1、公司占地4.7万平总部基地建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月83可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章总论- 1 -一、项目概况- 1 -二、编制依据- 1 -(一)编制依据- 1 -(二)编制说明- 1 -三、本报告主要结论- 2 -第二章项目建2、设的必要性- 4 -一、项目提出背景- 4 -二、本项目建设的必要性- 4 -第三章投资环境分析- 6 -一、XX投资环境- 6 -(一)XX城市经济：工业投资领涨，城市经济迎万亿平台- 6 -1.经济总量- 6 -2.产业结构- 6 -3.固定投资- 7 -4.工业发展- 7 -5.消费收入- 8 -(二)XX城市定位：定位超前，城市价值创历史新高- 9 -1.五大定位引领城市发展、构建内陆全功能商贸物流中心- 9 -2.五大中心加冕提升城市地位- 9 -3.成渝经济合体- 10 -(三)XX城市规划：规划利好，城市发展潜力强劲- 11 -1.两江新区挂牌- 11 -2.物流交通规划从真正意3、义上缔造中国内陆物流中心- 11 -(四)政策环境：高压调控立苛政时代，商业及工业地产遇新机- 13 -二、XX投资环境- 14 -(一)XX城市环境分析- 14 -1.区域位置- 14 -2.面积及人口- 14 -3.历史沿革- 14 -4.人文风貌- 14 -5.工业产业- 15 -6.特产资源- 16 -(二)XX经济运行环境分析- 16 -1.XX经济发展- 16 -(三)XX城市规划分析- 19 -1.区域定位- 19 -2.功能定位- 19 -3.城市规划- 20 -三、投资环境综述- 24 -第四章工业地产市场环境分析- 26 -一、工业地产发展分析- 26 -(一)工业地产的概4、念- 26 -(二)工业地产发展历程- 26 -1.我国工业地产的兴起- 26 -2.我国工业地产的发展现状- 27 -3.工业地产的发展趋势- 27 -(三)工业地产开发模式- 28 -1.工业园区开发模式- 28 -2.主体企业引导模式- 28 -3.工业地产商模式- 29 -4.综合运作模式- 29 -二、总部基地发展分析- 30 -(一)国内总部经济发展分析- 30 -(二)国内总部基地发展分析- 32 -1.发展起源- 32 -2.发展现状分析- 32 -3.总部基地案例分析北京总部基地- 33 -4.发展总部经济的“五大效应”：- 35 -三、XX总部基地发展分析- 37 -(一)5、XX总部经济发展能力分析- 37 -(二)XX总部经济发展政策环境分析- 37 -1.以XX解放碑CBD为平台，大力发展区域性总部经济- 37 -2.南岸弹子石发展“区域型总部经济区”- 38 -3.江北区域重大战略举措大力发展总部经济- 38 -(三)XX总部基地发展现状分析- 39 -1.XX总部基地发展现状- 40 -2.XX总部基地潜在项目分析- 42 -四、XX发展总部经济环境分析- 43 -(一)XX工业园发展现状- 43 -(二)XX工业园发展规划- 44 -1.电子信息产业- 45 -2.医药食品产业- 45 -3.装备制造产业- 46 -(三)XX发展总部经济环境小结- 466、 -第五章项目属性及整体发展方向分析- 47 -一、项目属性- 47 -(一)项目基本情况- 47 -1.项目区位- 47 -2.项目四至- 47 -(二)项目宗地现状- 48 -(三)项目周边概况- 49 -1.交通- 49 -2.配套- 49 -3.景观资源- 50 -二、项目产品初判- 51 -(一)项目属性回顾- 51 -1.优势- 51 -2.劣势- 52 -(二)项目产品初步研判- 52 -第六章办公需求分析- 54 -一、XX办公市场现状- 54 -二、园区企业调研- 54 -(一)企业概况- 54 -(二)企业对XX工业园发展的看法- 55 -(三)企业对XX工业园建设总部基地7、的看法- 55 -三、企业办公需求调研- 55 -(一)XX办公企业- 55 -(二)主城客户- 56 -第七章项目定位- 57 -一、整体定位- 57 -(一)项目SWOT分析- 57 -1.优势（S）- 57 -2.劣势（W）- 57 -3.机会（O）- 57 -4.威胁（T）- 57 -(二)项目定位- 58 -二、市场定位- 58 -三、客户定位- 59 -四、功能定位- 59 -五、产品组合- 60 -六、价格定位- 60 -(一)定价前提- 60 -(二)市场比较法- 60 -(三)售价测算- 60 -第八章项目开发及经营进度- 63 -一、项目开发周期计划- 63 -二、项目销售8、周期计划- 64 -第九章项目经济效益评估- 65 -一、项目投资估算说明- 65 -(一)投资估算的范围- 65 -(二)投资估算的取值说明- 65 -二、项目资金计划预测- 65 -(一)项目技术经济指标- 65 -(二)项目投资估算- 66 -(三)项目销售收入- 67 -(四)项目资金来源与应用- 68 -(五)项目损益分析- 68 -三、项目经济分析- 69 -(一)项目现金流流量分析- 69 -(二)项目累计现金流流量分析- 70 -(三)盈利能力分析- 71 -(四)总资产评估- 73 -第十章项目开发难点及对策研究- 74 -一、开发难点- 74 -二、对应策略- 74 -第十9、一章项目结论- 76 -第十二章附件- 77 -第一章 总论一、 项目概况项目位于XX市XX县城南部，隶属于XX工业园区，项目总占地面积47265.3平方米，其中建设用地面积39898平方米，用地性质为工业用地。建设用地容积率3.0，可实现地上建筑面积119694平方米。二、 编制依据(一) 编制依据1. 中华人民共和国建设部发布的房地产开发项目经济评价方法；2. 中华人民共和国土地管理法；3. 中华人民共和国城市房地产管理法；4. 城市房地产开发经营管理条例 中华人民共和国国务院令第248号；5. 中华人民共和国营业税暂行条例；6. 中华人民共和国企业所得税暂行条例；7. 2008年XX市建10、筑工程预算定额；8. 建设部2007年发布的市政工程投资估算指标；9. 国家及XX市颁发的电力、通信、工程管网等造价信息；10. XX市颁发的有关建设方面的标准；11. XX市建筑材料价格信息和价格指数。(二) 编制说明1. 工程投资估算按XX市建筑定额及安装工程定额估算，工程建设其他费用按国家及XX现行有关政策文件规定计取；2. 计委颁发的第三版建设项目经济评价方法与参数；3. 本报告中价格、费用等取数均以XX市近年房地产开发市场一般水平为参考，未考虑其他非正常条件下的取数。三、 本报告主要结论XX是一个极具发展潜力的国家级中心城市，城市定位、城市规划、城市建设引领着城市经济高速持续稳步的增11、长，城市将迈入国际级大都市行列；同时，随着两江新区的发展影响，XX城市社会结构、产业结构、城市环境都将得到大幅改善，并将吸引大量国内外资金进入XX，提高市民收入，增加市民消费能力；另外，随着城市航空、铁路、水路、道路条件的改善，未来，XX将成为真正的中国内陆的交通枢纽、商贸中心和物流中心，并将吸引大量的企业在XX投资建厂。随着城市辐射力的提升，XX将带来大量产业集群，给XX的产业发展带来了良好的发展机遇，未来XX产业的优惠政策加上两江新区及西永保税港的成熟，XX将迎来产业的飞速发展期。从市场情况来看，目前我国工业发展正处于由产办工业集群向总部工业基地发展的转型关键时期，总部工业基地是未来的发展12、趋势，具有前瞻性，同时符合工业发展中多元化的需求。我国总部经济近年来得到快速发展，在一定程度上推进了城市的经济转型和发展。总部经济是我国中心城市产业升级、品位提升的动力引擎，也是政府推进中心城市产业升级的战略选择，总部基地的开发建设为总部经济的发展提供良好的物质承载体。总部经济是中心城市新的区域经济形态，作为一种高级形态的产业集群，总部基地将成为税收、资金、人才和品牌的汇集高地。XX作为中国5大城市之一，需要以总部经济促成区域经济的快速发展。目前XX总部经济开发处于较低发展水平，总部基地还处于萌芽阶段，总部基地开发水平亟待提升。XX县城市环境良好，拥有众多的资源。是XX都市发达经济圈的重要组成13、部分，在XX乃至整个西部地区的经济发展中具有重要的地位和作用。伴随交通条件和城市地位的改善，城市的全面建设，人口的激增XX作为重要产业拓展区，将为工业发展提供良好的契机，第三产业稳健发展，将为办公市场发展提供支撑。大量的新增消费需求，将会对项目的发展提供巨大空间。在此基础上，XX县作为XX的工业重镇，在政府大力的发展下，其目前拥有良好的产业基础。随着XX县经济、交通、城市的发展，将提升城市地位及增强城市辐射力，加之生态工业园区加速推进、西永微电园拓展区启动及建设建造千亿级工业园的规划，使XX县工业快速发展，为工业园带来大量产业及企业的集群，为打造总部经济创造了良好条件。但在整个园区中目前暂无总14、部基地的规划，这将成为市场的一个机会点。通过对整个市场环境的分析以及本项目自身条件的分析，项目力求打造成为XX市总部基地标杆项目，XX总部基地典范工程，XX的新地标。实现区域经济的快速发展，提升区域的市场知名度，推动区域的价值提升，提升外地资金对区域的投资信息，促进大量社会资金进入，改善就业环境，增加区域税收效益，带动城市的综合发展。本项目主要由精品写字楼、普通写字楼、配套中心和会议中心组成，其中精品写字楼49194平方米、普通写字楼38800平方米、配套中心28700平方米、会议中心3000平方米和地下车库及设备用房26507平方米。预计2011年9月开工奠基，开发周期约为五年。经测算，本项15、目总投资54480万元，税前收益约1.27亿元，税前投资回报率23.27%，税后收益约0.92亿元，税后投资回报率16.81%，全部资金内部收益率9.89%，全部资金静态投资回收期5.44年。因此本项目的建设是可行的。第二章 项目建设的必要性一、 项目提出背景在“1小时经济圈”的规划下，XX成为XX主城拓展区。区域城乡空间发展布局为“一心四带五区”，XX与都市区、江津城区一同构建核心发展区。XX是历史人文古城，拥有市级风景名胜区，旅游资源丰富。是XX市西面的一座卫星城市，是集“优美、生态、文化、宜居”为一体的现代生活高品质城区。同时，在区域工业增长极、主城后台服务区及的规划下，XX城市经济得以16、高速发展，城市地位迅速提升，发挥着承接城市核心区、辐射城市核心区外延区的重要作用，XX城市形象和城市功能十分重要。为实现XX城市发展目标，推进城市经济快速发展，提升城市对外形象，本文对该项目进行了研究分析。二、 本项目建设的必要性XX作为中国5大城市之一、长江上游地区经济中心、国家重要的现代化制造业基地、西南地区综合交通枢纽和国家级历史文化名城，城市的价值将城市自身的发展动力进一步激发，为实现城市综合实力不断增长、城市经济进一步快速增长，推动城市全方面的迅速进步，必须找到城市发展的新动力。而“两江新区”的正式启动，将使得XX乃至整个西部地区的重要经济体在未来十年甚至更久的时间里，均保持着经济高17、速增长的势头和产业升级换代。XX县政府高度重视工业的发展，把工业园作为作为本地区的一个长期坚持的建设重点。目前工业园区共引进175家企业，其中投产105家，2007年产值97亿元，规划2012年产值将达到500亿元，2020年将达1500亿元。XX工业园区目前以发展制鞋业和机械制造加工业为主，园区产业处于发展初级阶段，园区龙头企业尚未发展稳定。根据XX产业规划，到2020年，XXXX工业园区总建成面积将达25平方公里，其中工业用地21平方公里，区域范围包括璧城片区15平方公里和青杠片区10平方公里，以生态工业园区为载体，建设千亿工业集聚区。XX随着大学城隧道的贯通，经济的发展与XX市中心的联系18、日益增进。工业是XX县经济增长的主要动力，因此固定资产投资中用于工业的占到了56%左右，在政府大力的发展下，其目前拥有良好的产业基础。随着XX县经济、交通、城市的发展，将提升城市地位及增强城市辐射力，加之生态工业园区加速推进、西永微电园拓展区启动及建设建造千亿级工业园的规划，使XX县工业快速发展，为工业园带来大量产业及企业的集群，为打造总部经济创造了良好条件，总部基地的建设也成为未来发展的趋势。加之XX总部经济开发处于较低发展水平，总部基地还处于萌芽阶段，总部基地开发水平亟待提升。鉴于以上原因，在本区域选择总部基地建设是十分必要的。第三章 投资环境分析三、 XX投资环境(一) XX城市经济：工19、业投资领涨，城市经济迎万亿平台1. 经济总量至直辖12年以来，XX地区生产总值由1997年的1510亿增加至2009年的6530亿，翻了2番。特别是至2002年以来，年均增速均保持在10%以上，且近年来，增长速度还有扩大的趋势，位居全国前列。根据目前公布的数据显示，XX产业结构的快速调整，及以民生为导向的一系列改革举措，2010年XX经济保持了快速发展的良好势头， GDP同比增长17%，经济总量达到8000亿。按照目前XX经济的发展形势，到2012年，XXGDP总值将迈上万亿元新台阶！跨入全国“万亿俱乐部”！按照目前XX的“十二五”规划目标，到2015年XX要实现“4大愿景”，即把XX建成特色20、鲜明的国家中心城市、集聚和辐射功能强大的经济中心、居民有充分的幸福感、西部开放“窗口”和统筹城乡改革的“先行区”。具体而言，在“十二五”期间，XX的目标是，GDP翻一番，年均增长12.5%，达到1.5万亿元，相当于上海目前的体量，人均GDP翻一番，达到8000美元，相当于2008年北京的水平，XX整体进入现代化阶段。2. 产业结构XX作为老工业基地，第二产业历来都是XX的支柱产业。2007年开始，工业产值比重已过半壁江山。目前，XX市已开始了产业升级战略，按照XX“十二五”规划，第一产业在经济总量的比例将会下降到5%，第二产业所占比例将上升到50%，而第三产业所占比例将上升到45%左右。随着“21、两江新区”工业区，西永微电园区、长寿晏家化工园区等工业园区的陆续推进，XX未来的工业实力将更为雄厚，为第二产业的高速发展提高坚实的基础。同时，服务业、金融业也正式启动了升级，如江北嘴CBD建设提速、解放碑CBD“腾笼换鸟”等，第三产业也将在未来呈现强劲的增长势头。二、三产业的结构升级，将会加速将XX推向国家重要的现代化制造业基地和长江上游经济中心。图表3.1 1997-2010年XX市产业结构走势示意图 数据来源：XX市统计局3. 固定投资至2000年以来，XX市固定资产投资稳步增长，数据显示2010年，全市全社会固定资产投资完成6400亿元，同比增长31.4%，较全国高出6.5个百分点。在“22、五个XX”建设的指导下，基础设施投资额度也明显增加，这带来的是城市交通的通畅、环境的靓丽。另外，基础设施建设作为房地产开发的先行条件，它的提速也会加快房地产开发的进程。图表3.2 2000-2010年XX市基础设施投资额走势示意图数据来源：XX市统计局4. 工业发展目前，XX打造亚洲最大的笔记本电脑基地，国家级现代制造业基地，中西部最大的重化工基地三大基地正在如火如荼的推进。特别是“两江新区”工业区、西永微电园区已经成为XX工业的战略平台和强大引擎。XX将由区域性的工业城市转变为国家重要的现代化制造业基地，这将从根本上改变XX的经济结构和增长方式。众所周知，目前地方政府热衷于靠出让土地过日子，23、也就是“土地财政”，而XX工业经济的强劲发展，将使政府摆脱对“土地财政”的依赖，使城市发展更具可持续性。5. 消费收入图表3.3 1997-2010年XX市城镇居民人均可支配收入走势示意图 数据来源：XX市统计局图表3.4 1997-2010年XX市社会消费品零售总额走势示意图 数据来源：XX市统计局随着居民收入的持续稳定增长，市民消费观念有所变化，吃、穿、用消费比重有所下降，汽车、住宅、教育、旅游、娱乐、保健等消费渐成热点，这推动了消费市场的活跃。