1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。中原物业济宁北湖住宅项目可行性研究报告Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010汇报说明本报告在深入研究济宁房地产市场的基础上，对项目定位本报告在深入研究济宁房地产市场的基础上，对项目定位提出针对性建议，帮助开发商降低开发及营销风险，实现提出针对性建议，帮助开发商降低开发及营销风险，实现利润与销售速度的平衡。利润与销售速度2、的平衡。3报告结构宏观环境分析宏观环境分析项目物业发展建议项目物业发展建议项目本体理解项目本体理解案例分析案例分析住宅市场分析住宅市场分析经济测算经济测算Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010城市概况城市概况房地产政策分析房地产政策分析宏观环境分析宏观环境分析城市概况孔孟之乡，运河之都，水城风貌、生态宜居的城市定位。城市历史悠久，文化孔孟之乡，运河之都，水城风貌、生态宜居的城市定位。城市历史悠久，文化底蕴浓厚底蕴浓厚 济宁，孔孟之乡，运河之都，济宁，孔孟之乡，运河之都，位于山东省的西南部，是中国优秀旅游城市、山东省鲁南城市3、带中心城市。 济宁，具有济宁，具有70007000年的文明史，历史文年的文明史，历史文化悠久，是东方文明的重要发祥地之一。化悠久，是东方文明的重要发祥地之一。远古时期的“三皇五帝”在此留下活动踪迹，人类始祖伏羲、女娲、黄帝、少昊帝均出生于济宁；春秋战国时期，被后世尊称为中国历史上五大圣人的“至圣孔子、亚圣孟子、复圣颜子、宗圣曾子、述圣子思子”都诞生在这里。杜甫、李白、曹操等文人墨客都在济宁留有足迹。元明清三朝在济宁设立河漕衙门，乾隆等帝王到这里驻足探访。Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010济宁为淮海经济圈发达城市，但市区4、对周边县市吸引作用有限济宁为淮海经济圈发达城市，但市区对周边县市吸引作用有限n市区经济核心作用不突出淮海经济圈发达工业城市，但城区辐射能力有限，城区房产购房客淮海经济圈发达工业城市，但城区辐射能力有限，城区房产购房客群呈现明显的地缘性特征群呈现明显的地缘性特征城市发展地位济宁济宁从左图可以看出，济宁近几年GDP一直保持强劲的增长势头，增长速度较为明显。居民人居GDP的快速增加，人民生活水平迅速提高，经济形势持续向好，也给房地产行业的发展带来很好的促进作用。经济发展水平国民经济飞速发展，房地产业借势攀升国民经济飞速发展，房地产业借势攀升购买力：收入拉升有效需求购买力：收入拉升有效需求经济发展水平5、各县市区经济发展水平各县市区经济发展水平由2009年济宁各县区GDP情况排名可知，排名前五位的的县区为邹城市、兖州市、曲阜市、微山县和任城区。其余县市区的GDP均在150亿元以下济宁目前重点培育的四个千亿级支柱产业装备制造业食品工业煤化工产业能源工业装备制造业重点构筑“1+5”产业集群，以济宁城区(济宁高新区、市中区、任城区)为轴心，辐射带动兖州、曲阜、微山、梁山、汶上5个产业集中区，着力打造工程机械、汽车、农业机械、内河船舶、煤矿机械、输变电设备六个终端产品工业园。食品工业重点培育“四区八园”，即集中推进济宁城区、兖州、微山、金乡四个生产集聚区，着力建设济宁高新区生物制品，兖州、嘉祥粮油制品6、，兖州、梁山肉禽制品，微山渔湖制品，金乡、泗水果蔬制品八个绿色食品工业园。重点打造“一区五园”，即高水平建设邹城产业项目、公用辅助、物流传输、环境保护、管理服务“五个一体化”的煤化工综合园区；改造提升兖矿国际焦化、鱼台金威煤电、任城碳素和规划建设金乡、汶上五个专业工业园。在煤炭工业方面，提高产品附加值，推进煤炭企业整合，提高产业集中度；加快建设肖云、龙祥、杨营、泰西、义能、军城、永胜等矿井项目。在电力工业方面，大力发展可再生能源和余热余压综合利用发电。经济发展处在工业化起飞阶段，产业结构进一步优化，第二产业占据主导地位经济发展处在工业化起飞阶段，产业结构进一步优化，第二产业占据主导地位济宁产业7、结构所处阶段经济发展阶段及其产业结构特征经济发展阶段及其产业结构特征 通过分析可以看出济宁三次产业结构比例相对稳定，第二产业占据主导地位，给房地产发展提供了良好的经济基础。(数据来源2007-2010年济宁统计公报)城市产业结构济宁产业资源济宁产业资源济宁是全国重要的粮棉油基地和特色农产品基地；煤炭储量达250亿吨，占山东省的一半以上；稀土矿储量1275万吨，位居全国第二；全国著名的煤炭企业兖矿集团和全国最大的火力发电企业邹城电厂都坐落在济宁境内。城市化城市化被动郊区化被动郊区化主动郊区化主动郊区化l城市中心拥有最优越的可达性和区位优势l 城市要素向中心聚集l 城市中心规模经济，涵盖了城市商务8、商业、金融贸易、教育等所有城市功能l有城市更新改造背景形成有城市更新改造背景形成大量购房需求大量购房需求l政府同时大量投资基础设政府同时大量投资基础设施与捷运系统建设施与捷运系统建设l在全市中低价房分布中郊在全市中低价房分布中郊区占到绝对比重区占到绝对比重阶段划分阶段划分城市特征城市特征指标特征指标特征居住消费特征居住消费特征l人均收入(GDP)/美元6000，城市化率70%l追求生活质量阶段，对物业的要求不仅停留在居住的要求，开始出现度假居所，投资物业等等。大都市，城市群大都市，城市群l城市出现多个中心l副都心的出现l多个城市共同发展城市发展趋势济宁现处于被动郊区化阶段，城市中心区发展进一9、步完善，周边郊区成为未来发展济宁现处于被动郊区化阶段，城市中心区发展进一步完善，周边郊区成为未来发展的主流方向，城市高收入阶层开始向资源优良的郊区外溢的主流方向，城市高收入阶层开始向资源优良的郊区外溢l追求生活质量阶段，对物业的要求更注重品质感与舒适度。城市化进程处于初级阶段城市化进程处于初级阶段：城市化率在30%以下，城市化发展速度比较缓慢，工业化是城市化的基本动力；2010年济宁市总人口为843万人（济宁市中心区人口济宁市中心区人口8080万万），城市化率22.6%。城市化进程形成房地产开发建设的推动城市化进程形成房地产开发建设的推动力：力：预计到2012年济宁城镇化率将达到48%，拉动城10、区商品房消费。高端客户追求生活环境改善、追求稀缺资源、追求低密度、追求创新产品成为其迁移的重要动因。城市化水平济宁市现处于城市化的初级阶段，城市化的巨大发展空间为城市房地产带来巨大刚济宁市现处于城市化的初级阶段，城市化的巨大发展空间为城市房地产带来巨大刚性需求量性需求量红星红星8 8号号龙城美墅龙城美墅中心区中心区仁和雅居仁和雅居鲁商南池公馆鲁商南池公馆国翠城国翠城森泰御城森泰御城高端客户迁移示意图高端客户迁移示意图在售及潜在高端项目已经迁入部分富人的项目城市规划济宁制定济宁制定“东拓、西跨、南联、北延东拓、西跨、南联、北延”的发展战略，南部以的发展战略，南部以“生态旅游生态旅游”为核心驱为核11、心驱动力动力北延任城区政府北迁驱动：由任城区人民政府实施的集行政办公、商务、生活居住、旅游、文化、商业于一体的现代、生态、园林型新区。新区规划范围东至光府河，西到济阳公路，南至新327国道，北到岱庄煤矿运煤铁路专用线，规划面积8.69平方公里。