1、稀土开发区占地17亩地产建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月108可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录1 总论61. 1、项目背景与概况61. 2、主要技术经济指标，见表 1- 1。71. 3、问题与建议92 市场分析与预测92. 1、房地产市场宏观形势2、分析及预测92. 1. 22007 年一年回顾及分析104地价房价“倒挂”现象严重，推动房价上涨142. 1. 4、2008 年房地产市场展望142、保持发展且稳健的行业基调。143、增速趋平，景气向右肩移动 。152. 2、XX市房地产市场分析162、投资增加一半204、上市量消化了 87%215、价格上涨 700 元/2224：XX市历年商品房销售情况图222. 3、项目市场情况分析223、开发商参差不齐、未来几年将是整合期。322. 3. 3、项目 SWOT 分析343 项目规模与建设条件413. 1、项目自然条件与用地条件413. 2、项目配套等基础设施条件424 项目规划设计方案423、4. 2、规划设计原则423、给排水消防系统：48（1）给水48（3）消防给水系统 消防用水量：494、供电系统49（5）、火灾自动报警：小区内所有住户均为系统保护对象。 5、电讯系统495 项目发展进度及安排515. 1、项目开发的各项工作内容515. 2、各时间参数的确定526. 1、项目定为、物业价格定位536. 5、项目销售进度计划安排686. 6、项目销售与消化预想687 投资估算及资金筹措697. 4、项目投资估算的内容717- 3: 高层住宅投资估算组成分析表728 项目财务评价768. 1、财务评价基础数据的测算768. 2、销售、出租收入的估算788. 4 项目财务分析8094、 项目不确定性分析819. 2. 3、项目自有资金敏感性分析859. 2. 4、项目风险回避8510 综合评价8610. 1、社会影响评价8611 研究结论及建议8611. 1、结论861 总论1. 1、项目背景与概况1. 1. 1、项目名称 本项目提名“* * ”，在以下的项目可行性研究报告中，我们将专门的对项目的概念进行诠释和升华。1. 1. 2、项目开发单位概况XX市* 房地产开发公司成立于 2006 年，注册资本 2000 万元，公司地址位 于稀土高新区* 中心。是XX市少有的几家具有开发水平资质的房地产开发公 司。1. 1. 3、项目可行性报告编制的依据、XX市高新区发展规划、内蒙古5、 2004 版建筑定额、现行建筑市场行情、项目实地考察、市场调查有关资料、政府相关部门的规定及相关数据 1. 1. 4、项目提出的理由房地产行业作为第二产业，在国民经济中占有举足轻重的位置，特别是近几 年伴随着全国经济的飞快增长，城市化的进程已经越来越快。住宅市场的需求 量也在迅速的上升，而随着经济的增长人们越来越不满足于以前住房水平，配 套设施齐全、建筑前卫、环境良好等等这些住宅的影响与你素备受消费者关注。XX市拥有人口超过 200 万，使全国人口过百万的城市之一。从经济角度看， XX市近几年的经济发展速度在全国前列，但这座城市的房地产行业却处于发 展上升阶段，土地的需求越来越旺盛，因此住宅6、市场将进入一个崭新的局面， 特别是近几年小高层住宅的出现吸引了众多人们的关注，新型、新概念住宅必 将是XX乃至全国房地产市场发展的方向。本项目选址在XX市稀土高新区内，稀土高新区是XX新成立的新区，这里 交通方便、环境良好、基础设置齐全、是XX是未来的核心区域。为了满足包 头市住宅市场的需求，为了迎合高新区的发展，我们提出了* * 项目的拟建方案， 力求将其建造成为XX市的力求将项目建成为XX市最前卫、时尚住宅小区。1. 1. 5、项目拟建地点2. 本项目选址位于XX市稀土开发区核心位置，南临开发区主干道黄河大街，北接新光东路，东近幸福南路，西靠富强南路，并临近于地税小区、敬老院、 建材城等。7、1. 1. 6、项目规模及期目标本项目总占地面积近 17 亩，总建筑面积近 3 万平方米。遵循中央 CBD商务 区、高层居住社区完整功能的要求，做出融住宅、购物、办公、休闲、投资、餐 饮、娱乐、综合社区服务为一体的规划设想，区内生活设施齐全，除基础配套外， 配套增加高科技成分，如：宽带入户、数字卫星电视接受系统、门禁系统和巡更 系统等多种高科技设施，还设有托管所、大超市、商业网点、社区医疗保健中心、 邮局、银行等设施，是XX市开发区新崛起的一个迷你型组团 SHOPPI NG MALL 社区。1. 1. 7、项目主要建设条件、符合地区规划要求。本项目拟见在XX市稀土开发区，XX市稀土高新 区是国8、家级开发区，项目的的规划必将被纳入XX市稀土开发区发展的总体规 划。、市场容量大。XX是经济发展迅猛，住宅需求旺盛，这样必将对项目产 生有利的销售渠道。、交通便利、地段素质高。高新区内道路宽敞、交通便利。这样无论对项 目的施工建设还是对人们选择了本项目后的生活都是有利的。、地理位置优越。项目所在地是XX市的核心地段，并且处于高新区，这 些因素都将对人们的日常生活产生有利影响。1. 2、主要技术经济指标，见表 1- 1。序号名称单位数值一技术指标1总用地面积114002总建筑面积326503地上建筑面积其中：小高层 高层 综合商业楼 幼儿园2915018200595045005004地下面积359、005总户数户2006绿化率40%7容积率2. 868建筑密度33%二财务数据1建造投资万元7512. 372销售收入万元12866. 833销售税金及附加万元7724所得税万元2434. 815税后利润万元4943. 38三财务评价指标1全部资金净现值万元531. 312全部资金收益率19. 7%3全部资金静态回收期半年4. 5=2. 25 年4全部资金动态回收期半年4. 552. 25 年5自有资金净现值万元1063. 236自有资金收益率34. 07%7自有资金静态回收期半年7. 593. 79 年8自有资金动态回收期半年8. 374. 19 年9项目投资利润率24. 55%10人民币借10、款偿还期半年3. 471. 74 年11盈亏平衡点64. 43%1- 1：项目技术经济指标汇总表1. 3、问题与建议、本可行性研究是建立在项目基础配套设施满足的基础之上，而基础配套 设施又是乐观预计的，所以为了保证项目稳步实施，必须把好基础配套设施的 建设关，兑现对消费者的承诺。、本项目周边的竞争对手较多，所以要知己知彼突出体现项目的特色和卖 点，从而增强竞争能力。、从本项目的财务评价结果显示，项目的投资风险并不是很大，但是风险 依然存在，要时刻保持警惕，严格执行预算，优化营销策略，尽早的收回投资。2 市场分析与预测2. 1、房地产市场宏观形势分析及预测2. 1. 1、 宏观形势中国目前的城市11、化率仅有 43%左右，未来至少还有 20%的提升空间，由于城 市化和家庭小型化带来的城市新增家庭将超 6000 万户。另外中国处于以劳动适龄人口为主的时期，目前抚养负担比重约 40%，这一比例至少可以延续到 2020 以后，在东部沿海城市则可以延续更为长久, 因此可以预见的是，在相当长一段 时间内，中国住宅市场将持续繁荣。从供求关系上看，未来商品住宅供应量难 以满足居民需要。从新增土地供应角度看，2006 年大部分城市都未能完成供地 计划，而随 着城市拆迁的难度不断上升，未来土地供应的能力更加不容乐观。 而 从存量土地利用角度看，20042006 期间，存量土地处于较快的消化状态， 这与开发企12、业充分运用预售款的融资功能、提高了自有资金的运用效率有很大 关系；而随着预售融资功能的不断弱化，未来存量土地的利用能力将遭遇严峻 挑战。在这一背景下，市场未来的主要矛盾仍是供应不足，并不存在重大调整 风险。从政策调控角度看，未来商品住房市场的制度环境将更加明晰，稳定。综上所述，未来相当长一段时间内，中国房地产市场尤其住宅市场，仍处于 较为显著的上涨趋势, 并不存在楼市泡沫现象。2007 年，中国房地产市场全面 繁荣，全国性房价上涨加速，地价 和房价涨幅距离拉开，投资旺盛。从购买力 角度看，全国范围的房地产泡沫尚未产生，但各大中心城市作为资金和各类资源的热点流向，居民房价负担压力增加。2007 13、年强劲的经济增长、宽松的货币政策和人民币汇率广阔的升值空间，是资产价格膨胀的前提条件，在流动性过 剩、人民币值大幅低估、次贷危机的环境下，资产价格泡沫已逐渐体现，并在 上涨过程中呈现资源集中化趋势。2007 年的房地产行业是政策导向下的执行和 出台 , 一方面在中国房地产发展战略开始显露出从产业政策向公共政策回归姿 态的形势下，另一方面房地产行业的强政策性特征在 2007 年表现非常明显, 一系列与房 地产相关的金融、税收和土地政策在 2007 密集出台；目前国家有关房地产业的 宏观调控政策主要针对的是个人住房领域出现的价格大幅上涨趋势，防止可能 的地产泡沫，以及因房价上涨快可能引起的社会不安14、定因素，同时 在客观上抑 制了泡沫的生成速度和提高了对银行体系风险的控制能力。当前房地产市场的 兴旺和隐患都来源于相对其他行业的一枝独秀 和孤军深入，由于地方经济增长 思维和模式单一化的问题，造成了产业本身不能承受的地方政府的依赖性、银 行资金的倾斜性和对其他产业发展的挤压性的现实；失去对开发用地的控制就 以为着失去对房地产市场的控制，因此 土地市场建设和交易规范依然是 2007 年政府对房地产业进行调控的基调，在土地价格上涨、加息和人民币升值预期 多重作用下，国内商品房价格在 2007 不断上涨；2007 年累计加息幅度已经超 15，相当多的购房需求因此受到 抑制。据本司的调查显示，48的被15、访者表示， 受多次加息影响，原来的购房计划可能要推迟；17的被访者明确表示，2008 年如果央行持续加息，则可能放弃现有的购房计划;2. 1. 22007 年一年回顾及分析2007 年前 7 个月全国范围房价无一例外均呈现上涨态势，以上海为主的长 三角地区房价出现反弹，南京、杭州、宁波等地同比 增长都超 了 5%，一直低 迷的上海房价涨幅 扩大到了 2. 1%。与此同时投资增速出现反弹，进入 2007 年后房地产投资明显升温， 前 7 月房地产投资增幅达到 31%，达到了 2003- 2004 年间本轮房地产周期以来的 30%左右的投资增速峰值。 （资料来源：国家发改 委及统计局）资金涌入地产16、开发投资领域与此同时，房地产领域对资金的吸引力增强， 尤其是吸引外资增速加大。海外资金进入中国市场的兴趣浓厚。中国在去年出台 了规范房地产行业外资准入和管理的限外令，今 6 月和 7 月商务部、外汇管理局等相关部门再次发出规范外资地产企业设立、限制返程投资、以及禁止外币形式举债资金进入国内房地产市场等政策，上述政策尤其 是结售汇政策影响下，外 资增速有所放缓。 总的来看，海外资本增幅虽快，但实际占比偏低，企业自 资金和预 售款仍然是最主要的资金来源。土地交易价格上涨压力凸现 住宅用地作为房地产开发基本资料，交易价格 涨幅速度经 2006 下半 的压抑后，进入 2007 后涨幅迅速赶上，二季度住17、宅用地交易价格涨幅高达 16. 2%，同期房价涨幅仅为 6. 3%，地价涨幅超房价涨幅 167%。土地拍卖成交案例中，地价和周边房价倒挂现象已经屡见不鲜，地块天 价上限屡屡被打破，反映了房地产开发企业高涨的投资热情。同时资本市场的 火爆促进的开发商股权融资额大增，推动了开发商的圈地热情和地价上涨。21 ：商品房新开工、竣工、销售面积和销售竣工面积比例图2. 1. 3、2007 年房地产市场运行特点2007 年，我国房地产市场运行主要有以下特点：1、全国房价总体涨幅较大，部分热点城市房价持续拉高，供不应求是主因。2007 年，我国房地产市场总体上价格涨幅较大。70 个大中城市新建商品住 房、二手18、住房的销售价格持续走高，8 月份新建商品住房销售价格同比上涨 9. 0%， 二手住房销售价格同比上涨 7. 9%，部分热点城市房价上涨连续保持两位数。我 们分析，导致今年房价高涨的原因主要是供不应求。一方面，供给量大幅度下滑。 2007 年 1- 6 月，全国房屋竣工面积增速低于房屋销售增速，商品房销售面积 2. 8亿平方米，同比增长 21. 5%；房屋竣工面积 1. 5 亿平方米，同比增长 11. 1%；截至 6 月，住宅竣工面积连续 30 个月低于住宅销售面积。以北京为例，新建商品住房供应自 2005 年以来持续减少，批准预售面积由 2005 年的 2205 万平方米下降至 2006 年的19、 1706 万平方米。另一方面，需求快速膨胀。资金流动性过剩导致 了投资性需求增长较快。同时，在房价快速上涨的趋势下，自住性购房者提前入 市，也造成需求骤增。2、土地供应量不足 近两年土地供不应求的态势仍在持续，造成市场供求总量的失衡，形成供不应求的市场预期。土地供应量的不足表现在两个环节：一是土地出让面积的不足。 以北京为例，2005 年，计划供应的商品住宅用地为 1750 公顷，而实际入市的只 有 900 公顷，仅为计划的 51%；2006 年，商品住房和经济适用住房用地计划供应 合计为 1900 公顷，实际供应为 1031 公顷，仅为计划的 54%。二是开发企业囤积 土地导致出让土地无法20、全部形成当期的有效市场供应。根据建设银行研究部的报 告，2001 年初至 2007 年 5 月份，房地产开发企业累计购置土地面积 21. 62 亿平方米，但实际仅开发完成 12. 96 亿平方米，不足购置面积的 60%。特别是上市房 地产公司成为大规模囤积土地的一个主要力量。这是由于土地储备量是投资者衡 量上市房地产公司投资价值的重要指标之一，而其很容易从公开市场上募集大量 资金支持大规模购置并囤积土地。3多种需求集中释放，投资投机需求大量入市 在房价快速上升的过程中，多种需求集中释放。一是改善型需求。高收入家庭对改善型需求的支付能力比较强，家庭收入越高，利用自有资金购房的比例越 高，据对某城21、市调查，高档商品房一次性付款的比例高于贷款比例，一次性付款 的比例一般达到 60%以上；而普通商品房的贷款比例高于一次性付款的比例，贷 款的比例一般达到 60%以上。使得中低端需求和初次购房需求受到挤压。二是婚 龄人口对住房的需求。受传统的成家置业理念的影响，新组建家庭购买住房的需 求刚性较强。三是城市新增常住人口的住房需求。近年来，我国正处于城市化进 程加速时期，城市新增人口对住房的需求旺盛。四是城市拆迁导致 的刚性需求。目前，我国处于城市建设快速推进时期，城市房屋拆迁带来的被动 需求随之增加。五是父母提前为子女购房的需求。在目前房价上涨较快的影响下， 年轻人住房需求提前释放，表现为父母为子22、女购房的时间大大提前，高收入家庭 为正在读大学，甚至读高中的子女购房的现象比较普遍。六是投资和投机性需求。