1、历史商贸集散地红色文化古城商业购物中心广场开发项目立项报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月历史商贸集散地红色文化古城商业购物中心广场开发项目立项报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月37可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录前言- 2 -第一章：市场分析- 4 -一、 xxxx镇概述- 4 -1、 区域环境- 4 -2、 宏观2、经济概况- 6 -3、 消费状况- 7 -1) 城市居民人均消费性支出（元）- 7 -4、 发展规划- 8 -二、 区域市场分析- 9 -1. 商圈分析- 9 -1) 圆形商圈- 10 -2) 以人口、商业量及距离设定商圈- 10 -3) 城市中心层级发展- 10 -2. 消费空间结构分析- 10 -3. 业态竞争分析- 11 -第二章：项目可行性研究- 15 -一、 项目区位- 15 -二、 项目交通状况及易达性概述- 15 -三、 项目SWOT分析- 15 -第三章：商业规划- 17 -一、 商业属性- 17 -二、 产品规划原则- 18 -1. 吸引力策略- 18 -2. 集客广场：- 3、18 -3. 沿街、外界商铺的立面- 18 -4. 电动扶梯- 19 -5. 单元面积规划- 19 -6. 单元平面规划- 19 -7. 公设比规划- 19 -8. 功能规划- 19 -9. 物业管理以及公共水电- 20 -三、 经营管理计划- 20 -1. 经营方式- 20 -2. 管理计划- 20 -1) 拟定承租户管理规章- 20 -第四章：商业定位- 22 -一、 开发定位与构想研拟- 22 -1. 项目发展潜力和限制- 22 -2. 市场定位建议- 22 -2) 定位注意点- 22 -二、 项目定位- 22 -1. 项目战略定位- 23 -2) 战略定位- 24 -3) 定位依据- 4、24 -2. 项目业态定位- 24 -3. 项目形象定位- 25 -2) 形象定位- 25 -4. 项目主题定位- 26 -2) 主题定位- 26 -5. 项目经营定位- 26 -2) 经营定位- 26 -3) 定位依据- 27 -6. 项目功能定位- 27 -2) 功能定位- 27 -3) 定位依据- 27 -7. 项目目标客层定位- 28 -2) 定位依据- 28 -8. 商圈定位- 28 -2) 商圈定位- 29 -第五章：业态组合及分布- 31 -一、主题商场- 31 -1. 经营方式- 31 -2. 区域位置及面积规划- 31 -二、专业店- 31 -三、餐饮- 32 -1. 品牌快5、餐- 32 -2. 品牌餐厅- 33 -四、品牌租赁店- 33 -6. 目标客层- 34 -五、休闲区- 34 -6. 目标客层- 35 -六、运动健身馆- 35 -七、服务功能区- 35 -2) 依据- 35 -6. 目标客层- 36 -八、影院- 36 -九、其它功能- 36 -前言大连xx国际贸易有限公司开发建设的“xx商业广场项目”位于大连市xx区xx街道。着眼于该地块建设商业地产的战略定位，对市场进行充分预测，确定此地发展现状与规律，既看重地产开发的短期投资回报，也同样注重商业地产项目的长远发展与长期经济效益。如此商业地产运作理念为本项目成功运作奠定基石。遵循社会化大分工原则，我们通6、过各专业渠道进行了详尽的市场调查，得出了较为准确的市场调查数据。从宏观角度对xx的经济、政治、文化、历史等方面进行了初步了解，后亲自进行全面、深入的商业市场调查，比较充分地了解xxxx街道商业地产开发和商业发展现状。对商业地产项目来说，项目定位是确定建筑设计方案、规划方案的前提条件。我们将用专业、细致、负责的态度对该项目运作进行科学论证、准确定位，充分把握该项目的发展趋势、发展规律，以保证项目顺利建设！本报告书，着重对项目进行SWOT分析，对项目定位、业态组合和分布、项目主题进行规划，并提出我们的观点和建议。第一章：市场分析一、 xxxx镇概述1、 区域环境1）地理位置大连市xx区地处辽东半岛7、南部，地理坐标为北纬3943923、东经1212612219，东临黄海，西濒渤海，南与大连市甘井子区、大连经济技术开发区、金石滩国家旅游度假区、大连保税区为邻，北与普兰店市相接。全区面积1074.6平方公里，海岸线长161.23公里。大连市xx区xx镇，辖区总面积64平方公里，人口1.8万人。土地3200公顷，其中粮田2466公顷，菜田333公顷，果园400公顷，是xx区粮、菜、果和畜牧业的重要产地。盛产玉米、小麦、大豆、花生、蔬菜、食用菌、水果和肉、蛋、奶等农产品。近年来，从国外引进的甜玉米、草莓、水果、肉禽等迅速增加，农业开发前景广阔。我们愿与国外客商在以下领域进行广泛的经济技术合作。xx8、镇是大连市xx区北部的一个农业镇，依傍着大连小黑山水源涵养生态功能自然保护区，过去是有名的穷镇。穷则思变，几年前，xx镇瞧准机会，大胆与日本投资商签订了甜玉米种植合同，开始摸索“订单农业”的发展，从而走上了致富路。xx镇建立起最初以城西村为中心的600亩“订单农业”科技生态园区。甜玉米订单让农民尝到了意想不到的甜头，xx镇“订单农业”种植面积到1999年迅速发展到6000亩。后来，“订单农业”种植由最初的城西村扩展到城东村、土门子村、关家村等村庄，“订单农业”种植面积连成一片，达到1.2万亩。xx镇“订单农业”生产，施有机肥，采取管网滴灌，产品实现无公害化。这里的农民都以耕地作资入股，并成为园9、区的员工，全镇人均收入由1997年的357元猛增到去年末的近5000元，甩掉了贫穷落后的帽子，成为远近闻名的富裕镇。 “订单农业”改变了过去只管生产，不顾市场盲目生产的传统农业生产模式，使xx镇农业生产与市场实现对接。