1、占地2700平纺织科技大厦建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月54可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日内容提要1.前言21.1项目概要21.2服务内容22.本案周边环境之规划32.1静安寺地区目前之状况32.2静安寺地区及周边总体规划43.本项目周边之各类住2、宅项目分析104.本项目分析224.1本项目的地理位置224.2本项目的强势与弱势S.W.O.T分析235.本项目发展综述255.1几类项目开发模式分析及比较25豪宅开发模式25小户型住宅开发模式285.2本项目发展建议34总体发展模式34户型规划及配比35主楼底层及裙房的用途规划36一楼两制的装修标准36目标客户定位36价格策略376.财务分析396.1财务分析结果396.2财务报表说明401.前言1.1项目概要根据XX所提供的资料，XX纺织科技大厦(暂名)占地约为2677平方米，原容积率为7.3左右。项目总建筑面积为25000平方米左右，其中地上22000平方米左右，地下3000平方米。地3、上一至五层为裙房，6至24层原规划为商办性质，每层面积约为710平方米左右。本项目目前地下结构及地上二层已完工。1.2服务内容此次可行性研究的目的在于从市场的角度出发，探讨XX投资该项目的可行性及未来发展方向。为了使我们的研究结果力求精确，我们将首先对于该未来物业周边地区的规划，周边环境，以及及竞争情况进行系统的分析，逐步过渡到对于本未来物业自身的项目发展规划，针对客户群体，未来销售价格等进行详细的分析与论述。为了对于XX未来的投资方式提供参考，我们将提供在各种不同的未来规划用途前提下相关的开发营运财务分析，从而求得科学地论证较为合理的未来规划模式。2.本案周边环境之规划2.1静安寺地区目前之4、状况静安寺地区历来是XX传统的商业商务较发达的地区之一。然而自 1995年以来，随着与其相邻的南京西路江宁路段至铜仁路段商圈，淮海中路商圈，以及徐家汇商圈的崛起，静安寺地区作为昔日XX市中心最繁华的商圈，今天却缺乏商业气氛，无法与其它三个商圈相媲美。市政府以及静安区政府已经认识到开发静安寺地区的重要性以及迫切性，并因此投入了大量的人力，物力以及财力准备从本质上改造静安寺地区。自1998年以来，静安寺进行了大规模地进行配套建设，静安寺地区综合开发建设初见成效。在基础设施方面，地铁二号线已经开通，地铁静安寺站为商圈带来了可观的人流。在地铁站的上方，建成了享有静安寺下沉式广场，静安公园也由封闭式改为5、开放式，为游人歇脚休息创造了条件。此外，在正在建造的九百城市广场边上，XX机场城市航站楼已经完工，它是浦东机场航站楼在市中心的延伸，这里可以办理旅客出发、登机、行李托运、商务等。另外百乐门娱乐诚以及愚园路美食街亦已建成。2.2静安寺地区及周边总体规划然而，静安区的未来发展远非如此。政府对于静安寺地区的未来规划是将其改造为一个国际性的公共活动以及百货购物区域，其不仅将是静安区的核心，更是整个XX市的核心地区之一。为了达到这个目标政府对于与静安寺配套的周边的地区亦已经作了详细的规划，并基本将其规划为五个区域，包括核心区(即静安寺地区、北部区、南部区、东部区、西部区等五大功能组成区，其具体功能定位如6、下：核心区公共活动和大型百货购物区；北部区特色购物和餐饮娱乐区；南部区酒店服务和休闲娱乐区；东部区商务办公和金融贸易区；西部区高档商住公寓区。本案静安寺商圈以及周边地区规划根据政府的规划，改造以后的静安寺地区将以一个具有国际性，商旅结合的综合性公共活动及大型百货购物区域。面貌出现在大家面前。位于本案对面的静安古寺是整个商圈的一大重心，从2001年9月起，静安古寺已开始着手改建，按常规速度估计，三年内古寺中的绝大部分建筑可以修缮完毕，并对游人开放。如同徐家汇一般，静安寺也将出现三个大型综合性物业项目，它们是分别是台湾越洋公司项目，九百城市广场及会德丰广场。这三个大型综合性物业项目未来将形成集群效7、应，共同创造静安区商圈的繁荣。另外，城市航站楼的建设，将为静安区商圈带来巨大的人流量，并且航站楼旁边亦将建设酒店等配套设施。 办公楼项目规划从静安寺及其周边地区的办公楼市场来说，我们的资料显示，目前本项目周边区域内已完工的办公楼面积就达到80万平方米左右，主要集中于规划中的东部区域即商务办公和金融贸易区；虽然2002年及2003年XX办公楼总体供应量较少，但是预计自2004年及以后的办公楼市场将会出现另一轮的供应高峰，包括一些大型的项目。