1、北京危旧房改造投资项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月53可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 总 论6一、项目概况6三、项目建设的必要性10四、可行性研究报告编制的依据11五、可行性研究报告编制的假设和说明12第二章 项目投资环境分析13一、北京市经2、济形势运行状况及对房地产市场的影响13二、xx区城市功能定位15第三章 北京市房地产市场分析16一、北京市房地产市场综合分析16二、北京市普通住宅市场分析18三、北京市公寓市场分析20四、北京市写字楼市场分析21五、北京市商业房地产市场分析22第四章 项目区域房地产市场分析24一、xx区房地产市场分析242xx区房地产市场供给状况25二、项目区域住宅市场分析26三、项目区域公寓市场分析28四、项目区域写字楼市场分析28五、项目区域商业市场分析29七、项目SWOT分析30第五章 项目设计方案及市场定位31一、项目设计方案31二、项目客户定位33三、价格定位34第六章 项目基础设施状况35一、市政3、道路35二、给排水管道35三、供电35四、通讯35五、天然气35六、供热35第七章 项目投资估算和筹资评价35一、总投资估算35二、资金筹措及分年度使用计划40第八章 项目财务效益指标的计算和分析41一、项目财务效益预测41二、现金流量和财务指标分析44三、不确定性分析44敏感性分析表2（对财务内部收益率的影响）45第九章 结论与建议45一、结论45二、建议46第一章 总 论一、项目概况（一）项目名称xx区xx1-4条危改项目（二）项目单位（三）项目位置xx区xx1-4条危改项目地处于东二环沿线，位于北京市xx区xx。（四）项目用地根据关于进行xx区xx1-4条危旧房改造项目二期工程项目建议书4、（代可行性研究报告）的批复【京计投资字（2002）1044号】、关于进行xx区xx1-4条危旧房改造项目二期工程项目建议书（代可行性研究报告）的批复【京计投资字（2002）1348号】。2005年3月24日，项目建设单位与北京市国土资源局分别签订了A区、B区用地的北京市国有土地使用权出让合同【京地处（合）字（2005）0177号、0176号】，合同地价款分别为12090.85万元及7230.45万元，根据项目建设单位提供的票据，合同地价款及契税已经全部缴清。2006年5月12日，项目建设单位取得xx区xx1-4条危改项目建设用地规划许可证【2006规（东）地字0007号】，项目总用地面积为125、6712.74平方米，总建设用地面积为87407.485平方米，代征道路用地为35649.093平方米，代征绿化用地为3656.162平方米。2006年6月1日，项目建设单位取得北京市规划委员会关于同意xx区xx1-4条危改项目设计方案复函【2006规复函字0267号】，项目总建筑规模为565943平方米，其中地上建筑面积为411340平方米，建筑高度10-80米,机动车位2277个，户数3478户，建筑高度不超过80米，容积率4.71，绿地率20.2%，自行车停车位9993辆。2006年10月9日，项目建设单位取得了北京市人民政府关于北京鑫阳房地产开发有限公司进行xx区xx1-4条危改项目申6、请使用xx区xx1-4条危旧房改造项目二期工程项目国有土地使用权的批复【京政房地字（2006）150】，2006年10月，项目建设单位取得xx区xx1-4条危改项目建设用地批准书【京国土用（批）字（2006）第150号】。以上批复明确回迁安置居民的住宅按照划拨方式供地。2006年12月21日，项目建设单位取得项目A区用地国有土地使用权证【京东国用（2006）第0070号】，土地使用权面积为29964.03平方米。2006年12月31日，项目建设单位取得北京市规划委员会建设工程规划许可证【2006规（东）建字0083号】，C2回迁住宅楼建筑面积41190平方米，C3回迁办公楼建筑面积21257平7、方米，C区地下车库建筑面积6034平方米。2007年1月18日，项目建设单位取得项目B区用地国有土地使用证【京东国用（2007出）第00008号】，土地使用权面积为20583.13平方米。2007年2月9日，项目建设单位取得北京市规划委员会建设工程规划许可证【2007规（东）建字0005号】，D1回迁住宅楼建筑面积17608平方米。2007年2月15日，项目建设单位取得北京市规划委员会关于xx区xx1-4条危旧房改造项目二期工程项目调整设计情况说明复函【2007规复函字0070号】，项目总建筑面积为561555平方米，其中地上411400平方米（住宅建筑面积300400平方米，配套公建14708、0平方米，其他公建建筑面积96200平方米），总户数3629户。建筑高度不超过80米，容积率4.7，绿化率20.2%，机动车停车2309辆，自行车停车位10449辆。2007年2月16日，项目建设单位取得C2回迁住宅楼等3项建筑工程施工许可证【2007施建字0254号】。2007年3月20日，项目建设单位取得D1回迁住宅楼建筑工程施工许可证【2007施建字0367号】。2007年4月16日，项目建设单位取得北京市规划委员会建设工程规划许可证【2007规（东）建字0016号】，B区地下车库建筑面积16760平方米，B区地下室建筑面积2400平方米。2007年4月27日，项目建设单位取得北京市规划9、委员会建设工程规划许可证【2007规（东）建字0019号】，B5商品住宅楼建筑面积15964平方米。2007年5月18日，项目建设单位取得B区地下车库等2项建筑工程施工许可证【2007施建字0743号】。2007年5月28日，项目建设单位取得北京市规划委员会建设工程规划许可证【2007规（东）建字0023号】，D3回迁住宅楼建筑面积55562平方米。2007年5月30日，项目项目建设单位取得B5商品住宅楼建筑工程施工许可证【2007施建字0808号】。2007年6月19日，项目建设单位取得北京市规划委员会建设工程规划许可证【2007规（东）建字0026号】，回迁小学建筑面积10160平方米。210、007年7月4日，项目建设单位取得北京市规划委员会建设工程规划许可证【2007规（东）建字0028号】，B6幼儿园建筑面积2590平方米。2007年7月5日，项目建设单位取得北京市规划委员会建设工程规划许可证【2007规（东）建字0030号】，A6商品住宅楼建筑面积21257平方米，A8商品住宅楼建筑面积21257平方米，A7非配套商业建筑面积15186平方米，A区2#地下车库建筑面积7258平方米, A9东侧地下室建筑面积1422平方米, A10地下室建筑面积3990平方米。（五）交通与环境1、交通状况项目地处北京市xx区东南角，多条公交线路通过，交通出行便捷。2、环境项目西侧是二环路绿化带11、和护城河，东南两公里坐落着龙潭湖公园，具备优越的绿色空间和京城稀缺的水资源。项目北部地区为北京市中央商务区，其中规划和建设的大量写字楼和商业用房已形成浓厚的商务氛围。（六）项目现状项目目前一期已经完工，二期拆迁工作正在进行。（七）开发内容根据北京市规划委员会关于xx区xx1-4条危旧房改造项目二期工程项目调整设计情况说明复函【2007规复函字0070号】和建设工程规划许可证【2006规（东）建字0083号，2007规（东）建字0005号、0007号、0016号、0019号、0023号、0026号、0028号、0030号】，本项目建设内容如下表所示：表1-1：xx区xx1-4条危改项目规划内容明12、细表单位：平方米区块建筑编号规划内容建筑面积地上地下A、BA1、A2写字楼办公47479底商6312地下9216A3商住公寓30610底商2999地下4044A678商住住宅42594底商7716地下7492A5、A9、A10商业地上14741地下8736B1会所地上2690地下2400B2、B3、B5住宅地上83453地下12285B6幼儿园地上1680地下910AD1、AD2、BD地下车库（1518个车位）45919小计24027491002C、DC1非配套商业1746C2回迁办公及住宅364424748C3回迁办公36971827C4回迁骨科医院47201800CD地下车库（130个车位13、）6034D1回迁住宅（首层配套商业和办公）143083300D2回迁住宅（局部为商业和物业用房）497346630D3回迁住宅（局部为办公及物业用房）497105852D4非配套商业1202540D5回迁小学教学楼51605000D6市政站160DD地下车库（618个车位）23000D8办公3955714小计17083459445合计411108150447561555（八）项目实施进度计划安排根据开发企业提供的资料，本项目开发建设的具体实施进度计划如下：A区：2007年8月20日 开工2007年11月1日 结构正负零2008年6月30日 结构封顶2009年12月30日 竣工入住B区：20014、7年5月30日 开工2007年9月15日 结构正负零2008年4月5日 结构封顶2009年9月30日 竣工入住C区：2007年2月15日 开工2007年8月10日 结构正负零2008年4月30日 结构封顶2008年12月30日 竣工入住D区：2007年3月30日 开工2007年10月30日 结构正负零2008年6月30日 结构封顶2008年12月30日 竣工入住三、项目建设的必要性作为四大中心城区之一，近年来xx区不断推进旧城改造工作，区域内居民的居住质量有了明显改善。而项目用地内原住宅条件较差，居民改善居住条件的需求十分迫切。本项目是北京市和xx区2006年重点落实实施的56件实事之一。市长15、王歧山指示要加快该项目的建设，尽快解决危改回迁居民的回迁工作，彻底解决老城区居民居住条件。另一方面，北京城市总体规划（2004-2020）提出构建“两轴两带多中心”的新城市空间格局，“东二环交通商务区”在这样的机遇和背景下形成了，该区域成为二环以内除长安街、金融街之外的最佳办公选择。项目用地位于东二环沿线地区，原为具较长历史的企事业单位及单位宿舍区，与北京市整体发展及区域规划不协调。xx区xx南街危改项目就是在以上背景下提出并实施建设的，总体规划占地面积12.67公顷，总建筑面积56.15万平方米。项目内共有A、B、C、D四个区，A、B区是商品房开发区，C、D主要用于危改回迁。危改回迁区总占地16、面积36860.325平方米，总建筑面积230279平方米；商品房建设区总占地面积50547.16平方米，总建筑面积331276平方米，由写字楼、住宅、国际名店商街和酒店式服务公寓组成。项目不但可以提高居民居住条件、改善区域环境，而且作为“东二环交通商务区”的辐射地带，项目的建设弥补了周边区域内没有多功能综合项目的空白，将会成为地标性的建筑复合群。项目的建设将取得社会效益和经济效益的双丰收，可见该项目的建设是必要的。四、可行性研究报告编制的依据1、关于进行xx区xx1-4条危旧房改造项目二期工程项目建议书(代可行性研究报告)的批复【京计投资字20021044号】2、关于同意进行xx区xx1-417、条危旧房改造项目二期工程项目建议书(代可行性研究报告)的批复【京计投资字20021348号】3、关于调整xx区xx外南街危改一、二期工程可研批复内容的函【京发改投资函2004第150号】4、北京市国有土地使用权出让合同【京地出合字（2005）第0177号】5、北京市国有土地使用权出让合同【京地出合字（2006）第0176号】6、建设用地批准书【京国土用（批）字（2006）第150号】7、国有土地使用证【京东国用（2006）第0070号】8、国有土地使用证【京东国用（2007出）第00008号】9、规划意见书【2004规（东）意字第0052号】10、北京市规划委员会关于xx区xx1-4条危旧房改18、造项目二期工程项目调整设计情况说明复函【2007规复字0070号】11、建设用地规划许可证【2006规（东）建字0083号，2007规（东）地字0005号、0007号、0016号、0019号、0023号、0026号2006规(东)地字0007号】12、建设工程规划许可证【2006规（东）建字0083号，2007规（东）建字0005号、0016号、0019号、0023号、0026号、0028号、0030号】13、建筑工程施工许可证【2007施建字0254号、0367号、0743号、0808号】14、企业法人营业执照15、房地产开发企业资质证书16、建设项目经济评价方法与参数【第三版】17、北京市19、国土资源局、统计局等政府相关部门公布的相关经济指标和房地产指标五、可行性研究报告编制的假设和说明1、由于本项目尚未取得全部建设工程规划许可证，故本报告中建筑面积等数据依据北京市规划委员会关于xx区xx1-4条危旧房改造项目二期工程项目调整设计情况说明复函【2007规复函字0070号】和建设工程规划许可证【2006规（东）建字0083号，2007规（东）建字0005号、0007号、0016号、0019号、0023号、0026号、0028号、0030号】综合确定。