现在，xx镇以“订单农业”为依托的科技生态园，对促进整个大连市的农业结构，提高农业整体效益，增加农民收入，推动农业现代化等方面，都发挥着积极的引导和示范作用。“订单农业”的发展，使xx镇的环境优化了，农民富裕了，这不仅吸引了农业投资者，还吸引了一些观光者。2009年9月经省市批准，xx镇改设xx街道，12月举行了挂牌仪式2、 宏观经济概况 2010年4月9日，大连市政府宣布大连市10、启动新市区管理体制改革，xx区、开发区、保税区和普兰店市的城区部分、瓦房店市的炮台和复州湾两个镇，一并作为新市区规划建设范围，架构起xx新区组团、保税区组团和普兰店湾新区组团三大功能区组团。 2010年4月29日，xx新区党工委、xx新区管委会正式挂牌，大连xx新区由此诞生。该功能区土地总面积1039.8平方公里，总人口100万多人。 xx区所辖区域中除二十里堡、三十里堡、石河和亮甲店4个街道之外的12个街道，大连经济技术开发区所辖的9个街道，一并规划为xx新区组团(即xx城区、开发区城区、大魏家街道、七顶山街道、湾里街道、董家沟街道、金石滩街道、得胜街道、大李家街道、登沙河街道、杏树街道、华11、家街道、xx街道)。大连金石滩国家旅游度假区规划定位是以主题公园、黄金海岸、高尔夫、国家地质公园以及度假休闲项目为核心功能，兼具商务会议、艺术教育和文化展示功能； “双D港”新兴产业园区主要发展芯片制造、数字技术、生物医药、半导体照明及软件服务外包产业； 卧龙湾国际商务区 定位是新市区的标志区、大连城市副中心、航运中心核心功能区、生态宜居新城； 先进装备制造业园区主要发展汽车整车、汽车零部件配套及其他先进制造业； 登沙河临港工业园区 主要发展新材料、港口物流业和飞机组装、维修、零配套加工及航空物流业； 金渤海岸发展区 主要发展现代商务、金融、滨海旅游等现代服务业； xx经济开发区 主要发展船舶12、及配套等装备制造和高新技术产业； 金石国际运动中心区 主要建设集国际运动赛事、休闲度假、高端商务会议、文体健身为一体的滨海旅游度假胜地； 冷链物流及食品加工园区 重点发展水产加工、仓储物流及食品产业； 国家农业科技园区 定位是农业科技孵化、示范辐射和农产品加工贸易产业化示范基地。3、 消费状况1) 城市居民人均消费性支出（元）xx居民人均消费性支出5662.1元，比上年增长7.8%(剔除物价因素,实际增长9.7%)2) 城市居民人均消费支出分类统计3) 城市居民消费统计4) 城市居民消费行为分析居住和设备用品的消费比重大幅上升，显然居民已开始追求舒适、享受的物质化新生活。但此两项消费占总消费支13、出的比重仍然较小，显示了xx居民在这方面的消费意识仍然刚刚起步。居民的服装消费占总消费比重已达到23.7%,显示其衣着观念已逐步趋向于时尚化，追求档次，讲究款式。医疗保健用品的消费比重呈现大幅下降，但仍是目前xx居民主要的消费项目之一。通讯消费比重的大幅上升。4、 发展规划新年政府工作报告中指出，要加快城市建设，提高城市综合竞争力。继续加快交通基础设施建设，重点加快县级以上公路主通道和经济干线建设，构建“六纵五横一环”的交通主骨架，加快交通场站建设和港口建设，初步建立适应新城区需要的能力充分、组织协调、运行高效、服务优质、安全环保的交通运输体系，满足城乡一体化建设需求。深化城建机制改革。进一步14、开放城建市场，引进和发展城市建设先进生产力。依靠城市资源加大建设融资力度，建立城市建设持续、健康、循环发展的新机制。加强土地储备，提高土地收入、产出效益，确保政府土地收益。引导、支持房地产业重点改造市场。未来城市的发展重点是城市的政治、文化、旅游、物流中心和高档住宅区。二、 区域市场分析1. 商圈分析商圈（TRADE AREA）是指大部分顾客来自的地区所形成之特定范围，由于各业种经营之商品不同，卖场大小面积不一，且交通动线、地理位置各有优缺，因此所形成的商圈大小、形状面积不尽相同。传统商圈设定方式最主要以距离或车行时间划定目标的位置向外形成之圆形商圈，然此种设定方式往往无法将区域竞争关系与消费15、者消费习性列入考量，因此本案在设定商圈范围时，也同时引入“康维斯均衡公式”以都市人口、商业量来决定商圈距离，并配合“都市中心发展层级”导入消费者消费习性考量，期能统合各种决定商圈之因素，决定本案最可信赖之商圈范围。1) 圆形商圈本案开发面积约80平方米（纯商业），以开发量体而言，其商圈范围可达2公里左右。本案由基地向外作2、4、6公里商圈，其涵盖人口约为5万、10万、15万人，而户数各约为2万、3.5万、5万户。2) 以人口、商业量及距离设定商圈理论选择消费者至某特定区域消费与该地区所能提供之商业服务量成正比，而与距离之平方成反比。3) 城市中心层级发展所处地目前在角色上扮演全区层级的行政中心16、文化中心、金融中心、交通转运枢纽、工商就业市场及教育、医疗、社会福利区域服务中心，提供日常活动如工作、就学、购物、娱乐休闲等活动之满足。2. 消费空间结构分析依照生活需求层次、消费对象普遍性、等级性、符号性、功能性等重要指标，将xx商业地区中的商业设施及商品分为下列五大类：1) 基本维生消费：是指居民日常生活必需不可或缺的商业或服务业。例如食品、日用杂货、五金、药店。2) 普通消费：是指中低价位、普通等级、未有符号意义的商业或服务，它是大多数居民日常生活所普遍需要；例如男女服饰、 火锅店、面包店等。3) 通俗文化娱乐与消费：是指带有教育文化、休闲娱乐功能的商业或服务业；例如书店、KTV、影院17、等。4) 形象消费：是指高价位、高等级、具有明显的象征符号意义的商业或服务业，它是少数高级经济阶层的消费者或基于好奇、 炫 耀等理由的消费者才会去消费；例如高级男女装、高级餐厅、高级会所等。5) 精致文化消费：是指由少数都市精英创造并推广的文化性作品，且只有少数具有这方面素养训练的特定消费者才有足够能力去欣赏的品位而言。例如画廊、艺品店等。3. 业态竞争分析1) 百货 名 称新玛特广场安盛购物广场营业面积万m26万m2公共走道主走道3 m辅助走道2 m主走道 3.5m.