1、山西住宅裙房会所及公建附属工程新建项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月山西住宅裙房会所及公建附属工程新建项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月68可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章 总 论11.1、项目概况11.1.6、项目建设内容：11.1.7、项目建设规模：11.1.8、项目估算总投资2、与资金筹措：11.1.9、公共设施条件11.2、可行性研究报告编制依据、原则和研究范围31.2.1、编制依据：31.2.2、编制原则31.2.3、研究范围：41.3、主要技术经济指标：51.4、项目建设单位概况：51.5、项目实施背景61.6、结论及建议111.6.1、结论111.6.2、建议11第二章 项目投资环境分析112.1、XX县的区域概况112.1.1、自然概况112.1.2、社会经济状况132.2、XX县城总体规划概述162.2.1、产业发展与布局规划：17第三章 市场分析253.1、项目建设的背景253.2、XX县房地产市场概况283.3、XX新区房地产市场概况283.4、市场竞3、争分析293.5、目标市场定位30第四章 工程建设条件分析3041、气象条件304.2、工程地质条件304.2.1、地形地貌314.2.2、地层时代局成因类型314.2.3、水文地质314.2.4、地基土层314.2.5、岩土工程评价314.3、公用设施条件32第五章 工程建设方案335.1、地块特征分析331、项目区位分析332、项目交通分析333、项目人流分析334、项目周边规划345.2、项目SWOT分析341、项目优势分析342、项目劣势分析：343、项目机会分析344、项目威胁分析345.3、建筑设计的指导思想351、独栋别墅设计要求352、花园洋房设计要求373、小高层设计要求384、1、风格取向原则39营销所需景观节点设计40第六章 节能方案分析416.1、节能设计依据标准和节能规范：416.2、能耗状况和能耗指标分析426.3、节能措施和耗能指标分析431、建筑节能432、节能节水措施45a、节能措施45第七章 环境和生态影响分析467.1、环境和生态现状：477.2、生态环境影响分析：477.2.1、建设施工期主要环境污染分析477.2.2、建设运营期主要环境污染分析487.3、生态环境保护措施：487.3.1建设施工期环境保护措施497.3.2、项目运营期环境保护措施517.4、地质灾害影响分析：537.5、特殊环境影响：537.6、环境影响评价：53第八章 投资估5、算及资金筹措538.1、投资估算编制依据：538.2、投资估算范围：548.3、投资估算：548.4、资金筹措：55山西XX房地产开发有限公司XX小区一期项目投资估算表56第九章 项目组织管理589.1、项目管理机构：581、项目组织机构582、管理部门职责589.2、项目监理：59第十章 项目建议实施进度5910.1、项目实施进度综述：6010.2、项目实施进度计划：60第十一章 项目招投标管理6111.1、编制依据：611、中华人民共和国招标投标法6111.2、项目招标表：61山西省建设项目招标方案和不招标申请表62第十二章 财务分析6212.1、编制依据637、其他相关文件及经济法规636、12.2、财务评价基础数据631、财务价格632、利润及分配6412.3、基本参数6412.4、销售收入及财务赢利性分析641、销售收入估算642、利润总额653、所得税（所得税税率按25计取）6512.5、财务分析结论：65第十三章 风险评价6513.1、主要风险651、宏观经济环境662、政策风险663、市场风险664、资金风险6613.2、风险控制66第十四章 结论与建议6714.1结论6714.2建议：685、注意安全施工，文明施工。68第一章 总 论1.1、项目概况1.1.1、项目名称：XX新区XX小区一期工程1.1.2、项目建设单位：山西XX房地产开发有限公司1.1.3、项目建设性7、质：新建1.1.4、项目法人代表：1.1.5、项目建设地点：山西省XX县XX镇XX村（高速公路出口北侧）1.1.6、项目建设内容： 规划建设12幢6层住宅，1幢9层加裙房会所，6幢11层住宅，公建附属配套设施以及场地道路硬化、绿化等。1.1.7、项目建设规模：该项目一期用地面积53887.14，总建筑面积80754，其中住宅面积50400，会所面积10854。1.1.8、项目估算总投资与资金筹措：本项目建设总投资 ，其中：建安工程费 万元，其他费用 万元，预备费 万元。项目建设资金由山西XX房地产开发有限公司自筹。1.1.9、公共设施条件该项目建设地点位于XX县XX镇XX新区，项目所在区域的供8、水、排水、供电、暖通、供气、通讯等基础配套设施均做了详细规划。1、给水本项目水源以马和深井水作为供水水源，其水源充足，水质符合国家饮用水标准。2、排水根据XX县总体规划，项目区雨水由雨水管道适当集中后，通过集中出水口排入就城市雨水管网。生活污水由污水管网收集后进入污水处理厂，经二级处理达标后排入汾河。待条件具备时，污水可经过深度处理，回供陈镇用作浇洒。3、供电根据XX县城市总体规划，项目区供电规划以XX110KV变电站作为供电电源，从XX110KV变电站出2回10KV线路供给项目区生活和生产用电，用电部门按用电负荷设置用电变压器，即可解决用电问题。4、暖通该项目冬季取暖由城市集中供热集中供给。9、5、燃气该项目采用天然气管道入户。6、通讯工程根据XX县城总体规划，XX新区建成区范围内通讯主干线路，布置在xx大道两侧，并全部采用地下管道电缆敷设。项目区可以根据需要由就近的通信基站接入。1.2、可行性研究报告编制依据、原则和研究范围1.2.1、编制依据：1、国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发200724号）2、国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发20104号）3、关于建设项目可行性研究试行管理办法4、投资项目可行性研究指南5、建设项目经济评价方法与参数6、投资项目经济咨询评估指南7、XX县城总体规划、XX镇总体规划8、拟建场地地形图9、建设单位提供10、的其他有关资料及调查资料1.2.2、编制原则1、充分合理利用场地，做到功能分区合理，规划有序整齐，符合规范，具有合理性、时代感和前瞻性。2、个性化的总平面布局，安全通畅的交通流线、生态化的景观绿地系统、独特的建筑环境氛围、经济合理的规划、灵活、可变、可操作性的发展战略。3、总体建筑风格应与XX县XX镇新区住宅的整体规划风格相协调，不破坏XX古镇的风貌；突出居住小区经济、合理、宜居的特点，功能布局齐全实用。4、充分利用山西省XX县资源方面的优势，节省投资，缩短工期，提高效益。5、认真贯彻执行国家有关法规、规范，搞好环保、节能、卫生安全及消防等设计。1.2.3、研究范围：根据国家对建设项目可行性研11、究报告工作范围和深度规定以及项目建设单位委托书确定该项目可行性研究范围，应阐述清楚以下7项所包括内容，以便为相关部门对该工程项目决策建设提供可靠和准确的依据。1、对项目的投资环境、建设条件进行分析论证；2、对项目建设的必要性和可行性进行分析论证；3、对项目总体规划的合理性进行分析论证；4、对项目建筑设计与结构设计的可行性和合理性进行分析论证；5、对项目在建设和运行过程中的环境保护、节能措施、劳动安全等方面提出意见。环境保护方案按环保部门批复的环评意见实施；6、根据可行性研究的规划方案和建设内容进行投资估算，并提出资金筹措方案；7、根据确定的规划方案制定工程实施进度及招投标方案。1.3、主要技术12、经济指标：一期用地经济技术指标如下表。项目数量单位规划总用地面积53887.14可建设用地面积30978.05总建筑面积80754其中地上建筑面积61254地下建筑面积19500地上部分分项面积其中住宅面积50400会所面积10854容积率1.14绿化率40建筑密度25户数276户停车数280辆其中地上停车0辆地下停车280辆1.4、项目建设单位概况：“XX”小区项目建设单位山西XX房地产开发有限公司，公司成立于2008年7月31日，是由山西省住房和城乡建设厅批准成立的房地产开发、经营企业，注册资本2000万元。公司地址为XX市榆次区迎宾路3号，法定代表人：张石岗；经营范围：房地产开发、经营。13、公司现有员工32人，其中具有中级以上职称的管理人员有19人，持有资格证书的专职会计人员有5人。公司按照现代企业制度的要求，不断完善企业管理，正确处理客户、员工和股东的利益关系，以顾客为关注焦点；内部建立了完善的竞争机制、激励机制和监督约束机制，质量保证体系、服务体系、企业文化日益完善。