1、开发区地产及配套设施开发建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月49可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录1项目概况11.1项目背景11.2地理位置21.3周边环境及质素3经济环境3交通环境5商业环境7周边配套7市政设施条件7自然环境8地质状况81.4经济指2、标81.5宗地现状91.6资料保密要求102市场调查112.1XX市经济和房地产市场分析11经济形势和投资环境分析11年15月房地产市场情况122.2XX区宏观环境和房地产市场分析16基本状况16产业发展16XX新城规划17经济发展18房地产市场202.3XX区土地交易市场分析22土地一级开发交易情况22土地二级开发交易情况222.3项目周边商品房市场调研23研究区域说明23区域住宅市场分析232.4区域商业市场调研34商业市场简析34商业市场价格342.5项目发展定位35总体定位35分区规划定位37客群定位383发展设想383.1规划设计393.2拆迁安排403.3开发建设与销售404项目运3、作模式424.1进展情况424.2拆迁补偿方式424.3项目发展内容424.4项目推进步骤435投资测算分析446土地价格及敏感性分析466.1土地价格分析466.2土地价格敏感性分析477项目发展优势与风险分析527.1优势分析52低成本获取土地二级开发权52拓展XX区域市场52与其他项目形成联动527.2风险分析52拆迁难度较大52资金风险较高53土地二级开发权获取风险53招牌挂方式压低土地一级开发利润风险53商业市场需长期培育538结论和建议541 项目概况1.1 项目背景本项目是XX市XX区兴谷开发区二期中的一部分，功能规划为配套住宅区和综合服务区，需要通过土地“招牌挂”的方式确定土地4、一级开发主体。完成土地一级开发后（把生地转为熟地）再次入市，通过土地“招牌挂”的方式确定土地二级开发主体。XX兴谷工业开发区于1993年8月23日经XX市政府批准成立，2000年12月8日经批准为市级工业开发区，2002年11月19日经市经委批准列为“汽车及配套零部件生产基地”，规划面积10.26平方公里（其中：一期5.03平方公里、二期5.23平方公里），全部实现了“七通一平”，具备了发展工业的良好条件。兴谷工业开发区二期总体规划于2004年12月29日获得XX规划委员会批准。二期位于XX卫星城东北侧，南临一期建设用地，东至台城路，西至平镇路，北以王辛庄南侧规划路为界，规划范围523公顷，是5、XX新城的以汽车配件、食品、服装、电子为主的工业基地。二期规划用地分为配套居住、公共设施、工业、仓储、道路、市政公用设施、绿化等类别，其中工业用地330.6公顷，道路用地74.04公顷，绿化用地79.50公顷。目前兴谷开发区正在抓紧编制控制性详规，做好土地征用的前期准备工作。1.2 地理位置l 区域位置XX区地处京津唐三角区域的中心，句河、洳河环区而过。XX区面积1075平方公里，人口约40万。距XX市区70公里，距首都机场约45公里，距天津新港140公里，南临京沈高速公路20公里，顺平快速路与开发区相连。 l 宗地四至兴谷工业开发区（二期）位于XX卫星城用地范围的东北侧。其南侧紧邻兴谷开发区6、（一期）用地。其北为熊尔营、北屯，东为李辛庄、西隔路为王辛庄、东古村。兴谷工业开发区（二期）用地呈长方形，长约3020m，宽约1740m。兴谷工业开发区（二期）距卫星城中心约2.9km。项目分为6个地块，土地规划用途为居住和商务，其中南侧地块用于拆迁户回迁。宗地四至具体见下图。1.3 周边环境及质素1.3.1经济环境2007年上半年，XX区工业生产稳步增长；农业生产依然呈现低速平稳增长态势；商业市场购销总体平稳；区内投资高速增长，建筑产值、施工面积双增长；税收总额持续增长，财政收入同步增加；银行存贷款余额快速增长；工资水平快速提高，居民收入稳步增加；旅游经济持续升温，乡村旅游繁荣兴旺。l 工业7、生产稳步增长上半年全区实现工业总产值53.9亿元，较上年同期增长11.9%，其中规模以上工业企业实现工业产值49亿元，同比增长15.6%；实现工业销售收入55.7亿元，较上年同期增长17.8%，其中规模以上工业企业实现销售收入51.3亿元，同比增长22.5%；实现工业利润总额6897.0万元，较上年同期下降52.3%，其中规模以上工业企业实现利润总额6264.0万元，同比下降51.8%。l 商业市场购销平稳，集贸零售增速缓慢上半年，全区实现社会消费品零售额16亿元，比上年同期增长7%。从商品用途划分来看：实现吃类商品零售额5.3亿元，同比增长5.8%；实现穿类商品零售额1.8亿元，同比增长8.8、1%；实现用类商品零售额5.6亿元，同比增长7%；实现烧类商品零售额3.3亿元，同比增长8.3%。l 投资高速增长，建筑产值、施工面积双增长上半年，全区实现区内固定资产投资17.7亿元，较上年同期增长87.5%。区内固定资产投资快速增长的主要原因是京平高速公路建设加速，上半年投资已达8.7亿元。上半年，全区实现建筑业总产值10.8亿元，较上年同期增长20.2%。建筑施工面积达134.8万平方米，同比增长16.9%。l 工资水平快速提高，居民收入稳步增加上半年，从业人员劳动报酬总额为8.6亿元，同比增长16.9%，从业人员人数7.3万人，同比下降4.8%，从业人员平均工资11,724元，同比增长9、19.3%。上半年，城镇居民人均可支配收入9,503元，较上年同期增长10.9%。其中：人均工薪收入7,804元，同比增长11.6%。上半年，农民人均现金收入4,761元，同比增长9.3%。其中：人均工资性收入2,009元，同比增长22%；人均家庭经营收入2332元，同比下降6.8%。