，居民生活用水量为140L/人天。按照居住人数2720人，365天计算。（2）商业、公建用水量：根据建筑给水排水设计规范，商业、公共建筑用水按2L/天估算，面积共5635.28计算。（3）绿化及道路喷洒用水量：绿化及道路用水按1.5L/次、每5天喷洒一次计算。绿化及道路面积为26715.1。（4）管网漏失及未预见用水量：按生活用67、水、公建用水及绿化、道路用水量的10%计算。（5）消防用水量：根据项目规模，同一时间内火灾次数按1次考虑，室内消防用水量为15L/s，室外消防用水量为25L/s，火灾延续时间按2小时计。消防用水量不计入总能耗。总用水量汇总见下表6-6。表6-6 用水量计算表序号消耗类型单位用水量年总用水量（m3）备注1生活用水140L/人天138992按2720人，365天计算2商业、公建2L/天4113.75面积5635.283绿化及道路喷洒用水1.5L/次2925.3绿化及道路面积为26715.14管网漏失、不可预见用水量14603.11按生活、商业、公建用水和绿化及道路喷洒用水总量的10%计算合计16068、634.16（二）排水系统1、设计依据（1）建筑给水排水设计规范（GB 50015-2003）（2009年版）；（2）污水排入城镇下水道水质标准（CJ 343-2010）；（3）室外排水设计规范（GB 50014-2011）。2、排水方式采用分流制系统，污、雨水分系统排出。室内排水：室内排水采用合流制加专用通气管方式。厨房单独设排水管，伸顶通气，底层污废水单独排放。地下车库等无法重力自流排出的污废水采用潜水排污泵提升排至室外雨污水管网。室外排水：室外排水为雨污分流制。各栋建筑的生活排水量按生活用水量的90%计算。建筑生活污水经化粪池处理后经小区排水管网后分别排入市政排水管网。地面雨水排至室外地69、面，经院内雨水排放管网收集后，可用于小区内绿化等。 广播电视、通讯项目区内及建筑物规划有有线电视、电话机局域互联网等通讯设施，当地广播电视、电信等部门鼓励消费者使用，由业主提出申请即可安装，能满足项目要求。 供热（一）设计依据1、依据规范及手册（1）采暖通风与空气调节设计规范（GB 50019-2003）；（2）民用建筑暖通空调设计技术措施；（3）实用供热、通风与空调设计手册。2、设计参数（1）采暖室外计算温度： -7（2）采暖期天数： 120（3）夏季通风计算温度： 31（4）冬季相对湿度： 54%（5）夏季相对湿度： 73%（6）冬季室外风速： 3.2m/s（7）冬季主导风向： ENE（870、）室内采暖计算温度： 18（二）供热项目换热站实行商业化运作，对小区住宅及其它建筑进行冬季供热。本工程设置分户热计量和室温控制装置，建筑物热力入口处设置热量表、流量调节装置、过滤器等。供热管网采用枝状网布置。热力管道敷设方式为地下直埋形式，并做出防腐保温处理。管道采用无缝钢管。小区耗热主体为住宅和商业，建筑物耗热量指标按照12.60W/计算，采暖时间按104天、24小时供热计算。热力消耗汇总见下表6-7。表6-7热力消耗量计算表序号建筑类型建筑面积（）用热负荷（W/）年消耗热力（MJ）1住宅85370.812.609665559.0422商业2355.8812.60266729.3411合 计71、9932288.38 燃气项目设置燃气调压站，项目区内天然气供气管道安装到用户，由项目承担单位向供气公司提出申请，并按有关规定进行安装。天然气消耗：850户12Nm3/月12月=122400Nm3。 项目智能化随着信息化社会的不断发展和住宅市场消费主体的变化，目前“智能化”已经成为发展商开发住宅小区不可缺少的重要内容和卖点。（一）基本标准即本项目小区最低智能化技术标准。（二）安全出入口管理及多射束对射式红外探测器、闭路电视监控、对讲与防盗门住户报警、巡更管理。（三）信息管理子系统包括安全系统监控、三表远程抄收与管理、车辆出入与停车管理、设备监控管理（供电、公共、供水）、有线电视插座、有线电视网72、宽带。（四）项目每户住宅内均建设应急呼叫系统、火灾自动报警系统。 物业管理（一）物业管理费本项目的物业管理费，既要考虑到物业管理公司的经营成本，同时又要考虑到业主的承受能力，力求在两者之间达到平衡。（二）物业管理配套设施建议采用智能公的物业管理手段，即使用物业智能管理子系统。（三）物业管理水准本小区的物业管理，建议实行公寓化住宅管理，并使之成为项目的重要卖点之一。（四）物业管理内容小区的物业管理，除常规物业管理服务外，还应着力提供：1、维修服务除了日常维修以外，还应包括项目跟踪、特约专业人员家电维修、清洁服务等。清洁是小区居民最为关注的物业管理服务内容之一，全面完善的清洁服务包括：公用区位、73、小区干道、绿化带等的定时定点清扫；居民日常垃圾及时收集、汇总、清运；物业部门的巡视清扫；内部（物业管理机构办公室、门卫、车库）清扫。2、保安服务社区的安全性是居民对住宅最基本的要求。保安服务的内容除了传统的巡逻和门卫外，消防管理、车辆管理、应急措施也必不可少。3、绿化服务物业管理对绿化、绿地的维护。也应该而且必须是尽善尽美的，绿化服务的具体内容包括：绿化整修：绿化大整修、更换种植；植株修剪：培土、施肥、除草、灭虫、补苗、浇水。、家政服务家政服务时现代物业管理的重要内容之一，其服务宗旨是分担小区业主生活上负担，解决业主有关家庭生活方面后顾之忧，其工作内容包括：保姆介绍、代购服务、上门清扫、代管房74、屋、房屋租赁、工具租赁、租车服务等。第七章 环境保护7.1 采用的环境保护标准根据建设项目环境保护管理规定及聊城市建设项目环境影响标准的规定，本项目执行以下环保标准：1、大气污染物综合排放标准（GB 16297-96）；2、污水排入城镇下水道水质标准（CJ 343-2010）；3、环境空气质量标准（GB 3095-1996）；4、声环境质量标准（GB 3096-2008）；5、山东省人大常委会关于修改山东省环境保护条例的决定（修正）。7.2 建设地点与环境状况本项目为XX房地产开发有限公司开发的XX小区二期（C区）棚户区改造项目。建设地址位于恒昌商业街以东，向阳路以西，兴华西路以北。小区绿化率75、达39.2，环境优美，交通便利，地理位置优越，选址恰当。环境空气方面主要保护拟建项目局部地区及周围居民区的环境空气。1、环境空气拟建项目建设地址区域环境空气质量较好，除TSP因该地区风力条件、地形地物状况、自然扬尘等原因有超标现象外，其它指标均符合国家环境空气质量标准（GB 3095-1996）的二级标准限值要求。2、声环境质量该项目区域环境噪声符合声环境质量标准（GB 3096-2008）2类标准要求。3、水环境质量 据有关资料证实，拟建项目所在区域内地下水主要指标均符合国家地下水质量标准（GB /T14848-1993）中类标准，地下水水质良好。4、生态环境目前，场区附近无大的污染工业，周76、围环境质量良好。7.3 污染物处理措施 运营期对环境的影响预测及保护措施一、本项目运营期的污染物1、废水项目建成营运后废水主要为日常生活中产生的废水。