1、县城精品户型学区房住宅小区建设工程项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章 总论11.1 项目概况11.2 编制的依据和原则31.3 研究范围51.4 主要经济技术指标6第二章 项目建设背景及必要性82.1 项目2、区概况82.2 项目建设背景及必要性122.3 项目建设的可行性13第三章 发展规划、产业政策和行业准入分析143.1 发展规划分析143.2 产业政策分析183.3 行业准入分析20第四章 建设地点及建设条件214.1 建设地点214.2 主要建设条件214.3 推荐场址26第五章 建设方案275.1 建设规模及内容275.2 建筑设计指导思想与原则285.3 总平面设计305.4 住宅建筑设计405.5 结构设计425.6 给排水515.7 强电565.8 弱电685.9 通风695.10 消防工程70第六章 环境影响分析736.1 环境保护法规及标准736.2 主要污染来源及污染物7363、.3 施工期污染防治措施736.4 营运期污染防治措施756.5 环境影响评价结论和建议75第七章 节能减排措施797.1 用能标准和规范797.2 能源消耗797.3 节能措施80第八章 职业安全卫生与消防818.1 设计的主要依据818.2 职业安全措施828.3 卫生安全防护措施828.4 消防措施83第九章 项目实施进度安排859.1 项目实施进度859.2 项目实施管理85第十章 组织机构与人力资源配置8810.1 组织机构方案8810.2 劳动定员9010.3人员培训9110.4 项目运作框架91第十一章 质量保证体系及工程招投标方案9211.1 质量保证体系9211.2 工程招投4、标方案93第十二章 投资估算和资金筹措9612.1 投资估算9612.2 资金筹措99第十三章 经济效益评价10013.1 财务评价计算依据10013.2 销售收入预测10013.3 成本估算10113.4 财务评价指标10213.5 财务评价103第十四章 社会影响分析10514.1 社会影响效果分析10514.2 社会适应性分析10614.3 社会风险及对策分析106第十五章 结论与建议10915.1 结论10915.2 建议110117第一章 总论1.1 项目概况1.1.1 项目名称*县XX嘉园建设工程1.1.2 项目建设单位概况 项目建设单位：*县XX房地产开发有限公司建设单位概况：*5、县XX房地产开发有限公司于2001年4月正式批准成立。公司为国有独资公司，公司出资人为*县城市投资集团有限公司，出资方式为货币。公司为房地产开发企业暂定资质，公司下设办公室、工程部、财务部、三个内设机构；公司办公住所：县龙泉路36号。公司原注册资本为800万元人民币，2015年8月增资为一千万元。经营范围：房地产综合开发经营、配套基础设施建设、征地拆迁、工程投标、工程质量管理等。XX房地产开发有限公司作为城市建设的投融资平台，充分发挥了自身“背靠县委、政府，面向市场”的优势，树立了成为第二财政的理念，加大自营项目的投资，充分挖掘公司经营潜力，并逐步走向市场，成为真正的市场主体。目前，公司发展态6、势良好，房地产开发项目工程不断。公司现已成功摘牌县东江源小学北侧地块及*大道南段地块，可经营性资本达4亿元。公司现有人员7人（含聘用人员3人），均取得大专文凭，其中本科文凭2人，获得助理工程师等技术职称人员1人，拥有一支工程管理方面的专业队伍。公司本着“资金大融资、土地大运作、城市大发展”的城市经营理念，将以诚信、务实、高效的工作作风扎实推进我县房地产开发市场。1.1.3 项目拟建地点 本项目拟建于县城新城区采茶戏馆西侧，规划用地总面积为25899平方米（约38.85亩）。1.1.4 项目建设期本项目建设期45个月, 从2017年4月至2020年12月。1.1.5 建设规模及内容本项目定位为集7、居住、商业功能的精品户型学区房住宅小区，建设6栋商住群楼，采用15F、17F、18F高层为主。*县XX嘉园建设工程规划总用地38.85亩，总建筑面积69893.35平方米，其中住宅建筑面积50747.89平方米，商业建筑面各积5311.57平方米，项目共计住户394户；并建设给排水、电力、绿化、道路等配套工程；，建筑外立面进行简单装修，室内不装修。户型情况 ：90方米户型均为二室二厅一厨一卫或三室二厅一厨二卫；110、120平方米户型均为两室两厅一厨一卫或三室两厅一厨两卫（具体户型结构以实际为准，面积以实测为准）。1.1.6 投资估算及资金筹措（1）计划投资20000万元。其中：土地费用6448、0.82万元，前期工程费222.57万元，建筑安装工程费8742.69万元，公共设施、基础设施费3960.78万元，开发期间费用177.64万元，不可预见费455.50万元。（2）资金筹措资金来源：项目所需资金由建设单位自筹解决。1.2 编制的依据和原则1.2.1 编制依据 1、房屋建筑制图统一标准(GB/T50001-2010); 2、总图制图标准(GB/T50103-2010); 3、建筑制图标准 (GB/T50104-2010); 4、工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分2013版）； 5、民用建筑设计通则(GB50352-2005); 6、建筑设计防火规范(GB50016-2006);9、 7、住宅设计规范(GB50096-2011); 8、住宅建筑规范(GB50368-2005); 9、民用建筑热工设计规范(GB50176-93); 10、夏热冬冷地区居住建筑_声能设计标准(JGJ134-2010); 11、民用建筑工程室内环境污染控制规范(GB50325-2010) 2013年修订版； 12、无障碍设计规范(GB 50763-2012); 13、江西省城市规划管理技术导则赣建规20028号；14、赣州关于发布建筑层高控制与建筑面积、容积率计算规定（试行）的通知；15、业主提供的地形图、规划红线图、规划设计条件。1.2.2 规划理念与设计原则 “以新城市主义”为规划理念，充分10、挖掘项目的居住价值和商业价值，实现社会效益与经济效益的最大化。采用下列几大设计原则： 1、整体性原则 从整体出发，坚持高起点、高标准，充分考虑规划的完整性、系统性和开发的有序性，塑造社区整体形象，体现项目的价值。2、以人为本原则强调人与建筑、环境共存融合，充分考虑人的各方面需求，创造一种绿意、自然、艺术、和谐、舒适的居住空间和休栖环境。 3、均好性原则 景观强调均好性，通过围合、错位、渗透等手段，创造出大小不同的组团与院落空间，做到户户有景。 4、超前性原则 作为新的建设工程，方案设计以超前性、先导性，以高起点、高标准为出发点。 5、生态性原则 贯彻“尊重自然”与“可持续发展”思想，以建设生态11、型居住空间为规划目标，满足人们的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性，创造一个布局合理、交通便捷、环境优美的现代化社区。 6、科技性原则 小区建设应注重以科技为先导，注重物业管理与安全保卫以及建筑节能。 7、协调性原则 充兮了解项目内外条件，正确处理规划中社会效益与经济效益、超前性与操作性之间的关系。 8、经济性原则 充分考虑项目的特性，最大限度的从各方面，多角度的节约成本。1.3 研究范围本报告主要对*县XX嘉园建设工程项目进行可行性研究，研究的主要包括以下几方面：（1）项目建设背景与必要性；（2）项目建设地点及建设条件；（3）建设方案；（4）环境影响分析；（5）节能减排措施；（6）职业安12、全卫生与消防；（7）项目实施进度安排；（8）项目组织管理；（9）投资估算与资金筹措；（10）效益分析等。1.4 主要经济技术指标表1-1 主要经济技术指标名称数值单位规划设计条件总占地面积38.85亩总建筑面积70060.15平方米其中住宅50747.89平方米商业5311.57平方米物业管理用房125.86平方米社区用房125.86平方米车库、杂间1820.41平方米不计容建筑面积13082.35平方米计容建筑面积58977.80平方米建筑占地面积5697.78平方米容积率2.2建筑密度21.16%户数394户机动车车位（个）627个其中地上211个地下416个绿地率31.61%项目总投资213、0000万元土地费用6440.82万元前期工程费222.57万元建筑安装工程费8742.69万元公共设施配套费3960.78万元开发期间费用177.64万元不可预见费455.50万元第二章 项目建设背景及必要性2.1 项目区概况2.1.1赣州市概况赣州市位于江西南部，地处东径113。54一116。38，北纬24。29一27。09之间，属典型的亚热带湿润季风气候区，是江西省的农业大区和经济作物主产区。境内植物资源丰富，矿产资源以有色、稀有金属矿为主，赣州还是全国著名的革命老区之一，举世闻名的二万五千里长征，从赣州出发。赣州市是江西省最大的行政区，辖18县、市、区，总面积3.94万平方公里，耕地面14、积29.29万公顷，有林地面积271.3万公顷，森林覆盖率为74.2%。赣州市总人口为928.52万人（201 3年末），人口自然增长率8.11%。章贡区为赣州市委、市政府所在地，是一座国家历史文化名城，城区三面环水，一面临山，章江和贡江在宋代古城墙下汇流成赣江。市区建成区面积(章贡区和赣州经济技术开发区)59.2平方公里，61万人（非农业人口36.19万人）。赣州市区位优势明显，交通便利。赣州市东接福建省三明市和龙岩市南临广东省梅州市、河源市和韶关市，西靠湖南省郴州市，北边本省吉安、抚州两市。赣州市是中国内地写沿海发达地区的重要通道，是珠三角、闽东南三角区的直接腹地，是中部地区距离闽、粤地区15、最近的设区市。境内公路、铁路、民航和水运交通设施齐全，构成了立体化的交通网络：京九铁路、赣龙（赣州一福建龙岩）铁路、赣粤高速公路、昌厦（江西南昌一福建厦门）一级公路和105、206、319、323四条国道贯穿全境。赣州市到广州、深圳、珠海、东莞、厦门等地的车程均只需3-4个小时；4A级的赣州黄金机场开通了到北京、上海、广州、厦门、重庆、南京、南昌等地的航班；赣州水运与长江相连，可直通沿海各港口。近几年，赣州市全面推进建设创业、宜居、平安、生态、幸福赣州，打造赣粤闽湘四省通衢的特大型、区域性、现代化中心城市和区域性综合交通枢纽、区域性金融中心。进一步优化发展环境，提升发展水平，增强发展后劲，全市16、国民经济、社会事业快速发展，城市面貌发生巨大变化，正成为中部崛起的璀璨明珠。据初步测算，2015年全年地区生产总值（GDP）1973.87亿元，比上年增长9.6%。其中，第一产业增加值295.56亿元，增长4.1%；第二产业增加值870.46亿元，增长9.8%；第三产业增加值807.85亿元，增长11.4%。三次产业结构由2014年的15.3:45.8:38.9调整至2015年的15.0:44.1:40.9。非公有制经济实现增加值1166.64亿元，增长9.8%，占GDP比重为59.1%。全年居民消费价格比上年上涨2.1%，其中食品价格上涨5.0%。商品零售价格上涨0.5%。工业生产者购进价格17、下降2.8%，其中有色金属材料及电线类下降8.9%，黑色金属及材料类下降3.9%，建筑材料及非金属类下降4.1%，木材及纸浆类下降3.4%。工业生产者出厂价格下降4.6%，其中冶金工业下降12.9%，煤炭及炼焦工业下降5.2%，纺织工业下降2.1%，皮革工业上涨3.0%。 全年财政总收入353.32亿元，比上年增长7.5%。其中，公共财政预算收入245.51亿元，增长9.0%。财政总收入占gdp的比重达17.9%，提高0.1个百分点。全年各项税收收入294.33亿元，增长2.4%。公共财政预算支出614.97亿元，增长14.7%。其中，民生类支出350亿元，增长15.5%，占财政总支出的比重达18、56.8%，比上年提高0.2个百分点。 全年固定资产投资1892.21亿元，增长17.6%，其中工业投资584.05亿元，下降6.0%。分产业投资看，第一产业投资47.30亿元，比上年增长54.1%；第二产业投资582.47亿元，下降6.2%；第三产业投资1262.44亿元，增长31.9%。