其中近期规划面积3.57平方公里，核心区规划面积1.67平方公里。 总规划居住人口20万人。济北新区与济宁高科技经济开发区以及兖矿、邹城紧密相连，发展潜力大。南联生态旅游驱动：济宁北湖新区规划图指出规划区位于济宁城南，西起京杭大运河，东至洸府河，南至北湖南大堤，北跨日菏铁路与主城区相连。北湖生态新城建设坚持生态优先原则，以人、自然、环境互惠共生为追求，以12、河湖湿地、城市森林、绿色景观为特色，在对自然生态保护修复的基础上，通过从产业到生活、从设施到景观、从空间到意境的全方位生态再造，创造可持续发展的城市模式、环保健康的人居方式、生态宜人的生活空间。西跨商贸物流区：政府将在未来5-10年倾力打造西部商贸物流区，全市商贸物流资源正向西部聚集，一个城市新的商贸物流中心即将崛起。东拓高新产业驱动：2010年，济宁高新区全力打造高端产业集群区，实现总投资近300亿元的21大产业项目、9大服务业项目、11大城建民生项目。老城区老城区老城区老城区城市副中心城市副中心城市副中心城市副中心高新区高新区高新区高新区城市副中心城市副中心城市副中心城市副中心北湖北湖北湖13、北湖城市主中心城市主中心城市主中心城市主中心Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010城市概况城市概况房地产政策分析房地产政策分析宏观环境分析宏观环境分析信贷（抑需求）税收（抑需求）n 个人住房不足 5 年转手 交易的全额征收营业税限贩（抑需求）n 要求：户籍限购2套，非户籍最多1套n 范围：35个大中城市和房价过高、上涨过快的城市n 时间：2月中旬前出台细则n 家庭贩二套房首付6 成，利率1.1 倍政府责任n 一季度公布住房价格控制目标n 执行不到位将问责约谈国八条保障房（促供给）n 11 年保障房建设 1000 万套n 14、增加公共租赁住房供应调控政策空前严厉的现行调控政策通过空前严厉的现行调控政策通过“促供给、抑需求促供给、抑需求”改善当前供不应求的供求格局改善当前供不应求的供求格局，以抑制房价过快上涨，以抑制房价过快上涨Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010济宁当地调控政策济宁执行山东省系列调控政策，并即将出台地区性政策济宁执行山东省系列调控政策，并即将出台地区性政策n进一步加大保障性安居工程建设力度。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。n合理引导居民住房需求。认真执行国家新的房地产税收、信贷政策及住房限购政15、策，着力抑制投资性、投机性购房，继续支持自住性住房需求。n进一步加强房地产市场监管。Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010n新政出台力度强硬，但主要针对一二线城市，其楼市相应受冲击较大。n政策提升置业门槛和置业成本，首置、改善需求受到误伤，受大中城市的连带影响，三线城市如济宁的部分购房者（刚需为主）开始采取观望态度，但济宁市区房地产市场处于起步阶段，市场以受政策影响最小的首置、首改刚性需求为主，市民虽因调控政策引发一定的观望情绪，但总体影响不大。政策影响房产新政空前严厉，但对济宁等以刚性需求为主的三线城市冲击较弱房产新政16、空前严厉，但对济宁等以刚性需求为主的三线城市冲击较弱未来未来调控的几个方向调控的几个方向问责问责限购限购信贷信贷税收税收供给供给监管监管l保障房l房价上涨过快城市限购l是否出台房价控制目标l限购城市的扩大化l限购力度的加强l首套房首付款的提升和贷款利率的上调l银行信贷总量和流向的控制l土地增值税的严格清算l营业税、契税优惠的全面取消l违法违规用地处罚和收回l土地供给的进一步扩大l保障房的保质保量l打击房地产开发企业违法违规行为l规范房地产预售行为，进行预售制度取消的试点17未来政策调控方向Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 217、010宏观环境宏观环境1 12 23 34 4n济宁在国民经济、投资、居民收入、消费、经济所有制结构等方面都具备房地产发展的有利条件，济宁城区矿业资源发达，市民购买力强n负利率形势短期不会扭转，房产的资产保值性依旧看好。经济环境经济环境城市发展城市发展n济宁城市规模和城市化进程给房地产发展提供了重要基础条件。n项目虽距老城区有一定距离，但拥有稀缺的水景资源优势。项目有望通过全运会、政府南迁、大学城、片区改造等规划与城市演进产生互动。n货币政策转为稳健，资本收缩、利率上升等因素或能产生房地产的短期波动。n十二五规划虽短期无法掀起巨浪，但对房地产影响长远，调控或成为常态。长期政策导向长期政策导向n18、房产新政如海啸般而来，但经过一二线城市的缓冲之后，到三线城市在时间上相对缓慢且力度减弱。n新政推出后，济宁市住宅成交量并无明显变化。济宁市住宅成交量的变化主要受供应量变化影响，受政策影响较小。楼市政策调控楼市政策调控宏观环境小结宏观环境小结19报告结构宏观环境分析宏观环境分析项目物业发展建议项目物业发展建议项目本体理解项目本体理解案例分析案例分析住宅市场分析住宅市场分析经济测算经济测算解读营销目标：解读营销目标：1.塑造天地控股开发高端低密度产品的企业品牌形象，持续提升品牌影响力。2.获取最大化利润，并与销售速度取得合理平衡。1.项目处于规划中的北湖新城，市民对片区优美景观资源认可度高；2.项19、目交通、教育配套尚在规划中，片区尚处于起步阶段，居住氛围差、规划实施执行存在较多的不确定性影响本地开发商在该片区的拿地热情和市民在此区域购房的信心，本项目作为区域内第一个大规模高端综合低密度住宅项目存在较大的营销风险；3.项目不仅仅要实现项目的营销价值，同时担负着天地控股开发商品牌在济宁的完美落地，拉动片区房地产开发营销水平的重要战略责任。对项目的理解项目区位属性项目所在的北湖新区将围绕北湖湾，全力打造济宁休闲度假居住区，成为济宁城主项目所在的北湖新区将围绕北湖湾，全力打造济宁休闲度假居住区，成为济宁城主中心，片区未来发展潜力巨大中心，片区未来发展潜力巨大n本项目位于济宁北湖新区，北湖新区为济20、宁政府重点打造的休闲度假居住区；n距离济宁老城区济宁老城区9 9公里公里；n项目总占地60.560.5公顷，容积率公顷，容积率1 1B B地块地块区位：区位：位于济宁市正在规划中的北湖新城，本项目紧邻正在修建中的北湖公园。属于济宁市重点发展区域，片区升值潜力巨大周边暂无在售项目，生活氛围差交通：交通：道路现状项目东侧紧邻火炬路，北侧紧邻规划路，项目通过火炬路加速了北湖片区与老城区的对接与融合，车行15分钟即可由市区进行本项目；道路规划片区内其他道路如济安桥南延长线、北湖中路、荷花路、车站南路等正在升级改造中。配套：配套：区域内现有山东理工职业学院、济宁医学院等教育配套，商业、金融等配套稀缺，公21、共交通不便。区域陌生，发展潜力巨大，有一定的交通及教育配套优势，目前生活氛围差项目现状项目直面北湖公园，紧邻运河和北湖湾，拥有一线湖景和河景，景观资源优势明显项目直面北湖公园，紧邻运河和北湖湾，拥有得天独厚的稀缺湖景资源23北湖公园北湖湾项目自然资源Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010项目交通规划交通规划：交通规划：交通规划重点是加强南北向与老城区的联系，规划主干道体系汇总为 “七纵七横”的格局。