1、地产公司申请融资银行贷款的中高等档次住宅项目可行性报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月地产公司申请融资银行贷款的中高等档次住宅项目可行性报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月191可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日项目融资简介项目名称萍乡市xx房地产有限公司“xx五期”开发建设项目项目申报单位及负责人1)项目申报单位名称：萍乡市2、xx房地产有限公司2)法定代表人：3)法定地址：江西省萍乡市xx号项目融资计划概述“xx五期”项目计划投资总额31,063.28万元，计划自筹资金21,063.28万元（其中计划从其他渠道融资共10000万元），计划申请银行贷款10000万元(其中:西区申请银行贷款6000万元)1. 计划融资金额： 10000万元2. 偿还期限和回报率： 计划偿还期限为四年，前三年每年支付利息1000万元，四年后偿还本息共17000万元（投资方一次性实际出资10000万元为该方案的基本条件）。即实际融资过程中如无法实现10000万元一步到位的情况，则另行协商回报率和回报周期等问题。3. 融资主要用途： 全额投3、入到“xx五期”开发建设中，以达到加快建设速度，缩短回报周期的目的。若实际融资不能满足本项目投资需要，资金缺口通过公司自有或其他自筹方式解决；若融得资金满足本项目投资后有剩余，则剩余资金补充公司流动资金。4. 融资抵押物： “xx六期”项目预留建筑用地，面积为59481.33平米，共80亩。报告总体结论I. 报告说明本报告中投资估算采用假设开发法，依据定额标准和行业普遍惯例。销售预测采用市场比较法。计算时点为20xx年6月。本报告所采用的计算方法、分析依据以及得出的结论和建议只代表本公司的观点，供开发商以及相关单位作决策参考之用。在实际开发中按照实际情况作相应调整。II. 总体评价萍乡市得天独4、厚的区位优势，良好的自然生态环境，城市综合配套功能进一步加强，各项社会事业协调发展，将为本项目的发展提供良好的社会环境与经济环境。稀罕的土地资源、建设单位雄厚的经济实力，以及“xx”优良的品牌资源，本项目具有良好的市场前景。根据本报告定性、定量分析和风险分析，我们得出以下总体结论性意见供委托方参考： l 本项目用地区位理想，发展潜力巨大，适合开发大型项目。l 本项目开发住宅为主的项目有较好的市场前景。l 本项目在技术上和财务上是可行的，并具有良好的投资价值和相当的收益回报。III. 技术经济指标表一：经济技术指标经济技术指标用地面积126148其中五期六期66666.6759481.33总建筑5、面积3662702014681648021计规定容积率建筑面积315370171946143424住宅总建筑面积300070165846134224临街商业1300038009200会所230023002不计规定容积率建筑面积509002952221378底层架空490027222178地下车库、设备用房460002680019200容积率2.5建筑密度23.5%绿地率45.845住宅总户数2152户1217户935户住宅总居住人口数7532人（按每户3.5人计）4259人3273人停车位1722个l 项目总占地面积： 189亩（其中：五期66666.67平方米）l 容积率: 2.5l 建筑覆6、盖面积： 29645平方米 （覆盖率23.5%）l 绿化率 45.845%l 高度限制: 60米l 车位比例： 1：0.8l 五期项目开发周期： 3年l 五期开发总成本： 3.106328亿元（营业税及附加未计入）五期每平方米单位成本： 1542元/平方米l 五期项目销售收入：6.04808亿元l 五期总投资利润率：59.86%l 五期净现值NPV（单位：万元）：10,174.48l 五期内部收益率IRR：32.86%l 五期盈亏平衡点X：54.85IV. 结论与建议本项目用地区位理想、发展潜力巨大，适合开发大型住宅项目，并有较好的宏观利好前景，具有良好的投资价值和可观的经济效益。当然本项目也7、存在一定的风险，建设单位如果能有效地采取措施规避、分散、消除或转移风险并达到自身资源能够承受的程度，该项目具有相当的可行性。建设单位应抓紧筹集资金，合理利用自有资金，同时，应适时加大广告宣传力度，优化工程设计，在工程建设过程中严格实行招标和建设监理制，力争在20xx年下半年开工建设。目录第一章 总 论151.1项目概述151.1.1项目名称151.1.2项目申报单位及负责人151.2项目建设单位简介151.3.2项目建设规划171.4投资估算与资金筹措计划181.5可行性研究报告的编制依据182）萍乡市城市建设规划181.6可行性研究结论202）项目的经济效益、环境效益、社会效益非常显著。208、第二章 宏观社会经济环境分析212.1宏观经济调查及分析212.1.1 2008年我国经济增长形势分析21(1)经济增长环境良好21(2)农业有望稳产增收22(3)投资仍将稳定增长22(4)消费迈向新台阶232.1.3 2007年萍乡市经济总体运行状况272.2 “十一五”时期萍乡市经济社会发展主要目标和工作任务322.2.1 “十一五”时期萍乡市经济社会发展的主要目标是322.2.2 “十一五”时期萍乡市经济社会发展的主要任务352.3 宏观经济分析结论592.4宏观社会经济环境对本项目的影响分析612.4.1国民经济景气状况对本项目的影响612.4.2银行利息及金融政策对本项目的影响6429、.4.3通货膨胀因素对本项目的影响652.4.4固定资产投资对本项目的影响662.4.5消费需求对本项目的影响67第三章 市场分析与前景展望683.1 2007年全国房地产市场运行状况68（2）住房保障体系进一步完善，商品住宅供给结构调整效果逐步显现713.1 .2 近期房价加速上涨原因分析723.1 .3 2008年房价走势预测74第四章 项目区位环境分析7741项目区位行政区划与自然地理77411行政区划77412自然地理7842项目区位经济发展状况794.2.1国民经济79表二：2007年萍乡市主要经济指标794.2.2对外开放804.2.3城乡建设814.3萍乡市城市发展战略定位82410、.4项目区位道路与交通状况82第五章 萍乡市房地产市场发展现状8351 “十一五”期间萍乡市城镇建设规划84一、完善中心城市功能，提高城市综合竞争力84二、发展壮大中心城镇86三、加快农村人口有序转移86四、建立健全城乡协调发展机制875.3前景分析96531萍乡市房地产的前景展望96532萍乡市房地产整体状况及住宅市场分析总结100第六章 市场有效需求及项目市场定位10261项目区位城市发展规划1026.2 萍乡市总体住宅市场基本特征1046.2.1 萍乡市房地产整体状况1046.2.2 选择的主要区域1056.2.3 市场户型特征分析1066.2.4各物业类型比例特征1096.2.5 供给11、特征分析1116.2.6 后市展望1156.2.7 萍乡市总体住宅市场基本特征1156.3消费者特征分析117631消费能力117632年龄结构118633消费者地域结构118634消费者心理习惯特征11964萍乡市房地产消费市场需求特征120641何时购买住宅120642置业选择的区域121643购房者接受的产品类型122644喜欢的建筑风格123645 喜欢的园林主题123646 购房时最有可能选择的单价区间124647 最有可能购买的住宅户型类型125648 购买住宅建筑的面积126649 购房的目的1266410 购房时最有可能选择的付款方式1276411最有可能支付的首期款1286412、12最大可能的月供款1296413 购房时所考虑的因素1296414 对客厅开间的要求1306415 住房是否有应有的储藏室1326416 希望小区会所提供哪些设施13265 客户背景资料统计分析结论133651 文化程度133652 职业134653 家庭结构135654 现常住区域135655 现工作地点135656 现居住状况136657 置业次数136658 家庭的月全部月收入137659 通常看的电视台13866本项目目标消费群体综合定位138（1）产品A-住宅的目标客户：138（2）产品B商业铺面的目标客户：13967产品主题定位141671 产品主题定位141672产品档次定位113、4368 本项目展望143681购买力分析143682本项目区位分析144683 优势分析144684 本项目的前景展望146685风险分析与风险防范146686 项目价值初步评估149第七章 规划建设方案14971设计依据15072项目概况150721区域位置：150722地形地貌：15073工程概况：15174总体构思及总平面规划15175建筑设计15376消防设计说明154761建筑专业消防设计154762总平面消防设计155763建筑单体消防设计15777人防设计说明157771设计依据158772工程概况158773拟建人防地下室概况15878环保设计说明159781空气质量与有害物14、质的控制159782水质控制159783卫生设施160784垃圾处理160785噪声控制16179经济技术指标161第八章 项目建设进度及实施方案16381施工条件16382计划进度安排1648.3 实施1658.3.1 施工场地和施工环境1658.3.2 实施计划1668.4 项目组织管理1668.4.1 建立高层决策系统1668.4.2 建立健全各项管理保障制度167第九章 投资估算及资金筹措方案1689.1 投资估算1689.1.1投资估算的范围1689.1.2投资估算的内容168表：项目分批次开发经济技术指标168单位：m21699.1.3 编制依据1699.1.4 有关费用和费率的确15、定1699.1.5 投资估算汇总170表：项目投资估算表1709.2 资金筹措方案174表：资金筹措计划174第十章 财务效益分析与财务评价175101经济效益分析17510.1.1 销售价格预测175项目销售价格预测 单位：元/ m217510.1.4 投资利润17710.1.5 财务指标分析17710.3 环境效益分析17810.4 社会效益分析178105风险性分析1781051盈亏平衡点分析17810.5.2 敏感性分析17910.5.3宏观因素风险分析18010.5.4市场风险18110.5.5运作风险18210.5.6不可抗风险182106财务评价183第十一章 贷款及其他融资偿还16、计划及还款来源18411.1 贷款偿还计划184项目贷款偿还期计算表18411.2 其他融资偿还计划185项目其他融资偿还期计算表18511.3 贷款偿还资金来源185第十二章 研究结论与建议18611.1 项目拥有较好的投资环境与机遇18611.2项目在经济上具有较强的可行性186（上述经济指标是根据目前的市场形势对预期目标利润估算的结果。）18711.3项目具有的突出优势18711.4 项目开发经营风险较小18711.5 强化项目进程中的投资、质量、进度控制187投资计划与资金筹措表187总成本费用估算表188项目现金流量表190第一章 总 论1.1项目概述1.1.1项目名称萍乡市xx房地17、产有限公司“xx五期”开发建设项目1.1.2项目申报单位及负责人1)项目申报单位名称：萍乡市xx房地产有限公司2)法定代表人：3)法定地址：江西省萍乡市xx号1.2项目建设单位简介萍乡市xx房地产有限公司的前身萍乡市xx房地产总公司成立于1993年，是一家国有企业。2001年经股份制改造，改制为股份制的萍乡市xx房地产有限公司，公司登记注册资本为人民币叁仟捌万元整，经营范畴：房地产开发经营（二级），土木工程建筑，水电安装（等级待定），电器机械修理及批零，物业管理，生铁，焦炭，百货，五金交电，室内装饰材料，金属材料（不含贵金属），建筑材料，矿产品，化工原料（不含危险品），普通机械，电了元件，陶制18、品，农副产品，摩托车，纸张，其它食品，烟零售。具备国家二级房地产开发资质，并于2003年12月通过ISO9001：2000质量管理体系认证，成为全省率先通过质量管理体系认证的房地产开发企业之一。公司成立以来，先后开发了xx等，累计开发房屋100多万平方米，竣工建筑面积95多万平方米，合格率达100%，优良率达70%，销售面积97万平方米。公司始终坚持“服务社会、奉献社会”的企业宗旨，以开拓创新、争创一流的精神，大力发展房地产业。步入21世纪，公司把产业和产品结构的调整作为主线，完全依照现代化企业制度动作，经营理念上寻求突破，建筑风格上追求新颖，环境设施上力求完美，全程服务上力求完善，精心铸造的19、艺术杰作、引领时尚潮流的精品楼盘xx，在xx人手里横空出世。趁热打铁，公司又相继成功开发多个精品楼盘，真可谓佳作迭出，好戏连台：xx其建筑规模之大、速度之快、效果之佳属全省第一。公司将在“精诚团结，超越无限”的精神鼓舞下，本着以科学管理求发展，以优质服务赢市场的质量方针，始终坚持以人为本，改善人居环境的开发理念，在民展中继续做大、做强、做精、做优房地产业，为不断改善萍乡人民的人居环境继续发挥着行业示范作用。公司实行自主经营，独立核算，自负盈亏，历年来所开发的项目进展顺利销售情况理想，财务效益可观，公司资金实力和资本积累与日俱增，目前已成为萍乡市最强的房地产开发企业之一，资金实力与技术力量雄厚，20、管理水平持续提高，在房地产开发企业中拥有较高的声誉和强大的竞争实力却将开发建设的“xx五期”项目是 “xx”整体项目的进一步完善。项目建设地址及规模项目建设地址项目选址于xx南路。东面为xx北大道，南边为xx南路，西面紧靠已建成的xx四期住宅小区，北边为xx中心公园。1.3.2项目建设规划“xx五期”开发项目规划建设为：总用地面积为66,666.67平方米（100亩）；总建筑面积201,468.00平方米:其中住宅165,846.00平方米,会所2,300.00平方米,商铺3,800.00平方米；容积率2.50,建筑覆盖率23.50%；绿化率45.845%;居住总户数1217户。1.4投资估算21、与资金筹措计划“xx五期”开发建设项目估算投资总额为人民币31,063.28万元,计划自筹21,063.28万元（包括计划融资10000万元）,申请银行贷款10000万元(其中:西区申请银行贷款6000万元)1.5可行性研究报告的编制依据1)国家、江西省、萍乡市“十一五”计划和2020年远景目标纲要；2）萍乡市城市建设规划3）萍乡市发展和改革委员会关于“xx五期”2008年项目核准的批复2008.4.10萍发改投资字2008131号4)国家计委和建设部联合颁发的建设项目经济评估与参数；5）市场询价资料；6）城市居住区规划设计规范；7）萍乡市拆迁管理条例；8）城市居住区公共服务设施设置规定；9）22、住宅设计规范；10）住宅建设设计标准；11）建设工程交通设计及停车场设置标准；12）城市道路绿化规划及设计规范；13）其它有关法规文件。1.5.2可行性研究报告的具体内容“xx五期”开发建设项目可行性研究以开发建设居住小区配套公共设施为主要研究对象,对项目建设条件、规划等进行分析，将建设规模的确定，市场分析、投资估算、项目经济效益测算、贷款偿还等为重点，具体内容：1）项目所在地社会经济状况及发展；2）市场分析；3）建设内容；4）环保与市政配套；5）投资估算与资金筹措方案；6）建设进度安排及实施方案；7）效益及风险分析；8）贷款偿还计划及还款来源分析；9）结论与建议。1.6可行性研究结论1）该项23、目地理位置优越，建设条件落实，自有奖金已经落实；当地政府支持力度大；建设单位具备开发建设能力。2）项目的经济效益、环境效益、社会效益非常显著。第二章 宏观社会经济环境分析2.1宏观经济调查及分析2.1.1 2008年我国经济增长形势分析 由于CPI已连续5个月超过我国5%的通货膨胀预警警界线，生产资料价格近期也在快速上涨，温和结构性通胀已有向全局性通胀蔓延之势，因此防止全局性通货膨胀将成为2008年宏观调控任务的重中之重。但是，近年来我国城镇化建设步伐和产业结构升级调整同时加快，经济内生性增长十分强劲，2008年我国经济有望继续保持快速增长，这主要体现在以下几个方面：(1)经济增长环境良好良好24、的社会环境以及世界对中国经济长期看好预期是北京承办2008年奥运会和上海举办2010年世博会的基础和实力，反过来，这些盛会的召开又将大大推动中国经济的增长。经过多年建设，我国能源、电力、交通运输等基础设施迅速发展，原材料、燃料与动力供应紧张状况基本缓解。大型煤气化工程、小火电关停与新装机容量扩充、京沪高铁兴建在即等基础建设蓬勃发展。随着新农村建设的开展，农村能源、交通、水利和生活环境也已得到进一步加强。城乡居民收入多年稳定增加、社会保障制度的完善和社会福利事业的推进极大地增强了人们对美好未来的信心。目前中国经济增长的良好内部环境，不仅有力保证了2008年经济增长的稳定性，还将延续中国经济增长的25、上升周期。(2)农业有望稳产增收 农业具有较强的周期性特征。虽然中国20042006年连续4年粮食增产丰收，但由于国际市场粮食出现短缺失衡，致使2007年国内粮食供应偏紧。2008年这一状况有望得到解决，因为从2007年世界粮食收成来看，国际粮农组织十分乐观，预计将达到粮食产量的历史最高水平。其次，我国政府支农力度逐年增加，特别是2007年种粮、生猪饲养等农业补贴发放到位都将提高农民农业生产积极性。此外，只要政策到位，农民根据市场自主调节生产的能力会进一步显著增强。 (3)投资仍将稳定增长连续数年的经济增长已为国家积累了大量财富，集中于政府部门的资金更多的是以投资建设的方式还富于民，2008年26、正逢政府换届之年，稳定经济增长是其首要工作职责，以建设投资为中心则又是大多数政府工作的常规之策，因此政府投资的内在动力十分强劲。不仅如此，2007年企业利润大幅上升，企业从资本市场获取资金的机会和条件增多，企业在实施“走出去”战略的同时，还会继续加大国内投资。综观国内投资的各种因素，2008年投资热度将会依旧不减。(4)消费迈向新台阶2007年我国居民消费在保持近几年住房、汽车及旅游火热的基础上，家庭吃、穿、用等日常消费出现较大增长。2007年消费旺盛的另一大特征是在消费物价总体水平处于较大上涨时，消费者信心指数连创新高，这一特征表明城乡居民对未来个人收入与未来生活状况等前景看好。分析200727、年消费增长加快的原因，除居民收入增长之外，2007年最低工资标准、低保、医保、退休养老保险以及失业保险等社会保障制度和社会福利制度大范围贯彻落实才是我国消费状况明显改善的最重要原因。消除城乡居民消费的障碍，消费活力才能得以释放。因此，随着我国社会保障制度的进一步完善，城乡居民对经济增长前景的预期看好，2008年我国消费还将迈向新台阶，这一增长态势将充分体现在家庭高档消费品、住房、教育、文化、医疗保健及家庭服务等日常消费服务上。2.1.2 “十五”期间萍乡市经济社会发展状况 “十五”时期，全市人民以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，坚决贯彻执行党的十六大、十六届三中全会以来的各项方针政策，28、以科学发展观为指导，不断深化改革，开拓进取，主要经济指标全面超额完成“十五”计划，全市经济建设和各项社会事业取得了辉煌成就，经济实力显著增强，社会事业全面进步，人民生活水平大幅提高，为今后的发展奠定了坚实的基础。经济综合实力增强，发展步入快速轨道。到2005年，全市生产总值由2000年的99.56亿元上升到228.09亿元，按可比价格计算，年均增长14.1%，是建国以来增长较快、增长质量最好的五年；人均生产总值也由2000年的5676元增加到2005年的12559元（人均生产总值达1530美元）。财政总收入2005年达到23.79亿元，年均增长26.6%，是2000年的3.25倍，人均财政收入29、突破1000元，达到1310元，财政收入占生产总值比重由2000年的7.4%上升到2005年的10.4%，全市综合经济实力有了显著增强。固定资产投资大幅增加，基础设施建设成绩斐然。五年间全市固定资产投资累计达324亿元，年均增长49.1%，相当于“九五”期间的4.8倍。交通、通讯、城市建设、电力、水利等建设取得重大成就。到2005年，全市公路通车里程达5460公里，比2000年增加960公里；319国道全线改造竣工通车，沪昆高速公路萍乡段建成通车，萍乡至上栗高速公路动工建设，浙赣铁路萍乡段电气化改造即将完成；城市垃圾填埋场、污水处理厂正在建设之中；县（区）自来水厂均已建成投产。萍水河治理取得新30、的进展；城市道路五年间共建成370万平方米，城区面积扩大了30平方公里，达52.7平方公里；萍乡电厂230万千瓦机组扩建前期工作进展顺利；农网、城网改造按期完工，城乡供电质量得到根本改善，城乡实现同网同价；全市瞩目的对我市今后发展具有重大作用的山口岩水利枢纽工程经过多年的努力已获国家批准立项，即将动工建设，全市所有病险水库均已立项进行整治；生态建设和环境保护有效实施，森林覆盖率达到60.5%；发展的硬环境和软环境不断改善，促进了全市经济发展。改革取得重大成效，开放型经济初步形成。改革步伐加快，机构改革、农村税费改革、行政审批制度改革、投资体制改革、国有资产管理体制改革等取得重大进展，农民首次实31、现零税赋。五年间利用市外资金总额达223.15亿元，年均增长115.3%，是“九五”引进市外资金的37.5倍；实际利用外资1.81亿美元，年均增长43%，是“九五”期间实际利用外资的3倍，外部资金的注入为我市经济发展提供了强大的动力；五年间外贸出口累计总额达6269万美元，年均增长37.5%；全市开放型经济发展格局初步形成。主攻工业取得重大进展，经济结构明显改善。国民经济三次产业的比例，由14.4：54.3：31.3调整为11.3：57.7：31，工业在全市经济中占据了有力的主导地位，支柱产业和工业园区成为推动工业经济快速增长的主要力量，全市主攻工业战略取得重大成效。农业基础地位继续巩固和加强32、，农业生产条件不断改善，粮食生产能力得到保障。传统服务业繁荣兴旺，现代服务业迅速兴起。所有制结构逐步改善，民营经济成为经济发展的主导力量。城市化率由39.18%上升到48.1%，中心城区人口达到54.8万人，城市化和工业化相互促进，共同发展成为“十五”时期经济发展的突出特征。