1、城市地铁物业合作开发及BT融资建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月76可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录总 论4一、项目决策背景4二、项目来源方式4三、项目简况4四、开发主体及运作方式5五、可行性研究结论5第一部分 项目基本情况6一、宗地位置及四至6二2、地块状况8三、用地性质与规划指标12四、结论12第二部分 项目所在区域市场分析13一、区域经济环境研究13二、区域土地市场分析21三、区域房地产市场概述23第三部分 项目整体定位分析32一、项目SWOT分析32二、项目整体定位34三、初步规划设计方案39第四部分 项目实施计划40一、开发策略和进度40二、销售节奏安排40三、成本控制策略41四、项目运作机构及人力资源配置41第五部分 项目投资效益初步测算42一、测算前提42二、资金筹措及安排42三、测算结果431、用地规划指标432、项目总体各项经济指标43四、不确定性分析44五、财务评价指标45六、结论45第六部分 投资风险46一、项目或土3、地使用权获取风险及应对措施46二、合作风险及应对措施46三、项目开发资金风险及应对措施46四、项目投标风险及应对措施47五、项目开发销售风险及应对措施47第七部分 研究结论48一、良好的区域环境48二、广阔的市场前景48三、可观的经济效益48四、积极的战略意义48附 表49附表1：用地与规划指标表49附表2：开发进度表49附表3：成本收益估算表（我方）50附表4：销售及经营收入预测表（整体）54附表5：土地增值税计算表（整体）56附表6：资金来源与运用表（我方）57附表7：全投资现金流量表（我方）57附表8：自有资金现金流量表（我方）58总 论一、项目决策背景项目地块位于XX市南山XX片区，规4、划总用地102.41亩（其中可建设用地面积约81.11亩）。项目地块附近高速路网四通八达、三条地铁线及其换乘站汇集于此，交通极为便利。项目周边各类商业、医疗、教育、休闲等配套设施完善，区域较为成熟。未来随着XX湾超级总部基地“一个立体城市中心+两片特色顶级街区+N个立体城市组团”的空间布局结构的进一步落实，预期本项目未来升值潜力巨大，市场前景广阔。本项目是一个地铁上盖综合体项目，总建筑面积约57.72万平方米（计容积率面积41.90万平方米），其中可售面积约32.10万平方米、可经营面积约13.90万平方米（未包含车位可经营面积）。我公司通过对项目及当地市场进行研究和分析后认为，该项目符合我集5、团房地产开发战略确定的投资方向，符合公司区域发展战略要求，投资开发本项目非常有利于集团房地产品牌在XX知名度的延续和提升，项目开发前景好，估算各项指标可观，认为有投资开发的价值，拟投资开发该项目，遂提请公司决策。二、项目来源方式项目已于2014年8月5日上网发布招标公告，采用“协议合作开发及BT融资建设”模式，我司拟通过投标的方式获取项目的开发收益权，并实施开发建设与运营。三、项目简况项目名称：XX地铁XX项目（暂定）规划总用地：68286（约102.41亩）、其中建设用地：54078（约81.11亩）总建筑面积：577157容积率建筑面积：419000综合容积率：7.75（按建设用地计算）使6、用权类型：协议（作价出资）土地使用性质：商业服务业用地四、开发主体及运作方式1、开发主体待本项目中标后，项目运作机构拟由中国中铁在获得项目49%的开发权益后，与地铁集团按49:51比例共同出资设立项目管理经营公司并授权其具体负责项目开发建设和经营工作。2、项目运作方式项目中标后，中标人支付地铁集团投标确定的对价后获得项目49%的权益。在项目用地不发生转移登记的前提下，由XX地铁集团与中标牵头人（开发）共同组建项目管理经营公司，负责项目开发建设工作和全部持有型物业的后续经营管理工作，商务公寓和办公物业等可售物业销售后按权益比例分配税后利润，未销售的商业和酒店等由地铁集团和牵头人（开发）共同持有。7、五、可行性研究结论 1、经济效益分析结论通过对项目成本、售价分析可以看出，项目预期收益比较理想。2、综合结论项目定位符合区域规划定位及XX的整体发展方向，具有良好的发展潜力。通过对市场调研及成本、售价分析可以看出，以楼面地价不超过19231.5元/、土地出让金（中标权溢价）不超过394842万元，获取项目49%的开发权益，项目预期收益比较理想，此项目可行。第一部分 项目基本情况一、宗地位置及四至1、地理位置与区位关系该项目坐落于XX市西南部南山区XX。XX地处珠江三角洲东岸，与香港一水之隔，是中国最早对外开放的城市，中国第一个经济特区，国际化大都市，世界上发展最快、中国经济最发达城市之一。通过8、改革开放30年的发展，XX已成为中国金融中心、信息中心、高新技术产业基地和华南商贸中心及旅游胜地，在中国经济中占举足轻重的地位。受珠江三角洲、粤港澳合作等国家级战略发展的利好因素，XX市将迎来新一轮巨大的发展空间。项目所在的南山区位于XX市西南部、XX经济特区西部，与福田区相邻，是XX市高新技术产业基地，科技园、留仙洞工业园等大型高新技术园区及大批高新技术企业在此落户。同时，南山区还是XX市旅游基地，拥有世界之窗、欢乐谷、锦绣中华等XX名片，XX大学亦坐落于此。南山区作为XX关内面积最大的行政区，享有优越的地理区位、一流的高新产业布局、深厚的文化教育沉淀、独有的生态景观资源以及著名旅游景区的带9、动，各项优势未来对区域发展的促进作用将得到更大程度的发挥。本项目地块位于南山区XX湾，处在XX市商务自西向东发展主轴与南北向大沙河创新走廊的交汇处，属于XX湾黄金直角区，区位优势明显。地块周边有XX湾滨海生态公园和“欢乐谷、世界之窗、锦绣中华”三大XX名片，以及多个高尔夫球会，生态环境优良。项目距蛇口码头约11公里（20分钟车程），距福田CBD约17公里（20分钟车程），距XX高铁北站约22公里（30分钟车程），距宝安国际机场约25公里（30分钟车程），交通十分便利。项目南侧与香港隔湾相望，距XX湾口岸仅三公里，通过XX湾公路大桥10分钟直达香港。项目西侧约八公里即为前海深港合作区，其定位为未10、来整个珠三角的“曼哈顿”，重点发展总部经济。2、用地范围与四至项目地块用地范围南至白石四道，东至深湾二路，北至白石三道，西至深湾一路；用地范围内西部的公共绿化用地以及中部的市政道路用地部分建成后无偿移交政府。项目地块用地红线范围如上图所示。二、地块状况1、地块现状 项目地块形状方正，地势平坦，位于XX湾填海区，需考虑相应的地质情况对桩基和基坑施工的影响。项目地块内部目前正在进行地铁施工建设，地块北部为地铁施工单位板房，地块东南侧正在进行地铁9、11号线XX站的建设，并部分作为地铁施工材料的堆场，需待地铁工程施工完成并撤场后，方能开始项目地块的开发建设。