七纵分别为火炬路、车站南路、北湖中路、轩文路、荷花路及济安桥南路、滨河大道。七横分别为求贤路、思贤路、礼贤路、南外环路、圣贤22、路、望湖路及滨湖路。水系整治采取 “引湖入城”策略，将北湖的水面往北延伸，形成“北湖湾”，嵌入城市中心。 文体中心山东理工职业学院23届省运会综合服务中心规划展示馆济宁一中济宁医学院新世纪100附属医院分院文体中心周边配套规划Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010项目人文资源 由于在京杭运河所处的关键位置、元明清三代最高治运司运机构的设置，以及运河全线科技含量最高的水利工程的建造等几个方面的原因，济宁被誉为“中国运河之都”。对这一城市品牌，济宁通过城市规划、城市建设、城市建筑符号充分体现出来，尤其突显“河网畅通、小桥流水23、”的水乡特征。这既是塑造“运河之都”水城风貌的核心内容，也是建设鲁南经济带“龙头”城市的必然要求。 本项目所处位置正在古运河沿线，可充分利用运河的文化底蕴，塑造项目品质感和高端形象。优势（优势（S S）：）：1、占有稀缺自然资源2、优质运河景观3、低密度产品高附加值4、高性价比劣势（劣势（WW）：）：1、品牌高端认可度低2、区域尚未完全成熟3、交通和配套不完善威胁（威胁（T T）：）：政策引导下房地产走势不明朗未来潜在供应丰富，区域竞争激烈机会（机会（OO）：）：济宁快速发展，利好房地产发展济宁市区域规划利好使地段价值产生质变升级中心区域高端客群有外流倾向发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势发24、挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁本体优势的极致化放大，树立和竞争对手的绝对差异化。树立项目价值的同时以合理的价格赢得竞争。建立全面超越竞争对手的比较体系;提升价值预期，制造销售势能注重项目真实价值的传递利用与客群内心需求高度契合的展示特殊时期的特殊推广手段充分利用线下渠道推广27项目项目SWOTSWOT分析分析开发商不在北湖新区拿地的原因开发商不在北湖新区拿地的原因n北湖片区交通、教育配套尚在规划中，片区尚处于起步阶段，居住氛围差、规划实施执行存在较多的不确定性，影响本地及外地开发商在该片区的拿地热情。n北湖片区目前土地性质不明确，没有清晰的地块指标，也是开发商不敢断然拿地的又一原因。项目潜25、在风险项目潜在风险n本项目作为区域内第一个大规模、高端、综合、低密度住宅项目存在较大的营销风险；n项目规模较大，主要以花园洋房、别墅产品为主，而洋房和别墅在济宁市场上去化速度较慢，项目面临一定的去化风险和回款压力；n区域配套尚未完全成熟，交通和教育配套不健全，生活氛围差，购房者会对此产生一定的考量，影响购房决定；n政策引导下房地产走势不明朗是本项目面临的政策风险；n南部区域未来潜在供应量丰富，未来区域竞争激烈是项目面临的竞争风险。30报告结构宏观环境分析宏观环境分析项目物业发展建议项目物业发展建议项目本体理解项目本体理解案例分析案例分析住宅市场分析住宅市场分析经济测算经济测算Code of t26、his report | 31 Copyright Centaline Group, 2010住宅整体市场分析住宅整体市场分析住宅市场片区分析住宅市场片区分析住宅市场分析住宅市场分析从左图可以看出，济宁市近几年房地产开发投资额保持高速上涨势头，特别是2010年出现井喷式增长，年度增长速度高达63.4%,预示着济宁房地产市场的火爆，同时也代表未来济宁房地产市场将进入竞争十分激烈的局面。房地产市场状况房地产投资快速上涨，市场供应量持续增长房地产投资快速上涨，市场供应量持续增长从左图可以看出，济宁市2006-2010年房地产开发总体量迅速增长，代表着越来越多的项目进入市场层面，房地产市场不断成熟，整27、个济宁的房地产行业进入了快速发展的阶段，未来随着整个城市大规模改造的深入进行，未来整个济宁房地产业将进入一个高速发展阶段。从右图可以看出，2006-2010年济宁市商品房销售面积持续上涨，住宅市场的持续热销原因：一、济宁市场以刚性需求为主，国家新政调控影响较弱；二、在售房源的加推、新项目的入市，保证了充足房源的供应，一定程度上刺激了成交房地产供需结构从右图可以看出，2006-2010年济宁市房屋竣工面积保持持续增长的态势，越来越多的房源投入市场，结合上述2010年房地产开发投资的暴涨，预计未来两年内整个市场的供应量将有一个井喷式增长，市场竞争将日趋激烈。济宁商品住宅市场是受供应撬动的量升市场，28、呈现供需两旺的市场格局Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2010市场空白点在于控制总价、高形象，抢占中高端客户市市场场供供应应低低密密度度产产品品缺缺乏乏，对对产产品品细细节节关关注注度度低低，与与市市场场需需求求存存在在较较大大差差距距。供供应应多多元元化化、精精细细化是市场发展的必然趋势，项目销售须从产品、营销上寻找突破口化是市场发展的必然趋势，项目销售须从产品、营销上寻找突破口市场供求结构与空间Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2010n据各面积段房29、源成交比例分析，80-120平米之间户型成交量远远大于其他套型，其中110-140平米之间的户型占整体的48.6%。受房价快速上涨、家庭规模趋向小型化等因素的影响，济宁市区热销户型有向紧凑型方向发展的趋势。户型特征80-12080-120平米之间的两室、三室是济宁市场的主流热销户型平米之间的两室、三室是济宁市场的主流热销户型Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2010n济宁的房价在2007年之前一直处于较低的水平，2007至2008年房价开始快速上涨，2009年受金融危机影响在年初稍有回落随即强势上涨，2011年价格涨至60230、0元/平方米，自2007年以来价格年平均涨幅达30%。价格走势自自20072007年城区住宅售价快速上涨，年城区住宅售价快速上涨，20112011年售价达年售价达60206020元元/ /平方米平方米潜在供应分析土地整体及区域供应分析潜在供应量及热点区域判断n从右图可以看出，2010年土地市场供应总量为214万平方米，预计未来两年内整个市场的供应量将有较大增长，市场竞争将日趋激烈。n从区域市场来看，南部区域的土地潜在供应量最大，为120万平方米，将成为未来房地产市场发展的热点区域；其次为东部区域，土地潜在供应量为45.7万平方米。西部和中心区域由于供应量有限，未来发展受到一定局限。Code o31、f this report | 38 Copyright Centaline Group, 2010供供不不应应求求格格局局、市市场场刚刚性性需需求求强强劲劲造造就就济济宁宁住住宅宅市市场场量量价价齐齐升升，同同时时市市场场存存在在较较大大提提升升空空间间，未来市场供应量大，市场竞争加剧未来市场供应量大，市场竞争加剧n供供不不应应求求，严严厉厉政政策策调调控控成成交交火火爆爆，价价格格快快速速上上涨涨。