1、1万亩国际智能生态城建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月120可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章 总 论11.1 项目名称及承办单位11.2 报告编制依据21.3 报告编制原则21.4 本报告研究范围21.5 项目概况、开发理念和建设目标312、.6 推荐方案和主要经济技术指标41.7 研究结论6第二章 项目提出背景、建设的必要性和可行性72.1 项目提出背景分析72.2 项目建设的必要性92.3 项目建设的可行性102.4 结 论14第三章 市场调查和前景分析153.1 基础数据调查153.2 市场发展预测31第四章 市场定位和发展策略454.1 市场定位454.2 发展策略464.3 项目建设原则484.4 项目定位与主题、品牌49第五章 项目选址方案和建设条件515.1 建设场址515.2 建设条件525.3 投资政策53第六章 总体规划设计和建设规模546.1 规划设计原则546.2 总平面布置556.3 生态居住设计理念及“3、观光农业主题”项目概念性设计576.4 旅游度假产品概念性设计596.5 基础设施规划616.6 建设规模666.7 建设分期66第七章 环境保护、绿化、消防和节能687.1 环境保护687.2 林业资源保护和绿化717.3 消 防727.4 节 能72第八章 开发运营管理和市场营销策略738.1 开发模式和盈利模式738.2 组织机构和人力资源开发738.3 产品与组合758.4 营销策略和促销形式77第九章 项目实施计划开发工作安排82第十章 投资估算、资金筹措及使用计划8410.1 投资估算8410.2 资金筹措及使用计划95第十一章 经济效益分析9611.1 基本数据9611.2 指标4、计算与评价9811.3 评价结论98第十二章 结论及建议9912.1结论9912.2 建议99第一章 总 论1.1 项目名称及承办单位 项目名称：XX国际智能生态城项目 项目地点：本项目地处XX区，以三里河左岸为东界，以渭河南岸为北界，以XX和高陵交界为西界，以行西路为南界。 承办单位简介：公司名称：*该公司是一家以生态环保开发为主的企业，主要投资方为XX集团。XXXX集团公司(原XXXX投资公司)是XX改革开放的总设计师XX亲自倡导和批准，由前国家副主席荣毅仁于1979年10月4日创办的。XXXX投资公司成立初期曾被XX同志赞誉为XX在对外开放中的一个窗口。XX集团按照国家的法律法规和方针政5、策，坚持开拓创新，通过吸收和运用外资，引进先进技术，采用国际上先进、科学的经营方式和管理方法，遵循市场经济规律，在诸多业务领域中进行了卓有成效的探索，取得了较好的经济效益，在国内外树立了良好的信誉，为国家的改革开放事业作出了重大贡献。XX集团现已成为具有较大规模的国际化大型跨国企业集团。目前拥有44家子公司（银行），其中包括设在香港、美国、加拿大、澳大利亚等地的子公司；在东京、纽约设立了代表处。XX集团的业务主要集中在金融、实业和其它服务业领域。截至2010年底，XX公司的总资产为25260亿元；当年净利润为326亿元。位列美国财富2010年世界500强254位。1.2 报告编制依据 XX市城6、市总体规划（2008年2020年）； XX区城市总体规划； 西咸新区总体规划(2010年-2020年)； 关中天水经济区发展规划； XX渭河生态区总体规划；1.2.6 项目投资方提供的基础数据、相关资料；1.2.7 国家和地方的现行有关法规政策、标准和规范。1.3 报告编制原则 严格按照国家和地方的有关政策、法规、标准和规范，按科学性、经济性、可操作性和实事求是的原则进行编制； 在总体规划指导下，从实际情况出发，坚持高起点、高标准，打造生态示范区； 坚持合理利用土地，充分利用现有开发条件，节约投资，提高资金利用率。 积极采用新技术、新材料，充分利用区域经济发展和市场优势，依靠良好的投资政策环境7、，建设高标准的智能生态城； 选用节能产品，加强环境保护，严格控制各类污染源。1.4 本报告研究范围本报告遵循原国家计委颁布的项目调研的基本规定，按照科学性、经济性、可操作性和实事求是的原则，并遵循国家的有关规定，以投资方提供的相关项目资料为依据，对“XX国际智能生态城”的区域社会经济发展态势、必要性及定位、档次、产品、服务、预期收益和价值等进行阐述，从市场潜力、同业竞争及发展前景等方面，分析该项目的必要性和可行性。本报告以行业统计数据和市场调研为基础，对目标客源、消费能力和潜力作了分析，辨别了优劣势、挑战和机遇，并以此为基础，测算投入产出和经济效益，提出了关于项目投资和经营是否可行的意见。本报8、告是项目投资方或相关业务部门登记、审核时的依据，并供有关方参考。1.5 项目概况、开发理念和建设目标1.5.1 项目概况“XX国际智能生态城”是XX生态环境科技发展有限公司积极响应党中央提出的“走循环经济道路”、“西部大开发”号召，贯彻落实国家建设“关中-天水经济带”发展战略，在XX省全面启动“西咸新区”建设的有利背景下，基于对项目的发展前景的分析，以XX生态环境科技发展有限公司为投资招商主体，与项目业主全面合作而筹划的智能生态综合开发项目。该项目选址位于XX市XX区渭河生态开发区，以三里河左岸为东界，以渭河南岸为北界，以XX和高陵交界为西界，以行西路为南界，约10000亩（含河滩地5000亩9、）。XX国际智能生态城项目由六个子项目构成，即：智能生态社区项目、生态环境技术博览园项目、生态养生园项目、国际老人生态家园项目、万村国际生态农业技术博览园项目、小农夫种植园项目。总占地一万亩，建设期为4年，总投资为300亿人民币。1.5.2 开发理念打造社会和谐、生态保护与经济发展均衡的“西部普罗旺斯”(度假胜地)。1.5.3 建设目标：一是本着“外引内联、综合开发、利益均享、共同富裕”的原则，大力招商引资，吸引有实力的企业集团和国外投资基金参与项目开发，并联合项目所在地村、镇共同组建“生态发展联合体”，努力将“XX国际智能生态城”项目建设成为以“生态观光农业景观休闲地产”为基本模式的“西部智10、能循环经济示范区”。二是紧紧围绕“吃、住、行、游、购、娱”六要素，借“西咸新区”建设的契机，将项目建设成为“渭河生态走廊”，并使其成为整个XX国际大都市建设的核心和亮点。1.6 推荐方案和主要经济技术指标1.6.1 各功能区规划建设主要项目及内容1、智能生态社区该项目拟占地3500亩，总投资140个亿，是一个智能低碳低污染低排放的生态社区，该区拟请国内外设计大师做顾问，将XX传统生态理念与世界先进生态科技手段相结合，打造XX生态人居的品牌。该区容积率1.2，可建280万平方米住宅。分成13个组团，整各社区将像人一样拥有“大脑、神经、眼睛、肺、胃和肾”。中央计算机将控制整个社区的安保、能源、配送11、收费、水处理及废物循环利用。2、生态环境技术博览园及生态论坛永久会址（简称生态科技广场）。该项目拟占地500亩，容积率3.0，总建筑面积100万平方米，总投资70个亿人民币，由五星级酒店、会展中心、产权酒店式公寓、写字楼、综艺剧场、购物中心、生态餐饮街、学校等内容构成，3、生态养生园该项目占地3000亩，容积率0.4，总建筑面积80万平方米，总投资30个亿，由50个不同风格、不同疗养项目、不同国家的温泉养生会所构成。4、国际老人生态家园该项目占地1000亩，由150座四合院（每座占地5亩）及三甲医院，容积率0.7，总建筑面积46.7万平方米，相关配套设施构成是一处高端养老社区，总投资40个亿12、。5、万村国际生态农业技术博览园该项目占地2000亩（农业用地），全部划分为100个小园区，每个占地15亩，面向全世界生态农业技术公司发售，做为他们在XX的常年展览窗口，总投资20个亿。1.6.2 项目主要经济技术指标“XX国际智能生态城”项目表项目占地面积亩建筑面积万平米容积率%总投资亿元智能生态社区35002801.2140生态环境技术博览园500100370生态养生园3000800.430国际老人生态家园100046.70.740万村国际生态农业技术博览园20001020合计10000516.7300主要经济指标如下：1、总投资300亿元；2、房产收入374.96亿元；3、利润总额70.13、9169亿元；4、上缴税金30.73亿元；5、主要评价指标：（1）投资利润率15.35%（2）投资利税率22.75%（3）投资内部收益率（税后） 16.03 % 投资内部收益率（税前） 23.19 % （4）财务净现值（Ic=10%，税后） 10.25亿元 财务净现值（Ic=10%，税前） 13.63亿元（5）投资回收期（税后） 9.7 年 投资回收期（税前） 7.8 年1.7 研究结论“XX国际智能生态城”项目的建设，将大大推动XX渭河生态开发步伐，有效解决地方经济发展和生态环境保护的和谐统一问题，带动周边村镇共同富裕，解决劳动就业和农村发展问题，提高居民收入水平，优化项目所在地的生态环境，14、其社会效益十分显著。从经济上分析,本项目具有较强的盈利能力和抗风险能力，各项财务经济指标也能达到较好的水平，经济效益也非常明显。结论：本项目社会效益、生态效益和经济效益俱佳，故本项目是可行的。第二章 项目提出背景、建设的必要性和可行性2.1 项目提出背景分析2.1.1 我国正大力提倡发展循环经济随着我国经济规模进一步扩大，工业化不断推进，城市化步伐加快，资源供需矛盾和环境压力将越来越大。基于此，中共中央关于制定国民经济和社会发展的第十二个五年规划的建议明确提出：“加快建设资源节约型、环境友好型社会，提高生态文明水平。面对日趋强化的资源环境约束，必须增强危机意识，树立绿色、低碳发展理念，以节能减15、排为重点，健全激励和约束机制，加快构建资源节约、环境友好的生产方式和消费模式，增强可持续发展能力。”由此可见，面对当前能源、资源日益紧张的形势，建设节约型社会、走循环经济道路已经成为我们的必然选择。建设“XX国际智能生态城”项目，打造“西部智能循环经济示范区”，就是希望在“生态循环经济”方面做一些有益的尝试和突破。2.1.2 中央推进社会主义新农村建设近几年，党中央、国务院以“科学发展观”统领经济社会发展全局，按照统筹城乡发展的要求，采取了一系列支农、惠农的重大政策。全国各地区、各部门认真落实中央部署，切实加强“三农”工作，农业和农村发展出现了积极变化，迎来了新的发展机遇。但是，当前农业和农村16、发展仍然处在艰难的爬坡阶段，农业基础设施脆弱、农村社会事业发展滞后、城乡居民收入差距扩大的矛盾依然突出。正因为如此，连续几年，中央的“一号文件”都是以农业、农村和农民为主题，这充分显示了XX领导人解决“三农”问题的决心。在工业化、城镇化深入发展中同步推进农业现代化，是“十二五”时期的一项重大任务，必须坚持把解决好农业、农村、农民问题作为全党工作重中之重，统筹城乡发展，坚持工业反哺农业、城市支持农村和多予少取放活方针，加大强农惠农力度，夯实农业农村发展基础，提高农业现代化水平和农民生活水平，建设农民幸福生活的美好家园。“十二五”时期（20112015）是建设社会主义新农村的关键时期，中央将在农村17、改革和建设方面推出重大举措。提出“XX国际智能生态城”项目，顺应了中央推进“社会主义新农村建设”、加快发展“生态农业”的时代要求。2.1.3 XX区渭河生态开发期待新突破2010年，全区生产总值（GDP）实现150.61亿元，同比增长14.5%，高出目标增速1.1个百分点，高出上年增速1个百分点，增幅与全市持平；规模以上工业增加值完成64.95亿元，同比增长19.7%，高出目标增速3.2个百分点，增幅与全市持平；全社会固定资产投资完成108.45亿元，同比增长31.9%，高出目标增速1.9个百分点，高出全市平均增幅1.9个百分点；社会消费品零售总额实现39.43亿元，同比增长19%，实际增长118、5.9%，高出目标增速0.4个百分点，高出全市平均增幅0.1个百分点；城镇居民人均可支配收入完成18213元，农民人均纯收入完成7156元，同比分别增长17.3%和23.5%，高出目标增幅2.1个百分点和8个百分点，两个收入指标增速与全市增幅持平。 从各区县主要经济指标增速对比看，XX区生产总值增速位处第六，完成目标任务状况排在第五位；规模以上工业增加值增速位处第五；固定资产投资增速位处第七；社会消费品零售总额增速与阎良并列第七；城镇居民人均可支配收入增速位处第九；农民人均纯收入（不含城三区）增速位处第七。绝大多数主要经济指标增速处于中游位次。但是，2010年旅游三产收入5.16亿元，从可持续19、发展角度来看，占经济总量较大比例的第二产业的发展，必然受到原材料资源、能源、环境保护的制约，因此有必要在巩固现有经济发展成果的同时，调整产业结构，创造新的经济增长点。目前，XX区已经提出“打造经济强市、建设生态XX”的总体战略，并把旅游业作为城市发展的主导产业之一。经过十几年的努力，XX旅游业发展也取得了瞩目的成绩。但我们还不得不正视的一个现实是：XX旅游开发比较乱、起点低；生态资源很脆弱，水资源匮乏，森林覆盖率不高，这严重制约了XX旅游业的发展。因此，要用新思路、以循环经济理论为指导发展XX旅游业，考虑“向生态要效益”。通过建设“XX国际智能生态城”，打造“西部生态循环经济示范区”，促进区域20、开发、促进社会和谐，促进生态保护，让XX在全省各区县中能脱颖而出。2.2 项目建设的必要性2.2.1 建设“XX国际智能生态城”，打造“西部生态循环经济示范区”，符合我国当前大力提倡的“生态经济”、“循环经济”发展战略，和中央“科学发展观”保持一致。2.2.2 建设“XX国际智能生态城”，是西咸新区形成“一河两带四辐射五组团”的空间结构，以生态为特色，该区的核心便是百里渭河生态走廊的具体体现，将大大推动“XX渭河生态开发区”的生态开发步伐，对XX区域经济发展具有重要的战略意义。2.2.3 建设“XX国际智能生态城”，能有效解决地方经济发展和生态环境保护的和谐统一问题，促进XX区“社会主义新城镇21、”和“文明生态村”建设。