1、北部边疆地区现代家居生活购物中心项目可行性论证报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月北部边疆地区现代家居生活购物中心项目可行性论证报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月47可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日前 言呼和浩特自古以来就是我国北部边疆的战略要冲和边陲重镇，也是现今国家沿边开放带与黄河经济开发带的交汇点，已经成为我国与蒙古2、俄罗斯以及东欧各国贸易往来的重要窗口，市场发展潜力巨大。由本人带领3人专家团队组成呼和浩特xx项目调研小组，于20xx年12月16日进驻呼和浩特，详尽的了解呼和浩特市家居建材行业的发展历史和竞争现状，准确预测呼市家居建材行业的发展趋势，同时鉴于项目未来在实际运作中的可操作性，为项目的业态定位、商业规划、功能组合、主力店组合与后期经营提供科学的依据，调研小组成员根据项目需要工作安排，于进驻伊始就制定了详细的调查计划，确定了调查对象、调查内容、调查方法、调查时间、调查责任人和调查目标等方面的工作，经过一个月的时间，对呼和浩特市的整体消费市场和区域市场进行了全方位、多角度的市场调研，并依据百货、超3、市、家居建材等几大主力业态及行业的特点与发展规律，结合呼和浩特现有商业运营及竞争状况，提交“xx现代家居生活广场”的可行性调研论证报告。调研小组成员先后对项目所在区域及分布于呼和浩特市区的大型家居建材流通企业, 如xx等进行了细致的调查，同时对呼市的整体商业状况及主要商业企业如民族商场、王府井百货、维多利商厦、首府广场铜锣湾购物中心、天元商厦、九州商厦、劝业场、本人华联购物中心、国美、苏宁、东鸽、民族家电等电器专业店、金旺角服装市场、通达小商品批发市场、义乌小商品批发市场等进行详细了解，全面分析了呼市消费市场的特点。 在此期间，调研小组克服了人员少、时间紧、调查内容多、调查范围广的困难，经过一4、个月的共同努力，取得了第一手真实、准确、有效的资料与信息，获得了丰硕的调查成果，为项目准确定位提供了可靠的依据，为项目运营奠定了坚实基础。目录前 言4第一章 呼市家居建材行业的发展面临巨大的市场机会91、 国内生产总值（GDP）快速增长92、产业结构日趋合理103、社会消费品零售总额显著提高104、人均可支配收入稳定增长111、呼市2004年、20xx年房地产市场运行状况表12三、呼市家居建材行业的成长空间巨大131、呼市家居建材市场分布图142、呼市家居建材市场的经营收益具有较大的上升空间14呼市主要家居建材企业租金收益调查143、呼市现有家居建材市场空间巨大19第二章 项目地块立地条件分析5、20一、项目周边区域环境分析20（一）商业分布20二、各主要业态供应体量的摘要汇总211、百货商场212、生活超市213、家电专业店214、家居建材企业225、餐饮企业22三、项目SWOT分析23（一） 项目优势23（二）项目劣势27（三）项目机会28（四）项目威胁28第三章 项目定位与商业规划29一、项目业态定位293家居生活购物中心的业态特点304本项目“家居购物中心”业态定位的重大意义31二、商业规划设计32三、布局规划33第四章 主力店招商与组合38一主力店对于本项目的作用38二主力店选择的原则39（一）市场的适应性与发展性相统一的原则。39（三）互补性原则。40三、主力店的选址对物业6、的要求402、家具专业店以红星美凯龙、居然之家为例；40红星美凯龙的选址及物业要求44第五章 投资分析45第六章 风险提示45一、风险分析45二、 可行性结论46第一章 呼市家居建材行业的发展面临巨大的市场机会一、呼市经济的迅速增长为家居建材行业的发展奠定了坚实的消费基础。呼和浩特作为我国西部大开发战略实施的重要中心城市之一，经过十几年的迅速发展，现已成为一座经济繁荣、民族团结、社会进步、科教发达、交通便利、具有鲜明民族特色和时代风貌的新型城市。1、 国内生产总值（GDP）快速增长单位：亿元 时间 项目2001年2002年2003年2004年20xx年（预计）国内生产总值（GDP）2143167、.70406.20600800同比增长（%）2031.4024.9047.70 近年来，呼市经济一直呈现出持续、健康、快速发展的良好态势。经济的迅速增长为政府的招商引资和呼市零售业的快速发展提供了良好的经济环境和消费基础。2、产业结构日趋合理 单位：亿元 项目年份第一产业第二产业第三产业2001年25.298.6112.62002年35.5129.97151.22003年37.3174.7194.22004年50260290 2001年20xx年，呼市第一、二、三产业产值均呈逐年上涨趋势，第三产业在国内生产总值中的比重也逐年增加，增长趋势最为迅速，经济结构呈现良性发展。3、社会消费品零售总额显8、著提高 单位：亿元时间 项目2001年2002年2003年2004年社会消费品零售总额91.20106.51123.03156.50同比增长15%16.8%15.5%272%消费品市场购销两旺，居民消费能力逐渐增强。全市社会消费品零售市场近年来一直保持着两位数的增长走势，显示出呼市零售业发展势头强劲。4、人均可支配收入稳定增长单位：元时间项目2001年2002年2003年2004年20xx年(预计)人均可支配收入6182699682301016612000人均可支配收入的逐年增长，迅速拉动了第三产业的增长，特别是对房地产、商业零售业的发展更是起着直接的带动作用。