1、安徽置业公司市中心开发住宅商业以及其他配套建设项目可研报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月安徽置业公司市中心开发住宅商业以及其他配套建设项目可研报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月81可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 导 语XX市位于淮北平原西部，是皖西北的中心城市，是中华民族史上开发较早的地区之一，有着悠久灿烂的历史文化。2、其文化历史遗迹、名胜古迹、革命史迹遍布全市。随着城市化、现代化建设的加速发展，XX市委、市政府抓住机遇，努力优化城市建设投资环境，坚持改革开放、解放思想、实事求是、与时具进的再创业精神，吸引国内外的投资商参加XX市的经济发展和社会建设。XX房地产项目，根据城市总体规划，以建设XX第一人居为目标，规划坚持以人为中心的设计思想、“由内向外”的设计理念，以整体社会效益、经济效益与环境效益三者统一基准点，综合运用各种手法，创造富有特色的高品质的居住环境，引领XX居住新潮流，提升XX城市形象品味。二xx年八月三日，我公司在XX市国土资源局挂牌竞得该宗土地出让使用权，公司本着高效务实、依托市场、量力而行的3、原则，编写本项目可行性研究报告，开始履行实施对该项目建设的具体工作。目录导 语4第一章 项目建设开发实施企业简介11一、项目投资商11(一)、浙江嵊州市xx房地产开发有限公司全资投资本项目11二、项目开发商11（四）、开发企业简介12第二章 可研报告编制依据12一、项目实施相关批准文件12（四）、第2年3月4日，市政府颁发的市长办公会议纪要13二、项目可研报告编制的相关法律法规13（十）、城市居住区规划设计规范（GB5018093）；14（十二）、（19952010）XX市城市总体规划方案；14三、其他依据14第三章 项目概况14一、项目概况14（一）、项目名称及性质14（二）、项目地理位置14、4（三）、城市区位15（四）、规划道路15（五）、地块功能15（六）、项目建设规模15（七）、项目建设时序和年限15二、项目建设的背景16（一）、项目的提出与确定16（二）、项目设计目标与原则16三、项目建设的重要意义18第四章 项目所在地商品房市场调研19一、XX市房地产宏观市场概况20（一）、房产投资数据20（二）、均价数据20（三）、市调楼盘数据20二、区域市场概况22（一）、XX在售/待售楼盘22（二）、城西二环附近23（三）、老城区24（四）、南二环附近26（五）、经济开发区26三、项目比较28（一）、竞争住宅28（二）、竞争商铺31四、XX楼市未来发展趋势分析33（一）、房地产市场5、特征33（二）、我司对于市场预测结论36五、消费者分析36（一）、区域消费者特征描述36六、调研总结40（五）、我司对于XX销售预测结论41第五章 规划设计41一、规划设计依据41（一）、XX市城市总体规划（19952010年）41（三）、XX市测绘管理处提供的地形图（第1年11月）41（五）、建筑结构荷载GBJ98741二、规划原则41（一）、确定宏观城市的设计观：41（二）、贯彻以人为本的居住空间设计观：42（三）、生态环境保护原则：42（四）、公共服务设施超前原则：42三、设计理念43（一）、“都市后现代主义”的设计理念的概念43（二）、引入中国古典园林的设计思想43（三）、以人为本436、（四）、如何营造城市后现代生活空间？43四、规划设计44（一）、插入空间结构分析图44（二）、插入城市界面分析图44（三）、插入城市空间形态分析图45（四）、插入交通流线分析图45（五）、插入景观分析图46（六）、插入住宅单体设计分析图46（七）、插入xx广场分析图47五、工程技术规划部分48（一）、主要设计依据和规范48（二）、结构体系48（三）、抗震缝、沉降缝、温度伸缩缝：49（四）、其它：49（五）、工程管线规划设计49（六）、主要技术经济指标58第六章 环境保护与节能59一、环境保护59（一）、规划设计中的环保意识与设计60（二）、项目实施建设过程中和竣工后管理阶段的环境保护62二、节7、约能源63（三）、推广使用节能照明灯具，推动国家“绿色照明”工程。64（六）、项目建设采用节水型的工艺、设备、器具，以节约用水。64第七章 项目建设时序计划65一、分段实施时序65二、项目建设开发前期工作实绩及计划进度65（三）、第1年12月，XX市xx置业有限公司成立。65第八章 项目投资计划与资金回收计划67一、项目总投资与分期投资：67项目总投资2.31亿元人民币67二、项目资金来源及筹措：67第九章项目投资可行性分析69一、从投入产出进行投资可行性分析69（一）分析参数（附表一）说明69（二）投资成本估算（附表二）说明71（三）产出与利润收入计算（附表三）说明72（四）结论73二、从市8、场供求关系进行项目投资可行性分析74（一）、住宅市场需求分析74（二）、商品房市场需求分析74（三）、分析结论77第十章 项目SWOT分析78一、优势分析（STRENGTHS）：78（三）、紧靠成熟商圈，周边生活设施齐全，交通方便；78（五）、xx公园，有效阻隔临近交通干道带来的车辆噪声。78二、劣势分析(WEAKNESSES)：79（一）、本案西北侧环境不佳，有待改善；79三、机会分析(OPPORTUNITIES)：79四、危机分析(THREAT)：79（三）、市场对小高层、高层接受程度还需要过程；79第十一章 可行性研究结论80第一章 项目建设开发实施企业简介一、项目投资商(一)、浙江嵊州9、市xx房地产开发有限公司全资投资本项目XX市xx置业有限公司前身是浙江省嵊州市xx房地产开发有限公司，是一家拥有良好声誉和行业口碑的房地产开发企业，企业秉承现代化企业管理理念，依靠灵活的经营体制与严格的科学管理体制相结合，独立自主地企业行为与政府宏观决策相结合，依据地域历史文化承传“品质是发展的硬道理”的开发理念和“敢为人先 敢创一流”的企业精神，全力打造高品质、高品位的房地产精品。浙江嵊州xx房地产开发有限公司在浙江本地开发了众多成功项目，从而获得了业界和购房者的好评。主要开发楼盘情况如下：xx为促进企业的可持续发展，公司除了在嵊州本地保持相当额度的开发规模外，同时积极开拓其他省市的建设项目10、，于第1年8月3日参加XX市200512号地块国有土地使用权挂牌会，并以人民币捌仟伍佰染拾万元的价格竞得本地块的国有土地使用权，并将此地块项目定名为“XX”，并于当年成立XX市xx置业有限公司，致力于XX市阜临路“XX”开发项目的建设，由此极大地提高企业抗风险能力，使企业在原有的基础上得到跨越式发展。二、项目开发商（一）、项目开发企业名称：XX市xx置业有限公司（二）、企业注册地址：XX市xx区xx南路xx17楼（三）、企业主要负责人：法定代表人：xx董 事 长 ： xx总 经 理 ： xx（四）、开发企业简介XX市xx置业有限公司成立于第1年12月。公司注册资金3000万元人民币依托浙江嵊州11、市xx房地产开发有限公司，从而具备国家二级房地产开发资质条件，专业从事于房地产开发的大型企业。企业经营范围：房地产开发、销售。公司拥有一批综合素质高、管理体系健全、技术力量雄厚的专业技术人才，其中80%为中高级技术职称。公司自创立以来始终坚持“品质是发展的硬道理”的开发理念和“敢为人先 争创一流”的企业精神，全力打造高品质、高品位的房地产精品。 开发企业极力将浙江先进的居住开发理念和成功经验与XX社会共享，为XX广大市民提供环境最优、配套最好、品质最高的社区。第二章 可研报告编制依据一、项目实施相关批准文件（一）、第1年8月3日签订的XX市200512号地块国有土地使用权挂牌出让成交确认书（二12、）、第2年4月2日，签订的XX市200512号地块国有土地使用权出让合同（三）、第2年4月0日，市规划局提供的项目控制性规划总平面图及规划设计条件（四）、第2年3月4日，市政府颁发的市长办公会议纪要（五）、第2年4月4日，市发展和改革委员会下达的关于XX市xx置业有限公司“XX”建设项目予以备案的函（六）、第2年4月8日，市人民政府地名委员会下达的关于“XX”标准命名的批复（七）、第2年5月1日，市规划局颁发的建设用地规划许可证（八）、第2年6月2日，市国土资源局颁发的建设用地批准书二、项目可研报告编制的相关法律法规（一）、1997年第91号主席令公布的中华人民共和国建筑法；（二）、1998年13、九届人大制定的中华人民共和国土地管理法；（三）、1989年第23号主席令所公布的中华人民共和国城市规划法； （四）、1994年第29号主席令公布的中华人民共和国城市房地产管理法；（五）、1989年第22号主席令所公布的中华人民共和国环境保护法； （六）、1998年第248号国务院令发布的城市房地产开发经营管理条例；（七）、1998年第253号国务院令发布的建设项目环境保护管理条例；（八）、2000年第279号国务院令发布的建设工程质量管理条例；（九）、建设部【2000】31号文件发布的工程建设质量管理条例；（十）、城市居住区规划设计规范（GB5018093）；（十一）、阜政发【1997】11814、号XX市城市规划管理办法；（十二）、（19952010）XX市城市总体规划方案；三、其他依据（一）、由于本项目投资巨大、规划范围涉及面广，且全部为市场化运作，本项目投资商、开发商曾委托xx房地产投资咨询有限公司作了两次市场调研。（二）、本报告第五章规划设计内容主要依据宁波大学建筑设计研究院与XX市城乡规划设计院的规划设计文本编写。（三）、由于投资商和开发商自筹资金进行项目投资开发建设，企业承担了全部市场经营风险，经董事会研究决定，由浙江xx房地产开发有限公司和XX市xx置业有限公司共同负责编写本项目的可研报告。（四）、由于中介机构、项目投资咨询机构对本项目的理想局限，其可行性研究报告不能承担本15、项目的投资风险和建设决策失误造成的重大经济损失，所以本项目投资、开发单位没有委托专业中介机构进行本项目可行性研究工作。第三章 项目概况一、项目概况（一）、项目名称及性质本项目名称：XX性质：居住、商业以及其他配套建设（二）、项目地理位置1、本规划区域位于XX市中心区域，区位优势较为明显。地块东、北紧靠居民住宅，西至慧湖路。2、地块东、北、西三面与居民住宅相临，总体而言，地块东侧居民住宅环境相对较好，而北侧居民住宅品质相对较差。随着本地块的开发，能够迅速带动周边地块的发展。