2.2.4 建设“XX国际智能生态城”，可实现“向生态要效益”目标，带动周边村镇共同富裕，构建和谐社会，共创美好未来。2.3 项目建设的可行性2.3.1 XX旅游资源丰富，历届政府领导对旅游生态开发极为重视。XX历史悠久、交通便利，区内山水风光俱胜、人文积淀丰厚，旅游存量资源十分丰富，具有鲜明地方特色，人文和自然景观丰富，自然条件良好，农业基础扎实，其紧邻省会XX主城区的独特区位优势，为XX发展以为生态旅游为主题的文化旅游和依托都市的生态农业、休闲度假旅游奠定了良好的市场基础。XX市政府常务会议审议通过XXXX国家旅游休闲度假区总体规划（），要求加快XXXX国家旅游休闲22、度假区建设，将其打造为集文化旅游、休闲度假、康体养生、温泉疗养、商贸会展为一体的具有国际影响力的旅游目的地。并以高端旅游资源、人文风貌、生态疗养条件和自然条件重点打造生态人居。项目所在地被定性为关中走廊滨水新家园，XXXX生态区以渭河治理、生态人居、生态旅游、生态园艺、新农村建设五各方面为建设重点。尤其是XX位于关中平原，是XX的东大门，地貌丰富，依山傍水，仰韶文化遗址、秦皇陵、兵马俑、华清池、XX事变遗址、鸿门宴、烽火戏诸侯、李杨帝妃恋等故事也发生在此。XX全年空气质量好于二级的天数达200多天，景色宜人，天然氧吧。XX骊山温泉，水温常年43度，富含对人体有益的多种矿物质和放射元素，十分适合23、医疗保健和美容，故仅省级疗养院就有30余所。多年来，在XX区各级政府的大力扶持和开发者的努力下，XX旅游业基本形成了以“兵马俑”、“骊山华清池”为龙头的旅游景区，制定了XX区旅游业发展总体规划，确立了打造特色旅游发展战略和创建“XX优秀旅游城市”的旅游区建设目标。XX区政府开发生态旅游的决心和对生态开发项目的支持，是项目实施的最大保障。2.3.2 项目建设顺应了XX城市空间发展战略。1、XX省西咸新区总体规划（2010年2020年），规划控制范围882平方公里。这必将建立全新的可持续的城市生活模式，使发展经济与保护环境相平衡，这将是一个城市建设区和绿色空间的高度融合，亦将构建与外围生态系统相衔24、接的区域一体化生态体系。2、做好大遗址保护打造百里滨水生态长廊 加强周秦汉都城和渭北帝陵遗址的规划管理，做好大遗址保护工作。以有效保护、合理利用、景观环境融合为原则，发掘历史文化遗存，突出风貌特色，彰显城市品位，努力将中华优秀历史文化和现代城市建设完美结合。 按照渭河沿岸梯度开发原则，结合渭河流域综合治理工程，建设大面积湿地公园，加快新区渭河两岸金融、发展、商务和文化娱乐等产业发展，打造XX国际化大都市百里滨水生态长廊、滨水休闲长廊、滨水景观展示长廊。 未来渭河将分别向南北两岸延伸1.5公里，形成百里渭河生态走廊，形成在国内有重大影响，世界知名的城中河、生态河，这里有山、有水、有文化，适宜人居25、，也是一条融文化、休闲、娱乐为一体的城市景观带，是建设西咸新区的核心和亮点，地热、温泉、湿地，将成为大XX一张耀眼的生态名片，也是大XX新的休闲带、居住带、旅游带，成为继北京上海之后又一个国际大都市，很可能成为XX的第5个直辖市。2006年沈阳世园会催热沈阳东部房地产市场、带动房价攀升；2010年上海世博会促使上海浦东板块迅速崛起，2011年XX世园会同样给城东带来了“世园效应”。本项目正是适应这一要求，建设智能生态社区、生态环境技术博览园、生态养生园、国际老人生态家园、万村国际生态农业技术博览园等项目。2.3.3 XX区做了大量的基础设施投入。1、城市功能日趋完善。改造了人民东西路、秦陵北路26、延伸段、姜寨北路，实施了康复北路北延工程。建成了城市3号热源站、开发区供热站，新增供热用户1.2万户。新增供气用户5533户，燃气普及率达到90%以上。建成城市个人防护工程1万平方米，设立城市应急避难场所20万平方米。 2、农村条件持续改善。为代王、零口等小城镇融资2.46亿元，实际到位6650万元。25个新农村重点村建设进展顺利，新建村内道路85公里。完成15个村的村容村貌整治，创建农村环境卫生示范村50个。新修通村公路270公里，改造了代仁路、零东路、秦新路，农村特别是山区群众的出行条件进一步改善。抢抓全市实施二级公路网化工程的机遇，争取并启动了投资12亿元的“四路两桥”工程。 3、人居环27、境全面提升。以“扮靓国际旅游区”活动为主线，深入开展城市建设管理提升年和“双十乱”整治活动，优化了秦陵博物院和高炮旅周边环境。实施了城市快速干道景观再提升工程，完成秋季绿化补植2.4万棵、建筑立面整治4.34万平方米和弱电入地工程3.2公里。骊山北麓植被恢复工程造林5000亩，累计造林1.2万亩，整体绿化了风王沟以东至庞家沟5.4公里11座山头。完成天保工程、大绿二期工程造林1.89万亩。关闭非法水泥生产企业8家，取缔非法废旧塑料加工点18个。秸秆禁烧连续实现零着火点目标。全年空气质量优良天数达到302天，创历史新高。创建环保模范城市顺利通过省级技术评估及考核。XX区付出的这些投入和努力，为“28、XX国际智能生态城”后续开发，奠定了良好的基础。本项目能对社会和市场所能产生积极影响1、新型城市建设模式的探索和试点XX经济多年来快速发展，GDP保持高位增长，但是伴随而来资源浪费、环境污染等问题逐渐显露，人与自然、人与环境的矛盾日益突出，经济和城市粗放型发展方式向集约型转变势在必行。XX政府提出“转变经济增长方式”，以代替过去的“转变经济发展方式”。从追求GDP增长到探索新型城市化发展道路。生态城市的建设，既是国家新的发展理念的具体体现，又是城市发展模式革新的迫切要求。选择在河滩土地建设滨河生态城，无论从环境、经济还是示范推广等方面，都具有重要的现实意义和战略意义。本项目将侧重环境保护和资源29、节约兼顾环保、经济发展与社会和谐三大目标，体现了创建和谐社会的思想，同时也力求在区内其他地方推广与复制，有望成今后城市发展的“样本”。2、趁西咸新区发展之势，彼此借力增强影响力该项目选址XX市XX区渭河生态开发区，借大力发展西咸新区之势，保证了本项目持续的投资力度，而且，智能生态城的建设势必大量引进国内外技术和资金，对区域资源进行整合配置，发挥区域经济带动效应。同时西咸新区也因其建设得到更广泛关注，无论是对吸引外资，还是市政基础设施改观都有不小的影响，因此二者相互作用，相互促进。3、对生态住宅产品的示范作用目前房地产市场上，“生态”的概念被运用在越来越多的项目中，成为产品增值点所在，但是很多项30、目概念的运用和产品实质相差甚远，有些甚至对“生态”的理解存在很大误区，因此消费者对生态产品的直观感受较弱，“生态”这一产品卖点的市场接受度不高。XX智能生态城主打生态概念，不论是概念的理解深度，还是技术的运用都处于领先地位，会给包括开发企业和消费者在内起到示范的作用，从而说明什么是生态住宅，生态住宅的好处所在。而且，未来经济实力达到购买商品房的群体，对生活质量的要求相对较高，“生态”概念的认可度和接受力强，“生态”这一卖点的后期持续推广性高。2.4 结 论综合所述，该项目符合我国当前大力提倡的“发展循环经济”、“建设社会主义新农村”的宏观战略，和中央“科学发展观”保持一致，符合XX省、XX市和31、XX区总体发展战略，顺应了XX市城市空间发展战略规划和XX区渭河生态开发整体规划，对XX区域经济发展具有重要的战略意义。该项目的建设将大大推动XX渭河生态开发步伐，有效解决地方经济发展和生态环境保护的和谐统一问题，带动相关产业发展和周边村镇共同富裕，解决劳动就业和农村发展问题，具有十分客观的经济和社会效益。因此，本项目的建设是十分必要的。XX生态环境科技发展有限公司根据自身的实力和优势，依托XX渭河生态开发区的有力支持，注意招商引资、联合项目所在地村、镇组建“生态旅游发展联合体”，抓住机遇建设发展，对“XX国际智能生态城”项目的开发将会起到极其重要的作用。第三章 市场调查和前景分析3.1 基础32、数据调查3.1.1 居民收入与消费：2010年XX社会消费品零售总额1611.04亿元，同比增长18.9%，较上年提高1.5个百分点。其中汽车类商品的贡献率达到30.4%，成为拉动零售额增长的主力。XX市全年实现旅游业总收入405.18亿元，同比增长36.4%，较上年提高14.3个百分点。接待境外旅游者84.18万人次，同比增长25.1%，较上年提高18.6个百分点。2010年城镇居民人均可支配收入22244元，较上年增长17.3%。全年农民人均纯收入达到7750元，较上年增长23.5%。全市地方财政一般预算收入241.80亿元，增长33.3%，同比提高8.7个百分点。2010年末，全市金融机33、构人民币贷款余额6482.28亿元，同比少增499.56亿元；人民币存款余额8933.23亿元，同比少增521.43亿元。2010年居民消费价格（CPI）同比上涨3.5%。食品价格上涨是拉动CPI上涨的首要因素，全年食品价格上涨7.0%，拉动价格总水平上升2.3个百分点。2010年底XX市机动车保有量已达到116万辆，日挂牌新车为800辆至1000辆，据估算，XX市目前有私家车约63万辆。如果算一家三到四口人，那也就是说约有200万人口可以用到私家车，2010年XX市有常住人口843万人（含长期居住的外来人口），其中非农业人口约占65%左右，即XX市约有非农业人口547万左右，结合上面的数字，34、547万非农业人口中约有37%有私家车可用。私家车购车费用以平均7万元算，假设绝大部分人为理性消费，即购车款应不超过家庭存款一半以上，那么可以推算，我市非农业人口中最少有30%左右的人家里有15万到20万以上存款。XX市养一辆私家车，每年平均费用约为两万元到两万五千元左右，也假设绝大部分人为理性消费，即养车费用不应超过家庭收入的30%，也就说我市非农业人口中最少有30%左右的人家庭年收入在8万到10万以上。据XX市统计局资料显示，全市城镇居民人均可支配收入22244元，剔除价格因素，比上年实际增长13.3%；农民人均纯收入7750元，实际增长18.0%。城镇居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出35、的比重为31.3%，农村为32.5%。城镇居民人均住房建筑面积28.7平方米，农村居民人均住房面积66.7平方米。全市城镇基本医疗保险参保人数365.49万人；城镇企业职工养老保险参保人数190.12万人；失业保险参保人数130.51万人；工伤保险参保人数109.52万人，职工生育保险参保人数87.90万人。参加农村新型合作医疗的农民人数达387.55万人，实际参合率97%，覆盖率100%。这说明，随着人民生活水平的持续提高，消费结构进一步优化。（1）恩格尔系数下降，2009年为37.1%，2010年为35.8%。（2）交通通信消费呈快速增长态势。居民家庭交通通信类人均消费支出1093.09元36、，同比增长14.2%，涨幅居各大类之首，占消费总支出的比重仅低于食品类，达到12.3%。（3）教育文化娱乐消费成为持续消费热点。人们不断提高自身的身体素质和文化素质，因此越来越多的人走出去，到大自然中陶冶情操，到体育场所健身，到文化场所充电。社会竞争的加剧和就业压力的加大，也使人们更加重视教育的投入，除了对子女的教育投入不断增长以外，成人教育费支出也不断提高。人均教育文化娱乐及服务支出698元，同比增长10.0%。其中参观游览、健身活动、文娱活动等文化娱乐服务支出人均123.58元，增长65.8%；教育支出人均435.80元，增长23.4%。今后几年，教育文化娱乐消费将成为人们消费中经常性的热37、点。（4）杂项商品和服务消费涨势迅猛。生活水平提高的一个显著标志，就是人们由注重物质消费转向注重精神消费和服务消费，用于美化自己、美化生活、享受生活的商品和服务支出快速增长。居民家庭杂项商品及服务消费人均支出305.39元，同比增长11.7%。其中金银珠宝饰品、美容美发用品、化妆品等杂项商品支出同比增长15.9%，宾馆住宿、理发洗澡、美容美发等服务性支出同比增长11.1%。3.1.2 旅游方式日益多样化全年实现旅游业总收入405.18亿元，同比增长36.4%，较上年提高14.3个百分点。从国内旅游看，全年接待国内游客突破5000万人次，达到5201万人次，同比增长34.7%，较上年提高12.738、个百分点。从国际旅游看，全年接待境外旅游者84.18万人次，同比增长25.1%，较上年提高18.6个百分点。实现旅游外汇收入5.3亿美元，增长35.8%，提高27.2个百分点。在游客选择的出游方式中，短途游、自驾游最为红火。在出游方式上，旅游主体由以前的团体游为主，变成了散客游、自助游为主。据统计，黄金周期间来旅游的游客中团队游占25%，散客自助游占75%。游客或自己选定旅游线路，三五成群结伴出游，或亲朋好友结伴到旅行社报名，自定线路，自定时间，交通和食宿由旅行社安排，这种自助和半自助的形式在节日期间成为多数游客的选择。自助游的迅速火热一方面缘于石市路况、交通、旅游标志牌等硬件设施的逐步完善，39、另一方面也是游客消费个性化、舒适化的趋势使然。近年来更是出现了生态游、科考游、体育度假游、军事旅游等多种形式。3.1.3 房地产需求量大房地产市场理性回调。为抑制房价的过快上涨，国家连续出台“国十条”、“国五条”等房地产市场调控新政，全市房地产市场出现理性回调，全年房地产开发投资842.34亿元，同比增长21.0%，较上年回落7.9个百分点。商品房销售面积1587.81万平方米，同比增长26.4%，回落36.6个百分点。在房地产宏观调控政策频出的背景下，以刚性需求为主的XX房地产市场发展相对稳定。1、房地产开发投资趋稳放缓2010年1-11月，XX市完成房地产开发投资764.22亿元，同比增长40、22.2%，增幅比1- 10月回落0.3个百分点，比前三季度提高0.7个百分点。其中当月完成开发投资66.97亿元，同比增长19.2，环比下降25.2。土地购置费用增幅较高。