1、国际饭店管道局会议楼建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月国际饭店管道局会议楼建设项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月49可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 总论5一、项目背景与概况5二、主要技术经济指标9项目主要经济技术指标9第二章 需求分析与建设规模10一、市场预测10二、建设管道局2、会议楼的需求分析15三、建设规模方案17第三章 建址选择18一、 建址现状18二、建址条件18第四章 建筑方案设计21一、建筑设计指导思想与原则21二、总平面设计22三、建筑设计23四、结构设计方案25五、主要配套设施方案26六、主要技术经济指标32项目主要经济技术指标32第五章 节能节水措施33一、节能措施33二、节水措施33第六章 环境影响评价34一、 建设项目与运营对环境的影响34二、环境保护措施及环境影响评价35第七章 劳动安全卫生38一、劳动安全与卫生措施38二、安全设施“三同时”38第八章 组织机构与人力资源配置39一、组织机构39二、工作职能39三、人员配置39第九章 项目实施进3、度40一、建设工期40二、项目实施进度安排40第十章 项目招标方案41一、项目基本情况41二、具体招标范围41三、招标组织形式42四、招标方式42第十一章 投资估算及资金筹措43一、投资估算43二、资金筹措43第十二章 经济评价44一、经济评价基础数据44第十三章 研究结论与建议49一、主要结论49二、主要建议49 第一章 总论一、项目背景与概况1.项目名称管道局会议楼2.建设单位概况项目建设单位为xx国际饭店。xx国际饭店为中国石油天然气管道局下属企业，于1998年12月正式投入运营，总建筑面积29000平方米，是集客房、餐饮、康乐、会议设施于一体的综合性高级饭店。运营几年来，先后接待宾客二4、百多万人次，成功接待了省部级以上领导200多人次，以及联合国秘书长特使、各国驻华使节等大批外宾和各类重要商务活动，受到各级领导和各界宾客的一致赞誉。xx国际饭店已成为管道局和xx市对外展示形象的重要窗口，为管道局和xx市的发展做出了自己的贡献。3.可行性研究报告编制依据（1）投资项目可行性研究指南（国家计委）（2）建设项目经济评价方法与参数（第三版）（国家发改委委、建设部）（3）中华人民共和国环境保护法（4）中华人民共和国节约能源法（5）中华人民共国消防法（6）河北省建筑安装工程概算定额（2003）（7）上海xx建筑设计有限公司建筑设计方案（8）建设单位委托书（9）项目单位提供的有关材料4.项5、目提出的理由xx国际饭店是xx目前达到四星级的三家酒店之一，近年来，在对外接待方面取得了良好的效果，但现有设施仍不能满足市场需求。如饭店现有客房229套，大小会议室11个，具备700余人的接待能力，餐饮具备800人的接待能力。由于会议、餐饮功能与客房的差距较大，饭店无法接待北京地区越来越多的大型会议和高层次的商务会议，如集团公司的工作会议；经常因会议房间不够而不能同时接待两个以上的中等规模的会议，而且缺少能接待500人以上的多功能会议厅，不能适应饭店高标准接待和商务接待要求，制约了饭店的经营和发展。xx年，管道局投资建设国际饭店B座工程，建筑面积18000平方米，B座的建设，将使xx国际饭店的6、客房增加288套，达到517套，增加中小型会议厅3个。国际饭店B座的建设，将使进一步提升饭店的接待能力，促进国际饭店的进一步发展。住宿接待能力的提高使得会议接待能力滞后的问题显得更加突出，就餐压力也同样比较明显。A座与B座共有会议室14个，仍旧不能满足越来越多的会议接待。目前，xx国际饭店正在申报5星级酒店，根据要求，具备接待500人的宴会厅是5星级酒店必要条件，因此建设一座集会议与餐饮为一体的会议楼势在必行同时，xx市近来年经济快速发展，充分利用区位优势、环境优势和产业优势，加大会展资源的开发整合力度，引进越来越多的会议和展览来xx举办，并把会展旅游业作为六大支柱产业之一，把会展业作为新的经7、济增长点，客观要求进一步加大星级酒店的建设，xx国际饭店目前承担着众多的会议接待任务，也需要加大基础设施建设的力度，以不断满足xx市会展业发展的需求。5.项目拟建地点管道局会议楼建设地点选址于xx国际饭店院内，位于国际饭店西北侧，西侧紧邻xx市主要道路和平路，东侧为已建成的国际饭店，南侧为会议楼的入口广场，与国际饭店共用一个主出入口。6.项目预期目标管道局会议楼是一座多功能的大型会议设施并具有大型宴会功能的建筑，总建筑面积15350平方米，地上三层，半地下一层，地下一层，项目建成后，将与现在国际饭店形成吃、住、用一体的完整的服务体系，将使国际饭店由目前的60%的入住率至少提高10个百分点，达到8、70%左右。有利于吸引客源，增加国际饭店的效益和知名度。7.项目主要建设条件道路：项目紧临xx市城市主干道和平路，交通方便。给水：供水采用市政管网中心接入，目前市政给水系统已铺设至项目区，项目建成后用水由市政供水管道接入。