1、中国传统商业及湖湘文化大型公园式购物中心建设项目立项报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月中国传统商业及湖湘文化大型公园式购物中心建设项目立项报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月59可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章 总 论91.1 项目总论91.1.1 项目概况91.1.2 项目建设单位91.1.5 项目优势1212、.1.6 投资与效益131.2 编制依据与范围131.2.1 编制依据131.2.2 编制原则141.2.3 研究范围141.3 结论与建议15第二章 项目定位及SWOT分析162.1 项目定位162.1.1 指导思想162.1.2 规划设计原则172.1.3 项目整体定位：172.1.4 项目形象定位：18湖湘传统商业文化展示平台XXXX公园景点式购物中心182.2 项目业态布局182.5 项目物业与商业运营管理定位202.5.1 物业管理212.5.2 商业运营管理21第三章 项目投资环境和市场研究213.1 项目宏观背景223.1.1 国家宏观投资环境223.1.2 XXXX市宏观投资环3、境及房地产市场运行情况243.2 项目建设必要性253.2.1 符合国民经济发展要求253.2.2 符合XXXX大XXXXXXXX区规划要求263.2.3 可促进城市经济的发展263.2.4 满足市场对商铺投资需求的需要273.2.5 解决就业的需要273.3 区域市场分析283.3.1 区域市场界定283.3.2 周边商业项目分析283.3.3 区域发展及前景预测323.4 需求分析32第四章 项目选址及建设条件334.1 建设地址选择334.2 项目区域概况334.3 主要建设条件344.3.1 自然条件344.3.2 地形地貌354.3.3 地质条件354.3.4 交通条件364.3.54、 其他公共设施条件364.4 项目区域未来发展前景37第五章 环保与节能385.1 编制依据385.2 环境现状385.3 项目对环境的影响395.4 环境治理及保护方案391.废水处理392.环境空气393.噪声394.项目建成的环境管理405.施工过程的环境保护406.水土保持415.5 建筑节能411.主体建筑采用新型节能墙体材料。423.拟采用新型的节能门窗，改善建筑热工性能。425.6 电气节能425.设计时考虑稳定电压措施。425.7 节水措施42第六章 投资估算436.1 投资估算依据436.2 投资估算436.2.1 购地费用446.2.2开发建设总投资估算44第七章 投资收益5、45第八章 社会评价458.1 项目对国家政治和社会稳定的影响458.2 项目对当地相关产业发展的影响468.3 项目对合理利用自然资源的影响468.4 项目的社会效益461.项目对当地居民就业和收入的影响472.对所在地不同利益群体的影响47第九章 风险评价479.1 项目风险因素489.1.1 不可抗力因素风险489.1.2 政策风险489.1.3 市场风险489.1.4 管理风险499.1.5 财务风险499.1.6 信用风险499.1.7 资金风险509.1.8 价格风险509.1.9 客户风险509.1.10 技术风险509.1.11 工程风险509.1.12 建设协作风险519.16、.13 社会风险519.2 风险规避对策519.2.1 不可抗力因素风险规避对策519.2.2 政策风险规避对策519.2.3 市场风险规避对策529.2.4 管理风险规避对策529.2.5 财务风险规避对策539.2.6 信用风险规避对策549.2.7 资金风险规避对策549.2.8 价格风险规避对策559.2.9 客户风险规避对策559.2.10 技术风险规避对策559.2.11 工程风险规避对策569.2.12 外部协作风险规避对策569.2.13 社会风险规避对策56第十章 结论及建议5710.1 对项目的结论性意见5710.2 对融资的结论性意见58第一章 总 论1.1 项目总论1.7、1.1 项目概况1.项目名称：xx项目（暂定名，以下简称“本项目”）2.项目性质： 纯商业地产项目开发3.基本情况本项目位于 ，西为滨江景观大道，东临湘江。项目南北深460米，东西长近103米，总总用地面积30849.9（约46.3亩）。 4.项目发展定位基于本区域规划要求、优越的自然资源及市场需求，计划将此地块开发成具有浓郁中式建筑风格集购物、美食、休闲、娱乐、旅游为一体的展示中国传统商业文化及湖湘文化的大型公园式购物中心。1.1.2 项目建设单位1.单位名称：2.单位类型：3.项目单位简介：XX集团建立于2005年，位于XX市XXXXXXX商贸物流圈核心地段，是一家以商业地产为主营业态的集8、团企业，集团下辖湖XXXXX公司、XXXX有限公司、XXXX有限公司、XXXX有限公司等四家全资子公司，形成集投资、开发、运营、管理四位一体的商业地产开发模式。现有员工300余人，四家全资子公司注册资金XXX亿元，目前在XXXX市累计投资XXXX亿元，总资产达XXXX亿元以上。XXXX集团在8年发展过程中，已从一家单一业务企业成长为多元化运作的集团企业，固定资产得到了有效的保值增值，市场经营户与加盟商的经济实力及经营能力大幅提升，员工队伍日趋职业化，旗下的“XXXXXX批发市场”位于XXXXXXX区交通枢纽汽车西站西侧，主要从事市场开发和经营业务，营业面积近XXXX平方米，拥有XXXX8个商业9、铺面，现有XXXX多个经营户入住，经营服装、化妆品、小饰品、鞋、儿童玩具、床上用品等有来自十几个省的近千家商户经营总计16大类20多万种商品的批发零售业务，优质高效的市场服务吸引了众多品牌的入驻。开业八年来，市场客源稳定，日人流量XXXX万多人次，日平均营业额达XXXX万元，年销售近XXXX亿元。市场连续多年在XXXX市综合市场排名评比中名列前十，并被评为XXXX商业地产十强企业，集团积累了丰富的商业地产运营、管理经验，并拥有了一支专业的商业地产投资、开发和营运、管理队伍。XXXX集团将在前期成功开发“XXXX小商品批发市场”的基础上，在商业地产领域力争再创新的辉煌，为XXXX区建设，为XXX10、X市经济繁荣作出新的贡献。XXXX市XXXX房地产开发有限公司系XXXX集团全资子公司，公司以“以商业市场为基础，以商业地产为主导”作为公司的发展战略。致力于开发 “最有潜力的”和“最成熟的” 商业地产产品。公司开发的“XXXX小商品市场一期”项目，取得了巨大的成功，带来了优良的社会效益和经济效益，为公司的后续发展奠定了良好的基础。公司依据XXXX集团战略思路，有计划、按步骤的进行开发。经过多年的发展，积累了较丰富的商业地产开发经验，拥有成熟的开发团队，特别是依托集团在商业市场运营管理优势资源，在商业地产开发后运营方面具有强大的竞争优势，优势互补可确保开发的商业地产项目成功率、生命力和投资效益11、。1.1.3 建设规划要求及经济技术指标项目名称单位总指标备注总用地面积30849.9总建筑面积56800总建筑面积其中地上32072地下24728地下其中地下室商业面积（计容面积）4795地下室停车及设备面积19933物管用房面积223（地上建筑面积+地下建筑面积）50%0.005计容建筑面积36867基底面积12340地上容积率1.06地上面积+地下室商业面积地下容积率0.14综合容积率1.20绿地率30%建筑密度40%机动车停车位地上辆地下辆4541.1.4 项目实施进度预计2015年元月开工，开发期12个月。