1、房地产公司自筹资金旧城改造国际商务港城市综合体开发可研报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月房地产公司自筹资金旧城改造国际商务港城市综合体开发可研报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月62可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录前 言6第一章：概述71.1可行性研究概述71.1.1 可行性研究的概念71.1.2可行性研究的作用71.2、1.3可行性研究的目的71.1.4可行性研究的基本原则81.2可行性研究的程序9建设方案调研91.3房地产项目可行性研究的基本内容10第二章 xx街东片旧城改造项目概况112.1项目名称112.2项目法人112.3项目建设地点112.4项目建设内容112.5项目地块现状112.6项目建设规模122.7项目建设周期12第三章 xx市房地产市场分析133.1xx市社会经济发展概况133.2.1宏观政策分析203.2.2 xx土地市场分析21第四章 项目定位514.1项目介绍514.2项目定位53(1)多元化54(2)垂直性54(3)人性化54(4)园林式54(5)标志性54(6)可持续性54第五章3、 环保与市政配套565.1设计中环保565.2施工中环保565.3使用中的环保56第六章 项目实施安排与进度计划576.1 项目进度计划576.2 组织机构576.3物料供应57第七章 投资估算及资金筹措587.1估算依据587.2估算条件58(1) 相似工程合同造价资料及xx地区材料价格；587.3估算范围587.4估算说明58(1)土地费用58(2)建筑安装工程费58(3)管理费58(4)不可预见费587.5投资估算结果587.6资金筹措58第八章 经济效益分析598.1经济效益分析598.1.1成本、费用和各项税收598.1.2财务效益分析59第九章 xx集团城市进化运营商60第十章 总4、结6110.1 项目建设具有必要性6110.2 项目开发前景广阔6110.3 项目综合效益明显62前 言自改革开放以来,我国综合国力大为增强,房地产投资规模日益增大,单个项目的建设规模也越来越大,如今几十亿投资项目,甚至几百亿的投资项目也不断出现,作为拉动内需的重要推动力,在加大房地产投资的同时,对投资建设房地产项目的正确定位,合理建设规模有效的市场需求研究和经济上是否可行就显得十分重要。因为房地产投资有着双刃剑的作用，如果不能提高投资效益，非但不能起到拉动内需的作用，甚至将国民经济的发展拉入被动的边缘。因此，作为房地产项目投资决策前的可行性研究工作，愈来愈受到各级部门及企业的重视，成为我国基5、本建设程序中的重要一环。可行性研究的核心应该是两大方面，一是技术方面，另一个是经济方面，其主要目的就是寻找技术上可行、经济上合理的最佳方案。只要我们把握好可行性研究工作实质，具体问题具体分析，找出每个项目的重点，特点、不同点，就一定能达到研究的目的。当然，并不是所有项目我们都一定要找到最佳方案或是可行方案，也有的项目经可行性研究，得出不可行这个结论，它同样是可行性研究的重要结论。我司结合目前待开发的xx国际商务港项目进行可行性研究，通过实地调查、分析近几年房地产市场发展状况，并对沿线、类似竞争项目进行优劣势评价，选择区位条件与本项目类似的可比性，归纳其共有特征，比较每个项目的独特的优劣势等最终6、以综合效益来分析本项目开发的可行性。针对本项目开发的可行性分析得出结论并提出可行性的合理化建议，为我司投资决策提供了依据。本项目可行性研究报告主要研究范围包括可行性研究的概述、xx街东片旧城改造项目概况、xx市房地产市场分析、项目定位、环保与市政配套、项目实施安排与进度计划、投资估算及资金筹措、效益分析、研究结论等十个部分及相关附表附件。第一章：概述本节及其他部分提供的行业背景资料来自多份私人及/或中国政府的出版物，包括报章报导。xx集团对该等资料的准确性不发表任何声明。 1.1可行性研究概述1.1.1 可行性研究的概念可行性研究是建设项目投资决策前进行技术经济论证的一门科学。它的任务是综合论7、证一项建设工程在市场发展的前景，技术上先进和可行性，财务上的实施可能性，经济上的合理和有效性。简单地说，就是研究、评价一个建设项目从技术和经济两方面看是否可行，从而为投资决策者提供是否选择该项目进行投资的依据。1.1.2可行性研究的作用在我国，可行性研究主要有以下作用：(1) 可行性研究为建设项目投资决策提供依据。(2) 可行性研究为申请银行贷款提供依据。(3) 可行性研究为编制设计文件提供依据。(4) 可行性研究为向政府及环保部门中请执照提供依据。(5) 可行性研究为商务谈判和签订合同提供依据。(6) 可行性研究是工程建设的基础资料。(7) 可行性研究是科研试验和设备制造的依据。(8) 可行8、性研究是施工组织设计、生产运行设计和培训职工的依据。(9) 可行性研究是项目后评估的依据。1.1.3可行性研究的目的可行性研究的核心应该是两大方面，一是技术（含工程技术）方面，另一个是经济方面（含社会的），其主要目的就是寻找技术上可行、经济上合理的最佳方案。(一) 技术上的可行性科学技术发展至今，要完成某一件事可以采用多种不同的方法。如某书馆建设，为达到藏书1000万册的目标，我们可以采用闭架普通书库，也可以采用密集书库，还可以采用全开架书库。密集书库荷载很大，现有工程技术是否可以解决，这就需要计算研究，国为一般的做法都把密集库放在地下，很少采用整体大面积的密集库。技术上的可行性最终应归结为所9、采用的技术要先进，而不能是十几年、甚至是几十年前的技术水平。如果要选用某些能代表当今发展的最高水平的先进技术，就可能有风险技术并未完全过关或代价很高，这就要通过方案论证、风险评估，看是否采用。因此，技术上的可行性应体现为技术先进、适用、可靠。(二)经济的合理性无论是市场分析、技术方案论证，还是原材料及建设条件的落实情况，最终归结为经济的合理性。经济的合理性反映在两方面，一是投资规模的合理，应是承建单位力所能及；二是财务效益的可行性，这对于经营性项目尤为重要，它是一个企业进入良性循环、自我发展的重要前提，做好这项工作，既涉及市场定位，也涉及合理确定建设规模和采用合理的技术方案，因此，要求经济专业10、人员多参与可行性研究的具体工作，结合不同方案，做好比选工作。只要我们把握好可行性研究工作的实质，具体问题具体分析，找出每个项目的重点、特点、不同点，就一定能达到研究的目的，当然，并不是所有项目我们都一定要找到最佳方案或是可行方案，也有的项目经可行性研究，得出不可行这个结论，它同样是可行性研究的重要结论。1.1.4可行性研究的基本原则(一)政策导向性根据国家的有关政策来确定拟建项目应遵循的原则，是做好项目可行性研究工作的重要内容。国家的政策是从宏观上把握国民经济的总体发展，具有一定的超前性、全局性。如果忽略这一环节，轻者会造成可行性研究报告不被批准，重则会造成投资失误。因此无论什么性质的项目都要11、重视。国家的产业可以放手去做，对于限制发展的产业则要慎重，特别是一个新企业加入这一产业更要谨慎，而对于禁止发展的产业就更不要涉足。(二)科学性、客观性和公正性可行性研究是一个集政策性、技术性和经济性为一体的综合性工程研究工作，必须坚持科学的态度，实事求是的精神，来不得半点虚假，因为它的失误会给投资者造成巨大损失，给社会带来无法弥补的破坏。因此，可行性研究一定要遵循科学性、客观性和公正性的原则。(三)专业性可行性研究作为建设工作的前期阶段，是工程研究的组成部分，由于工程涉及众多行业，各行业又有自己特点，其广泛性、复杂性不是某一个机构可以替代的，因此其专业性十分强。为此，要做好一个项目的可行性研究12、要根据项目的特点，由专业机构的专业人员来担任。(四)特殊性随着社会的发展会出现许多新行业、新业务领域以及跨行业的交叉领域。做好这类项目的可行性研究工作，最重要的是要抓住拟建项目的特点和特殊性，通过分析去粗取精，化繁为简，从而找到问题的核心和对策，做好项目的可行性研究。如某项目为公益事业类，涉及办公室、普通实验室、生物类实验室等，由十几个子项目的可行性研究，要求各不一样。这就需要可行性研究编制人员根据各个子项目的特点，寻找出可以划分的三种或四种类型，再依据不同类型，根据不同的国家规范和标准，对建设规模和建设方案进行研究。(五)标准与规范性经过二十几年的努力，可行性研究工作已逐步进入标准化和规范化13、的轨道。正是由于可行性研究工作涉及面广、情况多变而复杂，因此程序和内容的标准化、规范化就显得十分重要。如在财务评价中，如果我们没有共同的计算准则、计算方法，那么我们就无从判断哪个项目更优，就不可能为决策者提供决策依据。同时标准化、规范化会使可行性研究工作更加全面、研究更加周全。当然并非所有项目的所有内容都一个深度，而是要对具体项目具体分析，对项目重点问题，就应重点论述，非重点可以简略。如某公益类项目属于非经营性质，它的重点在建设规模和建设标准上，同时它的排放有可能产生污染，那么环境污染研究是重点。总之，标准化、规范化是前提，但每个项目还应在这一前提下做深入细致的研究，找出重点、难点，才能做好这14、项工作。1.2可行性研究的程序对于不同类型的建设项目的可行性研究，其工作程序、侧重点有可能不同，应对具体项目具体分析，找到适合项目的工作程序，以最短的时间和最有效的方法完成可行性研究工作。虽然项目千变万化，但基本工作程序还是类似的。准备工作在项目建议书被批准后，建设单位就可以着手可行性研究的委托工作。首先应寻求有资质的、最好完成过类似工程可行性研究的咨询机构，双方签订咨询合同。咨询机构应了解本项目背景和有关文件，在此基础上与建设单位制定可行性研究的工作计划、调研大纲和工作大纲，明确各方工作内容和进度，如市政条件、现状条件等。专门的内容，如环境影响评价等可能需要建设单位去落实、甚至要另行委托。这15、一阶段的计划和大纲十分重要，要全面分析、谨慎考虑可能遇到的问题，抓住重点和难点，让可行性研究工作始终处于一种可控状态。市场调查对于经营类可行性研究，市场调查是可行性研究的核心，未来的建设规模、财务评价结论以至今后运营的效益全取决于对市场的调研。因此，这阶段的工作应依据调研大纲，从市场需求、价格着手，对国内外市场进行调研。不但要了解需求情况，更要对市场现有竞争对手和未来若干年的潜在竞争能力做出判断和分析。目前，很多可行性研究报告只对需求做调查，而不对市场竞争对手、市场占有率做分析，这是不全面的。在完成了上述分析后，调研工作应给出一个市场调研的结论，可以有几种方案，供下一阶段研究用。建设方案调研建16、设方案调研可能对民用类可行性研究更为重要，因为工业类项目建设方案更取决于生产工艺和规模，以房地产开发项目为例，建设方案可以是多层的或高层的，如为高层建筑，是板式的还是点式的等。这个阶段要多做些调研，也可以和市场调研相结合，也可调研国际上做得较好的实例。一个好的建设方案要涵盖多方面的因素，如城市大环境、地域小环境、人文地理现状、社会经济发展、投资者财政能力等，因此是一个综合的研究，要由专业人员负责。建设规模和内容研究对于非经营类项目，建设规模和内容主要取决于项目建议书的批复，而对于经营类项目，其规模和内容除取决于建议书的批复外，更决定于市场调研结论。绝大多数项目建设内容在建议书阶段不可能给得很完17、整齐全，它通常是根据某些人指标来定，可行性研究阶段就应适当细化。