1、城市CBD商业广场建设工程项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月74可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一章 项目总论1第二章 项目背景和发展概况32.1 项目提出的背景32.2 项目概况42.3 项目建设单位简介62.4 投资的必要性7第三章 环境分析82、3.1 XX经济环境83.2 XX旅游环境103.3 XX市场背景分析173.4XX甲级写字楼个案分析223.5 XX商场综合体个例分析353.6 项目的产品分析433.7 目标客户群分析443.8 目标价格定位45第四章 项目场址条件474.1 项目位置474.2 场址条件分析47第五章 项目建设方案50第六章 环境保护与消防安全546.1 项目主要污染源与环境保护措施546.2 消防安全54第七章 项目组织管理和人员培训56第八章 项目实施进度安排58第九章 投资估算与资金筹措599.1 项目总投资估算599.2 项目资金来源与筹措表60第十章 销售部分的财务预测及评价6210.1 成本费3、用和收入估算6210.2 财务评价66第十一章 风险分析68第十二章 可行性研究结论与建议69第一章 项目总论一、 项目名称 XX广场二、项目建设单位XXXX投资开发有限公司三、项目拟建地区、地点福建省XX市XX岛东部，国际会展中心地段，XX观音山CBD国际商务营运中心区内。西临五号路、塔埔居住置小区，东接规划六号路、环岛路，南临观音山北路、观音山国际商务营运中心。自然景观优美丰富，周边交通便利，市政配套设施到位。建设场地面积22724.56，南北方向最长处约200米，东西方向最宽处约为134米，场地西高东低，约有5米高差，场地内建设条件良好。其地理位置，如下：项目位置图1四、项目建设规模及内4、容 XX广场是5A甲级写字楼，由B1-B5地下室、1-4层的裙房及5-50层的超高层办公组成,总用地面积为22,724.56 m2，总建筑面积 199107.030m2，其中地上建筑面积102,260.00 m2，地下建筑面积为96847.03m2。建筑功能为：办公和商业，其中办公面积：93,745.67 m2，商业面积：35,686.43 m2。地面一至五十层，地下五层。建筑高度控制：建筑高度229.8 m。本项目容积率4.5,绿化率30.09%，建筑密度32.26%。五、项目总投资、建设期及运营时间项目总投资约136,505万元，建设期从2012年1月至2015年12月，2015年12月底5、交房。2015年1月开盘，2016年12月底楼盘全部销售完。六、 编制依据1. XX市土地房屋权证，（厦地房证第地00005364号）；2. 建设用地规划许可证，（地字第35023201007115号）；3. 建设工程规划许可证（建字第350203201007163号）；4. 建设工程设计方案批复通知书（建方字第350203201007062号）；5. XX市国有土地使用权有偿出让合同（【2006】厦地合字（挂）05号）；6. XX市人民政府关于2006G07地块土地使用权挂牌出让方案的批复（厦府【2006】63号）；7. 类似工程案例资料；七、研究结论与建议 该项目具有较好的经济效益和社会效6、益（见表1），能够有效推动周边产业的发展，项目的建设具有较好的可行性。表1 项目销售部分主要财务评价结果指标汇总表 单位：万元指标名称 评价结果项目总投资（万元）136,505总营业收入（万元）233,922利润总额（万元）64,271税后利润（万元）48,204税后全部投资净现值FNPV（万元）(IRR=8.00%)10,733税后全部投资内部收益率FIRR11.48%税后投资回收期5.22第二章 项目背景和发展概况2.1 项目提出的背景会展城市 宜居宜游XX是国际型海港风景城市，属亚热带气候。XX集国际花园城市、联合国人居奖、全国文明城市等众多荣誉于一身，是海西与世界交流的第一平台，国际会7、议、展览的理想天地，每年成功举办各种大型、国际级会议展览活动，进行的各类展会规模越来越大、产品越来越丰富，展览型城市发展初具规模。交通便利 四通八达 XX交通便利，已形成海陆空一体化的综合交通运输体系。2010年4月，随着翔安隧道的建成通车，XX本岛的出岛通道已达五条。规划建设的翔安机场规划吞吐量为30006000万人次，将成为区域性枢纽机场。2010年4月，随着福厦高铁开通，XX进入高铁时代，未来将成为福建省的铁路枢纽之一。政策引领 先行先试XX亦拥有独特的政策优势，自2001年小三通实施以来，经由XX前往金门、台湾的人次占比，远远大于福州、泉州线达到百分之八十九强占比。今年国务院发布自6月8、28日起，将北京、上海、XX列为第一批赴台自由行，更突显了XX在海峡西岸经济区先行先试的前导地位。城建前导 万商云集“城市综合体”是近年XX非住宅地产的主流，也是XX作为知名旅游城市的配套必然之选。2010年5月28日，世茂海峡大厦奠基，6月22日，金帝中洲滨海城奠基，8月8日XX土地拍卖会上，位于五缘湾、总建筑面积近50万平方米的2010P13地块经过138轮的竞价，被建发房产以31.02亿元收入囊中，用于“城市综合体”开发。在国家严厉调控住宅市场的背景下，以城市综合体为标志的新一轮商业、办公地产竞争，正在XX悄然上演。XX 应势而生自2005年“住宅禁商”和XX发展总部经济相关政策的出台，9、XX写字楼市场开始明显复苏，逐步实现价值回归。XX的写字楼市场与其它大型城市相比，在整体发展水平和市场成熟度上差距依然较大，但目前XX优质写字楼整体仍供不应求，空置率较低，市场前景仍将进一步看好。因此不少开发商和投资者纷纷看好写字楼市场，XX写字楼在过去的一两年内的开发和销售都呈现出了同步增长。XXXX投资开发有限公司应势而为，开发海西地标性5A甲级写字楼XX广场。本项目是XX在建项目第一高楼，首创大跨度的无柱办公空间，视线通透，利用率高，而且在每个楼层均设有个公用观景平台，装备20部国际品牌高速电梯，直达顶层只需36秒，全楼使用智能化、人性化的系统管理。除商场和办公区间外，在49-50层将建10、高端会所，顶层还设有直升机停机坪。2.2 项目概况 “XX广场”位于福建省XX市XX岛东部，国际会展中心地段，XX观音山CBD国际商务营运中心区内。西临五号路、塔埔居住置小区，东接规划六号路、环岛路，南临观音山北路、观音山国际商务营运中心。拟建商场、甲级写字楼综合体，外形别具特色像妈祖手中的“如意”。1、建成后的主要建设指标如下：表2：序号项 目数量1建设用地面积（） 22,724.562总建筑面积（） 199,107.033其中：地上建筑面积（） 102,260.00 地下建筑面积（） 96,847.03其中：办公面积（） 93,745.67商业面积（）6,000.00物业管理用房面积（）211、00.00设备用房面积（）2,314.334容积率4.55地下停车位（个）1,474项目总建设面积199,107.03平方米，建筑高度229.8m，一级耐火等级，地区基本设防烈度为7度，设计基本加速度值为0.15g，按8度设防烈度采取抗震措施，设防空地下室。建筑地上50层，商业空间设置在地下一层、地下二层，裙房一层和塔楼二层，层高分别为5.5米、5.5米、14.2米和8.4米，办公空间设置在裙楼的23层（复式庭院办公），塔楼的4层15层、17层31层及33层50层，层高裙楼2层为8.4米，3层为4.2米，塔楼415、1731层均为4.2米，3350层为4.5米；位于16层和32层的设备及避难层12、将塔楼自然的分为低、中、高三个区域，16层层高为5米，32层层高为6米。地下三层至地下四层为车库与设备用房，层高为3.8米、地下五层为车库、设备用房及六级人防。2、项目建设特色XX位于中国大陆的东南角，面对台湾海峡，拥有灿烂的海商文化。妈祖作为海上航行的保护神，其妈祖文化是海商文化最有特色的代表之一。本项目取妈祖手中的“如意”作为建筑的物化载体，运用简洁抽象的造型手法，结合XX当地的建筑风格和石材资源，以物传神，以形化韵，创造出富于特色的建筑风格，并传达出对于交流、平安、吉祥等朴素海洋文化的敬意。此外，XX广场地上50层，地下5层，将建成海西地标性5A甲级写字楼，塔楼采用混合钢框架-钢筋混凝土13、核心筒结构，大厦外维护结构采用石材及环保玻璃幕墙，装备26部国际品牌高速电梯，直达顶层只需36秒。全楼使用智能化、人性化的系统管理。除商场和办公区间外，在49-50层将建高端会所，顶层还设有直升机停机坪。值得一提的是，4.2-4.5米挑高办公室，首创大跨度无柱办公空间，视野通透，将美丽的海滨风景和阳光带入室内，此乃设计中的一大亮点。3、项目开发进度XX广场项目总建设规模约20万平米，2011年底完成基坑土石方开发及基坑支护施工，2012年初开始地下室施工，工期四年，至2015年底全部建成。目前正在挖土方，进行前期准备。图2、现状图4、项目用地的土地使用权期限： 自2006年5月1日起，商业至214、046年5月1日止、办公至2056年5月1日止。 2.3 项目建设单位简介 XXXX投资开发有限公司是由XX市安溪经济促进会发起组建，并于2006年4月12日成立。公司注册资本金11,055万元人民币。经营范围涉及房地产开发与销售、矿产品投资与销售、物流投资、能源开发、建筑金属材料批发、进出口业务等，是一家以安溪籍在厦企业为主体，集投资开发和综合经营为主业的多元化经济实体。林来发出任公司董事长。公司现有员工30人，其中专业技术人员9人（中级以上职称8人），设有办公室、工程部、财务部等经营管理机构。2.4 投资的必要性一：写字楼成为投资新手段20世纪90年代初，XX第一波写字楼兴起，主要分布于滨15、北市政府周围，而用途上，多以满足单位自住需求为主。XX真正商业化的写字楼则始于90年代中后期，国贸大厦、帝豪大厦都是当初较高端的写字楼，也多以单位购买为主。1999年XX第一座真正意义上的甲级智能化写字楼银行中心的建成，开启了XX写字楼的高端市场。其后，XX国际银行大厦、建行大厦、东方财富广场、磐基中心、新景中心等几座高端写字楼也相继成为XX的新地标。随着2005年XX“住宅禁商”令的颁布，XX写字楼顿感回温，同时写字楼不仅成了一种商品，更成了投资者一种新的投资产品。率先提出分割式写字楼投资概念的是滨北Bingo，项目通过内外部的重新装修，及内部的分割，一改原有格局，在普通写字楼的基础上增添了16、共享空间及商务功能，其销售取得了很好的业绩。此举一开，立即引起了市场的“蝴蝶效应”，中铁财富港湾、鸿运大厦V商务、大唐商业中心、东方财富广场几个项目都采用了相似的做法，销售状况还不错。二：需求与竞争同步，真实价值将逐步体现2008上半年，与冷清的楼市相比，租户对XX写字楼的需求愈加旺盛，写字楼销售量占商品房销售的比例由之前一直徘徊在3.0%附近一跃升高至13%，达13.33万平方米，比2007年上半年11.58万平方米增长了13.1%。同时与3.07万的供应量相比，供销比为1：4.34，写字楼市场显得供不应求。随着XX市经济的持续走好，构建海峡西岸经济区总部经济带的不断深入，两岸三通的进一步深17、化以及XX作为海西中心城市地位的加强，国外机构对XX的认知加深，外资企业的进驻和大、中、小企业的扩张、搬迁等将形成对XX各类写字楼，特别是中高端写字楼的市场需求将越来越旺盛。目前XX无论高、中、低档写字楼，出租率普遍都在80以上，而几个知名的写字楼的出租率几乎达到100。从企业需求来看，他们往往更愿意选择办公条件较好、商务功能齐全，且面积自由灵活的新一代写字楼。随着需求的放大，XX的写字楼市场供应也呈现出了放量，竞争相对激烈。据了解，未来一两年XX写字楼供应集中区，则主要集中在城市的东部，五缘湾、观音山一带。但以目前来看，这一区域的办公条件的成熟尚需时日。高科技、智能化武装下的新型写字楼将占据18、未来市场主流，为写字楼市场提供更大的竞争及升值空间。因此，从此判断，未来XX写字楼必将逐步走出价格洼地，其真正价值将逐步体现出来。第三章 环境分析3.1 XX经济环境 XX市2003年至2007连续五年的GDP增幅均保持在16%以上，远高于同期全国GDP的增长速度。