1、商业中心居住地产政府招商引资项目可行性分析报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月商业中心居住地产政府招商引资项目可行性分析报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月49可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 项目概况5一、项目名称：5二、项目基本情况5三、项目背景及位置51、项目背景52、项目位置73、项目现状84、项目规划指标2、要点9第二章市场分析11一、宏观经济分析112009年东北主要城市GDP对比114、重工业城市向综合性中心城市转型，人口结构逐渐改变,富裕人群逐步扩大13二、土地市场分析142、xx区09年土地供应较小，未来供应主要来自于金廊沿线的供应16二、房产市场分析162、住宅市场分析173、沈阳公寓市场分析214、 沈阳写字楼市场分析245、沈阳商业市场分析30三、项目可比性楼盘分析36四、项目及产品定位381、项目定位382、项目产品定位39第三章 投资收益分析40一、项目规划指标40二、成本预测412、本项目资金运用见现金流量表-现金流出部分43第五章 结论与建议49第一章 项目概况一、项目名称：3、 沈阳xx项目二、项目基本情况 本项目为沈阳市xx区政府招商项目，计划于2009年底以招拍挂的方式推出市场，挂牌出让价为占地面积 24,689元/平方米，总地价为 52,834万元。集团于2009年12月31日参与该项目的土地拍卖，并获得了该土地。 项目规划面积21,422平方米，用途为商业和居住，容积率10.0。预计总投资19.8亿元人民币，销售收入约38.19万元。三、项目背景及位置1、项目背景（1）沈阳市独特的区位优势 区位 沈阳位于中国东北地区的南部、辽宁省东北偏东，从全球区位经济和地缘政治的角度看，正是东北亚的“龙睛”之地。是中国东北地区经济、交通、文化的中心，也是东北地区最大的中心4、城市。沈阳地处东北亚经济圈和环渤海经济圈，具有重要的战略地位。 经济 经济实力反映出一个地区的综合经济实力，是城市对外竞争的核心。沈阳目前的经济实力综合指标在10大城市排名中位列第8位（主要包括上海、北京、深圳、广州、天津、武汉、南京、沈阳、重庆、哈尔滨），三大产业经济指标综合排名位列第3位。 沈阳集中了基础工业和加工工业为主的8大城市，分别是中国著名的钢都鞍山、煤都抚顺、煤铁之城本溪、煤电之称阜新、石油之城盘锦、轻纺之城丹东、化纤之城辽阳和粮煤基地铁岭，构成了沈阳为核心的共有2400万人的辽宁城市群和经济区。预计2010年沈阳市国民生产总值将达到4000亿元，交通 沈阳拥有东北地区最大的民用5、航空港，全国最大的铁路编制站和中国最高等级的“一环五射”的高速公路网。沟通世界的大连港、营口新港和锦州港，距沈阳均不超过400公里，具有得天独厚的地理优势。（2）金廊的区域优势 金廊定位为沈阳中央都市走廊，旨在形成一个汇集金融、商务、商贸、会展、科技、文化、体育等多个前导产业为一体的服务业产业群。通过逐步的开发和改造，使其成为建筑标志化、环境生态化、道路景观化的现代服务业产业聚集区，国际大都市的形象展示区，东北中心城市的核心控制区，成为沈阳充满活力的生命中轴和创造新世纪辉煌的黄金走廊。经过六年的开发建设，已初见成效。目前金廊工程规划建设项目共140项，规划总占地面积约1222万平方米，规划总建6、设规模约5253万平方米，预计投资总额2631亿元。已有皇朝万鑫大厦、昌鑫置地广场、汇宝国际商业广场、华府天地一期、财富中心、银河国际大厦等 28 个项目已先后竣工并投入使用，另有华润万象城、茂业项目、嘉里建设项目等众多综合体项目在建。 开发建设金廊是完善中心城市功能、提升城市竞争力、创造新的产业带和新的投资热点而推出的一个重要的战略之举。