例如某图书馆项目，项目建议书阶段可能只给出建设内容为书库、阅览室，但当规模足够大时，还需要地下车库、设备用房、读者餐厅、公用面积、学术报告厅等，可行性研究阶段要按功能划分具体内容，因为此阶段如不能考虑周全，会给今后设计阶段带来困难，要么突破规模，要么压缩主要建设内容。对于经营类项目的建设规模可以与财务评价相结合，提出多方案比选，供最终决策。场址调研有些项目是在原址改扩建，可能场址调研并不重要，但对于新建项目，场址调研就显得十分重要。为了做好这项工作，首先要对项目特点、性质进行深入研究；其次是根据对项目的研究制订一个选址原则，由于每18、个项目的场址很难有完全满足原则要求的，可以按重要性制订这个原则。比如对展馆的选址，聚散快捷是其最重要的原则，而对歌剧院、博物馆、图书馆，对“投入多、产出少”的项目就希望离原材料地近些；而某些项目对产品的运输半径还有要求，不能太远，否则运费太高，不经济；也有的项目对市政条件有特殊要求等。对于重要项目的选址，需要单出报告。投资估算研究投资估算研究大致分为三部分内容：、对主体建筑工程要了解当地工程造价水平、主要建筑材料价格，根据建筑规模和内容，与建筑专业人员探讨建筑标准的定位，从而对造价水平有个初步研究；、对设备、市政配套条件的研究，以确定该部分的投资范围、投资方式；、对建筑工程其他费用的研究，包括19、土地征用费等。由于地区、行业的不同，这部分内容要了解当地情况，结合项目行业的特殊性加以研究，确定标准和计算方法。经济评价研究这部分工作可分为三阶段：第一阶段是收集与经济评价相关的基础资料、数据；第二阶段是与主导者（工艺或建筑方案）研究确定对几个方案进行研究、分析；第三阶段是对确定的方案进行计算、分析，推荐优选方案。编制可行性研究报告上述的调查研究都是为最终的结果做准备，作为可行性研究的最终成果是要拿出一份研究报告，上述研究的内容、结论都表述在报告内。根据计委颁发的投资项目可行性研究指南，报告的内容有规范格式，深度有具体要求，但由于项目千差万别，具体到每个项目还要根据项目特点具体分析。报告一般应20、有多方案比较，并推荐一个优选方案，结论要明确，如有重大问题或建议，应着重加以论述，提请决策者注意。1.3房地产项目可行性研究的基本内容房地产项目可行性研究的基本内容可概括为三大部分。第一是项目建设必要性的研究，包括社会调查、市场调查、需求预测和营销策略研究等；第二是项目技术可行性的研究，包括建设规模、建设条件、建设地点选择、方案设计和设备造型、环境保护、节能、节水、安全、卫生、消防以及组织机构、劳动定员等问题；第三是项目经济上合理性的研究，包括投资估算和资金筹措，营业成本与收入、财务指标或社会经济效益指标等的测算和分析评价。第二章 xx街东片旧城改造项目概况2.1项目名称xx街东片旧城改造项目21、正式启动后拟定项目名为：xx国际商务港。2.2项目法人根据项目法人责任制的要求，本项目由XX投资组建的XX公司实施开发建设，作为项目法人，对项目的开发经营负责。公司概况如下：名称：住所：xx市xx区xx大道xx号法定代表人：XX注册资本：人民币贰亿元整企业类型：有限责任公司（国内合资） 经营范围：房地产开发，商品房销售，物业管理服务（凡涉及许可经营的凭许可证经营）。2.3项目建设地点xx国际商务港项目位于xx区xx两侧，东起xx大道，西至xx街第一大道，南临xx正街、北抵xx街、总用地面积约19.18公顷。2.4项目建设内容本项目通过商业业态、经营格局、物流形式的脱胎换骨、更新升级；建筑形态、22、空间布局、环境景观精心设计；地上地下多层次、立体化协调发展，增强xx街项目的竞争力和活力。并通过主题形象的全力打造，使其成为国内一流的商贸、旅游、居住、休闲娱乐为一体的多元化城市综合体和xx城市的标志性空间。详见附件：xx国际商务港总平面设计方案。2.5项目地块现状xx街地块主要为居住和商业混杂的综合用地，地块内有两所小学（先锋小学和板厂小学），一所中学（五十九中），二座工厂（水产冷冻厂和陶瓷公司）。地块内商居混杂严重，商家扎堆，“三合一”场所尤多（吃住、作坊、储存销售混杂一起），物流站点小、散、乱，严重影响货物的流转速度。市场管理不力，占地经营现象严重，经营环境脏、乱、差，缺乏统一管理，服务23、意识薄弱。现状建筑多为混合结构、砖木结构，随意搭盖现象严重，且生活销售、储藏合一，存在着严重的消防安全隐患。2.6项目建设规模规划用地面积：17.42公顷规划净用地：14.41公顷道路控制用地：3.01公顷容积率：5.27（6.38）地上总建筑面积：91.73万平米（1）住宅建筑：14.78万平方米（2）商业建筑：24.80万平方米（3）SOHO： 34.29万平方米（4）办公： 11.86万平方米（5）酒店: 6万平方米绿化率（含屋面绿化）：44%建筑占地面积：5.93万平方米建筑密度：34%（41%）2.7项目建设周期本项目建设周期为5年（其中动拆迁时间9个月）。第三章 xx市房地产市场分24、析3.1xx市社会经济发展概况xx，简称“汉”，俗称“江城”，位于中国腹地中心、长江与汉江交汇处，是湖北省省会，华中地区和长江中游的经济、科技、教育和文化中心，全国特大城市和重要的交通枢纽。在平面直角坐标上，xx市东西最大横距134公里，南北最大纵距约155公里，形如一只自西向东翩翩起舞的彩蝶。城市形态及规划xx城市价值：8+1城市圈龙头地位，为本案开发提供了大量周边城市优质客群。城市圈范围：以xx为核心，以100公里为半径的城市群落，包括xx及黄石、鄂州等八个周边城市。总面积约2.45万公里，人口1640万人。xx的龙头地位：2011年xx市地区生产总值6756.20亿元，比上年增长12.525、%，xx城市圈实现GDP11859.60亿 占全省约六成。华中交通枢纽，高效、便捷的交通提高城市地位的同时，也为本案开发带来区域外人流。水路：xx位于江汉汇流处，水运便利，使xx成为全国最重要的水路交通枢纽之一。公路： 316国道、318国道、107国道、京珠高速、沪蓉高速、汉十、汉宜高速交汇于xx，完善的路网辐射全国。铁路：xx目前已经建成的火车站有三个，在全国范围内较为罕见，武九、武合、京广线在此聚集，此外，2010年全面运营的武广高铁线，大大加强了xx铁路交通核心枢纽的地位。城市性质定位xx是湖北省省会， 我国中部重要的中心城市，全国重要的工业基地和交通、通讯枢纽。城市发展目标：把xx市26、建设成为经济实力雄厚、科学教育发达、服务体系完备、城市布局合理、基础设施完善、生态环境良好、社会高度文明并具有滨江滨湖城市特色的现代城市。在总体规划圈层式发展框架的指导下，根据城市空间主要沿交通干线拓展被自然山水分隔的特点，结合近年来城市建设实际需要，规划确定遵循 “旧城更新、新区拓展、轴线推进、均衡发展” 的战略。城市整体发展、形象整体提升的关键首在“旧城更新”，本案所在的xx主城区核心区域，是旧城改造的重点，拥有良好的发展机会。xx市城际轨道交通规划：良好的外部轨道交通规划，将有效提高城市辐射能力城际铁路规划：xx到咸宁：起自武昌站，终到咸宁南站，线路全长90公里。全线设车站13座。工程投27、资估算总额97.6亿元，建设工期2.5年。2011年通车。xx到孝感：起自xx站，终到孝感东站，线路全长61公里。全线设车站11座。工程投资估算总额107.2亿元，建设工期2.5年。xx到黄石：起自xx新火车站，终到大冶北站，线路全长97公里全线设车站8座。工程投资估算总额169.1亿元，建设工期2.5年。xx到黄冈：起自葛店南站，在黄州区唐家渡上游跨越长江进入设在市区的黄冈站。全长66公里，直达运行时间为28分钟。建设工期4年。xx市交通规划：便捷的交通规划，极大的减少了市民出行成本，缓解市中心的交通拥堵现象，本案周边的交通环境和可达性，将有大幅度提高。2012年规划完工的地铁二号线和地铁四28、号线，使xx即将步入立体公共交通体系的时代。进一步减少了市民的出行成本，提高了区域间的通达性。轻轨二号线的完工，更加丰富了xx的道路交通体系，缓解了目前xx的道路通行压力。提高市民出行的便捷程度。2009年，xx将开工第8座长江大桥，完善城市规划的环线建设。2008年底完工并通车的“万里长江第一隧”有效的分担了长江大桥、二桥的高峰压力，随后，xx将着手修建第二条和第三条长江隧道，其中包括一条公路隧道。xx市道路环线规划：本案处于城市内环，交通优势明显。xx市内公路环线：一环、二环、三环重新规划已全面通车，xx环型公路交通网已初步形成。新的环线规划完成后，城市内部的交通压力进一步减轻，道路、交通29、环境得到有效改善。本案在内环核心，通达性极高，逐渐完善的交通规划，将使本案具有极强的交通优势。本案xx市功能布局规划：城市功能将进行科学深化和调整，本案及周边区域开发将以商贸功能作为重点。构建“三镇双城”格局。在市域内把长江作为城市发展的脊梁，城市空间沿江拓展，长江以北形成常福沌口汉阳xx宋家岗天河机场滠口阳逻的沿江拓展地带；在长江以南形成金口纸纺武昌青山北湖左岭葛店的沿江拓展地带。在此格局下，各区域功能分区明显，资源合理利用，有效的加快了城市发展步伐。本案所在的xx区分布的城市功能主要有商贸、医疗、金融、行政、居住，商业批发零售产业等。南岸嘴规划：xx未来城市旅游名片、核心观景地标，提升周边30、区域价值。xx市政府为南岸嘴地区建设确定的目标是：建设成为21世纪xx滨水特色鲜明的市民中心和最具国际知名度的标志性景观。目前，该区域经过近8年时间陆续开发，最终方案依然没有确定，但是，可以肯定的是，如此的优质资源，将来必是xx城市的景观亮点和城市名片。本案xx市人口：增长幅度逐年放缓，总体结构合理，人口老龄化压力较小，xx拥有18-34岁的年轻人口279万，平均三个xx人中，就有一个是年轻人。35-59岁的人群总数达316万，占总户籍人口的38%。其中，25-45岁的人群总数达324万，占总户籍人口的39%。常住人口：910万人，户籍人口：835万人，流动人口：130万人市区人口密度：10331、0人/ 平方公里，城镇化水平：63.8%，城镇化水平规划：70%以上（2011年）。 2011年，xx市GDP为6756亿，重回全国一线城市范畴。12.5%的增长幅度，虽然为近三年最低，但是，考虑到逐渐增大的经济数据基数，这样的表现依旧令人满意。经济的快速发展，为xx市各行业的发展提供了原动力。房地产行业，同样将从中受益。xx市产业结构：城市产业结构在平稳发展中寻求调整，第三产业发展空间巨大xx第三产业虽已占据xx经济半壁江山，但与一线城市相比仍存在较大差距；第二产业依然在xx经济结构中起到明显的支撑作用。作为工业制造业重镇，良好的产业基础为房地产市场发展提供了收入稳定的大量客群。第一产业增加32、值198.70亿元，增长4.0%；第二产业增加值3254.02亿元，增长16.4%；第三产业增加值3303.48亿元，增长9.6%。一、二、三产业比重2.9：48.2：48.9，与上年相比，第一产业下降0.2个百分点，第二产业上升2.7个百分点，第三产业下降2.5个百分点。从固定资产投资来看，2011年全年完成4255亿元（位列全国第五），同比上涨约22.1%。增长势头明显。全年固定资产投资新开工项目2252个，比上年增加600个；完成投资1176.95亿元，增长31.4%。其中，投资在5亿元以上项目115个，增加26个；完成投资1387.13亿元，增长22.2%。全年市级重点建设项目230个33、，完成投资1380.00亿元，增长8.3%。