坚持以人为本，社会事业全面发展。科技、教育、文化、卫生、体育、广播电视、社会保障、民政、新闻出版、档案、气象等各项社会事业取得了新的成就。五年共取得各类科技成果 89项，科技成果的推广和应用水平不断提高；教育投入力度加大，农村中小学危房改造五年累计政府投入资金1.1亿元，安源学院筹建工作正在紧张进行之中，优质高中建设进展顺33、利，职业技术教育发展迅速；市图书馆重建完成，市博物馆正在兴建之中；全面实施人才强市战略，重才、爱才、用才的氛围浓厚；加快公共卫生事业发展，全市疾病预防控制体系和突发公共卫生事件医疗救治体系得到加强；全民健身运动蓬勃开展，群众健康水平不断提高；人口增长得到有效控制，人口自然增长率7.20，低于9的计划目标。社会保障事业发展迅速，人民生活水平不断提高。城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入五年内分别增长76.6%和61.1%，分别达到8973元和3922元；“两个确保”、城市低保和农村扶贫工作进一步得到落实，社会保障工作力度不断加大；城乡消费结构发生转变，住房、旅游、汽车、信息产品等正在成为新的消34、费热点；城乡居民人均住房面积分别达到31平方米和43平方米，五年分别增加13.6和7平方米。精神文明建设和民主法制建设深入推进。深入持续地开展了主题鲜明的解放思想学习教育活动，为加快发展提供了强大的精神动力；全市社区精神文明创建活动蓬勃开展，群众性文体设施建设不断完善；政务公开、厂务公开和财务公开进一步推行，基层民主建设不断加强；行政许可法深入实施，各级行政机关依法行政的能力和水平明显提高；惩治和预防腐败的体系进一步建立健全，治安形势和安全生产形势不断好转，社会保持和谐稳定。2.1.3 2007年萍乡市经济总体运行状况2007年全市全年完成生产总值318亿元，比上年增长14.1%；完成规模以上35、工业增加值118亿元，比上年增长32%；完成财政总收入33.08亿元，比上年增长22.1%，地方一般预算收入18.03亿元，比上年增长28.3%，提高了财政收入占生产总值的比重、税收收入占财政收入的比重；城镇固定资产投资182.9亿元，比上年增长40%；社会消费品零售总额90亿元，比上年增长17.3%；城市居民人均可支配收入12013元，比上年增长19.0%，农民人均纯收入5083元，比上年增长15.6%。人民生活水平显著提高，社会事业全面发展，城乡面貌发生崭新变化，社会更趋和谐稳定，在新的起点上开创了萍乡“十一五”规划的新局面。(一)主攻工业绩效明显。2007年全市规模以上工业完成主营业务收36、入375亿元，同比增长42.3%；实现利税总额47亿元，同比增长59.8%，增幅均在全省前列。工业经济对生产总值增长的贡献率为71.5%。全市规模以上工业企业由上年的310家增加到487家，净增177家。全年工业投资90亿元，同比增长47.9%，占城镇固定资产投资的49.21%。新建投资5000万元以上的工业项目64项，其中亿元以上工业项目15项。工业园区投入进一步加大，萍乡经济开发区、各县区工业园和工业聚集区基础设施投入累计达10.3亿元。(二)农村经济稳步发展。2007年全年粮食总产量达52.08万吨，粮食单产达到448公斤，比上年增加11公斤，居全省第一。新建200亩以上的集中连片高效经37、济作物生产基地15个，新增畜牧生态小区16个，全年生猪出栏102.06万头，同比增长5.9%。农业产业化进程加快。农业产业化龙头企业实现利税2亿元，增长20%，带动农户16.5万户。产业基地规模不断扩大，全市无公害农产品基地达33个。特色农业发展迅速。发展“一村一品”专业村72个，比上年增长9.1%，实现主导产业收入7.2亿元。改造中低产田2.95万亩，完成42座病险水库除险加固，农业综合生产能力不断增强，农村劳动力转移培训20264人。新农村建设覆盖面扩大，内涵增加。建设了376个新农村示范点，“七改三普及”全面推进，一批产业主导型、自然生态型、生态旅游型的特色村庄脱颖而出。(三)城市形象极38、大改善。2007年是萍乡有史以来城市基础设施建设投入最多、变化最大的一年。中心城市综合投资5亿元，完成了14条主次干道沥青路面改造，新铺沥青路面72.7万平方米，新增城市绿地47万平方米，新建、修复破损路面10.8万平方米，新铺、维修人行道37.5万平方米，清洗、刷新八一路、跃进路等5条主干道临街房屋14万平方米，完成主干道空架管线下地铺设16.61万米。改造了西门市场、东门市场、鹅湖市场等集贸市场。完善了城市管理体制，整治了环境卫生、市容市貌、交通秩序和市场秩序，开展城市文明创建活动，基本消除了“脏、乱、差”状况，城市形象极大改善，市民的文明素质大幅提高，在全省文明城市创建中名列前茅。启动了39、新城区建设。城市经济活力凸显，以汽车、住房、旅游、通讯为代表的新型消费热点不断涌现，南昌百货等一批综合性大型商场落户萍乡。“万村千乡”市场工程覆盖全市95%的乡镇和65%的行政村。销售商品房85.9万平方米，同比增长48.38%；全年来萍旅游人数同比增长25%，旅游收入同比增长22.8%。(四)项目建设强力推进。实施重点项目42项，完成投资23.47亿元。十四个基础设施建设项目完成投资3.41亿元。(五)对外开放步伐加快。2007年实际利用外资8100万美元，引进内资37.8亿元，分别增长26.9%和30%。共引进投资上亿元的项目24个，投资5000万元至1亿元的项目52个，投资1000万元至40、5000万元的项目135个。引进建设了一批投资规模大、带动作用明显的大项目，浙江旗滨集团投资5亿元的浮玻搬迁扩产项目，香港信义集团总投资60亿港元首期投资20亿港元的光伏产业园，广东浩致集团投资20亿元的动漫衍生品产业基地，湖南印山实业集团投资7.6亿元的印山台水泥，福建客商投资10亿元的安源特钢城，北京等地客商投资5.2亿元的弘源煤化工等相继落户。出口创汇再创新高，全市出口完成2亿美元，完成省下达任务的142.86%，同比增长83.9%，在全省居于前列。（六）民生工程成效显著。民生工程是政府工作的一号工程，全市综合投入5.23亿元，全面完成或超额完成了省下达的八个方面、五十二件实事、八十个指41、标的民生工程，并在全省考评中位居前列，城乡居民生产生活条件得到极大改善。新开工建设经济适用住房1564套13.3万平方米，廉租房受益1048户。(七)社会事业全面进步。引进、转化、推广院校技术成果10余项，获批国家、省级科技项目30余项，代理申请专利182项，我市被评为国家科技进步先进市。顺利通过国家“两基”督导检查验收，“两免一补”政策全面落实。农村中小学危房改造和学校维修工程进展顺利，高中教学质量进一步提高。职业教育迅速发展，全年职高、普高招生比达到54：46。成功举办了秋收起义80周年大型系列纪念活动，电视连续剧铁色高原、采茶戏燃烧的玫瑰又获中宣部“五个一工程”入选作品奖。扶持46个行政42、村完善了体育健身设施，市体校及室内体育馆竣工，成功举办了全市第三届全民健身运动会，获全省全民健身运动会金牌总数第二。启动了新一轮广播电视“村村通”工程。卫生能力建设不断加强，市卫生医疗救援指挥中心主体工程竣工，疾病预防控制中心已启用，“惠民医院”成立并投入运营。人口计生政策更加深入人心，低生育水平持续稳定，人口出生率控制在13.08以内。加强了国防和民兵预备役工作，“全国双拥模范城”实现了“四连冠”。（八）生态环保大力加强。有效开展了饮用水源保护、水泥企业和陶瓷倒焰窑整治、燃煤锅炉改造等环保专项行动，预计全年万元生产总值能耗下降4.4%，清洁能源使用率达70%以上，化学需氧量排放量下降2.8%43、，二氧化硫排放量下降12.2%。城区空气质量符合国家规定的二级标准，质量为优良以上的天数348天，出境水保持在国家规定的三类水质。实施“造地增粮富民工程”等7个土地开发整理项目，开展了土地执法“百日行动”，清理收回闲置土地986亩。完成造林7.2万亩，义务植树300万株，建立示范义务植树基地10个，建设生态公益林138.96万亩。2.2 “十一五”时期萍乡市经济社会发展主要目标和工作任务2.2.1 “十一五”时期萍乡市经济社会发展的主要目标是1、经济发展目标。生产总值年均增长13%，2010年突破400亿元；产业结构升级，三次产业比例调整为7：62：31；财政总收入年均增长15%，2010年力44、争突破50亿元，一般预算收入年均增长15%，2010年力争突破25亿元，财政总收入占生产总值的比重超过11%；全社会固定资产投资年均增长20%，2010年力争突破300亿元；实际利用外资年均增长15%，2010年力争突破1亿美元；社会消费品零售总额年均增长13%，2010年力争突破100亿元；价格总水平涨幅控制在年均3%左右。2、社会进步目标。教育资源得到有效整合，素质教育全面推进，基本普及高中阶段教育，基本建成现代教育体系，较好实现教育公平，支持和促进萍乡高专（安源学院）完成扩规升本。扩大中心城区，完善城市功能，优化人居环境，提高城管水平，提升城市品位，城市化率达到56%，中心城区面积达到645、0平方公里，人口达到62万人。努力创建全国卫生城市和全国园林城市，为创建全国文明城市积极创造条件。城乡公益事业明显改善，小城镇发展水平全面提升。人口自然增长率控制在8以内，人口素质明显提高。3、民生改善目标。居民收入和家庭财产普遍增加，城市居民和农村居民人均收入年均分别增长10%和8%，2010年分别要达到14450元和5760元；社会救助体系更加规范，城乡最低生活保障制度进一步完善，困难群体得到有效救助；社会就业更加充分，城镇新增就业2.55万人，城镇登记失业率控制在4.5%以内；公共服务更加完善，人民群众的物质文化生活水平进一步提高。4、环境保护目标。从源头上控制环境污染，重点地区生态恶化46、和环境污染得到有效控制，危害群众健康和影响可持续发展的环境问题得到较好解决，全市生态环境质量得到显著改善。资源利用效率有较大提高，单位生产总值能耗降低20%；废弃物产生量减少，工业固体废弃物综合利用率达30%。城市生活污水处理率超过60%，生活垃圾无害化处理率确保达到90%以上。大力加强生态建设，全市森林覆盖率达63%。5、安全稳定目标。安全生产监管体系更加健全，安全生产设施装备更加完善，企业安全生产主体责任得到有效落实，全社会安全意识普遍提高，确保各类安全指标控制在省下达目标范围内。群众诉求渠道更加畅通，合理合法的诉求能得到及时有效解决；社会矛盾纠纷排查调处机制更加健全，各类矛盾纠纷能得到有47、效化解；社会治安防控体系更加完善，基层和谐平安建设扎实有效开展，社会秩序和谐安定。2.2.2 “十一五”时期萍乡市经济社会发展的主要任务1、全力主攻工业，建设经济强市科学发展工业是建设经济强市的必由之路。要举全市之力主攻工业、支持工业、服务工业。依托结构调整和产业升级，加快转变经济增长方式，壮大经济总量，提高全市经济的发展力和竞争力。到2010年，全市工业增加值达到250亿元，工业销售收入翻一番，力争实现1000亿元。改造和引进并重，优化工业结构布局。充分利用有利基础和条件，加快运用信息化手段、清洁生产、节能降耗等现代技术改造生产设备、工艺流程和管理流程，加快工业陶瓷、电瓷、水泥等传统工业向现48、代化生产形态过渡，提高市场竞争力。以重大项目为突破口，发展替代产业，引进新型产业，到“十一五”末，逐步建立技术水平高、创新能力强、资源消耗低、环境污染小、发展后劲足的工业结构体系，推动全市工业经济速度与效益、质量与结构相协调。以工业园区为载体，做大做强主导产业。萍乡经济开发区要按照高水平规划、高效能管理、高速度发展和高效益产出的原则，大力创新体制机制，实施一批投资规模大、科技水平高、带动作用强的工业项目，形成引领全市工业发展的主导产业，成为新型工业发展的示范区和高新技术产业的承接区，成为萍乡工业经济增长最快、效益最好、贡献最大的工业聚集区，成为萍乡经济的增长极。以萍钢为依托，扩大冶金产业规模，49、使萍乡成为全国有影响的建筑钢材基地；以萍乡客车厂为龙头，抓好汽车发动机、汽车配件等项目，发展壮大机械制造业；以建设国家新材料产业化示范基地为契机，发展以玻璃为主的新型材料产业；以引进医药新技术为抓手，发展医药制品产业；以高科技陶瓷为牵引，推动陶瓷化工产业升级换代。 围绕主导产业，发展壮大产业集群。要以大型企业为主导，以中小企业相配套，发展既有专业分工、又能相互促进的产业集群。全力支持萍钢、萍矿、安源股份、萍乡电厂、萍乡铝厂等大型企业资本扩张，加快产业升级，培育发展新兴产业。县区工业园和工业聚集区要立足发展特色产业，优化生产要素配置，增强对工业项目的吸纳能力，使园区建设和产业发展形成良性互动，使50、园区工业成为县域经济的支撑。芦溪工业园的电瓷、莲花工业园的特种材料、生物制药和湘东的工业陶瓷，要扩大规模、扬优成势。上栗的花炮要依托技术创新，不断提高产业竞争力和安全保障水平。2、筹城乡发展，推进新农村建设以工业化促进农业农村现代化。用工业化方式组织农业生产经营，把工业化理念、生产方式、科学技术植入农业。建设农产品生产基地，壮大农业产业化龙头企业，着力培育农民专业合作经济组织，通过订单农业、合作制、股份制等多种形式，推动龙头企业与农户建立稳固的利益联接机制。到2010年，农业产业化总产值达到26亿元，占农业总产值的53%。发展高效特色农业，提高畜牧业水平。重点抓好无公害蔬菜、花卉苗木、中药材、51、特种养殖、优质稻和水稻制种基地建设，发展绿色食品、有机食品等龙头产业，创国家、省优质品牌。发挥农业生态优势，发展休闲、观光农业。加快构建以市连镇、以城带乡的区域城镇体系。加快农村公路建设步伐，完善市中心城区县（区）中心城镇乡（镇）一小时交通圈，促进城乡之间人流、物流、信息流良性互动，发挥城镇对农村的辐射作用，突出抓好20个重点镇的建设，增强聚集产业和人口的能力，引导投资创业者向城镇聚集。推进“万村千乡”市场工程，到2008年，每个乡镇都要建立起集农资、药品、生活用品为一体的“三合一”连锁超市，就近就便服务农民，2010年，村级连锁店的覆盖率要达到60%以上。大力发展农村社会事业。加大对农村基础52、设施、公共事业和公共服务的支持力度，实施农村饮水安全、公路改造、公共卫生建设、沼气建设、“少生快富”、广播电视“村村通”等项目。以创建和谐村镇为切入点，开展道德、法律、文化、科普“四进农家”活动，继续实施“科技示范万户工程”、农民转移培训“阳光工程”和新型农民科技培训工程，培养有知识、懂科技、会经营的新型农民。充分尊重农民意愿，发挥农民的主体作用，加快村庄、庭院的规划、绿化、美化，提高农村居民生活质量，扎实推进社会主义新农村建设。 3、繁荣城市经济，提高城市品位“十一五”期间，城市工作要以创建全国卫生城市、全国园林城市和中国优秀旅游城市为目标，以人为本，科学发展，全面提升城市发展水平，增强城市53、综合竞争力。坚持规划先导，加强对规划的控制与管理。按照建设生态、宜居、和谐的赣湘边际区域中心城市的定位，尽快完成20052020年城市总体规划修编和送审，完成城市道路交通、污水处理、环境保护等专项规划，加大对重点建设区域控制性详细规划的编制力度，明确城市发展方向，谋划城市发展空间。要强化对规划的刚性约束，规划一经制定要严格执行，不符合城市规划的项目不得批准立项，没有控制性详细规划的土地不得出让、转让和开发建设。完善基础设施，提高城市承载力。优先发展和完善便民利民的市政公共设施，完善路、桥、水、电、气、通讯设施，实现交通出行便捷通畅，供水供电供气保障有力。要充分调动和发挥安源区在城市建设中的重要54、作用，合理划分事权和财权，推进城区一体化建设。加快推进萍水河治理工程，贯通中环路，建设好高速入城挂线、安源旅游公路、洪山大道、师范北路、康庄路、山下路，抓好安源国家森林公园、虎形山公园、架子山公园、横龙寺森林公园等城市生态园区建设，尽快完成垃圾卫生填埋场、污水处理厂等城市配套设施建设。注重中心城区的协调发展，改造和完善老城区基础设施。激活经营城市机制，提高城市管理水平。进一步挖掘城市资源潜力，盘活城市资产，实现城市自我积累、自我增值、自我发展，建立政府财政投入、银行信贷投入、企业投入、社会投入、经营收益二次投入等多渠道的城市建设投融资机制。盘活土地存量，提高土地收益，依法收回闲置土地。以改善市55、容环境和交通秩序为切入点，搞好城市管理。要引入市场机制，吸引市民广泛参与城市管理。要完善城市管理体制，依法加强城市交通、市政、环卫、绿化管理，实现城市净化美化、规范有序。提高城市品位，彰显城市特色。城市建设要突出体现萍乡绿色园林特色，搞好城市园林绿化的规划和设计，鼓励种树植绿，扩大中心城区人均公共绿地面积，提高绿化覆盖率，实现中心城区园林绿化和景观美观的高度和谐，努力展现园林在城中、城在园林中的江南绿色生态城市魅力。保护和挖掘城市文化，建设城市文化载体，组织城市文化活动，引导市民参与城市经济社会建设，增强市民对城市的认同感和归属感，增强城市发展的亲和力和创造力。 加速发展第三产业，增强城市活力56、。改造提升传统商贸流通服务业，重点发展连锁经营、物流配送、大型超市、电子商务，建立起专业市场与综合市场相结合、批发市场与零售网点相配套的现代商贸流通体系。加快发展金融、保险、信息、法律、中介等现代服务业。把加快发展旅游业作为新的经济增长点，高标准制定旅游发展规划，重点抓好武功山、安源、杨岐山等景区的整体开发，加强景区建设，完善基础设施，挖掘文化特色，开发旅游产品，努力把武功山建设成国家4A级景区，争创中国优秀旅游城市。4、加大开放力度，突出项目建设拓宽利用外资渠道，提高经济发展外向度。发挥萍乡经济开发区和县区工业园的优势，提高工业园区产业承接能力，加强与国内外知名企业的合作，引进战略投资者。加57、大招商引资力度，创新招商引资方式，采取园区招商、产业招商、中介招商、以商招商等多种方式，促进招商引资向专业化、市场化方向转变，提高招商引资实效。完善招商引资政策，对推动产业结构升级、产业聚集和产业创新的重大项目，给予重点支持和奖励。大力发展外经外贸，“十一五”期间争取30%以上的出口企业有自主出口品牌，五年出口总额突破3亿美元。实施一批重大项目，为经济社会发展提供有力支撑。积极争取中央、省的资金支持，推进重大工业项目建设，着力抓好“十一五”规划纲要确定的重点新建和续建工业项目。完善城乡交通网络，萍栗高速公路2008年建成通车，完成320国道萍乡段改造，形成芦溪县城萍乡湘东城区的快速通道。建成武58、功山旅游公路，抓好吉衡高速莲花段开工建设。加强能源项目建设，开工建设萍乡发电厂230万千瓦机组扩建项目，抓好萍乡500KV变电站建设，以及新余萍乡双回输电线路和区域变电环网配套工程建设。完成山口岩水利枢纽工程，力争建成白源水厂，实现对城区供水，让市民喝上甘冽清纯的山泉水。做好湘东碧湖水库和莲花寒山水库的前期工作，全面完成病险水库除险加固。大力发展民营经济，深入推进全民创业。全面放开城乡投资领域，引导社会资金投向城市基础设施，参与建设和经营，鼓励社会资本参与公益事业。全面落实加快民营经济发展的一系列政策措施，最大限度地降低准入门槛，为民营经济创造公平竞争、有序发展的条件。深入推进全民创业，支持经59、营管理和科技人员领头创业，吸引外出务工经商人员回乡创业，大力扶持下岗失业人员自主创业，推动广大农民致富创业。5、增强创新能力，走活“转型”之路“十一五”时期，萍乡经济要实现资源型城市的转型，必须切实增强自主创新能力和转化应用能力，以技术创新推动产业升级和增长方式转变，以观念创新引领整体发展，以体制和制度创新增强发展活力，建设创新型城市。一是鼓励技术创新和技术引进，改造提升主导产业。紧紧围绕增强全市主导产业核心竞争力，强化原始创新、集成创新和引进消化吸收再创新，加强关键技术攻关，争取在冶金、工业陶瓷、玻璃精深加工等领域取得一批重大自主创新成果，以技术创新引领产业跨越发展，促进企业做大成势。同时应60、用高新技术和先进技术改造提升传统产业，提高传统产业产品附加值和竞争力。二是健全创新体系，强化企业自主创新的主体地位。鼓励引导工业园区、大型骨干企业、民营科技企业、农业产业化龙头企业开展自主创新，积极扶持培育发展创新型中小企业。支持企业建立研发机构，鼓励企业、行业的研发机构发展。利用我市与哈工大、中南大学等市校合作的渠道，围绕主导产业，开展更为紧密的产学研合作，形成以市校合作为龙头，以企业为主体，以工业园区为重要载体，以多渠道投入为支撑的技术创新体系。加快新型材料技术的研发和创新，争取国家新材料产业化基地向产业化方向发展，实现由技术展示向产业支持转变。三是强化创新激励机制。落实支持自主创新的优惠61、政策，加大知识产权保护力度，鼓励技术革新和发明创造。提高萍乡高新工业园聚集科技资源和创新创业的能力，把工业园区建设成为功能完备的创新载体。在新材料、新能源、生物医药等领域引进一批高新技术项目，力争在高新技术产业化和重大科技项目推广应用上有重大突破。6、营造优良环境，夯实和谐基础努力创优政务环境。企业是市场的主体，纳税人是社会财富的创造者和贡献者，为纳税人服务是政府的天职，为企业排忧解难是政府的义务，为各类市场主体创优发展环境是政府的责任。要把创优政务环境作为加快萍乡发展的基础工程，用严格的纪律规范各类行政行为，用法治的手段铲除各种干扰破坏环境现象，努力营造一个服务高效、办事公正、诚实守信的政务62、环境，尽快缩小与发达地区的“环境差”。继续深化行政审批制度改革，最大限度地压缩行政审批事项，减少行政审批环节，简化行政审批程序；最大限度地减少审批人的自由裁量权。必要的行政审批收费项目要做到依据合法、标准一致、程序公开。建立涉政事务代理制度，搭建涉政事务代理平台，重点为外来企业提供涉政事务代理服务。要规范部门行政行为，防止行政权力被滥用和扩大化的倾向。政府工作部门和直属机构要严格按照法定权限和程序行使权力，履行职责，凡是法律法规没有规定的收费项目，必须一律取消；凡是收费或罚没标准有幅度的，必须按最低标准收取。坚决查处行政执法部门对企业、投资者的乱收费、乱摊派、乱检查、乱罚款行为，坚决惩处利用公63、共权力巧立名目对企业、投资者进行索、拿、卡、要等违纪违法行为。要完善机制，从源头上堵住行政不作为、行政乱作为等现象的发生，严格控制政府机构人员编制，尤其是要清理有行政收费罚没职能单位人员编制。今后不再批准行政事业单位集资建房。要整治重点工程、重点企业的生产建设环境，严肃查处各种强揽工程、强买强卖、强行阻工等干扰破坏行为，协调好周边关系，创造良好的建设施工和生产经营环境。