二、房地产业的快速发展，直接带动9、了家居建材行业需求的迅猛增加。1、呼市2004年、20xx年房地产市场运行状况表项目年份房地产投资金额（亿元）购置土地面积（万/）房屋施工面积（万/）竣工面积（万/）商品房销售面积（万/）商品房空置面积（万/）商品房平均售价（元/）2004年30.8023042815650.74169020xx年34.85263.95397.34152.44141.3264.082833增减幅度13.26%14.76%-7.06%-2.35%26.3%28.1%A. 20xx年，呼和浩特市房地产市场运行状况良好，全年完成房地产投资34.85亿元，同比增长13.26%，增速比上年同期增长2.9个百分点。近年来，10、由于国家连续出台的一系列宏观调控措施，对房地产起到了明显的调控作用，使呼和浩特市房地产投资增速减缓，但整体向上发展势头良好。B 从20xx年呼和浩特市房地产投资结构分析，呼市房地产土地开发面积比上年同期下降19.5%，社会需求较大的住宅投资比重增长较大，占房地产开发投资的比重由2004年的47%上升到67%。由上表可以看出：200420xx年呼市房地产投资规模平稳增长；土地开发面积有所回落；价格上涨幅度较大；2、随着居民收入不断增加，作为目前呼市市场“重头”消费的居住消费，所占市民支出的比重也不断上升。2004年呼市居民人均用于居住消费的支出达763元，是2000年的2.21倍，居民用于居住的11、支出占消费性支出的比重由2000年的7.5%上升至2004年的10.2%，20xx年1至10月份比重达到9.71%；城市居民人均居住面积由2000年的17.99平方米增加到2004年的20.55平方米，到20xx年10月底为21.06平方米；居民居住单元式配套住宅占全部住宅的比例由2000年的80.25%增长到2004年的93%，20xx年10月底为93.75%。3、在住房需求快速增长的同时，人们的居家消费观念也朝着高档化、个性化、品位化转变。一方面，中、高档家居消费品需求迅速增加，家居消费品牌化特征日渐突显；另一方面，呼市现有家居建材市场发展水平尚处于初级阶段，对于人们日益增长的家居需求未能12、得到良好改善、满足和有效引导。三、呼市家居建材行业的成长空间巨大1、呼市家居建材市场分布图呼市现有家居建材企业市场总量明显不足，分布较散，家居建材行业成长空间巨大，市场潜力有待强力开发。2、呼市家居建材市场的经营收益具有较大的上升空间呼市主要家居建材企业租金收益调查众维家居楼层品类租金价（月/均价）公摊系数付款方式物业费质保金3F灯饰、家具4050实际经营面积 比较灵活、月付、季付、半年付含租金中3000元/3个月返还2F板材、橱柜50601F墙、地砖6080B1洁具、卫浴50元和家美路北楼层品类租金价（月/均价）公摊系数付款方式物业费质保金3F板材、五金3545实际经营面积半年/年付2元/113、0002000元/一年返还2F灯具、灯饰35451F墙地砖、吊顶3545润宇家具广场楼层品类租金价（月/均价）公摊系数付款方式物业费质保金4F办公家具4560通道一半比较灵活、月付、季付、年付含租金中3个月租金3F软体沙发65802F板式套房801001F板式套房90120同创家装市场楼层品类租金价（月/均价）公摊系数付款方式物业费质保金1区家具4060通道一半比较灵活、月付、季付、年付含租金中无2区40603区40604区40605区4060金锐家居汇展中心 大厅楼层租金价（月/均价）公摊系数付款方式物业费质保金1F办公家具7080实际经营面积比较灵活、月付、季付、年付含租金中50元/2F家14、具70803F家具7080皇氏家居楼层品类租金价（月/均价）公摊系数付款方式物业费质保金3F欧式家居73实际经营面积比较灵活、月付、季付、年付含租金中10000元2F布艺家居651F家具45洪兴建材城楼层品类租金价（月/均价）公摊系数付款方式物业费质保金A区综合楼4060通道一半比较灵活、月付、季付、年付含租金中10000元B区墙地砖区4570C区石膏、管材区4570D区精品展示厅5080E区五金、板材区4060与国内一线城市相比，目前呼市家居建材卖场的租金收益仍然处于较低水平，即使租金最高的众维家居，月租金也不过50-90元/，而本人的蓝景丽家的月租金是300元/，居然之家可以达到450元/15、。因此，在逐步完善经营、管理和强化服务意识后，呼市家居建材行业的经营收益还将会有较大的上升空间。呼市零售百货业与家居建材收益对比分析A百货商场单位：万元序号单位名称经营面积年单位面积租金（元/）年租金总额年销售额年毛利额（销售17%）1首府购物广场铜锣湾购物中心5000021601080063524108002维多利商厦4000028001152067764115203民族商场4000026401056062117105604天元商厦16000192030721807030725王府井百货5000024001200070588120006天元世奥20000240048002823548007奈16、伦商场3500156054632115468新世纪商场20000264052803105852809九洲商厦90001440129676235129610金宇华联（烟厂）600001680100805929410080B家居建材单位：万元序号单位名称经营面积年单位面积租金（元/）年租金总额年销售额年毛利额（销售30%）1众维家居300006001800600018002蒙苑建材城500004802400800024003润宇装饰城2000007201440048000144004海兴建材市场21800036078482616078485同创家具市场600060036012003606东库陶瓷洁17、具市场2600009602496083200249607元和家美600004802880960028808皇氏家具（家居）800072057619205769金锐家具汇展中心36000900324010800324010万鼎新业建材市场4000042016805600168011洪兴建材城21000068014280430012900上表显示，呼市百货业的经营收益要远远高于家居建材业的经营收益，而在国内一线城市，家居建材的经营收益是要高于百货业的。