除以上以居住为目的的需求外，还包括部分以投资和投机为目的的需求，买房直接用于投资，以其增值获利；以改善住房条件为目的的高收入家庭，在购买新建 商品房后，原有旧房并没有在存量房市场立即上市交易，更多地是继续持有用于 投资。4地价房价“倒挂”现象严重，推动房价上涨2007 年，在各地的房地产市场出现了大量地价房价“倒挂”的现象，即招 标、拍卖、挂牌等公开出让土地的楼面地价接近或高于同地段在售新建房屋的价 格。由于土地成本的大幅度增加，必然使得未来房价大幅提高，使市场形成了房 价继续大幅上涨的预23、期；同时，推高了周边在售楼盘的销售价格，形成了地价和 房价的相互推高的恶性循环。当前地价房价“倒挂”的状况已经造成很多地方开 发企业通过推迟开盘时间，放缓销售速度等方式捂盘惜售。“捂盘惜售”现象， 正是“期指化”房地比价导致的必然结果2. 1. 4、2008 年房地产市场展望1房地产市场持续发展的支撑因素没有改变。 我们分析，支撑房地产市场持续发展的几大因素将长期存在。首先，中国经济持续快速增长是支撑房地产市场的最基本、最主要的因素。2008 年，这一点 并没有变化。其次，城市化进程加快拉动购房需求。目前我国城市化水平每年以 大致一个百分点的速度增长，这部分城市新增人口将产生大量的住房需求。第24、三， “人口红利”拉动购房需求。目前我国正处于收取“人口红利”的时期，住房购 买力强，加之住房贷款的支持，改善性需求和投资性需求均大量释放。2、保持发展且稳健的行业基调。在 2007 年 12 月中央经济工作会议上，中央对 2008 年经济工作 提出了八 项主要任务：一、完善和落实宏观调控政策，保持经济平稳较快发展的好势头； 二、切实加强农业基础地位，增强农业和农村经济发展活力；三、提高自主创新 能力，推进产业结构优化升级；四、加大攻坚力度，确保节能减排取得重大进展； 五、促进区域协调发展，积极稳妥推进城镇化；六、全面深化改革，完善推动科 学发展、促进社会和谐的体制机制; 七、提高开 型经济水25、平，开创对外开 新局 面; 八、着力改善民生，促进社会和谐。我们看到，这里面每一条几乎都与 2008 房地产行业可能面临的调整密切相关，致力于结构调整和经济增长方式的转变， 是实现未来经济目标的重要基调，而房地产业很有可能被用来作为实现这种调整的工具。因此，我们对于房地产行业未来所有问题判断的前提是：为了确保经济增长， 以个人消费为主的房地产业依然需要大力发展；行业内 的调整必须进行，利润 水平回归正常状态；对于当前房地产行业发展 的诸多置疑，很多是基于社会资 源向这个行业的 度倾斜，必须实现各行业全面和协调发展。3、增速趋平，景气向右肩移动 。2008 年，在持续的调控下，楼市投资热度将持续26、降温, 最终趋于稳定, 这种 降温已经开始体现在部分大中城市 2007 年 7 月12 月销售面积和销售价格同 比增长速度放缓上; 同期房地产投资、土地购置 、土地开发面积和竣工面积还是 以较快速度地同比增长，而且仍 将保持较快增长，行业景气度将在增速 平和总 量增长中延续，并且 逐渐向景气右肩移动。4、三种价格力量对房地产行业的演绎土地市场化配置制度的逐步落实。 国家现行土地管理政策是随着房地产行业的发展而逐步完善的，纵观其演变的过程，一个贯穿其中，始终未变的宗旨就是不断推进土地管理的市场化进程。 作为一个新兴的，经营高度市场化的产业，商品房价格的变化直接影响了投资 和消费的增长，并与各地城27、市 GDP 的增速密切相关，从某种程度上而言，失去 对开发用地的控制就意味着失去对房地产市场的控制，当前不断出现的占 用耕地、补偿不当、权钱交易等因管理因素滞后而导致出现的问题，已经给地 方政府带来了相当的麻烦和损失。在商业银行信贷管理更加市场化的形势下， 政府出于加强管制的本能，对于开发用地的控制趋严是必然的趋势，日益活跃 的土地交易市场将土地使用权的价值发挥的淋漓尽致，土地收益逐步成为 “第 二财政”的角色已是当仁不让，在 2007 年，以土地市场建设和交易规范为重点 的相关法律和具体政策出台将是政府对房地产行业进行调控的主要手段，确保 我国国有土地的管理进入到有章可循、治乱有方、规范交易28、监管严格的新阶 段，国有土地的市场化配置水平显著提高，越来越规范和完善的土地二级市场 操作程序和越来越的进入门槛，对于下游房地产开发企业必将产生很大的冲击， 使下游的房地产企业进入到业务规范透明、资本实力竞争、业内企业集约化程 度迅速提高的新阶段。加息从负面影响供求房地产行业的资金密集性特点主要 表现在两个方面：一、开发商买地和开发建设所需的资金量大；二、消费者购 买商品房所需资金量大。生产和销售环节的资金量大的特点决定了资金融通的必然性，因此房地产行业是一个对利率非常敏感的行业。利率提升既影响开发商开发建设资金的成本，同时又影响消费者消费按揭贷款利息，从而影响商品 房的成本与需求。对于开发29、商来说，加息提高投资资金来源中的贷款成本。经 分析，我们发现，加息前后利息提高幅度与贷款利息、贷款总额和项目投资总 额都无关，而是表现为加息基点数和基准利率的商。我们基于不同期限贷款利 率和加息幅度，测算了贷款利息的变化幅度，得到，息幅度越大，贷款利息增 幅 越大，加息将限制开发商开发速度和商品房供给。在供给环节，人民币升值 将增加开发商的土地储备、在建工程和存货以人民币计算相对于外币的价值， 人民币升值则将降低房地产行业建筑材料、住宅设备的进口价格，降低开发建 设成本，价值效应和成本效应的双重作用将推动开发商增加供给。但是由于房 地产行业的外向性较弱，估计供给增加的幅度小于需求短期增加的幅度30、。在行 业层面上，我们认为，人民币升值对房地产供求的正面影响 可概括为：局部大 于全局，预期效应大于实际效果，1- 2 年内不具备可持续影响。而升值后对市场反面的影响应引起高度重视，并有待政策出台的时间和力度，进行长期的观察。 5、商品房价格走势：稳中趋降，逐步回落至相对理性的区域房地产价格涨跌力量叠加，短期上涨力量大于长期下跌力量。 首先是市场消费需求大于其他力量，表现为全 商品房销售金额还将保持20%左右的增长，其因素包括中长期的消费升级、城市化和居民资产投资（通货 膨胀及其预期、人民币升值及其预期）等。其次是开发刚性成本的提高，包括 土地实行 “招挂拍”出让导致土地价格上升， 以及建筑施31、工（含人工）成本 的提高。另外，还有一个鲜有人提，但是又不可忽视的因素，房地产传统业务 模式给开发商们曾经带来难以忘怀的收益，保持这样的收益水平是一种强大的 思维惯性。但是前面我们已经分析 ，由于行业规范速度的加快，发展商实际投 入资金的增长已经远远大于房价的增长，利润回归正常趋势已是必然。正是这 种需求与思维惯性共同作用的结果，结合其他因素，我们预测 2008 年房价格将 阶段性趋于稳定, 在部分地区存在大幅度上涨可能。抑制房地产价格上涨的因素 包括：超出国际警戒线的房价收入比继续攀高、房屋空置面积和空置率增加； 调控中旨在降低行业利润率的政策行为、市场秩序的规范和行业进入壁垒的提 高；旨在32、防范金融风险的信贷规范流程；物业税的出台、土地出让金 租制等等。2. 2、XX市房地产市场分析2006 年，我市住宅与房地产建设规模达 562. 4 万平方米，同比增长 49. 1%，投资总额 59. 29 亿元，同比增长 91. 3%，其中住宅建设规模 444. 2 万平方米( 竣工面积 151 万平方米) ，同比增长 59. 5%；投资额 47. 8 亿元，同比增长 136. 6%。房地产实现税收 5. 22 亿元，占全市财政收入总量（130 亿元）的 4%。新建商品住宅成交 101. 8 万平方米，同比增长 15. 13%。全年共成交房屋 2. 6 万套，成交面积 230 万平方米，成交33、金额 31. 35 亿元，同比分别增长 10. 25%、13. 98%、40. 2%。 全市住宅与房地产业呈现出投资与交易两旺的发展态势。2007 年，XX市经济实现了连续第五年超常规跨越式发展，工业增加值与 工业固定资产投资预计双双突破 500 亿元。房地产继续保持快速增长, 交易市场 日趋活跃。具体信息如下：07 年上半年XX市房地产市场交易形势喜人，新建商品房成交套数、成交面 积及成交均价，都同比上年同期有大幅上涨。 XX市四区房地产市场价格差距显著：昆区最高，东河区最低。东河区上半 年的成交均价低于全市同期平均水平。青山区 6 月份成交均价低于全市平均 水平，值得关注。XX市目前的投资34、性购房者要选择在昆区。 昆区已经呈现取代青山区成为XX市民置业首选区域的趋势。高新区上半年 新建商品房成交量增长率居全市之首。 昆区地处XX市的中心地带，是XX市政治、经济、商业、商务中心区，地 理位置优越，周边配套设施建全。房地产市场发展较为迅速，有多家外地开 发商在此进行开发，主要以福建、广东、浙江为主。目前在售的项目有恒隆 公寓、东河国际、金茂豪庭等，整体均价在 3800- 4200 元平方米区间，甚至有的楼盘达到 4500。区域内整体主力户型以 80- 100 平方米区间的两居为主，120- 136 的三居为辅，以及少量的 150- 170 的三居。区域目标购买客户群主 要集中在包钢的35、高级管理层、医院，学校教师及银行和政府公务员，还有来 自东胜、呼市、山西等外地和一小部分的本地投资客户。根据XX市整体规 划，区域内未来的发展方向将向昆区的北部和南部倾斜，将约有 10 多万平方公里左右的土地进行收购整理挂牌出售。土地价格在 90- 100 万/亩，通过我们对国土局走访，获悉该区域南部已有 6 块土地挂牌，将于 11 月 6 日公开拍卖，每亩价格在 95- 105 万不等。北京的保利集团、广东恒大集团将参 与挂牌。 青山区由于依托塞汗塔拉生态园，居住环境优越，是XX市的新兴的居住生 活区。周边教育、医疗、娱乐、休闲、购物服务设施完善，是XX市新兴的 商业区域。目前在售的项目有九36、星国际、新星壹品、逸品晶华、欧风丽景、 欧陆阳光、神华大厦等，整体均价在 3500- 3800 之间，甚至达到 4000。区域内整体主力户型以 85- 105 两居为主，120- 135 三居为辅，还有少量的 130- 150 的三居。目标购买客户群主要集中在一机、二机及东胜、呼市、山西、北京 的投资客户。2007 年度XX市房地产开发建设情况1、2007 年全市预计新开工 60 个房地产开发项目，开发建设规模 667. 52 万平方米，其中住宅 527. 02 万平方米，商业 140. 5 万平方米，预计投资 116. 05 亿元。区域划 分项目数量（个）开发规模（万）住宅（万）商业（万）投37、资额 ( 亿元)青山区9158. 7150. 7836. 85昆区17145. 6103. 830. 532. 56东河区776. 1234. 12425. 73九原区15167. 9119. 248. 719. 17开发区8110. 2110. 221. 02达茂旗1110. 08固阳县1110. 08土右旗150. 4石拐区1220. 16合计60667. 52527. 02140. 5116. 0522：2007 年XX市房地产市场供应状况表小结：2007 年XX市房地产项目开发建设规模比 2006 年增长 18. 69，其中住宅建设规模同比增长 18. 64，商业用房建设规模同比增长 38、23. 74。据统计，2007 年 1 月12 月，全市商品房成交 30802 套，增长 108%；成交面积 278. 48 万平方米，增长 135%；成交金额 78. 59 亿元，增长 189%。其中商品住宅成交 18543 套、成交面积 208. 84 万平方米、成交金额 57. 97 亿元，分别比 去年同期增长 120%、124%和 200%，市场需求保持旺盛。包 头 市 三 年 来 每 月 销 售 形 势450040003500成 交 总 套 数成 交 平 米 价 格 成 交 总 面 积 ( )30002500200015001000500023：XX市近三年每月销售形势图2、投资增加39、一半今年 1 至 11 月份，房地产开发投资完成 77. 95 亿元，同比增长 45. 5%。住宅完成投资 64. 68 亿元，同比增长 49. 6%，商业营业用房完成投资 10. 56 亿元，同比增长 5. 4%。其中，昆区 19. 64 亿元，青山区 23. 12 亿元，东河区 14. 94 亿元，九原区 1. 40 亿元，高新区 15. 95 亿元。开发建设规模达到 729. 40 万平方米，较去年全年（562. 4 万平方米）增长167 万平方米，同比增长 36. 9%；住宅建设规模 629. 97 万平方米，同比增长 49. 6%；商业营业用房建设规模 74. 54 万平方米。 3、40、竣工量比销售量=1：3截止今年 1- 9 月，房屋施工面积 700. 23 万平方米，比去年同期增长 43. 5%；房屋竣工面积 91. 28 万平方米，比去年同期增长 32. 6%。保持了较高幅度的增长。4、上市量消化了 87%全市共审核商品房预( 销) 售项目 90 个，批准预售面积 317. 14 万平方米，共34463 套，同比增长 260%；其中住宅面积 268. 64 万平方米，共 24509 套，同比增长 280%; 非住宅面积 48. 5 万平方米，共 9954 套，同比增长 177%。5、价格上涨 700 元/房价走势稳中有升。全年成交住宅均价 2776 元/，比 06 年增41、加 700 元/。房价突破了 5000 元大关，并出现 6000 元/的精装修公寓。成交总套数成交平米价格成交总面积( )XX市历年商品房销售及均价40000350003000025000200001500010000500002004下半年20052006200724：XX市历年商品房销售情况图5、20%为外地客户需求以本地为主。如保利花园总上市 2120 套，面积为 25. 38 万平方米，销售 1758 套，面积为 21. 79 万平方米，其中外来人购买 389 套，面积为 4. 73 万平方米，占销售总量的 21. 7%；新星壹品上市总量为 695 套，面积为 9. 16 万平方米，销42、售 505 套，面积为 6. 99 万平方米，其中外来人购买 102 套，面积为 1. 39万平方米，占销售总量的 19. 9%。可见，有五分之一左右的周边城市市民来XX 市购置房产。2. 3、项目市场情况分析2. 3. 1、需求分析 为了能够真实的了解XX市商品房消费者的需求导向，我们利用两个星期的时间对XX市商品房消费群体进行了调查。为了能够对项目的市场要素更有把握 的了解，我们将这次调查的主要范围集中到了昆区、稀土高新区、青山区。这次 调查的主要内容是：对消费者的首选购房区域、户型、房价、面积、影响小区的 内部外部环境、物业等楼盘信息进行详细了解。进而对上述要素进行分析，获取 消费者在购43、买能力、喜好等制约房地产需求要素上的差别和特点。为项目的市场 分析、定位和成功的市场营销策略的顺利进行奠定基础。调查以发放市场问卷的形式进行，发放问卷总数 300 份，其中获得有效问卷 291 份。