3、地块南侧是XX著名的xx公园。公园环境优美，历史文化积淀丰厚，是市民休闲娱乐的重要场所。同时良好的生活环境为本地块的开发16、提供了良好的契机。由于地块南北环境的差异，使本地块的开发成了区域城市改造的排头兵。（三）、城市区位本地块在城市中的区位极佳，在以地块为圆心的生活圈内包含了较多的城市功能，既有位于东北处的城市商业中心，又有市政府、xx公园等城市功能地块。（四）、规划道路根据城市规划的要求，南北向香港路以及东西向的金马大道把整个地块分割成三个地块。同时对地块西侧的慧湖路进行拓宽。（五）、地块功能在本次规划中要求在地块南侧设置一个同xx公园相呼应的大型城市广场。（六）、项目建设规模1、建筑规模范围：548023（不含广场用地）；2、总建筑面积：116429，规划户数为611户3、总投资估算（七）、项目建设时序和年限17、1、项目分为二期建设，每一期建设周期为2年2、项目可实施流水作业，滚动连续开发的方式，总建设年限约为3年。二、项目建设的背景（一）、项目的提出与确定 XX市委、市政府在进入新世纪之后，提出了一系列“紧紧围绕加快发展、富民强市、建设皖西北中心城市”的主题，认真学习沿海发达地区城市的先进经验，把优化环境作为加快发展的第一要素，把招商引资作为加快发展的重中之重，吸引兄弟城市和海内外朋友来XX投资兴业。第1年中，投资商浙江嵊州市xx房地产开发有限公司来到XX，受到了XX市委市政府的热情招待，在实地考察之后，初选了一批项目作投资分析。随后，浙江嵊州市xx房地产开发有限公司于同年8月3日参加XX市200518、12号地块国有土地使用权挂牌会，并以人民币捌仟伍佰染拾万元的价格竞得本地块的国有土地使用权。（二）、项目设计目标与原则1、确定宏观城市的设计观：将XX“XX”的规划设计作为一个提升XX市整个城市品位的重要契机。通过先进的规划理念、细致的设计手法，塑造出一个环境优美、功能完善、配套设施齐全的城市居民新区。进一步加快XX的城市化进程；进一步完善XX的城市综合构架；为XX人民提供一个以居住为主要功能，具有高质量的物质环境、高品质的文化传统、高效率的基础设施、社会化的公共生活、交通便捷、环境优美的城市空间。2、贯彻以人为本的居住空间设计观：重视创造舒适、方便、安全、优美的居住环境，塑造富有个性的小区景19、观。注重场所精神，宏观上实现社区形态与地域大环境的融合，微观上创造各组团的认知感，追求丰富多彩的空间与环境，以及独具的空间形态。尊重片区发展的历史轨迹和现实需求，发掘区域特色文化，居住文化与商业文化融合；充分考虑各方的利益关系，尤其是弱势群体的利益；从当地居民的实际生活出发，强调居住生活的舒适性，购物、就学等活动的便捷性。3、生态环境保护原则：注重土地开发兼顾园区的生态化、环境保护的设计观念。合理用地，集约用地；规划依托城市景观与基地周边自然风貌，结合片区内部的绿地设计，共同构建环境优美的建筑、城、水、绿生态系统。结合花园式、园林式居住小区的发展目标，规划以“人自然环境”的对话为主题，强调水体20、和绿化的功能，结合自然的地形、地貌、规划设计的河流、水塘、公共绿地以及组团内部的绿地以形成出“点、线、面”相结合的居住与公共服务园区。在建设过程中，充分考虑节能环保，注重建筑的采暖和保温，严格控制污染的排放，积极倡导应用新型的节能环保材料，把建设与环保紧密结合。4、公共服务设施超前原则：超前的、高标准的设置居住区的配套公共服务设施，完善社区的物业管理水平，通过高效灵活的住区智能化设计和配置完善的地埋式工程管线系统，确保“XX”与城市基础设施构成一个有机的整体，把“XX”建成交通便捷、功能完善的现代化的信息社区。同时也为周边社区乃至整个城市提供良好的生活、文化、就学、购物、娱乐空间和设施。三、项21、目建设的重要意义以XX“XX”的规划设计作为一个提升XX市整个城市品位的重要契机。通过先进的规划理念、细致的设计手法，塑造出一个环境优美、功能完善、配套设施齐全的城市居民新区。进一步加快XX的城市化进程；进一步完善XX的城市综合构架；为XX人民提供一个以居住为主要功能，具有高质量的物质环境、高品质的文化传统、高效率的基础设施、社会化的公共生活、交通便捷、环境优美的城市空间。（一）、本项目的实施将极大地改变城市形象，提高城市的承载力和综合服务能力，改善了市民的居住条件。 本项目沿阜临路建造小高层、高层住宅，面对xx公园27000大湖而建，就居住环境而言，可谓是开创了XX第一的居所模式； 同时，本22、项目将建设商业风情街香港路，将XX分为东西两苑，收揽各项服务配套的同时，提升XX商业档次，从而达到提高本地块乃至XX的城市承载力和综合服务功能。（二）、本项目的实施具备了明显的环境效益，将对XX城市的交通环境、绿色生态环境和人文环境起到明显的改善作用。1、临阜临路的8000广场用地，采用先进的下沉式设计，与xx公园俩俩相望，她的建成，将为阜城市民和外地游客的休闲、娱乐创造一个全新的舒适环境。（三）、本项目的实施具有明显的经济效益，将极大地提高本区域经济水平。1、政府在付出少许代价后，通过地块改造，加快完成了本区域内的城市基础设施建设（城市道路、城市广场、城市绿地、排水、排污设施、电力、电讯设施23、等）和公共事业的配套建设。2、本项目提供了经营环境优雅、地理位置优越的沿街商业门面和商业街，为社会提供了许多就业机会和经商发展的场所。由于区域优势明显和规模效应，将极大提高本区域的商业繁华度，在增加本区域经商群体的经济收入的同时，也增加了本区域的政府财政、税收收入。3、本区域的多层、小高层、高层住宅作为高档商品房，购房群体为高经济收入者。大量较为富裕的居民入住，其区域消费也将具备相应得经济效益。4、本项目的投资商、开发商从长远的、动态的市场经济分析，其投资具有一定的经济回报，其经济效益是存在的。第四章 项目所在地商品房市场调研 房地产市场调研是市场预测的基础，是市场营销工作的重要内容之一。有调24、查才有发言权。我司认为，从XX市的房地产市场现状出发，结合XX市房地产市场的特点，通过对当地房地产市场的总体分析和预测，对项目所在地竞争楼盘与可比性楼盘的缜密调查，对目标消费群的锁定分析，在此基础上进行项目定位分析，并为下一步的项目市场推广、总体策划思路及物业开发建议等打下扎实的基础和科学依据。目的在于使本项目更适合市场需求，知己知彼，不盲目开发，从而使本项目赢在起点，创造出更为可观的价值。一、XX市房地产宏观市场概况（一）、房产投资数据年份投资额（亿元）增长幅度20037.9148.85%200413.2667%200516.625%小结：从2003年至第1年房产投资额数据来看，房产发展迅速25、，每年都以较高的增长幅度增长。但从历年的增长幅度来看，房产投资呈现较快降温趋势，房产发展趋于平缓。（二）、均价数据年份均价增长幅度2003115440%2004143124%第1年5月份160312%小结：从2002年开始，XX房产开始发力，房价也马不停蹄的一路飙升。从2003年至第1年上半年房价数据来看，房价增长迅速，增长幅度明显。但从增长幅度来看有急速下降态势，房产市场趋向平稳。（三）、市调楼盘数据开盘时间开盘数目（个） 开盘总建 （万）产品形态主力户型（）销售情况20045326F/3F/4F（以6F为主）108-140，190-26030-100%20053206F/3F（6F为主）126、08-14060-80%200615（已开7个）94（已开36）6F/3F/4F/9F（6F/3F为主）89-140，211-39020-5020076（2006大盘剩余量）733F/6F/9F （三国鼎立）85-140，211-380小结：从开盘数目与开盘总建来看，第1年量体略有下降，但第2年房市突然发力，开盘数目与开盘量均创新高，并且增长幅度惊人，这与第1年出台的宏观调控有较大关系，因此在第2年开盘的楼盘准现房、结顶的楼盘量体占有一定比例。2007数据为第2年大型楼盘未开余量，单体与总量体较大；从产品形态来看，随着房产发展，楼市产品也呈现多样化，且各自量体有所变化，从2004-2005以627、F的独霸天下到第2年以6F/3F的平分秋色，再到第3年的3F/6F/9F的三国鼎立，说明了竞争市场日趋激烈，产品更加细分化；从主力户型来看，户型面积也趋向多元化，单身公寓、平层住宅、复式、别墅都相不同程度出现。但依然改变不料以100-140平方米左右的大户型为主的大形势，从第1年市统计局的统计来看，100-140平米左右面积占上市量的60以上，但市场需求量则刚过30，产品依旧需要调整；从楼盘销售情况来看，各个楼盘销售情况不一，有好有坏。因此可以看出客户对楼盘偏好已形成分化，好的房产市场下也不一定能保证产品的快速去化，反之竞争激烈的市场也有机会突围。二、区域市场概况（一）、XX在售/待售楼盘区域28、楼盘数目（个）总建 （万）产品形态主力户型（）均价 （元/）开盘时间销售率颖州区城西二环附近675.63F/6F/9F/11F（以6F为主，9F/11F其次）85-1401900-23002004-2006（集中在2006）60-100老城区526.26F/9F（基本上为6F）90-1502000-25002004-2006（集中在2006）50-80南二环附近3313F/6F/11F（6F为主）85-1401900-22002004-200630-60经济开发区6983F/4F/6F/9F（以3F为主，6F其次）88-122/211-3801200-28802004-2006（集中在200629、）20-80小结：从区域分布来看，以xx区城西二环附近以及经济开发区楼盘放量最为集中，且单体量较大。大盘的出现必然导致品质的提升，突出的表现就是在价格上同一区域相差一定数值，从客户接受程度来看，品质认可度较强。从产品形态分析看，经济开发区以别墅为主，而xx区则以多层为主，小高层在区域中零星分布，以城西二环附近放量最多。多层户型一般跨度较大，从85-150之间不等，客户选择余地大，而小高层则集中于100-140之间的大户型，客户选择余地小。（二）、城西二环附近区域楼盘名称位置总建面积产品形态主力户型均价开盘时间销售率城西二环附近明珠锦园中南大道与人民西路交汇处1.76F126-13521002030、04年10月100%西苑世纪名门清河西路与振兴南路交汇处126F/3F108-13919002004年底85%怡和庄园二期XX市西二环路与清河路交汇处116F/9F101-1182300第2年4月60%天瑞山庄颍南路与阜九路交叉口196F97-1152100第2年5月60%（现推出1/3）明园XX市人民西路（三优中学斜对263F/6F/9F/11F85-14023002006-06-15推出12*6F香格里拉二期清河路与西二环路交叉口5.96F89-1202006/08全部推出小结：城西二环附近楼盘规模大小不等，规模型小区注重品质的打造；产品以多层为主，间有部分小高层以及别墅；主力户型集中于131、00-135为主的三房，小户型面积比重较小，160以上的复式以及别墅在小区中少量出现；城西二环线比较绵长，地段以及小区品质的差别形成了相差比较悬殊的价格。