1、3500亩地产开发建设规划项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月70可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录前言41.项目背景概述与初步定位51.1项目背景概述5区位背景概述5项目位置介绍6项目进展情况61.2项目开发模式7本项目整体开发模式7本项目初步开发规划2、81.3 项目初步定位10本项目的整体定位10本项目的开发策略122.本项目情况具体分析142.1项目基本情况14项目地理位置14项目用地规模14项目控规指标15项目土地现状152.2地块环境评价20自然环境20人文环境20经济环境20配套设施202.3宗地状况的SWOT分析22优势22劣势23机会23威胁243.项目市场概要分析253.1XX市房地产市场概要分析25政策倾斜为XX提供良好发展宏观环境25XX城市化进程不断加快，住房缺口依然很大263.2XX房产市场逐步走向规范、市场健康发展27XX市土地市场283.2.2.住宅市场分析313.3 2008年XX房产趋势预测333.4东丽区市场3、及标杆楼盘分析36东丽发展概况36东丽区房地产市场概述40东丽商业市场分布及发展趋势42东丽区未来发展趋势45区域板块房地产市场发展分析454.项目投资估算与综合评价544.1项目地块经济测算54标的所在区域土地及既有项目列表54合理土地成本基础上的经济测算方案59联合整理土地投资与汇报匡算61五、综合评价62 前言本项目定位与市场可行性（初步）分析报告是根据本项目的背景环境及政策，在目前可获取的资料上，结合XX市整体及东丽区的相关规划与政策，在实地考察与市场研究的基础上，通过对外部环境的客观分析，了解项目所处的市场环境；通过对标的地块的认知分析，结合外部环境分析，对该标的地块的市场和项目发展4、进行评估预测，在此基础上对项目进行了初步定位和开发策略的建议分析，为项目投资提供科学合理的决策依据。1.项目背景概述与初步定位1.1项目背景概述区位背景概述新的历史时期，党中央、国务院从我国经济社会发展全局出发做出了重要战略部署，全面推进XX滨海新区开发开放，提升京津冀乃至环渤海地区的国际竞争力，促进东部地区率先发展，以便在国内形成东中西互动、优势互补、相互促进、共同发展的区域协调发展格局。环渤海经济发展带是继珠三角、长三角之后我国培育的重点区域。XX滨海新区是“十一五”规划的重点发展地区。经过十多年的开发与建设，XX滨海新区已具备进一步加快发展的条件和基础。各级政府正抓抢机遇，发挥优势，努力5、把滨海新区建设成为中国现代制造业和研发转化基地，北方的国际航运中心和现代国际物流中心。而唐山南堡油田的开发也将提速这一规划的快速实现，北京至XX的城市轨道已经完工，这也带动沿线土地开发并将两个城市之间的距离缩短到30分钟。由此可预见的是，滨海新区的房地产市场容量和辐射范围将再次扩大。这些具有巨大发展潜力的边缘区域，使初期立足XX市场、然后逐步拓展外延的发展理念成为现实。虽然2007年10月份以来国家相继出台了一系列的调控政策，以及一线城市北京、深圳、广州、上海等地楼市成交量的放缓及楼价的下降，对我国房地产市场产生重大影响，我国房地产市场进入了调整阶段，但是XX的楼市整体表现较为平稳，没有出现大6、幅的下跌趋势，市场依然较为健康。整体而言，在未来几年，随着空客等一批世界500强企业的进驻，以及XX城市建设如火如荼的开展，以滨海新区为代表的XX房地产市场仍将保持一个快速发展的良好势头。项目位置介绍本项目位于XX市东丽区新立镇宝元村。四至范围：东至驯海路、南至铁路线、西至外环线绿化带、北至津滨公路（机场路）。详细介绍见本报告2.1部分。本项目占地约为3500亩。其中，有200亩作为村民返迁安置房用地，3300亩作为整理收购的土地。具体位置如下图所示。项目进展情况（1）项目进展阶段：本项目处于开发前期的土地整理阶段。（2）土地整理单位：XX市西贝投资实业有限公司。因XX土地资源需求日益旺盛，为7、合理利用土地，切实保护耕地，进一步优化土地资源配置，经XX市东丽区土地资产管理委员会研究同意，并报区政府批准，东丽区政府办公室为此类工作于2004年9月13日下发政府文件。现区土地整理中心委托XX市西贝投资实业有限公司作为实施土地整理工作的单位。预计土地整理周期约为18个月。（3）土地整理说明：因城市土地的开发步骤和程度的不同，而把土地开发区分为一次开发和再开发。在土地的第一次开发过程中首先通过有偿征用土地的方式，将农业集体所有制的部分土地转归国家所有。其次按照城市规划的要求对新增的城市土地进行基础设施的建设，把它改造为城市用地。联合整理土地即地权方出土地，投资商出钱。再缴给土地管理部门收购，8、共同完成土地整理的过程。本着“谁整理谁可优先摘牌”的原则精神，对被整理的土地实施再开发。（4）项目开发进度：土地整理后项目即进入规划、建设和销售阶段。具体项目开发进入应根据各项手续办理等情况而定。1.2项目开发模式本项目整体开发模式在拿地模式上，以土地整理方式进入该项目，在一期土地随土地整理过程的执行拆迁、建设的同时，获取同区域内置换土地，推动政府对置换土地的开发批复，一起拿下3500亩的土地，然后两地块可同时进行项目开发上的操作。即在拆迁兴建返迁房时，着手与区政府及规划部门申办控制规划，随着征用土地的进度逐步实施开展开发工作，以缩短项目开发周期，加快资金回收与周转。在项目开发上，应遵循以下两9、点:一是，项目开发须依托于区域发展。东丽区因受惠国家、市等各级政府的规划举措，目前正处于发展的黄金期，区域发展前景非常好，区域城市建设与经济发展的增速带动地产市场的快速发展。无疑，本项目的开发也将受益于大的区域背景环境。因此，本项目开发以区域发展为依托，充分利用东丽区的相关政策，站市、区的高度上开发该项目，做足区域规划、经济发展、社会和谐、地产升级等方面的文章。但是，从体量上讲本项目是大盘，开发周期较长，因此需把握好项目的开发周期与东丽区建设规划及进度的匹配性。二是，地段决定地位。地域和地段往往是决定住宅地产，尤其是商业地产发展空间的关键因素。本项目所在地域和地段在交通上具有一定的天然优势，且10、周边的商务、商业配套存在一定的空白，但因机场净空高度的要求因而在建筑规划、空间设计上受到一定影响，因此如何发挥优势，提升本项目所在地域和地段的商业价值，是本项目在未来规划中首先值得深思的。本项目初步开发规划本项目的初步开发规划策略为：整体规划，分期实施，梯度开发，强势营销。（1）整体规划：一是，规划要有高度。作为约为3500亩的大盘的规划，需要一定的高度。不仅要站在机场板块、东丽区域的高度，更要站在滨海新区、XX市的高度来规划。配合XX及滨海未来的城市建设规划，将该项目打造成东丽的标志性建筑、滨海和XX知名的复合建筑群。二是，规划要有整体性。虽拿地分为2期开展，但在建筑规划和项目申报过程中应整11、体考虑。因此，在项目申报与建筑规划时，需对对拆迁返还房、区域功能配套、开发规模与投资收益等各个指标和内容综合考虑，以确保本项目安全性与收益率达到最佳的匹配。对于拆迁返还部分的规划面积、建筑位置与功能配套，应与本项目的其余地块的建筑规划、功能布局上做到既能有所区隔又能和谐统一。（2）分期实施：本项目的前期将采取“两次拿地，整体规划”的实施策略，而在中期的建筑施工与后期的营销推广中将根据项目规划采取“三期建设，组团推出”的策略。即根据本报告中第2部分和第3部分的综合分析，可将本项目分为三大组团：迁返住宅组团、商业中心组团和高尚住宅组团。具体面积规划将在市场精可研分析的基础上得出。但是，基于西贝公司12、对本地理解及项目的构思，建议三大组团的占地面积配比为6%：9%：85%，即迁返住宅组团约为200亩，商业中心组团300亩，高尚住宅组团约为3000亩（此面积包括部分道路等市政基础设施面积的分摊）。（3）梯度开发：在本项目开发层次上，基于整体设想，西贝公司建议，除因须先考虑村民安置而先建安置和谐小区外，剩余部分的面积的开发应定位中高端,先完善商业中心, 再打造高尚住宅。以商业带动住宅，通过商业氛围的营造，带动地段价值的快速升值和后期住宅的品位提升、销售促进和价值营造。该“商业先行，住宅跟进”的梯度开发策略，综合考虑了该项目地块所处区位的交通特征，周边民航大学、居住小区及空港物流加工区， 10公里13、半径内的消费群体等相关商业环境要素。