其目标是：通过逐步的开发和改造，使其成为建筑标志化、环境生态化、道路景观化的现代服务业产业聚集区，国际大都市的形象展示区，东北中心城市的核心控制区；成为沈阳充满活力的生命中轴和创造新世纪辉煌的黄金走廊。2、项目位置 本项目位于沈阳市xx区xx，xx区是沈阳的7、政治、文化、金融中心，xx沿线是金廊（即“中央都市走廊”）的黄金地段，金廊是沈阳城市发展战略中的核心概念，以北陵大街-北京街-xx为轴线，全长 12 公里，平均宽度 12 公里，总面积 17.7 平方公里。其中在xx区全长约 67 公里。 本项目所处的xx沿线是金廊的黄金地段，该地段土地稀缺、配套齐全、商业氛围浓厚、交通便利，而且本案周边高端项目众多，市场热度较高，有良好的市场氛围及发展前景，该地段也是xx沿线可供出让的最后一块净地，资源非常稀缺，周边配套齐全、商业氛围浓厚、交通便利。位置图一位置图23、项目现状目前该项目宗地内正由政府在实施拆迁平整，并承诺挂牌成交后将以净地交地。4、项目规划8、指标要点方案总平面图规划指标数据表第二章市场分析一、宏观经济分析1、沈阳近年来经济保持高速增长，指标位居全国领先水平，在东北三省占据主要地位，作为东北三省的门户，发展潜力巨大2009年全国各市GDP排名排名城市GDP（亿）增长率（%）省内排名级别10青岛市490011%鲁1副省级11佛山市4814.513.5%粤3地级市12武汉市456013%鄂1副省级13成都市4502.614.8%川1副省级14大连市441015%辽1副省级15沈阳市435014.1%辽2副省级16南京市4230.211.7%苏3副省级17宁波市4214.68.6%浙2副省级18唐山市 385011.2%冀1地级市19东莞9、市3763.25.3%粤4地级市20烟台市372012.4%鲁2副省级21济南市335012%鲁3副省级22郑州市330012%豫1地级市23长沙市330014.4%湘1地级市2009年东北主要城市GDP对比从2001年至2009年，沈阳市GDP连续保持两位数增长，增长幅度在全国名列前茅，2009年GDP达到4359亿元；在国内GDP排行中，排行第15位。在东北三省中，沈阳以GDP 总量的位置领先其他主要城市，可以看出沈阳市东北三省重要的经济发展型城市，对于东北的经济发张起到举足轻重的地位。沈阳特色及支柱产业：沈阳作为东北三省核心城市之一，利用其独特的资源优势大力发展工业，机械制造业的基础上，10、开拓金融、贸易、物流 等服务型行业，作为东北三省的窗口型城市，不断提升其第三产业。2、沈阳市GDP及固定资产投资额加速增长，沈阳市经济发展形势及潜力良好，属于快速发展阶段沈阳全市历年经济发展状况u 2004年以来，沈阳市GDP年均增长15%，高于全国同期水平6.4个百分点,增长速度迅猛，未来的上升空间很大；u 沈阳市2009年的GDP增长速度14.10%，沈阳市房地产业处于高速发展期，能够支持房地产业快速发展；u 沈阳固定资产投资增长速度迅猛，年均增幅30%,居全国主要城市前列,大量投资已经在基础设施建设方面发挥了效用。3、沈阳市人口从2003年开始到09增长稳定，人均可支配收入平均增长13%11、以上，人民生活水平逐步提高，财富积累速度较快2004-2009年沈阳市人口变化趋势 03年至08年5年间，沈阳户籍人口变化极小，增长率低于10%； 自从沈阳市于2003年之后降低了外来人口进入的门槛，由此使得沈城的迁移人口大大增加。预计到2010年，沈城人口的机械增长将达36.7万人。2004-2009年沈阳人均可支配收入及增长率 2010年，沈阳城市居民人均可支配收入预期增加11%，首次超过2万元 。 沈阳人均可支配收入基本上逐年上涨，均达到改善性生活品质标准。