1、生态农业开发公司种植特色小镇项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月51可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 总 论4第二章 项目背景12第三章 市场分析22第四章 项目总体方案设计26第五章 项目技术方案29第六章 投资估算30第七章 财务评价32第八章2、 环境保护分析38第九章 风险分析42第十章 组织机构与人力资源配置46第十一章 国民经济评价、社会评价48第十二章 结论与建议50第一章 总 论1.1项目提要1.1.1项目名称项目名称：中国XX黄伞特色小镇（XX影视基地）1.1.2项目建设单位、法人代表、所有制形式 项目建设单位：XX市XX生态农业科技开发有限公司 法人代表：XX 注册资本：1000万元 企业类型：有限责任公司（自然人投资）注册地址：四川省XX市翠屏区成立日期：2016年 01 月08 日1.1 3建设地点、建设规模、建设期限、建设内容一、建设地点：高场镇即四川省XX县高场镇。高场镇位于四川盆地南部丘陵地区XX县中部，地处岷3、江下游两崖，西连屏山县，东靠翠屏区，北与李场镇、真溪乡，南安边镇，喜捷镇相邻，是省级试点小城镇、省级坏境优美示范镇。始建于清乾隆年间,横跨岷江两岸, 交通优势明显,有黄金水道的岷江码头。有国家级重点文物单位,黄伞汉代岩墓群,名人遗址“丹山碧水”、佛教圣地、青山福地、风光迤逦XX秘境,避暑绝境、七井园林、人间仙境、疗养圣地。环境地貌有低山、丘陵、槽谷、河谷平地四种,平均气温大部正常偏低,降雨是总量大部正常偏多,全年干旱危害较轻,其中冬干不明显,春秋无旱,夏旱、伏旱危害轻, 全市只有几次区域性暴雨过强,综合评价全区评价气候年景为丰年。二、建设规模：XX公司在XX市高场镇租地（流转）及向政府购买共计4、11080亩地建设中国XX黄伞特色小镇（XX影视基地）项目，项目主要投资建设用地为购买（108亩），其他规划用地为流转，我公司计划分三期向政府购买土地。其中：建设10个生态环保高科技农业示范园加上山地、林地养殖、种植基地占地共计约10754亩；建设养生、养老、康养为一体的文化村占地约38亩（向政府购买）；建设适合于该生态小镇作为旅游与供拍摄电影及电视剧的影视基地（XX影视基地）占地约50亩（向政府购买）；建设温泉度假酒店商务区占地28亩（向政府购买）；建设旅游观光景点占地约210亩。总投资逾110000万元，建设周期三年，其中流动资金20000万元。三、建设期限：根据国家的政策及目前的发展趋势5、，作简要开发期限时间安排。近期为2017年动工，分期开发，建成一期就营业一期为远景规划发展。四、建设内容：中国XX黄伞特色小镇（XX影视基地）总体规划项目为：1、高科技生态农业示范园；2、休闲、养生、养老园区；3、旅游与供拍摄电影及电视剧的影视基地；4、温泉度假酒店商务区；5、旅游观光及游乐景点，具体规划如下：1、高科技生态农业产业园：生态小镇将邀请台湾专家, 根据该项目地势在不同的区域设计10个生态环保高科技农业示范园，该规划由台湾农业部前官员及农业方面的博士专家负责实施。每个生态环保高科技农业示范园占地300亩，加上山地、林地养殖、种植共占地10745亩，规划用地为流转土地。a农业观光休闲6、：农业观光园的雏形源于上世纪30年代，西方国家一些富裕有闲阶层人士因厌倦城里生活，周末开始到农郊进行一些活动，70年代在日本、美国、台湾等发达国家和地区形成产业规模，90年代开始在我国应运而生，上海是我国第一个将包括“观光农业”在内的“都市农业”列入国民经济发展规划的城市。b创意生态农业观光公园：XX市XX生态农业科技开发有限公司开发的生态农业观光园，它主要用山坡、林地建设创意观光农业公园项目，该园区主要建设成高效益的观光农业。为我国传统农业的现代化提供了一条可持续发展的途径。生态农业观光园是把观光旅游与农业结合在一起的一种旅游活动，它的形式和类型很多。其中规模较大的主要有2种：1.观光农业园7、：开辟特色果园、菜园、茶园、花圃等，让游客入内摘果、拔菜、采茶、赏花，享受田园乐趣。这是国外观光农业最普遍的一种形式。2.农业公园：按照公园的经营思路，把农业生产场所、农产品消费场所和休闲旅游场所结合为一体。除了保留种植传统的优良农特产品，并引进国际其它国家和台湾地区的优新蔬菜和果品。例如日本有葡萄园公园，将葡萄园景观的观赏、葡萄的采摘、葡萄制品的品尝以及与葡萄有关的品评、绘画、写作、摄影等活动融为一体。除了果品、水稻、花卉、茶叶等专业性农业公园别外，目前大多数是综合性的，包括服务区、景观区、草原区、森林区、水果区、花卉区及活动区等。农业公园面积，因性质和功能而异，既有谜你型的水稻公园，又有几8、十公顷的果树公园。我公司开发建设的高科技生态农业示范园项目按此规划。2、休闲、养生、养老园区：邀请台湾长庚养生文化村的前部分高管,在生态小镇将台湾成熟的养生、养老、康养一体的经验和长庚养生文化村的模式,结合我们政府的有关政策设计一个适合于国情的养生、养老、康养的模式。不可否认，不论是养生社区,还是养老,光硬件建设、配套设施并不难,而提供细致周到的各种服务却花要花费心力。借鉴“长庚模式”, 从中汲取“灵魂性的东西”,因地制宣地推出其具特色的养生、养老、康养社区, 也是生态小镇在未来实施过程中遂步形成白己的特色和经验。该养生、养老院投资建设5000个床位,其中高档的床位1000个, 中档床位1209、0个,普通床位2800个。高档、中档床位将通过营销和促销, 销售给有能力购买的人。 1000个高挡床位是一个两室一厅的套间的60平方米 (其中一间可以让全职护理的护工住) ,全部设有独立卫生间、高级电动马桶、小型厨房、独立冷暖空调等配套设施。1200个中档床位是一个面积的30平方米设有独立卫生间、高级电动马桶、独立冷暖空调等配套设施。2800个普通床位将技不同的楼层、方位、设置,采取租赁形式给那些根据白己需求进来养生养老的人。康养一体的文化村除道路绿化外, 占地30亩,建设用地向政府购买。 生态休闲养老园：从佛教育“道教”孝道、度生、拔若,报恩“出发，发展无忧养老产业,积极推进社会核心价值休闲10、体系建设和道徳建设。养老园由独立的两单元三层电梯别墅群，主要包括：“老年普通高档公富”、“老年康复育中心”、 “老年大学”、 “生态餐厅、休闲花园”等, 内置可容纳500套老年住房，可供5000人,老人拎包入住。集养老、休闲、保健、医疗、关爱为一体,环境清幽.是老年人尽享天伦之乐的美好家园,结合现有地形,尊重自然地貌，打造养生度假胜地。临水而建,绿树环绕,区域景观尽显生态自然,院区建设中心紫竹会馆,内设养身堂,私人会馆等设施,满足中老者的需求。中国XX的建设, 人称“天然氧吧”,是一处老年人颐养天年的绝好去处。由于我国进已进入老龄化，据统计，在2005年，我国老年人超1.3亿，到2015年总数11、将突破2亿人，2027年超过3亿人，2044年将达到4亿人。庞大的老年人群以及未来数十年不断增长的趋势，决定了中国老年人消费群体将支撑起一个庞大的老龄产业市场。国家有关部门调查数据显示：2010年全国老年市场消费能力达5000亿元。城市老年群体已拥有的消费能力。目前，我国城市老人中有42.8%的人拥有存款，2010年退休金为8383亿元。国家有关部门预计全国年退休金：2020年为28145亿元，2030年为73219亿元。中国老年产业是“朝阳产业”，实际情况是：1、目前我国已进入人口老龄化 2、老年人群消费潜力巨大 3、市场的年需求缺口约5千亿4、现有养老机构远远低于市场需求，缺乏中高端配套 12、XX市XX生态农业科技开发有限公司开发建设的中国XX黄伞特色小镇（XX影视基地）项目所建设的养生、养老居住（房）园，该住房全部属低层（23层）所用材料全部采用新型环保节能材料，结合现有地形, 修建顺地型建设，尊重自然地貌，对生态环境不造成破坏，打造养生度假胜地。