2008年和2009年，受国际金融危机的影响，增幅收窄。“十一五”最后一年，2010年，XXGDP增速高达15.1%，地区生产总值突破2000亿元，实现2053.74亿元，圆满完成“十一五”规划目标。2010年XX地区生产总值（GDP）达2053.74亿元，同比增长15.1%，经济运行总体呈现良好态势。但受国内外经济环境复杂、房地产19、调控力度持续加大、通胀压力增大以及上年基数逐步走高等因素的影响，XX四个季度的GDP累计增速分别为17.7%、17.0%、16.2%和15.1%，全年GDP增速由年初的高位运行向趋于稳定发展。其中，第一、二、三次产业增加值分别为23.00亿元、1026.86亿元和1003.88亿元，分别增长3.2%、20.4%和9.7%。表3 居民收入稳步增长，消费市场较快增长 2010年，XX市城镇居民人均可支配收入29253元，比上年增长12.0%，增幅比上年提高2.9个百分点；扣除价格因素后，实际增长8.7%。从居民四大收入构成来看，均呈上升趋势，其中，人均工资性收入23314元，增长13.0%；转移性20、收入6579元，增长21.4%；财产性收入1676，增长10.7%；经营净收入2297元，增长5.3%。消费结构继续优化 全年居民人均消费支出19961元，比上年增长11.0%，增幅比上年提高4.9个百分点。八大类消费中除医疗保健、杂项商品和服务下降外，其余均有不同幅度增长，人均食品支出7275元，增长5.8%，占消费支出的36.4%，比上年下降1.8个百分点；人均衣着消费支出1597元，增长9.0%；人均家庭设备用品及服务支出1307元，增长15.9%；受居民购买家用汽车拉动，人均交通和通讯支出4075元，增长34.2%；人均教育文化娱乐服务支出2403元，增长17.8%。居住条件继续改善。21、抽样调查资料显示，2010年城镇居民家庭人均住房建筑面积为32.17平方米，比上年增长4.6%，其中三居室及以上的住房比重达46%，比上年提高1.5个百分点。XX城镇居民恩格尔系数36.4%。“恩格尔系数（家庭食品支出总额家庭消费支出总额100%）”，根据联合国粮农组织的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50%-59%为温饱，40%-50%为小康，低于40%为富裕。以此标准，XX居民无疑是处于富裕水平以上的。该系数的下降，会提高居民的生活消费水平，在保证食品需求的前提下，增加的消费支出必然投入到非食品消费上，可以提高穿着水平，可以改善居住条件，可以购买耐用消费品提高生活质量，可以用在教育学习22、方面提高自身素质，可以外出旅游增长见识等。3.2 XX旅游环境 XX先后荣膺“2006中国最具风情城市”、“中国最具竞争力旅游城市”、“中国青年最喜爱的旅游目的地城市”、“2006最令人向往的旅游胜地”、2007年XX荣膺“最具国际竞争力旅游城市”、“中国十大热门旅游城市”、“中国自驾车旅游十大目的地”、“中国青年最喜爱的旅游目的地”等荣誉称号。总体运行情况 2010年以来，随着金融危机影响的消退，区域旅游经济运行日趋提升，XX市旅游经济呈现稳中有升、健康快速发展的良好态势，其原因主要有以下几点：一是认真贯彻落实胡锦涛总书记来厦视察旅游业重要讲话精神，市委、市政府对旅游业高度重视和推动。二是坚23、持不懈打基础、抓质量，务实深入开展“旅游服务质量提升年”各项工作，游客满意度、城市美誉度、认知度不断提升。三是福厦高铁动车的开通，进一步提升了XX市旅游交通的通达性。四是集中打好“休闲度假、商务会展、海峡旅游”三张牌，丰富产品供给，积极开拓境内外客源市场。五是完善城市旅游公共服务体系，多渠道为国内外游客提供丰富的旅游资讯。六是深化交流合作，扩展两岸双向旅游规模，持续提升XX市作为海峡旅游重要中心城市的带动作用。 据统计，2010年接待国内外旅游者3026.09万人次，比2009年增长19.9%，实现旅游总收入383.89亿元，增长16.9%。其中，接待入境旅游者为162.82万人次，比增19.24、7%，入境旅游者在XX过夜112.16万人次，增长18.7%，旅游外汇收入10.81亿美元，比增22.23%。接待国在XX过夜旅客为1386.33万人次，增长16.1%，国内旅游收入310.35亿美元，比增15.7%。 表4年份项目2005年2006年2007年2008年2009年2010年入境旅游人数（万人次）94.44101.17113.3125.6136.01162.82同比增长率23.32%7.13%12%10.87%8.29%19.7%旅游人数总量（万人次）1,712.881,857.32,0602,194.112,524.853,026.09表5表6 年份项目 2005年2006年25、2007年2008年2009年2010年入境旅游（外汇）收入（亿美元）5.525.577.17.298.3710.81同比增长率32.69%4.17%242.2414.81%22.23%表7行业发展情况2010年，XX市旅游景区接待人次和旅游收入大幅增长，住宿设施的数量规模和接待能力稳步提高，旅行社数量增加，经济效益稳中有升。1、旅游景区：到目前为止，XX市A级旅游景区共10家。1-12月，全市A级景区共接待游客770.27万人次，同比增长21.32%。实现门票收入20151.2万元，同比增长24.71%。2、住宿接待：截止2010年12月，全市共有星级饭店71家，其中五星级饭店10家，客房总26、数2979间/套，床位总数4380张；四星级饭店22家，客房总数4668间/套，床位总数7207张；三星级饭店26家，客房总数3098间/套，床位总数5518张；二星级饭店13家，客房总数1301间/套，床位总数2423张。从星级饭店分布来看，其中思明区50家，湖里区10家，集美区6家，同安区2家，海沧区2家，翔安区2家。各类星级酒店接待量、平均客房出租率及平均房价呈现明显的复苏和上升趋势。星级酒店平均住房率为66.36%，同比增长5.05个百分点,平均房价351元，同比增长9个百分点。值得关注的是，今年随着游客出行方式日趋灵活多样性，除星级酒店外，XX市经济型酒店公寓和家庭旅馆已成为游客住宿27、接待的热点选择。3、旅行社：2010年度XX市共有109家旅行社，其中出境组团社17家，一般旅行社92家。2010年，XX旅行社组团、地接数量保持稳定增长，据不完全统计，各旅行社累计接待中外游客177.28万人次；外联组团66.93万人次。运行主要特点分析2010年，XX市市旅游经济在海西效应、“世博”游和福厦高铁的多重驱动下，各旅游市场业绩均全面回升，旅游发展多头并举，取得良好的经济效益。（一）国内市场增长动力强劲2010年，XX市市共接待国内游客2863.27万人次，同比增长19.86%，完成年度计划的108.01%。一日游增长速度加快，比重增加。图31、假日旅游拉动明显。2010年XX市28、两个黄金周共接待游客166.45万人次，同比增长27.2%；旅游总收入达到16.98亿元，同比增长25.5%。“五一”假期，XX市共接待中外游客40.06万人次，同比增长38.95%；实现旅游收入4.38亿元，同比增长35.94%。黄金周和小长假近一个月的休假时间，游客云集，显示出休假制度的较大的拉动效应。2、城际旅游运力提升。2010年1-12月份，航空抵达旅客635.6万人，比增15.2%；铁路抵达旅客753.28万人，比增107.22%；水运抵达旅客174.75万人，比增7.6%;公路抵达旅客2508.36万人，比增1.48%；值得一提的是，福厦动车开通后，大大减轻了民航和公路运输的压力29、，同时也推进了动车沿线区域特色旅游的快速发展，为XX旅游地接及中转业务带来了丰厚收益。在水运方面，2010年全年厦金直航客流量达到132.2万人次，首度突破130万人次大关，比去年增长一成。两岸“小三通”10年来，厦金直航从不定期航班到如今的每天36班次航班，每日有超过3000人次民众由此往返两岸。3、节庆会展人气鼎盛。2010年1-12月份，XX市旅游节庆活动精彩纷呈，有大型花车巡游、有以中秋为主题的民俗文化活动、有艺术类旅游节庆活动、还有购物旅游节庆活动及其他趣味性节庆活动，花样繁多的节庆活动形成城乡互动的旅游休闲格局，极大丰富了XX市的旅游市场。今年全市共举办台交会、海峡论坛、石材展、汽30、博会、投洽会等各类会展活动1516场，同比增长5.35%；其中展览147场，比增26.72%；会议1369场，比增3.48%；会议总人数为38.83万人，比增19.55%。4、特色旅游凸显亮点。2010年，XX市围绕“提升岛内、拓展岛外，加快岛内外一体化建设”和“建设城市周边休闲度假带”的思路，岛内外各区相继推出各类特色精品旅游线路和旅游产品，乡村游、山地游、海岛游、温泉游、假日游等短途旅游火爆，成为XX旅游新的经济增长点。据统计，截止2010年10月31日，同安已经正式营业的两个全市乡村旅游示范点五峰、荏畲已接待游客近26.95万人次，营业收入700.8万元，旅游总收入达3595.4万元。全31、市首家小嶝休闲渔村获评省级“水乡渔村”，有效推动了XX市乡村海岛旅游的进一步发展。（二）入境市场增长趋势平稳由于世博游的影响，众多境外游客参观完世博会后顺带延长周边的沿海城市旅游，对XX市入境旅游市场的拉动作用十分明显。2010年1-12月份，XX市接待入境游客162.82万人次，同比增长19.71%，旅游创汇10.81亿美元，同比增长22.23%；分别完成今年预定年计划的109.28%和120.11%。图4、1、外国人市场有升有降。2010年，XX市共接待境外过夜外国人511095人次，占接待入境过夜游客总量的45.57%，同比增长18.65%。主要外国客源市场中，瑞士、马来西亚市场的增幅均32、超过50%，西班牙、泰国市场同比下降4-7个百分点。在亚洲市场，马来西亚、韩国、印尼市场增长明显，新加坡、印度、菲律宾、日本、小幅增长，泰国、蒙古有所下滑，日本、马来西亚和新加坡三大主要客源市场分别输送游客116591人次、61883人次和61425人次，接待量在所有外国客源地中名列前三位。欧洲市场的瑞士和俄罗斯两个国家虽然过夜入境总量不大，但比增分别达到95.60%和44.44%；美洲市场仍以美国居首，2010年共接待46798人次，比增15.60%；大洋洲的新西兰游客增幅达到29.15%。图52、港澳市场稳步上升。2010年，接待境外过夜香港游客140800人次，比增18.04%，接待澳门33、游客5574人次，比增24.9%。3、台湾市场迅猛攀升。实现多项两岸双向旅游先行先试政策，XX市暂住人员赴台游在厦暂住时限缩短至半年。厦台旅游产业对接有了突破性进展，与台南市、高雄市、基隆市签订旅游合作协议书，基隆市设立驻XX旅游经贸文化办事处，XX华天港澳台商品购物有限公司在金门设立延铭开发建设有限公司，XX旅游集团与金门圣祖公司签约合资改建金门金宝莱酒店，迈出了福建省旅游业陆资入台的第一步。两岸双向旅游规模大幅扩展，XX成为两岸居民直接往来人次最多的大陆口岸，2010年经厦直接往来两岸的游客达160多万人次，其中大陆居民经厦赴台游为16.5万人次，比增84%，接待台湾入境过夜游客46万人次34、，比增18.89%。XX作为海西区域内的旅游集散中心地位更加凸显，2010年经厦赴台旅游团队中，省外游客占到65%。同年，通过厦金国际水运抵达的境外游客63.97万人次，比增6.77%，海上邮轮接待境外一日游游客1.51万人次。图62010年,列XX市客源国前十名的国家分别是日本、马来西亚、新加坡、美国、韩国、菲律宾、印尼、德国、英国、法国。从图上数据可知，XX市入境市场仍以东南亚游客居多。（三）出境市场增长势头喜人2010年,XX市出境旅游受国际汇率和公众假期增加等因素的影响,出境游市场比往年更加火爆。其中，赴台旅游异常火爆，经由XX市赴台旅游5953团16.5万人次，人次比增84.45%；35、其中，经XX口岸赴台旅游团队中，省外游客为3364团10.04万人次，占经XX口岸赴台旅游人次的64.9%。未来几年XX市旅游经济预测未来几年XX市旅游经济运行继续向好，各项指标均能保持较快增长，旅游总收入实现较大幅度的提高。