1、占地130亩国际儿童中心开发建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 项目总论7一、 项目概况7二、 项目宗地现状9第二章 项目区位分析11一、 项目区域11二、 区域交通12三、 区域配套15第三章 项目市场分2、析16一、房地产市场背景分析16二、XX房产市场运行状况21三、XX商住用地市场运行状况36第四章 项目设计43一、 住宅规划理念（关于幼儿园优势的文字描述。）43二、 户型设计43三、 道路交通44第五章 项目营销推广45一、 项目周边环境分析：45二、 商铺、写字楼：59花样年美年广场近期价格走势简述62二、 项目定价64三、 项目营销推广64第六章 项目SWOT 分析与定位65一、 SWOT 分析65二、 市场定位67第七章 项目开发进度和计划68一、 项目开发周期68二、 建设进度计划68二、 销售回款69第八章项目财务评价69第九章 项目风险分析74一、 政策与环境风险74二、 市场3、风险74三、 成本风险74第十章 项目综合评述75 第一章 项目总论 一、 项目概况 (一) 项目名称 XX国际儿童中心 (二) 项目区位 “XX国际儿童中心”项目位于XX市双流县万安镇东林村、河边村，占地126.69亩。本项目位于双流县万安镇东林村、河边村。万安镇区位优势明显，交通便捷。距XX人南延伸线末端仅3.5公里，距市区仅16公里，距双流国际机场仅16公里。麓山大道高等级公路自西向东横贯全镇，镇内生态资源丰富。全镇拥有6个20300亩的天然水库，东部的韩婆岭地区和南部的天马地区拥有XX市近郊独一无二的生态森林6000余亩，形成一道天然绿色屏障，可谓山水相依、秀美怡人，被媒体誉为“绿色的4、水库，天然的氧吧”。 万安镇独具的区位、交通、生态优势和良好投资环境，给万安镇的发展带来了生机。万华麓山国际社区等大型项目已落户万安，西南空管局、迪康药业、大连海昌等一批有实力、发展潜力巨大的企业项目正在紧锣密鼓的运筹之中。如今的万安已成为各大商家投资的热土，休闲度假的胜地。按照双流县委、县政府提出的全力打造“麓山大道国际社区走廊”构想，不久的将来，中国的“比华利山”将在此显现。万安镇地处双流县东部浅丘地带，具有XX罕见的台地地形优势。全镇幅员面积31.14平方公里，辖5个行政村，3个社区，总人口约2.3万人，（其中：城镇居民553人，已征地失地农民6083人，党员742人）。东部与白沙镇相连5、，西面紧依XX市城市次中心华阳镇，南部与我县兴隆镇接壤，北侧与我县新兴镇相临，属非城非乡的远部郊区。近年来，在历届镇党委政府的不懈努力下，万安现已成为国际国内知名商家投资、休闲、居住的首选之地。 万安镇基础设施日趋完善。借助天时地利，借助改革开放的东风，通过多年努力，全镇基础设施已初具规模，综合经济实力不断增强。各项基础设施配套完善，完成了岷江自来水万安加压站、天然气配气站、中石化万安加油站等基础配套；先后投入两千余万元，新建了万安供电所、万安卫生院、万安小学，改建了中学综合楼，场镇面貌日新月异，实施并完成了万安场镇城市排污管网建设，集中修建占地600余亩城南坡安置小区，目前第一期、二期和续建6、和三期已全部安置入住，共安置拆迁户1424户，5161人，居民安居乐业。 2008年，在县委、县政府正确的领导和县级有关部门大力支持下，万安镇立足实际，认真实践“”重要思想，坚持以“四位一体”科学发展为统揽，积极统筹推进城乡一体化进程，致力于“打造人居福地、构建和谐万安”的奋斗目标，积极争创失地农民充分就业样板镇和农民向城镇集中样板镇，镇党委团结和带领全镇人民抢抓机遇，开拓进取，扎实工作，完成了年初确定的各项目标任务。2008年全镇完成工商税收20300万元，固定资产投资完成46000万元，工业投资完成5350万元，全口径工业增加值完成3720万元，招商引资总到位资金完成42790万元，农民人7、均纯收入达7050元。(三) 项目规划经济指标情况 净用地面积：126.69亩（其中商业用地64.61亩，二类居住用地62.08亩），代征道路面具：27.72亩（不参与各项指标计算）；代征道路绿地面积：6.81亩（不参加各项指标计算）；用地性质：商业（幼儿园、写字楼、卖场）用地强度：容积率：4.0 建筑密度：50%用地性质：二类住宅用地强度：容积率：3.0 建筑密度：30%二、 项目宗地现状 项目地块位于XX市双流县万安镇东林村、河边村，占地126.69亩，道路规划完善。（四）项目规划经济指标情况 第二章 项目区位分析 一、 项目区域 1、双流概况(1)双流拥有悠久的历史文化，是开发最早的古县8、邑之一，始建于公元前316年，古称广都，与古蜀国的XX、新都并称“三都”。因境内有锦江、江安河交汇而过，至隋朝时改称“双流”。(2)双流县位于XX平原腹地，年平均温度16.2摄氏度。年平均降雨量921毫米，平原、丘陵、山地比例为1：1：1。县境河流属岷江水系，有金马河、江安河等河流总长186公里。双流拥有得天独厚的自然条件，冬无严寒，夏无酷暑，一年四季气候宜人。(3)双流距XX市区10公里，户籍人口93万，幅员面积1067平方公里，辖21个镇，4个街道。(4)双流已经连续7年跻身全国“百强县”行列，2007年全县生产总值增长17.2%，县域经济基本竞争力排全国第37位，居西部第一，中小城市综合9、实力排名全国第47位；双流机场已发展成了“双流国际航空港”。(5)双流的东升、华阳、航空港三大版块已全部纳入XX市第二圈层的城市发展中，华阳以房产开发、教育科研为主，建设成为新的都市区；航空港依托双流机场的优势形成以物流配送为主的工业集中区；东升镇则作为XX的卫星城及双流“核心枢纽”，向着城市多功能综合性方向发展，形成XX南部新的财富聚汇中心。2、天府新区 天府新区主体为XX高新技术开发区（南区）、XX经济技术开发区、双流经济开发区、彭山经济开发区、仁寿视高经济开发区及龙泉湖、三岔湖和龙泉山，主要覆盖XX市的高新区南区、龙泉驿区、双流县、新津县，资阳市的简阳市，眉山市的彭山县、仁寿县，共涉及310、市7县（市、区）37个乡镇和街道办事处。天府新区总体定位为以现代制造业为主、高端服务业集聚、宜业宜商宜居的国际化现代新城区。为支撑这一定位，天府新区将具备内陆开放门户、高技术产业基地、高端制造业基地、西部高端服务业中心和国家自主创新中心等五大核心功能。在幅员面积1578平方公里的土地上，未来将聚集约600万人口，形成现代产业、现代生活、现代都市三位一体协调发展的示范区，并秉承“产城一体”的规划理念，再造一个“产业XX”。二、 区域交通 (一) 天府大道 天府大道，位于四川省XX市，跨武侯、高新、双流3个区（县）， 是XX市的一条重要交通干道。北起于与人民南路四段、火车南站东路、火车南站西路交汇11、的路口上方的立交桥，南止于与府河路、华龙路平交的路口，全长13.5公里，双向十二车道（含辅道），道路宽86米，中央分车带宽8.5米，各机非隔离带各9.5米，路侧绿化带宽10米。