楼盘放量集中于2004以及第2年，去化情况良好，此地段客户认知度较佳。（三）、老城区区域楼盘名称位置总建面积产品形态主力户型均价开盘时间销售率老城区苏州家园颍上中路36F90-13020002004年12月80%外滩国际新城一期胜利北路东侧3.26F90-1402500第2年7月推出7*6F金湾名庭滨河中路与河滨东路交汇处36F/9F97-132.22500第2年7月全部推出新大陆 阳光花园清河东路与颍上南路交汇处46F102-107220032、2006-0450%温州街人民中路136F120-150第2年8月小结：老城区楼盘量体大都较小，虽有大型楼盘出现，但从地块来看，不易打造小区内部景观，楼盘品质受到影响，此地段楼盘主要以地段优越受到客户认同。产品形态比较单一，基本上以多层为主，只有一栋小高层。户型集中在100-135的三房之间，只有少量复式存在。此地段楼盘价格受本身地理位置有关，人民路以及颍河路两条东西走向道路能提升周边物业价值。从现放量楼盘来看，客户认知度高，但楼盘大都未开盘，因此具体表现还有待检验。（四）、南二环附近区域楼盘名称位置总建面积产品形态主力户型均价开盘时间销售率南二环附近新天地XX汽车南站旁46F/11F141,33、21821002003年底30%万霖花苑二道河路与中清路交叉口206F/3F110-14022002005-0465%（现推出3/5）翠玉江南南二环路（中国移动大厦对面）76F85-134第2年7月全部推出小结：南二环楼盘不多，产品形态较丰富，但基本上是多层为主，小高层以及别墅只有极少部分存在，户型集中在85-140之间，间有部分复式户型，在价格上相差不多。从楼盘开盘时间以及销售率来看，此地段客户认知度偏好较强，小高层在去化上受到阻碍，去化率不理想。多层表现尚好。（五）、经济开发区区域楼盘名称位置总建面积产品形态主力户型均价开盘时间销售率经济开发区丽晶佳苑新阳大道与纬二路交汇处256F/4F134、01-112/190-26017002004年末/第2年初4F80%,6F30%依心明园二期经济开发区商业街与裕安路交汇处26F70-1001200第1年12月60%如意豪庭经济开发区223F/6F/9F88-122/211-3803F20002006-0320%(3F)明仕豪园纬二路与经二路交汇处163F250-60028802006-0450（一期49栋）聚隆别墅纬二路与经二路交汇处123F240-3902400第2年5月20%上海大花园经济开发区213F/4F260-27024002006-08小结：经济开发区楼盘量体都较大，产品形态较为丰富，以别墅为主，其它产品少量存在。户型上由于是以35、别墅为主，因此面积都较大，集中于240-390之间，其中此地段复式产品有一定量的分布，多层以及小高层则集中在88-122之间，间有少量单身公寓。在别墅之间，价格相差较大，虽地段相差无几，但品质不一。明仕豪园别墅只有独栋，而且小区周边无店铺设计，其他诸如景观、物业等都采取高标准，因此价格自然不菲，与其他别墅比较在品质上胜出一筹。开盘时间以及销售率来看，客户对别墅认知度较好，特别是具有出众品质的别墅，多层少量试水有一定成效，小高层留待检验。由于别墅未放量量体较大，后续竞争将更为激烈。三、项目比较根据本项目所处的区域，我们认为该项目具有较强的竞争力同时又有较强的参考意义的楼盘必须具备三个条件：地理位36、置、景观环境、品质档次，从而来删选出如下竞争楼盘。（一）、竞争住宅确定竞争对象：从分析本项目可以了解到，本项目的主要卖点集中于以下三点：1、老城区的绝版地段 2、优越的外部景观优势 3、小区的品质高档。因此在选定竞争楼盘时要围绕这三个卖点来选择，从近段时间调查可知，XX客户的地段认知度高，因此这三点主要以第一点为主展开。从目前XX市场开盘楼盘来看，明园（优越的地理位置/高档小区）、香格里拉二期（优越的地理位置/品质佳）、新大陆阳光花园（老城区）、温州街（老城区/景观佳）、金湾名庭（老城区）、外滩国际新城一期（老城区/景观佳）。1、地理位置优越/小区品质出众楼盘名称位置总建产品形态主力户型户型配37、比套型均价开盘时间销售情况明园XX市人民西路（三优中学斜对263F260-290260-290/6F为主105-14286-892房23002006-6-15105-1423房134-160复式/9F/11F123-14240-50/123-142单身/3房香格里拉二期清河路与西二环路交叉口5.96F89-12089-922房2400第2年8月116-1363房小结：明园与香格里拉二期都处于西二环线附近，都为城市主干道人民路与清河东路延伸处，交通便利，便利的生活设施几步外便有。两个楼盘于近期公开，其目标群是高收入群体。简介：明园侧重于小区内部品质塑造，内部景观、楼盘细节、小区物业都下了一番功夫38、，在产品形态上也追求丰富多样，涵盖客户群体广泛。香格里拉二期主要侧重于小区商场建设，沿街都设立店铺，量体在2.5万平米，小区内部也有步行街，侧重商业化氛围。在商业于住宅配比上，跟本案有类似之处。2、老城区/景观佳楼盘名称位置总建产品形态主力户型户型配比套型均价开盘时间销售情况新大陆阳光花园清河东路与颍上南路交汇处46F102-107102-1073房2200第2年4月50%温州街人民中路136F115-1401052房2700第2年8月115-1363房140-1604房金湾名庭滨河中路与河滨东路交汇处36F88-125882房2600第2年7月97-1253房260复式9F1321323房外39、滩国际新城一期胜利北路东侧3.26F100-14090-1042房2700第2年8月115-1403房小结：这四个楼盘都属于老城区范围内，地段有所差别，规模除了温州街外都较小，产品形态也较为单一。现只有新大陆阳光花园开始公开发售，表现良好，其他楼盘于近期公开，此地段楼盘竞争将拉开序幕。简介：新大陆阳光花园现只剩下7栋在发售，都已结顶。小区依仗优越的地段，并没投入在过多的品质上，因此在价格上也不高。由于旁边有一发电站，对去化有一定影响，但从表现来看还令人满意;温州街拥有绝佳的地理位置，但由于地块为沿河狭长型，因此小区内部景观难以打造。但旁边有东城河流过，有一定景观优势，只是水质较差，应得到治理。40、小区沿东城墙路打造一条步行街，增添小区业主的多元化生活;金湾名庭量体较小，处于老城区最为东北角，产品有小高层以及多层，除了自身的地段优势外，小高层能看到泉河的江景。小区现在正处于内部认购期，小面积户型基本被预订，剩下大户型以及复式;外滩国际新城一期地理位置优越，除了占据城市商贸中心区外，还拥有几大特色景观（泉河以及清颍公园都在视线范围内）。而且整个外滩国际新城对外宣城为造城运动，其量体在100万平米左右，只是现只有部分在拆迁，其他还未启动。（二）、竞争商铺确定竞争对象：本项目具有相当量的商铺，依据本地段的商铺来看，投资与自主经营这两个比重都较大。从投资来讲，XX市场上现有两种，自负盈亏与招商返41、租，自负盈亏投资数额不一，以本项目来看港利金茂广场、温州街步行街、锦城财富广场以及外滩国际新城一期沿街商铺与本项目在单价上近似，且地段也存在相似之处；招商返租则以大市场为主，一般返租率都在8左右，对本项目的投资客有一定分流作用。自住经营确定的竞争商铺以经营商品在价格以及产品形式上相近为主，温州步行街以及锦城财富广场与外滩国际新城一期沿街商铺在地段上极其类似，如果经营物业与周边店铺类似的话，则这些项目应作为重要竞争对象。1、主要竞争商铺楼盘名称位置总建面积主力户型均价开盘时间销售率瑶海大市场二期XX市西二环路中南大道6号4604000第2年4月50%汇鑫美居城人民西路双龙桥西岸2.220-60842、000第2年初100（还余一半未开。）新时代家居装饰广场二道河路与中清路交叉口以东2.6106000第1年初60%港利金茂广场人民西路与西二环路交汇处435-7070002006-0580%(推出一半)温州步行街人民中路340-609000-10000第2年8月锦城财富广场清河路与西二环路交叉口2.560-250第2年8月全部推出小结：从投资来看，瑶海大市场二期、汇鑫美居城对外承诺以年返租8比重，新时代家居装饰广场则对外承诺以年返租5比重，在市场上表现不一，但得到市场的一定认可，地段临近城中心的商铺受欢迎度高；从自住经营以及投资自负盈亏来看，与项目形成竞争的开盘只有港利金茂广场，得到市场认可，43、优越的地理位置、周边浓厚居住氛围深有影响。其他大型商铺还未公开，总量达到6.5万平米，竞争将趋向激烈，特别是位于人民路两侧的两个项目对本案构成较大竞争。四、XX楼市未来发展趋势分析（一）、房地产市场特征1市场销售周期比较合理，期房去化速度明显慢于准现房，绝大部分为自住型客户，市场无泡沫。 XX房地产市场相对落后，属于刚起步阶段。就目前的市场调查情况来看，2003年第1年XX商品房开发累计总量约300万平方，其中竣工量约120万平方，平均去化率已经达到88%，并且购买客户中90%都是自住型客户，投资型客户占的比例很少。供需基本平衡。政府在第2年南二环至三环之间推出11万平方米的经济适用房，这将对44、市场上中偏下品质楼盘冲击很大。特别是对南二环及经济开发区上的中偏下楼盘影响最大。从去年月份XX房地产交易中心显示的数据来看，市场呈现供需两旺的态势。2市中心区域可供选择的楼盘少，主要集中在西二环和南二环、经济开发区近三年来土地开发主要集中在沿西二环和南二环两侧、开发区。据分析，其主要原因是由于XX老城区土地存量少，可供开发地块不多，基本上属于改造工程，如“环球国际新城”、“春益苑”等；再加上XX“西扩南拓”的城市发展规划，老城区就基本没有几个楼盘可供选择。另外，客户的购买动机与楼盘的地域性有密切联系，市区居民一般不愿意离开市区范围购房。根据调查，西二环和南二环的购买群体50%来自临泉、阜南，而45、经济开发区楼盘的购买群体中60%来自颖上，这说明市区的购买力还有很大潜力可以挖掘。3物业管理好、地段环境佳、品质好的住宅小区成为市场的首选。