1、城中村改造商业建筑高层住宅区域及其他配套设施项目可研报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月城中村改造商业建筑高层住宅区域及其他配套设施项目可研报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月86可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第1章 总 论101.1 项目概况101.1.1 项目建设地点111.1.2 项目建设目标及内容规模111.12、.3 项目投资估算和资金筹措131.2 报告研究范围和编制依据141.2.1 研究范围141.2.2 编制依据141.3 主要技术经济指标15第2章 项目提出背景及投资环境162.1 项目建设背景16一、坚持城中村改造目标不动摇16二、规范城中村改造项目规划管理17三、规范城中村改造项目征地拆迁18四、规范城中村改造项目安置房建设182.2 项目建设规模确定192.3 所在区域基本情况202.3.1 地理位置202.3.2 行政区划与人口202.3.3 资源202.3.4 经济211经济全球化和国际产业转移改变了服务业资源配置的范围与竞争形式21规划22区域交通情况232.4 宏观经济环境233、全国经济状况23xxx省经济状况242.4.3xxx市经济状况242.5xxx房地产市场分析252012年xxx商品房年度总成交量252012年楼市开盘价格统计252012年楼市开盘销售率统计25第3章 项目建设的必要性及意义273.1 项目建设的必要性271、 项目建设是贯彻落实党中央、国务院宏观调控政策的要求272、 项目建设有利于xxx区新型社区暨失地农民保障性住房建设273、 项目建设是节约用地，培育长效城市产业的迫切需要284、 项目的建设能够推动城市经济发展、提升城市形象285、 项目的建设将促进我国房地产市场的健康发展293.2 项目实施的意义30第4章 场址选择314.1 项目4、场址现状314.1.1 地理位置31场址利用情况314.2场址条件31地形、地貌314.2.2气象、水文31工程地质、地震31规划要求31交通条件31公共设施条件32配套设施条件32社会条件32施工条件32第5章 规划建设方案335.1 建设规模335.2 项目建设内容335.3 规划设计依据335.3.1 设计依据335.3.2 设计采用的主要法规和标准345.4 指导思想与规划原则345.4.1 规划指导思想345.4.2 规划原则355.5 总平面布置365.5.1 设计原则365.6 空间规划365.7 建筑设计375.7.1 建筑设计特色375.7.2 建筑平面设计375.7.3 功5、能设计385.7.4 立面设计385.7.5 结构设计385.8 公用工程规划39供电39弱电设计435.8.2.1设计范围435.8.2.2 电话、通信、宽带网系统设计43给水排水445.8.3.1设计范围445.8.3.2给水系统设计445.8.3.3热水系统设计455.8.3.4排水系统设计455.8.3.5消防系统设计465.9 道路及场地工程475.10 绿化工程47第6章 节能节水及绿色建筑住宅设计496.1 节能、节水原则和要求496.2 项目能耗及指标分析506.3 建筑节能措施50节能设计依据501、 民用建筑热工设计规范（GB50176-93）。50执行建筑节能标准情况506、1、 建筑物所在城市与气候分区：xxx，温和地区中区。50建筑节能措施511、 采用简单规整的体形，尽量缩小体形系数。514、 建筑热工节能设计515、 热桥构造处理526、 其它构造526.4 电节能措施526.5 给排水节能节水措施536.5.1 节能措施536.5.2 节水措施536.5.3 环境保护措施546.6 暖通节能、环保553、 住宅厨房油烟经成品烟道排至屋顶，高空排放。556.7 绿色建筑住宅设计56项目绿色建筑目标定位56第7章 环境影响评价577.1 环境保护标准577.2 项目建设与运营对环境的影响571、废水572、废气573、固体废弃物574、噪声587.3 环境保7、护措施581、污水控制措施582、大气污染控制措施593、噪声污染控制对策594、建筑垃圾控制对策607.4 环境影响评价61第8章 劳动安全卫生与消防628.1 主要危害因素及危害程度分析628.2 安全卫生防范措施628.3 消防标准及规范638、 建筑灭火器配置设计规范（GB501402005）；648.4 消防措施642、 室外按照规范要求设置消火栓，供水干管即为消防水管。648、 建筑应满足消防的规范要求64第9章 组织机构和项目管理659.1 项目组织机构652、人力资源部：人力资源管理。659.2 项目建设管理661、 严格工程建设项目竣工验收制度和工程项目质量终身责任制。66第8、10章 实施进度及招投标6810.1 规划实施进度6810.2 项目招投标68第11章 投资估算及资金筹措计划6911.1 投资估算编制范围6911.2 投资估算编制依据692、 建设单位提供的相关技术文件资料与要求；694、 建设项目全过程造价资询规程CECAGC 420096911.3 投资估算结果7011.4 筹资方案71项目资金来源71融资方案分析71第12章 财务分析7212.1 基础数据7212.1.1 营业税及附加7212.1.2 所得税7212.1.3 项目计算期7212.2 成本分析7212.2.1 土地成本7212.2.2 前期工程费7312.2.3 建安工程费7312.29、.4 基础设施配套费7312.2.5 公建配套费7312.2.6 不可预见费7312.2.7 成本分析小结7312.3 收益分析7412.3.1 销售单价的确定7412.3.2 销售收入分期比例的确定7412.3.3 销售收入小结7412.4 经济效益分析7412.5 项目盈利能力分析7512.6 项目盈利能力分析7512.7 财务评价结论76第13章 不确定性分析与风险分析7713.1 敏感性分析7713.2 盈亏平衡分析7813.3 风险分析7813.3.1 投资决策阶段7813.3.2 土地获取阶段7813.3.3 项目建设阶段79第14章 社会稳定风险分析8014.1 编制依据802、10、 中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要804、 建设单位提供的项目基本情况及相关调查资料8014.2 风险识别8014.2.1 可能造成环境破坏的风险8014.2.2 群众抵制征地的风险8014.2.3 群众对生活坏境变化不适的风险8114.3 风险防范和化解措施8114.4 风险等级82第15章 效益分析8315.1 经济效益833、带动相关产业与社会发展产生的经济效益8315.2 社会效益和影响分析84第16章 研究结论和建议8616.1 结论8616.2 建议8616.2.1 规划设计方案阶段的建议8616.2.2 项目实施阶段的建议87第1章 总 论1.1 项目概况1、11、 项目名称：xxx2、 项目单位：xxx3、 xxx成立于xxx日，注册资本xxx万元，经营范围为房地产开发及经营，是xxx的旗下子公司。xxx以xxx的技术实力为依托，将聚集、吸纳一批房地产行业的专门人才，在工程建设中充分运用信息技术等有效管理手段，借鉴国内外建筑设计建设的成功经验，打造xxx的新地标。xxx成立于1996年，总部设在深圳。目前已在深圳、北京、xxx、洛杉矶等地设立区域公司，是一家以房地产开发为龙头，集商业运营、物业管理于一体的大型民营企业集团，具有国家一级房地产开发资质。集团依靠自身的独特优势和敏锐的市场意识，准确的发展定位，实施稳健经营。集团负债率低、资产优良，融资能力强12、大，在变幻莫测的市场环境中保持了极强的抗风险能力和市场竞争能力，连续多年实现了快速增长，使企业发展上了一个新的台阶。目前，xxx已完成从“单一房地产开发商”向“城市运营商”的定位转变。未来几年内，xxx将依据房地产开发趋势及城市化进程要求，形成“旅游地产+商业地产+住宅地产”的开发模式，重点致力于“旅游文化小镇”与“旧城旧村改造、城市土地一级开发”两方面，不断创新经营理念，打造全国知名地产品牌，朝着“中国房地产十强企业”的战略目标迈进！未来几年内，xxx将依托中国现有的房地产开发趋势、市场需求及城市化进程日趋成熟的要求，重点致力于“生态文化旅游小镇”与“旧城旧村改造及土地一级开发”两方面。秉承13、“成就世界人居梦想”的开发理念及“以客户为中心”的经营理念，结合美国南加州特色建筑风格，将属于世界的建筑文化引入中国，介绍给消费者，将世界的建筑文化产业做大做强，不断提升金宸产品的价值内涵，奉献更多的精品给社会大众。1.1.1 项目建设地点“xxxxxx项目位于xxxxxx道办事处辖区范围内，东至xx房地产公司，xxx。项目总用地面积约112.71亩，净用地面积约63.33亩。项目周边住宅较多，该区域将随着新项目的开发建设日趋成为配套完备的商业金融活动中心,建设项目用地具体地理位置详见图1-1。1.1.2 项目建设目标及内容规模xxx区城中村改造xxxXXX号（A1-1、A2-2地块）项目位于14、xxxxxx道办事处辖区范围内。新建城中村改造总用地面积约112.71亩，净用地面积约63.33亩。项目建成后，将促进拟建片区土地资源的有效利用，城市功能分区更趋于合理。区域基础设施完备、配套设施齐全、居住条件有效改善，为即将大规模推进的xxx市旧城区改造保驾护航。“xxx项目净用地面积为xxx，总建筑面积为218800，其中：地上建筑面积160642，地下建筑面积58158。区域内建筑主要包括商业建筑、高层住宅区域及其他配套设施。图1-1 拟建项目地理位置图项目分两个区域A1-1、A2-2地块。A1-1地块以商业建筑为主，1栋裙楼带2栋塔楼，为100米高层。功能分布为公寓和商业建筑，公寓建筑15、面积54708，商业建筑18046，地下建筑面积23555。XXX。4栋点式高层半围合，结合外部绿化空间形成最大化的中心庭院。住宅建筑面积80708.00，其中6618为回迁房；第5栋为配套公建共4层为20米，含生鲜市场6121及银行、邮电局、活动房等配套房共1059；地下车库34603.00，功能设施完备。整个建筑群结合城市形态形成错落的天际线，设计新颖。“xxxxxx项目建设内容和规模详见表 11。表 11 项目建设内容和规模序号项目计算单位A1-1地块A2-2地块总计1用地面积1.1净用地面积2总建筑面积2.1地上建筑面积2.2地下建筑面积3容积率4建筑基底面积5建筑密度6绿地面积7绿地16、率8居住总户数户9居住人数人10地下室机动车停车数量辆11非机动车停车数量辆12功能性质12.1住宅12.2公寓12.3商业12.4回迁房12.5配套公建生鲜市场配套房图1-2 项目鸟瞰图1.1.3 项目投资估算和资金筹措“xxxxxx项目总投资为154202万元（含土地费49589万元），投资估算详见表 12。