而这几年累积的刚性需求和投资需求在政策调控严厉、价格上涨的环境下集中释放，楼市成交量依然有较大增长。n刚刚性性需需求求是是市市场场主主流流，改改善善型型需需求求规规模模扩扩大大，市市场场细细分分32、现现象象逐逐渐渐明明显显。70-110平米之间中端紧凑型住宅热销带动成交上涨。同时，低密度高端住宅成交速度较快，标志着济宁市场细分现象逐渐明显，房地产开始走向成熟。n随着城区空间拓展，未来市场供应量大，市场竞争加剧随着城区空间拓展，未来市场供应量大，市场竞争加剧。n市市场场供供应应同同质质化化现现象象明明显显，对对产产品品细细节节关关注注度度低低，与与市市场场需需求求存存在在较较大大差差距距，产产品品及及营营销销水水平平普普遍遍较较低低，本项目在产品及营销方面还存有较大发挥空间。本项目在产品及营销方面还存有较大发挥空间。济宁住宅整体市场小结Code of this report | 39 Co33、pyright Centaline Group, 2010住宅整体市场分析住宅整体市场分析住宅市场片区分析住宅市场片区分析住宅市场分析住宅市场分析Code of this report | 40 Copyright Centaline Group, 2010市场格局市场格局板块分析：济宁各住宅板块差异明显，以金宇路、太白楼路、济安桥路和洸泭河为界济宁整体市板块分析：济宁各住宅板块差异明显，以金宇路、太白楼路、济安桥路和洸泭河为界济宁整体市场可分为东、西、南、北、中五个区域场可分为东、西、南、北、中五个区域北部区域北部区域南部区域南部区域西部区域西部区域中部区域中部区域东部区域东部区域济宁房地产34、市场区域划分发展较为滞后，在售项目有限，售价较低，以中端项目为主在售供应项目有限，售价较低，以中低端项目为主项目所在区域，自然资源丰富，环境优美，房地产起步较晚，在售项目较少，供应量有限，厂矿较多，以中端住宅项目为主济宁高新区位于本区域，环境较之前有较大改善，交通和生活配套逐渐完善，目前在售供应较少，以中低端项目为主房地产开发起步最早，是济宁的老城区，配套完善，项目较为集中，供应丰富，售价较高，目前以中高端项目为主Code of this report | 41 Copyright Centaline Group, 2010【在售样本数量】共 17个在售样本选取标准：济宁市区在售，销售相对较好35、，并且是具有一定规模和影响力的楼盘。【潜在样本数量】共 10个样本选取样本选取选取了在济宁市场上有影响力的，具有参考价值的楼盘进行调查研究，共计选取了在济宁市场上有影响力的，具有参考价值的楼盘进行调查研究，共计 2727个楼盘个楼盘凌云金都东方名郡凤凰城东方名苑世易上城冠亚星城国翠城置城8号公馆红星八号盛泰广场仁城雅居罗马假日晨阳庄园御景园鲁商南池公馆博雅佳苑运河新城龙城美墅阳光花园阳光城市花园森泰御城II期翠都国际7090新世纪花园都市豪庭豪庭御都杨柳国际新城Code of this report | 42 Copyright Centaline Group, 2010 中心区域Part 136、Code of this report | 43 Copyright Centaline Group, 2010中心区域中心区域板块内代表项目分布：主要分布在红星路与吴泰闸路上板块内代表项目分布：主要分布在红星路与吴泰闸路上阳光花园阳光花园阳光城市花园阳光城市花园红星八号红星八号国翠城国翠城盛泰广场盛泰广场龙城美墅龙城美墅n界定：界定：西至济安桥路，东至洸泭河，北至金宇路，南到太白路之间围合的区域n此板块为济宁市老城区，是房地产开发起步最早的区域，区域内配套完善，交通便利，在售项目较多，区域内项目一般售价较高，济宁市场的高端项目均汇集于此，也有部分中端项目。由于土地资源供应有限，区域未来的发展37、方向将向外围扩张。Code of this report | 44 Copyright Centaline Group, 2010中心区域中心区域代表项目情况代表项目情况Code of this report | 45 Copyright Centaline Group, 2010中心区域中心区域板块特征：项目分布密集，以中等规模小高层、高层为主，区域潜在供应量较大板块特征：项目分布密集，以中等规模小高层、高层为主，区域潜在供应量较大区域内在售、待售项目数量众多，其中在售项目6个，待售项目4个，区域项目多为10-40万平米左右的中等规模楼盘中心区域在售项目大部分在07-09年入市，多进入销售尾38、期；仅有盛泰广场为11年全新项目。在售项目总规模为106万，在售面积为5.72万，部分新项目将在2011年入市，供应量大约在64.5万平方米，潜在项目为森泰御城II期，新世纪花园、冠亚星城V期、都市豪庭；在售项目的潜在供应量为25万；区域内住宅潜在供应总量为 89万。中心区域代表项目规模中心区域代表项目规模n供应量供应量中心区域潜在项目规模中心区域潜在项目规模Code of this report | 46 Copyright Centaline Group, 2010中心区域中心区域板板块块特特征征：建建筑筑类类型型单单一一，户户型型设设计计同同质质性性强，中小户型供需两旺强，中小户型供需两39、旺n产品：产品：建筑类型及容积率：高层产品为主，容积率集中在3.0以上主力户型：90平米两室，110-150平米三室热销户型：100-130平方米三室滞销户型：150平米三室，160平米以上四室中心区域住宅项目容积率中心区域住宅项目容积率Code of this report | 47 Copyright Centaline Group, 2010中心区域中心区域板块特征：板块特征：在售项目定位中高端，主要吸引本地居民为主，是在售项目定位中高端，主要吸引本地居民为主，是济宁市场的高端楼盘汇集区济宁市场的高端楼盘汇集区n需求状况：需求状况：销售价格：各在售项目价格集中度高，在售住宅销售均价91040、3元/平方米销售速度：区域在售项目月平均销售速度为 0.43万平方米；去化最快的项目为盛泰广场，主要由于本项目位置较好、户型设计合理且价格较低，极大吸收了有效客群，取得很好的销售业绩；阳光城市花园也以公务员团购而达到每月销量过万的业绩；销售最慢的是龙城美墅，项目价格偏高，户型设计偏大影响了项目的去化速度。客群状况：以济宁本地居民为主，多为公务员、企事业单位高管、私企老板、银行职员、律师等中高端人群中心区域项目均价中心区域项目均价加权均价加权均价91039103中心区域在售项目销售速度排名中心区域在售项目销售速度排名Code of this report | 48 Copyright Centa41、line Group, 2010 南部区域Part 2Code of this report | 49 Copyright Centaline Group, 2010南部区域南部区域板块内代表项目分布：项目较为分散且数量较少，板块内仅有两个在售项目板块内代表项目分布：项目较为分散且数量较少，板块内仅有两个在售项目御景园御景园凤凰城凤凰城n界定：界定：西至济安桥路，东至洸泭河，北至太白路之间围合而成的区域n本区域为项目所在区域，是近几年随着城市外围扩张发展而逐渐形成的区域，区域内环境优美，有南湖公园、古运河等自然景观，区域内土地资源较为丰富，但由于起步较晚，目前在售项目较少，未来潜在供应较为丰富42、，目前以中端项目为主。