1、湖南省示范区老年福利公寓项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月73可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录1、总论81.1项目背景81.1.1项目名称81.1.2承办单位81.1.3承办单位概况81.1.4项目提出背景和项目建设的必要性81.2可行性研究编制依据12、1（1）中华人民共和国老年人权益保障法11（4）中共湖南省委、湖南省人民政府关于加快发展养老服务业的意见121.3可行性研究范围12（1）论述项目建设的必要性和意义；12（4）对环境保护、节能、劳动安全卫生与消防提出方案；121.4项目概况121.4.2建设规模131.4.3建设内容131.5主要技术经济指标132、需求分析152.1老龄人口及抚养情况152.2老龄服务业发展现状182.3需求分析182.4本项目服务对象193、建设规模203.1建设规模203.2建设标准203.3建设内容20绿化214、场址选择234.1场址选择234.1.1地点及占地面积234.1.2地理位置：交通便利，到3、城区10分钟，公交车103、115路车经过，234.2场址条件234.2.3程地质、水文地质条件234.2.4交通条件244.2.6社会环境条件244.2.7社会经济状况254.2.8公共设施条件25（2）供水25（3）排水265.1指导思想与原则265.2项目总体规划方案285.3建筑方案295.3.1建筑方案描述295.3.2建（构）筑物一览表325.3.3主要设备335.4配套设施36（1）给水36（2）排水37（3）电气38（4）供汽40（5）通讯设施405.3.4动力、燃料供应416、环境保护426.1编制依据426.1.1中华人民共和国环境保护法426.2设计采用标准426.2.14、环境质量标准426.2.2污染物排放标准426.3主要污染源和污染物436.3.2固体废弃物436.3.3灰尘436.3.4噪声436.4综合利用与治理方案446.4.1污染防治原则446.4.2废水处理446.4.3废气治理446.4.4噪声污染防治446.4.5固体废弃物防治处理456.5绿化456.6环境管理机构及定员466.7环境监测机构476.8环保设施及投资概算477、节能477.1设计依据47（1）国务院国发（1996）4号文节约能源管理暂行条例；487.2设计采用的节能标准48(2)综合能耗计算通则GB2589-8748（4）能量平衡技术考核验收标准GB3794-83487.35、节能措施487.3.1工艺节能措施487.3.2给排水节能497.3.3电气节能措施497.3.4太阳能利用497.4节能机构508.消防508.1设计依据508.1.1建筑设计防火规范GBJ16-87（1997修订版）508.1.3建筑灭火器装置设计规范GBJ140-90508.2概述508.3总图508.3.1厂区四周为环形通道518.4建筑518.5电气消防518.5.2配电箱（柜）外壳，所有正常带电设备外壳均可靠接地。518.6消防给水528.6.1消防水源528.6.2消防用水量538.6.3消防设施53（2）室内消火栓53（3）消防水池53（5）依据有关规范及现场条件，本设计采用如6、下给水消防549、职业安全卫生559.1设计依据55（2）工业企业设计卫生标准得TJ36-7955（4）建筑设计防火规范GBJ16-87559.2职业安全卫生现状559.3卫生要求559.3.1场址卫生要求559.3.2平面布置卫生要求569.3.3卧室卫生要求569.3.4屋顶、墙和地面的卫生要求569.4危害因素分析及控制措施579.4.1可能产生的危害分析579.4.2设计中采用的主要防护措施579.5预期效果及评价589.6机构设置和人员配备599.7投资估算5910、组织机构与人力资源配置5910.1组织机构5910.2管理机构组织方案体系图5910.3人力资源配置6010.3.1生7、产作业班次6010.3.2年工作日6010.3.3劳动定员及技能素质要求6010.3.4员工来源及招聘方案6111、项目实施进度6211.1建设期6211.2项目实施计划6212、投资估算及资金筹措6312.1 投资估算6312.1.1 投资估算依据6312.1.2 投资估算表6412.1.3 建设投资分析6412.2 资金筹措6413、 财务评价6813.1 财务评价依据6813.1.1 国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数(第二版,1993年)，并参照投资项目可行性研究指南（2002年）。6813.1.3 参加本项目研究的其他专业提供的数据。6813.2 项目建设期、经营期、计8、算期6813.3 财务效益分析6813.3.1 成本估算6813.3.2 财务分析6913.3.2.1 营业收入6913.3.2.2 营业税金及附加（此项请求政府的免税和优税支持）6913.3.2.4 财务分析7013.4综合技术经济指标7114、可行性研究的结论与建议7214.1结论7214.2建议721、总论1.1项目背景1.1.1项目名称xx市xx示范区老年福利公寓1.1.2承办单位_老年福利公寓有限公司1.1.3承办单位概况本项目承办单位为老年公寓有限公司，该公司实行市场化运作，独立核算，自负盈亏。xx市xx示范区老年福利公寓位于xxxx城中心繁华地段，占地面积1887m2老年公寓有限9、公司法人代表，xx,女，中共党员，现年39岁，早年南下广州工作，从事过财务工作、大型企业的办事处管理，于2009年同他人成立贸易公司，公司主要经营文化广告与西厨的进出口贸易。2011年在广州老龄办举办的活动中，参观了数家养老机构并参与义工活动一个月，并听取了政府支持发展养老产业的相关政策与意见后，感到有责任在自己能力范围之内，为更多的老年人提供开心愉悦的老年生活，并同年决定引进养老服务管理专业人才回湖南投资建设福利性老年公寓，为社会贡献一份自己的力量和爱心。1.1.4项目提出背景和项目建设的必要性改革开放以来，我国人口出生率锐减，随着经济快速增长，人民生活水平迅速提高，老年人口规模越来越庞大。10、 从人口增长趋势看，根据2000年全国第五次人口普查资料，2000年全国总人口124261万人，与1990年第四次人口普查相比，总人口增长了12.8，而60岁以上老年人口增加了34.1，总人口年均增长速度只有0.92，而老年人口年均速度达到2.97，大大快于总人口增长速度。60岁及其以上老年人口以年均3速度持续增长。更为突出的是，我国80岁以上老年人口已达1100万，并以年均5的惊人速度递增。2005年底60岁以上老年人口将达到2.8亿，占总人口18.4左右；2050年将达到4亿左右，占总人口25以上，表现出“两高两大两低”特征，即高速、高龄，基数大，差异大，社区养老水平低、自我养老意识低。我11、国人口老龄化发展的不同阶段，将出现老年人口快速增长期、高龄老年人口快速增长期、农村老龄化加速期。我国现阶段人口老龄化问题必将对全球人口老龄化带来巨大影响，也必将对我国经济、政治、社会、文化发展带来深刻影响。如何应对人口老龄化挑战，将在一定程度上决定中国能否成为稳定繁荣的发达国家，在21世纪中叶达到中等发达国家现代化水平和全面建成小康社会。 人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物，反映了人类社会的进步。