这种现状一方面，反映出呼市百货业的发展相对成熟，几近饱和；另一方面，也体现出呼市家居建材企业的经营水平尚低，总体发展较为落后，家居建材行业的成长空间18、巨大。3、呼市现有家居建材市场空间巨大A经营模式严重滞后目前呼市家居建材市场仍以传统的“摊位制”经营方式为主，占呼市整体家居建材市场份额的90%以上；摊位制经营方式多以露天或街铺的形式，购物环境差；各个经营户各自为政，不正当竞争相当严重；商业企业信誉低、售后服务基本没有。B“粗放式”管理模式“摊位制”经营模式的弊端还体现在，市场在招商过程中缺乏应有的品类规划及招商策略，大多寻求摊位“满为好”、租金“高为益”的原则，市场管理者在日常经营中缺乏对商户的必要引导，商品的销售价格均由商户自己控制，这也必然导致假冒伪劣现象严重，这些现象均无法适应日益扩大的市场需求，必将阻碍市场的良性发展。C缺乏科学的规19、划设计在当今商业市场竞争中，市场除了具备软性管理优势、先进的营销手段、好的商品及服务之外，还要为消费者提供优良的购物环境。空间设计、品类布局、商品陈列、交通组织、物业配套等诸多方面，均是影响消费者购物的因素。消费者已从过去单纯购买商品的“物质购物”转化为“个性化、时尚化的休闲购物”，而呼市绝大多数商业企业，都不同程度的存在着这方面的问题，这势必对这些商业企业的成长造成较大的阻碍。D呼市家居建材市场细分不明显呼市大多数家居建材城除了规模上存在一定的差异之外，其经营内容、运营模式的同质化现象非常严重。随着人们消费观念的变化和个性化需求的增强，对该类市场产品需求将是不同档次、多品位、全方位的选择，市20、场细分是经济发展到一定阶段的产物，只有依据有效辐射区域内的经济、文化、生活发展状况，明确经营方针，走差异化经营的道路，才能在竞争中取得胜利。呼市家居建材市场尚处于初级阶段，现有的经营及管理模式已无法满足呼市城市发展及居民的需求，家居建材市场还有巨大的成长空间，如何与市场进行合理接轨，营造和设立适合目前呼市市场需求的销售终端，是摆在家居建材企业面前的首要课题。第二章 项目地块立地条件分析一、项目周边区域环境分析（一）商业分布本次普查共调查了包括车站西街、车站东街、呼伦贝尔北路、呼伦贝尔南路、文化宫路、锡林郭勒北路、锡林郭勒南路、中山东路、中山西路、哲里木路、乌达路、光明大街、新华大街、海拉尔大街21、大学西街、兴安北路、兴安南路、鄂尔多斯大街等主要公路干线，对本项目区域内的商业状况、商业分布、各路段的商业特征，尤其对大型商业项目的区位分布及经营状况进行详细的调查研究。普查结果表明，在普查区域内数量最多的商业形态是零售业，中山路以民族商场、维多利商厦、王府井百货、首府广场等百货企业为龙头，现已形成极具吸引力的百货商圈；兴安北路及东库街以众维家居、润宇家居装饰城为主要家居建材企业，形成了呼市目前最具影响力的建材商圈，其它区域也分布着各种业态的商业场所，但由于地域及规模等因素，均未形成主力商业消费圈，市场辐射能力也较小。二、各主要业态供应体量的摘要汇总1、百货商场项目区域（2公里）范围内商业形22、式主要以百货业为主，中山路的表现尤为突出，该区域以首府广场、维多利商厦、王府井百货为代表；商圈范围小、商业企业密集度高等特点也导致该商圈的竞争十分激烈，本区域百货业已经严重饱和。2、生活超市本区域的大型超市分布松散，各据一方，经营情况普遍较好，如维多利超市、金太华联等。从超市的辐射能力较近的商业特点来分析，本区域的超市还有较大的发展空间。紧邻本项目的华联超市金太店，由于其位置的特殊性（与本项目一路之隔），可以在日后项目开发、经营过程中作为本项目业态组合的一部分，丰富本项目的经营品类，使项目之间充分实现资源共享，提高彼此的市场竞争力！3、家电专业店国美、苏宁、东鸽、民族家电是目前呼市较有影响力的23、电器专业店，但从目前门店分布来看，在本项目区域内分布较为分散，市场占有率不高，因此电器专业店在本区域还有较大提升空间。4、家居建材企业元和家美是距离本项目最近的以建材品类为主体的家居卖场，以中低档商品为主，管理粗放、物业陈旧，物业问题也决定了该部分建材产品的定位、档次以及受众群体，市场辐射力小，核心竞争力弱。5、餐饮企业本项目位于火车站附近，餐饮企业较多，主要以中式餐饮为主，王府饭店、天元大酒店、昭君大酒店、巴彦塔拉大酒店、梨园大酒店、先登大酒点、天悦等大中型餐饮企业，西式快餐较少，本项目可以引进西式快餐。（三）本区域较为缺少的商业形式项目所在区域各种商业业态的供应相对齐全，且供应量都比较充足24、，但缺少大型商业设施，这与作为紧临呼市交通动脉火车站及两大汽车站，坐拥诸多住宅小区、宾馆、饭店、行业服务配套的消费市场形成了强烈反差。到目前为止，项目周边地区的消费市场基本上可以解释为“各自为战”，即缺乏统一的、多种业态综合的复合型商业业态。