1、占地528亩国际汽车超市城建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月占地528亩国际汽车超市城建设项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月81可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章 总论41.1 项目概况及承办单位41.2可行性研究工作的依据和范围51.3 研究结论6第二章 项目建设背景及必要性2、112.1 项目建设的背景112.2 项目建设的必要性142.3 项目建设的可行性19第三章 市场分析与预测及项目开发策略203.1 我国汽车产销市场发展现状与趋势203.2 淮北市汽车市场发展概况与趋势293.3淮北市汽车市场发展与预测373.4 项目的市场定位、竞争对手及市场策略38第四章 项目定位及规划424.1项目对比分析424.2项目战略定位424.3项目产品定位434.4项目经营模式定位434.5项目功能定位434.6项目功能分区示意图444.7项目发展备用地44第五章 选址与建设条件465.1 场址465.2 自然条件465.3 交通运输条件485.4 社会经济状况48第六章 工3、程建设方案506.1 项目组成及场地规则506.2 场地概述526.3 总图布置52第七章 公用工程557.1 供配电557.2 给水557.3 消防567.4 排水577.5 通讯577.6 天然气57第八章 环境保护、绿化及节能588.1 污染物及来源588.2 治理措施598.3 绿化608.4 节能60第九章 劳动定员649.1 组织机构649.2 劳动定员64第十章 项目管理和实施进度6510.1 项目招投标6510.2 实施进度65第十一章 投资估算与资金筹措6811.1 投资估算6811.2 资金筹措69第十二章 财务评价7012.1 财务评价基础条件7012.2 财务评价70第4、十三章 项目风险评价7513.1宏观政策风险7513.2 招商运作风险76第十四章 结论7714.1 结论7714.2 建议77第一章 总论1.1 项目概况及承办单位1.1.1项目概况1、项目名称：XX国际汽车超市城项目。2、项目地点：*县*镇。 3、建设目标：本项目将建设成为一个“一站式选购，一条龙服务“的专业汽车超市城。 4、建设内容： 建设集汽车超市、汽车4S店、汽车配件、汽车用品、汽车文化、汽车服务为一体的“一站式“专业汽车市场。 建设商业、居住、休闲等相关配套设施。 规划总建筑面积约253000平方米，规划占地面积约528亩。 5、建设周期：2年。 6、投资预算及资金筹措：项目预计总5、投资额5.5亿元，其中：项目建设费用5亿元，不可预见费用0.2亿元，开发间接费用0.3亿元。资金筹措：企业自有资金1亿元，4S店招商实现1.2亿元投资，金融贷款5000万元。1.1.2项目建设单位*建设投资有限公司1.2可行性研究工作的依据和范围1.2.1可行性研究编制的依据（1）促进中部地区崛起规划（2009）（2）国家计委、建设部关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知和关于发布房地产开发项目经济评价的通知（3）国家发展改革委员会、建设部建设项目经济评价方法与参数（4）国家发展改革委员会投资项目可行性研究报告指南（5）国家和地方有关规程、规范、政策及条例等（6）淮北市城市总体规划（20056、-2020）（7）*县总体规划（2009-2020）（8）淮北市国民经济和社会发展第十二个五年计划（9）*县国民经济和社会发展第十二个五年计划（10）委托方提供的其他资料1.2.2可行性研究的工作范围该可研报告编制范围包括：项目建设背景及必要性、市场现状及前景分析、建设内容及规模、建设地址及建设条件、项目方案设计、环保、消防、节能及安全、招投标方案、项目的组织机构设置、项目营销策划、项目实施进度、投资估算及资金筹措、经济效益评价、结论及建设。1.3 研究结论1.3.1项目建设的必要性近年来，在经济持续增长、车价降低等多种利好因素的影响下，淮北地区的汽车交易额呈“井喷”式增长。但目前，这一地区的7、汽车市场规模不大，功能单一，档次不高，满足不了蓬勃发展的汽车流通和交易的需要。本项目的建设将为淮北市提供一处集汽配市场、汽车用品市场、汽车店、汽车快修区、维修检测、二手车交易市场、汽车2店、展示中心、研发中心、物流配送、酒店、住宿、休闲娱乐等多种功能于一体，充分展现汽车文化内涵和休闲体验氛围的汽车主题综合体，从而既能满足广大厂商和消费者的需要，也能进一步增强淮北这一现代中心城市的对外辐射功能，以促进淮北汽车产业和商贸、物流等多项产业的发展。本项目的建设还将大大提升淮北市汽车产业实力、强化汽车消费理念、提升汽车品牌文化，以及城市竞争力；进而推动区域特色产业经济发展和繁荣。项目的建设是非常必要的。8、1.3.2 市场分析我国汽车市场处在大发展阶段，群雄并起，竞争剧烈，皖北地区汽车保有量多，销量大，需要一个规模宏大的汽车市场。1.3.3 工程建设方案本项目总占地面积351996.48M2，约合528亩。总建筑面积253000.00M2。建筑密度28.25%，绿地率37.70%，容积率0.72。本项目分两部分建设，商业及商业配套项目，主要建设以汽车文化为主题的汽车贸易市场及商业配套设施，建设内容包括汽车商贸区、汽车商务区和汽车文化区三部分；配套生活设施项目，主要建设淮北汽车文化园配套生活及基础设施。项目数量单位备注规划总用地面积253000.00约528亩1、酒店8000.002、办公56009、3、综合商业体250004、住宅1116505、汽车超市514406、4S店311657、汽车配件128398、汽车用品119809、汽车文化1122410、汽车服务11635建筑密度28.25%容积率0.72绿化率37.70%停车位1000个1.3.4 公用工程项目用水用电落实，交通便利。1.3.6 财务评价结论全部投资内部收益率：（所得税前）10.59%，（所得税后）8.01%。投资回收期（静态）：（所得税前）5.71年，（所得税后）6.20年。全投资财务净现值（ic=8%）：（所得税前）7466.41万元，（所得税后）65.76万元。自有资金财务内部收益率8.53%，财务净现值3285.10、95万元。投资利润率（平均）：5.19%。项目有较强的负债清偿能力和抗风险能力。财务评价项目可行。1.3.7 项目主要经济技术指标详见表1-11.3.8 结论、存在问题与建议汽车进入家庭，汽车消费的平民化已是指日可待，汽车消费市场有着不可估量的潜力。淮北缺乏现代、大型、多功能的汽车市场，淮北有必要也有可能建设现代、大型、多功能的汽车市场。本项目市场定位准确、功能多样且合理、颇具特色，迎合了厂商和消费者的需求，很有竞争力。项目预计有较好的财务效益及社会效益。综合评价，项目可行。项目的建设资金需有关银行给予支持。表1-1 主要技术经济指标表序号指标单位数量备注1总占地面计M2253000规划控制511、28亩2总投资万元550003项目定员总计人2804全年生产天数天3505原材料、辅料、燃料需用量51水万吨/年65.6252电万度/年1048.996营业收入（经营期平均）万元15732.63达产年，下同7营业税金及附加（经营期平均）万元1082.69税后8土地增值税万元57887.13所得税后9利润总额（经营期平均）万元2854.5税后10投资利润率%5.1911财务内部收益率%10.59I=8%第二章 项目建设背景及必要性2.1 项目建设的背景2.1.1淮北市城市发展概况区位交通优势明显：淮北位于安徽北部，处苏、鲁、豫、皖四省交界处，交通发达，铁路、公路、水路、航空四位一体。下辖三区一县12、，总人口220万。经济持续高速增长，居民消费水平较高：2011年，淮北市实现生产总值560亿元，比上年增长12.5%；财政收入90亿元，比上年增长28.6%；固定资产投资445亿元，增长30%以上；社会消费品零售总额148亿元，增长18%；城镇居民人均可支配收入17600元，增长16%；农民人均纯收入6380元，增长19.5%。城市化快速发展： 2008年淮北市人口城市率达54.8%，规划到2020年人口达到266万人，城镇化率提高到65。产业结构优化，经济发展潜力巨大：2011年规模以上工业增加值420亿元，增长15.5%；新增规模以上工业企业125家，总数达524家；新增销售收入亿元以上企13、业123家，增长1.5倍。以煤电、煤化工、食品、机械制造、纺织服装、陶瓷建材为主导，以新能源、生物医药、精细化工、新材料等为补充的多元化工业产业体系，形成了城市经济潜在的发展基础和未来的竞争优势。2.1.2*县城市发展概况 区位交通优势：*县是淮北市唯一市辖县，全县辖11个乡镇和一个省级经济开发区，面积1987平方公里，人口109万。*县地处苏、鲁、豫、皖四省交界处，区位优越显著，交通便捷。经济发展势头强劲：2011年全县完成生产总值143亿元，增长19%；财政收入达20.06亿元，增长33.6%；新增规模以上工业企业34家，总数达165家，规模工业总产值达280亿元，增长75%；城镇在岗工平14、均工资及农民人均纯收入同步增长16%。 经济开发区日益成熟：园区总规划面积45平方公里，基础设施完善，配套服务齐全。目前入驻工业企业116家，其中规模企业61家，经形成了以机械制造、新型建材和家用电器等为主导方向的产业格局，并荣获“中国最佳投资开发区”、“中国百佳科学发展示范园区”称号。