1、4200亩国际生态高尔夫小镇建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月85可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日报告总述本案以项目自身特殊性为出发点，站在城市运营角度，分析了XX发展综合性郊区大盘的优劣势条件，提出将房地产与休闲产业相复合，引入特色吸引物，以休闲产业2、拉动房地产产业发展、塑造物业独特价值卖点的可行性建议。在此基础上，综合考量XX区域自身特性、资源条件、竞争要求，提出了本案适宜发展“商务休闲+体育休闲”的27洞、占地1500亩的高尔夫球场为特色吸引物，并初步确定其档次为“XX首席”，特色风情为“具有完整生态链条的亲水高尔夫球场”。在特色吸引物既定的情况下，本案确定以“高档物业高尔夫主题社区”与“中高档物业多元化中高端复合主题居住区”为主力产品，以“球场、房产均衡发展”为基本思路，建设成为“生活、休闲、商务”三位一体的“XX国际生态高尔夫小镇”的基本发展模式。在基本发展模式既定的状况下，我们分别从市场层面、运营层面、财务层面验证了其可行性。最终3、，我们分析认为，本项目投资周期将为10年，资金成本约9.1183亿，第二年开始开发商基本不需追加投入，项目进入良性自循环，大约用5.5年时间实现净现值为0，未来的纯资金净收益将达到10.1453亿，自有资金回报率111.26%。另外沉淀高尔夫、酒店等物业，建设成本价值3.3亿元，土地价值15.9亿元（按未来100万元/亩计），项目具备良好的风险抗性。目 录前 言 项目发展的目标体系8一、本项目研究背景8（一）企业背景8（二）项目自身条件8（三）项目发展环境9三、项目的特殊性认识9四、本项目发展的前提条件分析9五、本项目发展的目标体系10第一章 区域发展战略研究11一、大成都城市定位对区域发展的4、意义11二、大成都总体规划对区域发展的影响12三、XX规划与定位导致其在大成都中竞争地位改变12四、区域资源条件及发展水平横向比较分析14五、XX差异化竞争发展战略15第二章 项目休闲产业发展方向16一、特色吸引物的选择16（一）本案发展休闲产业的资源基础16（二）各区域休闲产业的发展态势17（三）人造特色吸引物的确定18二、高尔夫球场发展建议19（一）中国高尔夫发展概况19（二）成都高尔夫发展概况20（三）本案高球球场发展建议21第三章 项目发展模式22一、案例考察22（一）案例简介22（二）共性研究22（三）差异点分析23二、项目总体发展思路24（一）项目总体开发思路24（二）项目开发应注5、意的几个要点24三、高尔夫休闲物业定位24（一）休闲物业总体定位24（二）休闲物业组合25（三）市场锁定26（四）目标客户群锁定26第四章 市场可行性分析27一、本案所面临的市场格局及竞争格局27（一）成都郊区物业市场板块分布27（二）发展模式下的竞争格局判断28二、高端物业市场竞争分析28（一）显性竞争板块分析28（二）潜在竞争分析30（三）竞争下的本案发展高端休闲物业的市场机会点31三、中高档物业的市场竞争分析31（一）本地市场的中高档物业竞争分析31（二）与第一圈层阻隔性市场的中高档物业竞争分析32（三）中高端物业市场机会判断34四、大成都城市化进程带给XX的区域发展机会35五、市场可行6、性总结36第五章 运营可行性分析37一、项目运营的总体构想37（一）项目运营必须遵循的原则37（二）本案运营的总体设想37二、运营机制设计38（一）运营主体选择38（二）与政府的关系协调39（三）与其他企业的协作40三、开发时序设计42（一）设计的指导思想42（二）各产品的开发时机判断42（三）开发时序设计43四、运营方式设计45（一）高尔夫球场运营方式45（二）土地运营方式46（三）物业运营方式47（四）酒店运营方式设计48第六章 投资可行性分析49一、土地运营的投资可行性分析49（一）研究方法49（二）土地投资成本研究50（二）高尔夫俱乐部投资运营对土地投资成本的影响50（三）土地市场价值7、预测51（四）土地运营的投资可行性分析51二、物业开发投资可行性分析52（一）分析方法52（二）物业平均价格预测52（三）投资分析与收益测算53三、不同运营方式下项目投资评价60（一）土地一级运营60（二）主体企业进行全部物业开发60（三）主体企业进行部分物业开发61（四）总体评价61四、项目风险分析62（一）政策风险62（二）市场竞争风险63（三）经营性风险64（四）结论65前 言 项目发展的目标体系一、本项目研究背景（一）企业背景华宝集团是一家多元化大型国际性集团公司，在中国大陆的主业是化工，同时拥有丰厚的资金储备；对于这样一个跨行业进行投资的企业，对投资地产项目的基本要求在于：l 资金安8、全性：项目的开发，必须保证资金投入的安全性，必须实现土地、物业的保值、升值。l 项目可投资性：未来项目开发的投资强度，必须满足企业对存量资金的消化需求。l 发展可持续性：通过项目的开发运行，能联动、集聚、整合多层次的政府、业界、土地资源，从而构建企业全新发展平台，自主衍生许多项目以外的新利润点与投资机会。以上三点，这也是我们判断项目可行性的基本准则。（二）项目自身条件项目地块项目地块总面积4200亩，位于原成都野生动物园区域。该区域东北临中河，与未来的“成都游乐中心”隔河相望；东南向连XX新城区，毗邻客运中心、三星级酒店；东面为青白江地界；现区域四周土地基本上均为农田等未开发土地。根据我方对地9、块的实地勘察，结合对国土部门、规划部门、当地开发商等的深访，我们对土地有以下基本认识：1、 地块资源禀赋优越较为突出的资源为四大类：a) 水资源该区域毗邻中河，地块内有一大湖（莫里森湖），并散点分布有其他小水塘，均为引中河水形成。b) 物种资源项目天然的物业价值卖点；地块区域原为成都野生动物园，共有各类动物3万余只，构成了野趣横生、生机盎然的奇妙生态空间。c) 植被资源地块区域植被茂密，植物品种繁多，并已人工形成了草场、林区等。d) 地貌资源区域内地势变化富有动态，为浅丘地形，以毗邻中和的现“河畔餐厅”为制高点，莫里森湖为低洼区。2、 土地证将分期获得2800亩土地拥有土地证，可一次性直接获取10、；1400亩土地为预留发展用地，将通过其他手段获取。（三）项目发展环境项目所在的XX区域，城镇发展水平滞后于同等区位条件的其他城镇。现阶段，XX在规划、政策上拥有多项利好，未来地块发展的区位优势突出。三、项目的特殊性认识 本案是西部中心城市郊区的综合性大盘与常规地产项目不同，本案远离市区、体量巨大，单纯的住区开发缺乏当地的市场消费力支撑。因此必须将项目目标市场放大整个成都、四川、中国XX进行考量，作为一个中国西部中心城市的郊区综合性大盘来进行研究。 政、企关系决定本案开发的可行性一方面，政府拥有原野生动物园一定股权，同时在土地运营环节还需要政府的协助。企业为保证土地低价获取，必须考虑与政府的关11、系协调。同时作为一个“城市运营”项目，政府的支持也是项目必要的保障。四、本项目发展的前提条件分析 必须建立一个特色吸引物参考中国郊区大盘开发，类似本案的郊区大盘，必须进行产业复合，引入与人居生活体系关联度、融合度高的特色吸引物作为核心卖点。 必须立足“城市运营”进行发展本案是区域休闲产业发展的龙头项目，必须以项目带动区域发展，通过区域发展营造项目发展的机遇。这要求在政、企携手的前提下，企业的投资、开发行为必须站在区域发展、城市运营的角度进行思考。五、本项目发展的目标体系 通过特色吸引物，运用“城市运营”手段，提升区域竞争力。 通过土地投资，保证资金安全性。 通过开发投资，实现项目可投资性。 通12、过联动政府，搭建起双方互动、合作的平台，共同实现投资可持续性。以上四点，是我们可行性研究的主要内容，也是我们项目发展必须符合的刚性要求。第一章 区域发展战略研究一、大成都城市定位对区域发展的意义中国城市经济发展格局图大北京城市圈大上海城市圈大广州城市圈？长江流域经济带西部的致动点、发力点在哪里？成都凭借自身的地理优势获得了突飞猛进的发展，已成为中国城市发展的第四极。作为国家级区域中心城市，成都凭借其先天的自然资源优势和人文禀赋，成为“中国休闲之都”它所面对的休闲市场将是全国乃至全球！二、大成都总体规划对区域发展的影响郫县：发展初期清白江金堂：起步阶段龙泉：发展中期华阳：高速发展期东升：发展初期13、温江：高速发展期 华阳组团：小康居住新城 温江（柳城）组团：花园居住新城 龙泉组团：山地型休闲旅游区 新都青白江组团：大型制造业基地 双流（东升）组团：新型工业基地 郫县（郫筒）组团：高新技术产业中心在大成都总体规划影响下，温江、华阳、龙泉等区域房地产市场得以较快发展，特别是人南延线和光华大道的建设，促使温江、华阳市场发生了革命性突破；而青白江等地房地产市场发展显得较为滞后，这对本项目来说即是一个市场机遇，又是一个开拓全新市场的挑战。三、XX规划与定位导致其在大成都中竞争地位改变XX政府力图把XX打造为“西部花园水城，成都游乐中心”，目前已初具规模，居家、生态环境都得到了极大改善，力在创造“天14、府水城，人居XX”的优美休闲人居环境；区域定位以“居住、会务、休闲、旅游”为主，区域性质将发生了质的改变。同时，XX围绕打造“成都市东北部次中心”，全方位推进对外开放；正建设成为无污染的中国西部纺织城。2007年底，成金路开通，XX与成都的距离为31公里，半径属于3050公里的地域，与成都的距离在30分钟车程内，成金快速通道的建成使XX完全进入30分钟的大成都第一圈层。为此，成金线将成为改变XX与成都之间关系的紧密纽带，将XX带入成都第一圈层。XX区位条件的变化，将使其兼具第一圈层和第二圈层优势特点：u 第一圈层与第二圈层综合比较分析：第一圈层第二圈层土地储备状况土地储备丰富土地储备相当丰富土15、地成本较高很低交通状况相对完善交通逐步完善，城市一体化进程加快居住环境状况配套较成熟.居住质量较好自然环境较好,居住环境逐步改善，条件配套逐步完善产品状况产品多样化,可选择度大产品多样化不够价格接受度相对较高相对较低竞争相当激烈相对较弱投资环境较成熟正在完善XX区域未来优势特点： 具有规模开发条件 土地成本低 交通便捷 生态环境优 价格接受度逐渐提升XX区域未来也面临着同时来自第一圈层和第二圈层更为严峻的竞争。下面本案将进一步比较XX与其它典型区域发展条件，初步判断其竞争地位。