1、城市财务中心商业财富大厦建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月57可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第1章 项目总论71.1项目基本情况71.2可行性研究的目的91.3项目建设的必要性91.4项目经济效益的合理性101.5可行性研究结论10第2章 *城市2、环境研究102.1*城市综述102.1.1地理布局102.1.2行政人口112.1.3外部交通112.1.4城市潜力122.2.1*国内生产总值122.2.2城镇消费132.2.3第三产业发展情况142.2.4经济发展预期142.3.1城市空间发展战略162.3.2“东拓”方略16第3章 *区投资环境研究193.1*区概况193.1.2发展成就193.1.3主导产业193.1.4科研创新203.2.1发展战略203.2.2建设现状213.2.3中心区规划21第4章 房地产市场研究244.1宏观政策研究254.2土地市场研究304.3写字楼市场研究344.51*商业市场供应分析454.6.周边重3、点项目调研48第5章 项目初步定位525.1项目SWOT分析525.2整体市场定位535.3产品定位535.4价格定位54第6章 项目投资测算546.1投资分析的目的、依据、范围和方法556.2评估方法556.7研究结论58 财务中心财富大厦项目可行性研究报告第1章 项目总论1.1项目基本情况1.1.1用地基本情况 用地性质为商业金融用地，产权40年。基础数据表序号项目数据单位1建设用地面积3.85公顷2地上总建筑面积146300平方米3地下建筑面积30800平方米4建筑密度26.05%5绿化率35.1%6容积率(1)地上容积率3.8(2)地下容积率1.66停车位1560个1.1.2运作方式本4、项目地块走市场招拍挂程序，预计11月底前发布挂牌公告，公告期20天，10天挂牌公告，共计1个月期限。1.1.3项目位置XX世纪财富中心位于*东部新城与东部产业带的核心地带，*科技开发区核心园区科贸城内，南依齐鲁软件园，东靠*区管委会办公大楼，北临国际会展中心和大型科技文化广场，是*开发区的中央商务区，政治、经济和文化中心。随着*市政府的“两翼展开，*先导”的重要战略规划的实施，世纪财富中心所处位置已成为*新生活圈、*经济圈、会展物流圈三大经济重地的核心。1.1.4项目交通目周边交通条件良好，靠近工业南路，紧邻新宇路、崇华路，周边拥有奥体中路、经十路、世纪大道；绕城高速贯穿南北，济青、京沪、京福5、等高速公路与之紧密相连，到*国际机场仅需15分钟车程，104、220、309国道纵横交错形成四通八达的交通网络，*景观大道经十路，工业南路直通市区。1.1.5项目周边配套目前周边有*区管委会、*区行政审批中心、*国际会展中心、建设银行、中国银行、兴业银行、移动通讯、联通、上岛咖啡、雅悦酒店等较为齐全的配套，并且还将有银座商场（中铁汇展国际）、以及丁豪广场项目商业补充区域配套。n 文化教育配套*区实验学校、*省警官学院、*电子工程机械学校、*石化经济学校、银座幼儿园、*大学齐鲁软件学院、山师附小雅居园校区、济钢二区幼儿园；n 医疗配套铁十四局医院、山大齐鲁医院*区医院、历下区第三人民医院、省立医6、院东院、省军区医院、天辰大街诊所等；n 金融配套中国农业银行、中国工商银行*区支行、建设银行*支行、*市商业银行*分理处、中国银行*支行、建设银行雅居园分理处、润丰农信雅居园分理处等；n 商务配套*区管理委员会、*国际会展中心、净雅大酒店、雅悦酒店等；n 其它配套中国移动*区*区营业厅、中国联通*营业厅、中国邮政王舍人支局等。1.16项目现状项目总占地约150亩，规划建筑面积27.7万平方米，由A、B、C、D座和财富大厦（本次对外招拍挂部分）组成。项目一期财富A、B座为商务写字楼，已经有金斯顿集团、*振鲁会计师事务所、*神州冠威国际贸易集团等等企业已在此办公，形成了较为成熟的办公氛围。世纪财富7、中心二期为C、D座，其中C座一层为商业公建，二至八层为大开间的写字间，整层面积2000左右，可自由分割，九至十二层为小户型写字间。世纪财富中心二期D座一至三层为大型餐饮娱乐中心，正在招商中；四至十层南北向为精装商务公寓，45-150平方米不等；四至十一层东西向为高档商务酒店，北京雅悦酒店于2006年10开始营业，是东部*区较早的商务酒店。当前项目对外招拍挂部分，即财富大厦用地，基本处于“三通一平”状态，不涉及拆迁问题。1.2可行性研究的目的通过对项目所处片区的发展规划、功能定位分析，及对*全市房地产市场未来发展趋势的把握，并在对项目地块定位、产品类型、销售价格初步定位的基础上，通过财务测算评估8、等分析，为选择对项目地块的开发模式提供参考依据，并论证项目经济可行性等。1.3项目建设的必要性房地产业是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济（尤其住宅经济）对一系列行业的发展均有拉动效应，有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。虽然近年来，国家针对局部地区房地产市场过热的现象，从土地和金融两方面加强了对房地产行业领域的宏观调控，并颁布了一系列法律法规规范市场秩序。但从国家调控政策的实施来看，国家宏观调控的目的是打击房地产投机，降低金融系统风险，维护正常的市场秩序，安定人民生活，而绝非打击房地产行业发展。宏观调控至今，各项政策均已落到实处9、，国内上海、杭州、青岛等房价涨幅居前的城市已出现回落，一大批扰乱市场秩序、哄抬市场价格的开发商被清理出局，调控取得了显著的效果。*作为中国经济大省*省省会，地理位置和交通优势得天独厚，城市经济发展迅速。*的城市建设工作也在与时俱进，在城市规划、建设、管理、招商引资等各方面都取得了较大进展。城市经营者们围绕东西拓展的发展策略，突出大型基础设施、公益性设施、生态环境等强制性规定内容的项目布局与用地落实。加强城市资源的优化和整合，合理进行土地储备，引入市场化、社会化和竞争机制，盘活存量，优化增量，实现城市综合效益的最大化。*东部发展以来，东部的市政配套、道路交通、工业企业、金融商贸得到了飞速的发展。10、项目片区作为东部区域的一部分，坐拥*区核心，紧邻会展中心，周边云集了国家级留学人员创业园、*技术创业服务中心、齐鲁软件园、出口加工区等国家级产业园区，片区居住、办公氛围日渐成熟，发展商务、商业地产势在必行，因此本项目的建设存在必要性。1.4项目经济效益的合理性在常规开发模拟下，项目的税前投资利润率达33%，税后投资利润率24.7%。因此，从经济效益角度看项目是可行的。1.5可行性研究结论从宏观视角审视城市发展潜力，项目具有广阔的发展前景；从*“东拓”城市规划导向分析，为项目的发展提供了发展空间；从*区的良好投资环境，为项目的开发提供直接动力；从*写字楼市场、公寓市场、商业市场和片区可比项目的研11、究方面分析，本项目可通过精准定位切入市场的需求；从项目地块价值因素条件分析，项目具备了打造可观经济效益的条件；从财务经济测算结果来看，具备项目开发的经济可行性。因此，本次可行性研究论证结果项目可行。第2章 *城市环境研究2.1*城市综述2.1.1地理布局*位于*省中西部，是*省的省会，全省的政治、经济、科技、文化中心和重要的交通枢纽，是国务院公布的历史文化名城，中国首批优秀旅游城市，国家批准的副省级城市和沿海开放城市；跻身于“中国经济综合实力50强”和“中国投资环境40优”城市的行列。*距离北京340公里，距离上海680公，为环渤海经*翼，和黄河中下游的中心城市。*位于京津冀和沪宁杭两大都市圈12、的中间位置，是*及华北地区重要的区域中心城市，随着全运会的成功举办和西客站的建设，城市建设日新月异，区域中心城市的地位得到大大加强，*在经济、政治、文化方面的拥有充足的发展空间和强劲的发展动力。在全运会、大*都市圈、京沪高速铁路等诸多利好因素的推动下，*有望在今后3-10年内进入加速发展阶段。2.1.2行政人口*现辖历下、历城、槐荫、天桥、市中区、长清区六区和平阴、商河、济阳三县及章丘市，共设54个街道办事处，65个镇，27个乡，487个居民委员会，4658个行政村。总面积8227平方公里，常住总人口607.4万人，暂住人口85.5万。*人口的空间分布逐步向城区外围扩散的趋势明显，人口重心继续13、向东部和西部移动，历城区和历下区的人口规模快速扩大。预计到2020年常住人口达到840万人，城镇人口达到670万人，城市化率达到75%。城市人口比重呈逐步增加趋势，城市人口的增加，将拉动城市住房需求的增加，从而促进房地产的开发。城市人口的增加使得城市化进程加快，从而促进城市空间的拓展，有利于项目区域的发展。2.1.3外部交通*基础设施完善，交通便利，是全国重要的交通枢纽，*国际机场与国内外40多个大中城市相连，与美国、德国、日本、韩国、俄罗斯、香港等地开通了直达的国际航线。*是全省高速公路的枢纽，贯通京福、京沪、青银等全国高速公路干线，是京沪、胶济铁路的交汇处，京沪高速铁路的重要站点。*交通便14、利，*机场开通了通往全国各主要城市的航线，*国际机场是全国著名大型综合机场之一，可以起降大型民航货运班机。2004年改建的机场建筑大大提高了*机场的客货吞吐能力。 *也是铁路运输的重要枢纽。*市为*铁路局驻地，*铁路局线路里程和营业收入在全国路局处于中上水平。