天府大道北段、中段于2001年建成通车。 (二) 地铁一号线 XX地铁1号线一期工程北起升仙湖站，南止世纪城站，全长18.5km，设有17个站（升仙湖、火车北站、人民北路、文殊院、骡马市、天府广场、锦江宾馆、华西坝、省体育馆、倪家桥、桐梓林、火车南站、高新、金融城、孵化园、海洋公园、世纪城），平均时速36km，最高时速80km，2010年9月27日正式投入运营。XX地铁1号线二期工程全长5.42km，设有5个站（科技园、12、锦江、华阳北、华阳、广都北），二期工程为一期工程的南延线，起于世纪城站，止于广都北站，全长5.4公里，均为地下线，共设5座车站。工程于2011年12月28日动工，将于2015年底前建成投运。XX地铁1号线三期工程南段全长14.27km，设有9个站；北段全长3.15km，设有2个站；支线段全长1.2km，设有1个站。（三）红星路南延线 红星路南延线总长6.3公里，从绕城高速一直向南，到达最新规划的天府新区“中和组团”，接通新川创新科技园，是连接XX市主城区和天府新区核心区的重要快速通道。2013年建成通车，设计时速60公里，自此市民向南就多了一条快速通道，建成后可将出城时间缩短至少20分钟以上。13、 该工程沿线主要路口均考虑采用下穿隧道的形式穿越。道路横断面采用双向六车道加非机动车道及人行道组成。该项目最长的下穿隧道在红星路南延线中和场镇段，近1.5公里，整个道路设计时速为60公里，7分钟就能跑完全程，市民能充分享受到方便快捷的出城通道。按照建设步伐，红星路南延线将于2013年正式建成通车，自此市民向南就多了一条快速通道。三、 区域配套 1、 商业：欧尚超市、宜家家居、伊藤洋华堂、苏宁广场、凯丹购物广场、远大购物中心、新国际会展中心、美美百货。2、休闲：新益州公园、XX海洋乐园、XX歌剧院、极地海洋世界、湿地公园、华纳梦幻岛乐园、XX港、南天府广场、市政体育馆、麓山高尔夫球场、世纪生态公14、园。3、医院：XX市第一医院、中德巴伐利亚国际医院、双流第二人民医院、中奥国际医院、宋庆龄华西妇女儿童医院。4、学校：XX市试验外国语学校西区、光亚国际学校、美视国际学校第三章 项目市场分析 一、房地产市场背景分析(一)宏观经济金融背景 1. GDP增速放缓，国民经济运行总体平稳 初步核算，2013年第一季度全国国内生产总值118855亿元，按可比价格计算，同比增长7.7%。分季度看，2012年以来，面对复杂严峻的国际经济形势和国内改革发展稳定的繁重任务，党中央、国务院把稳增长放在更加重要的位置，国民经济增速有所放缓，但运行总体平稳。总体看来，2013年第一季度国民经济运行总体平稳。图1-1-15、1： 2011-2013年1季度国内生产总值（GDP）比较图 2.房地产开发投资增长率震荡上涨 2013年1-3月，全国固定资产投资（不含农户）58092亿元，比上年名义增长20.9%（扣除价格因素实际增长20.7%），增速比1-2月份回落0.3个百分点，与去年同期持平。房地产开发投资13133亿元，同比名义增长20.2%（扣除价格因素实际增长19.9%），增速比1-2月份回落2.6个百分点。其中，住宅投资9013亿元，增长21.1%，增速回落2.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.6%。从2011年以来，全国房地产开发投资、住宅投资增速持续下降，至2012年11月止住下滑趋势，至今年316、月震荡上涨，可以看出房地产市场有所回暖；住宅投资占房地产开发投资的比重持续稳定在7成左右，说明住宅开发的资金投入并未因为调控政策明显减少。详见图1-1-2。图1-1-2： 2011-2013年3月全国房地产开发投资比较图 3.自筹资金、定金及预付款为开发企业主要资金来源 2013年1-3月，房地产开发企业到位资金26962亿元，增速从去年4月开始持续上升，今年2月和3月同比分别增长33.70%和29.30%，增幅明显高于2011年以来平均水平。从资金来源的分布结构看，自筹资金和定金及预付款占资金来源比例接近7成，为66.4%，为开发企业主要资金来源渠道。详见图1-1-3。（由于2013年1-317、月的定金及预收款、个人按揭贷款数据未公布，该比例根据2013年1-2月数据计算）图1-1-3： 2013年1-2月全国房地产开发企业资金来源结构分布图从资金来源的增长率来看，国内贷款增长率从2011年开始一直处于低位，平均同比增长率为8.07%；但今年同比增长率上升较多，2月和3月同比增长率分别达到26.40%和19.80%。总体来看，2013年第一季度国内贷款增长率明显高于过去两年平均增速，说明自去年货币政策预调微调以来，贷款余额增量有较大增长，房地产开发贷款难度降低。2012年1月，定金及预收款同比增长率达到历史低点，其后一直处于稳步回升阶段，2013年2月，其同比增长率大幅上至66.5018、%，达到2011年以来的最高点，表明开发企业销售在2012年年初触底后开始持续上升，销售僵局开始持续好转，房地产市场回暖趋势明显。详见图1-1-4。图1-1-4： 2011-2013年2月全国房地产开发企业资金增长率比较图 4.国房景气指数持续在景气线以下 2013年3月，全国房地产开发景气指数为97.56，环比下降0.36个百分点，但同比上涨0.64个百分点，连续两月同比回升。从2010年3月开始，国房景气指数振荡下滑，至2011年10月下滑至景气线附近，随后一直位于景气线之下，2012年10月至今开始震荡回升。虽然国房景气指数仍位于综合景气线以下，但全国房地产市场回暖趋势比较明显，房地产市19、场不景气的情况将逐步改善。详见图1-1-5。图1-1-5： 2010年-2013年3月全国房地产开发业综合景气指数对比图综上所述，2013年第一季度GDP增速有所放缓的同时，房地产开发投资增长率震荡上涨。一方面，在GDP增速有所放缓和国家把“稳增长”摆在2013年经济工作首要位置的背景下，房地产业作为国民经济的支柱产业，未来不会出现大幅下滑；另一方面，中央多次强调保持房地产调控政策不动摇，一季度也出台更加严厉的调控措施，房地产业仍然面对较严峻的市场政策环境，所以未来出现大幅回暖的可能性不大。因此，随着国民经济增速有所放缓，运行总体平稳，调控政策更新且持续实施，2013年全国房地产市场或将继续小20、幅回暖，但总体将保持相对稳定。二、XX房产市场运行状况(一) 一圈层房产市场走势2013年第一季度，一圈层新建商品住宅供应量同比上涨，成交量延续上涨趋势，同比有一定上涨，商品住宅成交价格连续3个季度小幅回升，二手房成交量受政策发布影响，大幅上涨。1.新建商品住宅季度供应量同比上涨2013年第一季度，新建商品住宅季度供应量同比上涨。其中2月由于春节假期供应量较小，为74.37万平方米，3月供应量较大，达到223.28万平方米，保持在较高水平。2013年第一季度总供应量为337.05万平方米，环比下降33.71%，同比上涨106.1%。 