公司下设五部一室，即工程项目开发部、销售部、财务部、预决算部、统计部、办公室。售后服务办公室、物业公司等部门，管理团队主要成员有：董事长张石岗先生，董事张志强、贾荷香、贾小林、张晓钰。主要管理人员：张云贵、狄新武、韩俊昉、张建国、师小丽、刘贵环、穆俊卿、李春娥。1.5、项目实施背景XX县位于山西省中部，XX市最南14、端，距省会太原150公里，总人口25.2万人，其中城镇人口9.7万人，乡村人口15.5万人，人口密度为184.2人/平方公里。北邻介休，南接霍州县，东靠沁源县，西连交口县、孝义市，有“燕冀之御，秦蜀之经”之称。于隋开皇十年（公元590年）置县，距今已有1400多年的历史。隋初属平周县（今介休市），隋开皇十年，隋文帝杨坚北巡挖河开道，获一巨石，似铁非铁，是石非石，色苍声铮，以为灵瑞，遂命名为“XX”，割平周县西南地置为XX县。XX县为暖温带季风气候区。平均海拔800米，平均气温界于9.910.6之间，年平均降水量为320738毫米，霜冻期为九月下旬至次年四月中旬，平均无霜期界于144184天之间15、。XX县是山西省产煤大县之一，县域境内地下矿藏资源丰富，其中煤炭、石膏、硫铁矿储量丰富，品质优良。全县含煤面积860平方公里，占全县总面积的71.3，地质储量为91亿吨。石膏储量达17.2亿吨，矿石纯度达9098，为特级品和一级品，享有XX“雪花膏”之称，是华北地区第二大石膏矿床。硫铁矿储量达2亿吨，是全国煤系硫铁矿的主产基地之一。2010年XX县生产总值130亿元；财政总收入27.1亿元，居全市（XX第一、全省县级第四）在全省县域经济社会发展评价中，从2007年的第14位上升到2010年的第3位。与其他山西城市相比，第三产业占GDP比重、就业人员分布主要指标来看，XX县已具有较为成熟的工业基16、础，再从矿煤炭收入量和销售量来看，XX县都具有典型的工矿业城市的特征。为了走可持续发展经济路线，XX出台了一系列对于非煤类和高新产业的经济优惠政策（退费退税）。近两年XX在全县范围内展开了前所未有的环保治理和造林绿化工程，一级天数实现零的突破，进入全省重点监控县（市）前十位；投入近亿元进行生态环境建设，全县林木覆盖率达到40.78;在全省率先启动了汾河流域生态治理修复于保护工程。2008年荣获“全市环保专项行动优秀单位”、“全市林业建设先进县”等称号。XX县历史悠久，名胜荟萃，风景独秀。全县共有文物古迹46处，旅游资源极为丰富。属国家级文物保护的有XX古遗址，省级文物保护单位有王家大院、资寿寺17、韩信墓、文庙、晋祠庙、厦门古堡、后土庙、XX，XX介子推祠（清明节发源），石膏山森林公园为国家级森林公园，省级风景名胜区。明清时期XX县有四大家族，分别为两渡何家、厦门梁家、XX王家（如今王家大院）、蒜峪陈家。XX是山西南北交通运输之要冲。目前城市周边主要的对外交通通路主要有3条公路和1条铁路，分别为京昆高速（大运高速）、108国道、S221省道（XXXX、太原）和同蒲铁路复线，目前正在开工建设的大西高铁（西安大同）在XX东设站，原计划2014年竣工，预计2013年左右竣工，将大大提升城市的经济和生活属性。城市位处交通要冲，与周边城市交通便利，随着高铁的建设，将进一步拉近XX和周边省会城市的18、时间距离，周边城市对XX的辐射将进一步加大。XX位于狭长的汾河峡谷，向东沿XX河延伸，向西与汾河接壤，呈“丁”字型。受地形限制，城区可用面积十分有限，城区面积仅4.8平方公里。随着城市人口的快速集聚和城市自身发展需要，有限的城区面积显然已不能满足，因此政府提出了“拉大城市框架、扩展城市规模、美化城市景观、提升城市品位”的城市建设思路。XX县的“十二五”规划纲要。确立了以“再造两个XX，冲刺全国百强”为目标，以构建“富强XX、生态XX、幸福XX”为主旨，全面加强新型工业强县、核桃经济大县、现代旅游名县“三县”建设，努力成为全省“四化”建设的样板间、转型跨越的先锋队这一“十二五”发展战略目标体系。19、这一目标体系，体现了贯彻上级精神与XX实际的结合。目前确定了县城和XX新区两个复合中心，县城是全县的政治经济中心，XX新区重点发展商贸、旅游、文化、教育、服务产业。XX新区控制范围为XX镇、马和乡的主要辖区范围，总面积85平方千米。适宜建设用地面积为21.9平方千米。近期用地面积近5平方千米，远期人口规划30万人。项目位于XX新区，位于县城核心区东北方向，距离约为9公里。XX新区目前为开发初期，基本处于空白阶段。区域远离老城区及工业、产煤区，路况良好，自然旅游资源遍布，空气清新，绿色盎然，生态宜人，自然环境明显优于老城区。全国知名旅游景点王家大院，山西文化代表，清代民居建筑之集大成者。本案位于20、公路进入王家大院的必经之路，并有良好展示面，有利于项目品牌形象的快速传播。省级重点高级中学，5000余名学生的大型学校，XX最好的高中优秀的教育资源，在日益重视教育的今天，将是本案良好的推广资源之一。XX唯一的五星级酒店，当地高端消费场所代名词，拉升区域高端形象的重要物业之一。XX派出所紧邻本案，完全消除了新区初始，周边冷清带来的居住不安全感，未来本案安保可考虑与XX派出所形成联动，进一步增强项目竞争力。本案北侧为老旧小区，以及正在建设中的新农村改造住宅。项目南侧政府规划了1500森林公园，将是本案可直接享用的重要自然景观。公司认为当前是该项目开发的最佳时期，适时提出开发该项目。1.6、结论及21、建议1.6.1、结论该项目设计合理，规模适中，项目的建筑密度、容积率、绿化率、户型面积及户型比例等主要技术指标均符合国家关于商品房开发的有关政策要求，项目的建设符合国家政策和XX县城总体规划及XX古镇保护规划的各项要求，布局人性化，结构安全可靠，外观新颖美观大方。项目建成后将带动XX新区的繁荣发展。该项目建设的基础条件均已具备，建议尽快实施。1.6.2、建议1、应加强对建设资金筹措力度，确保工程建设资金及时到位。2、建议及早做好外部环境协调工作，以便使工程建设尽快开工保值保量顺利完工，创建一个优质工程。3、组建精明能干的技术队伍或聘请专业项目管理人员进行技术指导，力求降低成本，减少投资风险。422、合理、科学地做好施工现场设计和工期安排。第二章 项目投资环境分析2.1、XX县的区域概况2.1.1、自然概况1、区域位置XX县位于山西省中部，XX市西南端。北与介休市、孝义市相邻；南与霍州市、汾西县接壤；西与交口县交界；东与沁源县相望。县域东西宽约53.5公里，南北长约39公里，总国土面积为1206平方公里。2、地形地貌本县地处黄土高原属土石山地，整个地势东高西低，地层分布从东到西，平均海拔850m左右，县域由东西两山向中部汾河谷地自燃形成了三级阶梯分别占国土总面积的27.8%、57.6%、14.6%。XX县四周群山环绕，山峦重迭，山地和丘陵面积占90%以上，中部为汾河谷地，县城居于谷地之中23、，为XX通往晋南之咽喉。县境东部有太岳支脉石膏山；海拔2532米，西部为丘陵地形属吕梁山脉，较大山为县城西北14.5公里出的新建塬，海拔1275米，坡度约40度，顶部平坦，面积12平方公里左右，是控制两渡至西山、控制XX河西的战略要地。境内主要河流汾河切穿南部韩信岭形成下峡谷，是沟通XX与临汾两地区的交通要道。其他还有仁义河、双池河、交口河等支流。3、气候气象本县气候属暖温带大陆性季风气候区，年平均气温9.910.6之间，年平均降水量为320738mm，县域多西南风，东北风次之，年平均风速为1.9m/秒，无霜期为144-184天之间。4、建置沿革早在史前XX境内就有先民居住，在建县以前属介休地24、域。隋开皇十年（590年）文帝杨坚巡幸太原，傍汾开道获一石，因以为瑞，遂于此地置县，割平昌县西南地命名“XX县”，属西河郡。唐贞观十七年（643年）废吕州，XX县改属汾州，开元十一年（723年）改属河东道太原府；XX属平阳府（河东道），万历廿三年（1595年）改属汾州府。万历四十二年改属平阳府；清初属山西省平阳府。乾隆三十七年（1772年）设霍州直隶州，辖XX县；1948年6月XX解放，9月，灵东、灵西民主政府合并成立XX县人民政府，归太岳一专区管辖。1949年9月榆次专署成立，XX划归榆次区管辖。1958年11月榆次专署改称XX专署，XX并入介休，1961年7月恢复原建置，XX仍归XX专署。25、1999年XX撤地建市，XX属XX市至今。2.1.2、社会经济状况1、产业基础雄厚以产业优化升级、企业集群发展、资源循环利用为发展方向，坚持推进经济结构调整，全力实施大项目、大企业战略，已初步形成以煤焦、煤化工、冶金、建材、电力为主的五大骨干支柱产业体系，列入山西省重点发展的八大焦化基地和五大甲醇联产中心，工业经济占全县国民经济比重的80。