2、废气该项目建成运营后废气主要为常住居民产生的厨油烟，过往车辆的尾气排放。3、固体废物该项目建成营运后产生的固体废弃物主要为日常生活垃圾。4、噪声该项目建成营运后产生的噪声主要为住宅区内家用空调、油烟排风机、进出车辆启动运行等。二、运营期污染物防治措施1、废水主要是营运期废水的治理，主要污染物为COD、BOD5、SS、NH3-N、TP等。根据项目位置和性质，本项目采用雨污分流制，各住宅单元生活污水通过化粪池处理后，通过小区排放支管，进入总排口。77、雨污水流向为：小区总排口-市政管网-污水处理厂。2、废气营运期采用天然气为清洁燃料，故废气中污染物排放量较少，主要污染物排放浓度符合大气污染物综合排放标准（GB 16297-1996）二级标准要求；此外，车辆尾气、油烟和恶臭产生量也较小。因此，该项目对空气环境质量贡献值极小，不会影响小区附近的居民生活。3、固体废物拟建项目规划在小区内设置一处垃圾转运站，垃圾由环卫处统一清理。4、噪声该项目运营期过往车辆产生的噪声有间歇性、短暂性的特点故该项目对小区内及周围居民区的环境影响较小。其他噪声声压级很小，对附近周围居民生活基本无影响。 施工期对环境的影响预测及保护措施一、本项目施工期的主要污染物1、废78、水施工期产生的废水主要有施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水主要包括土方阶段降水井的排水，结构阶段混凝土养护排水，以及各种车辆冲洗水。2、固体废物施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑装修材料。3、噪声施工期的噪声主要来源于施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声。物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声。这些机械的单体声级一般均在80dB以上，且各施工阶段均有大量设备交互作业。4、扬尘施工期扬尘主要来自土方的挖掘，由于挖掘土石过程中破坏了地表结构，会造成地79、面扬尘污染环境，其扬尘量的大小与诸多因素有关，是一个复杂、较难定量的问题。其余还有，建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人来车往造成的现场道路扬尘。二、施工期污染物的防治措施1、废水防治措施施工期产生的生活废水经化粪池处理后直接排入城市市政管网；施工废水则进入雨水管网。2、固体废弃物防治措施施工期产生的固体废弃物由专门的环卫工人定期定点清除。3、噪声防治措施经类比，本项目施工期主要噪声源及其噪声级情况见表7-1。表7-1 施工期主要噪声源情况施工阶段主要噪声源噪声级dB(A)声源特征土石方阶段推土机87.5声源无指向性，有一定影响，应控制挖掘80、机86.5压路机82.5运输车辆80-85基础施工冲击钻机83.5声源无指向性，有一定影响，应控制空压机98.5结构施工升降机83-89工作时间长，影响较广泛，必须控制振捣棒96电锯106装修阶段砂轮机102在考虑室内隔声量的情况下，其影响有所减轻由于建筑施工是在露天作业，流动性和间歇性较强，对各生产环节中的噪声治理具有一定难度，为了不产生噪声扰民，应采取以下治理措施：1)降低声源的噪声源强选用低噪声施工设备，尽量将噪声源强降到最低；固定机械设备可通过排气管消声器和隔离发动机振动部件来降低噪声；对动力机械设备进行定期的维修维护，避免因部件松动或损坏而增加其噪声源强；暂不使用的设备及时关闭；运输81、车辆进入施工现场应减速并减少鸣笛；在模板、支架拆卸等作业过程中，尽量较少人为原因产生的噪声。2)采用局部吸声、隔声降噪技术对位置相对固定的机械设备，能入棚尽量入棚，对各施工环节中噪声较为突出且又难以对声源进行降噪可能的设备装置，应采取临时围障措施，在围障最好敷以吸声材料，以达到降噪效果。3)强噪声源远离敏感点在施工过程中，强噪声源应尽量设置在远离敏感点（村民住宅和沿街住宅）的地方，减少扰民现象的发生。4)加强管理严格执行建筑施工场界噪声限值（GB12523-90）的有关规定，特别是在晚上22：00时-次日6：00时，禁止使用强噪声设备。如有特殊情况必须夜间施工，需申报环保主管部门，获得批准后方82、可施工，并须公告附近居民。5)加强沟通与受可能受噪声影响的单位和居民，施工单位应及早同当地居民协调，征得当地居民理解，并在施工期设立热线投诉电话，接受噪声扰民投诉，并对投诉意见及时、认真、妥善的处理。4、扬尘防治措施施工中必须严格控制扬尘污染，具体措施包括：在场区内洒水经常保持地面的湿润，以减少来自运输车辆的道路扬尘，施工现场的沙石等应定时洒水或进行必要的遮盖，定期清除建筑垃圾，材料运输车和垃圾清运车等必须按照有关规定进行遮盖，做到安全、文明施工。5、降低环境负荷（1）建筑活动对环境的负面影响应控制在国家相关标准规定的允许范围内；（2）减少建筑产生的废水、废气、废物的排放；（3）利用园林绿化和83、建筑外部设计以减少热岛效应；（4）减少建筑外立面和室外照明引起的光污染；（5）采用雨水回渗措施, 维持土壤水生态系统的平衡。7.4 绿化为创造一个优美的购物、生活环境，防止污染，保护环境，需做好小区建设绿化，充分发挥绿地的防护功能和改善生态环境的作用，同时具有花、香、果、绿四大观赏特性，以确保居住区环境优美整洁。小区绿化率为39.2，楼间空地均设置绿化带。在各主要入口两侧做集中景观绿化，同时在较大区域中心进行重点景观绿化。并配以各种建筑小品设施。本项目绿化措施：1、优先种植乡土植物，采用少维护、耐候性强的植物，减少日常维护的费用；2、采用生态绿地、墙体绿化、屋顶绿化等多样化的绿化方式，应对乔木84、灌木和攀缘植物进行合理配置，构成多层次的复合生态结构，达到人工配置的植物群落自然和谐，并起到遮阳、降低能耗的作用；3、绿地配置合理，达到局部环境内保持水土、调节气候、降低污染和隔绝噪音的目的。为减少由于地上停车所占用的绿地面积，设置植草停车位，并以绿化树带划分车位。7.5 环境影响分析本项目建设，其污染源很小，污染物排放量也很小，产生的少量生活污水、厨房油烟、生活垃圾经处理后，完全达到环境保护的要求，大气和噪声污染通过建筑设计同样可以达到环保要求，对周围环境基本不会产生污染。拟建项目产污较少，只要加强管理，项目投产后对周围环境不会带来明显影响。因此，从环保角度讲，该项目建设是可行的。第八章 85、节能该项目的建设，引入绿色建筑理念，从设计、建筑、施工、采暖、通风、空调、照明、家电、建材、热工、能源、环境、检测、管理等方面保证节能效果，在满足居住、使用舒适性要求的前提下，在建筑中使用隔热保温的新型墙体材料和高能效比的采暖空调设备，达到节约能源、减少能耗、提高能源利用效率目的，将本项目建设成为节能省地型住宅小区。