1、城市3.5平方公里商务金融地块建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月61可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一节 项目概况31.1 项目区位31.2 经济技术指标4第二节 XX新区城市规划62.1 XX新区规划62.2 建设理念9第三节 XX市房地产市2、场宏观分析113.1 XX市房地产市场背景分析113.2 重点政策分析133.3 房地产行业发展分析153.4 房地产发展小结18第四节 XX市房地产市场现状194.1 土地市场分析194.2 商品房市场分析244.3 XX新区市场分析314.4 房地产整体市场小结33第五节 XX区房地产主要楼盘项目调研情况355.1 住宅商品房市场情况355.2 住宅二手房市场情况365.3 写字楼市场情况395.4 商业综合类项目市场情况45第六节 项目分析与构想506.1 项目SWOT分析506.2 项目营造思路517.1 方案比较557.2 方案经济测算主要指标对比56附件1：各方案详细测算表58第一3、节 项目概况1.1 项目区位XX东出（2010）066号地块位于金水东路北、东风东路西。具体四至范围是：东至东风东路，南至金水东路，西至众旺路，北至正义路。该区域是XX市的中央商务区,也是XX新区的核心区，规划面积约3.45平方公里，是由两环60栋高层建筑组成的环形城市，内环建筑高80米，外环建筑高120米，两环之间是繁华、舒适的商业步行街和24小时不夜城。环形建筑群中间布置有国际会展中心、河南省艺术中心和高达280米的会展宾馆等标志性建筑。地块航拍图 地块周边环境实景 地块内： 地块东：东风东路 地块南：金水东路1.2 经济技术指标本项目各项经济技术指标如下：挂牌编号XX东出（2010）064、6号地块用地性质商务金融出让年限40年容积率6绿地率30%建设用地面积（平方米）127128.47总建筑面积(平方米)762770.8备注：1、该地块挂牌出让的详细资料和具体要求，见挂牌出让文件。但因挂牌出让文件需于2011年3月22日-2011年4月18日之间方能取得，故目前本报告中无法体现详细要求（已委托合作方购买，并快递给我公司）；2、挂牌起始价、保证金和增加幅度：本地块挂牌出让起始价为88960万元，竞买保证金为63000万元，增价幅度为500万元。可见，政府对该地块的重视程度及未来价格提升空间的良好预期；3、申请人可于2011年4月8日至2011年4月18日12时前，提出书面申请，交5、纳保证金的截止时间为2011年4月18日12时；对于符合条件的，将在2011年4月18日12时前予以确认；4、本次挂牌报价时间和地点：1）挂牌期限：2011年4月8日至2011年4月19日；2）报价时间：011年4月8日至2011年4月19日，截止时间为4月19日16时；5、挂牌时间截止时，有竞买人表示愿意继续竞价，转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人。6、特别注意事项：“价高者得”原则确定竞得人。第二节 XX新区城市规划2.1 XX新区规划XX新区是是河南省委、省政府推进城市化建设，把XX打造成为国家区域中心城市而采取的一项重要举措。根据XX市总体规划（1995年至2010年），由日本黑川纪6、章事务所进行方案设计的新区规划，引入生态城市、环形城市、共生城市、新陈代谢城市、地域文化城市等先进的发展理念，远景概念范围115平方公里（其中起步区33平方公里），规划总人口120万人。XX新区主要包括中央商务区、商住物流区、龙湖区、龙子湖高校园区、科技物流园区等功能组团。目前，XX新区从行政区划上尚属于XX市金水区，但实际为独立运营单位。其具体规划如下：2.1.1 规划的背景和过程开发建设XX新区是省委省政府、市委市政府为更好应对中国加入WTO所带来的机遇和挑战，尽快适应经济全球化的发展潮流，稳步推进城市化进程，提升城市品位，为把XX建设成为国家区域性中心城市而采取的重要举措。按照1998年7、国务院批复的XX城市总体规划（1995年至2010年）的要求，XX市区人口发展长远目标为500600万，城市化水平达7080%。目前，XX中心城区规模偏小，而且受陇海、京广铁路交叉分割，拓展空间受到制约，与近亿人口大省省会城市的地位和建设全国区域性中心城市的目标远不相适应，因而必须寻求新的发展空间,按照21世纪国际现代化城市的功能要求对省会XX总体规划进行完善、修编，这是规划XX新区的主要背景。在这个前提下，为了保证XX新区规划体现新世纪、新XX、高起点、高品位的要求，我们于2001年9月对XX新区远景总体概念规划采取国际招标的方法进行。经过多方考察和商务谈判，选定日本黑川纪章事务所、法国夏氏8、事务所、美国SASAKI公司、中国城市规划设计院等11家单位参与规划设计竞争。经以中国建筑学会理事长（原建设部副部长）宋春华和建设部总规划师陈晓丽为评审组长的30多位国内外专家反复评审，日本黑川纪章方案以其先进的理念和独具魅力的设计获得专家们的一致好评，最终脱颖而出。随之，我们将规划方案向社会公开展示并进行了问卷调查，90%以上市民赞同黑川方案。在此基础上，2002年3月市人大常委会通过决议，以地方法规形式对规划方案予以确认。我们将方案及时向省委、省政府领导作了汇报，并按照有关法定程序，经过逐级审批，报国务院备案。（2002年7月在世界建筑师联盟年会上，黑川纪章先生因设计XX新区规划等方案而获9、得首届“城市规划设计杰出奖”）。2.1.2 规划的内容XX新区远景概念规划范围150平方公里（其中起步区33平方公里），西起原107国道，东至京珠高速公路，北起连霍高速公路，南至机场快速路。共分六个功能区：（1）CBD，是XX市的中央商务区,也是XX新区的核心区，规划面积约3.45平方公里，是由两环60栋高层建筑组成的环形城市，内环建筑高80米，外环建筑高120米，两环之间是繁华、舒适的商业步行街和24小时不夜城。环形建筑群中间布置有国际会展中心、河南省艺术中心和高达280米的会展宾馆等标志性建筑。（2）商住物流区,是CBD的功能支撑区，规划面积约23平方公里，是以机关单位、公益设施、现代服务10、业及批发、物流、居住等功能为主体的综合区。（3）龙湖区，规划面积约40平方公里，其中龙湖规划面积约6.08平方公里左右，是XX新区规划的点晴之笔，与流经市区的几条河流、XX国家森林公园等构成城市生态区。伸入龙湖的半岛为CBD副中心，规划面积约0.48平方公里；CBD副中心是由高度为100米的写字楼、宾馆和特色住宅等组成的另一个环形城市，其间有湖中湖，是商务、居住、旅游、娱乐和休闲的胜地。CBD中心和CBD副中心通过3.7公里长的运河相连，形成一个“如意”型，运河两岸是45米高的建筑。（4）龙子湖高校园区，规划面积约22平方公里，主要由高等院校组成。高校园区内规划有龙子湖，取“望子成龙”之意。湖11、面伸入各大学校区，湖中有近两千亩的湖心岛，岛上规划有图书馆、体育场等公共设施。龙子湖通过运河与龙湖及其他河渠相连，是XX新区生态水系的重要组成部分，也为高校园区的莘莘学子们创造了优美独特的学习和生活环境。（5）科技物流园区,规划面积约18平方公里，主要用于安排科研院所和公路物流港等物流产业项目。（6）国家XX经济技术开发区，规划面积约50平方公里，已开发15平方公里左右，是XX新区的工业支撑区。六个功能区相辅相成，相得益彰，使XX新区成为既有优美的生态景观、人居环境和良好的城市形象，又兼具强劲产业支撑和雄厚发展实力的新城区。2.1.3 规划的特色规划引入先进的城市发展理念，风格独特，靓点突出。12、主要表现在五个方面：一是生态城市。通过道路、河渠、湖泊的绿化建设构建生态回廊，并将龙湖生物圈与嵩山生物圈、黄河生物圈有机相连，形成生态城市。二是环形城市。通过规划科学、布局合理的环形道路及CBD和CBD副中心的环形建筑群形成了一个独具魅力的环形城市。三是共生城市。新区规划重视城市发展与自然生态保护相协调和保持历史、现实与未来的延续性，体现了新区与老城、传统与现代、城市与自然、人与其他生物的和谐共生。四是新陈代谢城市。借用生物学的概念，通过组团式发展、营造良好的生态系统，促进城市的可持续发展，体现了新陈代谢的理念。五是地域文化城市。