通过对调查问卷的分析，我们得到以下信息：、在购房的时间上看，打算在 1 年之内买房的人占 13. 2，13 年内买 房的人占 44. 7，35 年那买房的人占 22，5 年以上买房的人占 20。如图 所示。由此可知在众多的潜在消费者中，有很多人会成为本项目的目标顾客。（如 图 2- 5）1 年 以 内1 - 3 年3 - 5 年5 年 以 上5 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %3 0 . 044、 0 %2 0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %0 . 0 0 %1 年 以 内1 - 3 年3 - 5 年5 年 以 上2- 5：XX市居民计划购房时间图、在购房区域这个问题上，我们得到了如下信息：打算在稀土高新区买房 的人占 11%，在昆区买房的人占 54. 7%，在东河区和九原区买房的人分别占 3%和 4. 6%（由于调查范围仅在昆区、青山区、稀土开发区所以此两项结果并不可取），在青山区买房的人占 26. 3%。（如图 2- 6）昆 区青 山 区 高 新 区 东 河 区九 原 区昆区, 54 . 70 %青山区, 26 . 30%高新区, 11 %东河区, 4 %九原区, 4. 6045、 %2- 6：XX市居民购房区域图上述调查结果表明：昆区已经成为XX市居民购房置业的首选区域，而青山 区和高新区也占有很大的比例，特别是高新区在近几年的飞速发展下随之各类基 础设施的完善，已经被越来越多的消费者看好。、在住宅类型上，有 48. 3%的人青睐于多层住宅，36. 2%的人喜欢小高层6 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %0 . 0 0 %高 层多 层小 高 层高 层 多 层小 高 层住宅 10. 7%的人向往高层住宅（如图 27）2 7 . 4 %9 0 %2 0 . 4 %27：XX市居民46、购房类型比例图、在房价这个问题上我们得到：可以接受 2000- 2500 元/的人占 39. 9%的比例，接受房价在 2500- 3000 元/的人占 32. 2%，接受房价在 3000- 3500 元/的人占 14. 7%，接受房价 3500- 4000 元/的人占 8%，接受房价在 4000- 5000元/的人占 4. 8%，能接受 5000 元/以上的人只有 0. 36%。（如图 28）价钱2000- 25002500- 30003000- 35003500- 40004000- 50005000 以上比例39. 9%32. 2%14. 7%8%4. 8%0. 36%28：XX市居民购房47、接受价格范围表根据XX市现在的人均 GDP 水平和消费者认为房价越低越好的心理，可以推 断市民能接受的房价会比我们调查所得结果高。、在选择户型结构时，有 1. 4%的人选择了一室一厅，26. 8%的人看好两室 一厅一卫，20. 3%的人看好两室两厅一卫，有 16. 3%的人选择了三室一厅一卫， 同时也有 16. 3%的人选择了三室两厅一卫，而有 16. 7%的人选择了三室两厅两卫， 四室以上户型则只有 2. 2%的人选择（如图 29）一 室 一 厅 两 室 一 厅 一 卫 两 室 两 厅 一 卫 三 室 一 厅 一 卫 三 室 两 厅 一 卫 三 室 两 厅 两 卫 四 室 以 上1 5 . 48、0 0 %1 0 . 0 0 %5 . 0 0 %0 . 0 0 %1. 40%2. 20%一室一厅3 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %26. 80%20. 30%16. 30%2 0 . 0 0 %16. 30%16. 70%两室一厅一卫两室两厅一卫三室一厅一卫29：XX市居民购房三选室择两厅户一型卫比例图三室两厅两卫随着人们生活水平的不断提高，人们对住房的要求四也室以越上来越高，但是在户型的选择上确有其多元化的特点，可见消费者的需求是复杂多变的。、在对住房面积的大小做调查后，我们得到了如下信息：有 5. 9%的人选择 80 一下的房子，有 43. 3%的人选择 80- 110 的房49、子，41. 5%的人选择 110- 140的房子 5. 6%的人选择了 140- 180 的面积，3. 7%的人选择 80 以上的房子。（如图 210）面积80 以下80- 110 110- 140 140- 180 180 以上比例5. 9%43. 3%41. 5%5. 6%3. 7%210：XX市居民购房所需面积分布图、购房时人们最关注那些因素呢？调查结果给了我们答案，在做问卷式时， 我们考虑到了这几方面：交通、户型、环境、价格、物业和开发商品牌，整理完 问卷我们得到如下结论（如图 211）20 . 90 %18 . 80 %10 . 80 %3 . 50 %位置价格 交通 户型开发商品牌50、 物业2 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %5 . 0 0 %0 . 0 0 %16 %13 . 30 %位置价格交通211户：型消费者购房心理因素分析表 竞争的加剧，使房地产开发开发商商们品牌在自身产品的打造上更下功夫，而作为买方市场的主体，顾客的喜好需求更是供方物的业向导，消费者的需求品位在上升，他们 在买房是的考虑增多，而作为开发商而言，我们应该考虑的就要更多更全面。、在小区的内部设施的选择上，人们则主要注重以下要素：运动场所又 5. 6%的人选择，诊所有 15. 4%的人关注，教育设施有 18. 9%的人选择，超市则有22. 1%的人关51、注，休闲会所有 17. 3%的人选择。（如图 212）运 动 场 所 诊 所教 育 设 施 超 市休 闲 会 所运 动 场 所 , 5 . 6 0 %诊 所 , 1 5 . 4 0 %超 市 , 2 2 . 1 0 %休 闲 会 所 , 1 7 . 3 0 %教 育 设 施 , 1 8 . 9 0 %212：小区内配套设施影响因素分析图、作为社会上的一个小集体，一个小区的周边环境相当重要，那么消费者 对这些要素又是一个什么心态呢？在调查问卷中，我们找了几个大家都比较熟悉 的选项作为研究的对象，结果显示：希望有医院的人占 16. 4%，有学校的想法占16. 3%，超市占 20. 9%，饭店占 552、. 7%，宾馆占 1. 6%，公园占 19. 8%，车站站了 9. 7%， 娱乐场所占 9. 8%。（如图 213）医院 学校 超市 饭店 宾馆 公园 车站娱乐场所娱乐场所, 9 . 80 %车站, 9. 70 %医院, 16 . 40%公园, 19 . 80%学校, 16. 30 %宾馆, 1 . 60 %饭店, 5 . 70 %超市, 20 . 90 %213：小区周边配套分析图房地产是一种特殊的产品, 在强调自身的同时, 它的存在必须依赖周围的各 种环境。、自然环境：作为影响地产商品的首要条件有其必然得道理，城市化水平 的加快，人们生活水平的提高，使人们对住房的要求再也不会局限在那仅有的53、基 本功能上，纷乱的城市让人们生活的步伐加快，在忙碌过后人们更需要的是一方 净土. 调查结果显示：公园、绿地、休闲区等能够让人接触自然的场所，已是人 们关注的热点因素。正所谓优质的生活要从优雅的环境开始。、人文环境：人文环境是专指由于人类活动产生的周围环境，是人为的、 社会的，非自然的。对于一个小区而言，他的周围的人文环境大体有以下这些如： 教育机构设施、医院、银行、购物区等等与人们生活息息相关各种场所，让人们 生活在这里有安全感，方便感，舒心感。所以一个住宅小区周围的人文环境，对 于打造优秀的住宅产品至关重要。、交通环境：生活水平的提高离不开交通环境的改善，特别是在人多路杂 的城市里，方便快54、捷的交通环境显得越发重要了。道路的宽敞整洁、方便的公交 系统、距离车站等交通枢纽的便捷程度等都能够为人们的出行带来通畅和便捷。 也正因为此，小区的交通环境，已经是人们买房置业关注的又一重点要素。、物业管理可以说是近几年新兴的行业类别，伴随着房地产行业的飞速 发展，物业管理也越发的复杂但却日趋完善。一个产品在售出的情况下，如果伴 有良好的售后服务，那么企业才有形成品牌的可能。特别是在地产行业，物业的好坏直接关系着人们生活的每一个细节，能够满足人们尽量多的需要、能够保证人们居住场所得安全、能够及时的为居民服务是小区物业应该主球的目标，更是 广大消费者所期待的。、私家车已经广泛的出现在了人们的家庭当55、中，所以停车泊位的设置面积 也在不断的加大，那么，人们在买房的时候对停车场所的类型又有什么样的需求 呢？问卷显示：30的人希望自己有私家车库，39的人希望有地下公共停车场， 10. 1的人希望小区设置露天公共停车泊位（如图 214）40%30%30. 00%0. 3920%10. 10%10%0%私 家 车 库地 下 公 共 车 库露 天 停 车 泊 位214：小区停车泊位需求分类图住宅是一种特殊的市场产品，之所以特殊是因为它以一个独立的个体存在于 社会中，但他又依赖于社会上的各种环境，所以开发商应该以消费者的需求为导 向，生产出消费者需要的产品。2. 3. 2、供给分析1、2007 年全市新56、开工房地产项目跃 60 个，开发建设规模 667. 52 万平方米。其中住宅 527. 02 万平方米、商业 140. 5 万平方米，预算投资 116. 05 亿元。而在其中昆区有项目 17 个投资约 32. 5 亿元；青山区有项目 9 个，投资约 36. 85 亿元；高新区有项目 8 个，投资约 21. 02. ；九原区项目 15 个，投资约 19. 17 亿元；其 他区域未知（如图 215）区 域 名 称昆区青山区高新区九原区项目数（个）179815投资额（亿元）32. 536. 8521. 0219. 17215：2007 年XX市四区房地产投资项目一览表 一 月二 月三 月四 月五 月57、六 月昆 区1 4 57 49 43 0 83 3 55 8 5青 山 区3 2 41 2 82 6 04 5 22 7 04 2 3高 新 区3 81 61 1 21 2 81 6 01 3 4东 河 区2 6 81 4 32 1 22 2 73 6 72 3 7全 市8 3 89 2 41 0 1 61 3 1 21 2 6 01 5 2 77 0 06 0 05 0 04 0 03 0 02 0 01 0 001 8 0 01 6 0 01 4 0 01 2 0 01 0 0 08 0 06 0 04 0 02 0 00 昆 区青 山 区 高 新 区 东 河 区全 市216：XX四区 058、7 年上半年月成交套数（07 年 6 月份的数据截至 6 月 28 日）可见：07 年上半年的高新区的成交套数增长最快，月均涨幅达到 113。 2、从XX市房管局了解到，2007 年的成交价格为 2776 元/与 2006 年相比上涨 700 元/，2007 年，XX市共批准商品房预( 销) 售项目 123 个，批准预售 面积 415. 18 万平方米，共 43822 套，同比增长 132%；其中住宅面积 350. 56 万平方米，共 32123 套，同比增长 135%; 非住宅面积 64. 62 万平方米，共 11699 套， 同比增长 116%。在批准的商品房预( 销) 售项目中，住宅占总59、上市量的 84. 4%，上 市消化率为 87，全市商品房供应量充足。3、开发商参差不齐、未来几年将是整合期。2007 年度，XX市房地产开发公司达 110 其中只有为数不多的开发商具备 一、二级资质，大多数开发商无品牌、实力小、抗风险能力差。随着房地产市场 的竞争越发激烈，加之国家的宏观调控，今后的一段时间将是房地产行业重新洗 牌的整合期，一些实力雄厚、创新能力强、品牌好的企业必将脱颖而出。4、2008 年，北京、广州等大城市的房地产市场在国家的宏观调控之下开始 出现部分商品房房价下跌的情况，然而XX市发表过地产市场起步晚、不成熟所 以在未来几年内必将有良好的发展前景。217：XX市 200860、 年初总体楼盘销售信息表日期成交总 套数成交总面 积成交平米价 格住宅成交 总套数住宅成交总 面积成交平 米价格2008 年 1 月31 日312458. 423127. 92202004. 123143. 902008 年 1 月30 日433621. 183038. 23283163. 143112. 282008 年 1 月29 日363679. 732707. 08293282. 392823. 172008 年 1 月28 日343548. 884068. 16212748. 933758. 082008 年 1 月27 日9713. 493280. 344400. 113312. 61、712008 年 1 月26 日252719. 823052. 0210990. 342925. 822008 年 1 月25 日414250. 133311. 61212353. 512186. 412008 年 1 月24 日302889. 923821. 109920. 203586. 262008 年 1 月23 日404278. 583302. 98131223. 662243. 442008 年 1 月22 日414115. 022974192365. 472974. 882008 年 1 月21 日413890. 142390. 49232255. 822564. 772008 62、年 1 月20 日7539. 262503. 975497. 622206. 282008 年 1 月292172. 893273. 14101051. 612704. 3119 日2008 年 1 月18 日364115. 473544. 12252957. 913140. 682008 年 1 月17 日252496. 112822. 10181888. 712916. 592008 年 1 月16 日525538. 303442. 11455112. 983363. 312008 年 1 月15 日342703. 373761. 52202171. 053676. 042008 年 1 63、月14 日495167. 363431. 61414192. 792949. 282008 年 1 月13 日12912. 605602. 077460. 293156. 032008 年 1 月12 日221517. 963274. 3614966. 303211. 25在XX市房地产市场良性发展的大背景下，房地产公司应该抓住时机、选好 项目。随着行业的发展，买方市场已经成为市场的主导，所以对供应方来讲竞争 已越发激烈。在激烈的行情下只有用创新的营销理念、新颖独特的设计、独特的 风格、提供良好的设施才能在众多的竞争对手中独树一帜。2. 3. 3、项目 SWOT 分析2. 