1、中高档住宅别墅服务中心及其它公用设施建设项目可行性报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月中高档住宅别墅服务中心及其它公用设施建设项目可行性报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月89可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 第一章 总 论第一节 概 述项目名称：XXXX（XX）住宅小区建设项目建设单位：XXXX房地产开发有限公司单位地址：2、XX市XX路法定代表人：XX建设地点：XXXX经济技术开发区XX路东项目负责人：XX电 话：传 真：邮 编：一、建设单位概况XXXX（XX）住宅小区建设项目的建设单位是XXXX房地产开发有限公司。2000年6月29日，经XX省工商局登记核准，该公司在原XXXX房地产开发有限公司基础上变更为现在的XXXX房地产开发有限公司，具有房地产开发二级资质。公司由14家股东组成，注册资本为2300万元，其中XX省电力实业有限公司出资300万元，其它13家省辖市供电局的多经总公司各出资50万元至200万元不等。公司下设经营策划部、营销部、工程管理部、财务部和事务部等部门，现有员工40名左右，其中业务人员223、人，具有中、高级职称的有12人，占员工总数的30%。主要经营管理人员有总经理、常务副总经理、总会计师、各部门经理等。公司董事长为XX省电力公司副总经理XX，副董事长为刘恩喜，总经理为XX（同时也是本项目负责人）。二、项目建设背景项目建设所在地XXXX经济技术开发区创办于1992年6月，1993年11月被XX省人民政府批准为首批省级开发区，1997年2月被国家科委批准为国家级高新技术产业开发区。该开发区地处XX市南郊，北距市区仅7公里，位于XX大都市延伸发展带，水、陆、空交通极为方便。开发区开发建设八年多来，使昔日的荒郊原野变成了XX地区海内外客商竞相投资的热土和创业的宝地，已吸引21个国家和地4、区的530多个项目进区落户，投资额超过20亿美元，其中世界排名前500强的企业中已有14家进区。在建设过程中，开发区严格遵守科学规律，融XX都市圈发展战略和XX县城发展规划为一体，按照现代化新城区要求，坚持富规划、巧开发的原则，精心规划设计，体现特色，以百家湖为核心，依次向外分设三个发展圈层：一是核心层，内设商贸、别墅、植物、疗养、游乐、培训六大中心；二是中间层，为金融、科技、办事机构及住宅区；三是外层，为高科技、高创汇、高附加值、高效益、无污染的工业加工区和一个高教科研区。根据2000年7月召开的XX省城市工作会议精神、2000年11月由中共XX市十届十九次会议讨论并通过的“关于制定XX市国5、民经济和社会发展第十个五年计划的建议”以及XX城建部门“十五”建设规划，XX作为XX市的近郊县将被纳入XX中心城市空间统一安排。2001年初，经国务院和省政府正式批复同意，XX县撤县设区，成为XX市第十一个区。也就是说，XX将在XX这座中心城市大空间重新定位，并从郊县、辅城走向新城区。可以预见，在构筑与主城合理分工、呼应的XX新区过程中，房地产业作为第三产业的重要组成部分将在XX以前所未有的速度发展。鉴于XX开发区拥有得天独厚的区位优势，区域经济蓬勃发展，作为房地产开发项目所应具备的外围环境基础较完善，尤其充分考虑到XX在XX未来城市化发展中所处地位和重要作用，项目单位选择在该区开发建设住宅小6、区。项目场址位于XX经济技术开发区南面规划房地产发展区、百家湖风景区西南，其西北和南侧分别有高湖和牛首山河，交通方便，环境较好，空气清新，是较理想的中高档居住用地。XXXX（XX）住宅小区拟开发总用地面积约16.13公顷（合242亩），主要建设多层住宅和少量别墅，总建筑面积104540平方米，居住人口规模为2640人。三、可行性研究报告编制依据1、国家计委（1983）第116号“关于颁发建设项目进行可行性研究的试行管理办法的通知”；2、国家计委和建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第二版）；3、XX市城市总体规划（1991年2010年）；4、修订后的XX县城总体规划（1991年2010年）7、；5、XXXX房地产开发有限公司与XX省工程咨询中心签订的技术合同书；6、国家有关法规、规范和标准；7、项目单位提供的有关资料。四、可行性研究工作原则和内容本报告主要是对XXXX房地产开发有限公司XXXX（XX）住宅小区建设项目进行可行性研究，研究工作力求切合实际，本着“经济合理，技术可行”的原则，以当前实际需求、资金筹措能力及规划发展等为基础，对项目市场及项目方案的技术、功能、经济等方面进行分析比较，根据国家有关规定确定合理的建设规模和投资估算。可行性研究主要内容包括：1、项目市场调查及销售初步预测；2、建设规模及功能的确定；3、建设条件分析；4、工程技术方案的初步规划；5、项目投资估算；68、项目经济效益评估。第二节 研究内容及结论一、研究的主要内容1、建设内容XXXX（XX）住宅小区开发项目建设内容包括中高档住宅、别墅、服务中心及其它公用设施。2、建设规模拟建小区规划总用地面积约242亩（约16.13公顷）；总建筑面积104540平方米，其中住宅建筑面积94540平方米，公共建筑面积10000平方米；规划总户数800户、2640人。3、主要配套设施（1）给排水：本区供水水源由高湖路开发区自来水干管引入，拟接Dn150给水管进入小区，并形成环状布置；排水采取雨污分流制，设置地埋式无害化净化池。项目估算用水量约为1100吨/日，估算排水量约为710吨/天。（2）供电：每户均设5/29、0A电表一只，小区估算配电负荷约为6800kW。主要弱电系统将考虑通讯、有线电视、智能化管理系统等设施。（3）消防：小区建筑将按国家规定的防火规范进行消防设计,设置室内外消防栓或喷淋系统，各建筑物之间要有相应的消防通道。4、项目投资此次投资估算范围为XXXX（XX）住宅小区建设项目，包括住宅楼、别墅及必须的配套基础设施工程，共计15808万元，其中固定资产投资15565万元，建设期利息243万元。自有资金5843万元。5、效益分析本项目经营收入（即商品房出售收入）合计为18435万元，全部投资财务内部收益率为7.76%（税后），全部投资财务净现值为344万元（税后）。二、研究结论1、XXXX（10、XX）住宅小区位于XXXX经济技术开发区南面规划房地产发展区，该项目的建设符合国家、省、市大力发展住宅产业的要求，符合XX市及整个开发区发展规划。同时，该项目区用地为开发区规划建设用地，有关建设符合有关土地政策。2、随着XX主城及XX作为新城区的进一步发展，区内人口将进一步增加，人民居住生活水平亦将进一步提高。本项目建设可以进一步满足当地社会经济发展的需要。3、XXXX（XX）住宅小区紧挨百家湖的南面，东有XX经贸工业园和秦淮河，南倚牛首山河及牛首山麓，西临高湖和大学城，环境非常优美，适合建成生活住宅区。规划设计时对该区合理布局，使之具有居住功能、休闲功能以及其它服务功能，建设以多层住宅为主以11、及少量不同套型的别墅，可以满足不同消费者的需求，因此本项目在建设思路上是合理的。4、本项目商品房销售价格相对较低，多层住宅及别墅预售价均低于XX市场平均价格。在销售策略上采用项目单位和其它开发公司成功经验，在满足国家对房地产销售基本要求后，采取边建设边销售的方法，应该是可行的。5、经测算，项目全部投资财务内部收益率为7.76%（税后），全部投资财务净现值为344万元（税后），全部投资回收期为3.83年（税后），因此项目在财务上基本可行。三、主要技术经济指标项目主要技术经济指标见表1-1。表1-1 主要技术经济指标汇总表序号名 称单 位数 量备 注一主要技术指标1小区总用地面积公顷16.13合212、42亩2小区总建筑面积m21045402.1住宅建筑面积m2945402.2公共建筑面积m2100003居住户数户8004居住人数人26405容积率0.656绿化率%597机动车停车总数辆450可根据需要增加二主要经济指标1项目总投资万元158081.1固定资产投资万元155651.2建设期利息万元2432经营收入万元18435计算期合计3营业税金及附加万元1023计算期合计4所得税万元328计算期合计5税后利润万元665计算期合计6全部投资财务内部收益率评价基准 6%6.1所得税后%7.766.2所得税前%8.957全部投资财务净现值7.1所得税后万元3447.2所得税前万元5918全部投资13、回收期含建设期8.1所得税后(静态)年3.838.2所得税前(静态)年3.829长期借款偿还期年2.61含建设期四、存在问题及建议1、本项目用地现为集体用地，并涉及部分耕地，必须严格按照国家有关要求和规定办理相应的土地转用及征用手续。2、项目基地已进行岩土工程勘测，但由于是在设计方案还未出台之前进行，勘探点是按网格状均匀布置。因此，在确定本项目总图布置方案后，还需根据各建筑物下地基岩土层的变化情况确定是否需要进一步的详勘，从而为建筑物的总体布置和地基基础设计方案的优化提供依据，在保证建筑物安全可靠的同时，做到经济合理、降低投资。3、项目建设过程中应注意环境保护工作，防止污染基地附近的高湖和牛首14、山河水质，保持较好的生态环境和良好的居住条件。4、注意加强对房地产市场变化情况的分析，及时调整项目销售策略和方法，做好项目的规划和设计工作，提供能满足市场需求的、高质量的商品房。5、本项目在建设过程中，建设单位需加强与当地有关部门的联系，如规划、土地、交通、消防、供水、供电、园林、环保等部门，确保项目在操作过程中严格按照程序办事。6、根据国务院及省政府对建设项目的有关规定，本项目必须建立项目法人责任制、工程招投标制、工程项目监理制、合同管理制，加强对工程质量的监督。第二章 市场调查及分析第一节 全国房地产市场情况一、2000年全国房地产市场概况2000年，我国房地产市场发展势头良好。全国房地产15、新开工面积为2.83亿平方米，较上年同比增长30.6%；商品房竣工面积2.3亿平方米；商品房空置面积比上年有明显下降。2000年12月份，全国房地产本年资金来源累计为5686亿元，较上年同比增长26.1%。2000年全国商品房平均销售价格为2103元/平方米，其中商品住宅销售价格为1952元/平方米，办公楼平均销售价格为4438元/平方米。分地区来看，北京、上海和广东的商品房每平方米销售价格均在3000元以上，是全国销售价格最高的3个地区。据统计，2000年我国“国房景气指数”总体水平明显高于1999年，全年指数上升步伐稳健，保持了快速上升的发展态势，反映出全国房地产开发的发展势头良好。20016、0年12月份，“国房景气指数”值达到104.06点，比上年同期增加2.60点。2000年，国家进一步拓展了房地产开发的投融资渠道，扩大了个人住房贷款的发放范围。个人购房正在成为商品房销售市场的主体。房地产市场呈现出产销两旺的局面。二、我国住宅市场潜在需求住房消费是居民消费的重要组成部分，由于各种原因我国住房消费的巨大市场尚未充分开发。进入90年代中期以后，国民经济持续健康发展和居民消费水平不断提高已对住房消费提出了强烈而迫切的要求。1996年中央经济工作会议首次提出把住宅产业作为国民经济新的增长点；1997年全国人大会议明确提出，要把住宅产业作为国民经济新的增长点；1998年国务院下发了关于进17、一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，提出停止住房实物分配并逐步实行住房分配货币化、建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系、推进现有公有住房改革、加快经济适用住房建设等一系列政策。随着中央和各级地方政府对住房改革的重视，一系列鼓励买卖商品房和扩大住房消费的政策的制定和实施，我国住宅产业有了很大发展，城镇居民住房整体水平也有了很大改善。到2000年底，我国城镇居民的人均住房建筑面积已达到20平方米，比改革开放前提高了约两倍，越来越多的居民购买新建住房和租赁的公房，使自有住房率不断上升（已超过60%），以自有产权为主、多种产权并存的住房产权格局已初步形成。尽管如此，与国外发达国家相比较（18、美国人均居住面积60平方米、欧洲人均居住面积45平方米），我国的居住条件仍有很大差距。目前，我国城镇住房的成套率还不到60%，换句话说，就是还有40%的居民没有独立的厨房和卫生间；另有65万住房困难户的人均居住面积在4平方米以下，亟待解决基本居住问题；大量现存的危房、旧房、简易房以及质量不高、居住环境差的住房有待改善；农村85%的砖木结构和混合结构住房有待改造，68%的家庭还没有用上自来水；这些情况与有关部门制定的城镇住房目标，近期实现每户拥有一套经济实惠、功能齐全的住房，远期实现每人拥有一间房的目标来说，还存在着相当大的距离。