规划体现了东方文化特别是中原文化特色，根据龙的传说及湖的形态，把13、规划中的人工湖取名为龙湖；CBD和CBD副中心两个环形城市，通过运河连结，构成象征吉祥和谐的巨型“如意”；六棱塔形的会展宾馆及引入我国传统的“四合院”、“九宫格”式建筑理念的商住建设等，彰显出浓厚的传统文化内涵、鲜明的城市个性和独特的城市空间形象。2.2 建设理念XX新区建设理念：打造一个“生态城市、共生城市、新陈代谢城市、环形城市”的现代化新城。2.3 建设进展1、截至目前，XX新区景观绿化面积达1400万平方米，建设城市公园40多个，整体规划绿化率达到49.66%，人均绿地47.11平方米，其中CBD绿化率突破51%。2、目前XX新区已建成小学5所、中学4所、幼儿园6所，中小学在校学生近114、万人，初步形成了较为完备的现代教育体系。同时，15所高校组成的龙子湖高校园区，使XX新区成为高级人才最集中的区域；省疾控中心、市紧急救援中心建成投入使用，省直三院、颐和医院基本建成即将投用，洛阳正骨医院和市儿童医院开工建设，10余个医疗卫生网点投入运行，综合医疗卫生服务网络正在形成；建成了10个社区和社区服务站，数字化社区建设取得成效。社会保障体系不断健全，居民医保参保人数累计突破3万人。 3、目前，已有3000家企业在XX新区注册，日本日立、荷兰马士基、美国强生、中石油、中石化等25家世界500强企业和47家国内500强企业在XX新区设立了分支机构或参与项目投资、管理。仅2010年，就有近915、00家企业进驻东区；CBD已确定进驻各类金融机构73家，实际入驻68家，其中省级银行总部6家，金融业态基本涵盖金融所有领域，金融集聚区建设卓有成效；河南煤化工集团、平煤神马能化集团、河南中烟3家营业额超千亿的大型企业总部已入驻东区，华能、大唐、国电、华电、中电投等5大发电集团河南分部等全部落户东区，总部经济渐成规模；喜来登、万豪、丽笙等国际一线品牌酒店先后在东区投资经营。在建和建成的五星级酒店客房数突破1800间，五星级酒店规模超过老城区总和；4、2010年XX新区固定资产投资首次破200亿元，年度财政总收入首次破百亿元。固定资产投资达220.36亿元，同比增长约47.97 %；完成地方财政收16、入81.91亿元，同比增长154.61%，其中一般预算收入完成22.09亿元，同比增长112.64%。全年新开工项目62个，同比增长近两倍。固定资产投资、地方财政收入、地方一般预算收入和出口总值四项指标增幅均居全市第一，新开工项目数和增幅达历史新高，东区进入了开发建设以来的最好时期。第三节 XX市房地产市场宏观分析3.1 XX市房地产市场背景分析3.1.1 国内生产总值经济增长进入加速通道2010年XX经济依然保持快速稳定增长，截止2010年前三季度XX市GDP总量达到2753.3亿元，同比增长13.0%，比09年同期经济增速加快4个百分点。其中，第一产业增加值99.4亿元，同比增长3.2%；17、第二产业增加值1512.1亿元，同比增长15.9%；第三产业增加值1141.8亿元，同比增长10.0%。以房地产为主的固定资产投资在经济增长中仍起到举足轻重的作用，前三季度，全社会固定资产投资完成1928.3亿元，同比增长20.8%，占GDP一半以上。XX市国内生产总值历年走势近几年XX的国内生产总值一直维持较好的增长状态。从2004年中央提出“中部崛起”开始，XX市加大了投资和出口力度，GDP增长幅度保持了较高的增长率实现了经济的快速增长。08、09年受次贷危机影响经济增长速度有所放缓，但通过政府加大投资、刺激社会消费等一系列有限措施，2010年经济依然保持了快速增长。3.1.2 居民收入城18、乡居民收入进一步提高城乡居民收入进一步提高，2010年前三季度XX市城镇居民可支配收入达到14093元，同比增长了9.4%，相比上半年增速提高了0.1个百分点，增长速度有所放缓。XX市城镇人均可支配收入历年走势受国际低迷的经济环境和国内通胀的影响，居民收入也受到不同程度的影响，但是在国家系列政策支持以及国家4万亿资金进行基础建设的刺激下，经济亦会稳定发展，居民收入的增长亦会得到保障，居民收入的增长必然带动消费需求的扩张，进而对宏观经济发展起到良好的促进作用，亦是房地产的发展砥柱力量的保证。3.1.3 产业结构第二产业占主导地位，第三产业亟需发展2010年二、三产业仍是XX经济的支柱。2010年19、前三季度，第二产业生产总值占GDP比重为54.9%，比2009年全年指标上涨了0.4个百分点；而第三产业前三季度对GDP的贡献为41.5%。XX国民经济三产业占GDP比重走势 从XX目前状况来看，第二产业一定时期内在经济发展中仍扮演“老大”的角色。但从长期来看，产业结构显然有待调整，毕竟第三产业才是最终发展方向。而且从行业角度来讲，只有第三产业的发展才能更有效的带动房地产业的繁荣。3.2 重点政策分析3.2.1 XX市关于容积率指标计算规则的通知规则规定：一、当住宅建筑层高大于等于4.5米时，不论层内是否有隔层，计算容积率时，建筑面积均按该层面积乘以1.5倍计算 ；二、当办公建筑层高大于等于420、.8米时，不论层内是否有隔层，计算容积率指标时，建筑面积均按该层面积乘以1.5倍计算；三、当商业建筑层高大于等于5米，计算容积率指标时，建筑面积均按该标准层面积的1.5倍计算；四、计算有阳台建筑的容积率指标时，阳台部分建筑面积的计算值按照其水平投影面积的一半计算，其数值单列并计入地块容积率；五、当飘窗突出外墙的距离不大于0.6米、高度不大于2.2米、窗台高度不小于0.4米时，可不计入容积率等八项内容；此政策的出台，将遏制开发商通过打“擦边球”的增容方式来增加建筑面积。但同也限制了户型产品的“功能性及创意性设计”。户型设计将愈趋于同质化，户型在市场竞争中的优势将大大减小。3.2.2 从2011年21、2月起，小区地下室、地下车库等地下空间开发前，开发商需要按地价的20%缴纳土地出让金，才能拥有地下空间使用权及相关产权。随着国家土地资源的日益紧缺，为了鼓励和提高开发商对土地地下空间的开发和利用，同时也为了使开发企业能为社区提供更加充足的配套（车位）资源，因此出台了此政策。从政府角度：可以增加财政收入；可以提高土地利用率；可以引导开发商对地下空间的利用，加大社区的公共配套（车位等）可以鼓励开发商参与到社会地下公共配套的建设；可以对地下空间进行产权保护。从开发商的角度：开发商会加大对地下空间的利用，增多地下车位的建设，以平摊地下成本；开发商的整体开发工期有可能会延长，前期整体投入会较大。从市场的22、角度：有利于小区的配套设施增加；由于开发成本的增加，车位（储藏室）等地下空间和地上物业因此价格会上涨。3.2.3 2011年3月2日，XX市人民政府关于贯彻落实国办发20111号文件精神进一步加强房地产市场宏观调控工作的通知，明确房地产限购细则，扩大限购范围。一、落实政府责任，建立健全问责机制（一）努力控制新建住房价格。（二）切实落实住房保障目标任务。二、强化住房保障，逐步改善中低收入家庭的居住条件（三）加快保障性安居工程建设。（四）大力发展公共租赁住房。三、加强税收征管和信贷管理，进一步合理引导住房需求（五）加强税收征管。（六）认真执行差别化信贷政策。（七）严格执行限购政策。四、增加土地供应23、，进一步严格用地管理（八）切实加大住房用地有效供应。（九）加强土地市场准入资格和资金来源审查。五、实施服务企业活动，积极推进项目开发建设（十）落实企业首席服务官制度。（十一）加快住房项目审批。六、加强市场监管，坚持和强化舆论引导（十二）加强保障性住房建设管理。（十三）加强对房地产项目的监督检查。（十四）加大对违法违规行为的查处力度。（十五）强化舆论宣传和正面引导。此限购政策的出台，扩大了限购范围（范围包含市内五区、XX新区），严格限制了外地投资型客户（不能提供一年以上纳税证明和保险证明的客户），使居民对未来XX市房地产的上升预期有所降低，从而影响到整个房地产市场的需求量，连续的针对住宅市场的调24、控，使得市场资金逐渐转向商业和办公物业市场，投资者的观念逐渐转变，商办市场热度已逐步升温。进一步严格用地管理，对开发投资企业提出了严格的要求。附件：XX市人民政府关于贯彻落实国办发20111号文件精神进一步加强房地产市场宏观调控工作的通知3.3 房地产行业发展分析3.3.1 房地产投资情况分析2006年以来，XX市房地产投资增长速度维持在20%以上的水平，2010年房地产市场较09年更加活跃，达到最大值，房地产投资总额和增长速度都维持在较高水平。