在静安寺周边亦有不少已批租但尚未动工地块，或规划中拥有大型办公楼面积的地块项目，其主要集中静安寺核心地区以及东部规划区域，少量位于西部区即高档商住公寓区的延安8、西路一线以及南部区的酒店服务和休闲娱乐区域。以下为我们所总结的静安寺及其周边地区办公楼的供应：静安寺及其周边地区办公楼的供应项目名称地点规划用途总建筑面积(平方米)预计完工日期 / 目前状况华敏世纪广场办公楼延安路/镇宁路附近办公楼110,0002004年下半年台湾越洋公司项目(南京西路1627号地块)静安公园旁综合，含办公楼及商业零售122,5612005年会德丰广场南京路/华山路综合，含酒店，高档商业零售及办公120,0002005年东海广场一期南京路/北京路/常德路/铜仁路办公80,000机构封顶，已搁置多年，预计2002年将重新开工，完工日期不详东海广场二期南京路/北京路/常德路/铜仁9、路办公60,000尚未动迁，完工日期不详东海广场三期改建工程南京路/北京路/常德路/铜仁路办公45,000尚未动工,完工日期不详静安区公安局地块南京西路/常德路综合未详已批租给新加坡银行，目前尚未动迁南京西路新慈厚地块南京西路综合120,000尚未批租百乐门酒店后地块南京西路/华山路综合约88,000 尚未批租华山路基地华山路/常熟路/静安宾馆旁综合34,230-45,640(根据未来各用途面积比例而不同尚未批租资料来源：怡高XX研究与投资咨询 住宅项目规划从我们目前掌握的住宅项目来看，规划中未来静安寺地区的主要住宅项目为： 嘉里集团之三幢高层豪宅嘉里集团三幢高层豪宅位于嘉里中心南侧，计划于210、002年下半年动工。其客户群体定位于超豪华的国际高层公寓。目前具体设计均未最终定稿。 嘉里集团之第二幢酒店服务式公寓按照嘉里原先计划，该地块将建造一幢服务式公寓及浦西香格里拉酒店，并将其与现有的一栋服务式公寓打通并且连成一体。然而该计划可能有所改变，并现有两个替代方案可供选择：(1) 保留浦西香格里拉酒店，将第二幢服务式公寓改为办公楼(2) 如没有限高要求，将只建设一幢超高层建筑，其中包括办公(或服务式公寓)及香格里拉酒店 常德路55号地块常德路55号地块位于南京西路1627号地块之后，紧邻静安公园。该地块亦为台湾越洋公司所有，地块面积为6338平方米左右，容积率为5.4，可建面积为3422511、平方米左右。目前该基地尚在规划之中。越洋公司有可能先行开发本地块用于销售，回笼资金后再行发展本地块之前的南京西路1627号地块。 商业零售项目规划从商业零售规划来看，本案周边的商业零售项目主要集中于静安寺核心地区，分别是九百城市广场，越洋项目之零售面积以及会德丰广场之零售面积。九百城市广场总建筑面积为九万平方米左右，据发展商称将于2002年年底完工。据消息称太平洋百货公司已于一个月前签署了租赁协议，计划开设其XX第四家百货公司；会德丰广场总建筑面积为十二万平方米左右，其中商业零售面积将为高档商业定位，计划引入发展商旗下的连卡佛品牌店并于该处设立旗舰店。越洋项目之零售面积目前尚在规划之中。发展商12、尚未决定如何安排其商业零售面积。据称发展商将考虑两种方案，一是建设小型零售面积主要作为配套服务设施针对其办公楼部份面积租户；二是在小型零售面积的基础上继续建设较大规模的零售面积以用作百货公司用途。其入驻的百货公司将可能会是一间台湾的主题百货公司，销售各类纯少女用品。综上所述，我们特作静安寺及其周边地区未来主要物业发展项目的位置图，以供发展商参考：浦西香格里拉酒店嘉里酒店式公寓(第二幢)嘉里建设发展之三栋豪宅会德丰广场九百城市购物广场东海广场静安区公安局地块新慈厚地块华山路基地越洋地块南京西路1627号常德路55号静安寺及其周边地区未来主要物业发展项目一览资料来源：怡高XX研究与投资咨询部3. 13、本项目周边之各类住宅项目分析由考察本项目周边情况得知，本项目最相邻的地区缺少高档的住宅项目，而其主要的周边项目，多集中于华山路/镇宁路，或是安福路一带。