1、城市中心区地块规划竞拍项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月69可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第1章、项目概况41、拍卖地块位置42、项目周边地块分析43、地块主要经济技术指标64、XX中心区政府投资项目情况介绍7第2章、XX区房地产市场分析82.12、XX区区域概况82.2、XX区房地产市场概况92.3、XX区房地产发展趋势分析11第3章、中心区周边楼盘综合分析121、中心区周边楼盘市场调研132、中心区周边楼盘分析133、片区市场供需分析164、市场竞争分析165、片区外销前景分析17第4章、项目SWOT分析201、项目优势202、项目劣势223、项目机会234、项目威胁24第5章、项目定位255.1、住宅市场定位255.2、商业市场分析及定位30第6章、项目开发计划35第7章、项目竞投分析361、基本假设362、地价测算363、竞拍价格分析38第8章、敏感性分析401、建安成本变化对利润率的变化402、售价变化对利润率的变化403、销3、售率变化对利润率的变化40第9章、风险分析411、项目配套风险412、片区人气风险413、市场竞争风险414、资金压力风险415、其他风险 41第10章、竞争对手分析 43第11章、结论44第1章、项 目 概 况摘要：本章简要介绍了拟拍卖地块的位置、主要的经济技术指标，以及项目周边地块的规划情况，同时介绍了XX中心区政府投资项目的开发进展情况。1、拍卖地块位置本月26日拟拍卖地块位于XX市XX新中心区第17、18、19区，该地块被创业路、新安六路、兴华路、裕安西路、罗田路所围合。考虑到地块规模较大以及容积率等因素，政府将该地皮分成两幅地块拍卖，宗地号分别为A0010119和A0010120（其4、中：A001-0119：用途为商住混合用地，土地面积 83329.4 平方米，可建设总建筑面积为 257660 平方米；A0010120：占地面积为183825.01平米，容积率为2.6，建筑面积为478000平米，其中住宅面积450000平米，商业面积10000平米，车位3850个）。 本次拍卖地块属于政府填海所造之地，截至目前，尚未全部填完，还有一部分在填。考虑到最近雨水量较大，政府出于信誉起见，把7月26日的拍卖标准确定为现状拍卖，经过咨询XX国土分局，实际的交地标准是三通一平，预计在8月底可以填到规划中的兴华路边上。2、项目周边地块分析2.1、项目周边地块情况介绍本项目位于XX新中心区5、第17、18、19区，周边地块权属、用途情况见图一：XX中心区拍卖地块周边情况图（见下页）。2.2、地块特点2.2.1、A0010120l 地块基本上为一矩形状，长宽大约分别为655米、278米l 地块面积较大，基本上是目前XX中心区规模最大的一块住宅发展用地，极具规模效应。l 地块平整、方正、整齐，有利于项目规划2.2.2、A001-0119l 地块基本上为一正方形，边长大约在290米l 地块商业部分所占比例较大，绝对数字达到3.8万平米l 地块靠近XX区体育场、行政中心，地理位置优越l 图一：XX中心区拍卖地块周边情况图新 安 六 路 裕 安 西 路 罗 田 路 宝 安 大 道新 湖 路兴6、 华 路创 业 路翻身村、鸿荣源、广州军区、国税局、振波公司等用地已建成旧村居住用地（泰华、恒乐、翻身村用地）体育馆（已建成）办公医疗用地中心广场公共绿地商业、服务业用地小学公共绿地中 幼儿 园 学 小学一类住宅用地即低密度住宅用地（容积率大约在0.6）公共绿地拍卖地二拍卖地一体育场+游泳馆（8月份开工）商住用地，容积率5二类居住用地（3.5）居住用地（一类）办公宝安行政中心发展备用地3、地块主要经济技术指标A0010119地块主要经济指标表占地面积83329.4平方米土地性质商住混合用地建筑面积257660平方米其中住宅面积211600 平方米，商业 38000 平方米，幼儿园 2400 平7、方米（单独占地不少于3000平方米），居委会 100 平方米，物业管理及活动中心500 平方米（含文化站、老年活动中心），社区健康服务中心 100 平方米，文化中心 2400 平方米，青少年活动中心 1500 平方米，多功能影剧院 1000 平方米，公厕一处 60 平方米，垃圾收集站一处。土地使用年限为 70 年。幼儿园、居委会、公厕和垃圾收集站建成后产权无偿提供给政府；物业管理及活动中心（含文化站、老年活动中心）、社区健康服务中心、文化中心、青少年活动中心和多功能影剧院建成后为社会提供服务，可以整体转让，但不得改变功能。本宗地上 211600 平方米住宅和 38000 平方米商业可进入市场销8、售。容积率3.1建筑覆盖率=10米，东北（创业路）=10米，西南（兴华路）=8米，东南（裕安西路）=9米机动车泊位数2000个市政管线接口给水、污水、雨水接口在创业路、兴华路；燃气、电源、通讯接口在创业路、兴华路、裕安西路、罗田路A0010120地块主要经济指标表占地面积183825.01平方米土地性质商住混合用地建筑面积478000平方米其中住宅面积450000平米，商业10000平米，36班小学13100平米（单独占地不少于22000平米），18班幼儿园4000平米（单独占地不少于4500平米），居委会120平米，物业管理及活动中心600平米，社区健康服务中心120平米，公厕一处60平米，9、游泳池一处，垃圾收集站一处。容积率2.6建筑覆盖率=15米，东北（创业路）=10米，西南（兴华路）=8米，东南（罗田路）=10米机动车泊位数3850个市政管线接口给水、污水、雨水接口在创业路、兴华路；燃气、电源、通讯接口在创业路、兴华路、新安六路、罗田路4、XX中心区政府投资项目情况介绍XX中心区作为XX区未来主要的发展区域，政府下了很大的力气进行基础设施建设，特别是道路、广场、体育等设施，这些对于中心区的快速启动有着重要的意义，下表是XX中心区主要的政府投资工程。XX中心区主要的政府投资项目简介政府投资项目进度/计划XX大道（新安西路新安六路）1995年已完成新湖路（新安西路新安六路）20010、2年7月底完成新安西路（107国道新湖路）1999年已完成中心区吹、填土工程兴华路以北、宝兴路以东已完成，其余地块继续进行创业路（XX大道新安六路）新湖路裕安路段2003年5月前完成，其余路2002年7月底完成甲岸路（XX大道宝华路）1997年已完成兴华路（XX大道宝华路）新城大道新湖路段1996年已完成，新湖路宝华路段2003年5月前完成裕安路（XX大道兴华路）新城大道创业路段2002年7月前完成，创业路兴华路段2003年5月前完成（含排水箱涵）罗田路（XX大道创业路）2002年7月前完成新安六路（XX大道兴华路）2002年7月前完成（含咸水、冲水闸）中心广场周边道路2003年5月前完成新圳11、河排洪整治工程1999年已完成中心区1#雨水泵站2002年12月前完成新安六路污水泵站2003年12月前完成48区变电站2000年已完成XX体育馆（N4区）2002年6月底已完成XX行政中心（N13区）已完成桩基础工程，主体工程正进行施工招标，预计8月份开工，2004年底完工中心广场（N21区）已完成软基础处理，主体及绿化工程正进行绿化招标，2003年3月完成湖滨路（107国道XX大道）2003年7月完成体育场与游泳馆（N14区）预计2002年8月份开始第2章、XX房地产市场分析摘要：本章首先从行政、规划、经济、文化四个方面介绍了XX区的区域概况，然后进一步从土地市场、建设规模、供应情况、销售12、情况及空置情况六个角度分析了XX区房地产市场的基本属性，最后探讨了XX区房地产市场主要的发展趋势。2.1、XX区区域概况1、行政状况XX区位于广东南海之滨，属XX市辖。 全区陆域面积751.6平方公里，海岸线长30.62公里。XX南接XX经济特区，北连东莞市，东濒大鹏湾，临望香港新界、元朗，是XX的工业基地和西部中心。XX区现辖辖西乡、福永、沙井、松岗、公明、石岩、龙华、观澜8镇及新安、光明两个街道办事处。现有人口为129.7万，其中户籍人口25.9万，暂住人口103.8万人。XX也是著名侨乡，有旅居海外的华侨6万多人，港澳同胞9万多人。XX新城（又称宝城）是XX区的政治、经济、文化中心，规划13、中的新城城区是广深高速公路、西乡大道以南到沿海地带，新城分为新安和西乡两个行政区域，新安辖区总面积22.05平方公里，总人口22万，其中户籍人口7万人，西乡辖区面积93平方公里，总人口16.7万，其中户籍人口3.7万。2、规划状况全区在规划布局及功能分工上，按四大组团进行开发建设：新安、西乡福永组团：重点发展商贸、金融、旅游、信息咨询等第三产业和高科技产业，建成现代化经济中心城市，成为XX的行政、经济、商贸、金融和文化中心。沙井松岗组团：以发展工业为主，积极发展资金、技术密集型的电子、机械、精细化工和建材行业，建成现代化的城区。龙华观澜组团：重点发展仓储业，并相应发展一些工业、商贸业和第三产业14、，成为福田中心区的延伸和后备服务基地。石岩光明公明组团：主要保持良好的生态环境，发展无污染、耗能少的轻工业、高科技产业生态农业、旅游观赏农业。3、经济状况XX区自1993年以来，国内生产总值保持连续高速增长态势，进入1998年，各区受亚洲金融风暴影响增长有所缓慢时，XX仍以高于16的增长率保持平稳增长。XX经济总量同XX市其他各区相比处于最强的状态，2000年，占XX市区属经济总量的40；2001年，实现国内生产总值257亿元，比上年增长15.2，高于XX市总体经济增长水平；2002年第一季度，XX区国内生产总值达到94.3亿元，比去年同期增长15，继续保持快速增长的势头。XX区对XX市的经济15、发展起着举足轻重的作用。自1999年以来，XX区产业结构调整升级步伐加快，整体经济素质得到提高，三大产业结构比例2001年为3.8：59.7：36.5，与建区前相比更加科学合理，第二产业在国民经济中的支柱地位更加明显，但第三产业还远低于XX市的发展水平，第三产业无疑将成为下阶段XX发展的重点。