1、城市金融中心规划建设工程项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月138可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录一 项目总论41.1 项目位置和周边状况41.2 项目背景41.3 可行性研究结论5二、XX市投资环境分析82.1 总体状况82.2 XX市财政收入102、2.3 对外贸易112.4 XX市居民富裕度112.5 XX市居民消费情况142.6 XX市固定资产投资及房地产开发投资152.7 旅游业发展状况162.8 深港大都会172.9 XX市投资环境小结17三 XX市房地产市场分析193.1 土地市场193.2 二级市场193.3 三级市场243.4 相关政策研究25四 2007年XX写字楼市场分析294.1 2007年XX写字楼市场分析294.2 2007年XX写字楼三级市场情况384.3 2008年XX写字楼市场展望42五 商业部分585.1 XX市商业市场概况585.3 商业租售及经营695.4 市场趋势预测71六 酒店部分766.1 XX市3、酒店发展历程766.2 酒店发展现状768.3 发展趋势分析86七 市场前景预测877.1 区域分析877.2 项目分析967.3项目市场定位1027.4项目组织机构115八 项目发建设进度安排1178.1 有关工程计划说明1178.2 施工横道图117九 投资估算与资金筹措1179.1 项目总投资估算1179.2 资金筹措1209.3 投资使用计划120十 销售及经营收入测定12110.1 各类物业销售收入估算12110.2 项目销售回款计划12110.3 资金来源与运用分析12610.4 项目利润126十一 财务与敏感性分析12711.1 赢利能力分析12711.2 敏感性分析128十二 4、可行性研究与建议12812.1 可行性研究结论12812.2 项目主要问题的解决办法和建议12912.3 项目风险及防范建议129一 项目总论1.1 项目位置和周边状况项目位于XXXX金融中心区，地块的北面是红宝路；西面邻近环宇大酒店、天天宾馆和大剧院；南面是中国农业银行和中国人民银行；东面是蔡屋街。1.2 项目背景 1.2.1项目名称XX金融中心1.2.2开发公司XX市XX房地产开发有限公司1.2.3研究工作依据（1）房地产开发项目经济评价方法 （建设部：建标2000205号)（2）建设项目经济评价方法与参数（国家计委、建设部；计投资1993530号)（3）关于印发经济评估方法的通知及附件(5、中国国际工程咨询公司：咨经199811号)（4）XX市建设工程技术经济指标（2004）（5）XX建设工程价格信息(2005.5-8)（6）企业提供的信息1.2.4项目建设规模和内容（1） 用地性质：居住用地（2） 技术指标： 表1.1 技术指标计容积率建筑面积不计容积率建筑面积建筑容积率建设用地规划许可证指标41710011.59初步设计指标45861811228311.87商业面积（）80321地上商业面积（）66580地下商业面积（）13741酒店面积（）43245可销售办公面积（）170434回迁办公面积（）10000回迁住宅面积()95999回迁商务公寓面积（）400051.2.5项目6、开发手续表1.2 证件手续证件名称发证机关编号XX市建设用地规划许可证XX市规划局HQ-2007-0152XX市建设工程扩初设计审批意见书建筑工程施工许可证1.3 可行性研究结论1.3.1市场预测今后几年宏观经济将继续保持快速发展，全国房地产市场进一步趋于理性和规范，行业进入门槛将进一步提高；项目区域未来规划发展较好，区域价值空间较大； 1.3.2项目建设进度根据同类一般项目的开发时间，结合本项目的具体情况、开发商的计划，项目施工建设期从2008年第一季度开始起至2011年第三季度初，共需时15个季度。1.3.3投资估算和资金筹措（1）项目成本估算是根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提7、供的资料、XX建设工程价格信息以及本项目具体情况估算的。经测算，整个项目的总投资为470417.51万元。（2）资金筹措的主要来源包括自有资金、银行贷款和销售回款。根据测算，项目自有资金为170000万元，需银行贷款195000万元。1.3.4项目综合评价结论（1） 项目将成为城市中心区域的标志性建筑，开发有相当的操作空间；（2） 根据项目类似市场状况和片区的市场潜力，结合自身的素质及定位，估算本项目可实现的销售均价：商业销售均价45000元/；办公销售均价32000元/；酒店客房价格1200元/天。（3） 根据对整个项目进行的经济测算，得出的结果表明，本项目的利润来源于写字楼、地上商业的销售8、收入、酒店的整体销售收入及地下商业的出租收益。（4） 项目通过销售收入产生较高利润，税后利润总额410795.55万元，税后成本利润率87.33%，抗风险能力强，从经济上来说是可行的。详见下表：表1.3 利润比值分项比值财务内部收益率45.84%税后成本利润率87.33%财务净现值308168.37财务净现值率67.79%税后利润总额410795.55（5） 敏感性分析：本次测算主要以销售价格和成本为基数，按照价格和建设投资成本的上下浮动测算相应的财务结果。根据分析结果可知，随销售价格和成本的变动，内部收益率、财务净现值等指标均为良好，表明该项目抗风险能力极强。二、XX市投资环境分析2.1 总9、体状况2.1.1XX市GDP发展情况图2.1 历年XX市GDP发展状况由上表可以看出，XX市GDP一直处于上升态势，经济总量年年攀高，1998年至2007年，整体经济发展稳步增长，短短十年的时间里经济总量翻了五倍，经济总量增长了五千多个亿。2004年以来增长速率略有降低，但每年的增长率仍保持在15左右的增长水平。2.1.2XX市人口发展图2.2 历年XX市人口发展状况从上图可以看出，1998至2005年，XX年末常住人口逐年递增，2005年人口普查时达到827万元。XX市户籍人口每年增加比例不大，占年末常住人口的比率逐年降低，可见XX外来人口逐年增加，XX经济的高速发展对外来务工人员有着强烈持10、续的吸引力。2.1.3XX市产业结构图2.3 历年XX市产业增加值图2.4 历年XX市产业增加值占GDP的比重从XX市产业历年的增加值可见XX是以二、三产业为主，第一产业的增加值逐年降低，第三产业的发展突飞猛进，2007年的第三产业增加值比2006年翻了两倍。从三产业的增加值占GDP的比重来看，第一产业所占的比例微乎其微，第二产业所占GDP的比重有逐年下降的趋势，第三产业所占比重逐年上升，至2007年达到近50%，可以看出XX在加快产业结构升级的同时对第三产业的重视逐渐加强。2.2 XX市财政收入图2.5 历年XX市地方财政收入分析XX市地方财政支出和收入大幅度增长，两者的差距也逐渐增加，财政11、赤字越来越明显，说明XX城市建设投入巨大，政府具有较强的投资能力和改善社会环境的能力。2.3 对外贸易 图2.6 历年XX市外贸进出口总额从上图可以看出，自2001年以来，XX市经济的对外联系越来越紧密，外贸进出口总额成高速递增趋势，至2007年已达到2875.3亿美元。2.4 XX市居民富裕度2.4.1 XX市人均GDP发展情况图2.7 历年XX市人均GDP发展状况从人均GDP及其增长率来看，XX市人均GDP逐年递增，其增长率一直保持在较高的水平，2003年以来，增长率都保持在10以上的水平，说明XX人均产值水平在持续提高。2.4.2 XX市人均可支配收入图2.8 历年XX市城镇居民人均可支12、配收入变化图从城镇居民人均可支配收入来看，XX市居民的人均可支配收入每年均保持在20000元以上的水平，在全国处于较高的水平，彰显XX居民比较富裕。从1998年至2004年，人均可支配收入逐年增加，由于2005年以来统计抽样范围扩大至非户籍人口，所以造成2005年下降幅度较大且上涨趋势较缓慢。2.4.3 XX市年末国内金融机构人民币各项存款余额 图2.9 历年全市国内金融机构人民币各项存款余额2.4.4 XX市年末储蓄存款余额图2.10 历年XX市年末储蓄存款余额人民币各项存款余额逐年大幅增加表明社会财富的不断积累，但值得关注的是年末储蓄存款余额在2007年基本与2006年持平，这一点表明2013、07年积累的财富并未流向储蓄存款，而是流向了投资领域。2.5 XX市居民消费情况2.5.1 XX市全年社会消费品零售总额 图2.11 历年XX市社会消费品零售总额2.5.2 XX市居民消费价格指数图2.12 历年XX市居民消费价格指数变化图XX市社会消费品零售总额逐年增加，反映城市的消费力在持续增强，商贸繁华程度高，但从2002年开始XX市CPI处于逐年上涨的水平，其中2007年CPI上涨严重，超过了四个百分点，出现了轻微的通货膨胀。近年来XX物价上涨较快，消费者物价指数上涨幅度过大，导致单位货币的实际购买力下降，给居民生活带来一定影响。2.6 XX市固定资产投资及房地产开发投资图2.13 历14、年XX市固定投资及房地产开发投资变化分析XX市固定投资额逐年上升，房地产开发投资额从1998年至2003年逐年上升，近年来呈现稳定的状态。但是房地产开发投资额占XX固定投资的比例近年来呈现出逐年下降的趋势。2.7 旅游业发展状况2.7.1 机场旅客吞吐量 图2.14 历年XX市机场旅客吞吐量2.7.2 全年旅游住宿设施接待过夜游客 图2.15 历年XX市旅游住宿设施接待过夜旅客人次2.7.3 全年旅游外汇收入 图2.16 历年XX市旅游外汇收入XX市每年都吸引了大批游客前来，除2003年受到非典因素影响，其余各年旅游行业的发展势头都很良好。机场旅客吞吐量和过夜旅客的增加直接带来旅游收入的增加，15、尤其是2007年旅游外汇收入增长幅度较大，说明XX对国外游客的吸引力有明显提升。 2.8 深港大都会在2008年两会期间，全方位推进深港合作，共建“两制双城”世界级大都会以“两制双城”的合作发展模式为设想，为全方位推进深港合作、共建世界级大都会提出八个方面的具体建议。这份提案征得了高敬德、马蔚华、陈东征、马介璋、闫小培、锺晓渝等20多名港深全国政协委员的联合署名，深港两地的合作可望有突破性的进展。2.9 XX市投资环境小结 XX市经济对外联系紧密，发展迅速，对外来人员有着强烈持续的吸引力，为房地产市场的发展带来了一定的利好； 产业结构升级加快，第三产业的发展突飞猛进； 政府具备很强的投资能力和16、改善城市环境的能力； 居民富裕程度持续提高，近年积累的很多社会财富流向了投资领域； 城市的消费力持续增强，商贸繁华程度高，但近几年居民消费者价格指数年年攀升，对居民生活带来一定影响； XX对外来游客的吸引力持续增强，旅游行业发展势头良好； 随着深港政府在两地互融合作上的进一步推动，未来深港有望形成一个世界大都会，XX房地产将获得持续长足的发展。三 XX市房地产市场分析3.1 土地市场图3.1 历年XX土地市场楼面成交价格分析近年来的XX房地产市场发展势头较好，随着储备用地的开发消减，土地资源的争夺日益激烈，XX市土地市场楼面的成交价格也逐年上涨。2007年土地楼面成交价为3819元/平方米，比17、去年上涨了30%。根据星彦监控到的数据，2007年特区内外土地供应明显不均衡，特区内供应面积为51600平方米，仅占供应总量的3%，特区外供应面积为164.48万平方米。关内成交七宗土地，其中两宗为居住用地，福田和南山各成交一宗，面积仅为9117.94平方米，建筑面积为31128.85平方米；盐田有一宗工业用地，仅福田有一宗综合用地出让，可以建设商业、办公和酒店，XX没有土地出让。3.2 二级市场根据国土局公布的数据，2007年XX市房地产开发投资基本与去年持平，为461.05亿元，同比增加0.08%；商品房施工面积和竣工面积小幅下降，分别为3160.94万平方米和630.46万平方米；新开工18、面积大幅增加，达876.4万平方米，同比增加23.39%，这主要是因为近两年土地市场交易活跃，大量土地进入开发阶段。商品房空置面积有增多趋势，为152.66万平方米，同比增加1.29%。全市商品房批准预售面积累计为646.17万平方米，同比减少20.53%，销售面积555.16万平方米，同比减少30.04%；2007年上半年商品房市场火爆，尤其是二手房成交呈现量价齐升状态，而下半年商品房交易量持续下降，市场观望气氛浓厚。全市新建商品房均价为14050元/平方米，同比涨幅接近40%，新建商品住宅均价为13362元/平方米，涨幅为13.9%，但年末与年中的价格相比有小幅回落。由目前市场的发展状况看19、，宏观调控政策对住宅市场影响较大，住宅消费与投资者持观望态度。相对来看，政策基本未影响到办公物业市场。3.2.1 总体状况 图3.2 历年XX市房地产投资及增长率从图表中可以看出，XX自2003年以来，房地产投资增长率急剧下降，受XX土地紧缩政策影响，近四年房地产投资额维持在450亿元人民币上下，呈现出较为稳定的态势。 图3.3 历年XX市新开工面积及增长率2001-2005年间，XX新开工面积在1000万平方米左右小幅波动，自2005年下半年开始的房价快速上涨使得开发商对房价的上升预期普遍高涨，囤地及延缓开发的现象比比皆是，此为新开工面积降幅较大的主要原因；另外，土地紧缩政策及由此导致的地价20、上涨一定程度上制约了发展商拿地的步伐。图3.4 历年XX市竣工面积及增长率XX市商品房竣工面积自2004年开始逐年下降，除囤地及延缓开发的非正常情况外，同样，XX土地资源的稀缺是导致房地产竣工面积逐年递减的根本原因。图3.5 历年XX市销售面积及增长率商品房销售面积的波动是最能体现房地产市场变化的指标之一，图表显示，2001-2005年可作为XX房地产稳定发展期，二级市场销售面积逐年递增，而随着2006-2007年供应面积减少，价格的快速上涨抑制部分需求以及三级市场的迅速“激活”对二级市场的分流作用，销售面积相应明显下调。图3.6 历年XX市空置面积及增长率2002-2003年，XX房地产供应21、增量较大，而市场需求尚未出现明显变动，但随着2004年建筑原材料涨价导致的房价上涨预期，部分消费者开始提前入市，而之后的房地产市场的火爆消费行情，使前期存量的空置面积大量被消化，因此近三年来空置面积降到一个较低水平。3.2.2 供需状况 图3.7 历年XX市商品房供需状况从图表中可以看出，除2002年明显供大于求外，其余年份基本供需平衡，其中2003年和2005年均在一定程度上消化一定量的存量房，而2007年由于上半年很多开发商囤房不售，至下半年集中放量的情况下交易量又明显萎缩，供求比开始呈现增大趋势。3.2.3 商品房价格图3.8 历年XX市商品房销售均价及增长率受宏观经济（CPI、人民币升22、值等）影响与区域发展利好的推动，XX市商品房价格近三年来增长极为迅猛，完全脱离了2004年以前的稳定态势，各类资金加速流入房地产市场，需求旺盛，强大的市场需求带动商品房价格不断攀升，投机比例增高，为避免与真实需求脱节，政府于2007年下半年新出台系列政策，使得市场进入调整期，过快上涨的房价受到抑制。3.3 三级市场3.3.1 成交总量XX市三级市场发展成熟，交易规模不断扩大，尤其是在住宅市场，二手住宅交易逐渐占据市场主导地位，而其他主要物业类型一直以租为主，买卖交易量比较小。图3.9 2007年XX市月度二手房成交面积示意图2007年下半年在一系列调控措施的影响下，三级市场交易量明显萎缩，由七23、月份的124迅速回落至谷底，10月份的成交面积仅为28万平方米，而年底有小幅回升。这些影响主要表现在住宅物业方面，三级住宅市场转为以租为主。3.3.2 成交价格2007年上半年二手市场成交均价迅速拉升，至8月份随着政策效力的逐渐显现，价格开始松动，挂牌均价开始回落，至2007年年底大部分区域的价格趋向稳定。此外，相比住宅市场来讲，政策对写字楼、商业市场的影响相对较小。3.3.3 中介市场中介面临严峻的考验，开始新一轮的洗牌。近几年来XX住宅三级市场逐渐强大，到2007年上半年各大中介更是加速开张，随着下半年三级市场交易量的萎缩，中介资金链开始断裂，多数地铺关闭。尤其是中天置业老板携款蒸发，使民24、众对很多中介公司的信任产生危机，业内新一轮洗牌已经开始，以后的三级市场将更加规范化。3.4 相关政策研究3.4.1 全国政策 金融政策中国人民银行2007年六次上调存款准备金率，2008年再次调整，当前位15.5%，作用在于加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长。央行2007年六次上调金融机构人民币存贷款基准利率，调整后五年以上贷款基准利率上浮至7.83%，一年期存款基准利率上浮至4.14%，将更加有利于金融体系的稳健运行，促进国民经济又好又快地发展。第二套房贷款利率将上调首付比例一律提至四成，二套房认定以家庭为单位包括配偶、未成年子女。贷款购买第二套房的个人不但不能再享受优惠利率，而且25、其贷款利率可能提高至基准利率的1.1倍。同时，第二套房的首付款比例也将一律提高到四成。有效控制房地产投机需求，但同时也对居住品质升级带来影响。3月3日央行副行长易纲表示，从今货币政策不会变化，发展商将面临紧迫的资金压力。 税收政策土地增值税2007年2月1日开始全面正式征收，意味着从1993年就出台的土地增值税这一税种将开始实行严格征收，挤压了房地产开发项目的利润空间。 土地政策国土部下发通知：付清全部出让价款才能领取土地使用权证，开发商取得建设用地使用权可以按合同约定分期付款，但地方政府不得为开发商分期办理建设用地使用权证，控制银行信贷资金流向土地出让阶段。 住房保障政策国务院要求建立廉租房26、制度，稳步扩大覆盖面，凡符合市、县人民政府规定的城镇低收入家庭，都应逐步纳入保障范围，利于解决低收入家庭住房问题。8月13日发布的国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见表明，国务院此次扩大了住房保障范围，在明确廉租住房制度保障范围要扩大到低收入家庭的同时，不满足条件的住房困难群体未来将通过“两限房”（限套型、限房价）形式解决住房问题。此次透露的信息显示，未来“两限房”将成为住房保障系统的重要补充，可获得住房保障的家庭进一步扩大。经济适用房新规将出明确有限产权，新的管理办法将首次明确规定经济适用住房为有限产权，杜绝其成为投资工具的可能，规范了住房保障体系。温家宝总理3月5日在十一届全国人27、大一次会议上作政府工作报告时说，要抓紧建立住房保障体系。要坚定不移地推进住房改革和建设，让人民群众安居乐业。 其他政策商务部发布了2007年全国吸收外商投资工作指导性意见，称将严格限制外商投资房地产，保持国内在重要行业和关键领域的控制力，确保国家经济安全。3.4.2 XX地方政策 土地政策2007年起，XX市将不再协议出让工业用地，而是一律采用“招标、拍卖、挂牌”方式公开出让土地使用权。提高了土地市场的规范化，表明政府对土地资源的重视性。 住房保障政策关于开发商须建政策性住房实施意见规定由获得商品住宅用地使用权的开发商负责建设一定比例的建筑面积不超过90平方米政策性住房，房子竣工后无偿移交给市28、国土房产局。此项政策将政府承担建设政策性住房的责任转移到开发商身上，降低了开发商建设的热情。经适房五年内不得租售，新出售的经济适用住房在5年内不得办理取得全部产权手续，并不得转让、出租、抵押。超过5年的，可申请全部产权，但若上市出售，应按同地段普通商品住房与经济适用房差价的一定比例向政府缴纳收益。2008年2月15日，XX发布住房保障2008年度计划，全市新增供应保障性住房建设用地0.5平方公里，其中公共廉租住房用地0.4平方公里，表明政府实施住房保障制度和确保体系有效性的决心。 其他政策二手房合同示范文本8月1日启用，完善二手房交易，杜绝阴阳合同。