主要基于以下因素：一是旅游区域合作不断加深，福厦高铁效应引发XX周边旅游亮点频现。二是旅游促销形式推陈出新，特色旅游项目逐渐形成规模效益。三是旅游产业投资规模加大，促进旅游行业经营业绩稳步提升，使旅游产业对经济社会带动作用进一步加强。初步估计未来三年旅游总人数平均每年增长12%，旅游总收入平均每年增长15%，则2011年、2012年、2013年XX市旅游总人数分别可达3436、00万人、3808万人、4270万人；旅游总收入分别可达440亿元、506亿元、582亿元。在看好旅游经济的同时，我们不可忽视通胀以及其他国内外经济外力因素的影响，因此，今后，我们要进一步夯实旅游业的发展基础，巩固原有的旅游经济热点，并开发培植新的旅游经济增长点，切实推进XX市旅游经济能更上一个新台阶。3.3 XX市场背景分析 一、 商业地产近年来，商业地产大潮席卷XX，购物中心、SHOPPING MALL、商业街、社区商业，各类商用物业层出不穷；产权式商铺、售后返租、先招商后销售，种种营销手段如十八般武艺轮番上场。XX商业地产的发展前景不可限量1、知名品牌进入随着XX城市消费力增强和城市地位37、提升，高端品牌商家正在把目光投向XX，其中已经进入XX的餐饮类商家有面包新语、味千拉面，服饰类商家有LV、MAX MARA、登喜路、杰尼亚、HUGO BOSS、拉夫劳伦、BURBERRY、K&C、CANALI等，其它的如欧米茄、万宝龙、施华洛世奇、FOLLI FOLLIE等；而准备进入XX的餐饮类商家则有：汉堡王、棒！约翰、一茶一座、星巴克、JCW等，国际品牌有PRADA、GUCCI、ARMANI、CK、ZARA等。大量品牌商家的进入为打造高端、休闲、特色商业提供了充分的商家资源，一个新的市场机会已经呈现在我们面前。2、海外基金登陆按照国际上成功的经验，大型商业地产项目一般是只租不售，如果销售38、则是整体出售。对于这一点，开发商并非不了解，问题在于国外商业地产的开发资金主要来源于房地产信托基金，可以长期使用；国内商业地产开发的资金主要来源于发展商自有资金和银行资金，而银行资金到期必须还本付息，不允许长期占用。但情况已经开始变化，尽管国内房地产企业上市或者到海外发行REITS之路还很漫长，国际资本的触角却已伸进来了。中国商业地产的广阔前景吸引了来自世界各地的房地产投资机构。3、实力商家购买物业前些年商家找点一般都采用租赁很少购买，近年来随着全球资本市场的高速发展，很多国内外大型商家先后上市。这些上市后的企业，在资本市场融资后必须为资金寻找出路。比如，来自法国的某跨国零售企业日前已经通报其39、中国各区域总经理，要求寻找能够带来稳定回报的商用物业。4、盈利模式创新相对于以前开发出售的盈利模式，一种新的盈利模式正开始为市场所接受。那就是，开发然后长期持有并获取租金收益和物业升值。随着土地增值税政策的推行，会有更多资金充足的开发商倾向于选择这种模式。原因很简单，对于利润率较高的商业地产项目来说，销售的税负远高于租赁的税负，这种客观存在的税负差异将会引导开发商倾向于长期持有物业。5、政府积极介入政府方面也开始注意对于商业地产运营的引导。在以往的商业地产项目运作中，政府允许开发商将商业地产项目象住宅一样分割成若干个产权来进行销售。目前，政府已经注意到这方面的问题，并采取相应的对策。“新国八条40、”的出台震动楼市，随即“厦八条”也明确规定：XX家庭禁购第三套房，外地家庭禁购第二套房。然而，这些限购措施都是针对70年产权的普通住宅，商业地产并不在其中。此外，“新国八条”还规定，二套房首付从原来的50%提高到60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，相比之下，商业地产的购买门槛显然更低，因为商业地产的首付一直都是五成，1.1倍贷款利率，此次调控之后也不例外。由此可见，当下购买普通住宅较为困难，而购买商业地产显然更加简单，就连公积金贷款也不将商业地产列为审核标准。也就是说，无论是从银行贷款，还是使用公积金贷款，商业地产都不用限制相应的条件。这样做还有一个好处就是提高了准入门槛，只有自有资金充41、足，有实力和意愿长期持有和运营项目的开发商才能进入，这就为项目成功运作奠定了良好的基础。近期，“新国八条”、加息等系列调控组合拳突袭楼市。XX商品房市场遭遇了一场前所未有的震荡，成交量迅速萎靡。数据显示，2011年2月份XX住宅成交量仅为1061套，比1月的2489套减少1428套，环比下跌57.37%。3月份以来，XX住宅成交量进一步下跌，截至3月13日，XX地区住宅成交量仅为307套。不少分析人士表示，鉴于当前市场观望气氛浓厚，3月份住宅成交量很有可能低于千套。事实上，XX住宅市场成交冷清早在不少人的意料之中。自去年4月第一轮楼市调控风暴开始，一些精明的投资客就将目光转向了不限购的店铺和写42、字楼等商业地产。数据显示，2010年4月份至2011年2月份，XX地区写字楼累计成交3336套，商铺累计成交1717套。其中，2010年9月份以后，XX地区的写字楼成交量连续暴涨，仅9、10两月，XX写字楼成交量就达1993套，占楼市成交总量的60%。同时，XX商铺成交量也猛增。其中，2011年1月，XX商铺成交409套，面积3.22万平方米，是近年来销售行情最为火爆的一个月份。回顾2010年，XX全市商品房销售面积350万平方米，其中，商品住宅比例有较大幅度下降，从2009年的85%回调到67%，反之商业物业则表现更为抢眼，全年商业物业销售面积112万平方米，增幅达150%以上。商用物业已经43、出现了从以前的非主流到目前主流地位转变。这是由于政府限购政策出台后，先前热衷住宅地产的投资者将不得不寻找新的项目，在通胀预期下，商业地产就是这类资金重点流向的领域。未来几年商业地产将成为众多房地产产品中最有投资价值的项目。二、 写字楼2011年7月28日，XX再添一座5A级写字楼，建筑高度192米的XX财富中心正式落成启用，成为鹭江道又一地标性建筑，其高标准的建设将刷新XX多项高端写字楼纪录。动向：一批重量级项目相继诞生 鹭江道素有XX“外滩”之称，近年来已经汇聚了国际银行大厦、建行大厦、第一广场、钻石海岸等高端写字楼。不过，随着XX城市的发展，这一带的高端写字楼建设仍在继续，一个又一个更加顶44、级、配套更加完善的项目正在不断刷新XX的写字楼纪录。在财富中心高调入市的同时，它的近邻沉寂多年的原“XX邮电大厦”华丽转身，更名为“XX国际中心”，主要功能为5A级写字楼、名品广场等。按初步规划，“XX国际中心”建筑高度在300米左右，总投资近30亿元，将有望成为福建第一高楼。另外，鹭江道原“希尔顿酒店”用地，拟变身为集5A甲级写字楼、白金五星酒店、国际品牌购物中心等为一体的城市综合体， 此前落户的裕景中心项目也正抓紧建设中。探因：XX成总部企业“沃土”弹丸之地的鹭江道吸引了众多重金打造的写字楼项目，除了特有的地段优势外，最重要的原因是，近年来随着XX岛内外一体化战略的实施，以及经济特区扩大到45、全市、获批两岸区域性金融服务中心等政策利好的实现，XX作为海西中心城市的功能进一步增强，辐射能力进一步提高，而这正是吸引总部企业落户的关键所在。全球四大会计师事务所，有三大落户在鹭江道的国际银行大厦，此外还有一系列世界500强企业和知名企业扎堆在鹭江道片区的各大写字楼里，而就在财富中心写字楼还在建设中，国家开发银行就有意进驻这里设立XX地区分支机构。金融、保险、律师事务所、中介机构.随着配套的不断完善，越来越多的总部企业将结算中心、研发中心安家在XX，XX因此成为总部企业的“沃土”，由此催生出一栋又一栋的高端写字楼。纵深：写字楼体量大还须差异化竞争时下，鹭江道片区是XX写字楼租金水平最高的区域46、，高端写字楼租金早已突破100元/平方米，有的高达130多元/平方米。写字楼的出租率也相当不错，国际银行大厦就一直“满员”，不过，接下来随着包括财富中心等一系列重量级项目的入市，这一带的高端写字楼体量将骤增。近几年XX地区大力发展写字楼，目前除鹭江道片区外，观音山总部经济片区外，XX软件园二期、火炬高新区等地也在大力发展写字楼，如果算上岛外各区发展的CDB，XX的写字楼市场面临竞争的局面。在国家严厉调控楼市的当下，特别是在限购令的作用下，商业地产热是不争的事实，写字楼虽然也属于商业地产项目，但它的投资属性与商铺有所区别，就投资属性而言，写字楼的发展空间比商铺要小得多，因为通常来说，写字楼由于产47、权不可分割，购买者通常需要整层购买，一般来说除了那些实力较强的小部分投资者以外，写字楼更多是企业购买作为办公用房。因此，只有城市的经济总量达到一定规模，才能吸引更多的增量企业入驻；同时，政府也应出台更加灵活有力的政策，吸引更多总部企业落户。XX中小企业发展在全国位居前列，加上近几年XX在亚洲乃至全球影响力不断扩大，出现大量外资、大型企业分支机构进驻XX的热潮，从主体上是拉动了对写字楼的需求，但鉴于目前写字楼市场需求已有渐渐饱和之势，未来写字楼市场要得以发展，除了依托大的经济环境，明晰项目本身的定位、走差异化竞争道路，才能在将来竞争激烈的市场中站稳脚跟。3.4XX甲级写字楼个案分析1、银行中心银48、行中心大厦，甲级写字楼，其开发商为裕景兴业(XX)有限公司。坐落于XX市厦禾路189号，总用地面积：4363平方米 ，总建筑面积：67000平方米， 为单幢39层的高层建筑。其中地上36层，地下停车库共3层。银行中心大厦7楼为占地4770平方米的大型豪华商务会所，设有5米20米的室外游泳池及各种康乐设施，包括桑拿、健身、美容、中西餐饮、酒吧、舞厅、球桌、书报阅览等，为高雅、闲适、时尚、尊荣的社交场所。银行中心大厦配备的电梯全部为原装进口日本三菱电梯，分别为8台扶手电梯，10台的垂直升降客梯及2台货梯；设施先进齐全，分为室外消火系统、室内消火系统、自动喷洒灭火系统、自动及手动报警系统、手提式灭火49、器、CO2灭火系统、消防排烟及加压送风系统、智能式火灾报警系统、紧急广播系统；监控系统主要包括闭路摄像机、防盗传感器和巡更系统，24小时监控大楼的各楼层主要部位。图7、银行中心外观装修标准及配套：大堂地面：意大利进口罗马石办公区：飞利浦灯具、星牌矿棉板办公区走廊：飞利浦灯具、花梨木装饰门、不锈钢踢脚线、门套电梯厅：花梨木吊顶、意大利罗马洞石、拉丝不锈钢板电梯门套卫生间：不锈钢隔断门、德国杜拉维特洁具、美国士龙水龙头电梯品牌：三菱，7米/秒超高速电梯物业管理公司：裕景物业管理公司 戴德梁行顾问本项目为纯租赁型物业，项目总建筑面积6.4万平方米，共39层,地上36层,地下3层，单层面积为1700平50、方米，划为12个单元，主力户型为150-200平方米，可打通。平均入驻率为90%。2010年来，平均租金在120元/平方米左右。2、国际银行大厦国际银行大厦位于XX金融、商业、旅游机构聚集的繁华路段鹭江道与中山路交汇处，毗邻海外游轮停靠之地XX港，四通八达的交通网络方便快捷，使其成为众人瞩目的地标建筑与视线焦点。地理位置XX素有“海上花园”的美称。它东临台湾海峡，背靠东南大陆，扼守九龙江入海口，以大小金门为屏障，腹地连闽南、赣南、湘南，独占枢纽港的优越条件。海、陆、空交通发达，介于日本、上海和广州、香港、菲律宾之间，是中国五大经济特区唯一的“自由港”。 改造后的鹭江道已成为XX的外滩，与XX新51、景点环岛路相连，沿海一公里长为绿化和休闲的海滨广场，与鼓浪屿相映成趣，形成XX最吸引人的黄金地带。“国际银行大厦”以其独特的造型矗立于XX港海岸线，在设计时充分考虑到与周围海洋景观的自然结合，无不体现建筑的时代气息和海洋文化特色。 设备简介空调系统由美国皇家空调Royal Servce设计安装，全国第一座采用最先进的变风量、变水量、全智能自动控制空调系统。该系统使办公室内温度全年365 天保持在20C-26之间。当室外温度过高或过低时，系统自动开启冷气或电加热，使室内的温度仍然保持在上述范围。变风量箱根据单元内实际状况或需要自动调节风阀开启度从而增减风量，使办公室内的温度更加人性化，也更加节能52、；无风机盘管系统噪音大和天花滴水之忧。全电脑自动控制设计使管理更为便捷，随时可以在电脑上了解空调系统各个部位的运行状况，或按照用户的实际需要更改其单元内温度设置。此项目荣获2002年中国安装协会第六届科技成果一等奖。 