1、安置小区危旧房改住房原址新建住宅楼商住楼项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月安置小区危旧房改住房原址新建住宅楼商住楼项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月115可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录1 总论01.1 项目背景01.1.1 项目名称01.1.2 承办单位概况01.1.3 编制依据01.2、1.4 研究范围与内容21.1.5 项目提出的理由与过程31.2项目概况41.2.1拟建地点41.2.2建设性质41.2.3土地权属41.2.4用地规划性质41.2.5项目建设规模及主要内容41.2.6主要建设条件51.2.7项目投入总资金61.2.8主要技术经济指标61.3问题与建议82 项目建设必要性及可行性102.1 项目建设的背景102.1.1*宏观经济运行情况102.1.2危旧房改造112.1.3国家开发银行152.1.4相关政策及规划162.2项目建设的必要性292.3项目建设可行性323 需求分析与建设规模343.1需求分析343.1.1危旧房改造需求343.1.2危旧房改造现状3、373.1.3*市棚户区（危旧房）现状383.1.4*小区危旧房现状393.2 建设规模403.2.1建设依据403.2.2 建设原则413.2.3规划目标413.2.4项目建设规模423.2.4建设功能433.3 建设内容与规模一览表434 场址选择454.1 选址原则454.2场址选择及现状454.3建设条件454.3.1地形地貌条件454.3.2工程地质、水文地质条件464.3.3周边建筑与环境条件484.3.4 地震防治及防洪484.3.5社会环境条件494.3.6 公共设施条件514.3.7征地拆迁条件514.3.8 施工条件524.3.9 其他建设条件524.4场址方案525 工程4、技术方案535.1建筑设计指导思想与原则535.1.1建筑设计指导思想535.1.2设计原则545.2建筑方案545.2.1设计依据545.2.2总平规划布局555.2.3单体设计565.2.4建筑立面及装修标准575.2.5无障碍设计575.3结构方案585.3给排水工程605.3.1设计依据605.3.2给水设计605.3.3 排水系统设计645.4供配电655.4.1设计依据655.4.2变配电系统665.4.3电力、照明系统665.4.4建筑物防雷及接地675.5 弱电系统685.6通风及防排烟工程695.6.1 通风系统695.6.2 防排烟系统及防火措施695.7人防695.8管道5、燃气设计696 环境影响评价716.1环境保护法规及标准716.1.1法律法规716.1.2环境保护有关标准716.2项目场址环境现状716.3 项目对环境的影响及防治726.3.1 施工期环境影响及防治726.3.2 使用期环境影响及防治746.3.3 其它环境保护措施757 劳动安全卫生与消防777.1危害因素及危害程度分析777.1.1主要隐患部位777.1.2有害物质种类及危害性分析777.2安全设施777.3消防787.3.1消防设施及消防措施787.3.2消防用水量及储水池797.3.3建筑消防798 节能节水措施818.1节能标准和节能规范818.2项目能源消耗种类、数量分析816、8.2.1用能计算818.2.2指标828.2.3能耗分析838.3节能措施838.3.1建筑节能措施838.3.2结构节能措施858.3.3给排水节能措施868.3.4电气节能措施868.3.5燃气节能措施888.4节水措施888.5项目节能效果分析899 组织机构与人力资源配置909.1 组织机构909.2 组织运营机构设置919.3项目管理919.3.1施工管理919.3.2资金管理929.3.3运行管理929.4项目人力资源配置929.5人员培训929.6项目监理9210 项目实施进度9310.1 项目建设工期9310.2 项目实施进度9310.3项目实施进度表9311 项目招标9517、1.1总则9511.2项目招标依据9611.3招标范围9711.4招标组织形式9711.5招标方式9712 投资估算与资金筹措9812.1投资估算9812.1.1 估算范围9812.1.2 编制依据9812.1.3其他9912.1.4 投资估算总额10112.2 资金筹措10113 财务评价10213.1 项目概况10213.2 建设期及资金使用计划10213.3 资金来源及筹措方式10213.4 财务分析10213.4.1 收入预测10213.4.2 开发成本10613.4.3 税金计算10613.5 偿债能力分析10613.6 财务评价指标10613.7 财务评价结论10714 社会评价18、0814.1 项目对社会的影响分析10814.2 项目所在地区互适性分析10914.2.1 不同利益群体对项目的态度10914.2.2 各级组织对项目的态度10914.3社会评价结论10914.4 风险分析11014.4.1 风险因素识别及程度分析11014.4.2 风险防范措施11114.5经济效益11215 结论与建议11315.1 结论11315.2 建议11316 附表、附件、附图11516.1附表11516.2附件11516.3方案设计附图1151 总论1.1 项目背景1.1.1 项目名称*小区危旧房改住房项目 1.1.2 承办单位概况项目承建单位、（2）报告编制单位编制单位：*单位9、证书编号：专业：建筑服务范围：编制项目建议书、编制项目可行性研究报告、项目申请报告、资金申请报告、招标代理法定代表人：发证机关：中华人民共和国国家发展和改革委员会1.1.3 编制依据（1）有关法律法规中华人民共和国土地管理法（2008年）中华人民共和国城乡规划法（2007年）中华人民共和国环境保护法（2012年）中华人民共和国消防法（2008年）中华人民共和国环境影响评价法（2003年）建设项目环境保护管理条例（1998年）中华人民共和国固体废物污染防治法（2004年修订）中华人民共和国环境噪声污染防治法（1997年）中华人民共和国水污染防治法(修订) （2008年）中华人民共和国水污染防治法10、实施细则（2000年）（2）规范、规程及标准民用建筑设计通则GB503522005建筑设计防火规范GB50016-2006城市用地分类与规划建设用地标准GBJ137-90建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005建筑给水排水设计规范GB50015-2010民用建筑电气设计规范JGJ16-2008建筑结构可靠度设计统一标准 GB500682001建筑结构荷载规范 GB500092012混凝土结构设计规范GB50010-2010建筑抗震设计规范 GB500112010高层建筑混凝土结构技术规程JGJ3-2010建筑抗震设防分类标准 GB502232008建筑地基基础设计规范（GB 50007-11、2011）地下工程防水技术规范（GB 50108-2008）砌体结构设计规范（GB50003-2011）混凝土小型空心砌块建筑技术规程（JGJ/T 14-2011）建筑桩基技术规范(JGJ94-2008)无障碍设计规范GB50763-2012民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）10Kv及以下变配电所设计规范（GB50053-94）低压配电设计规范（GB50054-2011）高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）（2005年版）建筑物防雷设计规范（GB50057-2010）火灾自动报警系统设计规范（GB50116-2007）建筑照明设计标准GB50034-2004城市居住区规划12、设计规范GB50180-93(2002年版)住宅建筑规范GB 50368-2005 住宅设计规范GB 50096-2011城市居住区规划设计规范GB 50180-93 (2002 年版)夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准JGJ75-2003（3）有关规划、文件关于推进城市和国有工矿危旧房改造工作的指导意见（建保2009295号）；相关的各项规定和业主提供的其他资料。1.1.4 研究范围与内容根据国家对建设项目可行性研究报告工作范围和深度规定，我公司积极组织有关技术人员在实地勘察基础上，对建设项目背景及必要性、建设场地与条件、规模与内容、项目选址与建设条件、建设方案、环境保护、节能及消防与安全、项13、目组织与实施、招投标、投资估算与资金筹措、财务评价等方面进行综合研究和分析等几方面进行综合研究和分析，为该项目相关部门对工程项目决策建设提供可靠和准确的依据。1.1.5 项目提出的理由与过程“住有所居”是民生中的大事，也是当前人民群众最关心、与群众利益最密切的问题。20多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。但由于我国城市房地产市场上升过快，社会保障性住房制度建设相对滞后，社会保障性住房制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭以及工矿、林区、垦区的群众住房还比较困难，解决好社会低收入阶层的住房问题，是城镇住房问题的难点和重点，也14、是政府的重要职责和住房政策的主体目标。党中央、国务院高度重视城市居民住房困难、居住环境差的问题。李克强总理自上任以来力推危旧房改造，2013年6月26日，李克强总理主持召开国务院常务会议，研究部署加快危旧房改造，促进经济发展和民生改善。会议提出了六条政策措施加大危旧房改造力度。逐步将非集中成片城市职工住房统一纳入改造范围。同步建设配套市政设施、公共服务设施，确保同步使用。为进一步响应国家号召，加快危旧房改造的步伐。2013年8月，*召开全区危旧房改造会议，会议提出2013年*将继续改造各类棚户区1.926万套，重点推进资源枯竭型城市及独立工矿棚户区和集中成片危旧房改造的基础上，进一步拓展城市危15、旧房改造范围。近年来，*市政府高度重视保障性住房建设，全面调整保障性安居工程和农村危房改造工作领导小组，切实加强领导。市政府主要领导、分管领导多次召开专题会议，听取项目建设情况汇报，协调解决遇到的选址问题、土地问题、资金问题等。为完成国家、自治区和*市第1年提出的危旧房改造住房建设目标和要求，解决城市低收入家庭和中等偏下收入家庭住房困难问题，同时也为了解决*市城市基础设施建设、城镇化建设或是城中村改造、城市和职工危旧房改造涉及的拆迁区，现提出本项目的建设。通过*市危旧房改造项目的建设，建成一个布局合理、配套齐全、人居环境优良的城市新社区，改善居民生活条件，美化*市的市容市貌，完善城市基础设施整16、体功能，提高*市的服务功能。2015年 11月，我公司受业主委托，开始进行本项目可行性研究报告的编制工作。 1.2项目概况1.2.1拟建地点项目拟建于*小区，项目区用地为城镇单一住宅用地。1.2.2建设性质新建。1.2.3土地权属土地权属归*公司。1.2.4用地规划性质住宅用地。1.2.5项目建设规模及主要内容危旧房改造总用地面积32923.35平方米，拆除原14栋危旧房屋，在原址新建5栋32层住宅楼和1栋32层商住宅楼，新建建筑总面积为180877平方米，其中：住房1230套、面积139879平方米，商业设施面积3934平方米，架空层（停车）面积1982平方米，社区、物业等服务用房面积14917、6平方米，地下室面积33586平方米。主要建设内容为住宅楼、配套商业设施、配套公共建设用房及地下停车场、配套建设道路及场地硬化、地面停车场、供配电、给排水及绿化等设施。项目计划总投资49960万元，分两期建设：第一期工程总建筑面积55977平方米，其中：住房372套、面积44513平方米，架空层（停车）面积 1205平方米，地下室面积10259平方米。计划投资16400万元；第二期工程总建筑面积124900平方米，其中：住房858套、面积95366平方米，商业设施面积3934平方米，架空层（停车）面积777平方米，社区、物业等服务用房面积1496平方米，地下室面积 23327平方米。计划投资318、6600万元。1.2.6主要建设条件（1）本项目为*小区危旧房改造项目，资金来源稳定，建设条件成熟。（2）安置区所在地建设条件成熟，相关配套措施齐全，各有关部门协作关系良好。（3）供水建设地点为*市*，附近有市政给水管网，可供给本项目需要的生活及消防用水量，水量及水压均能满足本项目的用水要求。（4）供电本项目利用场址附近现有供电系统供电，供给生活用电。本项目建成后照明及生产用电可在原来的供电系统的基础上稍加以改造即可满足项目用电量的要求。（5）交通本项目建设位于*市城区内，交通便利，建筑材料运入方便。（6）建筑材料*市交通运输便利，境内盛产砂石料，城区内拥有大型的建材批发市场，具有充足的资源，19、项目建设所需石灰、砖、钢材、木材等建筑材料均有相应的生产厂家供给，完全可以满足项目建设期间的材料运输要求。（7）环境保护本项目产生的生活污水和垃圾经治理后均能达标排放。（8）项目组织与实施本项目承办单位成立建设领导小组，具体负责项目的组织、协调、管理，确保项目的进度和施工质量，监督项目资金的及时到位，合理使用。项目实施中严格按照国家基本建设程序进行，工程工期7年。该项目在*市政府和有关部门的关怀与支持下，前期工作正在推进中，建设时机成熟。1.2.7项目投入总资金项目计划总投资49960万元，其中建安工程费为37254万元，工程建设其他费为4693万元，预备费3348万元，建设期贷款利息为47620、4.5万元。资金来源为职工集资资金。1.2.8主要技术经济指标本项目主要经济技术指标如下表所示。表1-1 主要技术经济指标总表序号项目名称单位合计备注1原有危旧房占地面积m2209462对应拆迁建筑面积m2329233新建建筑总建筑面积m21808773.1地上建筑面积m21472191230套其中安置住宅m2139879商品住宅m23934社区居委会用房建筑面积m2122物业管理用房建筑面积m2364住宅电梯m220架空层建筑面积m219823.2地下室建筑面积m2335864安置户数户3585机动车停车泊位个712其中地面停车位个40地下停车位个6726容积率5.937建筑密度%19.5621、%8绿地率%33.02%9项目总投资万元499609.1工程费用万元372549.2工程建设其它费用万元45939.3预备费万元33489.4建设期利息万元4764.5贷款年利率4.245%1.3问题与建议本项目的建设将改善危旧房民众的住房条件，是一项顺民意、惠民生的重要工程，是落实科学发展观、构建和谐社会的重要举措。同时项目的建设有利于改善城市环境，集约利用土地，推进*市城市化的健康发展。为了使建设过程顺利进行，最终实现建设目标，提出如下建议：（1）本项目作为*市保障性安居工程，建议政府部门从政策上、财政上给予大力支持，保证项目的正常实施。（2）环境保护是我国的一项基本国策，在施工过程中要注22、意保护生态环境，须认真研究，采取切实可行的措施，防止水土流失和破坏生态环境，使本项目与周边地形、地貌及环境相协调，尽量减少工程对环境的破坏。（3）项目投资额大，业主应加强与相关部门的沟通，早日落实资金问题，早日开工建设。同时，严格按照招投标方式选择工程施工单位。（4）项目征地拆迁过程中有可能会有部分群众产生拒绝拆迁情绪，项目建设单位要加大项目社会效益宣传力度，对项目建设及拆迁要进行公示，让项目各层次的利益群体对项目建设有着更深刻的认识；其次要对安置补偿标准进行科学的核算，达到该补不漏，补偿合理的目标；最后，要建立起拆迁投诉受理机构，对“非自愿”移民申诉及拆迁工作中不合理之处进行受理与监督。（523、）项目的前期规划设计是项目发展的重要阶段，将在很大程度上对项目的成功起决定性的作用，聘请专业、负责的咨询服务机构，该类机构可以提供设计、投融资咨询、监理等服务，这些机构服务到位、尽责，将大大的减轻业主的工作压力，对项目的高效、高质建设能起到举足轻重的作用。（6）项目选址生态环境比较好，建议在下一阶段工作中，要注意保持好生态环境，合理利用原有的地形地貌，尽可能避免“建设性破坏”。（7）由于项目毗临公路、生活区等，施工中合理安排施工工序和时间，尽量减少施工对交通、环境的影响，把对周边人们生产生活的响降到最低。（8）严格按有关规定和程序进行招投标、设计、监理、施工等工作，确保工程质量。2 项目建设必24、要性及可行性2.1 项目建设的背景2.1.1*宏观经济运行情况第1年，全年国内生产总值592027亿元，按可比价格计算，比上年增长7.8%。其中第一产业增加值57091亿元，比上年增长4.5%；第二产业增加值272970亿元，增长8.1%；第三产业增加值268686亿元，增长8.1%。四季度国内生产总值增长2.0%。经济社会发展的良好势头，多项指标增速排全国前列。此外，中国东盟博览会落户*，国家批准实施*北部湾经济区发展规划，国务院常务会议通过了国务院关于进一步促进*经济社会发展的若干意见，中国东盟自由贸易区的建成，对*的社会经济发展具有极其深远的影响，为加快建设富裕文明和谐新*提供了强有力的25、支撑，将推动*经济与社会的进一步发展。*经济的高速发展为项目建设提供了良好的经济环境。2.1.2危旧房改造危旧房改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。职工危旧房区的存在是一个历史遗留的欠账问题，现在已成为城市中“二元结构”的一大表现，因此，有必要加快危旧房改造的步伐。实施危旧房改造的根本目的是改善群众的居住条件，兼顾完善城市功能、改善城市环境。各地均对危旧房改造实行了“保底”安置，安置标准普遍达到了户均45m2以上，保证了实施改造后群众居住水平都能明显提高。对于危旧房改造，中央政府在财政投入、建设用地、税费和信贷等方面给予支持。2007年至2011年间，中26、央政府共安排补助资金730亿元，其中，超过90%的补助资金投向了中西部财政困难地区。危旧房改造按照“政府主导、市场运作”的原则实施。政府除了鼓励地方实行财政补贴、税费减免、土地出让收益返还等优惠政策外，还允许在改造项目里，配套建设一定比例商业服务设施和商品住房，支持让渡部分政府收益，吸引开发企业参与危旧房改造，既使得原职工危旧房居民能享受到更好的公共服务，还可以缓解政府筹资压力，提高改造效率。从这几年实践来看，扎实推进各类危旧房改造，是既能改善民生，又是扩大内需的一项重要举措。