在此我们挑选了十二个项目，对于其座落位置，项目规模，针对目标市场，房型大小及规划，销售及出租价格，销售及出租率等作了如下表格式分析：(1)物业名称: 金苑物业地址：XX徐汇区安福路198号发展商 ：金裕国际投资有限公司规划形态：2幢29层高层 总 套 数：102总建筑面积：28000平方米价格范围：US$ 2300-2700元/平方米租金：USD2800-4800/月(三房)车位售价：每个35000美金管理费：每平方米建筑面积每月1.2美金小区14、配套：健身房，游泳池，网球场，咖啡室，智能设施 主要房型：三室二厅四卫 238平米三室二厅四卫 288平米租售率：85% （租售并举）点 评地段绝佳，闹中取静，设施配备豪华齐全，客户主要定位于外籍人士，楼盘以租赁为主。房型定位于豪华大户型，面积均在200平米以上。因为本项目建造较早，装修及配套略显陈旧。(2)物业名称：东方剑桥物业地址：XX长宁区镇宁路55号发展商：东方海外规划形态：2幢35层高层总 套 数：500价格范围：RMB10000-17000元/平方米车位售价：每个300000元人民币管理费：每平方米建筑面积每月3元人民币小区配套 ：健身房，室内游泳池，网球场，高尔夫练习，儿童游乐区15、 主要房型：两室一厅 100-109平米三室两厅 125-148平米四室两厅 180 平米以上销售率：78% 点 评 地段好，交通方便，设施配备齐全，客户主要定位于外籍人士及本地高收入阶层人士，房型主要定位于两房和三房户型。本项目缺点在于楼宇间距过近，建筑密度较大，视觉上有压抑感。(3)物业名称：荣轩物业地址：XX长宁区镇宁路233号发展商：建邦置业规划形态：1幢31层高层总 套 数：154价格范围：RMB7400-9700元/平方米租金：每月美金A型B型C型D型E型F型两房三房两房两房三房两房106.99151.34124.78124.78151.34106.999001,1001,000116、,3009001,2009001,2001,0001,3009001,100租售率：88%车位售价：每个138000元人民币管理费：每平方米建筑面积每月3.8元人民币主要房型：A型B型C型D型E型F型两房三房两房两房三房两房106.99151.34124.78124.78151.34106.99小区配套：健身房，桑拿，咖啡吧，阅览室，儿童游戏区 点 评 地段好，交通方便，客户主要定位于外籍人士及本地高收入阶层人士，房型主要定位于两房和三房户型，房型合理。本项目因为项目占地面积有限，缺少营造景观空间，布局较为局促。(4)物业名称：金柏苑物业地址：XX静安区延安西路433号发展商：XX建美房地产发17、展有限公司规划形态：1幢32层高层总 套 数：168 价格范围：USD 900-1300元/平方米车位售价：每个200000元人民币租售率：85%租金：每月美金3 房3 房1181401,2001,5001,4001,700小区配套：健身房，室外游泳池主要房型：三室一厅 118 平米三室两厅 140 平米点 评 交通方便，地段好，但是邻近延安西路高架，有噪音污染。因为项目竣工较早，而且照搬香港户型和装修，不能很好适合本地客户需求。本项目在1998年因降价销售，取得较好销售业绩。主要定位于外籍人及本地中高收入阶层人士，房型主要定位于三房户型，房型较为单调。(5)物业名称：东方雅苑物业地址：XX长18、宁区镇宁路9号发展商 ：XX东展房地产有限公司规划形态：3幢高层，其中两栋高层用作出售，另一栋用作酒店式公寓总 套 数：310套，包括出售之256套以及酒店式公寓64套小区配套：会所，拥有健身房，桑拿，咖啡吧，斯诺克，儿童游乐区等。价格范围：RMB7600-16500元/平方米管理费：每平方米建筑面积每月3.0元人民币(两栋高层)租售率：83% (两栋高层)入住率：10%(酒店式公寓)主要房型：出售之两栋高层B,D 型 三房A,E 型 二房7C 型 二房154平方米124平方米140平方米酒店式公寓A型二房B型二房C型二房D型二房203.31平方米207.76平方米231.56平方米215.719、4平方米租金：每月美金出售之两栋高层B,D 型 三房A,E 型 二房C 型 二房154平方米124平方米140平方米1,5001,8001,3001,5001,3001,800酒店式公寓A型二房B型二房C型二房D型二房203.31平方米207.76平方米231.56平方米215.74平方米3,9504,9504,2505,6504,2005,5504,1505,400点 评 :地段好，交通方便，设施配备齐全，客户主要定位于外籍人士及本地高收入阶层人士，销售房型主要定位于三房户型，户型大小控制得当，价格定位较为合理。