从供应商品房的用途来看，一圈层新建商品房总供应面积为337.21、05万平方米，除去商业办公用房，新建商品住宅（含配套车位，下同）供应面积为296.15平方米，占总供应面积的87.87%。见图3-1-2。图3-1-2：2013年第一季度一圈层新建商品房用途供应量图2.新建商品住宅季度成交量同比上涨，延续上涨态势2013年第一季度，新建商品住宅季度成交量比2012年第四季度有所上涨，涨幅为7.06%。本季度月份成交量延续去年年末以来的回暖趋势，月度同比分别上涨212.18%、5.42%和32.98%，3月由于“国五条”的发布，造成需求短时间内集中爆发，成交量达到112.43万平方米，为2010年11月以来最高，甚至超过限购实施前期，需求集中爆发的2011年1月22、的成交量。整体看来，一圈层新建商品住宅成交量在一季度集中反弹，同比去年上涨57.45%，延续上涨态势。3.商品住宅成交均价继续回升2013年第一季度，根据176个商品住宅交易样本点数据，中心城区商品住宅成交均价为7771元/平方米，环比上涨2.67%。自2011年3季度，中心城区商品住宅成交均价持续下滑，2012年2季度止住下滑趋势后持续小幅回升，本周延续回升态势且上涨幅度加大。原因一方面是去年5月以来，不少城市新建商品房成交量上涨，随着成交量的逐渐上涨，部分楼盘降低、取消优惠甚至调高售价，使成交均价有所上涨，继而推动房地产市场回暖；另一方面是3月初“国五条”发布，短时间内对成交量有一定推动，23、继而带动成交均价上涨。中心城区商品住宅成交均价止滑上涨的趋势与国家统计局公布的“七十个大中城市住宅销售价格指数”XX指数一致。4.一圈层房产市场分析 新建商品住宅成交量方面，2012年二季度以来，“三限”政策从严从紧实施超过一年，且房屋售价同比去年确实有所下降，部分刚性需求购房者选择不再观望，造成成交量回升，市场至今一直呈现一定回暖迹象。目前，一方面既有调控政策持续实施，且新出台的“国五条”表明调控有继续加码的趋势；另一方面市场已延续较长时间的回暖趋势。按照行政区域划分，2013年第一季度，高新区和成华区新建商品住宅成交量最高，两区域成交量超过全市成交量一半，说明目前城南和城东是商品住宅交易的24、热点区域。见表3-1-1、图3-1-7。表3-1-1：2012年-2013年1季度中心城区新建商品住宅成交明细表月份 锦江金牛成华高新武侯青羊其他1月31420.8543197.0952770.5984672.1431206.5659424.83564.572月52277.0579294.2665914.03120451.3746941.58138659.81622.643月88576.30114673.36236166.74205070.3267919.14131183.111869.834月48043.8871498.96114534.65193237.1672729.44119198.025、0933.405月73388.55110571.18158268.63257045.64113059.31134162.111467.446月61868.3084654.1492803.14199120.1385154.8568725.66941.697月87268.84138071.19132340.59276781.48126651.99102894.301091.658月65816.35139623.84166016.37317476.40133934.42178155.961186.999月51031.15104453.40105669.05259386.72108408.85175926、03.78762.1110月38845.7961524.6078518.57165049.4268047.0175925.522308.5211月109794.62121329.65193658.05337032.31109187.36233863.80672.2212月82346.4587682.73141592.17292505.0195728.73134611.59581.181月91502.7693797.42163133.85309338.61122289.16166549.4185.212月50626.0844336.58122412.79170544.4772638.70706727、3.78262.683月102233.38114466.85228301.30364229.60118216.47186332.5910515.292013年合计244362.22252600.85513847.94844112.68313144.33423555.7810863.18 单位：平方米 备注：其他为双流中和镇及华阳部分区域。 图3-1-7：2013年1季度中心城区新建商品住宅区域成交量图 新建商品住宅供应量方面，一季度供应量持续大于新建商品住宅成交量，但供大于求的形势有所缓和。根据2011年8月-2013年3月供求数据，截止2012年年末，一圈层商品房库存量超过2600万平方米。28、整体来看，一圈层商品房库存量仍处于高位。第一季度供应量环比下降的同时，成交量有所上涨，使得一季度供求比有所回落。 新建商品住宅价格方面，一季度新开楼盘及在售楼盘新推房源价格较去年四季度有小幅上涨：促销方式虽然还未取消，但购房的实际优惠程度已降低。随着市场的回暖，新建商品住宅成交量的上涨，部分楼盘提高售价，造成新房价格连续3个季度回暖。本季度，在大部分前述重点城市成交均价回升的情况下，XX新建商品住宅价格也出现一定回升。 综上所述，从四季度来看，重点城市和XX住宅市场发展方向基本一致，均继续呈现一定回暖迹象。(二)二、三圈层房产市场走势1.新建商品住宅成交均价 2013年第一季度，二圈层区县新建29、商品住宅成交均价为5699元/，环比上季度微幅上涨1.46%，同比去年上涨6.44%。其中，龙泉驿和双流涨幅较大，分别为5.26%和3.17%；其余二圈层各区县均价基本与上季度持平，温江环比下跌1.17%。尽管部分区县成交均价有所下跌，但这种下跌多由成交结构变化造成，新建商品住宅市场依然处在回暖区间。总体来看，二圈层成交均价在保持相对稳定的基础上，有一定上涨趋势。见图3-2-1。图3-2-1：2012-2013年1季度二圈层新建商品住宅成交均价图2013年第一季度，三圈层区县新建商品住宅成交均价为3973元/，环比上季度上涨0.44%，同比去年上涨6.11%。其中，金堂成交均价较上季度有所下降30、，彭州、崇州成交均价无变化，其余各区县成交均价较上季度有不同程度上涨，都江堰和青白江环比分别上涨2.12%和1.61%。总体来看，三圈层成交均价有一定上涨趋势。见图3-2-2。图3-2-2： 2012-2013年1季度三圈层新建商品住宅均价图2.二、三圈层房产市场分析 2013年第一季度，二、三圈层楼市与一圈层情况相似：除个别区县因成交结构调整造成成交均价有所下降外，其余二、三圈层区县成交均价有一定上涨，二、三圈层房产市场同样延续上季度的回暖趋势。 