1、大型家居卖场精品购物中心商业广场新建项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月大型家居卖场精品购物中心商业广场新建项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月128可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第1章 总 论121.1 基本情况121.1.1 项目名称121.1.2 项目性质121.1.3 建设地址122、1.1.4 项目业主121.1.5 建设规模及内容121.1.6 项目建设工期131.1.7 总投资131.1.8资金筹措131.2 业主简介131.3 编制依据及研究范围141.3.1编制依据141.3.2 研究范围151.4 主要技术经济指标151.5 可行性研究结论16第2章 项目建设的背景及必要性182.1 项目建设背景182.1.1岳阳市社会经济发展状况182.1.2 岳阳城市规划发展必然趋势202.2 项目建设的必要性212.2.1项目的建设，利于提升城市形象212.2.3 项目实施企业本身发展的需要23第3章 项目市场分析253.1 岳阳商业市场分析253.2 项目周围商圈分析23、63.2.1东茅岭-步行街（重点商圈）分析273.2.2天伦金三角购物公园分析293.2.3其他商业项目分析293.2.4、本项目的商业分析303.2.5岳阳市重点商业项目分析小结313.3 项目营销方案323.3.1项目定位主题323.3.2项目营销推广的总体思路323.4销售计划及目标341、销售地点: 岳阳市xx与xx路交界处的交汇处34第4章 工程概况与建设内容354.1 工程概况354.2 建设内容和建设规模36第5章 项目场址条件375.1 地形、地貌及工程地质条件375.2 自然地理条件385.3 气候与气象395.4 水资源405.5 公共设施条件415.6 建设条件的结论与建4、议415.6.1结论415.6.2建议42第6章 建设方案436.1 规划依据与原则及定位436.1.1规划依据及要求436.1.2规划设计原则446.1.3 规划定位446.2 设计构思456.3 规划布局456.4 建筑风格466.4.1 平面设计466.4.2 立体设计476.4.3 剖面设计486.5 结构设计496.5.1设计依据496.5.2设计要求496.5.3设计荷载标准值506.5.4结构类型及材料506.6 无障碍设计516.7 智能化设计526.8 绿化景观规划526.9 间距与日照53第7章 公共工程方案547.1 给排水工程547.1.1给排水工程设计依据547.1.5、2主要参数557.1.3给水设计557.1.4 排水方案587.2 供电工程597.2.1供电系统设计591、10KV开闭所的设置592、变配电所：607.2.2照明配电 系统617.3 采暖通风与空气调节设计627.3.1设计范围627.3.2室外气象参数627.3.3空调设计637.3.4通风及防排烟647.3.5消声与隔振657.4 消防设计与安全疏散657.4.1室外消防657.4.2建筑消防设计667.4.3给排水消防设计687.4.4电气消防设计707.4.5暖通消防设计717.5 防雷安全设计727.6 弱电工程747.6.1方案设计原则747.6.2主要设计内容747.6.3 6、各机房预留767.7 燃气设计767.7.1 天然气负荷指标的确定767.7.2 管网布置767.7.3管材及敷设形式：777.8 电梯工程777.9 环卫工程77第8章 节能、绿化788.1 节能788.1.1设计依据788.1.2用水量分析788.1.3用电量分析798.1.4天然气808.1.5能耗状况81.1.6项目的综合能耗指标828.2 节能措施828.2.1节能规划828.2.2节能措施838.3 绿化84第9章 环保869.1 建设场地环境现状869.1.1空气质量现状869.1.2地表水环境质量现状869.1.3声环境质量869.1.4生态环境现状869.2 施工期和营运期的7、主要污染879.2.1施工期主要污染源879.2.2营运期主要污染源889.3 环境保护措施889.3.1施工期环境保护889.3.2营运期的环境保护909.4 环境影响评价91第10章 机构设置与人力资源配置9210.1 项目建设管理机构9210.2 项目人员配置9310.2.1工程建设管理方式9310.2.2项目部组织形式及人员设置93第11章 项目建设进度9411.1 建设工期9411.2 建设进度计划9411.3 项目实施进度表94第12章 工程招投标方案9512.1 招标形式9512.2 资质要求95工程施工单位：一级建筑安装施工9512.3 招投标工作组织96第13章 投资估算与资8、金筹措9713.1 投资估算9713.1.1投资估算范围9713.1.2投资估算内容9713.1.3投资估算依据9713.2 投资估算结果98本项目工程中投资估算见工程中投资估算表9813.2.1工程建设前期费用9913.2.2基础设施建设费9913.2.3建筑安装工程费用10013.2.4公共配套设施建设费10013.2.5开发期税费10113.2.6其他费用10113.3 资金筹措及使用计划10213.3.1资金筹措计划102第14章 经济评价10314.1 经济分析的依据、原则和方法10314.1.1评价依据10314.1.2评价原则10314.1.3评价方法10314.2 基础数据及其9、测算10414.2.1工程建设期、计算期10414.2.2收入及税金10414.2.3成本分项估算10414.3 财务分析10514.3.1 项目盈利能力分析10514.4 偿债能力分析10614.5 财务评价结果106第15章 风险分析10715.1 项目主要风险因素识别10715.1.1宏观政策风险10715.1.2市场风险10715.1.3财务风险10815.1.4 施工进度风险10815.2 风险程度分析10815.2.1盈亏平衡分析10815.2.2敏感性分析10915.3 防范和降低方向对策109第16章 社会评价11116.1 社会影响分析11116.1.1 对岳阳楼区所在地居民10、就业水平、生活水平、生活质量及居民收入的影响11116.1.2 对岳阳市当地政府财政收入的影响11116.2 项目互适性分析11216.3 社会风险分析112第17章 结论与建议11317.1 结论11317.2 建议114附图1:项目位置图116附图2 项目用地现状图108附图3:项目用地规划图109附图4 项目总体规划图110附图5 项目效果图111附表1建筑工程费用估算表112附表2工程建设其他费用估算表112附表3 总投资估算表112附表4：项目总投资使用计划与资金筹措表113附表5:公共配套设施费用估算表114附表6：工程建设投资分年用款计划表115附表7固定资产折旧费估算表116附11、表8：项目投资现金流量表117附表9：利润与利润分配表118附表10：财务计划现金流量表120附表11：借款还本付息计划表121附表12:主要经济数据及评价指标表124附表13:出租收入与经营税金及附加估算126附表14：销售收入与经营税金及附加估算表127附表15:敏感性分析表127附表16:敏感度系数和临界点分析表127第1章 总 论1.1 基本情况1.1.1 项目名称*商业广场（西地块）1.1.2 项目性质新建1.1.3 建设地址湖南省岳阳市xx和xx路交叉口1.1.4 项目业主业主名称：岳阳*置业有限公司业主地址：法人代表: 注册资本: 1.1.5 建设规模及内容总项目规划净用地面积312、2954.4平方米（约49.43亩），建设项目由1栋6层的大卖场，4栋4层的商铺构成，总建筑面积为：116322.49平方米，商业及配套用房建筑面积为96329.89平方米，车库及设备房建筑面积为19992.6平方米，建筑密度为52%，容积率为 3.6。1.1.6 项目建设工期计算期：18年其中建设期：2年（第1年.01第2年.12） 营运期：15年（第1年.01第16年.12）1.1.7 总投资项目开发建设总投入36405.29万元，其中：工程费用40266.09万元(包括基础设施建设费用1328.36万元，建筑安装工程费用20702.03万元，公共配套设施建设费用72万元)，其他费用15913、3.86万元，土地出让金2901.65万元，前期费用120.00万元，管理费用268.87万元、财务费用6878.87万元、销售费用133.59万元，开发期税费312.00万元，预备费1356万元，详情请见项目投入总资金估算汇总表。1.1.8资金筹措资金来源：企业自筹资金15685.30万元，占总投资的43.09%；银行贷款20720万元，占总投资56.91%。1.2 业主简介1.3 编制依据及研究范围1.3.1编制依据1、民用建筑设计通则GB 50352-2005；2、建筑设计防火规范GB 50016-2006；3、高层民用建筑设计防火规范GB 50045-95（2005年版）；4、人民防空14、地下室设计规范GB50038-20055、人民防空工程设计防火规范GB50098-2009 6、商店建筑设计规范JGJ 48-201x；7、办公建筑设计规范JGJ 672006；8、汽车库建筑设计规范JGJ 100-98；9、汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB 50067-97；10、湖南省公共建筑节能设计标准DBJ43/003-2010;11、中华人民共和国公安部公消2012350号文件12、湘公消2012240号文件13、湘公消201050号文件14、岳阳市城市规划管理技术规定（2009年修订）；15、岳阳市城市规划管理技术规定补充规定（20120306）；16、岳阳市居住建筑间距和日15、照管理规定（2010年）；17、湖南省实施中华人民共和国人民防空法办法；18、岳阳市人民防空办公室关于贯彻湖南省人民防空工程建设与管理规定配套建设人防工程的意见；19、建设单位提供的电子土地红线图及项目规划依据图；20、国家、省、市等其它相关法律、法规。1.3.2 研究范围根据项目业主的委托要求，对本项目建设进行技术及经济方面的研究和论证，包括项目建设的必要性、建设规模与产品方案、建设方案、投资估算与资金筹措、组织机构与人力资源配置、项目进度计划安排、项目效益评价等。1.4 主要技术经济指标表1-1主要技术经济指标表总平面规划经济技术指标经济技术指标总用地面积（m2）36469.44（合54.16、70亩）道路代征用地面积（m2）3515.04（合5.27亩）净用地面积（m2）32954.4（合49.43亩）总建筑面积（m2）116322.49其中商 业（m2）96329.89地下车库及设备用房（m2）19992.6计容积率建筑面积（m2）96329.89不计容积率建筑面积（m2）19992.6建筑密度50.69%绿地率5.78%容积率3.56停车位（辆）670其中地 上（辆）90地 下（辆）580本项目的主要技术经济指标见下表1-1。项目投入总资金估算汇总表单位：万元序号项目名称投资额占总投资的%估算说明1开发建设投资35666.87100.00%1.1土地费用2901.658.14%17、1.2前期工程费120.000.34%1.3基础设施建设费1328.363.72%1.4建筑安装工程费20702.0358.04%1.5公共配套设施建设费72.000.20%1.6开发间接费0.000.00%1.7管理费用268.510.75%1.8财务费用6878.8719.29%1.9销售费用133.590.37%1.10开发期税费312.000.87%1.11其他费用1593.864.47%1.12不可预见费1356.003.80%2经营资金0.000.00%3项目投入总资金35666.87100.00%3.1开发产品成本4683.0613.13%3.2自营资产投资30983.8186.18、87% 形成：房屋、建筑物30983.8186.87% 机器设备0.000.00% 无形资产0.000.00% 递延资产0.000.00%3.4经营资金0.000.00%销售费用计提比率0.50%管理费用计提比率1.00%不可预见费计提比率5.00%房屋开发中形成固定资产比率86.87%1.5 可行性研究结论*商业广场是岳阳*置业有限公司和湖南和xx置业投资有限公司在岳阳市区黄金地段拥有稀缺的土地资源基础上新建集大型家居卖场、精品购物中心、为一体的现代建筑，并以大型家居卖场（一期工程）为中心，建设成为具有较强市场辐射力和集聚力的新型城市综合体。通过对岳阳现阶段房产市场的分析和未来市场的预测，岳19、阳市对大型购物商场还存在大量的刚性需求；岳阳市民的收入水平不断提高提升了市民的购买力。因此本项目的市场前景好，具备良好的可行性。项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及岳阳市的房地产项目开发程序及规定。本项目具备良好的可行性。建设工期为36个月，建设计划科学合理，在正常的施工进度下能准时完成建设。项目总投资总投入36405.29万元（企业自筹资金15685.30万元，银行贷款20720万元），资金雄厚，各项财务指标良好，在预计的销售价格、销售率条件下，预计税后财务净现值3769.32万元，有一定的经济20、效益，在财务上是可行的。综上所述，本项目的开发在市场销售、建设方案、建设工资、资金筹措、经济评价上均具有良好的可行性。本项目建设规模大，基本功能齐全，总体规划符合城市区域发展规划的要求，功能定位准确。项目建设的前置条件已具备，建设地交通便利，具有较好的建设条件。项目建成后，将向市场供应大型的购物中心，大幅度改善、提高市区居民的购物环境、改善岳阳市的购物条件；有利于城乡统筹战略的实施，为和谐社会的构建提供积极的支持和强有力的保障，为进一步提升岳阳市的城市形象做出一定贡献。因此本项目具有较好的社会效益。第2章 项目建设的背景及必要性2.1 项目建设背景2.1.1岳阳市社会经济发展状况初步核算，2021、13年全市生产总值仅次于省会长沙；发展动力进一步增强。特别是投资保持高位增长，全年完成固定资产投资1485.35亿元，同比增长27.2%，总量继续稳居全省第二 ，仅次于省会长沙。其中，城镇投资1347.9亿元，增长25.7%；农村投资137.4亿元，增长43.7%。国有投资332.9亿元，增长23.8%；非国有投资1152.4亿元，增长28.2%。第一、二、三产业分别完成固定资产投资40.1亿元、872.8亿元、572.4亿元，分别增长-1.6%、26.1%、31.6%。民间投资804.5亿元，增长23.8%，占全市投资的比重达54.2%。岳阳市全市地区生产总值2430.52亿元，比上年增长122、0.2%。其中，第一产业增加值265.9亿元，增长2.1%；第二产业增加值1338.94亿元，增长11.0%；第三产业增加值825.68亿元，增长11.8%。预计人均地区生产总值43864元，增长9.4%。岳阳市三次产业结构为10.9:55.1:34.0，第一、二、三次产业对经济增长的贡献率分别为2.4%、61.5%和36.1%。其中，工业增加值对经济增长的贡献率为57.7%。高新技术产业增加值占地区生产总值的比重为16.7%，比上年提高1.1个百分点。非公有制经济增加值1484.01亿元，增长13%，占地区生产总值的比重为61.1%。随着岳阳市经济的快速发展，居民生活水平的不断提高，城乡居民23、收入持续增长，民生不断改善，社会更加和谐。年城镇居民人均可支配收入（新口径）21193元，增长9.8%；农村居民人均可支配收入（新口径）9930元，增长13.4%。城乡居民储蓄存款余额858.63亿元，比年初增加112.32亿元，增长15.1%。收入是消费和投资的前提，是社会经济循环中的重要组成部分。近年来，岳阳市经济高速增长，人均收入随之大幅度提升，整体消费、购买能力大大加强，消费方式不断增多，品质追求越来越高，直接拉动了国民消费需求对各行业的刺激，极大地推动社会经济的快速发展。GDP、规模工业增加值、固定资产投资、社会消费品零售总额、财政总收入等主要经济指标总量继续稳居全市第2位。因此基于24、岳阳市历年社会经济发展良好的基础积累，可以乐观预计在2013之后一段时期，岳阳乃至全省范围内社会经济发展仍将保持在一个比较稳定的水平。2.1.2 岳阳城市规划发展必然趋势岳阳位于湖南省东北部，处洞庭湖与长江汇合口东岸，其东邻江西省宜春、九江和湖北省咸宁市，南抵湖南省长沙市，西接湖南省益阳、常德市，北连湖北省咸宁、荆州市。岳阳市位于“长三角”和“珠三角”经济区的辐射圈内，是湖南省以长株潭为中心的“3+5”城市群的次中心和首位门户城市,地处“武汉1+8城市圈”和“长株潭城市群”的双重辐射区，具备融入“两区”、依托“两圈(带)”的地理区位优势，将建成武汉、长沙之间的区域性经济次中心。在“一化三基”和25、“两型社会”建设的指导下，坚持走新型工业化道路，合理调整产业结构，建立以信息化和高新技术为先导，以新型工业和现代物流业为基础，观光农业和旅游业高度发达、笫三产业全面繁荣、城乡一体的现代化产业体系；实施科教兴市和可持续发展的战略，大力提高对外开放水平，加速经济国际化进程，加强人居环境整治和建设。本项目位于岳阳市xx和xx路的交叉口。近年来，经济运行态势良好，各项经济迅速发展。房地产经济是岳阳国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快岳阳产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济是岳阳新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展26、。随着房地产业政策的日趋完善，政府进一步促进经济发展，扩大消费，加大宏观调控力度，整顿市场经济秩序等一系列措施促进经济发展的政策环境下，岳阳市的房地产市场继续升温，房地产经济发展态势良好。2.2 项目建设的必要性2.2.1项目的建设，利于提升城市形象1、项目实施是满足市场需求的需要城市发展与房地产业结合在公共属性较强的领域，必然诞生城市综合体，城市综合体改变的是城市肌理，有利于改善岳阳市的城市功能，盘活城市发展滞后区域。岳阳是一座产业特色明显、富有生机和活力的新兴综合性城市。岳阳产业结构优化升级，第一、二、三产业的产值比由2008 年的17.2:51.7:31.1，发展为2013年的10.9:27、55.1:34.0，第一产业的比重不断下降，第二、三产业比重不断增加；2013年，第一、二、三次产业对经济增长的贡献率分别为2.4%、61.5%和36.1%。其中，工业增加值对经济增长的贡献率为57.7%。高新技术产业增加值占地区生产总值的比重为16.7%，比上年提高1.1个百分点。