(6)物业名称：嘉里华庭第一，二，三，五栋物业地址：XX长宁区华山路1038弄发20、展商：嘉里发展（XX）有限公司规划形态：4幢34-38层高层总 套 数：第一，二，三栋(118，118，108套)第五栋 (205套)小区配套：健身房，室内游泳池，壁球馆，儿童游乐区，网球场。价格范围：USD 2000 元/平方米 (第五栋)车位售价：每个22000元美金管理费：每平方米建筑面积每月6.5元人民币销售率：60% (第五栋)95% (第一，二，三栋栋)主要房型：第一，二，三栋2 房3 房4 房145.98平方米175.90平方米328平方米第五栋2 房3 房3 房136.83平方米146.88平方米153.12平方米点 评 :地段好，闹中取静，设施配备齐全，客户主要定位于外籍人士21、及本地高收入阶层人士，房型主要定位于两房和三房户型。本项目于楼宇间距过近，价格定位过高，导致一定的需求抗性。(7)物业名称：亦园物业地址：XX徐汇区安福路168号发展商：XX创名房地产发展有限公司规划形态：3幢33层高层总 套 数：113主要房型：四室两厅 254 平方米 四室两厅 292 平方米 四室三厅 333 平方米租金范围：每月美金四室两厅四室两厅四室三厅2542923334,2005,0004,8005,5006,0006,600出租率：80%小区配套：健身房，桑拿，室内游泳池，壁球馆，儿童游乐区，乒乓球室点 评：地段绝佳，闹中取静，交通方便，设施配备齐全，客户主要定位于外籍人士，只22、租不售。房型主要定位于豪华大户型，面积均在200平米以上。项目东面有施工工地，影响景观及环境。物业管理不够专业。(8)物业名称：华山公寓物业地址：XX静安区华山路688号发展商：中信集团规划形态：2幢39层高层总 套 数：148主要房型：三室两厅 215 平方米四室两厅 245 平方米复式458 平方米租金范围：每月美金三室两厅四室两厅复式215245458 4,0006,5004,0006,50010,000管理费：每平方米建筑面积每月2.0元美金出租率：95% 小区配套：健身房，桑拿，室外游泳池，壁球馆，儿童游乐区，乒乓球室，网球场，高尔夫练习区。点 评： 地段绝佳，交通方便，设施配备齐全23、，客户主要定位于外籍人士，只租不售，房型主要定位于三房和四房户型，为200平米以上的大户型。本项目物业管理服务上乘。(9)物业名称：静庐懿德公寓物业地址：XX静安区乌鲁木齐北路99弄发展商：沪中房地产联合发展总公司规划形态：1幢6层多层总 套 数：20主要房型：两室一厅 86.29 平米三室一厅 132.12 平米价格范围：RMB5500-6000元/平方米销售率 ：100%小区配套：无点 评： 地段好，交通方便，因规模较小，缺乏配套设施，客户主要定位于本地中等收入阶层人士，房型主要定位于两房和三房户型，面积大小得当，总价定位合理，总户数不多，因而去化较快。(10)物业名称：怡景苑-曼克顿豪庭24、物业地址：XX静安区西康路339号发展商：XX新丽房地产发展有限公司规划形态：2幢30层高层总 套 数：254主要房型：两室一厅 113 平米三室两厅 134 平米三室两厅 153 平米价格范围：RMB7500-11000元/平方米销售率：100% 小区配套：健身房，网球场，儿童游戏区点 评 ：地段好，交通方便。邻近南京西路商圈。客户主要定位于外籍人士和本地中等收入阶层人士，房型主要定位于两房和三房户型，也有部分小户型。因本项目占地面积较小，难以营造景观。(11)物业名称：万康城物业地址：XX静安区万航渡路839号发展商：XX海鸟房地产开发有限公司 XX五源房地产经营公司 XX国泰房产规划形态25、：3幢30层高层总 套 数：324主要房型：两室一厅 94.8 平方米三室一厅 137.6 平方米价格范围：RMB5100-5500元/平方米销售率 ：100% 小区配套：健身房，儿童游戏区点 评：地段好，交通方便，客户主要定位于本地中等收入阶层人士，房型主要定位于两房和三房户型，面积大小定位得当，总价定位合理。因为其土地获得价格较低，房价也较周边区域要低，因而吸引较多买家。(12)物业名称：新福康里物业地址：XX静安区新闸路888号发展商：XX静安置业股份有限公司规划形态：4 幢 小高层 2 幢 高层19 幢 多层总 套 数：1038主要房型：一室一厅 65.51 平方米两室两厅 115.426、1 平方米三室两厅 142.1 平方米价格范围：RMB5800-11000元/平方米销售率：100%小区配套：超市,健身房,咖啡室,智能化设施,老年活动中心,棋牌室,亲子乐园,阅览室点 评 ：地段好，交通方便。