1、中央CBD商务区高层居住社区综合房地产项目可研报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月中央CBD商务区高层居住社区综合房地产项目可研报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月78可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录1总论81.1、项目背景与概况81.1.1、项目名称81.1.2、项目开发单位概况81.1.3、项目可行性报告编制的依据82、1.1.4、项目提出的理由81.1.5、项目拟建地点91.1.6、项目规模及期目标91.1.7、项目主要建设条件91.2、主要技术经济指标，见表1-1。91-1：项目技术经济指标汇总表111.3、问题与建议112市场分析与预测112.1、房地产市场宏观形势分析及预测112.1.1、 宏观形势112.1.2 2007年一年回顾及分析122、土地供应量不足143多种需求集中释放，投资投机需求大量入市144地价房价“倒挂”现象严重，推动房价上涨152.1.4、2008年房地产市场展望151房地产市场持续发展的支撑因素没有改变。152、保持发展且稳健的行业基调。153、增速趋平，景气向右肩移动 。163、2.2、包头市房地产市场分析182007年度包头市房地产开发建设情况192、投资增加一半203、竣工量比销售量=1：3205、价格上涨700元/2124：包头市历年商品房销售情况图212.3、项目市场情况分析212.3.1、需求分析212.3.2、供给分析27216：包头四区07年上半年月成交套数283、开发商参差不齐、未来几年将是整合期。282.3.3、项目SWOT分析302.3.3.1、项目发展优势分析：302.3.3.2、项目发展劣势分析312.3.3.3、项目发展机会分析311、 包头市市场优势312、 高新区自身优势312.3.3.4、项目发展威胁分析32交通状况：5路、5路快车市公4、安局下车332.3.3.5、项目总体评价：36、高新区的区位优势。37、项目形象良好、概念新颖。37、项目自身。373项目规模与建设条件373.1、项目自然条件与用地条件373.1.1项目地址373.1.2、项目自然条件373.2、项目配套等基础设施条件374项目规划设计方案384.1、规划设计方案的指导思想384.2、规划设计原则38绿块-宅前宅后组团绿地381、通过景观环境建设,提高房产的价值。394.3、规划设计方案设想3941：方案内容表394.3.2、建筑规划414.3.3、结构要求424.3.4、户型设计（适用于方案一和方案二）424.3.5、道路规划434.3.6、小区绿化（适用5、于方案一和方案二）433、给排水消防系统：444.3.8、项目智能化系统设计（适用于方案一和方案二）4546：项目各主要技术指标一览表465项目发展进度及安排475.1、项目开发的各项工作内容47、投资机会与决策分析47、前期工作47、项目建设47、销售47、物业管理475.2、各时间参数的确定47项目建设期 表：52486项目营销方案496.1、项目定为、物业价格定位496.1.1、目标消费者定位496.1.2、产品定位506.1.3、品牌形象定为506.1.4价格定位506-19：两方案物业价格对比表596.2、项目营销方式596.3、项目销售前准备596.3.1、销售资料准备596.3.6、2、人员准备596.3.3、销售现场准备606.4、项目销售周期及营销方案606.4.1、项目认购期营销策略606.4.2、项目开盘期营销策略616.4.3、项目热销期营销策略616.4.4、项目持销期营销策略626.4.5、项目尾盘期营销策略626.5、项目销售进度计划安排63620：项目销售进度计划安排表636.6、项目销售与消化预想636.6.1、项目销售概况63621：项目各个方案销售状况表637投资估算及资金筹措647.2、项目投资估算的依据647.3、项目投资估算的原则647.4、项目投资估算的内容647-1:项目投资估算内容简介647.5、项目总投资估算（由于受排版的限制，只对方7、案一进行估算、方案二类同。）64、建安工程费65、小高层:65、高层:65、商业用房估算：商业用房建筑面积4500,框架结构，估计投资495万元667-4：前期费用估算表667.6、项目资金筹措、来源及使用计划697-10：资金筹措方式分析表698项目财务评价698.1、财务评价基础数据的测算698-1：财务评价基础数据测算表698.2、销售、出租收入的估算698.3、财务评价基本报表的编制708.3.1、项目全部资金现金流量表708.3.2、项目自有资金现金流量表708.3.3、项目损益表718.3.4、项目资金来源与运用表718.3.5、项目贷款还本付息表718-5：项目借款偿还期指标计算8、表718.4项目财务分析728.4.1、盈利能力评价728.4.2、清偿能力评价728.4.3、项目财务评价结论738.4.4、项目方案比选739项目不确定性分析739.1、项目盈亏平衡分析73则有：B=R-C=0739.2、项目敏感性分析739.2.1、敏感性分析的步骤749.2.2、全部资金敏感性分析749.2.3、项目自有资金敏感性分析759.2.4、项目风险回避 、市场定位和产品规划设计水平是关键因素769.2.5、财务评价结论7610综合评价7710.1、社会影响评价7711研究结论及建议7711.1、结论7711.2、存在问题及建议771总论1.1、项目背景与概况 1.1.1、项目9、名称本项目提名“*”，在以下的项目可行性研究报告中，我们将专门的对项目的概念进行诠释和升华。 1.1.2、项目开发单位概况 包头市*房地产开发公司成立于2006年，注册资本2000万元，公司地址位于xxx高新区*中心。是包头市少有的几家具有开发水平资质的房地产开发公司。 1.1.3、项目可行性报告编制的依据 、包头市高新区发展规划 、内蒙古2004版建筑定额、现行建筑市场行情 、项目实地考察、市场调查有关资料 、政府相关部门的规定及相关数据 1.1.4、项目提出的理由 房地产行业作为第二产业，在国民经济中占有举足轻重的位置，特别是近几年伴随着全国经济的飞快增长，城市化的进程已经越来越快。住宅市10、场的需求量也在迅速的上升，而随着经济的增长人们越来越不满足于以前住房水平，配套设施齐全、建筑前卫、环境良好等等这些住宅的影响与你素备受消费者关注。 包头市拥有人口超过200万，使全国人口过百万的城市之一。从经济角度看，包头市近几年的经济发展速度在全国前列，但这座城市的房地产行业却处于发展上升阶段，土地的需求越来越旺盛，因此住宅市场将进入一个崭新的局面，特别是近几年小高层住宅的出现吸引了众多人们的关注，新型、新概念住宅必将是包头乃至全国房地产市场发展的方向。本项目选址在包头市xxx高新区内，xxx高新区是包头新成立的新区，这里交通方便、环境良好、基础设置齐全、是包头是未来的核心区域。为了满足包头11、市住宅市场的需求，为了迎合高新区的发展，我们提出了*项目的拟建方案，力求将其建造成为包头市的力求将项目建成为包头市最前卫、时尚住宅小区。1.1.5、项目拟建地点 本项目选址位于包头市xxx开发区核心位置，南临开发区主干道xxx大街，北接xxx东路，东近xxx南路，西靠xxx南路，并临近于xxx小区、敬老院、建材城等。 1.1.6、项目规模及期目标本项目总占地面积近17亩，总建筑面积近3万平方米。遵循中央CBD商务区、高层居住社区完整功能的要求，做出融住宅、购物、办公、休闲、投资、餐饮、娱乐、综合社区服务为一体的规划设想，区内生活设施齐全，除基础配套外，配套增加高科技成分，如：宽带入户、数字卫星12、电视接受系统、门禁系统和巡更系统等多种高科技设施，还设有托管所、大超市、商业网点、社区医疗保健中心、邮局、银行等设施，是包头市开发区新崛起的一个迷你型组团SHOPPING MALL社区。1.1.7、项目主要建设条件、符合地区规划要求。本项目拟见在包头市xxx开发区，包头市xxx高新区是国家级开发区，项目的的规划必将被纳入包头市xxx开发区发展的总体规划。、市场容量大。包头是经济发展迅猛，住宅需求旺盛，这样必将对项目产生有利的销售渠道。、交通便利、地段素质高。高新区内道路宽敞、交通便利。这样无论对项目的施工建设还是对人们选择了本项目后的生活都是有利的。、地理位置优越。项目所在地是包头市的核心地段13、，并且处于高新区，这些因素都将对人们的日常生活产生有利影响。1.2、主要技术经济指标，见表1-1。序号名称单位数值一技术指标1总用地面积114002总建筑面积326503地上建筑面积其中：小高层高层综合商业楼幼儿园2915018200595045005004地下面积35005总户数户2006绿化率40%7容积率2.868建筑密度33%二财务数据1建造投资万元7512.372销售收入万元12866.833销售税金及附加万元7724所得税万元2434.815税后利润万元4943.38三财务评价指标1全部资金净现值万元531.312全部资金收益率19.7%3全部资金静态回收期半年4.5=2.25年414、全部资金动态回收期半年4.552.25年5自有资金净现值万元1063.236自有资金收益率34.07%7自有资金静态回收期半年7.593.79年8自有资金动态回收期半年8.374.19年9项目投资利润率24.55%10人民币借款偿还期半年3.471.74年11盈亏平衡点64.43%1-1：项目技术经济指标汇总表1.3、问题与建议 、本可行性研究是建立在项目基础配套设施满足的基础之上，而基础配套设施又是乐观预计的，所以为了保证项目稳步实施，必须把好基础配套设施的建设关，兑现对消费者的承诺。、本项目周边的竞争对手较多，所以要知己知彼突出体现项目的特色和卖点，从而增强竞争能力。、从本项目的财务评价结15、果显示，项目的投资风险并不是很大，但是风险依然存在，要时刻保持警惕，严格执行预算，优化营销策略，尽早的收回投资。2市场分析与预测2.1、房地产市场宏观形势分析及预测2.1.1、 宏观形势中国目前的城市化率仅有43%左右，未来至少还有20%的提升空间，由于城市化和家庭小型化带来的城市新增家庭将超 6000 万户。另外中国处于以劳动适龄人口为主的时期，目前抚养负担比重约40%，这一比例至少可以延续到2020以后，在东部沿海城市则可以延续更为长久,因此可以预见的是，在相当长一段时间内，中国住宅市场将持续繁荣。从供求关系上看，未来商品住宅供应量难以满足居民需要。从新增土地供应角度看，2006 年大部分16、城市都未能完成供地计划，而随 着城市拆迁的难度不断上升，未来土地供应的能力更加不容乐观。而 从存量土地利用角度看，20042006期间，存量土地处于较快的消化状态，这与开发企业充分运用预售款的融资功能、提高了自有资金的运用效率有很大关系；而随着预售融资功能的不断弱化，未来存量土地的利用能力将遭遇严峻挑战。在这一背景下，市场未来的主要矛盾仍是供应不足，并不存在重大调整风险。从政策调控角度看，未来商品住房市场的制度环境将更加明晰，稳定。综上所述，未来相当长一段时间内，中国房地产市场尤其住宅市场，仍处于较为显著的上涨趋势,并不存在楼市泡沫现象。2007 年，中国房地产市场全面繁荣，全国性房价上涨加速17、，地价 和房价涨幅距离拉开，投资旺盛。从购买力角度看，全国范围的房地产泡沫尚未产生，但各大中心城市作为资金和各类资源的热点流向，居民房价负担压力增加。2007 年强劲的经济增长、宽松的货币政策和人民币汇率广阔的升值空间，是资产价格膨胀的前提条件，在流动性过剩、人民币值大幅低估、次贷危机的环境下，资产价格泡沫已逐渐体现，并在上涨过程中呈现资源集中化趋势。2007年的房地产行业是政策导向下的执行和出台 ,一方面在中国房地产发展战略开始显露出从产业政策向公共政策回归姿态的形势下，另一方面房地产行业的强政策性特征在2007年表现非常明显,一系列与房地产相关的金融、税收和土地政策在2007 密集出台；目18、前国家有关房地产业的宏观调控政策主要针对的是个人住房领域出现的价格大幅上涨趋势，防止可能的地产泡沫，以及因房价上涨快可能引起的社会不安定因素，同时 在客观上抑制了泡沫的生成速度和提高了对银行体系风险的控制能力。当前房地产市场的兴旺和隐患都来源于相对其他行业的一枝独秀 和孤军深入，由于地方经济增长思维和模式单一化的问题，造成了产业本身不能承受的地方政府的依赖性、银行资金的倾斜性和对其他产业发展的挤压性的现实；失去对开发用地的控制就以为着失去对房地产市场的控制，因此 土地市场建设和交易规范依然是 2007 年政府对房地产业进行调控的基调，在土地价格上涨、加息和人民币升值预期多重作用下，国内商品房价19、格在2007不断上涨；2007年累计加息幅度已经超 15，相当多的购房需求因此受到 抑制。据本司的调查显示，48的被访者表示，受多次加息影响，原来的购房计划可能要推迟；17的被访者明确表示，2008年如果央行持续加息，则可能放弃现有的购房计划; 2.1.2 2007年一年回顾及分析 2007 年前 7 个月全国范围房价无一例外均呈现上涨态势，以上海为主的长三角地区房价出现反弹，南京、杭州、宁波等地同比 增长都超 了 5%，一直低迷的上海房价涨幅 扩大到了2.1%。与此同时投资增速出现反弹，进入 2007年后房地产投资明显升温， 前7月房地产投资增幅达到31%，达到了2003-2004年间本轮房20、地产周期以来的30%左右的投资增速峰值。 （资料来源：国家发改委及统计局）资金涌入地产开发投资领域与此同时，房地产领域对资金的吸引力增强，尤其是吸引外资增速加大。