但最终项目建筑面积以项目取得的建设工程规划许可证的为准。2、本报告设定项目红线外基础设施为“七通一平”状态，即：通路、供电、供水、排水、20、供暖、通气、通讯及场地内土地平整。3、本报告中价格、费用等的取数均以2007年第一季度市场一般水平为基准，未考虑房地产价格和物价总水平在项目开发、建设、销售期间的涨跌因素、也不考虑其他非正常条件下的取数。4、假设委托方提供的资料属实且提供了全部相关的资料。5、委托方应对所提供的资料的真实性和因所提供资料不实引起的后果负责。第二章 项目投资环境分析一、北京市经济形势运行状况及对房地产市场的影响房地产市场的稳定和发展与整个国民经济运行情况息息相关，2006年是“十一五”开局之年，北京市经济保持了良好的发展势头，经济指标显示北京市宏观经济形势呈稳定运行态势。1总体经济及产业发展稳定，市场运行良好，将21、带动房地产市场的发展2006年北京市实现地区生产总值7720.3亿元，比上年增长12%，连续第8年实现两位数增长。按常住人口计算，2006年人均GDP达到49505元（折合6210美元），比上年增长8.8%。第二产业增加值为2217.2亿元，同比增长12.6%；第三产业增加值5405.1亿元，同比增长11.9%。人均GDP、地区生产总值的稳定增长，都说明北京市整体经济形势运行良好；第二、三产业的迅速发展，必然有新的空间需求，将带动房地产市场的发展。图2-1：北京市地区生产总值及指数变化趋势图2人口总量稳定增加，居民收入消费水平的提高，以及家庭户小型化，将进一步加大对商品住宅的需求2006年北京22、市常住人口继续增加，达到1581万人，比上一年增加了43万人。城市总户数由2005年451.7万户上升到465.2万户，增加了13.5万户，户均人口数为3.4人，家庭户小型化趋势更加明显。人口总量及家庭户数的增加，必然引致住房需求的增加，从而进一步加大对商品住宅的需求。另外，2006年北京市城市居民人均可支配收入19978元，比05年增长13.2%，扣除价格因素，实际增长12.2%；城市居民人均消费支出14825元，比05年增长11.9%；城镇居民人均居住水平（人均住房使用面积）达到20.06平方米，同比增加0.61平方米。常住人口增加、人均可支配收入增长，都将带动房地产市场住房需求。图2-223、：北京市常住人口及城市总户数图图2-3：北京市人均收入消费水平及其增长率3社会通货膨胀水平较低，价格水平稳定，有利于房地产市场稳定发展2006年全市居民消费价格指数为100.9%，低于上年0.6个百分点。全市居民消费价格指数（CPI）趋于平稳下降，反映出社会通货膨胀水平较低，经济发展稳定，有利于房地产市场的稳定发展。4固定资产投资进一步加大，将带动房地产市场发展全年完成全社会固定资产投资3371.5亿元，比上年增长19.3%，增幅比上年提高7.5个百分点。其中，城市基础设施投资935.3亿元，同比增长53.2%；房地产开发投资1719.9亿元，同比增长12.8%，增幅提高9.3个百分点，占全社24、会固定资产投资的比重为51%。从上面数据可以看出，2006年城市基础设施投资和房地产开发投资力度进一步加大，这将会带动房地产市场的发展。二、xx区城市功能定位xx区为北京市四个中心城区之一，有着丰厚的文化底蕴。近年来，xx区积极探索首都中心城区现代化建设的发展之路，城市面貌有了很大变化，城区功能日渐明确和完善，投资环境日趋优化，正在形成“一场两区”的经济格局。即以前门大街老字号传统商业文化街、祈年殿大街服务业一条街、东外大街现代商务街和大都市街专业化主题市场街四条街组成的“王字形经济磁场”，以龙潭湖为中心的“龙潭湖体育产业园区”和以永外百荣世贸商城为龙头的“永外现代商贸园区”两个功能区。形成了25、集现代商贸、文化、旅游、体育、休闲、娱乐业为主的现代化城区雏形。xx区虽然区域面积不大，可开发利用的土地资源较为有限，但是凭借其所拥有的悠久历史文脉、丰富的文化旅游资源及一定的商业基础，以及与市中心、建国门商圈、CBD商圈、木樨园商圈等接壤的地理优势，具备了发展现代都市文化和体育休闲产业、商贸服务产业、旅游产业的基础。改革开放以来，xx区大力发展区域经济，从全面改善投资环境入手，加大市政基础设施建设和城市环境整治力度，进一步转变政府工作职能，努力为企业创造良好、宽松的发展环境，从而带动了全区经济和社会的全面进步。北京市xx区国民经济和社会发展第十个五年计划纲要指出要在“十五”时期发展的基础上，26、再经过五年努力，到2010年，初步把xx区建设成为现代城市服务经济较为发达，古都文化风貌和现代生态景观充分展现，环境优美、社会安定、生活舒适的商贸旅游居住区，基本构建起现代化国际大都市中心城区的框架。按照北京城市总体规划，xx区的城市发展定位为适宜居住和适宜娱乐的首都核心区，具体是：1商业提升一个新的层次，把xx区定位为体育产业的聚集区，都市商业区和传统文化旅游娱乐区；2突出城市规划，构建合理的城市空间布局，以天坛公园为中心，着力建设龙潭湖产业园区和天坛文化圈。中心主要以天坛公园为核心，打造天坛文化圈；西北部以“王”字形经济磁场、前门大街为核心，建立传统文化保护区；中部发展体育产业园，作为北京27、市发展奥运经济当中的一个项目；西南部发展永定门外地区，主要以现代批发和商贸服务为主；东北部以东花市为基础，发展适宜居社区。3进一步加大产业调整的力度，提升xx区整体竞争能力，除以规划作为保障，还有明确的产业导向为支撑，加快文化旅游，体育休闲等产业发展，努力把比较优势转化为现实的优势。第三章 北京市房地产市场分析一、北京市房地产市场综合分析2006年北京市房地产市场运行状况总体平稳，供求偏紧的态势未发生明显变化。房地产投资增速出现回落，商品房市场销售依然旺盛，空置面积减少，新建商品房价格继续有所上升。总体看来，2006年北京市房地产市场有以下特点：1土地供应有所增加，有助于稳定房地产市场200628、年全年土地供应总量6509公顷，比上年增长2%。其中产业用地1311公顷，增长30.6%；住宅用地1318公顷，增长49.7%，其中经济适用房用地532公顷（含享受经济适用房政策保障性住房），规划建筑面积887万平方米，分别增长80.3%和71.6%。土地供应量较2005年有一定的增长，主要用于二、三产业的发展及解决居民居住问题，土地供应的增加，尤其是住宅用地供应的增长，将有助于稳定房地产市场，调节供求不平衡状况，并且，2006年进一步加大了经济适用房和保障性住房的供应。2土地市场需求潜力较大2006年北京市预审批复建设项目1543个，总用地面积达14392公顷，是2005年土地实际供应量（629、509公顷）的2.2倍。建设用地的预审量远大于实际土地供应量，可见，2006年北京市土地市场需求并没有得到完全的释放，土地市场需求潜力较大。3商品房供应量继续下滑，受政策影响，商品住宅供应减少从新增商品房供应情况来看，2006年北京共核发商品房预售许可证624个，批准预售面积约为2458万平方米（包括经济适用住房项目），与2005年同期相比，分别下降了15%和14%。其中，商品住宅准售面积约为1717万平方米，同比下降21%。从供应结构来看，2006年北京商品房期房批准预售面积2458万平方米。其中，商品住宅准售面积约为1717万平方米，所占比重约为70%，同比约下降了7个百分点；写字楼准售面30、积约为342万平方米，所占比重约为14%，同比提高了5个百分点；商业准售面积约为276万平方米，所占比重约为11%，同比提高了2个百分点；地下车库等其它准售面积约为123万平方米，所占比重约为5%，与2005年持平。总之，与2005年同期相比，商品住宅所占比重有所下降，写字楼、商业所占重则略有所增加。供应结构发生变化主要是受九部委意见中关于“新开工商品住房中90平方米以下户型所占比重，必须达到70%以上”政策影响，致使部分商品住宅须调整规划，从而减少了市场的供应量；而商业、办公用房的供应受政策影响相对较小，市场供应保持平稳上升态势。4商品房施工竣工面积下降，将一定程度上影响未来房地产市场供应同31、样受宏观调控政策影响，2006年全市商品房施工面积10483.5万平方米，比上年下降2.5%；其中商品住宅6311.3万平方米，下降13.3%。商品房竣工面积3193.9万平方米，下降15.3%；其中商品住宅2193.3万平方米，下降22.8%，将对未来商品房供应产生一定影响。5商品房价格继续攀升，房地产市场需求旺盛2006年房屋销售价格指数为108.8%，高于上年1.9个百分点；其中，商品住宅销售价格指数为109.6%，高于上年2.5个百分点。2006年房价继续保持高位运行，尤其是商品住宅价格，反映出房地产市场总体上需求旺盛、房地产市场过热的态势。6商品房尤其是商品住宅销售旺盛，空置率下降232、006年商品房空置率为10%，空置面积1039.7万平方米，比上年末减少334.5万平方米；其中商品住宅空置率仅为7%，空置面积494.1万平方米，比上年减少305.6万平方米。商品房尤其是商品住宅空置率降低及空置面积大幅减少，说明商品房尤其是商品住宅销售旺盛。图3-1：北京市商品房及商品住宅空置率变化趋势图72007年商品房市场展望供应增加、交易活跃、价格上涨但涨幅回落从供应方面来看，2006年出台一系列政策，有利于促进土地供应尽快形成房地产供应。此外，由于2008年举办奥运会的影响，大部分开发商将会让其开发的项目尽量在2007年入市。从需求方面来看，消费者在“观望”一段时间之后，也将逐渐采33、取购房行为，税收政策的影响也将逐渐为购房者所适应，因此，2007年房地产市场交易将更为活跃。从价格方面来看，虽然2007年新增商品房的供应量将有所增长，但由于房地产开发周期较长，且近两年土地供应较少，因此2007年商品房的有效供应仍然不足，受旺盛需求影响，商品房价格仍然呈现上涨趋势，但其涨幅有所回落。总体来看，在国家和北京市“十一五”规划指导下，经济增长的内在动力依然存在，全市经济可望继续在一个较高的平台上延伸和发展。良好的经济运行环境，旺盛的消费需求，为北京房地产开发投资创造了优越的条件。二、北京市普通住宅市场分析12006年北京普通商品住宅准售面积为654.38万平方米，同比下降42%。政34、策影响、住宅用地供应过少是导致新增普通商品住宅的供应呈现大幅下降的主要原因。具体表现在以下两方面：第一，受九部委意见中对新增商品房住宅“90平方米以下，70%”限制的影响，部分商品住宅项目更改规划，未能如期入市，导致2006年商品住宅供应大幅减少；第二，近两年商品住房建设用地供应过少，而“8.31”之前的许多住宅项目由于拆迁及资金等原因，也不能及时上市。从区域来看，南部地区是2006年北京普通商品住宅供应最活跃的区域，新增准售面积为268.46万平方米，约占新增普通商品住宅供应总量的41%。2受政策影响，普通商品住宅部分需求受抑，售价和面积适中的普通商品住宅需求较旺。2006年一系列宏观调控政35、策的实施，对北京商品住宅的预售成交量造成了较大的影响，使得旺盛的商品住宅需求势头受到一定程度的抑制。2006年，商品住宅期房预售成交面积约1900万平方米，同比下降12%。尽管如此，2006年北京许多普通商品住宅项目不仅在短时间完成了良好的销售业绩，且成交价格持续上升。例如，朝阳区的北京新天地，新增准售面积约19万平方米，仅三、四个月时间就基本完成了销售，其预售率高达 95%，成交均价约为6000元/平方米，高出平均报价3%左右；保利金泉广场，新增准售面积约22万平方米，半年内，其预售率已达到80%左右，成交均价约为9100元/平方米，高出平均报价3%左右。昌平区的新龙城，新增准售面积约24万36、平方米，在半年多时间里，基本上已售完，成交均价约为6100元/平方米，高出平均报价10%左右；通州区的新城阳光，新增准售面积约12万平方米，在半年多时间里，其预售率已达85%，成交均价约为4780元/平方米，高出平均报价10%左右。可见，售价和面积适中的普通商品住宅项目，都能在较短的时间里取得较好的销售业绩。因此，2006年北京商品住宅的市场需求虽然受到抑制，但普通商品住宅需求仍然较为旺盛。3 2006年北京普通商品住宅平均报价为6175元/平方米，与2005年相比，上涨了12%。