但是，具体的商业建筑设计、商业功能规划与商务写字楼等综合配套等须进一步做相关调研分析。虽然先开发商业中心后建高尚住宅对资金链需求增强，但如果注重项目周期管控、商业中心的招商与营销策略，则会对整个项目的价值将会得到非常大的提升。（4）强势营销：其一，充分借助外脑，整合国内外优秀的规划设计机构、营销策划机构与地产顾问机构、专业商业公司等，组建最强大的营销与运作团队。其二，充分利用区域发展前景及本项目各项综合优势，将本项目所在区域打造成东丽区的标志性建筑群，滨海及XX的知名楼盘。1.3 项目初步定位本项目的整体定位项目的整体定位为：具文化品位、生态景观、标志建筑和14、商业配套为一体的复合建筑群。（1）文化品位。在整体设想中，建议本项目在规划时，将现代建筑风格与深厚历史底蕴、优秀中国文化和现代商业文明有机融合。首先是历史文化底蕴。该风格主要体现在安置小区组团的建筑中。XX是华北及中国历史名城，具有较深的文化沉淀，而宝元村历史悠久，民族传统（请加相关说明），因此建议将历史文化尤其是民族文化融入该组团的楼盘、社区商业街及园林景观中。借鉴深圳城中村改造开发模式，低成本打造XX市独特的安置和谐小区，迅速建立开发商在XX的地位及知名度，获得政府、安置者等多方认同，并为后续开发奠定坚实的基础。其次是中国文化风格，该风格主要体现在高尚住宅组团。建议采用该风格，主要有两个考15、虑：一是，基于本地块的物理特性与现状特征，无独特的、稀缺的自然山水景色和资源可依托，作为占地3000亩的超级大盘，很难与XX市的一些知名大盘正面比较，采取差异化的独特定位以吸引购房者，而挖掘中国历史文化，提炼整体建筑风格和独特卖点诉求，并付诸于楼体结构、外立面、园林等各细节中，处处彰显中国优秀的文化与文明，使居住者得到在高品质的物质（房子）的享受同时，还能得到高品位的精神（文化）的熏陶。二是，该项目的主要目标客户群为民航大学、空港物流及加工园、东丽区及XX市的中高收入群体，其中还将包括部分的外籍中高收入群体及国际人士。浮华过后惟有文化生生不息，此外，“越是中国的就越是世界的”。近年来国内具中国16、文化的楼盘，如成都芙蓉古城、广州清华坊、深圳万科第五园等都受到此类人群的追捧。再次是商业文明。在本项目开发构想中，现代商业文明将集中表现于商业中心的建设规划上。精心营造商业与商务概念，建设精致建筑环境，打造地段标志。（2）生态景观。因本地块无山水等独特自然景观资源，我们建议在融入中国文化的大景观环境下，导入生态和环保概念。（3）标志建筑。在本项目开发构想中，除商业中心将是东丽区的商业地标性建筑，整个项目应成为滨海乃至整个XX的一个具有标志意义的建筑群体。（4）商业配套。商业配套包括2个住宅小区的社区型商业街以及面向整个空港片区及东丽行政区的纯商业中心，其中包括写字楼、星级酒店和大型购物娱乐中心17、。社区型商业街满足本项目内及相邻楼盘住户的日常生活需要的消费购物需要，而纯商业中心则是东丽行政区内企业、家庭购物、休闲、娱乐的首选去处，同时也充分满足企业客户的商业活动和办公场所的功能需求，打造高端商务形象。本项目的开发策略根据西贝公司的调研分析，我们初步设想将开发周期为三期：第一期，是迁返住宅开发。将根据与区政府、村委会及拆迁户等多方所达成的协议，在整理一期土地后即开工建设拆迁返还组团，建设拆迁住宅和谐小区及其相关配套，该部分主要是以当地村民的自用为主，在整体思路体现的是“长远开发，和谐为主”的基调。作为迁返住宅及配套组团，根据西贝公司的测算，该组团的占地面积约为200-250亩，其定位主要18、为中低层中密度的中档改善型住宅产品，并辅以园林绿化区、健身运动区、社区商业街，主要以满足小区生活和居住需要，其配比根据小区居住人群数量即返迁户而定。在返还模式、小区规划、户型及园林设计上，我们建议参照深圳的城中村改造模式进行，此模式在深圳已较为成熟，也为业界及政界所推崇。同时也能给XX及东丽的旧城改造或拆迁返还创建新样板。既为项目公司的后续开发打下良好的群众基础，也为项目公司在东丽及XX的长远发展打下政府基础。预计项目开发周期为2年。第二期，是商业中心组团开发。依托中国民航大学、周边众多企业、本地村镇居民及便捷的交通资源，打造东丽区商业地标性建筑,建设商业和商务组团。该组团的设计将建立在充分研19、究华明镇商圈、跃进路商圈、东丽开发区商圈和东丽湖商圈的基础上。基于西贝公司对当地市场的理解和初步的市场商业调查，建议该组团的占地面积为200亩-300亩，并为分为三个功能区组成：即一个四星级以上的酒店、一个大型购物休闲中心和一个商务空间。在项目整体规划方案出来后，先招商后建设，在全球范围内招商，与知名酒店管理公司、购物中心或大卖场、知名企业签约，为其量身定做建筑空间，以缩短商业与商务组团的开发周期，尽快进入后期的运营以催熟该项目及该板块的商业环境, 先聚人气, 再聚财气，为后期的开发提升价值空间。预计项目开发周期为2-3年。第三期是高尚住宅组团。基于机场净空的限制，西北建议该组团的申报容积率在20、1.5左右，以多层和联排别墅为主，以品质和品位取胜于市场。在建筑风格上整体凸显中国文化，即有唐诗宋词之文采，又有梅兰松竹之雅趣，既有小桥流水之动，又有曲径通幽之静，处处彰显文化的细节烙印。预计项目开发周期为5年以上。总之，该项目的总体开发周期至少为8年，不提倡大规模的快速开发，而是有目的、有计划、有节奏地开发建设。简单概括为“三期开发，三个层面，三个关系”。即：第一期是“建立基础，赢得信赖”，第二期是“建立高度，赢得地位”，第三期是“建立环境，赢得市场”。2.本项目情况具体分析2.1项目基本情况项目地理位置宗地位于XX市东丽区宝元村。占地约为3500亩，共分为两期，一期包括村民用房及信号厂宿舍21、部分工业厂房用地等，约为800亩；二期为农耕部分用地及留地，约为2500亩。标的地块四至为：东至驯海路；南至京山铁路；西至外环绿化带；北至津滨高速。具体见下图。东：驯海路 南：京山铁路 西：外环绿化带 北：津滨高速 项目用地规模规划总用地面积800亩左右，含农耕部分待征土地总量约3300亩左右。项目控规指标规划性质为居住用地，建筑容积率1.08，绿化率及建筑密度指标暂未明确。3300亩左右的待征土地申请规划性质为商业、住宅用地，建筑容积率等指标暂未明确，将根据具体建筑规划设计及相关要求申报。项目土地现状800亩规划区域内现状为宝元村村民住宅用房及信号厂职工宿舍等，另外包含部分占地面积为工业园22、区生产设施用房。具体情况如下：地块南端为房龄时间较长的砖木结构三层住宅 宝元村区域内包括部分配套功能设施 村民现状居住平房 部分地块为现状水塘 部分民营生产企业加工车间 中部为信号厂职工宿舍及部分功能设施用房，包括活动中心、浴池等等 沿街小型商业 工业园区生产厂家 其中还包括部分在建工厂用房另外，地块北端部分商业经营设施 与待征地交界处现状铁路 2.2地块环境评价自然环境地块处于津塘路沿线，环外的地理位置，地属东丽区，属于滨海同市区连接的主要通道，地理位置具备一定的优势。周边区域主要为现状住宅及小型企业，地块周边范围内无重工业污染。现状中没有比较突出的自然景观，但空气、噪音等主要因素上，自然环23、境较好，适宜作为住宅产品开发。人文环境地块周边临近民航学院，具备一定的人文基础，但地块开发模式为政府主导的一级土地整理，最终效果上地块将包含较大比例的原住民还迁，目前状况中，原住民形成的人文环境一般。在项目最终的利润获取部分，需要针对性再考虑区域分隔，小范围人文环境营造的问题。经济环境地块处于XX市东丽区，临空港工业园区，与多家500强企业为邻，随东丽开发区逐渐完善、企业逐一进驻，地块随之产生的辐射效应仍具备一定的经济潜力。经济基础条件良好，包括钢铁、物流、高新技术在内的多方面经济来源形成了强大的经济支持。此外，地块临近连通滨海与市区的主要通道津塘公路，具有较为深厚的经济潜力。配套设施地块依托24、三线（津塘、津滨、外环）两区（东丽开发区和镇区）发展的第三产业，成为区域的经济支柱，周边具备农贸市场、餐饮娱乐设施、旅馆、银行、邮电通讯等多种生活配套设施，但由于没有整体性的规划，各种配套设施分布不均衡，档次不高，难以满足新型居住区的配套需求，宗地周边的配套设施部分正在兴建，如东丽医院正在进行新营业楼的兴建。总体来说，宗地周边具备一定的商业氛围，尤其在5公里范围以内，包括天一摩尔及跃进路商圈，商业氛围比较浓郁，几年时间之内可形成具有典型性、具有特色的商业环境，但现状中周边商业规模及档次较低。