10年房地产投资总额为775.2亿元，较09年增长了50.82%，占固定资产投资总额的27.87%，作为拉动经济的火车头，房地产投资依然是固定资产投资25、的中坚力量。2006-2010年XX市房地产投资历年走势从2010年1-11月份与2009年度房地产投资结构对比可以发现，住宅投资在房地产投资中占据绝对份额并且没有太大变化，依然占据绝对份额。从各类型物业的投资增长情况看，增速均出现较大幅度的提升。其中，住宅完成投资468.40亿元，同比增长37.7%，增幅较去年同期增长了21.2个百分点；由于XX新区的快速发展，全市办公物业投资额同步增长，办公物业投资完成43.34亿元，同比增长152.8%，增幅较去年同期增加了136.3个百分点；商业用房投资完成59.00亿元，同比增长49.4%，增幅较去年同期增加了32.3个百分点。2010年1-11月份26、商品房投资结构对比（单位：万）2009年商品房投资结构对比（单位：万 ）3.3.2 房地产开发情况分析房地产施工面积增长速度与投资和土地供应有较大关系。经历了2009年暖市之后开发商资本充裕，但是在土地市场供不应求的大环境影响下，开发商缺乏足够的土地储备；另一方面，目前开发商普遍看好后市，转变了战略模式，拿地、囤地现象普遍存在，共同促成了施工面积增速较低的局面。2010年房地产新开工面积快速增长，商品房新开工面积1811.8万平方米，同比增长25.47%。 2009年房地产市场供不应求的大环境下，房价一路飙升，这造成了刚性需求客户的心理恐慌，提前了购房计划；增强了投机型客户对房价提升的心理预期27、，由此加剧了房地产市场供需严重不平衡的现状，开发商看好房地产市场，纷纷加大了开工力度，随着2010年新开工面积的入市，预计2011年下半年供不应求的现状将会得到部分缓解。投资、开工的增长情况会直接影响到竣工量。2010年商品房竣工面积944.6万平方米，同比增长46.9%，2010年房地产市场较为活跃，房地产开发商看好后市，充裕的资金投入使得房地产开发速度提高，进而增加了竣工面积。2007-2010年XX市商品房施工/竣工走势3.4 房地产发展小结XX市经济运行发展势头良好，市场投资和消费信心看涨。2010年XX房地产投资总额和增长速度都维持在较高水平。房地产投资依然是固定资产投资的中坚力量。28、由于XX新区的快速发展，全市办公、商业物业投资额同步增长，增速均出现较大幅度的提升，房地产开发商看好后市，充裕的资金投入使得房地产开发速度提高，新开工面积快速增长。相对于外地人购房占比较大的XX市房地产市场来说，限购令的出台会对XX市房地产市场造成一定的影响，商品住宅的投机需求将会继续得到抑制，投资者对商办物业的关注度和成交量则会得到增长。第四节 XX市房地产市场现状4.1 土地市场分析4.1.1 XX市土地市场分析2010年，XX市通过招拍挂方式累计供应各类土地114宗、总面积达到672.34万，其中扣除撤牌、流标等22宗、44.99万外，实际出让土地92宗、627.36万，供应面积较20029、9年增长了29.7%，但总量上仍不及2007年。2007-2010年XX市土地供应走势2010年供应土地中，纯住宅用地主要集中在XX新区、中原区和管城区，分别为37万、28.57万和23.87万，其他区域供应很少；商服用地几乎集中在XX新区，为33.96万。2010年XX市各行政区土地供应分布图2010年，金水区成为出让地价最高和涨幅最大的区域, 主要原因是受财专地王及金城时代广场地块的高价成交而造成的。XX新区2010年成交地块主要是分布在商贸物流区而非CBD，前者的价格较低；同时出让了一定数量较低价格的住宅用地，从而拉低了成交价格数据有所下降。2009-2010年XX市商品房用地分区域成交30、价格分析2009-2010年XX市商品房用地分区域楼面地价分析资料来源：CRIC4.1.2 XX新区土地市场分析2010年XX新区商品房土地出让面积125.7万，可建总建筑面积476.4万。XX新区是全市供应地块幅数最多的区域，用地集中在金水东路两侧的“政务圈及高铁经济圈”内。2010年XXXX新区土地成交情况1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月土地出让面积（万）0.4910.1213.4092.3112.180.005.422.600.000.0019.320土地成交面积（万）0.491.1220.7571.513.3112.180.007.590.420.008.330成31、交土地可建面积（万）1.954.9471.24239.6011.5946.390.0044.151.220.0055.320土地成交总价（亿元）0.470.276.1810.470.985.240.004.100.210.007.940数据来源：CRIC（注：土地计算范围包括工业用地但不包括划拨、协议出让用地。）2010年XX新区区域主要成交商服用地一览表土地位置土地属性容积率用地面积成交日期成交总价楼板价每亩地价商鼎路南、心怡路东商业（商服）;79926.32010-4-2284651218568.526站南路西、福禄路北商业（商服）;710264.72010-4-225030700326.32、689和谐路东、福禄路南商业（商服）;79999.972010-4-224095585273.001心怡路东、康宁路北商业（商服）;712104.92010-4-225935700326.867康宁路南、和谐路东商业（商服）;78000.012010-4-223925701327.085站南路西、万通路南商业（商服）;791732010-4-224500701327.048心怡路东、福禄路南商业（商服）;712475.42010-4-2290151032481.749商都路北、心怡路东商业（商服）;715131.32010-8-98455798372.519商都路北、心怡路东商业（商服）;7133、3333.32010-8-97450798372.502心怡路东、福禄路北商业（商服）;78562.92010-11-175990999466.355站南路西、站西二路北商业（商服）;7169912010-11-1711880999466.131商都路北、站南路西商业（商服）;729333.32010-11-17221101077502.503福禄路南、站南路西商业（商服）;79686.072010-11-1768451010471.126康平路南、东风东路西；东风东路西、榆林北路北商业（商服）;1542156.52010-4-2222140350350.12610年以来，区域主要成交商服用地34、容积率都在7.0以上，未来将是以高层为主的商业形态。4.1.3 重点成交土地地块分析全市商服用地几乎集中在XX新区，为33.96万，其中商业用地成交单价最高地块为2010年11月成交的康宁路南、站南路西地块，成交楼板价4349元/平米。商业用地成交单价最高地块简介康宁路南、站南路西地块土地用途商服土地面积（）8741.63总建筑面积（）61191起始价（万元）6115竟得单位河万众房地产开发有限公司成交时间2010-11-17成交价格（万元）26615容积率7建筑密度/绿化率30%建筑高度（米）120每亩地价（万元/亩）2029.76楼面价（元/）4349竞价涨幅335.2%成交方式挂牌地块区35、位分析CGD中央政务区商圈综合交通枢纽区高铁新客站商圈XX新区CBD本地块中高端住宅区物流中心康宁路南、站南路西地块所在区域为政府规划的XX新区，也是XX市未来的市政中心，XX新区将打造为XX市的中高端商务办公区及商住物流区；该地块周边规划有机关单位、公益设施、中高端住宅小区、现代服务业及批发物流设施。区域规划中的新客运站近在咫尺，规划中的新客运站集城际轻轨站、地铁站、高铁站、长途客运站、公交站于一体，该客运站目前正在建设中，预计2013年底全面投入使用，届时新客运站将实现高铁、地铁、公交等交通工具的零距离换乘，客运带来的巨大客流量也将给客运站附近带来无限商机，以新客运站为中心的“新客运站商圈36、”的形成已成必然。 本地块介于CGD中央政务区商圈与高铁新客站商圈之间，综合交通枢纽区的建设，有利于该地块的价值提升。4.2 商品房市场分析4.2.1 XX市商品房市场分析4.2.1.1 商品房市场基本概况经历过2008年市场调控期，2009年市场需求全面反弹，需求节节升高，价格稳步上涨，XX市全年商品房成交量突破千万平米大关。