排水：市政雨、污水管网已铺设至项目区，采用雨污分流制，生活污水经处理后排入市政管网，雨水经集水井集中后排入市政排污管道，最终进入xx市污水处理厂进行处理。供热：采用中央空调系统进行供热。供电：与现国际饭店A、B座同引自管道局八区10KV变电所，大约距离200米，供电有保障。供气：由新奥天然气公司供给，已有天然气预留管线，可直接接入。通信及电视系统：中国网通和中国电信先进的程控9、电话网覆盖全市；会议楼设网络交换系统、综合布线系统、有线广播系统、电视监控系统等。二、主要技术经济指标项目主要经济技术指标序号项目指标1总建筑面积15350平方米2建筑占地面积3763平方米3建筑高度14.1米4总投资9986万元5资金筹措管道局拨款第二章 需求分析与建设规模一、市场预测（一）国内会展业现状与需求分析会展业是会议业和展览业的总称，即通过举办各种形式的会议和展览，包括大型国际博览会、展览会、交易会、运动会、招商会、经济研讨会等，吸引大量商务客和游客，促进产品市场的开拓、技术和信息交流、对外贸易和旅游观光，并以此带动交通、住宿、商业、餐饮、购物等多项相关产业的发展，并被称为“无烟工10、业”。会展已表现为一种经济形式，成为各国经济结构中不可缺少的组成部分。会展业是高收入、高赢利的产业，其利润大约是20至25。会展活动的开展对社会经济发展、文化交流有着巨大的作用。可以提高主办城市知名度、带动地方经济发展的作用。如财富论坛和APEC会议在上海的成功举办，有力地提升了上海的国际知名度，以及推广了上海作为国际金融及商贸中心的地位，带动了以上海为中心的长江三角洲地区的经济发展。每一次会议或展览的举办将吸引大量的商务客和游客，即必然会带动交通、旅游、餐饮等第三产业的发展。目前每年中国举办的各类会展超过1200个，是改革开放前二十几年内国内会展数量总和的10倍。据不完全统计，1998年为111、262个，1999年为1326个，2001年已超过1500个。从类型上看，会展已由综合性发展成为专业性，如汽车展、工业展、留学教育展等，并有一些专业会展得到了业界国际权威机构的认可。国内目前展览场馆有150余个，部分展馆已具备举办国际展会的相应配套设施。会展主办单位除专业会展公司外，各专业协会、中介机构、广告公司、媒体、群众机构、院校等也纷纷加盟。与此同时会展业为主办者带来了巨额的利润和经济的空前繁荣，中国的会展业正以每年20的速度快速发展。随着全国经济国际一体化进程的加快，国与国之间，地区与地区之间的交往显著加强。东北亚地区和太平洋沿岸国家由于经济的不断发展和区域合作进程的加快，使得该地区之12、间旅游和商务活动大幅度增加。经过20多年的改革开放，我国国民经济发生了前所未有的变化，国民人均收入水平成倍增长。随着党的政策的全面开放，全面建设小康社会生活奋斗目标的提出，将使全国加快建设小康社会的步伐，经济的发展使得种交流活动越来越频烦，对会议会展设施的要求将会越来越高。（二）xx会展业现状与需求分析xx市位于中国首都北京和中国最大的港口城市天津之间，有着优越的地理优势，贯穿xx市区的京津塘高速公路，30分钟便可以到达北京市和天津市，一个小时可以到达首都机场、天津国际机场和天津新港，通过中国东北地区的京沈高速公路横贯xx北部。境内还有京开、京哈、京津等11条国家和省级公路和京秦、京沪、京九等13、铁路干线，路网密度均高于全国水平，而且获得了“中国优秀旅游城市”、“创建全国文明城市先进市”、“全国环保模范城”等荣誉。起步于2000年的xx会展旅游业，“十五”期间实现了跨越式发展。2000年以来，展览面积年平均增速高达90%，接待国内游客和国内旅游收入年均增长率分别达到102.4%和122.5%。xx年，该市共举办各类展会2303个，其中展览87个，数量及规模均实现了翻番；全年实现旅游收入31.5亿元，国内旅游收入和外汇收入增幅分别位居全省第一和第二。如今，该市已把会展旅游产业列为“十一五”期间重点培育的六大主导产业之一，投入巨资完善会展旅游产业基础设施，大力提升产业平台。“十一五”期间，14、该市投入会展旅游产业基础设施的资金将达200亿元。目前，总投资10亿元的香河经纬家具城、总投资8.5亿元的胜芳国际家具博览城、投资3.5亿元的永清大千世界森林公园等正在加紧建设，恒盛阳光、国际饭店B座、愉景温泉3个五星级酒店也已破土动工。 该市摒弃传统旅游观念，跳出“旅游就是旅行、观光、看名山大川”的小圈子，树立“大旅游”理念，全力打造吃、住、行、游、购、娱的“服务消费链”，推动会展旅游业向集群化发展。为进一步支持国际知名展会落户xx，今年市财政还拨出100万元作为展览专项扶持资金，发改委、商务局等12个市直部门和xx开发区分别出台了支持展览业发展的具体办法。目前，已有国际电梯展、碧海钓具展、15、国际教育展、东北亚暨环渤海国际商务节、中国(xx)农交会等大型品牌展会长期定址xx。xx市城市已经xx市定为会展旅游城，把会展旅游作为国民经济的支柱产业，出台了多项政策措施，以更加积极的态度推进会展旅游业的发展，关心和参与营造大环境，出现了会展旅游社会化现象。东北亚暨环渤海国际商务节、中国(xx)农交会等大型品牌展会等一批重要展会长期定址xx，进一步增强了会展旅游的发展空间。xx最近几年经济发展迅猛，特别是在基础设施建设上投入高、起点高，形成了配套齐全的基础设施，完整的会展旅游体系。