临水而建,绿树环绕，区域景观尽显生态自然。3、影视基地：邀清参与了国内以横店为代表作的和规划设计过国内其它影视基地的专业设计师, 根据我们小镇的特色和因地制宜去规划，以围绕打造深蕴的黄伞古镇为主题去建设和修建适合于该生态小镇作为拍摄电影及电视剧的基地。该影视基地项目将由中央军委后勤保障部XX影视及香港电影演员公会负责实施。以围绕打造深蕴13、的鱼凫文化古街为主题去建设和修建适合于该生态小镇作为旅游与供拍摄电影及电视剧的基地，需要投入修建：1、鱼凫故事古街石牌坊约1500万元；2、鱼凫故事古街城墙约3000万元；3、鱼凫故事古街房建约13000万元；4、鱼凫故事观星、擂台约1000万元。综合修建此鱼凫古文化街,共需投入1.85亿元，古街除道路及绿化外, 占地约50亩，建设用地向政府购买。4、温泉度假酒店商务区：温泉是旅游资源中较为珍贵的生态旅游资源，我公司项目系观斗山温泉, 温泉水质涵盖了各种元素, 具有极高的医疗保健价值, 具有软化皮肤、 帮助上皮细胞生长, 有助于皮肤外伤康复, 可改善皮肤血液循环和新陈代谢、 对神经性皮炎、 湿14、疹等有明显疗效, 对神经衰弱、 轻度心血管疾病等有一定疗效, 游客可以选择丛林中极具私密性的天然温泉区, 用暖暖的泉水做SPA按摩、足疗等, 洗去满身的疲惫，整个温泉休闲商务区共需投入资金约15亿元；(商务区占地28亩, 建设用地向政府购买)，另外我公司己注册观斗山牌矿泉水商标；及僰府香潭酒商标(两项商标注册已准备计划投资)。5、旅游观光及游乐景点：a、河道的治理搞可呼吸性的河道(海面式河床) ,人工栈道、滚水坝,景观灯亮化,资金约2700万元；游艇：脚踏游艇、电动观光游艇.水上摩托等、投入资金约1300万元，共需投入资金约4000万元。b、入口服务区及相关基础设施,入口服务区位于沿河建设,分15、为大型的生态停车场和景区入口的服务中心及游江码头,因为该基础设施, 既是整个景区的集中接接待中心为旅游者提供完善的接待服务条件；同时也是整个景区的主要管理机构的设置地, 投入资金约3700万元。c、亲情游乐场,从景区大门进入,首先看到的梦幻游乐场,包括陆地游乐园和水上游乐园两部分,主要有过山车、旋转木马、水上滑滑梯、海盗船和沙滩儿童戏水等设施，采用五彩斑斓的梦幻色彩创造童话般奇妙的场景。为孩子们编织出活泼快乐的游乐氛围，也为大人们隐藏的童心提供一个玩乐的场地,设计出一系列亲子互动的游戏, 更有野外拓展训练场等运动体验、让大人小孩尽享“东方迪斯尼”的无究魅力,投入资金约3000万元。1.1.4资16、金构成项目估算总投资11.37亿元，其中：固定资产投资9.37亿元（含固定资产、无形资产、延资资产、预备费用），流动资金约20000万元。1.2可行性研究报告编制依据本项目根据：中华人民共和国老年人权益保障法民政部门实施行政许可办法（民政部令第25号）四川省民政厅关于贯彻落实养老机构设立许可办法和养老机构管理办法的通知（川民发2013161）国家农业综合开发项目和资金管理暂行办法（财发字19991号）；国家农业综合开发办公室关于印发国家农业综合开发多种经营项目可行性研究报告编写大纲的通知（国农办字2002175号）；2008年10月12日中国共产党第十七届中央委员会第三次全体会议通过中共中央关17、于推进农村改革发展若干重大问题决定2009年四川省委1号文件中共四川省委 四川省人民政府关于2009年抓好重大项目建设促进农业发展农民增收的意见中国农业观光园发展研究报告（2007）全国家业和农业经济发展十二五规划四川省十二五农业和农村经济发展规划国务院关于支持农业产业化龙头企业发展的意见国法2012 10号文件XX市国民经济和社会发展规划纲要再结合当地和本公司的实际情况编制1.3项目综合评价向以水系森林工程,森林生态旅游,综合型的经济型农村、乡村游,推进周边农民新村建设(幸福新村)美丽新村等推进目标是未来政府推广的必由之路。该项目构建建设为“生态旅游型”小镇,并借助台湾作为世界排名第二的高新18、农业, 邀请以台湾农业部的一些前官员和部份农业方面的博士为主, 将台湾精致的高新农业为我们构建一个多业态、经营型、复合型、高新农业的多村典范。并借此机会将生态小镇打造成观光旅游的重要产业平台,探索发展新机制,扩大就业,培养人才，发展建立农村文化产业发展与旅游资源开发相结合的平台。该项目也是新型产业发展的新方向，一方面拓宽了生态农业外兼养老及乡村观光旅游的广度，为旅游活动增添了新景观，有助于生态保护和环境优化，使环境恢复魅力，永保秀丽：另一方面改变了人们的休闲养生传统和落后的耕种方式，极大的优化了农业经济的组合，开拓了人们休闲的天地和农业土地被利用的新领域，强化产业自我积累、自我发展的运行机制，19、增加综合产业的商品量和农业附加值，加速城乡一体化向现代城镇转变，是振兴农村经济、优化农业结构的有效措施。围绕建设生态养老、红色旅游、现代农业产业大市场，进一步调整优化产业结构，通过现代农业综合产业示范基地项目的建设，引导和推动XX市高场镇产业结构调整。第二章 项目背景2.1项目的由来2013年6月26日,国务院关于城镇化建设工作情况的报告提出：“走以人为本、节约高效、绿色智能、四化同步的中国特色新型城镇化道路”。按照“做大做强农业、做新做特农村、做精做细旅游、做亮做美城镇”的发展战略，通过现代农业产业的发展，引入养老养生、乡村休闲旅游等产业，使广大农民在不离乡土的情况下，实现就地就业奔小康。A20、党的十八大报告和新一届国务院的政府工作报告都明确提出：“积极应对人口老龄化，大力发展老龄服务事业和产业”。2011年，国务院印发了中国老龄事业发展“十二五”规划和社会养老服务体系建设规划（2011-2015年），提出：“到2015年，我国每千名老人拥有养老床位数到达30张，增加养老床位数340万张”，国家老龄委计划用10到15年时间，选择10座城镇打造“国家级健康生态养老示范基地（园）”。B、四川省老龄事业发展“十二五”规划：“深刻认识发展老龄事业的重要性和紧迫性，优先发展社会养老服务，培育壮大老龄服务事业和产业”。C、生态观光农业是一种以农业和农村为载体的新型生态旅游业。近年来，伴随着农业21、产业化的发展，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。随着收入、闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业观光农业应运而生，拓展了农业发展的新空问，开辟了旅游业发展的新领域。为助推XX旅游强市发展, 2017年,XX将大力实施多村旅游供给侧改革,全力推进“一核五带一区”多村旅游带建设,全面提升全市乡村旅游发展质量和水平, 力争实现乡村旅游收入150亿元,增长18%以上。“一核五带一区”建设即:XX都市多村旅游核心区,长江多村风情旅游带、金沙22、江高峡平湖乡村旅游带、岷江丹山碧水乡村旅游带、南广河田园风光乡村旅游带、淯江河生态画廊乡村旅游带, 以及川南民俗风情乡村旅游区。“一核五带一区”建成后,XX将形成集农业生产、农耕体验、文化娱乐、教育展示、水族观赏、休闲垂钓、产品加工销售于一体的乡村旅游景点。同时,XX还将全力推进乡村旅游特色示范村(点)建设 ,今年将创建市级乡村旅游特色示范村10个、乡村旅游特色示范点20个；加快实施乡村旅游精品建设工程, 加快推进翠屏区金兰花谷、南溪区花千谷、XX县幸福公社、长宁县蜀南花海、高县大雁岭、兴文王庄生态园等一批乡村旅游景区(点)建设。