1、化工公司棚户区改造建设投资项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月62可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章项目总论21.1项目背景21.2项目概况61.3可行性研究存在的问题与建议7第二章棚户区及住户情况调查82.1XXXXXX化工有限公司工矿棚户区概况2、82.2棚户区住户的情况调查分析10第三章本项目建设的必要性123.1建设本项目有利于稳定XX化工有限公司职工队伍123.2建设本项目有利于减少XX化工有限公司安全隐患123.3建设本项目体现党和政府对军工企业职工的关心133.4建设本项目是“棚户区改造政策”的具体落实14第四章项目场地址情况144.1项目地块位置及现状144.2地质水文情况174.3气象条件174.4政策支持条件18第五章棚户区改造项目建设规模与内容185.1棚户区改造项目建设规模185.2功能要求195.3套型设计及其面积195.4建设内容19第六章棚户区改造项目建设方案206.1建筑方案206.2平面布置方案216.3配3、套公用工程21第七章项目节能方案237.1用能标准和节能规范237.2能耗状况和能耗指标分析247.3建筑节能措施277.4节能效果分析32第八章环境影响评价328.1 场址环境条件328.2. 施工期环境影响328.3运行期环境影响预测34第九章项目管理349.1工程建设管理349.2项目管理36第十章项目招标管理3910.1 招标与采购内容4010.2招标组织形式4010.3 招标方式4010.4合同条款的重点4110.5招标基本情况4210.6 其他内容43第十一章项目实施进度4311.1 建设工期4311.2 工程量完成计划4311.3项目实施进度安排4311.4 项目实施进度表45第4、十二章项目投资估算4512.1投资估算依据说明4512.2总投资估算47第十三章融资方案4813.1项目融资主体4813.2项目资金来源4813.3投资使用计划5113.4资金来源与使用计划的匹配性51第十四章财务分析5114.1财务分析说明5114.2成本分析5214.3销售收入估算5214.4盈亏分析52第十五章研究结论与建议5315.1项目可行性描述5315.2结论5415.3建议54第十六章附录5516.1附件5516.2附图55第一章项目总论1.1项目背景1.1.1项目名称XXXXXX化工有限公司棚户区改造项目1.1.2建设单位概况XXXXXX化工有限公司是20世纪60年代根据国防军5、事工业战略规划在黄河以南建设的唯一一家双基发射药和推进剂生产企业 (原二一五厂)，生产线工房周围既有茂密的树林掩蔽，又有起伏的山峦作为天然屏障，极适合发射药生产必需的安全和隐蔽条件。公司于一九七一年正式投产，军品主要生产大口径火炮发射药及火箭弹、导弹、运载火箭推进剂；民品主要从事民用双基发射药、农药及化工中间体、油墨、建筑施工升降机等系列产品的生产经营。2006年9月通过国防科工委武器装备科研生产许可证现场审核、并于2007年6月获取证书。2008年10月通过中国人民解放军总装备部陆军装备科研订购部组织的武器装备承制单位资格审核，证书编号09EYS01024。公司注册资本为3758.00万元，6、拥有资产总值16953.00万元，其中固定资产净值2097.00万元（原值9969.00万元），军品科研生产占地面积72.40万平方米，军品科研生产建筑面积6.40万平方米，现有员工1200人，其中高中级职称93人。近三年销售收入、产值、利润见表11。表11近三年销售收入、产值、利润表（单位：万元） 年 份销售收入产 值利 润备 注2007年110601217311补贴后盈利2008年1135712574460补贴后盈利2009年1537015004847补贴后盈利公司军品生产线有硝化甘油生产线一条（主要设备自瑞士引进）、吸收药生产线一条、双基发射药成型生产线四条，双基发射药成型生产线拥有全国7、乃至亚洲最大的240螺压机，其成型药柱直径280mm，还可生产直径更大的发射药药柱。几十年来，工厂一直是国家军用火炸药的主要生产和研发基地，现已发展成为集生产、科研为一体的综合性化工企业，为兵器、航空、航天及陆军、海军、空军、二炮、工程兵等行业近100个单位（企业）提供产品或原料，取得了较好的经济效益和社会效益。1.1.3可行性研究报告编制依据1.国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）2.财政部关于贯彻落实国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见的通知（财综200753号）3.建设部 发展改革委 监察部财政部 国土资源部 人民银行 税务总局关于印发经济适用住房8、管理办法的通知（建住房2007258号）4.住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部、国土资源部、中国人民银行关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见（建保2009295号）5.国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发20104号）6.住房城乡建设部住房保障司关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知(建保201056号)。7.江安县发展和改革局关于下达XXXXXX有限公司2009年经济适用房建设计划的通知（江发改200963号）8.XXXXXX有限公司关于2009年经济适用房建设的请示9.建筑设计防火规范GBJ16-87（2001年版）以下简称防火规范。10.国家现9、行的有关设计规范和标准。11.XXXXXX化工有限公司提供的设计基础资料。1.1.4项目提出的理由及过程XXXXXX化工有限公司是一家20世纪60年南迁入川的军工企业，现在XX市江安县井口镇，东距泸州市约40.00公里，西距XX市约90.00公里，距江安县城约30.00公里，距离井口镇1.00公里。该公司长期以来远离城市，由于其产品的特殊性，长期按国家计划生产，供应特定的国有军工企业，无法体现经济效益，从上世纪九十年代以来，国家对其固定资产投资减少，职工福利开始下降，工厂已无财力改善职工的住房条件，致使许多职工仍住在20世纪60年代建厂时的土木结构房屋内。为了稳定职工队伍，公司领导多方呼吁和求10、助解决棚户区的职工住房问题，到现在已解决了一部分，但仍有一部份未得到妥善解决。自党中央、国务院提出进行棚户区改造以来，公司领导就非常关注相关政策，并多次向有关部门提出对公司棚户区进行改造。本项目就是在这种政策背景下提出，并向政府有关部门申报的。现在国家新一轮的棚户区住房改造政策已经出台，XX化工有限公司领导认真研究了住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部、国土资源部、中国人民银行关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见（建保2009295号）、住房城乡建设部住房保障司关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知(建保201056号)的政策文件，认为本公司的棚户区住房改造符合这两个政策11、条件，因此再一次提出申报。1.2项目概况1.2.1拟建项目场地概况拟建项目地块在XXXXXX化工有限公司家属区松林山片区。北东距泸宜公路约5.00公里，北侧毗邻办公楼及一边坡，西侧紧邻该公司老年活动中心，距离生产车间1.00公里，距离公司办公楼0.50公里，紧邻井口镇。拟建项目场地属亚热带湿润季风气候类型，温和多雨，气象条件好，不影响建筑施工；拟建项目场地为一浅丘地貌，总体地势为北高南低，大致呈三级台阶状的坡地，且四面濒临边坡，场地内地层稳定、地下水位较深，无滑坡、岩溶、泥石流、大断裂、漂石等不良工程地质构造存在。1.2.2项目建设规模本项目规划建筑面积14110.00m2，建设净用地面积7812、64.00m2，占地面积8030.00m2。