XX的产业发展方向是面向国内市场，开拓国际市场，其产业结构调整和发展的主要目标是：加强基础工业建设，建立和完善以信息、高新技术产业为基础的先进工业，发展第三产业和“三高”农业，形成科学合理的综合外向型产业结构。4、文化状况在一定意义上，XX在XX自成一派，更有广东味，更像广州下属的一个区。XX的文联全国有16、名，是广东及全国体育先进区，出了世界残疾人田径比赛冠军张文杰、业余体校也培养出了孙彩云，有福永的乡镇形象代表选美，有“中国荔枝第一村”公明镇楼村，有侨民集中地光明农场，有被誉为XX“陈家祠堂”西乡乐群村的“绮云书室”，有观澜的世界高尔夫球锦标赛，栋古老的舞狮、舞龙、舞麒麟、龙舟赛等到现代的高尔夫球一应俱全。2.2、XX区房地产市场概况“九五”期间，XX区经过房地一体化改革、土地有偿有期使用等制度的深化实施，再加上“购房入户”优惠政策的推动，XX区房地产市场步入了规范有序、逐步活跃的良性发展轨道，目前，房地产业已成为全区经济的支柱产业，继续保持健康、高速的发展态势。下面分别从土地市场、建设规模、17、供应情况、销售情况、空置情况五个方面分别予以概述。1、土地市场目前，XX市可开发用地基本上位于关外的XX、龙岗两区。2002年XX土地出让计划显示：今年全市将推出29块土地公开招标拍卖，总面积1657135.9平方米，其中特区内10幅土地（面积总计仅82599.6平方米，不到全年推出地块的5%），其他均为关外土地，其中XX区有8幅土地出让，总计面积648584.7平方米，约占全市出让土地总面积的40%。从目前掌握的资料来看，XX区的可开发用地主要集中在XX中心区和西乡镇，至于新安老城区已经基本上没有多少可开发用地了。根据规划，XX中心区的潜在土地供应量将在200多万平米，其中一部分掌握在企业手18、中，大部分掌握在政府手中，相信，随着XX房地产市场的发展，土地的现实供应量将越来越大。2、建设规模2001年，XX区的建设规模为全市第四位，前面分别是福田区、南山区、龙岗区，但从建设规模的增长势头来看，XX区施工面积比上年增长36，名列全市第二，仅次于热点南山区。另外，住宅是XX区房地产开发建设的重头戏，在商品住宅施工面积连续多年增长的基础上，2001年仍然保持了较高的增长速度，值得注意的是其中新开工面积所占比例增加了近10个百分点，但办公楼、商业用房的建设规模有所减少。下表是XX市近两年施工面积及新开工面积数据。XX市近两年施工面积及新开工面积（按类型、按区域分） 万商品住宅办公楼商业用房施19、工（新开工）施工（新开工）施工（新开工）全市20001661.57577.62111.5626.05230.3068.8320011916.02712.4097.2622.88240.4369.52变幅15.323.3-12.9-12.24.41.0XX区2000175.48（10.6）78.103.412.5431.5714.812001239.78（12.5）128.772.581.0228.2913.08变幅36.664.9-24.4-59.9-10.4-11.73、供应情况随着XX房地产市场的发展，XX区的推盘量年年猛增，特别是2001年推盘量增幅最大，达到82，名列全市各区首位，供应20、量达到全市的18。今年上半年，XX区推盘量增幅仅次于南山区，占全市供应总量的23.1%， 下表XX六个区的2000、2001、2002上半年的商品住宅批准预售面积。 XX市商品住宅批准预售面积（按区域分） 单位：万年度批准预售面积其中罗湖区福田区南山区盐田区XX区龙岗区2000577.983.17176.34139.2918.4164.4896.212001647.14132.10139.08135.3910.68117.86112.032002（上半年）375.918.683.1125.811.186.950.54、销售情况最近几年，XX区房地产成交量稳步增长，2001年XX区成交住宅建筑面21、积97万平方米（计10027套，均价3670元每平方米），成交金额达35.6亿元，比上年增长了14%。与此同时，2001年XX区GDP增长了14。特别是今年5月的首届XX房交会，签约商品房面积24500平方米，总成交金额8900万元，价格在每平方米3000元至5000元之间。据市场调查显示，XX规模在5万平方米以上的住宅销售率达到85以上，销售期通常不超过1.5年。5、空置情况2001年，XX区商品住宅空置面积达29.58万平方米，比2000年有所增长，尽管空置量占比有所下降，但仍高于全市商品住宅空置的平均水平。下表为XX市商品住宅现楼空置面积数据。 XX市商品住宅现楼空置面积（按区域分） 单22、位：万年度空置面积其中罗湖区福田区南山区盐田区XX区龙岗区2000158.2929.7746.3627.922.6225.7325.8927.335.726.320.014.239.926.92001143.4138.5030.5620.612.8329.5821.3322.229.122.015.226.425.119.0注：加粗百分数表示为全市或各区空置面积占供应总量的比例。从以上及各方面综合分析，我们认为，近年XX区房地产一、二级市场交易活跃，施工、竣工、供应、销售等指标都保持较高的增长，供需的双向扩容成为当前市场的主要特征。随着滨海大道的开通使用、地铁的开工、深港西部通道的动工在即、高23、新技术产业带的横跨其中，XX城市建设西移的步伐正在全面提速。2.3、XX区房地产发展趋势分析伴随着XX区经济的高速发展，以及政府在城市建设方面投资力度的加大，XX房地产市场应该说是利好频频，比如：滨海大道的开通、XX地铁的兴建，梅观高速公路及机荷高速公路的通车，特别是XX新中心区的开发及西部海上田园风光旅游区的建设等等，这些利好均为XX房地产市场带来了新的开发热点。下面具体分析一下XX房地产市场的发展趋势。首先，旧城改造将进一步提升新安区地产，西乡镇是近期发展的热点地区。来自XX搜房的统计信息表明，XX区有60%的人士打算在2-3年内购房，而其中近35%的购房意向锁定在新安中心城区。新安中心城24、区作为XX区的经济、商业、文化中心，位置优越、配套较完善、交通顺畅，对本地购房者有较大吸引力。但该片区开发较早，一方面目前几乎没有可供开发的成片土地，另一方面由于早期缺乏规划，产业用地比例失调，也导致了土地资源匮乏。该片区已被列为XX区政府未来三年重点规划建设的区域，实施旧城旧村改造。预计改造后新安片区将形成中高档项目较集中的区域。如前面的分析，由于交通条件的改善，近期内西乡镇将以相对较低的价格、较好的环境成为XX区中心房地产开发与销售的热点地区。但从长远来看，西乡发展优势次于规划中的XX中心区。其次，规划中的XX中心区将是房地产发展的潜力地区。新规划的中心区，政策关注力度大，规划起点高，建设25、标准高，配套设施完善，交通体系便捷，拥有优质的滨海资源，景观、环境将对房地产项目价值带来巨大提升。规划中的XX滨海大道沿西部海岸线，从南头到松岗，贯穿整个XX区，东部在南山区与滨海大道及西部通道对接，XX地铁1号线也将从华侨城西向延伸到XX机场，经过规划中的XX中心区。建成之后，从XX中心区经滨海大道到南山文化中心区，再经南山滨海大道到福田中心区只需20分钟车程；从XX中心区到机场仅10分钟，XX中心区到福田中心的时间距离大大缩短，规划中的XX新中心区的优美的滨海生态环境、成熟的规划、完善的配套以及相对市区较低的价格将对南山、福田的客户产生相当的吸引力。第三，从远期来看，深港西部通道的建设，也26、是XX新中心区外销香港的一个契机。2003年动工、2005年完工的XX湾公路大桥，直接接驳香港鳖勘石与东角头，XX滨海大道直接接驳西部通道，两条交通要到修建完成后，从XX中心区经南山到香港交通也将十分便利，XX也将对香港置业内地的客户形成较大吸引。第3章、中心区周边楼盘综合分析摘要：本章主要根据楼盘实地调研资料，从物业类型、项目规模、户型特点、物业价格、客户特征、车位情况及销售态势等七个方面对XX中心区周边楼盘做深度分析。1、中心区周边楼盘市场调研目前，XX城区分为新安与西乡两个行政区域，其市政配套发展的都较为成熟，基本上形成了区域内的工、商业模式，与此同时也聚集了相当规模的常住人口。从目前在27、售的楼盘分布来看，基本上位于新安与西乡，但随着XX新中心区的规划出台以及XX大道的通车，市民置业也出现了朝西南向迁移的趋势。特别是近两年来，XX新中心区东北即沿XX大道以北各区涌现不少新盘，如海滨广场、西海岸花园、中商花园、洪福雅园等。基于对市场深度理解的需要，我司营销人员实地调研了XX城区的主要楼盘，如冠城世家、天骄世家、御景台、丽景城、富盈门、海湾明珠、德临雅筑、福中福花园等典型楼盘。具体的楼盘调研资料见附表：宝城片区主要楼盘调研表2、中心区周边楼盘分析基于楼盘实地市调资料，我们下面从物业类型、项目规模、户型特点、物业价格、客户特征、车位情况及销售态势等七个方面分别对XX中心区的周边楼盘做28、深度分析。2.1、物业类型：小高层为主宝城区98、99年物业类型以多层和小高层为主导，但进入2000年后，小高层已是独步天下，已成为绝大部分项目首选的物业类型。2.2、项目规模：中小规模楼盘为主XX城区除了清华桃源居外，近两年的项目规模基本上在一万来平米到20多万平米之间。根据某调研公司的资料，在XX城区采样的37个楼盘中，建筑面积超过15万平米约占13.9%，建面10-15万平米的项目占8.3%，5-10万平米的项目占36.1%，5万平米以下的项目占41.7%，考虑到未统计到的楼盘主要是未知名小项目，所以实际5万平米左右的项目比重还更大。总建筑面积楼盘比例平均容积率绿化率15-20万平米1329、.9%3.3最高60%10-15万平米8.3%2.4最高40%5-10万平米36.1%3.3最高60%1-5万平米41.7%2.6最高50%2.3、户型：3房为主，2房与4房为辅仔细分析所调研的楼盘，我们发现XX区几乎所有楼盘都采取了“3房2厅为主、2房2厅和4房2厅为辅”的策略。近几年的成交房型中，3房2厅的比例一直在50%以上。