同时，在一些经济较发达地区，人们对住房又提出更高要求。国际经验表明19、，当一个地区的人均国民生产总值向3000美元冲刺时，住宅建设就会逐步从城市中心区向城市近郊区推进，并带动郊区的城市化进程。我国主要城市住宅建设向近郊推进的趋势十分明显，如北京1997年朝阳、海淀、丰台、石景山4个近郊的住宅开发量，已占到全市开发总量的86%；上海1999年1季度，浦东、闵行、宝山、杨浦4个城近郊区的住宅销售量已占到全市住宅销售总量的61.11%等。在这些地区，人们的住房不再是仅仅满足解困型需求，如今已进入品质型开发要求，从只讲究地段、面积、朝向，开始向追求周边环境、房型、绿化、人文环境、功能配套等转变。满足人们对住房提出的新要求，将是房地产开发在今后相当长时期的主要内容之一。在20、国家确定将住宅建设作为新的经济增长点及一系列扶持住宅建设的政策、措施出台后，各地住宅建设步伐加快，住宅建设规模不断提高，我国住宅市场存在着巨大的潜在需求。三、我国住宅市场发展变化我国住宅与房地产业从90年代发展到现在已成为国民经济的支柱产业。从1996年至1999年，我国的建筑规模总量为世界第一位，并每年以12亿至13亿平方米的建设速度推进。1999年，我国建房总量已达到52亿平方米，同年全国城镇住房竣工面积也已达到5亿平方米，较1998年增长25%。在住宅建设加快的同时，我国住宅市场出现了四个喜人变化：1、住宅投资结构日趋走向合理，经济适用住房和普通商品房已成为住宅市场的主体，廉租屋、经济适21、用住房、商品房、房改房多层次住房供应体系不断完善；2、商品住宅销售中个人购房比例不断提高，2000年1-8月，全国城镇商品住宅销售中个人购房比例达89.4%，比上年同期提高7.7个百分点；3、房地产开发以市场为导向，以质量取胜的观念逐步建立，各地均涌现了一批质量高、功能全、环境优、服务好的住宅小区；4、物业管理工作得到了进一步加强，2000年前实现对全国城镇住宅总量30%实行物业管理的目标已基本实现。四、我国住宅市场发展预测1、国家有关住宅发展的方针政策（1）党的十五届五中全会指出，从新世纪开始，我国将进入全面建设小康社会、加快推进现代化的新的发展阶段。（2）国家“十五计划纲要”明确提出“坚持22、把提高人民生活水平作为根本出发点”。“十五计划纲要”制定的提高人民生活水平的主要预期目标是：居民生活质量有较大提高，基本公共服务比较完善；城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入年均增长5%左右；2005年城镇居民人均住宅建筑面积增加到22平方米，全国有线电视入户率达到40%。（3）国家“十五计划纲要”还明确：发展面向生活消费的服务业，要深化城镇住房制度改革，落实住房分配货币化政策，发展以居民住宅为重点的房地产业和装修装饰业，规范发展物业管理业；在提高居民吃穿用等基本消费水平的基础上，重点改善居民居住和出行条件，加大以经济适用住房为重点的住房建设力度。（4）根据有关部门规划，“十五”期间，全23、国城乡住宅计划竣工面积达到57亿平方米，其中城镇住宅竣工面积27亿平方米，农村住宅竣工面积30亿平方米。“十五”期末，城镇人均住宅建筑面积达到23平方米；农村人均建筑面积达到25平方米，砖混结构比重提高到80%；人民的住房条件会有进一步的改善，房地产业对国民经济的拉动作用将会进一步增强。（5）根据全国建设工作会议精神，我国“十五”期间建设事业立法的重点是：规范市场经济条件下的财产关系、信用关系和契约关系，维护市场秩序，保护公平竞争；保障结构调整顺利进行；改善城镇生态环境，节约利用资源。已经着手起草、制定和调整的住宅与房地产法律、法规、规章包括住宅法、物业管理条例、商品房销售管理办法、房屋权属档24、案管理办法、房地产经纪管理办法、城市住宅小区竣工综合验收办法等。2、国家有关部门对21世纪上半叶的我国住房发展预测（1）从城市化发展来预测。前20年城镇人口增加2.6亿，按人均居住面积10平方米，即建筑面积20平方米计算，共需为新增人口建设住房52亿平方米，平均每年需建设住房2.6亿平方米。后30年城镇人口增加3.3亿，仍按人均建筑面积20平方米计算，共需为新增人口建设住房66亿平方米，平均每年需建设住宅2.2亿平方米。（2）按低速提高居住水平来预测。按2020年城镇人口达到6.3亿人，每人增加4平方米计算，前20年为提高居住水平需新建住房25.2亿平方米，平均每年1.26亿平方米。后30年按25、9.6亿人口计算，则需在2020年基础上再新建住房76.8亿平方米，平均每年2.56亿平方米。（3）住房折旧拆除重建来预测。目前我国城镇存量住房有60多亿平方米，按50年折旧计算，并适当减掉有些住房到期未能拆除重建1亿平方米。把以上的三项预测相加，21世纪的前20年，每年需新建住房4.86亿至5.49亿平方米；后30年每年新建住房5.76亿平方米至6.53亿平方米。这种预测属于一种自然的、平均的预测，而且人均面积提高定在较慢的速度上。因而，今后50年的住房建设量仅仅是稍高于20世纪最后两年的水平。（4）从住房建设投资额持续增长来预测。估计我国在不增加建设规模的条件下持续增长投资额的速度将会低于26、日本，因而预计用50年的时间把住宅投资额增加16倍。按此计算，今后50年的住宅投资每年将递增7%，每年对国民经济的贡献度为0.7个百分点。这样持续50个连年增长，对国家的贡献仍是很巨大的。（5）从增加住房有效需求、拉动内需来预测。按前面预测今后50年我国城镇每年新建住宅5亿平方米左右，扣去每年折旧拆除和其他原因拆除的住房后，只算每年净增3亿平方米，到2050年就会净增150亿平方米。加上现有的60亿平方米，届时我国城镇的住房共计210亿平方米。如果当年有8%左右的存量房进入市场销售，就有17亿平方米上市。又预计当年每买卖一平方米住房，当事居民要多付200元，全社会就会增加住房消费3.4万亿元。27、初步估测2020年全国城镇居民买卖住房产生的住房消费为8000亿元，然后用30年时间的逐步增长，最后达到3.4万亿元，每年增长在1000亿元以上。这样巨大的住房消费的逐年增长，就会长时期地产生启动消费、增加住房有效需求、拉动内需的重大作用。从前面的预测可以看出，21世纪的前50年，我国的住宅建设和消费仍将持续发展，继续成为国民经济的增长点和消费热点。住宅建设在启动消费、扩大内需、拉动有关产业发展和改善人民居住条件等方面都将继续产生的巨大的作用。在21世纪上半叶，以住房为主体的房地产业极有可能成为我国国民经济的支柱产业。3、保证21世纪住宅建设持续发展的主要工作（1）全面完成房改任务。通过房改，28、我国将建立起一个适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度，从而调动各方面的积极性，最大限度地促进生产力的发展。对于解决我国住房问题来说，这是一个全局性和具有长远意义的重大改革。目前各项住房体系的改革虽然已经铺开，但离全面完成任务还有很长的路要走。有关部门已经表示，进入21世纪，争取用20年左右的时间基本完成房改任务，然后30年时间来巩固发展房改的成果。这是住房建设持续发展最重要的保证。（2）持续发展国民经济。国民经济的发展是各行业发展的基础，住房建设的持续发展，只能建立在国民经济持续发展的基础上。前面对21世纪住房建设发展的预测是否能够实现，是加快或是减慢，国民经济的发展起着决定性的29、保证作用。（3）积极改革工资制度。我国原有的住房制度，建立在住房消费含量极少的低工资基础上，因此，推行房改必须与改革工资制度还存在一个档次拉不开的问题。档次拉不开，人们的收入不能随着年龄和工作水平的提高而有较多的增长，就无力通过卖房买房来提高居住水平，住房市场也活路不起来。（4）大力发展住宅产业现代化。估计通过21世纪上半叶的发展，我国有望走过小康经济阶段并开始向富裕型过渡。我国的住宅建设应该与之相适应，坚持新起点、高水平。21世纪上半叶建设的住宅，应该在不断提高科技含量的基础上，做到价格适当、质量优良、功能齐全、方便生活、环境优美。所以，大力发展住宅产业现代化，上质量、上水平、出精品、上品牌30、，将是这一阶段我国住宅产业发展的特点和共同的奋斗目标。（5）不断提高宏观调控水平。住宅建设的发展总会不断地出现“不足”、“过剩”的其他问题。要解决这些问题，必须采用市场调节与宏观调控相结合的办法。特别是在出现了“过头”发展苗头的时候，更要及时地加强宏观调控的力度，通过总量控制的方法，把建设规模调整到适当的范围内，防止出现泡沫经济。住宅建设能否健康、持续地发展，宏观调控的保证作用至关重要。4、住宅发展方向21世纪的中国房地产市场在经过1988年前的计划经济形态和1996年前的计划经济与市场经济交替的形态之后，已经进入一个成熟的稳定增长期，随着住房分配货币化政策的到位，城乡居民的购买力有了很大的提31、高，而人们对住宅的要求也更高。今后，智能化住宅、生态住宅、海滨住宅、老年公寓、学生公寓等将成为住宅发展的新方向。5、住宅工程建设发展方向到2010年，我国将实现住宅产业现代化。在未来10年，我国将分两个阶段着力解决住宅的工程质量和功能质量、住宅的使用材料和产品的工业化及标准化生产体系、采暖住宅的节能、住宅建设的科技含量等方面的问题。（1）到2005年，住宅的工程质量、功能质量将初步满足居民对住宅的适用性要求；初步建立住宅所用材料和产品生产的工业化、标准化体系；新建的采暖住宅，能耗降低50%；科技进步对住宅产业发展的贡献率达到30%。（2）到2010年，住宅质量则应满足居民的长期居住需求，做到适32、用、经济、美观；初步形成系列的住宅建筑体系，基本实现住宅所用材料、产品的通用化和生产、供应的社会化；采暖住宅的能耗，在2005年的基础上再降低30%；住宅科技含量提高到35%。第二节 XX市房地产市场情况一、2000年XX市房地产市场概况2000年，在XX市委、市政府的正确领导下，在国家有关房地产业政策的调控以及房地产管理、财政、金融等部门和房地产开发企业的共同努力下，XX市通过有计划的出台一些激活房市的政策，采取降低门槛、政策引导来调动房地产消费的积极性，房地产企业通过有效的营销策划和市场调查，提供适销对路的商品房，使该市在2000年实现了房地产真正市场化的平稳过渡，在此基础上，使房地产市场33、继续保持上升势头，其中商品房销售和现房交易过户都有不同程度的增长，房地产按揭贷款额增长较快，同时房地产抵押、房屋租赁市场也十分活跃。1、2000年房地产开发投资量略有上升，商品房批准上市面积与上年基本持平2000年XX市全社会固定资产投资412.1亿元，比上年增长10.4%，其中房地产开发投资105亿元，与上年98亿元相比同比增长7%；在房地产投资中，住宅建设投资75亿元，占房地产投资的71.4%。2000年新开工项目达414.1万平方米，其中住宅类项目新开工322.5万平方米。2000年全年共批准上市销售商品房、经济适用房销售许可证254个，上市面积319.75万平方米，分别比上年同期增长034、.4%和1.39%。2、实现了房地产消费主体由集团向个人的平稳过渡，商品房销售量、现房交易过户量、总体市场价格水平均略有增长，已购公房上市交易增长较快2000年，无论是商品房买卖契约登记数量，还是销售面积、金额，均比上年同期有所增长，没有出现预计可能发生的销售滑坡现象。XX市全年销售商品房254.2万平方米，与上年的221.2万平方米相比，增长33万平方米，销售金额80.07亿元。其中住宅销售面积223.3万平方米，销售金额64.9亿元，分别占商品房销售总量的87.8%和81.05%。其中个人购房比例按交易过户统计已由1999年的80%上升到86.6%，按实际契约鉴证数达88.2%。2000年35、，全市共办理房地产交易案14179件、交易面积192.4万平方米，分别比上年同期增长26.56%和下降3.5%，交易金额53.81亿元，比上年增长1.8%。其中存量房交易过户金额12.9亿元，比上年增长167.1%，已购公房上市量增长较快，全年申请上市出售已有2871户，交易金额占存量房交易的30%以上，比去年交易289户增长934.25%。全市具有房地产经纪资质的机构已达124家。从XX市商品房的交易来看，大多数项目的成交价格按工程进度稳中有升，但由于住房消费的郊区化，全市房地产平均价格上升不很明显。2000年全年商品房平均价格为3150元/平方米，比2000年上半年的3072元/平方米上涨36、78元/平方米，涨幅为2.5%，其中住宅平均价格为2910元/平方米，比1999年的2780元/平方米上涨130元/平方米，涨幅为4.68%。3、房地产抵押中存量房产抵押增速较快，前景广阔2000年全市共办理房地产抵押（不含按揭）登记1277件，抵押面积419.47万平方米，抵押担保债务价值102.82亿元，比上年增长16.0%。其中在建工程抵押（不含按揭，下同）登记262件，比上年负增长19.1%，抵押担保价值达34.2亿元，占全部担保价值的33.3%；存量房抵押1015件，比上年增长79.5%，抵押担保价值达68.62亿元，占全部担保价值的66.7%。