按照XX市政府“十二五”计划，到2015年，社会商品零售总额将达到6000亿。(二) XX城市定位：定位超前，城市价值创历史新高6. 五大定位引领24、城市发展、构建内陆全功能商贸物流中心图表3.5 城市定位XX，中国西部地区唯一的直辖市和中心城市，是中国内陆出口商品加工基地和扩大对外开放的先行区、重要的现代制造业基地、国家高科技产业基地、长江上游的航运中心。作为国家定位的西部物流区域核心城市、全国性物流枢纽城市，XX发挥其是西部地区唯一拥有公、铁、水、空等综合交通特大城市的资源优势，承西启东，接南转北。推动中西部地区与国际物流的有机结合，实施“一江两翼三洋”的国际物流大通道战略，构建长江上游的商贸中心和物流中心。7. 五大中心加冕提升城市地位首先，全国性中心城市的战略首次将XX与成都两颗西部重镇从平衡的格局中脱离，这意味着至少在政策的推动上25、，在未来10年，XX将作为整个西部的首要扶持对象。这种政策上预期将在城市发展的方方面面推动XX向名副其实的全国中心城市进军。而以目前的形式来看，进军的路程并不短暂，在这并不短暂的路上，充满着投资的好机会。换句话说，在接下来的十年里，XX将获得更多，更优秀是投资，这将大大的推动XX经济继续保持快速增长。其次，全国性中心城市的战略将XX推向了整个西部的门户，代表着整个西部向全国展示西部大开发的成就，向全世界展示中国的持续发展动力。这种门户作用，一方面昭示了城市未来广阔的发展空间，另一方面，也使得城市各方面的辐射、吸引能力得到了显著的提升，城市化进程将不再是简单匮乏的自然变动，以高素质人才流动为核心26、的主动迁入将在城市发展中占据更大份额。其三，全国性中心城市的战略作为一种价值催化剂将城市自身的发展动力进一步激发，城市综合实力增长将在较长的时期内处于价值预期增长与城市经济增长两者之间快速相互激发的和谐过程。这种和谐将以加速加速度的作用推动城市全方面的迅速进步。所谓国家中心城市指的是国家城镇体系顶端的城市，这些城市要在全国具备引领、辐射、集散功能，这种功能表现在政治、经济、文化诸方面。是通过综合经济能力、科技创新能力、国际竞争能力、辐射带动能力、交通通达能力、信息交流能力、可持续发展能力等七大指标考察综合而得。8. 成渝经济合体图表3.6“成渝经济区”规划概念示意图成渝经济区初步拟定五大战略定27、位西部大开发的增长极或经济高地，国家重要的先进装备制造业、现代服务业、高新技术产业和农产品基地，全国统筹城乡综合配套改革试验区，国家内陆开放示范区和国家生态安全保障区等五大战略定位。(三) XX城市规划：规划利好，城市发展潜力强劲9. 两江新区挂牌2010年6月18日，作为“试验区”的配套政策之一“两江新区”正式挂牌，标志着XX正式进入中国第三区时代。1200平方公里，10年之后地区年产值预期等于目前整个XX的生产总值（目标6000亿），占当时城市生产总值的1/4，简单两个数字指标已经把“两江蓝图”描绘得淋漓尽致。 “两江新区”实质是五大中心城市的重要配套政策，其正式挂牌标志着XX五大中心城市28、进程的正式起航，标志着XX未来经济增长进入了多轮驱动给力时代，增速与增效都将在接下来的十年里发生天翻地覆的变化。10. 物流交通规划从真正意义上缔造中国内陆物流中心（1） 一大四小开创XX全新航空物流环境图表3.7“XX机场”区位示意图除江北国际机场、万州五桥机场、黔江周白机场以外，XX还规划有仙女山机场、巫山神女峰机场两个支线机场（2） 向大西南铁路枢纽全速迈进图表3.8 XX铁路路网示意图目前，我市境内已形成“一枢纽五干线二支线”，在建项目有宜万铁路、兰渝铁路、渝利铁路、遂渝二线铁路、南涪铁路、渝怀二线、达万铁路电气化改造等7个铁路项目。近期，还将开工黔张常铁路、郑万铁路、安张铁路、渝昆铁29、路等项目。（3） 高速路网规划联通XX辐射全国图表3.9 XX高速路网示意图XX市高速公路网布局由3条环线、10条放射线、3条联线组成，简称“三环、十射、三联线”，总规模约3888千米。(四) 政策环境：高压调控立苛政时代，商业及工业地产遇新机2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控：1月，“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个；7月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后台州、珠海等城市跟进，限购城市数增加到近50个；10月底，1000万套保障房建设计划提前实现30、；始于2010年的这一轮房地产调控在2011年不断细化和落实，抑制需求与增加供给两手抓，行政与经济手段进一步细化。政策环境趋严，市场难于快速回暖。高压调控立苛政时代，商业及工业地产遇新机。小结：XX是一个极具发展潜力的国家级中心城市，城市定位、城市规划、城市建设引领着城市经济高速持续稳步的增长，城市将迈入国际级大都市行列；同时，随着两江新区的发展影响，XX城市社会结构、产业结构、城市环境都将得到大幅改善，并将吸引大量国内外资金进入XX，提高市民收入，增加市民消费能力；另外，随着城市航空、铁路、水路、道路条件的改善，未来，XX将成为真正的中国内陆的交通枢纽、商贸中心和物流中心，并将吸引大量的企业31、在XX投资建厂。随着城市辐射力的提升，XX将带来大量产业集群，给XX的产业发展带来了良好的发展机遇，未来XX产业的优惠政策加上两江新区及西永保税港的成熟，XX将迎来产业的飞速发展期。宏观调控剑指商品住宅，商业及工业地产也将引来新的机遇。四、 XX投资环境(一) XX城市环境分析11. 区域位置XX县位于XX市以西，东经106 .02至东经106.20，北纬29.17至29.53。东西宽15.5公里，南北长66.5公里。东邻沙坪坝区、九龙坡区，南界江津区，西连铜梁县、永川区，北接合川区、北碚区。XX地处XX西大门，是川东、川北、渝西各县市到XX的交通要道。1995年7月成渝高速公路开通后，从县城32、以南15公里的青杠街道上高速公路至XX（陈家坪），里程为23公里。12. 面积及人口县域面积915平方公里，2010年末XX县常住人口为58.6万人，县城常住人口数量为29.4万人，城镇化率为42.05%，连续8年居全市县第一位。13. 历史沿革在五千年前，XX就已有先民劳动生息。春秋战国时，县境为巴国地。民国3年（1914年），XX县属四川省东川道。1949年12月1日XX县解放，属川东区巴县行政专员公署管辖。是年12月20日，巴县行政专员公署改驻XX，更名XX行政专员公署。1951年4月，XX专署迁至江津，改名江津专区，属之。1960年江津专署迁往永川。1968年，江津专区更名江津地区，X33、X县属江津地区。1981年，江津地区更名为永川地区，XX县属永川地区。1983年4月1日，永川地区与XX市合并，XX县属XX市辖。1997年XX设立直辖市，XX县隶属XX市。14. 人文风貌XX史称“巴渝名邑”，历史悠久，地灵人杰，历史上曾出过“双状元”、“六翰林”。古时就有“XX八景”，即“金剑晴雪”、“东林晓钟”、“觉院夜雨”、“茅莱仙境”、“圣灯普照”、“虎峰马迹”、“凉伞云遮”、“石泉凝脂”。XX全县共有市级文物保护单位3处，县级文物保护单位43处；县境之内，还有36座古寨、95处古墓。位于璧城街道中央的文庙“大成殿”古朴、壮观，有194朵如意斗拱，重檐大屋顶琉璃建筑屹立在凤凰山脚下，34、与文庙广场（大成广场）、小东门状元桥连成一线；历年发掘的17具汉画像石棺，雕刻精美，名冠巴蜀，其中一具迁入XX三峡博物馆馆藏；梅江朝元寺的明代石牌坊、青杠的清代河氏百岁坊也是XX名声颇著的珍贵文化遗存。15. 工业产业 有成渝高速沿线产业密集带和渝遂高速沿线产业密集带经过XX工业园区，XX县成为两大产业密集带建设发展的桥头堡。九龙坡、沙坪坝、大渡口、XX将联手打造“三都一谷”，即汽车摩托车之都、铝加工之都、中国西部鞋都和西部“硅谷”。机械制造业机械工业是XX县三大支柱产业之一。2005年，全县有各类机械加工企业500多家，实现工业总产值518761 万元，实现税收 15144 万元。全县机械工35、业依托红宇公司、青山公司、大江公司等一大批重点企业的配套作用，初步形成了汽、摩配生产基地，全年完成汽车配件12.75亿元，完成摩托车配件16.63亿元，完成摩托车发动机15.45万台，摩托车成车7.7万辆。金冠集团，盾之王公司、红旗缸盖公司等被认定为科技型民营企业和市新技术企业。制鞋业皮革皮鞋业是XX县三大支柱产业之一。2006年，有鞋业企业1300多家，鞋业产品产量达到5849万双，年产值达到34.5亿元，获得XX名牌称号的鞋类产品3个（“米棋”、“百折不挠”、“红火鸟”），XX市著名商标2个（“米棋”、“景渝”），XX市知名品牌1个（“尼斯雪豹”）。“红火鸟”牌皮鞋成为我县历史上第一个国家36、免检产品，并被评为XX品牌产品。新型建材业建筑建材工业是XX县三大支柱产业之一，2005年，有各类建筑建材企业168余家。全年实现工业总产值171810万元，占工业经济比重14.2 %，实现税收4858万元。建材业由过去生建产水泥、机制砖等低档产品向高新技术、环保型产品生产发展，形成了水泥、钢材、塑钢门窗、槽管多种产品的建材业。2005年新型建材产值达2多亿元。顾地公司获专利技术并被认定为科技型民营企业和市新技术企业。16. 特产资源XX县幅员面积914.55平方公里，耕地面积391770亩，人均耕地面积0.83亩。土壤以水稻土为主，次为紫色土。现有矿产煤、铁、石膏、天然气、重金石、页岩、石英37、砂、瓷土等。其中石膏、石英砂、石灰石、页岩等建材矿产配套产出，规模大、品质高，开采条件好，属地区优势矿产。XX旅游资源丰富，改革开放以来，开辟出一批市风景旅游区，有白云湖风景区，位于成渝高速公路站口青杠街道。国家级森林公园青龙湖风景区，位于县城西北29公里处的云雾山，为市级风景区。金堂湖风景区，位于县城西35公里处的正兴镇，主要景点是XX地区保存最好、最大的天主教堂“露德堂”，占地30亩，历时百年至今完好无损。闻名海内外的“来凤鲜鱼”，在位于县城以南19公里的原来凤镇（现属青杠街道），有近100个品种鱼味，不少文人墨客和海内外来宾都以品尝来凤鲜鱼为快，并竞相撰文泼墨题词。XX传统的土特产品有“38、XX土布”、“XX干酒”、“玉麟锦缎”、“青杠板栗”、“大路黄花”、“天池银丝粉”，现代的XX微雕、皮革皮鞋、“璧玉一号”优质梨、XX财兔、风味源板兔、“白云湖”板鸭等名扬国内外。 小结：XX县城市环境良好，拥有众多的资源。为本项目打造奠定一个良好的城市形象和基础，有利于本项目的发展。(二) XX经济运行环境分析17. XX经济发展（1） 国民生产总值XX县经济增长强劲有力，国民生产总值（GDP）从2001年的35.08亿增加到2010年的152.76亿，增加了3.35倍。 除08年遭遇经济危机影响，09年经济增长放缓外，其他增长率都在15%以上。2001-2010年XXGDP的平均增幅大于839、%，城市处于高速发展阶段。从这些数据显示出北碚区较为雄厚的经济实力和强劲的发展速度，预计未来发展还将继续迈上新台阶。良好的城市经济运行将为本项目提供有利的发展环境。图表3.10 2001-2010年XX地区生产总值走势图（亿元）（2） 三大产业从产业结构的比重来看，近几年XX县的三大产业呈明显优化趋势；其中，第一产业比重呈现逐渐下降的趋势，第二产业比重呈现逐渐增长的趋势，第三产业处于较小的波动当中，但大体呈现逐渐上升的趋势；从数据显示来看，XX县以第二产业为主，其次为第三产业，再次为第一产业。XX县经济发展的主要动力来源第二产业，第二产业当中又主要以工业为主。第二产业从2006年开始增幅加大，40、增速加快。第三产业稳步发展。近年来XX县借势发展电子信息产业、医药食品产业及装备制造产业，极力打造千亿级工业园区，势必会拉动XX经济的飞速发展。从XX县经济的长远发展来看，XX县将继续保持以二、三产业为区域经济发展的重心，继续带动区域的经济发展。图表3.11 2001-2010年XX地区三大产业增长趋势图（亿元）图表3.12 2001-2010年XX地区三大产业比重示意图（亿元）（3） 固定资产投资XX县固定资产投产总额从2004年的26.39亿增加到2010年的135亿，增加了4.12倍，除08年金融危机影响，09年增幅较小，其他年份增幅都在24%以上，其中09年到10年的增幅达到70%，增41、长态势良好。 由于XX县经济增长的动力主要是工业，加之生态工业园区加速推进、西永微电园拓展区启动建设，固定资产投资中用于工业的占到了56%左右，用于房地产投资的只占到了16%左右。图表3.13 2004-2010年XX地区固定资产投资趋势图（亿元）图表3.14 2004-2010年XX地区固定资产投资用途比例示意图（亿元） 小结:XX县经济保持高速稳定持续的发展，随着城镇化进程的加快以及新城开发深入，未来XX县经济发展将会再上一个台阶。(三) XX城市规划分析18. 区域定位（4） 区域工业增长极 工业在相当时期内仍将是XX的核心优势所在，突出XX的现实优势，以工业职能强化启动卫星城发展。构建42、主城疏解工业的优化升级基地；配套西永的高新技术产业基地；XX甚至成渝地区民营中小企业的集聚升级区；承接国内外产业转移的都市型工业基地和出口加工基地。（5） 主城后台服务区 抓住XX国家中心城市的功能升级机遇，将XX功能发展的未来与主城挂钩，以现代服务职能提升完善卫星城职能。打造面向主城的商务金融后台服务区；服务西永的研发后台服务、教育延伸区；主城面向成渝区域辐射的战略门户区；民营中小企业的总部基地。（6） 生态宜居新城区 发挥生态优势，积极吸引主城人口疏解，为主城截流区域人口，以宜居环境塑造卫星城的核心吸引力。定位于疏解主城人口、集聚区域人口的高品质生态宜居城市；以休闲旅游、医疗康体、城郊农业43、为特色的都市后花园。19. 功能定位图表3.15 XX功能定位示意图在“1小时经济圈”的规划下，区域成为XX主城拓展区。区域城乡空间发展布局为“一心四带五区”，XX与都市区、江津城区一同构建核心发展区。XX定位为高新技术产业拓展区，新兴工业基地，休闲度假宜居区域。XX县青杠组团以机械和加工工业为主，同时配套居住和商业设施。小结：XX县在“一小时经济圈”的规划下，与XX各区形成核心发展区，区域工业增长极、主城后台服务区及生态宜居新城的定位，使其城市地位和功能得到进一步升级，辐射能力逐步增强。20. 城市规划（7） 城市发展规划综合经济实力大幅提升。地区生产总值年均增长16%以上，2015年突破444、00亿元；人均地区生产总值翻一番，达到8800美元。地方财政收入年均增长30%以上，2015年突破100亿元。固定资产投资年均增长40%，五年累计完成2000亿元。工业总产值年均增长25%，2015年超过1200亿元。社会消费品零售总额年均增长20%，2015年达到120亿元。城镇化率提高到60%。生态环境更加优化。单位地区生产总值能耗五年确保下降16%，力争下降20%。璧南河、璧北河、梅江河三条主要河流水质达到或接近类标准。森林覆盖率提高到48%以上，城市建成区绿化覆盖率达到50%以上，建成深绿型生态化城市。宜居休闲功能凸显，展现“山、水、树、人”和谐画卷，成为中国西部极具魅力的宜居休闲绿岛45、。社会更加和谐稳定。城镇居民人均可支配收入年均增长14%，达到34000元，农村居民人均纯收入年均增长16%，达到15000元，城乡居民收入比缩小到2.3：1。城镇登记失业率控制在3.5%以内，城乡养老保险、医疗保险参保率分别达到80%和95%。人民群众安全感和幸福指数进一步提高。实现全面建设小康社会目标。（8） 绿岛新城规划图表3.16 XX绿岛新城规划示意图XX县在XX县县域空间发展规划（2009）中提出“XX绿岛新区”的建设规划。XX新县城幅员面积为915平方公里，均为绿岛新区。