要完善行政效能监察、发展环境测评和损害环境责任追究机制，形成“政府营造环境，环境促进发展”的良性格局。营造可持续发展的生态资源环境。正确处理经济发展与资源环境保护、市场竞争与政府调控、当前与长远的关系，坚持污染治理与生态建设并重64、，实现资源开发利用与环境协调发展。通过产业结构、能源结构、城市布局调整，发展循环经济，推行清洁生产，努力实现污染排放总量特别是固体废弃物的零增长。加大对湘东、青山等重点地区环境污染治理力度，支持萍乡浮玻二厂改造或搬迁，治理汽车尾气，确保城区空气质量在二级标准以上天数达到每年300天以上，出境水质继续稳定在三类标准以内。加强生态建设，搞好植树造林和退耕还林，提高生态公益林质量，使萍乡山青水绿天蓝。加强土地利用规划管理和用途管制，优化城乡用地结构和布局，切实保护耕地。合理开发利用矿产资源，严格执行矿产资源总体规划，规范矿产资源开采秩序，加强矿山生态环境保护与恢复治理。节约利用水资源，加强饮用水源保65、护。7、注重协调发展，促进社会事业推进科技与经济的紧密融合。针对我市产业特点，引进消化吸收先进适用技术，提高科技成果转化为现实生产力的能力。整合科技资源，改革科研体制，提高科研机构技术研发水平和推广应用水平。坚持教育优先发展。完善“以县为主”的农村教育管理体制，建立农村义务教育经费新的保障机制，认真实施好农村中小学基础设施建设工程和危房改造长效工程。缩小城乡教育差别，基本实现城乡教育均衡发展。办好普通高中教育，加快发展职业教育和民办教育，支持和促进萍乡高专实现专升本目标。丰富人民群众的文化生活。发展文化事业和文化产业，加大文化体育设施建设力度，建设市博物馆、艺术中心、市青少年（少儿）活动中心、66、市老年活动中心、赣西人才市场等一批公共设施，修缮萍乡孔庙。深入开展群众性文化活动，构建以基层为重点的公共文化服务体系。提高广播电视制作播出质量，实现20户以上的自然村通广播电视。启动建设新的市体育中心，完善社区健身场地和体育设施，广泛开展群众性体育活动，增强群众体质，提高竞技体育水平。促进医疗卫生事业发展。完善公共卫生长效机制，健全疾病预防控制体系、医疗救助体系、卫生监督执法体系和突发公共卫生事件应急机制。努力提高城乡居民的医疗保健水平，到“十一五”末，城市社区卫生服务覆盖率达到95%以上。全面建立新型农村合作医疗制度，参合农民力求达到85%以上。进一步整顿规范医疗和药品市场秩序，突出解决群众67、看病难、看病贵问题。8、不断深化改革，破解发展难题深化行政管理体制改革，继续推进政企分开、政资分开、政事分开，凡是能利用市场机制办的事都要交给市场去办，凡是社会组织能做好的事都要交给社会去做，把政府职能真正转变到经济调节、市场监管、社会管理和公共服务上来。各行业协会要尽快与政府部门脱钩，真正成为服务经济发展的服务协调机构。理顺职责分工，分类推进事业单位改革。深化农村综合改革，巩固和发展农村税费改革成果，推进乡镇机构改革、农村义务教育体制改革和县乡财政体制改革。在稳定农村土地家庭承包经营的前提下，积极稳妥地推进农村土地使用权规范流转，鼓励农民采取转包、作价入股等方式发展规模经营。深化林业产权制度68、改革，拓展林业发展空间。深化国有企业改革，努力完成市属国有企业改制。建立国有资产管理、监督和营运体系，确保国有资产安全有效营运。加快投资体制改革，改进和规范投资审批制度，落实企业投资主体地位。完善政府投资项目决策机制，加强政府投资项目概预算审查和全过程稽查。鼓励非公有资本进入法律法规未禁止的所有行业和领域，并在融资、税收、土地使用等方面切实享受平等待遇。整合教育、卫生资源，协调推进文教科卫、劳动社保等方面的改革。开展社会管理体制改革，探索新的社区发展与管理模式，把一部分政府可以不直接承办和企事业单位剥离的社会职能交由社区承担，完善社区功能，提高社区居民的自治程度。9、做大财政“蛋糕”，建立公共69、财政努力培植壮大财源，提高财政收入质量。不断改进财政运行管理水平，完善财政管理机制。充分发挥财政政策的杠杆作用，提高财政融资能力、资本运作能力和资金吸纳能力，做强财源的“点”，延长财源的“线”，拓宽财源的“面”。重点支持工业园区、第三产业、外向型经济和民营经济发展，优先支持市场前景好、经济效益高、财税贡献大的重点工业项目和企业。要夯实财政基础，发展县域经济，把财政收入建立在实实在在的财源基础上，不下脱离实际的高指标，不搞华而不实“水份”财政和“空转”财政。加强税收征管，严格控制支出。坚持依法治税，做到应收尽收。强化非税收入征管，重点加大对土地收入、建设规费收入、国有资产有偿使用收入等非税收入的70、征管力度，确保各项非税收入全部纳入财政预算管理。强化财政预算约束，树立过紧日子的思想，严格控制支出。加强预算外资金的管理，整顿市直机关财务秩序，严禁设立“小金库”，严格控制购车费、出国考察费、招待费等。建立公共财政体系。“十一五”期间财政要向三个方面倾斜：向社会发展倾斜，市财政平均每年新增教育、科技、文化、卫生、体育支出1000万元以上；向环境保护倾斜，从2006年起，市财政将从国有土地出让收入、新增建设用地收入和排污费等渠道筹措更多资金，支持生态建设和环境保护重点项目；向社会保障倾斜，全市财政将累计投入社保资金10亿元以上，重点支持就业和再就业，居民最低生活保障，困难群体救助等工作。10、坚71、持以人为本，切实关爱民生努力扩大就业再就业。继续实施积极的就业政策，拓宽就业再就业领域。注重发展劳动密集型产业、第三产业和中小企业，增加就业岗位，实现经济增长与扩大就业良性互动。鼓励自主创业，积极发展灵活多样的就业形式。加快推进统筹城乡就业试点工作。建立城乡一体的劳动用工管理、职业培训、公共就业服务体系，提高失业人员和农民特别是失地农民就业、创业能力。大力发展劳务输出，加快建立劳务输出信息、培训、维权服务体系。加强失业控制、劳动监察和劳动仲裁，建立和谐的劳动关系。不断提高社会保障水平。以混合所有制、非公有制经济和灵活就业人员为重点，扩大养老、失业、医疗、工伤等社会保险覆盖面，基本形成与社会主义72、市场经济体制相适应的社会保障体系。制定实施城镇居民医疗保险办法。建立健全多层次、全方位的城乡社会救助体系，形成以城市居民最低生活保障制度和农民特困群体救助制度为主体，城乡特困家庭医疗、子女就学等相配套的救助体系。搞好经济适用住房和廉租房建设，解决城市中低收入家庭尤其是特困家庭的住房困难。完善居民最低生活保障动态管理机制，切实把应保对象全部纳入保障范围。建设好福利院、敬老院，提高农村“五保”和城镇“三无”对象集中供养率。切实保障残疾人康复、教育、就业等权益。妥善解决涉及群众利益的问题。高度重视处理好农村征地、企业重组改制和破产、房屋拆迁、企业违法排污、拖欠农民工工资等直接涉及群众利益的问题。进一73、步畅通民意诉求渠道，高度重视群众来信来访。统筹协调各种利益关系，妥善处理各种利益矛盾，更加注重社会公平。加大收入分配调节力度，努力增加城乡居民特别是中低收入居民的收入，不断提高城乡居民的生活水平。确保社会安全稳定。按照构建和谐社会的要求，切实推进创建平安县区、平安乡镇、平安社区工作。树立安全就是效益、安全就是政绩、安全就是福气的理念，进一步完善安全生产长效机制，全面落实企业安全生产的主体责任，强化安全生产监管，确保安全生产平稳态势。完善市县两级突发公共事件应急体系，切实提高处置突发公共事件的能力。深入开展社会治安综合治理，严厉打击黑恶势力犯罪、有组织犯罪、多发性侵财犯罪、毒品犯罪等严重刑事犯罪74、行为，不断完善治安防控体系，加强改进社会管理，维护社会和谐稳定。2.2.3 2008年萍乡市经济社会主要发展目标全市生产总值增长13%以上，达到368亿元；规模以上工业增加值增长25%以上，达到150亿元；城镇以上固定资产投资增长20.5%以上，达到220.4亿元；社会消费品零售总额增长16%以上，达到104亿元；财政总收入增长16%以上，达到38.37亿元；地方一般预算收入增长16%以上，达到20.91亿元；城乡居民收入分别增长8%和6%以上，分别达到12970元和5388元；城镇登记失业率控制在4.0%以内；人口出生率控制在13.8以内；万元生产总值能耗下降4.4%；二氧化硫排放量下降4.75、5%；化学需氧量排放量下降4%。（一）突出主攻工业，增创工业发展新优势 围绕实现2010年全市工业企业主营业务收入1000亿元的目标，2008年，全市规模以上工业企业完成增加值150亿元以上，同比增长25%以上；主营业务收入500亿元，同比增长33.3%；实现利税总额70亿元，同比增长48.9%；工业投资完成110亿元，同比增长22.2%。新增规模以上企业150户以上。一是加快工业平台建设，加速实施一批重大工业项目。整合工业园区现有资源，加快要素集聚和技术创新，全力打造工业发展平台，做强主导产业，实现集群发展。进一步加大园区政策体制支持力度，实现“五个保障”，即制定综合配套政策，为园区发展提供76、政策保障；充实园区人才队伍，为园区发展提供组织保障；赋予园区准政府职能，为园区发展提供体制保障；强化园区服务功能，为园区发展提供环境保障；加强基础设施建设，为园区发展提供物质保障。（二）着力发展农村经济，深入推进新农村建设以农业增效、农民增收为主线，做好“三农”工作。2008年，全市农业总产值增长5%，农业增加值增长3%，农民人均纯收入增长6%，达到5388元。一是积极引导农业结构调整，大力发展优质高效生态农业。推广水田、旱地高效经营模式，提高适销对路经济作物的比重，建设一批粮食和高效经济作物生产核心区。推广特色观光、休闲农业，积极发展高效特种水产品养殖。大力发展花卉苗木和中药材种植产业，促进77、生态效益与经济效益相结合。二是大力推进农业产业化，不断提高引领带动能力。扶持农业产业化龙头企业。三是加强农业基础设施建设，努力改善农业发展条件。四是坚持整体推进，提升新农村建设水平。（三）实施“三城同创”，全面提升城市品位2008年，城市创建实施“三城同创”，即在巩固创建省级文明城市成果的基础上，争创全国创建文明城市工作先进城市，向国家园林城市、国家卫生城市迈进，为创建全国文明城市不断创造条件。一是科学规划城市发展新平台。按照建设8.7平方公里新城区的战略构想，高起点、高标准、高水平完成新城区控制性详细规划和其中2平方公里核心区修建性城市设计。二是继续推进城市基础设施建设。基本完成新城区核心区78、土地征用、收购和房屋拆迁工作，全面启动核心区道路、广场、供水、供电、供气等城市基础设施建设。完成朝阳路、楚萍路等主次干道沥青路面改造，319国道新城区至安源新区段按城市道路标准改造，提升秋收起义广场和鹅湖公园的建设水平，加快虎形山、笔架山、鹅湖山庄、横龙洞4个城市森林公园建设，全面开展小区绿化、庭院绿化、道路绿化，人均公共绿地面积新增0.9平方米。进一步硬化、亮化、绿化小街小巷，方便市民出行。启动滨河北路和南正街临河、临街房屋立面改造。搞好城市标志性景观建设，提升城市品位。三是建立城市管理长效机制。落实“一化两制三级联动四项承包”城市管理措施，全面实行城管监察规范化管理，保持和提升清洁的市容环79、境、有序的交通环境和靓丽的绿化亮化景观。建设八一路、公园路、跃进路等三条城市管理标准化示范路。继续完善城市管理体制，积极探索相对集中城市管理处罚权。保持好、发挥好广大市民的创建主动性、创造性和积极性，不断提高市民的文明素质，构建创新创业创造，优美宜居和谐的文明城市。（四）加速推进项目建设，不断增强发展支撑力把项目建设作为经济社会发展的主抓手，全力实施项目建设，主要抓好产业、园区、基础设施、社会事业四个重点领域中项目的开发储备、引进争取、开工建设和竣工投产工作。一是把握政策机遇，加强项目引进。充分利用享受东北老工业基地政策和列入全国循环经济试点城市及资源枯竭型城市的契机，积极争取国家、省的关注和80、支持。围绕我市产业主动对接国家政策，策划包装一批支撑力大、带动力强、影响力广的项目，引进战略投资者，强化项目投资放大效应。二是抓住关键环节，推进项目建设。在主攻工业项目的同时，着力抓好一批基础设施建设项目。主要是320国道力争在10月1日前通车，继续推进萍洪高速公路建设，做好吉衡高速莲花段前期准备工作，山口岩水利枢纽工程完成大坝基础开挖及混凝土浇筑，白源水厂“三通一平”及部分管网铺设全面竣工，整体规划萍水河治理，启动萍水河增清增量工程。完成2座220千伏，4座110千伏湘东输变电工程等一批能源项目建设。（五）加强财力建设，优化融资环境今年财政总收入力争突破40亿元。加大培植财源的力度，提升产业81、的创税能力，进一步加大支持工业园区、重点产业、重点企业、新兴产业发展的力度，增强第二产业对财税贡献的主导地位；进一步加大基础设施建设投入，加快城镇化进程，繁荣城市经济，提高城市品位，促进商贸、现代物流、房地产、文化旅游等多元服务业快速健康发展，使第三产业成为地方财政增长的生力军；进一步加大支持农业产业化的力度，促进农业增效，农村发展，促进“三农”消费扩大和升级。提高财政质量，稳步提高财政收入占生产总值的比重、税收收入占财政收入的比重。积极筹融资金，充分利用财税政策和各种财政手段，进一步发挥财政资金的吸附作用，争取金融机构更多地支持我市产业经济。逐步将投资公司、担保中心、城投公司、土地储备中心整82、合为政府投融资平台，提高政府性投资担保融资能力、市场化资本运作能力，为工业发展和项目建设提供强力资金支撑，最大限度地化解国家货币政策从紧带来的不利影响。进一步优化金融环境。着力打造“信用萍乡”，改善金融生态环境，进一步加强银企合作。（六）实施民生工程，让人民群众得到更多实惠按照省里的统一部署，民生工程实现“六个全覆盖”，即城乡困难群众最低生活保障全覆盖，城乡困难群众大病医疗救助全覆盖，城乡义务教育免学杂费和贫困生助学全覆盖，农民和缺乏基本医疗保障的城镇居民合作医疗全覆盖，高危行业工伤保险全覆盖，城市特困群众廉租住房应保户全覆盖。在全面完成省政府布置的民生工程各项任务的基础上，今年继续实施89项83、涉及基础设施、社会事业、惠民服务等方面的实事。预计综合投入40亿元，进一步夯实萍乡经济社会发展的基础，不断解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题，让人民群众共享经济社会发展的成果。（七）做优做活文化旅游商贸，繁荣第三产业围绕萍乡市文化兴市纲要（2007-2011年），繁荣文化，做优旅游，激活商贸，提升第三产业层次和水平。搞好城市文化主题公园、历史文化名人雕塑群建设和历史文化景点修复，提高城市文化品位。重点发展以武功山、安源为主导的旅游产业，加快发展城郊休闲型旅游产业，力争实现来萍旅游人数和旅游收入同比均增长25%以上。大力发展商贸服务业。发展和提升商贸、餐饮、娱乐、保健休闲等服务业，继续84、对城区范围内市场进行半超市型改造，突出发展现代物流业，重点打造现代物流中心，大力发展电子商务、金融保险、专业代理、产权交易等现代生产性服务业和专业服务业。推进大型连锁超市向农村扩展，拓宽消费领域，提升消费层次。（八）推进环境保护和资源管理，增强可持续发展能力2008年，把建设资源节约型、环境友好型社会放在更加突出的战略位置，大力推进节能减排，建设生态文明，大力倡导节约能源、资源，扶持、引进、发展技术含量高、资源消耗低、环境污染小的项目。加大环境治理力度，全面改善城乡人居环境。（九）加快发展社会事业，维护社会和谐稳定一是抓好教育、科技、卫生、体育、人口计生等事业的发展。保障农村义务教育经费，巩固85、“两基”成果，实现教育公平。大力发展职业教育，积极发展高等教育。加强对县区教育的督导评估，全面实施素质教育。鼓励发展民办教育，进一步提高高中教学质量，努力提高师资水平。切实解决群众看病难看病贵问题，办好人民满意的卫生医疗，积极开展医疗卫生体制改革，进一步加强公共卫生体系建设。2.3 宏观经济分析结论从以上诸多因素表明，2008年中国经济的内在增长动力依然十分强劲，因此，综合分析影响我国经济运行的各类因素，预计2008年我国经济仍将高位运行，但速度会有所放缓。从萍乡市整体经济运行状况来看，非农人口成为全市经济的主导者，这些城市人口创造的经济价值相当高，按照人均GDP达43140元的水平基本达到中86、国目前经济发达地区的人均水平，而且萍乡市的GDP年增长达到13%，超过国家的平均水平。由此看来，萍乡是一个具备较强经济基础、工业基础的城市，同时也是一个充满市场活力和潜力不从的城市。工业在萍乡市国民经济中的主导地位更加突出。2008年规模以上工业对国内生产总值的贡献率达42.6%，拉动GDP增长7.3个百分点，对财政的贡献率达到45.2%，比去年同期提高10.2个百分点。从宏观角度来看，萍乡积极合理运用国家宏观经济调控政策抑制投资冲动性，建立科学的投资市场化机制。一批重大重点工程项目严格按照财政启动、银行拉动、自我滚动的方式运行发展。同时大力发展非公有制经济，取消限制个体私营企业市场准入和社会87、投资的不合理规定，全面放开经营领域和经营范围，集百家力，聚百家财，实现多元化投资。全市地方收入的80%，财政收入的70%，税收的60%来自民营经济，民营经济成为萍乡最富活力的经济区划细胞和极具潜力的增长源， 为萍乡经济进一步发展积蓄了后劲。从萍乡整体的情况来看，人均可支配收入和消费性支出的绝对量都在增长，按非农人口计算人均年零售消费额约为1.39万元，比2007年增长约14.5%左右，而从调查的情况来年，萍乡市2007年储蓄存款的增长幅度高达20%。非常明显，萍乡市民在消费性支出的增长速度较可支配收入增加同期9.3%要低一倍左右，从侧面反映出萍乡市民在大宗消费上的能力会逐步提升，对房地产市场非88、常有利。财政收入的直接增长，有力的支持了宏观经济的增长和政府投资力度的加大，加强了交通、水利、电力、城市基础设施建设，启动了萍洪高速公路和武功山旅游公路建设，山口岩水利枢纽工程引水导流隧洞建成。围绕完善功能、便民利民，加大城市基础设施建设力度，秋收起义广场休闲园和康庄大桥建成，较短时间内完成了十字路口道路拓宽、部分主干道人行道改造等市政工程，大大缓解了重点路段交通拥堵状况，改善了人车出行条件，市容环境明显改观。萍水河环境治理、安源新区、xx三个项目获得了首批江西人居环境范例奖，表明政府在财政收入不断增加的同时也相当注重在市政工程上的投入，为整个城市的面貌带来改观、为百姓创造出更加优越的环境，在89、这种形式下，房地产开发的地域范围将进一步扩大，开发的水平和对居住环境的投入也会相应有所提高，购房者将能选择更多更好的住宅。经济总体态势运行良好，各主要经济指标均实现较大的提高。工业是萍乡市的支柱产业，工业产值对GDP的贡献最大，极大的拉动了整个萍乡市的GDP增长，而中小企业的增加推动了整个经济的发展，调整了整个产业结构，也将先进的管理引进了萍乡，为总体经济作出了贡献。居民生活水平进一步提高且家庭收入的提高及恩格乐系数的降低已经对房地产市场购买力的提高产生推动作用。随着居民生活水平的提高以及信贷消费意识的增强，越来越多有条件的居民开始着手实现一次甚至二次置业，购房支出呈现上升态势。2.4宏观社会90、经济环境对本项目的影响分析2.4.1国民经济景气状况对本项目的影响在全球经济增长趋势减缓，一些权威结构普通提出悲观预测的时候，中国GDP在2008年一季度增长10.6%，需求方面，全社会固定资产投资同比增长24.6%，消费品零售总额同比增长20.6%，比上年同期加快5.7个百分点，呈现出稳定增长的运行态势。目前观察，国内需求今年是上升趋势，只要各项宏观经济政策保持连续性和稳定性，内需不会出现异常变化。国家统计局已公布的调查结果显示，今年以来，消费者信心指数连续两个月走低，并在2008年2月份达到2007年以来的最低点。另据国家统计局对全国6.4万户城镇居民家庭抽样调查资料显示，一季度城镇居民人91、均可支配收入4386元，同比增长11.5%，扣除价格因素，实际增长3.4%。一季度城镇居民人均消费性支出2882元，同比增长10.0%，扣除价格因素，实际增长2.0%。均为2007年以来的较低水平。 尽管近期消费增长形势不甚乐观，但是就全年看，消费仍将保持平稳增长态势。第一，有利于消费增长的市场环境将继续向好。根据国务院2008年工作要点，国务院将“更加重视改善民生和促进社会和谐”，与之相关的政策措施，如“继续调整财政支出和政府投资结构，较大幅度地增加三农、社会保障、医疗卫生、教育、文化、节能减排和廉租住房建设等方面支出”，趋于减小未来支出的不确定性，有利于消费的增长。第二，2008年我国政府92、将“更加重视加强和改善宏观调控”，相机抉择的宏观调控措施有利于国民经济又好又快的发展，也为收入的增长提供了前提。不确定因素主要是外需，最近，国际货币基金组织在其2008年4月发布的世界经济展望中，将2008年的全球经济增长预测数调低至3.7%，比年初预测数低0.5个百分点。在其给出经济增长预测结果的国家和地区中，只有非洲和中东，2008年的经济增长率高于2007年的水平。OECD在2008年3月20日发布的关于经合组织成员国2008年经济展望的研究报告表明，2008年1季度，除德国和意大利外，G7其他国家经济增长率都较上年有一定的下滑。2008年2季度，美国、加拿大和英国的经济增速继续落后于去93、年同期水平，且美国经济有负增长的可能性，当前，无论是商业信心还是消费者信心，美国的情况都是在不断变坏，失业率也在上升；但其他国家增速略好于去年同期水平。预计，总体上，2008年上半年G7国家经济增速是下滑的，且有很大的不确定性。我们认为，整体国民经济将突显内需为主格局，就目前的经济景气状况及今年的经济基本面而言是支持本项目的。2.4.2银行利息及金融政策对本项目的影响2007年底，中央针对我国经济增长由偏快转为过热的趋势尚未缓解，价格上涨压力加大，农业基础薄弱，节能减排形势严峻，涉及人民群众切身利益的问题比较突出的实际，中央经济工作会议确定了2008年实行从紧的货币政策。实行从紧的货币政策是深94、入贯彻落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的要求。从2003年以来持续多年的稳健的货币政策和2007年7月提出的稳中适度从紧货币政策向从紧的货币政策的转变，是党中央、国务院为促进经济又好又快发展，审时度势做出的重大决策，更加明确地向全社会展示了未来宏观经济调控的政策导向，有利于防止经济增长由偏快转为过热、防止物价由结构性上涨演变为明显的通货膨胀，有利于深化各方面对结构改革紧迫性的认识。实行从紧的货币政策不是不要发展，而是为了经济又好又快的发展。