XX推动住宅的标准化和产业化，将扩大一次性住29、宅装修的比例，加大对一次性装修住宅政策优惠的研究，力争2008年全市一次性装修住宅达到30，2010年实现毛坯房退市。3.4.3 政策预测2007年政策主要集中在金融、住房保障、税收和限外方面，与之前相比，政策的针对性和操作性加强。尤其是第二套房贷紧缩的政策对在此之前快速上涨的房价与火爆的楼市起到了明显的缓冲作用。政府控制增长速度过快，抑制投资过热的目的已初步实现，因而预计2008年后续政策的主要方向将在税收、金融等方面进一步深化，重点将是改善住房供应结构和完善住房保障政策方面。2008年政策重点由调控市场转移到完善保障，据有关消息，今年下半年政策执行方面可能出现松动。有可能出台的调控政策，主30、要包括以下几点： 金融政策07年底的中央经济工作会议宣布2008年仍将实施从紧的货币政策，严格控制货币信贷总量和投放节奏，央行将会继续上调商业银行的存款准备金率，同时还有继续加息及进一步紧缩信贷的可能性。 住房保障政策今年政府将发挥其在住房保障方面的职能作用，完善住房保障体系将成为基调。预计今年会继续出台相关细则和补充性政策，进一步加强政策的可操作性。四 2007年XX写字楼市场分析4.1 2007年XX写字楼市场分析4.1.1 2007年新增写字楼供应图4.1 2007年112月批准预售面积表4.2 2007年112月批准预售面积事项面积（万平米）套数1、住宅589.2603802、办公楼931、.915293、商业用房47.064947商品房销售面积646.17658562007年XX一手写字楼批准预售面积持续减少，为9.91万平方米，创2002年以来批准预售面积最低，空置率有所下降。从区域供应来看，无论是商务活动日趋活跃的南山，还是作为特区外写字楼市场发展的样板宝安，存量市场都相当可观。未来，随着新增项目的陆续面市，潜在需求将得到进一步释放和满足，区域发展的不均衡性和结构不平衡性有望得到改善。从供应档次来看，受福田中心区的整体带动，XX高端写字楼市场近几年取得了长足的发展，全市甲级写字楼数量达到个，提供办公面积达万平方米。在供应量逐年上涨的同时，甲级写字楼物业空置率呈现出不断下降的32、趋势。目前，XX市甲级写字楼空置率已经低于，仅为，地王商业中心、华润大厦、诺德中心、国际商会中心等标志性物业的空置率更在以下。甲级写字楼物业的吸纳量已达到万平方米，表现出市场对高端物业的良好反应。经历5、6月供应量的收缩后，7-9月写字楼呈集中放量。XX写字楼新增市场供应与去年同期基本持平。表4.3 07年XX市写字楼公开销售/招租新项目一览表项目名称片区售/租时间写字楼规模（）售价/租金江南华府龙华2007-1-20层数：14层,目前批售面积：9453.65均价：9500元/万轩国际中心西区2007-2-1层数：28层,目前批售面积：42073均价：25000元/阳光华艺大厦南山2007-333、-8层数：24层,目前批售面积：13898.4均价：21000元/研祥科技大厦南山2007-3-29层数：17层,目前招商面积：17000租金：85元/诺柏广场（原名冠利达大厦）宝安2007-4-15层数：22层,发售面积：36000均价：9500元/中粮地产集团中心宝安2007-4-20层数：23层,目前招商面积：32000租金：80元/海岸城西座南山后海2007-7-23层数：30层,发售面积:39904.23均价:30000/嘉里建设大厦福田区益田路2007-8-1层数:地上23层,地下3层,发售面积:94628租金：170元/金运世纪大厦福田车公庙2007-8-9层数：26层,发售面积34、:36853.61均价:26000/华强广场福田华强北2007-8-23层数29层,发售面积:29988.58均价：29000元/宏发中心大厦宝安中心区2007-9-8层数：29层,发售面积:38077.56均价：约20000/佳嘉豪商务大厦南山区艺园路2007-11层数：20层,发售面积: 15270.59均价：约21000/2007年推出项目写字楼公开销售/招租新项目合计11项，共计37.31万平方米。 随着CBD的核心商务功能逐步建立，南山商务功能的逐步完善、宝安写字楼市场的异军突起，XX有望形成以中心区为核心、华强北、地王、南山商务核心区、宝安中心区等共同发展的一核多心商务区域格局。835、月份，中心区重拳出击，供应量超过10万平方米，中心区关于XX商务核心的地位进一步确立。近3年来，中心区写字楼二级市场总供应面积超过200万平方米，同时，吸引了佳能、渣打、汇丰等世界500强的进驻，此外亦受到中外轮、招商等中国行业巨头的青睐。福田中心区写字楼市场持续繁荣。西部通道的开通将使南山成为连通深港、辐射内地的重要区域，加之区内产业发展的基础，南山区未来写字楼市场发展前景可观。2007年，南山区累计三个新盘面市，新增供应面积约为7万平方米。近年来随着科技园片区的快速发展、南山办公物业逐年增加，南山区成为继福田区后又一值得期待的办公物业重点发展区。宝安区公开面市的项目已达3个，第三季度再推出36、一个新项目，均价达20000元/，涨势迅猛。规划显示，宝安中心区写字楼规划供应总量有100万平米之巨，从开发周期来看，大多数项目将在两年以后入市，届时将迎来商务办公的黄金时代，商务办公前景看好。4.1.2 2007年XX写字楼二级市场销售量图4.4 写字楼销售面积（万）2007年，办公楼销售面积20.87万平方米，共计1289套，占整个商品房面积的3.75%。总收入49.1亿元。占整个收入的6.29%。表4.5 2007年112月预售商品房面积、套数、收入及均价事项面积（万平米）套数收入（亿元）均价1、住宅500.45059866913369.622、办公楼20.87128949.12353437、.823、商业用房30.64532358.519102.284、 其他3.251313.3210202.95合计销售面积555.1657341779.9214049.60图4.6 2007年112月预售写字楼销售量(万)4.1.3 2007年XX写字楼二级市场价格图4.7 2007年112月预售写字楼销售均价2007年写字楼市场走势 “先扬后抑”。XX福田中心区写字楼价格就由2007年1月的22367元/平方米上升为7月的31770元/平方米，至年底均价又回落至年初水平。而成交量更是犹如“过山车”般，上半年成交火爆，在7月“限外”及9月“房贷新政”出台后，一二手成交量又急剧萎缩。上半年楼价飙升38、的原因主要在于流动资金过剩，和投资者的“看多”心理预期造成“追涨”的局面，投资需求主导楼市走向。从7月份开始，全国性以及地方性的一系列调控楼市的措施陆续出台。随着政策作用的发挥，8月份写字楼市场开始进入观望期，成交量急剧下挫，投资性需求大幅减少，11和12月仍在低位运行，市场回暖速度非常缓慢。在地铁、西部通道将要开通的刺激下，南山写字楼价格从07年年初开始大幅上涨。南山写字楼较少也是价格暴涨的主要原因，目前南山二手交易主要集中在海岸城东座。最新推出的海岸城西座的价格已经突破3万元/平方米，大有追赶福田中心区的趋势。表4.8 2007年度XX市主要在售写字楼销售情况一览表项目名称片区发售时间经营39、方式租/售面积销售/招租率（二季度）销售/招租率（三季度）销售/招租率（四季度）目前租/售价格诺德金融中心福田04年只售68957.088589%100%24000大中华交易广场福田05年只售49483.98033000新世界商务中心福田05年只售81197.9960100%28000联泰大厦福田06年只售22618.196870%100%27000现代商务大厦福田06年只售46214.338394%95%36000时代财富大厦福田06年只售65267.574353%95%30000荣超经贸中心福田06年只售88976.738791%96%22000天利中央商务广场后海06年只售50895.240、399100%22000万轩国际福田07年只售42073.18989%25000江南华府龙华07年只售9455.6593100%9500阳光华艺大厦南头07年只售13898.36100100%21000诺铂广场宝安07年只售36000100%100%9500海岸大厦南山07年只售39904.23-35%66%30000华强广场福田07年只售29988.58-17%18%30000金运世纪大厦福田07年只售36853.61-52%67%26000宏发中心大厦宝安07年只售38077.56-81%84%约20000佳嘉豪商务大厦南山07年只售15270.5980%210004.1.4 写字楼物业特41、征表4.9 各区域写字楼客户分布概况表区域客户类群客户所属行业XX区主要客群金融、证券、保险次要客群顾问、咨询、服务、运输、物流中心区主要客群大型金融、投资、贸易、制造业及服务型次要客群广告、影视、设计中型服务企业、投资客南山主要客群IT、投资、贸易、物流、科研开发次要客群电子、咨询、服务、食品、制药、医疗宝安主要客群自主创业中小型公司、小型制造企业、投资客次要客群小型服务公司注:由于部分楼宇无法获得详细资料，故此表格数据为不完全统计结果；区域需求差异明显，写字楼打造量身发展模式区域定位使得写字楼区域间差异日益明显，各片区逐步形成与区域内经济业态相吻合的写字楼组团。中心区、南山区复合型产品倍受42、大型金融、投资、贸易及服务型企业追捧。三季度福田区新增项目中除华强广场因特殊原因目前处于封盘状态，其它项目均有不错的业绩。南山复合功能的写字楼项目海岸城西座发售，目前成交率为66%；宝安区随着经济的发展，自主创业公司越来越多，这从客观上带动了区域小户型写字楼的需求。三季度新面市项目宏发中心大厦，即充分考虑了周边中小企业发展现状，也瞄准大量中小型投资客的求，开盘至今销售率达84%，开辟了区域写字楼市场开发的新模式。从功能需求上来说，写字楼的发展因市场需求的细分而不断进化，办公空间与建筑设计更趋个性化，渐呈量身打造的发展模式。一方面是因为XX新生企业的快速增长，产生了大量新生的办公需求；另一方面是43、住宅市场的投资空间进一步挤压，大量投资客进入写字楼市场，小户型写字楼以其相对低廉的“进场费”与稳定的投资回报受到了投资者的青睐。总体而言，功能设施灵活中小户型甲级写字楼因契合了主流客户的需求而受到市场肯定。表4.10 2007年XX市写字楼公开发售项目产品特征项目名称片区类型建筑面积（）柱距（m）层高（m）进深（m）万轩国际中心西区甲级4207393.813江南华府龙华综合楼9455.6583.610阳光华艺大厦南山综合楼13893.483.612诺铂广场宝安高档写字楼兼商务公寓36000/38海岸大厦南山后海高档写字楼39904.238.4310华强广场福田华强北高档写字楼兼商务公寓299844、8.588310嘉里建设大厦福田区益田路高档写字楼9462883.510金运世纪大厦福田车公庙高档写字楼兼商务公寓36853.618.53.110宏发中心大厦宝安中心区高档写字楼兼商务公寓38077.5610.83.28佳嘉豪商务大厦南山商业、办公15270.59/3.7/4.1.5 写字楼营销方式需求变化：大型企业购置比重加大，需求呈现多元化态势由经济增长引发的正常需求是推进写字楼销售增长的一方面因素，另一方面一些外资企业也改变了以租赁为主的习惯，开始购置写字楼。知名外资企业纷纷选择XX尤其是福田中心区的甲级写字楼设立其区域总部或机构，这一方面反映了其对XX发展前景的乐观态度，同时也显现出了45、他们对XX写字楼物业保值增值的信心。从市场销售量的变化来看，销售面积呈逐年加大的趋势，在2006年达到了37.64万平方米，创近年来的新高，体现了市场对写字楼物业的需求旺盛。租赁物业渐成大势写字楼市场的一大亮点是，嘉里建设大厦推出的部分物业全部招租，正在销售的财富大厦也将部分物业转为租赁。据调查，预计于08年入市的港中旅大厦除了部分作为自用办公物业外，剩余部分也将进行招租。可见，对于大多高端物业，长期持有以获取稳健的租金回报，增持物业将成为未来写字楼市场发展的一个必然方向。表4.11 07年前XX市写字楼公开发售项目经营方式项目名称片区主题定位经营方式管理费（元/m2/月）万轩国际中心西区思想46、者的OFFICE只售（整层销售）16 江南华府龙华只售（大部分整层销售）3 阳光华艺大厦南山只售6 诺柏广场宝安豪华星级写字楼分散出售海岸大厦南山后海高档写字楼整层、分割销售24.4 华强广场福田华强北高档写字楼兼商务公寓暂停销售10 嘉里建设大厦福田区益田路高档写字楼只租不售22.4金运世纪大厦福田车公庙高档写字楼兼商务公寓分散、整层销售9.8 宏发中心大厦宝安中心区高档写字楼兼商务公寓分散销售3.5 佳嘉豪商务大厦南山高档写字楼只售8.50短信营销，写字楼营销新方向写字楼依然主要通过网络、楼体广告、围墙广告等途径进行营销。营销方式上，除了网络营销方式的兴起，手机短信也在近期的营销中得到了充47、分的利用，并逐渐成为成本最低、效益最高的营销手段之一。可以预见的是，随着市场的细分，客户价值的挖掘将成为企业核心竞争力所在。表4.12 2007年XX市写字楼公开发售项目营销方式项目名称片区推广语主力卖点推广方式促销手段万轩国际中心西区有思想，有天下区位 、交通 、建筑网络、楼体广告、围墙广告等江南华府龙华地段、配套围墙、户外广告牌阳光华艺大厦南山区位、交通围墙、宣传册诺柏广场宝安西岸新商务样板区位/稀缺性网络、楼体、围墙广告等海岸大厦南山后海“湾”时代 集群商务领袖。区域、配套楼体广告、围墙广告、报刊广告、户外立柱广告一次性97折/按揭98折嘉里建设大厦福田区益田路区域、交通、配套楼体广告、48、围墙广告、金运世纪大厦福田车公庙区域、交通网络、手机短信98折宏发中心大厦宝安中心区国际西岸CBD中央商务公寓 空间设计、产品功能报纸广告、网络剑客宣传、楼体广告、围墙广告等、手机信息开盘当日一次性付款、按揭均为97折佳嘉豪商务大厦南山区艺园路区域、交通网络等4.1.6 2007年XX市新入伙写字楼表4.13 2007年XX市新入伙写字楼列表区域项目名称办公楼面积（平方米）福田中心区大中华国际交易广场110000福田中心区凤凰大厦35000福田中心区新世界中心85598福田中心区财富大厦65267福田中心区经贸中心88977福田中心区嘉里建设广场76000中心西区中国经贸大厦29053中心西区49、万轩国际44859.49中心西区联泰大厦22618.19南山区天利中央广场50895八卦岭鹏基商务时空21491.39共计11个项目625359.072007年全年共计11个新项目入伙，入伙办公楼面积625359.07平方米。4.2 2007年XX写字楼三级市场情况4.2.1 写字楼三级市场买卖情况2007年XX二手写字楼买卖市场也随着房地产整体市场的变化而波动，整体呈现上半年呈上涨趋势，下半年呈小幅下降趋势。2007年9月以前写字楼整体均价直线上升屡创新高，价格突破30000元/平方米。价格直线的上升既有结构性的因素，也是市场环境下价格集体攀升作用的结果。9月以后成交价格有小幅的下调，其中各50、区域表现也有所不同。表4.17 20062007年XX市在售写字楼销售均价对比项目名称2006年销售均价（元/m2）2007年中销售均价（元/m2）目前销售均价（元/m2）大中华交易广场2700035000-4000033000-38000财富大厦250003600035000现代国际25000-2800040000 40000据初步估算，目前中心区新推出写字楼物业的售价比2006年涨幅均在4成左右，市场隐藏风险凸现。大中华交易广场2006年销售均价约为27000元/，目前二手房售价达38000元/，涨幅达40.74，涨幅迅猛。4.2.1.1 福田中心区图4.14 2007年中心区二手写字楼平51、均售价走势2007年福田中心区二手写字楼均价为28690元/平方米，其中17月份呈现出快速上涨态势，进入8月，写字楼市场跟随着市场的整体调控也出现波动，价格稍有回落。4.2.1.2中心西区图4.15 2007年中心西区二手写字楼平均售价走势2007年福田中心西区二手写字楼均价为19431.8元/平米，相对于福田中心区而言，17月份上涨相对稳定，进入8月份后，跟随房地产市场的整体调控加之片区新物业的发售，福田中心西区写字楼价格进入平稳期，价格波动不大。4.2.1.3 南山区图4.16 2007年南山区二手写字楼平均售价走势2007年南山区二手写字楼均价为21179.8元/平米，写字楼市场因片区房52、地产的整体溢价，同时也受海岸城西座的影响，8月成为全年价格的峰值，比较1月涨幅为85%，在经历了8个月的疯长之后，迅速的进入下降通道，比较8月，12月跌幅达到16.5%。4.2.2 2007年写字楼租赁市场4.2.2.1租赁市场概况2007年第一、二季度，XX写字楼租赁价格出现明显的上升趋势，第三、四季度，租赁价格出现明显波动。写字楼新增供应减少以及租赁公司对高质量写字楼需求的增大，是导致XX租金上涨较快的原因。根据统计数据显示，租金由2007年1月的在89.4元/平方米月徘徊上升为7月的110.2元/平方米月，增幅超过两成，随后，从8月开始，福田中心区、中心西区、南山中心区租金都趋于稳定，小53、幅度波动。另外，统一产权物业的大量出现，也从一定程度上推动了写字楼租金的提升。例如嘉里建设广场、星河发展中心、荣超江胜大厦等物业，对外招租报价都是160元/平方米月起，远高于市场同期水平。截至2007年第四季度，中心区租金方面已普遍超过120元/平方米/月。推出量最大的是于5月份开放租赁中心的嘉里建设广场，位于福田中心区，近75000的体量，整体项目只租不售，160元/月起租，整体租赁价格均价在180元/月左右。刷新了XX写字楼整体租赁价格的纪录。目前，中心区主要写字楼的物业租金已普遍超过元平方米月，甲级写字楼物业租金水平超过元平方米月。预计随着未来数栋单一业权写字楼物业的供应，中心区写字楼租54、金将被进一步拔高，最高租金将超过元平方米月， 达到中心区写字楼市场的新高。 全市写字楼租金价格在86-93元/之间，涨幅保持在6左右，租金涨幅平稳。对比售价，市场售价/租金比从年前的175倍上升到目前的236倍的水平，虽然随着价格的上升写字楼的租金回报率明显降低，但相对于住宅市场，写字楼投资仍具有相当的吸引力。对比市场成交情况，三季度二手写字楼成交下滑严重，除前文所提及原因外，还有以下两个值得关注的因素：首先是市场长线向好，大多数业主都选择中长线投资。以中心区为例，客户普遍看好中心区未来的发展趋势，尤其是未来福田地下铁路枢纽建立之后，将大大拉近福田中心区和香港中环的距离，因此趋于长线持有物业，55、其次由于自用型买家介入，导致市场需示上升，这直接抑制了三级市场的供应量。4.2.2.2 星彦三级市场租赁案例分析区域价值对租金的支撑作用显现根据星彦行成交数据，2007年前三季度区租金上涨明显。具体而言，中心区随着配套逐步完善，为诸多知名企业所看好，租金涨幅最明显；而以XX、华强北片区的老牌、成熟的写字楼区域，价格和租金平稳发展；南山中心区在西部通道等规划利好作用下，租金水平进一步向福田靠齐，区域市场的成长性进一步显现。2007年全市写字楼平均租金大涨20%，其中人民南和XX片区，更是劲涨47%和34%，所以2007是XX写字楼租赁市场名副其实的租金补涨年。表4.18 星彦行写字楼租赁案例分析56、片区楼盘名称楼层/单元单位面积（）成交租金（元/.月）原租单价（元/.月）租金增长率福田南联合广场A座某单元26865608.3福田南世贸广场A座某单元170857218.1中心西区求是大厦26层某单元991209526.3中心西区喜年中心A座某单元2401288060福田嘉汇新城汇商中心31层某单元3001009011%4.3 2008年XX写字楼市场展望4.3.1 2008写字楼未来展望2008年国家仍将高度重视房地产的发展，密切监视房价的动向，希望将房价引导到理性水平， 不再出现2007年上半年的疯涨状态，而是积极引导市场趋于平稳发展。 