然而老年人口比重的日益增大会给经济发展、产业结构、文化心态、社会发展带来一系列影响，成为21世纪我国必须认真对待、认真研究的重大社会问题。人口老龄化要求调整现有的产业结构，以满足老年人口对物12、质和精神文化的特殊需求。为了满足老年人口日益增长的物质和文化需求，发展老龄产业，增加老年人所需要的社会服务业，改造不适应人口老龄化的住宅、社区和环境。 人口老龄化引起家庭规模和家庭结构的变化，使传统的家庭养老功能不断弱化，迫切要求发展以社区为中心的各项社会福利和社会服务事业，以补充家庭养老功能的不足。老年公寓作为专供老人居住的专有住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式，满足了老年人对居住的特殊需求，解决了传统养老模式的不足，是一条老年公益性事业市场化运作的新路子，是解决老龄化问题的有效对策之一。一些地区经验表明，仅靠国家投资，远远不能满足需求，调动多方面积极性，吸引民间资本兴建老年公寓，市13、场化运作，是解决老龄化问题的好办法，一些新建的老年公寓出现了排队入住的现象，老龄福利事业社会化运作取得了很好效果。老年公寓创造了一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境，解决老年人在衣食住行医疗养生等日常生活中的各种困难和矛盾，使老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作，对社会稳定起到了直接的促进作用。党中央、国务院历来十分关注老龄问题，2000年发出了关于加强老龄工作的决定等一系列文件指示，我国制定颁布了中华人民共和国老年人权益保障法，使我国老龄事业有法可依有章可循。我省和全国一样，已进入老年型社会。目前，我省60岁以上老年人口已达960万，占全省人口总数的1454%，并以平均4%的年递增率增长14、，预计到2015年，全省老年人口将达到1250万人；早在2002年就发出了关于贯彻的实施意见，指出“老龄问题是关系国计民生和国家长治久安的一个重大社会问题。”“做好老龄工作，满足老年人日益增长的物质和文化生活需要，切实保障老年人的合法权益，对于促进我省两个文明建设，保持社会政治稳定，具有十分重要的意义。”省委、省政府制定了一系列方针政策和具体措施，投入财力物力，促进了我省老龄事业的健康发展。加快社会养老设施建设，逐步满足老年人养老的差异需求，提高老年人生活质量，是落实党中央国务院方针政策，构建和谐社会的新举措。1.2可行性研究编制依据（1）中华人民共和国老年人权益保障法（2）中共中央国务院关于15、加强老龄工作的决定（中发200013号）（3）湖南省人民政府办公厅转发省发改委省老龄委关于加快发展养老服务业意见的通知（湘政办发200628号）（4）中共湖南省委、湖南省人民政府关于加快发展养老服务业的意见（5）老年公寓项目建议书和项目承办单位提供的有关文件资料1.3可行性研究范围遵照国家有关法律法规和文件精神，依据国家计委投资项目可行性研究指南的规定，对000老年公寓建设项目的建设规模、建设方案、选址、总平面布置、节能、环保、劳动安全卫生，投资和经济效益进行全面技术经济论证，为业主和政府主管部门提供决策依据。本报告研究范围包括：（1）论述项目建设的必要性和意义；（2）通过对老年公寓发展和需求16、情况调研，推荐工程建设规模与方案；（3）根据所选场址实际状况进行总体布置，确定工程技术方案；（4）对环境保护、节能、劳动安全卫生与消防提出方案；（5）对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析；（6）提出可行性研究结论和建议。1.4项目概况1.4.1建设地点 xx市xx示范区易家湾镇双建社区1.4.2建设规模本项目总投资1010万元，购买土地占地 平方米，建筑面积 3330平方米，项目竣工后可接收200位老年人入住。1.4.3建设内容（1）老年公寓4栋 建筑面积3330平方米长寿苑、康乐苑各一栋，全寿命老年公寓。三层建筑，共66套，双人房间，可接收132位老人颐养天年。康复苑一栋，医护型老年公17、寓，二层建筑，22套双人房间，可接收44位身体较差的老人和残疾老人居住。逍遥苑一栋，健康型老年公寓，二层建筑，24套单人房间，可接收24位老人短期居住（1年以上，3年以下，3年以上可转入康乐苑、长寿苑）。（2）综合楼，三层建筑，建筑面积1000平方米，底层为餐厅，二、三层为老年娱乐、健身活动场所。（3）办公楼，二层建筑，建筑面积400平方米，底层为医务室、康复室，二层为办公室、会议室。同时建设锅炉房、配电房、污水处理站等附属设施。1.5主要技术经济指标见表1-1。表1-1 主要技术经济指标序号名称单位数量或指标备注1建设规模1.1总投资万元10101.1.1其中 建设投资万元6831.1.2 18、建设期贷款利息万元01.1.3流动资金万元1.2建筑面积平方米1.3老年公寓床位总数个2001.3.1其中 医护型床位个44患病老人和残疾人居住1.3.2 全寿命型床位个132供健康老人长期居住1.3.3 健康型床位个24供健康老人居住1-3年2新增职工人数人203经济指标3.1投资利润率5.433.2投资利税率6.293.3成本利润率25.683.4内部收益率6.52全部投资3.5净现值（I6）万元27.33.6盈亏平衡点54.223.7投资回收期年12.86全部投资，含建设期2、需求分析2.1老龄人口及抚养情况从1980至2010年，老年人口比重每十年平均增长1.12个百分点，2010年至19、2040年为我国老龄化最快的时期，每十年提高3.99个百分点。这样高的老龄化速度在世界上是少见的。中国的养老问题将面临极为严峻的挑战。中国人口年龄结构、人口抚养比和老年人口数量的变化详见表2-1。表2-1 中国人口年龄结构和抚养比变化趋势年份人数（万人）比例（）总人口606580014岁1559岁6080/60014岁抚养比60抚养比总抚养比20002005 201020152020202520302035204020452050126 722131 789136 232140 329143 605145 655146 545146 511145 687144 220141 86713 01220、14 28216 61620 45123 37428 27234 03938 04839 20640 65243 5358 8379 96410 94412 93016 27718 72722 86427 67130 80831 44532 2491 2001 4791 8122 1752 5232 8623 7015 0545 6737 3529 25024.321.019.919.819.018.016.815.915.515.415.365.468.267.965.664.862.660.058.157.656.454.010.310.812.214.616.619.423.226.0221、6.928.230.79.210.210.910.610.810.110.913.314.518.121.337.230.829.330.229.328.728.027.327.027.328.315.715.918.022.225.131.038.744.746.750.056.852.946.747.352.454.459.766.872.073.777.385.1我国人口抚养比（14岁以下人口60岁以上人口/1559岁人口）在未来50年中变化比较明显。少儿人口抚养比（14岁以下人口/1559岁人口）从2000年的37.2下降到2050年的28.3，下降了8.9个百分点。