特别是自xx市确立为“园林式、生态型、现代化”的城市定位，环保、生态型的建设目标后，给xx的餐饮、娱乐、宾馆等行16、业注入了新的活力和巨大商机。xx年xx市政府办公室发出关于认真落实xx年会议展览目标任务的通知提出要利用地处京津地缘、人缘关系，通过主办、联办、承办等形式，引进各类会议和展览来我市举办，特别要借助国家部委、全国性行业商会、协会组织的力量，引进具有知名品牌的国际性、全国性会议和展览，要引进域外会议2000个，其中较大型会议1000个。（三）xx国际饭店会议接待现状及需求分析xx国际饭店作为xx市目前档次最高的四级级饭店，近年来在接待会议会展方面起到越来越重要的作用，会议会展带来的直接和间接效益非常明显。1、xx国际饭店会议室利用情况现状分析国际饭店现有大小会议室11个，每年都承担着众多的会议任务17、，除接待局机关的各种会议外，还承担着xx市及周边地区的一些重要会议。xx年国际饭店即接待会议1164场次，接待人数86677人，实现收入346.1万元。xx年接待对象分类统计 单位：万元接待对象 场次人数 场租其他收入 合计管道局363 2101775.119.894.9其他石油84467320.43.523.9自用10031620社会55655041196.730.6227.3合计116486677292.253.9346.1 根据国际饭店提供的材料显示，会议收入目前占饭店营收入的近1/10左右，会议接待在自身给饭店带来收益的同时，也带动了客房和餐饮的发展，客房出租率得到了明显的提高，餐饮收18、入也大幅度提高，为国际饭店创造良好的效益。 随着国际饭店知名度的提高，会议接待任务日趋繁重，现有11个会议室利用率均比较高。xx年1-10月各会议室出租情况统计 单位：万元一会二会五会演示报告谈判六会七会国际多功能周办合计场次361161338211812818210315510831164人数40328142350877290510739053369857089635815765947收入4.316.116.57.217.114.266.752112.437.80.8346.1二、建设管道局会议楼的需求分析1、国际饭店自身发展的需要。由于xx国际饭店定位为会议型、商务型兼顾的高星级涉外酒店，19、B座的建成，必将提高xx国际饭店的档次，会议楼不仅可以给自身带来经济效益，更可在整体上提升xx国际饭店的形象，补充xx国际饭店大型宴会厅的不足（会议楼兼具宴会厅功能），使饭店达到5星级硬件标准，增加国际饭店的吸引力，提高饭店的入住率，带来可观的经济效益。2、可满足管道局自身的需要，解决局内召开大型会议的需要。xx市作为管道局总部所在地，二级单位达20多家，其经常举办各类大、中型会议。到目前为止，尚没有一所会议场馆能满足局内大型会议。另外，由于缺乏会议厅，集团公司视频会议也无法集中举行，需下设许多分会场，效果不理想。从管道局整体发展的角度来说，筹建会议楼是十分迫切的。3、可满足集团公司召开工作会20、议的需要。到目前为止，集团公司召开工作会议都在北京十三陵召开，很不理想。而xx是一个环境优美的旅游城市，是一个召开会议的理想地方。但集团公司工作会议规模达400多人，xx国际饭店目前不具备接待能力（xx国际饭店会议最大可容纳350人，最大餐厅可接待280人）。如果建成会议厅，则可以接待其工作会议，不仅可以获得经济收益，还可以扩大管道局在集团公司的地位。4、可提升管道局在世界上的声誉。要把管道局建设成为世界驰名承包商，xx国际饭店作为其对外的窗口是非常必要的。如果建成会议楼，可通过接待世界知名会议提升管道局的知名度、美誉度。xx紧靠首都北京，凭优越的地理位置、美丽的城市环境，完全有可能接待国际有21、影响力的会议。目前面临的际遇也非常多，比如京津冀港澳台（33）旅游合作大会，会议规模达1200多人，xx市已承接，但限于市内没有承接如此大型会议的能力，不得不放到香河。2006年4月1日将召开北方10省市旅游交易会，每个省都要召开上1000人的推介会、新闻发布会。近期召开的20国财长会议也在香河召开。如果筹建会议厅，与xx国际饭店形成整体效应，完全有可能承接以上所述的大型会议或类似的有影响力的大型会议。不仅通过接待会议获得良好的经济效益，还可扩大管道局的知名度。由此可见，会议会展不但是xx国际饭店升级改造的需要，也是为管道事业和xx经济发展带来重要的经济和社会效益，提高国际饭店和管道局的知名度22、。三、建设规模方案根据国际饭店提供的管道局会议楼建筑设计方案，该项目总建设规模为15350平方米，会议楼为地上三层，半地下一层，地下一层，地下一层为停车库与东侧地下车库相通。结构类型为地上钢结构，地下钢筋混凝土结构。第三章 建址选择一、 建址现状1、地点与地理位置管道局会议楼建设选址于管道局xx国际饭店院内，位于国际饭店西北侧，现为停车场，东临xx市城市主干道和平路，东侧为国际饭店主楼，南侧为广场，整个建筑与国际饭店共用一个主出入口，方便人流与车流。2、项目现有建址利用情况管道局会议楼利用国际饭店现有存量土地，充分发挥土地的最大效益，符合当地城市规划要求。二、建址条件（一）社会经济条件xx市地23、处河北中部，位于环渤海经济圈腹地，幅员面积6249平方公里，市区建成区面积54平方公里，人口40多万。