1.1.5 项目优势1.项目单位在XXXXXXXX地区经营多年，对本地的经济和12、发展情况非常熟悉，并拥有良好的社会资源，成功开发并运营“XXXXXXXX小商品批发市场”，是区域内知名的商业流通企业品牌，与众多驰名商标、著名商标经营商家有多年良好的合作关系，具有一定的社会知名度，具备商业地产开发能力和开发后商业物业的运营与管理能力。2.随着滨江新城规划的落实、XXXX区的快速发展，城市副中心雏形初现、城市 CBD 的建设启动，大XXXX快速发展的黄金时代已经到来，该区域会成为今后XXXX最具发展潜力的地区。3.万科、保利、恒大、世贸、奥克斯、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX等大型发展商、金融机构、知名商家的圈地、开发。一是印证着本区域的发展前景被看好，二是大量的新增的13、高素质的人口即将进入和转移，三是促进了本区域商圈的日趋成熟。4.“XXXX”开盘后，商铺基本售罄，销售价格最高达到65000元/平方米。“一铺难求”的状况体现了本区域商业旺盛的投资需求。5.“XXXX”及“XXXX”即将进驻的主力店，将会带来大量的消费人群，本项目不需要建设更多的主力店，使得本项目可以节省大量的资金，成本比其他商业项目更低，经济效益将会更好的体现。1.1.6 投资与效益本项目总投资XXXX亿元，其中土地征用费XXXX亿元，开发费用XXXX亿元。本项目建成后，销售物业XXXX万按均价4万/计算，可实现销售收入8亿元，两年内基本可以收回前期投资。项目单位自持物业16867，每年可14、实现出租收入4000万元（租金平均按200元/月/计算）左右；整个项目每年可以实现综合管理费用1500万元左右（综合管理费按38元/月/计算，共36867）；项目还可以通过广告、场地租赁等形式，每年可以创收500万元左右。项目每年总计创收至少在6000万元以上，项目综合收益率达11左右。1.2 编制依据与范围1.2.1 编制依据（1）投资项目可行性研究指南；（2）建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（3）房地产项目经济评价方法；（4）城市房地产开发经营管理条例；（5）XXXX市建设用地节约集约利用评价标准（2011）；（6）XXXX大XXXXXXXX区规划（20112020）；（7）其他各有15、关专业设计规范及项目建设单位提供的基础资料。1.2.2 编制原则严格执行国家发改委“建设项目可行性研究的编制指南”，做到可行性研究报告的客观、公正、合理、全面；遵守国家关于建设项目所颁布的法律、法规及各行业的设计规范、规程；结合该项目所在区域的人流量及建设条件，确定其功能定位和建设规模，达到客流畅通，以专业化、规模化和规范化运作，降低运行成本，服务于社会和经济生活；结合当地区域规划，做好基地内外的环境保护及污染物治理的可行性研究，最大限度减少工程对环境造成的不良影响。1.2.3 研究范围本次可行性研究报告工作主要研究范围包括：建设单位基本情况、项目基本情况、项目市场分析、项目投资环境及建设条件16、选址环境、环境保护、节能、消防安全、劳动保护等的研究以及投资估算及技术经济分析、财务评价、风险评估等内容。1.3 结论与建议经过项目的详细策划和全方位的分析论证，对项目建设条件、建设方案、经济效益、投资风险已有了较为准确的判断，可得出如下评价结论：1.本项目投资主体在商业地产方面有成功的运作经验，特别是在项目开发后商业物业的运营与管理方面具有其它单纯从事商业地产开发企业不可比拟的优势，项目单位通过多年积累，自有资金相对充足，投资能力较强。2.XXXX市的房地产开发经营目前正处于快速成长阶段，市场已累积了较大的需求空间和价格空间，该项目为投资者提供了难得的投资获利机会。 3.项目所处滨江新城是17、XXXX核心临江绝版地块，区位优势十分突出，从所处地段位置角度看土地成本具备一定的性价比，在此区域内开发大型纯商业地产项目比其他区域更具竞争力和生命力。 4.项目定位和整体规划合理，开发计划安排周密，融资方案可操作性强。土地、规划、环保及道路、水、电、气等项目建设条件已经具备。 5.项目经济效益及社会效益俱佳。项目总投资5.4亿元，建成后预计总销售收入8亿元，自持物业租金、综合管理等创收每年可达6000万元以上，经济效益较好；贷款偿还期2年，偿债方式多样，偿债来源保障性强，具有较强的偿债能力，贷款风险较低；项目的建设可以推动XXXX市城市化建设，提升XXXX大XXXX建筑水平和商业档次，具有良18、好的经济效益和社会效益。综上所述，可以认为本项目是一个投资效益好、风险可控的优质商业地产项目。 第二章 项目定位及SWOT分析2.1 项目定位2.1.1 指导思想项目以中式建筑外形为表现形式，注入中国传统文化概念，注重环境与生态的和谐，将传统商业与休闲、文化产业有机结合，打造集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游等于一体的大型公园景点式购物中心购物公园。购物公园是购物中心的另一种形态。它既是市民节假日购物、休闲、娱乐的理想去处，又是游客了解地方传统文化、民俗风情、采购特色商品的旅游观光景点，具有文化性、知识性、休闲性的特色。购物公园不但有购物中心的集中商业和实现物业整体商业价值的长处，还具有商业街灵活19、分散多变的优点，同时又兼具公园的绿色、放松、休闲、舒适的特征，它集三种城市功能于一体，是一种创新、有生命力的商业新模式。项目建筑设计以中式传统建筑为基础，充分体现人文特性，创造一个方便、安全、舒适、休闲、和谐的商业环境，规划布局力求具有整体性、经济性、观赏性、知识性和独特性。2.1.2 规划设计原则结合本项目的具体位置以及地形、环境、交通、密度、城市文脉、生态环境等特点，提出以下设计原则：1.以和谐为宗旨，以人为本的设计理念，创建主题鲜明、内浓丰富的具有强烈中国传统文化特色的地标性商业中心。2.建筑规划布局为五大功能区域：一是临滨江景观大道一线的临街商业建筑带，二是精品中式商业内街，三是南面单20、体美食、演艺功能区，四是靠江休闲、文化创意产业功能区，五是临江文化长廊旅游景观区。3.适应商业业态发展的要求，着重处理空间结构与平面布局、功能的灵活性。全力打造中式商业内街，尽量做到铺铺临街，实现街铺最大化；二楼、三楼采用大面积的退台、露台，实现商铺的附加值。4.以简洁中式风格，塑造建筑外部形象、通过牌坊、亭台、楼阁、连廊、内部四合院等形式区隔和串联各个建筑体，形成整体浑然一体，别院独具风格的中式建筑群落，使中式建筑的和谐、恬静与湘江自然风光达到完满的融合。5.以集聚人气、财气为目的，对周边道路、入口、内街及建筑之间的整体布局进行合理的规划与设计，形成科学、合理的人流动线。6.以尊重环境为为导21、向，体现生态和谐的要求。7.建筑、道路、环境诸要素的有机结合。8.新技术、新工艺、新材料的使用，满足建筑环保、舒适的要求。2.1.3 项目整体定位：中式建筑风格购物公园领袖级商业地标2.1.4 项目形象定位：湖湘传统商业文化展示平台XXXX公园景点式购物中心2.2 项目业态布局本项目商业总面积为36867，其他为19933。相关业态布局大体规划为：1、临滨江景观大道一线，12楼布局为百货、专业卖场、家居用品、数码通信、医疗保健、品牌专卖店业态为主的功能区。其间配套银行、邮政服务厅、电信营业厅等服务项目。南面穿插木艺、木雕等工艺品的制作、展示与销售， 3楼、4楼可布局为餐饮和电影院线。重点引进百22、盛、新世界百货、恒源祥、班尼路、梦洁家纺、老百姓大药房、同仁堂、迪信通、俏江南、秦皇食府等知名品牌，打造项目商业知名度，吸引人气。