老年人口抚养比（622、0岁以上人口/1559岁人口）则从15.7上升到56.8，上升了41.1个百分点。虽然少儿人口抚养比下降，但由于老年人口抚养比大幅度上升，致使总人口抚养比从52.9提高到85.1，上升了32.3个百分点（见图2-1）。人口高龄化或老年人口老龄化是我国不能回避的一个严重问题（见表2-2）。据2000年第五次全国人口普查，我省60岁以上人口达659万人，占人口总数的11）已进入老年型社会。据统计，2002年我省60岁以上人口为760万，占总人口12.48；至2004年底，我省60岁以上人口已达870.75万人，占总人口比例上升至13.5，超过全国平均水平，我省人口 图2-2 中国人口抚养比的变化表23、2-2 两个年龄组老年人口比重的变化年份年龄组1953196419821990200020102020203020402050607995.595.793.492.190.489.189.689.686.179.2804.54.36.67.99.610.910.410.413.920.8合计100100100100100100100100100100据有关部门报告，目前，我省60岁以上老年人口已达960万，占全省人口总数的1454%，并以平均4%的年递增率增长，预计到2015年，全省老年人口将达到1250万人。2.2老龄服务业发展现状我省老龄事业社会化运作尚处在起步阶段，现有福利机构较少，养老24、机构普遍存在着养老模式单一，完全依赖民政部门，资金投入不足，养老居所品质及功能落后，服务项目不配套，不能适应老龄群体的需求。2.3需求分析据第五次人口普查， 2000年，全国有65岁以上老年人家庭中，单身老人户占11.46，只有一对老夫妇户占11.38，合计为22.84。而老年人与其他人一起居住的情况，占77.17。单身老人户和只有一对老夫妇户这两种完全老人户所占比例城市26.93，镇为26.13，农村20.98。从另一角度看，农村老年人与其亲属一起居住的情况最多，达79.02，而镇（73.87）和城市（73.07）水平接近。由此可见城镇老人与后代分开居住的趋势较农村更为显著。我省情况也大致如25、此。近30年来，我国人口出生率明显下降，导致家庭规模向小型化、核心化转变，加之人口流动性增强，传统大家庭失去了普遍存在的根基，小家庭成为主导模式。随着现代化的发展，人口流动性加快及城镇地区住房紧张问题的缓解，家庭小型化趋势将更加明显。家庭养老和照料的功能明显弱化。这为老年公寓提供了一个庞大市场。2.4本项目服务对象本项目服务对象为60岁以上老人，以xx市和长沙市市老人为主，惠及全国各地湘籍老人。本项目4栋老年公寓按入住对象分为三种类型，以适应不同需求的老人。其中一栋为医护型老年公寓，接收体弱多病的老人和残疾人；两栋为全寿命老年公寓，接收长期入住颐养天年的老人；一栋为健康型老年公寓，接收短期（126、年以上，3年以下）入住的老人，经短期生活习惯后可转入全寿命老年公寓。3、建设规模3.1建设规模本项目投资700万元，建设 老年福利公寓及生活配套设施。项目建成后可接收200个老年人安度晚年，为老年人提供一个休闲、娱乐、健身、康复等综合活动场所。3.2建设标准本项目老年公寓建筑按二星级标准建设。其中：标准单人间：每套20平方米，共22套标准双人间：每套25平方米，共88套其中：残疾人双人间、每套30平方米，共5套3.3建设内容（1）老年公寓楼 四栋 建筑面积3330平方米（2）办公楼 一栋 建筑面积800平方米（3）综合服务楼 一栋 建筑面积1000平方米（4）门卫、值班室 建筑面积50平方米 27、车库 建筑面积100平方米 厕所 建筑平面20平方米 配电房 建筑平面40平方米 锅炉房 建筑平面130平方米 污水处理房 建筑平面40平方米 污水处理池 围墙 道路 停车场网球场运动场绿化消防表31 工程项目表序号项目名称项目内容面积（m2）备注1老年福利公寓星级标准双人间、单人间1998两栋2老年福利公寓星级标准双人间1332两栋3办公楼行政办公、接待、档案室医务室、康复室、会议室8004综合楼餐厅、开水间、洗衣房、活动室、棋牌室10005门卫门卫、警卫、值班室506车库小车库1007厕所公共卫生间、洗手间208配电房409锅炉房0.5t锅炉及配套设施13010污水处理房污水处理水池、清水28、池4011围墙长466米、高2.3米12停车场13道路14羽毛球场15运动场安装各类健身器械16绿化花坛、花池、绿池、假山、喷水池等17消防消防给水管网合计55104、场址选择4.1场址选择4.1.1地点及占地面积 经 政府同意（某某政2003139号）， 老年福利公寓选址在：xx市xx示范区易家湾镇双建社，占地8286.92平方米，该地为山间盆地，坐北朝南，依山傍水、背山向阳，视野开阔。项目建设地址位于山间盆地北缘中部，背靠郁郁葱葱的山林，向南极目远望，2公里外可见，视野内为大片农田，一派江南田园风光，俨然“世外桃园”。周边绿水环绕，无任何污染，空气清新，环境极佳。本项目选址北距某某县林场829、00米，距208省道200米，距xx城区3.5公里，乡镇水泥公路在门前通过，交通便捷。4.1.2地理位置：交通便利，到城区10分钟，公交车103、115路车经过， 4.2场址条件4.2.1地形、地貌4.2.2气候、气温，平均气温16.7-17.4。4.2.3程地质、水文地质条件建设场地地基土分布有：耕植土；粉质粘土；含粘土卵石；强风化花岗闪长岩。场地地下水为上层滞水，主要赋存于耕植土层中，主要由大气降水及地表山泉水补给，对砼无腐蚀作用。4.2.4交通条件 2012年3月xx市在湖南省内率先启动“无线城市”建设，在全城普及无线宽带网络。xx至黄花国际机场路程仅需30分钟，可直飞北京、上海、深圳、30、香港、曼谷等大中城市。远期规划建设韶山机场。湘黔线横贯市境，京广线在市区经过，洛湛线在市境西北经过。京广线xx联络线和武广高铁xx联络线也在规划建设当中。10余家大型企业各有铁路专线与这两大主干线相通。境内设有xx站、xx东站（货运站）、湘乡站和韶山站四个大站。xx站与湘乡站目前都在新建当中，将在很大程度上改善xx的铁路客货运条件，两站并将新建城际场。4.2.6社会环境条件 随着社会的发展，xx也和全国一样已进入老龄化社会。xx是国内率先进入人口老龄化社会的城市。至2009年底，xx市60岁以上的老年人口已经达到45.8万，占总人口15.8%。预计到2030年，全市老年人口总数将超过100万人31、，老龄化水平将达到20%。4.2.7社会经济状况 工业是xx经济的主导产业。主要的工业类型为冶金、机电、化工、化纤、纺织、农产品加工、皮革、煤炭。具有全国性影响的工业产品为钢铁、机电、部分化工产品与军工产品。全市规模以上工业企业790家。全年实现规模工业总产值突破2000亿元，达2083.76亿元，同比增长40.5%；规模工业增加值634.87亿元，增长20.0%。全市规模以上工业实现主营业务收入2022.75亿元，增长45.2%；实现利润52.17亿元，增长14.2%。xx市2010年城市建成区面积达到85平方公里12，规划到2012年末建成区面积达到100平方公里，城市化率达到61%。2032、10年xx城市总体规划（2010-2020年）获得国务院批准。河东新区基本建成，河西旧城改造取得突破，九华新城初具规模，万楼新城、xx新城开发建设正式启动。完成城市基础设施投资250亿元，增长近2倍，城市化率由45.5%提高到51%。建设改造城市主次干道50多条、小街小巷270多条，公用设施逐步配套，小城镇建设步伐加快，完成投资40亿元。