2008年执行从紧货币政策，既要防止经济过热和通货膨胀，又要促进经济适度快速增长。根据我国当前经济运行的新情况和国际经济形势新变化，实施这一政策关键是要95、立足扩大内需，确保宏观调控目标实现。据专家预测，从我国经济发展的自身情况以及世界经济发展态势来看，2008年，不会因执行从紧货币政策而出现就业萎缩、内需减少的情况，更不会成为经济增长的拐点。因此，该项目的开发期内依然会处于一个较为宽松有利的金融环境中。只要良好地把握项目的开发进程，相关的配套资金及时到位，工程抵押贷款和消费性按揭贷款总体上利率风险不会太大。2.4.3通货膨胀因素对本项目的影响2008年以来价格总水平处于高位，房屋销售价格继续上涨。一季度，居民消费价格总水平上涨8.0%（3月份同比上涨8.3%，环比下降0.7%），涨幅比上年同期高5.3个百分点。其中，城市上涨7.8%，农村上涨896、.7%。分类别看，一季度，食品价格上涨21.0%，拉动价格总水平上涨6.8个百分点；居住价格上涨6.6%，拉动价格总水平上涨1个百分点；其余各类商品价格略有涨跌。一季度，商品零售价格同比上涨7.4%（3月份上涨7.8%），比上年同期高5.3个百分点；工业品出厂价格同比上涨6.9%（3月份上涨8.0%），比上年同期高4.0个百分点；原材料、燃料、动力购进价格同比上涨9.8%（3月份上涨11.0%），比上年同期高5.7个百分点；70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.0%（3月份上涨10.7%），比上年同期高5.4个百分点今年的物价还会进一步上涨，但涨幅不会太大，涨速也不会太快。因此对本项目的投资97、收益影响不会太大。但是原材料、燃料、动力价格上涨较快可能会影响项目开发成本及费用开支，应注意把握开发节奏，合理控制成本。2.4.4固定资产投资对本项目的影响一季度，全社会固定资产投资21845亿元，同比增长24.6%，比上年同期加快0.9个百分点。其中，城镇固定资产投资18317亿元，增长25.9%，加快0.6个百分点；农村固定资产投资3529亿元，增长18.3%，加快1.6个百分点。在城镇固定资产投资中，房地产开发投资4688亿元，增长32.3%，同比加快5.4个百分点。2.4.5消费需求对本项目的影响改革开放以来，我国经济增长最主要、最稳定的推动力量是消费需求的增长。除个别年份，消费增量占98、GDP增量的比重在60%左右来源于居民消费的增长和政府支出的扩张。在总消费中，居民消费一直占80%左右，处于主导地位。一季度，社会消费品零售总额25555亿元，同比增长20.6%（3月份增长21.5%），比上年同期加快5.7个百分点。其中，城市消费品零售额17377亿元，增长21.2%；县及县以下消费品零售额8178亿元，增长19.3%。结论：从上述宏观基本面分析，跨入2008年，中国房地产面临发展的特殊机遇和挑战。国家宏观经济稳中见暖，新的经济热潮将有力地影响房地产业，整体经济形势及国家宏观政策导向支持本项目并有相当的利好背景。但是由于宏观面特别是国际经济的不确定性因素，在开发项目过程中仍要99、密切关注经济局势，根据形势的变化预期，及时调整项目动作思路。第三章 市场分析与前景展望3.1 2007年全国房地产市场运行状况3.1 .1 2007年房地产市场运行状况特征：（1）房地产开发企业购置土地面积出现近5年来首次大幅增加，土地价格快速上涨，涨幅达到5年来新高，高于同期房屋销售价格涨幅从全国数据来看，2003-2006年房地产企业购置土地面积增长出现较大幅度下降，其中2005年和2006年房地产企业购置土地面积均为负增长，以东部地区下降程度最高。2007年3月以来，房地产企业购置土地面积增幅逐月增加，1-10月同比增长16.9%，增幅增加了近20个百分点，尤其是东部地区房地产开发企业购100、置土地面积增幅达到了22.2%。房地产企业购置土地面积的大幅增加，体现了2007年宏观调控思路的转变，2007年初政府工作报告自2003年来首次将“控制房地产投资增长过快”改为“保持房地产投资合理规模”，显然土地供给的增加对对缓解未来房价上涨预期具有积极意义。2005-2006年，全国70个大中城市土地交易价格涨幅逐步下降，2005年为9.1%，2006年为5.8%。2007年，全国70个大中城市土地交易价格出现大幅上涨，前3季度平均同比上涨12.8%，高于同期房屋销售价格6.7%的涨幅。其中，1-3季度各季度土地交易价格涨幅分别为9.8%、13.5%、15%，涨幅逐季增加达到2000年以来的101、最高涨幅。其中，以住宅用地和商业旅游娱乐用地价格上涨最快，2007年前3季度平均涨幅分别为14.2%和14.4%。土地价格的加速上涨，体现了房地产开发企业对未来房价快速上涨抱有较高预期，有些地块的竞拍价格竟然超过了房屋售价，出现了“面粉价格高过面包”的现象。（2）商品住宅市场景气旺盛带动整个房地产市场供求两旺，下半年房价涨幅逐月增加，创出近三年新高；但9月后受政策影响商品房屋交易量增幅下降，房价环比涨幅有所回落商品住宅投资占房地产开发投资的比重超过70%，2007年商品住宅市场景气旺盛带动整个房地产市场供求两旺。1-10月，房地产开发完成投资19192.21亿元，同比增长31.4%，增幅比去年102、同期增加7.3个百分点，前10个月，房地产开发投资增幅逐月增加，由1-2月的24.3%增加到1-10月的31.4%，其中10月增幅为39.22%，达到近三年来新高。1-10月，商品房施工面积、新开工面积和竣工面积分别同比增长22.6%、 22.8%和9.1%，增幅比去年同期分别增加4.5个、4个和0.6个百分点。1-10月，商品房销售面积同比增长31.3%，增幅增加20.4个百分点。其中，现房销售面积为同比增长14.2%，增幅增加21.3个百分点；期房销售面积同比增长39.5%，增幅增加17.3个百分点。2007年前4个月，国房景气指数持续下降，后7个月，国房景气指数快速上升。10月，国房景气103、指数为105.74，达到近三年来的最高水平。2007年6月以来，房价涨幅逐月增加，10月份房屋销售价格同比上涨9.5%，其中新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨10.6%和8.7%，涨幅为2005年以来新高。2007年前10个月，房屋销售价格累计同比上涨6.98%，涨幅比2006年增加1.48个百分点；新建商品住房和二手住房累计同比上涨7.5%和6.78%，涨幅分别比2006年增加1.1个和1.53个百分点。前10个月，深圳、北京、成都、广州、福州、郑州、大连等城市的住房价格继续2006年的快速上涨态势。受2007年持续加息和9月末房贷新政的影响，10月和11月商品房屋销售面积增幅比前期104、有所下降，部分城市的二手房交易量也出现下降。虽然70大中城市房价同比涨幅继续增加，但10月和11月商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅有所减少。说明与前期相比，住宅需求增长有所减缓，房价上涨速度减慢。（2）住房保障体系进一步完善，商品住宅供给结构调整效果逐步显现2007年，住房保障体系建设得到了中央政府前所未有的高度重视，各级地方政府的经济适用房和廉租房建设也逐步付诸实施。2007年初，温家宝总理在政府工作报告中指出：“房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展”、“政府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题。加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度，改进和105、规范经济适用房制度。” 2007年8月7日，国务院印发实施关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号），8月24日，国务院召开全国住房工作会议，就贯彻落实若干意见进行部署。国务院24号文的主要内容为：进一步建立健全城市廉租住房制度；改进和规范经济适用住房制度；逐步改善其他住房困难群体的居住条件；完善配套政策和工作机制。11月，建设部等七部委联合发布经济适用住房管理办法和廉租住房保障办法，住房保障体系进一步完善。从商品住宅的供给结构来看，2007年以来，商品住宅市场结构调控的效果逐步显现，经济适用房和90平方米以下普通住宅在商品住宅中的投资比重分别由1-2月的3.4%和15.9106、4%，提高到1-10月的4.5%和21.46%，90平方米以下住宅投资比重每月增加1个百分点左右。据初步统计，全国36个直辖市、计划单列市、省会城市，2006-2007年年度新开工商品住房中90平方米以下普通商品住房占总开发面积的55.8%。3.1 .2 近期房价加速上涨原因分析从供给方面来看，受2003年开始实施的严控“土地”和“信贷”宏观调控措施的影响，近年房地产市场实际供给增长下降，加大了房价上涨预期。其中，2003-2006年房地产企业购置土地面积增长持续下降，2005年和2006年甚至为负增长；2004-2006年商品住宅竣工面积增幅有较大幅度下降，2006年为负增长。从需求方面看，107、经济增长、人口年龄结构、工业化和城镇化是支撑我国住房需求增长的长期因素。我国国民经济持续多年的稳定高速增长，居民收入持续增加，为住房需求的实现提供了经济基础。特别是2003年以来，经济发展进入新的增长周期，经济增长连续五年保持10%以上的增幅，城镇居民收入大幅增加，有利于住房需求的增长。1996年以来，我国进入快速城市化阶段，每年大约有2000万农村人口成为城镇常住人口。人口年龄结构方面，2000-2020年，我国人口年龄结构中25-45岁群体所占的比重最大，其中2000-2010年35-45岁群体比重最大。这些因素对我国住房刚性需求和住房改善性需求增长都有很大影响。短期来看，2007年宏观经108、济中贸易顺差过大、流动性过剩问题凸现，由流动性过剩引发的资金充裕，助长了住宅市场的需求增长。根据REICO工作室2006年对普通住房购房群体所作的抽样调查，全额付款和贷款购房分别占购房人的50%左右，可见，银行贷款对支持购房需求有非常重要的作用。央行公布的数据表明，截至2007年9月30日，商业性购房贷款余额为4.62 万亿元，同比增长29.6%，增速比上年同期提高5.2个百分点。其中，个人购房贷款余额2.86万亿元，比年初增加5924亿元，同比增长31.4%，增速比上年同期提高13.5个百分点。住房公积金委托贷款增长也较快，6 月末余额达到4002.6 亿元，同比增长31.9%，较个人住房贷109、款增速高7.1个百分点。此外，在人民币升值预期的影响下，还有大量的外资进入房地产市场，对拉动房价上涨起了推波助澜的作用。6月后，CPI涨幅持续走高，通胀压力逐月上升，6-11月各月CPI同比涨幅分别为4.4%、5.6%、6.5%、6.2%、6.5%、6.9%，不断创出近年高峰。对应CPI涨幅，利率水平明显偏低，虽然经历了六次加息，但目前一年期存款利率仍然只有4.14%，没有改变负利率的状况。实际利率偏低促使资本为追求保值增值而不断进入房地产市场，加快了住房需求的增长。3.1 .3 2008年房价走势预测受2007年房地产企业购置土地面积大幅度增加以及商品房屋新开工面积较快增长的影响，2008年110、商品房屋供给仍会稳定增加。因此，住房需求增长的变化是影响2008年房价走势的主要因素，而住房需求增长的变化主要取决于宏观经济和政策环境的影响。2008年，根据我国宏观经济和政策形势发展的不确定性，房价走势有两种可能：第一，2008年如果国内负利率的现实持续存在，流动性过剩对资产价格的上涨仍有助推作用。2008年，如果在紧缩货币政策和小幅升值的汇率政策组合下，贸易顺差过大问题难以在短期内缓解，流动性过剩和通胀将在较长时期内存在，负利率的持续将继续刺激住房需求的增长，助推2008年房价上涨，但受紧缩货币政策的影响，房价涨幅将会有所减缓。第二，2008年美国经济进入衰退的可能性很大，世界经济也将受到111、较大影响，如果在国内通胀压力下，采取紧缩货币政策和快速升值的汇率政策组合，出口增速很可能迅速下降，内需增长乏力，经济将可能出现较大的向下调整，对收入增长和就业将产生较大影响，住房需求增长下降，严重的话，房价将会出现向下波动的走势。长期来看，根据人口学家的分析，我国的“人口红利期”至少会持续到2020年，这段时期总体上我国经济将保持较快速度增长，来自城市化进程、人口结构等因素的住房刚性需求增长和经济持续发展带来的住房改善性需求增长态势仍将持续。总之，2008年的房价走势将取决于宏观经济和政策环境的变化。如果2008年宏观经济继续保持平稳较快增长，全国房价不会出现大幅波动，但在从紧的货币政策影响下112、，房价涨幅将会有所下降。如果宏观经济增长出现较大的向下调整，不排除房价向下波动。但从长期看，我国城镇住宅市场供不应求的格局并未根本改变，房价长期上涨趋势将在一定时期内存在.第四章 项目区位环境分析41项目区位行政区划与自然地理411行政区划萍乡市位于江西西部，东与本省宜春市、南与吉安市、西与湖南省株洲市、北与湖南省浏阳市接壤。萍乡是江西和华东的“西大门”，在赣西经济发展格局中处于中心位置，素有“湘赣通衢”、“吴楚咽喉”之称。萍乡处于长、株、谭经济圈的辐射核心区域，同时接受泛珠三角经济区和闽东南经济区的辐射，境内沪昆铁路横穿市内腹地与京广、京九两大动脉相连。随着沪昆铁路电气化改造工程的完成，中国113、第一条设计时速200公里/小时的铁路干线将成为连接长江三角洲和珠江三角洲的重要通道，319和320国道呈十字型在市区交汇通过，沪昆高速、萍洪高速贯穿全境，市中心城区距湖南长沙黄花机场仅120公里，具有优越的区位地理条件。全市总面积3827平方公里，市中心城区面积56平方公里，全市总人口183万人，其中中心城区人口58.5万人，全市人口密度为每平方公里476人。现辖芦溪、上栗、莲花三县和安源、湘东两区及省级经济开发区萍乡经济开发区，下辖53个乡镇街。城市绿化率达46%，袁水、萍水、栗水、草水、莲江五条河流穿境而过。412自然地理萍乡地处亚热带季风气候区，属亚热带湿润季风气候天气类型，全年光照充足114、雨量充沛、四季分明，年平均气温17.3摄氏度，全年平均降水量为1603毫米，月照数约1600小时，无霜期276天。萍乡历史悠久、人文蔚起，全市民族以汉族为主，其他各民族和谐共存的结构组成，共有32个民族。吴楚文化的相濡浸染，构成了萍乡风情独具的民风民俗和异彩纷呈的民间艺术。傩文化底蕴深厚、储藏丰富，杨岐山是中国佛教禅宗五家七宗之一的杨岐宗发祥地，宗教文化源远流长，影响涉及海内外。历史上，萍乡以矿产资源丰富而著称。萍乡以煤立市，1898年清邮政大臣盛宣怀在安源创办萍乡煤矿，1908年又创办了当时中国第一个股份合资企业汉冶萍公司，修筑了株萍（至安源）铁路，萍乡煤矿为该公司重要组成部分，是江南最高115、采用西法机器生产、运输、洗煤、炼焦的煤矿，被誉为“江南煤都”。全市森林覆盖率达55.4%，植物物种1200余种，水资源十分丰富，有袁水、萍水、草水、莲江、栗水五条河流，萍乡特产以腊肉、花果、苏式蜜酒和烟花边炮为主。42项目区位经济发展状况4.2.1国民经济2007年，全市完成生产总值318亿元，比上年增长14.1%；完成规模以上工业增加值118亿元，比上年增长32%；完成财政总收入33.08亿元，比上年增长22.1%，地方一般预算收入18.03亿元，比上年增长28.3%，提高了财政收入占生产总值的比重、税收收入占财政收入的比重；城镇固定资产投资182.9亿元，比上年增长40%；社会消费品零售总116、额90亿元，比上年增长17.3%；城市居民人均可支配收入12013元，比上年增长19.0%，农民人均纯收入5083元，比上年增长15.6%。人民生活水平显著提高，社会事业全面发展，城乡面貌发生崭新变化，社会更趋和谐稳定，在新的起点上开创了萍乡“十一五”规划的新局面。大力推进萍乡市跨越式发展奠定了良好基础。表二：2007年萍乡市主要经济指标项目单位实绩同比增减（%）国内生产总值亿元31814.1城镇固定资产投资总额亿元182.940实际利用外资万美元810026.9社会消费品零售总额亿元9017.3城镇居民人均支配收入元1201319农民人均纯收入元508315.6年末存款余额亿元年末贷款余额亿117、元4.2.2对外开放2007年我市对外开放步伐加快。全年实际利用外资8100万美元，引进内资37.8亿元，分别增长26.9%和30%。共引进投资上亿元的项目24个，投资5000万元至1亿元的项目52个，投资1000万元至5000万元的项目135个。引进建设了一批投资规模大、带动作用明显的大项目，浙江旗滨集团投资5亿元的浮玻搬迁扩产项目，香港信义集团总投资60亿港元首期投资20亿港元的光伏产业园，广东浩致集团投资20亿元的动漫衍生品产业基地，湖南印山实业集团投资7.6亿元的印山台水泥，福建客商投资10亿元的安源特钢城，北京等地客商投资5.2亿元的弘源煤化工等相继落户。出口创汇再创新高，全市出口完118、成2亿美元，完成省下达任务的142.86%，同比增长83.9%，在全省居于前列。4.2.3城乡建设2007年是萍乡有史以来城市基础设施建设投入最多、变化最大的一年。中心城市综合投资5亿元，完成了14条主次干道沥青路面改造，新铺沥青路面72.7万平方米，新增城市绿地47万平方米，新建、修复破损路面10.8万平方米，新铺、维修人行道37.5万平方米，清洗、刷新八一路、跃进路等5条主干道临街房屋14万平方米，完成主干道空架管线下地铺设16.61万米。改造了西门市场、东门市场、鹅湖市场等集贸市场。完善了城市管理体制，整治了环境卫生、市容市貌、交通秩序和市场秩序，开展城市文明创建活动，基本消除了“脏、乱119、差”状况，城市形象极大改善，市民的文明素质大幅提高，在全省文明城市创建中名列前茅。启动了新城区建设。城市经济活力凸显，以汽车、住房、旅游、通讯为代表的新型消费热点不断涌现，南昌百货等一批综合性大型商场落户萍乡。“万村千乡”市场工程覆盖全市95%的乡镇和65%的行政村。销售商品房85.9万平方米，同比增长48.38%；全年来萍旅游人数同比增长25%，旅游收入同比增长22.8%。4.3萍乡市城市发展战略定位当前，萍乡市正处在跨越式发展的关键时期，聚人气、造声势，提高知名度、美誉度，稳固发展生态型规模型农业，长足发展生态型工业经济，活跃第三产业是其城市发展战略。萍乡中心城的定位是湘赣边境地区的中心120、城市，以工业化为基础，商贸、旅游、文化比较发达，人居环境良好的省级花园城市、园林化城市和国家级卫生城市.4.4项目区位道路与交通状况4.4.1萍乡是江西和华东的“西大门”，在赣西经济发展格局中处于中心位置，素有“湘赣通衢”、“吴楚咽喉”之称。萍乡处于长、株、谭经济圈的辐射核心区域，同时接受泛珠三角经济区和闽东南经济区的辐射，境内沪昆铁路横穿市内腹地与京广、京九两大动脉相连。随着沪昆铁路电气化改造工程的完成，中国第一条设计时速200公里/小时的铁路干线将成为连接长江三角洲和珠江三角洲的重要通道，319和320国道呈十字型在市区交汇通过，沪昆高速、萍洪高速贯穿全境，市中心城区距湖南长沙黄花机场仅1121、20公里，具有优越的区位地理条件。4.4.2项目所在地公园中路是萍乡城市主干道，联接萍城老城区与新城区；而xx南路又是萍乡中心城区与安源新区相连的主干道。此两路与项目所在地境内的xx大道、登岸东路形成了发达的交通网络，为整个xx房地产项目的开发提供良好的基础设施。第五章 萍乡市房地产市场发展现状51 “十一五”期间萍乡市城镇建设规划“十一五”期间萍乡市将按照“产业集聚、功能完善、节约土地、集约发展、合理布局、各具特色”的原则，加快城市建设和发展，提高城市化水平。构建有利于承接沿海发达地区产业转移和参与分工协作的区域布局，促进产业集聚，加速人口有序集中，使城市的人口承接能力与转移农村人口的步伐相122、协调，促进城乡协调发展，逐步消除城乡二元结构。集约配置城市用地，科学利用城市空间，有效采用环保、节能措施，使城市扩张与环境建设相协调。完善城市管理，繁荣社区文化，规范社区秩序，促进社区就业，使城市人口增长与管理水平的提升相协调。在工业化和城市化的良性互动中，加快资源性产业转型，提升产业水平，完善城市功能，统筹城乡发展，优化增长质量，把我市建设成赣湘边际区域中心城市、新型工业城市和文化旅游商贸城市，努力创建全国卫生城市、园林城市，积极创造条件申报国家文明城市。一、完善中心城市功能，提高城市综合竞争力依托产业发展做大中心城市。加快生产要素集聚，增强金融、信息、贸易、科技、教育、文化等服务功能，提升123、中心城区对周边城乡辐射和带动作用。做强做大高新技术工业园经济板块，按照多功能、高科技、强辐射的定位，建成特色鲜明、技术水平高、配套能力强、开发程度高的经济增长极，并以其为先导，联动发展县区工业园区，要把工业园建设作为吸引外资，发展外向型经济的重要载体。全面提高中心城区的产业、人口、资源集聚功能，加快形成30公里为半径的半小时都市圈。建设宜居城市。坚持生态建城、文化塑城，提升城市的生态效益、文化品位和人居环境。进一步巩固和提高创建省级园林城市的质量，抓好城市园林绿化、城市文化保护与挖掘、城市景观设计与雕塑、城市环保和生态建设等，不断丰富城市文化内涵，提高城市的品位和形象，塑造个性鲜明的城市特色。124、积极改善人居环境，扩大中心城区人均公共绿地面积，提高城市绿地率、城市绿化覆盖率，努力实现中心城区园林绿化、人文品位和景观美化的 高度和谐，争创国家级卫生城市、园林城市。抓好城市经营管理。树立以市场经济为主导的经营城市理念，实现城市的自我积累、自我增值、自我发展。进一步激活城市经营机制，挖掘城市资源潜力，盘活城市资产，提高城市经营效益。形成以政府财政投入、银行信贷投入、企业投入、社会投入、经营收益二次投入的多渠道融资的城市建设投资格局，促进城市建设的良性循环。 城市建设和管理要牢固树立以人为本的理念，从细处着手，彻底改变城市环境脏乱差现象，特别是环境污染问题，提高城市经营管理水平，增强城市吸引力125、和亲和力。二、发展壮大中心城镇坚持以县城和幅射能力强的城镇为基础，找准优势，强化特色，发展壮大一批中心城镇。以发展民营经济为主，着力培育有比较优势的支柱产业，做大农副产品加工业，推进农村集贸市场、农产品批发市场建设，发展现代物流和连锁经营等新型流通方式，造就更多的经济强镇。