1、用地7万平米中高档住宅社区建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月102可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 总 论7一、项目概况7二、项目业主简介7三、 报告编制依据10四、 项目主要技术经济指标11五、 可行性研究报告的编制范围12六、 研究结论和2、建议12第二章 市场需求分析12一、XX市房地产市场分析12（二）、土地市场分析22（三）、商品房批准预售分析26（四）、商品房实际供应分析27（五）、商品房成交分析31（六）、未来楼市展望37二、 长寿区房地产市场分析37三、区域（桃花新城）房地产市场分析56第三章 项目定位分析63一、项目建设背景分析63二、 项目的SWOT分析64三、项目定位及规划依据67四、 项目定位67第四章 项目总体规划分析72一、总平面布置72二、小区结构设计73三、交通布置75 建筑单体设计75五、环境及绿化设计763、 管网设计77第五章 项目消防、环保、节能及安全设计82一、建筑消防设计82二、环境保护853、三、建筑节能85四、安全设计86第六章 项目实施进度计划87一、建设工期计划87第十一章 项目实施进度安排87（一） 、前期工作阶段：（预计1年内完成）87（二） 、设计招标阶段：（分阶段在1年内完成）88（三） 、施工阶段：88（四） 、竣工验收阶段：88（五）、本项目具体实施进度安排见下表：88第七章 招投标方案件89一、招标形式及资质要求89二、招标范围90三、招标信息发布90四、招投标工作组织90第八章 投资估算及资金筹措计划90一、投资估算90二、资金筹资及使用计划95三、 项目分期建设的经济分析95第九章 项目效益评价97一、项目的可持续性97二、 对社会经济发展的影响97三、项目4、环境效益评价98第十章 项目风险分析及对策99一、国家风险及对策99（三） 市场风险及对策99（四） 经营管理风险及对策100第十一章 结论及建议101一、结论1015 建议101第一章 总 论一、项目概况1、项目名称： XXXX 2、项目地址： XX市长寿区桃花新城B-6地块3、项目业主： XXXX房地产开发有限公司4、法人代表： XX5、注册资本： 伍仟万元整6、项目规模及内容：XXXX居住小区总用地面积约为70600m2，工程定位为中高档住宅社区。该地块地形现状高于周边现有规划道路，形状不规则，小区共有23栋单体，其用途为5层花园洋房、9层电梯洋房、11+1层小高层及一类高层住宅，以及配5、套的商业裙房和地下车库，项目总建筑面积为176328.72。 二、项目业主简介XXXX建设开发有限公司成立于1996年10月，是集房地产开发、房屋建筑施工总承包、市政公用工程总承包、公路施工总承包、装饰装修工程总承包等为一体的有限责任公司。公司下设八部一室和两个分公司，并辖有10个工程项目部。共有员工1682人，其中管理人员42人；项目经理64人；各级各类专业技术职称人员82人；安置下岗工人近300人；解决失地农民400人。公司法人、董事长兼总经理、党支部书记XX同志，1963年出生，XX市长寿区人，中共党员，大学本科，高级经济师，建筑工程师，一级项目经理。现担任XX市工商联执委、长寿区政协委6、员、XX市总商会房地产商会副会长、XX市维护企业权益协会副会长等社会职务。多次获得XX市优秀企业家、XX市十大杰出青年优秀厂长（经理）、XX市建筑企业优秀经理等荣誉称号，2008年荣获第四届XX市创业优秀企业家称号。公司成立至今，共开发楼盘20余个；总开发面积100余万平方米；总建筑施工面积150万平方米；承接大型市政工程35个；总投入达30亿元。目前在建项目有：XX阳光地中海、XX盛世华城、XXXX。XX阳光地中海位于XX渝北区冉家坝余松路299号，总建筑面积16.3万平方米，总投资4.1亿元。项目是一个集住宅、办公和商业用房为一体的地中海风情高档小区。XX盛世华城位于吉林省松源市，开发面积7、近30万平方米，斥资5亿元。该社区在规划、设计、建筑、文化等方面全面升级，全力提升了东部居住风貌。现代主义风格建筑、1.5万平方米超大中央广场、低密度建筑群体，让你尽享品质生活。XXXX项目位于长寿桃花新城核心地段，东有碧桂园在建的五星级大酒店和高档别墅群，西领长寿中学，南靠清明上河图商业街和桃花溪河。项目总用地面积约为70600平方米，总建筑面积达18万平方米，容积率2.3。总投入约5亿元，是高层与花园洋房相融的高品质顶级社区。在未来的发展中，XXXX建设开发有限公司仍坚持以房地产开发和建筑业为主，其它经营为辅的企业发展方针，积极拓展市场，打造更多的精品楼盘，为改善XX人居环境作出积极贡献。8、公司荣誉：2005年中华人民共和国农业部授予“全国诚信守法乡镇企业”的称号；2007年度国家工商行政总局评为全国“守合同重信用单位”；1999、2001、2003年度连续三届评为XX市房地产开发企业五十强企业；20012008连续8年被评为XX市建筑业先进企业；19992003连续五年被评为XX市乡镇建筑明星企业；2004年度XX市建设综合开发协会理事单位；江北大兴村旧城改造工程A幢工程项目评为2004年度XX市文明建筑工地；2005年度XX市百户就业先进民营企业；2005年度XX市中小企业（乡镇企业）协会工作先进集体；2002、2005年度连续两届评为XX市“50佳”房地产交易诚信企业；209、06年度XX市诚信守法中小企业；2006年度XX银行业协会授予“信贷诚信单位”称号；2006年度XX市消费者信得过企业；2006年度XX市巴渝杯优质工程奖；2007年度XX房地产开发行业信用建设等级为AA；2007年度XX市中小企业协会第二届理事会先进集体；2006年度凤城街道 纳税大户2008年度XX市政府授予“XX市民营企业五十强”称号；长寿县狮子滩发电总厂桃花生活基地5号楼获2000年度长寿县优质工程；三、 报告编制依据本项目工程可行性研究报告编制的主要依据是：1、 XX市城市房屋拆迁管理条例；2、 XX市绿化条例；3、 XX市城市建设配套费征收管理办法4、 XX市城市房地产经营管理条例10、5、 XX市环境保护条例6、 建设部房地产开发项目经济评价分析7、 XX市房地产开发项目资本金制度管理办法8、 长寿区市场调查报告9、 XX市建筑工程99基价表10、 项目规划方案平面图四、 项目主要技术经济指标名称单位规划要求指标数值所占比例总用地面积m270600居住户数户（套）1641居住人数（每户按3.2人计算人5252总建筑面积m2176328.72一、按功能性质划分1）住宅建筑面积m2159440.5190.42%2）商业面积m21333.020.76%3）配套设施建筑面积m21555.198.82%物管用房m2650社区活动用房m2245幼儿园m2665.47公厕m246车库及设11、备用房m213948.72二、按地上地下部分划分1）地上建筑面积m21623802）地下建筑面积m213948.72停车泊位辆547地面（室外）辆57车库停车辆490容积率不大于2.32.3建筑密度%不大于30%22.28%绿地率%不小于35%35.10%五、 可行性研究报告的编制范围 根据“XXXX”项目建议书和初步设计规划方案，本报告研究范围主要是住宅小区楼的市场分析，项目建设的规模和功能，项目的建设方案，投资估算和资金筹措以及项目经济效益评估等。六、 研究结论和建议 “XXXX”项目是XXXX建设开发有限公司的又一个重要项目，该项目具有投资量大，资金回笼快的特点。经过市场需求分析，建设该12、项目的必要的；经济技术论证，该项目是可行的；且项目的建设具有良好的经济效益和社会效益。 第二章 市场需求分析一、XX市房地产市场分析（一）、投资环境分析1.1 经济运行1.1.1 经济平衡增长 高于全国平均增速 2008年，预计XX市的全年地区生产总值（GDP）可达4757亿元，增长15.40%。虽然2008年的增速低于2007年GDP 19.42%的增速，但预计仍高于今年中国国民经济增长速度，XX经济总体仍保持了平稳快速发展。（据中国社会科学院2008年10月发布的2008年秋季报告预测,2008年中国GDP增长率将为10.1%左右）。图1-1：20002008年XX市近年GDP及其增长率数13、据来源：2000-2007年数据来自XXXX市统计年鉴，2008年数据来自XX市经济信息中心预测。1.1.2 居民收入持续增加随着2008年经济增长速度放缓，居民的收入增长水平同比也略有回落。即便如此，XX居民的收入仍保持了两位数的高增长。据XX市经济信息中心预测，2008年XX城市居民人均可支配收入约15770元，同比增长14.98 %。2008年也是XX居民收入持续保持两位数增长的第7年。图1-2：20002008年XX市近年人均可支配收入及其增长率变化1.1.3 房地产开发投资持续增长，增速回落政府统计数据表明，2008年111月，XX市房地产开发投资完成额825.55亿元，同比增长2114、.6%，但增速连续两月回落，11月增速较10月下降3.3个百分点，增速较去年同期的增速下降16.4%。1.2 房地产政策 中国房地产过去几年过热，国家对房地产的调控主要着力于控制房地产投资规模，防范房地产泡沫，抑制中国经济过热风险，因此政策对楼市设置了较高的门槛，如房地产市场的“国六条”、“国八条”、提高首付比例和购买二套房资金限制等，这一“从紧”的房地产调控方针一直延续到了2008年上半年。2008年应该说是中国房地产调控政策的转折年。2008年随着房地产行业低迷，中国经济有过冷风险出现，政府对房地产“从紧”的调控政策开始转变。从2008下半年开始，政府不仅放开了信贷，还对购房契税、首付款和15、贷款利率都进行了下调，不断地降低购房门槛。这也是近几年以来，政府首次明确表示对房地产行业的支持。总的来说，随着我国房地产投资占全社会固定资产投资规模比重的增加，房地产对投资的拉动是显著的，而通过购房消费的刺激拉动内需的目地亦非常明确。因此，政府期望通过对房地产市场的扶持，能从投资和需求两方面拉动经济增长。目前对房地产行业“松绑”的控制方向会持续一段时间，并将以财政税收、金融和行政等多种手段进行。尽管政府对房地产市场的促进性调控不会在短期内凑效，但政策的累积效应将在经济环境整体好转的情况下显现。1.2.1 金融政策及影响 2007年中国在面临贸易顺差加大、货币投放过快和物价持续上涨等问题，一直执16、行从紧的货币政策，这一政策也一直延续到2008年上半年，央行于2008年16月分别上调了六次存款准备金率，至17.5%。到2008年下半年，面对国际和国内严峻的金融、经济形势。中国政府开始实行适度宽松的货币政策。从2008年9月25日开始，央行五年来首次下调利率，年内4次下调存款准备金率，使其最低降至13.5%。从9月16日开始至12月23日的100天内，央行五次降息，一年期和五年以上贷款利率年累计下降2.16和1.89个百分点。此外，更出台了降低首套住宅首付比例和放宽了二套房限制条件的房贷政策。以上宽松的金融货币政策对缓解开发商紧张的资金链和刺激购房需求有着正面的影响，但此轮系列政策对启动投17、资和内需的作用难在短期内显现，因此也难在短期内对楼市有立竽见影的拉动作用。表1-1 ：2008年金融货币政策列表类型颁布日期实施日期主要内容存款准备金率调整2008-1-162008-1-25上调0.5个百分点，至15%。2008-3-182008-3-25上调0.5个百分点，至15.5%。2008-4-162008-4-25上调0.5个百分点，至16%。2008-5-122008-5-20上调0.5个百分点，至16.5%。2008-6-72008-6-15上调0.5个百分点，至17%。2008-6-72008-6-25上调0.5个百分点，至17.5%。2008-9-152008-9-25下调18、1个百分点，至16.5%。2008-10-82008-10-15下调0.5个百分点，至16%。2008-11-262008-12-5下调大型金融机构1个百分点，小型金融机构2个百分点。2008-12-222008-12-25下调0.5个百分点，最低至13.5%。利率调整2008-9-152008-9-16下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他档次相应调整。2008-10-82008-10-9下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他档次相应调整。2008-10-292008-10-30下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他档次相应调整。2008-10-2620019、8-11-27下调一年期人民币贷款基准利率1.08个百分点，其他档次相应调整。