此外，为推进乡村旅游标准化建设和精品建设，今年XX还将开展四川星23、级农家乐和多村酒店创建和特色旅游经营业态(含休闲农庄、农家乐园、养生山庄、花果人家、生态渔庄、森林人家、创意文园、美食美味、民族风宛等特色业态经营点)评定工作。今年力争创建乡村旅游强县1个、特色乡镇2个、精品村寨5个,星级农家乐50个、特色旅游经营业态50个。现代社会，人们渴望能存优美的环境中放松、休闲。于是，回归田野、自然的观光农业就成为人们最好的选择，吃农家饭、住农家屋、做农家活、看农家景成了新的热点。据专家介绍，观光休闲农业，在日本、美国等发达同家20世纪70年代就已形成产业规模，进入90年代，随着我国人民生活水平的提高，观光休闲农业也应运而生。生态观光农业园主要是以发展养殖、种植园为最24、主要的经营项目，养殖和种植品种力求做到新、奇、特。在养殖品种中，可引入市场销售情况较好、人人爱吃的动物及特色品种。种植项目应引进速生、抗病丰产、好看、好吃，或外观奇特的产品。在生态观光农业园内游客不但可吃到各种山珍野味，品尝到珍奇水果、蔬菜，还能看到各种动物表演，同时还能烧烤、垂钓、采果、制作栩栩如生的标本，使农产品在各种休闲、参与的项目中就地消费。利润和效益是普通种养业的5至10倍。生态农业观光园不是人们通常所述的与生态农业、旅游农业、高效农业等同意义上的生态农业观光，它是在现代农业基础上，集合现代农业建设的实践经验，迎合社会经济发展和人们情趣变化的需要而提出的。生态农业观光园是以市场为导向25、，以区域优势为基础，以高新示范园区为桥梁，以产业化经营为主线，融进直接效益与观赏效益、长远效益与社会效益为一体的现代农业新体系。生态农业观光园是现代农业发展的一个趋势，有着丰厚的社会基础。随着社会经济的飞速发展，人们收入水平迅速提高。在解决温饱之后，人们特别在吃穿以外追求日益增多，日趋多样，这是观光农业发展的主要基础。与此同时，节假日的增多，双休日的实行，为人们外出休闲、观光旅游提供了大量的时问。从人们旅游情趣多向性来看，追求田园式的生活情趣是个重要的发展趋向。而现实中，这样的景点场所显得相对匮乏，这就为生态农业观光园的快速发展提供了广阔的发展市场。四川省是我国的农业大省，在西部大开发总体规划26、四川省外商投资优势产业目录中，“粮食、蔬菜、水果、禽畜产品、水产品的储臧、保鲜和加工”等若干与农业资源开发相关的产业列在了首要的位置。四川气候温和和潮湿，水资源丰富，拥有大量的平原和浅丘，劳动力廉价，在农业及其相关产业方面具有比较优势。四川省正在加大农业现代化的步伐，对农业新科技的需求极为迫切。2.2项目建设的重要性与必要性及其意义项目的实施不仅直接拉动区域旅游消费,促进地方经济发展,提高政府财税收入,还将増加若干就业岗位, 直接促进周边农户就业及农家乐也可以大量得到发展和可以大力开发休闲度假旅游产品,重点依据现有旅游资源,积极发展“互联+旅游”形成旅游业新生态圈,跨产业融合,万众创新,发展乡27、村游的个性化。拓展建设旅游房车，自驾车营地建设,向有特色化方向发展,开拓旅游消费空间。该项目的主线:建设生态环保的高新农业,也是地方政府所想,所急的,所以将会得到地方政府的大力配合,这是不容置疑,不管在硬件上,软件上都会得大力支持。该生态小镇在建设过程中将积极响应政府号召,配合政府大力推进乡村旅游扶贫,通过我们已成熟的模式为周边的一些相对落后的村庄举行专业培训,加大推广力度,帮扶一些有条件的贫困村开拓多村旅游，形成特色,与众不同,并将具体到帮扶到其点子上。更为重要的是项目实施还将带动周边农户増收游客带来相关消费也就直接増加农户收入。可开农家乐，多村、酒店，到农户田地间快乐自由采摘，该项目的建设28、可带动与周边镇转型为“生态旅游型”众多个小镇,构建一个多业态、经营型、复合型、互访式新产业的乡村观光游的重要产业平台。探索发展新机制,扩大就业,培养人才，发展建立农村文化产业发展与旅游资源开发相结合的平台。该项目总投资逾11亿元, 分期开发，需占山地、林地、田地约1万亩为起点、在保护生态环境, 以人为本,利用地形地貌打造公司加农户, 以互联画+旅游的模式,以养植业、种植业、乡村休闲，康养结合,影视基地为一体的综合生态经营型旅游、农业休闲观光区。据初步测算,世界旅游组织公布资料显示：每増加一个就业人员,就能为社会增加五个就业机会,按次推算,本项目将带动4000-6000人以上就业机会, 同时必将29、为地方政府带来可观的税收。现代生态农业不仅具有生产性功能，还具有政善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。人们对良好的乡村环境所形成的森林浴、郊野露营、观光采摘等消遣休闲活动的渴望和追求，满足了自身回归自然的心理需求，缓解了繁忙的城市生活中所带来的紧张感和压迫感。人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业、农村与旅游业边缘交叉的新型产业生态观光农业应运而生。可以肯定，生态观光农业是非常具有前景的现代农业，但需要不懈的努力，才能实现预期目的。2.3项目建设单位概况XX市XX生态科技开发有限公司是一家从事农业科学技术开发、咨询、推广；园林绿化工程；市政工30、程；批发兼零售：预包装食品兼散装食品、乳制品、农机具、农产品、蔬菜、水果、盆景、化肥、食用菌；花卉、花木、果树种植、销售；家禽、家畜、水产养殖、销售；畜牧养殖业；农场观光、垂钓服务、餐饮服务。公司所开发建设的中国XX黄伞特色小镇（XX影视基地）项目座落于四川省XX市高场镇。具有土地肥沃、雨水充沛、资源丰富、交通方便等优越条件。开发建设的中国XX黄伞特色小镇（XX影视基地）项目是一个以生态农业、旅游、养老休闲为宗旨，集现代农业科研、种养植、旅游、摄影及生态养老休闲为一体的绿色生态旅游型小镇，项目占地总面积约为11080亩，投资逾11亿人民币。2.4项目建设区域及所在地概况2 4 1项目建设区域概31、况2.4.1.1自然地理条件高场镇区位条件优越，地理位置得天独厚，交通、通信十分便利，是岷江片区的水陆交通要道。南距XX市区32公里，距内宜高速公路入口18公里，距XX市二级民航机场25公里，距县城柏溪19公里，宜屏公路横贯全境。全镇现有村道141公里，村村通公路。场镇北临岷江，江边现有深水码头两个，具有较强的吞吐能力。邮电通信、水、电、气、闭路电视等主要基础设施功能日趋配套。已开通程控电话、移动通讯；现有供水站2座，电站2座，年发电量70Kwh ，有35千伏的变电站2座。高场镇地貌类型以平坝、低、中丘为主，海拔高度在280740米之间，属亚热带温湿性季风气候，气候温和，雨量充沛，光照适宜，雨32、热同季，平均气温15.817.7 ，年降雨量11001200 毫米，年日照9581139小时，无霜期300342天，相湿温度80%左右，全年盛行西北风。环境地貌有低山、丘陵、槽谷、河谷平地四种,平均气温大部正常偏低,降雨是总量大部正常偏多,全年干旱危害较轻,其中冬干不明显,春秋无旱,夏旱、伏旱危害轻, 全市只有几次区域性暴雨过强,综合评价全区评价气候年景为丰年。高场镇土地肥沃，物产丰富，农业基础较好，是XX县粮油、生猪主产区之一。主产水稻、小麦、玉米、高粱、豆类、柑桔、甘蔗、花生、油菜、蔬菜等，猪、牛、羊、鸡、鸭、鹅等畜牧业发展较好。在产业结构调整，其蔬菜、水果、茶叶、木材、油樟、药材的产量也33、逐步增大。2.4 1 2基础设施农村产业结构调整中，高场镇紧紧依托区位优势和地域优势，重点发展中药材、反季大棚蔬菜、经济果木、土豆、蚕桑、肉兔、油樟等。高场镇商贸繁荣、集市兴旺。全镇有8家乡镇企业，产值达380万元。