8.1 用能标准和节能规范1、相关法律、法规和规划（1）中华人民共和国节约能源法；（2）中华人民共和国环境保护法；（3）中华人民共和国电力法；（4）中华人民共和国建筑法；（5）中华人民共和国清洁生产促进法；（6）关于印发节能减排综合性工作方案的通知（国发200715号）；（7）节能86、中长期专项规划（发改环资20042505号）；（8）国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术（国家发改委2005年65号）；（9）固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法（发改委6号令）。2、产业政策和准入条件（1）国务院关于发布促进产业结构调整暂行规定的通知（国发【2005】40号）；（2）产业结构调整指导目录（2011年修正版）；（3）中国节能技术政策大纲（2006年）；（4）国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术（国家发改委200565号令）。3、行业标准、规范，技术规定和技术导则（1）公共建筑节能设计标准（GB 50189-2005）；（2）建设工程质量管理条例（国务院令第2787、9号）；（3）山东省民用建筑节能条例。8.2 能耗指标分析本项目主要能源消耗系统包括：建筑供暖能耗；电耗；水耗；天然气消耗。表8-1 项目全年新增能源消耗汇总表序号耗能种类单位年耗量折算标煤系数年折算标煤（tce）1电万kWh402.030.1229kgce/kWh494.092水m160634.160.0857kgce/m13.773热力MJ9932288.380.03412kgce/MJ338.894天然气Nm1224001.2143kgce/Nm148.63合计995.38该项目建成后，年耗能折标煤995.38吨。8.3 节能设计技术要点 节地与室外环境1、建筑场地（1）选用已开发且具城88、市改造潜力的用地；（2）场地环境安全可靠，远离污染源，并对自然灾害有充分的抵御能力；（3）保护自然生态环境，充分利用原有场地上的自然生态条件，注重建筑与自然生态环境的协调；（4）避免建筑行为造成水土流失或其他灾害。2、节地（1）建筑用地适度密集，适当提高公共建筑的建筑密度，立足创造宜居环境确定建筑密度和容积率；（2）强调土地的集约化利用，充分利用周边的配套公共建筑设施，合理规划用地；（3）高效利用土地，如开发利用地下空间，采用新型结构体系与高强轻质结构材料，提高建筑空间的使用率。3、交通（1）充分利用公共交通网络； （2）合理组织交通，减少人车干扰；（3）地面停车场采用透水地面，并结合绿化为车89、辆遮荫。 节能与能源利用1、降低能耗（1）利用场地自然条件，合理考虑建筑朝向和楼距，充分利用自然通风和天然采光，减少使用空调和人工照明；（2）外墙采用结构一体化保温体系；（3）采用用能调控和计量系统。2、提高用能效率（1）采用高效建筑供能、用能系统和设备1）合理选择用能设备，使设备在高效区工作；2）根据建筑物用能负荷动态变化，采用合理的调控措施。（2）优化用能系统，采用能源回收技术1）考虑部分空间、部分负荷下运营时的节能措施；2）有条件时采用热、电、冷联供形式，提高能源利用效率；3）采用能量回收系统，如采用热回收技术；4）针对不同能源结构，实现能源梯级利用。3、使用可再生能源 充分利用场地的自90、然资源条件，开发利用可再生能源，如太阳能以及通过热泵等先进技术取自自然环境（如大气、地表水、污水、浅层地下水、土壤等）的能量。可再生能源的使用不应造成对环境和原生态系统的破坏以及对自然资源的污染。 节水与水资源利用1、节水规划因地制宜地制定节水规划方案，如雨水回用等，保证方案的经济性和可实施性。2、提高用水效率（1）按高质高用、低质低用的原则，生活用水、景观用水和绿化用水等按用水水质要求分别提供、梯级处理回用；（2）采用节水系统、节水器具和设备，如采取有效措施，避免管网漏损，空调冷却用水采用循环水处理系统，卫生间采用低水量冲洗便器、感应出水龙头或缓闭冲洗阀等，提倡使用免冲厕技术等；（3）采用节91、水的景观和绿化浇灌设计，景观用水不使用市政自来水，利用河湖水、收集的雨水或再生水，绿化浇灌采用微灌、滴灌等节水措施。3、雨污水综合利用（1）采用雨水、污水分流系统，有利于污水处理和雨水的回收再利用；（2）合理规划地表与屋顶雨水径流途径，最大程度降低地表径流，采用多种渗透措施增加雨水的渗透量。 节材与材料资源1、节材（1）采用高性能、低材耗、耐久性好的新型建筑体系；（2）选用可循环、可回用和可再生的建材；（3）采用工业化生产的成品，减少现场作业；（4）遵循模数协调原则，减少施工废料；（5）减少不可再生资源的使用。2、使用绿色建材选用蕴能低、高性能、高耐久性和本地建材，减少建材在全寿命周期中的能源92、消耗；（1）选用可降解、对环境污染少的建材；（2）使用原料消耗量少和采用废弃物生产的建材；（3）使用可节能的功能性建材。 室内环境质量1、光环境（1）设计采光性能最佳的建筑朝向，发挥天井、庭院、中庭的采光作用，使天然光线能照亮人员经常停留的室内空间；（2）采用自然光调控设施，如采用反光板、反光镜、集光装置等，改善室内的自然光分布；（3）办公和居住空间，开窗能有良好的视野；（4）室内照明尽量利用自然光，减少白天对人工照明的依赖；（5）照明系统采用分区控制、场景设置等技术措施，有效避免过度使用和浪费；（6）分级设计一般照明和局部照明，满足低标准的一般照明与符合工作面照度要求的局部照明相结合；（7）93、局部照明可调节，以有利使用者的健康和照明节能；（8）采用高效、节能的光源、灯具和电器附件。2、热环境（1）优化建筑外围护结构的热工性能，防止因外围护结构内表面温度过高过低、透过玻璃进入室内的太阳辐射热等引起的不舒适感；（2）设置室内温度和湿度调控系统，使室内的热舒适度能得到有效的调控，建筑物内的加湿和除湿系统能得到有效调节；（3）根据使用要求合理设计温度可调区域的大小，满足不同个体对热舒适性的要求。 3、声环境（1）采取动静分区的原则进行建筑的平面布置和空间划分，如办公、居住空间不与空调机房、电梯间等设备用房相邻，减少对有安静要求房间的噪声干扰；（2）合理选用建筑围护结构构件，采取有效的隔声、94、减噪措施，保证室内噪声级和隔声性能符合民用建筑隔声设计规范（GB 50118-2010）的要求；（3）综合控制机电系统和设备的运行噪声，如选用低噪声设备，在系统、设备、管道（风道）和机房采用有效的减振、减噪、消声措施，控制噪声的产生和传播。4、室内空气品质（1）对有自然通风要求的建筑，人员经常停留的工作和居住空间应能自然通风。可结合建筑设计提高自然通风效率，如采用可开启窗扇自然通风、利用穿堂风、竖向拔风作用通风等；（2）合理设置风口位置，有效组织气流，采取有效措施防止串气、泛味，采用全部和局部换气相结合，避免厨房、卫生间、吸烟室等处的受污染空气循环使用；（3）室内装饰、装修材料对空气质量的影响95、应符合民用建筑工程室内环境污染控制规范（GB 50325-2010）的要求；（4）使用可改善室内空气质量的新型装饰装修材料；（5）设集中空调的建筑，宜设置室内空气质量监测系统，维护用户的健康和舒适；（6）采取有效措施防止结露和滋生霉菌。