大部分楼盘中3房比例一般占50%-65%，2房与4房比例一般合占25%-30%，较为高档的楼盘，4房比例稍大；中低档楼盘2房比例相对大。除此外不少楼盘都会点缀以少量复式，一般在5%左右。2.4、价格2.4.1、新城片区整体价格状况：根据XX典指报告，2001年新城楼30、盘均价为3300元，2002年截止5月份，均价变化不大，仍在3300元左右。实际成交价格方面，2001年各月成交价格走势如下图，全年成交均价3319元。进入2002年，新城片区供应量预计为往年消化量的2倍，不少楼盘都纷纷采取送按揭打折、送管理费等暗折手段，据了解实际成交价格要比名义价格降低约300元。2.4.2、各档次物业的价格：从00年到02年每年推出的楼盘来看，XX新安、西乡的项目大致可分三个档次。高档住宅多位于新城中心黄金地段，环境好，规模大，多由当地知名发展商开发，项目周边配套完善，交通便捷，均价在5000-55000元，如新安湖花园、弘雅花园、御景台、冠城世家；中档住宅，要么地段略差31、周边配套一般，要么是小区规模小，规划与环境一般，均价约3500-3800，如天骄世家、富盈门、德邻雅筑、金景豪园；低档住宅位置偏远、周边配套差，售价维持在3000元左右，如福中福、海湾明珠。建筑类型方面：多层实售价格2000年于2000-3300元/M2区间，2002年售价于2500-3500元/M2区间；小高层2000年实售价于2700-4500元/M2区间，2002年实售价于3500-4500元/M2区间；高层2000年实售价约5000元/M2，2002年实售价约5500元/M2。小高层近两年整体价格提升多一点。2.4.3、新中心区附近楼盘价格：翻身路与XX大道之间的各街区是毗邻新中心区32、的第一线，2000年后是涌现新楼盘最集中的区域。9899年度该片区最典型的项目XX海滨广场价格尚在3200左右，2000-2002年推出的新盘价格基本在3500-3800区间，建筑主要是小高层。2.3、客户特征XX房地产市场本地客户所占比例一直都能保持在90%左右。XX的小私营经济非常繁荣（从各楼盘商铺的热销即可看出），另外有大量工业企业的进驻与发展。XX的经济结构及其所产生的人口结构造就了XX住宅市场的主要客户群，按比例轻重依次为私营企业主与私营中小商业主、原居民、公务员、企业管理人员、企业白领。关内客户与香港客户比例很低，关内客户一般是关内外家庭，香港客户一般是在XX投资建厂的港人。此外在33、调查中发现，XX的工业经济已产生了一部分有住宅购买力的青工，这部分人出现在XX低档物业的消费群中。另据了解，商住楼的商铺购买者大部分是在XX的潮汕人。2.4、车位宝城大部分楼盘车户比在1：1.71：2.3之间。01年和02年高档住宅的车户接近1：1，另外个别体量小的楼盘车户比也可以作到将近1：1。位置偏远的低档楼盘车户比要低得多，如海湾明珠。各楼盘除了地下车库，一般在小区路和商铺临街地带都会安排停车位，少有完全地下停车。车位售价约5-7万，租价150-300元。2.5、销售情况：2000年，XX区的楼市表现最好，当时的弘雅花园系列、新安湖花园、湖景居等高档住宅的热销情况至今无人出其右，另外，234、000年“新区”概念新兴，翻身路和XX大道之间涌现的众多中档楼盘洪福雅园、金成花园、新厦苑、西海岸花园的销售都较好，推出当年大部分项目能销售7成。2001年新推的大部分楼盘在当年的销售率一般在50%，富盈门作为宝城的典指代表项目，销售成绩最好，截止01年低，其1期已售完，2期售出80%，3期新推出也有较好的表现。第四季度推出的天骄世家销售速度能不断上升。高档项目御景台因定价较高，容积率较高，开盘至今销售只有60%。01年“新区”楼盘中洪福雅园因定价较高，销售一般，中南花园交通不便、中间发生工程停工事件，打击置业者的信心，销售业绩不是很好。中心区内的达海花园工程烂尾，又重命名推出，销售困难。2035、02年宝城区销售最好的是大规模项目，桃源居5期锦绣清华园成绩最好，冠城世家、丽景城等大盘销售6月推出后销售约300套，天骄世家一季度销售速度较快，丽景城推出后已受到影响。新区附近大部分项目销售都较好，如金景豪园。受今年供应量大增的影响，地段或规划一般的中低档项目销售会较慢，如德邻雅筑。3、片区市场供需分析3.1、供应情况：规划中的XX中心区占地660万平方米，其中居住用地约300万平方米，预计将分5-8年的时间推出市场，年均推出约40-60万平方米。按平均容积率2计算，年均市场住宅供应量将达到80-120万平方米。目前两个中心区住宅项目尚未推出的情况下，2002年宝城区一共推出住宅面积总量将为36、150万平方米左右。3.2、消化情况：从XX区历年的土地供应和消化情况来看，2001年全XX区土地出让面积为60万平方米，市场供需基本平衡。全区成交房地产建筑面积97万平方米，其中XX中心区周边新安片区约占55万平方米，这一数据基本与近年宝城片区市场消化能力持平。3.3、对比分析：从宝城片区的供需对比可以看出，随着XX中心区土地的大量推出，XX中心区周边市场消化能力相对不足，未来片区内部将面临较激烈的竞争，新开发项目必须开拓新市场。4、市场竞争分析4.1、随着XX中心区建设的启动，片区房地产市场将面临较激烈的竞争如前面供需对比分析，未来随着随着XX中心区建设的启动，片区消化能力相对不足，房地产37、市场将面临较激烈的竞争。同时随着规划中的西乡中心区的启动，该区楼盘价格相对较低，对XX中心区定位较低的住宅将会形成一定的竞争，对高端市场竞争强度不大。4.2、从长远来看，XX中心区房地产项目将在全市较广范围内参与竞争，外销市场竞争优势明显，大型项目竞争力强。随着未来XX滨海大道的开通、西部通道的建设完成以及地铁一号线的西向延伸开通，XX中心区地产客户受众面将十分广泛，片区地产项目也将参与到全市市场范围内的竞争，主要体现在以下方面：内销方面。建成后的XX中心区以其较好的规划、配套、环境和相对较低的价格对福田区和南山区中等购买力客户形成吸引，住宅项目将与南山区项目、关外龙华等片区项目形成竞争。与南38、山区住宅相比，XX中心区住宅劣势体现在存在进出关口的问题，交通相对不便捷；优势体现在相对较低的价格和更好的规划、配套和滨海景观环境。这一优势将对南山区本地客户和原来购买意向为南山住宅的福田区客户形成吸引。在吸引福田区居民购买方面，与关外龙华片区相比XX中心区住宅竞争优势不强，主要体现在对环境、景观要求较高的客户吸引上。虽然XX中心区总体拥有较好的规划和滨海环境；但其在交通和价格上略处劣势。预计交通体系建设完成后，XX中心区到福田区的交通线路相对同处关外的龙华仍然较远；另一方面预计建成后XX中心区住宅价格将定位在4000元/平方米以上，这一价格在龙华可以购买社区规模较大、配套完善的高档次住宅。因39、此只有那些对景观、环境要求较高的客户才会忍受略远的交通和较高的价格选择XX中心区。外销方面。XX中心区未来房地产项目在外销方面有着较强的优势。与关内现有的高档外销项目相比，XX中心区项目同样拥有良好的环境甚至海景资源、便捷的交通（西部通道及地铁），同时在价格方面有着无可比拟的优势。特别对于港人置业内地作度假、安置亲友和养老用途来说，略远的交通几乎不够成障碍。与传统的关外外销集中地点布吉相比，XX中心区良好的规划、配套及项目拥有的优美海景资源、可以接受的价格等素质都使得该区项目在中高档外销市场上更有竞争力。规模较大、配套齐全的小区在区域开发的初期将拥有比较明显的竞争优势。由于XX中心区建设完成是40、一个较长时间的过程，因此在区域开发的初期，由于片区配套设施的相对未完善，初期上市的房地产项目在很大程度上要依靠项目内部配套，因此规模较大、配套齐全的小区在区域开发的初期将拥有比较明显的竞争优势。目前XX尚缺乏大规模大型社区，预计这一类型社区也会受到XX本地消费者的青睐。4.3、地块在XX中心区各地块中竞争力较强规划中的XX中心区推出住宅用地一共约300万平方米，本次推出的地块在这些中拥有较强的竞争优势。主要体现在： 拥有良好的海景优势。XX中心区西南向面向大海，拥有海景资源，但由于西南向面海面并不十分宽阔，总长度仅约2公里左右，使得大部分地块均难以朝向这一景观开口，同时由于中心区规划中容积率的41、规定，使得新湖路以东的住宅由于西南向住宅的遮挡将难有海景资源。因此对于XX中心区的其他大多数地块来说，本地块拥有良好的景观优势。对于地块西南部的低容积率地块来说，由于该地块容积率仅为0.6左右，预计未来建成后将是高档别墅居住区，该住宅项目未来客户定位与本项目将有较大差别，预计与本项目的竞争不大。 同时靠近地铁、商业行政中心和大型高档居住区的优势。本地块同时靠近地铁、商业、行政中心和大型高档居住区，交通便捷、购物休闲方便、同时属于住宅集中的大型住宅区，靠近大型高档居住区，未来居住氛围浓厚，而其它地块均不能同时享有三项优点。 先期启动，抢占市场先机。XX中心区规划总住宅用地高达300万平方米，预计42、5-8年推出市场，未来本地竞争将十分激烈。本地块为XX中心区最先推出的土地，预计建成后的住宅也将率先在市场中推出，抢占市场先机。5、片区外销前景分析5.1、外销市场总体变化趋势近年随着香港与XX经济发展的进一步交融发展，港人在XX置业特点也出现一些变化，根据置业国际2002年首季度对港人置业XX情况的调查，主要表现在以下几方面：（1）港人置业不断升级。主要表现在： 置业面积增大从户型来看，港人置业XX以二房、三房单位为主，占购房选择的80左右，其中又以两房为主。近期市场统计表明，港人置业对三房单位的需求有逐渐增大的趋势，选择三房的比例从2000年的36增加到2002年的43.7。从购买面积方面43、来看相应的也有增大趋势，港人对户型的需求在501-700平方呎间保持平稳，701-900平方呎面积区间趋向下降，而在901-1100平方呎面积区间有上升的趋势。说明港人对二房的需求平稳，对小三房的户型需求在下降，大三房需求在上升。港人选择对四房以上户型需求较小。 供款能力增强从港人月供款的选择数量来看，港人选择月供款2000元以下处于下降趋势，而选择月供款3000元以上处于上升趋势。