玻璃幕墙大厦外装饰表面根据建筑设计的特点与要求，按不同的位置与最佳效果，分别选用玻璃幕墙、铝板幕墙、全玻璃天窗设计、金属装饰架和百叶窗等相配而成。 面对鼓浪屿，建筑物正面是用横宽竖窄的明框，外表采用浅蓝色的单向反射中空玻璃，它随着天空颜色的变化而变化，使整个幕墙与蓝天、海融为一体。建筑物内，由于单反射玻璃通透性好，使人们仿佛置身于海的包围之中。该幕墙铝框架采用美国技术，隔热帽条隔53、热，结构简单，安装方便，与单向反射中空玻璃形成完整的隔热幕墙，与室内先进的自控空调（自控温度、空气的清新度、湿度）相配，不用开启窗户，达到了幕墙里外完整一体。 铝板幕墙采用日本三菱复合板制造，运用有效计算所需加强肋最佳取值，达到高层安全可靠，并采用结构防水构造，没有胶缝，使外表光泽延续一体的效果。条窗采用单元式结构，达到能自由伸缩，克服了窗在热胀冷缩时“吓人”的摩擦爆破声，使窗和幕墙融为一体。 高速电梯大厦共采用7部原装进口日本富士达电梯，6 部为客梯。客梯分高低区各3部，面对面布置，在一楼处公用一个宽3.5米的宽敞电梯厅。低区客梯为首层到18层服务，载重1350kg，速度2.5米秒，高区客梯54、为19至32 层服务，载重1350kg，速度3.5米秒。每台客梯的轿厢内配置富士达独有的液晶多媒体系统，通过轿门顶的液晶显示屏，向来访客人介绍大楼的建造过程及参与大厦建设的各工程的承包商、设备与材料供应商的情况，也可以为大厦各租户特别制作和播放商业广告，使客人乘电梯的感受由单调枯燥变为轻松有趣。 综合布线公共通道采用瑞士德特威勒综合布线系统，使电话、电脑插孔可自由转换，提供一套完整、新式的结构化配线系统，迎合了未来办公室对高速信息通讯增长的挑战。系统技术具有超前性，提供高速数据传输通道，可连接成各种型式以便组网，符合未来通信革新的需要。利于扩充，便于集中式管理、检修、维护，同时利于办公室迁移，55、使装潢破坏降低至最低。 土木结构大厦主体结构采用现浇钢筋混凝土框架剪力墙体系，7度抗震设防，基础采用大口径钢筋混凝土灌注，单柱单桩，直接支承在微风化岩石上，几乎不发生任何沉降；从桩基验收检测数据表明，本大厦桩基础质量达到优良标准。 大厦框架主梁跨度达12米，采用有粘结预应力现浇钢筋混凝土结构，采用后张法施工，能降低梁高，增加室内净高度，有效地控制混凝土裂缝产生。 所有地下室外墙、水池及屋面板均采用抗渗等级为S8的混凝土自防水，外贴柔性防水层，做到不渗、不漏。 地下车库国际银行大厦地下停车库，总共3层，总建筑面积8170平方米，车位135个，是高档次、现代化、智能化的停车库。采用ACE自动停车场56、系统，车位规划合理，进出顺畅，标示清晰，色彩明快。图8物业管理公司：XX信基中物业管理有限公司 世邦魏理士（顾问）本项目为纯租赁型物业，项目总建筑面积5.6万平方米，共34层，地下2层，地上32层，本项目单层面积为1500平方米，户型面积从80-1500平方米，主力面积在150-200之间，可打通。平均入驻率为85%。2010年来，平均租金在130元/平方米左右。3、磐基中心磐基中心是XX磐基国际投资建设的，位于XX岛交通主干道嘉禾路，座拥XX商圈中心的地理优势，集酒店、购物中心、高档商务楼为一体的高端商业复合体品牌。随着由第一太平戴维斯物业管理顾问服务的五星级商务楼正式运营，由INTER C57、ONTINENTAL洲际酒店集团统一管理运作的XX磐基皇冠假日酒店正式开业，而由XX信达免税商场与XX磐基大酒店有限公司共同组建的经营管理团队负责招商和后续运营管理的购物中心将于08年12月开业，磐基中心将形成未来XX乃至福建最具尊崇的时尚地标。磐基中心首开XX顶级购物中心之先河，在众商云集的商业中心独树一帜。其中，名品是磐基中心重要的组成部分。随着，国际殿堂级品牌GUCCI进驻，完全奠定了磐基中心强势品牌效应，成为海峡西岸高端商业的重要一极。除此之外，MaxMara、OMEGA、CERRUTI 1881等品牌的不断进驻，在充实其奢侈品阵营的同时，让磐基中心与世界精彩同步。从当季最新的时尚潮流58、商品到格调优雅的购物空间，让您拥有前所未有的精彩生活态度。其独特的建筑设计、一流的购物环境、浓郁的文化氛围、贴心完善的客户服务，让您尽享世界顶级品牌的无穷魅力与紧贴国际的流行元素。磐基中心首创集“国际甲级纯租赁商务楼”、“超五星级酒店”、“国际名品中心”三位一体的复合式商业模式。图9图109物业管理：第一太平戴维斯提供物业管理顾问本项目为纯租赁型物业，项目总建筑面积67000平方米，共28层，地下2层；地上26层，单层面积为1165平方米，每层规划9个单元，面积在128-197平方米，可打通。平均入驻率为95%。2010年来，办公桉平均租金在100元/平方米左右。4、中闽大厦中闽大厦地处XX湖59、滨北路西段，南临筼筜湖，北靠狐尾山，紧邻市政府和人民大会堂，周边有工行、建行、中行、兴业银行等金融大厦相伴左右，依山傍水，交通便利，是XX行政金融中心的标志性建筑，货真价实的“XX十佳夜景工程”之首。 大厦地段优越、装修简洁、质量优良、设施齐全、设备先进、配套完善、智能化程度高，被国家建设部确认为“建设部第一幢智能示范大厦”，2005年被建设部评为“全国百项建筑智能化”经典项目。图11物业管理公司：友朋四方物业管理本项目为出售加租赁型物业，项目总建筑面积8万平方米，共47层，地下3层；地上44层，标准层楼层面积：1300 ，单元面积范围：裙楼主力面积200400不等，主楼主力面积在150-2060、0 之间，面积可灵动组合。平均入驻率为75%。2010年来，平均租金在100元/平方米左右，销售均价17500元/平方米。5、东方财富广场东方财富广场地处XX嘉禾路与仙岳路交汇处，交通便捷，同时临近吕岭路与湖滨北路、机场快速路等XX中心主干道，形成5分钟车程通达XX国际机场与岛外城区的交通优越体系。坐拥XX中心区江头商圈、SM商圈、莲坂商圈，无限商机从容把握。东方财富广场颠覆传统商务模式，集国际甲级写字楼与国际五星级酒店、国际酒店公寓于一体的全新商务群落。东方财富广场之B栋喜多国际OFFICE共20层，高达74.2米，建筑面积为21587平方米。项目规划4-20层为国际甲级写字楼、1-3层为商61、业配套、地下B1、B2为停车场，车位180多个，配备自动化停车管理系统。大厦配备原装进口日本三菱电梯4台、客货梯(消防专用)1太和两部商场电梯；大厦设有先进及完善的中央空调系统、消防系统和智能化系统，同时拥有与喜来登酒店共享的新风接入系统及有线电视系统。图12物业管理：盛世豪泰物业服务有限公司 第一太平戴维斯提供物业管理顾问本项目为纯租赁型物业，项目总建筑面积9万平方米，共22层，地下2层；地上20层。平均入驻率为95%。2010年来，办公桉平均租金在90元/平方米左右。6、立信广场“立信广场”以全钢打造建筑骨架，共30层，总高度99.9米，总建筑面积65994平方米。2004年4月，XX立信62、伟业房地产开发有限公司接手该大厦后，投入巨资进行开发和定位，全面引进五星级酒店管理内容，配置5A智能化管理系统，被业界誉为“地标写字楼”、“五A级写字楼”。绿化率: 20% 容积率: 8.0 车位 216 个 装修: 5A智能化管理系统 BA-楼宇自动化系统CA-通信自动化系统FA-消孩自动化系统SA-安全自动化系统PA-泊位自动化系统，首创“一卡通”门禁管理机制，从停车厂、电梯、公司门口，采取卡片辩识，荣登XX智能化写字楼典范。 全面引进五星级酒店管理内容香港戴德梁行与XX友朋四方两大物管公司强强联手，首创大堂酒店试管理服务，并设立商务服务中心，大堂内配置大堂经理、门童及导乘人员，提供企业领63、袖与来访宾客最贴心尊荣的服务，全力营造宾至如归的氛围。 图13图14物业管理：香港戴德梁行物业管理有限公司/友朋四方物业管理有限公司 项目总建筑面积67000平方米，共30层，地下2层；地上28层写字楼单位面积规划为106平方米起至1988平方米，并可依据企业需求面积大小作弹性规划。2010年来，办公桉平均租金在95元/平方米左右，写字楼售价在18000元/平方米左右。7、联发电子城是XX市重点建设项目，2010年九月份开业，总用地面积3万平方米，总建筑面积近7万平方米，建成后将成为海峡西岸经济区甚至全国一流的电子产品交易中心，集批发零贸易，品牌展示推广，仓储物流，电子商务等现代商贸功能于一体64、。图15本项目写字楼全部出售，一至四层商场为纯租赁型物业，项目总建筑面积7万平方米，共17层，地下2层；地上15层写字楼单位面积规划为50平方米起至110平方米。2010年来，商场租金在160元/平方米左右，写字楼销售均价14500元/平方米。8、新景世纪城项目总用地面积约8.5万平方米，总建筑面积近37万平方米，绿化率40%，规划配备1700多个停车位，是集住宅、商场、甲级办公楼于一体的大型综合性物业。整体建筑格调为现代简约主义风格。其中，住宅规划为别墅公馆，建筑楼层18到33楼，总户数1200多户，主力户型为150平方米以上的跃层，1地块住宅底层架空设计；办公楼将建成生态写字楼，建筑楼层265、0到28楼，建筑面积10万多平方米，每三层规划一挑高10.8米的共享空中花园，以构筑休闲商务互动交流平台。1、近37万平方米的巨大体量，雄踞XX城市中央，毗邻体育公园、市政绿地，携都心繁华之便利，享优越生活环境之尊贵。2、住宅跃层式规划、成长型户型设计，旨在打破枯燥无味的平层格局，为业主提供高品质居住空间。3、“莲坂板块”商业价值飙升，伴随着明发商业广场众多国际商业巨头的入驻、磐基酒店（五星级）的投入建设、新景世纪城的崛起，莲坂商圈将从“富山火车站商圈”独立出来并有青出于蓝而胜于蓝之势。4、项目规划配备的大规模地下整体停车场，将为新景世纪城众多业主及工作人员消除泊车之忧。5、塑造“城市中央商务66、居住公园”的独特魅力形象，开启TCPARK（Top Community Park）居家、购物、休闲、体验、办公共享时代。 图16物业管理： 本项目为出售物业，办公以80-130平米的小面积为主，已作产权分割处理，不能打通。2010年来，写字楼售价在12000-19000元/平方米。3.5 XX商场综合体个例分析1、万达广场XX湖里万达广场位于XX市岛内的湖里区，所处湖边水库板块是XX市岛内外一体化建设中的重点区域。 项目总规划用地面积12.9万平方米，总建筑面积约53万平方米，总投资超过50亿元，内容包括大型商业中心、五星级酒店、万千百货、万达国际影城、大玩家电玩城、大歌星KTV、儿童城、酒楼67、电器商场、室外步行街、精装SOHO、高级写字楼及商业街区等多种业态，集购物、餐饮、文化、娱乐、商务、休闲多种功能为一体，是万达第三代城市综合体的旗舰作品，代表了当今中国大型商业中心的最高水平。周边交通:紧临仙岳路城市主干道，金山路等多条交通要道遍布周边，交通四通八达。沿仙岳路往东可通过即将通车的翔安海底隧道迅速到达翔安区，往西可直通海沧大桥在快速出岛。作为岛内一条横贯东西的交通大动脉，该地段的交通优势十分创见。同时，沿金山路往北可达五缘湾片区，往南可达XX软件园二期。 周边配套:作为XX岛东部“城市综合体”项目，位于岛内东部几大新兴片区的中心位置，共享五缘湾与观音山等片区的景观资源。片区周边68、旅游配套资源极其丰富，包括五缘湾帆船港口、湿地公园、商业街、厦金湾旅游度假村、观音山商业步行街、人工沙滩、香山国际游艇码头、国际奥网中心等。图172、中华城中华城位居中山路步行街中段，是XX市一级商圈的核心位置，厚重历史文化和现代商业并行发展，被定义为闽南地区的塔尖商业区。中华城与具有海上花园之称的鼓浪屿隔海而立；与百年鸿山寺肩臂相连；紧邻中山公园、万石植物园和千年古刹南普陀寺，是XX重要的游客交汇中心，被XX市、思明区两级政府立为重点建设工程项目，是中国海峡西岸历经百年鼎盛不衰的商业街区。中华城四面临街，途经的公交车及城市公共巴士路线45条以上，眦临有2个公交总站：轮渡公交总站、思北公交总站69、；3个已投入使用的停车场（楼）和2个地面停车带：轮渡广场地下停车场、海光大厦停车楼、文化宫地下停车场、镇邦路停车带、大中路停车带；3个客运码头：XX港国际客运站、XX旅游码头、轮渡码头。交通十分便捷、易达。