2、交通状况项目地块位于XX主城南山区核心11、区段，交通十分便利。项目地块南面的滨海大道，经由沙河西路与北环大道相连，与北环大道共同构成了XX关内东西向的交通主干道，半小时通达关内各区；滨海大道向南连接XX湾口岸，向东连接福田口岸，通过两大口岸可便捷通达香港地区；滨海大道向东连接广深沿江高速、广深高速、南光高速，可快捷通往XX机场、广州、东莞等地；北环大道串联福龙路、梅关高速、清平高速等南北向交通干线，快速通达关外各区以及惠州等地。城市轨道交通方面，本项目属于地铁上盖物业，已通车的地铁蛇口线XX站位于项目地块北侧，正在建设中的地铁9号线和11号线XX站位于地块南侧，未来蛇口线和9、11号线在此处的换乘通道将在地下一层位置横穿地块，在为项目12、创造优越的交通条件的同时，也将为项目的商业经营吸引客观的人流。3、周边环境项目地块属于XX著名旅游区，是XX市资源占有最优的稀缺地块。项目地块被沙河高尔夫球场、世界之窗、欢乐谷、华侨城、锦绣中华、华侨城人工湖、欢乐海岸、XX湾环绕，人文景观、自然景观近在咫尺。4、周边生活配套以项目地块为圆心周边2公里范围内主要的生活配套设施有：教育设施：华侨城中学高中部、耀华XX幼儿园、海滨试验小学、南山外语学校集团幼儿园二幼、南山外语学校等；医疗配套：白石洲健康服务中心等；商业配套：益田假日广场、天虹商场、欢乐海岸等；其他设施：世界之窗、欢乐谷、锦绣中华、农业银行、建设银行、中国工商银行、华通邮政、XX湾体13、育中心、沙河高尔夫球会等；生态环境：XX湾公园、海滨生态公园等。三、用地性质与规划指标总用地面积（）建设用地面积（）容积率计容积率建筑面积（）建筑覆盖率建筑限高（m）土地用途使用年限68285.8954077.827.7541900050%400商业服务业40年四、结论本项目位于XX市南山区XX湾超级总部基地，XX关内高新技术和商业旅游业协同发展的核心区域，拥有南山高新科技园区、前海深港合作区等龙头区域带动，坐享XX湾滨海休闲长廊和欢乐谷、世界之窗等城市名片，为南山中心商圈和XX湾商圈环绕，周围高端豪宅林立，知名院校集聚，雄踞三条地铁线和两大口岸，人流量充足，消费力活跃而强劲，属于XX市极为稀14、缺的土地资源，未来升值潜力巨大。第二部分 项目所在区域市场分析一、区域经济环境研究1、城市概况（1）XX市概况1）地理区位XX市是中国南部、珠江口东岸的一座海滨城市，东临大亚湾与惠州市相连，西至珠江口伶仃洋与中山市、珠海市相望，南至XX河与香港毗邻，北与东莞市、惠州市接壤。全市总面积1952.84平方公里。2）行政区划XX市共设福田区、罗湖区、南山区、盐田区、宝安区、龙岗区6个市辖行政区，以及光明新区（隶属宝安行政区）、龙华新区（隶属宝安行政区）、坪山新区（隶属龙岗行政区）、大鹏新区（隶属龙岗行政区）4个功能区，下辖51个街道、622个社区。3）人口截至2012年末，XX市常住人口1054.715、4万人；其中户籍人口287.62万人，占常住人口比重27.3%。近五年来，XX市每年新增常住人口约10-20万人。4）生态及人居环境XX是一座生态园林城市，全市总面积近1/2的土地划入“基本生态控制线”范围，全市建成区绿化覆盖率45.04%，近年来曾被国际有关组织和中国政府评为“国际花园城市”、“环境保护全球500佳”、“国家园林城市”、“全国文明城市”等。5）战略地位XX是全国四大一线城市（北京、上海、广州、XX）之一，计划单列市、经济特区、副省级市。在中国社会科学院发布的2011年中国城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告中，XX的城市竞争力水平在国内城市中仅次于香港、上海、北京位列第四。目16、前XX已经建设成为中国高新技术产业重要基地、全国性金融中心、信息中心和华南商贸中心、运输中心及旅游胜地，现代化的国际性城市。2011年国务院关于印发全国主体功能区规划的通知中明确规定：增强XX科技研发和高端服务功能，继续发挥经济特区的示范带动作用，建设国家创新型城市和国际化城市。（2）南山区概况南山区地处XX市西南部，东临XX湾，与福田区接壤；西濒珠江口，与珠海市隔海相望；北靠羊台山，与宝安区毗邻；南至内伶仃岛和大铲岛，与香港元朗一水相隔。全区总面积193.3平方公里，海岸线长43.7公里。截止2012年，全区有常住人口110.85万人。下辖南头街道、南山街道、西丽街道、沙河街道、蛇口街道、招17、商街道、粤海街道、桃源街道8个街道，社区居委会105个。南山区在XX市地位举足轻重，是XX市的高新技术产业基地、高等教育基地、旅游基地和西部物流基地。2、城市宏观经济发展状况（1）国民经济发展状况资料来源：XX市统计年鉴2013、XX市国民经济和社会发展统计公报2008-2013年期间，XX市GDP持续快速增长，年均增长1342.69亿元，年均涨幅10.9%。其中，2013年GDP达到14500.23亿元，内地城市中排在上海、北京、广州之后，位列第四；经济增长率为10.5%，高于全国7.7%的增长率水平。总体而言，XX市经济发展水平在全国城市中处于一线水准，并仍处于持续快速发展阶段，为XX市房18、地产市场的健康稳定发展提供了有力的支撑。资料来源：XX市统计年鉴2013、南山区国民经济和社会发展统计公报2008-2013年期间，南山区GDP持续快速增长，年均增长307.04亿元，年均涨幅11.8%。其中，2013年GDP达到3206.57亿元，在XX市各行政区中位列第一；经济增长率为12.0%，高于XX市10.5%的增长率水平。（2）固定资产投资规模资料来源：XX市统计年鉴2013、XX市国民经济和社会发展统计公报2008-2013年期间，XX市固定资产投资额持续稳定增长，年均增长206.68亿元，年均涨幅为10.96%。其中，2013年的固定资产投资额达到了2501.01亿元，同比增长19、13.97%。同期，房地产开发投资额总体呈现平稳增长态势。其中，2013年房地产开发投资额达到了887.71亿元，占固定资产投资额的35.49%。资料来源：XX市统计年鉴2013、南山区国民经济和社会发展统计公报2008-2013年期间，南山区固定资产投资额总体保持平稳增长。其中，2013年的固定资产投资额达到了332.01亿元，同比增长12.22%。同期，房地产开发投资额总体呈现平稳增长态势；其中，2013年达到了95.90亿元，占固定资产投资额的28.88%。（3）城市居民生活水平资料来源：XX市统计年鉴2013、XX市国民经济和社会发展统计公报2008-2013年期间，XX市人均可支配收20、入逐年稳步上升，年均增长3585元，年均涨幅达10.7%。