xx市是一座区位独特的枢纽城市。位于首都北京和港口城市天津之间，市区距北京和天津中心区分别为40和60公里，距首都、天津两大机场各60公里，跟天津新港100公里。地处大北京经济圈腹地的独特区位，使xx市既得近海开放之利，更占京津幅射之先。xx已被评为创建全国文明城市先进市、全国双拥模范城市、中国优秀旅游城市等优秀城市；又一是座智力资源丰富的教育城市，学校众多，大学生占人口的20%，还是一座投资领域非常广阔、基础设施完善的城市，并通过ISO14001环境管理体系认证，是全国目前唯一通过该项认证的24、城市。xx年，xx市全市国内生产总值完成632.9亿元，比上年增长13.1%；全部财政收入达到53.7亿元，增长27%；全社会固定资产投资完成341亿元，增长28%；实际利用外资2.6亿美元，增长18.8%；城镇居民人均可支配收入达到10152元，农民人均纯收入达到4621元，分别增长6.5%和7%。（二）自然条件1、地形与地貌xx市地质构造属中朝准地台华北断的冀中台陷及沧州台拱两个构造单元，市区周围断裂较为发育，自新生代以来具有较强的活动性，新华夏季断裂在市区附近穿过，北部有长期活动的固安昌黎断裂，东部有晚近期活动的河西务断裂，属于地震多遇区。本市地层，基底为古生界、中生界，地上沉积了50025、0-7000米新生代地层。全市自北向南依次为山地丘陵区、山麓平原区和冲击平原区，平原面积占93%。市区地处冲积平原区，地势平坦，地面自西北向东南倾斜，平均坡降为千分之零点四，海拔10.3-20米。土壤有潮土、土壤质地大部分为沙壤土，熟化程度高，适宜于农作物生长。2、气候特征xx市属于暖温带大陆性季风气候，光照充足，雨热同季。昼夜温差大，年均气温11.8度，无霜期183天，多年平均降水量593.4mm，多集中于7、8、9三个月。3、工程地质条件地层为第四系全新统，属河湖相沉积层，以河流山洪积亚砂土粘土夹粉细砂为主，岩性岩相稳定性中等，承载力一般为100-150kPa。4、公共设施条件。道路：项目26、紧临xx市城市主干道和平路，交通方便。给水：供水采用市政管网中心接入，目前市政给水系统已铺设至项目区，项目建成后用水由市政供水管道接入。排水：市政雨、污水管网已铺设至项目区，采用雨污分流制，生活污水经处理后排入市政管网，雨水经集水井集中后排入市政排污管道，最终进入xx市污水处理厂进行处理。供热：由基地供热系统和中央空调系统进行供热。供电：与现国际饭店A、B座同引自管道局八区10KV变电所，大约距离200米，供电有保障。供气：由新奥天然气公司供给，已有天然气预留管线，可直接接入。通信及电视系统：中国网通和中国电信先进的程控电话网覆盖全市；会议楼设网络交换系统、综合布线系统、有线广播系统、电视监控27、系统等。第四章 建筑方案设计一、建筑设计指导思想与原则1、注重城市特色管道局会议楼设计首先考虑与国际饭店原有建筑及共享广场的空间尺度相呼应，注重城市中心区整体的形象，成为xx城市中心区重要的视觉景观聚焦点之一。通过运用现代技术、材料和造型语汇，体现传统文化的韵味与内涵，具有鲜明的时代特征和独特的艺术个性，成为中石油标准性文化建筑。建筑物造型在城市设计基础上，加强空间布局与景观环境艺术设计，在用地范围内综合布置建筑、广场、绿地、停车、环境艺术小品等设施。2、强调建筑内容和形式的时代性、文化性和活泼性在功能上突出对参会人员人流组织的科学性。通过前厅的倒圆锥中庭和两侧的副中庭，创造空间序列的多样性和28、识别性，形成合中有分，分中有合，创造出丰富的虚实空间组合效果。3、建筑设计透过现代风格的造型语汇和材料工艺体现对文化、历史和地域的尊重力求体现现代公共建筑的特征，简洁流畅、姿态优雅。材料上以大面积的石材墙面同金属板材和透明玻璃加以对比，既体现建筑的干炼气质，又表达了现代建筑技术的精美。力求以简洁的形式、强烈的虚实对比，通过现代新颖的高科技会计师的建筑造型元素、材料、构件等细部处理来突出时代气息。主体建筑设在一个坚实的方型台基上，中段墙体及立柱烘托着造型精美的倒圆锥形玻璃筒，建成后必将对周边环境产生较大影响，成为城市中标准性建筑之一。二、总平面设计（一）平面布局管道局会议楼位于xx国际饭店基地内29、，西面紧邻xx市的主要道路和平路，东南侧为已建成的国际饭店，地理位置优越。开阔的南侧设会议楼的入口广场，广场上设水池、景观绿化、城市小品，使广场风景如画。管道局会议楼是中石油的主要会务用房，其功能是满足举行各类规模会议的需要，总建筑面积15350平方米，地上三层，半地下一层，地下一层，建筑半地下室至三层以会务、宴会用房为主，主入口面向共享广场。地下停车库、建筑面积7063平方米，位于会议楼东侧，全埋于地下，地上为景观绿化。人流主要来自于建筑的南向，因此建筑的主要出入口面向南向，并在建筑的东西北角设疏散楼梯及安全疏散口。管道局会议楼退西侧建筑红线13米，北距已有住宅桉24-24.9米，建筑有效日30、照高度为14.1米，日照间距系数为1：1.7，满足日照要求。（二）交通组织及停车数量主体建筑四周有环形车道，主要车行出入口设于基地的东西侧，并可便捷地驶入地下车库。地面停车场可停放18辆机动车。会议楼地下车库共一层，可停放78辆机动车，地下复式停车库，采用机械升降横移式停车设备，可停约227辆机动车。