中华街区（中山路）经济圈作为XX商业的代表，在这方历经百年的街区中，挺立着数百座形态各异的建筑，西方建筑格调和闽南现代海滨城市建筑相结合，形成了海西特有的闽南建筑群。中山路步行街商家云集：知名百货公司；国际著名大酒店；闽南特色大酒搂；台湾美食；中华百年名小吃；百年旅馆等等。在现代商业的热潮中，中山路百年的历史文化愈加彰显得浓烈。中山路全街长约1200米，是著名的海上花园鼓浪屿的前大门，与中山70、公园和万石植物园肩臂相连，与经历数百年沧桑的鸿山古寺唇齿一体，同中国千年古刹南普陀寺、XX大学相邻，日最高客留可达30万人次，是中华十大名街中唯一直通大海的步行商业街。中山路步行街，作为XX的商业名片，是XX城市旅游最为核心的观光、休闲、购物、品饮区；是海外华侨和国内外游客感受XX的第一地理区位。中华城业态分布总建筑面积（含地下）：160000 电力开关站：160容积率：2.32 绿化率：10%停车位：1100 A1地块建筑密度：65% A2地块建筑密度：60%图183、SM一、二期SM集团由7家上市公司组成，是菲律宾最大上市公司之一，由菲律宾华侨施至成先生于1958年创办。集团核心业务涵盖购71、物中心经营、酒店、零售（包括超市、百货、品牌店）、银行、金融服务和旅游业等各大领域。截止至2008年，集团的资产净值约为2,924亿菲律宾比索（约合人民币413亿元）。作为集团业务的核心部分，SM集团自1985年在菲律宾首都马尼拉北邑沙地区开设第一个大型购物中心后，经过二十多年的迅速发展，目前在菲律宾各地和中国境内已拥有38家大型综合购物中心，总建筑面积逾420万平方米，每日人流量达300万多人次。其中，坐落于马尼拉湾的SM亚洲商城为世界第四大购物中心，面积约40万平方米。此外，集团尚有9个购物中心在建设之中，包括中国SM南苏州生活广场、重庆SM城市广场和山东淄博SM城市广场。集团主席施至成先72、生被冠为“菲律宾零售业之父”。集团管理层在2005年获得美国时代杂志专题报道并于2006年被亚洲华尔街日报评为最优秀的亚洲公司之一。地理位置：SM城市广场一、二期均位于嘉禾路及仙岳路交界处。图19图20商家SM城市广场是一个集商业、餐饮、娱乐、休闲、酒店等为一体的地方。SM来雅百货、赛博数码广场、家具家居城、美食广场等主力店纷纷入驻，其它品牌旗舰店、独立精品店渐渐丰盈，形成了业态丰富、品种齐全的特有格局，且在以“家庭消费”为市场定位策略的指导下，几年来，SM城市广场人流量、销售额均处于同类商场的前列。世界名牌“花花公子”去年才正式进驻SM商业城的。据“花花公子”专卖店经营者谢晋荣介绍，当时他在73、XX各个角落考察了整整一年，最后还是决定把自己的专卖店开到SM商业城内。招商目标：符合SM零售、休闲、娱乐、餐饮于一体家庭式购物中心定位的各行业厂商、代理商及特许经销商。招商种类：数码广场,美食广场，百货,大型超市，时装与饰品，运动服装及用品，皮鞋与手袋，珠宝与手表，童装与玩具，家居用品与礼品等。业态分布：-1F大型跨国超市、工艺品店、速食餐饮、音像1F大型跨国超市、工艺品店、速食餐饮、音像2F特色男女服饰、品牌童装、便捷餐饮、大型百货、高档服饰3F数码城、图书文化城、手机城4F家具广场5F美食城、时尚女装、时尚女包图21销售形式：只租不售图224、世贸商城XX世贸商城，紧临火车站，位于市区商74、业繁华中心，消费人群除本地市民、来厦游客，还有周边城市泉州、漳州等地的市民。再加之XX是一座海岛城市，本岛面积仅120多平方公里，岛内常住人口约100万，5万5千平方米是承载一个XX的“标准MALL”。 XX世贸商城是由美国顶尖公司设计的“带有玻璃穹顶的竖立起来的中山路”（中山路是XX最繁华的商业街），五层高的世贸就是五条重叠的一字步行街，包含有沃尔玛、巴黎春天百货和160家单体店，有面积近万平方米的卡乐美食广场，还有品牌连锁专营店、眼镜店、精品店、特色工艺品店、电影院、书店、街舞工作室、儿童赛车场、减肥中心、理发店等等，吃喝玩乐购，顾客均可一站式解决。除单体店外，世贸商城各楼层的中厅、过道也75、招徕了一批商家抢滩登场，甚至目前还有100多个商家排队要争着进世贸。世贸商城经营管理公司对XX世贸商城“把中山路搬进来，造老百姓的MALL”的策划定位，得到了市场的充分认可。它的成功，也是对MALL这一商业业态最好的诠释。 积聚人气 XX世贸商城是在XX的零售商业态势、消费者的水平和观念以及人们对生活质量有了更高要求等条件均已成熟，发展现代购物中心（MALL）已是XX商业发展的必然趋势之时应运而生的，可谓是占尽天时；世贸商城紧临XX火车站，对面是长途汽车站，以火车站起终点的公交线路有近30条，途经火车站的公交线路也有20多条，世贸商城还设有500多个免费停车位，有出租车专用通道，地理位置是XX76、商业规划中火车站富山商圈的核心地带，可谓是坐拥地利；每天进出火车站、汽车站、公交车场和途经火车站的人流以数十万计。XX成功的商业综合体，商业五层均价超过4万元/平方米，租金250-600元/平方米。5、XX瑞景商业广场瑞景商业广场是XX瑞景城的标志性地带，是集购物、休闲、娱乐、美食、商务于一体的综合性广场、XX岛内的首席生态大盘，居住人口逾三万。XX市各大型车展、娱乐选拔活动常积聚于此，极大丰富了岛内市民的娱乐休闲生活。XX瑞景商业广场为瑞景城的重要组成部分。项目由四层商业大卖场、三层独立店面和两栋商务公寓组成，集购物、休闲、娱乐、美食、商务于一体，总用地面积56604.7，其中建设用地面积377、9658.2；总建筑面积87223，其中地上建筑面积56000，地下面积31223。地下商业面积24459.4，地上商业32972，公建配套用房面积5500，单身公寓、写字楼面积17528，地下车库面积5202。共有单身公寓、写字楼总户数为540户。瑞景城是XX岛内的首席生态大盘，居住人口逾三万。 瑞景商业广场是集休闲购物、餐饮娱乐、酒店公寓、商务办公于一体的大型SHOPPINGMALL。整体规划占地5.7万平方米，总建筑面积为8.7万平方米，其中商业面积6万平方米，由2万平方米好又多大卖场、4万平方米回廊步行街和主题商业组成；酒店式公寓、商务办公楼1.7万平方米，停车位430个。建筑结构形式78、：回廊步行街1层2层；主题商业1层3层；酒店式公寓4层17层、商务办公楼4层22层。图233.6 项目的产品分析 XX旧的商圈格局竞争日趋激烈，XX广场位于观音山商务中心，作为XX新兴的商圈，必须根据XX商业发展的特点和项目区位及商圈状况，审时度势、因势利导确定项目市场定位。一、项目SWOT分析1、项目S-优势分析从大环境看，地处观音山商务中心，地理区位优势明显，交通便利，环岛干道、成功大道的到机场、码头、港口皆快捷方便； 片区的商务氛围逐步形成，并随着两岸金融中心的加入更加具有增值潜力； 项目拥有一线无敌观海景观资源，直面美丽的大海； 集团及其关联企业将为项目带来不少客源。2、项目W-劣势分79、析观音山属于新兴片区，商务氛围不够浓烈，配套仍显不足；写字楼产品单一，客户面较窄；从小环境看，公共交通有限，仅有几路公交到达。3、项目O-机会分析“住宅禁商”政策，写字楼市场回暖； 海西战略，XX的东南地位越来越突出； 万达广场的加入、两岸金融中心的加入，突显本片区的战略地位。4、项目T-威胁分析写字楼未来供应量大，写字楼租赁市场竞争激烈。7. 项目定位由于XX城市区域功能的重新定义，XX岛内写字楼板块将呈现东西鼎立、分工明确的局面。安踏营运中心、七匹狼营运中心大厦、建发大厦等总部大厦的拔地而起，彰显出东部新商务区的观音山商务运营区和五缘湾商务运营区将成为福建省内大型企业的总部聚集地。本项目位80、于观音山片区，该片区是XX迄今为止在建的规模最大档次最高的中央商务区。由XX市政府主导，片区将形成集商务、展博、行政服务、金融服务、信息服务、商业、旅游休闲以及生活服务为一体的商务圈。随着该片区的逐步成熟，配套逐步完善，本项目定位：甲级高档写字楼。3.7 目标客户群分析本项目的目标客户群包括三部分：标杆性客户群、主力性客户群和补充性客户群。 1、标杆性客户群标杆性客户占总客户的20%，为500强企业：世界500强企业、中国500强企业。2、主力性客户群主力性客户群占总客户的60%，为外地和本地知名企业：知名银行、保险、会计师事务所、律师事务所、证券、基金、财务公司等金融机构；国内大型企业集团区81、域性总部或办事处等。3、补充性客户群补充性客户群占总客户的20%，为发展中的实力企业：贸易、旅游、房地产等企业。总之，锁定国际银行大厦、银行中心、建行大厦、磐基中心现有发展型客户为主要目标；通过相关政府和行业协会资源，发展国内大型企业集团为重要目标。3.8 目标价格定位一、商业用途销售价格定位表8、同类产品价格调查项目名称项目概况销售情况万达广场XX湖里万达广场位于XX市岛内的湖里区，所处湖边水库板块是XX市岛内外一体化建设中的重点区域。 项目总规划用地面积12.9万平方米，总建筑面积约53万平方米，总投资超过50亿元，内容包括大型商业中心、五星级酒店、万千百货、万达国际影城、大玩家电玩城、大82、歌星KTV、儿童城、酒楼、电器商场、室外步行街、精装SOHO、高级写字楼及商业街区等多种业态，集购物、餐饮、文化、娱乐、商务、休闲多种功能为一体，是万达第三代城市综合体的旗舰作品，代表了当今中国大型商业中心的最高水平。商业均价在25000-30000元/平方米，销售率100%瑞景商业广场瑞景商业广场为瑞景城的重要组成部分。项目由四层商业大卖场、三层独立店面和两栋商务公寓组成，集购物、休闲、娱乐、美食、商务于一体。总用地面积56604.7，其中建设用地面积39658.2；总建筑面积87223，其中地上建筑面积56000，地下面积31223。地下商业面积24459.4，地上商业32972，公建配套83、用房面积5500，单身公寓、写字楼面积17528，地下车库面积5202。共有单身公寓、写字楼总户数为540户。瑞景城是XX岛内的首席生态大盘，居住人口逾三万。商业均价在25000-30000元/平方米，销售率100%XX世贸商城XX世贸商城是由美国顶尖公司设计的“带有玻璃穹顶的竖立起来的中山路”（中山路是XX最繁华的商业街），五层高的世贸就是五条重叠的一字步行街，包含有沃尔玛、巴黎春天百货和160家单体店，有面积近万平方米的卡乐美食广场，还有品牌连锁专营店、眼镜店、精品店、特色工艺品店、电影院、书店、街舞工作室、儿童赛车场、减肥中心、理发店等等，吃喝玩乐购，顾客均可一站式解决。商业均价超过5万84、元/平方米，销售率100%三个商业综合体项目的均价，对本项目定价具备一定参考价值。本项目位于观音山国际商务营运中心，多数为写字楼，目前在本区域，尚无大型的购物中心。本项目建成后必将带动本地区的商业气氛，将有很好的销售前景。 综合市场平台表现及产品综合竞争力项目，地上一层商业（层高14.2米）销售均价在5万元/，二层商业（层高8.4米）均价在3万元/，地下商业均价在1.8万元/，车位销售均价在20万元/个，销售率100%。二、办公用途销售价格定位表13、同类产品价格调查项目名称项目概况销售情况中闽大厦出售加租赁型物业，项目总建筑面积8万平方米，共47层，地下3层；地上44层，标准层楼层面积：1385、00 ，单元面积范围：裙楼主力面积200400不等，主楼主力面积在150-200 之间，面积可灵动组合均价在17500元/平方米，销售率100%立信广场项目总建筑面积67000平方米，共30层，地下2层；地上28层写字楼单位面积规划为106平方米起至1988平方米，并可依据企业需求面积大小作弹性规划。均价在18000元/平方米，销售率100%新景世纪城本项目为出售物业，办公以80-130平米的小面积为主，已作产权分割处理，不能打通。均价12000-19000元/平方米，销售率100%三个项目写字楼的均价，对本项目定价具备一定参考价值。本项目位于规模最大档次最高的中央商务区观音山国际商务营运中心86、，为高档写字楼区。本项目拟建甲级写字楼，建成后必将带动本地区的写字楼市场，将有很好的销售前景。综合市场平台表现及产品综合竞争力项目，项目庭院办公（复式，一层8.4米，二层4.2米）均价在2.8万元/，其他办公销售均价在1.5万元/，销售率100%。