因此本项目具有较为明显的地域、资源优势，给本项目的功能组合提供了充足的选择空间，因此在这一地段开发建设大型复合型商业业态具备充分的市场条件。 （四）区域供应量分析目前项目周边地区主要有波士名人国际、金鹰国际、内蒙古国际商贸城及本项目四家主要的在建大型商业项目，商业部分规划面积总供应量近15万，其中距离本项目最近的内蒙古国际商贸城，其商业规划面积为8万平方米25、，经营业态为批发市场。这充分显示，项目区域周边地区的超大型项目供应量比较适中，给本项目的启动、开发提供了便利条件。三、项目SWOT分析通过一个多月时间对呼市进行相对充分的市场调查后，我们获得了详细的第一手市场资料。我们将以实际的调查结果为依据，以项目的现有主、客观条件为指标，对项目的整体关联性进行全面的分析和梳理，以利于对本项目进行客观的定位与规划。（一） 项目优势 项目平面图1区位优势项目位于车站西街中心地段，紧邻华联金太店，距呼市交通动脉火车站约0.5公里，距呼市商业中心”中山路”仅2公里距离。项目周边市政设施完善，人口密集高，周边分布20几栋铁路住宅小区，居住人口达20余万，消费潜力巨大26、。周边主要服务设施有：王府饭店、国华饭店、建设银行、农业银行、内蒙古满都海医院、图书市场、车站小学、长途客车站、金太华联等服务设施，为本项目“现代家居生活购物中心”的功能组合提供了有利条件.。 区域分布图2. 交通优势项目位于车站西街火车站附近，距离呼市两个长途客运站仅有500米，门前公交车有5路、37路、51路、302路、60路、50路、29路、41路8条公交线，交通十分便利；火车站、客运站都会给项目带来大量的随机性客流，对项目潜在消费群体的培养及知名度的提高起到重要的带动作用；本项目应利用这一不复再有的优势，为本项目带来良好的经济效益。 交通平面图 3 客流、物流优势以20xx年12月2527、日（周日）、20xx年12月30日（周五）、2006年1月2日（周一）的中午11：0012：00左右及下午4：305：30的两个时间段为例，进行本项目与东方家园门前的机动车、自行车及行人数量的比较。本项目统计： 单位：辆/人日期时间机动车自行车行人时间机动车自行车行人05.12.2511：4711：5738627619917：1517：2537130921205.12.3011：1011：2040323224317：3017：4038723418606.1.211：3011：4041226018216：3516：45391217172东方家园统计： 单位：辆/人日期时间机动车自行车行人时间机动28、车自行车行人05.12.2512：1512：2536522317316：5017：0034418715905.12.3011：4011：5039132615217：3017：4036018413206.1.212：0012：1040319014817：0017：10382244140车流及人流对比分析： 单位：辆/人本项目机动车自行车行人东方家园机动车自行车行人中午（平均值）401256208中午（平均值）386246158傍晚（平均值）383253190傍晚（平均值）362205144全天（平均值）392255199全天（平均值）374226151统计分析：呼市最大的家居建材商圈东库街及兴安29、北路全天通过的车流、行人、自行车流量都略低于本项目所在地车站西街，充分说明该项目的客流、物流优势。4 规划优势项目投资方充分尊重商业规律，未雨绸缪，规划在前，建筑在后；可以集结强大的专家队伍共同为项目的前期规划设计提供强大的理论支持和经验借鉴，集合最优秀的规划公司、设计公司、建筑公司、商业管理公司组成超强阵容的外脑团队，共同打造项目的核心竞争力，构筑一个令对手无法超越的领先优势。5 规模优势项目主体规划为五层约6万平方米的体量，地下一层、地上四层，整体规模在呼市是较大的商业项目，便于吸引各类主力店和专业店的进入，共同形成良好的互动效应和规模优势。6 业态优势本项目的业态定位“现代家居生活购物中30、心”，代表了未来家居建材行业的一个发展趋势，无论是单体的建材超市、家居商场，还是从整体的业态组合、功能组合，均可代表呼市当今家居建材行业的发展水平；本项目以家居建材为经营主体，辅以餐饮、休闲、娱乐等功能，充分为消费者提供全方位、多功能的一站式服务；有利于形成超强的业态聚集效应，提升项目整体的市场竞争力。7项目区域地块发展后劲强大面对国内城市化浪潮一波又一波的持续冲击，呼市城市面貌正在改头换面，城市化的比例正在不断提高。在此背景下，项目所在地独有地段优势，再加上未来几年项目周边的改造及重建项目的实施，都必然使项目区域地块的发展后劲强大，区域版块的热度将进一步提升。（二）项目劣势1开发商不具备家居31、建材行业的经验优势。作为投资商，并未有过大型家居建材企业的运作经验，不具备经验优势。对于本项目这种大型商业项目，投资商目前的开发经验尚不足以完全应付，在项目开发过程中，必须借助专业能力突出的专业运作管理公司，引进主力业态，整合出最优的开发模式，是弥补开发商经验不足的唯一途径。2开发成本优势不明显项目因位于城市中心地区，总体开发成本一定会高于东库街等临近郊区的地区，虽然在销售价格上会略高于城郊，但仍会因投资成本的过高而导致投资风险的增大。租赁方面，也会因成本过高而导致租赁价格的劣势，在价格优势不明显或者根本不具备的情况下，要取得市场认同，只有以强势主力店品牌和更强的综合性能来取胜；另外也可以通过32、住宅楼盘的开发销售弥补商业部分开发的成本。（三）项目机会呼市零售市场尤其是家居建材行业正处于上升转型期经过“十一五”期间的快速发展，呼市的零售业已经开始面临一个重要的上升转型期，正在由原来的单一化小型经营向大型的多元化、多功能、复合型的经营模式过渡，这是国内一线城市都曾经走过的一段历程。