1.2.3主要建设条件本项目在XX化工有限公司厂区内，基础设施较完备，本项目建设完全可以依托已有的给排水、供配电、道路通讯等设施。建设用地也是棚户区已划拨土地，符合国家的鼓励类产业政策，同时也有国家相关的政策支持。1.2.4项目投入总资金本项目总投资1647.70万元（其中实际投资1641.00万元，期间费用6.70万元），资金来源为申请国家棚户区改造财政补助360.00万元，棚户区改造项目购房款987.70万元，公司补贴300.00万元。1.2.5主要技术经济指标1.总占地面积8030.00m22.净用地面积7864.00m23.建筑面积1411013、.00 m24.容积率1.79 5.建筑密度 28.3%6.绿地率35%1.3可行性研究存在的问题与建议1.本项目投资较大，也是项目建设的关键因素，建设单位要抓紧筹集资金。2.选好设计单位进行技术设计和施工图设计，招标选择施工、监理单位，抓好项目现场管理，使项目尽快早日完成。第二章棚户区及住户情况调查2.1XXXXXX化工有限公司工矿棚户区概况XXXXXX化工有限公司原为XXXXXX化工厂(原二一五厂)，是20世纪60年代南迁的军工厂，位于四川省XX市江安县井口镇。该公司的职工宿舍是在“先生产后生活”的指导思想下建设的，全部土木结构，共有职工宿舍（俗称干打垒）69栋，建造于19651968年期14、间。20世纪80年代期间受国家政策的支持改造了部分宿舍，进入20世纪90年代后由于企业长期处于亏损，无力进行改造，到2008年底仍有34栋职工宿舍在继续使用，总住户数221户。主要分布在松林山片区、二营片区、三合院片区。1.土木结构宿舍超期使用由于受当时的指导思想和建设条件限制，全部宿舍采用土木结构，设计不合理，施工技术差，使用时间（已近40年）超限，1980年经五机部鉴定全部宿舍为危房。主要存在以下问题：排水不畅、基础下沉，位移，墙体长期雨水被浸泡。墙面存在纵向贯通裂缝。廊道挑梁断裂，楼板、地面塌陷。白蚁虫蛀非常严重，部分墙体被蛀空，木结构、木门窗大部受损。小青瓦屋面渗漏，木房架腐朽，局部存15、在随时垮塌的可能性。由于以上原因而导致了2002年夏季28#土木结构住宅垮塌和2005年夏季41#土木结构住宅垮塌的险情发生，所幸发现及时，组织住户搬迁得力，才未造成人员伤亡事故的发生。2.地基与基础存在问题该公司家属区域内的金竹坪，峰谷高差约50.00米，坡度约60.00度，近几年来，年年有几十立方米的土石方从山坡上滚下，整个堆积层也有下移的迹象。这些斜坡上的风化破碎残积物形成的堆积层，在暴雨季节，很易径流浸泡，淘空坡脚，诱发滑坡，严重威胁一百多户人家的生命及财产安全，由于2005、2006年夏、秋季受洪涝的灾害影响，导致了41#、0#、1#楼坍塌，15#、51#、63#、64#、73#等干16、打垒住宅出现墙体裂缝、外表脱落、基础移位。3.设施老化，火灾难防由于职工宿舍是砖木结构，而且水、电、气系统线路等设施腐蚀、老化严重，因而其火灾难防。2003年，XXXXXX公司1#、2#两栋土木结构住宅因线路短路而发生火灾。该房屋墙体为土坏墙，经不住消防高压水枪的冲刷，为防止墙体垮塌，不能用水灭火，灭火较慢，造成住户的财产全部被烧光。4.受“5.12”汶川地震严重影响2008年5月12日汶川地震，公司所在地区震感强烈，致使公司居民房76#、29#、15#、69#楼出现墙体拉裂、基础下沉、外表脱落等，57#楼（外廊式）出现主体与厨房拉裂；其它土木结构住宅也受到不同程度的损坏，造成此5栋宿舍不能住17、人。2.2棚户区住户的情况调查分析2.2.1棚户区住房的基本情况XX工矿棚户区住宅主要分布在松林山片区、二营片区、三合院片区。其中干打垒13幢，现住117户268人，另有空房32间（套）；砖木结构危房11幢，住有69户166人，空房3户；另外近期拆迁干打垒到临时周转房35户96人。住户主要为农转非职工和年轻职工， XXXXXX公司于1999年已终止福利房制度，农转非职工由于退休早，收入较低，家庭负担重，无力购买商品房；年轻职工绝大多数为农村换工进厂职工，工龄短、收入低，也无力购买商品房，致使目前仍然居住在危房中。2.2.2棚户区人口结构分析XX工矿棚户区221户中，总居住人数530人，按照性别18、统计为男性300人，占56.6%，女性230人，占43.4%；按年龄统计为60岁以上老年人115名，占20.9%，未成年人115名占21.7%，其余58.6%为成年人。2.2.3棚户区人口职业岗位分析XX工矿棚户区住户的530人中，在该公司从事双基发射药等化工岗位人员121名，占总人数的22.8%；机械加工和门岗值班等其他工种人员139名；退休人员149名（主要为农转非职工），占28.1%，无业人员124名，占22.8%。2.2.4棚户区住户收入调查分析棚户区住户主要为农转非职工和年轻职工，农转非职工由于退休早，收入较低，家庭负担重；年轻职工绝大多数为农村换工进厂职工，工龄短、收入低；经调查分19、析化工工种人均月收入在1500.00元左右，其他工种人均月收入在1200.00元左右，退休职工人均退休工资在1200.00元左右；户均年收入大多数不足20000.00元。从当地横向比较，棚户区住户的年收入偏低。2.2.5享受经济适用房的现有棚户区住户根据以上的调查分析，XXXXXX化工有限公司棚户区住户情况汇集于表21。按当地享受经济适用房的标准，经公司反复排查、分析、对比，在现有的221户棚户区住户中有150户符合享受经济适用房的标准。表21XXXXXX化工有限公司棚户区住户情况调查表房屋类型幢数现有住户户数空房户数人口结构岗位情况收入情况（元/月）男女老少化工其他工种退休无业化工其他退休职20、工干打垒1311732163105843645608244150012001200砖混公有住房116938383125537671219周转房43585442152418121246合计2822143300230111115121139149121比例%56.643.420.921.722.826.228.122.8第三章本项目建设的必要性3.1建设本项目有利于稳定XX化工有限公司职工队伍XXXXXX化工有限公司是一家20世纪60年南迁入川的军工企业，为我国的导弹、运载火箭、航空、航天事业和兵器工业的发展作出了巨大贡献。长期以来远离城市，且由于其产品的特殊性，按国家计划生产，受国家控制，无法进21、入市场，无法体现经济效益，其固定资投资和职工福利均由国家承担。从上世纪九十年代以来，国家对其固定资产投资减少，职工福利开始下降，工厂已财力改善职工的住房条件，致使多数职工仍住在20世纪60年代建厂时的土木结构房屋内，而这些房屋在20世纪80年代就已鉴定为危房。受瀑雨、洪涝、地震、地基沉陷等的影响，发生倒塌等事故，在职工产生了较大不满情绪和较大负面影响，许多职工因此想离开工厂，另谋生计。如果本项目建设后，可以缓解职工的住房之忧，可以在一定程度上平息职工的不满情绪，在一定程度上稳定职工队伍。3.2建设本项目有利于减少XX化工有限公司安全隐患XX化工有限公司棚户区房屋是建于20世纪60年代的土木结构22、，超期使用，长期受恶劣环境的侵蚀，经常倒塌、失火，造成严重的安全事故，严重影响了职工的生命及财产安全。在2003年，XXXXXX公司1#、2#两栋土木结构住宅由于设施老化，因线路短路而发生火灾；在2005年夏季41#土木结构住房因排水不畅、基础下沉，位移，墙体长期被浸泡而垮塌；在2006年夏、秋季受洪涝的灾害影响，导致了41#、0#、1#楼坍塌，15#、51#、63#、64#、73#等干打垒住宅出现墙体裂缝、外表脱落、基础移位。2008年“5.12”汶川地震致使76#、29#、15#、57、69#楼出现墙体拉裂、基础下层、外表脱落等。现在还在使用的棚户区住房，在外界因素作用影响下随时都有可能发23、生倒塌。本项目建成后，可以至少解决192个职工家庭的住房，减少房屋安全事故的发生。3.3建设本项目体现党和政府对军工企业职工的关心XX化工有限公司是国家开办的军工企业，长期受国家控制，实行是计划经济，该公司的职工为支援国家经济建设作出了巨大贡献。由于长期坚持“先生产后生活”的指导思想，造成这部分职工住房历史欠帐巨大，许多职工仍然居住在基础设施匮乏、居住环境比较恶劣的棚户区，改善居住条件的愿望十分强烈。