市区内罕见的低密度住宅小区。建筑具有XX里弄风格，配套设施齐全，小区规划较好。客户主要定位于本地中高等收入阶层人士，房型主要定位于两房和三房户型，面积大小得当。4.本项目分析4.1本项目的地理位置本项目占地面积为2677平方米，设计总建筑面积为19510平方米，属典型的小型单体项目。作为发展商要考虑在面积有限的地块里做好规划，环境和建筑，的确有较大难度。我们认为，本项目作为小型项目，存在27、着自身的先天压力。一般来说，小型地产项目的压力主要并不是来自于大项目，而是其本身的环境。我们通过实地踏勘了解到，本项目地处繁华的静安寺地区，位于乌鲁木齐北路和愚园支路（愚园路XX老街）交汇处，两条道路宽度均较窄，其中愚园支路已经作为美食街用途，人声嘈杂。周边大多为年代久远的里弄住宅，而且距离本项目较近。因此本项目给人的“见缝插针”的感觉，空间局促，难以进行规划和设施配套。作为参考，我们在此列出了街区功能与项目开发类别的一般关系如下：街区功能类别小型地产项目适宜开发的物业类型繁华商业区/金融区/办公区商住楼、酒店公寓、办公式住宅 (SOHO)政府行政办公区高档住宅城市边缘区域工薪住宅旧城区 （老28、住宅区）普通住宅旅游景区豪华住宅休闲娱乐区（如公园）高档住宅工业厂房、仓库区公寓类住宅交通区（邻近交通干道）公寓、小户型住宅港口、车站、机场公寓、小户型住宅4.2本项目的强势与弱势S.W.O.T分析通过我们对于本项目的了解及考察，我们特做出了本项目的强势与弱势分析如下：S （优势）邻近静安寺繁华区域，交通出行方便，餐饮及娱乐设施配备齐全。W （劣势）地处繁华商业区，人声嘈杂。临接道路较窄，车辆出行不便。基地面积较小，且距离周边里弄住宅较近，空间局促，难以规划，配套设施难以完善。容积率较高O （机会）周边较少住宅项目，较少来自周边之竞争，同时在定价方面空间也较大。本区域存在尚未发掘的购买需求。规29、模较小，因而总套数较少，只要市场定位准确，易于被市场迅速吸纳。T （威胁）原本为商住楼规划，户型改造较为困难，有部分单位朝向及景观受影响。户型规划、价格定位及目标客户定位一旦失误，难以迅速被吸纳。5.本项目发展综述5.1几类项目开发模式分析及比较通过我们与发展商的交流得知，目前发展商具有三类不同的开发设想，分别是：(1) 以小房型分割出售(2) 以豪宅式的较大房型进行出售(3) 用作酒店式公寓在此我们有必要首先对于以上三类不同发展的模式，从其开发有利点，不利之处，所应具备条件，以及针对客户群体进行分析比较：5.1.1豪宅开发模式开发大户型豪宅的有利点A、由于发展了“大套型豪宅”（如复式、错层等30、），最难卖的顶层和底层成了项目的最佳卖点。B、使得房屋的进深得以拉长，而无需为小户型的紧凑设计和门窗布置费心。C、由于有高价位的支撑，使得发展商在建材，设备和设施配备上有更大的发挥空间D、品位得以提高，使得价格的抬升有其充分的理由，有利于发展商赚取超额利润E、豪宅的成本也有可以控制的方面： 由于每层户数减少，电梯配备数量可以减少 由于购买豪宅的买家多倾向于自己装修，室内装修可以省略 由于每层建筑面积的扩大，自然可以使得在高建筑覆盖率下，高 容积率可以较低的层数来安排，F、购买豪宅的买家多为有车一族，车位必然抢手，车位又可以成发展商新的利润来源G、购买豪宅的买家，非富则贵，付款大多较为爽快，有利31、于发展商迅速回笼资金H、在同等的规划总建筑面积下，发展大户型豪宅，总套数相应较少。有利于被迅速吸纳开发大户型豪宅的不利点A、因为面积较大，总价处于高位，会引起一定的需求抗性，从而会导致销售受阻。B、潜在买家对建材，装修、建筑品质、环境等方面较为挑剔，如果规划定位有所失误，很难迎合买家多方面的需求。C、对容积率和建筑密度的要求较高，要求较低的建筑密度和容积率，这样势必提高发展商在土地方面的成本。D、对景观规划的要求较高，势必提高发展商在此方面花费的成本E、对项目选址要求较高，而处于适宜地段的土地一般价格易受追捧，土地成本较高。F、对各项设施配备、设备品质、建筑品质要求较高，发展商需要投入较多成本32、于此。G、目标客户层面较为狭窄，真正可以买得起豪宅的买家毕竟是少数， 因而潜在客源较少。豪宅所需要具备的几项条件A、户型面积要大，至少要在150平方米以上，面积太小无法体现住宅的豪气。