非公有制经济增加值1484.01亿元，增长13%，占地区生产总值的比重为61.1%。第三产业实现增加值572.4亿元，比2012年增长31.6% 第二产业的发展速度明显高于其他产业，第二产业对经济的贡献度不断增大。在岳阳楼区所以打造商业中心和智能环保公寓楼，有利于提升产业水准，发挥产业聚集效应和规模效应，完善产业链28、，更重要的是，为岳阳及周边县市的产品产品走向更高端的市场，打响品牌奠定了坚实的基础。所以说，本项目的建设，是发展岳阳经济和产业优势的需要。2、项目实施是提高城市总体品位和促进城市经济繁荣的需要岳阳隶属湖南省。东倚幕阜山，西临洞庭湖，北接万里长江，远眺湖北，南连湘、资、沅、澧四水，区位优越，风景秀丽，土地肥沃，物产丰富，素有“鱼米之乡”的美誉；不仅是中国南北东西交通要道，国务院首批沿江开放之重地；且是长江中游重要的区域中心城市，是湖南省域副中心城市，也是湖南的政治、文化、经贸、交通次中心城市，湖南省第二大城市。经济互动性强，一体化的城市间互相带动，商务活动频繁，需求旺盛。如能将本地块的土地以现代29、意识进行规划，配套城市休闲、购物、娱乐、办公、酒店等设施，按高标准要求设计，建成后必然会成为岳阳市岳阳楼区区域内新的亮点工程，无疑能够提高城市的总体品味和城市总体建设水平。同时，*商业广场的建设能够促进人流、商品流、信息流向岳阳楼区的更大集中，从而带动其相关产业和基础设施的发展，提高人口规模和经济实力，繁荣城市经济，使岳阳楼区发展成为带动岳阳经济发展的重要区位。本地块各方面综合发展潜力无限。随着中南批发交易大市场在本地块的站点建成使用，其周边有多个成熟商业圈。太阳城物流园以及西莱顿国际酒店现正在积极开工建设，又一个全新的城市中心正在兴起。本项目正是抓住这轮发展机遇，砥砺前行，重点建设该区域标志30、性的城市综合体。2.2.3 项目实施企业本身发展的需要*商业广场（湖南岳阳）项目是由岳阳*置业有限公司与湖南和xx置业投资有限公司联合开发的，岳阳*置业有限公司负责该项目的西地块。该项目现已立项为市级重点招商引资建设项目。对公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力有着重大影响。项目建成将会给公司带来巨大的利润，为公司的可持续经营奠定了基础。综上所述，*商业广场项目的推进实施，对于加快岳阳武广高铁新城商圈健康、稳步发展，构建和谐社会主义社会、提升人民生活品质，拉动地方经济、促进地块增值、推进基础设施建设、完善城市功能等方面都具有重要的推31、动作用和典范意义。另外，根据对本项目所在地的房地产市场宏观调查分析以及其所处背景环境的论证研究，本项目的开发建设具有较大的必要性。第3章 项目市场分析3.1 岳阳商业市场分析2012年二季度以来，岳阳新房销量日渐向好，各月份销售环比逐步攀升。随着“金九银十”的到来，国家暂时不会出台新的房地产调控政策，降息调准等信贷政策环境也趋向宽松，抑制已久的刚需置业亟待井喷。除刚性需求之外，改善型需求和部分投资需求也将加速进场。岳阳2013年新建商品房成交11638套，这个数字相比2012年的12268套减少了630套，下降了5.14%。成交面积达到1366321.65平米，每月日均成交则达到了31套。其中32、商业地产成交912套，成交面积达79597.08平米，目前整体市场价格依然有所微涨，后期市场同样存在着温和上涨的可能性。 2013年年初的“国五条”横空出世，被称为史上最严厉的调控机制。国五条对岳阳的新房销售并没有带来大的冲击，而20%的个税政策也并未影响到岳阳楼市的销售量。全市商品房销售面积持续增长，2013年1-5月，岳阳市区尾盘为主，成交以县区为主，拉低全市均价3173元/，仍销售93万，需求旺盛。2013年商业成交总面积79597.08平方米，商业成交912套；其中10月份成交面积为全年成交面积最大（17087.36平方米），6月份为全年成交面积最少（573.48平方米）。从成交套数看33、，12月为全年成交套数之最（200套），11月为成交套数最少的月份（20套）。3.2 项目周围商圈分析岳阳市包含岳阳楼区、君山区、云溪区三个区域，房地产开发主要集中在岳阳楼区，君山区共计楼盘6个，云溪区没有商品房。商圈商业布局如右图所示。为成熟商圈：东茅岭商圈，发展型商圈：花板桥天伦商圈、在建商圈：高铁站商圈、洛王商圈 社区或主题商圈：太阳桥商圈、保利西街商圈3.2.1东茅岭-步行街（重点商圈）分析 东茅岭商圈业态涵盖购物+休闲+娱乐+餐饮等行业。以步行街为中心百货商圈，商业形态以专业市场和百货为主，占步行街商业份额的70%，是目前岳阳人气最旺的商圈。该商圈聚合了追求时尚和品牌效应的中高端消费34、群体，主要以25-35岁之间的实力购买群体为主，实力购买群体中女性群体占到60%。步行街为中心的百货商圈，商业形态主要以专业市场和百货为主，占步行街商业份额的70%。其中服装专卖占10%，百货业态（服装为主）占70%，餐饮占10%，其它配套占10%。1、租金水平东茅岭沿街商铺租金低、经营状况好，而步行街内部店铺租金贵，人气却不足，导致经营状况不佳。步行街：1楼步行街临街租金在800-1000元/之间。东茅岭路沿街铺150-300元/之间。东茅岭地下：租金在150-260元/之间。 2、经营情况简介 步行街内：步行街内部主要为百货业态，经营档次普遍偏低，人气不旺。东茅岭：东茅岭沿线及地下有大量的35、商铺，主要为精品女装。且岳阳最大最好的百货百盛也在东茅岭，因此整体经营档次稍高，经营状况较好。商圈内商家密集，商业氛围浓厚，岳阳的大型商场全都集中在这一带，是目前岳阳市最大最繁华的商圈。但步行街内部人气不足，且商品档次过低；东茅岭中高档商品消费难成气候以及周边物业无法与中高档商品消费购物环境相匹配成为了该商圈发展的几大阻碍因素。3.2.2天伦金三角购物公园分析项目位于岳阳市政府与岳阳楼区政府之间。南临金鹗中路、东临建湘路，北临五里牌路，花板桥路及青年中路横贯其中。项目位处市中心黄金地段，14万大规模商业体量，并引入品牌商业及国际影院入驻，为岳阳目前标杆商业地产项目。项目业态规划集娱乐、休闲、购36、物、餐饮于一体，打造岳阳唯一“一站式”购物中心。该商圈将吸引了追求时尚和品牌效应的高端消费群体，主要以25-35岁之间的实力购买群体为主，实力购买群体中女性群体占到60%。国内外一线男装女装、男鞋女鞋，名牌箱包、休闲运动龙头品牌集聚。项目12年9月28日开园，目前人流量较少，公寓出租率低，部分店面仍在招商招租。岳阳习惯性消费商圏仍为东茅岭步行街商圏，新兴集中商业人气不足。3.2.3其他商业项目分析1、土桥商业街该商业街位于南湖大道和巴陵中路交汇处，商铺规模小，租金低，主营业态以服饰、烟酒、银行、婚纱摄影、箱包皮具、美容养生、小型超市、床上用品、酒店、商务中心等。消费人群以20-45岁左右女性为37、主，中低等收入人群体。优点就是业态齐全、人流量大；缺点就是档次低、环境脏乱、业态分布不合理。2、八字门市场岳阳早期的家居建材城，业态单一的边缘建材集散地，位于巴陵东路与xx北路交汇处，商铺一小规模私营为主，出租率约90%，主营业态以家装建材、小超市等。消费人群有家装需要的群体。有点家居建材集中大市场；缺点车流人流少、管理较差、环境脏乱。3、中南大市场岳阳家居建材批发市场，属于尚未见起色的模仿品，位于xx与xx南路交汇处，主营业态、消费人群、消费水平和八字门市场相似。本项目建设地点位于中南大市场，项目的定位弥补了中南大市场和八字门市场的管理较差、环境混乱等缺点。3.2.4、本项目的商业分析项目位38、于城市经济开发区中心区的xx与xx路交界处，北靠城市快速干道xx，连接京珠、随岳高速。由于项目是经开区项目，目前区域内成熟商业群暂无，项目的地段价值为消费者所认可，目前规划中时即有考虑区位远离中心区，同时又着重目的性消费的着力点定位。从开发的功能定位来看，本项目包括建材家居、超市、购物中心、餐饮等多种功能，有居然之家和步步高等大型连锁品牌家居超市和生活超市，属于大型城市综合体开发项目。项目地处城市主干道，在人流量车流量通行数量上可以得到很好的保证，这为项目的商业未来经营提供了最大的利好。3.2.5岳阳市重点商业项目分析小结 1、岳阳商业档次基本为中低端，商业发展不匹配岳阳城市发展速度及消费水平39、，亟待突破。2、主营业态：大型超市、百货店、专业店、购物中心等零售业态和餐饮、休闲娱乐的服务业态。3、消费人群：中低端消费人群为主，高收入人群无处消费。4、商铺面积以30-60最多，市中心一楼商铺租金大部分在250元/月以上，经开区一楼商铺租金在60元/月以下。5、经开区现有商圈档次低、业态单一，区域内中高端消费需求需前往市中心才能满足（最近需到花板桥）。6、在建商业项目体量不大，较为分散，但是给项目造成的客群分流危机不得不重视。3.3 项目营销方案3.3.1项目定位主题本项目拟打造打造家居建材一级集散地，一站式家居建材采购中心，明确项目非凡价值因素，最大化突现项目魅力与竞争优势，通过资源有效40、配置整合和市场有力渲染，确立项目在区域内标杆地位。3.3.2项目营销推广的总体思路前期以吸引自营客进驻为主，通过策略引导，使客户产生强烈认同感。对投资客户采用3年年8%的返租，充抵总价，降低投资门槛，刺激客户投资。借助媒体效用，演绎市场品牌感召魅力，发挥羊群效应，成功引爆项目销售。1、利用传媒为销售造势房地产推广、商业物业推广之广告传播核心是针对销售而展开的传播行为，其他的广告目标都要服从这个核心目标。针对目标消费群的特性，从市场心理出发，整合项目优势资源，通过各种途径把项目独特的定位、美好的经营前景以及优越的投资价值等元素传播出去，向广大受众传达项目的产品力，通过广告的诉求，达到大众的共识，41、突现项目独特的商业形象和竞争优势，在市场建立项目的形象力，最终达到销售成交，这是销售力传播的主要目的。2、开展推广活动单纯的广告仅有告知的作用，对于提升项目知名度作用重大，但对于项目持续旺销并缺乏更大推动意义，推广传播必须融入到项目操作的每一个环节中去，利用各种深具“杀伤力”的推广渠道，并且要求每一个环节必须紧密地配合营销运动，开展相应的广告及推广活动，不断将项目的产品力和形象力在市场上传播出去。3、为目标客户造梦项目策划推广首先要根据项目的核心优势发展出项目推广概念，并以此为基础，抓住目标消费群的购买心理，为买家创造一个美好置业梦想，造一个理想的投资升值之梦。造势计划要保证有足够的力度，对目42、标买家实行一网打尽，使项目成为这一阶段房地产市场最受注目、最有名气的项目，给买家一个势不可挡的感觉，成就一个强势项目的形象。3.4销售计划及目标1、销售地点: 岳阳市xx与xx路交界处的交汇处2、销售节奏控制根据合理的销售准备期安排，合理开盘期在14年4月上旬，销售期内的销售目标为90%。3、通过市场调查暂时将项目家居租金每平定为22.75元/月，多层商业销售价格为12380元/m2。第4章 工程概况与建设内容4.1 工程概况岳阳*商业广场由岳阳*置业有限公司和湖南和xx置业投资有限公司开发建设，基地位于xx与107国道互通式立交桥的西南角，中南建材市场的北侧，xx与xx路交汇的东南角，系由京43、港澳高速连接线进入岳阳城区的门户地段，是区域内极为稀缺的土地资源。项目由高层家居卖场、高层公寓、商业、地下车库和其他配套设施组成，区内用地由东、西两地块组成，西地块位于xx路东侧，形状为矩形，净用地面积为32954.4平方米，东西长为216米，南北长约196米，总建筑面积为116322.49平方米（含地下室）。东地块位于西地块东侧，东临互通立交桥铺道，场地呈三角形不规则用地。地形基本平坦，北高南低，高度大约2-3米。基地周边交通便捷，地理位置极佳，具有xx及107国道快速道路沿线的良好景观视线，周边交通便捷，作为商业布局城市综合体，公共配套设施应有尽有，如学校、市场、剧院、银行、公园等。西地块44、项目规划用地地形平整，占地面积32954.4平方米。项目规划布局遵循以人为本，追求自然，最大限度的提升环境品质来满足消费者的需要。同时拥有得天独厚的自然位置、完善的基础设施和方便快捷的交通条件使它具有无可比拟的巨大优势。4.2 建设内容和建设规模*商业广场西地块布置集中家居卖场和部分街区型商业和公寓。本项目规划总用地面积36469.44平方米（约54.70亩），共建设5栋建筑，其中一栋6层大卖场（3#），两栋4层商铺（1#、2#），两栋4层商铺（4#、5#），主要功能为百货、电影院、餐饮及娱乐等。地下室共两层，地下一层为家电超市、家电卖场及设备用房；西地块的地下一层为汽车库和设备用房。1#、245、#（1+3F）：两栋商铺楼屋顶高度均为16m，二层局部考虑露台。4#、5#（1+3F）：两栋商铺楼屋顶高度为16m。3#（1+5F）：家居大卖场的屋顶高度为27m。负二层设有地下车库；负一层设有家电超市、家居卖场，超市出入口设在西南角；一层设有家居卖场门厅、家居卖场，卖场内设计三个中庭，家居卖场出入口设在北边，物流出入口设在南边；二至五层为家居卖场，卖场屋顶设置为种植屋面。规划总建筑面积为：116322.49，其中商业建筑面积：96329.89，地下车库及设备房建筑面积为19992.6 。绿化面积为4491。共设计停车位670个（含地上90个，地下580个）。第5章 项目场址条件5.1 地形、46、地貌及工程地质条件地理位置：本项目位于岳阳市岳阳楼区,xx与xx路交汇的东南角。基地中间一条规划道路将地块分为东西两块（A、B两块）。此次规划的为西地块。其位置见下图5-1图5-1 项目的位置图周边地貌及地形：东面紧邻太阳坡路，东侧有东风汽车销售点；南面临近太阳坡北路，南侧有较为密集的生活超市等基础设施；西面临xx路，道路沿线有华冠东郡首府小区、农业银行等；北面临xx，为城市主干道，车流量较大，分布有红墅湾等住宅小区及圭塘村委会。地块内部略低于周边道路，地块内部较为平整，南高北低，南北地块高差大约为2-3M，地块较平整，呈矩形分布，利于规划设计。本项目基底岩性为泥质粉砂岩。各岩层容许承载力均大47、于20 吨/平方米，可作地基持力层。基岩裂隙水极为贫乏，pH 值为6.68，渗透系数0.92 米/日，对混凝土无侵蚀性。(3)地震设防根据全国地震带划分。岳阳市位于新华夏系巨型第二沉降带，具有发生中强破坏性地震的地质构造背景。其中有两条活动断裂在岳阳市交汇。西边有北西西走向的常德益阳长沙的活动断裂从岳阳市区通过；东边有北东走向的平江浏阳长沙市区的第四纪隐伏断裂。这两条断裂的存在，是岳阳地区发生地震灾害的隐患。核定本区地震烈度为7 区域。按国标GB50011-2001 规范要求，按7级抗震设防。本工程拟建建筑物按建筑工程抗震设防分类标准（GB50223-2008）第3.0.2条，本工程抗震设防标48、准划分为标准设防类（简称丙类）。5.2 自然地理条件岳阳市位于湖南东北部，素称“湘北门户”。岳阳地处北纬282533295100，东经11218311140906之间。东邻江西省铜鼓、修水县和湖北省通城县；南抵湖南省浏阳市、长沙市、望城县；西接湖南省沅江县、南县、安乡县；北界湖北省赤壁、洪湖、监利、石首县（市）。市东西横跨177.84公里，南北纵长157.87公里。土地总面积15087平方公里，占全省总面积的7.05%。城市规划区面积845平方公里，其中市区建成区面积78平方公里。5.3 气候与气象岳阳市处在东亚季风气候区中，气候带上具有中亚热带向北亚热带过渡性质，属湿润的大陆性季风气候。其主49、要特征：其主要特征：温暖湿润，四季分明，季节性强；热量丰富，严寒期短、无霜期长，春温多变，盛夏酷热；雨水充沛，雨季明显，降水集中；“湖陆风”盛行，“洞庭秋月”明；湖区气候均一，山地气候悬殊。年平均降水量为1289.81556.2mm，呈春夏多、秋冬少，东部多、西部少的格局，春夏雨量占全年的70%73%，降雨年际分布不均，最多达2336.5mm，降雨少的年份只有750.9mm。年平均气温在16.517.2之间，极端最高气温为39.340.8，极端最低气温为-11.4-18.1。城区年平均气温偏高，为17.0。年日照时数为1590.21722.3小时，呈北部比南部多、西部比东部多的格局。年无霜期250、56285天。市境主导风向为北风和东北偏北风，年平均风速为2.02.7m/s。“湖陆风”盛行，“洞庭秋月”朗；湖区气候均一，山地气候差异大；生长季中光热水充足，农业气候条件较好。5.4 水资源岳阳市水系发达，湖泊星罗棋布，河流网织，有大小湖泊165个，280多条大小河流直接流入洞庭湖和长江。洞庭湖是长江中游最重要的调蓄湖泊，湖泊面积2691km2，总容积170亿m3，分为东、西、南洞庭湖。岳阳市境内洞庭湖面积约1328km2。东洞庭湖是洞庭湖泊群落中最大、保存最完好的天然季节性湖泊，占洞庭湖总水面的49.35%，其水面大部分位于岳阳境内。在洞庭湖周边，沿东、南、西、北4个方向，分别有新墙河、汨51、罗江、湘江、资江、沅江、澧水、松滋河、虎渡河、藕池河等九条大中江河入湖，形成以洞庭湖为中心的辐射状水系，亦被称“九龙闹洞庭”。其中前六条统称为“南水”，后三条统称为“北水”，南、北两水在洞庭湖“九九归一”于城陵矶汇入长江。全市长5公里以上河流有273条，流域面积100 km2的河流有27条，流域面积2000 km2以上的河流有两条：汨罗江发源于通城、修水、平江交界的黄龙山脉，长253公里，流域面积5543 km2；新墙河长108km，流域面积2370 km2。黄盖湖位于湘鄂交界处，全流域面积1552.8平方公里，在岳阳市境内有1377.8平方公里。5.5 公共设施条件本项目位于岳阳楼区政府辐射52、范围内，分享市政策配套设施建设的速度较快。目前项目周边主要配套有：商业配套：南翔万商国际商贸城、湘北大市场、鸿源购物广场、北门集贸商场、南正街百货商场等。教育配套：岳阳市鹰山小学、启源外语实验小学、岳阳中学、洛王中学、北港中学、梅溪中学、岳阳市第十五中学、岳阳市技工学校、岳阳市交通学校。交通配套：岳阳东站、岳阳站、岳阳北站。市政公园：金鹗公园、灵雾山风景区、岳阳楼风景区、九华山风景区、岳阳市博物馆、圣西罗足球公园等。医疗配套：岳阳市一人民医院、岳阳市中医院、岳阳市肿瘤医院岳阳市三医院。银行邮局：工商银行、交通银行、农业银行、中国银行、中国邮政。其他：洞庭湖沿湖路。5.6 建设条件的结论与建议553、.6.1结论1、项目区地形平坦，地貌类型单一，区域地质构造稳定，水文地质条件较好，工程地质条件好，地质灾害发育较弱，地震设防烈度为7度，地质环境条件复杂程度中等；拟建工程属一般建设项目，地质灾害危险性评估级别为三级。2、项目区地质灾害类型主要为地面沉降及特殊类岩土(软土)灾害，现状评估认为其危险性小。预测评估认为工程建设引发或加剧地面沉降及特殊类岩土软土)灾害的危险性小，遭受特殊类岩土(软土)灾害危险性中等，遭受地面沉降灾害危险性小。3、综合评估认为：项目区地质灾害危险性中等适宜。5.6.2建议1、工程建设前应加强场地工程地质勘察，了解软土层的分布发育情况，设计合理的基础结构，并对浅部存在的砂54、性土进行液化判别。2、建议重要建筑物采用桩基施工，一般建筑物要对软土进行必要的工程处理，满足：工程建设对地基承载力的要求。