（1）5公里半径商业配套设施和公园绿地：商业：华润万家、家得宝、跃进路商圈内的上岛咖啡、利津路集中餐饮区25、东丽商场等等。公园：东丽公园 （2）5公里半径酒店、体育等配套设施：威士达酒店（档次较高，靠近东丽开发区）、地块附近部分餐饮、住宿服务机构（均时间较长、档次较低）。 地块直线连通至中山门区域，距离10公里以内，靠近中环线附近包括财富豪为酒店、三中心医院等，周边区域服务配套非常完善。（3）道路交通体系公路方面：地块南侧经津塘公路、北侧经津滨高速下道（津北公路辅路）穿越外环与市中心相连，地块临近外环线；距解放南路周边繁华市中心区域仅13公里左右；距新建滨海国际机场、空港物流区13公里左右，外向交通较发达，另外，通过京津塘高速公路驱车90分钟，即可到达首都北京。地铁方面：宗地临近轻轨新立站，轻轨属26、于规划中的地铁9号线地上延线，其路线由滨海连通至市中心，津滨轻轨设中山门、一号桥、二号桥、新立镇、东丽开发区、小东庄、军粮城、钢管公司、胡家园、洋货市场、洞庭路、市民广场、会展中心、东海路等共14座车站，全长45.409千米。9号线地下部分起自津滨轻轨中山门站，终至XX站，线路长为6.856公里，途经东兴路、大直沽西路、十一经路、七经路四个车站，便捷连通市区。随XX市交通条件的变化及燃油价格上涨等状况，在目前XX市的市场环境中，地铁延线物业受到市场认可程度日渐提高，对于宗地开发利好。2.3宗地状况的SWOT分析优势（1）项目为XX市政策指导方向下迁村并点项目，同时符合区政府招商引资的政策方向要27、求，具有一定政府支持优势；（2）宗地所在区域具备良好的经济基础及良好的经济发展前景，支持宗地开发前景预期；（3）宗地所在东丽区较长时间以来，在房地产市场方面一直没有很高的供应量，市场供需关系状况有利于产品开发；（4）宗地所在位置周边具备一定的商业、教育、医疗配套设施，档次不一但基本满足生活需求；（5）宗地周边地块成交主要集中在07年9月市场过热阶段，成交价格很高，导致一定时间之内，宗地产品开发将具有较高的开发操作自由度；（6）在集中土地成交之外，宗地周边基本没有土地再成交，后期市场竞争不会太激烈；（7）项目地理位置带来便捷交通，包括公路、高速、地铁等，为产品开发提供了良好的交通基础条件。（8）28、土地整理单位XX市西贝投资实业公司具有良好的前期工作基础和本地人脉基础。劣势（1）宗地较大的规模体量带来了相对较长的开发周期，对于市场培育来说，时间较长，困难较大；（2）受宗地中不同地块的土地性质影响，宗地主要开发获利地块靠近津滨高速一侧，稍显偏远，偏离当地人群的正常认可方向；（3）宗地人员构成复杂，居住环境所受干扰较多。机会（1）区域内前期土地成交受市场阶段性过热影响，导致宗地开发过程中易于占据竞争有利地位；（2）周边区域即将形成特色鲜明、品质优越的集中性住宅、商业集中区，土地价值的自然拉升将更有利于宗地开发操作的灵活思路；（3）区域市场中对还迁处理的产品性质控制较为灵活，有利于控制开发投入29、；（4）周边区域各方面发展迅速，包括以钢铁市场为代表的行业经济、以空港区域为代表的贸易、技术等产业经济等，为宗地开发提供了较为有利的经济及流动人口支持。威胁（1）房地产市场整体不稳定，项目操作过程中存在较多政策性、整体市场性风险；（2）较长时间内东丽区房地产市场供应量不足，部分人群已经形成了购房向河东区域倾斜的消费倾向，宗地开发过程中需要扭转，使之形成向心吸引力；（3）由于临近机场，受机场净空高度影响，土地政策限制可能较多，尤其容积率限制较大；（4）由于宗地整理过程中设计多方协调，包括宝元村、新兴村、信号厂以及后期待征土地部分的张贵庄，可能在宗地开发过程中出现多方意见协调困难；（5）较大面积拆30、迁，在拆迁过渡等环节中，可能存在部分难以确切预见的成本上升。如果土地整理二期的待征3300亩顺利拿到，则综合地价成本非常便宜。3.项目市场概要分析3.1XX市房地产市场概要分析3.1.1政策倾斜为XX提供良好发展宏观环境随着滨海新区的开发开放纳入国家“十一五”计划，环渤海经济圈的核心城市XX已成为中国新经济增长的领军城市，XX的经济得到了飞速的发展。从北京、上海和重庆历年GDP比较图可知，XX虽然在GDP总量上保持排名第三的地位，但2003年以来GDP增速超过北京和上海跃居四大直辖市第一。政策的倾斜为XX提供了良好的发展环境。空客A320总装线落户XX滨海新区；2007年9月6日国务院正式批复31、XX市滨海新区成为我国新一代运载火箭基本型工程研制基地；2007年11月18日温家宝总理与新加坡总理李显龙在新加坡签署了中新两国政府关于在XX建设生态城的框架协议，中新生态城正式选址XX滨海新区等一系列利好消息，滨海新区的发展将迎来更大的机遇。XX城市化进程不断加快，住房缺口依然很大随着XX城市化进程的不断加快，城镇居民数量大幅上涨，比例不断增加。从2006年人口分布来，市内六区人口占主导地位，比重达到40.59%。未来XX城区人口将大幅增加。随着XX市经济发展和现代化水平的提高，近年来XX市外来常住人口规模呈现出显著的扩张趋势，XX常住人口已经突破千万，并持续增长。人口增长、城市化进程的不断32、加快将为XX市带来大量的住宅需求；根据2005-2020年XX的城市规划，到2020年XX城市化水平将达到90%，不断增加的需求为房地产开发企业扎根XX打下强有力的需求基础。3.1.3城镇居民人均收入增长趋势，住宅市场有效需求不断增加由下图可知，特别是从2003年以来，人均可支配收入进入了一个高速增长期，2006年居民人均可支配收入达到14283元，同比涨幅为13%。居民人均可支配收入的大幅增加，为房地产市场持续稳定发展提供了有利条件。3.2XX房产市场逐步走向规范、市场健康发展2007年XX房地产市场保持着快速发展的态势。国家大力发展滨海新区，建立北方经济中心；政策及金融各方面优惠继续实施；33、为XX发展营造了良好的宏观环境；另一方面，“招、拍、挂”等土地出让方式的深入执行，使XX的土地市场逐步走向了正规化与市场化；大量外地开发商如保利、恒大、绿地、远洋等都纷纷入津投资，为XX房地产市场发展提供雄厚的资金基础。2006年以来，虽然国家在宏观层面上多次出台调控政策规范房地产市场，但XX市场保持着健康稳定的发展趋势，2007年XX市商品住宅的成交面积达9388048平方米，环比2006年增长10%，住宅成交均价达6030元/平方米，环比2006年增长28%。3.2.1XX市土地市场（1） 2007年土地市场总体而言，未来两年近郊四区将成为房地产市场的热点，住宅市场供应将集中放量。国土部门34、的统计资料显示，2007年XX共公开出让成交地块185宗，成交面积总计为1614.5万平方米，总成交金额为357.8亿元。地块数同比增长了278%，成交面积同比增长了361%，成交金额同比增长265%。足以可见XX整体开发力度比较大，城市建设开发的幅度在快步提升。2005-2007年土地成交对比年份成交地块数（宗）成交总面积（万平方米）总成交金额（亿元）2005年26140462006年49350982007年1851614.5357.82007年土地出让市场在宏观调控下仍能火热的主要原因为： 国家政策的倾斜。XX滨海新区的建设已经成为国家经济发展的重要组成部分，也同时成为XX经济发展的另一个35、增长极。 随着土地“招拍挂”的制度深入实施，尤其工业用地也逐步实施“招拍挂”，XX的土地市场已经进入了市场竞争模式。 开发商对XX未来的预期。XX作为环渤海经济圈的中心，而滨海新区已经成为中心核，各个开发商尤其是一些外地开发商纷纷看好XX，引起了新一轮的房地产开发热。l 从区域划分区 域地块数（宗）成交面积（万平方米）成交金额（万元）平均地价（元/平方米）中心城区1883.36106567328环城四区52712.019249572704滨海新区28207.85325132562远郊五区县87611.3510011834从区域分布图上分析，2007年在XX市成交185宗地块中，非市内六区占9436、.83%。其中，环城四区、滨海新区和远郊五区县分别成交52、28和87宗，土地成交面积分别为712.0、207.8和611.3万平方米，分别占当年全市土地成交面积的44.1%、12.87%和37.86%，且成交价格屡创新高。环城、滨海、远郊区县土地市场逐渐形成一种“农村包围城市”的新格局。政策将强化开发企业土地开发、形成供应推出市场，近郊四区未来两年的住宅市场供应将大幅放量，成为XX普通住宅市场的热点区域。