1、城市9.8平方公里住宅地产建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月45可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录1项目概况11.1项目名称11.2项目位置及资源条件11.3项目经济技术指标21.4报告编制依据32投资环境分析32.1北部湾规划的实施32.2XX2、城市发展概况42.3城市宏观环境分析53房地产市场发展分析63.1房地产发展阶段分析63.2城市人均可支配收入与房地产关系63.3房地产数据分析73.4房地产成交情况分析83.5房地产成交价格分析93.6普通住宅容量空间预测103.7商业物业容量空间预测113.8办公物业容量空间预测124发展商背景124.1项目公司124.2关联公司134.3协作公司144.4项目组织管理145项目开工计划安排145.1项目开发原则145.2项目开发计划156项目销售计划156.1销售政策限定156.2销售估算边界156.3销售价格计划166.4销售面积计划176.5销售收入计划177项目投资估算187.1项3、目总投资估算187.2项目资金需求计划228项目资金筹措239项目经济效益分析249.1税收指标249.2盈利指标分析2510.1项目财务指标选取2510.2项目现金流量表2610.3项目主要财务指标2710.4项目盈利能力分析2710.5项目投资平衡能力分析2810.6项目资金平衡能力分析2810.7项目财务综合评价2811风险分析2811.1敏感性分析2811.2盈亏平衡分析2911.3政策风险分析3011.4风险分析综合评价301.项目综合评价3012.1社会效益评价3012.2环境效益评价311 项目概况1.1 项目名称本项目名称为：XX置业海湾1号1.2 项目位置及资源条件1.2.14、 项目位置项目位于XX市XX片区，XX市彩虹桥南面兴港大道西侧。图1-1 项目区位图XX片区西至西湾、南至凯乐园路、东至东兴大道、北至倒水坳，规划总用地面积9.76平方公里，是XX港口城区的重要组成部分。XX片区将是港口码头后方配套产业重点发展区域，根据港口发展需要，将其规划为现代化枢纽综合服务基地。沿兴港大道东侧布置为港口配套大型公共服务设施，东兴大道西侧为物流用地。该片区呈“一心、两轴、八区”的规划结构，拟建设成为港口的后勤基地，集居住、商业、仓储物流于一体的城市区域中心。“一心”指该片区的“绿心”，即片区中部面积115公顷的内湖及内湖东部的大面积山体。“两轴”指滨海道路景观轴和商业休闲景5、观轴。“八区”指规划区北部的两个居住小区、一个拆迁回建小区、一个商业物流区、一个仓储区和规划区中部的两个居住小区以及规划区南部的现状综合区。1.2.2 项目资源条件分析项目地块形状规则，东临连接港口区与防城区的兴港大道，北接规划道路，西面与东面临海，海景资源是本项目的核心价值，项目西南两面临西湾，拥有一线海景，海岸线长610多米，临街商业面1200米。隔西湾与风景优美的江山半岛相望，观海条件好，呈扇形分布，观海角度大，此海景资源将成为项目最重要的价值诉求。图1-2 项目内部资源透视图1.3 项目经济技术指标项目的整体规划技术经济指标如下表：表1-1 项目经济技术指标表总用地面积（）1131836、.6其中市政道路用地面积（）15754.64建设用地面积97428.96总建筑面积434858.7其中计容积率建筑面积（)341298.2其中住宅（）276096.3其中高层住宅（）268896.5低层住宅（）7199.75高级公寓（）45345.89商业（）19856不计容积率建筑面积（）93560.54其中架空层车库（）58059.56地下车库（）35500.98容积率3.5建筑密度（%）16%绿化率（%）35%总车位数（辆）2614居住户数34991.4 报告编制依据l XX海湾1号项目规划设计方案（报建稿）l 建设部房地产开发项目经济评价方法2 投资环境分析2.1 北部湾规划的实施北部7、湾经济区地处我国沿海西南端，由南宁、北海、钦州、XX四市所辖行政区域组成，陆地国土面积4.25万平方公里，2006年末总人口1255万人。北部湾经济区地处华南经济圈、西南经济圈和东盟经济圈的结合部，是我国西部大开发地区唯一的沿海区域，也是我国与东盟国家既有海上通道、又有陆地接壤的区域，区位优势明显，战略地位突出。图2-1 北部湾区域规划布局随着北部湾经济区发展规划的进一步实施，北部湾经济区将经过10到15年的努力，把北部湾经济区建设成为我国沿海重要经济增长区域，立足北部湾、服务“三南”（西南、华南和中南）、沟通东中西、面向东南亚，充分发挥连接多区域的重要通道、交流桥梁和合作平台作用，以开放合作8、促开发建设，努力建成中国-东盟开放合作的物流基地、商贸基地、加工制造基地和信息交流中心，成为带动、支撑西部大开发的战略高地和开放度高、辐射力强、经济繁荣、社会和谐、生态良好的重要国际区域经济合作区。2.2 XX城市发展概况2.2.1 城市基本情况XX市位于我国大陆海岸线西南端的北部湾畔，是一座新兴的海滨港口工业城市。XX作为北部湾经济区三大出海口之一，亦是唯一沿海、沿边港口城市，在国际物流中同时拥有海运与陆运，背靠大西南，面向东南亚，区位优势独特，是西南出海大通道的主门户和我国连接东盟的桥头堡，被誉为“中国西南门户，华夏边陲明珠”。XX市辖港口区、防城区、上思县和东兴市。面积6181平方公里，9、2009年总人口85万，居住着汉、壮、瑶、京等民族。全市大陆海岸线584公里，陆路边境线230多公里。拥有XX、东兴、江山、企沙等国家一类口岸。随着中国-东盟自由贸易区的全面启动、北部湾经济区发展规划的进一步实施，XX作为连接北部湾经济区与东盟10国的重要通道，势必以国际视野和战略眼光重新审视、统筹谋划经济定位和经济走向。立足北部湾，着重以“四沿线、四片区、两景观、两改造”为重点，大力推进城市基建建设工程，使整个城区掀起了前所未有的城市建设热潮。2.2.2 城市发展定位及发展方向l XX根据广西“十一五”规划，XX城市的发展总体定位为：滨海、门户、生态旅游，并按照“三岛三湾一核心六组团”的总体10、规划布局和“四沿线、四片区、两景观、两改造”的建设发展为重点，使整个城市主要的发展方向向北、向东及企沙方向拓展，以充分利用和展现“三岛三湾”（企沙、渔万、江山三个半岛和东湾、西湾、珍珠湾三湾）美丽的自然风光和优良的生态环境，从而倾力打造全海景生态滨海城的这一城市名片。