4、重工业城市向综合性中心城市转型，人口结构逐渐改变,富裕人群逐步扩大u 2009年在岗职工产业构成，总在岗人数为98.7万人：其中12、：第一产业0.6万人，下降13.1%；第二产业39.9万人，增加7.54%；第三产业58.2万人，增加0.98%；u 2009年非公有制经济为2498亿元，增长17.8%，高于GDP增速，占GDP的64%，十一五规划目标为70%；u 十五期间，会计、律师和科技等服务领域不断拓展，律师事务所发展到122家，比前5年增长1倍，技术市场交易额年均增长15%；u 2010年外资金融机构总数达到30家以上，全国所有商业银行都在沈设立分支机构（十一五规划目标）。5、宏观经济小结1.GDP高起，东北城市领跑，城市中心化趋强2.GDP快速增长，房地产市场进入高速增长期，未来发展潜力巨大；3.人均可支配收入平均13、增长13%以上，人民生活水平逐步提高，社会财富快速积累，社区投资需求趋强。二、土地市场分析1、随着市场量价齐升，09年土地供应比08年快速增长，09年沈阳市共推出土地宗数451宗，同比增长17%，推出面积3189.28万平方米，同比增长30%。进入2009年以来，当房地产市场出现量价齐升之时，沈阳的土地市场逐渐复苏，各大开发商均不同程度地加大了土地储备的规模。主要是因为沈阳各大开发商对后市的信心逐渐恢复，获取项目资源为以后的发展奠定基础。目前，沈阳土地市场开始一步步地朝着07年的疯狂态势前行，预计在2010年，疯狂拿地的局面还将会继续。2、xx区09年土地供应较小，未来供应主要来自于金廊沿线的14、供应2009 年沈阳各区域经营性土地出让统计二、房产市场分析1、沈阳商品房供应量逐渐增大，总体销售量与销售价格平稳增长，整体市场发展稳定；u 09年商品住宅成交均价为4060元/平方米，比去年同期上涨7.5个百分点。u 商品房销售面积1465.1万平方米，增长0.2%，其中商品住宅销售面积1307.2万平方米，下降3.7%；商品房销售额604.7亿元，增长12.1%，其中商品住宅销售额504.1亿元，增长5.3% 。2、住宅市场分析（1）整体住宅市场09年沈阳住宅市场受大环境的影沈阳商品房销售均价始终处于“温和上涨”状态。2009年6月份开始，商品房价格上涨凸显，2010年1-2月销售量明显下15、滑，未来沈阳房地产走势还需要进一步观察。u 2008年商品房销售下滑加上金融危机，地产企业出现了资金链上的困难，新开工面积下降，导致2009年商品房的供应量减少，第二季度开始同比出现负增长。u 自2001年以来，沈阳商品房和商品住宅价格一直保持平稳上涨趋势，房价涨幅十分平稳，沈阳房地产市场一直保持健康良好的发展态势，并不是一个泡沫市场。u 经过一年的持币待购，2009年刚性需求大量释放，推动了商品房和商品住宅价格上涨。u 09年12月份受25条优惠政策到期的影响，沈阳商品房销售量出现一次井喷，10年1、2月份销售量随着价格的攀升锐减。（2）高端住宅市场u 现状分布： 目前高端住宅集中的区域主要16、为金廊沿线及浑河长白岛板块。 北站区域供应较少，仅沈阳天地一个项目中有高端住宅产品供应。u 未来供应： 金廊沿线未来供应量较多，且多以综合体出现；浑南板块供以沿河项目为主。金廊及周边地段优势显著，未来有大量公建物业供应，项目公建与居住比例为8：2，均为国内知名开发企业，产品平台高，未来竞争极其激烈长白岛片区依靠板块环境优势和未来交通规划利好吸引多家一线品牌开发商进驻，产品形式以高层、小高层产品为主，沿河项目溢价明显小结：高端住宅供应主要是金廊和浑河沿线，浑河沿线既拥有河景资源又拥有一定的城市资源，因此受到消费者的认可。金廊沿线的项目由于缺少外部景观资源的支持，都在内部景观上更下功夫，营造出市区17、景观大盘的印象。3、沈阳公寓市场分析（1） 公寓产品主要分布板块依据现阶段在售及已投入使用公寓项目分布的聚集程度，大致将沈阳公寓市场划分为四个板块，分别是：北站板块、中街板块、金廊板块、太原-和平板块，而本案即处于金廊板块。