城市规划为*县西部迎来大好发展机遇城区西部将成为近期城区发展主方向：城区北部无发展用地，东部基础设施薄弱，南部为未开发农田区，而西部具有地势开阔、交通便利、路网结构完善等明显优势成为*城市发展的主要轴向。完善综合交通体系，提升*区位优势：高速公路与一级公路的建设进一步加强*与周边城市的联系，利于商贸、流通业发展15、。城市规模扩大，城区人口增加：到2016年，建成县城面积50平方公里，县城人口达30万，并结合城乡一体化及扩权强镇工作，加快*镇融入县城的步伐。繁荣*将进入发展快车道*镇2011年全镇固定资产投资8.2亿元，财政收入6000万元，农民纯收入达6211元，作为省级综合改革试点镇、副县级建制镇，以工业为主导的镇域经济快速发展。随着融入县城的步伐加快，*镇即将迎来一个经济快速发展期。2.1.3项目的提出近年来随着国内经济持续、快速的增长，城乡群众的生活水平提高很快，以前可望而不可及、属于生活奢侈品的汽车正开始慢慢进入普通家庭，成为大众消费品，以车代步不再是梦想。尤其是淮北这样一个能源城市，经济增长持16、续强劲、有力，消费水平高，消费比较追逐时尚，汽车消费历来走在全省前列，因而这一地区的汽车消费潜力十分巨大。经济的发展，带旺了消费市场。汽车消费的兴起，促进了汽车市场的繁荣。在风生水起的汽车消费热潮中，汽车市场开始崭露头角，显现出良好的发展前景。近几年，淮北汽车市场快速发展，汽车市场成为人们选购汽车的主要场所。汽车市场专业的服务和多样的品种，也进一步激发了人们汽车消费的热情，引导着人们的消费。尽管如此，淮北的汽车市场发展远不能令人满意，汽车市场的发展存在着诸多问题，其中主要表现在以下几方面：一是汽车市场的规模普遍偏小，除省汽车市场有一定规模外，其它的市场规模都比较小，面积不大的汽车专卖店尤其居多17、；二是由于汽车市场规模较小，因而难以提供多样化的服务，市场功能单一，物流配送等业务发展缓慢；三是汽车市场的档次较低，设施与设备简陋，环境欠佳，大多为初级市场。随着淮北汽车消费市场呈“井喷”的扩大，淮北汽车市场不能适应现实需要的态势已越发明显。淮北需要建设一个规模宏大的、具有多种功能、提供高质量服务、长距离辐射能力的现代汽车市场。本项目的主办方*建设投资有限公司敏锐地观察到了这一机会。该公司经过长期的调研，决定适应市场的需要，建设一个集购物、物流、展销、信息、休闲、娱乐等多种功能于一体的大型现代汽车市场。该项目从一开始酝酿就得到了各方面的大力支持，淮北市和*县政府的领导对项目的发展十分关心和支持18、。2.2 项目建设的必要性2.2.1项目有鲜明的特色，适应了市场的需要，弥补了市场的空缺，具有强大的竞争力。当前，市场上以降价、广告、分期付款等方式及多样化的汽车产品来刺激汽车销售，但最关键的还是人民生活水平的提高，才能刺激汽车消费的迅速增长。中国是世界上最有潜力的汽车消费市场。近年来随着购车热的兴起，汽车交易市场的发展也红红火火。遗憾的是，现时能够满足厂商需要、满足消费者需求的高水平的汽车交易市场在淮北却未出现，绝大多数汽车交易市场发展潜力有限。因此，适应厂商和消费者需要的多功能、高档次汽车市场具有很大发展空间。本项目的发展方向正在于此。本项目拟跟随国际市场的发展潮流，迎合汽车厂商和消费者的19、需求，在汽车这个专一主题上，走“大规模、多功能、人性化、生态化和现代水平”的路线，将汽车（整车、二手、零配件及用品）销售、展示、娱乐、餐饮、休闲等多种功能集于一体，强调汽车产品、业态、交易手段、文化的多样化，在城市边缘区建设一个标准高、环境美、现代化的汽车销售中心、信息发布中心、文化体验中心、价格指导中心、新型的汽车主题公园，成为一个国际性的汽车城。这样的汽车市场发展创意比较超前，特色鲜明，定位独到，符合汽车生产商、销售商、消费者的需求，填补了淮北这类市场的空缺，与其它市场形成了错位竞争，从而有着强大的竞争力。2.2.2项目的建设对推动淮北发展现代商贸流通业、现代物流业，建设现代化城市有重要作20、用现代商贸流通业是当前经济发展的一大热点，淮北应加快现代商贸流通业和物流业的发展，积极发展中高级的批发市场，以形成“淮北价格”，更好地发挥淮北现代化中心城市的对外辐射功能。本项目建设的主导思想是不走以往市场发展过程中存在的功能单一、经营粗放的老路，而是着力于打造一个具有很强辐射能力、能代表淮北市形象的汽车流通市场。项目建设的这一指导思想与淮北发展商贸流通业的思路和要求相吻合，它可以在加快淮北现代商贸流通业的发展进程中，迅速提升淮北市场的总体水平方面做出突出贡献。物流业是近年来在我国发展非常快的一个产业，其第三利润泉的地位已逐渐为人们所认识和重视。淮北将加快现代物流业的发展，建设具有广域辐射能力21、的物流中心。由于本项目不仅仅是一个商贸流通场所，更是一个汽车及汽车配件的物流中心。因此，本项目特别强调物流功能，包括汽车的仓储和配送等功能，从而利用项目所积累的规模优势与市场网络优势，有效地为国内外各大汽车厂商提供服务。而且随着淮北汽车消费市场的发展和淮北在淮海经济区中心城市地位的进一步加强，淮北汽车集散、交易中心的功能将会得到进一步的强化。因而项目的建设适应了现代物流业的发展要求。2.2.3项目的建设将有利于淮北及*县国民经济及社会的发展由于本项目规模大、定位高，因而项目的迅速发展将对淮北及*县地方经济的发展带来积极的影响。一方面，汽车市场的发展将会推动汽车及汽车配件的销售，从而增加税收，增22、加就业，为地方经济的发展作出贡献；另一方面，汽车市场的发展也将会带动相关行业的发展，如仓储业、运输业、娱乐业、旅游业等，形成明显的侧向关联带动作用。2.2.4项目的建设有利于整合淮北汽车市场，改善淮北汽车市场的形象当前淮北市汽车市场主要集中分布在相山区相阳路寇湾村、相山区渠沟路、*县城三堤口及*县城五里郢。市场分布各有特色，但缺乏资源整合，相山区相阳路寇湾村汽车一条街主要以汽车销售为主，相山区渠沟路汽车市场主要以汽车维修及配件经营为主，*县城三堤口汽车市场主要以汽车美容及配件销售为主，*县城五里郢汽车市场主要是以货车、农业装备、工程机械为主。可以看出，淮北的汽车市场小而多且乱，市场的发展并不是23、很规范、有序，由此一方面影响了消费者的信心，另一方面也引起厂家的顾虑，因而多数汽车市场竞争力有限，辐射范围不大。这种状况对整个淮北汽车销售都带来不利影响，甚至影响了淮北汽车市场的整体形象。本项目建设规模大，内容突出，配套齐全，标准高，能起到整合淮北汽车市场的作用。因为，一方面将以其示范作用，使淮北汽车市场的发展进一步走向正轨，顺应市场的发展潮流；另一方面，其也将众多的品牌专卖店汇集到本市场中，逐步改变淮北汽车市场散而乱的局面，形成淮北汽车市场的“航空母舰”，以增强淮北汽车市场与外地汽车销售商、国外汽车销售商的竞争抗衡能力。2.2.5项目的建设将进一步扩大淮北汽车市场的辐射范围目前，淮北汽车市场24、的辐射范围主要是淮北市及周边地区，辐射范围并不大。其原因，一是汽车市场的规模有限，对外销售有心无力，二是汽车缺乏必要的现代物流设施。汽车市场属于经营高档耐用消费品的商业网点，其门槛市场容量应较高，辐射半径也应很大，过小的辐射范围对其的发展无疑是不利的。本项目拟将专业市场的发展与物流中心的发展结合起来，集聚国内外众多的汽车及汽车配件品牌，具有很大的规模，并拥有现代物流设施，将有利于扩大汽车市场的辐射范围，增强淮北汽车市场的影响力。2.3 项目建设的可行性1、市、县政府对汽车文化综合体项目的建设都十分重视。在本项目的酝酿、申报过程中，得到了来自各方面的热情关心和支持。2、本项目的主办企业*建设投资25、有限公司有雄厚的经济实力作后盾，良好的经济业绩作基础。公司领导经验丰富，各方面人才搭配合理，管理制度、架构健全，运行有序。3、本项目起点高、定位准、经营发展方式符合国际潮流，有着很好的发展前途。本项目采用“大3S”的经营发展方式。“大3S”就是把不同品牌汽车的整车销售市场、配件供应市场、汽车修理市场集中到一个地方，建立大型的综合性的汽车城，以形成“大3S”统一的汽车贸易服务园区。这是当前国际社会最流行的汽车市场发展模式，而这一模式，在淮北市各汽车市场中都很难做到，因而本项目有很强的示范作用和竞争力。4、项目的选址、性质、功能符合项目所在地的城市规划、土地利用规划，得到了所在地村、镇、区有关部门26、及当地居民的大力支持，因而是可行的。5、项目的区位、交通条件很好。项目区位、交通条件非常好，适应市场的建设、发展。6、项目有着良好的经济效益。第三章 市场分析与预测及项目开发策略3.1 我国汽车产销市场发展现状与趋势3.1.1国内汽车市场发展现状 我国汽车工业从1994年开始进入市场发展期，当时汽车保有量820万辆，到2003年汽车销售快速增长，汽车保有量达到2100万辆，9年间保有量增长2.5倍。2002年我国汽车产销量325万辆，2009年我国汽车产销量1360万辆，是2002年的4.2倍，首次成为世界汽车产销第一大国。2011年，我国汽车产销量双超1840万辆，我国汽车保有量首次超过1亿27、辆（达1.06亿辆），私人汽车保有量7872万辆，其中私人轿车保有量4322万辆。中国汽车保有量超过日本7500万辆，成为仅次于美国2.85亿辆的世界第二大汽车保有量的国家。我国汽车按用途分为乘用车和商用车，乘用车主要指轿车、MPV、SUV和微客。商用车主要指客车、货车。我国2009年乘用车销量达1020万辆，是2003年197万辆的5.2倍，乘用车增速迅猛。商用车增速相对缓慢，销量从2003年的235万辆到2009年的340万辆。2011年乘用车销量超1447万辆，中国连续三年成为世界第一大汽车国产销国。