3. 3. 1、项目64、发展优势分析：、 区位优势* 项目占地 17 西邻沼潭东路、南邻稀土路，位于稀土高新区的核心地段。 XX市的核心街道：友谊大街、阿尔丁大街、黄河大街、食品街都与项目有 着密切的关系。另外项目所在的高新区环境良好、基础设施齐全。稀土主题 公园、阳光地带体育馆公园等休闲娱乐场所使人们的生活既能感受到城市 里的繁华，又能体会到周围环境的优雅。、 项目交通环境良好项目西邻民族东路、南邻稀土路向北行 500 米即可到达友谊大街，交通环境良好。另外小区附近有 2 路、23 路公共汽车通过且距离高新区公共汽车站只有 1000 米左右，便捷的交通为人们上下班、出行等活动提供了保障。、 周边配套齐全、 到XX市65、百货大楼、娜琳商厦等大型商业中心都有直接的公交系统。、 生活餐饮方面：赵家营蔬菜批发市场、屹林美食广场、食品街、 金荣建材城与项目比邻为人们的家装提供方便。、 金融：有中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行。、 服务：汽车加油站、加气站中国移动公司、中国联通公司、中国邮政 等。、 休闲娱乐：阳光地带体育馆/公园、阳光高尔夫球馆、枫丹白露休闲会 馆、大型洗浴中心、KTV 等。、 教育设施：包钢一中、包钢六中、XX工业学校、XX农牧学校、包 头财校等。、 内部环境、 配套商业设施：4500 的商业广场囊括了大型超市、商业网点、社区 医疗、保健中心、邮局、银行等便民设施。是小区成为高新区66、内新崛 起的迷你型组团高层 SHAOPI NG MALL 社区。、 内部生活设施：小区内除了最基本的基础设施外，还增加了许多科技 因素如：宽带入户、数字卫星接收、门禁系统、巡更系统等。、 公共生活设施：总建筑面积 5000 的公共面积、景观绿化、广场绿化、 中心音乐、小品等。、 物业：* 实行全封闭的现代化物业管理系统。 供电系统：采用双管路供电、每户独立磁卡电表、高级安全插座和停电保护装置。通讯系统：每户客厅及主卧室分别设置电源插口及宽带网络接口。 电视系统：每户的主卧室及客厅分别设置有线电视及数字卫星接收系统。 邮政系统：每栋楼的建筑入口设置了信报箱并有便捷的传递业务。 周界防护系统：周边67、采用围墙和景观硬化，将小区与外界分开，同时有保安 24 小时巡逻，电子巡更系统更是 24 小时不定时对小区周边状况进行监控。2. 3. 3. 2、项目发展劣势分析1、高层住宅虽然发展迅速，但是竞争激烈投资高、风险较大。并且项目的 目标市场主要定位在有知识、有作为的成功人士，这类人的服务要求比较高，因 此为物业管理带来更大的困难。2、开发区是XX市近几年崛起的新建区，虽然这里基础设施齐全，但是由 于是新建区所以住宅环境不成熟，但是这一点会慢慢的有所改善。2. 3. 3. 3、项目发展机会分析1、 XX市市场优势 近几年来，XX市的经济发展迅速，在全国的前列。人民的生活水平大幅度提高，这为房地产行68、业的发展提供了物质基础，另外今年外来迁入的人口大幅 度增长，特别是周边的一些旗县，这些都为XX市的房地产开发带来了动力。2、 高新区自身优势 稀土高新区是国家级开发区，它的快速发展己经被广泛的人所关注。现在的高收入家庭，知识分子、等工薪阶层的人们大多数都有入住高新区的梦想，这 些都是高新区自身环境决定的，另外开发区内有上千家的企业，事业单位。进而 为房地产开发提供了潜在客户群。2. 3. 3. 4、项目发展威胁分析一、 高新区周边竞争威胁分析： 在市场调查的结果分析中我们得到，想在昆区、青山区买房的人分别占了54. 7%和 26. 3%。由此可见高新区的房地产市场虽然增长迅速，但是昆区、青山 69、区仍然在整个XX市场占有相当大的席位，竞争很激烈。、朝阳佳苑： 物业地址：昆区白云北路、朝阳佳苑。 类型：多层普通住宅。起价：2900 元/平方米。项目概况：朝 阳 佳 苑 小 区 座 落 于 昆 区 白 云 北 路 3 5 号 ，南 临 团 结 大 街 ， 钢 铁 大 街 。 交 通 便 利 ， 购 物 方 便 。 户 型 设 计 从 43 . 24 98 . 6 平 方 米 、 商 铺 99 平 方 米 29 0 平 方 米 客 户 选 择 空 间 较 大 。交通状况：29 路 朝 阳 佳 苑 下 车 。周边配套：包钢 15 中、包百大楼、王府井百货。 建材装修：朝阳佳苑小区采用新型外墙保70、温隔热节能技术，铝塑窗，楼梯间花钢 岩铺面，不锈钢扶手美观大方，外墙涂料简洁明快，小区设有停车位、车棚绿草 如茵，环境优雅，舒适安全。相关信息： 占 地 面 积 : 7332 平 方 米 。总 建 筑 面 积 : 19 203 平 方 米 。 总 户 数 : 26 0 户 。开 发 商 : 包 头 宏 瑞 房 地 产 开 发 有 限 公 司 。、保利花园（2 期）： 物业地址：青山区青东路青山区政府北面。 类型：多层、小高层。起价：3500 元/平方米。项目概况：“ 保 利 花 园 ” 项 目 总 占 地 6 0 万 平 方 米 ， 规 划 建 筑 面 积 1 00 万 平 方 米 ， 由 近71、 6 400 套 多 层 、 小 高 层 住 宅 组 成 。1 、位 置 优 越 发 展 潜 力 巨 大 项 目 南 面 临 阳 光 湖 公 园 ；西 南 面 是 青 山 区 政 府 和 包 头 市 公 安 局 ，隔 着 阳 光 湖 公 园 是 连 接 包 头 市 东 西 城 区 的 主 要 干 道 建 设 路 ； 东 面 是 成 吉 思 汗 生 态 园 。2 、项 目 周 边 市 政 配 套 齐 全 本 项 目 5 公 里 的 范 围 内 有 多 个 重 点 中 小 学 ，医 院 、大 型 商 业 配 套 、酒 店 、购 物 、娱 乐 场 所 等 生 活 配 套 设 施 齐 备 ， 小 区 72、还 设 有 4000 多 平 方 米 的 多 功 能 会 所 ， 为 小 区 居 民 提 供 全 面 优 质 的 服 务 。3 、开 发 商 的 品 牌 优 势 保 利（ 包 头 ）房 地 产 开 发 有 限 公 司 隶 属 于 保 利 房 地 产（ 集 团 ） 股 份 有 限 公 司 。 保 利 地 产 集 团 目 前 在 全 国 十 大 城 市 同 期 运 作 40 余 个 项 目 ，保 利 地 产 集 团 位 居 2006 年 中 国 房 地 产 公 司 品 牌 价 值 国 有 房 地 产 企 业 之 首 ， 综 合 排 名 居 第 二 。配 套 设 施 ：项 目 配 备 独 具 特 色73、 的 商 业 步 行 街 、星 级 酒 店 、公 寓 、写 字 楼 、 主 题 会 所 等 综 合 性 建 筑 ， 令 住 户 在 社 区 内 即 可 享 受 到 都 市 生 活 的 便 利 。 物 业 管 理 ：项 目 将 聘 请 著 名 的 保 利 物 业 管 理 公 司 进 行 物 业 管 理 服 务 工 作 ，为 小区 住 户 提 供 人 性 化 的 全 方 位 服 务 ，并 配 备 先 进 的 智 能 化 安 防 系 统 和 独 特 的 门 禁 系 统 ， 形 成 一 个 个 相 对 独 立 的 社 区 组 团 ， 营 造 出 安 全 、 和 谐 、 舒 适 的 居 住 环 境 。交74、通状况：5 路 、 5 路 快 车 市 公 安 局 下 车 相关信息：占 地 面 积 : 60000 0 平 方 米 。总 建 筑 面 积 : 10 0000 0 平 方 米 。 总 户 数 : 63 22 户 。开 发 商 : 保 利 ( 包 头 ) 房 地 产 开 发 有 限 公 司 。、H阳光雅居 物业地址：青山区幸福南路四十五中北侧，电视台南 800 米。 类型：高层、小高层。起价：3300 元/平方米。项目概况：本 项 目 位 于 包 头 市 内 ， 西 邻 城 市 主 干 道 幸 福 南 路 ， 北 通 乌 审 道 ， 南 接 龙 江 道 ， 东 承 无 名 路 。 有 较 高 的75、 地 理 优 势 ， 交 通 方 便 。 交通状况：20 路 、 40 路 、 1 32 路 交 警 支 队 下 车 。 周边配套：药店，蛋糕店，纯水店，杂货店，样样俱全。售楼处对面是交警支队。 有中国工商银行，中国银行。永盛成超市。中国移动营业厅。北边是四十五中。 相关信息：占 地 面 积 : 44207 平 方 米 。总 建 筑 面 积 : 78 273 平 方 米 。 总 户 数 : 77 7 户 。开 发 商 : 内 蒙 古 泓 德 实 业 集 团 有 限 公 司 二、区内竞争分析：、现代城 物业地址：稀土开发区友谊大街 54 号。 类型：小高层、高层。均价：4500 元/平方米。项目76、介绍：现 代 城 坐 落 在 友 谊 大 街 中 段 ，北 邻 体 育 公 园 阳 光 高 尔 夫 球 场 ， 西 邻 开 发 区 规 划 占 地 280 亩 的 友 谊 广 场 ， 现 代 城 开 发 规 模 为 13 . 5 万 平方 米 ， 由 1 3 栋 1 0 到 18 层 板 楼 组 成 ， 是 目 前 包 头 市 绝 无 仅 有 的 高 层 住宅 群 。交通状况：29 路 金 荣 建 材 城 下 车 ；20 路 友 谊 大 街 下 车 , 下 车 后 步 行 15 分 钟 左 右 。周边配套：北邻体育公园阳光高尔夫球场，西邻友谊广场, 紧邻屹林美食生态园 和美食街；枫丹白露商务会77、馆。建材装修：门窗：入户门为名牌防盗门，内门留口，高级断桥铝合金中空气密窗；屋面： 高档彩瓦；楼梯：水泥踏步，铁艺扶手；电梯间：精装；采暖设备：品牌彩色金 属暖气片宽带、有线、电话入户；智能化标准：楼宇可视对讲器、门禁系统、边 界防越界系统、闭路电视监控系统、背景音乐系统。相关信息：占 地 面 积 : 57400 平 方 米 。总 建 筑 面 积 : 13 8000 平 方 米 。 总 户 数 : 52 6 户 。开 发 商 : 包 头 市 锦 绣 房 地 产 开 发 有 限 公 司 。、日月豪庭 物业地址：稀土开发区新光东路 3 号街坊 。 类型：小高层。均价： 3600 元/平方米 。项目78、介绍：“ 日 月 豪 庭 ” 新 型 住 宅 区 坐 落 于 稀 土 开 发 区 新 光 东 路 以 北 ， 与 地 税 小 区 ， 东 海 花 苑 相 邻 ， 总 占 地 面 积 11 万 平 方 米 ，计 划 开 发 20 栋 住 宅 ， 其 中 多 层 7 栋 ， 中 高 层 1 3 栋 。交通状况：稀 土 开 发 区 新 光 东 路 以 北 ， 北 临 地 税 小 区 ， 东 临 东 海 花 园 ， 西 与 景 苑 花 园 相 对 。周边配套：银行、超市、公园。 相关信息：占 地 面 积 : 11000 0 平 方 米 。总 建 筑 面 积 : 11 9373 平 方 米 。 总 户 79、数 : 13 11 。开 发 商 : 中 国 农 房 公 司 包 头 公 司 。、松石名第物业地址：校园南路、内蒙古科技大学南 。 类型：小高层。起价：3420 元/平方米。项目介绍：由 包 头 市 松 石 房 地 产 公 司 倾 情 奉 献 的 “ 松 石 名 第 ” 项 目 ， 位 于 昆 区 沼 潭 西 路 西 侧 ，校 园 南 路 南 侧 ， 是 正 在 发 展 中 的 昆 区 南 部“ 十 一 五 ”计 划 项 目 之 一 。小 区 户 型 从 88 2 97 全 面 实 用 ，均 为 高 层 ，综 合 健 康 、 节 能 、 人 居 等 特 点 ， 是 合 理 舒 适 的 完 美 80、统 一 。交通状况：1 路 、 2 路 、 22 路 、 101 路 、 13 3 路 、 13 4 路 等 科 技 大 学 下 车 。 周边配套：项目座楼于XX市昆区，校园南路和沼潭西路交汇之的西南侧（被预 为未来最有发展前景开发上地）。南直达XX火车站（是XX市外出主干道）；西 侧紧邻大连新星地产的在建地块；北邻内蒙古科技大学、包钢一中；此项目的位 置具有得天独厚优势！项目附近交通系统四通八达，出行非常便利，附近有 1 路、2 路、22 路、101 路、133 路、134 路等多路公交车，只需 12 分钟车程顺利 抵达包百大楼购物中心。建材装修：户 门：三防门；空调机位：预留空调墙体洞口；81、外 窗：中空断桥铝合金窗； 通讯系统：外线入户（交纳开通费方可开通）；电视系统：有线电视入户（交纳 开通费方可开通）；卫星电视：卫星电视入户（交纳开通费方可开通）电 梯：上 海三菱或同品质电梯，24 小时运行；燃气系统：天然气入户，设磁卡式燃气表（入住率达到 70%时，天然气开通）。景 苑 花 园物业地址：青山区友谊大街 10 号街坊（金荣建材城南面）。 类型：小高层。起价：2038 元/平方米。项目介绍：景 苑 花 园 高 档 住 宅 小 区 位 于 包 头 市 开 发 区 友 谊 大 街 与 富 强 路 交 汇 处 ， 北 依 友 谊 大 街 、 西 临 民 族 东 路 、 东 靠 富 强82、 南 路 ， 地 理 位 置 十 分 优 越 ， 周 围 有 地 税 小 区 、 八 一 小 区 、 银 苑 小 区 、 金 荣 建 材 城 是 未 来 开 发 区 的 黄 金 地 段 。 有 2 路 、 3 9 路 、 35 路 、 1 31 路 、 公 交 通 过 、 四 通 八 达 、真 可 谓 置 业 居 家 的 好 去 处 。交通状况：有 2 路 、 3 9 路 、 35 路 、 1 31 路 。 周边配套：周围有地税小区、八一小区、银苑小区、金荣建材城是未来开发区的 黄金地段。花园内有大型生态人工湖休闲音乐广场、超市、健身广场、时代雕塑、 休闲景亭、假山跌水、儿童游乐园及人工生态湖83、车棚、车库等。超级深井纯净 水、自来水入户、热水管道安装到位。相关信息：占 地 面 积 : 11866 7 平 方 米 。总 建 筑 面 积 : 19 1755 平 方 米 。 总 户 数 : 15 4 。开 发 商 : 包 头 市 激 樊 房 地 产 开 发 有 限 责 任 公 司 。 2 . 3 . 3 . 5 、 项 目 总 体 评 价 ：通 过 S WOT 理 论 对 项 目 的 分 析 ， 可 以 看 到 ， 本 项 目 的 优 势 明 显 ： 、 高 新 区 的 区 位 优 势 。基 础 设 施 齐 全 、 环 境 良 好 、 秩 序 稳 定 、 宏 观 条 件 更 是 优 越 84、。 、 项 目 形 象 良 好 、 概 念 新 颖 。本 项 目 的 绿 化 率 高 达 40 %在 现 在 的 市 场 行 情 看 属 于 较 高 的 ， 项 目 设 计 规 划 新 颖 ， 引 进 * * * 这 一 全 新 概 念 ， 将 小 区 形 象 定 位 在 宁 静 、 透 彻 、 细 致 、 透 明 、 舒 心 浪 漫 的 高 度 之 上 。 、 项 目 自 身 。小 区 在 满 足 最 基 本 的 生 活 设 施 外 ， 在 配 套 上 加 入 许 多 高 科 技 元 素 ， 是 人 们 的 生 活 更 方 便 。