111月，XX市房地产开发投资中土地购置费用87.27亿元，同比增长55.2，高于开发投资速度33.0个百分点，为今年最高增速。住宅投资占比下降，商业营业用房投资快速增长。1-11月，XX市房地产开发完成住宅投资604.18亿元，同比增长16.4%；住宅投资占房地产开发投资的比重为79.1%，比去年同期回落4个百分点。商业营业用房完成投资75.47亿元，同比增长42.6，增幅较1-10月提高4.8个百分点，较前三季度提高941、.7个百分点。2、房屋施工面积继续扩大，新开工面积回落明显2010年1-11月，XX市房地产开发施工面积6474.49万平方米，同比增长29.1%，增幅较1-10月回落1.4个百分点。新开工面积1859.65万平方米，同比增长16.6%，较上月回落24.0个百分点。由于本月新开工项目规模和个数较上月减少，加之去年基数较大，当月新开工面积为244.07万平方米，同比下降45.2，环比增长22.2。3、银行贷款增幅逐月下滑，自筹资金降幅缩小2010年1-11月，XX市房地产开发企业本年到位资金1132.95亿元，同比增长26.1%。其中，银行贷款168.58亿元，同比增长9.2%，增幅较1-10月42、回落6.0个百分点；企业自筹资金408.21亿元，同比下降2.0%，降幅较1-10月缩小1.3个百分点；定金及预收款331.40亿元，同比增长67.3%；个人按揭贷款163.48亿元，同比增长104.1%。4、经济适用住房及廉租住房建设稳步推进2010年1-11月，经济适用住房施工项目85个，工程建设累计完成投资30.28亿元，同比下降11.2，施工面积520.03万平方米，其中，新开工面积212.26万平方米，同比增长3.6，竣工面积164.01万平方米，同比增长3.9，竣工套数1.83万套，同比增长11。目前，XX市建成廉租住房项目4个，在建项目19个。1-11月，廉租住房项目工程建设投资43、6.8亿元，同比增长53.5，施工面积129.7万平方米，其中本年新开工面积26.39万平方米。5、商品房销售增速略有回落，住宅和办公楼销售依然旺盛2010年1-11月，XX市商品房销售面积1309.48万平方米，同比增长27.1%，较1-10月回落1个百分点。其中，商品住宅销售面积1254.14万平方米，同比增长27.4，占商品房总销售面积的比重为95.8，比去年同期提高0.2个百分点。办公楼销售面积31.47万平方米，同比XX高档楼盘示意图XX高档楼盘简介：1、 雅荷蓝湾 雅荷蓝湾位于古城XX北郊未央湖片区，总用地面积约6.6万平方米，计容积率建筑面积为97000平方米左右，项目占据经开区44、浐灞区、泾渭区三区门户枢纽，独得泾、渭、浐、灞四水环绕，480亩未央湖气韵涵养，距张家堡广场15分钟车程。兼得生态人居之风水涵养与城市发展大势之利好。均价 6000 元/平方米2、西XX小镇 西XX小镇位于显示未来城市核心区沣渭新区核心地带，是“阳光城国际社区”项目的一期组团。西XX小镇规划占地525亩，总建筑面积25万平方米。容积率小于1.2，绿化率高达45%,车位达1305个，规划为叠拼别墅和少量的花园洋房。低价 8300 元/平方米3、中海铂宫 中海铂宫项目法天法地法自然，依土地纹理，承曲江文脉，500亩城市别墅群，稀世比铂，宏阔成宫，惟与运筹帷幄，纵横天下之时代舵手相和。低价 15045、0 万元/套4、楼观古镇楼观古镇位于周至县楼观台旅游风景区内的田峪河景区，南仰连绵不绝的秦岭山脉，北接宽阔的环山旅游公路，东倚郁郁葱葱的秦岭植物园，西靠道文化的发源地楼观台，一条蜿蜒曲折的田峪河从旁流过，是一个集休闲、娱乐、会议、旅游、高尚住宅、商业为一体的复合式旅游地产项目。底价 130 万元/套 5、南山庭院 南山庭院位于终南山北麓，总占地98300平方米，绿化率53.4，规划建有170-260平米联排别墅，依托秦岭、沣河原生架构，坐望水田美景、鱼池涟漪，南山庭院巧妙运用关中秦人文化特有的建筑风格，涉取江南园林景观精髓，并将温泉引入庭院生活，呈现出一个生态、人文、健康的居住之所。均价 8946、00 元/平方米6、萨拉曼卡萨拉曼卡是占地2000亩 的御锦城中占据绝版资源的最为精华的篇章。御锦城自2009年面市以来，就以其“世界市镇花园之 都”的大规模、大手笔引领着XX楼市，而此次推出的萨拉曼卡则以其一线滨水阔景视野成就西 安楼市乃至整个西北楼市滨水豪宅典范，以引领鼎级圈层奢享朝向，定制世界岸居豪宅传世样本。 均价 9000 元/平方米7、九锦台 九锦台项目用地呈方型，南北约293米，东西约316米，总占地面积为116.31亩；总建筑面积为367598平米。地上建筑面积301894（其中住宅270177平米，商业39064平米，幼儿园1500平米，架空层5765平米），地下建筑面积6547、704平米，建筑占地面积21744平米，容积率3.86，建筑密度27.4%，地上停车位58个，地下停车位1156个，绿化率36.9%。均价 17000 元/平方米8、国岭国岭项目位于世界地质公园、中央国家公园秦岭终南山，东望沣峪口，西临高冠河，南依秦岭北麓，北接环山旅游公路，距离高新管委会新址仅23公里，距高新世纪金花仅26公里。均价 17000 元/平方米9、御览长安 御览长安项目位于千年帝都XX核心区域，南门广场向东100米。项目北临环城南路，东望文昌门，独揽千年古城墙，南眺大雁塔，北望钟鼓楼，处于钟楼商圈，小寨商圈及文艺路商圈核心区域，坐拥南门门户。均价16000 元/平方米10、曲江648、号 曲江6号位于XX市曲江新区核心位置，座落于大雁塔以南，北临大唐不夜城、东临大唐芙蓉园、南依植物园、西靠翠华南路，历史文化积淀深厚、名胜古迹众多，周边自然风光、人文景观、民俗风情及现代都市文化荟萃。均价 17000 元/平方米增长110.2，占全市总销售面积的比重为2.4，比去年同期提高0.9个百分点。11月当月商品房销售面积131.66万平方米，同比增长18.9%，环比下降13.2%。6、房屋交易情况从房地局提供的数据看，2010年1-11月，商品房交易备案面积1261.01万平方米，同比增长13.4，比1-10月回落0.3个百分点。其中，住宅面积1122.47万平方米，同比增长8.4；非49、住宅面积138.54万平方米，同比增长81.7。商品房交易备案套数12.05万套。其中住宅11万套。二手房交易面积150.51万平方米，同比下降13.7，其中，住宅面积89.1万平方米，同比下降2.8%。二手房交易套数1.41万套，其中住宅1.07万套。2010年11月份，商品房交易备案面积176.21万平方米，同比增长15.4，环比增长13.6。其中，住宅面积154.59万平方米，同比上涨7.7，环比增长10.4。从以上数据看，虽然增幅回落，但房产市场形势依然旺盛，多数行业人士认为，是市场决定的。供给方面的原因是，房产市场供应处在一个临时断档期，土地、建材价格上涨较快造成了眼下价格上涨的趋势50、；需求方面一是因为市场本身需求较旺，年结婚需房者达2万对，另一方面是城市拆迁改造增加，带来大量引致性需求，第三方面是因农业人口进城和外来人口迁入产生的需求。除此之外，另外一个不可忽视的重要原因是，房产投资的增加。目前，人们能够选择的投资渠道太狭窄，在房产市场一片红火的形势下，房产保值增值的功能被不断放大，资金便纷纷投入到房产市场了。目前XX的商品房均价已超过6000元/平米，曲江一带房价达16000万元/平米。3.1.4 旅游业迅猛发展（1）全国XX旅游研究院在京发布2011年上半年旅游经济运行报告，认为上半年我国旅游经济保持平稳较快运行，三大市场呈现“两升一平”格局。报告显示，国民旅游市场快51、速增长，旅游产业景气持续提升。上半年我国旅游接待总人数为14亿人次，同比增长12，实现旅游总收入1.1万亿元，同比增长20。从三大市场实际运行看，出境旅游增长最快，国内旅游次之，入境旅游增长缓慢，呈现“两升一平”格局。上半年国内旅游人数为13.3亿人次，同比增长12.6，国内旅游收入为9300亿元，同比增长23；出境旅游人数为3200万人次，同比增长19，出境旅游花费为280亿美元，同比增长17；入境旅游人数和入境过夜旅游人数分别为6600万人次和2750万人次，均同比增长，旅游外汇收入为225亿美元，同比增长3。旅游服务贸易逆差为55亿美元。报告认为，旅游经济运行显示向好趋势，下半年旅游消费52、热点较多，暑期市场、建党90周年和红色旅游热、国庆黄金周等将有力带动旅游市场增长。海峡两岸航班大幅增长和台湾自由行的实施、京沪高铁开通等将形成多个区域性旅游热点。报告预测，今年国内旅游市场将超过预期，出入境旅游市场将实现年初目标。预计今年国内旅游人数为25.5亿人次，比年初目标增加2.5亿人次，同比增长12；国内旅游收入为1.9万亿元，比年初目标增加5000亿元，同比增长20。全年旅游总收入为2.2万亿元，比年初目标增加5000亿元，同比增长12。（2）XX省及XX市XX作为中华民族重要的发祥地，是一座不可多得的“天然历史博物馆”。在中华民族五千年的历史长河中，先后有13个朝代在此建都，73个53、皇帝在此执政。厚重的历史和璀璨的文化，为XX留下得天独厚的旅游资源。从蓝田猿人、半坡遗址到中华民族的人文始祖黄帝陵，从被誉为世界第八大奇迹的秦始皇兵马俑到世界唯一保存有释迦牟尼佛真身指骨舍利的法门寺，从大、小雁塔到目前世界上保存最好的古城墙，37500处文物古迹和100余件馆藏文物，处处都酝酿着生动感人的历史故事，绘制了XX历史绚丽多彩、辉煌灿烂的文化长卷。今天被世人所熟知的唐人、汉字、炎黄始祖、丝绸之路、释迦牟尼佛真身佛指舍利等等都是代表XX旅游业的标志性符号。XX作为XX省省会是举世闻名的历史古都，地处XX地理中心位置，是西北乃至中西部地区重要的政治、经济、文化中心，是通往西北、西南、中原54、华东和华北各地市的门户之交通枢纽，具有重要的区位优势。既是一个亦古亦今的城市，又是一个浪漫且含千古历史、文化的古城，它是XX保留最完整的古都。从公元前11世纪到公元10世纪左右，先后有13个朝代在此建都，73个皇帝在此执政，厚重的历史和璀璨的文化，为XX旅游产业的发展积淀了得天独厚的旅游资源。改革开放以来，特别是国家西部大开发战略实施以来，XX新开发了一大批旅游精品，形成了我国乃至世界少有的著名旅游目的地。除了著名的兵马俑、华清池、华山、黄河壶口瀑布、黄帝陵、法门寺等景区外，又打造了大唐芙蓉园、大唐不夜城、大唐西市博物馆、大明宫遗址公园和大秦岭中的太白山、南宫山、金丝峡、黎坪、长青华阳以及华55、清池中的大型实景情节历史舞剧长恨歌、长安夜宴等。（3）XX区XX市政府常务会议审议通过XXXX国家旅游休闲度假区总体规划（20102020）。规划要求加快XXXX国家旅游休闲度假区建设，将其打造为集文化旅游、休闲度假、康体养生、温泉疗养、商贸会展为一体的具有国际影响力的旅游目的地。按照规划，XX度假区总体上将形成纵向三大条带生态廊，横向四大组团中心的格局。三大条带与四大组团相互交织，形成11个特征区域。在设计风貌上采用划区分类，分为唐韵（官式建筑）、秦风（官式建筑）、地域风（民间建筑样式元素）；在风格手法上分为传统原真和现代演绎两种，组合形成五大风貌片区。度假区在道路交通规划上强调公共交通的重56、要地位，大力发展轻轨和快速公交线，规划步行及自行车休闲道，倡导低碳理念。应急系统建设也在规划中获得了突出体现。度假区将设疏散救援通道，用于灾难发生时救灾物资和人员的输送。同时，还将对公园绿地、学校、体育场馆和广场等进行改造，使其能在灾害期间发挥避难场所的功能。XX国家旅游度假休闲区位于XX市东北，XX区西南，距主城区约15里，区域面积约28平方公里，建成后预计日接待游客万人以上。目前，度假区多个项目已启动全球招商。3.2 市场发展预测3.2.1 SWOT分析与对策“智能生态城”虽然优势明显，机会众多，但也面临一系列困难，存在着潜在的威胁。只有在正确分析各种利弊的基础上，才能扬长避短，把握机遇，57、消除威胁，使该项目持续、健康、高速发展，实现做好、做精、做强目标。一、优 势 1、项目区域内资源的可塑性好，外部交通便捷（1）项目规划用地10000亩（含河滩地5000亩），规划区域范围内拥有极具利用价值的山峦河流坡地，临渭河数公里，基地内资源的可塑性好。XX历史悠久，文化底蕴深厚，旅游资源丰富。境内拥有被誉为世界第八大奇迹的秦始皇兵马俑博物馆、有着三千年历史的皇家园林唐华清宫2个国家AAAAA级景点，世界文化遗产秦始皇帝陵、风景秀丽的骊山国家森林公园2个国家AAAA级景区，使这里成为驰名中外的旅游胜地。千年流淌的骊山温泉，因唐明皇和杨贵妃缠绵悱恻的爱情故事而享誉中外，XX因而被誉为“XX御温58、泉之都”。 XX“一村一品”产业类型丰富多样，既有生产型又有加工型，既有旅游服务型又有土建劳务型，其中包括粮、果、瓜菜、制种、特色种植等5大类种植业，家畜、家禽、特种养殖等3大类养殖业，农副产品加工、工业品加工、手工艺品制作等3大类加工业，旅游观光、农家乐等2大类服务业，全区各类专业村118个，占全区行政村总数的41.4%。农民专业合作组织健康发展，有各类农民专业合作社61个，在促进传统农业向现代农业转型方面发挥了重要作用。农产品质量安全检测机构健全，确保了农产品安全、有效供给，连续多年被农业部农产品质量安全监督检验中心抽检100%合格。随着生态农业、都市农业、特色农业的发展崛起，XX区农业旅59、游观光也得到了长足发展。初步形成了休闲垂钓区、山野风光体验区、民俗风情体验区、石榴观赏采摘区以及休闲农庄等发展格局，年接待游客24.9万人次，年经营收入约500万元，有经营户120多户，参与经营的人员792人。 近年来，XX区相继荣获全国科普示范区、XX省生态示范区、XX省旅游强区、XX省平安区县等一系列荣誉称号，这些都为本项目的开发提供了强大的保障。（2）项目距XX市环城高速仅3公里，距市中心（火车站）15公里，距XX咸阳国际机场不足30公里，未来高速铁路可直达北京等地。未来XX东部地区与主城区之间的交通联系，轨道1号线延长线将连接XX主城区与XX新城、兵马俑景区。 