共可停车323辆。步行及公共交通来的参会人员主要从南侧广场进入。通过大台阶直接进入主会议楼前厅。职工及演员主要使用北向的出入口。贵宾的出入口设于主体建筑的北侧，直接进入贵宾休息室。会议楼地下车库与地下复式停车库在地下合为一体，并与国际饭店A座主楼以地下连廊相连通。三、建筑设计1、主要功能布局（1）31、前厅和休息厅会议楼的主要入口大厅位于一层平台。人们从南面的大台阶抬级而上，进入后，是一个贯通三层高的入口大厅，人们通过电梯及自动扶梯到达二层的主要活动场所。整个大厅通透明亮，向南可远瞰共享广场，是这一空间序列上的一个主要节点，三层中庭与屋顶花园相通，形成休憩空间的延续与扩展。（2）多功能会议厅多功能会议厅座席主入口设于二层大厅处。人们通过电梯及自动扶梯可快捷的到达二层，多功能会议厅贯通二三层，可容纳约900人举行会议。主席台、左右侧及后台布置在+1.00标高处。池座共有936个座位，座席采用活动形式。贵宾休息室设于主席台两侧，设有贵宾独立卫生间，贵宾由休息室通过VIP通道可直达主席台。贵宾在地32、下停车后，可乘贵宾专用电梯直达贵宾休息室，主席台处为升降式舞台设计，为会议厅的多种功用提供可能。（3）大宴会厅大宴会厅设于半地下层，人们通过电梯可快捷的到达大宴会厅的前厅。大宴会厅可容纳720人同时进餐。贵宾在地下停车后，可乖贵宾专用电梯直达大宴会厅西侧入口。宴会厅视不同用途，可自由分隔为2-6个隔间。（4）小会议室小会议室位于二至三层平面，共8间，其中4间位于二层，4间位于三层，小会议厅建筑面积约200平方米，可容纳50-100人，用于会议楼小型的会议之用。（5）行政业务、后勤设备用房行政办公用房主要布置在三层平面；消防保安监控室设于一层；冷冻机房、热交换站、变配电间、水泵房、强弱电、机械、33、土建、维修、库房等主要设备用房均设置于半地下室及地下一层。（6）厨房厨房中烹调操作间、主副食加工间、主副食库、备餐间、冷库等主要用房均设于半地下层，东西两侧各设两部食梯，一部货梯设于西侧，方便厨房货物及食物垂直运输。会议楼北侧道路，设为坡道，厨房货物可方便地运送到厨房入口。（7）地下车库会议楼地下车库设于地下一层，共泊车78辆。东侧的地下复式停车库，采用机械升降横移式停车设备，可停约227辆机动车。地下复式停车库东南侧为国际饭店的洗衣房，东北侧为开关站。2、立面造型根据管道局会议楼功能特点，运用横竖、虚实对比手法，并结合建筑所需的功能需求，使立面达到既经济实用又美观新颖的要求。整个立面采用强烈34、的虚实对比手法，采用花岗石、银灰色金属构条、金属屋顶、蓝色透明的玻璃幕墙，使历史和现代有机统一，以产生典雅、宁静的建筑形象。南立面以虚为主，使室内空间与室外城市空间融为一体，同时使阳光能充分进入门厅和休息室。建筑造成采用方形基座，以由弧形、墙、柱围合而成的大厅虚空间与小会议楼实空间强烈对比的手法和轻巧的屋顶相组合，创造出一个富有中国建筑传统意境并与xx城市中心区互控交融的空间形态。四、结构设计方案1、本工程结构的设计使用年限为50年，上部结构的安全等级为二级，地基基础设计等级为乙级，地基基础安全等级为二级。2、工程的抗震分类为丙类建筑，抗震设防烈度为8度，设计地震分组为第1组。3、主要结构类型35、：地上钢结构，地下钢筋混凝土结构。五、主要配套设施方案（一）给排水1、给水系统本工程水源由xx市市政给水管网供给，给水压力不小于0.25Mpa，冷水系统采用直供方式供给，热水系统由区域内热水管网供给，供热水水温（605），采用机械循环。2、排水系统生活排水采用污、废水合流。建筑屋面雨水采取内排水，给雨水斗收集由排水立管排至建筑室外检查井。地下室废水及半地下室卫生间污水由设在地下室集水坑的污、废水泵送至室外污水管网。（二）消防1、消火栓系统室内消防水量为20L/S，室外消防水量为25L/S。室内消火栓系统为临时高压系统，消火栓给水管接自地下车库消防泵房消火栓水泵出水管；设计采用组合式消火栓箱，箱36、内配置1只SN65消火栓，1只水枪、25米长水龙带1卷及启动消防泵的按纽，消火栓下设2具手提式磷酸盐干粉灭火器。室内消防管道与地下车库消防管相连成环，设置二套地上式水泵结合器。屋顶上设置一座12立方米的屋顶消防水箱，一套立式增压稳压设备。2、自动喷淋系统危险等级为中级，消防水量为27L/S。自动喷淋系统为临时高压系统。自动喷淋给水管接自地下车库消防泵房报警阀出水管。地下车库、新风机房等采用普通直立型喷头，距楼板底10厘米安装。其余喷头布置均按有吊顶考虑。喷头动作温度68，厨房动作温度93。3、灭火器设置地下车库按B类火灾中危险级，其余楼层按A类火灾严重危险级，在各消火栓箱下部设置2具灭火器，单37、独设置的灭火器均放置在落地式灭火器箱内。在各特殊功能房内设置若干相同型号及规格的灭火器。