（2）各板块公寓分析北站板块土地供应稀缺，可见供应项目少，华府天地二期是北站区域后续主要供应太原街太原街属于城市传统商圈，商业、休闲娱乐、商务氛围浓厚中街商圈城市传统商业街，商业功能突出，公寓产品类型复合，在售及未来供应均较少金廊及周边目前供应量较少，但未来区域公寓供应量大，均为国内知名开发企业，产品平台高，未来竞争极其激烈小 结： 公寓板块供应只有四大板块，分别是北站、中18、街、太原街、金廊；就目前供应来看，金廊公寓价格最高，供应量最少；但未来区域内供应量将增大，竞争加大。4、 沈阳写字楼市场分析（1） 沈阳写字楼板块划分根据沈阳写字楼分布的密集程度，将其划分为六个板块：北站板块、金廊板块、太原街-和平大街板块、三好街、北陵大街板块、铁百板块。 北站板块： 主要指北站金融商贸开发区，成立于1992 年，2002年1 月晋升为省级开发区，经过了16年的不断发展，目前已有约1400 家各类中外服务企业， 47 家金融机构入驻，区域内各类金融机构数量占沈阳市的80%以上，形成了浓厚的商务办公氛围。金廊板块： 指xx沿线，板块内的五里河区域是沈阳较早的写字楼供应区域。板块19、受市政府“金廊工程”规划的带动，写字楼市场快速发展，项目逐渐由南向北推进，核心地段、便捷交通、高昂地价等因素，都促进了沈阳高端写字楼在该板块的出现，如北方传媒大厦、商会总部大厦等。太原街和平大街板块： 指太原街与和平大街所围合的区域，该板块是沈阳写字楼最早出现的区域，太原街商圈的带动使其得到快速发展，但由于土地资源稀缺等原因，板块内写字楼大多为早期项目，整体品质不高，总统大厦是板块内的代表项目。三好街板块： 随着三好街商圈的壮大，办公需求逐步释放，写字楼供应近年有所增加，客户特征明显，大多是从事IT或相关行业，但板块内高端项目极少。北陵大街板块：指皇姑区北陵大街沿线，由于靠近省政府等主要单位，20、写字楼得以发展，板块内不乏甲级写字楼，但已使用时间较长，如丽阳国际大厦，近年新增供应量表现匮乏。铁百板块：主要指铁西建设大路和兴华街沿线，受铁百商圈带动影响，板块内公寓项目首先出现，随着办公需求的逐步释放和要求提升，逐渐出现了写字楼产品，板块内写字楼几乎都是近年新上市项目。 总结来看，写字楼市场往往由于政府规划、商圈带动等影响快速发展，且具有明显的聚集效应。而通过甲级写字楼的分布看，其对于地理位置、商务氛围、交通条件、地区规划等要求更为严格。（2）各板块写字楼供求总量分析从供应情况看，排在前三位的是北站板块、太原街-和平大街板块和金廊板块，其中金廊板块受规划带动，是近年快速崛起的写字楼区域。从21、租售情况看，各板块租售率大致相同，北陵大街板块由于后继写字楼项目缺乏，现有的写字楼都保持这较高的租售率。（3） 项目周边租金调研 （4） 写字楼售价调研xx区和平区小 结：现时xx区优质写字楼之售价界乎人民币13,00015,000元/平方米。5、沈阳商业市场分析 综合来看，沈阳目前有太原街、中街、北行及金廊这四大主力商圈，均处于一环之内，并呈现三足鼎立式分布。 （1）沈阳商圈的基本情况太原街商圈： 位于和平区，是沈阳市最繁华的商业区之一。商圈以太原街、中华路“一横一竖”为主轴，东起和平北大街，西至胜利大街，南起南五马路，北至北五马路；由太原步行街、中华路商业街、中山路。由日俄景观街、美术牌匾22、街、体育用品街、南一风味美食街、开明商业街等街区组成来打造“具有都市时尚的现代化国际商业区”。目前太原街商圈经营品种构成中，服装类、饮食和快餐占绝大多数的业种构成。分析认为，这些都是老百姓衣食住行的主要消费部分，这种经营分布是太原街商圈多年市场发展的结果，是市场自然选择和沈阳独特的消费特点的产物，具有其合理性。代表性商场：中兴商厦、新世界百货、百盛百货、华联商厦、联营商场、时尚地下商业街。 中兴商厦 新世界百货 百盛百货 时尚地下中街商圈： 是沈阳历史最悠久的商业街，拥有三百五十多年的历史。商圈以中街步行街为核心，东起小什字街、西至西顺城、北起北顺城，南至南顺城，由中街、小东路、北中街、南中街23、沈阳路、正阳街、朝阳街组成。 