同时，加大西湾的开发建设力度，将逐步形成以新行政中心区为核心，东接企沙，西至东兴，南到港口，北连防城的城市发展新格局。l 港口区根据广西自治区人民政府在批复中特别强调：“港口区要按照生态海滨港口的建设要求，完善港口设施和配套功能，把其建设成为具有滨海特色的现代化港口。”的精神，XX港口区发展定位为“以港兴市”，以大港口为龙头，做强11、做大物流；以大物流为支撑，壮大港口经济，实现跨越发展、率先崛起的一个港口城市，同时，港口致力于发展大西南出海枢纽港和环北部湾区域的重要工业基地，从而建成工业、商贸、旅游、海洋等产业于一体的综合发展的现代化滨海港口城区。l 防城区防城区发展定位为“两基地”、“五中心”，即把防城区建设成为XX钢铁核电项目的产业配套基地、后勤保障基地，把防城区培育成为全市的交通中心、物流中心、商贸中心、教育中心、文化娱乐中心。防城区重点向南发展，与行政中心区相呼应。随着北部湾经济区的加快推进，北部湾经济区又被全国誉为中国沿海最后一极；特别是XX城市的明确定位，城市的区位优势越来越展现出来，且发展前景显著；同时，城市12、的大规模基建设施的不断投入和完善，这给作为滨海港口城市的XX市带来了较大的发展机遇。总体来说，XX城市人口、交通与基础设施配套正处于快速发展阶段，城市各领域产业也在不断扩大。XX市“十一五”规划发展制定并实施产生了卓越的效果，各城区功能的优势产业已经步入高速发展阶段。2.3 城市宏观环境分析2006年以来，在国内经济快速发展的大环境下，XX市经济整体保持了平稳、持续的增长态势，各项国民经济指标保持平稳增长，城市规模、经济规模不断壮大，产业结构不断优化，为XX各个产业的发展提供了坚实的经济基础。表2-1 2006-2009年XX城市经济社会发展情况2006年2007年2008年2009年城市人口13、（万人）82.2183.3284.7686.92GDP(亿元)119.61159.28212.18243.78固定资产投资（亿元）68.96103.53146.05254.1社会消费品零售额（亿元）26.0535.3438.1545.33城镇人均可支配收入（元）91131215914364160672006年以来，XX城市经济发展取得了卓越成就，XX市GDP、社会消费品零售总额增长1倍左右，固定资产投资增长4倍以上，城镇人均可支配收入增长76.31%，人民生活水平得到显著提升，投资、居住环境大幅改善。3 房地产市场发展分析3.1 房地产发展阶段分析 小于4% 4%5%5%8% 810% 10%14、20%萎缩停滞或倒退稳定发展高速发展飞速发展图3-1 GDP与房地产关系图根据城市房地产发展与GDP增速的关系，就目前而言，XX的经济不仅保持着稳健的速度发展，而且GDP的增长率也保持在15%左右，因此根据行业经济指标相关分析，XX的房地产行业正处于飞速发展阶段。3.2 城市人均可支配收入与房地产关系缓慢发展，综合发展型。平稳发展，以质量为主，数量与质量并重。快速发展， 以数量为主，数量与质量并重。超速发展，单纯数量型改善需求为主改善需求为主生存改善兼有生存需求800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元800美元以下启动期 快速发展期 稳定发展期 缓慢发展期图3-2 城15、镇人均可支配收入与房地产发展关系2009年，XX城市城镇居民人均可支配收入为2400美元，根据人均可支配收入与房地产发展关系，表明城市居民居住水平已进入快速发展阶段，其居住需求表现在生存改善兼有上，同时居住需求水平将大幅提高，容量空间将进一步提升。3.3 房地产数据分析3.3.1 房地产投资额图3-3 XX市房地产投资额走势图数据来源：广西统计信息网、XX统计局在北部湾地区经济高速增长影响下，近三年XX市房地产投资额总体呈快速增长趋势，整个XX市房地产市场进入高速发展阶段。3.3.2 住宅施工面积与住宅竣工面积表3-1 XX市住宅施工面积与竣工面积单位2006年2007年2008年2009年住16、宅施工面积（万）45.5462.39104.03199.39住宅竣工面积（万）12.1210.0912.6924.88比值（）3.766.188.208数据来源：广西统计信息网、XX统计局根据行业经验，施工面积通常为竣工面积的3.50.5倍，因施工面积反映了12年后现房供应量，其值小于3.0倍，会出现供应短缺，大于4.0倍，未来供应量将会放大。从06开始至今，施工面积与竣工面积比值在不断增大，09年比值达到8。可以预见，未来市场供应量将会逐步增多，市场竞争程度更加激烈。3.4 房地产成交情况分析3.4.1 房地产成交量分析图3-4 XX市普通住宅销售面积走势图数据来源：广西统计信息网、XX统计17、局XX市商品房销售面积总体呈快速增长的态势。09年的商品房销量为75.61万平米，同比08年增长37%，而住宅同比08年增长38%；增长速度高过广西区水平；表明城市房地产市场态势发展良好。住宅占商品房销售的比重较大，在09年已达到了98%以上，由此，商业、办公类商品房占城市整个商品房的比例偏低，初级的房地产市场特征表现明显。3.4.2 房地产成交金额分析图3-5 XX城市商品房销售额与房地产投资关系数据来源：广西统计信息网、XX统计局由图3-5可以看出，城市的房地产投资和商品房销售额都保持着平稳增长的态势，增幅与房地产开发投资节奏同步上扬；可见，城市房地产市场的培育，以及活跃程度有着巨大的空间18、，而且商品房市场交易活跃，消化速度较快。3.5 房地产成交价格分析图3-6XX市普通住宅销售均价走势图数据来源：广西统计信息网、XX统计局XX市住宅销售价格总体呈上升的趋势，09年上半年均价达到2610元/；而港口区的房价飙升较快，08年比07年增长了1000元/，如恒信花园07年价格为2600元/左右，08年价格涨到3100元/，09年上半年价格达到3300元/，特别是09年下半年龙光阳光海岸楼盘的均价尽上升到了4000元/平米。3.6 普通住宅容量空间预测3.6.1 供应量预测根据宝资通对XX城市土地市场成交统计，2007至2009年土地出让待开发量达到2347.9亩，按市区楼盘平均容积率19、2.5和95%的住宅物业平均水平来估算，未来3-5年住宅物业市场的总体体量将达到371.95万。