其中，东丽区成交22宗，土地面积225.8万平米，规划建筑面积266万平方米，存在巨大机遇。随着中心城区土地供给弹性逐渐减小，需求弹性逐渐加大，导致“地王”价格不断被刷新，中心城区土地出让价37、格节节攀升。基于这种供需矛盾，开发商把目光投向中心城区以外的区域，尤其是环城四区和滨海新区，开发潜力巨大。l 按用途划分用 途地块数（宗）成交面积（万平方米）面积比重居住62550.334%商业55185.511%工业29112.27%混合38750.847%其它（教育）115.71%在成交的185宗地块中，纯居住和纯商业的土地总数占总宗数的60%以上。根据2007年成交的各宗土地规划建筑面积统计，预计未来仅住宅供应量至少为1342万平方米；加上现有存量，未来的销售方面竞争十分激烈。混合型用地可用居住资金回流快来平衡商业的高风险，使其更好的规避风险实现利润最大化而受开发商的青睐。但基于纯商业高38、风险，商业用地所占比重大幅减弱，混合型用地可能会成为未来政府出让地块的规划性质的主要方向。（2） 2008年1、2月份土地市场概况用途成交土地宗数百分比总成交面积百分比总成交金额百分比预计建筑面积百分比总计34100%3496011.48100%9215350000100%4672705.86100%居住用地1647%2967657.0585%824847000090%3718894.9280%商业用地1853%528354.4315%96688000010%1387613.5720%2008年1、2月份商业和居住用地共成交34宗，按其每宗的容积率计算，预计住宅的建筑面积约为372万平方米，商39、业约138万平方米，未来住宅市场的放量比较大，未来市场竞争比较激烈。3.2.2.住宅市场分析2007年XX市商品住宅的成交面积达9388048平方米，成交均价为6030元/平米。2007年XX市商品住宅市场成交量走势在春季以及7月后呈明显分化，7月楼市进入新一轮快速上升通道，9月达到顶点为128.63万平米，成交量同比增幅平均达到65.74%。但由于下半年各种相应的房产新政的出台致使各种观望情绪增多，成交量下跌，楼市低迷。2007年随着中心城区土地供应紧缺，中心城区其供应量及对整个XX市场的主导影响力逐步减小。近郊四区和滨海新区等区域在2007年住宅用土地供应量出现井喷现象，逐步取代了中心城区40、的地位，并积极影响XX整体房产市场的走势。 市内稀缺、近郊升温、滨海概念热炒从07年全市商品住宅成交量可看出，滨海三区、近郊四区市场的快速崛起和发展使得其市场份额正紧逼市内六区。市内六区一直以来是XX楼市的风向标，2007年6月以来成交量快速上升，9月更是高达42.51万平方米，房价一再大幅上涨并未阻挡强劲的需求。市内六区受土地供应紧缺、地价大幅攀升的影响，住宅新增供应量急剧锐减且供需矛盾紧张加剧导致房价水平大幅上涨，迫使部分购房者不得不转向近郊区县。经过2006年近郊四区普通住宅市场的大力开发，目前区域已成一定规模和市场效应，消费者认可度明显上升，红磡领世郡、万科假日风景、首创宝翠花都以及东41、丽湖万科城作为区域内领导楼盘在2007年表现抢眼。随着07年9月底多宗地块的出让，天房、首创、华润、华侨城等知名开发企业进驻双港、华明新家园居住区，可预见，近郊区县将成为热度飙升、升值前景最为看好的住宅聚集区。滨海新区的开发开放吸引了大量的开发投资和投资购房群，普遍看好区域发展潜力和上升空间。开发区、上北生态区、空港物流加工区、响锣湾商务区以及中新生态城落址都使得“滨海”概念发挥至极致，相较新区经济发展速度，房地产市场已先行走在前端。3.3 2008年XX房产趋势预测政策层面针对国家在严守18亿亩耕地“红线”的前提下，在房地产市场上将采取廉租房、经济适用房和市场调节三种方式扩大供给。可见在未来42、政策上，将是以扩大中低价位住房供应将是政策主旋律，非保障性住房将采用市场调节手段为主，对于过度炒作投机，政府将通过紧缩金融政策予以打击。我们预计国家对于房地产的调控政策仍然保持适度从紧的审慎态度，全国地产市场仍将维持处于深度调整的周期中。但因XX是十一五规划的重点发展区域，受基础投资及经济增长的拉动，以及XX地产市场在此前发展较为良性，因此受此轮调整的影响没有北京、深圳、上海、广州、重庆等市场大，我们预计，XX的房地产市场受惠于国家发展政策而能部分抵消地产调控政策，进入稳定而有序的发展周期之中。需求层面2008年XX楼市将继续保持稳健发展趋势，有两大原因支撑楼市稳步发展：一是改善型需求依然强劲43、，需求结构较为健康；二是随着滨海新区开发开放的不断深入，必将给XX楼市以持续得支撑。供应层面根据XX市土地开发规划及2007年下半年土地供应力度加大趋势判断，2008年XX市无论土地供应还是新建商品房供应都将有较大幅度的提高，特别是新建商品房。据统计，2008年约有1600万平米的增量商品房上市。统计资料显示，2008年1月至6月，东丽区累计供应230158.2平方米，累计成交163547.3平方米，供求比为0.71，说明该市场还处于观望情势。价格层面住宅市场郊区化发展引发全市价格结构性调整，整体均价涨幅将放缓。根据2005年以来的住宅土地供应，XX住宅用地逐步向郊区县、滨海发展，市中心住宅用44、地供应不断减少，因而市中心价格会持续上涨，成交量会有所下降。而2006年以来近郊四区和滨海区域的住宅土地大量放量，未来两三年住宅市场的供应也将大幅放量。2007年，国家各项调控政策初显效果，房价涨幅有所回落，但是并不等于降价。虽然东丽区的房地产价格在2008年1-5月小幅平稳增长的情况下在6月份打破了08年1月以来的平缓上升走势，本月首次出现下滑，环比降幅达7.32，但这也主要是因为现有主力楼盘如万科地产出现打折促销而导致的。此外，在未来1-3年内，XX市各级政府及相关企业根据国家政策要求，“70/90”房、经济适用房、廉租房的供应量将有较大增加，充足的供应会使房价的上涨有所放缓。2008年X45、X市将计划建成230万平民的保障性住房，全市将陆续开工建设经济适用住房500万平方米。市“两会”提出了要大力解决“夹心层”（即中等收入者）的住房问题，这势必会加大廉租房和经济适用房等保障性住房的供应量，对未来的商品房市场也会构成一定的冲击。总之，不难预测在未来1-3年，XX房地产将出现“稍微下降企稳平缓增幅”的价格波浪周期。主因仍为两点：一是XX为政府规划期间重点发展区域，各项投资和建设的拉动效应明显，经济发展势头强劲，顾客群体购买能力持续增强；二是XX房地产市场本身处于良性发展状态，结构性泡沫不大，未出现不良的发展趋势，同时政府调控使地产行业加速洗牌，将那些资产结构不合理、投机心态强、无社会46、责任感的地产开发者淘汰出局，使专业地产开发商得到更大的发展，进而能开发更好的项目，增加消费者的购买信心和积极性。结构方面从XX市的地产整体发展规划及态势来看，城市南部外围将形成高端市场积聚区，东、西部以中档及保障性住宅为主。大梅江的带动逐步形成了XX消费者南部“高档居住区”概念，津南成为新兴高档居住区。津南区集聚富力、吉宝等品牌开发商，将以打造低密度的高档住宅为主要发展方向，而西部的西青以及东部的东丽主要规划建设中档住宅以及大量经济适用房及廉租房。尤其是东丽区，因对滨海新区及空港科技园建设前景的看好，全国知名开发商万科、朗钜及远洋地产等的相继扎堆开发，带动了该板块开发模式的升级，也带动了本区域47、市场的火热。3.4东丽区市场及标杆楼盘分析东丽发展概况（1）人口及行政区划东丽区位于XX中心市区和滨海新区之间。全区辖3镇、5街、1乡、114个行政村。全区总人口47万左右，农业人口20万左右，辖区国土总面积477.34平方公里，人口密度为985人平方公里。规划到2010年东丽区人口为90万人左右，人口密度约为2000人平方公里。外环线之内43.7平方公里，滨海新区84平方公里。（2）东丽区区域属性东丽区作为滨海新区的重要组成部分和重要的经济功能区，在滨海新区发挥龙头带动作用方面是受益最大的地区，可以带动地区经济发展。是XX市发展速度较快的地区之一，典型的城乡结合部，又处在滨海新区和中心区之间48、，是连接XX市区与滨海新区的黄金走廊。东丽区划归滨海新区，包括泰达西区，空港物流加工区，冶金工业区等。东丽区的传统优势就是仓储物流业，发展现代物流业有资源和基础。