1.3.2交通环境l 区域交通XX位于XX市区的东北部，南与河北省相邻，东南与天津市接壤，处于京津冀的交汇处，融于环京经济圈及环渤海经济圈之中。XX区境内现有总长1000公里的标准化公路，到XX市区70公里，到天津市区100公里；依托XX作为中国铁路客货运路网的核心枢纽优势，大秦铁路穿境而过，设有客货运站，XX地10、方铁路与京秦线连接；XX空运条件优越，距离首都国际机场40公里；XX航运条件便利，有高速公路到港口，至天津新港130公里，至京唐港140公里，至秦皇岛港230公里。l 项目周边道路项目周边主干道、次干道有：平镇路、平翔路、兴谷路、平瑞街、XX北街。1.3.3商业环境由于项目处于农村，开发区周边商业配套还很不完善，没有大型超市等购物场所，日常生活品消费基本以村民家中开设的日杂小店为主。这为以后本区域大型商业的发展提供广阔的空间。1.3.4周边配套周边的配套如下：【学校】：XX区第八小学、XX师范大学XX附属中学；【银行】：农行、建行等；【医院】：农村卫生所；【政府机关】：水务局、税务局（以后会搬11、迁来此）；【酒店】：XXXX国际酒店等。1.3.5市政设施条件项目周边道路体系良好（平翔路、平镇路尚未完全打通）。据介绍，开发区市政条件良好，供水、供气、供电、排水、电信等都可就近解决。1.3.6自然环境水系绿化景观带开发区绿肺水系绿化景观带，横贯开发区自东向西的河道，平均海拔高28米左右，项目北侧的小辛寨河河道采用20米宽，1.5米深再向两侧平扩5米后再向两侧起坡，坝顶与河底3.2米深。主河道长2.5km。河坝顶两侧向外设1020米绿带。整个水系规划为80100米宽的自然生态绿化带，使其成为该工业区最大的景观特色，成为工业区的一条绿肺。1.3.7地质状况工程地质：兴谷工业开发区（二期）持力层12、土质为粉质粘土，属于适宜工程建设的三类地区，平均海拔高程34米左右。根据初勘资料，地基承载力平均Fka=120160kpa,可不考虑地下水排除问题。开发区内工程设计需依据有资质的勘察单位所出的地质勘察报告进行有关设计。灾害地质：兴谷工业开发区（二期）用地西南侧局部为一级地震断裂带，结合本规划各方面的要求，设为集中绿地。水文地质：兴谷工业开发区（二期）位于XX山前盆地平原区，按地形地貌、地层岩性特征、富水条件和富水程度划分的水文地质区域中，属于平原第四系孔隙区。含水层平铺展布，连续性较好。1.4 经济指标项目经济指标兴谷工业区中罗庄项目经济指标控制指标地块编号用地性质用地面积（ha）容积率建筑面13、积（万/）备注B-14R210.131.818.23工业区配套居住C-02R26.581.811.84停车位按2辆/户C-04R212.541.822.57停车位按2辆/户其中可开发 用地9.561.817.208除去兴谷家园一期2.98公顷一期用地R27.81.814.04兴谷别墅2.8公顷未计算 C-05R50.410.80.33C-06R51.490.60.89XX第八小学B-15G11.4B-17G10.7C-01G11.32C-03G10.93E-10G10.15B-16C36.062.515.15文化娱乐用地E-09C23.533.512.36商业金融用地E-06C611.81.714、9多功能用地B-13U11.30.30.39供热厂居住用地合计34.4861.648其中，配套小学占地1.9公顷，建筑面积.万平方米可开发商业合计9.5927.51合计50.8791.338另外：北部绿地及河道面积34.391.5 宗地现状宗地目前尚未拆迁，其中包括农民住宅、农田、厂房等。1.6 资料保密要求内部有关人员。2 市场调查2.1XX市经济和房地产市场分析经济形势和投资环境分析l 经济快速发展在国家加强宏观调控的经济背景下，XX市经济保持持续快速增长的运行态势，城乡居民收入稳定增长，对外贸易增势强劲，消费市场活跃。从2001年2006年，XX经济增长率保持在10%以上，见图。200615、年XX市实现地区生产总值7,720.3亿元，按可比价格计算，比上年增长12%。人均GDP突破6,000美元。全市按常住人口计算的人均GDP达到49,505元（折合6,210美元），按可比价格计算，比上年增长8.8%。地方财政收入较快增长，企业效益有所改善。全市完成地方财政收入（一般预算）1,117.2亿元，比上年增长21.5%；其中实现增值税、营业税、企业所得税和个人所得税117.8亿元、461亿元、213.9亿元和102.3亿元，分别增长20.7%、20.1%、29.8%和21%。居民消费价格涨势平稳。2006年以来，居民消费价格涨幅大致保持在1%左右，全年居民消费价格指数为100.9%，低16、于上年0.6个百分点。其中，低收入居民消费价格指数为101.2%，低于上年0.7个百分点。l 固定资产投资不断增长2006年完成全社会固定资产投资3,371.5亿元，比05年增长19.3%，增幅比05年提高7.5个百分点。在全社会固定资产投资中，完成城镇投资3,086.3亿元，增长18.9%，增幅高于05年7.7个百分点；全市完成基础设施投资935.3亿元，比05年增长53.2%，增幅比05年提高21.4个百分点，占全社会固定资产投资的比重为27.7%，比05年提高6.1个百分点。其中，交通运输、公共服务业分别完成投资439.6亿元和265.3亿元，分别增长96.2%和65.4%。07年15月17、房地产市场情况2007年1-5月，XX市房地产开发投资增速继续放缓，商品房施工面积和竣工面积小幅增长，影响未来市场供给的新开工面积持续下降。商品房销售面积继续下降，但是降幅比一季度有所趋缓。由于市场供需结构矛盾依然突出，房屋销售价格指数仍然高位运行。l 房地产开发投资增速放缓，住宅投资增幅回落1-5月，XX市完成房地产开发投资532.8亿元，比去年同期增长10.8%，增幅同比回落7.3个百分点。