从各区县新增普通住宅价格水平来看（xx及延庆由于没有新增普通商品住宅，不计算在内），北京普通商品住宅价格涨幅普遍呈37、快速上涨势头，价格上涨水平从291-2605元/平方米不等。有3个行政区的房价涨幅小于10%，有5个行政区的涨幅超过了30%。其中，西城区平均报价高达11191元/平方米，比上年同期上涨了2605元/平方米，涨幅约为30%；房价涨幅最大的行政区域是平谷区，其价格上涨了832元/平方米，涨幅高达36%。供不应求及开发商的预期较高是普通商品住宅平均报价快速上涨的主要原因。表3-1：2006年各区县新增普通商品住宅平均报价一览表序号区 域平均报价(元/m2)同比增长序号区 域平均报价(元/m2)同比增长2006年2005年2006年2005年1西城区11191858630%9大兴区50354402138、4%2xx区9862758230%10顺义区4960382930%3宣武区8371729015%11通州区4532394515%5朝阳区7539627320%12怀柔区4338323834%4海淀区724567587%13门头沟区3901341914%6丰台区6263565411%14房山区363833479%7石景山区615257886%15平谷区3156232436%8昌平区5498440625%16密云县2972230029%整体平均报价2006年：6175元/m2 2005年：5502元/m2未来北京市普通商品住宅市场的供应量有望止跌回升，大量“8.31”之前取得的建设用地即将入市。另39、外北京城市总体规划2004-2020中规划的11个新城建设已经开始启动，这将进一步增加未来普通商品住宅的供应量。而且“90平方米占70%以上”的政策已经明朗化，开发商的“观望期”将结束，这将使更多的普通商品住宅入市。因此，预计未来北京普通商品住宅的供应量将有所增加。随着城镇居民人均可支配收入的持续快速增长，消费者的购房承受能力增强，将在一定程度上增加普通商品住宅的需求量。众多年轻家庭因结婚而买房及城镇居民改善居住条件的市场需求依然旺盛。另外，奥运会的日益临近以及首都效应也使得更多人在北京投资置业。因此，预计未来普通商品住宅的需求仍较为旺盛。虽然2007年普通商品住宅供应量可能会有所增加，但其市40、场需求仍然较为旺盛。因此，预计2007年北京普通商品住宅的价格将继续上涨，但其涨幅将有所回落。三、北京市公寓市场分析2006年政府针对房地产市场出台了一系列的宏观调控措施，如住房供应结构的调整、营业税免征期限的延长、首付款的提高、限制外资购房等，对公寓市场产生较大的影响：公寓需求明显减少，供应总量也有所下降；开发商对未来的预期提高，公寓的预售价格上涨幅度较大。1受宏观调控政策的影响，2006年新增公寓供应量有所减少。2006年新增公寓准售面积约为686万平方米，与2005年（739万平方米）相比，下降了约7.7%。九部委意见对住房供应结构做出明确要求：“90平方米以下户型占70%以上”，该政策41、的出台，使得部分公寓项目受规划变更的影响，延迟入市；同时也使得部分开发商处于观望状态，影响了一些公寓项目的正常入市，从而使得2006年公寓供应总量有所减少。另外，2006年北京市公寓市场供应在时间上集中在下半年，空间上集中在朝阳区和海淀区两个区，且近三分之二集中于四环以外地区，外扩趋势明显。2受政策等多方面因素影响，2006年北京公寓市场需求呈下降趋势，2006年影响北京市公寓市场需求的主要因素有：第一，营业税免征年限的延长，公寓银行贷款首付款比例的提高以及贷款利息的再次提高，抑制了投机投资需求和部分不合理需求；第二，关于规范房地产市场外资准入和管理的意见对外资购房进行一定的限制，影响了部分外42、籍购房者的需求；第三，公寓价格上涨幅度较大，超过购房人的心理预期。对于居住自用型的消费群体，国家出台的各种政策，影响了部分消费者的心理预期，使一些消费者产生观望的态度。投资型消费者作为公寓市场的主要消费群体，对政策的变化较为敏感，受宏观政策的影响较大。同时，公寓的租金保持平稳，收益并未上升，加上2006年证券基金市场的火爆，也吸引了部分资金流出房地产市场，从而导致对公寓需求的减少。另外公寓存量较大，消费群体相对较小，保值增值的能力减弱，也是导致新增公寓市场需求下降的原因。3 2006年北京新增公寓项目的总体均价为12104元/平方米，相对于2005年（9968元/平方米）有较大幅度的上涨，上涨43、幅度达到21.43%。尽管2006年北京市公寓市场总体供需下降，但其价格依旧高涨，其主要原因在于公寓等高档住宅用地供应的减少，加大了开发商的预期。公寓建筑质量以及环境的改善，公寓品质的上升，也导致了其价格的上涨。预计未来北京市公寓市场供应将会保持相对平稳，分布依然集中，市场需求将有所减少，但下降幅度不会太大。新增公寓市场预售价格将继续上涨，但涨幅将有所回落。四、北京市写字楼市场分析12006年北京写字楼市场供应量大幅增加，全年供应面积约为342.15万平方米，同比增长约47%。造成2006年供应量如此之大的原因，一是由于近几年国民经济平稳快速增长，越来越多的开发商对北京房地产市场发展形势持乐观44、态度，从而加大了房地产的开发力度；同时随着2008年奥运会的临近，开发商为保证项目赶在奥运会之前完工，也加快了写字楼项目的入市速度。北京新增写字楼主要集中在北部的望京、亚奥商圈、上地等及其周边地区；东部的CBD商圈、东二环商圈等及其周边地区；西部的金融街及其周边地区。而且写字楼供应不再在主力商圈扎堆，逐渐向边缘集团扩散。22006年北京写字楼销售市场保持需求旺盛的态势。据统计，2006年北京写字楼市场销售面积超过170万平方米，同比增长31%。2006年全年平均空置率为18.5%，较05年下降2个百分点。需求旺盛的主要原因有：受国民经济不断增长、人民币升值的影响，及北京2008年奥运会所带来的45、机遇，在京拓展业务发展的中外资企业越来越多，对于办公场所的空间需求逐渐增加，且房价持续上涨的形势促使很多企业选择购置自己的办公用房。加之市工商局“第14号文”规定暂停为登记地址是民用住宅的企业办理营业执照，此“住宅禁商”令使北京住宅市场投资需求下滑，从而也为促进写字楼市场的需求增长起到重要作用。3写字楼市场售价上扬，租金稳中有升。据统计，截止2006年12月，北京写字楼市场平均售价16789元/平方米（建筑面积报价），与2005年相比上涨3.4%；平均租金22.9美金/平方米/月（建筑面积报价），与2005年相比上涨3.7%。在2006年写字楼供应量大幅增加的情况下，其租售价格仍上涨，究其原因46、，主要还是由于市场需求旺盛。另外，随着业主对写字楼产品品质要求的不断提高，2006年新增写字楼项目的档次、配套设施方面等都有一定程度的提高，甲级写字楼所占比重的增加也导致北京写字楼平均租售价格上涨。未来北京市写字楼整体市场供应量将有所上涨，但新增写字楼供应将有所回落，写字楼投资需求相对旺盛，销售量将有所增加。写字楼整体价格上升潜力不大，但甲级写字楼价格仍有突破空间，租金水平将保持稳定态势。五、北京市商业房地产市场分析进入2006年，北京市商业房地产市场异常活跃，2006年成为商业房地产开业高峰年，超过100万平方米商业项目集体面市，为北京市商业市场注入了新的力量。这些商业项目大多依托周边聚集的47、住宅项目，借助良好的交通、配套环境，发展前景广阔。下面从供应、需求以及价格方面看一下北京市总体商业房地产市场状况。1 2006年北京市商业房地产市场总体供应面积约275万平方米，较2005年同期增加了37万平方米，同比增长了15.78%。由于2006年国家对于住宅房地产市场的宏观调控，使得众多投资者将目光纷纷投向了商业房地产，从而造成商业房地产市场繁荣的景象，但随着2008年奥运会的临近，商业房地产市场逐渐饱和，纯商业用地、用房供求关系将向买方市场转变。2006年北京市商业房地产供应量最高的区域为朝阳区，总供应面积约108万平方米，占整个北京市总供应量的43.78%，其次为海淀区，供应面积约348、9万平方米，占15.9%。以上两个城区合计占到北京市商业房地产总供应量的60%左右。2商业房地产市场空置率较高，近几年需求接近饱和根据不完全统计数据显示，目前北京市在售的商业房地产项目超过三成处于空置状态。究其原因，主要有以下四点：首先，北京商铺面积大量集中供应，同期招商，而作为需求方的零售商在短期内开店扩张计划未能达到与供应相匹配的高速度，因此造成阶段的供需失调，导致了一定面积商铺的空置；其次，诸多项目在设计时未考虑不同业态零售商的硬件需求特征，在后期招商时就难以成功，即使位置再为优越可能零售商也无法接受，因此就造成了空置现象；再次，随着外在消费需求的变动及更多竞争者的加入，使得诸多无法适应49、市场变化的商业项目被迫停业，因此造成空置；最后，投资者的不理性间接导致了空置率的产生。随着2008年奥运的临近，商业房地产市场供应逐步到位，或者已接近饱和，投资商业房地产需慎重考虑。3 2006年北京市商业用房成交平均价格为24079元/平方米，城八区中xx区价格最高，达到32604元；远郊区县中，大兴的成交价格最高，达到了9148元。与2005年比较，2006年每平方米销售价格上涨了5141元，同比增长27%。这表明，北京市商业环境的发展改善及奥运经济的带动使投资者对商业房地产市场的信心加强，对市场价格起到了显著的推动作用。另一方面，北京市2006年度土地供应计划中，将商服用地减至300公顷50、，以及商业发展白皮书对中心城区商业设施发展的限制，使得一些热点区域的高端商业物业更显稀缺，价格相应大幅上升。虽然商业房地产仍处于开业高峰期，但随着商业房地产市场逐渐饱和，以及众多开业项目招商不利、经营惨淡，投资者对商业房地产投资将更加理性，预计未来销售价格不会出现大幅攀升。从供应结构来看，商业将出现两极分化现象，向着综合性商业和区域商业中心发展。另外，随着商业项目大量投入市场，商业空置率将继续增加。第四章 项目区域房地产市场分析一、xx区房地产市场分析1xx区房地产市场概况近年来，xx区城市面貌有了很大变化，城区功能日渐明确和完善，投资环境日趋优化。随着城市建设的发展，xx区开发建设了一批商品51、房项目，如北京新世界中心、宝鼎广场、北京新世界太华公寓、幸福家园、绿景苑、东花市住宅小区、金鱼池危改小区、忠实里小区等。近三年来，xx区又推出了一些品质较高、规模较大的商品住宅项目，如：国瑞城、本家润园、新怡家园、富贵园、新景家园等。总体看，xx区房地产市场有以下几个特点：（1）产品开发的物业类型比较单一，以商品住宅项目为主，商业用房为辅早期，xx区区域内房地产开发的物业类型呈现普通住宅、高档公寓、写字楼及商业用房多种用途齐放的局面，如北京新世界中心（公寓、写字楼）、宝鼎广场（公寓,商业,写字楼,车库）等。近三年来，xx区的商品房建设则较为单一，呈现出以商品住宅建设为主、配有部分配套商业、写字52、楼很少的产品供应局面。（2）价格始终以谨慎、稳健的势头逐步向上攀升与北京市城区整体房地产市场相比，xx区的项目大部分价格仍然相对合理。但是，随着近两年北京房地产市场的进一步发展，xx区商品住宅的价格也有了快速上涨。目前，xx区在售项目的价格最高可达12000元/平方米以上，xx区xx地区的住宅项目多数为9000-11000元/平方米左右，而永外地区的价格则在6000-7000元/平方米之间；相对于城四区来说，xx区的商品住宅价格更加合理，在合理价位支持下，本区域的商品住宅保持良好的销售势头，而且价格有稳步上升的发展趋势。（3）与其他区相比较，本区域内房地产市场竞争并不激烈。xx区范围内楼盘数量53、不少，楼盘在品质、价格等方面也有一定的差别。另一方面，xx区的地域范围较小，新盘不多，规模也不够大，总供应量相对较小，随着xx区城市化建设步伐的加快，使得商品住宅的有效需求不断增加。另外，由于近两年二环内不再新批商品住宅用地，进一步减少了新增商品住宅的供应量，目前区域内的商品住宅项目销售状况良好。2xx区房地产市场供给状况通过调查统计，2004-2006年，xx区区域内新核发商品房预售许可证共36个，其中住宅项目25个，写字楼项目3个，商业项目7个。近三年，该区域内预售商品房准售总面积约为146.85万平方米，详见下表：表4-1：2004-2006年区域内新增商品房项目市场供应情况表项目类别预54、售许可证数量准售总建筑面积备注(个)所占比例（万平方米）所占比例住宅2569%114.51 78%仅包括2004-2006年新取预售许可证的项目写字楼38%8.33 6%商业719%19.71 13%地下车库13%4.30 3%合计36100%146.85 100%根据统计结果，从供应项目数量上看，周边区域房地产市场供应主要以普通商品住宅项目为主，占全部供应数量的69%；其次是商业项目，占全部供应数量的19%；而写字楼项目较少，仅占全部供应数量的8%，单独的地下车库项目占3%。