3、如进行基坑开挖时，必须采取护壁和防渗等有效工程措施，以免发生基坑壁坍塌灾害。4、工程施工中须加强环保意识；商业、居住区建成后须做好生活废水、污水的排放工作，防止污染地下水源及污染环境。第6章 建设方案6.1 规划依据与原则及定位6.1.1规划依据及要求1、民用建筑设计通则GB 50352-2005；2、建筑设计防火规范GB 50016-2006；3、高层民用建筑设计防火规范GB 50045-95（2005年版）；4、人民防空地下室设计规范GB50038-20055、人民55、防空工程设计防火规范GB50098-2009 6、城市居住区规划设计规范（GB50180-93)7、汽车库建筑设计规范JGJ 100-98；8、汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB 50067-97；9、湖南省公共建筑节能设计标准DBJ43/003-2010;10、中华人民共和国公安部公消2012350号文件11、湖南省实施中华人民共和国人民防空法办法；12、建设单位提供的电子土地红线图及项目规划依据图；13、国家、省、市等其它相关法律、法规。6.1.2规划设计原则1）区域协调原则：规划力求从区域的角度充分考虑区内功能、用地、交通等与周边地区的衔接，以保证规划在更多区域内的科学性和合理性。256、）可持续发展原则：基于本片区的自然条件，规划坚持循序渐进、逐步提高和可持续发展的理念，争取做到现状与未来的良好结合。3）整体效益优先原则：注重技术上的可行性和社会、经济、环境效益的统一，达到整体效益最优的原则。4）对单体建筑的环保、卫生、安 全、节能、抗震、消防等进行统一设计。在节省投资，降低造价，满足使用要求的前提下，尽量使用新技术、新材料。5）设计中坚决贯彻执行国家有关环境保护、防火安全、交通组织、用地分配、安全和消防等规定，要求相关的设备、设施与主体工程同时设计，同时施工，并符合有关规范和规定的要求。6.1.3 规划定位项目将建设成为，一座富有现代感的城市建筑将矗立在未来的岳阳岳阳楼区城57、市中心；一座由大型精品家居购物中心、精品酒店公寓、多元餐饮、高档休闲娱乐等多种商业形态组成的新型城市综合体将崛起；它代表的是一种全新的城市生活方式，将使人们充分体验美食、居住、办公、购物、娱乐、休闲一站式的服务，享受繁华、便捷的都市生活，深刻体验城市让生活更美好，最终提升整个城市的生活价值！6.2 设计构思主要关注自然、文化、人的相互关系：“自然”就是指与山、湖、城的关系，建筑本身低调，按规划要求层层退台，“显山露水透绿”，与已有的环境和谐共生，相得益彰。“文化”就是透过建筑体现 岳阳 深厚悠久的文化底蕴，尤其是 山、湖、城的 文化特质，同时体现建筑地域性特征。“人”是建筑与环境的主体，不仅要58、在功能上满足他们的需求，更应在精神层面上传达美好的信息。提供一个品味高雅，温馨，舒适的购物环境6.3 规划布局根据现场的地形条件，采用的是周边式布局，建筑沿城市道路展开，设计注重与用地协调，构图均衡，合理处理场地高差关系。西地块由1#、2#栋、4#、5#栋4 F多层商业，3#栋 1+5F高层家居卖场。均衡布置的配套设施、临街便利的商业街铺、连贯顺畅的地下车库共同形成了一个分区明确、完善舒适的商业区根据现有条件，合理布置各楼的位置，具体分布下图：6.4 建筑风格整个建筑呈现代主义风格，整体立面选用玻璃+铝板幕墙体系，局部辅以石材装饰，造型现代简洁，但又不失细部。商业楼部分以强调横向线条，结合大型59、广告灯箱，烘托出炫目宜人的商业气氛。6.4.1 平面设计*商业广场西地块布置集中家居卖场和部分街区型商业和公寓。本项目规划总用地面积36469.44平方米（约54.70亩），共建设6栋建筑，其中一栋6层大卖场（3#），两栋4层商铺（1#、2#），两栋5层商铺（4#、5#），主要功能为百货、电影院、餐饮及娱乐等。地下室共两层，地下一层为家电超市、家电卖场及设备用房；西地块的地下二层为汽车库和设备用房。1#、2#（1+3F）：两栋商铺楼屋顶高度均为16m，二层局部考虑露台。4#、5#（1+4F）：两栋商铺楼屋顶高度为21.6m。3#（1+5F）：家居大卖场的屋顶高度为27m。负二层设有地下车库；负60、一层设有家电超市、家居卖场，超市出入口设在西南角；一层设有家居卖场门厅、家居卖场，卖场内设计三个中庭，家居卖场出入口设在北边，物流出入口设在南边；二至五层为家居卖场，卖场屋顶设置为种植屋面。6.4.2 立体设计项目位于岳阳市的门户地段，里面涉及要求既要体现国际先进的设计理念和创新精神，又要具有鲜明的地方文化特色。在裙房外立面设计中，将洞庭湖的浩瀚气势，运用曲线的形态抽象语言融汇到平面设计中，凹凸退台的商业立面配合变幻无穷的灯光效果，似幻的LED商业广告找他，恰如在微博涟漪的水面上摇曳生姿的片片波鳞。西边面临城市生活街区，外立面设计融进了更多的生活和商业气息，以广告牌、霓虹灯、招贴、灯具等，构成61、一幅生机盎然的盛世画卷。外墙材料选用玻璃+铝板幕墙体系，局部辅以石材装饰，幕墙中运用折叠角度的金属外墙格栅，能反射阳光有效的减少热量吸收，在注重建筑外观的同时充分考虑道可持续环保的功能。6.4.3 剖面设计建筑体量通过处理，减少了建筑对周边城市的压迫感，增加了亲和感。通过建筑的高低变化形成多层退台空间，带来多种露天休闲场所，建筑屋面采用绿化屋面较好地隐藏了建筑的实际体量，结合建筑退台形成立体的休闲场所，营造景观、建筑一体的空间特质。西地块1#、2#、4#、5# 1+3F栋多层商业。负一层层高5.1米，一三层层高5.4米，3# 栋 1+5F 高层家居卖场，负二层层高4.2米，负一层层高5.1米，62、一层五层层高5.4西地块：家居大卖场部分（3#）商业层高均为5.4m，3#大卖场总建筑高度为27m。商业裙楼部分（1#、2#、4#、5#）商业层高5.4 m。1#、2#商业楼总建筑高度16 m,4#、5#商业楼总建筑高度21.6m。地下室：地下室共二层，地下一层为家电超市、家具卖场及设备用房，层高5.1 m；地下二层为汽车库和设备用房，建筑层高4.2 m，地下室停车位共580个。建筑体量通过处理，减少了建筑对周边城市的压迫感，增加了亲和感。通过建筑的高低变化形成多层退台空间，带来多种露天休闲场所，建筑屋面采用绿化屋面较好地隐藏了建筑的实际体量，结合建筑退台形成立体的休闲场所，营造景观、建筑一体63、的空间特质。6.5 结构设计6.5.1设计依据1、建筑结构荷载规范（GB50092012）；2、混凝土结构设计规范（GB500102010）；3、建筑地基基础设计规范（GB50007-2011）；4、建筑桩基技术规范（JGJ 94-2008）；5、建筑抗震设计规范（GB500112010）；6、高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ3-2010）；7、砌体结构设计规范（GB500032011）；8、建筑边坡工程技术规范（GB 50330-2002）；9、建筑工程抗震设防分类标准（GB50223-2008）；10、建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001）；11、其它国家及湖南省现行标准64、规范、规程。6.5.2设计要求建筑结构安全等级：二级 建筑结构设计使用年限： 50年 抗震设防基本烈度7度，设计基本地震加速度值0.10g。抗震设防分类：3#家居卖场为乙类，其余均为丙类地基基础设计等级：6#公寓及相关范围为甲级。其余均为乙级人防设计及等级： 有 基本风荷载：基本风压W0=0.4KN/m2基本雪荷载：基本雪压S0=0.55KN/m26.5.3设计荷载标准值1、车库: 4.0kN/m22、商场: 3.5kN/ m23、卫生间 2.0kN/ m24、消防疏散楼梯 3.5kN/ m25、屋面:一般上人屋面 2.0kN/ m2，屋面按实际情况考虑6、消防车道 20.0kN/ m27、65、设备房 7.0kN/ m28、其它均应按国家相应规范规程执行6.5.4结构类型及材料1、上部结构及地下室结构设计（1）本工程地上部分考虑结构规则性要求及温度收缩应力，单体超长部分每隔50m左右设伸缩缝兼抗震缝。（2）结构类型： 3#家居卖场为钢筋混凝土框架结构，框架抗震等级为一级；其余各栋均为框架结构，框架抗震等级为二级。（3）楼盖形式：根据建筑功能要求，采用现浇钢筋混凝土梁板结构。（4）地下室为超长结构，不设伸缩缝，设计采用补偿收缩无缝施工技术方案，每隔30米左右设置膨胀加强带结合后浇带。变形缝的设置：地下室采用无缝设计，每隔30米左右设一道后浇带或膨胀加强带。地上高层公寓楼与裙楼商业间设抗66、震缝。地基基础设计 暂无工程地质勘察报告，基础形式待定。3、主要结构构件材料的选用。混凝土强度等级：梁、板C35-25，墙、柱C45-30。钢筋：HPB300级钢筋主要用于板中分布钢筋和梁、柱箍筋及各种构造钢筋。HRB400级筋主要用于梁、柱、剪力墙的纵向受力钢筋及板的受力钢筋。钢材：Q235B 、Q345-B主要用于各种预埋件。填充墙：采用页岩烧结多孔砖或加气混凝土砌块砌筑。6.6 无障碍设计按照无障碍设计规范GB50763-2012，本工程无障碍设计部位有主要出入口、电梯厅、电梯轿厢、卫生间、无障碍停车位。1、建筑主要出入口均做坡度小于1:20的平坡式出入口，建筑内部的主要电梯厅均设无障碍67、电梯直达各层，建筑内部走道、公共门扇等考虑无障碍设计要求。2、商场各层均设无障碍卫生间，公寓楼按规定设置无障碍厕卫。3、地下车库按比例设置无障碍停车位。4、各种无障碍设施包括停车位、电梯、卫生间等设有国际通用无障碍标识。6.7 智能化设计本次智能化设计考虑到以下各项，包括电话配线系统；网络配线系统；有线电视系统；公共广播（兼消防广播）系统；火灾自动报警及联动控制系统、闭路电视监控、电子巡更、车辆出入管理系统、电子门禁系统等。6.8 绿化景观规划室外景观采用现代简洁的手法，烘托商业建筑特征，玻璃幕墙包围在主结构的外围而使整栋建筑达到美轮美奂，通过简单的几何形组织铺地、绿化、雕塑小品，营造时尚、有68、序的商业形象。通过富有特色的下沉广场，丰富城市空间形态，为市民创造有活力的交往、集散空间。通过中庭的设置塑造有活力、有层次的购物环境。用地范围内除建筑物、道路、停车场外的场地均可作为绿化环境用地，室外停车场采用生态绿化停车形式。绿化种植品种宜选用适宜当地生长环境的树木、花卉、地被植物为主，点缀在广场及绿地中,让建筑与环境融为一体，共同创造一个舒适、悦目的休闲、购物环境。6.9 间距与日照根据岳阳市城市规划管理技术规定（2009年修订）及岳阳市城市规划管理技术规定补充规定（20120306）有关规定，结合地块周边建筑现状，地块内建筑与周边原有建筑也分别符合建筑间距的控制要求，保证了周边原有住宅建69、筑日照至少达到相关规范要求。第7章 公共工程方案7.1 给排水工程7.1.1给排水工程设计依据（1）甲方及各相关专业提供的设计要求与资料。（2）室外给水设计规范（GB50013-2006）（2011年版）（3）室外排水设计规范（GB50014-200）（2014年版）（4）建筑设计防火规范GB500162006（5）高层民用建筑设计防火规范GB5004595（2005年版）（6）建筑给水排水设计规范GB0015-2003（2009年版）（7）自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001（2005年版）（8）建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005（9）公共建筑节能设计标准GB501870、9-2005（10）住宅设计规范GB50096-2011。（11）气体灭火设计防火规范GB50370-2005（12）汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97（13）人民防空工程设计防火规范（GB50098-98）（2005年版）（14）节水型生活用水器具（CJ164-2002）（15）城镇给排水技术规范（GB 50788-2012）7.1.2主要参数项目运营期用水定额及计算期取值是在参考湖南省用水定额（DB43-T388-2008）等相关规范的基础上，综合岳阳市实际情况确定的，具体取值如下：（1）公寓楼（包括物业管理用房）生活用水定额为100L人d，按365天年计算；（2）商业71、用水定额按平均5 L月，按12个月计算；（3）绿化用水指标按平均60L月，按12个月计算；（4）道路广场及车位用水指标按平均36L月，按12个月计算；（5）不可预见水量取生活用水量的10估算。7.1.3给水设计1、水源： 本工程以市政给水管网作为给水水源。xx的市政给水管和西边xx路市政给水管上分别接入一根 DN200 的给水管进入片区，在片区形成环状管网，供片区内各建筑供水。市政管网压力为 0.35 Mpa。2、用水量生活用水量：最高日用水量约为604.46m ，最大时用水量约为75.66m 。序号用水名称用水人数/占地面积设计标准用水单位最大日用水量（m3/d）用水时间（h）最大时间化系数72、（kh）最大时间用水量（m3/d）日污水量（m3/d）1家居、商业96329.895L/dm481.64121.560.2433.142办公8050L/dm4101.50.63.63停车库19992.62L/m次39.9881.04.9936.13合计525.6265.79472.87未预见及漏损（15%）78.849.87总计604.4675.66472.87消防用水量：序号系统名称用水量标准火灾延续时间一次灭火用水量备注1室内消火栓系统40L/S3h432m3由消防水池供2自动喷水灭火系统30L/S1h108m3由消防水池供3室外消火栓系统30L/S3h324m3由城市管网供合计864m373、一次火灾总用水量为864 m3。本工程在公寓楼地下室设有一座540m3的钢筋混凝土消防水池，贮有室内消火栓及自动喷淋系统用水。室外消防管网满足室外消防用水。3、给水系统本工程建筑6层及6层以下由市政管网直接供给， 6 层以上由水泵房变频给水设备加压供水。4、室内消火栓系统室内消火栓灭火系统基本流程为：消防水池 消火栓专用消防水泵总分配管和环状管网消火栓；消防泵房内设有消火栓专用消防水泵，水泵的开启由消防按钮或消防控制中心控制，以保证在发生火灾时能使任何一个消火栓有足够的水压和水量。消火栓的布置保证有两支水枪的充实水柱同时到达室内任何部位； 消火栓栓口直径为 DN65，水带长度为 25m，水枪喷74、嘴口径为 19mm；室外设有水泵接合器，以便消防车利用室外消火栓取水直接救援，水泵接合器距室外消火栓不大于40米。5、自动喷水灭火系统消防泵房内设有自动喷淋专用消防水泵两台，喷淋系 统用水由喷淋水泵加压供给。按规范规定，公寓楼及商场地下车库等建筑，应设自动喷水灭火系统，喷淋系统用水量30L/S。自动喷淋系统设有湿式报警阀，压力开关，水流指示器，自动排气阀，末端试水装置，喷头等。湿式报警阀设在地下室内，一个报警阀控制的喷头数不超过800个。喷头采用下垂型喷头，喷头的动作温度为 68 ，色标红色；室外设有自动喷淋系统专用水泵接合器，以便消防车利用室外消火栓取水直接救援,水泵接合器距室外消火栓不大于75、 40 米。自动喷淋系统前 10min 的消防用水量由公寓楼屋顶消防水箱供给。6、灭火器配置为了有效地扑灭初期火灾，按国家规范在相应的房间内配置相应数目及种类的灭火器。7、气体灭火变配电室设计设备选用 AS600S 型气溶胶预制灭火系统，该系统具有环保，常压储存，免维护特点。8、消防排水消防电梯附近设容积大于 2 个立方的消防废水集水坑，坑内设 2 台型号相同的消防排水泵（ Q10L/s,一用一备、自动切换），自动提升至室外雨水井。7.1.4 排水方案1、生活污废水系统本工程室外排水管网采用雨污 分流 流制。由于本工程无工业废水，室内生活排水管网采用污废水合流排出，经化粪池处理后排入 一期 污76、水管网。食堂含油废水通过隔油池处理后达到污水综合排放标准排放。建筑物总排水量按给水量 90% 考虑。本工程最高日污水排水量约为472.87m3。2雨水系统根据暴雨强度公式及相关设计系数：q=可算出本项目的最高日排水总量为699.8m3/d。本工程排水系统采用雨、污分流制。生活污水经化粪池处理后排入其室外污水排水系统，再经室外污水排水管排入市政污水管网；屋面雨水经收集处理后回收利用，其余雨水直接排入市政雨水管。室外雨水采用雨水管道汇集；建筑雨水采用外排水系统；裙房雨水采用虹吸排水系统排出，雨水通过虹吸雨水斗收集经其管道排至室外雨水管网；空调冷凝水设专用排水立管排至室外散水汇集至小区雨水管道，汇总77、后排至市政雨水管网。本工程设蓄水池收集屋面雨水排水。雨水经处理系统处理后回用于室外绿化浇洒。7.2 供电工程7.2.1供电系统设计根据本项目所在位置供电系统资源，项目规模以及供电部门意见，合理选用电压等级，优先使用10KV电压等级。本工程中火灾报警及联动控制设备、消防泵、电梯、排烟风机、加压风机、安防监控系统、弱电系统、应急照明、疏散照明、航空障碍灯及重要功能间照明等等按一级负荷考虑。其他照明和及电力设备等按二级负荷考虑，均采用双电源供电。1、10KV开闭所的设置10KV开闭所设置于地下室（负二层），设计需要充分考虑供电部门意见，同时需要满足各业主的需要，继电保护、设备选型等均应满足相关要求。78、10KV开闭所方案阶段可按照120-150平方米要求预留。2、变配电所：本工程在项目地块适当位置拟设一座中心变配电所和2个分变电所，供本工程的全部负荷用电。变配电所内设变压器台数及容量如下：1)单位面积负荷估算法：本工程商业用电按90W/m2估算，办公用电按70W/m2估算，公寓、住宅按 50W/m2估算，车库用电按15W/m2 估算。商业：Pe=96329.89*0.09=8669.69KW，Pjs=8669.69*0.6=5201.81kw。地下车库：Pe=19992.6*0.015=299.89KW，Pjs=299.89*0.8=239.91kw。Pjs总=（5201.81+239.9179、）*0.9=4897.55KW, 变压器总装机容量=4897.55KW*1.5=7346.32KVA故选用7台1250KVA干式变压器设在变配电所。3、电容补偿采用移相电容器在变电所变压器低压侧集中补偿，补偿后高压侧功率因数达 0 .9 以上。4、电源：本工程从城市 35KV 及以上等级的不同区域变电站引来二回 10kV 电缆至中心变配电所。两路电源同时工作，互为备用。高压系统电压等级为 10kV，低压系统电压等级为 220V 380V。低压配电采用放射式与树干式相结合的方式，对于单台容量较大的负荷或重要负荷，如：空调机房、水泵房、电梯机房、电话站、消防中心等设备采用放 射式供电；对于一般负荷80、采用干式与放射式相结合的供电方式。