xx国家生物产业基地、80万吨乙烯、神龙汽车新1、2号平台、东风本田扩产、富士康、二七长江大桥、东沙湖连通工程、轨道交通2号线等一大批重大项目加快推进或竣工。作为中部重要城市的xx，对资金的截留和吸纳，具有先天优势。这也是固定资产投资快速上涨的重要原因。固定资产投资的大幅度提升，将有效地刺激xx市的房地产市场发展。2011年，xx市消费品零售总额达到2959亿元，比上年增长18.0%。其中，限额以上批零企业零售额1721.27亿元，增长28.2%，社会消费活跃。而从增长率分析，略微放缓的增长速度，与GDP的走势基本相同。社会消费品总额的连续高增长，表34、现了xx市零售商业的良好发展状态，商业市场发展前景乐观。2011年居民可支配收入有一定增加。2011年全年初算为23738元。比上年增长14.1%；人均消费支出17140.96元，增长18.3%。其中，食品支出6782.42元,增长26.4%。人均住房建筑面积32.25平方米，增加1.26平方米。每百户家庭拥有家用汽车16.4辆，计算机97.4台，空调器188.0台，移动电话211.6部。 3.2xx商品房市场发展分析3.2.1宏观政策分析为促进房地产健康平稳发展，2010年1-4月，国务院连续出台一系列收紧措施。分别在1，2月份里通过缩减市场流动资金来警示房市。但市场并没有因此而有所收敛，反35、倒呈现出加速上涨的态势。针对这样的情况，4月，中央政府重拳出击，新调控政策出台之密集且力度之大，十分罕见。房地产市场随后迅速反应，无论是资本市场还是楼市一、二、三级市场，都表现出了较为浓厚的悲观情绪。本次调控主要是政府应对当前市场火热态势，为防止市场泡沫，而采取的措施：主要针对多次买房、投机性炒房的客户群体，有较强的打压作用。同时也影响了市场上改善型需求的购房者。但对于刚性需求的第一次买房的购房者来说，是没有影响的。为巩固和扩大房地产市场调控成果，xx市房管局发布了新的住房限购政策：1：自2011年2月23日起，暂定对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女，下同)、能够提供36、本市1年纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房，下同)；对已拥有2套住房及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，无法提供1年本市纳税证明或社会保障缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市行政区域内向其出售住房。对违反规定购房的，不予办理房地产相关登记手续。2：各房地产开发企业、代理销售的房地产经纪机构在与购房人签订商品住房买卖合同前，应履行对购房人限购政策告知和购房资格审核义务，核验购房人及家庭成员的身份证明、户籍证明、婚姻状况证明等有关资料。登录“xx市商品房网上签约和合同备案系统”进入“网上签约”栏目，输入购房人37、及家庭成员相关信息，核验购房人的购房资格。3：个人购买二手住房的，购房人应持本人及家庭成员身份证明、户口证明及婚姻状况证明等资料向所购住房管辖的房管部门(机构)进行购房资格核查，符合政策规定的方可办理存量住房合同备案及房地产相关登记手续。4：各级房管部门应加大对本次限购政策调整的宣传力度，加强对房地产开发企业、房地产经纪机构和购房人的政策提示，做好政策解释工作。房价排名前30名的城市，xx仅排名24位；与其他二、三线城市相比，xx房地产市场价格相对较低。目前，xx房地产市场住宅成交均价6334元/平米，面对本次宏观调控所带来的巨大下行压力，房价向下调整的空间有限。 从产品线分析，在政策调控时期38、，产品面两端的产品相对保持平稳。小户型因为总价低，市场供应有限而成交较好，而160以上大面积产品客群相对狭小并稳定，成交受调控较小。在调控高峰期，70-90产品受到市场追捧，说明市场刚性需求占据主要地位，而二次置业和改善型客群均选择观望。3.2.2 xx土地市场分析土地供应成交：近5年土地成交情况逐年趋好，2010年达到峰值，成交面积达3198万平方米。2011年至今土地成交393宗，面积为2194万平方米，比去年全年年成交面积下降31%。近5年土地成交价格波动，2011年环比略有回跌，平均楼面地价均价为1106元/平米，比去年全年成交面积下降16%。中心城区因地段好资源稀缺成交价较高，据xx39、市国土资源和规划局官方网站提供数据，2010年至2011年历次土地招拍挂成交数据反映：2011年1月11日成交位于江汉区常青路于后襄河北路交汇处A地块，每亩地价为2048.19万元，折合楼面地价为8777.93元/；成交位于江汉区青年路59号地块，每亩地价为3207.34万元，折合楼面地价为8591.04元/；2011年2月1日成交位于航空路地块，每亩地价为2338.60万元，折合楼面地价为7795.30元/；而同时2010年12月31日成交位于xx区xx大道以北、xx路西侧地块，每亩地价为1987.17万元，折合楼面地价为5486.38元/；2011年4月15日成交位于xx区xx路地块，每亩40、地价为1267.04万元，折合楼面地价为4751.37元/；本案所在的xx区土地成交量少，又是中心城区，区域内土地供应稀缺。成交均价偏高，全市土地价格排名靠前。2012年上半年xx国土资源规划局共推出90宗土地，成交85宗，有5宗地块流拍，总成交金额为273.0105亿元。比2011年上半年减少了近两成。另有数据统计：全国300个城市土地出让金总额6525.98亿元，同比下降38%。土地市场的平淡一方面反映出土地出让金大幅下滑短期难以扭转，楼市调控对地方政府“财源”影响明显，“土地财政”岌岌可危，未来地方政府松绑调控的动力仍存。一方面折射出随着调控的深入，地产企业对后市的预判，地还是要拿，开发41、也要继续，但拿地一定要理性，便于后期项目定位的游刃有余。2012年上半年，xx共出让24宗城中村土地，除一宗流拍，另23宗土地成交金额达179.7205亿元，占上半年总成交金额的65.83%。2011年以来xx城中村改造明显提速，2012年上半年更是举行了多场城中村土地专场拍卖会。大规模出让吸引了知名房企的介入，其中万科拿下多宗城中村改造用地，保利将南湖地块揽入怀中，福星惠誉同样拿下多宗改造用地如：1月20日xx福星惠誉欢乐谷有限公司分别以131500万元、103700万元拿得位于洪山区和平村A包P(2011)255号地块和洪山区和平村B包(2011)256号地块；xx金地房地产开发有限公司以42、120040万元、103220万元拿得位于东湖新技术开发区关山GZ(2011)001号地块和GZ(2011)002号地块；xx保利金谷房地产有限公司以167750万元拿得位于东湖新技术开发区关山村GZ(2011)008号地块；xx美联地产有限公司、xx城开房地产开发有限公司等也出手竞得地城中村地块。与之相比，上半年，在一些中小地块拍卖中，中小开发商甚至主业并非房地产的企业频频出手，逢低抄底心态明显。 自2009年xx市政府下发关于进一步加快城中村改造建设工作的意见以来，不少企业包括万科、保利、福星惠誉等地产巨头，都通过参与城中村改造方式，大幅增加了土地储备，这种“双赢”思路已逐步成为主流。另外43、上半年xx共出让8宗限价房地块，出让金额为13.27亿元。2011年中海、招商等多家品牌房企首次进入xx，2012年上半年外地房企表现相对低调，其中，江苏新城控股旗下子公司新城万博置业有限公司斥资3.59亿拿下P(2012)017号地块。而这也是除了长沙以外，新城在中部地区进入的第二座城市。今年上半年，回调始终是房地产调控的主基调，开发商对拿地普遍持谨慎态度，持续的成交低迷使重点城市土地出让溢价率大幅降低，底价成交已成为常态。地方政府土地财政面临严峻考验，中央与地方之间的调控政策博弈也将进入关键阶段。3.2.3 xx商品房市场分析xx市房地产市场开发投资：2011年市场投资热情极高，全年完成投44、资1274.17亿元，比上年增长25.2%。其中，住宅开发投资737.31亿元，增长23.9%；写字楼投资49.79亿元，增长88.2%；商业用房投资163.69亿元，增长59.8%。在固定资产投资的带动下，房地产投资呈现爆发式增长。房地产投资的大幅度上涨，表明了开发商的开发信心，与火热的市场行情，相辅相成。进入2012年，在中央严密宏观调控大背景下，房地产市场开发投资预计将“被迫式惯性增长”，新一轮的房地产发展周期，已经来临。2011年成交量与去年持平，成交均价涨幅趋缓。商品房成交均价为6406元/，月均成交11358套。商品住宅成交量逐年增加，去年达到近峰值，今年预计与去年持平。自08年的45、低迷过后，商品住宅成交量逐年增加，2010年销售额达到697.4亿，创近5年峰值。2011年1-11月销售额达到625.42亿。xx市2012上半年房地产市场成交产品特点： 2012 上半年，xx市商品住宅成交55872 套，较2011 年上半年增加5498套，涨幅为10.9%。业内人士认为，一方面，楼市供应从3月份后逐月增加，连续几个月推盘数量都在30个以上，加上以价换量策略盛行，推动楼市成交从3 月份开始突破万套，近四个月月均成交10872 套。从每月成交数据来看，1月份xx楼市成交量延续了去年的冷清，仅成交5159套，2月份随着开发商以价换量的开始成交量达到了7222套，3月份延续了良好46、的趋势，成交量达到历史的11149套。4月份相对于3月份有所回落，但是也达到了10245套。随后的5月、6月因为各种政策的微调，成交量达到9989套和12108套。特别是6 月份成交达到12108 套，创出25 个月来的新高。市场客群以市内消费群体为主，并可以有效吸引省内客群置业；市场量价平稳上涨，总体发展趋势良好。3.3xx写字楼市场发展分析 xx市写字楼主要分布区域为武昌、xx。武昌分布集中的片区为中南片，近几年徐东片、街道口片、光谷片发展较快。xx主要分布在建设大道、武广片、江汉路片。甲级写字楼主要集中在建设大道、武广片、中南片。本项目主要竞争对象为xx的甲级写字楼。xx写字楼主要片区比47、较城市经济发展水平和速度影响着商业兴盛的程度，商务活动直接从中受益，进而影响写字楼物业需求；未来经济的发展情况，将影响本项目入市的市场需求。从宏观基本面来看，未来市场前景仍然看好。随着写字楼市场作为一种独立物业形态不断的发展，市场也对写字楼提出了更高的要求，有规划的写字楼区域的兴起也随之而来，写字楼产品不断升级，才能赢得市场；发展至今众多写字楼在硬件设施上都达到了相当的水准，而相对落后的软件设施服务管理将成为未来相当长时间xx乃至整个xx写字楼需要发展、完善的方向；项目在打造硬件条件的同时，需要在项目引入优秀的物业管理团队，打造项目软环境，来提升项目品质。另外，近年来写字楼需求受到商住楼市场的48、影响较大，但商住楼的商住功能只是阶段性的，目前商住楼的客户作为未来写字楼的储备力量。项目区域内也分布较大量的商住楼和乙级写字楼，这些客户都将未来项目的客户群。xx写字楼已供应量：xx区域目前写字楼为120万平方米，其中甲级写字楼已供应量为月60万平方米。其中，建设大道区域供应量为45万平方米，武广商圈供应量为15万平方米。xx写字楼未来供应量分析：xx市场写字楼未来供应量约为43万方。