修建改造农村公路5000公里，通村率达到97%，水、电、通讯、电视、信息网络等逐步完善，农村环境综合整治工程正式启动。xx五大桥、xx六大桥以及东、西二环线的建设相继启动，xx湘江沿江风光带基本建成。为了提升城市品位，改善城市公共秩序，xx市从2012年1月开33、始治理“六乱”现象，城市卫生和秩序得到显著改善。4.2.8公共设施条件（1）供电已有600KVA变压器一台，农网改造时已考虑本项目用电。（2）供水本项目用水由xx自来水公司供给，水质优，可以满足本项目用水需求。目前，碧阳镇自来水供水管网已辅设至场地。（3）排水场区内辅设排水管网，通往碧阳镇排污总管。本项目拟建污水处理站一座，生活污水经污水处理站处理达标后排入水池中，中水回用，作为绿化、消防、卫生冲洗用水。（4）蒸汽本项目所需蒸汽由自建锅炉供给。五、建筑方案5.1指导思想与原则老年公寓宜建在城郊或旅游胜地。但应离主干公路近一些，以方便入住老人外出旅游和就医；公寓最好是电梯公寓，占地要少。房间分为34、公共间（一室两到四人，提供给由社保供养的孤寡老人），单间、二室间和豪华间几类，但都有老年人卫生间和个人厨房，应有空调；公寓应配备各种安全设施，包括：适合老年人行走的地面，防跌滑设计；电气的安全设计，防盗和应急呼叫装置；有室内公共活动场所、娱乐设施、老年健身设备，在室外有园林式的宽阔休闲活动场所和运动场所；保证公寓的水、电、气、电话、电视、宽带网常年24小时的不中断；设有各种服务设施，如公寓厨房、公寓洗衣房、医务室、餐厅、洗理按摩房、保安室及管理用房；设置残疾人设施；老年人住房的特殊要求一般应突出环境清净，采光好，进出方便，特别是要坚持无障碍原则。比如，要有防滑地面、防跌扶手、坐式便器、紧急呼救35、装置等，公寓楼内还应有各种生活服务、娱乐、医疗保健设施等，配备专门的服务人员和医护人员；公寓建造、房间设计应考虑到老人的多样要求，可分别建造单元式带卫生间和阳台20平方米的房间，有单人或双人房，楼房三层以上设计安排电梯。同时应有一定的室内、室外活动空间，花草绿地，营造一个舒适温馨的养老环境；公寓服务模式，按照“养老、康复、休闲、娱乐、服务一体化”的服务要求调整结构与布局，形成功能合理，方便公寓老人的服务模式，量力而行，统一规划，合理确定老年公寓的规模和布局、调整结构和功能。力争公寓办成“内部设施现代化，休闲场所园林化，康复设施医院化、管理服务制度化”的老人乐园。5.2项目总体规划方案本项目在具36、体地址位于：xx市xx示范区易家湾镇双建社区本项目利用已划拔土地进行布置。场区分服务区、生活区、活动区、动力区四大功能区。服务区：服务区布置场区的南侧，布置有办公楼、值班室和停车场。生活区：生活区布置在场区的东、西两部分，各布置两栋老年公寓。活动区：活动区布置在场区的中部和西北部。场区中部布置综合楼，场区的西北部布置场外运动场地，安装部份健身器材和羽毛球场地等。动力区：污水处理站，污水处理水池，清水池，锅炉房。生活区的四栋公寓楼和活动区的综合楼之间，楼与楼之间，采用连廊连通起来，使其成为有机的整体，便于老年人活动。场区的主入口大门布置在场区的南侧，紧临公路，作为人流大门。场区的次入口大门布置在37、场区的西南侧，面临公路，作为物流大门。场区内主干道宽6米，次干道宽4米，支干道宽3米，各主要建筑设施均有道路相通，形成环形通道。各建（构）筑物相互间距应满足消防间距要求。场区内绿化：在生活区，活动区、服务区、主要出入口、道路两旁和建筑物周围以及场区空地进行绿化。场区绿地构成有乔木、亚乔木、花灌木、绿篱、花坛、草坪和喷水池、假山、凉亭等。根据功能区的性质，环境构成，采取不同的绿化方式。场区绿化面积不小于30。场区四周设置围墙，使之形成一个封闭的安宁的舒适的空间。5.3建筑方案5.3.1建筑方案描述建筑特征老年公寓内装修为木地板地面、乳胶漆内饰墙面。各卫生间内防滑地板砖辅地，墙面砖内饰面，石膏板吊38、顶。办公楼和活动间内装修采用防滑地板砖辅地，乳胶漆内饰墙面。塑钢推拉窗、玻璃门。餐厅采用防滑地板砖辅地，墙角1.5米贴瓷砖内饰面。其余乳胶漆内饰面。厨房操作间面贴瓷砖内饰面，石膏板吊顶。（3）结构选型a公寓1号楼，建筑长38米，宽7.8米，两层建筑，底层高3.3米，二层层高3米，展开面积为593平方米，为钢筋混凝土砖混结构，柱网尺寸为3.4米3米。b.公寓2号楼，建筑长38米，宽9米，两层建筑底层高3.3米，二层层高3米，展开面积为685平方米，为钢筋混凝土框架结构。柱网尺寸为3.4米3.4米。c.综合楼，建筑长20米，宽17米，三层建筑，层高4.2米，建筑高度12.6米，展开面积为1000平39、方米，为钢筋混凝土框架结构。柱网尺寸为6米5.1米。d.公寓3、4号楼建筑长38米，宽9米，三层建筑底层高3.3米，二、三层层高3米，建筑高度9.9米，为钢筋混凝土砖混结构。柱网尺寸3.43.4米。展开面积均为1026平方米。e.办公楼， 建筑长40米，宽10米，两层建筑，层高4.2米，建筑高度8.4米，展开面积800平方米，为钢筋混凝土框架结构，柱网尺寸9米4米。（4）建筑、平面布置a.公寓1号楼：为二层建筑，每一层设有12套标准单人间起居室，每套配备老人卫生间，每套标间面积20平方米。可供24位单身老人居住。1号楼为健康型老年公寓，接收短期（1-3年）入住老人。b.公寓2号楼：为二层建筑，40、每一层设有11套标准双人间起居室，每套配备老人卫生间。每套标间面积25平方米。其中，每层设有3套残疾人双间起居室。每套面积30平方米。可供32位老年人和12位残疾老年人居住。2号楼为医护型老年公寓，接收生活不能自理的老人和残疾人。c.公寓3号楼、4号楼：均为三层建筑、每一层设有11套标准双人间起居室，每套配备老人卫生间。每套标间面积25平方米，两栋可供132位老年人居住。3号楼、4号楼为全寿命老年公寓，接收长期入住颐养天年的老人。d.综合楼：为三层建筑，第一层设计为餐厅，布置有厨房、大餐厅，包厢、开水间、洗碗间。第二层为活动室，布置健身房、练声房，书画室和图书室。第三层为活动室，布置台球室、乒41、乓球室，棋牌室等，为老年人提供活动场所。e.办公楼：为二层建筑，一层布置办公室、医务室、康复室。 第二层布置办公室，会议室。f.接待室，为单层建筑，50平方米，其中包括门卫、警卫室。g.锅炉房：单层建筑，层高7米，130平方米，内设0.5t锅炉及配套设施。其中30平方米为洗衣房和蒸汽烘干房，职工浴室。5.3.2建（构）筑物一览表表51 建（构）筑物一览表序号名称面积（m3）层数结构类型层高(m)占地面积（m2）备注1公寓1号楼593二层砖混3.3296.4健康型老年公寓2公寓2号楼685二层砖混3.3342医护型老年公寓3公寓3号楼1026二层砖混3.3342全寿命老年公寓4公寓4号楼102642、二层砖混3.3342全寿命老年公寓5综合楼1000二层框架4.23406办公楼800二层框架4.24007值班室50单层砖混3508锅炉房130单层砖混71309配电房40单层砖混74010污水处理站40单层砖混4.24011厕所20单层砖混32012车库100单层砖混4100合计55102442.45.3.3主要设备（1）设备选择原则a.满足使用要求，产品质量可靠。b.选择技术先进、造型美观，物美价廉，注意设备利用率和成本核算。c.选用能耗少，效率高，维修方便，并能一机多用的设备。d.回转部位与危险部位装置安全保护设施。e.运转时保持低噪音。f.设备尽量采用封闭式操作，操作方便，简单，安全可43、靠。