其中，2013年人均可支配收入达到44653元，同比增长9.6%，在全国35个大中城市中位居第二，远高于全国26955元的平均水平。XX居民人均可支配收入的持续快速增长，为房地产市场需求奠定了坚实的基础。资料来源：XX市统计年鉴2013、南山区国民经济和社会发展统计公报2008-2013年期间，南山区人均可支配收入逐年稳步上升，年均增长4132元，年均涨幅达11.3%。其中，2013年人均可支配收入达到49000元，同比增长11.9%，高于全市44653元的平均水平。3、城市发展规划（1）XX城市发展定位与总体规划根据国务院批准出台的珠21、江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年），国家对XX的战略定位是综合配套改革试验区、全国经济中心城市、国家创新型城市、中国特色社会主义示范市和国际化城市。根据XX市城市总体规划（2010-2020），XX市的城市空间结构发展将以中心城区为核心，以西、中、东三条发展轴和南、北两条发展带为基本骨架，形成“三轴两带多中心”的轴带组团发展结构，并以初步形成的城市功能组团结构为基础，将全市地域空间划分为5个发展分区。项目地块处于南部发展带与中心城区的交汇处。其中，南部发展带以原特区带状组团结构为基础，打造与香港全面对接的都市功能带，经蛇口半岛跨珠江向西建立与珠江西岸滨海地区联系，通过盐坝高速22、经大鹏半岛连接大亚湾以及稔平半岛等东部滨海地区，将全面提升都市服务功能，协调旅游资源开发，保护区域生态环境；而中心城区包括福田、罗湖和南山三个行政区，功能定位为全市的行政、文化、金融、商贸与创意中心。（2）南山区定位与总体规划根据XX市南山区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要，十二五期间南山区按照“功能分区、专业集聚”原则，将大沙河创新走廊打造成创新产业基地，前后海片区打造成现代服务业基地，蛇口智谷打造成互联网和知识服务业基地，XX湾周边打造成区域性消费中心，形成空间集聚、产业集群的新型功能区，成为经济发展新增长极。项目地块所在的XX湾消费中心将大力整合XX湾周边商贸资源，加强深港合作，创23、新商业模式，推动商贸服务向高端化、现代化发展，形成商业批发零售、餐饮酒店、大型购物公园等多层次、全方位的消费商业集群，增强区域商业集聚和辐射功能，营造XX湾区域性消费中心，形成国际化、高品质、富有人文气息的现代化商圈。（3）XX湾超级总部基地规划根据公示的XX湾超级总部基地详细规划，本片区建设用地面积117.4万平方米，建设规模总量为450-550万平方米。片区将依托超级区位优势，吸引超级经济功能，打造超级城市形象，使之成为提供体验滨海新生活方式的城市地区、展现城市社会面貌与建设标准的核心地区、应对XX市文化创新和新经济需求的平台以及XX参与区域和城市间竞合的有效载体。片区以各行业产业链最顶端24、的总部办公为主导功能，辅以服务于总部基地的国际会议、展览、文化传播、信息交互及商业、公寓等功能。（4）城市发展小结项目地块所在的南山区为XX市南部发展带与中心城区的交汇处，将依托前海深港合作区的大力发展打造与香港全面对接的都市功能带，是XX市极为重要的文化、金融、商贸与创意产业聚集地。项目地块地处XX湾消费中心，位于XX湾超级总部基地，将依托超级区位优势，吸引超级经济功能，打造超级城市形象，发展成为各行业门类的产业链最顶端的总部办公聚集区，构建世界级滨海城市天际线。项目所处区域发展定位明确、高端，规划前景向好，生态环境良好、交通便利，预期升值潜力巨大。二、区域土地市场分析XX市土地资源稀缺，近25、年来土地市场不断升温，成交价格也不断走高。2013年至今，XX市关内及宝安中心区共有19宗商业服务业用地成交，土地总面积为369648，规划总建筑面积为3406683，平均楼面地价为17879元/。其中，卓越地产于2014年3月12日以33.19亿元总价竞得的宝安中心区一宗商业性办公用地，楼面地价超过2.4万元/，溢价率89%。XX金利通投资有限公司于2014年5月15日以48.30亿元总价竞得的宝安中心区一宗商业性办公用地，楼面地价超过2.8万元/，溢价率126%。XX湾区域内，2013年至今共有五宗商业服务业用地成交，成交楼面地价在8500-14000元/之间。其中，地块12、13、14、26、15位于XX后海总部基地内，所开发物业大多要求全部自持或70%以上部分自持，自持物业自项目竣工验收之日起15年内不得出售；紧临地块南面的地块7，于2014年1月份由中信证券和金石泽信投资联合竞得，成交楼面地价达到13598元/，15.66万写字楼物业建成后限自用，且自竣工验收之日起10年内不准对外出售，1.6万酒店限整体转让。三、区域房地产市场概述1、项目所在城市房地产市场供需状况分析（1）写字楼资料来源：DTZ戴德梁行研究部近年来XX市写字楼供应迎来复苏。2013年上半年，全市写字楼批准预售面积约45.5万平方米，高于2012年全年面积。值得注意的是部分写字楼为自用和长期持有经营，可售供应占27、比较小，从而导致销售面积较少，尤其是优质写字楼销售物业较少，一定程度上提高了整体写字楼价格。资料来源：DTZ戴德梁行研究部从2008年开始，XX写字楼售价整体趋势稳步上涨，整体写字楼的售价年均增长率约12%，甲级写字楼的售价年均增长率达到18%。资料来源：DTZ戴德梁行研究部根据DTZ戴德梁行研究部数据，各区甲级写字楼空置率呈下降态势。其中南山区空置率基本上维持在2%左右的低水平。随着后海的建设和XX湾总部基地规划的逐步落地，未来南山将成为XX甲级写字楼的主要供应区。（2）住宅1）市场供应状况资料来源：XX房地产信息网根据XX房地产信息网的统计数据，2008-2013年期间XX市商品住宅预售量28、随宏观经济调整呈现周期性变化，年均预售面积为486.85万。2014年上半年房地产市场高位回调，XX商品住宅预售面积110.99万，同比减少56.3%。资料来源：XX房地产信息网根据XX房地产信息网的统计数据，2008-2009年期间南山区商品住宅预售面积处于历史高位；2010年起，南山区商品住宅预售面积也相应平稳回落。2014年上半年房地产市场高位回调，南山区商品住宅预售面积5.49万，同比减少76.7%。2）市场需求状况资料来源：XX房地产信息网根据XX房地产信息网的统计数据，2008-2013年期间XX市商品住宅年均销售面积410.39万。2014年上半年房地产市场高位回调，全市商品住宅29、销售142.39万，同比减少41.2%。同期商品住宅销售均价快速上涨，2008-2013年期间年均增长12.2%，2014年上半年XX市商品住宅销售均价同比上涨9.0%。