照计划，将形成三个组团：50平方公里的中心区（含老县城和核心区）、成渝城际铁路旁10平方公里的预留区、23平方46、公里的大兴镇。此次扩城，预计总投资为800亿元左右。建成后，常住人口将达80万。 XX新城推出“绿岛新区”概念，志在成为“宜居XX”代表作。今后该县所有行政部门，都将搬迁至新城办公。 伴随交通条件和城市环境改善，XX的土地价格、房价、投资型商业物业均将上涨！（9） 交通规划图表3.17 XX与主城联系通道1) 与主城核心区（渝中CBD、两江新区）联系在现有的渝遂高速公路、成渝高速公路和G319的基础上，规划增加以下通道。成渝辅助通道、渝遂高速增线。规划增建成渝辅助通道与主城快速路二横线对接、增建渝遂高速增线与主城快速路一横线对接，打造直接通达两江新区的快速通道（承接XX市城市空间发展战略规划）47、；成渝城际铁路、渝万城际铁路西延线。规划建设成渝城际铁路至XX站、沿成渝辅助通道方向预留渝万城际铁路西延线走廊（承接XX市城市空间发展战略规划）；规划轨道一号线延伸至XX（承接XX县县域空间发展规划）。2) 与西永城市副中心联系在现有渝遂高速公路和G319线的基础上，增建以下通道，见图5-2：成渝辅助通道。规划建设成渝辅助通道接大学城横一路，该通道将成为XX联系大学城以及西部铁路物流园的最便捷通道（承接XX市城市空间发展战略规划）；成渝城际铁路、渝万城际铁路西延线。规划建设的成渝城际铁路，在XX及西部新城均设有站点，将形成XX与西部新城联系的城际快速铁路通道；同时，沿成渝辅助通道方向预留渝万城48、际铁路西延线走廊，并在团结村规划建设新的客站，构筑和成渝城际铁路平行的快速客运通道（承接XX市城市空间发展战略规划）；规划轨道一号线延伸至XX（承接XX县县域空间发展规划）；建设大学城隧道与大学城横四路相接（即将建成通车）；规划建设XX至金凤隧道联系金凤组团；远景预留横五路至台湾工业园通道。3) 与西彭组团、双福组团联系规划在来凤修建中部通道支线联系双福组团，为城市综合功能延伸拓展预留可能，远景建议预留三合广谱健龙西彭通道，争取建设轻轨五号线支线延长线经双福组团至来凤片区。4) 与江北机场联系XX北部地区可通过渝遂高速公路转绕城或内环高速到达江北国际机场；XX中部地区璧城组团可通过成渝辅助通道49、或大学城隧道转绕城高速或内环高速到达江北国际机场；XX南部地区可经成渝高速公路转绕城或者内环高速到达江北国际机场。5) 与黄磏港联系目前XX与黄磏港的联系道路只有四级公路（丁黄路），规划近期通过成渝辅助通道转绕城高速公路到达黄磏港码头，远期规划三合广谱健龙西彭通道直达黄磏港码头。打造面向黄磏的疏港通道，可以提升XX的区域交通地位，带动区域节点开发。成渝高速是黄磏港辐射腹地的主要公路通道，如果打西部通道，XX南部将有条件成为服务黄磏的物流枢纽区，缓解XX外环的交通压力。6) 与其他方向联系与江津联系，目前XX与江津的联系道路只有，规划改造S208线为二级公路。与合川北碚联系，规划改造低等级道路为50、二级公路，绕城高速公路通车后可经横向联系通道至绕城高速再转高速公路进行转换；与铜梁、大足联系，规划将G319提升为一级公路，对位于璧城片区的路段进行城市化改造；规划建设成渝辅助通道，沿线预留成渝客运专线走廊；中远期建设璧铜城郊铁路，在璧城组团北部及大路设站。与永川联系，规划建设成渝城际铁路，在永川及XX境内设站点；规划建设成渝高速辅道。与县域内部乡镇联系，规划对璧青公路北段进行路幅断面以及平面线形的优化升级，与现有的璧青公路南段主要承担货运交通，打造与青杠、来凤等主要南部乡镇联系的区域东部通道。中部通道为以交通为主的服务性通道，连接未来两个城际站点、高速出入口和各城镇中心区，自八塘起，经七塘-51、保家-璧城-青杠-来凤-丁家-三合，向江津方向延伸。在来凤修建中部通道支线，联系规划的双福组团。西部通道和S208线以衔接城镇服务功能为主，同时承担区域性通道功能，以产业带动和物流集散为主要功能，通过联系南部的黄磏港、自南部联系黄磏起，经健龙-丁家-正兴-大兴-福禄-大路-八塘，至北碚。通过四条纵向通道的建设，联系县域南北主要乡镇以及铁路、轨道及公路站点，建立XX的纵向联系通道沟通横向交通联系通道，强化县域内部联系，形成县域交通设施的网络布局。规划建设大学城隧道、大兴台湾产业园通道、青杠金凤通道、双福隧道，提升S108、G319的道路等级，强化县域内部乡镇横向联系。（10） 商业规划根据XX城52、市和产业发展的总体规划格局，未来510年，XX县城镇商业网点规划总体格局为“一廊一核两片”。“一廊”：根据XX的城市和产业发展布局的基本走向，以璧城为中心，构建由北到南的“大路璧城青杠丁家” 商贸发展走廊，沿线布局商业网点。“一核”：即县城核心商圈，是全县商贸发展的重点和核心区域，通过县城核心商圈联结XX主城和渝西，辐射带动全县发展，包括璧城现代商务区、璧城购物中心区和青杠商业区。 “两片”：是指北部的大路和南部的丁家两个片区，依托中心商贸镇建设，形成两个次级商圈，联结XX主城和XX县城，辐射带动周边乡镇农村商贸发展。网点建设以形成县内区域商业中心为目标，辐射带动周边乡镇农村商贸网点建设与发展53、。小结伴随交通条件和城市地位的改善，城市的全面建设，人口的激增，XX作为重要产业拓展区，将为工业发展提供良好的契机，第三产业稳健发展，将为办公市场发展提供支撑。大量的新增消费需求，将会对项目的发展提供巨大空间。五、 投资环境综述XX作为一个极具发展潜力的国家级中心城市，将在城市定位、城市规划、城市建设引领着城市经济高速持续稳步的增长，迈入国际级大都市行列；同时，随着两江新区的发展影响，将吸引大量国内外资金进入XX，提高市民收入，增加市民消费能力；另外，随着城市航空、铁路、水路、道路条件的改善，未来，XX将成为真正的中国内陆的交通枢纽、商贸中心和物流中心，并将吸引大量的企业在XX投资建厂。随着城54、市辐射力的提升，XX将带来大量产业集群，给XX的产业发展带来了良好的发展机遇，未来XX产业的优惠政策加上两江新区及西永保税港的成熟，XX将迎来产业的飞速发展期。XX县城市环境良好，拥有众多的资源。它是XX都市发达经济圈的重要组成部分，在XX乃至整个西部地区的经济发展中具有重要的地位和作用。伴随交通条件和城市地位的改善，城市的全面建设，人口的激增，XX作为重要产业拓展区，将为工业发展提供良好的契机，第三产业稳健发展，将为办公市场发展提供支撑。大量的新增消费需求，将会对项目的发展提供巨大空间。第四章 工业地产市场环境分析六、 工业地产发展分析(一) 工业地产的概念工业地产指工业类土地使用性质的所有55、毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产的土地批租年限为50年。(二) 工业地产发展历程工业地产市场在过去很长一段时间内并不是一个完整发展的商业市场。 随着这两年工业投资基金的兴起，特别是住宅、商业类物业的价格日趋走高，投资回报日渐降低的情况下，越来越多的民营或海外资金逐步向工业地产转移，使得这些独立的小型工业园区逐步兴起，而这样的园区往往更多考虑的是园区工业房地产的回报问题，这也就更接近于大家现在比较流行的“工业地产”的概念了。2156、. 我国工业地产的兴起国际经济发展格局层面：改革开放、敞开国门，融入世界经济一体化大势；同时，凭借低廉的劳动力资源，开放的民族使得世界的制造产业向中国转移；国内各个城市经营发展角度：各个城市之间的发展、竞争，促使各个地区都不同程度地加了招商引资力度，各种形式的经济技术开发和工业园区以及以主体产业为核心，相关链条产业跟进聚集的产业园区层出不穷，在很大程度上拉动工业地产的持续性需求；政策层面：出于城市经营的战略性需求，基于城市产业形态的布局与发展层面的考虑，各类以工业为主体产业形态的城市，都在招商引资环节上对工业地产投资者在政策、税收、低价等诸多环节上给与大幅度的优惠与支持。22. 我国工业地产的57、发展现状工业地产分为三个阶段，第一阶段传统工业厂房，该类传统地产项目，已经不能满足高度，紧张土地资源下的土地利用方式。第二阶段产办工业集群，满足生产办公，形成产业集群，资源整合得共能到提高，但并不能满足企业人员的日常生活及消费，仍存在缺陷。第三阶段总部工业基地，功能多样化、配套齐全、宜产、宜办、宜生活的内部环境，必将引领工业地产项目未来发展的主要方向。目前我国工业地产发展处于二至三阶段转型期关键期。工业强国，工业的发展程度决定国家硬实力，在经济高速发展的中国，工业地产的发展必将迅速崛起，同样也是多样化需求的市场下催生的产物。23. 工业地产的发展趋势（11） 发展趋势的影响因素政府政策的影响：58、监管调控力度加大，有利于工业地产市场的健康规范成熟，有利于吸引外资与可持续发展；通过市场竞争，优胜劣汰，可保存有实力企业；市场供求的影响：经济发展保持强劲发展速度，有利于吸引外资；“世界工厂”的确立，对工业的重视；发展模式的影响：模式改变，都是以人性化发展为目标，工业区的发展关系大量人口的生存条件与环境及其发展；可持续发展的节约型模式：充分利用有限的土地优化配置创造最大的效益；投资回报的影响：随着工业地产的不断扩展，可开发的土地将会越来越少，国家对土地的调控力度将会加大，土地的价值不可避免向上攀升。市场的规范透明成熟将导致竞争激烈化，地产商的投资利润会有所下降，但从长远前景来看，工业地产需求强59、劲，投资回报相对稳定。而工业地产的销售方式会出现与房地产等有所不同，鉴于土地的升值，竞争的激烈，多数产权持有者不会出售转为出租，以保其产权的升值持有。随着需求的增加而地产的有限，地产租金也会不断上涨。（12） 中国工业地产未来发展趋势政策将强调市场对工业用地的配置作用，促进工业地产价格回归到真实价值。国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势，操作方式将不断创新。开发模式可以分为两种：一是定制开发，根据客户需求制定厂房标准，反租给客户;二是带租收购，收购一些带有租约的好的工业物业产品。这两种模式共同点是长期持有物业，待价而沽等待上市，通过REITs包装上市，融到大笔的资金。由于国内全面产业转移和60、发达地区总部经济的规模形成，投资热点区域将不断扩大，更多城市将得到发展机遇。(三) 工业地产开发模式根据国内外工业地产开发建设的经验，工业地产开发常见的四种模式主要有工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。 24. 工业园区开发模式 在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业支持政策、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置，是促进区域经济发展的强有力的推动器。是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产61、市场的主要载体；如北京亦庄开发区，杭州经济技术开发区等，是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。 缺陷：不熟悉工业地产的运作方法，项目前期缺乏科学合理的定位与策划等不足导致其在工业园的整体运作中不够专业化，致使大部分工业园区闲置与搁荒。25. 主体企业引导模式是主体企业进行的工业地产开发某个产业领域具有强大的综合实力的企业，营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善主体企业引导模式。严格意义上来说并不是单纯的房62、地产开发，主要是围绕主体企业进行的开发运作，是企业产业链的打造及完善。如上海金山的上海石化工业园区，在上海石化龙头企业的带动下，做大做强石化企业，同时进行相关行业延伸及细化，进而达到整个产业链的完善与发展，为实现整个金山“大石化战略”发展目标奠定坚实的基础。这是一种相对独立的工业园区。在核心企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业链中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的集成和提高。 26. 工业地产商模式房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后63、以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理。如普洛斯公司的开发模式，其在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，二级项目以仓储设施为主，采用租赁方式销售，客户对象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出专业团队进行二级项目的物业管理和客户维护工作。普洛斯称之为“物流房地产”，即由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是依旧是房地产开发商。 27. 综合运作模式 综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。工业地产开发模式的各种领先模64、式可以分为以下几种：图表4.1 工业地产开发模式的各种领先模式小结目前我国工业发展正处于由产办工业集群向总部工业基地发展的转型关键时期，总部工业基地是未来的发展趋势，具有前瞻性，同时符合工业发展中多元化的需求。七、 总部基地发展分析总部基地是项目选择在低密度、低容积率、高绿化、环境佳的地方，其园区内为规划有序的工作室的有机组合；提高生活质量、并以优美的绿色园林景观激发工作人员灵感的企业总部集群。即商务花园。总部经济是指某区域由于特有的优势资源吸引企业总部集群布局，形成总部集聚效应，并通过“总部制造基地”功能链条辐射带动生产制造基地所在区域发展，由此实现不同区域分工协作、资源优化配置的一种经济形65、态。总部经济是一种跨产业、跨行业的功能经济学，它以办公、研发、商务作为具体的功能形态，具有明显的内聚功能与扩散功能。总部基地以总部经济作为其功能定位，将大大提升区域的科技创新能力。总部经济侧重于研发和商务的功能，总部基地作为发展总部经济的区域，相对于传统以生产为核心的区域，科技创新的能力要强得多。(一) 国内总部经济发展分析根据北京市社会科学院中国总部经济研究中心研究的中国总部经济发展报告(20092010)，2009年全国35个主要城市总部经济发展能力北京、上海、广州位列前三甲。根据研究评价得出的排行榜表明，北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、天津、成都、青岛、武汉位列中国城市总部经济发展能66、力前十名。全国35个城市总部经济发展能力可以划分为四个能级：第能级城市包括排名在前4位的城市，依次是：北京、上海、广州和深圳。第能级城市包括排名在第5至10的城市，依次是：天津、南京、杭州、成都、武汉和青岛共6个城市。第能级城市包括排名位于第11至21位的城市，依次是：大连、沈阳、宁波、XX、厦门、济南、西安、长沙、郑州、福州和哈尔滨共11个城市。第能级城市包括排名位于第22至35位的城市，依次是：长春、石家庄、乌鲁木齐、合肥、海口、太原、昆明、呼和浩特、南昌、南宁、贵阳、兰州、银川和西宁共14个城市。2009年，XX排名14名，位列第三能级。根据“全国35个主要城市总部经济发展能力评价报告(67、2010)”，研究评价得出北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、天津、成都、青岛、武汉位列中国城市总部经济发展能力前十名。第一能级包括北京、上海、广州和深圳共4个城市，第二能级包括杭州、南京、天津、成都、青岛、武汉和宁波共7个城市；第三能级城市共9个，依次是厦门、大连、XX、沈阳、长沙、济南、西安、郑州、合肥。