（2）主要设备明细表表52 主要设备明细表序号设备名称型号规格数量用电量（KW）用水量(t/h)用汽量（t/h）单价（万元）总额（万元）备注1柜式空调5100.52.52分体式空调10100.151.53微机520.634电风扇1125.60.011.125电视机11250.222.46电冰箱350.150.457洗衣机220.20.48太阳能热水器1120.111.29健身器械50件12510医疗器具1套5211办公用品1套1112消毒柜220.150.313橱具1套2314电话机1120.011.1215面包车19.616小轿车11217锅炉系统1套4含洗衣房、烘干施设18配电系统1套44、319污水处理系统1套920通讯系统1套3合计61.695.65.4配套设施（1）给水本项目所需的生活用水由碧阳镇自来水公司供应。a.用水量表53 用水量表序号用水部分日用水量（吨）备注1锅炉房42生活用水333未预见水量9合计46不包括消防用水量b.水质、水源本项目水的用途一般可分为：生产用水、生活用水、锅炉用水、冷却用水和消防用水等。不同的用途，有着不同的水质要求。生活用水的水质要求符合生活饮用水水质标准，消防用水可低于生活饮用水的标准，锅炉用水应符合锅炉用水标准。用水由当地自来水公司供应。c.水质水压要求水质要求：职工生活用水及生产用水应符合生活饮用水卫生标准GB547985要求。水压要45、求：依据上述水质、水压、水量要求，按照公司生产区的供水能力设计采用生活生产消防联合供水的管网形式。本项目给水方案如下：市政管网水源 厂区管网 消防水池 用水点 室内消防管网 室外消火栓 火点（2）排水本项目将建设完备的排水系统，全场实行雨污分流的排水体制。生活污水：本项目生活污水约26吨/天，经化粪池处理，收集后排至场区污水管网，由场区污水处理站统一处理。生活污水处理按以下流程进行：污水 化粪池 小型一体化处理设备 处理达标后的废水，在不影响的前提下，可作为绿化用水和场地冲洗用水。（3）电气a.供电设计用电负荷等级：按本项目性质和供电规程，无特殊要求，其用电按三级负荷考虑；供电系统：本项目用电46、均由电站供给，电缆可架空或埋地引至用电点；电力线路敷设应考虑生产照明、电力防爆、防腐方面的要求；设置功率因素自动补偿屏，平均功率因素COS0.9；全厂采用分级计量，低压侧设照明计量装置，各用电回路装设低压计量表，以便加强管理和考核用电指标。b.过电压及接地保护为了使配电房及各用电设备安全运行，在配电房设工作接地及过电压接地保护并连成一体，做成环状接地网，从而降低跨步电压和接触电压。各建筑物进户线距配电房距离大于50米的均设置重复接地装置。进户后采用TN-C-S系统。变配电房接地电阻R10.c.电力设计负荷计算根据各专业所需的用电条件，用电设备分类按需用系数分别计算，然后综合确定本项目用电负荷。47、工艺设备安装容量：61.6KW生活照明安装容量：110.2KW总装机容量：171.8KW建配电房40平方米，安装配电箱一套。电源及电压本项目电源由厂外高压线经变压器后，直接引至场区配电房。场区动力及照明均采用三相四线制（380V/220V）。供给电源进入场区后，经总配电柜、各分配电柜引到各用电设备，用电点一般采用放射树干式供电方式，对大容量的用电设备采用降压起动的方式以减少起动电流对线路电压质量的影响。场区内部动力线路采用BV铜芯穿焊接钢管或UPVC管明设或暗设，或沿桥架敷设。d.照明设计场区照明和动力为同一线路，进户后分开铺设。生活照明电源由变电房照明电柜引出专线。各建筑物照明采用PZ30J48、R型配电箱，照明配线系统均为放射树干混合系统。照明线路配线采用BV铜芯穿钢管或电线管明敷或暗敷。各建筑物室内照度值的选择依据建筑电气设计技术规程的推荐值并结合具体情况确定。场地照明采用荧光灯，空间净高超过6m时采用高压汞灯和高压钠灯的混光照明。潮湿场所，采用防潮型荧光灯。浴室和淋浴间采用防水型灯具。办公室、生活用房照明采用日光灯。路灯一般采用80125W高压汞灯或100W高压钠灯，集中在传达室控制。大面积的场地照明控制开关宜分片集中布置。各类场地最低照度不同，室内高于100Lz，库房、锅炉房、办公室等场所高于50Lz。e.接地和防雷场区内建筑物和构筑物设避雷针或避雷带保护。配电房设计五防式人工49、接地装置，接地电阻不大于4欧姆，各用电点重复接地电阻不大于10欧姆。（4）供汽生活用汽量：0.5t/h总用汽量：0.5t/h建设锅炉房130平方米，购置1台0.5吨蒸汽燃煤锅炉。（5）通讯设施a.通讯设施包括电话通讯，有线电视（CATV），宽带网络和消防监控。b.在场区内装设光缆，通讯设施和宽带传输设施。c.有线电视（CATV）系统尽量利用地方电视讯号，同时建立卫星电视接收系统以丰富老年人文娱生活。d.场区内设置消防灭火设施和消防监控中心。所有公寓房间和娱乐活动场所都装设感烟、感温等火情探测装置和消防设施，设置完善的声光报警讯号和通风排烟、喷淋等自动灭火设施。e.场区内设置有线电视监视系统，在50、各个建筑的门口、走廊过道等重要地点均装设电视摄像头，并配备录像等监控设备。f.通讯设施费用分别计入工艺设备、消防费用中。5.3.4动力、燃料供应本项目选用1台0.5吨燃煤锅炉全年燃煤需要量：243吨本项目餐饮全年用煤量：300吨表54 公用系统消耗表序号名称内容单位消耗量备注1电380v-220v，50HZKW171.82水饮用水吨/天463蒸汽0.6MP吨/小时0.54煤吨543全年消耗量6、环境保护6.1编制依据6.1.1中华人民共和国环境保护法6.1.2国务院（98）第253号建设项目环境保护管理条例6.1.3国家计委、国务院环委87国环字第002文建设项目环境保护设计规定6.1.4国务51、院环境保护委员会、国家计划委员会、国家经济委员会（86）国环字第003号文关于颁发“建设项目环境保护管理办法”的通知；6.2设计采用标准6.2.1环境质量标准6.2.1.1大气环境质量执行：GB3095-1996大气环境质量标准的二级标准。6.2.2污染物排放标准6.2.2.1废污水执行：GB8978-1996污水综合排放标准的二级标准6.2.2.2废气执行GB16297-1996大气污染物综合排放标准的二级标准6.2.2.3噪声执行GB-12348-90工业企业厂界噪声标准的二级标准和卫生部、国家劳动总局颁发的工业企业噪声卫生标准（试行草案）6.3主要污染源和污染物该项目实施后的主要环境问题52、是生活过程产生的废水，固体废物，锅炉房和洗衣房的噪声。6.3.1废水：废水来源主要为厨房、餐厅、洗衣房、浴室的清洗废水和生活区的卫生用污水。这类废水无毒、无害。废水排放量约为36吨/天。医务室产生少量医疗废水，搜集消毒后与生活污水一起进入污水处理站处理。6.3.2固体废弃物固体废弃物主要来源于厨房食物原料处理后的废渣，生活区生活垃圾，废弃的包装材料，煤渣全年的固体废物约为190.3吨。医务室产生的少量医疗废物。6.3.3灰尘生活过程中不产生灰尘，锅炉产生的烟尘。6.3.4噪声根据卫生部和劳动总局颁发的工业企业噪声卫生标准对新建企业的规定，8小时允许噪声要降为85DB（A）。本项目建成后噪声源主53、要为锅炉房和洗衣房等声压级在85DB以上，超过规定标准，危害工作人员健康。6.4综合利用与治理方案6.4.1污染防治原则6.4.1.1遵照（87）国环字第002号所规定的原则。6.4.1.2污染治理方案优先采用国家环保局发布的国家环境保护最佳实用技术，国家尚未颁发最佳实用技术的则选用国内普遍采用的成熟工艺。6.4.2废水处理本项目的生活废水，主要组成是生物类物质。设置日处理能力为50m2/d的污水处理装置一套。采用生物滤池污水处理新工艺和一体化地埋式污水处理设备。通过处理以后，可达到国家一级排放标准。