3.6.2 需求量预测表3-6 20062009年XX城市商品房历年的销售面积及年消化率情况年份2006200720082009商品房销售面积（万）15.4229.0447.5875.6平均年增长率%30.5%数据来源：广西统计年鉴，XX市政府报告XX市2009年全年累计销售面积为75.60万平米，增加47.58万平方米；根据XXXX平均年增长率水平在30.5%左右，因此，底线预测2010年XX城市商品房的成交面积约100万。表3-7 XX城市商品房的销售量及增幅区域09年销售面积（万平米）08年销20、售面积（万平米）增长幅度（%）比重（%）全市75.651.5146.8100.0港口区25.5016.9850.233.7防城区16.436.86139.321.7东兴市5.223.0471.86.9上思县28.4624.6315.537.6数据来源：广西统计年鉴，XX市政府报告从上表分析来看，纵观09年XX全市的商品房销售面积为75.6万平米，而09年港口区的销售面积为25.5，同比增幅达50.2%，占全市商品房的成交量的比重达33.7%，根据2010XX全市的商品房销售面积100万平米的预测，港口区商品房销售面积约为38万平米。3.7 业物业容量空间预测3.7.1 商业物业特征分析表3-921、 在建及在售楼盘商业特征项目名称商业层数商业面积规划情况推售情况阳光海岸_欧景蓝湾2层10000沿街商铺红林海湾1层4000沿街商铺未推售西湾上城1层4000沿街商铺年内推售合计5.6万l XX市目前在建及在售的商业规模主要集中在3000-5000之间，较大商业体量的楼盘仅有欧景蓝湾，其商业量为10000。阳光海岸的商业还未在规划建设中。l 从目前XX市在售项目的商业类型上看，大部分商业以沿街底商为主，建设成为商业中心、大卖场的项目较少。l 未来2-3年，在XX广场区域将形成多个总面积3000以上平方米的商业街区，XX原有商业相对集中在港口老城区的态势将得到有效缓解，区域商业格局逐步形成。l 22、综合目前XX商业物业形态分析，多数项目商业以街区式商业形态出现，商业特征显著，市场接受度高。3.7.2 商业空间容量分析l 商业容量预测根据宝资通对XX城市土地市场成交统计，2007至2009年土地出让待开发量达到2347.9亩，按市区楼盘平均容积率2.5和5%的商业物业平均水平来估算，未来3-5年商业物业市场的总体体量将达到20万。l 商业价格预测依据XX政府网统计数据，2009年XX全市商业营业用房平均售价为7776元/平方米。因此，根据目前广西北部湾区商业价格水平，按南宁商业价格是住宅物业价格的20%来递增换算，预计未来5年后XX城市的商业价格将达10000元/以上。3.8 办公物业容量23、空间预测通过对近两年广西及参考城市各类物业销售比例状况分析可知，在整个广西市场成熟度不高的情况下，住宅物业占比极高，达到91.4，而商业及商务类物业占比稍低，合计约8.6。各参考城市中，住宅类比例在87%92.5%范围，商业类比例较低，最高不超过10%,商务类比例最低，未超过4（见表6-9）。表6-8 广西城市各类物业销售比例广西南宁柳州桂林住宅类91.4%87%90%92.5%商业类6.6%10%7.5%5.5%办公类2%3%2.5%2%合计100%100%100%100% 注：商务类未含以住宅类物业报批的部分。资料来源：广西统计年鉴。而在实际使用用途中，约占5%左右比例的商务类物业以住宅类24、物业报批，包含在住宅类物业中，是目前广西各类城市办公类物业占比较小的原因之一。而这类住宅往往是以小户型住宅或商务公寓作为办公场所，其优势在于功能多变，可商可住，空间可灵活组合，按揭首付、放款条件较为宽松。产权期限更长，因此，在初级市场中，该类物业更具生命力。因此，可以判断XX未来，纯办公的物业消费所占的比例不大，并且以住宅报建的商务公寓将与之数量相当。从XX城市发展态势分析，城市非商务中心、总部基地的集散地，XX企业多以成长型中小企业为主，对大面积的纯办公场所需求较小，预计对小空间、任意组合的小户型住宅或商务公寓需求更高。4 发展商背景4.1 项目公司XX市XX置业有限公司于2007年7月2325、日成立，法人代表梁永强，注册地址位于XX市港口区财苑小区17号，注册资本为人民币2000万元（其中：广西耀凯房地产投资有限公司出资1040万元，占比52%，广西宝资诚房地产项目管理集团有限公司出资960万元，占比48%）。公司类型为有限责任公司，经营范围为：房地产开发经营（凭有效资质经营）；房地产项目投资管理、房地产项目顾问咨询公司地址：XX市港口区中华大道1号住宅区1栋302号4.2 关联公司l 广西耀凯房地产投资有限公司广西耀凯房地产投资有限公司成立于2006年10月，由东莞耀邦家具集团企业法人与东莞凯达实业有限公司注资2000万元人民币共同组建。公司的经营范围覆盖房地产投资、房地产开发经26、营、房地产信息咨询服务、建筑装饰材料、五金交电销售等领域。 东莞凯达实业先后荣获“广东省优质房地产品牌保护示范榜上榜企业”、“东莞市体育健康社区加盟企业”等殊荣。2005年，凯达实业在东莞开发的凯达华庭项目荣获“中国别墅100强”、“中国住宅100强”、“中国物业管理公司100强”的荣誉称号，并通过东莞市“双优工程”的评审。耀邦集团则通过多项国际质量体系认证，并以先进的设计理念、对完美品质的不懈追求，对品牌的用心打造，成为全国中高端家具行来的领头羊。 广西耀凯房地产投资有限公司管理层是由耀邦及凯达实业的精英组成的队伍，是一支高学历、高素质、专业化的管理团队，有扎实深厚的企业管理理论及丰富的房地27、产开发经验。公司正着手开发的项目是“广西耀凯凤岭1号”，位于东盟国际商务区内。规划用地总面积为41535.45平方米，总建筑面积为149085.14平方米。l 广西宝资诚房地产项目管理集团广西宝资诚房地产项目管理集团创办于2002年6月。2005年，宝资诚升级为集团公司，成为广西区域内首家以服务房地产行业为定位的集团化企业。集团参与组合发展及投资了阳光新都(南宁)、天下桂林（桂林）、欧景嘉园（玉林）、中越国际花园（凭祥）、丽水边城（大新）、北部湾创业园（北海），东岸阳光（钦州）等十余个房地产项目，取得了令业界瞩目的业绩及信用；同时集团直属的田东、宁明、崇左分公司，成功投资开发宁明百宁国际商都、28、田东百通世界、崇左华门新都等项目，均成为所在城镇房地产行业的示范标杆性项目。