从供应面积上看，住宅的供应量最大，占全部供应量的78%；其次是商业，占全部供应量的13%；而写字楼项目和地下车库的供应55、量占全部供应量的比例分别为6%和3%。由此可以看出，目前xx区的房地产开发仍以住宅项目为主，商业为辅，纯写字楼项目较少。从区域分布来看，房地产市场供应在项目周边区域内形成了相对较为集中的格局。首先是xx区xx周边区域，由于其区位、交通、环境、市政基础设施等条件较为优越，因此开发项目较多。近三年该区域范围内共新核发了26个预售许可证，涉及15个楼盘项目，新增准售总面积约为109万平方米，占全部供应量的75%。它们主要以住宅项目为主，其中准售面积较大的有：国瑞城，新增准售面积为18.86万平方米；新怡家园，新增准售面积为18.47万平方米；本家润园，新增准售面积为15.49万平方米。其次是永定门外56、地区，近三年该区域范围内共新核发了8个预售许可证，涉及5个楼盘项目，新增准售总面积约为23万平方米，占全部供应量的19%。它们主要以住宅项目为主，其中准售面积较大的有：新澳洋房，新增准售面积为14.28万平方米。综合分析：xx区的房地产项目总体的供应量相对较少，主要是以商品住宅的开发建设为主体，商业店辅，写字楼的开发量较少。区域房地产开发受区域面积较小的限制，今后不可能出现大规模的开发，而且近两年国土局明确提出二环内不新批住宅用地。另外，由于xx区的办公氛围并不浓厚，因此该区域写字楼的供应也不会有很大的改变。总之，从xx区今后商品房开发建设情况来看，总体格局不会有很大的变化，仍然呈现供应总量相57、对较少，以住宅供应为主，商业为辅，写字楼供应较少的发展态势。3xx区房地产市场需求状况从xx区整体房地产市场的销售情况来看，总体较好，但具体到各物业类型，其销售情况也不太一致。特别是住宅项目，由于xx区本身就具有交通便捷、社区成熟、市政配套齐全、价格较为合理等优势，因此住宅项目一旦进入市场就能很快消化，住宅的总体销售率已超过70%，如果不包括2006年新取得预售许可证的项目，则该区域的住宅销售率已达到80%。总供应量相对较少，优越的地理位置、良好的生活配套及适中的价格，是该区域住宅需求较为旺盛的主要原因。而写字楼市场由于受区域内社会经济发展、城市规划和项目本身开发品质、宣传推广等方面的影响，虽58、然在本区域内的市场供应量很少，但销售情况却较为一般。二环内新增住宅供应较少，北京经济高速发展以及2008年的北京奥运会给首都以前所未有的发展机遇，xx区作为城四区之一，其房地产需求将会维持目前这种较为旺盛的需求势头。二、项目区域住宅市场分析1项目周边区域住宅市场供应情况分析从xx区的区域环境来看，xx区xx地区和永外地区较为适合建设住宅，也是目前住宅主要供应地区。项目位于xx区xx地区，近三年xx区xx地区住宅项目的市场供应量相对较少，供应建筑面积约为114万平方米。从项目数量上来看，该区域共有住宅项目11个，详见下表。由于近两年二环内不再新批住宅用地，可以预见二环内的住宅供应量将会日渐减少。59、2项目周边区域住宅市场需求情况分析通过对本区域内普通商品住宅项目销售情况的调查得知，本地区普通商品住宅项目销售情况整体较好，综合销售率在70-80%左右。华城、新景家园已基本完成销售，本家润园、花市枣苑、东方财富销售率超过90%，其它项目的销售也较为顺畅。形成销售情况良好的原因主要有以下四个方面：一是优越的地理位置和相对合理的价格成为消费群体的选择；二是本地区的供应总量相对较少，使得市场需求呈现相对旺盛的发展态势；三是近两年内二环内不再新增住宅供应，进一步刺激了该区域的市场需求；四是受新修编的北京市总体规划的影响，xx区相对合理的房价具有一定投资价值，其市场需求进一步增加。3项目周边区域住宅市60、场价格分析本区域内2004-2006年住宅市场综合销售均价为9921元/平方米（据预售资料加权平均得出），其销售价格范围为6000-14000元/平方米，项目最低预售售价为6068元/平方米，最高预售价格为新裕家园14000元/平方米。具体情况详见下表：销售价格的差距主要来源于项目本身的具体区位、品质、楼体设施、配套等的差别，以及进入市场的时机选择不同。从整体统计分析来看，该区域住宅的价格相对较合理，另外由于二环内新增住宅供应量的日渐减少，该区域的住宅价格还有一定的上涨空间。综合分析来看，本区域内住宅市场具有以下几个特点：（1）本区域内住宅的供应量较少，多数为板式小高层或板式高层，塔楼相对较少61、。总层数以11-18层为主，有部分5-6层的低层板楼，个别项目的总层数超过20层；（2）本区域内住宅以中、大户型为主流，配有少量小户型；以140-180平方米以及90-130平方米的二居为主，还有部分180平方米的大户型，以及少量较受年青消费者喜爱的60-80平方米的小户型；（3）本区域内住宅的交房标准以毛坯房为主，精装修房较少；（4）本区域内住宅的价格相对合理，随着二环内住宅用地供应的减少，该区域的房价还有一定的上涨空间；从本区域内住宅项目销售价格分析，xx区xx地区的住宅价格相对高些，永外地区的价格则相对低些。三、项目区域公寓市场分析项目所在区域位于CBD的南住宅区，毗邻CBD核心区，区域62、内生活配套设施齐全，居住环境较为成熟，交通十分便捷，是距离CBD商圈最近的公寓供应集中区。随着“地王”广渠路36号地40多万平方米的住宅用地开发，将会进一步带动该区域公寓的开发建设。1项目周边区域公寓市场供应情况分析项目区域公寓供应一般是跟普通住宅一起作为开发项目的一部分或一个分期供应，其标准与普通住宅区分较为模糊，一般开发企业对于精装修出售的住宅项目均称为公寓。而随着北京市房地产市场的发展，该地区作为泛CBD区域，同时距市中心较近，住宅项目价格较快，多数开发商选择对新开发住宅项目进行精装修后出售，以提高价格，故该地区公寓项目供应量增加较快。2项目周边区域公寓市场需求情况分析该地区公寓项目销售63、情况较好，综合销售率在70%-80%之间，这主要是因为CBD的发展完善吸引了越来越多的大公司进驻，为周边地区房地产项目带来了大量高端客户，而该地区基础设施的改善及周边商业氛围的日益浓厚，居住生活条件进一步改善，公寓需求增加较快。其次由于许多公寓项目为原先住宅项目的分期项目，使之具有先天优势，销售速度较快。随着CBD区域影响的南扩及交通条件的改善，该区域公寓项目的需求量将会有进一步的提升。3项目周边区域公寓价格情况分析2006年该地区新增公寓平均价约为13500元/平方米，进入2007年以来又有较大幅度的提升，其销售价格范围为13000-20000元/平方米，项目最低预售售价为北京上舍（毛坯房）64、13000元/平方米，最高预售价格为国瑞城A区及合生国际花园20000元/平方米。该地区公寓价格的提升主要是因为国家供地政策处于变动之中，客观上造成了近几年土地供应不足，使得公寓项目供应量有限，而同时公寓需求量却有大量增加，使得价格快速上涨。随着土地供应政策的稳定，广渠路周边土地将分批进入市场，将在一定程度上增加公寓供应量，缓解目前供不应求的局面，但是需求量的增加仍会使该区域公寓价格趋于上涨。四、项目区域写字楼市场分析该项目毗邻CBD核心区，随着CBD的发展完善及该区域市政基础条件特别是交通条件的改善，写字楼市场也逐步发展。1项目周边区域写字楼市场供应情况分析项目区域作为CBD区域的南住宅区，65、写字楼供应量较小，且主要集中在东文门外大街及花市大街等区域，xx区xx桥周边新增写字楼项目较少。这主要是由于CBD区域写字楼供应量较大，且交通等基础条件较好，消化了大多数的需求，该区域写字楼市场前景不被看好，新建项目较少。但是随着CBD的发展以及“东二环交通商务区”影响的日益增大，区域内写字楼供应量有所增加。2项目周边区域写字楼市场需求情况分析该地区写字楼市场需求量趋于增加，这主要是因为CBD的发展完善吸引了越来越多的大公司进驻，同时也带来了依附于这些大公司的中小公司，但是CBD内房价较高，相对来说，项目区域作为CBD南辐射区，其写字楼价格具有较大的优势，对于中小公司具有较大的吸引力。紧邻的“66、东二环交通商务区”的日益成熟，也味为区域内写字楼市场的发展带来了良机。同时，该地区基础设施条件的进一步改善也为写字楼市场需求的提升起到了推动作用。3项目周边区域写字楼价格情况分析该地区写字楼出租项目较多，出售项目较少，销售价格范围为9800-16500元/平方米，项目间价格相差较大，这主要是由项目本身的品质、具体区位等状况决定的。虽然该区域写字楼需求量有所增加，但这些需求多集中在一些位置好，品质高的项目中。而落成期早，硬件相对较落后，位置较差的项目在竞争中处于下风，部分项目只有降低租金来吸引客户，故使该区域整体租金水平涨幅相对较小。五、项目区域商业市场分析对商业房地产影响比较大的因素依次是商业67、繁华度、区位条件、交通条件、城市规划、人口状况、基础设施状况和环境状况。从商业繁华度来看，xx区xx地区处于建国门外商圈和CBD商圈辐射区，商业繁华度较高；从区位来看，临近二环及市中心区域，区位条件优越；另外，该区域交通便捷，众多住宅和写字楼开发对商业配套设施需求相应增多，总体看来，商业发展前景较为广阔。1项目周边区域商业市场供应情况分析近两年xx区xx地区商业项目的市场供应量相对较多，供应建筑面积约为13万平方米。从项目来看，商业多为住宅或者写字楼项目配套，以底商形式居多；从分布情况看，多分布在xx区xx，以及东外大街两侧，一方面该区域商业项目集中入市有利于营造整体商业氛围，但近期同类项目大68、量供应也不免产生竞争，远期来看xx区xx区位优势明显，发展潜力很大；xx区xx外大街商业氛围相对较差，但受CBD商圈影响、商务住宅项目带动以及整体环境的改进，该区域发展将由东向西推进，从而带动整个区域发展，未来发展潜力也较大。2项目周边区域商业市场需求情况分析通过对本区域内商业房地产项目销售情况的调查得知，本地区商业项目销售情况整体较好，综合销售率在60%左右，华城底商不对外单独销售，而是选择由大商家整体操作；本家润园已销售在50%左右，以上项目都以底商形式为主，为了营造整体商业氛围，不少开发商选择整体包租或销售。形成销售情况良好的原因主要有以下四个方面：一是优越的地理位置；二是本地区的供应总69、量相对较少，使得市场需求呈现相对旺盛的发展态势；三是作为高档居住区的配套商业，拥有良好的消费群体；四是整体经济及环境的改进。3项目周边区域商业房地产价格情况分析本区域内2004-2006年商业房地产综合销售均价为20817元/平方米（据预售资料加权平均得出），其销售价格范围为12000-45000元/平方米，项目最低预售售价为铭城大厦（位于花市枣苑）12000元/平方米，最高预售价格为新景家园45000元/平方米。销售价格的差距主要来源于项目本身的具体区位、临路状况等的差别，以及进入市场的时机选择不同。商业房地产价格有从东文门外大街沿xx区xx由西向东以及从xx区xx由东向西价格降低的趋势，x70、x区xx内外差别较大，从xx区xx到东三环双井，商业氛围又逐渐浓厚，到富力城商业房地产价格创新高。整体来看，该区域住宅的价格相对较合理，随着整体商业环境的改善，该区域的商业房地产价格还有一定的上涨空间。七、项目SWOT分析（一）优势（Strength）项目位于xx区xx东南角，紧邻二环路及xx区xx外大街，区位条件优越、交通便利，随着二环内住宅项目日渐减少，更增加了该住宅项目的稀缺性；由于靠近老城区，相关配套比较完善；加之该项目本身商业配套比较完善，两者可以相得益彰；项目位于建国门外商圈、CBD商圈的辐射区，随着社会整体及区域经济的发展，xx区xx内外大街将成为新的增长区，尤其是xx区xx外大71、街区域。（二）劣势 (Weakness)该项目的劣势主要是项目周边办公、商业氛围与xx区xx相比较弱，区位条件也不如xx区xx，而且xx区xx近期也有较多住宅和商业项目面市，与xx区xx外项目形成竞争；xx区xx桥以及东护城河、二环路成为从北到南以及从西向东通向xx区xx外大街的障碍，不利于商业发展；xx区xx外大街正处于发展期，项目周边商业氛围较差，而建国门外商圈、CBD商圈以及东文门外大街区域的商业发展已经成熟，区域吸引力较大，短期内项目将处于上述商圈的阴影区，只能定位于小区级商业配套。（三）机会（Opportunity）对住宅项目而言，机会就是二环内不再新增住宅用地供应，二环内住宅项目将72、越来越少；对商业项目而言，随着整体及区域经济的发展，以及xx区xx外大街整体环境的改进，该地区的区位优势将越来越明显；好的开发项目将带动周边区域的发展，一个很好的例子是富力城，该区域正处于发展期，项目设计及后期策划需要精心打造，突出特色，重在品质，也将拥有很好的发展潜力。