2002年全镇国内生产总值达8969万元，其中第一产业5720万元，第二产业2235万元，第三产业1014万元；城乡居民储蓄存款余额4137万元，实现财政收入456万元，农民人均纯收入2283元。高场镇是XX县粮油、生猪主要生产区之一。全镇有耕地面积24568亩，粮食产量达18419吨。油樟、马铃薯、肉兔是高场镇三大企业特色支柱产业，马铃薯常年种植面积6000亩，产量达2万吨，年出34、栏肉兔50万只。高场镇的农业结构调整力度大，2001年建立了全县第一个高标准、高档次、高质量的农业产业化科技生态园，2002年又实放了十大科技兴农项目，在全镇建立十个科技兴农示范区。高场镇基础设施完备。镇内有职业高中1所，初级 中学1所，小学、幼儿园20所，各类医院4所，村村建有文化活动室和医疗站。小城镇建设全面启动，基础设施进一步完善。为助推XX旅游强市发展, 2017年,XX将大力实施多村旅游供给侧改革,全力推进“一核五带一区”多村旅游带建设,全面提升全市乡村旅游发展质量和水平, 力争实现乡村旅游收入150亿元,增长18%以上。“一核五带一区”建设即:XX都市多村旅游核心区,长江多村风情旅35、游带、金沙江高峡平湖乡村旅游带、岷江丹山碧水乡村旅游带、南广河田园风光乡村旅游带、淯江河生态画廊乡村旅游带, 以及川南民俗风情乡村旅游区。“一核五带一区”建成后,XX将形成集农业生产、农耕体验、文化娱乐、教育展示、水族观赏、休闲垂钓、产品加工销售于一体的乡村旅游景点。同时,XX还将全力推进乡村旅游特色示范村(点)建设 ,今年将创建市级乡村旅游特色示范村10个、乡村旅游特色示范点20个；加快实施乡村旅游精品建设工程, 加快推进翠屏区金兰花谷、南溪区花千谷、XX县幸福公社、长宁县蜀南花海、高县大雁岭、兴文王庄生态园等一批乡村旅游景区(点)建设。此外，为推进乡村旅游标准化建设和精品建设，今年XX还将36、开展四川星级农家乐和多村酒店创建和特色旅游经营业态(含休闲农庄、农家乐园、养生山庄、花果人家、生态渔庄、森林人家、创意文园、美食美味、民族风宛等特色业态经营点)评定工作。今年力争创建乡村旅游强县1个、特色乡镇2个、精品村寨5个,星级农家乐50个、特色旅游经营业态50个。建设生态环保的高新农业,也是地方政府所想,所急的,所以将会得到地方政府的大力配合,这是不容置疑,不管在硬件上,软件上都会得大力支持。2.4 1 3旅游基础条件高场镇水利、旅游资源丰富。镇内有省级文物保护单位黄伞汉代岩墓群，保存完成；另有青云庵及丹山碧水胜景，青山万亩生态观光林也是不可多得的旅游资源。凿建在坐北向南的岩壁上、面临岷37、江、离地面高5米的这个墓,是一个一堂三室的大岩墓,由墓门.享堂、甬道、墓室四个部分组成。墓门宽12米,高2.2米。门的左右两侧靠壁处,各雕置一石阙,阙虽然风化了，但我们仍然有幸看到阙盖。门的中间分列两根门柱,将墓门分成三个入口处。门的上方为仿木结构檐口格式,浮雕有筒瓦、瓦(王+当)、檀格、檐橼。檐下刻有巨型斗拱、棂窗、楼台、入物、走兽等图像。这些雕刻，刀法细致,构图大方,风格突出，典型的汉代建筑风格。入门为享堂，高大宏敞，进深4.6米，宽12.2米，高2.5米。享堂后壁及东西两側墓壁上方,也是仿木结构房檐格式,浮雕有瓦沟、瓦(王+当)、斗操、穿仿等图像,三方均有檐口,完全像一个庭院。享堂后壁有38、三条甬道,各通一个墓室。三条甬道均是平顶,三个墓室则为券顶。每个墓室内都有壁龛和石灶，名人遗地唐朝诗人李白曰：“丹山碧水，纤夫古道”：一条大河波浪宽，风吹稻花香两岸，我家就在岸上住，听惯了艄公的号子，看惯了船上的白帆而如今大江依在、物事人非, 轮船早以取代了旧时的木船,船工的号子已经远去,再也看不到队队的纤夫和江上的白帆,但是它在历史的长卷中却留下了浓墨重彩似的一笔，也留给人们无尽的追思和遐想。工业发展总体稳定，工业持续快速增长，经济发展的产业基础较为稳固。农业总体稳定。仍是拉动经济增长的产业主动力。需求方面：消费投资稳步趋升，对外贸易形势较好，经济增长的需求拉力不断加大：消费稳中趋旺。去年以39、来，全市消费需求稳步扩大，市场持续旺销。 从运行质量看，财政居民稳定增收，企业效益逐步回升，经济结构进一步优化：财政稳定增收。增值税、营业税和企业所得税等主体税种增长较快，对地方财政收入增长的贡献率近七成。 从发展环境看，资源瓶颈约束趋缓，物价涨幅逐步回落，经济发展活力日益增强：资源约束趋缓。随着国家一系列宏舰调控措施的有效实施，煤电等供应紧张局面有所缓解。高进低出状况有所改观。一句话基础硬件完善，投资环境优越。2.4 2项目建设所在地概况项目所在地高场镇即四川省XX县高场镇。高场镇位于四川盆地南部丘陵地区XX县中部，地处岷江下游两崖，西连屏山县，东靠翠屏区，北与李场镇、真溪乡，南安边镇，喜捷40、镇相邻。高场镇区位条件优越，地理位置得天独厚，交通、通信十分便利，是岷江片区的水陆交通要道。南距XX市区32公里，距内宜高速公路入口18公里，距XX市二级民航机场25公里，距县城柏溪19公里，宜屏公路横贯全境。全镇现有村道141公里，村村通公路。场镇北临岷江，江边现有深水码头两个，具有较强的吞吐能力。邮电通信、水、电、气、闭路电视等主要基础设施功能日趋配套。已开通程控电话、移动通讯；现有供水站2座，电站2座，年发电量70Kwh ，有35千伏的变电站2座。高场镇幅员108平方公里，辖21个村，230个村民小组，总人口；全镇镇域耕地面积 4109亩（其中：田21456亩，土12653亩，农业人均占41、有耕地0.93亩）；粮食总产量达18056吨，财政收入260万元，农民人均收入1800元。是XX县省级小城镇试点镇之一。第三章 市场分析3.1中国XX黄伞特色小镇（XX影视基地）项目概况中国XX黄伞特色小镇（XX影视基地）项目的涵义项目的实施不仅直接拉动区域旅游消费,促进地方经济发展,提高政府财税收入,还将増加若干就业岗位, 直接促进周边农户就业及农家乐也可以大量得到发展和可以大力开发休闲度假旅游产品,重点依据现有旅游资源,积极发展“互联+旅游”形成旅游业新生态圈,跨产业融合,万众创新,发展乡村游的个性化。拓展建设旅游房车，自驾车营地建设,向有特色化方向发展,开拓旅游消费空间。该生态小镇在建设42、过程中将积极响应政府号召,配合政府大力推进乡村旅游扶贫,通过我们已成熟的模式为周边的一些相对落后的村庄举行专业培训,加大推广力度,帮扶一些有条件的贫困村开拓多村旅游，形成特色,与众不同,并将具体到帮扶到其点子上。更为重要的是项目实施还将带动周边农户増收游客带来相关消费也就直接増加农户收入。可开农家乐，多村、酒店，到农户田地间快乐自由采摘，该项目的建设可带动与周边镇转型为“生态旅游型”众多个小镇,构建一个多业态、经营型、复合型、互访式新产业的乡村观光游的重要产业平台。探索发展新机制,扩大就业,培养人才，发展建立农村文化产业发展与旅游资源开发相结合的平台。近年来，伴随全球养老和农业的产业化发展，人43、们发现，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。随着养老产业的新起为当地人增加了收入，人们闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的休闲，尤其希望能在典型的农村自然环境中放松自己。于是，农业、养老、观光旅游边缘交叉的新型产业现代农业综合产业示范基地应运而生。各地掀起尊老爱老、观光农业的热潮：选择已有的自然风景区或旅游景点为依托，建设珍稀动物养殖场；以种、养殖场为基础，再造人工景观、游乐设施；集科研、技术开发、观光旅游于一体，兴建“花海世界”；投巨资兴建养老产业。它改变了传统农业仅关注于土地本身的大耕作农业的单一经营思想44、，把发展思路拓展到“人地共生”的新型产业与农业结合的理想模式。3.1 2中国XX黄伞特色小镇（XX影视基地）项目主要类型A. 