8.4 节能技术、产品的使用1、优先使用绿色建筑的资源利用与环境保护技术，如新型结构体系、围护结构体系、室内环境污染防治与改善技术、废弃物收集处理与回用技术、计算机模拟分析、太阳能利用与建筑一体化技术、分质供水技术与成套设备、污水收集、处理与回用成套技术、节水器具与设施等。2、使用新型绿色建筑材料，加强材料性能、环境等指标的检测，加速新型绿色建材的推广应用。3、96、外窗及外门的气密性能不低于国家标准建筑外门窗气密、水密、抗风压性能分级及检测方法（GB/T7106-2008）中规定的6级，其单位缝长空气渗透量不大于1.5立方米/(米时)，单位面积空气渗透量不大于4.5立方米/（平方米时）。4、外窗（门）框与洞口之间的缝隙，采用聚氨酯等高效保温材料填实，并用密封膏嵌缝，不得采用水泥砂浆填缝。外门窗洞口周边侧墙采用30厚胶粉聚苯颗粒。5、不采暖楼梯间入口处设置能自行关闭的单元门，不采暖楼梯间外窗的传热系数不大于4.7（W/m2K）。6、外墙、屋面变形缝的缝口处，填塞保温材料，保温材料嵌入缝内长度大于等于300mm。7、建筑采用涂料饰面时采用高弹性涂料。其技术性97、能指标符合山东省工程建设标准外墙外保温应用技术规程（DBJ14-035-2007）中规定的技术指标要求，特别是延伸率应大于等于100%。8、建筑采用面砖饰面粘贴面砖时面砖粘结砂浆和面砖勾缝料其技术性能指标符合国家标准中对面砖粘结砂浆和面砖勾缝料的技术要求。9、混凝土构件（空调板、雨篷、外挑构件、开敞阳台楼板及栏板、封闭阳台顶板地板等）两侧各抹20厚胶粉聚苯颗粒。10、本建筑屋面保温材料采用燃烧性能等级为B1级的挤塑聚苯板。12、屋面檐口外缘、女儿情内侧以及屋顶开口部位（如人孔、采光窗等）周围的保温层，采用宽度不小于500mm的A级材料设置水平防火隔离带。13、住宅西向外窗采用活动外遮阳措施。198、4、项目区内路灯使用太阳能光伏发电照明。15、住区建筑布局保证室内外的日照环境、采光和通风的要求，满足城市居住区规划设计规范GB50180中有关住宅建筑日照标准的要求。第九章 劳动安全卫生与消防拟建项目劳动安全卫生与消防的研究是在已确定的技术方案和工程方案的基础上，分析论证在建设和生产过程中存在的对劳动者和财产可能产生的不安全因素，并提出相应的防范措施。9.1 劳动安全卫生一、职业安全卫生应达到下列国家相关标准及规范1、关于生产性建设工程项目职业卫生监察的暂时规定（劳动保障部）劳字（1998）48号文；2、服务业劳动保护条例；3、建筑设计防火规范（GB 50016-2006）；4、建筑抗震设计99、规范（GB 50011-2010）。二、安全措施方案1、室内地上设卫生间、保洁间、开水间、地面铺防滑地砖，墙面瓷砖到顶，吊顶采用铝条板，吊顶内设有通风排风扇。2、给排水采用PP-R给水塑料管，避免产生水锈，提高给水质量，把噪声影响降到最低。3、生活垃圾集中后由市政垃圾运走，送至环保部门处理。4、卫生间设置通风换气系统。楼内的给排水管道的安装敷设，都应避开电气设备，防止管道漏水发生电气伤害事故；楼内各层排风机组冬季运行时，在新风入口处设置电加热器。5、按照建筑物的功能、特点在屋项设置避雷针；楼内低压配电柜系统为TH-S，采取接零保护，以免发生事故。6、住宅内设置应急呼叫系统、火灾自动报警系统。9100、.2 消防设施设计本项目消防设计认真贯彻执行“预防为主，防消结合”的消防工作方针，严格遵守国家现行的有关规范和行业标准，采取各种有效的防火措施，防止减少火灾危害。一、设计依据1、建筑设计防火规范（GB50016-2006）；2、建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）；3、火灾自动报警系统设计规范（GB50116-98）；4、建筑内部装修设计防火规范（GB50222-95）；5、高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）（2005年版）；6、自动喷水灭火系统设计规范（GB50084-2001）。二、耐火等级项目建筑物耐火等级为二级。三、消防水源消防水源来自小区消防水池，通过消防101、给水外网供应整个小区的消防用水。四、消防用水量建筑物的消防系统采用消火栓给水系统，根据规范要求，结合拟建建筑物的体积、耐火等级、消防半径等因素，确定消火栓室外用水量为25L/s，室内消火栓用水量为15L/s，一次火灾持续时间室内外按2小时计，则一次火灾消防用水量288m3。小区内设有一座消防水池，消防水池容积为300m3。室外消防给水管网为环状布置，室外消火栓间距按120m的间距设置，室内按50m的间距设置；室外消火栓管道直径100mm；室外消火栓沿场区内道路设置，消火栓距离路边2m，距建筑外墙5m；室外消火栓的保护半径150m。五、平面布置本项目建筑与建筑之间距离满足防火间距要求。本项目建筑102、主体四周设环形消防通道，车道距离建筑物5-12m，满足建筑防火规范要求。建筑物内根据规范各层结合功能分区作防火分区划分。设置火灾事故照明和疏散标志。建筑内设置固定灭火器，有直通室外的安全出口。六、管道井、检查井和防火井各设备专业管道井井壁采用120mm厚红砖砌筑，其耐火极限满足防火要求。井壁检查门及各设备用房防火均按设防等级要求设计。七、建筑消防措施围绕项目建筑物修建环形消防通道，路宽9m。室外消防给水管道沿道路敷设，每120m设置一处消火栓，保护半径150m。建筑物内的消防管网设置为环状管网。每个室内消火栓处设置在走廊附近易于取用的地方，其间距保证任何部位两股充实水柱同时达到，栓口中心距离地103、面1.1m。消防管采用无缝焊接钢管。建筑物内设置干粉灭火器。第十章 项目实施进度10.1 项目实施进度表本项目从筹建阶段至项目建成投入运行，总计划时间为24个月，具体日期为2013年12月至XX年12月。本项目在实施过程中拟采用项目法人责任制、建设监理制和招标投标制。在项目实施过程中可根据实际情况进行内部计划的适当调整，有的环节可交叉进行。项目自批准之日起，应组织专门班子落实各项内外部条件，如资金筹措、建筑材料考察订货、土建施工及各类准备工作等。在整个建设过程中需抓好设计、土建、安装等重要环节，统筹安排，各专业协调合作，力求项目快速、优质建成，早日投入运行，创造效益。项目实施进度详见表10-1104、。表10-1 项目建设进度表时间进度24个月123456789101112131415161718192021222324前期工作小区规划设计建筑方案设计综合管网设计施工图设计报建领取规划许可证土建施工及配套安装总体验收10.2 施工准备及竣工验收本项目设备采购、基建工程面向社会招标实施。项目实施中由专业建筑工程设计单位工程师对技术进行指导，对存在的问题及时纠正，确保建设质量符合国家技术标准，保证项目的顺利进行。