分企业类型看，国有企业投资704.84亿元，增长38.0%；有限责任公司投资500.41亿元，增长34.5%；股份有限公司投资28.69亿元，下降2.7%；私营企业投资515.91亿元，下降1.7%；港澳台企业投资18.20亿元，下降18.7%；外商投资59.45亿元,增长32.8%；个体经营投资8.82亿19、元，下降61.6%。全年房地产开发投资274.35亿元，比上年增长19.1%。房地产房屋施工面积2797.83万平方米，增长24.7%；房地产房屋竣工面积334.49万平方米，增长97.7%；商品房销售面积669.73万平方米，增长15.0%；商品房待售面积178.88万平方米，增长79.9%。商品房销售额361.19亿元，增长4.8%。全年保障性住房完成投资25.08亿元，其中市辖区完成投资5.94亿元；保障性住房施工面积66.36万平方米，其中市辖区13.24万平方米；保障性住房竣工面积11.51万平方米。*县概况 *县，南梁大同十年(544)设县，赣南采茶戏的发祥地。位于江西省赣州市东南20、部，闽、粤、赣三省交汇处，是珠江三角洲、闽南三角区的直接腹地和内地通往沿海的重要通道之一，东毗会昌县、寻乌县，南邻定南县，西连信丰县，北接于都县、赣县。东西宽约48.8千米，南北长约84.6千米，晷典型的丘陵山区县，有独特的原始森林，森林覆盖率达83 .4%，境内三百山是国家重点风景名胜区和国家级森林公园。 据初步测算，2015全年实现地区生产总值（GDP）523982万元，按可比价计算，增长9%，增幅比上年回落0.3个百分点。其中，第一产业增加值148977万元，增长3.8%；第二产业增加值120792万元，增长8.1%，其中工业增加值102914万元，增长7.9%；第三产业增加值2542121、3万元，增长12.6%。全县人均生产总值（GDP）达15128元。三次产业结构由2014年的29.8：24.4：45.8调整至2015年的28.4：23.1：48.5。民生进一步改善。全年累计完成公共财政预算支出23.88亿元，同比增长26.7%。其中民生类支出13.27亿元，同比增长22%，占全县公共财政预算支出的55.6%。重点项目加快推进。大力推进“三个十大”重点工程建设，全县51个重点项目开工41个，完成投资54.5亿元。九龙山风力发电、中小河流治理防洪工程等7个项目全面竣工；教育园区一期、艾坝和嘛斜水库等一批项目快速推进。随着寻全高速全线通车，宁定高速（*段）的快速推进，我县交通设施22、建设取得了重大突破。全年完成500万元以上固定资产投资309631万元，同比增长18.6%。其中工业固定资产投资完成32935万元，同比下降18.9%。全年完成房地产开发投资17843万元，同比下降39.3%，完成商品房销售面积195776平方米，同比增长3.6%。2.2项目建设背景及必要性 *县新型城镇化专项规划（2016-2020）提出统筹城乡一体化发展，改善人居环境。本项目具体由*县XX房地产开有限公司作为运作平台负责运作，确保这项工程优质、按时完成。该项目可以达到“改旧换新，共同创新”良好效果，通过实施该项目，可以推进城乡基础设施、公共服务、社会管理一体化，促进公共资源在城乡之间的均衡23、配置，实现城乡联网和共建共享。改善农民居住条件，加速*县新城区的建设和现代化进程，提高城区人民的生活水平，严格执行城市总体规划，全面完成控制性详规和排水、排污、地下空间利用等专项规划。通过组团作战、板块发展、城市综合体拉动的方式，加快新城区建设，逐步把新城区打造成具有浓郁现代气息的城市中心。重点加快*大道、城西路、腾飞路、九龙大道东段、站前路、北站路6条路网，文体公园系列二期工程和新城区建设，进一步拉伸新城区框架，增强城市承载力。 项目建设，对于加速*县的建设，提升城市品味和新城区的景观环境，改善人居条件，促进经济发展，都具有重大意义，随着城市建设和经济发展的需要，必须扩大城市规模，同时需要相24、应的土地资源支持，为了加快*县新城区的建设，政府已规划土地逐步建设。此项目的建设，对于加速*县的建设，提升城市品位和新城区的景观环境，改善人居条件，促进经济发展，都具重大意义。2.3项目建设的可行性1、项目符合*县城市总体规划和区域规划的要求；2、县委、县政府各部门的大力支持，为本项目成功建设提供强有力的保障；3、本项目地理位置良好，地质条件良好，地基承载力良好，该区域无不良地址情况，适合建住宅小区；4、本项目建设所需的水泥，钢筋、砂、石等主要材料，当地均能生产和采购，且价格稳定、储量丰富；5、施工条件好，交通便利。施工的用水、用电均可由现有城市网接入，能保证工程施工需要；6、当地有一批在房屋25、建设中积累了丰富的建设和管理经验、技术过硬的施工队伍，可保证项目顺利实施。第三章 发展规划、产业政策和行业准入分析3.1发展规划分析 一、项目建设符合江西省*县县城总体规( 2011-2030。*县位于江西省赣州市东南部，闽、粤、赣三省交汇处，是珠江三角洲、闽南三角区的直接腹地和内地通往沿海的重要通道之一，东毗会昌县、寻乌县，南邻定南县，西连信丰县，北接于都县、赣县。东西宽约48.8千米，南北长约84.6千米，属典型的丘陵山区县，有独特的原始森林，森林覆盖率达83.4%，境内三百山是国家重点风景名胜区和国家级森林公园。作为中国第一个无公害脐橙生产示范基地县、中国优质园艺产品（脐橙）出口示范区，26、被中国国家农业部列入赣南湘南桂北柑橘产业优势区。 根据江西省*县县城总体规划(2011 -2030，规划期末县域城镇空问结构为：“一主、两副、两轴”。 一主：县域城镇发展核心区，即本次规划确定的县城规划区范围，包括*县县城和风山乡。两副：将县内有限的力量集中起来，重点培育县域南北两侧的版石镇、三百山镇两个次中心城镇，也是县域的重点镇。两轴：打造由219、223、327省道交通走廊所形成的北通赣州，南至赣粤高速的纵向发展轴带以及由325省道交通走廊所形成的西至赣粤高速、东至会昌、济广高速的横向发展轴带。县城总体规划在县城用地规划内容中还指出，规划保留老城区内现状新建的二类居住用地和部分品质较好的27、三类居住用地，总面积约3平方公里。对保留的三类居住用地，以完善基础设施和公共服务设施为主，适当增加开敞空间和公共绿地。对现状老城区的四类城中村实行逐步拆迁改造，按城市居住区规范标准规划建设，改善生活居住条件。新增的居住用地主要分布于外围城市组团中，共约4.3平方公里。老城居住区内居住用地约为117.78公顷，由濂江河分隔为东西两个居住小区。2030年规划居住人口约4万人。城东（石湾）居住区内居住用地约183.76公顷，以新增一类、二类居住用地为主，共含3个居住小区。2030年规划居住人口约5.3万人。城南（修田）居住区内居住用地约225.15公顷，以新增二类曙住用地为主，共含3个居住小区。2028、30年规划居住人口约6万人。城北（古田）居住区内居住用地约140.18公顷，以新增二类、二类居住用地为主，共含2个居住小区。2030年规划居住人口约3.1万人。 工业居住区内居住用地约67.8公顷，以新增二类居住用地为主，含1个居住小区。2030年规划居住人口约1.6万人。因此，本项目的建设的符合江西省*县县城总体规划( 2011-2030)的要求。 二、项目建设符合*县国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要 *县国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要中指出：按照“四个全面”，即全面建成小康社会、全面深化改革、全面依法治国、全面从严治党战略布局要求，牢固树产创新、协调、绿色、开放、共享发展理念29、，认真落实省委“发展升级、小康提速、绿色崛起、实干兴赣”十六字方针，严格遵照市委“解放思想，内外兼修，北上南下”发展路径，纵深推进“一个统领，五大战略”，突出抓好主攻工业、精准扶贫、城乡建设、现代农业、旅游开发、现代服务业、基础设施、生态文明等八项重点工作，统筹推进政治、经济、文化、社会、生态文明建设各项工作，奋力建设开放富裕平安秀美新*，努力实现与全国同步全面建成小康社会。坚持“策应大对接，推进大融入，实现新跨越”的发展战略和“产业富民、工业兴县、生态立县、旅游活县”的工作思路，继续按照“中心崛起，两翼拓展”的发展布局统筹城乡发展，以“百个重点项目”建设为主抓手，深入推进“三个中心，三个基地30、”建设，实现全县经济社会发展“提速、提质、提效”。 围绕建没“生态、宜居、旅游、休闲”的城市发展定位，城乡统筹，积极稳妥地推进新型城镇化建设，加速产业、人和其他生产要素向城镇集聚。在县城方面，坚持以城市总体规划修编为切入点，全面完善城市发展各项配套功能规划，提高城市建设的抗震、抗灾综合能力，配套建设城市交通、停车、绿地、公厕等公共设施。以治理濂江河为主线，全面提升城市品位；以沿江东西路二期改造工程为重点，稳妥推进老城区改造；以文体公园系列工程建设为中心，有序推进城南新区建设；以大力推进“百个重点工程”为助手，全面完善中心城区基础设施；以破解城市拆迁与违法建筑难题为抓手，促进城市建设良性发展。切31、实做好火车站、高速路口、返乡创业园区建设，拓展城市外延，带动车头、新龙小城镇建设。县城建，成区面积达到15km2，城区人口达到12万人，转移农村人口1.5万人。 因此，本项目的建设是国民经济发展的需要，符合*县十三五规划纲要的要求。 三、项目建设对城市建设有着促进作用。 目前，*县的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与江西省住宅与房地产业发展规划相差甚远。因此，改善*县人民的居住条件已经成为*县政府特别关心的问题之一。同时，随着*县经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使*城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。 本32、项目符合城市建设总体规划，贯彻了*县房地产建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。 四、项目建设是解决劳动就业的需要。 由于我国目前还处于国际金融危机后期和经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会，据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加lO%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分33、点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加当地社会就业岗位作出一定的贡献。 项目无论是从建设过程对房产，还是建设后对当地居住条件改善都有很大促进作用。3.2产业政策分析 3.2.1微观分析 1、赣州市房地产市场分析 在市委、市政府的正确领导下，全市上下认真贯彻中央宏观调控政策，全市经济仍继续保持稳步发展的态势。 2015年全年房地产开发投资274.35亿元，比上年增长19.1%。房地产房屋施工面积2797.83万平方米，增长24.7%；房地产房屋竣工面积334.49万平方米，增长97.7%；34、商品房销售面积669.73万平方米，增长15.0%；商品房待售面积178.88万平方米，增长79.9%。商品房销售额361.19亿元，增长4.8%。 2015年全年保障性住房完成投资25.08亿元，其中市辖区完成投资5.94亿元；保障性住房施工面积66.36万平方米，其中市辖区13.24万平方米；保障性住房竣工面积11.51万平方米。 2、赣州市住宅用地供应指导思想 (l)体现住房建设与产业发展、空间拓展相协调的原则，按照中心城区总体空间布局结构，以及近期建设规划确定南移、东扩、西延的空间发展方向，合理确定各类住宅用地的空间布局。 (2)科学编制年度用地计划，合理确定房地产开发土地供应规模，保35、证中低价位、中小套型普通商品房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不低于住宅用地供应总量的70%。 (3)70%中低价位、中小套型普通商品房建筑面积的建设用地应在规划范围内统筹安排。 (4)商品住房：主要布置在章江新区，规划范围内的河套老城区（含站北区）、西城区（含水西一湖边、创新区）、峰山片区（站东新区与涉石）、水东片区也应按比例适：当布置。 (5)普通商品住房：主要布置在西城区（含水西一湖边一新区）、峰山片区（站东新区与沙石）、水东片区，规划范围内的章江新区、河套老城区（含站北区）也应按比例适当布置。 (6)保障性住房：主要布置在章江新区、西城区（含水匿一湖边、创新区）、河36、套老城区（含站北区），规划范围内的峰山片区（站东新区与沙石）、水东片区也应按比例适当布置。 在国家宏观政策的调控下，赣州市房地产开发出现了一些新的变化，但总体上保持了房地产开发市场稳定，较快增长的态势。 本项目的建设符合国家及地方相关产业政策。 3.3行业准入分析 本项目属于普通商业楼开发项目，不属于产业结构调整指导目录（2011年本）限制类别墅房地产开发项目。符合国务院关于发布实施的决定第十二条产业结构调整指导目录由鼓励、限制和淘汰三类目录组成。允许类不列入产业结构调整指导目录。本项目符合行业准入政策。 根据城市房地产开发经营管理条例第二章第五条规定设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行37、政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件： 1、有100万元以上的注册资本；2、育4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作前款的规定。第四章 建设地点及建设条件4.1 建设地点4.1.1地点与地理位置本项目拟建场址位于*县采茶戏公园西侧。 4.1.2场址土地权属类别及占地面积 场址土地权属类别：为*县新城区建设规划区内的国家土地，由*县人民政府按征地成本价划拨国有用地为本项目建设用地，并经批准办理了建设用地相关手续。 场地占地面积38、为规划用地总面积约38.85亩，大致为梯形地块，地势较为平坦。4.2 主要建设条件4.2.1 气候条件*县属中亚热带南缘湿润季风气候区，境内日照充足，热量丰富，气候温和，降水丰沛，无霜期长，四季分明，具有春早多阴雨、夏热无酷暑、秋爽降水少、冬冷无严寒的气候特点。由于受季风影响，*县气候规律性强，10月至次年3月，多吹西北风，天气多晴干冷。49月，受南方海洋暖温气流控制，以吹偏南风为主，天气湿热多雷雨。全县分为二个气温区，即年平均气温高于18的高温区和低于1 8的低温区。高温区分为以境内北部的长沙、重石、浮槎、龙布等4乡镇为主要区域的第一暖区，年平均气温高于19；以境内中部的车头、新龙、欣山3乡39、镇为主要区域的第二暖区，年平均气温在181 9之间；以县南部的镇岗乡和鹤子镇为主要区域的第三暖区，年平均与气温大于18，其中鹤子镇部分区域年平均气温大于19。低温区分布于山区，其中九龙嶂为最低温区，年平均气温在1 5以下。凉伞岽和新龙乡江头的马屎石、镇岗乡的高峰村及塘村的北部山区为低温区，年平均气温在17以下。县内低丘区域积温值较高，低山区积温值较低。春寒出现频繁，惊蛰寒出现于3月15日前春风寒有3月1625日出现，清明寒在3月26日4月1日之间出现。4.2.2工程地质、水文地质条件因本地块未做地勘报告，故仅参照周边地块进行工程地质、水文地质分析。1、工程地质地层岩性及其工程地质特征：在13.40、5m深度范围内自上而下共存4个岩土工程地质单元层：粉质粘土(Q4al)：红色、黄色，含少量的根植质和砾卵石，稍湿一湿，可塑一软塑状。该层分布全场地，层厚不均匀，差异较大，为2.10-5.l0m，平均厚度为3.64m。砾卵石( Q4al)：黄色，稍密，砾卵石含量约为55%-70%之间，粘粒含量约为1 0%-20%，少量粒径可达8cm，湿，稍密。层面较稳定，层厚在0.90-2.40m之间，平均层厚为1.46m。强风化泥质粉砂岩(K2)：紫红色，由泥质粉砾岩风化而成，风化裂隙发育，层理清晰，岩质较软，岩心呈碎块状或短柱状，泥质结构，块状结构，分布于整个场地之中，部分钻孔未揭穿层厚为0.60-2.9m41、，揭穿平均厚度为1.63m。中风化泥质粉砂岩(K2)：紫红色、岩心呈短柱状或长柱状，泥质结构，块状构造，岩质较为坚硬，但局部有较软的岩质互层，分布于整个场地的下部。平均厚度3.45m。2、地下水地下水补给来源主要是大气降水，因受地形影响，地下水主要排泄于场地的南部。据场地地所处水文地质环境及邻近场地施工经验，综合判定其地下水对基础对砼无腐蚀性影响，基础砼的防护等级为常规防护。3、岩土参数的分析确定和选用本次勘察对中风化泥质粉砂岩(K2)采取代表性岩样。舍弃个别土岩不均匀引起的指标异常值后，各土体力学性质指标能反映土体特征，合理可靠，可作为土体承载力设计依据。4、岩土参数的建议值根据各岩土层物理42、力学性质指标、原位测试成果统计分析结果、结合本地区建筑经验推荐各岩土层承载力特征值如下：粉质粘土(Q4al)：推荐承载力特征值fak=150Kpa;砾卵石( Q4al)：推荐承载力特征值fak=200Kpa;强风化泥质粉砂岩(K2)：推荐承载力特征值fak=350Kpa;中风化泥质粉砂岩(K2)：推荐承载力特征值fak=1200Kpa。5、岩土工程的分析拟建场地地形处于较为平坦的地块之中。地质环境基本未受破坏，地形地貌较复杂，其场地属中等复杂型，场地稳定。场地等级为二级，地基内岩土种类少，但不均匀，地基等级为二级，工程重要性等级为二级，勘察等级为乙级。各岩土层工程特征分析评价如下：粉质粘土( 43、Q4al)：层厚不无效，厚度差异大，不宜作为拟建建筑韧基础持力层；砾卵石(Q4al):稍密，分布不均匀，仅局部出现，不宜作为拟建建筑物基础持力层；强风化泥质粉砂岩(K2)：分布全场地，层位稳定，厚度大于2.3m，力学强度高，可选作拟建建筑物基础持力层；中风化泥质粉砂岩(K2)：分布全场地，层位稳定，厚度大，力学强度高，是理想的地基基础持力层。可选作拟建建筑物基础持力层。综上所述，按照岩土工程勘察规范及参考建筑地基基础设计规范，提出建议如下：本拟建场地等级为二级，地基等级为二级，工程重要性等级为二级。4.2.3地震据国家地震局最新颁布的中国地震参数区划(GB18306-2010)，本项目建设地区44、的地震动峰加速度值0.05g，地震动反应谱特征周期为0.35S，设计地震基本烈度为6度，属地震地质较稳定区域，无地质灾害影响，本项目不存在诱发地质灾害的因素。根据有关规范规定，本项目建设应作建筑物的抗震设计，应按6度设防。4.2.4规划条件本项目建设地点符合江西省*县城市总体规划(2011-2030)的要求。项目的详细规划报规划部门并经上级有关部门审批后，办理有关用地规划手续。4.2.5周边环境条件按照*县新城区的发展需要，建设项目所在周边地区将建成以居住为主，融文化、旅游、商务为一体的城市生活新区。本项目规划区内无工业用地，附近无各种化学、生物、物理污染源，基地无过境架空高压线，无危害生命财45、产安全的易燃易爆危险物品库。4.2.6公共设施条件供电、给水和排水本项目工程建设用电和运营用电有可靠保障。城市市政供水主管从该项目所在地路旁通过，供水能得到保证。项目排水可通过城市污水管网排出，进入城市污水处理厂。4.2.7市政交通条件项目拟建地位于*县新城区采茶戏公园西侧，地块四周均临近市政道路，交通条件较好。4.2.8征地拆迁地块不涉及征地拆迁，具备开工条件。4.2.9施工条件该项目在施工期间，施工用水、用电可直接从城区已有管网接入。所需用的砂、石、由就近生产供应，钢材、水泥等建筑材料均由当地建材市场购入。本项目建筑材料主要采用公路运输，且运距短，项目所在地路网发达，完全可以满足本项目建设46、期间材料运输要求。4.3推荐场址综上所述，本项目为确定地块新建房，本章只对项目地块做符合性论证，不做场址比选。拟建项目场地地理布局合理，交通便利，地质水文条件优良，公共设施齐全，施工条件具备。地块特征完全符合相关规定。为推荐场址方案。第五章 建设方案5.1 建设规模及内容该工程为*XX嘉园项目工程。总占地25899.0平方米，拟建建筑面积约69893.35平方米。项目位于*县，西临城南大道、北临九龙大道南临横五路，东面为规划道路。周边交通发达，配套设施齐全。整个地块地势比较平坦。该项目建设本着改善居住条件、区域面貌，美化生活环境为宗旨，为塑造城市形象，丰富城市轮廓线增添精彩。*县XX嘉园建设工47、程项目规划总用地38.85亩，总建筑面积69893.35平方米，建设6栋商住群楼，项目共计住户394户；同时改造道路、水电管线及绿化等配套设施；住宅楼采用15F、17F、18F高层为主，水、电安装到户，建筑外立面进行简单装修，室内不装修。户型情况 ：90方米户型均为二室二厅一厨一卫或三室二厅一厨二卫；110、120平方米户型均为两室两厅一厨一卫或三室两厅一厨两卫（具体户型结构以实际为准，面积以实测为准）。本项目建设6栋商住群楼，其中住宅总建筑面积50747.89平方米，商业建筑面积5311.57平方米。户型设计特点：1、方正、实用、通风、采光，明厨明卫、变化较少，结构紧凑；为施工带来方便，降低48、工程造价。2、卧室、客厅与餐厅均有开阔的视野，使得用户能够最大限度的享受花园的美丽景色。3、客厅及起居室设低宽窗台大玻璃或落地玻璃门，卧室设置低窗台。4、阳台以及凸窗等赠送面积的形式，为户型带来更多亮点。立面设计 ：立面设计打破传统住宅的简单式样，创造素雅、稳重、大方、富有变化的立面形态，给以超前的精神及感官享受，根据建筑平面的功能和小区设计的整体文化理念，立面采用适当比例的飘窗以及色彩丰富的阳台，实现立面的变化及多层次的阴影效果。整体建筑通过建筑美学的运用，在建筑体量、比例、色彩、材质、光影等方面综合分析，以求达到建筑空间形体优美，造型活波新颖，具备深刻内涵和艺术品位的建筑效果。5.2 建筑49、设计指导思想与原则5.2.1 建筑设计指导思想项目充分满足以人为本，突出人民生活需求，创造一个布局合理、功能完备、环境优美、充满生机的经济型高性价比的学区房。项目以打造新型的邻里交往空间，改善人居环境，突出以人为主体，以生态和谐环境为基础的规划设计思想。注重统一完整与分期实施，充分考虑与周边地块的和谐统一。完善各类配套服务设施，为入住居民提供完善、方便的公共服务。充分考虑现代人的生活方式和居住特点，创造以适应现代人居住要求的户型空间。5.2.2构思理念与目标1、用地处于一个城市发展的核心区域之中，采茶戏公园西侧。最大化挖掘用地的土地价值，提升住区内在的品质，是这次方案设计总体出发点。2、在充分50、理解城市规划要求与甲方开发思路后，在商业价值最大化与住宅小区舒适性以及建筑与城市之间寻找最佳解决方案，这个过程通过我们多方案的对比，理性分析，最后推导出最优方案。3、可持续发展的理念：选择最佳朝向，注重通风日照，景观，保温综合因素的影响，降低能耗，降低建筑自身建造成本。4、总体规划布局不等于平面构图，在结合光影与空间后，应该是四维的，因此我们关注使用者进入小区后每一个景观节点的感受，并通过调整建筑排布。与商业整体规划，把所有空间有序连接成一个有机的整体，打造一个住宅与商业之间既相互独立又适当融合的高档小区。5、充分发挥本项目的景观资源，通过内部花园造景及结合离采茶戏公园较近的优势，打造高品质的51、生活住区。组团式布局采用南北朝向及中心花园打造高品质住宅。5.2.3 设计原则科学性：房屋开发这一支柱产业必须依靠科技进步，方案设计中应用新技术、新材料、新产品、新工艺、不仅能提高居住质量，改善居住功能条件，而且可以带来较好的经济效益和环境效益。经济性、合理性原则：合理使用土地，合理利用资源，执行合理的综合指标，以达到环境效益、社会效益和经济效益的相统一。超前性和协调性：项目建设是城市建设的一部分，方案设计注重与区域整体规划相协调。项目包括居住建筑和公共建筑，建设有一定的弹性和灵活性，并具备一定的超前性，适应未来城市发展的要求。坚持“以人为本”的原则：由于社会需求的多元化和人们文化素质、经济条52、件、职业影响的差异，对居住房屋和环境的选择有所不同。因此方案设计必须满足不同居民的要求。