如果不能很好地解决这些问题，就有可能影响企业稳定，乃至社会稳定。建设本项目，得到当地政府的支持，在用地、税费等方面都答应给予优惠。同时按照住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部、国土资源部、中国人24、民银行关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见（建保2009295号）和住房城乡建设部住房保障司关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知(建保201056号)的文件精神给予财政补助。这样可以加快棚户区改造进度，也能够减轻军工企业职工的经济负担，享受国家改革开放的成果，体现了党中央、国务院对棚户区改造工作的高度关注和关心。3.4建设本项目是“棚户区改造政策”的具体落实党中央、国务院提出并关注棚户区改造工作已多年了，出台了一系列的政策措施，全国各地已进行了大量的棚户区改造，几百万人受益。该项工作现在正持续推进，也体现了党中央、国务院对棚户区居民的深切关怀。本项目的建设，对于XXXXX25、X化工有限公司来说是一件大事，对该公司的棚户区职工来说更是一件喜事，对当地政府来说也是一件好事。这次XX化工有限公司棚户区得到改造，应该是党中央、国务院有关棚户区改造政策的具体落实。第四章项目场地址情况4.1项目地块位置及现状4.1.1地块位置XXXXXX化工有限公司位于XX市江安县井口镇，东距泸州市约40.00公里，西距XX市约90.00公里，距江安县城约30.00公里，距离井口镇1.00公里拟建项目地块在XXXXXX化工有限公司家属区松林山片区。北东距泸宜公路约5.00公里，北侧毗邻办公楼及一边坡，西侧紧邻该公司老年活动中心，距离生产车间1.00公里，距离公司办公楼0.50公里，紧邻井口镇26、。详见附图一，XXXXXX化工有限公司厂区平面控制图。4.1.2拟建项目场地（宗地）现状拟建项目占地约8030.00m2，约合12.05亩。该场地为一浅丘，四面濒临边坡，地形起伏较大，总体地势为北高南低，大致呈三级台阶状，地面高程287.61201.24m，高差约13.63m。拟建场地为现有棚户区松林山片区，已有15，63等职工宿舍多年前已鉴定为危房，现已无人居住，还有4、26职工宿舍还有职工居住，只等待拆迁。场地内无水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等，只有380/220V的动力与照明架空线路和生活给排水管，对棚户区改造不产生影响。无地下人工建筑与结构物，地上没有受保护的历史文物古迹和27、可利用的构筑物与筑物建。4.1.3项目周边的社区配套1.交通状况拟建场地在XXXXXX化工有限公司内，也是原来棚户区，原来建有一条宽6.00米的水泥混凝土路面和道路，与厂区干道相连，通往泸宜公路。该项目形成的居住区，其内部要设计小区道路系统，便于居民出行。该项目建成后，居民的出行方式主要是汽车，或摩托车等。2.科教文卫情况XXXXXX化工有限公司距离井口镇街道较近，井口镇设有学校、医院、银行、邮局、商场和市场等生活设施，拟建项目主要依托这些公共服务设施。同时拟建场地距离井口镇中心学校2.00公里，距离厂医院1.50公里，距离家属区商场和菜市场不远，公司内文化、体育、娱乐设施较井口镇好，科教文卫28、设施较齐全。4.1.4公共配套设施状况1.供排水设施XXXXXX化工有限公司厂区内自建有一座水厂，供水能力11000吨/日，沿厂区干道安装生活及生产用水管，形成了能够供应整个厂区的给水系统；同时也沿厂区干道铺设有污水、雨水排放管道，形成了较为完善的排水系统。拟建项目可以依托原有供排水管道。2.通讯设施XXXXXX化工有限公司是一个国有军工企业，通讯设施较为完善，有线电视、电话、网络线路安装齐全。拟建项目可以依托原有原有的通讯设施，项目建成后只需从附近接入即可。3.供配电设施XXXXXX化工有限公司设有变电所，沿厂区道路架设有动力线路。永久性供电和临时施工用电均可依托原有的供电设施。为了供电可靠29、，拟建项目可以从厂区供电干线引电，建议单独设置一台630KVA的变压器，建设一个配电室。4.天然气管道XXXXXX化工有限公司现有天然气管道系统，可以满足拟建项目需要。4.2地质水文情况拟建场地为一浅丘地貌，总体地势为北高南低，大致呈三级台阶状的坡地，且四面濒临边坡。在地质构造上，该场地属扬子准地台的级构造单元赤水褶束西部，归属南井背斜的南西端，为单斜构造，地层为中侏罗系沙溪庙组（J2S）砂、泥岩互层状组合地层，倾向约260280，倾角68。岩土层自上到下为杂填土、粉质粘土、砂岩、砂质泥岩四大层，砂岩埋深0.61.3m，因此本项目的持力层为砂岩，其天然状态的单轴抗压强度为5.6MPa，承载力较30、大。场地地下水以上层滞水、孔隙水、裂隙潜水为主，由大气降水和生活污水补给。同时场地所处地势较高，四周边坡，地下水排泄快，水位低。拟建场地内无滑坡、岩溶、泥石流、大断裂、漂石等不良工程地质构造存在。4.3气象条件XXXXXX化工有限公司地处四川盆地长江之滨的XX市江安井口镇，属亚热带湿润季风气候类型，温和多雨。具有冬暖夏热、春旱秋雨、日照少、风力小、湿度大和无霜期长等气候特点详见表41。表41拟建地址气象气候特征表编号项 目数值及单位1气 温最热月平均气温28.8C最冷月平均气温1.6C极端最高气温40.3C极端最低气温-1.1C2湿 度年平均相对湿度84.5%(最冷月)3降雨量年平均降雨量1531、51.0mm日最大降雨量241.0mm4气 压大气压力（夏季）98.2Kpa大气压力（冬季）96.49Kpa5风 速室外风速（夏季）1.2m/s（最大）室外风速（冬季）1.07m/s6风 向主导风向E4.4政策支持条件本项目为了解决XXXXXX化工有限公司职工的住房问题，是在远离城市的乡镇，利用原来棚户区的土地进行建设，同时根据现有职工的收入水平，符合经济适用住房管理办法中“单位集资合作建房”的条件。根据工矿棚户区的标准，本项目属于国有工矿棚户区改造的范筹，符合关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见（建保2009295号）和住房城乡建设部住房保障司关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关32、问题的通知(建保201056号)要求。拟建项目符合国家发展和改革委员会发布的产业结构调整指导目录(2007年本)第一类：鼓励类第19条房地产业第21款“国家住宅示范工程建设”。拟建场地属XXXXXX化工有限公司的国有划拨用地，土地使用权归属XXXXXX化工有限公司，用于职工住房建设。第五章棚户区改造项目建设规模与内容5.1棚户区改造项目建设规模 根据现有棚户区分布情况、棚户区人口情况、XXXXXX化工有限公司的经济实力，本项目规划建筑面积14110.00m2，建设净用地面积7864.00m2，占地面积8030.00m2。5.2功能要求本项目是远离城市的工矿棚户区改造，解决XXXXXX化工有限公33、司的职工住房问题，因此要求其功能要方便职工的日常生活。首先棚户区改造形成的小区应具备现代普通住房的功能属性。其次棚户区改造形成的小区应具有相对独立性。要有完善的水电气管线系统，小区道路系统，小区环境绿化体系，生活物资供应（商业服务）体系，物业管理系统等。第三棚户区改造形成的小区还应具备生活休闲及文体活动功能。5.3套型设计及其面积根据经济适用住房管理办法和关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见（建保2009295号）规定，主要为三室两厅一卫一厨和两室两厅一卫一厨两种套型，套型建筑面积70m2左右。5.4建设内容1.住房及物管用房。建筑面积14110.00m，五栋六层楼房，共192套。234、.小区道路与车位。小区道路宽4.00m，总长度约580.00m，车位20个。3.小区环境绿化。绿化面积3810.00m2。4.配电室。一台630KVA的变压器及其相应的配电设施。5.供配电及给排水管线系统。6.围墙、门卫及防盗设施。