四、区域资源条件及发展水平横向比较分析区域交通条件房价水平自然环境生活配套青城山成灌高速、老成灌路；106国道的贯通以16、及川西旅游黄金通道的修建使区域交通四通八达；车程高速40分钟，老成灌路1小时；但均需交纳过路费；目前中高端平均房价为4000元/自然景观资源突出，避暑胜地；世界自然文化遗产，具有突出的人文、文化资源；气候宜人，空气质量高；生活配套匮乏华阳有人民南路南延线，成仁路等；华阳新客运中心及府河成都港；距离成都车程10分钟；目前中高端平均房价为4000元/位居城南，“富”气顺延，人气较足；紧靠东山、牧马山，毗邻府河、副中心、高新区，具备一定的自然资源。生活配套不足龙泉拥有五纵三横的快速交通网络：“五纵”：老成渝路、成渝高速路、成南高速路、成洛路、成龙路；“四横”则指三环路、外环高速路、龙泉环城路、石胜路17、；拥有成都最大客运站十陵客运站；距成都的车程20-30分钟；目前中端平均房价为2200元/有成都最近的山脉，地形起伏较大，在成都较为少见，但是水资源相对匮乏；具有一定的资源，成都市区最大的规划风景区十陵历史文化风景区位于龙泉；著名的花果之乡，休闲胜地。生活配套一般温江成温邛高速，光华大道，交通网络发达；进城的时间在10分钟以内；目前中高端平均房价为3200元/处于成都上风上水之地，水资源相比其他郊区中丰富；“贵”气较盛，区域认知度高。空气质量高，有众多的森林苗圃。花博会永久性展馆的建设与展示，将对区域环境有较大程度的提升。生活配套正处于逐步完善中，借花博会的东风建设大量的基础配套牧马山成雅高速18、成都双流新津大件路，交通网络发达，但交通状况一般；平均房价集中在4000元/以上区域内高尔夫球场为目前成都市内最好的高尔夫球场，吸引大量的商务客户；区域内起伏的山地地形，适合修建私密性较强；景观位置较好的高端物业；森林公园的建设将将区域打造成旅游胜地；生活配套不完善，几乎无其他方面的配套XX成绵高速，2007年底成金路通车后，进成都时间不到半小时目前中端均价2000元/被誉为“千里沱江第一城”，沱江及其支流毗河、中河和北河在县城内相汇环绕，构成XX县“一江三河八岸”的水系环境，有中国独具的水城特色。本项目紧邻中河，植被覆盖较高，内有多处大小水塘，地形地貌非常适宜打造高尔夫别墅物业。生活配套一19、般从上述几个典型区域比较来看，XX凭借目前的现状暂时不具备明显区域休闲房地产发展优势。五、XX差异化竞争发展战略作为未来成都半小时圈层的成员之一，XX暂不具备明显竞争优势，如果在现状条件下将其与其它几个区域定位雷同，其未来在成都休闲房地产市场中存在较大竞争压力；故本项目需要跳出XX区域市场，以“高起点、高效吸引物”为核心，通过差异化竞争打造XX个性化休闲旗舰基地。本案将进一步寻求本项目的“高效吸引物”。第二章 项目休闲产业发展方向一、特色吸引物的选择特色吸引物的选择方式有两种，第一种是依托于先天资源基础而成，如温泉、沙滩等，另一种是通过资源整合，后天打造而成，如各色主题公园、高尔夫等等。那么，20、作为区域休闲产业龙头项目，我们如何选择特色吸引物作为休闲产业的核心？如何在各个区域的竞争中保证自己的差异化、特色化？（一）本案发展休闲产业的资源基础1、发展休闲产业的资源基础分类衡量一个区域是否适宜发展休闲产业，区域稀缺的资源优势是必要的条件，应该具备一定特性。资源基础，决定了各个区域发展休闲产业的类型与档次。一般来讲，稀缺资源可以分为先天资源与后天资源： 先天稀缺性资源自然生态资源、历史人文资源 后天稀缺性资源人造休闲设施2、本案发展休闲产业的资源基础评价整体来看，依托于成都这个XX中心城市，横向比较成都各个区县，在1小时交通圈内，适宜发展休闲产业的区域主要包括了“青城山-都江堰”、龙泉、大21、邑、崇州、温江、牧马山等区域，其资源基础分析如下：区域拥有资源评价青城山都江堰1、 极其稀缺的自然生态资源2、 浓厚的人文历史积淀自然生态资源、历史人文资源稀缺性突出，为成都最具发展潜力地域温江1、 生态农业区，水土质量成都最佳2、 “国色天乡”主题公园先天资源一般，但近年通过人造休闲设施成功打开了成都休闲市场。龙泉1、 独特的人文历史风情2、 生态农业、自然山体植被3、 大型运动基地先天资源具有一定稀缺性，但多样性相当突出，具有很好休闲产业发展基础大邑1、 稀缺的自然资源西岭雪山、温泉2、 一定的历史知名度先天资源稀缺性突出，但资源过于单一，具有一定休闲产业发展基础牧马山1、 高尔夫景观球场22、2、 森林公园先天资源条件一般，但通过具有稀缺性的高尔夫建设，已成功启动休闲产业崇州1、文景江温泉开发区先天资源稀缺性一般，过于单一XX（赵镇）1、丰富的水系资源先天资源具有一定的稀缺性，但多样性不足对比其他区域，我们认为： XX在现有资源条件下，发展休闲产业存在一定难度主要表现在先天性的自然资源与人文历史资源稀缺性不足，同时由于野生动物园将关闭，唯一可以作为人造景观资源的项目也将退出历史舞台。 要想改变现状，必须在人造休闲设施上做文章在人文资源与自然资源单一情况下，改变现状的最佳途径是利用人造景观资源，这一点上可参考温江与牧马山的模式温江正是利用花博园、国色天乡打开了休闲市场。3、结论 对比23、其他区域，本案如利用先天性的自然资源、人文历史资源作为特色吸引物，则在发展前景上存在一定的风险性。 唯一可行的道路，是自己引入一个人造特色吸引物，造就差异化的竞争特色。为找准本案差异化发展特色，确定特色吸引物的具体形态，我们必须从成都周边现有休闲产业发展状况进行分析。（二）各区域休闲产业的发展态势区域休闲类型档次青城山都江堰养生休闲为主中高档次为主温江养生休闲、娱乐休闲为主中端为主龙泉体育休闲、民俗风情休闲中档为主大邑康体休闲、民俗风情休闲中档为主牧马山商务休闲、体育休闲高档为主崇州温泉康体休闲中档为主根据对比我们发现： 商务休闲、体育休闲比较稀缺现在成都周边区域，在休闲类型上，汇集了几乎所有24、的休闲大类，但是从比重上分析，以养生休闲、康体休闲、民俗风情休闲为主，而商务休闲、体育休闲、娱乐休闲比较稀缺，发展同比中国发达地区也显得滞后。 高档休闲消费较少由于成都周边区域现有大部分休闲产业，几乎都是由旅游产业、旅游资源衍生的，故大众化倾向严重，消费集中在中档，而针对于高端人群而打造的新型休闲产业比较匮乏。结论：如果本案要想实现突破，则人造特色必须定位于高端，并在体育休闲与娱乐休闲之间进行选择。（三）人造特色吸引物的确定1、项目可选择的特色吸引物比较根据上述分析，区域适宜建设的人造特色吸引物大致为两类，分别为大型的娱乐休闲设施、大型的体育休闲设施。特色吸引物类别主要类型案例代表娱乐休闲设施25、大型主题公园等华侨城体育休闲设施体育场馆集群、高尔夫等“新亚洲体育城”“观澜湖”以主题公园为代表的娱乐休闲设施，对开发主体要求高，对区位条件要求高，由于项目自身条件限制，不适宜发展以主题公园为代表的大型娱乐休闲。如本案开发体育休闲设施，鉴于地块的改造难度，结合地块优美的生态环境、富有动态变化的浅丘地势、充沛的水系资源，本案特色吸引物应确定为高尔夫球场。同时，为形成差异化竞争，我们应将高尔夫的商务休闲功能与体育休闲功能相结合。2、结论本案的特色吸引物为：将“商务休闲功能”与“体育休闲功能”相结合的特色高尔夫球场。那么，本案应发展什么样的高尔夫球场？本案的休闲产业发展方向如何？二、高尔夫球场发展建26、议（一）中国高尔夫发展概况自从1984年来中国第一座高尔夫球场建成以来，在近10年的时间内，我国的高尔夫球场目前已达上百座，目前正式注册的高尔夫球场有195座，分布在全国22个城市中，并已经拥有着世界上成长最快的高尔夫市场。但是，在2004年1月10日，国务院办公厅发布了关于暂停新建高尔夫球场的通知，在此之后，现存的高尔夫球场则不得不向着合理、规范的发展过程进行过渡。近年来，我国高尔夫球场建设有三大趋势：1、 规模化我国已经建成注册的204个球场中，超过标准18洞球场有179个，占总数的87.7%。这一比例大大高于国外。2、 特色化：随着高尔夫运动与旅游、度假的挂钩，球场建设越来越特色化，如海27、南省与云南省的“四季球场”，云南省的“高原球场”等。3、 模式化我国高尔夫球场建设从初期的萌芽、摸索，到现在已经形成了三种开发模式： “球场核心模式”，区位好、优质会员满额的高尔夫球场具有一定盈利能力； “球场、房产平衡模式”，球场收益与支出差不多平衡，公司主要靠高尔夫别墅房地产盈利； “房产核心模式”，高尔夫球场入不敷出，主要靠高尔夫别墅和高档房产巨额利润获得总体盈利。由于第三种模式的不可持续，现在业界已经开始经营与开发相分离，这变相促进了产业的成熟化发展。（二）成都高尔夫发展概况（详细情况见附件二）l 球场成都仅有两个18洞的标准高尔夫球场，分别位于牧马山和青城山，两座球场的评定在国内都排28、在中等偏上。l 球场配套对比省外球场地，成都球场配套的商务部分明显比重不足。l 市场状况经过近年来的市场培育，高尔夫球场生意比较火热。牧马山高尔夫球场每个月要承接3500-3800场球，一年算下来就有4万多场。根据我们的深访，成都的这两个球场一般都需要预约，而且周末在下午3点以前不接受访客。l 俱乐部经营状况成都两个标准球场的会员总数落后与昆明与重庆，上升空间还很大，根据我们的深访，业内人士认为成都市场正处于快速发展中。特别值得一提的是，牧马山高尔夫球场的会员中，三分之二是近两年才加入进来的。l 消费客群组成成都业余高尔夫球手中有90%是富商或者企业的高层人士，小有成就的文化人、大学教授以及追29、求时尚的富家子弟是另外10%的主要人员构成；在目前成都千余名业余高尔夫球手中，男女比例为20比1。对比上海、广州、北京等地的高尔夫俱乐部，成都高尔夫本地化明显，作为XX中心城市，高端高尔夫球市场还有很大拓展空间。根据市场分析我们发现： 成都本地高尔夫市场正处于上升期，而且高端需求并未完全释放。 成都本地高尔夫球场建设规模偏小，而且商务休闲设施不足。 成都本地高尔夫球场特色不够突出。 综合判断，成都滞后于全国水平，甚至落后于西部的重庆、昆明，市场需要引导。以上市场的现状，是本案发展的契机与定位的启示。（三）本案高球球场发展建议结合场地条件，根据差异化原则，建议本案高球发展方向为：l 形象：XX首30、席高尔夫俱乐部l 规模、档次：27洞球场的成都顶级球场，球场场地面积1500亩左右l 风情定位：具有完整生态链条的亲水高尔夫球场l 基本功能组合：“商务休闲+体育休闲”，配套包括俱乐部会所、独立会议中心、运动中心、商务中心l 目标客群：中国高尔夫爱家，XX顶尖商务人士，成都本地高端消费人群，青白江、新都等本案地域周边企业主。