辅助走道 2m电梯配置（客）自动10部，自动10观光2单层净高3.2米3.3米“磁场”2楼麦当劳、地下新马特超市昌临旺客隆超市18、平面配置B1F新马特超市新鲜生活广场典型生鲜副食、糖果、熟食、百货、洗化针织主力店：昌临旺客隆超市生鲜副食、糖果、熟食、百货、洗化针织专业店：讯点手机、阳光药房、服饰饰品1F精品馆精致生活广场典型化妆品、珠宝、名表、女包、男女靴鞋主力店：安盛百货流行名品馆、化妆品、黄金珠宝、钟表眼镜专业店：国美电器、肯德基、联惠家居、屈臣氏、宝岛眼镜、老凤祥萃华金店商业街：银楼水吧、名烟名酒、茶庄、柯达2F时尚馆尊容生活广场典型少女装、淑女装、女士内衣、纹胸、家居服、裘皮主力店：安盛百货雅士名流馆专营男正装、男商务休闲、男基本着装、男士内衣、男鞋、男包专业店：国美电器、肯德基、韩美味商业街：俊仕名品街、男士用19、品、精美礼品、男士配饰、男装报喜鸟3F运动馆优雅生活广场典型运动休闲与牛仔，男装、运动、休闲、男包、商务、休闲与正装主力店：安盛百货名媛少淑馆女正装、女时装、少淑装、少女装、女基本着装、女包、内衣文胸、女鞋、老年特体服装专业店：精品女装2C谢店鞋柜商业街：流行少女街、女士内衣饰品、美甲、女士丝袜、女装彩妆4F生活馆健康生活广场家居生活用品饰品、儿童用品、婴儿用品、羊绒羊毛、针织保暖内衣、羽绒服主力店：安盛百货温馨生活馆 休闲羊绒羊毛针织内衣床品毛线 专业店：东之杰运动大本营、黑加仑美发、阿信羽绒 商业街：时尚运动街饰品、皮包皮件、运动休闲、配饰婚纱摄影5数码馆家居生活广场家用电器、手机电脑、数20、码与文化用品专业店：儿童游乐、儿童摄影、童世界心愿家纺、书店、育婴用品、玩具自行车 商业街：健康文化街、水吧音像制品厨房用品工艺礼品饰品配饰陶吧影视制作6美食馆娱乐生活广场各式风味餐饮专业店：电影城、网吧、美食广场、赵记老铺、川人天下、牛巴店、金汉斯烤肉 商业街：风味美食街、干果店、水吧、礼品店、风味小吃休息区大厅、餐饮广场（座椅）大堂来人量1356人/小时（4：005：00）2248人/小时（11：3012：30）提袋率12.7%17.8%经营现状由于内部装修、设计、经营管理、品牌导入和开业造势等方面在xx都较为先进，因而吸引了大量人流。但由于经营档次过高，真正购物者却并不多。靠近广场，人流21、量较大，在开发区具有较高的知名度，经营状况一般，在xx现在属于最大型购物中心，人流量一般。 2) 沿街店铺以下数据统计了xx地区的各类商铺约计2200家。图1-1：图1-2：图1-3：第二章：项目可行性研究购物中心开发的先决条件是要具备一定的经济基础、物质条件和运营管理能力。在项目立地规划初期必须对其进行可行性研究，确定项目的位置、地段、区位、承租户组成和金融投资来源，使购物中心在未来的投资、经营、市场和效益上获得成功。项目可行性研究需要对项目所在区域进行基础资料的调查和统计，特别是购买力调查、分析人口、收入、流通状况和购买方式等方面的变化趋势和规律；需要对本区域内现有商业设施的数量、规模、地22、点、承租户组成和经营状况进行调查和研究，判断本项目具有的潜在市场，确定本项目的定位，以此作为项目开发决策的依据。前期我们公司已做了大量而细致的市调工作，并对获取的各种基础资料作了专业的技术分析，我们在此基础上，结合购物中心运营的基本规律，从正反方面、长期与短期影响方面分析xx宏观经济概况、城市发展规划和本项目区位的交通、人口状况等因素，做出本项目SWOT分析。1、 项目区位xxxx商业广场项目位于位于大连市xx区xx街道。处于xx街道的政治、文化中心的繁华商业地带，为目前xx位置最好，环境最好，市政配套设施最完善的地块之一。2、 项目交通状况及易达性概述1. “地理”距xx市区28公里，开发区23、10公里，普兰店公里。均有公交车通达本项目。因此，市内任何区域内的居民到达本项目都十分便利。2. “地域”交通便利，距沈大高速均10分钟车程范围内，距大连火车站50分钟车程，距大连机场40分钟车程，与域外联络交通十分便利。3、 项目SWOT分析SWTOStrengths(优势分析)Weakness(劣势分析)S1经济实力雄厚，拥有良好的社会资源。S2具有多年的资本投资、运作经验，战略意识超前。S3项目所在地交通便利，易达性好。S4项目拥有政府支持，外围环境良好。S5先规划、后经营，使物业环境和商业空间设计有利于商业经营。W1xx主城区投资业户的资源有限，需纵深挖掘和向外围延伸。W2项目规模大，24、操作难度系数较高。W3在经营中只能通过市场细分进行差异化定位，特色经营模式必须具有长远战略眼光和相关策略，并决心创建当地商业新典范。W4现有消费人口数量有限，消费能力有待提高。Opportunity(机会分析)发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势O1xx新区建立初期，难得历史发展机遇，O2当地商业设施一般竞争力薄弱，商品品位及品质、服务不能充分满足市场消费需求。O4当地商业设施市场细分不明确，商业经营水平偏低，缺乏一个定位明确的集时尚、休闲、娱乐、购物、餐饮、商务等为一体的大型综合购物中心。O5城市改造建设进程加速，商圈也不断扩大。借助原有商业氛围，打造新的商业业态；提升商业发展水平。结合新商25、业发展需求，引领市场。Threat(威胁分析)发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁T1商铺投资方式未定，投资者的认可度具有可变性，需要高回报率和良好的经营保障措施来提升吸引力。 T2租金的压力会对后期经营绩效产生较大的依赖性。T3投资者因高额投资而对预期收益期望值相应偏高。传承原有商业氛围，通过借势推广，提升项目核心竞争力。项目创新，差异化竞争；以区域扩大客户层面，以品类细分市场客户。