本工程的消防动力设备、应急照明、电梯、水泵房、电话机房、变配电所用电等采用双电源供电，并在末端互投。7.2.2照明配电 系统(1)照度标准参照国标建筑照明设计标准 GB5003420 13，主要场所的照度如下：一般商店营业厅 300Ix LPD小于12W/M2 高档商店营业厅 500Ix LPD小于19W/M2会议室 300IxLPD小于11W/M2普通办公室 300IxLPD小于11W/M2高档办公室 500IxLPD 小于18W/M2 车库 75IxLPD小于7W/M2 水泵房、空调机房 100IxLPD小于5W/M2变配电房 200IxLPD小于8W/M81、2 门厅 200Ix LPD 小于8W/M2(2 ）设备用房、地下车库采用以高效节能荧光灯为主的光源；楼梯间、电梯间、走廊及部分公共场所采用高效节能灯。(3) 楼梯间、防烟楼梯间前室、消防电梯间及其前室或合用前室均设应急照明。消防控制室、水泵房、配电室以及发生火灾仍需正常工作的其他房间设应急照明，仍应保持正常照明的照度。建筑内消防应急灯具的照度应符合下列规定：疏散走道的地面最低水平照度不应低于 0.51x ；人员密集场所内的地面最低水平照度不应低于 1.01x ；楼梯间的地面最低水平照度不应低于 5.01x ；(4) 应急照明灯和 灯光疏散指示标志应设玻璃或其它不燃烧材料制作的保护罩。应急照明82、灯和疏散指示标志采用镉镍电池作备用电源 , 连续供电时间不应小于 30min。水泵房、变配电房等需要正常工作的房间连续供电时间不应小于 180min。(5) 景观照明：本次设计只在中心变电所留有出线回路容量。7.3 采暖通风与空气调节设计7.3.1设计范围*商业广场西地块暖通专业设计内容为：中央空调设计、通风系统设计、防排烟设计。7.3.2室外气象参数岳阳属亚热带季风性湿润气候。台站位置：（湖南岳阳）北纬28.22，东经112.92海拔：44.9m大气压力：冬季 101830pa，夏季 99560hpa冬季空气调节室外计算干球温度： -0.8冬季通风室外计算干球温度： 3.5夏季空气调节室外计83、算干球温度： 36.5夏季通风室外计算干球温度： 32.2夏季空气调节室外计算日平均温度 32.1夏季空气调节室外计算湿球温度 29 冬季空调室外计算相对湿度 90%冬季室外平均风速： 2.4m/s夏季室外平均风速： 2.4m/s冬季最多风向及其频率： NW 31%夏季最多风向及其频率 SW 14%7.3.3空调设计商业部分设置集中空调，经初步负荷计算，商业部分夏季空调总冷负荷约为23000kW。经过技术经济分析比较，冷热源拟采用四台制冷量为 4572Kw 的离心式冷水机组，一台制冷量为 2814Kw 的离心式冷水机组和一台制冷量为 1445Kw 的螺杆式冷水机组。每台制冷量为 4571Kw 84、的冷水机组设计流量为 700m/h 的冷却塔两台，每台制冷量为 2810Kw 的离心式冷水机组设计流量为 700m/h 的冷却塔一台，螺杆式冷水机组设计一台流量为 450m/h 的冷却塔一台。总热负荷为 7200Kw ， 主要建筑的空调和通风方式如下：空调区域主要 采用吊顶风柜接风管，每个区域单独设新风系统和排风系统。空调水系统：夏季由制冷设备提供 7冷冻水，分季节分别送至空调房间的空气处理设备，对空气进行冷却、除湿处理。按使用功能、平面布置分别设计新风系统，新风经过过滤、冷却后送入室内。水系统为双管制，为了运行管理方便，根据房间的使用性质和平面布置。空调垂直干管采用异程式，各层水平干管采用同85、程和异程相结合的形式。机房供、回水总管设压差旁通调节阀。7.3.4通风及防排烟楼梯间、前室及合用前室的防烟对于不能采用自然排烟的合用前室和楼梯间分别设置加压送风系统，合用前室每层设计一个加压送风口，楼梯间每隔两层设计一个加压送风口。各加压送风系统分别设置一台消防风机，一旦发生火灾，消防风机自动启动并联动送风口对合用前室和楼梯间送风。对于不满足自然排烟的内走道设置排烟系统。各排烟系统分别设置一台消防风机，一旦发生火灾，消防风机自动启动并联动风口对着火层内走道进行排烟。对于地上部分不满足自然通风的房间设置排烟系统。地下车库通风：地下室车库设计平时排风及火灾排烟系统，平时通风量按4次/h计算，排烟量86、按6次/h计算，有直通室外车道的防火分区利用车库车道自然补风，没有直通室外 通道的利用风机机械排烟且设置机械送风设备。为了节约能源，车库排烟系统选用双速排烟风机，平时低速排风，火灾时由消防控制中心高速启动进行机械排烟。7.3.5消声与隔振1）、离心风机选用低转速、低噪声产品。2）、风机进出风口与管道之间用防火帆布软管连接。3）、风机振动设备落地安装时采用减振基座。4）、防排烟、通风管道材料为镀锌钢板。外网至管井埋地管道采用聚氨酯预制保温管道。7.4 消防设计与安全疏散7.4.1室外消防项目设置环形消防车道，消防车道净宽不小于 4.0m，消防车道距外墙面大于5.0m，消防车道上空无障碍物。西地块87、消防扑救面设在集中家具卖场南面整个长边长度且不小于周边长度1/4，消防扑救面宽度13.0m，消防登高面宽度8.0m，从登高面可直通消防电梯前室及疏散楼梯间，消防车可到达整个栋号进行消防扑救。消防道路系统的道路转弯半径12m，地面坡度8%，穿过建筑物的门洞宽与高度不小于4.0m均可满足消防车的通行，建筑布局及山墙等防火间均满足建筑设计防火规范（GB50016-2006）及高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）2005年版的要求。7.4.2建筑消防设计布置集中家居卖场和部分街区型商业和公寓。标准柱网模数 8. 18.4m。1#、2#、4#、5#栋1+3F多层商业。1、3#栋1+5F高层家88、居卖场，由1层半地下室家电超市、家具卖场，5层家居卖场组成。每层均设有防烟楼梯间，前室面积大于6.0，有机械送、排风，开向楼梯间的门为乙级防火门，楼梯间可直接天然采光和自然通风，设有消防电梯和防烟楼梯间，前室共用，面积大于 10 ， 剪刀楼梯的合用前室与消防电梯前室合用时面积大于 12 且短边大于2.4 米，有机械送、排风。防火分区面积均小于一个防火分区要求，前室和楼梯间的门为乙级防火门，向疏散方向开启，室内消防给水系统独立设置、层层设置消防栓。消防控制中心设在负一层，可直通室外。出口上部设有 1 米宽的防火挑檐。负一层面积 18253.9 ，为五个防火分区。第一防火分区面积 3636.41，89、第二防火分区面积3816.21，第三防火分区面积 3467.83，第四防火分区面积3307.9，第五防火分区面积3734.9 。一层面积12520.2，为四个防火分区。第一防火分区面积 2873.33，第二防火分区面积3169.1，第三防火分区面积 3401.14，第四防火分区面积3837.4 。二五层每层面积12824，为四个防火分区。第一防火分区面积3067.9，第二防火分区面积3145.5，第三防火分区面积 3370.9，第四防火分区面积2992.7。负二层为地下室设置有车库及 设备用房，耐火等级为一级，地下室总停车数量为580辆，为一类停车库，减值面积 26273.73 ，为八个防火分90、区，第一防火分区面积2568.85，第二防火分区面积3713.11，第三防火分区面积3688.01，第四防火分区面积3542.28，第五防火分区面积3474.2，第六防火分区面积3908.58，第七防火分区为设备用房面积980.00，第八防火分区为生活超市面积3441.46。地下室设有自动喷淋灭火系统。地下车库防火分区的面积均小于4000，设备用房防火分区的面积均小于1000。地下车库设有两个车行出入口，均设置于车库南向，净宽均大于7.0米。车库出入口上部均设有宽度不小于1.0米的防火挑檐。车库坡道入口处设特级防火卷帘（背火面温升作耐火极限判定条件的防火卷帘，其耐火极限不低于3小时），每个防火91、分区不低于3个小时）分隔。每个防火分区的人行安全出口不少于两个，最远点距离不大于60米。地下室出地面楼梯间与地上部分均用乙级防火门分隔。7.4.3给排水消防设计1、消防用水量：室内消火栓用水量40L/S火灾延续时间3小时一次火灾用水量为432 m。室外消火栓用水量30L/S火灾延续时间3小时一次火灾用水量为324m。自动喷淋用水量30L/S火灾延续时间1小时一次火灾用水量为108m。一次火灾总用水量为 864 m3。本工程在地下室设有一座540m3的钢筋混凝土消防水池，贮有室内消火栓及自动喷淋系统用水。室外消防管网满足室外消防用水。室外消防管网满足室外消防用水。2、室内消火栓消防系统室内消火栓92、由泵房加压泵加压供应，水泵房内设消火栓加压泵两台。室内消火栓灭火系统基本流程为：消防水池 消火栓专用消防水泵总分配管和环状管网消火栓；消防泵房内设有消火栓专用消防水泵，水泵的开启由消防按钮或消防控制中心控制，以保证在发生火 灾时能使任何一个消火栓有足够的水压和水量。消火栓的布置保证有两支水枪的充实水柱同时到达室内任何部位； 消火栓栓口直径为 DN65，水带长度为 25m，水枪喷嘴口径为 19mm；室外设有消火栓系统专用水泵接合器，以便消防车利用室外消火栓取水直接救援；水泵接合器距室外消火栓不大于 40 米。3、自动喷水灭火系统消防泵房内设有自动喷淋专用消防水泵两台，喷淋系统用水由喷淋水泵加压供93、给。按规范规定，商场及地下车库等建筑，应设有自动喷水灭 火系统，喷淋系统用水量 30L/S。自动喷淋系统设有湿式报警阀，压力开关，水流指示器，自动排气阀，末端试水装置，喷头等。湿式报警阀设在地下室内, 一个报警阀控制的喷头数不超过 800个。喷头采用下垂型喷头，喷头的动作温度为 68 ，色标红色；室外设有自动喷淋系统专用水泵接合器，以便消防车利用室外消火栓取水直接救援。水泵接合器距室外消火栓不大于 40 米。自动喷淋系统前 10min 的消防用水量由公寓楼屋顶消防水箱供给。4、灭火器配置为了有效地扑灭初期火灾，按国家规范在相应的房间内配置相应数目及种类的灭火器。5、气体灭火变配电室设计设备选用94、 AS600S 型气溶胶预制灭火系统，该系统具有环保，常压储存，免维护特点。6、消防排水消防电梯附近设容积大于2个立方的消防废水集水坑，坑内设2台型号相同的消防排水泵（ Q10L/s,一用一备、自动切换），自动提升至室外雨水井。7、室外消防系统室外消火栓用水采用低压制给水系统，与低区生活给水管道合用，在整个建筑周围形成环状管网。室外消火栓间距不大于 120m。7.4.4电气消防设计1、本工程建筑物保护等级为特级，采用控制中心报警系统 , 配电房内设置气体灭火控制装置。拟在 西 地块 家居卖场 一层拟设消防控制室，负责整个工程的火警监控及消防设施控制。2、漏电火灾报警系统西地块各建筑在电力监控系95、统中配置具有漏电检测功能的仪表及配有相应设备。并实时地将漏电故障报至电力监控中心，同时报至消防中心。（在消防报警 系统中设置漏电检测子系统，实时地将各处漏电故障及时报至消防中心。）3、智能火灾疏散显示系统1）采用的智能火灾报警信息显示及疏散指示系统，要求与火灾报警控制器联动，在正常监视状态下，显示所在楼层（区域）安全疏散信息，在火灾报警状态下，实时显示火灾发生的楼层（区域）信息，同时发出安全疏散语言提示、文字指示信息。2）智能主机控制器与火灾报警系统连接并实现联动，当发生火灾时，控制器可根据火灾报警系统发出的火灾报警信息，控制在安全通道等处指示灯显示火灾发生的部位信息，并根据设定的方案对火灾发96、生部位进行分析 ，控制不同部位的指示灯显示相应正确的疏散指示信息，指引现场人员正确疏散。3）火灾报警信息显示及疏散指示控制器主机设在消控中心，设备自带 2*DC12/7Ah备电。7.4.5暖通消防设计楼梯间、前室及合用前室的防烟对于不能采用自然排烟的合用前室和楼梯间分别设置加压送风系统，合用前室每层设计一个加压送风口，楼梯间每隔两层设计一个加压送风口。各加压送风系统分别设置一台消防风机，一旦发生火灾，消防风机自动启动并联动送风口对合用前室和楼梯间送风。对于不满足自然排烟的内走道设置排烟系统。各排烟系统分别设置一台消 防风机，一旦发生火灾，消防风机自动启动并联动风口对着火层内走道进行排烟。对于地97、上部分不满足自然通风的房间设置排烟系统。地下车库通风：地下室车库设计平时排风及火灾排烟系统，平时通风量按 4 次 /h 计算，排烟量按 6 次/h 计算，有直通室外车道的防火分区利用车库车道自然补风，没有直通室外通道的利用风机机械排烟且设置机械送风设备。为了节约能源，车库排烟系统选用双速排烟风机，平时低速排风，火灾时由消防控制中心高速启动进行机械排烟。7.5 防雷安全设计(1)本工程一、二类高层建筑物按二类防雷设计，多层建筑按三类防雷设计。建筑物的防雷装置应满足防直击雷、侧击雷、防雷电感应及雷电波的侵入，并设置总等电位联结。二类防雷建筑物避雷网格不大于10mX10m或 2mX8m，防雷引 下线98、间距不大于 18m。三类防雷建筑物避雷网格不大于 20m X 20m 或 24m X 16m，防雷引下线间距不大于25m所有突出屋面的金属体和构筑物应与避雷带电气连接。(2)为预防雷电电磁脉冲引起的过电流和过电压，在下列部位装设电涌保护器(SPD)：1)在变压器低压侧装一组SPD。当 SPD 的安装位置距变压器沿线路长度不大于10m时，可装在低压主进断路器负载侧的母线上， SPD 支线上应设短路保护电器，并且与主进断路器之间应有选择性。2)在向重要设备供电的末端配电箱的各相母线上，应装设 SPD。上述的重要设备通常是指重要的计算机、楼宇中央监控设备、主要的电话交换设备、中央火灾报警装置、电梯的99、集中控制装置、集中空调系统的中央控制设备等。3)对重要的信息设备、电子设备和控制设备的订货，应提出装设 SPD 的要求。4)由室外引入或由室内引至室外的电力线路、信号线路、控制线路、信息线路等在其人口处的配电箱、控制箱、前端箱等的引入处应装设 SPD。（3）高于 60 米的建筑物，其上部占高度 20%并超过 60 米的部位应防侧击，防侧击应符合下列规定：1）在建筑物上部占高度20%并超过60米的部位，各表面上的尖物、墙角、边缘、设备以及显著突出的物体，应按屋顶上保护措施处理。2）在建筑物上部占高度 20% 并超过 60 米的部位，布置接闪器应符合二类防雷建筑物的要求，接闪器应重点布置在墙角、边100、缘和显著突出的物体上。(4) 本工程采用共用接地装置，以建筑物、构筑物的金属体、构造钢筋和基础钢筋作为接地体。其接地电阻小于1欧姆。安全措施接地系统：1）、本工程采用 TN- S 系统。2)、防雷接地、变压器中性点接地及电气设备保护接地等共用统一的接地装置，要求接地电阻不大于 1 欧姆，否则应在室外增设人工接地体。强、弱电共用联合接地装置。3)、本工程 采用总等电位联结。在卫生间、电梯机房及消防控制室等房间设置局部等电位联结。4)、在电源及弱电进线端安装过电压浪涌保护器。7.6 弱电工程本项目作为大型商业及办公建筑，弱电系统在管理上为大楼提供：“安全、舒适、高效、节能、便利、健康”的服务。享受101、高科技带来的先进生产力及各类好处。7.6.1方案设计原则1、先进性：在技术上适度超前。2、成熟性和适应性：采用新技术，但不采用未投入使用的技术，确保使用的可行性。3、开放性：满足未来发展的需要，能满足各类弱电系统的兼容并网。4、集成性及可扩展性：充分考虑大楼的高度集中的智能化管理，同时考虑系统的升级、换代。5、标准化，模块化。6、安全性，可靠性。7、经济性。7.6.2主要设计内容1、电视监制系统1）摄像机：室内先用彩色CCD摄像机，具有自动增益功能，有较高的清晰度，具有CS接口；停车场采用高清晰度的黑白摄像机。2）监制机房：商业及办公区域分别设置机房，2、防盗报警系统a、防盗报警与电视监控共用102、值班室。b、报警设备安装位置：重要办公区；商场，各出入口。3、综合布线系统：本工程设置电信配线房，引至本工程的电信市话进线和网络进线穿管埋地经地下室金属线槽引入电信配线房。本系统采用PDS 作为语音、数据及图像通信的传输媒质。4、计算机网络系统：区域的局域网平台，以区域内建立的综合布线系统为基础，通过光结点、铜缆综合布线系统以及布线系统，实现独立的商户对区域综合信息WEB 服务器的信息查询和浏览。5、有线电视系统：有线电视信号接至有线电视台，管线至每户的弱电总箱，设计时系统留有足够的电平余量，以满足每户的使用要求。6、背景音乐及应急广播系统：为了创造幽雅舒适及安全的环境，提供一种现代化的管理手103、段，安装背景音乐系统是必要的。7、通信系统8、保安系统9、停车场管理系统10、楼宇自控系统11、智能耗检测系统12、智能物业管理系统7.6.3 各机房预留1、消防控制中心：设于地下一层或是地上一层，面积约100平方米。2、商业及办公分设弱电机房，设于地下一层或是地上一层，面积约40平方米。3、商业及办公分设保安值班室（一层），面积约：15平方米。4、电视主机房，设于地下一层或是地上一层，面积约25平方米。7.7 燃气设计7.7.1 天然气负荷指标的确定本项目主要为商业用气，商业裙楼的空调采用电制冷离心式冷水机组+电制冷螺杆机组+燃气锅炉的形式。外加商业百货餐饮用气，建筑总用气量按456.94万104、Nm3/年7.7.2 管网布置建筑入口总管与城市中压天然气干管相接，入口总管管径为DN400。中压天然气经2个RTZ-312调压箱减压后引出低压燃气管供应至需求点。7.7.3管材及敷设形式：室外燃气管采用无缝钢管，焊接连接。室内燃气采用地埋敷设，其埋深应满足下列要求：埋设在车行道下，不得小于0.8 m；埋设在非车行道下，不得小于0.6 m；埋设在院内，不得小于0.36 m。7.8 电梯工程本项目作为大型家居商业广场，电梯的科学合理配备十分重要。本项目中商业裙楼部分设有4部电梯（客梯2部，货梯2部，其中有2部可作为消防梯），56部扶梯，完全可以满足消费者需求。客货分离，货梯至少1部；有完善先进的105、智能控制系统等的标准。7.9 环卫工程在本区域内设立多个垃圾收集点，收集商业、酒店、办公及消费者垃圾。并应配置清洁工人，负责区内卫生，垃圾要及时清运。商业裙楼部分每层都设有两处公共卫生间，多层商业楼部分每层设有公共卫生间，均有无障碍设计来满足不同人群的需求。定时有专门的清洁工人负责打扫清理。第8章 节能、绿化8.1 节能8.1.1设计依据本项目依据的用能标准和节能规范主要有：1、建筑照明设计标准GB500342004；2、建筑采光设计标准GBT50033200l；3、湖南省公共建筑节能设计标准DBJ43/003-20104、湖南省用水定额DB43/T388-2008；5、湖南省人民政府发布12106、项两型社会建设标准6、国家及湖南省政府职能部门有关节能文件要求8.1.2用水量分析项目运营期用水定额及计算期取值是在参考湖南省用水定额（DB43-T388-2008）等相关规范的基础上，综合岳阳市实际情况确定的，具体取值如下：（1）公寓楼（包括物业管理用房）生活用水定额为100L人d，按365天年计算；（2）商业用水定额按平均5 L月，按12个月计算；（3）绿化用水指标按平均60L月，按12个月计算；（4）道路广场及车位用水指标按平均36L月，按12个月计算；（5）不可预见水量取生活用水量的10估算。