海外资金进入中国市场的兴趣浓厚。中国在去年出台了规范房地产行业外资准入和管理的限外令，今6月和7月商务部、外汇管理局等相关部门再次发出规范外资地产企业设立、限制返程投资、以及禁止外币形式举债资金进入国内房地产市场等政策，上述政策尤其 是结售汇政策影响下，外资增速有所放缓。 总的来看，海外资本增幅虽快，但实际占比偏低，企业自 资金和预 售款仍然是最主要的资金来源。 土地交易价格上涨压力凸现 住宅用地作为房地产开发基本资料，交易价格涨幅速21、度经 2006 下半 的压抑后，进入2007后涨幅迅速赶上，二季度住宅用地交易价格涨幅高达16.2%，同期房价涨幅仅为6.3%，地价涨幅超房价涨幅 167%。土地拍卖成交案例中，地价和周边房价倒挂现象已经屡见不鲜，地块天价上限屡屡被打破，反映了房地产开发企业高涨的投资热情。同时资本市场的火爆促进的开发商股权融资额大增，推动了开发商的圈地热情和地价上涨。21 ：商品房新开工、竣工、销售面积和销售竣工面积比例图2.1.3、2007年房地产市场运行特点 2007年，我国房地产市场运行主要有以下特点： 1、全国房价总体涨幅较大，部分热点城市房价持续拉高，供不应求是主因。 2007年，我国房地产市场总体22、上价格涨幅较大。70个大中城市新建商品住房、二手住房的销售价格持续走高，8月份新建商品住房销售价格同比上涨9.0%，二手住房销售价格同比上涨7.9%，部分热点城市房价上涨连续保持两位数。我们分析，导致今年房价高涨的原因主要是供不应求。一方面，供给量大幅度下滑。2007年1-6月，全国房屋竣工面积增速低于房屋销售增速，商品房销售面积2.8亿平方米，同比增长21.5%；房屋竣工面积1.5亿平方米，同比增长11.1%；截至6月，住宅竣工面积连续30个月低于住宅销售面积。以北京为例，新建商品住房供应自2005年以来持续减少，批准预售面积由2005年的2205万平方米下降至2006年的1706万平方米。23、另一方面，需求快速膨胀。资金流动性过剩导致了投资性需求增长较快。同时，在房价快速上涨的趋势下，自住性购房者提前入市，也造成需求骤增。 2、土地供应量不足 近两年土地供不应求的态势仍在持续，造成市场供求总量的失衡，形成供不应求的市场预期。土地供应量的不足表现在两个环节：一是土地出让面积的不足。以北京为例，2005年，计划供应的商品住宅用地为1750公顷，而实际入市的只有900公顷，仅为计划的51%；2006年，商品住房和经济适用住房用地计划供应合计为1900公顷，实际供应为1031公顷，仅为计划的54%。二是开发企业囤积土地导致出让土地无法全部形成当期的有效市场供应。根据建设银行研究部的报告，224、001年初至2007年5月份，房地产开发企业累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米，不足购置面积的60%。特别是上市房地产公司成为大规模囤积土地的一个主要力量。这是由于土地储备量是投资者衡量上市房地产公司投资价值的重要指标之一，而其很容易从公开市场上募集大量资金支持大规模购置并囤积土地。 3多种需求集中释放，投资投机需求大量入市 在房价快速上升的过程中，多种需求集中释放。一是改善型需求。高收入家庭对改善型需求的支付能力比较强，家庭收入越高，利用自有资金购房的比例越高，据对某城市调查，高档商品房一次性付款的比例高于贷款比例，一次性付款的比例一般达到60%以上；而普25、通商品房的贷款比例高于一次性付款的比例，贷款的比例一般达到60%以上。使得中低端需求和初次购房需求受到挤压。二是婚龄人口对住房的需求。受传统的成家置业理念的影响，新组建家庭购买住房的需求刚性较强。三是城市新增常住人口的住房需求。近年来，我国正处于城市化进程加速时期，城市新增人口对住房的需求旺盛。四是城市拆迁导致的刚性需求。目前，我国处于城市建设快速推进时期，城市房屋拆迁带来的被动需求随之增加。五是父母提前为子女购房的需求。在目前房价上涨较快的影响下，年轻人住房需求提前释放，表现为父母为子女购房的时间大大提前，高收入家庭为正在读大学，甚至读高中的子女购房的现象比较普遍。六是投资和投机性需求。除以26、上以居住为目的的需求外，还包括部分以投资和投机为目的的需求，买房直接用于投资，以其增值获利；以改善住房条件为目的的高收入家庭，在购买新建商品房后，原有旧房并没有在存量房市场立即上市交易，更多地是继续持有用于投资。 4地价房价“倒挂”现象严重，推动房价上涨 2007年，在各地的房地产市场出现了大量地价房价“倒挂”的现象，即招标、拍卖、挂牌等公开出让土地的楼面地价接近或高于同地段在售新建房屋的价格。由于土地成本的大幅度增加，必然使得未来房价大幅提高，使市场形成了房价继续大幅上涨的预期；同时，推高了周边在售楼盘的销售价格，形成了地价和房价的相互推高的恶性循环。当前地价房价“倒挂”的状况已经造成很多地27、方开发企业通过推迟开盘时间，放缓销售速度等方式捂盘惜售。“捂盘惜售”现象，正是“期指化”房地比价导致的必然结果2.1.4、2008年房地产市场展望 1房地产市场持续发展的支撑因素没有改变。 我们分析，支撑房地产市场持续发展的几大因素将长期存在。首先，中国经济持续快速增长是支撑房地产市场的最基本、最主要的因素。2008年，这一点并没有变化。其次，城市化进程加快拉动购房需求。目前我国城市化水平每年以大致一个百分点的速度增长，这部分城市新增人口将产生大量的住房需求。第三，“人口红利”拉动购房需求。目前我国正处于收取“人口红利”的时期，住房购买力强，加之住房贷款的支持，改善性需求和投资性需求均大量释放28、。 2、保持发展且稳健的行业基调。 在2007年12 月中央经济工作会议上，中央对2008 年经济工作 提出了八项主要任务：一、完善和落实宏观调控政策，保持经济平稳较快发展的好势头；二、切实加强农业基础地位，增强农业和农村经济发展活力；三、提高自主创新能力，推进产业结构优化升级；四、加大攻坚力度，确保节能减排取得重大进展；五、促进区域协调发展，积极稳妥推进城镇化；六、全面深化改革，完善推动科学发展、促进社会和谐的体制机制; 七、提高开 型经济水平，开创对外开 新局面; 八、着力改善民生，促进社会和谐。我们看到，这里面每一条几乎都与2008房地产行业可能面临的调整密切相关，致力于结构调整和经济增29、长方式的转变，是实现未来经济目标的重要基调，而房地产业很有可能被用来作为实现这种调整的工具。 因此，我们对于房地产行业未来所有问题判断的前提是：为了确保经济增长，以个人消费为主的房地产业依然需要大力发展；行业内 的调整必须进行，利润水平回归正常状态；对于当前房地产行业发展 的诸多置疑，很多是基于社会资源向这个行业的 度倾斜，必须实现各行业全面和协调发展。 3、增速趋平，景气向右肩移动 。 2008年，在持续的调控下，楼市投资热度将持续降温,最终趋于稳定,这种降温已经开始体现在部分大中城市2007年7 月12 月销售面积和销售价格同比增长速度放缓上;同期房地产投资、土地购置 、土地开发面积和竣工30、面积还是以较快速度地同比增长，而且仍 将保持较快增长，行业景气度将在增速 平和总量增长中延续，并且 逐渐向景气右肩移动。 4、三种价格力量对房地产行业的演绎土地市场化配置制度的逐步落实。 国家现行土地管理政策是随着房地产行业的发展而逐步完善的，纵观其演变的过程，一个贯穿其中，始终未变的宗旨就是不断推进土地管理的市场化进程。作为一个新兴的，经营高度市场化的产业，商品房价格的变化直接影响了投资和消费的增长，并与各地城市GDP的增速密切相关，从某种程度上而言，失去对开发用地的控制就意味着失去对房地产市场的控制，当前不断出现的占用耕地、补偿不当、权钱交易等因管理因素滞后而导致出现的问题，已经给地方政府31、带来了相当的麻烦和损失。在商业银行信贷管理更加市场化的形势下，政府出于加强管制的本能，对于开发用地的控制趋严是必然的趋势，日益活跃的土地交易市场将土地使用权的价值发挥的淋漓尽致，土地收益逐步成为 “第二财政”的角色已是当仁不让，在2007 年，以土地市场建设和交易规范为重点的相关法律和具体政策出台将是政府对房地产行业进行调控的主要手段，确保我国国有土地的管理进入到有章可循、治乱有方、规范交易、监管严格的新阶段，国有土地的市场化配置水平显著提高，越来越规范和完善的土地二级市场操作程序和越来越的进入门槛，对于下游房地产开发企业必将产生很大的冲击，使下游的房地产企业进入到业务规范透明、资本实力竞争、32、业内企业集约化程度迅速提高的新阶段。加息从负面影响供求房地产行业的资金密集性特点主要表现在两个方面：一、开发商买地和开发建设所需的资金量大；二、消费者购买商品房所需资金量大。生产和销售环节的资金量大的特点决定了资金融通的必然性，因此房地产行业是一个对利率非常敏感的行业。利率提升既影响开发商开发建设资金的成本，同时又影响消费者消费按揭贷款利息，从而影响商品房的成本与需求。对于开发商来说，加息提高投资资金来源中的贷款成本。经分析，我们发现，加息前后利息提高幅度与贷款利息、贷款总额和项目投资总额都无关，而是表现为加息基点数和基准利率的商。我们基于不同期限贷款利率和加息幅度，测算了贷款利息的变化幅度，33、得到，息幅度越大，贷款利息增幅 越大，加息将限制开发商开发速度和商品房供给。在供给环节，人民币升值将增加开发商的土地储备、在建工程和存货以人民币计算相对于外币的价值，人民币升值则将降低房地产行业建筑材料、住宅设备的进口价格，降低开发建设成本，价值效应和成本效应的双重作用将推动开发商增加供给。但是由于房地产行业的外向性较弱，估计供给增加的幅度小于需求短期增加的幅度。在行业层面上，我们认为，人民币升值对房地产供求的正面影响 可概括为：局部大于全局，预期效应大于实际效果，1-2年内不具备可持续影响。而升值后对市场反面的影响应引起高度重视，并有待政策出台的时间和力度，进行长期的观察。5、商品房价格走势34、：稳中趋降，逐步回落至相对理性的区域房地产价格涨跌力量叠加，短期上涨力量大于长期下跌力量。首先是市场消费需求大于其他力量，表现为全 商品房销售金额还将保持20%左右的增长，其因素包括中长期的消费升级、城市化和居民资产投资（通货膨胀及其预期、人民币升值及其预期）等。其次是开发刚性成本的提高，包括土地实行 “招挂拍”出让导致土地价格上升， 以及建筑施工（含人工）成本的提高。另外，还有一个鲜有人提，但是又不可忽视的因素，房地产传统业务模式给开发商们曾经带来难以忘怀的收益，保持这样的收益水平是一种强大的思维惯性。但是前面我们已经分析 ，由于行业规范速度的加快，发展商实际投入资金的增长已经远远大于房价的35、增长，利润回归正常趋势已是必然。正是这种需求与思维惯性共同作用的结果，结合其他因素，我们预测2008年房价格将阶段性趋于稳定,在部分地区存在大幅度上涨可能。抑制房地产价格上涨的因素包括：超出国际警戒线的房价收入比继续攀高、房屋空置面积和空置率增加；调控中旨在降低行业利润率的政策行为、市场秩序的规范和行业进入壁垒的提高；旨在防范金融风险的信贷规范流程；物业税的出台、土地出让金 租制等等。2.2、包头市房地产市场分析2006年，我市住宅与房地产建设规模达562.4万平方米，同比增长49.1%，投资总额59.29亿元，同比增长91.3%，其中住宅建设规模444.2万平方米(竣工面积151万平方米)，36、同比增长59.5%；投资额47.8亿元，同比增长136.6%。房地产实现税收5.22亿元，占全市财政收入总量（130亿元）的4%。新建商品住宅成交101.8万平方米，同比增长15.13%。全年共成交房屋2.6万套，成交面积230万平方米，成交金额31.35亿元，同比分别增长10.25%、13.98%、40.2%。全市住宅与房地产业呈现出投资与交易两旺的发展态势。 2007年，包头市经济实现了连续第五年超常规跨越式发展，工业增加值与工业固定资产投资预计双双突破500亿元。房地产继续保持快速增长,交易市场日趋活跃。具体信息如下：n 07年上半年包头市房地产市场交易形势喜人，新建商品房成交套数、成交37、面积及成交均价，都同比上年同期有大幅上涨。n 包头市四区房地产市场价格差距显著：昆区最高，东河区最低。东河区上半年的成交均价低于全市同期平均水平。青山区6月份成交均价低于全市平均水平，值得关注。n 包头市目前的投资性购房者要选择在昆区。n 昆区已经呈现取代青山区成为包头市民置业首选区域的趋势。高新区上半年新建商品房成交量增长率居全市之首。n 昆区地处包头市的中心地带，是包头市政治、经济、商业、商务中心区，地理位置优越，周边配套设施建全。房地产市场发展较为迅速，有多家外地开发商在此进行开发，主要以福建、广东、浙江为主。目前在售的项目有恒隆公寓、东河国际、金茂豪庭等，整体均价在3800-4200元38、平方米区间，甚至有的楼盘达到4500。区域内整体主力户型以80-100平方米区间的两居为主，120-136的三居为辅，以及少量的150-170的三居。区域目标购买客户群主要集中在包钢的高级管理层、医院，学校教师及银行和政府公务员，还有来自东胜、呼市、山西等外地和一小部分的本地投资客户。根据包头市整体规划，区域内未来的发展方向将向昆区的北部和南部倾斜，将约有10多万平方公里左右的土地进行收购整理挂牌出售。土地价格在90-100万/亩，通过我们对国土局走访，获悉该区域南部已有6块土地挂牌，将于11月6日公开拍卖，每亩价格在95-105万不等。北京的保利集团、广东恒大集团将参与挂牌。n 青山区由于依39、托塞汗塔拉生态园，居住环境优越，是包头市的新兴的居住生活区。周边教育、医疗、娱乐、休闲、购物服务设施完善，是包头市新兴的商业区域。