存量房抵押目的主要用于投资、房屋装修、37、综合消费贷款等，个人超前消费意识在不断增强，房地产个人抵押量在不断上升，前景广阔。4、金融部门支持房市效果显著，商品房销售中65.7%的住宅通过按揭购买政府对住房消费实施金融支持，提高了居民即期消费能力。1999年中国人民银行延长个人住房公积金贷款和商业性购房贷款的期限，调低贷款利率，增加住房公积金贷款的最高额度，个人住宅组合贷款对鼓励个人购房贷款，增强居民购房支付能力起到积极作用。另外还开辟了二手房抵押贷款和个人住房装修贷款，以前最多可贷购房款的70%，现在最多可贷到80%。贷款范围也扩大到商住房、办公楼、车位、别墅等物业贷款。XX自开办个人购房按揭贷款以来，贷款余额、贷款户数、开办贷款的银38、行均以几何级数在增长。据统计，2000年共办理按揭贷款13101户，按揭贷款面积146.53万平方米，占全年住房销售总面积的65.6%，贷款额24.17亿元，分别比1999年增长82%、101.7%和111.7%。5、住房使用权交换成交逐年减少据统计，2000年市场处换房成交仅680户，与去年同期相比又减少了489户，下降率为41.8%，虽然换房成交逐年下降，但广大市民对开展住房互换仍有需求。据了解，目前XX市仍有近10万户居民住在不成套户和不可出售的公房内，为改善住房条件，大都希望通过住房互换来解决。但是，目前住房使用权交换市场呈现出三大特点：一是一换二较多，主要解决子女结婚、婆媳矛盾；二是39、小换大较多，主要解决居住拥挤和获取差价解决上学等；三是改善居住环境，主要解决邻里矛盾，噪音大，看病不方便，上楼有困难等问题。6、2000年通过出台一系列政策达到了培育、激活房地产市场的效果2000年是有关房地产政策密集出台的一个年份，XX市有关部门通过出台了一系列政策，如减免税费，简化程序，降低交易门槛等，使老百姓普遍得到实惠，以此来规范、激活房地产市场，打破房地产市场交易的瓶颈与壁垒。在简化办事程序方面，如：商品房销售面积由两次审核改为一次审核；商品房交易由个案审批改为按项目审批；房改房上市审批与交易过户审批并轨；商品房按揭审批由坐堂办理为主改为上门到银行办理为主等。另外，按照“一门式”服务40、要求，有关部门在房地产交易市场开设新的服务窗口，将财政局契税所和地税局引进市场，让购房者在一个大厅里即可完成缴纳各项税费的手续；同时积极筹建金融超市，目前已完成各家商业银行、公证部门、公积金管理中心等相关部门的进场手续。在减免税费方面，契税继续延续1999年的政策，个人购房减半征收，税率由4%降至2%，并配合货币化拆迁政策的实施，实行差额征税；实行“购买空置房全额减免契税”等。这些政策的出台为活跃房地产市场、加快消化空置房起到了积极的作用。二、2000年XX市房地产市场竞争情况2000年是XX市房地产市场竞争最为激烈的一年，在竞争中该市房地产板块初步形成，板块之争成为贯穿全年房地产营销始终。241、000年初在城东苜蓿园板快接近尾声之时，河西板块迅速崛起，与城东板块相比，河西板块的价格更加贴近普通工薪阶层，虽然河西板块开发要早于城东，但由于交通、环境等跟不上，价格上升较为缓慢，随着河西地区配套的完善，特别是教育配套的跟进，清凉门大桥的开通，河西成为市民购房不可或缺的首选地块。河西板块开发时间较为密集，供应量上升快，具有品牌的楼盘也较多，如较早开发的凤凰花园城、清江花苑、爱达花园和近一两年崛起的典雅居、聚福园、长江之家等。因此除了河西板块、城东板块、XX板块之争外，河西板块内部竞争也相当激烈。XX板块市场化运作要早于XX城区板块，以前XX板块销售只能定位为XX市民的第二居所和老年人的修身之42、地，但随着XX撤县变区，地铁出口、城市轻轨等利好消息将给XX板块带来活力,并与XX城区板块形成竞争。2000年XX房地产市场具有营销概念迭出、营销方式创新、营销手段多样、宣传力度加大等特点。在营销概念方面，每个开发商都在努力寻找楼盘卖点，没有卖点的楼盘就认为没有竞争力。比较典型的卖点有：以长江之家为代表的亲水住宅和沿江概念、以鸿福苑为代表的错层户型和方圆绿茵的叠中叠户型、以龙福山庄和方圆绿茵为代表的地铁概念、以聚福园为代表的节能住宅以及如抗震住宅、联排别墅、智能化住宅、生态住宅、教育配套、物业管理等概念。开发商对居住环境越来越重视，环境设计被认为是较好的卖点，开发商纷纷请专业设计公司和设计大师43、做楼外环境。如东方城、月安花园请来了新加坡奇利公司做景观环境设计；金陵家天下请来陈逸飞大师做环境设计顾问等。在宣传媒体的选择上，2000年XX房地产市场可谓是百花齐放，报纸、电台、电视台、网站都成了开发商们展示项目、形象宣传的舞台。随着报业竞争加剧，报纸广告的力度明显加大，半版、整版、跨页广告正逐渐增加，且刊登次数较多。据统计，仅2000年11月份一个月内XX楼盘销售广告发布就达518.3万元。举办活动与业主沟通已成为家常便饭，而且活动的内容也越来越多，如月安花园、金陵甲天下的开盘仪式，金陵世家、亚东花园的业主联谊会、中国人家、方圆绿茵的房交会促销活动等。楼盘营销方式也出现多样化，如中国人家利44、用展销会人流量大、关注度高的特点把新盘隆重推出；如亚东花园城、金陵世家、龙凤花园在交易会期间的优秀楼盘解析会，专家、老总现场解说；如江南文枢院利用元旦三天的假期，举行二期工程说明会，详细介绍项目近况，与客户面对面的交流。在营销策略上，有买房赠物、无理由退房、发放金牌银牌、封盘等。XX目前已经出现一批规模较大、具有一定品牌的楼盘，如月牙湖花园、梅花山庄等，以及正在引人关注的小康示范工程，如月安花园等，这些品牌楼盘的成长使XX房地产开发受到全国的瞩目。第三节 项目区域市场分析一、城市发展影响分析本项目位于XXXX经济技术开发区内，在对项目市场进行分析时必须考虑XX及XX城市发展的影响。1、城市总体45、规划根据由国务院批准的XX市城市总体规划（1991年2010年），XX都市圈主要城镇由作为核心的主城和包括东山在内的12个外围城镇组成，城市建设重点应有计划地逐步向外围城镇转移。其中，东山是XX的政治、经济、文化中心，都市圈南部的吸引中心，规划范围东到中心河，南到四号路和牛首山河桥，西到通往路口机场的汽车专用路，北到铁路南站，总用地33平方公里，2010年规划人口30万。2001年初，经国务院和省政府正式批复同意，XX县撤县设区，成为XX市第十一个区。根据由XX市政府批准的修订后的XX县城总体规划（1991年2010年），XX县城要发挥地处XX主城和禄口机场的区位优势以及XX开发区的有利条件，46、建成经济发达、功能齐全、交通便捷、环境优美的现代化城镇。该规划提出：县城人口规模2010年按28-30万人规划，用地规模2010年按41.2平方公里规划；以新、老秦淮河为界，形成一城三片的组团结构布局，其中秦淮河以东为老城区，是县城中心区，秦淮河以西为集科、工、贸于一体的经济技术开发区，秦淮河以北依托规划中的XX铁路南站建成县城副中心；对于开发区，应坚持无污染高科技产业的要求，并注意近远期的结合，加强配套设施建设，并发展相配套的第三产业，是一个相对独立的新城区；居住规划方面，到2010年，实现人均居住面积12平方米，基本实现住宅成套化，住宅类型分为三类，一类是多层住宅，占住宅面积的90%左右，47、服务广大居民，二类是中、高层住宅，主要是公寓楼，三类是高级别墅，居住用地面积为910公顷。2、XX省有关城市发展要求2000年7月召开的XX省城市工作会议提出，XX省今后将向着城市现代化、农村城镇化、城乡一体化的城市化方向发展，并要求大力推进特大城市和大城市建设，着力把区位条件好、综合实力强、城镇基础设施好的城市进一步做大，并通过都市圈的功能带动全省城镇快速发展。具体地说，XX将构建三个都市圈为框架、中心城市为节点、五条城镇带为聚合轴的城镇空间结构。“三圈五轴”包括全省13个设区市和57个县（市），根据这个框架，XX都市圈将扩容。根据XX省建设厅XX省城市化发展纲要（征求意见稿），XX都市圈具48、体范围包括：XX市区和XX县、六合县、江浦县、溧水县、高淳县，镇江市区和丹徒县、丹阳市、扬中市、句容市，扬州市区和邗江县、仪征市、江都市。其中特别提出XX、江浦、六合的城市建设要与XX市区协调一致，XX的发展应纳入XX中心城市空间统一安排。3、XX“十五计划建议”2000年11月上旬，中共XX市十届十九次会议讨论并通过了“关于制定XX市国民经济和社会发展第十个五年计划的建议”。“建议”提出“十五”期间XX市经济和社会发展要“以富民强市、率先基本实现现代化总揽全局，以发展为主题，以结构调整为主线，以改革开放和科技进步为动力，深入实施科教兴市、经济国际化、城市化和城市现代化、可持续发展四大战略”，49、把XX建设成为“科学技术先导、古都与江滨特色鲜明、国际影响较大的现代化中心城市”。服务业发展方面，“建议”提出“充分发挥区位、科技、文化优势和良好的基础设施条件，大力发展现代服务业，改造改组传统服务业，把XX建设成为国内具有较强竞争力的商贸流通中心、科技研发中心和现代服务中心”，要“积极发展房地产业，完善住宅小区的物业管理，提高群众的居住水平”。城市化发展方面，“建议”提出“按照城市现代化、农村城镇化、城乡一体化总体思路和做强做大做优做美的要求，要适时进行区划调整”，“要以主城为核心，突出南延东进”，“总体上形成主城、都市发展区、市域三个层次的发展格局”，“雨花台、栖霞、大厂、浦口和XX等区县50、，要纳入中心城市空间发展的统一安排，以城市新区、产业发展基地和生态环境调节圈为功能定位，进一步加强基础设施建设，优化经济结构，壮大综合实力，美化人居环境，逐步形成具有时代特色、充满发展活力、与主城合理分工、相互呼应的现代化新区”。4、XX城市建设“十五”规划按照全省城市工作会议加快城市化进程的精神，结合XX市功能定位，XX市有关部门就“十五”期间XX城市建设进行了初步规划。根据该规划，在“十五”期间，XX城将东进南延，加强沿江开发，进一步拉开城市框架。今后5年，XX将平均以每年10平方公里的速度扩大主城范围，雨花台区、栖霞、大厂、浦口、XX都将纳入中心城市空间范围；以每年递增2%的速度推进城市51、化进程，5年新增城市人口50万；目前的绕城公路仅仅是XX主城一环，规划中的主城二环从龙潭经麒麟门、东山到大胜关的长江三桥，形成一个跨江城市环线公路；XX城市交通形成“经五纬九”网络结构。XX“十五”城建将实现的部分指标参见表2-1。表2-1 XX“十五”城建部分指标序号指标名称单位“九五”末“十五”末1XX主城面积平方公里1802302人均道路面积平方米8.8103人均居住面积平方米10124人均绿地面积平方米8.5105每万人拥有公交车辆12.9156城市化水平%58685、XX“十五”规划纲要随着XX纳入XX主城发展区统一规划发展，这个有着2000年历史建制的大县将在中心城市大空间重新定位52、，从郊县、辅城走向新城区。为迎接XX“十五”期间主城“南延东进”，XX“十五”规划纲要突出了三点：（1）建成与主城合理分工、呼应的XX新区。XX东山地区西进南拓，城建框架从目前的40平方公里扩大至110平方公里，常住人口30万。同时构筑中心镇、一般镇、中心村梯度推进的现代城镇体系；（2）以开发区为龙头，与民营科技园、牛首山三区联动，建成70平方公里的高新技术产业密集区，逐步形成年30亿元的财政收入，营造一个以信息、生物工程、医药环保、新材料为重点、环境和产业相得益彰的“XX硅谷”；（3）作为XX最大新城区，XX将着力构建生态环境调节圈。10度以上的坡地全部退耕还林、还牧，建成主城绿色屏障。1053、度以下的格田成方，发展都市农业，并为城市化推进创造条件。围绕三大定位，XX的预期目标是：到“十五”末，GDP达到170亿，人均2700美元，率先基本实现现代化。6、初步分析结论根据以上分析，本项目作为与XX开发区发展相配套的房地产业的建设项目之一，是符合XX及XX城市发展要求的，从长远角度来看，也是XX城市化发展的内在需要。二、XX房地产业的发展XX区作为XX市的郊区，区域发展尤其是房地产业直接感受到都市圈的强烈辐射作用。2000年XX全年完成房地产投资7.2亿元，同比增长91%；商品房开工面积81.4万平方米，同比增长58%，竣工面积49万平方米，同比增长87%；商品房现房销售36.1万平方54、米，销售额4.18亿元，同比分别增长134%和109%；资金到位率83.6%（其中办理银行按揭1421户，按揭款到位1.7亿元）；期房预售21.9万平方米，预收资金1.9亿元，同比分别增长208%和215%；两项合计，全年销（预）售58万平方米，销（预）售资金6.09亿元，XX本地购买力占36%，外地购买力占64%。可以说，“XX房产”的整体品牌已基本形成，其整体效应正在凸现。1、开发热点有所变化。XX房地产投资比去年接近翻一番，且开发热点已从开发区扩展到民营科技园、上坊、汤山、其林、东善等。