说明港人承受供款能力增加，并有购买高质高价的楼盘的倾向。 置业阶层上升由于XX经济、环境建设等方面的快速发展，目前香港居民对XX的认可程度逐步增加，置业主体中初期的中下阶层占绝对主力的情况已经发生改变，香港中产阶级44、和白领人士的比例呈现上升趋势。近两年半的调查资料显示，来深置业的香港白领阶层由2000年的31.5升至2002年上半年的48.4；公务员则从2000年的13.3升至2002年上半年的15。我们相信随着XX外销物业的不断涌现，物业质素不断提高，将会吸引更多这类中产人士来深置业。港人意向置业面积和供款能力的增加也证明了这一点。（2）港人置业进入投资、度假阶段以往港人购买XX物业主要用于自住或为亲人购买。近年香港经济的持续低迷，而XX物业投资的高回报，吸引了许多香港居民投资的目光。近几年，香港经济发展缓慢，银行利率低下，失业率却高达7，社会投资利润回报低，稳定性差，而与此同时，XX的经济和社会发展却45、保持了快速的发展，尤其是物业投资810的高回报，吸引了许多香港居民投资的目光。加之今年XX政府推出容许香港零售商独资经营零售业的鼓励港人置业投资XX的政策，将进一步激发港人投资的热情。必将带动港人对住宅及其它物业品种的投资。据置业国际2002年首季的一项调查，港人选择置业XX的原因中，认为未来升值潜力及租金回报理想的占35。到XX购买物业作投资收租的意向比例明显增加，该项比例数据在2000年仅为4，2001年飙升至15，今年第一季度更升至17，两年间增长4倍多。而据预测，2002年港人来深置业作投资用途的将会达到20。港人置业用途另外一个重要变化即是度假类型物业要求的上升。从2000年开始至246、002年上半年，港人对度假类型物业的需求比例从原来的不足20上升至32.5。港人置业需求中投资、度假类型物业的增加，意味着未来升值潜力大，如处于未来地铁周边的物业；拥有良好环境的度假物业，如滨海大社区、海景物业等将拥有良好的外销前景，有较强的竞争力。（3）热点投资区域变化证明港人置业意向区域是可以被引导的港人置业XX的传统热点地区为罗湖区、关外布吉等片区，随着福田中心区的启动，该区逐渐为港人所熟悉，该区以其相对较好的规划、未来的良好发展已经成为港人目前置业的热点区域。近期港人置业又有向南山等区域发展的趋势。据2002年的调查，港人置业首选福田区的占44.3，罗湖区已居第二位，占37.4，南山区47、所占比例由5增加到8.4。从数据可以看出，随着港人对XX的其他片区逐渐熟悉和了解，以及市政配套设施的逐步完善，再加上XX地铁工程进展等因素的影响，港人的置业区域意向正向罗湖以外区域扩散。港人置业区域的扩散也说明，只要以良好的规划建设为基础，辅以正确的宣传指引，港人在置业选择的区域上是可以被引导的。2、目前XX区商品住宅客户主要以本地为主，关内客户比例就较低，外销香港客户更是极少，但从长远来看，该区域有外销香港的潜力。主要因为：中心区高起点规划，高标准建设，未来建成物业将拥有较多优势，有着较强的竞争力。新规划的中心区将拥有整齐合理的规划，完善的配套设施，便捷的交通体系，最重要的，该区拥有优质的滨48、海环境，在海资源日益稀少的情况下，滨海景观、环境将对房地产项目价值带来巨大提升。XX滨海大道和西部通道的建设将促进XX地产的外销规划中的XX滨海大道沿西部海岸线，从南头到松岗，贯穿整个XX区。东部在南山区与滨海大道及西部通道对接。建成之后，从XX中心区经XX滨海大道到南山文化中心区只需不到10分钟。今年3月，XX滨海大道从新城坪州开发区段破土动工，预计2003年通车。目前XX区中心由于远离口岸，交通不便等原因，基本无外销房。但从远期来看，深港西部通道的建设将是XX区中心房地产外销香港的一个契机。已于1997年12月经国务院批准的XX湾公路大桥项目将于2003年动工，2005年完工。该大桥直接接49、驳东角头与香港鳌勘石。而即将建成XX滨海大道往南将直接接驳西部通道。两条交通要道修建完成后，从XX区中心经南山至香港交通将十分便利。XX新中心区优美的滨海生态环境、成熟的规划、完善的配套以及相对市区较低的价格将对香港置业内地客户形成极大的吸引力。地铁的西向延伸，将更大的促进XX中心区地产的外销地铁这种快速、便捷的交通系统在香港人的日常生活中占有重要地位，而地铁沿线物业相对高昂的价格，规划中地铁沿线物业的良好升值潜力已经得到投资意识非常浓厚的港人的共识。规划中的XX地铁1号线将于2008年从华侨城西向延伸到XX机场，经过规划中的XX中心区。1号线向东将接驳罗湖口岸，开通后港人过关后交通将十分便捷50、。项目预计将于2004年上市销售，届时地铁物业的升值潜力及未来的便捷交通将对欲置业XX的港人形成较大的吸引力。第4章、项目SWOT分析摘要：本章重点对地块的优势、劣势、机会、风险做系统分析。1、地块优势1.1、区位及发展前景优势地块A001-120与A001-119位于规划中的XX中心区。XX中心区是XX市“一市多城”城市发展计划中首先启动的区域，该中心区将成为XX西部的城市次中心和整个XX区的中心，功能以行政办公、金融贸易、信息服务、文体娱乐为主。中心区规划起点高，规划中配套完善，是XX区未来发展最有潜力的地区。两地块在中心区中的位置具有一定优势。地块位于中心区西北部，靠近地铁及规划中的中心51、区行政、商业、体育中心，同时靠近一类住宅用地，拥有较宽的临海面，景观资源优势明显。地块A001-119更靠近行政、体育及商业中心，生活相对更便捷但居住氛围略差。地块所在区域的良好发展前景也意味着项目开发的良好前景。1.2、景观优势地块位于中心区西北部，西南向朝海且临海面宽，其中地块A001-0120临海面更是宽达600米，地块南部规划为一类住宅用地，容积率低，预计以别墅等低高度物业为主，不会对本地块住宅形成遮挡。项目建成后将隔海与大小铲岛相望，近凭海色，远眺山光，拥有优美的滨海景观。地块A001-119占地面积较小，相应的临海面相对略窄，但容积率高，仍然拥有较好的海景资源。地块南向景观（中间为52、地块内部池塘）1.3、规模优势地块A001-0120占地18.4万平方米，建筑面积47.8万平方米，项目规模较大，一方面便于分期开发，逐步提升价值，另一方面便于统一规划，建设良好的社区环境。同时在周边规划建设尚不完全的情况下，大规模的社区能在未来的配套完善等方面给消费者更多的信心，市场接受度更好。地块A001-119规模优势相对略差。1.4、小区自身配套优势两个地块均规划有较高的商业配套，建设完成后将给小区居民日常生活带来极大的方便。1.5、小区周边目前已经有一定的生活配套地块虽然处于尚未开发的中心区，区内商业配套预计短期内不能跟上，但周边已经有一定的商业配套，可以满足初期入住客户需求。主要包53、括：福中福商业城：距离地块A001-120西北部约100米，营业面积约2万平方米，以超市，服装、电器等百货为主，档次为中低档，目前人气较好，主要消费者为福中福花园一期及二期业主。地块与福中福商业城天虹商场：位于创业路与翻身路交界处，从地块A001-119步行至该处约10分钟，营业面积2万平方米，大型综合性商场，档次为中高档，目前人气较好，是XX主要的中高档商场，消费者辐射整个XX新安及西乡片区。翻身路：目前翻身路天虹商场段商业十分繁华，除临近的天虹商场外外，还有日佳百货超市、佳美达百货超市等中档商业，新梅园大酒店等高档餐饮。天虹商场外景翻身路新梅园大酒店1.6、目前的交通配套XX老城区与新中心54、区的分界线XX大道目前已经建成通车，道路建设素质较高，私人交通十分便捷。公交方面目前已经有523及548路中巴通达市区，预计周边交通配套能很快完善起来。宽阔的新城大道（XX大道）1.7、靠近低密度高档住宅区的优势规划中地块的西南部为一大型低容积率住宅区，未来将定位在高档市场，靠近这一住宅区对提升项目的档次、形象有正面意义。2、地块劣势2.1、近期新中心区配套设施较差目前地块周边只修通了主要道路，其它市政设施配套、生活配套、公交配套等居住必须品还有待政府大力投资建设。预计在2005年新中心区启用之前周边配套成熟还比较困难，而地块项目开发预计上市为2004年。2.2、地块周边居住氛围较差目前开发项55、目基本均处于XX大道东北侧，虽然沿XX大道有较多住宅，但由于距离传统的新安中心区域较远，居住氛围较差。加之地块处于完全新开发的区域，预计短时间内难以形成较好的居住氛围。2.3、目前地基为软基，可能导致工程造价上升。地块为填海地，目前为软基，这种地基基础将导致工程造价有所上升，影响项目投资收益。3、机会3.1、新中心区的建设地块处于规划中的XX中心区，XX区政府对中心区的大规模建设投入，周边交通、商业、生活等设施的完善对地块的发展是一个极好的机会。3.2、XX体育馆的落成及投入使用目前中心区的首个建设项目XX体育馆已经建成，预计将于今年9月投入使用。该体育馆为XX市规模最大、功能最全、设备最先进56、的体育馆。投入使用后将对带动体育馆及地块周边市政配套，商业服务业的完善有着较大正面作用。已经落成的XX体育馆3.3、南头二关的确定XX地处关外，一个二线关使得南山区与新安片区房价产生了较大的差别。近期关于在南头检查站附近新增一个检查站的决议已经通过。二关的确立使得XX与南山的联系和交流更加通畅，也便于关内客户置业XX，对XX整体楼市都将是利好。目前地块通过XX大道快速接驳南头关，新增的二关也将大大增强地块对关内客户的吸引力。3.4、XX滨海大道的建设规划中的XX滨海大道沿西部海岸线，从南头到松岗，贯穿整个XX区。东部在南山区与滨海大道及西部通道对接。建成之后，从XX中心区经XX滨海大道到南山文57、化中心区，再经南山滨海大道到福田中心区只需20分钟车程。今年3月，XX滨海大道从新城坪州开发区段破土动工，预计2002年建成通车。XX滨海大道将通过新成立的南头二关与南山区对接。滨海大道开通后，XX区与南山，福田的联系将更加紧密，也将促进XX住宅的关内销售。地块向西南距离滨海大道仅约600米，XX滨海大道的开通将对地块关内销售起到较好的促进作用。3.5、西部通道的开通已于1997年12月经国务院批准的XX湾公路大桥项目将于2003年动工，2005年完工。