在城市化建设方面，东丽区的土地资源比较丰富，随着国家战略的实施，国家一些大项目陆续落户到了东丽区版图上，如国家的空客A320项目和大推力火箭项目等。东丽区的区域优势主要有： 交通网络四通八达，现代化物流设施齐全； 工业基础雄厚，人均消费能力直线上升； 开放型经济发达，功能配套优势突出； 内资、外资聚集效应明显，辐射范围日益增强； 全国最具发展潜力的高科技开发地区之一。（3）东丽区交通网公路：津塘公路、津塘二线、津汉公路、津北公路、杨北49、公路；外环线、环外环快速路。高速公路：京津塘高速、京津塘高速二线、津滨高速、唐津高速；铁路：境内有京山、北环等铁路枢纽东西横穿全境。空港：XX滨海国际机场坐落在东丽区内，拥有39条国际、国内航线。旅客吞吐能力280万人次，货邮吞吐能力10万吨。XX滨海国际机场正在扩建之中。2010年，旅客吞吐量将达到560万人次以上，货邮吞吐量在50万吨左右。海港：东丽区紧靠中国北方最大的国际贸易港口XX港。XX港通达170多个国家和地区的300多个港口。2006年港口货物吞吐量达到2.55亿吨、595万标箱。2007年，吞吐量将达到2.7亿吨、700万标准箱。（4）东丽区经济发展水平东丽区2007年全年实现50、地区生产总值144亿元，同比增长18%；完成三级财政收入 52.5亿元，同比增长30.2%，完成任务的109%；实现区属生产性固定资产投资75.48亿元，同比增长20%；农民人均纯收入10450元，同比增长10%。东丽区产业结构为一、二、三次产业的比例为1.8：55.2：43，产业格局为“二三一”，以工业为主导的产业结构不断优化，工业产值不断增加。逐步确立以电子信息、汽车制造、化学工业、冶金工业、航天航空、现代物流为支柱产业的经济发展平台，目前东丽区的工业为全市工业总量的70%，成为打造中国休斯敦的工业主产区域。（5）东丽区房产发展契机 XX经济发展良好，特别是环渤海战略、“十一五”规划等大政51、方针给区域带来商机； 市政府对东丽发展的政策支持和倾斜，房产投资增加； 东丽区是连接滨海新区和市区的桥梁，滨海新区的快速发展，推动东丽区发展； 依托自身空港和靠近XX港的地理优势，大力发展物流业； 东丽区域价值的进一步提升，呈现良好的市场前景。东丽区房地产市场概述（1）东丽区一级房地产市场用地性质数量土地面积规划面积平均楼面地价成交总金额居住用地9宗1213672189455025214308940000商业用地10宗473288.6645258.9688.8444450000工业用地8宗278258.8243084.9331.680600000混合用地8宗16024532086109252852、.25274160000合计35宗35676724869003 自2005年10月至2008年2月东丽区土地成交情况，东丽开发建设力度比较大，未来市场潜力大，但同时也面临着激烈的市场竞争。我们预计，未来1-2年内住宅市场上市量比较大。（2）东丽区商品房成交分析2007年1月-2008年2月商品房成交面积情况2007年1月-2008年2月商品房成交均价情况2007年度东丽区商品房成交3185套，成交面积339200平方米，全年平均价格6250元/平方米，成交量是近郊四区中成交套数最少的的行政区域，但成交均价却是近郊四区中最高的。东丽区本年度房地产成交仍然得利于滨海航空产业的发展，特别是空客基地的53、建设，极大地提升了区域价值，使空港地产起步伊始就定位较高，此外东丽湖板块日渐成熟，也推动了区域地产发展，此外，轨道交通对沿线物业价值带动作用也日益凸现。从价格走势上来看，2007年上半年价格保持稳升，下半年区域价格处于快速上升区间，从年初成交价格的5000元/平米，到年末接近8000元/平米，同比上年涨幅接近40%，区域成交价格与供应产品的档次息息相关，无论是东丽湖还是空港，物业档次均为中高端以上，因此区域成交价格在传统中低端供应缺失的状态下直线上升。分析东丽区2008年以来的市场供应情况可知，因区域内项目较少，而个别项目的放量对供应市场影响较大，供应量曲线呈现的波动起伏较大。同时，因东丽区本54、身市场规模偏小，在售项目也较少，部分重点项目减缓了推案速度，但价格水平在XX各区内仍维持一个较为稳定的水平。2008年5、6月东丽区在售商品住宅汇总表楼盘名称板块楼盘属性5月6月成交面积（）成交套数成交均价（元/）成交面积（）成交套数成交均价（元/）百合春天张贵庄住宅921.52116253.2986.53136469.2朗钜.天域东丽湖别墅298.7815873.22512.79210599.7溪韵风景湾东丽湖别墅1019.3358266.100远洋新干线空港物流加工区住宅7615.56877595.34726.38547627.5朗钜天域二期维尔蓝堤东丽湖住宅683.1785724.32155、37.88265531.4港城温泉花园张贵庄住宅108.1212903.45684.3473892.8东丽湖万科城三期东丽湖别墅714.25413830.300东丽湖万科城五期东丽湖住宅14735.171635996.410111.711126191.8东丽商业市场分布及发展趋势（1）东丽区商业市场分布跃进路商圈东丽开发区商圈圈东丽湖商圈华明镇商业（2）区域商业现状东丽区商业多以社区型零散商业为主，商业设施相对来说较为匮乏，主要的商业聚集地有三个：一个是跃进路与津塘路交口一带的跃进路商业圈；另一个是家世界超市和东丽开发区附近的东丽开发区商圈（超大型购物中心天一MALL就坐落在此区域）；随万科东56、丽湖、夏洋溪韵风景及朗钜天域等住宅项目的建设，东丽湖区域也形成了商业区域。就目前商业发展来看，跃进路商业圈由于东丽政府等行政部门的进驻从而带动了商业的发展，是东丽目前商业发展最为成熟和完善的商圈，业态多集中在餐饮、娱乐等便民性质的商业。东丽开发区由于交通、市场等众多利好因素逐步发展起来，但是相来说由于受消费能力、购物习惯等因素影响整体处于培育整合期。东丽湖商业随着东丽湖整体的开发改造随之崛起，未来发展空间比较大，但是目前仍处于商业发展的初级阶段。（3）区域未来商业发展趋势天一摩尔项目位于外环线以外的津塘公路上，建筑面积81万平米，计划用55万平米投资公建项目，以“SHOPPING MALL”为57、主，包括大型卖场、室内主题公园、餐饮娱乐、产权酒店、商务公寓和企业会所等商业配套设施，其余为住宅。一期总建筑面积为5.4万的商业，主要是会所、SPA、餐饮。目前项目正处于设计阶段。配套商业会展区占地面积 1 平方公里，规划有大型购物中心、商业服务设施和以办公和商务活动为主，涉及投资服务中心、研发中心、金融街等商务服务在内的中心商务区，并为大企业自建包括生活和商住设施在内的办公设施预留空间。预计商业总建筑面积在25万左右，包括现代商贸区、品牌专卖区、国际风情区和餐饮文化区等。华明镇的整体改造工作已经筹备启动，规划中的华明镇商贸区内将包含大规模的商业公建及商务办公，未来的华明镇也将是购物、餐饮、娱58、乐、会议及渡假的商业核心。次级商圈物业组合代表物业经营内容跃进路商业圈百货商场、餐饮、娱乐、沿街商铺东丽商场、清荷茶楼、上岛咖啡食品、餐饮、服装、休闲娱乐东丽开发区商圈超市卖场、专业卖场、餐饮、娱乐、酒店、专卖店、天一MALL（待建）家乐超市、家居装饰建材中心、聚龙宫海鲜酒楼、天一会所便利服务、家具、餐饮、娱乐、汽车、商务休闲东丽湖商圈休闲、娱乐项目会所、社区商业保龄球、游泳、桑拿、歌厅、红外线射击、乒乓球、台球、羽毛球、沙狐球、飞镖等。（4）区域市场总结分析东丽区目前商业集中区相对较少，商业气氛尚不成熟，目前仅限满足居民的日常生活需求。但随XX航空城、空港物流加工区、华明镇商务商贸区及天一M59、ALL等重点项目的建设实施、招商引资，相信东丽区的商业氛围会逐渐成熟，未来空港、华明镇、轻轨沿线等商务商贸区对商业、商务等聚集效应的逐渐显现，都将对区域商业带来巨大的映衬作用，提升区域商业的成熟度和商业价值。3.4.4东丽区未来发展趋势滨海新区以载体建设为基础，确定了西进发展战略，其中保税区西进42平方公里，开发区西进48平方公里，在这90平方公里中，坐落于东丽区的有81平方公里。未来东丽区在城市建设规划中，将明确发展三大功能区，即“新经济特色鲜明的现代化经济功能区，新都市生态节约型的居住功能区，滨海新区辐射型的现代服务功能区”。近年来，东丽区的供应量和新增供应量的增幅都较大，同时区域市场充分60、表现了对商品房的快速消化能力，成交量也明显上升。