表 12 项目投资估算汇总表项目所需资金计划由企业自筹66202万元，信托贷款资金1xxx万元，项目销售收入返投入23000万元。1.2 报告研究范围和编制依据1.2.1 研究范围本可行性研究报告编制的工程范围为“xxxxxx项目。根据国家有关项目可研报告编制的内容和深度要求，在建设单17、位提供的资料和数据基础上，分析研究项目提出的背景、现状、必要性、可行性、场址条件以及对周边环境的影响等，确定项目的建设方案、建设进度及项目建设投资估算和资金筹措，评价项目的经济效益、环境效益和社会效益。同时，通过分析研究并结合本项目的具体特点，提出适应于本项目的建议和存在尚需解决的问题，为该项目的决策部门提供确切可靠的依据。1.2.2 编制依据1、 中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要2、 国务院关于支持xxx省加快建设面向xxx开放重要桥头堡的意见（国发201111号）3、 2012年国民经济和社会发展统计公报4、 xxx省人民政府关于大力推进保障性安居工程建设的意见（xxx18、）5、 xxx市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要6、 2012年xxx省国民经济和社会发展统计公报7、 xxx市城市近期建设规划2011-20158、 2012年xxx市国民经济和社会发展统计公报9、 投资项目可行性研究指南10、 xxx改造修建详细规划方案1.3 主要技术经济指标表1-3 项目主要经济技术指标表第2章 项目提出背景及投资环境2.1 项目建设背景从党中央到各级政府都高度重视城中村用房改造工作，先后出台了各种政策，加大了对房地产市场的调控，加强了住房保障工作力度。xxx省委、省政府以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照全面建设小康社会和构建社19、会主义和谐社会的目标要求，认真贯彻落实党中央、国务院加快推进保障性安居工程的决策部署，进一步完善xxx省住房保障体系，加快解决城镇中低收入家庭以及新就业人员、进城务工人员等群体的住房困难问题，逐步改善农村困难群众住房条件，促进住有所居目标实现。大力推进保障性安居工程建设，是改善民生、促进社会和谐的重要举措，是调整住房供应结构、促进房地产市场健康发展的重要途径，是完善城镇功能、推进城镇化建设的客观需要，是加快转变发展方式、扩大内需、推动国民经济持续健康发展的重要途径。xxx市政府关于进一步规范城中村改造工作的意见指出： 城中村改造推进四年来，在市委、市政府的正确领导下，城中村改造取得了明显成效。20、为进一步规范城中村项目的规划管理、 征地拆迁、土地交易等工作，确保改造项目稳步推进，促进我市房地产市场健康有序发展，现将有关事项通知如下： 一、坚持城中村改造目标不动摇 各级各部门要深刻认识到城中村改造是贯彻落实科学发展观的具体实践，是一项民生工程、幸福工程、德政工程。要继续把城中村改造作为全市的重点工作认真加以落实，要构建以城中村改造为重点的xxx城市更新改造体系，以保障群众利益、改善人居环境、完善城市功能、提升城市品质为目标，以加快安置房建设为重点，积极稳妥推进城中村改造工作。在推进过程中，要保证政策的连续性，增强企业、动迁户参与城中村改造的信心。各门要成立城中村改造协调推进小组，加强服务21、，解决项目推进中出现的困难和问题。2013年12月31日前完成土地出让交易，70%的城中村安置房封顶断水，80%的动迁户实现安置；力争到2014年，全部完成动迁户的安置工作。在完成有形改造的同时，同步开展村民的身份转换，实施村民就业培训等工作。未进入实质拆迁的城中村改造项目，市（区）级投融资平台公司应当按照土地一级开发整理的模式，提出相应的推进计划，力争在“十二五”末完成改造工作。二、规范城中村改造项目规划管理 市规划局、各区政府，三个开发（度假）区管委会和 市（区）级投融资平台公司应结合xxx市城市总体规划，根据城中村的位置、现状和未来发展的定位，把城中村改造项目的规划和技术指标问题放到整个22、城市规划的层面上来把握，充分发挥规划对城中村改造和城市更新改造的引导作用，统筹“退二进三” 、市场搬迁、旧城改造等城市更新内容，实现项目规划成片区统筹研究，成片区推进实施。根据城中村的区位等要素，研究和确定适宜发展的优势、特色产业，突出改造项目区位、文化特色，实施重大项目、大产业带动，建设城市中心、次中心，科学规划， 避免产业趋同。 三、规范城中村改造项目征地拆迁按照统筹安排、积极推进、确保群众合法权益的原则， 妥善处理好城中村改造工作与维护社会稳定的关系，实行“成熟 一个、启动一个、改造一个、成功一个”的动态管理。在实施征地拆迁时，各区政府（管委会）要加强对社会投资人的资金监管，依法、遵规、23、履程开展征地拆迁工作，保证补偿金及时足额兑现到每一户被拆迁群众手中，保障被拆迁人合法权益。 各区政府、三个开发（度假）区管委会应建立健全拆除工程审核制度，对城中村项目拆除工程施工单位强制实行拆除工程方案设计、安全生产组织方案和安全监理等审核制度，严格执行建筑拆除工程安全技术规范 ，做到安全、文明、规范施工。 四、规范城中村改造项目安置房建设 各区政府（管委会）应建立相应监督保障机制，在改造中采取“先安置、后搬迁、再拆迁” “先建回迁房、后建商品房”模式进行，确保回迁安置房建设的顺利推进，坚决防止出现楼房烂尾、动迁户无法回迁等问题。鼓励社会投资人、土地一级开发主体购买商品房安置被拆迁户。用于安置24、的商品房在办理合同登记备案时房产交易手续费应当予以免除。 2.2 项目建设规模确定根据xxx省xxx市城中村改造用房工程建设的要求，为满足目前建设进度需要拆迁安置户的需求，同时再考虑其他零散搬迁户以及本项目用地安置能力，确定本项目为城中村改造。“xxxxxx项目总规划用地面积为75140（合112.71亩），净用地面积为xxx，总建筑面积218800，其中：地上建筑面积160642，地下建筑面积58158。区域内建筑主要包括办公区域、商业建筑、高层住宅区域及其他配套设施（含生鲜市场及配套公建）。xxx建设内容和规模详见表 21。表 21 项目建设内容和规模序号项目名称单位数量备注一建设指标1总25、规划用地面积2净用地面积3总建筑面积4建设占地面积5地上建筑面积6地下建筑面积二用地指标1用地亩2容积率3建筑密度%4绿地率%2.3 所在区域基本情况2.3.1 地理位置项目位于xxx（楼房村、徐家院村），属xxx新城板块，是xxx老城区与xxx的过渡地带。基地xxx交通优势明显，距离xxx市区约20分钟车程，距离xxx区约30分钟车程，与新机场的车程距离约为40分钟。2.3.2 行政区划与人口xxx市人口726万人，其中常住人口648.64万，市区常住人口358万人，城镇人口占全市人口的66%，为428万人。全市人口平均预期寿命76岁，男女比例为105.76：100。2.3.3 资源xxx市26、土地资源有限，总耕地面积103526亩。有林地面积191253亩，森林覆盖率达42.7。矿产主要有磷矿、硫铁矿、石英砂岩、耐水粘土、烟煤、石灰岩、钻等，石灰岩分布较广，累计探明D级储量为296万吨。2.3.4 经济1经济全球化和国际产业转移改变了服务业资源配置的范围与竞争形式20世纪90年代，世界经济掀起了全球一体化浪潮，其显著特征是生产全球化，贸易全球化及资本全球化。在全球经济一体化的经济格局中，第三产业服务成为国际产业转移的新热点。这些新热点向商旅服务提出了一系列的客观要求：一是商旅服务国际化，即商旅服务立足本地，面向全国，走向国际；二是系统化，从住宿、餐饮到娱乐、商务、旅游展览、会议、交27、际服务等，形成社会化、系统化的服务；三是信息化，借助于现代信息技术，自动化技术以及智能、仿真等技术，整个服务正进入信息化阶段；四是专业化，专业分工越来越细，自然要求商旅服务分工越来越专业；五是服务功能逐步拓展，将实现商旅服务的有机集成，成为商旅服务的“多服务合一”的综合体。.2良好的国内经济环境为加快国内服务业发展提供了宏观保障党的十八大报告指出，要深入贯彻落实科学发展观，促进国民经济又好又快发展，并明确提出了“加快转变经济发展方式，推动产业结构优化升级”和“发展现代服务业，提高服务比重和水平”的要求。大力发展服务业，有利于降低制造业生产成本和交易成本，有利于实现经济发展方式的转变。经济发展方28、式的转变、国民经济的持续增长态势将为酒店服务业的发展提供巨大的市场需求和稳定宏观环境。.3xxx的发展为本项目提出了客观需求和良好的政策环境规划2003年，xxx启动了现代新xxx建设。5月30日，现代xxx城市规划建设发展思路确定以xxx为中心，实施xxx工程，逐步形成“xxx”的城市格局，xxx开始步入了发展的快车道。根据“xxx”的整体规划，以xxx为中心，构建以xxx主城核心区、xxx新城区、xxx新街新城区、xxxxxx新城区等四个片区组成的“大xxx城市区”。按照城市社区模式，坚持无障碍规划、全覆盖设计和有界面建设，采取政府引导、企业参与、市场运作的方式，建设统一规划、统一标准、统29、一建设、统一分配、统一管理的新型社区，努力实现农民市民化和农民居住社区化。积极探索社区发展的运作机制，谋划社区产业支撑，不断增强社区的造血功能。强化基础设施、生活设施综合配套，规划建设幼儿园、学校和商业网点等基础配套设施，满足社区居民生活需求。“十二五”期间，按照统规统建的模式建设13个新型社区，预计总用地面积为9986亩，总建筑面积1604万平方米，总投资为362亿，共安置xxx（县）6个街道29个社区居委会的66277居民，社区绿化率达40%。依法推进“撤村并居”、“迁村并点”，争取规划、融资、土地等方面的政策支持，落实项目和配套资金，加快新型社区建设步伐。认真明晰地测算好规划空间帐、土地30、面积平衡帐、建设资金平衡帐、房地产市场容量帐，将项目用地划分为被征地农民安置区和可供市场开发的商住区。锁定新型社区暨失地农民保障性安置项目安置区建设成本与配套开发商住区土地收益,科学制定安置方案。对村民的农村住房、非住宅房屋和附属物实行评估作价，确权认定，置换成同值有价凭证。区域交通情况xxxxxx国际机场年吞吐量计划3800万人次，远期达到8000万人次，已于2012年6月28号通航，是全国第四大国际门户枢纽机场。xxx市区主要公共交通出行方式为公交、轨道交通和出租车。其中公交线路295条，快速公交道路9条；xxx轨道交通现在正在全速建设中，第一轮建设六条线路总长近190km，现已开工四条线31、路，第一条线路6号线（机场线）已于2012年随xxx机场同步投入运营；出租车运行数约7000量。 