同时下调中央银行再贷款、再贴现等利率.2008-12-222008-12-23下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他档次相应调整。其它2008-10-222008-10-27金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。2008-11-9国家出台扩大内需十项措施要求“加大金融对经济增长的支持力度，取消对商业银行的信贷规模限制，合理扩大信贷规模1.2.2 土地政策 2008年的土地政策延续了2007年解决土地合理利用调20、控、加大土地有效供应的主线。在具体政策上通过提高开发商囤地成本、强制缩短土地开发时间、严格借信贷管理和建立建全土地稽查制度等挤压土地市场泡沫。表1-2： 2008年土地政策列表政策名称发布单位颁布日期实施日期主要内容关于耕地占用税平均税额和纳税义务发生时间问题的通知财政部、国税总局2008-1-132008-1-13对耕地占用税每平方米的平均税额进行明确。 关于促进节约集约用地的通知国务院2008-1-72008-1-7土地闲置要征收闲置费或收回土地，提出了我国集约利用土地的一系列新举措。中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则 财政部2008-3-132008-3-13对耕地占用税暂行条例的21、实施对象、耕地占用税的平均税额、免税范围等做出了详细规定。 中央分成新增建设用地土地有偿使用费稽查暂行办法财政部、国土资源部2008-3-72008-3-7建立地方土地不定期稽查制度，通过暂停或扣回拨款、核减或取消中央分成土地有偿使用费分配指标等措施杜绝地方违规操作。国有建设用地使用权出让合同国土部、工商总局2008-5-312008-7-1商品住宅项目原则上开发时间最长不得超过3年。土地储备资金会计核算办法（试行）财政部2008-8-28200*9-1-1规范土地储备资金的会计核算。明确土地储备资金应专款专用，分账核算。金融促进节约集约用地的通知央行、银监会2008-9-22008-9-2要22、求商业银行严格商业性房地产信贷管理，禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款。1.2.3 财税及购房优惠政策与2007年政府多以金融货币政策进行宏观调控不同，2008年政府通过了一系列减免房屋购置和转让各种税费的优惠政策，以鼓励住房的消费和流通。各项优惠政策虽然偏重于“自住普通型”住房，但实际上涉及了二手房、非首套住房和面积在144平方米以上的非普通住房，是近几年来财政税收政策上少有的门槛降价政策，也是近期政府首次明确表示对房地产行业的支持。未来一段时间内，财税政策在宏观调控中的分量将会越来越重，并将持续较长时间，政策的着眼点在于对内需的启动。有方法上，一方面是对房地产相关税费的23、减免，另一方面也可能将从个税等方面入手，提高消费者购买力以启动内需，从根本上达到稳定房地产市场的目的。表1-3： 2008年财税及购房优惠政策列表政策名称发布单位颁布日期实施日期主要内容房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税总局2008-1-72008-2-7进一步明确了房地产企业土地增值税进行清算式缴纳的适用范围。窗体顶端关于调整房地产交易环节税收政策的通知 窗体底端财政部、国税务总局2008-10-222008-11-1个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；个人销售或购买住房暂免征收印花税；个人销售住房暂免征收土地增值税。国务院部署促进房地产市场健康24、发展措施（“国三条”）国务院2008-12-17用3年时间解决近750万户城市困难家庭住房问题；对符合要求的购买第二套普通自住房居民比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策；加大对中低价位、中小套型普通商品住房的信贷支持。关于促进房地产市场健康发展的若干意见国务院2008-12-202008-12-21住房转让环节营业税暂定1年实行减免。将现行个人购买普通住房超过5年转让免征营业税，改为超过2年转让免征营业税；不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。1.2. 4 保障性住房政策及影响 从2007年开始，政府就开始密集地出台各种建设保障性住25、房的政策，并首次明确提出把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能。到2008年政府对保障性住房建设的力度加大，中央和地方政府都提出了近期的保障性住房具体目标。 保障性住房不仅是解决民生问题，政府亦希望启动保障性住房投资，带动房地产市场上游行业需求，从而拉动整个国民经济。因此未来几年的保障性住房建设将会加快步伐，其覆盖面不断扩大，会对一些中低档商品住房项目造成一定冲击。表1-4 ：2008年保障性住房政策列表政策名称发布单位颁布日期实施日期主要内容关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知财政部、国家税务总局2008-3-32008-3-1对购买经济适用房购买、廉租房经营进行税26、费减免等。关于加强廉租住房质量管理的通知建设部2008-4-12008-4-1廉租房须全面实施质量分户验收。XX市住房建设规划XX市国土房管局2008-7-12008-7-1计划未来5年XX保障性住房供应量为2300多万，明年将新建保障性住房327万。 国家出台扩大内需十项措施国务院2008-11-54万亿扩大内需，明确“加快建设保障性安居工程”。未来三年中央财政将投资9000亿元，用于保障性住房建设。廉租住房建设贷款管理办法央行、银监会2008-12-172009-1-17对廉租住房建设贷款利率实行优惠政策，贷款利率较同期同档次贷款基准利率下浮10%。关于促进房地产市场健康发展的若干意见国务27、院2008-12-202008-12-21未来3年平均每年新增130万套经济适用房，2009年以实物方式结合发放租赁补贴，解决260万户城市困难家庭住房问题。2011年，解决近千万户城市困难家庭的住房问题。1.2.5 其它政策 2008年中央和地方在建筑工程质量和规范市场方面出台了多个政策，政策的重点在于对建筑工程质量把关、提倡建筑节能、完善政府及开发商信息公开化机制和加强二手房交易 资金监管等，从多方面保障消费者权益。表1-5：2008年市场管理及建筑工程政策列表类型政策名称发布单位颁布日期实施日期主要内容市场管理XX市存量房交易结算资金账户管理暂行办法XX房管局、人民银行XX管理部200828、-1-32008-2-1规定二手房交易资金将设立专用账户管理，严禁中介机构代收、付客户交易资金。 房屋登记办法建设部2008-4-92008-7-1确立和细化了登记簿制度，注重可操作性，细化了物权法规定的登记类型。中华人民共和国政府信息公开条例国务院2008-4-282008-5-1包括房屋拆迁补偿费的发放等很多事项的信息,政府都将及时公布。关于开展加强住房公积金管理专项治理工作的实施意见建设部、国务院、央行等七部门2008-7-12008-7-1进一步健全、完善制度，逐步建立起加强住房公积金管理的长效机制 XX新版商品房买卖合同XX市国土房管局2008-7-312008-8-1新版合同对商品29、房层高、净高作了约定，并对开发商延期交房与购房者延期付款的违约赔偿比例进行对等设计。建筑工程清水住宅工程质量验收标准XX市建委2007-12-62008-2-1强制执行住宅分户检验制度，包括房间及公共部分空间尺寸，建筑结构外观及尺寸，门窗、墙地面、防水、排水系统、电气工程安装工程质量等。住宅专项维修基金管理办法建设部2008-1-282008-2-1商品住宅、非住宅的业主按所拥有物业建筑面积交存公共维修基金。公共维修基金将按照住宅的建筑安装造价计算交存比例。住宅性能评定技术标准XX市建委2008-2-12008-2-1新标准将住宅分为3星、4星、5星三个等级。其中5星级住宅不仅主卧开间要3.930、米，对阳台、露台等面积也进行了规定。民用建筑节能信息公示办法建设部2008-6-262008-7-15节能信息在房屋买卖合同、住宅质量保证书和使用说明书中载明。民用建筑节能条例公共机构节能条例国务院2008-8-72008-10-1加强民用建筑节能管理，降低民用建筑使用过程中的能源消耗，提高能源利用效率以及推动公共机构节能，提高公共机构能源利用效率，发挥公共机构在全社会节能中的表率作用。XX市小套型住宅设计规范XX市建委2008-8-312008-9-1对建筑面积在3760平方米的“小套型”住宅，制订了强制性工程建设标准，并限制其建“夹层”。1.3 城市规划 2008年是XX城市建设快速发展的31、一年，鱼洞长江大桥一期、水碾立交、寸滩立交等重点项目在年底建成通车，双碑嘉陵江大桥、五台山立交一期、二郎迎宾大道南延伸段、凤西路等项目在年底开工建设。 在未来的几年内，XX市为拉动投资保增长，将加快重点工程建设，强力推进市级重大项目建设，基础设施、民生工程、公共工程是今后的工作重点。以轨道交通为例，将根据建设提速计划，到2012年投资455亿元、开工建设165公里的轨道线路，目前已有30余个标段投入建设，要在继续大力推进一、三、六号线建设进程的同时，尽早谋划三号线、六号线延伸段的建设。另外，为加快XX畅通工程的建设，到2012年，计划投资380亿元用于城市道路网的建设，涉及新建、改建城市道路（32、包括快速路网、主次干道）达230公里、立交31座，新建人行天桥或地下通道130座。表1-6：2008年XX市主城区重点规划有交通工程列表时 间内 容2008-01马家岩立交工程、天杨路拓宽改造工程（二期）正式开工建设。马家岩立交工程总投资1.32亿元，预计2008年底完工；天杨路拓宽改造工程（二期）总投资5.76亿元，工期10个月。大渡口区首条公园式购物街亮相开街。步行街的建成填补了大渡口无步行街的空白。二、三期工程全部完工后,总面积将达20万平方米，商业设施面积将达50万平方米。2008-02正在建设中的地铁一号线将全线提速，朝天门至沙坪坝段2010年底便可建成通车，沙坪坝至大学城段201133、年建成，均比计划工期提前一年。通车后，地铁一号线的运行速度将达100公里/小时，从朝天门至沙坪坝，坐地铁只需26分钟。” 袁茄路(袁家岗至茄子溪)拓宽改造工程今年将完工。袁茄路(石坪桥至双山段)拓宽改造工程将拓宽至54米，双向6车道，预计年底竣工，今后进出大渡口将变得更加方便。大渡口滨江路年内开建，2012年建成，总投资25亿元，全长21公里，将连通九龙坡区和渝中区滨江路。今年内开建6.9公里的一期工程， 2010年竣工；二期从重钢至在建的九龙坡区滨江路，计划2011年竣工；三期长从鱼洞长江大桥北侧桥下至跳磴镇， 2012年建成。 2008-03国内最长的双联拱隧道地处江北区的全长780米的江34、（江北城）溉（溉澜溪）路隧道全线贯通。隧道全长780米，宽约22.8米，双向4车道，工程总造价8500万元。轻轨三号线二期工程（龙头寺-江北机场）可行性研究报告通过专家评估。可研报告同时建议在江北机场新航站楼建设的同时，将本工程延长至新航站楼。轨道交通三号线二期工程全长18.149公里，将于2011年底试运行。2008-04XX菜园坝长江大桥顺利通过规划验收，XX菜园坝长江大桥工程由主桥、菜园立交、苏家坝立交、南城隧道、南城立交、海铜路组成。XX快速公交线（BRT）即将延伸至30公里。BRT公司正准备把BRT运行线路，从九坑子延伸到龙头寺，即从九坑子向九龙园区方向运行到虎头岩转盘，掉头向北，穿35、虎头岩隧道，上嘉华大桥，过桥后通过在建的鸿恩寺隧道，到达冉家坝，再经新溉路或其他道路，最终到XX北火车站（龙头寺）。2008-06市级重点工程江北滨江路二期（西段）工程已全面开工。北滨路二期西段工程全长6.796公里，双向四车道，宽22米。2008-07今年主城区已建、在建或将建17个大公园，皆是突出生态、休闲及景观，向市民免费开放。在17个公园中，主城区已建成7个，在建的6个，即将开建4个，均以自然生态为特色，尽量减少硬质设置，多绿化。解放碑金融商务街总体规划通过规委会专家评审。解放碑金融商务街区规划总占地面积7万余平方米，是解放碑CBD范围内唯一可供整体规划改造区域，建成后，将形成约90万36、平方米的世界顶级金融商务建筑群，是未来规划建设XX金融核心区的重要支柱。2008-08江北北滨路将建18公里“创意大道”。