*枢纽为*铁路最大的铁路枢纽。*西客站（建设中）位于*西部京福高速公路西侧，为京沪高速铁路5个具有始发和终到能力的车站之一。 2.1.4城市潜力*省着力打造的“16”*都市圈，以*为核心，辐射淄博、泰安、聊城、莱芜、德州、滨州。*都市圈交通发达，京沪、京九铁路和京福、京沪高速公路纵贯南北，胶济、济邯铁路和济青、济馆高速公路连通东西，*与其15、他6个城市都有高速公路连接，再加上密集的国道、省道等交通干线，*都市圈已基本形成“一小时经济圈”。都市圈占*1/3人口和面积，在华东区占据重要地位。*是这个都市圈的核心和引擎，必将吐纳大量的资源，带来商机。 2.2城市经济发展状况2.2.1*国内生产总值2001年2009年*市GDP数据及对比情况年份200120022003200420052006200720082009全市GDP（亿元）1067.212001367.81618.91876.521852554.33017.43351.4增长率12.10%13.20%14.50%15.60%15.60%15.7%15.7%13%12.2%20016、9年，全市生产总值3351.4亿元，比上年增长12.2%(注2)，其中：第一产业增加值187.1亿元，增长5.2%；第二产业增加值1453.6亿元，增长12.1%；第三产业增加值1710.7亿元，增长13.0%。按常住人口计算人均生产总值50376元(折合美元7373美元)(注3)，增长11.3%。从上表可以看出，*市经济持续快速发展，自2001年以来，*市经济基本上保持了平稳上升的态势，2004-2007连续四年保持在15%以上增长率，2008、2009年虽受到全球经济危机的一定影响，但增长率仍维持在12%以上。根据城市GDP与房地产发展关系模型，*市房地产处于高速发展时期。2010年上半年17、，*经济保持平稳较快增长。全市上半年生产总值1821.0亿元，同比增长13.7%。2010年上半年，从三次产业看：第一产业增加值90.5亿元，增长4.0%；第二产业增加值776.5亿元，增长12.5%；第三产业增加值954.0亿元，增长15.4%。上半年，全市地方财政一般预算收入累计完成135.2亿元，同比增长26.6；全市地方财政一般预算支出累计完成102.3亿元，同比增长12.6。2.2.2城镇消费年份200120022003200420052006200720082009城镇居民人均可支配收入（元）8607898211013120051315815340180052080222721人均18、消费支出（元）71107426839585819227107131238913904147642009年，省城城市居民人均可支配收入比2008年增长了9.2%，达到22721.7元；农民人均纯收入也达到7804.8元，同比增长了8.7%。2009年，在国家一系列拉动内需、刺激消费政策的带动下，省城城市居民人均消费性支出同比增长了6.2%，达到14764.3元，并由此带动全市消费品零售总额同比劲增19.3%，达到1617.9亿元，超出预期2.3个百分点。2009年，全市金融机构人民币各项存款余额达6363.3亿元，比年初增长25.0%；全市金融机构人民币贷款余额达5700.9亿元，比年初增长2519、.5%。2009年，消费品市场持续繁荣，社会消费品零售总额1617.9亿元，比上年增长19.3%。*作为省会城市和重要区域经济龙头城市，有巨大的消费能力和消费潜力。随着城市经济的发展和城市水平的发展，*的消费水平迅速发展提高。2.2.3第三产业发展情况第三产业的发展程度是一个国家的产业结构从低级向高级转变的重要标志,也是反映一个国家和地区经济发展水平的重要标志之一。2009年，第三产业对经济贡献作用增强。第三产业增加值对经济增长贡献率为52.9%，拉动GDP增长6.4个百分点。现代服务业完成增加值756.1亿元，增长13.1%。金融业发展形势稳定，2009年，金融业完成增加值228.9亿元，增20、长15.0%。房地产业较快增长；2009年，房地产业增加值140.2亿元，增长17.9%(注8)。商品房销售面积439.8万平方米，增长18.5%；销售额215.8亿元，增长39.1%；旅游业快速发展，2009年，接待国内外游客2841.7万人次，增长22.6%。现代物流业、软件业、会展业发展加快。2009年，年末物流相关产业企业及个体工商户6.28万家，年营业收入1535亿元，增长13.7%。软件业销售收入310亿元，增长33.6%。共举办会展130场，与上年持平；直接营业收入2.0亿元，增长26.4%。根据*“十一五”规划，将以建设区域性金融中心、物流中心和旅游中心城市为目标,加快发展金融21、现代物流、旅游、会展等高附加值服务业,增强城市人流、物流、资金流的集聚效应。当前看来，*产业结构日趋合理，第一产业比重逐渐下降，第三产业所占比例越来越大，说明*市的城市功能越来越完善，城市吸引力不断增强。2.2.4经济发展预期*市十一五规划纲要关键指标指标名称2008年2010年指标属性地区生产总值（2008年价，忆元）30003500预期性人均地区生产总值（元，常住人口，2008年价）3160468000预期性非农产业增加值比重（%）92.965.5预期性非农产业就业比重（%）72.5预期性民营经济占全市经济总量的比例(%)28.260左右预期性人口自然增长率（）3.85预期性城镇化率（%22、）5665约束性一、二、三产业增加值比例7.1：46.0：46.94.5：50：45.5预期性地方财政收入 (亿元)106210预期性 （数据来源：*十一五规划纲要）2005年*市开始“十一五”规划时期。根据十一五规划纲要，20052010年，*市地区生产总值将保持年均增13%的增长速度，达到3500亿元，人均地区生产总值将达到68000元/人。从目前的发展状况来看，作为省会和16都市圈核心的*，经济发展预期好，居民信心指数高，为房地产市场的稳定增长提供了根本支持。2.3.城市规划2.3.1城市空间发展战略随着*都市圈的规划及实施，*在*省内的影响力日益明显，经济实力不断提高，对周边城市的辐射23、范围及聚集力正日益加强。到2010年，中心城区建成区面积将达到330平方公里，人口将达到340余万人，“一城两区”东西两翼带状发展的“大*”框架将基本形成。*市新的城市总体规划确定，*市城市空间发展战略为“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市发展战略“十字”方针和东部产业带、东部新城、泉城特色风貌带及老城、西部新城、西部片区等“五大板块”的城市布局。“十字方针”发展战略的确定为*的城市发展指明了方向，对*的房地产业具有积极的带动作用。项目所在区位于东部*区核心区域，属于政府未来发展的重点区域。2.3.2“东拓”方略即向东沿“胶济产业带”形成未来城市的主要产业发展带，是“实现新跨越，建设新泉城”24、的重大举措之一。该区域西起二环东路，东至东巨野河，南起旅游东路以南一带山体，北至工业南路和济青高速公路，以大辛河为界，由“东部产业带”和“东部新城”两大部分组成。这一地区正处于*省经济发展主轴胶济产业发展轴上，未来将发展成为以产业为主要支撑的城市新区。n 东部产业带泉城现代化新城区沿经十东路向东过大辛河，地势平坦开阔，南部群山连绵。正在展开基础设施建设的东部产业带，涉及历下、历城、*三区，在目前已初步形成的传统工业区和*技术产业开发区两大片区的基础上，将以发展*技术、出口加工及空港型工业等资金技术密集型产业为主实施规划建设，使之成为全国重要的软件基地、我省的新型工业化基地、技术创新基地和高科技25、成果产业化基地，成为一条环渤海湾地区的*技术产业和高附加值制造业走廊。n 东部新城省城的新中心*东部新城规划面积128平方公里，自北向南共分为四大功能片区。包括以生态绿化、旅游休闲为主的龙洞风景区；以公共服务、商务办公、商贸金融、会议展览、文化娱乐、体育休闲、生活居住为主的中心区；以*产业、科技研发、居住生活为主的产业居住综合区；以绿化水景、旅游休闲为主的华山风景区。*东部新城的建成将具有鲜明的个性特色，环境优美宜人，地域文化和国际城市发展趋势完美结合，人工和自然环境交相辉映，可观山、览绿、亲水、知文、感新，是一个兼具商贸、文化体育、生活居住、旅游休闲等多功能的综合性新城区！n 奥体文博片区奥26、体片区位于*东部，片区建设以城市新央区为目标，坚持“高起点规划、高标准建设、高效能管理”，在 “经济繁荣、设施发达、环境优美、城市客厅”的理念指引下，重点突出该片区作为省会城市新中心的崭新形象，规划以集行政办公、公共服务、文化休闲、金融商务、商业、居住于一体的现代化城市新中心。城市发展规划对东部的发展已经起到决定性的作用，在今后相当长的一段时间内，东部区域仍就是*城市建设的重点。一系列的措施让东部的发展驶上了快车道，龙奥大厦中政府各行政机关的入驻也充分说明了东部区域的“新城市核心”地位。东部也将成为新城乃至*的城市核心。2.4固定资产投资情况2009年，*市固定资产投资完成1655.4亿元，同27、比增长20.3%，其中：第三产业1040.1亿元，增长19.8%，现代服务业投资701.6亿元，增长29.3%。房地产投资增势良好。2009年，房地产开发投资332.6亿元，增长21.3%；其中住宅投资255.7亿元，增长14.8%，商业营业用房投资49.6亿元，增长47.0%。