第十一章 招（投）标11.1 招(投)标依据1、中华人民共和国招标投标法；2、工程建设项目招标范围和规模标准规定国家发展计划委员会令第3号；3、工程建设项目自行招标试行办法国家发展计划105、委员会令第5号；4、工程建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定国家发展计划委员会令第9号；5、关于国务院有关部门实施招标活动行政监督的职责分工的意见国办发【2000】24号文。11.2 招(投)标原则按照国家发展计划委员会(2001)第9号令建设项目可行性研究报告增加招标内容及核准招标事项暂行规定的要求，按照公开、公平、公正的原则，拟对本项目的勘察、设计、建筑工程、设备购置、设备安装工程、监理等组织公开招标，选择相应资质的单位进行勘察、设计、建设、安装、监理、保证项目建设的质量，采购符合要求的仪器设备，保证整个工程合法、有序、高效、健康地运行，并保质保量，按期竣工。招标通过106、委托招标的组织形式采取公开招标的方式进行，具体见表11-1。表11-1 招标基本情况表基本条目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标设计设备建筑工程监理重要材料其他说明：本项目勘察、设计、建筑工程、安装工程、监理、主要设备、重要材料和其他的招标范围均为全部招标，招标组织形式均为委托招标，招标方式均为公开招标。 建设单位（盖章）：11.3 投标、开标和评标程序该建设项目内容较多，质量要求高，根据建设项目分项规模和建设要求，凡是需公开招标的项目，在招投标过程中应遵守如下程序：1、在该项目经上级部门批复同意后，建设方在主管部门指定的媒介上发布有关招107、标公告。2、在招标文件开始发出日起30日内，具有承担招标项目能力的法人或者其他组织都可以投标。投标人少于3个时，项目发包单位应当重新进行招标。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应，招标项目属于建筑施工的，招标文件的内容还包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用完成招标项目的机械设备，本项目不接受联合体投标。3、开标时由招标人主持，邀请所有投标人参加，开标时由招标人委托公证机构检查并公证。投标人的投标应当符合下列条件之一：能够最大限度的满足招标文件中规定的各项综合评价标准或者能够满足招标文件的实质性要求。4、评标按照中华人民共和国招标投标法的规定和程序进行。11.4108、 评标委员会的人员组成和资质要求针对采用公开招标的方式项目，在招投标过程中，为保证项目的公开，对评标委员会的组成和资质有如下要求：1、评标委员会由项目发包单位及相关部门代表和有关技术、经济等方面的专家组成。根据本方案在项目开工前2个月成立。评标委员会主任由资深的专家担任，主任不参与投票，只负责人员的挑选和监督投票的公正性；评标委员会采用单数制，但最低不少于5人，并且技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会严格按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，投票采用秘密方式，以得票多才当选，但中标者的得票不得低于半数。2、评委会成员在副高（副教授）级以上，从事本专109、业至少在8年以上，对工程项目有较深入的研究，并且职业道德良好，与投标单位无任何利害关系，评标委员会成员当客观公正的履行职务，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。第十二章 投资估算和资金筹措投资估算在项目建设中具有重要作用，建设项目经济评价以投资估算为基础，项目建设投资决策、建设资金筹措及确定贷款额、编制年度建设投资计划均以项目可行性研究报告投资估算为依据。科学合理的投资估算是建设工程顺利完成的保证。12.1 估算依据1、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；2、山东省人民政府办公厅关于进一步加快城市和国有工矿棚户区改造工作的通知（鲁政办发201010号）；3、财政部国家税务总局关于城110、市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知（财税201042号）；4、其它国家和地方关于棚户区改造的相关政策；5、企业提供的基础资料.12.2 工程投资估算1、工程费用：由建筑工程和给排水、电气、暖通工程组成，共计19681.73万元。其中建筑工程费18240万元；给排水、电气、暖通工程费1441.73万元。（1）建筑工程费本项目建筑工程费用合计18240万元，详见表12-1。表12-1 建筑工程费用估算表序号工程项工程量（m2）单价总价1住宅建筑85370.8170014513.04 2商业及公建5635.281100619.88 3地下车库1950014002730.00 4变电室、111、垃圾站396.5290035.70 5道路硬化10605.1170180.29 6绿化16110100161.10 合计18240.00 注：建筑单位平方米造价不含装修费用。其中，棚户区回迁安置住宅33760.08平方米，建筑工程费5739.21万元。（2）给排水、电气、暖通工程费给排水工程单位平方米造价平均40元，电气工程单位平方米造价平均60元，暖通工程每平方米造价平均30元。设备购置费占单项工程费用的60%，安装工程费占单项工程费用的40%。该项工程费共计1441.73万元（其中棚户区回迁安置房438.88万元），其中设备购置费865.04万元，安装工程费576.69万元。2、本项目工程112、建设其他费用合计12056.38万元。根据山东省人民政府办公厅关于进一步加快城市和国有工矿棚户区改造工作的通知（鲁政办发201010号）有关规定，对城市和国有工矿棚户区改造项目，免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，减半征收涉及的经营性收费，该项目减免费用共计866.09万元，减免后工程建设其他费用为11190.29万元（其中棚户区改造安置用房2908.7万元）。表12-2工程建设其他费用估算表序号项目名称单位计 费 基 数费 率 单 价合 价 （万元）备 注一土地费用m241105招拍挂价格7930.00 130万元/亩二前期费用4126.381建设单位管理费万元19681113、.73 1.00%196.82 工程费用1.0%2勘察设计费万元19681.73 1.50%295.23 工程费用1.50%3图纸审查费万元295.23 12.00%35.43 勘察设计费的12%4建设单位临时设施费万元19681.73 1.00%196.82 工程费用1.0%5工程咨询及建设监理费万元19681.73 2.00%393.63 工程费用2.0%6政府规费3008.46 合 计12056.38 政府规费按聊城市有关规定执行估算金额为3008.46万元。详见表12-3。