2、南部临茶山东路单栋大型建筑，1楼布局为世界美食城，引入日式料理、东南亚国家特色小吃、法式菜等各国特色美食。23楼布局演艺厅和KTV、高端SPA、健保健按摩、身中心功能。 3、精品内街：在建筑群落中部规划一条中式特色内街，布局为珠宝城、高档丝绸、奢侈品专卖店、名优烟、酒、茶、高档礼品、特色工艺品、名优土特产、婚纱摄影等为主的中式特色购物步行街。引入像周大福、老凤祥、天堂故事、香奈儿、路易威登、浪琴、雅诗兰黛、华致酒行、世纪新娘等品牌提升项目高端品味和形象。4、靠江23、建筑群布局为茶吧、清吧、酒吧、书城、音像制品、书画拍卖展示、现场书画制作、古玩收藏、文房四宝、旅游纪念品为主的休闲、文化功能区。展示项目的休闲和文化创意特色。5、打造一条临江文化长廊，通过人物雕塑群塑造，浮雕、名人诗词、名篇碑刻，展示秦汉、唐宋、明清以来XXXX历史上如贾谊、蔡伦、欧阳询、黄盖、怀素、周敦颐、王船山、魏源、曾国藩、左宗棠、谭嗣同、蔡锷、黄兴、宋教仁、毛泽东、刘少奇等知名人物及其相关历史事件，充分体现湖湘文化的精髓和魅力，并通过奇石、奇树、根雕等形式穿插点缀其中，使文化长廊与主体中式建筑群落相互融合与互补，浑然一体、形成具有强烈湖湘文化特色新的旅游景点。2.3 项目的SWOT矩阵24、分析优势劣势区位价值：项目位于大XXXX滨江新城是XXXX市重点打造的核心金融与商业中心，周边配套成熟，品位高、起点高，项目符合XXXX市政府大XXXX建设发展要求。交通便利：项目处于滨江新城“三纵十二横”的立体交通路网之中；地铁、轻轨、隧道密集汇集，交通四通八达，十分便利，具有良好的人流和商流基础。项目地块规整性不强，呈现北宽南窄地形特征，对商业布局以及建筑规划设计都带来一定的影响和难度。滨江新城对区域内沿江地块规划设计要求控制性强，项目地块容积率只有1.2，建筑限高只有24米，控制性规划要求对项目楼面地价以及投资收益均带来一定的压力和操作难度。机会威胁土地市场稀缺性：大XXXX滨江新城临江25、可开发商业规划用地所剩无几，土地价值稀缺在未来将更加彰显。区域稀缺性：滨江新城作为XXXX市整体规划的高品质商业、金融中心在区域内具有唯一性，区域独特性吸引了众多国内、外知名企业进驻，区内商业机会不可估量，为此将为项目带来巨大商机。因地块的稀缺性带来的土地价格高企，无形中增加了项目的投入成本，对项目的成本控制提出了更高的要求。区域内同类型商业地产项目带来的同业竞争压力较大，难免出现业态趋同的不利竞争局面。2.4 项目SWOT策略应用1、掌握机会、规避劣势项目处于大XXXX滨江新城区内，地块稀缺，周边新兴商业发展迅速，地块区位优势十分明显，最大化挖掘项目的商业、商务价值，使地块价值最大化；科学定26、位并合理规划商业布局以及建筑设计将能够有效规避项目的不足和劣势。2、扩大优势、降低威胁滨江新城规划起点高、品味高，区内设计配套成熟，交通便利，在项目有效规划设计基础上，注重项目建成后的商业、商务开发与运营管理，稳定业主及经营客户信心，通过项目后运营打造项目的竞争优势，必将打来不错的投资回报并降低项目威胁。2.5 项目物业与商业运营管理定位 对商业地产物业进行统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有重要意义，本项目建成后，项目单位对出售物业和自持物业的管理将成立物业管理公司和商业管理公司对其进行整体运营管理和后勤服务管理，管理的理念在于统一招商管理、统一27、营销、统一服务监督、统一物管，达到“统一管理,分散经营”的管理模式。2.5.1 物业管理物业管理公司通过建筑养护、设备维护、保证水、电、气、热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、装饰装修、意外事故处理等。使物业的各项设施得以正常运行，并通过统一管理对物业设施设备有计划进行保养与维修，增加使用的安全性和耐久性，保障经营主无后顾之忧的正常经营。2.5.2 商业运营管理 项目单位在项目建成后自持地上物业达16867，为使该物业保值增值，项目单位将依托集团在商业地产后运营方面的强大优势，引入“XXXX小商品市场”的成功管理模式、经验和团队，成立专业的商业管理公司，充分利用与其多年合28、作的优质商业合作伙伴资源，对自持物业进行业态填充，对项目物业进行整体商业管理，通过统一策划、统一招商、统一宣传、推广，集中规划，分散经营的方式，打造项目商业品牌和对外形象，提升与周边商业项目的竞争能力。 第三章 项目投资环境和市场研究3.1 项目宏观背景3.1.1 国家宏观投资环境2013年上半年，房地产市场延续去年的回暖走势，行业呈现出“一冷四热”的局面：在“国五条”调控政策遇冷的同时，行业投资环境全面回暖、城市住宅市场成交量持续回升、重点城市项目价格普涨、土地市场量价齐升。大好形势下，房地产企业上半年取得了骄人业绩，企业业绩均出现了大幅增长。上半年政策虚火不旺，“新国五条”虽出台，但地方政29、府频打太极，细则中二手房20%个税虽杀伤力强，但实际不具操作性，500城住房信息联网爽约等等，种种迹象均表明2013上半年政策更多的是“喊空化”，这也让政策调控进入一段空白期，更多的是靠之前的限购、限贷政策来维序市场。从房地产开发投资来看，2013年15月中投资额达26798亿元，较去年同期增长20.60%，同比增速正走出2011、2012连续两年的下跌趋势，在经济企稳回升、房地产调控政策失效的背景下，行业信心逐步回升，房地产行业开发投资力度明显加大。根据 2013年15 月份的数据显示，房地产开发投资占全国固定资产投资的比例依然高达20.42%，因此2013 年房地产开发投资增速的大幅回升。30、房屋新开工方面，2013 年 15 月，全国商品房新开工面积 73613 万平方米，同比增长1.0%。2013年前5月房屋新开工面积同比增幅已经完全走出去年的下跌区域，房屋新开工面积的增加，稍许缓和了房地产市场的供需矛盾。但从历年市场来看，2012年商品房新开工全年累计同比增速跌至负值，虽然今年有所回升，但仍旧与2012年以前的水平相去甚远，持续处于历年来较低水平。根据统计局最新发布的数据，2013年15月全国商品房销售面积为3.91亿平方米，较去年同期增长35.60%。 一、二线城市住宅市场交易量持续回升，各档次项目百花齐放。3.1.2 XXXX市宏观投资环境及房地产市场运行情况XXXX作为31、中国中部地区的中心城市，具有不可替代的优势。首先，它是中部城市唯一的双高铁的核心；其次，政府的目标是将XXXX发展成为一个国际化的大都市，并成为中国中部地区的消费中心。近几年在房地产市场“不给力”的大背景下，房地产企业都在积极寻求多元化发展，品牌开发企业进军XXXX商业地产似乎成为了一种风潮。不管是区域价值和地位，还是政府的规划与定位，这些都决定了XXXX未来需要更多的商业地产项目。2013 年，XXXX楼市在调控中呈现平稳发展态势。2011年9月起，在“限购”、“限价”和“限贷”楼市调控政策压制下，购房者观望情绪浓厚，市场全面陷入低迷的调整期。至2012年的一季度，成交量延续之前的走势，一落32、千丈，跌至冰点，市场进入探底的休整期。2012年3、4月份，房地产市场冬雪初融，差别化信贷政策等调控政策的修正，使得调控定向宽松，压抑的刚需率先释放。2012年二季度开始，由于积累的库存压力增大和开发商资金回流的需要，“以价换量”等策略得到普遍实施，政策层面也仅以“重申”为主，改善性需求亦出手抄底，市场持续回暖，成交量攀升至近两年新高。2013年上半年，经历了长期调控“炙烤”的XXXX楼市渐入平稳期。年初良好的开局，市场预期向好。