由于自然环境较为优美，未来有望成为高端项目发展的方向。Code of this report | 50 Copyright Centaline Group, 2010南部区域南部区域代表项目情况代表项目情况Code of this report | 51 Copyright Centaline Group, 2010南部区域南部区域板块特征：在售项目较少，主要以多层、小高层为主要产品，未来发展潜力巨大板块特征：在售项目较少，主要以多层、小高层为主要产品，未来发展潜力巨大区域内在售、待售项目数量较少，其中在售项目2个，待售项目3个区域在售项目凤凰城于2008年入市，进入销售43、尾期；御景园今年入市，销量达40%；在售项目总规模为74万，在售面积为9.32万，新项目将在2011年下半年入市，供应量大约在74万平方米，潜在项目为7090、豪庭御都、鲁商南池公馆；在售项目的潜在供应量为9.32万；区域内住宅潜在供应总量为 83.3万。南部区域代表项目规模南部区域代表项目规模n供应量供应量南部区域潜在项目规模南部区域潜在项目规模Code of this report | 52 Copyright Centaline Group, 2010南部区域南部区域板块特征：环境优美、供应稀缺、土地资源板块特征：环境优美、供应稀缺、土地资源丰富，未来发展潜力巨大丰富，未来发展潜力巨大n44、产品：产品：建筑类型及容积率：多层、小高层产品为主，少量高层，容积率集中在1.5-2之间主力户型：74-90平米两房、100-110平米的三室热销户型：90平米两室，100-110平米三室滞销户型：150平米四室南部区域住宅项目容积率南部区域住宅项目容积率Code of this report | 53 Copyright Centaline Group, 2010南部区域南部区域板块特征：板块特征：在售项目多定位为中端，主要以周边企业和下属县在售项目多定位为中端，主要以周边企业和下属县市区居民为主要客群市区居民为主要客群n需求状况：需求状况：销售价格：各在售项目价格较为集中，在售住宅销售均价45、5674元/平方米销售速度：区域在售项目月平均销售速度为 1.79万平方米；本区域项目去化速度均较快，凤凰城每月1.8万平米，御景园每月达1.5万平方米。主要由于本区域项目定位为中端，高性价比成为本区域的主要特色；户型设计合理、价格低等对下属县市区渴望在市区购房的居民有极大地吸引力，成为本区域去化速度快的主要原因。客群状况：主要以项目周边及下属县市区居民为主，电厂工人、矿工、私营业主及部分投资客都是项目的主力客群。南部区域项目均价南部区域项目均价加权均价加权均价56745674南部区域在售项目销售速度排名南部区域在售项目销售速度排名Code of this report | 54 Copyri46、ght Centaline Group, 2010 东部区域Part 3Code of this report | 55 Copyright Centaline Group, 2010东部区域东部区域板块内代表项目分布：项目主要集中在洸泭河沿线，仅有四个在售项目板块内代表项目分布：项目主要集中在洸泭河沿线，仅有四个在售项目杨柳国际新城杨柳国际新城世易上城世易上城n界定：界定：洸泭河以东的区域n本区域为济宁高新区所在地，是近几年逐步发展起来的房地产新兴区域。交通和生活配套较之前有较大改善，房地产项目逐步兴起。目前在售供应有限，仅有四个在售项目，本区域主要以中低端项目为主。东方名苑东方名苑凌云金都47、凌云金都Code of this report | 56 Copyright Centaline Group, 2010东部区域东部区域代表项目情况代表项目情况Code of this report | 57 Copyright Centaline Group, 2010东部区域东部区域板块特征：项目主要分布在洸泭河沿线，在售供应有限，以中低端项目为主板块特征：项目主要分布在洸泭河沿线，在售供应有限，以中低端项目为主区域内在售项目有四个，潜在项目有一个，区域项目多为20万平米左右的中等规模楼盘，杨柳国际新城是项目内的典型大盘，体量为150万平米。东部区域在售项目大部分入市较早，杨柳国际新城为248、005年入市，其余项目多为2007年以后入市，大部分进入销售尾期；仅有东方名苑一个去年年底入市的新项目。在售项目总规模为200万，在售面积为3.5万，潜在项目东方名郡将在今年6月入市，供应量大约在30万平方米；区域内在售项目的潜在供应量为61万平方米，区域内住宅潜在供应总量为 91万。东部区域代表项目规模东部区域代表项目规模n供应量供应量东部区域潜在项目规模东部区域潜在项目规模目前已知仅有一个项目预计在2011年6月入市，即东方名郡项目。本项目由22栋高层、24栋多层组成，项目总体量约为30万平方米。Code of this report | 58 Copyright Centaline Gr49、oup, 2010东部区域东部区域板块特征：建筑类型多样、户型设计针对中板块特征：建筑类型多样、户型设计针对中低端客群低端客群n产品：产品：建筑类型及容积率：由于杨柳国际新城的体量最大，决定区域内以多层产品为主，少量小高层、高层产品，容积率集中在1-3之间主力户型：48-106平米一室、83-110平米两室、110-140平米三室热销户型：60-70平米一室、83-110平米两室、120平米三室滞销户型：140-160平米三室东部区域住宅项目容积率东部区域住宅项目容积率Code of this report | 59 Copyright Centaline Group, 2010东部区域东部区50、域板块特征：板块特征：在售项目定位中低端，成为项目周边及济宁下属县在售项目定位中低端，成为项目周边及济宁下属县市区居民购房的首选市区居民购房的首选n需求状况：需求状况：销售价格：在售项目价格集中度高，在售住宅销售均价4838元/平方米销售速度：区域在售项目月平均销售速度为 0.85万平方米；去化最快的项目为杨柳国际新城，主要由于本项目是区域内首席大盘，价格低、户型合理，成为项目周边及下属县市区居民改善型住房的首要选择；销售最慢的是世易上城，本项目的户型设计不够合理，采光不好及40年产权等原因均影响了项目的销售。客群状况：周边工厂工人、企事业单位职工、退休人员、济宁下属县市区居民及个体户等都成为51、本项目的主力客群。东部区域项目均价东部区域项目均价加权均价加权均价48384838东部区域在售项目销售速度排名东部区域在售项目销售速度排名Code of this report | 60 Copyright Centaline Group, 2010 北部区域Part 4Code of this report | 61 Copyright Centaline Group, 2010北部区域北部区域板块内代表项目分布：项目较为分散，仅有三个在售项目板块内代表项目分布：项目较为分散，仅有三个在售项目仁城雅居仁城雅居晨阳庄园晨阳庄园n界定：界定：西至济安桥路延长线，东至洸泭河，南至金宇路之间围合而成52、的区域n本区域环境较差，房地产起步较晚，生活配套不完善、交通不便利成为本区域发展房地产项目的劣势。