危旧房改造产业关联度高，带动力强，不仅能够增加投资，而且能够带动消费，也可以有效消化钢铁、建材、家电等上下游产能和产品27、。（1）国内危旧房改造情况2008年中央启动保障性安居工程，并将国有林区（场）棚户区（危旧房）、国有垦区危房、中央下放地方煤矿危旧房改造作为重要内容，加快了改造步伐。2010年，中央全面启动城市和国有工矿危旧房改造工作，并继续推进国有林区（场）棚户区（危旧房）、国有垦区危房、中央下放地方煤矿危旧房改造。经过几年的努力，各类危旧房改造已经取得积极成效。据住建局初步统计，从2008年至第1年，全国7年内开工改造各类棚户区2064万户，占同期城镇保障性安居工程3100万套（户）开工量的40%，基本建成750万套，覆盖全国31个省区市。在过去的5年里，虽然我国危旧房改造工作取得了阶段性的重大成果，但由28、于历史欠账问题严重，导致我国各类危旧房改造任务依然艰巨。据住建部调查数据显示，截至2012年底，我国仍有1400多万户城镇低收入和少量中等偏下收入家庭居住在棚户区中。目前尚未改造的棚户区大多位于中西部地区、独立工矿区、资源枯竭型城市和三线企业较集中的城市。处于中西部地区的这些棚户区，大多也远离城市、县城，即使在城市中心区的棚户区，建筑密度都很大，加之各地一般都遵循先易后难的原则，相对以前改造的，待改造的难度更大。此外，各地还有不少“城中村”、城镇危旧房。由于棚户区房屋破旧拥挤，厨卫设施不全，有的甚至存在安全隐患。2013年3月两会期间，本届政府宣布“再改造1000万户以上各类棚户区”。201329、年7月，国务院印发关于加快危旧房改造工作的意见，意见提出重点推进资源枯竭型城市及独立工矿棚户区、三线企业集中地区的危旧房改造，稳步实施城中村改造。同时明确了2013年至第4年全国危旧房改造目标：改造城市棚户区、工矿棚户区等各类棚户区1000万户。其中，城市棚户区800万户，国有工矿（含煤矿）棚户区90万户，国有林区棚户区和国有林场危旧房30万户，国有垦区危房80万户。2013年要改造304万户。其中，城市棚户区232万户；国有工矿（含煤矿）棚户区17万户；国有林区棚户区和国有林场危旧房18万户；国有垦区危房37万户。 （2）*危旧房改造情况*2010年开始启动危旧房改造。据初步统计，2010年30、，全区城市和国有工矿棚户区总建筑面积324.77万，总户数76403户。其中，城市棚户区建筑面积214.99万，户数45348户；国有工矿棚户区建筑面积109.78万，户数31055户。2015年1月25日，*住房和城乡建设厅介绍，为加快推进危旧房改造进度，*正着力深化融资体制改革，搭建省市融资平台，引入市场机制，为危旧房改造拓宽资金渠道。在突破融资平台瓶颈方面，第1年，*各市成立市级融资平台的基础上，搭建自治区级融资凭条，各市也及时调整改造计划和信贷规模。全区14个设区市共有198个危旧房改造项目申请国家开发银行项目贷款，获得贷款授信1242亿元，批复放款230亿元，授信额度和房贷进度均在全31、国首列。其中有10个城市授信额度超过40亿元，授信最大的达225亿元。此外，*还通过推进“以购代建”方式（以政府牵头团购等形式收缩一定数量的中小型商品房作为城镇保障性住房）加快危旧房改造进度，*、来宾等市通过“以购代建”筹集5000多套商品住房用于危旧房改造安置，既有效消化市场上的存量房，又很好地解决群众的住房保障问题。来宾市兴宾区豆制品厂危旧房改造片区开发商于2013年在市城区“唯欢嘉裕城”楼盘一次性采购了336套商品房，永久性安置该厂职工，加快推进了豆制品厂皮区的危旧房改造工作。有的成市还探索出市场化安置的路子。柳州市在国有企业危旧房改造中，通过土地出让让利、旧宅小区改造零收益等方式，实现32、企业得发展、政府得环境、群众得实惠的三方共赢。*住建厅表示，第1年，*各类危旧房改造完成10.62万套（户），超出完成国家下达的危旧房改造目标任务的一倍多，完成投资108.27亿元，同比增长190%。*住房城乡建设厅长严世明表示，2015年，*将力争开工棚户区18.13万套，为进一步筹措资金，在积极利用国家开发银行政策性贷款的同时，将通过正常倾斜等，引入市场主体参与危旧房改造。如危旧房改造安置建筑面积达到规划总面积50%以上的，可适当调低公开交易出让起始价，具体由各市人民政府确定。在城中村改造中对安置地块实行政府“零收益”整村推进改造。此外，在*，社会资本参与危旧房改造项目也可争取中央和自治区33、专项补助资金补助。对具有商业开发价值的危旧房改造项目，将以社会资本开发为主，政府将依据中央、自治区相关规定予以一定额度的专项补助。（3）*市危旧房改造情况大规模实施危旧房改造，既是一项扩大投资、稳增长的重要工作，也是改善民生、提升城市面貌的有力举措。*市政府高度重视保障性住房建设，全面调整保障性安居工程和农村危房改造工作领导小组，切实加强领导。市政府主要领导、分管领导多次召开专题会议，听取项目建设情况汇报，协调解决遇到的选址问题、土地问题、资金问题等。为了确保工程建设进度，*市将保障性住房项目列为全市重点工程，要求部门列出详细的项目推进形象进度表，明确具体负责人，由项目大会战领导小组办公室每月34、按形象进度进行督查。 第1年，*市共完成城市危旧房改造开工户数10758户，完成率100.3，顺利完成自治区下达的年度危旧房改造工作任务，在自治区的危旧房实物开工排名中位列第二。2015年，*市的危旧房改造任务目标为开工15820户。一直以来，危旧房改造的资金、实施都由政府承担，融资压力较大，而“征集土地熟化投资人”和“建三还一”正是*市激活社会资本、加速危旧房改造的*措施。截至今年六月底，*市已经有35个危旧房改造项目、近7600多套安置房开工建设，超额完成自治区下达的上半年开工任务，引进社会资本进行危旧房改造取得了显著成效。*市城乡建设委员会旧改办副主任苏常红表示：“预计新建住宅的面积（能35、够）达到1800万平方米，惠及到的居民要是按15000户来计，1户3个人的话，那么将会惠及五万人的住宅、生活条件的改善。”2.1.3国家开发银行国家开发银行是经国务院批准设立的政策性金融机构，银行的主要任务是为国家基础设施、基础产业和支柱产业（“两基一支”）提供长期资金支持，引导社会资金投向，缓解经济发展瓶颈制约。电力、公路、铁路、石油石化、煤炭、邮电通讯、农林水利、公共基础设施等始终是银行主要业务领域和贷款支持重点。2012年，国家开发银行认真贯彻国家宏观调控政策，鼎力支持国家重点领域和薄弱环节发展，在保障“两基一支”重点领域和重大项目融资需求的同时，持续加大对民生领域的支持力度，促进经济结36、构调整和区域协调发展，深入推进国际合作业务，为实现我国稳增长、调结构、促改革、惠民生的发展目标做出贡献。危旧房改造是一项民生业务，短期内不可能收回全部投资，因此资金期限一定要长，这符合国家开发银行作为中长期融资主力银行的定位。国家开发银行发放的危旧房改造贷款大多为15年期左右贷款，以基准利率为主。据国家开发银行最新提供的数据显示，2010年2012年，该行每年新增保障性安居工程贷款1000亿元。截至2013年6月末，该行累计发放保障性安居工程贷款5301亿元，建成后总建筑面积约3.7亿平方米，惠及700万户、2200万名中低收入群众。其中，危旧房改造贷款3423亿元，成为支持保障性安居工程的主37、力银行。目前，该行保障房贷款余额超过5000亿元，市场份额占据半壁江山，覆盖了廉租房、经济适用房、限价房、公共租赁住房及危旧房改造等五大领域。在新型城镇化不断深入的背景下，国务院再次专门提出危旧房改造。2013年3月两会期间，本届政府宣布“再改造1000万户以上各类棚户区”。由此，新一轮棚改拉开序幕。国务院总理李克强在2013年6月26日主持召开国务院常务会议上，曾提出了6项政策支持危旧房改造措施，引导金融机构加大对危旧房改造的信贷支持是其中之一。2013年8月，央行给予国家开发银行新增1000亿元“软贷款”额度，用于支持危旧房改造。2.1.4相关政策及规划（1）国家层面关于推进城市和国有工矿38、危旧房改造工作的指导意见（建保2009295号）为全面落实全国保障性安居工程工作会议、推进城市和国有工矿危旧房改造工作座谈会的部署，扎实推进城市和国有工矿危旧房改造，关于推进城市和国有工矿危旧房改造工作的指导意见提出了 多渠道筹措资金，加大税费政策支持力度和落实土地供应政策等意见。l 多渠道筹措资金筹措中央采取适当方式，对城市和国有工矿危旧房改造给予资金支持。省级人民政府可采取以奖代补方式，对本地区城市和国有工矿危旧房改造给予资金支持。市、县人民政府应切实加大危旧房改造的资金投入，可以从城市维护建设税、城镇公用事业附加、城市基础设施配套费、土地出让收入中，按规定安排资金用于符合条件的危旧房改造39、支出项目。有条件的地区可对城市和国有工矿危旧房改造项目给予贷款贴息。城市和国有工矿危旧房改造项目执行廉租住房建设项目资本金占20%的规定。鼓励金融机构向符合贷款条件的城市和国有工矿危旧房改造项目提供贷款，*金融产品，改善金融服务。根据改造项目特点合理确定信贷条件，对符合信贷条件的项目要在信贷资金规模上给予保障。有条件的地区可建立城市和国有工矿危旧房改造贷款担保机制，引导信贷资金投入。鼓励采取共建的方式改造国有工矿棚户区。涉及危旧房改造的国有工矿企业要积极筹集资金。棚户区居民应合理承担安置住房建设资金。积极引导社会资金投入城市和国有工矿危旧房改造，支持有实力、信誉好的房地产开发企业参与危旧房改造40、。l 税费政策对城市和国有工矿危旧房改造项目，免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。城市和国有工矿危旧房改造安置住房建设和通过收购筹集安置房源的，执行经济适用住房的税收优惠政策。电力、通讯、市政公用事业等企业要对城市和国有工矿危旧房改造给予支持，新建安置小区有线电视和供水、供电、供气、供热、排水、通讯、道路等市政公用设施，由各相关单位出资配套建设，并适当减免入网、管网增容等经营性收费。l 土地供应城市和国有工矿危旧房改造安置住房用地纳入当地土地供应计划优先安排，并简化行政审批流程，提高审批效率。安置住房中涉及的经济适用住房和廉租住房建设项目可以划拨方式供地，应在国有建设用地划41、拨决定书中明确约定住房套型建筑面积、项目开竣工时间等土地使用条件。对于配套建设的商业、服务业等经营性设施用地，必须以招标拍卖挂牌出让方式供地。严禁将已供应的经济适用住房、廉租住房用地改变用途用于商品住房等开发建设。安置住房实行原地和异地建设相结合，以就近安置为主；对异地建设的，应选择交通便利、基础设施齐全的区域。l 拆迁补偿城市和国有工矿危旧房改造实行实物安置和货币补偿相结合，由被拆迁人自愿选择。财政部积极推进城市和国有工矿危旧房改造工作财综20108号为对推进城市和国有工矿危旧房改造（以下简称危旧房改造），住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部、国土资源部、中国人民银行联合印发了关于推进城市42、和国有工矿危旧房改造工作的指导意见（建保2009295号），为切实做好推进城市和国有工矿危旧房改造这项工作。各级财政部门要按照建保2009295号文件规定，积极主动参与制定本地区危旧房改造规划、年度计划、项目实施方案、拆迁补偿安置方案等相关配套措施。根据同级人民政府批准的危旧房改造年度计划，按照规定的资金来源渠道，积极筹措和落实危旧房改造资金。认真贯彻落实相关税收优惠政策，确保各项税费优惠政策落实到位。加强各项资金的使用管理和监督，确保危旧房改造资金专项用于危旧房改造工作，提高危旧房改造资金使用效益。关于中央投资支持国有工矿危旧房改造有关问题的通知建保201056号为加快推进国有工矿危旧房改造43、，根据关于推进城市和国有工矿危旧房改造工作的指导意见（建保2009295号）（以下简称指导意见），中央投资支持国有工矿危旧房改造的通知明确提出： l 中央投资补助范围为城市规划区外、不能通过商业开发解决的国有工矿危旧房改造工程，包括在建项目和当年具备开工条件的项目。中央补助投资按照项目批准文件和有效拆迁许可证确定的拆迁改造户数为依据进行安排，用于为国有工矿危旧房改造工程直接配套的基础设施建设。具体补助标准另行研究确定。l 省级住房城乡建设部门会同省级发展改革委对申报项目进行审查，认真核实年度拆迁改造任务和安置方案。申请中央投资补助项目，必须具备以下条件：符合省级人民政府批准的危旧房改造规划；市44、县人民政府对年度拆迁补偿安置方案已完成审定，并已正式核发拆迁许可证；建设程序到位，建设用地和资金已落实，具备当年开工条件。l 省级发展改革委员会同住房城乡建设部门向住房城乡建设部、国家发展改革委提出国有工矿危旧房改造中央投资补助建议计划，并附以下文件：经省级人民政府批准的全省（区、市）危旧房改造规划；项目单位的基本情况；省级发展改革委批复的项目可行性研究报告、初步设计文件；项目资金落实文件；市、县人民政府有关部门核发的拆迁许可证，年度拟拆迁改造计划；土地部门出具的建设用地批准文件；规划部门出具的建设工程规划许可证；项目单位对所报内容和附属文件真实性负责的声明以及其他需提交的文件。中央所属工矿45、企业的危旧房改造项目按照属地原则，由所在地负责统筹规划和申报。l 已纳入中央下放地方煤矿危旧房改造和其他棚户区（危旧房）改造规划，享受中央投资补助的建设项目，按原渠道安排，不得重复申请中央投资补助。l 住房城乡建设部会同国家发展改革委对各省上报的年度计划拆迁改造户数进行审核，国家发展改革委会同住房城乡建设部根据核定的拆迁改造户数和补助标准下达年度投资计划。l 省级人民政府对本地区国有工矿棚户区（包括中央所属工矿企业棚户区）改造负总责，省级政府要安排资金，支持国有工矿危旧房改造。市、县人民政府是国有工矿危旧房改造的责任主体，要加大资金投入，落实税费、土地供应等相关政策；有关企业要积极筹集建设资金46、，承担相应责任。关于城市和国有工矿危旧房改造项目有关税收优惠政策的通知（财税【2010】42号文）通知指出，对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税，对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。个人首次购买90平方米以下改造安置住房，可按1%的税率计征契税；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知20104号2008年以来，各地区、各有关部门认真贯彻落实国务院关于促进房地产市场健康发展的一系列政策措施，取得了积极成效，新建商品住房成交面积大幅度增加，47、保障性安居工程建设进度进一步加快，这对于提振信心、活跃市场、解决低收入家庭住房困难问题、促进住房消费和投资，实现保增长、扩内需、惠民生的目标，发挥了重要作用。但是，随着房地产市场的回升，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题，需要引起高度重视。为进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，通知明确指出加快推进保障性安居工程建设。l 中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方积极性，确保资金使用效果。各地区、各有关部门要加强监督检查，确保保障性安居工程建设用地和资金的落实。同时，鼓励48、金融机构向符合条件的城市和国有工矿危旧房改造项目提供贷款。保障性安居工程的建设计划、建设进度和资金使用等情况，要及时向社会公示。关于加快危旧房改造工作的意见（国发201325号）2013年7月，国务院发布关于加快危旧房改造工作的意见，意见指出， 2008年到2012年，全国改造各类棚户区1260万户，有效改善了困难群众住房条件，缓解了城市内部二元矛盾，提升了城镇综合承载能力，促进了经济增长与社会和谐。意见提出，在过去五年大规模改造棚户区取得显著成效的基础上，今后五年再改造城市和国有工矿、林区、垦区的各类棚户区1000万户，其中2013年改造304万户。逐步将非集中成片城市棚户区统一纳入改造范围49、。同步建设配套市政设施、公共服务设施，确保同步使用。危旧房改造要多渠道筹措资金。要采取增加财政补助、加大银行信贷支持、吸引民间资本参与、扩大债券融资、企业和群众自筹等办法筹集资金。要确保建设用地供应。危旧房改造安置住房用地纳入当地土地供应计划优先安排，并简化行政审批流程，提高审批效率。安置住房中涉及的经济适用住房、廉租住房和符合条件的公共租赁住房建设项目可以通过划拨方式供地。要落实税费减免政策。对危旧房改造项目，免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。落实好危旧房改造安置住房税收优惠政策，将优惠范围由城市和国有工矿棚户区扩大到国有林区、垦区棚户区。电力、通讯、市政公用事业等企业50、要对危旧房改造给予支持，适当减免入网、管网增容等经营性收费。国家发展改革委办公厅关于企业债券融资支持危旧房改造有关问题的通知发改办财金20132050号为充分发挥企业债券融资对危旧房改造的支持作用，引导更多社会资金参与危旧房改造，通知指出：l 凡是承担危旧房改造项目建设任务的企业，均可申请发行企业债券用于危旧房改造项目建设。鼓励民营企业根据保障性安居工程任务安排，通过直接投资、参股、委托代建（BT）等多种方式参与危旧房改造项目建设，并申请发行企业债券。l 危旧房改造项目包括城市危旧房改造、国有工矿（含煤矿）危旧房改造、国有林区危旧房改造、国有垦区危房改造以及配套市政基础设施和公共服务设施建设。51、企业债券支持范围原则上应是纳入危旧房改造规划和年度计划的项目。l 为更好地发挥企业债券融资在我国经济“稳增长、调结构、转方式”中的导向作用，我委对企业债券发行申请，按照“加快和简化审核类”、“从严审核类”以及“适当控制规模和节奏类”三种情况进行分类管理，有保有控，支持重点，防范风险。对于专项用于危旧房改造项目的发债申请，在相关手续齐备、偿债措施完善的基础上，按照我委“加快和简化审核类”债券审核程序，优先办理核准手续，加快审批速度。l 鼓励企业发行“债贷组合”专项债券用于危旧房改造项目建设。“债贷组合”是按照“融资统一规划、债贷统一授信、动态长效监控、全程风险管理”的模式，由银行为企业制定系统性52、融资规划，根据项目建设融资需求，将企业债券和贷款统一纳入银行综合授信管理体系，对企业债务融资实施全程管理。l 危旧房改造项目可发行并使用不超过项目总投资70%的企业债券资金。鼓励有条件的市、县政府对危旧房改造项目给予债券贴息。（2）自治区层面*壮族自治区人民政府关于印发*壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法的通知（桂政发【2009】16号）主要内容。