两会后“新国五条”的出台使政策环境承继延续，XXXX楼市仍处变不惊，“金三银四”在稳健中不失亮点，二手房交易创下天量、房价指数悄然上涨；此后，XXXX楼市好转之势形成33、。3.2 项目建设必要性3.2.1 符合国民经济发展要求当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把房地产建设（特别是商业地产）作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.52 个百分点。XXXX房地产行业占 GDP 的比重还将上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。正因为房地产投资（特别是商业地产）的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设符合国民经济发展的需要。3.2.2 符合XXXX大XXXXXXXX区规划要34、求2007年12月，国家发展和改革委员会下发了国家发展改革委关于批准武汉城市圈和长株潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革实验区的通知。通知批准XXXX、株洲、湘潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革实验区。2008年1月，XXXX市决定在XXXX的大片区域建设“两型社会”综合配套改革试验区的XXXX区。作为长株潭“两型”社会试验区建设的重中之重，XXXX“大XXXXXXXX区”肩负历史重任。大XXXXXXXX区建设对XXXX的经济促进、产业格局、城市形态均有重大影响。根据规划，XXXX大XXXXXXXX区将建设成为“两型社会”的示范区、高新产业的聚集区、城35、乡统筹的样板区、生态宜居的新城区和支撑发展的增长极。因此，本项目的建设，符合XXXX大XXXXXXXX区规划的要求。3.2.3 可促进城市经济的发展目前，XXXX市的经济发展迅猛，尤其是对住宅的需求旺盛，这也为本项目创造了良好的市场氛围。实施本项目的建设，是房地产业加快发展，提升水平的难得机遇。在这种好的机遇面前，房地产业作为固定资产投资的组成部分，必将成为拉动经济增长的重要力量。盘活这部分土地资源，可以为城市建设提供大量资金，而且城市环境的改善，又将为经济发展创造良好条件，有利于形成良性互动的运行机制。加快城市建设是政府的一项重点工作。近年来，XXXX市加大力度，进一步加快了城市建设步伐。房36、地产的发展可以带动一个区域的发展，随着城市越来越一体化，房地产在城市发展中仍然具有重大的影响力。本项目的建设符合XXXX市的城市规划。项目位于XXXX市XXXX区滨江新城，项目建成后将是XXXXXXXX滨江区域配套的纯商业项目，将成为城市发展的新坐标，对促进整个XXXXXXXX的发展起着重要的作用。 3.2.4 满足市场对商铺投资需求的需要 随着XXXX市经济的发展和城市化进程的推进，市民的消费水平有了很大的提高。近年来，由于XXXX市人口较快增长和居民生活水平不断提高，对商铺需求迅速增加，商业物业市场需求旺盛。本项目的建设正好满足了XXXX市民对商铺投资增长的需要。3.2.5 解决就业的需要37、由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此，国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而房地产投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，房地产建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用。本项目为纯商业经营项目，第三产业对容纳劳动力就业具有不可比拟的优势，项目完全投入运营后初步估算38、能为社会提供10000个左右的就业岗位。3.3 区域市场分析3.3.1 区域市场界定本项目位于XXXX大XXXXXXXX区滨江新城，其区域市场是大XXXXXXXX区，包括了XXXX区、XXXX区、XXXX区，远期的市场是XXX、XXX、XXXX区域。3.3.2 周边商业项目分析1. XXXX本项目是集住宅、商业、写字楼、五星级酒店、精品公寓为一体的国际化高端商业综合体项目，一期商业定位“新天地滨江双景商业街区（约2万平米）”。项目共分三期开发：一期是由5栋33层高层、商铺以及社区中心公园组成，一期南边是超高层五星级酒店和一栋豪华精装公寓，酒店高达250米左右。一期商业总建面约2万平米左右。设计39、风格借鉴了上海新天地的设计元素，即可观江又能看景，是滨江第一个特色双景商业街，共4层，总共150多系门面，面积从6平米到200平米不等，大部分的商业面积在50100平米左右，此面积区间商铺成交均价为25051元/平，主要分布在一层与两层，34层商铺主要以大面积为主；二期由7栋33层高层和部分商业组成；三期由1栋多层9栋3335层超高层以及幼儿园组成。2. XXXX23栋单体建筑，603000独栋商铺。优质物业组合、打造极致高端商业，填补XXXX主题商业空白，定位“一站式”高端综合商业MALL。 项目以滨水风情街、大型中餐、特色餐饮、夜总会、主题酒吧、休闲会所、商务会馆、西式教堂、游艇码头等形态40、呈现，以经典的欧式骑楼、走廊，精致的欧式街灯、阳伞，雅致的街边小景、雕塑，潮流的橱窗、海报，还有钟楼、鼓楼等，营造出浓厚的异域商业风情。3. 奥克斯广场本项目总用地面积6.7万，总建筑面积约41.6万，综合容积率4.98，公建占比60.4%，绿化率12%。集酒店+写字楼+公寓+住宅为一体的商业综合体项目，其中商业体量约11万方，由集中式商业+商业街区组成，定位区域级商业中心。奥克斯广场汇聚8大业态，购物中心SHOPPING MALL、室内外步行街、写字楼、中央公馆、SOHO公寓、休闲广场和停车场，10大主力店进驻，百货殿堂、品牌餐饮、超市、IMAX影院、KTV俱乐部、快销名品中心、电器居家广场41、儿童体验广场、精品旗舰店、娱乐中心共筑XXXX商业旗舰坐标。4. XXXXXX岸保利B7地块位于XXXX市XXXX大道以南，桐梓坡路以北，湘岳路以东，潇湘大道以西，占地面积约370亩，地块性质为商住综合用地，分南北两块，总建筑面积约为125万平米，拟开发地标性的高端城市综合体。5XXXX场本项目是集住宅、商业、写字楼、公寓为一体的海派综合体项目，商业体量约3万方，沃尔玛超市+海上影院+3600平米商业街区。绿地中央广场总体定位为海派综合体，规划有精装修住宅、写字楼、酒店式公寓、商业中心和三星级国际双语幼儿园。其商业中心负1楼为1.5万方沃尔玛，14楼为集中式商业。综上所述，本项目周边商业氛围42、较好，且有多个品牌开发商在此区域进行物业开发，为本项目的开发奠定了良好区域商业基础。3.3.3 区域发展及前景预测本项目位于XXXXXXXX核心区滨江新城，该区域地块呈南北狭长形，东临湘江风光带，西至银杉路，北达北二环线，南到潇湘嘴，规划区面积约6.7平方公里。滨江新城是XXXX建设两型社会的核心示范区，也是XXXXXXXXXXXX区开发建设的核心和龙头项目，建成后将容纳就业人口约35万，居住人口约22万，同时还将吸引大量旅游、观光、购物、休闲的流动人口，成为以现代商务功能为核心，以文化、休闲、旅游综合商圈为驱动器、以都市居住为依托的复合型新都会中心。依据定位规划，滨江新城近期内将成为XXXX43、XXXX区新的商业中心、XXXX地区新的金融中心、湘江西岸重要的旅游休闲与文化基地。3.4 需求分析XXXX是XXXX省的单核中心城市，是一座经济持续高速增长，资本高度青睐，商品流通高度发达的，正快速进入工业化阶段、居民消费意识超前的典型消费城市。