而纵观国内外商业的发展，在行业的这种转型期，经营管理理念超前又具备一定实力的大型企业总能抓住市场机会，后来居上。（四）项目威胁1市场上同类家居建材企业的影响目前，东方家园建材超市已经明确启动；众维家居、元和家美、润宇装饰城等家居建材卖场已树立起在呼市家居建材领域强势品牌的形象；皇氏家居凭借其专营家居的优势，也占33、据一定的市场份额。这些已经相对成熟的家居建材企业已经汇聚了一部分国内知名的品牌，在本项目的招商过程中，难免会受这些家居建材企业的封杀和干扰，因此在项目前期主力店选择及后期招商过程中，必须密切关注和规避同类市场所带来的不利因素。2项目周边其他商业地产项目对本项目产生一定的竞争压力。位于项目区域范围内的内蒙古国际商贸城、波士名人国际、金鹰国际城等项目，虽然其经营形态尚未完全确定，但很难避免与本项目抢夺主力店资源，这对于接下来的专业店招商甚至后期经营都势必构成一定程度的影响；同时，对于商业地产销售以及本项目的营销推广也造成一定的阻力。但此类压力主要是围绕市场外围因素存在，只要本项目把握好整体运作思路34、及方向，引进先进的专业团队对项目进行最优化组合实施，制定针对竞争对手先进的营销策略，必定可将项目外围竞争压力降低至最小化。纵上分析，项目运作的成功与否，在很大程度取决于开发商对于呼市商业市场的充分了解和对城市发展整体趋势的宏观把握。我们通过运用SWOT指标对本项目进行全方位的分析表述，就是希望能为开发商开发本项目提供科学的市场依据。总体来看，优势大于劣势，机会大于风险。第三章 项目定位与商业规划一、项目业态定位1业态定位现代家居生活购物中心（MALL）；2关于“生活”概念的诠释：A“生活”是购物功能的延伸：无论是传统的家居建材市场还是专业的家居建材卖场，其经营范围是基本雷同的，本项目“生活”概35、念的引入，打破了传统家居建材经营范围的限制，最大限度的扩大了家居建材经营范围的外延，将购物功能延伸至软装饰、生活用品，不仅涵盖家居生活耐用消费品、而且涉及家居生活快速消费品及个性消费品，提供了从居家消费的最上游基础建材装饰材料到生活日用品消费的一系列居家服务，实现了购物中心业态的品类最大化、功能最全化、消费多元化等特点，使消费者能更清晰将本项目与其他家居建材流通企业加以区分，增强了本项目的核心竞争力； B“生活”是消费概念的延伸：本项目以生活为主题，进行功能、服务的配套组合，不仅满足了不同层次、不同消费需求的消费者差异化、个性化的消费需求，而且对于完善呼市家居建材卖场品类及功能的组合，提升呼市36、家居建材行业整体水平具有重要的意义；C“生活”是业态组合的延伸：本项目将金太华联纳入购物中心整体业态组合中，将固定楼盘展示厅、家装设计中心等特色家居服务引入本项目，形成了本项目区别于呼市其他家居建材卖场的重要标志之一。3家居生活购物中心的业态特点（1）多种业态的组合从业态模式上来说，家居购物中心虽然经营主体仍然是家居建材，但同时又组合了多个如餐饮、生活超市、休闲场所等关联业态，很多家居购物中心还引进或自营建材超市，把标准化程度高的建材商品放入超市中经营，而让个性化、档次高的商品以专卖店的形式展示，以实现各业态之间的错位经营、人流共享和整体组合的良性互动。（2）实行招商制，但统一营销、统一管理从37、业态特征上来说，家居购物中心的主体是商场化市场，实际上也可以说是传统摊位制市场的升级版，其组织形式和业户构成仍是招商制，但由家居购物中心统一组织营销和对外宣传推广，并最大程度强化统一管理的思想，以实现高度统一的整体形象。传统摊位制的经营思路是与家居MALL的高端策略不相符合的，批零兼营的传统方式使统一管理难于实现，也不利于统一、和谐的品牌塑造。（3）市场化经营，商场化管理在国内，百货商场从上个世纪九十年代中期开始经历了一个从传统向现代转型和升级的过程。今天，百货业的转型已经基本完成，市场上已经很难再看到经营方式、管理模式都因循守旧的传统百货店的身影了。与百货业的专柜管理不同，家居建材的专卖店形38、式经营的高度统一是很难实现的，但可以借鉴百货商场的精细化管理思想，在管理上实现高度的统一，这就是“市场化经营，商场化管理”，强调管理的整体性、协调性和高度统一。目前国内走在前列的有本人的蓝景丽家、西安的大明宫、南京的金盛、上海的好饰家等。商场化管理的制高点是统一收银，目前，在上海、本人、天津、深圳等地，一些家居购物中心已经实现了统一收银。（4）一站式服务与百安居、东方家园等建材超市的一站式购齐不同，家居购物中心强调在一站式购物的基础上，还要向消费者提供购物以外的休闲、娱乐、餐饮等全方位、多层次的服务。也就是说，建材超市的目标是为顾客提供方便和快捷的购物过程，让顾客一站式购齐，最大程度节约时间；39、而家居购物中心则是在此基础上，以更优雅的环境、更具弹性的选择空间，使消费者在购物过程中享受购物的乐趣。4本项目“家居购物中心”业态定位的重大意义A本项目是内蒙古地区第一个引入“家居购物中心”业态的项目，代表了内蒙古地区家居建材行业发展的最高水平，是内蒙古家居建材行业经营模式的全新探索，也是内蒙古地区家居建材行业发展水平的重要提升；B本项目的运作将对呼市家居建材企业的经营、管理、营销、服务等诸多方面提供重要的借鉴和参考，为家居建材行业的发展提供重要的依据。C本项目“现代家居生活购物中心”的业态定位可以最大限度的组合各业态的优势；以国内外知名主力店为经营主体，最大限度的规避经营风险，扩大本项目在呼40、市家居建材行业的影响力；凭借大体量、多优势可将本项目的辐射能力大大的扩大，进而影响呼市周边城市，如鄂尔多斯市、包头、集宁等。