首期规划从江北嘴到石门大桥11.8公里，二期规划从石门大桥延伸到大竹林6.2公里，5年内完成。将分为“工业设计、文化体验、时尚消费”三大主题来打造，实现“以溉澜溪、江北城板块为东翼，承载城市及CBD商务配套功能，江北西原生态住区城市功能为西翼”的城市功能分配，北滨路则成为联系两翼的快捷景观通道，实现交通功能与景观、艺术功能的结合，加大对滨水地区公共活动空间和公共服务设施的建设。2008-09市委市政府发布“关于实施森林工程的决定”，危旧房拆除重建，绿化面积必须达到50%以上37、；新建小区绿地率不得低于35%；并将新建一批公园，使全市森林覆盖率在2017年达到45。 朝天门大桥全桥贯通，江北城10分钟可到弹子石，而步行通过主桥也只需要20分钟。大桥预计2009年5月通车。2008-10连接渝中区、经开区、南岸区和巴南区以及九龙坡区、大渡口区南北向的城市快速干道渝南分流道（巴南段）一期工程开工建设。该道路起于菜园坝长江大桥南引道，止于巴南区龙州大道，全长11公里。工程的建成，将直接分流鹅公岩、菜园坝、石板坡三座长江大桥的汽车流量，极大地改善巴南区城市交通基础条件。渝中区危旧房改造上清寺路片区动迁顺利完成后，本月17日与之比邻的牛滴路片区开始进入4万平方米的动迁。目前该项38、工作全面展开，进行顺利，改造后将建成牛滴路公园。XX又一条城市快速干道渝南分流道（巴南段）一期工程已于近期在巴南区开工建设。该项目起于菜园坝长江大桥南引道，止于巴南区龙州大道，全长11公里，其中巴南段总长约8.7公里，整个工程分两期实施建设，将于明年年底竣工通车。该道路的建成通车，将直接分流鹅公岩、菜园坝、石板坡三座长江大桥的汽车流量，极大地改善巴南区城市交通基础条件。2008-11主城再添四大公交站场。占地约19万平方米，预计总投资2.3亿元的四大公交站场预计年内开工，计划明年建成，届时可满足39条公交线、768辆公交车的始发和夜间停放。2008-12从2008年2012年期间,渝中区政府将39、投资224亿元打造“十分钟渝中”。解放碑将通过98个项目的建设，实现两年内缓堵，四年后彻底告别交通拥堵的现象，成为全国特大城市通达性最好的中心城区。桃花溪大桥连通大渡口。位于陈庹路西半幅的桃花溪大桥通车，车辆可通过陈庹路东、西半幅进、出大渡口，往返大渡口与陈家坪只需几分钟时间。朝天门将实施改造，于2015年完成。朝天门交通改造也将同步进行。根据规划，地铁、公交换乘中心都设计在地下，朝天门的交通状况将得到极大改善。XX筹划建筑全球首座双子桥。东水门长江大桥、千厮门嘉陵江大桥设计出炉，两座桥均设计为相同的桥型，一旦建成，它们可望成为全球首座“双子桥”。轨道6号线将借助这两座桥通过两江，把渝中区、江40、北区、南岸区的三大中央商务区连接起来。 中国首个内陆保税港区XX两路寸滩保税港区挂牌成立。XX保税港区由寸滩港、江北国际机场和出口加工区三部分组成，采取“水港+空港”模式，是一个“一区双功能”的内陆型保税港区。按照国务院关于申请设立XX两路寸滩保税港区的批复，保税港区建成后实行封闭管理，届时不再保留现有的XX出口加工区。大渡口五台山立交一期工程、九龙坡二郎迎宾大道南延伸段和沙坪坝区凤西路三大工程同期开工，三个项目建成后，将极大改善我市主城西南部城市区域的路网结构。其中，五台山立交建成后，从江北到大渡口将省时半小时，不堵车十多分钟可到达。一期工程预计明年10月完工。 连通沙坪坝和江北的双碑嘉陵江41、大桥正式开建，双碑大桥工程总投资接近20亿，预计2012年建成，届时，市民从大学城到江北只需要15分钟，比现在至少节约一半时间。 我市重要交通节点寸滩立交、水碾立交、袁茄路双山段三大工程将全线竣工通车。寸滩立交将让保税港区更加畅通；水碾立交通车、袁茄路双山段的拓宽改造将极大改善大渡口交通状况。 我市建设长江上游航运中心的标志性工程寸滩港区三期工程正式开工，标志着寸滩港区在原有一、二期工程的基础上再次扩容，到2012年，寸滩港区实际年集装箱吞吐能力将达到200万标箱，成为长江上游集装箱运输最大的主枢纽港。 （二）、土地市场分析数据说明：以下所指2008年土地成交数据为截止到2009年1月1日为止42、XX土地交易中 心发布的成交数据，且不包含土地出让用途为加油站、餐馆、厂房、工业用地等地块信息。2.1土地成交量急剧萎缩 2008年房地产市场的低迷同样也影响了土地市场交易。根据XX市土地交易中心公布的数据显示，2008年XX主城区出让土地132宗，其中以房地产开发为主要用途的土地交易73宗，出让面积342.91万，可建建筑面积1007.4万，成交金额101.6亿元，折合平均地价197.5万元/亩，平均楼面地价1008元/。2008年土地出让面积与2007年相比，下降了73%。2008年的土地成交量更是自2004年以来最低的一年。从时间上看，土地成交从今年的第二季度开始就呈现急剧下降的趋势，到43、第四季度仅有12宗房地产相关土地成交。政府的房地产相关土地供应量并没有太大幅度的下降，土地市场的萎缩是由于需求市场受抑。品牌开发企业的土地储备步伐明显放缓，如龙湖、万科、中海在08年并未新增土地储备。图2-1：2004-2008年XX市主城区土地成交量图2-2：2008年各季度XX市主城区土地成交对比2.2 土地成交价格略涨 虽然2008年土地成交量锐减，但土地价格并没有下滑的趋势，2008年主城区的平均地价达到了每亩198万元，平均楼面地价为1108元/，比2007年的每亩均价高出8.5万元，2008年是2004年以来，土地出让价格最高的一年。图2-3：2004-2008年XX市主城区土地成44、交均价 （单位：万元/亩）数据来源：XX市土地交易中心2.3 主城西区土地交易活跃从2008年土地成交的区域来看，西部区域（高新区、九龙坡、大渡口和沙坪坝区）和南部区域（南岸区、巴南区）的成交量最大，分别成交1900亩和1700亩，分别占总成交量的37%和32%。目前商品供应量最大的北部区域（江北区、渝北区和北部新区）2008年土城交易量仅占总土地成交的27%。西部区域的九龙坡区土地成交最为活跃，全年出让面积74.8万平方米，居主城各区之首，区域内的大杨石、西彭和走马三个板块占到区内成交面积的80%以上。高新区和大渡口区的土地成交量虽不大，却是2008年主城区土地成交量同比增长的行政区，全年土45、地成交面积比2007年增长了三倍和五倍。南部区域的巴南区的土地成交面积达到74.22万平方米，仅次于九龙坡区，区内90%的土地成交均集中在李家沱板块。南岸区2008年土地成交仅7宗，成交量比2007年下降了90%左右。北部区域的土地成交量近几年一直呈现下降的趋势，2008年区域内单宗土地的平均成交面积仅为3.78万平方米。图2-4： 2008年XX市主城各区土地成交结构数据来源：XX市土地交易中心表2-1：2008年主城各区域土地市场交易情况区域成交宗数成交面积（万）可建建筑面积（万）成交金额（亿元）楼面地价（元/）地价（万元/亩）九龙坡区1574.80168.3212.21725.40 1046、8.82 巴南区774.22193.8114.75761.05 132.49 江北区847.71159.9319.91244.29 278.07 渝北区1538.60100.928.21813.52 141.80 南岸区736.39113.399.64850.16 176.61 大渡口区327.4596.018.9926.99 216.15 高新区514.1554.057.221335.80 340.17 北部新区312.0434.411.43415.58 79.18 沙坪坝区410.1848.806.661364.75 436.15 渝中区56.7736.0212.663514.71 12447、6.68 北碚区10.591.760.03170.45 33.90 2.4大宗地块成交减少，小面积土地交易活跃2008年在市场大环境不佳与土地价格居高不下的情况下，小面积地块多处于房地产市场已有一定发展程度的区位，同时在获取成本以及开发风险上均相对较小，因此而成为多数开发商青睐对象。在全年成交的73宗土地中，最大一宗地块的出让面积仅为26万，绝大多数地块的出让面积在15万以下，出让面积在15万以上的地块仅为9宗。2008年土地交易的平均单宗面积为4.7万，较07年减小2.3万。（三）、商品房批准预售分析根据XX网上房地产数据显示，2008年全年XX主城九区新办批准预售项目650批次，批准预售面48、积2009.8万，其中批准预售住宅面积1806.32万，批准预售非住宅面积203.48万。在新办批准预售的住宅中，商品住宅1533.51万，经济适用房124.20万，集资建房148.61万。图3-1： 2008年XX市主城批准预售比例图3-2： 2008年XX市主城各区住宅批准预售量 （单位：万）（四）、商品房实际供应分析数据说明：以下数据均为XX中原市场研究部调研数据。调查对象为主城区（不含北碚区）商品住房，不包括集资房和保障性住房。4.1 新增供应体量减少XX主城区2008年商品住宅（不含保障性住房）的新增供应量共计1002万左右，约有11.21万套。新增供应量与2007年供应量1317万49、平方米相比，减少了315万，同比降幅达到23.92%。从时间上看，2008年商品住宅的供应呈递减的趋势，第四季度商品住宅的供应量同比去年减少了三成左右。表4-1：2007、2008年商品住宅供应量情况4.2 普通商品住宅为供应主体2008年主城区商品住宅的供应主体仍为普通商品住宅，高层、小高层和普通多层住宅的总供应体量达到864万，占商品住宅总供应量的86.27%。但普通商品住宅的绝对供应量却有所下降，与2007年相比，供应总体量减少320万，下降幅度达到27.4%。洋房和别墅的供应量为90.2万和47.4万，仅占总供应量的13.73%。XX的普通商品住宅是商品住宅的供应主力，2008年主城区50、共有201个楼盘约438个组团推出了高层、小高层和普通多层住宅产品约10.42万套，总体量约864.4万，占总供应量的86.27%。其中高层住宅供应量最大，分布区域最广，小高层和普通多层的比例较小，较多分布在渝北区两路和北部新区。主城区全年共有27个楼盘推出了花园洋房产品，总体量约90.2万，占主城区总供应量的9%，供应套数约6175套。与2007年洋房主要由XX本土开发商开发不同，2008年洋房产品开发有更多的外来开发商参与，比2007年供应量增长了约20万。别墅的供应量近年来呈持续减小的趋势，2008年全年主城区共有21个项目推出约1680套别墅，总体量达到47.4万，别墅的供应上与20051、7年相比，别墅供应套数减少了约280套，供量减少了近18万。图4-2：2008年XX主城区商品住宅供应建筑类型4.3 供应产品面积减小 2008年商品住宅在售价上涨、供应量减小的情况下，产品的面积也明显减小。2008年供应住宅的单套平均建筑面积约为90，比2007年的平均供应面积减少了近6。高层、小高层和普通多层的单套平均建筑面积仅为83，比2007年减小了7。别墅的供应也以联排别墅和叠加别墅为主，单套平均建筑面积约为390，比2007年的供应面积减小了102。在商品住宅供应面积减小的同时，楼盘的推售方式多采用了高频率、小体量的谨慎方式。2008年主城区的商品住宅供应量由235个楼盘，共分 552、44个组团推出，单个组团的平均推售量仅1.84万，与2007年单个组团平均推售体量3.11万相比，减少了1.27万。普通商品住宅（高层、小高层和普通多层）2008年的单个组团平均开盘体量也仅有2万。4.4 南区、西区供应量增加从各区域的供应来看，虽然北部区域（江北区、渝北区、北部新区）是主城供应量最大的区域，占总供应量的40%，但这一比例呈逐年递减的趋势；西部区域（高新区、九龙坡区、大渡口区、沙坪坝区）占总供应量的31%，有上升的趋势；南部区域（南岸区、巴南区）占27 %。整个北部区域2008年商品住宅总供应量约400万，比2007年减少268万，降幅达到40%。其中北部新区的供应量仅为12753、万，不足2007年区域供应量的一半，主要是由于区内除别墅、洋房外的普通商品住宅供应量锐少；江北区全年供应量为114万，区内供应95%以上为高层住宅；渝北区的年供应量约为161，仅次于南岸区。南部区域2008年商品住宅总供应量约270万，比2007年减少了约52万。南岸区的供应量仍为主城各行政区最高，以普通商品住宅供应为主；巴南区的供应量则是连续几年持续增长，2008年总供应量达到77万，比2007年增长86%，是2008年供应量增幅最大的区域。西部区域的供应增长明显，2008年的商品住宅供应量达到312万，比2007年增加了40万，增幅达到14.73%。九龙坡区和沙坪坝区的供应量分别比200754、年增加39万和19万，增幅达到了54%和19%；高新区和大渡口区的供应量相比2007都有不同程度的减少，但减少的幅度均小于主城区的平均幅度。