二圈层方面，从房价历史数据来看，当一圈层房价下跌时，二圈层房价下跌幅度小于一圈层；当一圈层房价有所回暖时，二圈层房价上涨幅度大于一圈层。本季度，一31、圈层新房成交均价同比去年上涨3.16%，而二圈层成交均价同比上涨6.44%，双流、郫县和龙泉驿同比上涨均超过8%，经过2012年上半年楼市的低迷后，二圈层房地产市场已回暖。目前，二圈层住宅价格相比一圈层仍有较明显的优势，且受房产市场回暖影响，刚性需求持续在此释放，房价仍然存在继续上涨的可能。三圈层方面，从房价历史数据来看，由于其无论是刚性需求还是投资需求，其基数都远远小于一、二圈层。尽管如此，本季度，一圈层新房成交均价同比去年上涨3.16%，而三圈层成交均价同比上涨6.11%。经过2012年上半年楼市的低迷后，三圈层与一、二圈层一样，房地产市场已回暖。综合来看，一圈层楼市的持续回暖，会对二、三32、圈层楼市产生一定积极影响。预计二、三圈层房产市场不会大幅度变动，新建商品住宅交易量或将基本持平，新建商品住宅价格将比较稳定，市场回暖趋势将逐步放缓后平稳运行。(三) XX市房产市场1.XX市房产市场特点 新建商品房供应同比上涨，供大于求；新房成交量延续上涨态势，二手房成交量也大幅上涨，成交量均已走出低位；商品房成交价格连续三个季度小幅回升。总体而言，XX市房地产市场回暖趋势明显。 (四) XX房产市场短期预判总体看来，2013年第一季度XX市房产市场已走出低位，部分刚性需求购房者不再观望，逐渐入市购房，新房尤其是二手房成交量同比去年有较大上涨。但由于调控政策的持续实施，这种回暖难以长时间持续。33、1.调控持续，预计市场回暖趋势将放缓限购限贷政策持续抑制一圈层的住房投资性需求，一些改善性住房需求也被抑制。尽管限购限贷政策对成交量的抑制作用较明显，市场观望情绪依然浓厚，但是经过一年多的限购，市场已逐渐适应限购政策，加上2012年年中货币政策的调整，如降低存款准备金率、降低基准利率等，造成2012年第四季度一圈层新建商品住宅成交量同比去年上涨43.85%，市场回暖并走出低位，本季度延续此趋势。一方面，本季度中央发布“国五条”，表明中央调控决心依然强烈，房地产市场面临的政策环境依然严格；另一方面，XX的地方实施细则的严格程度与市场猜测有一定差距，政策对市场造成很大影响的可能性不大。综合以上因素34、，预计在调控政策持续实施的前提下，XX房地产市场将在逐渐放缓回暖趋势后平稳运行。2.热点区域本季度房地产市场热点集中在二手房交易的热点区域，如双楠片区、九眼桥片区、玉林片区及地铁沿线区域，以上都是XX传统居住区域。(五) 房产市场特殊状况分析1.“国五条”发布背景及内容自2009年12月以来，房地产市场调控政策经历了四次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新国八条”，本次出台的“国五条”是第五次调控升级。2012年2季度以来，包括XX在内的全国大部分城市刚性需求释放，造成成交量和成交均价有所上涨，由此导致更多的购房者放弃观望，造35、成新建商品房和二手房成交量持续出现一定程度的上涨，价格水平下降的趋势消失且回暖迹象明显，“国五条”在这种背景下酝酿出台。2013年1月15日，时任国务院总理温家宝在财政部调研时一再表示，从中长期看，有两项重大的税制改革要认真研究，其中一项就是改革房地产税收制度，逐步建立起覆盖住房交易、保有等环节的房地产税制，促进房地产市场持续健康发展。其后地方两会相继召开，各地政府纷纷通过表态将稳定市场预期。2月20日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署房地产市场调控工作，出台了楼市调控“国五条”，包括完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、36、加强市场监管等五项内容。3月1日，国务院办公厅发布关于继续做好房地产市场调控工作的通知，通知要求：完善稳定房价工作责任制，建立健全稳定房价工作的考核问责制度；增加普通商品住房及用地供应，原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量；加快保障性安居工程规划建设，全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务；坚决抑制投机投资性购房，继续严格执行商品住房限购措施，且限购区域应覆盖城市全部行政区域，限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年37、限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房；住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施。通知最受关注的一条政策是明确对出售自有住房应征收个人所得税，应依法严格按转让所得的20%计征，该政策将对二级市场投机操作起到抑制性作用。“国五条”发布后，股市随即下行，与房地产相关的地产股、钢材股、水泥股等板块领跌。股市对政策的反应从侧面表明，“国五条”对整个房地产行业均有较大影响，2013年房地产市场，尤其是二手房市场将面临严峻的政策环境。3.XX“国五条”实施细则简析3月31日，XX市城乡房产管理局发布XX市城乡房产管理局38、关于公布2013年度我市新建商品住房价格控制目标的通知，全文为：“按照国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知（国办发201317号）要求，现将我市2013年度新建商品住房价格控制目标公布如下：各级房产管理部门要认真贯彻落实国务院、省政府和市政府各项房地产调控措施，进一步加大住房保障力度，强化房地产市场监管，切实增加中小套型普通商品住房供应，努力满足居民合理住房需求，确保新建商品住房价格涨幅低于本年度城镇居民人均可支配收入实际增长幅度。”通知完成了“国五条”的最低要求，公布了2013年度新建商品住房价格控制目标，强调了以往的调控措施，但是对目前受关注度较大的20%个税、限购区域、二套房39、贷等重要内容无涉及。以此判断，通知在发布前，由于政策的不确定性可能对市场造成一定冲击，使二手房成交量短时间冲高；但细则发布后，政策规定与市场预期有较大差异，故通知对房地产市场的短期影响不大，未来短时间内新房及二手房价格下降的可能性较小。4.“国五条”调控下XX房产市场简析以2013年2月20日，“国五条”发布日期为时间轴基点，以周成交量为基础分析“国五条”对XX市房产市场造成的影响。“国五条”发布以来XX市新建商品住宅及二手房周成交量见图3-5-1。图3-5-1：“国五条”发布前后住宅成交量比较图首先可以看出，以地方实施细则发布时间（2013年3月31日）为节点，新建商品住宅和二手住宅成交量呈40、现两种截然不同的发展趋势。