二、商业规划设计业态定位：现代家居生活购物中心（MALL）；业态组合：家居卖场+建材超市+电器专业卖场+服务配套；功能组合：为项目周边消费者提供购物、休闲、餐饮、家居生活服务，满足消费需求。市场定位：以中档为主，在家居方面兼顾高端消费，在生活消费方面兼顾低端市场。目标客层定位以中、高端消费群体为主，争取低端消费群体。以中档消费为主，兼顾少量高档及低档消费需求，以求消费群体的最大化，其高、中、低档比例为20：55：25。因本项目的经营主体组合中，建材超市、家居卖场、电器的主41、力店均是国内外知名的主力店，他们有着丰富的市场经验和实操能力，他们所经营商品的品类配比、经营特色、商品档次比例等均会根据主力店自身的经营模式、呼市经济特点及发展水平量身订做他们的产品。 三、布局规划方案一：楼 层经营业态备 注 B1停车场、仓库开发商统一管理1F建材超市（如百安居、宜家、东方家园、家世界等）西式快餐（如肯德基、麦当劳、欧罗巴等）主力店自行管理2F家居主力店（如红星美凯龙、居然之家等）电器专业店（如苏宁、国美、大中电器等）主力店自行管理3F家居主力店（如红星美凯龙、居然之家等）主力店自行管理4F家装设计中心、家饰、楼盘展示中心、餐饮及中式快餐配套统一招商、自行管理5F写字楼开发商42、自行管理6F18F公寓开发商自行管理方案二：楼 层经营业态备 注 B1家居卖场统一招商、统一管理、错位经营1F建材超市（如百安居、宜家、东方家园、家世界等）西式快餐（如肯德基、麦当劳、欧罗巴等）主力店自行管理2F家居主力店（如红星美凯龙、居然之家等）电器专业店（如苏宁、国美、大中电器等）主力店自行管理3F家居主力店（如红星美凯龙、居然之家等）主力店自行管理4F家装设计中心、家饰、楼盘展示中心、餐饮及中式快餐配套统一招商、自行管理5F写字楼开发商自行管理6F18F公寓开发商自行管理方案三：楼 层经营业态备 注 B1建材卖场统一招商、统一管理、错位经营1F建材超市（如百安居、宜家、东方家园、家世界43、等）西式快餐（如肯德基、麦当劳、欧罗巴等）主力店自行管理2F家居主力店（如红星美凯龙、居然之家等）电器专业店（如苏宁、国美、大中电器等）主力店自行管理3F家居主力店（如红星美凯龙、居然之家等）主力店自行管理4F家装设计中心、家饰、楼盘展示中心、餐饮及中式快餐配套统一招商、自行管理5F写字楼开发商自行管理6F18F公寓开发商自行管理方案四：楼 层经营业态备 注 B1家居卖场以低档为主统一招商、统一管理、错位经营1F建材超市（如百安居、东方家园、家世界等）西式快餐（如肯德基、麦当劳、欧罗巴等）主力店自行管理2F家居卖场中高档电器专业店（如苏宁、国美、大中电器等）统一招商、统一管理3F家居卖场中高档44、统一招商、统一管理4F家装设计中心、家饰、楼盘展示中心、餐饮及中式快餐配套统一招商、自行管理5F写字楼开发商自行管理6F18F公寓开发商自行管理方案五：楼 层经营业态备 注 B1家装设计中心、家饰、楼盘展示中心、餐饮及中式快餐配套统一招商、自行管理1F建材超市（如百安居、东方家园、家世界、宜家等）西式快餐（肯德基、麦当劳、欧罗巴等）主力店自行管理2F家居主力店（如红星美凯龙、居然之家等）电器专业店（如苏宁、国美、大中电器等）主力店自行管理3F家居主力店（如红星美凯龙、居然之家等）主力店自行管理4F写字楼开发商自行管理5F18F公寓开发商自行管理（三）层高规划建议表：序号楼 层楼层高度备 注1B45、15.5米建材基本标准21F6.8米主力店基本标准32F5.5米主力店基本标准（四）面积规划建议表：序号所需面积实面积备 注1停车场面积60007000项目停车场预计2总建筑面积60000项目总预计3B14F单层建筑面积12000项目预计（二） 业态分类表：1F：序号经营主体占用面积备注1建材超市（如百安居）70007500根据实际上下微调2西式快餐6001000根据实际上下微调3配套服务600700根据实际上下微调4临街店铺2000根据实际上下微调2F：序号经营主体占用面积备注1家居主力店（如红星美凯龙）80009000根据实际上下微调2电器专业店（如苏宁、国美）30004000根据实际上下46、微调3家居主力店（如居然之家）12000根据实际上下微调4家装设计、楼盘展示、餐饮、休闲12000根据实际上下微调第四章 主力店招商与组合作为一个商业竞争进入到经济垄断、资本高度集中阶段的综合产物，可以说，购物中心是目前世界上最先进、最高级的商业形态，是继百货、连锁经营、仓储式商场后的第四次革命。对于大型购物中心，主力店的实力在一定程度上将决定着开发商、运营商的效益和命运。尽管很多时候主力店单位面积的租金收益要大大低于零散商户，但是零散商户一旦遇到市场低迷或者业务不佳时，其抗风险能力弱的特征将会很突出的表现出来。而作为国内外知名主力店，一般都拥有本行业长期的商业经验和雄厚的资金实力，面对经营业47、绩波动的调整能力比较强，而且只要进入购物中心中来运作，都是经过集体决策和理性思考的，尤其是对市场培育期的认识是非常充分的，主力店的这些素质对大型购物中心的成长、成熟都是非常必要的，而且主力店的租期一般都比较长，至少在五年以上，很多都是二十年，正是这种大额、稳定的租金收益才是“Mall”成长的最大保障。一主力店对于本项目的作用（一）主力店的引进有助于稳定整个项目的经营。知名度较高、有良好经营业绩的主力店可以使本项目经营风险大大降低，其较强的抗风险能力，可以保证项目整体经营的持续性，有利于本项目的可持续发展。