从交通预测来看，建立东西60、向与主城区连接的干路系统非常关键，凤凰大道与烽火大道承担这一功能。轨道交通实现之前，凤凰大道是最重要的公共交通走廊。 西临快速、西临高速以及北部其他干路是XX地区与XX主城区相连的重要走廊。规划结合XX总规路网设置了与这些道路相接的联络线，分别是骊山大道、开元大道、紫霞大道和胜利大道。 公共交通 每500米可便捷乘公交 。可见，交通优势明显。2、可组合性强本项目的资源和区位决定了其既适合开展多种形式的开发，进行区内外扩展延伸，还可与周边的兵马俑、骊山、大唐芙蓉园、XX唐苑等景区、景点合作，形成区域高端居住和旅游品牌，满足不同消费者的需求。这样不仅适合开展传统的观光旅游，而且还可在区内，或与周边61、联合，组合成多种日趋流行的、适销对路的休闲度假旅游、生态旅游、疗养旅游、会议旅游、教育培训、生态农业、康体运动、养生活动和生活体验等消费休闲产品和旅游线路，以满足不同档次、不同区域、不同目的消费者的需求。值得关注的是XXXX国家旅游休闲度假区，她位于XX市XX区西南，区域面积27.33平方公里，北以西临高速至西临城市快速干道为界；南界东起烽火台西至洪庆沟；西以XX灞桥行政区划为界；东至XX环城东路与烽火台连接的山脊线为界。将建成集文化旅游、休闲度假、康体养生、温泉疗养、商贸会展为一体的具有国际影响力的国家旅游休闲度假区，成为XX、XX文化旅游的国际新品牌。XXXX国家旅游休闲度假区由曲江新区开62、发建设，建设周期为5年，2010年全面启动，2014年基本建成。XX曲江新区将以建设国际一流旅游目的地为目标，按照“一心一带四区五谷”的规划格局，遵循“文化先导，旅游主导，生态先行”的开发原则，借鉴国际先进开发模式，以XX得天独厚的自然、历史、人文资源为依托，构建山、林、水、城一体化的大文化旅游新区。XX国家度假区开发建设总投资为930亿元人民币，建成后将新增旅游人数达1500万人次，实现旅游综合年收入60亿元人民币，可增加就业岗位6万个以上。XXXX国家旅游休闲度假区与本项目毗邻，对本项目具有辐射、依托和借鉴作用，因此对本项目的开发意义重大。3、良好的政策环境我国在扩大内需、加快经济结构战略63、性调整中，提出把旅游业作为新的经济增长点进一步发展壮大。XX、XX也明确提出做大、做强旅游业的目标，并为此目标制定了有力的政策措施。XX市及XX区各级党委和政府对发展旅游业高度重视，决心把旅游业作为今后主导产业来培植和发展。所有这些，都将为本项目的建设和腾飞提供更多的动力和政策扶持。4、当地生态开发的积极性高XX区委、区政府“以保护促开发、以开发促保护”，先后投入大量人力财力，积极致力于生态开发。企业界也看好XX渭河生态开发的发展前景，纷纷献计献策，将自身的发展纳入到XX的发展蓝图之中。政府积极探求发展新思维，努力开辟“智能生态城”项目。区内上下一直以积极友好的态度对待此项目的开发，并且对“智64、能生态城”发展已达成共识，有普遍的参与热情。5、投资方的思维优势和资金优势。项目的投资方XX生态环境科技发展有限公司隶属于XX集团，成立初期曾被XX同志赞誉为XX在对外开放中的一个窗口。XX集团按照国家的法律法规和方针政策，坚持开拓创新，通过吸收和运用外资，引进先进技术，采用国际上先进、科学的经营方式和管理方法，遵循市场经济规律，在诸多业务领域中进行了卓有成效的探索，取得了较好的经济效益，在国内外树立了良好的信誉，为国家的改革开放事业作出了重大贡献。XX集团现已成为具有较大规模的国际化大型跨国企业集团。XX集团目前拥有44家子公司（银行），其中包括设在香港、美国、加拿大、澳大利亚等地的子公司；65、在东京、纽约设立了代表处。XX集团的业务主要集中在金融、实业和其它服务业领域。截至2009年底，XX集团的总资产为21,538亿元。当年净利润为282亿元在XXXX投资公司成立5周年时，XX题词：“勇于创新 多作贡献”，XXXX投资公司成立20周年时，江泽民题词：“开拓创新 勤勉奋发 办好XX”。主要业务集中在金融、实业和其它服务业领域。1989年曾被称为十大官倒公司之首。2006年12月31日，XX宣布以19.1亿美元收购加拿大内森斯能源有限公司，从而获得该公司对哈萨克斯坦卡拉赞巴斯油气田的开采权。金融业是公司重点发展的业务，其资产约占公司总资产的81%，主要由商业银行、证券、保险、信托、租66、赁等金融机构组成。实业在公司总资产中约占18%，涉及信息产业、基础设施、能源、房地产等行业和领域。XXXX集团公司(原XXXX投资公司)是XX改革开放的总设计师XX亲自倡导和批准，由前国家副主席荣毅仁于1979年10月4日创办的。2010年12月22日，XXXX集团公司以63亿元人民币的报价竞得北京商务中心区（CBD）核心地块，这个价格刷新了北京单幅地块出让价格的新纪录集团具有明显的资金优势，同时多种产业还能形成资源共享，优势互补。投资方的思维优势和资金优势将有利于本项目的开发建设。6、后发优势。该项目规划区的环境保护完好，尚未开发，这正是其后发优势之所在。可在这张“白纸”上谱写出精彩的新篇章67、。7、地域优势XX地处关中平原中部，是古都XX的东大门，南依骊山，北眺渭水，东邻渭南高新技术产业开发区，西邻浐灞生态区和新筑国际港务区，北邻阎良国家航空产业基地，地势南高北低，山塬川依次分布，分别占15%、18%、67%。XX是十三朝古都XX的东大门，自周、秦到汉、唐，XX一直为京畿之地，处于全国政治、经济、文化活动的中心地带。说到XX，这里曾是仰韵文化时期母系氏族部落先民生存繁衍的地方；这里曾是“烽火戏诸候”周幽王爱妃褒姒一笑失江山故事发生的地方；这里曾是早于咸阳成为先秦建都的地方；这里曾是“项庄舞剑，意在沛公”的鸿门宴发生的地方；这里曾是秦始皇历时39年修建气势庞大陵园的地方；这里曾是盛唐68、时期皇家园林所在地，是唐玄宗李隆基和杨贵妃恩爱缠绵、沐浴温泉的地方；这里曾是1936年XX事变中张学良、杨虎城将军对蒋介石实行兵谏，从而使我国形成抗日新局面的地方；这里还是国家级骊山风景名胜区和海内外驰名的旅游胜地XX这块风水宝地，必将带着古老神奇，焕发出青春活力。二、劣 势 1、规划地块尚有较大的限制。项目开发区域沿渭河数公里，属于渭河治理范畴，由于治理项目的运作，在一定程度上会影响项目的进展。项目用地范围内，旅游资源的丰度相对不足。这需要移植观赏性树木花卉，加大基础设施投入，使规划区内的景观得到较大改善。2、人力资源配置难度大。项目周边居民因地理原因文化程度相对较低，35岁左右青年大多仅初69、中毕业，高中以上的较少。软环境对于项目建设具有至关重要的作用，营造高质量的软环境必定要求高质量的人力资源的支撑。消费者获得的满足感不仅来自于湖光山色，也来自于包括项目管理人员、服务人员等一个团队的高质量服务。因此，要善于优化配置人力资源，以适应本项目的发展，激活人力资源，提高人员素养，顺应本地区生态产业发展的需要。3、周边总体消费水平还不高。本项目地处XX区，以三里河左岸为东界，以渭河南岸为北界，以XX和高陵交界为西界，以行西路为南界。与其他地区相比，这些地区经济不够发达，况且农业人口比重很大，本地区人群的购买力和消费能力较弱，对XX区的社会经济效益的拉动力不是很大。同样一个项目，若地处长三角70、，由其拉动的经济效益当以数倍论。周边客源总体消费水平不高是本项目发展的制约因素之一。三、机 遇 1、首先是来自国家的发展目标和举措我国是旅游资源大国，也将成为旅游经济强国。2020年的强国目标是：全球国际旅游第一，出境第四，国内旅游将达到人均1.22次，旅游业成为国民经济支柱产业。因此，政策将更为灵活，行业规则制度将更为开放，旅游管理体制和旅游企业改制重组将加快进程，刺激国民旅游消费的措施将更多。另一方面，国家正大力提倡“发展循环经济”，推进“社会主义新农村建设”。这些目标与举措都为本项目的建设与发展提供了良好机遇。2、国民消费结构变化促进了旅游、休闲的发展一般而言，人们的收入水平与他们的出游71、力存在明显的正比例关系。2010年XXGDP总量在全国排名17，总量为25828.69亿元，人均3815.45美元。XX市在全国大中城市排名94，GDP总量2190.04亿元，增长率15.60%，人口837.52万人，人均GDP3781美元。人们的消费结构随之发生变化，逐渐由衣食消费为主向住行和休闲娱乐消费转移，旅游活动的参与率明显升高，这为本项目开发提供了良好的市场发展契机。3、市场需求趋势正发生变化变化主要体现在：城市仍将是主流。中原、京津地区、长江、珠江流域和环渤海带是主要客源输出地。大中城市年人均出游已达1.5次，且消费能力仍有上升空间。自驾车、旅游包车、旅游包机和旅游列车逐年增长，自72、组散客、家庭旅游、小包价散客、单位组织、协会俱乐部组织成为主流。旅游需求正由单纯的观光旅游向观光、休闲、生态、度假、养生、会议、宗教旅游和特种旅游多样化发展。为体验区域差异和风情的中远程旅游者越来越多，将超过短程和一日游的旅游者。旅游消费档次上升，由普通、低价旅游向中高档、高档、奢侈、刺激、享受旅游演变。4、西咸新区建设已全面启动XX国际化大都市的城市新区区域定位为门户新区即依托XX咸阳国际机场，发展现代物流和现代服务业，加快国际性空港和国际物流中心建设，成为我国北方内陆地区对外开放的门户、西部地区国际经济交流的平台，XX国际化大都市新的增长极和助推器。 功能定位为科技新区即根据国家赋予XX的73、统筹科技资源改革试验基地的要求，利用XX科研资源的优势，建设成为西部乃至XX一流的技术研发基地和科技成果孵化中心，西北内陆地区以外向型高端知识创新职能为特征的产业新区。 文化定位为人文新区即以周秦汉唐深厚的文化积淀为底蕴，传承和发扬历史文化，把新区建设成为世界秦汉文化中心、周秦汉唐文化综合展示区、XX国际化大都市文明形象的重要窗口、XX进行国际文化交流活动的重要区域。 到规划期末，西咸新区总人口将达到180万，其中沣渭新区100万人，泾渭新区80万人。按照规划，西咸新区将以金融商务，秦汉文化为核心，以沣泾大道为主轴，以正阳、秦汉、兰池、沣渭为次轴，对接西咸两市的传统轴线，辐射带动西咸新区的多个74、功能区，构建“两心一带、四轴三廊、多片区”的田园城市的总体空间形态。 其中“两心”为金融商务中心、秦汉文化中心；“一带”即沣泾大道功能拓展带；“四轴”包括正阳大道功能拓展轴、秦汉大道功能拓展轴、兰池大道功能拓展轴、沣渭大道功能拓展轴；“三廊”则是渭河景观廊、泾河景观廊、沣河景观廊。 规划中提到，西咸新区将规划形成临空经济区、渭北综合商务区、秦汉文化观光区、先进制造业产业区、行政商务综合区、统筹科技资源特区、低碳环保产业区、奥体休闲生活区、阿房宫文化体验区、渭河百里景观长廊等10个功能分区的功能布局。 西咸新区规划控制范围882平方公里，规划建设用地272平方公里，涉及XX、咸阳两市7个县区的275、3个乡镇和街道办事处、89.3万人。其发展定位，一是XX国际化大都市的主城功能新区和生态田园新城，二是引领内陆型经济开发开放战略高地建设的国家级新区，三是彰显秦汉文明、推动国际文化交流的历史文化基地，四是统筹科技资源的新兴产业集聚区，五是城乡统筹发展的一体化建设示范区。 西咸新区在空间布局上，以大都市核心区为中心，规划了空港新城、沣东新城、秦汉新城、沣西新城、泾河新城，构成“一区五城”组团式的现代田园城市格局。产业发展，以错位布局、集群化发展为路径，XX、咸阳核心区和组团间互补，构建特色鲜明的现代产业体系。基础设施，以快速干道为重点构建综合交通体系，同时加快生态化、信息化、网络化设施建设。城市76、文化，依托周秦汉历史遗迹和渭北帝陵遗存带，形成大都市帝陵文化、秦汉文化、古都历史三条文化带。生态建设，重点打造城市绿色廊道和都市绿心，建设大面积湿地公园和水景公园，形成点、线、面结合的绿化体系和水脉渗透、绿水相融的城市灵动空间。统筹城乡发展，主要是建设生态田园小镇和社区，合理布置教育、卫生、文化等公共服务设施，发展都市现代农业，就近转化农村人口。按照规划，渭河景观带将建成天人和谐的活力新城、舒适宜人的生态绿洲，形成河流生态控制区、湿地生态区、灞渭休闲观光区、休闲生活区、特色风景林营造区、秦文化展示区、文化产业集中区、高档居住区、奥体生态区、生态农业展示区等十大功能区。渭河将被打造成为世界知名的77、城中河、生态河。本项目的实施适度开发建设，逐步形成碧水环绕、山水相依、起伏跌宕、错落有致的生态型新区。另外抓住西咸新区全面启动开发的机遇，将本项目的建设与其它景区互动起来，优势互补、客源互补。5、外部交通条件的改善。外部交通条件的改善将促进区域投资环境的改善，也为该项目的跨越式发展带来机遇。如西郑铁路客运专线开通，来往两地只需2个小时。北京至XX客运已实现了直达，已初步构成铁路快速客运网的主要骨架。XX咸阳国际机场的扩建等，这必将起到加快大XX国际大都市建设进程的作用。四、挑 战 1、项目周边地区旅游开发的竞争日趋激烈。XX的生态开发定位均较高、手笔相当大，不少项目投资在10亿元以上，且往往标78、明国际化，即欲吸引海外客源，存在区域内部市场竞争，同时本地资源多以临水观光为主，竞争态势日趋激烈。 交通位置图2、普通对“娱、乐”的需求较高。项目没有参与性活动，会使客户的满足感大打折扣。现今人们已经不满足于做一个旁观者，越来越要求户外活动融新、奇、特于一体，并具有一定的娱乐性，甚至追求冒险刺激，希望参与其中，获得体验。3、历史文化资源开发难度大。一个不容忽视的事实是，规划区内文化旅游资源少，如何在湖光山色中融入文化主题是项目在旅游开发中必须考虑的。4、项目内外的基础配套和服务设施薄弱。总的来说，项目规划区周边的基础配套、食宿娱游设施档次低，数量不足。五、对 策1、实施市场主导的发展策略。加大79、开发力度，创造良好的经营环境,建立科学的运营管理制度，一切围绕市场。2、运作要点。（1）、加大营销力度，打造精品旅游品牌，把旅游资源的优势转化为产品的优势；同时要加强基础设施建设，提升产品品质。（2）、依据“循环经济”理论，组建“生态旅游发展联合体”，创造“生态观光农业景观休闲地产”的旅游开发经营模式。