下列情形之一的危旧房改住房，可以改造： a、经房屋安全鉴定机构鉴定为危险住房的； b、竣工年限超过建筑设计使用年限的； c、1982年12月31日前竣工，结构不合理，使用功能不齐全，配套设施不完善的； d、大板住房竣工年限超过20年的； e、不符合建53、筑抗震设防要求的。 危旧房改住房建筑面积占该住宅小区住房总建筑面积70以上的，可以对小区全部住房进行整体改造。 新建住房的规划设计，应当充分利用原有土地资源，按照城市规划要求，对新建住宅区的配套设施、环境等进行综合考虑，适当提高住宅区容积率，做到布局合理、功能齐全。 新建住房为普通住房，其套型建筑面积按照国家和自治区的有关规定执行。还建住房可按原房改住房面积建设，也可以适当扩大建筑面积，但面积扩大后，不得超过普通住房控制面积标准；非还建住房套型建筑面积控制在90平方米左右。*壮族自治区人民政府转发国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（桂政发201041号）*壮族自治区人民政府转发国务院54、关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知中提出“增加保障性住房和普通商品住房有效供给”：进一步加大保障性住房建设力度。切实把保障性住房建设作为一项民生工程来抓，认真落实保障性住房建 设政策，多渠道筹集建设资金，加大保障性住房建设力度和进度，切实解决城镇低收入家庭住房困难。加快经济适用住房建设，大力推进城市和国有工矿、林区、垦区、危旧房改造。积极开展危旧住房改造，抓紧启动危旧大板结构住房改造工作，加快公共租赁住房和限价住房建设，推进城中村改造工作，改善中低收入家庭居住条件。*壮族自治区人民政府关于加快我区城市和国有工矿危旧房改造工作的实施意见(桂政办发201094)为加快推进*城市和国有工矿危旧房55、改造工作，*起草了*壮族自治区人民政府关于加快我区城市和国有工矿危旧房改造工作的实施意见，要求用3-4年时间，基本完成全区国有和国有控股工矿企业棚户区、设区城市危旧房改造任务。根据意见，2010年底前完成拆迁改造任务的20%左右，2011年底前累计完成拆迁改造任务的50%以上，2012年底前累计完成80%，到2013年基本完成拆迁改造任务。根据意见，城市和国有工矿危旧房改造以建设和谐*、促进经济社会协调发展为目的，加快危旧房改造步伐，增加廉租住房、经济适用住房等保障性住房以及中小套型、中低价位普通住房供应，积极改善城市居民特别是低收入住房困难群体的住房条件，把危旧房改造成房屋质量优良、功能完善56、设施齐全、生活便利、环境优美的新型社区。本次危旧房改造的范围是职工住宅楼房改住房、单身宿舍楼公有住房及大板结构住房。改造中要坚持以人为本、依法拆迁，统一领导、属地实施，政府主导、市场运作、因地制宜、多模式改造等原则。危旧房改造的资金筹措以职工集资为主，多渠道筹集。土地方面，改造安置住房用地纳入限价住房土地供应计划优先安排，安置住房中涉及的经济适用住房、廉租住房建设项目可以划拨方式供地。*壮族自治区人民政府关于确保完成 2011 年保障性安居工程建设任务的通知（桂政发2011 15 号）为认真贯彻落实国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（国办发2011 1号）精神，大力推57、进我区保障性安居工程建设，确保完成 2011 年全区 29 万套保障性安居工程建设任务，进一步解决城镇中低收入家庭住房困难问题，促进房地产市场平稳健康发展，*壮族自治区人民政府下发了*壮族自治区人民政府关于确保完成 2011 年保障性安居工程建设任务的通知，通知提出了目标任务。通过持续推进保障性安居工程建设，力争到“十二五”期末基本完成各类危旧房改造，全区城镇居民住房保障覆盖面达到 20%左右。*壮族自治区人民政府办公厅关于印发第1年*住房保障工作实施方案的通知（桂政办发201419号）（3）市级层面危旧房改造无疑是在推进城镇化过程中，改变城市面貌、改善困难居民住房条件的重大民生工程和发展工程58、，也是有效拉动投资和消费需求，带动相关产业发展的有效措施。一直以来，自治区都将危旧房改造作为政府为民办实事的重要工作来抓，是10项重要民生保障工程之一。第1年，为了主动适应经济新常态，自治区政府重点推进危旧房改造，抓规划、抓协调、抓落实。现在回顾起来，第1年的危旧房改造推进工作中不乏自治区领导的身影，他们的决策、规划都为未来5年危旧房改造工作定下了快速发展的基调。自治区党委书记、自治区人大常委会主任彭清华，自治区主席陈武，自治区党委常委、常务副主席黄道伟，自治区副主席蓝天立等领导亲自挂帅，多次召开危旧房改造专题会议，研究部署重点工作，亲临危旧房改造项目现场，了解进展，协调解决存在的问题。自治区59、住建厅、发改委、财政厅、国土厅等工作牵头单位积极推进，形成每月制度性巡查机制，抓住关键时间节点，抓好开工、基本建成、分配入住三项指标。第1年2月，自治区政府与各市政府签订了年度目标责任状，将住房保障工作作为为民办实事及任务去落实后，各市政府迅速召开会议，与各县（区）政府签订目标责任状，将开工、基本建成和分配入住的任务层层分解下达，做到了早安排、早部署、早推进，为当年工作推进赢得了先机。第1年3月，自治区政府召开常务会议，讨论危旧房改造规划。会后自治区党委、政府认为进一步加大改造力度和范围有利于培养新的经济增长点，扩大投资，促进发展，并且推动改善民生，改变城市面貌，是一项一举多得的有效举措。决定60、将我区2013-第4年危旧房改造规划由年初的29.14万户调整为55.71万户，规划调整翻倍。第1年4-6月，黄道伟、蓝天立等自治区领导多次召开危旧房改造协调会、专题会，研究推进成立危旧房改造贷款平台等工作。第1年7月，自治区政府召开全区危旧房改造工作推进现场会，会上与各市政府再次签订年内新增6.88万套以及2015至第4年危旧房改造任务的目标责任书，并将原规划中条件成熟的项目提前实施，争取了工作上的主动。同时，全区范围内争取国开行危旧房改造贷款资金的工作也在进行，自治区政府与国家开发银行签订了危旧房改造战略合作协议，成立自治区危旧房改造融资平台，采取“统贷统还”模式解决危旧房改造资金难题。为61、落实自治区第1年9月全区要实现国家下达的危旧房改造和保障性住房100%开工的工作要求，自治区住建厅厅长严世明要求各巡查处室做好各市开工项目的巡查工作，并专门给进度慢的城市市长去信。厅内多个业务处室组成巡查小组，赴各市进行实地蹲点巡查，采取强力措施促开工。针对进度较慢的地区和实施单位，自治区住建厅副厅长金昌宁召开了专题约谈协调会。据统计，截至第1年9月底全区开工率达137%。第1年10月底，为做好各市落实第二批国开行危旧房改造贷款，自治区住建厅针对危旧房改造政策解读、国开行贷款及住房保障信息化等相关事项组织全区住房保障系统和项目业主300多人召开宣贯会，进一步夯实危旧房改造各项工作基础。一直以来62、，危旧房改造的资金、实施都由政府承担，融资压力较大，而“征集土地熟化投资人”和“建三还一”正是*市激活社会资本、加速危旧房改造的*措施。截至今年六月底，*市已经有35个危旧房改造项目、近7600多套安置房开工建设，超额完成自治区下达的上半年开工任务，引进社会资本进行危旧房改造取得了显著成效。*市城乡建设委员会旧改办副主任苏常红表示：“预计新建住宅的面积（能够）达到1800万平方米，惠及到的棚户区居民要是按15000户来计，1户3个人的话，那么将会惠及五万人的住宅、生活条件的改善。”2.2项目建设的必要性（1）项目建设有利于自治区2015年的危旧房改造工作的推进2013年7月，自治区政府在举行263、013年全区住房保障工作中期推进会。会议提出，下半年的住房保障工作，需要认真把握好城市危旧房改造和公共租赁住房两大重点。要深入调查和摸清目前我区棚户区的现状和真实情况，尽快制定危旧房改造的工作方案，加快推进各类危旧房改造；要继续将公共租赁住房建设作为解决农民工和“夹心层”住房困难的突破口。各市各部门要不断积极探索，*工作措施；各部门群策群力，增强工作合力；建立健全住房保障制度，提高保障能力。本项目建成后，将完成*小区危旧房改住房的改造，安置各类棚户区人群，不仅有效改善了当地困难群众的住房条件，提升了城镇综合承载能力，更推进了*2015年危旧房改造工作的进度。（2）项目建设有利于推进*市的新型城64、镇化进程2007年党的十七大提出要“走中国特色城镇化道路，按照统筹城乡、布局合理、节约土地、功能完善、以大带小的原则，促进大中小城市和小城镇协调发展，以特大城市为依托，形成辐射作用大的城市群，培育新的经济增长极”。至此，“大城市”和“城市群”成为主流认识。十八大更是要求工业化、信息化、城镇化、农业现代化良性互动、同步发展。到2012年12月15日-16日，中央经济工作会议上要求“积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量”。提升城镇化质量，提升水平，说到底就是解决城乡内部的二元结构问题。2012年9月25日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在全国资源型城市与独立工矿区可持续发展及危旧房改造工65、作座谈会上强调，要着力破解城市内部二元结构难题，就必须加大危旧房改造力度，“三位一体”推进，推进以人为核心的新型城镇化建设。（3）项目建设是完善城市功能的客观要求*小区危旧房安全隐患突出，严重影响群众生命财产安全，与城市现代化健身很不协调。实施*小区危旧房改造，完善配套市政设施和公共服务设施，集约利用土地，意义深远。城市中一些脏、乱、差的死角得到了治理，在提高生活质量的同时，也改善了城市人居环境，提升了城市品位。通过改造危旧房，不仅使*小区居民的居住条件得到了改善，而且促进了存量土地的有效利用，节约了宝贵的土地资源，有利于政府更好地规划、建设城市，为城市的进一步发展打下了良好的基础。（4）项目66、建设是促进*市经济的协调发展的有效途径要想保持经济的协调发展，必须调整经济结构，调整经济结构最重要的就是是扩大内需，扩大内需的最大潜力又在于城镇化。自改革开放以来，城镇化是扩大内需乃至推动中国经济增长之中非常重要的力量，在当前中国经济调整结构、转型的过程当中，城镇化是扩内需的最大潜力之所在。“因为中国城镇化率刚刚超过50%，尤其是在不同地区，城镇化率差异很大。沿海地区一直保持比较高的城镇化率，但在中西部，城镇化的空间仍很大，随着城镇化的推进，它成为扩大内需的潜力和力量。目前，*市的城镇化率约为35%左右，离40%的城镇化率还有很大的上升空间。由于城镇化要有新的城市基础设施建设，因此，棚户区的改67、造建设将成为新的投资增长动力。据银河证券房地产行业分析报告指出，根据2012年9月住建部相关负责人的表态，危旧房改造的安置房户均面积在45m2/户以上，若按照每户50 m2、2000元/ m2的建安成本计算，*市完成20592户的改造需直接投资20.6亿元，若考虑对后续家电、装饰等需求，将带动更多的消费需求。（5）项目建设有利于促进*市房地产市场平稳健康的发展*小区危旧房位于城市老城区，改造之后将形成新的供地，增加房地产市场的供应，但由于拆迁、改造、建设需要相当长的周期，因此短期内尚难以形成新的供应量。随着改造进程的深入，将增加市场供应量，缓和市场供求矛盾。因此，推进危旧房改造，直接增加了住房68、有效供应，有利于改善住房供应结构、缓解住房供需矛盾，稳定住房价格。危旧房改造需要建安置房、保障房，在解决居民住房问题的同时，也对房价起到平衡作用，至少可以摊薄整个市场房价，促进房地产市场平稳健康发展。（6）项目建设是改善民生的重大举措“十二五”期间政府将以扩大就业、完善社会保障体系、提高人民生活水平、发展社会事业为着力点，完善社会利益协调和社会纠纷调处机制，认真解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题，完善社会保障性住房制度，帮助中低收入群众解决住房问题。棚户区改造就是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。实施危旧房改造，有利于加快解决中低收入群众的住房困难69、，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。推进危旧房改造，是保障和改善民生、实现党的十七大提出“住有所居”目标的重大举措。在棚改过程中，要坚持“造城”与“造市”相结合，注入楼宇经济、专业市场群、特色商业街区、邻里中心等要素，建设城市综合体，既解决城市建设问题，又解决经济发展、百姓就业问题。要抓好供热、供水、供电等硬件建设，完善社会保障、教育、医疗等软件体系，最大限度地改善民生。（7）项目的建设是构建和谐*的重要举措与之前各地开展的旧城改造有所不同，棚户区是指建筑密度大、结构简陋、安全隐患多、使用功能不完善、基础设施不配套的住房较为集中区域70、。目前棚户区分为城市及国有工矿、林区、垦区和中央下属地方煤矿棚户区五大类。棚户区居民多为低收入群体，包括众多企业老职工。本项目的建设，着眼于*市中等偏下收入民众的利益，不仅能解决这类人群的住房问题，将国家社会保障性住房政策落到实处，体现了政府对中低收入家庭的关怀。同时，又能调整房地产供应结构，促进*市房地产的稳定发展，进一步促进*市社会主义事业推向前进。因此，本项目的建设是构建和谐*的重要举措。2.3项目建设可行性（1）本项目建设用地为政府划拨用地，项目建设涉及拆迁的进行拆迁补偿，不影响群众生产、生活。（2）建设投资资金来源为职工集资和申请国家开发银行贷款，建设资金有保证。（3）项目建设用地面71、积20946平方米，总建筑面积约180877平方米，框架结构。项目建设方案符合*市总体规划，项目建成后能够更好的满足住宅功能要求，为*市创造一个节能高效、环境优美的居住环境，更好的完善城市功能。（4）项目建设符合国家和自治区基础设施建设相关政策，符合*市发展规划指导思想和原则。从上述的各种条件可得：*小区危旧房改住房改造项目的建设是合理可行的。3 需求分析与建设规模3.1需求分析3.1.1危旧房改造需求（1）满足改善城镇低收入居民居住条件，完善住房保障制度体系的需求该需求是本项目建设最基本的需求。危旧房改造有助于平抑当前房价和完善住房保障制度。住房作为民众的基本需求之一，政府有责任根据经济发展72、水平提供最低限度的保障。近年来城市房价的过快增长已经严重妨碍了民众改善住房条件愿望的实现。虽然自2004年以来，国家连续出台多项抑制房价过快上涨的政策措施，但收效甚微。其根本原因在于政府把着眼点放在了控制商品房价格的上涨，而忽视了自身为低收入家庭提供住房的责任。抑制当前房价的根本出路在于大量增加住房供给，特别是经济适用房和廉租房的供给。危旧房改造以政府为主导改善棚户区居民的住房条件，不仅增加了住房供给，满足了棚户区居民的住房需求，而且大量经济适用房和廉租房的兴建也有利于降低周边地区的房价。同时，危旧房改造强化了政府为低收入家庭提供基本住房条件的责任，促使政府加大经济适用房和廉租房的供给力度，以73、避免新的棚户区的出现，从而有助于推动我国住房保障制度体系的完善。（2）满足提升城镇综合承载能力，促进了经济增长与社会和谐的需求危旧房改造既是民生工程，又具备房地产投资属性，属于保障性住房范畴，不仅能够拉动投资，而且还对改善民生有重要作用，并且不会对房价产生助推效应，相反还可以释放一部分刚需，起到抑制房价的作用。同时对上下游带动能力强，稳增长前景十分看好。*市房地产投资走势图由上图可见，第1年城市房地产投资额达到1.2亿元，平均年增长率在20%左右，*市房地产开发投资一直保持较快增长态势。表3-1 房地产开发投资增长率与行业发展关系对照表异常基本正常正常运行基本正常异常第1年房地产开发投资额增幅74、25%14.20%增幅度处于正常值的区间。房地产投资/GDP20%8.20%反映房地产投资规模的基础指标，基本正常。房地产投资/固定资产投资37%12.10%反映投资结构是否合理的基础性指标，基本正常。城市房地产行业的各项指标表明，*市房地产投资处于行业发展正常值，随着城市化进程进一步拓展，*房地产市场对城市经济的影响力将逐渐增大。*市房地产投资比重走势商品房、住宅销售面积分析图*市商品房销售面积逐年增大，市场需求被激活。近期全国房地产出现大幅度调整情况下，销售量受到一定影响，但整体市场态势发展良好，尚未出现象一线城市量价齐降的现象。住宅占商品房销售的比重较大，达到90%以上，商业、办公类商品75、房比例偏低，房地产初级市场特征明显。*市商品房销售价格与增长率变化图 商品房销售额与销售面积逐年上升，市场需求强劲，城市房价稳步上升，呈现较大上升空间。表3-2 *市商品房销售均价增幅情况名 称2010年2011年2012年2013年第1年GDP增速17%14.3%15.2%14%7%人均可支配收入增速19.9%18.2%9.9%11.6%10%商品房均价增速6.7%12.5%17.6%26.5%20.9%*市商品房均价持续上涨，增幅高于城市GDP增速及人均可支配收入，显示房地产行业发展迅速，商品房价值逐渐提升。从房地产各项指标数据分析，*市房地产发展处于飞速发展阶段。项目的建设应满足*市经济76、增长，住房供应结构调整的需求。3.1.2危旧房改造现状危旧房改造是重大的民生工程和发展工程。近年来，全国各地区、各有关部门贯彻落实党中央、国务院决策部署，将危旧房改造纳入城镇保障性安居工程，大规模推进实施。自2008年至2012年，全国改造各类棚户区1260万户，有效改善了困难群众住房条件，缓解了城市内部二元矛盾，提升了城镇综合承载能力，促进了经济增长与社会和谐。国务院关于加快危旧房改造工作的意见（国发201325号）中提出，各地区应适应城镇化发展的需要，以改善群众住房条件作为出发点和落脚点，加快推进各类危旧房改造，重点推进资源枯竭型城市及独立工矿棚户区、三线企业集中地区的危旧房改造，稳步实施77、城中村改造。2013年至第4年改造各类棚户区1000万户，使居民住房条件明显改善，基础设施和公共服务设施建设水平不断提高。*近年出台一系列相关政策，明确将危旧住房改造、旧住宅小区综合整治和“城中村”纳入危旧房改造范围。在具体实施中，各地大力推进集中成片、零星棚户区和“城中村”改造，逐步对基础设施简陋、建筑密度大的城镇旧宅区进行综合整治；以商品房开发、限价商品房、经济适用房、公共租赁房、廉租住房等灵活多样的方式推进危旧房改造，多渠道、多形式解决棚户区住户安置房问题。第1年，*各类危旧房改造完成10.62万套（户），超出完成国家下达的危旧房改造目标任务的一倍多，完成投资108.27亿元，同比增长178、90%。