（四）威胁（Threats）从整个xx区xx内外大街来看，近两年同类项目集体面市，将给该项目的租售带来一定的竞争压力；另外，对商业项目而言，目前还处于建国门商圈、CBD商圈等的阴影区，不利于近期商业的发展。总体而言，该项目所在地区具备交通及区位优势，随着整体及区域经济的发展，这种优势将逐步显现，商务氛围也将逐步提高，区域的投资73、价值也会不断提升，项目市场前景看好，有一定的增长空间。第五章 项目设计方案及市场定位一、项目设计方案（一）项目拟建基本情况xx区xx1-4条危改项目包括A、B、C、D四个区，A、B区为商品房开发区，由写字楼、普通住宅、国际名店街及酒店式服务公寓组成；C、D区用于危改回迁，建设内容以普通住宅为主。（二）建筑标准公寓为精装修标准；商业、办公楼公共部分精装修，室内为毛坯房；回迁住宅公共部分简装修，室内为毛坯房。（三）设计理念1商业引入了商业街区概念，其具有3大显著特征：一、社区规划：整个商业街由底商和单体商业中心组成，有利于营造良好的商业氛围。二、建筑风格：采用新兴商业建筑形式情景商街，以浓郁的现代74、风格的建筑外观，景观式的情景走廊，展现出跃动的文化氛围；三、商业模式：参考美国独门精品店型购物中心(Specialy Centres)设立商业形态，倡导体验式消费。2酒店式公寓酒店式服务公寓整体建筑采用现代简约风格设计，实墙与中空玻璃窗明暗对比鲜明，突显建筑流畅线条与丰富层次。整体设计俊朗与明快并重，庄重与时尚互存，极赋韵律感与节奏感。其园林运用了大地艺术的表现形式，以“撕”的手法设计了富于动态肌理的造型绿地，将营造的绿地犹如繁星点缀在园林当中，将趣味空间与休闲空间融为一体，给人以纯天然形成的建筑美学，形成既舒适又现代的活动场所。公寓面积在40-90平方米，全部采用国际化精装标准，省去二次装修75、的环境污染和精力、时间的消耗。3住宅由三栋高层板楼和两栋联体塔楼组成。3栋阳光薄板呈现如传统四合院的围合形态，在空间布局上回归传统，体现亚洲价值取向。错落有致的建筑形态，北高南低的规划设计，使全部居室都有充分的通风与采光。两栋联体塔楼紧临南二环辅路，护城河美景一览无余。在外观设计上，庄重典雅，产生中西文化交融的人文美感，契合中国当代高阶人群的品味内涵。在户型设计上，项目依循国际前沿设计理念，设计出阳光、通透、舒适的多元化户型，从80平米左右的一居、两居到170220平米的三居、四居为消费者提供了多样化的选择。4写字楼在立面设计上，力求体现高效、稳重的建筑形象。玻璃及金属装饰线等现代材料的有机组76、合意味着高效及现代化的品质。写字楼的主入口及大堂的设计对其形象及档次有着至关重要的影响。结合人行及车行路线的设计，本项目写字楼的出入口采用了富有特色的皇冠状玻璃体以削弱裙房的沉重感。另外，本项目在创造城市环境景观上做了积极的尝试。曲线的坡地和弧形的池岸与护城河景观概念规划谐和统一，运用柔美的曲线与立面刚劲挺拔的竖向线条形成对比，力求体现一种变化的，刚柔相济的美感和文化底蕴。二、项目客户定位xx区xx1-4条危改项目A、B区定位于高档综合性项目；单体商业中心主要为国内外大型商业集团、连锁门店，配套底商的客户定位主要为个体经营者和投资者，以本市城镇居民、北京企业、外省个人为主。酒店式服务公寓的购买77、客户中，投资者占绝大多数。投资客户主要可以分为两大类型：第一类为纯投资型客户，主要有个人投资者和机构投资者，他们购买酒店式服务公寓的主要目的是看中了其增值潜力；第二类客户为养老型客户，以个人投资者为主，年龄普遍在40岁以上，购买的目的主要是希望退休后能够得到丰厚、稳定的经济来源。这类客户的投资风格比较稳健，经济实力也比较强，多投资于100平方米以上的较大户型。除投资型客户外，其他客户也有相当比例，包括以自住兼投资为主要目的的私营业主、办公族和以满足内部需要为目的的海外跨国集团客户等。 住宅方面，CBD板块发展日趋升温，但其自身又没有充足的可供开发用地。因此，作为CBD近在咫尺的区域，xx区xx78、板块对于在CBD核心区域工作的购房者来说十分有吸引力。另一方面，随着东二环护城河河道的治理、河水清淤的完成，xx区xx板块拥有了北京相对完整的水系景观，必将分流部分注重居住品质的高端人群。因此项目住宅部分的主要客户群定位于在CBD及“东二环交通商务区”工作的白领及部分收入较高、注重生活品质的二次置业人士。写字楼定位为5A级写字楼，由于地处“东二环交通商务区”辐射带，客户群体也与该区域相似。目前东二环区域现有的写字楼项目中，一个突出的特点是中资客户占据主力，外资客户多集中在靠近建国门商圈的华润大厦等项目内；其他地区的各存量项目中，中资客户明显占据主力。本项目客户群主要面对大型中资企业，就行业构成79、而言，东二环各项目所涵盖的IT、医疗器械、能源化工、航空、商贸、食品、金融、房地产、文化等众多行业均可作为客户群行业。另一方面，由于项目所在地与CBD距离较近，随着区域环境的进一步成熟和完善，众多跨国企业也将成为项目的潜在客户。三、价格定位根据市场调查区域内同类项目市场价格水平和项目自身因素特点，综合确定该项目各物业的销售均价如下：（一）住宅的销售平均价格确定本区域住宅销售价格范围为6000-14000元/平方米，项目最低预售售价为6068元/平方米，最高预售价格为新裕家园14000元/平方米。销售价格的差距主要来源于项目本身的具体区位、品质、楼体设施、配套等的差别，以及进入市场的时机选择不同80、。另外由于二环内新增住宅供应量的日渐减少，该区域的住宅价格还有一定的上涨空间。结合项目自身实际情况及区域发展趋势，将本项目住宅的销售均价确定为12000元/平方米。（二）公寓的销售平均价格确定本区域公寓销售价格最低为12000元/平方米，而最高价格达到20000元/平方米。参考公寓项目目前价格销售水平，结合项目自身实际情况及区域发展趋势，将本项目公寓的销售均价确定为16000元/平方米。（三）写字楼的销售平均价格确定目前在售写字楼项目销售价格主要集中在12000 -18000元/平方米之间，价格范围较大，主要是由写字楼品牌、位置、交通引起的价格差异；参考写字楼项目目前价格销售水平，结合项目自身81、实际情况及区域发展趋势，将本项目写字楼的销售均价确定为14000元/平方米。（四）商业房地产的销售平均价格确定对项目周边商业设施进行不完全的调查，其销售价格范围为12000-45000元/平方米，项目最低预售售价为铭城大厦（位于花市枣苑）12000元/平方米，最高预售价格为新景家园45000元/平方米；由于商业价格与楼层分布、规模效应关系较大，价格范围相对差距较大。参考商业项目目前价格销售水平，并结合项目自身实际情况和就近区域发展趋势，将本项目配套商业的销售均价确定为18000元/平方米。第六章 项目基础设施状况xx区xx1-4条危改项目位于北京城市市区，其周边市政基础已能够达到项目建设开发的82、条件，其具体情况如下：一、市政道路项目西临东二环路，北临xx区xx外大街，中间有规划xx区xx外南街和广和里西路。二、给排水管道按照北京市市政规划，根据本区需求量设计，确保供水量和雨污水排放的需要。目前该区域市政基础设施完善，该项目可以直接引进。三、供电供电来源为东北电网xx区xx35KV变电站，用户变电站配电室共8座，输入和输出电压分别为10KV、380V和220V，年总用量20000KVA，供电保证率为100%，满足小区供电量需求。四、通讯总通讯能力为5000门，满足小区需求。五、天然气中压管道进入小区调压站，可满足全区用气需要。六、供热可以接用市政管网供热。第七章 项目投资估算和筹资评价83、一、总投资估算本次项目总投资估算主要基于目前北京市房地产的造价标准和有关收费标准，同时结合项目的实际市场定位及其已经投入资金状况进行测算。经过初步测算，本项目总投资为230269.10万元，详见下表：表7-1 项目投资估算表序号项目名称总额(万元)备注1土地费用89353.25 1.1-1.3项之和1.1地价款4417.93 根据出让合同、补充协议及优惠政策确定1.2契税662.69 地价款3%见第42页（2）契税；1.3拆迁补偿费用78228.72 根据房屋拆迁项目结案表等确定1.4城市基础设施建设费5903.61 根据北京市征收城市基础设施建设费暂行办法及危改政策确定1.5防洪费140.384、0 根据北京市征收防洪工程建设维护管理费暂行规定确定2前期工程费1799.12 第2.12.5项之和2.1前期规划费用164.24 取第35项之和的0.15%2.2项目前期设计费用1221.00 根据合同确定2.3可行性研究费用60.00 根据项目实际及预计发生确定2.4水文、地质勘测费用100.45 按第45项之和的0.1%估算2.5现场施工三通一平费253.43 按总用地面积20元/平方米估算3基础设施建设费用9049.48 第3.1-3.2项之和3.1红线内基础设施费用4936.08 按地上建筑面积120元/平方米估算3.2红线外基础设施费用4113.40 按地上建筑面积100元/平方米85、估算4建筑安装工程费用97956.24 根据项目实际情况结合北京造价水平综合确定5公共配套设施建设费2489.00 根据配套实际情况结合北京造价水平综合确定6开发间接费用3013.36 按第4-5项之和的3%估算7管理费用3013.36 按第4-5项之和的3%估算8财务费用7504.95 根据实际情况确定9销售费用9071.18 按照销售收入的2.5%估算10其他费用882.86 第10.110.4项之和10.1质量监理费602.67 参照北京市工程建设监理费收费标准实施办法京价（收）字（1996）第043号综合确定10.2竣工图费79.29 按前期设计费的6%估算10.3招投标代理(含标底编86、制)费100.45 按第45项之和的0.1%估算10.4招投标管理费100.45 按第45项之和的0.1%估算11不可预见费用6136.30 按第1-6项与第10项之和的3%估算12合计230269.10 第1-11项之和投资估算具体说明如下：1、土地费用土地费用包括地价款、契税和拆迁补偿费。（1）地价款根据北京市国有土地使用权出让合同【京地出合字（2005）第0176、0177号】及其补充协议，A、B地块的地价款分别为6051.495万元和16037.854万元，合计为22089.64万元。根据北京市发展计划委员会关于同意给于广安门大街两侧土地开发优惠政策的函京计基函字（2000）第279号87、，本项目地价款实行“先征后返”优惠政策，80%地价款由财政局返还，即本项目实际应支付的地价款为4417.93万元。根据项目建设单位提供的资料，地价款已经支付6722.88万元，由于最后一笔地价款尚未进行返还，故已支付地价款较应支付多，本报告按实际投资额测算，返还地价款直接投入C、D区建安费用；（2）契税按照合同地价款的3%计算，即22089.643%=662.69万元，根据项目建设单位提供的资料，契税已支付698.05万元，较应支付金额多，本报告按实际投资额测算，退税直接投入C、D区建安费用；（3）拆迁补偿费根据项目建设单位提供的房屋拆迁项目结案表，本项目支出货币补偿款30406.90万元，支88、出补助和奖励费14691.79万元，收取房改危改购房款22286.95万元。另外，本项目C区和D区为回迁区，全部用于政策性安置回迁的居民和单位，地上建筑面积171066平方米，地下建筑面积60219平方米。根据实际情况，并参考北京市工程造价标准，回迁区建筑物平均建设成本按地上2200元/平方米、地下3000元/平方米估算，则总建设成本为：（1710662200+602193000）10000=55416.98万元。综上，本项目拆迁补偿费=30406.9014691.7955416.9822286.95=78228.72万元。根据项目建设单位提供的资料，拆迁补偿费已经投入34425.92万元。（89、4）城市基础设施建设费根据北京市征收城市基础设施建设费暂行办法及危改政策，城市基础设施建设费住宅按160元/平方米、非住宅按200元/平方米计算，危改回迁安置区免收城市基础设施建设费。经计算，城市基础设施建设费共计5903.61万元。根据项目建设单位提供的资料，城市基础设施建设费已经支付2649.09万元。（5）防洪费根据北京市征收防洪工程建设维护管理费暂行规定和北京危改政策，商品房区防洪费按占地面积20元/平方米、危改回迁区防洪费按占地面积20元/平方米减半征收。经计算，防洪费共计140.30万元。以上土地费用共计89353.25万元，已经支付44636.24万元，尚需支付44717.01万90、元。2、前期工程费用前期工程费用主要包括前期规划费用、设计费、可行性研究费、水文、地质勘测费、三通一平等费用。