第三章 项目发展模式一、案例考察（详细案例介绍见附件四）我们综合考察了珠江三角洲、长江三角洲、北京这三个中国高尔夫发展最成熟地区的情况，在各区域以企业为主体的高尔夫休闲地产开发的成功案例中，分别选取了“观澜湖高尔夫”、“龙熙顺景”、“汤臣高尔夫”这三个地域标杆项目进行了重点31、分析。（一）案例简介 “观澜湖高尔夫”“球场核心模式”的代表。“观澜湖高尔夫”开发最早、规模最大、高球俱乐部经营最成熟，成为利用高球产业进行区域运营的世界级典范，其坚持13年的持续投入塑造了完美的产业升值曲线，对本案借鉴意义很大。但由于其体量过大，运营周期过长，物业开发时间也较短，模式不可直接复制。 “龙熙顺景”“房产核心模式”的代表龙熙顺景作为北京的高尔夫标杆项目，在当地异常残酷的高球物业竞争当中，走出了将高球作为房产配套的捆绑型开发之路，同时其三位一体（温泉酒店、高球俱乐部、休闲物业）的产品组合，具有很强的独特性。 “上海汤臣高尔夫” “球场、房产平衡模式”的代表与前两者项目，上海汤臣高尔32、夫的休闲物业开发最为成熟。汤臣高尔夫休闲物业已开发8期，进入开发的末期，其产品线涵盖了独栋、联排、双拼、叠拼与高尔夫公寓，产品开发周期从99年至今，抵抗住了次次市场变革，创造了休闲物业综合开发、持续增值的典范。（二）共性研究我们发现，现今成功开发的高尔夫地产项目，具有以下共性： 发展思路以高尔夫产业，带动高端休闲地产开发无论是哪种高尔夫地产项目，他们的总体思路都是以高尔夫产业带动休闲地产开发，根据我们对三家球场的电话访谈，他们认为高球产业对地产的拉动作用在于带来了高端消费人群、营造优美健康居住环境、形成高端生活配套这三方面。 功能设计休闲、度假、保健、娱乐、会议、餐饮根据我们对三个项目的电话访33、谈，高球球场建设的一个重要目的，是营造高端消费人群生活、休闲、商务的软、硬件环境，因此，高球休闲地产开发的基本功能设计应满足他们全部的商务、生活、休闲需求。 休闲物业基本搭配俱乐部会所+别墅+高尔夫公寓用于房产开发的土地，开发价值以球场为中心向外递减，开发价值最高的为球场内的土地与球场边缘土地。一般在球场内或边缘开发别墅类物业，在较偏远的地块开发高尔夫公寓，作为区域的制高点。 消费人群高尔夫休闲人群与房产消费人群相互重合与其他两个项目类似，深圳“观澜湖”早期物业购买人群中，俱乐部会员占40%以上。同时，从高尔夫休闲人群与房产消费人群的特征上看，年龄、身份、籍贯等也基本一致。（三）差异点分析根据34、不同项目的不同发展条件，他们形成以下差异点： 特殊配套设施酒店、会议中心、康体设施某些项目在开发初期（如龙熙顺景、观澜湖等），由于区域休闲配套还不够成熟，专门建有特色高星级酒店与会议中心，同时也建设了游泳池、健康中心、网球场、温泉中心、SPA会馆等与高尔夫运动契合度较高的康体设施。 高球球场经营与开发分离在成功开发高尔夫球场后，发展商有可能自己经营，也可能引入专业的高尔夫俱乐部进行经营。总体来看，随行业的专业性增加，近年来的高球球场由外来经营者经营已成为大势。 物业销售方式由于经营状况的差异，一般高球休闲物业在销售中，有将高球俱乐部与休闲物业独立营销的，也有将物业与高尔夫共同营销的。如北京龙熙35、顺景，为贴补俱乐部经营，同时也为塑造物业独特卖点，将物业与俱乐部会员卡捆绑销售，买房赠卡。二、项目总体发展思路（一）项目总体开发思路根据案例考察，借鉴成功项目的共性，结合本案特征，项目的总体发展思路如下： 物业总体开发思路以高尔夫休闲产业，带动多元化、高品质复合地产开发。本案休闲产业对物业的拉动方式分以下三种：通过高球球场及配套设施建设，为高端人群塑造完美的生活、休闲、商务环境；通过高球球场经营，为休闲物业吸引XX高端消费人群；通过联动高球俱乐部营销，力促休闲物业快速销售，并实现物业附加值提升。（二）项目开发应注意的几个要点借鉴案例中的差异性，结合本案的细部特征，本案在发展中应注意以下几点： 36、开发模式“球场、房产平衡模式” 物业基本组合球场+俱乐部会所+高星级酒店+别墅+高尔夫公寓 功能设计“生活、休闲、商务”三位一体三、高尔夫休闲物业定位（一）休闲物业总体定位根据通过休闲产业拉动地产发展的思路，本项目休闲物业定位为：XX国际生态高尔夫小镇本项目物业的市场面将立足XX，面向全国的高端消费群体，是一个具有国际水准的休闲社区；高尔夫球场是本案的特色吸引物，而具备物种多样性、生物链完整性的自然环境是本案的最大人居价值卖点；4200亩的体量，使本案将成为一个具有小城镇意味的特色休闲小镇。（二）休闲物业组合高尔夫休闲物业历来被称为休闲物业中的“劳斯莱斯”，其高端的物业价值来源于球场所赋予的特37、殊财富意义。结合高球球场档次，本案高尔夫主题社区应定位于西部顶级休闲物业。本案休闲物业主要划分为两类，具体设想如下：1、核心物业高尔夫主题社区根据高尔夫带动物业发展的思路，本案核心物业为：以“高尔夫别墅”为物业主体，配以“酒店式公寓”、“俱乐部会所”、“高星级别酒店”等休闲、生活、商务配套。每种物业的建设构想如下： 高尔夫别墅包括独栋别墅、联排别墅等类型，主要分布在球场地边或中间。 酒店式高尔夫公寓主要分布在球场外围或别墅区旁，主要为度假、商务人群设计。 “俱乐部会所”、“高星级别酒店”本案的休闲配套物业的主要功能，不仅立足于为高球球场提供配套，而且将更加注重为休闲居住人群营造商务、休闲、度假38、居住的软、硬件环境。由于本案现有区域配套不全，且档次较低，建议兴建一个高星级酒店。2、中高档物业多元化中高端复合主题居住区由于本案肩负带动区域市场发展的责任，因此可考虑为本地客户提供一定量的标杆产品，形成市场挤压，带动区域物业水平提升。同时，从市场层面看，本地市场正处供不应求的阶段，利用边缘地块开发一部分中档物业，有助于提升本案的消化速度。 中档物业将独立分区于高尔夫主题社区，建在稍微远离球场的区域。根据市场的不同需求，中高档物业将呈现多远化、复合主题的特征，其中将包括以满足中长期居住的花园洋房、联排别墅，以满足短居为主的高尔夫公寓，以满足养老需求的老年公寓等。（三）市场锁定根据省外案例分析39、与成都高尔夫物业的销售特征，高尔夫物业作为无疑是受市场的地域限制最小的；由于俱乐部消费人群与物业目标客户的重叠性，我们认为休闲物业的市场定位为：以成都为中心，面向大XX，辐射全国及港台的XX高端休闲物业市场为主，带动及吸引XX及周边地区中高档住宅消费市场。（四）目标客户群锁定根据我们对成都已有高尔夫物业的消费者调查，结果省外案例，我们认为本案目标群为：四缘客户高尔夫缘、工作缘、地缘、成都情缘 高尔夫缘客户：分布XX各地，甚至沿海、香港、深圳、珠三角、东南亚等；关注有关高尔夫方面的赛事及所有信息，看有关高尔夫方面的杂志等；会从球会的角度评价物业的价值；主要是为方便打球、甚至方便退休后打球而置业。40、 工作缘客户：在成都周边有公司；注重社区的社交功能；注重社区环境，齐全的区内配套，社区成分的高尚性；关注其行业内的信息与活动； 地缘客户：分布在成都及周边距球会距离比较近的客户；为置业而置业；重视物业的质素、生活便利程度、物业的发展前景； 成都情缘客户：来自甘、阿、凉三州与西藏；因喜爱成都平原、XX良好的居住环境而职业；大部分出于养老、休闲动机。第四章 市场可行性分析未来，本项目所处的区域面临着近郊市场的阻隔、远郊市场的竞争，如何能在远近交攻的市场环境里寻找本项目的发展机会？本项目能否具备核心竞争力？在本章节中，本案将通过近郊、远郊市场的对比分析，论证本项目市场发展的可行性。一、本案所面临的市41、场格局及竞争格局（一）成都郊区物业市场板块分布第一圈层第二圈层成都郊区物业市场按距成都市区的车程距离分第一圈层和第二圈层两大板块，如图所示：根据本案的发展模式，物业主要分高端物业（高尔夫社区）与中高端物业（花园洋房），这两者所面临的竞争格局有所不同，必须分别加以分析。本案的高端休闲物业市场竞争将面临成都第一圈层与第二圈层的包夹，同时中高端物业市场发展将面临成都第一圈层东北向区域市场的阻隔。（二）发展模式下的竞争格局判断1、 高端物业竞争格局判断休闲类高端物业的需求，对距离和方位的抗性相对较弱，同时具有以满足第二居所为主的特征，因此该档次物业面临的市场竞争，来自于所有可能产生同类型物业的区域，主42、要集中在第一圈层中的牧马山、麓山、龙泉和第二圈层中的青城山-都江堰、大邑、新津、彭州、崇州。2、 中高端物业的竞争格局判断中高端物业的需求，对方位和距离的抗性相对较强，因此根据我们上一部分的客户群体分析，客户将主要来自成都城北、城东，及成都到XX交通干道周边地域。由此我们可以判断出，该类型物业所面临的市场竞争将主要来源于成都东北面的新都、清白江、龙泉，及本案所属的区域内部市场。二、高端物业市场竞争分析本案高端物业面临的市场竞争，将主要集中在第一圈层与第二圈层中的青城山-都江堰、大邑、新津、崇州等区域。因此，应对竞争区域的供需特征做出判断，从而明确市场机会点。（一）显性竞争板块分析现在成都的高端43、休闲物业市场，能对本案形成有效竞争的只有青城山、龙泉、牧马山、麓山这四大别墅板块，其特征如下:区域车程周边环境居住方式竞争力分析优势分析劣势分析发展前景青城山距市区40分钟天下幽的青城山+森林+河流居住兼投资型的休闲度假利用良好的文化背景和生态环境，发展旅游文化文化氛围较重，适宜开发旅游地产和度假型公寓周边生活配套有待改善利用特有文化背景和旅游地产资源，打造郊区度假型别墅，产品应多以联排、叠拼和双拼为主龙泉距市区30分钟起伏的浅丘地带+森林+湖泊运动型休闲度假配套设施和地铁建设，有利于发展该区经济，激活该区房地产业房价较低，供应充足，区域努力打造旅游业，有助区域发展别墅档次较低，区域建设有待提44、高和完善以中档价格吸引购房者，开发经济型别墅会成为该区域主力产品牧马山距市区30分钟起伏的山丘+森林+河流+高尔夫球场深度居家型的休闲度假市政建设不断完善，强大的开发联盟阵容不可忽视生态环境和自然景观，具备高档别墅开发条件房价较高，交通和生活配套有待完善依托自然的天然优势和市政发展，区域别墅档次和客户群定位较高，独幢别墅将有望成为主要物业类型麓山市区车程15分钟丘陵+森林+湖泊+高尔夫球场深度居家型的休闲度假城市副中心的建设将完善区域周边所有市政配套优越区位条件；先天自然条件与后天人工改造，具备高档别墅开发条件房价较高，区域配套有待完善，缺乏十分突出的自然资源由于其突出的区位优势以及巨大的潜在45、供应量，已成为未来成都城市边缘休闲居家市场的后起之秀XX距离成都30分钟左右高尔夫球场+丘陵+森林+水资源+物种资源深度居家型的休闲度假，兼具投资属性随城市化进程深入，其发展潜力不可低估，休闲产业的特色，在市场上具有唯一性、排它性休闲特色的唯一性、配套的完善性与成都的心理距离有待消除以高端别墅产品为核心产品，中高端物业产品为主体的综合性郊区休闲主题大盘社区 从区位条件来看，四大板块均适宜发展第二居所，其中麓山区位条件最优。 