由于住宅其本身缺陷，大部分必要的生活所需都必须靠外部配套来完善，因此好的周边配套和环境成为消费者购房的首要参考因素，同时，物业管理的好坏直接关系到消费者生命财产的安全性、住居环境品位，它是中上阶层购房者考虑的重中之重，同时也是当前XX房地产特征的反映。据市调资料显示，XX目前推出的住宅小区中，地段环境佳、物业管理好、品质好的房源受到市场的亲睐。“港利绿园”从2003年12月份推出到现在不到二年时间，因其地段环境周边配套齐全和优秀的物业管理，一期销售率就达到46、100，二期也基本售完。 4.产品单一，多为多层，随着城市的发展，小高层、高层产品需求潜力大。XX房地产市场相对落后，属于刚起步阶段。消费者购房心理还不成熟，对住房的要求还是以实用性这个标准去考虑。随着房地产市场的发展，城市化进程的加快，人们经济水平的提高和购房心理的成熟，预测第2年初开始XX消费者对高层的产品会逐步接受，并在2007迎来高潮，但这离不开开发商的引导。我们可以从其它几个项目如中南现代城、环球国际新城等，将陆续推出小高层产品看出今后市场的发展趋势。5、价格水平较合理，未来上升空间较大从2003年到现在，短短4年，房价已翻了一倍。现第2年上半年全市住宅房均价已达到2200元/平方米47、，较去年同期上涨25%。目前，老城区多层住宅均价大致在2600元/平方米左右，二环一带住宅均价在2100元/平方米左右。 05-06年XX存量住宅和成交商品住宅价格曲线图：6、整体开发水平和策划营销水平不高从目前的市场来看，XX整体开发和策划水平较差，主要表现在：一、产品同质化严重，缺乏个性化设计。较多的产品为多层商住小区，其设计单一，例如中南现代城、春益苑、水岸名苑、港利绿园等，基本上属于一类产品；二、促销手段单一、主题理念不够明确和突出、产品形象包装不够等。而XX作为皖西北中心城市，城市的汇聚力将越来越强，产品的设计应该有所区隔，个性化的产品需求将是房市发展的趋势，例如，外立面有层次感、户48、型设计有空间感、形象推广有时尚感等等因素。这对开发理念和策划水平提出了更高的要求，同时也是一个极大的机会。（二）、我司对于市场预测结论 1、以价格为导向的传统消费形态将逐步向以品质为导向的消费形态 所转变，市场呼唤较高品质或高性价比的产品出现。2、消费用途以自用为主，对于居住功能和环境品位提出了更高的要求。3、产品附加值将要有一个新的提高。由于市场的竞争加剧，产品附加值将成为各个产品竞争的卖点，产品设计方面也将走个性化路线，比如错层挑高产品的出现等。提高产品附加值，从而提升产品竞争力将成为今后楼盘旺销的一个重要因素。 4、高层住宅将是市场发展一大趋势。综观各地房地产市场，市中心用地越来越缺，当49、周边开发量达到一定程度时，必然要向高处发展。而且高层住宅的出现对当地房价的上扬将起到一定作用。五、消费者分析消费者调研是房地产开发中的一项重要的基础性工作。通过对消费者特征、行为模式以及心理解析，发现并锁定目标客户群，将对项目的销售起到至关重要的作用。我们通过一系列的市场调研，针对项目周边以及市中心的人群，以公务员、企事业单位职员、教师、医生、私营业主等为身份背景的人群中得到了结论，并以此作为我们锁定目标消费群的依据。（一）、区域消费者特征描述 1、XX消费者的购房观XX本地居民在置业时主要考虑三点：地段、配套和交通，至于房产的投资意识正在不断上升，但受于阶段因素，尚未完全成熟。在地段选择上，50、具有较强的区域情结，且对环境和物业的要求也越来越高。需求的建筑类型：受到当地开发水平所限，XX市民对于住宅的需求仍以多层为主，但小高层、高层也正在被一部份客户所追求。底层复式与顶层带阁楼被越来越多的XX人所接受，尤其对底层复式的追捧尤为明显，销售抢手。购房群体：据了解，XX一般公务员年收入在3万左右，教师收入普遍不高，企事业单位中以电力局、财税、银行系统的职员收入较高，由于企事业单位职员收入稳定，并通过按揭、公积金贷款，对房产品有较大的消费力。近几年XX私营经济的发展，使一部份私营业主的个人资本积累到了相当的阶段，因而这几部分人群目前是XX本地购房者的主力市场。2、目标客户锁定（1）、多层目标51、客户群（认同市中心区域）n 有相当经济基础的普通公务员n 有一定的经济基础，因结婚或改善住宅而购房的人群，且认可多层住宅的家庭；n xx小学、XX一中的教职员工；n 附近商业、生活、公建配套以及自有商业等设施的从业人员n 有相当的经济实力，希望通过入住XX市中心高档住宅来提升自己身份的周边县区居民；n 少量二次或多次购房者，具有明晰或不明晰的投资意向。 （2）、高层和小高层住宅目标客户群u 当地的政府官员、私营业主等社会中上阶层为主要的目标客户群u 有一定的经济基础，因结婚或改善住宅而购房的人群，且认可高层住宅的中青年家庭；u xx小学、XX一中的教职员工；u 附近商业、生活、公建配套以及自有52、商业等设施的从业人员u 有相当的经济实力，希望通过入住XX市中心高档住宅来提升自己身份的周边县区居民。 （3）、单身公寓目标客户群n 自由职业者为代表的年轻、时尚人士；n 具有一定前瞻性并打算投资置业者；n 从事新兴行业的中小型企业（如：广告、IT、装修、咨询行业）3、目标消费群心理特质分析 （1）、多层住宅目标消费群心理分析本案地处XX市中心，临近xx公园和教育设施、商业圈，符合传统居住健康和生活便利的理念，加之首席中央生活社区和景观住宅的定位，赋予了本案高尚住宅的内涵。u 希望改善住宅条件，追逐身份地位的普通公务员；u 购置住宅用以婚房的年轻人（年龄在22岁左右），追求住宅舒适和地段的优越53、。但由于房款一部分出自老一辈，很可能对于多层的认可度较高。这部分人群由于思想相对保守，对多层住宅保有情结（当然也有价格和实用率因素影响），因而侧重价格和多层住宅在这区域的稀缺性特征。u 周边生活等设施的从业人员，他们对于区域的认同度相对较高，本案在满足工作、生活便利的前提下，强调的是生活的质量和合适的住宅产品。u XX本地的私营业主和政府官员（年龄在30-50岁），具有良好的经济实力，追求住宅环境的美好和楼盘品质，从而体现自己身份地位。u 在发达城市打工，并有一定积蓄的返乡者。他们拥有相对广泛的见识，因而对住宅的要求较高。本案的外立面和景观设计上具有优越性，很大程度汲取了海派经典建筑元素，这对54、于他们而言，会是一个真正拥有先进住宅理念的机会。u 太和、临泉、阜南等周边区县的购房者，他们希望在市中心安家落户。这部分人多数是从商者，有一定的经济实力，跟风攀比的心理较重。因而向他们展示入住中央城市生活区的身份象征以及实用性即可。 （2）、高层、小高层住宅目标消费群心理分析l 政府官员和私营业主追求的不仅仅是居住的舒适，更是追求身份和地位的象征，因而除了套型、朝向等因素外，更注重身份地位上，如物业服务、会所配套、双重景观、原生水景住宅等卖点。l 选择本案购置婚房的年轻人除了考虑自身的经济承受能力外，会对社区内、外部环境比较重视，对高层或小高层住宅的认可程度也相对较高。（3）、SOHO目标消费55、群心理分析 自由职业者为代表的年轻、时尚人士选择SOHO主要出于居家与工作一体，相互融合又能相对分离的目的，因而本案SOHO的套型成为吸引这部分群体的关键。 从事新兴行业的中小型企业（如：广告、IT、装修、咨询行业）群体主要从公司所处的地段考虑。作为中小企业，资金有限，但公司的所在就代表着公司的形象，加之本案所处的地理位置拥有规模化的文化、商业广场，拥有相对集中的客户。 本案在地段上所拥有的优势说明了巨大的升值前景能够吸引周边区县的投资者。（4）、商业广场目标消费群心理分析这部分客户最为关心的是这里能否汇聚起足够的人气或是是否拥有足够的人流，从而盈利。毕竟购买商铺的行为是纯投资行为，因而在宣传56、中侧重商业广场的造势，营造浓厚的中心商业街区的氛围。而在本案的商业广场动线安排上，还是占据一定的优势，尤其是依靠交通干道和xx公园游客所带来的先天优势。 六、调研总结（一）、以价格为导向的传统消费形态将逐步向以品质为导向的消费形态 所转变，市场呼唤较高品质或高性价比的产品出现。（二）、消费用途以自用为主，对于居住功能和环境品位提出了更高的要求。（三）、产品附加值将要有一个新的提高。由于市场的竞争加剧，产品附加值将成为各个产品竞争的卖点，产品设计方面也将走个性化路线，比如错层挑高产品的出现等。提高产品附加值，从而提升产品竞争力将成为今后楼盘旺销的一个重要因素。 （四）、高层住宅将是市场发展一大趋57、势。综观各地房地产市场，市中心用地越来越缺，当周边开发量达到一定程度时，必然要向高处发展。而且高层住宅的出现对当地房价的上扬将起到一定作用。 （五）、我司对于XX销售预测结论 我司开发的XX项目定位于XX市中心高尚名宅，在规划、地理位置、面积配比、景观设置采用目前国内先进的设计理念，充分适应XX市民对于住宅的生活要求，吻合现代化城市的房地产发展趋势，在XX良好的楼市环境下，展现出巨大的升值潜力。 第二期建设开发调研将进一步深入，分期补充、完善。第五章 规划设计一、规划设计依据（一）、XX市城市总体规划（19952010年）（二）、城市居住区规划设计规范GB5018093（2003年版）（三）、58、XX市测绘管理处提供的地形图（第1年11月）（四）、XX市土地勘测规划院测量队提供的XX市挂牌土地200512号地块勘测定界图（五）、建筑结构荷载GBJ987（六）、混凝土结构设计规范GBJ1089及93、96局部修订（七）、钢筋混凝土高层建筑结构设计与施工规程JGJ391及97二、规划原则 （一）、确定宏观城市的设计观：将XX“XX”的规划设计作为一个提升XX市整个城市品位的重要契机。通过先进的规划理念、细致的设计手法，塑造出一个环境优美、功能完善、配套设施齐全的城市居民新区。进一步加快XX的城市化进程；进一步完善XX的城市综合构架；为XX人民提供一个以居住为主要功能，具有高质量的物质环境、59、高品质的文化传统、高效率的基础设施、社会化的公共生活、交通便捷、环境优美的城市空间。（二）、贯彻以人为本的居住空间设计观：重视创造舒适、方便、安全、优美的居住环境，塑造富有个性的小区景观。注重场所精神，宏观上实现社区形态与地域大环境的融合，微观上创造各组团的认知感，追求丰富多彩的空间与环境，以及独具的空间形态。尊重片区发展的历史轨迹和现实需求，发掘区域特色文化，居住文化与商业文化融合；充分考虑各方的利益关系，尤其是弱势群体的利益；从当地居民的实际生活出发，强调居住生活的舒适性，购物、就学等活动的便捷性。