根据专家预测，3年后的2015年，中国汽车年销量将达到2550万辆，超过美国、日本、德国28、三国2490万辆汽车年销量的总和。 2011年乘用车销量占总销量的78.6%。轿车在乘用车的销量占比约为75%左右。价格区间在9-12万元的家庭轿车在各级市场中均占据主导份额。家庭用车增长是影响汽车快速增长的主要因素，随着居民生活水平的逐步提高，汽车将会走进越来越多家庭，汽车市场已从商用车向家用车转型，中国即将进入汽车社会。 根据国家统计局发布的报告显示，我国城镇居民家庭平均每百户家用汽车拥有量由2002年底的0.9辆，增加到2011年底的18.6辆。 目前，中国千人汽车保有量为52辆，不到世界平均水平（128辆）的一半。而在发达国家，一般都超过千人500辆。如果达到世界平均水平，中国汽车保有29、量应该是1.66亿辆。汽车业内专家预测，2020年我国汽车保有量将突破2亿辆。2011年中国二手车累计交易量达433万辆，是2009年320万辆的1.35倍，年均增长17.6%，预计今年交易量超过500万辆。北京亚运村汽车交易市场的统计数据显示，2009年一手车和二手车销量比约为1：0.8，2011年新旧车销量比为1：1.2。根据发达国家标准，二手车交易量规模应是汽车保有量的1/5,中国二手车年交易量将达到2000万辆。2011年安徽省机动车保有量已达1036.2万辆，比2008年统计数据增长250.5万辆，平均每年增加83.5万辆。全省汽车年产销量突破120万辆。我省奇瑞、江淮汽车集团汽车产30、销量位居全国第七位和第十位。在2009年安徽省汽车产业调整和振兴规划中，明确我省振兴目标为：到2011年，安徽汽车产业实现工业增加值250亿元，产量达到100万辆，在全国的位次上升12位。到2020年，实现工业增加值1000亿元，产量达300万辆，确保自主品牌车全国第1的位次，力争进入世界前10位。汽车产品结构以节能环保和新能源汽车为重点，实现产品技术升级，自主研发节能环保汽车产品占80%以上，并实现产业化。大力提高动力、底盘、车身电子控制系统的产能，推进汽车电子产业化发展。2010年合肥市机动车保有量55万辆，2008年保有量37万辆，两年间保有量增加18万辆，年均增量约9万辆。合肥201231、年上半年保有量为93万辆（因行政区划增量包括巢湖、庐江）。2008年合肥市汽车销量为5万辆，2009年汽车销量7.9万辆，2012年上半年汽车销量7万辆。2011年淮北市机动车保有量22.1万辆，2010年机动车保有量16.6万辆，增量为5.5万辆（含摩托车增加量）。2011年汽车保有量约10万辆，全市私人拥有的小型载客车为50177辆，全市汽车年交易量约15000辆。（9）汽车销售渠道的变革在汽车行业进入快速发展的阶段，传统的4S店（整车销售、零配件、售后服务、信息反馈）经营和盈利模式已不能应对竞争及市场的需要，汽车营销渠道面临变革，正在向汽车服务营销转变。在很长一段时间，汽车销售渠道变革为32、4S店和2S店（整车销售、信息反馈）的双轨制模式。汽车专业市场变革为5S的销售服务模式，在4S的基础上增加汽车上牌办证服务。3.1.2我国汽车市场的现状特点一、我国汽车市场处在大发展阶段我国汽车市场的大发展不仅表现为汽车产量的大规模增长，产品结构的迅速变化，新车品种和数量的日新月异，外来投资领域的不断扩大，汽车产业在国民经济发展中的地位不断提高，而且也表现为个人消费的迅猛膨胀，汽车消费市场的全面兴起，汽车消费观念的深刻变化以及汽车消费政策的日益变革和进步。从对国民经济影响角度看，汽车支柱产业地位越来越突出。国家经贸委公布的一份报告指出，交通运输设备制造行业对工业增长的贡献率首次跃升40个工业行33、业之首，以汽车制造为主的交通运输设备制造业取代电子信息通信业，已成为名副其实的领头羊。从消费角度看，汽车消费已日益成为大众化的消费，汽车社会日益临近。随着我国国民经济的持续稳定增长以及更多鼓励私车消费政策的出台，我国的私车消费正以前所未有的速度增长，我国已成为继美、日、德后的第四大汽车消费国。在全球市场增长不快的背景下，我国汽车市场呈现一支独秀之势。有关专家根据国际通行的预测模型，预测我国2013年将进入汽车普及时代，推断汽车社会即将来临，（注：汽车社会是日本专家上世纪70年代提出来的，即以汽车普及为标志，由此发生大量不同以往时代的现象，如人际关系急剧变化，社会节奏明显加快等）。按照国际惯例，34、以一个国家私人用车在汽车保有量中超过50，年消费量中超过70作为私人汽车消费时代来临的标志，中国珠三角和长三角的一些城市已经进入私人汽车消费时代。从社会文化角度看，汽车文化已俨然成为新兴的消费文化，具有极强的生命力和渗透力。进入新世纪以来，汽车话题成了人们的热点话题，每一次场面火爆的车展也表明汽车开始与老百姓关系越来越密切，以时尚和现代为理念特质的汽车文化越来越得到人们的认同和推崇。据了解，私有汽车市场购车主体多是事业有成的年轻人，在他们的消费观念中，汽车是延展生活内容，提升生活品质的重要工具，他们将日益成为潜在的消费群的主体，推动汽车业的持续发展。二、我国汽车市场处在群雄并起，竞争剧烈的阶段35、正是我国汽车市场处在大发展时期，汽车市场明显具有投资主体、投资模式、营销手段多元化的特征，群雄并起，剧烈竞争，市场正处在多个竞争主体的磨合期和整合期，结果必将会导致缺乏竞争力的竞争者在市场中被淘汰出局。在汽车销售的有形市场上，我国存在多种不同的销售市场模式，以金字塔式多级销售为主。国产车主要有：1.产销结合模式。以一汽和上汽等大汽车集团为代表，该方式有利于加强对市场的参与和控制，加强与顾客联系，提高品牌知名度；2.产销分离模式。为大多数资金实力较弱，销量较小的企业所采用。当然，不同的汽车生产企业会根据各自资金实力和市场策略，采用不同销售模式。但在整体上，根据相关研究，在相当长时间内我国的汽车营36、销模式是以汽车商店为主，专卖店为辅，以租赁营销模式为补充和以网络直销为方向的发展模式。市场规模化和专业化倾向会越来越明显。3.1.3我国汽车市场发展的存在问题与发展优势1、存在问题汽车行业重生产轻流通，重供给轻服务的现象突出，难以应付入世的挑战。根据欧美发达国家的经验，在一个完全成熟的汽车市场中，5060的利润在服务中产生，与国外相比，我国差距和发展空间都较大。加入WTO后，我国汽车业的市场格局将发生巨大变化，国内市场国际化趋势将更为明显，一是商品进入的进一步国际化，二是资本输入的国际化。因此，随着我国世贸条款的逐步实施，国外汽车巨头必然进入我国抢占汽车贸易市场，为应付入世挑战，构建有竞争力的37、汽车贸易服务模式对我国汽车业健康发展极为重要。汽车产供销三者的关系不够协调，体制有待完善。由于以产品为主导的市场供求关系没有发生根本变化，相对于汽车生产企业来说，销售商处于弱势地位，没有一个团体能保障他们的利益，厂商关系微妙。一旦进口车增加，国内经销商可能会摆脱从属的地位，成为进口车的销售网络，威胁国产车市场。相对于经销商与生产企业的关系，消费者也处在弱势地位。如果产供销的关系不协调，体制不完善，加入世贸后，国产车市场会受到较大冲击。汽车销售市场弊病多多，市场建设迫在眉睫。我国汽车销售市场往往满足于当前的业绩，各种软硬件环境未能及时改善。目前的弊端主要体现在：缺乏市场规划；临时建筑、假坑骗和占38、道经营的现象突出；缺乏永久性市场，市场管理混乱等等。这些已成为很多城市汽车市场的问题。它既与人们日益增长的高品质服务的需求相矛盾，也落伍于国际上汽车有形贸易市场，不利于与国际接轨，不利于市场发展。因此，汽车市场建设迫在眉睫。2、发展优势基础优势。在我国，由于人口规模巨大，2011年总户数达3.61亿户，即使有10%的家庭（高收入阶层）购买轿车，其总消费量便达3610万辆，按城镇人口的5%计算，消费量也可达1305万辆，而实际上目前城镇30%以上的家庭拥有消费经济型轿车的能力，按30%算，轿车消费量可达10830万辆，这可以认为是当前拥有实际购买力的轿车需求量。数据显示，2009年，我国汽车产销39、1300万辆，居世界第一。至2009年，中国汽车保有量突破8000万辆，已成为世界第二汽车大国。其中私家车突破13565万辆，私人汽车达到4624万辆，这4年以内的新车占到60%。政策优势。基于汽车行业对我国经济发展的巨大推动作用，国家积极出台相关政策，扶持汽车行业发展。1994年，国务院颁布了我国汽车工业第一部政策性法规汽车工业产业政策，以此产业政策为导向，推动我国汽车产业步入一个快速发展的新阶段。各地区也根据自身发展实际，纷纷出台地方性法规，推动汽车市场的发展。可以预见，随着十五计划和我国继续扩大内需政策的实施，今后会有更多有利于汽车生产和消费的政策出台。政策的扶持为汽车业发展提供强大动力40、。大环境优势。进入新世纪，和平与发展仍是当今世界的两大主题。我国经济正处在经济稳定发展时期，国家实行积极的财政政策，扩大内需，加快基础设施建设，这些为汽车业发展提供了重要动力。同时，我国居民人均可支配收入不断提高，为居民高档消费提供了前提。人们消费观念的改变和时间观念的加强，社会汽车文化的普及等为汽车业发展提供良好的社会氛围。产业自身的关联优势。汽车产业本身具有极强的关联效应。有资料表明，汽车业能带动100多个相关产业的发展，如上游的钢铁、机械、橡胶、石化、电子、纺织等行业，下游的保险、金融、销售、维修、餐饮、旅馆、加油站等服务行业。据统计，汽车制造业每增值1元，给上游带来的增值至少是1元，下41、游则至少是2元。另据专家预算，今后10年我国每年GDP新增量中，有1/7至1/6由汽车产业提供。