按照强化功能、增强特色、繁荣经济、集聚人口的要求，着力建设20个重点城镇。统筹规划中心城区与周边的小城镇发展，增强小城镇参与生产力区域分工的能力，将基础条件好、发展潜力大的重点城镇发展成为中小城市。三、加快农村人口有序转移建立和完善统一开放、竞争有序、城乡一体化的劳动力市场。建立农民进城就业的全程服务体系，完善技能培训、就业126、指导、法律援助等各项措施，实施农村劳动力转移培训阳光工程和“农民知识化”工程。取消对农民转移就业的各种限制性规定和歧视性政策，简化农民外出就业手续，清理各种针对农民工的不合理收费。深化户籍管理制度改革，允许在城市有合法固定住所、稳定职业和生活来源的农民工转为市民。要加快农村土地流转步伐，培育土地使用权市场，为农村劳动力就地转移创造机会。改革社会保障制度，完善失业保险和城市最低生活保障制度，建立进城农民工和失地农民在内的弱势群体扶助体系和制度。建设政府廉租房，降低农民进城就业安居成本。四、建立健全城乡协调发展机制顺应工业反哺农业、城市支持农村的发展趋势，走出一条以城带乡、以工促农、城乡共同发展的127、新路子。逐步推进城乡管理一体化，在规划、户籍、环卫、社区服务等方面使农村的管理方式与城镇统一起来。逐步推进公用设施建设一体化，使一部分具备条件的乡村在交通运输、垃圾处理、污水排放、卫生设施等方面达到城镇水平。52 2007年萍乡市房地产市场运行状况521 整体市场概况萍乡的房地产是一个朝阳产业，发展方兴未艾。规模化、规范化、高档化的小区建设起始于2002年，这几年来发展非常迅速，而且成效明显。2007年全市完成房地产投资17.4亿元，商品房施工面积198.6万平方米，竣工面积59.6万平方米，上交税费3.96亿元。近三年来，房地产在投资总额、新开工面积、竣工面积、上交税费等方面年均增长都达到了128、15%以上，为解决居民住房和改善居民的生活条件、推进城市化进程、促进经济社会发展发挥了积极的作用。展望未来，房地产业发展势头强劲，前景喜人。一是从经济发展水平看，房地产开发的潜力很大。2007年，萍乡市城市居民人均可支配收入12013元，农村人均纯收入5083元，分别比上年增长19%和15.6%，增幅分别比全省高出1.5个百分点和1.3个百分点；萍乡经济是以二、三产业为主的工矿城市，群众的商品意识强、生活条件较好、消费活跃，对生活质量要求高，改善住房是其追求高品质生活的首选。据去年10月萍乡首届房交会的问卷调查，回收的8200多份问卷中，有购房意向的占31.2%，其中属于以旧换新改善住房条件的129、占18.1%。由此可以看出，萍乡的房地产购买力旺盛，消费需求空间大，房地产开发的潜力很大。二是从推进城市化进程看，房地产开发的空间很大。目前，萍乡中心城区人口达到548万人，城市化率达到4812%；根据市十三届一次人大会议政府工作报告中的要求，规划到“十一五”期末，中心城区达到60平方公里，人口达到60万人，城市居民人均住房面积达到32平方米。这个规划是基于萍乡的经济社会发展水平和市情而科学制定的。第一，萍乡城区有很强的人口吸聚力。萍乡3827平方公里、183万人口，紧靠中心城区的安源、湘东、芦溪、上栗等4个县区为2765平方公里，相当我省一个县的区域面积，而居住158万人，人口密度大，达每平130、方公里572人。农村距离中心城区很近，为此中心城区对附近农村有很强的吸聚力，不仅城市人口要购房，而且不少农村居民也在城区购房，有力地促进了城市的快速扩张。 第二，萍乡工业化的快速推进，在原有工业基础较好的情况下，近期新上的安源客车、动漫产业、鞋业基地 、数码科技等高科技产业和劳动密集型产业，其产业大军对房地产提出了高、中档住房的需求。第三，市委、市政府为了适应经济社会的发展，推进城市化的高水平建设，决定按照“高起点规划、高标准建设、高效益经营”的要求建设一个面积为87平方公里的新城区，这无疑又将是房地产开发的一个非常好的契机，必将对房地产业的发展起到积极的推动作用。三是从目前的房价看，房地产开131、发的利润很大。萍乡市2000年以前的房价基本上没有大的变化，每平方米500元左右，2001年至2002年开始有了一定幅度的增长，2003年起提升速度较为明显，2007年底商品住宅均价为每平方米1667.53元（2008年4月份商品住宅均价为每平方米1886.7元，4个月每平方米涨了219.2元，涨幅为13.1%），与2002年底均价936.8元增长178%，年均增长35.6%。目前，除钢材市场为每平方米700多元外，城区的房价一般在每平方米2000元左右，最高房价已达每平方米3008.6元，而且该楼盘销售形势很好；商业用房销售均价在每平方米5000元左右，最高的每平方米2万多元。今后，随着行政132、中心从老城区迁入新城区，商品住房的规模化、规范化、小区物业管理化，居住环境的改善，市政配套设施的健全，房价在相对较低水平上必定有个较大幅度的增长。同时，按照市场规律，房价与居民可支配收入的比例为1:4，属于居民的可承受价位，我市的比例为1886.7:12013，并未超出居民的承受能力；萍乡属于房地产开发的三线城市，一线大城市的房价波动影响不到萍乡。为此，据我们预测，萍乡房价仍是一个提升的趋势，在目前价位相对较低的水平上，利润空间会更大。四是从发展环境看，对房地产开发的支持力度很大。一贯以来，市委、市政府十分关注房地产的发展，市委刘和平书记、市政府陈卫民市长上任伊始，就站在经济社会发展全局的高度133、创建国家文明城市的要求，对房地产行业进行了调研并作出促进其发展的重要指示；常务副市长吴伏生同志对房产行业的问题有问必答、有难必解；分管副市长张学民同志心系房产，时刻指导其健康发展。市委、市政府既把它作为国民经济的重要产业来抓，又把它作为民生工程的重要内容来抓，努力打造萍乡经济社会发展的重要增长极。高层领导的高度重视营造了高位推进房地产发展的良好氛围。市发改委、国土、建设、规划、城管、财税、金融等部门从萍乡经济社会发展的大局出发，对房地产开发给予了大力支持，营造了宽松的发展环境。市房管局按照市委、市政府关于开展“优化发展环境年”活动的要求，全面开展“房管执法服务年”活动，为房地产行业提供依法依134、规的高效服务，促进房地产行业的健康有序发展。在此同时，市委、市政府为了搞活房地产市场，近期先后出台了萍乡市房屋租赁管理办法、萍乡市关于搞活房地产二级市场的暂行办法，并即将出台萍乡市城市房地产开发经营管理办法、萍乡市关于解决房屋权属登记发证历史遗留问题的实施方案，这些政策措施不仅为房地产业的发展提供了优惠的条件，而且将更加有效地规范房地产市场，促进房地产市场交易的繁荣。在营造软环境的基础上，市政工程的进一步配套完善，教育、卫生等社会基础工程的配套跟进，商贸等服务业的全面发展，为房地产业的有序高效发展提供完善的硬件支持。2007年萍乡市热销楼盘排行住宅排行楼盘名称成交面积(平方米)均价(元/平方米135、)成交总额(元)1xx60868.7421781325820902玉湖新城43435.892198954569683香溪美林43086.471908822260594碧桂园43239.131640709210415塞纳名城28276.531728488525096群豪小区44028.631067469894447盛世花城32522.561441468599218加洲阳光24721.571840454984429xx美地世纪新24207.1617704285552010金信花园29304.08137140185529总体而言，由于城市发展水平的限制，萍乡市房地产市场发展起步较晚，从最初的经济实用136、房、集资房，到逐步开发商品住宅，在相当长时间内处于低水平的运作模式。但近三年以来，随着城市经济的快速发展，在充分发挥煤炭等资源型产业优势，萍乡市政府大力招商引资，通过“城市化经营”战略的实施，多渠道、多方式加大房地产开发投资力度，使整体房地产市场呈现快速增长态势。522 未来两年内萍乡房地产市场总体形势5.2.2.1 供给分析（1）未来两年的总供给量将呈现下降的趋势由于政府控制土地的供给，未来两年内，政府投放市场的土地供应量每年仅为500亩(2007年房地产市场土地投放量为零)，而开发商的原有存量土地基本上已开发完毕。可以想象这样的土地供给量势必造成房地产市场供应量的急剧下降。（2）从供应区域137、来看市场格局的变化，未来两年市场的热点将主要集中在城西新区、开发区、xx大道、世纪广场、人工湖等地段将成为未来房地产开发的热点区域。（3）政府规划、开发商共建将成为新的社区开发模式（主要指经济适应房、廉租房建设）。5.2.2.2 需求分析从需求总量来看，未来两年萍乡市商品住宅的需求总量会进一步增长。（1）萍乡整个城区的不断扮靓将吸引更多的人口，2007年萍乡市投资5个多亿用于城市建设，将所有城市道路辅设沥青路面，全面整治各种街道，项目完工后届时萍乡的市容市貌，人民环境将有个质的飞跃，对附近县区居民有着巨大的吸引力。（2）萍乡城市化率的不断提高，客观上带动了需求的不断旺盛。到2010年，根据市委138、市政府提出的目标，城市化率将达到56%，中心城区面积达到60平方公里，人口达到62万人，这一目标的提出，无疑为我市房地产业发展提供了更加广阔的发展空间。（3）人们居住观念的改变，换房意愿进一步高涨。近年来人们对居住在小区内享受有物业管理、大型社区环境与绿化的居住小区情有独钟，这些从xx四期、加州阳光、塞纳名城等一经推出，短时间内就销售一空的形势中可见一斑。（4）单位集资建房的全面禁止，也为商品房市场注下了一针强心剂。为杜绝有关部门的权力寻租，体现社会公平、节约用地、集约利用有限的资源。2006年市委、市政府下文明令禁止“今后任何单位和部门再搞集资建房”，这一政策的出台，无形中给商品房注下了一139、针强心剂。5.2.23经济发展分析随着国民收入的进一步增加，萍乡居民的购买住房能力也持续增长，未来两年内可能购房的居民总数呈上升趋势。因为在整个经济发展的同时，萍乡市居民生活水平持续提高，年均增长10%左右，在江西省各大中城市中居前列，高于全省平均水平6901元，预计2008年人均可支配收入可达到15000元左右，预计增幅将超过15%。这些数据表明，萍乡综合经济实力的提高，会有力地促进对住宅的需求。5.2.2.4 第三产业增长趋势2007年萍乡实现全社会消费品零售总额61.45亿元，同比增长16.1%，富森、心连心、金碧辉煌、百货商场等大型超市和一些大药房的相继开业，引导和更新了商贸流通业的营140、销和管理理念。萍乡市旅游基础设施不断完善，以武功山旅游开发为龙头，以安源、杨岐景区和文化公园等红色旅游开发为重点，创出了萍乡旅游特色。2007年来萍乡旅游人数达150万人次，旅游收入达10亿元；餐饮业、邮政、通讯信息业发展也保持旺盛势头。5.3前景分析从需求结构来看，未来两年萍乡市商品住宅的需求结构也会有所变化，马路房、独栋房、无物业管理房将不再被市民青睐，而具有完善的物业管理的大型居住小区将成为广大市民追棒的对象。从供给与需求平衡发展的状态来看，随着城市人口增长及城市经济的发展，萍乡房地产业在未来四年内将会保持较为客观的良好发展势头。531萍乡市房地产的前景展望就萍乡市现状而言，经济发展与东141、部地区比相对缓慢，房地产市场的发展还没有达到城市建设应有的空间，但按照经济建设的正常轨道，随着建设步伐的加快，市民经济收入的不断增长，可以预测萍乡市的房地产市场潜力无限，蕴藏着巨大的发展空间。（1）房地产市场继续保持旺盛需求从市场需求弹性分析，目前萍乡市城镇居民住房自有率已达到70%以上，大部分城镇居民已经通过房改或购买商品房拥有一套住宅,今后改善住房条件或购买第二套住房投资将是需求的重要来源。根据萍乡市政府最新规划预测，到2020年，萍乡中心城区合理人口规划将为70万人，萍乡每年平均新增人口4.5万，以2005年人均居住面积24.44 m2测算，今后萍乡每年至少将平均新增住房需求109.98142、万m2，市场需求旺盛。（2）楼市房价仍将稳步攀升根据萍乡市有关部门统计, 2007年全市完成房地产投资17.4亿元，商品房施工面积198.6万平方米，竣工面积59.6万平方米，上交税费3.96亿元。近三年来，房地产在投资总额、新开工面积、竣工面积、上交税费等方面年均增长都达到了15%以上。商品房屋需求旺盛，房屋价格大幅攀升，萍乡市2000年以前的房价基本上没有大的变化，每平方米500元左右，2001年至2002年开始有了一定幅度的增长，2003年起提升速度较为明显，2007年底商品住宅均价为每平方米1667.53元（2008年4月份商品住宅均价为每平方米1886.7元，4个月每平方米涨了219143、.2元，涨幅为13.1%），与2002年底均价936.8元增长178%，年均增长35.6%。目前，除钢材市场为每平方米700多元外，城区的房价一般在每平方米2000元左右，最高房价已达每平方米3008.6元，而且该楼盘销售形势很好；商业用房销售均价在每平方米5000元左右，最高的每平方米2万多元。今后，随着行政中心从老城区迁入新城区，商品住房的规模化、规范化、小区物业管理化，居住环境的改善，市政配套设施的健全，房价在相对较低水平上必定有个较大幅度的增长。同时，按照市场规律，房价与居民可支配收入的比例为1:4，属于居民的可承受价位，我市的比例为1886.7:12013，并未超出居民的承受能力；萍144、乡属于房地产开发的三线城市，一线大城市的房价波动影响不到萍乡。为此，据我们预测，萍乡房价仍是一个提升的趋势，在目前价位相对较低的水平上，利润空间会更大。（3）居民对住宅品质需求提高随着城市化进程的推进，近几年来萍乡房地产开发势头良好，但由于起步较晚，水平不高，已建成的居住小区多为项目面积小、格局呆板的普通公寓房，规划、绿化、配套等不尽人意。而随着萍乡经济的快速发展，人民生活水平日益提高，广大居民对住宅品质需求日益旺盛，舒适性、安全性、便利性及优美的环境、良好的物业、完备的配套等都被放到重要位置进行考虑。（4）商品房价格水平低，有一定发展空间2007年萍乡商品房均价为1667.53元/平方米左右145、，与国内发达城市的房价相比较，还有极大的发展空间。随着城市建设的不断完善，经济持续增长，房地产市场逐步的成熟，商品房价格将有一定程度的上涨。基于上述的分析判断，可以清楚地看到，未来萍乡房地产业将充分展现三大发展前景：1、市场供需矛盾突出、供应紧张，将出现供不应求，抢购场面将很快呈现。2、商品房市场价格将快速上涨，物以稀为贵，价格是调节市场的最有效手段。预计2009年萍乡的商品房单价将会由目前的均价1667.53元/平方米上升到均价3000元/平方米，涨幅达到50%左右。3、资源和市场迅速向大型房地产公司聚集，基于对资源的集约利用和对大型小区开发的资金实力要求，未来房地产开发将迅速集中在几家有实146、力的大型房地产公司，其他小型房地产公司将几乎无法再立足房地产市场。532萍乡市房地产整体状况及住宅市场分析总结由于土地审批手续逐渐严格，加上银行的银根紧缩，发展商由于各方面因素造成土地的交易开始活跃，而部分非地产行业的开发企业对土地又有一定的吸收，使得土地交易的价格迅速上涨。可以估计按照主导住宅多层建筑的建设成本450元/平方米、小区配套工程成本150元/平方米，各种其它费用150元/平方米计算，萍乡市住宅房地产的未来的多数住宅项目的成本价格将会接近1500元/平方米，而这个数值对于房地产而言具有标志性的意义，因为突破1500元成本后，发展商会更加注意在投入上的有效性和高质性，只有这样才能进一147、步提升土地价值，让购房者心甘情愿的接受二千元以上的住宅价格。所以，从以上的情况来看，萍乡未来2-4年的房地产市场交易将处于空前繁荣状态，而高额的投入必定意味着更多的高档次、高素质商品房项目涌现，整个房地产市场也必将引来新一轮激烈的房地产市场竞争。根据统计数据显示，2007年萍乡市商品房现楼的空置率为9.8%；据惯例，一个城市房地产空置率低于15%即为正常。也就是说，萍乡市的整体房地产市场处在健康发展的轨道上，市场供求关系趋于平衡，市场结构基本合理，空置总量大有下降。从楼盘销售看，萍乡在2007年仍然保持一定的消费能力。整个市场供应基数下降的情况下，市场又出现供不应求现象。除玉湖新城与安源新区外148、其它楼盘均呈现火爆现象。在这种形势下，萍乡市的房地产市场又开始走向了“卖方市场”。xx已经当仁不让地成为萍乡地产界的主角，随着xx四期的脱销、xx已经成为萍城人民的置业首选。而老城区、安源新区、人工湖区域都在政府、媒体的配合下进行大规模片区推广。事实上，由于短期内开发商亦不会推出所有单位，因此作为市场热点来说，这些区域更多的是在逐渐的预热、造势以吸引置业者目光，为未来销售市场积累足够的潜在购买力。对于项目的投资的决策时点而言，可以得出初步结论：本项目的投资开发顺应了萍乡市房地产市场的发展趋势，具备长期利好的宏观市场背景支持。本项目的关键在于需求的把握和市场的创新，以及企业核心竞争力的提升。第六149、章 市场有效需求及项目市场定位61项目区位城市发展规划萍乡中心城的定位是湘赣边境地区的中心城市，以工业化为基础，商贸、旅游、文化比较发达，人居环境良好的省级花园城市、园林化城市和国家级卫生城市。 1、城市建设总体规划。萍乡中心城总体规划控制面积270平方公里，到2010年中心城人口达到65万人，到2020年中心城总人口约100万人（到2020年全市的总人口约210万人），进入特大城市的行列。新修编的城市总体规划把湘东的城市建设正式纳入了中心城的规划，实行“一城二组团”的布局，即中心组团和湘东组团，中心组团80万人，湘东组团20万人，中心组团与湘东组团实行两条有机连接带，一条是320国道改造成快150、速通道，另一条就是萍水河治理第四期工程，即从五陂下双河口直到湘东镇。 2、城市的重要设施建设。 启动市机关大院搬迁工程。本来市机关大院搬迁工程2002年就应该启动，由于过去选址不当等原因搁浅，2004年又因国家实行宏观调控，严格控制楼堂馆所建设，又停下来了。全省十一个设区市已有三个设区市行政中心已经搬迁了，剩下的八个未搬迁行政中心的设区市，萍乡是最需要搬迁的，应尽快启动市机关大院搬迁工程。对此，开发区已有很积极的态度。在人工湖（东湖）正北面已预留好土地300亩，用于机关大院的搬迁。新城区的主导功能是行政、商贸、文化、金融、高档住宅、旅游接待服务等。新城区面积的78平方公里，将建设商贸区、高档住151、宅区、会展中心、高档宾馆、综合球馆、图书馆、青少年活动中心、大剧院等项目，是标志生建筑集中的地方，是未来萍乡城市建设的靓点。 规划在萍水河的上游开发区硖石和田中管理处附近，再建一座比现在的人工湖大两倍的人工湖（叫北湖），水面约1500亩左右，再启动68平方公里的新城区。建设国际水平的高档商贸、住宅、宾招、娱乐、商务区。 建设一批城市建设配套工程。在白源境风（或者在开发区范围内）建一座日产20万吨的自来水厂；完成填埋式垃圾场和污水处理厂的建设；适时启动萍水河治理第三期工程（从汪公潭到五陂下双河口）和第四期工程（从五陂下双河口直至湘东）；建设虎形公园（金螺峰边上）、横龙寺森林公园、硖石植物园、架子152、山公园、恐龙蛋化石遗址公园、傩文化园（石洞口）、儿童公园等等。6.2 萍乡市总体住宅市场基本特征6.2.1 萍乡市房地产整体状况就总体来看，2007年度萍乡房地产市场运行稳中有升，出现了房地产投资增加、竣工面积增加、销售面积和销售收入增加、商品房销售均价上升等特点。这说明由于宏观调控措施的进一步落实到位，萍乡市房地产市场呈现出健康发展的态势。萍乡市房地产市场在1999年以前基本处于较为初级形态，但通过近几年的快速增长，逐步达到了一定层次，商品住宅市场影响力开始显现。1999年，萍乡较好地段（xx、华雅广场花园）的三楼价格大约在每平米600元左右，而2006年，加州阳光和xx的三、四楼价格已上升153、为1800-2000元/平米左右，2007年更是上涨到2000-2300元/平米左右，大约上涨了四倍。这里面有地价上涨的因素，更体现了萍乡市房地产开发水平的不断提高，产品品质也在不断提升。伴随着城市经济发展和人民生活水平的提高，居民购买力的增强，未来房地产市场需求将不断增大。总体而言，由于城市发展水平的限制，萍乡市房地产市场发展起步较晚，从最初的经济实用房、集资房，到逐步开发商品住宅，在相当长时间内处于低水平的运作模式。但近年来，随着城市经济的快速发展，在充分发挥煤炭等资源型产业优势，萍乡市政府大力招商引资，通过“城市化经营”战略的实施，多渠道、多方式加大房地产开发投资力度，使萍乡的城市化率不154、断提高，使整体房地产市场呈现快速增长态势。6.2.2 选择的主要区域根据有关调查访问及相关背景资料分柝，在本地居住的生活习惯为相当部分客户的置业原因；而为了改变居住环境而置业的客户也达到了28.8%的比例；约16%的客户是因为方便工作而选择区域置业；部分客户是因为家庭结构的改变（儿女结婚、养老等）而置业，比例占到11.2%，另外有11.6%的客户置业为了投资、保值、商住或其它用途。对于xx来说，目前很多消费者报以极大的置业热情，因为xx所处的位置是萍乡市的中心区，现时处于开发的成熟阶段，市政设施及各项建设均已成形，所以消费者在报以期望的同时，存在抢购的态度。6.2.3 市场户型特征分析调查户型155、统计一览表序号物业名称二房三房四房五房1xx24%39%37%2家兴花园61%25%14%3金典城14%58%28%4御锦园20%55%25%5雅典世纪花园65%35%6东方巴黎10%55%35%7雅天大厦22%48%30%8城市风情75%25%9赛纳名城25%45%30%10景泰星湖湾50%50%根据对萍乡市18个楼盘的抽样调查结果，所有统计的总户数约为9169户，其中一房（公寓）占1411户，约占市场总户数的15%；三房占4774户，约占市场总户数比例的52%；四房占4082户，约占市场总户数比例的44%；五房占86户，约占市场总户数的0.9%；别墅占81套，约占市场总户数的0.88%。