第三章：商业规划shopping mall是集购物、休闲、餐饮、娱乐、商务等多种商业业态为一体的新的商业业态，其各业态的组合、区域划分、面积配比是否科学、准确，以及各业态的经营方式是否相互配套和协调将直接影响到项26、目的后期经营、管理及持续发展。shopping mall的运营具有统一管理、分散经营的管理特点。管理者对其实行统一的集中管理，有组织进行日常运行、物业管理、进货和促销活动等；经营者不参与管理，定期向店铺所有者交纳租金，向管理者交纳管理费；店铺所有者和管理者不参与经营。针对SHOPPING MALL的运营特点，结合本项目的具体情况，设定本项目各业态的组合、区域划分、面积配比和经营方式，确保各业态相互带动、客流资源共享、经营方式科学、满足项目定位要求，追求项目运营的最好效果，实现本项目的发展战略目标。室内步行街作为项目的内部空间骨架，将本项目内各大主力店、专业店、品牌店、餐饮店、娱乐、休闲、设施等27、有机地串连在一起。各类业态店铺在围绕室内步行街排布的同时，充分考虑到项目每个区域的商业价值和各业态之间的相互关连、带动，以及对整个项目的形象支撑、招商要求、面积要求、物业要求及经营、管理的特点等因素。1、 商业属性从目前区域的零售业态构成看，百货、商场业在本地段区域内已呈饱和状态，因此本案规划为Shopping Mall的产品形式，形成商业空间差异化，吸引消费群体。Shopping Mall是由一家大型及数家小型核心店并结合其它品牌商店街，以及各类都市生活、餐饮、休闲、娱乐等配套项目组成的“一站式”生活广场。大型Shopping Mall区别于一般的购物商场、百货商厦，最重要特点在于应用了“都28、会休闲购物与生活娱乐”的新商业概念，其除购物、餐饮、休闲娱乐之外，配套项目涉及大都会生活每一个细节，例如：电信服务；文化礼品类的书店、花卉园艺、品牌饰品店；形象保养类的美容、塑身以及影印彩扩服务；医药店；洗衣中心等。从规划特质上看，一般的 “shopping mall”将重点集中在如何集客，即人潮与钱潮的汇集。其内部环境的规划上充分体现闲庭散步式的，购物消费与生活娱乐兼顾的，轻松、休闲的购物环境。2、 产品规划原则1. 吸引力策略大吸引力：营建整个商场乃至整个区域最具核心号召力的主力店。诸如：锦辉商城、家乐福的大型超市等。 小吸引力：已吸引人消费为目的、通过低单价的快餐、速食、简餐类的商铺来达29、到这个目的。诸如：肯德基、麦当劳、必胜客等。2. 集客广场： 兴建门庭广场，在市中心营建一个大的公共空间，使之成为举办各类公共活动、商业宣传活动，聚集人潮的xx地标性广场所在。建议它的命名与商场的命名一致，并依据商场界的不变法则-“人潮即钱潮”，以使这一广场的建设不仅能成为城市的客流量中心，更可带来可观的经济收益和社会效益。3. 沿街、外界商铺的立面沿街商铺宜采用菜单式（可选择）的玻璃橱窗。沿街招牌按统一规划的格式排放，灯光、广告牌、橱窗、沿街铺面均应有一定的设计规范，以使整个商场内同场不同业的商铺尽可能显得统一而和谐，富于整体美感。4. 电动扶梯为提高商场的繁荣景象和客户的拥挤热闹感，建议商30、场的电动扶梯避免直上直下的“之”字形布局，宜采用适当增加客流途径商业面积的引导路线来规划电梯走向，加长顾客在商场内购物的路线距离，制造商业人气，促使消费动机的产生。5. 单元面积规划 从未来客户的需求出发：建议尽量精减商铺单元的出租、售面积，通过利用商铺“高单价低总价”的价格策略，吸纳更广大的客源，使之对自用型、投资型或保值型客户皆能吸引，并创造出附加价值之商业百货形态。总的来说，本案力求为买家创造“低投入低风险高回报”的投资价值，以较低的总价和灵活的付款方式，创造出引发抢租、购风潮之必要条件。在以上基础上，我们建议本案较为合理的单元销售面积为2035平方米左右，可供客户自由组合，以收灵活多变31、的效果。6. 单元平面规划 为满足未来客户的销售心理（自用或投资）：建议单元商铺的“面宽及进深”比例控制在1：2.5，至多不超过1：3。合理比例的面宽与进深，可使产品具有更高的升值空间。单元划分建议：单元面积划分面宽与进深比 重备 注2025 m23.56 m70%需要大面积的客户可合并购买2个以上单元3035 m256 m30%备注：以上单元最小面宽不应少于3.5 m。7. 公设比规划 为使商场达到良好的营业绩效：建议尽量减少每层楼面公共部分的分摊面积，以使单元实际尽面积使用率达到60%以上。希望能在整体规划上能体现出本案使用率高、设计风格独特、装修标准高档三大优势，凌驾于xx其他商场之上。32、同时，经营业态的管理要求达到百分之百的信任度，以此共同创造三赢三局面。（三赢即大业主、小业主、消费者）8. 功能规划 因为自购经营的小业主和租赁经营的小业主同时存在，商场内经营内容的不一致是显而易见的。因此建议出租、售铺位前将商场功能分区分片，规划设置形成同种业态集中分布的经营格局，并在销控上利用预付之反应做反复之检讨，务必达到既满足经营管理布局之需要，又兼顾销售目的之要求。9. 物业管理以及公共水电 成功销售后，随之而来的各项公共设备的维护和修理、保养等。建议聘请有大型商场管理经验的物业公司来进行管理。水电等费用的收取原则建议采用：分层计量或分摊。即若采取分摊方案则以底层最高，二楼次之，三楼33、再次，四楼最低这样的序列来收取并与各层的流量的多寡挂钩。3、 经营管理计划1. 经营方式1) 商用不动产经营方式之替代方案拟定及分析2) 经营方式之建议3) 招商规划a) 协助业主订定及寻找立力承租b) 拟定招商策略2. 管理计划1) 拟定承租户管理规章在日后商场的经营管理方面，我们必须先拟订一套完善可行的承租户管理规章，于租约议定之际，便可使租户充分了解有关商场之各项规定与办法，避免日后产生管理上之困扰。在拟定承租户管理规章部分，将依本商场之特性与各相关代表人员之共识，就下列各层面研拟：a) 商场管理组织的权利义务b) 行业管理及营运方针c) 促销活动的举办与配合d) 广告、文宣的制作与规范34、e) 营业时间之制定与相关办法f) 商场实际经营管理之各项规定g) 工作及服务人员之规范h) 施工装潢管理之各项规定i) 清洁维护办法j) 管理费用分摊及收缴规定k) 违规罚则及其他附加事项2) 拟定设施管理之厂商遴选办法对本商场各项设施管理维护厂商，必须经由特定之遴选办法产生，以确保各服务提供者在价格与服务品质上均受到严密之控管，杜绝潜在弊端。