目前在售的项目有九星国际、新星壹品、逸品晶华、欧风丽景、欧陆阳光、神华大厦等，整体均价在3500-3800之间，甚至达到4000。区域内整体主力户型以85-105两居为主，120-135三居为辅，还有少量的130-150的三居。目标购买客户群主要集中在一机、二机及东胜、呼市、山西、北京的投资客户。2007年度包头市房地产开发建设情况1、2007年全市预计新开工60个房地产开发项目，开发建设规模667.52万平方米，其中住宅527.02万平方米，商业140.5万平方米40、，预计投资116.05亿元。区域划分项目数量（个）开发规模（万）住宅（万）商业（万）投资额(亿元)青山区9158.7150.7836.85昆区17145.6103.830.532.56东河区776.1234.12425.73九原区15167.9119.248.719.17开发区8110.2110.221.02达茂旗1110.08固阳县1110.08土右旗150.4石拐区1220.16合计60667.52527.02140.5116.0522：2007年包头市房地产市场供应状况表小结：2007年包头市房地产项目开发建设规模比2006年增长18.69，其中住宅建设规模同比增长18.64，商业用房建41、设规模同比增长23.74。据统计，2007年1月12月，全市商品房成交30802套，增长108%；成交面积278.48万平方米，增长135%；成交金额78.59亿元，增长189%。其中商品住宅成交18543套、成交面积208.84万平方米、成交金额57.97亿元，分别比去年同期增长120%、124%和200%，市场需求保持旺盛。23：包头市近三年每月销售形势图2、投资增加一半今年1至11月份，房地产开发投资完成77.95亿元，同比增长45.5%。住宅完成投资64.68亿元，同比增长49.6%，商业营业用房完成投资10.56亿元，同比增长5.4%。其中，昆区19.64亿元，青山区23.12亿元，42、东河区14.94亿元，九原区1.40亿元，高新区15.95亿元。开发建设规模达到729.40万平方米，较去年全年（562.4万平方米）增长167万平方米，同比增长36.9%；住宅建设规模629.97万平方米，同比增长49.6%；商业营业用房建设规模74.54万平方米。3、竣工量比销售量=1：3截止今年1-9月，房屋施工面积700.23万平方米，比去年同期增长43.5%；房屋竣工面积91.28万平方米，比去年同期增长32.6%。保持了较高幅度的增长。4、上市量消化了87%全市共审核商品房预(销)售项目90个，批准预售面积317.14万平方米，共34463套，同比增长260%；其中住宅面积268.43、64万平方米，共24509套，同比增长280%;非住宅面积48.5万平方米，共9954套，同比增长177%。5、价格上涨700元/房价走势稳中有升。全年成交住宅均价2776元/，比06年增加700元/。房价突破了5000元大关，并出现6000元/的精装修公寓。24：包头市历年商品房销售情况图5、20%为外地客户需求以本地为主。如保利花园总上市2120套，面积为25.38万平方米，销售1758套，面积为21.79万平方米，其中外来人购买389套，面积为4.73万平方米，占销售总量的21.7%；新星壹品上市总量为695套，面积为9.16万平方米，销售505套，面积为6.99万平方米，其中外来人购买44、102套，面积为1.39万平方米，占销售总量的19.9%。可见，有五分之一左右的周边城市市民来包头市购置房产。2.3、项目市场情况分析2.3.1、需求分析为了能够真实的了解包头市商品房消费者的需求导向，我们利用两个星期的时间对包头市商品房消费群体进行了调查。为了能够对项目的市场要素更有把握的了解，我们将这次调查的主要范围集中到了昆区、xxx高新区、青山区。这次调查的主要内容是：对消费者的首选购房区域、户型、房价、面积、影响小区的内部外部环境、物业等楼盘信息进行详细了解。进而对上述要素进行分析，获取消费者在购买能力、喜好等制约房地产需求要素上的差别和特点。为项目的市场分析、定位和成功的市场营销策45、略的顺利进行奠定基础。调查以发放市场问卷的形式进行，发放问卷总数300份，其中获得有效问卷291份。通过对调查问卷的分析，我们得到以下信息：、在购房的时间上看，打算在1年之内买房的人占13.2，13年内买房的人占44.7，35年那买房的人占22，5年以上买房的人占20。如图所示。由此可知在众多的潜在消费者中，有很多人会成为本项目的目标顾客。（如图2-5）2-5：包头市居民计划购房时间图、在购房区域这个问题上，我们得到了如下信息：打算在xxx高新区买房的人占11%，在昆区买房的人占54.7%，在东河区和九原区买房的人分别占3%和4.6%（由于调查范围仅在昆区、青山区、xxx开发区所以此两项结果并46、不可取），在青山区买房的人占26.3%。（如图2-6）2-6：包头市居民购房区域图上述调查结果表明：昆区已经成为包头市居民购房置业的首选区域，而青山区和高新区也占有很大的比例，特别是高新区在近几年的飞速发展下随之各类基础设施的完善，已经被越来越多的消费者看好。、在住宅类型上，有48.3%的人青睐于多层住宅，36.2%的人喜欢小高层住宅10.7%的人向往高层住宅（如图27）27：包头市居民购房类型比例图、在房价这个问题上我们得到：可以接受2000-2500元/的人占39.9%的比例，接受房价在2500-3000元/的人占32.2%，接受房价在3000-3500元/的人占14.7%，接受房价35047、0-4000元/的人占8%，接受房价在4000-5000元/的人占4.8%，能接受5000元/以上的人只有0.36%。（如图28）价钱2000-25002500-30003000-35003500-40004000-50005000以上比例39.9%32.2%14.7%8%4.8%0.36%28：包头市居民购房接受价格范围表根据包头市现在的人均GDP水平和消费者认为房价越低越好的心理，可以推断市民能接受的房价会比我们调查所得结果高。、在选择户型结构时，有1.4%的人选择了一室一厅，26.8%的人看好两室一厅一卫，20.3%的人看好两室两厅一卫，有16.3%的人选择了三室一厅一卫，同时也有16.48、3%的人选择了三室两厅一卫，而有16.7%的人选择了三室两厅两卫，四室以上户型则只有2.2%的人选择（如图29）29：包头市居民购房选择户型比例图随着人们生活水平的不断提高，人们对住房的要求也越来越高，但是在户型的选择上确有其多元化的特点，可见消费者的需求是复杂多变的。、在对住房面积的大小做调查后，我们得到了如下信息：有5.9%的人选择80一下的房子，有43.3%的人选择80-110的房子，41.5%的人选择110-140的房子5.6%的人选择了140-180的面积，3.7%的人选择80以上的房子。（如图210）面积80以下80-110110-140140-180180以上比例5.9%43.349、%41.5%5.6%3.7%210：包头市居民购房所需面积分布图、购房时人们最关注那些因素呢？调查结果给了我们答案，在做问卷式时，我们考虑到了这几方面：交通、户型、环境、价格、物业和开发商品牌，整理完问卷我们得到如下结论（如图211）211：消费者购房心理因素分析表竞争的加剧，使房地产开发商们在自身产品的打造上更下功夫，而作为买方市场的主体，顾客的喜好需求更是供方的向导，消费者的需求品位在上升，他们在买房是的考虑增多，而作为开发商而言，我们应该考虑的就要更多更全面。、在小区的内部设施的选择上，人们则主要注重以下要素：运动场所又5.6%的人选择，诊所有15.4%的人关注，教育设施有18.9%的人50、选择，超市则有22.1%的人关注，休闲会所有17.3%的人选择。（如图212）212：小区内配套设施影响因素分析图、作为社会上的一个小集体，一个小区的周边环境相当重要，那么消费者对这些要素又是一个什么心态呢？在调查问卷中，我们找了几个大家都比较熟悉的选项作为研究的对象，结果显示：希望有医院的人占16.4%，有学校的想法占16.3%，超市占20.9%，饭店占5.7%，宾馆占1.6%，公园占19.8%，车站站了9.7%，娱乐场所占9.8%。（如图213）213：小区周边配套分析图房地产是一种特殊的产品,在强调自身的同时,它的存在必须依赖周围的各种环境。、自然环境：作为影响地产商品的首要条件有其必然51、得道理，城市化水平的加快，人们生活水平的提高，使人们对住房的要求再也不会局限在那仅有的基本功能上，纷乱的城市让人们生活的步伐加快，在忙碌过后人们更需要的是一方净土.调查结果显示：公园、绿地、休闲区等能够让人接触自然的场所，已是人们关注的热点因素。正所谓优质的生活要从优雅的环境开始。、人文环境：人文环境是专指由于人类活动产生的周围环境，是人为的、社会的，非自然的。对于一个小区而言，他的周围的人文环境大体有以下这些如：教育机构设施、医院、银行、购物区等等与人们生活息息相关各种场所，让人们生活在这里有安全感，方便感，舒心感。所以一个住宅小区周围的人文环境，对于打造优秀的住宅产品至关重要。、交通环境：52、生活水平的提高离不开交通环境的改善，特别是在人多路杂的城市里，方便快捷的交通环境显得越发重要了。道路的宽敞整洁、方便的公交系统、距离车站等交通枢纽的便捷程度等都能够为人们的出行带来通畅和便捷。也正因为此，小区的交通环境，已经是人们买房置业关注的又一重点要素。、物业管理可以说是近几年新兴的行业类别，伴随着房地产行业的飞速发展，物业管理也越发的复杂但却日趋完善。一个产品在售出的情况下，如果伴有良好的售后服务，那么企业才有形成品牌的可能。特别是在地产行业，物业的好坏直接关系着人们生活的每一个细节，能够满足人们尽量多的需要、能够保证人们居住场所得安全、能够及时的为居民服务是小区物业应该主球的目标，更是53、广大消费者所期待的。、私家车已经广泛的出现在了人们的家庭当中，所以停车泊位的设置面积也在不断的加大，那么，人们在买房的时候对停车场所的类型又有什么样的需求呢？问卷显示：30的人希望自己有私家车库，39的人希望有地下公共停车场，10.1的人希望小区设置露天公共停车泊位（如图214）214：小区停车泊位需求分类图住宅是一种特殊的市场产品，之所以特殊是因为它以一个独立的个体存在于社会中，但他又依赖于社会上的各种环境，所以开发商应该以消费者的需求为导向，生产出消费者需要的产品。2.3.2、供给分析1、2007年全市新开工房地产项目跃60个，开发建设规模667.52万平方米。其中住宅527.02万平方米54、商业140.5万平方米，预算投资116.05亿元。而在其中昆区有项目17个投资约32.5亿元；青山区有项目9个，投资约36.85亿元；高新区有项目8个，投资约21.02.；九原区项目15个，投资约19.17亿元；其他区域未知（如图215）区 域 名 称昆 区青山区高新区九原区项目数（个）179815投资额（亿元）32.536.8521.0219.17215：2007年包头市四区房地产投资项目一览表216：包头四区07年上半年月成交套数（07年6月份的数据截至6月28日）可见：07年上半年的高新区的成交套数增长最快，月均涨幅达到113。2、从包头市房管局了解到，2007年的成交价格为2776元55、/与2006年相比上涨700元/，2007年，包头市共批准商品房预(销)售项目123个，批准预售面积415.18万平方米，共43822套，同比增长132%；其中住宅面积350.56万平方米，共32123套，同比增长135%;非住宅面积64.62万平方米，共11699套，同比增长116%。在批准的商品房预(销)售项目中，住宅占总上市量的84.4%，上市消化率为87，全市商品房供应量充足。3、开发商参差不齐、未来几年将是整合期。2007年度，包头市房地产开发公司达110其中只有为数不多的开发商具备一、二级资质，大多数开发商无品牌、实力小、抗风险能力差。随着房地产市场的竞争越发激烈，加之国家的宏观调56、控，今后的一段时间将是房地产行业重新洗牌的整合期，一些实力雄厚、创新能力强、品牌好的企业必将脱颖而出。4、2008年，北京、广州等大城市的房地产市场在国家的宏观调控之下开始出现部分商品房房价下跌的情况，然而包头市发表过地产市场起步晚、不成熟所以在未来几年内必将有良好的发展前景。217：包头市2008年初总体楼盘销售信息表日期 成交总套数 成交总面积 成交平米价格 住宅成交总套数 住宅成交总面积 成交平米价格 2008年1月31日 312458.423127.92202004.123143.902008年1月30日 433621.183038.23283163.143112.282008年1月257、9日 363679.732707.08293282.392823.172008年1月28日 343548.884068.16212748.933758.082008年1月27日 9713.493280.344400.113312.712008年1月26日 252719.823052.0210990.342925.822008年1月25日 414250.133311.61212353.512186.412008年1月24日 302889.923821.109920.203586.262008年1月23日 404278.583302.98131223.662243.442008年1月22日 41458、115.022974192365.472974.882008年1月21日 413890.142390.49232255.822564.772008年1月20日 7539.262503.975497.622206.282008年1月19日 292172.893273.14101051.612704.312008年1月18日 364115.473544.12252957.913140.682008年1月17日 252496.112822.10181888.712916.592008年1月16日 525538.303442.11455112.983363.312008年1月15日 342703.3759、3761.52202171.053676.042008年1月14日 495167.363431.61414192.792949.282008年1月13日 12912.605602.077460.293156.032008年1月12日 221517.963274.3614966.303211.25在包头市房地产市场良性发展的大背景下，房地产公司应该抓住时机、选好项目。