1、城市地板及陶瓷经营市场建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月93可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章 总论11.1 项目概况11.2 可行性研究报告编制依据11.3 报告研究内容21.4 项目实施单位情况介绍21.5项目建设地址及建设条件41.62、主要建设规模及主要内容51.7 土地资源利用51.8 投资估算与融资方案61.9财务效益61.10社会效益分析71.11 研究结论7第二章 项目建设的背景及必要性92.1兰州市地板及陶瓷行业现状92.2兰州市瓷砖行业现状102.3开发建设的必要性10第三章 需求分析193.1兰州自古商贾云集，贸易流通活跃，是我国西北重要物流节点，为发展本项目提供了良好的市场环境193.2 商业地产供求旺盛，为发展本项目提供良好的市场机遇213.3 本项目所在区位交通和政策优势无与伦比，助力现代物流大市场233.4 我国物流业向专业领域集约化趋势明显，为发展本项目创造良好的市场氛围24第四章 项目建设规模及主要3、内容264.1 建设规模264.2 主要建设内容264.3 功能设置26第五章 项目建设地址及建设条件285.1 建设地址285.2 建设条件28第六章 建设方案316.1 设计原则、特点316.2 总平面布置326.3 建筑设计346.4 结构设计386.5 公用工程41第七章环境保护557.1 环境保护执行法律、法规、标准557.2 环境保护原则567.3 主要污染源及其防治567.4公众参与607.5 环境影响分析结论61第八章 资源节约628.1 国家节能的相关法律及设计规范628.2 项目的资源消耗情况628.3 节地638.4 建筑节能638.5 节水638.6 节电64第九章 劳4、动安全卫生及消防659.1编制依据及标准659.2工程概述659.3安全主要危害因素分析669.4安全主要防护措施669.5消防68第十章 组织机构及人力资源配置7010.1组织机构7010.2人力资源配置7010.3劳动制度7010.4劳动力来源7110.5人员培训71第十一章 项目管理及实施进度安排7211.1 项目管理7211.2 项目建设工期安排和施工进度73第十二章 投资估算及资金筹措方案7512.1 估算范围7512.2 资金筹措及资金使用计划7612.3 资金使用计划76第十三章 财务效益分析7713.1 财务分析依据和范围7713.2 参数及基础数据的确定7713.3 财务测算5、7813.4 财务盈利能力分析8013.5 财务生存能力分析8213.6 财务不确定性分析8313.7 经济评价结论83第十四章 风险分析8514.1 建筑材料的价格浮动8514.2 建设资金不足和建设工期延长8514.3 租赁风险8514.4 其他风险86第十五章 社会效益分析8715.1社会影响分析8715.2 项目与所在地互适性分析9015.3 社会风险分析9115.4 社会评价结论91第十六章 研究结论及建议9216.1研究结论9216.2建议92第一章 总论1.1 项目概况项目名称：*地板及陶瓷市场项目建设地点：*项目性质：新建建设单位：*房地产开发有限公司1.2 可行性研究报告编制6、依据1、关于促进我国现代物流业发展的意见(国家发展和改革委员会等9部门联合制定并报经国务院批准下发)；2、甘肃省人民政府办公厅甘政办发200265号批转省经贸委关于加快我省现代物流发展意见；3、中华人民共和国建筑法；4、城市居住区规划设计规范（GB50180-93（2002年版）；5、住宅设计规范（GB50096-1999）；6、住宅建筑规范（GB50368-2005）；7、公共建筑节能设计标准(GB50189-2005)；8、建筑照明设计标准(GB50034-2004)；9、采暖通风和空气调节设计规范(GBJ19-2003)；10、民用建筑节能设计标准甘肃省实施细则（陕DBJ 24-8-977、）；11、原国家发展计划委员会印发的投资项目可行性研究指南（2002年试用版）；12、2006年国家发展改革委、建设部发改投资20061325号建设项目经济评价方法与参数（第三版）；13、兰州市城市发展规划；14、项目建设单位提供的其他相关资料；15、在项目调研中收集的相关资料。1.3 报告研究内容本项目可行性研究工作范围是根据国家有关政策、法律法规、技术规范、标准定额以及建设单位对本项目的设想，着重对项目的背景及必要性进行分析；项目建设规模及建设方案进行论证；建设场址及建设条件的考察；项目周围环境及周围环境对项目的影响分析；项目实施方案计划及进度进行安排；投资估算、资金来源、经济效益及社会效8、益等方面进行综合论证。1.4 项目实施单位情况介绍本项目实施单位为甘肃九龙房地产开发有限公司，该公司基本情况如下：名称：*房地产开发有限公司法定代表人：*注册资本：伍仟万圆整实收资本：伍仟万圆整公司类型：有限责任公司经营范围：房地产开发、商品房销售成立日期：2010年11月22日注册号：*1.5项目建设地址及建设条件本项目选址*，且为旧城通往兰州新区的必经之地。占地面积133400m2（折合200亩）。用地范围内地形高差相对较大，南北高差约14m左右。该区域空气清新，环境良好，是*市区域商业发展的理想地段，开发潜力巨大。本项目生活用水、消防用水均由北侧设置水塔供给，根据建设单位提供的设计资料，9、水塔出水管引入项目区，在水泵房设置生活贮水箱及消防贮水池，通过水泵加压后，在室外成环状管网供给本项目生活和消防用水。排水采用雨、污分流制，场区污水主要为生活污水，经处理达标后排入场外市政污水管网，雨水经雨水管网直接排入场外市政雨水管网。项目供电电源由*变电站供给。本项目就近引入工厂热水作为一次热媒。本工程地下室设计三个换热站和一次热媒换热后送入用户，热水系统补水定压由换热站统一解决。通讯系统由兰州市*电信通讯系统解决，计算机系统设局域网及INTERNET宽带接入系统。1.6主要建设规模及主要内容1.6.1 主要建设规模*地板及陶瓷市场是中国兰州XX国际商贸物流城整体项目中的其中一块，主要以经营10、家饰、灯饰为主体，形成仓储、物流及配套为一体的家具板块。根据兰州市皋兰县经济发展情况和市场需要，并考虑项目资金能力和建设场地等多种因素。XX地板及陶瓷市场建设项目拟在兰州北大门，皋兰县忠和镇征地133400m2（折合200亩）。1.6.2 主要建设内容主要建设内容包括：总建筑面积306800m2，其中标准展销厅281800m2，综合办公楼25000m2，配套设施用房3000m2(包含在标准展销厅及综合办公楼内),并建设室外停车位165个,地下停车场1369个。室外总体工程主要包括室外管线、道路、绿化、围墙，以及配套的供排水、消防、供电、采暖等公用配套工程。1.6.3 主要建设目标本项目主要是为11、了顺应兰州市城市发展战略的需要，以市场化的运作方式建设一个环境优美、功能完善的一流地板及陶瓷市场，满足皋兰县、兰州市、甘肃乃至西北消费群体的地板及陶瓷购物需求。1.7 土地资源利用总用地面积： 200亩 总建筑面积： 306800m2 其中：地上建筑面积： 234350m2 地下建筑面积： 71450m2 建筑基地面积: 71450m2 建筑密度： 53.7% 容积率： 2.3绿化面积： 13073m2停车位： 1534个 其中：地下停车位： 1369个地上停车位： 165个因此，本项目在利用土地资源时，按照国家有关节约土地资源的要求，本着因地制宜、经济适用、综合使用的原则进行科学规划、合理布12、局，完全满足合理利用土地的需要。1.8 投资估算与融资方案1.8.1投资估算经估算，本项目总投资为56476.51万元，其中：建设投资54105.60万元，流动资金2370.91万元。建设投资中:工程费用39471.98万元，工程建设其它费用12057.16万元，基本预备费用2576.46万元，详见表12-1项目总投资估算表。1.8.2融资方案本项目建设资金来源全部由建设单位自筹解决。1.9财务效益经计算，本项目各项财务评价指标较好。达产年营业收入为25423.44万元；年平均营业收入24406.50万元；年平均营业税金及附加1366.76万元；年平均总成本费用9348.55万元；年平均利润总13、额13691.19万元；年平均所得税3422.80万元；年平均净利润10268.39万元；总投资收益率为24.24%；所得税前及所得税后全部投资财务内部收益率分别为23.94%和18.84%，均高于基准收益率12%；Ic= 12%时的税前、税后财务净现值分别为32939.31万元和18071.04万元；项目资本金净利润率为18.18%；资本金内部收益率为19.53%，高于设定基准收益率13%；项目税前投资回收期为5.72年；不确定性分析显示本项目盈亏平衡点不高；固定资产投资及经营成本的变化对项目收益的影响较小，而营业收入变化对项目收益的影响较大，但在收费价格及负荷分别降低10%和5%的不利因素14、影响下，项目财务内部收益率仍为14.86%和16.88%，均高于设定12%的行业基准财务内部收益率。表明项目具有一定的抗风险能力。综上所述，本项目经济可行。1.10社会效益分析1、本项目的实施有利于促进皋兰和谐社会的发展。2、本项目的建设有利于促进皋兰经济健康稳定发展。3、本项目的建设有利于促进皋兰城市化进程的发展。4、本项目的建设有利于提升当地物流业服务水平，完善城市服务配套功能。1.11 研究结论本项目的实施，不仅符合“构建社会主义和谐社会”，承接老城区产业转移，推动皋兰发展的需要，也是皋兰响应兰州市“十二五”物流业发展规划，积极融入兰州新区和兰白都市经济圈的需要。更是做大甘肃现代服务业，15、调整经济结构的需要。项目的实施，对进一步促进兰州市经济发展，加快大兰州都市圈建设步伐，推进社会主义和谐社会具有重要的现实意义。经分析论证，本项目承担单位具有一定的技术和经济实力，市场前景良好，同时符合企业自身发展战略，项目建成后具有良好的经济效益和显著的社会效益，项目各项建设条件基本具备，因此，本项目是必要的、可行的。经过以上分析计算，可以得出结论，即本项目是可行的，建议加快实施。第二章 项目建设的背景及必要性2.1兰州市地板及陶瓷行业现状2012年，兰州市地板行业经过了“冰河期”，地板行业冷清，中高端实木地板的销量明显下滑，客户的消费能力也集中在260元/平方米左右，基本属于较低端的实木地板16、。地板的零售价不涨反降，但包括员工工资、物流等在内的营销成本却在不断上涨。主要原因是受楼市持续低迷的影响。地板行业受楼市的影响越来越大，随着一批中小品牌的大洗牌，品牌地板感受到的压力也越来越大。尽管目前尚没有哪家品牌地板出现明显的资金链断裂，然而收缩战线全力防守却是不可避免。在大环境的影响下，可以说没有一家企业能够独善其身。因此，兰州地板行业打翻身仗的希望也不能只寄托在房市回暖上，还应该扩大品牌的影响力，赢得全社会的认知，走品牌化、集约化发展的路子。但是去年下半年的楼市复苏，给装修市场带来了一丝气息。2013年以来，装修旺季提前来到，地板销售市场逐渐变的火爆。