主要包括民生银行大厦、华氏百货“中华城”、xx浙商地块和瑞安商业地块。CBD商业（约200万方）写字楼规划未计算在内。xx主要写字楼销售价格项目周边写字楼销售价格相对于整个xx市场而言处于较高水平，但其价格已接近49、本地段住宅价格水平。相对于写字楼高额的开发成本而言，投资回报率低。这种价格水平，将在很大程度制约本案的价值。提升区域价值和项目价值是本案需要解决的问题。2012年上半年，办公市场供应量为61.5万方，同比增长20%；2012年上半年成交量为36.21万方，同比增长78%。办公市场供应主要集中在江汉区和武昌区，其中武昌区供应量为22.72万方，江汉区供应量为13.85万方；成交方面东湖高新区以10.78万方居首，其次武昌区办公项目成交8.97万方。目前办公项目洪山、江汉以及武昌成交均价较高，均超过14000元/平方米。这说明大量投资客依旧看好一环内地段好、配套成熟先进、品牌好、口啤好的写字楼。一50、方面，xx万达中心、平安国际、企业中心5号投入市场，供应面积增加；另一方面，位于建设大道金融街两栋银行大厦建设银行、商业银行广场收回物业自用，致使供应面积减少。由于新推高价写字楼物业的刺激以及市场强劲需求的推动，多家甲级写字楼大幅提高租金。据三益中国商业地产研究院数据显示，租金为59.7元/平方米。2012年全市平均租金报价环比上升6.0%，租金价格为75.3元/平方米。通过以上数据来看，xx写字楼市场，正处于一个猛烈上涨的势头。地段、区域以及项目品牌的建设是很重要的因素，数据显示写字楼的成交主要集中在东湖高新区即大光谷和一环内中心城区。东湖高新区写字楼成交量的突起主要源于该片区有大量产业写字51、楼。东湖高新区即光谷片区是国家大力发展的新城区，各种配套先进，更要打造成中国光谷的世界标签，因此吸引了大量的投资客，成交量高居榜首；就目前而言，xx市办公市场仍集中在江汉建设大道商务区及武昌中北路商务区，一环内写字楼尽管均价很高，但地段好，配套成熟等都是其它区域没办法比的。一环以内以及东湖高新地段成交量大幅上涨，依然是投资重点，涨势猛烈，再次说明了地段对于写字楼销售的重要性；一环以内、一环与二环之间成交均价依然居高不下，均超过14000元/平方米，说明写字楼还可承受投资需求，市场并未饱和，不过多为投资行为，因此导致了写字楼大量的空置率；三环及三环以外，供应量和成交量均比较小，这说明xx周边市场52、还有待开发，开发商及投资商目前仍将主要精力放在争夺二环以内的市场份额。其次，现在核心商圈的商业项目大多都有写字楼产品，有自持和出售的，上市的甲级写字楼比较多，浙商国际大厦、IFC国际金融中心；有些开发商推出写字楼公寓，宜住宜办公的产品！xx主要写字楼租金水平低租金水平的写字楼市场，很大程度上制约了投资客的热情，在很大程度上影响了写字楼的销售水平。低价格水平的市场环境将在今后很大程度上影响客户对项目的价值判断和今后项目价值的提升。重新挖掘区域价值，打造项目价值，才能突破现有市场环境。甲级高档写字楼： 建设大道平均租金（报价）100-130元/平方米/月武广商圈平均租金（报价）80-100元/平方53、米/月新世界国贸新世界中心民生银行大厦瑞安大厦浦发银行大厦广发银行大厦IFC联系电话68850088857350108271111185765888建成时间2004200720092011200920122012投入使用年限742新建2新建在建出租率95%97%50%60%100%售价26000/平方米6%的回报率售价25000/平方米6%的回报率租金(元）100100110120120130130物管费（元）2828242818未定未定租金管理费合计(元)/月128128134148138甲级中档写字楼 ： 租金60-90元/平方米/月（报价）建设银行大厦招银大厦泰合广场世贸广场积玉桥万达广54、场万达时代中心联系电话8574317985448006建成时间199819961996199520112013投入使用年限13151516新建在建出租率100%100%100%100%20%售价17000/平方米6%的回报率租金(元）805765709085物管费（元）221617.514.530未定租金管理费合计(元)/月1027382.584.5120xx主要写字楼入驻水平目前xx区域甲级写字楼平均入驻率为80%左右。建设大道略高于武广商圈。乙级写字楼的平均入驻率基本集中在75%-85% 。两个级别的写字楼客户入驻大致相当。甲级写字楼也达到了80%以上的入驻。本案开发拥有良好的外部环境。同55、时，随着经济的发展，公司的发展，写字楼产品不断升级，众多中低档写字楼的优秀企业将向甲级写字楼转移，未来拥有良好的客群基础。浦发银行大厦写字楼等级：甲级楼高：203米，22层，1-3层裙楼7米，4-20层3.8米，21-22层6.8米；租金：120元/平方米/月物业费：18元/平方米/月绿化率: 32% 容积率: 6.39 停车位 ：206 个电梯：8台高速智能电梯；单梯载重1350KG；速度2.5米/秒配套设施：国际商务中心 会议室 精英会所周边绿化市政配套：500亩中山公园 3800平米城市小森林 新世界中心写字楼等级：甲级楼高：32层，层高约3.8米租金：100元/平方米/月物业费：28元56、/平方米/月绿化率：17%容积率：6.00停车位：622车位数:地上32个;地下590个电梯：16部日立电梯项目典型租户为：恒大地产xx分公司、凯德商用xx公司、欧莱雅xx公司、佳能电器、联邦快递公司等。建设银行大厦写字楼等级：甲级楼高：208米，52层，层高约4米大堂层高：8米租金：80元/平方米/月物业费：22元/平方米/月空置率：20%停车位：60个配套设施：会议中心、多功能中心、宴会厅等电梯：10部东芝电梯项目典型租户为：摩托罗拉xx分公司、西门子电器公司、上海华为技术xx办事处等。是品牌企业在xx聚集地之一。新世界国贸写字楼等级：甲级楼高：212米，52层，层高约3.6米大堂层高：557、米租金：100元/平方米/月物业费：28元/平方米/月空置率：12%停车位：500个配套设施：百货、会议中心、多功能中心、商务中心、培训室等电梯：16部电梯、2部货梯项目典型租户为：诺基亚（中国）有限公司、上海瑞安房地产发展有限公司、耐克（苏州）体育 用品有限公司、荷兰贸易促进委员会xx办事处、法国领事馆等。世贸大厦写字楼等级：甲级楼高：248米，60层，1-10层为购物中心、层高净高2.6米大堂层高：6米租金：70元/平方米/月物业费：14.5元/平方米/月空置率：20%停车位：500个配套设施：百货、会议中心、商务中心、快递中心、快餐厅等电梯：13部电梯项目典型租户为：壳牌（中国）有限公司58、xx分众传媒有限公司、三洋国际电机贸易有限公司xx办事处等。xx写字楼市场发展缓慢，但是未来发展预期良好。目前，xx写字楼市场高端写字楼项目多集中在xx建大道、武广等核心商务区。在建写字楼项目：广发银行大厦：广发银行大厦位于xx市建设大道与云林街交叉口的西北角，南临xx金融一条街建设大道，东至台北路，西至新华路，北望黄孝河北路。开盘时间：2012容积率：9.34绿化率：30%总建筑面积：102600平方米楼高：206米，47层租金：130元/平方米/月物业费：待定3.4xx酒店业市场发展分析2007-2011年xx旅游业发展平稳。但随着外围交通的改善和新的旅游规划的实行，xx旅游业发展潜力巨59、大。由于xx、武昌、汉阳经济发展水平、旅游资源丰富程度、历史原因、城市职能分工不同，致使酒店的分布为：xx酒店较多，武昌次之、汉阳最少。本案所在的xx街区域，是xx较为成熟的高端酒店聚集区域。xx市酒店级别表酒店名称星级标准地理位置配套设施/配套服务建筑规模华美达天禄挂牌五星级xx青年路各式餐厅、大堂酒廊、美食店、KTV包房、会所餐厅、卡拉OK厅、电子游戏机室、游泳池、健身室、按摩室、桑拿浴室、多功能会议室酒店设有310间客房，包括144间豪华间、9间会所客房及127套各类套房香格里拉酒店挂牌五星级xx建设大道游泳池、网球场、健身室、按摩室、桑拿浴室、中餐厅、西餐厅、咖啡厅、酒吧、会议室及宴会60、厅拥有484间客房，包括22间套房，并有23间酒店服务公寓新华诺富特挂牌五星级xx建设大道中餐厅、西餐厅、酒吧、健身室、按摩室、桑拿浴室、迪斯科舞厅、卡拉OK厅、游泳池、网球场、多功能厅客房303间，包括35间套房、3层行政楼层和无烟楼层五月花大酒店挂牌五星级武昌武珞路健身房、室内恒温游泳池、桑拿、按摩、夜总会、卡拉ok、美容美发、商务中心、会议室及多功能厅建筑面积27000平方米，拥有286套客房，包括50间各式套房及总统套房东方大酒店挂牌五星级火车站东侧游泳池、健身房、网球场、桑拿浴室、保龄球、夜总会、各种会议室、宴会厅及多功能厅客房345间（套）湖北东湖大厦挂牌五星级姚家岭231号游泳池61、健身房、棋牌室、乒乓球、台球室、保龄球、演艺厅、KTV、小型商务中心该项目拥有标准间、单人间、商务单人间、商务套房、行政套房、行政公寓以及东湖套房共计168间（套）湖滨花园酒店五星级标准洪山珞喻路保龄球、长寿坊健体水疗中心、茶舫、美容美发、卡拉OK、理发美容室、洗衣服务、各式会议厅、商务中心、商场、礼品店拥有200间各类高级客房禧邦可大酒店五星级标准xx建设大道中餐厅、西餐厅、咖啡厅、酒吧、客房送餐服务、各类会议厅、各类娱乐休闲设施天安假日酒店挂牌四星级解放大道健身、游泳、桑拿、美容美发、台球、卡拉OK、按摩、网球、夜总会、乒乓球、餐厅、宴会厅355间客房，其中包括10间公寓，16间行政套间62、和1套总统套房亚洲大酒店挂牌四星级解放大道交谊舞厅、迪斯科舞厅、卡拉OK厅、棋牌室、桌球室、游泳池、健身室、按摩室、桑拿浴室、中餐厅、西餐厅、咖啡厅、酒吧265间客房，包括豪华套房、豪华商务房、高级单双人间xx五星级酒店数量近几年虽然逐年提高，但是总量依然较少，与省内宜昌相同，仅有7家，且整体档次参差不齐；较少的高星级酒店数量，与xx中部龙头城市的地位并不相符，随着城市地位和经济的不断发展，酒店业发展前景良好。xx市酒店经营现状分析酒店名称星级标准地理位置价格（元/间）空房率标准间商务间商务套房华美达天禄酒店挂牌五星级青年路5号628868150037香格里拉大饭店挂牌五星级建设大道700号863、101504298828新华诺富特大饭店挂牌五星级xx建设大道5921158150838五月花大酒店挂牌五星级武昌武珞路385号42868898836xx东方大酒店挂牌五星级xx火车站东侧458860110834湖北东湖大厦挂牌五星级姚家岭231号390528106040湖滨花园酒店五星级标准洪山珞喻路115号39070095040禧邦可大酒店五星级标准xx建设大道528668135842天安假日酒店挂牌四星级解放大道868号35853880034xx亚洲大酒店挂牌四星级解放大道616号458668128027白玫瑰大酒店挂牌四星级武昌民主路788号4661188148827xx安华大酒店挂牌64、四星级武昌紫阳路281号29832848833xx江汉饭店挂牌四星级xx胜利路245号36855870842xx长江大酒店挂牌四星级解放大道1131号38069083838晴川假日酒店挂牌四星级汉阳洗马长街698988148835目前，xx酒店入驻率集中在50%-70%，平均入驻在60%左右。xx酒店两级化现象比较明显，配套良好、服务出色的高星级酒店入住率较有保障。