第六章棚户区改造项目建设方案6.1建筑方案6.1.1建筑设计指导思想虽然本项目为棚户区改造，解决XXXXXX化工有限公司职工的住房问题，但是不能因此而降低建筑设计标准、功能与环境要求、配套设施、施工质量等。棚户区改造总指导思想是设计要适度超前，合理布局，改善环境，职工满意；棚户区经过改造后，使之成为经济适用、舒适美观、功能齐全、设施完备、环境优美的现代园林住宅小区。35、6.1.2居住建筑外观设计本项目距离城市较远，周围无较大的工业污染，场地本身的绿化较好，因此其外观要与周围环境相衬。本项目为条式建筑，以坡屋顶，凹凸虚实立面，凸窗外阳台的外观造型，外墙面以浅黄色为底色的多色搭配，配以红色坡屋面。6.1.3套型设计本项目按照经济适用住房的建筑面积标准设计，主要为三室两厅一卫一厨和两室两厅一卫一厨两种套型。以三开间，多进深为基本格局，从餐厅入户，隐蔽式通道连接各房间，具有明显的功能分区。6.1.4结构设计本项目全部为6层的多层建筑，层高3m，现浇钢筋混凝土梁板柱的砖混结构。基础以人工挖孔桩为主，配合钢筋混凝土条形基础。6.2平面布置方案本项目的场地外形为近似直角梯36、形，三级台阶状，因此为了减少土方开挖量，在平面上依地势布置为二列三排，共五栋楼房，排距约25m，中间布置小区道路和花台及路边绿化。其余场地根据地势情况进行绿化，并建设休闲建筑小品，在开阔地带安装健身设施与器材，便于居民休闲与锻练。本项目平面布置详见附图二，总平面布置图。6.3配套公用工程6.3.1给排水工程从附近的厂区给水主管引入小区，引入主管管径DN75，沿小区道路地埋式敷设，供给各楼的生活与消防用水。各栋楼布置分支管道，楼栋引入管管径DN25。楼栋消防主管管径DN50，在各楼层的楼梯间设置室内消防栓，在各楼栋前设置室外消防栓。小区依地势设置三个化粪池，污水、雨水排放管道也沿厂区道路地埋式敷37、设，其管径DN500，分别就近注入相应的化粪池，经过处理后排出厂区排水系统。6.3.2小区道路与车位小区道路宽4.00m，300mm厚的片石路基，200mm厚的C25混凝土路面。6.3.3环境绿化工程在小区的楼栋前后设置花台，种植花草，在小区道路边植树，形成绿荫，在其余场地上绿化，间植花草乔灌。6.3.4供配电工程在小区3号与4号楼之间设置配电室，安装630KVA变压器及其配电设施，从厂区供电干线引电，其线路架空敷设；小区配电线路沿小区道路地埋式敷设，中心放射式，各楼栋单独回路。各楼栋设置配电箱，并集中设置电表，进入各户控制箱。楼内线路全部暗敷预埋。6.3.5天然气管道工程从厂区天然气主管道引38、入，小区天然气管道沿小区道路地埋式敷设，管径为75mm，各楼栋设置总闸控制，集中安装天然气表，入户管管径DN15。6.3.6围墙、门卫、物管用房及防盗设施按规划要求，距离建筑红线11.5m建筑围墙，高1.8m。小区设置一个进出大门，并设置门卫室和物管用房，在物管用房外面设置文化与宣传橱窗。为了防盗，要建立小区监控摄像与门禁系统。第七章项目节能方案7.1用能标准和节能规范7.1.1用能标准与规范本项目的为居住建筑，主要遵循的国家和地方的合理用能标准和节能规范如下：夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JGJ134-2001采暖通风与空气调节设计规范GB50019-20033.公共建筑节能设计标准（GB39、50189-2005）外墙外保温工程技术规程JGJ144-2004民用建筑热工设计规范GB50176-93建筑照明设计标准GB50034-2004建筑采光设计标准GB/T50033-2001城市道路照明设计标准GJJ45-91城镇燃气设计规范GB500289310民用建筑电气设计规范JGJ/T16-9211建筑给水排水设计规范GB 50015-200312.室外排水设计规范GB 500142006 13.室外给水设计规范GB 500132006 14.胶粉聚苯颗粒外墙外保温系统JG158200415.居住建筑节能设计标准DBJ 14-037-200616.建筑幕墙物理性能分级GB/T1522540、17.建筑外窗气密性能分级及其检测方法（GB7107-2002）18.四川省居住建筑节能设计标准DB51/5027200819.三相配电变压器能效限定值及节能评价值（GB200522006）20.关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知（发改投资20062787号）21.四川省基本建设项目节能评估和审查实施意见（川发改 2007749号）7.1.2建筑节能主要原则川南属于夏热冬冷地区，其建筑节能的主要原则是：夏季隔热降温，兼顾冬季保温取暖，充分利用自然通风夏季降温和自然光照明。7.2能耗状况和能耗指标分析7.2.1能耗状况项目所在地的能源供应状况为电力、煤、天然气。拟建项目主要银行业务41、用房，其能源消耗种类为办公、照明、空调用电，附属用房的能源消耗种类为电能与天然气。项目是公共建筑物，只有按照相关标准、规范进行设计和施工，项目建成才是符合能耗准入标准要求的。7.2.2能耗指标1、围护结构各部分的传热系数围护结构的传热系数包括屋面传热系数；外墙（包括非透明幕墙）平均传热系数；底面接触室外空气的架空或外挑楼板传热系数；外窗传热系数。详见表71。表71围护结构各部分的传热系数(KW（m2.k）)和热惰性指标(D)体形系数序号围护结构部位传热系数kw/(m2.k)D2.5D2.5S0.41屋面0.81.02外墙1.01.53底面接触室外空气的架空或外挑楼板1.54分隔采暖空调与非空调42、空间的隔墙2.05分户墙和楼板2.06采暖空调房间通往室外的门3.00.4S0.451屋面0.70.92外墙0.81.33底面接触室外空气的架空或外挑楼板1.34分隔采暖空调与非空调空间的隔墙2.05分户墙和楼板2.06采暖空调房间通往室外的门3.0凸窗不透明的顶部、底部、侧面的传热系数不大于2.0 W（m2.k）。2.外窗传热系数表72不同朝向的外窗（含阳台门透明部分及天窗）传热系数限值和遮阳系数限值外窗面积(m2)外窗的传热系数限值k w/(m2.k)外窗夏季综合遮阳系数SCn东、西向/南向/北向/天窗起居室、卧室及书房厨房、卫生间、楼梯间、建筑面积小于5m2的储藏室4.03.24.5/043、.504.08.02.53.50.45/0.55/0.358.02.00.40/0.50/0.353.外窗气密性本项目所处地区为夏热冬冷地区，建筑物16层的外窗及阳台门的气密性等级，不应低于建筑外窗空气渗透性能分级及其检测方法（GB7107）标准规定的3级；7层及7层以上的外窗及阳台门的气密性等级，不应低于该标准规定的4级；4.体形系数条式建筑物的体形系数不应超过0.35。5.暖通节能控制指标（1）冷热源设备效率指标采暖、空调设备为家用气源热泵空调器，空调额定能效比2.3，采暖额定能效比1.9。（2）风机的单位风量耗功率限值食堂的厨房、饭厅等部位采用机械通风，功率不超过200W/台。（3）门窗44、自然通风夏季换气和部分降温采取开窗通风。6.建筑配电与照明节能设计控制指标（1）建筑配电指标本项目的配电室在低压侧功率因数在0.90以上。还应备用应急电源。（2）建筑照明节能设计规定指标办公建筑照明功率密度值为当照度为300lx时，现行值11 W/m2，目标值9W/m2。7.建筑节能控制指标建筑节能是指在建筑工程设计和建造中依照国家有关法律、法规的规定，采用节能型的建筑材料、产品和设备，提高建筑物围护结构的保温隔热性能和采暖空调设备的能效比，减少建筑使用过程中的采暖、制冷、照明能耗，合理有效地利用能源。它改变了建筑物传统的构造形式，使之具有保温隔热的性能，从而在减少或不用电、气的时间、频率就可45、以满足舒适的需要。建筑节能方法主要是在建筑体形、布局、朝向、间距和围护结构的设计上采取适合地方特点的措施以实现节能，如提高围护结构墙体，屋面的保温隔热性能及门窗的保温性和气密性；提高楼地板、分户墙、隔墙保温隔热性能。四川省居住建筑节能设计标准DB51/50272008的规定，居住建筑通过采取增强建筑围护结构保温隔热性能和提高采暖、空调设备能效比的节能措施。