（三）、生态环境保护原则：注重土地开发兼顾园区的生态化、环境保护的设计观念。合理用地，集约用60、地；规划依托城市景观与基地周边自然风貌，结合片区内部的绿地设计，共同构建环境优美的建筑、城、水、绿生态系统。结合花园式、园林式居住小区的发展目标，规划以“人自然环境”的对话为主题，强调水体和绿化的功能，结合自然的地形、地貌、规划设计的河流、水塘、公共绿地以及组团内部的绿地以形成出“点、线、面”相结合的居住与公共服务园区。在建设过程中，充分考虑节能环保，注重建筑的采暖和保温，严格控制污染的排放，积极倡导应用新型的节能环保材料，把建设与环保紧密结合。（四）、公共服务设施超前原则：超前的、高标准的设置居住区的配套公共服务设施，完善社区的物业管理水平，通过高效灵活的住区智能化设计和配置完善的地埋式工程61、管线系统，确保“XX”与城市基础设施构成一个有机的整体，把“XX”建成交通便捷、功能完善的现代化的信息社区。同时也为周边社区乃至整个城市提供良好的生活、文化、就学、购物、娱乐空间和设施。三、设计理念（一）、“都市后现代主义”的设计理念的概念在设计中引入“都市后现代主义”的设计理念。它强调人与城市、人与居住环境、人与自然环境的和谐共处；强调生活轻松便利的居住环境、和睦的邻里关系、和谐的社区人文环境，全力以赴的工作、尽情地享受生活的生活方式。与以往的居住相比，“都市后现代主义”的优势是改变了以往人们对现代都市只注重物质表象而忽略人文建设的观念，把居住区的建设作为城市综合发展的载体和组织，真正使居住62、区成为人们生活的乐园。（二）、引入中国古典园林的设计思想小区内的景观设计与建筑设计相结合，形成了独特的景观空间。空间景观设计强调：主题多样、隔而不塞、欲扬先抑、曲折萦回、余意不尽、远借邻借的手法，使人们充分享受精神的愉悦。（三）、以人为本强调环境是住宅的院落，考虑到现代生活条件下人际关系的更趋独立，居住空间设计力求恢复中华民主良好的亲和怡乐的人际邻里关系，使户外空间成为居民的“花园”、“健身房”、“客厅”、“儿童游戏场”等。（四）、如何营造城市后现代生活空间？1、沿地块与城市主界面，构筑大尺度、气势浑宏的新形态公共空间意念，在视觉空间上强化城市生活空间的表皮与视觉冲击。2、利用居住人群的规划效63、应，建构复杂的、精致的、连续界面的都市区生活商业服务“线”空间与“点”空间，凝聚与活跃各类不同人群的物质意识社会意识，自我实现的全方位的都市新主义需求。3、多界面，多形态滨水居住生活，绿色生态居住生活，强化与提升居住空间的自然回归属性，超载都市生活中“人居”心境的根本需求，形成居住者引以为豪的生态绿色家园。四、规划设计（一）、插入空间结构分析图“两轴、三片”的规划结构两轴：以香港路为主轴，小区入口空间轴为次轴三片：xx广场、东苑、西苑空间主轴空间次轴xx广场西苑空间主节点东苑空间主节点（二）、插入城市界面分析图硬界面：规划区域周边城市道路是该地块与城市交融的联系纽带。该界面视觉效果以快速运动为64、特性，视觉界面空间处理突出“整体”与“惯性”的视觉效果。通过“点状”居住体量与“线状”、“块状”公建空间形成功能交往与视觉联通，强调居住空间为城市景观秩列的功能与形式作出贡献。软界面：该界面处理以“渗透”为空间方法。使绿地空间与居住空间之间不仅存在“看与被看”的视觉亲和力，同时为使城市界面景观柔化与丰富。高视点空间中视点空间低视点空间景观渗透视觉硬界面视觉软界面（三）、插入城市空间形态分析图城市空间形态的构成的二个要素：完整而具有连续性的城市视觉空间形态，使城市空间形态成为城市中的视觉新亮点。空间形态的节奏，视觉的阻隔与联通以及视点与站点的空间功能相适应。（四）、插入交通流线分析图城市道路小区65、主要道路宅间道路地下车库入口机动车交通节点人行交通节点小区次入口小区主入口人行通道机动车通道地下室（五）、插入景观分析图人们对居住的需求从基本生理需求的满足逐步向心理与文化领域的更高层次推进，住区不单是居住的功能，同时也是人们思想与情感交流的场所。人们不但关注内部的居住空间，对居住的外部空间环境也越来越重视。区内的景观建筑布局和塑造是人们情感宣泄与交往意识的物质背景。“三点一线”的景观布局三点：广场和东苑中心庭院，西苑中心庭院。一线：联系两个地块的景观视线通廊。城市开放景观节点景观轴景观渗透小区内部景观节点（六）、插入住宅单体设计分析图沿街建筑为平屋顶，更能符合城市公建的形象，而内部住宅设计为66、坡屋顶则能给人以亲近感，平坡结合设计丰富了城市轮廓。住宅底层架空不仅解决了底层日照不足的问题，同时为入口广场提供良好的视线穿透，使景观更具层次感。八角窗的运用不仅开阔了房间的视野，同时丰富了整个建筑造型。由于位于建筑转角，打破了以往建筑转交的生硬感，使建筑显得更加亲切。住宅顶部的退台为住户提供了良好的休闲场所。顶层与阁楼连续的落窗为住户提供了良好的视野，使整个庭院景观最大限度地渗透入室。（七）、插入xx广场分析图xx广场设计xx广场设计体现中国传统文化中“合”的理念，整个广场呈半圆型，结合周边商业空间形成从周边到圆心由“商业休闲活动视觉景观”的空间过渡。商业：沿建筑周边设9米宽购物步行街以满足67、功能和人流集散的需要。休闲活动：设两个小型下沉式广场，供市民休闲、娱乐、文化表演等使用。体现现代都市新生活的公共场所。视觉景观：布置XX历史文化名人雕塑，同时结合音乐喷泉形成广场中心景观区。突出体现XX文化名城的悠久人文积淀。水体是最透明有形而平常的，它滋润了都市区空间，过滤了喧闹与尘埃，水体反衬着建筑实体空间，发散着都市生活的灵气与温存，各种形态的水体是表达都市生活的重要元素。西苑中心庭院空间开合有序，景观变化有致，视线通透，高潮迭起。既有江南园林的小桥流水，又有西式园林的几何构图，再置一些现代材料的木构玻璃廊和高科技小品，使得小区品位越升一个档次，不失时代的特征。同时通过这个核心景观区，把68、喧嚣与宁静、人与自然、社区与城市的关系处理得恰如其分。街道培育起的浓烈的邻里交往感情在高楼住区中已经淡漠，城市休闲广场即是对城市化空间的热情展开，更是对往日“街道生活”式的提升与发扬。努力在居住中形成一个商业、娱乐、休闲的“广场”；一个有丰富的对居住区全体居民、城市各种人流开放的“公共起居空间”从而提供给人们日常生活所需及相互交流的场所，增强居住人流的认同感及向心力。xx广场是城市文化的体现，是城市一张靓丽的名片。“看与被看”沿街高层位于小区的南侧，公园的北侧，使高层住户充分享受双景观的愉悦。建筑既是看景的良好场所，同时又是被看的景观。五、工程技术规划部分（一）、主要设计依据和规范1、建筑结构69、荷载规范GBJ9872、混凝土结构设计规范GBJ1089及93、96局部修订3、钢筋混凝土高层建筑结构设计与施工规程JGJ391及97局部修订4、建筑抗震设计规范GB5001120015、建筑地基基础设计规范GBJ7876、建筑桩基技术规范JGJ94947、人民防空地下室设计规范GB5003894（二）、结构体系1、十七层高层，结构为十八层，框剪结构，采用异形柱结构形式。框架抗震等级四级，剪力墙抗震等级三级。2、十一层小高层，结构为十二层，框剪结构，采用异形柱结构形式，框架抗震等级三级，剪力墙抗震等级三级。3、商用公寓，结构为四层，框架结构，不采用异形柱结构形式，框架抗震等级三级。4、六层多层70、住宅，结构为七层，框架结构，采用异形柱结构形式，框架抗震等级三级。（三）、抗震缝、沉降缝、温度伸缩缝：针对目前商品混凝土框架住宅楼板裂缝问题比较突出，本工程单体超过55米设温度伸缩缝，并采取相应的建筑措施。住宅楼与半地下车库及商铺之间设沉降缝。伸缩缝、沉降缝宽度均按抗震缝要求进行设计。（四）、其它：1、因本工程暂无详细地质材料，桩基选型待地质资料提供后再作调整。2、因本工程拟建场地紧邻原建筑及城市道路，基础施工前需摸清地下市政、电信等管线布设情况，并采取可靠围护措施，以免产生不良影响。3、本工程需具有相应资质的施工单位施工。（五）、工程管线规划设计 1、给水工程规划小区用水由阜临路和惠湖路现状71、市政给水管网供给，供水干管与市政管线连成环网，以保证供水的安全性。2、需水量预测（1）小区人口数量根据规划，小区住户数为615，按每户3.2人计算，共计1968人。（2）规划用水量指标见表1（3）规划用水量小区居民生活用水量Q1160L/人d1968人=315 m3/d小区公建用水量Q2=315 m3/d40%=126 m3/d市政用水量Q3=2L/m2次（16988+5480233.2）70 m3/d未预见用水量Q4=（315+126+70）20102 m3/d最高日用水量QQ1+Q2+Q3+Q4=613 m3/d表1：规划用水量指标表代号用水项目用水指标备注Q1小区居民生活用水160L/人72、dQ2小区公建用水按居民生活用水总量的40考虑商业面积较多Q3市政用水浇洒道路1L/m2次浇洒次数一天2次绿化用水2L/m2次一天1次消防用水量15L/S(普通住宅)同一时间一次，时间2小时Q4未预见用水量（Q1+Q2+Q3+Q4）20（4）、给水管径根据用水量预测，小区生活给水干管管径为125mm，支管管径为75mm。小区给水管径均采用PE管或球墨铸铁管。（5）、给水管网布置小区采用生活消防相统一的供水网系统，为保证供水安全可靠性，小区给水管与城市给水管联成环网。室外消火栓采用地上式，沿小区主要道路布置，消火栓间距不大于120米/个，小区共设置12处。在小区干管与城市供水管网接口处及干管与支73、管接口处设置闸阀井；给水管埋深不小于0.7m。3、排水工程规划根据XX市城市排水工程规划，小区采用雨污合流制。（1）、排水流量预测合流管渠的设计流量由生活污水量和雨水量两部分组成。（2）、污水量预测污水量按总用水量的85计算，西区污水量：352m3/d，东区污水量：169 m3/d。（3）、雨水排放标准小区雨水计算采用XX市暴雨强度公式13.45533+10.6136lgP(t+10.13445)0.744386i= i降雨强度（毫米/分钟）2LP设计重现期，取1年60Vt地面集水时间t=t1+t1流到雨水口的集水时间，取10分钟L上游各段长度V上游各管段设计流速设计雨水流量Q=166.74.74、i.F 设计径流系数，取0.65F设计汇水面积（公顷）（4）、排水管径小区东、西两区排水管网由干管和支管组成。西区干管管径为500mm，坡度为2；支管管径为300mm，坡度为3。东区污水干管管径为500mm，坡度为2；支管管径为300mm，坡度为3。香港路排水管径为D600mm，坡度为1.5。D600mm、D500mm的污水管道采用砼管道加防腐涂层，300mm的污水管采用PVC管材。