同 时 小 区 的 商 业 设 施 完 善 ， 商 业 面 积85、 达 ，绿 化 率 高 ， 休 闲 娱 乐 场 所 很 全 面 。但 是 本 项 目 也 存 在 着 很 多 的 风 险 ， 面 对 国 家 的 进 一 步 宏 观 调 控 、 物 价 的 持 续 上 涨 、竞 争 的 越 发 激 烈 ， 开 发 商 机 遇 和 挑 战 并 存 ， 所 以 拥 有 良 好 的 管 理 体 制 、 独 特 的 营 销 理 念 、 充 分 的 风 险 意 识 ， 和 把 握 市 场 、 提 高 自 身 产 品 质 量 ， 是 房 地 产 公 司 在 行 业 里 安 身 立 命 的 法 宝 。3 项目规模与建设条件3. 1、项目自然条件与用地条件3. 1. 1 项目86、地址* 项目选址西邻沼潭东路，南邻稀土路，占地面积 17 亩，场地平整，为施工带来了许多方便。3. 1. 2、项目自然条件 本项目的自然条件参数如下：最低气温：- 27. 6； 最高气温：35. 5； 平均气温：6. 4； 最大风速： 11m/s ； 平均风速：1. 8m/s ； 平均湿度：52%； 年降水量：310mm； 无霜期：110- 142 天； 年平均日照：3145 小时/年。3. 2、项目配套等基础设施条件1、XX市高新区内配套设施齐全，基础设施完善主要体现如下：给水、雨 水、污水、废水等管网均能通入小区内部；网通、电信、电力、有线电视、热力、 燃气等基本管线引入小区。2、小区交通87、条件良好，2 路、26 路、35 路、131 路均在小区周边通过；另 外小区能够方便快捷的到达XX市的主干道：阿尔丁大街、友谊大街、黄河路、 幸福南路。3、小区周边良好，有商铺、超市、KTV、商务会馆、浴场、体育馆、公园、 金融服务机构、酒店等。4 项目规划设计方案4. 1、规划设计方案的指导思想 居住区的规划设计是为居民营造舒适的“居住环境”，所以“注重人与自然的和谐发展，提高人们居住环境的满意度”，是本小区规划的主要思想。小期内 的建筑是以小高层和高层为主，所以住宅的采光通风、道路的便捷、绿化的合理、 视觉的舒适、经济的合理是都是我们要考虑的。最终将小区建成“宁静致远、宽 敞豁达、环境优美88、”的适合人门居住的高品质、新概念型居住场所。4. 2、规划设计原则设计紧扣生态, 人文, 前卫三原则, 倡导以人为本, 强调人与自然互动的设计 思想。体现出现代人”仁者乐山, 智者乐水”的的生活情趣。( 一) 、生态性原则：绿块- - - - - 宅前宅后组团绿地绿脉- - - - - 围墙绿化, 道路绿化由这些脉线和节点贯通连接, 连成网状, 同时与中轴绿色生态走廊相结合, 形成一个完善的绿地景观系统. ( 二) 、人文性原则：强调居民的舒适性, 娱乐性和参与性, 提供运动健身, 休闲观赏等丰富的人文 活动及多样化的自然景观. 体现出* 特有的清澈和宁静。在这样一个布局合理, 社会公共配套设89、施齐备, 交通便捷, 绿意昂然, 具有神韵之美的健康舒适的高品位 住宅环境中, 有助于增强居民的归属感和自豪感。( 三) 、前卫性原则： 以高新区特有的高科技元素为契机，以* 独特的概念为指导，注重建筑的前卫性、科学性，用现代化的手法建造简介舒适的花园小区，让人们感受到住所 的时尚美。( 四) 、经济合理的原则： 1、通过景观环境建设, 提高房产的价值。2、力图在最小的地形整改的前提下, 达到土方量的平衡, 减少工程价值。3、创造功能丰富, 既具有观赏性, 又使用简洁的景观设施, 节省造价, 便于施 工管理。4、尽量少用或者不用名贵树种, 坚决反对大树的大量移植, 讲究错落有致, 积极发挥乡土90、树种的景观潜质。（五）、结合土地的面积、形状合理布局，合理用地。（六）、小区的规划要方便人们的生活要求，让人们感受到起居的方便。（七）、小区内防灾设施齐全，安全隐患小。防火、抗震，尽可能的减少灾 害发生的可能性。（八）、小区规划要统筹安排，既有利于组织施工，又不会影响规划的大方向。（九）、小区规划风格不能违背高新区整体规划风格，但要有自己的特色。（十）、小区规划要时刻不能违背国家，地方的城市规划要求。 4. 3、规划设计方案设想根据市场调查结果显示：48. 3的人喜欢多层住宅、36. 2喜欢购买小高层 住宅、10. 7的人喜欢购买高层住宅。但是由于征用土地面积是固定的，同时还要满足容积率、建筑91、密度、绿化绿的限制，在此提出两个方案供选择。（如表 41）方案内容方案一方案二拟建 13 层（含地下室）小高层拟建 11 层（含地下室）小高层住住宅 4 栋，18 层高层住宅（含宅 2 栋，4 栋多层（六层）住宅，思路地下室）1 栋，上述建筑均是点500 幼儿园一座， 地下停车场是分散布局；500 幼儿园一1000 ，地上停车位 1000 ，商座；地下公共停车场 70 个；综业面积 3000 。合商业楼两处总面积 4500 。41：方案内容表4. 3. 1 总平面布置方案内容方案一方案二小区的整体形状呈不规则状五将两栋小高层建在小区的最里面边形，其中四面有道路，一面（东北角），一栋沿着小区北面92、道与其他建筑相邻，在项目与日路横向布局，另一栋布置在小区东月豪宅之间的道路一面，布置面的墙体边，与前一栋交错平行。小高层两栋，由于这条路偏东而六栋多层住宅则每两栋组成眼北走向所以把住宅与道路的走皮式围合，在两栋小高层前面以一向一致，这样既有利于采光和定的弧度排列。这样既有利于住宅通风又能引起人们对小区的注的通风采光，又能够让住宅整体形住 宅 用 房意力。另外两栋小高层住宅一成一定的坡度，更显小区的壮观。规划栋布置在项目沿稀土路一面，另一栋与其错开布置在有已建建筑那面， 其思路与前两栋的布局思路一样。在小区建筑中只有一栋高层建筑，他就像是小区的地标一样。所以要把它放在小区最重要的核心位置，无论在93、远处还是在近处都能够感受到他的高大挺拔。住宅用房的规划让小区整体上分散但不缺乏条理，既有利于居住，又是小区再大的环境下显得尤为壮观。小区的东西两面各有两栋小高在小区的南侧沿着新广东路一面，层住宅，所以商业用房要与这建设一栋两层商业铺面，这里是小两处的住宅有所联系。在北面区的门面人流多，对内对外都有很建设一栋二层的商铺，在南面大的辐射能力。在小区的西北角两沿稀土路一侧建设一栋三层商条路交汇的地方建造一处商业铺商 业 用 房业用房，这样即能对小区内部面，这样既能够为居住在里面的居规划的住宅起到应有的作用，又能民服务，又能够多周边的居民产生对外营业。 小区的东北角人流辐射，具有很高的商业价值。在小最94、少而绿化却最好所以在这里区的中间地段建造一处幼儿园，这建一二层幼儿园，良好的环境里也是住宅的中心，能够更方便家安全的场所定然会成为孩子们长接送孩子上学。的天堂。新光东路是小区周围最发达的一条街道，小区的门口就设在这里。 但是为了达到城市规划思路与方案一相同。小 区 的 入规划和安全的要求门口部位做口成向内部突出的形式，同时这样做还能开阔人们的视野， 对小群内部建筑一目了然。42：总平面布置4. 3. 2、建筑规划方案内容方案一方案二小 区 内 拟 建 有 点 式 小 高 层 四小区内拟建有点式小高层两栋，围栋，点式高层一栋。无论这些合式多层六栋。这些住宅在规划上建筑的内部设计还是外形无不都采用95、民族式风格，注重描述出塞体现出了现代化气息，特别是北风情，外里面沿用蒙古族建筑的在建筑的外立面、细部构造、蓝白色相间的手法，勒脚采用大理材料材质、 色彩、造型等方面石镶面，为了加强采光窗户造成拱更显独特。 在吸引人们注意力形落地窗。 在强调民族风格的同建筑规划的同时，更加表现出了高新区时，建筑的内部配套也不缺乏现代本质特点。为了增加采光效果，化素材，有线电视、宽带网线、供我们坚持“ 简约而不简单” 的电供水、燃气供应一应齐全设计思路采用外飘落地窗， 这样 做 既 增 加 大 人 们 的 视 野 范围，又增强了采光面积，是人们的室内生活并不会背弃大自然的感染力。43：建筑规划4. 3. 3、结构96、要求方案内容方案一方案二小区内的高层和小高层建筑都 采用框架剪力墙的结构形式， 一梯两户，每层 2- 3 户。基础小区内的小高层住宅采用框架剪 力墙结构，一梯 23 户，基础采 用箱型基础。同事住宅内不可以随形式采用箱型基础。在此基础意组合，为业主在装修的时候打造结构要求之上，业主将来装修时可以根了更广阔的思路空间。小区内的多据自己的思路变换住宅内部空层住宅采用砖混结构，一梯两户、间，为人们的生活带来了更多一梯三户。的创造性。 小区内的商业用房采用框架结构。44：结构要求4. 3. 4、户型设计（适用于方案一和方案二） 根据市场调查结果可以判断出现行市场 80 150 的住宅是人们需求的主体，97、所以小区的户型面积主要集中在 80 150 之间，每层住宅可以分割 成 2 户或 3 户充分发挥了小区住宅的灵活性。主要的户型有：两室一厅一卫；两室一厅两卫；三室一厅一卫；三室一厅两卫；三室两厅两卫；4. 3. 5、道路规划 道路的规划应该在满足人们交通需求的基础之上，注重它自身的便捷性，和美观性。由于小区内部建筑比较分散，所以道路的规划要与小区的建筑相映衬， 从而形成一个完美的整体。为了保证行人的安全小区内部道路采用人车分流的形 式。具体如表方案内容方案一方案二整个小区的人流主要集中在南小区内的住宅分散大体均匀，所以面，所以小区内道路系统的核道路规划要尽量的考虑到人们的心也集中在年面。为了增98、加行日常生活需要。在小区的门口引入人 的 舒 适 度 和 道 路 自 身 的 美一条主干道，直接通向小区的中心道路规划观，小区内部的交通主干路采并且将中心的幼儿园包住（幼儿园用半圆形， 支路流线式通向各周围用栏杆围住充分保证孩童的个住宅单元。人行路主要考虑安全），然后在向周围的住宅建筑步行距离的便捷，但是在休闲分散衍射，直接通向各个小区的楼区 则 更 加 注 重 与 环 境 融 为 一下。人行道路要本着便捷安全的原体，在道路的两旁均设置绿化则， 让人们的出行在便捷的基础带。上， 充分享受道路周边的美好环境。45：道路规划4. 3. 6、小区绿化（适用于方案一和方案二） 绿化是住宅的辅助品，但是99、它却是小区中不可或缺的元素。绿化在建筑群体的空间组合中起着联系、分隔、补充和重点美化的作用。 小区的绿化以花卉、树木、草坪为主另外建造人工山丘，是小区的轮廓曲折而富有诗意，特别是在幼儿园附近要将绿化建造的全面丰富，为儿童创造出最优 越的成长环境，另外在住宅的前后种植树木和草坪，让人们的生活步不离景、步 移景异，时刻都有赏心悦目的好心情。4. 3. 7、小区其他附属设施规划（适用于方案一和方案二）1、建筑小品及休闲设施：在小区绿化带、广场、建筑见后面等地方加设雕 塑小品、花园式走廊、亭子、麻将桌椅、棋牌桌椅、公园座椅、小区主题雕塑等。2、商业场所规划：小区内建有商业用房 4500 在南北各有服务100、场所，其中 规划有：休闲酒吧、美容健身场所、旅行社、小型超市、银行网点、邮政网点、 诊所药店、快餐店、冷饮店等基本设施，在小区东北角有幼儿园约 500 。3、给排水消防系统：（1）给水给水水源由市政水管网供水。从该水管网上接二根 DN150 进水管与室外给水管网 相连，城市给水压力按不小于 0. 3Mpa 考虑，水质满足国家生活饮用水的卫生标 准。给水经水表计量后到个用水点，喷泉采用循环给水系统。（2）排水 排水系统分为生活污水排水系统和生活废水排水系统。生活污水经化粪池处理后 同生活废水汇合一同排入市政污水管网，厨房排水经隔油器处理后排入室外生活 污水排水管网。基地内的道路设雨水口收集雨水，101、屋面雨水与道路雨水排入市政雨水管道。（3）消防给水系统 消防用水量：室外消火栓25L/S火灾延续时间3 小时； 室内消火栓15L/S火灾延续时间3 小时；消防水源采用市政给水管网供水，在基地内设置消防站。火灾初期由各区内的一 栋较高建筑的屋顶水箱（储存十分钟消防水量）及增压设备供水。小区内设消防 泵房，由消防水池供应消火栓泵和自动喷淋泵抽吸加压供水。4、供电系统（1）、小区内地下设双回路配电室，满足小区需求，规划区内按片设配电点， 以配电室向各用电点供电。（2）、动力配电：内外照明均采用低压供电、低压配电，采用低压配电盘或 动力配电箱，各用电设备一般不采用就地控制，配线采用铝线，通过电缆穿管直102、 埋或沿电缆架明铺。（3）、照明系统采用三相四线制，照明电压 220V，道路、停车场均采用节 能、光效高的高压钠灯。（4）、消防泵、喷淋泵、生活泵及火灾自动报警系统等为二级负荷。其余为 三级负荷。（5）、火灾自动报警：小区内所有住户均为系统保护对象。 5、电讯系统本项目建设用地位于XX市开发区核心圈内，区内国际、国内长话已开通。 本项目通讯设施拟选用桑达 64 门数字远程程控自动电话交换机。小区购置计算 机等现代化信息转换设备，与国际互联网连接，引入宽带网，在网上实现信息的 发送与传递。4. 3. 8、项目智能化系统设计（适用于方案一和方案二） 建筑智能化是将建筑技术与高科技完善在统一的信息产103、业基础上，形成的独特建筑风格。XX的一些大规模社区、和新近开发的小区开始用智能化设施提升 项目开发品质。*”项目智能化系统分成以下几部分：安全防盗小区采用 24 小时全封闭管理模式，社区实行封闭管理，保障小区内居民的 人身、财产安全。家庭安全防控方面 整个小区采用现代化的综合布线系统，实现小区管理、通信、控制的自动化，小区内公用电力、照明、电梯、给排水、防盗、火警等设施实行自动化监控。每 单元内水、电、气、宽带高速智能网端口同时到达。小区内物业管理采用全方位 服务。网络系统网络的应用是智能化小区的标志，利用小区内的 I NTERNET 的快捷安全等方 面优势，转换成可利用的生活服务网络，消除空104、间上的距离，满足现代人对网络 的生活需求。4. 3. 9、项目方案比选、方案一，是决定要在小区内建造小高层和高层，方案二，是要在小区内 建造多层和小高层。就前面的市场分析来看，多层住宅在市场上比较受欢迎，但 是随着小高层和高层住宅步入市场，多层住宅的需求比例是呈现下降的趋势，而 小高层和高层住宅是呈现上涨趋势的。所以小高层和多层住宅的前景乐观。、方案一的规划能够在满足容积率要求的基础上，降低建筑密度，提高绿 化率，从而使小区的规划更加人性化。方案二提出了多层方案，这样当然降低了 开发成本，但是小区规划的技术指标会大大降低，并且降低了自身价值，不利于 企业今后的形象定位。、就高新区的宏观环境而言105、，建筑应该尽可能的体现出现代化气息，方案 一的建筑规划本着时尚、前卫、现代化的理念，正式顺应了这一特点。方案二的 建筑规划以民族风格为主，这样就背离了高新区的建设环境 。综上所述：从技术指标角度分析方案一更加具有开发价值。 4. 3. 