买卖成交量将萎缩2008年，预计观望期仍将持续，买57、卖成交量仍将低位运行，第二季度境外投资机构或将受人民币升值预期影响，将陆续入市，买卖成交量也将有所上升，但不会出现大起大落现象。 租金将明显上扬07年租金售价比超过1：300，租金的上涨幅度远远落后于售价，在售价居高不下，而且放盘量没有明显增加的情况下，租金的提升成为必然。 租赁成交量稳中有升近年来，XX甲级写字楼物业空置率呈现不断下降的趋势。截至2007年第三季度，XX市甲级写字楼空置率仅为8.4%，地王商业中心、华润大厦、诺德中心、国际商会中心等标志性物业的空置率更在5%以下，预计2008年XX写字楼租赁成交量将稳中有升。 单一业权物业将成为市场的主流，一手买卖放量将持续减少XX房地产开发58、商经历几年的迅速发展实力得到明显加强，开发商已经从初期依靠销售物业迅速获利转向长期持有物业以获得持续现金流；同时部分企业为寻求上市，须持有一定量的优质物业资产，上述原因都促使开发商持有写字楼物业。另一方面，对于大型跨国企业，由于其业务扩张迅速，企业需要较为稳定且可拓展的办公空间，单一业权写字楼物业为这些企业提供了选择，单一业权物业将逐渐成为市场的主流，符合国际写字楼市场的发展趋势，也符合XX市场的需要。 金融、物流、高科技拉动写字楼需求的不断增长金融、物流、高科技作为XX的支柱产业，为整个国民经济的发展提供了绝大部分的能量。在上述三大产业不断发展、企业规模不断壮大的同时，也将极大带动相关企业不59、断扩大写字楼的需求面积，成为写字楼市场增长的持续动力。 写字楼市场竞争将趋激烈，“个性特征”越来越成为关注热点 “第五代写字楼”、“总部基地”、“私人酒店”、“国际商务领袖”独具个性化的营销理念的提出，标志着XX写字楼进入品牌营销概念。高档会所、商店、健身房、游泳池、网球场、水疗中心等设施的我完善，让客户在享受舒适办公环境的同时，在选择上又有了更多心动的元素。 国际化、智能化、节能化成为XX写字楼发展的大趋势。随着优秀产品的不断涌现，XX写字楼市场进入稳健高速发展期。 福田中心区仍是主力，南山成为新热点 XX写字楼分布在三个重要区域：XX是老牌劲旅，福田中心区已成主导力量，南山是新生力军。近两60、年，随着城市中心的西移，福田已经逐渐取代了XX的商务中心位置。06年4月24日XXCBD（香港）推介会的举行，福田中心区的大中华交易广场、金中环写字楼、荣超国际商会中心等XXCBD总部经济项目再次成为关注的焦点和投资热点。并且随着配套设施的不断完善和商务氛围的日趋成熟，XX福田中心区在特区的核心地位和价值将逐步释放出来，转化为现实的商机。 4.3.2 写字楼潜在供应项目表4.19 未来写字楼潜在供应表项目名称片区项目规模（）写字楼等级工程进度预计推出时间江胜大厦中心区71665甲级楼面20层2007年下半年星河发展中心中心区30000综合楼封顶2007年下半年科技时代广场车公庙105330甲级61、封顶2008鼎丰大厦XX18976甲级封顶2008香年广场南山57747乙级楼面两层2008年益田假日广场南山5000综合体主体施工2008年港中旅大厦中心区56663甲级楼面8层2008年盛唐商务大厦车公庙71300甲级打地基2008年东海商务中心车公庙80000综合楼打地基2008年卓越皇岗CBD项目中心区约80000综合楼打地基2008年高交会馆旧址4栋写字楼中心区约280000甲级场平2009年荣超第六座写字楼中心区约70000甲级2009年荣超滨海大厦宝安64142甲级2008年珠江广场龙岗20000综合体奠基2009年民华大厦中心区4332.03平方米综合体2008年卓越时代广场二62、期中心区30000综合体2008年后市供应充足，XX一核多心商务区域格局进一步显现。初步统计，2007年至2009年XX将总共有160万平方米的写字楼物推出，区域间写字楼市场发展将逐步趋于均衡。受益于二手市场的快速发展，三级写字楼市场在未来将进入全面发展阶段，中心西区、南山区发展已初具规模，未来与中心区的差距将进一步缩小，宝安区市场也初具雏形。产品类型亦将前所未有丰富。其中多业态的综合体项目，将改变以往写字楼“生硬、单一”的面孔，为XX现代商务的发展注入新的活力。附：写字楼潜在供应资料一、项目名称：江胜大厦项目概况片区中心区位置深南中路以北，市民中心以西开发商江胜房地产开发有限公司物业类型写字63、楼、酒店备注预计08年技术指标总占地14316.2总建面143328.57计容积率建面105059.87商业面积39822.83办公面积55206.80酒店面积39822.83建筑高度A栋178.55米B栋116.95米层数办公（A栋）39层酒店（B栋）30层地下3层车位509容积率7.34二、项目名称：星河发展中心项目概况片区中心区位置紧靠福田中心区中轴绿化带，南临会展中心开发商XX市星河房地产开发有限公司物业类型写字楼、酒店、商业建筑设计香港许李严经营管理TheRitzCarlton（丽思卡尔顿酒店有限公司）备注预计08年技术指标总占地：9813.9总建面：100000计容积率建面：商业面64、积：20000办公面积：30000酒店面积：50000建筑高度99.8容积率：车位：层数：A座24层B座21层地下4层三、项目名称：时代科技大厦项目概况片区中心西区位置福田区深南路与农林路交汇处开发商 XX市农科房地产开发有限公司物业类型写字楼、商业建筑设计XX市城脉建筑设计有限公司备注预计08年技术指标总占地：10696总建面：117330计容积率建面：商业面积：11999.58办公面积：105330酒店面积：建筑高度99米容积率：车位：地上160个地下499个层数：25层其他客梯16台货梯4台观光电梯2台自动扶梯4台四、项目名称：港中旅大厦 项目概况片区中心区位置福田中心区南区，投资大厦以65、东，彩田立交旁开发商 港中率集团物业类型写字楼建筑设计澳大利亚JPW建筑景观设计事务所/XX市方佳建筑设计有限公司备注预计08年开售技术指标总占地：3668总建面：56663计容积率建面：商业面积：办公面积：酒店面积：建筑高度152.75容积率：10车位：180层高：4.2层数：地上31层地下3层其他经营方式只租不售五、项目名称：盛唐商务大厦项目概况片区中心西区位置车公庙泰然九路与滨河立交交汇处开发商 XX西京实业发展有限公司物业类型写字楼、酒店、商务公寓建筑设计备注预计08年开售技术指标总占地：6983.30平方米总建面：71058.80平方米计容积率建面：商业面积：办公面积：酒店面积：建筑66、高度容积率：车位：层数：30层公寓16层写字楼六、项目名称：东海商务中心项目概况片区中心西区位置深南大道以北，农科中心区招商大厦旁开发商 XX市东海房地产开发有限公司/XX市天麒贸易有限公司物业类型写字楼、商业建筑设计备注预计08年开售技术指标总占地：总建面：101700计容积率建面：商业面积：办公面积：酒店面积：建筑高度200-300米容积率：车位：层数：50-70层七、项目名称：中航大厦项目概况片区中心区位置华强北商圈的辐射范围内，深南中路天虹商场店现址开发商 中航地产物业类型写字楼、商业、住宅公寓建筑设计备注预计09年开售技术指标总占地：17100总建面：179600计容积率建面：商业面67、积：59000办公面积：酒店面积：建筑高度280容积率：车位：1000层数：写字楼45层住宅39层地下3层其他八、项目名称：卓越卓越世纪中心皇岗CBD项目项目概况片区中心区位置中心区福华三路，会展中心东侧开发商 卓越地产/皇岗实业物业类型写字楼、商业、酒店、公寓建筑设计备注预计08年开售技术指标总占地：30168.18平方米总建面：330791.6平方米计容积率建面：商业面积：36000平方米办公面积：195226.1平方米酒店面积：9956.5平方米建筑高度容积率：车位：层数： 图13 卓越世纪中心九、项目名称：高交会馆旧址项目项目概况片区中心区位置开发商 物业类型写字楼、商业建筑设计备注预68、计09年开售技术指标总占地：70000总建面：480000计容积率建面：商业面积：办公面积：酒店面积：建筑高度容积率：车位：层数：十、项目名称：鼎丰大厦项目概况片区XX位置嘉宾路与宝安南路交汇处开发商 XX市豫盛实业发展有限公司物业类型写字楼、商业、酒店建筑设计备注预计08年技术指标总占地：5529.1总建面：62449计容积率建面：商业面积：8271办公面积：18976酒店面积：21408建筑高度99容积率：车位：楼高：99层数：29层1-4层为商业裙楼十一、项目名称：益田假日广场项目概况片区南山位置南山区华侨城世界之窗正对面开发商 益田地产物业类型写字楼、商业、住宅公寓建筑设计美国Gens69、ler公司备注预计08年技术指标总占地：35000总建面：135800计容积率建面：商业面积：100000办公面积：5000酒店面积：30800建筑高度容积率：车位：600层数：其他净层高：2.8十二、项目名称：滨海大厦项目概况片区宝安位置XX宝安中心区，北临兴华路，南临城市小区道路，西临城市公园开发商 荣超地产物业类型写字楼、商业建筑设计XX市城脉建筑设计有限公司备注08年3月技术指标总占地：12677总建面：6648.63计容积率建面：商业面积：3968.35平方米办公面积：20537.98平方米酒店面积：建筑高度容积率：车位：455层数：A座为21层B座为15层地下2层其他十三、项目名称70、：华润大冲村改造项目 项目概况片区南山区大冲位置开发商 华润（集团）有限公司物业类型写字楼、商业建筑设计备注07年4月将进入全面开发阶段技术指标总占地：68.4万平方米总建面：136万平方米计容积率建面：酒店面积：办公及商业面积：52万平方米建筑高度容积率：车位：层数：B座为15层其他五 商业部分5.1 XX市商业市场概况5.1.1 发展概况2006年XX商业网点规划出台，XX商圈大格局基本已定，形成了东门、华强北两大市级商圈，以及宝安南路-深南中路、福田中心区、南山后海、宝安中心区、龙岗中心城等综合型商业中心。2007年XX商业地产稳健发展，大型开发公司介入商业地产开发，商业中心纷纷开业，引71、领XX商业地产市场走势，重量级商业项目不断推出；市级商圈继续扩容、升级；龙华、西乡、坂田、布吉等区域性商业中心亮点纷呈。XX竞争力逐年增强，深港一体化居民消费力逐渐增强，经营商投资意愿加强，以及深港一体化发展使XX具备更多国际化元素，港人及外籍人士更多往返XX或在此定居，加以XX对中国内地人才的吸引，使得XX商业地产的发展获得充分的支撑，市场承接力充足。图5.1 2001-2007年XX市商业供需状况与住宅相比，商业物业在供需方面存在一定的特殊性，特别是XX近几年大型商业中心项目不断涌现，只租不售的情形较为普遍，造成虽然竣工面积增速迅猛，但商业批准预售面积和销售面积并未出现同步上升的情况。2072、07年批准预售量为47.06万平方米，销售面积为30.64万平方米，这明确显示出XX商业市场已进入新的升级和发展阶段。图5.2 2001-2006年XX市商业物业投资额参照2001-2006年XX市商业物业投资额数据，可以看出，除2005年受政策影响投资小幅下降外，XX其余各年投资额增幅都比较大，说明开发商对XX市场潜力的看好和信心，而信心则来源于XX优良的商业发展环境和庞大的民间消费支撑力。5.1.2 重点商圈概述5.1.2.1人民南深南中路商圈主要包括人民南片区及深南中路沿线的大型购物中心，目前代表XX城市形象的标志性商圈，由最早的人民南商业区逐步演化而来，这里紧邻香港，是XX最早开发建设73、的城区之一。本片区位处城市中心地段，人流量大，人口居住密度相当高，交通十分便利，是XX商业旅游购物旺区，尤其是随着近年XX城市商业的升级，片区环境改造完成后，集中了XX众多商场、服务和娱乐行业，是XX目前消费档次最高也最齐全、最集中的购物天堂。代表商业既有老牌商业名店也有商业新秀，主要有XX商业城、西武百货、友谊城、中信城市广场、商业面积达18万平方米的华润购物中心万象城及12万平方米的金光华商业城等。本商圈在内地和港澳都将享有较高知名度，主要目标客户群体是XX市中高收入及白领阶层、港人以及外来游客。图5.3 实景照片5.1.2.2 东门商业区东门是传统的商业中心区域，而且具有很深的地区文化底74、蕴。历史悠久、规模大、商品丰富、价格便宜，一直都是XX规模最大，商铺最密集的商业旺区之一。其吸引的人流量在XX无出其右，日均人流量平均在60万左右。代表商业有东门步行街、茂业百货、太阳广场、天虹商场、南塘商业广场、中威广场、白马服装批发城等。大型百货的经营状况良好，但由于整个商业区的商业经营管理层次较低，业态重复形成恶性竞争，导致东门少量专业商城空置率高，经营风险较大。而且随着逐渐兴起的华强北商圈档次不断提高，东门“商业老大”的地位已经失去，其全市范围的影响力受到影响，商业日益低档化。购物人群以青少年、本地人士、港人以及低收入阶层为主。图5.4 实景照片5.1.2.3华强北商业区华强北原本规划75、为工业区，进入90年代以后随着XX经济发展重心逐渐西移，区内电子等专业市场的发展，吸引了大量的产业上下游配套行业和服务性行业的聚集，带来大量的商务/创业的需求，而大量人气的集聚，又进一步促进了零售业、餐饮业等行业的发展，形成非常良性的循环效应。至今，华强北商圈已发展成为目前XX最大的市民消费中心和旅游购物中心之一。目前已成为全国客流、物资、资金流、信息流量最大的商业区之一，拥有全国最有影响的电子信息、钟表、珠宝、服装等20多家专业市场，日人流量可达50万人次。代表商业有赛格广场、万商电脑城、华强电子世界、顺电、国美电器、天虹商场、茂业百货、女人世界、曼哈商业广场等。由于华强北的商业设施大多由工76、业厂房改建而来，片区内规划不能完全适应现代一流商业、办公和生活的需要，由此带来的交通、商业网点布局不尽合理、业态发展不平衡等一系列问题，如商业购物环境较差，缺少公共休闲空间；交通拥挤，停车设施严重不足等，这不仅减小了对外地观光客的吸引力，而且也大为缩短了本地消费者在商业区内的平均逗留时间，已经对华强北商圈的进一步升级带来极大的障碍。受到上述外部条件的限制，整个城区商业定位及档次不高，对高收入阶层吸引力相对有限，是工薪白领的主要消费场所。图5.5 实景照片5.1.2.4 福田中心区商圈福田中心区作为XX规划起点最高、最具发展潜力的一个区域。市民中心、少年宫、音乐厅、图书馆等市政工程的相继投入使用77、，各项商务配套日趋完善，国际标准的城市规划，为其形成高档商圈奠定了基础。随着中心区从“居住地产”向“商务地产”的转变，尤其是地铁一、四号线的开通、大量写字楼交付使用后众多知名公司入驻中心区办公，五星级酒店正式营业等，都给商圈带来大量人气。此外，大型购物中心的启动对商圈的形成是一个有利的推动。经过几年的商业氛围营造，中心区最早开始运营的天虹购物广场、星河cocopark、怡景中心城等经营状况都有明显改善，成为高消费群体休闲、娱乐、购物的首选地之一。代表商业有天虹购物广场、星河cocopark、怡景中心城、星河第三空间家居广场，预计今年8万平方米的晶岛国际广场（IA Mall）也将要面市。图5.678、 实景照片5.1.2.5 南山中心区商圈南山中心区以商业文化中心为主，与海雅百货连成一体，是XX特区西部的商业中心、商务中心和文化中心，集商务、商业、博览、文化多项功能为一体的综合性高档商务区。2004南山商业文化中心区核心区开发全面启动，海岸大厦、保利文化广场、天利中央商务广场开工，凯宾斯基酒店封顶；2005海岸城购物中心全球招商，成功引进吉之岛、华纳金逸国际影城、西部最大室内真冰溜冰场等主力店。目前南山中心区商圈已形成了较强的片区消费能力，具有一定的商业氛围。随着西部通道的开通，南山在XX的经济地位会有明显的提升，对珠三角区域辐射能力的增强为商圈的形成奠定了良好的基础。代表商业有海岸城购物79、中心、天利中央商务广场、保利文化广场、海雅百货。但由于该商业中心规划早，商业面积较小，住宅面积过大，发展潜力受到限制。南山商业中心区主要吸引XX西部的中高收入人群和白领阶层。图5.7 实景照片5.1.2.6华侨城商圈华侨城作为“国际人居示范小区”，社区住宅、生态环境按国际标准进行建筑和规划，但早年它的商业配套设施却相对落后，无法满足高消费人群的消费需求。直到沃尔玛、铜锣湾相继入驻，具有良好购物环境和休闲功能的华侨城商圈才开始形成。华侨城凭借其独特的魅力形成了对外界强烈的吸引力，区域内的商业也因此受益。目前华侨城商圈以铜锣湾、沃尔玛为核心代表，步行精品廊、酒吧一条街分布其间，吸引了全市白领阶层、80、青年一族、外国人和游客，华侨城商圈成为休闲购物的好去处。另外，由益田集团开发的假日广场是该商圈的一个亮点，也将极大促进华侨城商圈的积聚客流能力，特别是针对广大游客，该项目具有较大优势。图5.8 实景照片5.2 产品特征XX市近年来商业物业的投资额增幅较大，在商业地产长期稳定收益的驱使下，商业地产投资出现井喷；传统商圈扩容、升级紧迫，但面临阻力大；集购物、休闲、娱乐、美食、旅游、商务为一体的大型综合商业成为近几年最主要的新增商业形式；投资热点较为分散，但大规模开发多集中在中心区域，在福田中心区、南山及宝安中心区均有大量分布；此外，2007年还有嘉信茂购物中心、东海购物中心两个社区级商业中心供应；81、社区配套商业开发主要集中区域将在宝安中心区、龙华二线区、龙岗中心城等住宅开发比较热的片区，体量一般，以满足社区本身及周边需求为主；大型综合商业主要分布在市中心核心商圈内，XX有中信城市广场及地铁商场、华润万象城；福田中心区至2008年初已有近30万的商业供应；在南山商业文化中心，海岸城购物中心及保利文化广场与海雅商圈相连接，形成了庞大的南山商圈。这些商业辐射整个XX市，甚至吸引着来自全国的人们来此休闲购物。5.3 商业租售及经营 商业地产开发、销售及租赁大型开发公司介入商业地产开发，纯商业物业的开发成为市场主流，多个商业综合体浮出水面，将市场明显分化为三类，一类为社区商业，只能跟随住宅成点式开82、发；一类为传统商业圈，发展最为成熟，但改造升级受到比较大的局限；还有一类就是商业综合体，设计高起点，定位档次高，辐射范围广。在商业销售市场方面，受投资市场影响，预计今年XX商业销售量可能会进一步减少。去年XX新推出的不少大型商业项目都只租不售，或仅销售一小部分街铺，如位于红树湾片区的XX百纳空间12万平方米的生活购物中心，引进了主力店天虹商城，仅销售20间街铺。由于近几年开发的大型综合商业多是由开发公司自己经营，商业销售以社区商铺为主，造成有效供需量低于实际竣工面积，而且整体销售均价不高，销售面积仅为30.64万平方米，均价为19102元/平方米。其购买者大多为中小私营商户及部分投资客。图5.83、9 2001-2007年XX市商业供需状况从上图可以看出，历年来XX整体商业租赁价格的变化不大，近几年有小幅上涨趋势。从不同区域来看，老商圈始终保持旺盛的供求，租金逐步上升，据三级市场数据，华强北片区租金涨幅为7%。比较让人瞩目的是，地铁成为拉动2007年我市商业租金的有力因素，例如由中信城市广场、中信地铁商场所构成的中信商圈，在新一轮经济增长中也逐步成为商业“新贵”直接促进了地铁沿线商用物业的租金。 商业经营与其他物业类型相比，商业的个案性更强，与其所处地段的商业氛围和辐射的消费群体密切相关。就大型综合商业而言，由于本身具备明显的规模优势，如何以项目定位为基础进行招商与经营，并由此评测引入商84、家与目标消费群体的契合度将成为其运营成败的关键。福田中心区继COCOPARK开业后，商业规模达10万的怡景中心城、2.5万平方米的星河第三空间家居广场等大型商业项目相继开业。南山商业文化中心区继天利中央广场开业后，规模达12万平方米的海岸城购物中心、保利文化广场也已开业，大部分物业经营状况良好，虽有个别物业当前人气聚集不足，但整体趋势向好，经营持续转好。