东丽区属于地产快速发展区域，现阶段市场尚不成熟，区域内项目较少，从而导致一些大盘项目一旦集中放量将使区域市场的成交总面积和平均成交价格大幅波动。未来东丽湖、空港、轻轨、华明镇沿线将成为集中供应来源，未来市场也将围绕这几大热点展开，景观、产业、交通将成为东丽地产发展的三大优势，未来区域整体供应档次将明显提高，预计2008年该区域成交量会大幅提高，成交价格保持稳升。区域板块房地产市场发展分析（1）华明镇地处XX城市发展主轴带，紧邻滨海新区航空城，区域优势明显。华明镇地处“武清-中心城区-塘沽”的城市发展主轴和京津塘高新技术产业带上，南侧紧邻包括空港物61、流、滨海国际机场在内的滨海新区航空城，东北部紧邻东丽湖风景区，西侧为已建成的华明示范镇及规划华明科技园，区域优势明显。区域高等级路网密集，毗邻滨海国际机场，交通十分便利。区域南侧紧邻连接市区与滨海新区的津汉快速路，地铁2号线延长线在此设站，东侧紧邻规划环外环快速路，北侧紧邻北环铁路，西侧紧邻赤海路和杨北公路，路网发达，同时项目距滨海国际机场仅约3公里，对外交通十分便利。华明镇建设规划分为两大侧重点：一为已竣工建成入住的华明示范小城镇。另一部分为正在规划建设中的华明新家园。地块分为四个区：村民安置区、华明经济功能区、商务区、商品房区。规划用地共划分为5宗出让地块，总面积约218.72公顷，其中居62、住用地和商业金融业用地的土地面积约138.03公顷，其余为市政道路、居住区级非经营性公建配套、防护绿带等用地。未来约有131万平方米住宅及23万平方米的商业供应量，区域内未来市场竞争激烈。华明镇未来规划。华明新家园是华明镇未来规划建设的重点区域。目前已经开始部分基础设施的施工建设。华明新家园地块位于XX市东丽区杨北公路南侧，东至环外快速环路，南至津汉快速路，西至赤海路，北至杨北公路（以挂牌文件附图为准），规划性质为居住用地和商业金融业用地，规划土地总面积约218.72公顷，其中居住用地和商业金融业用地的土地面积约138.03公顷，其余为市政道路、居住区级非经营性公建配套、防护绿带等用地。共划分63、为5宗出让地块，5宗出让地块的详细情况可以参考下表：地块编号占地面积（平米）建筑面积（平米）容积率用地性质开发商楼面价华明11628.8万31.86万1.11住宅华侨城5053元华明11719.92万16.44万0.83住宅天房5547元华明11827.61万32.14万1.16住宅安居1263元华明11926.71万22.47万，商15.62万0.84住宅、商业安居3512元华明12035.13万27.96万，商7.08万0.80住宅、商业住总3508元目前出让的5宗土地明确规定2007年底必须动工，但是具体上市时间还没有得到进一步的确定。未来约有23万平米的商业供应量，区域内未来市场竞争激64、烈。（2）空港板块空港物流加工区为XX保税区的扩展区，位于津汉公路以南，茶金路以西至京津塘高速公路，用地规模42平方公里，分两期实施，一期位于规划津汕高速公路以西至京津塘高速公路，规划占地23.5平方公里。实际征地21.69平方公里。二期规划范围为东到茶金路、西到规划的津汕高速、南到京津塘高速、北到津汉高速。规划占地18.5平方公里。按照空港物流保税加工区控制性规划，分为仓储物流区、高新技术工业加工区、商务中介管理服务区和商住生活配套等功能区。按产业特点和区域交通特点共划分为六个功能分区，空港国际物流区、民航科技产业区、加工制造区、商贸会展区、机场运营区和生态休闲区。目前一期工程基础设施建设已65、经基本完成，有400多家中外企业注册。目前一期工程基础设施建设已经基本完成，有400多家中外企业注册。部分配套的酒店、酒店式公寓、办公大厦、住宅等已经投入使用或上市。二期的土地整理工作目前正在进行。空港板块代表项目项目名称皇冠国际广场金融中心远洋新干线空港国际 贸易中心空港国际中心项目地址东丽区空港物流加工区中心大道与东四道交口东丽区空港物流加工区，中环西路与西三道交口东丽区空港物流加工区中心大道与东七道交口中心大道与西二道交口东丽区空港物流加工区内项目规模占地：35437建面：15万占地3.68万平米，建面：11.7万建面：45万（住宅37万，写字楼6.5万）建面：6万占地：1.56万，建面66、：6.7万（公寓：1.1万；写字楼：1.1万；商业：1.6万）建筑形态小高层多层、小高层多层，小高层，高层，别墅小高层小高层楼层状况五星级酒店10层，写字楼11层，精装修酒店公寓11层6栋精装修5层-11层商务办公联排写字楼5层，别墅Office3层，住宅分别为6、9、11、14层1栋11层商务办公3栋11层精装修四星级酒店、公寓及写字楼户型面积约300套公寓：1室60-70；2室100-110；3室：150-160200-900平米住宅：70-190；写字楼：70-500；商务别墅：370-40060-150可以拆改公寓：50-120； 写字楼：50-120；酒店：100-700开盘时间2067、08.042007.092002007.09价格预计12000起价9400住宅均价7800均价85007800目前状况公寓未开盘销售，写字楼已整体出租租金3-3.5元/平米，物业16，在售5号楼70%推出70-90小高层住宅50-105在售，一次性优惠2个点入住时间2009.03购房即入住2008.092008.032008.08在售项目特点： 多以多层和小高层的建筑形态为主； 在售项目酒店档次较高，多集中在星级以上的，配套设施档次较高； 再售项目中，精装程度较高； 大多为写字楼或酒店式公寓类的商用物业； 住宅面积区域多集中在100-400平米之间； 公寓多集中在50-120平米之间； 客户群68、体集中在空港内部驻地企业的中高层、投资人士和高新技术轻工为主公司； 项目多集中在中心大道两侧。（3）东丽湖板块东丽湖位于XX市发展主轴线中部，紧邻开发区西区、空港物流加工区、航空城和空客A320项目区，区位十分重要。根据XX市的五年规划，东丽湖将借助地理环境的优越，大力发展商务、会议、物流会展以及以自然生态为主的旅游、娱乐、体育等服务性产业，成为XX市经济及旅游发展的新的增长点。 东丽湖地区规划范围东至黄港水库、南至津汉快速路与津汉高速联络线、西至环外快速环路、北至京津塘高速公路二线，规划用地总面积约85.51平方公里，其中建设用地约30平方公里，人口规模为20万人。2020年前，规划开发范围69、东至汉港快速路及京津塘高速公路二线、南至津汉快速路与津汉高速联络线、西至环外快速环路、北至金钟河，用地总面积约46.02平方公里，其中建设用地约12平方公里，人口规模10万人。东丽湖地区住宅项目概况项目名称东丽湖万科城朗钜天域维尔蓝堤夏阳溪韵风景湾项目地址茶金路东侧，东丽之光大道南侧茶金路东，东丽之光大道北侧动力之光大道北侧、朗钜天域北侧开发商XX万科房地产开发有限公司XX朗钜地产有限公司XX亿兆投资发展有限公司项目规模占地面积273万；建筑面积180万占地面积：100万建筑面积：32万占地面积：10.7万；建筑面积：5.46万建筑形态别墅（180-270平米）、洋房、高层别墅，洋房、小高层独70、栋、双拼、连排别墅目前状况分7期开发，三期湿地公园，以联排，双拼及高层为主，目前 80-90平米为主的精装产品，55万起；瞰景洋房6600元/平米；情景洋房7500元/平米别墅（216-319平米）售罄；小高主推 66-88平米，开盘部分售罄；电梯洋房主推120平米三室，均价6300元/平方米，一次性3个点，贷款1个点。均价12000元/平方米入住时间1期已经入住，2期2008年下半年，三期09年入住别墅2007年底；洋房2008年底2008.03 万科东丽湖现状 万科东丽湖规划图 朗钜天域二期维尔蓝堤现状 朗钜天域二期维尔蓝堤效果图 在售项目特点： 产品类型比较丰富，多以别墅和洋房为主，容积71、率较低； 别墅面积控制的区域多在180-300平米之间； 洋房相对面积控制的比较小，多以70-100平米之间为主； 项目规模比较大，开发商知名度比较高； 在利用自身自然景观的同时，注重小区景观绿化，环境塑造； 项目优惠的幅度比较大。（4）津塘公路沿线津塘公路简史：东丽历史上修筑的第一条具有近代技术标准的公路是今津塘公路。此路原由古代京津大道变迁延伸而形成。京津大道系元、明、清三代北京至XX间的驿道。自津塘公路立交桥至塘沽区境，全长34.1公里，东丽段长21公里。为迎奥运，东丽区启动了美化扮靓津塘公路整治工程，建成一条连接滨海新区的生态景观走廊。