该标准提出建筑节能设计指标：参照四川地区20世纪90年代住宅通用设计图，居住建筑通过采取增强建筑围护结构保温隔热性能和提高采暖、空调设备能效比的节能措施，在保证相同的室内热环境指标的前提下，与未采取节能措施前相比，采暖、空调能耗应节约50%。46、7.3建筑节能措施7.3.1建筑节能措施1.外墙体本项目别墅建筑外墙节能方案采用EPS（聚苯颗粒）胶粉浆料外墙外保温系统。用现场抹灰方式粘结固定于基层墙面，并以抗裂砂浆镀锌钢丝网作防护层，外墙饰面层的外墙外保温系统。基本构成（从内到外）是：第1层：水泥砂浆，厚度不小于20mm；第2层：页岩实心砖或钢筋混凝土构造梁柱，厚度不小于240mm；第3层：1：3水泥砂浆找平层及粘结层，厚度不小于25mm；第4层：EPS（聚苯颗粒）胶粉浆料保温层，厚度不小于30mm；第5层：抗裂砂浆（1：2水泥砂浆找平层）镀锌钢丝网，厚度不小于5mm；第6层：水泥砂浆保护层，厚度不小于20mm；第7层：高级外墙饰面层。247、.屋面根据本项目的方案设计图可知，住宅楼为混凝土平屋顶和坡屋顶。（1）上人平屋顶根据现阶段门窗的技术状况和节能要求、经济能力综合分析考虑，本项目居住建筑屋面节能方案拟采用XPS挤塑聚苯板外保温隔热屋面。各层材料（由外至内）基本构成如下：第1层：屋面地面砖，厚度10mm第2层：水泥砂浆粘结层，厚度20mm第3层：C20细石混凝土, 厚度40mm第4层：高分子卷材层及粘结剂, 厚度5mm第5层：SBS改性沥青防水卷材层及粘结剂, 厚度不大于5mm第6层：1：2水泥砂浆保护层, 厚度20mm第7层：聚酯无纺布隔离层第8层：XPS挤塑聚苯板, 厚度40mm第9层：页岩陶粒混凝土找坡层, 最薄厚度60m48、m第10层：钢筋混凝土屋面层, 厚度120mm第11层：混合砂浆, 厚度20mm（2）不上人坡屋顶不上人坡屋顶拟采用XPS挤塑聚苯板外保温隔热屋面。各层材料（由外至内）基本构成如下：第1层：水泥砂浆卧瓦层, 厚度20mm第2层：1：2水泥砂找平与浆粘结层, 厚度20mm第3层：SBS改性沥青防水卷材层，厚度5mm第4层：聚合物水泥砂浆找平与镀锌钢丝网保护层, 厚度5mm第5层：XPS挤塑聚苯板保温层, 厚度40mm第6层：1：3水泥砂浆找平层, 厚度25mm第7层：钢筋混凝土屋面层, 厚度120mm第8层：水泥混合砂浆, 厚度20mm3.分户墙及内墙分户墙及内墙虽然都是内墙，但它也对节能有重要49、影响。按本地区的气候条件和居民的生活习惯，户内房间的温度水平是不一样的，房间之间也有能量传递，因此分户墙也需要有一定的保温能力，同时也要考虑经济性，因此本项目居住建筑内墙节能方案是水泥混合砂浆层，其各层材料基本构成如下：第1层：水泥混合砂浆层, 厚度20mm第2层：页岩实心砖或钢筋混凝土构造梁柱, 厚度240mm第3层：水泥混合砂浆层, 厚度20mm4.楼板面与分户墙一样，属于建筑内部结构，但它对节能也有重要影响，既要求它保温，又考虑其成本要低，因此我们建议标准层楼板节能方案是采用中空玻化微珠无机保温浆料保温系统。其基本构成（由上向下）如下：第1层：楼面（材料由设计定）第2层：1：3水泥砂浆,50、 厚度20mm第3层：中空玻化微珠无机保温浆料保温层, 厚度25mm第4层：钢筋混凝土楼板, 厚度120mm第5层：水泥砂浆, 厚度20mm。5.挑空楼板阳台与空中花园采用挑空楼板，其基本构成（由上向下）如下：第1层：水泥砂浆, 厚度20mm第2层：中空玻化微珠无机保温浆料保温层, 厚度20mm第3层：钢筋混凝土基层, 厚度120mm第4层：水泥砂浆抹灰层, 厚度20mm6.门窗窗户是建筑围护结构中的主要组成部件，窗户的热工性能优劣将极大地影响建筑的采暖和空调能耗。根据现阶段门窗的技术状况和节能要求、经济能力综合分析考虑，方案如下：（1）在保证日照、采光、通风、观景条件下，合理控制窗墙比，尽量51、不超过0.35，门窗面积不超过4.0m2。（2）主要居住房间外窗与玻璃门采用普通塑钢单框多腔(PVC塑料)5mm9（空气）mm5mm中空玻璃(FL5+9A+FL5)。（3）门窗的密闭性，为现行国家标准建筑外窗空气渗透性能分级及其检测方法（GB7l072002）规定的4级。（4）采用凸窗，提高遮阳。在凸窗外面要做保温隔热层，做法同外墙，这样与外墙一起构成封闭的保温隔热系统。东西向外窗应在室内装饰工程中采用适宜的内遮阳措施，使其遮阳系数Sc0.30。（5）入户门采用双层金属门板，中间填充15mm的玻璃棉板，传热系数K3.0。7.3.2水电节能措施1.给排水节能本项目供水管道选用建设部推广使用的绿色52、环保产品PPR管，排水管道选用建设部推荐的U-PVC塑料管材；水嘴选用陶瓷芯冷水龙头和双温陶瓷芯水龙头，该产品密封性强，调稳快速，节水效果明显。2.电力与照明节能一是选用高光效长寿命光源，一般房间优先采用荧光灯；二是选用高效、配光合理的照明器(灯具)和选用配套的功率损耗低、性能稳定附件(如电子镇流器)，采用合理配光形式和选用合适的照明方式；三是照明供电使用三相四线制，尽可能将照明负荷均匀地分配到三相线路中，建筑楼梯等公共区域采用电子延时声光控制照明，灯具采用节能灯型，电力线路穿线采用暗埋式线路铺设，穿线管选用U-PVC阻燃型塑料管，主线路采用单胶铜蕊线接入，分户供电箱，总开关带漏电保护装置，不53、同用电设施按功能分别设计单独回路。7.4节能效果分析通过采取以上建筑节能措施，外墙传热系数K1.5W（m2.k），热惰性系数3.0，内墙及楼板传热系数K2.0W（m2.k），屋面传热系数K1.0W（m2.k），热惰性系数3.0，外门窗传热系数K3.0W（m2.k）。综合以上措施，可以达到建筑节能50的目标。第八章环境影响评价8.1 场址环境条件建设地址位于XXXXXX化工有限公司家属区松林山片区，区域内未发现大型野生动物，也没有需要特殊保护的珍稀植物、大型动物种群和濒危物种，选址符合城镇建设规划的要求，而且在区位交通条件较好，选址是合理的。8.2. 施工期环境影响8.2.1施工扬尘影响预测施工54、现场扬尘主要来自土方挖掘及现场堆放扬尘、搅拌混凝土扬尘、建筑材料等搬运及堆放扬尘、施工垃圾的清理及堆放扬尘、车辆及施工机械来往造成的道路扬尘等几个方面。根据类比预测，在不采取强化治理情况下，本项目扬尘影响范围预计为150m200m。为了避免施工期对环境的影响，有效的防尘措施尤为重要，施工单位在施工过程中要加强管理，严格按照大气污染防治条例的规定，采取相应措施降低扬尘产生量，减小空气污染，将施工期的尘污染降低到最小限度。8.2.2施工噪声影响预测施工期的主要噪声源有各种施工机械所产生的噪声，在不同施工阶段噪声影响范围是不同的，影响最大的为打桩阶段，该阶段昼间影响距离40m左右，而夜间禁止打桩施工55、，对周围声环境不会造成不利影响。其次是土石方阶段，该施工阶段昼间施工时影响距离10m左右，夜间施工时影响距离可达40m，结构施工阶段昼间施工时影响距离小于10m，夜间施工时影响距离为20m。而装修阶段夜间施工的影响距离也小于10m。为此，施工单位在施工中必须加强噪声管理，合理安排施工时间，并在环境敏感点附近设置临时声障等减噪措施，对噪声较大的阶段禁止夜间施工，防止施工噪声扰民。8.2.3施工废水与固体废物环境影响分析施工期间主要污水是民工生活污水。生活污水产生量会很小，工地内临时厕所，施工单位要定时清运与处理，处置后不会对周围环境产生影响。固体废物包括建筑垃圾和民工产生的生活垃圾。建筑垃圾及时56、清运，生活垃圾集中袋装，定时清运。8.3运行期环境影响预测在项目建成后运行中，其主要污染源和污染物为生活废水、固体生活垃圾、厕所粪便。生活废水、厕所粪便经污水处理系统处理，达标后通过工厂排污管道排放入长江，项目建成后运行中产生的生活垃圾和固体废物由业主分类，物管归集后运往垃圾处理场统一处理。第九章项目管理9.1工程建设管理本项目严格按照国家有关工程建设管理规定开展工作，接受国家、地方有关部门的监督、审计、稽查。为了方便工作，加快进度，建议XXXXXX化工有限公司建立棚户区改造项目管理机构。棚户区改造项目管理机构结合XX化工有限公司实际制定有关项目建设管理办法，对其项目的前期准备、项目的组织实施57、项目的监督检查、项目的总结评价、项目技术经济档案资料的收集、整理、存档等方面都作出明确规定，以保证项目管理工作有章可循，做到管理工作的规范化、条理化、标准化、程序化。使项目建设按照预期的计划顺利完成，做到上级有关部门领导、开发区领导满意，群众满意，自己满意。