随着长株潭一体化的推进，XXXX的城市轻轨，地铁正如火如荼的进行，这将带动城市的高速发展，城市化和工业化进程都将加快，这样将会带来大量的高素质人口的流入，从而带来巨大的房地产及商业需求。本项目周边聚集了大量的高素质和高消费力人群，长期的人口规划将达到150万，庞大的消费人群能够很好的支撑本项目后运营发展。第四章 项目选址及建设条件4.1 建设地址选择44、项目选址于XXXX市XXXX区滨江新城。项目地块南临XXXX，北临XXXX，东临湘XXXX，西临XXXX大道。自古以来，XXXX区一直是XXXX“以文立市”的根基。这里，聚集了XXXX市的行政办公中心，并具有高新技术和高教科研文化及自然人文风景等优势，拥有 “干年学府” XXXX书院。XXXX区凭其明显的区位优势，优美的自然环境、深厚的文化底蕴、坚实的科教高地、在XXXX起到了举足轻重的作用。同时，XXXX滨江新城的崛起，3500亩一线临江绝版江景地的打造，使XXXX片区的配套、景观更加完善，项目选址于此将得益于区域优势带来的巨大商机，获得丰厚的投资回报。4.2 项目区域概况XXXX位于XXX45、X省东北部，古时称为“潭州”，是著名的楚汉名城、山水洲城和快乐之都。XXXX作为我国首批历史文化名城，具有三千年灿烂的古城文明史，是楚汉文明和湖湘文化的始源地，是XXXX省的政治、经济、文化、交通和科教中心，亦是环长株潭城市群龙头城市。XXXX是我国南方地区重要的特大中心城市，综合实力位居全国前列，综合竞争力排名全国第九、中西部地区第一。同时，XXXX致力于打造内陆最开放、具有重大国际影响力的文化名城和世界级旅游目的地。XXXX以“心忧天下，敢为人先”的城市精神努力构造和谐美好新XXXX。XXXX市统计局发布数据显示，2013年XXXX市实现地区生产总值7153.13亿元，比上年增加753.246、2亿元，总量突破7000亿元大关，同比增长12.0%。在GDP中，第一、二、三产业分别实现增加值291.16亿元、3946.97亿元、2915.01亿元；按常住人口计算，人均GDP达100091.37元，比上年增长11.3%。从全国26个省会城市对比来看，2013年XXXXGDP总量居全国第10位、规模以上工业增加值总量居第7位、社会消费品零售总额居第7位、固定资产投资总量居全国第11位、公共财政预算收入居中部六省省会城市第1位。居民收入方面，2013年XXXX城镇居民人均可支配收入达33662元，增长10.50%。4.3 主要建设条件4.3.1 自然条件项目地属中亚热带季风湿润气候，四季特征47、分明，春夏潮湿多雨，秋冬寒冷干爽，冬春多偏北风，夏季多偏南风。主要气象条件如下：年平均气气温17.2-18.8日照1677.8h无霜期275d相对湿度79%年平均降雨量1394.5mm年平均风速2.0m/s主导风向冬季多偏北风，夏季多偏南风4.3.2 地形地貌项目区域内地形较为平整，南窄北宽，呈三角形状。4.3.3 地质条件项目地较平坦，根据国家质量技术监督局 2001 年 2 月发布的中国地震动参数区划图（GB183062001 ）查得项目地震动峰值加速度为0.05g，地震动反应谱特征周期为 0.35s，地震基本烈度为 6 度。场地标高一般在 3.85.4m 之间。土层为持力层，呈硬塑状态粘48、土层，平均含水量24.52%，平均孔隙比 0.69，平均压缩模量为 10.71Mpa，静力触探平均值为 3.32Mpa，标准贯入试验平均值为 13.05 击，属中等偏低压缩性土层，且厚度大分布稳定，岩土工程地质条件良好，部分地段埋深较大，是良好的天然地基持力层（埋藏较浅地段）和桩基桩端良好持力层（埋藏较深地段）。勘察场地内地下水属于上层滞水，主要接受大气降水补给，含水层的水位埋深随季节变化，根据勘察经验和环境水文地质分析，项目地水对钢筋砼结构中的钢筋无腐蚀性。4.3.4 交通条件项目具有良好的交通、区位优势。滨江新城内部规划 “三纵十二横”的立体交通路网；地铁4、6号线、长株潭城际轻轨三条地铁49、线，在滨江新城内部设有长望路、金融中心区、滨江新城、银盆岭4个地铁站；目前已建成4条过桥通道对接河东，桐梓坡过江隧道已完成规划设计，困扰多年的过江交通瓶颈全面打破，项目与XXXX河东地区交通障碍无忧。4.3.5 其他公共设施条件（1）电力设施大XXXXXXXX区范围内将建设500千伏变电站3座、220千伏变电站12座、110千伏变电站64座，以满足XXXX区建设的发展需要。本项目将由大XXXXXXXX区电网供电。（2）通讯设施中国电信、中国移动、中国联通三家通讯运营商的网络全部覆盖境内，已全面开通国际互联网接入业务，GSM、3G制式手机在项目周边每一个角落都能快捷方便的通话。（3）教育设施项目50、区教育资源丰富，有中南湘雅医学院、XXXX师大医学校、XXXX商学院、XXXX财政经济学院、XXXX市第二十中学，博才咸嘉学校，高新博才学校，XXXX实验小学，银盆岭小学，桐梓坡小学等众多教育机构。（4）医疗设施区域内有湘雅三医院、湖湘中医肿瘤医院、XXXX肿瘤医院、裕湘医院等多家国内、省内知名医院。4.4 项目区域未来发展前景XXXX大XXXXXXXX区是长株潭城市群“两型社会”综合配套改革试验区的核心区，承担着国家探索资源节约、环境友好发展道路的重任。2007年12月14日，国务院批准长株潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区，XXXX市成立大XXXXXXXX区。X51、XXX区在全国率先谋划出两型社会建设“行动路线图”，以“为科学发展探索新路径、为XXXX经济增添新动力、为XXXX城市构建新格局”的核心任务和历史使命，大力推进两型发展，推动经济发展与环境优化同步、产业发展与资源节约统一、统筹城市发展与农村发展。近几年来，XXXX区两型产业发展形势喜人，经济“三力”支撑力、聚集力、辐射力显著增强，实现地区生产总值3576亿元，全社会固定资产投资2835亿元，地方财税收入525亿元，增速分别超过18%、31%、45%，经济总量到2011年已占XXXX全市三分之一强，成为XXXX全省经济增速最快、效益最好、结构最优的增长极和湘江经济带的龙头。现代服务业的迅速崛起也52、成为XXXX区的新亮点。XXXX区大力建设滨江新城金融商务区、梅溪湖国际服务区、洋湖总部经济区、XXXX区风景名胜区、麓谷新城等五大服务业平台，引进服务企业200多家，总投资近600亿元，服务业增加值年均增长13.8%，2011年现代服务业增加值与第三产业的比重达50%以上。随着XXXX区政策的逐步践行，带给大XXXX的不仅仅是区域价值的升级，同样意味着众多人流、物流、资金流的聚集，以及信息、人才、资本的多元融汇。可以说，大XXXXXXXX区不但是未来XXXX重心转移的重点区域之一，同时也世界的关注点所在。第五章 环保与节能5.1 编制依据（1）污水综合排放标准（GB8978-1996）；（253、）大气污染物综合排放标准（GB16297-96）；（3）建筑施工场界噪声限值（GB12523-1990）；（4）声环境质量标准（GB3096-2008）；（5）地表水环境质量标准（GH3838-2002）；（6）地下水质量标准（GB/T14848-93）；（7）环境空气质量标准（GB3095-1996）5.2 环境现状项目区内地势平坦，场址的生态环境较好。用地一面临江，一面临潇湘大道，具有“闹中取静”的相对优势。用地周边基本上是办公区、住宅区和商业区，无工业污染源和其他危险品物流设施。5.3 项目对环境的影响项目对环境的影响主要有以下几个方面：1.