（5）、排水管网小区生活污水需经化粪池初级处理后，方可排入合流管渠。西区污水分别就近排入惠湖路和香港路市政污水管网；东区污水排入香港路市政污水管网。4、电力工程规划（1）、用电负荷预测根据城市电力规划规范，小区用电75、负荷预测采用单位建筑面积负荷指标法，分居住建筑用电及公共建筑用电。居住建筑用电负荷指标为2060W/m2，取40 W/m2，公共建筑用电负荷指标为30120 W/m2，取80 W/m2。经计算，小区西区居住建筑用电量为1856kW，公共建筑用电量为1672kW，合计为3528kW；小区东区居住建筑用电量为1008kW，公共建筑用电量为1408kW，合计为2416 kW；考虑到各用电单位同时满负荷运行的可能性较小，取0.75的折减系数，因此预测小区东、西两区用电负荷分别为1812 kW、2646 kW。（2）、供电规划供电电源、电压的选择小区电源采用城市供电系统进行供电，由城市供电系统引入电力线76、，小区东、西两区供电自成系统，供电系统输入电压为10kV，输出电压为380/220V。供电服务半径分区380/220V电压供电服务半径为300m以内，一般宜200250m为宜。规划结合小区组团划分，东区设置1座箱式配电房，西区设置2座箱式配电房，以方便区内供电。供电线路规划小区供电线路采用地埋方式，至低压箱式配电房的高压电缆沿电缆沟敷设，在配电房入口处穿管埋地引入。由低压变电所至小区各建筑的电缆在电缆沟内敷设，部分地段采用直埋式敷设，凡跨越道路处预埋D100mm镀锌钢管保护，道路每隔5080m设过路管一处。5、电讯工程规划根据小区总体规划，住宅按每户1部电话计算，商办建筑按每50m2配1部电话77、计算，并考虑公建电话、公共电话、小区宽带等数据通讯，预测小区需要电话1470部。电讯线路从阜临路引入，沿香港路东西两侧各设1个电话交接箱，箱体容量分别采用1200对和600对。区内电讯线路均采用地埋敷设方式，在住宅每个单元和公共建筑内设置相应容量的电缆分线盒。6、有线电视工程规划有线电视线路采用同轴电缆与电信电缆平等敷设，以分区传输方式组成网络系统，间隔一段距离适当加入干线放大器，每栋楼可再加放大器，有线电视电缆均为地埋暗敷设。7、燃气工程规划规划小区气源为天然气，按每一天需2.5m3燃气计算，预测小区每天共需要1538 m3燃气。规划从阜临路引入管道燃气，结合小区规划，沿阜临路两侧各设置1处78、燃气调压箱。小区燃气干管采用D75mm的钢管，沿小区道路敷设，楼前管采用D50mm钢管。为保证小区用气安全性，建议东、西两区燃气管网在香港路设一连接管。8、防灾规划（1）、防洪规划的防洪标准参照有关要求，按百年一遇考虑（部分重要项目和设施的标准可根据实际需要适当提高），对周边河流进行整治，定期疏浚河道。（2）、消防规划规划区内消防水源以城市市政给水管网供水为主，河道等天然水源为辅，规划以同一时间内火灾次数2次，一次灭火用水量65升/秒的标准考虑消防用水。区内沿各级道路布置消火栓，间距120米。公共设施内按建筑设计防火规范的在关要求，布置室内外消火栓、消防水池等消防设施。（3）、人防规划按照“长79、期准备、重点建设、平站结合”的总体方针，贯彻与经济建设协调发展，与城市建设相结合的原则，进行人防规划与建设。9、抗震规划（1）、抗震设防标准本区地震设防标准为基本烈度7度，一般民用工程按基本烈度设防，交通、通信、供电、供水、液化气供应、医疗卫生、消防等城市生命线工程按基本烈度提高一度采取抗震措施。（2）、抗震规划新建的各类建筑应按国家现行的建筑抗震设计规范GBJ1189进行设计和施工，由市建设行政主管部门监督管理。加强区内避震疏散体系建设（如公园、广场），提高区内生命线工程的防震能力，从而提高区内综合抗震能力。区内的防灾、避难场地结合区内绿地及广场建设，并保证区内避难通道畅通。10、环境保护与80、环卫规划（1）、环境保护开发建设坚持环境保护与经济、社会发展相协调，遵循经济规律和生态规律，实现经济效益、社会效益和环境效益的统一，坚持预防为主、防治结合的方针，全面规划、合理布局。运用经济的、法律的、行政的手段，强化环境管理，搞好区内的环境建设。规划大气环境质量要求达到二级标准，环境噪声要求达到国家城市环境噪声标准的要求，昼间达到50dBA，夜间达到40 dBA。规划地面水水质为国家三类水体标准。区内实行雨污水流排水体制，雨水就近排入河道，污水排放由区域污水排放工程统一进行处理。（2）、环卫垃圾规划区内生活垃圾采用定点收集，居住区垃圾采用袋装收集。规划区内垃圾经环卫部门统一收集后运至垃圾转运81、站。公共厕所规划在各公共设施、居住等用地内布置公共厕所，生活区内公共厕所以3000人标准设置一座。规划公厕类型为水冲式II类公厕。（3）、无障碍设计为方便残疾人和老年人的生活，小区内考虑了无障碍设计。小区内的人行系统均考虑无障碍设计，按规范的要求进行坡道、盲道的设计，并在人车交叉口设置灯光和声音的提示。所有的公共服务设施均考虑无障碍设计，小高层和高层入口均设残疾人坡道。11、防排烟设计说明（1）、地下自行车库及地下汽车库均设置机械通风与排烟合用系统，排风及排烟量均按6次/时换气次数考虑。（2）、地下人防按6级人员掩蔽工程考虑，设有清洁式、滤毒式、隔绝式三种通风方式，清洁式通风量按6m3/ (p82、h)设置，滤毒式通风量按2.5 m3/ (ph)设置，隔绝防护时间3小时考虑。（3）、防烟楼梯间及合用前室均设置机械正压送风系统，其余压值分别为防烟楼梯间4050Pa，合用前室为2530 Pa，正压送风机均设置于屋顶。12、住宅智能化系统由于社会发展的日新月异，住宅的智能化已越来越受到重视，本小区设计中考虑设置信息共用网络系统，管线入户预留接口，住户内相关信息以总线方式通过环网，传输至小区物业管理系统，该网格系统具有以下功能：（1）、与国际互联网络（INTERNET）连结。（2）、可通过户内终端享受物业管理中心所提供的服务，如购物、医疗保健咨询、家庭教学、了解市场经济交通信息等。（3）、防盗报83、警户内设红外探测器，与物业中心联网。操作以钥匙开关启闭，主人外出时，将大门保险旋动两圈锁定后，室内的防盗报警装置就被自动开启，主人归来后，只要用钥匙打开门锁，防盗报警装置即被关闭。（4）、煤气泄露报警采用进口气敏管探测器，用于防止煤气装置不完全燃烧或煤气泄露所产生毒气的报警。（5）、匪情求救报警当室内由于暴力入侵而使主人受到伤害威胁时，或主人因身体不适需要求助时，可按动报警求救按钮通知警卫室救援。（6）、监控中心以声音、闪光、户门牌号，分类另在监控屏批示报警，同时将报警住处和报警时间等信息存储在电脑记录里，以便日后查证。（7）、三表出户抄表住户三表信息通过网络系统传输至物业管理中心主机，进行记84、录存储。13、住宅建设新成果应用（1）、结构采用冷轧带肋钢筋，节约钢材水泥提高质量。（2）、承重墙采用240厚KDI空心砖，节约土地资源，保护农田。（3）、住宅外门窗采用彩铝门窗，临街住宅采用中空隔间玻璃，密封性好，提高隔声、隔热性能。（4）、取消多层层顶水箱，采用变频恒压供水系统。（5）、小区路灯使用光控、时控技术控制开关。（6）、厨房卫生间废水管、雨水管和污水管采用UPVC管，生活给水管用塑复合管，室外排水管采用UPVC加筋管。（7）、绿地自动喷灌系统。（六）、主要技术经济指标1、规划总用地主要技术经济指标项目单位指标值规划总占地62802.3其中 建设用地面积 54802.3 广场用地面85、积 8000建筑总占地面积 16621.8总建筑面积 116642.9其中住宅用地面积 75247.8 商铺用地面积 33880.8会所用地面积 980阁楼、跃层用地面积 6534.3容积率 万/ha2.13建筑密度30.3绿地率36.4居住户数户611居住人口人1955户均人口人/户3.2停车位辆2272、东西两区技术经济指标表项目东区西区建设用地面积20802.5M233999.8M2规划户数206户405户总建筑面积45100.8M271792.1M2基底面积6286.6M210455.2M2容积率2.172.11建筑密度30.230.83、用地平衡表项目用地m2m/人居住小区用地54886、02.3281001、住宅用地2890014.752.72、公建用地128426.723.43、道路用地8405.34.315.44、公共绿地46552.388.5第六章 环境保护与节能一、环境保护本项目十分注重环境保护。环保在规划设计与项目施工阶段，竣工后的管理阶段都做了充分考虑。（一）、规划设计中的环保意识与设计本项目在环境保护的规划设计中，突出了“绿色”和“生态”。主要体现如下：1、对于xx公园和西面水系的充分利用本项目选址于此，很大程度上得益于项目所在地是XX市中心绝版的多重生态水景环境。 南面的xx公园是本项目最大“私享花园”； 西面为水系； 东面的慧湖；我们在规划设计中和建成后，在87、利用、享受大自然留给我们的这些生态水系同时，更将予以最好的保护和养护。特别是社区内水景与xx公园内27000湖景两两呼应，本项目将成为XX市中心唯一的拥有独立休闲广场的双水景名宅。2、对生态绿地的利用与建设本项目建成后的绿化体系将由地块周边的大面积生态绿地、组团集中绿地和宅间绿化、道路和8000多的开放式广场等组成。（1）、周边的大面积生态绿地xx公园（2）、社区内组团景观设置主体风格：有机结合xx公园中式景观特色，吸收XX区域文化因素，忠实于“以人为本”的设计指导思想，充分使用36%的绿化率，将整个社区景观组织为三个序列：第一景观序列为公共性的中心绿地空间。与xx公园相呼应，设置园林绿地、下88、沉式喷泉主题广场公园加背景音乐，配以建筑小品、亭台廊榭、曲桥流水、假山湖石等，将观赏性和休闲性相结合，归属整个社区使用，是相互认识熟悉、互助的地方，是邻里交往、游乐休憩的主要场所。第二景观序列为半公共性的住宅庭院，考虑分为春、夏、秋、冬四园，沿袭中原传统庭落空间形态，使之与中央景观相结合，融为一体。东西向以夏园、秋园两个景观庭落，南北向则以“春园、冬园”的景观轴与夏、秋园相对。春园配以迎春、玉兰；夏园配以莲荷；秋园种植秋菊；冬园配以冬梅，使人在季节变化中感受居住的生命内涵。南北的春、冬园主题以“儿童乐园及老人休闲广场”、“起坡草地”、“台阶水池”、“疏林休闲”、“乔木银杏密林区”序列景观作为整89、体的基本骨干。在两侧增设“落水小溪”、“林荫柳巷”两个水景小品。东西向以夏、秋两园作为景观主题，分别设置不同年龄层次的活动休闲场所。