（3）、加强对现有资源的保护，开发与保护并重。（4）、采取相应的差异化开发策略和错位竞争策略。（5）、突出重点，开发欢乐旅游、休闲旅游、观光旅游和生态旅游，提高和完善旅游服务会议旅游、水平。3.2.2 市场发展预测：综合上面的SWOT分析，本项目的开发建设和后期经营虽有一些劣势、面临一定挑战，但80、相对而言，其优势和机遇更为突出。项目投资方自身也具备较强的资金实力和策划能力，根据当前的市场形势，借助XX市全面启动西咸新区开发的有利时机，如果能够坚持项目运作高起点、高标准原则，前期注意加强市场调研和策划研究，后期严格控制开发成本和管理费用，同时，加大营销推广力度，走差异化、错位竞争策略，项目发展市场前景是十分广阔的。 第四章 市场定位和发展策略4.1 市场定位4.1.1 目标客源市场定位：市场主次（等级，一级最高）和距离（以远程为主）如下：（1）一级市场：主导市场。本项目的主要目标市场，也就是一级市场，即XX市及周边郊县和周边城市。这一级的消费者容易形成横向和纵向的市场规模，各方面的可进入81、性都很强，是项目的主要消费者，占到目标客源市场的80%左右。（2）二级市场：辅助市场。本项目的二级市场是国内游客，他们主要来自XX市周边的甘肃、宁夏、内蒙山西省、河南省等地区。项目在强化质量、打出品牌和建立忠诚消费群后，要进一步强化营销力度，将其二级市场的辐射范围扩大，使其本身的吸引力增长程度超过距离上的负面牵制作用，争取范围更大的消费者。（3）远程市场：机会市场。远程市场是指本项目的国内远程客户，他们来自新疆和更远的地区。本项目将努力做到国际水平，以吸引更国际市场的客户。通过正确的市场定位和有效地规划建设，先在西部范围内做到享有盛誉，然后再在更大范围内的国内市场上逐步打响品牌。4.1.2 客82、源市场细分：（1）在确定了目标客源市场后，项目的开发和规划就有了目标和对象，基本分为四大类：XX区域富裕起来的中产阶级。陕北及宁夏、内蒙的企业家。据报道鄂尔多斯被称为XX的科威特，陕北榆林市资产上亿元的就有7000人之巨，陕北许多资源地区的农民在资源开发时每人都有100万元上的补偿，可见消费潜力巨大。居住在XX及周边城市的外国人。国内其他地区的消费者及国外消费者。据调查，海外有25万人愿意来XX定居，其中30%左右选定XX。（2）根据市场分析中的人口、行为和心理等因素，进行细分： “XX国际智能生态城”目标市场细分比例表细分市场名称占总量的比重（%）消费特点青年市场45消费能力较高、忠诚度高中83、年市场30消费能力高、忠诚度高老年市场5消费能力较低忠诚度低其他20消费能力一般、忠诚度一般4.2 发展策略4.2.1 跨越式发展策略：项目应在政府主导下，实行社会成本和生态成本双低的资源有效配置，优化区域内的投资创业环境，集中公共资源、社会资源，有目的、有计划、有步骤地开发，才能做到经济效益、社会效益、环境效益的高度统一和居民、投资者、消费者、地方政府共同受益。4.2.2 资本集聚策略：跨越式发展离不开大手笔的资金投入，更离不开外部资本的注入。在继续争取上级政府支持和扶持的同时，要通过政策、服务、环境和社会氛围的优化，大力招商引资，开通多种融资渠道，主动向旅游产业转移，以此带动XX区产业转型84、和结构调整。应通过规划立意、设计创意、环境舒适、政策有利、渠道流畅、项目精湛和手段创新的途径，大范围、多层次地集聚资本，高标准、高品位地开发建设生态旅游项目。其中，产品创新、景区形态创新和体制创新是三大重点，项目开发应在产品的特色、与大公司的合作、相关服务开发等方面有大突破、大动作和大手笔。4.2.3 品牌形象策略：通过环境治理、景观绿化、项目建设、开发服务、生态产品和全方位的公关推广活动，促使消费者、公众和媒体从视觉和实地体验中加深印象，从而使本项目树立起“水清、湖秀、林美、天蓝、人亲”的、天人高度合一的品牌形象，成为区域持续发展的内在动力。4.2.4 可持续发展策略：本项目的发展既要实现开85、发建设区域的项目、产品、服务、管理和环境的协调有序，也要实现控制区域景观和环境的整体和谐，更应实现本项目与周边社区、旅游业与相关产业、旅游经济与城镇建设的协调同步发展，以取得政府、民众、经营者的互利共赢，实现经济效益、社会效益和环境效益的和谐统一，为XX区旅游业长远稳步发展奠定坚实的基础。4.2.5 竞争与合作策略：本项目与旅游产业在空间上存在竞争和合作关系。在区域经济一体化、市场高度开放、市场规则日益完善的趋势下，旅游产业的合作与竞争，有利于区域整体互动。整体互动包括内部（周边）的一体化和外部的一体化。实现大旅游、大产业、大合作，基本路径是政府主导和市场运作，即政府主持、引导、调控下的一体化86、开发、一体化管理、一体化推广促销。4.2.6 人才培养策略：本项目实施人才策略，目的是培养、造就一支数量充足、结构合理、素质较高、适应国内外市场发展的人才队伍，包括行业管理人才、企业经营管理人才和技术人才。为此，必须利用和开发市内外、国内外人才市场和人才资源，运用内部培育和外部引进两种方式，构筑整体素质、能力超过周边区域的人才高地。同时，本项目要开通多渠道的人力资源开发途径，并以法律、经济和制度手段，营造重视人才、吸引人才、激励人才、合理使用人才的氛围。4.2.7 文化提炼策略：本项目应展示秦汉唐文化及健康的历史传统文化，充分挖掘XX地脉和文脉，通过生态项目、旅游活动和环境营造吸引游客、寓教于87、乐、寓文于游，从而发挥其生态环保科普教育和课外学习基地的功能。4.2.8 分期开发策略：本项目开发要坚持统一规划、分期建设的原则。4.3 项目建设原则以“生态”为主线，把建设“文明生态村”纳入规划范畴，用循环经济理论来指导本项目的综合开发，带动项目区及周边一、二、三产业的健康发展。紧紧抓住“智能、生态、环保”三要素，以节能为根本、以科技为依托、以项目为支撑，通过对资源的系统化整合和市场化运作，借西咸新区建设的契机，全面启动并构建循环经济产业链。4.4 项目定位与主题、品牌4.4.1 项目定位：一、项目发展定位1、智能生态社区具有智能环保生态功能的高档社区2、生态环境技术博览园以生态环保技术交流88、展示为主的游览体验交易培训基地3、智能生态养生园高科技生态休闲养生区4、国际老人生态家园环境优美具有老年热特点的生态居住区5、万村国际生态农业技术博览园以农业技术及生态农业为主的交流旅游区6、小农夫种植园以生态观光农业为主体的旅游循环经济区二、市场定位以国内市场为主、海外市场为辅，成为我国西北最重要的和具有示范意义的生态居住休闲度假展示精品区。三、产品定位居住、休闲、度假、生态观光、民俗风情、科普教育、展示交流，交易培训。四、项目形象定位国内一流、环境优美、产品丰富、功能完备的以“生态休闲+农业环保科技”为主题的精品区；XX和西北地区的休闲度假居住胜地。4.4.2 项目主题：项目主题定为：生态89、之城、度假乐园。4.4.3 项目品牌：依托生态农业和环保科技题材，以“观光农业”为基本内容、以“绿色环保科技”为时尚主题、以“展示培训”为教育重点、以“景观地产”为效益支撑，整合内外资源和相关景点，构成“西咸新区”的强势品牌，对外统一宣传促销。项目的整体营销口号定为：品位生态、回归自然、共享欢乐。第五章 项目选址方案和建设条件5.1 建设场址5.1.1 地理位置：项目选址位于XX市XX区，以三里河左岸为东界，以渭河南岸为北界，以XX和高陵交界为西界，以行西路为南界，约10000亩（含河滩地5000亩）。项目距XX市中心15公里、距东二环5公里，交通便利，区位优势明显。5.1.2 自然条件：本项90、目区域自然条件优越，属大陆性暖温带季风气候，四季分明，光、热、水资源丰富。年平均气温13.5，无霜期219天，年降雨量591.8毫米。年日照时数2052.7小时，年总辐射量111.7千卡/平方米。境内有临河、潼河、零河等10余条河流，渭河穿境而过。项目规划区域属渭河阶地地带。33%为河滩地，57%为农田及园地、5%为道路和少量建筑物，5%为水面。区域内无文物和文物保护单位。项目规划区域内地势开阔。建设场地工程地质条件单一，无不良地质现象存在，地基承载力标准值为130kPa左右。根据国家地震局1990年颁发的XX地震烈度区划图，项目地处于8度地震设防区，地质条件符合要求。5.2 建设条件5.2.91、1 用 地：项目拟选址区域地形开阔，周边交通便捷。项目的建设，符合XX市城市空间发展战略规划和XX区开发总体规划，项目规划设计本着“因地制宜、相互协调”的原则，景点布置和主要建设工程少占用耕地，能够达到人工环境和自然环境和谐统一的效果，避免了自然资源的人为破坏和旅游项目的单调重复。因此，项目建设用地符合“尽量占用非耕地、节约耕地”的指导思想。5.2.2 供 电：项目所在地220KV变电站作为项目用电电源，可以满足项目用电需求。5.2.3 给排水：项目所处的渭河沿河区域地下水储量丰富，项目用水可自打水井供给，水质和水量均可满足要求。农业生态项目灌溉用水由水库灌渠提供，当水库水不足时，可由渭河补充92、供给。排水采用雨污分流制，生活污水经排污管道汇总到污水处理站后集中处理，处理后收集汇入灌溉贮水池。雨水沿地势自然向下流入生态农业区或水库。5.2.4 供 热：项目供热，拟建集中供热中心。5.2.5 通 讯：项目区通信线路可由附近电信所引入解决。以上条件均能满足本项目的建设要求。5.3 投资政策为促进本地区经济的发展，项目实施所在地积极推动渭河生态开发，成立了渭河生态开发区，并据此制定了一系列鼓励投资和招商引资的优惠政策。这为本项目的顺利开发提供了良好的外部环境和政策基础。第六章 总体规划设计和建设规模6.1 规划设计原则6.1.1XX市城市总体规划（2008年2020年）、XX区城市总体规划、93、依据西咸新区总体规划(2010年-2020年)，遵照国家、XX省及XX区关于“社会主义新城镇”和“文明生态村”的方针政策，合理规划布局，突出地方特色，建设独具匠心的现代化生态循环经济区。6.1.2 针对项目自身的特点，结合周边各方关系及其它景区情况，进行统筹规划安排，建设内容避免出现与其它项目（景区）重复的现象，要有新概念，项目设计要具备新颖性、经济性，能实现可持续性经营；项目和景观地产能相互支撑，达到“以生态开发带动景观地产、以景观地产支持生态开发”的效果。6.1.3 坚持远近期相结合的原则，远期强调控制，近期突出建设。6.1.4 规划布局和建筑设计方面，要勘察自然、顺应自然、有节制地利用和94、改造自然，以营造适合人心健康及其行为需要的最佳人居环境，达到阴阳和谐、天人和谐、身心和谐的至善境界。注重景观效果、生态理念，倡导节约和环保。 项目设计要突出建筑物和构筑设施的外部造型，以新奇特吸引消费者的眼球，使其产生兴趣和偏好，力争创造具有时代特色的建筑文化。 活动设计要突出生态高科技活动的作用。围绕展会、培训、展示、体验等开展活动。6.2 总平面布置6.2.1 总平面布置原则：（1）根据功能不同，进行合理的分区布局。（2）充分考虑与城市道路的关系，合理布置道路网络。（3）以“资源共享”为出发点，在空间安排上合理安排停车区域和大型广场，对游乐景点、生态农业、休闲度假、商业设施进行综合布置。（95、4）各功能分区合理布置内部交通系统，以“人车分流”为原则，既有机结合，又相对独立，形成通畅的车道系统和丰富的步行系统。（5）按照可持续发展概念合理进行项目规划，以利于分期开发建设。6.2.2 总平面概述：项目规划用地10000亩（含河滩地5000亩）。由六个子项目构成，即：智能生态社区项目、生态环境技术博览园项目、智能生态养生园项目、国际老人生态家园项目、万村国际生态农业技术博览园项目、小农夫种植园项目。6.2.3 各功能分区建设内容概述：1、智能生态社区该项目拟占地3500亩，总投资140个亿，是一个智能低碳低污染低排放的生态社区，该区拟请国内外设计大师做顾问，将XX传统生态理念与世界先进生96、态科技手段相结合，打造XX生态人居的品牌。该区容积率1.2，可建280万平方米住宅。分成13个组团，整各社区将像人一样拥有“大脑、神经、眼睛、肺、胃和肾”。中央计算机将控制整个社区的安保、能源、配送、收费、水处理及废物循环利用。2、生态环境技术博览园及生态论坛永久会址（简称生态科技广场）。该项目拟占地500亩，容积率3.0，总建筑面积100万平方米，总投资70个亿人民币，由五星级酒店、会展中心、产权酒店式公寓、写字楼、综艺剧场、购物中心、生态餐饮街、学校等内容构成，3、生态养生园该项目占地3000亩，容积率0.4，总建筑面积80万平方米，总投资30个亿，由50个不同风格、不同疗养项目、不同国家97、的温泉养生会所构成。4、国际老人生态家园该项目占地1000亩，由150座四合院（每座占地5亩）及三甲医院，容积率0.7，总建筑面积46.7万平方米，相关配套设施构成是一处高端养老社区，总投资40个亿。5、万村国际生态农业技术博览园该项目占地2000亩（农业用地），全部划分为100个小园区，每个占地15亩，面向全世界生态农业技术公司发售，做为他们在XX的常年展览窗口，总投资20个亿。生态农业保护区合理规划分块，引导拥有土地的村民种植不同品种的农作物，把生态农业变成一种景观资源，营造优美的农业环境。该区域在今后相当长一段时间内将成为本项目的重要旅游吸引物，是游客了解农业、亲近农村、回归自然的场所，98、更是整个项目景区的绿色屏障。本区禁止建设任何永久性建筑物、构筑物。6.3 生态居住设计理念及“观光农业主题”项目概念性设计生态居住设计理念居住格局吸取欧美BLOCK和新加坡街区理念。规划注重实现公共资源的平等分配和共享，完善社会保障体系。加强体育、休闲等公共服务设施建设，为居民提供便利、舒适的生活条件。关注弱势群体，健全基本养老、医疗、失业、工伤和生育保险等制度，改革收入分配制度，发展公益事业，提高居民福利水平。优化住房资源配置，建立科学、合理的住房建设和消费模式，形成多层次、多元化的住房供应体系。混合安排多种不同类别住宅形式，满足不同群体居住需求，建设适宜不同收入群体和境内外人员居住创业的和99、谐社会。政策性住房比例不低于20。