第四能级城市共15个，依次是太原、长春、哈尔滨、福州、海口、石家庄、南昌、昆明、南宁、呼和浩特、乌鲁木齐、兰州、贵阳、银川和西宁。根据2010年总部经济发展能力评价，XX总排名第13位，位列第三能级。2011年，“全国35个主要城市总部经济发展能力评价报告(2011)”研究评价得出北京、上68、海、深圳、广州、杭州、天津、南京、成都、武汉、XX位列前十名。XX首次闯进前十名，以51.61分首次跻身全国35个城市的前十名，比上一年度提高了3个名次，成功晋级第二能级城市。我国总部经济将呈现多层次的发展格局。以北京、上海、广州等为代表的全国性中心城市，将重点发展跨国公司亚太地区总部、中国地区总部、研发中心及国内大型企业集团总部。以深圳、杭州、成都、青岛、武汉、大连、西安、XX等为代表的大区域性中心城市，重点发展部分跨国公司在华分支机构、国内大企业总部或区域总部、省级大企业集团总部等。以宁波、济南、厦门、郑州等为代表的省级中心城市，将以国内大企业地区总部、省市知名企业总部及某些优势产业国内大69、型企业总部等为重点发展类型。中国总部经济近年来得到快速发展，在一定程度上推进了城市的经济转型。(二) 国内总部基地发展分析28. 发展起源1999年，英国道丰集团亚太区总裁许为平，为实现中国开发区合理组织、规划、建设、招商以及资源整合，提出了为“企业建筑总部楼”的想法，并选择北京市丰台区作为首个开发目的地。为了实现这一目的，首先是改变政府官员的开发观念，经过三年多的谈判，中关村丰台园管委会与英国道丰集团最后达成“优势互补”的协议，即双方共同发起设立一个合资公司中关村丰台园道丰科技商务园建设发展有限公司进行开发。从2003年起，北京开始打造丰台“总部基地”，成为国内首个“总部基地”。但在起初大家70、认为“总部基地”仅仅只是北京三、四环之间的广告和一种新的概念，而到了2005年，“总部基地”就已经真正显现出来。北京总部基地作为中国总部经济的第一试验区也迅速成为了各界关注的对象，不仅全国各大城市包括上海、广州、青岛、天津、深圳、济南、内蒙古、成都等地的政府部门纷纷来与考察，许多的企业家和投资机构也开始考察关注，甚至包括连瑞士银行、韩国现代集团、新加坡国家银行等一些跨国企业以及美国、泰国、德国等国政府部门也派员前来参观访问。随着北京总部基地的开发效益逐渐显现，总部基地在全国范围内大力开发建设。29. 发展现状分析随着北京总部基地的快速发展，目前全国至少有20个城市明确的提出了“大力发展总部经济71、”的长远规划，并出台了一系列的相关优惠政策措施与配套措施。截止2011年7月26日，全国土地市场公开出让14496块土地，其中工业用地为7521块，占用的土地面积为350950844平米，占全国供应的土地面积的52.1%。近年来首次超过了住宅占用的土地面积。其中一线城市工业用地供应占比达到49.5%，住宅用地占比下降到34.9%。二三线城市增幅更为明显，工业用地供应占比高达52.3%，住宅用地占比仅为35.4%。在全国范围内，总部基地开始进入全面建设时期。我国总部基地的建设仅从2003年开始起步，目前“总部基地”就已经热遍全国，全国各地总部基地项目如雨后春笋般频频出现，例如北京的“北京总部基地72、金融港”、“BDA国际企业大道”、“总部国际”、“BDA芯中心”；上海的“总部湾”、“创研智造”、“总部1号”；天津的“空港国际总部基地”、“BDA国际企业大道”；成都的“青羊工业总部基地”、“空港总部基地”；XX的“两江山顶总部基地”、“中国XX西部总部基地”等等项目。不论是一线大城市，还是一些二、三线城市纷纷开发、建设总部基地，随着总部经济的快速发展，在其带动作用下，总部基地的建设呈现一片繁荣的景象。30. 总部基地案例分析北京总部基地北京总部基地是由北京中关村丰台园区与英国道丰国际集团合作开发的总部基地。项目的总投资约45亿人民币，总占地面积65公顷，平均容积率1.59，总建筑面积10673、万平方米，平均绿化率50%左右。项目主要依托于丰台园区的产业发展，规划为包括办公、科研为主的企业总部集群基地，主要的产品为1000平米至5000平米独栋总部楼、五星级酒店、商业配套总部小公寓和几十个200至500平方米不等的各种风味餐厅等，项目整体规划功能性强，能满足企业的整体消费需求，如图表4.1所示。图表4.2 北京总部基地效果图目前入驻的企业行业类型多样化，其中科技技术信息所占比例最大，其余为金融、政府机构、医药、建筑、石油化工、机械等行业。从入驻企业区域来看，北京本地企业及政府机构最多，此外还吸引了其余包括上海、广东、河南等16个省市的企业以及外资企业。吸引了包括中国诚通控股公司、中华74、通信系统有限公司、中国汽车技术研究中心、中国航天时代电子公司、正泰电气股份有限公司等180多家、涉及30多个行业的企业总部入驻，其中80%属高科技企业，20%属配套型服务机构。总部基地顺利建成后，实现预定的招商目标，可以实现500亿元的技工贸收入，15亿元的税费收入，基地内就业人数约为5万人，其中包括新增就业人数1.5万人，并带动周边地区产业结构优化升级。北京总部基地开发实现的效益：1) 总部基地开发实现机制的创新总部基地开发机制创新的关键点就在于摆正了园区管委会、园区下属土地开发总公司和外资公司三者之间的关系。隶属于中关村丰台园管委会的北京丰台科技园建设有限公司(以下简称丰科建)，对园区土地75、进行一级开发，将生地整理成熟地，以土地入股，与英国道丰国际集团、北京道丰数码园开发建设有限公司共同组建中关村丰台园道丰科技商务园建设发展有限公司(以下简称道丰公司)。其中，丰科建占40%股份，英国道丰国际集团占45%的股份，北京道丰数码园开发建设有限公司占15%的股份。在新的开发模式下，道丰公司作为园区开发商，按照统一规划、统一设计、统一建设的要求，先期完成房地产一级开发，再对外进行招商，出售给进驻园区的企业，并负责以后的物业管理。丰科建负责园区土地一级开发，将土地整理成熟地。管委会可以统一对园区进行规划，为园区建设整体推进奠定了基础；丰科建可以对全部土地进行整理，园区基础设施建设整体推进，进76、行土地储备。道丰公司可以统一建设，园区总体规划得到落实，可以统一对外招商，保障了入驻园区企业的整体素质。丰台科技园管委会负责把握园区建设大局，提供公共服务。三者之间的协作机制，既规范了政府行为，又充分发挥了外资机制和市场管理机制各自的优势。2) 总部基地促进首都经济发展中关村(丰台)总部基地的建设，开局良好，已经取得了突破性的发展，招商引资成效显著，总部基地的建设，将成为北京总部经济发展一块新的活跃的区域，贡献首都经济的发展。建成后的总部基地，投资总额将达65亿元，能够吸引约500家大中型企业、2000家中小型高科技企业入驻。据初步测算，建成后的总部基地有望实现技工贸总收入500亿元、利税1577、亿元。总部基地的建设，有效带动了北京南城地区的发展。现在，由于总部基地的影响，周边的房地产价格普遍上涨，投资者看好丰台这块“沃土”。3) 总部基地拓展首都产业发展空间从首都经济产业多元化发展角度看，总部基地的建设，为首都产业结构调整和拓展产业发展空间提供了新的思路，一些过去认为不能在北京发展的产业，比如传统制造业等，也可以发展其产业的部分功能，吸引这些产业的企业总部入驻基地。因为这些产业的总部布局在总部基地，在北京进行研发、营销、资本运作等，而将生产加工基地布局在北京周边甚至外地，不会对北京的环境造成负面影响。事实上，总部基地在招商引资中，已经吸引了全国最大的民营钢铁企业集团建龙钢铁集团(年产78、700万吨)入驻总部基地迁入，对北京经济发展做出积极贡献。这是发展总部经济和建设总部基地，拓展首都经济产业选择范围的典型例子。4) 总部基地促进丰台科技园区快速发展总部基地整个建设工程3到5年完成，建成后的总部基地总面积达l40万平方米，独栋总部楼将达500余座。在总部基地内是绿色环绕的独栋别墅；基地内设咖啡馆、会所、教育设施、娱乐设施以及高中档物业、大型购物中心、大型旅游度假区等，形成总部基地工作环境与生活环境的协调，并形成人性化的生活社区。丰台科技园区从1992年创立到2002年的10年发展历程中，技工贸总收入从0.62亿元增长到200亿元。而总部基地将在短短的3-5年内会形成500亿元的79、技工贸总收入和15亿元的税费收入。可见，总部基地的建设将大大提高丰台科技园区的发展速度。5) 总部集中，带动区域就业总部基地形成新的总部集群，其规模和“中心外围效应”非一般写字楼能及。以丰台总部基地为核心，辐射北京周边地区和环渤海地区；企业总部聚集，人才、资本聚合，实现优势互补、资源共享、信息互动。31. 发展总部经济的“五大效应”：（13） 税收贡献效应企业总部税收主要体现在企业经营的税收和员工的个人税收。一方面，任何一个企业在经营过程中都必须缴纳企业所得税，除了大额的企业所得税，企业在开发和经营的过程中也将上缴其他一系列的税费，包括营业税、城市配套建设费、教育附加费等费用。另一方面，任何一80、个企业的员工都必须根据国家的规定上缴个人所得税，而通常在总部基地工作的员工都是属于研发、销售、决策层的人员，其工作属于脑力密集型，决定其拥有较为丰厚的个人收入，所上缴的税收必定是一笔很大数字。虽然由于企业总部和生产制造加工区域分布在不同的区域，税收会出现分流，但总的来讲，企业对于区域的税收贡献作用是十分明显的。（14） 产业乘数效应对于传统的工业园区来讲，园区的发展会带动经济的发展，给区域带来大量的经济效益。一般对于一个总部所在的区域，第三产业的服务业发展比较好、发展速度比较快，通常所涵盖的行业也比较多，包括银行、通信、网络、咨询、保险、证券、租赁、审计、法律等行业。总部基地的发展能够实现总部81、经济的发展，总部经济发展所拉动的是一系列的物业，包括办公楼、商务写字楼、商业地产等物业，这对推进城市经济的发展作用是不能言语的。（15） 消费带动效应总部经济对所在区域的消费带动主要体现在企业自身和企业员工两个层次。一是，入驻企业在企业自身经营过程中和各种商务交流活动中，需要能够满足企业商务需求的配套，包括商业、会议室、商务沟通场所等。二是，对于企业员工来说，个人在工作之余的的生活消费需求。消费带动效应在很大程度上成为影响总部基地项目开发的重要因素，企业看中其附带的消费，能够保障其他产品的研发。（16） 劳动就业效应随着企业总部与其生产加工制造活动逐步脱离，对于企业总部所在的中心城市区域以及生82、产加工制造活动所在的城郊区域来说，都能吸引大量的劳动力，包括总部白领、高管、工人等等，不管是在哪个区域，都可以拉动所在区域的劳动就业。（17） 社会资本效应如果一个总部基地项目聚集了大量的企业总部，那么说明企业对这个区域的认可度比较高，这个区域的办公环境是比较良好的，大量的企业扎堆能够提升区域的市场知名度，推动区域的价值提升，提升外地资金对区域的投资信息，从而促进大量的社会资金进入，带动城市的综合发展。小结：我国总部经济近年来得到快速发展，在一定程度上推进了城市的经济转型和发展。总部经济是我国中心城市产业升级、品位提升的动力引擎，也是政府推进中心城市产业升级的战略选择，总部基地的开发建设为总部83、经济的发展提供良好的物质承载体。八、 XX总部基地发展分析(一) XX总部经济发展能力分析根据北京市社会科学院中国总部经济研究中心历年研究的中国总部经济发展报告，XX从几年前的总部经济发展能力第3能级，2011年已经跻身为第2能级，并且已经位列第10位，XX总部经济发展能力逐年提升。随着“两江新区”上升为国家战略，XX的城市地位和发展环境不断提升，总部经济发展条件和能力也显著增强。(二) XX总部经济发展政策环境分析32. 以XX解放碑CBD为平台，大力发展区域性总部经济2004年初期，渝中区委、区政府提出解放碑CBD要做好现有企业总部的扶持和服务，并吸引一批国内外知名企业总部在解放碑落脚，把84、解放碑打造成为企业总部聚集之地。这是渝中区首次提出依托解放碑CBD发展“总部经济”。经过多年的建设发展，中新大东方人寿保险公司、西门子、松下电器等世界500强企业相继入驻解放碑CBD，目前解放碑CBD区域内有各类企业机构3000余户，其中世界500强企业及其他外资办事处70多家，国内企业办事处80多家，中介机构300多家。解放碑CBD将进一步加快建设、引导与管理，以一切有利于总部企业的发展为目标，推进XX总部经济发展。第一，整合优势资源，进一步发挥优势和特色，留住总部企业。利用区域教育资源丰富，商贸业兴旺，医疗、文化、金融、信息产业发达的优势，做大做强，吸引培育“总部”。学习借鉴国内其他CBD85、的建设经验，致力于区域经济总量的扩大与质量的提升，形成产业特色与优势，从经济发展的角度稳固保持优势和中心地位，增强区域总部企业的留驻信心。第二，挖掘并形成解放碑CBD特有文化内涵，吸引总部企业。进一步挖掘历史文化内涵，延续历史文脉、发展具有渝中特征的现代文化，进一步形成服务CBD和总部经济发展所需要的“包容性”的多元文化氛围，营造CBD和总部经济得以进一步发展的良好文化环境。第三，提高区域人员素质并进一步培养引进人才，为总部经济在CBD的发展提供人力资源上的支撑。要在发展经济的同时，多方面、多渠道培养和引进各类人才，加快形成充足的人力资源供给，为总部经济发展提供人才资源支持。第四，进一步完善区86、域总部经济发展的支撑措施。一是发展战略支撑。把现代服务业的发展放在全区工作的重中之重，走内涵增长、集约发展的新路，进一步巩固并增强渝中区在XX市的商贸、金融、信息、文化中心和水路客运交通枢纽地位，为总部经济发展奠定坚实基础。二是发展机构与政策支撑。从实际出发，酝酿出台支持总部经济发展的相关措施。三是产业发展规划支撑。33. 南岸弹子石发展“区域型总部经济区”一是，建立多元融资途径，加快推进基础建设。在XX城市总体规划（2005-2020）中，CBD南区位于我市主城中心区。尽快建立多元的融资途径，运用银行贷款之外的信托、基金、债券等金融工具广开融资门路，同时合理控制资本结构，有效规避债务风险，从87、而保证CBD南区开发建设的平衡进行。二是，突出发展主导产业，引进和培育核心企业。一方面，在发展总部经济过程中，CBD南区结合自身优势，突出主导产业的发展。另一方面，在引进和培育企业上也应有所侧重，多将目光投向拥有国际知名牌、拥有自主知识产权、具有重大商业利益，具有广阔市场营销渠道、资源整合能力较强的企业，通过以点带面，加快核心产业的形成。三是，重视市场营销策略，政府给予大量优惠政策推进总部经济发展。如，对新注册登记企业及其法人给予奖励，对本区投资的主导产业和纳税大户给予奖励。，对社会中介机构或个人为本区引进企业给予奖励。如果引进的是世界500强企业的中国总部或分部，可按照个财政年度内纳税额最高88、一年的给予一次性奖励。四是，进一步优化发展环境，完善配套设施建设，建立高效的公共服务体系。尽快建立健全公共服务体系，优化总部经济发展环境，为企业的发展和引资工作创造条件。通过建立联席会议制度，加强政企交流；理清管理体制，发挥职能部门和基层单位的服务、协调作用；加强公务员队伍建设，提高干部综合素质;转变工作作风，提高工作效率，强化服务意识。同时加快基础设施建设，同步完善开发区水、电、通讯及医疗、学校等的配套建设，加速对外交通路网的建设。五是，构筑人才高地，为总部提供智力支持。根据我区产业发展，做好人才的培养和引进工作，实现人才与产业的有序衔接。同时，要切实落实对人才的支持政策，加大宣传力度，在全89、社会营造“尊重知识，尊重人才”的舆论氛围，为人才的成长创造良好的社会环境。34. 江北区域重大战略举措大力发展总部经济2004年8月，江北区区委、区府做出了大力发展总部经济的决定，并将其作为工业驱动、城建推动、商贸拉动三大发展战略之外的又一重大战略举措。江北区应当以“总部积聚、经济扩散、社会文明、城市繁华”为主题，加快经济的规模化、多样化、国际化发展步伐，在保持总部经济与相关产业之间协调发展的基础上，进一步提升产业创新能力，为总部经济提供持续发展的后劲。