从资源禀赋比较来看，最为突出的青城山，本案具有一定发展潜力 从居住方式看，本案将具备一定投资属性 从竞争力分析，各个区域差异化明显，未来形成同质化竞争可能性不强 从发展前景46、看，青城山长线看好，本案与麓山均属于后起之秀。综上所述，从这几大板块的发展特征看，青城山比较成熟，同时竞争力最强；麓山是后起之秀，在未来将会对本案形成一定竞争；牧马山未来发展空间有限，而龙泉发展的类型与本案存在明显差异化，直接竞争不明显。和它们相比，我们的优势在于突出的高球球场、水资源、物种资源优势，我们的劣势是相对尴尬的区位条件。针对高端物业而言，区位不是首要的制约条件，只要我们能充分发挥自身优势，将存在很大市场机会。（二）潜在竞争分析在成都区域内，在未来的一段时间能，与本案具有同等区位条件、同等配套条件，而发展休闲物业的资源综合性、优质性不亚于本区域的地域，还包括温江、大邑、新津、崇州等。47、1、已知潜在竞争项目列举与本项目有竞争关系的、已知具备开发条件的的项目：温江置信“北部新区”、崇州西江湿地公园、文锦江温泉区，对比如下：名称区位规模资源条件开发时机发展前景温江置信“北部新区”温江万春镇以北65平方公里以上江安河风光+人文历史景观+生态花木园区最早2007年成青旅游环线上的体验型休闲度假物业开发区崇州西江湿地公园项目崇州湿地公园侧1000亩以上湿地公园最早2007年大型水上运动与休闲度假为一体的综合型休闲物业发展区文锦江温泉区距离成都68公里3平方公里温泉+自然风光+休闲配套最早2006年底大型综合性温泉旅游、休闲度假物业发展区从已知的这几个项目来看，其特色与本案具有明显差异，48、区位条件和城市配套相对弱于本案，且开发时机滞后于本案，因此本案具有很大的先发性市场优势。2、可能出现的潜在竞争项目在温江、大邑、新津、崇州这些区域，从理论上分析，在本案10年运营周期中，可能出现具有真正竞争力的项目的几率不会很大。一是因为随国家用地政策的进一步紧缩，土地流出口径将继续缩小，具有丰富自然资源的地块要想大面积进入市场已经不太可能，而非常土地运营手段在未来的也将受到很多限制，因此类似项目出现的几率将很小；同时，对于这种大型项目而言，先发优势是致关重要的，鉴于本案突出的先发优势，就算这些区域出现同质项目，与本案的竞争力度也不会很大。（三）竞争下的本案发展高端休闲物业的市场机会点 综上，49、本案发展高端休闲物业的市场机会点在于先发优势创造、高尔夫主题配套，同时借助本案独特的水资源与物种资源，形成特色的居住环境，也是发展的契机所在。三、中高档物业的市场竞争分析（一）本地市场的中高档物业竞争分析1、本地市场的供应特征价格：房地产市场从2003年开始发展，当时房价在500-600元/平方米，到2006年，房价意见飙升至1500-1600元/平方米，像金海岸这样的临河高档盘，均价在2000元/平方米以上，最高价已经达到3000元/平方米；供应量：过去两年，供应量相应控制在2030万平方米之间，避免了供大于求带来的市场风险；户型：XX各个楼盘的户型以80200的中大户型为主。80以下的小户50、型几乎没有。目前最有影响力的楼盘是“金海岸”，建筑形态有别墅，其销售情况非常理想。2、本地市场的需求特征需求量：目前年销售量大概在20 30万平米左右，但是根据深访得知基本是供不应求。需求来源：XX购房者中以XX本地及周边市县为主，其次是西藏、三州的离退休人员，也有西藏等地的，成都客户占的比例很少，他们到此购房的原因多是看中此处环境好，空气好，房价低，有增值潜力。XX属于人口大县，同时每年有1819万的外出打工人口，这部分人储备一定积蓄后，成为XX目前住宅购买人群中不可忽视的力量需求特征：临河楼盘需求更为火爆，环境配套成为需求最显著特征。3、发展趋势 从内部特征看，随XX城市环境不断成熟，新城51、区物业价格、品质正在逐步接近成都地产开发较成熟的郊区。XX正成为成都市房地产开发的一个重点区域。从外部特征看，随成金路的开通，XX与成都中心城区无缝对接的趋势将逐步明朗，依据自身资源条件看，成为成都北部人居后花园的可能性非常大，供应将进一步放大，区域产品的丰度、厚度、成熟度将进一步发挥。4、区域市场的内部竞争分析针对区域内部竞争，本案具有明显竞争优势。除开休闲配套优势外，还将具有规模优势、外来开发商的品牌优势、先发优势（区域内首先打造的大型休闲物业）等等。因此，对于区域内部的竞争，本案具有很好的抗性。但是应该看到，随着与中心城市关系的改变，未来该区域的中档将面临着清白江、新都、龙泉的全面竞争。52、（二）与第一圈层阻隔性市场的中高档物业竞争分析随成金路的开通，XX与成都中心城区的关系将彻底改变，由以前的二元关系，转变为XX成为成都城市化中的关键节点，同时区域房地产市场的需求、供应将与外部市场实现相互的流通，区域房地产市场属性，也将由以前的封闭的内循环系统，转变成为成都这个大房地产市场的一个子系统。但是，这种关系的转变，在地域上存在一定阻隔性与传递性，特别是对于中高档物业来说，未来由中心城区流向XX的消费者，在新都、青白江、龙泉都有很大几率实现分流。1、竞争力比较这三个市场，与XX的市场的未来竞争力比较如下：金 堂青 白 江新都龙泉交通通达度距成都市区36公里,2007年底，从成都到XX距53、离将缩短16公里，车程30分钟左右距成都25公里，车程30多分钟距离成都12公里，行程约15分钟龙泉城区距成都市区13.6公里，行程约10分钟。居住区域认可度区域认可度很高由于大量的污染工业存在，居住认可度较低居住认可度一般城市魅力较好，在该区域居住认可度较好人口情况幅员面积1154平方公里,全县户籍人口84.48万人，属于人口大县主城区面积为11.1平方公里，现有人口40余万人，其中城区人口13.52万幅员面积482平方公里，人口62万人。区域人口约52万人，其中非农业人口约20万人。未来规划方向居住、会务、休闲、旅游化工、冶金、建材、物流基地发展电子、食品工业为主导，兼有商贸旅游职能以国家54、级成都经济技术开发区为龙头，以优质高效的龙泉特色农业为基础，以省级花果山风景名胜区为依托，以高质量的科教文化为支撑的现代化、开放型、生态型城市新区政府投资力度大力发展人居环境，房地产市场投资很大工业投资力度最大“北部新城”的建设，政府投资力度很大，仅次于工业投资力度区委、区政府以营造“成都龙泉21世纪成都最佳生态居住区”和实施“龙泉驿区房地产业可持续性发展战略”的工作目标，大力发展区域房地产业。 就交通通达度来看，XX最远，但随成金路的开通，交通通达度将呈现一定优势； 就居住区域认可度来看，龙泉XX新都青白江； 从人口情况来看，XX属于人口大县，同时每年有1819万的外出打工人口，这部分人储备55、一定积蓄后，成为XX目前住宅购买人群中不可忽视的力量； 从未来规划方向上看，四者对工业都有不同程度的支撑，青白江尤其重视工业，且多是有污染的工业，新都其次，XX与龙泉支持无污染的工业，那么就居住环境来讲，除了青白江、新都以外，其他较有优势； 从政府投资力度来看，XX、龙泉房地产的政府扶持力度相对较大。2、竞争格局总结 针对本案的中高档物业，来自龙泉、新都、清白江的竞争压力相对大于XX区域内部的竞争压力总体来看，能对本案形成直接有效竞争的区域是龙泉与新都，但龙泉与新都的竞争作用主要是集中在本案来自中心城区的客户，而对其他客群影响不大。相比龙泉，本案受新都、清白江市场的竞争较小，并且占有明显优势，56、甚至可以实现对这两个市场内部客群的直接引导。（三）中高端物业市场机会判断 从本地市场的竞争判断，在本案发展模式下的中高端口物业，具有规模优势、先发优势、品牌优势，因此，本案具有明显竞争优势 对于中观市场竞争，虽然第一圈层的部分地域市场将对本案形成一定市场压力，但是压力仅仅在于龙泉会分流部分来自中心城区的消费者上，而本案对于清白江、新都的内部市场消费客群反而更具有牵引力。 面临龙泉与新都的市场竞争，本案应做足水资源（龙泉的产品卖点多以山居为主）、物种资源的文章，形成差异化的竞争优胜。四、大成都城市化进程带给XX的区域发展机会作为一个开发周期可能长达十年的项目，除开考虑在市场竞争环境下的可行性外，57、不能不从城市发展的全局入手，考量未来成都市场的变化，以及对本案所带来的相应影响。成都正处于城市化发展的初级阶段，正全面推进郊区的城镇化、城乡一体化，同比全国其他省会城市城市化进程速度明显要快。根据历史经验判断，城市化进程所带来的交通条件改善、城市规划变更、城市配套完善、生产要素流动提速等种种利好，对一个郊区房地产市场的影响是巨大的，甚至可以带来跨越性的发展契机。以华阳为例，在成都新规出台以前，其市场的均价仅仅1800元左右，新规出台后，伴随着人南延线的建成，其价格水平迅速跃至3000元/平方米，而现在其价格已经上涨到4000元左右；以“航空港”区域为例，在2005年上半年该区域城市化进程发展全58、面提速前，其市场均价在15001600左右；2005年下半年针对“航空港”板块的规划发展政策出台后，区域住宅市场水平迅速上涨1000元/平方米，而现在2006年中，板块住宅均价已经上涨到3000元/平方米左右的水平，且长线看好。这两个案例带来的启示在于，城市化进程能使郊区房地产市场从封闭状态，转化成与城市市场的融合状态，其带来的是市场属性的质的变化。如果说上述两个区域是第一批受惠于成都城市化进程的市场，那么根据成都新规以及已经开展的一系列市政配套建设状况来看，伴随着成金线的建设，XX房地产成为下一波成功与成都房地产市场无缝对接的市场，形势已经明朗。因此，在上述市场竞争压力的分析结论下，我们认为59、，如果综合考虑城市化进程所带来的区域市场属性变化，那么本案的市场机遇不言而喻。五、市场可行性总结在本案的发展模式下，通过特色吸引物高尔夫球场的引进，整合了原有的水资源优势与物种资源优势，形成了本案独特的休闲特色，为本案创造了与大成都范围内优良休闲物业竞争的先天条件。