5.4 市场趋势预测5.4.1 未来供应表5.10 预计2008年主要商业供应一览表项目名称项目位置商业建筑面积（平方米）华润万象城二期XX区地王对面40000IA Mall福田中心区110000益田假日广场南山华侨城130000百仕达东郡广场85、XX区太宁路41000XX百纳空间南山红树湾120000华强广场福田华强北533002008年新增供应中华润万象城二期及IA Mall延续了区域内高档商业开发，益田假日广场、百仕达东郡广场、XX百纳空间则填补了中高收入者居住区的集中性购物场所之空白。华强广场以电子交易中心定位入市，增加5万商业供应面积。 华润万象城二期2009年初，华润中心二期将在现在华润万象城的南边落成启用，二期包括了超五星级君悦酒店、“幸福里”高尚住宅、商业休闲广场等。届时，华润中心将从商务、居住和购物、休闲等各个方面满足消费者的需求，共同打造“都市综合体”概念。华润万象城（二期）是华润中心二期的商业休闲广场部分，是一期商86、业概念的延续、补充和升华。二期商业与一期商业相比较，在空间上由室内延伸至室外；在形式上从购物中心走向商业休闲广场；在租户组合上以高端奢侈品、生活创意、娱乐、餐饮为特色；在品牌组合上，以高端奢侈品及高档特色餐饮提升万象城商业的整体质素。图5.11 实景照片 IA Mall（晶岛国际购物中心）晶岛国际购物中心占地4.23万平方米，共四层，总建筑面积11万平方米，总投资额接近7亿元，是XX市重点工程，未来将成为XX市高档购物中心。项目由国际一流的美国RTKL设计公司负责方案设计，整个项目通过屋顶花园、下沉式广场、人行通道、人行天桥与会展中心、地铁站、公交站无缝连接，交通便利，创造了一个集旅游购物、休87、闲娱乐、交通转换功能于一体的新型城市空间。晶岛国际目前招商情況良好，但因为定位高端需更加谨慎选择入驻品牌，所以造成招商进度较慢，预计年内将正式对外营业。图5.12 实景照片 益田假日广场益田假日广场位于中国最著名的旅游生态景区XX华侨城，项目东临五星级的威尼斯酒店，南与中国第一主题公园“世界之窗”隔路相望，北靠欢乐谷主题乐园，西接两个国际标准的高尔夫球场，地理位置极其优越。假日广场所在区域具有大量的客流量，周边居住着近30万高收入的居民，两大主题公园每年接纳500万国内外游客，此外，许多本地和外地居民也常来此旅游、购物。假日广场占地3.5万平方米（其中包括1.2万平方米下沉式生态广场），总建筑88、面积13.58万平方米，其中商业面积10万平方米，写字楼5000平方米，五星级酒店3.08万平方米，地下停车场拥有多达600个停车位，建成后将是XX新一代的商业中心。图5.13 实景照片 百仕达东郡广场据了解，百仕达东郡广场一共包括13.5万平方米住宅、6万平方米商业物业和5万平方米写字楼。东郡广场商业项目为百仕达东郡广场中的商业物业部分。定位为中高档社区型综合商业设施，有生活味的商业中心。图5.14 效果图 XX百纳空间XX百纳广场坐落于XX最纯粹的“富人区”红树湾，商业面积12万平方米。项目地处白石路与沙河东路交会处，北邻华侨城主题公园、世界之窗，西依沙河高尔夫球场、名商高尔夫球场，东接正89、在规划的欢乐海岸主题公园，南临XX湾中学、XX歌剧院（规划中）及红树湾景观长廊，地理位置优越，是目前片区唯一的商业配套。 该项目以优雅、舒适的生活方式为出发点，将汇集缤纷多彩的业态形式，将购物、餐饮、教育、文化、休闲、娱乐等融为一体，倾力打造和倡导一种家庭式的消费新模式，带给所有注重鉴赏和品位人群一种全新的享受空间、一个休闲娱乐的好去处，创造一个健康、和谐的家庭生活主场。图5.15 效果图 华强广场华强广场位于XX最繁华的商圈华强北商业区的核心位置，为XX罕见的超大型建筑综合体，集超甲级写字楼、酒店、商业、商务公寓、大型地下停车场于一体，将成为华强北片区的又一标志性建筑。临近地铁一号线华强路站90、，有经济大厦、华强宾馆、上海宾馆、上海宾馆西四个公交车站，超过50条线路的公交车，交通配套完善。华强广场整体地上总建筑面积167867.36平方米，地下总建筑面积71941.58平方米，地上及地下共230980.94平方米，广场写字楼塔楼共36层，一至六楼为商场暨华强电子世界，共53314平方米。图5.16 效果图5.4.2 趋势预测 2007年XX商业地产已开始进入实质性的经营期，XX商业地产将改变以往以销售为主导的局面，未来几年商业地产后期经营管理将受到前所未有的关注和重视； 单一街铺形式或商场形式的物业形态已不能满足市场的需求，综合性的商业项目不断出现，成为未来商业地产开发的主流趋势，并91、且这些项目多集中在城市中心区域，经营收益更加有保障； 在住宅市场相对低迷的情况下，商业物业需求一直保持旺盛，众多国外零售品牌看好XX，为享有商业地产持续稳定的收益，大型房地产开发公司战略性进入商业地产业； 商业地产竞争格局发生质变，行业竞争进入高层次，预计行业竞争将是全方位的，从选址到设计，从招商到运营，从资本到品牌； 开发商、经营商互相渗透的跨业经营模式将逐渐消失，经营商将更多的参与到商业地产的开发中，两者将形成战略伙伴关系。六 酒店部分6.1 XX市酒店发展历程自1980年建立经济特区以来，XX酒店业28年来经历了四个阶段的发展。1980年至1988年是XX酒店业数量型的快速增长期；19892、9年至1997年，XX宾馆酒店建设进入调整期，向质量型发展，一批四、五星高星级酒店陆续建成开业；1998年至2005年，XX宾馆酒店在建设发展中从单一性逐步向个性化、特色化、多元化发展；形成既有观光酒店，也有城市商务酒店，还有具有海滨特色的海滨度假酒店，休闲度假酒店，以及青年旅馆、经济型酒店等。近两年，XX酒店业迎来了国际化发展的全新历史机遇期，高星级酒店（四星级及以上）建设进入高峰期。同时，XX酒店业也出现了另一种不同发展道路，城市客栈、如家酒店、七天酒店、MOTEL268等连锁酒店也迅速发展，使得经济型商务酒店成为一道风景。6.2 酒店发展现状6.2.1 旅游业发展情况2007年，XX年度93、各项主要旅游经济预期指标全面超额完成。XX2007年全年接待游客6562.80万人次，比2006年增长7.05%。全年旅游住宿设施接待过夜游客256028万人次，比上年增长105。其中海外游客83130万人次，增长166；国内游客172898万人次，增长78。在过夜海外游客中，外国游客16164万人次，增长162；港澳同胞61524万人次，增长182；台湾同胞5442万人次，增长23。全年旅游外汇收入2623亿美元，增长107。宾馆、酒店、度假村开房率627，比上年提高02个百分点。全市三个旅游黄金周实现旅游收入91.17亿元，增长9.87%，在全国主要旅游城市中名列前茅。6.2.2 国内贸易94、及对外经济2007年社会消费品零售总额191503亿元，比上年增长146。其中，批发零售贸易业零售额168955亿元，增长156，住宿餐饮业零售额22548亿元，增长78。在批发零售贸易业零售额中，限额以上商业零售额88766亿元，增长243。2007年外贸出口快速增长，外贸出口总额连续十五年位居全国大中城市榜首。全年外贸进出口总额287533亿美元，比上年增长211。其中，出口总额168493亿美元，增长238，占全国出口总额的138，占全省出口总额的456；进口总额119040亿美元，增长175。6.2.3 住宿业经营状况 图6.1 历年XX市宾馆、酒店、度假村开房率 图6.2 2006年95、XX市各区宾馆出租率住宿业总体开房率在遭遇2003年的低潮后获得不断的回升，根据2006年统计数据可以看出，XX、福田、南山区的宾馆出租率远超过其它区。在最近两年XX新增了多家五星级酒店的情况下，2007年宾馆、酒店、度假村整体开房率仍达到了62.7%，显示了XX对外吸引力的持续提升为城市带来了稳定的客流。6.2.4 产品特征近两年，XX酒店业迎来了国际化发展的全新历史机遇期，高星级酒店（四星级及以上）建设进入高峰期。自2006年12月26日，XX市首座按照国际白金五星级标准建造的商务度假酒店华侨城洲际大酒店对外营业，此后马可孛罗、喜来登、凯宾斯基相继开业，据不完全统计，2008年初XX市五星96、级酒店已达二十七家，预计两年内仍有几家面市，届时，XX市五星级酒店数量将呈现大幅增长。而85%以上的高星级酒店定位为商务型酒店，高星级酒店（四星、五星）收入占XX酒店业总体收入的70%以上。XX市五星级酒店最为集中的区域为福田中心区，目前已经营业的有马可孛罗、喜来登，即将开业的还有香格里拉、丽兹卡尔顿，预计万豪酒店、四季酒店也将在两年内面市。而XX区是老的五星级酒店集中区，预计今年将新增一家五星级酒店君悦酒店。6.2.4.1 近几年开业的主要高星级酒店表6.3 近几年开业的主要高星级酒店一览表酒店正式营业时间客房数量星级华侨城大酒店2006年12月26日549间五星级XX马哥孛罗好日子酒店2097、06年9月15日391間五星级大中华喜来登2007年4月26日418间五星级凯宾斯基酒店2006年9月30日390间五星级 华侨城大酒店华侨城大酒店占地面积6万多平方米，建筑面积近11万平方米，是华侨城酒店集团继威尼斯酒店之后投资新建的第二座主题酒店，定的是西班牙文化主题。客房总数549间。其中，豪华客房377间、贵宾房34间、洲际俱乐部客房和套房109间、总统套房1间、酒店式公寓28间。除了客房，酒店建有2个宴会厅，大宴会厅面积1520平方米，高7.5米，最多可容纳1200至1500人的大型会议或800至1000人就餐；此外，还设有8个餐厅和酒吧、8个会议厅、1个美术馆、1个酒窖、1个婚礼教98、堂以及游泳池、水疗、健身、美容等康乐设施。图6.4 实景照片 马可孛罗XX马哥孛罗好日子酒店座落于XX市福田区特美思广场。邻近XX市政府办公楼，新会展中心及地铁站。酒店拥有391间豪华客房和套房，酒店均设有豪华浴室、宽频上网、室内保险柜、先进的通讯及娱乐设施。贵宾楼层位于酒店的36-42楼，是专为高端商务客人设计，提供顶级的个性化服务。酒店还设有6间餐厅及酒吧，中餐厅可容纳600人同时用餐，能满足各类大型宴会的需求。马哥孛罗宴会厅及30个多功能会议室包括演播厅，共容纳3000多人，是安排大型会议、研讨会及宴会理想的首选场所。酒店还设有健身中心、室外游泳池和国际驰名的梦达蔓水疗中心，定能让您体验99、张驰有道和真正放松的愉悦。图6.5 实景照片 大中华喜来登XX大中华喜来登酒店是CBD首家五星级酒店，酒店硬件设施和服务管理均以国际顶级标准打造，由大中华国际集团投资，并由喜达屋国际酒店及度假村集团管理。酒店矗立于XX福田中心区的心脏地带，XX会展中心与XX市民中心之间，酒店客人可以轻便的通过XX地铁直达香港关口及XX主要的购物、观光及商务地段。由两栋28层塔楼组成，拥有418间豪华客房及套房，有超过4000平方米XX最大的无柱式宴会厅和27间独立会议室。酒店还拥有各式风味中西餐厅、时尚酒吧酒廊、健身中心水疗中心，以及8000多平方米的多功能区域。图6.6 实景照片 凯宾斯基XX凯宾斯基酒店座100、落于XX南山的新商业开发区中心，地理位置得天独厚。跳望景色宜人的XX湾，与众多的甲等写字楼，国内一流歌剧院，大型国际品牌购物中心和世界级的娱乐休闲中心相比邻，交通便捷。XX湾大桥已经开通，横跨XX南山区与香港，与酒店仅咫尺之遥。酒店拥有390间豪华客房，配备舒适的加大豪华床和液晶电视，所有套房的卫生间均配备电视。凯宾斯基行政楼层为高级商务客人提供一系列独享的豪华设施和至尊的个性化服务，包括专设为女士度身订造的行政楼层、24小时私人管家服务等。酒店的中餐厅可容纳170人,就餐和娱乐项目包括：四季厅，有开放式厨房和稀有食品，特色是欧洲经典风味和亚洲传统美食；海岛厅，适合私人就餐，备有精美的中国各地101、菜肴等。图6.7 实景照片6.2.4.2未来几年新增高星级酒店 表6.8 未来几年新增主要高星级酒店一览表酒店预计开业时间设计客房数量星级福田香格里拉大酒店2008年中549间五星级丽兹卡尔顿2008年250間五星级万豪酒店2009年350间五星级四季酒店2009年底230间五星级君悦酒店2009年400间五星级 福田香格里拉大酒店XX福田香格里拉大酒店坐落在福田商务区中心，定于2008年第二季度开幕，酒店方便到达XX会议展览中心、主要购物场所和写字楼，距离香港入境口岸仅几分钟之遥，是商务和休闲游客的理想选择。酒店共设有499间设计优雅、空间宽敞的客房和50套舒适的套房，客房平均面积45平方米102、。豪华阁占据酒店7个楼层，为品味高端的客人提供专享服务和礼遇，包括免费早餐、豪华阁贵宾廊傍晚鸡尾酒、快速登记入住和退房、私人会议室等等。还有53套酒店式公寓，配备了厨房设施为长期停留的客人和家庭准备。酒店设有交互式咖啡吧、意大利餐厅和高档中餐厅。拥有4800平方米的会议和多功能空间，包括XX市最大的无柱式宴会厅、小宴会厅、礼堂和11间多功能室。大宴会厅可容纳2000位客人，配备先进的视听设备。商务中心可提供国际水准的商务和秘书支持服务。Spa水疗中心、健身中心、室内游泳池和室外网球场等多种健康和休闲设施。图6.9 实景照片星河丽兹卡尔顿酒店位于XX市福田中心区南北中轴线上，福华三路与中心六路交103、界处，是由星河地产建造并由万豪国际集团管理的超五星级的国际性酒店。酒店部分建筑面积约5万平方米。丽兹-卡尔顿是全球最豪华的酒店品牌之一，酒店配备有近250套超大型豪华客房、一个可容纳500人的大型宴会厅、三个中西餐厅和一个健康水疗会所、一个雪茄酒吧。酒店将于2008年正式营业。图6.10 实景照片万豪酒店是由荣超地产建设，国际酒店管理品牌万豪与香港知名设计公司DCM联手打造的超五星级酒店。位于XX中心区北区，市民中心西侧，36层132.8米高，共有客房约350间，总建筑面积约4万平方米。是荣超地产在XX中心区开发的第六栋超高层建筑，预计2009年开始营业。图6.11 实景照片 四季酒店XX知名104、房地产企业卓越集团与世界知名酒店管理公司加拿大四季酒店集团在香港签署合作意向书，引进四季酒店集团高端酒店品牌，管理XX卓越时代广场五星级标准的酒店项目。四季酒店地处XX南区核心位置，是卓越时代广场二期综合开发项目的酒店部分。卓越时代广场二期综合开发项目共栋塔楼，其中南面为酒店，酒店部分建筑面积万平方米，建有间标准客房和豪华套房，并配备了数间高格调餐厅及完备的服务等。XX四季酒店最快将于年底开业。 君悦酒店XX君悦酒店是华润中心的重要组成部分，也是中国第四座君悦酒店。君悦酒店是由美国凯悦酒店管理集团管理的，被公认为是全球最佳商务酒店之一。君悦酒店作为国际品牌超五星级特色商务酒店，吸引着休闲和公务105、旅行的客人，同时也是各种大型国际会议和宴会的理想场所。酒店将设有400间豪华客房，提供多元化餐厅及酒吧， Hyatt Pure水疗及完善会议及宴会设施。XX君悦酒店预计2009年开业。8.2.5 客户特征商务散客、旅游团队是XX酒店业客源市场的基本构成，商务散客占整体客源市场的65%左右，对XX酒店业影响非常显著。从地域来源上看，非大陆人士中，由于香港与XX经济联系紧密，来往最为频繁，深港口岸24小时通关开放以后，一定程度上减少了香港旅客在XX的滞留；但另一方面，许多内地赴港澳旅游的游客并不需要在香港本地住宿高价酒店，可以随时到XX来住宿，XX酒店客源只是在结构上有一些调整，数量不但没有减少，106、反而每年都在增长。美国、韩国、日本等国的外籍人士比例也比较高，大多以商务目的或入境第一站为主。国内游客以商务旅行和观光度假为主。8.3 发展趋势分析 XX市旅游经济将继续保持快速增长，接待过夜旅游者的数量不断增加，酒店客源相对充足； 随着香格里拉、希尔顿、喜来登、万豪、马可孛罗、凯宾斯基和雅高等国际知名酒店品牌陆续落户，XX高星级酒店的管理和经营水平将有大幅提升； 以前XX酒店业存在的最大问题是整体房价无法拉升，与北京、上海的同等级酒店相比差别较大，目前随着新增国际品牌的五星级酒店落户XX，带动整体房价水平有大幅提高。每年的好几个大型展会期间，都是XX酒店供不应求的时节，这导致XX的商务客具有107、明显的季节性，目前政府和行业正致力于增加展会的密度及非展会期间商务往来和文化交流的频繁度，以提升全年的入住率； 酒店是一座现代化城市的门面，政府对酒店行业的支持力度业很大，XX经济一直保持着快速发展，并且它作为我国旅游重要的目的地、客源地和出境游集散地，面临着难得的机遇。XX国际旅游城市、国际会展中心城市的定位，尤其是大运会的成功申办使得XX的知名度又有所提高，将吸引着越来越多的国内外商务客、观光客和投资商，这些都将极大地推动了XX酒店业的发展。七 市场前景预测7.1 区域分析7.1.1 片区概况XX是XX金融机构数量最多，分布最为密集的地区。人民银行、保监办、证管办等中央驻深金融监管机构；深108、交所、外汇交易中心、（工行、农行、中行、建行）四大国有银行及农业发展银行XX分行、XX发展银行、XX农村信用社总部储蓄所共273家，全市绝大部分外资金融机构也都设在XX。此外XX还拥有多家大型证券保险公司、财务公司的总部和分支机构。这些金融机构以XX为“一点”，以建设路和深南东路为“二线”高度聚集，初步形成了XX金融中心的雏形。7.1.2 片区区位和定位XX片区形成XX的金融服务中心、资金集散中心、金融信息中心和金融监控中心，为此，不难从中得出这样一个结论：XX在全市金融格局中的优势地位和华尔街在全球的金融地位一样。成为的XX的“华尔街”7.1.3 片区规划市委市政府将对项目周边金融、商务设施109、进行重新规划和布局，营造现代化的投资氛围和环境，吸引更多实力雄厚的银行、证券、保险等金融机构进驻，逐步形成各商业银行、保险、证券、基金等国内外金融机构集聚的金融城，进一步巩固和强化XX地区作为XX的金融服务中心、资金集散中心、金融信息中心和金融监控中心的重要地位。未来的XX金融中心区，将以档次高、环境佳、功能完善、交通便利的整体形象，成为XX展示金融业风采的一张崭新名片。图7.1 XX区规划用地7.1.3.1 荔枝公园和一个都市绿环荔枝公园城市公园，承担观景、游憩、运动健身和隔离交通噪音、净化、美化城市环境的职责，提高XX区的绿地率和绿视率。沿深南东路，开放连续的、有树阴遮挡的开放绿荫地带，引110、入街头艺术和街头文化，创造一个郁郁葱葱的都市绿环。同时区内小公园、小游园要求街头化、外向化，实现“城中有绿，绿中有城”的金融中心区。7.1.3.2 金融业为全市主要产业经过20多年的自然选择和市场竞争，目前XX已经形成了以XX片区为中心，深南路为轴线的金融中心区。在这里集中了XX证券交易所、四大国有商业银行XX分行、XX各证券公司总部及主要外资金融机构等。辖区金融机构达到420家，资产总额达到60亿元，人民币和外币存贷款都占全市的60%至70%左右，金融业增加值约占我市GDP的11.4%。在XX的外资银行赢利能力不断增强，净利润达到4000多万美元。但与此同时，现有的办公场所已经无法满足日益增111、加的市场需求。7.1.4 片区SWOT分析优势/ strength 城市中心金融区，位置得天独厚； XX片区高起点的规划； 交通便利； XX区的行政、经济、文化中心； XX的“华尔街”概念深入人心； 片区旅游及商业繁荣。劣势/ weakness 区域形象：部分区域脏乱差的形象； 老城区，设施陈旧。规划设计受到限制。机会/opportunity 引起众多地产商关注； 吸引大批关内外大中型企业入驻； 吸引大批关内置业者； 有统一概念，便于楼盘推广； 旧城改造项目，通过从新规划设计带来新的发展机会； 整体经济水平的高速增长，带来旺盛的市场购买力。威胁/ threat 政府不断出台的宏观调控政策，以及112、未来政策的不确定性。7.1.5 片区总体评价 片区最大的优势在于城市中心金融区，位置得天独厚，交通便利； 劣势在于老城区，设施陈旧。规划设计受到限制。 本项目为旧城改造项目，通过从新规划设计带来新的发展机会。 政府不断出台的宏观调控政策，以及未来政策的不确定性。7.1.6 区域房地产分析7.1.6.1区域市场特征分析规模及档次：近年来新开发的大型综合体项目在XX区数量不多，土地数量有限，开发收到限制。