该大桥直接接驳东角头与香港鳌勘石，同时XX滨海大道又将直接接驳西部通道，大桥修建完成后，XX、南山与香港交通将更加便利，对两地楼盘的外销有着重58、要提升。西部通道的开通将对地块住宅外销香港起到较好的促进作用。3.6、地铁1号线的西向延伸地铁概念对楼市发展一直有着较大的提升，根据规划，2008年地铁1号线将修通至XX中心区，预期地铁开通后XX与南山、福田、罗湖的东西向交通将十分便捷。同时通过地铁在皇岗口岸的接驳，口岸与XX的交通也将十分便捷。地铁一号线的开通将大大促进XX住宅在关内南山、福田的销售以及在香港的外销。4、威胁4.1、周边项目供应量大带来的竞争规划中的XX中心区占地660万平方米，其中居住用地约300万平方米，预计将分5-8年的时间推出市场，年均推出约40-60万平方米。而从XX区历年的土地供应和消化情况来看，2001年全XX59、区土地出让面积为60万平方米，市场供需基本平衡。因此随着XX中心区土地的大量推出，未来片区内部将面临着激烈的竞争。其中部分XX本地公司如泰华、福中福地产等在成本方面还占有一定的优势。4.2、海景资源消失的威胁海景资源为本地块重要优势，虽然规划中南部地块为低容积率地块，但不排除规划调整（提高容积率）可能造成的遮挡。同时西南方向还面临着可能因继续填海而失去海景资源的威胁。4.3、未来中心区规划配套不能如期落实带来的威胁本地块规模较大，同时处于规划中的新中心区，目前周边配套较欠缺，未来如果中心区发展缓慢，政府规划配套不能按期到位将对地块的发展产生较大的影响。第5章、项目定位5.1、住宅市场定位一、客60、户定位1、XX区中心住宅客户概况从目前XX中心区附近主要在售楼盘的客户情况可以得知XX住宅客户有以下特点：l 主要客户以做生意的私营业主、工厂管理阶层、高级白领、政府职员、本地原居民为主。l XX区住宅内销关内客户较少。l XX区住宅外销香港客户较少。2、根据目前XX住宅客户特点及对XX未来发展前景的分析，确定本地块客户定位如下：地块A001-0120:客户来源预计比例（）XX本地私营业主35企业白领、管理人员及公务员25港人置业20关内（福田、南山）置业20地块A001-0119:客户来源预计比例（）XX本地私营业主30企业白领、管理人员及公务员28港人置业22关内（福田、南山）置业203、61、定位原因如下：l 私营业主在XX社会构成中占有重要地位，该类客户购买力强，人数众多。本项目建成后预计将成为XX典型高档海景社区，拥有较好的环境、景观和配套，切合该类客户较高的较高要求。l XX各类工商企业数目众多，企业白领、管理人员也较多，购买能力较强，同时地块建成后靠近未来的XX行政中心，对购买能力较强的公务员阶层也有较强的吸引力。l 如前面分析，本项目以其通过地铁、西部通道接驳香港的便捷交通、相对较低的价格和优美的滨海景观、完善的新区配套、预期的升值潜力必将能吸引大量以投资、度假为目的的香港客户。l 随着近期XX滨海大道和第二关口的开通，以及远期地铁的开通，XX区中心未来与南山区、乃至福田62、区的交通都将十分便捷，该地块住宅便捷的交通、相对较低的价格和优美的滨海景观、完善的新区配套都将吸引较多关内客户。l 地块A001-0119与A001-0120相比容积率高，居住氛围略差，对居住环境要求最高的私营业主客户比例相对略少，投资及首次置业类型客户相对较多。二、价格定位目前在售较有可比性的项目价格及素质情况对比如下：定价因素权重丽景城天骄世家冠城世家御景台金景豪园海湾明珠本项目区域发展前景855889410相对位置与现有中心区位置65.5589656与规划中心区位置53366849交通状况公共交通106.5688445私人交通96.56889710社区配套商业54487649学校55.563、589588生活3448764.59小区配套商业58898549.5学校63322268生活78898549.5环境状况周边环境57.578.58.5649小区环境138876249景观1354644610总得分100572514663.5746.25549372682.5目前售价340035005100450038002900评分价格407146645265413047415340本项目价格4702通过对比确定项目售价为4702元/平方米。考虑到项目客户约20外销香港的比例和一般来说外销对项目价格的提升，预计本项目销售均价将达到4800元/平方米。经过与多家地产公司的交流，综合考虑后，我们建64、议住宅销售均价定在4600元/平米，考虑到项目规模大，达到47万平米，建议分四期开发，每期的售价分别为：开发期数第一期第二期第三期第四期对应价格4200450047005000三、户型定位1、宝城片区目前住宅户型概况l 3房2厅为主力户型。l 各类户型面积情况。2房的面积主要集中在70-80平米，均价3500元以上的楼盘出现80多的2房2厅，而50-60平米的2房1厅很少。3房面积集中于90-120平米，均价4000元以上的3房在有增大的趋势，从00年新安湖的110平米左右，到01年御景台的120多平米，今年推出的金景豪园与冠城世家的大三房突破130平米，达到140多平米。90-100平米的三65、房主要出现在均价3500以下的中低档物业中。4房面积从110到200多平米，均价4000元以上的楼盘4房面积也在增大，3500-4000的中高档楼盘和3500元以下的中低楼盘的4房面积变化不大，主要集中在110-130平米。l 首次置业和投资型小户型和创新户型逐步出现，市场反应较好近2年XX本地发展商也开始不断从关内借鉴户型的创新，设计有1室1厅的户型因体量小，销售速度也较快，如00年的西海岸花园、宝恒地产的宝佳苑都销售得较快，今年西乡海岸明珠的1房1厅也是消化最快的户型之一；鸿荣源在XX首先设计跃式户型，当时销售非常好，今年的丽景城又首推客厅层高3.9米送错层的户型；泰华冠城世家中140平米66、以上的户型多数都带有入户花园，这些走在前面的发展商的积极表现也得到了市场较为热烈的反应。 2、根据地块客户定位及目前片区户型情况，确定本项目户型配比情况如下：地块A001-0120两房三房四房五房及复式面积75105120130135150户型比例15%20%28%15%15%7%套数5817751085581581271户均面积116.1平方米地块A001-0119两房三房四房五房及复式面积75105120130135150户型比例18302810104套数34357153319019076户均面积111.1平方米3、定位原因分析地块A001-0120：l 根据宝城周边客户需求特点，住宅户型67、以中等和略偏大的三房为主。l 考虑到地块建成后居住区为宝城高档居住区，因此设置了部分大面积户型，包括130平方米的三房和150平方米五房及复式。中等面积户型主要集中在120平方米的舒适型三房和130m2的豪华型三房。l 考虑到地块未来较好的外销前景，两房和中小三房设置了较高的比例。地块A001-0119：由于本地块与A001-0120地块相比容积率偏高，同时更靠近XX中心区商业、办公集中地带，预计建成后居住舒适度相对略差，因此减少了大面积户型的比例，增加了首次置业者购买意向较强的两房和小三房的比例。四、预期销售速度目前宝城区主要中高档在售楼盘销售速度：项目御景台冠城世家天骄世家丽景城金景豪苑销68、售速度（套/月）80100508053项目规模约2000户约2100户约2000户约2100户约200户项目档次及售价高档；4400元/m2高档；5100元/m2中档；3500元/m2中档；3400元/m2中档；3800元/m2考虑到未来市场推出量较大，市场竞争较激烈的因素，预计本项目销售速度为60套/月。五、规划建议1、A001-0120地块建筑类型以小高层为主；A001-0119地块建筑类型以高层为主。原因分析：l 目前宝城区新建住宅基本都以小高层为主，占到总供应量的80以上，新安片区新建住宅已经基本没有多层，西乡片区多层住宅比例相对略高，但总体比例也快速下降。目前宝城区高层住宅比例仍然较69、低，中档、中低档住宅都以层数较低的小高层为主，少量定位高档的项目设置了少量高层，层数以22层为主。l 小高层以众多优势受到市场欢迎。小高层以实用率比高层高，有电梯使用比多层方便，物业管理费相对高层较低等优势而拥有良好的市场接受度。l 小高层以相对高层较低的工程造价，相对较短的工期也被开发商所广泛接受。l 地块A001-0120容积率较低，可以以小高层为主，但地块A001-0119容积率较高，同时为了充分利用西南海景景观资源，建议以高层为主。2、车位配比l 目前XX新建住宅特别是中高档住宅均有配有较高比例的车位，如下：项目御景台冠城世家天骄世家金景豪苑车户比1：1.081：11：1.921：1项70、目规模约2000户约2100户约2000户约200户项目档次及售价高档；4400元/m2高档；5100元/m2中档；3500元/m2中档；3800元/m2l 预计未来随着经济发展、居民购买力增强，对汽车的需求量增加；项目定位部分关内客户以及周边商业停车的需要，本住宅区对车位需求也将较大。考虑到大多数外销客户不需要车位，以及本地及关内部分客户不需要车位，建议本项目适宜车户配比为0.8：1。l 目前规划要点中规定地块A001-0119和A001-0120车位数分别为2000与3850个。车户比为1.02：1与0.98：1。其中0119地块由于商业配比较多，所需车位比例应较高。总体来说两地块要求车位71、配比略偏高。5.2、商业市场分析及定位一、XX区商业总体情况1、商业整体市场繁荣。XX商业近年来发展较快，各类组织形式的商品市场和商业网点不断增加，遍及XX城乡各地。商品销售畅旺，2000年全区社会消费品零售总额为66.27亿元，比上年增长高达23.2%，其中批零贸易业42.29亿元,比上年增长32.1%。进入2002年后社会商品零售总额继续保持快速增长的趋势，仅1-5月份社会商品零售总额即达37.8亿元，比去年同期增长20.1。商业市场的繁荣与居民收入水平的快速增长是分不开的，2000年XX城镇居民人均可支配收入达21626元，比上年增长6.8%，居民收入的增加、市场需求的旺盛促进了商业市场72、的繁荣。