户156、型比例抽样调查项目名称总户数二房面积（平方）三房面积（平方）四房面积（平方）五房面积（平方）家兴花园836116-16061%130-19025%170-14%金典城150096-10014%130-16258%179-18628%御锦园4369020%120-13655%15025%雅典世纪花园234130-16065%150-22035%东方巴黎180010010%120-14055%150-16035%雅天大厦135159-16522%155-18048%154-16130%城市风情10414875%18025%赛纳名城5358815%137-14555%161-18230%景泰星湖湾8157、4144-14650%162-16450% 同时，针对热销楼盘分析主导户型、面积则可得出如下结果：主导户型主导面积（平方）五房以上150以上四房130-150三房100-130二房85-1006.2.4各物业类型比例特征 序号物业名称物业类型1金领宫馆小高层2蓝天白领公寓小高层3xx四期多层4美地世纪新城多层5加洲阳光多层6雅典世纪花园多层7东方巴黎多层、小高层8雅天大厦小高层9城市风情小高层10赛纳名城多层11景泰星湖湾多层、独立别墅12玉湖新城多层、小高层13美地世纪新城多层14汇篮国际高层15圣陶沙骏圆多层16金鹏小区多层 就目前来说，萍乡市整个住宅市场物业类型主要以商住小区为主，其中住158、宅的比例占有绝大多数。在物业的建筑类型上以多层为主，出于居住习惯、消费习惯、心理因素、管理费用等方面的考虑，萍乡市的消费者大多倾向于多层住宅；自2004年雅天大厦、金领宫馆、云宛大厦、蓝天白领公寓及今年汇篮国际等一批小高层、高层的推出后，萍乡市消费者对小高层、高层住宅有了较大的认识，消费者已完全接受这一“新生事物”，在置业方向的选择上有了更多倾向。（注：因TOWNHOUSE、独立别墅在萍乡市物业总量的占有率上太小，故没有将此数据融入各类型物业所占比例表）。6.2.5 供给特征分析一、未来两年的总供给量将呈下升趋势由于政府控制土地的供给，未来两年内，政府投放市场的土地供应量每年仅为500亩（而2159、007年政府投放市场的土地供应量为零），而开发商的原有存量土地基本上已开发完毕。可以想象这样的土地供给量势必造成房地产市场供应量的急剧下降。就供应区域来看，安源新区是主角，其次是城西新区和城中心区。安源区的规模、地位及未来建设的规划非其它区可比，优势明显，但因安源区的发展处于初步阶段，诸多的配套设施及基建没有到位，所以其优势地位现在并没有突出的展现出来。而城西新区和城中心区是萍乡市最早发展的区域，也是全市的经济文化商业中心，各种配套设施俱全，而目前的城中心区仅剩xx地块，xx作为xx地块大型小区占据得天独厚的条件。二、从供应区域来看市场格局的变化未来两年萍乡市房地产市场的热点分为三个点：城西新160、区以赛纳名城、加洲阳光、八达花苑和紫金名门为代表的住宅项目；城中心区以xx、汇篮国际、金鹏小区、伊天花园和伊天公寓等项目；安源新区以雅典世纪花园、东方巴黎、香溪美林及一批正在作前期工作的项目；也就是说，在未来2-4年内甚至更长时间，整个萍乡市的房地产总体呈现“三足鼎立”的市场格局，而在这三者中，安源新区无论从区域发展定位、规划建设、政府的重视度、资金的投入、社区的规模、档次及未来配套设施都是二者无法比拟的，从这一点看，安源新区的房地产市场将会在整个萍乡市充当领军的角色，而同时，其区域内各项目之间的竞争也将会异常激烈。xx作为城中心区仅此一块宝地，无疑将是萍乡市房地产市场的热点中的热点。三、需求161、前景分析从需求角度来看，未来两年萍乡市商品住宅的需求结构也会有所变化。萍乡整个城区的不断扮靓将吸引更多的人口，2007年萍乡市投资5个多亿用于城市建设，将所有城市道路辅设沥青路面，全面整治各种街道，项目完工后届时萍乡的市容市貌，人民环境将有个质的飞跃，对附近县区居民有着巨大的吸引力。萍乡城市化率的不断提高，客观上带动了需求的不断旺盛。到2010年，根据市委、市政府提出的目标，城市化率将达到56%，中心城区面积达到60平方公里，人口达到62万人，这一目标的提出，无疑为我市房地产业发展提供了更加广阔的发展空间。人们居住观念的改变，换房意愿进一步高涨。近年来人们对居住在小区内享受有物业管理、大型社区162、环境与绿化的居住小区情有独钟，这些从xx、加州阳光、塞纳名城、美地世纪新城等一经推出，短时间内就销售一空的形势中可见一斑。单位集资建房的全面禁止，也为商品房市场注下了一针强心剂。为杜绝有关部门的权力寻租，体现社会公平、节约用地、集约利用有限的资源。2006年市委、市政府下文明令禁止“今后任何单位和部门再搞集资建房”，这一政策的出台，无形中给商品房注下了一针强心剂。从供给与需求平衡关系来看，未来二年内萍乡房地产供求与需求将呈现出一种相对较为平衡发展的状态，随着城市人口增长及城市经济的发展，萍乡房地产在未来二年将会偏向较为乐观的发展势头。四、中高档住宅市场发展形势从购置萍乡各大豪宅物业的客户成交情163、况来看，其成交单位多集中在100-300平方米左右。总价维持在50万-200万之间，客户十分看重物业自身居住环境及社区形象等因素。总结各区数据，萍乡市已经形成以人工湖为中心的xx和以长兴馆为中心的城西及世纪广场为中心的城东的三个住宅区域。6.2.6 后市展望xx处于萍乡市区的北端，总规划开发面积为700多亩，是以房地产业、商贸和旅游服务为主导产业，兼有行政商务等多功能的新型生态城区，并且各种设施及基建工程已经在相当成熟。在这种环境下，萍乡市人们的购房选择区域在心里上已经有了悄悄的变化。公务员、私营企业主、公司中高管已成为xx的主力消费群体。对于二次置业者来说，xx的各种配套设施先进，整体规划及164、环境优美，良好的片区规划、大型的居住社区以及便捷的交通道路是竞争对手难以媲及的优势点。6.2.7 萍乡市总体住宅市场基本特征就总体来看，2007年度萍乡房地产市场运行稳中有升，出现了房地产投资增加、竣工面积增加、销售面积和销售收入增加、商品房销售均价上升等特点。这说明由于宏观调控措施的进一步落实到位，萍乡市房地产市场呈现出健康发展的态势。萍乡市房地产市场在1999年以前基本处于较为初级形态，但通过近几年的快速增长，逐步达到了一-定层次，商品住宅市场影响力开始显现。2000年，萍乡较好地段(xx、华雅广场花园)的三楼价格大约在每千米600元左右，而2006年，金典城和xx的三、四楼价格已上升为每165、平米1800-2000元左右，五年大约上涨了近四倍。这里面有地价上涨的因素，更体现了萍乡市房地产开发水平的不断提高，产品品质也在不断提升。伴随着城市经济发展和人民生活水平的提高，居民购买力的增强，未来房地产市场需求将不断增大：同时，市场供应量的急剧增长，亦将使未来市场竞争变得更加激烈。总体而言，由于城市发展水平的限制，萍乡市房地产市场发展起步较晚，从最初的经济实用房、集资房，到逐步开发商品住宅，在相当长时间内处于低水平的运作模式。但近三年以来，随着城市经济的快速发展，在充分发挥煤炭等资源型产业优势，萍乡市政府大力招商引资，通过“城市化经济”战略的实话，多渠道、多方式加大房地产开发投资力度，使整166、体房地产市场呈现快速增长态势。根据有关调查访问及相关背景资料，现时在本地居住的生活习惯和农民进城为相当部分客户的置业原因；而为了改变居住环境而置业的客户也达到了28.8%的比例；约16%的客户是因为方便工作而选择区域置业；部分客户查因为家庭结构的改变（儿女结婚、养老等）而置业，比例占到11.2%，另外有11.6%的客户置业为了投资、保值、商住或其它用途。对于xx来说，目前是很多消费者首选置业地，因为xx是一个没有污染、没有噪音的青山绿水之地，一个离“尘”不离“城”的山水皆得的居住片区。xx更具有：1、交通便利，公园路、xx南路、xx大道贯穿全境；2、离尘不离城的地理位置，紧依凤凰山中心森林公园167、内置凤栖湖，天然生态氧吧，空气清新，净化了居住生活空间；是市区唯一没有厂矿企业的区域；3、伴随凤凰山医院的投入使用，生活配套也在日渐完善，xx已经成为最具人居环境的至上生活领地。6.3消费者特征分析631消费能力据统计数据：2007年萍乡市居民人均可支配收入首次突破12000元大关，达到12013元，较2006年同期增长19%。行业、教育、年龄、工资外收入是影响收入差距的四大重要因素。随着社会的发展，传统收入分配格局在新经济的背景下有了新的变化。产业之间的收入距离较往年尤甚，据相关统计数据显示：科技金融与保险、房地产、通信、电力、煤气及水等新经济行业和垄断行业的职工收入排位靠前。职工收入最低168、的三个行业为：社会服务业、制造业、采掘业。632年龄结构主要分为青年消费者(25周岁以下)、中青年消费者(2535岁)、中年消费者(3545岁)、老年消费者五大群体，其所占比例分别为28%、37%、18%、10%、和7%。633消费者地域结构可分为市内消费者与市外消费者两大类型。目前外地消费者都占有二成左右的比例。那些长期在萍乡市工作、经商、生活的外来群体，无论从生活习惯，做事风格都已融入了萍乡市这个大家庭。另外，从萍乡市房地产需求调查统计中得知，外地接受调查者占有近二成的比例。可见，外地者已成为一支不容忽视的重要力量，但主要以本地为主。634消费者心理习惯特征除去价格、位置、交通等传统因素外169、，户型设计、环境、运动休闲、教育设施、物管、配套均是影响消费者购房的主要因素。具一定规模的多层和高层复合建筑和低密度多层建筑小区有较多选择，对物业类型的选择多倾向于多层和小高层住宅，电梯物业尤其是小高层、高层住宅日渐受青年白领一族的青昧。小区配套中商场、超市、银行、医院、教育等配套设施是消费者的首选，宽带网、红外线监控系统、可视对讲系统、单元防盗门也越来越受到开发商和消费者的重视。随着人民居住水平的提高，大规模的生活居住小区，景观、绿化以及人与景观的交融互动是市场追求的热点。目前，住房已不仅仅停留于满足单一的居住功能，更加注重产品的功能与外延，“买房更是买一种生活方式”受到消费者的认同。生活质170、量的提高、生存压力的增大以及对健康的追求，消费者渴望运动与健康，渴望人与人之间的交流，从我们所掌握的调查表统计得知：有45.5%的消费者希望小区内具有良好的运动休闲环境。64萍乡市房地产消费市场需求特征641何时购买住宅通过上表看出：12年短时间内打算购房的群体明显比计划在两年后购房的客户群体多，结合前面对萍乡整体房地产市场的研究分析，可以得出结论：由于2007总的销售量达到84.56万平方米，使得市场上一大批在2006年准备置业的客户在2007年集中的消化，而大部份准备12年短时间内购房的群体市场上基本已无房可供。而此阶段正是本项目基本建成的阶级，甚至许多客户目前已经开始持币观望，等待着本项171、目的崛起。642置业选择的区域通过上图看出：最关键的结论在于43.55%的受访者选择人工湖及开发区，说明由于政府的大手笔投入以及政府迁址给人工湖片区带来了希望，说明市民对于该区域的发展十分的关注，希望它能成为萍乡的最佳居住地。而xx正处于人工湖及开发区、安源新区、新老城区结合处三角地带，是所有人都原意选择的理想居住地。出现以上结果，所以我们需要重视区域宣传。643购房者接受的产品类型从市场需求看：多层住宅占59.60%、电梯住宅占24.20%、别墅项目占6.20%。644喜欢的建筑风格通过上图看出：有55.91%的受访者表示喜欢现代式的建筑风格，另外欧陆式的风格也有25.72%的人比较喜欢，由172、于现代社会的信息传递发达，树于萍乡这样的中等内地城市百姓希望追求更多是代表“现代”和“时尚”的元素，因此不难理解选择现代式建筑风格的人数最多。645 喜欢的园林主题从上表中可以看出：园林的综合布局最受消费者欢迎，其次草地也是人们永远不变的至爱。646 购房时最有可能选择的单价区间从图表中可以看出：有超过50%的受访者选择单价为20003000元/平方米的区间，只有12.03%的人选择接近市场水平的3500元/平方米作为单价的考虑，而且3500元/平方米是一个明显的折点，当然是由于消费者永远都是想用最低的价格买最好的东西的消费心理，但也说明这样的价格毕竟只有少数的客户能承受，因此我们必须在性价比173、上尽量提升，让客户感觉物有所值。647 最有可能购买的住宅户型类型从图表中看出来：无论是本报告的前部分分析的市场户型特征还是调查的结果，三房绝对是置业者的首选，选择比例高达67.5%，值得注意的是存在超过20%的客户会选择三房二厅一卫。四房二厅二卫的需求比例约20%，而通过我们对萍乡市的楼盘调查统计得出的四房供应特征36%，出入比较大，所以值得注意的是萍乡目前的市场可能存在四房的供应量过剩的问题，几个大规模的楼盘都存在四房的滞压现象，如御锦园、雅典世纪花园等。另外值得一提的是，二房二厅一卫的市场需求量相当小，与市场的供应特征基本符合，客户对两房的需求程序在内地城市一般不会有太大的需求，原因主要174、是因为家庭人口数的问题，一般均在三口以上。648 购买住宅建筑的面积从图表中看出来：客户的主要需求区间在80-160平方米之间；有接近半数的人选择101-130平方米的房子作为心目中的理想面积，这一面积段也正是萍乡市三房的主导面积，也是本项目的主要面积定位。649 购房的目的青年消费者以首次置业为主、占90%左右，多选择90120m2的套一、套二小面积住房作为过度；中年消费者以二次置业为主，出于改善居信条件的目的，约占80%，另有20%的消费者以投资为主要目的；老年消费者多为二次置业或多次置业，其购房目的主要为改善居住环境、靠近子女居住、为子女购房和投资四种。二次或多次置业者多选择90130m175、2三室两厅两卫的住房，对项目品质的要求较高。6410 购房时最有可能选择的付款方式从图表中看出来：一次性付款的比例相对算高，按揭客户的比例反而不算最多，最多的方式是免息分期贷款。在银行贷款难度加大及门槛加高的情况下，为了追求销量的高价和速度，免息分期是一种能够激发市场购买力的有效工具。6411最有可能支付的首期款从图表中看出来：有33%的人选择911万元作为可接受的购房首期款，另外选择1113万元的人群也占到了25.4%，相对均价3000元/平方米的本项目来说，大多数萍乡人完全有能力购买。6412最大可能的月供款从图表中看出来：接近半数的人能够承受10003000元的月供款，按照15年贷款，月176、供2000元计算，萍乡市人群平均购房的物业总价在40万左右；而本项目正是订价在该区域。6413 购房时所考虑的因素从图表中看出来：萍乡市人们在购房时最重要的考虑因素为位置、价格、房屋结构以及物业管理，这一点与整个全国的房地产市场状况相吻合，对于物业管理来说，萍乡市的物业管理能力及水平有待进一步提高。6414 对客厅开间的要求四房客厅开间的要求：根据图表分析得出，选择四房的客厅开间尺寸4.8米以上的人群占到了60%以上。三房客厅开间的要求：根据图表分析得出，选择三房客厅开间4.7米以上的人群超过了总数的一半。二房客厅开间的要求：根据图表分析得出，选择二房客厅开间3.9米以上的人群占到了70%。小177、结：通过以上图表及分析我们得出了萍乡市人群对客厅开间的主导宽度：四房三房二房客厅开间4.8米以上4.7米以上3.9米以上无论是四房、三房还是二房，人们对客厅开间尺寸要求比较高，普通追求比较宽敞的客厅开间，这一点也萍乡市人们的生活习惯息息相关。6415 住房是否有应有的储藏室根据图表分析，将近8成的人群认为房屋中应该配有储藏室，这一点跟我们所了解到的情况相符合，也比较符合萍乡市人们的生活习惯。6416 希望小区会所提供哪些设施通过图表分析得出，萍乡市的消费者最希望小区会所提供游泳池、健身房、儿童游乐设施及老年人活动场所，这是因为：在萍乡市日益进步的今天，人均的收入有了很大的提高，人们在物质生活渐178、丰富的时候，自然会追求更舒适、配套更完善、更具有私人空间的活动场所。通过人们对儿童游乐设施、老年人活动场所的选择比例来看，目前萍乡市消费者在购房时家庭的考虑因素非常重要，三代同堂的情况非常普遍。65 客户背景资料统计分析结论651 文化程度根据图表显示，调查中抽样人群的文化素质超过半数是大、中专学历，这说明萍乡市城区的人口素质良好，接受过高等教育的人群所占比例较大。652 职业根据图表数据显示：确实的反映出萍乡的个体业主企业者的数量较大，其次在企业的一般职员的数量也比较多，所以本项目定位就是针对普通工薪阶层量身打造的精品户型单位。653 家庭结构根据图表数据分析：超过半数的家庭结构为二代同住，179、目前萍乡市消费者购房的目的大多数为自家居住。654 现常住区域根据图表分析，将近7成的受访者现居住区域为市区，只有15%的人群目前在安源新区居住，大多数的消费者希望改变现有的居住环境，向往有更加优良生活环境的小区居住。655 现工作地点根据图表分析，绝大多数的人目前在自己的居住区域内工作，这种传统的居住理念将会随着经济水平的进一步提高，城市化进程的进一步发展，新区的日益成熟而发生改变。656 现居住状况根据图表显示，绝大多数的人群现居住的是自有物业，这说明萍乡市的人口结构简单，外来人口人数稀少。657 置业次数根据图表分析，占有将近6成的人群为首次置业，有29.8%的人为二次置业，另外还有12180、.7%的人是多次置业，这表明萍乡基本还处于较低居住水平。658 家庭的月全部月收入按照图表分析：家庭月总收入4000元以下的家庭占据了绝大多数。按照中国目前一般家庭的消费支出比例来看，子女教育费用和医疗费用所占的比例越来越大，因此按家庭收入的情况来分析，一般家庭月供额度不能超过其总收入的三分之一，即萍乡的多数家庭的月供能力在2000元上下。659 通常看的电视台根据图表分析，选择收看萍乡电视台一套、二套的人群占绝大多数，这对于本项目在推广时选择电视媒体具有重要的参考意义。66本项目目标消费群体综合定位本项目周边主要为高等院校、医院、银行、政府机关及安钢等大中型企业。该区域的居民大多数为政府官员181、，企业事业高级白领、个体工商户、经商者、进城者、周边居民以及工作者是本项目居民的主要构成：（1）产品A-住宅的目标客户：l 机关公务员、教师、金融、IT、新闻媒介工作者此类消费群体多为萍乡市中高层次工作人员或中高收入行业人士，他们工作相对稳定，有较高的固定收入来源，因而对上档次、高品质的大型居住区极为欢迎。l 外来经商者及本地私营业主萍乡有众多的外地投资、经商者，如浙商、闽商、粤商等，这类客商长期在萍乡投资经商，并被萍乡的自然山水与人文氛围所感染，有意投资或定居者甚多。另外本地的私营业主二次购房的意愿较强。这类客户经济收入高，对高档物业特别青睐。l 萍乡市下属县乡镇工作人员据我们市调了解，本地182、下属县乡镇工作人员在萍乡市区购房较多，主要是一来城里有房有个落脚点方便办事，二来购一套房政策规定可以解决若干城市户口。抓住这类消费者还可带动农村消费群体。l 二次置业者二次置业者也是本案消费群体之一，他们现多居于市内，但对目前的住房不是很满意，有想通过现有房屋的租赁或出售来换取新房的欲望。（2）产品B商业铺面的目标客户：l 实力型投资企业或个人他们注重本案的规模所带来的巨大人气，对物业地段发展潜力、较高的升值空间与投资回报率有着清醒的认识，此类投资者多为本地的企业主或外地的投资客商，经济实力强，往往根据自身状况自己经营或是以高价租赁的方式进行运作。l 本地块原有业主本地块原有商业街的经营户原来183、就经营良好，因此在商业街重新建立后会考虑重新进驻。l 零散性投资业主多为本市区的原有小商贩，有自己的店面，规模很小，属小本生意类别。而“xx”五期住宅小区项目正是为了适应萍乡地区的白领阶层的需求而开发的，具有商务、智能化和人文品位高的基本特征，具有舒适性、健康性、智能化、人文性。舒适性是以人为本的体现，住宅从生存需求过渡到享受需求是必然的，因而要追求一种舒适方便的安静的居住环境，让人享受生活的社区。健康性就是绿色住宅的概念，现在不但要讲“以人为本”的观念，更要讲人与自然的和谐共存、发展。所以本项目提出的口号就是“建设绿色住宅，营造健康家园”。智能化体现在小区的网络系统、通讯系统及完全系统的齐备184、。文化讲的是人文环境。67产品主题定位671 产品主题定位A、项目品牌的“运动”内涵“xx”的宗旨是以连锁经营的模式实现一、二、三、四、五、六期的有效嫁接；以复合房地产的产业理论，整合各种业内外资源；以全新的服务理念，满足“以人为本”的生活居家有效需求；以超常规的策划思维实现项目定位与营运方式的创新，启动新的市场热点；以领先的技术手段，创造“人居环境，健康生活”的全新生活方式。B、人本主义的“健康”关怀小康生活的实质，是用文化的精神营造一种积极向上、乐观开朗的健康生活氛围。“xx”的生活理念强调：居住在公园山水之中，在运动中快乐，在运动中放松。享受和适宜、快乐而舒心， “凤栖湖”、 “xx中心185、公园” 是生活氛围的最佳亮点。人们在山水中交流感情，在山水中释放烦恼、消除疲惫、缓解压力、畅通心情。提出的一种“身心健康”的生活方式。C、萍乡文化“休闲”现象萍乡是一个温情的城市，一个极具包容情怀的城市，自古以来也是一个休闲的城市。萍乡人爱喝茶，无论亲朋好友还是生意伙伴，一杯清茶即开始了“龙门阵”；爱逛街，步行街、跃进路、公园路总是游人如织、熙熙攘攘；萍乡人爱玩麻将，每逢休假或逢年过节，茶馆、河边、公园里随处可见。喝茶、逛商店、打麻将便成为了萍乡人休闲方式的三大特色。D、地块的“生态”环境项目地块临萍城最大的生态公园鹅湖公园，同时 “xx”小区内置有“凤栖湖”、 “xx中心公园”。其生态优越，186、地势平坦，为纯居住型生态社区的开发提供发良好的自然环境。大规模的人工湖与生态绿化带营造的氛围，清新的空气与泥土的气息无一不为自然生态居所创造了良好的开发题材。“xx”生态公园引领了萍乡市住宅产业绿化浪潮。2008年xx房地产的又一力作美地世纪新城项目的巨大成功，使“买房先看环境”便成为了萍乡居家消费的重要影响指标。672产品档次定位本项目规模较大，且项目的山水题材对社会各阶层均具有广泛的吸引力。在可能的范围内，最大限度地吸引与消化市场购买力将是我们进行产品档次定位的主导思想。结合萍乡目前房地产市场状况与郊县房产开发情况，潜在消费群体对综合品质高，配套设施完善，生态环境良好，社区功能与活动丰富的187、中高档组团项目具有较高的期望值。xx四期产品定位于中高档，并以欧式建筑获取良好的销售业绩充分说明这一点。同时“xx”具有的湖泊、公园题材优势，在萍乡人民心中的影响力是巨大。主流消费体由高文化中收入、高文化低收入、中文化高收入、中文化中收入、低文化低收入的5个组群构成。 因此，本项目采用差别定位法，走中高档楼盘定位路线，有力、有效借用并推广原有品牌，高速提升开发商在萍乡的社会形象，体现xx精神辐射出更深广、更丰富的生命内涵。68 本项目展望681购买力分析根据设计方案，本项目户均面积大约为80-120 m2，每套住宅销售均价约为40万元左右。