2009年市场的良好表现使得开发商资金充裕，进而加大了投资开发力度，使得2010年市场供应量增长了217万。虽然2010年市场成交变化不大依然保持在1100多万水平，但供应量的增长使得供求比下降到了1.21，市场供不应求的矛盾得到了一定程度缓解。10年虽然政府几度调控仍37、未房价一路上涨的势头，成交均价从09年的4909元/平米一路上扬至6168元/，涨幅达到了23.8%。2010年商品房供应、成交、价格同比情况指标2009年2010年同比增长（%）供求比1.601.21-24.4%供应量（万m2）724.38941.7030.0%成交量（万m2）1155.881139.09-1.5%成交价格（元/ m2）4909616825.6%成交总额（亿元）567.4702.623.8%4.2.1.2商品房供求分析2001年以来，XX市商品房市场供应、成交总量不断逐年增大，并在2007年达到了历史新高。之后受宏观调控和经济危机的影响，2008年市场出现萎缩，2009年在宏38、观政策影响下市场开始回暖，成交刷新历史新高突破千万平米大关。2010年市场供应受2009年开工量上升影响而增长明显，达到了30%，但市场成交依然保持千万平米以上的平稳高位水平，市场供不应求态势有所缓解但并未彻底转变。2010年全市商品房依然延续供不应求态势，但供求比相对09年有所下降。2001-2010年XX市商品房历年供求走势图10年市场供应上升，供求比下降，但仍未改变供不应求局面 2010年市场供应依然以住宅为主，各类物业供应量较2009年均有所上升，其中办公物业供应占比增长明显，占到了8.3%，主要是受XX新区办公物业的持续供应影响。连续的针对住宅市场的调控，使得市场资金逐渐转向商业和办39、公物业市场，投资者的观念逐渐转变，商办市场热度已逐步升温。预计随着大量城中村综合体项目带来的商业物业的增加及XX新区2010年成交的大量商业用地的建设，未来全市商业物业供应比例仍会有一定程度的提高。2010年各物业供应量占比 4.2.1.3 商品房成交分析XX市商品房成交均价在2003年之前保持相对平稳，年均增幅较小，从2003年之后，价格增幅进入快车道，年均增长在10%以上。2010年成交均价及增速双双达到历史最高水平，成交均价已突破6000元/大关。2001年2010年XX市商品房成交均价比对图 2010年XX市办公物业成交量占比上升明显，住宅和商业物业成交占比则有所下滑。其中XX新区办公40、物业成交占到了全市的80%以上，这种区域性办公物业的集中成交造成了办公物业占比上升明显的现象。未来商品住宅仍将是市场成交的主流，但是随着调控政策效果的逐渐显现及XX市在2011年初推出的限购政策的影响，商品住宅的投机需求将会继续得到抑制，投资者对商办物业的关注度和成交量则会得到增长。 2010年各物业成交量占比资料来源：CRIC4.2.2 办公市场分析2010年办公物业市场供应强劲，供应量同比增长258.9%；成交大幅增加，成交量同比增长34.5%；价格上扬，成交均价同比增长62.3%。整体供求比为1：1.2，供求矛盾有所缓和，但仍然供不应求。从量价关系上看，在成交量的有力支撑下，成交价格震荡41、攀升，10年XX办公物业市场呈现稳步发展态势。2010年办公物业新批准预售为78.31万，较2009年预售21.82万增长258.9%。，成交量为93.66万。较2009年成交量69.61万增长34.5%。成交均价为8522元/，较2009年办公市场成交均价5252元/上涨62.3%。2004年至2010年XX市办公物业量价走势图2008年受金融危机影响，众多开发商都放慢了对办公物业的开发力度，使得2009年办公物业供应量急剧减少。2009年后，宏观经济形势转好，商品住宅市场迎来了小阳春，成交量一路飘红，在追涨预期心理的刺激下，办公物业成交量猛增，2009年办公物业出现了严重的供不应求。20142、0年投资客大量入市，推高了办公物业成交量。所以在2010年XX房地产市场较为活跃的大背景下，办公物业市场供应和成交都大幅攀升，创历史新高。2004年至2010年XX市办公物业供求走势图数据来源：CRICXX新区和金水区是办公物业成交主力，XX新区依然保持龙头地位。2010年XX新区办公物业成交量为75.81万，较2009年成交量39.2万增长93.4%。 2009年、2010年XX办公物业区域成交面积表区 域2009年成交面积(万)2010年成交面积(万)同比增长（%）XX新区39.2075.81 93.4%金水区24.6513.71 -44.4%惠济区0.320.18 -43.8%中原区0.43、41.86 365%二七区2.511.69 -32.7%管城区2.520.40-84.1%2010年XX新区和金水区成交均价领跑全市，分别为8714元/和8691元/。两区成交均价明显上涨，较2009年XX新区上涨74.9%，金水区上涨40.5%。其他区域均低于全市均价8522元/。成交均价最高是XX新区的千玺广场，为24443元/，该项目同时大幅拉升了XX新区和全市办公物业的销售价格。千玺广场的高成交均价是CBD商务价值崛起和绿地品牌实力，以及高标准商务配置等优势的集中体现，所以可以看出办公物业由于地段、配置、档次等因素不同，价格差距也非常大。2009年与2010年XX市办公物业区域成交均价44、比对图数据来源：CRIC4.2.3 商业市场分析2010年，XX市商业物业供求基本持平，供求比为1：1.04。2010年商业物业供应量为80.39万，与2009年相比，增加了29.6%，成交量83.77万，与2009年相比，减少了12.2%，成交价格10877元/，与2009年相比，增加了32.0%。2004年2010年XX市商业市场历年供求走势图从XX市商业物业供求走势来看，2004年至2008年全市商业市场均表现为供过于求态势，而自2009年开始，因住宅销售量激增，从而带动住宅底商成交量持续走高，出现短期的供不应求态势。2010年商品房成交趋于平缓，继续消化往年的存量，商业物业整体表现出供45、求基本平衡，但是结合历年供求数据来看，仍然供大于求。4.3 XX新区市场分析2010年，XX新区商品房供应量为175.12万，同比增长了56.26%，占全市供应量的17.54%，位居各区第二；成交量为215.37万，同比增长了13.63%，占全市成交量的18.78%，位居各区第二；全年商品房供需比为0.81:1，延续了区域供不应求的局面。由于大量土地供应的区域都集中在交通枢纽片区，因此该区域将成为未来东区竞争的热点区域。2010年，XX新区平均月供应量和成交量分别为14.6万和17.9万。各月供求关系除了3、6、9月份出现了供大于求的状况外，其他月份都处于供不应求的状态。在9月份由于较多楼盘集46、中入市，该月的供应量达到了45.7万，达到全年最高数值。由于区域市场的持续火热，客户对非住宅物业的信心大增，于是办公用房和商业用房的成交量也大大增加，2010年，XX新区办公用房供应量为54.78万，需求量为75.81万，供求比为0.7:1，但是由于区域商业供应量增大，而区域商业氛围相对比较缺乏，因此商业物业出现了供大于求的状况。2010年，XX新区商品房成交均价为7753元/，较去年相比增幅高达32.99%，创造了历年增幅之最。一方面是由于该区域本年度住宅物业供不应求的趋势明显，导致项目价格快速上涨；另一方面是由于今年该区域非住宅物业特别是写字楼物业成交比重加大，并且价格较高，对该区的成交均47、价有一定的拉升作用。 2010年，XX新区各类物业的月度成交均价都呈上升趋势，其中商品住宅成交均价达6549元/，商业用房成交均价为13329元/，办公用房成交均价为8714元/。由于房地产市场的持续回暖以及XX新区商务氛围的不断成熟，使得该区域的办公用房和商业用房成交量大增，并且价格增幅也较大。4.4 房地产整体市场小结4.4.1 土地市场XX新区今年出让的土地面积最大，商服和住宅用地供应均为全市首位，全市商服用地几乎集中在XX新区，用地又集中在金水东路两侧的“政务圈及高铁经济圈”内。从2009年下半年以及2010年成交土地来看，各开发商对该区域内的商业用地拿地热情高涨，大多没有开发过商业项48、目的房产企业也纷纷“小试牛刀”，可见开发商对商业地产期望较高，板块成交土地较多，未来新增开发集中爆发，预计未来几年区域商业地产市场竞争将异常激烈。