目前在售项目较少，仅有三个项目在售，分布较为分散。置城置城8 8号公馆号公馆Code of this report | 62 Copyright Centaline Group, 2010北部区域北部区域代表项目情况代表项目情况Code of this report | 63 Copyright Centaline Group, 2010北部区域北部区域板块特征：项目分布较为分散，以中等规模高层、小高层楼盘为主，潜在供应有限板块特征：项目分布较为分散，以中等规模高层、小高层楼盘为主，潜在供应有限区53、域内在售、待售项目数量较少，其中在售项目3个，待售项目2个，区域项目多为15-20万平米左右的中等规模楼盘北部区域在售项目大部分为去年年底到今年年初入市的新项目；在售项目总规模为39万，在售面积为5.6万，新项目将在2011年下半年入市，供应量大约在34万平方米，潜在项目为翠都国际和罗马假日；在售项目的潜在供应量为29.6万，区域内住宅潜在供应总量为 64万。北部区域代表项目规模北部区域代表项目规模n供应量供应量北部区域潜在项目规模北部区域潜在项目规模Code of this report | 64 Copyright Centaline Group, 2010北部区域北部区域板块特征：建筑类54、型多为小高层、高层，产板块特征：建筑类型多为小高层、高层，产品设计较为丰富品设计较为丰富n产品：产品：建筑类型及容积率：小高层、高层产品为主，容积率集中在2-3之间主力户型：70-100平米两室、110-140平米的三室、160-180平米四室热销户型：56平米一室、90平米两室、110-130平米三室滞销户型：160-180平米四室北部区域住宅项目容积率北部区域住宅项目容积率Code of this report | 65 Copyright Centaline Group, 2010北部区域北部区域板块特征：板块特征：在售项目定位中端产品为主，项目周边居民为区在售项目定位中端产品为主，项目55、周边居民为区域内主要客群域内主要客群n需求状况：需求状况：销售价格：北部区域各在售项目价格较为集中，在售住宅销售均价4951元/平方米销售速度：区域在售项目月平均销售速度为 0.69万平方米；去化最快的项目为置城8号公馆，主要由于本项目户型设计较小、总价款低，最大限度的吸引客群，取得很好的销售业绩；销售最慢的是仁城雅居，由于本项目定位不够明晰，既有小高层、高层，又有洋房、别墅，产品混杂，单价高导致总价款高也是去化慢的一大原因。客群状况：周边企业单位如山推职工、事业单位职员、科技局员工、年龄集中在30岁左右，多为首次置业或首次改善客群。北部区域项目均价北部区域项目均价加权均价加权均价49514956、51北部区域在售项目销售速度排名北部区域在售项目销售速度排名Code of this report | 66 Copyright Centaline Group, 2010 西部区域Part 5Code of this report | 67 Copyright Centaline Group, 2010西部区域西部区域板块内代表项目分布：项目较少，仅有两个在售项目板块内代表项目分布：项目较少，仅有两个在售项目n界定：界定：金宇路以南，济安桥路以西的区域n本区域房地产发展较为滞后，生活配套不够完善、交通不够便利等不利条件使本区域项目开发受到一定局限。区域在售供应量较少，仅有两个在售项目。目前所57、知无潜在项目供应，成为各区域中住宅项目供应量最少的区域。运河新城运河新城博雅佳苑博雅佳苑Code of this report | 68 Copyright Centaline Group, 2010西部区域西部区域代表项目情况代表项目情况Code of this report | 69 Copyright Centaline Group, 2010西部区域西部区域板块特征：项目分布分散，以多层、高层的中小规模楼盘为主板块特征：项目分布分散，以多层、高层的中小规模楼盘为主区域内在售项目较少，仅有两个项目在售，体量为5-16万不等，暂无潜在供应项目西部区域在售项目大部分在2009-2010年入市58、；在售项目总规模为21.6万，在售面积为1.2万，区域内在售住宅项目潜在供应量为 9.24万。西部区域代表项目规模西部区域代表项目规模n供应量供应量Code of this report | 70 Copyright Centaline Group, 2010西部区域西部区域板块特征：建筑类型为多层、高层，产品设板块特征：建筑类型为多层、高层，产品设计较为单一计较为单一n产品：产品：建筑类型及容积率：多层、高层产品为主，容积率集中在1.6主力户型：90-135平米两室、106-130平米三室热销户型：88-110平米两室滞销户型：126-131平米三室西部区域住宅项目容积率西部区域住宅项目容积59、率Code of this report | 71 Copyright Centaline Group, 2010西部区域西部区域板块特征：板块特征：区域内项目定位为中低端，主要吸引拆迁改造居民区域内项目定位为中低端，主要吸引拆迁改造居民及厂矿工人等客群及厂矿工人等客群n需求状况：需求状况：销售价格：西部区域各在售项目价格较为集中，在售住宅销售均价4668元/平方米销售速度：区域在售项目月平均销售速度为 0.56万平方米；去化最快的项目为运河新城，主要由于本项目吸引了了大量红星路拆迁改造居民，且户型设计较小，总价款低，创造了良好的销售业绩；销售最慢的是博雅佳苑，价格较高等原因使本项目销售速度较60、慢。客群状况：红星路拆迁改造居民、私营业主和煤矿工人等中低端客群是本区域的主力客群。西部区域项目均价西部区域项目均价加权均价加权均价46684668西部区域在售项目销售速度排名西部区域在售项目销售速度排名Code of this report | 72 Copyright Centaline Group, 2010 各板块综合分析Part 6Code of this report | 73 Copyright Centaline Group, 2010各板块对比分析各板块对比分析各板块对比分析总表Code of this report | 74 Copyright Centaline Grou61、p, 2010各板块供应分析各板块供应分析在售供应量较少，潜在供应量丰富，未来市场竞争激烈在售供应量较少，潜在供应量丰富，未来市场竞争激烈n整个济宁市场在售与即将销售项目有27个。目前市场呈现供不应求格局，2011年潜在项目将集中放量，供应量将得到有效改善。n整个济宁大盘项目较少，各个区域基本均以中小型楼盘为主。n在售供应量最为丰富的区域为南部区域，中心和北部区域在售供应也较多。n未来潜在供应量较大，主要集中于中心、东部和南部区域，未来市场竞争激烈。Code of this report | 75 Copyright Centaline Group, 2010各板块产品形式分析各板块产品形式分62、析产品接受度：多层产品市场接受度最高，随着市场的发展，小高层、高层产品也逐渐被购房者所产品接受度：多层产品市场接受度最高，随着市场的发展，小高层、高层产品也逐渐被购房者所接受接受n中心区域由于土地资源供应有限，产品均已小高层、高层为主，产品品质最高。