2、需求结构有所变化。商品房开工81.4万平方米，竣工49万平方米，销（预）售58万平方米，有64%是55、外地购买力，XX市拆迁货币化补偿和房改货币化补贴的实施，增加了一批新的购房群体；教育后勤社会化，又注入一大批新的稳定的消费群体；由于城市化进程加快，商业、办公用房也吸引了不少外地购买力，成为房地产市场新的消费群和XX经济发展的新生力量。外来人口购房因素已从“第二居所”向“第一居所”、“第三居所”延伸。3、生产走向理性成长。随着市场作用的加强和物业管理的改善，整体素质有所提升。从企业方面来看，开发企业数量多年来虽然始终保持40余家，但经过市场竞争和行业整顿，优胜劣汰，注册资金1000万元以上的开发企业已有19家，有1个国家一级开发企业，6个国家二级开发企业和一大批三级开发企业，企业实力、决策方法56、项目运作水平提高，行业内部环境有所净化，80%的企业资金循环好、回报快，部分房地产公司资金回报率超过100%；从市场方面来看，房地产市场的需求主体正不断理性化，消费理念越来越合理化，自我保护意识不断加强，金融对房地产业的作用也不断强化；从品质方面来看，在“XX房产”的整体品牌中，亮丽、精致的楼盘为数不少，一批配套合理、环境优美、质量上乘、物业管理上水平的楼盘吸引了众多消费者。XX房地产业目前已初步形成规模效应，XX地方政府也在积极为新区开发建设创造条件，将道路、管网等基础设施先做好，为进入XX搞开发建设的企业实施政策优惠，筑巢引凤。可以预见，随着纳入XX中心城市空间，XX必将成为XX都市圈中57、的一个亮点，成为市民在山清水秀的近郊选择居家生活的理想之地。三、居民住房消费分析从XX地区已开发商品房销售情况来看，大部分购房者是来自XX市区的集团或个人，其余主要来自XX本地及周边临近市县地区。事实上，房地产开发商在XX开发的项目也多以XX城市居民为主要销售对象。以下居民住房消费分析主要侧重于对XX城市居民住房的消费分析。1、XX居民收入与消费水平近年来，XX市国民经济持续稳定运行，经济适度增长，居民生活水平进一步提高。XX市1997-2000年居民收入与消费部分指标参见表2-2。表2-2XX市1997-2000年居民收入与消费部分指标表序号指标名称单位1997年1998年1999年200058、年1总人口万人529.82532.31537.44544.892城镇居民人均年可支配收入元6496.97018.27693.88233.013城镇居民人均年消费性支出元5451.366056.046448.77047.463.1居民人均年居住支出元464.16551.88554.64/3.2居住支出占生活费总支出比例%8.59.18.6/4职工年人均工资元8847944910295/总的来说，XX居民收入保持着持续增长，为居民个人实施消费特别是住房、教育、医疗等大宗消费奠定了坚实基础。但与其它城市相比较，作为省会城市的XX居民收入基本处于中上等水平。1999年，XX全市城镇居民可支配收入和农民59、人均纯收入在全省13个省辖市中分别排到第四和第五位，在全国15个副省级城市中列第六和第五位。根据XX市在全省和全国同类城市所处位次，此次XX“十五计划建议”特别提出了“富民强市”目标，即以“富民强市”来总揽全局，通过未来五年的努力，让XX人过上更加宽裕的小康生活。“富民”被提到如此高度，这在XX历次五年规划中从未有过。预计今后五年内，XX居民收入将会显著增长。2、XX居民住房情况目前，XX城镇居民人均居住面积约为10平方米，比五年前增长了约25%；住房中不成套住房占现住房的20%，折算成面积约有800万平方米；已出售的41.84万套公房中，多数住房面积偏小，建筑面积约在50-60平方米之间；此60、外还有许多人是租住房屋。在关于提高人民生活质量方面，XX“十五计划建议”提出要“进一步改善居住条件，按照建设上规模、配套上水平、环境上档次的要求，大力推进新区建设”。XX城建部门也提出到“十五”期末，XX人均居住面积将达到12平方米。3、XX居民住房消费情况从居民承受能力看，随着房改的逐步深入和金融配套的快速发展，居民的住房消费心理和物质承受能力都有所增强。XX自开办个人购房按揭贷款以来，贷款余额、贷款户数、开办贷款的银行均以几何级数在增长。2000年，XX金融部门共办理按揭贷款13101户，按揭贷款面积146.53万平方米，占全年住房销售总面积的65.6%，贷款额24.17亿元，分别比19961、9年增长82%、101.7%和111.7%。消费信贷的热与冷是市民消费需求的“晴雨表”，而住房作为多数市民“第一需求”的特征已日益显现。目前XX市民对住房的需求还有很多潜力可挖，如有约10-20万户家庭居住在不成套住房，面积约有800万平方米，一旦这些家庭从不成套房走出来，将消化不少新房；已出售的公房中，多数住房面积偏小，很多人想卖旧买新，调大房子；还有许多人是租住别人的房子。可以说，XX居民消费结构正在发生变化，衣食问题基本解决以后，消费热点开始转向住房。有些住宅开发还没有动工，不少用户就前来预订，购房热在升温，住房需求在加大，住房水准在提高，充分显示出现阶段商品房的发展前景十分看好。四、区62、域内同类房地产开发项目概况XX房地产业目前已初步形成一定规模，XX区中心镇及XX开发区内房地产开发项目众多，已建和在建的项目主要有：江南文枢院、XX第一城、胜泰新寓、湖滨世纪花园、百家湖花园、中国人家、商业步行街、21世纪假日花园、武夷花园、经纬城市花园、天地新城等。XX部分房地产开发项目情况参见表2-3。表2-3 XX部分房地产开发项目情况表序号项目名称建设地址总建筑面积（m2）套建筑面积（m2/套）销售基价（元/ m2）1江南文枢院开发区将军南路39号120000131.57-219.731700-30002XX第一城开发区胜太路50-69号3500084.33-116.3813503胜泰63、新寓开发区内3800065-16215604湖滨世纪花园开发区胜太路以南22000093-2481880-19805百家湖花园开发区经三南路88号285000142-21522806中国人家开发区高湖路69号/7商业步行街东山镇二街42300087-1381380-3500821世纪假日花园东山大桥市民广场旁9000088.33-243.6215509武夷花园东山镇32000081.54-213.821666-248010经纬城市花园金盛路北7000038.00-181.00159811天地新城金盛路88号520000/1900以上房地产开发项目主要楼盘类别有：多层住宅、跃层住宅、错层住宅、独64、立别墅、联排别墅及营业用房，其中多层住宅占大部分。这些房地产项目多为分布规划，其中各个小区中又分几个区域或组团分布实施，投资规模、功能及销售情况各有各的特色。在这些房地产开发项目中，百家湖花园和湖滨世纪花园属于有一定影响的开发项目之一。百家湖花园：位于开发区百家湖风景区内，总建筑面积达到28.5万平方米，为开发区内较早开发的项目之一。百家湖花园包括百家湖别墅花园和百家湖公寓花园，其中别墅花园拥有东南亚风格现房别墅106幢，欧陆古典风格豪宅100余幢，已基本售完。目前该区已发展为集休闲、娱乐为一体的高级生活圈。湖滨世纪花园：位于开发区胜太路以南，由建设部人居环境研究所设计，是国家住宅工程中心的实65、验小区。园区占地320余亩，南北长570米，东西宽420米，建筑面积22万平方米，公建面积2.5万平方米，容积率仅1.05，规划总户数1012户，居住总人数3562人。区内分为春水苑、秋山苑、夏林苑三个组团，以欧式建筑为主格调，辅以江南园林有脉络及小品点缀，中心区建有休闲广场，并人工开发8000平方米湖面。第三节 项目销售预测本项目拟一次规划、分步实施、分批建设、边建边售，这将为小区特色的勾画创造有利的条件。同时由于目前XX开发区的商品住宅发展占有天时、地利、人和的优势，本项目的开发形势将十分看好。一、项目主要特征从全国及XX市的房地产市场情况看，房地产尤其是商品住宅的开发及销售都处在升温阶段66、。这一形势对本项目来说，既是机遇，也是挑战，为了在市场中具有竞争力，就要考虑如何提高本项目商品住宅的吸引力。随着居住水平的提高，在交通方便、设计合理、环境优美、配套齐全等基本需求满足的情况下，小区住户的文化需求则日益强烈，他们迫切希望入住的小区不再是冷寂的建筑外壳，而是心灵充分交流和舒展、具有文化韵味的新家园，较好的文化建设将极大带动住宅消费。本项目建设的XXXX（XX），虽然在地理位置、周围环境等方面本身具有一定的吸引力，但作为新开发的中高档住宅小区，还应从提升居住区的文化品位及居住环境出发，努力提高项目的吸引力。本项目拟考虑从以下几个方面来营造富有文化品位的居住环境：1、有意识地表达和发掘67、文化氛围。项目区周边已建设有XX航空航天大学XX校区、河海大学XX校区、民办正德学院等高校，以及规划拟建的专家公寓园等，都为该项目提供了可提升的文化特征。毗邻的牛首山有着悠久的历史，区内有南唐二陵、郑和墓，周围有拜经台、弘觉寺，文化底蕴十分丰厚，应利用这些赋予居住环境丰富的文化内涵，体现城市文脉和地域特征在现代居住环境中的延续，并以此为依据创造该居住区的韵味，进行包装、润色，进行品牌定位，确定该品牌对入住者的身份、地位的显示作用。2、居住环境自然化。“天人合一”是人类生存的高境界。本项目建设基地西侧有高湖，南侧有牛首山河，项目建设时应充分考虑利用这些丰富的自然资源，同时配以一定的人造环境，尽量68、使住宅大环境回归自然，从而提高生活质量。3、营造小区的文化特征。文化是小区的灵魂，小区内的所有构造应集中反映该小区特有的文化底蕴和鲜明的个性。本项目的绿化、各种配套设施、建筑小品、雕塑应向同一主题发挥。建筑小品从材料的选择、造型的设计到位置的摆放，都要结合环境设置，并且一定要精致，给人以美感。绿化也应避免浮泛的点缀，仅做地面处理敷衍了事，应构思立体绿化，保证四季有景。建筑造型在统一中考虑多样化，结合地域特征从体量、造型、屋面、檐口细部处理、色彩等方面创造独有特色。4、坚持“以人为本”的原则。本项目需注意住宅区社区文化的营造，根据入住户的文化层次，开展丰富的社区文化活动，提供相适应的配套设施，如69、休闲场所、室内外活动空间、购物环境等，注意促进邻里交往，让每一个居民有一种荣誉感、归属感。此外，在突出社区概念，以人为本，提高居住层次的同时，应优化小区基础设施配套工程，揉合节能、生态、智能化等现代化住宅区的开发特征，努力提高功能质量和环境水平，使设计将具有超前性、先导性和示范性，创建具有21世纪居住生活水准的文明居住小区。二、项目定位根据前述分析，XXXX（XX）作为新开辟的住宅小区，环境、地理位置优越；从该地区整体商品房销售情况来看，形式趋好；从区域计划来看，XXXX（XX）与XX主城距离、文化及对外联络等方面均展现出较高的升值潜力。因此，初步确定本项目开发设计定位为以普通商品房多层住宅为70、主，同时配建一定规模的别墅。本项目销售对象一是面向整个XX市对居住空间和娱乐性与休闲性需求较大的家庭，二是附近XX开发区境内外企业职员、项目开发商。采用项目单位本身的销售策略并参考小区附近的部分小区较为成功的销售案例，在适当时间推出一期住宅房、别墅。如果本项目充分运用广告策略，地利、人和配合得时，可望有好的销售成绩。三、销售价格经过近十年的发展，开发区内房地产开发及销售已基本进入良性循环阶段，项目周边已建及在建的商品房情况参见表2-4。表2-4部分商品房基本情况统计序号项目名称楼盘类别销售基价（元/ m2）主要户型（m2）套建筑面积（m2/套）1江南文枢院多层住宅17003室2厅2卫4室2厅371、卫4室2厅2卫6室2厅3卫131.57199.02205.79219.73跃层住宅2000联排别墅30002XX第一城多层住宅13502室2厅1卫3室2厅1卫3室2厅2卫84.3394.20/106.15116.383胜泰新寓多层住宅15602室2厅1卫3室2厅1卫3室2厅2卫3室3厅2卫65.00/80.0090.00/118.00102.00/162.00158.004湖滨世纪花园多层住宅18802室2厅1卫3室2厅2卫4室2厅3卫93.00/99.00120.72/147.00248.02跃层住宅19805百家湖花园多层住宅22804室1厅2卫6室2厅3卫142.00215.00跃层住宅72、2280独立别墅22806商业步行街多层住宅13802室2厅1卫2室2厅2卫3室2厅1卫3室2厅2卫87.00120.40102.50138.00营业性用房3500721世纪假日花园多层住宅15502室1厅1卫2室1厅2卫3室3厅2卫6室2厅2卫88.33145.57171.18188.00/243.62跃层住宅1550错层住宅15508武夷花园多层住宅16662室1厅1卫3室2厅1卫5室2厅2卫6室2厅2卫81.54/87.06120.82213.82180.46错层住宅1666联排别墅2480独立别墅2480参考与XXXX（XX）可比较的几个小区提供的商品房类型及价格，并考虑项目本身的特点73、及优势，初步确定本项目提供的住宅综合平均售价为1950元/平方米。