可见，汽车产业对整个社会具有极强的经济拉动效果。同样的，由于汽车业上下游产业的关联效应，上下游产业的发展也反过来促进汽车行业的发展。3.1.4我国汽车市场的发展趋势国内著名经济学家、汽车专家对中国汽车业发展普遍持乐观态度。普遍认为，中国汽车业虽然处于起步阶段，但推动中国汽车快速发展的因素已经具备，在今后相当长的时间内，中国汽车大发展的趋势不可逆转。预计未来十年，我国汽车市场年均增长率将达到7.1%，到2020年中国汽车市场的销量有望占据全球汽车总销量的一半以上，将是美国市场销量的两倍左右。工信部装备42、工业司预计到2020年中国汽车保有量将超过亿辆，中国汽车市场前景非常广阔。同时也将成为最大的汽车生产国；只要走市场化发展汽车产业的路子，在今后不很长的时期内，中国汽车业的中低档产品价格可能降至世界最低水平之列，中国将成为世界上具有竞争力的汽车生产国。同时，在有形的汽车贸易市场发展上，将以完善的市场服务为导向，以运用电子化和信息化技术为手段，规模化和规范化经营、专业化和综合化服务相结合以及多品牌聚合营销模式将成为市场的主流。3.2 淮北市汽车市场发展概况与趋势3.2.1淮北市汽车市场特点1、大市场特点。汽车保有量多，销量大，在全国汽车市场中具有重要的地位。在保有量方面，截至2011年底，淮北机动43、车保有量达到221046辆。其中，大型汽车13985辆小型汽车66603辆，摩托车118215辆，低速车17806辆，其他机动车4437辆。与去年同期相比，增加52369辆，增长31.05%。据统计，去年以来，淮北每月各类机动车新增数量均在3000辆以上。 在汽车销售领域，东南大学交通学院编制了淮北市道路交通管理及安全规划和淮北市综合交通规划。规划中，专家对淮北市未来汽车的发展作了分析预测：规划近期（2015年）每千人机动车保有量将达到102辆左右，相应机动车总量为21.39万辆左右；而中远期（2020年）淮北市总人口将达266万，每千人机动车保有量将达到190辆左右，相应的机动车总量将达到544、0.54万辆左右。其中主城区近期和中远期机动车保有量为6.57万辆和17.96万辆。汽车行业市场基础好，发展后劲足，辐射范围广，处在快速发展的黄金时期。国际上通常以每百户有10辆的汽车作为普及时代标准。据此，则淮北已率先进入汽车普及时代。据统计，淮北市2011年人均可支配收入达14694元，居全省前列。而淮北市城调队在对年收入超过6万元的高收入家庭（占全市家庭的10）的抽样调查结果表明，17家庭拥有私家车（非营运）。在另一项城调队的1万户家庭调查显示，未来一年计划买车家庭占被采访户的2.8，但淮北市人均可支配收入高，汽车消费市场潜力巨大。在停车难，交通堵塞，消费政策等外部因素改善的情况下，其释45、放的需求将十分惊人。淮北市作为安徽省北大门，正朝着一个繁荣、高效、文明的城市和适宜创业发展又适宜居住的山水型生态城市的目标努力，淮北市汽车市场的发展将有利于增强淮北市汽车业对国民经济的贡献，有利于巩固提高淮北市作为淮海经济区中心城市的地位和作用。淮北市整体经济发展又将使得淮北市汽车市场的辐射范围更加广阔，进而巩固淮北市汽车市场在皖北地区的中心地位。经济发展和汽车市场两者相得益彰，休戚相关。在淮北市落实“争当皖北崛起排头兵、争创全国文明城市”和“大招商、大投入、大建设、大发展”决策部署，贯彻新的发展战略，以及国民经济持续稳定增长的背景下，淮北市汽车行业正面临前所未有的发展机遇。2、有形的销售市场46、特征。分散化而又相对集聚的分布特征。淮北市现有40多户整车销售店和约300户中小型汽车配件和用品店散布在各区街道，相对集中分布在市区五马路内及其外侧一带。其中，较具有代表性的整车市场分布在相山区相阳路寇湾村，相山区渠沟路汽车市场主要以汽车维修及配件经营为主，*县城三堤口汽车市场主要以汽车美容及配件销售为主，*县城五里郢汽车市场主要是以货车、农业装备、工程机械为主。体现出既分散又集聚的特征。从经营规模看，也体现分散化特征。淮北市有各类汽车经销商和零配件供应商以分散经营为主，量多面广，力量单薄，如此小的规模不能体现汽车市场专业化、规模化和综合化的优势，难以适应入世的需要和面对来自外资的挑战。相对落47、后的业态特征。现有市场大多分布在市区交通繁忙地段，增加了城区交通压力，影响了城市景观。同时，很多车行属临时建筑，发展空间狭窄，经销商往往持短期行为，有些则以假冒伪劣商品冲击市场，增加了市场整治难度。有些以周边闲置地临时搭建为市场用地，根本不考虑城市规划的用地控制，更谈不上改善消费环境。原有汽车市场“脏乱差”的现象，形成了淮北市汽车市场相对落后的业态特征。这与淮北市的总体发展战略相违背，也不利于巩固淮北市汽车市场在皖北地区的中心地位，不利于淮北市物流产业素质的提升。多样化的销售模式。目前淮北市形成了由汽车专营模式，汽车商店模式，准汽车大道模式和它们之间相结合构成的多样化金字塔型的销售模式。多主体48、的竞争格局。现有汽车销售市场的经营主体包括国有资本、集体资本、民营资本以及其他民间资本，形成了各种资本同时运作的多主体竞争格局。以高中低结合，中档轿车为主体的消费结构。淮北市汽车消费结构具有如下几个特征：1.轿车是销售主体车型。2011年上半年共销售1272辆轿车，占汽车总销量的55.5；2.国产轿车为销售主体。17月份国产车销量达1156辆，占汽车总销量的88；3.中高档轿车成为消费者首选。根据调查资料，在计划买车的家庭中，选择1120万元中档车的比重最大，占53.0，选择价格超过20万元的家庭占21.5，表明中档车型是消费者选择的主体。而实际上，来自寇湾汽车市场的数据表明，消费者购车的平均49、价格为15.3万元。3.2.2淮北市汽车市场的存在问题与发展优势1、发展优势市场优势。淮北市自身的汽车需求潜力巨大，市场前景广阔。此外，淮北市已经形成了若干辐射范围较广，知名度较高的综合性市场，为以后市场的升级打下良好基础。随着我国加入世贸后汽车市场的逐渐放开，进口关税的下调，进口车许可证发放程度的松动，国内、国外汽车行业之间的竞争日益加剧，导致市场供求关系发生改变，将会引发汽车较大幅度的降价。汽车的降价无疑激活了居民消费能力，扩大市场优势。区位优势。淮北位于安徽省北部，地处淮海经济区腹地，毗邻徐州、蚌埠、商丘、济南、连云港。该地区整体消费水平高，淮北人向来津津乐道于自己生活的这座城市被称为“50、小上海”，对流行时尚、奢侈品牌心向往之，最明显的例子莫过于汽车。淮北名车的“高出镜率”确实给人留下深刻印象。随着经济的发展，淮北的名车序列也在扩容，档次不断攀升。同时，淮北市交通区位条件好，是皖北地区的交通枢纽城市，是皖北地区重要的能源城市，具有发展大宗高档消费市场的先天条件。经济优势。安徽私家车悄然进入寻常百姓家庭，其原因首先得益于安徽经济的高速发展和居民消费能力的普遍增长。淮北市作为我省的重要能源城市，经济优势则更为明显。改革开放以来，淮北市经济发展水平不断提高，经济结构不断优化。根据淮北市统计局发布的2011年（淮北市国民经济和社会发展统计公报，2011年全市实现地区生产总值（GDP）551、54.9亿元，按可比价格计算，比上年增长12.2%。其中，第一产业增加值46.9亿元，增长4.8%；第二产业增加值368.1亿元，增长14.6%；第三产业增加值139.9亿元，增长8.6%。三次产业结构为8.5：66.3：25.2。按常住人口计算，人均GDP26239元（折合4063美元），比上年增加3930元。2011年年末全市金融机构各项存款余额695.4亿元，比年初增加125.5亿元，增长22%，其中居民储蓄存款余额353.5亿元，比年初增加64.3亿元，增长22.2%。各项贷款余额405.7亿元，比年初增加102.6亿元，增长33.9%。全市城镇居民人均可支配收入17876元，比上年增52、收2685元，增长17.7%；人均生活消费性支出12803元，增长31.6%，城镇居民人均住房建筑面积25.8平方米；农村居民人均纯收入6313元，比上年增收976元，增长18.3%；人均生活消费支出4224元，增长8.8%。据2012年前三个季度的统计数据分析，2012年淮北市国民经济和社会发展在国家宏观经济调控的大背景中，仍然保持较高的发展速度，步入可持续的健康的发展轨道。人们生活达到比较富裕阶段。与经济发展密切相关的是，随着经济发展，政府可以有更多的公共开支进行交通运输建设，改善用车环境，推动汽车消费。总之，经济的发展和人们生活的水平提高必然加快汽车普及时代的到来，为淮北市汽车市场发展提53、供最重要的动力。2011年地区生产总值季度累计增长速度（%）政策优势。汽车市场对政策有极强的敏感性。从宏观政策角度，淮北市的“十二五”规划明确提出支持汽车业发展，确提出“着力发展现代物流业”。随着汽车生产的发展，鼓励私家车消费政策的实施，汽车流通领域必然迎来新的发展机遇，汽车市场将会成为淮北市流通业创新的重点。在微观消费政策上，政府鼓励私车消费的政策逐渐出台，如各种税费的降低，汽车上牌手续的简便化等，都会极大促进汽车市场的发展。2、存在问题量多面广，档次偏低。众多的整车销售店和零部件配套店零星分布在市区，总体的经营环境欠佳，发展档次低，缺乏具有现代化软硬件条件并与国际接轨的永久性汽车市场。布局54、随意，发展无序。汽车市场布局具有随意性和自发性，不能与淮北市总体规划相协调，影响城市景观，增加整治难度。市场面窄，有待开拓。淮北市汽车市场整体建设起点不够高，定位偏低，整个皖北地区的整车销售市场的开拓空间较大，作为皖北地区汽车市场中心的地位有待进一步提升。