房屋施工面积2130.5万平方米，增长31.8%；新开工面积504.6万平方米，增长2.1%；房屋竣工面积467.2万平方米，增长87.0%，其中住宅竣工374.0万平方米，增长61.1%。2010年上半年，全社会固定资产投资881.8亿元，同比增长16.5%。其中，第一产业投资29.9亿元，同比下降0.4%；第二产业28、投资266.3亿元，同比增长10.4%；第三产业投资585.6亿元，同比增长20.5%。房地产开发投资245.0亿元，同比增长44.1%。 *房地产市场投资近年来持续上升，近几年来*房地产开发投资占固定资产投资比重都达到了15%以上，但仍远落后于京津穗等经济发达地区，北京为全国最高，达到了51%，由此折射出*房地产业与京沪穗的差距，同时也预示着*房地产发展空间非常巨大。相对于一线城市，*房地产仍有较大的发展空间，同时在拉动经济增长方面的作用也日益重要。2.6研究结论*城市处于快速上升的阶段，城市基础设施建设不断完善，区域中心城市的地位日益巩固，经济发展态势良好，产业结构日趋合理，城市规划空间不29、断拓展，为房地产的发展提供了优越的投资环境。项目位于*东部区域，处于城市发展速度最快的区域，在城市快速上升的背景之下，具有良好的发展前景。第3章 *区投资环境研究3.1*区概况3.1.1*区印象*区成立于1991年，是国务院批准的首批国家级*区之一。 是*市对外开放的窗口和重要的*技术产业基地。 *区位于*市区东部 ，包括总部经济中心区、出口加工区、东部新区三部分。城市主干道经十路穿区而过，距绕城高速咫尺之遥，距*国际机场只需15分钟车程。这里环境优美、交通便利，基础设施完善，是*市对外开放的窗口和*省重要的*技术产业基地。先后规划建设了国家级留学人员创业园、*技术创业服务中心、齐鲁软件园、出30、口加工区等国家级产业园区。*区规划面积126平方公里，区内辖村庄56个，常住人口约12万人。2009年，国家科技部公布了国家*区最新评价结果(以2008年统计数据为基础)，在全国55个国家*区中，*区综合排名第11位，较上一年上升7个位次。其中，国际化与参与全球竞争能力第9位，产业化与规模经济能力第10位，两个单项排名首次进入前十。3.1.2发展成就近几年，随着*区中心区基础设施的逐渐完善，良好的投资环境吸引了越来越多的客商前来投资落户，总部经济和现代服务业发展迅速，银行、投资、金融、科技、会展、保险、咨询等企业纷纷入驻。 目前*区共有各类企业 3400多家，规模以上工业企业170多家，年销售31、收入过亿元企业近40家，韩国 LG、SK，日本松下、铃木、NEC，德国西门子，美国百事可乐等18家世界500强企业先后落户*区。3.1.3主导产业*区在电子信息、生物工程、新材料、环保节能、机电一体化、汽车及交通装备、家用电器、纺织服装、医药化工、造纸、建材、食品加工业、灯产业方面已形成相当规模， 产业集聚效应初步体现。以吉利、青年、中车、重汽、轻骑等企业为龙头的交通装备产业；以浪潮、松下电子、齐鲁软件园等为龙头的电子信息产业；以将军烟草、青岛啤酒、齐鲁制药等为龙头的食品药品产业；以齐鲁电机、石油济柴、法因数控等为龙头的机械装备产业已经初具规模。四大支柱产业的发展成为*区经济快速规模化膨胀的强32、大引擎。3.1.4科研创新*区目前有*技术企业270多家，*技术产品560多项，具有自主知识产权的产品占85%以上。累计实施市级以上科技项目1420多项，其中，国家火炬计划项目130多项。加强了创新平台建设，先后建成了软件测试技术服务平台、生物技术开发平台、环保专业技术开发平台、综合技术服务平台、信息咨询服务平台，建设了30余个省级以上各类技术（工程）中心，省级以上重点实验室27家。区内大型企业的数量不断上升，对地区经济总量增长和产业结构的优化都大有益处，*区的经济发展势头强劲，经济持续、有力的增长是*区房地产市场走向繁荣的源泉。3.2*区发展规划3.2.1发展战略*区实施“充实提升，开拓发展33、”战略，推进*区实现快速跨越发展。*区形成了中心区、出口加工区和东部产业区 “三足鼎立”的格局，总面积约125平方公里，区內辖村庄56个，常住村（居）民约12万人。*区三大片区建设全面展开：总部经济中心区将建设提升为*市现代化的东部新城样板区，集中建设总部经济基地和科技研发区、生活商贸区，重点发展总部经济、现代服务业；东部新区将建设成为规模化新型工业的聚集区；出口加工区将建设成为集加工贸易、陆路口岸和保税物流于一体的外向型产业聚集区。*区已经进入到新一轮更大规模更艰苦的创业时期。3.2.2建设现状*区规划建设了齐鲁软件园、创业服务中心、留学人员创业园、大学科技园、出口加工区、生物医药园、环保科34、技园和齐鲁机电园等八个国家级专业产业园区，目前园区建设已经取得良好的效益，形成了相对成熟的产业发展体系和商务氛围。除此之外，近年*区涌现出了莱茵小镇、东方花园、盛世花城、鑫苑国际城市花园、中齐未来城、海信慧园等数个大规模、高品质的居住社区，吸引着越来越多的置业者落户东城，成为*重要的生活样板片区。2010年由于大批在建房屋成为现房，约有70万人口涌入东部新城。3.2.3中心区规划中心区，结合*市政务中心东移和国家信息通信国际创新园（CIIIC）建设，大力发展总部经济和现代服务业，将建设成为CIIIC总部研发区和我市现代化新城的样板区，主要包括贤文片区和汉峪片区。贤文片区定位为以*技术产业、科技35、研发为主导功能的和谐城市示范区，形成了“二心、一带、三轴、一园、九区”的规划格局。“二心”即以国际会展中心为核心形成集会议、商务、金融、娱乐为一体的地区级公共中心；以齐鲁软件园服务中心为核心，形成为*区配套服务的研发服务中心。“一带”即大辛河滨河生态功能带。 “三轴”即沿经十路、工业南路、新宇北路新宇路中环路舜华路三条城市发展轴线，呈“一纵两横”构架，带动贤文片区的发展。经十路是串联城市东西，体现城市发展时代特征的具有景观展示、交通疏散、用地功能布局的城市综合发展轴。以科贸城的建设带动工业南路的发展，形成（省行政中心、奥体中心）商务办公会议展示科技研发（东部产业带），东西向序列发展的公建发展轴36、。以开发区的中轴线（新宇北路新宇路中环路舜华路）形成贤文片区南北向的具有综合服务、景观展示功能的主要景观发展轴。“一园”即齐鲁软件园。“九区”包括，二个居住功能区、四个产业研发功能区、二个商务办公综合功能区、一个研发服务功能区等九个功能分区。二个居住功能区：规划将化纤厂搬迁，形成一城市居住功能区块；结合牛旺村、贤文村的旧村改造，同时开发一定量的配套城市住宅，形成一居住功能区块。四个产业研发功能区：环保科技园、小鸭集团产业区、齐鲁机电园产业区、大学科技园产业区。二个商务办公综合功能区：科贸城商务办公综合区、IT总部区。一个研发服务功能区：在新宇路两侧，逐步形成为*区及东部产业带配套，具有高级生产37、研发科技服务功能的综合功能区。汉峪片区北至经十东路，南至车脚山村，东至莲花山、城墙岭，西至玉顶山、盖子山，总用地面积约13.27平方公里。是东部新城的重要功能区，承担着商业金融的核心功能，是以商业金融和生活居住为主导的，含有成规模的产业研发用地，并兼具完备配套服务设施和市政基础设施用地的生态型综合性区域。3.3*区优惠政策省政府建立了省长重点联系*区制度，每一位省长重点联系一个*区，经常到*区办公。省科技厅、财政厅联合制定了*省科技企业孵化器及在孵化企业享受专享资金扶持确认方法，每年对营业税、增值税和企业所得税地方财政收入的新增部分，由财政部门安排专项资金予以扶持。2006年，*区还被授予国38、家服务外包基地和国家动漫产业基地。新产业的膨胀和提升，促进关联企业的发展，特别是服务性行业，从而为区内的房地产市场创造需求*区的发展方向和重点比较明确，有利于更有效的利用资源，在重点行业做大做精做深，优惠政策多，以及几个特色园区的品牌效应，有利于招徕和留住专业人才。3.4.*区经济2009年，*区实现生产总值200亿元，同比增长18.6%，增速高于全市平均水平6.4个百分点，列全市第一位，其中：二产增加值159亿元，同比增长17.6%，增速高于全市平均水平5.6个百分点；三产增加值41亿元，同比增长22.3%，增速高于全市平均水平9.3个百分点，列全市第一位。2009年，*区完成固定资产投资139、48.5亿元，同比增长44.6%，增速比全市平均水平高24.3个百分点，其中：工业投入85.6亿元，同比增长46.6%；第三产业投资61.8亿元,同比增长46.9%。新认定*技术企业26家，累计达到110家；新批准建立省级以上企业技术中心、工程技术研究中心8家，累计达到65家；新引进软件业企业60家；新引进服务外包企业5家，累计达到45家，实现服务外包收入8000万美元。3.5*区会展经济会展业是经济发展的一个产物，是（新）技术和产品交流和交易的一个平台。在国务院“十一五”报告中，已强调了对“无污染、高效 率”行业的大力扶持。会展业的投入/产出比例（根据上海会展业的历史数据）大约是20%，又是40、不折不扣的“无 烟工业”，面临极大的发展机会。*市已具备会展业蓬勃发展的各项要素，其发达的交通和省会城市的特点对承接各类国家级、省级会展有极大的帮助。*国际会展中心座落于*技术产业开发区中心地带，占地300亩，总建筑面积15万平方米，系全国第三江北第一大展馆，主楼豪华气派，辅楼为四星级商务酒店及高档写字楼，展厅可设4000个国际标准展位。会展中心拥有不同类型风格及规模的会议厅、多功能厅、宴会厅、报告厅、贵宾厅、新闻发布中心等30间，其中国际报告厅1100平方米，可容纳800人。