同时，随区域性质、交通条件的改变，本案的竞争优势将逐步放大，表现在高端休闲物业将突破圈层的限制，成为市场上的一流竞品上。针对于中高端物业，无论在微观市场还是在中观市场层面，都具有良好的市场竞争力，市场机会突出；中高端物业的竞争压力将集中在龙泉对本案成都中心城区客群分流上，而本案可通过高水准的配套加上差异化的产品塑造将其减至最低。综上60、所述，全面考量市场现状，深入展望市场趋势，在本案发展模式下，发展高端与中高端休闲物业具备可行性，并具有一定的市场竞争优势。第五章 运营可行性分析一、项目运营的总体构想（一）项目运营必须遵循的原则在运营中，项目的发展必须符合以下原则：1、符合项目发展总体思路项目的运营必须符合以高尔夫产业发展带动房产物业发展的总体思路，因此，物业开发的时序设计，必须参比高尔夫产业的成熟速度，根据休闲物业的升级规律而定。2、符合风险最小化原则项目在运营过程中，为规避资金风险、市场风险，在开发时序即定的情况下，将采用土地一级运营、物业联合开发等多种运营方式，进行多点启动式的开发。3、符合利润最大化原则为确保项目利润最61、大化，在多点启动的运营中，我们将寻找各形态物业的价值峰值点，在均衡市场风险的情况下，实现分阶段开发。（二）本案运营的总体设想1、总体设想以多元化的运营方式，进行多点并行式的开发，确保项目开发风险最小化、开发价值最大化。多元化的运营方式：包括了土地运营方式、物业运营方式、高球俱乐部运营方式、酒店运营模式等。多点启动的开发：根据高球产业成熟度与休闲物业市场的变化，充分运用各种运营方式而形成现金回流、市场激化等互补效应，进行多头并进的开发态势。2、运营模式的关键节点项目运营模式的关键节点主要为： 通过运营机制的设计，打造发展商与政府、合作者的协作平台，规避风险。 通过开发时序的设计，利用物业开发的峰62、值点，实现利润最大化。 通过运营方式的设计，将各开发节点的实施措施落地，实现运营的市场可行性。以下我们将对上述三点分别阐述。二、运营机制设计（一）运营主体选择作为4200亩的郊区大盘，项目的开发关乎区域整体发展，必须站在城市运营的角度进行考量。1、案例借鉴现在中国借助企业力量开展的城市运营项目，根据企业介入的深度，可以分为以“政府+企业”为主体和企业为主体两种，其案例对比如下：运营主体模式定义国内成功代表省内案例优势劣势企业+政府政府与企业共同成立运营机构“新亚洲体育城”以置信为代表的温江北部新区、青羊工业园1、启动速度快2、企业资金投入量小3、拆迁风险小4、用地能得到保障1、模式不够成熟2、63、退出机制差3、通常用于开发风险教大的项目企业企业在政府支持下独立运营华侨城观澜湖麓山国际社区东山国际社区1、投资回报率高2、模式成熟3、应变机制佳1、资金投入量大2、对开发实力要求高3、存在一定拆迁、用地、政策风险2、本案运营主体选择总结两种运营模式，以“政府+企业”为主体的城市运营，一般用于非房地产项目，且模式不成熟，运营机制相当复杂，不适用于本案。因此，本案应以企业为主体，进行项目运营。由于此模式对于缺乏行业经验的企业，也存在一定程度的开发、政策风险，建议本案运营在进行运营机制设计的时候，必须通过与政府、合作者的协作，实现减低开发风险的目的。（二）与政府的关系协调1、政、企合作的可行性本案64、作为以高尔夫为特色吸引物的房地产项目，能对城市竞争力形成有效提升，主要表现在：l 高尔夫对就业人口的拉动作用l 高尔夫对土地价值的拉动作用l 高尔夫对资源要素的集聚作用l 高尔夫对整体经济的拉动作用因此，这样一个对区域发展影响重大的项目，企业与政府的价值取向、发展目标存在天然的一致性。理念上的共同，构成两者合作的前提。2、政、企合作的价值结合点从企业的角度，本案存在以下价值结合点 合力进行土地运营政府进行土地整理面临巨大资金压力，而企业进行土地整理不仅可以谋求一级土地运营的利润，同时创造了低价收购土地的契机。 合力进行招商引进政府希望以产业实力拉动区域发展，而企业自身作为跨行投资的主体，不排除65、可以引进部分经营者、开发者。 合力进行区域推广政府希望以本案作为区域发展龙头，而企业可以利用这一点，将自己的产品定位于“城市名片”，借势政府，高举高打。3、政、企合作的实现形式 本项目的政企合作不应只停留在县一级政府，应积极展开与市政府与其他行业主管部门高层的互动。 具体合作实现形式如下：本案推广招商引进土地运营企业价值互动政企合作平台政府与政府签订土地运营协定，负责土地一级运营与政府共同组建招商办公室与政府达成共识，将项目打造成城市名片与政府签订协定，成为4200亩整体开发商企业（三）与其他企业的协作1、与其他企业协作的必要性由于本案受以下因素的影响，不排除会在某些方面引进投资者、经营者。 66、主体企业自身的局限性由于主体企业是跨行投资，在物业开发与高尔夫经营上缺乏经验，因此不排除与其他企业实现在专业上的携手 开发初期的资金风险根据由高尔夫产业带动物业发展的大思路，与一般房地产项目不同，本案在高球经营正式启动前，在现金回流上存在一定的压力（前期投入高达近10亿），会给资金带来较大风险，故建议通过引进其他开发商，分散资金风险。 市场的风险性由于本案将开发中高档物与高档物业，产品线较长，开发周期长、且不同产品的开发、经营周期相互重叠，为减低某些不可预见的市场风险，也可考虑引进一些运营商。2、运营中可以进行协作的环节主体企业与其他企业可能进行协作的项目包括： 高球球场的经营高球球场经营的专67、业性突出，且存在一定经营风险，因此主体企业可考虑引进一家经营商合作经营。 中高档物的开发中高档物业作为本案开发的主力物业，对高球产业的依赖性相对较低。为保证对本案前期的市场、资金风险控制，可以在运营初期适当引入部分品牌开发商。同时，根据市场预测，区域市场可能在23年后出现放量、竞争激烈的状况，也可通过引入其他开发商降低自身开发的风险。 部分土地的转让假设开发初期资金投入过大，为实现现金迅速回流，可考虑直接出售部分土地。同时由于本案开发周期长，一旦在运营中后期出现不可预见的市场风险，也可通过土地的出售保证资金的安全性。 酒店的建设、经营酒店物业投资大，对本案开发前期的资金压力比较明显，可通过带规68、划招商，引入一家专业酒店投资商负责建设、经营。具体的协作运营方式见本章“运营方式设计”三、开发时序设计（一）设计的指导思想本案在开发的时间控制上，存在两个重要的影响因素，一是高球产业的成熟度，其二是区域休闲物业市场的成熟度。由于本案产品线长，开发周期长，必须考虑通过对各种物业的开发次序组合，实现整体利润的最大化。因此，本案开发时序的指导思想可表述为“两线合一（由二生一）”两线 高球产业的发展曲线、区域休闲物业的市场发展曲线合一 将“两线”进行耦合、扭结，形成本案物业开发的整体升值曲线。（二）各产品的开发时机判断根据物业形态与开发方式的不同，我们必须判断形成它们各自形成开发价值峰值的时间： 高球69、球场高球球场作为本案的特色吸引物，扮演了启动区域休闲产业市场与启动区域休闲物业市场的双重“启动物”角色，必须先行开发。 高档物业作为本案的核心物业，开发价值为最大，但其开发价值峰值的形成是在高球球场已经投入运行，并逐步成熟以后。必须特别提出的是，虽然高端物业的开发价值与高球球场紧密相联，但假如未来高尔夫球场的经营状况不理想，会对高端物业的开发产生较大负面影响。故如果高端物业的开发全部安排在高球球场开始运营后，一旦球场经营出现问题，高端物业开发将存在较大风险。因此，建议本案在启动球场建设的同时，利用客户群对高尔夫的良好预期，同时启动部分高端物业的开发，培育区域高端市场，并可与高球经营形成互动。未70、来无论球场经营是否理想，区域已形成高端市场形象，未来市场风险相应减小。 中高档物业中高档物业的开发由于受高球产业发展的制约较小，主要受区域市场环境影响。而目前区域市场处于不太饱和状态，故可先行局部开发。 土地一级运营土地交易与物业开发相比，运营收益相对较小，因此建议不作为常规开发手段，仅在必要时使用，如资金链条出现紧绷、开发市场风险过高等。（三）开发时序设计根据我们对上述物业开发时机的判断，本案开发大致可分为“启动阶段价值培养阶段价值回报阶段”这三个阶段。“启动阶段”为本案开发的全面准备阶段，其完成的标志以球场与配套的全面完成为止。本阶段的主要目的是为未来休闲物业的建设创造前提条件。“价值培育71、阶段”主要是本案的市场价值进行培育。根据休闲产业拉动房地产产业发展的思想，只有在休闲产业发展到一个相对峰值的阶段，推出的房地产物业才能实现市场价值的最大化。根据一般经验，高球球场的经营一般需要2年的培育期（根据成都现有两个球场的发展历史轨迹，均需要4年左右，根据发达地区经验，为1年以上），因此，这两年，为高端物业控制发展阶段，中高端物业将为主流。“价值回报阶段”为本案房地产全面发展阶段，也是利润集中回报的阶段，其时间节点为高球球场经营2年后为起始，销售周期终止为止。详细介绍如下：1、启动阶段 阶段性目标获取土地，通过建设球场与球场配套，为高端物业的发展创造先决条件。 重点步骤（1）获取土地（272、）进行球场与休闲配套（会所、酒店）建设（3）进行部分中高档物业建设，以回笼部分资金（4）启动部分高档物业开发，培育市场 开发量（1）获取土地：4200亩（2）球场建设：1500亩、27洞（3）会所、酒店建设：60000平方米，用地90亩（4）中高档物业开发量：80000平方米，用地150亩（5）高档物业开发量：16000平方米，用地80亩 运营时间（开发及销售，以下同）2007年2008年2、价值培养阶段 阶段性目标通过全面启动高档物业开发，形成区域主流产品形象定位，提升项目区域开发价值。 重点步骤（1）高球俱乐部正式营业（2）高档物业全面启动，控制发展（3）同时继续进行中高档物业开发 开发量73、（1）中高档物业开发量：160000平方米，用地300亩（2）高档物业建设：40000平方米，用地200亩 运营时间2008年2010年（以球场投入运行为起始，2年时间进行市场的培育）。3、价值回报阶段 阶段性目标在区域高端市场形象定位形成后，区域房地产开发价值得以全面提升，此时将是高端、中高端物业开发价值回报利润最大化阶段。 重点步骤（1）高档物业全面开发（2）全面带动中高档物业开发 开发量（1）中高档物业建设：618669.76平方米，用地1160亩（2）高档物业开发量：110000平方米，用地720亩 运营时间2010年2016年说明：（1）中高档物业的容积率按0.8计算，按平均每年消化74、10万平方左右计，总共开发用地1610亩。