（三）暖通1、设计依据的规范、标准建筑工程设计文件编制深度规定全国民用建筑工程设计技术措施-暖通空调、动力（2003年版）采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2003）建筑设计防火规范（GBJ16-87）2、计算参数（1）室外空气计算参数室外空气计算参数空调计算干球温度空调计算湿球温度空调计算日平均温度通风计算干球温度空调计算相对湿度采暖计算干球温度采暖计算最低日平均平均风速m/s大气压力夏季33.226.428.630.078.01.9998.6冬季-12.0-5.045.0-5.0-15.92.38、81020.4(2)室内空气设计参数房间名称夏季冬季人均面积新风量噪声标准备注温度湿度温度湿度M2/人M3/人HDb入大大厅 大堂266518102050宴会厅多功能厅256520401.22560小会议室休息室2460203.53045地下车库5值班采暖3、冷热源及供给系统（1）本工程夏季空调计算冷负荷共2000KW，单位面积的冷负荷指标为125W/m2;（2）本工程冬季空调计算热负荷共1750KW，单位面积的热负荷指标为110W/m2;（3）地下车库冬季设置值班采暖，计算热负荷共224.3KW，单位面积的热负荷指标为60.6 W/m2;（4）冷热源由基地提供，夏季提供7/12冷冻水；冬季提39、供50/45空调热水，95/70采暖热水；（5）采暖空调水管路均为二管制，水平异程闭式机械循环系统。4、采暖系统（1）地下车库冬季设置值班采暖，采用热水机械循环供暖系统；（2）采用热工性能好的铸铁散热器，使寿命不低于采暖系统所用钢管的寿命。5、空调系统（1）入口大厅、大堂休息区等大空间采用单风管变风量一次回风式全空气低速空调系统；（2）宴会厅、多功能厅等大空间采用单风管变风量一次回风式空气低速空调系统；（3）小会议室、VIP休息区采用风机盘管加独立新风系统，经处理的新风直接送至各区域。6、通风系统（1）各空调区域均设有机械排风，局部区域仅靠自然渗透排风；（2）地下机动车库设机械排风，自然补风；40、（3）卫生间设有独立机械排风系统；（4）变配电房设有机械通风系统，以排除设备放出的余热。（四）电气1、设计依据建筑设计防火规范（2001年版）建筑照明设计标准（GB50034-2004）民用建筑电气设计规范JGJ/T16-92低压配电设计规范GB50054-95供配电系统设计规范GB50052-952、配电系统（1）负荷等级：消防值班室、通信电源、安防信号电源、楼梯及走廊应急照明、宴会厅、多功能厅等为一级负荷；客梯、舞台用电等为二级负荷；其他为三级负荷。（2）低压配电系统采用220/380V放射式与树干式相结合的方式，对于单台容量较大的重要负荷采用放射式供电，对于照明及一般负荷采用树干式与放射41、式相结合的供电方式。3、照明系统（1）办公室等采用高效节能荧光灯，餐厅电梯厅走道采用白炽灯，设备用房采用火炽灯或荧光灯。（2）照明、插座分别由不同的支路供电。（五）弱电1、设计范围弱电系统包括火灾自动报警及消防联动控制系统、综合布线系统、有线电视系统、广播系统、同声传译及扩声系统、安全技术防范系统、建筑设备监控系统及智能化系统集成8个部分组成。2、火灾自动报警及消防联动系统（1）火灾自动报警的保护等级按一级设置；（2）系统组成包括火灾自动报警系统、消防联动控制系统、火灾应急广播系统、消防直通对讲电话系统、电梯监视控制系统、应急照明控制系统。3、综合布线系统综合布线系统将语音信号、数字信号的配线42、，经过统一的规范设计，综合在一套标准的配线系统上，此系统为开放式网络平台，方便用房在需要时，形成各自独立的子系统，综合布线系统可以实现资源共享，综合信息数据库管理、电子邮件、个人数据库、报表处理、财务管理、电话会议、电视会议等。4、有线电视系统电视信号由A楼前端机房引入，系统采用862MHz高隔离度的邻频传输系统。系统所有器件、设备均成套供货、安装、调试。5、广播系统包括公众广播、音响和紧急广播。6、同声传译系统在多功能会议厅设（无线式）同声传译系统，系统支持多种语言的同声传译，会议场内任何地点均可通过耳机参加会议，会场外任何地点、采用任何设备，均不能收听会议内容。7、安全技术防范系统各出入口43、，电梯轿箱内均设闭路监视摄像机，可以把监视到的图象和声音全部或部分记录下来，为日后处理某些事件提供方便和依据。8、建筑设备监控系统采用直接数字控制技术，对全楼的供水、排水、冷水、热水系统及设备、公共区域照明、空调设备及供电系统和设备进行监视及节能控制。9、智能化系统集成系统集成是对大厦各个子系统的信息进行综合管理，对整个大厦的弱电系统进行优化控制，达到高效、经济、节能、协调的运行状态。六、主要技术经济指标项目主要经济技术指标序号项目指标1总建筑面积15350平方米2建筑占地面积3763平方米3建筑高度14.1米4总投资9986万元5资金筹措管道局拨款第五章 节能节水措施一、节能措施节约能源是我44、国能源政策的重要组成部分，也是每一个项目应遵循的准则。本项目采用的具体节能措施如下：建筑部分：本项目属公用建筑类别，设计时应遵循建设部颁发的民用建设节能设施标准实施细则进行。机电设备部分：全部采用节能型设备，以达到节能目的。供热管道加强保温措施，提高能源利用率。采暖、供电、供水系统均采用合理的输送工艺，尽可能降低途中消耗，采用高效能节能灯具；电器器件采用节能型。二、节水措施使用现行节水器具以节约用水，杜绝供水中的跑冒滴漏现象，节约水源。 在职工中开展节水意识的教育，使职工养成自觉节水习惯。第六章 环境影响评价一、 建设项目与运营对环境的影响本建设项目属于非生产性项目，主要是施工期对环境的影响，45、包括废气污染、噪声污染、生活污水和废弃物。