建议以采购控管的角度，相互遴选办法，拟定本商场设施管理厂商。第四章：商业定位1、 开发定位与构想研拟1. 项目发展潜力和限制1) 项目发展潜力与机会a) 本项目地形方正，地势平整，土地利用率极高。b) 项目交通可及性强，如项目定位、规划得当，未来不但可35、望成为大连生活圈的消费中心，亦有机会扮演东北区域性消费之角色。c) 本案建成后可望成为大连地区乃至东北地区国际化品牌集散地。d) 项目地处东北地区的桥头堡大连，加之大连全域城市化的难得契机，不论是是在地源还是在时点上都为我们建设国际化品牌基地创造了有利条件。2. 市场定位建议1) 购物中心形态对于购物中心的分类可依其规模、服务范围及包含之业种而有所谓的邻里型、社区型、区域型、都会型、特殊型、业种零售型心、主题型、工厂直营型八种类型之分。以本项目的立地条件、区位优势、地理特征、相邻环境等方面因素来考量，建议可以区域型和主题型购物中心来定位本项目。2) 定位注意点以此为本案定位，除必须提供大量、便36、利的停车空间外，还必须在招商和经营管理上注重以下几点原则： 购物各店业种及商品部分重叠，保持适度竞争环境，带给消费者选择空间，定位以高级产品为主。 娱乐以规划完善，适度规划为原则，业种之齐全可增加互动效果。 服务增加服务设施，并籍举办活动与地方产生关系。2、 项目定位项目定位是项目成功运营和进入市场的第一步。项目定位不是凭主观想象随意而为，必须依据科学规律，进行充分的市场调研，掌握项目所在区域市场的现状、发展趋势及发展规律，找准项目消费区间和竞争区间、目标群体和竞争者，即掌握项目定位的依据。项目定位准确与否，直接决定了项目未来的运营结果，定位准确，确保项目运营成功了一半，既能充分体现开发商的发37、展战略，提升开发商的品牌价值，实现开发商价值最大化，又能使项目以崭新的、具有鲜明、独特的形象进入市场，被市场接受和认可，从而为业户、经营者、管理者创造一个经营良好的市场环境和发展空间。定位包括项目战略定位、业态定位、主题定位、形象定位、经营定位、功能定位、目标客层定位以及幅射目标区域定位。1. 项目战略定位1) 背景分析辽东半岛是中国环渤海经济圈的重要组成部分，地理位置优越、资源丰富、经济繁荣、理念先进、人口密集，是中国北部对外开放的重要窗口之一，国家重点建设和发展的区域。xx地处大连北部的中心，城市外围幅射空间大，社会经济快速发展、居民收入和消费力极大提高，消费观念和消费习惯发生改变，现有的38、城市商业设施、商业业态、经营方式、服务理念已满足不了消费者的消费需求。具有先进、科学的经营理念和经营方式的新型商业业态，具有极大的竞争优势和发展空间。2) 战略定位立足大连，打造大连国际品牌基地；延伸品牌价值，幅射东北三省。3) 定位依据l xx现有的城市人口、GDP总量、居民收入及消费力，能够提供本项目发展所需的基础经济条件，从市场基础条件方面保证了开发商对本项目一举开发成功，为我司推行大大连发展战略奠定了基础。l 我司经济实力雄厚，具有多年的资本运作和资本投资的经验，在本项目的前期开发过程中战略意识和经营理念超前，具有做好商业地产项目和树立商业地产品牌的前提条件，同样也具有延伸品牌和推广品39、牌的基本条件。2. 项目业态定位1) 背景分析大型购物中心shopping mall在中国的出现是在中国改革开放的大背景下，零售商业发生变革的必然结果。随着全球经济一体化进程步伐的加快和中国的全面复兴，这种新兴的商业业态具有极大的发展生命力，无论是物质生活还是社会观念上给中国带来的社会经济变化是前所未有的。xx作为辽东东半岛历史商贸集散地和文化古城，具有悠久的历史，城市商业气氛浓厚，投资环境不断优化，城市经济正处在快速发展阶段，城市人口不断增加，居民收入及消费能力不断提高。对商品的消费需求急剧增长，服务标准不断提高，市内现有的传统商业设施已经无法满足这种需求。同时，不断增长的城市消费人口和消费40、需求，刺激了商业开发的需求，也促进了商业物业所有者、管理者和经营者之间建立新的关系。再者，随着经济的快速发展，现代交通工具彻底改变了市民的活动范围和速度，改善了居民的居住环境和生活条件，人们的消费方式和行为发生了根本的变化。2) 业态定位：shopping mall3) 定位依据l 本项目完善的城市公交系统，使消费者能从城市的每一个角落都很方便到达本项目，同时本项目距高速15分钟车程之内，项目选址位置的交通条件极为便利。l 本项目占地面积、商业经营面积体量巨大，为80万平方米，项目规模符合shopping mall的经营需求。l xxxx现有的城市商业设施基本属于传统的商业业态，缺乏集购物、休41、闲、娱乐、餐饮、商务等功能于一体的“一站式”消费的综合性购物中心的商业业态，本项目正好填充城市商业发展的空白，既能发挥本项目规模大的竞争优势，又能通过科学组合各种服务功能，满足消费者各种消费需求，发挥本项目服务功能全的竞争优势。l 我司的经济实力雄厚、企业发展战略、经营理念超前，从根本上保障了本项目能够建设并成功运营的一个标准的shopping mall。3. 项目形象定位1) 背景分析商业经济是高文化的经济，商业竞争实质上是商业文化竞争。“xx商业购物广场”既是商业购物中心，也应当是文化建设中心。除了加强商业购物营销，还要充实其文化内涵，通过提高文化品位来创造项目特色；通过简洁、明快的建筑风42、格、柔和亲切的色彩、合理的楼层规划与店面设计、货品的科学摆放，包括运营的每一细节，体现亲切、人性、方便、舒适、时尚、潮流的项目形象；通过品牌经营保证商品质量的优良；通过时尚渲染保证商业经营的文化气息；通过文化渗透保证对商品质量和人员服务的管理；通过质量和服务的管理促进企业文化的提升。