5.3 总平面设计5.3.1 设计依据本工程设计遵循的标准、规范、规定及规程建筑结构可靠度设计统一标准GB500682008建筑结构荷载规范GB50092012混凝土结构设计规范GB500102010砌体结构设计规范GB50003-2011建筑抗震设计规范GB50011-2010高层建筑混凝土结构技术规程JGJ32010建筑地基基础设计规范GB5007-2011建筑地基处理技术规范JGJ79-2012人民防空地下室设计规范GB50038-2005岩土工程勘察规范GB50021-2001（2009年版）建筑工53、程抗震设防分类标准GB50223-2008主体结构设计使用年限50年自然条件：基本风压0.30KN/M2。抗震设防烈度为六度建筑抗震设防类别：丙类建筑结构安全等级：四级本项目高层采用剪力墙或框架-剪力墙结构体系，抗震等级：框剪三级，剪力墙三级。基础设计：高层建筑拟采用桩基础。底部裙房部分与住宅楼之间设置后浇带；待主体结构施工完成两个月后采用高标号混凝土浇筑后浇带。主要结构材料选用：结构混凝土强度等级：C25、C30、C35、C40；钢筋：HPB300，HRB400普通热轧钢筋。砌体：采用页岩多孔砖、加气混凝土砌块。5.3.2 规划构思通过对现状地形、以及周边正在形成的城市资源的综合研究，充分考54、虑学区房的特殊性，整体考虑住宅的融合、协调，合理划分功能分区、科学布局，采用人性化结构特征，营造舒适、卫生、安全、宜人的小区环境。（1）考虑到两种性质住宅各自成为一个片区又要整体协调、统一，还要能共享整个小区内的公共设施和中心绿地，故需从功能划分、道路、景观、市政管线等各个方面衔接。（2）由于现状地块周边城市建设并未完全展开，同时考虑到对公共设施的特殊要求，为了满足居民日常生活、就业需要，规划用地内设置商业等配套设施。（3）充分利用周边景观资源、城市资源对规划用地居住环境的提高，实现资源的互补与景观渗透、共享。5.3.3 总平面布局（1）小区布局道路环线分界，形成二个组团，各个组团相对统一、小55、区景观轴线紧密联系起来，并将两个组团划分为多个住宅组群，形成“小区-组团-住宅组群”三级结构形式。（2）小区道路、景观组织以住宅布局为基础，以衔接已建道路、延续景观轴线为原则，形成小区内部环形道路以及整个小区景观主轴线。小区平面布局以内环道路为骨架展开，建筑朝向基本为南北方向，保证小区住宅的良好日照，而住宅建筑的层数以15F、17F、18F高层为主。（3）考虑到住户生活的需要，规划沿用地市政道路规划两层商业。（4）小区设置一个主要出入口、一个次要出入口和人行出入口、地下车库出入口、消防出入口。规划设计说明本工程场地北面沿街长度约为207.1米，南北长约为176米，用地较为平坦、方正。整个小区规56、划设计充分配合基地形状，结合当地对朝向、通风的客观要求，采用了组团式布局，融入沿海城市设计中广泛使用的大中心花园的概念，通过单体建筑重新组合，将有限的用地充分整合为大规模的集中式园林绿化。这种格局充分保证居住环境安逸祥和的品质与理想的安全防卫性，营造出悠闲舒适的居住氛围。我们在设计中从全方位着眼考虑设计空间与自然空间的融合，不仅仅关注于平面的构图及功能分区，还注重于全方位的立体层次分布。结合小区中心花园，使小区成为一道亮丽的风景线，从而达到景观统一性、连续性。总体规划设计主要采用“两轴、两园、多点”的布局形式两轴：指小区规划中贯穿中心花园的东西向景观主轴线及南北次轴线。两园：指小区内部主题花园57、及中心花园。多点：园区内的其他各景观节点。（1）交通组织遵循“人车分流”的设计原则，道路交通设计人车分流，体现“便捷、安全”。车行系统结合各出入口设置，联系小区各功能片区，为了不影响小区总布局，车辆分别从小区两处地下车库出入口直接进入地下停车场。步行系统沿街布置便捷的商业广场及铺地；居住区内部营造合理人车分流的步行系统，结合小区现状地形，开合自如，线形飘逸，风景优美的步行景观路与生态绿核紧密结合，串联各中心花园，沟通人们生活区。（2）消防扑救设计所有消防车道均严格按照国家及赣州市有关部门制定的相关法规进行设计，每幢楼房都布有消防车道，以便消防车道能到达区内任一栋楼房进行消防扑救工作。5.3.558、公共设施规划小区公共服务设施的设置，以符合居民活动规律和日常使用为原则，公共设施配套配套尽量做到自身完善，以解决居民就业的问题，吸引居民入住。本次规划设置的公共设施包括：配套商业、小区物业及社区管理用房、值班室、体育设施等。配套商业用房：规划的商业设置，主要沿西侧道路，其中项目小区商业面积为：5311.57。社区用房设置主入口附近。物业管理用房结合小区中心活动场地设置，为小区的安全、运行提供保证。体育设施：可结合组团绿地、住宅底层架空、沿街商业设置室内活动场地等。垃圾收集点：规划在小区内按照70米服务半径设置多个垃圾收集点。5.3.6 道路系统规划1、道路交通规划用地临近城市道路，规划用地对外59、交通较为便利。小区内部道路规划，在充分考虑道路衔接的基础上，强化各住宅组群相互间的贯连与联系并便利内外交通的同时，避免不同功能区人流、车流的相互干扰，形成整体的联系，内部环状道路网。小区内步行系统的组织，主要是结合小区景观主、次轴线，形成东西向、南北向各两条主要步行道路。通过步行道路的设置，将整个小区在环形路网的骨架上，将各住宅组群空间紧密的联系起来，形成完整的小区景观空间序列。规划小区道路等级：小区车行主道：5.5米；小区宅入户道：2.53.5米；小区步行道：1.52.5米。2、停车静态交通规划也是本次规划设计的重要方面，适应小汽车的日异增长，充分考虑停车场地的安排。规划小区主要的停车包括：60、机动车与非机动车的停车，对于机动车停车的方式主要为地下停车（注：停车泊位数商业按0.7个/100，住宅按0.7个/户设置）。对于非机动车停车位的设置，结合住宅架空及宅间进行布置。5.3.7 绿化景观规划本次规划绿化景观的组织，是以住宅景观步行轴线为基础，以延续、完善现有景观轴线为原则，形成统一、联系、畅通的小区绿化、景观，同时有机联系各组群绿地景观节点，使各个组群绿化连为一体，构筑户外空间的连续性。绿化环境设计在强调组团空间个性化的同时，更应注意整体意境，为小区塑造舒适、靓丽的户外环境。小区绿地采用点、线、面相结合的手法形成小区中心绿地宅间绿地二级景观绿化系统，从而使绿地更均匀地接近居民。小区61、绿地规划具体可分为三种形式：中心绿地、宅间绿地、步行绿化空间。小区中心绿地：位于小区两个片区的结合处，绿地内布置小区中心广场，各种户外运动设施娱，是小区内部主要的景观节点。宅间绿地: 是住宅组群间设置的绿地，配以少量造型优美的乔木，也可适当设置小型活动设施。步行绿化空间: 是沿小区内主要步行系统设置的绿化空间，它是小区空气清新的“绿肺”、同时又将各宅间绿地相互联系起来，包括：小区的主、次景观轴线。5.3.8 竖向规划本次规划在原有地形基础上，在保证地面和路面排水所要求的最小坡度的前提下，结合现状地形尽量减少填挖方量，以降低工程造价。为满足排水要求，在竖向设计中，维持现状地形总体坡向趋势，尽量保62、证排水所需最小坡度0.3%。小区地块内部竖向符合主干道路排水坡向，充分结合地形与小区道路走向适当调整坡度。路高100200mm，地块标高高于路面200300mm。5.3.9 节能设计1、建筑总平面布局均采用南北方向，避免东西晒，充分考虑自然通风采光，维护结构热工设计，满足国家和本地区的节能设计标准。2、建筑单体设计尽量减少空调房间的外表面积，降低外墙结构表面温度以改善室内热环境，降低空调能耗。3、有效利用自然通风，合理组织穿堂风。4、根据赣州“关于赣州市实施江西省居住节能设计标准有关规定性指标修改意见的说明”，多层砖混结构采用240厚页岩实心砖，外墙贴保温材料即可满足节能要求。外墙保温构造为：63、玻化微珠保温砂浆（=300）（内保温）外窗为：中空玻璃塑钢窗框以及中空玻璃非隔热铝合金窗框屋面：半硬质矿(岩)棉板（屋面）。5、本工程围护结构节能措施：a）公建部分屋面：50厚半硬质矿(岩)棉板（屋面）；居住部分平屋面：为40厚半硬质矿(岩)棉板（屋面）b）公建部分外墙构造为：25厚玻化微珠保温砂浆(=300)。居住部分为25厚玻化微珠保温砂浆(=300)c）公建部分外窗采用：（6较低透光low-e+12空气+6透明），非隔热铝合金窗框、中空玻璃；K=3.2，SC=0.35；居住部分外窗采用：中空玻璃(6绿色吸热+12空气+6透明)-塑钢窗框、中空玻璃；K=2.80，SC=0.41。d）阳台门64、采用：中空玻璃(6绿色吸热钢化+12空气+6透明钢化)K=2.80，SC=0.41塑钢门框。商铺外门采用：中空玻璃(6较低透光low-e+12空气+6透明)非隔热铝合金窗框。e）户门：为钢质防火防盗门,（1.5厚建筑钢板+42厚玻璃棉(U+03C180)+ 1.5厚建筑钢板）。f）气密性：建筑物16层的外窗及敞开式阳台门的气密性等级，不应低于国家标准建筑外门窗气密、水密、抗风压性能分级及检测方法 GBT71062008中规定的4级；7层及7层以上的外窗及敞开式阳台门的气密性等级，不应低于该标准规定的6级-37。公共建筑外窗气密性不应低于建筑外窗气密性能分级及检测方法GB7106规定的6级，透明65、幕墙的气密性不应低于建筑幕墙物理性能分级GB/T 15225规定的3级。本工程公建部分外窗气密性为6级，居住部分外窗气密性等级为6级。5.3.10 消防设计1、耐火等级二级。2、多层住宅，根据建筑设计防火规范要求，楼梯靠外墙并有直接天然采光和自然通风，分户门为乙级防火门以满足防火要求。1 环保生态设计1、总平面与建筑设计上充分考虑优化生态环境与美化环境相结合，绿化达到35%以上，建筑以15F、17F、18F高层为主，从体量、色彩，风格上与环境相协调，并在绿地内适当位置设置小品、雕塑，进一步美化环境，保证环境的清洁、文明、安静。2、场地内雨、污水系统分流排除，污水经化粪池处理后排至市政污水管，厨66、房污水排至室外污水管网。卫生间采用低噪音排风扇。5.4 住宅建筑设计5.4.1 总体布局住宅布局尽可能紧凑，注重建筑立面的统一，注重立面的简洁。规划住宅：多层建筑采用了坡屋顶，高层建筑采用“平屋顶+构架”的形式。至于建筑的层数，规划以15F17F、18F为主，建筑的朝向主要为南北朝向。5.4.2 单元平面设计与户型选择项目参照国家相关规定、评定标准与评定体系进行了设计。设计中力求作到以下几点：房间齐备，套内安排卧室、起居、餐厅等基本空间，并参照不同的标准进行了房间面积和面宽的设计；公共空间与私密空间没有相互干扰，交通顺畅，起居厅与餐厅、厨房空间配置紧密协调，紧凑的空间布局使建筑使用面积系数大部67、分达到了85以上。房间都有直接采光、并保证了日照的要求。在户型和面积的选择上，我们参照*当地的居民的生活习惯，按照居民对地块户型要求，设置为100、110、120、130、140和150等户型，单元为一梯两户和一梯三户。5.4.3 住宅立面设计与建筑风格建筑风格以凸窗、构建等元素，形式、线条等手段突出整体，呈现一种“新中式”现代建筑风格，建筑色彩以冷色为主。使用现代感强的凸窗，简洁的铁栏杆，形成简约的风格。设计中将阳台板，空调器放置板和凸窗结合考虑，强调建筑的体量关系。墙体装饰以面砖为主，以求达到良好的色彩搭配和视觉效果。卧室采用凸窗，增加室内的视野，并使立面更加丰富。1）本次住宅注重内部功能68、人流以及通风的要求，设计着意强调环境与生态。住宅布局尽可能紧凑简化，强调立面的简洁。 2）立面的材料选择，既考虑整体的美观效果及小区的维护等问题，以面砖作为外墙立面的主材料，商业底层部分使用大块石材。5.4.4 建筑装修表5-1 各部位建筑装修情况部位地（楼）面墙面踢脚线顶棚楼 梯 间，前室普通水泥砂浆抹光水泥混合砂浆墙面水泥砂浆踢脚线150高薄质涂料白色乳胶漆刷两度卧室、客厅、餐厅普通水泥砂浆抹光纸筋灰墙面薄质涂料白色乳胶漆刷两度厨房、卫生间防滑防潮砖楼地面纸筋灰墙面瓷砖墙裙1800高薄质涂料白色乳胶漆刷两度商业普通水泥砂浆抹光水泥混合砂浆墙面（面层自理）薄质涂料白色乳胶漆（面层自理）管理69、用房普通水泥砂浆抹光纸筋灰墙面薄质涂料白色乳胶漆刷两度5.5 结构设计5.5.1 工程概况 *县XX嘉园建设工程位于*县新城区内，西面为规划绿地公园，北面为永峰公租房，南面临近中、小学，东面为市政道路，总用地面积38.85亩。 