新建商品住宅方面，值得注意的是“国五条”中有关房价控制目标的表述，有别于2011年的“国八条”。“国八条”中提及的房价控制目标，指向的是“新建住房”，这是可以包括保障房的；现在提及的房价控制目标，指向是“新建商品住房”，调控的目标更加明确，表明中央对房产市场调控的决心依然强烈。“国五条”释放坚持调控政策不动摇、力度不放松的强烈信号，要求各地制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，继续严格执行既有的限购政策，而且限购范围有可能扩大。但是另一方面，尽管调控政策将继续严格实施，“国五条”对二手房市场造成的影响大于对新建商品住宅市场造成的影响，可能继续将部分改善性需求和刚性需41、求挤压至新建商品房市场。由图3-5-1，一方面，仅从成交数据分析，“国五条”发布以来新建商品住宅成交量震荡中有所上涨，XX实施细则发布后，周成交量反而上涨较多，“国五条”对新建商品住宅市场确实也产生一定“积极”影响；另一方面，利用EXCEL对近几周成交数据做移动平均数趋势分析，未来趋势线是往上的。综合以上因素判断，未来短期内XX新建商品房市场可能进入震荡上涨态势。二手房市场方面，“国五条”中与以往政策差别较大的是“二手房交易按转让所得的20%计征个人所得税”这一刚性条款。XX现行的政策是房产持有超过五年转让的免征营业税，未满5年的征收营业税及附加，个人所得税均按房屋指导价的1%收取。虽然XX发42、布的地方实施细则没有类似的描述，但将来二手房交易缴税税率大大提高的可能性仍然存在。但是不管未来XX有无更进一步的实施细则出台，原则上都要以“国五条”为准，必将对二手房市场造成长期影响。由图3-5-1，一方面，仅从成交数据分析，自“国五条”发布后，XX市二手房的周成交量一直处于上涨状态，成交量连续3周高于新房成交量，至3月最后一周（即“国五条”地方实施细则发布截止日）成交量达到顶点后，随即大幅回落。之前二手房成交火爆，是因为卖房者担心地方细则会将20%个税放在卖房者头上而急于抛售套现，规避税费上涨风险；但现在细则出台，并没有相关的硬性规定，那卖房者则不会急于出手已有房；二手房供应减少，许多购房者43、又会重新考虑新房，如此抬高新房价格、二手房成交量减少的可能性较大。另一方面，利用EXCEL对近几周成交数据做移动平均数趋势分析，未来趋势线是往下的，且向下幅度较大。综合以上因素判断，由于三月二手房成交量环比、同比均大涨，“透支”了较多市场需求，接下来更多的购房者可能会观望一段时间，成交量回落的可能性较大。需要特别注意的是，由于中央2月底发布“国五条”，要求各地在3月底之前必须出台实施细则，供地方政府研究的时间相对紧张，XX发布的实施细则仅达到“国五条”最低要求，即公布2013年度新建商品住房价格控制目标，对收取个税、限购区域、二套房贷等问题均未提及。所以，不排除未来发布更详细的实施细则的可能。44、总体看来，新房成交量震荡上涨，二手房市场尽管成交量上涨，但更多是由于市场对政策的猜测和揣摩造成，“国五条”尤其是通知本身对市场造成的影响还未显现。由于目前处于调控新政发布初期，且XX地方实施细则尚未完全细化，且不排除发布更新更细的实施细则的可能，房产市场后续发展尚待观察，短期内新房及二手房价格下降的可能性较小。三、XX商住用地市场运行状况2013年第一季度，房地产市场持续回暖，土地供应规模保持在较高位，三个圈层成交情况均为量跌价涨，二、三圈层量跌价涨，全市流标宗地数及占比有所下降。(一) 成交量分析1.一圈层土地成交量环比、同比均下跌，商业用地略多于居住用地2013年第一季度，XX市一圈层共成45、交商住用地13宗，较上季度减少19宗，其中商业用地7宗，居住用地6宗，数量相差不大；成交建设用地总面积约为43.0万平方米，环比下降60.24%，同比下降19.25%；规划建筑总面积约为147.3万平方米，环比下降62.33%，同比下降42.73%。平均容积率为3.42，较2010年以来平均容积率3.80低0.37。另外，本季度工业用地挂牌量创造新高，达到35宗共计114.79万平方米。详见图4-1-1，图4-1-2。图4-1-1：XX市一圈层2011-2013年1季度土地成交情况图 图4-1-2：XX市一圈层2011-2013年1季度土地成交宗数比较图2.二圈层土地成交量环比有所下降，商业成46、交宗地数多于住宅2013年第一季度，XX市二圈层共成交经营性用地31宗，其中商业用地20宗，居住用地11宗，总数较上季度减少4宗；成交建设用地总面积约为158.9万平方米，环比降低27.26%，同比上涨74.91%；规划建筑总面积约为519.2万平方米，环比降低35.57%，同比上涨29.10%。容积率水平约为3.27，较上季度下降0.42，略低于2010年以来平均水平3.51。详见图4-1-3，图4-1-4。图4-1-3：XX市二圈层2011-2013年1季度土地成交情况图 图4-1-4：XX市二圈层2011-2013年1季度土地成交宗数比较图3.三圈层土地成交量同比环比下降，商业用地多于居47、住用地2013年第一季度，XX市三圈层共成交经营性用地38宗，其中商业用地28宗，居住用地10宗；成交建设用地总面积约为114.5万平方米，环比下降54.59%，同比下降16.11%；规划建筑总面积约为241.1万平方米，环比下降50.66%，同比下降5.31%。容积率水平约为2.11，较上季度提高0.17，比2011年以来平均容积率2.45低0.35。详见图4-1-5，图4-1-6。图4-1-5：XX市三圈层2011-2013年1季度土地成交情况图 图4-1-6：XX市三圈层2011-2013年1季度土地成交宗数比较图整体而言，2013年第一季度，XX市一、二、三圈层经营性用地成交量环比有所48、下降，供地规模和成交规模适中，经过2012年年末成交量价“翘尾”的现象后，成交量缓慢平稳回落。(二) 成交价格分析1.一圈层土地成交价格同比上涨，溢价率正常2013年第一季度，XX市一圈层土地成交平均价格（楼面地价）为3879元/平方米，环比上涨3.55%，同比上涨75.84%；平均起拍价格为641.82万/亩，同比、环比均有所上涨；平均成交价格为864.75万/亩，与上季度基本持平，同比去年上涨49.30%；平均溢价率水平为34.73%，环比下降6.20个百分点，同比上升31.81个百分点水平层NBI。本季度商业、住宅土地成交平均价格（楼面地价）分别为2394元/平方米、5610元/平方米，49、上季度分别为1923元/平方米和5157元/平方米，环比有所上涨。从季度来看，本季度商住用地成交楼面地价较上季度有所上涨，其主要原因一是房地产市场延续回暖趋势，开发企业竞地意愿继续增强；二是本季度供地中居住用地区域条件较佳，成交价格较高，造成整体楼面地价水平不低。总体来看，本季度一圈层平均价格水平有所上涨。详见图4-2-1，图4-2-2。图4-2-1：XX市一圈层2011-2013年1季度土地成交价格走势图 图4-2-2：XX市一圈层2011-2013年1季度年土地价格比较图2.