n南部和东部区域由于土地资源供应较为丰富，产品类型以多层为主，并有一定供应的小高层和高层产品。n北部和西部区域以小高层、高层产品为主，有一定供应的多层，并有少量花园洋房和别墅产品，产品类型较为多样。Code of this report | 76 Copyright Centaline Group, 2010整个济宁住宅市场整个济宁住宅市场n在售项63、目中，三室户型所占的比例最高，占48.6%。面积在100-160之间，其中主力面积为110-130。n其次是两室户型，占38.4%，面积区间为70-115，主力面积为90-100 。n一室的供应比例占5.4%，主力面积为40-70。n四室以上包括复式和别墅占供应比例的7.5%。户型供应分析户型供应分析由于供应结构的原因，目前济宁市场两室、三室比例相当，两者占整体的由于供应结构的原因，目前济宁市场两室、三室比例相当，两者占整体的87%87%Code of this report | 77 Copyright Centaline Group, 2010各板块产品户型段占比分析各板块产品户型段占比分64、析首置和投资为首置和投资为80-12080-120，改善性自住集中在，改善性自住集中在130-160130-160为主，别墅集中在为主，别墅集中在210-260210-260n中心和东部区域以三室为主力户型，南部、北部和西部区域以两室为主力户型n高端项目多分布在中心区域n南部和北部区域多为中端的住宅项目n东部和西部多为中低端项目的住宅Code of this report | 78 Copyright Centaline Group, 2010各区域住宅整体均价分析各区域住宅整体均价分析根根据据地地段段属属性性，将将市市场场由由高高至至低低分分为为三三个个价价格格梯梯度度：中中心心区区域域；南65、南部部区区域域；北北部部区区域域、东东部部区区域域和西部区域；各板块价格跨度较大和西部区域；各板块价格跨度较大n济宁市场在售供应产品的加权平均销售均价为6020元/。n由于中心区域配套及交通条件最为便利，且房地产市场比较成熟，其售价最高，为9103元/平米；南部区域近年来发展比较迅速，凭借优质的景观资源，售价有上升势头，目前为5674元/平米；北部、东部和西部区域的售价分别为4951元/平米、4838元/平米和4668元/平米。n各物业类型的价格也有所差异，由于目前市场上多层在售项目较少，且远离中心城区，均价较低，为4344元/平米，小高层、高层的销售均价分别为5478元/平米和5970元/平66、米，花园洋房和别墅产品的在售供应量也较少，目前销售均价分别为9000和11982元/平方米。Code of this report | 79 Copyright Centaline Group, 2010各板块消化速度分析各板块消化速度分析n整体而言，济宁住宅市场销售速度较快，为整体而言，济宁住宅市场销售速度较快，为0.7260.726万平米万平米/ /月；月；n供应量丰富、定位于中端产品的南部区域明显快于定位为中高端产品且供应稀缺的中心区域。供应量丰富、定位于中端产品的南部区域明显快于定位为中高端产品且供应稀缺的中心区域。n以80-120平米之间，总价在45-60万之间的两室、三室为主力户型67、的南部和东部区域去化速度最快；北部和西部区域因在售量较小，作为新区生活配套尚不齐全销售速度较慢；中心区域因供应量有限，且价格偏高目标客群数量有限导致销售速度较慢。 Code of this report | 80 Copyright Centaline Group, 2010各产品消化速度分析各产品消化速度分析n就就产产品品档档次次而而言言，市市场场需需求求以以首首置置和和初初次次改改善善为为主主，中中端端住住宅宅销销售售速速度度明明显显快快于于高高端端住住宅宅。高高端端产产品品供供应应量小、总价偏高、缺乏过渡产品、高端购房群体数量有限导致其销售速度较慢。量小、总价偏高、缺乏过渡产品、高端购房68、群体数量有限导致其销售速度较慢。n就就产产品品类类型型而而言言：多多层层热热销销，小小高高层层和和高高层层已已被被市市场场接接受受，市市场场去去化化速速度度快快，别别墅墅和和洋洋房房因因总总价价较较高高，销销售速度为各建筑类型中最慢售速度为各建筑类型中最慢n80-120平米之间，总价在45-60万之间的高层、小高层销售速度最快，为8121平米/月n普通多层市场供应较为稀缺，市场接受度最高，去化较快，为7858平米/月。n花园洋房和别墅产品市场供应量较少，加之济宁低密度产品市场发展不够成熟，与其他产品相比，去化速度一般，洋房月均去化1415平方米，别墅为1565平方米。Code of this 69、report | 81 Copyright Centaline Group, 2010各板块客群构成分析各板块客群构成分析流向：购房者逐步由中心流向外围区域，其中南部区域是未来成交重点流向：购房者逐步由中心流向外围区域，其中南部区域是未来成交重点n地域辐射：地域辐射：整体来看济宁市区在售楼盘客群均以济宁籍客户为主，外来购房者较少。 中心区域：中心区域：主要定位为中高端客群，济宁本地中高收入人群为本区域的主要客群。 北部和西部区域：北部和西部区域：辐射范围较为狭窄，主要以区域周边居民、私营业主和企事业单位职工为主。 东部和南部区域：东部和南部区域：辐射范围相对广泛，随着认可度的不断提高，可辐射本70、地及下属县市区的购房群体。厂矿工人、私营业主及部分投资客都是本区域的主要客群。Code of this report | 82 Copyright Centaline Group, 201082报告结构宏观环境分析宏观环境分析项目物业发展建议项目物业发展建议项目本体理解项目本体理解案例分析案例分析住宅市场分析住宅市场分析经济测算经济测算Code of this report | 83 Copyright Centaline Group, 2010个案个案凤凰城凤凰城n位于济安桥南路以东，车站西路以北，占地2100余亩。东与占地660余亩的王母阁公司毗邻，南临省级北湖旅游度假区，西接京杭大运河。71、总规划建筑面积约210万平方米，项目分三期进行，其中一期工程“运河佳园凤凰城”占地550余亩，总建筑面积约70万平方米。Code of this report | 84 Copyright Centaline Group, 2010热销户型热销户型滞销户型滞销户型Code of this report | 85 Copyright Centaline Group, 2010个案个案仁城雅居仁城雅居n项目位于山东济宁市济安桥北路6号（心酒厂南侧），项目规划用地87665，地上建筑面积约18万，产品有叠拼别墅、花园洋房、高层、小高层，22.96%的低建筑密度，38.39%的高绿地率，项目周边环境优72、越，西侧为济安桥路，是济宁市南北主干道之一，南侧紧邻机电一路，北侧紧邻易钢厂生活路，东侧为规划的城市绿化公园。属于任城新区开发的核心之一。Code of this report | 86 Copyright Centaline Group, 2010热销户型热销户型滞销户型滞销户型Code of this report | 87 Copyright Centaline Group, 2010个案个案鲁商南池公馆鲁商南池公馆n鲁商南池公馆项目是鲁商置业在济宁投资开发的高端豪宅项目，项目总占地264亩，总建筑面积达43万平米。