“小溪、瀑布、喷水、涌泉”与不同绿化树种、地被、盆栽花卉的有机结合，形成现代小区的动态性新景观。流线型灌木、成片型乔木林、景观小品的组合。绿化树种配置上以乔灌木为主，乔木选择红叶李、罗汉松、白玉兰、樱花、规划、银杏、雪松等；建议灌木选择杜鹃、紫荆、八角金盘、桃叶珊瑚等；地被植物建议选择马尼拉草皮。这个景观序列归属本院落居民使用，最具吸引力的外部活动空间。老人们可以就近找到休息聊天、弈棋以及健身活动场所；儿童可以就近与小朋友游戏，也有利于家长照顾和监视。另外在半地下90、车库出入口处，设置车库花架，增加绿化空间。（3）、第三景观序列为私有性的阳台空间和空中花园，种植垂直绿化，如爬山虎、常青藤。（4）、另外，在规划平面布置和空间设计中，充分考虑到建成后的居民对大自然阳光、空气等需求，严格按照国家规范规定确定幢间日照间距。住宅的自然通风要求进行设计。（5）、本项目设置了垃圾中转站、公共厕所、无害化处理等一系列环境保护设计，将极大地改善项目居住区环境卫生状态。（6）、本项目将在住宅（包括商业）设计中使用管道煤气，最大可能直接使用“西气东输”的天然气，使市民用上当前最洁净的能源，最大程度上消除居民区大气中的废气排放。（二）、项目实施建设过程中和竣工后管理阶段的环境保护91、1、在施工过程中将最大程度减少或避免因施工造成的环境污染。（1）、使用散装水泥、商品混凝土、石灰膏，减少或避免建筑粉尘对环境的影响。（2）、在钻孔落注桩施工时，设置泥紧沉淀池，减少或避免钻孔混浆水对环境的影响。（3）、在施工时，按照国家建设规定，尽量采用新工艺、新设备、尽量减少施工噪音污染，尽量避免夜间施工。特殊情况，报环保和建设主管部门批准后再施工。（4）、施工场地内产生的废渣、废水和生活垃圾及时清运以免污染环境。严禁焚烧垃圾（废木质材料、纸袋、草袋、废塑料制品等）2、项目竣工后管理阶段的环境保护（1）、加强环境保护的宣传力度，制定小区环保制度，改变市民固有的有害于环保的不良行为，树立环保的92、文明意识。（2）、加强新房装修施工时对环境污染的管理。由物业管理部门严格把关，与装修施工方签订文明施工的协议，减少或避免装修施工中对环境的污染。（3）、加强对项目建成后的相关水系、小区绿化的保护和养护、维护，由物业管理部门专人负责。二、节约能源 能源是经济持续发展的动力和基础。随着人类社会的进步和科技的高速发展，能源的销售量越大；能源消耗与贮藏有限的现实矛盾日益突出。不合理地利用能源加剧了矛盾的激化，能源短缺已严重制约人类社会进步和经济的发展。当前，我国、我省、我市正处于现代化、工业人、城市人进程阶段，是对能源保持旺盛需求的发展阶段。目前，节约能源已成为我国和各地方经济可持续发展战略的重要组成93、部分，是提高经济增长质量和效益，促进经济增长方式或转变的有效途经。本项目遵循中华人民共和国节约能源法的规定，在设计中，采用技术上可行、经济上合理，环境和社会可以接受的措施，减少能源从生产到消费各个环警卫员的损失和浪费，更加有效、合理地利用能源。具体措施如下：（一）、该项目在总体规划时，结合当地风向、太阳能辐射等气候条件，合理确定各类建筑和道路的布局、走向、方位、朝向、体形、间距。形成良好的、有利于节能的微气候环境。所有住宅的朝向朝南，偏东、偏西均在15度以下。保证冬季的最大日照。所有住宅都组织上了“穿堂风”，利用夏季的季风，由自然空气流通降温。特别是高层住宅，夏季可以少用或不用空调。（二）、建94、筑的围护结构，采用多孔轻质砌块或空心砖等新型节能墙体材料，内隔采用轻钢龙骨膏板或加气混凝土砌块来代替粘土实心砖。以达到节能、节土、利废的目的。（三）、推广使用节能照明灯具，推动国家“绿色照明”工程。（四）、推广使用太阳能。推荐使用太阳能热水器和太阳能取暖装置。在设计时考虑预留管线。（五）、原材料、半成品和设备的选购上注意运输成本和节能。在保证质量的前提下，就近选择本地材料、半成品和设备。（六）、项目建设采用节水型的工艺、设备、器具，以节约用水。（七）、加强能源的科学管理，在今后的物业管理中，建立节约能源的管理体系，节约用电、节约用水、节约燃气；切实做到节能降耗，提高经济效益。加强对建设期的施工95、人员和项目的的业主、管理人员的节能教育，养成节能习惯。第七章 项目建设时序计划一、分段实施时序本项目地处城市中心商贸区，由于投资规模大，具有一条城市规划步行街香港路穿过本地，将地块分为东、西两块，根据现场实际情况，为加快建设进度，宜分东、西两期开发建设，具体分期时序为：（一）、以规划香港路中心线为界西区为一期工程；（二）、以规划香港路中心线为界东区为二期工程。二、项目建设开发前期工作实绩及计划进度（一）、第1年6月7月，大量的市场调查、摸底工作，编写初步可行性研究报告。（二）、第1年8月日，从XX市国土资源局交易中心挂牌竞得土地出让使用权。（三）、第1年12月，XX市xx置业有限公司成立。（四96、）、第1年9月12月，进一步细化市场调查，根据市场需求进行项目定位，并组织建筑规划设计方案实施。（五）、第2年3月，XX市规划局组织评审“XX”建筑规划设计方案，并顺利通过专家组评审。（六）、第2年4月，项目完成三通一平工作，并领取项目立项批文。（七）、第2年5月，领取建设用地规划许可证、建设用地批准书。（八）、第2年月，第一期工程完成建筑扩初设计，并进行建筑施工图设计。（九）、第2年6月7月，完成第一期施工图设计，建筑工程规划许可证审办。（十）、第2年8月，进行工程招投标，施工许可证审批并领取开工报告，一期工程8月底开工。（十一）、第2年8月第4年2月，一期工程建设。（十二）、第3年3月5月97、，二期工程前期工作办理。（十三）、第3年8月，二期工程开工建设。（十四）、第4年5月，一期工程验收完成，交货使用。（十五）、第5年8月，二期工程验收完成，交货使用。 本进度计划根据首期项目实际进展情况，作进一步调整。第八章 项目投资计划与资金回收计划一、项目总投资与分期投资：根据XX市发展和改革委员会发改投资函200698号文件，本项目的投资计划为：项目总投资2.31亿元人民币其中：第一期投资：1.41亿元人民币第二期投资：0.90亿元人民币二、项目资金来源及筹措：一期：1、自筹资金：0.67亿元人民币2、银行融资：0.55亿元人民币3、预收房款：0.19亿元人民币二期：1、自筹资金：0.3698、亿元人民币2、银行融资：0.35亿元人民币3、预收房款：0.19亿元人民币三、项目投资计划表期数时段形象进度投资款额（万元人民币）一期工程第1年8月12月市场调查、规划设计、支付出让金等前期工作4400第2年1月8月规划方案评审、办理相关证件及规费交纳2000第2年8月第3年12月一期工程建设6500 第3年12月第4年2月配套附属工程1200 二期工程第3年3月5月施工图设计及前期准备工作3300第3年5月8月办理相关证件及规费交纳1100第3年8月第5年3月二期工程建设3800第5年3月6月配套附属工程800合计第1年8月第5年6月投资全过程23100四、项目资金回收计划表项目资金回收以商99、品房销售为主，其他资金收入固定资产（如地下汽车库、人防附属设施、办公等）使用权出租收入等；本资金回收36404万元人民币。每期竣工一年销售预计到65，其后再一年达35。期段时段形象进度回收资金款额（万元人民币）一期工程第2年11月第3年2月主体1/3至结构封顶1000第3年2月第4年2月结构封顶至竣工5000第4年2月第5年1月竣工后一年8548第5年1月2010年1月竣工后二年7833二期工程第3年11月第4年1月主体1/3至结构封顶1400第4年1月第5年6月结构封顶至竣工2100第5年6月2010年6月竣工后一年56002010年6月2011年6月竣工后二年4923合计36404第九章项100、目投资可行性分析一、从投入产出进行投资可行性分析（一）分析参数（附表一）说明项目投入与产出分析数据主要取决于项目已批准为规划设计中诸多经济技术指标，其主要部分为建筑面积的明细分类与相应数量，该部分以附表一予以详细分析，其他经济技术指标分析如下：1、规划总用地面积：62802.3m22、建设用地面积：54802.3 m23、政府划拨广场用地面积：8000 m24、总建筑面积：116642.9 m25、容积率：2.136、建筑密度：30.37、绿化率：36.4附表一建筑面积分期汇总表序号指标名称数量（m2）一期（西苑）二期（东苑）合计1住宅面积52852.928929.281782.11（1）高层101、住宅（17F）10613.610613.621227.21（2）小高层住宅（11F）12831.99946.222778.11（3）多层住宅（6F）27534.47369.434903.81（4）阁楼面积187310002873.02商业、办公面积1888114999.833880.82（1）商业建筑面积140809146.823226.82（2）办公建筑面积48015853106543配套设施面积4904909803（1）会所建筑面积4904909804面积指标小计（123）72223.944419116642.95不计面积指标部分3500250060005（1）地下人防工程及停车位3500102、250060006总计75723.946919122642.9（二）投资成本估算（附表二）说明1、前期工程费包括市场调研、可行性分析研究、规划设计、建筑设计、策划推广、市政、园林绿化设计、人防工程设计、地形图测绘、工程地质勘察、监理、施工场地的施工用水接通、施工用电接通、场地三通一平、环境保护评估等工作。2、建筑安装工程造价按XX市工程造价“部分结构类型单项（单位）工程平方米造价经济参考”，结合不同的结构类型的经验参数修正后确定。3、政府城市配套费包括质量监督费、教育配套费、城市建设配套费、消防检测、气象检测、市政、环卫等配套费用。4、附属工程配套费包括小区3m以下幢间道路、化粪池、窑井、排水103、排污管线、围墙、电视电话、小区永久性用水、用电的配套费用、绿化、小区道路、小区公共事业配套等费用。5、财务费用，以土地成本、前期工程费和工程造价三部分之和为基数，月贷款利率按千分之六点五计算，每期工程的建设周期按1年考虑。