随着行业的发展，买方市场已经成为市场的主导，所以对供应方来讲竞争已越发激烈。在激烈的行情下只有用创新的营销理念、新颖独特的设计、独特的风格、提供良好的设施才能在众多的竞争对手中独树一帜。2.3.3、项目SWOT分析2.3.3.1、项60、目发展优势分析：、 区位优势*项目占地17西邻沼潭东路、南邻xxx路，位于xxx高新区的核心地段。包头市的核心街道：友谊大街、阿尔丁大街、xxx大街、食品街都与项目有着密切的关系。另外项目所在的高新区环境良好、基础设施齐全。xxx主题公园、阳光地带体育馆公园等休闲娱乐场所使人们的生活既能感受到城市里的繁华，又能体会到周围环境的优雅。、 项目交通环境良好项目西邻民族东路、南邻xxx路向北行500米即可到达友谊大街，交通环境良好。另外小区附近有2路、23路公共汽车通过且距离高新区公共汽车站只有1000米左右，便捷的交通为人们上下班、出行等活动提供了保障。、 周边配套齐全、 到包头市百货大楼、娜琳商61、厦等大型商业中心都有直接的公交系统。、 生活餐饮方面：赵家营蔬菜批发市场、屹林美食广场、食品街、 金荣建材城与项目比邻为人们的家装提供方便。、 金融：有中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行。、 服务：汽车加油站、加气站中国移动公司、中国联通公司、中国邮政等。、 休闲娱乐：阳光地带体育馆/公园、阳光高尔夫球馆、枫丹白露休闲会馆、大型洗浴中心、KTV等。、 教育设施：包钢一中、包钢六中、包头工业学校、包头农牧学校、包头财校等。、 内部环境、 配套商业设施：4500的商业广场囊括了大型超市、商业网点、社区医疗、保健中心、邮局、银行等便民设施。是小区成为高新区内新崛起的迷你型组团高层SH62、AOPING MALL社区。、 内部生活设施：小区内除了最基本的基础设施外，还增加了许多科技因素如：宽带入户、数字卫星接收、门禁系统、巡更系统等。、 公共生活设施：总建筑面积5000的公共面积、景观绿化、广场绿化、中心音乐、小品等。、 物业：*实行全封闭的现代化物业管理系统。供电系统：采用双管路供电、每户独立磁卡电表、高级安全插座和停电保护装置。通讯系统：每户客厅及主卧室分别设置电源插口及宽带网络接口。电视系统：每户的主卧室及客厅分别设置有线电视及数字卫星接收系统。邮政系统：每栋楼的建筑入口设置了信报箱并有便捷的传递业务。周界防护系统：周边采用围墙和景观硬化，将小区与外界分开，同时有保安24小63、时巡逻，电子巡更系统更是24小时不定时对小区周边状况进行监控。2.3.3.2、项目发展劣势分析1、高层住宅虽然发展迅速，但是竞争激烈投资高、风险较大。并且项目的目标市场主要定位在有知识、有作为的成功人士，这类人的服务要求比较高，因此为物业管理带来更大的困难。2、开发区是包头市近几年崛起的新建区，虽然这里基础设施齐全，但是由于是新建区所以住宅环境不成熟，但是这一点会慢慢的有所改善。2.3.3.3、项目发展机会分析1、 包头市市场优势近几年来，包头市的经济发展迅速，在全国的前列。人民的生活水平大幅度提高，这为房地产行业的发展提供了物质基础，另外今年外来迁入的人口大幅度增长，特别是周边的一些旗县，这64、些都为包头市的房地产开发带来了动力。2、 高新区自身优势xxx高新区是国家级开发区，它的快速发展己经被广泛的人所关注。现在的高收入家庭，知识分子、等工薪阶层的人们大多数都有入住高新区的梦想，这些都是高新区自身环境决定的，另外开发区内有上千家的企业，事业单位。进而为房地产开发提供了潜在客户群。2.3.3.4、项目发展威胁分析一、 高新区周边竞争威胁分析：在市场调查的结果分析中我们得到，想在昆区、青山区买房的人分别占了54.7%和26.3%。由此可见高新区的房地产市场虽然增长迅速，但是昆区、青山区仍然在整个包头市场占有相当大的席位，竞争很激烈。、朝阳佳苑：物业地址：昆区白云北路、朝阳佳苑。类型：多65、层普通住宅。起价：2900元/平方米。项目概况：朝阳佳苑小区座落于昆区白云北路35号，南临团结大街，钢铁大街。交通便利，购物方便。户型设计从43.2498.6平方米、商铺99平方米290平方米客户选择空间较大。交通状况：29路朝阳佳苑下车。周边配套：包钢15中、包百大楼、王府井百货。建材装修：朝阳佳苑小区采用新型外墙保温隔热节能技术，铝塑窗，楼梯间花钢岩铺面，不锈钢扶手美观大方，外墙涂料简洁明快，小区设有停车位、车棚绿草如茵，环境优雅，舒适安全。相关信息： 占地面积:7332平方米。总建筑面积:19203平方米。总户数:260户。开发商:包头宏瑞房地产开发有限公司。、保利花园（2期）：物业地址66、：青山区青东路青山区政府北面。类型：多层、小高层。起价：3500元/平方米。项目概况：“保利花园”项目总占地60万平方米，规划建筑面积100万平方米，由近6400套多层、小高层住宅组成。 1、位置优越 发展潜力巨大项目南面临阳光湖公园；西南面是青山区政府和包头市公安局，隔着阳光湖公园是连接包头市东西城区的主要干道建设路；东面是成吉思汗生态园。2、项目周边市政配套齐全 本项目5公里的范围内有多个重点中小学，医院、大型商业配套、酒店、购物、娱乐场所等生活配套设施齐备，小区还设有4000多平方米的多功能会所，为小区居民提供全面优质的服务。 3、开发商的品牌优势 保利（包头）房地产开发有限公司隶属于保67、利房地产（集团）股份有限公司。保利地产集团目前在全国十大城市同期运作40余个项目，保利地产集团位居2006年中国房地产公司品牌价值国有房地产企业之首，综合排名居第二。配套设施：项目配备独具特色的商业步行街、星级酒店、公寓、写字楼、主题会所等综合性建筑，令住户在社区内即可享受到都市生活的便利。物业管理：项目将聘请著名的保利物业管理公司进行物业管理服务工作，为小区住户提供人性化的全方位服务，并配备先进的智能化安防系统和独特的门禁系统，形成一个个相对独立的社区组团，营造出安全、和谐、舒适的居住环境。交通状况：5路、5路快车市公安局下车相关信息：占地面积:600000平方米。总建筑面积:100000068、平方米。总户数:6322户。开发商:保利(包头)房地产开发有限公司。、H阳光雅居物业地址：青山区xxx南路四十五中北侧，电视台南800米。类型：高层、小高层。起价：3300元/平方米。项目概况：本项目位于包头市内，西邻城市主干道xxx南路，北通乌审道，南接龙江道，东承无名路。有较高的地理优势，交通方便。交通状况：20路、40路、132路交警支队下车。周边配套：药店，蛋糕店，纯水店，杂货店，样样俱全。售楼处对面是交警支队。有中国工商银行，中国银行。永盛成超市。中国移动营业厅。北边是四十五中。相关信息：占地面积:44207平方米。总建筑面积:78273平方米。总户数:777户。开发商:内蒙古泓德实69、业集团有限公司二、区内竞争分析：、现代城物业地址：xxx开发区友谊大街54号。类型：小高层、高层。均价：4500元/平方米。项目介绍：现代城坐落在友谊大街中段，北邻体育公园阳光高尔夫球场，西邻开发区规划占地280亩的友谊广场，现代城开发规模为13.5万平方米，由13栋10到18层板楼组成，是目前包头市绝无仅有的高层住宅群。交通状况：29路金荣建材城下车；20路友谊大街下车,下车后步行15分钟左右。周边配套：北邻体育公园阳光高尔夫球场，西邻友谊广场,紧邻屹林美食生态园和美食街；枫丹白露商务会馆。建材装修：门窗：入户门为名牌防盗门，内门留口，高级断桥铝合金中空气密窗；屋面：高档彩瓦；楼梯：水泥踏步70、，铁艺扶手；电梯间：精装；采暖设备：品牌彩色金属暖气片宽带、有线、电话入户；智能化标准：楼宇可视对讲器、门禁系统、边界防越界系统、闭路电视监控系统、背景音乐系统。相关信息：占地面积:57400平方米。总建筑面积:138000平方米。总户数:526户。开发商:包头市锦绣房地产开发有限公司。、日月豪庭物业地址：xxx开发区xxx东路3号街坊 。类型：小高层。均价： 3600元/平方米 。项目介绍：“日月豪庭”新型住宅区坐落于xxx开发区xxx东路以北，与xxx小区，东海花苑相邻，总占地面积11万平方米，计划开发20栋住宅，其中多层7栋，中高层13栋。交通状况：xxx开发区xxx东路以北，北临xxx71、小区，东临东海花园，西与景苑花园相对。周边配套：银行、超市、公园。相关信息：占地面积:110000平方米。总建筑面积:119373平方米。总户数:1311。开发商:中国农房公司包头公司。、松石名第物业地址：校园南路、内蒙古科技大学南 。类型：小高层。起价：3420元/平方米。项目介绍：由包头市松石房地产公司倾情奉献的“松石名第”项目，位于昆区沼潭西路西侧，校园南路南侧，是正在发展中的昆区南部“十一五”计划项目之一。小区户型从88297全面实用，均为高层，综合健康、节能、人居等特点，是合理舒适的完美统一。交通状况：1路、2路、22路、101路、133路、134路等科技大学下车。周边配套：项目座楼72、于包头市昆区，校园南路和沼潭西路交汇之的西南侧（被预为未来最有发展前景开发上地）。南直达包头火车站（是包头市外出主干道）；西侧紧邻大连新星地产的在建地块；北邻内蒙古科技大学、包钢一中；此项目的位置具有得天独厚优势！项目附近交通系统四通八达，出行非常便利，附近有1路、2路、22路、101路、133路、134路等多路公交车，只需12分钟车程顺利抵达包百大楼购物中心。建材装修：户 门：三防门；空调机位：预留空调墙体洞口；外 窗：中空断桥铝合金窗；通讯系统：外线入户（交纳开通费方可开通）；电视系统：有线电视入户（交纳开通费方可开通）；卫星电视：卫星电视入户（交纳开通费方可开通）电 梯：上海三菱或同品质73、电梯，24小时运行；燃气系统：天然气入户，设磁卡式燃气表（入住率达到70%时，天然气开通）。景苑花园物业地址：青山区友谊大街10号街坊（金荣建材城南面）。 类型：小高层。起价：2038元/平方米。项目介绍：景苑花园高档住宅小区位于包头市开发区友谊大街与xxx路交汇处，北依友谊大街、西临民族东路、东靠xxx南路，地理位置十分优越，周围有xxx小区、八一小区、银苑小区、金荣建材城是未来开发区的黄金地段。有2路、39路、35路、131路、公交通过、四通八达、真可谓置业居家的好去处。交通状况：有2路、39路、35路、131路。周边配套：周围有xxx小区、八一小区、银苑小区、金荣建材城是未来开发区的黄金74、地段。花园内有大型生态人工湖休闲音乐广场、超市、健身广场、时代雕塑、休闲景亭、假山跌水、儿童游乐园及人工生态湖、车棚、车库等。超级深井纯净水、自来水入户、热水管道安装到位。相关信息：占地面积:118667平方米。总建筑面积:191755平方米。总户数:154。开发商:包头市激樊房地产开发有限责任公司。2.3.3.5、项目总体评价：通过SWOT理论对项目的分析，可以看到，本项目的优势明显：、高新区的区位优势。基础设施齐全、环境良好、秩序稳定、宏观条件更是优越。、项目形象良好、概念新颖。本项目的绿化率高达40%在现在的市场行情看属于较高的，项目设计规划新颖，引进*这一全新概念，将小区形象定位在宁静75、透彻、细致、透明、舒心浪漫的高度之上。、项目自身。小区在满足最基本的生活设施外，在配套上加入许多高科技元素，是人们的生活更方便。同时小区的商业设施完善，商业面积达，绿化率高，休闲娱乐场所很全面。但是本项目也存在着很多的风险，面对国家的进一步宏观调控、物价的持续上涨、竞争的越发激烈，开发商机遇和挑战并存，所以拥有良好的管理体制、独特的营销理念、充分的风险意识，和把握市场、提高自身产品质量，是房地产公司在行业里安身立命的法宝。3项目规模与建设条件3.1、项目自然条件与用地条件3.1.1项目地址*项目选址西邻沼潭东路，南邻xxx路，占地面积17亩，场地平整，为施工带来了许多方便。3.1.2、项目自76、然条件 本项目的自然条件参数如下： 最低气温：-27.6； 最高气温：35.5； 平均气温：6.4； 最大风速：11m/s； 平均风速：1.8m/s； 平均湿度：52%； 年降水量：310mm； 无霜期：110-142天； 年平均日照：3145小时/年。3.2、项目配套等基础设施条件1、包头市高新区内配套设施齐全，基础设施完善主要体现如下：给水、雨水、污水、废水等管网均能通入小区内部；网通、电信、电力、有线电视、热力、燃气等基本管线引入小区。2、小区交通条件良好，2路、26路、35路、131路均在小区周边通过；另外小区能够方便快捷的到达包头市的主干道：阿尔丁大街、友谊大街、xxx路、xxx南路77、。3、小区周边良好，有商铺、超市、KTV、商务会馆、浴场、体育馆、公园、金融服务机构、酒店等。4项目规划设计方案4.1、规划设计方案的指导思想居住区的规划设计是为居民营造舒适的“居住环境”，所以“注重人与自然的和谐发展，提高人们居住环境的满意度”，是本小区规划的主要思想。