第三章 建设规模一、用地规模XXXX（XX）住宅小区用地北接高湖路，东临经二南路，南靠佛城东路，西依XX路（经三路），规划总用地面积约242亩。开发区内的高湖和牛首山河分别位于基地西北和南侧。项目基地总体呈不规则的四边形，地形较为平坦，西北角稍有起伏，北部及东部分布较多鱼塘、小河沟、浜等。现为集体用地，大部分为耕地。根据开发区规划，该地规划用途为房地产用地。拟建小区规划总用地面积约16.13公顷（约242亩），其中住宅用地3.24公顷，公建用地1.10公顷，道路用地2.20公顷，绿化用地（不含水面）9.59公顷。二、人口规模XX74、XX（XX）住宅小区定位在中高档住宅区，追求舒适的生活和良好的自然环境，以低人口密度为好。整个小区内安排住户800户、总人口2640人。三、建筑规模XXXX（XX）住宅小区建筑总面积104540平方米，其中住宅建筑面积94540平方米，公共建筑面积10000平方米，建筑容积率0.65。第四章 项目建设条件第一节 区位条件一、XX地区概况XX是中国经济发达省份XX省的省会，长江流域四大中心城市之一，在全国宏观生产力布局中居于重要地位。现辖11区4县，面积6597平方公里，人口623.8多万。据初步统计，2000年全市国内生产总值达1020亿元，按可比价格计算（下同），比上年增长12.2%。其中，75、第一产业增加值54亿元，增长6%；第二产业增加值494亿元，增长12%；第三产业增加值472亿元，增长13.1%。全年人均国内生产总值达18600元。XX有4个比较突出的优势：一是区位优势。XX地处沿海开放地带和长江流域的交汇部，紧邻中国最大的经济、金融中心上海，是中国国土规划中沪宁杭经济核心区的重要城市，在XX沿海、沿江、沿线开放战略中处于枢纽位置，具备加速经济国际化的有利条件。二是交通通讯优势。XX是中国华东地区重要的交通和通讯枢纽，铁路、公路、航空、水运、管道运输方式齐全。XX港是远东内河第一大港；津浦、沪宁、宁铜3条铁路干线在这里交汇，是连接华中、华东、华北的重要铁路枢纽；XX禄口国际76、机场是现代化的大型国际航空港；以沪宁、宁合、宁马、宁连高速公路为骨架的对外交通四通八达，市区道路形成“经五纬八”路网；XX是中国八大通讯枢纽之一，是中国第二个实现全部程控化的省会城市，各种现代化通信方式齐全。三是教育科技优势。XX是中国四大高等教育和科研基地之一。在宁两院院士62人，仅次于京、沪，居全国第三位。现有高校27所（不含部队院校），科技人员40万人，各类研究机构640多家。一批学科研究水平居国内领先地位。四是产业优势。XX是中国东部地区重要的综合性工业基地，已经形成了以电子、汽车、化工和一批地方特色产品为主导的综合性工业体系。全市有工业大中型企业223家，居中国城市第五位。电子工业、77、石化工业生产规模均居中国城市第二位，汽车工业居第三位。XX也是长江三角洲仅次于上海的商埠重镇，2000年实现社会消费品零售总额达419.81亿元，比上年增长10.9%，扣除物价因素，实际增长11.8%。90年代以来，XX经济、社会事业持续快速发展，被国家9个部委共同评为中国城市综合实力“50强”第5名和中国城市投资硬环境“40优”城市之一，被境内外众多投资者视为具有广阔开发前景的地区。1998年，XX被国家评为首批“中国优秀旅游城市”，并再次被评为“全国科教兴市先进城市”。二、XX经济技术开发区概况XXXX经济技术开发区创办于1992年6月18日，1993年11月4日被XX省政府批准为首批省级78、开发区。1994-1999年连续六年被XX市委、市政府授予“建设新XX有功单位”称号。1996年、1999年分别被省政府授予“XX省先进集体”和“XX省开放型经济先进集体”称号。1997年2月2日被批准为国家级高新技术产业开发区。1、区位优势开发区地处XX南郊，东邻XX区中心镇，北距XX市区仅7公里，处于XX大都市延伸发展带上，现有三条快速通道直达XX，水、路、空交通十分便捷。水路有四季通航的秦淮河，我国最大的内河港XX新生圩港距开发区仅20公里；陆路运输纵横交错，104国道、新机场专用高速公路、宁常公路穿区而过，与开发区周边的沪宁高速公路、宁杭国道相连接，尤其是被誉为“XX第一路”的绕城公路79、，距开发区只有1公里，XX中华门火车站，距开发区仅5公里，规划设计中的京沪高速铁路XX南客站就在开发区北侧1公里处；空运更为发达，华东地区较大的客货两用机场XX禄口国际机场就在开发区南侧18公里处。2、总体规划开发区严格遵循科学规律，融XX都市圈发展战略和XX县城发展规划于一体，按照现代化新城区要求，坚持富规划、巧开发的原则，精心规划设计，体现特色，完善功能，层次清晰，有序开发。开发区总体开发面积70平方公里，目前已开发25平方公里。该区根据三面傍河、一面依山、中间镶嵌近千亩水面的百家湖这种自然地理条件，以百家湖为核心，依次向外分设三个发展圈层：一是核心层，为百家湖风景游览城，内设商贸、别墅、80、植物、疗养、游乐、培训六大中心；二是中间层，为金融、科技、办事机构及住宅区；三是外层，为高科技、高创汇、高附加值、高效益、无污染的工业加工区和一个高教科研区。从而形成以工业为主体、科工贸结合、功能齐全、设施配套的现代化新城区。3、招商引资截止到2000年9月底，开发区已吸引来自美国、日本、瑞典、德国、澳大利亚、台湾、香港等21个国家和地区的531个项目进区落户，投资总额达到20.1亿美元，其中三资企业占70%，外商投资额占75%，二、三产产业比为2：1，高新技术企业占30%，实际利用外资5亿多美元，投资额在1000万美元以上项目的大项目有55个。世界排名前500强的企业中已有14家进区，西门子81、爱立信、三井物产、东陶、菲亚特、拉法基、百事可乐、通用食品、通用仪器、东芝、生力、旺旺以及跃进、熊猫等一大批国内外著名公司纷纷进入开发区。4、招才引智开发区在招商引资的同时，加强招才引智，大力发展高新技术产业，与XX省高校科技发展中心联办的XX开发区科技创业中心已初显成效，引入高科技研发项目20多家，东南大学科技产业园区已经进区，并引进了十四所、XX自动化研究所等5家研究机构。5、区域功能社区服务开发区目前共有金融机构10家、商贸流通企业42家、饮食服务企业31家，其中开发区中心的商贸一条街已初具规模，融饮食、娱乐、旅游、购物为一体的四星级湖滨金陵饭店即将投入使用。住宅开发区内现有具备各种档82、次居住条件的公寓、别墅等生活区11处，竣工面积已达30万平方米，其中汇聚省内英才的XX省高级专家住宅园“江南文枢院”正在加紧建设，已有百名包括两院院士在内的在宁高级专家办理了入住手续。学校按照教育现代化标准兴建的、全省一流、投资2000万元的新区小区已命名为XX省实验小学，投资3000万元的新区中心已正式开学，英国国际中学正在建设之中，开发区职业技术教育中心已被评为国家级重点职业技术教育中心，占地6000亩、可容纳5所高校的XX“大学城”已在区内开工建设，目前XX航空航天大学、河海大学、民办正德学院等高校已捷足先登，率先入城，已有万名大学生来区就读。医院开发区内已有医院2所，拥有400张床位的83、综合性现代化新区医院已进入规划设计。旅游位于开发区边缘的牛首山世界佛教文化城和区中心的百家湖游览度假城已进入开工建设阶段，其中总长达3910米的环百家湖路桥全面完工。基础设施开发区内水、电、气、通讯各项基础设施建设速度较快，道路外成环、内成网，总长达65公里，最宽为60米。其它开发区内已建成8个大型广场、5座雕塑，全面提升了区内环境品位；按国际标准兴建的网球场、壁球馆、沙滩浴场、高尔夫球练习场、保龄球馆等休闲游乐设施先后启用；区内社会治安、市容管理、交通管理、中介服务等机构都已建立，并日趋完备。随着开发区的不断发展，区域功能不断完善。到目前为止，区内基础设施投入已达14亿元，实现了25平方公里84、的“八通一平”。6、区域经济随着国内著名公司和企业的落户，开发区档次不断提高，并形成了相对集中的行业群体，以西门子、爱立信为龙头的电子工业，以南汽、东华为龙头的汽车产业，以东陶、英红彩瓦为龙头的新型建材工业，以旺旺、百事可乐、通用磨坊为龙头的食品工业等四大工业支柱的主导地位已开始显现。目前，已有来自26个国家和地区的622余家企业进区落户，2000年全区实现技工贸收入151.2亿元，2001年预计将突破200亿元。7、规划发展目前，开发区原规划25平方公里范围已基本开发完毕，已竣工建筑面积达230万平方米。开发区西进南拓的新一轮规划已经实施，新开发面积达45平方公里。开发区的总体战略目标是，到85、2010年，建设成为以高科技产业为主，二、三产业协调发展，社会文明进步，环境优美，具有一流基础设施和生活服务设施，并依照国际惯例运行的综合性现代化中等城市，即XX开发区将建成高科技产业聚集区和融入金陵主城的新城区。三、项目场址概况XXXX（XX）住宅小区建设项目位于开发区南面、百家湖风景区西南，在高湖路以南、XX路以东、佛城东路以北、经二南路以西，占地面积约为242亩。基地西北和南侧分别有高湖和牛首山河，水质较好。根据开发区总体开发规划及南区住宅发展总体布局，当地规划部门已初步核定了该小区开发蓝线。其中，基地以东为“中国人家”房地产开发项目；基地以北为工业用地，目前规划有青岛啤酒厂、台湾水设备86、处理厂等工业企业入驻，入驻企业及项目均要求不得产生环境污染；基地东北规划为XX经贸工业园。从整个南区目前及将来的开发情况来看，该项目的开发地理位置较理想，交通便捷畅通。区域内地势平坦，项目建成后该地段城市管网配套齐全，四周环境较好，空气清新，仅有少量拆迁，是较理想的住宅建设区域和经营场所。第二节 自然条件一、气候条件XXXX经济技术开发区位于北纬315615，东经1184749，属北亚热带季风气候区，气候湿润，四季分明，无霜期较长，雨水充沛，光照充足。主要气象特征如下： 温度： 年平均温度15.5最低温度-14.0 最冷月平均2.3 最高温度40.4 最热月平均27.9 相对湿度： 年平均相对87、湿度76%最冷月平均74% 最热月平均81% 主导风向及频率： 7月SW17 1月C19NE12 年降水量： 年平均降水量1025mm 日最大量169.4mm 年平均风速： 3.5m/s 年日照时间： 4117h 最大积雪深度： 51cm 最大冻土深度： 9cm 无霜期： 214d 年雷暴日数： 34.4d 年沙暴日数： 0.1d 年冰雹日数： 0.2d 地震烈度： 7度(按XX市地震烈度计)二、工程地质条件2001年4月，XX省电力设计院受项目单位委托对项目基地进行了工程地质勘察。以下有关内容摘自XX省电力设计院编制的“XXXX（XX）工程初步设计岩土工程勘测报告”，详细内容请参见该报告。188、工程地质分区根据此次勘察结果，按地层岩性、地貌形态、水文地质和地基岩土工程性状等分区原则，将勘察场地范围内分为二个工程地质区，即区和区。区无软弱土层，区软弱土层分布范围广，厚度大，边缘呈过渡性质（有关分区范围及说明参见该报告附图）。2、场地地形、地貌拟建场地位于XX市XX区东山镇西南部，南临牛首河，西侧为XX路。地形较为平坦，西北角稍有起伏。场地附近水系发育，北部及东部分布较多鱼塘、小河沟、浜等。西南角因修路堆土较高。据现场调查，西南部曾经分布有一宽约15.00m的小河，由于场地回填已被掩埋。区地貌单元属一级阶地，区地貌单元属河漫滩。3、场地岩土层根据勘测结果，勘探深度范围内的地基岩土主要包89、括：第四系全新统冲积成因的粉质粘土、淤泥质粉质粘土、淤泥质粉质粘土与粉砂互层及人工堆积成因的素填土。第四系上更新统冲积成因的粉质粘土、粉土和粘土。第四系中、下更新统冲、残积成因的粉质粘土混粉、细砂。侏罗系中、下侏罗统的细砂岩。根据地基岩土的组成、特性及埋藏条件，并结合工程特点，可划分为以下10个岩土体单元：素填土：主要由粘土、粉质粘土组成，其次为少量建筑垃圾，褐黄色，黄褐色，混植物根茎，结构松散，未经碾压。为近期堆积而成，局部堆积时间稍长。除区外，大部分有分布，层厚0.502.70米，地基土承载力标准值fk约为90kPa。该土层性质不均匀，强度低，压缩性高，一般不宜作为天然地基设计的持力层。粉90、质粘土：黄褐色，灰褐色，等级中，湿很湿，可塑软塑，下部状态渐变差，含少量氧化铁，混少量铁锰结核或斑点，夹灰色条带，局部夹薄层粉土。区有分布，层厚0.605.20米，地基土承载力标准值fk约为110kPa。该土层属中偏高压缩性，中偏低承载力土层，一般不宜作为天然地基设计的持力层。淤泥质粉质粘土与粉砂互层：黄灰色，灰色，下部为青灰色，淤泥质粉质粘土，等级中，很湿，软塑，含云母碎屑和腐殖质，略有臭味；粉砂，很湿饱和，稍密，含云母碎屑，颗粒组成中等均匀。仅在区局部地段有分布，层厚1.206.80米，地基土承载力标准值fk约为80kPa。该土层属高压缩性，低承载力土层，一般不宜作为天然地基设计的持力层。