在实践中不断探索和建立完善的总部经济综合服务体系、管理体制和运行机制，使江北区成为在西南地区乃至全国具有显著影响力的总部基地。第一，以建设“三90、金工程”为龙头，大力加强总部环境建设。第二，加快中央商务区建设，充分结合CBD的建设发展总部经济。第三，大力发展高端服务业，完善总部经济服务体系。第四，以改善交通条件为先导，积极推进总部经济基础设施和配套设施建设。第五，大力宣传发展总部经济的理念，培育江北新的经济增长点。小结：XX各区助推发展总部经济，大力发展高端服务业，推进总部经济基础设施、配套设施建设，完善总部经济服务体系，大力宣传发展总部经济的理念，提供大量的政府优惠政策。良好的总部经济发展政策环境，未来总部经济将得到快速发展，为项目迎来良好的经济环境。(三) XX总部基地发展现状分析XX总部基地发展起步晚，目前已经建成的总部基地较少，91、仅有上丁企业园一个项目。今年以来，随着茶园新区的西部国际总部基地、北部新区的两江山顶总部基地等纷纷亮相，XX正在迎来“总部基地热”。上丁企业园项目总建筑面积16万方，由XX西信产业园开发有限公司开发。项目从2005年8月开发，到2010年10月销售完成。项目由39栋独栋配套中心和一栋精品写字楼组成，规划为6个组团。根据地形和交通组织的需要，将自然形成6到8个院落式组团，每个院落由3-8座独立式办公楼组成，拥有相对独立的院落空间。 目前入驻企业共26家，局部楼栋为1栋楼入驻4-5家企业，以国企为主，整体入驻率较低。图表4.3 上丁企业园项目示意图上丁企业园项目发展解读：2005年是XX经济正在发92、展的时候，市场商务环境氛围不浓，而且是XX第一个总部基地项目，同时遭遇北部新区高新园“星系列”市场竞争，项目市场客流量低。项目自身存在一定问题，包括项目产品线单一、同质化严重、忽视景观设计，缺乏景观展示。 35. XX总部基地发展现状 1) 山顶总部基地项目两江山顶总部基地位于XX北部新区高新园中心区西侧，处于国家级新区两江新区的中心区域。项目总占地面积493亩，其中工业用地249亩，商业用地42亩，绿化用地94.2亩，道路用地107.2亩。总的建筑面积约42.6万平方米，容积率1.23。项目分为科研办公区和商业服务区两个部分，涵盖有多功能的建筑功能，包括41栋独 栋企业总部办公楼、星级酒店、93、商业配套区、高级会所、酒店式公寓、大型餐饮中心、文化艺术设施、康体运动设施、零售点和提供工作餐用餐区及休息的生活中转站，建筑风格为欧式建筑。项目从2010年底正式面市销售，以销售项目边缘的精品写字楼为主。前期定位为总部基地，而XX市场上缺乏类似的高端综合性写字楼产品，同时政策利好，使得项目销售情况较好。目前已签约企业已有10家，包括格力集团、紫光股份有限公司等。图表4.4 山顶总部基地项目示意图项目发展解读：开发企业政府背景，实力雄厚，有利于吸引大型企业进驻。项目所在区域为XX重点发展产业区域，区域已经形成了产业聚集的风气。拥有强有力的政策吸引。具备优越的自然环境和地理环境，私密性强。项目未来94、发展潜力巨大，综合竞争优势较大。2) 康田国际企业港康田国际企业港项目位于XX市沙坪坝区西永微电子产业园区管委会对面，由XX市地产集团直属公司XX康田置业开发。项目总占地3.8万，总建筑面积8.7万，由9栋4层独栋写字楼以及2栋24层楼精品写字楼组成，高层部分带有3层楼裙楼。项目力求打造成为中国西部硅谷总部基地，独栋写字楼单栋面积在建面2100-2900平米不等，高层标准层面积950平米。整个项目从2011年6月开始销售，到现在仅销售少量高层办公楼，多层办公楼尚未销售。图表4.4 康田国际企业港项目示意图项目发展解读：规模较小，整体影响力弱。主要依托管委会背景推广难以实现其价值。项目未来发展缓95、慢，综合竞争能力较低。3) 渝中总部经济园区由协信集团与政府联合打造的总部经济园区，为世界500强、中国100强打造的专属总部基地，以发展总部经济为核心先导，以政府优惠政策为内在驱动力，涵盖产业孵化、金融商务、商业休闲、生活服务等多元功能，为入驻企业提供总部高层楼宇、独栋办公楼宇等多种形式办公空间及多元化商务商业生活配套，为企业构筑全方位发展扩张的动力平台，并为企业员工提供工作生活一体化的有机空间。占地面积约500亩，总建筑面积约52万平方米。以高九路为中心轴线划分为南北两大部分：南部与大坪商业中心相邻，建筑形式以甲级精品写字楼、创意写字楼、五星级酒店、精品商业、高端商务公寓为主；北部连接红岩96、村、化龙桥地区，以独栋总部楼群为主，配以200亩虎头岩城市生态公园，形成集办公、科研、生活、体闲于一体的企业总部集聚基地。图表4.5 渝中总部经济园项目项目发展解读：项目区位较差，且周边没有相关产业支撑，难以形成企业聚集的气候。项目整体定位更多的是以商务办公为主，未来的发展以居住和商务为主，并非单纯的办公、总部区。目前XX总部经济开发处于较低发展水平，总部基地还处于萌芽阶段。36. XX总部基地潜在项目分析未来XX潜在开发总部基地项目如图表4.6、4.7所示，XX潜在开发项目较多，大多数属于特定产业型的项目，主要为临空产业、信息产业、创意文化产业、高新技术产业等。XX未来将大力发展总部经济，开97、发总部基地，实现区域经济水平的提升和区域产业的升级。图表4.6 潜在开发项目概况XX西部国际总部基地XX恒德国际投资集团茶园新区65万方西南总部基地项目渝北区政府/渝北空港新城管委会空港新城195万方千方信息产业园千方实业茶园新区30万方九龙坡“川美创谷”艺术创意园四川美术学院、九龙坡区政府九龙坡西永百年粮仓改建创意产业基地西永微电子产业园区、XX大学艺术学院、XX中十冶皓鼎房地产开发集团有限公司沙坪坝25万北斗导航产业园 XX北斗有限公司北碚水土20万方莱宝产业园莱宝高科集团北碚水土36万图表4.7 潜在开发项目分布示意图小结：总部经济是中心城市新的区域经济形态，作为一种高级形态的产业集群，98、总部基地将成为税收、资金、人才和品牌的汇集高地。XX作为中国5大城市之一，需要以总部经济促成区域经济的快速发展。目前XX总部经济开发处于较低发展水平，总部基地还处于萌芽阶段，总部基地开发水平亟待提升。九、 XX发展总部经济环境分析(一) XX工业园发展现状目前工业园区共引进175家企业，其中投产105家，2007年产值97亿元，规划2012年产值将达到500亿元，2020年将达1500亿元。目前投产企业主要有美国天合汽车集团、广东乐百氏集团、巴西派罗蒙集团和中国奥康集团、青岛双星集团、广东伟雄集团、红宇精密工业公司、金冠汽车公司、红旗缸盖公司、砂之船（意大利）鞋业服饰公司等，在建企业主要为XX99、力帆集团、嘉陵集团等。XX工业园区目前以发展制鞋业和机械制造加工业为主，园区产业处于发展初级阶段，园区龙头企业尚未发展稳定。(二) XX工业园发展规划图表4.8 XX工业园规划示意图XX北部和西部规划为城区，以商业用地和居住用地供应为主；南部是工业园，打造生态工业园将大大提高工业园的环境质量。随着大学城隧道的通车，XX与西永微电园的距离大大缩短，将十分有利于新规划的西永微电园XX拓展区的发展。一是拉近了XX与主城之间的距离，大大降低了XX配套企业的物流成本，提高了经济效益。二是XX的区位优势更加凸显，主城“退二进三”的企业，大都看好XX。三是交通的快捷，也使XX成为吸引人才的高地。四是许多企业100、的观念因此转变，更加先进的技术、管理都将在XX汇集。根据XX产业规划，到2020年，XXXX工业园区总建成面积将达25平方公里，其中工业用地21平方公里，区域范围包括璧城片区15平方公里和青杠片区10平方公里，以生态工业园区为载体，建设千亿工业集聚区。当前XX县正加快推进西永微电园拓展区建设，五年内，6平方公里西永微电园拓展区预计产出600亿元。到2014年，嘉陵集团整体迁建项目产值将达到100亿元，青山变速器工业园将成为年产值50至100亿元的工业园，同时蓝黛等一批重点工业项目也在不断壮大，全县装备制造业产值可达400亿元。而医药食品产业的培育和发展，鞋业的提档升级，也将为XX工业注入新的活101、力。璧城片区主要发展电子信息产业、装备制造（含汽摩业）和鞋业及相关配套服务性产业；青杠片区主要布局装备制造业（含汽摩业）和医药食品产业，配套发展包装、新型建材等产业。产业的规划促进传统产业向现代先进产业转变，促进由主要依靠高能耗、高消费、低产出向主要依靠绿色环保、科技进步、高附加值的转变。37. 电子信息产业XX紧靠西永微电园，是得天独厚的笔记本电脑产业配套区。XX县把微电园拓展区建设作为XX的工业特区。主要发展以笔记本电脑机构件，即笔记本连接轴、支架、外壳等配套产品及相关的电子类产品；引进和培育发展IP、集成电路、电子元件、汽摩电子、电子材料、信息家电和软件及服务外包产业。目前，6平方公里的102、西永微电园拓展区已完成控规编制，首期3平方公里的征地拆迁、基础设施建设等已全部启动，IT配套产业招商也取得了较大成效，已有21家IT配套企业落户XX微电园拓展区，包括全球最大的电脑键盘鼠标生产商台湾精元公司以及全球最大的笔电麦克风扬声器生产商台湾富祐鸿公司。这21家企业用地1460余亩，总投资30.5亿元，建成投产后年产值将达89.2亿元，可解决就业人员2.6万人左右。目前，XX传鲸科技有限公司、台湾精元电脑股份有限公司等企业已投产。38. 医药食品产业目前，XX县有医药食品企业104家，从业人员3500余人。今年1至8月，医药食品产业实现总产值9.3亿元。在食品工业方面，XX县食品工业已涵盖103、食品加工、食品制造、饮料制造三大类，主导产品有矿泉水、冷冻饮品、调味品、茶叶、粮食酒、膨化食品等品种，形成了以乐百氏、大桥道、口之福等骨干企业为支柱的食品工业。在医药工业方面，主导产品有药用空心胶囊、健曲、兽用针剂等，主要有亚峰药业、西部药业、中亚动物药业、嘉瑞药业等企业。XX医药食品行业基础深厚，但存在有特色没有规模，有产品没有品牌的问题。因此坚持特色化与一体化并举，完善产业链条，优化产业区域布局，培育医药食品产业集群；着力转变增长方式，促进资源的精、深加工和综合利用，改造提升县内已有的食品加工企业，着力打造一批知名绿色环保品牌，提升行业发展总体水平；着力引进有自主知识产权的高科技生物制药项104、目和国际国内知名生物医药企业集团，依靠大企业、大项目“借船出海”，提高XX县医药食品业竞争力，推动医药食品产业又好又快发展。以实现2015年产值100亿万的目标。39. 装备制造产业XX县拥有装备制造企业544家，从业人员5万余人。去年，装备制造业实现产值153.7亿元，上缴税金6亿元。2009年，XX县还被中国汽车工业协会授予“中国汽车(摩托车)零部件制造基地”。XX县拥有的汽摩零部件全国百强企业占全市总数的40%，汽摩零部件产值过10亿元的企业户数已占全市的1/3；XX县生产微车变速器产量占全国微车变速器市场的60%以上；生产制动器覆盖轻型车、微型车、轿车等领域，占国内汽车制动器领域市场份105、额的12%以上；青山公司的汽车AMT自动变速器成功量产，一举填补了我国在该领域的空白。在此良好基础上，XX将以嘉陵、红宇、青山等装备企业为龙头，重点发展壮大汽车摩托车整车、汽车变速器、汽车制动器等附加值高的装备产业，着力打造产品在全国、全球占到一定份额的企业，加大企业技术改造投入，加强自主研发能力，延伸和完善产业链，推动XX装备制造业上档升级，壮大装备制造产业集群。(三) XX发展总部经济环境小结工业是XX县经济增长的主要动力，在政府大力的发展下，其目前拥有良好的产业基础。随着XX县经济、交通、城市的发展，将提升城市地位及增强城市辐射力，加之生态工业园区加速推进、西永微电园拓展区启动及建设建造106、千亿级工业园的规划，使XX县工业快速发展，为工业园带来大量产业及企业的集群，为打造总部经济创造了良好条件，同时总部经济将推动XX工业的快速发展，成为XX工业飞跃的一个关键因素。加之，目前XX工业园配套较缺乏，总部基地为其提供较完善的园区配套服务，有助于提高园区整体实力。但在整个XX工业园区中目前暂无总部基地的规划，这将成为市场的一个机会点。第五章 项目属性及整体发展方向分析十、 项目属性(四) 项目基本情况40. 项目区位项目位于XX市XX县，距离西永城市副中心车程8分钟，距离XX沙坪坝CBD车程约20分钟，距离江北机场半个小时。项目宗地位于XX县城南部，隶属于XX工业园区。图表5.1 项目城107、市区位示意图41. 项目四至宗地东临工业园区主干道金剑路；西侧为昕伟物业，后期将会搬迁；北侧、南侧为次干道。图表5.2 项目四至示意图(五) 项目宗地现状宗地较为平整，内部有一条水泥路，临主干道目前正在进行商业楼基础作业。图表5.3 项目宗地现状示意图(六) 项目周边概况42. 交通项目三面临道路，通过金剑路、S108能快速到达双星大道，经XX隧道抵达大学城、西永。连接青杠、永川的永嘉大道，使XX主城及周边区县到达该区域极为便捷。轻轨1号线延至XX已纳入XX中期规划，预计2012年动工建设。项目的交通条件为消费者到达、物流运输提供便利。图表5.4项目周边交通路线组织示意图43. 配套项目配套缺108、乏，周边主要为一些日常生活用品配套。项目距XX商业中心约3.5公里。3公里范围内仅一所金剑小学，教育配套缺乏。周边无购物及娱乐休闲场所。图表5.5项目周边配套示意图44. 景观资源宗地西侧临近璧南河，但由于昕伟物业三幢办公楼遮挡，导致视野不开阔。后期昕伟物业将搬迁，但时间和日后该土地的用途尚不确定，河景资源可利用程度较低。本项目西侧一河之隔观音塘湿地公园，约500米距离，步行7分钟即可达到，可作为本项目的景观、休闲配套。图表5.6项目周边景观资源示意图十一、 项目产品初判(七) 项目属性回顾45. 优势（18） 区位优势项目位于XX市XX县，距离西永城市副中心车程8分钟，距离XX沙坪坝CBD车109、程约20分钟，距离江北机场半个小时。项目宗地位于XX县城南部，隶属于XX工业园区，位于工业园区重要地段。（19） 地块属性工业用地性质，容积率0.3。（20） 景观资源丰富湿地公园可作为本项目的景观、休闲配套。（21） 交通便捷项目三面临道路，通过金剑路、S108能快速到达双星大道，经XX隧道抵达大学城、西永。连接青杠、永川的永嘉大道，使XX主城及周边区县到达该区域极为便捷。46. 劣势规模小、宗地不规则；配套少。(八) 项目产品初步研判根据项目自身规划条件和项目属性进行初步判定，本项目的发展方向为：总部基地。图表5.7国内外工业地产项目物业开发类型与成功因素城市型北京总部基地、北京BDA国际110、企业大道、中邦MOHO 独栋办公、高层办公、商业 城市经济快速发展、城市区域不断扩张、政府引导、政策优惠 园区型 法国索菲亚高科技园区、日本筑波科学城、苏州工业园、大连软件园 标准厂房、独栋办公、高层办公、研发楼、住宅、商业 依托产业发展、龙头企业进驻、政策优惠、学校等相关研发机构 复合型德国宝马中心、瑞士巧克力工厂、韩国首尔数码城、杭州白马动漫城办公楼、商业、休闲 依托产业发展，打造特色新型产业图表5.8项目产品初步研判推导图第六章 办公需求分析十二、 XX办公市场现状XX办公市场主要分布在商业街住宅底层和住宅小区内部，分布凌乱，办公环境差，形象差，档次低。 办公企业数量少，规模小，通常为2111、0-200平方米。 图表6.1 XX办公市场现状示意图办公核心商圈租金约60-70元/平方米/月，金剑路租金约20-55元/平方米/月。 主要需求行业为服务行业，如保险、房地产、律师等。 XX办公市场有待升级，发展办公存在市场机会。 十三、 园区企业调研(一) 企业概况XX金田鞋业有限公司坐落于XXXX工业园区（璧城街道金剑路），与本项目仅一路之隔，XX金田鞋业有限公司成立于2008年7月份，与政府签订了30年的土地租赁合同，企业年产值达4个亿，占地面积120亩，目前员工人数为3000多人，预计员工数将达到5000人。 XX金田鞋业有限公司为巴西企业家投资的一家大型鞋业公司，产品主要销往美国市112、场。