1、置业公司标志性五星级酒店建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录1 项目申报单位及概况11.1项目概况11.2建设单位简介11.3编制依据21.4主要经济技术指标21.5主要结论与建议32 战略规划、产业政策及行业准2、入42.1项目与相关规划42.2项目产业政策52.3项目的行业准入73 项目选址与土地利用83.1项目选址83.2建设条件83.3土地利用103.4拆迁及安置104节能方案分析114.1节能114.2节水115 建设规模与工程方案135.1建设规模135.2建设工程方案145.3公用配套工程166 环境保护与消防256.1环境保护256.2消防287公共服务的定价317.1XX县城宾馆客房价格概况317.2XX酒店客房价格市场定位323.3营销战略338 人力资源配置与项目实施进度358.1酒店组织机构和管理体制358.2劳动定员和人员培训358.3项目实施进度378.4项目建设管理379 经3、济和社会影响分析399.1项目地经济发展概况399.2项目行业影响分析399.3项目社会效果和社会适应性分析409.4项目区域经济和社会影响分析4010 投资估算和资金筹措4210.1投资估算4210.2资金筹措4311 财务评价4511.1基础数据4511.2财务指标4711.3不确定性分析4711.4财务评价结论4712 结论与建议491 项目申报单位及概况1.1项目概况企业名称：XXXX酒店有限公司（筹建）注册资本：2980万美元（占总投资额54.9%）企业类型：外商独资有限公司经营范围：酒店投资、开发、经营及管理法定住所：浙江省XX县迎春南路31号海陆世贸中心1区5号邮政编码：31154、00 项目法人：XX 国籍：中国香港项目选址：XX县县城新区富春江二桥桥头南端西侧地块项目建设内容：集住宿、商购和娱乐为一体的五星级旅游酒店项目建设单位：XX会置业有限公司建设单位法定住所：香港黄竹坑叶兴街11号南汇广场B座2317室建设单位法定代表人：XX 国籍：中国香港1.2建设单位简介香港XX会置业有限公司是一家从事旅游、娱乐、酒店等业务的国际投资公司，拥有众多声名卓著的项目，如澳门置地广场酒店、渔人码头、北京王府井XX酒店、东莞长安XX酒店等。目前公司在国内分公司分布各地：XX创建有限公司北京公司、上海XX投资投资有限公司、杭州XX置业房地产有限公司等。公司董事长XX女士，作为澳门置地5、广场董事局副主席，澳门粤剧曲艺总会会长，长期以来对国内的教育、旅游、酒店投资情有独钟，并在二六年获得“中华十大教育英才奖”。1.3编制依据1）XX县发改局项目受理通知书；2）XX县建设局桐建设（2008）规字002#：规划设计条件书；3）XX县国土局提供的用地红线图；4）XX县招投标服务中心提供的土地成交确认书；5）XX县环保局提供的项目环境影响报告单；6）XX县外经局关于同意外商独资经营XXXX酒店有限公司章程的批复；7）杭州市工商行政管理局企业名称预先核准登记通知书；8）XX县国民经济和社会发展第十一五规划；9）XX县城城市总体规划（2006-2020）；10）XX县“十一五”旅游业发展规6、划（送审稿）；11）浙江省地方标准 DB33/T 326-2001绿色饭店；12）XX会置业有限公司提供的其他相关材料；13）现行有关建设法规、规范。1.4主要经济技术指标总用地面积13816m2(约20.72亩)总建筑面积56145m2（不含地下部分）其中：客房面积16569m2 餐饮面积 4594m2地下部分面积： 23387m2建筑占地面积 6170m2建筑总高度152米（38层）绿化率32%容积率4.06建筑密度 44.60%酒店客房 331间机动车停车位288辆投资总额 61017万元（计8716万美元）投资利润率： 18.71%全部投资财务内部收益率(所得税后)： 8.58%全部投7、资资金财务净现值(i=6%，所得税后)：7960.56万元全部投资回收期(所得税后)：8.38年长期借款偿还期(不包括建设期)6.0年1.5主要结论与建议（1）本项目建设是XX实施旅游国际化战略，建设潇洒XX的重要内容；同时可提升XX县城迎春南路地段的商业氛围、城市品位和美化环境。 （2）该项目的建筑方案在建筑造型及立面设计上充分考虑到周边建筑、道路和城市景观的协调和谐，立面设计简洁明快，色彩淡雅，造型挺拔，创造了一个优美、高雅的五星级酒店形象，成为该地段又一标志性建筑。（3）建议注意以下2个问题：在酒店经营管理上要利用自己的特色和品牌，增加酒店营业收入，使自己在市场竞争中取胜；适当再增加项目8、配套用地，并增加绿化率。综上所述，XXXX酒店具有良好社会效益和经济效益，项目建设是必要的，也是适时的。2 战略规划、产业政策及行业准入2.1项目与相关规划XX县位于浙江省的西北部，地处钱塘江、富春江、新安江和西湖 、千岛湖“三江两湖”黄金旅游的中心地段，气候温和，地势西高东低，水源丰富，植被茂盛，土地肥沃。悠久的历史沉淀和亚热带的温润气候又造就了它丰富的自然资源和多姿多彩的人文景观，是一个典型的江南城镇，有着极为浓郁的地方特色，自古有“钱塘江尽到XX，水碧山青画不如”的美誉。其区位的旅游优势，名列全国县级前茅。目前拥有“国际花园城市、中国优秀旅游名县、中国最佳休闲旅游县”等荣誉称号。富春江新9、安江千岛湖风景名胜区是国务院确定的第一批国家级风景名胜区，根据已经编制完成的富春江新安江千岛湖风景名胜区总体规划和正在编制的富春江新安江千岛湖风景名胜区XX段分区规划确定的风景区及其外围保护地带范围，XX县城作为风景区主要的休闲旅游设施地位于其中。本项目作为XX县国民经济和社会发展“十一五”规划中构建以新城区迎春南路建设现代商业街、滨江路观光休闲街的重要组成部分，也是XX县“十一五”旅游业专项规划和XX县旅游国际化五年行动方案所提出的：充分利用富春江的优势，结合县城滨江区块的改造，建设集房产、酒店、休闲娱乐、购物、运动为一体的滨水旅游综合体的具体要求。因此，本项目符合富春江新安江千岛湖风景名胜10、区总体规划、杭州市旅游总体规划、XX县国民经济和社会发展“十一五”规划、XX县城城市总体规划、XX县域城镇体系规划和XX县“十一五”旅游业发展规划的各项具体要求。2.2项目产业政策旅游是人类社会发展到一定阶段的必然需求，是人类文明进步的体现，大力发展旅游是我国经济社会发展的客观需求和必然趋势。世界旅游组织发表的一份题为“2020年旅游展望”的报告预测，中国旅游业将在下一世纪高速发展，并有望在2020年成为世界最大的游客接纳国。旅游业作为现代服务业的重要组成部分，是近年世界发展非常快的一个行业和领域，也是我国政府大力鼓励和支持发展的领域。XX目前已拥有山、水、林、洞各具特色旅游景点19个，其中国11、家4A级景区2个，国家级森林公园1个；旅游星级饭店11家，其中：三星级1家，二星级8家，一星级2家；国际旅行社1家，国内旅行社17家。“十五”期间，XX县接待国内旅游人数年增长率超过10%，高于全国3.4%的年增长率，基本与浙江省平均11.68%的年增长率持平。根据XX县近几年客源市场现状分析，参考杭州市旅游总体规划（2004-2025年），预计XX“十一五”期间旅游接待人数将保持在年增长率7.5%左右。表2-2 2006-2010年XX县旅游业发展主要经济指标预测项目年份20062007200820092010入境旅游人数入境旅游人数（万人次）2.52.83.54.14.8年增长速度（%）612、.611.2251717旅游总人次旅游总人次（万人次）350372398424450年增长速度（%）6.66.57.06.56.5旅游总收入旅游总收入（亿元）15.7517.620.022.525年增长速度（%）12.51213.012.812.0据县行业协会近期调查，目前酒店、饭店客房利用率达到57%，周末至周日黄金时间段，酒店床位利用率甚至高达80%以上。XX饭店、招待所、旅馆规模小，基础差，设备陈旧，功能简单，管理水平低，服务质量差，无论在硬件方面还是软件方面都不能适应XX县经济发展的需要。