*住房城乡建设厅长严世明表示，2015年，*将力争开工棚户区18.13万套。2015年，*市深入实施“六安工程”，即“安农工程”、“安康工程”、“安心工程”、“安保工程”、“安教工程”、“安居工程”，不断提升和保障民生水平，取得明显成效。在“安居工程”方面，*市相继出台保障性住房建设基本程序、资金管理使用规定、申请登记工作流程等配套文件，确保保障性住房分配公平。根据国务院关于加快危旧房改造工作的意见（国发201325号）和全国危旧房改造工作电视电话会议精神，为加快推进*市各类危旧房改造工作，有效改善困难群众住房条件，提升城镇综合承载能力，促进地方经济增长与社会和谐，*市制定了*市加快危79、旧房改造工作方案，此方案的实施将加快推进*市各类危旧房改造。3.1.3*市棚户区（危旧房）现状*市棚户区量大面广，形成棚户区集群包围建成区的格局。近年来随着城镇建设的加快，中心城区内的棚户区翻建速度加快，建设无序，与城市发展不协调，且改造难度日益增大，尤其是“城中村”位于城市核心区，景观环境差，社会问题突出。为解决这一问题，*市政府曾加大工作的组织与协调，建立了有效的整治目标管理责任制，主要是分区划片，定人、定任务、定目标，增强了各职能部门主动性与积极性，城市综合治理取得了一定成果。然而，危旧房改造仍然任重道远。主要存在问题如下：（1）棚户区容积率高，空间秩序混乱，景观环境差*市城中心城区存在80、多个棚户区，空间形态变化往往呈现失控状态。地块容积率高，空间秩序混乱、建筑质量偏低；建筑日照间距、防火间距严重不足，火灾隐患突出；公共空间、绿化场地严重缺失；景观风貌、环境卫生考虑欠缺。这些与经过精心规划，有序建设的周围城市空间显得相当不协调，但是改造难度很大。（2）布局分散，难以成规模发展现状棚户区基本是自然形成的，分布分散规模偏小，因此难以集中形成规模化发展，同时受城市向外扩张影响，住宅翻建活跃，导致公共环境恶化，建设质量差，基础设施不完善，公共绿地缺乏和公共服务设施服务水平低，使居民生活质量难以提高。（3）土地利用效率低，浪费严重根据相关调查，现状棚户区人均建设用地占有量超出国家村庄建设81、用地标准，土地严重浪费。3.1.4*小区危旧房现状*小区危旧房是*市历史以来本地居民的主要居住地，是*市主要的老城区。小区内房屋大多建成时间久远，1#5#、8#、9#、13#、16#、17#住宅楼共10栋22453.8平方米为大板结构住房，竣工年限超过20 年；11#住宅楼经*建筑工程质量检测咨询有限公司检测鉴定为不符合建筑抗震设防要求，符合*壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法（桂政发【2009】16号）第三条规定的改造条件。危旧房小区土地利用率低，建设使用年限久，结构简易，人均居住水平低，居住条件恶劣，基础设施不齐全，且棚户区内大部分居民为低收入群体，没有能力对其进行改造；棚户区内道路狭窄，82、消防通道不畅，加之私建、滥建的房屋连绵成片，区域内过道狭窄杂乱，一旦失火将火烧连营，难以控制，存在严重的安全隐患。综上所述，以改善群众住房条件和居住环境作为出发点和落脚点，加快推进*小区危旧房改住房改造迫在眉睫。3.2 建设规模3.2.1建设依据（1）关于推进城市和国有工矿危旧房改造工作的指导意见（建保2009295号）；（2）自治区直属单位住房制度改革委员会关于区直单位危旧房改造住房改造新建住房供应及有关问题的通知（区直房委会字【2011】16号；（3）*壮族自治区人民政府办公厅关于加快办理保障性住房项目行政审批手续的通知（桂政办电2011106号）；（4）国务院关于加快危旧房改造工作的意见83、（国发201325号）；（5）关于同意*建工集团第二建筑工程有限责任公司对*小区危旧房改住房进行改造的批复（桂房改【2013】36号）（6）其他相关资料。3.2.2 建设原则（1）科学规划，分步实施。要根据*市经济社会发展水平和政府财政能力，结合城市规划、土地利用规划和保障性住房建设规划，合理确定各类危旧房改造的目标任务，量力而行、逐步推进。（2）政府主导，市场运作。危旧房改造政策性、公益性强，必须发挥政府的组织引导作用，在政策和资金等方面给予积极支持；注重发挥市场机制的作用，充分调动企业和棚户区居民的积极性，动员社会力量广泛参与。（3）因地制宜，注重实效。要按照小户型、齐功能、配套好、质量高84、安全可靠的要求，科学利用空间，有效满足基本居住功能。坚持整治与改造相结合，合理界定改造范围。对规划保留的建筑，主要进行房屋维修加固、完善配套设施、环境综合整治和建筑节能改造。要重视维护城市传统风貌特色，保护历史文化街区、历史建筑以及不可移动文物。（4）完善配套，同步建设。坚持同步规划、同步施工、同步交付使用，组织好新建安置小区的供水、供电、供气、供热、通讯、污水与垃圾处理等市政基础设施和商业、教育、医疗卫生、无障碍设施等配套公共服务设施的建设，促进以改善民生为重点的社会建设。3.2.3规划目标 （1）以具有21世纪居住水准的文明小康型城市住宅为目标，满足居住生活环境和条件的居住性舒适性和安全85、性的要求，为住户提供多样化、可选择的、适应性强的小康型住宅，创造具有良好居住环境、基础设施完善的文明的示范小区；（2）依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高住宅功能质量水平和小区与住宅的节能、节材效果，使小区住宅具有较高的科技含量；（3）合理组织绿色、交通体系，完善公建布局和高、多层住宅分布，使整个小区具有良好的空间布局形态；（4）吸收优秀的地方居住规划特点，创造具有本地特色的满足居住、生活需要的环境功能。3.2.4项目建设规模根据规划部门提供的红线图和经济技术指标（容积率、建筑密度、绿化率等指标）确定*小区危旧房改住房改造项目的建设规模。本项目列入范围内的危旧房改住房有14栋358套86、32923.35平方米，其中：房改住房358套22924.98平方米，未出售公摊面积2167.15平方米，未公售公有住房面积7831.22平方米。改造范围内的14栋住宅楼中，1#5#、8#、9#、13#、16#、17#住宅楼共10栋22453.8平方米为大板结构住房，竣工年限超过20 年；11#住宅楼经*建筑工程质量检测咨询有限公司检测鉴定为不符合建筑抗震设防要求，危旧房屋面积共24335.34平方米，拆除14栋危旧房屋，以限价房的方式在原址新建5栋32层住宅楼和1栋32层住宅楼，合计住房1230套，套型面积144平方米，项目总建筑面积180876.95平方米，其中住宅建筑面积139879.187、3平方米。参照*市中心城区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法中“有合法手续的房屋（含世居房屋）”，新建住房限价供应，新建住房供应对象按桂政发【2009】16号文及关于严明危旧房改住房改造工作纪律的通知(桂纪发【2010】27号)的有关规定执行。安置住宅应配建的公共服务设施（配套用房、商铺等）按安置住宅面积的10%计。3.2.4建设功能项目建成后，将形成三大功能：（1）居民安置功能通过良好的周边环境、优质的生活配套服务，解决拆迁居民的安置问题，满足居民的住房需求，提高当地居民的生活质量和居住条件，形成高起点、高品位、高质量的住宅区，改变现有的面貌，成为*市的一个亮点工程。（2）房产开发功能 项目拟88、建部分中、高档住宅，以经济、美观、人性化的设计，倡导全新的居住理念，吸引更多的人口前来入住，打造的舒适住宅环境。（3）商业贸易功能商贸市场，是贸易商品和生产产品流通的主要载体。在市场经济条件下，开展商贸业开发，既占有广阔的商贸市场，可形成一定规模的商贸营销渠道与网络，又能有效地促进商贸流通，进而促进全市经济的发展。3.3 建设内容与规模一览表本项目*小区危旧房改住房改造计划新建5栋32层住宅楼和1栋32层商住宅楼，合计住房1230套，套型面积144平方米，项目总建筑面积180877平方米，其中住宅建筑面积139879平方米，商业设施面积3934平方米，架空层（停车）面积1982平方米，社区、物89、业、消防控制室等配套服务用房面积为1497平方米，地下室面积33586平方米。规划建设限价房住房1230套，主要建设内容为住宅楼、配套公建用房及地下停车场、配套建设道路及场地硬化、地面停车场、供配电、供排水及绿化等设施。具体如下表所示：表3-3 建设内容与规模表 序 号项目名称安置户数对应拆迁建筑面积（）总建筑面积（）配套公建（）1*小区危旧房改住房改造项目3583292318087714964 场址选择4.1 选址原则（1）符合城市规划，推进互动。选址尽可能与城市建设整体规划相适应。同时，项目的建设必须坚持高起点、高标准、高质量，具有前瞻性。（2）整合各种资源，提高投资效益。项目选址坚持经济90、性原则，最大限度地合理利用城市现有的基础设施和规划条件，最大限度地减少投资规模，提高投资效益。（3）项目选址坚持以人为本，充分考虑住宅区的配套设施，最大限度地营造一个舒适、便利的居住环境。4.2场址选择及现状项目危旧房改造场地城镇单一住宅用地，位于*小区，项目建设总建筑面积180877平方米，其中住宅建筑面积139879平方米，商业设施面积3934平方米。基地内场地较为平缓，交通便利，环境安静，适合项目建设。4.3建设条件4.3.1地形地貌条件*市地形是以邕江广大河谷为中心的盆地形态。这个盆地向东开口，南、北、西三面均为山地围绕，北为高峰岭低山，南有七坡高丘陵，西有凤凰山（西大明山东部山地）。91、形成了西起凤凰山，东至青秀山的长形河谷盆地。盆地中央成为各河流集中地点，右江从西北来，左江从西南来，良凤江从南来，心圩江从北来，组成向心水系。盆地的中部，即左、右江汇口处，南北两边丘陵靠近河岸，形成一天然的界线，把长形河谷、盆地分割成两个小盆地，一是以*市区为中心的邕江河谷盆地；二是以坛洛镇为中心的侵蚀溶蚀盆地。*市地貌分平地、低山、石山、丘陵、台地5种类型。平地是*市面积最大的地貌类型，面积为1037.33平方公里，占全市面积57.78%，分布于左、右江下游汇合处和邕江两岸。低山总面积82.64平方公里，占全市面积4.6%，分布于市区西部边缘的凤凰山，为一穹窿山地，一般海拔300米600米，92、坡度25度40度；位于市北部的高峰岭，为一列褶皱低山，呈东北东西南西走向，一般海拔250米450米，坡度20度40度。石山面积46.7平方公里，占总面积2.61%，主要分布于西北部边缘和坛洛镇一带，分峰林石山和孤峰石山两大类，峰林石山海拔300米400米，谷地海拔120米160米；孤峰石山一般海拔200米250米，平地海拔80米100米。丘陵总面积279.86平方公里，占全市面积15.59%。台地多为第三系的侵蚀面，微切割，起伏和缓，海拔在120米以下，是低平的古剥蚀面，一般呈缓坡起伏而顶面齐平的地貌。4.3.2工程地质、水文地质条件（1）工程地质*地区地质构造古老，多以泥盆纪，二迭纪和三迭纪93、为地质基层，崦性以石灰岩占优势，页岩、砂岩次之，第四纪红土层为地表盖层。 境内河流属西江水系。以郁江、左江、右江为主干流从西南、西 北及东面切割，流经中部，形成大大小小的河网。（2）地震根据建筑抗震设计规范（GB50011-2010）及中国地震动峰值加速度区划图（GB18306-2001），拟建场地抗震设防烈度为6度区，设计基本地震加速度值为0.05 g，设计地震分组属第一组，特征周期值为0.35s。（3）水文*市主要河流均属珠江流域西江水系，较大的河流有邕江、右江、左江、红水河、武鸣河、八尺江等。郁江在*及邕宁区境内称邕江，河道全长116.4Km，上游从距*水文站38Km的永新区江西乡同江村94、开始（俗称三江口），下游至邕宁区伶俐镇那车村止，为*市重要饮用水水源河流，流域面积73728 平方公里，多年平均年径流量418亿立方米，年平均流量1290 立方米/秒，最大流量20600立方米/秒，最枯流量为95.6 立方米/秒 ，多年平均含沙量0.24Kg/立方米，平均侵蚀模数95.6t/平方公里。邕江*市河段河床宽约485m，深约21m，平均水面宽307m，枯水水深8m9m。邕江的上游分别为右江和左江。右江发源于云南省广南县云龙山，流经西林县、田林县、百色市、田阳县、田东县、平果县、隆安县进入*市，河长707Km，流域面积38612 平方公里，多年平均年径流量172亿立方米，多年平均含沙量95、0.36Kg/立方米，平均侵蚀模数252t/平方公里。（4）气候*位于北回归线南侧，属湿润的亚热带季风气候，阳光充足，雨量充沛，霜少无雪，气候温和，夏长冬短，年平均气温在21.6度左右，极端最高气温40.4度，极端最低气温-2.4度。冬季最冷的1月平均12.8摄氏度，夏季最热的7、8月平均28.2摄氏度。年均降雨量达1304.2毫米，平均相对湿度为79%，气候特点是炎热潮湿。相对而言，一般是夏季潮湿，而冬季稍显干燥，干湿季节分明。夏天比冬天长得多，炎热时间较长。春秋两季气候温和，集中的雨季是在夏天。*一年四季绿树成荫，繁花似锦，物产丰富。“草经冬而不枯，花非春而常放”之说也是名副其实。4.3.96、3周边建筑与环境条件本项目位于*市城区内，市政基础设施完备，周边无污染源及易燃易爆危险品。目前场址附近有市政排污设施，管径为1m，项目建设和运营期排污可直接排入市政管道，拟建场地已通水、通电，可开挖便道到场地进行平整，条件较为优越，建筑位置、层数、规划排水等附合*市城区总体规划的要求。4.3.4 地震防治及防洪根据中国地震动参数区划图（GB183062001），结合百色市区及各县城区所处地震基本烈度分区，规划要求*市城区一般建筑物按6度抗震设防，高层及特殊重要建筑按地震安全性评价结果进行设防。多年来，*市在山洪灾害防治工程措施与非工程措施方面做了大量工作，为预防、减轻灾害损失，维护社会的安定做97、出了应有的贡献。在工程措施方面，已建成邕江防洪大堤和各中小型水库，汛期防洪堤对拦蓄山洪、消减洪峰起到良好的效果。另外对邕江等较大的水系做了全面的整治，对河流行洪、减少洪水灾害方面起到一定作用。在国家政策扶持及地方政府的支持下，*市部分地质灾害点采取了避让易地搬迁措施，部分地质灾害严重区群众的生产、生活得到很大改善。在防御洪水组织机构建设方面，在当地政府的领导下，在市水利局设县防汛抗旱指挥办公室，负责全县的防汛指挥调度工作。各水库水情由水库工程管理所或乡镇政府负责管理。全市对雨情监测及防汛指挥体系已经初步建成，为有效开展防洪减灾工作发挥了积极的作用。4.3.5社会环境条件*市位于*壮族自治区南部98、偏西，是*壮族自治区首府及*政治、经济、文化中心，与越南社会主义共和国毗邻，地处亚热带，北回归线穿域而过，介于东经1074510851，北纬22132332之间，地理坐标东经10822，北纬2248。截至2013年底，*市总面积33112平方公里，土地面积22112平方公里。*处于中国华南、西南和东南亚经济圈的结合部，是环北部湾沿岸重要经济中心。面向东南亚、背靠大西南，东邻粤港澳琼、西接印度半岛，是华南沿海和西南腹地两大经济区的结合部以及东南亚经济圈的连接点，是新崛起的大西南出海通道枢纽城市。自古以来，*就是中国南部著名商埠和主要物资集散地。改革开放尤其是实行沿海开放城市政策以来，*经济持续、99、快速、健康发展，产业结构不断调整，经济效益不断提高，综合实力日益增强，经济以年均10%以上的速度递增，国民经济主要指标居*前列，是*区域性物流、资金流、信息流的交汇中心。2010年*生产总值达到（GDP）达到1800.43亿元，按可比价格计算，比上年增长14.2%。城镇居民人均可支配收入达到18032元，农民人均纯收入5005元，财政收入迈上新台阶，全市财政收入达到300.88亿元，增长30.13%。2011年*全市生产总值（GDP）2211.51亿元，按可比价格计算，增长13.5%。2011年*全部工业总产值首破2000亿元，全社会固定资产投资首破2000亿元，社会消费品零售总额首破1000100、亿元，财政收入突破360亿元，物价上涨势头得到有效遏制。2012年全市生产总值2503.6亿元，增长12.3%，比全区增速高1个百分点，比全国增速高4.5个百分点，连续11年保持两位数以上增长。 2012年全市全部工业总产值2287.9亿元，增长21.22%。其中，规模以上工业总产值2100.37亿元，增长22.83%。172013年全年全市地区生产总值2803.54亿元，按可比价格计算，同比增长10.3%，增速比全国高2.6个百分点，比全区高0.1个百分点，经济运行总体保持平稳趋势。其中，第一产业增加值349.93亿元，增长4.8%；第二产业增加值1110.89亿元，增长14.6%；第三产业101、增加值1342.73亿元，增长8.1%，三产占经济的比重从去年的12.90：38.38：48.72调整为12.48：39.62：47.90。第1年*市实现地区生产总值3148.30亿元，按可比价格计算，增长8.5%。其中，第一产业增加值355.09亿元，增长4.3%；第二产业增加值1251.54亿元，增长9.9%，；第三产业增加值1541.67亿元，增长8.2%。三次产业比重分别为11.28:39.75:48.97，一产比重比上年回落1.2个百分点，二产比重提高0.13个百分点,三产比重提高1.07个百分点。财政收入526.59亿元，增长11.17%。第1年，*市全社会固定资产投资完成2933102、.87亿元，增长18.54%；固定资产投资完成2886.68亿元，增长18.66%；全市实现社会消费品零售总额1616.9亿元，增长12.1%；全市外贸进出口总值48.14亿美元，增长9%。截至12月末，全市金融机构存款余额7064.49亿元，增长8.96%。第1年，*市城镇居民人均可支配收入27075元，在*全区14个市中排名第一位，比上年同期增加1742元，增长9.1%；*市农村居民人均纯收入8576元，在全区14个市中排名第八位，比上年同期增加891元，增长11.6%。4.3.6 公共设施条件（1）供水：建设地点为*市城区，附近有市政给水管网，可供给本项目需要的生活及消防用水量，水量及水103、压均能满足本项目的用水要求。（2）供电：本项目利用*市城区现有供电系统供电，供给生活用电。本项目建成后照明及生产用电可在原来的供电系统的基础上稍加以改造即可满足项目用电量的要求。（3）排水：项目采用雨污分流制，污水和雨水汇集后，分别排入附近道路的污水和雨水管网系统。（4）通讯：项目所在位置通讯网络已覆盖，程控电话和移动电话已开通，可以提供通信等服务。（5）交通：本项目建设场址位于*市城区，交通便利，建筑材料运入方便。（6）建筑材料*市交通运输便利，境内盛产砂石料，城区内拥有大型的建材批发市场，具有充足的资源，项目建设所需石灰、砖、钢材、木材等建筑材料均有相应的生产厂家供给，完全可以满足项目建设104、期间的材料运输要求。