（二）知名主力店的入驻能够吸引投资客的眼球，刺激本项目商铺的销售，带动中小店群及其他品牌的48、招商。主力店的经营能力、影响力都被广大消费者所熟知，实践证明：有知名主力店进驻的项目，商铺的销售情况通常都较好。同时，大多数零散品牌商也深知“大树底下好乘凉”的道理，这对我们品牌招商也是一个极大的促动。（三）带来大批忠诚度较高的消费群体。主力店各自拥有一定忠诚度的消费群体，这一优势可以帮助本项目在日后的营运中，在保持固定客流上发挥更大的效用。（四）主力店的进驻可以提高整体店面的租金水平。主力店进驻后所形成的抗风险能力强、聚集客流、品牌影响力大等优势则有利于激发投资者的投资热情，进而实现项目整体租金水平的提高。（五）主力店的进驻可以提升本项目附属建筑的售价。作为商住配套，商业地产实际上是提供了商49、住客群的生活便利性。便利性的实现能够推动本项目附属建筑写字楼、公寓售价的提升；另外，在商住楼转租时，便利性还有利于提升租金水平，许多大盘入住率不高，往往跟社区配套不好有关系，入住率提高将有利于激活整体地产项目，反过来又会促进这个商业地产项目进入一个良性循环的轨道。二主力店选择的原则（一）市场的适应性与发展性相统一的原则。虽然呼市经济近年来得到了快速发展，但经济总量仍然较低，人均收入水平依然不高，人们对于家居的时尚需求虽然已经有了显著提高，但相比发达城市还有待于进一步开发、引导和提升，客观的市场条件决定了主力店的类型、定位和选择，部分以国际、国内高档商品定位为主的家具专业店、品牌店目前还不适合引50、进本项目；同时，我们仍然要充分考虑呼市未来市场的发展潜力，适当引进少部分以高档产品为主的专业店、品牌店，满足高消费群体的需求，并根据市场的变化调整主力店、品牌店的组合，以适应未来市场发展的需要。（二）依据定位进行主力店选择的原则。本项目“现代家居生活购物中心”的业态定位要求我们在引进主力店时，要以“家居”为经营主体，围绕“生活概念”，进行核心主力店、次主力店、专业店和品牌店的组合。经营主体限定了本项目的经营范畴只能围绕建材、家具、家装、家饰等，而“生活概念”不仅体现在经营主体和经营范畴上，更是体现在围绕经营主体进行的业态、功能和产品的组合上；项目的市场定位、目标客层定位以及其它定位则决定了主力51、店、业态、功能、产品等组合的原则。（三）互补性原则。在进行主力店选择与组合时，要充分考虑各主力店的优势、经营范围等方面的情况，以避免同质化，造成恶性竞争；同时，也要考虑主力店与其他品牌店、专业店的互补性，根据主力店、专业店、品牌店的特点进行组合与优化，使得各业态、业种、品类和品牌能够和谐共存，共同发展，进而实现购物中心整体效益的最大化。三、主力店的选址对物业的要求说明：1、建材超市类主力店以百安居、宜家家居、东方家园为例；2、家具专业店以红星美凯龙、居然之家为例；3、家电专业店、餐饮连锁店、品牌店等对物业要求，按照本项目的商业规划将完全满足，此处不做介绍；4、百安居、东方家园、红星美凯龙等家居52、主力店的选址及物业标准需要根据项目实际情况具体协商。百安居的选址及物业要求商圈条件位置临近城市交通主干道或快速干道，至少双向四车道，且无明显阻隔（绿化带、立交桥、河流、山川等）为佳人口在项目5公里范围内人口达40万以上， 交通项目周边车流畅旺，道路与项目的衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出停车场；住宅商圈内住宅及人口有快速增长的趋势物业条件单层建面物业纵深在50米以上；单层面积一万平方米左右层高层高不低于10米，对于期楼的层高要求不低于12米，净高在9米以上（空调排风口至地板的距离）；荷载楼板承重在1500KG/以上，对期楼的要求在2000KG/以上柱距柱间距要求1012米以上停车位至少10053、0个以上地上或地下的顾客免费停车位，必须为供货商提供20个以上的免费货车停车位建筑结构正门至少提供2个主出入口机电设备每层有电动步道梯连接，地下车库与商场之间有步道梯连接；安装独立的中央空调系统。能源市政电源为双回路或环网供电（或其它当地政府批准的供电方式），总用电量应满足商场营运及司标广告等设备的用电需求，备用电源应满足应急照明、收银台、监控、电脑主机等的用电需求，并配置供商场独立使用的高低压配电系统、电表、变压器、备用发电机、强弱电井道及各回路独立开关箱。卸货区商场设计时要考虑提、供货专用车辆掉头及转弯的场地（40尺货柜车转弯半径18米）。合作条件物业租赁期限一般为20年或20年以上，并要54、求物业持有者提供一定的免租期。东方家园的选址及物业要求标准要素门 店 类 型建材超市建材家居超市四位一体综合超市复合业态综合超市非标准店商圈条件城市全国特级城市、区域中心城市及大型省会城市已开标准店、省会城市及条件比较好的地方城市位置位于城市内，城市主干道交汇处，如广场四周、十字路口、丁字路口、环路两侧人口公里内，人口万人交通交通便利，有通往城市各处的公交路线或客运中转站，有相应的车流量住宅附近有建成的代表城市形象的规范化小区或智能小区，需要改造、建造的小区房地产近、远期有相当规模的小区落成，或在城市周边规划范围内有发展空间，代表城市的发展方向消费水平家庭装饰消费水平在城市中等水平以上商业较好55、的商业合理布局、没有同业态的的竞争对手，最好有差异业态、经营状况良好的商业项目物业条件用地面积大于万大于.万大于万大于万大于万总建面积大于.万大于.万大于.万大于.万大于.万单层建面大于.万大于.万大于.万大于.万大于.万楼层地上首层地上一层、二层地下一层、地上一层、二层地上一、二、三层地下一层、地上一、二、三层地上一层地上一层二层层高.