表12-3政府规费计算表序号费用名称单位计 费 基 数费 率 单 价合价（万元）1城市基础设施配套费m211090114、2.690998.12 2综合开发管理费用m2110902.6222.18 3规划技术服务费(用地）m2411052.18.63 4规划技术服务费(工程）m2110902.62.325.51 5防雷检测费m2110902.6111.09 6消防建审费、评估、电检、器材费m2110902.610110.90 7防空费m25021.8120001004.36 8防空费m31833.82600110.03 9新型墙体专项基金m2110902.610110.90 10散装水泥费m2110902.6222.18 11房屋测量费m2110902.61.3615.08 12房屋确权费m2110902.61.115、415.53 13环境影响评估费m2110902.6222.18 14水土保持费m24110528.22 15劳保费万元19681.73 2.60%511.73 16招标管理费万元19681.73 0.611.81 合 计3008.46 表12-4回迁安置用房减免费用一览表序号费用名称单位计 费 基 数费 率 单 价合价（万元）1城市基础设施配套费m233760.0890303.84 2综合开发管理费用m233760.0826.75 3规划技术服务费(用地）m212512.852.12.63 4规划技术服务费(工程）m216880.042.33.88 5防雷检测费m216880.0411.69116、 6消防建审费、评估、电检、器材费m216880.041016.88 7防空费m219862000397.20 8新型墙体专项基金m233760.081033.76 9散装水泥费m233760.0826.75 10房屋测量费m216880.041.362.30 11房屋确权费m216880.041.42.36 12环境影响评估费m216880.0423.38 13水土保持费m212512.8522.50 14劳保费万元3089.05 2.60%80.32 15招标管理费万元3089.05 0.61.85 合 计866.09 表12-5棚户区安置工程建设其他费用估算表序号项目名称单位计 费 基 117、数费 率 单 价合 价 （万元）备 注1土地费用m212512.85招拍挂价格2440.00 130万元/亩2征地补偿费m2约定价格3建设单位管理费万元6178.09 1.00%61.78 工程费用1.0%4勘察设计费万元6178.09 1.50%92.67 工程费用1.50%5图纸审查费万元92.67 12.00%11.12 勘察设计费的12%6建设单位临时设施费万元6178.09 1.00%61.78 工程费用1.0%7工程咨询及建设监理费万元6178.09 2.00%123.56 工程费用2.0%8政府规费117.78 合 计2908.70 表12-6棚户区安置工程政府规费估算表序号费用118、名称单位计 费 基 数费 率 单 价合价（万元）1城市基础设施配套费m20900.00 2综合开发管理费用m2020.00 3规划技术服务费(用地）m212512.852.12.63 4规划技术服务费(工程）m216880.042.33.88 5防雷检测费m216880.0411.69 6消防建审费、评估、电检、器材费m216880.041016.88 7防空费m2020000.00 8新型墙体专项基金m20100.00 9散装水泥费m2020.00 10房屋测量费m216880.041.362.30 11房屋确权费m216880.041.42.36 12环境影响评估费m216880.0423119、.38 13水土保持费m212512.8522.50 14劳保费万元3089.05 2.60%80.32 15招标管理费万元3089.05 0.61.85 合 计117.78 3、基本预备费：按工程费用、工程建设其他费用之和的5%计算，共计1543.6万元。4、建设期利息本项目贷款20000.00万元，建设期为2年，贷款在建设期内均衡发生，贷款利率按6.15%计算，建设期利息为1248.91万元。经估算，本项目总投资为33664.53万元（其中回迁安置投资约9924.54万元），其中：工程费用19681.73万元，其他费用11190.29万元，预备费1543.6万元，建设期利息1248.91万120、元。项目投资费用估算详见表12-7。表12-7 项目投资费用估算表序号工程和费用名称估算价值（万元）建筑工程设备购置安装费用其他费用合计一工程费用18240.00 865.04 576.69 19681.73 1 主体工程18240.00 18240.00 2公用工程865.04576.692.1给排水工程266.17 177.44 443.61 2.2 电气工程399.25 266.17 665.42 2.3 采暖工程199.62 133.08 332.71 二工程建设其他费11190.29 11190.29 1土地使用权费793079302前期费用3260.293260.29一、二合计18121、240.00 865.04 576.69 11190.29 30872.02 三基本预备费1543.60 1543.60 四建设期利息1248.91 1248.91 合计18240.00 865.04 576.69 13982.80 33664.53 12.3 资金筹措及资金使用计划本项目共需投资33664.53万元，企业资本金13664.53万元，银行贷款20000万元。第十三章 经济效益和社会效益评价13.1 经济效益分析 资本金本项目总投资33664.53万元，其中银行贷款20000万元，企业资本金13664.53万元。资本金比例为40.59%，所占比例满足国务院关于固定资产投资项目试行122、资本金制度的通知（国发199635号）和国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知（国发200927号）的要求。 实施进度本项目建设期2年，为2013年12月至XX年12月，楼房在2016年全部销售。 投资估算与资金筹措经估算，本项目总投资为33664.53万元，其中：工程费用19681.73万元，其他费用11190.29万元，预备费1543.6万元，建设期利息1248.91万元。总投资中，银行贷款20000万元，企业资本金13664.53万元。13.2 财务评价一、项目收益该项目建成后，将根据成本估算及市场分析、研究的结果，确定销售单价。经计算，本项目建成后将实现销售收入49245.92123、万元，其中回迁安置建筑销售收入11410.91万元，商品建筑销售收入37835.01万元，详见表13-1。