今年家装行业将出台的规范包括家居家17、装行业经营服务规范住宅室内装饰装修工程质量验收规范家庭居室装饰装修质量验收标准2013和居室布线设计指导规范。新规出台后，对企业的施工技术、细节和质量等方面要求提高，装修费也随着上调。以及随着地板原材料价格、人工的上涨，圣象地板、维邦地板、大自然地板、久盛地板等地板品牌年后也都出现了5% 10% 的涨幅，涨幅明显的多半是实木复合地板。连装修公司的报价也有提高。2.2兰州市瓷砖行业现状近几年，兰州瓷砖行业也得到迅猛发展。瓷砖拒水、透气性强、自重轻等性能优势，软瓷技术的安全优势，风格和花纹颜色等多种多样的表现力优势和施工优势、环保优势等使之成为装修中不可缺少的部分，瓷砖备受消费者的喜爱。但是瓷砖行18、业也存在很多问题，由于市场需求量大，导致该市场的过度膨胀，很多小企业大多创新力不足、往往盲目增产，产量战如火如荼，致使瓷砖行业竞争日趋激烈、原材料价格高居不下，商家大多都会采用劣质原料，降价降质、混淆视听，令消费者上当受骗，买到存在严重质量问题的商品，从而导致瓷砖行业不被信任、消费者流失。这样问题重重的瓷砖行业不仅让消费者怨声载道，也让很多行业人士头疼万分。面对一些商家的价格诱惑、恶性竞争，很多商家也开始从自身的服务和特色上进行改善，大打服务牌、创新牌、特色牌。业内人士指出，商家更加注重产品的服务、质量、创新是一种极好的现象，是令瓷砖行业重焕生机的可取之道，这些新手段的推出有利于促进市场秩序向19、更好更稳定的方向发展，但是这需要一个漫长的过渡时间，才能达到良好的效果。瓷砖行业如何保持健康发展，必须得从陶瓷市场的源头加以控制，瞄准高端市场渐成企业的发展策略，加强生产企业自身行为的自律，从原料到生产工艺严格把控，保证产品质量的稳定性，同时还要看是不是环保。通过努力提高产品技术含量加大自主创新，从源头抓起，才能实现可持续发展的道路。2.3开发建设的必要性2.3.1项目建设符合国家产业政策中国地板行业“十二五”发展规划明确指出，要按照党中央十七大五中全会的要求，坚持以人为本，转变发展观念，创新发展模式，提高发展质量，实现行业又好又快发展。随着房地产的发展和人们生活质量的提高，家装理念已经升级到20、轻装修、重装饰的时代，这就孕育了一个年需求量巨大，且以30%的速度增长的地板及瓷砖市场。在中国，95%的地级以下城市没有专业地板及瓷砖卖场，更没有具有全国影响力的知名品牌，行业还处于“品种少、价格高、无品牌、无规模” 的空白市场，急需一个品牌化、专业化、规范化、规模化的龙头引领市场。 因此，这必将是一个不可错过的新兴市场。2013年处于“十二五”计划的起始阶段，全国经济发展总体态势良好，品牌化、资本化、信息化、专业化将成为地板及陶瓷企业发展必然趋势。2.3.2贯彻落实市委书记虞海燕在皋兰县调研的重要指导意见，因地制宜地发展现代物流产业本项目建设地址位于兰州市北大门皋兰县忠和镇，白兰、柳忠高速交21、汇处，109国道以西沿线，是进入兰州市区的北大门和对外交通的枢纽地带，且为旧城通往新区的必经之地。柳忠高速、京藏高速、109国道紧邻基地，与兰青铁路、兰新铁路，中川机场共同形成完整的立体交通体系，突显了项目的独特的交通优势和区位优势。2012年11月5日下午，省委常委、副省长、市委书记虞海燕赴皋兰县调研。在调研中，虞海燕强调，皋兰要充分发挥区位、交通和资源上的优势，做好什川旅游开发、移山造地、城乡一体化三篇文章，做大经济总量，为推动兰州经济社会发展做出新的更大的贡献。在听取了皋兰县经济社会发展情况的汇报后，虞海燕说，皋兰今年前三季度的多项经济指标的增速都在全市上游水平，要保持这种良好发展势头，22、特别是要充分发挥区位、交通和资源上的优势，继续抓好工业、招商引资等重点工作，把自身发展置于全市发展大局中，借力发展，加快发展。就皋兰当前和今后一段时期的重点工作，虞海燕指出，皋兰地处兰州、白银和兰州新区的中间地带，既连接着兰州老城区与新区，也连接着兰州与白银两市，区域优势比较明显，适合发展物流业和通道经济。同时，皋兰境内低丘缓坡荒山未利用地资源较为丰富，适宜移山造地，而移山造地后产生的大片土地资源，既可以发展工业、建造厂房，也可以发展物流业，承接城区内大型批发市场的转移。因此，皋兰如果能深挖移山造地的潜力，既能拓展兰州的发展空间，也必将为自己迎来更好的发展机遇。此后，皋兰县召开专题会议，认真学23、习和全面贯彻虞海燕书记的重要讲话。结合皋兰县经济社会快速发展态势，县委、县政府将以科学发展观为指导，根据省委“科学发展、转型跨越、民族团结、富民兴陇”总体要求和市委市政府决策部署，以推进城乡一体化统揽经济社会发展全局，以项目建设为抓手和强大动力，紧紧围绕“产业富民、项目强县、生态优山”三大主题和“都市农业、园区经济、城乡一体化、转型跨越、富民强县”的发展要求，按照“一带、三组团、一节点城市”的发展布局，着力促增长、调结构、增民生、保稳定，突出项目建设、基础建设、园区建设、生态建设、民生建设五项重点工作，积极融入区域经济合作、促进二三产业提速进位，加快推进忠和水阜石洞西岔通道经济产业带建设，打造24、以XX物流经济园等“六大园区”多元产业带，逐步形成集群发展模式。以项目建设为抓手和强大动力，推动县域经济社会跨越发展。本项目系由甘肃大陆桥投资开发有限公司投资数以亿元，在位于皋兰县忠和镇的XX物流经济开发园区内，建设XX地板及陶瓷市场，是规划中的中国兰州XX国际商贸物流城的重要组成部分，其如期开工将揭开建设中国兰州XX国际商贸物流城项目的精彩序幕。*地板及陶瓷市场项目建成后，将集聚家具装饰、灯具装饰、办公餐饮等各类大型专业市场，成为兰州主城区现代物流产业向北部的重要延伸和拓展。实施本项目，是贯彻落实市委书记虞海燕在皋兰县调研的重要指导意见，因地制宜地发展现代物流产业，加快推进忠和水阜石洞西岔通25、道经济产业带建设，打造以XX物流经济园为代表的现代物流产业的具体体现。2.3.3项目建设是兰州市房产行业发展的需要近年来，随着二、三线城市房地产项目的开发，以及保障房项目的建设，越来越多的中高端地板及陶瓷品牌将眼光投向了国内二、三线城市。兰州市随着改革开放不断深入，国民经济稳步增长，人们对物质生活的要求越来越高，注重生活质量，对高品质家居饰品以及灯具饰品的需求日益增多。因此打造一站式经营和服务模式，形成地板及陶瓷，构建一站式服务体系，是今后兰州地板及陶瓷市场发展的必然。“摊位制”市场经营模式和运作机制将逐渐被淘汰出局，取而代之的是最先进的“一站式”的经营模式。该项目的建设将为兰州人民添加一个更26、加理想的购物场所，将使兰州人民在购买高端地板及陶瓷品时增添更多、更好的选择。2.3.4项目建设是完善城市功能、推动经济发展的需要随着兰州城市建设步伐的加快，兰州市城市发展日新月异，但是在某些方面与国内一线城市还存在较大差距，本项目的建设能彻底解决客户购买地板及陶瓷以及停车难的问题，对分流商业客流和缓解交通压力也有一定的作用。对完善兰州市地板及陶瓷产业城市规划，完善城市功能具有重大意义。同时项目的建设也能增强周边的商业氛围，进一步繁荣发展兰州地板及陶瓷市场。对全市乃至周边地区商贸物流业的发展起到了积极的推动作用。为兰州经济发展注入新的活力，带来新的理念。2.3.5 是抓住主城区北拓，承接老城区产27、业转移契机，推动皋兰加快发展的需要兰州市受到南北两山地形的限制，土地容量有限，空间结构多年来难以实现突破，随着兰州进入新的历史性发展阶段，城市发展需要空间向外延伸，按照市委市政府提出的“跳出老城建新区”的再造兰州战略，按照“两轮驱动、三足鼎立”的发展要求，兰州新区与高新技术开发区、经济技术开发区的分别在北、东、西三个方向上开发周边地区，实施建设区域性特大中心城市的大都市发展战略。按照打造兰州区域性商贸物流中心的目标定位和市委、市政府有关企业“出城入园”的政策，这为带动毗邻兰州新区的皋兰县地区发展提供了良好机遇。当前，皋兰县紧密围绕兰州市建设“西北地区重要的经济增长极”，调整城市空间布局，明确新28、区与老城区的功能定位的有利契机，积极融入大兰州区域经济合作、促进二三产业提速进位，依托兰州加工制造产业基础雄厚和人才智力资源密集的优势，着眼于集聚、集约、集群发展，发挥区位优势、通道优势、交通优势，积极拓展经贸、文化交流，围绕建设“承接产业转移示范区”，根据国家产业政策和新区产业布局，因地制宜合理确定承接重点，着力打造现代物流业等符合全省产业定位的XX物流经济园，加快推进忠和水阜石洞西岔通道经济产业带建设，打造以XX物流经济园等“六大园区”多元产业带。本项目XX地板及陶瓷市场所在的XX物流经济开发园区，位于兰州市城关区大砂坪以北的皋兰县，是兰州市主城区和兰州新区、兰州白银都市经济圈、省会北大门29、第一通道，以及城区南伸北拓区域性对接的枢纽之地。XX地板及陶瓷市场建成后，将成为以经营地板及陶瓷品为主体，形成仓储、物流及配套为一体的建材装饰基地，融现代、大气、时尚、文化于一身，是推动XX物流经济开发园区成为新商圈的重要支撑，将形成新业态和传统业态交织互补、特色鲜明的商业中心，在未来大兰州经济社会发展中将发挥举足轻重的作用。*地板及陶瓷市场项目建成后，将全面填补皋兰县无大型地板及陶瓷市场的空白，预计可实现年交易额40亿元，解决就业岗位1万多个，年创利税4亿元以上，并可带动周边运输业、旅游业、餐饮业等进一步发展，具有显著的社会效益和经济效益。项目的开发建设，必将打造西北一流、兰州最大、一站式采30、购的地板及陶瓷物流服务平台，为兰州乃至甘肃的转型跨越发展，做出积极贡献。因此，实施本项目是皋兰县抓住主城区北拓，承接老城区产业转移的有利契机，加快自身县域经济发展的需要，有利于整体提升、协调推进，实现区域的开发建设和产业升级“双轮驱动”，形成新的增长极，是打造兰州区域性商贸物流中心的具体举措，建成后必将对全市经济转型、产业升级和扩大内需起到积极作用。2.3.6是皋兰响应兰州市“十二五”物流业发展规划，积极融入兰州新区和兰白都市经济圈的需要日前，市政府办公厅印发的兰州市“十二五”物流业发展规划指出，2020年底前全市要构建一个物流网络系统，打造六大物流通道，建设六大物流园区，形成五大物流中心。启31、动现代物流网络系统建设。“十二五”期间，全市要以现代物流产业园区建设为核心，以培育龙头企业、提升信息化水平为支撑，依托综合交通网络建设和城市空间拓展，特别是“三区”（兰州新区、高新区、经济区）开发，加快老城区大宗商品交易市场出城入园，老城、新区互动发展，逐步形成以航空、高速公路网、铁路网和城市轨道交通为骨架的立体物流体系，把兰州建成现代化、综合型、多功能的辐射西北、通达全国、面向中亚地区的区域性现代物流中心和全国性物流节点城市。皋兰地处兰州、白银和兰州新区三角辐射中心地带，毗邻兰州新区，区位、土地、交通等比较优势明显，如何更好发挥兰白都市经济圈节点城市的作用，以园区建设为支撑打造通道经济，贯彻32、落实党的十八大“加快转变经济发展方式”精神和兰州市“十二五”物流业发展规划，成了摆在皋兰决策层面前的一大重要课题。资源优势就是经济优势。当前，皋兰县正在利用区位、交通优势，以国道109线为轴线，以忠和镇为龙头、石洞镇为核心、水阜乡和西岔镇为延伸，打造以新型工业、现代物流、都市农业为主的多元产业带，积极融入兰白都市经济圈和兰州新区。