津塘沿线房产概况：津塘作为迎宾主干道，相对区域内的72、其他板块，津塘沿线战线比较长，辐射范围比较广，贯穿河东、东丽、塘沽等三个行政区域。其中途径东丽区区行政中心，如跃进路商业圈、东丽开发区商业圈等，区域内最为繁华最为成熟的板块，但同时津塘沿线比较东丽区域内其他板块的发展速度要缓慢，如一号桥、二号桥、临近塘沽的军粮城等周遍区域目前正在兴建过程中。津塘沿线由于位于离中心城区较远，早年属于比较偏远的地带，受交通和配套等多种因素的制约，出行不便，各项生活配套不够完善，与区内其它几个板块相比，其房地产开发力度相对偏低。区域性自住需求特征比较明显，较难吸引市区的消费者以及投资者，津塘沿线主要以轻轨沿线为中心，主要房产供应集中在此。近几年来，随着本市市政大交通73、的不断“扩容”，拉近了东丽与中心城区的时间距离，特别是轻轨与津塘一、二号线的开通。对于区域楼市来讲，除楼盘品质的提升外，交通的便利情况在很大程度上决定了购房者的关注度。东丽区内部多条交通路线启动，无疑将带动楼市的再次升级，从而带动了津塘沿线整体楼市的发展。在滨海新区经济迅速发展的带动下，津塘公路沿线土地资源日渐稀缺，未来更有无限升值空间，同时伴随着XX整体城市人口外迁的东移，为公路沿线房产发展带来巨大的市场机遇。（5）津塘沿线楼市发展的机遇 市政大交通的不断“扩容”，拉近了与中心城区的时间距离； 东丽区总体规划大大提升了该区域的地位和市民的信心； 中心城区开展大规模“旧改”，市区众多购房者会继74、续东移，引发该板块的楼市发展； 该板块楼盘总价相对较低，相比中心城区还是属于“中低价区”，也是吸引自住客的导入。总之，XX市住宅市场正处在梯度转移中，随着轨道交通和大规模市政设施的修建，“旧改”中的住宅人口导入将会继续“东移”，这给土地资源充沛的津塘沿线板块带来广阔的发展机会，必然推动整个东丽区住宅市场的持续发展。4.项目投资估算与综合评价4.1项目地块经济测算标的所在区域土地及既有项目列表近期成交土地列表地块编号具体位置地块性质出让面积容 积 率单平米地价土地使用年限津东丽成（挂）2006-061东丽区成林道北侧居住、商业金融117059.54100商业金融业40年、居住70年津空加（挂）275、006-5港物流加工区商业（汽车4S店）6331.930040年津空加（挂）2007-4号XX空港物流加工区环河南路以南、中心大道以西工业140001.5不小于0.728950年津经济适用房（招）2007-03号东丽区津滨大道北侧居住124868.4070年津空加 （挂）2007-5XX空港物流加工区商业64418.254340年津丽华明（挂）2007-116号东丽区杨北公路南侧居住288000（1.11）559070年津空加 （挂）2007-6空港物流加工区商业（白领公寓）82878.654340年津空加（挂）2007-10空港物流加工区商业（汽车4S店）8020.555540年津丽华明（挂76、）2007-117号东丽区杨北公路南侧居住199200（0.83）457870年津丽华明（挂）2007-118号东丽区杨北公路南侧居住276100（1.16）147070年津丽华明（挂）2007-119号东丽区杨北公路南侧居住、商业267100（0.84）2954居住70年，商业40年津丽华明（挂）2007-120号东丽区杨北公路南侧居住、商业351300（0.8）2792居住70年、商业40年津空加（挂）2007-11空港物流加工区商业（汽车4S店）6897.155140年津空加（挂）2007-12空港物流加工区商业（汽车4S店）6588.356240年津经济适用房(招)2007-06东丽区77、杨北公路南侧居住88500070年津经济适用房(招)2007-07东丽区杨北公路南侧居住61400070年津空加（挂）2007-16号XX空港物流加工区航宇路以西、东九道以北工业用地18948.5129050年津空加（挂）2007-14号XX空港物流加工区西十一道以东、中环南路以南工业用地54955.5128950年津空加（挂）2007-17号XX空港物流加工区中环南路以西、航海路以北工业用地5232.3129650年津空加（挂）2007-19-1、2号XX空港物流加工区航宇路以东、中环东路以西；XX空港物流加工区中环东路以西工业用地；居住用地297123.71.6；2.044850年；70年78、津空加（挂）2007-9号XX空港物流加工区保税路以东、西三道以北工业、仓储用地22119.51.228950年津空加（挂）2007-22号XX空港物流加工区航海路南侧地块工业用地20034.6128950年津空加（挂）2007-20号XX空港物流加工区环河南路南侧、博大印刷公司东侧地块工业用地12013.41.229150年津空加（挂）2007-24号XX空港物流加工区西九道南侧工业用地4953.5不小于1.029350年区域内项目列表项目名称产品形式装修情况层数户型面积占地面积万建筑面积万容积率绿化率报价地址万科魅力之城小高层毛坯一期18栋；9-11层90两室；110复合两室；140大三室79、总17.7一期6.7总25.8；一期9.5（包括1933平米物业用房）1.4640%预计毛坯7500东丽区津塘公路轻轨东丽区站北侧（外环外2.5公里） 顶秀欣园小高层、高层毛坯6栋11层、栋16层6栋18层、8栋20层5153一室；6369两室8.516.31.8140%起价3700最高4000东丽区华明镇顶秀欣园（华明新家园1号地）矽谷港湾联排 双拼毛坯2层半65万43万0.8240%起价205万最高290万全款八折东丽区XX市东北部外环线与快速路昆仑北路交汇处 首创溪缇郡3层别墅,5-7层电梯洋房毛坯3层57层洋房面积为90-150，别墅面积为200-30030万30万144%东丽区津汉公80、路空港2号桥东（华明新家园内）华明新家园30%为经济适用房，多层、小高、高层毛坯6层11层18层房型以独单和偏单为主，主推小户型，平均建筑面积为60平米34万45%4000多东丽区华明新家园10号地块 EOD总部港商务别墅毛坯40%均10000最低9000600万一栋东丽区津汉路空港物流加工区北侧东丽湖万科城精装瞰景洋房洋房、多层、高层精装6层18层27层31万55万1.7740%瞰景洋房：均价6600元/平米；情景洋房：均价6800元/平米东丽区茶金路(卫国道直行，津汉路左转茶金路) 秋丽家园经济适用房小高毛坯42栋13层58、6821万1.6940%4062元东丽区津滨大道旁，程永道与雪山81、路交口 东丽湖三期湿地公园别墅高层毛坯18层8.1万5万0.6243%7400东丽区茶金路(卫国道直行，津汉路左转茶金路) 远洋新干线商务别墅联排写字楼小高、高层毛坯商务办公独栋3层；联排写字楼5层；住宅6、9、11、14层住宅7090平米主力21.5万45万（商务公建8万，住宅37万）240%商务独栋18000元/ 一期住宅7500元/东丽区空港物流加工区中心大道与东七道交口皇冠国际广场酒店酒店公寓写字楼精装修皇冠假日酒店主体为10层；写字楼主体为11层；皇冠国际公寓主体为11层公寓：60、110、1503.5万15万3.2128%12600东丽区空港物流加工区中心大道与东四道交口朗钜天域二82、期维尔蓝堤花园洋房电梯洋房小高毛坯5层情景洋房、7层电梯公寓、11层小高层661505.4万8.2万1.335%起价:5200元/；均价:6200元/ ；最高价:8000元/东丽区东丽湖温泉度假旅游区 东丽之光大道北侧 空港国际中心小高层精装3栋11层50-70平米为主力户型，少量110平米左右的户型1.6万6.8万（酒店16790含客房188间、商业16255.6、行政公寓11238.5、写字楼11592.32；地下11973.9）3.521%8400东丽区空港物流加工区西二道与中环西路交口东南侧夏阳溪韵风景湾别墅毛坯23层10.75.50.5152%独栋别墅均22000元联排别墅均100083、0元双拼别墅均14000元东丽区东丽湖东丽之光大道北侧金融中心高层毛坯11层3.711.73.230%最低9400均价10000东丽区空港物流加工区，中环西路与西三道交口合理土地成本基础上的经济测算方案由以上列表内容作为参考因素，确定宗地获取的经济测算基础。首先，近期土地成交状况的监控中，从2007年9月华侨城天价拿地的一个阶段之后，周边土地成交量很小，尤其跟宗地关系较为紧密的地点，土地成交量基本为零。