商品住宅投资增幅回落。1-5月，住宅投资280.4亿元，比去年同期增长11.7%，增幅同比回落21.3个百分点。 l 商品房施工面积小幅增长，新开工面积继续下降，住宅竣工面积保持一定增速5月末，XX市商18、品房施工面积为7977.9万平方米，比去年同期增长3.5%。其中，本年新开工面积718.6万平方米，下降29.5%。在商品房中，住宅施工面积和新开工面积继续呈下降趋势，分别为4452.7万平方米和455万平方米，比去年同期分别下降6.4%和25.7%。自年初以来住宅新开工面积连续较大幅度的下降，将一定程度上影响未来住宅市场的供给。住宅竣工面积保持一定增速。商品房中，住宅竣工面积为459.7万平方米，增长12.2%，占商品房竣工面积的比重达73.2%。由于去年上半年住宅新开工面积增长较快，今年1-5月住宅竣工面积保持一定增速，但是比年初增幅有所回落 l 房屋销售价格依然保持高位运行1-5月，XX19、市房屋销售价格指数累计为109.2%，比去年同期提高1个百分点。自年初以来，各月房屋销售价格指数呈逐渐上扬趋势，5月份达到109.6%。在房屋销售价格总指数中，二手房价格指数超过新建商品房价格指数。1-5月，新建商品房销售价格指数累计为109.1%，其中5月份为109.5%；二手房销售价格指数累计为109.4%，其中5月份为109.7%，二手房价格涨幅总体高于新建商品房价格涨幅。普通住宅价格增长最快。在新建商品房中，住宅销售价格指数累计为110.1%，其中5月份为110.3%；非住宅价格指数累计为104%，其中5月份为105.3%。在新建商品住宅中，普通住宅价格指数累计为111.4%，其中5月20、份为111.6%；高档住宅价格指数累计为108.3% ，其中5月份为108.3%。2.2XX区宏观环境和房地产市场分析基本状况XX区总面积1075平方公里，人口39万，下辖21个镇，279个行政村。XX城区总面积20平方公里，接近12万人口。 产业发展全区目前是以现代农业和旅游业为支柱产业，全区的产业布局为建成西部的经济带，主要包括兴谷和滨河两个北部和东北部旅游带，东南部的生态型城镇群。XX市产业结构调整，市区产业向远郊转移，XX的产业有了新的发展机会。XX区是XX市主要的农副产品生产基地之一。全县有粮田28万亩，粮食总产量达到1.85亿公斤。果品生产是XX农业经济的支柱产业和农民致富的主要来21、源。XX区分布以汽配业、服装、食品加工为主的工业生产基地，其稳定的经济收入和目前居住条件急需改善的现状决定了本区域居住需求增量巨大。XX新城规划发展目标：京东发展门户、上水宜居新城、清洁制造中心、精细果蔬基地、生态休闲绿谷。发展布局：一纵两横五个发展区（1个新城、3个重点镇、8个一般镇、2个乡）一纵：沿密三路工业、物流产业发展轴；两横：顺平-平蓟路沿线城镇综合发展轴、京平高速沿线文化旅游休闲产业轴；五个发展区：中部综合发展区、西南部工业物流发展区、西部工业贸易发展区、东部旅游发展区、北部旅游、林果业发展区。l 本项目经济发展经济总量持续增长，GDP2000年的28.7亿元增长到2006年的6522、亿元，6年增长126.5，平均年均增长21.08，但增长速度波动性较大，年均增长呈马鞍状。地方财力逐年增强，单位人口拥有财政收入2006年比2000年增长170；固定资产投资增长迅速，固定资产投资增幅较大，6年增长了4.66倍。产业结构：第一产业持续下降，第二、三产业增长明显快于第一产业，在国民经济中所占比重逐年增加，06年三次产业结构发生明显变化，由长期的“二三一转变成三二一结构”；以旅游业为主的第三产业增长迅速，在国民经济中的比重仅低于第一产业。与五个生态涵养区县比较：XXGDP处于中间位置，但人均GDP排在末尾；XX能源消耗量最大，万元GDP能耗最高；XX城镇居民人均收入2006年排倒数23、第二位，仅高于密云；2006年XX旅游收入和游客量排在倒数第二，仅高于门头沟。房地产市场l 房地产投资同比增长19.9，住宅建设成为开发热点今年一季度，XX区房地产完成投资3050万元，同比增长19.9，其中住宅投资1916万元，同比增长12.38，商业经营性用房投资619万元，同比增加40倍，其他用途投资404万元，同比增加9倍。由于部分开发项目处于基础设施和底商建设阶段，因此其他用途投资、商业经营性用房投资在本季度增幅较大。l 房地产施工面积同比增长32.3，住宅面积占主导地位截至今年3月底，XX区房地产施工面积34.8万平米，同比增长32.3，其中住宅面积25.9万平米，同比增长11.924、，商业营业用房面积4.9万平米，同比增长2443.1。主要是在施项目的续建带动整个住宅面积的增长。l 资金来源小幅增长，定金及按揭贷款占主导地位XX区房地产本年资金来源合计14336万元，同比增长4.7，其中金融贷款3100万元，同比下降41.5，定金及按揭贷款9245万元，同比增长291.2，成了开发资金的主要来源。l 房地产销售稳步增长，销售价格不断提高一季度，XX区商品房销售面积达到1.3万平米，同比增长27.2；实现销售额4796万元，同比增长66.1。商品住宅销售均价为3430.5元/平米，同比增长22.4，销售增加的主要原因为：一是居民投资性需求增大，带动了优势商品房销售的增加；二25、是房地产企业销售模式及销售手段不断完善，增加了商品房销售数量。l 商品房空置面积下降，空置期限缩短3月底，XX区商品房空置面积1.4万平米，同比下降78.6，其中空置1年以内的商品房面积1.2万平米，同比下降80.2。2.3XX区土地交易市场分析土地一级开发交易情况07年4月份，XX区昱新家园商住小区项目土地一级开发招投标，土地面积为28949平方米，建筑面积为69498平方米，招标底价为4693万元，最终由XX林河兴业房地产开发有限公司以4418万元竞得土地一级开发权（其他两家报价分别为4462万元、4439万元。