高科技生态农业种植养殖示范园区：邀请以台湾农业部的一些前官员和部份农业方面的博士为主, 将台湾精致的高新农业为典范栽种高产高效益的农作物(引进台湾高产高效农作物种)规划用地3000亩加上山地林地的种植养殖共计10000亩以上。估算投资约1.15亿元。B.休闲、养生、养老园区：是把观光休闲与农业结合在一起的一种旅游活动，它的形式和类型很多，我公司开发建设的是特色生态农业、休闲观光、度假养老等景点，让游客入内摘果、赏花，品茶、享受田园乐趣。这是兼顾农业生产与科普教育功能的农45、业经营形态，即利用农园中所栽植的作物，饲养的动物以及配备的设施，如特色植物、热带植物、水耕设施栽培、传统农具展示等，进行农业科技示范、生态农业示范，传授游客农业知识。让亚健康人群乐意在此休闲颐养。养老年服务业是高年龄段老人尤其需要发展的项目，兴建的养老服务基地主要为老年人提供建筑设施，如老“年普通高档公富”、“老年康复育中心”、 “老年大学”、 “生态餐厅、休闲花园”等,集养老、休闲、保健、医疗、关爱为一体。住房对于老年人来说是养老和安身之处，拥有住房是一件十分重要的事情。但是，如果住房不能根据老年人的特点设计修建，那就会给老年人的生活带来诸多不便。比如，老年人由于年老体弱，楼层不宜住得太高；46、由于视力衰退，要求房间透光好；由于行动不便，要求有防滑防跌设施等。我公司开发建设的养老（能入住5000人）的养老床位住房，就是按此要求规划建设，还注重人工打造生态观光景点，规划用地38亩，投资估算约5.8亿元。C影视基地：以围绕打造深蕴的鱼凫文化古街为主题去建设和修建适合于该生态小镇作为旅游与供拍摄电影及电视剧的基地，需要投入修建：1、鱼凫故事古街石牌坊约1500万元；2、鱼凫故事古街城墙约3000万元；3、鱼凫故事古街房建约13000万元；4、鱼凫故事观星、擂台约1000万元。综合修建此鱼凫古文化街,共需投入约1.85亿元，古街除道路及绿化外,占地约50亩。D. 温泉休闲商区：我公司项目系观47、斗山温泉,温泉水质涵盖了各种元素,具有极高的医疗保健价值, 具有软化皮肤、帮助上皮细胞生长,有助于皮肤外伤康复,可改善皮肤血液循环和新陈代谢、对神经性皮炎、湿疹等有明显疗效,对神经衰弱、轻度心血管疾病等有一定疗效,游客可以选择丛林中极具私密性的天然温泉区, 用暖暖的泉水做SPA按摩、足疗等,洗去满身的疲惫。商务区占地约28亩，温泉休闲商务区共需投入资金约1.5亿元。E. 旅游观光及游乐景点：人工栈道，滚水坝,景观灯亮化，游艇，大型的生态停车场和景区入口的服务中心及游江码头，亲子梦幻游乐场等，占地约210亩，共计需投入资金约1.07亿元。3.1.3中国XX黄伞特色小镇（XX影视基地）项目的目标建48、设“XX黄伞特色小镇”的对策分析,借鉴国内外一些成功的生态小镇的发展模式,立足于XX小镇的开发范围,实行一体化,多方位构建其风格,其特色以两个主题展开,并在该生态小镇指分不同区域建农家乐,生态旅馆、游乐场所及各种不同的养生项目 。本项目为非法定形式的规划,由此、成果形式上可大胆突破法定规划的框架,以适应该项目“生态小镇”需要为出发点来组织。其成果应体现整合性、开放性和时效性。整合性:体现在对现状与问题做全面的分析探讨。开放性:则指规划应当为未来不可预见性因素留出充分的弹性,和接入口,建立应对变化的研究机制和基础, 确保在规划完成后的相当时期内,在此基础上可以快速廷伸出具有一定深度的专题以满足快49、速决策的需要。时效性:是指形成规划后,针对现状“生态小镇”建设、管理需要及出现重大事件、规划所提出的战略和理念有偏差时,应顺应变化而转化为近期、中期可实施的行动。综上所述:项目的实施不仅直接拉动区域旅游消费,促进地方经济发展,提高政府财税收入,还将増加若干就业岗位,直接促进周边农户就业及农家乐也可以大量得到发展和可以大力开发休闲度假旅游产品,重点依据现有旅游资源,积极发展“互联+旅游”形成旅游业新生态圈,跨产业融合,万众创新,发展多村游的个性化,拓展建设旅游房车,自驾车营地建设,向有特色化方向发展,开拓旅游消费空间。第四章 项目总体方案设计4.1项目建设指导思想1、建设上尽量不破坏原有自然景观50、和乡村风味。 坚持差异化原则,调研分析国内外一些有特色和成功的生态小镇经验和模式。找准本项目的特色优势和独有的资源,在该小镇的定位和发展思路上走出一条差异化的生态建设及生态小镇的经营模式。坚持可操作性原则。本规划的成果须切实可行地能推动“生态小镇”发展计划和建设管理的第一步骤。合理确定存在的发展目标与实施措施,节约和集约利用资源,绿色环保保护该项目的生态环境。2、兼顾景观生态性与与娱乐性。 在对现代农综合产业示范基地项目进行实地规划时将通过合理布局，采取高科技现代农业种植养殖，生态休闲观光、养老区、旅游等分开措施，既丰富了植物景观群落，又增加观光采摘的多样性和趣味性及经济效益。3、服务设施规划51、具有现代性。 在办公区、服务接待区、展示区、停车场、厕所等服务设施的规划上将采用现代化的材质和设计方案，特别是旅游观光者关心的卫生和洗手池的布置一定要打破传统的建筑风格。4.2项目规划原则 中国XX黄伞特色小镇（XX影视基地）项目的建设规划，将秉承“可持续发展”的原则，提倡自然循坏和自然生态，保护好生态环境，把资源开发和经济社会协调发展有机地结合起来，把可持续发展城镇与乡村发展有机结合起来，实现产业化发展和生态环境相互可促进的良性循环。现代农综合产业示范基地项目根据自身特点和现状，因地制宜，利用“山”的优势和“水”的优势，坚持以新型产业为本，带动相关产业的共同发展，将经济发展与环境保护相协调，52、走可持续发展道路，按照“统一规划，分期实施，开发一片，建成一片，受益一片，滚动发展”的原则，以现代农综合产业示范基地主要功能区进行开发建设，形成发展长龙经济的“三个构想”：发展绿色高效产业，积极发展旅游观光和养老休闲产业，适当发展农特产品加工业。规划原则： (一)整体性与开放性的原则 中国XX黄伞特色小镇（XX影视基地）项目的规划将从整体布局着手，特别注重旅游观光区和服务区与周边环境的有机结合。从基地内部讲，整个功能区尽管有各自的特点，但并不是一个个无机的、分散的结构，而是种开放式的有机结合体；同时基地本身将与周边环境相互衔接、相互融合。(二)生态性原则 小镇自身的生产生活将更为注重生态方面的53、要求，节制引用外来物种，保护和发展乡土物种，不会对“生态小镇”本身和周边乡村产生不良影响。（三）经济性原则 中国XX黄伞特色小镇（XX影视基地）项目将充分发挥我公司的优势，强调用最少的人工和资金投入来健全自然生态过程，强调有效利用有限的土地资源；同时，除了小镇本身项目以外、还将发展生态农家乐、生态旅馆、游乐场所及各种不同的养生项目等，以带来更多的经济效益求得基地自身良性循环，因此在基地规划中将充分考虑经济生产的内容。（四）特色性原则 特色是基地经济发展的生命之所在，愈有特色其竞争力和发展潜力就会愈强，因此，基地会明确资源特色，选准突破口，使还将现代农业综合产业示范基地项目具有更鲜明的市场特色。54、（五）近期和远期规划建设性原则 现代农业综合产业示范基地项目的规划建设并不是一蹴而就的，需要统筹规划，分期建设。为做到布局合理，就必须做到统筹规划，有计划地分期实施，逐步建设。为保证其健康发展，一要搞好规划，按规划组织实施，二要根据投入的资金合理分配，进行分期建设。第五章 项目技术方案5.1技术方案原则本项目的技术方案依照项目区的经济、社会条件、遵循自然、社会和经济系统协调发展的原则，以充分利用当地的自然和人文资源，建立具有鲜明地域特色的生态农业系统为目的，运用生态学的物质循环转化原理、生态位原理、边缘效应原理进行设计。