小期内的建筑是以小高层和高层为主，所以住宅的采光通风、道路的便捷、绿化的合理、视觉的舒适、经济的合理是都是我们要考虑的。最终将小区建成“宁静致远、宽敞豁达、环境优美”的适合人门居住的高品质、新概念型居住场所。4.2、规划设计原则 设计紧扣生态,人文,前卫三原则,倡导以人为本,强调人与自然互动的设计思想。体现出现代人”仁者乐山,78、智者乐水”的的生活情趣。(一)、生态性原则：绿块-宅前宅后组团绿地绿脉-围墙绿化,道路绿化由这些脉线和节点贯通连接,连成网状,同时与中轴绿色生态走廊相结合,形成一个完善的绿地景观系统.(二)、人文性原则：强调居民的舒适性,娱乐性和参与性,提供运动健身,休闲观赏等丰富的人文活动及多样化的自然景观.体现出*特有的清澈和宁静。在这样一个布局合理,社会公共配套设施齐备,交通便捷,绿意昂然,具有神韵之美的健康舒适的高品位住宅环境中,有助于增强居民的归属感和自豪感。(三)、前卫性原则：以高新区特有的高科技元素为契机，以*独特的概念为指导，注重建筑的前卫性、科学性，用现代化的手法建造简介舒适的花园小区，让人79、们感受到住所的时尚美。(四)、经济合理的原则：1、通过景观环境建设,提高房产的价值。2、力图在最小的地形整改的前提下,达到土方量的平衡,减少工程价值。3、创造功能丰富,既具有观赏性,又使用简洁的景观设施,节省造价,便于施工管理。4、尽量少用或者不用名贵树种,坚决反对大树的大量移植,讲究错落有致,积极发挥乡土树种的景观潜质。（五）、结合土地的面积、形状合理布局，合理用地。（六）、小区的规划要方便人们的生活要求，让人们感受到起居的方便。（七）、小区内防灾设施齐全，安全隐患小。防火、抗震，尽可能的减少灾害发生的可能性。（八）、小区规划要统筹安排，既有利于组织施工，又不会影响规划的大方向。（九）、小区80、规划风格不能违背高新区整体规划风格，但要有自己的特色。（十）、小区规划要时刻不能违背国家，地方的城市规划要求。4.3、规划设计方案设想根据市场调查结果显示：48.3的人喜欢多层住宅、36.2喜欢购买小高层住宅、10.7的人喜欢购买高层住宅。但是由于征用土地面积是固定的，同时还要满足容积率、建筑密度、绿化绿的限制，在此提出两个方案供选择。（如表41）方案内容方案一方案二思路拟建13层（含地下室）小高层住宅4栋，18层高层住宅（含地下室）1栋，上述建筑均是点是分散布局；500幼儿园一座；地下公共停车场70个；综合商业楼两处总面积4500。拟建11层（含地下室）小高层住宅2栋，4栋多层（六层）住宅，81、500幼儿园一座，地下停车场1000，地上停车位1000，商业面积3000。41：方案内容表4.3.1总平面布置方案内容方案一方案二住宅用房规划小区的整体形状呈不规则状五边形，其中四面有道路，一面与其他建筑相邻，在项目与日月豪宅之间的道路一面，布置小高层两栋，由于这条路偏东北走向所以把住宅与道路的走向一致，这样既有利于采光和通风又能引起人们对小区的注意力。另外两栋小高层住宅一栋布置在项目沿xxx路一面，另一栋与其错开布置在有已建建筑那面，其思路与前两栋的布局思路一样。在小区建筑中只有一栋高层建筑，他就像是小区的地标一样。所以要把它放在小区最重要的核心位置，无论在远处还是在近处都能够感受到他的高82、大挺拔。住宅用房的规划让小区整体上分散但不缺乏条理，既有利于居住，又是小区再大的环境下显得尤为壮观。将两栋小高层建在小区的最里面（东北角），一栋沿着小区北面道路横向布局，另一栋布置在小区东面的墙体边，与前一栋交错平行。而六栋多层住宅则每两栋组成眼皮式围合，在两栋小高层前面以一定的弧度排列。这样既有利于住宅的通风采光，又能够让住宅整体形成一定的坡度，更显小区的壮观。商业用房规划小区的东西两面各有两栋小高层住宅，所以商业用房要与这两处的住宅有所联系。在北面建设一栋二层的商铺，在南面沿xxx路一侧建设一栋三层商业用房，这样即能对小区内部的住宅起到应有的作用，又能对外营业。小区的东北角人流最少而绿化却83、最好所以在这里建一二层幼儿园，良好的环境安全的场所定然会成为孩子们的天堂。在小区的南侧沿着新广东路一面，建设一栋两层商业铺面，这里是小区的门面人流多，对内对外都有很大的辐射能力。在小区的西北角两条路交汇的地方建造一处商业铺面，这样既能够为居住在里面的居民服务，又能够多周边的居民产生辐射，具有很高的商业价值。在小区的中间地段建造一处幼儿园，这里也是住宅的中心，能够更方便家长接送孩子上学。小区的入口xxx东路是小区周围最发达的一条街道，小区的门口就设在这里。但是为了达到城市规划和安全的要求门口部位做成向内部突出的形式，同时这样做还能开阔人们的视野，对小群内部建筑一目了然。规划思路与方案一相同。4284、：总平面布置4.3.2、建筑规划方案内容方案一方案二建筑规划小区内拟建有点式小高层四栋，点式高层一栋。无论这些建筑的内部设计还是外形无不体现出了现代化气息，特别是在建筑的外立面、细部构造、材料材质、色彩、造型等方面更显独特。在吸引人们注意力的同时，更加表现出了高新区本质特点。为了增加采光效果，我们坚持“简约而不简单”的设计思路采用外飘落地窗，这样做既增加大人们的视野范围，又增强了采光面积，是人们的室内生活并不会背弃大自然的感染力。 小区内拟建有点式小高层两栋，围合式多层六栋。这些住宅在规划上都采用民族式风格，注重描述出塞北风情，外里面沿用蒙古族建筑的蓝白色相间的手法，勒脚采用大理石镶面，为了加85、强采光窗户造成拱形落地窗。在强调民族风格的同时，建筑的内部配套也不缺乏现代化素材，有线电视、宽带网线、供电供水、燃气供应一应齐全43：建筑规划4.3.3、结构要求方案内容方案一方案二结构要求小区内的高层和小高层建筑都采用框架剪力墙的结构形式，一梯两户，每层2-3户。基础形式采用箱型基础。在此基础之上，业主将来装修时可以根据自己的思路变换住宅内部空间，为人们的生活带来了更多的创造性。小区内的商业用房采用框架结构。小区内的小高层住宅采用框架剪力墙结构，一梯23户，基础采用箱型基础。同事住宅内不可以随意组合，为业主在装修的时候打造了更广阔的思路空间。小区内的多层住宅采用砖混结构，一梯两户、一梯三户。86、44：结构要求4.3.4、户型设计（适用于方案一和方案二）根据市场调查结果可以判断出现行市场80150的住宅是人们需求的主体，所以小区的户型面积主要集中在80150之间，每层住宅可以分割成2户或3户充分发挥了小区住宅的灵活性。主要的户型有：两室一厅一卫；两室一厅两卫；三室一厅一卫；三室一厅两卫；三室两厅两卫；4.3.5、道路规划道路的规划应该在满足人们交通需求的基础之上，注重它自身的便捷性，和美观性。由于小区内部建筑比较分散，所以道路的规划要与小区的建筑相映衬，从而形成一个完美的整体。为了保证行人的安全小区内部道路采用人车分流的形式。具体如表方案内容方案一方案二道路规划整个小区的人流主要集中在87、南面，所以小区内道路系统的核心也集中在年面。为了增加行人的舒适度和道路自身的美观，小区内部的交通主干路采用半圆形，支路流线式通向各个住宅单元。人行路主要考虑步行距离的便捷，但是在休闲区则更加注重与环境融为一体，在道路的两旁均设置绿化带。小区内的住宅分散大体均匀，所以道路规划要尽量的考虑到人们的日常生活需要。在小区的门口引入一条主干道，直接通向小区的中心并且将中心的幼儿园包住（幼儿园周围用栏杆围住充分保证孩童的安全），然后在向周围的住宅建筑分散衍射，直接通向各个小区的楼下。人行道路要本着便捷安全的原则，让人们的出行在便捷的基础上，充分享受道路周边的美好环境。45：道路规划4.3.6、小区绿化（适88、用于方案一和方案二）绿化是住宅的辅助品，但是它却是小区中不可或缺的元素。绿化在建筑群体的空间组合中起着联系、分隔、补充和重点美化的作用。小区的绿化以花卉、树木、草坪为主另外建造人工山丘，是小区的轮廓曲折而富有诗意，特别是在幼儿园附近要将绿化建造的全面丰富，为儿童创造出最优越的成长环境，另外在住宅的前后种植树木和草坪，让人们的生活步不离景、步移景异，时刻都有赏心悦目的好心情。4.3.7、小区其他附属设施规划（适用于方案一和方案二）1、建筑小品及休闲设施：在小区绿化带、广场、建筑见后面等地方加设雕塑小品、花园式走廊、亭子、麻将桌椅、棋牌桌椅、公园座椅、小区主题雕塑等。2、商业场所规划：小区内建有商89、业用房4500在南北各有服务场所，其中规划有：休闲酒吧、美容健身场所、旅行社、小型超市、银行网点、邮政网点、诊所药店、快餐店、冷饮店等基本设施，在小区东北角有幼儿园约500。3、给排水消防系统：（1）给水给水水源由市政水管网供水。从该水管网上接二根DN150进水管与室外给水管网相连，城市给水压力按不小于0.3Mpa考虑，水质满足国家生活饮用水的卫生标准。给水经水表计量后到个用水点，喷泉采用循环给水系统。 （2）排水排水系统分为生活污水排水系统和生活废水排水系统。生活污水经化粪池处理后同生活废水汇合一同排入市政污水管网，厨房排水经隔油器处理后排入室外生活污水排水管网。基地内的道路设雨水口收集雨水90、，屋面雨水与道路雨水排入市政雨水管道。 （3）消防给水系统消防用水量：室外消火栓 25L/S 火灾延续时间 3小时；室内消火栓 15L/S 火灾延续时间 3小时；消防水源采用市政给水管网供水，在基地内设置消防站。火灾初期由各区内的一栋较高建筑的屋顶水箱（储存十分钟消防水量）及增压设备供水。小区内设消防泵房，由消防水池供应消火栓泵和自动喷淋泵抽吸加压供水。4、供电系统 （1）、小区内地下设双回路配电室，满足小区需求，规划区内按片设配电点，以配电室向各用电点供电。 （2）、动力配电：内外照明均采用低压供电、低压配电，采用低压配电盘或动力配电箱，各用电设备一般不采用就地控制，配线采用铝线，通过电缆穿91、管直埋或沿电缆架明铺。 （3）、照明系统采用三相四线制，照明电压220V，道路、停车场均采用节能、光效高的高压钠灯。 （4）、消防泵、喷淋泵、生活泵及火灾自动报警系统等为二级负荷。其余为三级负荷。 （5）、火灾自动报警：小区内所有住户均为系统保护对象。5、电讯系统 本项目建设用地位于包头市开发区核心圈内，区内国际、国内长话已开通。本项目通讯设施拟选用桑达64门数字远程程控自动电话交换机。小区购置计算机等现代化信息转换设备，与国际互联网连接，引入宽带网，在网上实现信息的发送与传递。4.3.8、项目智能化系统设计（适用于方案一和方案二）建筑智能化是将建筑技术与高科技完善在统一的信息产业基础上，形成92、的独特建筑风格。包头的一些大规模社区、和新近开发的小区开始用智能化设施提升项目开发品质。*”项目智能化系统分成以下几部分：安全防盗小区采用24小时全封闭管理模式，社区实行封闭管理，保障小区内居民的人身、财产安全。家庭安全防控方面 整个小区采用现代化的综合布线系统，实现小区管理、通信、控制的自动化，小区内公用电力、照明、电梯、给排水、防盗、火警等设施实行自动化监控。每单元内水、电、气、宽带高速智能网端口同时到达。小区内物业管理采用全方位服务。网络系统 网络的应用是智能化小区的标志，利用小区内的INTERNET的快捷安全等方面优势，转换成可利用的生活服务网络，消除空间上的距离，满足现代人对网络的生93、活需求。4.3.9、项目方案比选、方案一，是决定要在小区内建造小高层和高层，方案二，是要在小区内建造多层和小高层。就前面的市场分析来看，多层住宅在市场上比较受欢迎，但是随着小高层和高层住宅步入市场，多层住宅的需求比例是呈现下降的趋势，而小高层和高层住宅是呈现上涨趋势的。所以小高层和多层住宅的前景乐观。、方案一的规划能够在满足容积率要求的基础上，降低建筑密度，提高绿化率，从而使小区的规划更加人性化。方案二提出了多层方案，这样当然降低了开发成本，但是小区规划的技术指标会大大降低，并且降低了自身价值，不利于企业今后的形象定位。、就高新区的宏观环境而言，建筑应该尽可能的体现出现代化气息，方案一的建筑规94、划本着时尚、前卫、现代化的理念，正式顺应了这一特点。方案二的建筑规划以民族风格为主，这样就背离了高新区的建设环境 。综上所述：从技术指标角度分析方案一更加具有开发价值。4.3.10、项目主要技术指标46：项目各主要技术指标一览表方案一方案二项目数量单位项目数量单位总用地面积11400总用地面积11400总建筑面积32650总建筑面积23500地上建筑面积其中：小高层高层综合商业楼幼儿园291501820059504500500地上建筑面积其中：小高层多层综合商业楼幼儿园225007000120003000500地下建筑面积3500地下建筑面积1000车位数其中：地下停车位地上停车位12070595、0个个个车位数其中：地下停车位地上停车位502030个个个总户数200户总户数150户绿化率40%绿化率35容积率2.86容积率2.06建筑密度33%建筑密度39%详细规划见：小区规划图5项目发展进度及安排5.1、项目开发的各项工作内容、投资机会与决策分析l 资机会研究； l 投资机会的选择确定、前期工作l 土地的获取 l 可行性研究 l 项目立项 l 规划设计、项目建设l 监理单位招投标 l 施工单位招投标 l 施工过程 l 竣工验收、销售l 市场营销、物业管理l 物业管理接受 l 物业管理5.2、各时间参数的确定前期准备工作 表：51工作内容计划时间备注土地获取1个月政府转让的熟地，无需拆96、迁安置。项目可行性研究2个月市场调查、经济指标评价、营销策略。三通一平0.5个月通水、通电、通路、场地平整。项目规划设计2个月小区规划、建筑规划等。获取相关证件1个月获取规划许可证等相关证件。项目建设期 表：52工作内容计划时间备注监理单位招标1个月为了更好的控制工期、成本、质量。施工单位招标1个月选择出价格合理、品牌优秀的施工单位。