区域开发力度加强和高铁站新东站等优势配套的完善将使保证XX新区未来依然是市场关注的热点区域，在成交结构中仍将扮演重要地位。4.4.2 全市商品房市场2010年全市商品房成交量再次突破千万平米大关，商品房供应、成交量超过09年水平，供求比有所下降，市场供不应求的矛盾得到一定程度的缓解。商品房成交均价突破6000元/，增速创历史新高。全市住宅、商业产品供应、成较占比下降，办公物业供应、成交占比上升，成交价格增幅明显，XX新区价格引领全市。XX市2010年49、全市新增供应办公物业主要集中在CBD和金水东路沿线区域，办公物业需求旺盛，整体销售去化较快，XX新区办公物业成交占到了全市的80%以上，中高端物业受市场的青睐度逐步加大。09、10年办公物业供求项目较少，价格易受个案影响，10年办公物业成交价格上涨明显。XX市2010年商业物业成交量一路走高，商业物业的高利润带动更多的住宅底商项目、城市综合体入市，随着各商圈的改造升级，后续市场供应潜力大，去化压力大。4.4.3、XX新区商品房市场XX新区是XX市重点发展的区域，房地产项目以高档住宅和高层写字楼为主。2009-2010年由于区域内在售项目较少，因此区域供求表现得相对冷清，但在政策导向影响下，区域50、成交价格仍位于全市第一的位置。现XX新区的住宅市场目前均价已经突破7000元/，是XX各区商品住宅均价唯一“破7”的区域。2010年XX新区写字楼投放面积占到全市投放量的70%，销售面积占全市写字楼销售量的81%，销售均价达到全市最高峰值，越来越多的人看好XX新区发展前景。办公最具有代表性的为绿地千玺广场，是目前区域写字楼标杆，成交均价最高，也是是CBD商务价值崛起和绿地品牌实力，以及高标准商务配置等优势的集中体现，所以可以看出办公物业由于地段、配置、档次等因素不同，价格差距也非常大。第五节 XX区房地产主要楼盘项目调研情况5.1 住宅商品房市场情况5.1.1 XX新区商品房市场概况2010年51、XX商住房共卖了10万多套，均价5536元/，价格比2009年涨了两成。2010年12月份，XX商品住宅销售价格最高的区域是XX新区，当月销售1764套，均价达7506元/，是XX各区商品住宅均价唯一“破7”的区域，2010年12月份7506元与2009年12月份5597元/相比，上涨了1909元，涨幅高达34.1%。2010年XX商品住宅销售情况区域套数面积（）均价（元/）全市1019575536金水区343045610中原区200604616二七区154815699管城回族区145065567XX新区123476549惠济区51365447235475经开区133158253917XX新区52、板块楼市很火爆，该区域商品房（尤其是优势品牌楼盘）涨幅显著，目前在售楼盘多数均价破“万”。2011年初，该板块住宅均价较2009年同期上涨了3000-3500元/平，涨幅居XX全市之最。从涨幅看，该区域成为引领XX市房价攀升的风向标与全省高端客群投资置业的中心高地。备注：鼎盛东方时代3期拟于2011年3月中下旬开盘，预计高层均价9000元，小高层均价1.05万元，因此取9500元代表鼎盛东方时代3期开盘的均价。5.1.2 XX新区住宅市场样本调查项目1 正商东方港湾开发商河南宏光正商置业有限公司项目地址XX新区郑汴路与东风路交汇处销售热线2 60689333工程进度一期已经交房，二期均为现房销53、售节点清盘期，目前3#、5#仅剩26套，均为1-5层房源主力户型83大1房，110大2房，132大3房均价均价1.1万/。1层赠送地上花园，单价1.2万/。备注2月16日开始排号，2000元抵1.5万；2月26日开盘项目2 高速奥兰花园开发商河南高速房地产开发有限公司项目地址XX新区东风东路与郑汴路交汇处向北200米销售热线9工程进度现房，正在做景观，2011年10月以前交房销售节点将清盘，仅剩几套尾盘主力户型79-96两房，151-174三房均价1万/备注奥兰广场写字楼目前均价1.6万/；临福禄街底商（双层捆绑）1.8-2.0万/项目3 鼎盛东方时代开发商投资商：北京元大鼎盛 / 开发商：东54、方鼎盛地产发展有限公司项目地址XX新区农业东路与商鼎路交汇处销售热线7 66927777建筑形态高层+小高层工程进度一期/二期现房，三期主体将封顶，四期部分封顶层面布局高层：2梯4户；小高层：1梯2户。销售节点一期、二期售罄、；三期3月初认筹，3月下旬开盘主力户型86大2房，110-120紧凑3房,130-140大3房，140以上4房均价三期高层预计9000元/平，小高层预计1.05万元/平项目4 新里卢浮公馆开发商河南老街坊置业有限公司项目地址XX新区郑汴路与东风路交汇处向南600米销售热线0371-6909 0000工程进度一期已经交房，二期主体封顶，部分楼宇外立面将呈现销售节点二期将清盘55、，目前仅剩楼王3号楼约几套小户型主力户型87-892室2厅1卫，129-1413室2厅2卫（已经售罄）剩余房源目前剩1-5层与29-32层的部分小户型房源住宅均价均价1.03万/商铺均价预计4月份推出，价格尚未出来，预计2.3万/平（双层连体捆绑）备注3期目前部分工程出地面1-2层，预计2011年下半年推售项目5 财信圣堤亚纳开发商河南财信置业有限公司项目地址XX新区商都路（郑汴路）与黄河东路交汇处销售热线0371-6990 7777指标规划用地160亩，总建筑面积约37万，容积率3.5，建筑密度13.5%，绿地率45%建筑形态与建筑风格均为30-34层高层；新古典主义ART-DECO 风格工56、程进度目前1、2、3号楼正做桩基，预计5月出地面；11、12、13号楼地面将拆迁完毕，预计2月底开始做桩基。销售节点目前接受咨询。主力户型501房、70-802房、101-113小3房、130-140大3房推售房源计划1期拟推3栋（1、2、3号楼）34层高层，约920多套，预计9月开盘；2期拟推3栋（11、12、13号楼）34层高层，800余套，预计12月开盘。项目6 海马公园开发商海马（XX）房地产开发有限公司项目地址XX新区东风东路与商都路交汇处东北销售热线1建筑形态28-32层高层；新古典主义ART-DECO风格工程进度1期9栋高层主体即将封顶，预计5月份外立面呈现推售房源计划1期拟先推57、3栋高层约590套，预计5月开盘；之后推6栋高层约1500套，预计8月或9月开盘。销售节点目前接受咨询，预计3月底开盘。主力户型86-89两房两厅一卫、112三房两厅一卫、131-157三房两厅两卫项目7 永威翡翠城开发商XX市永威置业有限公司项目地址XX新区中州大道与商鼎路交汇处销售热线1 88888862工程进度3、5号楼主体将封顶，9、10、16号楼建至17-20层销售节点目前接受咨询。预计5月初排号，5月下旬开盘。主力户型60-70一房、70-89两房、109-115小三房、120-140大三房、150-200大四房与五房推售房源分布3、5号楼以60-70小户型为主约272套；10号楼58、以70-89两房与109-115小三房及130大三房为主约216套；9号楼以110小三房与130大三房及200五房为主约108套；16号楼以130-200大户型为主约162套项目8 永威东棠开发商XX市永威置业有限公司项目地址XX新区金水东路与黄河东路交汇处向南200米销售热线0371-6168 8888 / 6163 3333工程进度有两栋主体封顶，另有两栋建至地面3层销售节点目前接受咨询。预计4月底排号，5月中下旬开盘主力户型80-89两房、110小三房、130-140大三房、150-260大四房与大五房推售套数1期拟推4栋18层高层，约384套备注层面布局：2梯4户；2梯3户。项目9 X59、X曙光苑开发商河南泰山岩土实业有限责任公司项目地址XX新区兴荣街与聚源路交汇处东南角销售热线4006066969工程进度5栋高层，主体已经封顶，正做外立面建筑风格/建筑面积现代简约中式风格。总建筑面积6.45万平。销售均价2010年10月12日开盘，当日均价8500元/平；截止2011年3月，当前均价11000元/平销售率已售80%，剩28层以上房源与5层以下个别房源项目10 中濠汇景湾开发商河南中豪置业有限公司项目地址金水东路与心怡路交汇处东南销售热线0371-6555 9999项目概况占地面积9.5万平，总建筑面积33万平，一期开盘2010717工程进度一期4栋高层主体封顶将做外立面；2期60、4栋高层建至地面3-4层建筑形态住宅，商业、商务酒店、写字楼4位一体的城市综合体建筑风格新古典主义ART-DECO风格主力户型80-90平两房，110-120平小三房，121-143平大三房，146-177平大四方销售均价一期最后个别房源，均价1.26万/平；二期尚未开盘，价格未定备注二期开盘预计2011年下半年5.2 住宅二手房市场情况相对于商品房（一手房）市场，二手房以其现房优势、地理位置、社区成熟及相关配套完善、选择余地更大、范围更广等许多优势，受到部分自住型刚性需求青睐。