如果一套面积只有100平方米不到的住宅，尽管装修可以 非常豪华，但连起码的功能分区和设施配备都难以实现，因而难以体现“豪华”。B、一定要有豪华的外装修和完善的配套设施以及专业的景观设计规划。豪宅的豪华还体现在建筑的外观、小区的配套、建材的用料、设备的品牌品质以及各种辅助工程上，在这些方面豪宅造价明显高于一般住宅。C、豪宅一定要处于位置优越的地段，享有优美的自然景观，环境优美，空气清新。如有山景、水景和海景等。D、33、与豪宅的豪华相匹配，一定要有高水准的物业管理服务。E、豪宅一定要有充足的停车泊位。F、豪宅的总套数要控制，不可过多，否则，难以体现其豪华、稀有、珍贵的特征。目标客户特征分析A、年龄一般在35-55岁之间，多为中年人，年富力强，事业有成，身价不菲。B、社会背景以私企老板、外资公司高层管理人员，外籍人士为主。基本上，他们都处于社会等级金字塔的顶层。C、80%以上为二次置业或二次以上置业。显而易见，购买豪宅主要是为了进一步提高居住水准。D、90%以上买房做为自住用途，较少投资和炒作。E、消费心态：住豪宅可以体现人的价值和尊贵身份，“虚荣心”仍是购买豪宅的重要心理因素。5.1.2小户型住宅开发模式开发34、小户型住宅的有利点A、需求较为旺盛。近年来，XX小户型的住宅热卖，从最早的MY CITY到近期的青年汇和以及奔腾新干线等，一开盘就快速被市场吸纳，很好地印证了市场上对小户型住宅的强劲需求。对小户型住宅的需求主要来自以下几个方面：1、单身人士自住。此类买家并不追求一步到位的住宅，而是希望 能够以不高的总价可以拥有属于自己的空间，不在乎面积小。2、投资用途，有买家鉴于住宅租赁市场对小户型住宅的强劲需 求，购买此类住宅来出租，进行置业投资。3、有些买家购买此类住宅用来孝敬父母，提高父母的居住水准。B、在不影响居住的前提下，总价较低。在经济能力有限的情况下，对住房的追求更多地体现在实用性上。所谓“麻雀35、虽小，五脏俱全”，只要各种尺寸大小适度，功能齐备，面积可以尽可能地小。面积小了，总价相应较低，有利于拓展客源，提高有效需求。C、由于总价负担不高，此类物业销售速度较快，易于被市场所吸纳，有利于发展商迅速回笼资金。D、此类物业买家对朝向方面的要求大多不高，有利于发展商顺利销售朝向不好的单元。开发小户型住宅的不利点A、对于发展商而言，在同等规划总建筑面积的前提下，开发小户型必然导致总户数增加，这样每户必备的门窗、管道等配备用量必然增加，导致总的建筑安装成本提高。B、在销售价格定位方面，由于客户定位不高，此类物业价格难以抬高，必然影响发展商的盈利水平。C、小户型建筑设计多采用大走廊式高密度布局，采光36、通风、安全性及私密性都较差D、由于面积大小有限，户型设计难以达到合理水平，主要表现在厨房和卫生的摆放上，例如厨、卫相对，卫生间正对入口等E、电梯数量过少，相对每层较多的户数，难以满足住户要求。F、在同等规划总建筑面积的前提下，发展小户型，总户数增加，对销售产生一定压力。小户型住宅所需要具备的几项条件A、总面积控制在较小尺度，一般一房单元在28-45平方米左右，两房单元在45-60平方米左右。B、总价控制得当，总价不可过高，以保证一定的有效需求。C、面积虽然小，但住宅所需要具备的功能应该齐全。D、完善的服务，此类物业的住户多为单身人士，对各项生活便利服务的需求较高。E、交通出行便利，此类物业的住37、户对公共交通的依赖性较强。F、周边生活设施配套要齐全。G、最好是全装修交付使用，此类物业买家多希望交房时可以马上入 住，不愿意在装修上花费过多精力。目标客户特征分析A、自住为主，投资为辅。B、年轻人为主，年龄多在23-30岁左右，收入较高的工薪和白领阶层为主。C、90%以上为首次置业。D、本地居民为主。E、消费心态：年青人渴望自己独立的空间，不追求住宅一步到位，所以面积小，总价不高的小户型住宅成为他们的首选，而且以后结婚 成家，二次置业时，小户型还可以出租。5.1.3酒店式公寓开发模式开发酒店式公寓的有利点A、租金水平较一般物业要高，有利于经营者提高利润水平。B、入住客户层次大多较高，便于管理38、。C、有助于提升发展商在市场上的形象。开发酒店式公寓的不利点A、客户层面较为狭窄，难以迅速被市场吸纳。B、需要进行长期的租务管理，并且提供多种酒店式的服务，对经营者在管理和服务方面的要求较高。C、装修、家具、电器不但要求配备齐全而且品质要高，增加了成本支出。