从总体上来说，本项目对环境的影响十分有限。（一）废气污染分析施工期对大气环境质量的影响主要来自机动车辆及施工机械的燃油、运输车辆道路扬尘和施工场地扬尘等。其中各种废气排放属于零散、少量、无组织排放，不会构成SO2、NOX、CO的主要污染源，施工现场及道路扬尘将是比较主要的污染物。施工期间，挖掘的泥土通常堆放在施工现场，短则几个星期，长达数月。在干旱多风的天气，堆放的裸露泥土将造成满天尘土，使周围大气中悬浮颗粒物含量骤增，严重影响大气环境质量。因此，本工程施工期将会使该区TSP污染增加，特别是大风天气将更为严重。（二）噪声对声环境质量的影响分析施工期噪声46、污染主要是来自重型运输车辆及各种施工机械的运行噪声，在一定范围内以周围声环境质量产生影响。（三）固体废物污染施工产生的固体废物主要有施工人员的生活垃圾、废建材、撒落的沙石料、工程土、混凝土、废装修材料等。建后将会产生生活垃圾。（四）废水污染该项目为非生产性项目，项目建成使用后产生的主要污染物为居民废水。二、环境保护措施及环境影响评价（一） 废气污染控制对策为了减少工程扬尘对周围环境的影响，建议工程施工时采取如下措施：1.在现场周围设围障，将施工场地与现在各建筑物隔开。2.施工中土方挖掘及堆放、施工垃圾的清理等扬尘较多的工序应尽量选择在无大风的天气进行，原材料堆放最好固定位置，以便采取防尘措施。47、3.使用商品混凝土，减少扬尘污染源。4.遇到连续的晴好天气，且又起风的情况下，对弃土表面及产生扬尘较大的工序可采取洒水方式减少尘量。5.及时运走弃土，并在装运的过程中采取有效遮盖，并避免超载所造成的洒泄现象。6.车辆驶出工地前应将轮子的泥土去除干净，防止沿程弃土满地，同时施工者应加强清扫。（二） 噪声污染控制措施1.施工单位必须按国家关于建筑施工场界噪声的要求进行施工，并尽量分散噪声源，减少对周围环境区域声环境的影响。2.施工时间尽量不安排在晚十时至次日上午六时，或在该时间内不使用噪声较大的施工机械，同时应在施工设备和方法中加以考虑。3.因工艺需要夜间确实要施工的又可能影响周围声环境时，应对施48、工机械采取降噪措施，也在周围设立临时的声障装置。4.施工单位的具体施工计划中，敏感受体附近所使用的施工机械种类、数量应写在承包合同之中，以便监督。（三）固体废物控制措施为减少施工期固体废弃物的影响，施工中采取如下措施：1.加强对施工人员的教育和管理，做到不随意乱丢废弃物。2.工程建设单位应与有关部门联系，为工程的弃土制定处理计划，尽可能做到土方平衡，将弃土用于筑路及小区建设等。3.按照规定路线运输，按规定地点处置弃土和建筑垃圾，并不定期地检查落实情况。4.施工中遇到有毒有害废弃物应暂时停止施工，并与地方环保、卫生部门联系，经处理后再继续施工。5.运营后的废弃物基本为生活垃圾，采取袋装处理，每日49、清运垃圾一次，由市环卫部门送至垃圾处理厂分类统一进行处理。（四）废水处理措施该项目采用化粪池进行处理，生活污水经化粪池处理后，悬浮物一般可降到140-150ppm，生化需氧量（BOD）可下降60%左右，有的可下降80-90%，（COD）可下降60%左右。如此反复分解、消化、浮渣和污泥逐渐液化，最终，容积值只有原悬浮固体的1%。达到排放标准要求，排至城市污水管网，集中进入污水处理厂。第七章 劳动安全卫生一、劳动安全与卫生措施在建设期，编制各种有关施工安全的政策大纲，提出安排防护措施方案，落实各方面的责任制；项目建成后，制定安全管理体制，定期进行检查，发放和使用安全产品。二、安全设施“三同时”加强50、安全管理，做到安全设施与项目建设同时设计、同时施工、同时验收。第八章 组织机构与人力资源配置一、组织机构设置合理的组织机构可以提高管理效率，根据项目的实际情况，由xx国际饭店成立临时工作机构，专职负责该项目的有关工作。 二、工作职能本项目由xx国际饭店总负责，根据实际情况划分小组，具体职能如下：总务组：负责项目申请准备工作、财务管理等；基建组：负责项目的设计、招投标、土建施工等；设备组：负责重要设备采购、安装调试等。三、人员配置国际饭店现有职工约480人左右，会议楼建成后，高层管理人员可不增加，只需再增加50名左右的临时工。第九章 项目实施进度一、建设工期 本项目建设工期为一年二、项目实施进度51、安排1、可研编制与报批1个月；2、初步设计编制与审查修改1个月；3、勘察、设计、招投标工作1个月；4、土建施工3个月；5、内外装修与设备安装工作5个月；6、竣工验收1个月。第十章 项目招标方案根据中国人民共和国招标投标法、工程建设项目招标范围和规模标准规定（国家发发展计划委员会令第3号），确定该工程的建设实行招标制。一、项目基本情况1、项目名称管道局会议楼、项目的建设规模、主要建设内容管道局会议楼总建筑面积15350平方米，包括大小会议室9个，宴会大厅一个及其他配套设施。、项目总投资及资金来源项目总投资9986万元，其中工程费用8715万元，其他费用796万元，预备费用475万元。资金来源全部52、为管道局拨款。、项目的建设地点和时限项目选址于xx国际饭店院内，西邻和平路，东南为已建成的国际饭店A座和B座。项目建设工期一年。二、具体招标范围本项目拟对建筑安装工程、设备和工程监理进行招标。