图4-3：2007、2008年XX主城各区商品住宅供应比例变化图4-4：2008年XX主城各区商品住宅供应体量（五）、商品房成交分析数据说明：以下商品房成交数据均来自XX网上房地产网交易签约记录。商品房包括住宅和非住宅项目，成交价格均指建筑面积成交价格。5.1 成交量减少2008年主城区商品房成交约13.37万套，成交面积约1244万。商品房成交量出现了少有的负增长，与2007年相比下降了970万左右，下降幅度达到43.79%，成交量甚至低于2006年的商55、品房成交量。2008年商品房成交量除1月、10月和12月比2007年同期有所增涨外，其它月份商品房成交量均有所下降，特别是第三季度的商品房成交量仅为2007年同期的四成左右，但从第四季度开始商品房成交量开始回升。图5-1：2004-2008年XX主城区商品房成交量对比图5-2：2003-2008年XX主城区商品房成交面积及增长率变化图5-2：2008年XX主城区商品季度房成交量图5-3：2008年XX主城区商品房月度成交量数据来源：XX市土地交易中心5.2 成交价格回落2008年主城区商品房总成交金额约为507亿元，建筑面积成交价格为4079元/。2008年商品房成交价格比2007年上涨了约756、01元/，涨幅达到20.74%。 从成交价格走势来看，全年商品房成交呈现前高后低的趋势，价格在2008年2月达到最高的4687元/以后开始出现下跌的趋势，第四季度的商品房成交均价跌破4000元/，仅为3798元/。图5-4：2004-2008年XX主城区商品房成交价格图5-5：2004-2008年XX主城区商品房季度成交价格图5-6：2007-2008年XX主城区商品房月度成交价格 单位：元/5.3 区域价差拉大 从商品房的区域成交结构来看，与供应结构差异不大，与2007年的需求结构相比变化也不大：北部区域占到主城总成交的四成；西部区域与南部区域成交量相当，共占总成交的五成左右。2008年区域57、成交变化最显著的，是各区域之间的价差被拉大。整个北部区域（江北区、渝北区、北部新区）2008年的建筑面积成交均价达到4467元/，与南部区域（南岸区、巴南区）和西部区域（高新区、九龙坡区、大渡口区、沙坪坝区）的每平方米价格差分别达到642元785元。这一价格差异虽然与各区内的物业形态有关，但同类型、同品质物业在主城三个区域所带来的价格差异在2008年被空前拉大。图5-6： 2008年XX主城各区商品房成交结构 图5-6： 2007、2008年XX主城各区商品房成交价格 单位：元/图5-6： 2008年XX主城各区商品房成交情况5.4 小户型为成交主体近年随着XX房价的攀升，交易的普通商品住宅单58、套面积不断减小。2008年成交的商品房平均成交单套建筑面积约93，与07年97的平均面积相比，每套减小了4。小户型热销，成为成交主体。图5-6： 2008年XX主城各区商品房成交单套面积对比（六）、未来楼市展望2008年土地市场成交量急剧下降，2009年开发商会对土地储备进行调整，减少土地储备和开工计划。预计2009年的土地市场仍会维持较低的成交量，而土地市场和商品房需求市场的萎缩会带来商品房供应量的持续减小，2009年的房地产市场不活跃的情况仍将在一段时期内存在，并进入一个调整期。另一方面，2008年政府公布了降低房价首付、按揭利率和降低各项房屋交易税费等政策，还提出了“加大金融对经济增长的59、支持力度”、“合理扩大信贷规模”等政策，首次明确表示政府对房地产行业的支持，为房地产行业的发展提供更加宽松的经济环境，是一个地产发展的利好。在XX，政府对楼市扶持力度继续加大，旧城改造、城市扩容等产生的刚性需求也很强。2009年调整期的XX房地产市场虽不活跃，但由于XX楼市的泡沫较小，商品房成交量下降和房价下跌的幅度会比较有限，经历调整期的XX房地产市场会随着经济环境的好转和市场信心的恢复趋于稳定。二、 长寿区房地产市场分析 长寿区地处XX市中部，距市区65公里。辖区南北长565公里，东西距575公里。总面积142362平方公里。东南接壤涪陵区，西南与渝北、巴南区为邻，东北接垫江县，西北与四川60、省邻水县相接。辖16个镇、2个街道办事处、569个村，总人口约90万，其中城镇人口约20万人。该区是XX“一小时经济圈”向“两翼”辐射的重要中继站。辖区内拥有丰富的自然资源，完善的基础设施，便捷的交通网络。长寿通过全力打造“工业高地、旅游休闲胜地、城郊农业基地、区域物流中心”，力争在2020年成为XX经济发展的重要增长点，城乡统筹发展的先行区和独具特色的大城市。长寿区位交通优势突出。是XX主城区通往万、涪、黔的交通枢纽，是XX人流物流中心和商品集散地，是XX大城市带动大农村的中继站，具有很强的辐射功能。随着近几年基础设施建设的加快，长寿的交通优势日益突出，渝长、长涪、长梁高速公路在城区交汇，长61、寿深水港码头已通过规划并筹备建设，渝怀铁路在县城附近修站建桥，大交通必然带来大发展。（一）、长寿区宏观经济环境分析1、长寿区GDP及人均GDP增长情况2004年以来，长寿区经济快速的发展，GDP总量持续保持高速增长，GDP年均增幅达16%；财政收入平均年增长44.6%，工业利润平均年增长53.5%。随着GDP总量的快速增长，人均GDP也保持着持续高速增长，长寿区人均GDP增幅连续四年保持在12%及以上，2008年达18856元。经济持续高速增长和人均收入的增加，为未来几年内长寿区区域内房地产市场的持续健康发展奠定了坚实的基础。图：近年来长寿区GDP总量及增长情况 （单位：亿元）图：近年来长寿区62、人均GDP及增长情况 （单位：元）表：人均与房地产发展的关系人均GDP地区房地产发展阶段房地产市场特征0-800美元启动期 以生存性需求为主 房地产产业超速发展 产品结构单纯，呈现数量型特征800-4000美元快速发展期 生存、改善需求兼有 房地产产业快速发展 产品以住宅为主，数量和质量并重4000-8000美元平稳发展期 改善需求为主 产品仍然以住宅为主，对质量的要求高于数量8000-20000美元减缓发展期 改善需求为主 综合发展型市场根据“人均与房地产发展的关系”，我们看到，目前长寿区房地产市场正处于“快速发展期”，同时也是住宅的黄金开发时期，生存型需求和改善型需求兼有，各类档次的住宅产63、品均有较强的市场支撑。2、近年来长寿区产业构成状况图：近年来长寿区第一、二、三产业产值情况（单位：亿元）图：2008年长寿区各产业产值比例第二产业是长寿区支柱产业，第二产业产值一直占较大的比例，且呈不断上升的趋势。2006年第二产业产值占地区生产总值的57%，同比上升18.4%；第一产业和第三产业分别占地区生产总值的13 %和30%。第二产业不仅为房地产提供充足的生产资料，也为房地产带来大量的消费人群。从2004年开始，长寿区第三产业年增长保持在10%以上的增幅，第三产业的发展壮大将提升城市整体竞争力及消费力，结合发达城市的情况来看，第三产业发达的城市，房地产业也处于较高的发展水平；第三产业的64、发展还将促进城市中等收入阶层的壮大，为房地产消费提供有力的支撑。长寿工业基础雄厚。境内现有川维、长化、川染、长风、川东天然气净化总厂等市属企业17户，与之配套的大小化工企业100余户，化工产品80余种，现已动工修建的重钢搬迁工程占地200余公顷，总投资200多亿元人民币，且有已具规模的晏家工业园区和长寿化工园区等，基本形成了化工、轻纺、机械、建筑建材四大工业体系。晏家工业园：园区概况：晏家工业园区位于XX市长寿区晏家组团，位于长寿区城市西部，园区规划面积43平方公里，分区布置冶金及金属压延、机械制造、新型建材、包装及印刷等产业； 园区发展前景分析：从园区的整体定位和发展历程来看，晏家工业园区具65、备良好的基础条件、政策支持，目前已经形成初步的产业轮廓，随着重钢集团及国际复合材料公司等大型知名企业的入驻，园区对资金的辐射和吸引能力逐步得到提升。长寿化工园区化工园概况：位于XX市东郊长寿区境内，距XX主城区50公里。规划面积31.3平方公里。园区主要发展天然气化工、氯碱化工、石油化工三大产业，天然气甲醇、天然气醋酸、天然气乙炔、氯碱、精细化工、新材料六大产品链。园区整体定位为长江上游最大的综合性化工基地、中国新能源产品基地和国家级循环经济示范园区。园区发展前景分析：从目前园区的发展和招商引资来看，由于化工园区发展起步较工业园区更早，相对更为成熟，多数大型企业已经投产，园区投产规模已经达到一66、个较高的水平。随着后续新项目的引入及现有项目投产规模的不断扩大，园区的产值规模有望在未来几年内进一步得到提升，例如云天化、环球石化、香港建滔等大型企业的投产规模有望在未来2-3年内快速增加，而且区域内支柱型企业川维厂“打造百亿川维”投资50多亿元的一期扩建项目已经启动，到2010年川维厂销售收入达到100亿元以上，支柱企业对于区域相关配套型产业的支撑力度将会进一步增强。园区产业作为长寿区第二产业经济支柱，随着园区规模和产业结构的不断调整，园区发展将对长寿区经济高速发展提供有力的保障，同时也为长寿区房地产的发展带来了大量的刚性消费。3、在岗职工收入水平图：近年来长寿区在岗职工人均工资收入及增长情67、况（单位：元）从上图可以看出，随着近来长寿区整体经济水平的不断发展，长寿区在岗职工年均工资保持持续高速增长，近四年年均增幅保持在17%左右。长寿区经济的高速发展，使职工收入稳步、持续、高速增长。职工购买力的提升，为长寿区房地产发展打下了坚实的基础。4、 长寿区城市规划4.1长寿区城市建设规划城市建设目标：构建“三城（桃花新城、江南钢城、凤城商城）、两园（化工园区、晏家园区、）一湖（长寿湖）、一中心（物流中心）”的城市新框架。到2020年，城市建成面积达到150平方公里，城区常住人口达70万人，人均绿地面积15平方米，绿化覆盖率达到50%，城镇化率达到80%以上。在长寿区城市规划中，桃花新城在规68、划中纳入了城市新建设发展框架，随着交通条件、区域生活配套的逐步完善及长寿区城市化建设的进程，桃花新城的建设必将大大提速，最终发展成为长寿区城市重要住宅功能组团之一。4.2交通规划在“一小时经济圈”发展战略中，长寿定位为“重要的经济增长点”、“独具特色的大城市”和“统筹城乡发展先行区”。在未来10年内，长寿将按照“向西融入XX主城、向东对接涪陵，依托过长江通道、江北纵向通道向南延伸”的大交通发展战略，全力打造公路、铁路、水路立体交通网络，构建六条大通道，加快融入主城。 4.2.1江南大通道：规划一条南北连接道(一级)，连接渝宜高速公路、江南大通道、茶涪路、长寿长江大桥，形成江南的四通八达公路网，69、助推江南钢城做大做强。4.2.2南北连接道、长寿长江二桥：规划的南北连接道大致走向是：万顺洪湖八颗晏家朱家长江二桥新妙龙潭南川，按一级公路标准建设。 4.2.3茶涪路：重钢环保搬迁项目已于2007年5月动工建设，大量机具设备需要运抵施工现场，且重钢原料大量来源于巴南、綦江。目前，茶涪路至重钢的道路也即将开建，预计明年1月底竣工通车。茶涪路的建设，对于重钢项目顺利建成投产具有重要的作用。4.2.4江北大通道：渝北区规划将五桂路延伸到复盛，距长寿化工园区只有约20公里。因此，将此路延伸，经洛碛到化工园区，将形成长寿通往主城区的又一快捷通道。其走向是：复盛硌碛朱家坝沿江公路镇安李渡涪(陵)丰(都)路70、，按一级公路标准建设。该通道有利于将长寿涪陵两大化工基地联成一片，发挥集群优势。4.2.5长寿至北碚连接道(原三环)：此路建设，将渝宜、渝邻、渝合三条高速公路有机的连接在一起，缩短长寿与XX主城以北以及四川东部的广大地区。其走向是渡舟八颗大盛高嘴北碚，按高速公路标准建设。4.2.6构架“”形旅游环路：在明月山借助范家桥水库建设项目，打造与三条沟、白龙洞水库一体的风景点，打通此点至龙溪河上游的通道；打通明月山上大坝场经葛兰、合兴场、双龙至长寿湖的通道；打通渡舟经邻封至长寿湖的通道，以及但渡立交经石回、长寿湖、华中至垫江三溪的长寿湖东岸通道；并发展各通道上的旅游景点，从而连通两山两湖风景区，与主城71、组团的化工园区特色旅游一起，修建长万高速公路长寿湖支线、建设沿湖公路150公里，从而构架“”形旅游环路。4.2.7与周边区县交通衔接：重新按高标准改造长葛路、渝巫路，充分发挥骨干公路的快捷通道作用；打通出境公路(与邻水、垫江、渝北)，改造长(寿)邻(水)路、葛兰至邻水凉山公路、合兴至乐温至垫江白家公路、华中至飞龙至垫江三溪公路、称沱至渝北大湾公路，基本形成以高速公路立交为节点的快速通道，改善边远地区的交通条件，构筑与周边区县的多条快速通道。交通道路的完善对长寿区工业与经济的发展有巨大的推动作用。城市的面貌、结构、功能与人们的生活方式也将随之发生改变。5、长寿区宏观经济环境研究小结：四、 在XX72、良好经济发展大环境的带动下，长寿区各方面的经济发展也逐年持续高速增长，长寿区居民的人均收入和购买力随之增强；对商品房的需求量加大，对其质量的要求也随之提高。