土地一级开发地面地价为101.79万元/亩。土地二级开发交易情况截至07年9月26、底，XX区公开出让土地共两块，折合地面地价（熟地）为154万元/亩、136万元/亩宗地位置起始价土地面积(平方米)规划建筑面积(平方米)容积率交易方式规划用途成交价楼面地价地面地价受让单位开发程度(万元)合计建设用地面积代征地面积(万元)(元/平米)(万元/亩)XX区建设西街24号2184 9465 9465 0189302.00 挂牌商业及住宅2184 1154 154 XX华鼎晟房地产开发有限公司三通一平XX区新平南路北侧2847 13932 13932 0278642.00 挂牌居住2847 1022 136 XX兴谷园房地产开发有限公司三通一平2.3项目周边商品房市场调研研究区域说明本27、项目位于XX城区北部，为兴谷工业园区二期用地的综合服务功能区。目前该地区购房对象主要还是以本地居民为主，城区内项目数量虽有限，规模也相对较小，但区域竞争还是比较激烈，存在较强参考价值，因此，城区内所有在售、待售及已售项目均是区域市场研究的考察对象。主要调查样本渔阳公馆XX益阳房地产开发有限公司XX中心商业区E区中卫世纪城XX中卫房地产开发有限公司XX中心商业区迎宾花园XX乾元房地产开发有限公司迎宾环岛西南侧金谷御景豪庭XX华欣金谷房地产开发有限公司迎宾环岛东南侧东方国际公寓上海万杰、香港城建置业大龙环岛西南侧都丽豪廷XX智能通达房地产开发有限公司XX中心商业区林萌家园XX星宇昊经济技术发展中心28、XX区林萌南街9号阳光城XX亚连房地产开发有限公司XX大街路口西北角无限幸福阳光XX无限置业有限公司XX区新平老路9号兴谷嘉和XX市兴谷区和平农工商联合总公司XX区平翔路(电视塔东南角)世外桃园XX八通房地产开发有限公司XX京东大溶洞西南一公里区域住宅市场分析l 区域住宅市场总体特征从区域住宅产品供应看：一是项目总体规模比较小，最大也就20万平米，总体规划布局比较传统规整，缺乏相应的现代时尚感；小区总体缺乏对景观环境的营造；二是市场供应主要以80120平米的两、三居户型为主；130平米以上大户型目前项目基本都有配备，不过销售去化慢；但70平米以下为主的小户型产品还属市场空白；三是以传统户型（进29、深大，面宽窄，出现暗厅，功能分区不合理等特点）为主的市场开始逐步被取代；四是建筑单体从纯多层过渡到目前多层、高层、小高层混合为主，板式住宅依旧是市场供应的主体，但是楼体单元数比较多，大都在5个单元左右，最高的达到8个单元，部分塔式单体开始出现；五是交房标准依旧以毛坯为主，精装户型市场还属空白；六是小区缺乏相应的会所配套，会所概念在XX市场还未形成。从区域市场需求看：市场总体需求主要以XX城区及周边乡镇当地居民为主，主要以居住为购买目的，投资需求有待释放；价格是决定当地居民购买的首要因素，通过衡量总价的高低来确定购买的户型面积。从项目开发运营看：就单个项目而言，虽然规模不大，但开发周期还拉得比较30、长，说明当地购买力相对有限；从整个市场项目运作看，开始从“盖房子”阶段向房地产开发的方向转变；在项目运作过程中，注重项目容积率的提升，缺乏对项目整体品质的打造，缺乏对居住舒适度的提升；在营销推广上，整体市场不注重市场产品形象的包装，宣传道具、广告制作等均处于市场的低端，业务人员专业水平也有待提高；项目总体品质较低，后期物业管理服务还停留在低端基础管理阶段。l 区域住宅产品供给分析区域住宅产品基本情况（表一）渔阳公馆3.9 13.6 2.2未开盘中卫世纪城1.6 12 7未开盘迎宾花园8.5 15.75 7641.9多层0.6；高层12004.11金谷御景豪庭142.90.752005东方国际公31、寓4.53高层1，多层0.92005都丽豪廷182.712004林萌家园201.4多层0.6，高层12005.6阳光城20一期6241.40.762005.4无限幸福阳光63.63821.70.52007.4兴谷嘉和5.15201.360.552005.3世外桃园124.84000.353.22004.10区域住宅产品基本情况（表二）渔阳公馆高档住宅多层板楼、29层高层板塔、联排别墅50250的一居至四居，以8090的小户型为主高板塔为一梯四户，大户型南北通透毛坯两期中卫世纪城普通住宅16层、29层高板，5层商业连接7090平米（两居）为主一梯两户或四户，出现暗厅毛坯一期迎宾花园普通住宅24栋32、6层、4栋16层、2栋3层、1栋18层、1栋2层二居：75.75、99.66、96.34、102.75、107.28；三居：115.1、127.99户型南北通透，大户型为三层两跃户型毛坯三期金谷御景豪庭普通住宅3栋25层高板，3栋911层小高层板楼两居：90、118 ；三居：132、140四居：151 ；跃层:250两梯四户，大户型南北通透毛坯两期东方国际公寓普通住宅多层板楼、21层高板塔两居:90、120 三居:139、144（高层）一梯两户、三户，使用率较低毛坯一期都丽豪廷普通住宅高层板塔两居:95、98、100、102三居:130、145、150、166、171毛坯两期林萌家园普通住宅多33、层、小高层板楼一二期三居：130、137、142、150；三期一居45，两居：62、75、89，三居：89、108、113单元数多，南北通透，面宽显小，客厅居中毛坯三期阳光城普通住宅纯多层板楼主力户型：80110，三居户型：124155南北通透，大户型设计舒适度较高毛坯两期无限幸福阳光普通住宅多层板楼二居：82、91；三居：90、106、121传统户型，客厅居中，采光不好毛坯两期兴谷嘉和普通住宅多层板楼二居：82；三居：115、110；四居：127小面积户型设计传统，出现暗厅，大户型使用率不高毛坯两期世外桃园别墅独栋户型：，主力户型为110120平米的小独栋户户小独栋毛坯三期备注：以上为目前在34、售、待售或基本售罄的项目。