6.4.3废气治理锅炉产生的烟气拟采取湿式水膜除尘器进行处理后由高50m的烟囱排放，湿法除尘效54、率一般为9095，SO2去处率约为15，处理后的烟尘和SO2排放浓度分别为171.9mg/m3和502 mg/m3。可满足GB132712001锅炉大气污染物排放标准时段二级标准。6.4.4噪声污染防治首先要进行合理的总图分区设计，高噪声房间和设备，应尽量与生活区分开布置。并远离要求安静的区域；高噪声设备应尽可能低位布置，以减少噪声污染范围；高噪声机器和设备，宜集中布置在单独房间内，以缩小噪声污染面和便于采取相应措施；采用隔、吸、消音等综合防治措施；并在隔声间的内墙加装隔声和吸声材料，以消除强噪声对生活环境的干扰。采取上述措施后，一般均可使高噪声设备对环境的影响不超过规定标准的要求。6.4.555、固体废弃物防治处理 燃煤炉渣出售给砖厂作制砖原料，厨房、餐厅、生活区产生的生活垃圾由环保部门处理。医务室产生的少量医疗废弃物集中搜集，由某某县医疗废弃物处置中心定期收集处理。6.5绿化绿化在防止污染、保护和改善环境方面起着特殊重要的作用。它具有较好的调湿、调温、吸尘、净化空气、减弱噪声和改善小气候的功能。特别是由于绿化对减弱噪声和吸滞灰尘有明显效果，因此，该项目在建设的同时，必须进行绿化方面的规划设计。要求其绿化面积应占地总面积的40以上。建议在新建场区四周的围墙两侧种植防护林带，并在围墙两壁种植攀缘木本植物形成绿篱。场前区在绿化布置上应以美化为主，并注意与周围环境和谐协调，讲究艺术效果，力求56、美观大方，布局整齐，色彩和树种等均应与建筑物协调。在保证净化环境的前提下，种植一些具有经济价值和观赏价值的花草树木和草皮，并建设喷水池。本项目道路的绿化，沿主次道路布置行道树，以形成纵横交错的绿化网，行道树的布置采用乔木灌木套种，并在行道的适当地区设置假山、水池、花坛等建筑小品，以美化场容、力求建成花园式新区。根据要求本项目种植不产生花絮和绒毛的花草树木，以防花絮和绒毛对环境的污染。6.6环境管理机构及定员本项目应从建设起步阶段就应严格执行“三同时”规定，环境保护起点高，从领导到机构，从制度到目标力求形成一套科学的管理体系。首先要认真贯彻执行国家有关环境保护管理条例规定以及有关环境标准，认真落57、实环境影响评价报告及其审批意见所确定的各项环境保护措施。本项目建成后要将完善环保管理制度作为环境保护工作的前提，结合场区实际，制定“环境保护管理规定”、“废水处理系统岗位责任制”、“执行GB89781996排放标准考核细则”，并把这些规章制度场区管理，使环保工作有章可循，对所有废水和废气排放点以及废水处理设施排放口，定期进行监测，严格控制，达标排放。定期测试设备废水和废气处理设施的处理效果，发现问题及时组织维修，所有处理设施都必须建立技术档案。本项目配备兼职环保管理人员一名，负责环保工作。6.7环境监测机构为了确保本项目投产后，生产中的“三废”排放严格符合国家有关环境标准要求，严格执行GB8958、781996的规定，通过监测执行：排放废水PH6-9，COD100mg/L，BOD20mg/L，SS70mg/L环境监测人员除定期监测污染排放是否达标外，还负责污染事故的监测并及时向有关部门报告。根据监测结果检查“三废”治理设施的运行效果，发现问题及时督促组织“三废”治理装置的检查维修，确保环保治理装置的正常运转。废水监测项目：PH、COD、BOD、SS。监测布点：废水监测取样点设在废水处理站的废水池以及处理后的排放口。 监测频率：废水处理装置每次开机运行都必须取样监测。6.8环保设施及投资概算环保投资已计入相关专业投资。7、节能7.1设计依据（1）国务院国发（1996）4号文节约能源管理暂行59、条例；（2）国家计委、国家经委、建设部关于基本建设和技术改造工程项目可行性研究报告增列“节能篇章”的暂行规定；（3）国家计委、经委、统计局（84）统工物字第7号文关于能源节约计量方法（试行稿）的通知。7.2设计采用的节能标准（1）设备热效率计算通则GB2588-87(2)综合能耗计算通则GB2589-87（3）企业能量平衡通则GB3484-83（4）能量平衡技术考核验收标准GB3794-83（5）评价企业合理用电技术导则GB3485-83（6）评价企业合理用热导则GB3486-83（7）工业蒸汽锅炉参数系列GB1921-81（8）设备及管道保温技术导则GB4272-847.3节能措施7.3.160、工艺节能措施（1）在满足工艺条件前提下，选用节能效率高的设备，采用新工艺、新技术，通过技术改造达到节能目的。（2）场区平面布置时，要按功能分区，避免物料往返运输，动力设施应靠近负荷中心，避免能量损失。（3）对散发高温的设备采取保温措施，既改善了操作环境，又减少了热量散失，节约了能源。7.3.2给排水节能（1）在供水系统的各个环节上设水表计量，以便分级核算成本，达到节水目的。（2）在设备选型上，采用高效节能的用水设备，以节能能源。（3）污水处理站处理达标的水可作为绿化用水和场地冲洗用水。7.3.3电气节能措施（1）根据负荷大小合理选用各级配电线路。（2）采用集中与分散相结合的电容补偿方式使全场的61、功率因数提高到92以上，减少无功损耗。（3）全场除了用电总计量外，在各主要用电场所设分计量，以加强用电的考核与管理。（4）照明灯具以节能型荧光灯为主，光效高，功率因数高，节约能源消耗。（5）将用电负荷均匀接在三相网络上，使供电网络的电流不平衡度小于5。7.3.4太阳能利用 本项目建设4栋老年公寓，日常热水供应全部由安装于楼顶的太阳能热水器供应。除连续阴雨天气外，基本上能满足入住老人洗漱和洗澡用热水需要。7.4节能机构为使节能工作落到实处，老年公寓有限公司确定一位副总经理负责该项领导工作。设有节能办公室，负责节能节水日常管理。8.消防8.1设计依据8.1.1建筑设计防火规范GBJ16-87（1962、97修订版）8.1.2火灾自动报警系统设计规范GB50116-988.1.3建筑灭火器装置设计规范GBJ140-908.2概述本项目位于xx市xx示范区易家湾镇双建社区，本项目是老年公寓建设项目，建筑物耐火等级为二级。本项目占地面积 平方米，建筑面积 方米，按照规范要求，厂区内所有新建筑，周边道路均在本次消防设计范围之内。8.3总图8.3.1厂区四周为环形通道8.3.2根据卫生要求，人、物严格分流，防止交叉污染。结合厂址地形特点，在厂内的不同方向设置2个主要出入口，即人流出入口和货流出入口，并以生活区为核心组成环形通道，路宽主干道6米，支干道4米，满足消防要求。8.3.3本项目建筑耐火等级均为63、二级，其房屋间距设计应满足建筑防火规范要求。8.4建筑8.4.1建筑物结构类别为钢筋混凝土框架结构和砖混结构，主体构件为现浇钢筋混凝土柱、楼板、屋面板、楼梯，建筑物耐火等级为二级。8.4.2建筑平面中设置多处出口，作为疏散出口，与生活区有机联系。各建筑内设置的安全出入口，其疏散距离、数量和宽度应满足防火规范要求。8.4.3建筑物装修材料均为阻燃材料。8.4.4锅炉房与职工浴室、洗衣房之间必须采用防火墙隔开。8.5电气消防8.5.1全场供电线路采用多级自动开关保护，在用电设备或线路出现过负荷及短路时，可及时可靠切断电源，线路均采用穿钢管保护敷设方式，防止火灾，安全可靠。8.5.2配电箱（柜）外壳64、，所有正常带电设备外壳均可靠接地。8.5.3各建筑物根据其防雷等级，按照防雷设计规范采取相应的防雷措施。8.5.4火灾事故照明和疏散指示标志可采用蓄电池作备用电源，连续供电时间不应少于20mim。8.5.5消防用电设备应采用单独的供电回路，当发生火灾切断生活用电时，应仍能保证消防用电，其配电设备应有明显标志。8.5.6建筑物内设疏散应急照明灯，其最低照度不应低于0.5LX。