基础工程3个月挖基坑、做箱型基础等主体工程15个月主体框架、填充墙体。安装工程3个月安装水电等设施管线、安装设备等。装饰装修工程3个月住宅内部地面、墙体装饰，外立面装修等景观绿化工程2个月道路硬化、广场硬化、绿化、美化等。销售阶段 表：53工作内容计划时间备注销售97、前准备1个月文件、资料、人员、现场准备。产品预售18个月正式销售12个月物业管理利用一个月的时间做好物业交接。项目开发进度及只安排见附表6项目营销方案 市场营销贯穿于项目的始终，着好项目的定位、本着消费者需求什么我们生产什么的理念。使产品能够顺利出的在市场上出售并求得到利润使我们最终的追求。6.1、项目定为、物业价格定位6.1.1、目标消费者定位 作为一个房地产产品的供给者，知道“做什么”、“怎么做”是两个大的难题。但是这一切又必须的围绕着“为谁做”而展开。所以目标消费者的定位是房地产产品定位的基础。、对目标市场进行细分 就本项目而言，目前市场上最有购买能力的群体如下：（见表61）消费群体消费98、群体细分群体简介年轻人自由职业者属于自由职业者，收入不是很稳定，但是父母很有钱。可以给儿女创造出一个稳定的生活环境。白领阶层这类群体有固定的收入，能够买的起房子，并且买房子的原因多数是为了结婚，但是这类人更多的采用按揭贷款的形式来实现自己的住房梦。私营企业者这类年轻人有所成就，大多数是创业者，拥有自己的事业住宅品位高、住房要求也高。中年人白领阶层他们中年买房子多数是为了改善居住环境，要求房子面积大、户型齐全、住宅要求高。公司领导、老板这些人通过多年的努力打拼，终于拥有了自己的成功事业，那么，大平米、好的地段、高品质住宅当然是他们的所好。老年人他们买房子多数是为了找一个养老安身的栖所，对面积要求99、小、环境要好、地段要求僻静。外来如前者在此工作因工作的需求，迁入包头。投资外来的投资人。61：市场细分表、目标消费者选择定位根据上述目标市场的细分，对本项目进行市场定位如下： 包头市的白领阶层 私营企业老板、公司领导 高新区内的私营企业者、高科技人士 外来迁入者6.1.2、产品定位 产品是做给目标消费者群体的，因此产品和目标消费者密不可分，一提到产品应该立即想到目标消费者。 本项目提名“*”，它的产品定位是：“现代化、时尚、休闲的高品质社区”主要体现如下： 、建筑风格：采用现代主义风格，无论在整体还是细节上都体现出现代化元素。外立面庄重前卫，窗户采用外飘落地窗，使建筑整体表现出最前卫时尚的效果100、。、小区规划：在本着“以人为本”的原则上提高绿化面积和休闲场所，道路的设计便捷又不失艺术性，在住宅的周围有运动健身设施。同时还有较大的购物广场、娱乐场所等。、内部配套：小区内部宽带、数字电视入户，同时有文化体育设施、路边休息场所、购物广场、娱乐健身等。、物业管理：注重售后服务的全面性，保证居民的生活质量和安全。6.1.3、品牌形象定为 房地产品牌定位与产品定位不同，具有更多的人文上和思想上的意味，品牌定位的目的是开发商要在消费者心目中塑造自身特有的形象。本项目的形象定位是：“*城市中的闪光点”。这一定位使项目在消费者心目中成为一个明净透彻、闪耀着光芒的住宅场所。6.1.4价格定位 造营销4P中101、产品、渠道、促销三块都是需要支出方面，只有价格是回收成本、实现利润的最直接要素。所以价格的定位是开发商都比较关注的因素。 本项目采用市场比较法对项目的价格进行定位，比选实例通过对区域因素、个别因素、交易状况、交易日期的调整，再去调整后的价格乘以权重得到本项目的物业价格。6.1.4.1、运用市场比较法的前提、统一的付款方式、统一的单位、统一的币种和货币单位、统一的面积单位、统一的面积内涵存在的问题： 、市场上绝对没有完全相同的两类产品，即便存在着很多相似之处，产品也会有各自的特点和卖点，特别是房地产产品存在的差异性很大。所以房价的定为总会存在着很多的差异性。、在瞬息万变的市场中，房地产的交易不可102、能完全按照自身的产品价格定位而一成不变，所以某一时间点上的交易记录并不能够作为参考对象，往往只能够一过去使用时间较长的价格作参考，但是这样取值又缺乏准确性，不能够完全准确的反映出房地产市场的情况。6.1.4.2、本项目小高层住宅的价格定位、搜集交易实例 为了更加准确的体现出现行市场行情，我们对包头市房地产供给市场经行了详细的研究调查，最后选取：松石名第、现代城、日月豪宅、金碧花园、保利花园五个可比实例进行研究。选取依据是：、他们都符合运用市场比较法的前提、与本项目的用途相同、与本项目的建筑结构相同、与本项目所属地区相同、与本项目的类型相同、与本项目的时点相同、这些项目都正常交易、整理可比实例（103、如表62） 实例要素松石名第现代城日月豪厅金碧花园保利花园地理位 置校园南路友谊大街54号xxx东路3号街坊青工路南、xxx南路西青山区政府北面交易均价(元/)3800385036003700390062：可比实例对照表、价格修正五个实例在以下四点经行比较：区域因素、个别因素、交易情况、交易时间。计算修正系数如下表：、区域因素修正 公示：100/100T实例要素松石名第现代城日月豪厅金碧花园保利花园地理位置100/102100/101100/100100/100100/101交通100/103100/102100/100100/102100/105周边配套100/98100/100100/98104、100/101100/101内部设施100/100100/101100/102100/100100/102商业氛围100/97100/101100/100100/95100/99修正系数1.000.951.001.020.9263：区域因素比较表 、个别因素修正 公示：100/100T实例要素松石名第现代城日月豪厅金碧花园保利花园小区成熟度100/98100/100100/100100/100100/101小区规模100/102100/101100/100100/98100/105产品综合素质100/102100/100100/99100/100100/102开发商信誉100/100100/9105、9100/100100/99100/101修正系数 0.981.001.011.030.9264：个别因素比较表 、交易状况修正 由于所选择的交易实例的价格是正常的来的，不存在其他因素，所以无需进行交易状况修正。 、交易日期修正 公式：100T/100实例要素松石名第现代城日月豪厅金碧花园保利花园交易日期103/100103/100101/100102/100105/10065：交易日期比较表 、比较因素修正系数的计算实例要素松石名第现代城日月豪厅金碧花园保利花园区域因素1.000.951.001.020.92个别因素0.981.001.011.030.92交易情况100/100100/100106、100/100100/100100/100交易日期103/100103/100101/100102/100105/10066：比较因素修正系数表 、比准价格的确定松石名第：38001.000.98100/100103/1003835.7元/现代城： 38500.951.00100/100103/1003767.2元/日月豪厅：36001.001.01100/100101/1003672.4元/金碧花园：37001.021.03100/100102/1003965元/保利花园：39000.920.92100/100105/1003466元/ 、比选实例权重的确定 由于现代城、日月豪厅、金碧花园三107、项目距离本项目很近，对项目的影响较大。所以，取以上三个实例项目的权重为0.25；松石名第的权重为0.15；保利花园的权重为0.1；（如表）实例名称松石名第现代城日月豪厅金碧花园保利花园项目权重0.150.250.250.250.167：可比实例权重比较表 、项目小高层最终比准价格的确定3835.7元/0.153767.2元/0.253672.4元/0.253965元/0.253466元/0.13773.2元/ 因此：项目小高层最终的比准价格为3773. 2元/。6.1.4.3、项目高层住宅价格的确定 、选取交易实例实例要素现代城金茂豪厅日月豪厅地理位置友谊大街54号友谊大街74号xxx东路3号108、街坊成交价格40004300395068：实例状况表、区域因素修正 公式：100/100T实例要素现代城金茂豪厅日月豪厅地理位置100/100100/102100/100交通100/101100/103100/101周边配套100/100100/101100/100内部设施100/98100/99100/98商业氛围100/100100/102100/99区域因素修正系数1.010.931.0269：区域因素修正表、个别因素比较 公式：100/100T实例要素现代城金茂豪厅日月豪厅小区成熟度100/100100/102100/101小区规模100/101100/104100/103产品综合素质109、100/100100/102100/100开发商信誉100/100100/100100/100个别因素修 正系数0.990.920.96610：个别因素修正表、交易状况比较正常交易，无需修正。、交易日期比较 公式：100T/100实例要素现代城金茂豪厅日月豪厅交易日期102/100104/100103/100611：交易日期修正表、比较因素修正系数的计算 实例要素现代城金茂豪厅日月豪厅区域因素修正系数1.010.931.02个别因素修正系数0.990.920.96交易状况修正系数100/100100/100100/100交易日期修正系数102/100104/100103/100612：比较因素110、修正表、比准价格的确定现代城： 40001.010.99100/100102/1004079元/金茂豪厅: 43000.930.92100/100104/1003826.2元/日月豪厅：39501.020.96100/100103/1003983.9元/、比选因素权重的确定现代城和金茂豪厅距离项目较近，所以取权重系数：0.4，金茂豪厅距离项目稍远，所以取权重系数:0.2。 、项目高层最终比准价格的确定 4079元/0.43826.2元/0.23983.9元/0.43990.4元/所以项目高层住宅最终的价格确定为：3990.4元/6.1.4.4、项目多层住宅价格的确定、选取交易实例实例要素保利花111、园御龙居朝阳佳苑地理位置青山区政府北面xxx开发区青工路6号街坊御龙居昆都仑区白云北路朝阳佳苑成交价格3100350029006-13：实例状况表、区域因素修正 公式：100/100T实例要素保利花园御龙居朝阳花园地理位置100/102100/100100/103交通100/101100/100100/102周边配套100/98100/100100/105内部设施100/100100/98100/99商业氛围100/97100/100100/105区域因素修正系数1.021.020.876-14：区域因素修正表、个别因素修正 公式：100/100T实例要素保利花园御龙居朝阳花园小区成熟度100112、/101100/100100/102小区规模100/103100/101100/102产品综合素质100/100100/99100/101开发商信誉100/100100/100100/100个别因素修正系数0.9610.956-15：个别因素修正表、交易状况正常无需修正。、交易日期修正 公式：100T/100实例要素保利花园御龙居朝阳花园交易日期修正103/100102/100103/1006-16：交易日期修正表、 比较因素修正系数汇总表实例要素保利花园御龙居朝阳花园区域因素修正系数1.021.020.87个别因素修正系数0.9610.95交易状况修正111交易日期修正103/100102/113、100103/1006-17：比较因素汇总表、比准价格的确定保利花园：31001.020.9611.03=3126.59元/御龙居：35001.02111.02=3641.4元/朝阳佳苑：29000.870.9511.03=2468.76元/、各个可比实例权重的确定保利花园和朝阳佳苑距离项目稍远，各取权重0.3。御龙居距离项目较近所以取权重0.4。、项目多层住宅比准价格最终的确定3126.590.3+3641.40.4+2468.760.3=3135.17元/所以项目多层住宅的价格最终确定为3135.17元/6.1.4.5、项目商铺价格的确定对商铺可比实例的比较因素修（如表6-18）实例因素现114、代城金碧花园日月豪厅价格680045005900个别因素100/93100/95100/98区域因素100/99100/93100/100交易状况100/100100/100100/100交易日期103/100105/100105/1006-18：商铺可比实例比较因素修正表可比实例价格的确定： 现代城： 6800100/93100/99100/100103/1007640元/ 金碧花园：4500100/95100/93100/100105/1005358.2元/ 日月豪厅：5900100/98100/100100/100105/1006321.4元/可比实例权重系数确定： 现代城和日月豪厅距离115、项目最近取0.4,取金碧花园权重0.2。 项目商铺比准价格的确定： 7640元/0.45358.20.26321.40.46656.2元/ 所以最终小区商铺的价格确定为：6656.2元/6.1.4.5、项目车位价格的确定根据其他可比实例最终确定小区地下车位价格位9万元/个。