综合分析：从项目物业类型看，在售项目仅有一个别墅（世外桃园），且还位于XX城区以外；在XX城区仅有即将开盘的渔阳公馆（普通住宅联排）属于相对高档的物业；其他项目均为普通住宅。说明区域项目主要是针对以居住为购买目的XX居民。从项目的建筑规模看，XX市场现有11个项目的总体供应规模为131.35万平米，除去渔阳公馆、中卫世纪城及林荫家园的三期、世外桃园三期（即将上市共计约30万平米）即将正式开盘销售外，其他项目基本处于尾盘或刚售罄阶段， 据了解，整个市场潜在供应还有阳光城二期的少量产品。从XX房地产市场看，项目普遍规模都比较小，不超过20万平米，由于先前的一些小项目均已进35、驻，目前市场的项目主要集中在1020万平米之间，占64。从XX市场项目的供应规模看，说明区域房地产市场处在刚起步的阶段，还未辐射到XX以外的其他区域。从项目总体规划布局看，对于规模相对较大的项目，总体规划布局显得非常传统，建筑单体基本为“兵营式”的格局，缺乏应有的活力；整个小区缺乏展示整体形象的组团景观来链接；建筑外立面颜色比较厚重，缺乏现代时尚活力感。从项目的容积率看，早期项目主要以多层为主，容积率相对较低，而近几年来多个项目高层板塔建筑的出现，容积率较先前已有所提升。在售项目中容积率在11.9之间的项目与容积率在2以上的项目所占比例基本相当；容积率在11.9之间的项目主要为多层板式住宅，而36、容积率在2以上的项目其楼梯都有高层板塔的建筑单体，说明区域市场以从两三年前以多层住宅供应为主，开始走向以高层供应为主。其中即将开盘的中卫世纪城项目容积率达到6左右，作为XX城区最高档的项目渔阳公馆容积率也达到2.2，说明XX城区项目容积率开始逐步走高，高层板塔产品开始逐步被市场所接受。从项目建筑单体看，市场由原先的多层建筑单体为主过度到多层、高层、小高层单体综合布局为主，而且板式多层住宅单体单元数集中在47之间，其中林荫家园三期住宅小高层板楼达到8个单元；中卫世纪城追求高容积率，其住宅全部为高层板式；个别项目还出现高层板塔结合，如渔阳公馆、金谷御景豪庭、东方国际公寓及都丽豪庭项目。说明XX城区37、项目随着房地产市场推进，项目整体居住品质变化不大。从各项目户型供应看，市场主要户型为80120平米的两居及130150平米的三居，虽然即将开盘的项目也受“90/70”政策的限制，但70平米以下的户型市场供应非常少；从户型的功能布局看，户型仍旧有许多传统三室一厅、两室一厅的户型（长进深、短面宽，客厅处于户型中间，为暗室设计，采光比较差），如林荫家园、无限幸福阳光及中卫世纪城等，相对而言，渔阳公馆、阳光城项目的户型相对较好，遵循户型的南北通透、采光、动静分区、干湿分区等舒适居住功能的设计原则；从单元套数看，由于受“90/70”政策影响，一梯三户、四户的产品开始出现。从各项目的交房标准上看，市场产品38、均以毛坯为交付标准，精装修房屋在XX市场还未出现。从各项目的配套上看，除了渔阳公馆提出泛会所（将渔阳酒店作为项目的会所）的概念外，其他项目均不存在会所配套，仅有一些用于出售的社区商业服务配套。从各项目的物业管理上看，每个项目基本都由开发公司自行成立的物业公司管理，处在物业管理的基础服务阶段，不具备为业主开发的延伸特色服务；高层带电梯物业费一般为1元/月，多层不带电梯物业费为0.50.9元/月。l 区域住宅销售情况分析各项目住宅销售情况分析渔阳公馆约5000前期预热00计划11月份开盘中卫世纪城约470暂不接待00计划10月份开盘迎宾花园4000签约进驻100多层两居、三居高层三居已售罄金谷御景39、豪庭4000尾盘90两居、三居130150平米户型滞销东方国际公寓商业销售100两居、三居住宅全部售完都丽豪廷办理进驻100100两居150、160三居已进驻林萌家园均价4600三期内部认购三居一、二期已售完阳光城4000一期尾盘8580110平的两居、三居124155平米的户型滞销无限幸福阳光3700结尾签约100二居、三居已售完兴谷嘉和4000二期今年5月开盘二期30二居、三居一期已售完世外桃园6500一二现房销售阶段一、二期70100120户型三期预计今年10月开盘从上表分析可知：从销售均价看，据调查，目前即将开盘的两个项目均价都在4500元/平米以上，其中渔阳公馆开盘均价有可能超过5040、00元/平米，目前在认购阶段的林荫家园起价就达到4380元/平米，多层最高价达到5500元/平米；与去年同期相比，XX区整体房价上升了1000元/平米左右。从项目销售情况看，目前市场上老项目已基本销售完毕，新项目正处在前期预热阶段，市场出现新老项目上市交接断层的阶段，整个市场房源相对紧缺。从户型销售速度看，户型面积市场需求主要集中在80120平米的两、三居；从户型总价看，总价一般在35万以内的户型，总价超过50万/套、面积为130平米以上的户型销售去化慢；从户型的特点看，在价格相同面积相当的情况下“传统户型”已不再是市场的主角，但若户型面积相当，“传统户型”只要具有价格优势的情况下仍能赢得市场41、的需求（如无限幸福阳光）。说明价格是决定当地居民购买的首要因素。对于XX城区的大户型而言，世外桃园独栋小户型将对其形成替代性竞争。部分项目交易情况分析迎宾花园45047314.6641429.97261587.561726.2519431746.2127888.78315487.851328.04177277849141.84336532.91828.37小计821106844.8778460.592893.9773.433269.19金谷御景豪庭34241652.5826538.65301163.713317.36都丽豪庭27431935.9929954.79337393.082496.2342、世外桃园2444207.071822.4559943.3275.93808552.126703.12646470.4744.8小计12412759.198525.526279.166.82355.23备注：1、上述数据来源于XX市房地产交易管理网（截止至2007.9.5）； 2、项目由于分阶段上市，有些已经属于现房，因此无法将整个项目的信息收集全； 3、部分项目目前已经销售完毕，但正在进行网络签约，交易网上还处于未售登记状态。