一般情况下购房者首付30房款，约12万元左右，余款各银188、行分20年按揭偿还，按照目前购房贷款利率计算每月还款2000元左右，占家庭月收入的30左右，购买对象完全有能力支付。如果能够得到部分公积金贷款，则每月还款额还将有所下降。682本项目区位分析 “xx”五期项目东面为xx北大道，南边为xx南路，西面紧靠已建成的xx四期住宅小区，北边为xx中心公园。便利的交通条件，成熟的周边商住环境，使本地段具有较高的商业价值。五期地块占地面积66,666.67m2，总建筑面积201,468.00m2，容积率2.50。项目所在区域属于萍乡市开发区与人工湖区，周边紧邻御锦园、美地世纪新城等素质较高的住宅小区，有萍乡高专、即将迁入的市政府、安源区政府、开发区政府、市医189、院北院、安钢、各大银行、商场、酒店、超市、公园、广场等单位，具备较高的生活居住气息和良好的自然生态环境。683 优势分析（1）占地面积较大，与xx一、四期连成一带，具有较高的市场适应性和调整空间。（2）优越的区位优势：步行800米就可直线抵达市中心秋收起义广场，既远离喧嚣闹市区，又保持了与城市核心商圈的近距离接触。（3）自然条件优越，区域内常年绿意盎然。最为重要的是本项目地势较高，依山而建，大有俯瞰萍城全貌之势。（4）项目片区内有2路、16路、18路、19路、20路等多路公交车经过，极大的改善本项目周边的人气，同时也使得项目未来的居民出行非常通畅便捷。（5）代表萍乡高等教育最高水平的萍乡高专在190、本区域内，这就给未来本项目的住户子女接受教育提供了一个最佳环境。而方便、高水平的教育配套，也将成本本项目最具吸引力的卖点之一。（6）房态定位为，以高层中高档住宅展示建筑艺术、城市居家风貌的中小户型住宅小区。（7）社区环境定位：依山就势，打造真正意义上的原生态且最适人居的居家环境，造就价低品质不减的收藏版的永久社区。684 本项目的前景展望基于上述分析判断，可以清楚看到，本项目建成将充分展现出三大发展前景：（1）此项目的建成将成为萍乡地区的首个品质和品位较高的楼盘。（2）由于该项目的房态、房型适当，所以开发商在销售率上将会实现很大的提高，实现较大的经济效益。（3）由于该项目的定位及发展商的品牌意191、识与社会责任感，此项目的建成将是萍乡市建设的一张明片，开发商也将获得很大的社会效益。685风险分析与风险防范对本项目来说，不确定性风险主要有以下几点：6851 政治风险 风险来源：政治风险是指国家政策变化所带来的风险。对本项目而言，萍乡产业结构调整、政策变动等都对项目影响较大。 风险规避：注意萍乡市的整体规划和政策变动，根据整体发展走向改变投资计划。6852 市场风险风险来源：主要是由市场供求关系、竞争关系、资源条件、市场购买力水平等因素变化而带来的风险。本案的定位为中等档次，它所面对的目标顾客是居民人数比例较大的中等偏高收入阶层，他们要求的小区不仅仅满足最基本的居住需求，而是具有较高居住品，192、体现对人的关怀和尊重的现代居住社区。这就给项目公司带来两个方面的要求，一方面，在项目设计中，如何精雕、细刻，使得未来开发的产品能符合这些目标顾客的要求；另一方面，如何在广大的市场与顾客面前展现出本物业与众不同的魅力和优势。风险规避：从产品结构、类型等方面考虑，目前在同一区位、同一档次的物业供给量明显减小，但未来整体的市场开发容量是相当大的。因此，本项目须在同档、差异、变化中体现个性以谋求市场的同时，还须更加把握开发的进度。随着区域发展和完善，将大大促进项目所在区域周边环境的改善，促使目标客流量的增加，密切注意目标客户群的变化，跟踪调查，作出应变。6853 财务风险 风险来源：主要是项目融资、资193、金运用等财务管理方面带来的风险。如果过度举债、资金运用不当，不仅会增加融资成本，减少投资收益，还有可能因无法按期清偿债务而失去抵押物。风险规避：合理评价项目资金投入和公司内部资金运用，保证资金周转灵活。6854 金融风险 风险来源：主要表现在利率风险以及金融政策风险三个方面。 风险规避：长期以来，房地产投资所面临的利率风险并不显著，但仍要注意贷款对融资成本的影响。另外对银行而言，注意项目的可行性、可操作性和企业还款能力，避免项目烂尾、销售积压等因素造成在损失。6855 经营风险 风险来源：是指房地产投资项目经营管理决策失误造成的风险。例如承包形式的决策、承包方的选择、营销渠道的选择、营销策略的194、制定、价格定位等经营决策上与管理决策上存在的风险。 风险规避：做好前期可行性研究工作，减少投资方案决策风险；控制好开发建设期间各道工序，达到对工期、成本、质量的控制；经营阶段做好市场定位、营销策略制定、代理机构先择等工作，降低市场营销风险。6856 企业风险企业风险包括经营不善、销售不力、管理水平低下等方面。因此，公司对本项目的目标市场选择、产品定位选择，资金筹措选择、开发方式选择、营销方式选择等方面的决策能否有足够的理解并达成共识，且在具体实施的各个环节中能否准确到位就显得十分重要。686 项目价值初步评估本案地处城市中心居住区，地块综合价值高，体现在：地段尊贵性中心居住区，中心的地段尊贵性195、突出；品质可塑性产品形态及社区品质可塑性较强；交通便利性本案临近市政形象大道公园路，交通便利；区域完善性在配套、居住氛围及消费信心层面有良好的优势，区域的成熟度被广大市民认可；土地增值性由于老城区地块供应稀缺，区内的土地价格一路上涨，因此本地块的土地价值增值潜力不可限量。第七章 规划建设方案71设计依据1、建筑用地红线图2、相关设计要点3、住宅设计规范（GB50069-99）4、住宅建筑规范（GB50368-2005）5、城市居住区规划设计规范（GB50180-93）6、高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）7、国家，江西省及萍乡市有关规定、规范、法律、法规及管理条例。72项目概况7196、21区域位置：本项上位于江西省萍乡市。东面为xx北大道，南边为xx南路，西面紧靠已建成的xx四期住宅小区，北边为xx中心公园。便利的交通条件，成熟的周边商住环境，使本地段具有较高的商业价值。722地形地貌：整个场地为丘陵地貌，北高南低，东高西低，坡度较大。西面与已建成的xx四期共用40米宽绿化带，北边有xx整体规划的中心公园，有较为良好的景观。73工程概况：本项目为xx五、六期高层住宅小区。小区用地面积为126148平方米，规划建设住户2158户，约7553人，是由高层住宅及其附属商业组成的住宅小区。本项目包括三十栋高层住宅，三栋双拼别墅，13270平方米的临街商铺和大约2300平方米的会所。197、设计标准：建设工程设计等级：一级；高层建筑防火分类；二类：耐火等级：二级；设计使用年限：50年；建筑耐久年限：二级（50-100年）。74总体构思及总平面规划xx项目是由萍乡市xx房地产有限公司投资分期开发的，目前开发至四期，一至四期为高档多层住宅、连排别墅和独立式别墅区，营销对象面向当地高端客户。xx五、六期设计类型以高层和小高层住宅，面向中、高端客户群，以中等户型为主力户型。以大面积集中绿化和完善的配套设施提升该小区的品质，逐步完善和加强整个xx建筑产品链。小区内配套设施较完善，有多功能型的会所，并附设有游泳池，中心区的塔楼底层架空作小区公共活动场所。集中绿化郁郁葱葱，在小区中央形成了一个198、大型的绿色景观带，提升了整个小区的景观条件，使每一户都能享有对内对外广阔的视墅。会所位于四期、五期共用的入口大道一侧，方便整个小区的住户使用，服务半径为最经济的情况。本地块北侧是景色宜人的公园，自然山丘延伸进小区，高层点式住宅楼朝南面退让，依山丘等高线排列，18+1的高层住宅楼底层架空，使中心公园朝小区景观带渗透，水乳交融，相映成趣，进一步提升小区的景观品质，社区的生活质量由此升值，为把xx五期高层住宅小区打造成一个高尚的社区提供了设计上的依据。沿西边的邻四期的规划路侧是11+1小高层单元式住宅楼，前后栋之间有半私密花园，景色优美，空气清新，并可方便地进入中心景观带。沿东边的xx北大道侧是依山199、丘地势而建的11+1小高层单元式住宅楼，减少了场地土石方的开挖，节约了投资，又使居民生活减少了市政道路对其的影响，前后栋之间的半私密花园使生活品质不俗。在西南侧会所后区域中设置泳池等休闲娱乐设施，在这里小区居民可以进行健康愉快的日常休闲娱乐。沿东边的xx北大道侧为两层高的配套临街商业，沿南边的xx南路大道为一层高的配套临街商业，商业占据本地块最有利的商业位置，结合周边环境营造出浓厚的商业气息，不失为商业投资的绝佳选择。本方案的住宅楼共三种基本形态，其中点式为一梯四户，单元式分为一梯二户，少量配置一梯四户小户型和一梯三户，主力户型基本做到南北向，日照和通风条件较好。小区的主要入口设在地块东部，西200、侧设置一个次要入口，地下车库出入口设置在小区内部和南侧的xx南路上。75建筑设计住宅：注重景观朝向、自然通风采光，强调视线开阔和景观均好性，户型设计功能布局合理、方正实用。开窗方向满足视线的景观取向，回避对视干扰。户内设宽阔的景窗及观景露台，促成景观的延伸，形成人与自然的和谐统一。商业：为临街商铺，两层、一层的商业建筑，加大进深和开间，为商铺布置带来了较大的灵活多样性，目的性购物与休闲式购物、体验式购物相结合，人们徜徉其中，流连忘返，可满足人们各方面的需求。立面追求现代简洁明快的风格，突出虚实对比和体量感。强化立面的地标特性。沿街商铺则强调亲切怡人的购物尺度，造型相对变化丰富，组成多个片段式趣201、味中心，配合广场景观，形成有特色、有内涵的商业群。76消防设计说明761建筑专业消防设计7611建筑总平面图及单体建筑设计方案本项目共有18栋高层建筑和12栋小高层建筑；消防计算建筑高度均小于100米；按高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）进行消防设计。临街一层、两层商铺和一层会所等公共建筑，均为高层建筑裙房，亦按高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）进行消防设计。7612依据的主要消防设计规范高层民用建筑设计防火规范建筑防火设计防火规范2001版（GBJ16-87）建筑内部装修防火设计规范（GB 50222-95）；建筑灭火器配置设计规范（GBJ 140-90）； 汽车202、库、修车库、停车场设计防火规范（GB 50067-97）；7613建筑耐久年限（以主体结构确定）：二级（50-100年）；7614防火分类及建筑物耐火等级：高层住宅：均为二类二级；（层数18层，高度100米；）地下停车库：I类一级（300辆）裙房公建：一级762总平面消防设计7621消防间距：本工程所有相邻建筑间的消防间距均满足规范要求，即：建筑类别高层建筑裙房其它民用建筑耐火等级一、二级三级四级高层建筑13991114裙房96679另：相邻的两座高层建筑，较低一座的屋顶不设天窗，屋顶垂直构件的耐火极限不低于1.00h，且相邻较低一面外墙为防火墙时，其防火间距可适当减少，但不宜小于4.00m。203、7622消防通道及消防登高面：（1）用地南部临xx南路沿街建筑总长度超过150m，增加穿过商铺的消防车道；其净宽和净空高度均不小于4.00m。（2）连通街道和内院的人行通道之间的距离不超过80m。（3）消防车道转弯半径9.0米；（4）消防车道下的管道和暗沟等，结构采取措施可承受消防车辆的压力。（5）消防车道与高层建筑之间，均不设置妨碍消防车登高操作的树木、架空管线等。（6）消防车道与高层建筑之间的距离不小于5.0米，消防车道宽度不小于4.0米。（7）消防车道下设能承受消防车荷载的硬基层，表面绿化。绿化所用植栽应能保证紧急情况下消防车通过。（8）消防车道被绿化隐蔽的边界设置指示标牌。（9）高层建204、筑的底边至少有一个长边或周边长度的1/4且不小于一个长边长度，不应布置高度大于5.00m；进深大于4.00m的裙房，且在范围内必须设有一直通室外的楼梯或直通楼梯间的出口。763建筑单体消防设计1、设有自动灭火系统的地下室车库，其防火分隔按照汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）进行设计，地下车库均设置自动灭火系统，每个防火分区面积不超过4000平方米。2、靠外墙的防烟楼梯间及其前室、消防电梯间前空和合同前室，均采用自然排烟方式。3、高层建筑设消防控制中心，消防控制中心设置于一层，直通室外。4、凡地下室与地上层共用楼梯时，在首层与地下或半地下层的出入口处，设置耐火极限不低于2205、.00h的隔墙和乙级的防火门隔开，并设有时显标志。5、封闭楼梯间及防烟楼梯间的门均为乙级防火门，并设自动关闭器，垂直竖井的门均为丙级防火门。6、防烟楼梯间前室、消防电梯间前室可开启外窗面积不应小于2.00m2，合用前室不应小于3.00m277人防设计说明771设计依据1、人民防空地下室设计规范（GB50038-94）2、人民防空工程设计防火规范（GB50098-98）3、国家相关法律、法规、文件等。772工程概况1、区域位置：本建设项目位于江西省萍乡市。2、地形地貌：东面为xx北大道，南边为xx南路，西面紧靠已建成的xx四期商住小区，北边为xx中心公园。3、工程概况：本项目总建筑面积36627206、0平方米，规划建设住宅2158户，容纳人口约7553人。其中：五期总用地面积为66,666.67平方米（100亩）；总建筑面积201,468.00平方米:其中住宅165,846.00平方米,会所2,300.00平方米,商铺3,800.00平方米；容积率2.50,建筑覆盖率23.50%；绿化率45.845%;居住总户数1217户。均为高层和小高层住宅，沿街设置一定数量的商业裙房。773拟建人防地下室概况本工程拟结合地下车库兴建人防地下室，建于地下一层。人防地下室面积按：新建十层以上或基础埋深3米以上的民用建筑按地面底层建筑面积修建防空地下室，九层以下且基础埋深不足3米的民用建筑按地面总建筑面积的207、4%修建防空地下室。应建人防地下室面积为：20300平方米，拟建人防地上室20300平方米。人防地下室拟建位置见功能分析图。拟建人防地下室按全埋式人防地下室设计，为二等人员（一般城市居民）掩蔽所，防护等级为6级，防化等级为丙级。人防地下室平时功能为地下小汽车停车库及设备用房。按照平战结合的原则进行设计。78环保设计说明在满足城市规划要求的前提下，尽量减少各种不利干扰。781空气质量与有害物质的控制1、厨房及卫生间将采用排烟排气系统，防止倒灌、串气和串味。2、凡是公共部分所产生的有污染气体，将先过滤后排放。3、在夏季空调使用期间，室内有新鲜空气进入。4、所有建材的选择都遵守国家安全卫生和环境保护208、的有关规定。782水质控制1、为保护地下水源，人工回灌的水质应符合国家的有关规定。2、地下室生活水池采用以下卫生措施：室内埋地生活饮水池与化粪池的净距不应小于10米，生活或生活用水与其它用水合用的水池水箱的池（箱）体采用独立结构形式，不利用建筑物的本底结构作为水池池壁和水箱箱壁。生活水池所用防水材料必须经卫生防疫部门检验合格，对人体无害方可使用且便于清洁。3、小区内采用雨污分流制。生活污水汇入基地污水管网，经生化池处理后排入市政排水干管。生化池由甲方委托当地环保部门设计。室外污水管采用双壁波纹塑料管，以减轻水渗漏对地下水的污染。783卫生设施1、生活垃圾、商业垃圾、建筑垃圾、其它垃圾和粪便的收209、集、中转、运输处理和利用等所需的设施和基地，都进行统一规划、设计和设置。2、在居住区域内的公共活动部分及其居民活动频繁处，设置了废物箱等环境卫生公共设施。784垃圾处理1、生活垃圾将分类处理，住宅不设垃圾道，生活垃圾全部袋装化，密闭容器存放。2、在比较隐蔽处设置全密闭垃圾，并且有冲洗，排水和排风设施。785噪声控制1、住宅的隔声和防声方面，通过总体规划布局和建筑材料的选择，局部的特殊设计等措施，能够达到和满足相应的要求。2、对水泵房、发电机房、空调机房、风机房、电梯机房等噪声较大的房间采用隔声和吸声措施，水泵房和发电机房布置在地下室。79经济技术指标经济技术指标用地面积126148其中五期六期210、66666.6759481.33总建筑面积3662702014681648021计规定容积率建筑面积315370171946143424住宅总建筑面积300070165846134224临街商业1300038009200会所230023002不计规定容积率建筑面积509002952221378底层架空490027222178地下车库、设备用房460002680019200容积率2.5建筑密度23.5%绿地率45.845住宅总户数2152户1217户935户住宅总居住人口数7532人（按每户3.5人计）4259人3273人停车位1722个第八章 项目建设进度及实施方案81施工条件xx五期位于安源211、区青草冲。东面为xx北大道，南边为xx南路，西面紧靠已建成的xx四期商住小区，北边为xx中心公园。总占地100亩，拟定容积率为2.5，总建筑面积201468平方米。住宅占82%，商业及公共配套占18%。该项目区域具有优越的自然环境，域外有良好的交通路网接驳，随着萍乡市城市建设的进一步发展，配套设施将更加完善，成熟程度将更加提高。由于本项目开发规模大，内部可塑性较强，容易建设自成体系的居住区，所以具有较好的适应外部竞争的内部条件。该项目土地地势较为平坦，萍乡市的地质条件总的来说无不良地质情况（具体涉及到地基等进行现场勘探，以勘测部门为准）。该项目分三批进行，建设场地宽敞，便于堆放材料和安装吊装设212、备以及施工机具等，利于施工组织和机械化施工作业的进行。随着xx南路和登岸东路延线的建成，水、电、气、通讯、市政污水、于水管网等市政工程已建成，各种管线接口位置也较接近。该项目具有良好的施工条件。82计划进度安排本项目根据建设方案和建设条件，参照当地类似工程的施工安排，并结合投资规模，制定概略的工程进度表。本建设项目初拟2008年10月底前进行测量、地斟和设计前期工作以及施工准备，招标及征地、拆迁、平整工作。计划2009年8月1日开工建设，2012年12月1日以前完成全部建设任务（其中西区在2010年12月1日以前完成全部建设任务），2013年6月1日前全部交付使用（其中西区在2011年12月1213、日以前交付使用）。本项目建设进度计划拟分二批期共三个阶段进行：筹备阶段：2008年8月至2009年8月，为项目前期工作，包括征地、一期的拆迁安置、土地平整、三通等工程。一批：2009年8月至2011年12月为一期的住宅、公建等建设及营销工作。二批：2010年12月至2012年12月为二期的住宅、公建等建设及营销工作。以上三个阶段均应符合房地产开发的实际情况，建设一批投入使用一批，投资收回一批，再滚动投入下一批，为确保市场供应，批与批之间实现交叉。在确保工程质量和遵循基本建设程序规定的前提下，为加快前期工作的进程，在项目立项后，立即进行初步设计工作。招标文件的编制在初步设计后进行，对投标单位的竞214、争机制审查必须在此之前完成。施工图设计必须在初步设计文件批复后的两个半月内完成，以确保施工的正常进行。资金筹措工作需要成立专门机构，配备专人，全方位、多渠道地落实建设资金，由于本项目经济指标均较好，这为资金筹措工作奠定了基础。前期工作的各道工序、各个一切不但一环扣一环，而且往往是是互相穿插进行，故应妥当。8.3 实施8.3.1 施工场地和施工环境本项目所在地交通运输方便，材料和施工机械设备可顺利进场，施工场地较好，施工和生活用水、用电及各项物资供给方便。购地、平整场地工作是前期工作的重点，应采取有力措施，以利工程施工。施工用水可取用自来水，或就地取材。施工期间必然对周围环境有一定的影响，建议施215、工期间加大交通、环境卫生等方面的管理力度，促进施工正常有序地进行。8.3.2 实施计划各分项、分部工程实施计划必须安排紧凑，土建工程施工受季节的影响较大。主体工程宜提前至少半年完成，并通过一个雨季，以使其充分固结稳定工程的施工必须严格按照规范要求进行，业主、设计、监理和施工单位应密切配合，质量监控应实行建设单位监督施工监理、企业自检”三级质量保证体系。8.4 项目组织管理房地产项目的组织管理与运行，涉及问题很多，组织工作极为复杂。根据分析考察，本项目成功动作的关键点有三项：即项目施工、品牌推广和销售整个组织管理与运行应紧紧围绕上述三大关健展开。8.4.1 建立高层决策系统设立项目部.项目部直属216、总经理领导，负责本项目的组织、管理与运行，直接对总经理负责。委托优秀监理公司对项目施工进度和施工质量进行监理。选用优秀合作公司加快工作进度。本项目总规划及施工设计为全国最优秀设计单位深圳华侨城建筑设计公司。施工单位由国家二级以上建筑工程公司施工。监理单位为全国优秀监理公司。在运作过程中，要通过“一个计划、双层管理、三头并进”方式，即统一制定一个项目推广计划，实行项目部和公司双层管理，实现项目施工、市场推广、营销策划销售三头并进，确保项目科学、规范、有序、高效运行。8.4.2 建立健全各项管理保障制度重点建立8项制度:一是项目例会制度，例会每周一次，由总经理听取项目展情况汇报，协调解决重大问题；217、二是质量跟踪制度，具体由监理公司负责；三是外委项目监控制度；四是市场营销管理制度；五是项目资金协调制度；六是销售财务控制制度；七是风险防范制度；八是项目运行奖惩制度(包括质量奖、进度奖、销售奖以及完不成任务和出现事故的惩罚等)。通过制度化管理，确保项目如期实现。第九章 投资估算及资金筹措方案9.1 投资估算本估算是根据本项目的施工方案设计内容进行编制，其估算总投资额为31,063.28万元。其中静态投资为28,508.00万元，动态投资2,555.28万元。9.1.1投资估算的范围按占地100亩，总建筑面积201468平方米进行投资估算。9.1.2投资估算的内容本项目采取分阶段建设、再投入的滚218、动方式开发。整个项目共分西、南两区，各区开发均包括住宅建设、公用建设基础设施建设。（1） 住宅建设包括小高层、高层住宅二种建筑类型。（2） 公用建筑包括会所、地下车库、设备用房、商业服务四种建筑类别。（3） 公用设施建设包括小区内的供电、供水工程、排水、排污工程、智能化工程及区内道路工程、绿化水体工程等。