4.3.7征地拆迁条件本项目建设规划用地面积为20946平方米，建设用地为政府划拨用地，项目建设涉及拆迁的将对其进行拆迁补偿。4.3.8 施工条件目前尚未发现场地的地质、地形地貌等方面缺陷会对施工造成不利影响，项目建设用地地形不太复杂，给施工带来的影响不大。施工场地对外交通便利，施工所需水电均有保障，项目所需钢材、木材、水泥、砂石等建材和室内外装修材料均可在*市城区购买，可满足项目施工需要。4.3.9 其他建设条件项目区内居民生活习惯及行为意愿均不影响项目建设。项目建设符合国家、自治区及*市有关危旧房改造的政策、规划要求并得到当地政府的大力支持。4.4场址方案本项目危旧房改105、住房项目位于*小区，呈不规则形，面积为20946平方米；通过采用拆除重建安置房进行危旧房改造，改造地块均南北朝向，四周均毗邻主干道，地质状况良好，目前尚未发现山体滑坡、下沉、泥石流等现象，符合项目建设要求。项目周边市政基础设施完备，无污染源及易燃易爆危险品。交通运输便利，原材料供应充足，完全可以满足本项目建设期间的材料运输要求。5 工程技术方案本项目*小区危旧房改住房改造计划新建5栋32层住宅楼和1栋32层商住宅楼，合计住房1230套，套型面积144平方米，项目总建筑面积180877平方米，其中住宅建筑面积139879平方米，商业设施面积3934平方米，架空层（停车）面积1982平方米，社区、106、物业、消防控制室等配套服务用房面积为1496平方米，地下室面积33586平方米。建设内容包括住宅楼、配套公建用房及地下停车场、配套建设道路及场地硬化、地面停车场、供配电、供排水及绿化等。5.1建筑设计指导思想与原则5.1.1建筑设计指导思想（1）符合城市规划的要求，综合考虑建筑性质、建筑类型、建筑立面特征与周围环境的关系，并应符合国家有关节约用地、节能节水、环境保护和消防安全等规定。（2）新建的安置房建筑装修水平，应与当地的经济发展水平相适应，做到实事求是、因地制宜、功能适用、简朴庄重，兼顾美观和地方特色；建筑装修材料选择应因地制宜、就地取材。（3）充分利用场区条件，最大限度地发挥现有资源的可107、利用性，实现资源优化配置。（4）项目在功能划分上，应最大限度满足住宅与商业使用功能要求，并能满足一定时间内各项发展的需要。5.1.2设计原则（1）按照以人为本、注重个性、特色鲜明的原则，做到科学、人文、生活的有机结合，在满足其功能要求的前提下，尽可能满足安全、方便、安静等心理及工作需求，其功能、流线、布局、设施的构想以及内外环境的营造，皆以人为中心，处处给人以亲切和关怀。运用现代城市手段和方法，着重于环境整体形象的刻画，塑造优美的城市生活环境空间，在功能合理、经济可靠的前提下，注重与自然的和谐，为居民提供一个舒适的场所。（2）可持续发展的弹性原则：坚持高起点、高标准和可持续发展的原则，建筑的规108、划、建设起点要高、标准要高，既有现实性，又有前瞻性，避免工程反复、浪费。（3）原生态的环境设计原则：强调生态和环境优先的理念，通过对原地形的适当整理，达到人与自然的和谐交融，创造优美的工作和生活环境。（4）“三同时”原则：环保、消防、劳动安全卫生等配套设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用。（5）在规划、设计、建设上力求配套完善、功能齐全。尽量利用新技术、新材料、新工艺加快施工进度保证结构安全。建筑布置相结合，使室内外供水、排水、供电相匹配。主体建筑物立体造型与周围地面环境绿化布置相和谐，使区域成为一个理想的居住场所。5.2建筑方案5.2.1设计依据（1）住宅设计规范GB50096-2109、011（2）建筑设计防火规范（GB50016-2006）（3）高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005年版）（4）民用建筑设计通则（GB50189-2005）（5）公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）（6）无障碍设计规范GB50763-2012（7）建筑结构荷载设计规范（GB50009-2012）（2012年版）（8）砌体结构设计规范（GB5003-2011）（9）混凝土结构设计规范（GB50010-2010）（10）建筑地基基础设计规范（GB50007-2011）（11）建筑抗震设计规范（GB50011-2010）（12）工程建设标准强制性条文 房屋建筑部分 200110、2年版（13）*壮族自治区居住建筑节能设计标准DB45/221-2007（14）汽车库建筑设计规范JGJ100-98（15）汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97（16）建筑工程设计文件编制深度的规定及其他相关法规（17）*市城市规划管理技术规定（18）业主建设意见（19）用地红线图5.2.2总平规划布局拟建项目规划用地面积为21831平方米，在总平面布置上，充分考虑各功能区与周边环境之间的关系，合理设置建构筑物，有序组织车流、人流、物流，达到资源配置的最优化。周边建筑为近年新建或规划用地，其建筑风格以现代与简约为主，市政设施完善，环境优美。项目区位于*小区，呈不规则形，面积为111、20946平方米。项目规划旨在遵循总体规划指引的条件下，充分利用基地现有地形地貌的特点，打造符合建设目标的居住环境。项目设计按地块的形状特征进行规划布局，建筑单体基本上采用东西朝向布置，具备良好日照和自然通风环境。小区的配套服务设施布置在建筑的底层沿街铺面，便于为区内及邻近居民提供服务，亦可为周围地区市民服务，提高商业服务设施的经营效益。小区配建地面停车场和地下停车场，满足小区停车要求，地下室按照人防要求配设人防设施。地块场地周边配建一些地面停车场，满足小区和周边群众停车要求。道路交通规划以人的活动为居住区道路系统设计的基础。小区的四周及住宅楼周边按规范设置环形消防通道，以供平时及交通疏散时使112、用，满足消防扑救要求。路网系统道路横断面采用一块板形式。保证道路通畅，同时考虑到*夏季炎热的气候条件，道路两侧种植乔木，增加道路绿化的容量，并创造更佳的道路荫蔽效果项目场地边界设置通透式围墙，并在围墙边、建筑物周边及小区中间地带进行景观设计，种植花草，以绿化美化小区环境。竖向设计上利用场地高差，根据要求确定出入口与城市道路的衔接；考虑适当的场地坡度，满足场地排水要求，有利于建筑单体的布置及空间环境的设计。5.2.3单体设计住宅楼全部设计为高层建筑，按二类住宅楼建筑设计，工程合理使用年限70年，建筑耐火等级为二级，屋面防水等级二级。建筑的竖向交通以电梯为主，辅以楼梯，保证使用和疏散要求。住宅采用113、灵活隔断形式，除楼梯、电梯、厨厕定性定位外，其余部分均能灵活隔断。地下室为平战结合的人防地下车库，地下室1层，层高4.2m，防火分类为类，耐火等级为一级。地下室平时为地下停车场，战时为人员掩蔽部。5.2.4建筑立面及装修标准本项目住宅楼的立面设计体现现代简洁流畅的风格，建筑色彩柔和，通过建筑色调的协调运用使之与城市环境融为一体，而点缀色的运用又使每类建筑有独立的个性和识别性。（1）本项目立面设计具有传统地方性，又具备新建筑新形象的特征。（2）外立面装修标准：外墙采用弹性涂料饰面。（3）室内公共部分装修标准：双飞粉刮瓷腻子内墙，防滑地砖楼地面，并配置实木门及铝合金窗。（4）住宅部分装修均以水泥砂114、浆为面层毛坯房为标准，具体装修留待用户自行解决；（5）室内配套设施：电器装置：插座、开关安装到位，配电线路暗敷电视系统：每户设有线电路接口电话、电脑网络：每户设电话、宽带网插口5.2.5无障碍设计住宅楼及配套公用设施均按照无障碍设计要求设计，出入口处均做防滑处理，对小区、大楼出入口均设计无障碍通道间。在住房中按一定比例设置无障碍住房：拟按4%的比例设置无障碍住房。无障碍住房设置要求：无障碍住房宜设在底层。建筑室内外有高差台阶时，应设置坡度不大于1：12的坡道，方便轮椅通行；单元式建筑，其单元间的连廊宜按无障碍走道设计。住宅大门及各功能用房门净宽不应小于0.85m，卫生间设置座便器等。5.3结构115、方案（1）建筑结构安全等级：二级。（2）建筑结构设计使用年限：70年。 （3）地基基础设计等级：乙级（4）基本风压： W0=0.35kN/m2 地面粗糙度为B类。（5）抗震设防烈度：工程所在地*市的抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g，设计地震分组为第一组。根据建筑抗震设防分类标准（GB50223-2008）及建筑抗震设计规范（GB50011-2010）的规定，抗震设防类别为丙类，地震作用按6度计算，抗震构造措施按6度考虑。（6）主要楼（屋）面活荷载标准值：（单位为kN/m2）主要楼（屋）面活荷载标准值表（单位为kN/m2）类别活荷载标准值(kN/m2)组合值系数c频遇值系数f116、准永久值系数q不上人屋面0.50.70.50上人屋面2.00.70.50.4客厅、餐厅、卧室2.50.70.50.4厨房2.00.70.60.5卫生间2.50.70.50.4阳台2.50.70.60.5走廊、门厅2.00.70.50.4消防疏散楼梯3.50.70.50.3（7）结构选型住宅楼上部高层全部采用剪力墙结构。地下室抗渗等级为S6，采用框架剪力墙结构。低层配套公建上部全部结构采用框架结构。基础：由于暂时没有勘察资料，基础初步拟定采用筏板基础。基础设计等级：乙级。（8）建筑防火本工程设计时各项防火措施均应符合有关规范的规定。各分区之间用防火墙或防火门分隔，设备房，楼梯间隔墙，前室隔墙均为117、防火墙。防火分区隔墙及防火墙应用不低于3小时的防火隔墙砌体砌筑，管井道等井壁用耐火极限不低于1小时的非燃烧体，所有管井（送风、排烟井除外）在管道安装完毕后，每层均用钢筋混凝土封闭，二次装修不得任意改变工程的各项防火设计。（9）主要材料选用：混凝土：柱 C25C50、墙C25C50、梁板C25C30；次要构件：C20；地下室底板、地下室外墙、水池壁及屋面之抗渗等级P6；钢 筋： HPB300 fy=270N/mm2 HRB400 fy=360N/mm2 型 钢：Q235。焊 条：E43、E50。内 墙：Mb7.5混合砂浆砌 MU7.5砼小型砌块。外 墙：Mb5混合砂浆砌A5加气混凝土砌块。（10118、）承重结构体系根据本项目各建筑物高度和平面使用功能的要求，全部采用全现浇的钢筋混凝土框架剪力墙结构，有受力合理、自重轻、整体性好、空间分隔灵活等优点。5.3给排水工程5.3.1设计依据（1）建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）（2）高层建筑设计防火规范 GB50045-95（2005年版）（3）室外排水设计规范（GB50014-2006）（4）室外给水设计规范（GB50013-2006）（5）城市排水工程规划规范GB50138-2000（6）建筑设计防火规范GB50016-2006（7）建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005（8）建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范（GB119、50240-2002）（9）建设单位提供的有关设计要求及现状资料。5.3.2给水设计本项目设计用水主要为生活用水、消防用水和绿化灌溉用水，从市政供水管接引，消防用水与生活用水采用同一系统供水。水源：本项目用水采用市政自来水，从市政给水管道接入。供水系统分高低区供水。低区（地下室至五层）由市政自来水直接供给。五层以上为一个分区，采用生活水箱+变频泵加压供水，一户一表。设置室外、室内消火栓系统，室外消火栓用水量30L/S，室内消火栓用水量20L/S，各楼楼顶均设消防水池。（1）室外给水室外给水包括浇洒道路和绿化用水，本工程室外消防用水量为30L/s，室外消防用水由小区统一规划，室外消防用水由本工程120、SS100/65-1.0地上式室外消火栓供给，安装距建筑要求为距建筑物外墙不小于5m，不大于40m并距路边不大于2m。消火栓布置设置使建筑处在120m保护半径范围内。（2）室内给水室内给水包括建筑内生活用水。、供水方式及管道布置：本工程给水按楼层在竖向分为二个区，一至五层为低区，六层以上为高区。低区采用市政压力供水，高区由位于地下室泵房的无吸程无负压供水设备二次加压后供给。各区均采用下行上给方式供给。、给水管除户内采用普通PP-R塑料给水管（外径De表示）外，立管及主干管均采用内衬塑钢管。PP-R塑料给水管采用热熔连接，工作压力1.25MPa。内衬塑钢管采用丝扣连接或卡箍件连接，用公称直径DN121、标注。本设计不设置热水管道；给水管道安装完毕应进行试压，试验压力P=1.0MPa。（3）室内消防、本工程按二类高层住宅楼50m，进行消防设计，各层室内均布置消火栓，消火栓用水量30L/S，火灾延续时间为3小时，同一时间内火灾次数为1次。、消火栓按两股水柱同时到达任意一点进行布置，每根竖管最小流量为10L/S，每支水枪最小流量5L/S，充实水柱以不低于10m计；室内消火栓箱半暗装，栓口距地1.1m。a、消火栓箱配置：设置单出口铝合金玻璃门室内消火栓箱，箱内配有DN65室内消火栓,DN70涤纶衬胶水龙带(L=25m),19水枪各一套,箱内设有消防水泵启动按钮.当发生火灾时,可向消防控制中心报警，同122、时可直接启动消火栓系统消防水泵。b、室内消火栓箱处按钮可远程启动消火栓泵，消火栓泵启停均能在消防控制室控制并有显示信号，室内消火栓系统共设3套SQ-100消防水泵接合器。c、水源：火灾初期由位于屋顶的消防水箱提供，屋顶消防水箱有效贮水量为18m，可以满足初期10分钟的用水量。火灾时室内消防用水水源由位于水泵房地下室的消防水池或通过水泵接合器由城市消防车提供。地下层消防水池有效容量为450m，可能满足3h室内消防用水量和1h喷淋用水量。d消防给水管道均采用热镀锌钢管，当管径大于100mm时采用卡箍连接，其余管道采用丝接。、室内采用临时高压制消火栓灭火给水系统。消火栓加压给水泵与消防水池一起设在地123、下一层消防泵房内，共设2台消火栓给水加压泵，一用一备，互为备用。每台型号为：XBD8.5/30- 45-HY Q=30L/s H=85m N=45kW。喷淋系统：a、设计置范围及参数：一至三十四层均设置自动喷水灭火系统。自动喷水灭火系统区域均按中危I级场所设计，火灾延续时间为1h。b、本工程自动喷水灭火系统竖向不分区，一至三十四层为一个区，在设备房内设一组湿式报警阀组，每组湿式报警阀组担负的喷头数不超过800个。c、火灾时喷头打开,水流指示器动作向消防中心显示着火区域位置，此时湿式报警阀处的压力开关动作自动启动喷水泵,并向消防中心报警。并敲响水力警铃向人们报警。d、喷头选用原则：有吊顶的房间喷124、头采用DN15吊顶型闭式喷头,喷头动作温度为68(红色)、K=80，喷头嵌入吊顶内安装；没有吊顶的房间（除客房及外观要求较高的房间除外）采用DN15直立型闭式喷头，喷头动作温度为68(红色)、K=80。自动喷水灭火系统喷头安装详98SS175。住宅楼内不设吊顶的部位，若跨度大于3.6m，采用DN20边墙型扩展覆盖喷头，喷头动作温度为57(红色)、K=115，喷头侧墙安装，参数性能要求：Q=2.58L/s，P=0.131MPa,L=5.36m,B=4.4m，其中L为喷头在相应压力下的最大跨度。其它采用DN15标准边墙型喷头，K=80。e、本工程自动喷水灭火系统在每层或每个防火分区均设水流指示器和125、信号阀。在每组报警阀控制的最不利喷头处设末端试水装置，其他防火分区和各层的最不利喷头处设DN25试水阀。f、自动喷水灭火系统给水管采用内外热镀锌钢管。DN80mm的管道采用螺纹连接；DN80mm的管道采用沟槽式连接。g、在室外设二套SQ150型消防水泵接合器并与室内自动喷水灭火系统管网连通,以供城市消防车加压之用。h、自动喷水灭火系统设二台消防给水加压泵，贮水池与消火栓系统合建，位于地下一层水泵房内一用一备，每台型号为XBD8.5/30- 45-HY Q=30L/s H=85m N=45kW。i、灭火器配置：在各楼层明显及易于取用的地点配置磷酸铵盐干粉手提式灭火器，按中危险级配置。、设备房灭火126、系统：配电房、发电机房、储油间和不宜用水扑救的机房等采用超音速干粉灭火系统；干粉充装量2Kg，灭火距离3.5米，有效保护面积6.0平方米。系统控制：a灭火系统的控制部分应设有“自动”和“手动”两种功能，且可互相切换。每个灭火单元至少设置一个手动紧急启动按钮；b当采用火灾探测器时，火灾自动报警控制器应在收到两个独立的火灾报警信号后，自动启动灭火系统。室外给水管、消火栓管、喷淋管均采用PE管。生 活 用 水 量 统 计 用水单位用水定额(L/pd)使用人数(p)使用时间（h）小时变化系数最大时用水量(m3/h)最高日用水量(m3/d)住宅2501230户 3.5（人）242.244.841076配127、套公建15100（人）121.50.0631.5绿化道路洒水2（L/m2d ）403951.01.68未预见水量（按上述总用水量的10%计）4.65108.55合 计51.161194.055.3.3 排水系统设计排水系统采用雨污分流制，生活污水经化粪池处理后，排入城市管网，雨水经收集后由雨水管道排至市政雨水管网。雨水排放：屋面雨水采用重力流方式有组织排放，直接排入附近下水道。屋面设置溢流口，溢流口及雨水管排水能力不小于50年重现期暴雨强度的雨水量。地下室每个防火区设有水泵，排水量大于10升/秒。管材选用：小区埋地给水管道全部采用PE钢网架给水塑料管；室内给水管采用PP-R塑铝稳太管。排水管采128、用PVC-U排水管。5.4供配电5.4.1设计依据（1）供配电系统设计规范（GB50052-2009）（2）10KV及以下变电所设计规范（GB50053-94）（3）低压配电设计规范（GB50054-2011）（4）建筑照明设计标准（GB50034-2013）（5）建筑物防雷设计规范 GB50057-2010（6）火灾自动报警系统设计规范GB50116-2008（7）智能建筑设计标准（GB/T50314-2006）（8）建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范（GB/T50311-2000）（9）安全防范工程技术规范GB50348-2004（10）民用建筑电气设计规范（JGJ/T16-2008）（129、11）供配电系统设计规范（GB50052-2009）（12）低压配电设计规范（GB50054-2011）（13）建筑设计防火规范（GBJ16-87）2006年版（14）通用用电设备配电设计规范（GB50055-2011）（15）高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）（2005年版）（16）消防安全疏散指示标志设计、施工及验收规范（DBJ/T15-42-2005）5.4.2变配电系统本建筑消防负荷，客梯等重要负荷为二级负荷，其余为三级负荷。