9.1.1建立完善的管理规章制度 XXXXXX化工有限公司棚户区改造建设项目是一项涉及面较大的民生工程，组织协调工作量大，安全文明施工要求高，工期紧，制约工期的不可预见因素多。因此，必须建立一套完善的、行之有效的合同管理和工程建设管理制度，如：建设管理单位管理工作实施细则、招投标管理办法、进度计划监督制度、建管人员到岗情况检查办法、工程进58、度备案检查办法等管理制度和办法。9.1.2建设管理工作范围建设管理工作的重点是：工程质量、工程进度和工程投资。业主应做好项目的组织协调工作，确保项目按合同工期、投资、质量完成。主要搞好以下几方面的工作：(1)编制建设管理计划、工程进度计划及资金计划、审查施工图纸是否满足设计文件和规范要求，以及投资方提出的一些特殊的功能和技术要求。(2)采用国内公开招标确定工程承建商，签订施工合同。(3)采用国内公开招标确定工程监理单位，签订监理合同，(4)审批承建商提交的施工组织设计、施工进度计划、施工方案、施工质量保证体系等技术文件，并检查落实。(5)检查承建商执行工程施工合同过程中的技术规范，作好投资、进59、度、质量和合同管理工作。（6）检查工程所采用由投资方招标确定的供货商提供的主要设备和关键材料是否符合设计图纸和合同所规定的质量标准，并作好其他材料的招标采购工作。(7)作好资金管理，按月作好月底结算，工程报帐提款工作，节约投资。(8)根据工程进度情况，审核承建商进度及付款申请，签发工程付款凭证、支付工程款。(9)组织竣工验收。(10)组织工程审计。(11)审查接收承建商及监理公司规整的技术业务资料，建立技术经济档案。9.2项目管理9.2.1项目投资管理项目的投资控制着重是在承发包阶段和施工阶段采取有效措施，随时纠正发生的偏差，把工程造价的发生控制在批准的造价限额以内，以求在工程项目建设中取得较60、好的投资效益和社会效益。项目建设过程中，首先确定造价控制目标，制定工程费用支出计划并付诸实施，在计划执行过程中对其进行跟踪检查，收集有关反映费用支出的数据，将实际费用支出额与计划费用支出额进行比较，发现实际支出额与计划支出额之间的偏差，并分析产生偏差的原因，采取有效措施加以控制，以保证造价控制目标的实现。9.2.2质量管理工程质量达到国家现行规范要求，并经验收合格。质量管理内容主要为以下几个方面：(1)审查监理、施工单位的资格和质量保证条件；(2)组织和建立本项目的质量控制体系，完善质量保证体系；(3)对工程质量进行跟踪、检查、监督、控制；(4)质量事故的报告和处置；(5)督促、检查工程建设是61、否符合设计图纸要求；(6)督促、检查工程建设是否符合国家有关的规范要求；(7)督促、检查工程材料是否符合要求。9.2.3工程进度管理在施工承包合同、监理合同中写进有关工期、进度、进度违约金等条款，通过招标的优惠条件鼓励施工单位加快进度，控制对投资的投放速度，控制对物资的供应，建立相应的奖励和惩罚措施等。依据规划、控制和协调等管理职能手段，在工程的准备及实施的全过程中，对工程进度进行控制。根据目标工期编制合理的项目进度计划，定期收集反映实际进度的有关数据，同时进行现场实地检查。9.2.4合同管理合同管理是工程建设管理的重要内容之一，是控制工程投资、进度质量的基本依据。由于建设工程合同标的大，投入62、的资金数额大，技术面广、复杂、施工周期长，使用的人力物力多，涉及的单位多等原因，更加有必要将建设工程合同作为一个系统工程进行科学管理，从而提高工程项目的经济效益和社会效益。因此，工程实施过程中的每个项目，均要以合同形式确定双方或多方的责、权、利，以保证工程项目和工作任务的实现。在项目建设管理过程中，制定具体的合同管理办法，对合同管理的原则、范围、主要内容、合同管理的组织原则及职责、合同承办人的职责、对合同的订立、审查及履行的监督检查，都提出了具体要求，对合同的变更、转让、解除、纠纷等做出符合法律规定的程序要求和解决办法，使合同管理有章可循。市场经济必须严格按照合同办事，在工程建设招标、材料供应63、招标、监理招标中应按照合同法和工程建设有关管理制度和规章与中标单位签订完善的合同条款，并严格按照合同进行管理，以保证项目经营管理活动的顺利进行，提高工程管理水平，实现项目工程投资、进度、质量、环保等目标，取得良好的社会和经济效益。9.2.5协调管理协调工作是项目管理的重点，也是保证工程顺利实施的关键，在整个工程实施过程中，建设项目组织与外部之间，建设项目组织内部各单位、各部门之间，专业与专业间、环节与环节间，以及建设项目与周围环境、其它市政建设工程间存在着相互联系、相互制约的关系和矛盾，特别是工期紧迫需进行多头、平行作业的情况下尤为突出。因此，要取得一个建设项目的成功，就必须通过积极有效的组织64、协调、排除障碍、解决矛盾，以保证实现建设项目的各项预期目标。9.2.6安全建设管理施工安全管理的好坏将直接影响到该项目的经济和社会效益。首先，监督和要求施工单位建立健全工程项目安全生产制度。必须建立有符合该项目特点的安全生产制度，参与项目的管理、监理、施工及相关人员都必须认真执行制度的规定和要求。工程项目安全生产制度要符合国家、地方、相关行业及单位的有关安全生产政策、法规、条例、规范和标准。其次，做好安全检查。对安全检查结果必须认真对待，需要整改的必须限定整改完成时间，落实整改方案和责任人。9.2.7资金管理项目建设资金应在指定银行开设专用帐户，专款专用。制定每月用款计划，确保建设资金足额、恰65、当、适时用于工程建设。第十章项目招标管理根据中华人民共和国招标投标法和国家发展改革委员会关于工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定的要求，提出本项目招标工作的思路。10.1 招标与采购内容1、工程施工招标。(1)本项目建筑、安装工程招标。(2)本项目配套工程及建筑设备招标。根据本项目的实际情况，以上两方面的招标可以合在一起招标，形成一个项目的工程施工招标。2、勘察设计服务采购。3、建设监理服务采购。10.2招标组织形式本项目的业主是XXXXXX化工有限公司，采取委托招标的组织形式，承担本项目的工程施工招标、勘察设计与建设监理服务采购的技术管理工作。10.3 招标方式1、施66、工招标 本项目属于中央财政补助支持的棚户区改造项目，必须采取公开招标，其重点要把好以下几点：(1)严格要求受委托招标代理机构按有关规定程序操作。(2)评标委员会的组成严格按有关规定办理，其中技术、经济专家不得少于成员总数的三分之二。所需专家必须由招标代理机构及业主在省级专家库中采用随机抽取的方式产生。2、勘察设计服务采购。本项目的勘察设计合同估算价不足50万元，可以不采用招标，根据本项目的情况可采用比选的方式确定。3、建设监理服务采购。本项目的建设监理合同估算价也不足50万元，也可以不采用招标，根据本项目的情况可采用比选的方式确定。10.4合同条款的重点10.4.1施工合同条款重点(1)要把工67、程质量和工程生产安全放在首位。在合同条款中要施工单位明确内部有关质量、安全的技术、组织、奖罚保证措施。明确施工单位旦违规操作且不听监理人员的警示或发生质量、安全方面的重大事件等，甲方有权给予相应的惩罚；明确工程评为省级优质产品的奖励办法。(2)在商务方面，采用工程量清单的计价方法，明确在双方认定的工程量清单范围内工程造价包干。明确工程变更和技术变更的报送、审核程序，避免竣工结算时，工程造价的过分扩张。(3)明确付款方式。阶段性支付工程款就要做到与工程质量和生产安全挂钩，一旦发现质量问题或安全问题，必须在处理好并经验收合格，甲方代表、监理工程师签字认可后方能支付。10.4.2设计委托合同条款重点68、(1)明确设计深度和设计质量都要达到有关规范要求。(2)明确常驻现场的设计人员。(3)明确付款方式要与设计质量和现场服务质量挂钩，改变过去交图纸即付清设计费的不合理做法。10.4.3建设监理委托合同条款重点(1)明确监理人员常驻现场的数量，保证监理人员的综合素质。(2)建设单位一旦发现玩忽职守、不负责任的现场监理人员，有权提出“限期更换”的要求，并视其情况轻重与监理费挂钩。(3)明确监理单位必须编制有针对性强的监理规划、监理实施细则和安全生产实施方案，且都必须具备可操作性。