物业类型：片区主要以办公、酒店、商业为主要核心，是比较成熟的金融中心区。7.1.6.2片区办公物业市场分析 XX大中型写字楼进驻行业状况：大型写字楼：基金机构及投资机构；进出口、物流、贸易等中大型113、公司；大型知名企业(房地产、金融、高科技、证券投资等）。中型写字楼：成长型公司；广告公司、设计公司、律师行、会计师事务所、服务类等中小型企业；外资企业XX办事处。 片区办公物业市场特征项目区域办公物业多年的发展，消费者渐渐由过去盲目购买转变为理性消费，发展到现在，更由过去单一的要求变成了集环境、配套、户型、交通、价格、档次等于一体的综合标准。由于片区今年来没有突出的项目推出，房地产市场状况主要体现在二手房及租赁市场上。目前可供出租的办公楼主要集中在XX和人民南路。次甲级写字楼成供应主体，其中高档物业不多。有地王大厦、华润大厦等甲级写字楼， 设施较为成熟。甲、乙级写字楼差异比较大，甲级写字楼量少114、价格高、租金高、整体空置率较低为，而乙级写字楼则相反，总空置率达。目前XX甲级写字楼平均租金达5元平方米月，乙级写字楼整体租金100元平方米月，与福田乙级写字楼相比租金水平有较大差距。目前片区市场整体价格处于13000-15000元/左右，其中买卖最为活跃的地王大厦，在25000元/左右，在2007年7月份价格突破3000元/，目前片区持续处于观望阶段，市场成交量较少。表7.2 目前二手房销售及租金状况写字楼名称均价(元/)租金(元/月)地王大厦25000150XX证券交易所大厦13500100金丰城大厦15000100太平洋商贸大厦1400070华润大厦只租不售130注：信息来源于XX市规划115、国土房产二手房7.1.6.3 片区商业市场分析项目所在片区是都市时尚商业中心、地王财富圈、商业发展鼎盛时期、交通最为便捷、品牌集中中心、消费力最强的中心、财富的中心、最多人潮。图7.3 项目片区区域图片区主要的商业有万象城，XX书城和地王的商业广场部分，屈臣氏等，餐饮较为发达，附近红宝路，XX有各种风味，规模一般比较小，风味也是粤菜占优势，地王，晶都、红岭路有不少粤式酒楼。目前片区商业繁荣，二手房价格及租金分析表7.4 二手房价格及租金名称均价(元/)租金(元/月)万象城只租不售200800之间信兴广场地王商业中心只租不售200650之间信兴广场地王商业中心目前为了吸引高端商家入驻，对一线高端116、品牌商家降低门槛，吸引商家，用来提升项目高档次，租金价格要比较为优惠一些。区域内的万象城商业档次高，为城市人休闲购物的一个时尚商业，经营比较成功。重点商业项目万象城项目分析：该购物中心由香港华润集团在XX投资开发，集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等功能于一体，总建筑面积55万平方米，总投资逾40亿港元，是XX目前规模最大的综合性商业建筑群。首期项目包括超大规模室内购物及娱乐中心“万象城”、国际标准5A甲级写字楼“华润大厦”。二期项目包括五星级商务大酒店、 酒店式服务公寓及一个由商业步行街串联而成的特大型室外娱乐休闲广场。 华润中心首期项目万象城作为华润中心的核心部分，建筑面积达18.8万平117、方米，拥有近300个独立店铺，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等于一身，是真正意义的“一站式”消费中心。华润万象城借鉴国外购物中心的成功经验，万象城的租户组合方面采取了主力店次主力店专门店的形式。四家主力店包括XX最大的电影城7厅嘉禾影城、奥运标准的“冰纷万象”滑冰场。有REEL百货（女性主题商场），6个半主力店-Esprit、NOVO、i.t、运动100、王子饭店、Azona（阿桑娜）以及Alfred Dunhill、Kenzo有近300个国内外知名品牌专门店，包罗万象、异彩纷呈，其中三分之一的品牌商家是首次进入中国大陆或者XX市场。7.1.6.4 片区酒店市场分析片区多家酒店林立，有环118、宇大酒店、晶都大酒店、XXXX大酒店等。以三星及四星商务型酒店为主，酒店的商务功能较为完善，价格均在400元/天左右，片区缺少高档次的五星级酒店，客源主要以商务散客、旅游团队客源。表7.5 片区酒店状况分析酒店星级客房总数环宇大酒店三星级240间XXXX大酒店三星级96间晶都大酒店四星级400多间红桂大酒店四星级208间荔园酒店四星级108间XX木棉花酒店四星级116间 XXXX大酒店酒店开业时间1984年11月20日，新近装修时间2005年8月，楼高8层，共有客房总数96间（套），标间面积22平米。表7.6 XX大酒店价格房间类型门市价平时价周末价标准双人房 568 318 318豪华单/双119、 658 338 338E网房（双床 368 368行政套间 450 450XX市XX大酒店外观XX市XX大酒店大堂XX市XX大酒店客房 XX晶都酒店XX晶都酒店位于XX市深南中路金融中心大厦，楼高三十层，占地面积5.5万平方米，是XX市最具规模的现代化四星级酒店之一。 集旅游、商务、娱乐、购物于一体。 设有四百多间各式客房，包括标准房、高级房、豪华套房和总统套房，彩色电视、雪柜、迷你酒吧、国际直拨电话、电脑门卡系统。多间中西餐厅及宴会厅，鱼翅海鲜酒家，潮洲菜馆、西餐厅。为商务提供全面专业的秘书服务，并备有完善的商务所需设备。XX晶都酒店宽敞的多功能会议厅适合举办中小型会议，厅房面积更可应需要120、而改变。表7.7 晶都酒店价格房间类型门市价平时价周末价标准房￥880￥398￥398豪华房￥1587￥498￥498XX晶都酒店外观XX晶都酒店大堂XX晶都酒店餐厅红桂大酒店是由广东省红岭集团有限公司投资兴建的集住房、餐饮、娱乐、休闲、健身、商务于一体的旅游准四星级酒店。 酒店位于XX区红桂路2068号。酒店设有标准间、豪华客房、商务套房和总统套房等208间，室内采用国际风格设计，配套设施完备，房内设有国内、国际长途直拨、卫星电视、宽频网络、豪华浴室等。可容纳300人的多功能会议中心，按照国际会议所需功能设计，具有多媒体传播和现代电子数控功能。表7.8 红桂大酒店价格房间类型门市价平时价周末121、价标准大床房￥897￥380￥380标准双床房￥897￥380￥380高级房￥1127￥430￥430豪华大床房￥1357￥470￥470豪华双床房￥1357￥470￥470 环宇大酒店XX环宇大酒店是三星级旅游涉外饭店，座落于XX市金融商贸中心的红岭中路，酒店集吃、住、娱、购、商务于一体。 标准客房、高级房、豪华房、陈设典雅大方，商务中心：酒店内分別设有可容纳300人、120人的会议厅各一个，容纳20-30人的会议室6个。宴会厅可分別容纳200和300人。酒楼承辦各种宴会、酒会、自助餐。中西美点名菜，南北风味小食，海味山珍。表7.9 环宇大酒店价格房间类型门市价平时价周末价豪华房￥680￥3122、38￥338XX环宇大酒店外观XX环宇大酒店客房XX环宇大酒店客房 XX荔园酒店XX荔园酒店拥有108间各类客房，其中高级套房20间，标准客房88间，每房均设有INTERNET接口；拥有多个不同规格的会议室，可同时容纳180人，配有高级音响、投影、录音设备。XX荔园酒店设有中、小餐厅，可同时提供300人就餐。XX荔园酒店2003年开业表7.10 荔园酒店价格房间类型门市价平时价周末价标准双床房￥658￥362￥362豪华大床房￥698￥384￥384高级双床房￥738￥406￥406XX荔园酒店外观XX荔园酒店大堂XX荔园酒店客房 XX木棉花酒店XX木棉花酒店位于宝安路与滨和路交界，酒店拥有各123、类客房116间，房间套房内配备家庭影院，而且所有房间均可免费宽带上网。XX木棉花酒店餐饮设施齐全，江山餐厅融合中西文化，装修典雅舒适。 一间一百五十多平方的多功能厅及二间中小型会议室，适合各类型的小型会议和餐饮服务。表7.11 木棉花酒店价格房间类型门市价平时价周末价标准双床房￥968￥580￥580标准大床房￥968￥600￥600豪华房￥1208￥780￥780XX木棉花酒店外观XX木棉花酒店大堂XX木棉花酒店客房7.1.7 片区房地产市场小结 片区以金融业为主，且较为成熟； XX乃至整个XX片区，未来并无同类产品。本案首屈一指； 规划起点高，生活配套较完善，但设施较为陈旧； XX在未来一124、年内的土地供应量仍会有小幅下降； 未来3-5年内，中国房地产尤其XX房地产将进入稳步发展阶段，宏观政策的影响将日趋减弱； 办公物业较多，但是高端办公物业不多； 商业较为繁荣，万象城为代表的高端商业较为突出，且为本项目的主要竞争项目； 片区五星酒店为稀缺产品。7.2 项目分析7.2.1 地理位置项目位于XXXX金融中心区，地块的北面是红宝路；西面邻近环宇大酒店、天天宾馆和大剧院；南面是中国农业银行和中国人民银行；东面是蔡屋街。7.2.2 项目主要经济技术指标总用地面积：42353.96平方米容积率：11.87总建筑面积：584642平方米地上建筑面积：458618平方米商业建筑面积：80321平125、方米住宅建筑面积：95999平方米商务公寓建筑面积：40005平方米办公建筑面积：180434平方米酒店建筑面积：43245平方米建筑覆盖率：59.7%建筑高度：439米停车位（地上/地下）：2146个（1836/310）7.2.3 项目土地状况地块地质情况良好，呈长条形，地势平坦，从现场可见，现已施工。本地块已具备开发条件。7.2.4 项目用地景观项目用地处，周边均为高尚豪华办公社区，东南面可观地王大厦、及信兴广场；西面是荔枝公园园林景观，及具有气势的大剧院，视野较为开阔；南面高档次的写字楼林立证券交易中心等，城市景观资源丰富。 环宇大酒店XX大剧院中国农业银行荔景大厦地王大厦天天宾馆本案公126、安局丽都大酒店丽晶大厦发展银行大厦证券交易中心XX书城永平楼人民银行XX书城图7.13 项目周边配套地王大厦目前已被列为XX旅游的一个景点，楼高383.95米。地王大厦的信兴广场由商业大楼、商务公寓和购物中心三部分组成。69层商业大楼的建筑体形的设计灵感来源于中世纪西方的教堂和中国古代文化中通、透、瘦的神髓，它的宽与高之比例为1:9，创造了世界超高层建筑扁最瘦的记录。层高的商务公寓最引人注目的设计是空中游泳池，空间跨距约米，高米，上下延伸层至层。夹在商业大楼和商务公寓中间的是购物商场，地王大厦作为XX的标志性建筑，与周围的人文、自然景观相配合，成为XX独特的旅游景点。l 项目落成后将重新刷新地127、王大厦的记录，将取代地王大厦的地位7.2.5 项目四向图 西北东 南图7.14 项目四向图 7.2.6 项目用地交通条件项目位处XXXX金融中心区，交通发达，出行顺畅便利。北临红宝路，南临深南中路，作为城市主干道，交通优势明显；东临红岭中路，项目用地四周城市次干道分布密集，交通十分方便。地铁1号线大剧院站与项目用地相距不足100米，交通条件更加优越。地铁口物业 地下有XX地铁1号线。 XX国贸老街大剧院科学馆华强路岗厦会展中心购物公园香蜜湖车公庙竹子林侨城东华侨城世界之窗。临近公交路线陆路有横贯东西的深南大道、红岭路、解放路等不少于10条路；通往火车站、下沙南头火车站、布吉等，交通四通八达。7128、.2.7 项目用地周边配套目前XX旧改方案已确定，整体市政环境优越，金融配套设施齐全，较为成熟，随着建设的进程日趋完善，是XX公认的高尚人文金融社区。7.2.8 项目办公SWOT分析优势/ strength 未来规划前景无比优越； 日渐浓郁的国际化色彩更加有利于项目规划的发挥； 片区的高起点规划和舒适的金融中心环境； 为地铁1号线沿线物业，西侧红岭路、深南东路亦是交通主干道，交通优势无可比拟； 项目西侧为荔枝公园，景观资源无比优越； 标志性建筑，高于地王； 发展商品牌好，开发经验丰富； 处在目前市场的高价格片区，拥有较高的获利空间。劣势/ weakness 项目地块狭长形，不利于规划设计； 项129、目南面被农业银行遮挡，对商业、写字楼以及酒店的昭示性受到影响。心理有一定的阻碍。机会/opportunity XX整体经济水平的高速增长，带来旺盛的市场购买力； 高端客户对高端地位的认同感； 市区内拥有的土地供应稀缺性； 政府对区位的良好规划。威胁/ threat 政府不断出台的宏观调控政策，以及未来政策的不确定性； XX楼价的快速升高，使得置业门槛一再提高； 对外籍人士购房的限制减少部分高端客户市场。 城市建设中心西移；转移一部分客户；7.2.9 项目商业SWOT分析优势/ strength： 临深南东路大道,具良好的昭示性； 区域开发，旅游等带来大量的消费人流； 两大商圈的交汇处，商业发展130、空间大； 老城区商圈发展较为成熟。劣势/ weakness 位于中国银行大厦后面，缺乏随机人流； 商业发展迅猛，市场竞争激烈； 与口岸无法进行直接交流。机会/opportunity 靠近地王，具先天的国际化气息； 与高档次项目临近，有助于提升项目高档次的形象。同样也是威胁。威胁/ threat 项目周边地块具备相似条件的商业； 临近同类高档次项目，竞争对手较为强劲。7.2.10项目总体评价通过上述对项目的SWOT分析以及矩阵组合比较，可以基本掌握对本项目的总体评价。 总体而言，本项目的优势是明显的。项目地标性、五星级酒店带来的价值，周边资源及配套成熟，交通便利，政府对区位的规划远景。能有效地满131、足有该方面需求的客户，并同时形成项目于片区内的唯一性和排他性，成就项目的独特性与卖点。 劣势在于城市建设中心的西移。位于中国银行大厦后面，无论是在商业还是办公，昭示性受到影响。 项目最大的机会点就是目前市场稀缺产品，标志性建筑，高于地王。 威胁则来自其他片区后续项目的竞争与一些规划建设配套方面的影响。7.3项目市场定位7.3.1定位原则项目的市场定位主要基于：（）项目地块结合其开发特点决定地块适合建造的建筑功能；（）经市场调研及专业分析所得到能反映具有潜在需求的市场空间；（）政府在城市规划上的限制。项目市场定位原则：（）最大化的发掘地段唯一性。（）最大化建立竞争优势，避免劣势，吸引潜在面较多的132、主流客户，降低开发风险。在进行项目的市场定位时，必须要紧密配合项目自身的卖点和特色，并且要深入发掘项目的软性特点，把项目的重要宣传点描述出来。综合来看，本项目的突出特点是： 位置上：XXXX金融中心区 风格上：现代、人文、智能、生态 交通上：地铁1号线及城市主干道 环境上：XXCBD片区，项目位居核心位置 景观上：靠近荔枝公园景观资源，超高层价值最高 品质上：打造的办公、酒店、商业、为最高综合体的高档次的物业在了解了项目的卖点之后，再来看看项目的一些不足之处，同时了解片区内市场的特色：供应量：从前面的市场分析中可以看出，目前XX市，2007年至2009年XX将总共有160万平方米的写字楼的市场133、供应量，XX区推出的项目仅鼎丰大厦及本项目推出，其他均为福田、南山等片区。片区形象：由地王大厦、发展银行大厦、工商银行大厦等组成的高档写字楼群仍是XX城市形象的代表。以XX为“一点”、人民南路和深南东路为“二线”辐射开去的XX黄金地带聚集着全市60的金融机构、30的保险机构、银行存贷款的70，这一区域内不但不停地运转着源源不绝的物流、资金流和信息流，也是XX的白领精英最为集中的城市舞台。因此，这一区域又被称为XX的“中环”。差异化的立足点：面对自身的优势与不足，结合市场的状况，从定位原则看，必须走差异化的道路才能保证项目跳出市场，立于不败之处。图7.15 项目定位立足点五星级酒店/超高层城市综134、合体/自身条件优越的地理交通优势/城市金融中心初步基础地标性综合体，众星捧月。市场支持产业带动客户需求，满足市场需求客户初步定位构思：国际金融中心区利用产品自身优势及营销提升项目形象与价值金融区超高档繁华的超高层综合体7.3.2总体定位顶级国际五星级酒店城市金融中心商务地标现代化复合商业街区综合建筑体定位诠释：“顶级国际五星级酒店”强调项目酒店的级别与要求，强调酒店的国际性。“城市地标”。项目的高度决定了项目的城市地标性，同时也满足规划上的要求，也对应区域内部和外部竞争的发展战略要求，项目必须打造成片区城市的地标。“城市金融中心”强调项目所在区域为金融商务中心。“综合建筑体”项目包含五星级酒店135、写字楼、商业三种业态。 7.3.3项目形象定位金融中心国际都会城市地标国际化、城市的、信息化的定位诠释：“金融中心”：强调片区的金融中心性质，同时处于CBD核心区的位置。“国际”：强调片区形象与产品的国际性，吸引国际化客户关注；“信息”：强调项目所处位置是未来新发展的都会地带，集合最现代、最时尚、最动感的元素于一体；“城市”：体现的都市感觉，同时处于城市发展之中；“地标”：预示项目的高度与品质。7.3.4项目档次定位超甲级写字楼+国际五星级酒店+高档次商业=顶级地标综合体国际金融区中心强调位置； 高档结合项目的片区与位置、强调物业的档次高而且稀缺性强；顶级结合项目的片区与位置、强调物业的档次136、高而且稀缺性强；综合体集中性物业。7.3.5.1甲级写字楼 地理位置：包括了交通便利度、周边的基础建设以及轨道交通设施情况等 写字楼硬件：包括规模、硬件设施，装修装饰、配套等方面 软性因素 ：判定写字楼的软性因素主要包括开发商的背景、物业管理公司的声誉以及写字楼外立面、内装修标准以及选用品牌等因素 7.3.5.2五星级酒店XX旅游城市、会展之都、IT产业之城、文化立市的牌子，酒店业发扬光大，商旅/展会活动制造繁荣市场。中国入境过夜旅游者人数位居全球第四。XX作为我国出入境高峰城市，为酒店业创造更好的市场环境。图7.16 酒店意向图片综合市场上五星级酒店的客房数量以及本项目酒店的建筑面积，本项目137、暂定客房数量为280间。7.3.5.3商业业态集商务、休闲、娱乐、餐饮、购物、观光于一体的现代化复合商业街区。将购物、餐饮、休闲娱乐、商务居住与自然景观有机结合，以全方位高层次的个性化特色服务多方位满足消费群体。集星级酒店、购物中心、国际餐饮、风情休闲、商务、商住、旅游为一体，全力打造XX具的特色影响力的综合型商务生态生活中心。7.3.5办公目标客户群定位7.3.5.1本地及区域地缘性客源本地区域地缘性客源（XX区）45%，市区包括（福田、南山等）客源20%、其他（外销）35%。本地及区域地缘性客源： 本地客源：主要指本地大型企业、金融、外贸出口等企业； 企业的高级管理人士； 投资客。外销目标138、客户分析 外资企业 经常往返于与XX之商务人士、私营老板 CEPA效应吸引来的北上创业人士 外籍人士 作长线投资的投资者其它客源： 在有产业的台、港商及境外人士； 受本项目吸引的港台等境外人士； 购买动机：投资性购买的动机更为强烈。根据以上判断，目标客户判断有：表7.17 写字楼目标客户判断客户类型购买动机考虑因素客户成分客户分布购买本项目可能性投资型追求升值/租金回报综合价值个人无固定自用型办公地段/物业档次企业无固定7.3.5.2客户类型细分-写字楼目标客户核心客户： 个人主要为社会上经济环境富裕、具有投资意识及前瞻性人士 机构金融集团、基金公司或其他投资机构重要客户： 个人商务人士、私营139、老板 机构私营企业、跨国企业等重点客户自用兼投资型企业购买动机：作为企业高层管理人员的固定居所 购买的物业为企业所在区域最为高档的物业看重所购买物业的综合品质，特别看重服务的大型的外资企业。偶得客户香港商务人士、境外人士购买动机：自住兼投资需求因素：配套齐全、交通便利。严谨及全面的保安物业管理，齐备的会所设施，满足他们对办公舒适性的追求。核心客户重点客户游离客户偶得客户中外家庭/关内其他区域人士/台商、港日韩商人、投资客投资客户/外销市场商务人士、私营老板及较知名私营企业大中型民企、金融、外贸出口等企业图7.18 目标客户示意图表7.19 目标客户按客户成分及职（行）业类别细分-企业企业类型特140、征购买目的实业公司港资背景及有实力的实业公司为主写字楼自用为主、投资为辅；公寓用于高管人员居住物流运输类大中型物流公司的总部，目前30%的国际物流公司以有西移至中心区的趋势写字楼自用为主、投资为辅；公寓用于高层管理人员居住电子科技类行业的知名公司及技术支持和客户部门自用为主、投资为辅贸易公司小型贸易公司变为具一定规模、港资背景的贸易公司。