5.2生态环境综合治理技术 重点推广使用现代化种养殖术和“畜-沼-果”、“55、种-养-沼-能”生态利用模式。对坡耕地和裸露坡地采用生物与农艺措施相结合进行改造，控制土壤侵蚀、降低地表骨流、提高生物生产量，形成土涵水、水养土、生物生长旺盛的高效利用模式。在农业生产上，推广应用新型高效生态利用模式，把养殖所产生的粪便，人类的生活垃圾及污水通过沼气池发酵，沼气作为能源再利用，沼液浇灌果园、沼渣作为肥料施入农田，从而实现资源高效利用，也优化了生态环境。5.3养老生态模式建设技术 根据项目的自然、经济条件，结合基地建设实际情况，选择庭院生态模式。一个综合项目的建设落成，能使其养老居住环境更加优美、当地经济更加富裕。第六章 投资估算6.1投资估算依据国家农业综合开发项目和资金管理暂56、行办法财发字【1999】l号；国家农业综合开发项目和资金管理暂行办法若干条文的解释； 财发【2000】57号 关于印发农业综合开发财务管理办法的通知；国家农业综合开发办公室关于印发的通知（国农办【2002】175号文）：6.2项目建设投资估算6.2.1项目固定资产投资 本项目固定资产投资估算为11.37亿元，其中：养老院投入约58000万元，影视基地投入约18500万元，温泉度假酒店商务区投入约15000万元，其他约22200万元。6.2.2流动资金估算 流动资金估算按详细估算法计算，流动资金估算为20000万元。6 2 3项目总投资 项目估算总投资11.37亿元，其中资产、无形资产、递延资产57、预备费用，流动资金约20000万元。固定资产投资约91500万元。6.3资金筹措项目估算总投资11.37亿元，全都资金由本公司提供。具体运作：自筹约20000万元，占投资总额的18%左右；国内贷款约80000万元，占投资总额的70%左右；融资约8000万元，占投资总额的7%左右。争取政策补贴约5000万元，占投资总额的5%左右；6.4资金使用和管理公司将严格控制财政资金的使用，确保资金安全，专款专用，提高资金使用效益，按照国家和公司用关规定执行。第七章 财务评价7.1评价依据本报告依据国家计划委员会和建设部1999年颁布的建设项目经济评价方法与参数（第二版）以及国家现行的财会税务制度，对项目58、进行财务评价。7.2基本数据7.2.1营业收入、营业税金及附加估算1、高科技农业园农业园的土地流特费用每亩价格500元/年, 300亩500元/亩/年=150000元/以每亩地前期平均投资一般框架内常规的估算，每年100亩地需要350万,也是说每个高科技农业产业园的投资额度是1050万元。高科技农业产园根据自前的常规来做算其投资回收期与收益投资是可观的,同时国家目前对农业科技这方面是积极推进的。其投资回收期一般是6-8年,(这不包括国家每年在陆续出台対高科技农业方面的补贴)。2、养生、养老、康养一体文化村该养生养老院授资建设5000个床位,接建高挡的床位1000个, 中挡床位1200个,普通床59、位2800个。高挡、中挡床位将通过营销和促销, 销售给有能力购买的人购买后使可在该院获得一张床位的5-15年使用权。同时其的买该床位款项的老人,去世后,而有剰下的年限,该床位将会将每年所需的费用和计提该床位的折旧,用公允的会计准则来审核, 余额将退回其生前指定受益人。A、1000个高挡床位是一个两室一厅的套间约60平方米（其中一间可以让全职护理的护工住),全部设有独立卫生间、高级电动马桶、小型厨房、独立冷暖空调等配套设施。以其管销出八成,即800个,每个40万元 。该高挡床位将回收投资款项3.2亿元 。B、1200个中挡床位是一个面积约30平方米设有独立卫生间、高级电动马桶、独立冷暖空调等配套60、设施。以其管销出八成,即约1000个,每个28万元。该中挡床位将回收投资款项2.8亿元。综合高、中挡的床位收益将回收投资款6亿元以上 。C、2800个普通床位将按不同的楼层、方位、设置,采取2500元一一3500元的区间月收费。租赁给那些根据白己的需求进来养生养老的人(平均价3000元)。该普通床位的以七成租率来估算,每月约有600万元的收益，年收益7200万元以上 。综合各方面因素, 该康养一体文化村的投资预计在3至4年收回投资款 。3、旅游观光景点的建设投资款综合修建此鱼凫古文化街, 共需投入1.85亿元, 修建鱼凫古街营业用房约300间,100间出租, 每间每月1500元一3000元, 61、200间出售,每平米3000元/间一一一6000元/间,四合院住宅约为200-300,售价约为每平米8000元一一一一1 0000元。我国平均每年法定假日的1 14天,还有部分带薪假期,居民有三分之一的时间是休假,生活水平的提高,消费观念的转变,旅游休闲度假已经成为发展趋势。客源市场:XX市北大门,紧邻国家级风景区竹海长宁、李庄古镇、兴文石海等市内风景区；以上我市这三个景区2015年年接待游客近400万人；如果该项目建成后预计年接待游客近150万人 .未来客源:随着XX市旅游强县的不断发展成熟,来自自贡市、富顺县、泸州市、临接云南水富县等游客; 一个小时经济圈；乐山市、犍为、内江市等游客半小时62、经济圈的形成:XX国际旅游度假区的配套不断完善,XX逐渐由半旅游中转半旅游目的地转向为国际度假旅游目的地, 面向国内外旅游度假爱好者。由此推算综合收益,按套门票: 120元/张、按预计年接待游客150万人、年均收益约1.85亿元。该项目完成后, 观光旅游最大的年接待量可容纳300万人次以上, 如达到该水平则该项目进入到一个丰收期 。以建设高科技农业示范园区作为配合支撑其它旅游景点中又增加其观光点和旅游。实行其高科技农业和养生、养老及旅游景点的收益进行互补,从而可以将该融资款能及时回收,也使用该项目能可持续发展。本项目缴纳营业税，其税率为5%，城市维护建设税按营业税额的1%，教育费附加按营业税额63、的3. 5%计算。7.2.2总成本费用估算(1)工资及福利 该项目费用按职工总数乘以年工资及福利费指标，员工工资乘以养老保险、失业保险、医疗保险和住房基金指标，两项合并计算构成。按9600元人*年计算。(2)折旧及摊销折旧与摊销采用平均年限法，建筑物折旧按年限20年，机械设备折旧年限13年，残值率按5%计，递延资产摊销按10年计算。(3)修理及道路维护费该项费用什算方法按占固定资产原值得比率和道路维护费用计算，本项目按20万元年计算。(4)其它管理费用其它管理费用为景区日常管理所发生的办公费、差旅费、日常维护、旅游宣传等相关费用，本项目正常年估算为300万元。7.3利润估算及分配利润总额=营业64、收入总成本营业税金及附加 依据现行财税制度，项目缴纳企业所得税 企业所得税=应纳税所得额X税率 税后利润=利润总额企业所得税7.4财务盈利能力分析7.4.1财务内部收益率(FIRR) 财务内部收益率( FIRR)是反映项目在计算期内投资盈利能力的动态评价指标，它是项目计算期内各年净现金流量现值等于零时的折现率，过对投资现金流量表进行分析计算，得出其所得税前后财务内部收益率分别为20.37%和19.11%，高于同期银行贷款利率。7 4.2财务净现值(FNPV) 财务净现值是指按设定的折现率，将项目计算期内各年的净现金流量折现到建设初期的现值之和。7.4.3投资回收期( Pt) 投资回收期是以项目65、税前净收益抵偿全部投资所需的时间，可根据财务现金流量表（全部投资所得税前）累计净现金流量栏中的数字计算求得，计算公式为：Pt=（累计净现金流量开始出现正值年份数-1）+（上年累计净现金流量绝对值当年净现金流量）。7.5敏感性分析 该项目做了投资的敏感性分析。考虑项目实施过程中一些不确定因素的变化，分别对营业收入、经营成本、和固定资产投资做单因素变化对财务内部收益率、投资回收率的敏感性分析。