2.4 宏观经济环境全国经济状况2012年，全年国内生产总值519322亿元，按可比价格计算，比2011年增长7.8%。分季度看，一季度同比增长8.1%，二季度增长7.6%，三季度增长7.4%，四季度增长7.9%。分产业看，第一产业增加值52377亿元，比上年增长4.5%；第二产业增加值235319亿元，增长8.1%；第三产业增加值231626亿元，增长8.1%。从环比看，四季度国内生产总值增长2.0%。xxx省经济状况2012年，xxx省生产总值达10309.80亿元，比2011年增长13.0%32、，高于全国5.2个百分点。其中，第一产业增加值1654.60亿元，增长6.7%；第二产业增加值4419.10亿元，增长16.2%；第三产业增加值4236.14亿元，增长11.4%。三次产业结构由2011年的15.9：42.5：41.6调整为16.0:42.9:41.1。全省人均生产总值达22195元（折合3531美元），比2011年增长12.3%。非公经济增加值实现4546.62亿元，占全省生产总值的比重达44.1%，比2011年提高2.0个百分点。全省经济总量突破万亿元大关（成功加入全国万亿俱乐部），实现了经济发展新跨越。2.4.3xxx市经济状况2012年，xxx市实现地区生产总值301133、.14亿元，突破3000亿元大关，按可比价计算，同比增长14.1%。其中，第一产业实现增加值159.16亿元，同比增长6.4%；第二产业实现增加值1378.48亿元，同比增长16.1%；第三产业实现增加值1473.50亿元，同比增长13.0%。三次产业结构为5.3：45.8：48.9。人均生产总值达到46256元。2.5xxx房地产市场分析2012年xxx商品房年度总成交量根据xxx市房产信息网统计数据显示，从2012年01月01日至2012年12月31日，一年内xxx主城区及xxx新城共成交各类商品房80455套，较2011年的74523套增加了5932套，同比上涨了8.0%；成交面积方面，34、2012年xxx楼市成交商品房总面积为6939931.5，较2011年的6055703.4增加了884228.1，同比上涨了14.6%。图 22 2011、2012年xxx商品房成交套数及面积表 22 2012年xxx商品房成交量汇总表2012年楼市开盘价格统计 2012年，在68个房地产项目中，普通住宅平均开盘均价为8243.39元/平米。 2012年楼市开盘销售率统计2012年xxx主城区及xxx开盘的项目中，普通住宅的房源为24873套，平均开盘销售率为61.2%，大部分项目开盘销售即过半。其中开盘销售率在85%以上的开盘达25次；更有新亚洲欢乐城（2012年2月26日开盘售罄）、银杏金35、川（2012年4月28日开盘售罄）、联邦国际、西城时代等4个项目开盘当天全部售罄。与2011年普通住宅53.04%的平均销售率相比，有了一定的进步。第3章 项目建设的必要性及意义3.1 项目建设的必要性1、 项目建设是贯彻落实党中央、国务院宏观调控政策的要求住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。2007年以来，国务院多次召开专题会议，先后出台了国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见、关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见等文件，其根本目的就是为了解决低收入群众的住房问题，实现十七36、大提出的“住有所居”目标。为应对世界经济金融危机的不利影响，2008年底中央出台了十大措施，这十项措施的第一条就是“加快建设保障性安居工程，加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点”。2010年中央经济工作会议,三次强调保障性住房建设。会议明确“加大对保障性住房建设的支持力度”，并强调“要加强廉租住房等保障性住房建设，支持棚户区改造。”项目的建设体现了党中央、国务院对城市棚户区人民群众的深切关怀，是党和政府践行科学发展观、“三个代表”重要思想、坚持立党为公、执政为民的具体体现，是全心全意为人民服务的凝聚力工程，更是安化县各级党委、政府落实党中央、国务37、院宏观经济调控政策的具体要求。2、 项目建设有利于xxx区新型社区暨失地农民保障性住房建设随着xxx市的快速发展，新型社区建设迫在眉睫，项目建设将妥善解决因城中村改造、所产生的住房安置困难。项目建成后，将促进项目拟建片区土地资源的有效利用、城市功能分区更加趋于合理、配套设施齐全、基础设施完备、居住条件改善，保障该区域区新型社区暨失地农民保障性住房的建设。3、 项目建设是节约用地，培育长效城市产业的迫切需要当前，国家出台了一系列的土地调控政策，提出要大力节约土地等有效资源。本项目建设将进一步深化经济体制改革，集约、节约利用土地，盘活土地使用效益，拓宽经济发展空间，实现了土地的节约集约利用。同时，38、通过该区域土地开发可刺激建筑、现代商贸服务等行业的发展，培育新的经济增长点和新型特色产业。4、 项目的建设能够推动城市经济发展、提升城市形象xxx市区位独特，地处“9+2”泛珠三角区域经济合作圈、“10+1”中国东盟自由贸易区经济圈和大湄公河次区域经济合作圈的交汇点。随着xxx至曼谷国际公路的通车，泛亚铁路的规划建设，xxx面向东南亚、南亚开放的“桥头堡”作用日益凸现。项目的实施将进一步改善群众居住环境，提高群众生活水平，增强群众文明意识，促使群众和谐向上，保障群众同享城市改革发展和文明进步成果，积极建设文明和谐社区；进一步推进全市“四城同创”，增强城市生机与活力，强劲城市辐射力和带动力，不断39、提高城市知名度和竞争力；促进城市的全面和谐发展。5、 项目的建设将促进我国房地产市场的健康发展住房是人民群众最迫切、最关心、最现实的需要，关系到广大百姓安居乐业。住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。20多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。住房问题直接关系老百姓生活水平的提高和生活质量的改善。目前，还有部分城镇困难家庭人均住房建筑面积不足10平方米，住房结构性矛盾比较突出，商品住房价格上涨过快，影响了人民群众的切身利益。为贯彻落实党中央40、国务院关于进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的决策部署，加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展，国务院提出争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。一是通过加大廉租住房建设力度和实施城市棚户区（危旧房、筒子楼）改造等方式，解决城市低收入住房困难家庭的住房问题。二是加快实施国有林区、垦区、中西部地区中央下放地方煤矿的棚户区和采煤沉陷区民房搬迁维修改造工程，解决棚户区住房困难家庭的住房问题。三是加强经济适用住房建设，各地从实际情况出发，增加经济适用住房供给。城中村改造、棚户区改造、退二进三及迁村并点建设的大部分是安置用房，直接增加了41、中低价位、中小户型住房供应，有利于改善住房供应结构，促进房地产市场平稳健康发展。综上所述，本项目充分体现了城中村改造建设的重要性和必要性，本项目的实施将进一步改善群众居住环境，提高群众生活水平，增强群众文明意识，促使群众和谐向上，保障群众同享城市改革发展和文明进步成果，积极建设文明和谐社区；进一步推进全市“四城同创”，增强城市生机与活力，强劲城市辐射力和带动力，不断提高城市知名度和竞争力；促进城市的全面和谐发展。因此，项目建设是必须的、紧迫的。3.2 项目实施的意义城中村改造是保障性安居工程建设的重要内容，是保障和改善民生的重大举措。实施城中村改造，有利于加快解决城镇低收入群众的住房困难，提高42、生活质量，改善生活环境；有利于加快完善配套市政设施和公共服务设施，改善城市环境，集约利用土地，推进城镇化健康发展；有利于带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业；有利于发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。第4章 场址选择4.1 项目场址现状4.1.1 地理位置项目用地位于xxx（楼房村、徐家院村），属xxx新城板块，是xxx老城区与xxx的过渡地带，项目总用地面积约112.71亩，净用地面积约63.33亩。基地xxx交通优势明显。图4-1 拟建项目地理位置图场址利用情况项目拟建场地主要为待建筑用地。4.2场址条件地形、地貌4.2.2气象、水文43、工程地质、地震规划要求项目符合xxx总体规划要求。交通条件项目用地xxx交通出行方便、快捷。图4-2 轨道交通示意图公共设施条件拟建地块周边有完善的供水、供电、通信、燃气、再生水等基础设施；南、北侧为规划建设的城市道路，规划路修建以后基础设施也将配套建设，能满足项目的需求。配套设施条件项目南邻xxx路，周边云集了的居住区、办公机关，区域内配套设施齐全完善。社会条件项目的实施将大幅度改善建设区域及周边环境，提高该片区的土地利用率和土地价值，是该片区居民所期待的。因此，本项目社会环境良好。施工条件项目规划道路、供水、供电情况良好，有足够施工场地，可以组织封闭施工。一些建筑材料可就地取材或购买，主要44、建筑原材料供货市场齐全，工程建设得以保障。综上所述，项目已经初步具备了开发和建设的基本施工条件和运作条件。水、电、路等基础设施条件能满足施工期及建成后货物运输、车辆、人流出入及施工用水、用电、生活用水、用电、通讯的需要，项目建设的基础设施条件已经具备，建设期内，无较大阻碍因素存在。第5章 规划建设方案5.1 建设规模“xxxxxx项目总规划用地面积为75140（合112.71亩），净用地面积为xxx，总建筑面积218800，其中：地上建筑面积160642，地下建筑面积58158。（详见项目主要技术经济指标表）；容积率3.81，建筑密度28.43%，绿地率30.79%，停车泊位1369辆。5.245、 项目建设内容土建工程：包括主体建筑、土石方工程和室外道路场地硬化工程。 装饰工程：包括外墙工程。环境工程：室外绿化、造景工程。给水排水工程：包括生活给水、排水系统、雨水系统。电气工程：包括变电房、配电系统、照明系统、防雷接地等。综合布线及弱电系统：包括综合布线系统、建筑智能化系统、通讯系统、保安监控系统、停车场管理系统等。消防系统：包括消火栓系统、消防联动控制系统、疏散指示和应急照明系统。5.3 规划设计依据5.3.1 设计依据（1）国家有关的规范、标准；（2）甲方提供的地形图及征地红线图；（3）甲方提供的设计任务书要求；（4）甲方提出的原则设计概念要求。