*国际会展中心的落成，大大提升了*都会城市的形象，给*的快速发展注入了新的生机和活力，一定程度上成为*外向型发展的 “41、经济助推器”。随着会展经济的发展，得以凝聚最大的社会资源，令周边物业、商业价值突出，购物、文教、餐饮、娱乐、金融、交通、医疗设施都将随着会展中心的成熟而迅速完善，为高档商务楼的消费提供了巨大的需求平台。3.6研究结论*区是*重点规划建设的区域，其在科研、产业、政策、人才等方面拥有无与伦比的优势，经济基础雄厚，人口素质高，是*东部新城的核心区域。近年随着*区投资建设力度的加大，区域配套逐渐走向成熟，人气越来越旺，居住氛围和商业氛围日渐浓厚，成为*重要的居住、办公的样板区域。项目坐拥*区金融商贸区的核心位置，与*区政务中心和*国际会展中心为邻，无疑被赋予了先天的发展优势，在商务、居住、商业等方面均42、拥有较大的成长空间。第4章 房地产市场研究4.1宏观政策研究4.1.1 2010年宏观调控政策回顾 2010年4月，国家颁布房地产新政 “国十条”政策名称颁布主体政策内容政策分类国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 国务院 对购买首套自住房且套型建筑面积在90 平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1 倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。 要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，43、商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。 对不能提供1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。信贷政策 房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量抑制居住用地出让价格非理性上涨 保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。土地政策 财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税收政策 对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。行业政策 10月份，多个城市出台住房限购令调44、控房地产市场进入10月份以来，全国十几个重点城市包括：上海、南京、杭州、福州、厦门、宁波、三亚、温州、海口、大连、广州、天津等政府纷纷响应中央政府的号召细化调控规则，出台住房限购政策。 央行决定上调存贷款利率2010.10.19，中国人民银行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。 住房和城乡建设部发布关于调整住房公积金存贷款利率的通知2010.10.20住建部通知，从2045、10年10月20日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.2个百分点，由现行的1.71%调整为1.91%。从2010年10月20日起，上调个人住房公积金贷款利率。4.1.2近期二次调控政策解读n 针对需求方面的调控关建词：房价过高、过快上涨的城市，限定购房套数根据最近国家有关部委出台的政策措施，房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。政策影响：从行政层面上来制约房地产价格上涨过快的局面，加强对房地产市场的监控，对于强盛的需求市场，从法律的角度来干预，限定家庭住房套数，来打压需求市场，减46、轻庞大的需求市场的数量。但是往往限制第二次购房，会打击到首次置业的人群，或者首次改善居住的人群。关键词：暂停发放购买第三套及以上住房贷款国务院10月17日发出的通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。这一举措一出，各路舆论和网民纷纷指出，这是为房地产真正降温的一剂猛药。 政策影响：从金融政策的角度，来限制第三套住房的购买，打击异地购房等也是从需求市场来限定购房的，提高第三套房的门槛，让需求市场过快增长的势头，得以缓解。关键词：公积金贷款首付由47、两成一律调整为三成*市政府：10 月 1 日*住房公积金管理中心关于进一步加强住房公积金贷款管理的通知与购房市民关系最为直接的条款：一、借款人因购买自住普通住房而申请住房公积金贷款的，购房首付款比例由 20%恢复为 30%；二、借款人因购买自住普通住房申请住房公积金贷款时，本人及配偶尚有商业贷款余额的，应将其原商业贷款余额与本次申请的住房公积金贷款额度合并计算其贷款偿债能力，即将按规定计算的公积金最高可贷额度减其他尚未还清的住房贷款余额作为本次公积金贷款额；三、对在省内其他城市缴存住房公积金而未享受公积金贷款政策的职工，在*购房申请住房公积金贷款时，其首付款比例不低于 50%。政策影响：恢复首48、套住房30的首付款比例，二套住房公积金购房的首付款比例提高到50，也是*市政府对于国际金融政策的深化，提高了购房门槛。n 针对供给市场的调控关键词：加强土地增值税的征收监管加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。政策影响：加强土地增值税的监督与清查，将会对规范房地产开发企业，抑制房地产开发企业过高定价等有效监督，加快房地产税费的改革。对房地产价格过快上涨起到抑制作用。关键词：加大住房建设计划用地和保障性住房用地计划的完成情况各地要加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实49、际完成情况的督查考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。政策影响：中央加大对保证性住房的供应，能够有效抑制房地产价格上涨过快的局面，加大中低收入人群的保障，加强工地计划的完成监督检查，有利于加大房地产市场有效供应，缓解供需矛盾。关键词：严厉打击土地闲置、改变用途、捂盘惜售等违法违规行为对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。50、对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。政策影响：加强了房地产开发企业的监督管理，加强市场监管，有效缓解市场人为制造的供应紧张局面。n 其他政策关键词：首套住房契税下调9月29日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部29日联合发布通知调整房地产相关税收政策。自2010年10月1日起，个人购买首套普通住房契税将下调，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。根据三部门发布的关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知，房地产交易环节契税政策方面，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成51、员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1税率征收契税。个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。此次调整还涉及个人所得税的优惠政策。政策影响：国家鼓励首套住房的购买，降低契税等措施，针对性的对于首次置业的人群给予降低门槛，加大首次置业人群的保障。关建词：加强房地产财税政策调整财政部 国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知（财税字1999210号）第一条有关契税的规定、财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知（财税2008137号）第一条、财政部 国家52、税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知（财税字1999278号）第三条同时废止。政策影响：从税费方面来加强房地产交易流通的规范。关键词：关于提示房地产企业规避调控政策有关风险的通知10 月 20 日，银监会向各银行业金融机构发布关于提示房地产企业规避调控政策有关风险的通知，警示四类房地产开发贷款风险，其中包括拖延开发期限、变相捂盘惜售、通过关联企业获取贷款等。通知列举了套取贷款的四种形式：通过分期开发，规避闲置土地处置办法有关“超过合同约定的动工日期 2 年未开发，应无偿收回土地使用权”的规定。由于缺乏对土地开发项目竣工时限的规定，房地产企业可以在开工后，采用分期开发53、的方式，一再延迟后续开发时间；通过分期或推迟领取预售证，规避领取预售证后 10 日应开始销售”的规定；通过关联企业统一贷款后再周转用于房产项目，规避“商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金贷款”的规定；通过抬高申报价格，规避“要严格按照申报价格明码标价对外销售”的规定，有的以抬高后的申报价格为依据，变相“捂盘惜售”，有的给实际销售时随意调整价格留下空间。 