配电站设置事故应急灯，以保证在停电及火灾情况下，人员疏散及操作变配电设备。8.5.7在厂房内设置火灾自动报警系统，火灾自动报警系统采用TA1000系统并配备应急电源。8.6消防给水本项目的消防给水一般与生产、生活给水管合并，65、采用合流给水系统。依据有关规范及现场条件，本设计采用临时高压消防系统。当采用高压给水系统消防时，管道的压力应保证用水总量达到最大且水枪在任何建筑的最高处时，水枪的充实水柱仍不小于10m；室内两股水柱水量保证同时达到室内任何部位，管道内压力保证水枪出口充实水柱不小于10m。8.6.1消防水源依据现场条件，本项目消防水源为自来水管网水源、消防水池供水水源。消防水池与喷水池合建。8.6.2消防用水量室外消防给水管网设环形状，设地上式消火栓，水量按15升/秒，室内消火栓水量按5升/秒设计。同时发生火灾次数为一次，火灾延续时间按2小时计。室外消防用水量：153.62108立方米室内消防用水量：53.6266、36立方米总消防用水量：144立方米火灾时最大消防流量为53.6153.672立方米/小时8.6.3消防设施（1）室外消火栓本项目在厂区内设立环状给水管网，管径不小于DN100。在场区内设立室外地上式消火栓，间距不大于120米，保护半径不大于150米，以提供消防水量保护整个场区。（2）室内消火栓依据GBJ16-87，楼内消防用水量为5升/秒，二股水柱。楼内消火栓采用DN65乙型，出水量2.5/秒，消防箱采用铝合金制，暗装。消火栓布置应保证有两只水枪的充实水柱同时到达室内任何部位。 （3）消防水池在厂区内设置250立方米的消防水池并与厂区景点喷水池合建。配设BJ手抬式机动消防泵2台。（4）楼内设67、灭火器，建筑灭火器采用3kg磷酸铵盐干粉灭火器（手提式），手提二氧化碳灭火器，卤化物灭火器和手动火灾报警按钮。（5）依据有关规范及现场条件，本设计采用如下给水消防场区消防水池室外消防管网室内消火栓系统场区管网水源室内消火栓系统建筑灭火器火点消防水压栓口压力应大于0.2Mpa，自动喷淋喷头压力应大于0.1Mpa。火灾时最大消防流量180m3/小时。9、职业安全卫生9.1设计依据（1）劳动部劳字（88）48号文关于生产建设项目职业安全卫生监督的暂行规定；（2）工业企业设计卫生标准得TJ36-79（3）工业企业噪音控制设计标准GBJ87-85；（4）建筑设计防火规范GBJ16-879.2职业安全卫生68、现状本项目是老年公寓建设项目，生活中不使用有毒、有害物质。9.3卫生要求9.3.1场址卫生要求（1）通风日照良好，空气清新，地势高燥；工厂所处的大气环境不低于GB3095-1996中规定的三级标准要求。（2）场区内外土壤清洁并适于绿化（3）能源供应充足，并有清洁的水源。（4）交通方便，但又必须与公路，有一定的间距。（5）场区远离有害场所，建筑结构完善，并能满足老年生活卫生要求。（6）给排水系统应能适应生活需要，设施合理有效。污水排放应符合国家规定的标准。（7）污物远离生产生活区，且不得位于生活区上风向。（8）烟道出口与引风机之间须设置除尘装置。9.3.2平面布置卫生要求场内布局首先必须注意污染69、及被污染的问题，目的是防止外环境对生活区的污染。（1）生活场地应有单独的院落。（2）场区周围和场内的道路以水泥、柏油等不漏水易清扫的材料铺装，并保持一定坡度，以利于雨雪水的排放。（3）建筑物密度不可过大，以利通风。（4）必须配备生活卫生用室：更衣室、洗衣房、浴室、容器洗消室；生活卫生用室：食堂、厕所、休息室、活动室。9.3.3卧室卫生要求（1）卧室结构本身应便于清洗消毒，能防蝇、防尘、防虫、防鼠。（2）保证室内有良好的小气候，应避免夏季过热，冬季过冷。（3）卧室应有充足的自然光或人工照明。9.3.4屋顶、墙和地面的卫生要求（1）墙壁：墙面要光滑便于清洗，离地12m处用瓷砖材料铺贴筑成墙裙。（270、）地面：地面要光滑无裂纹，但不宜太光滑，避免设置门槛和台阶，以防人员绊倒滑倒。（3）屋顶：屋顶应为坡形，能防尘、防水、易于清洗。天花板使用塑料制、浅色防水材料。9.4危害因素分析及控制措施9.4.1可能产生的危害分析（1）开水房产生高温；（2）锅炉房、洗衣机房产生的噪声；（3）锅炉产生的灰尘；9.4.2设计中采用的主要防护措施（1）必须保证开水房通风，对产生湿热的房间要求有一定高度外，还要求加强排风措施。（2）对产生高温的设备采取高温管道容器采用保温材料包裹外表面，用醒目颜色标出高温区，同时加强室内排风，以减少对操作环境的影响，防高温烫伤。（3）对于锅炉房、洗衣房等产生较大噪声的岗位采用隔离措71、施，将产生噪声的设备隔离在单独机房中，并采用吸声、减振、降噪措施。（4）防止机械伤害配齐传动系统安全防护装置，严格按操作规范进行操作，职工须经安全教育并经考核确认合格后持证上岗。（5）防止电气伤害对于电气装置和用电设备，严格按电气安全保护规范进行可靠的接地及设置漏电保护系统，以保障操作人员免遭电击伤害。（6）个人防护a.凡从事服务及有关人员，应严格遵守卫生制度。定期进行健康检查，取得卫生监督机构颁发的体检合格证者，方能从事养老服务工作。发现有开放性或活动性肺结核、传染性肝炎、流行性感冒、肠道传染病或带菌者、化脓性或渗出性皮肤病、疥疮及其他传染性疾病者，均不得直接参加服务工作。b.老年公寓工作人72、员，必须穿戴白色工作服和工作帽，不得穿工作服和工作鞋上街或离开工作岗位。c.严禁在工作时间吸咽和吃食品。d.注意个人卫生，做到勤洗澡、勤换衣服、勤剪指甲、理发，养成良好的卫生习惯。老年人定期进行健康检查，进行保健知识讲座，每天坚持体育锻炼和室外活动。9.5预期效果及评价通过以上一系列安全防护措施，加强管理，加强安全教育，制订严格的操作规程，将会大大减少危害职工事故发生的可能性。使老人和工作人员在一个清洁舒适的环境中生活工作。同时配备劳保卫生设施，对老年人和工作人员的身体健康起着保障作用。总之，通过采取以上技术措施，配合严格科学管理，强化职工的安全保护意识，将会使本项目的职业安全卫生达到较高的水73、平。9.6机构设置和人员配备应设置全场性职业安全卫生领导机构，该公司领导分管，配备职业安全卫生管理人员（兼职）。9.7投资估算职业安全卫生投资已分别归列于给排水、暖通、工艺设备、建筑工程等相关专业中。10、组织机构与人力资源配置10.1组织机构本项目承办单位为 老年福利公寓有限公司，该公司实行董事会领导下的总经理负责制。该公司为独立法人，市场化运作，自主经营，自负盈亏。该公司组织机构完善，规章制度健全，本项目在该公司直接管理下运营。10.2管理机构组织方案体系图本项目由 老年福利公寓有限公司实施管理。下设办公室、财务部、总务部、外联部、医疗康复中心、俱乐部。详见管理机构图。管理机构图来宾接待入74、住老人安排家属接待对外联络环卫消防水电广播基建食堂后勤事务俱乐部董事会总经理常务副总经理副总经理总务部外联部办公室财务部医疗康复中心心文秘档案信息宣传资料汇总人事管理外事联络内部协调打印接待会计统计出纳财税疾病治疗康复保健养生卫生服务殡葬事务娱乐健身参观旅游10.3人力资源配置10.3.1生产作业班次行政管理等为一班制，医务人员三班制。10.3.2年工作日年工作365天，每班工作8小时。 10.3.3劳动定员及技能素质要求本项目劳动定员36人。另外视需要聘用临时护工20名。表121 劳动定员表序号岗位班制人数备注1总经理12副总经理23办公室2含司机4财务部25行政部16外联部17俱乐部18保75、健医生29食堂410水电工111锅炉房、洗衣房112保安2合计2010.3.4员工来源及招聘方案本项目实行全员聘用制。本项目管理人员和医务人员应具有大专以上文化水平。