5.3.2 设计采用的主要法规和标准46、（1）工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分，2002年版）；（2）高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）；（3）建筑设计防火规范（GB 50016-2006）；（4）民用建筑设计通则（GB 50352-2005）；（5）建筑结构荷载规范（GBxxx9-2001）；（6）建筑结构可靠度设计统一标准（GB 50068-2001）；（7）建筑地基基础设计规范（GB xxx7-2002）；（8）建筑抗震设计规范（GB 50011-2001）；（9）建筑抗震设防分类标准（GB50223-95）；5.4 指导思想与规划原则5.4.1 规划指导思想1、在改造实施的行为主体与操作方式上，实行以村民为47、主体，政府指导，市场化运作的综合开发模式；2、围绕着“改造城中旧村、创建精品社区”的总目标，按“高起点、高标准、高品位”的要求设计建设，实现城市的整体增值；3、实现利益“三赢”，要使“城中村”改造能够顺利实施，总结其经验，实现村民、投资者、政府利益“三赢”是关键；4、结合片区已有的城市商业优势，优化城市功能、创造全新的城市居住、商业环境；5、通过片区改造，改变形象和功能格局，进而提升城市中心区的整体形象和凝聚力。将城市人工环境与自然环境相结合，打造一个生机勃勃的城市综合体设计优化，打造地标级的城市综合体，促进经济发展，优化建筑形象，塑造优质的城市介面，改善空间形态，营造互动的开放空间。5.4.48、2 规划原则符合xxx市总体规划的原则要求。符合xxx市区控制性详细规划的原则要求。体现“以人为本”的原则：完善的小区结构功能，开发适应现代生活的住宅区、创造舒适宜人的商居环境。可持续发展的原则：分析居住行为特征及发展趋势，为居住环境的可持续发展打下良好基础。环境优先原则：合理配置基础设施，减少环境污染、提高城市环境质量和人居环境质量。合理组织车流和人流，设计短捷方便的流线，创造便利快捷的交通条件，方便居民进出小区。兼顾城市景观边际效应，协调好周边景观关系，与环境有机结合。节约投资，缩短建设周期。5.5 总平面布置5.5.1 设计原则 受城市道路分隔，项目地块由2个较为独立的地块组成。由西至东49、分别为A1-1号地块、A2-2号地块。A1-1号地块东侧（临老海埂路一侧）布置两栋高层及裙楼，下3层为商业办公。4层以上为公寓。A2-2号地块沿西侧城市道路布置4栋点式高层半围合高层住宅，结合外部绿化空间形成最大化的中心庭院，北部布置生鲜市场及配套公建，其余用地布置公共绿地。整个地块地势平坦，四周交通便利，通过合理规划布局和户型设计的创新，将打造一个人文气息浓厚，生活条件舒适、居住环境优美的城市综合体，将在未来为人们提供硬件设施齐全，建筑新颖，户型合理，环境优美，生活方便的居民现代住宅小区。图5-1 总平面图布置图图5-2 A1-1号地块总平面布置图图5-3 A2-2号地块总平面布置图5.6 50、空间规划空间分成三种：私密空间、过渡空间和公共空间。三种空间有机结合，形成和谐统一的整体。私密空间:本规划方案中的住宅、院落等都属于私密空间，这些空间供个人使用，有很强的独立性和个性化。公共空间:本规划方案中的广场、街道、绿地空间都属于这类空间，面对所有的公众，具有很强的共性。过渡空间:公共与私密之间的空间就是过渡空间，本规划方案中的各种廊道、门厅、屋顶花园等，这类空间最为丰富多样，最具魅力。5.7 建筑设计5.7.1 建筑设计特色建筑设计功能优先，结合民居特色采用剪力墙和框架结构，提取了当地民居的精彩要素。项目主要以板式住宅为主，局部设置集中式商业。本项目将建成以高层住宅为主体，并辅以集中式51、商业、生鲜市场及社区用房等配套设施的经济型小区。5.7.2 建筑平面设计根据使用功能，采用框架结构大空间布局，条式结构可根据消费需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空间构成。住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。立面设计上均采用落地窗，通透、大气。（1）住宅建筑设计该项目设计户型面积50130不等，充分满足各消费人群的住房需求。户型设计充分考虑住房的生活需求，每户每个房间均有良好的通风采光。（2）商铺建筑设计根据商铺建筑布局的实际情况，考虑商铺形成室内及室外经营的互动，同时形成街景。5.7.3 功能设计本项目以建设高尚人文社区为主、配以相关的商业区、景观道等完善地区在文化社区方52、面的功能要求。5.7.4 立面设计项目地块东高西低、北高南低，结合这一特点，规划中充分考虑道路坡度、场地排水、土方工程量等因素，在保证建筑布局合理、道路设置符合规范的情况下，尽量减少土方挖填。其中，各地块主入口广场、建筑主入口广场坡度小于3%；道路平均坡度小于5%。以简练的色彩搭配，体现其清新明快的风格。虚与实，水平与垂直等的对比手法，体现新世纪居住小区的时代气息。5.7.5 结构设计根据地质勘察报告和本项目工程初步规划，工程基础和上部结构设计拟采用以下类型：基础选型及处理：（1）桩基础：桩基础应根据地基条件、软土层的分布、桩的承载性质和成桩质量，并根据实际地质勘探结果，确定成桩方法和工艺，以53、保证成桩质量。（2）冲孔桩：按规定养护、测量。地上建筑物为现浇钢筋混凝土框架和剪力墙结构；防震工程按8度设防。选用现浇混凝土十字井格梁结构方案，楼内内墙采用水泥轻质墙板。风、雪荷载情况：根据建筑结构荷载规范基本风压 W=0.3KN/，基本雪压值 0.3KN/。地面粗糙度为 B 类。设防烈度及场地类别：本工程结构设计使用年限 50 年，结构安全等级二级，抗震设防类别为标准设防类，丙类。抗震设防烈度 8 度，设计基本地震加速度值 0.20g，地震分组第三组。拟建场地为 II 类建筑场地。建筑安全等级：根据建筑结构可靠度设计统一标准，建筑安全等级为二级。结构类型：多层商业及办公建筑，上部结构拟采用现54、浇钢筋混凝土框架结构，框架抗震等级为二级；高层住宅及办公建筑，上部结构拟采用现浇钢筋混凝土剪力墙结构，剪力墙抗震等级为二级；地下车库为二层，拟采用现浇钢筋混凝土框架-剪力墙结构，抗震等级同上部结构。主要结构构件：主要结构材料：5.8 公用工程规划供电.1供电设计范围电气设计范围：建筑电力、照明及10/0.4kV变电房，建筑防雷接地保护。.2供电设计1)负荷等级工程消防用电设备、设备机房、应急照明、小区道路照明、生活泵等为二级负荷，其余负荷为三级。2)供电电源及电压项目供电由110KV西华变电站10KV周家线2号户外开关站备用间隔与110KV西华变电站10KV湖畔之梦1回1号户外开关站备用间隔供55、电，供电电压为10kV电源，从配电房增容后接出，配电房设自动化柴油发电机组作备用电源。3)负荷统计指标参照国标GB50293-1999，JGJ16-2008城市电力规划及民用建筑电气设计规范，本工程负荷统计指标分类为：住宅50-100W/，商业、公共建筑等级70-100W/，不可预见用电负荷按设备容量的5%考虑预留。4)规划用电指标用电总量：1060万kW/a，计算容量3137kW，变压器安装总容量为xxxkVA，变压负载率为65%。住宅部分用电负荷负荷：建筑面积为135416，按50W/估算，需用系数取0.3，则负荷容量为2031.24kW。商业用电负荷负荷：建筑面积为18046，按70W/56、估算，使用系数取0.5，则负荷容量为631.61kW。配套公用建筑用电负荷：建筑面积为7180，按50W/估算，则负荷容量为179.50kW。地下室照明负荷：建筑面积为58615，按5W/估算，则负荷容量为145.54kW。不可预见量取5%估算则负荷容量为3137kW。表5-1 用电负荷估算表5)供电电源及10kV配电设置变电房：变电房设在物管房，变压器、高压柜、低压屏分别设置在单独的房间内。电源：分别由不同母线段引来两路 10kV 电源，接入变电房，经变压器降压后，向建筑物内提供 380/200V电源。变电房进出线采用上进上出方式，高压母线进线处设空气隔离开关和熔断器保护，入户处安装阀型避雷57、器。低压出线采用 TNS 系统。变压器：根据用电负荷，选用SCB11型变压器，采取单列运行方式，单台容量为6301250kVA， 负载系数为 0.65。变电房结线：变压器高压侧采用单母线结线方式，两路电源同时供电，互为备用。变压器低压侧采用单母线分段运行，对一、二级负荷设必保母线，与发电机相连，保证供电的安全性。6)应急电源为保证消防设备、应急照明及重要场所的供电可靠性，在区内用电负荷密度设置应急柴油发电机组，用以获得消防减灭应急配用电源。7)低压配电及线路敷设低压配电系统采用 TN-S 系统，树干式与放射式结合，一、二级负荷采用放射式配线，三级负荷采用树干式配线。电力照明配电电压为220/358、80V，采用三相四线PE线方式进行；商业及公共建筑用电由所在变电房内低压配电屏分别引出220/380V电缆线路放射式供电。8)计量方式l0kV系统进线设专用计量柜，住宅每户设专用磁卡式分户电表。各用户设表单独计量收费。9)照明电力设计配电方式：二级负荷按设备功能分组，由不同母线段供出回路，到末端配电箱后对其供电；三级负荷为单回路供电；每户户内设分户箱，按6kW户计算。照明设计：有正常照明、应急照明和小区室外景观照明。照度标准按国家标准GB13390的中值选取。主要光源为节能型荧光灯，住宅预留灯位，由用户装修选定。在公用建筑疏散楼梯口、地下车位通道等位置，设安全出口标志灯；在通道及转弯处，设疏散59、标志灯。各房间照度分别为：车库 50LX、商场200LX、值班室100LX、消防控制室200LX、设备间100 LX。消防、供水电力设计：消防设备按消防中心指令开停机；生活水泵和潜水泵按水位自动控制。所有远程控制设备均设置手动控制功能。.3防雷及接地保护本项目为一级防雷建筑物。在屋顶设备间的顶部安装避雷针，并在屋面上装设不大于 10m10m的金属网格，突出屋面的物体其顶部四周装接闪器。金属网格一般采用8mm以上镀锌圆钢，也可采用不小于 4mm12mm镀锌扁钢。引下线利用混凝土柱中的钢筋，间距不大于18m；也可以单独设专用引下线，间距不大于18m，采用8mm以上圆钢或者扁钢。变压器中性点接地，进60、线处作重复接地。所有带电设备的外壳均与配电系统的专用保护线（PE 线）或接地体连接，保护接地亦采用基础内的钢筋做接地体，接地电阻不大于1 。弱电设计5.8.2.1设计范围本工程弱电设计内容将包括：电视、电话、可视对讲、宽带网络、闭路监视、家居综合布线及消防联动控制等。在区内设置电话、电视及宽带网络合用进线室，室内将安装电话通信用程控交换机、电视前端箱、区域网络主机、服务器等设施。信号电源均考虑由市政网提供。