自用为主、投资为辅顾问中介类高科技、物流、商贸、文化等行业的发展壮大，顾问、中介等服务配套需求将增加自用为主、投资为辅香港企业后勤部门主要是金融类企业，深港两地联系便捷；香港人力、空间资源昂贵；市政府出台优惠政策吸引外资金融机构后勤部门落户XX写字楼自用为主、141、投资为辅；公寓用于高层管理人员居住7.3.6商业目标客户群定位消费者定位把握品质生活的概念，以中青年消费为主体，消费对象为26-45岁之间，较高收入的XX小资群体、白领及企业主一族、国内外游客、居住在XX的外籍人士。表7.20 目标客户消费分析类别消费分析主要来自区域企业白领较高学历，追求个性和时尚文化，讲究小资情调，注重环境，消费频率高，但消费金额不高。福田、XX、南山、布吉企业主/高级管理讲究生活品质和消费档次，追求体面和时尚，消费频率高，消费金额较高。福田、XX国内游客纯旅游性质，渴望体验XX生活，注重新鲜和特性商业，但普遍消费不高。全国各地，以大中城市为主香港人士习惯休闲生活，追求新奇142、事务，讲究消费份额，在XX的消费频率高，消费偏高。香港外籍人士包含在XX上班和旅游两种，休闲消费已是其生活的一部分，消费频率非常高，消费范围较广。美国、德国、韩国、加拿大等目标商户定位本项目在位置、体量、人流方面都具较强的优势。所以成功打造本项目，选择较为高档次商户来体现项目优势。项目主要应以高端产品、奢侈品、新型/品质感的商品为主，通过发展商对项目的整体打造，成功吸引商户，以取得未来的商业的标志性地位。 图7.21 目标商户示例国际一线珠宝及首饰、化妆品及服装，Vivienne Westwood， John Galliano，加里亚诺，维维恩韦斯特伍特卡地亚、Chanel（香奈儿）、Chri143、stian Dior（迪奥）、LV、Armani CK、夏奈儿、迪奥、范思哲、GUCCI PRADA等。餐饮如：高档西餐、星巴克等咖啡厅等。7.3.7价格定位7.3.7.1办公价格定位参考项目区域近年来办公项目的销售价格，采用市场比较法对项目办公部分进行估算。内容权重相比值项目相比值地王大厦新世界商务中心卓越时代广场 地段10%10111212规模5%10101112交通状况20%10101213生活配套10%1091012景观环境10%10101213户型设计10%1091010噪音10%10101110园林设计5%10101011形象档次10%10101011营销策划10%1091011总144、计100%109.810.9511.65交易因素10899折实均价250002800037000比 较 价31887.755128411.9736235288.50739权 重60%15%25%加权平均值32216.57595考虑办公实收房价为32000从区域房地产项目价格的走势来看， 2008年至2012年，市场处于调整期，区域楼盘的销售价格处于稳定时期。预计项目在2012年开始销售。本项目毛坯单位评估可实现折后均价为：（各比较物业修正价格比较权重）32000元/平方米按照XX市规划国土部门核发的本项目建设用地规划许可证，本项目可销售的办公总面积为170434平米，平均单价以上述预测为准，即145、每平米元，则办公销售收入为万元，即：17043432000000元7.3.7.2商业价格定位最终建议依据市场对比法，结合实际，在确保利润回报的基点上做到快速去化，争取头次销售达到奇迹，在业内传为佳话。参考项目区域近年来商业项目的销售价格，采用市场比较法对项目商业部分进行估算。表7.23 区域楼盘的商业价格项目万象城海岸城天利中央广场（一期）中信城市广场商业楼层一期26万，二期23万2层2层一层及地下两层商铺均价只租不售1层：80000元/平方米1层：70000元/平方米1层：50000元/平方米2层：70000元/平方米2层：60000元/平方米负1、2层：50000、40000元/平方米左右146、商铺租金200-800元/平方米/月450元/平方米/月200元/平方米/月300元/平方米/月通过对本项目自身优势的挖掘和主题概念的推广，以及本商圈的可观投资前景，我们认为本项目的实际商业价值应在本商区的完善、建成后将有最精彩的体现。表7.24 项目商业价格评估内容权重相比值本项目海岸城天利中央广场（一期）中信城市广场档次20%10131110规模5%10121310配套10%1014139区位5%10151310交通5%1014109建筑设计10%10121310布局10%10131211经营水平15%10141310客户关系20%10111110总计100%1012.8511.959.9147、5实收价800007000050000比 较 价62257 58577 50251 时间因素10090 90 90 权 重30%30%40%加权平均值62612 考虑商业实收房价为60000 结合项目的具体位置和项目自身商业布局，建议项目商业部分的均格为：一层商业：6万元/平方米二层商业、三层商业、四层商业结合同类产品项目， 按照递减的方法进行综合评估：二层商业：5万元/平方米三层商业：4万元/平方米四层商业：3万元/平方米7.3.7.3项目地下商场租赁价格为：表7.25 项目商业租赁价格评估内容权重相比值本项目万象城天利中央广场（一期）中信城市广场档次20%1010109规模5%109101148、0配套10%101099区位5%101099交通5%10101010建筑设计10%101099布局10%10899经营水平15%101098客户关系20%10111110总计100%109.959.79.15实收价400300300比 较 价402 309 328 时间因素10090 90 90 权 重30%40%30%加权平均值381 考虑商业租金实收房价为380 均价在380元/平方米/月7.3.7.4酒店价格定位结合项目档次定位，为五星级酒店。由于项目周边没有可比较的五星级酒店，选取XX知名五星级的酒店，有马哥孛罗好日子酒店、大中华喜来登、凯宾斯基酒店，作为本项目的参照项目。表7.26 149、马哥孛罗好日子酒店价格表房间类型门市价平时价周末价豪华套双床4880 16771470豪华套大床4380 17921585行政双人房3320 14471240行政大床房3220 13321125豪华房2530 1024817高级房2300 966759表7.27 大中华喜来登价格表客房名称门市价预订价周末价节日价加床高级单人房￥2415￥1495￥1265￥1495322高级双人房￥2415￥1495￥1265￥1495322豪华单人房￥2645￥1725￥1495￥1725322豪华双人房￥2645￥1725￥1495￥1725322至尊房￥2990￥2181￥1955￥2181322行政至150、尊豪华双人房￥3105￥2185￥1941￥2990322行政套￥4370￥3450￥3220￥3450322表7.28 凯宾斯基酒店价格表客房名称门市价预订价周末价节日价加床高级单人房￥2185￥1093￥888￥1093230高级双床房￥2185￥1093￥888￥1093230豪华大床房￥2530￥1208￥1208￥1208230豪华双床房￥2530￥1208￥1208￥1208230行政大床房￥3105￥1553￥1553￥1553230行政沙龙套房￥4485￥2243￥2243￥2243230高级房（春节期间）￥0￥888￥888￥8880表7.29 高级房价格酒店高级单人房客房数151、量星级马哥孛罗好日子酒店￥1170391間五星级大中华喜来登￥1500418间五星级凯宾斯基酒店￥1200390间五星级参考项目区域近近年来酒店项目的客房价格，采用市场比较法对项目酒店进行估算。表7.30 酒店价格估算内容权重相比值本项目马哥孛罗好日子酒店大中华喜来登凯宾斯基酒店档次20%109109规模5%109109配套10%1010109区位5%10101010交通5%109109建筑设计10%10999布局10%10898经营水平15%108108客户关系20%10111110总计100%109.3109实收价8801265888比 较 价946 1265 987 时间因素10090 152、90 90 权 重30%40%30%加权平均值1207 考虑星级标准实收房价为1200 结合项目的具体位置和项目自身五星级档次，建议项目酒店的价格为酒店高级客房价格：1200元/天7.3.8方案评估意见 满足区域未来发展规划的需要，突出项目价值； 充分利用项目周边丰富景观优势，将项目进行合理规划布局； 充分考虑单元的利用及合理性，满足不同层面客户需求； 由于近年房地产市场处于调整期，市场处于不稳定时期； 配套资源的完善，注重未来可成长空间； 对商业要注重大品牌规模商家的带动效应，及业态及特色业态的聚焦效应； 竞争者的不同质经营模式，采取差异化经营模式； 非同类行业相互影响及促进。7.4项目组织153、机构董事会XXXX房地产开发有限公司，设立董事会作为最高权力机构，决定项目开发公司一切重大事宜，董事会设董事长一名，副董事长一名，董事六名。经营管理公司实行董事会领导下的总经理负责制，设总经理一人，副总经理两人。下设经营管理机构如下：工程部工程管理 施工现场的工程质量、安全管理和监督 施工进度和投资控制 与施工、设计、监理三方协调工作预算管理 负责施工合同的管理 工程进度款的审核 预算、决算的审核 办理工程招标、投标手续材料管理 负责大宗材料的采购和质量控制 采购合同的签订与管理营销部 市场调查和项目策划 营销工作安排 价格审核 与销售代理的协调工作 客户服务财务部 工程款的筹集和资金保障 项154、目财务管理 项目会计核算行政部 项目后勤保障副总经理公司董事会行政部工程部营销部财务部项目经理部总经理 项目档案管理 对外往来文件的收发与管理表7.31 本项目组织机构如下图所示：八 项目发建设进度安排8.1 有关工程计划说明根据同类一般项目的开发时间，结合本项目的具体情况、开发商的计划，项目施工建设期从2008年第一季度开始起至2011年第三季度初，共需时15个季度。具体时间安排大致如下表所示：表8.1 项目施工进度表项目开发阶段起止时间工期（月）前期准备2008.01-2008.033开工准备2008.02-2008.043地下室工程2008.04-2008.129A栋主体工程2009.0155、1-2010.1224BCDE栋主体工程2009.01-2009.088A栋安装工程2009.03-2011.0224BCDE栋安装工程2009.03-2009.119A栋装饰工程2009.04-2011.0324BCDE栋装饰工程2009.04-2009.129A栋配套工程2010.11-2011.057BCDE栋配套工程2009.03-2009.053A栋竣工验收2011.05-2011.073BCDE栋竣工验收2010.02-2010.0438.2 施工横道图详见附表1 项目施工计划表。九 投资估算与资金筹措9.1 项目总投资估算房地产项目各项费用的构成复杂，变化因素多，不确定性大，尤其156、是依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目之投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，其总投资由建设投资成本和财务费用构成。本项目总投资是根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的资料、XX建设工程价格信息以及本项目具体情况估算的。经测算，整个项目的总投资为470417.51万元，按计入容积率的建筑面积计算成本单价为10257.28元/平方米。自有资金利息考虑的是机会成本，并没有实际资金的支出，所以在后面的财务分析、风险分析的计算指标中采取折现方式考虑投资机会成本。表9.1 项目总投资成本估算表序号项目单价收费基础总价（万元）备注元/平方米平方米一地价2157、1013.38 42353.96 89000.00 二前期工程费90.00 458618.00 4127.56 2.1前期咨询费10.00 458618.00 458.62 2.2勘查设计费60.00 458618.00 2751.71 2.3临时设施费20.00 458618.00 917.24 三建安工程费7568.93 427363.00 323467.89 3.1地下室工程5000.00 126024.00 63012.00 3.2商业土建及安装8223.83 66580.00 54754.26 3.2.1土建工程费5000.00 66580.00 33290.00 3.2.2安装工程158、费2500.00 66580.00 16645.00 3.2.3装饰工程费600.00 80321.00 4819.26 3.3办公土建及安装8100.00 170434.00 138051.54 3.3.1土建工程费5000.00 170434.00 85217.00 3.3.2安装工程费2500.00 170434.00 42608.50 3.3.3装饰工程费600.00 170434.00 10226.04 3.4酒店土建及安装8500.00 43245.00 36758.25 3.4.1土建工程费5000.00 43245.00 21622.50 3.4.2安装工程费2500.00 4159、3245.00 10811.25 3.4.3装饰工程费1000.00 43245.00 4324.50 3.5住宅和商务公寓、办公土建及安装2100.00 147104.00 30891.84 3.5.1土建工程费1500.00 147104.00 22065.60 3.5.2安装工程费300.00 147104.00 4413.12 3.5.3装饰工程费300.00 147104.00 4413.12 四配套工程费154.29 458618.00 7076.22 4.1A栋配套200.00 280259.00 5605.18 4.2BCDE配套100.00 147104.00 1471.04160、 五其他费用216.22 458618.00 9916.32 (三至四项)3%六管理费用225.41 458618.00 10337.64 (二至五项)3%七不可预见费232.17 458618.00 10647.77 (二至六项)3%八建设投资9911.81 458618.00 454573.40 九财务费用368.28 458618.00 15844.11 十总投资合计10280.09 458618.00 470417.51 （1） 施工前期工程费包括前期咨询费、勘察和设计费、三通一平等费用，共计4127.56万元。此项费用在开发前期分步投入。（2） 建安工程费包括基础地下室工程费、土建工161、程费和安装工程费，共计323467.89万元。此项费用根据项目开发情况，结合工程施工进度计划分期投入。（3） 配套工程费包括区内道路、供水、供电、排水、排污、变电所、公共设施、场地清理和路灯设施等，共计7076.22万元。（4） 其他费用包括监理费和其他杂项费用，按建安工程费、配套工程费之和的3计取，共9916.32万元，随开发建设进度投入。（5） 管理费用为项目建设期内用于管理项目施工建设所形成的费用，按建安工程费、配套工程费、其他费用之和的3%计取，共10337.64万元，随开发建设进度投入。（6） 不可预见费一般按前期工程费、建安工程费、配套工程费、其他费用、管理费用之和的3%-5%计，162、根据项目具体情况，按3%计取，共10647.77万元，随开发建设进度投入。（7） 财务费用是指为项目筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息，一至三年期内贷款利率为7.47%，本项目需申请195000万元贷款。经估算，财务费用为15844.11万元。9.2 资金筹措9.2.1 资金来源项目开发投资的资金来源主要包括自有资金、银行融资、销售回款及其它来源渠道。这几种渠道可以单独使用，也可以结合使用。本项目采取这几种渠道结合使用，自有资金占一部分，银行贷款筹集一部分，在项目建设过程中，采用预售手段，实现资金快速回笼，保证项目建设并开始偿还贷款。9.2.2 项目筹资方案项目筹资通常采用以下方案：方案163、1：项目开发投资的资金来源为自有资金；方案2：项目开发投资的资金来源由自有资金和销售回款组成；方案3：项目开发投资的资金来源由自有资金、银行贷款和销售回款组成；方案4：项目开发投资的资金来源由自有资金、销售回笼以及合作方投资、银行贷款等组成。对于本项目，结合开发商自身的具体情况，我们建议采用方案3。9.3 投资使用计划9.3.1 投资使用计划根据项目的开发建设期安排及各期的施工进度计划，拟定项目的投资计划。详见附表4项目投资计划估算表。9.3.1 借款偿还计划项目还款来源主要来自本项目的销售收入。详见附表5资金来源与运用表十 销售及经营收入测定10.1 各类物业销售收入估算由于项目自身的原因，164、开发商将B、C、D、E栋作为回迁物业，不进行销售；A栋的地下商业作为留存物业用以出租，酒店整体出售，写字楼和地上四层商业对外销售。因此，项目所产生的收益应包括三部分：一是项目写字楼、地上商业销售100时取得的销售收入为844998.8万元，二是地下商业的价值为88474.03万元，三是项目酒店的价值为66774.2万元。如下表：表10.1 项目收益估算销售/出租面积售价销售总额/价值写字楼17043432000545388.80地上商业6658045000299610地下商业价值1374188474.03酒店价值4324566774.210.2 项目销售回款计划10.2.1 写字楼及地上商业部165、分估计本项目在2010年第二季度开始做预售前推广工作，2010年第三季度开始正式预售，根据XX市写字楼与商业一般的销售情况及本项目的实际情况，估计销售进度。具体安排见下表：表10.2 销售进度安排表年份2010年2011年季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度写字楼销售50%20%15%5%5%5%商业销售50%20%15%5%5%5%项目写字楼及地上商业销售收入计算说明：根据销售计划、定价策略、房地产交易的付款习惯和惯例，以及各种付款方式的比例可得出销售回款，详见下表10.3：项目物业类型合计2010年2011年2012年第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度166、销售收入(万元)办公545388.80 272694.40 109077.76 81808.32 27269.44 27269.44 27269.44 0.00 商业299610.00 149805.00 59922.00 44941.50 14980.50 14980.50 14980.50 0.00 合计844998.80 422499.40 168999.76 126749.82 42249.94 42249.94 42249.94 0.00 一次性及首期款（万元）办公250878.85 125439.42 50175.77 37631.83 12543.94 12543.94 1254167、3.94 0.00 商业137820.60 68910.30 27564.12 20673.09 6891.03 6891.03 6891.03 0.00 合计388699.45 194349.72 77739.89 58304.92 19434.97 19434.97 19434.97 0.00 银行按揭款228149.68 91259.87 68444.90 22814.97 22814.97 22814.97 实际回款（现金流入）844998.80 194349.72 305889.57 149564.79 87879.88 42249.94 42249.94 22814.97 计算说明168、：付款方式：根据市场调查表明：项目销售一次性交款比例为10%左右，写字楼及商业按揭比例为90%，首期成数为40%，客户在交纳定金15日内，付清首期款，考虑银行贷款流程，按揭资金在房屋出售的下一个季度到位。