91、淤泥质粉质粘土：褐灰色，灰色，等级中轻，很湿，软塑流塑，含云母碎屑和腐殖质，有臭味。局部夹薄层淤泥质粉土，部分地段岩性接近为淤泥或为淤泥。区有分布，层厚1.6020.65米，地基土承载力标准值fk约为70kPa。该土层属高压缩性，低承载力土层，一般不能作为天然地基设计的持力层。粉质粘土：灰色，灰黄色，黄褐色，等级中轻，湿很湿，可塑，含氧化铁，混铁锰结核，见灰白色条斑。局部岩性接近为粉土或夹薄层粉土。区均有分布（层厚0.602.40米），区局部地段有分布（层厚0.707.20米），地基土承载力标准值fk约为140kPa。该土层属中偏高压缩性，中偏低承载力土层，层厚变化大，性质不均匀，对于区一般可92、作为天然地基设计的持力层，且下部均为良好的下卧层。对于区该层埋藏较深且层厚较小，考虑桩基时一般不宜作为桩基持力层。粉质粘土：褐黄色，黄褐色，等级重，湿稍湿，可塑硬塑，局部为硬塑坚硬，含氧化铁，混钙质结核及铁锰结核，夹灰色条带。区有分布，层厚3.707.00米，地基土承载力标准值fk约为230kPa。该土层属中等压缩性，中等承载力土层，可作为天然地基设计方案的持力层。粉土：黄褐色，湿很湿，稍密，含氧化铁及少量云母碎屑，颗粒组成中等均匀。局部夹薄层粉质粘土。区有分布（层厚1.303.20米），区局部地段分布，地基土承载力标准值fk约为140kPa。该土层属中偏高压缩性，中偏低承载力土层，可作为天然93、地基设计方案的下卧层。粘土：黄褐色，褐黄色，棕褐色等，湿稍湿，可塑硬塑，含氧化铁，混铁锰结核，夹灰色条带。局部地段下部夹薄层粉砂。北部有分布，南部一般有缺失，区层厚8.1012.70米，区层厚1.6011.80米，地基土承载力标准值fk约为220kPa。该土层属中等压缩性，中等承载力土层，均可作为天然地基设计和桩基设计的持力层和下卧层。粉质粘土混粉、细砂：褐黄色，灰黄色，灰绿色等，粉质粘土，等级中重，湿很湿，可塑为主，含氧化铁及少量云母碎屑；粉、细砂，矿物成分以长石、石英为主，饱和，中密密实，颗粒组成不均匀。局部地段混中、粗砂或角砾、碎石等。部分地段与下部岩层呈过渡性质。大部分地段有分布，局部94、缺失，区未揭穿，区层厚1.1011.50米，地基土承载力标准值fk约为180kPa。该土层属中等压缩性，中等承载力土层，均可作为天然地基设计和桩基设计的持力层和下卧层。细砂岩：紫红色，浅红色，局部为黄灰色，黄色，灰绿色，矿物成分主要为长石、石英，其次为云母及少量黑色矿物，钙质、泥质胶结，粒状结构，层状构造，节理裂隙发育，属强风化。均有分布，未揭穿，压缩性低，承载力高，地基土承载力标准值fk一般为1000kPa，可作为各种桩基设计方案的持力层4、地震效应根据中国地震烈度区划图（1990）的规定，建设场地50年超越概率10%的地震基本烈度为度，按有关设计近震的规定执行。地面以下15.00m深度范围95、内存在有饱和的粉土，经判定不具备液化的可能性。经勘测，区场地土类型主要为中软场地土，区为软弱场地土。综合场地土类型及场地覆盖层厚度，判定区建筑场地类别为类，区建筑场地类别为类。5、地下水与不良地质现象根据区域水文地质条件和本次勘测结果，在勘探深度范围内，区地下水类型主要为上层滞水，区为孔隙潜水。地下水水位主要受大气降水、地表水体及农田灌溉的影响，呈季节性变化。区地下水稳定水位埋深一般为0.803.60m，区地下水稳定水位埋深一般为0.602.35m。从气候条件、土层特性以及干湿交替情况等因素综合分析，本工程的场地环境类别为类。根据水质腐蚀性评价的有关标准判定：地下水水质对混凝土结构和钢筋混凝土96、结构中的钢筋无腐蚀性，对钢结构具有弱腐蚀性。场地北部及东部分布有较多的鱼塘、小河沟、浜等，其深度一般在0.502.00m，局部地段较深，其中鱼塘深度可达5.00m，底部一般沉积有0.50m左右的淤泥层。据现场调查，西南侧曾经分布有一宽约15.00m的小河，并与现存在的小塘相连，现已被掩埋。由于场地以前为农田，回填时间不长，一些小的灌溉渠道已被掩埋。除此之外，未发现其它不良地质现象。对于场地范围内分布的鱼塘、小河沟、浜及暗河等底部的淤泥层需清除并按压实填土的要求进行回填。6、补充说明由于此次工程地质勘察时设计方案还未出台，勘探点是按网格状均匀布置。因此，在确定本项目总图布置方案后，还需根据各建筑97、物下地基岩土层的变化情况确定是否需要进一步的详勘，从而确定合理的地基及基础方案。第三节 公用配套条件XXXX经济技术开发区内基础设施配套良好，为本项目的建设提供了基础配套设施。一、给水开发区日供水5万吨的新区水厂已建成供水，从长江引水的30万吨水厂一期工程已竣工，水质将直接达到可直接饮用的国际标准。基地北侧高湖路规划建设供水主管径为Dn1000，可满足项目区内各功能用水。二、排水开发区内排水系统规划健全，实行雨、污分流制，雨、污水管道成网状布置，目前区内沿道路铺设的各类管道总长已达180公里。日处理8万吨的污水处理厂一期工程已完工，二期工程4万吨/日污水处理装置即将投入使用。项目基地西侧XX路98、南侧佛城东路地下均铺设有污水管道，分别为雨水管d750、污水管d750和雨水管d600、污水管d600。此外，基地北侧临近高湖路设有撇水沟。项目区的污水将通过相关污水管道进入开发区污水处理厂处理后排放，雨水经收集就近排放至撇水沟和雨水管道。三、供电开发区周边建设有两座大型输变电站东善桥500kV输变电站以及XX开发区220kV输变电站，开发区内新区变电站（110/10kV）已经使用，项目基地附近还有殷镇变电站（35/10kV）。此外，开发区新区2号变电站正在规划中。本项目用电可从有关变电站引入10kV输电线路。四、燃气开发区5万立方米煤气供应系统已建成运行，与XX市煤气供应系统并网的各项配套99、设施正在建设中。目前XX市煤气管道已接至与高湖路东端相接的宁溧公路，高湖路规划建设供气主管道为d300。同时XX区还有其它石油液化气供应企业，可提供液化气服务。五、通讯开发区程控电话大楼已投入使用，该楼共有12层，装机容量为5万门并设有计算机网络及通讯卫星装置，直接承担国际、国内通讯业务。目前高湖路东端架设有电信线路，根据需要可以直接接入项目区。六、供热开发区正在建设中的热电厂炉容量100吨，装机容量为2.5万千瓦，建成后可满足区内企业用汽、供热的需求。七、道路开发区已建成高等级城市道路65公里，形成了外成环、内成网，主干道路幅均在60米以上。基地北侧高湖路为宽15米的双车道，西侧XX路为宽3100、6.7米的四车道，南侧佛城东路为宽22米的双车道，东侧经二南路为宽18米的双车道。八、公共交通开发区内现有XX县环城公交车1路、2路、4路、10路通过，到XX市区设有专门公交线路。此外，规划中的XX高架轻轨列车紧邻基地以北。项目区居民出入较为方便。第五章 工程技术方案第一节 方案设计一、设计原则XXXX（XX）住宅小区的建设需按照国家发展新型住宅业和XX及XX规划部门的要求，以“以人为本、重在适居”为原则，建设成“康乐、安全、智能、节能”花园型小区。除国家有关规范要求外，该商品房开发项目的设计原则为：1、要符合城市规划要求。依据XX市及XX区总体规划要求及区域性详细规划，因地制宜，充分利用土地101、资源，在满足朝向、日照，绿化等生态环境前提下，优化建筑总体设计，控制层高，建筑风格要与城市建设及周围建筑相协调。2、要重视使用功能布局。一切以人的活动为中心，选用科学合理、环境优美的总平面布置。要重视住宅户型设计，户型平面设计要体现“三大”、“三明”、“三分离”的原则。平面布置要留有一定的灵活分隔余地。要充分利用空间，各功能配套应齐全，居住条件要舒适，满足居住要求。要采用新材料、新技术，达到国家规定的康乐型住宅建设水准的要求。3、要做好交通组织设计。总平面布置要合理，要有利于人流与车流互不干扰的交通组织，并满足有关规定要求。要努力提高绿化率，按花园式住宅的要求做好室外环境设计，完善各项配套服务102、设施，创造一个宁静幽雅、舒适优美的居住环境。4、要做到配套工程齐全。小区住宅及公共建筑配套工程均要齐全，要做到“三表出户”。给排水、有线电视、电话、煤气等工程要配套设计与实施。设置物业管理机构，解决住户和经营者的后顾之忧。以创造一个舒适优雅的康乐型住宅和环境优美的经营场所。5、要抓好外部环境设计。该项目要求在环境质量，空间布局进行设计。本工程建设起点要高，科技含量要高，绿化质量要高，同时住宅的工程造价要低，能源消耗要低，努力建设成为布局合理、交通流畅、配套齐全、环境优美、舒适宜人的外部环境。二、总平面布置XXXX（XX）住宅小区建设项目位于XX技术经济开发区南面，总占地面积约242亩（折16.103、13公顷），规划总建筑面积104540平方米，居住人口规模为800户、2640人。本项目工程建设内容包括多层住宅、别墅、小区服务中心、幼儿园、物业管理用房、配电房、垃圾收集站、半地下车库等功能用房。本着因地制宜、合理组织交通、充分利用土地资源、美化环境、方便生活等设计原则进行总平面布置。根据项目情况，规划区域以安排多层住宅为主，同时根据地形地势布置少量别墅（主要位于基地西南）。通过道路和绿化将住宅或别墅组合成多个内部小组团，每个小组团内部设置有集中绿化地，这样在整个社区内部形成多个相对封闭的组团，有利于小区内部的组织管理。规划区域除设计多层住宅与别墅外，另外还根据需要安排有关功能用房。小区服务104、中心集中布置在小区中北部，安排有超市、银行、医疗、文化等设施，可有效的服务于整个小区；幼儿园设置在小区中南部，建筑造型错落有致，新颖美观，色彩明快，且与周围环境相协调；在小区内适当安排部分网球场、篮球场、排球场等体育休闲设施，进一步提升小区的生活环境质量；小区物业管理、配电等配套用房根据功能需要合理布置。三、主要单体建筑本项目总建筑面积约104540平方米，其中住宅建筑面积94540平方米，公共建筑面积10000平方米。主要单体建筑为多层住宅和别墅，建筑造型主要从造型元素的搭配及色彩处理两个方面来考虑。将各类造型符号主要集中在住宅，使其成为建筑群体中的主要角色。小区内少量别墅根据山坡地形高低错105、落有致进行台阶式布置。色彩处理上，别墅使用红、黄等多彩屋面和墙壁，住宅则采用坡屋面多彩瓦，同时外墙处理素洁明亮。住宅以4-5层为主，少量3层，采用单栋、连排、跃层等形式，部分顶层为复式住宅。别墅以2层独立式为主。此外，小区服务中心为组合式建筑，2-3层，既相互独立又由连廊有机联系，在功能上设有超市、银行、医疗、文化、健身等设施。四、交通组织由于基地西侧XX路今后将发展为开发区主干道，为不影响城市交通，不宜将小区主出入口设在该侧。本项目拟将小区主出入口设在基地北侧高湖路上，另外在基地南侧佛城东路和西侧XX路各设一处次出入口。小区主干道呈“十”字型，分别从中部贯穿小区南北及东西，设计宽度15米，小106、区环周为7米宽的行车道。“十”字型主干道和环周车道构成整个小区的道路骨架。通过与小区道路骨架相接的各组团级支路可进入区域内各住宅楼、别墅及其它建筑物。为方便各个方向的车行人流的车辆停放，在小区东、南、西、北四个方位各设一处半地下车库，共可停放机动车约450辆，根据实际情况可再调整增加。整个小区道路规划结构较为完整，使不同方向的人流、车流互不干扰，交通十分便捷。五、绿化环境设计本项目小区拟采用围合、坡顶、绿化等手法进行空间设计，创造宁静、和谐的氛围，以道路为骨架，以绿化为衬托，形成一个围而不闭、交通便捷、透视感好的居住环境。小区外围沿道路一侧均辟出绿化隔离带，既向路人展示高尚住宅区的风貌，又可有107、效减弱城市道路交通噪音的影响。考虑到小区北面规划有明渠，设计将渠水引入小区，形成自然的小溪与河流。在区内绿化环境设计中，可适当安排小池塘和绿地，利用各种植物组成多种图案，采用园林手法设计亭、阁、雕塑、小品、喷泉等。为了美化环境，搞好绿化，按花园型、生态型住宅小区进行建设，在各建筑物周围、公共绿地及路旁、河边中，要采用点、线、面的手法搞好绿化设计，栽植常绿灌木或种植花圃及草坪，道路两旁设置路灯、座凳和儿童游乐设施，便于居民休息，以形成良好的区域环境。六、主要技术指标1、用地平衡表参见表5-1。表5-1 用地平衡表序号项 目单位数值备 注1住宅用地公顷3.242公建用地公顷1.103道路用地公顷2108、.204绿化用地公顷9.59不含水面*总计公顷16.13约242亩2、主要技术指标表参见表5-2。表5-2 主要技术指标表序号名 称单位合计备 注1总用地面积公顷16.13合计约242亩2总建筑面积m21045402.1住宅建筑面积m2945402.2公共建筑面积m2100003居住户数户8004居住人数人26405容积率0.656绿化率%597机动车停车总数辆450可根据需要增加七、补充建议本项目建设规模较大，建议建设单位在下一步设计阶段继续做好方案优化工作，在设计过程中注意以下问题：1、以人的活动为中心，搞好功能布局设计。丰富和强化住宅楼、别墅和公建的立面设计，与周围建筑风格相协调，做到既109、有识别性，又具有整体性。重视户型设计，要有超前意识。