其中，忠和镇要以XX为重点，发展现代物流业。要以园区建设打造通道经济，就是以园区经济发展为带动，布局建设以中和镇为龙头、石洞镇为核心、水阜乡和西岔镇为延伸的通道经济产业带，对接兰州、白银两市，承南接北，培育和发展具有广阔市场前景和资源消耗低、带动系数大、就业机会多、综33、合效益好的新型战略产业，培育县域经济新的增长点。园区建设和产业布局都需要项目支撑，皋兰县充分发挥比较优势，构筑县域新的经济发展板块，在做好产业链条延伸的文章中，皋兰县依托优势产业，加快传统产业改造升级，推动县内外关联产业的衔接配套，建立建材产业链等循环经济链。其中，拟建设的XX地板及陶瓷市场大项目，是皋兰区位优势转化成经济优势的有力佐证，也是园区经济、通道经济不断攀升的强大引力，有力带动该县园区建设，成为发展物流经济园的浓墨一笔。因此，实施XX地板及陶瓷市场建设项目，是皋兰响应兰州市“十二五”物流业发展规划，积极融入兰州新区和兰白都市经济圈的需要。2.3.7是根据集团公司战略布局，拓展经营业务34、，加快企业自身发展的需要大陆桥集团是一家以品牌服饰批发市场开发为核心业务的全国性集团化公司，经过二十多年的发展，集团目前拥有包括武汉汉正街品牌服饰批发广场、兰州东部品牌服饰批发广场、南通十字街品牌广场、孝感中国品牌服饰产业园等项目，有着丰富的商业运营及管理积淀。集团包含甘肃九龙房地产开发有限公司、甘肃鼎乾房地产开发有限公司、甘肃九通置业有限公司、甘肃大陆桥小额贷款有限责任公司等在内的12家子公司，在全国各地已累计投资200多亿元，上缴税收20多亿元。先进的企业文化与科学的管理模式使大陆桥集团公司的发展驶入快车道，公司的产业链与业务链得到延伸。其中，地处兰州著名的东部商圈中心地带的兰州东部品牌服35、饰批发广场作为全国一流、西北最大的室内品牌服饰专业批发市场，现已成为甘、青、宁品牌服饰集配流通中心。当前，企业正在积极开拓经营业务，加快自身发展，与品牌服装批发经营有关的品牌服装加工产业园、物流园以及以商业、住宅等融合的大型城市综合体项目正在建设中。特别要指出的是，地处兰州市皋兰县的大陆桥XX国际商贸物流城，其建成后将不再局限于品牌服饰的批发零售，而是拓展到建材、家具、餐饮、娱乐、百货等多个领域，作为公司未来几年的重点发展项目，将成为兰州市乃至西北商贸物流的核心区域。其核心项目大陆桥XX国际建材装饰城已于2012年10月盛大开工，为大陆桥XX国际商贸物流城的整体建设拉开了序幕，也为创造兰州建材36、装饰行业新的辉煌奠定了坚实的基础。综上所述，实施本项目是企业开拓经营业务，加快自身发展的需要。第三章 需求分析3.1兰州自古商贾云集，贸易流通活跃，是我国西北重要物流节点，为发展本项目提供了良好的市场环境兰州商贸流通历史悠久，自古就是丝绸之路上著名的商埠重镇，新中国成立后被确定为全国32个物流中心之一，改革开放后先后被国务院及国家部委批准为内陆开放城市、商贸中心试点城市、科技兴贸城市。2009年，国务院确定兰州为全国9大物流区域、10大物流通道和21个物流节点城市之一。近年来，商务部先后批准兰州为流通领域现代物流示范城市、主食加工配送试点城市、标准化菜市场建设试点城市、家政服务体系建设试点城市37、再生资源回收体系建设试点城市、商务综合行政执法试点城市、肉菜流通追溯体系建设试点城市，现代物流技术应用和共同配送综合试点城市，农超对接试点城市。 改革开放以来，特别是经过10年商贸中心建设，商贸流通业快速发展，兰州已成为西部地区重要的商贸物流中心之一。全市现有各类商业网点10.52万个；各类商品批发市场158个，其中年成交额过10亿元的16个，过50亿元的4个；零售网点89214个，其中大型百货店29个，有亚欧商厦、国芳百货购物广场2家全国金鼎百货店，虹盛百货、西太华商厦、百安购物中心3家全国达标百货店，大型综合超市33个；餐饮网点10412个，其中牛肉拉面馆1099个；宾馆1044家，其中38、星级宾馆50家；物流企业1785家，其中注册资金500万元以上的130多家，注册资金5000万元以上的5家；100多个大类40余万种商品吸纳辐射全国各省市区，形成了大商贸、大市场、大流通、大服务的格局。2011年，全市实现社会消费品零售总额639.72亿元，同比增长17.4%；三产增加值663.48亿元，同比增长14.3%；外贸进出口总额18.79亿美元，同比增长62.21%；其中出口12.3亿美元，同比增长34.71%；商贸流通项目投资38.73亿元，同比增长1.42倍；商务对全市经济的贡献率达57%以上，在全市GDP增长的15个百分点中拉动了8.5个百分点，为全市经济社会发展做出了重要贡献39、。尤其是新近出台的兰州市“十二五”物流业发展规划，拟将兰州新区打造成为辐射中国西北区域重要陆港、铁路货运中心和中国至中亚、西亚航空中转基地、国际航空港，建设西部重要的保税商贸中心和保税加工区，形成西北内陆地区综合交通枢纽和国家级物流中心。规划到2015年物流业总收入达到56亿元，2020年达到236亿元，“十三五”年均增长30%以上；2015年物流业增加值达到20亿元，2020年达到100亿元，“十三五”年均增长38%，带动区域经济快速发展。甘肃省“十二五”物流业发展规划也提出，“十二五”期间，我省将重点建设一批特色物流中心，最终形成主干线贯通、支线流畅、覆盖全省、服务西部、面向中亚、西亚的多40、层次、全方位、多功能并与区域经济联动发展的物流产业新格局。规划特别提出将立足区位交通优势，充分发挥兰州作为西北商贸中心和国家级物流节点城市的作用，建设以兰州为中心、兰白都市圈为依托的物流核心圈。建设兰州等六个区位优势明显、基础设施完善、物流规模较大、市场发育较好的物流枢纽，并依托甘肃省优势特色产业建设专业物流中心。到2015年，我省基本建成服务高效、快捷、优质的现代物流体系，并将甘肃建设成为全国重要的物流节点，物流业发展水平达到国内平均、西部领先水平。力争全省物流业增加值年均增长15%以上，全社会物流增加值由2010年的286.47亿元增加到2015年的600亿元。而本项目建设地址位于皋兰县忠41、和镇，毗邻兰州新区，建设单位响应兰州市“十二五”物流业发展规划，抓住主城区北拓，承接老城区产业转移契机，积极融入兰州新区和兰白都市经济圈的需要，因地制宜地发展以忠和镇为龙头的通道经济产业带，以及承载XX物流经济开发园区的现代物流产业集聚区。综上所述，兰州自古商贾云集，贸易流通活跃，是西北重要物流节点，为发展本项目提供了良好的市场环境。3.2 商业地产供求旺盛，为发展本项目提供良好的市场机遇2012年至今以来，政策调控下的住宅市场愁云惨淡，暂无政策压力的商业地产却热血沸腾。商铺、写字楼、商务公寓、城市综合体等各色项目在兰州市场大干快上，投资客的注意力也迅速转向商业地产。随着城市化进程的不断加快，42、对商业地产的需求也会更大，商业地产的发展前景看好。由于其不受政策影响等原因，诸多投资客纷纷将资金投向商业地产，写字楼、商铺以及大型综合购物中心的租金都出现明显上涨，租售双升，商业地产走势火热，空置率不断降低。由于国内宏观经济比较稳定，很多企业愿意改善办公环境。自从前年4月份以来，租赁、买卖商业地产项目的人一下子增多了几倍，也促使商业地产价格的上涨，商铺以及综合购物广场的租金在不断增加，商铺的租金今年同比增幅大约为10%。据有关业内人士分析认为，从2009年开始，就有很多开发商已经开始转型或在原有基础上增加商业地产项目建设。同时，随着新入行开发商在操作商业项目的经验积累，很多项目会提速建设。这意43、味着一些商业地产项目将于2013年进入市场成为新增供应量。在中央决定2013年继续对住宅市场实施严格的宏观调控政策之后，将进一步放大房地产市场“东方不亮西边亮”的市场运作效应，推高商业地产投资热情，提升需求旺盛。2013年依旧是商业地产加速增长的岁月，商业地产各种形态项目的供应量还是会有大幅增加。商业地产供应量的明显提升，不仅仅因为很多开发商投身商业地产，更重要的原因是城市建设的发展需要。商业是区域城市生活氛围的营造者，随着城市建设的不断加快，城区面积的不断加大，城市对商业地产的需求也会不断增多。就此分析，2013年商业地产依然是“香饽饽”。前景看好，综合品质决定项目成败。面对市场大蛋糕，越来44、越多的开发商开始投身商业地产，希望分得一杯羹。但商业地产的开发有别于住宅，需要开发商拥有从前期规划到招商，再到后期运营全程运筹的能力，对开发商的要求十分严格。众所周知，以商业为核心的现代服务业是一个城市现代化的重要标志，是一个城市竞争力的重要体现。随着房地产和现代服务业的快速发展，商业地产作用和地位日益突出，这也呈现了商业地产巨大的发展空间。值得关注的是，在国家多次的调控下，唯独没有对商业地产提出针对性的措施，反过来由于舆论的助推，使更多人关注商业地产，商业地产开发具有良好的舆论氛围和开发环境。目前，一线城市商业地产已经趋于饱和，商业地产向二三线城市转移已是大势所趋。各个区域的商业地产项目变得45、越来越活跃，商业地产和商业繁荣在度过此“限购”阶段后将会进入一个快速发展期。不限购的商业地产项目大有异军突起之势，仓储、物流、公寓、写字楼、商铺、综合交易中心等商业地产正在逐渐受到投资客的青睐。尤其是随着兰州“三区”（兰州新区、高新区、经济区）的飞速发展，未来商业地产还将会有一个非常长远的发展路线。因此，在住宅市场投资受限的情况下，商业地产成为了游资流入的重要方向，商业地产市场将进入商业投资的磨合期。据了解，在不少投资客把资金注入商业项目的同时，一些一线房企纷纷改变开发策略转战商业地产。 3.3 本项目所在区位交通和政策优势无与伦比，助力现代物流大市场2009年，兰州被国务院列为全国9大物流区46、域、10大物流通道和21个全国性物流节点城市之一，为兰州市建设辐射西北、通达全国、面向中亚地区的区域性现代物流中心提供了新的机遇。次年，商务部将兰州列为全国46个物流示范城市，确定了兰州物流的重点发展目标。2010年5月，国务院办公厅关于进一步支持甘肃经济社会发展的若干意见明确提出建设兰州商贸物流中心。物流业作为十大振兴产业之一，国家已经推出的多项利好政策。各项政策叠加优势也将日益显现。同时，全国经济发展方式的转变，国内产业转移，区域经济的协调发展，地区间产业分工协作，城镇化进程的加速，这些都对兰州物流服务水平提出了更多更高的市场需求。从产业发展趋势看，兰州物流业面临新的发展机遇。伴随区域性中47、心批发市场辐射带动功能的日益增强，兰州铁路集装箱中心站、公路集装箱节点站和兰州铁路西货场快迁建等重大项目的建成，兰州市物流优势将得到进一步强化，物流业在全市经济发展中的作用将更加突出。特别是随着西部大开发的深入实施，铁道部相继布局了兰渝铁路、兰新铁路第二双线、兰州西客站等重大项目，这些将为兰州的开发建设提供更为有利的交通支撑。综上所述，本项目所在区位交通和政策优势无与伦比，助力现代物流大市场。3.4 我国物流业向专业领域集约化趋势明显，为发展本项目创造良好的市场氛围2013年是落实国家“十二五规划”的重要之年，也是落实我国“物流业调整和振兴规划”的关键年。物流业正在被各级政府作为重点任务来抓，48、准确把握物流业的发展方向和趋势，有利于在新的市场竞争中快速地、稳健地发展。