（2）高档物业的容积率按0.3计算，按平均每年消化3万平方左右计，总共开用地1000亩。（3）为高尔夫配套的会所、酒店容积率按1.0计算，总共用地90亩。其中会所10000平方米，酒店按500个标间计算，总建面50000平方米。（4）本预测仅仅为最保守情况估计，总共运营周期约10年。（5）如果市场状况良好，建议在“价值回报阶段”增大高档物业开发面积，减少中高档物业开发面积。四、运营方式设计（一）高尔夫球场运营方式现成都高尔夫市场正处于起步阶段，未来的市场前景可观，但是不排除未来经营上可能存在风险性。1、运营风险的主要来源经营者的专业性根据我们的深访，高75、尔夫球场经营的收入来源主要是两方面：一是会籍收入，二是赛会收入，而这两者的经营、管理质量对经营者的身份要求很高。正是因为高尔夫球场经营这种技术壁垒，全国很多的高尔夫球场正处于亏损状态。在我们以高球产业带动物开发的指导思想下，如果球场经营不善，将会对项目产生较大的资金压力，休闲物业市场也会受到很大影响。结合我们项目的状况，长期用房产收入贴补高尔夫球场的经营，是不可持续的，同时也与发展商、政府的愿景相背离。2、解决之道量身订做，引入专业经营商借鉴“汤臣高尔夫”等案例，我方认为最具可行性的高球经营方式是实现专业整合，引入一家专业的经营商，借用他们的品牌与成熟管理经验，实现风险公担，成果共享。专业整合76、的具体方式可多样化，如球场出租、联合经营、品牌输出等。我方面建议，最好能采取量身订做的方式。量身订做：在设计、建设之初就进行项目招商，引入香港或大陆的品牌高尔夫俱乐部，根据他们的需求对球场进行量身订作。主体企业可与品牌进行联营，或签订长期协定将球场出租给该俱乐部。（二）土地运营方式1、土地运营的目的进行土地运营的主要目的主要有三点，如下： 确保现无土地证的1400亩土地的低价、按期获取 确保未来可以随时进行土地的转让，并保证足够赢利空间 为联合企业进行开发创造操作可能性2、土地运营模式选择我方认为，在以企业为主体，政府提供足够支持前提下，目前在成都市场最具可行性的土地运营方式为“土地一级运营”77、与“土地证切块转让”两种。“土地一级运营”是指企业取代政府，对土地进行拍卖前的“三通一平”整理工作，然后转给政府进行熟地拍卖的模式。此种模式相当成熟，在成都旧城改造等大量采用。“土地证切块转让”是指主体企业在向政府拿地过程中，将整块土地切割化零，然后以多个子公司同时分块拿地。此种方式最大的好处是，在未来开发过程中，各个子公司可通过股权交易，实现与其他企业的联合开发。3、具体操作手段根据发展商参加土地一级运营的思路，我们认为最具可行性的方式是2800亩一次性买断，1400亩土地尽量一次性整体获取。l 在土地运营层面，从投资安全性出发，根据我们的市场分析，项目土地是最保价的投资品，但因为上涨速度很78、快，因此必须和政府协商，尽量缩短拿地时间。l 从项目的可投资性出发，为保证投资额总量和总投资利润的要求，项目总体的土地指标总量依然偏小，因此应尽早保证1400亩全部拿完，并尽量创造其他拿地的机遇。本案土地运营的大体关键节点如下：（1） 企业获取2800亩土地证，并对剩余1400亩土地进行土地整理。（2） 在启动项目之前，需要与政府明确两个基本点：一是从政策上保证本项目高尔夫开发权和别墅开发权；二是保证发展商对1400亩土地的开发权或土地整理运营收益权。（3） 故开发商需要与政府签订协议，确立该区域土地业主的地位，成为“土地一级运营商”，全面负责该区域规划、土地整理工作，并明确与政府的土地收益分79、成比例。（4） 所有土地宜分块办理国土证，以便于未来如有需要，可由各项目子公司直接转让项目公司股权或联合开发，降低开发风险。（三）物业运营方式为最大化获取利润，我们建议物业运营以自主开发为主，联合开发为辅。根据开发时序，联合开发最好在起步阶段与开发后期进行。起步阶段的联合开发要目的是为实现市场预热、经验积累、人才储备；在开发的后期，由于区域市场成熟后，竞争逐渐激烈，可以考虑引入部分开发商分散市场风险。联合开发的基本手段是：将负责开发特定地块的子公司股权，通过转让或者股权融资形式，引进企业联合开发。（四）酒店运营方式设计酒店物业投资大，对本案开发前期的资金压力比较明显，建议通过带规划招商，引入一80、家专业酒店投资商，实现与球场的同步建设、经营。从成都酒店市场状况看，高星级酒店市场存在一定缺口，并且郊区酒店物业，特别是依托于特色休闲吸引物而建造的高星级酒店，历来都比较受专业发展商欢迎，可参比的案例有温江鱼凫酒店、龙泉博瑞酒店等。第六章 投资可行性分析本案的投资可行性，我们主要从土地运营的投资可行性与物业开发的投资可行性进行研究。一、土地运营的投资可行性分析（一）研究方法进行土地投资的目的，是利用土地价值的稳定性，保证资金的安全性。因此，我们的投资测算将落足于当期土地市场价格预测与未来土地市场价格预测上。同时，由于土地运营将作为本案未来规避风险的运作手段之一，因此必须预测在不开发状况下，直接81、通过土地运营能否保证投资回报。据此，本案的土地投资可行性研究方法如下。1、 判断依据本案1500亩的高球球场为必建项目，是提升土地价值的必由之路，但由于其经营前景不够明朗，在保守情况下，我们将其作为土地运营的一个必要投入，把它的建设成本计入土地投资成本中进行测算。本案可用于地产开发的土地面积约为2700亩，判断投资的可行性的标准，即是判断能否通过这2700亩的土地运营，回收4200亩的土地投资成本。2、 具体步骤 预测4200亩土地的总体投资成本 预测高球球场建设成本 将前两者摊薄到可用于运营的2700亩土地上，测算出土地运营的成本价格 预测未来土地的上涨趋势 将未来土地价值与土地运营的成本进82、行比较，从而分析土地投资的可行性。（二）土地投资成本研究1、4200亩的购入根据开发商提供数据为6亿元，其中含2.1亿银行欠款。2、4200亩的土地整理为保证土地能进行交易或开发，必须进行一定的土地整理工作，包括景观改造、“三通一平”等。本项目实际房地产开发用地2700亩，地块基础良好，土地整理主要为区域道路配套建设费用，按15%的道路配套面积、300元/平方米的建设单价测算，土地整理成本约3万元/亩，合计0.81亿元。3、合计前两项共计6.81亿元，为本案土地的静态投资成本。（二）高尔夫俱乐部投资运营对土地投资成本的影响1、高尔夫俱乐部建设成本参考同类球场的建设标准，高规格的27洞球场的建设83、成本约在5000万人民币左右。（根据对北京、上海高球工程公司的深访）高球球场会所的建设成本：会所总面积在10000平方米左右，其中已包括办公用房、休息室、综合型SPA、中西餐厅、更衣室、独立会议中心、小型剧场等。按每平米综合成本8000元计算，共计成本8000万元。以上共计1.3亿元左右2、高尔夫球场运营成本与收益由于我们采取的是“球场、房产平衡模式”，在实际经营当中主要由专业俱乐部负责，因此我们保守估计高球球场经营成本与收益基本持平，也就是说无须对高球球场未来的经营进行贴补。3、高尔夫球场对土地投资成本的影响在将高球球场计入土地投资成本的情况下，本案土地投资总额将达到8.11亿元人民币（6.84、81亿纯土地投资+1.3亿高球俱乐部投资）。如将其摊薄到可进行土地运营的2700亩上，则为保证收回投资，每亩土地的基础成本价格将为（8.11亿/2700亩）=30万/亩。（三）土地市场价值预测（详细分析参见附件五）根据我们的土地市场分析，结合对权威人士的深访，对本案的土地价值我们形成以下预测： 本项目土地价格现状市值预测：30万元/亩 2007年土地现状价格保守预测：40万/亩以上 本项目区域开发成熟及配套高尔夫后，2008年土地价格保守预测：60万/亩以上 对于本项目2008年以后开发周期内土地平均价格，我们可以参考温江、华阳等成熟郊区纳入成都市总体规划、道路规划建设启动后的土地价格发展过程85、，乐观预测：100万/亩以上（四）土地运营的投资可行性分析1、土地运营的可行性分析我们预测的可进行开发的土地投资成本为30万元/亩。考虑到资金占用费和其它不可预见费，结合对市场的预测，得出以下结论： 如土地在2007年进入交易市场，土地运营基本可行，但利润空间不是很高，具有一定风险。 如土地在2008年进入交易市场，土地运营基本可行，具有一定收益空间。 如果土地在2008年后进入交易市场，在不出现重大负面宏观调控的情况下，土地运营完全可行，具有丰厚赢利空间。2、结论结合本案开发时序的分析，本案土地运营具有财务上的可行性，能够保证资金的安全性，并且具有相当的投资价值。二、物业开发投资可行性分析（86、一）分析方法由于本案运营周期长，区域房地产市场受诸多因素影响，在运营各个关键节点上的价格预期很难预测，因此我们先采取保守方法，利用整个开发周期较为保守的平均价格水平测算整个项目房地产开发的投资收益水平，判断其可行性。由于目前不确定因素较多，本案采取的是按年划分的较为粗略的现金流测算，判断项目的可行性。（二）物业平均价格预测1、判断物业平均价格的依据 根据调研，XX现有市场价格：中档物业均价2000元/平方米，中高档物业3000元/平方米左右。 发展趋势：受各种利好因素影响，未来XX物业将持续上涨；本案独享高尔夫配套，未来价格将大大高于其他物业。 其它区域发展借鉴：成都周边高端休闲物业价格已达887、000元/平方米以上，中高档休闲物业也已超过4000元/平方米。2、保守预测根据保守原则，本项目中高档休闲物业在10年开发周期内，平均价格预测为3500平方米。本项目高档休闲物业在10年开发周期内，平均价格预测为8000元/平方米。（三）投资分析与收益测算1、测算前提 假设所有物业由开发商自己开发； 假设所有中高端和高端物业开发后在次年内时间销售； 整个开发周期为十年； 除2.1亿的已有银行贷款外，项目其它开发资金全为自有资金。 第一阶段中高端物业低价入市，均价为2800元/平方米，高端物业为6000元/平方米； 第二阶段中高端物业均价为3500元/平方米，高端物业为7000元/平方米； 第三88、阶段中高端物业均价为3500元/平方米，高端物业为8000元/平方米； 本项目测算暂未考虑商业配套物业。2、成本测算1）根据开发商提供资料，本项目土地成本6亿，现金投入3.9亿，银行贷款2.1亿；高尔夫及配套会所投入1.3亿；酒店建设成本投入2亿。 