建议采用大开间，为住户提供灵活布置和多样化、多功能的住宅条件。对于营业用房部分的使用功能应尽量地相对集中，可形成规模经济，有利于形成市场，也有利用统一进行管理。建议多建连家店形式的营业用房，做到水、电、气、卫生间、餐厅及住房等配套工程齐全。2、提高住宅的科技含量。二十一世纪是知识经济高度发展的时期，是信息产业时代，要有适度超前的意识。建议该项目住宅可按部分智能住宅要求进行设计，国家对智能住宅和智能小区的发展十分重视，建设部已在全国住宅小区智能化技术师范工程建设大纲中对智能园区“普及型”、“先进型”、“领先型”作出规定。于1999年年底进一步细110、化颁布了智能小区的一星、二星和三星级标准。因此，该项目的建设应考虑按新世纪发展的要求，加快小区智能化建设的步伐，例如采用智能通信手段、可视有声安全系统或电脑网络管理系统等。3、建议在初步设计阶段可按节能建筑有关要求设计，虽增加少量投资，但可争取减免部分规费，且节能建筑对市场销售也有较大的吸引力。根据政府有关要求，做到“三表出户”。太阳能热水器的使用要做到统一设计、统一安装、统一管理，以净化外部环境。要求住宅设计时皆要设计管道井，便于水管、煤气管的安装。管道井的设计位置，建议在厨房间的一侧，厨房间应设计在楼梯的两侧。4、根据国家对康乐型住宅提出的要求，要按生态型花园式住宅区要求建设，尽可能地增大111、绿地率，扩大绿化覆盖面，提高绿化质量。绿地的分布可采取点、线、面相结合的方式，在住宅楼间搞点式绿化，沿道路两旁栽种树木。该工程外部环境设计的重点要搞好主出入口和小区广场的设计，采用园林式的设计手法，设计雕塑或建筑小品及喷泉等，外部环境设计要作方案比选，择优选用。要重视住宅建筑的外形设计，造型要简洁、新颖，要做好单元入口形式的设计，对于室外空调机平台要进行统一设计，统一管理。在环境设计上要做到室外环境园林化，并使建筑内部环境宾馆化。5、建议要尽可能多建小汽车库，在设计车库时要考虑凡是能满足小汽车停放尺寸要求的，均按小汽车库设计。因为小汽车进入千家万户已不是遥远的事情，所以要有超前意识。建小汽车库112、可适当提高车库的售价。车库内的水、电线路设计，可与住户的水电设计同步进行，也可单独进行设计。可根据实际情况确定，以方便用户使用。另外，在设计连家店形式的营业用房中，也要重视卫生间、厨房及强弱电等配套工程的设计。6、环境设计是现代住宅设计的重点研究课题，如何提高环境质量是开发商也十分重视的问题。XXXX（XX）住宅小区在环境设计中已考虑了平面环境设计，在下一阶段设计中，建议多研究住宅的内部环境设计，同时要重视单元入口、阳台形式、空调室外机平台等节点设计，使小区中组团之间既有识别性，又有协调性。第二节 建筑与结构一、本项目对各项规划设计的要求要周全。建筑风格要有地方特色。特别要重视屋面形式的设计，113、注重屋顶形式的功能和景观效果。当采用坡顶时要充分利用顶部空间，应充分利用住宅底层，顶层等特殊部位的特点，以丰富建筑的内外部空间效果。二、要高度重视户型的设计，住宅设计应结合地形，合理利用土地，设计多样化的住宅户型。在大、中、小户型中以大、中户型为主。户型设计要体现“三大”、“三明”、“三分离”的要求。北阳台可与厨房的功能统一考虑布置使用，通南阳台的纵内墙可以取消，留有住户灵活分隔空间。三、住宅结构体系设计应保证安全性、耐久性、经济性和施工简便等有关要求。本项目大型公建可采用框架结构，其余建筑工程可尽量采用砖混结构体系，屋楼面可全部现浇。住宅可推广采用大进深、大开间布局体系，最大限度地创造空间的114、灵活性、舒适性和可改性，满足康乐型居住水平需求，并体现可持续发展观念。四、根据对项目场地已进行的工程地质勘察，初步确定不同工程地质区宜采取不同地基基础方案。区可采用天然地基。区对于设计荷载不大的二层建筑物一般也可采用天然地基设计方案，但需考虑沉降变形及差异沉降对设计的要求。对于设计荷载较大的建筑物一般可采用浅层地基处理或复合地基深层搅拌桩设计方案，但需考虑沉降变形及差异沉降对设计的要求。对于总荷载要求较高的多层公寓，宜采用桩基形式。针对场地内的岩土工程条件，可考虑采用钻孔灌注桩或预应力管桩，根据桩基承载力的需要，可选择层和层作为桩基持力层。但在桩基设计过程中，应考虑顶面坡度起伏不一对设计施工带115、来的不利影响。由于此次工程地质勘察时设计方案还未出台，勘探点是按网格状均匀布置。因此，在确定本项目总图布置方案后，还需根据各建筑物下地基岩土层的变化情况确定是否需要进一步的详勘，从而确定合理的地基及基础方案。五、要在国家标准型、节能型、康乐型住宅的设计标准基础上进行设计，做好节能产品的设计、推广和使用。使用有节能特色的新型塑钢窗等节能产品，设计与安装一步到位。第三节 公用配套工程按照有关要求，新建住宅及配套公建设计要求强弱电、上下水等配套工程要齐全。为美化环境，室内外全部采用暗管、暗线。所有管线走向、埋深必须在初步设计中做竖向设计，以避免施工中产生矛盾现象。整个配套工程要求设计周到、方便用户。116、一、供排水1、本项目取人均生活用水量为300升/人日，浇洒道路用水量为1.3升/平方米日，绿化用水为1.5升/平方米日，管网漏失水量与未预见水量之和按最高日用水量的10%考虑，小区总估算用水量约为1100吨/日。2、小区水源接自高湖路开发区市政供水干管Dn1000，拟引Dn150给水管进入小区。每户及店家、单位设水表一只，由小区网管接入供水，室内给水管网采用枝状布置，单向供水。3、为了做到“三表出户”，有利于上、下水和太阳能热水器安装，有利于室内整体环境，要求住宅设计管道井。管道井位置可设在楼梯口处，管线较短，安装维修皆方便。4、在适当部位应设置地埋式无害化粪池，可提高污水处理效果，降低工程造117、价。无害化粪池可设置在绿化草地中，不影响周围环境。室外要求雨污分流，排水可接入XX路或佛城东路的污水干管。小区总估算排水量约为710吨/日。二、供电1、为规范房地产市场，保证住宅建设质量，提高住宅设计水平，建设部近日出台了住宅用电设施国家新标准，本项目电气设计需严格按照有关要求进行。2、小区估算总用电负荷约为6800kW，拟从新区变电站和殷镇变电站各引一条10kV输电线路，供住宅小区用电。整个小区用电量及室外供电线路的走向必须在初步设计中进一步确定。3、本区域的住户、店家及单位实行一户一表制，每户用电量根据户型的实际面积选择6-8kW设计，并安装10/40A电表一只，店家及单位根据用电量安排相118、应的电表一只，集中安装在便于操作的楼梯口处。4、室内设置足够的电器插座，特别是空调、排油烟机与洗衣机等插座，以满足家庭和公建用电的需要。三、通讯网络及智能化1、通讯网络考虑到住宅康乐化和小区内店家及单位办公现代化发展的需要，各类通讯管线要同步进行设计与安装，用发展的眼光考虑电话及计算机在小区内各类用户中的使用。区内可设置一个通信入网总站，利用XX开发区5万门程控电话系统，将市话电缆引入小区。总体管道设计需满足缆线敷设要求，为向用户提供电话数据传输等通信业务创造基础条件。区内配线电缆采用暗管引至各单体建筑内。小区内设立闭路电视系统，电视信号直接送到用户，并预留网络接口。有线电视线路设计需由有线电119、视专业部门进行审核。2、智能化根据建设部住宅产业现代化办公室最近公布的住宅小区智能化示范工程技术含量的具体要求，按技术的全面性、先进性分为普及型、先进型、领先型3类。本项目住宅小区应考虑建设普及型智能化管理，即利用现代4C（计算机、通讯与网络、自控、IC卡）技术，通过有效的传输网，将多元信息服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手段，以便实现快捷高效的超值服务与管理，提供最佳的安全舒适家居环境。根据建设部对住宅小区普及型智能化要求，应达到：（1）住宅小区设立计算机自动管理中心；（2）水、电、气、热等自动计量、收费；（3）住宅小区封闭，实行安全防120、范系统自动化监控管理；（4）住宅的火灾、有害气体泄露等实行自动报警；（5）住宅设置紧急呼叫系统；（6）对住宅小区的关键设备、设施实行集中管理，对其运行状态实行远程监控等。四、燃气通过与XX开发区管网连接，可使用XX市管道煤气。也可以设立石油液化气管道系统，在设计时根据具体情况确定。五、道路小区内主干道路宽15米，从小区中部分别南北向和东西向贯穿，并与宽7米的环周次干道形成小区道路骨架。另外有宽3.5-5米的组团级支道路与次主干道相连，同时形成环形消防通道。区内道路情况参见本章第一节“总平面布置”中有关内容。六、空调小区内各用户根据需要自行购置空调设备，但在本项目电气设计中要统一考虑安装空调所需121、用电量及配套的线路与插座。在室外机的设置上，需考虑与建筑外形使协调，使室外机放置能规范化，从而使外部环境更加优美与完整。七、消防按照住宅建筑设计规范【GBJ96-86】及建筑设计防火规范【GBJ16-87（1997年版）】规定进行消防设计。各建筑物之间的距离要达到规范防火间距的要求，并按规范距离要配置足够的室外消防栓。建筑物四周要有环形消防通道相连接，各项要求均符合有关防火规范，在公建内要设置室内消防栓或自动喷淋系统。八、其它配套工程小区内部配套建设较完善的生活服务设施，在社区服务中心安排有大型超市、医疗诊所、银行、幼儿园及管理用房；在中心会所内设健身房、理疗用房、商务中心及餐饮等其它用房；另122、建设网球场、篮球场、排球场、羽毛球场、荷花池、莲花池等体育休闲设施。第六章 环保、节能与安全第一节 环境保护一、环境保护标准根据中华人民共和国环境保护法等有关法规，在项目实施过程中对排出的污染物应采取必要的措施，使之达到国家规定的标准。本项目环境保护工作接受XX市环保部门的监督，采用的环境保护标准为：1、建筑项目环境保护管理条例【国务院（98）253号令】2、大气污染物综合排放标准【GB16297-1996】3、污水综合排放标准【GB8978-1996】4、环境空气质量标准【GB3095-1996】5、地表水环境质量标准【GBZB1-1999】6、城市区域环境噪声标准【GB3096-93】二、123、当地环境现状近年来，项目场址所在地XX经济技术开发区总体环境质量趋于优化。辖区内主要湖、河水质达到二类水标准，环境空气质量达到二级标准，饮用水源水质达标率达100%。开发区内声环境状况进一步好转，区域环境噪声、功能区噪声及道路交通噪声值均有显著下降。三、环境影响初步分析项目建设基地位于XX经济技术开发区南面，项目选址符合当地规划要求。项目建设及启用后，主要涉及到噪声、污水及固体废弃物等环境问题。1、噪声本工程施工期间对环境的影响主要是噪声。建设基地四面均为交通干道，施工阶段需严格按照城管、环保等部门的规定施工，尽量减少由施工机械及运输车辆产生的噪声在施工中对周围环境的影响。建成后，小区内基本为124、家庭用车通过，一般不会对环境造成影响。2、污水施工期间产生的污水应集中挖沉淀池，经沉淀过滤后排放。建成后，小区内严格实行雨、污分流制。雨水可以通过雨水管排入高湖和牛首山河。生活污水经地埋式无动力污水处理装置处理后通过排污管排入开发区污水干管，最终进入XX开发区污水处理厂处理。3、固体废弃物施工期间产生的建筑垃圾按城管要求定时运送到指定地点。项目建成后，生活垃圾实行袋装化处理，集中收集到居住区内设置的封闭式垃圾箱，由物业管理部门统一运送到开发区垃圾处理站处理。四、环保措施1、在施工过程中，应当遵守国家和省有关环境保护的法律、法规的规定，采取措施将施工现场的各种粉尘、废气、废水、固体废弃物、振动、125、噪声等污染和危害控制在法律、法规及施工管理规定的范围内。具体采取以下措施：（1）妥善处理泥浆水，未经处理不得直接排入开发区排水设施和河流；（2）不在施工现场熔融沥青或者焚烧油毡、油漆以及其它会产生有害烟尘和恶臭气体的物质；（3）使用密封式的圈筒处理高空废弃物；（4）采取有效措施控制施工中的扬尘；（5）禁止将有毒有害废弃物用作土方回填；（6）对产生噪声、振动的施工机械，采取限时施工等有效措施，减轻危害。2、在设计和有关设备的使用时采取以下措施：（1）采用分流制排水系统，利用隔油池、化粪池以及专业污水处理系统，使排水达到国家污水排放标准；（2）设有空调及通风系统的房间内墙、门、窗做吸音隔声处理，有126、关设备采取减振及消声措施；（3）厨房间排油烟要经过过滤，减少油烟排出室外；（4）建筑内隔断采用轻质隔墙、轻钢龙骨石膏板等，尽可能少采用木材或对人体健康有不良影响的材料。3、绿地作为城市空间组成要素，对城市景观影响较大。该项目的绿化手段要采用点、线、面相结合的方法。点与线的绿色空间通过沿路线的线绿色空间与住宅间的面及点绿化联系起来，构成小区内的特色绿化系统。4、在项目建设期间及项目建成后，需请环保部门对本项目作进一步环境影响评价，以便采取更加经济合理的措施而达到对有关污染物治理的标准要求。五、初步分析结论综上所述，只要加强管理，严格按照有关标准执行环保措施，基本上不会产生环境污染。