污染物主要是生活污水。2.垃圾站堆存的垃圾。354、.在项目土建施工过程，粉状物料装卸、运输、搅拌有一定量的粉尘散逸到周围大气中；物料堆放期间，由于风吹等引起的扬尘污染，尤其是风速较大时或装卸、车辆行驶较快的情况下，粉尘的污染更为严重。4.施工期间，作业机械声音属于突发性非稳态噪声源，将对附近的单位和居民的环境产生一定的影响；材料运输车辆产生的高噪声将对沿线人群的生活产生一定的影响。5.4 环境治理及保护方案1.废水处理项目的排水采用雨、污分流排放体制。项目的生活污水采用化粪池处理，经化粪池处理的污水达到污水排入城市下水道水质标准CJ30821999的水质标准后，经项目内的排水管网排入城市污水排水系统。2.环境空气项目使用天然气、电作为生活能源55、，餐饮业态分组设有统一的烟道，油烟废气从高出屋顶1m的排气筒排出，无其它集中式废气排放源，对空气影响小。3.噪声项目主要声源为集中式中央空调系统及生活噪声。4.项目建成的环境管理项目建成后，加强环境管理，维护好项目区域的绿化和美化工作，促进环境的良好发展。5.施工过程的环境保护（1）遵循“以人为本”的环保理念，保护城区生态环境城市环境越来越成为评价一个城市好坏的决定性因素之一，也将影响着城市的经济（如对旅游的影响）和居民的生活。环境保护的一个重要内容是系统布局方案中应避免或减少多余的车辆出行次数，集中进行车辆出行前的清洁处理，避免对城市景观的破坏，并将分散的运输集中起来，实现运输活动集中化，不56、仅有利于降低运输成本，而且有助于提高运输效率，节省资源，促进废弃物的集中处理，从而起到减少噪音、尾气对城市环境的污染，降低对城市环境的破坏或影响，尽量满足城市可持续发展的要求。（2）加强各阶段环保措施，确保环保意识的贯彻充分考虑项目区与居民区之间的合理距离、污染物排放与城市管网如何结合、项目区周边绿化设计等问题，提倡建设生态型商业。项目建成后会成为新的景观，项目的美化、景观、绿化设计从美学、景观等方面给予更多的考虑。项目内种植一些吸收二氧化碳能力较强的植物和滞尘植物，站场外围绿化带由高大树木、乔木和草地构成，场内绿化带以灌木和草地为主，配合高度适中的乔木。（3）工程施工时应避免夜间进行，以免影57、响周边居民的休息。（4）材料运输中，应采取封闭或遮盖措施，避免抛洒。道路及施工现场应配臵洒水设备，定时洒水，减少起尘量，并定时清扫路面，防止多次扬尘。（5）定期对各种施工机械、运输等设备进行维修，以减少噪声。（6）项目施工中产生的建筑垃圾可用于低洼处回填。6.水土保持（1）水土流失影响因素本项目在工程建设过程中的场地平整、道路修建等作业会不同程度的造成植被破坏和表土疏松，遇降雨时，易发生水土流失。（2）水土流失防治措施项目在施工过程中应认真贯彻实行水土保持法及其实施条例，严 格按照水土保持的有关规范执行。工程实施前，应请具有编制水土保持方案资质证书的单位做好水土保持方案，报水利管理部门审批。施58、工中，根据实际情况，对临时性松散表土做适当压实，对较大坡面做防坡处理。项目竣工后，应尽量种植草皮、树木，恢复植被，有利于防止水土流失。5.5 建筑节能本项目在实施过程中，按照国家夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（建设部）和XXXX省居住建筑节能设计标准以及有关部门关于节能的政策和管理规定要求执行。项目的主要节能措施如下：1.主体建筑采用新型节能墙体材料。2.屋面采用隔热架空层，以减轻夏天太阳辐射和冬天冰冻霜严寒侵入室内，减少无功损失，节约电能。3.拟采用新型的节能门窗，改善建筑热工性能。5.6 电气节能电气节能是一项重要的技术政策，又是一种能源开发。其主要节能措施如下：1.变压器选用节能型产品59、；2.采用并联电容器进行无功补偿，提高用电设备的功率因素；3.照明配电采用合理的控制方式，照明灯采用光效高的节能灯，镇流器采用节能型电感镇流器；4.电缆导线布线时，尽量避免线路迂回或电能倒流，适当加大截面，以降低线路阻抗；5.设计时考虑稳定电压措施。5.7 节水措施1.根据给水系统出流的实际情况，综合考虑到各种配水器具位置标高和保证安全供水等多种因素，对给水系统的压力做出合理限定，通过采用节水龙头或采取减压措施合理限定配水点的水压，防止给水系统超压出流造成的“隐形”水量浪费。 2.尽可能采用变频调速泵供水，选用优质给水管材，避免因给水系统发生二次污染而需将受到污染的水排放和对供水系统进行清洗处60、理所造成的水量浪费。3.在可能条件下，充分利用各种排水如生活排水、盥洗废水、雨水等优质杂排水，减少自来水耗费。 4.对生活用水和清洗水采用节水阀门，并采取有效措施避免跑、冒、滴、漏等现象。配水装置和卫生设备是水的最终使用单元，其节水性能的好坏，直接影响节水的成效，因此，应根据使用场所的实际情况，选择使用适用的节水器具，提高节水效益。5.各项具体工程的生活、消防给水系统的设备，宜选用高效节能的供水设备。第六章 投资估算6.1 投资估算依据1.中华人民共和国预算法（1995）2.中华人民共和国招标投标法（1999）3.国家发展计划委员会、建设部工程勘察设计收费标准（2002 年修订本）4.建设单位61、确认的设计要求、使用功能及建筑标准确定项目投资额。5.当地类似工程及建安工程造价标准。6.与项目建设相关的其他法律法规。6.2 投资估算6.2.1 购地费用本项目购地46.3亩（30849.9）费用，加上契税和摘牌费共需费用2.5亿元。6.2.2开发建设总投资估算xx项目投资估算表序号项目名称建设规模工程造价(万元）经济指标备注单位单位一工程费用1地下室建设工程247288654.803500.00元/2建筑装饰工程318537963.252500.00元/3给排水安装56883426.6275.00元/4电器安装56883682.60120.00元/5弱电安装56883341.3060.0062、元/6消防安装56883568.83100.00元/7人防通风 防排烟700.008绿化4000120.00300.00元/9景观广场247002470.001000.00元/10室外道路2000120.00600.00元/11室外电气工程150.0012室外给排水工程50.0013土石方工程24728*5元/立方372.0030.00元/立方14 空调工程1450二工程建设其他费用2406.94一*10%三不可预见费2647.63（一+二）*10%四合计29123.97一+二+三第七章 投资收益本项目收入主要来源于以下几个方面：（1） 销售收入本项目建设期为12个月，边建边售（总体销售面积263、万），所得8亿元销售收入将主要用作借款本息归还。（2）商铺租金项目公司自持16867的物业，每年可以创收4000万元左右。（3综合管理费项目单位所辖的36867的商业面积，每年可以创收1500万元的综合管理费用。（4）其它收入。 项目每年通过广告、场地租赁等其它途径可以创收500万元左右。综上所述，项目建成后，每年经济回报率在11%以上，具有良好的经济效益和社会效益，且具有比较强的抗风险能力，项目在经济上是可行的。第八章 社会评价8.1 项目对国家政治和社会稳定的影响项目的建设与运营会增加当地政府财政收入，使重点民生支出得到更有利的保障，同时带动当地经济的增长，优化经济结构，带动相关产业，促进64、经济社会均衡发展，对国民经济持续、快速、稳定的增长具有重要的综合效益和战略意义。项目建成后正式运营，可为社会提供4000个左右的就业岗位，解决部分下岗职工再就业和待业青年就业问题，缓解城乡劳动就业压力，提高居民收入，减少贫困，促进人口合理分布和流动，提高居民生活质量，促进社会稳定。