高尔夫俱乐部由于未来收益不明朗，且预期由外来经营者经营，暂按经营成本与经营收益持平考虑。 酒店物业投资大，由于属于长线经营项目，根据我们的运营方式设计，将在前期进行带规划招商，因此本测算仅仅计算其建设成本，不涉及经营回报。 银行贷款利率按基准利率5.58%计。2）中高档休闲物业各年开发成本及收益测算第一阶段1、经济技术指标总用地面积150666.689、7100000.5容积率0.8总建筑面积80000.42、项目开发总成本（1）前期工程费勘察规划设计等费用80元/平方米按总建筑面积计806400032宗地内三通一平费用150元/平方米，按土地面积计15015000075（2）基础设施建设费120元/平方米，按地上建筑面积计1209600048（3）建安工程费按建筑面积计算100080000400（4）开发期税费按市政相关收费152元/平方米，按地上建筑面积计15212160060.8（1）（4）小计123160615.8（5）管理费用按（1）（4）的2%计2%2,463,212（6）不可预见费按（1）（4）的3%计3%3,694,818 开90、发总成本合计1293186473、销售净收入一、总销售额1、中高端产品销售额按平均每平方米2800元计2800224001120销售额总计224001120二、销售费用按销售额的3%计3%6720033.6三、经营税金及附加经营税金及附加按销售额的5.65%计5.65%12656063.28四、销售净收入204625023.1第二阶段第一年第二年同第一年1、经济技术指标总用地面积150666.67100000.5容积率0.8总建筑面积80000.42、项目开发总成本（1）前期工程费勘察规划设计等费用80元/平方米按总建筑面积计806400032宗地内三通一平费用150元/平方米，按土地面积计191、5015000075（2）基础设施建设费120元/平方米，按地上建筑面积计1209600048（3）建安工程费按建筑面积计算100080000400（4）开发期税费按市政相关收费152元/平方米，按地上建筑面积计15212160060.8（1）（4）小计123160615.8（5）管理费用按（1）（4）的2%计2%2,463,212（6）不可预见费按（1）（4）的3%计3%3,694,818 开发总成本合计1293186473、销售净收入一、总销售额1、中高端产品销售额按平均每平方米3200元计3200256001280销售额总计256001280二、销售费用按销售额的3%计3%768003892、.4三、经营税金及附加经营税金及附加按销售额的5.65%计5.65%14464072.32四、销售净收入233857169.3第三阶段第一年第二年至第六年同第一年1、经济技术指标总用地面积1160亩的1/6193.3666.67128889.5333容积率0.8总建筑面积103111.62672、项目开发总成本（1）前期工程费勘察规划设计等费用80元/平方米按总建筑面积计808248930.133宗地内三通一平费用150元/平方米，按土地面积计15019333430（2）基础设施建设费120元/平方米，按地上建筑面积计12012373395.2（3）建安工程费按建筑面积计算100010311193、626.7（4）开发期税费按市政相关收费152元/平方米，按地上建筑面积计15215672967.25（1）（4）小计158740349.3（5）管理费用按（1）（4）的2%计2%3,174,807（6）不可预见费按（1）（4）的3%计3%4,762,210 开发总成本合计1666773673、销售净收入一、总销售额1、中高端产品销售额按平均每平方米3600元计3600371201856销售额总计371201856二、销售费用按销售额的3%计3%11136055.68三、经营税金及附加经营税金及附加按销售额的5.65%计5.65%20972904.86四、销售净收入339092895.53）高94、端休闲物业各阶段投资与收益测算第一阶段1、经济技术指标总用地面积80666.6753333.6容积率0.3总建筑面积16000.082、项目开发总成本（1）前期工程费勘察规划设计等费用200元/平方米按总建筑面积计2003200016宗地内三通一平费用150元/平方米，按土地面积计1508000040（2）基础设施建设费400元/平方米，按地上建筑面积计4006400032（3）建安工程费按建筑面积计算120019200096（4）开发期税费按市政相关收费152元/平方米，按地上建筑面积计1522432012.16（1）（4）小计39232196（5）管理费用按（1）（4）的2%计2%784,95、644（6）不可预见费按（1）（4）的3%计3%1,176,966 开发总成本合计411938063、销售净收入一、总销售额1、高端产品销售额按平均每平方米6000元计600096000480销售额总计96000480二、销售费用按销售额的3%计3%2880014三、经营税金及附加经营税金及附加按销售额的5.65%计5.65%5424027四、销售净收入87696438第二阶段第一年第二年同第一年1、经济技术指标总用地面积100666.6766667容积率0.3总建筑面积20000.12、项目开发总成本（1）前期工程费勘察规划设计等费用200元/平方米按总建筑面积计2004000020宗地内三96、通一平费用150元/平方米，按土地面积计15010000050（2）基础设施建设费400元/平方米，按地上建筑面积计4008000040（3）建安工程费按建筑面积计算120024000120（4）开发期税费按市政相关收费152元/平方米，按地上建筑面积计1523040015.2（1）（4）小计49040245（5）管理费用按（1）（4）的2%计2%980,805（6）不可预见费按（1）（4）的3%计3%1,471,207 开发总成本合计514922573、销售净收入一、总销售额1、高端产品销售额按平均每平方米7000元计7000140000700销售额总计140000700二、销售费用按销售额97、的3%计3%4200021三、经营税金及附加经营税金及附加按销售额的5.65%计5.65%7910039.55四、销售净收入127890639第三阶段第一年第二年至第六年同第一年1、经济技术指标总用地面积720亩分6年开发120666.6780000.4容积率0.3总建筑面积24000.122、项目开发总成本（1）前期工程费勘察规划设计等费用200元/平方米按总建筑面积计2004800024宗地内三通一平费用150元/平方米，按土地面积计15012000060（2）基础设施建设费400元/平方米，按地上建筑面积计4009600048（3）建安工程费按建筑面积计算120028800144（4）开98、发期税费按市政相关收费152元/平方米，按地上建筑面积计1523648018.24（1）（4）小计58848294（5）管理费用按（1）（4）的2%计2%1,176,966（6）不可预见费按（1）（4）的3%计3%1,765,449 开发总成本合计617907093、销售净收入一、总销售额1、高端产品销售额按平均每平方米8000元计8000192000960销售额总计192000960二、销售费用按销售额的3%计3%5760028.8三、经营税金及附加经营税金及附加按销售额的5.65%计5.65%10848054.2四、销售净收入1753928773、现金流分析以下为本项目整体运营模型及现金流99、分析：预计开发年份2007200820092010201120122013201420152016周期第一阶段第二阶段第三阶段周期细分第1年第1年第2年第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年投入建设项目（资金流出）土地总成本及第一年320亩开发土地整理;高尔夫球场及会所;酒店;150亩80000方中高端物业开发;80亩16000平方米高端物业开发第二阶段第一年建设150亩80000方中高端物业开发;100亩20000平方米高端物业开发第二阶段第二年建设150亩80000方中高端物业开发;100亩20000平方米高端物业开发第三阶段第一年建设193亩128890方中高端物业开发;120亩24100、000平方米高端物业开发第三阶段第2年建设193亩128890方中高端物业开发;120亩24000平方米高端物业开发第三阶段第3年建设193亩128890方中高端物业开发;120亩24000平方米高端物业开发第三阶段第4年建设193亩128890方中高端物业开发;120亩24000平方米高端物业开发第三阶段第5年建设193亩128890方中高端物业开发;120亩24000平方米高端物业开发第三阶段第6年建设193亩128890方中高端物业开发;120亩24000平方米高端物业开发无资金回收项目（资金流入）无第一阶段80000方中高端物业、16000方高端物业销售收入第二阶段第1年80000方中101、高端物业、20000方高端物业销售收入第二阶段第2年80000方中高端物业、20000方高端物业销售收入第三阶段第1年128890方中高端物业开发、24000平方米高端物业开发销售收入第三阶段第2年128890方中高端物业开发、24000平方米高端物业开发销售收入第三阶段第3年128890方中高端物业开发、24000平方米高端物业开发销售收入第三阶段第4年128890方中高端物业开发、24000平方米高端物业开发销售收入第三阶段第5年128890方中高端物业开发、24000平方米高端物业开发销售收入第三阶段第6年128890方中高端物业开发、24000平方米高端物业开发销售收入一、现金流入:1102、销售净收入0 292321462 361747809 361747809 514485772 514485772 514485772 514485772 514485772 514485772 中高端物业销售0 204625023 233857169 233857169 339092895 339092895 339092895 339092895 339092895 339092895 高端物业销售0 87696438 127890639 