各因素的变化都不同程度的影响财务内部收益率及财务净现值，其中营业收入的提高或降低最为敏感，固定资产投资次之，经营成本再次之。营业收入、经营成本和固定资产投资提高10%或降低10%，财务内部收益率仍大于同期银行66、贷款年利率。由此可见，项目具有一定的抗风险能力。7.6结论该项目的建设符合国家宏观经济政策和产业政策，同时符合绵阳市平武县旅游业发展总体划划。项目建设充分发掘当地自然资源及人文文化，对于改绵阳市平武县投资环境，提高当地人民收入等具有积极意义，社会效益显著。 从财务内部收益率大于同期银行贷款年利率，财务净现值大于零，表明项目具有一定的盈利能力；从财务不确定性分析看，项目具有一定的抗风险能力。因此，项目从财务上将是可行的。该项目按照几条主线去建设，做到长、中、短的结合去投资，也是该项目最佳的亮点，同时该项目地方政府十分重视。有地方政府坐依托 ，并能让政府公共部门与企业部门互相取长补短,共担风险、共67、享收益，所以该项目有充分理由肯定是一个风险小 , 投资回收快的好项目。第八章 环境保护分析8.1环境保护8.1.1周围环境现状l、自然环境现状 项目地位于四川盆地南部丘陵地区XX县中部，地处岷江下游两崖于上，山清水秀，绿树成荫。该地区属四川盆地、亚热带山地湿润季风气候，终年温暖湿润，四季分明，夏无酷暑，冬无严寒，多年平均温度14.7，常年葱绿，四季宜人。2、空气环境质量现状 据经市环保部门监测数据，建设地点S02小时平均浓度0.015-0.142mg/Nm3，符合GB3095-1996中的二级质量标准要求。 拟选建设场地周围无大污染源，环境质量现状良好，完全符合农业旅游项目对环境的要求。8.168、.2项目污染源及防治8.1.2.1环境保护设计依据与标准 建设项目环境保护管理条例国务院 建设项目环境保护设计规定国务院环境保护委员会 旅游项目设计卫生标准(TJ36-79) 大气环境质量标准(CB3095-2003) 污水综合排放标准 (GB8978-2003) 旅游区（点）质量等级的划分与评定（修订）(GB/T17775-2003) 旅游规划通则(GB/TI8971-2003)8.1.2.2施工期环保措箍 1、施工废水应经沉淀池沉淀后上清液排放，堆泥干化后外运填埋。施工期间利用当地的生活设施，不得新增生活污水排放口。施工人员生活污水必须收集后交由当地环卫部门清运。 2、按环境影响报告表核实69、工艺规模，进行施工运营。加强工程施工期环保工作，合理选择沥青和灰土拌合地址，做到集中拌合，远离居区，并落实沥青烟污染防治措施，确保达标，现场施工采用沥青拌和站预制沥青，进行路面铺设。在丁程施工中运输料石、水泥等易产生扬尘的车辆须覆盖篷布，临时堆放的土石方、料场及临时道路等必要时应洒水。施工结束后应及时在道蹄上种植乔木、灌木等树木，预防水土流失，净化空气并美化环境。 3、采用先进的施工工艺和低噪声设备，合理安排施工时间，采取必要的隔声降噪措施，确保施工噪声达到建筑施工场界噪声限值（GB12523-90），禁止夜间打桩，距离居民区200米范围内夜问禁止进行有噪声污染的施工作业，并按中华人民共和国环70、境噪声污染防治法的有关规定实行施工噪声申报和公告制度。8. 1.2.3营运期环保措施 本项目无工业三废污染，只有生活垃圾和生活污水，为保护项目区环境，各区间建立大型沼气池，利用分解后的生活垃圾解决各区间用气，其余做无公害处理。项目区将建生活污水处理设备，采用生化处理技术接触氧化法进行处理，使排水达到排放标，用于各景区树木花草灌溉。8.2节能8.2.1建筑 本项目建筑采用民用建筑节能设计等标准进行建设，采取缩小房屋体型系数，控制北向窗墙面积比，严格要求围护结构传热系数，在墙体拐脚等做好保温等节能措施。8.2.2电气 交配电设备及其他耗能设备选用节能型产品，以达到节能降耗的目的。公共场所及室外照明71、，采用光控雷达自动开关装置和高效节能灯具。8.3安全 本项目保护安全的重点在于游客人身安全及火灾预防。河沟地段安装扶手、栏杆等安全防护没施，并设置醒目的安全提示牌，在人员熙攘场所安排要的保安力量，搞好服务。建筑物要保证足够的通风量，设置应急照明系统、备用发电系统及报警通讯系统，并安排专职保卫人员负责紧急情况下的人员疏散。火灾预防要贯彻预防为主、防消结合的方针，在建设时根据项目现状，须充分考虑消防安全布局、消防供水、消防通道、消防装备等内容。具体做好以下几点： (1)制定消防安全制度 结合景区的建筑特点及经营性质，制定清晰、简洁、高效的“防患于未然”的防火制度，便于有关人员掌握、学习和在工作中严72、格执行，尽量将火灾风险减低到最小。 (2)确定消防安全的岗位责任人 确定消防安全责任人应完成的消防工作任务和应尽的消防工作责任，并同经济奖惩制度挂钩，使防火安全工作真正落到实处。 (3) 针对项目特点抓好消防宣传、教育结合本项目实际，有针对性地进行消防宣传教育，使人们时刻保持警惕性。在景区不同的部位，挂放消防安全标志，利用广播、标语等各种形式开展经常性的消防安全教育，提高内部职工及游客防事故的能力。 (4)定期组织防火检查，及时消除火灾隐患。定期严格组织防火检查，主要包括两方面：一是对思想、制度方面的检查；二是对机械设备、物资方面的检查。防火检查要坚持采用直观检查法和现代技术设备检查法相结合，73、对所发现问题及时解决处理。 (5)按照国家有关规定配置消防设施和器材，并定期检查、维修，确保消防设施和器材完好、有效。根据实际需要，配置消火栓、灭火器、消防水池等相应种类、数量的消防器材、设备和设施，并指定专人负责保养、维修和管理。 (6)保障疏散通道、安全出口畅通，设置符合同家规定的消防安全疏散标志。第九章 风险分析本项目的风险主要在现代农业、种养殖这一块。9.1现代农业发展面临的风险9 1 1资源风险 此处的“资源”，特指农业自然资源，它是人类从自然条件中摄取前用用人类生产和生活所必需的各种自然组成成分，主要有土地、土壤、水、森林、草地、湿地、海域、原生动植物、微生物等。通常，人们把自然资74、源分为土地资源、水利资源、生物资源、气候资源、海洋资源五大类，或将其分为：非耗竭性资源（如太阳能、空气、风、降水、气候等）、耗竭性资源（如动物资源、植物资源、微生物资源、土地资源、水资源等）。资源风险，则是指农业资源的有限性与社会索取资源的无限性之间的矛盾，给农产品的安全供给带来的危害。农业是一个资源密集型的产业，各种资源的存在和有效供给，是农业安全的前提。9.1.2人均耕地不足 “土地是财富之母”，耕地乃农业赖以发展之根本。绵阳市平武县虽然总耕地面积较大，但是由于人口基数大和高山峡谷多，因此人均耕地面积不足，这是绵阳农业发展的最大障碍，农民增收困难。9.1.3农业生态恶化 从资源经济学的角度75、看，现实中的农业技术可分为合理利用资源承载力的技术和超越资源承栽力极限的技术两种类型。过去，在推进农业现代化的过程中，出现了消耗大量非再生资源，又产生大量废弃物、农药残毒等生态环境问题，造成农业生态的日益恶化，威胁着农业经济的可持续发展。9.1.4自然风险 自然风险，是指恶劣的自然环境对农业生产造成的损害。由于自然因素的不可控性、不可抗拒性、自然条件的差异性及其变化的频繁性，可能造成农业生产在地区、季节、年度之间的巨大反差，给农业造成不可估量的风险。9 1.5市场风险 市场风险，是指农产品供求失衡导致的价格波动和价值实现的困难。近年来，绵阳市平武县农业市场风险增加，已影响到农民收入的增长。9.76、2农业生态观光是化解农业风险的关键 农业发展的推动力量主要来源于三个方面：投入的增加（包括土地投入、资本投入和劳动投入）、制度的变革、科技的进步，其中，后两种力量对农业增长的贡献并称为农业技术进步的贡献率。随着社会f向发展，技术对农业发展作用日益增大。