煤炭行业通过资源整合，煤矿从216对减少为90对，原煤生产能力1803万吨/年；洗煤行业现有企业223户，60万吨以上36户，精煤生产能力8896万吨/年；焦炭行业6大机焦企业形成焦炭生产能力420万吨；煤化工行业的中煤九鑫30万吨甲醇、九鑫30万吨煤焦油和26、聚源10万吨甲醇等项目开始筹备建设；建材行业的晋投夏工68万吨水泥项目为干法回转窑水泥生产线投产；冶金行业现有6户碳素企业，阴极碳块生产规模居全国第一，晋阳碳素是全国最大的铝用阴极碳块生产企业，销售份额占全国的1/5。电力行业现有企业6户，电力装机容量12.85万KW。到2011年，全县将形成2300万吨原煤，1500万吨精煤、600万吨焦炭、10万吨碳素、50万吨甲醇、30万吨焦油加工120万吨水泥以及50万KW电力装机容量的生产能力。2、旅游资源众多XX境内名胜古迹众多，自然风景优美。XX镇被建设部和国家文物局命名为首批中国十大历史文化名镇，并位列榜首；全国重点文保单位、国家4A级景区王家27、大院，以其独特的三雕艺术和恢宏的气势被誉为华夏民居第一宅;千年古刹资寿寺以十八罗汉头像失而复得蜚声海内外；“XX”，为全国第二大铁陨石。近年来，随着旅游业的迅速发展，已经初步形成了以XX历史文化名镇、王家大院为龙头，集建筑文化、民俗风情、自然风光、人文名胜为一体的旅游景观和独具特色的旅游经济带。3、投资环境宽松XX县大力倡导“管理就是服务，服务必须一流”的理念，全面推行“首问负责制”、“服务承诺制”、“限时办理制”，对来灵投资的企业实行全程跟踪，提供保姆式服务，对项目所涉及的税收、土地、规费、配套服务实行全面优惠，提供全程、完善、优质、高效服务，着力营造“亲商、富商、安商、乐商”的投资软环境，28、使企业能集中精力创业。目前，中央大型企业中煤能源集团、保利集团，世界铝业三大巨头之一的俄铝集团，世界知名的电力企业日本电源开发株式会社，全国知名民营企业横店集团、银亿集团等30余户国内外知名的大企业、大集团已经在XX稳定投资，达成引资意向150亿元，落实资金30亿元，成为XX经济发展不可或缺的重要力量。“十二五”期间，XX县将继续以科学发展观统领全局，突出率先发展主题，全面实施“开放引进、民营赶超、项目带动、环境保障”四大战略，突出抓好“工业新型化、规模化、循环化”和“城镇集群化”两个重点，采取“工业向园区集中、人口向城镇集中、住宅向小区集中”三项措施，加快建设，加速发展，努力构建实力强劲、生29、活富裕、生态良好、文明和谐的新XX，把XX建设成为山西中部最具活力的经济带和城市群上一颗璀璨的明珠。到2011年，争取实现三大目标：全县财政总收入超过20亿元，农村人口转移占到农村人口总数的一半以上，城镇化率达到60%以上。4、农业全县现有耕地38.24万亩，主要粮食作物有小麦、玉米、谷子、豆类、高粱等。经济作物有油料、蔬菜等。森林覆盖面积为27.5万亩。5、交通南同蒲铁路纵贯县境中部，是XX县对外交通的大动脉。大运公路途径县境，此外还有县级公路和乡镇级公路多条，连接着境内各个乡镇、厂矿和绝大部分村庄。2.2、XX县城总体规划概述新一轮的城市总体规划XX县县城总体规划（20102020）由山西30、省城乡规划设计研究院编制，同年由XX市规划局组织相关专家进行通过评审。、区域定位：XX县是山西中部的能源基地、全国知名的晋商文化旅游区、XX市新兴工业区的重要组成部分。2.2.1、产业发展与布局规划：（一）农业发展与布局规划农业发展基本思路：保持粮食生产基本稳定，优化农业结构，大力发展优质、高效、生态、设施农业，着力做大畜牧业，加快发展林果业，培育壮大蔬菜业，积极开展休闲观光农业。按照区域化布局，规模化经营要求，合理调整农业布局。培育、壮大农业龙头企业，延伸农产品链条，形成龙头企业联合合作组织、合作组织带动农户的农业产业化体系。加大农业基础设施建设力度，建立有效的抗旱减灾体系，提高农业抵御自然31、灾害的能力。农业产业布局：以XX、马和、王禹、梁家焉、段纯、两渡、夏门为发展种植业的重心地域。在翠峰、梁家焉等乡镇建设玉米示范区，重点推广农大108粮饲兼用玉米品种；在南关西许一带建设小杂粮基地，重点推广晋谷21号，引进沁州黄品种；在马和、XX等乡镇建立黄金梨、水晶梨示范基地；在边山发展以核桃为主的干果种植；积极扩大中药材的种植面积；沿河流域积极发展蔬菜种植。农业推进措施：完善基础设施建设以及农业发展的基本农田建设；完善农业科技服务体系，积极引导农民发展旱作农业；完善农村金融服务体系，进一步完善和深化农村信用社改革；建立集中统一的农产品批发市场；以工补农，工农共建。（二）工业发展与布局规划工业32、发展基本思路：依托县域产业与经济发展优势，以建立节约化、多元化的支柱产业体系为目标，以传统产业新型化、新型产业规模化为导向，以促进经济增长方式的根本性转变为着力点，集约化发展煤炭开采业、电力工业，规模化发展煤化工产业，配套发展建材与新材料产业，多样化发展农副产品加工业，逐步形成多元化产业体系。积极推进煤炭、焦炭、化工、冶金、建材、电力等行业的循环经济型企业和循环经济型工业区建设，积极探索符合县情的循环经济发展道路，促进经济与资源、环境协调发展。实施大企业战略，扩大企业规模与产业集中度，抓好重点工业区建设，促进工业布局的相对集中，加强产业整合，积极推进产业集群化发展，从大型企业、工业区两个层次推33、进经济结构调整。工业产业布局：县域工业形成“一园、四区”（段纯工业园区、两渡工业小区、南关工业小区、厦门工业小区、城东综合经济区）的布局格局。段纯工业园以煤化工为发展主线，并带动产业链的相关工业发展，进一步壮大产业集群。同时要依托镇域丰富的硫铁矿资源积极发展硫化工业；两渡工业小区的产业发展以原煤洗选、煤矸石发电为主导方向；南关工业小区的产业发展以煤化工为主导方向；厦门工业小区的产业发展以建材、冶金为主导方向；城东综合经济区以发展洁净型工业、新兴产业、高新技术产业为主。工业推进措施：拓展工业化资本措施的渠道；加强技术创新，以信息化带动产业的发展；通过企业之间的整合做大产业规模，形成集团化、规模化34、企业组织形式。（三）第三产业发展与布局规划第三产业发展基本思路：通过区域性市场中心的建设，促进商品的流通与销售，促进当地消费水平的提高；加快交通运输业等基础设施的建设与发展，拓宽县境内乡、镇、村之间，以及本县与外界联系的通道，积极发展现代物流业；突出发展面向本地优势产业的服务业，大力拓宽社会居民生活服务业；在做大做强第三产业的同时，全面提升服务质量和水平，增强城镇的聚集和辐射功能。第三产业布局：重点推进中心城、南关、两渡、段纯“一主三副”的城镇第三产业发展，加强厦门镇旅游服务基地建设，以区域中心带动整个县域的服务业。、城镇空间布局、职能、规模：县域城镇总体布局结构为“1145”：即：形成“一心35、一轴、四点、五园区”的布局格局。“一心”，即县域中心城（由县城、XX镇区及其间的连接段构成），是县域人口集聚与城镇建设的重心，全县的综合服务和创新中心，区域增长极核。以新区建设为契机，加快空间结构调整步伐，完善功能，提高质量，增强实力，扩大规模，强化对全县的辐射和带动作用及提升区域地位。“一轴”，为沿汾河谷地与大运一级公路形成的县域城镇与经济发展主轴线，是县域最重要的人口城镇产业生态聚合轴。“四点”，为两渡、段纯、南关三个区域性中心城镇和夏门旅游次中心。“五园区”，为两渡、段纯、南关、交口四大工业园及XX新型产业区。城镇体系职能结构规划：强化县域中心城的综合职能（翠峰镇实现与政治、经济中心、36、新型工业区及旅游服务基地，以发展物流、商贸服务业为主；XX镇是县域文化教育中心，旅游及旅游服务基地）。在中心城逐步退出高污染、占地大的传统工业生产职能；加强其他城镇的职能分工，形成综合服务功能较强的城镇职能体系。城镇体系职能等级：规划县域城镇体系职能等级为“一心、四镇、多点”的三级结构。“一心”即县域中心城，为城镇体系的一级城镇；“四镇”即南关镇、段纯镇、两渡镇、夏门镇，是城镇体系的二级城镇；其他城镇与集镇为三级城镇。城镇职能分区（即城镇服务范围）：县域中心城全县；南关镇镇域、县域南部；两渡镇镇域、县北部；段纯镇镇域、县域西部；夏门镇镇域、县城旅游次中心。规划县域各城镇职能分工详见下表。表2-37、1 XX县城镇体系职能结构规划职能等级城镇名称职能类型主要职能县域中心县城（翠峰镇）综合型县域政治、经济中心，XX市南部门户，高新工业基地及旅游服务基地，以发展物流、商贸服务业为主。XX镇工贸及旅游型历史文化名镇，宜居城镇，XX县域的旅游服务、文化教育中心，XX镇域的综合服务中心重要城镇南关镇工贸及旅游型县域南部中心城镇、交通枢纽，区际贸易市场，煤化工基地，生态旅游区两渡镇工贸型县域北部中心城镇，原煤洗选，电力工业基地，区际贸易市场段纯镇工业型县域西部中心城镇，煤化工、硫化工基地夏门镇工业及旅游型县域中部重要城镇，县域的旅游次中心和旅游服务基地，建材、冶金工业基地，县城工业产业外迁安置地一般城38、镇梁家焉乡农贸型以农副产品加工、集市贸易为主的农贸型乡及镇和乡域中心英武乡农贸型以农副产品加工、集市贸易为主的农贸型乡及镇和乡域中心。