127890639 175392877 175392877 175392877 175392877 175392877 175392877 现金流入小计103、0 292321462 361747809 361747809 514485772 514485772 514485772 514485772 514485772 514485772 二、现金流出:1、建设成本投入900112453 188310904 188310904 237858076 237858076 237858076 237858076 237858076 237858076 4200亩土地现金投入390000000 酒店投入200000000 高尔夫球场及配套投入130000000 开发土地整理9600000 7500000 7500000 9390000 9390000 93104、90000 9390000 9390000 9390000 中高端物业开发129318647 129318647 129318647 166677367 166677367 166677367 166677367 166677367 166677367 高端物业开发41193806 51492257 51492257 61790709 61790709 61790709 61790709 61790709 61790709 2、还银行贷款0 0 0 0 0 0 0 210000000 0 3、银行贷款利息11718000 11718000 11718000 11718000 11718000 105、11718000 11718000 0 0 现金流出小计911830453 200028904 200028904 249576076 249576076 249576076 249576076 447858076 237858076 0 三、净现值-911830453 92292558 161718905 112171733 264909697 264909697 264909697 66627697 276627697 514485772 四、累积净现值-911830453 -819537895 -750111548 -637939815 -373030118 -108120421 156106、789275 223416972 500044669 1014530441 4、结论1、预计开发商资金在5.5年后全部收回，全部开发周期10年内，实现本案物业开发税前利润10.1453亿元，同时沉淀了高球俱乐部、酒店等固定资产。2、开发商资金成本为9.1183亿元3、开发商资金回报率为111.26%4、沉淀高尔夫、酒店等物业成本价值3.3亿元，同时沉淀的高尔夫、酒店土地价值15.9亿元 从开发商资金回报率上分析，本案具有良好的投资价值。三、不同运营方式下项目投资评价根据上述投资测算，我们将判断本案在不同运营方式下，投资的可行性与优劣点。（一）土地一级运营根据前面的分析，土地一级运营具备财务上的107、可行性。但是必须提出，从收益的角度看，进行土地运营收益不及物业开发，且进行土地运营的最佳时机在2008年以后，建议此手段仅作为一种规避风险的非常规运营手段。（二）主体企业进行全部物业开发依照我们的开发时序，在主体企业进行全部物业开发的情况下，投资与回报可行。投资评价 假如高球和酒店自己开发，实现盈亏平衡的时间点比较滞后（大约在2012年左右），存在一定的风险性 风险主要来源于本案“启动阶段”的前期投入巨大 比较可行性的做法是将酒店物业进行对外招商，避免自己修建（三）主体企业进行部分物业开发1、主体企业将酒店物业进行招商 酒店建设、经营外包后，本案至少将减少直接投资2亿（不考虑酒店地块交易利润状108、况下） 本案实现盈亏平衡的时间点将提前到20092010年左右。2、主体企业在部分物业上实现联营 如在“启动阶段”与“价值培养阶段”进行联营，在开发总量不变情况下，则本案实现盈亏平衡的时间点将延迟，但总体开发周期将有可能缩短。 如在“价值回报阶段”进行联营，开发速度有可能加快，但利润会相应降低。（四）总体评价 土地运营，是实现短期回收投资、规避风险的有效手段，但利润会大打折扣，建议在市场风险突出的时候使用。 主体企业为规避风险、拉近盈亏平衡时间点，应将酒店物业进行带规划招商开发。 企业联营开发是规避市场风险、实现物业快速开发的有效手段，但使用的时机应均衡市场风险因素与未来收益预期进行综合考虑。109、四、项目风险分析本项目作为大型综合性高尔夫类型物业开发项目，开发周期长，资金占用大，面临各种具有不确定性的系统风险。本案的风险主要来源于三方面，政策风险、市场竞争风险、经营性风险。现分别阐述如下：（一）政策风险1、审批风险审批风险，主要是指高球球场的立项审批、别墅项目的报批。目前国家已经停止了对高尔夫、别墅项目用地的审批工作。在高球球场报批方面，如果按照常规方式进行运作，那么审批通过的可能性不易预测，同时如果球场报批时间过长，无疑将会增加本案的财务成本，同时贻误开发时机。对照其他城市球场情况，在国家发出关于暂停新建高尔夫球场的通知（国办发20041号）之后，通过严格审批的球场也为极少数，基本上110、都是以体育综合用地的形式、休闲娱乐综合用地，甚至是以市政绿化用地的形式，形成与政策的擦边球。根据上一轮宏观调控精神，国家对别墅项目用地的审批维持着暂停阶段，但是对别墅项目建设的控制上，国家政策依然给予别墅项目充足的市场选择空间，所以此类风险完全可以以技术手段，在报规中得以规避。对策：高球球场用地以其他土地性质进行报批；别墅用地，调整其规划指标后，以多层或其他物业类型进行报批。2、宏观调控风险可以预见，对房地产的宏观调控将是长期、持续、波动性的，同时对于未来政策也难以严格预测，因此存在一定风险。从最新一轮的调控政策来说，对本案可能产生影响的是今年6月1日国家出台的“双限政策”。但这种更多着力点是111、在都市核心圈层房地产，对本案这种郊区综合性楼盘影响相对较小，只要与政府的沟通工作到位，风险一般不大。从中国对房地产行业的宏观调控历程来看，在2003年以前是立足市场的建设，实现从计划经济时代的转型，而2003年以后，更多是立足于市场秩序的规范、市场结构性矛盾的调整，因此从这个角度来说，未来出台的政策不太可能出现更多“一刀切”、“一棍子打死”的状况；从另一方面来说，房地产由于其行业是兼顾民生与民富的行业，其状况更多是由整个社会经济运行结构所决定的，历来房地产的重大调控（例如93年），无一不是在整体经济运行出现矛盾时发生的，因此只要中国经济的走向不发生重大变化，未来可能出台的宏观调控政策将趋于平稳112、。需要着重提出的是，对于成都这个城市，房地产市场依然处于“补涨”阶段，因此宏观调控下所产生的风险，将弱于其他省会城市，对于本案而言，即使有不利于市场整体向上发展的政策出台，自身的风险也将决定于企业与政府之间的微观操作层面。对策：积极与政府沟通，与政府达成相关用地协议，获取土地前要求政府明确开发内容。（二）市场竞争风险作为一个郊区综合性大盘，其市场竞争可能来源于整个大成都的各个市场版块，而针对本案不同类型、档次的休闲物业，可能的竞争来源有所不同。对于中高档物业，可能的竞争源自成都东北面的新都、清白江、龙泉，及本案所属的区域内部市场。其中，来自成都东北面的新都、清白江、龙泉的竞争压力将大于区域市场113、内部的压力，规避竞争风险的有效手段是通过差异化的项目特色塑造。对于高档物业，可能的竞争源自第一圈层与第二圈层中的青城山-都江堰、大邑、新津、崇州等区域。根据我们的分析，从显性竞争分析，青城山、麓山区域将对我们形成较大竞争压力，从潜在竞争看，由于先发优势明显，本案的竞争风险相对较小。无论是何种竞争压力，通过把握先发优势，利用高尔夫主题配套，同时借助本案独特的水资源与物种资源，形成特色的居住环境是规避竞争的有效手段。应该指出的是，市场竞争风险综合来看对本案是相对比较弱的，且不会单独产生致命影响。其可能作为一个外部的诱因，在内部运营出现重大隐患的时候会共同产生一定系统性风险。（三）经营性风险 经营性114、风险主要包括了高球球场的经营风险、物业开发的经营性风险、综合性经营风险等。1、 高球球场经营性风险高球球场经营性风险包括两个方面，一是球场本身的经营性风险，二是随之带来的物业开发风险。对于前者，我们在第五章第四小节已经进行了详细阐释。对于后者，由于高球球场经营状况将直接影响到高尔夫物业的开发，如果球场经营不善，本项目用于提升价值的附加物将不复存在，高尔夫类型物业将迅速贬值。但这种风险往往在很长一段时间后才会显现出来，许多购房者起初并没有意识到这一点。所以我们可以通过把握高尔夫球场和高尔夫类型物业的上市节奏来化解高尔夫球场前期的运营风险。同时，我们也不能完全把所有的物业价值卖点寄托在高球球场上，115、一方面利用水资源、物种资源丰富产品独特性，另一方面，在高球球场建设同时就启动少高球物业开发，力求试水产品，开拓尽量独立的物业市场。2、物业开发的经营性风险物业开发的风险主要来源于经营主体的单一和时间周期过长。由于本项目开发规模巨大，运营项目众多，所以在开发过程中会存在各种各样的风险因素，如果所有运营项目都由华宝集团自己投资开发，投资运营主体将过分单一，风险也将过于集中。故本案采用多种运营模式、多点开发的策略针对运营周期过长，一方面我们可以通过采取联合开发的模式，力求在短时间内开发尽量多的物业，从而缩短开发周期；另一方面，也可通过“小步快跑”的开发节奏，将本案分割成尽量小的版块进行持续开发，同时116、根据市场销售反馈尽快调整产品策略、价格策略，实现大盘开发也能有灵动的开发节奏的效果。3、综合性经营风险综合性经营风险主要来源于资金风险：假如初期大量的资金投入高尔夫球场、会所、酒店等资金回收年限较长的项目上，如果高尔夫类型物业开发未得到很好的启动的话，前期投入的这部分资金就会存在较大风险。本案可将房地产与高尔夫相关配套同期启动，相互支撑，形成联动关系，提供出主题概念炒作空间，推动房地产销售。重点要合理安排房地产节奏与配套之间的关系。（四）结论综上，本案开发具有一定风险，但是各种风险都具有一定独特性，表现在政策风险虽然不可预见，但是一般集中在前期，后期风险控制起决于与政府的关系协调；而自身运营风险，主要来源于资本运营手段与开发控制；相对而言，本案受市场竞争风险较小，只会作为外部的诱因，与前两者同时出现时才会产生较大影响。