2、近年商铺市场开发力度较大，市场供应量快速攀升，同时消化量增长幅度不大，空置量上升。近年XX区商业用房批准预售面积、销售面积、空置面积情况（单位：万平方米）3、从近年商业用房价格指数变化情况来看，从1995年商业用房价格达到高峰后，商铺价格一直呈现下滑状态，2001年略有回升。总体表现出比较稳定的状态。1993-2001年XX区商业用房价格指数图二、XX商业市场特点1、目前XX商业主要分为以下三类：区域商业中心：这类商业中心多以一个或几个大型综合性商场为中心，周边商业市场繁荣，消费受众辐射面广，人气较旺，经营内容广泛。主要包括：l 建安路、新圳路万佳百货一带：新安片区繁华商业中心主要73、分布在XX老城5、6、7、8区。建安路、新圳路万佳百货一带商业较为繁华，经营内容范围十分广泛。一层基本无空置街铺，租金约为200-300元/平方米/月，折合售价约3-4万元/平方米。l 翻身路天虹商场一带：XX区主要中高档百货天虹商场带旺了周边的商业市场，目前翻身路天虹商场一带商业比较繁华，街铺经营内容广泛，也有较多的中档超市。l 创业路与前进一路交界处周边：商业临交通要道前进一路及创业路，商业氛围较浓，但次于建安路、新圳路一带。l 西乡新城广场周边：西乡目前无商业大量集聚、人气旺盛的商业中心，西乡政府旁商业项目新城广场目前二层以上基本完全空置，二层出租率约20，一层出租率约60。商业人气较差74、。普通临街商铺XX新城区为XX老城区，人口密度较大，许多道路两侧均设置有临街商铺。新开发住宅项目配套商业XX区居民投资意识较浓，新开发小区均在临路侧配备了较多的商业物业，部分规模较大、周边商业气氛较浓的小区甚至还建设了商业步行街。如位于XX交通要道前进一路边的XX地王冠城世家除了沿前进路建设商场、沿兴华路设置沿街商铺外，还在兴华路边建设了步行街。2、从商业的经营手法来看，主要包括以下几类：l 大型综合性或专题商业，主要由开发商出租给经营公司统一经营，如天虹商场等。少数大型商业也采取了分割出售的办法，如金海马家居广场，采取带租约出售的办法，取得了较好的销售成绩。XX电子城目前经营状况较差。l 沿75、街铺面，以出租为主。这类铺面一般较分散，以分别出租经营为主。l 新建住宅小区商铺：基本以出售给小业主经营或者出租为主，购买者多为小区居民。三、商业市场调研情况类型商业名称位置价格分析综合性商业；商业中心周边街铺天虹商场创业路与翻身路交界处一层天虹转租租金约150元/m2/月，预计市场租金为80-100元/m2营业面积2万平方米，为XX区主要高档综合性商业，人气较好，消费者覆盖面广。金海马家居广场新安一路与广深公路交界处一层租金约100元/平方米/月折合售价约1.5万元/平方米。主要为金海马自营。建安路街铺建安路，万佳百货附近租金约200元/平方米/月折合售价约3万元/平方米。建安路、新圳路一带76、为传统的商业中心，经营范围广泛，人流量大、一层商铺基本无空置。前进路商铺前进路与创业路交界处一层1.2万，二层7000二层商铺面积8800平方米，一次性出租，目前空置。XX电子城前进路与创业路交界处一层转交处售价2.8万，创业路1.3万XX电子城目前经营状况不佳，二层以上有较多空置，一层人流较少。住宅小区配套商 业福中福花园新安六路与新创业路交界处平均10000元/平方米。沿街1.2万，小区内6000-8000。福中福花园为一大型中低档社区，均价3000元/平方米。目前开发为二期，主要销售为沿街商铺。一期配套商业福中福商业城为中低档综合性商场，人气较旺冠城世家兴华路与前进一路交界处平均2万/平77、方米。兴华路2.3万，步行街1.5万项目为泰华开发地王地块，位于XX正中心区，定位高端市场，均价约4800元/平方米。交通便捷。但周边商业情况一般。临前进路有大型商场，为统一经营。丽景城前进二路与西乡大道交界处均价1万元/平方米。鸿荣源开发，地段较偏，西向大道为快速交通道，人行人流较少，商业气氛差。海湾明珠西乡海湾路均价8000元/平方米周边社区不成熟，商业气氛差。主要为项目配套商业。销售情况较好。金景豪苑新城大道与裕安路交界处1.2万元/平方米项目靠近中心区，周边商业及气氛较差，但未来发展前景好，商铺配比量较低，销售情况好。德邻雅筑新安一路与翻身路交界处均价1.2万元/平方米项目销售情况不佳78、，但商铺由于靠近周边XX电子市场，销售情况好。天骄世家锦花路与西乡大道交界处均价8000元/平方米项目定位中高档市场，规模较大，商铺销售情况较好御景台前进一路与新安二路交界处均价1.4万元/平方米鸿荣源高档项目，临前进一路，快速交通道，商业气氛略差。富瑰园建安二路与流塘路交界处均价6000元/平方米周边商业氛围不佳，主要以项目及周边客户为主。泰华豪苑宝民路与泰豪商业街交汇处均价1万元/平方米。宝民路1.2万元；入口处5000元，商业街均价9000元。靠近西乡镇政府及西乡会堂，但周边商业氛围一般，临近的新城广场经营不佳。但预计未来前景较好。层高6米。四、地块商业前景分析A001-0119地块：该79、地块紧邻XX中心区的行政、办公、商业、服务业和体育中心，随着XX中心区中心的建设和启用，地块周边将成为XX中心区的重要商业集聚地。但根据各地商业发展的趋势来看，由于地铁出口处大量的人流，商业发展速度一般较快，前景较好。因此本地块商业发展前景略次于地铁出口处紧邻周边。如图所示。A001-0120地块：该地块相对A001-0119地块而言远离XX行政中心，但更接近地铁出口地块，商业前景较好，同时周边住宅用地较多，居民日常生活需求量较大，市场接受程度较好。但总体来说本地块商业前景略次于A001-0119地块。*注：图中红线为地铁线路，红圈为地铁出口周边商业影响示意五、商业分布及定价建议5.1、A0080、1-0119地块：l 分布建议：该地块容积率较高，商业面积较大，预计建设中将出现多层商业。而商铺市场中随着楼层的增高价格锐减，因此建议尽量降低商业楼层数。局部可设置45层综合性商场。l 价格定位：根据XX区部分具有可比性的商业价格情况，确定本地块一层商业平均价格为2.02万元/平方米。根据一般多层商业楼层递减的情况，建议二层商业价格为1.2万元/平方米，三层商业价格为8000元/平方米。根据目前市场基准投资回报情况，确定一、二、三各楼层租金分别为130元/平方米/月、80元/平方米/月和55元/平方米/月。A001-0119地块首层商铺价格评分表御景台冠城世家建安路商铺泰华豪苑丽景城福中福花园81、地块19平均售价1.4231.111综合评分789.56559评分价格1.802.252.841.651.801.8012.14综合价格2.025.2、A001-0120地块：l 分布建议：该地块规模较大，商业配备面积较小，考虑到周边商业中心，地铁出口等因素的布局，建议沿地块创业路及罗田路一层布局，层高6米左右。l 价格定位：根据XX区部分具有可比性的商业价格情况，确定本地块一层商业平均价格为1.8万元/平方米。根据目前市场基准投资回报情况，确定一层商业租金为120元/平方米/月。A001-0120地块首层商铺价格评分表御景台冠城世家建安路商铺泰华豪苑丽景城福中福花园地块20平均售价1.42382、1.111综合评分789.56558评分价格1.602.002.531.471.601.6010.79综合价格1.80第6章、项目开发计划1、 竞投地块的建议考虑到两幅地块相互紧邻，规模都较大，且于同一天拍卖，再加上地价要在5天内全部付清，我们需要考虑哪一块土地作为我们主要的竞投目标。基于下面几个因素的考虑，我们建议重点竞投A0010120地块：l 首先，该地块较A0010119规模大一倍，更适合发挥规模效应的优势l 其次，该地块商业部分只有1万平米，按照沿创业路安排商铺的方式，商业规模正好适当，而A0010119商业部分则有3.8万平米，相对于A0010120地块来说，规模较大，再加上该地块83、面积较小（相比A0010120），商业布置必须有大型商场，从XX目前的商业情况来看，大型商场适合出租，不适于出售，这一点与XX客户热衷于购买商铺的特点不符l 第三，该地块为长方形地块，沿兴华路有较宽的观海面，适合发挥海景资源的优势l 第四，该地块距离规划中的地铁口、行政中心、体育场有一定距离（但又不太远），属于适合开发闹中取静高尚社区的地块2、 项目开发进度计划鉴于本项目（宗地号A0010120）规模较大，建筑面积达到47万平米，考虑到XX中心区房地产市场的启动需要时间，以及XX房地产市场的吸纳量也有一个逐步增加的趋势，建议该项目分为四期交错、并行开发为宜。有关该项目具体的开发进度计划见附表：84、XX中心区项目开发进度计划。3、项目销售计划本项目预计于2004年3月开始进行内部登记；2004年4月正式公开发售，此时楼盘的形象进度小高层封顶并开始拆外架；销售计划详见下图：销售计划表分期开发时 间销售进度销售率累计销售率第一期2004年1-3月前期销售准备工作2004年4月6月样板房、销售大堂装修、办理预售许可证2004年4月发售初期10%32%42%2004年5月-10月强销期2004年10月-2005年3月持续销售38%80%2005年4-6月余盘销售15%95%第二期2005年2-4月发售初期15%15%2005年5-8月强销期35%50%2005年9-12月1. 持续销售30%8085、%2006年1-3月余盘销售15%95%第三期2006年2-4月发售初期15%15%2006年5-8月强销期35%50%2006年9-12月2. 持续销售30%80%2007年1-3月全部余盘销售15%95%第四期2007年2-4月发售初期15%15%2007年5-8月强销期35%50%2007年9-12月3. 持续销售30%80%2008年1-3月全部余盘销售15%95%第7章、地块竞投分析1、基本假设：l 收益率：最低销售利润率为10%，理想销售利润率为15%l 分期：项目分为四期开发l 售价：住宅：4200元/平米（一期）、4500元/平米（二期）、4700元/平米（三期）、 5000元86、/平米（四期），销售率为95%，未销售部分按售价的70%记价。 