则项目运营期用水量估算为22.06万吨，见下表8-1。表8-1用水量估算序号用水名称用水人数/107、占地面积设计标准用水单位最大日用水量（m3/d）用水时间（h）最大时间化系数（kh）最大时间用水量（m3/d）日污水量（m3/d）1家居、商业96329.895L/dm481.64121.560.2433.142办公8050L/dm4101.50.63.63停车库19992.62L/m次39.9881.04.9936.13合计525.6265.79472.87未预见及漏损（15%）78.849.87总计604.4675.66472.87由以上计算结果可知，项目运营期最大日用水量为604.46M3，项目运营期最大时用水量为75.66M3。8.1.3用电量分析项目运营期用电量计算标准是在参考相关规108、范的基础上，综合考岳阳市的实际情况来确定，具体计算标准如下：本工程在项目地块适当位置拟设一座中心变配电所和2个分变电所，供本工程的全部负荷用电。变配电所内设变压器台数及容量如下：1)单位面积负荷估算法：本工程商业用电按90W/m2估算，办公用电按70W/m2估算，公寓、住宅按 50W/m2估算，车库用电按15W/m2 估算。商业：Pe=96329.89*0.09=8669.69KW，Pjs=8669.69*0.6=5201.81kw。地下车库：Pe=19992.6*0.015=299.89KW，Pjs=299.89*0.8=239.91kw。Pjs总=（5201.81+239.91）*0.9=109、4897.55KW, 变压器总装机容量=4897.55KW*1.5=7346.32KVA使用系数0.25，同时系数为0.5，则项目运营期年用电量合计为：Q=7346.32*365*24*0.5*0.5（万kWh）=804.42万kWh。8.1.4天然气1、采暖燃气小时计算流量：Qh2=（3.5qhA）/（QR）式中 Qh2采暖用户小时燃气计算流量（Nm3/h）; qh 采暖热指标【W/（m2h）】； A 采暖建筑面积（m2）； QR燃气低热值（kJ/ m3）； 供热设备热效率，应按设备厂提供的数据选用。本项目Qh2=（3.57096329.89）/（39651.770.6） =992.00Nm110、32、通风空调燃气小时计算流量：Qh3=（3.6qcA）/（QRCOP）式中 Qh3 空调用户小时燃气计算流量（Nm3/h）； qc 空调冷指标【W/（m2h）】； A 空调建筑面积（m2）； QR 燃气低热值（kJ/ m3）； COP吸收式制冷机的制冷系数，可取0.71.2。本项目Qh3=（3.618096329.89）/（39651.770.7） =2248.92 Nm33、年燃气最大负荷利用小时数n=(36524)/KmKdKh式中 n 年燃气最大负荷利用小时数（h）; Km月高峰系数，计算月的日平均用气量和年的日平均用气量之比； Kd日高峰系数，计算月中的日最大用气量和该月日平均用气量111、之比； Kh小时高峰系数，计算月中最大用气量日的小时最大用气量和该日小时平均用气量之比。本项目n=(36524)/1.3*1.2*3.2=1754.81(h)4、本项目年燃气流量本项目年燃气流量=（992+2248.92）*1754.85=568.73万Nm38.1.5能耗状况项目能耗状况见下表8-2。表8-2能耗状况序号能耗工质或能源年消耗量1自来水22.06万吨2电力804.42万kWh3天然气568.73万Nm3.1.6项目的综合能耗指标1、综合能耗本项目主要耗能工质有：水，燃料有电、天然气。年耗能源的实物量、热值、折标煤系数和折标煤量见下表8-3：表-3建设项目能耗指标分析表序号主要能112、源和耗能工质名称折标煤系数实物能源实物能源年耗量折标煤量(t)计量单位年耗量1水0.0857kgce/t万t22.0618.92电0.1229kgce/(kWh)万kWh804.42993.553天然气1.3300kgce/Nm3万Nm3568.73756.41合计吨标煤（tce）1768.86注：标准煤低位发热量为29307kJkg。2、单位建筑能耗指标按照项目设计方案，其单位建筑能耗为：1768.86tce*1000116322.49=15.20kgce。8.2 节能措施8.2.1节能规划项目规划场地具有良好的光照和自然通风条件。根据岳阳地区的气候情况，在规划中注意合理布置不同高度的建筑物113、与树木植被，为在建筑群内夏季有阴影遮蔽效果，并疏导通风气流，冬季寒风则为后排高大建筑物所遮挡，又有足够的日照与阳光辐射采暖。朝向尽可能大体朝南，避免东西向。8.2.2节能措施1、材料本项目建议使用保温隔热、隔声、隔火性能好，使用寿命长的节能型中空玻璃幕墙，提高门窗的气密性。中空玻璃幕墙不仅美观，还可以使房间做到冬暖夏凉，极大的改善了生活环境。2、照明。各楼梯间、楼道都设计明窗以尽可能充分利用自然光；采用高效照明光源及灯具。公共楼梯安装人体感应照明灯。3、电力。本着节约能源和长期运行效果最佳化的原则，变电所的设计、计算及设备选型力求合理，选用节能型变压器，电力电缆以最短线路敷设，并考虑合理的配线114、截面，以减少电力损耗。4、 通过管理节能 建立各项能源记录，随时了解能源消耗动态，以利于对能源的管理分析。加强节能宣传教育，强化员工的节能意识，培养节能行为，使员工节能思想意识逐步提高，并落实到工作行为当中。如管理区域内粘贴节约用电、节约用水和空调使用标识，让节约的氛围充满整个大楼。要求员工从点滴做起，把节约当成一种职责，一种精神境界，一种追求；制定节能方案，认真调查研究节能对象，寻找运行规律，再探索解决的方法。对现有设备的状况有充分的了解，各专业根据环境情况制定节能方法，然后再去寻找适当的节能技术；利用气候变化，结合大楼实际情况制定节能和维修维护工作，及时对大楼外的泛光照明调整开关时间。 5115、方案的节能考虑1）商业屋顶部分考虑实施绿化屋顶，可以降低商业楼的传热系数，并可吸收室内CO2的排放。2）建筑布局充分考虑居住空间的紧凑性，最大限度保证各户自然通风和采光，减少对照明和空调的依赖。6、节水措施1）尽量利用市政管网供水压力直接供水。2）选用符合现行行业标准节水型生活用水器具要求的节水型卫生洁具及配件，公共卫生间采用感应式水嘴和感应式小便器冲洗阀。3）选用高效、节能型的环保产品。4）加强物业管理，对重要设备进行监控。5）各用水部门均采用水表计量。8.3 绿化绿化具有美化环境、减少污染和噪声的功能。本项目规划拟采用点、线、面相结合的手法，在道路两旁种植行道树和草皮；在广场周围较为宽阔116、地带种植低矮灌木、草皮和花卉，形成立体绿化，给消费者一个优美舒适的购物场所。同时对建筑屋顶进行绿化，规划成空中花园，既能隔热保暖，又能给人带来美感，净化空气第9章 环保9.1 建设场地环境现状9.1.1空气质量现状项目所在地块现状主要为商业用地，有少住宅和商业门面，项目周边无大型厂矿及污染源，项目区内无粉尘、工业废气污染，有部分生活废气排放，对项目区空气有一定的影响，但项目区内空气质量总体良好。9.1.2地表水环境质量现状项目区西侧临南湖，当地已有城市污水处理及排水系统，会使污水经处理后流入南湖，对地下水和南湖的影响不是很大。9.1.3声环境质量项目区域内无明显噪音来源，声环境质量良好。9.1117、.4生态环境现状项目区主要为建筑用地，现已规划和开发成城市用地。场地内无珍稀动植物及文物古迹分布，地上原有的建筑物将被拆除，生态环境较为简单，不敏感。9.2 施工期和营运期的主要污染9.2.1施工期主要污染源1、噪声：施工期的噪声是建筑工程敏感的环境问题之一，主要来源于不同施工阶段的各类施工机械和工具的使用，包括：土石方施工阶段：挖掘机、装载机、推土机、运输车辆等。混凝土浇筑阶段：混凝土搅拌机（运输车辆）、振捣棒等。结构施工阶段：地泵、汽车泵、混凝土搅拌车、振捣棒、支拆模板、搭拆钢管脚手架、模板修理、电锯、外用电梯等。装修及机电设备安装阶段：拆脚手架、石材切割、电钻、电锯等。2、废水：主要包括118、施工废水、雨水等。施工现场应设置独立的雨、污水管网，雨水、污水经处理后排入市政管道。3、废气：包括各类燃料动力机械作业时排放的燃油废气以及施工中的二次扬尘。施工作业场地近地面空气中TSP可达1.53.0mg/m3。4、固废：主要是土石方工程及混凝土浇筑中产生的废弃土石和施工废料等。因土石方工程需从外界调土，故本项目的固废以施工人员的生活垃圾为主。5、扬尘：主要包括：土石方施工、现场搅拌、裸露土地、建筑垃圾的存放运输、锅炉、厨灶等产生的易散落、易飞扬细颗粒材料。9.2.2营运期主要污染源1、噪声：项目建成后，建筑物配备的机电设备如柴油发电机、通风机、水泵等工作时会带来一定的噪声污染，其噪声源强介119、于65-95dB；片区主要的道路212国道、磁童路等交通噪声，以及商业门面经营所带来的噪音将对本项目产生影响。2、废水：项目建成后，废水排放以生活污水为主，另有少量的车辆清洗、绿化、道路清洗水和不可预见水。3、废气：项目建成后，进出的车辆排放汽车尾气、柴油发电机的废气、以及居民的厨房油烟，将对环境造成一定影响。4、固废：主要为生活废弃物。9.3 环境保护措施9.3.1施工期环境保护1、噪声：根据GB12523-90建筑施工场界噪声标准，施工阶段不同，噪声限值也不同。夜间除夯实阶段为禁止施工外，其它阶段限值为55 dB，因此，应提倡文明施工，减少人为噪声，尽量采用低噪声有消声设备的施工机械，建立120、健全控制噪声的管理制度，对噪声进行监测，发现超标应及时、有效地采取控制措施。常见的控制措施有：消声、吸声、隔声和阻声。虽然施工噪声仅在施工期的土建施工阶段产生，随施工的结束而消失，但由于噪声较强，且日夜连续工作，将会对周围声学环境产生严重影响，极易引起人们的反感，应予以重视，建议采取以下噪声防治措施：采用较先进的、噪声较小的施工设备，并加强维护和保养，以降低声源声级；施工尽量在白天进行；将有固定工作地点的施工机械应尽量设置在距居民区较远的位置，并采取适当的封闭和隔声措施；高、中考前半个月，禁止非抢险抢修且产生噪声污染的夜间施工作业。施工场界噪声的控制应达到建筑施工场界噪声限值（GB125239121、0）的要求。2、废水：施工期产生的含悬浮物和少量石油类施工废水排入市政排污管，建议修建隔油池、沉砂池，施工期废水经隔油、沉淀后排放。3、废气：为减少施工期空气污染对环境的影响，建议采取以下措施：施工期必须加强施工机械的使用管理和保养维修，提高机械设备的正常使用率，缩短工期，降低燃料废气的排放量；对开包的水泥应及时使用和清扫，对土石方装卸和运输产生的扬尘采取洒水、限制车速抑尘措施，以减轻对施工区附近近地面环境空气质量的影响；运渣车辆不得超高运输，并覆盖塑料布，以免洒落。4、固废：施工期应对固体废弃物的产生、排放、收集、储存、运输、利用、处置的全过程进行统筹管理，不仅应着眼于对已产生的固废进行处置122、，更应强调不产生、少产生固体废弃物和对已产生的固废进行综合利用，以实现固体废料的“减量化、资源化、无害化”。如采取水土保持措施，减轻水土流失对水体的污染；产生的弃土和施工废料应运往指定的地点填埋；施工人员的生活垃圾分类收集后由环保部门统一处置等。5、扬尘：可采用现场设置围挡，实施淋水降尘，场内道路硬化，垃圾封闭，使用清洁燃料等措施进行控制。9.3.2营运期的环境保护1、噪声：选用高效低噪及振动小的设备，振动设备基础均设置橡胶或弹簧减振器，配备电机设隔音罩。通风机等振动设备与管道连接处设软接头、减振支、吊架，水泵基础加减振垫。通过这些措施，可以有效的减少营运期机电设备噪声对周围声学环境的影响。噪123、声控制参照工业企业厂界噪声标准（GB1234890）执行。2、废水：所有生活污水经生化处理达到一级标准后，排入市政管网。污水处理工艺流程：生活污水沉砂隔油池厌氧酸化池二级生物滤池过滤池达标排放。生活污水的排放标准应按污水综合排放标准（GB89782002）一级标准执行。3、废气：平时架空层车库设通风风机，车库内排气经竖井引至楼顶排放，对空气环境的影响不大；如安置点内提供餐饮服务，应安装油烟净化设施和专用通道，油烟道引至楼顶排放，对环境的影响很小。油烟的排放浓度应达饮食业油烟排放标准（GB184832001）的要求，即排放浓度应不高于2.0 mg/m。4、固废：生活垃圾袋装化，并设垃圾收集点，城124、市垃圾处理场统一处置，不得造成二次污染。9.4 环境影响评价项目建成后，经所采取的污染物防治措施后，生活污水经生化处理达到一级标准排放至城市污水管道，废水中主要污染物大幅度减少，对地表水影响不大；生活垃圾通过安置点物业管理部门定期对垃圾袋装收集，清运到指定垃圾处理场，对区域内的环境卫生影响不大。第10章 机构设置与人力资源配置10.1 项目建设管理机构公司设董事会和监事会，董事会下设总经理1名，总经理下设分管工程建设、房屋销售及物业管理的副总经理各1名，同时还设置分管财务工作的财务总监1名。副总经理和财务总监下设各职能管理部门。具体如下:10.2 项目人员配置10.2.1工程建设管理方式项目部125、是由公司组建并领导进行项目管理的组织机构。它是开发项目现场管理的的施工管理组织机构，负责开发项目从开工到竣工全过程施工管理的工作，既是公司某一开发项目的管理层，又对各外包单位负有管理和服务的双重职能。10.2.2项目部组织形式及人员设置1.项目经理1人2.工作班子：设土建组、设备安装组、安监组、成本控制组、后勤组土建组下设施工管理、技术洽商、计划统计、物资供应设备安装组下设施工管理、技术洽商、计划统计、物资供应安监组下设安全检查成本控制组下设预决算、合同管理、招投标后勤组下设资料归档、手续办理工程技术部主管土建组、设备安装组、安监组、后勤组，经营计划部主管成本控制组。采用部门控制式项目组织，不126、打乱公司现行的建制，按照部门职能分工，对应项目管理机构，由部门负责组织实施项目管理。第11章 项目建设进度11.1 建设工期参考建设项目当地实际情况，工期定额和单位工程工期定额，结合本项目建设内容、工程量大小、建设难易程度、施工条件和使用要求等情况，项目建设总工期计划按2年控制（自第1年年1月起计）。11.2 建设进度计划第1年 年1月-第1年 年9月 建筑方案上报及审批；第1年年10月- 第1年年12月 施工图设计及手续报批；第2年 年1 月-第2年年 10 月 工程施工；第2年年 12 月 工程竣工及交付使用。11.3 项目实施进度表根据以上进度计划要求，结合工程各施工建设阶段工程量和复杂127、程度，对建设时序做出安排，并使各阶段工作相互衔接。第12章 工程招投标方案本项目业主将根据中华人民共和国招标投标法，对项目的工程施工、工程监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等采购进行招标，并根据国家发展计划委员会第3号令以及湖南省有关招标文件的规定，结合项目的具体情况，组织完成招投标工作。12.1 招标形式本项目根据相关招标文件进行招标工作。由项目业主自行组织或委托具有甲级资质的招标代理机构对设计单位、施工单位、工程监理单位、重要设备（如空调、电梯）供应商、大宗材料供应商（如商品混凝土、钢材）进行招标，其形式根据相关文件确定。12.2 资质要求设计单位：甲级工程施工单位：一级建筑安装施工工128、程监理单位：甲级。建议在同等条件下，有类似工程经验的优先。重要设备、大宗材料供应商需有良好的信誉，具有较强的技术经济实力，优先考虑国内供应商。12.3 招投标工作组织项目业主自行组织或委托具有甲级资质的招标代理机构实施项目招投标工作。招标时应遵循公开、公平、公正、诚实信用和优胜劣汰的原则，组织完成编标、公告、资审、评标等工作。参与投标的设计单位不得少于3家，工程施工单位不得少于5家，工程监理单位不得少于3家，供应商不得低于3家。招标范围招标组织形式招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀约招标勘察设计建筑工程安装工程监理设备重要材料其他第13章 投资估算与资金筹措13.1 投资估129、算13.1.1投资估算范围本项目投资估算范围涉及前期准备、场地平整、基础工程、主体结构工程、装饰工程、设备安装工程、室外环境、道路工程及其它零星工程。13.1.2投资估算内容本报告投资估算内容主要包括固定资产投资估算。主要对本项目涉及的土建、安装、设备、室外附属设施及管网等工程费用进行测算，并对项目涉及的工程建设其他费用：土地出让金、勘察设计费、建设管理费、建设监理费、城市建设配套费、预备费等进行估算。13.1.3投资估算依据1、各级政府主管部门颁发的文件。2、项目业主提供的有关资料。3、湖南省建筑工程概算定额（2006年）、湖南省市政工程概算定额（2006）、湖南省安装工程概算定额（2006130、）、类似工程估算指标及现行市场材料价格等资料。4、国家有关主管部门规定的取费类别和收费标准及相关的土建、公用工程的投资估算指标。5、岳阳市当前人工、材料价格信息。13.2 投资估算结果本项目工程中投资估算见工程中投资估算表项目投入总资金估算汇总表单位：万元序号项目名称投资额占总投资的%估算说明1开发建设投资35666.87100.00%1.1土地费用2901.658.14%1.2前期工程费120.000.34%1.3基础设施建设费1328.363.72%1.4建筑安装工程费20702.0358.04%1.5公共配套设施建设费72.000.20%1.6开发间接费0.000.00%1.7管理费用2131、68.510.75%1.8财务费用6878.8719.29%1.9销售费用133.590.37%1.10开发期税费312.000.87%1.11其他费用1593.864.47%1.12不可预见费1356.003.80%2经营资金0.000.00%3项目投入总资金35666.87100.00%3.1开发产品成本4683.0613.13%3.2自营资产投资30983.8186.87% 形成：房屋、建筑物30983.8186.87% 机器设备0.000.00% 无形资产0.000.00% 递延资产0.000.00%3.4经营资金0.000.00%销售费用计提比率0.50%管理费用计提比率1.00%不132、可预见费计提比率5.00%房屋开发中形成固定资产比率86.87%13.2.1工程建设前期费用工程建设前期费用主要包括策划费、规划设计、可研费，水文勘察费、路电水三通费等，前期费用总计120.00万元。具体各项金额见下表：前期工程费估算表单位：万元序号项目名称金额估算说明1规划、设计、可研费18.002水文、地质勘查费6.003道路费48.004供水费18.005供电费30.00合计120.0013.2.2基础设施建设费基础设施建设费用主要包括水电气工程、排污工程、广场道路与路灯工程、环卫与景观工程和消防工程等，总计1328.36万元。