D、在出租经营方式下，投资回收期长，而且存在较大市场风险。E、对地段要求较高，要位于高档写字楼附近且交通便捷。F、对居住环境、景观要求和生活配套设施要求较高。G、市场上同类竞争较多。酒店式公寓所需要具备的几项条件A、区位选择得当，酒店公寓的目标客户主要为商人及企业高级职员，所以一定要位于高级写字楼附近，交通便捷，有较好的居住环境和完善的生活39、配套设施。B、配备齐全的家具、电器等。C、提供多种酒店式服务和管理，例如： 家居清洁 管家服务 洗衣服务 租务服务 代聘佣人 代订报刊杂志 代购商品 定点班车 代订车、船、机票 等等D、高标准的装修及设施配套。目标客户特征分析A、海内外常驻机构的商务人员、高级管理人员和技术人员B、投资者，他们购买此类物业用来出租，用作置业投资用途，其中香港投资者占了大多数。C、小企业或SOHO一族，少数盈利状况较好的小企业会购买或租赁 酒店式公寓用于办公或居住。由于酒店式公寓完善的管理和服务，也很受在家办公的SOHO一族的青睐。D、居家自用者，由于酒店式公寓的总价和单价都较高，只有很少数人会作为居家自用。上述40、几类酒店式公寓的需求者中，机构是市场主力，投资者也占到一定比例，其他人员或者机构都不是主要角色。以下是我们总结的一些有关几类开发模式相关影响因素的比较分析影响因素小户型住宅酒店式公寓大户型豪宅对公共交通的依赖性很强强弱对噪声等不良环境的适应性强弱弱对周边环境品质的要求低高很高对日常生活设施配套的要求高高一般对小区环境和管理的要求低高很高对楼宇建筑品质、设施和外装修的档次要求低高很高对容积率和建筑密度的要求低低很高对休闲空间和绿化的要求低一般高对景观的要求低一般高5.2本项目发展建议5.2.1总体发展模式本项目位于繁华商业区域，易受噪音影响，而且景观较差，而且容积率较高，建筑密度较大，若将其定位41、于豪宅，缺乏众多豪宅必备之条件。而作为酒店式公寓来发展，市场上已经有众多同类竞争，以本项目所处区位、已有的规划限制条件和环境状况很难和其他个案竞争。若定位于纯粹的小户型，虽然市场需求强劲，但发展商难以获得较高利润，而且本项目固有的规划设计用来改造成小户型有较多技术上的困难。所以，我们建议本项目可以发展成多种户型相结合，面积大小合理，功能分区明确、价格定位合理的人性化住宅。5.2.2户型规划及配比因为本项目原本规划为商住楼，根据其已有的规划设计，可以利用其有利之处发掘其卖点。比如，其户型方正，中间无梁无柱，可以设计成大开间格局，住户可以根据自己的喜好来分隔房间。另外，低楼层部分（2F5F）由于楼42、层过低、景观不好等不利因素，可以分割成小户型做为单身公寓出售。这样就可以趋利避害。户型面积大小要控制得当，例如两房的面积控制在90至120平方米之间，三房面积控制在120至150平方米左右。另外可以规划一定数量的小户型单身公寓和大户型单位，但是这两种户型只是占较小的比例。户型面积及配比之初步设想户型面积范围 (建筑面积)所占比例小户型3550 平方米14%两房90120 平方米33%三房120-150 平方米43%大户型（四房或更多）200300 平方米10%5.2.3主楼底层及裙房的用途规划位于本项目南侧的五层裙房，根据我们初步估计，其总建筑面积在2400平方米左右。我们建议将其作为会所用途43、，在其中配备健身房、桑拿、壁球、阅览室、棋牌室、亲子游乐室、模拟高尔夫练习室等设施，以体现本项目的高档、奢华。豪华的会所设施也有利于吸引高端目标客户和提高售价水平。本项目底层整层可规划为住户大堂，通过其大尺度、高品质的建材和高品位的装修来体现本项目的不凡品质，以赢得目标客户的认同。5.2.4一楼两制的装修标准我们建议可以同时提供两种交房标准即毛坯房和标准装修房，业主可以根据自己的喜好进行选择，可以满足客户的不同需求。若业主选择标准装修房，可以提供不同档次、不同风格的装修供其选择，费用统一计入房价。5.2.5目标客户定位A、以前居住，或者目前仍居住于本区域，对本区域有特别的喜好的本地居民，年龄一44、般在35至55岁之间，多为中年人，年富力强，属中高收入阶层。此类潜在客户多倾向于购买两房及三房单位，其可承受总价范围在人民币72万150万元左右，主要用作自住用途。B、港、澳、台或者外籍来沪人士，对本区域历史沿革有一定了解，同时有特别的偏好，他们愿意出较高的价格来满足对此地段的偏好。此类客户正是大户型豪华单位的潜在买家，多用作自住用途，也不排除个别买家用作投资用途。