三、销售策略 推广总策略： 品牌先导，板块炒作，项目跟进，相互辉映。 推广手法： 以新闻事件为依托，辅以项目推广，高举高打，立体化运作。（一）、价格调整策略关注市场价格走势，关注相关政策导向，加强对市场信息的收集与整理，并结合本项目的工程进度、销售进度，及时调整价格。价格走势上采用低开高走，随着市场的价格周期波动、工程形象进度，价格逐步上调。（二）、87、入市策略入市时机的选择对于项目价位的制定是比较关键的，操作中要充分结合市场的变化、工程进度等因素，逐步推盘入市，适时逐步调整销售价格，一方面公司获益，另一方面，也提高了先期购买的消费者、投资者的认同感，进一步提升项目的知名度与美誉度。项目主体施工的同时，结合园林景观的同步进行，更能彰显公司做综合性商业中心的决心与实力。第四章 项目场址条件4.1 项目位置本项目位于福建省XX市XX岛东部，国际会展中心地段，环岛路沿海第一排，XX观音山CBD国际商务营运中心区内。西临五号路、塔埔居住置小区，东接规划六号路、环岛路，南临观音山北路、观音山国际商务营运中心。自然景观优美丰富，周边交通便利，市政配套设施88、到位。建设场地面积22724.56，南北方向最长处约200米，东西方向最宽处约为134米，场地西高东低，约有5米高差，场地内建设条件良好。其地理位置，如下：项目位置图244.2 场址条件分析一、 区位条件 本项目位于位于XX观音山CBD国际商务营运区内，西临五号路、塔埔小区，南临观音山北路，观音山营运中心与国际会展中心、国际会议中心、国际奥林匹克网球中心、香山国际游艇俱乐部以及XX软件园二期相连接，形成一个高档生态商务园区，成为环岛路滨海地带的重要组成部分之一；地处XX岛东部，国际会展中心地段，环岛路沿海第一排，与台湾金门岛隔海相望，海景无敌，所处区位本身拥有良好的自然环境，蓝天、碧海、青山将89、使您的工作犹如置身于大自然当中。周边观音山海滨旅游休闲区可为启动区内工作人员提供一个商务休闲的好去处。 二、交通条件 本项目位于环岛东路的西侧，道路状况良好，交通比较便捷，目前经过本项目周边17路、47路、厦49路公车，且距离高崎机场、集美大桥较近，车程10-20分钟。随着XX观音山CBD国际商务营运区的建设发展，配套逐步完善，交通将会得到更进一步的改善。 三、自然环境条件（一）气象条件气温：夏季长，从5月-9月下旬足有5个月，春秋季近4个月（3、4月及10、11月），冬季3个月（12、1、2月），7-8月平均气温28，2月气温最低月平均也在12，年平均气温20.8，年最高气温38.5，年最低90、气温2，高低温出现机会极少，这里是典型的亚热带海洋气候。降水：平均年降水量1181mm，年最高降水量1771.8mm（1973年），年最小降水量892.4mm(1970年)风况：岛内季风明显，春、夏季以SE风为主，秋冬两季以NE风为主，风向频率玫瑰图。一年里优势强风与常风一致为NE风，频率超过25%，其次是SE（见表4）。年平均风速3.2米/秒。最强风是台风出现时最大风速可达38m/s为ESE风向。台风出现的次数平均为每年3次，但正面袭击的机会每年不到一次。表14 XX岛近年各风向频率及最大风速统计表风向参数NEENEEESESESSESSSW风向频率%25.219.112.38.611.0591、.78.73.9最大风速m/s25.020.739.345.322.832.422.013.0雾况：每年1-5月为多雾季节，其中3-4月呈最多雾，年平均雾日数为22天。光照：项目区年平均可照时数为4420小时，实照时数为2170小时，年太阳辐射总量为125千卡/平方厘米。相对湿度、蒸发量：年平均相对湿度为80，年平均蒸发量1547.1毫米。其他指标：XX空气质量达到国家优等环保标准，空气污染指数平均值为54。地震方面XX地区属于相对稳定，抗震设防有利的区域，历史上曾遭受过邻区地震影响，但均未发现在XX行政区发生过大于4.7级以上的地震。（二）水体条件潮位：五缘湾外湾经过06年清淤，呈现两边浅中92、间深的锅底形状，浅处离两岸约150m海底泥面标高-4.9m-6.3m，深处位于中间约850m海底泥面标高约-6.3-8.3m。受潮水活动影响。每天涨落潮2次。根据潮位数据，最高潮位4.85米，最低潮位-3.21米，平均高潮位1.42米，最大潮差7.2米，平均潮差4.01米。潮流：涨潮时的流速比落潮时的流速大，五缘湾码头附近的最大涨潮流速32cm/s，流向12；落潮流速16cm/s,流向328。平均流速为涨潮12cm/s，落潮10cm/s。靠近木栈道的流速较小，远离岸侧的流速较大。水温：根据水文站史册资料，区域年平均水温21.5OC，78月最高，为28.5 OC；12月最低，为14.5 OC。第93、五章 项目建设方案一、项目概况XX广场位于福建省XX市XX岛东部，国际会展中心地段，XX观音山CBD国际商务营运中心区内。西临五号路、塔埔居住置小区，东接规划六号路、环岛路，南临观音山北路、观音山国际商务营运中心。自然景观优美丰富，周边交通便利，市政配套设施到位。建设场地面积22724.56，南北方向最长处约200米，东西方向最宽处约为134米，场地西高东低，约有5米高差，场地内建设条件良好。本项目为集地下车库、超高层写字楼于一体的一类高层建筑群，耐火等级为一级。总用地面积22724.56 ,地上总建筑面积102260.00，地上50层，地下5层，建筑高度229.8m。地下三至四层为车库及设备94、用房，地下五层为车库，设备及六级人防。主要建设指标如下：表15：序号项 目数量1建设用地面积（） 22,724.562总建筑面积（） 199,107.033其中：地上建筑面积（） 102,260.00 地下建筑面积（） 96,847.03其中：办公面积（） 93,745.67商业面积（）6,000.00物业管理用房面积（）200.00设备用房面积（）2,314.334容积率4.55地下停车位（个）1,474二、单体平面设计1、标准办公楼层设计特点：本项目按照5A甲级写字楼标准设计，利用超高层钢管混凝土结构,创造出大跨度的办公空间，视线通透，利用率高，层高4.24.5 m，净高达到3.3m。四边95、形平面上核心筒布置在大楼中心，外为为办公空间。在结构上，中心核心筒构成一个强有力的主要受力构件；通过这样的布局处理，使观海视线最大化,所有办公空间尽可能朝向海面，又能在平面中创造出较为方正的办公空间。本项目在功能上根据规划要求分为商业和办公两个部分： 商业空间设置在地下一层、地下二层，裙房一层和塔楼二层，层高分别为5.5米、5.5米、14.2米和8.4米，高大的挑空空间将美丽的海滨风景和阳光带入室内，并有利于创造丰富的购物空间； 办公空间设置在裙楼的23层（复式庭院办公，见图25），塔楼的4层15层、17层31层及33层50层，层高裙楼2层为8.4米，3层为4.2米，塔楼415、1731层均为96、4.2米，3350层为4.5米；位于16层和32层的设备及避难层将塔楼自然的分为低、中、高三个区域，16层层高为5米，32层层高为6米，结合独立运行的各区电梯系统，使其功能得到有效的发挥；地下室设置为五层，地下一层二层作为商业空间，层高均为5.5米；地下三层五层作为停车空间，层高3.8米，以满足停车空间和经济性的双向要求。图25、庭院办公2、各楼层布置说明：1）地下五层主要功能：停车库、人防、设备，停车485辆，人防面积7176.18平方米，掩蔽人数2600人2）地下四层主要功能：停车库、设备，其中停车位505辆3）地下三层主要功能：停车库、设备，商业卸货区，其中停车位484辆4) 地下二层主97、要功能：商业、设备用房5) 地下一层主要功能：商业、设备、开闭所、消防控制室、煤气表房6）首层主要功能：办公大堂、商业用房（挑高14.2米，建筑面积4265.57平方米）7）二层主要功能：庭院办公（挑高8.4米，建筑面积2656.95平方米）、商业用房（挑高8.4米，建筑面积1734.43平方米）8）三层主要功能：庭院办公（层高4.2米，建筑面积1330.92平方米，与二层办公共同构成复式庭院办公）9）四层十五层主要功能：办公空间（低区）10）十六层（避难层）主要功能：避难空间、设备用房其中避难区面积：891.16平方米11）十七层三十一层主要功能：办公空间（中区）12）三十二层（避难层）主要98、功能：避难空间、设备用房其中避难区面积：737.34平方米13）三十三层四十八层主要功能：办公空间（高区）14）四十九层五十层主要功能：空中庭院办公、露天泳池、机房15）屋顶层主要功能：疏散楼梯、管井出口三、建筑文化及艺术 XX位于中国大陆的东南角，面对台湾海峡，拥有灿烂的海商文化。妈祖作为海上航行的保护神，其妈祖文化是海商文化最有特色的代表之一。本案取妈祖手中的“如意”作为建筑的物化载体，运用简洁抽象的造型手法，结合XX当地的建筑风格和石材资源，以物传神，以形化韵，创造出富于特色的建筑风格，并传达出对于交流、平安、吉祥等朴素海洋文化的敬意。四、竖向交通组织 竖向交通依据大楼功能分区如下：1、99、商业电梯（客用）服务楼层：B4、B3、1F；2、商业电梯（货用/消防）服务楼层：B3、1F；3、办公电梯（庭院）服务楼层：B4、B3、1F、2F；4、办公电梯（低区）服务楼层： 1F15F；5、办公电梯（中区）服务楼层： 1F、17F31F；6、办公电梯（高区一）服务楼层： 1F、33F38F； 7、办公电梯（高区二）服务楼层： 1F、39F49F 8、办公电梯（货梯/消防）服务楼层：B450F图26、建成后项目效果图 第六章 环境保护与消防安全6.1 项目主要污染源与环境保护措施 一、主要污染源本项目污染源主要来自卫生间污水、厨房废水以及设备用房产生的噪声。生活污水采用污废分流方式二、环境保100、护措施正确处理、协调人与环境之间的相互关系，从而在不断改造自然的同时保护和改造自然环境质量。严格执行中华人民共和国环境保护法和福建省环境保护条例，对水环境、大气环境、噪声环境、固体废弃物严格按有关条例执行。具体环保措施如下：1、噪声控制。本项目噪声主要来自水泵及其压力管道，除采用低噪声水泵外，在水泵的进出口各加设软接头以降低振动，同时在水泵出水管加设消声止回阀，防止水锤噪声。水泵机组设置橡胶隔振垫或减振器等，泵进、出水管设可曲挠橡胶接头、弹性支吊架等，起到隔振、消声作用。 所有给排水管道支吊架内衬橡胶块，起到隔振、消声作用。2、室内污废分流，厨房废水经隔油处理后与污水一并排入化粪池,经处理后排101、入城市污水管。汽车库地坪冲洗废水经隔油沉砂集水坑再排出。3、采用节水型洁具。座便器选用6升，冲洗水量型。4、拟根据当地市政水压条件,地下室、底层首层充分利用城市水压直供。地上部分采用变频恒压泵组与高位水箱重力联合供水。5、合理选用管材、配件、阀体减少渗漏。6.2 消防安全本项目主体框架混凝土核心筒结构体系，混凝土梁、板、柱均为不燃材料，满足一级耐火等级要求。1、高层防火分区与疏散：A、地下一层为商业及设备用房，建筑面积为16191.54，分为 10个独立防火分区，并设自动喷淋灭火系统。地下二层为商业及设备用房，建筑面积19914.49，分为10个独立防火分区，并设自动喷淋灭火系统。地下三层、四102、层为车库及设备用房，建筑面积均为20247，分别设置5个独立防火分区，并设自动喷淋灭火系统。地下五层为车库设备用房及六级人防掩蔽工程，建筑面积20247，分为5个独立防火分区，并设自动喷淋灭火系统。防火分区间由防火墙和特级防火卷帘分隔开。地下车库每个防火分区设置2部防烟楼梯间，任一点至最近疏散出口的直线距离均不超过60m，设计疏散宽度，满足疏散要求。地下车库共停车1474部，为I类停车库，设有三个双车道疏散坡道。B、一层为办公大堂，商业用房，均可直通室外，满足疏散要求。C、二层为办公、商业用房，均可直通室外，满足疏散要求。D、超高层办公建筑为50层，建筑面积93253.88，建筑高度229.8103、米，单层最大面积1980.18，以一个水平楼层为一个防火区，设自动喷淋灭火系统，满足双向疏散要求，疏散距离小于40米。E、主楼于16F和32F设置避难层。避难层避难面积大于5人/，通向避难层的防烟楼梯在避难层分隔，上下层断开，满足规范要求。F、房间内最远一点至房门的直线距离小于15米，每个办公单元设置2个疏散门，2个门之间距离大于5m。