3）市场存量状况数据来源：XX房地产信息网截止至2014年6月底，XX全市共有新建可售商品住宅34046套，共计325.86万，比2013年年底减少7896套合计77.38万；其中，南山区新建可售商品住宅为2883套，共计28.54万，比2013年年底减少535套合计9.92万。按照近一年的销售速度，XX市现有商品住宅存量套数需要9.7个月的消化时间，存量面积需要10.1个月的消化时间；其中，南山区现有商品住宅存量套数需要1330、.5个月的消化时间，存量面积需要13.5个月的消化时间。（3）商业资料来源：XX房地产信息网根据XX房地产信息网的统计数据，2008-2011年期间XX市商业用房预售量在低位徘徊，2012年起受XX楼市回暖影响出现大幅度攀升，且近两年均保持在历史高位。2014年上半年，XX商业用房预售面积33.79万，同比微降3.6%。资料来源：XX房地产信息网（2008、2009年数据暂缺）根据XX房地产信息网的统计数据，2010-2013年期间南山区商业用房预售面积呈波动性变化（市场较小，易受个盘影响），年均预售面积为6.62万。2014年上半年，南山区商业用房预售面积4.41万，超过2013年全年总预售31、面积的21.2%。2）市场需求状况资料来源：XX房地产信息网根据XX房地产信息网的统计数据，2008-2012年期间XX市商业用房销售面积基本保持平稳，年均销售19.03万。2013年受房地产市场供需旺盛影响出现大幅度攀升，2014年上半年房地产市场高位回调，XX市商业用房销售面积为18.26万，同比减少26.7%。同期XX市商业用房销售均价快速上涨，2008-2013年期间年均增长27.0%，2014年上半年XX市商业用房销售均价同比上涨7.2%。资料来源：XX房地产信息网根据XX房地产信息网的统计数据，2014年上半年南山区商业用房销售面积为2.23万，同比减少36.3%。同期南山区商业用32、房销售价格为99889元/，同比上涨133.5%（市场较小，易受个盘影响）。资料来源：XX房地产信息网根据XX房地产信息网的监测，2014年上半年XX的商业租金同比上涨2.4%达到299元/月（1-6月加权均价，下同）。其中，南山区同比上涨10%至331元/月。（4）酒店资料来源：中国旅游研究院/优尼华盛国际2006年至今，XX市酒店房价呈现先升后降再升的态势。其中，2009年受国际金融危机影响，XX五星级酒店房价降至最低。受国家相关政策的影响，五星级酒店的入住率预计小幅度持续下降。但鉴于良好的访客人次增长趋势、大型旅游综合体的不断开发以及XX作为全国商务、会展和旅游目的地的地位，XX酒店房价33、将持续上涨，年涨幅3%左右。2、项目所在区域楼盘情况分析（1）写字楼深湾片区尚无销售物业，因此采用后海及中心区的写字楼作为可比对象，根据我们的市场调查了解，近期销售价格如下：区域项目名称规模售价（万元/平米）福田中心区大中华国际交易广场10.195.3福田中心区卓越世纪中心46.66后海天利中央广场11.284.7（2）高端居住公寓深湾片区无在售的一手住宅可比项目，因此采用深湾片区二手高端住宅、后海及中心区的高端商务公寓作为可比案例，根据我们的市场调查了解，近期销售价格如下：区域项目名称规模户型楼龄售价（万元/平米）深湾片区中信XX6690-290/7深湾片区红树西岸25.5120-350/734、.5后海XX湾一号公寓4430-1700在售10车公庙东海国际公寓公寓1876-500在售8福田笋岗深业上城公寓17106-470在售7（3）商业项目所在片区的京基御景东方商业广场，商业形态更接近住宅底商，且打造家庭消费主题，从整体来看，项目所在片区商业配套相对缺乏，不能满足高端居住人群的消费需求。结合项目区位及特点，选取如下商业作为参考：区域项目名称规模租金（元/平米月）南山华侨城益田假日广场10四层100-150三层200二层300首层400-600负一层300-400负二层（连接地铁）600-800南山XX京基御景东方商业广场8.55三层40-80二层80-120首层180-300负一层35、80-150福田中心区卓越世纪中心4四层50-100三层150-200二层200-300首层400福田中心区连城新天地2.7纯地铁商铺300-800（4）酒店综合入住率和房价结构、市场定位、品牌连锁、地理位置、基础设施和便利设施、品牌声誉、物业质量等几个方面的考虑，选取XX华侨城洲际大酒店、XX威斯汀大酒店和XX威尼斯酒店、凯宾斯基酒店、蓝汐精品酒店作为本项目待建酒店的主要竞争酒店，具体房价如下：区域项目名称星级房价（元/间晚）客房数（间套）开业时间后海凯宾斯基酒店五星12003902006年华侨城蓝汐精品酒店准五星1500572012年华侨城威尼斯酒店五星15003752001年华侨城益田威36、斯汀酒店五星14003502010年华侨城华侨城洲际大酒店五星15005492007年第三部分 项目整体定位分析一、项目SWOT分析1、优势（“S”）和劣势（“W”）（1）优势（strength）交通优势：快速通达城市主干道，与各个核心区域无缝对接，通达性佳；与3条地铁接驳：项目目前与地铁蛇口线XX站接驳，未来开通地铁9号线和11号线深湾站与项目直接连通，便于未来人流的导入；首发优势：湾总部基地第一个入市项目，抢占市场先机；景观资源丰富：项目紧邻XX著名的豪宅中信XX和红树西岸，上有华侨城内部湿地，下可看XX湾海景，360景观视野；配套优势：本项目物业类型涵盖商业、办公、酒店和商务公寓，内部配37、套齐全，同时周边小学、中学及医疗等公共基础配套较为齐全；规划优势：本项目所在的XX湾超级总部基地是城市在全球经济产业链条中最终极地位的典型代表，是未来XX发展成为世界城市的一个功能中心，与前海一起串联组成XX西部城市中心区。（2）劣势（weakness）地铁上盖物业施工难度大，造价成本高；项目周边以高端居住社区为主，商务氛围有待培育，但超级总部基地高层次的规划定位，使得项目未来发展前景良好。2、机会点（“O”）与威胁点（“T”）（1）机会（opportunity）根据XX综合配套改革总体方案，XX将与香港功能互补，推动形成全球性的物流中心、贸易中心、创新中心和国际文化创意中心，而南山区将是该区38、域位置上最重要的载体，届时区域内生活、交通、教育等配套会进入一个新的层面，城市价值将获提升，南山区未来发展极具潜力；项目位于XX西进轴线与大沙河创新走廊的黄金十字，是商务西进的第一承接地XX湾超级总部基地规划以落地，各项工作正稳步推进，区域内高端产业结构将为本项目带来优质的客户，为项目开发打下坚实基础；（2）威胁（threats）由于项目开发销售运营周期较长，未来国内外经济环境和房地产市场的不确定性将影响项目租售价格；深湾总部基地内部规划近500万供应量，以及前海、后海未来潜在的供应，竞争激烈。