他们的总价预算范围一般在人民币240万405万元左右。C、年龄在25-35之间的单身一族，看中本区域的休闲娱乐设施齐备，邻近南京西路商圈，交通出行便捷。他们有些来自其他区域，有些来自于本区域或邻近区域。此类买家收入较高，多为年轻白领45、阶 层。对面积要求不高，其可承受总价范围一般在人民币26.3万42.5万元左右，他们是小户型单位的潜在买家。D、还有部分潜在买家购买小户型用来出租，作为置业投资用途。5.2.6价格策略综合户型开发模式价格策略之初步设想户型单价范围 (人民币/平米)总价范围(人民币)小户型7500850026.3万42.5万两房及三房8000 1000072万150万大户型（四房或更多）1200013500240万405万至于纯小户型的项目开发模式，我们建议其价格范围可以定位在人民币750010000元左右，这样一套小户型单位的总价格可以控制在人民币26万50万左右，处于此类目标可以承受的范围之内。本项目的平均46、价格根据以上表五和表四的价格定位及户型配比，我们利用加权平均的方法求取本项目的平均单价如下：设总建筑面积为S，平均单价=(75008500)*S*14%+(800010000)*S*76%+(1200013500)*S*10%/S=(75008500)*14%+(800010000)*76%+(1200013500)*10%=(10501190)+(60807600)+(12001350)=833010140 元/平方米*注：在此论述的总价、单价和均价除小户型外，其他均为毛坯房的价格。6.财务分析6.1财务分析结果我们以表格的方式作出本项目于1年内建造完工并全部销售完毕的财务分析表。 根据不同47、的市场定位及设计布局，我们作出了在如下不同情况下的财务分析表：(1) 主楼一层为大厅，附楼一至五层为俱乐部，主楼二至二十四层全部为带装修的小房型，市场定位为单身公寓；(2) 主楼一层为大厅，附楼一至五层为俱乐部，主楼二至五层为带装修的小房型，市场定位为单身公寓；六至二十四层为未装修的二房一厅，三房一厅，市场定位为高档住宅。由财务分析表得出的投资回报率如下：税前投资回报率税后投资回报率方案113.26%8.88%方案24.11%2.75%注：该投资回报率不包括俱乐部会所的价值。从上表可得出以下结论：以主楼二至五层为单身公寓，六至二十四层为高档住宅的市场定位方案将可以取得较高的投资回报率。6.2财48、务报表说明 建筑物取得费用：建筑面积每平方米人民币4,000元，包括土地价格，桩基费用，大市政套费用及建筑物转让时发生的税费。 继续土建及安装造价：该项目现状交付，地下二层已建造完毕，至地面+0.00。故其继续土建及安装造价假设为每平方米人民币1,500元。 车位：地下二层为停车场和设备用房，建筑面积共计2,400平方米，其中约800平方米为设备用房，约1,600平方米为停车场。设平均每个停车位为20平方米，共计80个车位，车位的售价为每个人民币20万元。 大厅：主楼一层为大厅，建筑面积约为700平方米，其内部装修费用假设为每平方米人民币1,000元。 俱乐部：附楼一至五层为俱乐部会所，建筑面49、积约为2,450平方米，内部装修及俱乐部器械假设为每平方米人民币2,500元。 单身公寓：主楼二至五层为单身公寓，建筑面积约为2,800平方米，其内部装修费用假设为每平方米人民币800元。 投资利息：假设该项目于1年内竣工完毕，则建筑物取得费用的利息为1年，继续建设工程费及内部配套费于1年内均匀投入，则其利息为0.5年。 二税一费：即销售收入营业税，城市维护建设费及教育附加费总计为销售总收入的5.5%。 销售运营费用：为广告费用，中介公司中介费用及销售人员工资等等，为单身公寓及高档住宅的销售总收入的5%。 利润所得税：为净利润所得的33%。 投资总成本：包括建筑物取得费用，建造过程中发生的费用及销售时发生的税费及银行利息。 单身公寓销售价格:该销售价格取其销售平均值。方案一单身公寓售价为每平方米人民币7,500至10,000元，故取其平均值为每平方米人民币8,750元；方案二单身公寓售价为每平方米人民币7,500至8,500元，故取其平均值为每平方米人民币8,000元。 高档住宅销售价格：该销售价格为各类房型价格加权平均值，即为每平方米人民币9,436元。(8000+10000)/2*76%+(12000+13500)/2*10%/(76%+10%)=9436