十年来，宝资诚集团通过直接投资或参股组合发展，合作累计完成竣工商品房屋面积已超过100万平方米，联合在建及储备的房地产项目占地面积3000亩以上，并与广西区内外多家实力房地产投资开发企业形成战略联盟伙伴关系。4.3 协作公司l 南宁宝房地产项目管理集团南宁宝资通项目咨询有限责任公司创办于1998年11月，是南宁市最早从事房地产营销策划代理的著名代理机构之一。以宝资通公司为母体的宝资通集团在咨策代理上拥有强劲实力，延伸在顾问咨询、建筑研创、策划代理和成本优控四大版块，独创具有宝资通特点的项目价值流作业体系。十年来，宝资通29、服务的项目超过180个，累计代理销售面积逾800万平米，销售总额超过200亿元，平均每年服务的地产项目超过18个。2006年、2007年、2008年及2009年连续四年实现代理总额超30亿，居广西同行首位。其中，2007年，宝资通代理销售总额更是创纪录的达到40个亿，连续三年入选“中国房地产百强策划代理企业”，为前50强企业中唯一的西部地区企业。2008年，宝资通更是荣获“中国房地产企业地方策划代理品牌TOP10”，品牌价值2.21亿，已无可争议成为广西本土房地产服务行业的旗舰企业。2009年，实现代理总额超70亿，再次刷新历史纪录。4.4 项目组织管理本项目在开发运作中采用完全的项目业主制度30、，由XX市XX置业有限公司作为本项目的直接业主单位。项目的开发建设将启用专业化的合作模式，建筑设计与香港华艺设计顾问（深圳）有限公司合作，项目勘探与广西建业勘察设计有限公司合作；施工管理、工程监理、成本控制、营销代理、物业管理等环节，均计划与国际及国内高水准的资深机构合作，倡导强强联手的策略联盟，保证项目开发的高尚综合素质。5 项目开工计划安排5.1 项目开发原则从XX房地产市场的发展状况、项目所处区域的未来前景，综合考虑项目规模、产品特点及合理的市场占有率等因素，确定项目采用“分期滚动开发原则”，项目的开发分为三期，建设周期为6年，销售周期为6年，平均年销售量在6万左右。5.2 项目开发计划31、根据物业的开发计划和营销需要，项目于2010年下半年开始一期主体工程开发，预计于2012年上半年完成项目一期开发；项目二期于2012年上半年投资建设，预计于2014年上半年完成二期开发；项目三期于2013年上半年投资建设，预计于2016年上半年完成三期开发。项目开发计划如下表：表5-1 项目开发计划表上下上下上下上下上下上下上下低层住宅小高层住宅高层住宅公寓商业架空层地下室6 项目销售计划6.1 销售政策限定l 根据国家现行的商品房销售政策，商品房预售应当符合下列条件： 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证； 持有建设工程规划许可证和施工许可证； 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的32、资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。l 按现行的央行的住房信贷政策，住宅须主体封顶，商业须竣工时，可以办理按揭手续并向开发商支付按揭款项。6.2 销售估算边界本报告对项目所有物业进行测算，可销售物业涵盖：低层住宅、小高层住宅、高层住宅、超高层住宅及商务公寓、商业中心、架空层车库、地下车库，依照项目分期进行销售，商业建成后方可销售，车库集中于最后一个周期销售。6.3 销售价格计划本项目主推的普通住宅可能实现的价格采用市场比较法预测，低层住宅、商务公寓、商业中心、车库4种物业占比较低，采用行业经验法确定销售均价。根据市场比较法原则，本项目选取了与本项目形成极为类似的33、竞争楼盘作为参考，其主要选取了地理位置、区位优势、规模大小、容积率和楼盘品质高低等的综合因素条件，从而，依据对比指标对住宅价值的影响正相关程度的关系，我们选取了影响物业售价的各项指标对其赋予权重的修正值，其正相关性越紧密，则权重越高，因此，宝资通根据行业经验对各指标的权重进行了经验值的赋予；最终，本项目的住宅销售价格修正情况如下：表3-8 项目普通住宅销售均价预测表项目名称本项目欧景蓝湾阳光海岸西湾上城红林海湾标准价格（元/）权重3600450035003200交易时间修正0.210.80.70.50.8小计0.50.20.160.140.10.16区域因素修正位置0.50.90.80.70.34、50.8市政配套0.40.80.70.80.50.7交通0.20.90.80.90.50.7景观环境0.20.80.70.90.40.5小计1.31.110.981.030.630.92个别因素修正规模0.50.70.810.50.5容积率0.40.50.40.60.50.5绿化率0.60.70.60.90.60.5内部配套0.60.80.80.90.70.6小计0.131.451.41.821.231.11交易修正情况2.762.542.991.962.19本项目评估价格（元/）4250经采用市场比较法测算而得，本项目当前住宅评估价格为4250元/。根据市场比较法预测得当前项目住宅的价格在435、250元/；按照广西北部湾公寓物业在普通住宅物业的一般增长水平在10%20%之间，因此，项目公寓物业销售均价在4900元/以上；参照同类商业物业均价水平，项目商业物业销售均价在7800元/以上。项目销售周期为6年，结合XX市房地产市场发展趋势及特点，拟定项目各项物业销售均价如下表：表 6-1 项目普通住宅销售均价修正表上下上下上下上下上下上下上下低层住宅元/65008000小高层住宅元/36004000高层住宅元/400042004400460048005000520054005600高层公寓元/530055005700商业元/10000架空层车位元/个70000地下车位元/个80000 6.36、4 销售面积计划根据项目建设开发计划，项目将于2010年下半年进行一期基础工程建设，项目一期物业销售可于2011年上半年开始，二期物业销售于2012年下半年开始，三期物业销售于2014年下半年开始，年均销售面积在6万左右，各类物业销售面积计划如表6-2所示。