妥善安置原有农村居民，回迁保障率100，并提供就业保障。规划结合绿色交通理念和新加坡“邻里单元”理念，根据生态型规划理念和我国社区管理的要求，形成了符合生态城示范要求的“生态社区模式”，包括基层社区、居住社区、综合片区3级。1.基层社区由约400米400米的街廓组成，以城市机动车道围合形成，内部包含完整的步行和自行车道路。基层社区中心服务半径200300米，服务人口约8000人，满足社区居民就近获得日常医疗卫生、文化体育、商业服务的需求。2.居住社区由4个基层社区、约800米800米的街廓组成。通过步行和自行车系统连成网络。居住社区中心服务半径400500米，100、服务人口约30000人，主要为居民提供日常医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电等服务。3.综合片区由45个居住社区组成，结合场地灵活布置。步行和自行车系统同样连成网络。片区中心结合轨道站点配置更高一级的管理、服务设施和公共绿地。服务半径为800米。“观光农业主题”项目概念性设计“生态观光农业”将是“生态欢乐世界”项目设置的重点和基础。（1）选择适合本地栽培的果树、观赏花卉、鲜花盆景、绿色蔬菜和芦苇等植物，建立优质农副产品种养基地和苗木、花卉培育基地。（2）以农业旅游为龙头，组合人文、生态资源，以农民致富、农村发展、农业转型升级和环境治理为目的，一年四季不断举办踏青、采摘、逛庙会、农家乐厨艺擂101、台赛、田园山地自行车赛等乡村特色旅游节事活动，进行旅游生态综合开发。6.4 旅游度假产品概念性设计6.4.1“会馆（会议中心、生态餐厅）”概念性设计：“会馆（会议中心）”按四星级以上标准设计。其定位主要面向XX市高端商务消费群体，同时考虑满足XX区政府职能部门的公务消费需求。“会馆（会议中心）”服务设施和游乐项目的规划、设置，将充分考虑周边其它项目的竞争，走差异化经营道路。为降低建设成本，满足分步实施和高端消费需要，“会馆”规划建筑主要以小体量VIP贵宾楼为主，建筑形式主要采用北美风情，建筑层数以2层为主，局部不宜高于3层，建筑密度不大于15，容积率控制在0.3以内，绿地率不宜低于50，绿化覆102、盖率不低于 65。建筑色彩整体应与周围环境相协调，墙体色彩主要采用鹅黄、白色等色彩；屋顶采用青灰、暗红、蓝色等色彩。“会馆”的商务中心、会场及部分客房应配备计算机终端接口、远程电视会议系统、同声传译系统，使宾客能轻松进入全球信息高速公路。在多功能厅、健身房等处配备完善的设施，为国内外的社会团体、个人、政府机构、中外商界人士以及商务、会议、公务旅游者等各类有需要的消费者提供集会议、商务贸易洽谈、经济技术交流、疗养、健身、旅游为一体的综合服务。在客房部设有闭路电视、空调、卫生洁具等，使游客有宾至如归般的享受。针对XX市人的消费习惯，“会馆”前期开发拟以“生态餐厅”（美食）和“休闲戏水”（洗浴、垂钓103、）为切入点。根据对XX市现有 “生态餐厅”经营状况的调研分析，“会馆旅游生态餐厅”要突出“精、小、散、野”，以便于今后小规模、特色化经营，降低日常运营维护费用。6.4.2 “庄园度假村和产权式度假公寓”概念性设计产权式旅游度假村是旅游与度假、房产延伸的产物，可分为借景建房和造景建房，但其共同点是视觉景观上佳、生态环境一流。旅游与度假、房产的结合是市场需求的结果。该项目将我国部分风景名胜区，在借景的基础上向养身益寿的“最佳人居环境”延伸。合理利用土地，拟定开发项目，积极招商引资，向度假休闲与景观房产一体化方向发展。“庄园度假村”是一个以“石榴、葡萄庄园”为特色概念的休闲居所，依水而建，利用迂回曲104、折的道路进行分割，结合地形、地势、朝向、风向、内外交通等因素布置23层的庭院式建筑，庭院内以葡萄藤廊和石榴为主要景观，公共区域精心规划园林，从而营造一种回归自然的度假氛围，如：果树下的餐桌、吧椅；融于园林植物中的开放式美容房或咖啡休闲饮食廊等。XX市将营造“天蓝、地绿、水清、气爽、路畅、景美”的宜居城市，这必然会激发市场对旅游度假产品的需求。“产权式度假公寓”就是基于这一需求而建设的度假产品，规划45层，建筑形式以花园洋房为主，户型不易过大。6.5 基础设施规划6.5.1 道路交通规划项目所在地距离XX市中心城区尚有一定的距离，在大规模建设之前，必须首先解决好景区外部交通和内部交通。（1）外部105、交通规划在项目区建设一条通往XX市区交通网及高速公路相连接的道路。（2）内部交通一是规划建设横主干道，打通景区与外部的联系。二是规划二级干道、次干路和支路，路面为水泥混凝土，并由此将各功能分区有效分隔。二级干道红线宽12米，主路面宽7米；次干路红线宽9米，主路面宽5米；支路宽度设计为3米。6.5.2 停车场规划（1）社会停车场规划社会停车场，停车场用地面积设计不小于5000平方米，预计可同时停放200辆汽车（其中80辆大巴车，120辆中巴、小汽车位）；停车场均为生态停车场。（2）度假村内停车场度假村内的庭院式居所每户度假单位设12辆车的车库（车位）；产权式度假公寓利用山形起伏，按度假单位的10106、%比例设半地下层车库，另按30数量设室外停车场，供临时前来游玩的游客停车，停车场均为生态停车场。6.5.3 给水规划（1）水源在经过XX区水资源管理部门许可后，可自备水井作为主要生活饮用水源。（2）用水量预测结合项目实际情况，规划区用水量主要由生活用水、消防用水、绿化用水、农业灌溉用水四大部分组成：生活用水量测算（合计615m3/d）。景区职工：按常驻人口计，每人每天50L。居住度假：规划度假村按每人每天50L，预测。过夜游客：每人每天40L。观光娱乐游客：每人每天15L。商业经营项目：餐饮、桑拿等耗水量较大的经营项目，规划平均用水量150m3/d。消防用水量测算。根据项目建设规模，在不同功能107、分区设置相应的消防系统，重点建筑物和旅游宾馆室内设自动喷水灭火装置，消防给水管道呈环状布置。规划室外消防栓用水量为30L/S，室内消防栓用水量为30L/S，自动喷水灭火用水量为25L/S，同一时间内火灾次数按一次计，火灾延续时间消火栓系统为3小时，自动灭火系统为1小时，一次消防用水量约420 m3。场地浇洒、绿化用水量测算。绿地用水标准取1030 m3/had，根据项目实际情况，取10 m3/had，；道路广场用地用水量标准取2025 m3/had。生态农业灌溉用水。项目规划区内有生态观光高效农业园，农业灌溉用水主要由处理后的中水解决，不足部分仍由原灌渠提供。（3）供水管网供水管网采用环状枝状108、相结合的形式。供水区域中心采用环状管网，供水区域边缘采用枝状管网。供水主干管管径为DN200、次干管管径为DN100。6.5.4 排水规划（1）排水体制排水系统采用分流制。建筑物采用污、废分流系统，景区采用雨、污分流系统。生活粪便污水经化粪池处理后排入景区污水管网。雨水利用自然地形自由排放，不独立建设排水管道。雨水汇集后，进入景区规划的景观湖面，作为绿地浇灌和景观用水。（2）污水处理 污水处理能力：考虑到污水处理设施的利用率及用水量的波动，确定污水处理能力为30000m3。 污水处理设施：项目区设置污水处理中心。日处理能力 30000 m3。处理后的中水可注入景观湖面。 污水管径：规划设为DN109、450600，主干管为DN600，次干管为DN450。 污水排放标准：污水处理后达到地面水环境质量标准（GB3838-2002）类地面水排放标准后方可排放。6.5.5 电力规划规划将由变电站引出的10KV电力线作为项目用电电源，并在项目区北部设1座10KV变电站，把电压转为220380V，向项目内部进行供电。项目区范围外的10KV电力线采用架空方式，项目区范围内220380V的电力线采用地下电缆的架设方式。6.5.6 通讯规划由于项目区较近引入，项目范围内所有通讯线路均设为地下电缆。6.5.7 供热规划项目供热，拟建集中供热中心，并将周边村镇统一供热问题纳入规划统筹考虑。6.5.8 环境卫生规110、划（1）垃圾中转站规划在综合服务设施附近停车场内设置环保型垃圾中转站，与公共厕所合建。（2）垃圾处理项目区不具备生活垃圾处理的能力，建议每天由物业管理服务部门归集后，运至附近的XX市垃圾处理场统一进行处理。（3）公 厕规划设置水冲式公厕。（4）道路清扫保结确定区内所有道路均保持二级清扫、全天保洁。（5）垃圾箱在道路旁设置分类型垃圾箱，仿木或仿花草造型，每隔60米设置一个。6.5.9 绿地规划（1）绿地分类及布局本项目的绿地分为防护绿地、附属绿地和风景林地三类。其中，防护绿地主要为卫生隔离带，包括沿渭河、主干道两侧设置的宽度为2540米的绿化隔离带；附属绿地为各功能分区、度假村、会馆、生态餐厅及111、其它公共设施内部的绿地，绿地绿化覆盖率平均不低于50；结合经济林建设，形成景区主体绿化。风景林地内应尽量避免建设经营性的永久建筑，以保持生态的原生性。风景林地内不建设永久性建筑物和与绿化无关的构筑物，形成项目内绿化环境相对原生区域。（2）树种规划以槐树、枣树、杨树、核桃、五角枫、柿树、柏树、松树、梅花、椿树、麻栎、椴树、皂荚、苹果、海桐、迎春、黄杨、翠竹、香樟树、石榴、樱桃、葡萄、桃树、山楂、杏树等本地树种植物为主。6.6 建设规模建设规模一览表项目占地面积亩建筑面积万平米容积率%总投资亿元智能生态社区35002801.2140生态环境技术博览园500100370生态养生园3000800.43112、0国际老人生态家园100046.70.740万村国际生态农业技术博览园20001020合计10000516.73006.7 建设分期遵循“一次性规划、分步开发”原则，易乐地项目采取“边开发、边经营”的滚动发展战略，以提高投资效益。同时可根据旅游市场的需求和变化，确定开发投资方向。项目开发建设分三期实施，各期开发建设内容如下：6.7.1 一期重点投资建设规划区内的道路、电力、排水等基础配套设施。启动生态居住、生态观光农业项目的开发项目。6.7.2 二期完善项目规划区的基础设施配套，完成集中供热中心工程；建设生态居住项目；大部分旅游项目建成并对外经营。6.7.3 三期规划范围内的绝大部分建设项目全113、部建成并投入使用。第七章 环境保护、绿化、消防和节能7.1 环境保护7.1.1 生态环境保护目标：近期目标：生态环境污染得到基本控制，环境质量有所改善，生态环境趋于稳定，逐步形成满目青翠、绿水环绕、无污染的生态小环境。中、远期目标：环境质量优良，生态开发与经济建设、环境保护协调发展，人们生态环保意识大幅提高，实现生态系统的良性循环。 环境容量：规划区内的环境最大容量为2万人次/日，环境最佳容量为1万人次/日。 环境现状：本项目建成后，为生态农业、生态居住、旅游观光、商贸服务、休闲度假性质的生态景区，没有对环境造成污染的污染源，商贸服务和生活污水经处理后达到污水综合排放标准（GB8978-199114、6）的要求。一部分循环用于区内绿化浇灌和景观水系，一部分排放灌溉农田。 水污染控制标准和防治措施：按要求，除人体直接接触的娱乐水体达到GB12941-1991A类标准、与人体非直接接触的景观娱乐水体达到GB12941-1991B类标准、生活饮用水水质达到GB574985的要求外，其他水体应根据地面水环境质量标准GB3838-2002进行规划控制，各项指标的相关要求参照修订的GB3838-2002。规划采取近期控制污染源，中期消除污染源，远期通过水源涵养和水质保护措施，保持和改善水资源环境，并保证项目规划范围主要地面水体水质保持达到类地面水水质标准的规划目标。水污染的防控措施主要有：组建专门机构115、，专门负责水污染防治；制定水土保持方案，加强水土保持和水源涵养；控制农业污染源；生活污水控制与处理；控制建设项目；保护水生生物，禁止非法捕捞；控制其他污染源；对水质，特别是用于开展娱乐活动的水域的水质进行常规监测；严格遵循国家、省、XX市对水源保护的政策规定和技术要求，按规定合理使用地下水源，生活用水经二次处理后循环使用，用作农业生产用水、景区娱乐用水和景观绿化用水。 空气污染控制标准和防治措施：大气防护执行环境空气质量标准（GB3095-1996）的规定，项目所在区域环境质量属于二类区，本次设计大气污染防治按二级标准执行。规划区内建设项目无大气污染源，今后主要采取以下防控措施：、减少进入的公116、私车辆数量，提供自行车出租服务，使用尾气排放量低的穿梭巴士；、定期监测空气质量，设立抽样调查点。 噪声污染控制标准和防治措施：规划区内环境噪声质量必须符合城市区域环境噪声标准（GB3096-93）中的有关标准。严格控制进入风景区的车辆，允许进入景区的车辆不许鸣高音喇叭、低音喇叭及其他噪声源。最大噪声应控制在70分贝以内。 其它环境保护防治措施：固体废弃物：生活垃圾实行分类装袋收集，每天由物业管理中心下设的环卫部门负责集中清理归集后，送往XX市垃圾处理场；材料控制：建筑物内墙涂料采用无毒、无污染墙体涂料，外墙装饰材料放射性物质含量必须低于国家标准；防水材料采用高分子防水卷材；油漆品质必须符合国家117、国标；墙体材料多为加气砼砌块和多孔粘土砖。环保设备：变压器选用环保型非包封线圈干式变压器，电缆采用燃烧时无毒无害的聚乙烯电力电缆。施工期间的环境影响：本项目地处镇区郊外，周围人口密度小，施工建材运输，对附近道路车流量的影响很小；施工期间的噪声、扬尘和土石方对当地居民和周围环境的也基本没有什么影响。 营造良好视觉环境：所有的生态开发项目，必须进行合理调控，严格执行环境影响评估制度，以保证规划区的和谐性。在生态景区和拥有传统建筑群的村落内及其临近地区禁止用水泥建造水平层顶。严格规划各项与旅游相关的发展项目，餐馆、商店、附属性建筑和停车场的布局应合理有序。在进行生态开发时，应采用有特色的建筑风格、建118、筑材料；种植花草树木，美化环境；收集垃圾废弃物，安装废物处理设施；定期清扫和布置房屋，清洁厕所和汽车停车场，使对景观的视觉破坏减少到最低。7.2 林业资源保护和绿化 加强防火体系建设：建立以法治林、以法护林的综合保护治理体系；在项目区内，设置安全护林防火组织工作队，定员定岗对各景点实行严格的巡护、检查和清理，并制订护林防火安全管理具体办法。