现状用地较为平整、地理位置优越，交通方便，环境优美，是一片理想的学区房用地。5.5.2 自然条件1、基本风压：w0=0.30KN/m2，地面粗糙度为B类。2、基本雪压：s0=0.35 KN/m2。3、抗震设防烈度：6度，设计基本地震加速度值为0.05g，设计地震分组为一组，抗震设防类别为标准设防类别。4、建筑结构安全等级：二级，设计使用年限为50年。5、地基基础设计等级70、：乙级。 6、人防地下室抗力等级：不设人防地下室。7、工程地质条件。（1）地形、地貌拟建工程场地位于*县新城区，交通便利。地貌单元属冲积平原，现场地相对平整，地理位置优越，交通便捷。钻孔标高在99.20lOO.OOm。 3、区域地质及地质构造根据拟建场地内勘探孔资料分析结合区域地质资料，场地内未见断裂构造发育，本区区域稳定性较好。4、地层结构及工程特征 素填土(Q4ml)：杂色，稍湿，松散状，成份以砖块、碎石、粘性土等组成，新近回填，欠固结，高压生，全场地分布，揭露层厚0.30m1.50m，平均0.92m。耕土( Q4inl)：灰黑色，湿，含植物根系，具腐嗅味，成份以粘土和沙砾为主，中等压缩性71、，全场地分布，揭露层厚0.80m1.20m，平均l.OOm。层项埋深0.30m 1.50m，层顶高程294.80m296.98m。卵石( Q4al)：杂色，饱和，稍密状，中粗砂、泥质充填，级配较好，南径0.57cm，大者可达15cm以上，圆形亚圆形，成份以石英、砂岩为主，全场地分布，揭露层厚2.60m3.70m，平均3.23m。至顶埋深1.30m2.30m，层顶高程293.80m 295.98m。重型动力触探试验24次，修正后最大值10.3击，修正后最小值6.9击，平均击为7.8击，标准值7击。全风化花岗岩(J)：灰白色，灰黄色，岩层结构面全部破坏，但尚可辨认，矿物成份已风化，用镐可挖，干钻不72、易钻进，岩芯呈沙土状和沙粒状；局部为土状，手易捏碎，浸水易崩解，全场地分布，专层未揭穿，揭露层厚12.20m32.70m，平均19.12m。层顶埋深4.20m5.80m，层项高程290.37m293.23m。标贯试验8次，修正后最大值10.5击，修正后最小值7.2击，平均击数为9击，标准值8.3击。 5、地下水埋藏条件及腐蚀性评价 (1)地下水埋藏条件 根据含水层的赋水性质和储存条件及地下水埋藏条件，场地地下水类型以第四系孔隙潜水及基岩裂隙水为主，赋存于卵石、全风化花岗岩层中，水量丰富，卵石层透水性、赋水性强等，为强透水层，全风化花岗岩层为中等透水性、赋水性一般，排泄于底洼沟谷中。勘察期间地下73、稳定水位埋深2.142.50m，标高293.72294.99m之间，水位受季节控制，年变化幅度1.50米左右，初见地下水位在0.7Om1.2 0m。 (2)地下水腐蚀性评价 本次勘探采取2组地下水样进行水质检测，依据分析结果及岩土工程勘察规范 (GB50021-2001)2009年版）有关条文及地区经验进行综合判定，拟建场地地下水对混凝土结构具弱腐蚀性，对钢筋混凝土结构中的钢筋具微腐蚀性，见表5-2。表5-2 按环境类型地下水对混凝土结构的腐蚀性评价腐蚀等级腐蚀介质界限值实测值范围腐蚀性评价微弱中强硫酸盐含量SO42-（mg/L)300060.278.3微微弱中强镁盐含量Mg2+(mg/L)474、00028.931.5微微弱中强苛性碱含量oH-(mg/L)700000.0微微弱中强总矿化度(mg/L)60000266281微表5-3 按地层渗透性地下水对混凝土结构的腐蚀性评价腐蚀等级项目界限值实测范围腐蚀性评价AB微弱中强PH值6.56.55.05.04.05.05.04.04.03.03.56.87.0弱微弱中强侵蚀性CO2(mg/L)601.01.00.50.5-0.770.89弱表5-4 地下水对混凝土结构中钢筋的腐蚀性评价腐蚀等级项目界限值实测值范围腐蚀性评价长期浸水干湿交替微弱中强CL-(mg/L)100001000020000-500052.60.4微拟建场地及附近无工业污75、染史，本次勘探期间也未发现工业污染源，地基土易溶盐成分与地下水基本一致，设计时地基土对建筑析料的腐蚀性可按地下水对建筑材料的腐蚀性来考虑。水对建筑材料腐蚀的防护，应符合现行国家标准工业建筑腐蚀性设计规范(GB50046-2008)的规定。6、 场地土对建筑材料腐蚀性评价本次勘探采取1组土腐蚀性试样进行土腐蚀性检测，根据地区经验及场地地下水的腐蚀性资料，依据岩土工程勘察规范(GB50021-2001)（2009版）有关条文及地区经验综合判定为：场地土对混凝土结构具微腐蚀性，对钢筋混凝土结构中的钢筋夫微腐蚀性，对钢结构具微腐蚀性，见表5-5。场地土层腐蚀性评价一览表 表5-5样品编 号所属层位对混76、凝土结构腐蚀性对钢筋混凝土结构中的钢筋腐蚀性对钢结构腐蚀性PH值SO42-Cl-SO42-+Cl-Mg2+-mg/lmg/kgmg/kgmg/lZK4-1全风化花岗岩微微微6.882.559.6142.138.5ZK4-1微微微7.070.138.4108.541.2备注据岩土工程勘察规范(GB50021-2001)有关条文判定5.5.3 设计依据及设计要求1、建筑及各设备专业提供的资料。2、设计遵循规范、规程、规定3、设计规范执行（1）工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分）（2009年版）；（2）建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001）；（3）建筑结构荷载规范（GB50009-77、2012）；（4）混凝土结构设计规范（GB50010-2010）；（5）建筑抗震设计规范（GB50011-2010）；（6）建筑地基基础设计规范（GB50007-2011）；（7）砌体结构设计规范（GB50003-2011）；（8）建筑工程抗震设防分类标准（GB50223-2008）；（9）中国地震动参数区划图（GB18306-2001）；（10）建筑工程抗震设防分类标准（GB50223-2008）。4、活荷载（见表5-6）表5-6 屋面和楼面均布活荷载标准值、分项系数及准永久值系数序号荷载类别标准值（KN/m2）分项系数准永久值系数1不上人屋面0.51.402上人屋面2.01.40.43客厅78、餐厅、卧室2.01.40.44卫生间、阳台2.51.40.45楼梯、走道、电梯厅3.51.40.3注：1、0.000处地下室顶板活荷载取4.0 KN/m2。2、楼面、屋面如有大型设备等较大集中荷载时，应按实际荷载采用。3、计算地下室外墙时，室外地面活荷载取10 KN/ m2，土压力系数取0.50。5.5.4 主要结构材料1、混凝土（1）混凝土强度等级：构造柱砼强度等级C25，梁、板砼强度等级C25。（2）混凝土结构的环境类别：一类环境：二a类环境以外的部分。二a类环境：基础底板、外墙、水池、有覆土地下室顶板及其他处于潮湿环境的部位。2、钢筋直径12mm，为HPB300级钢筋（12一级钢仅用于79、箍筋）；直径12mm，为HRB400级钢筋；且应符合国家标准钢筋混凝土用热轧带肋钢筋GB1499的有关规定。3、型钢、钢板、钢管Q235B、Q345B。4、焊条E43（用于HPB235级钢筋、Q235B焊接）；E50（用于HRB335级钢筋、Q345B焊接）。5、填充墙外墙均采用页岩多孔砖（孔洞率为25%）、M5级预拌砂浆砌筑,砌体强度等级为MU7.5，容重不得大于14KN/m3。内墙采用蒸压加气混凝土砌块，Mb5.0级预拌砂浆砌筑, 砌体强度等级为A5.0。5.5.5 结构选型1、地基基础本工程主楼基础均采用柱下独立基础，持力层采用卵石层，土的承载力特征值取为fak=210Kpa。2、抗侧力80、体系 项目所有楼均为现浇钢筋混凝土框架结构，抗震等级详见各栋楼层表。3、楼盖体系考虑本工程的主要使用功能为住宅，跨度不大，现浇梁板楼盖的综合材料用量比较合理，且刚度较大，施工简单，因此本工程楼盖结构主要采用现浇梁板楼盖。4、抗震缝、沉降缝、温度缝裙房和裙房之间用抗震缝分隔，缝宽为100mm。为解决温度应力问题，除建筑外墙及屋面采用有效的保温措施外，还采取了增大屋面板配筋率等其他措施。5.5.6 结构计算1、整体分析整体分析计算采用由中国建筑科学研究院编制的结构空间有限元分析设计软件SATWE(2010年版)，结构整体计算地震作用和风荷载按两个主轴方向作用，考虑偶然偏心影响。结构自振周期：扭转周81、期比与最大平动周期比的比值均大于0.85。参与地震分析有效质量比值均大于95%。综上所述，本工程最大弹性水平位移大于该楼层两端弹性水平位移平均值的1.2倍，属于扭转规则结构。2、基础计算在进行基础计算时，采用了由中国建筑科学研究院编制的基础工程计算机辅助设计软件JCCAD（2010年版）。5.6 给排水5.6.1 设计依据1、业主关于本工程的设计任务书、设计要求和业主提供的有关资料。2、业主提供的本工程周围城市市政管道概况资料。3、国家现行的设计规范、规程。（1）建筑给水排水设计规范（GB50015-2003（2009年版）；（2）建筑设计防火规范（GB50016-2014）；（3）建筑灭火器82、配置设计规范（GB50140-2005）；（4）室外给水设计规范（GB50013-2006）；（5）室外排水设计规范（2014年版）（GB50014-2006）。4、本项目建筑、结构、电气和总图等专业提供的作业条件图和设计资料。5.6.2 设计范围室内生活给水系统、排水系统。建筑灭火器配置设计。室外给水，排水及消防系统设计。5.6.3 给水系统1、本工程生活及消防水源由市政供水管网供给。日生活用水量：550 m 3/d；2、本工程低区建筑部分用水充分利用市政供水管网的压力直接供水，高区部分由地下一层的箱式无负压供水设备二次加压供水，即利用了市政供水管网的压力，又能满足实际用水点的压力、流量要求83、，还避免水源二次污染。3、住宅采用一户一表制，设置在户外公共部位管道井内，采用分户计量、水表出户，商业水表设置在公共部位方便查表处。4、室外埋地给水管采用钢丝网骨架塑料（聚乙烯）复合管，室内给水管采用优质PP-R给水管，住宅采用节水型卫生器具及配件5.6.4 排水系统 1、本工程最高日排水量为：495m 3/d。2、住宅的厨房、卫生间分别设置排水立管，采用室内分流，排至室外排水管网，所有排水立管均设置伸顶通气管。3、在建筑屋面设雨水斗，汇集至雨水立管后，统一排至室外排水管网。4、室外埋地排水管采用双壁波纹塑料排水管，室内排水管采用采用柔性接口机制铸铁排水管。5.6.5 室外给水排水工程1、水源84、（1）本工程水源为城市自来水，供水压力0.30MPa。（2）本工程从两个出入口的城市给水管网上接DN200mm的引入管。建筑红线内与本工程环状管网相连接。2、给水管道系统（1）室外采用生活用水与消防用水共用一套管道系统。（2）本工程内部用仅有生活用水。（3）本工程消防为二路供水，给水引入管至红线内经二座水表后与本工程室外消防给水环状给水管相连接，且表后设“倒流防止器”。（4）管材a)管径DN40)沿地板暗敷设；4、弱电配线架在八层竖井内挂墙明装，底边距地1.5m。住户配线箱在每户住宅内嵌墙暗装，底边距地0.5m。电话、网络插座暗装，底边距地0.3m。5.8.4 有线电视系统1、电视信号由室外有85、线电视网的市政接口引来，进楼处预埋一根SC50钢管。2、系统采用750MHz邻频传输，要求用户电平满足75%p5dB；图象清晰度不低于4级。3、放大器箱及分支分配器箱均安装在四、十、十六层竖井内。挂墙明装，底边距地1.5m。干线电缆选用SYWV-75-9，穿SC32管。支线电缆选用SYWV-75-5，穿SC20管。沿墙及楼板暗敷。用户分支电缆进入住户综合信息箱后穿PVC管(氧指数40)在现浇层内暗配。电视插座暗装，底边距地0.3m。4、系统所用器材型号规格及安装调试均由承包商提供。5.9 通风1、设计依据（1）采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2003）；（2）建筑设计防火规范（GB86、50016-2014）；（3）全国民用建筑工程设计技术措施暖通空调、动力（2009年版）；（4）通风与空调工程施工质量验收规范（GB50243-2002）；（5）民用建筑隔声设计规范（GB50118-2010）；（6）公共建筑节能设计标准（GB50189-2009）；（7）工业企业噪声控制设计规范（GB/T50087-2013）。