中街商圈从其功能角度上，没有太原街商圈那样比较明确的区分，这与中街商圈是沈阳市历史最悠久的一个商业区有直接的关系。中街、太原街两大商圈的整个商业布局规划思路不同，发展方向也将是相互补充的。 作为沈阳市历史最悠久的一个商业区，中街地区将被打造成为4A 级商贸文化旅游区。按照规划，中街地区将以建设4A 级景区为切入点、以建设“东北第一街”为统领：建设正阳街和朝阳街地下通道；结合故宫周边环境综合整治，完成标志性建筑装修改造；中心庙广场、名人景观大道、步道式精品街的建设工程、建设休闲广场，完成北中街商住开发项目等。将中街建设成布局合理、功能完善、环境优美、经济繁荣、最具24、竞争活力的中心商圈。 代表性商场：兴隆大家庭、商业城、新马特、0101 流行馆。未来将开业的商场有：恒隆中街广场、中粮沈阳大悦城、久光百货（sogo）、新世界四店、南华广场等 兴隆大家庭 商业城 新玛特 0101 流行馆北行商圈： 以长江街为中心，全力打造长江商贸中心区，通过把长江街建成集住宿、休闲、购物、餐饮、娱乐、文化交流于一体的大型商业街；2005 年全面实施长江街改造，重点整治交通环境，并将在建的海丽德韩国精品商厦、经典大厦等项目和已经投入运营的中兴大厦长江街店、鹏达运动城佳合店一起，形成以长江街为中心，吸纳周边西塔街、昆山路、黄河大街、泰山路的资源优势，横向拓展长江商贸商务中心区的发25、展空间。 但就目前的发展情况而言，虽有华联超市、国美电器、百盛百货、华联超市的业态支持，也限于商圈规模较小，只能满足区域性需求。 代表性商场：千盛百货、中兴大厦长江店、北行大厅。 千盛百货 中兴大厦长江店金廊商圈： 2002 年，沈阳市政府委托上海同济大学进行了“金廊”概念规划，将其定位于中央都市走廊，是沈阳城市发展战略中的重要组成部分。“金廊”南起浑南新区南界，北至沈北新区蒲河新城,涉及浑南、和平、xx、皇姑、于洪、沈北等区和开发区。全长约30公里，平均宽度1-3公里，面积约75 平方公里。金廊工程于2003 年7月正式启动。截至目前，金廊规划建设项目达到138 个，规划用地总面积约121326、公顷，规划总建设规模约4200万平方米，预计投资总额2210 亿元。 华府天地 百联购物中心 卓展购物中心 西武百货商圈对比分析表商场名称档次人气环境规模综合太原街中街北行金廊（2）四大商圈业态对比分析 沈阳市四大商圈当中，太原街及中街商圈属于我国传统形式的商业中心区。因此业态及形式基本相似，均由大型百货、超市及专业市场等封闭型商业加上沿街商铺组成，而沿街商铺主要为餐饮及服饰类。 据统计太原街商圈主要业态分为服装类、餐饮类及百货类，其中服装类所占比例最大占总体量的32%、餐饮类占总体量的17%、百货类占总体量的2%（依店铺数量划分）。中街主要以，服装、小百、百货组成，其中服装类占37%、小百类27、占10%、百货占1%。 北行同中街及太原街稍有区别，因为北行商圈总体量较小，另外在北京华联的一层是一个水产品批发市场，因此这里的食品类较以上两大商圈稍多占17%，但服饰类仍是该商圈的主要业态占总体量的52%，另外百货类占总体量的2%。 金廊商圈主要业态分为服装类、餐饮类及百货类，其中服装类所占比重超过50%。通过对以上四大商圈业态的观察，我们不难发现同样一个共性，就是无论哪个商圈，服饰类所占比例均为第一。（3）四大商圈租金水平对比分析 沈阳市的各大商圈当中，中街为很明显的“管灯”式商圈，整个中街沿线租金价格最高，大约在600-1200 元/平方米/月。 太原街商圈则属于“灯泡”式商圈，处在太原28、街与中华路交汇处人流最为集中，商铺租金高达500-1000 元/平方米/月，即便是时尚地下那种地下商场租金同样高达600 元/平方米/月左右。 北行商圈无论知名度、辐射范围还是经营业态方面都远远不及以上两个商圈因此租金价格较中街及太原街都有一定的差距。 xx沿线的商铺租金也在500-1000元/平方米/月，租金价格也比较高。