2、消防电梯及防烟楼梯：A、塔楼设置2部消防电梯，两部防烟楼梯，均通向屋顶。B、地下12层设置14部防烟楼梯间，地下35层设置8部防烟楼梯间，均可直通室外。当与塔楼底层共用楼梯间时，在首层与地下室的出入口处设置耐火极限不低于2小时的隔墙和乙级防火门。D、共用前室104、面积为10，防烟楼梯间前室面积为6。E、消防电梯从底层至顶层的运行时间小于60秒，井道、机房与其他井道、机房之间采用耐火极限不低于2小时的隔墙隔开，采用甲级防火门。井底设置容量不小于2m3的排水井，排水泵排水量不小于10L/s。3、消防控制室：消控室位于地下一层，可直通室外，建筑面积76。采用采用耐火极限不低于2小时的隔墙和1.5小时的楼板与其他部位隔开，设甲级防火门。4、建筑构件及构造：A、建筑构件的燃烧性能和耐火极限均达到一级耐火等级。B、建筑内管井每层用与楼板同等耐火极限材料封堵分隔，电缆井、排烟道等井壁为耐火极限1小时非燃烧材料。井与房间相通孔洞用非燃烧材料填堵密实。C、玻璃幕墙在每层105、楼板外沿设置耐火极限不低于1小时、高度不低于0.8米的不燃烧体裙墙。幕墙与每层楼板、隔墙处的缝隙采用防火封堵材料封堵。D、地下室设备用房采用甲级防火门，防烟楼梯间及前室采用乙级防火门，前室及楼梯间内设备管井均采用常闭丙级防火门。第七章 项目组织管理和人员培训一、项目实施组织与管理1、项目建设组织与管理本项目的投资建设活动采用先进的专业化项目模式，力求高效率，高质量，低成本地完成项目目标，拟成立专业的项目管理部门进行组织与管理。2、项目建设过程监督控制为确保项目建设按期完成，并实现较高的质量，本工程将按国家规定招标选择资质和信誉好的专业的监理公司进行全过程监控。3、施工单位的选择按公开、公正、公106、平的市场竞争原则，本项目将采用公开招投标方式选择施工单位。施工单位必须具有资信好，实力强，经验丰富等特点，同时施工过程要实行项目经理负责制。二、项目岗位编制计划图27：项目管理机构图董事会董事长总经理建设本部营建一部运营筹备处工程总监 办公室营销部董事长室营建二部总经理室财会部管理部三、人员培训所有上岗人员都应持证上岗。参与项目建设人员应进行相关知识、安全生产方面培训，能够熟练掌握计算机操作程序。四、管理运行机制模式本项目开始运行后，各管理人员具体负责相应内容的全面日常管理工作和提供相配套的各种服务。本项目内采用企业科学管理的运作模式,以服务为宗旨,不断培育、繁荣、壮大、发展，不断提高规范化、107、现代化管理水平。管理者实行任期聘用合同制。第八章 项目实施进度安排一、项目管理（一）公司应制定工作方案、实施方案、监督方案，严格实行项目管理责任制，执行定工程任务、定竣工期限、定质量标准的目标。（二）加强项目资金管理，实行项目专人负责，资金专户使用，账目专项设立，严格按项目实施进度拨款。（三）项目规划、设计、施工，均应严格按照建设程序和要求进行。（四）项目完成后应按国家有关规定进行严格的竣工验收、调试和进行试运营。二、实施进度安排n 根据规划，本期项目总建筑面积为199107.03，其中地上建筑面积为102260.00，地下建筑面积为96847.03。n 前期筹备：2011年底完成基坑土石方开108、发及基坑支护施工。n 建设期：2012年1月至2015年12月，2015年12月交房。n 销售期：2015年1月开盘，2016年12月全部销售完成。表15 项目实施进度表 工程阶段2011年之前2011年2012年2013年2014年2015年2016年土地取得前期筹备建设期销售期第九章 投资估算与资金筹措9.1 项目总投资估算 项目建设期为4年，建设投资根据项目建设方案进行估算，主要由土地款、工程建设部分、利息及管理成本等构成，其中土地成本20,400万元，工程建设费用89,598万元，建设期贷款利息1,481万元，管理费用3,555万元等，合计项目总投资为136,505万元。投资估算详见表109、16（总投资估算表）。 表16 总投资估算表 单位：万元项目总价占比备注1、土地取得费用20,40014.94%根据出让合同记载2、前期工程费5,5104.04%2.1+2.2+2.32.1筹集开办费2,6881.97%第三项的3%2.2可行性研究费1340.10%第三项的0.15%2.3规划设计费2,6881.97%第三项的3%3、建筑安装工程费89,59865.64%45004、基础设施、公共配套设施建设费2,9872.19%1505、开发间接费用8,2956.08%前四项之和的7%建安成本小计106,39077.94%6、管理费用3,5552.60%前四项之和的3%7、财务费用1,481110、1.08%8、销售费用4,6803.43%合计136,505100.00%9.2 项目资金来源与筹措表 本项目总投资136,505万元，资金来源由项目资本金、其他自筹资金、银行贷款和预售房款相结合。其中自有资金投入47,777万元，从银行贷款80,000万元，不足资金由预售收入解决。本项目采取滚动式开发，资金滚动运转，用销售资金回投于开发之中，可以减少资金量，填充资金缺口，解决资金不足的问题。在项目实现销售后，不仅可收回投资、偿还贷款，还可以盈利。预计2012年一月份左右贷款13,000万元，六月份左右贷款16,000万元，2013年一月份贷款16,000万元，六月份左右贷款16,000万元，111、2014年一月份贷款12,000万元，六月份左右贷款6,000万元，2015年一月份贷款1,000万元，2015年底实现销售后归还本金80,000万元，每年年底支付利息。 表17 建设资金来源与筹措表 单位：万元序号项目合计2011(含之前）2012201320142015上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1项目投资总额136,505 21,000 8,349 15,016 19,111 19,111 19,111 15,016 9,555 5,460 4,778 1.1建设投资120,290 21,000 8,349 14,557 18,088 17,524 16,112、960 12,442 6,771 2,640 1,958 1.2贷款利息16,215 458 1,022 1,586 2,150 2,573 2,785 2,820 2,820 2资金筹措136,505 21,000 8,349 15,016 19,111 19,111 19,111 15,016 9,555 5,460 4,778 2.1自有资金47,777 21,000 8,349 2,016 3,111 3,111 3,111 3,016 3,555 510 2.2银行贷款 80,000 13,000 16,000 16,000 16,000 12,000 6,000 1,000 0 2113、.3预售收入回报8,728 3,951 4,778 投资比例100%15%6%11%14%14%14%11%7%4%4%资金筹措比例100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%自有资金占比35%100%100%13%16%16%16%20%37%9%0%银行贷款占比59%0%0%87%84%84%84%80%63%18%0%预售收入回报占比6%0%0%0%0%0%0%0%0%72%100%表18 资金来源及运用表 单位：万元序号项目合计201120122013201420152016上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下114、半年一资金来源361,69921,0008,34915,01619,11119,11119,11115,0169,55571,68770,17746,78446,7841资本金47,77721,0008,3492,0163,1113,1113,1113,0163,5555100002销售收入233,9220000000070,17770,17746,78446,7843贷款80,0000013,00016,00016,00016,00012,0006,0001,000000二资金运用265,71821,0008,34915,01619,11119,11119,11115,0169,55514,115、84294,16013,36017,0891固定资产投资113,92720,4538,13114,16617,59117,02716,46312,0516,5221,094429002销售费用4,68000000000140414049369363管理费用3,555547217391498498498391249142124004营业税金及附加12,9840000000038953895259725975贷款利息及财务费用16,215004581,0221,5862,1502,5732,7852,8202,820006偿还借款本金80,00000 0 0 0 0 80,000 0 0 7土地增116、值税18,2900000000054875487365836588所得税16,067000000000061699898三盈余资金95,9810000000056,844-23,98333,42429,695四累计盈余资金0000000056,84432,86266,28695,981第十章 销售部分的财务预测及评价10.1 成本费用和收入估算 一、成本费用估算项目成本费用由开发成本、财务费用等各项费用构成，销售费用按收入的2%取值。详见表19.表19 收入与成本费用表 单位：万元序号项目合计201120122013201420152016上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年117、下半年上半年下半年1收入233,922 0 0 0 0 0 0 0 0 70,177 70,177 46,784 46,784 1.1销售收入233,922 0 0 0 0 0 0 0 0 70,177 70,177 46,784 46,784 2开发成本113,927 20,453 8,131 14,166 17,591 17,027 16,463 12,051 6,522 1,094 429 0 0 3销售营业税及附加12,984 0 0 0 0 0 0 0 0 3,895 3,895 2,597 2,597 4土地增值税18,290 0 0 0 0 0 0 0 0 5,487 5,487118、 3,658 3,658 6管理费用3,555 547 217 391 498 498 498 391 249 142 124 0 0 7销售费用4,680 0 0 0 0 0 0 0 0 1,404 1,404 936 936 8财务费用16,215 0 0 458 1,022 1,586 2,150 2,573 2,785 2,820 2,820 0 0 9经营总费用169,651 21,000 8,349 15,016 19,111 19,111 19,111 15,016 9,555 14,842 14,160 7,191 7,191 11营业净收入64,271 -21,000 -8,119、349 -15,016 -19,111 -19,111 -19,111 -15,016 -9,555 55,335 56,017 39,593 39,593 二、营业收入及利润估算项目收入来源主要是销售收入、租金收入，详见表21（房屋销售计划表）、表20（销售收入表）表20、销售收入 单元：万元单价（万元/、个）面积（、个）总价一层商业54265.5721328二层商业31734.435203地下商业1.829686.4353436庭院办公2.83987.8711166其余办公1.589757.8134637车位20147429480合计233922表21、房屋销售计划表 2011201220120、13201420152016合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年销售比例000000000.30.30.20.21销售总价（万元）0000000070177701774678446784233922本项目所得税率为25%，在弥补以前年度亏损后缴纳，税后利润分配前，提取公益金、公积金总比例为15%；在项目建设销售期、经营期内，总收入233,922万元，可实现利润总额64,271万元，上缴所得税合计16,067万元，可实现税后利润48,204万元。