10.5招标基本情况按照7部委第12号令的要求，评标委由招标人组织，5人组成，根据川府发2008666号文件要求，在四川省69、评标专家库中随机抽取。招标文件采用中华人民共和国标准施工招标文本(2007年版)，采用资格强制后审方式，定标原则为评审的合理最低报价法。招标基本情况表10-1。表101招标基本情况表项目招标范围招标形式招标方式不采用招标方式采购方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘测设计比选工程监理比选工程施工10.6 其他内容1、施工招标、设备采购等必须在保证商务、技术条款均满足招标文件要求后才能推荐评标价格合理最低价为中标人。2、在招标过程中实施行政监督。接受招标办公室、检察、监察、计划、财政等行政管理部门的监督，并按有关法律、法规要求向有关部门及时备案。第十一章项目实施进度11.1 70、建设工期本建设项目根据资金到位情况将总工期定为27个月，其中前期准备工作3个月，建筑施工24个月。11.2 工程量完成计划根据本项目实施进展情况，今年7月开工，完成场地平整，1、2号楼的主体工程，工程量约占整个工程量的30%；2011年1、2号楼全部完工，同时完成3、4.5号的土建工程和给排水工程，工程量约占整个工程量的60%；到2012年6月完成余下工程，工程量约占整个工程量的10%，整个工程全部完工验收。11.3项目实施进度安排1、前期准备工作阶段（1）时间：拟2010年4月2010年6月为前期准备工作阶段(3个月)。（2）主要工作内容：项目建议书编制与批复，完成项目规划、选址、土地划拨、71、办理建设工程规划许可证、地质勘探等准备工作。设计方案比选及初步设计、施工图设计、落实招标代理机构、工程监理与工程招标、建设报批手续。2、土建与装饰施工阶段（1）时间：2010年7月2012年3月为施工阶段(21个月)。（2）主要工作内容；围墙、场地平整、测量、放线。地基与基础工程施工。主体工程施工。屋面工程施工。外墙面装饰施工。水、电、气主管线等公用工程铺设施工。土建施工验收。3、后期工作阶段（1）时间：2012年2月6月为后期工作阶段(4个月)。（2）主要工作内容：露天停车场、道路路基的平整碾压、混凝土路面施工。大门及绿化施工。工程扫尾、清场。项目工程档案资料整理、完善。组织竣工验收。11.72、4 项目实施进度表根据以上工期计划安排，绘制建设项目实施进度计划横道图，如表11-1。第十二章项目投资估算12.1投资估算依据说明12.1.1估算依据1、有关四川省定额及配套取费定额，同类工程项目延伸指标； 2、建筑材料、设备及管材采购，根据四川造价信息和市场询价； 3、建设单位提供的有关基础资料。12.1.2估算范围与指标1.建筑工程费用建筑工程费用包括土石方与地基基础，主体与外装饰工程。采用估算指标进行估算。估算指标参照建设工程工程量清单计价规范(GB50500-2008)和四川省建设工程工程量清单计价定额(2009)及四川省建设工程工程量清单计价管理办法，并参照建设材料及人工价格和近年来73、四川省已建同类工程造价进行估算。其估算指标为550.00元/m2。2.建筑设备购置及安装费用 包括给排水、供配电、消防、天然气、有线通讯设施等。根据设备制造厂家报价，参考实际购货价，加运费、保险费；非标设备参考同类设备实际造价估算。设备安装费按参考同类设备安装实际价格估算。其估算指标为150.00元/m2。3.公用工程（建筑配套工程）费用包括环境绿化、小区道路、围墙、门卫、物管等，其估算指标为280.00元/m2。4.其它工程费用土地费：土地为行政划拨用地，按照经济适用住房管理办法（建住房2007258号）、财政部关于贯彻落实国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见的通知（财综20075374、号）、关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见（建保2009295号）的政策规定，以及江安县人民政府常务会议纪要（江府办200938号）的决定，不收取土地使用权出让费，只收取征地拆迁费。又因该地块原来就是该公司的棚户区，棚户区现有的住户对棚户区改造工作十分支持，乐意作出一些牺牲，考虑到这些职工的经济收入状况，公司对现有的住户进行适当的补偿，因此其征地拆迁及补偿费较低，按4.00万元/亩估算。建设单位管理费：包括建设单位开办费和建设单位经费(含合同契约公证费、工程咨询费、环境评价费、法律顾问费、审计费、业务招待费、开工执照费、竣工验收费，必要的人员培训费等)，按第一部分工程费用的1.5计取75、。勘测设计费：包括工程地质勘探、可行性研究报告编制、初步设计和施工图设计等经费，按第一部分工程费用的3.00计取。工程监理及质检费：按第一部分工程费用的1.00计取。 招标费：按第一部分工程的0.50计取。5.预备费本项目为常规的居住建筑，技术较简单，设计基本到位，规模也不会有太大的变化，因此基本预备费按工程费用的3.00计取；由于在2年内具有一定物价上涨，按近期物价上涨率4%计算建设期涨价预备费。6.建设期货款利息XX化工有限公司对棚户区改造工作十分重视，为了降低棚户区改造成本，减轻职工购房的负担，决定对本项目投资进行垫资和补贴，不向银行贷款，因此不产生利息。12.2总投资估算 按照以上的投76、资估算指标，本项目的总投资估算详见表12-1。建筑工程费用776.05万元；建筑设备与安装费211.65万元、公用工程费395.08万元，合计606.73万元，这部分属于基础设施费用；工程建设其它费用149.41万元，预备费109.41万元；总投资额为1641.29万元。表12-1总投资估算表序号工程费用名称估（概）算价值（万元）建设指标（）估算指标（元/）计算基数建筑工程设备购置安装工程其它费用合计一工程费用1171.13211.651382.78第一部分1建筑工程776.05141105502.建筑设备与安装211.65141101503.公用工程395.0814110280二工程建设其他77、费用149.41149.41第二部分1征地及拆迁费48.2012.054.0单位：亩、万元2建筑单位管理费20.111.5%第一部分费用3勘察设计费40.213.0%第一部分费用4工程监理及质检费13.401.0%第一部分费用5工程招标费6.700.5%第一部分费用三预备费109.10109.101基本预备费45.973%前二部分之和2涨价预备费63.134%前三项之和合计1171.13211.65258.511641.29比例（%）71.3512.8915.75100第十三章融资方案13.1项目融资主体本项目的融资主体为XXXXXX化工有限公司。本项目固定资产估算总投资：1641.00万元。78、13.2项目资金来源资金来源为三方面，一是申请国家棚户区改造财政补助360.00万元，二是XXXXXX化工有限公司补贴300.00万元，垫资50.00万元。三是XXXXXX化工有限公司棚户区住户中的申购户每户预交5.00万元，共192户，计960.00万元。13.2.1棚户区改造财政补助XXXXXX化工有限公司棚户区改造项目已于2009年通过江安县和XX市向四川省申报了棚户区改造，列入了四川省的棚户区改造项目计划。按照财政部关于贯彻落实国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见的通知（财综200753号），建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局关于印发经济适用住房79、管理办法的通知（建住房2007258号）、住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部、国土资源部、中国人民银行关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见（建保2009295号）、住房城乡建设部住房保障司关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知(建保201056号)的精神，XXXXXX化工有限公司棚户区改造可以得到国家财政补助，用以棚户区改造的基础设施建设。