一是物流业需求呈扩张趋势。国家强调要加快转变经济发展方式，走中国特色新型工业化道路，实行产业结构优化升级，经济增长由主要依靠投资、出口拉动向依靠消费、投资、出口协调拉动转变，由主要依靠第二产业带动向依靠第一、第二、第三产业协同带动转变。经济发展的热点地区，国际上由发达国家向发展中国家转移，国内由东部沿海地区向中西部转移。这两个“转变”和“转移”，带来物流需求“量”的扩张和“质”的提升。二是企业物流社会化与专业化趋势明显。在市场激烈竞争压力下，越来越多的制造企业开始从战略高度重视物流功能整合和物流业务分离外包。外包的环节由49、销售物流向供应物流、生产物流、回收物流，由简单的仓储、运输业务外包向供应链一体化延伸。企业物流的专业化趋势也相当明显，几乎所有大型连锁企业都在力图优化自己的专业供应链。制造企业对第三方物流提出了面向高端的物流服务需求，要求物流企业能够提供专业化的解决方案和运作模式。三是物流企业呈个性化趋势。主要表现为传统服务的整合和专业化服务的创新。普通型的低端服务利润会越来越薄，而创新型业务、增值型服务和适合客户需要的特色服务将获得更大发展空间，专业化物流的发展会更加深入。制造、商贸企业对供应链管理的重视，将会推动物流企业向专业领域渗透，加速与供应链上下游的联动。物流企业针对客户个性化的需求，大力发展增值型50、创新型业务，自主物流服务的品牌价值越来越重要。四是物流市场细分化与国际化的趋势明显。各行业物流的规模、结构和要求不同，其物流需求的速度、成本和服务也有很大差别，这就加速了物流市场的细分化。中国的物流市场正在成为国外企业关注的重点，投资的热点。一些国际化的企业将加快并购国内企业，完善在中国的网络布局，国内的物流网络逐步成为全球供应链网络的一部分。面临国际化竞争，国内大型物流企业将随着中国产品和服务走出国门。五是物流基础设施建设与整合的趋势明显。交通运输设施建设将得到加强，中转联运设施和综合运输网络布局逐步完善；多式联运将得到发展，物流设施的系统性、兼容性将大大提高；市场机制在资源的整合、功能的51、拓展和服务的提升上将发展作用；各地加快物流聚集区建设，在大中城市周边和制造业基地附近和交通枢纽将合理规划、改造和建设一批物流园区和配送中心。第四章 项目建设规模及主要内容4.1 建设规模XX地板及陶瓷市场是中国兰州XX国际商贸物流城整体项目中的其中一块，主要以经营高端地板及陶瓷品为主，形成仓储、物流及配套为一体的综合商业板块。根据兰州市皋兰县经济发展情况和市场需要，并考虑项目资金能力和建设场地等多种因素。XX地板及陶瓷市场建设项目拟在兰州北大门，皋兰县忠和镇征地133400m2（折合200亩）。4.2 主要建设内容主要建设内容包括：总建筑面积306800m2，其中标准展销厅281800m2（共52、包括11栋建筑物），综合办公楼25000m2（共包括1栋建筑物），配套设施用房3000m2(包含在标准展销厅及综合办公楼内),并建设室外停车位165个,地下停车场1369个。室外总体工程主要包括室外管线、道路、绿化、围墙，以及配套的供排水、消防、供电、采暖等公用配套工程。本项目主要是为了顺应兰州市城市发展战略的需要，以市场化的运作方式建设一个环境优美、功能完善的一流地板及陶瓷市场，满足皋兰县、兰州市、甘肃乃至西北消费群体的家具购物需求。4.3 功能设置XX地板及陶瓷市场建设项目按照相关商业建筑的设计标准进行建设，功能较为完备，设施较为先进，力图为顾客创造良好的购物和休闲环境，为工作人员创造方便53、有效的工作环境。该项目总共占地133400平方米，总建筑面积306800平方米,其中，地下停车场面积34225平方米，（按照25平方米一个车位估算），地下库房面积37225平方米，综合办公面积25000平方米，标准展销厅281800平方米。该建筑物为地下一层，地上三层的钢筋混凝土框架结构，耐火等级二级，建成后能满足皋兰县、兰州市乃至周边地区人们对于地板及陶瓷的采购。该建筑物单栋每一层为一个大的功能区。其中：三楼主要以中、低端地板为主，并附带餐饮设施。二楼以中、低端地砖、陶瓷品为主，并附带咖啡间、茶水间等休闲设施；一楼以高端地板、地砖以及陶瓷饰品为主，并附带精品展示区，负一层主要为库房和临时停车54、场，并附带有空调机房、风机房、配电室等辅助设施。综合办公楼为地上26层建筑物，框剪结构，总高度控制在100米以内，主要供大卖场管理方以及各个经销商的办公之用。第五章 项目建设地址及建设条件5.1 建设地址本项目选址兰州北大门，皋兰县忠和镇，白兰、柳忠高速交汇处，109国道以西沿线，是进入兰州市区的北大门和对外交通的枢纽地带，且为旧城通往兰州新区的必经之地。占地面积133400m2（折合200亩）。该区域空气清新，环境良好，是兰州市区域商业发展的理想地段，开发潜力巨大。5.2 建设条件5.2.1区域概况皋兰县位于东经10332至10414,北纬3605至3650之间,总面积2556平方公里。东临55、白银市和榆中县，南接兰州市区，西连永登县，北依景泰县。县城距兰州、白银两城均为45公里。 地形地貌西北高，东南低，平均海拔1600米，最高2445米，最低1441米。全县分山地、丘陵、盆地个类型。 全县辖7乡镇，71个行政村，42个居委会。总人口16.19万人，其中农业人口15.01万人，占全县总人口的93。主要民族有汉、回、壮、藏、苗、满等，其中汉族人占99，其他民族人口占0.09。全县耕地面积43.6万亩，其中水浇地21.11万亩，人均1.4亩。草地面积253万亩，林地面积14万亩。黄河流经南部什川乡，年均径流量331亿立方米。境内建有西电、大砂沟两大水利提灌工程，水库两座，另有小火烧沟水56、库正在建设之中。有金、银、铜、铁、铅、锌等金属矿藏和石英石、石灰石、大理石、花岗岩等非金属矿藏。有白兰瓜、黑瓜籽、冬果梨、香水梨、苹果、软儿梨等丰富的农产品资源。有什川乡梨花会，中心乡天斧沙宫以及石洞寺庙群体等旅游资源。境内有高压输电线路864.9公里，变电站11站，总容量84950千伏安。县城有11万伏变电站一座，正在建设的国家八五重点建设项目黄河大、小峡水电站在该县什川乡境内。三川口工业开发小区22万伏变电站建设已经启动。5.2.2地形地貌该区域地貌属黄土塬，场地相对平坦，地质条件稳定，是较适宜建筑物场地。参考当地建筑工程地质勘察资料，勘察深度范围内，地层复杂程度一般，自上而下主要由新近堆57、积黄土、马兰黄土、离石黄土构成。5.2.3气象条件属中温带大陆性季风气候。年平均气温7.2，最高37，最低25.4。年平均降水量260毫米，年蒸发量1800多毫米。年平均日照2768小时，无霜期144天。5.2.4配套设施条件1、给、排水条件本项目生活用水、消防用水均由北侧设置水塔供给，根据建设单位提供的设计资料，水塔出水管引入项目区，在水泵房设置生活贮水箱及消防贮水池，通过水泵加压后，在室外成环状管网供给本项目生活和消防用水。排水采用雨、污分流制，场区污水主要为生活污水，经处理达标后排入场外市政污水管网，雨水经雨水管网直接排入场外市政雨水管网。2、电力条件项目供电电源由皋兰县忠和镇变电站供给58、。3、采暖条件本项目就近引入工厂热水作为一次热媒。本工程地下室设计三个换热站和一次热媒换热后送入用户，热水系统补水定压由换热站统一解决。4、通讯条件通讯系统由兰州市皋兰县电信通讯系统解决，计算机系统设局域网及INTERNET宽带接入系统。第六章 建设方案6.1 设计原则、特点6.1.1设计原则XX地板及陶瓷市场建设项目分为交易展示区、商业服务配套区，将建设集展示、交易、物流、信息、市场拓展、品牌推广等多种功能于一体的配套完善、规模较大、现代综合商贸物流园。建成后将成为兰州市经营规模大，经营商品种类多，服务功能全的地板及陶瓷集散中心和综合性物流中心。因此，在充分满足功能的基础上，根据城市规划要求59、合理组织各种功能空间，注重建筑形象的塑造，使其成为具有高度艺术性和鲜明时代感的建筑。设计功能分区明确，流线合理，商业业态丰富，风格统一。做到布局合理，使用方便。以最大限度满足顾客购物的需要，同时还应考虑到与周围环境的协调性，创造一个良好的建筑环境空间。设计主旨贯彻“以人为本”的理念，充分发挥地理环境优势，利用城市土地和空间资源，注意环境设计和绿化设计，遵循在过程中将自然、人文、建筑本身等各种元素组成了一种新景观，借由现代设计观念使之成为都市新兴的商业景观，营造一种新的生活体验，突显高雅、时尚、前卫、舒适的空间。在现有条件下组织好边缘化空间来填补场地空间上的不足。建筑设计注重合理的功能分区和交通60、流线组织，以达到通顺便捷，互不干扰的目的，并使每个功能空间都能获得最佳的天然采光和自然通风。6.1.2设计特点1、总体设计和谐、有序本项目在设计时，根据商业设施的基本要求，在室外交通布局上采用人车分流、人流与物流分流的商业模式，最大限度的保证商业设施的易达性；在室内设计上，采取以人为本的原则，最大限度的满足消费者购物的需求。2、节能设计在设计中应执行建筑节能规范和标准，在不影响商业使用功能的前提下，对建筑物布局等方面都进行特别处理，以利于自然采光；建筑的体行系数应满足规定要求；建筑设计易采用简洁的几何造型，减少外立面不必要的凹凸变化，以较小表面积达到节能的目的。3、新技术、新工艺的应用在价格合61、理，保证供货的前提下，推广应用国家鉴定认可的新技术、新工艺、新材料。6.2 总平面布置6.2.1设计指导思想1、一切从实际出发，根据场地条件，因地制宜、合理规划，做到功能分区明确、人流车流顺畅、平面布局简洁，满足功能需要，并与周边环境相协调。2、贯彻适用、经济、美观的原则，满足基本功能需求，适当考虑未来发展。3、根据气象条件，合理确定建筑物的朝向、间距，充分利用自然通风和采光，节约能源。4、按规范要求确定建筑物间距，保证消防安全。 6.2.2平面布置总体建筑布局上，在交通最大化，同时满足业态需求的前提条件下，建筑顺应用地红线一字排列，形成三大片区（共计11栋地板及陶瓷商场，一栋综合办公楼），使62、商业面积最大化。车行流线四通八达，为满足园区业态需求及后期建设，沿柳忠高速靠北一侧设置停车场。整体建筑以简洁的设计手法，通过量的变化与穿插，配以材质的交接与变化，营造时尚、现代的商业气氛。在材料的选择上考虑业态需求，主要以涂料为主，上部以石材、面砖及铝板为主体，结合玻璃幕及百叶，通过不同建筑元素的结合，营造丰富的商业立面，使其在立面造型、建筑色彩、空间组合及整体布局等方面既完整而又富于变化。建筑整体以土黄、浅灰为主色调，配以百叶，玻璃及局部线脚，充分体现建筑的现代商业气息，从而使建筑造型与城市、业态要求相适应。各个片区在主要交通流线上都设置了消防通道，消防车道的宽度均大于4m，所有疏散楼梯的宽63、度和距离均经过详细计算且满足规范要求。