同时，近几年中心城区存在大量次新房，XX“限购令”并没有对二手房交易进行太多严厉限制，使得越来越多的自住型与改善型购61、房者开始涌入二手房市场，用手中的旧房换取次新房。2011年XX二手住宅交易信息区域套数面积（）均价（元/）全市295064089金水区126504075管城回族区49254113244064中原区47813878183722二七区45943805283838XX新区14591836955590惠济区9911045454024经开区93124553874高新技术开发区13134034492010年，市区二手房成交套数为30263套，交易面积达277.87万平方米，同比增长4.19%和4.55%。其中住宅二手房成交29506套，交易面积269.42万平方米，同比增长3.88%和3.21%。二手房交62、易均价(以市场评估价为计算依据)为每平方米4177元，同比增长25.4%;其中住宅二手房交易均价为每平方米4089元，同比上涨25.05%。XX市二手房的成交主要集中在金水区，XX新区的二手房成交在整个XX市场上占比较小。这主要是由于金水区相对于XX新区来说是次新区，区位价值较高，且存在大量次房，二手房的供应量较其它区来说明显较多，所以金水区就成为“限购令”对新房市场限购的的情况下部分自住与改善购房者的选择。5.3 写字楼市场情况5.31 销售情况：XX新区写字楼销量占全市80%以上2010年，XX新区写字楼投放面积78.31万平，占到全市投放量的69.97%，销售面积75.14万平，占全市写63、字楼销售量的80.86%，销售均价达到全市最高峰值，越来越多的人看好XX新区发展前景。2010年办公物业成交量TOP10（简称TOP10）与去年一样全部被XX新区和金水区包揽，由于千玺广场、温哥华大厦、汇智金融大厦、联盟新城建业总部港、绿地之窗等项目陆续开盘，带动了XX新区办公物业成交量大幅增长，TOP10上榜项目由去年4个增加到今年9个；而曼哈顿广场、财富广场、浦发国际中心、省汇中心等老牌项目销售进入尾期，成交退居二线，所以金水区上榜项目由去年6个减少到今年1个。绿地原盛国际、永和国际广场和荣勋大厦10年依然榜上有名，位次与去年相近。2010年TOP10项目总成交面积为464018 ，同比264、009年824185减少四成多；2010年成交均价为9466元/，同比2009年5969元/上涨3497元/，增幅高达58.6%。XX新区作为商务领航区域，区位价值和办公品质等因素是该区域办公物业成交均价快速上涨的催化剂，而在TOP10中XX新区项目占9个，所以，2010年TOP10成交均价比2009年有较大增幅得益于此。例如2009年、2010年都上榜的永和国际广场，项目价值在2010年集中爆发，成交均价成跨越式上涨，增幅高达178.1%。2010年XX市办公物业成交面积排行榜前10位排名项目名称区域成交面积（）成交均价（元/）1绿地原盛国际XX新区8921473032汇智金融大厦XX新区665、260078003永和国际广场XX新区58874109594中南海知音XX新区4545858665绿地之窗XX新区4071390446千玺广场XX新区37879244437荣勋大厦金水区3688291108联盟新城建业总部港XX新区3217385509温哥华大厦XX新区32161828910联合中心XX新区2806460252010年TOP10项目总成交面积占全市办公物业市场年度总成交面积的49.5%， XX新区的绿地原盛国际、汇智金融大厦和永和国际广场成绩最为突出，成交量分别为89214、62600和58874，占据了排行榜的前三名。中南海知音、绿地之窗成交量均超过4万；千玺广场、荣勋大厦成66、交量相当，超过3.5万；联盟新城建业总部港和温哥华大厦成交量在3万左右。5.32 价格：XX新区写字楼价格为全市最高，且上涨迅速XX办公物业历年成交均价震荡上行，与整个房地产市场各类产品成交价格保持同步上涨。从2006年至2008年成交价格稳步攀升，2009年略有回落，2010年创新高，达到8522元/，比2009上涨3270元/，增幅为62.3%；剔除千玺广场个案高价格因素，增幅也有48.3%。纵观历年成交情况，办公物业整体处于供不应求状态，成交量稳步增长，再加上配套、设备、办公环境不断升级等多方面因素，办公物业成交均价仍有一定上涨空间。2004年至2010年XX市办公物业成交均价走势图从成67、交均价月度图看，办公物业成交均价2009年1月至9月小幅震荡，2010月至10年3月平稳上升，2010年4、5月两月连续下挫，6月陡升，之后继续小幅震荡上行。XX新区千玺广场2010年5月开盘，6月备案，24,296元/的成交均价推高了6月整体办公物业市场的成交均价。2009年1月至2010年12月XX市办公物业成交均价走势图从成交均价上看，2010年TOP10成交均价为9466元/，比全市办公物业年度成交均价8522元/高出944元。位于金水东路的绿地原盛国际价格优势非常明显，2010年成交均价为7303元/，在TOP10中成交均价位列第八。在绿地品牌实力、商务综合体定位和东区发展趋势等优势68、基础上，超强竞争力的价格大幅提升了其性价比，吸引了大量客户成交。具有同样区位价值的永和国际广场虽然在成交量上略逊绿地原盛国际，但成交均价（10959元/）却高出前者五成。由此可以看出绿地原盛国际快速出货、永和国际广场高定价的市场战略，而千玺广场作为中原地标性商务建筑，其两倍多于永和国际（TOP10中成交均价排名第二）的成交均价充分体现了其在商务领域中的领秀地位。备注：1）以上数据，来源于2011年3月中旬实际市调和网络数据统计；2）绿地千玺广场（低）指1-32层区域，绿地千玺广场（高）指33层及以上区域。5.33 个案分析5.33 1 项目概况项目名称绿地中心千玺广场占地面积42,780建筑面69、积240,000容积率5.61停车位1000个物业类型写字楼、商业、酒店物业高度280m销售价格24443元/装修状况毛坯开发商河南绿地中原置业发展有限公司建筑设计美国SOM建筑设计事务所绿地中心千玺广场项目概况本项目位于CBD商务区内，东邻XX市国际会展中心，南面是XX新区最大的绿地公园，西依河南省艺术中心，北靠260亩的如意湖和湖边公园，周边60栋写字楼如众星捧月般环绕四周。伴随着地铁线的建成投用，未来地铁1号线和4号线在此交会，将成为地铁重要的换乘点。XXCBD区域坐享会展之都、物流中心的资源优势，伴随着国家四纵四横客运专线、高铁十字枢纽构架，未来这里将成为环渤海、珠三角、长三角、中西部70、的八方资源与商机。目前已有上百家国内国际500强企业入住XXCBD，以XXCBD为中心的金融、保险业和总部经济聚集效应已初步形成。本项目位于CBD中心，尽享XX新区和CBD的资源优势。项目主楼为280米高塔状建筑，楼体共60层，建成后将成为集国际名品商业、5A甲级办公、美国万豪五星级酒店、观光旅游、顶级私人会所于一体的CBD核心综合体。作为XXCBD最后一个稀缺高端项目，绿地中心千玺广场既是XXCBD的收官之作，更将以超高端的配置成为XX乃至河南建设的代表之作。5.33 2 项目成交情况 该项目开盘至12月底7个月成交近半，去化率为44.33%。从7月备案情况来看，项目开盘销售较好，成交12171、35；之后进入销售淡季，7、8两月成交量急剧萎缩，共成交7564；9、10两月成交量回升，分别为8189和8607，11月份成交量又再次萎缩与8月持平，12月份没有成交。成交均价震荡上行，11月份创新高，突破2.5万元/，远超过办公物业市场成交均价8522元/ 1.93倍。该项目集万千宠爱于一身，价格自然高高在上，但是高价格放慢了成交量攀升，延长了销售周期，资金回收速度放缓。所以，该项目7个月近半数面积成交，去化速度较慢。千玺广场办公物业2010年量价走势图千玺广场项目办公物业10年成交情况成交均价（元/ ）成交面积（）预售面积（）总体去化率（%）2444337879854432.1244.372、35.333 项目点评本项目作为XX标志性建筑，拥有区位、品牌、形象和高端配置等优势。