商业：18000元/平米，销售率85%，未销售部分按售价的60%记价。 车位：6万元/个，销售率50%，剩余不计。l 方案：采用两种方案分析小高层（16层）高层（24层）高层（30层）小高层（12层）小高层（18层）方案一15%44%41%方案二70%30%2、地价测算2.1、假设开发法n 销售收入第一期第二期第三期第四期住宅单价4200450047005000面积112500112500112500112500总收入448875000480937500502312500534375000商业单价1800018000180001887、000面积50005000总收入765000007650000车位单价60000600006000060000数量963963962962总收入28890000288900002886000028860000小计554265000509827500607672500563235000合计总额（不包含剩余物业）2235000000总额（包含剩余物业）2323650000单位售价（包含剩余物业）5051n 成本测算（除地价）方案方案一方案二项目总额单位成本总额单位成本建安成本1171160000254610635200002312营业税及其他112867500245.36112867500245.88、36管理费46473000101.0246473000101.02销售费用92946000202.0592946000202.05财务费用58091250126.2858091250126.28物业管理基金2342320050.922127040046.24合计1504960950327213951681503033n 销售利润方案一方案二销售利润率10%15%10%15%销售利润总额232365000348547500232365000348547500单位面积销售利润505758508758n 可接受地价方案一方案二销售利润率10%15%10%15%总地价5970728044802308789、2706865605590023672楼面地价12741021151012602.2、市场比较分析法目前，XX区可以拿来与本地块进行市场比较的拍卖案例只有西乡高跟鞋地块（时间近、都位于XX），该地块于今年三月拍卖，成交价为每平米销售面积1478元，成交价格之所以如此高的原因主要是深宝恒与赤湾物业两家企业都存在志在必得的心理，结果互不相让，经过较劲最后造成了高价成交。纵观现场整个拍卖过程，市场上可接受的地价应该在每平米销售面积1100元左右，在超过这个地价后，其他的发展商都已经放弃，只有宝恒与赤湾物业两家较劲了。因此，高跟鞋的实际市场价格应该在每平米销售面积1100元左右。仔细分析高跟鞋地块与中90、心区拍卖地块，两者比较见下表：比较因素高跟鞋地块中心区地块1、景观资源西乡企龙山的山景珠江入海口海景、体育馆（场）2、距关口距离4.4公里3.5公里3、发展前景受西乡发展规划的影响潜力无限4、配套设施目前缺乏，规划中一般目前缺乏，规划完善5、与老新安区的距离远近通过前进路抵达，较方便通过创业路、裕安西路抵达，较方便6、客户接受度目前周边的楼盘开发较多，已成气候，受到本地工薪居民喜欢刚刚启动，目标客户处于理论分析中10.25打分（以高跟鞋为基础，定为5分）5820.15630.255740.25550.15460.153成交价格1100预测价格1331从以上几个方面可以看出：l 中心区地块应该比91、高跟鞋地块有较高的开发价值，特别是中心区地块的海景资源及高起点的市政规划有着较大的升值空间。l 考虑到中心区周边楼盘目前的售价基本上在3500元/平米左右，而中心区又刚刚启动，其发展潜力有一个逐步释放的过程，l 考虑到该项目的规模较大，有实力拿地的发展商基本上就是XX的几个品牌发展商。而几个品牌发展商目前的情况不足以对该地块志在必得，因此，在正常情况下，该地块不应该出现极高的成交价。因此，从市场比较的角度来看，中心区地块合理的楼面地价应该在1331元/平米，比高跟鞋地块大约高出200元/平米。3、竞拍价格分析假设开发法和市场比较法作为评估土地价格的两种方法，各有其优缺点，我们结合两种分析方法的92、结果，综合考虑如下：拟拍卖地块售价测算表方案二市场比较法最高价格15101331理想价格12601331方法权重0.40.6结论：综合考虑，我司可接受的最高地价为每平米销售面积1402元，我司认为的合理价格为1303元/平米，为把握拍卖现场的价格变化范围，制定如下的应价范围表。具体的应价表见下表(方案二)：总价单价销售利润率558000000121215.94%563000000122315.73%568000000123415.51%573000000124515.30%578000000125615.08%583000000126714.87%588000000127814.65%593093、00000128914.44%598000000130014.22%603000000131114.01%608000000132213.79%613000000133313.58%618000000134313.36%623000000135413.15%628000000136512.93%633000000137612.72%638000000138712.50%643000000139812.29%648000000140912.07%653000000142011.86%658000000143011.64%663000000144111.43%668000000145211.21%94、673000000146310.99%678000000147410.78%683000000148510.56%688000000149610.13%69300000015079.92%第8章 敏感性分析为测算本项目的售价与项目成本变化的关系，确定这两大因素对本项目的收益所造成的影响，以下进行相关的敏感性分析：假设，销售均价分别为4200，4500，4700，5000元/平方米，楼面地价为1300元/平方米时，当建安成本在-10%10%之间波动时，对财务指标的影响。1、建安成本变化对利润率的变化假设，销售均价分别为4200，4500，4700，5000元/平方米，楼面地价为1312元/平方米95、时，当建安成本在-10%10%之间波动时，对财务指标的影响。建安成本变化对利润率的变化表单位建安成本变化率-10%-5%0+5%+10%总利润(含剩余物业)437580890383341370329101850274862330220622810销售利润率18.83%16.50%14.16%11.83%9.49%内部收益率13.00%11.52%10.05%8.58%7.13%2、售价变化对利润率的变化假设，建安成本、地价保持不变，下表说明各期销售价格分别涨或降100，200（元/平米）时，对本项目销售利润率和内部收益率的影响。售价变化对利润率的变化销售均价（元/平方米）-200-10001096、0200总利润(含剩余物业)252304850290703350329101850367500350405898850销售利润率11.29%12.75%14.16%15.52%16.83%内部收益率8.00%9.03%10.05%11.05%12.03%3、销售率变化对利润率的变化假设，建安成本、地价保持不变，下表说明销售率变化对本项目销售利润率的变化。销售率变化对利润率的变化销售率变化80%85%90%95%100%总利润（含剩余物业）2595498502827338503059178503290101850352285850销售利润率11.64%12.50%13.34%14.16%14.997、6%内部收益率7.36%8.21%9.11%10.05%11.03%第9章 风险分析1、项目配套风险鉴于XX中心区刚刚启动，特别是目前地块的周围仍旧是一片空地，无论是公交、学校，还是商业、银行、邮电等，均存在着配套严重不足的问题。特别是公交，目前基本上还没有一趟线路经过拍卖地块，其他像银行、邮电等配套设施更不用说了。至于商业设施，目前只有新安六路的福中福商场距离比较近，紧邻新城大道的XX天虹商场仍有800多米的距离。因此，在项目开售之际，如何消除配套不足的不利影响成为影响项目启动成功的一个重要因素。2、片区人气风险鉴于目前XX中心区基本上是一片空地（仅有XX区体育馆建成），特别是没有居住类物业98、，再加上市政配套的极度缺乏，人气非常差，基本上没有什么人气（除了修路的民工），这对于居住类物业发展是一个很大的负面影响。因此，在项目开售之际，如何提升片区及项目人气将成为影响项目成功的重要因素。3、市场竞争风险尽管XX中心区刚刚启动，但是中心区内有许多土地已经批出，特别是N1区到N8区的土地大部分掌握在企业手上，随着中心区建设的逐步推进，配套设施的逐步完善，人气的逐步提升，这些项目也将逐步进入开发、销售阶段，由于这些土地取得成本的相对低廉，其进入市场的销售价格也将具有很大的市场竞争力，这些楼盘在一定程度上对本项目的有着较大的竞争风险。另外，鉴于XX房地产市场以前的封闭性（自给自足，基本上以本地99、客户为主），XX中心区项目的目标客户如何扩展到其他区域，特别是吸引关内、香港及XX其他镇的客户来此购房置业将成为影响项目成败的重要因素。4、资金压力风险据我司拓展人员实地踏勘，拟拍卖地块目前仍处于继续填海阶段，按照政府的工作计划，拍卖地块将在今年8月底按照三通一平的条件提供给发展商。按照初步测算的地价，将会有大约五个亿的资金在五天内支付给政府，无论是从资金周转还是资金利息来看，对于我司都将是一个比较大的考验。毕竟该项目的开发还需要一年以上时间，而每年2000万的利息也是一个不小的支出。5、其他风险5.1、大、小铲岛的危险品基地建设风险根据政府的发展规划，珠江出海口的大、小铲岛已经被中央确定为一100、个危险品码头的建设基地，虽然该项目的建设日期尚未开始考虑，但是一旦开始建设，将对XX中心区的居住及环境造成比较大的负面影响。