小 结： 本案所在金廊区域是沈阳市规划的重点发展区域，随着新建项目的不断增多，未来商业商务氛围将比较浓厚，对商业项目的发展将起到较强的推动作用。通过调查发现，四大商圈中，北行商圈最小属于区域型商圈，而太原街和中街商圈无论是规模还是档次和人气都可列入市级商圈范畴内，相比较来说29、，金廊商圈仍处在发展阶段，但无论是档次规模和人气都在不断的攀升，发展前景乐观。三、项目可比性楼盘分析 金廊商圈未来项目均以城市综合体类型为主，项目档次普遍较高，写字楼均以5A 甲级写字楼为主；公寓均以高级酒店式公寓为主；酒店也大多为五星级酒店；商场也基本为高端商场，而且规模均比较大，基本在10 万平以上。因此，区域未来高端市场的竞争十分激烈，但也有利于形成规模效应，带来巨大未来发展潜力。四、项目及产品定位1、项目定位 根据市场部分的综合分析，考虑市场需求的发展变化，结合项目自身特点，建议，本项目整体定位为：切入中高端市场的建筑综合体 建筑综合体是指将城市中商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会30、议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。 综合体项目的优势： （1）各种功能互为补充，协调一致，整体建筑可以在一定范围内实现自给自足，形成“城中城”的经营方式。 （2）各种功能互为裨益，提供对方发展的潜力，反过来促进自身的发展，从而使建筑获得良好的经济效益。 （3）建筑综合体分为长、短期收益，可以通过长、短期收益的合理规划，快速、有效的回流资金，规避开发风险。 定位依据： 产品定位主要是解决我们“卖什么”的问题，也就是说，在市场分析的基础上，思考开发何种产品能争取项目的快速去化，并实现利润31、的最大化。准确的产品定位，应建立在对市场和产品充分分析的基础之上，找出产品的现有客户及潜在客户。因此，本司将先前市场研究部分的要点加以提炼，并以此作为本项目产品定位之依据。 地块自身条件分析： （1）地理位置优异、交通便利，配套齐全 （2）地段繁华，适合开发公寓和写字间产品 （3）临近机场、五里河商圈，商务氛围浓厚 （4）地块临街面较长,有利于写字间和公寓产品的形象展示 市场环境分析： （1） 根据金廊规划，该区域是未来沈阳中高端项目供应比较集中的区域 （2） 金廊商圈是沈阳公寓的聚集区之一，但目前大部分项目均已售罄，而新建项目尚未上市，出现了供应的“空档期”，存在较强的机会点。 （3）金廊未32、来上市的写字楼、公寓项目档次均较高 （4）区域商业氛围比较浓厚，适合大型集中商业项目的发展。2、项目产品定位 建议本项目的产品类型为：住宅+公寓+写字楼+集中商业 依据： （1）项目不做酒店的原因，一个城市高端酒店市场的容量是有限的，而且周边项目规划高端酒店的数量过多，已经超过了沈阳市能够容纳的范围。并且做中端或中低酒店在本区域也不具备发展的环境。 （2）住宅。本区域是沈阳市的核心区中的核心，地理位置的稀缺性非常强，因此住宅将是本区域最受欢迎的产品。 （3）酒店式公寓，可以同时满足未来居住和办公的客户的需求，酒店式公寓可以通过小面积、低总价的优势，占据一定的市场。 （4）写字楼和集中商业是由本33、项目所在区域的环境所决定的，良好的商业和商务氛围可以为写字楼和集中商业获得良好的市场前景。第三章 投资收益分析一、项目规划指标上述规划指标为最初指标，现在产品类型的面积有所调整：住宅为102,000平米、写字楼为51,554平米、商业为59,996平米，共计213,550平米，均为可售面积，其余不变。