同时设置护林防火检查站，在主要交通游览地段设置宣传牌，宣传有关森林保护、森林防火知识；在生态开发和接待过程中，防止对森林资源的破坏，要加强对游客的宣传教育，控制山野的野炊、烧烤、吸烟，禁止采折花木。 严禁乱砍乱伐现象的发生：制止乱砍滥伐林木、采挖野生花卉、名119、木古树、中草药材、树桩等。严格保护古树、名贵树种和观赏树木，并做到砌砖培土和挂牌告示。 绿色工程：以实施“绿色工程”为重点，优化林种配置，营建生态林、特色经济果木林和速生丰产林。同时，积极营造和管护好水源林，扩大水库面积，提高水库的保水和调节能力，实施以营造水源林为主的水土流失综合治理。7.3 消 防 按国家及地方规程标准进行道路及建筑物设计，达到消防规范要求。 机电设备全部采用防爆型，并按照国家消防二级标准配备相应的消防水、栓和灭火器具。7.4 节 能设计遵照国家有关建筑节能设计标准，尽量节省能源，降低能耗。屋顶设架空隔热层和保温层，门窗采用保温效果好的塑钢门窗，照明灯具选用节能型产品。桑拿120、洗浴和生活洗涤用水考虑采用中水系统，用于道路洒水和绿化浇灌。第八章 开发运营管理和市场营销策略8.1 开发模式和盈利模式8.1.1 开发模式：本项目性质为土地一级开发并代当地政府招商。本项目以“观光农业”为基本内容、以“景观地产”为效益支撑，大力招商引资，吸引有实力的企业集团和国外投资基金参与项目建设，联合外商和项目所在地村、镇组建“生态旅游发展联合体”，统一调配资源、统一运营管理、统一策划营销，按照“政府出资源、农民出土地、企业出资金，整体性规划、价值化经营、专业化运作”的基本思路，对本项目进行综合开发，带动周边村民共同富裕，实现生态效益、社会效益、经济效益均衡发展的目标。8.1.2 盈利121、模式：规划采用生态观光与产业运营互动结合的“双象限”盈利模式。其盈利系列包括：门票盈利系列、游憩产品盈利系列、综合商贸服务盈利系列以及战略延伸盈利系列（高效农业、教育观光、景观地产等）。8.2 组织机构和人力资源开发8.2.1 组织机构：规划本着“精简、高效”的原则，组建“XX国际智能生态城经营管理公司”，全权负责项目的对内管理和对外运营。8.2.2 人员配置：本项目运营时可设置9部1室，设总监6人，即行政总监（人事部、综合部）、服务总监（商务、房务）、游乐总监（餐饮、娱乐）和财务总监、工程总监、公关销售总监。各部门仅设12名副经理（如娱乐部、工程部等），而行政办仅设经理助理（主管级）。管理公122、司编制500人左右。8.2.3 旅游人力资源开发：（1）、基本要求人力资源的要求资格要求人力资源开发模式素质要求发展要求企业高级管理人员大学及以上学历在职培训、招聘引进、竞争上岗企业经营的战略策划和执行能力基本达到本科学历企业初中级管理人员大专以上学历、有部门经理资格证书在职培训、招聘引进、竞争上岗培养大学毕业生（管理实习生）企业服务经营的运转、业务指挥能力2015年后基本达到大学学历企业技术人员中专以上学历、有岗位资格资格证书引进、培养（通过实习再鉴定）设施设备的操作、检验、维修能力2013年技术岗位持证的比例达到90%服务人员职高毕业、应具备资格证书在职培训、招收毕业生良好的服务态度、技巧123、2013年基本达到职业学校和中专学历经营户服务好、态度好、会普通话培训、示范带动开发、培训良好的服务态度、服务意识遵纪守法，提高素质（2）具体措施校企合作：吸引高校、职业学校在项目区建立实习基地；巧借外脑：聘请一批懂开发、会经营的实战派专家和学者组成发展咨询专家委员会；公开招聘：对重要经营岗位，公开招聘选拔，给员工职业发展提供空间，并改善薪金福利待遇，给予他们人文关怀，做到“事业留人、感情留人、待遇留人”；建立项目科研和专家咨询机构，加强与高等院校在人才培训、市场营销、信息咨询、管理服务等方面的研究和交流；在项目开发、经营、管理方面引进先进理念、技术手段和科技成果，提高科技含量。8.2.4 劳124、动力结构：（1）以当地员工为主，外地员工为辅。（2）福利待遇：中高级管理人员和技术人员除支付工资之外，福利包括养老、医疗、失业等保险；普通员工除工资之外，只解决工作餐、服装等基本生活需求。8.2.5 管理和培训：除极少数人才需送到境外学习、培养外，本项目的绝大多数员工应在XX市、XX区、项目基地培训。具体而言，培训包括以下内容：（1）常规教育，如岗位职责、操作规程、礼仪礼节等。（2）管理模式的传输。可请内有经验的管理者和技术能手进店传授知识、技艺、技能。（3）外语的不间断、持续培训。（4）专业技艺的培训，如计算机、收银机、娱乐、民间工艺、康复保健和新能源应用、维修保养、园艺等。（5）从外语、服125、务技艺、管理能力上培养一批有等级证书、岗位证书的员工和管理者。（6）开展岗前、岗位交叉和升职培训工作。（7）在全公司范围开展以互帮互学为主的岗位练兵竞技活动。8.3 产品与组合8.3.1 旅游产品：按照旅游的食、住、行、游、购、娱六大要素，旅游产品分布如下：（1）餐饮：以广场为中心，周围设有美食街，集聚了国内各种菜系的佳肴，并拥有自己的特色，打出项目的品牌。（2）住宿：在度假区内，设中高档的度假村，包括会议型、游乐、度假休闲型酒店，为游客提供多层次的住宿服务。（3）交通：设有完备的车辆接送服务，以满足没有自备车的游客的交通需要。（4）旅游：主要有森林公园、果树良种基地、教育培训中心、农业生态区126、碧波荡漾的湖面和轻松休闲的广场等。区内其他娱乐项目，也可以作为消费者的观赏游览项目，展示现代化、国际化的游乐、度假设施。（5）购物：项目区内设有商品购物街，为游客出售他们需要的生活商品和纪念品等。部分景点设有自己的购物点，出售特色产品。产品一览表产品类型生态欢乐世界旅游景区旅游产品游乐类旅游产品新概念游乐+传统游乐+垂钓园+水上休闲娱乐+旅游区内举办的大型欢乐旅游活动为辅参与娱乐性旅游产品室内射击、垂钓、水上活动、休闲运动及旅游区内举办的旅游活动农业教育学习类产品生态观光农业区农业技术的学习、现代农业观光、采摘度假型产品度假村、森林公园会议型产品度假村、会议中心生态型产品生态农业园、森林公园127、交易性产品农业及环保技术展示、交流与交易8.3.2 产品组合： 产品功能组合表产品功能组合产品功能组合目标客源游乐刺激+参与娱乐型新概念游乐+传统游乐+垂钓园+水上休闲娱乐+生态欢乐世界内举办的大型旅游活动（水上娱乐+运动场+室内射击）国内青年市场，中等收入者，散客为主游览观光+参与游乐型+生态类新概念游乐+垂钓+传统游乐+水上休闲娱乐+寻宝+休闲运动+生态欢乐世界内举办的大型旅游活动+森林公园+农业生态区国内青少年市场，团队、家庭客为主会议型+参与游乐型+游览观光型度假村+新概念游乐+水上休闲娱乐+休闲运动+生态欢乐世界 内举办的大型旅游活动+传统游乐+森林公园国内青年市场，中等收入者，散客128、为主游乐、度假型+参与游乐型度假村+新概念游乐+传统游乐+水上休闲娱乐+休闲运动+生态欢乐世界内举办的大型旅游活动国内青少年市场，团队、家庭客为主游乐、度假型+游览观光+参与游乐型度假村+森林公园+新概念游乐+传统游乐+水上休闲娱乐+休闲运动+生态欢乐世界内举办的大型旅游活动国内青少年市场，团队、家庭客为主游览观光+教育学习类产品森林公园+传统游乐+森林公园+水上休闲娱乐+生态观光农业园+技术交流国内青少年市场，中老年市场，团队、家庭客及专业人士为主度假+康体+养生休闲森林公园+传统游乐+康体运动+特色餐饮+生态观光农业园中老年市场，家庭客为主8.4 营销策略和促销形式8.4.1 产品创新策略129、：（1）不断开发新的消费项目；（2）不断引进新的产品；（3）发掘当地有特色的商品；（4）当地特色产品的深度开发与组合。8.4.2 信誉形象策略：要树立信誉赢得顾客，可采取以下几方面的措施：（1）整洁的环境保持整洁的环境做法有：环境分区包干制、严厉的惩罚措施、养成良好的行为习惯、具体的技术配套设施。（2）安全的环境主要应考虑的以下几个方面：社会治安；安全设施；突发事件的应急措施：防火、防灾、救护等；游客的安全告知。（3）广告信誉广告要做得适度，名副其实，使消费者认为是实事求是的，是可以信赖的。（4）质量信誉坚决禁售假冒伪劣商品；提高质量管理水平，一方面要在区内实施全面质量管理；另一方面要积极向国130、际质量标准看齐，在条件成熟时，按国际惯例取得ISO9001和ISO14000等体系的认证。（5）价格信誉维护价格信誉，必须做到四点：一是力求公平作价；二是明码标价；三是优质优价；四是基本稳定。（6）计量信誉商户在经营中要尺足、秤满、量平，无论男女亲疏，童叟无欺，禁绝短斤缺两。（7）导入CIS（企业识别系统）CIS由理念识别系统、行为识别系统和视觉识别系统三大子系统构成。CIS是一个系统工程，它需要长期的努力才能有效果。本项目可采用大局着眼，小处着手，分段实施，逐步推进的方法来导入CIS。8.4.3 提升服务策略：提升服务质量和水平可以从以下几方面做起：（1）提高服务人员的服务水平；（2）服务网131、点的便利和完善。服务网点应跟随着开发而配备建设。8.4.4 深度开发策略：（1）品牌策略：可将一般产品和特色产品同打一个品牌或分不同品牌。但总的来说，品牌应该少而精；（2）相互推进策略：一般产品与特色产品的市场开发可相互推进，共同发展；（3）重点开发策略：集中有限资源，在一个阶段重点推销一个产品或开拓一个区域市场；（4）差异化策略：根据不同产品的特性和顾客不同的需求开发不同的市场；（5）乡土化策略。积极开发具有关中乡土风情的旅游产品和特色产品。8.4.5 合作开发策略：（1）招商引资，吸引国外有实力的投资者和海内外机构基金；（2）成立“生态开发发展联合体”，与项目所在地村、镇合作共赢；（3）与132、项目其它旅游景区开发者合作，相互支持、整合营销。8.4.6 促进销售方式：（1）系列公关活动。包括：赞助活动、公共宣传、会展活动、异地推广、境外推广、节庆活动、竞赛活动等；（2）广告宣传。包括：主题推广口号、宣传册、广告牌、网络广告、广告画招贴、车身广告、报刊广告、广播电视广告、VCD或DVD、旅游纪念品、门票、向城市居民信箱投递景区宣传品、与电信部门联手，对来的外地手机用户发播相关短信。（3）人员推销。具体形式有： 全员推销。一是动员全体员工参与推销；二是动员集团乃至XX区内各单位、部门，上至区长、下至一般工作人员推销。 设立市场部。可招聘一些专职推销人员，人数视需求而定。 兼职推销员。聘请133、合作单位和社会上各方人士做兼职推销员。关系营销。动员散布在全国的XX、XX市的老乡或曾经在XX、XX市工作过有感情的各方人士，进行关系营销。（4）营业推广。营业推广的形式多种多样，选择何种形式要依据目标市场及营销策略来确定：优惠券；赠送礼品；有奖销售；团体客户优惠；竞赛：在对消费者运用时，可让消费者进行某种比赛或做游戏，向优胜者发奖；让中间商或推销人员开展销售业务的竞赛，向优胜者发奖；交易折扣：这一方式主要是针对中间商的，以调动中间商的经营积极性；推广津贴：主要是针对中间商的，主要有广告津贴和陈列津贴两种；推广奖金：主要对中间商和推销人员；展销活动、推广会：有针对性地异地积极举办和参加各类旅游134、博览会和展销会来促进销售。第九章 项目实施计划开发工作安排1、建设期本项目预计建设期4年。2、开发主要工作计划（1）组建“生态旅游发展联合体”，大力推进 “新农村建设”： 按股份制公司模式成立“生态旅游发展联合体”，推进项目运作； 出资修路、整治村庄环境，完善基础配套，组织外出考察、学习； 组织村民筹建“葡萄采摘园、绿色瓜果园”，发展生态观光农业。（2）完成土地征用、项目核准、规划设计和项目报建等前期手续：完成土地的征用工作和相关建设内容的报建手续；编制“XX国际智能生态城项目详细规划方案和局部修建性详规”；“XX国际智能生态城”项目核准通过，规划方案被批复。（3）开始进行基础设施建设和景观绿135、化营造：修建主干道；确定供热、供电、给水和污水处理方案，并开始建设施工；组织植树造林活动、整治区内水系（与渭河河道整治一并考虑）。（4）启动生态社区、会馆、旅游生态餐厅等分项目建设：土地征用完成后，快速启动项目建设，做好“三通一平”等施工准备；启动招商并进行各分项目建设。第十章 投资估算、资金筹措及使用计划10.1 投资估算根据本项目工程内容及费用需要，参照国家、省市的有关规定，结合项目实施所在地的相关行情进行估算，总投资额估算为300亿元（含工程费用、综合地价、配套费、前期工程费、预备费、财务和管理费用等）：“XX国际智能生态城”项目分区建设投资估算表项目占地面积亩建筑面积万平米其中居住面积136、万平米容积率%总投资亿元智能生态社区35002802801.2140生态环境技术博览园50010060370生态养生园300080800.430国际老人生态家园100046.746.70.740万村国际生态农业技术博览园200010220合计10000516.7468.7300投资组成项目总投资由建设投资和建设期利息两部分组成。其估算内容包括：土地及大配套费用、前期费用、建筑安装工程费用、市政基础设施费、公用配套设施、不可预见费、贷款利息、销售费用、管理费用、营业税、土地增值税。一、土地价款及大配套费1、土地款土地款即招拍挂的成交综合价金，其中已经包括土地出让金、土地拆迁整治费用等，每平方米建137、筑面积应分摊土地款=土地成交总价款土地上对应建筑面积。按政府和开发商相关协议结算。2、城市建设配套费城市建设配套费为120元/平方米建筑面积。3、土地契税契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税，例如国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖等；土地契税税率为3%，即土地契税=土地成交价格3%，每平方米建筑面积应分摊土地契税=土地契税总额对应的建筑面积。