小区规划有高端住宅区、社区配套商业、星级酒店、幼儿园及会所等，将形成一个73、功能完善、引领济宁市场的大型高档居住社区。Code of this report | 88 Copyright Centaline Group, 2010个案个案森泰御城森泰御城n占地面积105亩，建筑面积17.5万平方米。项目位于红星东路与皇营路交汇处，西临济宁城市主干道火炬路，南临太白路，多条公交路线路经此地，交通便捷；东邻光府河和光府公园，环境优雅舒适。小区绿化率高达37.6%。Code of this report | 89 Copyright Centaline Group, 201089报告结构宏观环境分析宏观环境分析项目物业发展建议项目物业发展建议项目本体理解项目本体理解案例分析74、案例分析住宅市场分析住宅市场分析经济测算经济测算Code of this report | 90 Copyright Centaline Group, 2010设计院规划图总评设计院规划图总评n商业体量控制在6万，沿火炬路布置，如若布置不开，可布置在社区火炬路主入口道路两侧n运河景观带两侧布置低密度住宅，以联排和别墅产品为主n项目南侧闸门应在设计上进行调整，推到重建或者建低，以免影响小区居住品质n项目容积率为1，建议在项目最北侧建一定体量的小高层产品，一方面可以提高土地利用率，因为销售快、总价低等特点，可以保证项目的现金流；第二方面由于小高层部分占据一定体量的面积，别墅和洋房部分则可以降低居住75、密度，提高居住品质。Code of this report | 91 Copyright Centaline Group, 2010n项目用地项目用地指标分析及物业选取B地块n物业初判：可选小高层、花园洋房及别墅、商业等物业形态组合开发Code of this report | 92 Copyright Centaline Group, 2010n住宅物业测算前提住宅物业测算前提类型设定：小高层花园洋房别墅类产品小高层花园洋房别墅类产品+ +商业商业目标：产品设计尽量符合市场需求，以保证快速去化的目的n测算数值参考测算数值参考n测算数值取值测算数值取值用地面积：用地面积：60.560.5万万 76、mm2 2容积率：容积率：1 1总建面：总建面：60.560.5万万 mm2 2指标分析及物业选取B地块Code of this report | 93 Copyright Centaline Group, 2010黄色地块全部为小高层产品；紫色地块全部为花园洋房产品；灰色地块全部为联排和双拼别墅产品;红色地块为商业产品n住宅物业测算前提住宅物业测算前提类型设定：小高层花园洋房别墅类产品小高层花园洋房别墅类产品+商业商业目标：产品设计尽量符合市场需求，以保证快速去化的目的土地利用策略B地块Code of this report | 94 Copyright Centaline Group, 277、010花园洋房花园洋房小高层小高层别墅别墅n通过合理的户型配比，不同层级资源在不同档次产品间的合理分配，达至项目价值的良好阐释通过合理的户型配比，不同层级资源在不同档次产品间的合理分配，达至项目价值的良好阐释住宅产品定位B地块商业商业Code of this report | 95 Copyright Centaline Group, 2010平开：n区域内产品分类对比，确定开盘价格，建立价格优势。首期小高层产品以产品品质及价格优势促进销售，树立项目形象，并为后期花园洋房和别墅产品销售奠定基础，采用“平开”的策略。高走：n充分借势首期热销水平，通过推售节奏控制，使后续花园洋房和别墅等物业类型产78、品推售的综合品质逐步提升，结合项目运行中价值的提升，逐步拉升价格。合理销控、精准定位，同时“短蓄短爆，小步快跑”，快速蓄客，在持续热销的同时价格稳步拉升。价格策略平平 开开 高高 走走Code of this report | 96 Copyright Centaline Group, 2010企业管理资源网http:/ 企业管理资源网http:/ 企业管理资源网http:/ 企业管理资源网http:/ Code of this report | 97 Copyright Centaline Group, 20101.设定对比分项：根据目前项目现状分别为位置、交通、周边配套等八个要素进行加权分79、析。2.参照市场在售项目红星8号、凤凰城和置城八号公馆市场比较法进行测算市场比较法进行测算结合本项目参考加权值分析结果小高层价格定位：5000元/价格制定小高层Code of this report | 98 Copyright Centaline Group, 20101.设定对比分项：根据目前项目现状分别为位置、产品设计、交通、周边环境、周边配套等八个要素进行加权分析。2.参照市场在售项目龙城美墅市场比较法进行测算市场比较法进行测算结合本项目参考加权值分析结果花园洋房价格定位：7000元/价格制定花园洋房Code of this report | 99 Copyright Centalin80、e Group, 2010市场比较法进行测算市场比较法进行测算结合本项目参考加权值分析结果联排别墅价格定位：9000元/双拼与联排产品差价为1000元/，建议双拼别墅价格定位：10000元/价格制定别墅联排别墅价格测算表1.设定对比分项：根据目前项目现状分别为位置、交通、周边配套等八个要素进行加权分析。2.参照市场在售项目仁城雅居Code of this report | 100 Copyright Centaline Group, 20101.设定对比分项：根据目前项目现状分别为位置、交通、商业氛围等六个要素进行加权分析。2.参照市场在售项目阳光花园市场比较法进行测算市场比较法进行测算结合本81、项目参考加权值分析结果商业价格定位：10000元/价格制定商业Code of this report | 101 Copyright Centaline Group, 2010本项目客群定位浅析n济宁市区中高端客群，渴望远离城市喧嚣，注重优美景观资源，重视生活环境的中高收入人群，如公务员、企事业单位高级职员、律师、医生、大学老师等。n济宁下属县市区居民，学习或工作等原因留在济宁市区的外地子女，父母为其购首套房或为自己购置养老用房。n项目周边有一定经济实力的工厂工人、矿工、私营业主和部分投资客。Code of this report | 102 Copyright Centaline Group, 2010102报告结构宏观环境分析宏观环境分析项目物业发展建议项目物业发展建议项目本体理解项目本体理解案例分析案例分析住宅市场分析住宅市场分析经济测算经济测算Code of this report | 103 Copyright Centaline Group, 2010经济测算经济测算地块指标地块指标地块指标Code of this report | 104 Copyright Centaline Group, 2010经济测算经济测算经济效益汇总表经济效益汇总表静态规划收益表