重点酒店简介香格里拉大饭店物业情况酒店名称xx香格里拉大饭店投资商香格里拉酒店集团酒店星级五星级开业时间1999年酒店层数21层经营面积7.5万方房间数量520间规划设计客梯6部大堂约1000平方米酒店配套餐厅288平方米、160065、平方米配套硬件中餐厅、西餐厅、酒吧、会议厅、商务中心、接受信用卡和外币兑换服务、DDD电话、IDD电话、客房送餐服务、交谊舞厅、迪斯科舞厅、卡拉OK厅、理发美容室、按摩室、桑拿浴室。配套服务餐饮服务、会议服务、信用卡服务、电话服务、休闲娱乐服务。周边配套西北湖广场、杂技厅、xx国际会展中心 总体评述房型较多，价格适中；配套设施比较齐全；休闲娱乐较好；交通便捷；管理服务总体水平较高。xx酒店市场发展分析小结xx五星级酒店只有7家，四星级酒店20几家，三星级酒店40多家，与一些同类城市相比，xx市的酒店在数量和结构上都不尽合理，与它特大城市的地位是不相符的。xx市高档宾馆酒店两极分化现象特别突出，66、一些星级酒店年空房率超过50，且房价大大低于市场平均水平，但象香格里拉大饭店这样xx顶级酒店，由于经营理念超前、经营策略科学，客房出租率达到7080，经营效益较好。完善的配套服务设施对酒店宾馆经营有着很大的促进作用。除客房收入外，配套设施的收益占酒店收入的比重较大，特别是为满足商务需求的会议设施出租收入。xx的酒店多年来一直在打价格战，并且酒店之间一直没有太紧密的联系，涨价降价非常灵活，这使得酒店市场缺乏合力。3.5xx商业市场发展分析2012xx商业地产市场分析2012年上半年，零售商铺市场供应量为61.52万方，同比增长31%；2012年上半年成交量为33.4万方，同比增长17%。整体零售67、商铺成交均价达16258元/平方米。2012年上半年，零售商铺供应集中在xx区、武昌区及黄陂区，其中xx区供应量为8.79万方，武昌区供应为9.45万方；成交方面，东西湖区迎来去化高峰，成交总量为6.87万方。目前整体零售商铺以东湖高新、江汉及武昌区成交均价最高，成交均价均超过22800元/平方米。2012年零售商铺多为中小型综合体项目，偏向于社区型商业。其中以南国大xx家居和统建百步亭幸福里商铺为主。据三益国际商业数据统计显示，2012年第一季度，位于中山大道商圈的新吉庆街开业，新增面积65000平方米。从2012年第一季度开始，大量新增物业集中上市，一方面为新的品牌进入xx市场或高速扩张的68、品牌提供了优质的物业选择，另一方面也使大量的购物中心同质化竞争加强，致使招商难度加大。受三环外商业项目成交价格偏低的影响，商业成交均价增幅较缓慢。商铺方面，中小户型的销售型物业供应成为主流，面积段多为20-90平米的，总价低，并且有售后返租的销售模式才会得到投资者的青睐；除了传统的商业中心的或商圈内的商铺销售情况较好以外，好的住宅项目的社区商铺也比较受追捧。地铁商铺也比较火爆，特别是有产权的地铁商铺。xx市商圈分布xx街武广江汉路钟家村徐东中南街道口王家湾司门口光谷xx区域：江汉路、武广、xx街三大商圈。汉阳区域：钟家村、王家湾两大商圈。武昌区域：司门口、中南、徐东、街道口、光谷五大商圈。中心69、商业区指商业高度集中，各类商业业态业种齐全，服务范围对象以区域以外消费者为主的商业繁华区域。规划范围为以中山大道、解放大道中段为主体，分别向沿江（河）大道、建设大道延伸，适时扩充至王家墩区域等。包括有武广，江汉路，xx街商圈。市级商业副中心指在居民稠密区、历史形成的商业集中路段、公共交通集散地或新兴大型住宅区周边位置的地区性商业服务中心。包括有王家湾，司门口，街道口、光谷。市级商业中心指商业中度聚集，商业服务行业完善，服务对象中近50%为区域以外消费者的繁华商业中心。规划以武昌中南路和汉阳钟家村地区为核心分别形成我市市级商业中心。包括有中卓，钟家村商圈。武昌重点商圈分析-中南商圈商圈概况：商圈70、体量约30万平方米，属于市级商业中心。该区域是武昌的商务、金融中心，主要消费客群为区域周边家庭及商务、政务人群。商圈位置：以中南路为主轴，东至洪山广场西至武络路。商圈组成：商圈集中了中档传统百货、家电家具卖场、临街商业、写字楼、餐饮娱乐等各种业态。主要商业分布物业情况公司名称中南商业大楼投资商中商集团商场地址中南路9号开业时间2001年改造开业营业时间9:30-21:30经营面积2.5万方单层面积0.5万方一楼层高5.5米停车位200个规划设计其他楼层高4.5米商业临街面90米水平/垂直人流组织4部扶梯，2部客梯货流组织2部货梯公共空间主通道宽4米，次通道宽2米经营管理市场辐射范围武昌、洪山部71、分区域经营模式统一管理/收银目前经营状况良好合作模式扣点+保底结算方式月结业态分布楼层业态主要品牌-1F超市、餐饮中商平价、永和、麦当劳、金童子1F化妆品、珠宝、皮具迪奥、欧伯莱、周大福、百丽、思加图2F少女装ONLY、VEROMODA 、欧时力、淑女屋、艾格3F女装、内衣、羊毛衫鄂尔多斯、恒源祥、敦奴、爱慕、安莉芳4F男装正装金利来、花花公子、九牧王、雅戈尔5F运动休闲耐克、阿迪达斯、李宁、匡威、班尼路总体评述定位中端，主要针对武昌大众消费群体中南商圈小结：中南路繁杂的交通体系对商圈整体商业发展造成一定阻碍，商圈功能齐全程度不高，而随着区域住宅的大规模开发以及交通体系的不断完善，将给商业发展72、带来新的空间。商圈未来预计增加约30万新商业体量，将会使商圈朝多元化发展。在建商业项目：xx保利文化广场2012年竣工，项目规划地下4层，地上40层，建筑高度180米，总建筑面积13.1万平方米，规划3万平方米的高端商业中心，1-8层定位为高档商业楼，8层以上为甲级写字楼。中南国际城，总建筑面积约18万平方米，一期中南国际商务公寓已于2007年建成投入，其中住宅总建面：12万方，商业体量：6万方，根据规划，中南国际城项目建成以后，将成为集办公、居住、商业、文娱等功能于一体的都市综合体项目。xx重点商圈分析-江汉路商圈商圈概况商圈体量约60万平方米，是xx市最早形成的商业核心之一，主要消费人群为73、年轻时尚群体及旅游人群，人流量极大。商圈位置位于xx核心区域，东起南京路，西至六渡桥，南临沿江大道，北达京汉大道。商圈组成商圈内以商业步行街、时尚百货、品牌超市、多元化餐饮娱乐、专业市场等商业形态组成。l 万达广场物业概况：位于xx万达商业广场，分为A、B、C三栋。A栋为8层楼的大洋百货；B栋4层1F主要经营潮流服饰、餐饮、神采飞扬电玩，2-3F为沃尔玛，4F为工贸家电；C栋2层,1F主要经营潮流服饰/鞋包/特色餐饮，2F为万达影城(9个厅)。规划设计：3栋商业裙楼总建筑面积约13万平方米，A栋(大洋百货)5.5万平米，B/C栋约7.5万平米，B/C栋层高6米，万达影院层高10米左右，主通道宽74、8米次通道宽3米，停车位约500个。出租情况：B栋标准铺面积15-30平米，平均租金400-550元/平米/月，局部区域租金达到1000元/平米/月。C栋标准铺面积15-25平米，平均租金550-700元/平米/月，局部区域租金达到1300元/平米/月。出租率：98%经营管理：统一物业管理，物业管理费29元/平米，商户自主经营。项目以时尚潮流定位为主打，消费对象主要为xx市青年消费客群，目前经营状况良好，客流量较大，但由于前期物业规划的限制，对其餐饮、娱乐业态癿引入及发展带来一定制约，同时，其整体购物环境的舒适程度较低。物业情况公司名称大洋百货投资商大洋百货集团商场地址中山大道开业时间200475、年12月营业时间10：00-22：00经营面积5.5万方单层面积0.79万方一楼层高6米停车位500个规划设计其他楼层高5米商业临街面四面临街，总共约500米水平/垂直人流组织4部扶梯货流组织2部货梯公共空间主通道宽6米，次通道宽2米经营管理市场辐射范围xx市经营模式统一管理/收银目前经营状况良好合作模式扣点（18%-25%）+保底结算方式月结业态分布楼层业态主要品牌-1F娱乐美食馆绿茵阁、大禾寿司、永和大王、汤姆熊1F国际名牌馆百丽、天美意、H2O、欧珀莱、美宝莲2F时尚名媛馆Esprit、欧时力、Mango、Scat、纯粹3F都会丽人馆Only、Vero moda、Etam、自然元素4F绅76、士名品馆Jackjones、G2000 、汤尼威尔5F运动休闲馆耐克、阿迪达斯、李维斯、LEE6F温馨生活馆Snoopy 、派克兰帝、梦特娇、恒洋家纺7F餐饮名店街斗牛士、涵沛女子spal 江汉路步行街商圈分析：业态组成：主要由零售业态为主。标准铺面：标准铺面约50平米，开间进深比1：3。小结：江汉路步行街以街铺为主，全长1600米，宽度为10至25米，消费档次以中低档为主，客流量较大。江汉路商圈小结该商圈是本市规划较大的商圈之一，业态组合也最为完善；商圈整体商业档次以中低档为主，消费客群以年轻时尚人群为主；随着商圈内引进“和记黄埔”这样有实力的商业地产开发企业，将为商圈带来最新的商业形态及优77、质的商家资源，并将带动整个商圈的品牌和档次的升级。在建商业项目：和记黄埔地块P（2005）012地块，单地150亩，挂牌价为12.03亿元,地块位于江汉区花楼街片，项目用地较为规整。P（2005）013地块, 单地55亩，挂牌价为4.2亿元，东面临江汉路步行街，北侧为城市重要道路京汉大道。伴随着和记黄埔花楼街项目的启劢，将预示着江汉路商圈新的发展契机。曼哈顿商业中心：曼哈顿商业中心位于xx中山大道花楼街旁，以其繁华的地理位置备受瞩目。以中山大道、江汉路步行街为主轴，连通江汉路、南京路、大智路、三阳路沿线。项目附近有地铁、轻轨停靠站。建筑面积：45000平方米容积率：5.49绿化率：37.3%起78、价约：100000元/平方米xx重点商圈分析-武广商圈商圈概况商圈体量约60万平方米，是xx较早形成的商圈。作为xx最繁华的地方之一，其客群以省内消费客群和商务消费客群为主。商圈位置西起青年路，东到新华路，南北分别到京汉大道和万松园路，以武广为中心，呈“十字”型分布。商圈组成商圈集中了中高档百货、品牌超市和专业卖场及酒店、餐饮娱乐业态。武广商圈主要商业分布xx广场物业情况公司名称xx广场投资商武商集团商场地址解放大道668号开业时间1996年营业时间9：30-21：30经营面积8万方单层面积1万方一楼层高6米停车位400个规划设计其他楼层高5米商业临街面两面临街，总共约80米水平/垂直人流组织79、4部扶梯，1部客梯货流组织4部货梯公共空间主通道宽6米，次通道宽2.5米经营管理市场辐射范围湖北省经营模式统一管理/收银目前经营状况营业额18亿/年合作模式扣点（25%-30%）+保底结算方式月结业态分布楼层业态主要品牌-1F超市武商生活超市1F国际名牌香奈尔、迪奥、欧米茄、谢瑞麟2F都会女服宝姿、衣索、淑女屋、tennie winnie3F绅士名品都彭、沙驰、思加图、香榭里咖啡厅4F少淑女服/儿童世界小熊、米奇、鄂尔多斯、恒源祥5F运动休闲馆彪马、匡威、杰克琼斯、马光华菲6F品质生活xx电信城、武广书城、双立人、7F餐饮名店街新加坡美食城、红帽象电玩、欧莱雅美发xx国际广场物业情况公司名称x80、x国际广场投资商武商集团商场地址解放大道668号开业时间2007年营业时间9：30-21：30经营面积6万方单层面积0.8万方一楼层高6米停车位400个规划设计其他楼层高5米商业临街面约100米水平/垂直人流组织4部扶梯，4部客梯，2部观光梯货流组织4部货梯公共空间主通道宽6米，次通道宽3米经营管理市场辐射范围湖北省经营模式统一管理/收银目前经营状况/合作模式扣点+保底结算方式月结业态分布楼层业态主要品牌-1F超市武商生活超市1F国际名品GUCCI、Cartier、HUGOBOSS、Y32F国际时尚名品玛丝菲尔、玛丽慕诗、巴达萨里、卡夏尔3F精品仕女馆ott、路逸沙美、nota 、杜蕾娜、黛安81、芬4F男装男女鞋包馆罗西奥、卖尔伦萨、丹尼爱特、诺贝达5F运动休闲馆Adidas、nike、kappa、哥伦比亚、jeep6F家具生活中国通讯服务、爱乐游乐园、同仁堂7F第三空间生活荷花亭、菊寿司、艾玛造型、福奈特总体评述定位高档百货，辐射湖北省高端消费客群，年龄在35-60岁之间武广商圈小结由于受到航空路高架桥的影响，解放大道两端的商业没有良好的衔接；零售密集度高，竞争较为激烈，特别是在百货业态上，发展饱和；随着武商的“xx国际广场”开业运营，标志着商圈内新的一轮业态升级的开始。