二圈层土地成交价格有所上涨，溢价率上升2013年第一季度，XX市二圈层土地成交平均价格（楼面地价）为1561元/平方50、米，同比上涨42.95%，环比上涨36.21%；平均起拍价格为203.42万/亩，环比、同比均小幅下降；平均成交价格为244.29万/亩，环比基本持平，同比下降11.19%；平均溢价率水平约为20.09%，环比上季度增加2.16个百分点水平层NBI。从季度来看，二圈层整体成交价格环比所上涨，但波动幅度不大。其主要原因一是房地产市场持续回暖，一季度回暖趋势逐渐放缓；二是季度间土地供应结构发生变化。整体来看，本季度二圈层平均成交楼面地价水平不低，相较于近期平均水平有所上涨，市场回暖对价格水平的促进作用仍然较为明显。详见下图4-2-3，图4-2-4。图4-2-3：XX市二圈层2011-2013年1季51、度土地成交价格走势图 图4-2-4：XX市二圈层2010-2013年1季度土地成交价格比较图3 .三圈层土地成交价格整体上涨较多，溢价率上升2013年第一季度，XX市三圈层土地成交平均价格（楼面地价）为1667元/平方米，环比上涨69.58%，同比上涨73.28%；平均起拍价格为102.43万/亩，环比、同比均有所上涨；平均成交价格为146.96万元/亩，环比上涨39.25，同比上涨97.18%；平均溢价率水平为43.47%，为2011年4季度以来最高，环比上季度增加20.28个百分点。从季度来看，由图4-2-5和4-2-6可知，XX市三圈层成交楼面地价从2011年第二季度到2012年第二季度52、一直处于下降通道，2012年第三季度止跌并逐渐回暖，回暖态势延续到本季度。从供应成交结构上看，本季度三圈层供应多宗加油加气站用地，低规划容积率和高成交价拉高了平均成交楼面价，使本季度成交均价上涨较多。对比来看，市场回暖趋势已由一、二圈层传递至三圈层。整体来看，本季度三圈层平均成交楼面地价水平达到近期最高，排除供应结构的影响，预计下季度成交楼面地价将有所回落。详见下图4-2-5，图4-2-6。图4-2-5：XX市三圈层2011-2013年1季度土地成交价格走势图 图4-2-6：XX市三圈层2011-2013年1季度土地成交价格比较图第四章 项目设计一、 住宅规划理念（关于幼儿园优势的文字描述。）53、(一) 环保健康以创造健康住宅为目的 从前期策划、规划设计、设施建设、物业管理等一系列环节进行全方位考虑，并结合融入先进技术的环保措施等进行全过程、多环节、全方位的科学开发，以创造出新世纪的健康住宅。(二) 经济节能体现“合理利用资源与节约资源”的理念在设计中充分考虑节约开发成本、合理利用土地及节约能源等目的，力求创造出新一代的节能型住宅。二、 户型设计 参照建设部商品住宅性能管理办法所规定的评定标准与评定体系进行了设计。设计中力求作到以下几点：房间齐备，套内安排卧室、起居、餐厅、储藏等基本空间，并参照不同的标准进行了房间面积和面宽的设计;公共空间与私密空间没有相互干扰，交通顺畅，起居室与餐厅54、厨房空间配置紧密协调，并设有入户的过渡空间，紧凑的空间布局使建筑使用面积系数达到85%以上。所有房间都有直接采光、并保证了日照的要求。每套均设计安排出贮藏间，并在卧室留有壁橱的空间。保证户户景观朝向良好，通风自然，力争多数房间享有南北好朝向，既为小区室外环境创造通风走廊。在户型和面积的选择上，参照XX当地的市场状况，设置了多种档次的户型，以满足各个层次的消费需求。所有房间、卫生间、厨房均为明间。三、 道路交通 项目周边路网发达，交通便利，道路规划与城市路网自然融合，社区车流组织于交通主轴道路上，在住宅外围设辅道，建筑周边设有消防环道和消防登高面，部分景观路在紧急状态下可兼做消防通道。第五章 55、项目营销推广一、 项目周边环境分析：（一）住宅部分：1、万科海悦汇城悦峰 基本信息行政区域：双流项目位置：天府大道（人民南路南沿线）和规划中的红星路南沿线之间，极地海洋公园旁方位：南 三环以外建筑类型：高层物业类别：普通住宅户型面积：99-122平米开发商：XX万科华东置业有限公司销售信息开盘时间：2012年8月11日，5期4号楼2012年11月，2013年3月17日入住时间：2015年销售状况：在售价格信息均价：7000元/平方米历史价格：2013-06-24 均价 7000元/平米2013-06-13 均价 7000元/平米2013-05-23 均价 7000元/平米详细信息容积率：4.756、4绿化率：30%建筑面积：700000平方米占地面积：103896平方米万科海悦汇城悦峰项目价格走势2、长城半岛城邦基本信息行政区域：高新项目位置：高新区濯锦东路（红星路南延线三环外锦江旁）方位：南 三环以外建筑类型：高层物业类别：高端住宅户型面积：110-270平米开发商：XX深长城地产有限公司销售信息开盘时间：2009年12月26日，三期2011年9月18日入住时间：二期2011年4月销售状况：在售价格信息均价：10000元/平方米历史价格：2013-06-20 均价 10000元/平米2013-06-08 均价 10000元/平米2013-05-17 均价 10000元/平米详细信息产权57、年限：70产权类型：大产权房容积率：4.26绿化率：56%总户数：2780建筑面积：550000平方米占地面积：106560平方米长城半岛城邦项目价格走势3、领馆国际城基本信息行政区域：高新项目位置：高新区红星路南延线与领馆大道交汇处（第三大领事馆区旁）方位：南 三环以外建筑类型：板塔结合,高层物业类别：普通住宅户型面积：55-174平米开发商：XX双流富豪实业有限公司销售信息开盘时间：2011年6月25日，新批次2011年8月中旬,7号楼2012年4月2号入住时间：2012年12月30日销售状况：在售价格信息均价：7000元/平方米历史价格：2013-06-17 均价 7000元/平米20158、3-06-08 起价 5800元/平米2013-05-17 起价 5800元/平米详细信息产权年限：70产权类型：大产权房容积率：3.3绿化率：60%总户数：2462建筑面积：350000平方米占地面积：73370平方米领馆国际城项目价格走势4、蒂梵尼基本信息行政区域：高新项目位置：高新区天府大道南段（大城际旁）方位：南 三环以外建筑类型：高层物业类别：住宅户型面积：50-95平米开发商：XX亚宝置业有限公司销售信息开盘时间：2012年9月9号新推4号楼，2012年11月25日（二期），2013年4月底入住时间：预计2013年，2014年12月（二期）销售状况：在售价格信息均价：7700元/平59、方米历史价格：2013-06-19 均价 7700元/平米2013-06-08 均价 7500元/平米2013-05-21 均价 