从另一方面来说127、，项目建成后，优美的住宅小区将增强当地的对外形象，对美化环境、提高绿化率、净化大气等都会产生积极的作用第二节 绿 化随着社会的发展和变革，进入新潮时代的都市居民择居标准也发生了很大的变化。提高居住质量、提高生活品位，已成为现代都市人的一种时尚追求。提高居住质量，不仅仅要有好的房型、好的地段，赏心悦目、令人心旷神怡的绿色环境和舒适的生活环境也是一个重要的方面。因此加强居住区的绿化是本项目建设者必须认真考虑和解决的问题。本项目拟采取以下绿化措施：1、充分利用和改造现有植被，加强居住区内环境绿化工作，在工程设计中充分考虑公共绿地和绿化覆盖率的要求，提高区内生态环境质量。良好的生态环境也是提高住宅区卖128、点的主要措施之一。2、区内分别设公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地。3、区内按不同的规划组织结构类型，设置相应的小游园（小区级）、组团绿地（组团级）和其它的块状、带状公共绿地。有条件的部分设置大片绿地。4、加强住宅区建成后绿化环境的保护管理工作，使社区居民充分享受到大自然给他们的恩惠。第三节 节 能根据国家对节能住宅的提出的要求，本项目拟采取以下措施，以取得节能效果：1、居住区室外采用节能型钠光源照明。2、房屋设计中考虑增强房屋的保温性能和采光性能，以节约取暖和照明能源。3、居住区内电力系统的布置中力求减少线损，合理选择负荷中心，节约电能。4、居民全部采用水冲式卫生设施，以家庭129、为单位单独计量，以节约用水，节约水资源。5、居住区内燃气普及率达到100%，集中管道供应，提高居民生活水平，提高能源的利用率，同时也减少空气污染，保护环境。6、其它节能技术，如充分利用太阳能、分质供水技术、日光反射技术、遮阳技术、控制阳光辐射和热量进入外墙的技术、无土栽培及垂直绿化技术、新型节能建材等。如按照上述要求进行下一阶段的设计，XXXX（XX）住宅小区将建设成节能生态示范小区，这对小区的市场形象和销售形势及行情将会产生积极的影响。第七章 项目进度计划和运作管理第一节 项目进度计划一、工程建设进度XXXX（XX）住宅小区总占地面积约242亩（折合16.13公顷），总建筑面积104540平130、方米，计划建设期为二年。本项目进度计划内容主要包括：可行性研究报告报批，办理土地转用及征用手续，工程地质勘察及初步设计，施工图设计，办理其它有关前期准备工作，单项工程施工等。本项目具体实施计划参见表7-1。XXXX（XX）住宅小区工程建设进度表表7-1 单位：季度序号工 作内 容第一年第二年123456781可行性研究编制及审批* * 2办理土地转用及征用手续 * *3初步设计及审查 * * *4施工图设计* * *5其它前期准备工作 * *6建安工程施工* * * * * * * * * * *7竣工并交付使用* * * * * * *二、销售计划进度XXXX（XX）住宅小区建成后，除公共建131、筑不作销售，多层住宅和别墅全部进入销售。考虑到项目特点，在销售策略中可采用预售方式，即将正在建设中的住宅预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款，当一批住宅竣工验收后即可投入使用。采用预售方式时，必须严格按照城市房地产开发经营管理条例、城市商品房预售管理办法及当地有关规定执行。初步确定本项目从第一年开始销售商品房，计划五年内销售完毕，其中第三年销售比例最大。第二节 项目运作管理一、项目运作本项目筹建、建设期间将由项目单位负责，采取国内招标方式落实设计、施工、监理单位及主要设备材料，与承包单位签订合同，制定施工进度计划，搞好工程的质量、工期、造价控制。工程竣工并全面投入使用后，项目单位将委132、托成熟的物业管理公司代管，按照市场经济规律要求，实行独立核算、自主经营、自负盈亏。二、物业管理1996年初，建设部制定了城市住宅与房地产业“九五”计划和2010年规划，明确提出房地产业跨世纪发展的主要任务之一是加快发展物业管理，促进房地产市场体系的完善。随着人民生活水平的不断提高，必然对居住区质量的要求也越来越高，这就为物业管理市场带来发展的极好机会和广阔前景。沿海发达地区和物业管理开展得比较好的城市，良好的物业管理带来的居住质量的改善，使花钱买服务越来越成为人们的共识，同时，良好的物业管理还将为房屋的销售起到积极的促进作用。作为我省第一部物业管理方面的地方性法规，XX省物业管理条例于今年3月133、1日起正式实施。根据新条例，今后我省的新建住宅区、配套设施较为齐全的原有住宅区和大厦、工业区等物业，均应实行物业管理。XX市有关部门就该条例在XX的具体实施制定了一系列细则。依据有关政策及法规，本项目建成后，区域内全部采用封闭式的物业管理和采取各种行之有效的智能化的措施，从而保障居民正常的生活秩序及人身财产安全，保证区域内部清洁卫生，切实解决住户生活上和经营者及办公行管人员的后顾之忧，把小区建成花园式的管理有序的住宅和经营场所。小区未来的物业管理要体现“以人为本”的原则，主要做好以下几项工作：1、让物业管理由“后续部队”变成“先行官”，从图纸设计开始就参与开发的全过程，从管理和服务的角度提出意134、见和建议，以使房屋建设更符合使用者的需要。2、把一般意义上的“售后服务”工作做好。对房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目分别进行及时有效地维护、修缮与整治，并向星级管理看齐，不断提高服务档次，创造一个安全、整洁、舒适、优美的生活和工作环境。3、经常去访问用户，收集用户需要服务的各类信息和要求，并尽量予以满足，把方便留给用户，与用户建立起理解、支持、信赖的伙伴关系。4、小区全体物业管理员工都应推行齐抓共管，形成风气，如保安日常执勤要全方位地搞好服务等。5、加大物业管理的透明度，充分调动用户的积极性，让他们自觉参与物业管理，使业主委员会真正成为业主自律性组织，135、增强物业管理的凝聚力。6、提高物业管理的品位，使物业管理发挥营造社区文化、引导消费的作用。建立必要的文教娱乐设施，并通过一系列的工作和举办各类活动，引导使用者文明生活工作，让社区充满欢乐祥和的气氛。第八章 投资估算及资金筹措第一节 投资估算根据国家概算指标及XX市和XX开发区有关部门规定的收费用标准，对本项目进行初步估算。此次投资估算范围为XXXX（XX）住宅小区建设工程，占地面积约242亩，规划建筑面积104540平方米，包括住宅楼、别墅及必须的配套基础设施工程。一、投资估算编制依据1、XX省建筑工程概算定额（1999）；2、XX市工程造价信息的实际情况确定；3、XX开发区对建筑安装工程的有136、关规定；4、项目单位提供的相关项目资料。二、投资估算说明1、建筑工程费根据XX的实际情况按XX建筑工程造价情况，住宅建筑平均取750元/m2、公共建筑平均按650元/m2计取，室内水电安装费按60元/m2计取。2、配套工程费用，区内道路按40元/m2计取，下水道、绿化、其它（电话、消防等）分别按20元/m2计取；3、土地费用根据当地情况按15万元/亩计算。4、规划勘察设计咨询费按20元/m2计取。5、水电增容费按30元/m2计取。6、政府规费包括城市基础设施建设费、消防设施建设费、白蚁防治费、城市规划管理费、招投标管理费等，分别按开发区有关标准执行。7、工程质量、安全监督费按第一部分工程费用的137、0.13%计算。8、工程监理费按第一部分工程费用的1%计算。9、建设单位管理费按第一部分工程费用的1.2%计算。10、不可预见费按工程费用和工程建设其它费用之和的6%估算。三、分年投资安排按照工程实施进度，建设期为2年。工程费用分年投资第一年为54.5%，第二年为45.5%。四、投资总额构成XXXX（XX）住宅小区工程投资总额为15808万元。其中：固定资产投资15565万元，占98.46%。 建设期利息为243万元，占1.54%。 固定资产投资估算详见附表1。第二节 资金筹措一、自有资金投入根据项目建设投资计划，项目建设单位需投入自有资金5843万元，在两年建设期内分期投入，投资比例分别为第138、一年96.6%、第二年3.4%。本项目自有资金投入符合有关资本金比例规定要求。二、售房收入滚动投入建设期售房收入扣除营业税金及附加和售房费用后均用于滚动投入。在建设期各年滚动投入见表8-1。表8-1 建设期各年滚动投入表序号项目合计建设经营期第一年第二年1滚动投入59658525113三、银行借款投入建设经营期根据自有资金及售房收入滚动投入情况确定银行贷款额，本项目需银行借款4000万元，其中建设期借款利息243万元。银行借款资金在两年建设期内分期投入，投入比例分别为第一年53.2%、第二年46.8%。项目总投资构成及资金筹措详见附表2。第九章 财务评价本项目财务评价范围为XXXX（XX）住宅139、小区建设项目，占地面积约242亩，规划建筑面积104540平方米。第一节 财务基础数据一、项目计算期、建设期和运营期本项目计算期为5年，其中建设经营期2年，经营期3年。二、营业收入估算XXXX（XX）住宅小区工程建筑面积104540平方米，其中住宅建筑面积94540平方米，公建建筑面积10000平方米。根据有关部门规定，并结合项目实际情况，初步确定本项目商品住宅综合平均销售价格为1950元/平方米。公共建筑暂不进入销售。经测算，XXXX（XX）住宅小区总销售收入为18435万元。商品房各年销售比例参见表9-1。表9-1 销售比例估算表年份第一年第二年第三年第四年第五年比例5%30%40%20%140、5%三、营业税金及附加根据中华人民共和国营业税暂行条例等有关规定，XXXX（XX）住宅小区销售适用营业税按销售收入的5%计算，城市维护建设税按应交营业税的7%计算，教育费附加按应交营业税的4%计算。经测算，XXXX（XX）住宅小区销售营业税为922万元，城市维护建设税率为64万元，教育费附加为37万元。本项目营业税金及附加合计为1023万元（均为计算期合计）。经营收入和营业税金估算详见附表3。四、土地增值税按现行土地增值税暂行条例，对建造普通标准住宅出售，增值税未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。五、成本和费用估算1、营业成本（1）售房费用按售房收入的2%估算，售房费用包括管理费、广告141、费用、手续费、工作人员工资、办公费用等。（2）全部投资金额计入售房建造成本。2、财务费用评价中财务费用主要为长期借款利息。总成本费用估算详见附表4。六、企业所得税项目企业所得税率按33%计算。七、企业基金盈余公积金按税后利润的10%提取，盈余公益金按税后利润的5%提取。第二节 财务评价一、盈利能力分析XXXX（XX）住宅小区建设项目利润总额为993万元。按33%所得税率计算，应交所得税328万元，该项目的税后利润为665万元。项目损益情况详见附表5。经测算，项目资金利润率、资金利税率如下： 利润 993 项目资金利润率 = 100% = 100% =6.28% 投资额 15808 利润+税金 142、993+1023 项目资金利税率 = 100% = 100% =12.75% 投资额 15808根据测算，本项目的资金利润率为6.28%，资金利税率为12.75%。二、项目清偿能力分析项目建设投资银行借款，用收回的运行利润偿还。该项目建成后需偿还银行借款4000万元，其中利息借款243万元。长期借款偿还期为2.61年（含建设期）。借款还本付息估算详见附表6。三、现金流量分析全部投资、自有资金现金流量详见附表7、附表8。根据现金流量分析，计算求得评价指标参见表9-2。表9-2 部分评价指标表指标名称单位全部投资自有资金税前税后财务内部收益率%8.957.767.63投资回收期年3.823.833143、.97财务净现值(ic=6%)万元59134479以上结果表明：财务内部收益率为7.76%（税后），投资回收期3.83年（税后），能按时收回投资，财务净现值344万元（ic=6%，税后），该项目在财务上基本可行。四、敏感性分析项目的财务分析是在设定的财务条件下进行的，为了考察项目适应各种因素变化的能力，本评价对影响项目财务效益的两种因素（销售收入和建设投资）在-5%+5%的范围内进行了敏感性分析。分析结果详见附表9。结果表明：销售收入和建设投资对本项目影响最大。项目开发单位应努力降低工程造价，提高营销水平以提高项目的目标利润。因此，在当前商品房销售市场价格竞争激烈的情况下，努力节约工程投资，寻求采用最佳经济合理的建设方案，并加强工程建设的管理，是取得良好效益的重要途径。五、财务评价结论经综合测算，本项目全部投资财务内部收益率为7.76%(税后)，以6%为折现率计算的财务净现值(税后)为344万元，大于零。全部投资回收期为3.83年（税后,含建设期），符合对投资回收的期限要求，能够按时收回投资。长期借款偿还期为2.61年（含建设期），能按时偿还银行借款。综上所述，该项目基本能保证投资的合理收益，并按时偿还长期借款。该项目在财务上基本可行。