我司拓展人员就此问题与XX国土局规划科长进行了沟通，他透漏出该项目是否建设还是未定之数，如果XX中心区建设抢在该项目的前面，通过政府的努力，相信该项目可以放在其他地方。5.2、海滨大道噪音风险根据西部通道的规划，货柜车主要通过南山的东滨路然后走海滨大道通往广州方向，但是滨海大道正好位于XX中心区西南方向，靠近海边，其对XX中心区的环境将造成比较大的负面影响。就此问题我们咨询了XX国土局规划科长，他透漏出货柜车通过XX中心区路段时，可能采取地下或下沉式措施解决其对中心区的噪101、音等影响。第10章、竞争对手分析正所谓“知己知彼，百战不殆”，我司拓展人员在拍卖之前，与多家有意向的发展商做了沟通与交流，对对方的拍卖意向及对XX中心区地块的看法做了了解，经过内部讨论与分析，结论如下：l 中海经营稳健，只有土地价格在可承受的合理范围内才会决定拿下，不会做无把握的事情，这也是这家公司在招标、拍卖市场总是铩羽而归的原因。据了解，中海XX地产正在做该项目的研究工作。l 百世达的土地储备已经不多，除了2001年竞拍获得的红树湾地王地块、本年竞投获得的大梅沙中心岛项目（该项目规模较小，且在短期内不具备开发条件），已经没有太多的土地储备，而且其土地拓展基本上采取竞投、竞拍的方式来获得，再102、加上百事达对XX中心区也关注已久，我们认为百世达竞拍拿下的欲望较强。l 泰华虽然资金实力雄厚，且是XX地王，但是去年的红树湾竞拍已经消耗了15个亿的资金，另外，泰华在XX中心区储备有3块土地，预计泰华无意该拍卖地块，但是它一定会参加，其目的应当是抬高土地价格。l 万科目前在XX未动工的项目尚有万科四季花城第7、8、9、10期，金域蓝湾二期，大梅沙项目，尽管其土地储备丰富，但考虑到万科在土地储备上的激进，我们认为万科将在地价合理的范围内，在今年的大块土地出让中至少拿一块（XX中心区拍卖地块、坂雪岗工业区），至于是拿哪一块，要看地价情况。l 和黄曾在今年初的XX高跟鞋地块拍卖中举牌，尽管未能折桂，103、但其进军XX的心态已显露无疑，但是与对方沟通过程中，感觉对方对XX中心区地块的兴趣不大。对方拓展人员透漏，该公司西乡项目已经开始报建，预计一年半开发销售完毕。对方之所以对拍卖地块兴趣不大，主要是对地铁何时开通到XX、拍卖地块周边潜在的供应量很大等问题所困扰。l XX本地的开发商尚有鸿荣源，其在香蜜湖的馨园将在年内动工，而且它在XX尚有丽景城在销售。而且，洪荣源在XX中心区尚有一块土地，l 我司XX地产公司目前尚有国网项目、龙华牛栏前项目，我们储备土地主要是为了2004年开工，2005年贡献利润，而招标、拍卖土地要求一次性付清地价款，财务成本较大，因此，要综合考虑比较一次性支付地价的财务成本与地104、价升值的空间来决定竞拍的决心。l 至于其他的国有开发商，竞拍成功的可能性不大l 当然，不排除香港地产商及其他不知名地产商异军突起第11章 结论基于前面十章的分析，我们认为：1、 项目最低获利符合公司的基本要求2、 项目风险基本处于我司可接受的范围内3、 项目规模可以满足公司未来五年的开发要求综上所述，建议集团竞拍该项目。 附件：1、 XX中心区规划图2、 XX中心区项目开发进度计划3、 项目现金流量表4、 XX中心区周边楼盘调研表弘雅花园丽景城发展商鸿荣源地址：76区西乡大道与前进路交汇处规模：占地8.1万平米，总建面近23万。容积率2.84。住宅面积约21.5万平米，商业约1.56万平米建筑105、4栋7F多层，1栋11F小高层，6栋22F高层。多层、小高层一梯四户，高层一梯五户。坡度花园，绿化率60%。户型总户数2100户。2.2.1（71-80平米）约占31%，两房中送错层的户数约占10%；3.2.1（91-95平米）约占8.3%，送错层的户数约占4.9%；3.2.2（95-111平米）约占43.7%，送错层的户数约占14.8%；4.2.2（127平米）约占5.7%。价格3300-3500元。高层3600元，多层3000元，小高层3500元销售02.6.22开盘推出5栋，已售300多套。2、3房销售块。客户XX白领，原居民商业1.56万平米，价格8000-12000元/平米，销售较好106、。物管费多层1.0，小高层/高层2.0车位1000余个，地上地下停车。价格未定小区配套中央园林、幼儿园、会所、商场简评以两房、三房为主，定位中档，以白领与一般市民阶层为主。规模大，小区环境好，内部配套幼儿园，在XX首创送错层户型。交通不便，周边配套少。l 金景豪园二期发展商金城房地产开发有限公司地址：48区新城大道规模：占地4743.99平米，总建面22859.96平米，容积率4.8。二期建面18612.67平米，商业588.38平米。建筑两栋连体16F小高层，一梯四户；两栋10F小高层。一梯两户。架空花园。绿化率30%。户型130户。3.2.2（118.34、126.71）占35.4%；3.107、2.2+1（143.12平米）21.5%；4.2.2（139.76平米）13.8%；4.2.2+1（152.14平米）占21.5%；复式193-226平米）4.6%；2.2.1（79.83平米）31.%。价格均价3800销售02.4.1开盘，已进入销售尾期。客户本地客户二、三次置业商业二期588.38平米，售价最低1.1万。一期商铺出租80元/平米。物管费1.5元车位车户比1：1，租150-200元。小区配套架空花园简评中大户型，定位为XX中高档。目前视野内可观海景，临近新中心区，将享有中心区完善的配套，升值潜力大。新城大道边交通方便，离天虹商场商圈较近。项目密度与容积率较高，环境与建筑外观一108、般。整体素质一般。 l 冠城世家；发展商泰华地产；（世联代理）地址10区前进路和兴华路交汇处规模占地7.7，建面24万平米；容积率3.1。商业建筑面积43150平米，商铺15200平米。建筑1栋条式多层，建于商业裙楼上，住宅为67层。5栋条式13F-15F小高层，1栋条式高层。多层一梯四户，小高层、高层一梯2-3户。小区园林约2万平米，绿化率25%，设计较精致但环境空间狭窄，每栋条式建筑均由多个住宅单元组成。户型1000来户，大三房占觉大部分。2.2（70-80平米）；3.2（100-140多）；4.2（170-200多）；复、跃式300多平米。140平米以上户型多带入户花园。价格3900-7109、000，均价5100。销售4.28日开始内部登记，已售将近300套。7.13开盘。客户本地原居民，私营业主商业商业面积43150平米，自用与招商；商铺面积152000平米，售1.4-1.6万，位置好的已售罄，约50%。物管费住宅2.8元，商铺3元。车位地上地下停车约1000个，租200多。小区配套会所、幼儿园、园林、商场简评整体素质高，号称“XX地王”令人瞩目，位处XX商业繁华区，周边配套与交通方便；面对灵芝公园，项目规模大，园林绿化作得较好。绿化率稍低，花园空间感觉较窄。l 海湾明珠：发展商恒明珠地产地址西乡新中心区西乡大道旁规模占地35862.78平方米，建面：80006.4平方米；容积率110、2.09。一期建面33339.55平米，商业3654.35平米。建筑多层和小高层围合，5栋13F小高层，28栋8F多层，其中1栋多层为大面积户型，带电梯。绿化率30%。户型总户数683户，一期300多户。一期户型以三房为主。1.2.1（45平米）4.7%，2.2.1（61-67平米）18.7%，3.2.1（91-92平米）14%；3.2.2（90-108平米）42%；4.2.2（117平米）14%，复式（123-143平米）2%。价格均价2900元。销售4.13开盘，一期已售60%。1、2房销售快。客户XX白领，来深较久的青工，在XX建厂的港台客户。商业售8千-1.2万。销售较好。物管费多层0111、.8元，带电梯多层与小高层1.8元。车位地上地下停车100个。小区配套会所、幼儿园、园林简评突出教育优势，地处西乡新中心区。西乡目前仍有待建设，交通与周边配套不太完善。项目密度较大，绿化率低。l 福中福花园：发展商福中福房地产地址新中心区以北，新安路与宝源路交汇处规模占地36302.80平米，建面58443.45平米，容积率1.6建筑15栋多层，部分一层架空为车库。绿化率41%。户型679套。以三房为主，辅以两房和四房。1.1.1（45平米），2.2.1（65.45平米），2.2.1（82.04平米），3.2.1（93.15平米），3.2.2（94.45平米），4.2.2（110.99平米）价112、格均价3000元销售01年8月开盘，02年3月入伙，现楼发售，已售60%。客户本地居民，私营业主，科技园部分客户商业价格4000-7000元。已售罄。物管费中海物管，0.8车位一层架空，约1：1，租100多。小区配套会所，幼儿园，园林简评毗邻XX新中心区，可享有未来完善配套，升值潜力大，发展商建设的一期有大量商业配套，包括商铺与福中福购物广场，形成一定商业氛围。小区环境相对好。目前交通不便，周边商铺营业五金的太多。l 德邻雅筑发展商德业基投资有限公司，（世纪兰德置业顾问有限公司代理）地址40区翻身路与新安一路交汇处规模占地6600平米，建面：21000平米，容积率3.19建筑4栋13F小高层，113、2栋11F小高层。临街首层设商铺，中央两栋架空2层做园林。户型192套，以2房、3房为主。2.2.1（73-77平米）50户占26%；3.2.1（88平米）18户占9.4%；3.2.2（108-111平米）105户占54.7%；4.2.2（125.92平米）11户占5.7%，复式（约190平米）8户约占4.2%。价格3500元。销售02.12开盘，已售约120套，销售率60%。客户本地白领，关内外白领家庭。商业866.69平米，均价1万。已售磬。商铺以经营电子为主。物管费1.8元车位地下停车110个，租300元小区配套会所简评临近翻身路商圈和未来新中心区，面对在建的电子城，可以享有较成熟的周边配套，而且因处在翻身路尽头，能闹中取静。目前交通不太方便，小区规模小，园林小，小区配套不多。