新建商业项目：武商摩尔城总建筑面积约为26万平米，为地上九层，地下三层结构，将建成集多功能为一体的现代商业综合体。82、银泰百货将建成“时尚、国际、高档”的百货旗舰店，面积达9万平米，地上9层，地下2层。其中，1-6楼将经营百货、餐饮、娱乐等项目。此外，还将在此建造36层高塔楼，开发写字楼和酒店式公寓产品。创世纪项目建筑面积2.2万平米，1-5楼为商场，630楼为商务公寓，地下三层为停车场。xx重点商圈分析-xx街商圈商圈概况：商圈体量超过100万平方米，是xx乃至华中地区最大的小商品市场。作为全国知名专业批发市场，其主要客群涵盖整个华中区域。商圈位置：西起武胜路，东到民权路，南北分别到沿江（河）大道和中山大道。主要商业分布:xx街业态分布呈商品分类别市场的模式聚集。沿多福路、老xx街为主轴。以老xx街为轴分析83、，其沿街分布传统的小百货、服装等沿街铺面，并向南北两侧发展。以多福路为轴分析，以西主要为小百货批发区域，以东主要为服装、布料、鞋帽批发市场。xx街商业以服装、日用品批发的市场特色十分明显。其他业态经过多年发展，也逐渐丰富。xx街商业租金水平与道路、业态、市场环境等诸多因素有关。总体而言，租金水平较高的代表区域为老xx街区域、改造后的多福路沿线和中山大道沿线部分区域。最高租金水平可以达到450-500元/月；其他区域租金水平在100-400元/月不等；xx街品牌服饰城xx街品牌服饰城是xx街商业经营环境、商业模式调整升级的典型代表，项目区位较好、交通便利，目前经营情况良好。在建商业项目金正茂服装84、商贸城：金正茂中国服装商贸城位于xxxxxx街市场的核心地段，南邻xx街，北接大夹街，由xx街划分为东西两塔，是整个xx街商圈中经营氛围最浓郁，业态发展最成熟，服装行业集约程度最高的商区1-6层为男女服饰商铺，7层为综合活动区，8-25层为公寓楼。 地下负二层：地下停车场及装卸货区 地下负一层：布匹、辅料专业批发 地上一至三层：汉派自主品牌服饰批发 四、五层：国际、国内品牌精品服饰批发 六、七层：韩国城、品牌运营管理中心 八至二十五层：品牌服装总部、商住SOHO一楼均价：120000元/平米；二楼均价：60000元/平米；三楼均价：45000元/平米；四楼均价：35000元/平米。xx街商圈小85、结xx街商圈历史悠久，知名度高，是华中地区重要的小商品批发市场，具有极高的商业价值。区域内业态丰富，体量较大，具有规模效应，但是同时，也存在发展饱和、同质化严重等问题。商圈租金高低差别较大，整体而言，在xx商业市场中，属于中等偏上的租金水平。本项目所在区域是xx街商圈商业价值的核心位置之一。xx市零售商业发展趋势xx天地位于xx市xx中心城区，城市内环。东临长江，面向江滩公园。此城市核心发展项目将参照上海太平桥地区重建项目的发展模式，将永清片区打造成集住宅、办公楼、酒店、零售、餐饮、娱乐等多功能设施的市中心综合发展项目，整体落成后总建筑面积约151.8万平方米，其中，商业规划约10万平方米。按86、照规划，项目内的九幢历史建筑将予以保留，设计融合传统建筑特色，并赋予它新的生命力，提升其商业经营价值。项目还将包括国际标准的甲级办公楼群、吸引本地及海外专业人士的高品味步行街，以及两块公共绿地。xx天地商业开发式近年来xx市文化体验性商业开发较为成功的案例。项目依托原有的历史建筑和文化积淀，仿造上海新天地模式，打造xx高品位、多功能的区域商业中心。目前商业一期以购物、餐饮为主，以保证商业人气。零售商业市场发展分析小结虽然武昌、汉阳区域商业发展迅速，但是xx商圈聚集，依然是xx商业核心，本案所在xx街商圈，商业密集，商业氛围浓厚，有良好的商业开发基础。xx商业发展处于第六代模式的转变时期，商业主87、题性、体验性、文化性的发展方向已经明确。传统批发型商业物业向城市外围发展，发展成熟的xx街商圈具有较大的调整后向更高层级发展的潜力。作为传统商业街代表的xx街商圈，机遇与挑战并存。一方面，商圈存在明显的商业升级要求，給本项目商业开发带来机会；另一方面，商圈内深入人心的商业消费传统和极大的已开发商业体量，是对本项目商业开发的较大挑战。2012xx即将上市的部分商业项目分布编号项目名称开发企业总规模 （万）商业规模（万）备注1华通武胜路项目华通置业51.2912尚未拆迁完毕2越秀集团xx地块越秀地产股份有限公司 51.08-项目规划中3中华城华氏地产31.565建筑主要包括写字楼、酒店、SOHO、88、公寓、商业等业态。按照规划，“中华城”将分三期开发，将用5年的时间完成4世茂锦绣长江世茂集团165-6年内分4期开发完，总投资100亿5葛洲坝国际广场葛洲坝集团48.983综合业态，中高档次，在建6xx国际金融广场钰龙集团（原正安实业）183规划为集大型商业购物中心、甲A级写字楼、豪华酒店式公寓为一体的现代城市综合体，地上双子塔楼65层，建筑高度238米，中高档次7xx天地瑞安天地14515集金融、办公、商业、居住、休闲等功能于一体的大型综合性高端项目，目前一期已经开业；8水游城xx怡和房地产（上海鹏欣集团）24.89.6集酒店式公寓、写字楼、商业为一体，其中，商业为主要用途。写字楼面积：约489、.5万平方米；酒店面积：约3.6万平方米；住宅面积：约4.3万平方米；地下室建筑面积：约5万平方米（B1B3）9英特宜家购物中心宜家家居集团- 30占地600余亩，其中100亩用来建家居中心，剩余500亩建购物中心，用于经营国际品牌服装等，2009下半年开建，2015年营业 10绿地国际金融城绿地集团300-尚未取得土地开发权，项目拟挂牌，将建成以高端现代服务业为特色，集商业、金融、办公、高星级酒店、文化娱乐、高档居住于一体综合项目3.6 xx市住宅市场分析 目前xx市以一环内xx、武昌、汉阳三大住宅中心价格最高，销售均价9000-12000元/平米。二环内南湖板块、新华西板块、古田板块价格其90、次，均价8500-10000元/平米。三环及近郊区域如后湖板块、关山板块、金银湖板块、沌口板块价格较低，6500-8000元/平米。本案金银湖板块6700元古田板块售价：8100元/平米新华西板块：:10000元后湖板块7000元xx中心区及沿江板块售价：12000元/平米汉阳中心区售价：8503元/平米沌口板块售价7200元/平米南湖板块售价：7800元/平米关山板块售价7450元/平米青山板块售价：7500元/平米武昌中心区售价9000元/平米本案属于xx中心沿江板块内，是xx市房地产价值最高区域。本项目所在区域，处于xx中心组团最南端，目前xx区域住宅项目较热区域为xx中心区以北的新华西91、组团、二七组团。目前xx整个住宅情况，中心区由于供应地稀少，在售项目不多，现在xx新建项目往北扩展。新华西组团二七组团xx中心组团本项目竞争区域内在售楼盘较少，离本案都还有一定距离，从项目位置来看，宝利金项目占据江汉路商圈最佳位置，拥有完善的商业配套资源。而京汉大道上的大智嘉园，和友谊路上的崇安鑫城都是主要以住宅为主，商业部分少。本项目在区域内无论是体量还是产品规划等方面，均具有明显优势。xx住宅市场发展分析-xx中心组团在售住宅项目产品分析本案大智嘉园宝利金崇安鑫城在售区域项目开发产品一房较少，二房面积主要区间85-110平米之间、三房主要面积区间120-157平米.按照产品特点来看，宝利金92、高端定位明显，针对xx市中、上层人士。并有区域稀缺LOFT产品。大智嘉园为改善型供应方向，产品选择面较小，后期有一栋小户型产品待开发。而崇安鑫城针对任何购房需求的客户，定位中端。三项目均为09年底-2010年初入市，宝利金项目去化相对较好，其他去化情况平稳。价格上，宝利金依照地段和产品的优势，价格从开盘时12000元/平米，到现在突破16000元/平米。而大智嘉园也略有涨幅，崇安鑫城价格过11000元理由是在售产品均为现房。xx目前住宅项目销售较火热区域，项目都达到一定规模，该区域规划为xx新住宅居住区，其中泛海国际为xx市未来CBD，菱角湖万达住宅是xx2010度销售较好的楼盘之一。目前区域93、内只有菱角湖万达在售小户型产品，组团内二房主要面积区间80-100平米，三房主要面积区间110-130平米。四房仅有樱海园在售，169平米。由产品上讲本片区在售项目涵盖产品面较广，也都是以新建城市综合体形式开发，依托商业、商务发展拉动住宅规模。在售区域项目开发产品一房较少，二房面积主要区间85-110平米之间、三房主要面积区间120-157平米.按照产品特点来看，宝利金高端定位明显，针对xx市中、上层人士。并有区域稀缺LOFT产品。大智嘉园为改善型供应方向，产品选择面较小，后期有一栋小户型产品待开发。而崇安鑫城针对任何购房需求的客户，定位中端。 三项目均为09年底-2010年初入市，宝利金项目94、去化相对较好，其他去化情况平稳。价格上，宝利金依照地段和产品的优势，价格从开盘时12000元/平米，到现在突破16000元/平米。而大智嘉园也略有涨幅，崇安鑫城价格过11000元理由是在售产品均为现房。xx住宅市场发展分析新华西组团在售住宅项目介绍泛海国际万景国际菱角湖万达葛洲坝国际xx目前住宅项目销售较火热区域，项目都达到一定规模，该区域规划为xx新住宅居住区，其中泛海国际为xx市未来CBD，菱角湖万达住宅是xx2010度销售较好的楼盘之一。 建筑类型一房两房三房四房菱角湖万达高层48-6191-101127-148/葛洲坝国际高层/100即将推出110-130/万景国际高层售完40-60795、8-89113-127/泛海国际樱海园高层/96-98127-159169目前区域内只有菱角湖万达在售小户型产品，组团内二房主要面积区间80-100平米，三房主要面积区间110-130平米。四房仅有樱海园在售，169平米。由产品上讲本片区在售项目涵盖产品面较广，也都是以新建城市综合体形式开发，依托商业、商务发展拉动住宅规模。项目名称总体量开盘时间去化率价格主力去化面积未来供应量菱角湖万达住宅20万方2009.1160%1100040-60;90-1208万方葛洲坝国际50万方2010.35%1100010047万方万景国际20万方2009.725%1100078-11315万方泛海国际樱海园296、2万方2010.618%13500120-16018万方新华西组团项目都有一定规模，从销售情况看来，菱角湖万达销售情况较好。区域内价格均在11000元/平米水平。泛海国际樱海园，依托未来王家墩CBD开发优势及产品高端形式，销售价格相比较高。从未来供应量来看，该区域未来供应量庞大，会对本案住宅产品早层一定冲击。