五、 在宏观经济的快速发展下，目前长寿区房地产市场也处于快速发展期，同时也是住宅的黄金开发时期，生存型需求和改善型需求兼有，各类档次的住宅产品均有较强的市场支撑。六、 新能源产业作为长寿工业的重点发展构成部分，在2008年的长寿合同引资中已经接近1000亿元，政府在2020年使工业引资达到50亿元，届时长寿将成为世界能源的新生地和中国循环经济示范区，长寿将具备较强的城市竞争力和辐射力；其房地产市场也将随着经济的快速发展而贴近XX主城区水平。73、七、 “一小时经济圈”的实施使长寿加快了融入主城的步伐，更多的XX市区居民会因为空间距离的缩短而增加在长寿区置业的选择。（二）、长寿区房地产开发环境分析1、房地产投资状况表：近年来长寿区房地产投资额及增长情况（单位：亿元）从上表可以看出，自2005年开始，长寿区房地产投资出现井喷式增长。到2008年达到19.69亿元。2005-2008年期间，区域内房地产投资额的年均增幅保持在30%以上，呈较强增长的势头。2、房地产开发状况2.1竣工及销售面积情况图：近年来长寿区房地产竣工及销售面积（单位：万方）从上图可以看出，长寿房地产市场供需两旺，较为平衡。从竣工面积看，2004-2008年长寿区房地产竣74、工面积呈现稳步增长的态势。从销售面积看，由于受各方面利好因素影响，2007年的销售面积呈爆发式增长，达到62.5万方，为近年来的最高水平。而2008年受市场大环境低迷的影响，与07年相比，销售面积略为下降（降幅约为3.4%），但依然高出2006年的销售水平20个百分点。 这说明市场整体环境处于健康稳定状态，刚性需求旺盛。2.2住宅物业分析2.2.1主要分布区域长寿区楼盘主要分布在三个区域：黄桷湾、桃花新城、老城中心协信广场周围区域。其中，新开发楼盘项目多集中在桃花新城片区，该片区为长寿区的经济开发区，是长寿区政府机关行政办公区，长寿区未来居住中心。区域配套较为完善，拥有优质教育资源（如长寿中学75、）、合理通达的交通路网体系及较大体量中高档商业等众多优势，使之成为长寿区房地产热点开发区域，高品质楼盘多集中于此。目前获得销售许可在售项目体量约30万平方米左右。主要购房人群是当地政府企事业人员、原住地居民、周边区镇及外地来此经商从业人员。2.2.2业态及售价长寿住宅的物业形态主要以低层高密度、非电梯房为主，户型以三室两厅、建面70110平方米为主，物管费用0.51.2元/平方米。社区相关配套不太完善，住宅多层建面售价为2800元/平方米左右，小高层电梯房建筑面积售价约为2500元3000元/之间，洋房建筑面积售价约为3000元/以上。2.2.3住宅部分小结从分布上看，新开发楼盘项目多集中在桃76、花新城片区，该片区为长寿区未来居住中心。从售价方面看，多层建面售价为2800元/平方米左右，小高层电梯房建筑面积售价约为2500元3000元/之间，洋房建筑面积售价约为3000元/以上。2.3商业物业分析2.3.1商业分布状况就长寿区总体格局来看，商业主要集中在旧城（“协信广场”附近）及桃花新城区域，前者目前为长寿商业中心。2.3.2售价和经营状况旧城区域旧城的商业主要集中在四条商业街道，分别为长寿路（主要以五金建材为主）、向阳街（主要以服装、IT通讯为主）、火神街（主要以服装为主）和体育路（经营业种则较为杂乱）。其中向阳街和火神街交汇处是长寿中心区域“协信广场”，该区域为城市中心，人流量大，77、被当地人称为长寿的“小解放碑”。其门面租金范围从25150元/平米/月不等，售价在15000元/平米30000元/平米之间，经营状况良好。长寿路和体育路门面租金范围从1580元/平米/月不等，售价在10000元/平米20000元/平米之间，经营状况一般。桃花新城区域该区域商业主要以新建楼盘底商形式出现，商铺租价为1550元/平米，售价约为8000元/平米。桃花新城未来规划可以看出，整个片区两大商业格局已经成型。一是以景观大道为中心的集中商业区，以购物中心、SHOPPINGMALL的形式出现。另外就是以桃花溪沿岸为载体的特色休闲娱乐商业街。其他项目均未规划大体量的集中商业，以社区商业为主。2.378、.3小结目前旧城区域（“协信广场”附近）为长寿商业中心，其店铺租金水平在15150元/平米/月之间，售价在10000元/平米30000元/平米之间，整体经营状况良好。桃花新城由于目前入住率不高，商业人气不足，店铺的租金及售价皆低于旧城区域（商铺租价为1550元/平米，售价约为8000元/平米），但作为长寿未来政治经济文化中心以及高尚居住区，随着板块日渐成熟，其商业必将经历：商机外流自给自足取代旧商业中心的发展轨迹，其发展潜力巨大。3、发展趋势XX宏观大势的利好和长寿区经济持续高速的发展，尤其是长寿区工业产业园区的发展，为长寿房地产注入了强心计，长寿区房地产在未来几年内将保持高速的增长。在未来较79、长时间内，桃花源新城将仍然是长寿主城区楼市发展的重点板块；产品品质将逐步贴近XX主城区开发水平。4、长寿区房地产开发环境研究小结： 从区域内房地产投资额来看，2008年达到19.69亿元，在2005-2008年期间，年均增幅保持在30%以上，呈较强增长势头。 从竣工及销售面积来看，长寿房地产市场供需两旺，较为平衡。即使2008年受市场大环境低迷的影响，与07年相比，销售面积略为下降（降幅约为3.4%），但依然远远高于2006年的销售水平。 这说明市场整体环境处于健康稳定状态，刚性需求旺盛。 从住宅部分来看，新开发楼盘项目多集中在桃花新城片区，该片区为长寿区未来居住中心。多层建面售价为2800元80、/平方米左右，小高层电梯房建筑面积售价约为2500元3000元/之间，洋房建筑面积售价约为3000元/以上。 从商业部分来看，目前旧城区域（“协信广场”附近）为长寿商业中心，整体经营状况良好。桃花新城由于目前入住率不高，商业人气不足，但作为长寿未来政治经济文化中心以及高尚居住区，随着板块日渐成熟，其商业发展潜力巨大。（三）、长寿区房地产市场前景预期 2008年，在国际国内综合不利因素影响下，长寿房地产业出现了一些调整，成交量及房价较2007年出现微弱回落，但仍远高于2006年之水平，说明长寿房地产市场是比较健康稳定的，已建立了一个高速发展的平台。 长寿房价的泡沫成分相对少，因此房价不可能像上海81、深圳等大城市那样出现大的波动。随着去年下半年国家出台的一系列“适度宽松”的经济政策效果显现（政策效果都有一定延时性），今年1、2月份长寿房地产市场又迎来了一次“井喷”。近两个月成交面积达18万方，占2008年总销面积的30%，这一波刚性需求的集中爆发亦可看作长寿房地产市场回暖的重要信号。 长寿房地产市场发展将呈现两大趋势：一是高端洋房、别墅类项目畅销，购买此类物业的购房者大多为二次或多次置业，购房比较理性，即使在2008年市场总体疲软的情况下，这类产品的销售也几乎未受影响。二是价格相对较低的房源热销。据长寿2020年总规，未来10年内主城城市人口将增加50万，加上旧城改造工程，从今年开始，每82、年至少有100万平方米住房需求（按人均20平米计算），因此对低价房源的需求将还会增加。三、区域（桃花新城）房地产市场分析（一）、区域规划1、概述桃花新城位于长寿城区东北，北接天然气公司，南达渝涪高速公路，西至长八路，东临桃花溪，总面积公顷。用地较平整，主要为浅丘地形，城市的上风向。2、区域定位桃花新城通过近几年的开发，其自然环境、生活配套、居住品质、交通愈加便利。新城的定位政治中心，以行政办公、商贸、居住以及生活配套为主体功能，辅以文化、旅游、休闲、景观设施，使其成为富有特色及充满活力的山水园林城区。 3、配套设施3.1交通配套目前，新城的基础设施已基本完善：交通网络道路已全面形成，片区内路网83、规划结合地形，采用“方格网自由式”布局。渝长、长涪、长梁高速路在此交汇，横贯新城的桃源大道是长垫线的必经之地。迎宾大道、寿星大道一线就是新城的脊梁。以此为轴，路网呈多方连接，可以方便通达市中心任何干道。3.2景观绿化配套新城的绿地系统，通过绿心、绿带和绿环构成多层次丰富的城市绿化网络。紧临桃花溪河畔，将建成开放式的滨江公园，配以各种服务设施，如茶楼、酒吧等园林式建筑。3.3教育配套2006年月，长寿中学搬迁至桃花新城。区内还建有实验二小桃花分校、示范幼儿园等多家中小学及幼儿园，教育配套完备。3.4商业配套桃花新城两大商业格局已经成型。一是以景观大道为中心的集中商业区，以购物中心、SHOPPIN84、GMALL的形式出现，突出休闲、娱乐、旅游特色。二是以桃花溪沿岸景观为载体的特色休闲娱乐商业街（在建）。大量楼盘还配有社区商业。区内已建有高档餐饮、大型商场、新华书店、汽车交易市场、超市、写字楼、四星级酒店等多种商业业种，商业配套比较齐全。（二）、区域竞争市场分析1、桃花新城板块主要竞争楼盘概况表项目名称体量产品构成首期开盘时间建面均价（元/）月均去化情况（套）备注碧桂园40万方（一期）双拼、联排别墅，花园洋房（5+1），高层（32层）高层2700元/；洋房均价3125元/平方米，联排别墅均价4300元/平方米，双拼别墅均价5800元/平方米60外来开发企业。外部有桃花溪景观支撑，内部亦有各自85、组团景观沁园坊13万方花园洋房（6层），电梯洋房（9层）08.6.83000元/m245无外部景观资源，内部打造有不同风情的组团景观圣天湖36万花园洋房（5+1和6层）、12层小高层（全跃层）、18层高层和32层高层洋房3200元/；高层2600元/50外部湖景支撑，内部有组团景观2、区内主要竞争楼盘分析 由于该板块属新区，规划合理，外部环境整洁，加之各项目重视内部园林打造，使各项目整体呈现出较强品质感。 景观打造越好，溢价空间越大，去化速度也相应较快，说明客户比较看重景观资源。 除碧桂园是千亩大盘外，多是中型体量项目，项目内产品构成多样，以花园洋房加高层（或小高层）为主。 高层建筑面积均价在86、26002700元/，洋房建筑面积均价在30003200元/，去化速度都较快。说明客户看好该板块发展前景。（三）、区域需求市场分析1、调查说明样本数量：共抽取了203个样本量，获取有效样本196个。调查方式：现场拦截访问方式。抽样方法：对符合甄别条件的受访者进行随机抽样方式。调查地点：桃花新城主要在售楼盘售房部。2、主要调查结果2.1家庭结构和职业阶层分析： 家庭结构以成熟的三口之家为主，占54%，三代同堂占13%。 职业阶层广泛，主要包括政府公务员、国有企业职工、个体工商户和普通职员等。2.2首要看在重因素和物业形态分析： 客户首要看重的因素是产品户型，其次为地理位置，说明客户重视产品的舒适87、性和设计的合理性。 客户对小高层和高层的接受度较高，也就是对电梯房的接受度高。2.3户型及面积需求分析：从需求上看，目标客户的需求以三房为主，其比例高达58%；面积需求集中在96-160，其中96-110占25%，111-130占13%，131-160占25%，这与其户型选择是相对应的。2.4户型结构及户型偏好分析：11、 偏爱空间变化感强的错层和跃层产品。市场对跃层优于错层的引导不足。12、 对飘窗和露台的喜好度较高，可以看出客户比较看重产品品质。3、区域需求市场分析小结 目标客户群体的职业阶层构成较为广泛，其家庭结构多为成熟的三口之家。 户型需求以三房比例最大，建面需求集中在96-110、88、131-160 ；两个区间分别对应了高层和洋房对三房的面积需求。 最为看重项目的地理位置、户型设计、社区环境。 对空间变化感强的错层和跃层较为喜欢，同时对户型在细节上的处理也较为看重。 客户接受高层物业，无明显抗性。 第三章 项目定位分析一、项目建设背景分析 地块面积约为70600，总建筑面积约176300方，位于长寿区政治文化中心桃花新城，西连鹏运左岸地产项目，北面为市政快速干道，背靠碧桂园一期区域；东南面临碧桂园沿河商业街，紧邻桃花溪，项目地块1、 内部资源 地形地貌起伏跌宕，原生植被丰富； 地块呈现西高东低，北高南低的特征； 北面的高差较大，达到14米左右。2、 外部资源 东面为桃花溪及89、筹建中的清明上河园特色商业街； 西面紧邻另一开发地块，靠近长寿中学及体育馆； 西北面可远眺盛世桃源及政府片区； 北面与碧桂园、沁园坊仅一街之隔； 地块周边的公路已建好，道路通道度高。二、 项目的SWOT分析 1、优势（S） 项目北面与碧桂园、沁园坊仅一街之隔，东面为筹建中的清明上河园特色商业街，随着商家逐步入驻，生活配套便利。 项目东面为桃花溪，有超长的视线通廊，自然景观资源丰富。 项目处于城区干道旁，四周交通较便捷，用地的南侧道路中间设计了一个公交车站，以方便出行。 地形有一定坡度，可利用高差强化景观的层次与精致感。 项目地块面积较大，易形成规模效益，适宜打造多种业态。 项目靠近长寿中学及体90、育馆，有较好的文教体育配套可以利用。 地块临街面长，供商业布局的空间大。2、劣势（W） 项目位于桃花新城边缘，离旧城较远。 