通过各种经营因素形成商业经营的综合价值，进而打造一个有品位的项目，创造一个知名的商业品牌。2) 形象定位商业新业态、管理新典范。定位依据l 本项目规模大、功能全，是xxxx街道第一家真正能满足消费者购物、休闲、娱乐、餐饮、商务多种需求的新型商业业态shopping mall。l 本项目地处商业中心，项目建设将作为政43、府形象工程来规划设计和建设，综合考虑xx街道经济发展进程的需要、居民生活及消费习惯的变化及城市商业未来发展趋势，同时致力于提升项目所在商圈发展水平的需要，项目作为xx展示城市的窗口，充分展示政府致力于发展经济、提高人民生活质量的政府新形象；充分展示本项目管理规范、商品时尚、营销现代、理念超前的现代商业新形象。4. 项目主题定位1) 背景分析在经济迅猛发展的前提下，xx镇居民收入有了很大提高，社会消费品零售总额持续增长，城市居民消费类别中居住消费、餐饮、服装类消费比重保持平稳，恩格尔系数逐年降低，人们的生活消费习惯从一味讲究经济实惠逐步趋向于品牌化、时尚化、个性化消费，本项目的定位应顺应这一市场44、需求状况，充分满足人们生活及消费的需要。 2) 主题定位商场为四层建筑，意大利设计师设计，建筑风格现代、简约、色彩明朗，造型新颖。商场内部将设置大型连锁超市和品牌区域。货品将汇集来自意大利及欧洲其它国家各具特色的轻工产品，突显欧洲异域风情及尖端科技，并且采用厂家直销联营方式，以最短的销售渠道呈现给消费者以最好的产品。定位依据l 紧扣项目业态定位shopping mall。l 应顺应城市经济发展、收入增加、消费市场和消费方式变化以及xx城市新形象、消费新理念的要求。l 充分利用发达的路网在城市中的地位和影响力，延伸其市民休闲、聚会的功能。l 与市内其它商业设施形成独特的经营特色，提升本项目的竞争45、力。5. 项目经营定位1) 背景分析经营是购物中心的核心功能，满足消费市场需求是购物中心的运营目标。本项目的整体风格呈现大、精、雅，大是针对项目的规模而言，精是突出项目的规划设计、建设、服务功能以及经营商品的特点，雅代表了项目整体的空间环境和营销环境。整个项目的经营特色鲜明，各业种及类别细分明确，充分适应消费者的消费习惯并满足其消费需求。2) 经营定位国际化、品牌化、时尚化、个性化、特色化。3) 定位依据国际化：货品将汇集来自意大利及欧洲其它国家各具特色的轻工产品，突显欧洲异域风情及尖端科技，并且采用厂家直销联营方式，以最短的销售渠道呈现给消费者以最好的产品。l 品牌化：品牌专业店、品牌专卖店46、以及各业态区品牌专柜共同构成项目的品牌经营特色。在项目功能组合设计和招商时，对 引进品牌进行合理分类、科学布局、有效管理，不仅坚持每个业态区、每个功能区经营品牌商品，而且让整个项目成为本地知名商业品牌。l 时尚化：突出时尚消费的新颖性、时效性及周期性特点。在项目运营中，紧紧围绕目标市场的消费特征，环境、商品、服务 各个经营因素都要求新，遵循时尚变化的规律，引导消费的流行。l 个性化：体现出消费者在追赶潮流的同时更加强调“与众不同”，个性消费可以让顾客获得高度的满足感和受尊敬感，服务要充分体现“一对一”的个性化，顾客在个性化消费中自我意识得到高提升。l 特色化：是指项目总体的经营要体现出核心竞争47、力和特色优势。以品牌化体现经营规范，时尚化体现前卫流行，个性化体现 “以人为本”，使本项目在xx树立起区别于其它传统商业态的大型购物中心的典范形象。6. 项目功能定位1) 背景分析紧扣项目的业态定位和主题定位，围绕大型国际购物中心的特征确定本项目的功能定位，满足消费者购物、餐饮、休闲、娱乐、商务的“一站式”消费需求。2) 功能定位购物、餐饮、休闲、娱乐、商务。3) 定位依据l 购物功能作为本项目运营的核心功能，隐含在时尚感觉与休闲功能之后被隐性化。在项目功能组合规划中，占本项目整体面积的70%。l 餐饮功能作为购物功能的补充和延伸，让顾客充分体验购物的便利与乐趣。在项目功能组合规划中，占本项目48、整体面积的10%。l 休闲是指本项目的购物环境、营销等各个方面，都为顾客营造一个轻松愉悦的氛围，让顾客身心放松，感觉随意，体会休闲。在项目功能组合规划中，休闲项目占本项目整体面积的10%。l 娱乐功能作为本项目的配套功能之一，与项目休闲功能有机结合，合理配置，充分体现本项目室内主题公园的设计风格，使其成为项目的经营特色之一。在项目功能组合规划中，占本项目整体面积的5%。l 商务功能为顾客和商务人士提供良好的交往活动平台5%。7. 项目目标客层定位1) 目标客层定位a) 项目整体目标客层定位：全客层b) 各楼层、各业态、功能区的目标客层定位：高级白领、成功人士、政府公务员和高收入高消费者、时尚女49、性、休闲人士、商务人士等；儿童等； 2) 定位依据 l 购物中心是将所有的消费者作为自己的目标服务客层，本项目的业态定位为shopping mall、主题定位为休闲shopping mall，所以必须锁定所有的消费者作为目标客层。同时，购物中心是集购物、休闲、娱乐、餐饮、商务等功能为一体的综合型商业业态，强大的功能组合所提供的服务能力也具备服务所有消费者的能力。l 本项目商业规划的各业态、各功能区、各专业店以及每个个体经营店的经营定位也是相互错位和相互补充的。l 是提升本项目的品牌价值和创造新商圈的发展要求。l xx现有人口规模、消费能力和消费市场总量的支撑和保证。8. 商圈定位1) 背景分析50、本项目以设施配套、功能齐全的shopping mall业态填补了本地大型商业业态的空白，直面市场内的竞争对手，从根本上赢得项目的生存、竞争和发展的空间。本项目运作的目的，除收回项目投资、获得基本的经济回报外，更注重体现经济实体的社会价值。项目的发展目标不是简单计算地产销售的资金回报，而是综合评估项目产生的投资回报、经济效益和社会价值，实施商业地产知名品牌的发展战略，以xx新区为基础，辐射大连全境，影响全国，为我公司的远景规划开创良好的开端。