三、招标组织形式建设项目建筑安装工程、设备采取委托招标方式进行招标。建筑工程要求二级资质以上，监理单位要求乙级以上。四、招标方式项目的建筑安装工程和设备，都采用公开招标方式。第十一章 投资估算及资金筹措一、投资估算1、投资估算依据（1）河北省建筑工程概算定额（2003年）河北省安装工程概算定额（2003年）（2）河北省建筑工程概算费用定额、其他费用定额（2003年）（3）主要设备、材料厂家报价（4）国家有53、关取费规定2、投资估算结果本项目估算总投资9986万元，其中，工程费用8715万元，其他费用796万元，预备费用475万元。（详见附表）二、资金筹措本项目由中国石油天然气管道局投资建设。第十二章 经济评价本项目经济评价是根据国家计委、建设部颁发的，建设项目经济评价方法与参数（第三版）及中国石油天然气集团公司未上市企业国内固定资产投资项目经济评价方法与参数（2004年），参照中国石油天然气股份有限公司颁发的建设项目经济评价方法与参数（2004年），并结合本工程特点编制的。一、经济评价基础数据1、营业收入根据会议楼的情况，该项目营业收入可分为两部分，会议室场租收入及餐厅营业收入。会议楼共有1个大会54、议室，8个小会议室，根据目前国际饭店A座会议室出租情况估算，估算年会议室场租收入800万元，其中大会议室500万元，小会议室300万元。餐饮营业收入，xx年A座为1900万元， B座建成后估算为1100万元。会议楼餐饮营业收入，按60桌计算，标准1000元/天.桌，年接待200天计算，估算收入为1200万元。预测年营业收入为2000万元。（1）“有项目”营业收入“有项目”营业收入包括A座、B座及会议楼收入。B座及会议楼建成后，国际饭店达到5星级标准，入住率按70%计算，其中A座客房收费标准按400元/间.天计,B座按500元/间.天计。餐饮及康乐设施按目前水平估算。评价年限为20年（含建设期）55、“有项目”年营业收入估算表项目客房餐饮康乐会议合计A座234021566003805476B座367911005001205399会议楼12008002000601944561100130012875（2）“无项目”营业收入估算“无项目”营业收入包括A座及B座收入，客房入住率按60%计算，餐饮、康乐收入按10%减少。“无项目”年营业收入估算表项目客房餐饮康乐会议合计A座200619605403804886B座3154100045012047245160296099050096102、成本估算（1）新增工人工资按600元/人月计算，职工福利基金14%。（2）修理费率按固定资产原值5%计算；（3）56、固定资产折旧年限参照中国石油天然气股份有限公司2003年4月15日石油计字200375号规定，房屋、建筑取定为50年，设备取定为12年。（4）营业税税率5%、城市维护建设税税率7%、教育费附加3.5%，所得税税率33%；（5）所得税后基准收益率12%。在经营期内，“有项目”年平均总成本费用为7744万元，“无项目”年平均总成本费用为6455万元。3、效益分析“有项目”税后财务内部收益率14.29%，税后投资利润率29.4%，税后投资利税率36.6%，年均利润总额2940万元；“无项目” 税后财务内部收益率11.7%，税后投资利润率17.6%，税后投资利税率22.9%，年均利润总额1757万元；57、增量税后财务内部收益率19%，高于行业基准收益率12%。4、主要财务评价指标 主要财务评价指标表序号名称单位“有项目”“无项目”增量一基本数据1、建设投资万元3108421908其中新增建设投资万元99862年均经营收入万元/年1287596103年均总成本费用万元/年774464554年均利润总额万元29401757二财务评价指标1税后财务内部收益率%14.311.72投资利润率%29.417.63投资利税率%36.822.94增量财务内部收益率%19.0%5、不确定性分析(1)盈亏平衡分析本项目盈亏平衡点计算如下：BEP=年固定总成本/年经营收入-年可变成本-年营业税金及附加=58.1%上58、述计算数据说明，当收入达到正常年份收入的58.1%，可保本经营，项目具有一定的抗风险能力。(2)敏感性分析对该项目主要从总投资、营业收入、经营成本等因素对财务内部收益率的影响进行敏感性分析（详见下表）。 由上表及图可以看出，营业收入对项目的内部收益率影响最大，是影响项目经济效率的敏感因素，经营成本对项目内部收益率的影响次之，总投资对项目内部收益率较小。因此项目的经营情况对效益最为明显，同时也应加强成本控制，才能取得较好的经济效益。第十三章 研究结论与建议一、主要结论通过市场分析预测、项目建设方案和经济评价的分析、论证得出结论，该项目是国际饭店发展的客观需要，同时也是xx经济社会发展对国际饭店提出的要求，项目建设方案合理，项目本身具有一定的盈利能力，同时可以增加国际饭店在客房等其他方面的收入，间接效益明显，可以使国际饭店达到五星级酒店的硬件标准，提高国际饭店的知名度,创造更加良好的效益。二、主要建议1、希望建设单位积极落实建设资金，确保资金及时到位。2、该项目是管道局和xx市政府关注的项目，因此要注意履行建设程序，科学设计，安全施工，确保工程质量。