目前区域内缺乏生活和交通（公交）配套，缺少居住氛围。 3、机会（O） 周边项目（特别是 “碧桂园”）与本项目的建设能大大提高该区域的热度。 随着桃花新城入驻企业的增多和多个政府部门的迁入，不仅使得大量人口涌入，还会加速周边配套不断完善。 项目周边已有和在建的商业体量超过20万方，生活配套齐全，餐饮、娱乐、购物都一应俱全，能对本项目提供足够的支撑。 随着桃花溪周边景观及特色商业的形成，会大大提升项目周边的人气。4、威胁（T） 国际、国内经济下行，使部分居民购买力下降。 国家91、宏观调控的不确定性，对房地产有直接影响。 区域大盘（如碧桂园、沁园坊、圣天湖等）推出的与我项目类似产品会分流部分客户和减弱本案价值影响。5、项目可改造机会点分析本着发挥优势，改造劣势，挖掘机会，规避威胁的原则，我们将在下文中做相关分析：种类内容应对方向结论优势 项目北面与碧桂园、沁园坊仅一街之隔，东面为筹建中的清明上河园特色商业街，随着商家逐步入驻，生活配套便利。 项目东面为桃花溪，有超长的视线通廊，自然景观资源丰富。 项目处于城区干道旁，四周交通较便捷，用地的南侧道路中间设计了一个公交车站，以方便出行。 地形有一定坡度，可利用高差强化景观的层次与精致感。 项目地块面积较大，易形成规模效益，适92、宜打造多种业态。 项目靠近长寿中学及体育馆，有较好的文教体育配套可以利用。 地块临街面长，供商业布局的空间大。突出优势劣势 项目位于桃花新城边缘，离旧城较远。改变或减小 随着政府的进驻和更多项目的建设及入住，桃花新城将是长寿的核心。 目前区域内缺乏生活和交通（公交）配套，缺少居住氛围。 开发商可与公交公司商谈增设站点，或自行准备多辆交通车。机会 周边项目（特别是 “碧桂园”）与本项目的建设能大大提高该区域的热度。 随着桃花新城入驻企业的增多和多个政府部门的迁入，不仅使得大量人口涌入，还会加速周边配套不断完善。 项目周边已有和在建的商业体量超过20万方，生活配套齐全，餐饮、娱乐、购物都一应俱全，93、能对本项目提供足够的支撑。 随着桃花溪周边景观及特色商业的形成，会大大提升项目周边的人气。挖掘放大项目发展方向入市时机上可进行深度思考，以实现项目价值最大化；充分挖掘本项目的优势，精准定位。威胁 国际、国内经济下行，使部分居民购买力下降。 国家宏观调控的不确定性，对房地产有直接影响。关注及规避考虑入市时机问题，加强市场研究。 区域大盘（如碧桂园、沁园坊、圣天湖等）推出的与我项目类似产品会分流部分客户和减弱本案价值影响。差异化定位。加强品质打造。加大宣传力度。三、项目定位及规划依据u 独有的绝版地段优势u 快速发展的长寿地区经济u 现有产品的市场稀缺u 城市功能规划定位四、 项目定位 4.1项目94、定位前提4.1.1差异性项目定位应该具有一定的差异性，这种差异性主要针对市场（区域市场或整体市场）目前的整体供应特征，寻找一种与众不同的产品特点，以区别于区域市场或整体市场的其他形象，以免陷入同质化竞争的恶性泥潭。4.1.2适应性项目的定位应该结合地块的特点、区域市场的特征等其他要素，提出最适合本项目的定位，而并非刻意的寻求创新，只有结合项目的实际情况，提出的定位，才是最合适的，哪怕这种定位缺乏所谓的“创新”元素。4.1.3独特性独特性可以表现在具体的产品，亦可表现在独特的楼盘形象概念，她是一种具有鲜明特色的形象识别，是一种区分与市场同类产品的有效手段。4.2定位说明产品定位一般分为“硬性定位95、”、“形象定位”、“档次定位”、“目标客户群定位”等五部分，各部分都有各自的功能作用，中原公司就每个定位提炼一句主要的定位语，定位语可作为项目定位的解释，为后期的广告宣传提供方向，亦可作为后期推广中重要的宣传语。4.3整体定位长寿顶级品质楼盘（高于现在长寿绝大多数项目，与碧桂园处于同一水平）定位依据：4.4价格定位4.4.1均价计算方法说明1） 选择与本项目类似的同区域两个以上的竞争项目进行比较分析；2） 比较分析内容分为区位因素和个别因素两大部分；3） 区位因素包括区位形象、大环境、交通和配套三部分；4） 个别因素包括发展商品牌、项目规模、自然景观、整体规划、硬件档次、社区配套、建筑外观、物96、管服务等几个部分；5） 确定上述若干因素后，结合本项目和竞争项目的实际情况对本项目和竞争项目进行逐一打分；6） 对本项目和竞争项目的各项得分进行加权，然后计算一个累计加权得分；7） 根据本项目的加权累计得分和几个竞争项目的均价与加权累计得分，分别得出本项目几个不同的均价；8） 对本项目几个不同的均价再次进行加权，求出本项目最终的均价。4.4.2洋房建筑面积均价计算表综合计算栏项目参考权重0.350.65项目实际售价32003125修正后的售价1123 2023 拟定项目售价3146 考虑到推盘期整体市场回暖因素，按价格上涨150元/计算，预计洋房推售均价约为3300元/。备注：五、 参考项目碧97、桂园的参考权重为65%；六、 参考项目圣天湖的参考权重为35%；4.4.3其他业态均价建议通过目前市场畅销楼盘高层与洋房的售价可以看出，同一项目内的两种产品价差约400元/，故建议本项目高层产品均价为2900元/，多层及小高层产品之均价介于两者之间。4.4.4商业售价建议根据目前桃花新城在售项目了解到，其底商均价约为8000元/，本项目商业价值与周边项目并无太大差异，建议沿用此价格。第四章 项目总体规划分析一、总平面布置 1、规划目标：强调公共景观空间和邻里共享空间性质的重要性，形势的多样性，功能的实用性，为人们提供有着友善的邻里关系和息息相关的社区利益，健康舒适的家庭生活。2、总体布局：整个98、用地形状为不规则平面，根据用地情况，沿用地的西北至北侧沿城市快速道路的区域布置高层，即1至5号楼。在用地东至东南侧远眺桃花溪的区域布置5层花园洋房，即6至12号楼。其后设计了9层电梯洋房，即16至20号楼，即可观桃花溪，也可内望中庭环境。沿用地的西侧布置小高层住宅，即13至15号楼，形成有空间高差层次感的欣赏桃花溪的视线关系，同时分析城市快速干道与长寿新政府及老城的关系，则应将人行车行主入口设于北面干道之上，考虑到功能布局关系，将售楼部及幼儿园设于主入口两侧。再结合碧桂园沿河商业街的中心广场及小广场景观轴线关系，将两个人行次入口及地下车库入口设于广场正对面。考虑到北面碧桂园一期的建设，用地紧邻99、城市干道，故在北部沿城市道路的周边部分布置部分商业以满足社区及碧桂园住宅区的商业配套要求。同时利用城市干道与规划道路交叉口的位置紧邻碧桂园商业街的优势，将小区主要商业面积布置于沿街此处，可有效保证与碧桂园共同打造该区域浓厚的商业气氛。利用用地与周边道路之间的高差，在场地下面布置地下车库，根据道路及周边高差关系将环境平面设置在相对高于周边道路的平台上，蜿蜒的公共景观轴线贯穿于平台内部，使高层和洋房区自然分区，同时又通过景观的组织而相互联系在一起，进而达到相对和谐的目标，景观的自身形态富有生活情趣，将原本较为普通的人行车行道路组织得富有一定的浪漫诗意，在中心区域形成集中景观，衔接小区内部的交通，它100、们增强了环境的连续性和趣味性，不同的空间形态以及不同的景观尺度展现出不同的生活场景，以满足所有用户的精神需求。3、总体布局符合规划、消防、环保、防灾、减灾等要求。实现可持续性发展。二、小区结构设计 （一）、设计依据 1、1：500红线地形图。2、设计任务书。3、主要设计规范和标准3.1民用建筑设计通则GB 50352-2005；3.2城市居住区规划设计规范GB 50180-93（2002年版）；3.3住宅设计规范GB 50096-1999（2003年版）；3.4住宅建筑规范GB 50368-2005；3.5夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JGJ 134-2001；3.6XX市居住建筑节能设计标101、准DB 50/5024-2002；3.7公共建筑节能设计标准GB 50189-2005、DBJ50-052-2006；3.8汽车库建筑设计规范JGJ 100-98；3.9商店建筑设计规范JGJ 48-88； 3.10建筑工程设计文件编制深度规定（2003年版）；3.11工程建设标准强制性条文(2002年版)房屋建筑部分；3.12国家和地方与本工程有关的其它现行设计规范、标准、法规和条例。（二）、设计指导思想和主要原则 1、重点利用现状周边关系，结合城市规划道路及碧桂园周边建筑的关系，强调“以人为本”的设计思想，处理好人与环境、人与交通、人与空间以及人与人之间的关系。从总体上统筹考虑建筑、道路、102、景观之间的和谐，创造一个宜于人居的环境空间。2、坚持社会效益、环境效益、经济效益统一的原则，合理配置自然资源，优化用地结构，项目配套设施齐全。3、坚持实用、经济、美观的原则，积极采用新材料、新设备、推广新技术。4、贯彻环保、安全卫生、绿化、消防、节能、节约用地的设计原则。5、希望在该地区创建一个紧跟时代气息，具有舒适生活品质的精品楼盘，成为当地的标志性小区，同时塑造鲜明独特的住宅形态，创建二十一世纪的高尚居住空间和生活环境，保证精品建筑的同时兼顾开发成本。三、交通布置 设计原则:“通而不畅，坡度平缓，衔接自然”。人流主入口的选择：结合道路坡度在北部城市市政快速道路上设置小区的主入口，对来往的人103、流有一定程度的引导作用，方便住户进入小区。同时在西南部紧靠桃花溪的城市规划道路上分设两个小区人行次入口，同时在城市市政快速道路和城市规划道路的交叉口附近设置一个地下车库的直接对外出入口，在西南角设另一个地下车库的直接对外出入口，通过交通和景观的组织将不同性质的住户相对分开，提高住户的交通方便性及舒适性。车行入口的选择：采用人车局部分流的方式，车行可直接从南面城市道路通过坡道进入地下车库，也可通过北面城市主干道上的小区主入口进入小区地面及地下车库。小区内部设置紧急消防车道，场地内的车行道满足车辆进出和消防扑救的要求。 建筑单体设计（一）、设计构思 结合城市发展的趋势，城市交通规划，周边城市景观，104、合理布置各种使用功能。同时具有适度的超前性和可变性，区内住宅类型具有多样性并有机结合。（二）、平面设计小区户型以舒适户型为主。户型布局采用全明设计，建筑质量和居住品质都在此体现，主要针对家庭结构较为稳定的人群，产品定位为“生活格调之家”。（三）、立面造型设计建筑造型根据总体布置、建筑规模、平面形式和使用功能，采用现代简约建筑设计风格，以满足不同方向视觉均较丰富、完整，具有良好的城市空中轮廓线；建筑色彩则以咖啡色及灰色为主，间以亮丽的色彩以彰显其高雅的建筑气质。（四）、剖面设计高层住宅及花园洋房层高均为3米，商业层高3.3至5.1米不等，地下车库层高为3.9米。（五）、无障碍设计本小区所有高层建105、筑及公建均考虑了无障碍设计，考虑了残疾人卫生间等无障碍设施。五、环境及绿化设计该项目用地景观设计中将利用现有良好条件，依据地形高差，合理组织水体及绿化，广场设计。依据XX市都市区城市建设项目配套绿地管理技术规定（试行），本规划设计的绿地总面积为：27491.57m2。绿地率为：35.1%。集中绿化用地面积为达到了总用地面积的10%以上。小区内线性景观、会所和入口广场都更多地考虑了住户交流沟通共享空间的精神需求。主要的景观节点沿着三条线性景观带呈线性分布，强调住区各个建筑之间和联接关系，而不是自我封闭的空间感觉通过线性景观带来创造一种开放、沟通的环境景观，用景观规划将小区划分成各有关系，相互联接106、的各个组团，把欧洲的街区规划思想与线性景观的思想相结合，形成了独具特色的“景观街区”思想。3、 管网设计（一）、给排水 1、给水1.1 用水量1) 用水标准：住宅： 250 L/人.dK= 2.5 商业： 6.5 L/人.dK= 1.3 道路及绿化 2 L/m2.d2) 用水量： 1560 m3/d1.2 水源本工程属长寿自来水厂供水范围，供水压力达海拔高度 360 m，小区进水在南面接入，接入管管径 DN250 mm。1.3 给水系统1) 根据市政供水压力情况采取分区供水，其中海拔高度 360 m以下者由市政管网直接供水，海拔高度 360 m及以上者采取加压供水。2) 在地下车库修建水泵房 107、1 座。 2、排水2.1 排水制度：采用生活污水和雨水分流制。2.2 排水量1) 污水量：按生活给水量的90%计算，每天排放污水量约 1404 m3。2）雨水量：按XX市暴雨公式计算，即：q=2822(1+0.775lgp)/(t+12.8p0.076)0.77(升/秒.公顷)其中P= 3 年，地面迳流系数取 0.65 。小区雨水量为 1836 L/S。 2.3 雨污水均采用暗管（沟）组织排放，污水管管径为d300d 500 mm，雨水管管径为d300d 600 mm，分别排入 市政 雨污水管。 3、污水处理 在小区内集中设置 2 座生活污水处理装置，日处理能力为 1420 m3（二）、电力1108、设计范围1.1、供配电系统设计。