根据投资估算，本项目的基础设施建设费606.73万元，申请国家棚户区改造财政补助360.00万元的补助，约占59.33%。13.2.棚户区改造项目购房户预交款额为了筹集本项目建设资金，改善职工的住房条件，XXXXXX化工有限公司采取棚80、户区改造项目购房户预交款额的措施。公司决定在棚户区改造项目中申请购买住户的职工，每户预交5.00万元，棚户区改造完成后，再按照实际购房价格和面积计算总房款，多退少补。本项目建成后，共建房屋192户，可以预收款960.00万元。13.2.2XX化工有限公司补贴志垫资款XXXXXX化工有限公司棚户区改造项目，实际上是公司的历史欠帐，在原来“先生产后生活”的指导思想下，没有很好地解决职工的住房等生活设施，现在在国家棚户区改造的相关政策的引导下，同时近几年公司经济效益有所好转，可以用一定的利润补贴本项目的建设投资。公司决定对本项目建设补贴300.00万元。考虑到工程的顺利进行，再垫资50.00万元。以81、上三方面的融资按计划如果能够到位，则融资总额为1670.00万元，大于本项目投资额1641.00万元，超出29.00万元。因此融资计划额能够满足投资需求。13.2.4资金来源计划根据本项目工程量完成计划，为了本项目顺利进行，其相应的资金要有保障。根据实施进度计划安排，本项目今年7月份开工。估计国家财政补助资金可能到今年11月份才能到位，为了不影响开工时间，同时考虑职工预交款的承受能力，分两个年度预交。要求购房户在今年本项目开工之前预交2.5万元/户，明年再预交2.5万元/户。公司的补贴和垫资也分两个年度实施，2011年补贴170.00万元，2012年补贴和垫资180.00万元。资金来源计划具体82、详见表131。表131资金来源计划表序号名称2010年2011年2012年合计1预交款480.00480.00960.002财政补助360.00360.003公司补贴170.00180.00350.00小计840.00650.00180.001670.0013.3投资使用计划根据本项目工程量完成计划，2010年完成的工程量约占整个工程量的30%；2011年完成工程量约占整个工程量的60%；2012年6月完成的工程量约占整个工程量的10%。因此其投资使用计划也要与之相配，本项目的投资使用计划详见表132。表132分年投资使用计划序号名称2010年2011年2012年合计1投资比例30%60%1083、%100%2建设投资492.30984.60164.001641.0013.4资金来源与使用计划的匹配性从表131与132分析可知，2010年的资金使用额为492.30万元，而资金来源额为840.00万元，余347.70万元，作为2011年的资金来源；2011年的资金使用额为984.60万元，资金来源为347.70650.00997.70万元，余13.10万元；2012年资金使用额为164.00万元，资金来源180.00万元，余16.00万元。因此三个年度的资金来源与使用计划的匹配性都是很好的，本项目的资金是有保障的。第十四章财务分析14.1财务分析说明本项目是XXXX川有限公司棚户区改造项目84、，主要解决该公司的职工住房，属于在国家财政补助下的全民所有制单位集资建房性质，因此在财务上不属于盈利性质的项目，以财务持平为原则。当地政府按照相关政策规定免征本项目的城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。14.2成本分析本项目总成本包括投资估算费用、管理费用、销售费用、财务费用、各种税金支出。投资估算费用为1641.00万元。本项目的管理费用、销售费用、财务费用主要考虑管理费用，按总投资费用的0.5%计算，为8.21万元。本项目的各种税金按照国家有关政策规定予以减免。本项目的总成本为1641.008.211649.21万元。单位成本为16492100141101168.82元/m85、214.3销售收入估算由于本项目是在远离城市的乡镇进行棚户区改造，主要解决XXXXXX化工有限公司职工的住房问题，不对社会出售。因此其房价预先确定的700.00元/m2。其房屋销售收入14110700=9877000元987.7万元。国家财政补助360.00万元。公司补贴350.00万元。销售总收入为987.70360.00300.001647.70万元。14.4盈亏分析盈利额1647.701649.211.51万元。由此可见，本项目亏损1.51万元，亏损部分在本项目的管理费中冲抵。第十五章研究结论与建议15.1项目可行性描述本项目是XXXXXX有限公司棚户区改造项目，主要解决该公司的职工住房86、问题，新建住宅小区建筑面积14110.00，以及相关的配套设施。本项目的建设有利于XX化工有限公司稳定职工队伍、减少安全隐患、改善环境和职工住房条件、体现党和政府对军工企业职工的关心。本项目建设符合国家产业政策，又有建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局关于印发经济适用住房管理办法的通知（建住房2007258号），住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部、国土资源部、中国人民银行关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见（建保2009295号），住房城乡建设部住房保障司关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知(建保201056号)的法规政策支持，而且主要建87、设条件比较成熟。本项目住房以经济适用、舒适美观、功能齐全、设施完备、环境优美的指导思想设计，主要为三室两厅一卫一厨和两室两厅一卫一厨两种套型，套型建筑面积70m2左右，同时考虑了节能和环境保护。本项目投入总资金1641.00万元，资金来源为申请国家棚户区改造财政补助360.00万元，棚户区购房户房款987.70万元，公司补贴300.00万元。项目建成后可以解决XXXXXX化工有限公司192个职工家庭的住房问题。15.2结论本项目属于国有工矿棚户区改造，符合国家有关经济适用房和棚户区改造的政策规定，建设用地已落实，建设场地自然状况好、无滑坡、岩溶、泥石流、大断裂、漂石等不良工程地质构造存在，无可88、以依托的建设条件好，适宜建筑。本项目建设方案经济适用、舒适美观、功能齐全、设施完备、环境优美，符合经济适用住房和棚户区改造的政策要求，节能和环境保护措施具体，可操作强，实施进度和完成工程量较合适，因此建筑方案在技术可行。本项目投资1641.00万元，申请国家棚户区改造财政补助360.00万元，在财务效益上基本持平，但本项目建设的社会效益显著，具有全面落实科学发展观、构建社会主义和谐社会、切实解决民生问题的重大意义，体现党和政府对军工企业职工的关心和支持，应尽快实施。15.3建议1本项目的建设得到了当地政府的政策优惠，得到了国家的财政补助，解决XX化工有限公司棚户区的住户和低收入家庭的住房。因此89、公司内部要建立制度或机制组织落实，保证这些职工能够住进新房，享受国家福利。2. 本项目的建设资金是关键，建议XX化工有限公司要组织专人抓落实。3.本项目的建设坚持财务持平原则，在实施过程要精打细算，尽量节约投资，同时在资金周转顺畅的前提下，尽量少货款或推迟货款的时间，减少利息支付，降低建设成本。第十六章附录16.1附件1.江安县人民政府第38次常务会议纪要（江府办200938号）2江安县发展和改革局关于下达XXXXXX有限公司2009年经济适用房建设计划的通知（江发改200963号）3.四川省人民政府土地使用权证书（川国用2005第01754号）4.江安县规划和建设局建设工程规划许可证（江规工建字第20104号）5.住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部、国土资源部、中国人民银行关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见（建保2009295号）6.住房城乡建设部住房保障司关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知(建保201056号)。