5.8.2.2 电话、通信、宽带网系统设计1) 通信线路容量电信规划标准：普通居民电话1对/1户，商业建筑电话1对/户，其他公共建设电话1对/室。2) 电视、宽带网采用有限电视台网络，在各功61、能用房设电视插座。系统采用干线分支放大分配分支形式。在各期地下一层的通讯机房设总配线箱，各层设电话分线盒（箱）。各户预留电话接口，均为直线电话。在工程宽频网系统，可支持建筑物内数据传输。在各期地下室设通讯机房，网络与电话主设备共用机房。外部通信联网光纤由市政通信井经护管、线槽引入机房主配线架，各户预留电话接口。3）访客对讲系统每栋塔楼设一套访客对讲系统，控制主机等设于首层值班室，访客呼叫面板设于首层、地下室入口处（大门上），各层解码器、接线箱安装在竖井内，每户设有挂墙式对讲电话手机，住户通过手机同来访者通话并开启门锁。各栋楼控制主机之间联网成为小区系统，系统主控计算机设在消防保安控制中心。给水62、排水5.8.3.1设计范围给水系统、排水系统、热水系统、消防栓给水系统、自动喷水灭火系统5.8.3.2给水系统设计1）水源本项目供水水源为市政给水，给水接入口位于前卫西路，现有市政管线给水管为DN300管径，本项目采用DN200管径给水支管从前卫西路引入，各自经过水表后，在小区内连成环状，市政给水管道的供水压力大于0.2MPa。2）用水量单位用水量住宅-每人每天120 升；商业、办公、配套用房-7.5升/平方米；车库冲洗水-3升/平方米.次；不可预见用水取以上用水总和的 10% 。每年按365天计年耗水量为30.67万m水。表5-2 用水量估算表本项目给水系统竖向分为两个区，其中1层3 层为低63、区，4层34 层为中区。低区采用市政给水管网直接供水，中区由设在地下二层的生活水泵房供给，采用下行上给式，供水压力按照满足高区最不利点要求设定，中区采用定压式减压阀减压供水，生活水泵采用微机变频恒压变量供水。室内竖向给水管在管井内暗敷，水平管在楼板下或吊顶内敷设。设备及管材选择，室内给水管采用 PPR 塑料给水管，粘接连接。室外给水管采用PE室外给水管，橡胶圈承插连接。5.8.3.3热水系统设计采用太阳能热水器供水。由于屋顶面积限制，住宅热水根据冷水分区的最高一个分区热水采用集中太阳能供给。各栋屋顶设置一座太阳能热水箱，采用机械循环方式，各户热水表集中在楼层水表间，其余各楼层采用分户热泵热水器64、供给。5.8.3.4排水系统设计项目采用雨、污分流，生活污水经化粪池处理后排至市政污水管道，厨房含油污水经隔油池处理后排至市政污水管。1）污水系统排水横管在楼板下或吊顶内敷设，立管在管井内敷设。地面以上部分的排水管经地下室排往室外污水管网，一、二层单独排放，立管设专用通气立管，管径与排水立管相同。卫生间污水直接排出室外，采用伸顶通气立管。厨房污水须经隔油池（器）处理后，再排入污水管网。室外污水管网在室外道路、绿地下敷设，采用钢筋混凝土排水管，承插连接，排往九龙大道用地西侧市政污水管网，管径为1000mm。在管道连接和转角处设砖砌检查井，井径为1000mm，钢筋混凝土井盖。道路、广场上检查井盖安65、装在路面之下，上面用与广场、路面面层相同的混凝土盖板覆盖。2）雨水系统1.屋面设计重现期：p=5a，地下车库坡道设计重现期10a；屋面雨水排水工程与溢流设施的总排水能力不小于其50年重现期的雨水量。2.室外雨水设计重现期：p=2a3.屋面雨水采用外排式重力流雨水排水系统。屋面雨水由87型雨水斗或侧壁雨水斗收集。经雨水管道排水至室外雨水口，再排入室外雨水井。4.屋面雨水采用外排式重力流雨水排水系统。屋面雨水由87型雨水斗或侧壁雨水斗收集。经雨水管道排至室外雨水口，在排入室外雨水井。5.阳台雨水采用间接排水形式，即与室外雨水系统要断流排出。空调冷凝水经管道收集后与雨水井室外雨水管井汇集后就近排至北66、侧湖中或南侧市政雨水管道。5.8.3.5消防系统设计室内消防水量：40L/S，室内消防水30L/S，火灾延续时2h。室外消防火栓系统：市政规划有两路以上市政给水管，流量、压力能满足室外消防用水要求，室外消防给水由市政给水直供，室外生活消防合用观望设成环状，在环管上设置室外消防火栓，间距不超过120m。煤气项目区域属市政中心，项目附近有规划建设煤气管网，由xxx市的有关供气部门从青青小镇接口引入、埋敷管线并供应。煤气供气由有资质的单位统一按要求配送管理。根据xxx市统计局发布的相关统计数据，2011年xxx市全年家庭用煤气量1.74亿立方米。家庭用户74.85万户。xxx市2011年居民用气量指67、标计算为213立方/户年。项目煤气用量为：2131450=308.85千Nm/年。5.9 道路及场地工程项目有较好交通条件，规划中每个独立地块分别设置两个以上机动车出入口分别与城市道路相接；地块内部消防车道环通。在临近地块机动车出入口的位置，根据停车数量设置相应数量的地下车库出入口，90%以上停车泊位位于地下车库。人行入口紧邻机动车出入口独立设置。各地块内部基本可以做到人车分流。5.10 绿化工程绿化为场地绿化，采用集中绿化与分散绿化结合布置，分散绿化、点缀布置；以种植乡土树种和草地绿化为主，配小型树种及灌木，视线良好、光线充足且富有趣味性和人性化的室外环境。第6章 节能节水及绿色建筑住宅设计68、6.1 节能、节水原则和要求当今能源建设已成为世界性的重大问题之一，各国对能源问题都给予了极大的关注。合理利用能源、降低能耗被列为经济发展的重大课题。节能工作是一种特定形式的“能源开发”，是解决我国能源供应紧张、保护能源资源、保护环境的有效途径。根据中华人民共和国节约能源法规定，本项目的建设方案设计要体现合理利用和节约能源的方针，节能方案应符合相关建设标准、技术标准和中国节能技术政策大纲中的节能要求。单位建筑面积能耗指标、设备的合理用能、其他能源单耗指标要以国内先进能耗水平或参照国际先进水平作为设计依据进行设计。建筑节能是城市环境保护、落实科学发展观、建设节能型设会、实现可持续发展的基本要求。69、国家规定设计阶段就开始能耗控制，在施工图阶段，设计必须进行认真的负荷计算，严格按标准进行节能设计。目前建筑节能的主要依据有民用建筑节能管理规定（建设部令76号）、公共建筑节能标准、公共建筑节能设计标准（2005年7月1日实施）及其他措施、标准与规范。全面节水是缓解水资源短缺的重要途径，是关系到我国实现资源永续利用、经济和社会可持续发展的一项战略任务。根据中华人民共和国水法、城市供水条例、城市节约用水管理规定和建设项目水资源论证管理办法的规定，本项目的建设方案设计必须采取有效的技术措施，提高水的重复利用率，降低水的消耗量。总而言之，节约能源，合理用水、节约用水，是本项目建设设计必须遵循的重要原则70、。6.2 项目能耗及指标分析1、 项目的水耗主要是清洁用水、绿化用水和生活用水。2、 项目能耗主要来自于建筑的设施、设备、照明等的电能消耗。6.3 建筑节能措施节能设计依据1、 民用建筑热工设计规范（GB50176-93）。2、 xxx省民用建筑节能设计标准DBJ53/T-39-2011。3、 建筑外门窗气密、水密、抗风压性能分级及检测方法GB/T7106-2008等相关规范要求。执行建筑节能标准情况1、 建筑物所在城市与气候分区：xxx，温和地区中区。2、 建筑物性质与节能设计要求：居住建筑、满足相关规范参数指标要求。3、依据xxx省民用建筑节能设计标准DBJ53/T-39-2011规范对居71、住建筑节能设计要求：温和地区中区的居住建筑，其各个朝向的总窗墙面积比应小于或等于民用建筑各朝向的窗墙面积比限值，若超出限制范围，需进行节能权衡判断。建筑节能措施.1总图方面1、 良好的朝向建筑结合地形布置，充分考虑造型与这样的关系，利用建筑外挂装饰线条及绿化景观措施利导了遮阳、导风措施。2、 良好的自然通风主立面和开口迎向夏季主导风向，避开冬季主导风向。整个区域自然通风顺畅，无“风影区”。.2单体建筑设计方面1、 采用简单规整的体形，尽量缩小体形系数。2、 组织良好的通风系统每室均有两对侧开窗，形成良好的通风，有利于夏季降温，降低空调能耗。3、 合适的窗墙比、窗地比：结合造型设计及居住建筑内部72、空间照度不均等问题减少运营照明用电耗能。4、 建筑热工节能设计 温和中区居住建筑围护结构各部位的传热系数 K 值，热惰性指标 D 及外墙表面太阳辐射吸热系数 ，应符合表 -1温和中区居住建筑围护结构各部位传热系数 K、热惰性指标 D 限值、表 4.3.1-2 温和中区居住建筑外墙表面太阳辐射吸热系数限值的规定。本项目可研方案采用下表主要材料，满足节能要求，在项目实施过程中建议和鼓励利用新型节能建筑围护墙体材料，外墙传热系数需满足K值不大于1.8的要求。屋顶传热系数需满足K值不大于1.2的要求。5、 热桥构造处理建筑热桥部分采用外保温隔热措施，满足传热系数K不大于1.8限值，在施工图审查阶段无热73、桥构造处理，需进行建筑整体权衡判断。6、 其它构造底面接触空气的架空或外挑楼板需满足K值不大于1.8的要求，地下室外墙（与土壤接触的墙）需满足R值不小于0.8的要求。规划中建筑需达到相关规范要求，最终成果按照施工图定案方案进行节能权衡判断，并以节能报告形式提交施工图审查通过，方可实施。 6.4 电节能措施1、 选用SCB11节能型干式变压器，有效降低变压器自身损耗，并采用低压侧进行无功功率自动补偿，降低了变压器视在容量，既降低了变压器损耗，又改善了电能质量。经补偿后，变电所低压侧的功率因数可达0.90以上。2、 各10KV变电所尽量深入负荷中心，缩短低压供电距离，减少传输线路上电能损失。3、 74、各建筑电能分别计量，以便于能源管理和节能考核。4、 生活水泵采用变频控制，以利于节约日常运行能耗。5、 照明灯具采用高反射率灯具，提高照明效率。6、 照明光源采用高效金属卤化物灯、高效荧光灯及节能灯等节能型光源，在满足照度要求的同时，降低照明功率。7、 主要照明灯具电子镇流器，具有低损耗、功率因数高的特点（COS0.9），节约了电能。8、 设计照明功率密度值不超过的规定值。6.5 给排水节能节水措施6.5.1 节能措施1、 给水系统充分考虑利用城市管网压力，地下一层至地上三层用水由城市管网直接供给，给水泵采用恒压变流量变频控制技术，降低电耗。2、 给水支管采用给水塑料管，排水支管采用排水塑料管75、。排水检查井采用塑料检查井。3、 热水采用太阳能和热泵供给以节省能源。6.5.2 节水措施1、 选用节水型卫生洁具及配水件。公共卫生间采用感应式水嘴和感应式小便器冲洗阀。大便器采用脚踏式自闭冲洗阀。座式大便器水箱小于6L。2、 室外设集中计量水表一只。3、 绿化浇洒用水采用中水，提高水的利用率。4、 水池、水箱溢流水位均设报警装置，防止进水管阀门故障时，水池、水箱长时间溢流排水。5、 加强管理，及时检查并维修供水设施和供水系统，最大限度的减少水量流失。6、 xxx地区年日照时数为17002000h，年太阳辐射量为48005400MJ/M2为太阳能较丰富区域。