3、项目劣势及威胁的规避（1）发挥优势转化威胁充分放大3条地铁线接驳的优势，打造特色商业和城市共享空39、间，吸引人流驻足。充分利用港口优势，和后海商业金融区差异化定位客户。（2）利用机会规避劣势充分利用项目交通优势，打造配套完整、品质高端且具有高附加值的产品，降低客户抗性；打造项目高端的商业，吸引周边居民消费，进一步提升客户对片区的认可度。二、项目整体定位1、形象定位XX属于中国改革开放门户，现已跻身中国一线城市行列,。当前随着深港一体化加速，XX湾在地理区位、规划能级上都是深港进一步合作的第一门户，未来将发展成为XX面向世界的代言区。项目处于连接福田区和南山区的位置，是城市核心区仅剩的处女地，可承接两区客户资源，同时独具自然、人文双重景观，是XX未来发展的核心板块。同时，本项目总占地面积超过640、.83万，待开发地块总建面预计41.90万，属于大规模的湾区综合体。综上分析，将本项目定位为依托XX湾超级总部基地规划，发展片区以多元化商务、商业配套、高尚居住为主、娱乐购物和文化、旅游、商务休闲为辅的高端都市综合体。2、客户定位（1）写字楼客户定位XX福田中心区及南山区写字楼产品价格实现、吸纳率均表现良好，中心区供应量少，南山区未来供应量较大，商务市场竞争激烈，但纯销售型物业相对不多，且与本项目类似的综合体项目较少，可以此为切入点。本项目客户来源将以大中型实力投资客为主以及南山科技电子类企业，辅以中小型“自用+投资”的客户和贸易、物流类企业。（2）公寓客户定位项目位于华侨城传统豪宅片区，周边41、有较好的高端居住氛围，客户对区域认可度、依赖度高，有良好的客户群体，自用客户比例高，而投资客户则以长线投资为主，看中区域位置、资源环境和升值潜力等。因此，本项目商务公寓产品设计保证产品高端性，客户定位以自用客户兼投资为主导，主要为XX高收入人群、私营企业主、企业高管及看好片区发展的香港客户等。（3）商业客户定位南山商业市场比较全面，项目区域内休闲餐饮业态较缺乏，市场上缺少针对商务人群商业。本项目商业将满足周边居住人群的高层次消费，同时满足未来超级总部高端商务人群的配套需求，并辅以吸引部分旅游人群、地铁客流等。项目商业物业客群分析核心 客群来源总部基地内办公的商务客群，基数约20万人特征倾向快时42、尚、娱乐项目、休闲或商务餐饮模式白天商务餐饮、购物，晚上休闲体验，延长客群逗留时间次核心客群来源片区内高端居住客群，基数约6万人特征社会地位高、财富水平高、文化水平高，消费支出高模式就近购物、休闲三级 客群来源地铁2、9、11号线牵引、接驳客群，预计约6万人次特征XX地铁购物发展成熟，积累了大量消费群体模式随机性消费（4）酒店客户定位根据对本项目的实地考察和市场调研，预测本项目酒店当前和未来的客源包括：中高端商务散客、定期会务团队、季节性的旅游客源以及政务客源。3、产品定位本项目旨在打造以写字楼、商业、公寓、酒店为主的大型精高端城市综合体。写字楼产品方面：本项目作为资源占有型、政策导向型且是片43、区内稀缺的可售型物业，具备商务发展得天独厚的优势；可充分利用建筑与外部环境的互动关系，及片区成熟的城市配套，抢占商务开发先机；写字楼产品档次介于超高端及顶端之间，产权面积以150-300为主，可实现灵活拼合。公寓产品方面：档次定位为XX高端公寓市场第一梯队，站位高端精品居住公寓市场，满足改善型高端客户的居住需求，以250以内的二、三房大平层户型为主。商业产品方面：打造针对商务办公客群为核心目标人群的精品型、主题特色集中商业，以周边居住及地铁人流带动商业消费人气；地上发展集中商业，整体档次略高于海岸城，地下接驳地铁发展地铁口商业街，档次低于地上商业。业态方面，降低零售业态占比（建议约40%），以44、国际轻奢品牌为主，多引入集合店，增强商业可逛性，档次以中高档为主，与周边商业差异化发展；提升餐饮、休闲娱乐及生活配套类业态比例，餐饮业态以中端知名连锁品牌和高端商务宴请为主力，休闲娱乐业态用于增强商业体验感，同时可结合公共艺术空间进行打造，聚集项目人气。酒店产品方面：契合项目整体的高端定位，应按照高端五星级酒店标准打造硬件设施，并着力于引进国际知名酒店管理品牌。此外，项目不同物业产品的打造应相互协同。写字楼作为核心物业，应树立形象标杆，打造明星产品；商业主要用来聚集项目人气，提升项目影响力，促进人流的互动并满足区域内的消费需求；公寓主要作为综合体的居住配套，而酒店则要带动其他产品的价值提升，拔45、高整个项目的档次。4、价格定位（1）商务公寓通过分析项目自身优势和定位，同时结合可比案例的售价，采用市场比较法，对项目区位、景观资源、交通条件、周边配套、综合优势等个别因素进行修正，进而得出项目当前售价为75000元/平米。项目指标权重中信XX红树西岸深业上城东海国际公寓XX湾一号本项目区位0.2100 110 95 95 95 100 景观0.1100 110 95 105 110 100 产品档次0.390 95 100 120 130 100 配套0.2100 100 100 100 100 100 装修0.190 90 100 120 130 100 是否限购0.190 90 100 46、100 100 100 修正系数95.0 99.2 98.3 106.7 110.8 100.0 样本权重0.3 0.3 0.2 0.1 0.1 销售价格（元/平米）70000 75000 70000 80000 100000 75554 据统计，2000-2011年全国商品房房价平均增长率为8.86%，其中2004-2010年是全国房价爆发式增长的时期，房价平均增长率为12.56%，而2000-2003年为稳定增长期，房价平均增长率为4.2%。鉴于项目所在片区的规划优势及景观优势、高端居住片区的区位优势，将项目售价增长率取4% ，预计项目2017年入市价格为82800元/平米。根据目前高端公47、寓市场如深业上城、东海商务公寓的销售进度，估计年销售面积约3-5万平方米，考虑项目所在区位优势、景观优势和综合体配套优势，预计年销售面积约4.5万平方米，销售周期为2年。（2）写字楼通过分析项目自身优势和定位，同时结合可比案例的售价，采用市场比较法，对项目景观、档次、区位条件、商务氛围、昭示性等因素进行修正，进而得出项目当前售价为55000元/平米。项目指标权重天利中央广场卓越世纪中心大中华国际交易广场本项目区位0.285100100100景观0.1809085100商务氛围0.19010510590交通0.190100100100产品档次0.390110100100昭示性0.1951101048、0100配套0.195959595修正系数89.3101.497.997.9样本权重0.200.500.30销售价格（元/平米）47000600005300055146鉴于项目所在区域规划超级总部基地，商务氛围逐步形成，根据市场经验，将项目售价增长率取4% ，预计项目2018年入市价格为63800元/平米。