10、项目主要技术指标46：项目各主要技术指标一览表方案一方案二项目数量单位项目数量单位总用地面积11400总用地面积11400总建筑面积32650总建筑面积23500地上建筑面积29150地上建筑面积22500其中：小高层18200其中：小高层7000高层5950多层12000综合商业楼4500综合商业楼3000幼儿园500幼儿园500地下建筑面积3500地下106、建筑面积1000车位数120个车位数50个其中：地下停车位70个其中：地下停车位20个地上停车位50个地上停车位30个总户数200户总户数150户绿化率40%绿化率35容积率2. 86容积率2. 06建筑密度33%建筑密度39%详细规划见：小区规划图5 项目发展进度及安排5. 1、项目开发的各项工作内容、投资机会与决策分析资机会研究； 投资机会的选择确定、前期工作土地的获取 可行性研究 项目立项 规划设计、项目建设监理单位招投标施工单位招投标施工过程 竣工验收、销售市场营销、物业管理物业管理接受 物业管理5. 2、各时间参数的确定前期准备工作表：51工作内容计划时间备注土地获取1 个月政府转让107、的熟地，无需拆迁安置。项目可行性研究2 个月市场调查、经济指标评价、营销策略。三通一平0. 5 个月通水、通电、通路、场地平整。项目规划设计2 个月小区规划、建筑规划等。获取相关证件1 个月获取规划许可证等相关证件。项目建设期表：52工作内容计划时间备注监理单位招标1 个月为了更好的控制工期、成本、质量。施工单位招标1 个月选择出价格合理、品牌优秀的施工单位。基础工程3 个月挖基坑、做箱型基础等主体工程15 个月主体框架、填充墙体。安装工程3 个月安装水电等设施管线、安装设备等。装饰装修工程3 个月住宅内部地面、墙体装饰，外立面装修等景观绿化工程2 个月道路硬化、广场硬化、绿化、美化等。销售阶108、段表：53工作内容计划时间备注销售前准备1 个月文件、资料、人员、现场准备。产品预售18 个月正式销售12 个月物业管理 利用一个月的时间做好物业交接。 项目开发进度及只安排见附表6 项目营销方案 市场营销贯穿于项目的始终，着好项目的定位、本着消费者需求什么我们生产什么的理念。使产品能够顺利出的在市场上出售并求得到利润使我们最终的追 求。6. 1、项目定为、物业价格定位6. 1. 1、目标消费者定位 作为一个房地产产品的供给者，知道“做什么”、“怎么做”是两个大的难题。但是这一切又必须的围绕着“为谁做”而展开。所以目标消费者的定位是房地产 产品定位的基础。、对目标市场进行细分 就本项目而言，目109、前市场上最有购买能力的群体如下：（见表 61）消 费 群体消费群体 细分群体简介自由职业 者属于自由职业者，收入不是很稳定，但是父母很有钱。可以 给儿女创造出一个稳定的生活环境。年轻白领阶层这类群体有固定的收入，能够买的起房子，并且买房子的原人因多数是为了结婚，但是这类人更多的采用按揭贷款的形式来实现自己的住房梦。私营企业这类年轻人有所成就，大多数是创业者，拥有自己的事业住者宅品位高、住房要求也高。白领阶层他们中年买房子多数是为了改善居住环境，要求房子面积大、中年户型齐全、住宅要求高。人公 司 领这些人通过多年的努力打拼，终于拥有了自己的成功事业，导、老板那么，大平米、好的地段、高品质住宅当然110、是他们的所好。老年他们买房子多数是为了找一个养老安身的栖所，对面积要求人小、环境要好、地段要求僻静。外来在此工作因工作的需求，迁入XX。如前投资外来的投资人。者61：市场细分表、目标消费者选择定位 根据上述目标市场的细分，对本项目进行市场定位如下： XX市的白领阶层 私营企业老板、公司领导 高新区内的私营企业者、高科技人士 外来迁入者6. 1. 2、产品定位 产品是做给目标消费者群体的，因此产品和目标消费者密不可分，一提到产品应该立即想到目标消费者。 本项目提名“* ”，它的产品定位是：“现代化、时尚、休闲的高品质社区”主要体现如下：、建筑风格：采用现代主义风格，无论在整体还是细节上都体现出现111、代化 元素。外立面庄重前卫，窗户采用外飘落地窗，使建筑整体表现出最前卫时尚的 效果。、小区规划：在本着“以人为本”的原则上提高绿化面积和休闲场所，道路的设计便捷又不失艺术性，在住宅的周围有运动健身设施。同时还有较大的购 物广场、娱乐场所等。、内部配套：小区内部宽带、数字电视入户，同时有文化体育设施、路边 休息场所、购物广场、娱乐健身等。、物业管理：注重售后服务的全面性，保证居民的生活质量和安全。 6. 1. 3、品牌形象定为房地产品牌定位与产品定位不同，具有更多的人文上和思想上的意味，品牌 定位的目的是开发商要在消费者心目中塑造自身特有的形象。本项目的形象定位 是：“* *城市中的闪光点”。这112、一定位使项目在消费者心目中成为一个明净 透彻、闪耀着光芒的住宅场所。6. 1. 4 价格定位造营销 4P 中产品、渠道、促销三块都是需要支出方面，只有价格是回收成 本、实现利润的最直接要素。所以价格的定位是开发商都比较关注的因素。本项目采用市场比较法对项目的价格进行定位，比选实例通过对区域因素、 个别因素、交易状况、交易日期的调整，再去调整后的价格乘以权重得到本项目 的物业价格。6. 1. 4. 1、运用市场比较法的前提、统一的付款方式、统一的单位、统一的币种和货币单位、统一的面积 单位、统一的面积内涵存在的问题：、市场上绝对没有完全相同的两类产品，即便存在着很多相似之处，产品 也会有各自的特113、点和卖点，特别是房地产产品存在的差异性很大。所以房价的定 为总会存在着很多的差异性。、在瞬息万变的市场中，房地产的交易不可能完全按照自身的产品价格定 位而一成不变，所以某一时间点上的交易记录并不能够作为参考对象，往往只能 够一过去使用时间较长的价格作参考，但是这样取值又缺乏准确性，不能够完全 准确的反映出房地产市场的情况。6. 1. 4. 2、本项目小高层住宅的价格定位、搜集交易实例为了更加准确的体现出现行市场行情，我们对XX市房地产供给市场经行了 详细的研究调查，最后选取：松石名第、现代城、日月豪宅、金碧花园、保利花 园五个可比实例进行研究。选取依据是：、他们都符合运用市场比较法的前提、与本114、项目的用途相同、与本项目的建筑结构相同、与本项目所属地区相同、与本项目的类型相同、与本项目的时点相同、这些项目都正常交易、整理可比实例（如表 62）实例要素松石名第现代城日月豪厅金碧花园保利花园友谊大地理位新光东路 3青工路南、青山区政府校园南路街 54置号街坊幸福南路西北面号交易均价38003850360037003900( 元/)62：可比实例对照表、价格修正 五个实例在以下四点经行比较：区域因素、个别因素、交易情况、交易时间。 计算修正系数如下表：、区域因素修正公示：100/100T实要例松石名第现代城日月豪厅金碧花园保利花园素地理位置100/102100/101100/100100/1115、00100/101交通100/103100/102100/100100/102100/105周边配套100/98100/100100/98100/101100/101内部设施100/100100/101100/102100/100100/102商业氛围100/97100/101100/100100/95100/99修正系数1. 000. 951. 001. 020. 9263：区域因素比较表、个别因素修正公示：100/100T实要例松石名第现代城日月豪厅金碧花园保利花园素小区成熟度100/98100/100100/100100/100100/101小区规模100/102100/101100/1116、00100/98100/105产品综合素质100/102100/100100/99100/100100/102开发商信誉100/100100/99100/100100/99100/101修正系数0. 981. 001. 011. 030. 9264：个别因素比较表、交易状况修正 由于所选择的交易实例的价格是正常的来的，不存在其他因素，所以无需进行交易状况修正。、交易日期修正公式：100T/100实要例素松石名第现代城日月豪厅金碧花园保利花园交易日期103/100103/100101/100102/100105/10065：交易日期比较表、比较因素修正系数的计算实要例松石名第现代城日月豪厅金碧花117、园保利花园素区域因素1. 000. 951. 001. 020. 92个别因素0. 981. 001. 011. 030. 92交易情况100/100100/100100/100100/100100/100交易日期103/100103/100101/100102/100105/10066：比较因素修正系数表、比准价格的确定松石名第：38001. 000. 98100/100103/1003835. 7 元/现代城：38500. 951. 00100/100103/1003767. 2 元/日月豪厅：36001. 001. 01100/100101/1003672. 4 元/ 金碧花园：3700118、1. 021. 03100/100102/1003965 元/ 保利花园：39000. 920. 92100/100105/1003466 元/、比选实例权重的确定 由于现代城、日月豪厅、金碧花园三项目距离本项目很近，对项目的影响较大。所以，取以上三个实例项目的权重为 0. 25；松石名第的权重为 0. 15；保利花园的权重为 0. 1；（如表）实例名称松石名第现代城日月豪厅金碧花园保利花园项目权重0. 150. 250. 250. 250. 167：可比实例权重比较表、项目小高层最终比准价格的确定3835. 7 元/0. 153767. 2 元/0. 253672. 4 元/0. 25396119、5 元/0. 253466 元/0. 13773. 2 元/因此：项目小高层最终的比准价格为 3773. 2 元/。6. 1. 4. 3、项目高层住宅价格的确定 、选取交易实例实要例现代城金茂豪厅日月豪厅素友 谊 大 街 54友 谊 大 街新光东路 3地理位置号74 号号街坊成交价格40004300395068：实例状况表、区域因素修正公式：100/100T实要例现代城金茂豪厅日月豪厅素地理位置100/100100/102100/100交通100/101100/103100/101周边配套100/100100/101100/100内部设施100/98100/99100/98商业氛围100/10120、0100/102100/99区域因素修正系数1. 010. 931. 0269：区域因素修正表、个别因素比较公式：100/100T要素实例现代城金茂豪厅日月豪厅小区成熟度100/100100/102100/101小区规模100/101100/104100/103产品综合素质100/100100/102100/100开发商信誉100/100100/100100/100个别因素修正系数0.990.920.96610：个别因素修正表、交易状况比较 正常交易，无需修正。、交易日期比较公式：100T/100实例要素现代城金茂豪厅日月豪厅交易日期102/100104/100103/100611：交易日期修121、正表、比较因素修正系数的计算实要例现代城金茂豪厅日月豪厅素区域因素修正系数1. 010. 931. 02个别因素修正系数0. 990. 920. 96交易状况修正系数100/100100/100100/100交易日期修正系数102/100104/100103/100612：比较因素修正表、比准价格的确定现代城： 40001. 010. 99100/100102/1004079 元/金茂豪厅: 43000. 930. 92100/100104/1003826. 2 元/日月豪厅：39501. 020. 96100/100103/1003983. 9 元/、比选因素权重的确定 现代城和金茂豪厅距离122、项目较近，所以取权重系数：0. 4，金茂豪厅距离项目稍远，所以取权重系数: 0. 2。 、项目高层最终比准价格的确定4079 元/0. 43826. 2 元/0. 23983. 9 元/0. 43990. 4 元/所以项目高层住宅最终的价格确定为：3990. 4 元/6. 1. 4. 4、项目多层住宅价格的确定、选取交易实例实要例保利花园御龙居朝阳佳苑素稀土开发区青工路昆都仑区白云北路地理位置青山区政府北面6 号街坊御龙居朝阳佳苑成交价格3100350029006- 13：实例状况表、区域因素修正公式：100/100T实要例保利花园御龙居朝阳花园素地理位置100/102100/100100/1123、03交通100/101100/100100/102周边配套100/98100/100100/105内部设施100/100100/98100/99商业氛围100/97100/100100/105区域因素修正系数1. 021. 020. 876- 14：区域因素修正表、个别因素修正公式：100/100T要素实例保利花园御龙居朝阳花园小区成熟度100/101100/100100/102小区规模100/103100/101100/102产品综合素质100/100100/99100/101开发商信誉100/100100/100100/100个别因素修正系数0. 9610. 956- 15：个别因素修正表124、交易状况正常无需修正。、交易日期修正公式：100T/100实 例要 素保利花园御龙居朝阳花园交易日期修正103/100102/100103/1006- 16：交易日期修正表、比较因素修正系数汇总表要实例保利花园御龙居朝阳花园素区域因素修正系数1. 021. 020. 87个别因素修正系数0. 9610. 95交易状况修正111交易日期修正103/100102/100103/1006- 17：比较因素汇总表、比准价格的确定保利花园：31001. 020. 9611. 03=3126. 59 元/御龙居：35001. 02111. 02=3641. 4 元/朝阳佳苑：29000. 870. 95125、11. 03=2468. 76 元/、各个可比实例权重的确定 保利花园和朝阳佳苑距离项目稍远，各取权重 0. 3。御龙居距离项目较近所以取权重 0. 4。、项目多层住宅比准价格最终的确定3126. 590. 3+3641. 40. 4+2468. 760. 3=3135. 17 元/所以项目多层住宅的价格最终确定为 3135. 17 元/6. 1. 4. 5、项目商铺价格的确定对商铺可比实例的比较因素修（如表 6- 18）实因例现代城金碧花园日月豪厅素价格680045005900个别因素100/93100/95100/98区域因素100/99100/93100/100交易状况100/10010126、0/100100/100交易日期103/100105/100105/1006- 18：商铺可比实例比较因素修正表可比实例价格的确定：现代城： 6800100/93100/99100/100103/1007640 元/ 金碧花园：4500100/95100/93100/100105/1005358. 2 元/日月豪厅：5900100/98100/100100/100105/1006321. 4 元/可比实例权重系数确定：现代城和日月豪厅距离项目最近取 0. 