从上述个案成交均价与月签约速度比较看，成交均价在某种程度与成交速度成反比；就XX城区三个有代表的普通住宅项目而言，销售均价最高的都丽豪庭月均销售速度相对较慢；总体而言，X43、X城区普通住宅近三年来平均成交均价约3000元/平米，月均销售速度集中在25003500平米/月。结合上图，从各项目的户均面积与月均成交速度比较看，按常规户均面积大的项目去化相对较慢，但从XX区这几个典型项目来看，户均大的月均去化相对较快，从中可说明价格是决定当地居民购买的最主要因素。从各项目的月均销售额来看，XX区普通住宅项目月均销售额均未突破千万元，一是由于当地购买力相对有限，二是由于各项目规模较小，而且分期上市，开发周期相对较长的缘故。l 区域住宅需求市场简析从对XX城区项目的调研看，XX房地产市场的购买人群主要为XX城区及周边乡镇的本地人群，外来人口数量相对较少。从购买的目的看，主要以44、居住为购买目的，投资购买需求已经开始萌发。购买人群主要来源一是当地的公务员及企事业单位人群，如区政府、各局机关及银行、电信、医院、学校等收入稳定、收入相对较高的人群；这部分人群当前购买仍旧以改善型居住为目的为主，并具备一定的投资能力，房地产投资将成为其首要的投资渠道（从林荫家园的调查可知：其目前认购定金为10万元，相当于首付款金额，目的就是为了防止投资炒房）。二是当地私营业主阶层，主要为当地经济收入较高的生意人、工商个体户等，告别租房时代，自住购买为目的；同时，这部分人经商意识强，对投资房地产比较热衷。三是周边乡镇、农村有钱居民，为子女上学或为自住需要而购买。2.4区域商业市场调研商业市场简析45、XX城区目前商业主要集中在文化街、新平北街和府前街“两横一纵”区域，其中文化街是XX县城最重要的一条商业街，贯穿XX县城南北，是XX县城商业密集度最高的区域。文化北街商业供应分析据实地调研估算，文化北街的商业供应量为12万平米以上，主要以临街商铺为主；在文化北街段有3个集中商业网点，即国泰和美购物广场、XX商业步行街及国泰百货，其商业体量分别卫19000平米、68761平米、20000平米。国泰和美购物广场位于文化北街南侧，其前身卫小白杨超市，重新装修于2006年2月开业；其中地下一层（2500平米）为电器广场、首层为服装服饰/鞋帽商业街（7000平米）、地上二层为超市大卖场（7000平米）、46、第三层为美食广场（2500平米）；商铺租金价格为13元/平米天。商业市场价格目前在售商业项目统计紫翔商城首层1100055880.61.814层临街商业，开间面积为40 -132平米，首层层高4.2米，24层层高3.7米，100个免费车位。二层4088三层3888四层20880.6都丽豪庭800012层、13层社区型商业街，开间面积188320平米，层高3.5米。迎宾花园6500社区商业街铺，开间面积210360平米，层高4.2米。兴谷嘉和20730.618000社区住宅底商，层高2.8米。东方国际公寓5500社区12层底商，开间面积500600平米。从上述分析可知，都丽豪庭因其良好的地理位置47、，销售价格达到8000元/平米，为XX区商业物业售价最高的项目；而位于商业核心区的紫翔商城因长时间闲置导致，首层销售均价仅有5588元/平米；东方国际公寓底商售价无法上升主要是由于体量大、经营范围受限等因素导致的。紫翔商城作为XX城市核心商业区日租金最高仅为1.8元/平米，说明XX区整体的租金水平比较低，导致商业投资的回收期延长。2.5项目发展定位总体定位根据XX周边区域的市场分析，结合本项目的地块现状及XX新城规划向北发展的趋势，将本项目初步定位为“绿色、科技、人文”的主题，打造成兴谷开发区的高尚综合配套服务区。“绿色”是结合项目北侧小辛寨石河及代征绿地的景观资源、小区内部景观绿化、康体设施48、及XX绿色生态发展的城市规划，突出本项目绿色康体的居住理念。“科技”是充分利用各种新技术、新材料，打造XX新城的环保、节能、安全、智能化的高尚居住区，填补XX市场的空白，全面提升XX新城的居住品质。“人文”是借用项目区域内原有的第八小学的资源，并结合项目幼儿园、培训中心（工人俱乐部、职业培训学校、工业园区图书馆等）等规划，突出项目的人文环境。兴谷家园一期用地兴谷别墅分区规划定位高尚绿色居住区综合文化娱乐休闲区市民康体休闲广场高尚绿色居住区（如上图黄色区域及一期用地部分）：由普通住宅区和中高档居住区组成。普通住宅区为C02、C04地块，其中C04地块为当地居民的回迁房安置建设，C02地块为区域首49、次置业居民居住生活区；中高档居住区为B14地块和一期用地，其中B14地块由于靠近北侧城市绿化用地，开发密度较低的改善居住人群的高尚生活区，一期用地南侧为兴谷别墅，北侧为综合文化娱乐休闲区，开发智能化的中高档公寓。综合文化娱乐休闲区（如上图B16、E-06、E09地块）：为兴谷工业区进驻企业及本项目业主提供综合文化娱乐休闲区域，根据周边区域目标消费群体的需求，将该休闲区域初步业态定位为便利购物步行街、餐饮美食街、娱乐休闲街、多功能会所、工人俱乐部、职业培训学校、园区图书馆、园区接待中心等，突出韩国特色、工人休闲娱乐特色、文化培训特色及XX新城人文特色，打造城XX新城第二商圈。市民康体广场（如上图50、小辛寨石河南侧的绿色区域）：结合城市绿化，树立康居生活的理念，开发市民康体娱乐休闲广场。 