2、通风厨房等设机械排风，经竖井排至房面。5.10 消防工程5.10.1 设计依据建筑设计防火规范（GB50016-2014）；汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-2014）自动喷水灭火系统设计规范 GB50084-2001（2005年版）建筑灭火器配87、置设计规范 GB50140-2005（2005年版）1、本工程为框架结构，建筑耐火等级为二级；2、防火分区车库层主要功能为设备用房和停车库。设备用房自成一个独立防火分区，且满足高层民用建筑防火规范。每个防火分区面积都不超过规范允许的防火分区的最大面积；满足疏散距离要求。每个防火分区均设自动喷淋灭火系统和火灾自动报警系统。3、疏散各层均为一个防火分区，满足疏散要求。4、建筑防火构造及室内装修防火墙、隔板、楼板、电梯井道、管道井、金属屋顶、重件吊顶、变形缝、防火卷帘等构件均符合建筑设计防火规范（GB50016-2014）的要求。室内装修材料的选用均符合建筑内部装修设计防火规范 （GB50222-988、5）。5、人防 按要求设有人防地下室。6、消防扑救设计所有消防车道均严格按照国家及赣州市有关部门制定的相关法规进行设计，每幢楼房周围都能构成消防环路，以便消防车道能到达区内任一消防车场，进行消防扑救工作，同时每幢高楼设有消防登高面。5.10.2 设计参数1、室外消防给水工程设计（1）室外消防水源采用城市自来水。（2）室外消防用水量：见表5-8。（3）室外采用生活用水与消防用水合用管道系统。共设有42套室外地上式消火栓，其间距不超过120m，距道路边不大于2.0m，距建筑物外墙不小于5.0m。管材采用管内壁涂塑球墨给水铸铁管。（4）室外消防采用低压制给水系统，由城市自来水直接供水，发生火灾时，由89、城市消防车从现场室外消火栓取水经加压进行灭火供室内消防灭火用水。（5）本工程从两个主入口的城市给水管网上接二根DN200mm的引入管。接两根DN200mm给水引入管，进入用地红线后与本工程室外环状给水管相连接，形成双向供水。表5-8 消防用水量标准及一次灭火用水量序号消防系统名称消防用水量标准火灾延续时间一次灭火用水量备注1室外消火栓系统15L/s2h108m3由市政管网供2室内消火栓系统暂无2h0 m33自动喷淋系统暂无1h0 m3合 计108 m32、室内消防系统设计本工程为多层及高层住宅建筑，按规范可不设置室内消火栓系统和自动喷水灭火系统。第六章 环境影响分析环境现状：此建设项目、拟建项90、目周边没有大的污染源，环境良好。6.1 环境保护法规及标准1、中华人民共和国环境保护法2015年1月1日2、中华人民共和国大气污染防治法 2016年1月1日3、中华人民共和国固体废物污染环境防治法2016年1月1日4、环境空气质量标准 GB3095-20125、地面水环境质量标准 GB3838-20026、声环境质量标准 GB3096-20086.2 主要污染来源及污染物施工期间主要是建设过程中产生的废水、废气、固体废弃物、施工扬尘以及各种设备产生的噪声污染。建成后主要污染物是生活垃圾、生活废水和油烟废气排放。6.3 施工期污染防治措施1、噪音污染及防治措施 本建设项目在施工过程中，机械设备和91、运输车辆产生的噪音，对环境有一定的影响，因此施工中应合理选择施工机械和方法，应尽量选用低噪音的机械设备，在施工过程中，经常对设备进行保养维修，避免由于设备性能减退而增加噪音。2、粉尘污染及防治措施 施工过程中，产生的粉尘，要采取相应的措施，尽量使其降低到最小范围。材料要集中堆放，对粉尘拟采用喷水降尘。3、项目施工对当地生产、生活的影响分析及防治措施 考虑江西的气候特点，项目施工期不可避免的跨度时间比较长，项目应严格按有关标准及规定进行安全、文明施工。将拟建项目区临时围墙隔离，现场周边设立围护设施，严格按规定设置施工标牌，施工人员、材料及工程机械设专用出入通道；做好施工组织设计，减少项目施工对附92、近居民的影响。1）对各类扬尘，分别采取车辆清洗、路面铺装、洒水、清扫、设防尘网、覆盖防尘网（布）或喷洒化学抑尘剂等措施。经计算，利用固定洒水车每2小时洒水一次，抑尘效果达70%左右，500米边界控制浓度小于3.0mg/Nm3。2）施工现场设密闭式垃圾站。3）运送散装物料的车辆要用蓬布遮盖，防止物料飞扬。对运送砂石、土料的车辆，应限制超载，不得沿途撒漏。4）降低施工噪音。合理安排施工作业时间，尽量避免夜间施工，无法避免时需事先进行审报，批准后方可施工。5）按照文明施工、清洁生产要求，制定并落实施工期间环境管理措施，杜绝违章作业。项目施工期间产生的施工废水必须经隔栅及深沉处理达到有关要求后排入市政93、污水管网，严禁污染周边水体。6.4 营运期污染防治措施（1）废水治理项目运营期间主要是生活污水，设置雨污分流排水系统，雨水直接排入市政管网，对周边环境不会造成影响；生活污水需进行简单处理，达标后排入市政管网。（2）废气治理废气主要是厨房油烟，油烟需经排烟罩、风机和楼顶净化处理后高空排放。同时，在餐厅周围增加绿化作物来改善空气质量。（3）废弃物治理产生的固体废物主要是一般性固体废物。一般性固体废物主要有以下几类：渣土类，如清扫院落的渣土等。普通生活垃圾、厨房、餐厅的废弃物、剩饭剩菜等，果皮果核，废纸废塑料及其它废物。包装材料，瓶、罐、盒类等遗弃物。草木类，枯草落叶、干枝朽木等。一般性固体废物的危94、害：此类固体废弃物如不及时收集清理、外运处理，随地分散堆放将影响清洁卫生。堆积长久，将发酵腐败，特别是高气温、高湿度季节挥发释放出有毒有害气体和散发恶臭，并滋生蚊蝇，传播细菌、疾病，危害身体健康，影响大气环境质量。一般固体废弃物的处理方案：对于纸张、塑料、金属等可回收的垃圾分开放置，给以明确标识，并加大宣传力度，让人们自觉养成好的分类放置习惯。对于具有危险性危害的垃圾，如废旧电池、废灯管等，应集中后送往环保局指定地点处理。生活垃圾由环卫部门送垃圾填埋场填埋。（4）污水处理污水如不及时清运就会产生恶臭，影响环境。由于污水中含有大量病原微生物和寄生虫卵等，其中相当部分转移到了污泥中，使污泥也具有了95、传染性。因此要做好污水的处理工作。从环境保护的角度出发，必须对污水加强管理，在排放到外环境之前应经过无害化处理。通过上述分析，建设项目废弃物均得到妥善处理处置，对环境影响很小。（5）绿化绿化在生态建设中具有极其重要的作用，不仅可以改善当地气候，而且具有较好的调温、调湿、吸尘、降噪及净化空气等功能，在减轻噪声污染、美化环境方面具有特殊意义。建议本项目在临建筑周围空地合理地布置绿化面、点，树木及草坪绿化等。6.5 环境影响评价结论和建议（1）本项目建设期对周围环境影响较小，选址比较合理。建设完工后，大气污染源主要为建筑物室内装修过程中装饰涂料、油漆所散发的气味，本次新建因距城市居民区较远，对周边影96、响甚微。（2）施工场地车辆的进出携带泥土抖落在道路上，施工现场裸露的土堆，地表，在遇风吹扬和遇雨的情况下，将造成泥尘污染。在施工方案中，要对这种影响加以考虑，运输车辆要遮盖苫布，并保持车轮清洁，多风季节注意对裸露地表撒水，降低飞尘影响，实行保洁清扫的制度。通过采取上述的环保措施，尽量减少项目建设和运营对周围环境的不利影响。因此项目的建设对环境影响不大。项目不是污染性项目，在工程建设期对区域环境将产生一定的影响和污染，但是不会对环境质量造成永久性的重大影响。根据国家有关环境影响评价管理规定，建设单位应委托专业环保单位进行环境影响评价分析。项目环境影响评价必须得到有关环境保护行政主管部门审批，并根97、据批复意见，在项目具体实施时对环境保护方案，按“三同时”的原则进行设计、施工、验收。为减少施工期间运输车辆的喇叭声、发动机声、混凝土搅拌机声及打桩机声等噪声对周围居民的影响，一方面工程承包商应尽量采用低噪声的机械和采取将噪声措施，另一方面在夜间晚22：00次日早6：00不允许施工。若连续施工应报当地环保部门同意，并对周围居民出示公告牌说明情况，征得居民理解方可施工。（3）主要污染物防治措施：生活污水：采用无动力生活污水处理装置进行处理，工艺为：废水厌氧消化厌氧生物滤池氧化沟排放。砂石、生活垃圾、灰尘由环卫部门清运填埋。项目在施工建设中的地基开挖及施工车辆的频繁往来将不可避免地损坏原土地的自然地98、貌和地表植被，造成土壤侵蚀和水土流失，因此要严格做好各项水土保持措施，处理好场地的排水，防止发生水土流失，并接受水土保持监督管理机构的监督检查。施工建设工程中所需沙石在运输途中，应防止沙石料抛洒路面造成新的水土流失；施工过程中，应尽量做到挖填同步；完善排水设施，筑好排水沟，有效汇集水流，避免水流冲走沙土，破坏周边水土，施工结束后，应及时对场地进行平整和复原；按照要求及时进行植被恢复，建设好草皮及植树绿化工作，以保护当地的天然生态环境。综上所述，项目在充分落实评价提出的治理措施情况下，施工期和运营期中，治理以后都将达到国家标准，不会对周围环境造成污染，项目可以投入建设。第七章 节能减排措施7.199、 用能标准和规范主要依据法规和标准：1.中华人民共和国节约能源法2.中国节能技术政策大纲3.公共建筑物节能设计标准GB 50189-20054.建筑节能工程施工质量验收规范GB 50411-20075.民用建筑节能设计标准JG926-956.夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JGJ134-20107.民用建筑电气设计规范JGJ16-20088.建筑采光设计标准GB/T50033-20017.2 能源消耗本项目主要能源消耗见表7-1。表7-1 主要能源（资源）消耗表能源种类计量单位年需要量参考折标系数年耗能量（吨标准煤）电万Kw.h402.490.1229kgce/Kw.h（当量值）494.660100、.334kgce/kW.h（等价值）1344.31水万吨32.710.0857kgce/t28.03项目年耗能总量（吨标准煤）（当量值）522.69（等价值）1372.347.3 节能措施为保持能源、环境与经济的协调发展，本项目将采取以下措施，合理利用和节约能源，主要有：1、必须使用节能型建筑材料、器具和产品；2、采用保温隔热性能良好的墙体材料及门窗型材，以加强维护结构的保温隔热性能；所有外围护结构均应采取保温措施；3、主体结构应有良好的防腐蚀性能，围护结构及外墙门窗等必须从节能的要求出发，解决好防潮、保温、隔热等问题；4、冬季采用低温地板辐射系统分户控制方式供暖。低温地板辐射系统要求的供回水101、温为：50-40，蓄热能力极强，因此，较散热器采暖系统可节省30%能耗；5、照明设备的选用及节能措施：选用国家推荐的节能型产品和节能好、效率高的设备，采用照明智能控制系统来实现对建筑物内人工照明智能控制，以达到最大的节能效果，实现绿色照明；6、室外照明采用太阳能路灯，节约能源，又减少室外电缆的投资；7、热力管道均作保温处理，减少热损失；8、做好循环利用和水、电的计量，利于管理；9、做好设备和管理的维护、检查工作，提高设备使用效率，杜绝跑、冒、滴、漏；10、机电、电气设备要求采用国家有关部门推广的定型节能产品；11、建筑设计充分利用自然采光和通风，以降低单体建筑面积能耗。第八章 职业安全卫生与消102、防按照规定对可能发生的职业病危害的防护设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用，坚持以防为主、防治结合的方针。加强员工自我保护意识，制定劳动安全制度，执行安全操作规程，定期对员工进行身体检查。规范劳动用工管理，与职工签订劳动合同，保障员工的合法权益。按照消防法的有关规定，项目建设在工程施工前，首先必须通过消防设计审核程序，主体工程与消防安全设施同时设计、同时施工、同时投入生产使用。坚持以防为主、消防结合。对员工加强消防安全知识教育，实行消防安全人员负责制，建立健全规章制度和消防安全组织实施制度，保障消防安全，把消防安全真正落到实处。