公司将开设12条流水生产线，18条面部生产线，10条成型线，每条流水线大概60-70人 。(二) 企业对XX工业园发展的看法园区的发展还是比较快的，台湾精元电脑有限公司，冰点水有限公司都已经在工业园区落户，厂房都在建设当中，预计用不了多长时间就会投入生产运营，园区的人流量会越来越大，璧南河对岸的湿地公园也成为了园区工人休息的好去处。周边配套相对还比较匮乏，工人在外就餐大部门在周边小餐馆或者路边摊点，像他这样的中层管理的消费场所根本没有，离工作地方近，平时的消费休闲场所还是希望在工业园区得到满足，如果这一部分做起来，发展前期应该是比较好。(三) 企业对XX工业园建设总部基地的看法XX工业园发113、展比较快，政府规划未来工业园将入驻更多的企业，其中多为电子信息这种高科技行业的企业，加之XX经济、交通、城市的大力发展，城市地位提升，将成为XX的重要产业聚集区，有发展总部基地的基础，应该会成为XX的一个特色项目，企业比较看好。十四、 企业办公需求调研(四) XX办公企业图表6.2 XX县访谈办公企业名录表企业办公地点主要倾向核心商圈，成熟配套区，对办公场地升级有所期待，对办公环境开始有所要求，对于集中式写字楼办公无概念。如果有政府的引导，能形成企业集中办公的气氛，同时在XX形成一个企业办公聚集区，将考虑搬迁办公地点。 (五) 主城客户 目前市场不成熟，地段较偏远，周边为工业园区，对于工业用地114、抗性也较大，投资价值不高，风险大，基本上都不会考虑购买。但XX发展迅速，对今后发展的预期较高，待产业园基本成型时，或者由政府号召，有较多企业入驻项目时，会考虑购买。小结园区企业看好XX及产业园的发展，有发展总部基地的基础。总部基地使用客群以本地企业为主，主要是办公场地升级和新注册企业。使用企业行业类型为装饰工程、商贸服务、房地产等。企业关注点在于地段、硬件配置、价格。企业更换办公地点意愿在于办公环境改善、价格浮动不太大。第七章 项目定位十五、 整体定位(一) 项目SWOT分析47. 优势（S）区位优势，项目位于XX市XX县，距离西永城市副中心车程8分钟，距离XX沙坪坝CBD车程约20分钟，距离115、江北机场半个小时。项目宗地位于XX县城南部，隶属于XX工业园区，位于工业园区重要地段；交通便利，项目三面临道路，通过金剑路、S108能快速到达双星大道，经XX隧道抵达大学城、西永。连接青杠、永川的永嘉大道，使XX主城及周边区县到达该区域极为便捷；产业政策优势。 48. 劣势（W）净用地面积小，无法形成规模效应；项目周边休闲、娱乐、康体等设施较少，生活配套档次低。49. 机会（O）城市经济发展与城市定位规划利好； 西永微点园产业园拓展区，产业升级，优惠政策吸引；园区中高档次办公楼存在市场空白点。 50. 威胁（T）园区产业发展初级阶段； 园区龙头企业尚未发展稳定； 未来发展存在不确定性。 通过对116、项目SWOT的分析可知，项目最大的优势在于拥有的道路条件和区位优势，目前没有总部基地项目，这对本项目来说是一个很好的竞争力；最大的发展机遇来自于城市及产业近期发展预期的快速提升，快速提升的城市发展和产业升级将直接为项目的开发奠定坚实的基础；而两者之合力则可产生更为庞大的推动力，有效的支撑项目的后续开发以及盈利能力的提升。项目的劣势和威胁除了未来园区的发展不确定性难以控制外，可借助项目地块自身条件通过合理定位、采取适当的营销措施避免或减少其影响。(二) 项目定位通过对XX城市定位、城市规划、园区规划、项目自身优劣势等方面的分析，本项目整体定位为：绿岛首席总部港，璧城工业园区配套中心XX市总部基地117、标杆，XX新地标十六、 市场定位立足XX，打造XX第一个总部基地项目，成为XX的标杆。走向XX，借XX的高速发展的机遇，吸引企业入驻。立足XX，走向XX十七、 客户定位从项目开发目标、XX总部基地现有客户及未来客户结构的演变角度出发，本项目的目标客户为：高知识型、高智慧型、高成长的企业、关联性企业看重项目性价比的城市中小型成长型企业工业园相关产业附属企业 目标客户对项目的诉求点： 对项目的发展前景具有理性认识 产业聚集效应利好 展示企业品牌形象 提升商务品质 舒适的办公环境 提升员工工作效率十八、 功能定位中小企业办公聚集、孵化、科技研发、企业形象展示、金融配套服务、园区配套服务中心、信用卡中118、心、信息中心等。十九、 产品组合总部楼、研发楼、配套中心、会议中心为企业提供公园式的办公环境、绝佳的企业品牌展示形象，一种新型的商务办公模式。区域的标志性建筑，展现沉稳大气的企业形象，实现区域产业的聚集。园区配套：金融配套服务、园区配套服务中心、信用卡中心、信息中心、会议中心等为入驻企业提供便利的商务服务。二十、 价格定位(一) 定价前提在参数的选取中遵循谨慎原则，根据项目自身质量指标和项目规划指标两个方面进行定价。(二) 市场比较法 本项目主要采用市场比较法进行租金的价格测算，市场比较法的核心是运用相类似的项目作为样本，通过对影响租金价格因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格119、。 样本必须具有参照意义，否则将影响价格的准确性。选取样本选取原则：相近原则，相近地段会有更多的相近因素；成功原则，只有成功的楼盘才具有参考意义；功能原则，样本楼盘必须具有相同的功能定位。(三) 售价测算 因XX目前写字楼项目，根据本项目自身属性，通过对比XX主城写字楼与住宅价格对比，获取写字楼与住宅售价比例约为1：1.4-1.7。同时考虑到XX整体房价差异不大，于是对住宅进行价格测算。住宅比较指标分为以下九个：项目规模+小区景观+立面设计+交通状况+升值潜力+物业管理+附加因素+用地性质+所属区域。图表7.1 对比项目概况表欧鹏 碧蓝河1号 璧城街道双星大道 42005 164765 景观居120、所,水景地产,复合地产 1470 4.99 雅瑞阁 青山河畔 青杠街道民安街 6213 117620 景观居所 914 3.97 绿城上岛 璧青北路 52000 220000 景观居所,宜居生态地产 352 3.8 瀚恩第五大道北城旺角 北二环 167950 751780 景观居所,复合地产,国际化社区,酒店式公寓 352 4.5 天佑山水国际 璧城街道璧青北路 60000 108000 花园洋房,教育地产 500 1.8图表7.2 对比项目系数表建筑自身质量指标 50% / 0.67 / 0.468 / 0.5424 / 0.5866 / 0.5838 建筑规模 10% 1.1 0.11 0121、.7 0.07 1.3 0.091 1.9 0.133 1.5 0.105 小区景观 5% 1.5 0.075 1 0.05 1.2 0.06 1.2 0.06 1.3 0.065 立面设计 7% 1.2 0.084 1 0.07 1.1 0.077 1.3 0.091 1.1 0.077 交通状况 8% 1.3 0.104 0.8 0.064 0.9 0.0576 0.9 0.0576 1.4 0.0896 升值潜力 7% 1.6 0.112 0.9 0.063 1.2 0.0756 1.1 0.0693 1.2 0.0756 物业管理 8% 1.5 0.12 1.2 0.096 1.2 0122、.1152 1.2 0.1152 1.1 0.1056 附加因素 5% 1.3 0.065 1.1 0.055 1.2 0.066 1.1 0.0605 1.2 0.066 项目规划指标 50% / 0.75 / 0.55 / 0.75 / 0.5925 / 0.60 用地性质 25% 1.3 0.33 1.3 0.33 1.4 0.46 1.2 0.39 1 0.33 所属区域 25% 1.7 0.43 0.9 0.23 1.3 0.29 0.9 0.2025 1.2 0.27 合计 100% / 1.420 / 1.018 / 1.290 / 1.1791 / 1.179 图表7.3 对比123、项目建面售价表建面售价(元/)5300 3600 4500 3400 4200 综合对比价格评估 评估公式：参考项目修正均价=该项目比较系数/参考项目比较系数之和该参考项目均价。 住宅评估建面价格：3841元/平方米。 经过修正： 本项目住宅现时售价评估为3800元/平方米 写字楼现时售价预估为5000元/平方米 图表7.4 XX主城写字楼与住宅价格对比南坪 7200 8600 1:1.2 上海城8600 10000 1：1.2 渝中 8000 10800 1.1.3 新干线 10800 14000 1：1.3 第八章 项目开发及经营进度二十一、 项目开发周期计划根据设计施工安排，预计2011124、年9月开工奠基，开发周期约为五年。项目开发周期计划为：图表8.1 项目开发周期计划表图表8.2 项目施工分期计划表分期物业体量备注一期精品写字楼、配套中心16500蓝色标注二期精品写字楼、普通写字楼、配套中心和会议中心42628红色标注三期精品写字楼、普通写字楼、配套中心60566绿色标注二十二、 项目销售周期计划根据建设进度计划，本项目销售周期约6年时间，即2012年进行销售。图表8.2 项目销售周期计划表第九章 项目经济效益评估二十三、 项目投资估算说明(一) 投资估算的范围按项目用地39898平方米，总建筑面积119694平方米进行投资估算。包括49194平方米精品写字楼、28700平方125、米配套中心、38800平方米普通写字楼、3000平方米会议中心和26507平方米地下车库及设备用房。(二) 投资估算的取值说明1. 土地成本：按照楼面地价600元/估算。2. 前期费用：按照单项前期费用累加。3. 建筑安装工程费：按照单项建筑安装工程费累加。4. 基础设施费：按照单项基础设施费累加。5. 营销费用：按收入的4%进行计算。6. 管理费用：按工程费用5%估算。7. 财务费用：按工程费用10%估算。8. 不可预见费：按工程费用4%估算。9. 交易环节税费：按照单项费用累加。10. 所得税费：按照销售收入的25%计算。二十四、 项目资金计划预测(一) 项目技术经济指标本项目总用地398126、98平方米，折合59.85亩。项目整体容积率为3.0，可建建筑面积119694平方米（地上）。根据初步拟定的方案，项目建设分为精品写字楼、小精品写字楼、配套中心、会议中心，其中精品写字楼49194平方米、普通写字楼38800平方米、配套中心28700平方米、会议中心3000平方米和地下车库及设备用房26507平方米。根据初步方案，项目约778个车位，其中地上78个，地下700个。图表9.1 项目技术经济指标序号指标单位数量亩1总用地面积2净用地面积39898.0059.85序号指标单位拟建规定3建筑密度45.0%4容积率3.05绿地率35.0%6计容总建筑面积119694序号指标单位数量套7总127、建筑面积146,2018地面以上建筑面积119,6948.1精品写字楼49,1948.2配套中心28,7008.3普通写字楼38,8008.4会议中心30009地下车库及设备用房26,50710停车数量辆77810.1地下辆70010.2地上辆78(二) 项目投资估算根据测算，项目总投资54480万元，其中土地获取成本约为7182万元，约占总投资的13.18%；前期工程费用2924万元（包括规划设计、勘测、各种政府规费、临时设施等），占总投资的5.37%；建安工程费29996万元，占总投资的55.06%；基础设施费4386万元，占总投资的8.05%；不可预见费1492万元，占总投资的2.74%128、；财务费用3731万元，占总投资的6.85%；管理费用1865万元，占总投资的3.42%；营销费用2904万元，占总投资的5.33%。图表9.2 项目投资成本序号费用名称金额（万元）所占比例单方成本(元/)总建筑面积(含地下分摊面积)地上计容总建筑面积1土地费用7,18213.18%4916002前期工程费2,9245.37%2002443建安工程费29,99655.06%2,0522,5063.1精品写字楼9,6116578033.2配套中心7,3565036153.3普通写字楼8,8346047383.4会议中心61642513.5地下车库及设备用房3,5786.57%2452994基础设129、施费4,3868.05%3003665不可预见费1,4922.74%1021256财务费用3,7316.85%2553127管理费用1,8653.42%1281568营销费用2,9045.33%1992439开发建设成本54,480100.00%3,7264,552详细成本见附件一：成本明细表。(三) 项目销售收入根据测算，总销售收入7.26亿元，一期销售收入1亿元，二期销售收入2.5亿元，三期销售收入3.8亿元。图表9.3 项目销售收入表序号收入（万元）合计2012年 2013年2014年2015年2016年2017年1销售收入（万元）72605 9682 15092 9188 20977 130、11196 6470 一期配套中心5043 5043 0 0 0 0 0 普通写字楼5426 2681 2745 0 0 0 0 二期配套中心7953 1959 5995 0 0 0 0 普通写字楼7809 0 1510 3896 2404 0 0 精品写字楼7422 0 3659 3763 0 0 0 会议中心1183 0 1183 0 0 0 0 三期配套中心13048 0 0 0 13048 0 0 精品写字楼16160 0 0 1529 5526 6558 2546 普通写字楼8562 0 0 0 0 4638 3924 详细销售收入见附件二：销售收入表。(四) 项目资金来源与应用根据131、工程进度以及销售回款进度测算所得，自有资金2011年3季度开始投入，从2013年2季度项目开始运营即可通过销售收入再投入实现滚动开发以及后期运营。根据测算，项目累计需要自有资金19851万元，销售收入再投入34628万元。图表9.4 项目资金来源与应用表序号 年份 项目合计（万元）1资金来源54,480.16 1.1自有资金19851.74 1.2收入再投入34628.42 2资金使用54,480.16 开发成本44,487.79 2.1土地费用7181.64 2.2前期工程费2924.03 2.3建安工程费29996.08 2.4基础设施费4386.04 2.5不可预见费1492.25 2.132、6财务费用3730.61 2.7管理费用1865.31 2.8营销费用2904.20 详细项目资金来源与收入见附件三：项目资金来源与应用表。(五) 项目损益分析从项目损益表可以看出，项目交易环节税费总计5445万元，所得税总计3519万元，项目总利润为12679万元，税后利润9159万元。图表9.5 项目损益表序号 年份 项目合计（万元） 1 收入 72,605.03 1.1 销售收入 72,605.03 2 开发成本 44,487.79 3 交易环节税费 5,445.38 3.1营业税3630.25 3.2城建税及附加254.12 3.3教育费附加108.91 3.4土地增值税726.05 133、3.5交易税费726.05 4 不可预见费 1,492.25 5 财务费用 3,730.61 6 管理费用 1,865.31 7 营销费用 2,904.20 8利润总额12679.509 所得税（25） 3,519.9710税后利润9159.53详细项目损益情况见附件四：项目损益表。二十五、 项目经济分析(一) 项目现金流流量分析根据测算，项目最大现金流出在2011年，约1.39亿元。最大现金流入出现在2015年，约2.09亿元。最大净现金流在2015年，约1.38亿元。图表9.6 项目资金现金流量走势图详细见附件五：项目现金流量表。(二) 项目累计现金流流量分析根据测算，项目累计现金流入总计134、72605万元，现金流出总计63445万元，项目净现金流为9159万元。