1.2、公共部分照明设计。1.3、建筑物防雷接地设计。2、负荷指标及负荷估算 建筑功能公建面积(m2)住宅户数平均负荷指标负荷合计(kW)需要系数计算负荷(kW)W/m2kW/户住 宅1641582050.352871.75公 建2822.31100282.230.8225.78车 库13948.72797.640.878.11其 它2000.8160小 计8784.873335.65计入低压线路同时系数0.852835.30计入变压器同时系数0.952693.54 3、电源 拟在小区负荷中心地下车库内设10KV变配电所，10kV电源由市政电力网专线引来，供电109、容量为2693.54kW。10kV电源电缆沿电缆沟敷设至小区前，再埋地引入小区10KV变配电所电力变压器。4、应急电源本工程在小区负荷中心设置应急电源，采用自备柴油发电机组，发电机容量为500kW，应急电源与市电机械闭锁运行，发电机房设在地下一层车库内。5、变电所小区采用分组团供电，共设两个变配电所。变配电所设于小区各组团负荷中心地下车库内，公用变压器容量为6x630kVA，供小区住宅用电；专用变压器容量为2x500kVA，供小区商业、配套及动力用电。6、电力线路敷设小区室外电力线路以电缆沟敷设为主，辅以部分直埋地敷设，车库、室内以桥架敷设为主。穿越道路和入户时穿钢管保护。7、防雷、接地小区一110、类高层建筑按二类防雷建筑设防,其余建筑按三类防雷建筑设防,按规范对各建筑设置防雷设施。保护接地型式采用TN-S(TN-C-S)制。8、消防小区建筑消防保护等级确定为一级，消防中心设在小区负荷中心2号楼一层。（三）、通风及天然气1、通风系统设计： 1.1地下车库和设备用房产生的废气和余热需通过机械通风排至室外，其系统与防排烟系统共享。系统划分及组成详见消防专篇中的防排烟设计。通风量按换气次数取值如下：换气次数房间类型换气次数地下车库4次/小时变配电室10次/小时水泵房6次/小时1.2住宅内的卫生间通风由用户自理，厨房采用变压式排风道进行排风。1.3柴油发电机房及储油间设独立的通风系统。2、小区共111、有住户1641户。天然气用量按1.5m3/户.日计，并考虑10%不可预见用气量，共计2707.7m3/日。3、天然气由城市天然气管道供应。天然气供应压力为0.20.4MPa。4、室外天然气管道采用树枝状系统。室外中压天然气经调压箱调至低压后，经庭院天然气管道送至住宅用户使用，住宅用户每户设置流量计单独计量。5、室外天然气管道采用无缝钢管，直接埋地敷设。管道采用加强级防腐涂层。（四）、通讯；1、通信普通住宅每户考虑1.5门电话，公建用房按2门/100m2计算，另考虑15%裕量，小区约需电话2500门。数据通讯采用宽带接入，电话电缆由小区北面引入，电话设备间设在地下车库。2、电视普通住宅每户考虑一112、个电视接口，公建预留100个电视接口，小区约需电视用户点1800个。电视系统采用城市有线电视网，有线电视电缆由小区北面引入。3、弱电线路敷设弱电线路室外敷设采用PVC加混凝土排管为主，个别地方采用直埋地敷设。 第五章 项目消防、环保、节能及安全设计一、建筑消防设计（一）、概述本项目总建筑面积176328.72m2，该项目由23栋建筑组成，其中13、14、15号楼为11+1层二类高层住宅， 1、2、3、4、5号楼为33层一类高层住宅，6至12号楼为5层花园洋房，16至20号楼为9层电梯洋房，21号楼商业门面，22、23号楼为负一层地下车库及设备用房。 1、2、3、4、5号楼耐火等级为一级，建筑高113、度99.30m。6、7、8、9、10、11、12号楼耐火等级为三级，建筑高度15.90m。13、14、15号楼耐火等级为二级，建筑高度36.30m。16、17、18、19、20号楼耐火等级为三级，建筑高度27.30m。21号楼耐火等级为三级，建筑面积为1456.39m2。22、23号楼部分的地下车库与设备用房，高度为层3.9m， 22号楼建筑面积为10495.13m2，23号楼建筑面积为3453.59m2。防火分类为类，防火等级为一级。（二）、总图消防在总体布局方面，建筑的间距保证每幢楼周边有足够的防火间距，每幢楼保证有符合要求12至18米的补救面和环形或两个长边通车。当为坡地时，作为补救面的114、坡度均5%、消防道路转弯半径R9m。（三）、建筑消防消防控制室位于2号楼一层，建筑面积30m2。能直通室外。高层住宅层数为33层，设一个剪刀楼梯及一个消防电梯。其余住宅设一部楼梯，部分住宅设一部电梯，住宅均为一层一个防火分区。公建部分及地下车库防火分区详见方案图纸，均符合消防相关规范。（四）、结构防火建筑内的防火墙采用页岩砖，设备用房、通风、空调机房的墙体均采用加气砼(或页岩砖)砌筑，其它内外墙体采用页岩空心砖。电缆井、管道井每隔一层楼板用混凝土封堵，钢构件面层喷涂防火涂料。（五）、消防给水1 用水量室外： 15 l/s；室内： 20 l/s；自动喷洒：30l/s。2 室外消防给水系统1) 水115、源为城市自来水，采用消防泵加压供水，进水管 1 条，管径为 DN250 m。2) 室外管网呈环状形敷设，干管管径为 DN150 mm。3) 消火栓沿道路布置，间距不大于120m。3 室内消防给水系统1) 室内消防采用临时高压制，在 住宅和车库 设置消火栓系统，在 车库，商业设置自动喷水系统。2) 在 小区 地下室设置独立的消防水泵房和消防水池。水池有效容积V= 360 m3。3) 在 1 楼屋顶设置高位消防水箱 1 座，消防水容积 18 m3。4 化学消防1) 在 柴油发电机房及配电房 设置 七氟丙烷 气体灭火系统。 2) 其余建筑根据其面积和耐火等级及功能配置一定数量的化学灭火器。（六）、防116、排烟设计1 不具备自然排烟条件的地下车库均设排烟系统，排烟系统与排风系统共用一套管道和风机。每个防烟分区的建筑面积不超过2000m2，且防烟分区不跨越防火分区；防烟分区的划分采用从顶棚下突出的不小于0.5m的梁划分，排烟风机的排烟量按换气次数不小于6次小时计算确定。2 车库无直接通向室外的汽车疏散口的防烟分区，同时设置进风系统,且送风量不小于排风量的50%。3 不具备自然排烟条件的地下室均设排烟系统，排烟风机的排风量为：担负一个防火分区时，按每平方米不小于60m3/h计算，但单台风机的最小排烟量不小于7200m3/h；担负两个或两个以上防烟分区时，按最大防烟分区面积每平方米不小于120m3/h117、计算。4 地下室所有排烟、送风风机均选用消防高温排烟风机，并设于机房内。5 不具备自然排烟条件的防烟楼梯间，防烟楼梯间前室以及消防电梯前室均设机械加压送风系统。（七）、消防电气本工程消防保护等级确定为一级，消防中心设在中心2号楼一层。消防用电设备由变电所及发电机分别提供电源，双电源双回路末端切换供电，发电机房设在地下车库内，报警系统另配UPS电源。按规范设置火灾应急照明、疏散指示等消防设施。二、环境保护 项目方案设计十分注重对环境的保护，分别采用以下措施进行处理。1、场地内采用雨污分流制，餐饮厨房废水经隔油器处理后排入小区（或建筑室外）的污水管，与生活污水一起排入污水处理装置，经生化处理达标后118、再排入城市下水道。2、生活垃圾：在小区内共设4个垃圾收集点，每户采用袋装，由物管公司定时收集送入垃圾收集点，每天集中运至城市垃圾处理场（站）。3、地下汽车库采用机械排风，发电机房的油烟气采用管道高空排放，厨房的油烟采用变压式排气道高空排放。4、设计中所选用的设备均选用低噪声设备，并采取相应的减震措施。5、建筑和装饰材料严格按国家规定的标准选用不散发污染物的材料。三、建筑节能（一）、建筑节能 总体布置建筑朝向采用南北偏西60度朝向，选用合适的建筑体型系数和窗墙比，建筑物外围护墙采用加气砼砌体，聚苯颗粒保温浆料、塑钢中空玻璃窗，屋顶采用挤塑聚苯板保温隔热构造。室内设置内遮阳（较密织物窗帘），室外采119、用挡板遮阳，平屋顶种植绿化或屋顶花园以充分体现建筑节能的设计思想。（二）、设备节能1. 为节约能源，设计选用SG10节能变压器、节能灯具和采取补偿措施等。2. 防排烟、给排水、电气设计选用节能型设备。生活水泵采用变频调速装置，实现运行节能。四、安全设计（一）、地质灾害防治根据地质评估报告无地质灾害，场地不是禁建区和慎建区。根据总体设计在有高切坡、深开挖、以及抗震、防风设计等均采取一定措施。（二）、抗震防治 本项目所在地地震烈度按6度设防进行相关设计。（三）、电气安全小区一类高层建筑按二类防雷建筑设防,其余建筑按三类防雷建筑设防,按规范对各建筑设置防雷设施。第六章 项目实施进度计划一、建设工期计120、划工程项目总建筑面积为17万方，根据本项目特点及现有工程施工技术水平，从前期工作到项目建设完成，预计项目建设工期为3年（36个月）。第十一章 项目实施进度安排本项目实施进度安排具体如下：（一） 、前期工作阶段：（预计1年内完成） 1、项目建议书编制及报批； 2、规划及方案设计、选址； 3、可研报告编制及报批、完成立项审批；（二） 、设计招标阶段：（分阶段在1年内完成） 1、根据计划逐步完成初步设计和施工图设计； 2、对土建及材料设备进行招投标；（三） 、施工阶段： 1、预计在21个月内完成主体工程，室内外水、电、气、通讯等地下管线铺设，内外装饰工程及道路、绿化、环保、灯饰等配套设施建设。 2、121、项目施工分二期工程开发： 一期工程约90000平方米，预计施工时间从2009年7月初至2010年1月底； 二期工程约86000平方米，预计施工时间从2009年6月初至2012年1月底； （四） 、竣工验收阶段：根据计划在建设期最后12个月内逐步完成水、电安装，室内外装饰，环境绿化及施工验收；（五）、本项目具体实施进度安排见下表：工程进度实施计划表序号季度/项目20092010201120122013123412341、23、41-41-41前期工作2平场土石方工程3销售中心搭建4示范园林施工5一期主体施工6一期园林施工7二期主体施工8二期园林施工9全场工程扫尾第七章 招投标方案件根据中华人民共122、和国招投标法、国家发展计划委员会第3号令以及XX市有关工程招投标文件规定，此项目采用公开招标形式确定施工单位，采用邀标的形式确定监理单位。一、招标形式及资质要求 业主按照国家招投标法及有关规定采用公开招标形式确定勘察、设计单位，施工单位，监理单位。资质要求：1、勘察单位：甲级2、设计单位：甲级3、施工单位：资质需为二级以上企业4、施工监理单位：资质需为甲级以上二、招标范围1、项目的设计、施工及监理部分为全部招标；2、设备及重要材料采购为部分招标；3、其标底待设计完成后再行确定；三、招标信息发布公告及其他公告的信息将至少在一家具有资格的媒体上公开发布。四、招投标工作组织由业主委托具有甲级资质的招123、投标中介机构组织实施本项目的招标工作，招标中介结构按公平、公开、公正的原则组织完成编标、公告、资审、评标等工作。参加投标的施工队伍不得少于五家，参加投标的监理单位不得少于三家。第八章 投资估算及资金筹措计划一、投资估算项目总投资3.98亿元，平均成本2400元/。