通过市场分析，XX近年来办公楼的销售量约为10-15万平方米/年，甲级写字楼多数以持有为主，销售物业相对较少，因此销售型甲级写字楼作为市场的稀缺物业，市场认可度相对较高。如卓越世纪中心、田厦国际中心、大中华交易广场销售进度较快，年销售面积约6-7万平米。作为高品质甲级写字楼，参考历年销售进度49、，并考虑项目自身特点，预计年销售面积约6.5万平方米，销售周期为3.5年。（3）商业通过分析项目自身优势和定位，同时结合可比案例的租金，初步确定本项目当前租金如下：项 目租金 （元/平米月）四层商铺115三层商铺175二层商铺300首层商铺450地下商业400项目商业预计2022年上半年入市，届时9号线和11号线地铁已开通，片区规划已初步成熟，欢乐海岸的商业氛围也逐步培育成熟，预计会吸引更多的消费人群。考虑到项目集中商业需要较长的市场培育期，开业前两年不考虑递增，第3年至第6年，租金递增率为5%，之后处于稳定经营，租金年递增率为3%。（4）酒店项 目指标权重益田威斯汀酒店华侨城洲际大酒店威尼斯50、酒店本项目区位0.1100100100100景观0.1909090100产品档次0.3909085100成新度0.1959090100昭示性0.1959090100装修0.2908590100品牌0.1858585100修正系数92.190.090.0100.0样本权重0.40.30.3房价（元/间晚）1400150015001608考虑项目定位为XX湾区顶级商务配套五星级酒店，坐享超高层建筑全方位的无敌景观，故采用市场比较法，通过对项目区位、景观、品牌管理等因素进行修正，计算得出项目当前时点的酒店房价为1600元/间晚，房价递增率按保守3%考虑，则2022年开业时房价为2000元/间晚。三、51、初步规划设计方案根据XX地铁集团确定的规划设计方案，项目规划在地块东北角建设一栋400米高（87层）的超高层写字楼和酒店，在地块西部建设三栋100米高（29层）的高层商务公寓，另有地上3-5层以及地下1层的商业中心，地下2-4层为停车场，在地下1层位置规划有一条横穿地块的地铁换乘通道。项目鸟瞰效果图（东北侧视角）第四部分 项目实施计划一、开发策略和进度项目总建筑面积57.72万，可售面积32.10万，可经营面积13.90万（未含车位可经营面积）。项目建设期6.75年，公寓销售周期2年，办公物业销售周期2.5年（即2014年9月获取项目，2015年二季度开工，2021年四季度竣工；2017年二季52、度销售，2021年四季度售罄），商业和酒店运营期32年（2022年开业、2053年经营期结束）。二、销售节奏安排1、销售策略建议项目采用低开高走，分期、分批、分产品销售模式，主打项目品质、物业服务特点，突出中铁品牌。在低价位培养优质客户，聚集人气，采用价格杠杆控制销售速度。2、销售模式项目销售在节约成本的同时可以借助专业销售团队的市场资源、客户资源等优势，实现项目利益最大化。3、销售节点根据不同的物业类型分配销售节点，同时根据周边市场状况及细分市场的培育情况随时调整不同产品的入市时间及价格，从而达到预期的销售结果。4、销售建议选取市场知名度高的房地产策划公司，通过深入的市场调研，为本项目制定符53、合市场需求的精准的、科学的产品定位、客户定位、价格定位。三、成本控制策略1、设计阶段设计阶段的成本控制是工程造价控制的重要阶段，在工程开展过程中具有重要影响。在此阶段，成本控制人员通过恰当地与开发商的建筑师、设计院的设计师密切配合，可取得事半功倍的效果。2、招标采购阶段这个阶段的工作质量将直接影响项目运作期间的成本管理和结算工作。因此，成本管理人员在此阶段，应根据项目总体进度计划使工程招标清晰、有条理，使工程合同符合项目要求。3、施工阶段的成本控制施工单位与开发商的管理理念及方法往往存在差异，要想建造出优质的楼盘，公司须在一些关键管理环节上建立严密而切实可行的管理措施。4、竣工清算阶段等进行过54、程把控结算工作的突出特点是：“大量性、集中性、复杂性”。为避免结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽，应建立一些机制，对此阶段进行严控。四、项目运作机构及人力资源配置项目由我司与地铁集团按49:51的股权比例共同成立的项目管理经营公司为平台，双方授权该公司负责项目开发建设和经营工作。第五部分 项目投资效益初步测算一、测算前提1、土地费用：土地出让金73.73亿元，折合楼面地价为19232元/；加上3.5%的交易税金，土地总成交地价款76.3亿元；经济指标数值总占地面积（平方米）68286土地出让金折合楼面地价（元/平方米）19232预计土地总成交地价款（万元，含契税、印花税等）76310055、其中，我方土地总成交地价款（即中标权溢价）4063582、根据市场调研的结果，设置办公写字楼的建安造价为8550元/，商务公寓的建安造价为9750元/，商业的建安造价为6100元/，酒店的建安造价为15200元/，地下商业的建安造价为8850元/，地下车库的建安造价为8750元/；3、根据建设项目经济评价方法与参数（第三版）的有关内容，同时考虑到资金成本、机会成本、风险报酬率、通货膨胀等影响因素，综合确定基准收益率为10%；4、自有资金及银行融资成本均按7%进行测算；5、开发期税费及成本取费参照XX市取费标准及同类项目的取费标准取费。二、资金筹措及安排项目中标后，第一年用于支付的49%权益价款56、及启动资金约42亿元，由中铁建投集团和中铁建工集团共同筹集。用于土地费用、前期费用及部分建安费用等项的支出。其余资金由销售回款再投入和项目开发贷等融资渠道解决。三、测算结果1、用地规划指标2、项目总体各项经济指标3、投资使用计划与资金筹措表（我方）（1）项目整体投资使用计划与资金筹措表注：上表第一年我方资本金未含中标权溢价溢价部分65807万元，即我方实际所需资本金419342万元。（2）项目我方投资使用计划与资金筹措表注：根据公司资金情况，将我方实际所需资本金419342万元分成自有资金96449万元和银行融资322893万元两部分构成。四、不确定性分析1、盈亏平衡分析当单方造价不变，项目利57、润为0时，经计算得出写字楼保本售价为34820元/，公寓保本售价为36613元/，商业保本租金为166元/平米月，酒店保本房价为3086元/间晚，即售价和租金分别下降到原值的51.62%、43.10%、23.56%、95.65%。2、敏感性分析测算销售均价、中标权溢价两项在变化幅度为5%、10%和15%时对本项目全投资内部收益率的影响情况。