1、鹤山市兆基物业发展有限公司拟开发房地产项目需向贵行申请融资的可行性报告一、 房地产开发商：鹤山市兆基物业发展有限公司，股东是李巧惠；二、 房地产开发的地点：鹤山市共和镇南坑村委会南兴村后山；三、 开发的面积：土地占地面积：商业用地近91亩，容积率是2.0，开发建筑面积约140000万平方米；四、 建筑布局：计划建造20000平方米的商铺，30座楼的电梯洋房，每座八层，全区共计两千多个单元，每个单元户型分30平方米和60平方米两种；住宅建筑面积约120000平方米。五、 计划建筑总造价：1500元/平方米*140000平方米=210,000,000.00元；六、 建筑面积总售价计划：1、 建筑后2、商铺计划售价：15000平方米/元*20000平方米=300,000,000元2、 建筑后住宅计划售价：3000元/平方米*120000平方米=360,000,000元3、 建筑总售价：300,000,000+360,000,000=660,000,000元七、 建筑该房地产的目的性：1、开发商已通过正常的渠道申请，由各个监管部门发放开发房地产的“四证”；2、由于该区是位于鹤山市共和镇圩内的一条主街上，周边的民生设施齐全，交通方便，而建造该小区最大的目的是由于共和镇是鹤山最大的一个工业大镇，有许多大厂在该镇发展，例如鹏程头盔厂、世日电子厂、真明丽灯饰以及恒富制衣厂等等大厂，故此有4万左右的外来3、工，这4万人的外来工中许多家庭都是在共和镇附近租屋居住，据了解每月租金在300-600元左右，而开发商分晰到当地农民的经济环境以及外来人员的居住情况，而把该小区每个单元建筑面积设计在30平方米，价格在9万元左右，如果按揭贷款买楼，首付3万，月供350元，这样第一比较吻合当地的外来工的购买或租赁，第二比较适合当地一些中下阶层的居民购买，第三适合投资租赁，第四工厂可以购买用作员工宿舍。3、该小区将会建造有103000平方米住宅，20000平方米的商铺，这些商铺可以引入一些便民设施：例如银行、酒店、大型超市、一些专卖店以及小商铺等。住宅按10元每平方租赁，每月租金约110万元，商铺按50元平方租赁，4、每月租金约100万元。4、建筑该小区将会是共和镇地势最高的地方，小区面向东南俯瞰整个共和镇，小区前有1.3万平方米花园，中间有1.5万平方米花园，后面有2.5万平方米花园，小区右边是山连山的自然风景，故取名为畔山花园，环境优雅舒适。5、共和周边房地产开发情况调查，见下表：宝丰新城楼盘位置：鹤山市共和镇共兴路288号（江鹤高速出入口）售楼处位置：楼盘现场接待中心开发商：江门市宝丰地产开发有限公司规划设计：户型多种规格，方正，实用建筑设计：部份电梯洋房，部份步梯洋房，全封闭式管理设计。总建面积：20万平方米总户数：约1701户建筑类型：小高层，高层户型面积：60-180平方，复式197-211平方5、总体均价：小高层仅余下1、2层复式，均价3500元每方，高层电梯11、12层复式，均价3300元每方外部配套：商业街内部景观：景观设计园林式设计内部配套：量贩式KTV、棋牌室、电玩室、英式桌球室、亲子游乐汽车位情况：区内车位共660个物管情况：物业管理鹤山市和美物业管理有限公司，物业管理费多层0.6元每方，电梯1元每方，商铺1.5元每方工程进度：总共38梯多层、小高层及一座星级酒店式公寓组成，现己开发建成11栋洋房，期中1-6栋为11层电梯，7-11栋为6层步梯交付情况：一期己交付销售情况：一期仅余下几套大面积复式，销售率约为90.3%优惠情况：现剩余复式单元可享受9.8折后再9.9折优惠项目6、定位：附近厂企管理阶层主打广告(宣传）语：酒店式物业管理，因为唯一，所以尊贵。主要广告宣传媒体：网络广告、报纸广告、电视台广告，道路广告灯箱。联系电话：0750-8308666综合评述：楼盘规模较大、设计较好、小区内部规划景观和配套较好、物业管理较好，现时售房部冷静，售房人员不够积极热情。一期己基本销售完毕。虹景家园楼盘位置：共和镇德和路虹景家园（即教师村对面）售楼处位置：共和镇德和路虹景家园楼盘处（即教师村对面）开发商：鹤山市信诚房地产开发有限公司建筑设计：金城建筑总建筑面积：22007.48平方总户数：196户建筑类型：一期，二期全步梯洋房，全部3房2厅设计。