前期规划费按照基础设施建设费用、建筑安装工程费用和公共配套设施建设费之和的0.15%估算；设计费根据项目建设单位与北京市建筑设计研究院签订的设计合同确定；可行性研究费根据项目实际及预计发生确定；水文、地质勘测费用按照建筑安装工程费用和公共配套设施建设费之和的0.1%进行估算；现场施工三通一平费以总用地面积为基数，按20元/平方米计算。以上前期工程费用总计为1799.12万元，目前已支付1009.94万元。3、基础设施建设费用基础设施建设费包括红线外基础设施建设费和红线内基础设施建设费。91、红线外基础设施费用参照项目实际情况，按照地上建筑面积每平方米120元估算；红线内基础设施费用参照项目实际情况，按照地上建筑面积每平方米100元估算。以上基础设施建设费用估算额合计为9049.48万元。根据项目建设单位提供的资料，目前已支付35.21万元。4、建筑安装工程费用本项目商品房区（A区和B区）建设项目包括商业、办公、公寓、普通住宅和地下车库，各项目建设规模、装修标准和建安工程费估算标准如下表所示：表7-2：建筑安装工程费用计算明细表建设内容建筑面积（平方米）装修标准建安单价（元/平方米）建安费总价（万元）地上地下地上地下写字楼办公47479公共部位精装，室内毛坯320015193.2892、底商6312室内毛坯30001893.6地下9216简单30002764.8商住公寓30610精装380011631.8底商2999室内毛坯3000899.7地下4044简单30001213.2商住住宅42594室内毛坯280011926.32底商7716室内毛坯30002314.8地下7492简单30002247.6商业地上14741室内毛坯30004422.3地下8736简单30002620.8住宅地上83453毛坯280023366.84地下12285简单30003685.5地下车库45919简单300013775.7合计2359048769297956.24综上，本项目的建筑安装成本共93、为97956.24万元，已经投入约1307.86万元。5、公共配套设施费用本项目公共配套设施包括会所和幼儿园，建设规模、装修标准和建安工程费估算标准见下表：表7-3：公共配套设施建筑安装工程费用明细表单位：万元目前，公共配套尚未开工建设。6、开发间接费用开发间接费用是指房地产开发企业在开发现场组织管理所发生的费用，根据项目实际情况及一般取费标准，按建筑安装工程费和公共配套设施费用的3%进行估算，为3013.36万元。根据项目建设单位提供的资料，开发间接费已经投入488.16万元。7、管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。本项目中的管理费94、用是根据项目实际情况及一般取费标准，按建筑安装工程费和公共配套设施费用的3%进行估算，为3013.36万元。8、财务费用财务费用是指房地产开发企业为筹集项目建设资金而发生的费用，主要指项目建设期借款利息。预计本项目共借款100300万元，其中，关联企业拆借30300万元，银行借款70000万元。借款利息计算情况见附表4：项目资金来源与运用表。利息费用共计为7504.95万元，已付利息243.92万元。9、销售费用销售费用是指销售房地产产品过程中发生的各项费用和专设销售机构（委托销售代理）的各项费用。本报告销售费用按项目总销售收入的2.5%进行估算，为9071.12万元，目前已投入152.20万95、元。10、其他费用其他费用主要考虑建设过程中发生的质量监理费、竣工图费、标底编制费、招投标管理费、招投标代理服务费和咨询费等，其费用均参照目前实际适用的收费标准及贷款企业提供的票据进行核实、测算，共计882.86万元。根据项目建设单位提供的资料，其他费用已经投入50.60万元。11、不可预见费不可预见费根据一般经验数据确定，按土地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施费用和其他费用之和的3%估算，为6136.30万元。以上测算过程详见附表1：项目投资估算明细表。二、资金筹措及分年度使用计划根据项目建设单位介绍，目前，xx区xx外南街危改小区项目实际完成投资为4844296、.52万元，其中，自有资金8850万元，股东借款30300万元，银行贷款10298.189292.52万元。 表7-4：项目已投入情况表 单位：万元会所地上2690精装40001076地下2400精装3000720幼儿园地上1680毛坯2500420地下910毛坯3000273合计437033102489.00序号项目名称数量已经投入尚需投入一开发成本210679.61 47528.01 163151.60 1土地费用89353.25 44636.24 44717.01 2前期工程费1799.12 1009.94 789.18 3基础设施建设费用9049.48 35.21 9014.27 4建97、筑安装工程费用97956.24 1307.86 96648.38 5公共配套设施建设费用2489.00 0.00 2489.00 6开发间接费3013.36 488.16 2525.20 7其他费用882.86 50.60 832.26 8不可预见费6136.30 0.00 6136.30 二期间费用19589.49 914.51 18674.98 1管理费用3013.36 518.39 2494.97 2财务费用7504.95 243.92 7261.03 3销售费用9071.18 152.20 8918.98 三总投资230269.10 48442.52 181826.58 xx区xx外南98、街危改小区项目预计投资总额为230269.10万元，实际完成投资为48442.52万元，该项目预计还将投入181826.58万元。目前，本项目资金来源中股东京冠公司借款30300万元，借款偿还时间为2007年7月31日2008年1季度偿还，农业银行贷款15000万元，贷款偿还时间为2008年1季度末。根据工程投资需要，预计本项目还需银行贷款55000万元，投入时间分别在2007年3季度和4季度。股东借款和银行借款均可在2008年1季度本次增发A股所募集资金75000万元到位后偿还，其余资金可由项目销售回款解决。有关该项目的资金来源和运用的预测详见附表2：项目投资计划表和附表4：项目资金来源与运99、用表。第八章 项目财务效益指标的计算和分析一、项目财务效益预测（一）销售收入测算xx区xx外南街危改小区项目的销售收入主要依靠其商业、公寓、写字楼、普通住宅和部分地下车位的出售。根据前文中关于xx区xx外南街危改小区项目概况、市场分析和周边房地产开发项目的实际情况，现将xx区xx外南街危改小区项目有关物业销售建筑面积和销售均价说明如下:1、可销售房屋建筑面积根据项目建设单位提供的资料，本项目地上可销售总建筑面积为256660平方米，其中：（1）商业可销售建筑面积为：42317 平方米；（2）公寓可销售建筑面积为：32141平方米；（3）写字楼可销售建筑面积为：49853平方米；（4）普通住宅可100、销售建筑面积为：132349平方米；（5）可售地下车位821个。2、销售均价（1）商业销售均价为18000元/平方米；（2）公寓销售均价为：15000元/平方米；（3）写字楼销售均价为：14000元/平方米；（4）普通住宅销售均价为：12000元/平方米；（5）地下车位销售均价为120000元/个。3、收入预测根据可销售面积和销售均价，项目可实现销售收入总额362847.10 万元，其中商业销售收入为76170.6万元，公寓销售收入为48211.5万元，写字楼销售收入为69794.2万元，普通住宅销售收入为158818.80万元，地下车库销售收入为9852.00万元。具体销售情况详见附表3：项101、目销售情况预测表。（二）销售税金及附加、土地增值税营业税及附加按照销售收入的5.5%。经计算，项目营业税及附加为19956.57万元。具体情况详见附表3：项目销售情况预测表。土地增值税按照销售收入的1%进行预提，销售完毕后一次性清算剩余部分。经计算，土地增值税共预提3628.47万元，应交土地增值税总计22497.18万元，即预计在本项目全部销售完毕时的2010年末应补交土地增值税18868.71万元。（四）总成本费用测算总成本费用主要包括项目结转的投资成本、销售税金及附加费（即：两税一费）和土地增值税。经计算xx区xx外南街危改小区项目总成本费用为272722.85万元，其测算具体说明如下：102、1、项目结转的投资成本经计算，xx区xx外南街危改小区项目投资成本为230269.10万元，包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、其他费用和不可预见费。其中土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施费用、开发间接费用、其他费用和不可预见费构成项目开发成本，管理费用、财务费用与销售费用构成项目期间费用。各项费用已在本报告第八章项目投资估算和筹资评价中已进行详细论述，具体测算可参见表8-1：项目投资估算表，在此不另赘述。2、销售税金及附加费销售税金及附加费亦即两税一费，主要包括营业103、税、城建税和教育费附加，其主要依据北京市目前的有关税费标准，按销售收入的5.5%进行测算。经计算，xx区xx外南街危改小区项目销售税金及附加为19956.57万元。3、土地增值税本项目土地增值税共计22497.18万元。在各季度中，按经营收入（含预收款）配比结转上述的成本，结转详细情况见附表5：项目财务效益表。（四）利润及净利润测算1、计算关系利润总额=经营收入-成本-税金及附加所得税=利润总额所得税税率（所得税税率2008年前为33%，2008年后为25%）；净利润=利润总额-所得税2、计算结果经计算，项目利润总额为90124.27万元，所得税为23371.00万元，税后净利润为66753.104、27万元。3、评价指标总投资利润率=利润总额/项目总投资=39.14%总投资净利润率=净利润/项目总投资=28.99%详见附表5：项目财务效益表。二、现金流量和财务指标分析（一）项目开发经营期根据本项目的实际情况，项目的开发经营期预计截至于2010年4季度。（二）基准收益率的确定考虑到本项目实际情况，结合房地产开发项目一般收益水平，基准折现率取10%。（三）财务指标分析报告以全部投资为计算基础，从现金流量角度进行财务指标分析测算，设定从2007年2季度-2010年4季度为项目开发期经营期，计算结果如下所示：项目财务内部收益率为49.11%，大于基准收益IC =10%；项目财务净现值（IC=10105、%）为45533.43万元，大于零；投资回收期（静态）为1.55年；详见附表6：项目财务指标测算表。三、不确定性分析（一）盈亏平衡分析盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点（BEP）来分析成本与收益的平衡关系的一种方法。用经营能力利用率表示盈亏平衡点（BEP）计算公式为： 开发成本 + 管理费用 + 财务费用盈亏平衡点（BEP） = 销售收入- 销售费用 - 两税一费= 66.26%盈亏平衡分析结果表明项目有较好的抗风险能力。（二）敏感性分析敏感性分析是通过分析影响项目现金流量的主要因素发生变化对项目评估指标的影响，通过分析从中找出敏感因素，并确定其影响程度。本评估报告以项目收入与投资对财务净现值和内部106、收益率评价指标的影响进行敏感性分析，详见敏感性分析表1、2，敏感性分析图1、2。1、对财务净现值的影响敏感性分析表1（对财务净现值的影响） 单位：万元2、对内部收益率的影响敏感性分析表2（对财务内部收益率的影响）可以看出，当收入减少10%或投资增加10%时，项目的内部收益率均远大于10%，财务净现值大于0，综合以上分析，项目具备较强的财务抗风险能力。第九章 结论与建议一、结论通过对xx区xx外南街危改小区项目周边区域同类项目市场状况分析预测及经济效益分析论证，得出以下结论：（一）项目于xx区xx东南角，紧邻二环路及xx区xx外大街，交通便捷，通达性好，区位优势明显。（二）项目西侧是二环路绿化带107、和护城河，东南两公里坐落着龙潭湖公园，具备优越的绿色空间和京城稀缺的水资源。项目北部地区为北京市中央商务区，其中规划和建设的大量写字楼和商业已形成浓厚商务氛围。（三）项目区域同类项目市场供需两旺，土地增值潜力较大，市场发展前景比较乐观。（四）xx区xx外南街危改小区项目各项经济指标如下：1项目内部收益率为49.11%，大于报告基准折现率10%，净现值为45533.43万元。大于零，可见该项目在经济上是可行的。