面积说明：项目地上商业及写字楼部分在2011年底完成全部销售，BCDE栋作为回迁物业，在本次可行性研究中这部分资产不产生现金流。（2）销售费用及税金测算按规定，XX市房地产销售转让税费主要是营业税(销售额的5.0%)，城市建设维护税(营业税的1%)，印花税(销售额的0.05%)，教育附加税（营业税的3），共计44362.44万元；土地增值税按照销售收入的0.5%预征，测算结果为4224.99万169、元；销售费用按销售收入的3%预计，测算结果为25349.96万元。（3）项目可运用资金估算详见附表3项目销售收入与经营税金及附加估算表。10.2.2 酒店及地下商业部分在投资计算期末，地下商业作为未销售物业以未来投资收益的折现价值入帐。酒店部分为整体销售，假设在项目竣工验收后一个季度内即2011年底实现整体销售并收到全款。项目酒店价值测算说明： 表10.4 根据酒店未来经营产生的税后利润项目第5年第6年第7年第8年一经营收入10901.33 13626.67 16352.00 19077.33 1客房经营收入4905.60 6132.00 7358.40 8584.80 2餐饮收入4578.5170、6 5723.20 6867.84 8012.48 3其他收入1417.17 1771.47 2125.76 2480.05 二经营成本4960.11 6200.13 7440.16 8680.19 1客房经营成本1962.24 2452.80 2943.36 3433.92 2餐饮成本2289.28 2861.60 3433.92 4006.24 3其他成本708.59 885.73 1062.88 1240.03 三酒店装修及维修成本540.56 540.56 540.56 540.56 四营业税金及附加893.26 1034.98 1176.70 1318.41 1营业税545.07 6171、81.33 817.60 953.87 2城建税5.45 6.81 8.18 9.54 3教育费附加16.35 20.44 24.53 28.62 4房产税308.77 308.77 308.77 308.77 5土地使用税17.62 17.62 17.62 17.62 五税前利润4507.40 5850.99 7194.58 8538.17 六所得税676.11 877.65 1079.19 1280.73 七税后利润3831.29 4973.34 6115.39 7257.44 表10.5 年税后收益及净现值时间年税后利润税后利润净现值时间年税后利润税后利润净现值第5年3831.29 28172、16.11 第38年7257.44 420.83 第6年4973.34 3384.77 第39年7257.44 389.66 第7年6115.39 3853.74 第40年7257.44 360.79 第8年7257.44 4234.65 第41年7257.44 334.07 第9年7257.44 3920.97 第42年7257.44 309.32 第10年7257.44 3630.53 第43年7257.44 286.41 第11年7257.44 3361.60 第44年7257.44 265.19 第12年7257.44 3112.59 第45年7257.44 245.55 第13年72173、57.44 2882.03 第46年7257.44 227.36 第14年7257.44 2668.55 第47年7257.44 210.52 第15年7257.44 2470.88 第48年7257.44 194.92 第16年7257.44 2287.85 第49年7257.44 180.49 第17年7257.44 2118.38 第50年7257.44 167.12 第18年7257.44 1961.46 第51年7257.44 154.74 第19年7257.44 1816.17 第52年7257.44 143.28 第20年7257.44 1681.64 第53年7257.44 1174、32.66 第21年7257.44 1557.07 第54年7257.44 122.84 第22年7257.44 1441.73 第55年7257.44 113.74 第23年7257.44 1334.94 第56年7257.44 105.31 第24年7257.44 1236.05 第57年7257.44 97.51 第25年7257.44 1144.49 第58年7257.44 90.29 第26年7257.44 1059.72 第59年7257.44 83.60 第27年7257.44 981.22 第60年7257.44 77.41 第28年7257.44 908.54 第61年725175、7.44 71.67 第29年7257.44 841.24 第62年7257.44 66.36 第30年7257.44 778.92 第63年7257.44 61.45 第31年7257.44 721.23 第64年7257.44 56.90 第32年7257.44 667.80 第65年7257.44 52.68 第33年7257.44 618.33 第66年7257.44 48.78 第34年7257.44 572.53 第67年7257.44 45.17 第35年7257.44 530.12 第68年7257.44 41.82 第36年7257.44 490.85 第69年7257.44176、 38.72 第37年7257.44 454.49 第70年7257.44 35.85 表10.6 项目地下商业价值测算说明：序号项目内容建筑面积（m2）13741.00 建设成本（万元）6870.50 收益年限（N）66.00 还原利率（R）0.08 月租金(元/m2)380.00 空置率0.05 一月租金收益（万元）月租金建筑面积522.16 1空置损失收益（万元）空置率月租金收益26.11 2年租金收益（万元）(月租金收益-空置损失收益)125952.60 二扣减项目（万元）A+B+C+D+E+F+G1293.13 A.营业税（万元）年租金收益5%297.63 B.教育费附加（万元）营业177、税3%8.93 C.城市建设维护税（万元）营业税1%2.98 D.房屋租赁管理费（万元）年租金收益2%119.05 E.房产税年租金收益12%714.31 F.印花税（万元）年租金收益0.1%5.95 G.维修管理费（万元）建设成本2%137.41 H.保险费（万元）原建购价0.1%6.87 三年纯收益（万元）年租金收益-扣减项目4659.47 四年税后收益（万元）年纯收益-所得税3960.55 表10.7 年税后收益及净现值时间年税后收益税后收益净现值时间年税后收益税后收益净现值第5年3960.55 2911.12 第38年21846.45 1086.06 第6年4158.58 2830.2178、6 第39年22938.77 1055.89 第7年4366.50 2751.64 第40年24085.71 1026.56 第8年4584.83 2675.20 第41年25289.99 998.05 第9年4814.07 2600.89 第42年26554.49 970.32 第10年5054.77 2528.65 第43年27882.22 943.37 第11年5307.51 2458.41 第44年29276.33 917.17 第12年5572.89 2390.12 第45年30740.14 891.69 第13年5851.53 2323.72 第46年32277.15 866.92179、 第14年6144.11 2259.18 第47年33891.01 842.84 第15年6451.32 2196.42 第48年35585.56 819.43 第16年6773.88 2135.41 第49年37364.84 796.66 第17年7112.58 2076.09 第50年39233.08 774.53 第18年7468.20 2018.42 第51年41194.73 753.02 第19年7841.61 1962.36 第52年43254.47 732.10 第20年8233.70 1907.85 第53年45417.19 711.77 第21年8645.38 1854.85180、 第54年47688.05 692.00 第22年9077.65 1803.33 第55年50072.45 672.77 第23年9531.53 1753.23 第56年52576.08 654.08 第24年10008.11 1704.53 第57年55204.88 635.92 第25年10508.51 1657.19 第58年57965.12 618.25 第26年11033.94 1611.15 第59年60863.38 601.08 第27年11585.64 1566.40 第60年63906.55 584.38 第28年12164.92 1522.89 第61年67101.88 5181、68.15 第29年12773.16 1480.59 第62年70456.97 552.37 第30年13411.82 1439.46 第63年73979.82 537.02 第31年14082.41 1399.47 第64年77678.81 522.11 第32年14786.53 1360.60 第65年81562.75 507.60 第33年15525.86 1322.80 第66年85640.89 493.50 第34年16302.15 1286.06 第67年89922.93 479.79 第35年17117.26 1250.34 第68年94419.08 466.47 第36年179182、73.12 1215.60 第69年21846.45 1086.06 第37年18871.78 1181.84 第70年22938.77 1055.89 10.3 资金来源与运用分析根据项目总投资、可运用资金估算及国家2004年4月底发布的关于房地产投资项目自有资金比例不得低于35%的规定，项目的资金来源方案可为：方案：详见附表9投资计划与资金筹措表，企业自有资金170000万元，向银行贷款195000万元。 从充分利用借贷资金的财务杠杆效应角度， 2008年第四季度，出现资金缺口，应当及时注入资金，累计共需注入资金195000万元。10.4 项目利润项目的利润来源于三部分：一是项目写字楼、地183、上商业销售100时取得的税后利润为255547.31万元，二是地下商业的价值为88474.03万元，三是项目酒店的价值为66774.2万元。将地下商业和酒店的价值折算至项目销售期的最后一个季度即2011年底，作为项目净利润的一部分，则净利润总额为410795.55万元。详见下表: 表10.8 项目利润估算表 单位：万元序号项目合计一销售收入844998.80 二销售费用25349.96 三销售税费44362.44 四土地增值税4224.99 五建设投资454573.40 六财务费用15844.11 七利润总额300643.90 八所得税45096.58 九销售税后利润255547.31 十地下184、商业价值88474.03十一酒店价值66774.2十一 财务与敏感性分析11.1 赢利能力分析根据国家现行财务制度和价格体系，分析计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的赢利能力，以此判断项目的财务可行性。财务评价的主要技术经济指标有，财务内部收益率、财务净现值、净现值率、动态投资回收期和投资回报率等。由于本项目盈利来源的特殊性，计算投资回收期没有实际意义，在此不作考虑。动态投资分析（1）财务内部收益率（FIRR）为45.84%财务内部收益率：就是指在项目寿命期内使投资方案净现值为零的贴现率。它揭示了投资项目实际达到的最高报酬率，也是投资项目贷款所能支付的最高利185、率。采用线性插值法,得出本项目的全部投资的财务内部收益率为45.84%。（2）净现值（FNPV）为308168.37万元净现值是投资项目在投资活动有效期内的净现金流量按预先规定的基准收益率（8%）折算到投资项目实施开始的基准年(投资项目开始投入的年份)的数值。经过折算该项目的净现值为308168.37万元。（3）财务净现值率为67.79%净现值率亦称动态投资收益率。它表达了单位投资现值所获得的净收益现值的大小。计算公式如下：净现值率=净现值建设投资总额现值100%=67.79%静态投资分析（1）成本税后利润率:将地下商业和酒店的价值作为项目净利润的一部分，则净利润建设投资100%=87.33%186、结论：项目利润总额高，财务内部收益率远远高于基准折现率，财务净现值也大于零，这几项指标都远高于同行业的平均水平，说明该项目从经济角度上看极为可性。11.2 敏感性分析敏感性分析是房地产开发项目不确定分析中的一种主要方法。敏感性分析的目的，就是要在众多的不确定性因素中，找出对项目评价指标影响较大的因素，并判断其对开发项目投资效益影响的程度，本次测算主要以销售价格和成本为基数，按照价格和建设投资成本的上下浮动测算相应的财务结果。根据分析结果可知，随销售价格和成本的变动，内部收益率、财务净现值等指标均为良好，远远高于同行业平均水平，表明该项目抗风险能力极强，详见附表8敏感性分析表。十二 可行性研究与187、建议12.1 可行性研究结论今后几年宏观经济将继续保持高速发展，全国房地产市场进一步趋于理性和规范，行业进入门槛将进一步提高；XX的房地产市场暂时处在调整时期，长期来看需求仍将保持较高增长；项目区域未来规划发展较好，区域价值空间较大；建成后项目将作为城市中心区域的标志性建筑，项目建设的意义重大；项目通过销售收入和持有物业出租产生较高利润，税后利润率高，抗风险能力强，从经济上来说可行。12.2 项目主要问题的解决办法和建议注意充分发挥项目自身的优势，如抓好项目规划设计、项目内部配套设施及智能化管理等；在建设过程中，严格控制各项开支，控制成本；强化销售环节，努力促进资金回笼；加强融资力度，确保各项188、工作顺利进行。12.3 项目风险及防范建议建筑工程中不可预见的因素很多，工期、质量、成本、原材料供应等都会影响到项目总体目标的实现。要加强施工管理，实行工程监理制。还应推行竞投招标、工料包干等一系列措施，落实资金供应计划，以确保项目经营目标的顺利实现。报告的经济测算是在多方面考察XX片区市场和XX类似物业的基础上，确定其预期售价和收益的，这在很大程度上依赖与目前XX片区市场供求和全国、XX房地产、政治经济稳定。鉴于售价是财务测算最敏感的因素之一，同时物业质量与开发管理水平对在市场竞争中能保持较好的售价水平至关重要，发展商除应密切地注意市场，选择合适的市场策略外，还要求有一支高素质、高水平、稳定189、的开发管理队伍，从设计、施工、营销到物业管理均能达到较高水平，以抓住机会，减少风险，达到项目盈利的最高水平，取得良好的社会效益和环境效益。附表1 项目施工计划表说明： B、C、D、E栋施工计划 A栋施工计划附表2 总建设成本估算表序号项目单价收费基础总价（万元）备注元/平方米平方米一地价21013.38 42353.96 89000.00 二前期工程费90.00 458618.00 4127.56 2.1前期咨询费10.00 458618.00 458.62 2.2勘查设计费60.00 458618.00 2751.71 2.3临时设施费20.00 458618.00 917.24 三建安工程190、费7568.93 427363.00 323467.89 3.1地下室工程5000.00 126024.00 63012.00 3.2商业土建及安装8223.83 66580.00 54754.26 3.2.1土建工程费5000.00 66580.00 33290.00 3.2.2安装工程费2500.00 66580.00 16645.00 3.2.3装饰工程费600.00 80321.00 4819.26 3.3办公土建及安装8100.00 170434.00 138051.54 3.3.1土建工程费5000.00 170434.00 85217.00 3.3.2安装工程费2500.00 1191、70434.00 42608.50 3.3.3装饰工程费600.00 170434.00 10226.04 3.4酒店土建及安装8500.00 43245.00 36758.25 3.4.1土建工程费5000.00 43245.00 21622.50 3.4.2安装工程费2500.00 43245.00 10811.25 3.4.3装饰工程费1000.00 43245.00 4324.50 3.5住宅和商务公寓、办公土建及安装2100.00 147104.00 30891.84 3.5.1土建工程费1500.00 147104.00 22065.60 3.5.2安装工程费300.00 1471192、04.00 4413.12 3.5.3装饰工程费300.00 147104.00 4413.12 四配套工程费154.29 458618.00 7076.22 4.1A栋配套200.00 280259.00 5605.18 4.2BCDE配套100.00 147104.00 1471.04 五其他费用216.22 458618.00 9916.32 (三至四项)3%六管理费用225.41 458618.00 10337.64 (二至五项)3%七不可预见费232.17 458618.00 10647.77 (二至六项)3%八建设投资9911.81 458618.00 454573.40 九财务费193、用368.28 458618.00 15844.11十总投资合计10280.09 458618.00 470417.51 附表3 项目投资估算表序号项目合计2008年2009年第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度一地价89000.00 89000.00 二前期工程费4127.56 4127.56 三建安工程费283887.88 21004.00 21004.00 21004.00 30367.69 30367.69 30367.69 30367.69 3.1地下部分63012.00 21004.00 21004.00 21004.00 3.2A栋229564.05 194、23748.01 23748.01 23748.01 23748.01 3.3BCDE栋30891.84 6619.68 6619.68 6619.68 6619.68 四配套工程费7076.22 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 490.35 4.1A栋5605.18 4.2BCDE栋1471.04 490.35 五其他费用9916.32 0.00 630.12 630.12 630.12 911.03 911.03 911.03 925.74 六管理费用10337.64 123.83 649.02 649.02 649.02 938.36 938.36 195、938.36 953.51 七不可预见费10647.77 127.54 