户型面积：88.66-105.7、97平方总体均价：一期，2、6楼3050元每方（以套内面积销售）；3、4、5楼3100元每方，二期未定价外部配套：位于镇中心区域内部景观：区内有少量的绿化汽车位情况：一期无配套车位，二期5-9栋首层为车库。物管情况：鹤山市和安物业管理工程进度：一期己建成，二期己封顶。交付情况：一期2013年2月28日销售情况：一期共60套，己售出39套，余下21套未售，其中6楼还剩9套。优惠情况：一次性付款购买可打9.5折优惠，按揭可打9.8折，3套起团购还可以折后另打9.8折优惠项目定位：本地事业单位人士主打广告(宣传）语：一个宁静舒适的家园主要广告宣传媒体：网页综合评述：开发商跟原先华景园同一开发，楼盘面8、积单一，只有三房户型，楼盘以套内面积销售。客源多数都是本地事业单位人士，楼盘销售人员热情。顺和路E商住楼楼盘位置：鹤山市共和镇顺和路售楼处位置：鹤山市共和镇顺和路E商住楼现场开发商：挂鹤山共和镇房地产开发公司建筑设计：鹤山市友信建筑设计有限公司营销代理：无总建面积：建筑类型：共5栋商住楼户型面积：两房及三房总体均价：3300元每方，以套内面积销售外部景观：无外部配套：未有内部景观：未有汽车位情况：未定物管情况：小区管理，未定管理费工程进度：己建成一栋交付情况：未定销售情况：售房部未进场优惠情况：待定项目定位：首层定位为商业街，二层以上为商住主打广告(宣传）语：无主要广告宣传媒体：无综合评述：现9、场未建有售房部，户型面局不实用，主要外观设计迁就商业广场，现己有一栋建成，未验收，小区管理， 2013年2月份开售。幸福花园楼盘位置：鹤山市共和镇平和路售楼处位置：鹤山市共和镇平和路幸福花园楼盘现场开发商：鹤山市住宅公司营销代理：无总户数：约80户建筑类型：普通住宅户型面积：50-110平方总体均价：3300元每方，以套内面积销售外部景观：无外部配套：无内部景观：无内部配套：无汽车位情况：租，摩托车位20-30元每月，小车200-300每月物管情况：0.8元每方，以建筑面积收取工程进度：己建成销售情况：己售出70%优惠情况：无项目定位：工薪阶层，以及村民主打广告(宣传）语：无主要广告宣传媒体：10、无综合评述：楼盘没任何宣传，现场只有一个销售人员，缺乏专业知识，没有给到客户有购买意欲。根据上述表格内容可以看到，在共和近期开发的楼盘中，本公司开发的畔山花园在规模上是最大的，居住环境方面拥有超大花园和完善的配套设施；价格方面，本小区洋房带电梯，比其他地方的价钱都偏低，这方面优势明显；本区的定位是多是外来工作人员，户型面积比较小，跟其他楼盘的市场定位不同，市场潜力巨大。从以往的楼盘开发情况来看，销售率基本都会达到100%，畔山花园的销售前景乐观。6、共和镇是广东省中心镇，鹤山市工业重镇，该镇交通发达，有325国道，佛开高速，中江高速等交汇而过。党十八大明确提出，要坚持走中国特色新型工业化、信息11、化、城镇化、农业现代化道路，推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。工业化与城镇化在未来一段时间内将会是小城镇发展的动力所在，工业化意味着在共和在未来仍会有许多工厂生产发展，流动人口和入户人口将会不断增加，而城镇化则表明城镇将会向农村扩张，农村剩余劳动力将会搬迁到城镇。从社会发展方面来说，人口的增加意味着房屋需求量巨大，本小区的发展符合政府发展的理念，优越的环境提升了共和的生活品质。7、建造这类型小区的成功个案：在鹤山市沙坪镇谷埠北记饭店对面，有一个类似这样的小楼盘，每个单元的设计在15-20个平方米左右，这个楼盘第一期售出530套，在今年初已全部售完，最高可以卖出4000元/平方米，据了解，这个楼盘购买方多为外来工以及本地人买下多套当租房出租。从这个个案中表明，由于现在的经济环境不太乐观，外地人过来打工的，都希望能在自己的能力范围内拥有属于自己的小天地，好安稳下来打工；而本地人购下来当出租房出租，主要是其闲散资金不敢妄然用于做生意，另可购下部分物业当长期投资。由于有了成功的个案，就更坚定了开发商的开发信心，认定现在投资这类型小面积的住房还是可行的。八、希望融资方经过审慎的研究后，通过该项目的贷款审批，以达到双方共赢，共同创造鹤山共和的美好环境。 鹤山市兆基物业发展有限公司 二零一四年三月