区位优势位于XX、XXCBD双核心，占据了中部唯一的中心之“心”。品牌优势绿地集团是中国综合性地产领军企业，在XX开发了绿地世纪峰会、绿地峰会天下、绿地老街XX新苑，绿地原盛国际、新里卢浮公馆、高铁站前广场等数个高端品质项目，已形成良好的知名度和美誉度。形象优势280米高楼，国际甲级写字楼、五星级万豪酒店、一线名品商业，成为中原城市新地标。配置优势超高端配置，满足世界500强企业发展需求。本项目的高成交均价是多重综合优势的集中体现，但是，高价格在一定程度上放缓了成交速度。例如上海环球金融中心是中国大陆第一高楼73、，上海地标性建筑，被称为最好位置、最高端和最高租金的楼盘。整个项目自持物业只租不售，2010年年平均租金为2.793.36美元/天，截止目前为止出租情况不容乐观，出租率仅40%左右。所以由此可以类比出本项目成交价格上涨空间有限，在高企价格的作用下，去化速度提升不会太快。根据本项目各方面综合价值，千玺广场将成为中原地标性建筑，对展示XX形象和拉动城市发展有着积极和深远的意义。5.334 其它个案绿地之窗开发商河南绿地广场置业发展有限公司项目地址XX新区东风东路与七里河南路交汇处销售热线5 / 67575555工程进度A座、B座主体已封顶，C座已出地面销售节点A座、B座已售罄；C座目前接受咨询与意74、向客户登记均价A座、B座于2010年10月、11月开盘，均价1.3-1.6万/；C座预计2011年4月或5月开盘，预计均价1.9万/备注5A甲级写字楼配置；目前已有省内外大客户洽谈团购，但协议尚未签订。行署国际广场开发商XX耀威房地产开发有限公司项目地址XX新区众旺路与正光路交汇处销售热线86 371 87552222 /3333工程进度均为现房销售节点现房销售，目前仅剩E座写字楼均价E座均价2.6万/商铺均价目前5万/（双层联体捆绑销售）备注由于处于XX新区CGD核心地段，投资价值显赫，升值潜力巨大，而且周边省市级行政机关云集，金水东路近在咫尺。5.4 商业综合类项目市场情况XX高铁新客站将75、于2011年7月1日试运营/12月正式运营。石武、郑西两条“十字”形高铁已经形成，郑徐高铁已动工建设，预计2013年初投入运营。全部建成后，将形成“五站合一”的城市综合交通枢纽：高铁新客站、公交总站、长途客运站、城际轻轨站、都市地铁站。由于商机巨大，目前绿地之窗、绿地中央广场、绿地原盛国际、升龙站前商业广场、高速奥兰广场、广地商务港等项目扎堆建设，如绿地之窗2010年10月写字楼均价1.1万/平，而2011年2月中旬涨至1.9万/平，价格涨幅非常显著。“五站合一”的城市综合交通枢纽全部建成之时，该区域商业地产价值更是翻倍增涨，如2010年11月16日，标号XX东出(2010)044号的土地，位76、于康宁街南、站南路西地价拍到2010.13万/亩，突显该区域商业价值与投资价值的无限璀璨。由于，该区域未来1-2年将形成现代化/高规格/人气与商机超旺的“高铁商圈”，商业地产开发必将迎来黄金发展机遇期。5.41 供应分析：XX新区为商业物业主力供应区域从下图可以看出，2009年、2010年XX市商业物业供应量区域分布中，除管城区外，各个区域商业供应量均有不同程度的增加，其中XX新区一路高歌，取代金水区，成为供应主力地位。从区域分布中可以看出，金水区，管城区，中原区区域占比与09年相比有不同程度的下降，二七区供应区域占比有小幅的上升，惠济区与09年持平。 2010年XX新区商业物业供应量为26.77、89万，供应量较2009年同期增长350%，管城区2010年商业物业供应量仅5.13万，供应量同比下降了63.8%，区域结构占比也明显下降。二七区2010年商业物业供应量为15.91万，同比增加了49.1%；金水区2010年商业物业供应量为19. 57万，与2009年同期基本持平。5.4.2 成交分析：金水区、管城区、XX新区为商业物业成交主力区域从上图可以看出，2010年各个区域商业物业成交量除XX新区和金水区有不同程度下降外，其它各个区域成交量均表现为增加的态势，从区域占比来看，金水区、XX新区和管城区处于主力地位，2010年金水区商业物业成交量为36.97万，同比下降了3.7%，结构占比78、为44.1%，与2009年相比，上涨了3.91个百分点；2010年月份XX新区商业物业供应量虽然较大，但成交量为13.98万，同比下降了51.2%，结构占比为16.7%，与2009年相比，下降了13.30个百分点。2010年，二七区、中原区、管城区商业物业成交量分别为6.45万、7.78万、16.38万，同比分别上涨了4.4%、13.9%、24.8%；惠济区商业物业成交量为2.21万，同比下降了2.2%。2010年金水区共有89个商业项目入市，该区的普罗旺世成交量19534，名列排行榜第一位，盛润国际空间成交量13060，名列排行榜第三位。金水区的商业物业成交量较去年同期虽然有小幅下降，但是仍79、然为各区域成交排行之首。管城区共有34个商业项目入市，其中，富田太阳城成交量18721，名列排名第二位，紫燕华庭成交量11675，名列排行榜第九位，这两个项目为管城区的成交总量贡献较大，相较去年同期，管城区成交量增长了29.5%。XX新区有43个商业项目推出，其中，位列成交排行榜前十位的分别有宝龙城市广场（成交量15190），绿地原盛国际（成交量12663），运河上郡（成交量12048）。中原区共有20个商业项目入市，成交量相较去年同期增加了17.6%，该区域入选成交排行榜的分别有排名第四位的XX中原万达广场（成交量16401）和第十位的康桥上城品（成交量11484）。惠济区有8个商业项目入市80、，成交量为2.09万，位于该区域的裕华天俊华庭（成交量为12633）位列排行榜第七位，成为该区域成交量贡献较大的项目。2010年XX市商业物业成交量排行前10位排名项目名称区域成交面积（）成交套数（套）成交均价（元/）1普罗旺世金水区1953414012,8422富田太阳城管城区18,721224,6893盛润国际空间金水区17,060128,7034XX中原万达广场中原区16,40113926,5785宝龙城市广场XX新区15,19013913,9696绿地原盛国际XX新区12,6637720,5207裕华天俊华庭惠济区12,633395,5518运河上郡XX新区12,0484212,01881、9紫燕华庭管城区11,67567,45210康桥上城品中原区11,4847411,3652010年金水区共有89个商业项目入市，该区的普罗旺世成交量19534，名列排行榜第一位，盛润国际空间成交量13060，名列排行榜第三位。金水区的商业物业成交量较去年同期虽然有小幅下降，但是仍然为各区域成交排行之首。管城区共有34个商业项目入市，其中，富田太阳城成交量18721，名列排名第二位，紫燕华庭成交量11675，名列排行榜第九位，这两个项目为管城区的成交总量贡献较大，相较去年同期，管城区成交量增长了29.5%。XX新区有43个商业项目推出，其中，位列成交排行榜前十位的分别有宝龙城市广场（成交量15182、90），绿地原盛国际（成交量12663），运河上郡（成交量12048）。中原区共有20个商业项目入市，成交量相较去年同期增加了17.6%，该区域入选成交排行榜的分别有排名第四位的XX中原万达广场（成交量16401）和第十位的康桥上城品（成交量11484）。惠济区有8个商业项目入市，成交量为2.09万，位于该区域的裕华天俊华庭（成交量为12633）位列排行榜第七位，成为该区域成交量贡献较大的项目。从上榜项目的成交量来看，排行榜前十名的成交总量为147409，占XX市10年1-11月份成交量的19.4%。其中，排名第二位的富田太阳城项目（成交量18721）和排名第九位的紫燕华庭项目（成交量116783、5）的总销量占区域成交量的20.5%，这两个项目推动了管城区的成交量较去年同期29.5%的增幅。就中原区来说，位列第四位的XX中原万达广场（成交量16401）和位列第十位的康桥上城品（成交量11484）的销量占区域成交量的38.4%，成为该区域的主力销售项目。5.4.3 成交价格分析全市商业物业历年成交均价稳中有升2004年2010年XX市商业市场历年成交均价走势图从全市商业物业成交均价走势来看，相较2009年，2010年商业物业成交均价增幅较大，2010年1-12月份成交价格10877元/，较2009年，增长了32.0%。