668.49 668.49 668.49 966.51 966.51 966.51 982.12 八建设投资454573.40 93378.93 22951.64 22951.64 22951.64 33183.59 33183.59 33183.59 33719.40 九财务费用15844.11 0.00 0.00 0.00 0.00 242.78 803.03 1447.31 2110.28 十总投资470417.51 93378.93 22951.64 22951.64 22951.64 33426.36 33986196、.61 34630.90 35829.68 续上表序号项目合计2010年2011年第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度一地价89000.00 二前期工程费4127.56 三建安工程费283887.88 28161.13 23748.01 23748.01 23748.01 23748.01 15832.00 0.00 3.1地下部分63012.00 3.2A栋229564.05 23748.01 23748.01 23748.01 23748.01 23748.01 15832.00 3.3BCDE栋30891.84 4413.12 四配套工程费7076.22 980.69197、 0.00 0.00 1601.48 2402.22 1601.48 0.00 4.1A栋5605.18 1601.482402.221601.484.2BCDE栋1471.04 980.69 五其他费用9916.32 874.25 712.44 712.44 760.48 784.51 523.00 0.00 六管理费用10337.64 900.48 733.81 733.81 783.30 808.04 538.69 0.00 七不可预见费10647.77 927.50 755.83 755.83 806.80 832.28 554.86 0.00 八建设投资454573.40 31844198、.05 25950.09 25950.09 27700.07 28575.06 19050.04 0.00 九财务费用15844.11 2763.90 3361.50 3641.63 1473.69 0.00 十总投资470417.51 34607.95 29311.59 29591.71 29173.76 28575.06 19050.04 0.00 附表4 销售收入与经营税金及附加估算表序号项目合计2010年2011年2012年第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度1销售收入844998.80 422499.40 168999.76 126749.82 42249.94 199、42249.94 42249.94 0.00 2销售实际回款844998.80 194349.72 305889.57 149564.79 87879.88 42249.94 42249.94 22814.97 3销售费用25349.96 12674.98 5069.99 3802.49 1267.50 1267.50 1267.50 0.00 4销售税费44362.44 22181.22 8872.49 6654.37 2218.12 2218.12 2218.12 0.00 4.1营业税42249.94 21124.97 8449.99 6337.49 2112.50 2112.50 21200、12.50 0.00 4.2城建税422.50 211.25 84.50 63.37 21.12 21.12 21.12 0.00 4.3教育费附加1267.50 633.75 253.50 190.12 63.37 63.37 63.37 0.00 4.4印花税422.50 211.25 84.50 63.37 21.12 21.12 21.12 0.00 5土地增值税4224.99 2112.50 845.00 633.75 211.25 211.25 211.25 0.00 6所得税25349.96 12674.98 5069.99 3802.49 1267.50 1267.50 126201、7.50 0.00 7可运用资金745711.44 144706.04 286032.09 134671.68 82915.51 37285.57 37285.57 22814.97 附表5 资金来源及运用表序号项目合计2008年2009年第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度一资金来源1209998.80 170000.00 0.00 0.00 0.00 26000.00 34000.00 35000.00 36000.00 1.10 销售实际回款844998.80 1.20 自有资金170000.00 170000.00 1.30 银行贷款195000.00 26202、000.00 34000.00 35000.00 36000.00 二资金运用764704.87 93378.93 22951.64 22951.64 22951.64 33426.36 33986.61 34630.90 35829.68 2.10 建设投资454573.40 93378.93 22951.64 22951.64 22951.64 33183.59 33183.59 33183.59 33719.40 2.20 还款本息210844.11 0.00 242.78 803.03 1447.31 2110.28 2.30 销售费用25349.96 0.00 0.00 0.00 0203、.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.40 销售税费44362.44 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.50 土地增值税4224.99 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.60 所得税25349.96 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 三盈余资金445293.93 76621.07 (22951.64)(22951.64)(22951.64)(7426.36)13.39 369.10 170.32 四累计盈余资金76621.07 5366204、9.43 30717.79 7766.16 339.79 353.18 722.27 892.60 续上表序号项目合计2010年2011年2012年第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度一资金来源1209998.80 34000.00 30000.00 194349.72 305889.57 149564.79 87879.88 42249.94 42249.94 22814.97 1.10 销售实际回款844998.80 194349.72 305889.57 149564.79 87879.88 42249.94 42249.94 22814.97 1.2205、0 自有资金170000.00 1.30 银行贷款195000.00 34000.00 30000.00 二资金运用764704.87 34607.95 29311.59 195322.78 127943.84 43468.16 24014.41 4964.37 4964.37 0.00 2.10 建设投资454573.40 31844.05 25950.09 25950.09 27700.07 28575.06 19050.04 0.00 0.00 0.00 2.20 还款本息210844.11 2763.90 3361.50 119729.01 80386.30 2.30 销售费用2534206、9.96 0.00 0.00 12674.98 5069.99 3802.49 1267.50 1267.50 1267.50 0.00 2.40 销售税费44362.44 0.00 0.00 22181.22 8872.49 6654.37 2218.12 2218.12 2218.12 0.00 2.50 土地增值税4224.99 0.00 0.00 2112.50 845.00 633.75 211.25 211.25 211.25 0.00 2.60 所得税25349.96 0.00 0.00 12674.98 5069.99 3802.49 1267.50 1267.50 1267.207、50 0.00 三盈余资金445293.93 (607.95)688.41 (973.06)177945.72 106096.63 63865.47 37285.57 37285.57 22814.97 四累计盈余资金284.64 973.06 0.00 177945.72 284042.35 347907.82 385193.39 422478.96 445293.93 附表6 损益及利润分配表序号项目合计2008年2009年第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度一销售收入844998.80 二销售费用25349.96 三销售税费44362.44 四土地增值税422208、4.99 五建设投资454573.40 93378.93 22951.64 22951.64 22951.64 33183.59 33183.59 33183.59 33719.40 六财务费用15844.11 0.00 242.78 803.03 1447.31 2110.28 七利润总额300643.90 (93378.93)(22951.64)(22951.64)(22951.64)(33426.36)(33986.61)(34630.90)(35829.68)八所得税45096.58 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 九税后利润255547209、.31 (93378.93)(22951.64)(22951.64)(22951.64)(33426.36)(33986.61)(34630.90)(35829.68)续上表序号项目合计2010年2011年第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度一销售收入844998.80 422499.40 168999.76 126749.82 42249.94 42249.94 42249.94 二销售费用25349.96 12674.98 5069.99 3802.49 1267.50 1267.50 1267.50 三销售税费44362.44 22181.22 8872.49210、 6654.37 2218.12 2218.12 2218.12 四土地增值税4224.99 2112.50 845.00 633.75 211.25 211.25 211.25 五建设投资454573.40 31844.05 25950.09 25950.09 27700.07 28575.06 19050.04 0.00 0.00 六财务费用15844.11 2763.90 3361.50 3641.63 1473.69 0.00 0.00 0.00 0.00 七利润总额300643.90 (34607.95)(29311.59)355938.99 125038.52 87084.15 1211、9503.03 38553.07 38553.07 八所得税45096.58 0.00 0.00 2112.50 845.00 633.75 211.25 211.25 41082.84 九税后利润255547.31 (34607.95)(29311.59)353826.49 124193.52 86450.40 19291.78 38341.82 (2529.77)附表7 全部现金流量表序号项目合计2008年2009年第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 6.00 7.00 8.00 1现金流入844998.800.212、00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1.1销售回款844998.800.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2现金流出589451.4993378.93 22951.64 22951.64 22951.64 33426.36 33986.61 34630.90 35829.68 2.1建设投资454573.4093378.93 22951.64 22951.64 22951.64 33183.59 33183.59 33183.59 33719.40 2.2财务费用15844.110.00 0.00 0.00 0.213、00 242.78 803.03 1447.31 2110.28 2.3销售费用25349.962.4销售税金44362.442.5所得税45096.580.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.6土地增值税4224.990.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 3项目净现金流量466760.82(93378.93)(22951.64)(22951.64)(22951.64)(33426.36)(33986.61)(34630.90)(35829.68)3.1写字楼及商业出售部分255547.31(93378.93214、)(22951.64)(22951.64)(22951.64)(33426.36)(33986.61)(34630.90)(35829.68)3.2地下商业价值120367.943.3酒店价值90845.574累计净现金流量(93378.93)(116330.57)(139282.21)(162233.84)(195660.21)(229646.82)(264277.73)(300107.40)5项目净现值308168.37(91547.97)(22060.40)(21627.84)(21203.77)(30275.29)(30179.14)(30148.28)(30580.29)4.1写字楼215、及商业出售净现值152920.14(91547.97)(22060.40)(21627.84)(21203.77)(30275.29)(30179.14)(30148.28)(30580.29)4.2地下商业价值88474.034.3酒店价值66774.206累计净现值(91547.97)(113608.37)(135236.21)(156439.98)(186715.26)(216894.40)(247042.69)(277622.98)续上表序号项目合计2010年2011年2012年第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度9.00 10.00 11.00 1216、2.00 13.00 14.00 15.00 16.00 17.00 1现金流入844998.800.00 0.00 194349.72 305889.57 149564.79 87879.88 42249.94 42249.94 22814.97 1.1销售回款844998.800.00 0.00 194349.72 305889.57 149564.79 87879.88 42249.94 42249.94 22814.97 2现金流出589451.4934607.95 29311.59 68672.91 44806.24 40299.42 22958.16 3908.12 44779.7217、1 0.00 2.1建设投资454573.4031844.05 25950.09 25950.09 27700.07 28575.06 19050.04 0.00 0.00 0.00 2.2财务费用15844.112763.90 3361.50 3641.63 1473.69 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.3销售费用25349.9612674.98 5069.99 3802.49 1267.50 1267.50 1267.50 0.00 2.4销售税金44362.4422181.22 8872.49 6654.37 2218.12 2218.12 2218.12 0.0218、0 2.5所得税45096.580.00 0.00 2112.50 845.00 633.75 211.25 211.25 41082.84 0.00 2.6土地增值税4224.990.00 0.00 2112.50 845.00 633.75 211.25 211.25 211.25 0.00 3项目净现金流量466760.82(34607.95)(29311.59)125676.82 261083.33 109265.37 64921.72 38341.82 208683.74 22814.97 3.1写字楼及商业出售部分255547.31(34607.95)(29311.59)12567219、6.82 261083.33 109265.37 64921.72 38341.82 (2529.77)22814.97 3.2地下商业价值120367.94120367.94 3.3酒店价值90845.5790845.57 4累计净现金流量(334715.36)(364026.94)(238350.13)22733.20 131998.57 196920.29 235262.11 443945.85 466760.82 5项目净现值308168.37(28958.39)(24045.71)101077.22 205862.42 84465.69 49202.55 28488.54 15340220、5.44 16293.60 4.1写字楼及商业出售净现值152920.14(28958.39)(24045.71)101077.22 205862.42 84465.69 49202.55 28488.54 (1842.80)16293.60 4.2地下商业价值88474.0388474.03 4.3酒店价值66774.2066774.20 6累计净现值(306581.36)(330627.07)(229549.85)(23687.43)60778.26 109980.81 138469.34 291874.78 308168.37 附表8 敏感性分析表项目基本方案售价变化成本变化-10.00%10.00%-10.00%10.00%1财务内部收益率FIRR45.84%38.42%52.54%50.90%41.04%较基本方案增减-16.17%14.61%11.04%-10.46%2财务净现值FNPV(万元)308168.37 239088.32 375601.55 337633.24 278369.32 较基本方案增减-22.42%21.88%9.56%-9.67%3成本税后利润率NPVR87.33%69.43%104.44%102.75%74.08%较基本方案增减-20.49%19.60%17.67%-15.17%