根据测算，项目累计现金流峰值19683万元，出现在2012年。项目于2015年第1季度实现累计现金流为正，即2015年项目可实现投入资金的回收。图表9.7 项目自有资金现金流量走势图详细见附件五：项目现金流量表。(三) 盈利能力分析本项目2017年获得税前收益约1.27亿元，税前投资回报率23.27%，税后收益约9160万元，税后投资回报率16.81%，全部资金内部收益率9.89%，全部资金静态投资回收期5.44年。 图表9.8 项目盈利能力指标序号项目单位数量备注相关指标1项目可实现的收入万元72,6052支出万元59,135、9262.1开发建设成本万元54,4802.2营业税万元3,993销售收入（实际销售收入）5.55.5%2.3交易税费万元726销售收入（实际销售收入）11%2.4土地增值税万元726销售收入（实际销售收入）1（预征）1%3税前收益万元12,679税前收益收入（实际收入）-支出4税前投资回报率比率23.27%投资回报率税前收益/开发建设成本5税后收益万元9,160税后收益税前收益-所得税(税率25%)25%6税后投资回报率比率16.81%投资回报率税后收益/开发建设成本7销售利润率比率12.62%销售利润率税后利润/销售收入8全部资金内部收益率比率9.89%9静态回收期年5.44(四) 总资产136、评估根据测算，项目总资产为59422万元，其中精品写字楼评估为16160万元，配套中心评估为26043万元，普通写字楼评估为13235万元，会议中心评估为1183万元，车库评估为2801万元。图表9.9 项目总资产评估表序号项目计算基数()建面均价(元/)金额（万元）备注1精品写字楼49,194 3,285 16,160 市场估价2配套中心28,700 9,074 26,043 3普通写字楼38,800 3,411 13,235 4会议中心3,000 3,944 1,183 成本估价5车库计算基数(个)均价(元/个)金额（万元）700 40,000 2,801 6合计 59,422 第十章 项137、目开发难点及对策研究二十六、 开发难点XX目前产业整体发展规模小；主要为机械制造业、制鞋业、新型建材业等体力密集型企业；产业处于发展初期还未形成较大规模；政府多次上调存款准备金率，并要求国内银行将保证金存款纳入存款准备金的缴存范围，使银根再次缩紧，销售贷款是难点；办公物业在后期销售存在较大难度；企业前期投入大，利润保障也是一大难点。本项目定位为XX总部基地标杆，XX新地标，在XX市范围内具有很强排他性，只能以唯一的形式存在，若有其它同类的市场同期规划或开发，势必会出现恶性的竞争，导致严重的市场风险。二十七、 对应策略发展战略：跳离现有工业地产开发、发展模式。寻求新型的发展方向，以需定产、以市场138、为主导，主抓能快速变现实现更高附加值的发展战略。应对策略：XX独一无二，通过塑造XX首屈一指的产品引领XX办公物业的发展，以独一无二的产品吸引客户。实现政企联动，与管委会、相关部门谈判实现其进驻本项目，同时带动相关物业的发展。配套完善，提供完善的配套功能、商务功能，满足办公客户的需求。政策扶持，项目作为招商引资项目，享受XX县现已出台的有关招商引资优惠政策，为了使园区能够得到更好的发展，政府应在招商优惠政策给予一定扶持。与政府银行建立友好关系，开发企业先行与政府、银行做好相关工作，以便解决销售贷款问题。申报XX市重点工程项目，建议将本项目申请立项为XX市重点工程项目。同时尽快启动实施建设，占领139、先机，则其他地区将不再可能设置此类市场。取得各方广泛支持，在以后的政府公共关系方面，项目运作方应当保持与政府、媒体、市民的良好关系，得到广泛的支持。第十一章 项目结论从宏观层面上，XX是一个极具发展潜力的国家级中心城市，城市定位、城市规划、城市建设引领着城市经济高速持续稳步的增长，城市将迈入国际级大都市行列；同时，随着两江新区的发展影响，XX城市社会结构、产业结构、城市环境都将得到大幅改善，并将吸引大量国内外资金进入XX，提高市民收入，增加市民消费能力；另外，随着城市航空、铁路、水路、道路条件的改善，未来，XX将成为真正的中国内陆的交通枢纽、商贸中心和物流中心，并将吸引大量的企业在XX投资建厂140、。随着城市辐射力的提升，XX将带来大量产业集群，给XX的产业发展带来了良好的发展机遇，未来XX产业的优惠政策加上两江新区及西永保税港的成熟，XX将迎来产业的飞速发展期。在市场方面，目前我国工业发展正处于由产办工业集群向总部工业基地发展的转型关键时期，总部工业基地是未来的发展趋势，具有前瞻性，同时符合工业发展中多元化的需求。我国总部经济近年来得到快速发展，在一定程度上推进了城市的经济转型和发展。总部经济是我国中心城市产业升级、品位提升的动力引擎，也是政府推进中心城市产业升级的战略选择，总部基地的开发建设为总部经济的发展提供良好的物质承载体。总部经济是中心城市新的区域经济形态，作为一种高级形态的产141、业集群，总部基地将成为税收、资金、人才和品牌的汇集高地。XX作为中国5大城市之一，需要以总部经济促成区域经济的快速发展。目前XX总部经济开发处于较低发展水平，总部基地还处于萌芽阶段，总部基地开发水平亟待提升。XX是XX都市发达经济圈的重要组成部分，在XX乃至整个西部地区的经济发展中具有重要的地位和作用。伴随交通条件和城市地位的改善，城市的全面建设，人口的激增XX作为重要产业拓展区，将为工业发展提供良好的契机，第三产业稳健发展，将为办公市场发展提供支撑。大量的新增消费需求，将会对项目的发展提供巨大空间。在盈利能力方面，通过本可行性报告测算分析，本项目在实施后可实现税前收益约1.27亿元，税前投资142、回报率23.27%，税后收益约9160万元，税后投资回报率16.81%，全部资金内部收益率9.89%，全部资金静态投资回收期5.44年。基于上述结论，本项目可行。第十二章 附件附件一：成本明细表序号成本项目计算方法或依据文件计费基数单位单价（元/） 概算指标合价（万元）地上总建筑面积单方造价（元/）总建筑面积（含地下）单方造价（元/）一土地费用 不计 119,694 600 7182 600 491 二前期工程费（可行性研究及定位费用、规划设计费、勘测费、监理费等） 经验预估 146,201 200 2924 244 200 三建筑安装工程费146,2012052 29996 2506 205143、2 （一）配套中心28700 2563 7356 615 503 1土建工程建筑面积28,7001300 3731 312 255 1.1基础建筑面积28,700200 574 48 39 1.2上部主体建筑面积28,7001100 3157 264 216 2安装工程（含给排水、暖通、消防等、不含大型设备）建筑面积28,700500 1435 120 98 3外墙装饰工程 外墙面积 24,395 500 1220 102 83 4公共区域装修 建筑面积的50% 14,350 300 431 36 29 5大型设备（电梯，含客梯和货梯） 预估 12 台 450000 540 45 37 （二）144、精品写字楼49,1941954 9611 803 657 1土建工程建筑面积49,1941300 6395 534 437 1.1基础建筑面积49,194200 984 82 67 1.2上部主体建筑面积49,1941100 5411 452 370 2安装工程（含给排水、暖通、消防等、不含大型设备）建筑面积49,194300 1476 123 101 3外墙装饰工程 外墙面积 30,000 400 1200 100 82 4大型设备（电梯，含客梯和货梯） 预估 12 台 450000 540 45 37 （三）普通写字楼38,8002277 8834 738 604 1土建工程建筑面积38,145、8001350 5238 438 358 1.1基础建筑面积38,800250 970 81 66 1.2上部主体建筑面积38,8001100 4268 357 292 2安装工程（含给排水、暖通、消防等、不含大型设备）建筑面积38,800400 1552 130 106 3外墙装饰工程 外墙面积 23,490 700 1644 137 112 4大型设备（电梯，含客梯和货梯） 建筑面积 8 台 500000 400 33 27 （四）会议中心3,0002053 616 51 42 1土建工程建筑面积3,0001350 405 34 28 1.1基础建筑面积3,000250 75 6 5 1.146、2上部主体建筑面积3,0001100 330 28 23 2安装工程（含给排水、暖通、消防等、不含大型设备）建筑面积3,000400 120 10 8 3外墙装饰工程 外墙面积 1,300 700 91 8 6 （五）地下车库及设备用房 建筑面积 26,5071350 3578 299 245 1土建工程建筑面积26,5071300 3446 288 236 1.1基础建筑面积26,507200 530 44 36 1.2上部主体建筑面积26,5071100 2916 244 199 2设备及安装工程费建筑面积26,50750 133 11 9 四基础设施费经验预估146,201 300 43147、86 366 300 五不可预见费 二四项的4 37,3064.00%1492 125 102 六财务费用 二四项的10 37,30610.00%3731 312 255 七管理费用 二四项的5 37,3065.00%1865 156 128 八营销费用 销售收入的4 72,6054.00%2904 243 199 以上合计54480 4552 3726 附件二：销售收入表序号年份 项目合计2012年2013年2014年2015年2016年2017年1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1销售收入（万元）72605 3266 2572 148、803 3041 3344 4463 5049 2235 2258 1904 3074 1952 5185 6021 4861 4910 2445 2888 2917 2946 2135 2157 2178 0 一期配套中心5043 3266 1776 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 普通写字楼5426 0 795 803 1082 1366 1379 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 二期配套中心7953 0 0 0 1959 1978 1998 2018 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0149、 0 0 0 0 0 0 普通写字楼7809 0 0 0 0 0 0 751 759 766 774 1172 1184 1196 1208 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 精品写字楼7422 0 0 0 0 0 1086 1097 1477 1492 1130 1141 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 会议中心1183 0 0 0 0 0 0 1183 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 三期配套中心13048 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3213 3245 3278 3311 0 0 0 0 0 0 0 0 精150、品写字楼16160 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 761 768 776 1568 1583 1599 1615 1631 1648 1664 840 849 857 0 普通写字楼8562 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 830 1257 1269 1282 1295 1308 1321 0 附件三：项目资金来源与应用表序号年份 项目合计（万元）2011年2012年2013年1234123412341资金来源54,480.16 0.00 0.00 9,812.72 4,106.60 4,165.20 5,239.01 2,492.13 2,823.8151、5 4,021.48 1,653.83 1,970.11 2,476.94 1自有资金19851.74 0.000.009,812.724,106.60898.952,667.301,688.800.00677.371.2收入再投入34628.42 3,266.252,571.71803.332,823.853,344.111,653.831,970.112,476.942资金使用54,480.16 0.00 0.00 9,812.72 4,106.60 4,165.20 5,239.01 2,492.13 2,823.85 4,021.48 1,653.83 1,970.11 2,476.9152、4 开发成本44,487.79 0.00 0.00 9,412.60 3,426.32 3,566.44 4,598.96 1,957.73 2,137.07 3,344.48 1,067.89 1,455.78 1,943.12 2.1土地费用7181.64 0.000.007,181.640.000.000.000.000.000.000.000.000.002.2前期工程费2924.03 0.000.001,462.011,462.010.000.000.000.000.000.000.000.002.3建安工程费29996.08 0.000.00768.951,964.313,566.153、444,111.621,957.731,649.732,857.141,067.891,455.781,455.782.4基础设施费4386.04 0.000.000.000.000.00487.340.00487.34487.340.000.00487.342.5不可预见费1492.25 0.000.0089.24137.05142.66183.9678.3185.48133.7842.7258.2377.722.6财务费用3730.61 0.000.00207.26207.26207.26207.26207.26207.26207.26207.26207.26207.262.7管理费用18154、65.31 0.000.00103.63103.63103.63103.63103.63103.63103.63103.63103.63103.632.8营销费用2904.20 0.000.000.00232.34145.21145.21145.21290.42232.34232.34145.21145.21序号年份 项目 合计（万元）2014年2015年123412341资金来源54,480.16 2,476.94 2,258.94 3,288.70 2,178.09 2,772.05 962.93 933.88 846.76 1自有资金19851.74 1.2收入再投入34628.42 2155、,476.942,258.943,288.702,178.092,772.05962.93933.88846.762资金使用54,480.16 2,476.94 2,258.94 3,288.70 2,178.09 2,772.05 962.93 933.88 846.76 开发成本44,487.79 1,943.12 1,649.73 