8.1 设计的主要依据（1）国家劳动与社会保障部劳动法；103、（2）国家安全生产监督管理局关于危险化学品管理有关政策、法规及条例；（3）建筑设计防火规范（GB50016-2014）；（4）国务院关于加强防尘、防毒工作决定。8.2 职业安全措施安全是该项目建设期间及生产过程中最为重要的问题，根据国家对劳动保护有关规定，继续加强此项工作，主要应注意以下几点：（1）安全建设与生产。认真贯彻国防科工委下发的关于加强建设项目安全生产工作的意见及各级政府的有关安全生产规定，结合本企业实际情况制定安全生产操作规程和岗位安全制度。项目建设期间，要保证现场施工人员的安全，各操作人员均有足够的操作平台，并配置防护栏杆、防滑板、足够照明及安全防护网，对产生的废气和粉尘设置有效104、的通风除尘设施；工程现场内机器设备外露危险部分，都加防护罩，所有电气、线路都安装漏电保护装置及避雷装置，并设有危险标志，一警示工作人员，防止在建设过程中对工人身体产生伤害；制定各种工序安全操作规程和安全防火措施，坚强安全卫生教。（2）小区内所有电器设备、照明等系统要有接地保护装置，并设置警告标志，物业管理部门需聘请专业的电力、电气设备维修人员，检查和维修等项应按能源及有关安全用电规程执行。（3）项目建成后将完全按智能化小区的标准配置人员和设备，以保证小区内所有用户的生命及财产安全并对小区内的火情、险情等实施24小时监控。8.3 卫生安全防护措施卫生安全是该项目正常运转的重要前提，为此，要坚持安105、全卫生思想教育，提高居民的安全卫生意识，并采取相应措施，保障人员的健康与安全。（1）给水水质应符合生活饮用水卫生标准（GB5749-2006）的规定。（2）建筑物的防雷接地系统应符合现行国家标准建筑物防雷设计规范（GB50057-2010）的有关规定。（3）设置专门的安全保卫部门，配备必要的安全保卫人员，制定严格的安全保卫规章制度，预防和杜绝一切安全事故的发生。（4）配备适当数量的环卫人员，负责公共场所及各建筑的清扫保洁工作，创造一个卫生整洁的环境。8.4 消防措施消防要防患于未然，在加强消防意识教育的同时，要完善和保障各项消防措施。（1）建筑物之间间距要严格按建筑设计防火规范（GB50016106、-2014）所要求的标准设计，各建筑物均应有道路相通构成环状路网，满足消防车道要求。（2）室外按照规范要求设置消火栓，消防水管。（3）室内按建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）的有关规定，设置消火栓，配置灭火器，并保证消防水源24小时供水，水量均能满足建筑物灭火需要。（4）在电气设备造型及安装上，均考虑了接地、防爆措施，对建筑物采取防雷、防爆措施。（5）各建筑物均按规范设置楼梯、门的宽度及安全疏散距离。室外消防用水按同一时间内火灾次数为1次，火灾延续时间为2小时，消火栓用水为20L/s，每次火灾用水量为144m3。加大对员工“安全第一、预防为主”的安全教育，充分落实各级安全责任制107、，全面提高员工的安全与安全防范意识。第九章 项目实施进度安排9.1 项目实施进度9.1.1 项目建设期本项目建设年限为45个月。9.1.2 施工进度计划科学合理的安排进度是确保项目按期开工和竣工，降低资金投入成本，提高建设效益的重要基础，为使工程建设获得最佳的基建效能，根据本项目工程建设规模及其他情况，初步确定建设周期共45个月，本项目具体施工计划见表9-1所示。拟定建设实施进度计划为：（1）2017年4月：项目前期工作；（2）2017年5月：工程设计；（3）2017年68月：土地平整；（4）2018年92020年11月：工程施工；（5）2020年72020年11月：设备购置及安装；（6）20108、20年12月：竣工验收。9.2 项目实施管理（1）根据国家产业政策及市场需求情况，筹划项目建设，组织调查研究，邀请咨询、研究单位对项目进行评估论证。委托设计研究单位编制项目可行性研究报告，进行工程设计，并按有关规定，逐级上报审批；（2）落实项目资本金、固定资产投资及相应流动资金。根据项目建设进度需要，保证自筹资金足额到位；（3）加强工程设计和施工管理，做到项目工程质量达到设计规范、验收评定标准的要求；（4）及时向有关部门报告项目实施进度安排，进展情况和存在主要问题，并按有关部门做出的决定予以落实；（5）项目达到设计要求，通过各项技术鉴定，及时组织验收，初步验收中发现的问题及时进行调整和纠正，并109、向有关部门提出竣工验收申请；（6）在项目建设管理中认真履行职责，对做出显著成绩的单位和个人要给予表彰奖励，对违反有关规定，在项目建设中造成经济损失的予以行政处分，构成犯罪的由司法机关追究刑事责任。表9-1 项目实施计划进度表 时间项目2017年2018-2019年2020年456789-1011-121-34-67-910-121-34-67-910-11121-34-67-9101112项目前期工作工程设计土地平整工程施工设备购置及安装竣工验收第十章 组织机构与人力资源配置10.1组织机构方案10.1.1公司机构设置（1）*县XX房地产开发有限公司负责本项目开发。公司设立董事会作为最高权利机110、构，决定项目开发一切重大事宜，董事会设董事长一名，副董事长、董事若干名。（2）公司实行董事会领导下的总经理负责制。总经理由董事会聘任。设总经理1名、副总经理2名、财务总监1名，共同负责公司运作。（3）公司下设经营管理机构，包括行政部、工程部、营销部、财务部等机构，负责公司的日常经营管理工作。（4）公司的具体开发运作事宜，采取聘用专业顾问公司，运用社会化运作的模式操作。10.1.2人力资源配置（1）人力资源配置的依据人力资源配置的方法不同行业、不同单位，配置的方法不同。有按劳动效率计算定员，有按设备计算定员，有按劳动定额计算定员，有按岗位计算定员，有按比率计算定员。根据市场化运作的需要和建立现代111、企业制度的要求，结合现有各市场的经营经验，又考虑具体实际情况和将来的发展变化，某某某某实业有限公司人力资源配置按岗位计算定员，以需设岗，以岗定员。（2）人力资源配置的内容人力资源配置：以需设岗，以岗定员。组织机构设置：行政部、营销部、工程部、财务部。*县XX房地产开发有限公司组织机构图董事会工程部营销部行政部财务部销售财务策划计划总经理计划财务行政部协调各部关系；做好供求客户、来宾接待工作；负责协调、处理日常工作；文秘档案管理工作；会同有关部门制订各项规章、管理制度。营销部制订市场经营营销方针，作好产品的营销策划。工程部开展项目的质量、进度、费用、安全四控二管工作，协调各方关系；财务部支付工程112、款，回笼资金，上缴税金，做好计划。10.2劳动定员1、公司劳动定员为22人左右，公司根据业务拓展的需要可增加相应数量的临时工。人 员 安 排 表部 门岗 位定 员（人）备 注行政部5含领导及后勤人员营销部策 划2管理人员销 售8管理人员工程部4管理人员财务部计 划1管理人员财 务2管理人员合 计222、项目竣工前，为做好售后服务，将行政部、工程部、财务部一并转为物业管理公司，对小区进行物业管理。3、为保证项目达到预期效益，生产人员和管理人员应进行专业知识和管理知识培训。财务人员须有财务上岗证，销售部人员应进行营销专业培训，专业技术人员(如：工程师、电工)应持证上岗，培训合格后方可聘用。10.3113、人员培训公司员工要经过招聘并培训上岗，借鉴外地、外单位的先进管理经验，不断提高公司的管理水平和员工的自身素质。10.4项目运作框架投资控制(造价咨询公司)质量控制(监理公司)操作层面设计（设计公司）总承包商各独立承包商、供货商决策层面一般分包商开发商各指定分包(如土建、水电及装修等施工单位)第十一章 质量保证体系及工程招投标方案11.1 质量保证体系该项目建设面积大，任务重，应建立“政府监督、社会监理、企业自检”三级质量保证体系。该工程项目建设严格按建筑法及*县有关建筑市场管理和质量监督管理有关规定进行规划、建筑设计、建筑施工质量管理。建设单位应根据国家和建设主管部门有关规定建立健全质量保证体114、系和层层负责的质量责任制。勘察设计单位必须选择甲级以上资质的勘察设计单位承担勘察设计任务。勘察设计单位应按照国家现行的有关规定、规范，技术标准和合同进行勘察设计，建立健全质量保证体系，加强设计过程的质量控制，健全设计文件的审核会签制度。施工单位必须选择二级以上资质的施工企业承担施工任务。施工单位要接受质监和监理对其资质和质量保证体系的监督检查，要严格按照设计图纸和技术标准、操作规程进行施工，对每道工序都要按质量要求，确定施工工序，并对施工的工程质量负责。该工程采用社会监理，对工程进行“四控制”、“二管理”、“一协调”，确保工程的经济效益、社会效益、环境效益。建筑材料、电气设备等采购实行采购招标115、方式，确保设备质优、价格合理。11.2工程招投标方案项目招标方案 一、招标工作依据 1、中华人民共和国招标投标法。 2、工程建设项目施工招标投标办法（七部委令30号）。 3、招标公告发布暂行办法（国家计委令第4号）。 4、评标委员会和评标办法暂行规定（七部委令12号）。 二、招标工作原则 1、招标方式 按照江西省发展和改革委员会有关要求，结合该项目特点，拟采用以下招标方式： 设计、施工监理、施工总承包均采用公开招标。 2、招标范围 该项目全部设计、工程监理、工程施工实施公开招标，招标内容包括设计、工程监理、建筑安装工程施工、建筑材料、设备采购等。 3、公告发布 根据国家发展计划委员会招标公告发116、布暂行办法，该项目将在国家公开发行的报刊上刊登资格预审或招标公告。 4、资格审查 设计、施工监理进行资格预审：总承包采用资格预审或资格后审。5、潜在投标人的要求通过媒介发布公告，凡具有建设部相应有效的资质，具有良好的社会信誉和类似工程经验的单位，均可参与本项目的投标。 一、招标组织形式 l、招标机构：委托具有相应资质的招标代理机构，实施招标组织工作。 2、评标委员会：招标人按国家和省政府有关规定随机抽取多名技术、经济类专家组建评标委员会。四、招标基本情况本项目的勘察设计、施工、监理以及主要设备、材料等采购活动，拟采用的招标组织形式、方式详见表11-1。表11-1 招标基本情况表建设项目名称：*117、县XX建设工程项目招标范围招标组织开式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）备注勘察全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标设计建筑工程安装工程室内外装修、弱电、给排水消防、气体管道、空调监理施工监理设备电梯、设备及办公设施其他前期咨询、环评等 情况说明：无 建设单位盖章 2017年 月 日第十二章 投资估算和资金筹措12.1 投资估算12.1.1 投资估算范围（1）工程费：包括工程建设及相关基础设施所需的费用。（2）其它费用：与本项目有关的其他费用。（3）预备费：为基本预备费。12.1.2 编制依据和方法本估算是根据各设计专业提供的各项资料有关资料进行编制的。（1）江西省建筑工程118、消耗量定额及统一基价表（2004）；（2）江西省装饰装修工程消耗量定额及统一基价表（2004）；（3）江西省安装工程消耗量定额及统一基价表（2004）；（4）江西省建筑安装工程费用定额（2004）；（5）江西省建设工程计价办法（试行）；（赣建字2009 3号文）；（6）江西省市政工程预算定额（2006）；（7）江西省市政工程费用定额（2006年）；（8）价格，通用设备及作标设备价参照现行生产制造厂家价和询价确定。建筑安装工程价格主要参照工程所在地价格及相同类工程价格估算；（9）费用，固定资产投资估算中工程费用及预备费用估算主要参照建设项目概算编制办法计算；流动资金参照国家发改委、建设部建设项目119、经济评价方法与参数（第三版）（发改投资（2006）1325号文）。12.1.3 投资费用估算经估算，项目总投资20000万元，其中：土地费用2192.07前期工程费62.32万元，建筑安装工程费2059.31万元，公共设施、基础设施费1109.02万元，开发期间费用49.74万元，不可预见费127.54万元。工程费用投资估算及费用明细详见表12-1、12-2所示。