客群定位目标购买群：XX当地企事业单位白领阶层（公务员、企业单位管理人员等）兴谷开发区进驻企业的中高层管理者当地私营业主及外来投资者周边乡镇居民目标消费群：周边居民（主要为工业园区的所有工作人员）及部分外来消费者3 发展设想3.1 规划设计原规划条件根据在C-04进行回迁安置、增设中学、减少商业建设规模的设想，对原规划做如下调整：地块编号用地性质用地面积（ha）容积率建筑面积（万/）建筑密度（%）建筑高度（m）绿地率（%）人口密度（人/ha）停车位（辆）备注B-14R210.13 1.818.23 30251、4600工业区配套居住C-02R26.58 1.811.84 302430600200停车位按2辆/户C-04R212.54 1.822.57 302430450150停车位按2辆/户其中可开发用地R29.56 1.615.30 除去兴谷家园一期2.98公顷一期用地R27.80 1.814.04 兴谷别墅2.8公顷未计算 C-05R50.41 0.80.33 30930C-06R51.49 0.60.89 301230XX第八小学B-15G11.40 B-17G10.70 C-01G11.32 C-03G10.93 E-10G10.15 B-16C36.06 1.87 11.35 30303552、457B-16-1C34.06 2.510.15 303035457文化娱乐用地B-16-2R52.00 0.61.20 301230职工培训学校E-06C61.00 1.8 1.79 多功能用地E-09C23.53 3.512.36 253030556商业金融用地B-13U11.30 0.30.39 309供热厂居住用地合计34.07 1.74 59.41 其中，配套小学占地1.9公顷，建筑面积1.22万平方米绿地用地合计4.50 可开发商业合计8.59 2.83 24.30 市政配套用地合计3.71 0.52 1.92 合计50.87 1.68 85.63 1363北部绿地及河道面积34.53、39 内部包括河道和高压廊道新规划所做的调整如下：根据规划意见书，总回迁安置规模约18万平米。由于C-04地块已经建成2.98万平米，建成约5.5万平米；故尚需建设约12.5万平米回迁安置房。若所有回迁安置房统一建在C-04地块，则C-04尚未建设的地块的容积率调整为1.6。在B-16地块中增设一个占地2万平米，建设规模1.2万平米的职业培训学校。项目总车位从1588个调整为1363个，B-16地块原来规划的682个车位减少225个车位下调为457个（车位按45个/万平米）。3.2 拆迁安排时间第1季度第2季度第3季度第4季度第5季度第6季度拆迁进度103020201010整体拆迁周期为1年半54、，按上表中的进度支付拆迁款并实施拆迁。3.3 开发建设与销售产品类型公寓住宅回迁房商业教育配套及市政车位人防设备合计总建筑面积182,250 441,100 152,960 60,750 19,200 57,760 16,741 14,440 945,201 地上182,250 441,100 152,960 60,750 19,200 0 0 0 856,260 地下0 0 0 0 0 57,760 16,741 14,440 88,941 可销售面积（平方米）182,250 441,100 152,960 60,750 0 57,760 0 0 928,460 开工(季度）10 5 2 155、5 8 5 5 5 2 0(季度）11 6 3 16 9 6 6 6 3 结构封顶(季度）13 7 5 18 10 7 7 7 5 竣工(季度）20 20 10 20 12 20 20 20 20 销售均价（元/平方米）4,000 4,000 3,000 6,000 0 1,500 3,666 销售比例100%100%100%100%100%25%100%100%销售开始时间（季度）11 6 5 17 16 12 5 销售完成时间（季度）20 20 10 20 20 20 20 转帐时间(季度）21 21 21 21 21 21 21 转帐均价（元/平方米）4,000 4,000 3,000 56、6,000 0 1,500 0 0 项目的整体开发周期为5年，首先进行回迁房部分的建设。回迁房从项目正式启动后第2个季度开始建设，在拆迁全部完成1年后（项目启动后2.5年后）全部建成。回迁房按3000元/平米价格卖给回迁户。车库按6万/个销售25即销售361个车位，剩余1002个车位在项目开发完成后按6万/个计入资产。项目建设的建设成本按2100元/平米进行控制（含前期、设计、工程）。4 投资测算分析主要经济指标主要财务评价指标名称数据单位名称数据单位平均销售价格 3,874 元/平米项目开发期(年)5.0 年公寓销售价格4,000 元/平米项目销售期(年)4.0 年住宅销售价格4,000 元57、/平米注册股本10,000 万元回迁房销售价格3,000 元/平米财务费用合计15,530 万元商业销售价格6,000 元/平米利息保障倍数2.27 万元车库销售价格6 万元/个最大资金缺口(全投资）(99,419)万元总投资303,518 万元最大资金缺口(含利息）(93,359)万元预计销售收入340,342 万元最大贷款额82,386 万元公寓销售收入72,900 万元工程垫资额10,000 万元住宅销售收入176,440 万元投资利润率4.89%回迁房销售收入45,888 万元投资利税率12.63%商业销售收入36,450 万元销售净利润率4.36%车库销售收入8,664 万元销售毛利58、率8.04%车库转帐收入 6,498 万元项目息税前内部收益率7.96%经营税金及附加18,528 万元所得税前内部收益率6.67%土地增值税0 万元融资后的内部收益率4.94%所得税前利润19,796 万元股东自有资金内部收益率21.98%所得税4,949 万元财务净现值(折现率6%)(2,679)万元税后利润14,847 万元投资回收61.1 月净现金流量14,847 万元可售面积售价静态平衡点3,567 元/平米实际净现金流8,349 万元地上可售面积售价静态平衡点3,728 元/平米5 土地价格及敏感性分析5.1 土地价格分析从表中可以看出：当项目的地价为80万/亩时，除去回迁用后的净59、开发用地的地价为98.5万元/亩，若包含代征绿地则为47.7万元/亩，按项目规划的全部建筑面积折算楼面地价为713元/平方米。