技术经济指标：总用地面积： 200亩 总建筑面积： 306800m2 其中：地上建筑面积： 234350m2 地下建筑面积： 71450m2 建筑基地面积: 71450m2 建筑密度： 53.7% 容积率： 2.3绿化面积： 13073m2停车位： 1534个 其中：地下停车位： 1369个地上停车位： 165个6.3 建筑设计6.3.1设计依据1、中华人民共和国工程建设标准强制性条文房屋建筑部分（2002年版）2、地方标准：建筑工程设计文件编制深度规定DB62/T25-3012-20033、工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分）4、城市道路和建筑物无障碍64、设计规范 JGJ50-2001 5、建筑设计防火规范 GB50016-20066、民用建筑设计通则 GB50352-20057、民用建筑节能设计标准 GB50189-20108、屋面工程技术规范 GB50345-20049、公共建筑节能设计标准 GB50189-201010、关于加强 “5.12”汶川地震后我省城乡规划编制及房屋建筑和市政基础设施抗震设防工作的意见甘建设2008249号11、甲方提供的委托书6.3.2设计构想平面设计在充分考虑场地周边环境因素以及主管部门规划许可条件的前提下，因地制宜、合理布局，使得功能分区明确，流线清晰、互不干扰，保证了建筑物与周边环境的融合以及建筑内部功能的65、合理使用。人流通过不同入口以及交通疏散标志分布到各个功能区域。在考虑规划、消防、卫生、通风等因素的前提下，本工程在设计中，综合考虑了功能要求、柱网布置、以及各种设备管线设计，合理组织人流，尽可能争取更为舒适的功能空间。按照国家有关无障碍设计规范的规定，本工程建筑主要出入口处均设置无障碍坡道，公共卫生间均考虑无障碍厕所，所有公共设施均考虑残疾人的使用。6.3.3平面设计XX地板及陶瓷市场建设项目按照相关商业建筑的设计标准进行建设，功能较为完备，设施较为先进，力图为顾客创造良好的购物和休闲环境，为工作人员创造方便有效的工作环境。该项目总共占地133400平方米，总建筑面积306800平方米,其中，66、地下停车场面积34225平方米，（按照25平方米一个车位估算），地下库房面积37225平方米，综合办公面积25000平方米，标准家销厅281800平方米。该建筑物为地下一层，地上三层的钢筋混凝土框架结构，耐火等级二级，建成后能满足皋兰县、兰州市乃至周边地区人们对于地板及陶瓷的采购。该建筑物单栋每一层为一个大的功能区。其中：三楼主要以中、低端地板为主，并附带餐饮设施。二楼以中、低端地砖、陶瓷品为主，并附带咖啡间、茶水间等休闲设施；一楼以高端地板、地砖以及陶瓷饰品为主，并附带精品展示区，负一层主要为库房和临时停车场，并附带有空调机房、风机房、配电室等辅助设施。防火方面，由于多层建筑最大防火分区面积67、为2500平方米，故对于超过2500平方米的楼层可用防火卷帘进行分割。一至三层由于中庭使其上下相通，防火面积加大，故中庭周围也用防火卷帘进行分割。地下一层主要为卫浴的储存库房，防火分区面积宜为500平方米，故也需要采用防火卷帘对其进行分割。综合办公楼为地上26层建筑物，框剪结构，总高度控制在100米以内，主要供大卖场管理方以及各个经销商的办公之用。根据城市道路建筑物无障碍设计规范的要求，首层各主要出入口均设计残疾人坡道，并就近设置残疾人专用停车位。每层设置残疾人专用卫生间。建筑物基础采用现浇钢筋混凝土结构，外隔墙采用300厚加气混凝土砌块加保温层，内隔墙采用200厚加气混凝土砌块，屋面采用轻钢68、网壳结构形式和银灰色复合夹芯板板系统以及现浇钢筋混凝土屋面。6.3.4造型、立面设计建筑造型设计遵循现代、简洁、大方的原则，强调整体建筑得体快感、空间感。立面比例适度、肌理丰富。立面处理强调商业建筑的鲜明个性，采用大尺度的金属屋面与精巧的幕墙系统及石材墙面形成强烈对比，显示清晰的结构逻辑，展现商业建筑厚重与技巧结合的特征，充满现代感。6.3.5剖面设计地板及陶瓷商场：室内外高差：0.60m；建筑物地下一层层高5.2m，一层层高5.0m，二层、三层层高均为5.0m，建筑总高度为15.60m。综合办公楼：室内外高差：0.60m；建筑物地下一层层高5.2m，一层层高4.3m，二层层高3.55m，三层69、层高3.75m，标准层层高均为3.65m，建筑总高度为92.5m。5.3.6装修装饰1、室外坡道：广场砖铺砌。台阶：花岗岩板。2、墙体：外墙为300厚加气混凝土砌块；内墙为200厚加气混凝土砌块。3、地面：均为800*800大小的面砖地面。4、楼面：采用铺砖楼面。卫生间、盥洗室、清洁间、污洗间采用防滑地砖楼面。5、内墙面：一般为乳胶漆面，厕所、盥洗室为瓷砖墙面，特殊要求另行装修设计。6、外墙面：石材与优质外墙涂料相结合。7、外窗：塑钢窗，双层中空玻璃。8、外门：无框玻璃门及塑钢门，双层中空玻璃。9、内门：均为硬木三夹板木门及硬木筒子板、贴脸板。10、踢脚：均为120mm高玻璃踢脚；楼梯间、走道70、前厅等公共部分设120mm高花岗岩踢脚。11、楼梯：30厚予制磨光花岗石踏步板，5厚双铜条防滑条。12、窗台板：预制水磨石窗台板及磨光花岗石台板。13、顶棚：门厅、卫生间为铝塑板吊顶，走廊为矿棉吸音板吊顶，其它为涂料喷涂顶棚。14、屋面：为高分子防水涂料上人屋面。15、主入口雨蓬及圆柱外涂高级外墙乳胶漆。6.3.7管线综合本着经济合理与节约用地的原则，全面规划管线用地范围，合理确定管线位置。地下管线的走向布置，尽量沿道路或主体建筑平行布置，并力求管线顺直、短捷和适当集中，尽量减少转弯、管线之间、管线与道路之间的交叉。6.3.8人防设计此建筑物由于属于大型公共建筑，属于人流量较密集场所，地下一71、层可作为战时6级人防物资库，平时作为库房和停车场使用。6.4 结构设计6.4.1 设计依据建筑结构荷载规范 GB50009-2001（2006版） 建筑抗震设计规范 GB50011-2010建筑地基基础设计规范 GB50007-2002混凝土结构设计规范 GB50010-2010砌体结构设计规范 GB50003-2001建筑工程抗震设防分类标准GB50223-2008多孔砖砌体结构技术规范 JGJ137-2001建筑桩基技术规范 JGJ 94-2008网壳结构技术规程 JGJ61-2003钢结构设计规范 GBJ50017-20036.4.2场地自然条件及水文地质情况1、基本风压值： 0.30K72、N/ 基本雪压： 0.15KN/2、本工程场地属抗震设防烈度八度、第三组，基本地震加速度为0.20g。本工程场地为建筑抗震一般地段，II类场地土。 3、建设场地的岩土地质条件：拟建场地地貌单元为黄河冲积二级阶地，场地地形比较平坦，条件较为简单，地面标高介于1515.161516.02m之间，相对高差为0.86m。场地的土层主要分布情况如下：1层：杂填土，褐黄色，褐灰色，以黏土为主，厚度1.802.50m；2层：黄土状粉土层，褐黄色，土质均匀，稍密中密状态，厚度4.806.80m；3层：卵石层，褐红色，泥质胶结，层状结构，岩质较软，厚度11.1014.20m，表层57m呈强风化状态。综上所述，场73、地无不良地质现象，该场地为良好的建设场地。4、地下水：场地内地下水类型主要为孔隙潜水，主要赋存于2层粉砂、3层卵石之中，受大气降水及地表水补给影响，水位变化随季节波动。地下水稳定水位埋深为6.707.50m；稳定水位0.71.80m，地下水基本稳定。据水质资料判定地下水对普通混凝土结构具有中等腐蚀性。5、地基土腐蚀性：地基土对混凝土结构、混凝土结构中的钢筋没有腐蚀性。6、场地稳定性评价；场地及周边未发现活动的断裂、滑坡、泥石流、湿馅凹地、崩塌等不良地质现象，场地稳定性好。7、结构计算主要选用荷载标准值：不上人屋面： 0.5KN/ 上人屋面： 2.0KN/ 办公室、会议室的楼面活载荷标准值为： 74、2.0KN/ 走廊、门厅、楼梯活荷载标准值为： 3.5KN/ 其它： 2.0KN/6.4.3结构设计1、本工程建筑结构的安全等级为二级，结构的设计使用年限为50年。抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度值为0.15g，设计地震分组为第二组。2、地基及基础形式：本工程地基基础采用天然地基，柱下基础采用独立基础，综合办公楼采用桩基础。3、上部结构选型：主体结构采用全现浇钢筋混凝土框架结构，框架抗震等级为二级。楼板采用现浇混凝土楼板，屋面采用钢网壳结构和钢筋混凝土结构。4、特殊的结构处理：通过采取如下措施解决结构超长问题：设置后浇带分段浇注混凝土；混凝土掺加微膨胀剂等。5、主要结构材料：1）混凝土强75、度等级：基础垫层采用C25；基础、框架柱和防水混凝土采用C35；梁板等其余部分混凝土采用C25。2）主要钢材：钢筋：I级钢（HPB235）； II 级钢（HRB335）III级钢（HRB400）钢板和钢管：采用Q235B。6、结构计算：采用中国建筑科学研究院的PKPM系列软件，计算时采用弹性楼板的假定。7、施工特殊要求：本工程中庭部分屋面为大跨度网壳结构，要求选择具有甲级资质的钢结构专业施工单位进行施工，要求施工单位具有钢结构施工详图设计资质。8.变形观测基础在施工期间及使用期间应进行变形观测。6.5 公用工程6.5.1 给、排水1、设计依据(1)建筑给水排水设计规范（GB50015-200376、）(2009年版)；(2)室外给水设计规范（GB500132006）；(3)室外排水设计规范（GB500142006）(2011年版)；(4)建筑设计防火规范（GB50016-2006）(2011年版)； (5)自动喷水灭火系统设计规范（GB50084-2001）(2005年版)；(6)气体灭火系统设计规范（GB50370-2005）；(7)建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）；(8)高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）（2005年版）;(9) 建筑专业提供的初步设计蓝图和有关专业提供的资料。2、给水(1)水源该工程生活用水、消防用水均由北侧设置水塔供给，根据建设单位77、提供的设计资料，水塔出水管引入项目区，在水泵房设置生活贮水箱及消防贮水池，通过水泵加压后，在室外成环状管网供给本工程生活和消防用水。(2)用水量生活用水量定额序号名称单位最高日生活水定额（L）数量使用时数（h）小时变化系数Kh用水量最高日用水量（m3/d）最大小时用水量（m3/h）1家具商场每营业面积每日6281800121.31720186.02办公楼每人每班40300人81.3121.93未预见水按本表1至2项之和的10%计算合计1905206.7最高日用水量为1905m3/d，用于生活用水。(3)水池消防水池1座，容量432m3。消防水池设于办公楼地下室。(4)水箱各建筑物各设不锈钢消防78、水箱1个，容积18m3，设在各建筑物最高一层水箱间。(5)冷水给水系统办公楼生活给水系统采用分区供水的方式，按供水压力分为高压区和低压区。六层及六层以上为高压区给水系统，由屋顶60 m3水箱（含18 m3消防用水）供水。六层以下各层由变频水泵组供水。六层及六层以上高压区供水管路系统为上行下给式；六层以下各层低压区为水平供水。商场给水系统不分区，最低卫生器具配件处的静水压不超过0.35MPa。2、排水(1)污水量最高日污水量约1715m3/d。(2)室内排水系统采用分流制排水系统，雨水和污水分开排放。