2项目预计总收入为362847.10万元，总投资为230269.10万元，项目税前利润为90124.27万元，税后净利润为66753.27万元。4项目静态投资回收期为1.55年。5项目盈亏108、平衡点为66.26%，表明该项目具有较强的抗风险能力。6通过项目收入与投资对财务净现值和内部收益率指标的影响进行敏感性分析，当收入减少10%或投资增加10%时，项目的内部收益率均远大于10%，财务净现值大于0，综合分析，项目具备较强的财务抗风险能力。（五）综合以上分析，我们认为xx区xx外南街危改小区项目进行房地产开发投资可行。二、建议1鉴于项目总投资较高，预计2007年下半年会出现资金缺口，建议开发商在资金筹措上提前作好准备，便于开发建设时保证资金足额及时到位。2C、D区为拆迁安置房，能否按期竣工交付对于拆迁居民及企事业单位具有重要影响，开发企业应优先保证其建设进度。3商业及写字楼所占项目比109、重较大，建议本项目加强该部分的销售，力保后期资金的快速回笼。附 表附表1：项目投资估算明细表附表2：项目投资计划表附表3：项目销售情况预测表附表4：项目资金来源与运用表附表5：项目财务效益表附表6：项目财务指标测算表附表1 项目投资估算明细表变化幅度-10%-5%0%5%10%收入25029.08 35281.28 45533.43 55785.59 66037.81 总投资61484.46 53508.96 45533.43 37557.91 29582.41 变化幅度-10%-5%0%5%10%收入31.14%40.04%49.11%58.34%67.76%总投资69.87%58.83%4110、9.11%40.47%32.75%序号项目名称总额(万元)占总投资比例单价(元/平方米)备注1土地费用89353.25 38.80%2697.24 1.1-1.3项之和1.1地价款4417.93 1.92%133.36 根据出让合同、补充协议及优惠政策确定1.2契税662.69 0.29%20.00 地价款3%见第42页（2）契税1.3拆迁补偿费用78228.72 33.97%2361.44 根据房屋拆迁项目结案表等确定1.4城市基础设施建设费5903.61 2.56%178.21 根据北京市征收城市基础设施建设费暂行办法及危改政策确定1.5防洪费140.30 0.06%4.24 根据北京市征111、收防洪工程建设维护管理费暂行规定确定2前期工程费1799.12 0.78%54.31 第2.12.5项之和2.1前期规划费用164.24 0.07%4.96 取第35项之和的0.15%2.2项目前期设计费用1221.00 0.53%36.86 根据合同确定2.3可行性研究费用60.00 0.03%1.81 根据项目实际及预计发生确定2.4水文、地质勘测费用100.45 0.04%3.03 按第45项之和的0.1%估算2.5现场施工三通一平费253.43 0.11%7.65 按总用地面积20元/平方米估算3基础设施建设费用9049.48 3.93%273.17 第3.1-3.2项之和3.1红线内112、基础设施费用4936.08 2.14%149.00 按地上面积120元/平方米估算3.2红线外基础设施费用4113.40 1.79%124.17 按地上面积100元/平方米估算4建筑安装工程费用97956.24 42.54%2956.94 根据项目实际情况结合北京造价水平综合确定5公共配套设施建设费2489.00 1.08%75.13 根据配套实际情况结合北京造价水平综合确定6开发间接费用3013.36 1.31%90.96 按第4-5项之和的3%估算7管理费用3013.36 1.31%90.96 按第4-5项之和的3%估算8财务费用7504.95 3.26%226.55 根据实际情况确定9销113、售费用9071.18 3.94%273.83 按照销售收入的2.5%估算10其他费用882.86 0.38%26.65 第10.110.4项之和10.1质量监理费602.67 0.26%18.19 参照北京市工程建设监理费收费标准实施办法京价（收）字（1996）第043号综合确定10.2竣工图费79.29 0.03%2.39 按前期设计费的6%估算10.3招投标代理(含标底编制)费100.45 0.04%3.03 按第45项之和的0.1%估算10.4招投标管理费100.45 0.04%3.03 按第45项之和的0.1%估算11不可预见费用6136.30 2.66%185.23 按第1-6项与第114、10项之和的3%估算12合计230269.10 100%6950.97 第1-11项之和附表2 项目投资计划表 单位：万元序号项目合计2007年2008年2009年2010年2季度以前3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1开发成本210679.6147528.0136957.3642547.3218675.3318675.3314203.6314203.665963.005963.005962.971.1土地费用89353.2544636.2413415.1013415.106707.556707.552235.852235.861.2前期工程费115、1799.121009.94394.59394.591.3基础设施建设费用9049.4835.211802.852253.57901.43901.43901.43901.43450.71450.71450.711.4建筑安装工程费用97956.241307.8619329.6824162.109664.849664.849664.849664.844832.424832.424832.401.5公共配套设施建设费用2489.000.00414.83414.83414.83414.83414.83414.851.6开发间接费3013.36488.16280.58280.58280.58280.5116、8280.58280.58280.58280.58280.561.7其他费用882.8650.6092.4792.4792.4792.4792.4792.4792.4792.4792.501.8不可预见费6136.300.001227.261534.08613.63613.63613.63613.63306.82306.82306.802开发费用19589.49914.512142.372142.375636.00886.57886.57886.57886.57886.57886.57886.54637.07637.07637.07637.072.1管理费用3013.36518.39249.5117、0249.50249.50249.50249.50249.50249.50249.50249.50249.472.2财务费用7504.95243.921255.801255.804749.432.3销售费用9071.18152.20637.07637.07637.07637.07637.07637.07637.07637.07637.07637.07637.07637.07637.07637.073总投资230269.1048442.5239099.7344689.6924311.3319561.9015090.2015090.236849.576849.576849.54886.54637.118、07637.07637.07637.07附表3 项目销售情况预测表单位：万元建筑编号用途销售收入2007年2008年2009年2010年2季度前3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度A1写字楼0.000.000.000.001838.833677.667355.327355.327355.321838.835516.491838.830.000.000.00裙房商业0.000.00219.33219.33219.33219.33657.99657.99657.99219.33438.66438.66219.33219.330.00A2写字楼0.00119、0.000.000.001650.883301.766603.526603.526603.521650.884952.641650.880.000.000.00裙房商业0.000.00377.19377.19377.19377.191131.571131.571131.57377.19754.38754.38377.19377.190.00地下商业0.000.00160.47160.47160.47160.47481.41481.41481.41160.47320.94320.94160.47160.470.00A3服务公寓0.002410.584821.157231.737231.73723120、1.739642.304821.154821.150.000.000.000.000.000.00裙房商业0.000.00283.41283.41283.41283.41850.23850.23850.23283.41566.82566.82283.41283.410.00地下商业0.000.000.000.000.000.00218.70437.40437.40218.70437.40437.400.000.000.00A5独立商业0.000.00258.84258.84258.84258.84776.52776.52776.52258.84517.68517.68258.84258.840121、.00A678住宅0.001341.722683.444025.164025.165366.886708.602683.440.000.000.000.000.000.000.00裙房商业0.000.00729.18729.18729.18729.182187.542187.542187.54729.181458.361458.36729.18729.180.00住宅0.001341.722683.444025.164025.165366.886708.602683.440.000.000.000.000.000.000.00地下商业0.000.000.000.000.000.00855.72122、1711.441711.44855.721711.441711.440.000.000.00A9独立商业0.000.000.000.000.000.00630.721892.162522.88630.721892.161892.162522.88630.720.00地下商业0.000.000.000.000.000.0022.6845.3645.3622.6845.3645.360.000.000.00A10独立商业0.000.000.000.000.000.00503.461510.382013.84503.461510.381510.382013.84503.460.00地下商业0.000123、.000.000.000.000.00194.76389.52389.52194.76389.52389.520.000.000.00AD2地下车库地下车库0.000.000.000.000.000.00697.201394.401394.40697.201394.401394.400.000.000.00B2住宅地上0.006318.369477.5415795.9012636.729477.546318.363159.180.000.000.000.000.000.000.00B3住宅地上0.000.005312.167968.247968.245312.160.000.000.000.0124、00.000.000.000.000.00B5住宅地上0.001540.562310.843851.403081.122310.841540.56770.280.000.000.000.000.000.000.00BD地下车库地下车库0.000.000.000.000.000.00288.00576.00576.00288.00576.00576.000.000.000.00合计362847.100.0012952.9429316.9944926.0144486.2644073.8754373.7642118.2533956.098929.3722482.6315503.216565.1431125、62.600.00附表4 项目资金来源与运用表 单位：万元序号项 目合计2007年2008年2009年2010年2季度以前3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度一资金来源546997.1254150.0067952.9429316.99119926.0144486.2644073.8754373.7642118.2533956.098929.3722482.6315503.216565.143162.600.001自有资金8850.008850.002股东借款30300.0030300.003借贷资金70000.0015000.0055000.00126、4增股融资75000.0075000.005销售收入362847.120.0012952.9429316.9944926.0144486.2644073.8754373.7642118.2533956.098929.3722482.6315503.216565.143162.600.00二资金运用396393.8548442.5241003.3748998.28130321.2125215.8820691.7822000.8812202.5911165.227984.423743.982607.451471.471039.0219505.781开发成本210679.6147528.013695127、7.3642547.3218675.3318675.3314203.6314203.665963.005963.005962.970.000.000.000.000.002管理费用3013.36518.39249.50249.50249.50249.50249.50249.50249.50249.50249.50249.470.000.000.000.003财务费用7504.95243.921255.801255.804749.430.