表12-1 工程费用投资估算表序号费用名称投资额（万元）估算说明1土地费用6440.82详见费用明细表2前期工程费222.57详见费用明细表3建筑安装工程费8742.69详见费用明细表4公共设施配套费3960.78详见费用明细表5开发120、期间费用177.64详见费用明细表6不可预见费455.5合 计20000.00表12-2 费用明细表序号项目构成计算方法金额（万元）一土地费用6440.821土地取得6160.312契税、手续费及其他280.51二前期工程费用222.571规划设计费45.102施工图设计费47.713图纸审查11.674地质勘探费21.425三通一平费78.826前期综合开发管理费17.85三建筑安装工程费8742.691住宅7240.352商业711.633车库706.444物管及社区用房84.27四公共设施配套费3960.781园林绿化工程费427.852小区道路工程费236.54 3给排水工程（含室内外121、管网）522.00 4消防给水及消防控制工程447.82 5通、排风工程164.86 6变电工程（含高低压开关柜）28.29 7强电工程（含照明设备）835.21 8弱电工程730.71 9电梯工程567.50 五开发期间费用177.641监理费151.862质检费25.78六不可预见费455.5012.2 资金筹措项目总投资估算为20000万元。资金来源：资本由建设单位自筹解决。第十三章 经济效益评价13.1 财务评价计算依据本项目财务评价计算分析，主要依据国家发展改革委、建设部颁布建设项目经济评价方法与参数（第三版），国家和地方财税规定，结合项目工程技术方案，设计参数等值测算项目的有关效益122、和费用来进行相关财务评价分析。13.2 销售收入预测 考虑到本项目地理位置和周边环境条件原因，确定商铺销售按均价12000元，住宅按4000元，车库按80000元/个。具体销售情况见表13-1：表13-1 项目销售收入预测表 序号项目金额（万元）1销售收入31689.041.1住宅20299.16销售面积（）50747.89单位售价(万元/)0.401.2商业6373.88销售面积（）5311.57单位售价(万元/)1.201.3车库5016销售数量（个）627单位售价(万元/个)8.0013.3 成本估算（1）营业税金及附加计算本项目根据投资总额应缴营业税税率为5%，城建税5%，教育费附加3123、%，教育专项基金4%，土地使用税2元/m2，印花税0.05%，交易管理费0.5%。税金估算详见表13-2。表13-2 税金估算一览表 序号类 别计算依据金额（万元）1营业税1584.452城市维护建设税79.223教育费附加47.534地方教育专项基金63.375土地使用税5.186印花税15.847交易管理费158.45合 计1954.04（2）土地增值税计算：土地增值税计算详见表13-3。表13-3 土地增值税计算表序号项目计算方法金额（万元）1扣除项目金额20591.891.1开发成本15383.511.2开发费用177.641.3销售税金及附加1954.041.4财政部规定的其他扣除项124、目3076.72销售收入31689.043增值额11097.154增值率0.545增值税率30%6增值税3329.1513.4 财务评价指标13.4.1 财务报表项目经济效益情况详见经济效益和利润分配表13-4。表13-4 经济效益和利润分配表 序号项目金额（万元）1销售收入31689.042总投资200003销售税金及附加1954.043.1营业税1584.453.2教育专项基金63.373.3教育费附加47.533.4城市维护建设税79.223.5交易管理费158.453.6土地使用税5.183.7印花税15.844土地增值税3329.155利润总额6405.856所得税1601.467净125、利润4804.3913.4.2 投资利润率投资利润率=利润总额/项目投资总额100% =6405.85/20000100%=32.02%。投资纯利润率=纯利润/项目投资总额100% =4804.39 /20000100%=24.02%。13.5 财务评价 13.5.1 净现值按照方法与参数的规定，财务净现值（FNPV）是指按行业的基准收益率或设定的折现率，将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和。 （式中为基准折现率）本项目全部投资财务净现值（）计算结果为1373.2万元，净现值大于零，说明该项目动态收益率超过了该行业应达到的最低收益水平。 13.5.2 内部收益率按照方法与参数的126、规定，财务内部收益率（FIRR）是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。其计算公式如下：（式中：为现金流入，为现金流出，下同）。本项目全部投资财务内部收益率（）计算结果为12.09%，高于本项目设定的基准收益率8%，说明该项目的动态收益是可行的。 表13-5 项目现金流量表序号年份 项目计算期合计建设期第一年第二年第三年第四年第五年销售率10%13%27%25%25%100%1现金流入3168.90 4119.58 8556.04 7922.26 7922.26 31689.041.1销售收入3168.90 4119.58 8556.04 7922.26 7922.26 127、31689.042现金流出11049.18 9909.45 2077.98 1924.06 1924.06 26884.652.1建设投资10714.29 9285.71 200002.2销售税金及附加195.40 254.03 527.59 488.51 488.51 1954.042.3土地增值税332.92 432.79 898.87 832.29 832.29 3329.152.4企业所得税160.15 208.19 432.39 400.37 400.37 1601.463净现金流量-7880.27-5789.876478.06 5998.20 5998.20 4804.3913.5128、.3 利润指标项目平均税后利润为4804.39万元投资利润率为4804.39 /20000=24.02%投资利税率为(4804.39 +1601.46 +1954.04)/20000=40.30%13.5.4 财务评价结论本项目投入资金20000万元。项目建成后，可实现总销售收入31689.04万元，利润总额为4804.39万元。所得税为476.58万元，财务内部收益率12.09%，财务净现值1373.2万元，从投资预测的角度来分析，该项目是可行的。第十四章 社会影响分析 14.1社会影响效果分析 改善区域环境，提升区域品质，随着国民经济的发展，房地产市场已成为国民经济的重要组成部分，它对拉动129、我国国民经济的增长起到了至关重要的作用；由于该项目的建设，将会带来大量的就业机会，项目的建设过程将会给包括设计院、施工单位、监理单位等提供许多机会；项目建好以后，可安排一部分人从事商业，可见，本项目的建设将会给社会提供大量的就业机会。 一、对居民收入的影响 项目价格与中高阶层居民收入基本平衡，但对低收入居民影响较大，无严重后果，较为适应，可以采用按揭等分期付款方式。 三、对居民生活水平与生活质量的影响 该项目的建设，能便民、利民、为民，能有效提高人们的生活质量，提高了人民的生活水平。 三、对居民就业的影响 对赣州市的设计院、施工单位、监理单位、物业管理公司等产生积极的影响，提高居民就业率，吸纳130、无业居民就业： 四、对不同利益群体的影响 对项目投资经营方、项目出售对象、管理方、政府部门影响范围较小，项目投资方获得较大利润，提高了居民的生活质量，定价要兼顾各方，按政策承建项目。 五、对地区基础设施、社会服务质量和城市化进程的影响 城市的投资规模也是城市竞争力的重要体现，房地产的发展有利于提高城市的投资规模，从而带动城市建设，房地产带动了大规模的基础设施建设，保障了城市化进程，房地产的建设还直接关系到城市的形象，是提高城市形象、品味以及表现城市文化底蕴的载体，是城市的名片和品牌。该项目为商业房地产开发项目，有着巨大的商业价值，项目建成后，对城市基础设施、社会服务质量等各方面影响范围广，促进131、地区基础建设，提高服务质量，加快城市化进程持续发展。 六、对生态环境的影响 项目建成后，一方面由于项目内有较大比例的绿地，在一定程度上能够增强局部区域的大气净化能力，美化环境；另一方面将增加区域的人流、物流和车流，给周围交通和生态环境带来一定的压力。 14.2社会适应性分析该项目开发完毕后，所在地人流、车流将有很大的增量，对交通和市场将有更高的要求。但考虑到该项目地处*县城区，周边的交通条件较好。建成后交通和市场环境应大体满足需求。14.3社会风险及对策分析一、项目施工中风险分析项目承办单位虽然有丰富的组织管理经验，但在施工期间可能由于多方面的原因或其他因素，出现了某些影响：程进度或工程质量的132、问题，致使建设期延长。因此选择施工力量较强、技术力量雄厚施工队伍，即使出现上述问题，也能够及时解决的。在施工中，不可预见的因素也比较多，如工程地质结构的变化，就得增加投资，出现工程超支现象，如果资金筹措不及时，施工单位又不愿意垫款，势必要影响工程进度。从目前情况来看，项目投资单位实力比较强，有一定的经济基础，即使超支，也是可以解决的。一、经济风险项目经济风险主要是房屋销售价格预测结果，而销售价格又决定于开发房屋的市场销售情况，可能会出现销售市场不好和销售价格偏低的状况。为了避免此种情况的发生，该公司对销售价格进行了详细的调查和估算，目前*县的部分居民由于住房较小，配套设施及生活环境较差，随着经133、济实力的增强，迫切要求开发商提供地理位置优越、环境优雅、功能设施齐全的商住楼。项目建成后，可以改变这种格局。如果销售价格合理，服务周到，销售不会成为问题。通货膨胀也是影响项目建设的一个主要风险，通贷膨胀可使建筑材料和人工费超过预算，从而加大了项目的投资。为了避免这个风险，通过招投标的形式，将工程通过协议的方式，采取一次性全部承包的办法承包给施工队，从而避免了通货膨胀的风险。 三、自然风险 自然风险主要包括地震、自然气候条件的变化而引起洪水等自然灾害。为了避免这种风险，对工程进行保险，从而减轻由自然灾害所造成的损失。本项目具有投资大，建设期较长的特点，存在着各类风险。因此，在开发建设过程中，要加134、强投资的管理、工程进度的管理，并采取有效的措施，进行科学的财务运作，尽量避免和减少风险因素的发生。总的说来，该项目的建设对社会各个领域的发展都有拉动作用，对社会的发展是有积极的作用。第十五章 结论与建议 15.1结论 通过对项目的外部性、公共性等事项，包括维护经济完全、保护生态环境、优化重大布局、保障公众利益、防止出现垄断等方面进行论述，认为该投资项目符合国家发展改革委关于项目申请报告的产关要求。并将带来一定的经济效益和社会效益。 1、本项目的建设符合国家有关法律、法规。 2、本项目建设符合国家鼓励发展的产业政策，符合行业准入、区域规划和土地利用规划。 3、本项目建设顺应地区快速发展的市场需求135、，因地制宜，严格按照*县国土资源局确认的土地面积和建设规划指标合理开发并有效利用资源。 4、本项目对周边的生态环境不产生不利影响，有益于美化区域环境。 5、本项目建设的社会效益和经济效益良好。 6、本项目提出的建设目标、任务和规模充分考虑了*县经济和社会发展的实际情况，可操作性强，组织管理措施到位，切实可行。 7、房地产具有扩大投资和刺激消费的双重作用。本项目的建没可拉动投资增长，并有效带动建材、装饰等相关行业的发展，扩大就业，提高从业人员的收入水平，促进当地经济发展。 综合所述，本项目建成，不仅可以使该区域的整体价值得以提升，产生明显的社会效益，经济效益也十分可观，因此本项目建设是必要的，项目建设条件也是允许的，项目是可行的。15.2建议 1、要充分发挥本项目的品牌形象，提升项目的管理、服务水平，优化组合内部管理水平，使最少投入获取最大的收益。 2、尽量缩短前期准备时间，施工阶段的工期，合理安排资金使用计划，以提高项目的经济效益。 3、本项目投资周期较长，要加强管理，做好宣传工作。 4、项目的监理、施工材料等相关方面采用招标形式，以提高项目的总体质量，同时达到减少成本，提高经济效益的目的。