坛镇乡农贸型以农副产品加工、集市贸易为主的农贸型乡及镇和乡域中心马和乡农贸型以农副产品加工、集市贸易为主的农贸型乡及镇和乡域中心。王禹乡工矿型以煤矿工业为主的乡集镇。交口乡工矿型以煤矿工业为主的乡集镇。城镇体系规模结构规划：遵循“突出重点，促进聚集”的总体指导思想，规划县域城镇规模结构如下表。表2-2 XX县城镇驻地人口规划表 （单位：万人）城镇名称现状人口2020年规模等级城镇数量县城中心城7.9014.5101南关镇2.873.04两渡镇1.882.0段纯镇39、0.831.5夏门镇0.801.0梁家焉乡0.110.150.56英武乡0.080.15坛镇乡0.150.2马和乡0.350.4王禹乡0.130.15交口乡0.100.15、县域综合交通规划：（一）公路网络发展规划规划公路网络分三个层次。第一层次（通道型公路布局）：峪南线（峪口南关），全线路面拓宽改造，技术等级提升为一级；夏木线（夏门木瓜曲），全线路面拓宽改造，技术等级提升为一级。第二层次（叶脉型公路布局）：大运高速公路陈家山互通口至玉成段全线路面拓宽改造，技术等级提升为一级；富王线（富家滩）、坛富线（富家滩坛镇）、义两线（义棠）、解梁线（解放桥梁家焉）、峪霍线（玉城郝家庄段）等公路进行全线路40、面拓宽改造，技术等级提升为二级；旅游公路，XX红崖沟段、东夏线王家大院段、马和介庙林场段、东夏线资寿寺段道路等级提升为一级，新建峪口介庙林场段旅游路，技术等级为二级。第三层次（网络状公路网布局）：在规划期内实现村村通油路。（二）铁路建设规划加强各铁路站场建设，规划将XX站站内线路延长至1050米，以增加运力；延伸汾西电厂铁路专用线至南关工业小区；新建中煤九鑫铁路专用线，该专用线从XX的富家滩引线，设计规模300万吨/年；在铁路线穿越城镇人口密集区域时，考虑设置立交；搞好铁路沿线的绿化隔离带建设，隔离带宽度应不小于30米。、城市性质：中心城是中国知名的晋商文化旅游区，是以旅游业、高新产业为主的、41、第三产业发达的宜居城市。其中，县城是县域政治、经济中心，XX市南部门户，新型工业区及旅游服务基地，以发展物流、商贸服务业为主；XX镇是县域文化教育中心，旅游中心及旅游服务基地。、规划区范围：包括翠峰镇部分地区（原城关镇、原水峪乡范围）、XX镇和马和乡，总面积210.13平方公里。、城市用地发展方向：规划期年内中心城建设用地发展以新区建设为主，县城区改造为辅，同时加强对XX古镇的修复和环境整治。新区建设由北向南逐步有序向马和和大运高速公路东方向发展，县城区以内函式挖潜改造，重点是城中村改造和工业用地的整合调整，县城连接段主要以恢复古村落风貌，整合村庄居民用地，发展新型产业用地为主，并加强xx大道42、和XX河的生态绿化建设。、发展规模：（一）县城人口规模确定到2015年，中心城人口规模为11.65万人；到2020年，中心城人口规模为14.5万人。（二）县城用地规模2020年，县城建设用地1502.6万平方米，人均103.6平方米。九、功能结构中心城远景空间布局结构形式仍为“三区、三轴、一圈”。在规划期内，旧城居住建设的重点是结合城中村改造进行居住区建设。新建居住区主要布置于水峪河以西、铁路专用线以北、小河南路以南的地域。新城区居住建设的重点是新区居住区建设。同时结合古镇保护和旧区的更新改造适度调整现有居住用地，拆迁与古镇保护相冲突的居住建筑。整合连接段内的村庄用地，保留延安、苏溪、尹方和南43、蒲等4个村，形成两个居住组团延安居住组团、苏溪-尹方居住组团。限制南蒲村庄建设用地的发展。第三章 市场分析3.1、项目建设的背景我国是人口大国，住房问题一直是人民群众最关系、最直接、最现实的民生问题。改善居民住房条件，发展房地产业已成为构建和谐社会的重要内容。通过房地产开发，可以迅速改变城市面貌，提高人民居住水平，挖掘城市用地潜力，是改善人居环境、实现土地利用集约化的重要途径，也是激发城市升级与活力的重要手段，是加速城市经济发展与加强投资的重要措施。另一方面，在城市拆迁改造中，房地产开发也起到重要的作用，我国许多城市在市场经济发展的大潮和经济规律的作用下，通过房地产开发推动城市拆迁改造步伐，为44、国家和社会的发展提供有力的支持作用。作为房地产业的四线城市，XX县具有优越的自然环境、深厚的文化底蕴、丰富的矿产资源、发达的交通条件、优越的区位优势，奠定了房地产市场发展的自然区位基础，为房地产业快速发展创造了有利的条件。作为XX市产煤大县，XX县近年来区域经济持续快速发展，新型工业化和城市化进程不断加快，居民收入、消费水平和消费需求稳步提高，共同构筑了房地产市场繁荣的社会经济基础，为房地产业快速发展提供了广阔的市场空间。上世纪90年代中后期，我国房地产业开始高速发展，成为支撑国民经济增长的重要产业。特别是北京、上海、广东等发达城市，由于受经济条件的局限，房地产业的发展相对滞后。直到2000年45、，XX县的房地产业才正式起步，但随后发展迅速，并逐步成为一个支柱产业。真正的大发展是在2007年，当年房地产业占全市第三产业和GDP的比重均大幅增长，税收也增长较为迅速。由于房地产业产业链长，关联度高，带动了全县旅游业、水泥等数十个相关行业和服务业中众多行业的发展，其常熟效应更是惠及上下游诸多产业和相关行业，并对改善人居环境和城市功能发挥了重要作用。XX县是目前XX市城市发展最快的县市，据业内人士分析，当前XX县房地产业发展呈现以下特点：（1）房地产开发投资快速增长，开发实力明显增强。目前，该县有房地产开发企业10多家，其中本地企业占到50%，外来投资企业占到50%，开发企业的资质等级有所提升46、。有实力的公司在抢占XX县市场的同时，已经开始向外扩张，天星等开发企业于去年先后在XX市等地购买土地进行县外开发：开发投资逐年平稳增长，2009年房地产开发完成投资50亿元，今年上半年完成投资18.22亿元。房地产开发已由小打小闹转向规模经营、成片开发。（2）房地产买卖日趋活跃，房地产价格稳步上升。XX在20世纪90年代末建设起了房地产交易市场，实施交易、登记、办证“一条龙”服务，同时，在严格的产权管理和对全市的房地产交易进行整顿和规范的基础上，逐步放开了房地产二三级市场，由此带来了房地产市场的活跃和兴旺。目前，我县房地产户型构成中90110平方米占60%，90平米以下占35%，140平方米以47、上的占5%。作为XX市的南大门，XX县的未来城市发展规划中提升了服务业在经济格局中的产业地位，为房地产业描绘了美好蓝图，预示着房地产业将迎来加快发展的又一个春天。XX县的房地产业是伴随着XX经济的发展而逐步壮大的，已成为区域经济中的一个重要的朝阳产业，必将伴随着XX经济社会赶超发展的铿锵有力的步伐共同阔步前进。3.2、XX县房地产市场概况城市住宅市场规模极小，近几年主要在售项目仅为5个（含尾房和售罄项目），均位于老城区。从项目套数推断，大多数项目为24万平米规模，凤凰新城为新推城市第一大盘，也仅有约万余平米规模（住宅约万平米）。市场在售项目以中密度为主，早期开发的多以多层为主，新推在售项目以小48、高层、高层为主。仁里别墅是在老城区内早期开发的城市别墅项目，均为独栋产品项目，外立面均采用涂料。3.3、XX新区房地产市场概况本案所在区域内北侧为正在建设中的XX、椒仲、北庄新农村改造新旧小区住宅外，东侧有刚开工建设的中煤家园，南侧有规划建设中的县公、检、法和人民医院，除此，无成熟在售项目。基本处于空白阶段。本案区域环境与老城区明显不同，首先周围场地平坦，路况良好，两侧绿化带繁茂，不像老城区域两山夹一河，视野不开阔。其次项目南侧政府规划了千亩湿地公园，将成为本案最重要的直接享用景观资源。而且本案位于高速路出口，是进入XX知名度最高的“王家大院”的必经之地，把守“城市东大门”，拥有非常良好的形象49、展示面，为未来提升项目在省内乃至周边城市知名度打下良好基础；虽然XX新区现在未成规模，但周边教育、治安以及服务业（五星级酒店）等方面现状配套良好，拥有较好的居住条件。3.4、市场竞争分析随着老城区受地理格局的限制和可利用土地空间的限制，XX新区呈现出了不可替代的独特优势条件。其四通八达的交通优势，环境优美的自然条件、相邻城市的依托条件、旅游资源的拉动条件，必将有着其得天独厚的发展前景。所以，预计XX新区房地产市场在未来几年内，将逐步呈现出市场活跃，交易量放大，价格可逐步走高的走势。但是整体来看，XX房地产市场区域项目均为低价竞争的中低端产品，高端项目处于空白阶段。据调查：购房影响因素中地理位置50、40，价格为36.85，环境为22.96，交通为6.47，其他因素的被选率为0.93，这些因素包括：户型、物业管理、开发商的实力等，根据前期的市场调查，公司优选设计户型，努力打造满足客户需求的精致高端小区，打造一个具有居住气氛、富有人性和独特文化品位的高尚社区，必将受到有识之士的青睐，为增强市场竞争力奠定基础。