从整体上看，目前XX县接待能力十分有限，特别是规模型的酒店不多。目前XX拥有50张床位以上的酒店、13、宾馆、度假村和招待所的床位超过16000张，而拥有100张床位以上的宾馆、酒店只有5家：浙江红楼国际宾馆(床位数268床)、金鑫宾馆(床位数231床)、XX巴比松度假庄园(床位数180床)、上海福龙度假村（床位数114床）、XX宾馆(床位数104床)。床位数量少，档次低已经不能满足XX本地居民的会客、宴会、商务洽谈及会议团体对酒店业消费的需求。特别是随着上海、杭州居民周末到XX酒店度假已成消费时尚，有许多外地客人来XX时因找不到适合的酒店而不得不食宿在档次较低的饭店，一些高档会议和活动只得取消或转移到周边县市。所以，XX规模酒店业还有较大的发展空间。根据XX县现代服务业规划和 “十一五”旅游专14、项规划的要求，到2011年前，XX计划建设规模以上酒店5家，形成适应旅游国际化形势发展需要的接待设施格局。同时积极引进一批国际知名品牌饭店管理公司参与酒店经营，提升配套接待的总体水平和品位。因此XXXX酒店项目建设方的管理水平以及所需建设的酒店规模都符合项目地完善旅游产业布局，提升XX旅游的国际国内竞争力的产业要求。项目符合杭州市人民政府办公厅（杭政办函200868号）实施杭州市2008年产业发展导向目录的鼓励类项目要求：鼓励发展类第5项服务业第2条旅游第8点休闲度假设施建设。2.3项目的行业准入XXXX酒店作为外商投资的休闲旅游度假基础设施项目，符合中华人民共和国发展和改革委员会、中华人民共15、和国商务部第57号令所施行的外商投资产业指导目录（2007年修订）的允许类项目要求。3 项目选址与土地利用3.1项目选址地理位置XX县位于浙江省西北部，地处钱塘江中游，介于北纬29o3530o05和东经119o10119o58之间；东接诸暨，南连浦江、建德，西邻淳安，东北界富阳，西北依临安。全境东西长约77公里，南北宽约55公里。总面积1825平方公里。全县地势，西北和东南向富春江沿岸降低，以丘陵山区为主，平原稀少，龙门山主峰牛背脊之观音尖，海拔1246.5米，为境内最高峰。本项目工程拟选地址XX县县城新区富春江二桥桥头南端西侧地块（原XX富春江度假村地块），即迎春南路以西，时代广场（家得利百16、货超市）以南，滨江“城中村”改造区块以东、以北(详见附图)。该地块处于迎春南路西侧，为XX县县城新区最繁华地段，区位、交通优势明显，配套基础设施较为齐全，具有良好的发展前景。地块现状该地块内为XX县政府储备用地（原XX富春江度假村已经搬迁），无需拆迁。本项目建设后，地块功能为商业服务业，用地目前已经被项目建设方通过公开挂牌成交，并按成交确认书向政府交纳了土地出让金和城市建设配套费。3.2建设条件自然条件（1）气象属亚热带季风气候，四季分明，光照充足，温暖湿润，雨量充足，适宜于农作物栽培与生长。年平均气温17摄氏度，极端最高气温40.2摄氏度，极端最低气温-5.3摄氏度，年平均降水量1500毫米17、。平均日照度数为1936小时，平均降雨日数为132天左右，无霜日年约248天，主导风向东北风，夏季主导风向东南风。（2）地形地貌为丘陵地区，三面环山，不存在发生滑坡、塌陷、泥石流等重力型地质灾害。根据总体规划及最高洪水位，该地现定标高不受洪水等自然灾害威胁。（3）地震根据全国地震带划分，本区属东南沿海地震带东北段，系少震、弱震区，远场地震波及影响是本地区的主要震害特征之一。核定本区地震烈度为6度区域。按国标GB20011-2001规范要求，按6度构造抗震设防。（4）工程地质该工程尚未进行地质勘探，详细情况不明，在施工图设计前应及时进行详细勘察。3.2.2自然社会环境XX始建于三国吴黄武四年（公18、元225年），至今已有1780年历史。XX县位于浙江省西北部，钱塘江上游，西接黄山、千岛湖，东连钱塘江、西湖，距杭州市区80公里，是经国务院批准的旅游开放区和沿海经济开放县。全县辖7个镇、4个乡、2个街道，总人口39.36万，县域总面积1825平方公里，呈“八山半水分半田”的地貌结构，境内山、水、林、洞各具特色，俗称“山水江南，诗画XX”。