历史用事实反复论证了一个铁的定律：科技是农业发展的不竭动力，是解决农业问题的根本出路；具有了农业高新技术，就控制了农业发展的制高点。当前，科技对农业增长的贡献份额，发达国家达到70%-80%，我国也达到了12%，农业科技进步已成为农业和农村经济发展的主要推动力。现在，农业已成为现代生物技术和信息技术应用最广阔、最活跃、最富有挑战性的领域，高科技农77、业的发展，将使农业发生革命性变化。9.3防范风险措施9.3.1制度安排与政策机制 它直接关系到能否调动各方面的积极因素，使现代农业综合产业示范基地的发展充满生机和活力。现有的以家庭经营为基础的农业经济制度，充分调动了农广生产经营的积极性，但小规模的分散经营，增大了生态农业的发展成本，使生态农业的发展受到了严重制约。如何在坚持和稳定现有制度的基础上，扩大经营规模，降低生态农业的发展成本，是我们的一项重要任务，这涉及到政策的基本走向。农业生态观光园的发展，在相当长的时期内离不开政府的扶持，在当前我国农村生产力水平比较低的情况下，离开了政府扶持，农业科学研究和开发就难以进行，真正把发展生态农业摆在重78、要的位置，为生态农业的发展指出方向。9 3.2市场调节机制 现代农业观光区的发展更应允分发挥市场机制的作用，遵循价值规律，讲求经济效益和社会效益。从长远意义上说，离开了市场机制，农业生态观光园的研究、开发和成果的推广应用就难以发展。市场需求是农业生态观光园发展的方向。9.3.4科技创新机制 科技创新是农业生态观光园发展的必由之路，我们一定要构建科技创新机制，依托西南科技大学，绵阳农业学校，为高科技农业的发展提供支撑。抓住农业生态观光同产业结构的关键与重点，选择关系到培育新产业生长点与传统产业改造等关键的高新技术。对这些技术要集中力量、重点突破，争取时效，强调效益。9.3.5风险控制与管理机制 79、农民收入水平长期得不到应有的提高，对风险的承受能力极低，农民的文化素质不高和市场经济观念仍较淡薄，使农业生态观光园的发展“险上有险”。9.3.6人才培育机制 现代农业综合产业示范基地必须调动全社会的力量，其中的核心问题是人才队伍建设。我们要通过体制改革、环境优化、观念转变，不拘一格，发现人才，使用人才，对有突出贡献的农业科技人员要实行重奖，鼓励农业科技人员为实现农业现代化作出贡献。要做好吸引国外留学生的工作，按照“支持留学、鼓励回国、来去自由”的原则，鼓励和引导留学人员、留居海外的农业科技人员回国工作或在国外为农业生态观光园发展献计献策。第十章 组织机构与人力资源配置10.1工程项目管理建设项80、目是一个系统工程，由于系统工程有其内在的规律，需要通过与之相适应的管理模式、管理程序、管理方法、管理技术去实现。就是说，需要有专门从事工程项目管理的组织为之服务。这种组织应该有与项目管理相应的功能、机构、程序、办法和技术；有相应的资质、人才、经验，能够为业主提供最优秀的项目管理服务，能够为业主创造最大限度的效益。10.1.1实施投资项目法人制 1992年国家计委颁发了关于建设项目实行业主责任制的暂行规定，并随着推行项目法人责任制，今年国家十五计划纲要又指出：全面实行投资项目法人责任制、招投标制、工程监理制、合同管理制，健全投资约束机制。这使我国建设项目管理体制改革向前迈进了一大步。 业主是项目81、的投资主体，在项目实施过程中有最大的决策权，能否正确决策取决于业主的素质。业主不一定必须是项目管理专家，但作为工程建设项目的业主应该具备必要的项目管理方面的知识。应该了解项目管理费用、进度、质量三大控制，应该懂得项目的费用不一定越低越好，费用低到不能保证工程质量的程度，工程就会出质量事故。进度也不一定越快越好，建设周期压缩到不合理程度，就会不得不增加费用或影响质量：质量也不定越高越好，质量的标准应是适宜和合格，质量过剩是一种浪费。10. 2组织机构 实行总经理负责制和逐级管理，逐级考核的直线分层次管理体系。依靠有效的激励机制和制约机制，坚持自主管理，以人为本，以质量为中心，以责任为纽带，鼓励不82、断创新，走中外结合，传统与现代相结合的管理之路。10.3人力资源 总经理由公司批准任命，中层管理人员采取按条件在社会择优招聘办法解决。营业人员及服务人员从市区下岗职工按规定考核择优录用。10.4员工培训 主要管理人员由单位组织外地考查学习和培训，工作人员由公司统一组织培训学习。10.5管理机构和设置 本项目管理机构为旅游区管理处，总经理、副总经理各一名，下设管理科、财务科、保卫科、环卫科、修缮科。各职能部门职责如下： 管理科：负责景区内部管理、对外宣传、招商、协调等业务。 财务科：负责内部财务计划、财务管理及外部收费管理。 保卫、消防科：负责维持景区正常秩序、日常安全、车辆管理、夜问警卫、防火83、安全。 环卫科：负责维护景区日常卫生、垃圾清运、田园及绿地管理等。第十一章 国民经济评价、社会评价11.1 “可持续发展”将成为主导国民经济发展的指导思想，21世纪世界经济的发展将进入一个新时代，即知识经济时代。与此同时，在市场经济方面也将发生一场新的革命。新的市场革命的特点是：“可持续发展”的发展观将成为主导国民经济发展的指导思想。11.2生态效益 提高项目所在地绿化覆盖率，带动XX市高场镇的环境治理，加速平武县整体风貌整治工程，再现高场镇几十年前的郁郁葱葱。空气将更加清新，环境更加优美，训调节大气候，使生态环境向良性循环的方向发展。11.3社会效益 项目基地一旦建成。不仅能增加新的旅游观光84、景点，还向市场提供5000人的养老床位，更为重要的是项目实施还将带动周边农户増收游客带来相关消费也就直接増加农户收入。可开农家乐，多村、酒店，到农户田地间快乐自由采摘，该项目的建设可带动与周边镇转型为“生态旅游型”众多个小镇,构建一个多业态、经营型、复合型、互访式新产业的乡村观光游的重要产业平台。探索发展新机制,扩大就业,培养人才，发展建立农村文化产业发展与旅游资源开发相结合的平台。该项目总投资逾11亿元, 分期开发，需占山地、林地、田地约1万亩为起点、在保护生态环境, 以人为本,利用地形地貌打造公司加农户, 以互联画+旅游的模式,以养植业、种植业、乡村休闲，康养结合,影视基地为一体的综合生态85、经营型旅游、农业休闲观光区。据初步测算,世界旅游组织公布资料显示：每増加一个就业人员,就能为社会增加五个就业机会,按次推算,本项目将带动4000-6000人以上就业机会, 让大量农村剩余劳力有就业机会，增加市、区、乡财政收入，促进产业结构调整。随着项目对现代农业的开发和挖掘，传统农业将重放异彩，同时提高了周边农户的物质生活和精神生活水平。同时必将为地方政府带来可观的税收。第十二章 结论与建议12.1方案总体描述中国XX黄伞特色小镇（XX影视基地）项目是新型农业产业发展一个新方向，一方面拓宽了产业的广度，为新型产业增添了新景观，有助于生态保护和环境优化，使环境恢复魅力，永保秀丽，另一方面改变了传86、统的产业结构，优化了市场经济的组合，开拓了农业和土地被利用的新领域，强化产业自我积累、自我发展的运行机制，增加第三产业的商品量和农业附加价值，加速传统农业向现代新型农业的转变，是振兴市场经济、优化产业结构的有效措施。同绕建设综合大产业、面向广阔市场，进一步调整优化产业结构。12.2结论与建议12.2.1建议 该项目工程建设中应多听取有关专家的意见和建议，有关论证、设计、监理、施工要紧密配合，对于建设过程中出现的问题，应用科学的方法进行分析、比较、验证。在设计、监理和施工中，吸取省市类似规模的市场建设经验，采用合理、可行、有效的技术手段，确保工程万无一失。12.2.2结论 在经过经济效益，社会效益，环境效益综合分析后，可以得出本项目可行性研究结论：中国XX黄伞特色小镇（XX影视基地）项目建设具有良好的社会、经济、环境效益，项目建设可行。