3.5、目标市场定位本项目以得天独厚的环境优势，借助高规格的设计，开发商的高投入，将建成XX县高标准精致居住小区，并借助悠久的王家大院文化历史对于民众的特殊影响，人们对家族兴旺的责任感和使命感突出，注重被尊重、被崇尚的荣耀感。增加标定身份地位的消费品和消费空间，因此将高端住宅做为品质消费51、的重要标志之一。其市场目标客户定位为周边企业、工商户改善居住条件的置业者、政府及企事业单位中层以上管理干部、外地来XX经销商、周边城市投资客户以及其他人员。综上所速，本项目符合XX县“再造两个XX”的发展思路，符合房地产发展和客户要求，社会效益、经济效益、环境效益俱佳，项目可行，市场前景良好。第四章 工程建设条件分析41、气象条件项目位于XX县东部XX镇，气候温暖，海拔520米，属温带大陆性季风气候，春旱多风，夏热少雨，秋凉气爽，冬寒少雪，年平均降雨量515毫米，年平均气温11，无霜期163天，主导风向为西北、西南风。4.2、工程地质条件4.2.1、地形地貌拟建场地属冲洪积地貌，整个场地平坦开52、阔，场地地形起伏甚微。4.2.2、地层时代局成因类型场地范围内地基土层沉积时代成因类型自上而下依次为第四系全新统人工堆积层，第四系全新统冲、洪积层。4.2.3、水文地质XX新区范围内地下水位较浅，设计按地下水影响考虑。4.2.4、地基土层第1层：耕土，以粉土为主，层底埋深0.3-0.9米；第2层：粉土，层底埋深1.0-2.3米；第3层：卵砾石、圆砾、角砾组成，该层位揭穿，最大揭露厚度18.9米。4.2.5、岩土工程评价1、湿限性评价当拟建建筑物以第3层卵砾石为持力层时，场地地基土不存在湿限。2、液化评价当拟建建筑物以第3层卵砾石为持力层时，场地地基土不存在地震液化。3、均匀性场地地基土除表层分53、布薄层耕地及粉土外，主要由卵砾石地层组成，当拟建建筑物以第3层卵砾石为持力层时，由于其分布均匀稳定，天然地基可视为均匀地基。4、侵蚀性场地环境类别为，地基土对混凝土结构及钢筋混凝土结构中的钢筋均不具备腐蚀性。5、承载力各层地基土承载力特征值fak系根据原位测试和室内土工试验结果，综合确定：第1层：耕土 fak=70kpa第2层：粉土 fak=120kpa第3层：卵砾石 fak=350kpa6、稳定性、适应性场地及场地附近无全新活动断裂，未发现危及工程安全的不良地质作用，该场地视为稳定场地。场地及场地附近无全新活动断裂，未发现及工程安全的不良地质作用，该场地可视为稳定场地。4.3、公用设施条件项54、目所在区域的供水、排水、暖通、供电、供气、通讯等新区基础配套设施均做了详细规划。项目区毗邻城市城市主干道，施工场地交通运输比较方便，施工所需设备及建筑材料进场均不受任何限制，施工条件较好，给项目的顺利实施创造了有力条件。施工所需的建筑材料可从当地建材市场购得。第五章 工程建设方案5.1、地块特征分析1、项目区位分析“XX小区一期工程”位于大运高速XX出口北侧，是公路交通的“城市之门”，东望绵山旅游风景区，南邻千亩湿地公园，西眺XX古镇和王家大院，北靠新农村小区，广阔恬静的田园美景和城市繁华气息相互交融，是典型的富家地居住环境。2、项目交通分析南临高速路引道，西邻xx大道和东夏线，XX发往太原方55、向的公共长途客车均由此经过。南有高速铁路车站，交通十分便捷。3、项目人流分析项目地目前人流量较少，但是考虑到县城居住环境的恶化以及居住区域条件的限制，再加上各乡镇村庄的合并、人口的急剧增加，随着政府医院、公检法等单位的搬迁以及周边环境的改进，相信不久的将来，该地块将成为XX人民投资和居住的好去处。4、项目周边规划按照XX县XX新区的规划，西侧已经建成的XX万人高中，南侧是正在规划建设中的公、检、法办公区和县人民医院；东侧是建设中的中煤家园，北侧有已运营的五星级国际宏源大酒店。由XX通往马和高铁车站的纬九路已开工。5.2、项目SWOT分析1、项目优势分析该项目所处地块地理位置优越，位于城市污染区56、之外，自然环境相对优越，项目规划设计起点高，项目前期市场调研全面到位，项目投资商、建设单位管理规范，资金及管理力量雄厚，这些都是该项目优势所在。2、项目劣势分析：由于项目地处新区，周围生活配套设施匮乏，另外项目南侧为大运高速出入口，车辆较多，并且车速较快，噪音大。3、项目机会分析由于县城老城区可以建造一定规模小区的地块越来越少，而市场对商品房的需求尚有较好空间，从企业效益的角度看，在该地块建设小区面临良好的商业机会。4、项目威胁分析商品房贷款、销售等有关政策的变化可能影响项目的进展。5.3、建筑设计的指导思想项目愿望：比肩一流城市的高端品质社区整体形象定位：晋儒宜居生活圈 本质高端不动产产品定57、位：低密度项目形象，丰富的产品线，多类型物业组合搭配。产品以独栋别墅、花园洋房、小高层、社区商业和会所产品为主。建筑风格定位：建筑拥有明确的文化符号特征，初步考虑本案选择东方ArtDeco-新中式装饰主义风格，具体可参考“朱雀门”项目。户型设计定位1、独栋别墅设计要求采用环路互通道路系统，以表现各单体别墅的独立感和领地感。社区内部公共景观，应结合南侧绿化隔离带设计，作为每天进出必经之路的视觉享受。根据不同户型面积分配用地面积和私家院落面积，随户型面积增大，其占地面积和私家院落面积应增大。结合景观资源排布不同面积区间的户型，大户型应占有最好的景观资源；前院进深尽量保留在8米以上，特殊位置特殊住宅58、后院进深不能低于6米，应注意其私密性；住宅之间左右间距应为4米以上，尽可能扩大前后间距；400平米以上户型每户设双室内车库，400平米以下户型每户设单室内车库，同时在前院设置最少一个正常室外车位；户型：350450奢侈大宅，如规划中有景观位置绝佳的位置，可设置12栋500600楼王。地上两层，地下一层设置，采用下层庭院，增强地下使用性；地下室可设置设备间、卫生间、健身房、家庭影院、储藏间等比较基本的功能空间；主卧应朝后院设置、客厅、家庭厅、早餐室、书房、主卧室、次卧室等主要功能空间应有相对开阔的视野；首层层高不应低于3.3米，二层不低于3米，地下室不低于2.8米；室内各功能空间设置可参考下表（59、此表为350平米户型建议，其他面积户型可参考此放大及缩小）功能空间设计要求参考面积（）首层门厅礼仪性和豪华感强4-9客厅靠近主入口，设置垂拔20-25厨房开放布置，与后院之间视野无障碍，应设有餐吧10-15家庭厅与后院和厨房结合，也可结合下沉庭院设置在地下30-40家庭餐厅与厨房结合，可采用餐岛形式12-15正餐厅与厨房距离较近，独立性强16-20卫生间2件布置3-5书房（卧室）带卫生间16-20车库单车位，带工具柜21-25二层次主卧含步入式更衣间和主卫40-50次卧室2间14-18次卧卫生间4件布置4-6三层主卧室含步入式更衣间和主卫，设过厅50-60地下设备间可放下燃气锅炉、地暖、水处理60、系统等设备，需要通风卫生间3件布置3-5健身房最好有采光16-20家庭影院可采用暗房间40-50储藏间10-12洗衣房带储藏和操作空间5-7工人房带卫生间6-8其它楼梯净宽控制在1米以上，在二层楼梯口处应设置可停留空间-2、花园洋房设计要求户型：户型配比建议如下：户型面积比例奢侈三居150180510豪华四居2002505060奢侈跃层25028035405-6层设计，首层直接室外入户，设置私家花园；根据景观资源条件，在位置较好的洋房，采用首、二层跃层设计方式；首层采用南入户方式，直接从私家花园入户，三层以上采用北侧进入大堂的入户方式，避免相互干扰；部分景观资源绝佳位置设顶层设置跃层，同时所有61、顶层均设置大面积露台；全线产品设置电梯；控制面积，将普通平层产品竖向分割，使140平米即可享受联排生活享受；更加追求户型的舒适度和尺度感；大量景观空间，顶层设大面积露台；会客区与卧室区的功能分区明确，全明户型设计；在平面允许的前提下，尽可能让客厅与餐厅可根据使用需求共用。3、小高层设计要求户型：户型配比建议如下：户型面积比例舒适三居1201401015豪华三居1401604050舒适四居1802003040豪华四居20024051010-11层设计，一梯两户；三居室设置公共电梯厅，四居室电梯直接入户；位置较差采用三居室对拼方式，南向观景效果较好位置四居室对拼平面；部分景观资源绝佳位置顶层设置跃62、层；重视南向采光与景观效果双需求，三面宽南向。各类产品配比：在保障小区品质的前提下，以下表比例为基础（小高层约占50，独栋别墅+花园洋房约占40，保障性住房约占10），尽可能实现更高的容积率。产品类型预计建筑面积独栋别墅8000左右花园洋房33000左右小高层63000左右保障性住房商业2680左右会所1500左右总规模108180左右园林景观设计定位1、风格取向原则建议参考：新中式自然主义风格+成品园林呈现以修剪感相对较强的自然主义风格强化社区周界、入口、景观轴线的领地感和礼仪性，规避其观赏性远大于实用性的缺点。植被设计强调层次感与规整性。景观节点作为重点投入，点缀中式风情元素，强化品质和文63、化感受。