、.、.、.、.不低于荷载2500kg建材2500kg、家居1000kg建材2500kg、家居1000kg、家居500kg建材2500kg、家居1000kg、家居500kg、其他500kg不低于500kg柱距9.9m*12m8m*8m停车位本人、上海、广州、深56、圳200个/万，其他城市150个/万不低于100个/万建筑结构轻钢结构轻钢/钢筋混凝土框架结构机电设备消防、空调、水、电、暖、电梯等满足经营需要，复合规范能源电：90110VA/ 水：35L/.d卸货区建筑物外500左右置货区库房场内置货区500左右置货区与库房800左右合作条件按不同城市、商圈条件、项目状况具体评估红星美凯龙的选址及物业要求商圈条件城市位置须临近城市交通主干道或快速干道，尤以城市快速干道旁为佳人口在项目5公里范围内人口达6080万以上交通道路与项目的衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出停车场住宅商圈内住宅及人口有一定的增长趋势物业条件物业纵深50米以上单层建面8000平方米以上57、，商场呈矩形为佳净高5米以上（空调排风口至地板的距离）层高不低于7米荷载承重在500KG/，对期楼的要求在500KG/以上柱距10米,最低不能低于8米停车位至少200个以上地上或地下的顾客免费停车位，有一定数量的货车停车位（地面）建筑结构每层有电动扶梯连接，地下车库与商场之间有竖向交通相连接主出入口正门至少提供2个主出入口，商场要有一定面积的门前休闲广场其它a、市政电源为双回路或环网供电（或其它当地政府批准的供电方式），总用电量应满足商场营运及司标广告等设备的用电需求，备用电源应满足应急照明、收银台、电脑主机等的用电需求，并配置供商场独立使用的高低压配电系统、电表、变压器、备用发电机、强弱电井58、道及各回路独立开关箱。b、安装独立的中央空调系统。c、物业租赁期限一般为15年或15年以上，并要求物业持有者提供一定的免租期。第五章 投资分析（略）第六章 风险提示一、风险分析1、市场风险：呼市家居建材行业急需升级换代，具有巨大的市场空间，因此项目不存在市场风险。目前呼市家居建材市场仍以传统的摊位制经营方式为主，约占整个市场份额的93%以上。当前的购物环境多为露天经营或街铺形式，购物环境极差，场内商铺布局也非常不合理，售后服务基本无保障。家居卖场普遍存在购物环境差、管理混乱、营销滞后、服务水平低等特点，各个经营户各自为政，市场管理者对商户引导性不强，价格均由商户自己控制，假冒伪劣现象严重。这些59、现象都已无法适应日益扩大的市场需求，急需升级换代以适应未来的发展。市场现状为本项目的立项提供了巨大的市场机会，在这样一个市场状态下，本项目的市场风险可以忽略不计。2、业态风险：本项目定位“现代家居生活购物中心”这一全新的商业业态，符合呼市家居建材市场发展的趋势，通过家居、建材主力店的引进，确立了项目在呼市家居建材行业的“领袖优势”，因此业态风险可以规避。3、招商风险：尽管本项目市场前景十分乐观，但能否及时找到合适的主力店是项目投资和运营成功的关键。本人在多个项目的实际运作过程中，都与国内外知名家居建材主力店有过多次合作关系，并与百安居、红星美凯龙等多家主力店建立了战略合作伙伴关系和良好的合作关60、系，为本项目主力店招商风险的规避起到了积极的作用。4、管理风险：由于本项目是复合型商业地产项目，而大型家居购物中心的运作，对管理的要求极高。同世飞天商业顾问机构经过十余年的商业积淀，积累了丰富的商业管理经验，在商业零售业的各种业态、商业地产项目的开发、运营等方面，均有着科学的理论和大量的实战经验做指导，并成功运作了很多至今仍被传为商界神话的大型商业项目，可以最大限度的规避本项目运作过程中的管理风险。5、营销风险：如果本项目开发后，商业物业全部持有，开发商则需要大量的资金投入和占用；而如果将部分商业物业销售，则存在着销售的市场风险，如果销售营销策略和销售管理出现问题，则有可能影响项目的后续经营和61、持续发展。所以，合理确定项目商业物业售、租、留的比例，合理的制定销售营销策略，是本项目成功的又一关键。从本人多年商业地产实战经验来看，建议投资方采取物业全部持有的方式，这是规避项目运营风险的最佳方式，既解决了因产权问题而导致的经营定位、管理、营销、服务等诸多方面所产生的问题，又可以使本项目具备最大的升值空间。但是，大型商业地产的运营，需要充足的资金储备，如果开发商不存在用销售方式来弥补资金不足的问题，则本人建议物业全部持有。二、 可行性结论1、 针对呼市社会经济的发展，我们将本项目定位成“家居生活购物中心”这一全新的商业业态，不仅使本项目具有现实的市场需求，也使本项目具有良好市场前景。2、 针62、对呼市家居建材业的发展现状，我们将本项目的经营主体确定为引进国内外知名家居建材主力店，必将使本项目成为呼市家居建材业的龙头，引领呼市家居建材业发展方向。3、 尽管本项目主力店招商对项目的成功运营十分关键，但本人商业管理公司与国内外各大知名家居建材主力店有良好的合作关系，曾多次与其进行过成功合作，这就确保了主力店招商的成功。4、 现代家居生活购物中心的业态定位，不仅符合中国商业发展的潮流，也符合呼市商业发展的方向，必将推动呼市商业和家居建材业的发展，使本项目具有很高的商业价值和升值潜力。5、 通过对国内外大型知名主力店的引进，主力店的巨大品牌影响力以及主力店的良好经营，不仅会为开发商带来稳定的租金收益，也会极大的提升本项目的商业物业价值，开发商大量长期持有的物业也必将得到极大的升值，开发商的长期投资收益可观。xx二零xx年二月六日