热水采用太阳能为热源。6.5.3 环76、境保护措施1、 建筑物内的给水支管的水流速度不超过1.0m/s，并在直线管段设置可曲挠橡胶接头，减少管道运行的噪声。2、 水泵防噪隔震（1）泵组采用隔震基础；(2)水泵进水管、出水管设置可曲挠橡胶接头和弹性吊、支架，减少噪音及振动传递；(3)水泵出水管止回阀采用静音式止回阀，减少噪音和防止水锤。3、 合理规划和建设区内水环境，提供安全、有效的供水、污水处理、日用系统，节约用水。实现水资源的可持续发展和利用，改善小区生态环境。建立完善的给水系统，保证供水水质符合卫生要求，水量稳定，水压可靠；建立完善的排水系统；雨水或生活污水经处理后回用作生活杂用水等各种用途时，水质达到国家规定的相应标准，可保障77、回用水的安全和适用。 对区内用水水量和水质进行估算与评价，提供详尽的居民用水量估算资料。提出合理用水分配计划、水质和水量保证方案。最大限度地有效利用水资源，减少区内污水的排放量，实现区内用水的良性循环。以足够的水量和水压向所有的用户不间断地供应符合卫生要求的饮用水、消防用水和其它生活用水；及时将区内的污水和雨水排放收集到指定场所。收集雨水用以在一定范围内补充区内用水，完善区内屋顶和地表径流规划，避免雨水淹渍、冲刷给环境带来的破坏。充分利用雨水，减少市政供水。收集后的雨水经适当处理后回用做区内杂用水。保障区内绿化、景观用水，改善区内用水分配，提高景观用水水质和效率。景观用水应设置循环系统，并结合78、中水系统进行优化设计以保证水质，提高用水效率。提倡营造少灌或免灌绿化群落，减少草坪面积，尤其是冷地型草坪面积。绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。6.6 暖通节能、环保1、 本工程严格遵循公共建筑节能设计标准GB50189-2005和xxx省民用建筑节能设计标准DBJ53/T-39-2011中的有关规定进行设计。2、 所选用的风机设备均为高效、低噪声、运行安全可靠的优质设备，并满足公共建筑节能设计标准和xxx省民用建筑节能设计标准中的要求。3、 住宅厨房油烟经成品烟道排至屋顶，高空排放。6.7 绿色建筑住宅设计项目绿色建筑目标定位根据本项目的建设需79、求，以国标绿色建筑评价标准GB/T50378为依据，确定本项目目标为：按国家绿色住宅建筑一星标准设计。第7章 环境影响评价7.1 环境保护标准本项目执行环境保护有关法律、法规、标准：1、 中华人民共和国环境保护法2、 建设项目环境保护管理条例国务院1998253号文3、 建筑施工界噪声值（12523-1990）4、 关于进一步做好建设项目环境保护管理的几点意见国环1993015号文7.2 项目建设与运营对环境的影响项目建设中不会产生有毒、有害气体，施工中会产生粉尘、噪音、建筑垃圾、工程污水、生活垃圾及生活废水。投入使用后会产生少量生活垃圾和废水。1、废水项目施工期的废水主要有生活污水和工程污水80、，施工期内参与施工人员较多，其产生的生活污水无固定排放源。施工的工程污水主要产生于施工建筑物、混凝土养护、基础灌浆和场地冲洗废水；项目建成投入运营后，废水主要来自于生活污水。 2、废气废气污染源建设期主要有施工扬尘、部分汽车尾气，营运期主要中水处理站排出的臭气。3、固体废弃物施工期间产生的废土石，会随着施工的结束被清运。运行期固体废物主要为货运、仓储过程中产生的废弃物包装材料和运行期的生活垃圾等。4、噪声施工期间的噪声来源施工机械，如切割机、挖掘机、推土机、搅拌机等。运行期的车辆和人群等产生的噪声。7.3 环境保护措施1、污水控制措施（1）项目建设期，按照xxx市建设施工的有关规定处理, 建立81、安全文明施工制度、准备足够有效的环保、安全消防设施和专职负责监管人员。完工后，彻底清理残留的废料、废水。（2）在施工现场构筑相应的积水沉沙池和排水沟，以收集地表径流和施工过程中产生的泥浆水、废水和污水，经过沉沙、除渣和隔油等预处理后才排放排水沟。（3）加强设备的保养与维修，杜绝设备的跑、冒、滴、漏油现象。（4）对机械设备集中进行清洗、维修和保养，避免清洗废水在工地上随意排放。（5）回收并妥善处理废弃机械设备用润滑油和其他油污。（6）雨天施工机械停用时，应用苫布将机械罩好，避免雨水的直接冲刷。2、大气污染控制措施（1）为减少挖土和运土时过量的场尘，在晴天或气候干燥的情况下，应适当向填土区、储土堆82、及作业面、地面洒水。（2）开挖出来的泥土和拆解的土应及时运走并处理好，不宜堆积时间过长和堆积过高，扬起尘土。（3）运土卡车要求保持完好，装载不宜过满，保证运土过程不散落。（4）经常清洗运载汽车的车轮和底盘上的泥土，减少汽车携带泥土杂物散落地面和路面。（5）及时清扫因雨水夹带和运输散落在施工场地、路面上的泥土，减少卡车运行过程和刮风引起的扬尘。（6）规划好施工车辆的运行路线，尽量避开生活区和人流密集的交通要道，避免交通堵塞及注意车辆维修保养，以减少汽车尾气排放。3、噪声污染控制对策为减少施工现场噪声污染的影响，施工过程中可采取如下技术措施：（1）以钻桩机替冲击打桩机；（2）以焊接替铆接；（3）以83、液压工具替代气压冲击工具；（4）混凝土混制应远离噪声敏感受纳体；（5）在高噪声设备周围设置屏蔽物；（6）在挖掘作业中，尽量避免使用爆破手段；（7）可能的话，安装消声器，以降低各种发动机的进排气噪声；（8）施工现场合理布局，将施工现场的固定噪声源相对集中，置于远离敏感受纳体的位置，并充分利用地形，特别是重型运载车辆的运行线，应尽量避开噪声敏感区，尽量减少交通堵塞和待车行驶；（9）午间和夜间禁止打桩及水泥搅拌等产生噪声污染的施工作业。4、建筑垃圾控制对策施工过程中，开挖基础产生大量的余泥，结构、装修过程也将产生大量的砖石、木料、竹料等废弃料，如不及时妥善处理，乱填乱堆放，会阻碍交通，遇到雨天更会泛84、滥成灾；建筑竣工后，给园林绿化造成较大的困难。制定科学的施工方案及加强管理是避免建筑废弃物影响的根本办法。（1）首先，要精心设计与组织整个基地的土方工程施工，争取在基地范围内实现挖、填土方基本平衡，避免长距离运土；（2）其次，运土车辆每次离开场前，要清洗干净沾带的泥土，要在现场出口处设卡检查并在设卡处备有足够的清洗设备。（3）对弃在现场的残余混凝土和残瓦断砖等，及时清理或就地或就近用于填埋，只要在土方工程阶段认真组织，留一定的回填土量，则绝大部分建筑废弃物可实现就地填埋；（4）废弃在施工现场的金属应及时回收。7.4 环境影响评价项目主要污染物为生活垃圾和污水。本项目环境保护设施齐全，生活垃圾和85、污水将利用现有的较为完善的收排设施，基本上不会造成人为的环境影响。项目投入使用后，继续加强对生活垃圾和污水的收集、运送工作，防止人为地造成环境污染。其他污染物可通过采取污染防治措施做到达标排放或得到有效控制。本项目在建设期及正式使用后，虽然产生一定量的污染物，但采取了相应的环境保护措施和绿化工程，不会给当地的环境带来污染。故项目建设环境可行。第8章 劳动安全卫生与消防8.1 主要危害因素及危害程度分析在建设期间，施工安全、粉尘、噪音污染、用电安全、高空作业安全管理等是主要的劳动安全因素。场地清理、平整时的施工中，大型施工机械、各种施工机具操作使用时，存在安全因素；建筑施工期间，包括高空作业、各86、种施工机械、机具的安全生产问题、用电安全、安全生产管理等因素，直接关系到施工人员的人身安全；粉尘、噪音等涉及到施工人员的身体健康问题。施工期间，无有毒、有害物品产生。工程竣工并投入使用后的主要安全因素包括：用电安全、消防安全、疏散安全、食品安全等问题。8.2 安全卫生防范措施1、 建设施工期间，各相关单位、部门认真做好工程施工的安全管理工作，严格按照中华人民共和国建筑法、中华人民共和国劳动法、中华人民共和国安全生产法等国家颁布的法律、法规中有关安全生产的条例执行，做到制度明确、责任明确、分工明确，将安全生产责任具体到每一个人员身上。2、 业主（或项目管理单位）、监理单位、质检部门、施工单位做到87、责任到人、专人负责、层层落实，建立严密、完整的安全生产管理制度，以期将安全生产存在的隐患消灭在萌芽中，做到安全生产事故率为零，设立安全生产合同分级制度。3、在项目设计过程中，严格遵循民用建筑设计通则、建筑设计防火规范、建筑内部装修设计防火规范、中华人民共和国消防条例等规范、条例所确定的技术措施，认真设计，严格把关，满足相关规范、条例要求。4、对通道、楼梯、各出入口及有关的防护设施在设计过程中要严格把关，对人流集中区域的疏散要科学、合理，严格按规范要求执行。5、在对地质报告和现场情况认真分析的基础上，科学、合理地设计场地的缓坡、边坡等有可能产生不利影响的部分，杜绝隐患，保证建筑物的安全使用。6、88、工程投入使用后，建立完善的用电安全管理、消防管理制度，专人专责，并严格遵守有关的设备设施操作、使用规定。施工单位需对建筑物及坡地进行沉降观测。7、使用中，安全疏散标识、标志设置要严格按设计安放设置，并有专人负责，保证其运行、使用的可靠性。8.3 消防标准及规范1、 中华人民共和国消防法（第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议于2008年10月28日修订通过，自2009年5月1日起施行）2、 中华人民共和国消防条例；3、 建筑设计防火规范（GB500162006）；4、 高层民用建筑设计防火规范(GB 5004595)（2005年版）5、 建筑内部装修设计防火规范（GB5022295）；689、 室外给水设计规范（GB500132006）；7、 汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB5006797；8、 建筑灭火器配置设计规范（GB501402005）；9、 自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001（2005年版）。8.4 消防措施1、 建筑物周围设消防通道，利用建筑周边城市道路系统，为消防补救提供有利的交通应急条件。2、 室外按照规范要求设置消火栓，供水干管即为消防水管。3、 室内按相关规范的规定，设置消火栓，配置灭火器，并保证消防水源能24小时供水，水量、水压均能满足建筑物灭火需要。4、 根据项目消防用水量设消防水池，并按规定要求储存充足水量，以满足消防的要求。5、 在90、电气设备造型及安装上，均考虑了接地措施，对建筑物采取了防雷措施。6、 设置烟火感应探测器，安装火灾报警、消防联动装置，并在人员集中处及通道主要部位有疏散指示照明。7、 设计中严格执行高层民用建筑设计防火规范的要求，疏散楼梯、电梯、通道、出入口的设置必须严格执行规范要求。8、 建筑应满足消防的规范要求第9章 组织机构和项目管理9.1 项目组织机构xxx成立于xxx日，注册资本xxx万元，经营范围为房地产开发及经营，是xxx的全资子公司。