植被品质尽量选择当地少见品种，以增加品质感；重要节点部分，比如样板展示区、南侧入口绿化带、入口节点、会所室外，以及重要景观节点应采用带冠成树移植，以保证销售期现场效果。多采用梅兰竹菊等中国元素绿植，统一项目文化内涵。借助南侧湿地公园，引水入园，降低成本的同时，大幅提升项目价值。可考虑以九溪九大景观节点作为景观主线，串联项目两个地块，同时将各个地块高端和中等产品分隔开来。园林成本控制：考虑到项目现场打动力，高端品质的定位，园林实施面积标准建议为600-700元左右。营销所需景观节点设计结合本案营销所需，在重要售房节点进行景观节点设计，并应尽快早形成成果，为今年销售工作提供良好支持。车位配64、置定位：建议全案车位配比1:1设置（别墅除外）；别墅区私家车库+室外停车东侧社区全区人车分流，地下车库出入口设置在南侧绿化带中；东侧绿化带中设置少量访客车位。第六章 节能方案分析节能减排就是节约能源、降低能源消耗、减少污染物排放。中华人民共和国节约能源法所称节约能源（简称节能），是指加强用能管理，采取技术上可行、经济上合理以及环境和社会可以承受的措施，从能源生产到消费的各个环节，降低消耗、减少损失和污染物排放、制止浪费，有效、合理地利用能源。国家“十二五规划”明确提出了节能减排的目标，即到2015年，单位GDP二氧化碳排放降低17%；单位GDP能耗下降16%；非化石能源占一次能源消费比重提高365、.1个百分点，从8.3%到11.4%；主要污染物排放总量减少8到10%的目标。此外，“十二五”规划中还明确了主要污染物控制总类，在“十一五”化学需氧量、二氧化碳这两个类别基础上，增加了氨氮和氮氧化物两个类别的污染物控制指标。“十二五”规划提出的约束性指标更加明确了国家节能减排的决心。6.1、节能设计依据标准和节能规范：1、中华人民共和国节约能源法（1998年）2、建筑节能管理规定（2005）建设部令第143号3、能源节约与资源综合利用“十一五”规划4、国家发展和改革委员会节能中长期专项规划5、公共建筑节能设计标准GB50189-20056、严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准（JGJ26-20166、0）7、省颁标准民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）（DBJ04-216-2006）山西地区实施细则8、外墙外保温工程技术规程（JGJ144-204）9、胶粉聚苯颗粒外墙外保温系统（JG158-2004）6.2、能耗状况和能耗指标分析与建筑相关的能源消耗包括建筑材料生产用能、建筑材料运输用能、房屋建造和维修过程中的用能以及建筑使用过程中的建筑运行能耗。我国目前处于城市建设高峰期，城市建设的飞速发展促使建材业、建造业飞速发展，由此造成的能源消耗已占到我国总的商品能耗的2030。然而，这部分能耗完全取决于建造业的发展，与建筑运行能耗属完全不同的两个范畴。建筑运行的能耗，即建筑物照明、采暖、空调67、和各类建筑内使用电器的能耗，将一直伴随建筑物的使用过程而发生。在建筑的全生命周期中，建筑材料和建造过程所消耗的能源一般只占其总的能源消耗的20左右，大部分能源消耗发生在建筑物运行过程中。因此，建筑运行能耗是建筑节能任务中最主要的关注点。本项目能耗主要为冬季采暖所需能耗，能耗指标必须符合民用建筑XX市的耗热量指标。6.3、节能措施和耗能指标分析本项目节能主要体现在节电、节水、节材，设计中采取的主要措施如下：1、建筑节能XX属于寒冷地区，建筑物的体形系数应小于或等于0.4，如果所设计的建筑体形系数突破了0.40这个限值，则必须按标准规定对该建筑进行权衡判断。建筑总平面的布置和设计，利用冬季日照并避68、开冬季主导风向，利用夏季自然通风。最大限度地利用自然光、热，结合现有场地，总图规划设计尽可能将建筑的主朝向选择为当地最佳朝向或接近最佳朝向。维护结构热工设计参数维护结构热工设计符合公共建筑节能设计标准DBJ04-241-2006、民用建筑节能设计标准（JGJ26-86）及省颁标准民用建筑节能标准山西地区实施细则（DBJ04-203-91）执行。建筑节能措施a、选择高性能的建筑材料产品，最高效率利用资源的前提，建筑结构材料要有足够的强度和耐久性，围护结构要有良好的保温隔热性能，防水、隔声、涂料、管道等专用功能性材料，都要具有相应的高性能。b、采用外墙外保温技术，可以有效阻止室内外热交换，保持良好69、的室内热环境，大幅度降低建筑物的耗热量。墙体围护结构采用节能保温材料，在砌筑时一方面将砌块浇水浸湿，另一方面在砌筑砂浆中掺入ZS-1型强力粉灰（外加剂）以改善水泥砂浆的和易性和固化条件，保证砌体的强度。c、门窗节能外墙立面上的所有门窗（含南北阳台）均采用双层中空玻璃塑钢门窗，具有保温、隔热、隔声等多重功能。外墙窗子面积比限定在一定范围内：北面窗0.25，东西向窗0.3，南向窗0.35。、屋面节能屋面加强保温，在屋面采用60mm厚XPS挤塑聚苯板屋面保温材料、隔热防水膏，增加屋面保温、隔热、防水等节能效果。f、照明设备的节能适当增加照明分支回路，增设照明开关，采取分区控制方式，以减少电力损失，设70、计尽量使三相负荷平衡，照明灯具采用半导体节能灯。低压电器的选型为DZ20、DW20、AE、AH型。设备及泵用电机选择节能型，可降低能耗10%以上。建筑材料应采用隔热性能好的维护结构材料，减少建筑物的围护结构能耗。采用优质管材及严密性能好的阀门，提高给水管网的施工质量，减少管网可能渗漏的隐患；卫生洁具、阀门采用节水型的材料。选择高效节能的空调机设备；在空调制冷设备中禁止使用CFC的制冷剂，合理设计空调通风系统的销声减振，消除设备运行对建筑环境的影响。变压器选用低耗能、低噪声、过载能力强的变压器。2、节能节水措施a、节能措施本项目在施工及运营过程中将高度重视节能，拟选用节能型卫生洁具及配件，节能型71、燃料及设备，节能型变压器。装设低压电力容器补偿无功功率。采用安全高效低耗节能灯具。以保证项目减少能源的消耗量。b、节水措施本项目建设或运营过程将严格按水法的规定节约用水，选用节水型卫生洁具及配件，在给水入口设水表计量，选用节水型生产及生活设备以节约水资源。第七章 环境和生态影响分析保护环境事关人民群众的生存，是落实科学发展观、构建和谐社会，实现经济效益、社会效益和环境效益相统一，实现可持续发展的必由之路。建设项目一般都会引起所在地的自然环境、社会环境和生态环境的变化，对环境状况、环境质量会产生不同程度的影响。环境评价是在研究确定场址方案和技术方案中，调查研究环境条件别和分析拟建项目影响环境的因72、素，研究并提出治理和保护环境措施，比选和优化环境保护方案。该项目环境影响评价应坚持以下原则：1、符合国家环境保护法律，法规和环境功能规划的要求。2、坚持污染物排放总量控制和达标排放的要求。3、坚持“三同时”原则，即环境治理设施应与项目的主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。4、力求环境效益与经济效益相统一，力求环境保护治理方案技术可行和经济合理。5、注重资源综合利用，对环境治理过程中项目产生的废气、废水、固体废弃物，应提出处理和再利用措施。7.1、环境和生态现状： 该项目场址无污染源存在，周边环境良好，生态植被未被破坏。7.2、生态环境影响分析：“XX小区”一期工程项目生态环境影响包括建设73、施工期与建设项目运营期下面从两方面对该项目分析：7.2.1、建设施工期主要环境污染分析本项目在建设期间，各项施工活动、运输将不可避免地对周围的环境产生一定的影响。建设期产生污染的环节主要是地基加固打桩平整、配置混凝土及水泥砂浆、土建设施和设备安装调试等。主要污染物是施工人员生活污水、施工废水、作业粉尘、固体废弃物以及施工机械排放的烟尘和噪音等，其中以施工噪音和粉尘的影响最为突出。1、噪声污染施工期的噪声主要是施工机械和运输车辆产生的噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声；物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆一起的噪声。2、粉尘污染本工程建设期的74、建筑材料在运输、堆放过程中将产生较大的土、灰、砂石等，处理不当极易造成扬沙扬尘，污染空气。3、废气污染本项目施工期的燃油施工机械、车辆将排放含烟尘、SO2、CO、NOX等污染物的废气对空气造成污染。4、废水污染施工人员生活污水，车辆设备冲洗水等产生的生产泥浆水，雨水浸淋产生的高浊度水，施工机械跑、冒、滴、漏及机械修理、维护等产生的废水，水量较少，属于瞬时排放。5、固体废弃物污染固体废弃物主要是建筑垃圾（含装修垃圾）和施工人员的生活垃圾等。施工期间将涉及土地开挖、管道敷设、材料运输、基础工程、房屋建筑等工程，在此期间将有一定数量的废气建筑材料如沙石、石灰、混凝土、废砖、土石方等建筑垃圾；生活垃圾75、主要是工地民工废弃物品，由于生活条件所限产生量很小。