基础设施(1)道路交通地块东侧为迎春南路，根据规划条件，本项目需安排地下机动车停车位、室外机动车停车位及自行车车位。(2)给水水源采用城市自来水，引入管从XX自来水厂市政配套给水管网接入。(3)排水污水(经化粪池处理)与废水合并排入XX县市政污水管，向东排入19、到污水处理厂。雨水经雨水管收集后排入市政雨水管网。(4)供电供电由本地供电局10KV电源供电，需增容2500KVA，设一个变电所(由供电部门决定)。变电所均为两路电源供电，为保证消防负荷的安全供电，设置一套快速自起动发电机组作为第三电源和消防负荷的备用电源。(5)通讯通讯总线由XX县电信局负责接至地块的总分线房。3.3土地利用本项目用地红线内面积13816m2(约20.72亩)。土地出让用途为商服业（宾馆）用地，出让年限为40年；规划指标：容积率小于6.58，建筑密度小于58%，绿化率大于12%。项目用地符合XX县城城市总体规划（2006-2020），土地利用率高。3.4拆迁及安置本项目为地方20、政府储备用地，不涉及拆迁，不涉及文物保护项目，无拆迁安置人员。4节能方案分析4.1节能本工程应认真执行国家产业政策和节能设计规范，做到合理利用能源和节约能源。主要节能措施如下：（1）根据JGJ2695民用建筑节能设计要求，在项目建筑外形及外围结构设计时考虑节能效果，选用保温性能好的建筑材料及门窗。外窗气密性等级不低于现行国家标准建筑外窗空气渗透性能分级及其检测方法GB7107规定的级。（2）总体布局上除符合规划要求外，变配电尽量靠近负荷中心，以减少能量损耗，同时选用节能安全型的电力变压器及配电设施。（3）采用新型节能墙体材料及门窗型材，提高建筑的保温功能，建筑设计充分利用自然采光和通风，以降低21、单位建筑面积能耗。（4）选用国家推荐的节能型产品和设备，选用节能的照明器材，以达到最大的节能效果，同时尽量降低峰值负荷和缩短运行时间，起到最大节能效果。（5）管材采用国家和地方有关部门推荐的节能、新型管材。（6）空调水系统采用二级泵系统，减少水泵扬程和电能，水系统采用变流量运行，水泵采用台数调节和变速调节，节约电能。（7）空调系统设置自动控制装置。对于低速送风全空气系统，在空调箱上设自控装置控制送风状态，做法是在回水管道上设置电动温控阀。4.2节水1、选用节水型卫生器具及配水件。公共卫生间采用感应式水嘴和感应式小便冲洗阀。2、建筑物给水进户管设水表计量，以节约用水，对水资源尽量循环使用，尽量少22、排放。3、水池和水箱溢流水位均设报警装置，防止进水阀门故障时，水池和水箱长时间溢流排水。4、给水泵、消防泵、喷淋泵均采用先进节能设备，耗电量比一般产品相对节能。地下室给水箱、屋顶水箱均采用先进水位监控装置，高水位时均向消防控制室报警，避免水量不必要的浪费。5、绿化、道路清洗及其他冲洗用水均采用二级处理后的污水，以节约用水。5 建设规模与工程方案5.1建设规模总用地面积13816m2(约20.72亩)总建筑面积56145m2（不含地下部分）其中：客房面积16569m2 餐饮面积 4594m2 大堂面积 932m2 后勤面积 4310m2 会议中心面积 1900m2 水疗中心面积 1300m2地下23、部分面积： 32000m2其中：地下购物中心面积 6102m2地下停车场面积 10238m2建筑占地面积 6170m2建筑总高度152米（38层）绿化率32%容积率4.06建筑密度 44.60%酒店客房 331间机动车停车位288辆投资总额 61017万元（计8716万美元）5.2建设工程方案建筑设计（1）总平面设计项目位于迎春南路和滨江路交叉口西北侧，其中临迎春南路一侧，作为商业街广场、酒店广场入口，为人流的主要来向，并作为酒店的主要商业面。滨江路作为酒店车流主入口，即：地下车库入口/货运入口、酒店车行入口，并设置商场街入口。酒店车行出入口和步行街相隔，互不干扰。其主入口分别设于酒店的东侧和24、南边两个方向，酒店机动车入口设在酒店的南侧。