表6-2 项目销售面积计划表上下上下上下上下上下上下上下低层住宅万0.320.400.72小高层住宅万1.121.122.24高层住宅万3.171.583.923.723.533.341.671.861.8624.65高层公寓万1.911.311.314.53商业万1.991.99架空层车位个960960地下车位个811 811 合计00137、.433.171.585.453.723.533.343.583.183.181.99034.136.5 销售收入计划结合销售价格计划表与销售面积计划表后，得出项目各个开发周期的销售收入如下表：表6-3 项目销售收入计划表上下上下上下上下上下上下上下低层住宅亿元000.2000.32000000000.53小高层住宅亿元000.4000.44000000000.85高层住宅亿元0001.270.661.731.711.691.670.871.011.040011.65高层公寓亿元0000000001.010.720.75002.48商业亿元0000000000001.9901.99架空层车位亿38、元0000000000000.6700.67地下车位亿元00000000000000.650.65合计亿元000.61.270.662.51.711.691.671.881.731.792.660.6518.827 项目投资估算7.1 项目总投资估算7.1.1 编制依据l 本估算依据XX海湾1号规划设计方案（报建稿）提出的各项技术参数、数据、设计资料和有关文件进行编制。l XX建设主管部门颁布的报建费用征收文件。l 宝资通公司实地调查的商品房市场及销售资料，以及同类项目的成本概预算及决算资料。l 建设成本中普通住宅、公寓、商业、车库等物业按毛坯房交付标准建设。l 建设部房地产开发项目经济评价方39、法。7.1.2 取费标准l 土地费用项目土地价格为9645.47万元，土地平整费用为1500万元，已支付；l 前期费用前期费用包括土地勘探费、设计费、报建费等费用；l 工程费用工程费用分为市政配套工程费用和建筑安装工程费用，参照XX市其它同类底层、高层、超高层建筑的投资费用指标； 市政配套工程费市政配套工程费包括硬地工程费、绿化工程费、室外基础设施建设费等。硬地工程包含道路、广场等，硬地面积按项目建设用地的49%计算，工程费用以120元/计算；绿化工程包含绿化、水体等，绿化面积按项目建设用地的35%来计算， 工程费用以250元/计算；室外基础设施包含给排水、供电、电信、电视工程等，工程费用按照40、40元/计算。 建筑安装工程费建筑安装工程全部按照框架结构计算，参照XX市同类建筑的建安工程单价指标，低层住宅按750元/计算，11+1小高层住宅按1200元/计算，25层高层住宅按1600元/计算，32、33层超高层住宅按2100元/计算，33层公寓按2200元/计算，3层商业物业按750元/计算，项目架空层按照1900元/计算，项目地下室按照2200元/计算；l 管理费用项目的管理费包括运营管理费与工程监理费等费用，运营管理费按工程费用的5%计，工程监理费按工程费用的0.8计，项目的管理费合计为工程费用的5.8。l 财务费用本次投资估算暂不计财务费用l 营销费用营销费用包括项目的广告推广、41、营销代理等费用，广告推广费用以销售总额的2计入成本，营销代理费用以销售总额的1.5计入成本。l 不可预见费项目保留一部分费用作为市场发生不可预见情况或设备涨价而发生的费用，不可预见费按前期费用与工程费用之和的3 %计算。7.1.3 总投资估算依据以上确定的项目经济指标及取费标准，项目投资估算过程如下：表7-1 项目总投资估算表费用名称单位造价数量成本（万元）备注1土地费用11531.29 1.11.3之和1.1地价款9645.47 项目土地价格为9645.47万元1.2契税289.36 土地成交价格3%1.3交易服务费等96.45 土地成交价格1%1.4土地平整1500.00 土地平整费用为142、500万元2前期费用6008.39 2.1-2.4之和2.1土地勘探59.74 48.71 建设用地面积5元/2.2设计费3034.13 1023.89 以30元/计算2.3可行性研究顾问费15.00 可行性研究顾问费为15万元2.4土方费用0.00 暂不计，由修规方案定土方量2.5报建费4920.78 2.4.14之和城市配套费3%80965.87 2428.98 建安工程费用的3%规划技术服务费234.13 68.26 总建筑面积2元/白蚁防治费1.234.13 40.96 总建筑面积 1.2元/劳保费80965.87 1619.32 建安工程费用的2%质量监督费80965.87 145.43、74 建安工程费用的0.18%墙改费4.634.13 157.00 总建筑面积4.6元/散装水泥保证金0.634.13 20.48 总建筑面积0.6元/工程招投标代理费80965.87 202.41 建安工程费用的0.25%农民工工资保障金可退，暂不计施工图审查费2.534.13 85.32 总建筑面积2.5元/环境影响评估费10.00 本项目暂定为10万元产权测绘1.6734.13 57.00 总建筑面积1.67元/余泥排放费1.534.13 51.19 总建筑面积1.5元/气象局防雷134.13 34.13 总建筑面积1元/计算3工程费用82780.96 3.1-3.1之和3.1市政配套费44、1815.10 3.1.3之和硬地工程费1204.77 572.88 120元/，绿化工程费2503.41 852.50 250元/，基础设施工程费409.74 389.72 40元/3.2建安工程费80965.87 3.213.25之和 低层住宅7500.72 539.98 建安成本以750元/计算3.2.2 11+1住宅12002.24 2683.62 建安成本以1200元/计算3.2.3 25F住宅16008.67 13876.79 建安成本以1600元/计算3.2.4 32F住宅21006.67 14016.54 建安成本以2100元/计算3.2.5 33F住宅21009.31 19545、42.11 建安成本以2100元/计算3.2.6 33F公寓22004.53 9976.10 建安成本以2200元/计算 商业7501.99 1489.20 建安成本以750元/计算 架空层19005.81 11031.32 建安成本以1900元/计算 地下室22003.55 7810.22 建安成本以2200元/计算4项目开发费用4801.30 4.1-4.2之和4.1项目管理费4139.05 工程费用的54.2项目监理费662.25 工程费用的0.85财务费用0.00 暂不计算6营销费用6585.47 6.1与6.2之和6.1代理费1.50%188156.33 2822.34 销售收入的146、.5%6.2推广费2.00%188156.33 3763.13 销售收入的2%7.