7.2.2、建设运营期主要环境污染分析本项目为一般公用建筑项目，无特殊污染源。污染物主要为烟气及汽车尾气、生活污水、噪声和生活垃圾等，采用相应的常规环保措施处理后即可达标排放。7.3、生态环境保护措施：7.3.1建设施工期环境保护措施1、施工噪声治理措施为了减轻施工噪声对周围环境的影响，拟采用以下措施：加强施工管理，合理安排施工作业时间，严格按照施工噪声管理的有关规定执行。合理安排施工时间和进程，尽量与周围单位和人群的活动交错开。尽量采用低噪声的施工工具，如以液压工具代替气压工具，同时尽可能采用施工噪声低得施工方法。施工机械应尽可能放置于对周76、围敏感点造成影响最小的地方。在高噪声设备周围设置掩蔽物。混凝土需要连续浇灌作业前，应做好各项准备工作，将搅拌机运行时间压到最低限度。应加强对运输车辆的管理，尽量压缩汽车数量和行车密度，控制汽车鸣笛，并采取时间管理措施。2、施工粉尘治理措施施工期间产生的粉尘（扬尘）污染主要取决于施工作业方式。材料的堆放及风力因素，其中受风力因素的影响最大。随着风速的增大，施工扬尘产生的污染程度和超标范围也将随之增强和扩大。在本次施工中，伴随着土方的挖掘、装卸和运输等施工活动，其扬尘将给附近的大气环境带来不利影响。因此应采取合理可行的控制措施，尽量减轻其污染程度，缩小其影响范围。其主要对策有：对施工现场实行合理化77、管理，使砂石材料统一堆放，水泥应设专门库房堆放，并尽量减少搬运环节，搬运时做到轻举轻放，防止包装破裂。开挖时，对作业面和土堆适当喷水，使其保持一定湿度，以减少扬尘量。并且开挖的泥土和建筑垃圾要及时运走，以防长期堆放表面干燥而起尘或被雨水冲刷。运输车辆应完好，不应装载过满，应尽量采取遮盖、密闭措施，减少沿途抛洒，并及时清扫洒落在地面上的泥土和建筑材料，冲洗轮胎，定时洒水压尘，以减少运输过程中的扬尘。应首选使用商品混凝土，如果必须进行现场搅拌砂浆、混凝土时，应尽量做到不洒、不漏、不剩、不倒；混凝土搅拌应设置在棚内，搅拌时要有喷雾降尘措施。施工现场要设围栏或部分围栏，缩小施工扬尘扩散范围。当风速过大78、时，应停止施工作业，并对堆存的沙粉等建筑材料采取遮盖措施。3、施工废气治理措施施工废气主要来自于燃油施工机械、运输车辆排放的尾气，为减少废气排放，拟采取以下措施：对排烟大的施工方机械安装消烟装置，以减轻对大气环境的污染。在能满足施工量的前提下，尽量减少燃油车辆的运行。4、施工废水治理措施施工期废水主要来自施工生活区的生活废水和施工区的机械清洗水，污水中主要污染物为SS、BOD5和COD，因其水量较小，形不成规模排放，对地表水基本造不成影响，又由于该污水中不含有毒物质，其下渗对地下水的影响也较小。因此采取在指定地点直排方式进行处理。另外水泥、黄砂、石灰类的建筑材料需集中堆放，并采取一定的防雨措施79、，及时清扫施工运输过程中抛洒的上述建筑材料，以免这些物质随雨水冲刷污染附近水体。5、施工固体废弃物治理措施施工期固体废物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土、损坏或废弃的各种建筑装修材料，施工现场要及时进行清理，建筑垃圾及时清运，按城管要求定时运送到指定地点或加以利用，防止其因长期堆放而产生扬尘。7.3.2、项目运营期环境保护措施1、烟气及汽车尾气治理措施项目内采暖采用中央空调，因此对项目区不构成环境污染；餐厅厨房燃料为煤气，未来考虑天然气，属清洁能源，不产生二次污染；院内停车场废弃主要是汽车尾气，考虑停车位不多室外直接外排影响不大。2、生活污水治理措施生活废水主要包括厨房废水、洗浴废水和厕所废80、水。这些废水均排入城市污水管网集中处理，处理后进入中水系统重新利用，主要用来冲厕所、冲洗车辆和作绿化用水。3、噪声治理措施噪声污染主要来自机电设备，因而对发电机房、泵房等产生噪声的设备采取相应的隔震吸声措施；对风道噪声，在管道上应加装各类消声器，以降低传到个房间的风机噪声；严格限制社会车辆进入项目区，从而最大限度的控制汽车噪声对客户的影响。4、生活垃圾治理措施项目规划范围内设两个封闭式垃圾站，对项目区所有垃圾进行分类回收，集中存放，定时清运。5、绿化措施植物具有吸收有害气体、净化空气、吸滞灰尘、减弱噪声、减少大气污染的作用。因此，规划在院内尽可能采用分区绿化的方式进行绿化，在建筑物周围和道路两81、边种植乔木、冬青和草坪，使绿化率达到30%以上，以创造优美的工作环境。7.4、地质灾害影响分析： 该项目处于XX县城XX新区位置，东南面临街，远离XX河，按50年一遇洪水流量测算，受洪水淹没的可能性几乎为零；南边毗邻千亩湿地公园，在东南边留有排洪区，受泥石流冲击的危险不大。7.5、特殊环境影响： 该项目距离XX王家大院历史文化遗产较远，项目周边没有自然遗产，易没有风景名胜和有保护价值的自然景观，所以不需要考虑特殊环境影响，也不用采取保护措施。7.6、环境影响评价：综上所述，项目区的环境影响主要表现在施工期间，但这些影响都是短期的且经过相应的处理后基本可以避免。工程建成后，大片的绿化面积对社会及82、环境都非常有益，因此，本工程是可行的。第八章 投资估算及资金筹措8.1、投资估算编制依据：编制依据根据拟建的建筑物工程量土建及安装工程主要依据类似工程的预决算资料和市场行情。其它费用依据2009年山西省建筑工程其它费用标准。有关说明工程预备费率取8%施工图审查费按晋价房子2002202号文件执行工程咨询费按计价格【1999】1283号文件执行建设单位临时设施费取建安工程费的0.8%计算工程监理费按晋价服字【2007】126号文件执行招标代理费按计价格【2002】1980号文件执行勘察设计费按计价格【2002】10号文件执行8.2、投资估算范围：本投资估算依据不变性预测法进行静态分析，投资估算依83、据山西省建设厅晋建标20099号关于发布山西省工程建设其他标准的通知等国家和政府有关收费标准进行。并根据项目开发规划，参考同类建设项目当地时价而估算，投资构成包括：1、建设工程其他费用2、建筑土建、安装、初装饰装修工程费3、建设工程配套费用8.3、投资估算：项目总投资=万元，详见山西XX房地产开发有限公司XX小区一期工程项目投资估算表。8.4、资金筹措：本项目投资总额估算为万元，资金来源：全部为公司自筹。山西XX房地产开发有限公司XX小区一期项目投资估算表序号工程项目建筑面积（）单位工程单方造价（元）单方造价（元）总额（万元）土建工程水卫消防工程采暖通风工程电气工程一独栋别墅80001600184、504510519001520花园洋房230001500150451051800414011层板式住宅3890018001805010521358305.15会所1085418003008015023302528.98小计8075416494.13二工程建设其它费用1102.54三基本预备费1407.73四合计19004.4工程建设其他费用估算表序号费用名称计费基数费率（标准）总额（万元）备注与建设项目有关的费用1建设管理费1.2197.932可行性研究费19.043勘察设计费建设安装工程费296.344招标代理费差额定率累进法33.85工程监理费用建设安装工程费施工监理服务收费基价10.8585、208.086劳动安全卫生评价费建设工程费0.116.467场地准备及临时设施费建设工程费0.8131.958工程保险费建设工程费0.813.209城市基础设施配套费8075420元/161.5110城市消防设施配套费807543元/24.23小计1102.54第九章 项目组织管理根据国办发（1999）16号文件精神，本建设项目应实行法人责任制、施工招标制、工程监理，建设单位与设计、施工、监理等单位之间实行合同管理制，以加强工程管理，确保工程高质量地顺利进行。9.1、项目管理机构：1、项目组织机构该项目实行项目法人制，立项后正式成立项目法人，以有利于项目合同管理，有利于投资控制，有利于保证工程86、质量，有利于工程顺利进行，根据该项目的规模等特点，由项目法定代表人任总经理项目法人，下设合同管理部、计划财务部、技术工程部、综合协调部四个部分，各部门之间必需明确职责、分工，认真履行各自职责，并相互密切配合，保证工程高质量顺利进行。2、管理部门职责（1）、合同管理部（招标部）在筹建期负责工程的招标工作，保证合理确定工期，合理标价定标。通过招标选择设计单位、施工单位、监理单位，包括对设备、材料的采购也要实行招标，招标活动要严格按照国家的有关规定进行，体现公开、公正和择优、诚信的原则。在建设期负责合同管理，工程的设计、施工、设备材料采购和工程监理都要依法订立合同，各类合同都要有明确的质量要求，履行87、担保和违约处罚条款。（2）、计划财务部负责项目的投资计划安排及财务管理。