污水设单立管伸顶排水系统。楼层内雨水及污水自流排入室外雨水管和污水管中。地下层的污水集中排到集水79、池，然后用潜水泵提升排至室外污水管中。(3)室外排水系统采用分流制排水系统。雨水用管道收集后集中排入市政雨水管中，污水经化粪池处理后排入市政污水管中。(4)办公部分卫生洁具选用节水型；公共部分卫生洁具选用光电感应控制。3、消防(1)本建筑为公共建筑，各建筑物需设置消火栓消防和自动喷水灭火系统。(2)消防用水量消火栓消防用水量：室内20l/s，室外25l/s。自动喷水灭火系统：30l/s。(3)消火栓消防给水系统由各建筑物地下水泵房消防水泵供水，最低处消火栓口的静水压不大于1.0MPa。消防水泵房设于各建筑物地下一层，设2台消防水泵，一用一备。消火栓消防给水系统采用临时高压消防给水系统。(4)本80、项目建筑物设置自动喷水灭火系统。自动喷水灭火系统由设在各建筑物地下一层的自动喷洒水泵直接供水，自动喷洒水泵均一用一备。自动喷水灭火系统采用临时高压消防给水系统。(5)在变配电室、面积大于140m2的计算机房及其他特殊重要设备室设气体灭火系统。(6)自备发电机房设气体灭火系统。(7)在建筑物四周设置室外消火栓或利用城市已有的市政消火栓，作为室外消防给水或水泵接合器的水源。在室内消火栓给水系统上设置2个水泵接合器，在自动喷水灭火系统上设2个水泵接合器。6.5.2 暖通6.5.2.1设计依据采暖通风与空调设计规范（GB50019-2003）；民用建筑节能设计标准甘肃省实施细节陕DBJ24-8-97；81、公共建筑节能设计标准GB50189-2005；民用建筑防排烟技术规程；人民防空地下室设计规范（GB50038-94）（2003版）；全国民用建筑工程设计技术措施；民用建筑供暖通风与空气调节设计（GB50736-2012）；建筑设计防火规范（GB50016-2006）(2011年版)；严寒和寒冷居住建筑节能设计标准（JGJ26-2010）。6.5.2.2设计参数1、室外设计参数室外空气计算参数 （兰州市）参数季节空 调通风计算温度（）采暖计算温度（）主导风向平均风速（m/s）大气压力（kPa）干球温度（）湿球温度（）/相对湿度（%）夏季30.620.127E1.484.06冬季-1359%-7-82、11E0.684.852、室内空气设计参数空调房间参数房间名称夏 季冬 季新风量标准噪声温度()相对湿度（%）温度()相对湿度（%）（m3/h.人）dB(A)办公室265520302545会议室265520302545商场2655203025556.5.2.3空调系统1、空调冷热负荷： 本工程空调建筑面积为306800平方米，其中冷负荷为27612kW,冷负荷指标q=90W/，空调热负荷为30680kW,热负荷指标q=100W/。2、冷热源组成空调冷水由设在各建筑物地下一层的制冷机房提供，制冷机房内设水冷全封闭螺杆冷水机组，冷水机组提供7/12的冷水。空调热水热源为换热站提供的60/50的低温83、热水。3、空调水系统（1）空调水系统采用两管制异程式系统。（2）水系统主立管为下供下回双管系统，异程式布置。主立管接各层风机盘管水系统水平支管分支处及接新风机组分支处均设动态压差平衡阀平衡各层水量，接风机盘管设电热二通阀。（3）所有风机盘管和空气处理机组的空调冷凝水均集中收集、集中排放至地下一层积水坑或卫生间，空调机房设排水地漏处及专用排凝结水立管，凝结水排至地下车库积水坑，所有水平凝结水管均设i=0.0050.01的坡度坡向卫生间或凝结水排水立管，空调供回水管所有接风机盘管及空气处理机组的水平分支管均设i=0.005的坡度坡向主干管。4、空调水系统管道（1）管材：空调冷热水管道管径小于DN584、0采用热镀锌钢管，采用丝接，DN50至DN350采用无缝钢管，管材选用及壁厚详见甘肃省标准图集甘02N2-P27页。无缝钢管采用焊接。（2）空调冷凝水管道采用PP-R塑铝稳态管，热熔连接。管道使用条件级别为四级。（3）阀门均采用优质产品：手动调节阀采用T40H-16型，闸阀采用Z15W-16型，截止阀采用J11T-16型，蝶阀采用D71*-16型，止回阀采用H41W-16型，静态水力平衡阀采用HycoconV型，动态压差平衡阀采用Hydromat DP型，风机盘管回水管均设Sevalves E型电热二通阀。（4）水管路系统中局部低点应设DN25的泄水短管，且安装同管径的闸阀；局部高点及水系统最85、高点、立管最高点均设DN20的立式自动排气阀，自动排气阀的型号为：VALMAT-0502型，立式安装。（5）空调冷、热水管道采用用难燃型发泡橡塑保温，20时，其导热系数0.0365W/(m.k)，湿阻因子不小于1000（当难燃型发泡橡塑保温的技术参数不同时，应重新计算确定）。保温做法详见甘肃省标准图集甘02N2、P100，保温厚度如下表：保温厚度（mm）262832管径DN50DN70100DN125300（6）空调冷凝水管采用20mm厚的难燃型发泡橡塑保温。（7）所有空气处理机组凝结水接口，均应设不小于100mm的水封装置。所有空气处理机组进、出水管道上采用柔性减振接头，并设压力表及温度计，86、以方便调试。所有机房内的水管道均采用DH型弹性吊架安装。5、 空调风系统（1）本工程商场采用组合式热回收空气处理机组一次回风全空气系统，气流组织采用“自动到达距离调整型风口（自动温控型）”上送风，格栅风口集中下回风，机组由过滤段、转轮热回收段、混风段、表冷加湿段（水膜加湿）、送风机段、排风机段组成，空气处理机组设在专用机房内，进、出机房处风管设消声器。（2）办公区域采用空调区域均采用风机盘管加新风系统，气流组织采用上送，每层设一台新风机组，新风机组设在走道端头，将新风经过处理后送入各房间，新风机组吸风口处设电动密闭阀防冻保护装置与新风机组内设置的温控器联动，新风机组设初效过滤及水膜加湿。6、空87、调系统自动控制系统（1）新风机组、风机盘管上电热二通阀均与风机作联锁控制。同时冬季空调机组、新风机组停机时，电热二通阀应保留5开度，以防加热器冻裂。（2）所有新风管上的电动对开多叶调节阀与送风机启动联锁。所有的空气处理机组均设压差检测装置，当压差超过设定值时报警，以防止过滤器堵塞。所有的空气处理机组均设表冷（加热）器表面温度测定装置，以控制电动对开多叶调节阀及电动二通阀，防止冬季表冷（加热）器冻结。（3）所有的风机盘管均设三速开关，室内设温控器，温控器优先控制三速开关调节风量，其次控制风机盘管回水管上的电热二通阀调节水量。（4）送风系统由设于送风管上温、湿度传感器所测温、湿度与设定值比较，以控88、制回水管及加湿管上的电动二通调节阀的开度，以达到控制室内温、湿度的目的。6.5.2.4通风及排烟系统1、地下一层按照规范划分防火分区，每个防火分区为一个防烟分区，按防火分区及防烟分区的划分设置机械送、排风系统，送、排风量按换气次数分别为5次/h及6次/h计算，送、排风口在顶部均匀布置。地下一层排风系统兼排烟系统，排风机采用双速排烟风机，排烟量按车库换气次数6次/小时计算，火灾时排烟风机自动切换为高速运转进行排烟，送风机继续运行，向地下室补风，补风量大于排烟量的50%，排烟风机入口处设置280排烟防火阀，并与风机连锁，当排烟温度达到280时，自动切断排烟系统并关闭排烟风机，送风机出口处设70防火89、阀，当送风机房出口处风管温度达到70时，自动切断送风系统并关闭送风机。2、变配电室（设气体灭火系统）及柴油发电机房（设水喷雾灭火系统）设机械排风系统，补风通过设在隔墙的防火进风口从车库内自然补风，通风量按换气次数6次/小时计算，其中变配电室设上、下部排风，火灾时关闭送、排风机，利用防火阀切断所有与变配电室连通的风管，火灾后开启排风机进行通风换气，配电室设上、下排风，通风设备及防火阀均设配电室内外两地开启控制。3、消防水泵房及制冷机房设机械排风系统，通风量按换气次数消防水泵房为3次/小时计算，制冷机房为10次/小时计算，补风通过设在隔墙的防火进风口从车库内自然补风。4、卫生间设土建排风道并予留安90、装通风器的条件，排风井出屋面。5、所有平时用通风机前后设300mm防火软接头，软接处严禁变径。6、地下一层通风管及排烟风管采用镀锌钢板制作，排烟系统风管按高压系统制作，厚度及加工方法按照通风与空调工程施工质量验收规范GB50243-2002中的规定进行，管件加工遵照全国通用管道配件图表的规定；空调通风管均采用不燃型酚醛彩钢A6复合风管，板材厚度20mm，导热系数为0.022W/m.k，耐火极限大于1.5小时。7、空调机组送回风管穿越机房处，风管穿越防火分区隔墙处均设置70的防火阀，排烟管道穿防火分区处设置280C的排烟防火阀。8、凡吊装安装风机及空调器均采用VH型弹性吊架，落地安装风机及空调器91、均采用减震台座。6.5.2.5制冷机房、换热站1、能源中心机房设备及辅机：（1）本工程制冷机房、换热站设在各建筑物地下一层，制冷机房设WCF*-41T型水冷螺杆冷水机组，冷水机组夏季为本工程空调系统提供7/12的冷水，COP=5.6；换热站冬季为本工程空调系统提供60/50的低温热水。（2）空调系统冷热水给水处理经软化。软化器选用SYS-Q型自动钠离子交换器，处理水量6m/h处理后水的残余硬度10m，满足防火规范要求。道路畅通，可供消防车通行，满足防火规范要求。场区主干道宽度大于5米，满足消防车道的净宽度和净空高度均不应小于4.0m的要求。供消防车停留的空地，其坡度不宜大于3%。高层综合办公楼92、主体每层面为一个防火分区，每层面设两架消防疏散梯，疏散梯均为防烟楼梯，同时有一部消防电梯。2、消防系统根据民用建筑设计防火规范GB50016-2006。室内消火栓给水和自喷给水采用串联泵供水方式，在地下室设消防水池和水泵房，屋顶设消防水箱。室外设环状消防管网，室外消防用水取自室外消火栓，室外消火栓的布置间距不大于120m。室内每层设消火栓和放置干粉灭火器。每个建筑物均设有多于2处直接对外疏散出口(二层建筑物设两部疏散楼梯)，安全疏散宽度及距离均满足防火疏散要求。3、建筑建筑物火灾危险类别二类，建筑物耐火等级均为二级。4、电气本次项目均采用低压用电设备。建筑物除一般照明外，还设有应急照明。新建建93、筑物按类防雷建筑设计，并利用建筑物金属体做防雷及接地装置。5、通风建构筑物按规范设计，地下建筑物均设排风除尘设施。第十章 组织机构及人力资源配置10.1组织机构本项目由大陆桥集团公司下设的甘肃九龙房地产开发有限公司组织实施，该公司是一家根据中华人民共和国公司法依法成立的，具有独立法人资格的有限责任公司。公司实行董事会领导下的总经理负责制。总经理全面负责公司正常的生产经营等工作。目前，该公司组织机构设置为总经理，下设副总经理、财务中心（财务部、资金部）、行政中心（人力资源部、行政部、外联部、政策法规部、战略发展部）、工程管理中心（设计技术部、成本管理部、招标采购部、项目管理部、工程办公室）、招商94、中心（品牌推广部、会展管理部、信息部、物业部、招商办公室）。10.2人力资源配置公司根据“人尽其才，才尽其用，人事相宜，最大限度地发挥人的作用”的原则配置人力资源，着力打造高素质人才队伍。现已拥有专业齐全、技术水平较高的各类专业技术、管理和操作型人才队伍。