3.2.3淮北市汽车市场发展趋势随着人们消费水平的不断提高，政府对汽车行业的日益重视和扶持，淮北市必将进入私人汽车消费普及的时代，淮北市汽车市场面临巨大的发展机遇，销量会不断提高，销售模式不断改进，新车型和品种不断问世，汽车文化深入人心。汽车流通业也将面临市场重整和升级的机遇，汽车服务产生的增值效益的比重会有较大的提高，汽车销售继续保持多元化55、的模式，高档化、规模化、大型化、规范化的汽车市场会逐渐取代分散无序的汽车卖场。汽车市场将成为淮北市搞活大市场，提升皖北地区商贸中心职能的一个亮点。3.3淮北市汽车市场发展与预测1、淮北市汽车高速增长：2011年底淮北市汽车保有量达10万辆，私人小型载客车为50177辆。淮北汽车保有量以平均31%增幅增长, 乘用车年增长15000辆，增长率达到30%。全市拥有汽车驾驶证的人数为207910人。 2、淮北市汽车专业市场淮北汽车城位于淮北市相山区蔻湾，是淮北市目前唯一的专业汽车销售市场。园区规划总面积为106725平方米, 约318亩。现已入驻汽车经营企业80余家，已建成并启动运转的4S店21家，在56、建的4S店3家，相较国内汽车品牌而言入驻品牌较少，影响力不强，是导致淮北消费者大量异地购车的主要因素。寇湾汽车城汽车品牌一览表：淮北国购汽车产业园【筹建】位于烈山区合徐高速淮北市出口以南、以西，沿烈山大道两侧。淮北国购汽车文化园整体规划用地2000亩，建设规模约125万平方米，总投资约45亿元。3、淮北市汽车市场发展前景分析预计3-5年淮北汽车保有量将超20万辆，至少新增汽车10万辆，汽车市场前景广阔。汽车销售市场的迅速发展，同时也将为后汽车市场带来巨大的发展空间。3.4 项目的市场定位、竞争对手及市场策略3.4.1市场定位：立足淮北，面向皖北，辐射淮海经济区本项目是在充分研究我国和淮北市汽车57、市场发展的基础上，顺应我国的汽车市场发展趋势，响应淮北市发展现代流通业的产业政策而作出的重要举措。项目立足淮北市具有的巨大潜力的汽车整车销售市场和零配件市场以及其他汽车业服务市场，同时将整个皖北地区作为重要的市场区域。远期更是整个皖北地区作为市场辐射范围。市场的兴建，将极大改善淮北市目前无永久性汽车市场的现状，促进汽车市场的升级换代，巩固淮北市为皖北地区汽车市场中心的地位。3.4.2竞争策略：整合国内市场，促进有序竞争，坚持以人为本，造福广大市民，打造支柱产业，迎击入世挑战本项目将以建设舒适的购物环境，完善的售后服务，规范的市场管理，品味卓然的汽车文化为目标，改善目前淮北市市场分散，管理混乱的58、不合理现状，促使形成全行业合理有序的竞争格局。项目将秉承以人为本的原则，充分挖掘汽车文化，在项目规划设计、市场运营管理各方面为消费者提供上档次、全方位的完美服务，采用多品牌聚合营销的方式有效降低车价，促进汽车理性消费，造福广大市民。本项目将放眼全球视野，正视汽车市场逐渐完全放开的严峻现实，充分贯彻淮北市汽车产业发展的政策取向，在流通业方面创造更好的经营环境，从流通领域打造淮北市汽车产业的支柱地位，全面提升淮北市汽车业的产业素质，应对来自汽车流通业的巨大挑战，树立民营流通企业的一面旗帜。3.4.3市场策略：搞活大市场，促进大流通，发挥大效益淮北市汽车市场发展是淮北市大商业、大流通、大市场的重要组59、成部分，是巩固淮北市作为皖北地区商贸中心地位的重要举措，是实现淮北市总体发展战略的重要步骤。项目的建设将会给当地甚至淮北带来巨大的社会和经济效益。首先它可以增加税收。预计整个市场主业态年交易额达80 亿元，预计税收数亿元。规模宏大的汽车文化综合体，其销售、商旅、维修等功能都会产生较大的岗位需求，从其功能和规模综合考虑，预计可容纳3000人就业；而与汽车市场相关的行业如物流配送业、仓储业、旅游业、运输业等也会受到带动，就业岗位也会相应增加。因此，本项目将以打造与国际接轨，在国内领先的汽车市场为已任，将汽车文化纳入发展视野，力求从市场角度提高和创造淮北市乃至皖北地区的汽车消费需求，推动淮北市汽车流60、通业做大做强，取得最佳的社会和经济效益。为此，在具体市场策略上，将走规模化、集约化、专业化、信息化的道路，以品牌为纽带，创建一个打破地区、行业、所有制界限的新型营销体系，建设成为皖北地区乃至中国最大型的整车及零配件汽车贸易集散地之一。3.4.4项目市场开发战略：全面发展，分步推进。在项目安排上，采取全面规划，分期引进的策略。即将项目建设成为功能多元化，管理现代化的汽车市场。汽车城将融合包括中外名车展览、新旧车交易、汽车配件和用品供应、租赁服务、进出口业务、储运配送、金融保险、信息咨询、餐饮旅馆、办证服务等功能，不断改进汽车贸易的功能结构（如含售车、零部件供应、维修服务的三位一体模式，以及在此基61、础上加上信息反馈和处理功能的四位一体模式等），把汽车城建设成为购物环境优美的商贸中心，成为皖北地区富有特色的汽车文化的辐射中心。在具体功能的开发上，第一阶段以基础设施先行，以培育汽车文化氛围为导向，重点建设高档次的新车交易市场、汽配件和汽车用品市场，以及相配套的办证厅和基础设施等。第二阶段逐步完善信息咨询和金融保险等功能。在市场规划上，采取统一规划，分期开发的策略。即将项目发展成为高起点规划，高标准建设的超大规模的汽车物流中心。在具体规划上，根据汽贸城的功能定位和开发时序，一部分主要建设展示中心、综合办证厅、品牌汽车4S店、车场以及有关基础设施和公建配套设施等；另一部分主要建设酒店及商务会议中62、心、汽车销售店、二手车销售市场、仓库、主题公园、培训中心、检测中心等。第四章 项目定位及规划4.1项目对比分析4.1.1淮北寇湾汽车城：淮北寇湾汽车城建设已初具规模，但品牌少、总体规模集群效应较低、文化氛围不浓、配套服务缺失、缺乏专业的运营管理能力、缺乏有效的资源整合、目前110万/亩的土地价格对商户而言经营成本高等因素局限了其发展，品牌吸引力不强，未来市场竞争力较弱。4.1.2国购汽车文化产业园：国购汽车文化产业园规划总用地面积2000亩。其中，汽车产业用地850亩，住宅等用地1150亩。项目定位以汽车会展、汽车文化等为主；目前尚处于起步阶段，首期供地320亩，地价50万/亩，对汽车4S店而63、言门槛较高。4.1.3淮海国际商贸城：淮海国际商贸城占地185亩，规划建材装饰市场13万平方米,住宅建筑面积6.2万平方米。项目总体规模较小，土地价格较低及“两免三减半”的税收优惠政策对项目销售及招商起到积极的推动作用。4.2项目战略定位以汽车市场功能和服务满足消费者和经销商需求为核心，抢抓淮北汽车市场发展机遇，抢占*在淮北汽车市场的份额。以汽车市场的核心价值及产业链附加值，定位“蓝海”发展战略，带动*商贸业发展和镇域经济持续发展。以大招商、大引资、大配套为导向，发挥镇域交通和土地资源优势，有效形成汽车市场规模效应和集聚效应的价值“洼地”，实现投资收益和市场培育双丰收。以汽车市场的商业、居住生64、活配套，提升*镇城区生产和生活品质和环境，做到“招商、富商和安商”并举，加快*与*县城“同城化”的步伐。4.3项目产品定位XX国际汽车超市城定位为“一站式选购、一条龙服务”的汽车超市城。实现全品牌覆盖、服务一条龙、展示销售一体化、营销推广统一化、售后市场最大化。4.4项目经营模式定位 采用半租半售型及联盟出租型方式，大力招商引资，以控制市场整体运营和资金平衡为原则，确定租售比例和联盟形式。4.5项目功能定位功能分区占地面积【亩】建筑面积【】合计一期商业服务区餐饮、休闲、娱乐、商务、购物、宾馆酒店等32.6624765用地面积：约528亩建筑面积：约253000平方米汽车超市区整车展示销售、汽车65、办证、保险服务、运营管理等77.8740860汽车4S店区品牌车整车展示销售140.738400用品配件区配件销售、用品销售、美容美护、维修等133.974880二手车交易区二手车交易73.5219400生活配套区汽车城商户、经销商、专业技术人才、投资商的生活配套住宅区69.47555804.6项目功能分区示意图4.7项目发展备用地规模化与集群效益是专业市场能够长期成功运作的重要因素，目前项目用地面积可短期内初步满足汽车超市城功能需求，但长远而言，随着汽车超市城的发展与成熟，现有规模将成为其持续发展壮大的瓶颈。特申请将目前供应用地周边的1300亩土地作为本项目发展备用地。第五章 选址与建设条件66、5.1 场址项目选址于*县*镇，交通十分方便。5.2 自然条件5.2.1 气候淮北地处北温带，属北方型大陆性气候与湿润气候之间的季风气候，具有气候温和，四季分明、光照充足等气候特征。项目基地一面近山，具有某些山地小气候特点，但由于山体矮小，加之项目面积较大，小气候的影响可忽略不计。5.2.2 日照淮北的光热资源充足，年平均日照时数为日照时数为2315.8小时，日照度为52.2%。5.2.3 气温淮北气候温和，年平均气温为14.5，极端最高气温：41.1，极端最低气温：-21.3，年均相对湿度：70%。项目所在地地处安徽北部，平均温度稍低，但日均气温都在0以上。5.2.4 风冬夏季风交替是淮北季67、风气候的突出特征。冬季的偏北风因极地大陆气团向南延伸而形成，寒冷干燥；夏季偏东南风因热带海洋气团向北扩展而形成，温暖湿润。主导风向：东北风，平均风速：3.1m/s，风压：343kn/m2。5.2.5 降水淮北雨量充沛，年均降水量为862.9mm，雨季（7-8月）降水量占全年的85%左右，最高降雨量1441.1mm（1964年），日最大降雨量249.7mm（1957年7月14日）。5.2.6 水资源淮北本地是水资源比较缺乏的城市，人均占有量不高。全市水域面积7.44万公顷，占全市土地面积的10%。主要河流有龙江、溪河，濉河等流经淮北市区。