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.004销售费用9071.18152.20637.07637.07637.0763128、7.07637.07637.07637.07637.07637.07637.07637.07637.07637.07637.075销售税金及附加19956.570.00712.411612.432470.932446.742424.062990.562316.501867.58491.121236.54852.68361.08173.940.006土地增值税22497.180.00129.53293.17449.26444.86440.74543.74421.18339.5689.29224.83155.0365.6531.6318868.717所得税23371.000.001061.7024129、02.992789.692762.382736.783376.352615.342108.51554.471396.07962.67407.67196.380.008借款本金偿还100300.00100300.00三盈余资金150603.275707.4826949.57-19681.29-10395.2019270.3823382.0932372.8829915.6622790.87944.9518738.6512895.765093.672123.58-19505.78四累计盈余资金150603.275707.4832657.0512975.762580.5621850.9445233.0130、377605.91107521.57130312.44131257.39149996.04162891.80167985.47170109.05150603.27附表5 项目财务效益表 单位：万元序号项 目合计2007年2008年2009年2010年2季度以前3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1经营收入362847.12 0.00 12952.94 29316.99 44926.01 44486.26 44073.87 54373.76 42118.25 33956.09 8929.37 22482.63 15503.21 6565.14 31131、62.60 0.00 2按收入(含预收款)配比结转的投资成本230269.10 0.00 8220.15 18605.07 28510.83 28231.76 27970.04 34506.53 26728.97 21549.13 5666.73 14267.87 9838.61 4166.35 2007.06 0.00 2.1开发成本210679.61 0.00 7520.85 17022.30 26085.35 25830.02 25590.57 31570.99 24455.08 19715.90 5184.65 13054.07 9001.62 3811.91 1836.30 0.00132、 2.2管理费用3013.36 0.00 107.57 243.47 373.10 369.45 366.02 451.56 349.78 282.00 74.16 186.71 128.75 54.52 26.27 0.00 2.3财务费用7504.95 0.00 267.91 606.38 929.23 920.13 911.60 1124.64 871.15 702.33 184.69 465.02 320.66 135.79 65.42 0.00 2.4销售费用9071.18 0.00 323.82 732.92 1123.15 1112.16 1101.85 1359.34 1052133、.96 848.90 223.23 562.07 387.58 164.13 79.07 0.00 3经营税金及附加19956.57 0.00 712.41 1612.43 2470.93 2446.74 2424.06 2990.56 2316.50 1867.58 491.12 1236.54 852.68 361.08 173.94 0.00 4土地增值税22497.18 0.00 803.11 1817.71 2785.49 2758.23 2732.66 3371.27 2611.41 2105.34 553.64 1393.96 961.23 407.05 196.08 0.00 134、5利润总额90124.27 0.00 3217.27 7281.78 11158.76 11049.53 10947.11 13505.40 10461.37 8434.04 2217.88 5584.26 3850.69 1630.66 785.52 0.00 6补前期亏损0.00 7应纳税所得额90124.27 0.00 3217.27 7281.78 11158.76 11049.53 10947.11 13505.40 10461.37 8434.04 2217.88 5584.26 3850.69 1630.66 785.52 0.00 8所得税23371.00 0.00 1061.135、70 2402.99 2789.69 2762.38 2736.78 3376.35 2615.34 2108.51 554.47 1396.07 962.67 407.67 196.38 0.00 9净利润66753.27 0.00 2155.57 4878.79 8369.07 8287.15 8210.33 10129.05 7846.03 6325.53 1663.41 4188.19 2888.02 1222.99 589.14 0.00 10总投资利润率39.14%11总投资净利润率28.99%附表6 项目财务指标测算表 单位：万元序号项 目合计2007年2008年2009年201136、0年2季度以前3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1现金流入362847.120.0012952.9429316.9944926.0144486.2644073.8754373.7642118.2533956.098929.3722482.6315503.216565.143162.600.001.1销售收入362847.120.0012952.9429316.9944926.0144486.2644073.8754373.7642118.2533956.098929.3722482.6315503.216565.143162.600.002现金137、流出296093.8548442.5241003.3748998.2830021.2125215.8820691.7822000.8812202.5911165.227984.423743.982607.451471.471039.0219505.782.1开发成本210679.6147528.0136957.3642547.3218675.3318675.3314203.6314203.665963.005963.005962.970.000.000.000.000.002.2管理费用3013.36518.39249.50249.50249.50249.50249.50249.50249.5138、0249.50249.50249.470.000.000.000.002.3财务费用7504.95243.921255.801255.804749.430.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.4销售费用9071.18152.20637.07637.07637.07637.07637.07637.07637.07637.07637.07637.07637.07637.07637.07637.072.5税金及附加19956.570.00712.411612.432470.932446.742424.062990.562316.501867.584139、91.121236.54852.68361.08173.940.002.6土地增值税22497.180.00129.53293.17449.26444.86440.74543.74421.18339.5689.29224.83155.0365.6531.6318868.712.7所得税23371.000.001061.702402.992789.692762.382736.783376.352615.342108.51554.471396.07962.67407.67196.380.003净现金流量66753.27-48442.52-28050.43-19681.2914904.8019270140、.3823382.0932372.8829915.6622790.87944.9518738.6512895.765093.672123.58-19505.784累计净现金流量66753.27-48442.52-76492.95-96174.24-81269.44-61999.06-38616.97-6244.0923671.5746462.4447407.3966146.0479041.8084135.4786259.0566753.27指标1、全部投资财务内部收益率49.11%2、全部投资财务净现值45533.433、全部投资投资回收期1.55附 件1关于进行xx区xx1-4条危旧房改造项141、目二期工程项目建议书(代可行性研究报告)的批复【京计投资字20021044号】2关于同意进行xx区xx1-4条危旧房改造项目二期工程项目建议书(代可行性研究报告)的批复【京计投资字20021348号】3关于调整xx区xx外南街危改一、二期工程可研批复内容的函【京发改投资函2004第150号】4北京市国有土地使用权出让合同【京地出合字（2005）第0177号】5北京市国有土地使用权出让合同【京地出合字（2006）第0176号】6建设用地批准书【京国土用（批）字（2006）第150号】7国有土地使用证【京东国用（2006）第0070号】8国有土地使用证【京东国用（2007出）第00008号】9规划意见书【2004规（东）意字第0052号】10北京市规划委员会关于xx区xx1-4条危旧房改造项目二期工程项目调整设计情况说明复函【2007规复字0070号】11建设用地规划许可证【2006规(东)地字0007号】12、建设工程规划许可证【2006规（东）建字0083号，2007规（东）建字0005号、0016号、0019号、0023号、0026号、0028号、0030号】13建筑工程施工许可证【2007施建字0254号、0367号、0743号、0808号】14项目开发进度15项目已投资金状况16企业法人营业执照17房地产开发企业资质证书