4, 取金碧花园权重 0. 2。 项目商铺比准价格的确定：7640 元/0. 45358. 20. 26321. 40. 46656. 2 127、元/所以最终小区商铺的价格确定为：6656. 2 元/6. 1. 4. 5、项目车位价格的确定根据其他可比实例最终确定小区地下车位价格位 9 万元/个。6. 1. 4. 6、项目两个方案物业价格对比（见表 6- 19）方案一方案二物业类型价格物业类型价格小高层3773. 2 元/小高层3773. 2 元/高层3990. 4 元/多层3135. 17 元/商业用房6656. 2 元/商业用房6656. 2 元/车位9 万元/个车位9 万元/个6- 19：两方案物业价格对比表6. 2、项目营销方式 XX市* 房地产开发公司，是XX市少有的几家具有二级开发资质的房地产公司，主要经营销售型物业，有自己128、的营销团队，自行销售。 6. 3、项目销售前准备6. 3. 1、销售资料准备销售资料的准备包括：法律文件准备、宣传资料准备、销售文件准备。、必要的法律文件准备：建设工程规划许可证、土地使用权出让证、房地 产买卖合同、预售许可证等。、宣传资料准备：形象楼书、功能搂书、折页单页等。、销售文件准备：客户置业计划、认购合同、购楼须知、价目表、付款方 式等。6. 3. 2、人员准备 销售人员要经过严格的考核，从户型结构到采光通风、从公交通道煤气水电、从按揭比例到银行利息、从商业配套到物业管理，销售人员都要对答如流。体现 出服务的专业性，同时销售人员要有良好的服务态度和敬业精神。把细心的服务、 耐心的服务129、专业的服务提供给消费者。6. 3. 3、销售现场准备、样板房：选择主力户型作为样板房，小户型的样板房要装修的时尚、前 卫，家具不要过多，注重细节。大中户型样板房要设计风格成熟，注重主卧、客 厅、书房和厨房等区域。本着“重装饰、轻装修”，“精装饰、简装修” 的原则，深入了解大众的消费心理，在细节上吸引消费者。、售楼中心：外围导视系统要设置在项目最显眼的位置，临路、交通方 便、停车方便。并且要在一公里以上即开始作售楼导视。着重注意售楼中心门外 的导视，让消费者很容易的就知道，停车位置、样板房位置、洗手间等场所，让 消费者不会产生被冷漠的感觉。功能区分要合理明确，要有迎宾区、模型区、 户型区、洽谈130、区、展板区、签约区、工作区、财务区、休闲区总只要尽力的让消 费者有一个舒适的购买环境。装修风格要与本项目的定为相符合，售楼中心的 装修要庄重、大方、成熟，材料要高档一些。、看楼通道的准备：看楼通道要满足人们能够从售楼中心直达样板房，所 以样板房也应当尽量的装修在离售楼中心的区域内。看楼通道要做到安全、有利 于施工、周围环境美观能够体现出小区的环境风格，让人们在去看样板房的路上 有着安全舒适的心情。6. 4、项目销售周期及营销方案 按着项目的销售时间及工程进度，把本项目分为：认购期、开盘期、热销期、持销期、尾盘期几个销售阶段。6. 4. 1、项目认购期营销策略 在项目开盘的前一个月小区的建设准备131、起步阶段，项目的任制度不高，这时候开发商应该着重进行市场预热，提高小区的知名度。具体策略如下：、提出本项目的概念：对开发商的品牌、项目的概念、区域版块、功能等 进行炒作，造成一种“山雨欲来风满楼”的态势。同时发布项目的相关信息，这 样做也是对消费者的一种试探。、打出硬广告：在工地的围墙、户外路牌、公交车身、网络电视对项目大 力宣传。、软广告：利用新闻系列报道的手法做宣传。、概念营销：提出本项目的概念定位，让消费者在知道小区的最基本信息 的基础上，找到自己心动的地方，从而调动起消费者的购买欲。、品牌战略：* 房地产公司成立于 2003 年经过几年的努力经营已经在包 头市房地产市场占有了很大的知名132、度，通过对“* * ”品牌的诠释，传播公司文化。 让更多的人了解*，从而提高消费者对其销售的楼盘的信任度和忠诚度。、公共关系：拿出一部分的资金对高考学生进行奖励，增加人们对项目的 认可和信赖。、价格优惠：对于认购期买房的顾客，给予他们房价上的折扣。 认购期营销应该注意的问题：6. 4. 2、项目开盘期营销策略 在领取到预售许可证之后，项目既可以进行开盘预售。在这个时期项目已经初步的被人们所了解，但是许多消费者还处于对楼盘了解试探阶段，所以对开发 商而言，打造出良好的开端才能够用有一个好的发展。这一时期的营销策略主要 有：、开盘庆典：开盘庆典可以说是这一时期的重头戏，“养在深闺人未知” 的项目在133、这一天就要公开亮相了。这一天要好多排场营造出最热闹的氛围，名人 乐队演出、政府知名人士讲话、各种娱乐休闲活动、组织员工捐款和献血等公益 活动。这些既是为了为开盘庆典增添喜气，也是制造出一种喜人的场面让更多的 消费者关注。、解筹选房：在认购期缴纳了诚意金的客户在经过长久地等待之后，这时终于可以知道自己是否能够买到心仪已久的房子。开发商在每公布一个结果之 后，都要公开公布让更多的人知道结果，对每一个成交的客户致以最隆重的祝贺。 这样对那些待买房的客户有有明显的心理作用。、广告宣传：在这一阶段广告宣传手法主要以发布软广告的形式为主。在 电视、网站、报纸上公开报道，最好是做成专题的形式。通过软广告的宣134、传可以 让消费者的项目详细的了解。6. 4. 3、项目热销期营销策略 经过前几期的强势推广，楼盘的信息已经广为人知，并且积累了一大批的准顾客。但是这个时期开发商不能坐以待毙，而是要紧抓时机进行全面营销，努力 的争取到更多的顾客。营销方案如下：、加大广告宣传力度：利用强大的广告攻势，打破更多消费这的心理防线。 报刊：在XX晚报、都市 71、XX日报等人们信赖并且关注的期刊上宣传楼盘的卖点、和销售状况让人们广泛了解楼盘信息，并且产生购买欲。 网站：在现在的网络时代，计算机成为信息流通的主要工具，网络营销也已经成为营销手段中的重要方法。网络不但可以起到宣传作用，还可以提供 与消费者互动的平台。在发表135、项目的基本信息之后，可以作出一个板块来让消费 者投票，这样就能够在销售的同时，及时的发现自己楼盘的缺点并及时的加以改 正。、促销：买房送大礼、节年买房打折等手段虽然很老套，但是的确能够起 到良好的作用。、定期发布销售情况：这样做即是让消费者真实地了解销售状况，更是对 消费者的心理攻坚，调动起了消费者的积极性。、价格调整：逐步调高楼盘价格，但是涨幅不能过大，要在消费者的心理 承受范围之内。、关系营销：开发一个新顾客的投入是保持一个老顾客投入的五倍，所以 要时刻把握住与老顾客建立起良好的关系。一个老顾客的背后是众多的潜在消费 者。6. 4. 4、项目持销期营销策略这一时期楼盘的销售虽然没有热销期那136、么火爆，但是项目营销依然有着很多的机会。这个时期的营销方案主要以促销为主，节年促销、有奖销售、打折销售 等。6. 4. 5、项目尾盘期营销策略 经过前几个阶段的销售，产品已经所剩无几。成本已经收回，剩下的都是利润了。但是这个时候销售速度明显下降，为了尽快的收回利润，同样应该进行尾 盘营销。具体如下：、打折出售：对于尾盘而言，剩下的房子要么是户型结构不好，要么是采 光通风不畅。所以为了尽快的收回成本，打折促销是一种很好的手段。、人脉泛营销：到了尾盘 8090的房子已经出售，而这样也为开发 商积累了大量的关系客户，所以利用这些老客户带动新客户是最经济的手段。对 于每一个介绍新人来买房的关系客户，都137、给予相应的奖金提高老客户的积极性。总之，在房地产营销的过程中，促销是一种常用的手段。开发商时刻把握产 品、渠道、价格、促销这营销 4P，成功的营销不仅能够更快更好的实现利润， 更能够对公司以后的产品开发提升品牌、积累经验。6. 5、项目销售进度计划安排时间销售期销售目标指导思想2009、22009、3认购期5引入概念2009、42009、8开盘期15销售过渡2009、92010、6热销期50强力推广2010、72010、12持销期20平稳销售2011、12011、6尾盘期10以形象、人脉销售620：项目销售进度计划安排表6. 6、项目销售与消化预想6. 6. 1、项目销售概况方案一方案二物业类138、型建筑面积销售价格（元/）物业类型建筑面积销售价格小高层182003773. 2小高层70003773. 2高层59503990. 4多层120003135. 17商业用房45006656. 2商业用房30006656. 2车位2450（70 个）9 万元/个车位700（20 个）9 万元/个621：项目各个方案销售状况表根据表 621 的项目概况，对项目的两个方案的收益进行分析。见表（6- 22）方案一方案二物业类型预期收入（万元）物业类型预期收入（万元）小高层6867. 2小高层2641. 24高层2374. 29多层3762. 2商业用房2995. 29商业用房1996. 86车位630139、车位180预计回款总额12866. 79预计回款总额8580. 36- 22：两方案收益分析表预计项目经过销售周期：认购期、开盘期、热销期、持销期、尾盘期。预计 时间 2 年零 4 个月。7 投资估算及资金筹措7. 1、项目投资估算概况 对本项目的建设投资进行粗略估算。7. 2、项目投资估算的依据、项目规划设计方案。、项目技术技术指标。、项目销售计划。、XX市贷款利率为：7. 56 %。、社会收益率为：12%。 7. 3、项目投资估算的原则、项目投资估算本着实事求是的原则，尽可能的反映出市场的真实情况。、投资估算要本着节约的原则，合理预算。7. 4、项目投资估算的内容成本项目开发成本开发费用土140、地成本、前期工程费、建安管理费用、销售费用、财务费用。内容工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发期间税费、不可遇见费。7- 1: 项目投资估算内容简介7. 5、项目总投资估算（由于受排版的限制，只对方案一进行估算、方案二类同。）、开发成本估算：、土地成本：本项目占地 17 亩，土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿及前期工程费的三通一平、各种税费，共计投入资金 1700 万元人民币。、建安工程费、小高层:项目小高层（元/）项目小高层（元/）箱型基础150土建工程750电梯120消防30一般水电安装90煤气10通讯5公共天线3普通装修50智能化设施10072: 小高层住宅投资估算组成分析表根141、据表 7- 2 对小高层住宅每平方米造价进行估算得： 15012090550750301031001308 元/ 从而得到小区内小高层住宅的建安费用是：19600 1308 元/平方米2563. 68 万元、高层:项目高层（元/）项目高层（元/）箱型基础地下车位150土建工程780电梯130消防35一般水电安装105煤气10通讯5公共天线3室内普通装修50智能化设施1007- 3: 高层住宅投资估算组成分析表根据表 7- 2 对高层住宅每平方米造价进行估算得： 150130105550780351031001368 元/ 从而得到小区内高层住宅的建安费用是：6300 1368 元/861. 4142、 万元、商业用房估算：商业用房建筑面积 4500 , 框架结构，估计投资 495 万元、幼儿园：幼儿园建筑面积 500 , 砖混结构，估计投资 40 万元。所以，综上所述总建安工程费为：3960. 08 万元。、前期工程费用序号项目计算依据计价( 万元)1规划设计费建安工程费3%108. 82可行性研究费建安工程费0. 15%5. 943水文、地址、勘察费建安工成费0. 15%5. 944筹建开办费建安工程费2. 5%99合计1234219. 687- 4：前期费用估算表、基础设施费序号项目计算依据金额（万元）1供电工程65 万元/公顷11400 74. 12供水工程15 万元/公顷11400143、 17. 13煤气工程7 万元/公顷11400 7. 984绿化工程10 万元/公顷11400 11. 45道路工程50 万元/公顷11400 576排水工程20 万元/公顷11400 22. 8合计123456190. 387- 5: 基础设施估算表、公共配套设施费序号项目建筑面积（平方米）单价（元/平方米）金额( 万元)1公厕1005005. 002垃圾压缩站1003003. 003变电所20050010. 00合计12318. 007- 6: 公共配套估算表、开发期间税费序号类别计算依据交纳税额( 万元)1配套设施建设费建安工程费6%237. 62建筑工程质量安全监 督费建安工程费0. 144、4%15. 83供水管网补偿费住宅：0. 3T/人，600 元/T 商铺：0. 1T/人，600 元/T11. 14供电用电负荷费住宅：4KVA/户，480/KVA 商铺：8KVA/百平方米，1000 元/KVA76. 85其他建安工程费2%79. 26物业管理基金建安工程费2%79. 2合计123456499. 77- 7: 开发其间税费估算表、不可预见费不可预见费的计算是取建安工程费用估算、前期工程费用估算、基础设施费用估算、公共配套设施费用估算结果的 3%。计算过程如下： ( 3960. 08219. 68190. 3818) 0. 03131. 64 万元开发成本小计：6719. 48145、 万元。、项目开发费用估算、管理费用管理费用取开发成本中的 1- 5 项之和的 3%，计算过程如下： ( 17003960. 08219. 68190. 3818) 3%182. 64 万元、销售费用序号项目计算依据计价( 万元)1广告宣传及市场推广费销售收入( 12866. 79 万元) 1. 5%144. 82销售代理费销售收入( 12866. 79 万元) 1. 5%144. 83其他销售费用销售收入( 12866. 79 万元) 1. 5%144. 8合计123434. 47- 8: 销售费用估算表、财务费用按XX市贷款年利率为 7. 56%, 项目预计借款 2326 万元，期限为一年146、半。最终得到财务费用发生 175. 84 万元。 项目开发费用小计：182. 64434. 4175. 84792. 88 万元、总成本费用及各项分摊。见表( 7- 9)序号项目方案一方案二总额（万元）总额（万元）1成本项目6719. 484758. 77土地成本费17001700建安工程费3960. 082275. 6前期工程费219. 68132. 16基础设施费190. 38190. 38公建设施配套费1818开发期间税费499. 7333. 13不可预见费131. 6478. 482费用项目792. 88627. 6管理费用182. 64129. 48销售费用434. 4341. 1财147、务费用175. 84157. 023合计7512. 365386. 677- 9: 总成本估算表7. 6、项目资金筹措、来源及使用计划 本项目两个方案，但是这两个方案的资金筹集方式一致。