5.2 土地价格敏感性分析土地成本与销售价格预期敏感性分析当住宅价格预期为4100元/平米时：当土地价格为80万元/亩，项目可以有较好的投资回报；当土地价格为100万元/亩，项目可以保证不亏损。6 项目运作模式6.1 进展情况目前项目处于控规调整和政府审批阶段。据中罗庄书记介绍，开发区已经搬迁了100多户，本项目中罗庄需搬迁户数约为500户左右及一些村办企业。6.2 拆迁补偿方式村民搬迁：XX兴谷工业开发区建设村民搬迁区，搬迁区设在一期西北角的兴谷园住宅小区，把村民搬迁60、到搬迁区内，搬迁的方法是首先由评估单位依法对村民的房屋进行评估，按照搬迁楼房建设成本等同村民房屋评估价值进行分配，如有其它情况，双方经协调，开发区给予妥善办理。劳动力就业：（1）按照村民自愿的原则，兴谷工业开发区妥善安排村民到开发区所属部门或企业参加工作。（2）按照村民自愿的原则，依照法律规定，可一次性买断解决劳动力就业问题。（3）超转人员由区民政局依法按照超转人员进行妥善办理。6.3 项目发展内容项目立项主体是兴谷开发区，但由于该项目用地为中罗村集体用地，所以考虑到中罗村集体利益的需要，本项目土地一级开发由中罗村牵头实施（表面上土地一级开发仍然实行招牌挂的方式确定一级开发主体）。l 土地一级61、开发权的运作第一种方式：（1）我司负责筹集土地一级开发所需资金，委托中罗庄实施拆迁、征地、回迁房安置及各项相关手续办理；（2）中罗庄负责政府部门相关运作，保证我司在公开市场获得该项目土地一级开发权。第二种方式：我司直接成立项目公司，独立运作该项目，一次性支付中罗庄拆迁补偿费等，由我司实施征地、拆迁、回迁房建设等。两种方式比较，第二种风险较大。本项目土地一级开发没有对中罗庄的压束、配合和激励机制，是很难完成和实施土地一级开发。l 土地二级开发权的运作（1）通过相关激励机制，让中罗庄负责配合我司在公开市场获得该项目土地二级开发权，；（2）通过开发区相关政策优惠等方式，与政府积极沟通，获取土地二级开62、发权中的部分政府溢价。6.4 项目推进步骤l 成立项目公司我司与中罗庄成立项目公司，我司为控股大股东，以项目公司的名义办理征地、拆迁、规划审批等各项手续。l 包干方式实行拆迁、回迁房建设以每亩80万的价格实行拆迁、回迁房包干，由中罗庄具体实施拆迁、回迁房建设等事宜。l 土地一级开发流程（1）土地一级开发主体确立有中罗庄村配合我司，通过对XX土地整理分中心相关运作，通过招牌挂的方式确定项目公司为土地一级开发主体；（2）获取土地一级开发批复；（3）签订土地一级开发合同；（4）办理规划意见书、交评、环评等相关意见书；（5）办理市政府新增集体土地农用地征用批文；（6）办理相关委办局的征地、拆迁、和市政63、基础设施手续；（7）组织实施征地、拆迁、市政基础设施和回迁房建设（8）土地整理中心审核土地一级开发成本、验收土地、支付土地开发费火管理费，最后纳入市土地储备库。6.5 争取相关优惠政策l 代建绿地优惠政策本项目北侧是大片为整个开发区服务的景观绿地，“以绿养绿”等方式降低开发成本，同时向政府积极争取代建绿地返还优惠政策。l 回迁房建设优惠政策回迁房建设是针对兴谷经济开发区二期三个村的拆迁居民回迁，即主动承担了本项目以外拆迁户的回迁任务。因此，以此为契机向政府争取回迁房建设优惠政策，降低本项目开发成本。7 项目发展优势与风险分析7.1 优势分析低成本获取土地二级开发权、控制土地资源通过土地一级开发64、方式尽早介入该项目，熟悉宗地特质、人脉关系等，培育项目周边房地产市场，为未来以较低成本获取土地二级开发权奠定良好基础，获取利润最大化。拓展XX区域市场随着中心城区居住土地供给稀缺，XX房地产市场发展郊区化成为必然趋势，因此，我司以该项目为契机，以较低成本快速拓展XX区域市场，树立嘉铭品牌形象。与其他项目形成联动本项目能与我司金海湖项目、财政局项目形成联动，通过规模效应降低开发成本，获取更大利润空间，提高XX房地产市场占有率。7.2 风险分析拆迁难度较大根据我司对回迁区兴谷园住宅小区的调研，已经建成总建筑面积4.3万平方米的回迁房，用于兴谷开发区拆迁农民安置，但实际回迁农民比例很少，绝大多数回迁65、房被卖给外地人。主要原因是拆迁农民不愿搬迁。所以，可以看出：虽然本项目拆迁密度较小，但拆迁难度较大。资金风险较高本身土地一级开发周期就长，再加上拆迁难度，所以发展该项目资金链较长、占用时间长、资金回收期长。同时国家不断上调贷款利率，直接导致财务成本直线上升。所以发展该项目整体资金风险较高。土地二级开发权获取风险由于土地二级开发权实行公开招拍挂方式，加上整个XX居住用地供给紧缺，因此该项目二级开发权获取竞争激烈。招牌挂方式压低土地一级开发利润风险由于实行招牌挂方式确定土地一级开发主体，所以相互竞价必然压低土地一级开发利润，甚至不能保证8的利润。商业市场需长期培育根据市场调研，XX商业市场缺失，市场较为委靡。其中XX步行街的底商很多成片不能销售或租赁出去，更谈不上本项目周边的农村市场。本项目商业体量27万多平方米，占总建筑规模的三分之一，因此本项目发展商业物业风险很大，商业市场培育周期较长。8 结论和建议项目优势在于住宅体量较大，目前区域房地产价格相对较低，但本项目商业所占比重过大、拆迁难度和风险较高、区域房地产市场尚需培育、资金占用周期较长、财务风险较高，因此建议我司谨慎介入该项目。