（一）、项目总费用成本估算:附表6.1 土地综合成本分项序号费用类别标准测算基数值分项合计(万)备注土地综合成本1.1土地费用514 17.63 9058.60 含土地出让金、拆迁等1.2契税3.00%16.23 250.25 1.3土地使用税87.06 56.45 1.4成交手续费3.00%16.23 0.00 单位成本（元/m2）124、531 9365.30 附表6.2 建安成本分项序号费用类别标准测算基数值分项合计(万)备注建安成本2.14+1F多层住宅部分8002.17 1736.00 含消防、外墙装饰等2.28+1F多层住宅部分8501.88 1598.00 含电梯、消防、外墙装饰等2.311+1F小高层住宅部分9502.09 1985.50 含电梯、消防、外墙装饰等2.433F高层住宅部分10509.81 10300.50 含电梯、消防、外墙装饰等2.5商业部分11500.28 317.31 2.6车库设备房11501.40 1604.25 单位成本（元/m2）113517541.56 附表6.3 项目前期工程费用分125、项序号费用类别标准测算基数值分项合计(万)备注项目前期工程费用3.1规划设计费1517.63 264.39 3.2地址勘察费217.63 35.25 3.3平基土石方1517.63 264.39 3.4图纸审查费117.63 17.63 3.5临建费0.50%17.63 0.09 3.6白蚁防治费0.517.63 8.81 3.7工程监理费517.63 88.13 单位成本（元/m2）39678.68 附表6.4 公司运营费用及财务成本分项序号费用类别标准测算基数值分项合计(万)备注公司运营费用及财务成本4.1资金利息10.50%9365 1967 以土地为基数，期限为2年4.2管理费用1.5126、0%17542 263 以建安成本1.5%测算4.3营销费用1.50%50575 759 以销售收入1.5%测算4.4不可预见费0.50%33048 165 单位成本（元/m2）179 3153.70 附表6.5 项目开发期费用分项序号费用类别标准测算基数值分项合计(万)备注项目开发期费用5.1城建配套费10016.23 1623.08 地上建筑面积5.2人防费3517.63 616.90 总建面积5.3环境保护费117.63 17.63 5.4质量监督费0.20%17542 35.08 以建安成本为核算基数5.5招投标业务0.04%17542 0.00 以建安成本为核算基数5.6合同鉴定0.127、50%17542 87.71 以建安成本为核算基数5.7预决算审查0.50%17542 87.71 以建安成本为核算基数5.8劳动定额测定0.14%17542 24.56 以建安成本为核算基数5.9综合服务费0.02%17542 3.51 以建安成本为核算基数5.10意外伤害费0.25%17542 43.85 以建安成本为核算基数5.11散装水泥费116.23 16.23 5.12规划许可证2.0516.23 33.16 住宅:2元/M2;办公4.5元/M2单位成本（元/m2）1472589.42 附表6.6 项目基础设施配套费用分项序号费用类别标准测算基数值分项合计(万)备注项目基础设施配套128、费用6.1供电工程10017.63 1762.58 6.2供水工程517.63 88.13 按500元/户计算6.3天然气初装3017.63 528.77 按3300元/户计算6.4排污工程217.63 35.25 6.5园林景观1517.63 264.39 6.6闭路电视517.63 88.13 按500元/户计算6.7公共配套费217.63 35.25 6.8智能监控217.63 35.25 6.9灯饰工程217.63 35.25 单位成本（元/m2）1632873.00 （二） 、项目销售收入分析附表6.7 项目销售收入分项序号产品类型建面价格面积销售产值产品类型套内价格备注项目销售收入129、1.14+1F多层住宅部分33002.17 7161.00 4+1F住宅3630 10%公摊1.28+1F多层住宅销售32001.88 6016.00 8+1F住宅3584 12%公摊1.311+1F小高层住宅销售31002.09 6479.00 11+1F住宅3565 15%公摊1.433F高层住宅销售28509.81 27958.50 33F住宅3420 20%公摊1.5商业销售80000.28 2207.39 商业10400 30%公摊1.6车库销售30%18000.42 753.30 车库2520 40%公摊项目产品销售可实现收入小计50575.19 1.7车库未销售70%18000.130、98 1757.70 以70%地下车库计入固定资产项目销售收入合计（含固定资产部分）52332.89（三）、项目财务评价 附表6.8 营业税金分项序号费用类别标准测算基数值分项合计(万)备注营业税金2.1营业税5.50%50575 2781.64 2.2印花税0.03%50575 15.17 2.3土地增值税1%50575 505.75 2.4城建税7%2782 194.71 以营业税的7%测算2.5教育附加税3%2782 83.45 以营业税的3%测算单位成本（元/m2）2033580.72（四）、项目损益表 附表6.9 损益计算表分项序号费用类别分项合计(万)备注项目开发综合成本3.1项目131、开发综合投资成本（万元）39782 含营业税金部分3.2项目产品综合单位成本（元/m2）2397 3.3项目开发总销售收入52333 含实现销售及车库销售100%3.4项目税前赢利12550 3.5所得税3138 以项目赢利的25%测算3.6项目税后赢利9413 3.7项目税前投资回报率31.55% （五）、静态盈利分析 1、投资利润率（税前）： 投资利润率=（利润总额/总投资额）*100% =（12550/39782）*100%=32%(说明):本项目投资回报率预计为32%,在投资额大、风险度高的房地产业，特别是现阶段XX市房地产业竞争激烈的阶段（品牌塑造初级阶段），这种投资回报率是比较可观132、的。同时随着XX市城市化进程的加快发展和长寿片区（特别是桃花片区）的不断发展，该项目投资回报率具备提升潜力。 2、营业利润率（税前）： 营业利润率=（利润总额/总销售收入）*100% =（12550/52333）*100%=24% 3、盈亏平衡点： 盈亏平衡点=（总投资额/总销售收入）*100% =（39782/52333）*100%=76%（说明）：计算表明，该项目销售率只要达到76%就能够实现盈亏平衡。项目安全边际=100%-BEP=24%，与其他同类房地产开发项目相比，抗风险能力比较强，项目的销售率安全边际高。二、资金筹资及使用计划房地产项目一般是边投入边售房的滚动开发性项目。根据项目的133、进度安排和投资计划，项目第一年主要依靠业主资本金和银行贷款投入，从第二年的第3季度便可以开始偿还贷款本金。因此项目总投资达39782万元，需向银行借款8000万元，由公司项目开发自有资金14000万元左右，其余部分再由施工方分期垫资和销售回笼资金解决。根据以上资金筹措方式，企业自筹资金占到总投资额的35.19%，符合国家有关资本金的要求。资金筹措及使用计划表单位：万元序号项目合计2009年2010年2011年2012年1总投资397821268011300882669762资金筹措2.1自有资金140009680270016202.2开发贷款800030003000100010002.3预售收134、入17782560062065976三、 项目分期建设的经济分析 按照工程进度计划安排，本项目拟分两期进行建设开发。（一）、一期工程包括：1号楼、2号楼、9号楼、10号楼、11号楼、12号楼、13号楼、14号楼、15号楼、16号楼、17号楼、22号楼，建设方量约90000平方米，预计施工时间从2009年7月初至2010年1月底结束；考虑到前期土地出让金、城市建设配套费等项目前期费用的支付，因此项目一期工程和前期建设准备阶段所需资金较大，约为24980万元，这部分资金的解决主要依靠企业自由资金、银行贷款资金、施工单位的垫付和销售回笼资金，项目建设资金较为宽裕。尤其在一期项目的营销工作的安排上，预135、计项目2009年年底开始销售。为了使项目面市能形成较好的销售效果，引起高度的市场关注度，建议谨慎、合理、有效、有序的安排项目推广计划、媒体选择和推广策略。预计项目一期部分的销售期为15个月，回笼资金27214万元，所得税后净现金流量达4895万元。这部分资金不仅能填补前期建设资金缺口（如银行借贷资金、建设垫资），同时也可为二期项目建设奠定坚实的基础。（二） 、二期工程包括：3号楼、4号楼、5号楼、6号楼、7号楼、8号楼、18号楼、19号楼、20号楼、21号楼、23号楼，建设方量约86000平方米。预计施工时间从2009年6月初至2012年1月底结束；所需资金约为14802万元，这部分资金的解决136、主要依靠企业自由资金和销售回笼资金。 二期工程的预售期安排在2011年2季度，销售周期为18个月，笼资金25119万元，所得税后净现金流量达6872万元。 考虑到项目尾盘销售，相信2012年底项目扫尾工作可以全部完成。第九章 项目效益评价一、项目的可持续性 本项目紧邻桃花溪，自然景观丰富，同时，本项目还将大力打造内部园林景观绿化，将会使该区域的环境景观得到更好的改善和提高，同时提升项目的环境地位。二、 对社会经济发展的影响 本项目的的建设，可将先进的施工技术，高效率的施工组织和新型的材料引进到本区域，这将促使本区域的建筑行业更快的走向现代化，走向高效率、高质量和高标准，这将更有利于当地的经济发137、展。 另一方面，本项目的建成，将对社会的经济作出极大的贡献，具体表现在： 1、本项目的人均居住面积约在33.13M2，可使当地的人均居住面积提高一个档次，使当地的居民居住水平得到提高； 2、本项目的建设，将为社会提供上百个就业岗位。因此本项目将为缓和社会失业率作出应有的贡献； 3、本项目将为国家上缴6560万元的税金，为政府提供了较大的财政收入，间接的为地方基础建设作出了贡献； 4、本项目的建成，为当地形成一个配套完善的成熟居住区域做出了贡献，不仅为当地居民增加了生活设施，而且促进了当地服务行业的发展，促进了当地经济的繁荣。 所以，综上所述，通过本项目的开发，为社会展示出了一个具有超前性和导向138、性的住宅小区新模式，并起到了由点到面的作用，推动了本区域及周边地区住宅建设的发展。因此，本项目的开发建设将会对社会产生巨大的社会效益。 三、项目环境效益评价 本项目所处地域城市面貌有待提升。本小区的建设，将种植大面积的绿化来改善和提高各种环境状况。同时在建设过程中，大量的运用环保建材，推动本地段环保工作的开展。有效的美化了市容，更重要的是为改善人们的居住水平，创造出一个良好的生活环境作出了贡献。 为了达到上述目标，本项目在规划中本着“以人为本，注重生态”的原则，处理好人与环境、人与交通、人与空间以及人与人之间的关系，从总体上统筹考虑建筑、道路、景观之间的和谐，合理组织绿化和交通体系，完善公共建139、筑及住宅的布局结构力争创造一宁静、亲切、安全、自然的宜于人居的环境生活环境空间。第十章 项目风险分析及对策由于“XXXX”项目投资较大，涉及的不确定性较多，该项目投资风险主要来源于以下三个方面。一、国家风险及对策主要是国家经济政策和产业政策变化所带来的投资风险，如优惠政策的变化、贷款利率的调整、各种税费的变化等。基于国家政策风险的不可抗拒性，我们应时时关注、研究政策及其动向，制定预案，及时反应，将政策对项目的不利影响降到最低。对于本项目而言，要争取更多的政府支持，尽量在相关税费及配套费用上享受到更大优惠。同时争取将土地费用部分延后支付，以缓解前期巨大的资金压力。（三） 市场风险及对策 指项目面140、临的市场环境不确定性。如新的竞争对手的出现，市场供求关系变化等给销售带来的不利局面。 从区域发展前景和目前周边项目畅销的均价来看，项目预期的销售价格将会较为准确的契合目标客户的心理价位，因此销售风险较小。随着西部大开发的进一步深入和扩大内需的加强，居民的收入也将快速增长。目前市场的逐步回暖，证明居民的实际购买刚性需求仍然较大。本项目定位为高档社区，对配套设施等有较高的要求，前期投资相对一般项目会有所增加，同时，项目周边亦有同类型产品存在，市场竞争激烈。风险主要来自前期较多的资金投入和周边同质化竞争。 为保证项目的成功，开发商应努力研究目前市场的真正需求，做好方案规划和户型设计，同时努力做好后期141、服务，为市场提供有效的供给，赢得消费者的好评。 其次，还要做好工程的质量工作，通过有效控制开发成本来减少市场风险。（四） 经营管理风险及对策 企业风险是最微观层次的风险，指从项目建设、销售和管理过程中出现的一些不确定因素对项目的经营绩效的影响。本项目建设周期较长，物业开发体量较大，对开发主体必须具备的相关项目建设和运作经验、经营决策水平要求较高。 所以，本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售，加大促销力度，多渠道和多方式促进销售，快速的销售才能有效的减少市场风险。同时，也要做好物业管理和售后服务工作。 由于XX公司现金流稳定，长期资金实力雄厚，加之如在人力资源配置更为适当、科学的前提下，142、进一步加强项目的跟踪和项目管理，项目开发经营风险将会得到很好的控制。 建议在项目前期引入专业公司进行成本规划与控制、项目策划代理，进行多方位多层次的过程控制，规避风险。第十一章 结论及建议一、结论 从以上预测及分析结果可以看出，本项目具有良好的投资环境和经营条件。从项目的选址、功能布局以及相应的市场需求状况来看，项目在操作过程中，经济效益好，财务内部收益率高，投资偿还能力较强，相应财务指标较好。只要保证项目的操作规范合理，设计务实，设施配套完善，必然会进展顺利。 本项目在建设期内，即可还清银行贷款。根据风险初步分析，除政策性风险以外，直接影响收益最敏感的因素为商品房销售情况。如果企业从规范自身管理着手，把握住每个赢利的机会点，利用本项目特定的地理环境和建设背景，则所得的经济效益是可观的，并且是多方面的。这其中既有经济效益，也有社会效益。5 建议 从以上分析可见，该项目具有良好的经济效益和投资价值，抵抗风险能力较强。随着国家陆续出台的一系列降低房地产开发税费政策和相应的刺激房地产市场的政策的实施，必将有效的推动我国经济的增长，房地产业也必将更好的发展。 我们相信该项目的投入必将取得满意的成果，因此建议有关部门批准可行性报告，使得该项目早日开工。