表13-1销售收入估算表序号项目数量（m2）单价（元/m2）合计（万元）1住宅商品房51610.72 550028385.90 2住宅回迁楼33760.08 338011410.91 3商业建筑2355.88 70001649.11 4地下车库19500.00 40007800.00 合计49245.92 二、销售税金营业税取销售收入的5%，城市维护建设税为营业税的7%，教育费附加为营业税的3%，地方教育附加税为营业税的2%，土地增值税为销售收入的2%，土地使用税7.2元/年/m2，印花税124、按销售收入的5计算。同时，根据财政部、国家税务总局关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知（财税201042号）等国家关于棚户区改造优惠政策的要规定，在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料和拆迁安置补偿协议，按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。房地产开发企业参与棚户区改造偿还原拆迁面积房屋部分，暂不征收营业税，免征城市教育附加费、地方教育附加、城镇公用事业附加等项目。营业税=商品建筑销售收入总额税费率 =37835.015%=1891.75万元城市建设维护税=营业税税费率 =1891.757%=132.42万元教育费附125、加=营业税税费率 =1891.753%=56.75万元地方教育费附加=营业税税费率 =1891.752%=37.84万元土地增值税=销售总额税费率 =49245.92万元2%=984.92万元土地使用税=用地面积税额使用年限(商品建筑面积/总建筑面积) =411057.22（77142.52/110902.6）=41.17万元印花税=销售总额税率(商品建筑面积/总建筑面积) =47963.045（77142.52/110902.6）=171.27万元总销售税金=营业税金及附加+土地增值税+土地使用税+印花税 =3316.13万元三、销售费用按销售收入的2%计算，销售费用为984.92万元销售费126、用=销售总额税费率 =49245.922%=984.92万元四、企业管理费按销售收入的1%计算，企业管理费用为492.46万元。企业管理费用=销售费用税费率 =49245.921%=492.46万元13.3利润计算利润等于销售收入减去总投资、税金及附加、销售费用和企业管理费用。经计算本项目销售利润为税前利润=销售总额-总投资-总销售税金-销售费用-企业管理费用 =49245.92 -33664.53-3316.13-984.92-492.46=10787.88万元企业所得税=税前利润税费率 =10787.8825%=2696.97万元净利润=税前利润-企业所得税 =10787.88-2696.127、97=8090.91万元13.4财务分析经过对本项目的计算分析，财务分析指标如下：1、投资利润率=销售净利润/总投资100%=32.05%2、销售净利润率=净利润/销售收入100%=16.43%3、投资利税率=利税总额/总投资100%=41.9%4、盈亏平衡点=总投资/（销售收入-总销售税金-销售费用-企业管理费用）=75.73%另外，项目所得税前财务内部收益率为20.03%，所得税后内部收益率为15.25%，财务净现值税前为3192.96万元，税后为1273.31万元，项目所得税前投资回收期为2.76年，税后投资回收期2.81年，详见表13-2。表13-2项目财务现金流量表序号 年份 项 目128、 合计开发经营期123销售比例（）1001现金流入49245.920.000.0049245.921.1销售收入49245.920.00049245.921.2回收固定资产余值1.3回收流动资金1. 4其他收入 2现金流出41155.0116832.2716832.267490.482.1开发建设投资33664.5316832.2716832.260.002.2运营费用1477.380.001477.382.3税金及附加3316.130.003316.132.4所得税2696.970.002696.973净现金流量8090.91 -16832.27 -16832.26 41755.44 4累计129、净现金流量-16832.27 -33664.53 8090.91 5税前净现金流量10787.88 -16832.27 -16832.26 44452.41 6税前累计净现金流量-16832.27 -33664.53 10787.88 计算指标：所得税后所得税前财务内部收益率（FIRR）:15.25%20.03%财务净现值（FNPV）（ic=12%）:万元1273.313192.96投资回收期：年 含建设期2.812.76从以上经济效益分析可以看出，该项目的开发建设，按照目前聊城市房地产平均价格计算，有着较为可观的经济效益。该项目分24个月开发建设，在具体的建设工程过程中，可尽量压缩各项成本，130、还会存在一定的利润空间。13.5 社会效益评价1、随着经济的增长，人民生活水平的提高，人们对住宅的多样化、可选择性以及功能质量和环境质量的要求越来越高。本项目建成后，可为社会提供一批舒适、安全、卫生和环境优美的居住空间，满足他们对提高居住条件的要求，大幅度的改善其居住环境和生活质量。2、本项目的建设对于加快旧城改造、改善城市形象、提高城市整体品位具有积极的意义。项目建成后，可大大改善该项目周围的市容市貌与居住环境，促进该地域经济建设快速发展。3、房地产业具有扩大投资和刺激消费的双重作用。本项目的建设可拉动投资增长，并有效地带动建材、装饰等相关行业的发展，扩大就业，提高从业人员的收入水平，促进当131、地经济发展。第十四章 风险分析社会风险的种类可以分为两大类：一、人为的风险；二、自然风险。社会风险主要指的是人为因素而对经济活动产生的风险，如战争、施工安全、意外事故、政治、项目所在地周围的其他人为事故等，社会风险有可能导致社会冲突，危及社会稳定和社会秩序。在市场经济取向的发展过程中，社会中的每一个群体和个人以及国家政府都面临着多重风险，并且大部分风险都是人为因素造成的，并且泛滥的市场经济行为破坏了大自然的和谐，致使人类承受更多的自然灾害风险。当今社会追求的是共同富裕、和谐社会，有了风险的存在就意味着不和谐。因此，我们需要做到的就是，找出引起风险的根源，利用合理有效的办法来消除风险，将社会风险132、消灭于无形之中。1、政策风险关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发【2008】131号）要求加大保障性住房建设力度。意见提出，争取用几年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。2009年的山东省建设工作要点（鲁建发【2009】1号）中明确规定，大力推进城市棚户区、旧住宅区整治和城中村改造。当前我国经济飞速发展，人民生活水平不断提高，对生活质量也提出了更高的要求。近年来国家出台了各种政策支持城市棚户区改造，改善居民生活条件。该项目无政策风险。