开发的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是银行贷款，三是销售收入再投入部分。方案一方案二资金来源金额（万元）比例资金来源金额（万元）比例总投资7512. 36- -总投资5386. 67- -自有资金250033. 6%自有资金200037. 13%银行借款232630. 96%银行借款2077. 0738. 56%注：两方案的剩余缺口均由销售收入再投入填补7- 10：资金筹措方式分析表详细使用计划见（辅表 148、1- 1、2- 1：投资计划及资金筹措表）。8 项目财务评价8. 1、财务评价基础数据的测算8. 1. 1、经过查询，XX市现行银行贷款年利率为 7. 56%，考虑到本项目是以半年计息，所以取银行贷款利率为 3. 78%。8. 1. 2、根据目前的行业平均水平，并综合考虑到资金成本和资金的机会成 本、投资的风险、通货膨胀、资金限制等相关因素。最终本项目的社会折现率定 为：12%。8. 1. 3、为了更加详细的反映资金的运用情况，本项目一半年为一个计算期，分别有：2008 年下半年、2009 年上半年、2009 年下半年、2010 年上半年、2010年下半年、2011 年上半年六个计息周期。综上149、所述：财务评价的基础数据如表 8- 1 所示。基础项目贷款利率社会折现率计算周期基础数据3. 78%12%六个周期（半年）8- 1：财务评价基础数据测算表8. 2、销售、出租收入的估算根据表 6- 20：项目两个方案销售进度计划安排表所示，本项目在 2009 年上 半年即可经过认购期，并能够顺利的进入开盘阶段；2009 年下半年完成开盘起 任务进入热销阶段；2010 年上半年为整个热销期，下半年进入持销阶段；2011 年上半年进入尾盘期；根据表 6- 20 对项目两个方案各个销售阶段收入进行测算， 最后得到项目两个方案各年销售收入情况。详细情况见（辅表 1- 2、2- 2：项目 销售收入估算表150、）。在得到项目个年销售收入情况以后，就可以按着税收比例计算出项目各年的 销售税金，详细情况见（辅表 1- 3、2- 3：项目销售收入及税金表）。8. 3、财务评价基本报表的编制 本项目两个方案的基本财务报表包括：项目全部资金现金流量表、项目自有资金现金流量表、项目损益表、项目资金来源与运用表、项目贷款还本付息估算 表。8. 3. 1、项目全部资金现金流量表 根据项目两个方案全部资金的流入与流出，从而计算出项目全部资金的净现金流量，进而得到全部资金现金流量的评价指标：NPV 值、I RR 值、静态回收期、 动态回收期，见表 8- 2。方案一方案二NPV（万元）531. 310NPV（万元）92.151、 460I RR19. 7%12%I RR13. 87%12%静态回收期（半年）4. 5静态回收期（半年）4. 57动态回收期（半年）4. 55动态回收期（半年）5. 18- 2：全部资金现金流量评价指标表NPV=F( P/F, i , n)I RR=i 1+NPV1/NPV1+|NPV2|i 2- i 1静态回收期=（累计净现金流量出现正值的年份- 1）+上年累计净现金流 量绝对值/出现正值年份的净现金流量 动态回收期=（累计折现值出现正值的年份- 1）+上年累计折现值的绝对 值/出现正值年份的折现值详见财务基本报表：1- 1、2- 18. 3. 2、项目自有资金现金流量表 通过对项目的自有152、资金流入流出的估算，计算出项目自有资金的净现金流量，从而计算出具体的财务评价指标。方案一方案二NPV（万元）1063. 230NPV（万元）498. 980I RR34. 07%12%I RR27. 49%12%静态回收期（半年）7. 59静态回收期（半年）4. 32动态回收期（半年）8. 37动态回收期（半年）5. 698- 3：自有资金现金流量财务分析表详见财务基本报表：1- 2、2- 28. 3. 3、项目损益表方案一方案二投资利润率24. 55%投资利润率22. 15%利润总额=产品销售收入- 销售税金及附加- 总成本费用 净利润=利润总额- 所得税 根据上述利润的构成计算出项目的利润153、，并计算评价指标，见表 8- 4。8- 4：项目损益表评价指标表详见财务基本报表：1- 3、2- 38. 3. 4、项目资金来源与运用表 为了详细了解项目的资金来源以及每一部分资金的流出方向，我们就要对资金的来源于运用做一个详细的统计。那么本项目两个方案的资金来源与运用方向 如何呢？详见财务基本报表: 1- 4、2- 48. 3. 5、项目贷款还本付息表本项目方案一拟向银行借款 2326 万元，方案二拟借款 2077. 07 万元。借款 方式采用市场上最常用的量入偿付法，根据项目盈利的大小，任意偿还本利，到 期末全部偿还完本息。项目借款偿还期指标的计算如表 8- 5方案一方案二借款偿还期3. 154、47（半年）借款偿还期356（半年）8- 5：项目借款偿还期指标计算表利息计算公式为：每期支付利息 = 期初本金累计额当期利率 本项目银行借款的还本付息情况见财务基本报表：1- 5、2- 58. 4 项目财务分析本项目将从盈利能力和清偿能力两方面进行财务评价详见表 8- 6。指分类标方案一方案二盈利能力清偿能力盈利能力清偿能力全部资金 现金流量 表NPV531. 31092. 460I RR19. 7%12%13. 87%12%静态回收期4. 5（半年）4. 57（半年）动态回收期4. 55（半年）5. 1（半年）自有资金 现金流量 表NPV1063. 230498. 980I RR34. 0155、7%12%27. 49%12%静态回收期7. 59（半年）4. 32（半年）动态回收期8. 37（半年）5. 69（半年）项目损益 表投资利润率24. 55%22. 15%贷款还本 付息估算 表借款偿还期3. 47（半年）3. 56（半年）8- 6：项目财务评价表8. 4. 1、盈利能力评价项目全部资金、自有资金现金流量表中，NPV 值均大于零；I RR 值均大于基 准收益率 12%；项目损益表中投资利润率方案一为：24. 55%；方案二为 22. 15%； 投资收益较大，根据以上指标可以推断项目两个方案的盈利能力都比较强。8. 4. 2、清偿能力评价方案一的项目全部资金静态回收期为：4. 5156、（半年），动态回收期为：4. 55（半年）。项目的借款偿还期为 3. 47（半年）；方案二的项目全部资金静态回收 期为：4. 57（半年），动态回收期为：5. 1（半年），项目借款偿还期为：3. 56（半 年）；项目两方案均具有较强的偿还能力。8. 4. 3、项目财务评价结论 本项目的财务评价主要体现在两方面。第一，盈利能力分析。第二，清偿能力分析。根据表 8- 2 中的指标数据可以看到项目的盈利能力、清偿能力都是符合 要求的。8. 4. 4、项目方案比选 在经过了第四章的技术指标必选之后，对项目提出的两个方案又各自作了经济指标的评价。通过表 8- 6 中显示的数据，我们可以看到方案一无论在盈157、利能力， 还是在偿还能力上都优于方案二。所以在经过了技术指标必选、经济指标必选两 个过程后，最终方案一在两方面都有突出的优越之处，所以最终“*”项目选 定方案一为最终实施方案。9 项目不确定性分析9. 1、项目盈亏平衡分析 本项目的盈亏平衡分析方法是，建立销售收入与总成本费用之间的函数关系，进而求取盈亏平衡点。总销售收入：R；总成本费用：C（C = F+V）；销售费用及附加 税金：V；建设投资：F；利润：B； 销售量（比重）：Q；令：利润 B = 0 则有：B=R- C=012866. 83Q- （7512. 37+1206. 4Q）=0（12866. 83- 1206. 4）Q=7512. 158、37Q=7512. 37/11660. 43=64. 43%根据上面的计算，可以得到：当销售比重达到总量的 64. 43%时，项目盈亏平衡，即项目的盈亏平衡点是 64. 46%。由此可见，本项目的盈亏平衡点较低，项目抗 风险能力很强。9. 2、项目敏感性分析 本项目的敏感性分析采用单因素分析法，即每次只考虑一个因素的变动，而假设其他因素不变时的敏感性分析。 9. 2. 1、敏感性分析的步骤、选定需要分析的不确定因素；本项目选择销售收入、建造成本为分析对象。、确定敏感性分析的经济评价指标；本项目选择 NPV、I RR 为评价指标对 项目进行分析。、计算因不确定因素的变动而引起的评价指标的变动值；159、计算敏感度系数并对敏感因素进行排序；、计算变动因素的临界点； 9. 2. 2、全部资金敏感性分析全部资金敏感性分析（单位：万元）项目比例净现值（NPV）内部收益率（I RR）原始方案0%531. 3119. 70%销售收入变化（其他不变）10%1350. 8539. 40%5%941. 0829. 80%- 5%121. 5413. 13%- 10%- 288. 246. 37%建设投资变化15%- 305. 87. 98%只考虑销售收入的变化（+10%、5%、0%、- 5%、- 10%）时，或者只考虑建设 投资的变化为（+10%、5%、0%、- 5%、- 10%）时全部资金的经济评价指标变160、动状 况如表：9- 1（其他不变）10%121. 5613. 05%5%393. 8515. 59%- 5%938. 4524. 13%- 10%1210. 7428. 87%- 15%1368. 4234. 44%9- 1：可变因素对全部资金评价指标的影响由上表可知当销售收入降低 10%或建设投资增加 10%时是对项目最不利的时候。5 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %0 . 0 0 %- 1 0 %- 5 %0 %5 %1 0 %I RR变 化 情 况基 准 收 益 率9- 2：销售收入对内部收益率的影响根据直线内插法161、求取销售收入变化的临界点-5%+13. 13%/（13. 13%+6. 37%）5%=- 8. 36%。可见当销售收入降低 8. 36%时是项目的临界收入，为了保证项目可行，就必须要将销售收入的变动范围控制在- 8. 36%以上。4 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %0 . 0 0 %- 1 5 % - 1 0 %- 5 %0 %5 %1 0 %1 5 %I RR变 动基 准 I RR9- 3：建设投资变化对内部收益率的影响根据直线内插法求出建设投资变化的临界点 10%+（13. 05%/13. 05%+7. 98%）5%=11. 05%，即如162、果建设投资的增加超过原来的 11. 05%时项目达到临界投资点，为了使项目可行开发商必须把投资变动控制在+11. 05%一下。9. 2. 3、项目自有资金敏感性分析本项目自有资金的风险与全部资金的风险相比要小得多。相见表 9- 4自有资金敏感性分析（单位：万元）项目比例净现值（NPV）内部收益率（I RR）原始方案0%1063. 2334. 07%销售收入（其他不变）10%1882. 7847. 11%5%1473. 0140. 52%- 5%653. 4726. 15%- 10%243. 6917. 79%建造投资（其他不变）10%680. 6226. 19%5%871. 9329. 49%163、- 5%1254. 5438. 39%- 10%1445. 8543. 22%9- 4：项目自有资金敏感性分析表由表 9- 6 可以看出，项目自有资金的风向较小，特别是可变因素的变化范围 在（15% - - - 15%）之间的时候，项目几乎就是没有风险的。9. 2. 4、项目风险回避、市场定位和产品规划设计水平是关键因素 在项目开发的各个阶段，建立科学细致的调查系统，做好市场调查，形成准确的市场定位，适度超前的规划理念，独具个性的建筑风格与布局，人性化的环 境艺术空间和合理的户型设计是住宅产品成功的重要因子，优质的工程质量也是 获得市场认可的根本。、形象包装和营销策划 项目价值的最终体现，要超164、越众多的竞争对手，在于销售过程中成功的形象包装和营销策划。成功的形象包装和营销策划能够增加项目的附加值和产品竞争 力。、项目融资管理 对公司拟投资的房地产项目，慎重研究、科学决策，在投资决策上首先回避风险。将资金和经历集中在公司主营业务的经营上，以支撑投资项目，使房地产项目收入占主营业务收入保持在一定的比例之内。控制风险，保证对项目的资源 支持。项目开发环环相扣。优质的产品，加上成功的营销策划可以快速回笼资金， 减轻项目投资、融资压力，减少融资成本，增加投资收益。另外，做好融资工作， 确保资金到位，可以保证项目的顺利进行，二者相辅相成。9. 2. 5、财务评价结论 由本项目的不确定性分析可以推165、断出，本项目的风险并不是很大，只要严格控制预算、努力促进销售收入，优化资源利用，项目的前景是很乐观的。10 综合评价10. 1、社会影响评价本项目拟于 2008 年 7 月进入前期准备阶段，2009 年初进行建设期，经过项 目财务指标的测算，项目具备可行性且风险较小。XX市目前的房地产需求量仍 然在增长，而本项目的提出具有技术指标经济指标上的双重优势。在此基础上项 目遵循环境保护原则、管理服务以人为本原则、节约能源原则、配套设施先进智 能化原则。使项目在确保盈利能力的同时，遵循可持续发展战略，用最科学的规 划设计建造出高质量、人性化的现代化居所。相信项目必将会被人们认可得到它 应有的社会效益。166、10. 2、社会风险分析 综合考虑宗教信仰的冲击、社会治安的稳定性、社会禁忌、劳动者的文化素质、社会风气等影响因素，本项目的社会风险较小。 10. 3、社会评价结论本项目的提出对社会具有有利的影响，并且社会风险小，具备可行性。11 研究结论及建议11. 1、结论在顺应宏观经济的大背景下，通过市场调查，项目的需求市场旺盛、加之项 目的自身优势具有较强的竞争能力，项目的技术指标合理、财务经济指标可行、社会综合评价良好，我们可以得到本项目在技术、经济、财务、社会影响等反方面都是可行的。具体如下：、具有良好的宏观经济背景。、需求量较大，市场环境宽松，竞争不是很激烈。、项目拥有突出的自身优势，并且设计规167、划方案与同行业相比较为突出。例、将营销理念贯穿于项目的始终，强调市场营销的重要性。、财务评价客观合理，评价指标具备可行性，且风险较小。 11. 2、存在问题及建议通过前面项目的可行性研究，在认可了项目可行性的同时，也发现了项目存 在的众多问题。具体如下：、社会经济因素变动不稳定，风险意识稍差。、基础配套的建设跟不上规划设计的进度。、对销售量的预测过于理想化。 对此提出对项目实施的具体建议。如下：、加强对社会经济变动因素的识别、评估、预防措施，曾加抗风险预备费。、兑现规划设计承诺，加快基础设施的建设速度。、细分目标市场，加强营销力度，努力提高销售水平，加快资金回笼进度。、严格控制预算。、处理好与政府部门、金融机构、施工单位、监理单位等与项目息息相关 的各部门机构的关系，保证项目实施的顺利进行。