两方面信息：其一，周边区域的产品供应量仍会较小，给予宗地开发一个比较宽松的市场机会；其二，已经成交的部分土地，在宗地周边价格很高，可能出现延迟时间很长的情况，导致宗地开发阶段市场竞争较小；也有可84、能各地块开发产品偏于高端，对宗地开发来说，环境带动、品质带动，同时客群可形成开发过程中较高的自由度，同样有利于宗地开发。其次，需要确定此阶段经济测算的标准及思路。此阶段为项目立项阶段，从周边市场的竞争状况、宗地所在区域经济现状及发展、宗地所在区域人口及个人收入水平、土地基础状况及大体开发操作模式来看，宗地针对于住宅开发，适应于土地性质，同时适应于我们操作团队的操作经验，是值得我们去获取，也是能够支持顺利开发操作的。关于成本及利润的初步核算，主要从三个层面进行考虑：明确目前区域市场中的合理土地成交标准；明确目前区域市场中畅销产品类型及容积率要求；明确在以上两条件下我们应获取的条件，包括土地面积、85、土地政策、资金补偿等。1、合理土地成交标准：按照最近成交土地标准，单平米土地成本约500元/平米，2007年成交相对合理值为1200元/平米。2、目前区域市场中，畅销产品为低密度公寓类产品，容积率1.0左右。目前区域市场中仍以万科产品为领导，其他市场竞争者一般在同类产品形式下维持低于万科产品每平米1000元左右的销售差价，相应，宗地所在区域的销售目标均价为6000元/平米左右。3、几种土地整理方式：A一期土地共60万平米左右，现三方要求中，宝元村还迁面积11万平米左右，新兴村还迁面积18万平米左右，信号厂还迁面积12万平米左右，共计还迁面积41万平米，剩余置换土地面积19万平米，其中新兴村1886、万平米以现金补偿方式执行。相应，置换土地单平米成本为（110000+120000）*1800/190000=2179元/平米此假设中，完全按照现行方案实施，置换土地面积19万平米，实现利润3.1亿左右，投入8.3亿以上，预计开发时间5年。B一期土地共60万平米左右，若实现三方最终要求中，宝元村还迁面积11万平米左右，新兴村还迁面积18万平米左右，信号厂还迁面积6万平米左右，共计还迁面积35万平米，剩余置换土地面积25万平米，其中新兴村18万平米以现金补偿方式执行。相应，置换土地单平米成本为（110000+60000）*1800/250000=1224元/平米此假设中，按照原述方案，压缩信号厂还87、迁面积至6万平米左右，实现置换土地面积25万平米，实现利润6.5亿左右，投入8.5亿以上，预计开发时间5年。C一期土地共60万平米左右，现三方要求中，宝元村还迁面积11万平米左右，新兴村还迁面积18万平米左右，信号厂还迁面积12万平米左右，共计还迁面积41万平米，剩余置换土地面积19万平米，其中新兴村18万平米以现金补偿方式执行。另外部分，由二期待征地部分进行土地面积补偿，补偿量达到15万平米左右，则在土地获取成本方面可实现B假设效果。相应实现利润达到8.8亿左右，投入11.6亿以上，预计开发周期8年左右。D另外，若实现理想状态，在A假设中，按照现行还迁方案执行土地置换面积，对于成本超出部分，88、由政府另外予以资金补偿，则相应土地成本下降，开发周期维持不变，利润额度可相应提高。联合整理土地投资与回报匡算联合整理土地的步骤为在同意合作的基础上首先签订中介协议，然后与地权方签定联合整理土地协议（主要内容按每亩30万元标准，土地为3300亩核算准则，9亿元包干使用，超出自负的原则精神）。同时与土地管理部门签定土地回购协议（主要内容按每亩60万元标准，回购3300亩。随时整理，随时回购的原则精神），估计需两年时间完成全部整理收购工作。联合整理土地总投资为9.09亿元。其中：整理土地标准按30万元1亩。3300亩土地核算即9亿元（包括安置房建设2亿元及整理补偿费）中介费1%即0.09亿元。联合整89、理土地的投资成本为27.55万元/亩（即为9.09亿元3300亩）土地管理部门收购标准为60万元/亩，应收回资金为19.8亿元。（即60万3300亩）。联合整理土地的利润分配为投资方70%即6.93亿元（60万元/亩收购30万元/亩成本）3300亩70%=6.93亿元；地权方得30%即2.97亿元。投资方实得利润为7.74亿元（19.8亿元/应收9.09亿元/成本2.97亿元/地权方=7.74亿元）投资回报率为85.15%。根据整理进度随时收购的原则精神，可按总投资的60%标准投入资金进行周转使用，即只需投入5.45亿元即可。（9.09亿元60%=5.45亿元）实际投资回报率为142%。五、综90、合评价从以上信息综合分析，我们给项目的综合评价制定一个简单的逻辑：首先看XX市范围内的市场大环境，包括市场现状及预期；其次对项目对应区域即东丽市场进行分析，在XX市市场中东丽区域具有何种普遍性及特殊性；另外分析宗地所在区域的各种基础素质，包括交通、配套、自然环境、人文环境、开发竞争环境等等，判断宗地开发的基础条件；之后对周边项目、土地价格进行对比，通过大致经济测算判断宗地开发是否能够在市场环境中得到获利条件的满足；最后对宗地开发模式进行评定，以确定宗地开发过程中对土地获取环节需要掌控或推动哪些重点环节。整体评价：从XX市整体情况看，XX市房地产市场在2007年6月开始市场价格大幅上涨，尤其7、91、8、9三个月份，市场均价每月上涨1000元/平米左右，到07年9月，市场价格及成交量出现峰值。但随着之后国家出台一系列政策对房地产市场呈压制态势，加之以万科为首的部分开发公司提出拐点论并随之付诸行动，到2007年年底，市场价格明显呈缓步下降趋势，同时成交量大幅萎缩。部分中小开发公司在项目素质不足支撑，现金流紧张的情况下，也开始以优惠形式较大幅度降价。至今，市场观望情绪仍然很浓，成交量一直低迷。但从07年年底至今，仍然有部分项目在市场环境不佳的情况下获得了较好的销售业绩，典型项目包括中新城上城、万科东丽湖、富力津门湖等等，典型畅销项目统一体现具有良好的产品素质，如地段、建筑形式、户型对应的单元总92、货值量、装修类附加值等等。相对，部分项目也明显呈现成交低迷，如大梅江区域外环附近项目，包括俊城橡树源、江胜天鹅湖、梅江康城等等，此类项目也统一体现为经营思路的稳定性不够、产品素质不足以支撑市场竞争。但纵观市场，受市场影响最大的部分还是XX市范围内的高档、高价项目，中档项目价格在一定范围内进行调整，仍然能够获得市场认可，成交量变化不十分明显。从目前状况看，京津地区同期对比，总体成交量环比下降38%，一部分受政策影响为投资类群体受到直接限制，但另一部分也存在市场观望、从众情绪影响导致成交萎缩。对此状况客观考虑，一方面市场低迷，整体行业不利，另一方面阶段性市场下沉同整体的区域经济发展并不匹配，XX市93、目前的发展态势良好，工业增长态势良好，人口流入、资金流入态势良好，房地产市场具备良性发展的基本条件。因此前景预期，目前的市场波动并非根本性市场下滑，尚属受外部环境影响的阶段性调整，在此市场环境中，控制产品总量、保证产品素质、制定合理价格，在市场环境中是具有生存空间的。对东丽区市场进行分析，在XX市各区县中，东丽区房地产市场具有一定的特殊性。较长时间以来，在XX市土地开发量集中放量的阶段，东丽区并未出现大面积、大范围产品上市，目前东丽区产品供应量仍属XX市相比较小的片区，且产品点比较集中，主要集中于东丽湖区域、中山门区域及津塘路沿线区域，且津塘路沿线分为环内、环外两部分，环内各项目均距离主干道路94、有一定的距离，环外项目则主要集中于天一摩尔的万科地块，目前尚未上市。以宗地所在地点考虑，住宅产品可以实现合理规模控制，较大程度上利用本地有利市场环境，实现本地消化，且宗地周边的发展前景较好，包括未来商业、文教、医疗等多方面配套，均能在区域市场中实现典型标志效应，支持项目开发。综合考虑周边项目的直接竞争对比以及一级土地市场体现的后期潜在竞争对比，上述方案中已经体现，周边竞争项目目前已上市的很少，竞争激烈程度较低。且根据大致经济测算，项目开发的几种模式均能够支持项目的开发获利。但作为开发公司考虑，仍需着重于政府条件的获得、多方条件协调，以期实现项目开发的利润最大化。综上，宝元村地块作为东丽区主要居住及商业配套片区之一，处于城市重要发展方向上；地理位置优越，交通便利；对市区及周边市场具有一定的辐射力，可以吸引相邻区域的客户；本项目临近天一摩尔高档居住、商业集中区，可借助天一摩尔发展之势，区位价值具有一定的提升空间，有望发展成为东丽区新的集中性居住片区。