xx住宅市场发展分析-二七组团在售住宅项目介绍二七组团目前主要在售的项目有航天双城、新天地、外滩三阳金城。其中新天地住宅项目拥有新型商业依托，一线临江且交通便利等良好资源，是目前xx市房价最高的楼盘。而航天双城项目也同样拥有庞大商业配套支撑，目前是该片区的代表性楼盘。二七组团目前主要在售的97、项目有航天双城、新天地、外滩三阳金城。其中新天地住宅项目拥有新型商业依托，一线临江且交通便利等良好资源，是目前xx市房价最高的楼盘。而航天双城项目也同样拥有庞大商业配套支撑，目前是该片区的代表性楼盘。新天地御江苑外滩三阳金城航天双城该区域楼盘产品线较为齐全，客户选择面较广，可以满足区域各种需求购房者，如航天双城和三阳金城。从产品定位来看，新天地御江苑住宅明显高端，以精装修大面积产品为主。项目名称建筑类型一房两房三房四房航天双城高层30-6078-98130-150180新天地御江苑多层、小高层、高层/93-112119-136160-172外滩三阳金城高层4775-97124-144154项目98、名称总体量开盘时间去化率价格主力去化面积未来供应量航天双城40万方2008.170%1000060-90，120-13012万方天地御江苑140万方2009.135%29000120-160约90万方三阳金城16万方2008.1180%1450090-1503万方航天双城和三阳金城开发时间均较早，目前都已去化大部分体量，而天地御江苑目前开发接近一半，未来供应量还多达90万方。价格来看，该区域天地御江苑价格最高，也是xx市最高房价楼盘。而航天双城及三阳金城在依靠拥有轨道交通的有利资源下，价格稳步增长。xx住宅市场-普通住宅市场小结xx小户型市场，在新政出台后陆续上市，市场竞争较为激烈，未来供应量99、将至少在41万方以上，但本项目周边区域此类产品较少市场竞争压力较小。中央宏观调控后，商业性质的投资型小户型产品销售受到较大影响，本案应尽力开发住宅类小户型产品，降低销售门槛，扩大客户群体，实现较快的市场去化。xx市小户型产品日趋高端化。良好地段、商业、商务、生活配套齐全，管家式服务，加上产品精装及LOFT户型等都是小户型的卖点所在。本项目开发小户型的拥有地段、配套等先天性优势，后期着重考虑产品品质的打造为重点。本项目主要竞争区域住宅产品均为现代建筑风格的高层产品，市场接受程度极高。本案主要竞争区域住宅产品面积以90-130平方米为主，主要满足改善型需求，同时兼顾首次置业。周边区域住宅销售已经突100、破万元，均价区间在10000-14000元/之间。本项目所在的xx核心区域住宅产品去化情况良好，同时较高的区位价值保证了住宅产品的保值、升值空间，明显受到市场青睐。市场未来供应量有限，主要集中在二七、后湖区域，而xx核心区域体量较少。较小的竞争压力有利于本案的住宅产品开发。第四章 项目定位4.1项目介绍项目土地价值分析本项目位于xx区xx两侧，东起xx大道，西至xx街第一大道，南临xx正街、北抵xx街。位于城市内环核心，中央活动区内，发展成熟、配套完善，更是xx商业中心区域。处于xx最具历史的商贸批发聚集地，xx街商圈。紧邻xx核心零售商业中心，武广商圈和江汉路商圈。江汉路商圈城市一环中山大道101、武广商圈xx街商圈周边环境：地块北面紧靠xx街小商品市场一条街、东、南紧靠沿江大道、一线临江、西面为较早开发的商业市场。地块腹地为老城区，房屋陈旧，布局杂乱，且很多地方用做了服装加工厂，环境较差。地块西面不临街，紧靠第一大道商业，东面、南面临沿江大道，此路段双向四车道，物流频繁，道路基本畅通。东南角因上xx环形车道分隔，地块相对孤立。友谊南路从地块经过，分割出F地块，北面就是著名的xx街小商品市场。友谊南路路况良好，为双向四车道的城市主干道，高架直接上桥，视线较好。外部资源：居住、商业配套完善，旅游、医疗、购物等资源聚集，及商圈效应为项目开发提供了丰富的外部资源。在空间布局上，xx街将以多福路102、为纵轴、以三曙街和大夹街为横轴，连同汉江滨水一线，形成“一轴四区一线”的空间格式。本项目与区域改造计划同步，有利于本案借助区域发展来提升自身价值。除现有的xx沿江外滩风景区及本案一江之隔的龟山风景区。筹划中的汉江旅游带，以古琴台、龙王庙、晴川阁、南岸嘴、等为代表，打造“一带三区”旅游概念。分别为汉江创意旅游带、现代创意旅游区、文化创意旅游区和生态创意旅游区。从空间上将汉江沿岸区域划分提炼成水文化、知音文化、近代工业、现代创意等六大旅游产品开发商业谱系。旅游规划的落实和发展，给本项目的酒店开发带来有利条件。沿江旅游带龟山风景区汉江旅游带2015年内完工的地铁规划中，地铁1号线所经过的友谊路站及地103、铁2号线经过的江汉路站，都离本案较近。E1由蔡甸向东沿汉蔡公路、四新大道过长江，经雄楚大街至豹澥，实现汉阳与武昌的快速直达联系。线路全长61公里，设站24座。 E2由黄陂向南，经天河机场、王家墩，沿三阳路过长江，然后转向武昌火车站、经南湖组团至纸坊，实现xx与武昌的快速直达联系。线路全长76公里，设站21座。已开工建设的轨道交通线路，是本项目重要的交通配套资源。项目区域价值小结项目处于xx街商圈，xx商业核心，商业氛围浓，具有极高的商业价值。同时，项目周边配套齐全，一线临江，交通出行便利，占据城市中心，具有极高的居住价值。区域规划发展前景良好。旧城区改造，xx街市场规范化改造，升级商圈等规划正104、在进行中。本项目商业开发应抓住此机遇，重塑xx街老商圈形象，充分利用区位优势，整体提升xx街商圈商业发展水平。项目土地价值经济指标:本项目地块分散，容积率在56之间，开发强度极大，建筑规划面临挑战。本项目总建筑体量约为91.73万方，其中住宅建筑面积约14.78万方，商业建筑面积约24.80万方，SOHO建筑面积约34.29万方，办公建筑面积约11.86万方，酒店建筑面积约6万方。地下商业开发及空间利用待定。C、D3 、E、F地块临沿江大道。项目开发后，由道路自然分隔，临街面良好，昭示性强，且拥有直接临江景观资源。依托xx街商圈，具有较高的商业集中性。同时具备办公、居住、酒店等其他商业功能，是105、本案商务和商业价值最高的区域。本案A、B、D1、D2地块均为商住用地，并位于xx街核心商圈，在项目开发中，是本项目居住、商业价值较高的区域。本项目地块集中在xx街商圈内，依托xx街商圈成熟的商业氛围，同时具备办公、居住、酒店等其他商业功能，有极高的开发价值。4.2项目定位本项目暂定名：xx国际商务港按照“国家现代服务业创新示范区、长江流域新城市形象、世界级滨水商贸旅游区、世界上独有的岸线风景”的目标，通过商业业态、经营格局、物流形式的脱胎换骨、更新升级；建筑形态、空间布局、环境景观精心设计；立体化协调发展，增强xx街项目的竞争力和活力，并通过主题形象的全力打造，使其成为世界一流的滨水商贸、电子106、商务、文化会展、休闲旅游为一体的多元化城市综合体和xx城市的标志性空间。规划用地被道路及绿地划分为大小不等的八个地块，设计通过多元化、垂直性、园林化、人性化和可持续性五个方面打造，使之成为国内一流的多元化城市综合体和独有的滨水商贸旅游区。 (1)多元化 xx街原是以小商品批发、仓储、居住为一体的综合物流用地。此次更新开发，就是要注入现代商业理念，全面提升商业业态、转变物流形式、改善居住环境、引入文化旅游内容，形成批发展示、商业零售、品牌主力店、餐饮咖啡、文化娱乐、办公、酒店、居住、旅游等多功能为一体的多元化城市综合体，打造极具活力的城中之城。(2)垂直性随着城市的高速发展，城市空间结构呈现集聚107、长高的趋势。在xx街这一城市核心区，项目的更新升级、多功能的综合开发，实现了核心区的复苏，催动了项目价值的提升，建筑高度的提高有益于增加绿化面积、扩大开敞空间，改善环境品质。同时，高层建筑作为衡量一流城市发展的地标，是城市建设的重要驱动力，彰显地域性特征。因此规划设计以高低错落的高层及超高层建筑塑造建筑群体形象，与城市空间景观形成互动，表现挺拔、现代、时尚的滨水建筑形象。(3)人性化作为高层高密度的商业综合体为步行者创造安全、舒适、便捷的交通系统和人性化的公共性空间。设计以人车分流、通达性、立体化、趣味性为原则。结合商业布局和商业动线，用跨路架空连廊、步行平台连接各个商业空间，并用电梯、自动108、扶梯联通各楼层的地下空间，打造舒适、便捷的购物环境。(4)园林式本项目地处江滨，开发规模庞大，为融入城市环境、突出项目特色，规划设计以自然为主题，平面布局和建筑造型采用流畅的曲线，结合景观绿化带与屋面花园，打造集商贸、文化旅游、休闲娱乐为一体的自然生态式体验购物环境。(5)标志性按照“国家现代服务业创新示范区、长江流域新城市形象、世界级滨水商贸旅游区、世界上独有的岸线风景”的目标，打造独有的滨水商贸文化旅游区，设计以零售商业、批发展示、休闲旅游、商务办公、酒店、会展等多元化的城市综合体功能组合，塑造了现代时尚、流畅洒脱、高耸挺拔的滨水建筑形态和城市标志性空间。(6)可持续性节能环保可持续性发展109、是当代城市建设必须要面对的重要课题，最大限度地节约资源（节能、节地、节水、节材），保护环境，为人们提供健康、适用、高效的商业空间，创造和谐共生的建筑。根据项目定位和现代滨水商贸旅游理念，规划设计从商业业态、建筑风貌、空间构成上将项目打造为六大特色板块。 沿江亲水平台双子星财富中心空中商业大道xx文化走廊汉江摩尔（Mall）现代批发展示中心、双子星财富中心双子星财富中心由两栋高度为248m的五星级酒店、写字楼和商务公寓塔楼及十层大型商业裙房组成。、空中商业大道空中商业大道是一条连接东西两个地块商业的高架步行带，位于商业的二、三层之间，结合自动扶梯、电梯等垂直交通系统，既创造了良好的商业氛围，又提110、升了整体的商业价值。、汉江摩尔（Mall）汉江Mall是由沿江的六层大商场和北面六层室内精品商业步行街组成的大型购物中心。、xx文化走廊xx文化走廊是在地块北面靠近xx街入口一侧的具有xx地方建筑传统元素和现代手法设计而成的商业步行街。、现代批发展示中心是将现代电子商务和商业模式引入传统批发业态的现代批发展示中心。、沿江亲水平台由跨越沿江大道天桥伸至江边构成曲线型、跌落式的休闲、观景亲水平台。第五章 环保与市政配套5.1设计中环保整个建筑群体设一个集中垃圾站，以收集各种分类袋装垃圾后，由环卫部门统一处理；餐厅厨房等含油废水经管道收集，经过油脂清除处理后，排放到城市排水系统。地下蓄水池与污水池及111、管道间要求有10米以上的卫生防护带。水泵等振动较大设备均采用减振器或减振垫。5.2施工中环保现场施工中，需要使用大量建筑材料，在装卸、堆放、拌和过程中会产生大量粉尘，故建材的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁、湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶。施工中做到无高噪声及爆炸声，打桩不在夜深人静时进行，吊装设备噪声满足环保要求。地块周围树立高于3米的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪声影响。混凝土拌和等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离办公区或112、居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对周边办公楼宇及居民生活的影响。