本地水资源总量81.29亿立方米，其中地表水60.1亿立方68、米，浅层地下水20.37亿立方米，深层地下水0.82亿立方米。5.2.7 地质本地土壤土层深厚，酸碱度为中性，质地为沙质土壤，略呈粘性；该地区表层为第三纪红土，红砂岩以及第四纪冲积层，从工程地质条件考虑，红砂岩风化残积物和亚粘土层均为良好的地基基础持力层。本项目基地位于淮北市中心区北部，背靠低山丘陵，但地面起伏不大。地貌单一，地质构造简单。5.2.8 植被淮北市的自然条件为多种生物栖息繁衍和作物种值提供良好的生态环境，生物种类繁多，生长快速。地带性植被为常绿阔叶林，但天然林已极少，山地丘陵的森林都是次生林和人工林。目前项目基地为大片农田、果林所覆盖，生态环境良好。 5.3 交通运输条件淮北市境69、内南北向公路有105国道、202省道，京台高速公路和连霍高速公路距县区分别为10公里、15公里，距离正在建设的盐（城）许（昌）高速公路10公里。铁路方面，符夹线、青阜线东连京沪，北衔陇海，西接京九。交通条件十分优越。项目基地交通条件非常优越，到市中心区也不过20分钟。5.4 社会经济状况根据淮北市统计局发布的2011年（淮北市国民经济和社会发展统计公报，2011年全市实现地区生产总值（GDP）554.9亿元，按可比价格计算，比上年增长12.2%。其中，第一产业增加值46.9亿元，增长4.8%；第二产业增加值368.1亿元，增长14.6%；第三产业增加值139.9亿元，增长8.6%。三次产业结构70、为8.5：66.3：25.2。按常住人口计算，人均GDP26239元（折合4063美元），比上年增加3930元。2011年年末全市金融机构各项存款余额695.4亿元，比年初增加125.5亿元，增长22%，其中居民储蓄存款余额353.5亿元，比年初增加64.3亿元，增长22.2%。各项贷款余额405.7亿元，比年初增加102.6亿元，增长33.9%。全市城镇居民人均可支配收入17876元，比上年增收2685元，增长17.7%；人均生活消费性支出12803元，增长31.6%，城镇居民人均住房建筑面积25.8平方米；农村居民人均纯收入6313元，比上年增收976元，增长18.3%；人均生活消费支出471、224元，增长8.8%。在经济发展的带动下，淮北市民的消费呈现高层次化的趋势。根据发达国家的经验，居民消费从千元级向万元级、十万元级消费发展，需要7-10年的资金积累期。淮北市居民从20世纪90年代中期起就已进入消费升级的资金积累期，相信不久的将来万元级、十万元级的高档耐用消费品逐步进入家庭，特别是后几年内小汽车、豪华住宅、高档钢琴将会迅速进入先富起来的家庭。在社会状况方面，淮北在创建全国卫生城期间，加大了城市景观、城市交通的改造力度，使城市形象、社会面貌焕然一新，街道整洁、空气清新，市容美观，交通顺畅，为广大市民创造了良好的居住和工作环境，也为投资者创造了良好的投资环境和营商环境。第六章 工72、程建设方案6.1 项目组成及场地规则6.1.1 项目组成本项目总占地面积351996.48M2，约合528亩。总建筑面积253000M2。建筑密度28.25%，绿地率37.70%，容积率072，机动车位1000个。本项目分两部分建设，商业及商业配套项目，主要建设以汽车文化为主题的汽车贸易市场及商业配套设施，建设内容包括汽车商贸区、汽车商务区和汽车文化区三部分；配套生活设施项目，主要建设淮北汽车文化产业园配套生活及基础设施。XX国际汽车超市城建筑物一览表：项目数量单位结构形式、规格1、酒店8000.00框架结构，现代风格2、办公5600框架结构，现代风格3、综合商业体25000框架结构，现代风格73、4、住宅111650砖混结构5、汽车超市51440砖混结构，现代风格6、4S店31165框架结构，现代风格7、汽车配件12839砖混结构，现代风格8、汽车用品11980砖混结构，现代风格9、汽车文化11224砖混结构，现代风格10、汽车服务11635框架结构，现代风格合计2530006.1.2 工程场地规划工程用地位*县*镇，规划控制用地面积约528亩。南侧用地布置为汽车配件及用品市场。北侧用地布置集中式汽车展厅，各自功能独立又有机相连的汽车4S品牌店，汽车销售店、综合营业厅、汽车用品等，形成一个较为完整的展览、销售、服务功能区。外圈则将酒店及商务会议中心、生活区、检测中心、维修中心、物流中心74、试车场以及汽车文化园、特种车市场、二手车市场等配套设施依次布置，形成一个配套内圈中心区的外圈服务区域。在此次规划设计中，各个功能分区之间及建筑物周边及主要区内道路两旁都布置了大面积的绿化，配合场地中的喷泉、戏水池、主题雕塑等景观设计，既有效地划分、又有机地串联起主要的功能区，同时，也美化环境，充分体现经济效益、社会效益、环境效益并重的生态化设计原则，力图成为淮北市集汽车商贸、游憩、休闲为一体的新景点，提高该汽车城的综合竞争力。交通方面，区域内部采用完全人、车分流的设计。车流系统南北设两个入口，形成“U”型环路，由主环路延伸出的支路将各组建筑相联接。停车场分为两类：一是地面集中停车，分布大型公75、建附近，二是地面临时停车，布置在每组建筑物入口处，方便到访来客。人流系统与车流完全分开，信息流，包括拟建宽带网，形成市场内部及外部的现代通讯网络。同时，形成一个顾客、销售、服务人员面对面交流的非正式和正式系统空间网络。6.2 场地概述6.2.1 地理位置本项目位于安徽省淮北市*镇，总用地面积约528亩，交通较为方便。6.2.2 地形地貌场地的北面地形基本平整，少有起伏，最高点与最低点海拔高程相差在5M以内，南面靠山，低矮山丘有一定坡度。东西有烈山大道贯穿其中。现状用地由农田、菜地、水塘及部分荒地构成。现场有少量临时建筑物、构筑物。6.2.3 地质情况历史上属于无灾害性地震区域，适宜建设，根据建76、筑抗震设计规范（GB 50011-2001）,所在地区抗震设防度为6度；根据工程地质勘测报告，所在地工程和水文条件良好，地址条件相对稳定，为适宜建筑用地。6.3 总图布置6.3.1 总图概况XX国际汽车超市城项目总建筑面积253000M2，设计的原则包括：（1）定位为皖北地区领先的，大规模、高档次、可以提供汽车商贸、修配、游戏、娱乐等多种功能的综合汽车城。（2）充分体现以人为本的精神，强调生态保护，人文建筑环境的有机结合，强调人与自然的和谐共处，及可持续发展的设计概念。（3）努力体现淮北地方文化的传统与内涵，探索时代性、地方性的结合，近期效益与远期效益的结合，社会价值、环境等方面效益的结合。677、.3.2 拟建主要建筑概述（1）综合合办证大厅综合办证大厅位于场地中圈的南部，主要提供汽车商员有关的各种证件办理服务，设有汽车牌照办理，各种税收服务、金融服务、保险服务等功能。层数为二层，建筑风格亦为简洁、明快的现代式，与周围的环境相协调。（2）4S店品牌汽车4S店位于场地中央；主要功能为销售品牌及其他汽车。采用一店一栋的门面排列方式沿整体销售一条街横向展开，方便顾客前往洽谈生意。正面风格争取既保持一致，又能体现各自品牌的文化、形象特色。（3）加油站加油站占地1200M2，采用国际标准设计及建造。该加油站旨在使汽车城为汽车购销活动的服务更为全面，是汽车城的一大特色。（4）配件及用品市场汽车配件78、及用品市场，北侧场地内，交通便捷，方便顾客光临，主要采用连排式商业铺面，层数为两层，拟建成配件齐全，品种繁多，服务周到的淮北最大的汽车配件及用品市场之一。（5）酒店、办公及商业综合体酒店位于东侧场地的东北角，沿区内主要环路，周围绿树环绕，环境幽静而美丽，建筑风格采用现代风格，典雅大方，流线似的造型又使该酒店显得活泼而有生机，与整体风格协调一致。（6）二手车销售市场二手车销售市场处于场地南北侧，沿区内主环路，建筑面积22500M2，采用排档式的门面排列方式，集中式销售，使顾客可以充分地货比三家，择优而购。（7）住宅、公寓为方便园区工作人员，建设住宅、公寓等配套设施，建筑风格均利用现代简洁的建筑设79、计风格。第七章 公用工程7.1 供配电7.1.1 配电要求用电负荷取值：商业：100W/m2；公建：80W/m2；住宅：每户按8kW/户(每户暂按8kw考虑,待施工图调整)；车库按10W/m2。电梯每个15KW.综合系数取0.5.供电总负荷1436.88万KVA，混合供电指标50VA/m2，低压采用电容集中补偿，使COS0.94。 注意：年需用电量=年生活天数每天生活小时数用电负荷用电名称年耗电量（万kWh）折标煤量(tce)线损1619.66变损101.11242.91合计170.11208.93综上所述本项目年需用电量估算约为1048.99万度。7.1.2 电源本项目基地位于淮北市区边缘，80、由于用电量较大，需配置1个变电站。本项目各主要建筑物宜自备柴油发电机组，作为照明和商务活动的后备电源。7.2 给水项目用水主要为汽车维修、维护用水，生活用水，服务设施用水及绿化、道路清洁用水。平均日用水量为250.62m3，低层由市政自来水直供，高层拟由自来水加压后直供。用水估算序号项 目用水标准数量（）日用水量（m）备注1住宅公寓（按人口计算）120 L /人日642953771.54 按照每100平方米2.5人估算2汽车销售区（按建筑面积计算）10 L / m2日4588364588.363综合配套服务区（按建筑面积计算）15 L / m2日37000555.004酒店办公区（按建筑面积计81、算）3.5 L / m2日39620138.675其他用水以上（14）用水量的15%908.04合计1961.61按照年工作360天计算，本项目年需用水量估算约为65.62万立方米。