其余员工应具有高中以上文化程度，经培训合格后持证上岗。医务人员应持有医师执业证书，护理人员在护校毕业生中招聘。管理人员和医护人员通过xx市人才市场公开招聘，其余人员通过xx市劳务市场公开招聘。11、项目实施进度11.1建设期 本项目建设期12个月，2013年底竣工开业。11.2项目实施计划表111 项目实施进度表时间项目12345678910111213141516可行性研究报告编制及审批初步设计及报批施工图设计土建施工及装修设备76、考察订货人员培训竣工运营12、投资估算及资金筹措12.1 投资估算12.1.1 投资估算依据购买土地费用：参考xx示范区招商引资价建筑工程费用:参考类似工程的造价。工艺设备费用:定型设备价格根据生产厂家提供的产品样本和设备出厂价及市场询价。其他费用:按有关计费标准估算。流动资金:按分项估算法进行估算。12.1.2 投资估算表详见表12-1。12.1.3 建设投资分析本项目分为购买土地所有权费用和建设投资费用，其中购买土地所有权费用 万元建设投资费用总预计1010万元建筑工程费用487.6万元，占建设投资的71.39%；设备购买费用95.6万元，占建设投资的14.00%；安装及材料费用37.8万77、元，占建设投资的5.53%；其他费用62万元，占建设投资的9.08%。12.2 资金筹措本项目总投资1010万元，企业自筹 万元；申请国家服务业引导资金 万元，地方政府配套资金 万元，民政福利彩票公益金 万元。表121 总投资估算表序号名称面积（m2）估算费用（万元）备注建筑工程设备购置安装及材料其它合计购买土地费用一建筑工程1.11号楼59353.89.680.51.22号楼685609.640.51.33号楼102693.213.160.71.44号楼102693.213.560.71.5综合楼10008010.60.61.6办公楼8006422.560.81.7值班室502含门卫1.8锅78、炉房1305.24.42含洗衣房、职工浴室1.9配电房401.6311.10污水处理站401.6911.11厕所2011.12车库1005小计5510460.695.67.8564二室外工程2.1供电线及照明102.2热力管网52.3给排水管网152.4污水处理水池2100立方米2.5喷水池3300立方米2.6道路162.7围墙62.8消防82.9绿化5小计27301370三其它3.1勘察设计费153.2建筑单位管理费63.3工程监理费53.4员工培训费33.5基本预备费20小计4949合计487.695.637.862683四流动资金1717建设总投资70013、 财务评价13.1 财务评价79、依据13.1.1 国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数(第二版,1993年)，并参照投资项目可行性研究指南（2002年）。13.1.2 建设单位提供的有关数据。13.1.3 参加本项目研究的其他专业提供的数据。13.2 项目建设期、经营期、计算期项目拟1年建成, 经营期14年,计算期15年。从计算期第二年开始为满负荷经营。13.3 财务效益分析13.3.1 成本估算本项目为老年福利公寓，对入住老人收取一定费用，经营单位负责入住老人的日常生活起居，包括伙食及日用品支出。(1)原辅材料费用估算原辅材料费用估算详见附表2-2。 (2)燃料和动力费用包括用水、用煤和用电的费用。详见附表2-80、3。 (3)折旧费固定资产投资按年均折旧，预提5%残值。(4)人员工资及附加本项目定员20人（不包括临时工）,人均月工资按2000元估算。(5)修理费修理费按固定资产折旧费的50%计算。 (6)财务费用本项目不发生长期借款和流动资金借款，不发生利息支出。 (7)其他费用 其他费用是在制造费、管理费用中扣除工资及附加、折旧费、修理费等的费用,按当年营业收入的1%估算。 详见附表2总成本估算表。13.3.2 财务分析13.3.2.1 营业收入本项目为老年公寓建设，建成后，在经营期对入住老人实行收费，按每位入住老人每月平均收费800元计算。年含税营业收入192万元。详见附表3-1。13.3.2.2 81、营业税金及附加（此项请求政府的免税和优税支持）(1)营业税:按营业收入扣除伙食费和日用品支出费用后的收入作为计税营业额，税率5%。 (2)城乡建设维护税:以营业税税额为基数,取5%。 (3)教育费附加:以营业税税额为基数,取3%。详见附表3。13.3.2.3 所得税所得税税率按33%。 按税后利润的10%计提盈余公积金，按5%计算公益金。 详见附表损益表。13.3.2.4 财务分析 (1)损益表年营业收入192万元, 营业税金及附加6万元,总成本费用154万元,利润总额38万元。投资利润率为5.43%（,投资利税率为6.29%。 (2)现金流量表计算 根据逐年现金流入量和流出量编制了现金流量表82、(全部投资)。计算结果为: 所得税前,按折现率i=6%计算的财务净现值为27.3万元,内部收益率为6.52%,静态投资回收期包括建设期为12.86年,不包括建设期为11.86年。 (3)清偿能力分析本项目不发生中长期借款，未对清偿能力进行分析。 (4)盈亏平衡分析 根据正常年营业收入、固定成本、可变成本、营业税金及附加,求得盈亏平衡点为54.22%。 (5)敏感性分析 根据该项目的特点,选取营业收入、 经营成本和固定资产投资三项为变动因素,进行敏感性分析,分别就全部投资的所得税前的情况作出13种方案,详见附表敏感性分析表。从表中可看到,变化比较平稳,在10%增减幅度内, 其内部收益率和投资回收83、期都是可以接受的, 说明该项目具有一定的抗风险能力。13.4综合技术经济指标 各项技术经济指标详列于附表1综合指标汇总表。 14、可行性研究的结论与建议14.1结论（1）市老年公寓有限公司在省市县支持下，从实际出发，多方筹集资金，建设老年公寓，这是落实党中央国务院有关文件精神的实际举措，符合国家有关政策。本项目建设将促进当地老龄事业发展，推进小康社会和谐社会建设。（2）xx示范区邻近风景区，境内有以xx和仰天湖等为代表的多处旅游景点，有深厚的历史文化积淀。本项目选址风景优美，生态环境好，交通方便，适合老龄人颐养天年。（3）本项目根据老年人具体情况，采取无障碍设计，建设医护型、全寿命型和健康型三84、种形式老年公寓，切合实际。（4）本项目建设方案总体布局分区合理，很好地结合了老年人健康和心理特点，配套合理。本项目建设规模适中，适合投资。（5）。本项目承办单位对管理老年公寓有多年成功经验，这是本项目实施的可靠保证。（6）财务评价表明，本项目在合理收费前提下，有一定的经济收益，将为以后扩建积累资金。综上所述，本项目建设是可行的。14.2建议（1）为促进当地老龄事业发展实施本项目，本项目承办老年公寓有限公司在xx市民政局指导支持下做了大量准备工作，建设土地已由xx区人民政府有偿划拔，并多方筹集资金，具备了建设条件，建议省发展和改革委员会、市人民政府给予资金扶持。（2）建议项目承办单位建立健全各项规章制度，特别要严格财务制度。不断总结老年公寓管理经验，进行机制创新。精打细算，把每一分钱用在为入住老年人服务上，以优质服务、一流管理，以为入住老年人创造的最佳生活环境，为入住老年人的家属子女分忧，为社会分忧，努力为和谐社会建设贡献力量。（3）本项目建设规模与当地社会需求比较偏小。建议项目承办单位在本项目运营取得成功经验基础上，筹措资金进行扩建。 此报告为2012预算报告，实际成本投资应根据当今实际情况变化（例如土地成本增加、人员工资的增加、经营成本增加、市场竞争等等）要求而相应增减投资。