2) 商圈定位核心商圈：大连地区次商圈：辽宁省边缘商圈：东三省3) 定位依据l 综合考虑了大连地区目前的各类消费群体的客层总量、消费能力，确定本项目的目标客51、层为服务所有消费者。l 最大限度地发挥地源优势，扩大投资回报的需要。为了保证公司及时回笼资金，实现项目运营收益，需要最大限度地提升本项目的商业价值，在保证本项目房地产价值得到实现的基础上进一步提高附加商业价值，使整体价值随着项目发展实现逐步升值，这是在进行项目定位时需要考虑的关键因素。xx街道最佳地快极其优势资源契合市场领先对手区域资源组团规模定位项目定位总结：打造核心竞争力，促进项目价值的终极实现。住宅商业协同增效xxxx作为大连历史商贸集散地和红色文化古城，具有悠久的历史，并且地处辽东半岛城市群的中心，交通发达，对外辐射力强，“xx商业购物广场”作为xx新兴的商业业态，以其独特的经营特色，52、巨大的商业规模、我公司强大的实力和超前的战略意识、运作理念，在大连未来的商业竞争中显现出巨大的竞争优势。第五章：业态组合及分布一、主题商场1. 经营方式国际品牌主力店。2. 区域位置及面积规划商业中心总建筑面积：八十万平方米，其中：商场四层，宾馆为十七层，面积两万平方米，餐厅一层。 商场为四层建筑，意大利设计师设计，建筑风格现代、简约、色彩明朗，造型新颖。商场内部将设置大型连锁超市和品牌区 域。货品将汇集来自意大利及欧洲其它国家各具特色的轻工产品，突显欧洲异域风情及尖端科技，并且采用厂家直销联营方式，以最短的销售渠道呈现给消费者以最好的产品。宾馆为十七层，标准为五星级，预计房间600多个，可同53、时容纳2000多人，宾馆内各种康乐设施齐全，并设置大小不同会议室，满足各种大、中、小会议需要。宾馆底层为餐厅，餐厅将分别设置西餐厅和中式餐厅。西餐将以欧洲风格为主，依据国外饮食习惯，聘请国外厨师，打造完全欧美风情餐厅。中餐厅将以国内各地特色饮食为主，引进具有代表性的风味美食，力争将中国境内各地美食汇聚一堂，秀出民族风尚。商业中心还配备了完善的娱乐配套设施，包括：网球场、室内外游泳池、乒乓球、台球、保龄球馆、健身中心、高清影院。让消费者在享受购物乐趣的同时，有个休闲娱乐的场所。此外，商业中心还设置了最新技术的水源热泵空调系统，先进的太阳能供电设备，引进大量室内绿植，争取将商业中心建成一个低碳、环54、保、绿色的新型购物休闲乐园。目标客层目标客层：高级白领、成功人士、政府公务员和高收入、高消费的中青年消费群体。中青年消费者，因为他们拥有较高的收入水平，受过良好的教育，容易接受前卫、新鲜事物，并且目前我国人口的年龄结构中，年轻人占的比例最大，消费意识与观念较其他年龄段消费者更强，他们是21世纪前20年的消费主体，在价值取向、生活观念、消费习惯、消费方式等方面都具有明显的多变性、前卫性特点。他们是新世纪中国消费革命的先行者，对高档、时尚消费品的消费欲强烈，不仅引领消费潮流，而且是最活跃的消费群体，对社会消费趋势有着导向作用、示范作用。二、专业店1. 经营方式：引进1家国内知名的数码、通信、家电卖55、场。2. 区域位置及面积规划1) 设置在项目23层。2) 依据l 项目业态定位要求。本项目的业态定位为shopping mall，需要各种专业店的入驻。3C店作为专业性强的专业店，符合项目业态定位的功能组合要求，满足消费者家电、IT、通讯产品的消费需求。l 3C店选址的要求。作为专业店经营，3C店在选址上特别注重项目的交通条件、通透性、营业面积等因素。一是由于经营的商品专业性强，消费者大部分是有目的选购，二是由于经营商品的物理特性要求（单件商品体积大）以及商品进出量大。l 项目整体运营的要求。由于3C店专业性强，人气很旺，它带来的顾客资源能够带动项目整体人气。是本项目主要的购物功能之一。3) 56、物业产权：物业自留，用于整体租赁。4) 收益方式租赁，收取固定租金并实现物业升值，进行资本运作。5) 参考目标品牌：国美、苏宁等。6) 目标客层市内所有消费家电、IT、通讯的客层。三、餐饮1. 品牌快餐1) 经营方式：引进国际著名的快餐品牌店2) 区域位置和规划面积a) 分布在西街临街部分。b) 依据l 项目业态定位要求。本项目的业态定位为shopping mall，国际著名品牌快餐是其不可缺少的一个业态组成,能最大提升本项目的商务价值。l 品牌快餐能为项目吸引来众多的消费者，带动整个商场的人气。另一方面也可为商场带来稳定的收益。l 品牌快餐的选址要求。国际著名快餐在选址上比较注重项目的易达性57、通透性、环境等因素。本项目符合其选址条件。l 项目整体运营的要求。各个品牌快餐对项目内位置的要求不尽相同，如肯德基、麦当劳要求有独立的门面。因此将各类品牌快餐店根据整体项目运营情况，将其分布于不同位置。这样也可以使品牌快餐的人流与广场共享。对整个项目的人气提升有一定作用。3) 物业产权：物业自留4) 收益方式a) 收取固定租金。b) 通过经营提升物业价值，实现物业升值。c) 进行资本运作。5) 参考目标品牌：麦当劳、肯德基、必胜客等。6) 目标客层政府公务员、周边学校学生、旅游观光客、周边居民家庭、进入本项目的每一位顾客特别是小孩和青少年、本项目内工作人员、营业员、进场经营的经营者及业务人员58、。2. 品牌餐厅1) 经营方式：引进35家国内中、高档餐饮品牌连锁店2) 区域位置和规划面积a) 分布在4层b) 依据l 项目业态定位要求。本项目的业态定位为shopping mall，消费群体为全客层，高、中、低档饮食消费都不可缺少，因此中、高档品牌餐厅在业态组合上不可缺少。l 品牌餐厅的选址要求。品牌快餐在选址上比较注重项目的易达性、通透性、环境以及经营者自身品牌因素。本项目符合其选址条件。l 品牌餐厅安排在4层有一个相对较为独立的空间，对环境要求较高。它的营业时间与项目商场部分产生错位，因此需要单独通道。将品牌餐厅设置在4层可满足多方面的要求。3) 经营定位：低档：川味、东北菜、湘菜中档59、：鲁菜、杭帮菜、京菜、潮粤菜高档：海鲜、鲍翅4) 物业产权：物业自留5) 收益方式a) 收取固定租金。