7.3 消防项目面积较大，且内部易燃易爆品甚多，宜在基地附近设置消防站，基地内部设置消防栓，室外消防栓沿道路设置，间距不大于120米，用水量20L/s；室内各层均应设置室内消防栓，用水量最大30L/s。地下室设雨淋式喷水灭火系统，地下室配、发电房设气体灭火系统。加油站、易燃品仓库应远离人流密集地布置。7.4 排水污水量按给水量，扣除绿化、道路浇洒水和消防用水量后的90%计算，平均新增污水处理量为225.56m3。本82、项目排水拟采用雨污分流的排水体制。雨水由雨水系统收集后，经市政雨水管道排出。污水经处理站处理后，达到国家有关污水排放标准后，排入市政排污管道。7.5 通讯本项目拟设置一台小总机，上千门对外线，内部分机1000门，微波发射塔1台。各主要建筑物均预留光纤接入口。7.6 天然气按照每户居民每日使用天然气1立方米估算，本项目中每年民用天然气用量约为13.82万立方米。其他用气量按居民用气量的50%进行估算，本项目年需用气量估算约为20.73万立方米。第八章 环境保护、绿化及节能8.1 污染物及来源从本汽车城的功能特点上考虑，在投入使用后主要的污染物来自员工、顾客的生活废水以及丢弃的生活垃圾。此外，还有83、少量的清洗油污，酒店的含油污水和油烟废气、车场的噪音、商品的包装材料。本项目不产生辐射及其他有毒污染物。8.1.1 废水废水主要是生活污水，来自酒店、店铺、当地管理人员工作区和居住区，另外汽车检测维修过程中也可能会产生少量废水。该项目的用水主要为市政给水，年用水量为65.62万吨，其废水排放量按用水量的90%计算，则为58.56万吨。污水处理规模按1961.61m3/d设计。参考同类污水的水质监测数据，该废水水质水量如表7-1：表7-1 废水主要污染源、污染物浓度序号污染源污染物名称（单位：mg/L,PH除外）PHCODcrBOD5SS动植物油1生活污水69250150100152含油污水6984、400250120408.1.2废气废气主要是餐厅厨房的油烟废气，以及汽车尾气。8.1.3废弃物项目内的主要废弃物是员工、顾客丢弃的生活垃圾，此外还有销售商品的包装废弃物。品牌汽车4S店噪音主要产生于试车场和检测维修中心。8.2 治理措施8.2.1废水治理饮食污水和汽车检修污水都含有油分，不能直接排放，要进行过滤处理，隔渣隔油后再与生活污水一起作生化处理。因为该项目以销售、展览、旅游等功能为主，应配合其对外整体形象，本污水池设施全部埋地，表面覆土，种植草皮、花卉等植物。8.2.2废气治理在餐厅厨房设置油烟净化设备处理油烟废气，使其达到大气污染物综合排放标准（DB4427-89）的相应规定标准。85、由于赛车场在室外，所造成的尾气影响不会很严重，可以考虑种植对尾气中有害气体吸收量较大的植物，车辆安置尾气净化装置。这样既可消除废气，又可美化环境。8.2.3废弃物治理在汽车城场地内设置垃圾桶、清洁车等设施设备，并配置清洁人员及时清扫、分类、集中，每天由垃圾车运送到市政垃圾处理场进行无害化处理。按照市政府的垃圾分类规定分类设置垃圾桶，将可降解、可回收的垃圾由专人负责分开处理。而对于包装废弃物可由工作人员综合利用制作成城内的建筑添加物或装饰或者作为可回收利用资源处理。8.2.4噪音治理项目区内噪音的污染主要在试车场和检测维修中心，情况并不严重，在安装静音设备和隔音设施的同时，可以在试车场和展示中心86、附近种植树木，营造园林，利用林木的吸声和隔音将噪音消减，创造舒适的销售和旅游环境。8.3 绿化根据地形将所有临街道路全部绿化，本项目绿化率可达15%，但是要实现本住宅小区为绿化住宅园区，单靠临街绿化是不够的。本项目坚持“以人为本”的基础，在设计中处理好自然、建筑和人三者之间的和谐统一，充分利用自然条件和人工手段来创造一个有利于人们舒适、健康的生活环境。在三层屋面设置大型人造景观。8.4 节能8.4.1项目用能总量根据综合能耗计算通则（GB/T2589-2008），本项目各种能源的折标系数按表7-2选取。表7-2 折标系数序号能源名称折标系数1电力0.1229kgce/kw.h2天然气1.33087、0kgce /m3 项目所需要的各种能源种类、年耗实物量、折标煤量、所占百分比等情况详见表7-3。 表7-3 能源消耗量表序号名称年耗实物量折标系数折标煤量(tce)比例（%）单位消耗量1电力万度1048.990.1229kgce/kwh1289.2079.522天燃气万m320.731.3300kgce /m3275.71 173水万m365.620.0857 kgce /m356.243.48合计1621.15100.00%本项目年耗能总量为1621.15tce。8.4.2 节能措施充分提高能源利用率是每个工程项目都应积极遵循的准则，在设计和施工中应予以高度重视，并积极采取措施提高能源利用88、率。1、按照汽车城建筑用途和所处气候、区域的不同，做好建筑、采暖、通风、空调及采光照明系统的节能设计；完善建筑节能设计标准。加快墙体材料改革，研发节能节材结构体系。推广高光效、长寿命、显色性好的电光源，如：稀土高效荧光灯产品；推广设计科学的灯具及节能电子镇流器产品。一般建筑内部采用紧凑型荧光灯、T5荧光灯，杜绝使用普通白炽灯。实施照明产品的能效标准。推广使用科学的节能照明控制技术。道路照明、建筑物泛光照明和区域场所照明，采用金属卤化物灯和高压钠灯等节能型电光源。发展景观照明中的太阳能半导体照明。2、空调设备、风机、水泵、电梯等主要耗能设备进行节能设计和选型、加强节能运行、计量管理。采用建筑智能89、化系统，对建筑通风、空调、照明等设备自动监控。3、汽车城在建筑方面，应推广外墙和屋面使用高效复合保温材料。控制窗墙面积比，应用中空玻璃技术，改善窗户的传热系数和遮阳系数。采用低导热率的间隔条。推广断桥、复合、加设空腔等技术，降低窗框的传热。加强窗框与窗扇、窗框与墙体间的密封。推广窗户遮阳，发展活动外遮阳技术。4、项目区域位置良好，具备地理条件上的竞争优势。建筑设计应深入细致的做好市场调查，结合当地的实际，并在单体设计布局上应有变化，在建筑外形、色彩、屋顶做法等做出不同的风格，提高识别性。5、通过技术经济比较，合理确定雨水积蓄，利用其进行绿化、景观、洗车等用水。6、在建筑设计选材时考虑材料的可循90、环使用性能。土建与装修工程一体化设计施工，不破坏和拆除已有的建筑构件及设施，避免重复装修。建筑室内采用灵活隔断，减少重新装修时的材料浪费和垃圾产生。7、设备、管道的设置便于维修、改造和更换。对空调通风系统按照国家标准空调通风系统清洗规范GB 19210规定进行定期检查和清洗。8、本项目在设计和施工中可参考GB/T50378-2006绿色建筑评价标准，使项目能耗达到同类项目的先进水平。 强化园林绿化的建设，道路的交通组织，营造舒适宜人的消费环境 9、本项目应在企业内建立健全能源管理体系，配备专职或兼职的能管员。制定从能源的采购、计量、统计、能源的转换、能源的最终使用环节及定额考核等系列的能源管理91、制度，做到节奖超罚，引进先进的管理理念，促进企业节能工作的有效开展。在项目运营后，实施用能过程控制、监督、能源统计、计量管理和能效科学管理。10、根据汽车城的实际需要适当设置超市、文化娱乐、医疗卫生、银行、邮政等公建配套设施。对主要耗能设备，中央空调、变电站的操作人员进行岗前经济运行上岗培训。第九章 劳动定员9.1 组织机构本项目将按照市场经济的基本规律、现代企业制度的基本要求，结合本项目的特点和需要，科学的安排组织机构：企业的形式是有限责任公司，实行董事会领导下的经理负责制，并依据企业的实际情况设置相应的职能部门。项目建成后，企业主要设置总经理办、人力资源部、行政部、财务部、资金部、开发部、92、工程部、商务部、策划部、物业部等。9.2 劳动定员根据组织机构设置，劳动定员为140人，拟分为管理层3人，中层管理层13人，普通员工124人。具体的劳动定员暂定如下：总经理办（4人）、人力资源部（2人）、行政部（15人）、财务部（2人）、资金部（2人）、开发部（4人）、工程部（4人）、商务部（4人）、策划部（3人）、物业部（100人）。第十章 项目管理和实施进度10.1 项目招投标根据国家招投标法有关要求，项目将严格按照有关程序进行招投标和工程监理。同时，开发单位将委派专业施工监督人员配合施工单位进行质量管理，坚决避免出现任何工程质量事故。有关管理机构将根据项目建设的实际需要组成相关部门和配备93、相关专业技术人员10.2 实施进度10.2.1 项目建设周期本项目实施进度规划总原则是精心组织，充分准备。在保证质量前提下，尽量缩短施工工作时间。1、初步设计阶段项目被批准，即委托有资质设计单位进行初步设计。在初步设计所需材料完整准确之日起，40天内完成初步设计。2、施工图设计在初步设计获得批准后，60天完成施工图设计。施工标书评标等约20天。施工中按单位准备进场施工所需专用工具、设备，签订有关合同，进场准备验收三通一平工作。3、土建水电安装施工施工周期540天，包括初次验收。4、装修施工周期为120天，包括初次验收。5、设备、电器、易耗品定购该进程与土建工程分别交叉施工，施工周期为120天。94、6、部分营业期在部分营业阶段，各员工要参加全过程培训。部分营业期前30天内，员工应到位参加技能培训和理论学习。10.2.2项目实施计划进度表见表10-2-1。