五、财务评价指标开发进度表、销售收入表、成本收益表、土地增值税表、资金来源与运用表、自有资金现金流量表及全投资现金流量表。（详见附表）六、结论经投资测算，本项目各项财务评价指标均处于盈利状态，符合股份公司项目投资的基本要求。第六部分 投资风险一、项目或土地使58、用权获取风险及应对措施本宗地土地使用方式为协议（作价出资），土地性质为商品房，土地用途为商业服务业，XX市土地使用权作价出资合同书【（2013）8100号】中第十五条明确规定“土地使用年限届满，XX市规土局第二直属管理局无偿收回作价出资地块的土地使用权，本地块上的建筑物及其他附着物也由其无偿取得；如需继续使用，可在期满前六个月内申请续期，在经政府及其相关部门的批准后确定新的使用方式、使用年限和其他条件后，依照法律法规以及XX市的有关规定重新办理相关用地手续。”鉴于该新模式及上述条款可能对未来可售物业的销售及持有物业的转让存在影响，我司与地铁公司相关人员进行接洽，对方明确XX地铁名下所有土地均采59、用该模式，且未来房产证与招拍挂土地的房产证一致，无区别，不影响出售。二、合作风险及应对措施该项目合作模式为协议开发模式，即土地权属不发生改变，我方以中标权溢价价格收购对方49%股份（无实质股权转让），双方成立项目经营管理公司进行项目管理。我方认为有一定风险，但鉴于本项目通过市长办公会决议按本模式公开招标，且地铁集团属国资企业，风险可控。三、项目开发资金风险及应对措施本项目前期投入的49%的收购价（即中标权溢价）需公司单独融资，融资压力较大。 但我司与XX金融机构建立了良好合作关系。我公司严格履行信贷合同约定，及时支付融资利息和归还本金，从未发生到期未支付或贷款展期情况，与XX金融机构互惠互助，60、建立起深厚的合作伙伴关系，为本项目融资奠定了坚实基础。若由于政策原因，当出现外部融资资金暂时不能到位或不能足额到位时，我公司将通过中国中铁控股的中铁信托发行信托产品、公司自有资金及中铁股份内部资金池沉淀资金，以及强大的直接市场融资能力发行公司债、私募债券等筹集资金，作为内部资金的保障，以确保项目投资资金需求。四、项目投标风险及应对措施根据招标文件，要求开发方需具备房地产开发一级资质、净资产不低于人民币100亿元、提供不少于100亿元的银行授信证明或自有资金证明、完成或在建的建筑面积20万方以上单项房地产综合开发项目至少一个（其中购物中心不小于5万方）、持续经营的购物中心（2万方以上）至少一个。61、由于我司不具备上述条件，需依靠股份公司作为开发方名义进行投标。五、项目开发销售风险及应对措施1、市场竞争风险后海片区已知约有106万平米、大冲片区有60万平米办公物业推出，福田中心区作为成熟的城市中心会分流一部分金融高端客户，前海作为国家战略也将得到更多的政策支持从而分流部分高端客户，大量的市场供应将给本项目23万方的写字楼产品带来激烈的市场竞争。因此，一方面需要突出项目交通、景观、配套、规划、产品等优势，进行差异化定位，为不同类型的客户提供多元化商务空间、多样的产品组合、多变的空间设计，满足不同层次客户多样化需求，并考虑尽快入市、规避竞争。2、持有物业经营风险本项目除商务公寓、写字楼共32万62、方的可售面积外，还有5.6万方的地上商业、4万方的酒店及4.3万方的地下商业（地铁商铺）需要长期经营。为了获取预期的经营收益，我司将引入专业的策划、招商代理机构和酒店管理公司，充分利用其专业能力及资源优势。同时，从长远角度考虑，也为我司储备和培养一批商业地产经营管理人才。第七部分 研究结论通过对本项目市场前景的分析，项目运作具备如下有利条件：一、良好的区域环境项目地块位于南山区XX湾片区，处于XX市东西向商务发展主轴与南北向大沙河创新走廊的交汇处，属于XX湾黄金直角区。周边汇聚了深港西部通道口岸、轨道2、9、11号线XX站、XX湾公园、华侨城内湖湿地、大沙河及沙河高尔夫等城市功能要素的组合，以63、其得天独厚的资源禀赋成为XX湾地区未来价值最高的土地。二、广阔的市场前景项目所处的XX湾超级总部基地，将依托超级区位优势，打造超级城市形象，发展成为各行业门类产业链最顶端的总部办公聚集区，成为XX未来新的城市中心，紧邻XX湾口岸，将成为未来深港深入合作的重要门户。可以预期，项目市场前景广阔。三、可观的经济效益通过测算分析，本项目在经济上能够满足股份公司和集团公司房地产开发投资的要求，具有较为可观的利润。四、积极的战略意义根据7月29日国务院办公厅发布的关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见，明确规定可以对铁路用地及站场毗邻区域实施土地综合开发利用。铁路及地铁上盖物业将成为新一轮土地和房地产市场64、新的发展方向。为此，绿地集团成立专门的地铁投资发展公司，在全国多个城市进行地铁投资。通过本项目的开发建设，将为我司立足XX乃至全国的地铁上盖物业的开发，积累宝贵经验，具有积极的战略意义。综上，本项目区位优势明显，具有非常良好的市场前景，以楼面地价不超过19232元/、土地出让金（即中标权溢价）不超过394842万元获取本项目49%的开发权益，项目可行。附 表附表1：用地与规划指标表附表2：开发进度表附表3：成本收益估算表（1）项目整体成本收益估算表序号项目取费对象（）估算单价（元/）成本（万元）一土地费用695003 1土地出让金419000 16026 671500 2交易税金671500 65、3.50%23503 二前期费用22818 1报批报建增容费460000 224 10291 1.1开发前期报建费460000 136 6251 1.2增容费460000 88 4040 2开工准备费460000 18 808 3勘察设计费460000 197 9065 4工程管理费460000 33 1513 5其他前后期费用460000 25 1140 三建筑安装工程费512032 1办公写字楼部分231000 8550 197505 2商务公寓部分90000 9750 87750 3商业部分56000 6100 34160 4酒店部分40000 15200 60800 5地下商业部分4366、000 8850 38055 6地下车库部分107157 8750 93762 四基础设施建设费7470 1市政工程费460000 126 5798 2园林绿化费用27866 600 1672 五公共配套建设费460000 96 4400 六开发间接费68398 1项目管理费用三五2.50%13098 2资本化利息460000 1191 54777 3物业管理费用三五0.10%524 七不可预见费三六3.00%17769 八建设投资一七1327889 1办公写字楼部分231000 29851 689569 2商务公寓部分90000 31120 