政策影响：发布上述通知的目的，一是控制风险，二是配合调控。在目前调控继续趋紧的大环境下，控制开发商资金成为楼市调控的重要方向，银监会列举四类套取贷款的形式，意在警告开发商，如果仍然违法套取信贷，将出台更严厉的政策，使得本来堪忧的开发商54、融资前景更加雪上加霜。关建词：10 月 12 日央行提高六家银行的存款准备金率中国人民银行：10 月 12 日央行提高六家银行的存款准备金率央行将对中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、招商银行、民生银行 6 家银行实行差别存款准备金率，上述 6 家银行的存款准备金率将上调 50 个基点，期限为 2 个月，并将于本周内缴款。政策影响：今年以来，央行已经三次上调存款准备金率，使其由年初的 15.5%提升至 17%。目前中国的经济从防经济增速下滑转向防通胀的周期，在强烈的通胀预期下，央行通过运用货币利率工具来回笼流动资金，此次上调 50 个基点后，工、农、中、建四大国有银行及招行、民55、生银行则需要执行 17.5%的存款准备金率。市场预计，此次冻结的资金规模约 2800 亿元至 3000 亿元。未来如果通胀加剧，会进一步采取相关措施。 4.1.3小结2010年时国家宏观调控政策最为严厉的一年，4月份新“国十条”的出台虽然对于抑制房价的过快上涨产生一定的作用，但仍然没有取得政府预期的效果；10月份政府再度出台政策，“提首付“、“提利率”、“停贷款”，有些地方政府出台了“限购令“，已然对楼市形成了历史性冲击，近期在通货膨胀预期压力之下，政府更是开始收缩银根，房地产行业再次走在十字路口。值得一提的是，政府每次调控政策，皆针对住宅市场，而对于商业地产却没有出台相关限制性政策。所以，从56、当前判断吗，未来住宅市场面临较大的发展风险几乎成定局，而对于商业地产而言，影响则相对较小，甚至是商业地产发展的良好机遇，主要是因为政策调控之下，很多投资客户由住宅市场转入商业市场，从而带动商业地产的需求。4.2土地市场研究4.2.1土地市场扫描根据*市招拍挂办公室提供的数据，2010年上半年*市共成交46幅地块，土地出让面积达1782402.9平方米，而2009年上半年*市成交了18幅土地，土地出让面积908559.7平方米，土地成交面积同比增长了96%，接近一倍。在土地成交金额方面，2010年上半年*土地成交865964.91万，而2009年上半年*土地成交只有262042.33万，相比2057、09年，土地成交金额增长了230%。从土地成交数据来看，新政前后*土地市场最为狂热，地王频繁出现。3月8日，北大资源分别以6888万和15612万的价格，拍得山师北院的两幅土地，创造了北部地王，而两幅地块分别用以商业金融跟住宅开发。新政出台后的4月23日，东拓置业经过 200多轮举牌，击退中铁、绿城、华新、海信、祥泰、中齐等多家知名企业，以181600万的总价拍得远中兴发展的两幅地块，每亩成交价格达到820万。4.2.2商业金融用地供应分析2009-2010年商业金融土地成交列表区域编号土地位置土地面积（）用途容积率地上建筑面积（）竞得单位东部2009-G028经十东路以北，燕山新区A-1西地58、块21008商服地上3.79，地下1.679830.4*黄金置业2009-G091历下区经十东路以南13728公建（商服）地上4.0，地下1.254912*省三名投资有限公司2009-G103历下区经十东路以南，转山西路以西4612商业金融地上4.5，地下1.620754*市历下区燕山工业小区开发建设总公司、*市历下区城市建设综合开发公司2009-G104历下区经十东路以南，转山西路以西34305商业金融地上4.5，地下1.6154372.52010-G001燕山新区C地块内，奥体西路延长线以东，石河岭安置房以西30813.9商业金融地上4.0，地下1.5123255.6庆龙置业2010-G059、07历城区经十东路以北,唐冶大道以西D地块31129商业金融业地上4.0，地下 1.6124516*名都置业有限公司2010-G008历城区经十东路以北,唐冶大道以西E地块118245商业金融业地上 4.5，地下 1.8532102.5*名都置业有限公司2010-G039经十东路以南,奥体场馆以东32022商业金融业地上5.0 地下2.0160110*永安房地产开发有限公司小计285862.91249853西部2009-G010槐荫区经十路南侧、腊山河西侧33080商服地上3.13，地下 0.8103540.4*外海置业投资有限公司小计33080103540.4南部2009-G029市中区九曲60、片区A-1地块36991商业金融业3.8（其中地上 3.2，地下0.6）140565.8中海置业2009-G040市中区九曲片区C-3地块65907商业金融业3.3（其中地上 2.3，地下1.0）217493.1中海置业小计102898358058.9北部2010-G020天桥区小清河北路北侧6153商业金融业地上3.5，地下1.521535.5*北大资源房地产开发有限公司2010-G045天桥区北园大街南、运输新村路西12248商业金融业地上4.5，地下1.855116 *四建集团房地产开发公司2009-G071天桥区梁府片区三地块11719商服地上4.0，地下1.746876鑫苑置业小计361、0120123527.5中部2009-G018历下区和平路南侧，山大路东侧273.8商服地上4.9，地下1.81341.62*大舜天成置业有限公司2009-G020市中区纬一路以东、经二路以南67847商业金融业地上 4.7，地下1.8318880.9*万达2009-G027历下区泺源大街南侧722商业金融地上9.9，地下2.27147.8*万基置业2009-G062市中区胜利大街16328商业金融地上5.5，地下2.189804*出版集团有限公司2009-G063历下区解放路北侧、山大路西侧30013.5商业金融地上5.5，地下2.4165074.25深圳华强房地产开发有限公司小计1151862、4.3582248.57合计567145.22417228.37 从上表可以看出，2009-2010年商业用地产品总供应量为240余万平米，这些产品涵盖写字楼、公寓以及商业，其中写字楼产品约100万平米，占42%；公寓产品约100万平米，占42%；商铺类产品约40万平米，占16%。从2009-2010年商业土地成交情况来看，2011年-2012年*市写字楼市场预计将有100万体量的新项目入市，东部区域板块新增供应位列首位，约50万，占50%；其次为中心区域板块，约30万，占30%；第三为山大路板块，约15万，占15%；其余占5%。4.2.3近期土地市场表现10月份，*共挂牌居住地块8幅，成交363、幅，挂牌商业金融用地7幅，成交3幅；10月，*共有15幅地块挂出，比9月略有增加；共成交6块土地，其中居住用地3幅，成交面积8.4万；商服用地成交3幅，成交面积6.28万，3幅土地均在东部区域。二次调控以来，*土地市场出现阶段性的低迷，尤其是住宅用地，拍卖时大部分以底价成交；与住宅用地相比，商服用地市场表现抢眼，此次3幅商服用地竞拍过程激烈，经过15轮竞价，最终被8亿元总价拍得，溢价近2.5亿，折合每亩850万元。由此看出，新政之下，开发商对商服用地表现出浓郁的热度。综合考虑10月份所成交地块的位置和土地属性，10月份土地成交价相对平淡，奥体文博片区的三块小体量商服用地单价在600万-100064、万/亩，楼面价最高位3131元/平方米。南外环北侧的两位居住用地均未超过220万元/亩。远郊长清区中心位置拍出了一幅近250万元/亩的居住用地，值得关注。4.2.4小结新政之下，*土地市场依旧表现火热，政府对于土地的控制也比较谨慎，土地放量相对稳定，土地成交价格保持了较快的增长，尤其是东部区域的土地成交价格；另外，近期在住宅市场政策紧逼之下，商服用地的出让规模和成交规模都表现出活跃的局面，这预示着在未来两年*将进入商业地产开发的新时期。4.3写字楼市场研究4.3.1写字楼市场整体发展概况*目前现有写字楼多为金融企业类总部办公及大型国有企业总部办公场所，专业写字楼供应较少，整体写字楼发展水平不高65、。在政府提出发展“省会经济”、“总部经济”的背景下，2006年以来*写字楼的开发进入了快速发展的阶段，写字楼的市场供应不断增多，写字楼项目不断涌现，以中润世纪广场、it总部基地为代表的大型写字楼群项目出现，预示着*的写字楼市场进入大规模开发阶段。随着*经济的快速发展及*都市圈的逐渐成形，*对周边城市的聚集力愈渐加强，产业发展明显提升，对城市办公物业的需求也愈为明显。在此推动下，未来写字楼供应项目在整体档次及设备配置上有了明显的提升，档次不断走高。作为*市CB D区域的泺源大街区域，凭借其便捷的交通、优越的地理境、环境完善的配套，成为写字楼开发及企业选址办公的首选区域。随着经济发展，大量中小型企66、业兴起，泺源大街板块难以满足需求特别是交通和停车硬件受限。同时城市扩散效应日渐显著，新的写字楼热点区域必将生，*东部区域具备发展城市新的CBD优势。4.3.2写字楼板块介绍*写字楼按照周边商务氛围的聚集度、交通可通达性、金融和服务行业发展水平等指标可划分为泺源大街板块、山大路板块、纬二路板块、经十路板块、东外环板块、*区板块。