4、土地使用税：土地使用单位或个人由于使用土地每年需要向国家缴纳的税费，土地使用税=税费标准总占地面积，土地使用税税费标准约0.2-6元/平方米，其随着土地级别的增高而增加。5、土地出让金：土地价款中应由归国138、家所有的土地增值收益部分一般通过招拍挂方式取得的土地使用权在土地价款中已经包括土地出让金，无需另外单独缴纳土地出让金，只有在取得的土地为划拨用地时才按国家标准补交土地出让金。6、拆迁安置、补偿等费用由于现在实行的招拍挂土地交易程序，土地成交的综合价金中已经包括拆迁安置、补偿费用，开发商在获取土地以后，由政府统一负责拆迁安置、补偿，所需费用已经包括在综合价金中。二、前期费用1、三通一平费用包括土地红线内外通水、电、路、土地平整及相关临时设施所需要的工程费用，具体费用数额需结合项目本身所处位置及填、挖方量的大小确定。2、规划设计费（1）咨询费专家或者一些专业机构在规划设计前为开发商提供咨询服务所需139、要支付的相关费用，具体费用视项目实际情况而定。（2）规划方案设计费支付给规划设计单位的费用，无统一标准，一般1元/平米占地面积。（3）建筑方案设计费支付给建筑方案设计单位的费用，一般15-20元/平方米建筑面积。（4）规划证照费在办理规划许可证时向政府部门缴纳，规划证照费=土建综合造价建筑面积（大于1000万部分）2+土建综合造价建筑面积（小于1000万部分）1.8。3、施工图设计费完成建筑方案设计后进行施工图设计所需要的费用，一般多层10-15元/平方米建筑面积，高层15-20元/平方米建筑面积。4、环境方案设计费大概可以分为三个档次，高档的环境方案设计（包括方案设计和施工图设计）费约202140、5元/平方米环境净面积，中档1520元/平方米，低档10元/平方米。5、综合管网设计费6、人防管理费按0.5元/平方米建筑面积。7、招投标费（1）招标监督服务费用及招标代理费支付给市招投标办的监督服务费用及招标代理公司的代理费用，市场价合计按总建筑面积0.7元/计算。（2）劳动定额测定费按施工单位中标额1.4计算。8、墙改费对在建设工程中使用粘土砖的建设单位收取的费用，目前一般都不存在使用粘土砖的情况，故一般无该项费用。9、地名费各区标准不一样，一般费用比较低，约10000元/项目。10、施工图审查费聘请设计院对施工图进行审查所需要的费用，目前市场价约0.7元/每平方米建筑面积。11、勘查放线141、费（1）地质勘察费对项目用地进行地质勘察所需要的费用，一般根据项目用地的实际情况，以在地质勘察过程中实际发生的钻孔数量和工程量大小来计算具体费用。（2）测绘费聘请专业测绘机构在平基前对地形进行详细测量所需要的费用，按测绘土地的面积收取，目前市场价约1元/平方米。12、新建登记费房屋新建后向房管局办理所有权新建登记时需向办理机构缴纳的手续费，约0.8元/平方米建筑面积。13、面积测量费在办理预售时和竣工时需进行两次面积测量，目前一般市场价为；两次共计1.0元/平方米，如果规模比较大可以降低单价，如我们一期工程两次测量费共计0.4元/平方米。14、产权交易手续费 国家规定在商品房转让过程中产权交易142、手续费应由开发商承担，标准为3元/平方米。15、地籍地形图、核地目前一般情况下成交的土地都具有完备的地籍地形图，但出于谨慎，一般情况下还会单独聘请专业公司进行测量，费用标准视测量土地面积不等。16、合同审查费属于市建委进行工程承包合同审查的行政收费，其中施工单位和建设单位各承担40%和60%，建设单位应交费用按合同金额0.560%计算。17、水泥专项基金属于国家为了发展散装水泥的行政收费，按总建筑面积0.8元/计算。18、环境评估费聘请专业环境评估公司进行环境评估的费用，具体标准视市场行情和评估对象的规模而定，一般环境评估费用为10万元。19、防雷检测费聘请专业防雷机构-市防雷办进行防雷审查所143、需要的费用，目前费用标准约1.5元/平方米建筑面积。三、建筑安装工程费用1、住宅土建、安装成本该费用为住宅土建、安装成本的预算价格，它随着住宅结构、形式的变化而变化，但一般情况下同种类型同种结构的住宅土建、安装成本差异不会很大。2、土建监理费聘请专业监理公司所需要的费用，费用市场标准约5元/平方米建筑面积。3、变更及签证由于在工程进行过程中发生工程设计变更和工程量签证与预算时的差异所引起的因实际工程量变化而应该在预算价格基础上额外支付给施工单位的工程价款，在考虑项目成本时可以根据经验预计该项费用。4、示范小区奖为上报奖项而单独预先计提的费用。四、市政基础设施费1、供电包括电力工程费用和一户一表144、费,电力工程费是指小区用电安装所需要的费用,它包括土建和设备两大部分,土建主要有电缆沟、管道的基础、开闭所、配电房等，设备主要包括电缆、变压器等，这些设施和器材在小区入住后需交由电力公司统一管理和维护。一户一表费现行标准为400-450元/户。2、供水包括小区内自来水管网的安装费用和自来水一户一表费，其中小区内自来水管网的安装费用应由开发商承担，其中自来水一户一表费应由住户承担，开发商只是代收代缴。3、燃气燃气费主要包括燃气工程费和一户一表费，燃气工程费应由开发商承担算入项目成本，而一户一表费则由住户承担，开发商代收代缴。4、通讯一般情况下不会发生通讯费用，因为通讯管网的铺设都是有通讯公司完成145、，无需开发商发生费用。5、电视一般情况下不会发生电视线路安装，因为电视线路的安装都是由有线电视公司完成，无需开发商发生费用。6、智能化智能化费用主要是指智能化设备、线路安装和智能化设备用房所发生的工程费用，一般情况下一个规模比较大的小区智能化造价约15元/平方米。7、环境工程按环境工程的净面积计算，高档环境工程每平方米300元以上，中档环境工程每平方米200元左右，中低档每平方米150元左右。8、排水小区内的排水工程费用，视小区规模及建筑物业形态而定。五、公用设施配套费1、人防工程按规定自建人防工程面积必须达到小区总建筑面积的2%，人防工程造价约2500元/平方米，但可以作为租用车库产生一定的146、收益，而且在结合地形时可以部分降低建筑物基础造价。人防工程也可以选择异地建设，人防异地建设费=30元/平方米小区总建筑面积。2、物业用房等公共性建筑由于此类建筑物产权属于全体业主所有，因此其成本应该按整个小区总建筑面积摊入项目成本，费用大小视公建规模而定。六、不可预见费对未来不确定的费用在预算时通过不可预见费加以反映，一般需要通过经验判断。七、资金成本目前一年期年贷款年利率按6.8%计算，具体资金多少与公司对外来资金的依赖程度和公司操作速度有关，资金成本=贷款金额（1+年利率）n-1。八、销售费用项目在销售过程中所产生的费用，包括广告费、销售外卖场租金、销售人员工资、奖金及销售提成等，约占整个147、项目成本的2.5%。九、管理费用公司在整个项目运行过程中所产生的费用，如公司员工（除销售）工资、福利、差旅费及业务招待费等，约占整个项目成本的3%。十、营业税按营业额（销售额+各项代收费用）的5%确定，另外需交纳0.7%的城市维护建设税费，0.05%的教育费附加，共计5.75%。十一、土地增值税土地增值税计算较为复杂，土地增值税=土地增值额对应的税率，土地增值税税率为累进税率，土地增值额为销售额扣除各项成本，其中增值额不超过各项成本的部分对应税率为30%，超过50%-100%的部分的税率为40%，超过100%-200%的部分税率为50%，超过200%的部分对应税率为60%。投资估算(1)建设投148、资估算建设投资包括土地取得费用、建安工程费用、小区配套费用、道路、绿化费用、项目研究、咨询、规划、设计费用、各种税费、项目管理费等项目。建设投资估算依据：整个项目从2012年1月开始，2016年12月底全面完成。各种税费按XX市目前的取费标准计取。整个项目按中、高水平计算。银行贷款利率按6.8%计取。建筑形式为高层。其他按照XX市相关政策和市场情况作为估算的依据。(2)费用预计经估算本项目总投资30054.22万元，主要项目如下：投资成本计算基础数据表经济指标土地契税%3净用地面积(亩)10000净用地面积()6667000工程监理费%1建安造价费率 元/3900建渣清理费率 元/6不可预 见149、费% 3营业税%5.75所得税费%25权属调查费 元/0.04总建筑面积()74840.6地勘费元/2招标备案费%0.13室外总平道路水电系费元/150市政基础设施费率 元/50住宅销售价 元/8000营销率率 %3.65住宅产权手续费元/3地籍测绘费 元/0.37住宅建筑面积()4687000环评费% 0.2质检备案费%0.13室外总平煤气费元/36管理费率 %3商业销售价 元/9000住宅维修基金元/38.5商业产权手续费（%）0.35勘测定界 元/2公共建筑面积()480000施工图审查费 % 0.2报建费元/152室外绿化费元/45贷款利息%6.6地下车库销售元/价无电梯维修基金%38150、.5住宅房屋测量费元/1.3设计费 元/20地下室建筑面积()工程招标费%0.7可售商业销面积240000可售地下车库面积印花税%0.03物管起动费率 元/1.1商业房屋测量费元/2 投资估算表土地成本 (万元)前期费 (万元)建安费（万元）渣土清运费 (万元)市政设施配套费 (万元)税金(万元)贷款利息 (万元)管理费用(万元)不可预见费(万元)项目总投入 (万元)12345678910=1至9和582000153693.220164413100.225835104596.666001130596429.5300000010.2 资金筹措及使用计划本项目总投资300亿元主要由开发企业自筹解决151、，结合多渠道的招商引资和银行贷款，部分由销售回款实现滚动投入。其中，首期征地和建设资金25亿元主要由新业主投入20亿元，另从银行融资5亿元。第十一章 经济效益分析11.1 基本数据11.1.1 建设规模项目规划用地10000亩（含河滩地5000亩），项目规划总建筑面积516.7万平方米，其中可售景观地产面积468.7万平方米。11.1.2 计算期项目建设期4年，采用滚动发展的方式，分三期开发，边建设边经营，2013年起开始实现生态服务项目营业收入和景观地产销售回款，计算期15年。11.1.3 基准收益率综合考虑项目特点、行业平均收益情况、银行现行贷款利率和风险因素，本项目基准收益率确定为10%152、。11.1.4 营业收入本项目收入来源主要为生态服务项目营业收入和景观房地产产品销售收入。 销售收入一览表项目总收入万元居住房产收入服务收入居住面积万平米单价元/平米总收入万元服务面积万平米单价元/平米总收入万元智能生态社区224000028080002240000生态环境技术博览园54000060800048000040150060000生态养生园640000808000640000国际老人生态家园37360046.78000373600万村国际生态农业技术博览园2800028000160008150012000合计3821600468.737496004872000本项目营业税按营业收入的153、5%计算，城市维护建设税和教育费附加分别按营业税的5%和3%计算。经计算本项目计算期地产总收入374.96亿元。年服务营业收入7.2亿元。11.1.5 成本费用本项目房地产计算期总成本费用为3040431万元。固定资产按20年计提折旧。总成本费用表 万元土地成本 前期费 建安费渣土清运费 市政设施配套费 税金 贷款利息 营销费用管理费用项目成本 12345678910=1至9和582000153693.220164413100.225835104596.66600136860113053040431年服务项目营业成本按4.9亿元计算。11.1.6 利润及分配1、房产项目本项目房地产累计利润总额154、70.9169亿元，年服务营业利润2.3亿元。收益增值超过20%，应缴纳所得额10.09亿元，缴纳增值税30%，为3.03亿元。所得税按利润总额的25%计算，应缴纳所得额67.8869亿元，应纳所得税16.97亿元，税后利润50.9169亿元。2、服务项目项目各年平均利润3.07亿元。所得税按利润总额的25%计算，应缴纳所得额3.07亿元，应纳所得税0.7625亿元，税后利润2.3025亿元11.2 指标计算与评价（1）投资利润率年均利润总额/投资总额100% 23.64%（2）投资利税率年均利税总额/投资总额100% 27.13%（3）投资内部收益率（税后） 19.12 % 投资内部收益率（155、税前） 23.87 % （4）财务净现值（Ic=10%，税后） 12.76亿元 财务净现值（Ic=10%，税前） 16.43亿元（5）投资回收期（税后） 5.2 年 投资回收期（税前） 4.8年上述评价指标表明，本项目投资利润率、投资利税率较高，投资内部收益率大于行业基准收益率，财务净现值大于零，项目具有较强的盈利能力。11.3 评价结论财务评价主要指标表明，本项目预测的内部收益率大于行业基准收益率。投资利润率、投资回收期、财务净现值等指标也能达到较好水平，项目盈利能力较强。因此，本项目在经济上是可行的。第十二章 结论及建议12.1结论“XX国际智能生态城”项目的建设，将大大推动XX渭河生态开156、发步伐，有效解决地方经济发展和生态环境保护的和谐统一问题，促进西咸新区建设，带动周边村镇共同富裕，解决劳动就业和农村发展问题，提高居民收入水平，优化项目所在地的生态环境，其社会效益十分显著。从经济上分析,本项目具有较强的盈利能力和抗风险能力，各项财务经济指标也能达到较好的水平，经济效益也非常明显。本项目社会效益、生态效益和经济效益俱佳，故本项目是可行的。12.2 建议1、重视招商工作，为项目顺利实施创造条件；2、把项目总体规划设计作为首要任务来抓，体现智能生态元素，向规划要效益；3、积极与政府协调，为推进项目运营嘴尖组建设项目推荐委员会，负责征地、税收等相关事宜的协调；4、借鉴国际先进理念、方法和技术，立足特有环境资源约束条件，创新发展方式，探索经济蓬勃、社会和谐、环境友好、资源节约，“能复制、能实行、能推广”，符合生态文明的城市发展模式。