项目实施、计划进度表表10-2-1 工程编号工作时间（月）2012年2013年2014年7891011121234567891011121234561前期工作22编制设计文件43土建工程184装修45设备、电器、易耗品订购46部分营业127营业自2013年7月份起注： 表示工程进度 第十一章 投资估算与资金筹措11.1 投资估算11.1.1编制范围与依据1、投资估算范围本估算包括项目的建筑安装、土地征用、前期工程、基础设施、公建配套设施、95、绿化和景观等工程的土建设备费用，及项目的其他费用。2、根据国家计委、经贸委和财政部的有关规定进行编制。3、本项目总的建设期为二年。4、采用人民币为估算币值。11.1.2投资估算1、各类设备价格根据现行市场价格估算。2、材料价格按淮北市2011年市场价取值。3、安装工程费按指标及同类工程发生的费用估算。4、基本预备费用按投资估算表中第一部分的3%估列，涨价预备费为零。5、建设期利息：项目资金为自筹。经计算，本项目总投资55000万元。其中：征地费5149万元，前期工程费用265万元，基础设施建设费4645万元，建安工程费40308万元，公共配套设施费490万元，开发期间费用1820万元，其他费用96、720万元，不可预见费用1602万元。项目总投资估算表序号项目名称投资额占总投资的%估算说明1开发建设投资55000100.00%1.1土地费用51499.36%1484亩1.2前期工程费2650.47%1.3基础设施建设费46458.45%1.4建筑安装工程费4030873.29%1.5公共配套设施建设费4900.89%1.6开发间接费30005.6%1.7管理费用5733.541.90%1.8财务费用0.000.00%1.9销售费用4236.611.41%1.10开发期税费0000%1.11其他费用720.001.31%1.12不可预见费20002.91%2经营资金0.000.00%3项目97、投入总资金55000100.00%11.2 资金筹措11.2.1 固定资产投资计划项目建设年限为2年，2013年投入35000万元，2014投入20000万元。11.2.2资金来源项目需要筹措资金55000万元。资金有项目单位自筹。其中：企业自有资金1亿元，4S店招商实现1.2亿元投资，金融贷款5000万元。第十二章 财务评价本项目财务评价是根据建设项目经济评价方法与参数（第三版）和国家有关政策、法规进行编制的。12.1 财务评价基础条件1、计算年限财务评价计算年限14年（包括建设期2年）。2、币种以人民币为测算币种。12.2 财务评价12.2.1 营业收入及税金估算本项目的营业收入包括酒店经98、营、展示中心展位和品牌汽车4S店出租、汽车销售铺位与配件铺位出售、运营等获得的收入。出售部分是按照新车销售区用地面积出售的，2013年出售20%，2014年出售80%，售价按照3800元/m2计算；出租部分:汽车城整体竣工时间为2014年,为了在最短时间内产生最佳的轰动效果，并在短时间内树立强势的垄断地位,我公司考虑对商业部分免租至年底.公寓及宿舍则按30%的出租率予以计算.出租部分2013年按30%，14年达到100%；出租部分的租金按以下计算：13年商业部分按45元/m2月计算；从2014年以后各年按5%的比例增加，到2016年后保持不变。营业收入计征营业税，税率5%。城建税及教育费附加分99、别按营业税的7%和3%计提。各年营业税金及附加估算见12-1表。得出年均总收入43732.63万元。12.2.2 成本估算项目开发成本55000万元，10年运营期年均成本为5500万元。12.2.3 利润总额及利润分配所得税按利润总额22%计提。盈余公积金按税后利润10%计提，公益金按税后利润5%计提。具体见经济指标表。12.2.4 赢利能力分析全部投资内部收益率：（所得税前）10.59%，（所得税后）8.01%。投资回收期（静态）：（所得税前）5.71年，（所得税后）6.20年。全投资财务净现值（ic=8%）：（所得税前）7466.41万元，（所得税后）65.76万元。自有资金财务内部收益率100、8.53%，财务净现值3285.95万元。投资利润率（平均）：5.19%。项目有较强的负债清偿能力和抗风险能力。财务评价项目可行。主要技术经济指标表12.-1序号指标单位数量备注1总占地面计M2253000规划控制528亩2总投资万元550003项目定员总计人2804全年生产天数天3505原材料、辅料、燃料需用量51水万吨/年65.6252电万度/年1048.996营业收入（经营期平均）万元15732.63达产年，下同7营业税金及附加（经营期平均）万元1082.69税后8土地增值税万元57887.13所得税后9利润总额（经营期平均）万元2854.5税后10投资利润率%5.1911财务内部收益率101、%10.59I=8%12.2.5不确定性分析1、敏感性分析按单一风险因素考虑，假定其他因素不变，当营业收入降低10%时，财务内部收益率降为13.14%；当经营成本增加10%时，财务内部收益率降为9.38%；当固定资产投资上升10%时，财务内部收益率降为8.27%。敏感性分析表明经营收入（价格）为最敏感因素。敏感性分析详见表12-2。表12-2敏感性分析表变化因素变化率-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%基准折线率8.00%8.00%8.00%8.00%8.00%8.00%8.00%可出售面积6.89%8.12%9.35%10.59%11.82%1102、3.04%14.26%售房价格6.70%8.00%9.30%10.59%11.87%13.14%14.40%出租经营费用10.59%10.59%10.59%10.59%10.59%10.59%10.59%建设投资(不含利息)14.83%13.30%11.89%10.59%9.38%8.27%7.23%1可出售面积-5.00%9.35%0.25-10.48%可销售面积-10.00%8.12%0.25 临界值：-15.00%6.89%0.25773939.482售房价格-5.00%9.30%0.26-10.00%平均售价-10.00%8.00%0.26 临界值：-15.00%6.70%0.2645103、11.353出租经营费用5.00%10.59%0.000.00%出租经营费用10.00%10.59%0.00 临界值：15.00%10.59%0.000.004建设投资(不含利息)5.00%9.38%0.2411.36%开发建设投资(不含财务费用)10.00%8.27%0.23 临界值：15.00%7.23%0.22335410.602、盈亏平衡点： 经计算，本项目的盈亏平衡点为11.36%，表明项目在达到预计营业收入的11.36%以上就有盈利。不确定性分析，项目具有较强的抗风险能力。综上所述，本项目赢利能力好，抗风险能力较强，经财务分析项目可行。第十三章 项目风险评价根据本项目的特点，其风险104、因素主要体现在宏观政策、城市规划、市场竞争、资金筹集和招商运作上。13.1宏观政策风险汽车产业目前已经成为国民经济的第二大支柱产业，仅次于通信行业。汽车产业的发展带动了国民经济的快速健康发展，中国成为全球第一大汽车消费国将是迟早的事。虽然汽车的大力普及导致了许多问题的产生，但基于国民经济的发展，在未来20年内，中国的汽车产业将会持续以“发展”为主题，而汽车消费将是越来越重要的消费支出，汽车产业正吸引正越来越多的资金投入。综合评价，汽车消费将是一个稳定增长的市场，其面临的宏观政策风险不大。我方在本项目中的角色是商业地产商，汽车产业宏观政策风险对我方的影响基本可以考虑不计。汽车产业发展逐步呈现出寡105、头竞争的格局，前六位的企业占据了50%以上的市场份额，而目前中国整车生产厂已经达到120家，后100位的企业只占据了整个市场的10%，按照世界汽车产业的发展趋势，中国汽车产业的集中度将进一步提高，很多劣势的生产厂家在中国汽车发展进入理性阶段后将被淘汰，市场最后将可能由20家左右的厂家瓜分，而国家的产业政策导向也以市场竞争为主，对市场行为的直接干预也将会越来越少。 本项目在4S专卖区的设置上亦需要考虑汽车产业的发展趋势，我们认为设置15家专营店在目前和今后的风险都不大。13.2 招商运作风险决定项目能否成功的另一个关键因素是招商，招商的策划显得尤其重要，如果策划得成功，使项目的整体收益提高5-1106、0%是可能的；而如果策划得不好甚至是失败的策划，则可能导致招商无法顺利完成，项目将不能达到预期的效果。项目的后期运营管理也对项目的收益性产生影响，项目后期运营将以提高客流量为核心，以汽车消费带动汽车后市场消费，如果客流量大则各种物业的租金会有更大的提升空间，项目的收益性将显著增强。回避招商失利风险的主要措施是加大前期策划的投入，组建强有力的团队，并尽早介入整个项目的运营；而后期运营则主要是要适当增加广告等开支，并在经营特色上下功夫，形成优势品牌以产生强有力的市场号召力。整体评价，宏观政策和汽车产业政策对本项目的影响不大，招商成功与否是直接影响项目经济效益的关键因素，而项目经营好坏是影响租金变化的重要因素。第十四章 结论14.1 结论根据以上分析，以及对淮北及皖北地区汽车后服务领域的调查分析，在*县*镇建设一座涵盖汽车配件、汽车用品、汽车文化、整车销售等相关领域的大型汽车文化综合体，打造皖北地区汽车后服务产业总部基地，是完全可行的，是非常必要的。项目建成后，必将产生显著的社会效益和经济效益。14.2 建议1、建设单位在工程规划建设中，要加强管理，把节能降耗、环境保护和集约、节约用地落实工程建设各个环节中。2、强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。3、公司各部门紧密配合，以加快项目运作进度。