、新建住宅每套装设容量： 6kW/户，本工程住宅户数共1230套，住宅用电负荷计算容量约为7380kW。、配套公建（1497）按40W计，配套公建用130、电负荷约为59.88kW。由市政提供一路10KV环网电源送至本工程地下室10KV环网柜。低压配电系统采用单母线分段，发电机和变电所两段母线之间设联络开关，手动联络。变配电室和柴油发电机房设置在地下室。市电和柴油发电机低压进线柜内设有功、无功计量总表，并对商场和公共服务用房用电分别计量。功率因数采用低压集中自动补偿方式，功率因数大于等于0.9。各小区供配电系统组成：在配电房中1个10kV开闭所，以放射与树干式相结合方式进行10kV系统配电。每个小区内拟设置1个100.4KV室内变配电所，变配电所内共设高压开关柜4台，低压抽出式开关柜8台，800kVA干式变压器2台。5.4.3电力、照明系统（1）131、低压配电系统采用放射式与树干式相结合的方式。（2）照明设备的配电干线采用WDZ-YJ(F)E电缆，支线采用ZRBV导线。（3）本工程各种不同功能房间及场所的照度标准，均按“民用建筑照度标准”及“民用建筑电气设计规范”规定进行设计。主要场所的照度标准如下：房间或场所名称照度值（Lx）房间或场所名称照度值（Lx）起居室、卧室150300变配电间200楼梯间、走道、卫生间50100门厅100（4）所有消防用电设备均采用两路电源供电，并在最末一级配电箱处自动切换。消防用电设备配电线路的金属管，槽暗覆保护层不小于30mm明敷应涂有防火漆。应急照明等中的事故照明在市电断电的情况下自动点亮，疏散指示灯平常处132、于常亮状态，火灾时强制点亮。地下室灯具处于常亮状态，在火灾时双电源配电箱所带的照明强制点亮。发生火灾时在变电所手动切除所有的非消防负荷，市电停电后全部消防负荷由柴油发电机带动。（5）火灾应急照明，变配电室，水泵房，风机房,消防控制室照明灯具均采用自带蓄电池灯具。变配电室，水泵房，风机房，消防控制室的蓄电池持续供电时间不小于30min。（6）走道及楼梯间设置疏散指示灯，距地0.5米安装。安全出口灯设在门头上方2.2m处。火灾应急照明的一般平面和疏散区域的蓄电池持续供电时间不小于30min。（7）火灾发生后，所有电梯停于首层。切除非消防电梯的所有客梯的电源。5.4.4建筑物防雷及接地（1）本工程按133、二类防雷建筑物等级进行防雷保护设计，设置总等电位连结。（2）利用屋面铝合金板作接闪带进行防雷保护，屋面及外墙所有外露金属构件均需与防雷装置可靠焊接连接。防雷引下线为混凝土柱的两根主筋，引下线上端与防雷装置焊接，下端与建筑物基础底梁及基础底板上的上下两层钢筋内的两根主筋焊接。接地装置为利用每个柱子柱底板水平钢筋焊接成接地极，利用地梁钢筋焊接作地极连接线。（3）电气设备保护接地与防雷接地共用一接地装置，接地装置的接地电阻要求不大于10欧姆。（4）防雷接地装置各构件间的连接均采用电焊焊接，形成可靠的电气通道，所有进出建筑物的金属管道均应接地，防雷接地装置的所有金属件均应进行防腐处理，所有焊点均须涂防134、锈漆保护。5.5 弱电系统本工程包括电视、电话系统、有线电视及网络系统。（1）电话系统：按住宅建筑设计标准，每户住宅均设置电话插座。电话拟于住宅单元分层设电话分线箱。（2）有线电视系统：在各住宅楼的单元设电视前端设备及集线器箱，电视电缆由集线器箱经户内弱电箱引至室内的电视插座。（3）网络系统：每户住宅均设置网络插座。住宅按单元分层设分线箱。（4）防盗对讲系统：住宅按单元设置独立的对讲系统，住户的室内分机可与本单元门口主机实现呼叫、对讲功能，并可控制单元门锁的开启。5.6通风及防排烟工程5.6.1 通风系统根据民用建筑节能设计规范和气候条件，本工程处于夏热冬暖地区，冬季短暂，气温多在5以上，无需135、考虑供暖。但夏季炎热而漫长，随着国家经济的发展和人民生活水平的提高，改善居住和工作环境已是普遍愿望，所以在建筑设计的时候应该考虑有良好的通风措施。本项目设备用房均分别设机械通风系统，采用机械排风，自然补风的方式，其余有外窗房间均采用自然通风方式。5.6.2 防排烟系统及防火措施（1）地上的防烟楼梯间及合用前室均采用自然排烟。（2）地上各房间均采用自然排烟。（3）风管穿防火墙处设70关闭的防火阀。5.7人防人防地下室兼车库按规范在口部设置相应的排水设施，预留人防水箱等给水设施。人防单元照明采用平时照明系统，灯具采用链吊安装。人防单元主要入口第一道门外设呼唤按钮，音响装置设于值班室内，主要出入口防136、护密闭门内侧设通风方式信号显示装置。防空地下室的排气系统由消波设施、密闭阀门、自动排气阀门或防爆超压自动排气活门等防护通风设备组成。5.8管道燃气设计本项目位于*市城市规划范围内，项目为居住小区建设，为满足本片区居民生活对清洁能源的需求，所有住宅将设置管道煤气，管道燃气主要供厨房燃气炉灶具所用，设计管道燃气为低压煤气，低压煤气气源由城市低压煤气管网引入后接入小区各住户厨房，预留接口。燃气管道敷设与相邻其它管线及建筑物、构筑物的间距，须符合城镇燃气设计规范（GB50028-2006）的有关规定。6 环境影响评价6.1环境保护法规及标准6.1.1法律法规（1）中华人民共和国环境保护法（2）中华人民137、共和国水污染防治法（3）中华人民共和国环境噪声污染防治法（4）中华人民共和国固体废弃物污染防治法（5）中华人民共和国水土保持法（6）1998年国务院253号令建设项目环境保护条例6.1.2环境保护有关标准（1）环境空气质量标准GB3095-2012（2）地表水环境质量标准GB3838-2002（3）城市声环境质量标准GB3096-2008（4）污水综合排放标准GB8978-2002（5）建筑施工场界噪声限值GB12523-2011（6）建设项目环境保护设计规范（7）城市区域环境噪声标准GB3096-2008；（8）环境空气质量标准GB3095-2012； （9）建设项目环境保护设计规定（87）138、国环字第002号。6.2项目场址环境现状项目场址周围无工矿企业，周边一带为居民棚户区，固体垃圾废弃物量较大。建设用地范围内无固定污染源、无工业污染源、无固定噪声源，拟建场址附近的大气未受到污染，大气环境质量良好，符合环境空气质量标准（GB3095-2012）的二级标准。6.3 项目对环境的影响及防治6.3.1 施工期环境影响及防治（1）污水主要是施工人员的生活污水、施工废水和机械维修产生的少量污水，生活污水中主要污染物有化学需氧量及悬浮物等，施工废水主要污染物为悬浮物，机修过程产生的污水主要污染物为石油类。同时，为减少雨天在项目施工场地形成的地面径流对附近的水质产生影响，建议项目在施工场地内开139、挖临时雨水排水沟，在雨水排水口处设置土沉淀池，对场地内的雨水径流进行简易沉淀处理，并在排水口设置滤布，拦截大的块状物以及泥砂。通过对施工期产生的污水进行加强管理，合理排放，施工人员的生活污水和施工机械维修产生的污水对环境的影响较小。（2）废气施工期间运输车辆及施工机械排放的废气中含有CO、NO2、THC等污染物，施工单位必须使用污染物排放符合国家标准的运输车辆和施工设备，加强设备、车辆的维护保养，使机械、车辆处于良好的工作状态，严禁使用报废车辆和淘汰设备，以确保施工场地所在区域的环境空气达到GB3095-2012环境空气质量标准二级标准的要求。另外，施工过程使用油漆和稀释剂产生的挥发物中含有沥140、青烟和苯等有害物质，会对周围的环境空气造成污染。因此，在施工过程中尽量采用新工艺，加强管理，减少污染物排放，保证在防水、装饰工程中产生的无组织排放源的污染物符合GB16297-1996大气污染物综合排放标准二级排放标准限值要求。（3）扬尘工程基地开挖、施工过程、材料装卸、运输车辆行驶造成的扬尘均回造成粉尘污染。因此施工过程要注意及时清扫运输车辆散落的尘土，进出场地的材料运输车辆在出场前要对其车轮进行敲打和冲洗，运输车辆要加布覆盖，避免材料散落。施工区内易产生扬尘的地方要经常洒水降尘，建筑工地原材料露天堆放时要覆盖。（4）固体废弃物施工产生的废弃土方、建筑垃圾等如管理不当会影响施工区周围景观，并141、有碍道路通行。建议本项目废弃钢铁统一收集卖给回收公司，施工建筑废渣及弃土由相关城区住建局审批，运至指定地点堆放，运输车辆要覆盖蓬布以防止废弃物洒落造成二次污染。（5）噪声各种施工机械的施工噪声及建材、建筑弃土运输车辆行驶、装卸时发出的噪声对附近环境影响较大。类比调查表明，场界噪声强度土石方阶段为80-110dB（A），基础阶段为90-110 dB（A），结构阶段为70-110 dB（A），装修阶段为70-110 dB（A）。为减少施工期产生的噪声污染，必须加强施工管理，合理布局施工设备、合理安排施工时间，对高噪音施工设备采取必要的减振、降噪处理，在中午（12：00-14：30）和夜间（22：0142、0-次日6：00）禁止施工，如因工艺需要在夜间施工时，必须取得有关部门的批准、方可施工。由上可以看出，项目的建设期间不可避免地会对环境造成污染，特别是施工期的噪声、扬尘污染，但施工期所产生的影响是暂时性的，它们将随着施工期的结束而消失。6.3.2 使用期环境影响及防治（1）废水项目建成运营后，每日产生的废水量较大，主要为生活废水。设计应采用雨水、污水分流排放系统，以减少污水的总排放量。洗手间污水应先经化粪池处理后再经学污水管网集中排入最近的污水干管。厨房污水和地面清洗污水应有拦网或经三级隔油池处理后排放，防止大颗粒固体物质和油进入管网造成堵塞。（2）噪声对于车辆进出造成的噪声污染，可采取车辆进143、出禁鸣、减速等措施。为降低机械设备产生的噪声，可采用低噪音设备，设备间注意采取密闭等措施和方法。（3）固体废弃物主要是生活垃圾，垃圾处理的主要措施是：在小区内设置垃圾收集点，设在小区主、次入口附近的隐蔽地方，采用全封闭式的垃圾收集运送小车和运输车，规划固定的垃圾收集运送通道，将垃圾运送至城市垃圾处理厂处理。（4）厨房烟气处理厨房产生的油烟、一氧化碳以及燃气废气等有害气体，经油烟净化设施处理后采用高效机械排风设施排放。要求油烟绝大部分含油液体应分离出来，尽量减少油颗粒排入大气。其余废气也应排放到适当高度。厨房烟气排风机房应设置在屋顶，并尽量封闭或采用一些高效消音设备，以减少噪音对周围环境的影响。144、6.3.3 其它环境保护措施（1）建筑环保措施注意建筑的朝向，保证大楼基本上采光朝向，并且充分利用自然阳光采光，确保每个使用房间均可以自然采光。合理选择节能的建筑设备和材料，外墙采用节能性能较好的加汽混凝土砌块，外窗玻璃采用镀膜玻璃，在建筑节能方面起到作用。在建筑污染方面，进行建筑的污物排放处理，将污水分离，并经过处理符合有关排发标准后再排到城市排污系统。（2）给排水措施小区埋地给水管道全部采用PE钢网架给水塑料管；室内给水管采用PP-R塑铝稳太管。避免了钢管使用时间长产生的锈蚀，大大提高了生活用水的卫生质量。卫生洁具全部选用节水零配件。经常操作使用的DN15水龙头或阀门使用陶瓷芯产品，节水节145、能。便器冲洗水箱容积不大于6L，对节约水量及防止交叉卫生污染起到很大作用。充分利用城市管网压力，节能供水，节省水泵能耗。环保供水。总水表处加装管道倒流防止器，有效防止市政管网突然产生负压时的倒流污染现象。排水管采用PVC-U排水管，小区采用雨、污分流排水体制，对日后小区污水处理起到了分流节能的作用。选用了防止污水渗漏及粪便发酵后水停留时间长、清挖周期长等优点的三级钢筋砼化粪池。化粪池进出口采用FRP/PVC玻璃钢复合水封管件，确保安装、使用质量，防止大量发酵臭气窜入室内，阻止大量屎虫爬入管道，避免漂浮气体固体两相污物堵塞化粪池出口管段。（3）电气环保措施选用低损耗的变压器，降低其运行费用；选择146、适当的变压器负载率，使其处于较经济的运行状态。设计合理的照明方案，尽量在少用灯的基础上达到同样的照明效果。室内充分使用高效荧光灯具，提高光效。采用高效节能型电光源，并选用高效节能型电感镇流器或高品质电子镇流器。柴油发电机房的进出风道，应进行降噪处理。满足环境噪音昼间不大于55dBA，夜间不大于45dBA。其排烟管应高出建筑物屋面，其排放应符合环保部门的要求。（4）综合评价环境保护是一项基本国策，关系到落实科学发展观，构建和谐社会和经济社会可持续发展，建设项目必须严格贯彻落实国家有关环境保护的法律、法规、规范和标准，所有防治污染设施必须与建设项目主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。做到污染147、物达标排放、收集处理和进行总量控制。经采取上述措施，本项目建设对周围环境的影响可控制在有关规定的要求范围内，项目建设不会对本场址及周围环境产生污染。7 劳动安全卫生与消防7.1危害因素及危害程度分析7.1.1主要隐患部位本项目为一般性基础建设建筑施工，主要隐患部位有：（1）危险、危害性作业：建筑高工作业，机械操作（搅拌机、超重机等），机械振运、噪声、电焊及用电安全等。（2）运输安全隐患：主要是运输车辆的交通行驶安全，生产材料装卸安全。7.1.2有害物质种类及危害性分析有害有毒物品有：油漆、涂料、建筑粉尘等。油漆的危害性有致畸、败血、过敏及脑毒等；涂料中含有的甲醛会造成人体的呼吸道疾病；建筑粉尘148、会污染环境，人体若吸入大量粉尘也会造成呼吸系统的疾病。7.2安全设施根据国家劳动安全规范和要求，本项目在施工、设计、使用中应采取以下安全防范措施：（1）施工单位必须具备建筑安全生产监督机构的安全认证。（2）必须编制施工现场安全应急预案，以防突发事件发生。（3）垂直运输设备搭设稳定性、安全性装置，由专人定期检查。（4）进行建筑围挡封闭，架设安全网，洞口及临边进行防护。（5）对结构工程要采取专项安全措施（如起重吊装作业、脚手架工程、模板工程等）。（6）考虑不同季节对施工的不安全因素，在雨季施工应做好防电、防雷、防坍塌和防强风的工作。夏季露天作业，合理安排工时，防止施工人员中暑。冬季施工应做好防风、149、防火、防滑、防煤气中毒等工作。（7）本项目在运营期会集聚不固定人流，根据人员活动特点，各类建筑门厅、走道、楼梯、安全出口等要按照规范留足、留够，防止阻碍平时人流及紧急疏散时的交通，各区域应合理设置夜间照明设施。（8）在电气系统设计中，确保用电设备及电气接地系统的可靠性，加强用电管理，做好安全用电。（9）财务办公室、贮藏室和贵重物品间应采取防盗措施。（10）靠近施工现场的道路，应设置明显警告标志、加强车辆养护与维修工作，搞好各种机动车辆的管理，严禁违章开车，各种车辆严格遵守交通规则，保证行车安全。（11）施工用模板、支架等承重结构要经过结构验算，确保其具有足够的强度和安全系数。（12）加强焊工管150、理，对氧气瓶与乙炔瓶运输、有效包管、领取、退还各环节按有关规定制定明确的制度，严禁违章作业。氧气瓶与乙炔瓶要隔离存放，使用时应隔开至少5m以上，乙炔瓶必须有防止回火的安全装置。项目建设场地位于*市城市范围，周边有主干道路直达，消防车可快速进入现场。7.3消防7.3.1消防设施及消防措施本项目按有关规范要求设置出入口及火灾紧急疏散通道，建筑沿场地周边布置，形成外部消防环道；在小区内设置了应急车辆可通行的环形车道，并保证消防车道的净宽度、净空高度大于4米，确保其转弯半径满足消防要求，并且通过硬铺装使消防车辆能够快速到达各个住区。7.3.2消防用水量及储水池按高层建筑设计防火规范GB50045-95151、(2005年版)的规定：每个小区设计火灾次数为1次，消火栓消防用水量应为30L/s，火灾延续时间按2h计，室外30L/s，火灾延续时间按2h计。自动喷水灭火系统消防用水量约30L/s,火灾延续时间按1h计。项目可在小区地下室设置一个的消防水池，消防水池不分格，消防水池和消防水泵房位于地下室，供各个消防设施。在高层建筑屋顶可设置一个18m3的消防水箱，火灾消防前10min由位于屋顶消防水箱供给。地下室四层消火栓采用减压稳压消火栓保证水枪出口动压不大于0.5Mpa。室外消防给水由城市两路不同方向的管网接入，环状管网布置，消火栓系统用水量30L/S；室内设室内消火栓系统，系统用水量20L/S。按照规152、范设置灭火器。在建筑物附近设置水泵接合器，水泵接合器及配套的室外消火栓距地下车库出入口不宜小于5m，沿着道路设置地上式室外消火栓，消火栓间距小于120米，室外消火栓距路边不宜超过2m，且在距水泵接合器40m距离之内，水泵接合器及室外消火栓应设在便于消防车使用的地点。7.3.3建筑消防地上每层为一个防火分区,防火分区面积分别均小于 1500 m2。每个防火分区设 2 个安全疏散出口。每栋建筑设疏散楼梯两部，满足疏散要求。首层疏散楼梯均可直接通至室外出入口，在消防疏散出口设置消防疏散标志；内部装修为不燃体和难燃体，并符合规范要求的耐火极限。楼内通道、楼梯口等明显处按建筑灭火器配置设计规范GB514153、0-2005的要求每层楼分别设置消火栓及一定数量MFZL4（ABC）型磷酸铵盐干粉灭火器，供灭灾初期使用。符合建筑设计防火规范（GB 50016-2006）要求。8 节能节水措施项目节能主要通过建筑、结构、给排水、电气等专业措施实现。8.1节能标准和节能规范（1）公共建筑节能设计标准GB50189-2005（2）公共建筑节能设计规范DB 45/T 392-2007（3）国务院关于加强节能工作的决定（国发200628号）（4）关于加强民用建筑工程项目建筑节能审查工作的通知（5） *壮族自治区人民政府关于贯彻落实国务院加强节能工作的实施意见（6）*壮族自治区居住建筑节能设计标准（DB45/221-154、2007）；（7）关于加强我区新建建筑节能工作的通知桂建科【2009】1号）8.2项目能源消耗种类、数量分析建筑节能涉及多方面，是一个系统工程，彼此之间具有相互联系的联动效应。就建筑物本身而言，可以提高围护结构热工性能、供能和用能系统和设备的能效比等评价建筑的节能性。该工程项目结合以上节能措施，优化设计方案，可以有效的节约能源。项目建成后主要耗用能源为水、电。8.2.1用能计算本项目建成运营后主要能源消耗系统：电器设备能耗；水能耗；水、电年用量计算如下：（1）用电本项目主要用电设施有：照明、电器设备和生活用电等。