2、项目用地风险该建设项目用地位于聊城市恒昌商业街以东，向阳路以西，兴华西路以北。该地块是通过出让方式获得，现全部已与该地块原住居民达133、成拆迁安置协议。因此本项目基本无用地风险。3、施工风险为保证让施工现场及其周围单位有一个良好的工作和生活环境，在施工过程中将严格执行以下施工措施：（1）制定环境保护管理规定，保护和改善施工现场的生活环境和生态环境，防止由于建筑施工造成作业污染，保障建筑工地上施工人民的身体健康，努力做好建筑施工现场的环境保护工作。（2）施工现场的用电线路、用电设施的安装和使用必须符合安装规范和安全操作规程，并按照施工组织设计与平面布置进行架设（现场总线路必须架空布置），严禁任意拉线接电。施工现场设有保证施工安全要求的夜间照明，危险、潮湿场所施工所用的照明以及手持照明灯具，采用符合安全要求的电压。施工现场用电使用134、触漏电保护装置，主线路必须架空。变压器及分配电箱必须有明显标志和相应的安全防护。接线开关盒、配电箱力求统一购买或制作，内部必须加装与使用条件相匹配的漏电保护器。用电机具电源线应避免随意乱放乱拖，谨防触漏电事故发生，各配电箱、接线盒应悬挂，并有防雨措施，不应随地设置。非持证电工不得进行接线和用电装置、机具的修理。（3）施工过程中随时保持现场施工道路的畅通。场内道路、场地应布置合理、实用、坚实、平整，并经常有人维护整修。道路、场地的排水系统应通畅，并随时疏通；尤其是雨季和雨后，应及时检查保通，以防道路和场地大面积积水。基础工程完工验收后，要及时回填，平整场面，清除积土杂物，整理施工用具。现场围档连135、续封闭，施工现场脚手架外侧使用绿色密目网进行全封闭。（4）施工道路定期清扫、洒水，以减少尘土飞扬。水泥、白灰、粉煤灰等易飞扬的细颗散体材料库内或罐装存放，露天堆放时下垫上盖，防止飞扬和流失污染。运输散体土石方、砂石料、砼、建筑废弃物等无法包装物品，装车不过量，以免逸出沿路散落并在指定部位堆放。禁止随意焚烧油毡、橡胶、塑料、皮革等会产生有毒烟尘和恶直气体的物质。工地厕所要有化粪池，并防止渗漏，定期用水冲洗、打扫，及时进行消毒、灭蚊蝇。化学药品、外加剂要妥善保管，库内存放。油料的保管和使用，防止跑、冒、滴、漏，污染道路、场所、水源。施工、生活废水的排放要通过沉淀池后再按规定排入污水管或河流。禁止将136、有毒有害废弃物作土石方回填。拆除旧建筑物时，要喷洒水，减少尘土飞扬。严格控制噪声源。选用低噪音设备和工艺，安装消声器等，在传播途径上采取吸声，隔声、阻声等。进行强躁声作业时，应严格控制作业时间。施工现场环境气体、噪声的跟踪监测，实行专人监测、专人管理。（5）建立防火制度和明确治安保卫规定；根据工程施工特点和临设情况配备必需的消防器材，并经常检查其完好情况。施工必需的火工产品、易燃易爆和化学危险品的管理、发放、使用、回收严格按公安机关的相应规定执行。禁止烟火的场所有明显的标志和警示标牌。积极倡导健康文明的精神生活和工作之余的休闲娱乐。严禁酗酒、打架斗殴和扰乱正常治安秩序的行为发生。（6）施工区域137、和现场，设置文明施工、环境保护的宣传教育标牌、标语及宣传栏（橱窗）；在车辆、行人通行的地方施工、上下层交叉立体施工时，设置沟井坎穴覆盖物和施工标志。不在夜间10点至早上6点、中午12点至下午2点进行产生噪音的建筑施工作业，以免影响周围单位人员的休息。若由于施工不能中断的技术原因和其他特殊情况，确需在该时段连续施工作业的，施工前要先取得周围的单位的同意，并到政府有关部门办理相应施工许可手续。夜间施工时保证作业场所和相关通道有足够的照明。施工现场相关部位的安全警示标志一定醒目，临边、孔洞、人员进出口等部位安全防护设施尽量完善。（7）遵守当地政府的乡规民约，尊重当地群众的风俗习惯，与当地政府和人民群138、众建立良好的关系，以保证工程施工按合同要求顺利进行。4、恐怖暴力风险社会主义和谐社会是民主法制、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序的社会，并且国家已经垄断社会一切武装资源，再加上国家公平合理的分配制度，恐怖主义意识形态失去形成的理由和必要的条件，同时该地拆迁补偿方案已经得到全部原棚户区居民的同意，因此，恐怖暴力风险形成的可能性极小。 5、自然灾害风险目前还没有有效消除自然灾害隐患的科学办法，作为建筑方具体做到的就是为防患自然灾害提供必要的建设设计和建设设施。6、市场风险分析从聊城市目前住宅市场来看，出现了住房结构供求平衡的情况，可以满足市场有效需求。虽然目前聊城市房地产市场总的趋势是供求平139、衡，但由于价格走高，销售并不十分理想，但随着国家采取的稳健的货币政策和开放的财政政策的成功，扩大内需取得成效，居民实际购买力处于上升趋势，从长远看商品房销售前景看好。为保证项目成功，开发商应提高工程质量，通过降低开发成本，减小市场风险。做好方案规划，项目市场定位是建立在住宅小区合理的规划基础上，包括小区总体规划、配套环境规划、户型规划等。应杜绝规划设计单调、缺乏完善的配套功能的方案规划，从方案的规划上和户型的设计上赢得消费者，减小项目的市场风险。7、经营管理风险分析本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房的销售，加大促销力度，多渠道、多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度的减少项目的市场销售140、风险。在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用，降低投资成本。因此，降低工程造价，控制投资成本，也是降低本项目风险因素之一。另外，做好物业管理和售后服务工作。总之，应提高风险意识，实施风险控制，以尽可能低的风险成本来降低风险发生的可能性，并将风险损失控制在最小程度。第十五章 综合结论15.1 结论XX小区二期（C区）棚户区改造项目属于房地产开发项目，该项目符合国家城镇开发建设产业政策和聊城当地城市发展规划，是聊城市棚户区改造工程的一部分。项目工程总用地面积为61.66亩，总建筑面积为110902.6平方米，项目总投资为33664.5141、3万元。其中，棚户区回迁安置建筑面积33760.08平方米，回迁安置建筑总投资约9924.54万元。项目现场建设条件具备，具有良好的社会效益和经济效益。从环保角度讲，该项目建设对环境影响较小；该项目建筑采用先进可行的节能技术，节能效果显著；同时建设项目当地配套设备齐全；项目风险较小；因此，该项目在安全、环保、节能等方面技术可行。本项目的建设在一定程度上缓解了聊城市住宅建筑不足的局面，使在聊城市工作的人员能够放心、安心。为创造和谐聊城做出一点贡献。综上所述，经过进一步的研究分析论证，“XX房地产开发有限公司XX小区二期（C区）棚户区改造项目”的开发是十分必要的，也是可行的。15.2 建议建议有关方面为本项目创造条件，促使其早日运营；建设单位配备得力人选抓好本项目实施，严格管理，争取早日见到效益。项目所在地附图1 建设项目地理位置图附图2：建设项目平面规划图