不可预见费2663.68 前期与工程费用之和的3%8.总投资114371.09 1-7之和根据投资估算，项目投资总额约为11.44亿元。7.2 项目资金需求计划根据项目开发原则及开发计划，结合上述取费标准，确定项目资金需求计划如下表：表7-2 项目资金需求计划表名称上下上下上下上下上下上下上下1投资总额114371 0 21830 5683 4505 8944 10096 9224 9436 11506 11647 10122 7238 3913 227 1.1土地费用11531 0 11531 0 0 0 0 47、0 0 0 0 0 0 0 0 1.2前期费用6008 0 6008 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1.3工程费用82781 0 3777 5028 3734 8007 8476 7928 8128 10038 10100 8748 6076 2741 0 市政费用1815 0 151 151 151 151 151 151 151 151 151 151 151 151 0 建安工程费用80966 0 3626 4876 3582 7856 8325 7777 7977 9887 9949 8596 5924 2590 0 .1 低层住宅540 0 236 0 0 304 48、0 0 0 0 0 0 0 0 0 .2 小高层住宅2684 0 268 537 537 268 537 537 0 0 0 0 0 0 0 .3 高层住宅47435 0 0 1218 3046 5165 5670 7240 6861 5926 4570 3436 2869 1435 0 .4 公寓9976 0 0 0 0 0 0 0 0 840 2258 3413 2311 1155 0 .5 商业1489 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 745 745 0 0 .6 架空层11031 0 2006 2006 0 1003 1003 0 0 2006 2006 1003 0 0 0 49、.7 地下室7810 0 1116 1116 0 1116 1116 0 1116 1116 1116 0 0 0 0 1.4管理费用4801 0 219 292 217 464 492 460 471 582 586 507 352 159 0 1.5营销费用6585 0 0 213 443 233 874 599 593 584 658 605 627 930 227 1.6不可预见费2664 0 294 151 112 240 254 238 244 301 303 262 182 82 0 1.7财务费用0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 8 项目资金筹措根据项50、目资金需求计划，确定项目资金筹措计划如下表：表8-1 项目资金筹措计划表名称上下上下上下上下上下上下上下1投资总额114371 0 21830 5683 4505 8944 10096 9224 9436 11506 11647 10122 7238 3913 227 1.1土地费用11531 0 11531 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1.2前期费用6008 0 6008 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1.3工程费用82781 0 3777 5028 3734 8007 8476 7928 8128 10038 10100 8748 6076 2741 51、0 1.4管理费用4801 0 219 292 217 464 492 460 471 582 586 507 352 159 0 1.5营销费用6585 0 0 213 443 233 874 599 593 584 658 605 627 930 227 1.6不可预见费2664 0 294 151 112 240 254 238 244 301 303 262 182 82 0 1.7财务费用0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2资金筹措114371 0 21830 5683 4505 8944 10096 9224 9436 11506 11647 10122 52、7238 3913 227 2.1自有资金11531 0 11531 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2.2销售再投92541 0 0 5683 4505 8944 10096 9224 9436 11506 11647 10122 7238 3913 227 2.3筹措资金10298 0 10298 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 由上表可知，要保障项目的顺利启动，并实现滚动开发，项目仍需筹资1.03亿元。9 项目经济效益分析9.1 税收指标9.1.1 营业税及附加表9-1 项目营业税及附加估算1.营业税5.00%9407.82 销售收入的52.城市建设维护税53、7.00%658.55 营业税的73.教育费附加3.00%282.23 营业税的34.防洪保安费0.10%9.41 营业税的0.15.合计10358.01 单位：万元营业税及附加按月纳税，自期满之日起十日内申报纳税，并按照实际销售额进行预征，于项目销售期末进行结算，本报告现金流量表中按半年为一期计算；项目投资开发共需交纳营业税及附加约1.04亿元。