280077 3地上商业部分56000 2726267、 152669 4酒店部分40000 36879 147516 5地下商业部分43000 13502 58058 九期间费用70836 1销售费用2322748 3.00%69682 2财务费用460000 25.07 1153 十总投资1398725 1办公写字楼部分231000 31900 736896 2商务公寓部分90000 33693 303238 3地上商业部分56000 27287 152810 4酒店部分40000 36904 147617 5地下商业部分43000 13527 58166 十一运营费用1342550 1商业运营费用99000 39624 392274 2酒店运68、营费用40000 237569 950276 十二税项1013701 1营业税及附加和印花税348566 办公写字楼部分231000 3744 86482 商务公寓部分90000 4715 42431 商业部分（地上+地下）99000 15041 148907 酒店部分40000 17687 70747 2土地增值税298559 办公写字楼部分231000 8671 200291 商务公寓部分90000 10919 98268 3房产税366576 商业部分（地上+地下）99000 32521 321960 酒店部分40000 11154 44615 十三成本合计十一+十二3754976 1办69、公写字楼部分231000 44315 1023668 2商务公寓部分90000 49326 443937 3商业部分（地上+地下）99000 108497 1074116 4酒店部分40000 303314 1213255 十四销售及经营收入6280468 1办公写字楼部分231000 67456 1558234 2商务公寓部分90000 84946 764514 3商业部分（地上+地下）99000 271010 2683003 4酒店部分40000 318679 1274717 十五利润总额十四-十三2525492 十六所得税2525492 25.00%631373 十七净利润十四-十五1870、94119 十八自有资金721500 十九经济评价指标1销售净利润率30.16%2自有资金静态投资回收期4.77 3自有资金内部收益率16.08%4全投资静态投资回收期4.77 5全投资内部收益率15.95%6总投资净利润率135.42%7总成本净利润率50.44%（2）项目我方成本收益估算表序号项目取费对象（）估算单价（元/）成本（万元）一土地费用406358 1土地出让金205310 16026 329035 2交易税金329035 3.50%11516 3权益部分溢价65807 二前期费用11181 1报批报建增容费225400 224 5043 2开工准备费225400 18 396 71、3勘察设计费225400 197 4442 4工程管理费225400 33 742 5其他前后期费用225400 25 559 三建筑安装工程费250896 1办公写字楼部分113190 8550 96777 2商务公寓部分44100 9750 42998 3商业部分27440 6100 16738 4酒店部分19600 15200 29792 5地下商业部分21070 8850 18647 6地下车库部分52507 8750 45943 四基础设施建设费3660 1市政工程费225400 126 2841 2园林绿化费用13654 600 819 五公共配套建设费225400 96 215672、 六开发间接费33515 1项目管理费用三五2.50%6418 2资本化利息225400 1191 26841 3物业管理费用三五0.10%257 七不可预见费三六3.00%8707 八建设投资一七716473 1办公写字楼部分113190 32771 370936 2商务公寓部分44100 34039 150113 3地上商业部分27440 30182 82819 4酒店部分19600 39799 78005 5地下商业部分21070 16421 34600 九期间费用34710 1销售费用1138146 3.00%34144 2财务费用225400 25 565 十总投资751182 1办73、公写字楼部分113190 34820 394125 2商务公寓部分44100 36613 161462 3地上商业部分27440 30207 82888 4酒店部分19600 39824 78054 5地下商业部分21070 16446 34653 十一运营费用657850 1商业运营费用48510 39624 192214 2酒店运营费用19600 237569 465635 十二税项496713 1营业税及附加和印花税170797 办公写字楼部分113190 3744 42376 商务公寓部分44100 4715 20791 商业部分（地上+地下）48510 15041 72964 酒店部74、分19600 17687 34666 2土地增值税146294 办公写字楼部分113190 8671 98142 商务公寓部分44100 10919 48152 3房产税179622 商业部分（地上+地下）48510 32521 157761 酒店部分19600 11154 21861 十三成本合计十一+十二1905745 1办公写字楼部分113190 47234 534644 2商务公寓部分44100 52246 230404 3商业部分（地上+地下）48510 111416 540480 4酒店部分19600 306233 600217 十四销售及经营收入3077429 1办公写字楼部分175、13190 67456 763534 2商务公寓部分44100 84946 374612 3商业部分（地上+地下）48510 271010 1314672 4酒店部分19600 318679 624611 十五利润总额十四-十三1171684 十五所得税1237491 25.00%309373 十六净利润十四-十五862311 减资本金借款利息146210 减变更登记税费9093 实际净利润707008 十七自有资金419342 十八经济评价指标1销售净利润率22.97%2自有资金静态投资回收期5.69 3自有资金内部收益率16.02%4全投资静态投资回收期5.16 5全投资内部收益率12.05%6总投资净利润率94.12%7总成本净利润率37.10%附表4：销售及经营收入预测表（整体）附表5：土地增值税计算表（整体）附表6：资金来源与运用表（我方）附表7：全投资现金流量表（我方）附表8：自有资金现金流量表（我方）