xxx成立于1996年，总部设在深圳，目前已在深圳、北京、xxx、洛杉矶等地设立区域公司，是一家以房地产开发为龙头，集商业运营、物业管理于一体的大型民营企业集团，91、具有国家一级房地产开发资质。公司按现代企业制度设立执行董事、监事及公司经理班子,下设10个职能部门，分别是：行政管理部、人力资源部、研发设计部、项目开发报建部、配套报建部、营销部、客户服务部、财务部、工程管理部、运营部。图 91 公司组织架构图1、行政管理部：会议组织、来访接待、行政事务管理后勤管理、档案管理、车辆管理、消防安全管理。2、人力资源部：人力资源管理。3、财务部：财务行为的指导、监督与控制，帐务处理、经营核算、成本控制、申报纳税、资金的筹划与管理。4、工程管理部部：各项工程的预决算，各项工程合同文本的拟定和审核，各项工程建设成本的监督管理和控制。各项工程的招投标，工程施工的组织、监92、督、管理，主要建筑材料的采购把关，工程技术问题的解决和处理，工程进度和质量的管理及控制，工程成本的管理和控制。5、运营管理部：公司发展计划的制定。6、研发设计部：产品研发、设计。7、项目开发报建部：负责项目的前期的寻找、报建。8、配套报建部：负责项目水、电、气等相关配套设施工作。9、营销部：负责公司项目的销售。10、客户服务部：负责公司售后客户服务、销售合同签订、备案登记等工作。9.2 项目建设管理1、建设项目实施规范管理，建设资金实行统一管理，由财务单独立帐、核算并加强财务审计。资金使用严格按计划进行，接受上级有关部门的监督和检查。严格财务规章制度，严防违规违纪行为发生。做到事先预防、事中监93、督和事后审核。2、在组织实施中，加强廉政建设。签订工程项目承包合同的同时签订建设工程廉政合同。3、建立项目法人责任制、工程招投标制度、项目咨询评估制和建设监理制等内容融合体现在项目建设程序之中，使项目建设程序更加完善。4、严格执行中华人民共和国建筑法，并按照基本建设程序实行工程建设项目监理制，严格控制质量，优化工期、合理配置资源。1、 严格工程建设项目竣工验收制度和工程项目质量终身责任制。6、工程设计、勘察、施工、采购各个建设环节均须按照国家有关招投标法律法规进行公开招标发标，择优选定承包方。7、为了提高资金使用率，更好的发挥投资效益，建立资金的动态管理制度。根据工程建设进度，编制年度资金使用94、计划、季度资金使用计划和月资金使用计划，按照计划拨付款项或贷款。第10章 实施进度及招投标10.1 规划实施进度项目实施总原则是精心组织、充分准备，在保证建设质量的同时，尽量缩短建设时间。项目前期工作时间6个月，设计及招投标4个月，设备采购工作在工程施工过程中根据进度穿插进行，总工作时间6个月。在完成各项前期工作后，项目开工，项目的建设工期为43个月，即4年。表 101 项目实施进度计划表10.2 项目招投标根据招投标法、工程建设项目施工招标投标办法、xxx省建设工程招标投标管理条例、工程建设项目勘察设计招标投标办法、工程建设项目招标范围的规模标准规定和xxx市建设工程招标投标管理试行办法，本95、项目的勘察、设计、施工、监理等，将向社会公开招标，择优选择具备资质的承包方。给排水、供电、环保、绿化、消防等，由项目业主自行招标。第11章 投资估算及资金筹措计划11.1 投资估算编制范围本投资估算工程范围为xxx（楼房村、徐家院村），属xxx新城板块项目，是xxx老城区与xxx的过渡地带。总投资估算包括建安工程费用、工程建设其他费用、基本预备费、建设期利息。建安工程费用包括土建工程、外装修工程、给排水工程、强电工程、弱电管线工程、室外工程等费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费。不包括室内装修工程、智能系统设备费、专业设备费、办公家具设施费及投资估算表未列出的费用。11.2 投资估算编制依96、据1、 “xxxxxx项目方案设计文件；2、 建设单位提供的相关技术文件资料与要求；3、 建设项目投资估算编审规程CECAGC 1-2007；4、 建设项目全过程造价资询规程CECAGC 420095、 xxx省建设工程工程量清单细目指南(2003版)；6、 xxx省建筑工程消耗量定额；7、 xxx省建筑装饰装修工程消耗量定额；8、 xxx省安装工程消耗量定额；9、 xxx省市政工程消耗量定额(2003版)；10、 xxx省绿化工程消耗量定额(2003版)；11、 xxx省建设工程措施项目计价办法（2003版）；12、 工程建设监理费按照建设工程监理与相关服务收费管理规定（发改价格20076797、0号）计取；13、 工程实施阶段造价控制、竣工决算编制按照xxx省物价局关于调整建设工程造价咨询服务收费标准的通知云价综合201266号计取；14、 水土保持方案编制费按照关于开发建设项目水保咨询服务费计列的指导意见（水利部司局函保监200522号）计取；15、 地质灾害危险性评估费按照地质灾害危险性评估收费办法发改办价格2006745号计取；16、 建设工程竣工电子图文档案整理服务费按照xxx省物价局关于建设工程竣工电子图文档案整理服务收费有关问题的批复（云价综合2010116号）计取；17、 新建住宅项目供电设施工程费按照xxx市新建住宅项目供电设施工程费标准（昆昆发改价格2011504号98、）计取；18、 基本预备费以建安工程费用、工程建设其他费用为基础计取，费率取5%。11.3 投资估算结果估算投资见表 111。 表 111 项目投资估算表 （单位：万元）11.4 筹资方案项目资金来源项目所需资金计划由企业自筹66202万元，信托贷款资金1xxx万元，银行开发贷款xxx0万元，销售收入返投入23000万元。融资方案分析本项目共需资金154202亿元，其中开发商自筹资金66202万元，销售收入返投入23000万元。资金口由贷款解决。在项目实现销售后，不仅可以收回投资、偿还贷款，还可盈利。表11-2 项目投资资金结构表项目建设期历时3年，其中前期准备期0.5年，施工期为2年，安置交99、付期0.5年。在建设期内，随着工程实施进度及项目资本金投入比例。第12章 财务分析项目根据国家发展改革委和建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）（发改投资20061325号）、国家建设部发布的房地产开发项目经济评价方法（建标2000205号）以及现行财税制度和价格体系进行分析。12.1 基础数据12.1.1 营业税及附加房地产开发企业营业税税率为5%，其附加费包括城市维护建设税和教育费附加，分别按应缴营业税的7%和5%（含地方教育附加）计算。12.1.2 所得税根据中华人民共和国主席令第六十三号颁布于2008年1月1日执行的中华人民共和国企业所得税法，所得税率为25%。12.1.3 100、项目计算期本项目的计算期为四年。12.2 成本分析12.2.1 土地成本由于本项目的土地使用权获取方式为国有土地转让，项目土地费用共计万元。12.2.2 前期工程费工程前期需要精心准备，以便为以后开工打好基础。工程前期需要办理各种手续、许可证，进行招投标，可行性研究、勘探设计。同时，建临时工地需要的水电、建筑，而在开工进行建设时会制造噪音，干扰周围居民，这些均需要在项目开工之前进行处理、补偿。前期工程费总计为14786万元。12.2.3 建安工程费 在这个项目中，建安工程费包含建筑、安装以及装饰费用，按类似工程比较法估算，则建安工程费总计为59475万元。12.2.4 基础设施配套费基础设施建101、设是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的借口费用。本项费用共计为6192万元。12.2.5 公建配套费本项目在居住区设置变电所、公厕等的公建设施，提高小区的生活及服务质量。本项费用为156万元。12.2.6 不可预见费按以上工程费用的3%提取。本项目费用共计2422万元。12.2.7 成本分析小结详见投资成本估算表12-1。 表12-1 项目投资成本估算表 （单位：万元）12.3 收益分析12.3.1 销售单价的确定本项目开发用于出售的办公、高层住宅以及地下停102、车场。出售价格按照市场上同类产品的价格做适当的相关修正，住宅区住宅均价为12685元/，公寓均价为12376元/，商业为37888元/，地下停车180000元/个进行销售。12.3.2 销售收入分期比例的确定本项目的计算周期为4年，其中建设期为3年，销售期3年，销售期从第2年的第2季度开始预售，第4年售完。故必须抓紧前期的销售许可证的办理。本项目采用滚动开发、分期销售、滚动运转，争取资金尽快回笼。12.3.3 销售收入小结本项目采用滚动运转、分期销售办法，能够实现较好的销售目标。在完成销售之后，项目销售收入/租赁收入总计为230034万元。其中，。销售比例及收入见附表。表12-2 项目销售收入103、表12.4 经济效益分析税金房地产开发项目的主要税金为营业税、所得税和增值税。根据国家有关规定，营业税的税率为5%，按总收入征收，其附加费包括城市维护建设税和教育费附加（含地方教育附加），分别按应缴营业税的7%和5%计算。所得税税率为25%，以利润总额为基数征收。表12-3 销售税金及附加估算表表12-6 静态盈利能力评价指标根据以上测算指标与评价标准的判定，得出本项目在所设定的假设条件下项目的财务可行。12.5 项目盈利能力分析在可行性研究报告完成之后，还需要进一步深化融资后分析，才能完成最终融资决策。盈利能力分析项目资本金现金流量分析项目资本金现金流量分析，应在拟定的融资方案下，从项目资本104、金出资者整体的角度，确定其现金流入和现金流出，编制项目资本金现金流量表。表12-7 全投资现金流量表以本章中的财务测算依据建设项目经济评价方法和参数（第三版），偿债备付率的最低可接受值设定1.4，项目计算期设定为4年，为判定标准，项目满足建设投资要求。12.6 项目盈利能力分析项目在计算期内盈利能力达到公司对于项目的财务期望值，财务生存能力强，其他相关数据详见各项目损益表。表12-8 损益表12.7 财务评价结论项目总投资为154202万元（含土地费49589万元），净利润34463万元，测算期内内部收益率（税后）29.79%，投资回收期4年，分析表明该项目各项经济效益指标较好，项目盈利能力强105、，具备可行性。第13章 不确定性分析与风险分析13.1 敏感性分析敏感性分析是考察项目设计的各种不确定因素对项目基本方案经济评价指标的影响，找出敏感因素，估计项目效益对它们的敏感程度，粗略预测项目可能承受的风险，为进一步的风险分析打基础。对于房地产开发项目而言，主要敏感性因素有投资额、拆迁安置价格、土地价格等。影响本项目的不确定因素主要有以下几个方面：建造成本、售价、经营成本等。这些因素受当地政治、经济、社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目的经济效益。