9.1.2 土地增值税表9-2 项目土地增值税估算1销售收入188156 销售收入2直接费用100321 前期、工程、土地费用之和3间接费用100321 10.0%10032 直接费用的104营业税及附加10358 5其它扣除项100321 20.054、%20064 直接费用的206增值额47381 1-2-3-4-57增值率33.7%6/（2+3+4+5）8土地增值税47381 30.0%14214 单位：万元项目土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算，于月终后十五天内就上月商品房转让或预售房款收入发生数，按1%的预征率预土地增值税，项目销售期末进行结算，本报告现金流量表中按半年为一期计算；项目投资开发共需交纳土地增值税1.42亿元。9.1.3 企业所得税表9-3 项目土地增值税估算1.销售收入188156.33 万元2.总投资成本114371.09 万元3.营业税及附加103555、8.01 万元4.土地增值税14214.45 万元5.税前利润49212.78 万元6.所得税25%12303.20 万元7.税后利润36909.59 万元8.税前利润率43.03%9.税后利润率32.27%项目企业所得税以年计算，按月纳税，预征额为预售收入的2.5，于项目销售期末进行结算，本报告现金流量表中按半年为一期计算；项目投资开发共需交纳企业所得税1.23亿元。9.2 盈利指标分析项目销售周期内实现销售总额约18.82亿元，项目投资总额约为11.44亿元，项目的开发实现税前利润为4.92亿元，税后利润为3.69亿元，税前利润率为40.03%，税后利润率32.27%，高于行业平均利润率，56、项目的开发具备较好的盈利能力。10 项目财务评价10.1 项目财务指标选取对本项目进行经济效益分析评价的主要依据是国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数，参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况，分别计算全部投资和自有资金的经济效益。本项目主要评价指标有：财务内部收益率（FIRR）、财务净现值（FNPV）及项目动、静态回收期等指标。评价指标的计算过程详见项目现金流量表。10.2 项目现金流量表表10-1 项目现金流量表名称上下上下上下上下上下上下上下1现金流入188156 0 0 6074 12663 6648 24978 17105 16934 16686 18794 17257、86 17921 26576 6490 1.1销售收入188156 0 0 6074 12663 6648 24978 17105 16934 16686 18794 17286 17921 26576 6490 1.2其他收入0 2现金流出151247 0 21830 6230 5646 9543 12346 10765 10961 13008 13339 11679 8851 6306 20744 2.1土地费用11531 0 11531 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2.2前期费用6008 0 6008 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2.3工程费用8258、781 0 3777 5028 3734 8007 8476 7928 8128 10038 10100 8748 6076 2741 0 2.4管理费用4801 0 219 292 217 464 492 460 471 582 586 507 352 159 0 2.5营销费用6585 0 0 213 443 233 874 599 593 584 658 605 627 930 227 2.6不可预见费2664 0 294 151 112 240 254 238 244 301 303 262 182 82 0 2.7财务费用0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 259、.8营业税及附加10358 0 0 334 697 366 1375 942 932 919 1035 952 987 1463 357 2.9土地增值税14214 0 0 61 127 66 250 171 169 167 188 173 179 266 12398 2.10企业所得税12303 0 0 152 317 166 624 428 423 417 470 432 448 664 7762 3净现金流量0 -21830 -156 7017 -2895 12633 6341 5973 3678 5455 5607 9070 20270 -14254 4累计净现金流量0 -21830 60、-21985 -14968 -17863 -5230 1111 7084 10761 16216 21823 30893 51164 36910 5折现净现金流量(Ic=8%)0 -20990 -144 6238 -2474 10383 5011 4539 2687 3833 3788 5892 12661 -8561 6累计折现净现金流量(Ic=8%)0 -20990 -21134 -14896 -17370 -6987 -1976 2563 5251 9083 12871 18763 31424 22863 由表10-1可以看出，l 项目启动期资金缺口约为2.18亿元；最大资金缺口出现在项61、目2011年上半年，约为2.2亿元；l 整个项目在2011上半年物业销售收入流入，累计净现金流在2013年上半年总投资成本完全收回、项目开始出现盈利；l 整个项目从2012年下半年开始持续有较大的正现金流产生，项目中、后期滚动开发的现金流储备充足。10.3 项目主要财务指标 通过项目现金流量表的计算，得到如下财务指标：表10-2 项目财务指标列表项目开发财务内部收益率35.50%项目开发财务净现值(Ic=8%)22863 万元项目开发静态回收期2.91 年项目开发动态回收期3.22 年10.4 项目盈利能力分析项目的盈利能力可以通过财务净现值、内部收益率、投资利润率、投资利税率、资本金利润率等62、指标体现。表10-3 项目盈利指标表财务净现值（Ic=8%)22862.88 万元内部收益率35.50%税后利润率32.27%投资利税率32.24%自有资金利润率320.08%由表10-3可以看出l 项目的开发可实现税后利润率32.27%，大于行业平均利润率20%，财务净现值达到2.29亿元，远大于零，项目具有较好的盈利能力；l 内部收益率35.5%远大于8，说明项目的盈利能力大于基准收益率；l 投资利税率达到32.24，能给政府部门带来较多的税收；l 自有资本金利润率达到320.08，说明自有资金得到较好的利用，具有较高的投资回报率。