8.2 项目对当地相关产业发展的影响如果从产业链的角度衡量，房地产行业投资可以拉动50多个其他行业的发展，其间接创造的价值更大。仅以直接拉动的建筑业而言，近十几年来建筑业占中国GDP的比重一直在5%以上，房地产业加建筑业对GDP的贡献度在10%以上。也正是因为房地产行业的这一特性，我们可以在经济发展历史上观察到一个有65、意思的规律，即只要国家放开房地产行业的发展，宏观经济就会高涨，而经济出现过热的情况，又和房地产业发展过猛脱不了干系。打压房地产的后果，是经济增长逐步减速，而下一次的经济启动则又得益于房地产行业的复苏。 8.3 项目对合理利用自然资源的影响项目在建设过程和生产过程中为了节约物资，以“科学合理”为原则，加强工程预算，合理利用原材料与辅助材料、水、电等能源资源，同时完善管理制度，努力杜绝能源资源浪费。8.4 项目的社会效益1.项目对当地居民就业和收入的影响项目投入运行后，将提供4000个长期就业岗位。项目建设将带动相关行业的就业。项目通过招商引资也将为地方政府新开辟税源，增加政府收入，促进地方经济发66、展，提高当地居民的福利水平。2.对所在地不同利益群体的影响项目的利益群体包括：项目单位、地方政府、当地居民、商业银行、施工建设单位、工程设计、相关配套行业企业等单位等。项目的实施既能为当地居民创造就业、提高收入，也能为当地政府带来财政收入，还能促进当地相关行业的发展，项目对各利益群体的影响均是积极的。通过建设本项目，一方面可以提高居民的就业水平和收入水平，同时有效的促进当地项目配套相关行业的发展。第九章 风险评价目前，国家经济发展面临一系列不确定因素，产业发展面临一定风险。企业要保证经营项目持续稳定发展，就要及时应对不可预见的、突如其来的、且对经营造成巨大影响的事件。这就必须在经营管理的同时，67、同样进行项目的风险管理，做到居安而思危，有备而无患。风险管理是经营管理的特殊内容，是对经营管理中许多内容、特殊要素进行的特殊管理。为保证本项目的顺利实施，为降低项目合作双方投资风险，提高合作成功机率，现从不可抗力、政策、市场竞争、产品价格、资金管理等方面客观、公正、科学、合情、合理、合法的对该项目投资风险进行综合分析，并结合行业具体状况制定了可行的防范措施。涉及内容如下：9.1 项目风险因素9.1.1 不可抗力因素风险不可抗力风险是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况，在本项目中，不可抗力主要指来自于自然界的重大变化所引发的危机，自然风险不以人的意志为转移，一旦在项目实施过程中出现人力不68、可抗拒的巨大自然灾害，本项目将难以达到设计建设水平，项目的进展和收益将受到一定的影响。 包括由于工程投资建设和生产过程给环境带来的污染和破坏等风险。9.1.2 政策风险对于房地产开发行业而言，包括国家宏观调控政策、财政货币政策，税收政策、优惠政策、相关法律法规都可能进行适时调整，也会造成一定的风险。特别是在当前全球经济危机背景下经济衰退、低通胀，及潜伏在经济、金融领域的风险都会对该项目的预期收益造成一定风险。9.1.3 市场风险市场风险是指由于某种全局性的因素引起的投资收益的可能变动，这些因素来自公司外部，是公司无法控制和回避的。从该项目来看，公司面临市场风险有：1.项目的开发策略、以及定位对69、项目的销售和经营有很大的影响，同时员工工资的上涨会使企业经营受影响。而该行业对人员的需求量大，如果相关行业发生波动，也会使公司经营受影响。2.市场价格波动。随着潜在进入者与行业内现有竞争对手两种竞争力量的逐步加剧，各公司会采取相互挤压的策略打击竞争对手，因而引起价格波动，进而影响项目收益。9.1.4 管理风险项目的实施有一定的周期，涉及的环节也较多，在这期间如果出现一些人力不可抗拒的意外事件或某个环节出现问题以及宏观经济形势发生较大的变化，公司组织结构、管理方法可能不适应不断变化的内外环境，将会大大影响项目的进展或收益。9.1.5 财务风险财务风险是指企业由于不同的资本结构而对企业投资者的收益70、产生的不确定影响。财务风险来源于企业资金利润率和借入资金利息率差额上的不确定因素以及借入资金与自有资金的比例的大小。借入资金比例越大，风险程度越大；反之则越小。9.1.6 信用风险信用风险是指因借款人或其他交易对手违约而带来的损失的可能性，该项目融资中，主要是指项目投资者（借款人）因无力偿还或其他原因而违约的可能性。有限追索的项目融资是依靠有效的信用保证结构支撑起来的，因而信用风险贯穿项目始终。9.1.7 资金风险资金是企业生存与发展的基础，是企业进行经营活动的血脉，其高流动性使之能任意转换为其他任何类型的资产，具有较高的风险性。因此，必须建立健全资金的内部控制制度，加强项目资金的管理，确保项71、目资金安全完整、正常周转和合理使用，减少和避免损失浪费。9.1.8 价格风险价格风险是指由于基础资产价格变动导致衍生工具价格变动或价值变动而引起的风险。作为市场供求关系的直接反应，价格的波动往往是受市场供求关系的影响造成的，反过来它可以被用来调节市场供求的工具。造成价格波动的原因除了市场供求变化的影响外，就是市场同业企业的竞争而人为所致。9.1.9 客户风险客户既是企业最大的财富来源，也是风险的最大来源。客户的信用风险主要体现在其对项目物业销售和租金的款项形成的惯性拖欠和坏账上。9.1.10 技术风险主要指本项目开发最终采用策划定位不够到位，或技术应用不合理引起的项目建设工程延期、不能正常生产72、及生产安全问题等造成的损失。9.1.11 工程风险主要指工程地质条件、水文地质条件和工程详细设计发生重大失误，导致工程量增加、 投资大幅增加、工期拖长、或者是安全事故等所造成的损失。9.1.12 建设协作风险主要指投资项目所需要的原材料和设备供应、供电条件等主要外部协作配套条件发生重大变化，给建设和生产运营带来的困难。9.1.13 社会风险由于工程建设投资对当地社区产生的不良影响而带来的社会冲突等。9.2 风险规避对策针对上述风险，项目责任方将采取以下对策加以规避：9.2.1 不可抗力因素风险规避对策项目建设地位于XXXX市，地理环境优越，地质条件良好，自然灾害较少。因此，本项目所需面对的自然73、不可抗力风险较小。并且，本项目针对自然灾害的风险，采取了相应的解决措施：项目方将建设防备设施，并聘请各方面专家，积极做好评估预测，加强预防，并向保险公司投保相应的风险险种，确保投资者的基本利益。9.2.2 政策风险规避对策本项目符合国家产业政策，既可带动周边商业发展，又可提高当地居民的经济收入，还可安置大量人员就业，同时改善城区生活水平，有着良好的经济效益和社会效益， 将有利的促进大XXXX商业的发展。为此，政府和相关主管部门都给予了积极的支持和扶助，项目建设具有外部良好条件。项目方在经营管理时将不断注重企业利益和社会效益的结合，承担更多的社会责任。项目的建设严格遵照相关法规，保护环境、合理开74、发利用资源，从而有效地规避政策影响。1.企业将在国家各项经济政策和产业政策的指导下，汇聚各方信息，提炼最佳方案，统一指挥调度，合理确定项目开发目标；2.加强内部管理，提高服务管理水平，降低营运成本，努力提高经营效率，形成企业的独特优势，增强抵御政策风险的能力。9.2.3 市场风险规避对策针对市场需求不断变化的状况，项目管理层应密切注视市场动向，树立超前意识，扩大市场空间，随时抓住市场切入点，做到：1.合理安排项目人员，保证项目正常运营，避免风险。专业人员应全国招聘，对于非专业人员应就近招用，节约成本，增加效益，回避风险；2.由管理层掌控全局，整体协调，避免区域偏差，同时加强对行业市场的进一步开75、发、加强经营管理、建立完善的质量保证体系；3.通过培训和引进管理人才，改善人才结构，建立完善的管理体系；4.