2,723.66 1,655.76 2,143.10 487.34 487.34 487.34 2.1土地费用7181.64 0.000.000.000.000.000.000.000.002.2前期工程费2924.03 0.000.000.000.000.0156、00.000.000.002.3建安工程费29996.08 1,455.781,649.732,723.661,655.761,655.760.000.000.002.4基础设施费4386.04 487.340.000.000.00487.34487.34487.34487.342.5不可预见费1492.25 77.7265.99108.9566.2385.7219.4919.4919.492.6财务费用3730.61 207.26207.26207.26207.26207.26207.26207.26207.262.7管理费用1865.31 103.63103.63103.63103.631157、03.63103.63103.63103.632.8营销费用2904.20 145.21232.34145.21145.21232.34145.21116.1729.04附件四：项目损益表序号年份 项目合计（万元）2011年2012年2013年2014年12341234123412341收入72,605.033,266.252,571.71803.333,040.553,344.114,463.325,048.942,235.332,257.681,903.643,074.211,952.381.1销售收入72,605.033,266.252,571.71803.333,040.553,344158、.114,463.325,048.942,235.332,257.681,903.643,074.211,952.382开发成本44,487.79-9,412.603,426.323,566.444,598.961,957.732,137.073,344.481,067.891,455.781,943.121,943.121,649.732,723.661,655.763交易环节税费5,445.38-244.97192.8860.25228.04250.81334.75378.67167.65169.33142.77230.57146.433.1营业税3630.25-163.31128.594159、0.17152.03167.21223.17252.45111.77112.8895.18153.7197.623.2城建税及附加254.12-11.439.002.8110.6411.7015.6217.677.827.906.6610.766.833.3教育费附加108.91-4.903.861.204.565.026.697.573.353.392.864.612.933.4土地增值税726.05-32.6625.728.0330.4133.4444.6350.4922.3522.5819.0430.7419.523.5交易税费726.05-32.6625.728.0330.4133.4160、444.6350.4922.3522.5819.0430.7419.524不可预见费1,492.25-89.24137.05142.66183.9678.3185.48133.7842.7258.2377.7277.7265.99108.9566.235财务费用3,730.61-207.26207.26207.26207.26207.26207.26207.26207.26207.26207.26207.26207.26207.26207.266管理费用1,865.31-103.63103.63103.63103.63103.63103.63103.63103.63103.63103.6310161、3.63103.63103.63103.637营销费用2,904.20-232.34145.21145.21145.21290.42232.34232.34145.21145.21145.21232.34145.21145.218利润总额12679.500.000.00-9,812.72-4,106.60-1,143.92-2,860.18-1,749.05-11.35-928.172,474.742,700.16-409.26-388.58-498.07-445.06-372.149累计利润总额0.000.00-9,812.72-13,919.32-15,063.23-17,923.41-1162、9,672.47-19,683.82-20,611.99-18,137.25-15,437.09-15,846.35-16,234.94-16,733.01-17,178.06-17,550.2010所得税（25）3,519.9711税后利润9159.530.000.00-9,812.72-4,106.60-1,143.92-2,860.18-1,749.05-11.35-928.172,474.742,700.16-409.26-388.58-498.07-445.06-372.14序号年份 项目合计（万元）2015年2016年2017年1234123412341收入72,605.035,1163、85.266,020.934,861.264,909.882,444.752,888.142,917.022,946.192,135.292,156.642,178.21-1.1销售收入72,605.035,185.266,020.934,861.264,909.882,444.752,888.142,917.022,946.192,135.292,156.642,178.21-2开发成本44,487.792,143.10487.34487.34487.34-3交易环节税费5,445.38388.89451.57364.59368.24183.36216.61218.78220.96160.1164、5161.75163.37-3.1营业税3630.25259.26301.05243.06245.49122.24144.41145.85147.31106.76107.83108.91-3.2城建税及附加254.1218.1521.0717.0117.188.5610.1110.2110.317.477.557.620.003.3教育费附加108.917.789.037.297.363.674.334.384.423.203.233.27-3.4土地增值税726.0551.8560.2148.6149.1024.4528.8829.1729.4621.3521.5721.780.003.5交165、易税费726.0551.8560.2148.6149.1024.4528.8829.1729.4621.3521.5721.78-4不可预见费1,492.2585.7219.4919.4919.49-5财务费用3,730.61207.26207.26207.26207.26-6管理费用1,865.31103.63103.63103.63103.63-7营销费用2,904.20232.34145.21116.1729.04-8利润总额12679.502,024.324,606.443,562.793,694.882,261.392,671.532,698.252,725.231,975.141,166、994.902,014.840.009累计利润总额-15,525.88-10,919.45-7,356.66-3,661.78-1,400.391,271.143,969.386,694.618,669.7610,664.6512,679.5012,679.5010所得税（25）3,519.97667.88674.56681.31493.79498.72503.71-11税后利润9159.532,024.324,606.443,562.793,694.882,261.392,003.652,023.682,043.921,481.361,496.171,511.130.00附件五：项目现金流量167、表序号年份 项目合计（万元）2011年2012年2013年2014年123456789101112131415161现金流入72,605.03-3,266.252,571.71803.333,040.553,344.114,463.325,048.942,235.332,257.681,903.643,074.211,952.382现金流出63,445.51-9,812.724,106.604,410.175,431.892,552.383,051.904,272.291,988.582,348.782,644.592,646.272,401.713,519.262,324.522.1土地费用168、7,181.640.000.007,181.640.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.2前期工程费2,924.030.000.001,462.011,462.010.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.3建安工程费29,996.080.000.00768.951,964.313,566.444,111.621,957.731,649.732,857.141,067.891,455.781,455.781,455.781,649.732,723.661,655.762169、.4基础设施费4,386.040.000.000.000.000.00487.340.00487.34487.340.000.00487.34487.340.000.000.002.5不可预见费1,492.250.000.0089.24137.05142.66183.9678.3185.48133.7842.7258.2377.7277.7265.99108.9566.232.6财务费用3,730.610.000.00207.26207.26207.26207.26207.26207.26207.26207.26207.26207.26207.26207.26207.26207.262.7管理170、费用1,865.310.000.00103.63103.63103.63103.63103.63103.63103.63103.63103.63103.63103.63103.63103.63103.632.8营销费用2,904.200.000.000.00232.34145.21145.21145.21290.42232.34232.34145.21145.21145.21232.34145.21145.212.9交易税费5,445.380.000.000.000.00244.97192.8860.25228.04250.81334.75378.67167.65169.33142.77230171、.57146.432.10所得税（25）3,519.970.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.003项目净现金流9,159.53-9,812.72-4,106.60- 1,143.92-2,860.18-1,749.05- 11.35- 928.172,474.742,700.16- 409.26- 388.58- 498.07- 445.06- 372.144项目累计净现金流-9,812.72-13,919.32-15,063.23-17,923.41-19,672.47-19,683.82-20,611.172、99-18,137.25-15,437.09-15,846.35-16,234.94-16,733.01-17,178.06-17,550.20序号年份 项目合计（万元）2015年2016年2017年1718192021222324252627281现金流入72,605.035,185.266,020.934,861.264,909.882,444.752,888.142,917.022,946.192,135.292,156.642,178.21-2现金流出63,445.513,160.941,414.501,298.481,215.00183.36884.49893.34902.27653173、.93660.47667.08-2.1土地费用7,181.640.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.2前期工程费2,924.030.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.3建安工程费29,996.081,655.760.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.4基础设施费4,386.04487.34487.34487.34487.340.000.000.000.000.000.000.000.002.5不可预见费1,492.25174、85.7219.4919.4919.490.000.000.000.000.000.000.000.002.6财务费用3,730.61207.26207.26207.26207.260.000.000.000.000.000.000.000.002.7管理费用1,865.31103.63103.63103.63103.630.000.000.000.000.000.000.000.002.8营销费用2,904.20232.34145.21116.1729.040.000.000.000.000.000.000.000.002.9交易税费5,445.38388.89451.57364.59368175、.24183.36216.61218.78220.96160.15161.75163.370.002.10所得税（25）3,519.970.000.000.000.000.00667.88674.56681.31493.79498.72503.710.003项目净现金流9,159.532,024.324,606.443,562.793,694.882,261.392,003.652,023.682,043.921,481.361,496.171,511.13-4项目累计净现金流-15,525.88-10,919.45-7,356.66-3,661.78-1,400.39603.262,626.176、944,670.866,152.227,648.399,159.539,159.53 序号名称规格型号单位数量备注一制冷系统1压缩机组4AV10台42冷凝器LN-70台13贮氨器ZA-1.5台14桶泵组合ZWB-1.5台15氨液分离器AF-65台16集油器JY-219台17空气分离器KF-32台18紧急泄氨器JX-108台19冷风机KLL-250台810冷风机KLD-150台411冷风机KLD-100台212阀门套8613电磁阀套614管道及支架吨18.615管道及设备保温m32216管道保温包扎镀锌板吨1.617附件套1二气调系统1中空纤维制氮机CA-30B台12二氧化碳洗涤器GA-15台13气动电磁阀D100台144电脑控制系统CNJK-406台15信号转换器8线台16果心温度探头台77库气平衡袋5 m3个78库气安全阀液封式个79小活塞空压机0.05/7台110PVC管套111附件套1三水冷系统1冷却塔DBNL3-100台22水泵SBL80-160I台23水泵SBL50-160I台24阀门套305管道及支架吨2.86附件套1四电仪控系统1电器控制柜套12照明系统套13电线电缆套14桥架管线套15附件套1