根据建筑物使用性质及面积大小，按单位面积功率法计算电负荷，照明和设备按单位面积功率155、Pe=10W/m2，生活用电按单位面积功率Pe=50W/m2，总建筑面积S=180877 m2，计算有功功率Pc：Pc = PeS/1000 = 60180877 /1000 = 10852.62kw按年平均有功负荷系数av=0.7，年实际工作小时数Tn=4380h，计算年有功消耗能量Wy：Wy = avPcTn = 0.710852.624380= 3327.413104 kw.h（2）用水根据建筑给水排水设计规范要求，生活用水标准按不同用途分别考虑用水定额。表8-1 生 活 用 水 量 统 计用水单位用水定额(L/pd)使用人数(p)使用时间（h）小时变化系数最大时用水量(m3/h)最高日156、用水量(m3/d)住宅2501230户 3.5（人）242.244.841076配套公建15100（人）121.50.0631.5绿化道路洒水2（L/m2d ）403951.01.68未预见水量（按上述总用水量的10%计）4.65108.55合 计51.161194.05*小区危旧房改住房改造项目年总用水量为1194.05365=435828.25m3。8.2.2指标表8-2 项目综合指标能耗表序号耗能种类年耗量单位折标煤系数折标煤量（t）1电3327.4万kw.h1.229吨/kw.h4089.372水43.58万m30.2429kg/m310.59合计4099.96项目年综合能耗量为409157、9.96吨标煤。项目年耗水量预计为435828.25吨。表8-3 项目单位面积耗能表序号指 标 名 称单 位指 标备 注1单位面积耗电kwh/m2年1842单位面积耗水t/m2年2.48.2.3能耗分析 单位建筑面积能耗是衡量一个工程节能效益的一个指标，也是国家考核节能减排的重要指标。据北京9家建筑面积为5200-32000 m2的大中型建筑空调能耗调查，单位面积空调年耗电量为160-200kW h/ m2，平均为188 kW h / m2(折合标准煤77.1 kgce/ m2)。能耗占建筑总能耗的40%一60%。每年每千焦空调负荷的一次能耗平均为1. 77W，即一次能源效率为56.5%。本项158、目的能耗值比在同行业中处于较低值，有很大的节能潜力。8.3节能措施8.3.1建筑节能措施建筑室内过热的原因，一是在强烈的太阳光与较高气温的共同作用下，大量的热量通过屋面和外墙特别是东、西墙传进室内，其次，通过开敞的窗口直接透进太阳辐射热和热空气；再有就是生活余热，在这三者的共同作用下使室内气候条件发生变化引起过热。因此，防热途径一：减弱室外的热作用，主要办法是正确选择建筑朝向，防止日晒，同时绿化周围环境，以降低环境辐射和气温，另外建筑表面应采用浅颜色饰面以减少对太阳辐射的吸收；途径二：加强外围护结构的隔热和散热，对屋面、外墙进行隔热处理，以减少传进室内的热量和降低外围户结构的内表面温度，理想的159、构造方案是白天隔热好而夜间散热快；途径三：保证房间的自然通风，以带走室内的部分热量，一定的风速可以帮助人体散热；途经四：窗口遮阳，遮阳可以阻挡直射阳光从窗口透入、减少对人体的辐射、防止室内墙面、地面和家具表面被晒导致室温升高。本方案建筑基本为南北朝向布置，在不利朝向上通过阳台等遮阳措施减少日照影响，屋顶及各向墙体采用隔热构造，室内外建筑材料选用环保型产品。单体设计结合功能单元充分考虑了通风、采光、日照、遮阳等因素；采用新型墙体材料，并设计了部分保温隔热构造使外围护结构拥有良好的热工性能，达到提高建筑物节能性的目的。（1）朝向：南北方朝向布置，充分利用自然采光。（2）自然通风：主立面和开口迎向夏160、季主导风向，室内形成良好的穿堂风，自然通风顺畅。（3）住宅屋面：采用挤塑聚苯乙烯泡沫板（干密度为：30kg/m3；导热系数为：0.030W/(m.k)。（4）外墙：采用20厚保温砂浆（干密度为：300kg/ m3；导热系数为：0.070W/(m.k)。屋面和外墙应选择太阳能辐射吸收系数0.8的饰面材料。（5）居住建筑的外窗面积不应过大，各朝向的窗墙面积比，北向不应大于0.45，东西向不应大于0.3，南向不应大于0.5。（6）本项目中大部分建筑的主要朝向迎合*市当地夏季的主导风，利于自然通风和提高室内空气质量。（7）建筑错落布置，在满足日照要求同时建筑物间距适当增大，有利于增强小区内的空气流动单161、位时间内的进风风量增大、风速提高，从而加速建筑物与空气的热交换，加快建筑外围护结构的散热速度，进而降低空调负荷。（8）户型设计开敞通透，可形成穿堂风，增强住宅室内的通风换气效果，在提高舒适度的同时降低空调能耗。（9）户型设计的阳台，可起到水平固定外遮阳的效果。（10）绿地率不小于30%，可减少太阳辐射对建筑的影响。8.3.2结构节能措施项目建设依据*建设厅关于加强我区新建建筑节能工作的通知（桂建科【2009】1号），执行节能减排及应用新技术。本项目采用合理的结构方案，并使用新三级钢、高性能混凝土（*建设厅重点推广的10项技术）。其中新三级钢是专门为建筑结构应用开发的新型钢筋，其屈服强度为400162、Mpa(牌号为HRB400)，比普通螺纹钢强度提高20%左右，而价格增加不多，是国家大力推广使用的优良产品。它是通过微合金化和穿水工艺提高钢筋强度、改善综合性能的，钒在钢中可抵制应变时效，降低钢的脆性转变温度，使钢的强度和韧性获得较好的配合，提高了钢的高应变低周疲劳性能，尤其是在地震荷载下具有较高的随机疲劳寿命。其主要性能是强度高；工艺性能好；力学性能优异；焊接性能优良；强屈比不小于1.25；规格齐全。用其代换二级钢，可节约钢筋16%左右，节省10%以上的用钢资金；用其代换12毫米以下的小直径级钢筋，可节约42%的用钢，节省40%以上的用钢资金，同时还可以改善砼结构的抗震性能，经济效益与社会效163、益十分显著。高性能混凝土是一种是以耐久性为主要指标，同时具备高强、高早强、高施工性等优异性能的新型混凝土。它具有一定的强度和高抗渗能力；具有良好的工作性，在成型过程中不分层、不离析，易充满模型； 使用寿命长；具有较高的体积稳定性。能减少正常使用阶段的维护费用，设计达到易维护、少维护，减少维护成本。8.3.3给排水节能措施（1）消防管道采用热镀锌钢管，事故时能安全供水。（2）给水管道采用给水PE管和PP-R塑铝稳态管。水阻力系数小。卫生、节能、健康。（3）排水管道采用排水塑料管及柔性接口机制排水铸铁管。减少管道阻力，排水顺畅。（4）其它设备及卫生间洁具采用国内节水型优质产品，节约了水资源。8.3164、.4电气节能措施（1）建筑电气节能原则本工程电气设计思路以科技、节能、增效、环保为理念，在充分满足、完善建筑物功能要求的前提下，积极推广及采用先进的变、配电技术和设备，通过反复比较、调整、优化等步骤，制定合理的供配电系统方案，减少中间过程的各种损耗，以降低电能消耗，同时合理地配置建筑设备，并对其进行有效的控制和管理，提高电能利用率，从而实现建筑项目的节能降耗。（2）供配电系统节能制定合理的供配电接线方案。通过负荷计算及各类设备负荷特点，结合项目总平各建筑物用电负荷分布情况，合理地制定总体供配电方案，做到供配电系统总体设计节能、经济、合理。合理确定10/0.4kV变配电所数量。将变配电所靠近负荷165、中心位置，合理分布供电网络，有效地控制各变配电所的（250m以内），减少线路电压损失，降低线路损耗，提高供电网络的供电质量及网络运行的经济效益。合理选择变压器容量及型号，选用节能型变压器，有效减少 变压器有功损耗，将变压器负荷率控制在最经济节能运行范围75%85%之间。合理选择电缆、导线截面。在满足允许载流量、运行电压损失等各种技术指标前提下，应按经济电流密度选择合理选择导线截面，并应从降低电能损耗、减少投资和节约有色金属等方面综合衡量。合理地提高供配电系统的功率因素，本工程采用低压集中式补偿方式，补偿后达到0.9以上。在用电设备选型及调速控制方案一定的情况下，若自然功率因素达不到接入电网要求166、时，应进行无功功率的补偿，提高功率因素可以减少线路及变压器损耗。工程采用高压计量方式；低压根据不同用电性质进行分项计量。（3）电气照明节能照明节能设计应提倡绿色照明。照明设计应满足建筑物不同场所、部位对照明照度、色温、显色指数的不同要求。充分合理地利用自然光。电气照明结合自然光采取合适的布灯方案和控制方式，实现照明节能。合理确定照度标准。在满足规范要求照度的情况下严格控制照明功率密度值，同时采用节能灯源灯具及节能型高效镇流器。尽量选用高效节能型荧光灯具，并配合高品质电子镇流器。楼梯间灯具在满足规范前提下选用声光控制开关。照明配电负荷尽量做到三相平衡，降低零相负荷电流，提高照明配电系统电能效率。167、（4）分散式空调的能效比分散式空调额定制冷量CC4500能效比应达到2.8，4500CC7100能效比应达到2.7，7100CC14000能效比应达到2.6。8.3.5燃气节能措施（1）采用燃气节能设备，使用该设备可以使燃气通过充分燃烧，根据已有设备的使用情况，最高能节约40左右的燃气。（2）可考虑建筑屋顶为住户留出太阳能热水装置空间，既可提供热水又可起到屋面遮阳节约燃气或用电能耗。8.4节水措施本项目根据中华人民共和国水法、建设部城市节约用水管理规定和筑发改办字2008737号“关于对建设项目节水三同时的管理规定”进行相关节水设计并采取相应节水措施。（1）加强自来水管网的管理，及时排除管网泄168、漏现象，采用感应式出水阀装置及节水型设备。（2）可通过设在地下的水力贮存箱收集从建筑顶部流入的雨水，再经过循环系统处理，用来冲洗洗手间、灌溉草地。起到了节约用水、减少废水排出的作用。卫生间冲刷和庭院灌溉将利用回收过的循环水，这将节约用水并为项目节省相当费用。（3）采用节水型卫生洁具及配件、草地绿化用水采用优先使用场地雨水以达到节能与节约水资源的目的。 8.5项目节能效果分析本项目建筑按照公共建筑和居住建筑进行节能设计，执行国家和*地方公共建筑节能设计标准和居住建筑节能设计标准，通过改善建筑围护结构保温和隔热性能，提高设备及其系统的能效、充分利用自然通风、合理的照度等节能措施，有效地降低总能耗。169、项目年耗电能总量为3327.4万kW h，折合为4089.37吨标准煤，项目年耗水总量为43.58万m3，折合为10.59吨标准煤。项目采用的*建设厅重点推广的九大类（含27小项）节能技术有：建筑防水技术、新III级钢技术、照明节电技术、高性能混凝土技术。在保证相同的室内热环境舒适参数条件下，与未采取节能措施前相比，全年通风、空气调节和照明的总能耗可以使整个项目的节能率提高50%。9 组织机构与人力资源配置9.1 组织机构为了尽快推进本项目的建设，拟成立项目建设协调领导小组，负责项目的组织实施、严格控制项目投资、质量和工期。 建设协调领导小组设组长2名、副组长8名、成员20名。领导小组下设办公170、室、规划设计组、征地拆迁组、资格审查组、资金筹措组、督查组。办公室负责整个项目的日常管理工作，协调分配各部门的工作。项目规划设计组负责项目的前期规划工作、统一规划和设计，并组织项目的实施。项目征地拆迁组负责项目的征地拆迁工作。资格审查组负责做好居民住房情况调查工作，并根据国家相关政策制定配套政策及管理办法。资金筹措组负责资金的筹措及负责相关器材以及建筑材料的统一招标采购，并对项目资金的使用和管理进行全程监督审计。工作督查组负责整个建设实施进度的督促检查，以及向相关部门的建设进度和工作情况不定期的通报，并根据督查情况，向市委、市人民政府提出加快建设的意见和建议。建设协调领导小组资格审查组办公室图171、91 建设领导小组组织机构图工作督查组规划设计组资金筹措组征地拆迁组9.2 组织运营机构设置本项目建成后，移交给相关政府部门或聘请专业物业管理公司对小区日常运营进行管理。9.3项目管理项目管理实行公开招标和合同管理，建立施工监理制度，严格执行工程质量标准，做到建管并重。项目管理办公室对资金的使用要专款专用，严禁挪用和占用，并切实加强审计监督，制订奖惩制度，明确责、权、利，确保项目顺利实施。9.3.1施工管理 由项目管理办公室统组织，以责任承包方式把项目落实到专班各成员，确定项目责任人的技术责任和经济责任，对项目做出详细施工方案。明确项目目标、实施进度、质量技术保证等内容，经领导审批后方可执行。172、根据工程规划分阶段对工程进行验收，严把质量关。对不合格项目坚决不予验收，拒绝拨给项目经费，并根据责任合同和经济合同，对相关责任人追究相应的责任。9.3.2资金管理项目的资金要设立专门资金帐户，配备专门的财会人员进行专人、专账和资金封闭式运行管理，做到专款专用。项目执行办公室应根据工程进度情况，按照项目资金使用的预算计划，逐步投资。项目开支及资金拨付由项目负责人审定、签字后执行。对项目资金实行分阶段验收报帐管理，对不合质量标准的工程坚决不予验收，不予拨付剩余的工程建设资金，并追究有关责任人的责任。9.3.3运行管理项目单位应制订出项目管理具体办法，在项目实施过程中严格按照批准的建设内容、投资规模173、组织实施。9.4项目人力资源配置本项目建成后，每个子项目由物业公司定员，人员配备需能够满足本项目需要。9.5人员培训培训主要是对未来拟购置的各种现代化设备、设施的操作和管理人员进行相应管理和操作的培训，拟采用外培和内培相结合的方式进行。 9.6项目监理本项目必须实行项目监理制，监理工程师作为业主的代理人为业主提供专职的服务，从咨询、计划、设计到工程实施控制，甚至运行管理等全套的咨询和管理服务，为业主承担项目管理的大量事务性工作，以保证项目的顺利完成。10 项目实施进度10.1 项目建设工期项目的建设期预计从第1年1月至第7年12月，共计84个月（参见表10-1）。10.2 项目实施进度本项目的174、实施计划从第1年1月（含前期工作）至第7年12月底。具体实施步骤为：项目建议书及项目可行性研究报告从第1年1月开始，历时1个月，从第1年2月开始进行初步设计及审批工作，并于第1年3月结束；施工图设计和施工图招标工作于第1年5月底完成；争取在第7年10月主体工程基础部分破土动工，至第7年12月底以前完成所有工程验收，并投入使用。10.3项目实施进度表具体实施进度计划详见本项目的工作计划进度表（表10-1）。表10-1 项目实施进度计划表序号建设内容第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年1234567121211121211121211121211121211121291011121可行性研究175、报告编制及批复2初步方案设计及评审3施工图设计及施工招标4征地拆迁5工程施工6竣工验收11 项目招标11.1总则依据中华人民共和国招标投标法以及相关法律法规的规定，对该项目设计、施工、监理通过招标来选择有能力的单位实施。招标投标活动应遵循公开、公平、公正和诚实、信用的原则进行。（1）公开原则招标投标活动应当遵循公开原则，这是为了保证招标活动的广泛性、竞争性和透明性。公开原则，首先要求招标信息公开，让尽可能多的潜在投标者了解招标项目信息；二是有关项目合格投标者的标准以及项目投标文件评估的优劣标准公开，以便潜在投标人对是否参加以及如何编制投标文件有充分的估计（包括投标风险的估计），同时也有利于招标176、人组织投标文件的评估；三是有关评标的方法应公开，避免“暗箱”操作。 （2）公平原则公平原则，要求给予所有投标人平等的机会，使其享有同等的权利，履行同等的义务，招标人不得以任何理由排斥或者歧视任何投标人。一是指与招标投标有关的信息对所有潜在投标人应来源一致并同时共同享有；二是指潜在投标人在资格符合国家规定的条件时，只要资格评估符合项目要求，那么评标标准和方法应该相同，不应制定针对部分潜在投标人的标准和方法。 （3）公正原则 公正原则，要求招标人在招标投标活动中应当按照统一的标准衡量每一个投标人的优劣。一是指招标人应当正直，没有偏私；二是指评标的方法应符合国家的政策并与已公布的方法一致，即使对照*177、项工程可能显得不尽合理；三是指评标的结果符合社会公平准则，符合法律与社会道德标准；四是指招标人组织的评标委员会专家应合乎相应的职业标准，同时应有良好的职业道德。（4）诚实信用原则诚实信用原则，是我国民事活动所应当遵循的一项重要基本原则。招标投标活动作为订立合同的一种特殊方式，同样应当遵循诚实信用原则。诚实信用是招标投标制生存的基础。所谓诚实信用，一是指招标人应向所有潜在投标人告知与项目招标投标有关的信息，建立双方诚实的基础；二是指在任何情况下，招标人与投标人之间是处于平等的民事地位，无论在行使权力或是在履行义务时，都应当出于善意和忠实；三是招标人在招标过程中不应当违背招标文件的有关承诺，同时投178、标人也不应违背投标文件的有关承诺；四是招标人与投标人均不应在评标过程或投标文件中有不利于其他投标人的行为。11.2项目招标依据（1）中华人民共和国招标投标法（2000年1月1日起施行）（2）中华人民共和国招标投标法实施条例（2012年1月1日起施行）（3）工程建设项目招标范围和规模标准规定（国家计委第3号令）（4）建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定（国家计委第9号令）（5）工程建设项目施工招标投标方法（国家计委第30号令）（6）*实施（中华人民共和国招投标法）办法（2004年）（7）其他相关法律法规11.3招标范围根据中华人民共和国招标投标法和工程建设项目招标范围和规模179、标准规定，凡是达到国家招标规定范围和规模标准内的项目，必须进行公开招标，设计、施工未达到工程建设项目招标范围和规模标准规定公开招标标准的，由建设单位实行邀请招标，确定项目实施单位。11.4招标组织形式鉴于项目法人单位目前尚不具备自行招标所具备的编制招标文件和组织评标的能力，该项目招投标活动，全部委托给有资质的招标代理机构办理。11.5招标方式本项目中主要材料是三材（钢筋、水泥、钢材）、管材、电缆及电气设备等，由市场采购。有关工程招标情况如下表。表11-1工程招标基本情况一览表项目估算金额（万元）招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察186180、设计815监理556土建施工及安装工程37254设备费012 投资估算与资金筹措12.1投资估算12.1.1 估算范围*小区危旧房改住房改造项目工程费用包括：建筑本身的建筑安装工程费及基础设施建设费。其中建筑安装工程费包含新建住宅楼及商业部分的住宅、配套公建、车库及室外配套设施；基础设施建设费包含场地平整、道路及广场、室外水电、景观绿化等。12.1.2 编制依据（1）方案设计图纸、文字说明。（2）2002年投资项目可行性研究指南中国电力出版社。（3）*壮族自治区工程建设其他费用定额（2010年版）。（4）2007年*壮族自治区市政工程消耗量定额、2007年*壮族自治区市政工程费用定额、2008181、年*壮族自治区安装工程消耗量定额及配套费用定额、2013年*壮族自治区建筑装饰装修园林绿化工程消耗量定额、2013年*壮族自治区建筑装饰装修园林绿化工程费用定额。