传统C BD 区域泺源大街板块区域内该板块长期以来行政与人文资源积累，吸引了众多大小公司的青睐。*最具有商业氛围、写字楼产品集中、具有代表*写字楼产品发展历程的区域，也是*老城区现有的CB D 区域，代表楼盘有中信广场、金龙大厦、中银大厦等。区域产品销售价格在9000 -67、14000 元/平米左右。区域内纯写字楼的平均日租金在2-3.8元/平米之间。旧城商埠区纬二路板块*的旧城商埠区，有着悠久的商业历史，写字楼建筑年代较早，随着*市经济的发展，该板块的商业渐趋没落。该区域的写字楼产品发展成熟，代表楼盘有明珠国际商务港、泉景恒昌大厦等。在售代表项目财富自由港，售价为 8000 元/平米。区域平均日租金在1.35 -3.4元/平米之间。科技聚集区山大路板块*的电子产品集中区域，该区域的写字楼产品也与电子产品有着密切的关系，该区域写字楼的主要入住客户多以电子产品经销商为主，代表楼盘有数码港大厦、银座数码广场等。在售项目历东商务大厦和泉景恒展商务大厦，该板块内目前无在售68、写字楼，区域平均日租金在1.5-2.1 1元/平米之间。商住楼集中区东外环板块该板块是随着*市城市规模扩大第二次跳跃式发展而兴起的，随着城市规模的扩大及城区用地的紧张，使写字楼物业向城市外围发展。目前已是*写字楼产品比较集中的区域，区域市场认可度极高，发展势头猛劲。该板块的代表楼盘是嘉恒商务大厦、东环国际广场、发展大厦等。目前在售项目中润世纪广场均价为1000 0 -13000元/平米，区域平均日租金在1.0-2.12 元/平米之间。东部新城区*区板块*区板块的形成带有明显的政府主导性质，政府政策提倡在本地区发展*技术产业，并给予各种优惠。该板块发展前景看好，但是目前配套设施仍有待完善，人口流69、动性相对较低，该板块的写字楼市场尚有待发展成熟。代表楼盘有XX世纪财富中心、齐鲁软件园等。区域平均日租金在1-1.5元/平米之间。4.3.3写字楼市场供应分析 10 月，写字楼市场供应量为 18.94 万平米，同比上升 163.06%，环比下降 10.28%。新增供应量 0.30万平米，环比下降92.48%。说明写字楼新增供应量较少，市场主要是以存量销售为主。从供应区域上看，10月份，奥体板块的供应量最大，为10.7万，占56%；其次是*板块，供应量为2.58万占总供应量的14%；再次为经十路和二环东路沿线板块，约2.2万。目前在售的项目主要是鲁银银河大厦、润阳大厦、齐源大厦、天业国际、万达广70、场、鲁商国奥城、中润世纪广场、中铁汇展国际等。在售项目主要分布在东部区域的*板块和奥体片区，老城区在售的写字楼项目主要是万达广场写字楼。4.3.4写字楼市场成交分析 10 月，写字楼共成交 2.23 万平米，同比上升 406.82%，环比下降 9.35。本月无新楼盘集中销售在售楼盘成交无大幅变动，总成交量出现环比小幅下降。4.3.5写字楼市场价格分析10月，写字楼市场整体均价为12098元/平米，同比上升21.66%，环比上升0.34%。因泺源大街板块项目带动，本月整体均价出现微涨。2009年下半年，*写字楼市场整体均价已经突破万元，目前保持着平稳上扬的态势。4.3.6在售典型写字楼项目情况n71、 万达广场写字楼万达中心楼盘名称万达广场位置经二路以南，经四路以北，顺河高架以西，纬一路以东物业形态写字间容积率3总建筑面积15万本月度推盘量剩余的10几套写字间，还有两栋未取得预售证主力户型（面积）130-300本月销售均价12000元/平米本月成交套数44套本月成交面积6100多本月优惠折扣写字楼：一次性98折，按揭99折本月促销活动销售率（当期推出量） 98%畅销户型及面积优劣势分析优势：1）62-320平米小户型写字间，低投资，超高性价比回报；2）地段成熟，金融办公氛围浓厚；劣势：1）写字间密度太大，交通容易阻塞不方便，容易出现空置。n 中润世纪广场楼盘名称中润世纪广场位置窑头路与二环72、东路交汇处物业形态写字间容积率1.80总建筑面积15万平米本年度推盘量3万平米主力户型（面积）410本月销售均价1.4万/平米本月成交套数4层本月成交面积4500本月优惠折扣一次性97折，按揭99折，整层大客户可议价本月促销活动无销售率（当期推出量）还剩4200平畅销户型及面积优劣势分析优势：1）地理位置优越、规模大、形象佳、硬件设施档次高、交通便利；2）以整层或整栋销售为主，吸引了金融保险等大中型企业，带动了区域商务环境的升级。劣势：1）中润属于综合用地，93年拿地，土地年限缩水严重，写字间只剩下短短23年，而住宅也仅有37年了；2）紧邻高架桥，噪音污染较大，缺乏健康、绿色、生态的办公理念；73、n 中铁汇展国际楼盘名称中铁汇展国际位置*国际会展中心西侧物业形态写字楼、商铺容积率3.3总建筑面积192342本年度推盘量 1400套主力户型（面积）60-200；本月销售均价10000元/平米本月成交套数本月成交面积约2000本月优惠折扣一次性99折本月促销活动无销售率（当期推出量）约80%畅销户型及面积60-200优劣势分析优势：1）价格低，均价9000元/平米；2）面积区间大，能满足不同阶层客户的需求；劣势:1） 档次偏低l 鲁商国奥城写字楼楼盘名称鲁商国奥城位置经十路奥体中心正对面物业形态综合体容积率4.2总建筑面积20万（写字楼）本年度推盘量 7.6万主力户型（面积）1490（标准74、层）本月销售均价14500元/平米本月成交套数3层本月成交面积约4500本月优惠折扣无本月促销活动无销售率（当期推出量）约90%畅销户型及面积整层销售优劣势分析优势：1）奥体政务核心区，紧邻经十路；2）43万城市综合体；3）20万写字楼群劣势:周边配套暂不到位4.3.2小结*写字楼市场发展相对较晚，在2006年之后才进入了快速发展的阶段，涌现出了中润世纪广场为代表的大型写字楼项目，写字楼的供应量大幅增加，但是市场需求却不温不火，写字楼的价格也上升较慢。主要是因为该阶段是*写字楼市场往高品质、高水准发展的过渡期，市场对高品质、高价格写字楼的认识需要理解、接受的过程，存在“投资客户不认识、使用客户75、不重视”的明显现象。但是，2009年以来，*的写字楼市场终于得以“破冰”，万达中心、开元广场、鲁商广场、中铁汇展国际等数个写字楼项目都表现出良好的销售业绩，近期高端写字楼的代表项目鲁商国奥城写字楼更是表现夺目，销售速度和销售价格均取得历史性飞跃。分析其原因主要有：一是随着*城市地位的快速提升，区域中心城市地位不断加强，具有发展总部经济的基础和前景，增强了企业对*的信心，为此吸引了众多企业集团落户发展，从而增加了对中高端写字楼的需求；二是伴随着*房地产市场的发展，写字楼的价值大大被低估，在市场的引导之下，需求客户对写字楼的投资价值和使用价值的理性认识得以释放，写字楼的需求已被调动起来。 需要注意76、的是，东部办公市场的表现尤为抢眼，与市区相比，东部新区在交通、空间、环境、产业、成本等方面都具有明显优势，这已经引起众多企业的认识，故无论是*区的中铁汇展国际还是奥体片区的鲁商国奥城、鲁银银河大厦都很受市场欢迎，占据了*写字楼成交的半壁江山。 项目位于蓬勃发展的*区金融商贸中心区，周边配套不断完善，商务氛围日趋浓厚，是发展大商务、大办公的绝佳地段。4.4*公寓市场研究4.4.1公寓市场概况随着*房地产市场的发展，公寓项目作为一种总价低，户型小，变现快，宜投资，市场空白点多的产品越发受到开发商重视，从目前市场情况来看，越来越多的项目比如发祥巷、名士豪庭、中齐未来城等项目也都规划有一部分公寓，目前77、公寓产品几乎遍布*各个区域，展现多点开花的局面。近年，更是出现了诚基中心、重汽彩世界、汇展香格里拉等大型公寓项目，*公寓开发投资活跃。*公寓市场发展较快，市场整体发展良好，由于市场的良好发展形势，公寓市场供应呈现平稳增长的态势，公寓的市场需求较为旺盛，主要是投资需求和首次置业需求。目前，公寓产品价格两极分化现象比较明显，随着*城市的发展和公寓市场的成熟，大开发商的进驻，一些定位高端，产品创新的公寓产品必将进一步提高公寓价格，比如海尔绿城玉兰公寓和鲁商国奥城公寓，而一些边缘区域的公寓产品还将维持在较低的发展阶段。4.4.2公寓市场供应分析从上表看出，2009年以来，*公寓市场的供应量呈现减少的局78、面，这一方面说明市场供应不及时，另一方面说明市场需求的旺盛。10月，公寓市场供应量为1158套，8.0万平米，同比分别下降31.7%和40.7%，环比分别上升29.4%和37.9%。公寓也搭上了“银十”的末班车，10月中下旬，蓝调国际、鲁商国奥城和银座中心三盘入市，市场供应量出现阶段性大幅增加。 10月月初存量为684套，4.5 万平米，同比分别下降60.8%和55.0%，环比分别下降23.6%和22.4%。 新增供应474 套，3.5万平米。4.4.3公寓市场成交分析10 月，公寓市场共成交 478 套，3.4 万平米，同比分别下降 37.0%和 17.1%，环比分别上升 126.5%和1679、1.5%。本月成交量大幅上升主要是由于银座中心、蓝调国际和鲁商国奥城的开盘热销，仅此三个项目的成交套数就占本月总成交套数的74.9%，成交面积占总成交面积的76.0%。4.4.4公寓市场价格分析公寓市场价格涨幅明显，从5000元/涨到当前的9000元/，表现出良好的价格成长趋势。10 月，公寓整体均价为 9388 元/平米，同比上升 42.5%，环比上升 6.9%，主要是由于近期入市的公寓项目大多是高端定位，其带动了整个公寓市场的价格水平。 