具体各项金额见下表：基础设施建设费估算表单位：万元序号项目名133、称建设费用接口费用合计估算说明1供电工程198.0020.00218.002供水工程150.0020.00170.003供气工程130.250.00130.254排污工程180.000.00180.005小区道路工程195.820.00195.826路灯工程20.500.0020.507小区绿化工程54.790.0054.798环卫工程29.000.0029.009消防工程330.000.00330.0030元/平方米合计1288.3640.001328.3613.2.3建筑安装工程费用建筑安装工程费用主要商铺、公寓楼、地下室工程、电梯工程、智能化系统、空调系统、新型节能幕墙等，总计20702134、.03万元。具体各项金额见下表：建筑安装工程费用估算表序号项目名称建筑面积建安工程费装饰工程费金额合计估算说明单价(元)金额单价(元)金额11+5F商业楼（含负1楼的超市）89922.101700.0015286.76200.001798.4417085.202地下停车位及设备用房1992.601900.00378.590.000.00378.593电梯（含扶梯）60.000.000.00350000.002100.002100.0041#、2#、4#、5#多层商铺12647.05800.001011.76100.00126.471138.23合计104621.7516677.124024.9135、120702.0313.2.4公共配套设施建设费公共配套设施建设费用主要包括设立派出所、公共厕所和停车场等，总计72万元。具体各项金额见下表：公共配套设施建设费估算表单位：万元序号项目名称金额估算说明1居委会10.002派出所20.003托儿所12.004幼儿园12.005公共厕所18.006停车场0.00合计72.0013.2.5开发期税费开发期税费用主要包括土地使用税、市政支管线分摊费、分散建设市政公用设施建设费、绿化建设费和报建费等，总计312万元。具体各项金额见下表：开发期税费估算表单位：万元序号项目名称金额估算说明1土地使用税0.002市政支管线分摊费120.003供电贴费0.004136、用电权费0.005分散建设市政公用设施建设费120.006绿化建设费72.00合计312.0013.2.6其他费用其他费用主要包括临建费、施工图预算或标底编制费、工程合同预算或标底审查费、招标管理费、工程质量监管费、工程质量监理费、竣工图编制费和工程保险费等，总计1593.86万元。具体各项金额见下表：其他费用估算表单位：万元序号项目名称金额估算说明1临时用地0.002临建费0.003施工图预算或标底编制费20.004工程合同预算或标底审查费20.005招标管理费20.006总承包管理费0.007合同公证费0.008施工执照费0.009工程质量监管费10.0010工程监理费36.0011竣工图137、编制费20.0012工程保险费72.0013报建费1395.86合计1593.8613.3 资金筹措及使用计划13.3.1资金筹措计划根据项目的实施情况和业主的资金安排，本项目建设资金筹措方案如下：项目建设所需要资金由自有资金，预售收入再投入及银行贷款。筹资渠道金额占总投资的比例企业自筹15685.3043.08%银行贷款20720.0056.92%合计36405.30100%第14章 经济评价14.1 经济分析的依据、原则和方法14.1.1评价依据1、本项目财务评价以原国家计委颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）为依据；2、本项目成本、效益等方面的财务测算，按财政部颁发的企业财务通则和138、企业会计准则的有关规定为依据；3、本项目税金测算，按国家颁发的税种、税目及相关规定为测算依据。14.1.2评价原则1、本项目经济评价以动态分析为主，并辅以若干主要静态指标的分析；以定量分析为主，定性分析为辅的原则；2、本项目经济评价在计算期内的销售价格及成本，均不考虑通货膨胀因素；3、本项目经济评价遵循收入与费用计算口径一致的原则；14.1.3评价方法本项目的财务评价按新建项目的评价方法进行效益分析和测算。14.2 基础数据及其测算14.2.1工程建设期、计算期项目计算期为18年（第1年.01第16年.12）。其中：建设期3年（第1年.01第2年.12） 营运期15年（第1年.01第16年.1139、2）14.2.2收入及税金本项目总建筑面积116322.49m2，其中可出租内容如下：商铺面积：86494.00 m2（物业和设备用房不计算）。其中可出售内容如下：商铺面积：12647.05m2根据市场预测分析（详见第三章），参考目前岳阳市岳阳楼区各楼盘的价格，采取稳健性原则，设定本项目的出售均价为12380元/ m2，前两年租金每平均价为22.75元/月，之后逐年按比例上涨。项目开发完成后总出售收入15657.05万元，出租收入42624.24万元，测算详细数据见附表。14.2.3成本分项估算项目总成本包括建设投资、管理费用，销售费用、财务费用等。1、建设投资：根据投资估算按照开发进度计算。140、2、不可预见费用：建设期按总投资的3%计算3、管理费用：建设期按照总投资的1%计算4、销售费用：根据本区周边类似项目经营规模，按照总投资的3%计算。5、财务费用：根据贷款利息实际计算。计算过程详见表重成本费用测算表。14.3 财务分析14.3.1 项目盈利能力分析根据上述基础数据集测算，进行项目经济评价指标计算，主要结果如下所示：主要经济数据及评价指标表序号名 称单位数量一经济数据1总投资万元35666.872固定资产投资万元30983.813营业收入（经营期平均）万元3885.424营业税金及附加（经营期平均）万元471.545土地增值税万元4808.016利润总额（经营期平均）万元1736141、.347所得税（经营期平均）万元145.068税后利润（经营期平均）万元1591.28二财务评价指标1销售利润率%44.69%2投资利润率%4.87%3财务内部收益率（所得税前）%10.22%4财务净现值（所得税前）万元3462.745投资回收期（所得税前）年11.496资本金收益率%5.89%7资产负债率（经营期第1期）%0.00%8利息备付率（偿还期内平均）3.329偿债备付率（偿还期内平均）0.9210总投资收益率%6.15%计算结果表明，项目税前、税后全部投资内部收益均大于基准收益率10%和当前银行贷款利率，财务净现值大于零，均说明项目有较好的财务盈利能力，说明本项目在财务上是可以接受142、的。财务评价详细数据见附表。14.4 偿债能力分析偿债能力分析主要考查项目借款偿债能力，本项目考虑银行贷款总额为20000万元，在项目计算期第三年开始贷款，贷款利率为7.2 %，贷款时间为7年。根据上述基础数据，计算偿债能力的各项指标如下：偿债备付率= 还本付息的资金/应还本付息金额偿债备付率表示可以用于还本付息的资金偿还借款本息的保证倍率，该项目偿债备付率为0.92，表示可用于还本付息的资金足以偿还债务。详细借款还息情况表见附表。14.5 财务评价结果从以上评价结果可知，本项目可以为业主带来一定的经济效益，项目全部投资税前的财务内部收益率为：10.22 %，税前财务净现值（ic= 10%）为143、：3462.74万元，投资利润率为：4.87% 。本项目投资效果好，有一定的经济效益，在财务上是可行的。第15章 风险分析15.1 项目主要风险因素识别项目风险通常包括以下方面：政策风险、市场风险、环境风险、技术风险、客户风险、资金风险、配套风险、协作风险。本项目为房地产开发项目，项目主要风险通常包括以下方面：宏观政策风险、市场经营风险、融资风险、施工进度风险。15.1.1宏观政策风险自2010年至今，国家加大了对房地产投资的监控力度，并出台了限购令、“国八条”“国五条”等，对房地产的宏观调控在持续加强并逐渐显现效应。而房地产是受宏观调控政策影响较大的行业，随着国家一系列文件的出台及实施，房地144、产市场也受到不同程度的影响。15.1.2市场风险市场风险是指由于某种全局性的因素引起的投资收益的可能变动，这些因素来自公司外部，是公司无法控制和回避的。本项目的市场风险来自于项目建成之后市场的需求量变化和产品在市场上同类产品的的竞争力强弱、整个项目的营销策划方案的执行力成功与否。15.1.3财务风险财务风险是指企业由于不同的资本结构而对企业投资者的收益产生的不确定影响。房地产行业是典型的资金密集型的行业，和金融紧密相连。市场、资金、土地是房地产产业的三要素，在宏观调控的背景下，资金自然成为核心的要素。房地产行业对资金需求量大，资金的需求和供给的时间若不能很好的协调将会对本项目的正常进行带来阻力145、。15.1.4 施工进度风险影响本项目进度的因素主要有相关部门或单位的影响、施工条件的变化、技术失误、施工组织管理不力及意外事件的发生。15.2 风险程度分析15.2.1盈亏平衡分析以经营功能利用率表示盈亏平衡点（BEP）盈亏平衡点（BEP）=固定成本100% =67.73%经营收入-不可预见费-销售税金计算结果表明：经营达到预测目标的67.73%，即出租面积达到56678.38万元时，企业可以保本，项目盈亏平衡，超过此收入就有盈利，否则将产生亏损，对于本项目，风险可以接受。15.2.2敏感性分析鉴于收入、投资等因素对本项目的财务内部收益率有不同程度的影响，所以有必要再一定的变化幅度内进行敏感146、性分析。相关分析结果见下表：敏感度系数和临界点分析表(基本方案收益率10.22%)序号不确定因素变化率(%)内部收益率敏感系数临界点(%)临界值1可出售面积-5.00%10.40%0.0467.73%可销售面积-10.00%10.57%0.03 临界值：-15.00%10.73%0.0321212.822售房价格-5.00%9.83%0.08-29.33%平均售价-10.00%9.45%0.08 临界值：-15.00%9.08%0.088749.063出租经营费用5.00%10.22%0.000.00%出租经营费用10.00%10.22%0.00 临界值：15.00%10.22%0.000.0147、04建设投资(不含利息)5.00%9.40%0.1614.63%开发建设投资(不含财务费用)10.00%8.65%0.16 临界值：15.00%7.96%0.1533021.4715.3 防范和降低方向对策通过对敏感性分析，可以看出，可出租面积、租房价格和建设投资的变化对该项目的财务内部收益的影响相对较大，特别是出租收入，直接影响到项目的盈余。项目实施前一定要进行全面而系统的筹划来防范政策风险，因该项目建设期与销售期均有一定时间段，建议该项目严格控制工程进度，严格控制施工质量，在其价格定位上，给前期购房者以信心，从而进一步刺激有购房动机的购房者购买欲望，发挥竞争优势，促进销售回笼，降低项目的市148、场风险。在工程管理方面，通过详细的施工计划和优秀的项目经理统筹兼顾，资金方面，公司自有资金及时足额投入，同时积极申请银行贷款进行保证。工程质时方面，通过监理公司和一定数量的工程管理人员进行监督，严格执行国家及公司质时控制标准进行实时监控。总之，该项目定位较准确，优势较明显，销售价格定价较适中，在片区内具有较强的竞争力，加之若严格控制房屋开发的成本，采用有力的销售策略，缩短销售周期，能将项目风险控制到较低水平。第16章 社会评价本项目是建设岳阳武广高铁新城的重要组成部分，其建设将为高铁新城的发展提供居民消费场所和企业办公场所，有利于提升城市形象和经济发展，有利于促进岳阳市风貌协调，并为其提供相关149、的商业配套。综合分析该项目的风险较小，且有着明显的社会效益、经济效益和极大的社会影响力。16.1 社会影响分析16.1.1 对岳阳楼区所在地居民就业水平、生活水平、生活质量及居民收入的影响本项目属于商业地产开发项目，不同于住宅地产开发项目，商业地产就是为商品交易和服务提供的场所，它的重点是商业。不但在建设时期在岳阳市岳阳楼区增加新的就业机会，吸纳就业人员为当地居民增加一定的就业机会，在建设期之后的营运期还可以提供大量的工作岗位，可以提高居民收入。精品百货商场给居民提供了消费场所，提高了居民的消费水平和生活品质。16.1.2 对岳阳市当地政府财政收入的影响项目的建成给岳阳市当地政府带来了财政收入150、。项目的建设，将增加对建材、设备、劳动力的需求；可以推动所在地段的城市基础设施建设进程，促进周边公用设施的配套完善，提升当地原有居民的生活质量。16.2 项目互适性分析本项目属于政策鼓励投资项目，无工业污染物、废弃物产生，项目的建设可以改善当地的商业发展环境条件，带动地区性商业的发展，就近商场的公寓楼的建成将会吸引许多公司入驻，大型商业百货、餐饮、娱乐休闲，给广大消费者提供了舒适的场所，因此项目所在地相关各方对项目的建设无排斥性。16.3 社会风险分析本项目建设期的社会风险主要体现在施工扰民方面，但是只要投资方、监理方确立合理的施工方案，加强施工现场管理，文明施工，并采取恰当的安全防护措施，负151、面影响可以降低到最低程度；与所在地区政府保持畅通的沟通管道，控制不安定因素，避免矛盾激化而影响项目建设进程。在运营期要注意对声学环境、绿化成果的保护，认真落实环保部门的要求，尽量减少对周边地区的环境容量需求，避免环境因素引发的社会风险。基于社会评价的角度，本项目的建设是可行的。第17章 结论与建议17.1 结论本项目所在地为岳阳市岳阳楼区，地块周边配套完善、交通便利、居住环境优越，商业、文化氛围较浓，市场区位、交通区位、环境区位都比较好，未来发展前景看好。总项目规划净用地面积32954.4平方米（约49.43亩），建设项目由1栋6层的大卖场，1栋22层的公寓楼，4栋4层的商铺构成，总建筑面积为152、：116322.49平方米，其中公寓建筑面积为15847.2平方米，商业及配套用房建筑面积为96329.89平方米，车库及设备房建筑面积为19992.6平方米，建筑密度为52%，容积率为 3.6。建设规模适中、基本功能齐全，总体规划符合城市区域发展规划的要求，功能定位准确。项目建设的前置条件已具备，建设地交通便利，具有较好的建设条件，该项目设计方案在技术上可行。项目开发建设总投入36405.29万元，其中：工程费用40266.09万元(包括基础设施建设费用1328.36万元，建筑安装工程费用20702.03万元，公共配套设施建设费用72万元)，其他费用1593.86万元，土地出让金2901.6153、5万元，前期费用120.00万元，管理费用268.87万元、财务费用6878.87万元、销售费用133.59万元，开发期税费312.00万元，预备费1356万元，详情请见项目投入总资金估算汇总表。资金来源：企业自筹资金15685.3万元，占总投资的43.08%；银行贷款20720万元，占总投资56.92%。在经济效益方面，本项目可以为业主带来一定的经济效益，项目全部投资税前的财务内部收益率为：10.22 %，税前财务净现值（ic= 13%）为：3462.74万元，投资利润率为：4.87% 。本项目投资效果好，有一定的经济效益，在财务上是可行的。17.2 建议本项目市场预测主要是从岳阳市房地产开154、发总量及岳阳楼区相关楼盘的市场分析入手，结合本项目的实际情况，预测本项目的商铺的销售和出租市场情况。而市场变化是绝对的，项目本身也有较多的制约条件和风险因素，需要项目各方的协调配合，充分利用各种可能的优惠条件，谨慎实施。为保证该项目的顺利实施，使项目的开发能获得更好的经济效益病合理规避风险，现提出有关建议如下：1、做好资金筹集工作。项目总投资达36405.29万元，需要根据进度严格落实项目资金，加快筹集项目所需资金，避免因资金不足影响建设进度，从而影响项目销售收入的实现。2、加强楼盘的营销工作。从敏感性分析结果可知，销售收入的顺利实现是保障项目经济可行性的关键因素，鉴于目前房地产市场的竞争情况155、加剧，项目的组织管理者应充分利用地段和价格优势，加强市场营销策略，成立专门的营销决策机构，全力开展销售工作，切实保障销售的顺利实现。3、项目宣传方面，需加大项目宣传力度，特别是要充分利用地理位置和交通优势，将项目打造成吸引消费者眼球的亮点。4、严格执行国家及湖南省房地产开发管理程序和规定，按预定的计划和目标，优质、高效地实施开发建设。5、妥善处理、协调与政府部门，水电气，邮电通讯，交通，网络，电视等各相关组织部门之间的关系，为项目的顺利实施提供保障。