通过敏感分析图可以看出，在变化幅度15%25%之间时，销售收入最为敏感，其次是建设投资和经营成本。以全部投资财务内部收益率（税后）为评价指106、标：图13-1 项目敏感性分析图通过以上数据测算，表明影响开发项目预期利润的诸多因素中最敏感的是拆迁安置价格、其次为总投资。项目拆迁安置成本和开发成本在不利影响下，项目仍有赢利空间，说明项目具备一定抗风险能力。保证拆迁安置成本价格和安置率的实现，控制项目开发成本，是项目盈利的有效保证。13.2 盈亏平衡分析盈亏平衡分析通过计算项目达盈亏平衡点（BEP），分析项目成本与收入的平衡关系，判断项目对销售数量变化的适应能力和抗风险能力。计算表明，在其他条件不变的情况下，本项目只要达到设计能力的50%，即能保本营销。13.3 风险分析13.3.1 投资决策阶段1、 区域环境风险根据xxx市城市建设规划，107、项目该部分风险较小，但要关注政府对房地产项目政策的连续性和稳定性，以及xxx市类似项目的竞争性和发展态势。2、 物业类型风险目前，房地产开发项目规划设计趋于同质化，购房者选择面扩大。所以应充分分析不同物业的销售对象、建设档次，体现出本项目规划建设的特色。13.3.2 土地获取阶段1、 土地社会及自然风险土地的自然风险来源于地块的工程地质条件、水文地质条件以及地下埋藏物等的不确定性。土地社会性是指地块区位条件及配套设施是否按项目推进不断完善。同时，本报告设定的初始方案是否仍有改动等不确定会导致项目风险，提醒开发商加以关注。2、 筹资风险由于该项目投资额大，开发经营周期长，应充分考虑银行贷款比例，108、并关注银行等金融机构未来金融政策的变化，开拓多方面融资渠道。并合理安排拆迁安置计划，及时回笼预安置费用，减轻投资压力。13.3.3 项目建设阶段该阶段涉及的风险因素较多，建议主要从设计、招投标、工期、工程质量、开发成本及工程索赔几方面进行严格控制，并合理使用工程保险、工程监理、全过程造价控制等手段转移、控制、降低风险。好的工程品质、有保障的交房期限，是打造地产品牌的基础。第14章 社会稳定风险分析14.1 编制依据1、 国家发展改革委办公厅关于印发重大固定资产投资项目社会稳定风险分析篇章和评估报告编制大纲（试行）的通知（发改办投资2013428号）2、 中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个109、五年规划纲要3、 xxx省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（云政发2011126号）4、 建设单位提供的项目基本情况及相关调查资料14.2 风险识别14.2.1 可能造成环境破坏的风险项目建设期间可能对环境产生的影响包括施工噪声、粉尘、废弃土石方等，可能会对项目拟建场址及周边的生态和景观造成一定程度的破坏，从而导致周边居民对项目建设的抵制。14.2.2 群众抵制征地的风险由于征地涉及群众的切身利益，加上群众对征地的政策缺乏理解，因此在征地问题上群众往往会与政府站在对立面，以各种形式抵制征地。征地项目中群众最敏感、最担忧的问题是失去土地。14.2.3 群众对生活坏境变化不适的风险项目建设期110、间，项目驻地大批施工队伍进驻，施工车辆进出等将打破当地居民的生存现状，使得居民与外界的联系更加密切，并在一定程度上受到外界的干扰，从而造成居民内心的不安与担忧。14.3 风险防范和化解措施实施风险评估，降低决策风险。在项目实施前，从合法性、合理性、可行性、安全性等方面对事前、事中、事后可能引发的社会稳定问题进行全面分析和预测评估，制定信访维稳方案，确保将决策风险降到最低限度。完善相关政策，维护群众切身利益。把实现好、维护好、发展好最广大人民的根本利益作为出发点和落脚点，以制度建设为抓手，在深入调研论证、广泛征求意见，使群众切身感受到项目的建设在改善生活环境、提高生活质量方面带来的显著变化，自觉111、地支持项目的建设。加大政策宣传，赢得群众支持。建设前期，通过制作宣传展板、利用广播、电视、报纸、网络等媒体，加大对项目建设的益处宣传。建立完善信访处理机制，及时就地解决问题。将信访工作关口前移，在现场设置以纪检监察、政法、城改、信访等部门人员组成的综合信访接待室，现场接待群众来访，就地解答群众疑惑，及时听取和研究解决群众反映的突出问题和提出的合理要求，积极化解因项目建设引发的矛盾和纠纷，制止和纠正各种损害群众利益的行为。对群众提出的合理要求，要限期解决；对不合理要求，耐心细致地做好法律法规宣传解释工作；对个别无理取闹的，要坚持原则，依法及时严肃处理，防止“以闹取胜”。14.4 风险等级通过对周112、边单位和居民的调查，大部分单位和居民认为项目建设后对于当地的经济、社会发展会起到积极的推动作用，支持项目的建设，希望项目在建设过程中尽量减少负面影响，使其正面影响最大化，实现项目建设的最终目的。本项目建设得到了市委、市政府等部门的大力支持，深受各利益群体的欢迎。综上所述，项目的风险等级为低风险。表 141 社会风险分析表风险分析结论项目的建设可能会引发一定的社会稳定风险，但风险发生的可能性较小，属低风险项目，在项目建设过程中，应采取积极有效的风险防范措施，尽最大可能降低以致消除社会稳定风险，项目社会稳定风险评价可行。第15章 效益分析15.1 经济效益本建设项目属民生工程，项目的经济效益主要体113、现在带动区域经济发展、土地增值、人民生活水平提高以及由配套设施齐全带来的经济、社会的发展。根据建设项目经济评价方法与参数（第三版）本项目经济分析采用费用效果分析法。通过“xxxxxx项目的改造能充分发挥资源配置优势、进一步提升和发展商贸经济、加大政府招商引资的力度。1、理顺城市功能，提升城市品质。项目规划位置优越，同时，通过规划，还可改变项目地区脏、乱、差的不良现状，使之变为环境优美、独具特色的现代化社区，加速城市发展的步伐。2、优化土地作为不可再生资源的利用。改变土地简单开发模式，重新整合xxx丰富的人文和自然资源，让土地开发与当地优势资源有机结合，建设适宜人居的综合办公、住宅、商业的项目。114、3、带动相关产业与社会发展产生的经济效益项目的建设对解决下岗再就业起着促进作用。项目建设投资大、周期长、需大量的钢材、水泥、木材、沥青、砂卵石等材料的生产劳动力，对当地的相关行业具有巨大的带动作用。同时，可以吸引投资，加快片区的建设速度，促进经济发展，增加税收和财政收入。4、项目建设改变了区域功能、占用土地资源，建成后引入大量人口、企业，各种能源消耗增加、环境污染加大，损害区域内的生态平衡，对当地造成了一定的不良影响。总之，项目建设带来的影响利大于弊，能增加GDP，经济效益较好，国民经济评价可行。15.2 社会效益和影响分析1、资源的合理优化利用，地块价值得以凸现，有利于提升区域城市形象，使其115、成为“城市新名片”。 2、有利于提高xxx区的财政收入，成为xxx区的有效供给区域，提高区域竞争力。 3、大量资本市场的引入有利于政府节约财投资额度，政府资金调配余地更大。通过“xxxxxx项目的建设，城中村的落后面貌将得到彻底改变，被拆迁居民的生活环境、生活质量将得到大幅提升，低效益的土地得到了充分利用，城市环境得到改善，城市形象得到提升，各种安全、治安条件得到保障，为xxx创建和谐社会创造了条件。 促使土地科学合理利用，优化城市空间布局，健全和完善城市功能，推进城乡一体化和谐发展，改造和提升xxx城市形象。项目的成功实施能帮助政府解决“城中村”治理的难题，提高居民的居住条件和生活水平，实现116、政府、企业、居民三赢的良好局面，具有良好的社会效益。通过对项目的社会影响作出评价，编制出社会影响分析表，如下：表 151 社会影响分析表社会适应性分析通过走访调查，项目能为当地社会环境、人文环境所接纳。项目建设期间将会对区域环境造成一定影响，但可通过采取积极有效的措施将影响降到最低，达到可以接受的程度。表 152 社会对项目的适应性和可接受程度分析表第16章 研究结论和建议16.1 结论本项目的实施，建立一个集人居、商业于一体的优秀社区，提高居民的居住条件和生活水平，实现政府、企业、居民三赢的良好局面。项目的建设有利于改善区域环境，完善城市功能，增加财政税收，创造就业机会，具有良好的社会效益。117、本项目具有很好的政策环境及良好的区位优势，属相对独立的中心型片区，综合居住环境指数逐渐提高。周边生活配套趋于完善，交通便利，具备良好的开发建设条件。总之，项目具有较好的市场环境及一定的自身发展条件，经测算各项目经济指标较好。本项目的建设符合国家保障性住房调控政策的要求，符合xxx市的发展规划要求。项目的区域位置及环境良好，规划科学，技术方案合理，具有实施建设的可操作性及实用性且环保措施得当，能有效控制环境污染。建成后，能够极大地改善居民的生活条件。同时，还对本区域与周边区域的经济协作起到了积极的推动作用。因此，项目的建设具有充分的必要性和可行性。16.2 建议16.2.1 规划设计方案阶段的建118、议1、 设计方案应综合考虑物业管理方面的问题，如 ： 居住社区和商业区各区之间的分区设计综合考虑； 停车场出入口位置考虑车辆进出方便问题。 门卫、保安应尽可能考虑分区管理问题。2、 设计方案及施工分期应考虑项目配套设施的分布。3、 设计方案应根据项目周边道路的布局和车流量大小，确定出入口的合理数量，以避免进出小区时造成交通拥挤。4、 关于绿化景观的设置 建议以大树及灌木为主，而草坪、花卉尽量减少（特别是热带植物），以避免维护费用过高。 建议项目在朝主干道方面考虑局部立体绿化。 若项目设计有水景景观部分，则水景部分的水源可综合考虑地下水的合理利用，以避免项目运营成本费用过高。5、 对建筑的设计应119、充分考虑通风顺畅、采光充足、平面合理等。6、 各功能空间要有明确的分工，内部空间的组织和布局，决定了居住环境的质量，而功能的设计首先要符合人们的行为方式。功能空间的专用程度越高，功能使用质量相对就越高，功能空间的逐步分离过程，也就是功能质量不断提高的过程。7、 关于工程分期的问题，应充分考虑施工场地及组织。16.2.2 项目实施阶段的建议1、 建议现在即组织编制项目总工期控制计划。包括从前期的立项报批、规划报批、方案论证、拆迁、规费办理、招标、设计图审核至工程基础、主体、安装、总图及验收过程的实施阶段直至工程移交及后期管理，并及时建立相应的部门和工作职责，以便对整个项目的工期有效控制。避免以往在项目前期工作中因不确定因素较多而拖延时间，而将压力放在工程实施过程中，造成许多质量上的通病且投资的不易控制。2、 建议对项目的投资控制必须从前期阶段便要提前介入，并设立专门的投资控制部门和人员，以便于对项目的投资进行主动、动态的分析和控制。3、 建议在施工开始前对场地土方进行测量检验并建立场地坐标网，在综合考虑地下室开挖出的土方后一次将场地土方进行平衡，尽量避免以后大量向外拉土或进土的情况发生。这样在工程造价、工期上均有较大节省。附件：