酒店设有环形消防通道，使人流与车流交通均不交叉重叠，人和车流动有序流畅。各出入口设置合理，同时减少了车流对主要商业面的影响。酒店四周布置绿化，特别是东侧临迎春街的入口广场，采用乔灌木结合绿化，通过实施景观建筑、小品、休憩、健身休闲设施等相互配合，与四周建筑构成一幅亮丽城市景观，同时提供人们散步、休憩。在交通组织方面，为了避免与城市交通相互干扰，对酒店的交通进行了有效、合理的设计：酒店以绿化相隔，互不干扰，酒店设有消防环形通道，内部交通畅通无阻；酒店人流出入口设在朝向迎春南路的酒店入口广场，酒店的入口广场面积达到3000 m2，有效地减少了对迎春南路交25、通的影响，酒店车辆出入口设置在酒店南侧的滨江路，酒店车行入口和地下车库入口分别设置，减少了相互的干扰，使酒店内部交通流畅、方便。（2）建筑造型设计在建筑造型及立面设计上，充分考虑到道路关系及周边建筑关系，高层建筑采用板式高层。裙房采用弧线型造型及透明玻璃幕墙，以减轻对城市道路的空间的压迫感。因本项目酒店高度达120米，因此距离东侧面迎春南路道路红线60米，距离南侧面时代广场50米，故立面设计力求简洁明快、色彩淡雅、造型挺拔、强调向上的直线条，减轻板式高层的厚重感，不过分追求复杂的细节设计和厚重的体量感。外墙材料采用火烧板花岗岩，两种材料在色彩和质感上相呼应，外窗采用横明竖隐透明玻璃幕墙，局部采26、用金属线条装饰。整体设计创造了一个优美、高雅的现代饭店形象，成为该地段的标志性建筑。 （3） 建筑设计 本项目高层建筑主体38层，裙房6层，主体总高度约为152m,标准层层高3.5m，功能主要为五星级酒店。 酒店内部功能设计酒店建设按五星级饭店GB/T14308-2002标准，对酒店内部功能进行细化设计。设地下室二层，功能主要为机动车库（兼人防地下室）、设备用房以及购物/娱乐综合中心；酒店综合商业用房为一至六层裙房：一层布置大堂、西餐厅、SPA中心/游泳池等，二层为会议中心、宴会厅，三层为中餐厅、包厢和中餐厨房、结婚礼堂以及屋顶绿化，四-六层为餐厅及其他设施；37-38层为总统套房层，为尊贵的27、客人提供专门的休息场所；客房部分为7至36层，合计总套数为331间。酒店客梯共有6台，其中一台为工作人员内部梯兼消防电梯，结合员工通道单独设立，客房层设三台专用电梯，其中二台电梯在七层以下不开门。裙房设二台专用电梯，只提供一至六层使用。另外餐厅厨房部分专设一台厨房专用梯。因地块面积及总建筑面积限制，酒店功能存在两个缺憾：健身及娱乐功能不足；酒店的绿地率不高。 结构设计（1）地基基础参照周边项目的基本地质情况，拟推荐采用机械钻孔灌注桩,桩下独立承台基础，地下室为整体浇筑。（2）上部结构高层酒店38层，总高度为152m，采用现浇钢筋砼框架剪力墙结构。（3）建筑抗震本工程抗震烈度按6度设防，结构抗震28、等级：高层酒店为三级。5.3公用配套工程给排水设计（1）水源水源以城市自来水为水源，在迎春南路市政管网上引两路DN200的进水管，在地块内成环网布置，为生活、消防合用的低压制管网。（2）用水量用水量：商业用房用水量标准按公建设施15L/m2.d，酒店客房用水量标准按500升/床.d。绿化用水量标准按2.0L/m2.次，每日二次，其他损耗及不可预见用水按上述用水量的10%计，总日用水量约为1381m3/d，详见下表。表5-1 用水量计算表序号项目名称单位数量用 水 量用水标准合计（吨/日）1商业用房M23738015L/M2.日5612客房用水床662500L/床.日3313洗衣、厨房等用水9029、4冷却塔用水及热水2505绿化用水M221142L/m2.次56损耗及其他10%757合 计1381消防用水量：室外消火栓30L/s，灭火时间为3小时；室内消火栓40L/s，灭火时间为3小时；自动喷淋25L/s，灭火时间为1小时。（3）生活给水系统酒店主体建筑竖向分3区：1F-3F用水，市政直供；4F-12F，变频泵供水；13F-31F，水泵水箱联合供水。给水管道采用PP-R管（4）热水系统饭店、厨房、娱乐等处设有集中热水供应。热源为城市供热提供的蒸汽，通过间接热交换后供给。