本项目建成后，根据人力资源管理的特点，结合本项目的具体要求和特征，按工作岗位和劳动分工。本项目总定员为65人；其中综合办公室10人，物业管理部25人，后勤服务部30人。10.3劳动制度根据中华人民共和国劳动法和中华人民共和国合同法，本项目人员实行劳动聘用合同制，公司和员工签定劳动聘用合同。工作制度一般每周5天，每天工作8小时工作制度。10.495、劳动力来源高级管理人员由股东推荐，均由董事会聘请和解聘。其他经营管理人员由总经量根据董事会确定的公司内部架构及人员编制计划择优招聘。10.5人员培训公司员工的经营管理水平、工作能力、专业知识、劳动技能等综合素质直接影响企业经济效益，因此结合公司现阶段发展需求，在建立了培训制度流程，每月对新员工进行入职培训，让员工尽快了解企业文化，公司制度，部门内部也会定期做一些岗前培训与岗位培训，让员工熟悉岗位职责，更好的开展工作。第十一章 项目管理及实施进度安排11.1 项目管理11.1.1 项目实施在项目建设过程中，要遵照国家有关规定、规范、标准要求，严格按照国家建设程序办理，实行工程质量责任制度、招标投96、标制度、工程监理制度和竣工验收制度，以确保项目的顺利实施和工程质量。本项目建设完成后严格按照国家有关规定和批复的内容进行竣工验收，竣工验收合格后才能交付使用。此外，在项目改造过程中要加强项目的档案管理工作，从项目改造筹划到工程验收各个环节的资料都要按照国家有关规定收集、整理和归档。11.1.2 项目招投标根据中华人民共和国招标投标法、工程建设项目招标范围和规模标准规定的要求，如果施工单项合同估算价在200万元以上的工程；或重要设备、材料等货物的单项合同估算价在100万元以上的采购；或勘察、设计、监理单项合同价在50万元以上的服务；或单项合同估算价低于前述三项规定的标准，但总投资额在3000万元97、人民币以上的项目，必须进行公开招标。招标形式可采用委托有资质的中介机构代理或自行招标，自行招标时，必须达到国家关于自行招标对于招标单位的相关要求。在招标过程中，一定要严格遵守国家和甘肃省的有关规定，坚持公开、公平、公正的原则，自觉接受政府职能部门的检查、监督，杜绝各种违纪、违法行为的发生。11.2 项目建设工期安排和施工进度根据本项目建设内容和建设单位的实际情况，建设期初步安排为2年。具体进度安排如下：第12个月，完成项目可行性研究报告编制与审批及项目建设资金筹措，办理土地征用手续。第34个月，完成项目初步设计、施工图设计等文件编制与审查，项目建设资金筹集到位。第517个月，完成主体结构、给排98、水、采暖、消防等工程的施工。第1822个月，完成室内外装饰及场区道路、照明、公共设施、绿化等配套工程的施工。并同时开展商铺、办公用房、餐厅等招商工作。第2324个月，竣工验收以及建材装饰城正式开业。附图11-1 项目实施进度横道图序号 日期内容第1-2个月第3-4个月第5-17个月第18-22个月第23-24个月1完成项目可行性研究报告编制与审批及项目建设资金筹措，办理土地征用手续。2完成项目初步设计、施工图设计等文件编制与审查，项目建设资金筹集到位。3完成主体结构、给排水、采暖、消防等工程的施工。4完成室内外装饰及场区道路、照明、公共设施、绿化等配套工程的施工。5竣工验收以及商场开业。第十二99、章 投资估算及资金筹措方案12.1 估算范围12.1.1 编制依据1、国家有关部门关于可研报告阶段投资估算的编制要求。2、甘肃省建筑工程概预算定额（2001）及*地区基价；甘肃省建筑工程消耗量定额（2004）和甘肃省安装工程消耗量定额（2004）；甘肃省建筑工程消耗量定额地区基价（2009）和甘肃省安装工程消耗量定额地区基价（2009）。3、建设工程监理与相关服务收费标准发改价格（2007）670号；4、原国家计委、建设部发布的工程勘察设计收费管理规定（计价格200210号）；5、甘肃省工程建设其它费用定额。12.1.2 编制方法1、估算范围为本项目全部工程建设内容。2、建安工程费用采用综合指100、标法并参考近期完成的同类工程项目预算造价和本项目的实际情况进行估算。3、土地价格按建设单位提供的计入。4、设备费用按市场考察计入。12.1.3 估算结果经估算，本项目总投资为56476.51万元，其中：建设投资54105.60万元，流动资金2370.91万元。建设投资中:工程费用39471.98万元，工程建设其它费用12057.16万元，基本预备费用2576.46万元，详见表12-1项目总投资估算表。12.2 资金筹措及资金使用计划本项目资金来源由建设单位自筹。12.3 资金使用计划项目建设工期按2年安排，资金使用计划为第一年投入40%，第二年投入60%。第十三章 财务效益分析13.1 财务分101、析依据和范围本项目财务分析依据国家发展改革委、建设部2006年颁布实施的建设项目经济评价方法与参数（第三版）以及国家最新的财税制度和行业有关规定。本项目采用的所有价格均为目前的市场价格。在项目整个计算期内成本、费用及效益计算使用的价格均为不变价格，以保证成本、费用及效益计算使用的价格在计算期内一致性及项目经济评价结果的可比性。根据本项目实际情况，主要进行了财务评价，在此基础上进行了不确定性分析。13.2 参数及基础数据的确定1、基准参数的确定本项目属于物流项目，参照建设项目经济评价方法与参数（第三版）以及融资风险以及相关财务有关规定：融资前税前财务基准收益率为12%；税后财务基准收益率为10%102、；项目资本金税后财务收益率为13%。2、计算期的确定根据本项目实际，确定项目计算期为12年，其中建设期2年，运营期10年。3、有关负荷计算本项目建成后的第一年的运营负荷为70%；第二年的运营负荷为90%；从第三年以后的负荷均为100%。4、企业所得税的计算本项目按照企业所得税25%进行计算。5、有关税费。表14-1 税费率表（%）税费项目税费率税费项目税费率营业税税率5企业所得税25城市维护建设税7法定盈余公积金10教育费附加513.3 财务测算13.3.1年销售收入1、销售收入估算根据兰州市物流仓储收费情况，本项目建成后收费情况详见下表14-2销售收入估算表：表14-2 年销售收入估算表序号103、内容数量单价金额（万元）备注1商业用房租赁收入281800 m270元/m223671.202综合办公楼25000 m240元/m21200.003停车场收入552.24合 计25423.44注:停车场收入计算:停车收入:1534(个)60%(使用率)20(元/天) 300天/年=552.24万元2、营业税金及附加估算表本项目税金及附加包括城市建设维护税和教育费附加。营业税税率为5%、城市建设维护税按增值税的7%、教育费附加按增值税的5%分别计算，年营业税金及附加为1423.71万元。销售收入、销售税金及附加估算结果详见经济评价附表8。13.3.2产品总成本及费用估算1、原材料费本项目无原材料104、消耗。2、燃料动力费项目建成后消耗的燃料动力主要为水、电，水按3.7元/吨、电按0.65元/KWh计算。项目建成后外购燃料动力费用为1613.39万元。3、工资福利费项目建成后年平均工资标准分别按60000元/人.年计算。年工资费用估算为390万元。4、修理费项目建成后年修理费用均取固定资产原值(不含土地使用费)的3.0%，年修理费用估算为1261.45元。年修理费用估算结果详见经济评价附表6。5、其他制造费项目建成后年其他制造费用均取固定资产原值(不含土地使用费)的2.0%，年修理费用估算为840.97元。年修理费用估算结果详见经济评价附表6。6、折旧费固定资产折旧均采用平均年限法计算。其中105、房屋折旧年限按20年、土地使用费按50年，其他按10年，残值率按5%计算（土地使用费不计残值）。固定资产折旧数据详见经济评价附表3。7、流动资金估算本项目流动资金估算采用详估法计算，详见经济评价附表三流动资金估算表。8、其他费用本项目建成后其它费用包括管理费用以及销售费用，管理费用按人员工资的300%计算，年管理费用为1496.49万元；销售费用按销售收入的5%计算（包括广告费用），年销售费用为1271.17万元。总成本费用包括可变成本和固定成本及经营成本数据，详见经济评价附表7。13.3.3利润总额经计算，本项目在第六年（建设期起）的利润总额为14656.57万元；所得税按利润总额的25%计106、取，第六年上缴所得税为3664.14万元，税后利润为10992.43万元，法定盈余公积金1648.86万元。利润与利润分配数据详见经济评价附表9。13.4 财务盈利能力分析1、总投资收益率(ROI)按照第三版建设项目经济评价方法与参数的规定，总投资收益率(ROI)表示总投资的盈利水平，系指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或运营期内年平均息税前利润(EBIT)与项目总投资(TI)的比率。其计算公式如下： =24.24%2、财务内部收益率（FIRR）按照第三版建设项目经济评价方法与参数的规定，财务内部收益率（FIRR）系指能使项目计算期内净现金流量现值累计等于零时的折现率。其计算公式如下：107、 （式中：为现金流入，为现金流出，下同）本项目所得税前及所得税后全部投资财务内部收益率（）计算结果税前、税后分别为23.94%和18.84%，高于税前、税后基准收益率12%、10%。计算过程详见经济评价附表10。3、财务净现值（FNPV）按照第三版建设项目经济评价方法与参数的规定，财务净现值（FNPV）系指按设定的折现率(一般采用基准收益率)计算的项目计算期内净现金流量的现值之和。 （式中为基准折现率，本项目基准收益为12%时）本项目所得税前及所得税后全部投资财务净现值（）计算结果分别为32939.31万元和18071.04万元，计算过程详见经济评价附表十四。4、项目资本金净利润率(ROE)按108、照第三版建设项目经济评价方法与参数的规定，项目资本金净利润率(ROE)表示项目资本金的盈利水平，系指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内年平均净利润(NP)与项目资本金(EC)的比率。其计算公式如下： =18.18%5、资本金内部收益率（IRR）按照第三版建设项目经济评价方法与参数的规定，资本金内部收益率是考察所得税后资本金可能获得的收益水平。本项目资本金内部收益率计算结果为19.53%，高于项目资本金税后基准收益率13%。计算过程详见经济评价附表11。6、投资回收期（pt）按照第三版建设项目经济评价方法与参数的规定，投资回收期（pt）系指以项目的净收益回收项目投资所需要的时间。其计109、算公式如下：本项目所得税前全部投资投资回收期（pt）经计算为5.72年。计算过程详见经济评价附表10。13.5 财务生存能力分析根据财务计划现金流量表可以看出(财务分析附表10)，计算期内各年经营活动现金流入均大于现金流出。从经营活动和筹资活动的全部净现金流量看，所有净现金流量全部为正值。因此，项目具备财务生存能力。13.6 财务不确定性分析1、盈亏平衡分析当以生产能力利用率表示该项目的盈亏平衡点BEP时： =35.61%即该项目生产能力达到设计生产能力的35.61%即可保本。