具体开发的指标如下： 表：项目分批次开发经济技术指标 单位：m2项目合计西区南区占地面积(亩)100总建筑面积（m2）201468126790 (12栋)74678(5栋)住宅（m2）165846(17栋)105168 (12栋)60678 (5栋)其中：小高层住宅31248(5栋)31248219、(5栋)高层住宅134598(12栋)73920(7栋)60678(5栋)商业及公共配套（m2）3562221622140009.1.3 编制依据1、材料供应价格根据萍乡市定额站提供的建筑材料信息指导价，结合市场调查确定。2、本概算参照建标1996628号文建筑工程可行性研究投资估算编制方法和国家现行有关规定执行。3、取费参照采用2004年江西省建筑安装工程费用定额。9.1.4 有关费用和费率的确定1、施工队伍按江西省内全国二级施工企业计取费率。2、人工按全国统一建筑工程概算定额及江西省单位估价表计取。3、价差、规费、税金等按有关规定编制。4、工程监理费按国内招标工程费率计列，可行性研究、管理220、费按编制办法规定费率计算。5、勘察设计费按照国家计委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理办法的通知（计价格200210号文）计列。6、土地购置费按实际支付额计列。7、建设期贷款利息按7.56%的年利率上浮30%计列。9.1.5 投资估算汇总本项目概算总金额为人民币31,063.28万元，其构成如下表：表：项目投资估算表单位：万元容积率：2.50总建筑面积:201,468.00M2车位:1000辆建筑密度23.50%会所:2300M2绿化率45.845%商辅:3800M2总用地面积66,666.67M2配套29522M2序号项目单位成本筹备期西区南区总成本备 注一、静态投资17683.71108221、24.2928508.00(一)土地开发成本121512152430(1)土地购置费万元/ 亩24.30121512152430(2)拆迁安置补偿费(3)服务费(二)前期费用877.08461.811338.89(1)方案设计费元/ M2676.0744.81120.88(2)施工图设计费元/ M210126.7974.68201.47(3)施工图审核费元/ M21.620.2911.9532.24(4)地勘费元/ M21.924.0914.1938.28(5)规划放线元/ M2112.687.4720.15(6)场地三通一平元/ M240507.16298.71805.87(7)招标代理费1222、01020(8)可行性研究费100100(三)规费887.54522.751410.29(1)市政公用设施配元/ M235443.77261.37705.14(2)教育附加费元/ M215190.18112.02302.20(3)质监费元/ M2112.687.4720.15(4)定额编审费元/ M2112.687.4720.15(5)墙革费元/ M28101.4359.74161.17(6)水土保持费元/ M2112.687.4720.15(7)白蚁防治费元/ M2225.3614.9440.30(8)上级管理费元/ M2338.0422.4060.44(9)散装水泥专用基金元/ M21.5223、19.0211.2030.22(10)竣工验收定位放元/ M2112.687.4720.15(11)防雷检测费元/ M2112.687.4720.15(12)预售许可证元/ M20.56.343.7310.07(13)人防费元/ M272自建返还(四)建安工程费元/ M212299.567187.8019487.36(1)住宅元/ M2100010516.806067.8016584.60(2)会所元/ M2700161.00161.00(3)商辅元/ M21000380.00380.00(4)配套设施用房元/ M28001241.761120.002361.76(五)设施配套费1141.11224、672.101813.21(1)水、电、气设施费元/ M250633.95373.391007.34(2)景观绿化及区内道路元/ M230380.37224.03604.40(3)弱电及智能化元/ M210126.7974.68201.47(六)营销费%1383.64221.17604.81(七)建设管理费%3433.39267.81701.20(八)不可预见费%3446.39275.85722.24(九)税收(1)土地契税二、动态投资1769.04786.242555.28(一)建设期货款利息%7.56*1.31769.04786.242555.28(二)国家新批准税费(三)涨价预备费三、项225、目总投资19452.7511610.5331063.28比 例62.62%37.38%100%9.2 资金筹措方案表：资金筹措计划比例金额(万元)资金来源西区南区合计西区南区合计自筹资金（含融资）39%65.55%49%7616.937610.5315227.46银行贷款31%34.45%32%6000.004000.0010000.00销售收入15%9%2917.912917.91施工单位垫资10%6%1945.271945.27其他5%4%972.64972.64合计100%100%100%19452.7511610.5331063.28第十章 财务效益分析与财务评价根据房地产项目的特点，226、财务效益分析在成本估算和销售测算的基础上，按尽量接近项目开发实际情况的原则，以现金流量为分析基础，选取特定的财务指标，进行效益分析，进行财务评价。101经济效益分析10.1.1 销售价格预测依照投资项目财务评价的惯例，在进行项目投资估算、销售收入、销售成本等均假设采用现时的价格水平，在计算期内保持不变，不考虑通货膨胀因素对项目财务评价指标的影响。项目的定价按照保守、一般、乐观三种方案进行预测，并基于对萍乡市其他楼盘价格的调研与比较，参照总府、汇篮国际等项目进行综合比较分析，采用市场比较法进行修正，得出销售价格为：项目销售价格预测 单位：元/ m2保守方案一般方案乐观方案取算术平均数小高层住宅2227、600280030002800高层住宅3000320034003200商业用房50006000100007000车库（万元/个）567610.1.2 销售收入预测项目单价(元/ m2)销售量( m2)销售额(万元)小高层住宅（m2）2800312488749.44高层住宅（m2）320013459843071.36商业用房（m2）700038002660车库（个）6000010006000合 计60480.8010.1.3 成本、费用和各项税收预测结合本项目的实际情况，依据相关法规、规定、政策拟定以下成本、费用和税收水平。(1)主营业务成本主营业务成本投资总额总额=31,063.28(万元)(228、2)营业费用营业费用指建成后营业期间的公司机构正常运转需费用，按销售收入的1%计算=60,480.801%=604.81(万元)(3)营业税及附加按照中华人民共和国营业税暂行条例，营业税按照营业收入的5.5%计算，其中营业税税率5%，附加税率为营业税的10%计算=60,480.805.5%=3,326.44(万元)(4)所得税按照中华人民共和国企业所得税暂行条例及其实施细则，所得税25%计取。10.1.4 投资利润根据本报告拟定的项目收益、成本、费用和税收等水平，通过相关工作表格(详见成本费用估算表与损益表)计算分析，可知整个项目累计税前利润为24,793.15万元，项目开发毛利率达到79.8229、1%。10.1.5 财务指标分析本项目从全部投资角度来编制现金流量表(详见项目现金流量表)，通过现金流量表分析可得如下指标(所得税后);财务内部收益率:(全部投资)=32.86%财务净现值:(全部投资，I=10%)=10,174.48万元经过收支预测和财务分析得出项目全部投资内部收益率32.86%大于中人民银行颁发的三年贷款利率(7.56%)，且项目全部投资财务净现值为10,174.48万元为正数，故本项目在财务效益评价下是可行的。10.3 环境效益分析本项目规划设计以人为核心注重人与环境的相互协调性，建筑形态时尚经典，曲线流畅，造型优美，线条和细部处理简约明快，独具一格，符合当前住宅设计总体230、潮流。小区内住宅、公建、绿化、建筑小品布局合理巧妙，错落有致，为入住住户营造出了一个良好的居住氛围。项目建后将与xx一、二、三、四期及美地世纪新城连成一体，形成一个环境优美、配套设施齐全，注重生态效益的智能化大型安居住宅社区。它对改善周边环境，提升区域居住环境质量都会有显著的环境效益。10.4 社会效益分析建成后，将与xx一、二、三、四期及美地世纪新城连成一体，成为萍乡市第一个大型全智能安居住宅小区.周围生活设施齐全，紧邻xx大道，交通极为方便，环境配套设施已逐渐完善，市场颇佳该项目建成后，可满足市场需求，提高萍乡市普通百姓的居住生活质量，为入住居民提供一个安静、高雅、舒适的生活环境，通过项目231、开发可以提高本地区居住物业档次，提升地价，带动周边房地产，餐饮、商品零售、休闲、城市交通等产业的全面发展。本项目的建设还有利于改善萍乡市形象和投资环境，促进城市总体规划早日实现，社会效益巨大。105风险性分析1051盈亏平衡点分析a、盈亏平衡点的平均销售价格=总投资31,063.28万元总销售面积19.9168万平方米=1560元/平方米，而目前时价在3300元/平方米以上，本项目定价为3000元/平方米大大低于当前时价，以让利于萍城普通百姓，所以本项目只要能及时销售不存在风险。b、盈亏平衡点销售量=（31,063.28+31,063.285.5%）3000/19.9168=54.85%即只需232、销售出54.85%即可做到盈亏平衡，具有极强的抗风险能力。10.5.2 敏感性分析影响本项目财务效益的主要因素为总开发成本和销售价格。针对前面所述评价指标，分别计算出当增加或减少5%和10%的成本（或售价）时，对主要经济指标的影响程度，详见下表：一、售价的影响预计售价预计售价预计售价预计售价预计售价敏感系数100%95%90%105%110%销售均价(元/m2)3000.002850.002700.003150.003300.00 营业收入60,480.8057,418.3854,396.3663,462.4266,484.44 税后利润18,594.8616,477.4614,360.052233、0,712.2622,829.67 内部收益率%32.86%28.54%23.18%37.23%41.56%二、成本的影响估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本敏感系数100%95%90%105%110%单位成本(元/m2)1,542.001,465.001388.001619.001696.20总投资31,063.2829,510.1227,956.9532,616.4434,169.61税后利润18,594.8619,759.7320,924.6117,429.9916,265.11内部收益率%32.86%35.25%38.96%29.48%26.52%从上述指标来看，该项目具有较好的抗234、风险能力，开发成本、售价+_10%的单方面变动都不会使项目亏本。对比项目的成本与收入的敏感性分析情况，项目的成本因素更为敏感。因此，在项目的开发经营中，要认真做好项目的成本控制工作，同时也要加强销售的宣传力度及相关工作，以确保预期目标的实现。10.5.3宏观因素风险分析由于本项目规模大，投资开发周期长，必然不可避免要受到宏观经济、国家产业政策的影响。萍乡市经济格局不可预见萍乡市处于中部开发的前列，但萍乡市的产业结构正处于调整阶段，工业基础参差不齐，结构不尽合理，未来的经济格局存在不可预期性。房地产业政策调整国家加大对房地产业的调整力度，在政策上出台了一系列的政策措施规范房地产业的发展，包括金融235、，开发条件、预售许可条件等的限制。这都将对本项目的融资、开发、销售产生巨大的影响。未来宏观经济的不确定性人均国民收入增长速度，通货膨胀程度、物价指数、国际收支、消费结构、WTO的进程、国家经济政策、产业政策、优惠政策的变化、货款利率的变化、各种税率的变化等均将影响到本项目的经济效益。10.5.4市场风险市场风险是指本项目面临的市场环境的不确定性，如新的竞争对手的出现、市场供求关系的变化等给本项目开发所带来的不利局面。市场风险是本项目面临的最大的不确定因素：竞争风险本项目周边还有众多熟地即将开发准备推向市场，如玉湖新城，是上海知名开发商，形成良好品牌支撑。对本项目构成威胁，形成竞争风险。企业决策236、层如不能洞察潜在的危机，及时调整战略，及有可能犯很多明星楼盘的错误，最终失去市场份额。消费空间的限制楼盘的规模不可能无限制扩张，必然受到消费总量的制约，从目前的趋势分析，萍乡市每年的需求总量不会有太大增加。而供应量逐年高速增长，一旦市场供应达到相当规模，萍乡市房地产市场供求关系及竞争格局将发生相当大的变化。应对中国房地产行业的市场高度不确定性有充分认识。10.5.5运作风险本项目规模大，且所处的环境复杂多变，与小项目的运作模式有着千差万别。在实际操作中，如果没有良好的开发理念、先进的运作模式，市场把控能力，健全的决策机制，一流的人才，将对本项目构成巨大威胁。此外，还包括从本项目规划、设计、建设237、推广、销售到物业管理开发全过程中一系列不确定因素对本项目经营收益的影响。10.5.6不可抗风险战争、洪水、地震等不可抗拒的灾难将对本项目构成威胁。结论：风险即不确定性，房地产开发投资实际上是以冒风险为代价来获得收益，利益大，风险也高，这一点是房地产行业中的一条客观规律。与其说投资决策时对项目的选择，还不如说是对风险的选择，是对利益与风险的权衡。建议：提升管理水平，形成特色经营，不断创新，化风险为竞争优势。同时采用风险管理模式，敏锐地洞察识别分析潜在风险，最终提高企业核心竞争力赢得市场。企业应建立宏观经济、政策的研究小组或聘请专家及专业人士作为长期顾问，及时了解并进行趋势研究，根据形势的变化及238、时调整项目操作思路及营销策略。106财务评价经对本项目的财务效益分析表明：本项目具有良好的经济效益，其各项财务指标均高于社会及现行房地产业的基准收益率，具有较强的盈利能力。本项目建设在财务上是可行的。第十一章 贷款及其他融资偿还计划及还款来源11.1 贷款偿还计划本项目总投资为31,063.28万元，其中申请银行贷款10000万元(其中:西区6000万元已贷,南区计划贷款4000万元)。项目贷款偿还期计划如下：项目贷款偿还期计算表单位：万元 序号项目年份建设期生产经营期项目年份12345一借款偿还600040001年初借款累计60006000400040002年内借款支用600040003年内239、借款应计利息589.68589.68982.80393.12393.123.1计入投资589.68589.68982.80393.123.2计入财务费用393.124本年还本0600040005本年付息589.68589.68982.80393.12393.126年末借款累计(1+2-4)60006000400040000二还款资金来源(1+2+3+4+5)600040001销售收回投资600040002可还款利润4其它资金项目贷款偿还期为：3年11.2 其他融资偿还计划项目其他融资偿还期计算表单位：万元 序号项目年份偿还期项目年份1234一借款偿还100001年内借款支用100002年内借款240、应计利息10001000100070002.1计入投资10001000100070002.2计入财务费用3本年还本100004本年付息1000100010007000二还款资金来源(1+2+3+4)100001销售收回投资100002可还款利润3其它资金11.3 贷款偿还资金来源本项目开工建设后，主体工程竣工就可以预售房产，收取部分预售房款，随着工程的全面竣工投入使用，房屋销售势必喜人，以上分析可知只需售出50%左右的房屋即可收回全部投资，故贷款及其他融资偿还资金来源是可靠的。第十二章 研究结论与建议11.1 项目拥有较好的投资环境与机遇国民经济的持续稳定发展、住房制度改革的深入，萍乡市良好的241、房地产市场环境，政府对公司开发本项目的鼎力支持，居民对改善居住条件的期望与购买力水平等等，这些基本方面为本项目提供了一个较好的投资环境与机遇。11.2项目在经济上具有较强的可行性项目总建筑面积：20.1468万平方米项目总投资：31,063.28万元项目财务净现值:10,174.48万元项目投资报酬率:32.86%以上指标显示，本项目具有良好的经济效益，投资报酬率较高，且投资开发商具有较强的房地产开发能力和良好的信誉，所以本项目的抗风险能力较强。另外，由于本项目的投资回报收益率远远高于贷款利率，抗风险能力强，完全可以充分利用经济效应，在前期阶段争取一定数量的贷款，加快建设进度，以获取更高的投资242、回报。（上述经济指标是根据目前的市场形势对预期目标利润估算的结果。）11.3项目具有的突出优势 项目的定位属中高等档次，在供需圈内具有广泛的目标客户。 项目较好的地理位置（包括交通、人文等环境）。 项目所处地块的发展前景较好。（公园路、xx南路、xx大道为市政形象大道） 区域无相对竞争个案及潜在需求量较大。11.4 项目开发经营风险较小本项目土地开发使用权取得费用相对较低，地块综合价值较高.（相对目前周边个案在土地成本上会有较大优势），只要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投资收益。11.5 强化项目进程中的投资、质量、进度控制抓住市场空隙，加快工程进度，注重对可能发生的不利条件及变243、化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。附表1投资计划与资金筹措表单位：万元 序号项目年份合计建设期经营期项目年份西区南区512小计34小计一项目总投资(1+2)31,063.28120006863.0719452.757589.684610.5311610.531固定资产投资31063.28120006863.0719452.756606.884610.5311610.531.1静态投资28508.0011410.326273.3917683.716606.884217.4110824.291.2动态投资2555.28589.68589.681769.04982.80393.12786.244、24建设期利息2555.28589.68589.681769.04982.80393.12786.24汇率变动部分投资方向调节税国家新批准的税费涨价准备金2流动资金其中:铺底流动资金二资金筹措(1+2+3)31,063.28120006863.077589.684610.531项目资本金来源31,063.28120006863.077589.684610.531.1企业自有资金21,063.2840006863.073589.684610.531.1.1企业现有货币资金40001.1.2企业未来经营收益2000.001.1.3企业资产变现3945.164610.531.2其 它2000917.245、912项目长期负债年利率10000.006,000.00600040004,000.002.1长期借款7.56%*1.310000.006,000.00600040004,000.002.2长期债券附表2总成本费用估算表单位：万元 序号项目年份建设期生产经营期项目年份12345销售%404020一营业成本12,767.2312,767.236433.621开发产品成本12,425.3112,425.316212.662管理费用241.92241.92120.963其他费用100.00100.00100.00二财务费用393.121贷款利息393.12三总成本12,767.2312,767.23246、6826.74四经营成本12,767.2312,767.236826.74五可变成本六固定成本附表3 损 益 表单位：万元 序号项目年份 合 计 计算期 项目年份12345 每年出售%20.1468万平方米4040201产品销售(营业)收入60,480.8024,192.3224,192.3212,096.162销售税金及附加3,326.451,330.581,330.58665.293总成本费用31,063.2812,767.2312,767.236826.744利润总额(1-2-3-4)24,793.1510,094.5110,094.514,604.135弥补以前年度亏损6应纳税所得额(247、5-6)24,793.1510,094.5110,094.514,604.137所得税6,198.292,523.632,523.631,151.038税后利润(5-8)18,594.867,570.887,570.883,453.109提取法定盈余公积金10提取公益金11提取任意盈余公积金12可供分配利润(9-10-11-12)18,594.867,570.887,570.883,453.1013应付利润(股利分配)14未分配利润18,594.867,570.887,570.883,453.1015累计未分配利润18,594.867,570.8815,141.7618,594.8616可还款248、利润7,570.887,570.883,453.10附表4 项目现金流量表单位：万元 序号项目年份 建设期经营期项目年份12345生产负荷(%)404020一现金流入(1+2+3+4)24,192.3224,192.3212,096.161产品销售(营业)收入24,192.3224,192.3212,096.162回收固定资产余值3回收流动资金4其它现金注入二现金流出120006,863.0711,785.818,806.662,430.401静态投资11410.326273.396606.884217.4102贷款利息589.68589.68982.80393.12393.123国家新批准的税费4涨价预备金5流动资金6经营成本(扣除开发成本)341.92341.92220.967销售税金及附加1,330.581,330.58665.298增值税9所得税2,523.632,523.631,151.0310其它现金流出三净现金流量(一二)-12000.-6,863.0712,406.5115,385.669,665.76四累计净现金流量-12000-18,863.07-6,456.568,929.1018,594.86