7500元/平米详细信息产权年限：70年产权类型：大产权房开工时间：容积率：2011年06月01日5绿化率：30%总户数：2022建筑面积：260000平方米占地面积：42020平方米蒂梵尼TOWN项目价格走势分析5、麓山国际社区高层豪宅茵特拉基本信息行政区域：双流区域板块：麓山项目位置：人民南路南延线麓山大道二段六号方位：南 三环以外建筑类型：小高层物业类别：普通住宅户型面积：二居室 88-90平米四居室 154平米开发商：XX万华房地产开发有限公司销售信息开盘时60、间：2009年4月1日入住时间：预计2012年销售状况：在售价格信息均价：7300元/平方米历史价格：2013-06-24 均价 7300元/平米2013-06-10 均价 7300元/平米2013-05-28 均价 7300元/平米详细信息产权年限：70产权类型：大产权房容积率：1.9绿化率：66%总户数：368占地面积：6000平方米麓山国际社区高层豪宅茵特拉肯价格走势分析：6、江宇天府城基本信息行政区域：高新项目位置：天府大道极地海洋世界北侧方位：南 三环以外建筑类型：高层物业类别：普通住宅，公寓户型面积：40-135平米开发商：XX中奥华实业有限公司销售信息开盘时间：2013年4月2861、日入住时间：2013年6月销售状况：在售价格信息均价：7000元/平方米历史价格：2013-06-20 均价 7000元/平米2013-06-04 均价 7000元/平米2013-05-17 均价 6300元/平米详细信息产权年限：70产权类型：大产权房开工时间：2010年10月竣工时间：2013年02月容积率：5绿化率：0.65%总户数：1080建筑面积：1380000平方米占地面积：183334.25平方米江宇天府城项目价格走势分析：二、 商铺、写字楼：1、海昌CECXX极地海洋世界（商铺）基本信息行政区域：双流区域板块：华阳项目位置：天府大道南沿线南端方位：南 三环以外建筑类型：低层物业62、类别：商铺开发商：XX极地海洋实业有限公司销售信息开盘时间：2010年7月28日入住时间：2010年价格信息均价：21000元/平方米起价：15000元/平方米最高价：33000元/平方米价格说明：均价21000元/平方米历史价格：2011-03-25 起价 15000元/平米 均价 21000元/平米 最高价 33000元/平米2011-03-11 均价 21000元/平米2011-02-12 均价 21000元/平米详细信息产权年限：40产权类型：大产权房容积率：0.6绿化率：31.5%建筑面积：185000平方米占地面积：240000平方米海昌CECXX极地海洋世界近期价格走势简述2、花63、样年美年广场（写字楼）基本信息行政区域：高新区域板块：城南副中心项目位置：天府大道中段1388号方位：南 三环以外建筑类型：小高层物业类别：写字楼户型面积：30-180平方米开发商：四川西美投资有限公司投资商：花样年实业发展（XX）有好公司销售信息开盘时间：2009年9月入住时间：2012年3月销售状况：在售价格信息均价：10000元/平方米历史价格：2013-06-20 均价 10000元/平米2013-06-08 均价 10000元/平米2013-05-17 均价 10000元/平米花样年美年广场近期价格走势简述 综上所述：项目所在区域的普通电梯公寓、写字楼、商铺均价如下：项目占地面积（平64、方米）建筑面积（平方米）产品类型均价（元/平方米）万科海悦汇城悦峰103896.00700000.00高层普通住宅7000.00长城半岛城邦106560.00550000.00高端住宅10000.00领馆国际城73370.00350000.00高层普通住宅7000.00蒂梵尼42020.00260000.00高层普通住宅7700.00麓山国际社区高层豪宅茵特拉6000.00小高层普通住宅7300.00江宇天府城183334.001380000.00高层、普通住宅、公寓7000.00海昌CECXX极地海洋世界240000.00185000.00商铺21000.00花样年美年广场（写字楼）写字楼165、0000.00目前项目周边在售住宅的均价分布在700010000元/的区间不等。地段好、社区品质好的电梯公寓均价在7600元/。商铺均价21000元/,写字楼10000.00元/二、 项目定价根据本项目自身的优劣势情况，本项目的规模、产品设计上都具有一定优势，通过项目团队专业操作，能准确找到市场位置，确定以高品质住宅社区形象和产品面市，以合理的价格实现快速销售的整体思路住宅入市均价在7600元/较为稳妥。本方案测算保守估计7600元/。商铺21000元/,写字楼10000.00元/结合目前与本项目同品质社区住宅楼盘、商铺、写字楼销售价格情况，本项目的均价应该是具有较大的市场支撑。三、 项目营销66、推广(一) 营销推广总原则针对目标客户的兴趣，开展由客户兴趣觉得的系列活动，如运动、休闲娱乐、品鉴会等方面的活动。在活动中充分发挥目标客户的主观能动性，让客户觉得参与我们的活动不光是吃喝玩乐耍，还能结交生活上的朋友、工作上的伙伴。不仅要求客户参与活动，更重要是能组织开展活动。这样业主的参与性会大大增强。通过这样的活动，营销增强客户的“行动体验”的认同。第六章 项目SWOT 分析与定位一、 SWOT 分析(一) 优势分析􀏩S􀏪1. 资源优势（幼儿园。）2. 地块优势项目区域规划明确，生活配套设施完善，基础设施健全。本地块处于天府大道、红星路南延线、地铁一号线附67、近。属于规划住宅区域􀏫交通便利，生活配套完善，有良好的生活环境。(二) 劣势分析􀏩W􀏪1. 配套暂不成熟，在消费者心中离市中心心理距离较远。项目区域商务体系不发达。对XX地区的消费群体来说，离XX市中心心理距离较远，可能会影响其消费的选择。解决策略：一是配合XX市、双流政府的宣传、谬论导向，通过营销宣传、实地参观体验等方式拉近消费者的心理距。二是在政府的支持下，区域内将加快生活氛围的营造。(三) 项目机会􀏩O􀏪随着天府新区的建设和地铁一号线南延线的开通，将大大加快双流地区的城市化进程，区域的聚集效应及居住68、价值将得到大幅提升。(四) 项目威胁􀏩T􀏪近年来，政府陆续出台一系列土地、利率、信贷、税收等宏观经济调整政策，以抑制流动性过剩、控制投资过热及通货膨胀。未来几年国家将继续加大调控力度，落实已颁布的政策及措施，国家宏观调控可能会影响本项目的发展。比如信贷政策的影响会对项目运行中带来一些风险，使得一些不了解项目和形势的客户持币观望。解决策略􀏬这种宏观调控并非扼杀整个市场而是规范市场，使房地产市场发展更加健康和合理。这种政策对于高价拍地的房地产商有较大的影响􀏫而对于稳健拿地，严格控制土地成本的房地产商影响较小。综上所述：本地块处69、于一个优质的地段，居住环境较佳，项目附近人群对房屋需求较大，各类基本配套设施正在完善中，商品住宅开发的条件已经完善和成熟。通过一系列的强势运作和倾力打造，相信此项目的开发将使得项目地块的社会效应和经济效应最大化。二、 市场定位(一) 目标客群定位针对XX市购房消费者市场调研的结果，结合周边竞争项目，本项目的目标顾客主要定位为面向周边改善型住房需求者和具有购买固定资产用于保值、增值的中青年群体。