施工中不产生超标准的空气污染；建筑垃圾及时清理、文明施工。5.3使用中的环保卫生间采用污、废水分流系统，排水系统均设置专用通气立管。污水经化粪池处理后与废水一并排入城市污水管网。废水处置产生的恶臭废气，采取活性炭过滤处理。室外采用雨、污水分流排水系统，雨水排入城市雨水管。设备专人管理，加强保养与维修，保证其良好运行状态和效率。餐厅厨房油烟废气采取油烟净化处理。进出基地的车辆限制行驶路线及速度，禁鸣喇叭。第六章 项目实施安排与进度计划6.1 项目进度计划本项目地块总用地面积19.18公顷，总建筑面积为9173113、00平方米（其中地下空间建筑面积待定），基本为一大型建筑群落，项目的前期筹划、设计、建造、销售等工作环节应有全局意识、统一规划。本工程投资较大，资金已基本落实。预计整个项目开发时间为：5年（详见附表：投资进度表）6.2 组织机构由负责本项目开发。公司设立董事会作为最高权利机构，决定项目开发一切重大事宜，董事会设董事长一名，副董事长、董事若干名。公司实行董事会领导下的总经理负责制。总经理由董事会聘任。公司下设经营管理机构，包括工程部、投资合同部、财务部、行政部等机构，负责公司的日常经营管理工作。公司的具体开发运作事宜，采取聘用专业顾问公司，运用社会化运作的模式操作。6.3物料供应项目开发所需大部114、分物资从中国国内市场选购。部分主要设备、装饰材料等在资金允许的情况下可以从国外进口。投资控制(造价咨询公司)质量控制(监理公司)操作层面设计（设计公司）总承包商各独立承包商、供货商决策层面一般分包商业主各指定分包(如桩基、钢结构及幕墙等施工单位) 第七章 投资估算及资金筹措7.1估算依据本项目建设投资根据类似建筑设计方案、相关图纸及湖北省xx市建筑工程预算相关定额及取费标准进行估算。7.2估算条件(1) 相似工程合同造价资料及xx地区材料价格；(2) 假定由境外设计单位承担方案设计及扩初设计（具体单位由设计方案招标产生），中国国内的单位承担施工图设计、项目管理、造价咨询、施工监理及施工。7.3115、估算范围本估算包括正常的设计、施工周期内，为完成该项目所需投入工程建筑安装费用，但不包括以下各项：(1) 业主开业流动资金；(2) 建造期汇率可能发生的变动而需增加的费用。7.4估算说明(1)土地费用土地出让金：182150万元；土地拆迁成本：841367万元；市政基础设施费：1918万元；土地一级开发增值部分：67463万元；税金：49080万元；土地成本资金使用费用：91301万元。(2)建筑安装工程费以上费用依据年月承包商的投标价格水平并考虑建设期工料价格波动因素而确定。(3)管理费业主的管理费包括项目开发前期所发生的筹建人员工资、办公、差旅、低值易耗品 费用、培训、福利、保险等，按照建116、筑安装工程费用的5%计。(4)不可预见费按照市场惯例，不可预见费按照工程建设费用的5%计算。详见附表一：投资估算表。7.5投资估算结果本可行性研究对投资进行了估算，经估算本项目建设总投资为：人民币2151130万元。详见附表一：投资估算表。7.6资金筹措本项目建设投资由建设单位自筹解决。其中，自有资金人民币120亿元，30亿资金通过银行贷款。第八章 经济效益分析8.1经济效益分析8.1.1成本、费用和各项税收结合本项目的实际情况，依据相关法规、规定、政策拟定以下成本、费用和税收水平。（1）销售费用销售费用按市场惯例，包括代理、广告、律师等费用以相当于4%计算；（2）营业税及附加按照中华人民共和117、国营业税暂行条例，营业税按照营业收入的5.565%计算，其中营业税税率为5%，附加税率为营业税的11.3%（城建税7%，教育费附加3%，堤防费1%，义务兵优待金0.3%）。（4）所得税按照中华人民共和国企业所得税暂行条理及其实施细则，所得税按25%预提计取。8.1.2财务效益分析（1）项目总投资：2151130万元其中：土地出让金：182150万元；动迁费用：1051129万元；工程建设费用：472341万元；前期工程费用：15868万元；市政规划：4280万元；绿化费用：12052万元；配套费用：22474万元；管理费用：184594万元；税费：206242万元。（详见投资估算表）（2）销售118、及租金收入：至2027年，销售及租金资金回笼合计3437369万元（详见销售进度表）；计划销售、出租的面积及单价表： 表8-1建筑分类面积（M2）平均售价（元/M2）实际可销售面积的比例（%）出租价格（元/M2.年）实际出租面积的比例（%）住宅1478002800010000地上商业2480005500080288020写字楼1186003000080180020SOHO3429003000010024400五星级酒店6000000960100地下商业1000003000080144020地下停车7000位1400位201080080（3）：财务盈利能力分析：静态投资回收期（年）：Ps=（5-119、1）+104661/367363=4.28折现率：8%动态投资回收期（年）：Pd=（5-1）+71274/231438=4.31税后利润：492923/2151130=22.91%内部收益率：8.44%经初步估算，本项目于2018年起开始产生利润，其中2018年净利润为278692万元，2019以后逐步进入一个稳定收益期，每年租金收入为23804万元（详见财务平衡表），所以，本项目属中长期投资，回收期为5 年，考虑到市场变化、工程费用上升、管理费用及折旧等因素，项目的收益期限还需适当延长。第九章 xx集团城市进化运营商一九九二年，香港xx国际有限公司感召于祖国改革开放的大潮，以“实业兴国，产业120、报国”为己任，从香港回福建投资兴业，创建了xx实业（福建）集团有限公司，注册资本2168万美元，国家一级房地产开发资质，总部设在福州。xx集团成立初始，便以“追求特色，超越竞争，双赢正和，兼善天下”为经营理念，投身于福州的城市改造，并籍此之势，确立了xx集团在福建及至全国房地产业界的领头地位。凭着xx人敬业、勤奋、热忱、执着的精神，一步一个脚印地在xx集团发展的扉页上刻写下辉煌：在二十多年时间里，xx集团已拥有资产数百亿，已建和在建房地产项目总建筑面积逾2000多万平方米，成为以房地产开发和基础设施建设为龙头，集交通、建材、矿产、能源、商贸为一体的综合性集团企业。作为集团的支柱和龙头产业，xx121、集团的地产项目遍布北京、上海、柳州、南昌、xx、兰州、昆明、包头、哈尔滨、天门、长沙、福州等十多个城市及港澳地区。所开发的项目紧扣城市发展主题，以规模宏大、理念先进、配套超前、注重城市的可持续发展为特色，成为提升城市形象、展现现代化城市魅力的坐标性建筑。与此同时，xx集团注重产业多元化，积极参与城市的基础设施建设。投资建设的湖北武荆高速公路（xx至荆门），全长184公里，总投资100亿元，已于2010年正式建成通车。投资在建的湖南长浏高速公路（长沙至浏阳），预计总投资35亿元。在注重实业投资的同时，xx集团同时并重资本化运作和国际化经营的战略。目前，在国内控股上交所上市公司（600759）正和122、股份，在香港控股3家上市公司。业态涉及地产、矿业、能源、农业等领域。xx集团从来注重以人为本，提倡知人、用人、容人、育人，到目前为止，集团已拥有员工3000多人，荟萃了各类的高端专业人才。他们立足岗位，敬业勤勉，发挥才能，成为xx集团发展的中坚力量。2010年，xx集团又开始部署xx，作为一家以“兼善天下”为理念的城市进化运营商，xx集团对这座城市怀着满腔的热情，愿意竭尽全力协助政府来建设这座具有悠久历史文明的城市。在这次xx国际商务港的开发上，xx集团把社会责任感、奉献于xx摆在第一位。我们要建设一个充满和谐的商业文化社区，让更多的居民拥有理想的人居环境及园林式购物天堂，实现“居者有其屋”的123、社会理想与企业理想，我们要建设一个充满人文、生态、现代的和谐新城，加快大xx城市化建设。这就是xx集团，一个正在昂首前进的城市建设者。因应国家十二五规划的宏伟蓝图，xx集团将积极应对全球经济一体化的挑战、寻求新一轮发展机遇。为此，xx集团将秉承“追求特色，超越竞争，双赢正和，兼善天下”的经营理念为主线，进一步强化品牌经营和资本经营，全面提升企业的管理水平和整体素质，积极地朝多元化、国际化方向迈进，力争在新一轮的创业中再创佳绩。第十章 总结10.1 项目建设具有必要性在xx新一轮发展并逐步成为中部中心城市的进程中，实施xx国际商业港的开发具有重要意义：加快xx的城市化进程，用较短的时间实现中部城124、市群的形成。可以带动区域的功能调整和产业更新，成为xx区新一轮发展战略重心，成为提升整个xx区发展的动力。可以发扬与光大xx文化、塑造城市精神的重要载体之一。可以协助政府建设和谐新xx，并让更多的低收入群体实现“居者有其屋”的理想。协助政府做好城市旧城的改造，创造一种可持续的发展模式，让居民更好更快融入城市生活。可以实现xx居民的人居理想，超前的营造理念、高标准的营造基础让很多人过上高品质的生活。10.2 项目开发前景广阔xx加快建设中部中心城市掀起的新一经济发展和城市建设高潮，为xx国际商务港的开发带来良好的机遇：第一、xx快速城市化的新一轮开发提供了有利的契机和巨大的动力，为本项目的成功建125、设打下了良好基础。第二、xx区目前城市化水平较滞后，为了改变这一境况，这几年xx区开始大刀阔斧的旧城改造和新区开发中，xx区土地结构才开始逐步调整，为区域房地产业发展奠定了基础。本项目处在xx区的中心位置，南面临两江，是xx规划建设“两江四岸”的重要组成部分，区域价值较好，潜力十分巨大，为本项目的开发带来广阔的发展空间，而此次商务带的规划，正好将老商圈xx街，新商务基地等项目囊括，在商务带之间形成强大的辐射力量，为未来政府着力再造一个全新的xx，按照“国家现代服务业创新示范区、长江流域新城市形象、世界级滨水商贸旅游区、世界上独有的岸线风景”的目标，值得我们期待。第三、根据xx区提出的“深度开发126、汉江生态商务带”要求，将着眼于打造汉江沿线最具魅力的城市景观带、经济带和生活带。按照“突出区位优势、激活增值潜力、彰显亲水特色”的思路，以打造生态环境为基础，以培育商务功能为重点，积极引导四大功能区的高端商务业态适度向滨水区域集中，在充分体现各功能区法阵特色的同时，展现滨水沿线开发的整体效果，实现滨水发展与腹地发展的交融与互动，结合江滩地理条件有序推进沿线景观建设，最大限度提升本项目地块的开发价值，着力打造与隔岸景观相协调、与腹地功能特色相适应的滨水景观带；着力聚集腹地的重要商务功能，保持滨水立面天际线的整体性与协调性，为企业总部和高端商务企业入驻提供一流的办公环境与休闲氛围，重点打造充满产业127、活力与都市气息的滨水经济带；着力建设与商务功能相配套、与景观生态相衔接的滨水生活社区和高端商业区，合理分流xx车流和人流，精心打造最具宜居价值的滨水居住带。随着人民生活水平的提高，居住购物观念从满足需要转向更高的品质需求，市场前景较为乐观。第四、项目的社会效益十分巨大，远远超过了经济效益，必将得到各级政府的高度重视与支持，为本项目的成功开发和社会效益的实现提供有力的保障。10.3 项目综合效益明显本项目投资巨大，但经济效益良好，社会效益非常重大。本项目为整个xx的和谐建设做出了贡献，提升整个项目社会效益及环境效益，这是最宝贵的财富，也契合了xx集团承担社会责任与奉献于社会的企业价值观。综合考虑，xx国际商务港具有开发的可行性。