4.4.5典型在售公寓项目情况l 银座中心名寓楼盘名称银座中心名寓位置经十路、经七路、纬十二路三条城市主干道交汇之处物业形态Loft公寓容积率一期0.8.80、二期1.2总建筑面积23037本年度推盘量23037主力户型（面积）42-72平当月销售均价13000元/平米当月认购套数10.30开盘，大约销售165套，94%当月成交套数5套本月优惠折扣本月促销活动无销售率（当期推出量）还剩不到30套，畅销户型及面积优劣势分析优势：1） 位于城市稀缺繁华地段，交通方便，配套完善；2） Loft公寓，价格低，面积小，吸引大批投资客户；劣势：1）loft，不做装修l 海尔绿城玉兰公寓楼盘名称海尔玉兰公寓位置历下经十东路以南，奥体中心南侧物业形态精装公寓容积率1.23总建筑面积4万本年度推盘量4万主力户型（面积）70-200，主力70-80当月销售均价1400081、元/当月认购套数22套（其中有一层团购）当月成交面积本月优惠折扣本月促销活动销售情况（当期推出量）还剩23套畅销户型及面积优劣势分析优势：1）装修精致豪华，可以直面奥体场馆2) 准现房，交房时间早劣势：1) 位置稍偏，偏向于居住，而且面积大，不适于做投资2) 总价高，增大投资风险。l 名士MINI公馆楼盘名称名士mini公馆位置历下区省府前街2号物业形态公寓容积率2.0总建筑面积2.6万本年度推盘量2.6万主力户型（面积）40-60平当月销售均价9000-9500loft11000当月认购套数40多套当月成交面积本月优惠折扣一次性98折本月促销活动按时签约享4999元优惠销售情况（当期推出量）82、目前还剩60套左右畅销户型及面积优劣势分析优势：1） 周边及配套成熟，离市区较近；2） 面积小，价格相对低，投资门槛低；劣势：1） 整体形象略差，装修档次，品牌低，无中央空调，集中普通供暖l 未来城公寓楼盘名称未来城公寓位置*区汇展中心北300米物业形态Loft公寓容积率2.39总建筑面积3.7万本年度推盘量1.9主力户型（面积）40-53平当月销售均价8300元/平米当月认购套数当月成交套数35套本月优惠折扣本月促销活动无销售率（当期推出量）还剩不到30套，畅销户型及面积优劣势分析优势：3） 户型小，单价较低；4） 居住氛围浓厚，更加适合居住；劣势：1）产品档次低4.4.6小结通过分析可以看83、出，*公寓市场态势迅猛，新增供应不及时，市场去化速度快，一度出现供不应求的局面，其价格水平和价格增幅也相对较高，是*房地产市场中需求旺盛的投资产品。东部公寓项目较多，其中*区的未来城公寓、香格里拉都是普通白领公寓产品的代表，这类产品因为面积小、总价低是市场炙手可热的投资产品；另外，奥体片区的国奥城公寓和玉兰公寓定位为高端酒店式公寓，其面对的主要是高端人士，实际表明，高品质公寓产品也受到了市场的欢迎。总而言之，*的公寓市场当前发展良好，未来还有很大的发展潜力。4.5*商业市场研究4.51*商业市场供应分析由于商业地产开发风险较大，市场的供应量相对较少，市场新增供应不活跃。2010年10月，纯商业84、总供应量为2.87万平米，同比上升6.30%，环比下降4.33%，无新增供应。4. 52*商业市场成交分析 10月纯商业项目总成交量为0.32万平米，较上月环比下降62.5%。是本年度连续第三个月的成交量下降。与目前A股的上涨呈现反比关系。股市与商业房地产投资形成了“跷跷板”的关系，图表数据，从侧面印证了上述关系。4.53*商业市场价格分析 10月底商报盘均价20523元/平米，同比上涨21.74%，环比保持不变。从2009 年1月到2010 年10月在售底商报盘均价月度增幅平稳上涨，这说明随着城市的发展，商业物业的投资价值在增长，居民购买力逐渐提高。4.54在售商业项目情况项目面积（万m2）85、主力户型（m2）价格目前状况备注鲁商广场10200-500一层：45000元/ m2二层：30000元/ m2三层：25000元/ m2剩余2000平米左右约8套。一次性付款98折，按揭99折。晶都国际1.9100-200一层：15000-36000元/ m2二层：12000-25000元/ m2三层：12000元/ m2销售部分剩余12000 m2左右10月起打折促销，低至92折。泉乐坊5100-200（二期明湖新坊巷）一层：56000-99000元/m2二、三层：均价38000元/ m2剩余2套，178平米左右剩余街铺178 m2左右红尚坊0.640-50一层：70000-100000元/86、m2二层： 40000-60000元/ m2目前一期只剩余3套，销售率达90%以上2010年8月30日开盘，解筹率83左右。万豪星光天地2.5街铺：40-50内铺：15街铺：60000-75000元/ m2内铺：16000-35000元/ m2已销售95%左右2010.1开盘，全部对外销售齐鲁鞋城品牌港12.850-70一层：28000-32000元/m2三层：13000-16000元/ m2截至10月底销售65套。多数客户认为价格过高。4.55小结纵观*商业地产，单从销售方面看，无论是纯商业还是社区底商都取得了良好的销售业绩，但是从经营运作上判断，*大部分商业项目都处在成长摸索期，尤其是大规87、模纯商业项目，呈现出“销售热火朝天，经营步履维艰”的现象。因此，目前*商业地产的开发还是充满较大风险的。项目位于*区，虽然区域环境不断成熟，但是与市区相较，在商业氛围方面仍然相当单薄，发展大型商业将会充满较大风险。4.6.周边重点项目调研4.6.1丁豪国际广场位置：丁豪国际广场（*区一号地项目，40年产权），丁豪广场正对*国际会展中心，背依*区行政审批中心、北临工业南路，东至舜华路，西邻崇华路；规模：项目占地129亩，总建筑面积32万平方米，容积率2.8；其中公寓15万，公寓式写字楼5万，商业7.8万；业态：项目是集购物、休闲、娱乐、居住、办公为一体的城市综合体项目，涵盖五星级酒店、商业、公寓88、及公寓式办公四种业态。公寓规划： 该项目规划公寓3栋，分别为AB、CD、EF座，其中AB座为地上12层， CD座、EF座为地上27层；公寓户型：共约1000套房源，采用住宅式设计，分为一居、两居和三居；户型面积为40-60一居（AB座），80两居和120三居（CD、EF座）；双气三线（40不通燃气），简装修交房；写字楼规划：公寓式办公共有2栋，GHK座及L座，地上18层；写字楼户型：标准层面积750左右，分割面积为80-150；商业部分：面积为77600平方米，地上4层，地下2层，其中一层层高4.9米，二、三层4.2米，四层9.9米。功能划分地下二层为停车场，地下一层16000平方米大型超市卖89、场，地上一层、二层品牌名店街，国际品牌简餐、咖啡厅、酒吧一应俱全，如星巴克、肯德基、必胜客等。地上三层，美食广场、电玩城、网吧、KTV、书吧等，地上四层已经签约的横店影视城；酒店部分：规划有1栋21层五星级酒店；工程进度：一期部分为AB、CD两座公寓、L座写字楼和酒店部分，目前已经施工至地上2-3层左右；另外，公寓样板间已经对外开放；销售情况：一期将推出AB、CD两座公寓和L座写字楼，预计将于2011年年初对外销售，当前接受预约，来电、来访数量约3000批；销售价格：公寓价格预计在7500-8000元/，写字楼价格在8500元/左右，具体价格暂无。客户情况：公寓主要针对投资客户及首次置业群体，90、写字楼主要面向投资客户和周边的中小型企业。4.6.2中铁汇展国际位置：*区 国际会展中心西侧(工业南路北侧规模：占地面积45381平米，总建筑面积192008平米，其中写字楼15万，容积率3.3；业态：以写字楼为主，另规划有商业（银座进驻）；写字楼规划：规划有8栋写字楼（部分是公寓式写字楼），地上18-24层；写字楼产品：标准层面积800，分割面积为60-200；商业部分：规划商场，银座已经签约将进驻；工程进度：准现房；销售情况：项目于2010年4月开盘，至今项目5#、6#、8#写字楼已售罄，1#写字楼整栋出售正在商谈中，2#、9#未推出，目前在售的是3#、7#写字楼，销售率达到80%；销售价91、格：写字楼均价在9000左右，一次性享受99折优惠；客户情况：投资客户和中小型企业。4.6.3中齐未来城位置：*区国际会展中心往东300米路北，东邻开拓路，北面为市政规划路，西至颖秀路，南面紧邻工业南路；规模：占地面积258亩，总建筑面积40万平米，其中写字楼1.6万平米，公寓3.7万平米；住宅容积率2.4，商业容积率3.0；业态：以住宅为主，同时含有精装公寓、写字楼、商业（底商）；公寓规划：沿工业南路规划有2栋18层的公寓；公寓户型：公寓主力户型为41-53的一居，精装修交房，装修标准为800元/；写字楼规划：规划有1栋低端写字楼，地上18层；写字楼产品：标准层面积约为900，分割面积为7092、-115；商业部分：主要是沿工业南路的底商，面积为95-176；工程进度：现房；销售情况：项目进入尾盘销售阶段，公寓剩余30余套，写字楼整体去化80%1商业部分剩余1套4000的独立商铺；销售价格：公寓目前均价为8300元/；写字楼均价为8500左右，商业部分价格为25000-40000元/；客户情况：公寓投资客户和首次过渡性置业客户；写字楼客户为投资客户和小型企业。4.6.4汇展香格里拉（A派公寓）位置：*区国际会展中心北侧新宇路1号；规模：占地面积:7万，建筑面积:23万，土地为50年产权；业态：公寓；公寓规划：规划有3栋塔式公寓，地上23-31层；公寓户型：共2930套房源，剩余房源户型93、面积在62-80之间；工程进度：现房；销售情况：项目于2007年6月开盘，目前销售的部分是北塔，东、西塔已经售罄，剩余房源230套左右；销售价格：均价在7300左右（毛坯）；客户情况：过渡性置业者、投资客户和小型办公客户群体。