目前XX房地产住宅客户可划分为三种类型􀏬1. 投资类客户此类客户极具投资意识，视野开阔，眼光独到，对地产认识深刻。这一类客户人数较少，占XX市场总数的10%以内。受国家政策的影响其数量还70、将进一步减少。2. 改善自用型客户此类客户有自己的价值观，事业稳定，决策理智，往往根据自身的需求行事，不易受舆论和广告的左右，受教育程度高，已拥有较强的经济实力。这一类客户占总数的70%左右，是最大的也是最重要的群体应重点关注。3. 中间型客户此类客户勇于进取，挣钱拼命，不失去生活中的各个机会。他们关注投资，游动性强，属冲动决策型。这一类客户占总数的20%左右􀏫属不稳定客户群。(二) 目标客群的职业特征1. 政府官员此类人士具有较高的社会地位、稳定的收入，大多已有单位分配的住宅，但希望一个更为私密、高档的生活空间。此类人群对档次、安全、私密及小区规划、配套有较高要求。3. 本71、地居民这类客户为本地有较高收入的群体，随着本地经济的发展和个人条件的提供需要改善目前的居住环境，提高生活质量。综上所述：本项目的目标客户群主要是政府机关人士和白领阶层人士，以及外地客户。(三) 项目形象定位。第七章 项目开发进度和计划一、 项目开发周期由于本项目地块规模较大，将定为二期开发，分为住宅部分和商业部分，一期为住宅，二期为商业部分，这样利于开发节奏的把握和市场宣传的集中发力，为项目的成功打好基础。项目开发周期为24个月,其中建设周期为22个月。二、 建设进度计划本项目计划在2014 年1月开始进行前期工作，2014 年9月开始动工建设，2014年11月初取得预售证并进行销售，201672、年9月底交房，工程建设周期为24个月。(一) 前期工作：主要工作包括市场调查、初步可行性分析、规划、设计、营销方案策划、员工培训、建筑施工设计、项目报建等内容。二、 销售回款随着地铁一号线南延线开通，该项目产品区域价值将处于一个快速提升的阶段，所以该项目的销售思路是控制节奏，稳中取胜在保障项目运营正常现金流的情况下，最大化的挖掘产品利润。2014年11月住宅预售，2014 年销售完成14% ，2015年销售完成41%2016年销售完成35%，2017年整体销售完成10%，2017 年后商铺及车库陆续销售。第八章项目财务评价一、项目预计销售收入二、项目预计总投资土地费用：计算指标（亩）估算依据（73、元/亩)金额（元）土地价款126.96 3,700,000.00 469,752,000.00 小计469,752,000.00 前期工程费：计算指标（平方米）估算依据（元/平方米)金额（元）报建费用296,454.77 120.00 35,574,572.40 规划设计费296,454.77 60.00 17,787,286.20 地勘及测量费296,454.77 3.00 889,364.31 三通一平296,454.77 3.50 1,037,591.70 小计55,288,814.61 基础设施建设费：计算指标（平方米）估算依据（元/平方米)金额（元）电气及照明工程296,454.7774、 39.42 11,686,247.03 供排水工程296,454.77 25.02 7,417,298.35 供气工程296,454.77 14.52 4,304,523.26 供暖工程296,454.77 0.00 0.00 排污工程296,454.77 12.37 3,667,145.50 小区道路工程296,454.77 15.76 4,672,127.18 管线及设备296,454.77 13.22 3,919,132.06 绿化和设施296,454.77 51.45 15,252,597.92 环卫设施296,454.77 6.50 1,926,956.01 其他296,454.775、7 1.02 302,383.87 小计53,148,411.17 建安工程费（住宅）计算指标（平方米）估算依据（元/平方米)金额（元）土建/安装124,160.61 1,538.85 191,064,554.70 消防124,160.61 8.37 1,039,224.31 通风、动力等124,160.61 2.09 259,495.67 其他124,160.61 4.52 561,205.96 小计192,924,480.64 建安工程费（商业）土建/安装/装饰172,294.16 3,415.43 588,458,642.89 消防172,295.16 8.37 1,442,110.4976、 通风、动力等172,296.16 2.09 360,098.97 其他172,297.16 4.52 778,783.16 小计591,039,635.52 建设费用：计算指标（元）估算依据金额（元）管理费用销售额1.5%2,825,768,196.00 1.50%42,386,522.94 销售费用销售额2%2,825,768,196.00 2.00%56,515,363.92 财务费用（一年）400,000,000.00 1.00%48,000,000.00 小计146,901,886.86 不可预见费用建设费用2%146,901,886.86 2.00%2938037.737总计1,577、11,993,266.52 三、 项目预计损益表第九章 项目风险分析一、 政策与环境风险任何项目都在一定的经济、市场、法律、产业政策等环境下存在和发展的外界环境如财税、金融、法律法规的变化、通货膨胀、汇率变化、自然环境的变化等都可能会在不同程度上对项目产生一定的影响。由于此类风险是外界客观存在的，属于不可控风险，不以人的意志为转移，项目有关各方不能防止风险的发生，但可通过合理的分散或转移等手段降低由于风险带来的损失。此外，项目有关各方也应密切注意与项目有关的财税、产业政策和法律法规及技术标准等的变更或可能发生的变化，以便及时制定相应的应对措施。二、 市场风险如前市场预测与分析所述，双流县作为X78、X的副中心，属于高科技集中地，将给该区域的发展注入强大的活力，并且由于该区域地段、条件等决定了以后会有更多的高端楼盘，因此易受到同品质楼盘的挑战市场竞争的激烈程度将会成几何倍数增加。三、 成本风险项目施工过程中，我们将积极采取以下措施来控制成本：􀏬（1）科学地进行项目成本的预算和预算控制，减少不可预见费用的发生。􀏭（2）规范招投标管理，严格控制建设内容的调整和成本费用的增加严格施工环节管理，提高施工质量，减少不必要的物料损耗和不必要的成本。第十章 项目综合评述项目将充分挖掘项目特色，发挥景观环境优势和区域优势，依托公司专业开发团队，按照既定的市场定位和项目定位，确立项目市场形象和品牌形象，项目概念将得到充分体现，更容易地展示出企业的形象和品牌。从项目的经济和社会效益来看，本项目不但具有较高的经济效益􀏫而且通过本项目的实施，极大地引领XX北部片区房地产业的发展并进一步改善该地区人居环境。74