进一步提高工作效率，降低运营成本，提高综合竞争力，增强项目适应市场需求变化的能力；5.加快对行业市场的开发进度和加强对前沿市场的研究与探索，增强市场需求应变能力。9.2.4 管理风险规避对策该项目融资成功后，相应在项目管理、资金运筹等诸多方面对合作公司均提出了高的要求。公司内部管理中存在诸如成本控制、人员变动、资金运营等方面的不确定性，将为公司的运营带来风险。如何减少管理风险是项目运行过程中必须予以关注的。应对管理风险的对策：1.项目融资成功后，将吸收具有丰富投资管理、运营管理方面经验的76、专业人才进入公司管理层；2.规范公司治理，制定完善各项管理制度，保障股东和投资者的合法权益；3.加强对管理人员组织结构、管理制度、管理方法等方面的内部培训、外部培训，提高其整体素质和经营管理水平；4.推行目标成本管理，加强成本控制；5.倡导组织创新、思想创新，以适应不断变化的外部环境。9.2.5 财务风险规避对策根据以上分析可知，本项目计算期内投资利润率为24%，项目借入资金利息率为8.61%，两者差额较大，同时借入资金与自有资金的比例不是太大，所以可以看出本项目的财务风险程度较小。应对财务风险的对策：1.实行严格的资金借贷和运用审批制度，根据公司发展情况和资金市场成本的变化，调整资本结构；277、.使投资项目尽快产生效益，提高资产盈利能力，降低投资风险；3.加强对业务收入、业务支出、日常现金等的管理，在保持较高的流动性的基础上，减少资金占用；4.加大资本运营的力度，构筑和拓宽畅通的融资渠道，为企业的资金供应建立稳固的渠道，完善公司自身的“造血”机制；5.加强对资金运行情况的监控，最大限度地提高资金使用效率；6.实施财务预决算制度；7.建立相应的风险预警机制，加强内部管理，严格规章制度，把可能发生的损失降到最低程度。9.2.6 信用风险规避对策项目公司与其他交易对手之间的信用风险规避，应注意：1.全面、真实的掌握合作对象的信息；2.准确了解合作对象的信用状况；3.选择正确的结算方式和结算78、条件；4.严格审批企业内部资金的使用，对应收账款实行严格监控；5.对拖欠账款采取有效的追讨手段，并建立科学的信用管理制度。9.2.7 资金风险规避对策应对资金风险的对策：1.事前防范，建立科学的财务控制体系及明确的规章制度；2.事中控制，保障货币资金的安全性、完整性、合法性和效益性；3.事后监督，注重信息反馈；4.重视资金全面预算管理，建立信息化运作资金管理体系；5.注重业务流程，重视资源的配置和整合；6.内控制度与监督检查并重，科学方法与常规办法相结合，内部管理与外部监督相配合。9.2.8 价格风险规避对策应对价格风险的对策：1.稳定该项目正常运营所需渠道；2.加强公司的内部管理制度，挖潜降79、本，以提高盈利水平；3.将进一步加强内部管理，加大成本否决力度，降低费用支出，继续使成本费用管理成为公司抵御价格波动风险的主要手段；4.加强市场信息调研，根据市场价格的运行特点，及时调整服务内容，实现销售利润最大化。9.2.9 客户风险规避对策应对客户风险的对策：1.实行规范化的客户资信管理；2.实行制度化、标准化的客户信用信息管理；3.对客户进行同意的信用风险评级；4.以科学的信用分析方法预测和防范客户信用风险。9.2.10 技术风险规避对策公司技术风险的控制在很大程度上取决于公司人才素质以及对行业管理、业务流程是否有深入的调研、了解与掌握。应对技术风险的对策：1.重视技术方案的咨询认证，就80、技术方案的可行性进行研究，对方案实施后的可能结果进行预测；2.建立有利于技术创新的生产过程组织；3.通过选择合适的技术创新项目组合，进行组合开发创新，降低整体风险；4.建立健全技术开发的风险预警系统，及时发现技术开发和经营过程中的风险隐患；5.建立健全有关技术管理的内部控制制度，加强对技术资产的监督管理；6.大力招聘有关技术专家与技术工人，大力吸收接受高等教育的人才，大力培养自己的操作管理人员，制定研发计划，加强与科研部门的合作，持续引进先进工艺和生产技术等手段，以确保公司在经营上的优势，降低该类风险。9.2.11 工程风险规避对策项目所选择址地质条件、水文气候条件较好、交通方便，不存在影响项81、目施工的工程障碍。此外项目的工程建设将委托有资质的的设计单位进行工程设计和施工，其具备同类型大型商业地产的设计、施工经验，能够确保工程设计和施工质量。辅以健全的施工监理和工程验收检查，可以确保项目的工程风险降到最低。因此本项目面临工程风险较低。9.2.12 外部协作风险规避对策项目所在地在交通、原材料获得、供水、电力输出的条件已经具备，本项目面临外部协作风险较低。9.2.13 社会风险规避对策项目能够促进当地居民就业和收入水平，同时并对财税收入增加等具有积极作用，社会风险较低。第十章 结论及建议10.1 对项目的结论性意见通过以上各章节对该项目的可行性研究分析，可以得出以下结论：从企业管理条件82、看，项目企业领导层有多年的管理经验，视野开阔，积极进取，项目负责人具备丰富的社会经验和专业知识，有利于该项目的开发和运营管理。特别是项目单位在XXXXXXXX地区经营商业物业多年，具有强大的品牌号召能力，以及强大的商业地产后运营管理经验和成功的运作模式，一个商业地产项目能否运作成功其关键在于对商业物业的经营效果，项目单位投资、开发、运营、管理四位一体的运作模式为该项目成功提供了坚实的保障。从地域条件看，项目所在地在加快硬环境建设的同时，出台了关于鼓励投资的若干规定，减少收费项目、降低收费幅度、公开收费标准、简化收费手续，为投资者带来了良好的投资环境。由此可见，项目地区具备良好的投资环境，给项目83、的开发建设提供了较好的基础。从市场环境看，当前国内及XXXX市场均有较大的需求，给项目的产品带来了较好的市场前景。从社会效益看，项目符合国家 “十二五” 发展规划，符合当地政府关于调整产业结构的政策，有利于带动相关产业发展，同时，项目也为当地提供了劳动就业机会，能够大力带动当地经济的发展，促进社会的稳定。从经济效益来看，计算期内项目销售收入可实现8亿元，总投入（包含各种税费）5.4亿元，项目单位自营物业收入稳定丰厚，项目总投资财务内部收益率（税后）10%左右，静态投资回收期为12年左右（包括建设期），各种指标显示项目的经济效益良好。项目公司已成功开发了“XXXX小商品市场一期”，并取得了成功。84、为本项目的开发积累了丰富的商业地产开发经验，培育了专业的开发团队。对于本项目的建设，项目公司为加快开发进度、缩短建设期，使本项目早日完成并投入运营；同时，项目公司将加大宣传推广和招商销售力度，吸引更多的行业商家和投资商进入，加速资金回笼，既能为项目公司带来更加丰厚的经济效益和社会效益，又能使投资方在短期内收到最佳效益、最大的回报，是一种项目公司和投资方双赢的方式。10.2 对融资的结论性意见经过以上分析我们可知，本项目从地域条件、企业管理、市场环境、财务分析等方面都具有较大的优势，项目的经济指标正常，经济效益良好。通过项目风险分析，对本项目存在的风险因素进行了甄别，作出了风险规避的策略，最大限度的降低了投资者的风险。对于本项目的所融资资金，XXXX市XXXX房地产开发有限公司可以采取以在建工程（商铺使用权）及股权等方式质押，还可以项目公司上级单位XXXX集团所属的“XXXXXXXX小商品市场”物业作抵押贷款或出售部分自持物业用于偿还，偿还方式多样。对此项融资成立项目资金专项管理机构，由公司法人代表亲自负责，做到组织落实、专款专用。同时将通过采用销售收入、商铺保证金、增资扩股获得资金、银行贷款、其他收入和其他投资所得等多种渠道偿还所融资金本金和期间利息，资金提供者可完全消除对所投资金的后顾之忧，因此项目可投性较强。