二、成本预测1、购地成本：5.5亿元2、建安成本：109401万元建安成本预测表操作说明：在白色处填写数据普通住宅出售商业一、费用科目成本高层住宅建筑面积102000写字楼建筑面积51554商业建筑面积60666可售面积102000可售面积51554可售面积60666占地面积0占地面积0占地面积034、固定成本单价数量总成本（万元）单价数量总成本（万元）单价数量总成本（万元）1主体建筑工程费010,86908,278014,8571.1基础-1.2结构和建筑及粗装饰1,031102,00010,5151,60651,5548,2782,44960,66614,8571.3楼内门窗35102,000353-1.42主体安装工程费04,89603,14504,0342.1给排水50102,0005105051,5542585060,6663032.2燃气55102,000561-51,554-5560,6663342.3强电210102,0002,14226051,5541,34026060,635、661,5772.4弱电45102,0004597051,5543617060,6664252.5暖通空调80102,00081617051,55487617060,6661,0312.6消防40102,0004086051,5543096060,6663642.72.83主体精装饰工程费014,24307,308016,8183.1公共部位精装饰515102,0005,25387551,5544,5111,07460,6666,5183.2户内精装饰881102,0008,99054351,5542,7971,69860,66610,3003.3-固定成本小计030,008018,7313536、,709公摊费用11,8816,0057,0664开发前期准备（可售面）3,5891,8142,1345室外工程（建面）1,1275706716间接费用（建面）3,1441,5891,8707地下室土建工程3,1611,5981,8808社区配套设施8604345119公共配套合计41,88924,73642,7763、期间费用：管理费用、销售费用分别按销售金额的2%、2.5%计算，分别为：7475万元、9343万元；财务费用按6.6%年息计算，预计为9618万元三、工程进度计划2010.6完成规划设计、图纸设计2010.11完成桩基开工、主体开工2012.6-9住宅、商业少量开盘2013.537、写字楼少量开盘2013.11住宅、商业竣工，部分开售2014.8写字楼竣工，集中销售四、项目资金来源及筹措1、本项目总投资19.88亿元，资金来源为：自有资金10.8亿元、银行贷款 9 亿元、销售反投 0.08亿元， 资金来源表资金项目金额（亿元）百分比自有资金10.854.32%银行贷款945.27%销售反投0.080.41%总投资19.88100.00%2、本项目资金运用见现金流量表-现金流出部分五、销售预测销售计划表一期产品构成可售面积/个数销售单价（元/）销售收入（万元）普通住宅高层住宅102,00013,000132,600商业写字楼51,55415,00077,331商业60,6638、627,000163,798小计112,22042,000241,129合 计214,22042,000373,729 销售回款表(单位：万元）项目一期2012年2013年2014年2015年合计住宅 1,790 19,426 88,511 22,874 132,600 写字楼 - 2,088 75,243 - 77,331 商业 3,030 23,996 99,098 37,674 163,798 合 计 4,820 45,510 262,851 60,547 373,729 序号项目总额2010年2011年2012年2013年2014年2015年一现金流入482,396 67,044 8639、,623 44,820 50,510 217,851 15,547 1销售收入373,729 0 0 4,820 45,510 262,851 60,547 2自有资金108,667 67,044 41,623 0 0 0 0 3银行借款0 45,000 40,000 5,000 (45,000)(45,000)二现金流出0 