附表二：建设成本分期汇总表（单位万元）序号成本名称计算式一期（西苑）二期（东苑）合计1（1）土地出让金1563.8元/m233999.8 m2（一期）1563.8元/m220802.5 m2（二期）5317325385701（2）土地契税1（1）42131303431土地成本（1）（2）5530338389132前期工程费S总建50元/m23792356143（1）多层住宅104、建筑造价S多住650元/m2183054423743（2）小高层住宅建筑造价S小住900元/m2121289621083（3）高层住宅建筑造价S高住1200元/m21274127425483（4）商业办公建筑造价S商办700元/m21321105023713（5）配套设施建筑造价S配700元/m269691383建筑成本小计（1）（2）（6）5706383395394政府城市配套费S建150元/m2108366617495项目附属设施配套费S用地60250元/m25103128226财务费用（123）0.651290658114877成本合计（123456）141149010231248各期所105、占比例6139100（三）产出与利润收入计算（附表三）说明本项目收入主要以销售收入组成。项目销售收入的依据为项目周边可对比楼盘即时市场价，根据本项目不同区位差异作相应调整。该销售收入是静态的。随着XX城市发展的加快，经济水平的提升，在今后三五年中房价将进一步上涨，保守估计住宅部分将有200元/m2的升值空间，商业底铺将有10002000元/m2的升值空间。附表三销售收入、固定资产及毛利分期预测序号项目名称计算式一期（西苑）二期（东苑）合计1多层住宅S多住2600元/m27317217794942小高层住宅S小住2700元/m23635268663213高层住宅S高2900元/m23263307106、863414商业建筑S商4500元/m263364116104525办公S办3000元/m21440175631966地下车位N车位3万元/个3902106007销售收入1+2+62238114023364048销售税金75.99134084021809建设成本见表二1411490102312410毛利润789692741731110011企业所得税103322861377366312财务净现值10-11464127967437各期所占比例6238100（四）结论1、该项目从投入产出进行分析，以即时市场定位销售，一即表态分析，投资利润率高达45以上，财务净回报率达32，有显著的经济效益。2、该107、项目在二期销售中，商品房市场销售价会有上涨幅度。、从动态角度分析，该项目实际完成时，商品房价格会有较大的提升，实际利润尚有提升的空间。结论：该项目投资利润率在45以上。项目的投资是可行的。二、从市场供求关系进行项目投资可行性分析（一）、住宅市场需求分析 由于受到当地经济水平、文化观念、地理位置等方面原因，XX市的商品房发展起步在2004年后，市中心内真正意义上的有规模、上档次的小区寥寥可数，尤其是XX本土的开发公司开发高尚社区的数量更少。从另一个角度来看，这对于开发公司是一个利好的消息。因为倘若开发公司建造的是一个比较普通的小区，那么必然受到相当的竞争楼盘冲击力，但社区若有别于当地寻常楼盘，其108、优势必然成为XX楼盘崭新的亮点，就像当初我们在与XX当地官员、私营业主、寻常百姓交流中得到这样的信息，XX就是缺少高品质、拥有优雅环境、能够代表XX城市形象的社区。 根据对当地收入水平的调查了解以及结合相似楼盘的分析，我们认为由于受到当地收入水平的影响，具有购买力的人群主要集中在政府公务员、教师、私营业主。当地企业的员工收入普遍较低，大多的月工资不高于1000元，这与购买本项目，乃至购买XX商品房所需的经济实力还是有一定的差距。相对而言，政府公务员、教师、私营业主属于高收入人群，同时具有相对较高的生活品位以及投资意识。 另一方面，由于XX市所在的相邻边缘地区大中型城市较少，不仅XX市行政所属的109、县市地区，如太和、颍上的乡镇居民大型娱乐购物到XX市区，即便是临近的亳州、蚌埠、六安等地级市部分消费还是到XX，因此，XX的商业辐射力十分强，这也是XX市整体经济水平一般，但总体消费力尚可，高档商场、娱乐场所众多的原因所在。（二）、商品房市场需求分析 本区域属于黄金地段，这对商业产品而言是十分有利的，但目前XX城区市场云集，周边浙江商贸城、利源商场、温州街、金茂广场、汇鑫财富广场等皆有档次不高或人气不足或销售工作尚未结束的硬伤，因而如何对本项目进行产品定位，如何吸引人气成为本项目商铺销售顺利的关键。倘若本项目商铺能够形成周边区域商业热点，将会拉动住宅价格，获取更高利润。 通过以上原因，我们得出110、四个定位取向： 1、独特性 2、稀缺性 3、有效需求 4、附加值1、独特性是指在各类、品种、规格、结构区别于其他项目 XX城区市场云集，浙江商贸城、金茂广场等，如走单一的专业路线，必然形成恶性竞争之势，因此我们在经营项目上更多考虑形成自己特有的专业销售商圈，以此吸引一大部分有此类专业需求的顾客。 从规划来看，本项目地处于市中心潜在的CBD（中央商圈），距离繁华的xx路不过数十米，毗邻利源商场，加上xx公园的大量人流量和项目自身拥有的8000多平米的xx广场，足以支撑起与利源大厦、华联商厦三足鼎立的新兴中央商圈。这个商圈的建立，需要我们的市场定位要明确，使消费者既有目的的来购物，也能“逛着逛着就111、进来了”。基于此，我们提出“持续改善”的概念，所谓持续改善指的做XX所没有的商圈形式，借助xx公园和自建的xx广场、社区人气，引导外地品牌和知名大型商场以及本地想突破区域限制的商家进驻，推广形成本区域质好、量精的优质地段，营造XX独一无二出售稀缺的商圈。依靠独一无二吸引人气，人气吸引稀缺，强调从地段和产品规划等小处着手，以获得更多的人气、财气。2、稀缺性是指该地段商铺具有保值、增值的潜力 项目所在地的阜临路临近XX主干道xx路，毗邻XX市行政中心，可谓是交通便利，人流如潮，加之xx公园这一休闲场所的存在，决定了地块的稀缺性。在这个寸土寸金的地段开辟出一块新的商业区，已然成为一个不可抵挡趋势。从112、长远来看，随着新的xx广场的建成，本项目的商铺必将成为真正的钻石地段。因此，我们在做商铺定位和推广时，可以让消费者看到该处的潜在价值与升值潜力，使其出于投资的目的来购买。3、有效需求是指增加商铺的社会影响力 有效需求的产生源自于社会影响力。社会影响力从深层次而言无非是人们所共识的需求。当供应与需求失衡时，有效需求被放大化。怎么挖掘出本案商铺的有效需求，对销售而言事关重大，如能有重量级商家进驻或名誉联姻（指在推广时某某商家已提前进驻等）形成此商圈的惜售气氛，激发有效需求，形成良性循环。4、附加值是指通过提升楼盘其他配套价值的同时，对商铺价值进行提升。 随着精神享受、娱乐休闲需求的日益增大，娱乐市113、场和文化市场在商铺销售中也占举足轻重的一块份额，如对这部分客户只强调销售刺激和对产品优点的张扬，而轻视对卖点的建立和对消费者的引导、帮助与服务，忽视了他们的意愿和偏好，必然导致客户层的流失。 多元化因素的存在，能够增加项目的附加力，如通过邀请形象代言人，举办一些有收益行为的活动，提升楼盘多层次的形象，以楼盘来带动商铺，使两者相辅相成，互相提升。 考虑到本项目商铺的供应量较大，商铺销售是关键，经营更是重要。基于以上考虑，我们建议在销售过程中，考虑对定向经营的鼓励培育，在售价上有所倾向，给与一部分优秀业主优惠。同时，引入品牌店、旗舰店，带动本项目走向稳定、成熟。（三）、分析结论 1、本项目自身具有114、良好的自然环境、区块优势、稀缺性，有较高的附加值，能有效地抵御楼市风险，在营造差异化竞争，走品牌开发，引导XX市房地产市场方面，有着比其他项目无可比拟的优势，在一定程度上左右着XX市的供求关系。2、本项目的住宅销售基本上没有风险，供应量能适应市场的供求关系。3、本项目的商业房体量较大，在拥有广场的前提下，基本上也能够消除风险。 结论：项目分为一、二两期开发，在谨慎、积极的态度下进军XX市，可以参照其他楼盘的工作，减少风险。在提出并修建xx广场的规划方案后，确保了项目的人气汇聚工作，化解了项目风险，因而可以得出这样的结论：本项目从市场供求关系进行项目投资分析，是可行的。第十章 项目SWOT分析一115、优势分析（STRENGTHS）：（一）、地处市中心，客户对于区域的认可度较强，有利于“中央生活”理念推广。（二）、紧邻xx小学和XX一中，靠近市委市政府等公建，项目潜在价值大；（三）、紧靠成熟商圈，周边生活设施齐全，交通方便；（四）、本案南面为xx公园、xx塔等自然景观，南面环境优势明显；（五）、xx公园，有效阻隔临近交通干道带来的车辆噪声。（六）、本案东边的利源商厦经营，对本案的商业部分起到一定的带动作用。（七）、社区内“春夏秋冬”四大景观组团、中心水景园林全面支撑景观社区概念，尤其南面主出入口绿化组团。景观组团以四季时宜花为主题，做到四季花开。（八）、社区的多层住宅符合当地人传统居住观念116、，配合高层、小高层住宅、SOHO，能够适应多种类型的购房需求。（九）、贴近大都市的海派建筑风格；（十）、500尊崇会所配置；（十一）、全亮间户型，景色入室；二、劣势分析(WEAKNESSES)：（一）、本案西北侧环境不佳，有待改善；三、机会分析(OPPORTUNITIES)：（一）、市场缺少双景观中央生活社区的品质楼盘，类似的竞争较少；（二）、中心区域概念已经深入人心；（三）、现有楼盘物业管理档次不高；（四）、XX现有楼盘策划、销售手段运用不足，留有较大的操作空间；（五）、政府班子稳定，经济发展趋于稳定复兴，为XX的房地产开发提供了巨大动力。四、危机分析(THREAT)：（一）、直接竞争项目温117、州街、环球国际外滩新城无论是从位置、体量和规划定位来讲，都给本案带来威胁；（二）、郊区的一些楼盘明后年投放量较大，将分化部分周边区县的潜在客户；（三）、市场对小高层、高层接受程度还需要过程；第十一章 可行性研究结论一、本项目的实施有利于XX市的城市化、现代化建设，有利于城市基础设施的完善和生态环境的优化，有利于提高城市的承载力和综合服务功能，提高城市行政中心街景街貌的品位，改善市民的居住条件，较大幅度的提升城市形象。二、本项目具备明显的社会效益、环境效益、经济效益，但也存在着一定的市场风险。小高层、高层市场的认可度不高，需要进行一段时间的培育。三、本项目基于上述十章的可行性研究分析，项目优势明显、可操作性强，虽存在一定的风险和工作难度，但通过投资、开发企业先进的开发建设理念，坚持科学的运作模式和高效、务实的工作态度，依靠XX市各级党委、政府的高度重视以及全市人民的关爱和支持，本项目一定会成功建设，达到预定的各项效益目标。 结论：经分析，本项目的投资建设是可行的。 浙江嵊州市xx房地产开发有限公司 XX市xx置业有限公司 xx房地产咨询有限公司 20xx年8月20日