6.1.4.6、项目两个方案物业价格对比（见表6-19）方案一方案二物业类型价格物业类型价格小高层3773.2元/小高层3773.2元/高层3990.4元/多层3135.17元/商业用房6656.2元/商业用房6656.2元/车位9万元/个车位9万元/个6-19：两方案物业价格对比表6.2、项目营销方式 包头市*房地产开发公116、司，是包头市少有的几家具有二级开发资质的房地产公司，主要经营销售型物业，有自己的营销团队，自行销售。6.3、项目销售前准备6.3.1、销售资料准备销售资料的准备包括：法律文件准备、宣传资料准备、销售文件准备。、必要的法律文件准备：建设工程规划许可证、土地使用权出让证、房地产买卖合同、预售许可证等。、宣传资料准备：形象楼书、功能搂书、折页单页等。、销售文件准备：客户置业计划、认购合同、购楼须知、价目表、付款方式等。6.3.2、人员准备销售人员要经过严格的考核，从户型结构到采光通风、从公交通道煤气水电、从按揭比例到银行利息、从商业配套到物业管理，销售人员都要对答如流。体现出服务的专业性，同时销售人117、员要有良好的服务态度和敬业精神。把细心的服务、耐心的服务、专业的服务提供给消费者。6.3.3、销售现场准备 、样板房：选择主力户型作为样板房，小户型的样板房要装修的时尚、前卫，家具不要过多，注重细节。大中户型样板房要设计风格成熟，注重主卧、客厅、书房和厨房等区域。本着“重装饰、轻装修”，“精装饰、简装修”的原则，深入了解大众的消费心理，在细节上吸引消费者。、售楼中心：外围导视系统要设置在项目最显眼的位置，临路、交通方便、停车方便。并且要在一公里以上即开始作售楼导视。着重注意售楼中心门外的导视，让消费者很容易的就知道，停车位置、样板房位置、洗手间等场所，让消费者不会产生被冷漠的感觉。功能区分要合118、理明确，要有迎宾区、模型区、户型区、洽谈区、展板区、签约区、工作区、财务区、休闲区总只要尽力的让消费者有一个舒适的购买环境。装修风格要与本项目的定为相符合，售楼中心的装修要庄重、大方、成熟，材料要高档一些。、看楼通道的准备：看楼通道要满足人们能够从售楼中心直达样板房，所以样板房也应当尽量的装修在离售楼中心的区域内。看楼通道要做到安全、有利于施工、周围环境美观能够体现出小区的环境风格，让人们在去看样板房的路上有着安全舒适的心情。6.4、项目销售周期及营销方案 按着项目的销售时间及工程进度，把本项目分为：认购期、开盘期、热销期、持销期、尾盘期几个销售阶段。6.4.1、项目认购期营销策略 在项目开盘119、的前一个月小区的建设准备起步阶段，项目的任制度不高，这时候开发商应该着重进行市场预热，提高小区的知名度。具体策略如下： 、提出本项目的概念：对开发商的品牌、项目的概念、区域版块、功能等进行炒作，造成一种“山雨欲来风满楼”的态势。同时发布项目的相关信息，这样做也是对消费者的一种试探。、打出硬广告：在工地的围墙、户外路牌、公交车身、网络电视对项目大力宣传。、软广告：利用新闻系列报道的手法做宣传。、概念营销：提出本项目的概念定位，让消费者在知道小区的最基本信息的基础上，找到自己心动的地方，从而调动起消费者的购买欲。、品牌战略：*房地产公司成立于2003年经过几年的努力经营已经在包头市房地产市场占有了120、很大的知名度，通过对“*”品牌的诠释，传播公司文化。让更多的人了解*，从而提高消费者对其销售的楼盘的信任度和忠诚度。、公共关系：拿出一部分的资金对高考学生进行奖励，增加人们对项目的认可和信赖。、价格优惠：对于认购期买房的顾客，给予他们房价上的折扣。认购期营销应该注意的问题： 6.4.2、项目开盘期营销策略在领取到预售许可证之后，项目既可以进行开盘预售。在这个时期项目已经初步的被人们所了解，但是许多消费者还处于对楼盘了解试探阶段，所以对开发商而言，打造出良好的开端才能够用有一个好的发展。这一时期的营销策略主要有： 、开盘庆典：开盘庆典可以说是这一时期的重头戏，“养在深闺人未知”的项目在这一天就要121、公开亮相了。这一天要好多排场营造出最热闹的氛围，名人乐队演出、政府知名人士讲话、各种娱乐休闲活动、组织员工捐款和献血等公益活动。这些既是为了为开盘庆典增添喜气，也是制造出一种喜人的场面让更多的消费者关注。、解筹选房：在认购期缴纳了诚意金的客户在经过长久地等待之后，这时终于可以知道自己是否能够买到心仪已久的房子。开发商在每公布一个结果之后，都要公开公布让更多的人知道结果，对每一个成交的客户致以最隆重的祝贺。这样对那些待买房的客户有有明显的心理作用。、广告宣传：在这一阶段广告宣传手法主要以发布软广告的形式为主。在电视、网站、报纸上公开报道，最好是做成专题的形式。通过软广告的宣传可以让消费者的项目详122、细的了解。6.4.3、项目热销期营销策略 经过前几期的强势推广，楼盘的信息已经广为人知，并且积累了一大批的准顾客。但是这个时期开发商不能坐以待毙，而是要紧抓时机进行全面营销，努力的争取到更多的顾客。营销方案如下：、加大广告宣传力度：利用强大的广告攻势，打破更多消费这的心理防线。 报刊：在包头晚报、都市71、包头日报等人们信赖并且关注的期刊上宣传楼盘的卖点、和销售状况让人们广泛了解楼盘信息，并且产生购买欲。 网站：在现在的网络时代，计算机成为信息流通的主要工具，网络营销也已经成为营销手段中的重要方法。网络不但可以起到宣传作用，还可以提供与消费者互动的平台。在发表项目的基本信息之后，可以作出一个板123、块来让消费者投票，这样就能够在销售的同时，及时的发现自己楼盘的缺点并及时的加以改正。、促销：买房送大礼、节年买房打折等手段虽然很老套，但是的确能够起到良好的作用。、定期发布销售情况：这样做即是让消费者真实地了解销售状况，更是对消费者的心理攻坚，调动起了消费者的积极性。、价格调整：逐步调高楼盘价格，但是涨幅不能过大，要在消费者的心理承受范围之内。、关系营销：开发一个新顾客的投入是保持一个老顾客投入的五倍，所以要时刻把握住与老顾客建立起良好的关系。一个老顾客的背后是众多的潜在消费者。6.4.4、项目持销期营销策略 这一时期楼盘的销售虽然没有热销期那么火爆，但是项目营销依然有着很多的机会。这个时期的124、营销方案主要以促销为主，节年促销、有奖销售、打折销售等。6.4.5、项目尾盘期营销策略 经过前几个阶段的销售，产品已经所剩无几。成本已经收回，剩下的都是利润了。但是这个时候销售速度明显下降，为了尽快的收回利润，同样应该进行尾盘营销。具体如下： 、打折出售：对于尾盘而言，剩下的房子要么是户型结构不好，要么是采光通风不畅。所以为了尽快的收回成本，打折促销是一种很好的手段。、人脉泛营销：到了尾盘8090的房子已经出售，而这样也为开发商积累了大量的关系客户，所以利用这些老客户带动新客户是最经济的手段。对于每一个介绍新人来买房的关系客户，都给予相应的奖金提高老客户的积极性。总之，在房地产营销的过程中，促125、销是一种常用的手段。开发商时刻把握产品、渠道、价格、促销这营销4P，成功的营销不仅能够更快更好的实现利润，更能够对公司以后的产品开发提升品牌、积累经验。6.5、项目销售进度计划安排时间销售期销售目标指导思想2009、22009、3认购期5引入概念2009、42009、8开盘期15销售过渡2009、92010、6热销期50强力推广2010、72010、12持销期20平稳销售2011、12011、6尾盘期10以形象、人脉销售620：项目销售进度计划安排表6.6、项目销售与消化预想6.6.1、项目销售概况方案一方案二物业类型建筑面积销售价格（元/）物业类型建筑面积销售价格小高层182003773.2126、小高层70003773.2高层59503990.4多层120003135.17商业用房45006656.2商业用房30006656.2车位2450（70个）9万元/个车位700（20个）9万元/个621：项目各个方案销售状况表根据表621的项目概况，对项目的两个方案的收益进行分析。见表（6-22）方案一方案二物业类型预期收入（万元）物业类型预期收入（万元）小高层6867.2小高层2641.24高层2374.29多层3762.2商业用房2995.29商业用房1996.86车位630车位180预计回款总额12866.79预计回款总额8580.36-22：两方案收益分析表预计项目经过销售周期：认购期127、开盘期、热销期、持销期、尾盘期。预计时间2年零4个月。7投资估算及资金筹措7.1、项目投资估算概况 对本项目的建设投资进行粗略估算。7.2、项目投资估算的依据 、项目规划设计方案。 、项目技术技术指标。 、项目销售计划。 、包头市贷款利率为：7.56 %。 、社会收益率为：12%。7.3、项目投资估算的原则 、项目投资估算本着实事求是的原则，尽可能的反映出市场的真实情况。、投资估算要本着节约的原则，合理预算。7.4、项目投资估算的内容成本项目开发成本开发费用内 容土地成本、前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发期间税费、不可遇见费。管理费用、销售费用、财务费用。7-1:项目128、投资估算内容简介7.5、项目总投资估算（由于受排版的限制，只对方案一进行估算、方案二类同。）、开发成本估算：、土地成本：本项目占地17亩，土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿及前期工程费的三通一平、各种税费，共计投入资金1700万元人民币。、建安工程费、小高层:项目小高层（元/）项目小高层（元/）箱型基础150土建工程750电梯120消防30一般水电安装90煤气10通讯5公共天线3普通装修50智能化设施10072:小高层住宅投资估算组成分析表根据表7-2对小高层住宅每平方米造价进行估算得：15012090550750301031001308元/从而得到小区内小高层住宅的建安费用是：1960129、01308元/平方米2563.68万元、高层:项目高层（元/）项目高层（元/）箱型基础地下车位150土建工程780电梯130消防35一般水电安装105煤气10通讯5公共天线3室内普通装修50智能化设施1007-3:高层住宅投资估算组成分析表根据表7-2对高层住宅每平方米造价进行估算得：150130105550780351031001368元/从而得到小区内高层住宅的建安费用是：63001368元/861.4万元、商业用房估算：商业用房建筑面积4500,框架结构，估计投资495万元、幼儿园：幼儿园建筑面积500,砖混结构，估计投资40万元。所以，综上所述总建安工程费为：3960.08万元。、前期130、工程费用序号项目计算依据计价(万元)1规划设计费建安工程费3%108.82可行性研究费建安工程费0.15%5.943水文、地址、勘察费建安工成费0.15%5.944筹建开办费建安工程费2.5%99合计1234219.687-4：前期费用估算表、基础设施费序号项目计算依据金额（万元）1供电工程65万元/公顷1140074.12供水工程15万元/公顷1140017.13煤气工程7万元/公顷114007.984绿化工程10万元/公顷1140011.45道路工程50万元/公顷11400576排水工程20万元/公顷1140022.8合计123456190.387-5:基础设施估算表、公共配套设施费序号项131、目建筑面积（平方米）单价（元/平方米）金额(万元)1公厕1005005.002垃圾压缩站1003003.003变电所20050010.00合计12318.007-6:公共配套估算表、开发期间税费序号类别计算依据交纳税额(万元)1配套设施建设费建安工程费6%237.62建筑工程质量安全监督费建安工程费0.4%15.83供水管网补偿费住宅：0.3T/人，600元/T商铺：0.1T/人，600元/T11.14供电用电负荷费住宅：4KVA/户，480/KVA商铺：8KVA/百平方米，1000元/KVA76.85其他建安工程费2%79.26物业管理基金建安工程费2%79.2合计123456499.77-132、7:开发其间税费估算表、不可预见费 不可预见费的计算是取建安工程费用估算、前期工程费用估算、基础设施费用估算、公共配套设施费用估算结果的3%。计算过程如下： (3960.08219.68190.3818)0.03131.64万元开发成本小计：6719.48万元。、项目开发费用估算 、管理费用 管理费用取开发成本中的1-5项之和的3%，计算过程如下： (17003960.08219.68190.3818)3%182.64万元、销售费用序号项目计算依据计价(万元)1广告宣传及市场推广费销售收入(12866.79万元)1.5%144.82销售代理费销售收入(12866.79万元)1.5%144.83133、其他销售费用销售收入(12866.79万元)1.5%144.8合计123434.47-8:销售费用估算表、财务费用按包头市贷款年利率为7.56%,项目预计借款2326万元，期限为一年半。最终得到财务费用发生175.84万元。项目开发费用小计：182.64434.4175.84792.88万元、总成本费用及各项分摊。见表(7-9)序号项目方案一方案二总额（万元）总额（万元）1成本项目6719.484758.77土地成本费17001700建安工程费3960.082275.6前期工程费219.68132.16基础设施费190.38190.38公建设施配套费1818开发期间税费499.7333.13不134、可预见费131.6478.482费用项目792.88627.6管理费用182.64129.48销售费用434.4341.1财务费用175.84157.023合计7512.365386.677-9:总成本估算表7.6、项目资金筹措、来源及使用计划本项目两个方案，但是这两个方案的资金筹集方式一致。