附图1:项目位置图附图2 项目用地现状图附图3:项目用地规划图附图4 项目总体规划图附图5 项目效果图附表1建筑工程费用估算表序号项目名称建筑面积156、建安工程费装饰工程费金额合计估算说明单价(元)金额单价(元)金额11+5F商业楼（含负1楼的超市）89922.101700.0015286.76200.001798.4417085.202地下停车位及设备用房1992.601900.00378.590.000.00378.593电梯（含扶梯）60.000.000.00350000.002100.002100.0041#、2#、4#、5#多层商铺12647.05800.001011.76100.00126.471138.23合计104621.7516677.124024.9120702.03附表2工程建设其他费用估算表序号项目名称金额估算说明1土157、地使用税0.002市政支管线分摊费120.003供电贴费0.004用电权费0.005分散建设市政公用设施建设费120.006绿化建设费72.00合计312.00附表3 总投资估算表序号项目名称投资额占总投资的%估算说明1开发建设投资35666.87100.00%1.1土地费用2901.658.14%1.2前期工程费120.000.34%1.3基础设施建设费1328.363.72%1.4建筑安装工程费20702.0358.04%1.5公共配套设施建设费72.000.20%1.6开发间接费0.000.00%1.7管理费用268.510.75%1.8财务费用6878.8719.29%1.9销售费用1158、33.590.37%1.10开发期税费312.000.87%1.11其他费用1593.864.47%1.12不可预见费1356.003.80%2经营资金0.000.00%3项目投入总资金35666.87100.00%3.1开发产品成本4683.0613.13%3.2自营资产投资30983.8186.87% 形成：房屋、建筑物30983.8186.87% 机器设备0.000.00% 无形资产0.000.00% 递延资产0.000.00%3.4经营资金0.000.00%销售费用计提比率0.50%管理费用计提比率1.00%不可预见费计提比率5.00%房屋开发中形成固定资产比率86.87%附表4：项目159、总投资使用计划与资金筹措表序号项 目合计建设期生产经营期1234-9181总投资36405.301783.007814.6520648.78485.120.001.1 开发建设投资35685.301783.007814.6519928.78485.120.00 其中：不含财务费用28806.431783.007814.6519208.780.000.00 财务费用6878.870.000.00720.00485.120.001.2自营资产投资0.000.000.000.000.000.001.3自营资产投资借款建设期利息720.000.000.00720.000.000.00 人民币720.0160、00.000.00720.000.000.00 外币(折合人民币)0.000.000.000.000.000.001.4 经营资金0.000.000.000.000.000.002资金筹措36405.301783.007814.6520648.78485.120.002.1 自有资金15685.301783.007814.65-71.22485.120.00 建设投资0.000.000.000.000.000.00 经营资金0.000.000.000.000.000.002.1.1 中方投资0.000.000.000.000.000.00 建设投资0.000.000.000.000.000.0161、0 经营资金0.000.000.000.000.000.002.1.2 外方投资0.000.000.000.000.000.00 建设投资(折合人民币)0.000.000.000.000.000.00 经营资金(折合人民币)0.000.000.000.000.000.002.2 预售收入0.000.000.000.000.000.002.3 预租收入0.000.000.000.000.000.002.4 其他收入0.000.000.000.000.000.002.5 借款20720.000.000.0020720.000.000.002.5.1 长期借款20720.000.000.002072162、0.000.000.00 建设投资借款20000.000.000.0020000.000.000.00 人民币20000.000.000.0020000.000.000.00 外币(折合人民币)0.000.000.000.000.000.00 自营资产投资建设期利息借款720.000.000.00720.000.000.002.5.2 经营资金借款0.000.000.000.000.000.00附表5:公共配套设施费用估算表序号项目名称金额估算说明1居委会10.002派出所20.003托儿所12.004幼儿园12.005公共厕所18.006停车场0.00合计72.00附表6：工程建设投资分年用163、款计划表序号项 目总估算值与分年计划合计的差值建设期生 产 经 营 期1234-78-1112-1415-1617181土地费用0.00600.002301.650.000.000.000.000.000.000.002前期工程费0.00120.000.000.000.000.000.000.000.000.003基础设施建设费0.000.00500.00828.360.000.000.000.000.000.004建筑安装工程费0.00500.003807.0016395.030.000.000.000.000.000.005公共配套设施建设费0.000.000.0072.000.000.0164、00.000.000.000.006开发间接费0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.007管理费用-2.8253.00100.00118.330.000.000.000.000.000.008销售费用-1.400.000.00134.990.000.000.000.000.000.009开发期税费0.00100.00100.00112.000.000.000.000.000.000.0010其他费用0.00210.00695.00688.860.000.000.000.000.000.0011不可预见费-14.21200.00311.00859.210.0165、00.000.000.000.000.00开发建设投资(不含财务费用)-18.431783.007814.6519208.780.000.000.000.000.000.00自营资产投资用款计划30983.810.000.000.000.000.000.000.000.000.00长期借款投入计划(万元)合计1 人民币长期借款20000.000.000.0020000.000.000.000.000.000.000.002 外币长期借款(折合人民币)0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00附表7固定资产折旧费估算表序号项 目合计建设期生 产 经 营 期1166、234-56-78-910-1112-1314-1516-17181房屋、建筑物0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00 原值30983.810.000.000.0030467.4128401.8226336.2424270.6522205.0620139.4718073.8816524.70 本年折旧费15491.900.000.000.001032.791032.791032.791032.791032.791032.791032.791032.79 净值15491.900.000.000.0029434.6227369.032530167、3.4423237.8621172.2719106.6817041.0915491.902机器设备0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00 原值0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00 本年折旧费0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00 净值0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.003合计0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00168、0.00 原值30983.810.000.000.0030467.4128401.8226336.2424270.6522205.0620139.4718073.8816524.70 本年折旧费15491.900.000.000.001032.791032.791032.791032.791032.791032.791032.791032.79 净值15491.900.000.000.0029434.6227369.0325303.4423237.8621172.2719106.6817041.0915491.90房屋、建筑物净残值率：0.00%折旧期限：30机器设备净残值率：4.00%折旧期169、限：10附表8：项目投资现金流量表序号项 目合计建设期生 产 经 营 期1234-56-78-910-1112-1314-1516-17181现金流入73773.200.000.001878.859250.39 2465.08 2616.44 2772.13 2940.80 3118.11 3308.40 18951.661.1销售收入15657.050.000.001878.856889.10 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.001.2出租收入42624.240.000.000.002361.29 2465.08 2616.44 2772.13 2940.80170、 3118.11 3308.40 3459.761.3自营收入0.000.000.000.000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.001.4其他收入0.000.000.000.000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.001.5回收固定资产余值15491.900.000.000.000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 15491.901.6回收经营资金0.000.000.000.000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.001.7净转售收入0.000.171、000.000.000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.002现金流出40687.601783.007814.6519848.872709.69 378.64 401.89 425.80 451.71 478.94 508.17 531.422.1开发建设投资(不含财务费用)28806.431783.007814.6519208.780.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.002.2固定资产投资0.000.000.000.000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.002.3经营资金0.0172、00.000.000.000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.002.4出租经营费用0.000.000.000.000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.002.5自营经营费用0.000.000.000.000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.002.6经营税金及附加7073.160.000.0063.13594.17 378.64 401.89 425.80 451.71 478.94 508.17 531.422.7土地增值税4808.010.000.00576.962115.5173、2 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.002.8其他现金流出0.000.000.000.000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.003净现金流量(1-2)33085.60-1783.00-7814.65-17970.026540.70 2086.44 2214.56 2346.33 2489.09 2639.17 2800.23 18420.244累计净现金流量33085.60-1783.00-9597.65-27567.67-17034.02 -11371.26 -7008.03 -2381.25 2523.72 7725.174、19 13245.11 33085.605调整所得税8231.010.000.00349.201198.17 510.99 441.02 356.76 361.07 398.59 438.86 470.896所得税后净现金流量24854.59-1783.00-7814.65-18319.225342.53 1575.46 1773.53 1989.57 2128.02 2240.57 2361.37 17949.36计算指标(所得税前)： 项目财务内部收益率10.22%项目财务净现值(万元)3462.74(折现率=8.00)%投资回收期11.49年计算指标(所得税后，供参考)：项目财务内部收益175、率7.49%项目财务净现值(万元)-823.44(折现率=8.00)%投资回收期14.04年附表9：利润与利润分配表序号项 目合计建设期生 产 经 营 期1234-56-78-910-1112-1314-1516-17181经营收入58281.290.000.001878.859250.39 2465.08 2616.44 2772.13 2940.80 3118.11 3308.40 3459.761.1销售收入15657.050.000.001878.856889.10 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.001.2出租收入42624.240.000.000.0176、02361.29 2465.08 2616.44 2772.13 2940.80 3118.11 3308.40 3459.761.3自营收入0.000.000.000.000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.002产品开发经营成本4863.060.000.00561.972072.55 12.00 12.00 12.00 12.00 12.00 12.00 12.002.1商品房经营成本4683.060.000.00561.972060.55 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.002.2出租经营成本0.000.000.000177、.0012.00 12.00 12.00 12.00 12.00 12.00 12.00 12.003出租经营费用0.000.000.000.000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.004自营经营费用0.000.000.000.000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.005自营部分折旧、摊销15491.900.000.000.001032.79 1032.79 1032.79 1032.79 1032.79 1032.79 1032.79 1032.796自营部分财务费用0.000.000.000.000.00 0.0178、0 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.007经营税金及附加7073.160.000.0063.13594.17 378.64 401.89 425.80 451.71 478.94 508.17 531.428土地增值税4808.010.000.00576.962115.52 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.009利润总额26045.160.000.00676.793435.36 1041.65 1169.76 1301.54 1444.30 1594.37 1755.43 1883.5510弥补以前年度亏损0.000.000.000.000179、.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.0011应纳税所得额26045.160.000.00676.793435.36 1041.65 1169.76 1301.54 1444.30 1594.37 1755.43 1883.5512所得税2175.970.000.00169.20858.84 128.05 3.00 3.00 3.00 3.00 3.00 3.0013净利润(9-12)23869.190.000.00507.592576.52 913.60 1166.76 1298.54 1441.30 1591.37 1752.43 1880.5514期初未180、分配利润155110.820.000.000.001882.75 5436.24 7249.27 9408.74 11808.71 14468.93 17405.88 19789.7815可供分配的利润(13+14)178980.010.000.00507.594459.27 6349.84 8416.03 10707.28 13250.00 16060.30 19158.31 21670.3316提取法定盈余公积金2386.920.000.0050.76257.65 91.36 116.68 129.85 144.13 159.14 175.24 188.0517可供投资者分配的利润(15-181、16)176593.090.000.00456.834201.62 6258.48 8299.36 10577.43 13105.88 15901.17 18983.07 21482.2718应付优先股股利0.000.000.000.000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.0019提取任意盈余公积金0.000.000.000.000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.0020应付普通股股利(17-18-19)176593.090.000.00456.834201.62 6258.48 8299.36 10577.43 1182、3105.88 15901.17 18983.07 21482.2721各投资方利润分配0.000.000.000.000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.0022未分配利润(17-18-19-21)176593.090.000.00456.834201.62 6258.48 8299.36 10577.43 13105.88 15901.17 18983.07 21482.2723息税前利润32924.030.000.001396.794792.67 2043.95 1764.09 1427.04 1444.30 1594.37 1755.43 1883183、.5524息税折旧摊销前利润48415.930.000.001396.795825.46 3076.74 2796.89 2459.83 2477.09 2627.17 2788.23 2916.34法定赢余公积金提取比例：10.00%附表10：财务计划现金流量表序号项 目合计建设期生 产 经 营 期1234-56-78-910-1112-1314-1516-17181经营活动净现金流量(1.1-1.2)44224.160.000.001069.565681.86 1958.40 2211.56 2343.33 2486.09 2636.17 2797.23 2925.341.1现金流入582184、81.290.000.001878.859250.39 2465.08 2616.44 2772.13 2940.80 3118.11 3308.40 3459.761.1.1销售收入15657.050.000.001878.856889.10 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.001.1.2出租收入42624.240.000.000.002361.29 2465.08 2616.44 2772.13 2940.80 3118.11 3308.40 3459.761.1.3自营收入0.000.000.000.000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0185、.00 0.00 0.001.1.4净转售收入0.000.000.000.000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.001.1.5其他流入0.000.000.000.000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.001.2现金流出14057.130.000.00809.293568.53 506.68 404.89 428.80 454.71 481.94 511.17 534.421.2.1出租经营费用0.000.000.000.000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.001.2.2自营186、经营费用0.000.000.000.000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.001.2.3经营税金及附加7073.160.000.0063.13594.17 378.64 401.89 425.80 451.71 478.94 508.17 531.421.2.4土地增值税4808.010.000.00576.962115.52 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.001.2.5所得税2175.970.000.00169.20858.84 128.05 3.00 3.00 3.00 3.00 3.00 3.001.2.6其他流出187、0.000.000.000.000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.002投资活动净现金流量(2.1-2.2)-28806.43-1783.00-7814.65-19208.780.