第5章 项目初步定位5.1项目SWOT分析5.11项目优势 紧邻*区政务中心，处于规划建设中的金融商贸区的核心位置，地段显赫，商业开发价值潜力巨大； 靠近工业南路、崇华路、新宇路，可以快速通往市区及机场，交通发达，出行便捷； 周边集聚了生物工程、新材料、医药化工、电子电器、软件开发等成熟的产业资源，产业基础雄厚，并且企业众多，为项目的开发提供了良好的经济环境； *区拥有税94、收、知识创新等方面的政策扶持政策，有利于吸引企业和人才落户，项目的也将享受*区的政策优惠待遇，增加了项目的开发价值； 项目自身已建成部分及周边办公楼较多，是*东部较为集中的商务办公基地，已经形成了较为成熟的商务办公环境； 项目靠近*国际会展中心，会展中心将带来大量的人流、商流、资金流，会展中西作为项目的配套，无疑大大增强项目在商务方面的价值； 地块平整无拆迁难度，有利于施工。5.12项目劣势 与市区相比，项目周边的配套不齐全，尤其是生活方面的配套匮乏，虽然具有一定的商务氛围，但是仍处于发展阶段； 项目已建成部分年数相对较早，建筑的形象及档次感较差，将对后续部分的开发产生一定的影响；5.13项目95、机会 东部新城规划与发展，“东拓”的推进将为项目的发展带来机遇； *区居住区日渐增多，人气日渐提升，为项目的发展提供消费基础； 项目周边银座商场、丁豪广场商业、丁豪广场酒店等规划建设，将补充周边配套，也有利于形成商业集聚效应，提高项目的开发价值； *公寓市场需求旺盛，写字楼需求大幅反弹，商业地产日渐成熟，商业用地的开发拥有良好的需求空间； 当前政策主要针对住宅市场进行的调控，大量投资客户转向投资写字楼、公寓、商业地产，政策调控将平衡市场需求，写字楼、公寓、商业地产的开发得到历史性发展机遇。5.14项目威胁 时下，通货膨胀已成为经济发展中的不可忽视的问题，其对于整个经济形势将产生重大影响，也将影96、响政府的调控基调，在此背景之下，未来经济环境充满未知，将增加项目投资开发的风险； 房地产调控政策进入二次调控阶段，上调首付比例、三套房停贷、“限购令”等严厉的政策已产生明显的效果，近期央行又上调存款准备金率，开始收缩银行信贷。这些政策虽然更对针对住宅市场，但是也会冲击整个房地产市场产的投资环境； 市场竞争的威胁，项目的威胁主要来自东部的*区和奥体片区项目的竞争。5.2整体市场定位根据项目经济技术指标和规划条件，百安居认为：项目定位为中端商务综合体，以商务办公为核心功能导向，业态以写字楼为主，公寓为辅，并考虑部分商业配套。5.3产品定位根据百安居对*写字楼市场、公寓市场、商业市场的研究监测，认为97、该项目开发应以写字楼为主，公寓为辅，并考虑部分商业。根据项目地块规划指标以及对项目价值的分析，考虑到市场需求，我司将建写字楼、公寓及商业的体量配比情况进行模拟：写字楼：公寓：商业=12：5: 3即在146300总建筑面积的前提下，写字楼产品为87780，公寓产品36575，商业面积21945。5.4价格定位5.41写字楼部分价格经过实地调研，我司确定以下写字楼项目为本项目写字楼部分定价样本：项目名称价格（元/）中铁汇展国际9000丁豪国际广场写字楼约8500-9000鲁商国奥城写字楼14500未来广场8500根据项目与上表各个项目的综合比较，得出项目写字楼产品均价为：9000元/。5.42公寓98、部分价格经过实地调研，我司确定以下写字楼项目为本项目写字楼部分定价样本：项目名称价格（元/）中齐未来城公寓8300丁豪国际广场公寓约7500-8000汇展香格里拉7300丁豪蓝调国际8000根据项目与上表各个项目的综合比较，得出项目公寓产品均价为：7500元/。5.43商业部分价格经过实地调研，我司确定以下写字楼项目为本项目写字楼部分定价样本：项目名称价格（元/）中齐未来城商业25000鑫苑国际城市花园底商22000丁豪国际广场商业30000东城万象30000根据项目与上表各个项目的综合比较，得出项目公寓产品均价为：20000元/。第6章 项目投资测算6.1投资分析的目的、依据、范围和方法6.99、11投资分析的目的投资分析的目的是在对*住宅市场和本项目所在区域市场详细调查研究的基础上，结合本项目的初步规划方案、推算出项目产品、价格等，对项目的经济效益进行初步评估，判断项目经济上的可行性，以合理有效地利用资金，取得较好的投资收益。6.12投资分析的依据本项目的初步规划及相关经济技术指标；贵司提供的项目部分数据参考；通过上述对本项目的定位，所确定的相关指标，如项目价格定位等；*市政府部门规定的有关税费标准。6.12投资分析的范围本次投资分析的范围主要包括项目的总投资估算、收入、利润估算等内容。6.2评估方法6.2.1主要经济技术指标地块指标用地面积3.85万容积率3.8总建筑面积17.71100、万可销售建筑面积14.63万（不含车位、地下室）编号产品面积单位配比a写字楼8.778万60%b公寓3.6575万25%c商业2.1945万15%车位数量1560个6.2.2项目总投资估算针对本项目所做的总投资估算包括：总的开发成本和销售费用两大部分。总开发成本包括：土地费用、前期费用、建筑安装费用、管理费用、财务费用、其他费用和不可预见费；销售费用包括：营业税及附加以及销售费交易费等；该项目总投资：133011.24 万元，可实现毛利润36812.01 万元，成本毛利润率达33%。6.2.3总开发成本n 土地费用根据百安居土地监测，预估土地费用600万/亩，合计为35750.40 万元，其中101、含契税等其他费用。n 前期开发费用1勘察费20.00 2规划设计30元/m2207900m2623.70 3规划审批定点 公建3.2元/m2207900m266.53 4建设用地管理费2.1元/m238500m28.09 5施工图审查费 公建8.06元/m2207900m2167.57 6规划放线费5.00 7城市建设配套费246元/m2146300m23598.98 8配套费（地下车库）135元/m361600m3831.60 9 电增容160元/m2207900m23326.40 10建筑市场交易费0.06%28066.50 万元16.84 11劳保基金2.60%28066.50 万元72102、9.73 12鉴证费0.01%28066.50 万元2.81 13印花税0.03%28066.50 万元8.42 14工程监理费1.20%54854.00 万元658.25 15审计费0.30%54854.00 万元164.56 16确权费用80元/套1500套12.00 17测绘费2元/m2207900m241.58 18交易费3元/m2207900m262.37 19散装水泥费2元/m2207900m241.58 20新型建材3元/m2207900m262.37 21地震安全评估1元/m2207900m220.79 22地质灾害评估1元/m2207900m220.79 23环评7.00 合103、计10496.95 万元前期开发费用包括：规划设计费、监理费和勘察费，共计10496.95 万元。n 房屋开发费用房屋开发费用包括：建安工程费、市政配套费以及绿化等费用。1写字楼、公寓2500元/m2207900m251975.00 2人防费600.00 3室外管网、绿化费100元/m2207900m22079.00 4中水设备200.00 合计54854万元n 管理费用按照费率的2.7%算，取费对象为房屋开发费用。n 财务费用财务费用的按照费率8%计算，费用为8000万元。n 不可预见费不可预见费费率2%，取费对象为以上扣除土地费用后全部费用，共1097.08 万元。n 总开发成本总开发成本104、为以上所有费用之和，经计算该项目的总开发成本为111698.43 万元。6.2.4销售费用销售费用包括广告费用、代理费用等，按照费率2%，共3396.47 万元。6.2.5营业税及附加按照费率5.5%+5%（增值税）计算，共17916.35 万元。6.6.6销售收入估算该项目的可销售部分包括写字楼、公寓、商业和车位，按照各部分的价格定位及可销售面积可计算出本项目的总销售收入为169823.25 万元。（因未来走势及售价变化率的不确定因素较多，且预计价格涨幅不大，现按照当前价格计算）销售收入表销售收入产品类型单价（元/平米）总额（万元）a写字楼900079002 b公寓750027431.25 105、d商业2000043890g车位13万/个19500合计169823.25 万元6.6.7税前利润总额税前利润总额销售收入总开发成本销售费用，计算出本项目利润总额为36812.01万元。损益表序号分项名称金额（万元）1销售收入169823.25 2总建设成本111698.43 3销售费用3396.474营业税及附加17916.355项目总投资133011.24 6税前利润总额36812.017税前利润率32.96%6.6.8税后净利润税后净利润=税前利润总额-所得税=27609万元损益表序号分项名称金额（万元）1税前利润总额36812.012所得税（25%）92033净利润276094净利润率24.7%6.7研究结论通过上述评价的结果来看，本项目利润率高出行业基准收益率，项目收益程度和风险程度都符合一般投资政策，因此项目是十分可行的。