（5）*壮族自治区物价局转发国家发展改革委关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知（桂价费201155号）。（6）*壮族自治区财政厅文件，桂财综201015号，转发财政部关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国有工矿危旧房改造工作的通知。（7）国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）和住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部、国土资源部、中国人民银行关于推进城市和国有工矿危旧房改造工作的指导意182、见（建保2009295号）及*壮族自治区人民政府办公厅关于加快实施全区大板结构住房改造工作的意见（桂政办发【2011】75号）。（8）*市中心城区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法南府发20126号。（9）*壮族自治区财政厅桂财建20031号文转发财务部关于基本建设财务管理规定的通知（财建2002394号）。（10）*壮族自治区住房和城乡建设厅文件关于调整建设工程定额人工工资单价的通知（桂建标20133号）。（11）*市建设工程造价信息2015年第7期。12.1.3其他（1）建设单位管理费根据*壮族自治区财政厅转发财政部关于基本建设财务管理规定的通知(财建20031号)及财政部关于解释基本建设财183、务管理规定执行中有关问题的通知（建2003724号）规定，采用差额定率累进法计算。（2）施工图审查费：根据*壮族自治区物价局关于重新确定建筑工程施工图设计文件审查收费标准的复函（桂价费字2006191号）的规定按勘察设计费的4%计算。（3）招标代理服务费：按国家计委招标代理服务收费管理暂行办法（计价格20021980号）按差额定率累进法计算。（4）工程造价咨询费：根据关于颁布*壮族自治区工程建设其他费用定额的通知（桂建管201087号）及*建设工程造价咨询服务收费标准（桂价费201224号）的规定计取，采用差额定率累进法计算。（5）工程监理费：根据建设工程监理与相关服务收费管理规定（发改价格2184、007670号）计算，计费基数为第一部分工程费用。（6）建设项目前期工作咨询费：根据*壮族自治区物价局、*壮族自治区计委转发国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知（桂价经字200088号）计取。（7）工程勘察费：按工程勘察设计收费标准（2002年修订本）计算，计费基数为第一部分工程费用。（8）工程设计费：按工程勘察设计收费标准（2002年修订本）计算，计费基数为第一部分工程费用。（9）环境影响咨询服务费：根据*壮族自治区物价局、*壮族自治区环保局转发国家计委、环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知（桂价字200210号）及*壮族自治区物价局关于公布我区经营性收费、公185、益性收费、中介服务收费清理整顿结果的通知（桂价费字2007572号计取。（10）场地准备及临时设施费：按第一部分工程费用的0.5%计算。（11）工程保险费：按第一部分工程费用的0.3%计算。（12）城市市政建设配套费：根据*壮族自治区财政厅、物价局关于公布我区行政事业性收费清理整顿结果的通知（桂财综200754号计取，按商业部分投资的1.5%计取，安置部分免交。（13）防空地下室易地建设费：按*壮族自治区物价局、财政厅、人民防空办公室关于印发*壮族自治区防空地下室易地建设收费管理规定的通知（桂价费字2003462号）及*壮族自治区减负办、*壮族自治区财政厅、*壮族自治区物价局关于取消和调整部分186、涉企收费项目和内容的通知（桂减负办200615号）的规定计取，棚户区安置房减半收取，按10元每平方米收取。（14）白蚁防治费：根据*壮族自治区物价局、财政厅关于重新规范我区城市房屋白蚁防治收费及有关问题的通知（桂价费2009437号）及*壮族自治区物价局关于白蚁灭治服务收费有关问题的通知（桂价费2010137号）计取，住宅建筑面积按2元每平方米收取；配套商业及公建建筑面积按2.4元每平方米收取。（15）地震安全性评价费：根据*壮族自治区物价局、地震局关于印发*壮族自治区防震工作收费管理办法的通知（桂价费字2002267号）及*壮族自治区物价局关于公布我区经营性收费、公益性收费、中介服务收费清理187、整顿结果的通知（桂价费字2007572号）的规定计取。（16）涨价预备费用按桂计投资1999373号文规定不计列，基本预备费按第一部分工程费与第二部分工程建设其它费用之和的8%进行计列。12.1.4 投资估算总额本工程总投资估算金额为49960万元，其中第一部分工程建设费用37254万元，第二部分工程建设其他费用4593万元，基本预备费3348万元，建设期利息4764.5万元。12.2 资金筹措本项目资金来源为申请国家开发银行贷款32000万元，职工集资金17960万元。13 财务评价13.1 项目概况本项目为*小区危旧房改住房改造项目，总用地面积20946平方米，总建筑面积180877平方米188、。项目集中进行住宅建设并安置，通过安置所有拆迁户之后将剩余房产进行销售偿还银行贷款本息。由于本项目为保障性住房建设项目，项目建设不以盈利为主要目的，按照国家计委最新出版的投资项目可行性研究指南（试用版）中，对非盈利项目财务评价的有关规定，将不计算项目的财务内部收益率、财务净现值及投资回收期，但由于本项目有收入，因此为了考察项目的生存能力和还贷能力，将对项目建成前后的年结余资金进行分析。13.2 建设期及资金使用计划根据项目施工进度计划表，工程的建设期按7年考虑。建设投资在7年内按进度投入，项目从第7年开始使用。详见投资使用计划与资金筹措表。13.3 资金来源及筹措方式项目总资金49960万元，189、其中拟申请国家开发银行贷款32000万元，职工集资17960万元。13.4 财务分析13.4.1 收入预测*市房地产投资正处于行业发展正常阶段，随着城市化进程进一步拓展，*房地产市场对城市经济的影响力将逐渐增大。（1）*市商品房销售价格预测图131 *市商品房销售价格与增长率变化图资料来源：*市统计局*市房地产市场发展在各个城区，城区之间差异较大，市场发展失衡向东倾斜。第1年*市房地产开发投资图表13-1 *市主要在售商业用房销售情况项目名称价格（元/）付款方式优惠折扣推售方式备注瀚林学府6800-8000元/按揭、一次性付款按揭99折，一次性付款95折公开发售未售罄瀚林尚筑-8000元/按揭190、一次性付款按揭99折，一次性付款95折公开发售未售罄保利爱琴海8000-12000元/按揭、一次性付款按揭99折，一次性付款另谈公开发售未售罄滨江阳光水岸6200-7500元/按揭、一次性按揭99折，一次性付款95折公开发售未售罄安吉万达华府5500-7500元/按揭、一次性按揭99折，一次性付款95折公开发售已售罄西城品阁7000-8500元/按揭、一次性按揭99折，一次性付款95折公开发售已售罄根据调研，*市商品住宅销售均价总体保持了平稳的线性增长趋势，随着房地产市场的持续发展，*市商品住宅销售均价增长率总体保持在8%左右。综合考虑*市统计商品房成交价格，结合目前市场环境研究，估计保持年191、递增69%的价格增幅水平是较合理的。表13-2 *市住宅销售均价及年均增长率预测年份2013年第1年2015年第3年第4年商品住宅销售均价（元/）655007800平均年增长率4%数据来源：*统计年鉴，*市房产局根据行业经验值，商业用房一般为商品住宅销售价格的2.53倍（正负值一般不超过0.5）。（2）经营收入预测本项目做为危旧房改造项目，基于项目的特殊性，其中改造区内以住宅和公建为主，住宅为高层建筑，主要用于*小区危旧房拆迁户的安置和非拆迁户住宅。根据*建工集团有限责任公司的实际情况和广大房改住房产权人的意见，以限价住房的方式供应。根据以上*市房地产基本情况及预测，本项目其他非拆迁户安置住宅192、售价暂定为 4800 元/平方米。住宅销售收入本项目可销售其他非拆迁户安置住宅建筑面积共139879平方米，按照 4800元/m2，建成后 3 年内进行销售，则其他非拆迁户安置住宅的销售收入为67141.92 万元。 车库销售收入本项目商业经营部分共设置停车位 672 个，销售价格拟按 12 万元/个计算，则车库销售收入为 10080 万元配套商业用房本项目配套商业设施用房3934平方米，销售价格拟按8000元/计算，则配套商业用房收入为3147.2万元。 办公部分单位回购本项目包括单位办公及附属用房 1497平方米，按照 6500 元/m2，由单位筹资建设，共需单位投入 973万元。13.4193、.2 开发成本包括建安工程费用、含土地费用在内的工程建设其他费用、建设期利息、预备费等。经估算，本项目总开发成本为49960万元。13.4.3 税金计算（1）营业税按收入的5%计算。（2）城建税及教育附加费分别按营业税的7%和3%计算。（3）所得税按利润总额的25%计算。（4）印花税按销售收入的0.05%计取。（5）交易服务费按销售收入的0.1%计取。13.5 偿债能力分析本项目共需贷款3.2亿元，贷款期限6年；贷款年利率 4.245%，偿还贷款的资金来源主要非拆迁安置住宅和车位销售收入。本项目建设期 贷款利息均在贷款当年用自有资金支付，贷款本金则在第 4 年开始偿还， 以 3 年等额还本付息194、的方式进行偿还。13.6 财务评价指标项目共需建设投资49960万元，总建筑面积180877平方米，则每平方米投资2762元。13.7 财务评价结论*小区危旧房改住房改造项目是一项为民办实事工程，属于非盈利项目，是解决城市低收入家庭和中等偏下收入家庭住房困难，完善住房供应体系，优化投资环境，维持社会稳定和促进社会进步的需要，是关注民生、推进和谐社会建设的需要。危旧房改造建设的目的是为低收入住房困难户改善住房条件，提升人民生活质量，构建和谐稳定社会，其社会效益远大于经济效益。14 社会评价14.1 项目对社会的影响分析棚户区的改造工作受到党和国家的高度重视。多年来，各资源型城市相继开展了以政府为195、主导的多种形式的危旧房改造工作并初见成效，许多群众已经住进了新房。棚户区的改造是一项安居工程，同时也适时化解了社会矛盾，预防了冲突的发生，取得了良好的社会效益，成为城市转型中社会的稳定器。首先，解决了群众的现实困难。棚户区的居民大多数无力改善居住状况。在我们的社会，任何人都应享有居住的权利，经济社会发展的成果，应该为全体社会成员所共享。危旧房改造利用政府补贴及廉租房的形式，改变了棚户区居民的居住条件，使棚户区居民花很少的钱就能住进新建的居民小区，生活环境和生活状态都有了很大的改善。作为政府主导的一项住房救助工程，改变了困难群众恶劣的居住和生活条件，显著提高了他们的生活质量，充分体现了以人为本的196、科学发展观的要求。其次，改变了城市的面貌，体现了人与环境的和谐发展。棚户区是城市肌体上的一片伤疤，在城市不断发展和建设的过程中，新盖的高楼大厦与低矮的棚户区形成了鲜明的对比。它以形式的不和谐反映了社会存在的差距。因此，棚户区的改造在缩小社会差距的同时，也是一个市容环境再造工程，促进了人与社会环境的和谐发展。和谐社会是人与人所创造的社会环境的和谐，城市的面貌在一定程度上反映了一个城市的精神状态，良好的城市面貌有助于营造良好的社会氛围，使群众保持良好的精神状态和对于城市的热爱。同时，棚户区是城市卫生条件最差的地区，而改造以后的社区无论从环境还是管理上都变得井井有条，改变了城市的面貌，充分体现了人与197、社会环境的和谐发展。再次，化解了社会的矛盾，促进了社会稳定。棚户区居住混乱、管理困难、生活贫困使这里成为犯罪的多发地区，偷窃、抢劫时有发生，人与人之间的关系也比较紧张，冲突不断，成为资源型城市转型过程中社会稳定的隐患。棚户区的改造，变无序为有序，不仅使棚户区群众的生存环境发生了巨大的变化，更方便了对于小区的管理，遏制犯罪的产生；人人有其屋，缓和了群众之间以及政府和群众之间的矛盾，增强了转型过程中的社会稳定与和谐。14.2 项目所在地区互适性分析14.2.1 不同利益群体对项目的态度通过本项目的建设能够满足*市中低收入群众“住有所居”的基本需求，提高生活质量，改善生活环境。同时，对于城市周边景观198、以及其他环境、基础设施状况都将起到较大的改善作用，所以各党政机构和广大群众对于本项目的建设应该是持支持态度的。14.2.2 各级组织对项目的态度项目能解决目前*市存在的棚户区居住混乱、管理困难以及中低收入群众生活贫困的局面，良好的城市面貌有助于营造良好的社会氛围，使群众保持良好的精神状态和对于城市的热爱。改造以后的社区无论从环境还是管理上都变得井井有条，改变了城市的面貌，充分体现了人与社会环境的和谐发展。因此，各级组织对于本项目应该也是持支持态度的。14.3社会评价结论本项目以加快*市城市建设为出发点，致力于解决*市中低收入群众住房难、住房条件差的问题。项目建成可以极大改善358户*市困难群众199、的居住条件，良好的居住环境将改变人们的生活方式，同时也使民众的整体素质得到了提高。邻里和睦，文化生活丰富多彩，服务意识明显增强，社会治安大有好转，精神文明建设伴随物质文明建设将取得同步发展，促进*市社会经济的和谐发展。14.4 风险分析14.4.1 风险因素识别及程度分析结合以往工程项目建设的实际经验，实施本项目的主要风险因素及风险程度分析如下：（1）政策风险危旧房改造项目的建设需要政府的大力支持，国家土地政策、财税政策等政策法规影响到项目的建设。该项目用地范围已经划定，相关的手续可尽快办妥，政策风险对本项目而言属一般风险。（2）资金风险资金风险是指建设项目资金供给的中断或延误给项目建设带来的200、风险。本项目的资金筹措主要由建设单位自筹和银行借款组成。项目资金的妥善解决和合理安排对于项目的顺利建设显得尤为重要，工程资金短缺是建设过程中经常性的问题，存在重大风险。因此，资金风险是本项目的主要风险。（3）工程风险工程风险指因设计方案、工程地质、水文地质、施工与工期等存在的各种不确定性给项目带来的风险。尽管项目建设所在地的地质水文稳定，项目工程方案变动的可能性较小，项目工程建设期较长，项目的*些费用支出较难准确把握，因此，项目建设具有一定的工程风险。工程风险对本项目而言属于中等程度的风险。（4）投资估算风险投资估算风险主要来自工程方案变动的工程量增加、工期延长，各种费用、费率等的提高。对于此201、项目而言，估算风险属一般风险。（5）征地拆迁风险征地拆迁工作具有高度不确定性，市场变化、政策变化造成的征地拆迁成本增加均是影响征地拆迁工作推进速度的重要因素。此外，改造片区的群众可能会因为移民安置补偿、居住环境等问题产生拒绝拆迁情绪，影响项目拆迁进度及预算。征地拆迁风险对本项目而言属于中等程度的风险。14.4.2 风险防范措施（1）项目政策风险的防范。一方面需要研究、关注相关的政策及其变动，以便根据变动了的政策作出有利于项目建设的措施和行动，另一方面则要尽快实施项目建设，减少因政策变动而给项目建设造成的不利后果。（2）项目资金风险的防范关键在于项目资金的落实。对于本项目而言，在稳妥落实财政资金202、的同时，更应加强项目业主与有关政府部门及银行的沟通、合作，争取市有关主要领导及各政府部门领导的支持，尽快落实资金的来处。（3）项目工程量的增多以及施工工期的延长是造成项目工程风险的主要原因。因此，工程风险的防范既需要探清项目场地的地质水文状况，也需要在设计阶段全面考虑工程风险因素，施工阶段精心组织施工、保证施工按时按质按量地完成，还需要在项目实施过程中采取针对性的措施，避免或降低工程风险的危害。（4）投资估算风险的防范需要在估算时考虑人工、材料等费用、费率上涨的可能性，并预留费用尽早实施项目建设。（5）征地拆迁风险的防范需要在拆迁工作进行前，加大项目社会效益宣传力度，同时对项目征地拆迁情况进行203、公示，增大拆迁工作的透明度。及时对安置补偿标准进行科学的核算，减少市场和政策变化给本项目带来的影响。14.5经济效益本项目住宅建筑面积 139879平方米，商业设施面积 3934平方米，建成后不但能提高单位办公条件，还能解决部分职工的居住 条件，经财务评价，项目财务生存和还款能力均满足相关要求。危旧房改造建设效益明显，目的是为低收入住房困难户改善住房条件，提升人民生活质量，构建和谐稳定社会，其社会效益远大于经济效益。15 结论与建议15.1 结论本可行性研究报告通过对*市现有的住宅进行调查摸底，对*小区危旧房的鉴定和评估，以及改造供求情况进行调查研究，充分分析了项目的建设需求与建设条件，在相关204、文件精神指导下确定了项目的建设规模，拟定了项目的建设方案，并对项目的环境保护、组织机构与人力资源配置、实施进度、投资估算、及社会评价、财务评价等进行了较为深入的研究。本项目建设意义重大，既利民安居，为民办实事，又有利于美化*城市环境，集约利用土地，项目建设非常必要。同时，本项目建设场地的地质条件、地形条件、水文条件、水电条件、交通条件等各项建设条件均满足项目的建设要求。该项目现实意义大，社会效益明显，项目的建设得到广大群众与各级政府的广泛支持和关注，社会风险较小，是一个建设意义重大、符合国家及自治区相关政策精神、切实可行的非盈利性建设项目。因此，本项目是可行的。15.2 建议在项目的前期工作中205、，我们认为项目规划设计是项目发展的重中之重，将在很大程度上对项目的成功起决定性的作用，同时在项目的实施阶段，应控制好各阶段的工程造价。选择有实力的设计单位提供本项目总体设计工作或承担设计顾问。项目投资额大，业主应加强与相关部门的沟通，早日落实资金问题，早日开工建设。同时，严格按照招投标方式选择工程施工单位。另外，目前在建或建成的危旧房改造项目对本项目具有较大的借鉴参考作用，可从中吸取经验，完善本项目建设工作。本项目作为*市保障性安居工程，建议政府部门从政策上、财政上给予大力支持，保证项目的正常实施。16 附表、附件、附图16.1附表（1）项目建设投资总估算表（2）财务评价表16.2附件（1）委托书（8）建设用地规划许可证（9）建设用地规划许可证审批（10）建设工程规划许可证（11）建筑工程施工许可证（12）国有土地使用证（13）*市环境保护局关于*小区危旧房改住房项目环境影响报告书的批复（南环建字【2014】207号（14）总平图16.3方案设计附图（1）规划总平面图（2）1#楼户型平面图（3）2#、3#楼户型平面图（4）5#楼户型平面图（5）6#、7#楼户型平面图