表明项目盈亏平衡点不高，详见经济评价附盈亏平衡分析图。2、敏感性分析对该项目进行敏感性分析可见：营业收入的变化对项目效110、益的影响最大，最为敏感，建设投资及经营成本的变化相对影响较小。但在营业收入分别降低10%和5%的不利因素影响下，项目财务内部收益率仍为14.86%和16.88%，均高于12%的设定基准财务内部收益率。表明项目具有一定的抗风险能力，详见经济评价附敏感性分析表及敏感性分析图。13.7 经济评价结论经计算，本项目各项财务评价指标较好。达产年营业收入为25423.44万元；年平均营业收入24406.50万元；年平均营业税金及附加1366.76万元；年平均总成本费用9348.55万元；年平均利润总额13691.19万元；年平均所得税3422.80万元；年平均净利润10268.39万元；总投资收益率为24111、.24%；所得税前及所得税后全部投资财务内部收益率分别为23.94%和18.84%，均高于基准收益率12%；Ic= 12%时的税前、税后财务净现值分别为32939.31万元和18071.04万元；项目资本金净利润率为18.18%；资本金内部收益率为19.53%，高于设定基准收益率13%；项目税前投资回收期为5.72年；不确定性分析显示本项目盈亏平衡点不高；固定资产投资及经营成本的变化对项目收益的影响较小，而营业收入变化对项目收益的影响较大，但在收费价格及负荷分别降低10%和5%的不利因素影响下，项目财务内部收益率仍为14.86%和16.88%，均高于设定12%的行业基准财务内部收益率。表明项目112、具有一定的抗风险能力。综上所述，本项目经济可行。第十四章 风险分析通过对项目潜在的不确定因素产生的原因分析，本项存在不确定性有几个方面。14.1 建筑材料的价格浮动1、人民生活水平的提高，人民币汇率的升高，劳动力价值的提高，相关的建材以及人员工资在35年范围内会有一定幅度的增加，这些因素的变化，极有可能对商铺的成本带来不利影响，从国家统计局网上信息发布得知，我国平均物价水平指数升高在1%2%之间，预期物价的浮动对成本的影响不会大于3.5%。2、新材料新工艺，墙体节能，污水处理等项目的实施对工程成本、工期、进度有潜在的影响因素，这些因素应在项目实施之前，给予合理统筹安排。14.2 建设资金不足和113、建设工期延长资金是大型商场开发成功的血液，所以本项目融资方案和分期开发应是势在必行，项目开支必须严格按照国家大型商场开发的资金运作条件，保证项目资本金的落实，保证社会融资的信誉能力，通过银行建立互信，可以为尽早完工提供保障，同时对项目管理的措施方案的全盘安排，开发组织管理以人才的选用，施工方案、招投标方案、合同签订等等的选择与决策，也是不可疏忽的一个环节。14.3 租赁风险1、只有通过租赁才能实现大型商场项目的营利和变现，租赁方案，租赁群体的选择，设计大小等等方面，运作不好都会为此项目带来风险，经过对该公司的业绩考核，从经营、管理到销售各方面都有足够能力，可规避风险。2、通过运用多因素敏感性分114、析方法和概率分析，本项目主要的风险因素依次是：建筑材料价格的浮动，建设资金的不足或不能及时到位，工期延长和销售，新材料和新工艺的使用等。其发生的概率小，其财务净现值期望值大于零，由此判定该项目可行。3、本项目按照多种类型设计，增加产品类型种类，供更多潜在商户选择，但需要充分进行市场调研，了解潜在购买人群需求，然后按比例统一设计，并做好销售工作。14.4 其他风险本项目建设单位为甘肃九龙房地产开发有限公司，其项目有大陆桥集团公司的大力支持，该集团公司多年来专业从事大型商场项目运作业务，经验丰富，在业内有一定口碑。因此，其他风险较小。第十五章 社会效益分析15.1社会影响分析15.1.1 适应当前115、我国物流业发展新趋势，大力发展现代物流业，促进产业优化升级发达的现代物流，已成为地方经济快速发展的重要基础引擎。加快推进现代物流业的发展，对于降低社会流通成本，转变经济增长方式，提高国民经济运行质量、效率和效益，增强城市综合服务功能，具有十分重要的意义。当前物流企业个性化发展的趋势，主要表现为传统服务的整合和专业化服务的创新。普通型的低端服务利润会越来越薄，而创新型业务、增值型服务和适合客户需要的特色服务将获得更大发展空间，专业化物流的发展会更加深入。制造、商贸企业对供应链管理的重视，将会推动物流企业向专业领域渗透，加速与供应链上下游的联动。物流企业针对客户个性化的需求，大力发展增值型、创新型116、业务，自主物流服务的品牌价值越来越重要。各行业物流的规模、结构和要求不同，其物流需求的速度、成本和服务也有很大差别，因此加速了物流市场的细分化。从各行业物流费用率的差异来看，工业生产行业物流费用率较高的是橡胶制品业、家具制造业、造纸及纸品、煤炭开采和洗选业及农副产品加工等行业；流通企业物流费用率较高的是纺织服装日用品零售、文体用品零售、综合零售和食品饮料烟草零售行业。相对来说，物流费用占销售额比例较高的行业，采用现代物流方式的压力和动力都比较强。中国作为世界第三大贸易国和第四大经济体，其物流市场正在成为国外企业关注的重点、投资的热点。一些国际化的企业将加快并购国内企业，完善在中国的网络布局，国117、内物流网络逐步成为其全球供应链网络的一部分。同时，随着全球化配置资源的推进和中国劳动力成本等方面优势的减弱，国外企业也会把产业转移的目标选择在其他发展中国家。面临国际化竞争的中国物流市场，国内大型物流企业将加快资源重组，组建具有国际竞争力的企业集团，随着中国的产品和服务“走出去”，物流业的国际化程度会进一步提高。本项目是兰州XX物流经济开发园区的重要组成部分。尤其是中西部地区自然资源丰富，制造业基础雄厚，现代物流业既为现代制造业提供了有效的配套设施，补给了产业链延伸，又为制造生产提供良好的集输条件和销售环境。而兰州占据着西部大开发的最佳地理位置，直接成为西部地区开放型经济发展的前沿阵地，成为广118、州及珠三角、长三角和环渤海地区产业转型发展的新阵地，因此，XX地板及陶瓷市场也同时成为投资发展的热点源地。15.1.2 有利于推进经济结构调整和发展方式转变，保民生、促增长本项目的建设，体现了省、市主要领导重视发展现代服务业，调结构、保民生的信心和决心。其建成运营不仅将大幅度提升商贸物流产业竞争力，还将构筑中国内陆地区对外贸易的新渠道，提高兰州市乃至甘肃省在我国经济领域中的地位，其辐射范围将以兰州市为基础，逐步扩展至整个中国西部地区，将直接、间接地推进大兰州的国际化进程，项目的落地终将促进现代服务业水平的飞跃发展。实施本项目有利于承接物流产业转移、展示物流设施技术、整合行业优势资源、促进甘肃经119、济发展，以打造西部物流战略高地和综合交通枢纽为目标，利用西部地区“十二五”建设契机，运用现代化理念和信息技术改造提升我省物流业整体水平，加快我省西部物流中心建设步伐。项目建成后将成为集展示、交易、物流、信息、市场拓展、技术创新、品牌推广等多种功能于一体的配套完善、超大规模、现代综合商贸物流园。*地板及陶瓷市场项目建成后，可极大的带动周边运输业、旅游业、餐饮业等进一步发展，具有显著的社会效益和经济效益。15.1.3 在建设和运营期间有利于扩大社会就业，带动相关产业的发展本项目在建设和运营期间，能够直接或间接地为当地提供大量的工作机会，扩大社会就业面，促进社会民生和谐。首先，本项目在建设期间所需的120、建筑材料可以就地取材，设计、施工、监理、重要设备和材料的采购等，可以首先考虑从当地解决，建设资金可以就地消化，这些都有利于拉动当地内需，扩大社会消费。其次，本项目在建设和经营过程中能够给本地区提供大量的就业岗位，如使当地的一部分失地拆迁安置村民可以在家门口就业，可以从事物业管理、运输、保洁、门卫、水电维修、后勤服务等众多工种；项目在建成后的运营期间，通过引入企业进驻，将间接地为许多大中专毕业生间接提供就业岗位或实习实训机会，其相关经营设施能够带动相关产业和劳务市场发展。再次，本项目在建设和运营期间，涉及大量的人力、物力、资金等运转，必然会带动当地金融、商贸、交通运输、加工、仓储、餐饮、服装、住121、宿、维修、燃料、保洁等行业的发展。最后，本项目位于兰州XX物流经济开发园区范围内，属于大型商业综合体。项目建成后，不仅通过引入商业零售商可为附近的新建居民小区住户提供生活日用品消费，更重要的是还可为入驻企业提供行政办公、商务等业务用房、物业服务和孵化平台，有利于满足工作和生活在兰州XX物流经济开发园区的广大社会精英和部分拆迁安置居民的服务配套需求，提升当地周边土地的价值，提高当地经济收入，实现一业兴，百业旺的良好局面。此外，该项目的选址是以当地深厚的人文科技资源为基础，以丰富的自然资源为依托，凭借该地区便利的交通条件，优越的地理位置，具有良好的发展前景。因此，本项目建成后，不仅自身能产生可观的122、经济效益，还能促进周边地区的物流业、商业、服务业的快速发展，对繁荣当地经济、提高人民的生活水平有着积极作用。15.2 项目与所在地互适性分析1、项目利益群体对项目的态度及参与程度本项目的受影响人群主要确定为项目建设周围居住或生活的群体。项目实施过程中，只要严格执行国家有关废渣、噪声等方面的排入标准并加强环境监测管理，对周围居住或生活群体的影响甚微。本项目受影响人积极支持本项目的建设。2、各级组织对项目的态度及参与程度为保证项目能够顺利实施，当地相关政府召开专题会议进行布署、研究、安排，相关职能部门对现场进行指导。因此各级政府及相关职能部门是非常支持该项目的建设。15.3 社会风险分析项目的社会123、风险是对可能影响项目的各种社会因素进行识别和排序，选择影响面大、持续时间长、并容易导致较大社会矛盾的因素进行预测。本项目建设地址无较大拆迁工作，不会诱发拆迁矛盾。因此就本项目而言，只要各级相关部门按照国家建设程序办事，处理好各种关系，项目的建设不会引起当地社会的矛盾。15.4 社会评价结论通过以上分析论证，本项目实施后，能够适应当地社会经济发展，为国家和地方政府获得更多的税收，有利于政府发挥职能、维护社会安全、团结，促进地方经济的繁荣发展与社会和谐稳定。因此，从社会评价角度看该项目是完全可行的。第十六章 研究结论及建议16.1研究结论本项目的实施，不仅符合“构建社会主义和谐社会”，承接老城区产124、业转移，推动皋兰发展的需要，也是皋兰响应兰州市“十二五”物流业发展规划，积极融入兰州新区和兰白都市经济圈的需要。更是做大甘肃现代服务业，调整经济结构需要。项目的实施，对进一步促进兰州市经济发展，加快大兰州都市圈建设步伐，推进社会主义和谐社会具有重要的现实意义。经分析论证，本项目承担单位具有一定的技术和经济实力，市场前景良好，同时符合企业自身发展战略，项目建成后具有良好的经济效益和显著的社会效益，项目各项建设条件基本具备，因此，本项目是必要的、可行的。经过以上分析计算，可以得出结论，即本项目是可行的，建议加快实施。16.2建议1、建议项目相关管理单位给予该项目有力的支持，尽快完成项目的立项、审批和资金的落实工作，保证项目的顺利实施，以便项目能按时发挥其功能作用。2、建设项目管理单位要在项目实施过程中加强管理，从成本管理、质量管理及时间管理上确保项目成为优质工程。