10.5 项目投资平衡能力分析项目的清偿能力可以通过投资回63、收期反映；投资回收期是指以项目的净收益低偿全部投资所需要的时间。静态投资回收期是在不考虑资金的时间价值条件下，考察项目的投资回收能力。动态投资回收期是指在考虑资金时间价值的条件下，按设定的行业基准收益率收回投资所需的时间。由表10-2可知，本项目建设期为6年，动态投资回收期为3.22年，在建设期2014年上半年收回投资，项目具有较好的清偿能力；项目的滚动开发可现实持续的现金流，项目于2011年上半年即有现金流入，至项目销售期末，累计净现金流量可达3.7亿元，项目开发后期现金充沛。10.6 项目资金平衡能力分析资金平衡主要是指投资项目的各期盈余资金不应出现负值，它是投资开发经营的必要条件。从现金64、流量表可以看出，项目启动期资金缺口约为2.18亿元；最大资金缺口出现在项目2011年上半年，约为2.2亿元，扣除已支付的土地费用，项目仍需筹资1.05亿元方能保障项目的顺利开发，若开发商能顺利贷款1.1亿元，项目将可顺利进行滚动开发。10.7 项目财务综合评价通过对本项目进行收支预测和财务分析，可知本项目有较好的盈利能力、清偿能力、资金平衡能力，各项财务指标均高于行业水平，表明本项目是高收益的项目，而且本项目能为国家提供较多的税收。11 风险分析11.1 敏感性分析10.1.1 分析说明敏感性分析又称敏感度分析，是研究经济效益分析中分析某些不确定性因素对结果的影响及其影响程度的分析方法。10.65、1.2 敏感性分析影响本项目财务效益的主要不确定性因素为开发成本、销售收入、建设经营期的长短。据市场预测，开发项目中最有可能发生波动的是工程费用和销售收入。因而，本项目敏感性分析针对全部投资的评价指标（财务净现值、内部收益率和投资利润率），分别计算销售收入上下波动5、10和工程费用上下波动5、10时，对经济评价指标的影响，计算结果如下。l 项目销售收入敏感性分析假定项目工程费用不变，销售收入上下波动5%、10%时，项目财务指标变化如下表：表11-1 项目商品房销售收入敏感性分析表财务净现值1530619085228632664130420变化幅度-33.05%-16.52%16.52%33.066、5%内部收益率25.90%30.69%35.50%40.28%45.01%变化幅度-27.04%-13.55%13.46%26.79%税后利润率 24.68%28.49%32.27%36.03%39.77%变化幅度-23.52%-11.71%11.65%23.24%l 项目工程费用敏感性分析假定项目销售收入不变，工程费用上下波动5%、10%时，项目财务指标变化如下表：表11-2 项目工程费用敏感性分析表财务净现值2729425078228632064718431.98变化幅度19.38%9.69%-9.69%-19.38%内部收益率43.04%39.19%35.50%31.97%28.62%变67、化幅度21.24%10.39%-9.94%-19.38%税后利润率 39.51%35.74%32.27%29.08%26.14%变化幅度22.44%10.75%-9.89%-19.00%对比表11-1、表11-2可知，本项目对于销售收入较为敏感，销售收入是影响项目经济收益的主要因素。因此，项目的开发需要准确预知市场发展周期，合理掌握物业的开发节奏，有效控制项目风险。11.2 盈亏平衡分析通过物业销售率盈亏平衡点分析，对项目保本销售状况进行把控。物业盈亏平衡销售率（总投资营业税及附加）/销售收入10066.29则由计算可得，当本项目各类物业的销售率均达到可销售面积的66.29时，整个项目达到整体68、的盈亏平衡，即投资刚可以保本。11.3 政策风险分析受到2009年房地产市场异常火爆的影响，进入2010年以来，国家针对一、二线城市房价上涨幅度过大问题出台了系列宏观调控政策，地方相应出台了抑制房价过快上涨的一揽子政策；XX作为国家四线城市，房地产市场处于飞速发展时期，现阶段XX房地产市场依然保持了较快的发展，但随着国家宏观调控的具体落实与深入，一刀切的宏观调控政策可能提升市场观望氛围，从而给项目的销售带来风险。11.4 风险分析综合评价本项目对于销售率与销售价格较为敏感，因此最主要的风险还是来源于销售率与销售价格。通过对项目不同物业类型的产出结构分析各类物业的风险。表11-3 项目商品房产出69、分析表低层住宅7200 2.11%5287 3.02%7343 普通住宅268897 78.79%124983 71.44%4648 公寓45346 13.29%24821 14.19%5474 商业19856 5.82%19856 11.35%10000 合计341298 100.00%174947 100.00%5126 项目普通住宅为可销售物业主力产品，可售面积占到可销售物业的78.79%，销售额占总额的71.44%，销售均价在4648，销售周期为6年，年销售量在5.69万，而当前XX销售最好的项目“阳光海岸”销售均价在4300元/，年销售为13万以上，综合考虑年销量、销售均价以及合理的70、市场占有率等各项因素，本项目未来销售压力不大，项目具备一定的抗风险能力。1. 项目综合评价12.1社会效益评价本项目的开发建设，将有效促进可XX港口区的开发建设，合理利用临海资源，打造XX优质海景社区，节约土地使用，提升周边土地价值，满足城市发展的需要。本项目的开发将为政府带来大量税收收入并相应带来新的税源，本项目投资利税率达到28.88，项目的投资开发交纳税费3.06亿元，增加地方财政收入，带动本地区及周边地区的经济增长。12.2环境效益评价项目的建设遵从节能、生态、环保理念，倡导绿色人文滨海生活体验，项目的实施将有效融合自然资源，通过对临海资源的合理开发，促进自然资源的有序使用，营造城市健康的休闲、居住、商务空间；项目的具体实施将促进周边生活环境的改善，丰富城市配套，有效提升地区生活体验。12 综合结论通过对本项目的市场论证、投入产出分析、经济效益分析、财务分析、风险分析，项目的投资开发具有很好的市场前景和盈利能力，同时具备较好的抗风险能力，项目的开发可带来很好的社会效益与经济效益，项目开发在经济上是可行的。