与商品住宅市场的增长率相比，商业物业的成交价格增幅较大，表现出受政策调84、控的影响，市场对商业物业的热情走高，造成市场的阶段性供不应求，因此，成交价格上涨属于市场的正常表现。然而从商业物业历年走势来看，商业物业长期的供过于求使得商业物业成交价格上涨的动力有限，同时XX市商业物业以底商为主，价值实现度相对较低进而使得投资价值相对较低，因此全市商业物业成交价格在2009年以及2010年短期的陡然走高之后，将趋于相对稳定。从商业物业成交价格月度走势来看，全市商业物业成交均价最高点出现在2010年11月份，成交均价为15833元/，最低点为2010年3月份，成交均价为7979元/。2009年1月10年12月XX市商业市场月度成交均价走势图第六节 项目分析与构想6.1 项目S85、WOT分析6.1.1项目优势及机会分析 绿城集团品牌优势及卓越的营造能力； 项目毗邻亚洲最大的火车站XX新东站，商圈优势明显； 项目所在区域潜力巨大，是XX新区重点发展区域； 众多项目云集，业已形成规模，未来市场总体向好。6.1.2 项目劣势及威胁分析 区域内同类（写字楼、商业）产品供应量过大，市场消化能力有待观察； 区域成熟度不足，需5年左右时间加以完善； 区域范围内竞争压力大，项目同质化严重。6.2 项目营造思路6.2.1 开发思路 充分挖掘地块商业地产价值，整合零售、娱乐、餐饮等各类业态，扩大商业物业在项目中的比例，打造XX新区新火车站商圈消费升级类商业中心。利用区域商业中心集聚效应提升86、写字楼物业的附加值，营造区域最高端城市商业、写字楼及居住物业。6.2.2 产品思路基于地块规划条件及综合特征，充分利用基地西侧、北侧城市主干道，沿街布置区域中心级核心商业，整合大型超市、商场、影城、餐饮等业态，打造区域商业中心。6.2.3 经营思路1）设计先行，招商介入方案设计前，充分听取各类商业业态合作方的建议，做到主力业态量身定做，以期为日后销售或招商奠定良好基础。2）招商在先，销售在后商业部分主力店招商在先，营造项目区域核心顶级商圈形象。写字楼及其它商业物业销售以在后，尤其是商业以带租约销售的形式，来实现产品高附加值。4）开发周期设想本项目计划在7年内完成整体开发建设。第一年重点工作为前87、期、定位、设计以及开工前后相关工作；第二年重点包装项目形象并推出物业招商、销售，第三、四、五、六年创造热点，及时促销；第五年、第六年、第七年项目分期交付。6.2.4 定位参考项目写 字 楼：XX新区国际标准的甲级写字楼商 业：XX新区服务于中高端商务人士的会所式商业酒店式公寓：高品质服务型宜居宜投公寓天津绿城蓝色海岸项目日景效果图第七节 项目经济测算本项目规划为商务金融用地，产品定位组合存在多种可能性，为尽可能使测算科学合理，本报告对不同方案进行经济测算。每一种方案的经济测算又设定两个版本，一是根据项目定位并充分考虑公司品牌、产品品质等因素，在项目开发周期内市场处于正常状态下预期可实现的收益进88、行测算，二是充分想象项目在开发周期内依托整体经济形势、区域发展向好等非常理想化的外部环境方能实现收益进行测算。根据前述对项目区域位置、产品定位及竞争的分析，拟定本项目销售周期内在市场较为理想的状态下，写字楼销售均价20000元/平方米、商业销售均价18000元/平方米、酒店式公寓均价18000元/平方米进行测算；拟定在市场较差的情况下，写字楼销售均价17000元/平方米、商业销售均价15000元/平方米、酒店式公寓均价15000元/平方米进行测算。本测算所有方案均未考虑商业主力店自身持有的情况，而在实际运营过程中，多数情况下需要5-10年内的20%-40%商业持有比率，故本测算属于相对乐观测算89、。7.1 方案比较7.1.1 方案一产品组合：增加酒店式公寓业态，降低项目风险，加快项目去化率物业类型办公商业酒店式公寓小计可售面积（万）56.2715576.27方案11售价（元/）200001800018000均价19476方案12售价（元/）170001500015000均价16476备注：地下车位按12万元/个进行测算7.1.2 方案二 产品组合：根据招标文件规划要求进行产品定位物业类型办公商业小计可售面积（万）56.272076.27方案21售价（元/）2000018000均价19476方案22售价（元/）1700015000均价16476 备注：地下车位按12万元/个进行测算7.290、 方案经济测算主要指标对比从事商业、写字楼地产开发净利润率达到15%处于较低水平，为此，我们主要以15%的净利率进行测算基点。而为客观表述项目收入与成本的对比关系，我们针对以上两种方案进行对比测算： 方案指标方案1方案2方案1-1方案1-2方案2-1方案2-2总占地面积（）127128.17地上面积（）762770.82综合容积率6地下面积（）213983209300写字楼面积（）562770.62562770.62商业面积（）150000200000酒店公寓面积（）50000/销售单价（元/）写字楼20000170002000017000商业18000150001800015000酒店式公寓91、1800015000/车位12万/个12万/个12万/个12万/个总销售额（万元）1541366 1541366 1312534 2000万元/亩的总成本1137161 1057413 1131061 1051313 1500万元/亩的总成本1079087 999339 1072987 993239 1000万元/亩的总成本1021013 941265 1014913 935165 800万元/亩的总成本997783 918036 991683 911936 2000万元/亩的税后经营利润（万元）303154 191341 307729 195916 1500万元/亩的税后经营利润（万元）3492、6709 234897 351284 239472 1000万元/亩的税后经营利润（万元）390265 278452 394840 283027 800万元/亩的税后经营利润（万元）407687 295874 412262 300449 结论： 1、在不考虑销售去化速度及类型分布合理性的情况下，选择写字楼、商业组合同等情况下，会实现利润最大化；2、土地价格在1500万元/亩（楼面价5000元/平米）之内，售价差异在3000元之内均可实现15%以上的及利润率； 3、按照6年销售周期，则写字楼年去化量为93795平米，这一数字已超过2010年度XX市面积TOP10排名第一位的绿地原盛国际成交面积（93、89214平米），若要实现这一去化速度必须要有极强的性价比优势；同理，按照6年销售周期，则商业年去化量为25000平米-33000平米，也高于2010年度XX市商业销售面积TOP10排名第一位的普罗旺世（19534），若要实现这一去化也必须要强调性价比，提升项目含金量，打造XX新区区域高端物业明星地位； 基于以上3个理由，我们建议本地块按照1500万元/亩暨楼面价在3750元以下较为合理；若超过1500万元/亩暨楼面价在3750元，则在市场不确定的情况下，存在一定开发风险，需要谨慎对待。附件1：各方案详细测算表项目经济技术指标1指标备注总占地面积（平米）127128.47容积率6地上总建筑面积94、（平米）762770.82其中：写字楼（平米）562771商业（平米）150000酒店式公寓（平米）50000地下总建筑面积（平米）213983其中：写字楼（平米）172583写字楼按每150平米配置1个车位计算，商业按照每百平米配置0.8个车位计算，酒店式公寓按照每百平米配置1个车位计算；车位按40平米/个计算，配套用房等设置在地下，按照车位总面积的0.15核算。商业（平米）18400酒店式公寓（平米）23000项目总建筑面积（平米）976754项目经济技术指标2指标备注总占地面积（平米）127128.47容积率6地上总建筑面积（平米）762770.82其中：写字楼（平米）562771商业（平米）200000地下总建筑面积（平米）209300其中：写字楼（平米）172500写字楼按每150平米配置1个车位计算，商业按照每百平米配置0.8个车位计算；车位按40平米/个计算，配套用房等设置在地下，按照车位总面积的0.15核算。商业（平米）36800项目总建筑面积（平米）972071具体测算见附表：XX项目估算。