b) 通过经营提升物业价值，实现物业升值。c) 进行资本运作。6) 目标客层目标客层：白领、成功人士、政府公务员和中高收入、中高消费的中青年消费群体。四、品牌租赁店1. 经营方式：引进国内、外中高档品牌专卖店2. 区域位置和规划面积1) 沿室内步行街设置2) 依据l 项目业态定位要求。由多个国内、外品牌专卖店组成的室内步行街是shopping mall的一大特点。品牌店的进场可以保证本项目物业的保值和升值，以利于正常投资回报，并对提升项目形象具有积极作用。l 品牌店是本项目时尚、新潮消费的一个60、消费区域，此区域内装修标准较高，是整个项目的一个亮点，也是展现项目形象的最重要部分。此区域还可以聚集大量社会层次较高、消费实力较强的顾客，这些顾客与主题百货店的顾客形成共享，具有强大的聚客功能，从而提升项目人气。l 品牌店的面积与整个项目的面积应形成一定比例，本项目整体面积约为10万m，结合本项目的整体面积及布局，现将品牌店设定为7000m左右。而根据xx目前的商业发展状况，市场容量足以支撑这7000万m品牌店。3. 物业产权：物业自留。4. 收益方式：收取固定租金。5. 经营范围：服饰、鞋帽、化妆品、珠宝、药、茶、保健品、饰品、小百货等。6. 目标客层目标客层：高级白领、成功人士、政府公务员61、和高收入、高消费的中青年消费群体、时尚消费群体。五、休闲区1. 经营方式：引进10家左右休闲项目。2. 区域位置和规划面积1) 设置在项目4层 2) 依据l 项目业态定位需要。作为一个现代shopping mall，它应该包容各种业态，在满足人们购物的需求时，也应当具有良好的休闲功能。l 休闲区的位置要求。来这里消费的消费者一般层次较高，因此对环境、服务也有一定的要求。休闲区应设置在一个相对较为安静、独立的区域，以满足其经营需求。l 项目整体运营的要求。随着人们消费观念和消费习惯的改变，休闲消费在人们的生活消费中所占比重越来越大。为满足顾客“一站式”需求及各个不同客层顾客的消费需求，应设置休闲62、服务。l 休闲项目能带来旺盛的人气，将其设置在4F，能很好带动人流从上往下流动，形成雨淋式的顾客流动线。3. 物业产权：物业自留4. 收益方式1) 收取固定租金。2) 通过经营提升物业价值，实现物业升值。3) 进行资本运作。5. 项目组合：网吧、水吧、咖啡吧、美容美发、婚纱摄影、茶吧、女子舍宾。6. 目标客层周边学校学生、旅游观光客、周边居民家庭、进入本项目的每一位顾客、商务人士、中青年消费群体等。六、运动健身馆1. 经营方式：引进各类健身中心及运动项目。2. 区域位置和规划面积1) 设置在项目4层2) 依据l 顺应消费者消费观念、消费行为的改变。随着生活水平的提高，人们在工作和日常生活之外，63、运动健身活动越来越流行，越来越被人们接受和喜爱。为满足人们的此类消费需求，设置运动健身馆。l 项目整体运营的要求。作为现代shopping mall应在满足人们日常生活所需之外，还要满足人们的其它需求。考虑到项目整体业态组合和布局要求，将运动健身馆设置在6层西。3. 经营方式：租赁4. 物业产权：物业自留5. 收益方式1) 收取固定租金。2) 通过经营提升物业价值，实现物业升值。3) 进行资本运作。6. 项目组合：乒乓球、壁球、羽毛球、桌球、健身、美体等。7. 目标客层高级白领、成功人士、旅游观光客、商务人士、周边学校学生、休闲人士、周边居民家庭等。七、服务功能区1. 经营方式：引进专业公司经64、营2. 区域位置和规划面积1) 合理设置在各楼层的室内步行街、室内公园，面积约1000 m。2) 依据l 是整个shopping mall各类业态的一个补充。l 为顾客提供方便、快捷、全面的服务是项目成功的一个必要条件。l 有效地与其它业态共享人流。3. 物业产权：物业自留4. 收益方式1) 收取固定租金。2) 通过经营提升物业价值，实现物业升值。3) 进行资本运作。5. 项目组合：银行、电信、邮政、票务中心、旅行社、药店、干洗店、照片冲印、花店、社会教育等。6. 目标客层旅游观光客、周边居民家庭、周边学校学生、进入本项目的每一位顾客、本项目内工作人员、营业员、进场经营的经营者及业务人员等。八65、影院1. 经营方式：自营或引入一家专业公司经营。2. 区域位置和规划面积1) 设置在项目4层，面积约6000 m左右。2) 依据l 满足人们的消费需求。人们在满足物质需求的同时，也需要精神文化方面的满足。看电影是人们所喜爱的休闲习惯。l 项目整体运营的要求。考虑到项目整体业态组合和布局要求，将影院设置在5层。3. 经营方式：租赁4. 物业产权：物业自留5. 收益方式1) 收取固定租金。2) 通过经营提升物业价值，实现物业升值。3) 进行资本运作。6. 项目组合：影院大厅、迷你影吧。7. 目标客层高级白领、成功人士、旅游观光客、周边学校学生、休闲人士、周边居民家庭等。 九、其它功能洗浴中心、歌66、舞厅、会务中心、证券交易中心等功能作为配套功能。第六部分 结束语项目小组在市场调查结论的基础上，深入分析大连地区商业经济发展现状，既遵循商业地产的一般规律，更注重“xx商业广场”项目所具有的特殊性，理论联系实际，写成此报告。商业地产的运营过程中，不可控因素、变化较多，及时对规划进行调整、补充、修改是必须和必要的。因此，此报告书中所确定的面积配比、业态组合等还将进一步修改、完善，使之更科学、更适用于本项目。业态分布的具体位置也将在今后的招商及运营过程中重新确定。市场定位的确定是进行建筑设计方案的前提条件，但这种设计概念还需要专业设计单位用建筑语言表达出来，这就要求本项目在建筑方案设计时应考虑到商业地产的经营需求。主力店是大型商业地产中不可缺少的一个业态，它可提升项目品质，对招商、销售和运营都能起到极大的推动作用。在本项目的建筑设计方案确定之后应立即展开主力店品牌招商工作，并确保招商成功。由于时间较为仓促，疏漏在所难免，在董事会、设计单位交流沟通的过程中，我们将逐步进行完善、修正。