开发的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是银行贷款，三是销售收入再投入部分。方案一方案二资金来源金额（万元）比例资金来源金额（万元）比例总投资7512.36-总投资5386.67-自有资金250033.6%自有资金200037.13%银行借款232630.96%银行借款2077.0738.56%注：两方135、案的剩余缺口均由销售收入再投入填补7-10：资金筹措方式分析表详细使用计划见（辅表1-1、2-1：投资计划及资金筹措表）。8项目财务评价8.1、财务评价基础数据的测算8.1.1、经过查询，包头市现行银行贷款年利率为7.56%，考虑到本项目是以半年计息，所以取银行贷款利率为3.78%。8.1.2、根据目前的行业平均水平，并综合考虑到资金成本和资金的机会成本、投资的风险、通货膨胀、资金限制等相关因素。最终本项目的社会折现率定为：12%。8.1.3、为了更加详细的反映资金的运用情况，本项目一半年为一个计算期，分别有：2008年下半年、2009年上半年、2009年下半年、2010年上半年、2010年下136、半年、2011年上半年六个计息周期。综上所述：财务评价的基础数据如表8-1所示。基础项目贷款利率社会折现率计算周期基础数据3.78%12%六个周期（半年）8-1：财务评价基础数据测算表8.2、销售、出租收入的估算根据表6-20：项目两个方案销售进度计划安排表所示，本项目在2009年上半年即可经过认购期，并能够顺利的进入开盘阶段；2009年下半年完成开盘起任务进入热销阶段；2010年上半年为整个热销期，下半年进入持销阶段；2011年上半年进入尾盘期；根据表6-20对项目两个方案各个销售阶段收入进行测算，最后得到项目两个方案各年销售收入情况。详细情况见（辅表1-2、2-2：项目销售收入估算表）。在137、得到项目个年销售收入情况以后，就可以按着税收比例计算出项目各年的销售税金，详细情况见（辅表1-3、2-3：项目销售收入及税金表）。8.3、财务评价基本报表的编制本项目两个方案的基本财务报表包括：项目全部资金现金流量表、项目自有资金现金流量表、项目损益表、项目资金来源与运用表、项目贷款还本付息估算表。8.3.1、项目全部资金现金流量表根据项目两个方案全部资金的流入与流出，从而计算出项目全部资金的净现金流量，进而得到全部资金现金流量的评价指标：NPV值、IRR值、静态回收期、动态回收期，见表8-2。方案一方案二NPV（万元）531.310NPV（万元）92.460IRR19.7%12%IRR13.138、87%12%静态回收期（半年）4.5静态回收期（半年）4.57动态回收期（半年）4.55动态回收期（半年）5.18-2：全部资金现金流量评价指标表l NPV=F(P/F,i,n) l IRR=i1+NPV1/NPV1+|NPV2|i2-i1l 静态回收期=（累计净现金流量出现正值的年份-1）+上年累计净现金流量绝对值/出现正值年份的净现金流量l 动态回收期=（累计折现值出现正值的年份-1）+上年累计折现值的绝对值/出现正值年份的折现值详见财务基本报表：1-1、2-18.3.2、项目自有资金现金流量表通过对项目的自有资金流入流出的估算，计算出项目自有资金的净现金流量，从而计算出具体的财务评价指标139、。方案一方案二NPV（万元）1063.230NPV（万元）498.980IRR34.07%12%IRR27.49%12%静态回收期（半年）7.59静态回收期（半年）4.32动态回收期（半年）8.37动态回收期（半年）5.698-3：自有资金现金流量财务分析表详见财务基本报表：1-2、2-28.3.3、项目损益表利润总额=产品销售收入-销售税金及附加-总成本费用净利润=利润总额-所得税根据上述利润的构成计算出项目的利润，并计算评价指标，见表8-4。方案一方案二投资利润率24.55%投资利润率22.15%8-4：项目损益表评价指标表详见财务基本报表：1-3、2-38.3.4、项目资金来源与运用表为140、了详细了解项目的资金来源以及每一部分资金的流出方向，我们就要对资金的来源于运用做一个详细的统计。那么本项目两个方案的资金来源与运用方向如何呢？详见财务基本报表:1-4、2-48.3.5、项目贷款还本付息表本项目方案一拟向银行借款2326万元，方案二拟借款2077.07万元。借款方式采用市场上最常用的量入偿付法，根据项目盈利的大小，任意偿还本利，到期末全部偿还完本息。项目借款偿还期指标的计算如表8-5方案一方案二借款偿还期3.47（半年）借款偿还期356（半年）8-5：项目借款偿还期指标计算表利息计算公式为：每期支付利息 = 期初本金累计额当期利率本项目银行借款的还本付息情况见财务基本报表：1-141、5、2-58.4项目财务分析本项目将从盈利能力和清偿能力两方面进行财务评价详见表8-6。指标分类方案一方案二盈利能力清偿能力盈利能力清偿能力全部资金现金流量表NPV531.31092.460IRR19.7%12%13.87%12%静态回收期4.5（半年）4.57（半年）动态回收期4.55（半年）5.1（半年）自有资金现金流量表NPV1063.230498.980IRR34.07%12%27.49%12%静态回收期7.59（半年）4.32（半年）动态回收期8.37（半年）5.69（半年）项目损益表投资利润率24.55%22.15%贷款还本付息估算表借款偿还期3.47（半年）3.56（半年）8-6142、：项目财务评价表8.4.1、盈利能力评价项目全部资金、自有资金现金流量表中，NPV值均大于零；IRR值均大于基准收益率12%；项目损益表中投资利润率方案一为：24.55%；方案二为22.15%；投资收益较大，根据以上指标可以推断项目两个方案的盈利能力都比较强。8.4.2、清偿能力评价方案一的项目全部资金静态回收期为：4.5（半年），动态回收期为：4.55（半年）。项目的借款偿还期为3.47（半年）；方案二的项目全部资金静态回收期为：4.57（半年），动态回收期为：5.1（半年），项目借款偿还期为：3.56（半年）；项目两方案均具有较强的偿还能力。8.4.3、项目财务评价结论本项目的财务评价主要143、体现在两方面。第一，盈利能力分析。第二，清偿能力分析。根据表8-2中的指标数据可以看到项目的盈利能力、清偿能力都是符合要求的。8.4.4、项目方案比选在经过了第四章的技术指标必选之后，对项目提出的两个方案又各自作了经济指标的评价。通过表8-6中显示的数据，我们可以看到方案一无论在盈利能力，还是在偿还能力上都优于方案二。所以在经过了技术指标必选、经济指标必选两个过程后，最终方案一在两方面都有突出的优越之处，所以最终“*”项目选定方案一为最终实施方案。9项目不确定性分析9.1、项目盈亏平衡分析本项目的盈亏平衡分析方法是，建立销售收入与总成本费用之间的函数关系，进而求取盈亏平衡点。总销售收入：R； 144、总成本费用：C（C = F+V）；销售费用及附加税金：V； 建设投资：F； 利润：B； 销售量（比重）：Q；令：利润B = 0则有：B=R-C=012866.83Q-（7512.37+1206.4Q）=0（12866.83-1206.4）Q=7512.37 Q=7512.37/11660.43=64.43%根据上面的计算，可以得到：当销售比重达到总量的64.43%时，项目盈亏平衡，即项目的盈亏平衡点是64.46%。由此可见，本项目的盈亏平衡点较低，项目抗风险能力很强。9.2、项目敏感性分析本项目的敏感性分析采用单因素分析法，即每次只考虑一个因素的变动，而假设其他因素不变时的敏感性分析。9.2.145、1、敏感性分析的步骤、选定需要分析的不确定因素；本项目选择销售收入、建造成本为分析对象。、确定敏感性分析的经济评价指标；本项目选择NPV、IRR为评价指标对项目进行分析。、计算因不确定因素的变动而引起的评价指标的变动值；、计算敏感度系数并对敏感因素进行排序；、计算变动因素的临界点；9.2.2、全部资金敏感性分析只考虑销售收入的变化（+10%、5%、0%、-5%、-10%）时，或者只考虑建设投资的变化为（+10%、5%、0%、-5%、-10%）时全部资金的经济评价指标变动状况如表：9-1 全部资金敏感性分析 （单位：万元）项目比例净现值（NPV）内部收益率（IRR）原始方案0%531.3119.146、70%销售收入变化（其他不变）10%1350.8539.40%5%941.0829.80%-5%121.5413.13%-10%-288.246.37%建设投资变化（其他不变）15%-305.87.98%10%121.5613.05%5%393.8515.59%-5%938.4524.13%-10%1210.7428.87%-15%1368.4234.44%9-1：可变因素对全部资金评价指标的影响由上表可知当销售收入降低10%或建设投资增加10%时是对项目最不利的时候。9-2：销售收入对内部收益率的影响根据直线内插法求取销售收入变化的临界点-5%+13.13%/（13.13%+6.37%）5%147、=-8.36%。可见当销售收入降低8.36%时是项目的临界收入，为了保证项目可行，就必须要将销售收入的变动范围控制在-8.36%以上。9-3：建设投资变化对内部收益率的影响根据直线内插法求出建设投资变化的临界点10%+（13.05%/13.05%+7.98%）5%=11.05%，即如果建设投资的增加超过原来的11.05%时项目达到临界投资点，为了使项目可行开发商必须把投资变动控制在+11.05%一下。 9.2.3、项目自有资金敏感性分析本项目自有资金的风险与全部资金的风险相比要小得多。相见表9-4 自有资金敏感性分析 （单位：万元）项目比例净现值（NPV）内部收益率（IRR）原始方案0%106148、3.2334.07%销售收入（其他不变）10%1882.7847.11%5%1473.0140.52%-5%653.4726.15%-10%243.6917.79%建造投资（其他不变）10%680.6226.19%5%871.9329.49%-5%1254.5438.39%-10%1445.8543.22%9-4：项目自有资金敏感性分析表由表9-6可以看出，项目自有资金的风向较小，特别是可变因素的变化范围在（15% - -15%）之间的时候，项目几乎就是没有风险的。9.2.4、项目风险回避、市场定位和产品规划设计水平是关键因素在项目开发的各个阶段，建立科学细致的调查系统，做好市场调查，形成准确149、的市场定位，适度超前的规划理念，独具个性的建筑风格与布局，人性化的环境艺术空间和合理的户型设计是住宅产品成功的重要因子，优质的工程质量也是获得市场认可的根本。 、形象包装和营销策划 项目价值的最终体现，要超越众多的竞争对手，在于销售过程中成功的形象包装和营销策划。成功的形象包装和营销策划能够增加项目的附加值和产品竞争力。 、项目融资管理对公司拟投资的房地产项目，慎重研究、科学决策，在投资决策上首先回避风险。将资金和经历集中在公司主营业务的经营上，以支撑投资项目，使房地产项目收入占主营业务收入保持在一定的比例之内。控制风险，保证对项目的资源支持。 项目开发环环相扣。优质的产品，加上成功的营销策划150、可以快速回笼资金，减轻项目投资、融资压力，减少融资成本，增加投资收益。另外，做好融资工作，确保资金到位，可以保证项目的顺利进行，二者相辅相成。9.2.5、财务评价结论由本项目的不确定性分析可以推断出，本项目的风险并不是很大，只要严格控制预算、努力促进销售收入，优化资源利用，项目的前景是很乐观的。10综合评价10.1、社会影响评价 本项目拟于2008年7月进入前期准备阶段，2009年初进行建设期，经过项目财务指标的测算，项目具备可行性且风险较小。包头市目前的房地产需求量仍然在增长，而本项目的提出具有技术指标经济指标上的双重优势。在此基础上项目遵循环境保护原则、管理服务以人为本原则、节约能源原则、151、配套设施先进智能化原则。使项目在确保盈利能力的同时，遵循可持续发展战略，用最科学的规划设计建造出高质量、人性化的现代化居所。相信项目必将会被人们认可得到它应有的社会效益。10.2、社会风险分析 综合考虑宗教信仰的冲击、社会治安的稳定性、社会禁忌、劳动者的文化素质、社会风气等影响因素，本项目的社会风险较小。10.3、社会评价结论 本项目的提出对社会具有有利的影响，并且社会风险小，具备可行性。11研究结论及建议11.1、结论在顺应宏观经济的大背景下，通过市场调查，项目的需求市场旺盛、加之项目的自身优势具有较强的竞争能力，项目的技术指标合理、财务经济指标可行、社会综合评价良好，我们可以得到本项目在技152、术、经济、财务、社会影响等反方面都是可行的。具体如下：、具有良好的宏观经济背景。、需求量较大，市场环境宽松，竞争不是很激烈。、项目拥有突出的自身优势，并且设计规划方案与同行业相比较为突出。、将营销理念贯穿于项目的始终，强调市场营销的重要性。、财务评价客观合理，评价指标具备可行性，且风险较小。11.2、存在问题及建议通过前面项目的可行性研究，在认可了项目可行性的同时，也发现了项目存在的众多问题。具体如下：、社会经济因素变动不稳定，风险意识稍差。、基础配套的建设跟不上规划设计的进度。、对销售量的预测过于理想化。对此提出对项目实施的具体建议。如下：、加强对社会经济变动因素的识别、评估、预防措施，曾加抗风险预备费。、兑现规划设计承诺，加快基础设施的建设速度。、细分目标市场，加强营销力度，努力提高销售水平，加快资金回笼进度。、严格控制预算。、处理好与政府部门、金融机构、施工单位、监理单位等与项目息息相关的各部门机构的关系，保证项目实施的顺利进行。