0 0 0 0 0 1项目取得费用55,006 55,006 0 0 0 0 0 2主产品成本109,401 14,540 20,696 38,134 21,531 14,499 0 3管理费用9,474 474 663 2,653 1,895 1,421 2,368 440、销售费用9,343 467 654 2,616 1,869 1,401 2,335 5财务费用15,591 0 2,204 4,245 5,551 3,265 326 6销售税费18,686 0 0 241 2,276 13,143 3,027 7土地增值税45,290 0 0 63 586 3,500 41,141 8企业所得税27,734 0 0 181 1,707 9,857 15,990 现金流出小计290,526 70,488 24,217 48,133 35,413 47,086 65,188 三净现金流量191,871 (3,443)62,406 (3,313)15,097 1741、0,765 (49,641)四累计净现金流量191,871 (3,443)58,962 55,649 70,746 241,511 191,871 五折现净现金流量(10%)108,306 (3,130)48,729 41,810 48,321 149,960 108,306 六、经济效益分析1、利润测算利润测算表合计金额项目一期序号金额（元）1销售收入3,737,292,0003,737,292,0001.3住宅1,326,000,0001,326,000,0001.8写字楼773,310,000773,310,0001.9商业1,637,982,0001,637,982,0002开发建设总42、投资1,988,159,1261,988,159,1262.1项目开发成本1,644,070,9861,644,070,9862.1.1项目取得费用550,063,810550,063,8102.1.2建安成本1,094,007,1771,094,007,1772.2项目开发费用344,088,140344,088,1402.2.1管理费用94,745,84094,745,8402.2.2销售费用93,432,30093,432,3002.2.3财务费用155,910,000155,910,0003销售税费639,762,296639,762,2963.1营业税及附加186,864,6001843、6,864,6003.2预征土地增值税费92,228,76092,228,7603.3清算补缴土地增值税360,668,936360,668,9364税前利润1,109,370,5771,109,370,5775企业所得税277,342,644277,342,6446净利润832,027,933832,027,9337公司投资收益指标7.1销售毛利率56.0%56.0%7.2销售净利润率22.3%22.3%7.3内含报酬率0.0%0.0%7.4投资利润率44.9%7.5净现值NPV2,429,908,6282、敏感性分析选取建安成本和销售价格作为敏感性因素进行分析，本项目抗风险能力强。详见下表44、。第五章 结论与建议 从地理位置看，xx沿线是金廊（即“中央都市走廊”）的黄金地段，而本项目又位于xx的核心位置，周边配套齐全、商业氛围浓厚、交通便利。据了解，本项目为xx沿线可供出让的最后一块净地，资源非常稀缺。 从战略集团看，取得该项目可使我集团从真正意义上完成环渤海区域的布局，加之其地理位置的优越性，成功打造该项目能较大的提升集团在该区域的市场知名度。具有一定的战略意义。 从经济效益看，项目可实现销售收入373,729 万元，净利润为83,203万元，销售净利润率为22.3%，投资利润率为44.9%,项目盈利能力及抗风险能力强。 从法律手续看，该项目为政府挂牌出让项目，法律风险小。 综上分析，该项目具有可行性。