根据经批准的总概算和工期，合理安排投资计划，阶段计划投资的安排要与总体计划要求相适应，保证按期完工，严格执行基本建设财务、管理的各项制度以保证资金筹措到位、力争达到控制建设成本，保证资金使用效益的目的。（3）、技术工程部负责施工现场工程质量的监控并处理施工中的各类技术问题、进行质量检查及安全措施检查，组织阶段验收和竣工验收，并负责技术档案汇总存档。（4）、综合协调部负责施工现场的治安及建设单位与施工单位之间、施工单位和监理单位之间的协调工作，积极做好工程前期、施工期、竣工阶段的各项准备工作，保证工程顺利完成。9.2、项目监88、理：建设单位应聘用有资质、信誉高、业绩好的单位负责现场监理；监理单位应按照监理合同，严格履行监理职责，组织项目监理班子，并派驻监理人员；现场监理人员应有相应的资质和较高的职业素质，对工程的进度、质量、投资进行控制，确保工程即定目标的实现。第十章 项目建议实施进度10.1、项目实施进度综述：山西XX房地产开发有限公司XX小区一期建设工程，开工建设前必须完成可行性研究、设计等前期工作；从开工建设到完工，需要完成土建主体工程、建筑装修和水、电、采暖设施安装以及其它配套基础设施建设等工作，经验收合格后方可投入使用。该建设工程应按我国的基本建设程序，在保证工程质量的前提下，尽量加快工程进度，根据工程规模89、和复杂程度，整个工程的建设工期，本工程拟从2011年9月开始前期准备工作，到2013年3月底竣工，建设周期为36个月。2013年4月开始投入使用。10.2、项目实施进度计划：9-2：工程建设进度计划表时间项目名称2011年2012年2013年9-12月1-3月4月5月6月7月8月9-12月1月2月3月项目立项审批方案设计项目报建施工图设计施工图设计审查施工许可拆迁及场地三通一平地下工程地上土建工程装修工程附属配套工程第十一章 项目招投标管理11.1、编制依据：1、中华人民共和国招标投标法2、工程建设项目招标范围和规模标准规定（原国家计委令第3号）3、工程建设项目勘察设计招标投标办法（国家发展和90、改革委员会等八部委令第2号）4、工程建设项目施工招标投标办法（国家发展和改革委员会等七部委令第30号）11.2、项目招标表：该项目招标内容主要包括勘察设计、建筑工程、工程管理、管网及设备等，各项目所采用的招标方式，见表。山西省建设项目招标方案和不招标申请表项目名称XX小区一期工程建设单位山西XX房地产开发有限公司单位负责人及电话张石岗联系人及电话建设内容山西XX房地产开发有限公司XX一期工程建设地点和起止年限XX县XX镇第1年.9-第3年.3总投资额19004.4万元资金来源及构成自筹合同估算额（万元）招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标委托招标自行招标公开招标邀请招标勘91、察设计296.34建筑工程11654.89安装工程1000装修工程3839.24监理208.08重要材料室外工程拟选择的招标公告发布媒介山西招投标网（）拟选择的招标代理机构情况说明：建设单位（盖章）2011年9月第十二章 财务分析12.1、编制依据1、国家发改委、建设部2006年7月发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）的通知2、规划建设项目经济评价细则3、企业会计准则（2006）材工字文4、国务院令540号（2008）中华人民共和国营业额暂行条例5、国务院令540号（2008）中华人民共和国企业所得税法暂行条例6、国务院令540号（2008）中华人民共和国征收教育附加费的暂行条例7、其他92、相关文件及经济法规12.2、财务评价基础数据1、财务价格本项目主要服务对象为XX县居民，结合XX县目前商品房市场价格的发展趋势，并考虑到该项目区域位置，综合考虑现在时点价格设定为：小高层4000元平米；洋房5500元平米；别墅8000元平米。小高层价格年增长率设定为8%、洋房设定为12%、别墅设定为20%。回款金额设定为当月签约金额45%+上月签约金额55%。地下车位按照7万元/个设定，采用买房送车位的方式销售，车位的销售走势按照洋房和小高层的走势计算。商业按照8000元/平米的价格计算，在项目销售结案后销售。会所按照商业进行销售，以便于计算其价值。最终别墅实现全案销售均价10050元/平米，93、洋房实现销售均价6310元/平米，小高层实现销售均价4690元/平米。2、利润及分配依据房地产管理办法的有关规定，建设单位（房地产开发企业）投资利润率应低于6，所得税为营业利润的25。12.3、基本参数1、项目总投资额：19004.4万元2、项目建设期：2011年9月-2013年3月3、该项目总建筑面积80754，其中：住宅建筑面积50400，会所面积10854，地下建筑面积19500，住房276套。12.4、销售收入及财务赢利性分析1、销售收入估算销售收入估算表项目名称销售价格（元）建筑面积（）销售收入（万元）别墅1005080008040洋房63102300014513小高层469038994、0018244.1会所8000108548683.2合计49480.32、利润总额利润总额=销售收入-投资成本=30475.9万元3、所得税（所得税税率按25计取）30475.9万元*25=7618.98万元税后利润=30475.9-7618.98=22856.92万元项目最终实现1.46亿元毛利润，1.098亿元净利润。销售毛利率为21.31%，销售净利率为15.98%。自有资金毛利率为143.41%,自有资金净利率为107.55%经济效益评级为：优秀据12.5、财务分析结论：通过对项目盈利能力进行分析，表明项目具有较强的盈利能力。同时项目建设对于XX县房地产产业和XX新区的迅速崛起和进一步95、发展具有非常重要的意义，具有明显的社会效益，项目财务分析可行。第十三章 风险评价13.1、主要风险房地产市场是一个充满风险的市场，本项目的开发建设，由于开发面积大，运作周期长，投入资金规模较大，同样会受到各种不确定因素的制约，构成项目风险。本项目可能遇到的风险因素主要有：1、宏观经济环境房地产市场和国家及地方经济发展紧密相连。近几年，我国的宏观经济环境总体运行情况良好，经济发展保持了稳定高速的态势，但是国家宏观经济政策的变化，可能会给房地产市场带来一定的风险。2、政策风险中国的房地产市场发展快与慢在很大程度上受到国家相关政策的影响，由于国内地区房地产市场的不健康发展，特别是个别地区出现的房地产96、泡沫现象，使得国家对房地产市场的政策越来越谨慎，如银行对房地产企业贷款的限制等，势必对房地产市场的发展起到不利影响。3、市场风险市场风险一方面来自宏观经济环境和国家政策的变化，另一方面来自项目定位、市场判断、营销策略的失误，在外部环境相对稳定的情况下，市场风险是一种内部风险。4、资金风险本项目的规模和建设对于资金计划和现金流量有严格的要求，资金是否充足是决定本项目能否成功的重要因素。13.2、风险控制1、对于外部风险，公司虽无力掌握和控制，但纵观多年来我国国民经济的发展，其趋势是好的，大局相对稳定，特别是近几年XX县的房地产市场前景是广阔的，项目的外部风险相对可以避免。2、内部风险则可以完全由97、该公司自己控制。对于市场风险，该公司在市场定位、市场判断方面都采取了极其谨慎的态度，在营销策略上，公司将加大广告力度，拓宽销售渠道，采取严格的奖惩措施，确保项目的销售万无一失。对于资金风险，在进行财务评价时也是非常谨慎的。另外，公司还将采取一系列措施以降低风险，诸如：多方融入资金增加资金供应渠道；加快项目的建设进度，争取尽早回流资金以供本项目使用；节约资金支出，合理调度资金等。综上所诉，虽然房地产市场存在较大的风险，但是通过多方面的努力，风险是能够避免和得到控制的。第十四章 结论与建议14.1结论通过以上对本项目的市场、技术、财务三方面的分析来看，得到初步结论如下：1、XX小区一期建设项目投资98、规模适度，具有良好的经济效益和社会效益，市场前景广阔。2、该项目所处地块优越，前期市场调研充分，规划设计起点高并充分考虑了市场需求，技术方案切实可行，具有经济的建筑规模，建筑风格独特，配套及安全设施完善。3、项目建设单位管理、技术及资金实力雄厚，信誉良好，资金措施方案可行，项目经济效益状况良好。4、该项目建设符合XX县整体规划的要求，社会效益、经济效益、环境效益俱佳；项目具有很大的升值潜力，无论从经济上还是技术上看该项目都是可行的。14.2建议：1、本项目的建设，必须遵守国家有关法律、法规政策，正确处理现状与发展、需要与可能的关系。2、体现当代科技发展方向，运用现代化设备及现代化的管理手段。高效、节约、便于施工，讲求质量，控制投资。3、对设计、施工、监理各个环节都精心组织，严格按程序办事，确保工程质量。4、严格按照使用计划分批付款，加强会计核算和监督，做到专款专用，形成有利的财务约束机制。5、注意安全施工，文明施工。6、政府及有关部门对该项目给予积极支持，提供便利条件，保证项目顺利实施。