利润及其分配估算详见表23（损益表）。土地增值税详见表24。 表23 损益表 单位：万元序号项目合计2011 2121、012 2013201420152016上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1收入233,922 0 0 0 0 0 0 0 0 70,177 70,177 46,784 46,784 2营业税及附加12,984 0 0 0 0 0 0 0 0 3,895 3,895 2,597 2,597 3开发成本113,927 20,453 8,131 14,166 17,591 17,027 16,463 12,051 6,522 1,094 429 0 0 5管理费用3,555 547 217 391 498 498 498 391 249 142 124 0 0122、 6销售费用4,680 0 0 0 0 0 0 0 0 1,404 1,404 936 936 7财务费用16,215 0 0 458 1,022 1,586 2,150 2,573 2,785 2,820 2,820 0 0 8土地增值税18,290 0 0 0 0 0 0 0 0 5,487 5,487 3,658 3,658 10成本费用总额169,651 21,000 8,349 15,016 19,111 19,111 19,111 15,016 9,555 14,842 14,160 7,191 7,191 11利润总额64,271 -21,000 -8,349 -15,016 -123、19,111 -19,111 -19,111 -15,016 -9,555 55,335 56,017 39,593 39,593 累计利润总额-21,000 -29,349 -44,364 -63,475 -82,586 -101,696 -116,712 -126,267 -70,933 -14,915 24,678 64,271 12所得税16,067 0 0 0 0 0 0 6,169 9,898 13税后利润48,204 -21,000 -8,349 -15,016 -19,111 -19,111 -19,111 -15,016 -9,555 55,335 56,017 33,424124、 29,695 14累计税后利润总额-21,000 -29,349 -44,364 -63,475 -82,586 -101,696 -116,712 -126,267 -70,933 -14,915 18,509 48,204 15提取公益金、公积金7,230 0 0 0 0 2,776 4,454 17可分配利润40,974 -21,000 -8,349 -15,016 -19,111 -19,111 -19,111 -15,016 -9,555 55,335 56,017 30,648 25,241 表24、土地增值税测算表 单位：万元项 目行次销售部分2011-2014一、转让房地产收125、入总额12+31233,922.00其中货币收入2233,922.00实物收入及其他收入3二、扣除项目金额合计45+6+13+16+214172,950.60取得土地使用权所支付的金额520,400.00房地产开发成本67+8+9+10+11+126106,389.95其中土地征用及拆迁补偿费7前期工程费85,510.28建筑安装工程费989,598.00基础设施费102,987.00公共配套设施费11开发间接费用128,294.67房地产开发费用1314+15137,820.00其中利息支出141,480.50其他房地产开发费用156,339.50与转让房地产有关的税金1617+18+19+126、201612,982.67其中营业税1711,696.10城市维护建设税18818.73教育费附加、地方教育附加19467.84其他20财政部规定的其他扣除项目2125,357.99三、增值额221-42260,971.40四、增值额与扣除项目金额之比232242335.25%五、适用税率（%）2430%六、速算扣除系数（%）250%七、应纳土地增值税税额262224-4252618,291.00备注：按照销售比例进行分摊各年的土地增值税三、借款偿还计划本项目银行贷款利息采用中央银行按现行（3年以上）银行贷款基准利率7.05%计，预计2012年一月份左右贷款13,000万元，六月份左右贷款16127、,000万元，2013年一月份贷款16,000万元，六月份左右贷款16,000万元，2014年一月份贷款12,000万元，六月份左右贷款6,000万元，2015年一月份贷款1,000万元，2015年底实现销售后归还本金80,000万元，每年年底支付利息。（借款偿还计划表）表25 借款偿还计划表 单位：万元 序号项目合计201120122013201420152016上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年一本期初借款余额00013,000 29,000 45,000 61,000 73,000 79,000 80,000 0 0 二本期新增借款80,0000 0128、 13,000 16,000 16,000 16,000 12,000 6,000 1,000 0 0 0 三本期末借款余额13,000 29,000 45,000 61,000 73,000 79,000 80,000 0 0 0 四本期应计利息16,215004581,0221,5862,1502,5732,7852,8202,82000五期底本息偿还96,215004581,0221,5862,1502,5732,7852,82082,820001期底偿还利息16,215004581,0221,5862,1502,5732,7852,8202,820002期底偿还本金80,00080,0129、00 六归还借款本息来源238,31521,0008,3492,0163,1113,1113,1113,0163,55555,84456,01739,59339,5931销售净收入190,5380 0 0 0 0 0 0 0 55,335 56,017 39,593 39,593 2自有资金47,77721,0008,3492,0163,1113,1113,1113,0163,55551000010.2 财务评价通过对项目现金流量表进行分析，详见表26（现金流量表）、表27（综合测算指标）表26 现金流量表 单位：万元序号项目合计201120122013201420152016上半年下半年上半130、年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年一现金流入233,922 0 0 0 0 0 0 0 0 70,177 70,177 46,784 46,784 1 销售收入233,922 0 0 0 0 0 0 0 0 70,177 70,177 46,784 46,784 二现金流出185,718 21,000 8,349 15,016 19,111 19,111 19,111 15,016 9,555 14,842 14,160 13,360 17,089 1 建设投资113,927 20,453 8,131 14,166 17,591 17,027 16,463 12,051 131、6,522 1,094 429 0 0 2 营业税金及附加12,984 0 0 0 0 0 0 0 0 3,895 3,895 2,597 2,597 3 土地增值税18,290 0 0 0 0 0 0 0 0 5,487 5,487 3,658 3,658 4 管理费用总额3,555 547 217 391 498 498 498 391 249 142 124 0 0 5 销售费用总额4,680 0 0 0 0 0 0 0 0 1,404 1,404 936 936 6 财务费用总额16,215 0 0 458 1,022 1,586 2,150 2,573 2,785 2,820 2,8132、20 0 0 7 所得税16,067 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 6,169 9,898 四净现金流量48,204 -21,000 -8,349 -15,016 -19,111 -19,111 -19,111 -15,016 -9,555 55,335 56,017 33,424 29,695 五累计净现金流量-21,000 -29,349 -44,364 -63,475 -82,586 -101,696 -116,712 -126,267 -70,933 -14,915 18,509 48,204 表27 综合测算指标税后内部收益率11.48%税后财务净现值(8%)(万元）￥10133、,733投资回收期5.22 根据现金流量表，可得出本项目全部投资的财务内部收益率为11.48%，而本次测算中，基准收益率取8%。基准收益率主要取决于银行存贷款利率的高低，项目经营的风险程度以及经营的目标和要求。本项目中，内部投资收益率较高，因而风险较低。此外，净现值大于或等于零时的项目才是可行的，本项目选取的基准贴现率为8%，计算出财务净现值为￥10,733万元。最后，本项目投资回收期5.22年，反映本项目的盈利能力较强。第十一章 风险分析 本项目的不确定因素主要来自以下几个方面：土地价格、建设投资、营业收入、经营费用、开发周期、贷款利率等。这些因素，受当地政治、经济、社会条件的影响，有可能发134、生变化，影响本项目经济效益目标的实现。 根据各敏感因素的最乐观值及最悲观值的预测，测算各因素数值变化对内部收益率及财物净现值的影响，本次对建设成本、收入、贷款利率等因素为变化因素，以项目的财务净现值、内部收益率敏感度进行分析。具体详见表28：表28 敏感性分析表财务指标变化率内部收益率财务净现值（万元）(I=8%)基本方案011.48%10,733建设成本-10%14.09%17,83610%9.12%3,630营业收入-5%9.75%5,2925%13.15%16,178贷款利率-10%11.51%10,80810%11.45%10,656从分析结果可见，本项目最敏感的因素是收入及建设投资，135、其次为贷款利率，在开发过程中应着重控制投资，节省建设投资，保证投资效益。此外，本项目投资总额136,505万元人民币，且大部分来源于银行贷款，一旦国家银根收紧或宏观经济形势发生变化，项目的融资将出现困难，加上市场发展的不确定性，项目将面临资金短缺，造成债务偿还的风险。第十二章 可行性研究结论与建议XXXX广场位于建省XX市XX岛东部，国际会展中心地段，XX观音山CBD国际商务营运中心区内，该片区是XX迄今为止在建的规模最大档次最高的中央商务区，由XX市政府主导，片区将形成集商务、展博、行政服务、金融服务、信息服务、商业、旅游休闲以及生活服务为一体的商务圈。故本项目定位：甲级高档写字楼 本项目在开发经营期内总收入233,922万元，可获利润64,271万元，扣除所得税、公益金等可分配利润还有40,974万元。项目缴纳的营业税及附加为12,984万元，所得税16,067万元，土地增值税18,290万元，合计缴纳税金为47,341万元。与项目投入的资本金47,777万元相比，在开发销售期内盈利和缴纳税金的绝对额是相当高的，表明项目的盈利能力是比较强的。 本项目的财务内部收益率为11.48%，高于社会基准收益率，财务净现值大于0，投资回收期5.22年，项目总体上是比较可行的。综上所述，本项目具有较高的经济效益和社会效益，具备可行性条件。