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.002.1现金流入0.000.000.000.000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.002.2现金流出28806.431783.007814.6519208.780.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.002.2.1开发建设投资(不含财188、务费用)28806.431783.007814.6519208.780.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.002.2.2固定资产投资0.000.000.000.000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.002.2.3经营资金0.000.000.000.000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.002.2.4其他流出0.000.000.000.000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.003筹资活动净现金流量(3.1-3.2)8806.431783.00189、7814.6519208.78-2379.67 -2734.68 -3142.65 -1742.99 0.00 0.00 0.00 0.003.1现金流入35685.301783.007814.6519928.781357.31 1002.30 594.33 125.50 0.00 0.00 0.00 0.003.1.1项目资本金投入15685.301783.007814.65-71.221357.31 1002.30 594.33 125.50 0.00 0.00 0.00 0.003.1.2建设投资借款(不含债券)20000.000.000.0020000.000.00 0.00 0.00190、 0.00 0.00 0.00 0.00 0.003.1.3经营资金借款0.000.000.000.000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.003.1.5短期借款0.000.000.000.000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.003.1.6其他流入0.000.000.000.000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.003.2现金流出26878.870.000.00720.003736.98 3736.98 3736.98 1868.49 0.00 0.00 0.00 0.003191、.2.1各种利息支出6878.870.000.00720.001357.31 1002.30 594.33 125.50 0.00 0.00 0.00 0.003.2.2偿还债务本金20000.000.000.000.002379.67 2734.68 3142.65 1742.99 0.00 0.00 0.00 0.003.2.3应付利润(股利分配)0.000.000.000.000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.003.2.4其他流出0.000.000.000.000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.004净现金192、流量(1+2+3)24224.160.000.001069.563302.19 -776.28 -931.09 600.34 2486.09 2636.17 2797.23 2925.345累计盈余资金24224.160.000.001069.566688.09 6479.85 4762.85 4271.71 9170.68 14366.15 19880.07 24224.16附表11：借款还本付息计划表序号项 目合计建设期生 产 经 营 期 1234567891011-181人民币借款0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.001.1 年初193、本息余额0.000.000.000.0020000.0017703.0215240.6612601.009771.296737.853485.990.001.2 本年借款20000.000.000.0020000.000.000.000.000.000.000.000.000.001.3 本年应计利息6878.870.000.00720.001440.001274.621097.33907.27703.53485.12250.990.001.4 本年还本付息26878.870.000.00720.003736.983736.983736.983736.983736.983736.983736.194、980.00 其中：还本20000.000.000.000.002296.982462.362639.652829.713033.453251.863485.990.00 付息6878.870.000.00720.001440.001274.621097.33907.27703.53485.12250.990.001.5 年末本息余额0.000.000.0020000.0017703.0215240.6612601.009771.296737.853485.990.000.002外币借款(折合人民币)0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.0195、02.1 年初本息余额0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.2 本年借款0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.3 本年应计利息0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.4 本年还本付息0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00 其中：还本0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00 付息0.000.000.00196、0.000.000.000.000.000.000.000.000.002.5 年末本息余额0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.004借款合计0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.004.1 年初本息余额85539.810.000.000.0020000.0017703.0215240.6612601.009771.296737.853485.990.004.2 本年借款20000.000.000.0020000.000.000.000.000.000.000.000.000.004.197、3 本年应计利息6878.870.000.00720.001440.001274.621097.33907.27703.53485.12250.990.004.4 本年还本付息26878.870.000.00720.003736.983736.983736.983736.983736.983736.983736.980.00 其中：还本20000.000.000.000.002296.982462.362639.652829.713033.453251.863485.990.00 付息6878.870.000.00720.001440.001274.621097.33907.27703.534198、85.12250.990.004.5 年末本息余额85539.810.000.0020000.0017703.0215240.6612601.009771.296737.853485.990.000.005还本资金来源974362.010.000.00456.834798.308628.6712977.0118109.2024071.7830910.3538669.55104467.55.1 当年可用于还本的未分配利润176593.090.000.00456.833308.675094.565777.916739.057759.498839.239978.2616079.895.2 当年可用于199、还本的折旧和摊销15491.900.000.000.001032.791032.791032.791032.791032.791032.791032.791032.7945.3 以前年度结余可用于还本资金782277.010.000.000.00456.832501.316166.3110337.3615279.5021038.3327658.4987354.865.4 用于还本的短期借款0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.0005.5 可用于还款的其他资金0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000200、6偿还本金后的余额954362.010.000.00456.832501.316166.3110337.3615279.5021038.3327658.4935183.56104467.57利息备付率3.320.000.000.003.933.081.922.182.623.486.050.008偿债备付率0.920.000.000.001.511.150.770.800.770.730.680.00附表12:主要经济数据及评价指标表序号名 称单位数量一经济数据1总投资万元35666.872固定资产投资万元30983.813营业收入（经营期平均）万元3885.424营业税金及附加（经营期平均）201、万元471.545土地增值税万元4808.016利润总额（经营期平均）万元1736.347所得税（经营期平均）万元145.068税后利润（经营期平均）万元1591.28二财务评价指标1销售利润率%44.69%2投资利润率%4.87%3财务内部收益率（所得税前）%10.22%4财务净现值（所得税前）万元3462.745投资回收期（所得税前）年11.496资本金收益率%5.89%7资产负债率（经营期第1期）%0.00%8利息备付率（偿还期内平均）3.329偿债备付率（偿还期内平均）0.9210总投资收益率%6.15%11项目资本金净利润率%40.96%附表13:出租收入与经营税金及附加估算序号项 202、目合计建设期生 产 经 营 期1234-56-78-910-1112-1314-1516-17181租金收入42624.240.000.000.002361.292430.482577.522733.212897.553070.543260.823459.761.1 可出租面积(平方米)1297410.000.000.000.0086494.0086494.0086494.0086494.0086494.0086494.0086494.0086494.001.2 单位租金(元/平方米)0.000.000.000.00273.00281.00298.00316.00335.00355.00377203、.00400.001.3 出租率(%)1500.00%0.00%0.00%0.00%100.00%100.00%100.00%100.00%100.00%100.00%100.00%100.00%2经营税金及附加6547.080.000.000.00362.69373.32395.91419.82445.06471.63500.86531.422.1 房产税5114.910.000.000.00283.35291.66309.30327.99347.71368.46391.30415.172.2 营业税1278.730.000.000.0070.8472.9177.3382.0086.9392204、.1297.82103.792.3 城市维护建设税89.510.000.000.004.965.105.415.746.086.456.857.272.4 教育费附加63.940.000.000.003.543.653.874.104.354.614.895.193租金净收入36077.160.000.000.001998.592057.162181.612313.392452.492598.902759.962928.344净转售收入0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.005出租经营成本180.000.000.000.0012.0012205、.0012.0012.0012.0012.0012.0012.006出租经营费用0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00附表14：销售收入与经营税金及附加估算表序号项 目合计建设期生 产 经 营 期123451销售收入15657.050.000.001878.859081.094697.111.1 可销售面积(平方米)12647.050.000.001517.657335.293794.121.2 平均售价(元/平方米)12380.000.000.0012380.0012380.0012380.001.3 销售比例(%)100.00%0.206、00%0.00%12.00%58.00%30.00%2经营税金及附加526.080.000.0063.13305.12157.822.1 营业税469.710.000.0056.37272.43140.912.2 城市维护建设税32.880.000.003.9519.079.862.3 教育费附加23.490.000.002.8213.627.053土地增值税4808.010.000.00576.962788.641442.404销售净收入10322.960.000.001238.765987.323096.89附表15:敏感性分析表变化因素变化率-15.00%-10.00%-5.00%0.0207、0%5.00%10.00%15.00%基准折线率8.00%8.00%8.00%8.00%8.00%8.00%8.00%可出售面积10.73%10.57%10.40%10.22%10.04%9.85%9.64%售房价格9.08%9.45%9.83%10.22%10.63%11.05%11.48%出租经营费用10.22%10.22%10.22%10.22%10.22%10.22%10.22%建设投资(不含利息)13.21%12.11%11.12%10.22%9.40%8.65%7.96%附表16:敏感度系数和临界点分析表敏感度系数和临界点分析表(基本方案收益率10.22%)序号不确定因素变化率(%208、)内部收益率敏感系数临界点(%)临界值1可出售面积-5.00%10.40%0.0467.73%可销售面积-10.00%10.57%0.03 临界值：-15.00%10.73%0.0321212.822售房价格-5.00%9.83%0.08-29.33%平均售价-10.00%9.45%0.08 临界值：-15.00%9.08%0.088749.063出租经营费用5.00%10.22%0.000.00%出租经营费用10.00%10.22%0.00 临界值：15.00%10.22%0.000.004建设投资(不含利息)5.00%9.40%0.1614.63%开发建设投资(不含财务费用)10.00%8.65%0.16 临界值：15.00%7.96%0.1533021.47