热水系统分区同冷水系统。设全日机械循环，热水管采用紫铜管。（5）排水系统污水排水量按用水量的80%计算，即1105m3/30、d。酒店大楼卫生间采用污废分流系统，并设专用通气管，卫生间管道井内设三根排水管，酒店卫生间排水采用污废合流伸顶通气方式。排水管在六层吊顶内汇总至管道井，落至地下室顶排出室外。公共卫生间排水管直接落至地下室顶排出室外。底层单独排放。雨水自成系统，雨水管道配合建筑专业布置。地下室排水由排水沟收集至集水坑，再由潜水泵提升排至室外。排水管采用管箍式柔性抗震排水铸铁管，公共卫生间管道均采用UPVC塑料管(有合格证书产品)，胶水粘接连接。室内污水经化粪池处理后排入市政污水管道。（6） 水池、水箱 水池二座设于地下室：酒店大楼生活水池一座，容积包括生活用水调节量V=150m3；消防水池一座，容积包括室内消火31、栓用水、喷淋用水。水池容积取500m3；水泵房座面积S=l50m2。酒店大楼屋顶水箱容积50m3。其中生活调节容积32m3，消防容积18m3。（7） 室外给排水室外给水从地块东面及南面的市政给水管上接二根DN200给水管，供应大楼用水，在场内形成环网，并按规范布置室外消火栓。 室内污水经化粪池处理后排入地块南面及东面的市政污水管道。食堂废水排至室外经隔油池处理后排入地块东面市政污水管道，废水直接排入该地块南面及东面市政污水管道。 室外雨水经雨水口收集后排入地块东、南两侧的市政雨水管。 室外给水管采用给水铸铁管，石棉水泥接口；排水管采用砼管，水泥砂浆接口。通风设计 （1） 设计内容 酒店主楼-132、至38层夏季、冬季空调设计 酒店主楼地下室通风排烟设计酒店主楼高层防排烟设计酒店主楼卫生间排风设计（2）酒店主楼-1至38层夏季、冬季空调设计空调室内设计参数冬季空调设计温度：夏季24260C，冬季18200C风量标准：商场、大堂、餐厅、会议室等20m3h.人，客房、办公等20m3/h.人空调冷热负荷-131层空调冷负荷合计为345lO4kcalh-131层空调热负荷合计为188l04kcalh空调方式商场、大堂、餐厅、大会议室等大空间场所采用空调机组低速风管系统，卧室空调机组暗装于吊顶内，立式空调机组设于空调送风机房内。气流组织方式为上送上回或上送下回，采用散流器送风，带滤网单层百叶回风。新33、风引入管接至空调机组回风箱。办公室、小会议室、客房等采用风机盘管加新风系统空调，新风机组分层设置。空调风管采用镀锌钢板制作，采用离心棉板保温。空调水管系统空调水管系统采用同程闭式循环系统，冷热水合用。为便于运行和管理，把空调水系统分为四个环路。一六层、七十三层、十四二十一层、二十二层三十八层各为一个环路。四个环路供、回水管均由地下室制冷机房内供、回水调节站接出。 空调水管DN100者采用无缝钢管，焊接法兰连接，无缝钢管采用一次镀锌二次安装。DN100者采用镀锌钢管，丝扣连接。 空调水管采用一级福乐斯发泡橡塑隔热材料保温。 （3）酒店主楼地下室通风排烟设计 立体车库 设机械排烟系统，平时用于机械34、排风，失火时机械排烟，坡道自然进风通风换气次数和失火排烟量均按6次时计，风机采用排烟风机箱。 设备用房水泵房、制冷机房、自备电机房、洗衣房等设机械送、排风。 人防地下室地下室按六级人防工事设置，地下室设有2个人防防护单元，人数均按800人计。人防地下室通风系统设置清洁通风、滤毒通风、隔绝通风三种形式。每个人防单元选用清洁通风时送风机（SWF-型4#）和排风机（SWF-型5#）各一台。选用滤毒通风时送风机电动脚踏两用风机DJF-型1台，滤毒通风时排风为超压自动排风。（4）酒店主楼高层防排烟设计 不符合自然排烟条件的防烟楼梯间及其前室、消防电梯前室均采用正压送风防烟。 不符合自然排烟条件的大厅、房35、间、内走道、中庭等均采用机械排烟。（5）酒店主楼卫生间排风设计卫生间均设机械排风，一六层卫生间由排气扇排风室外，七三十八层卫生间由排气扇排风至竖井再排至主楼屋顶。供热设计本项目供热通过城市供热管线供热，具体设计指标如下：蒸汽参数生产热负荷（t/h）压力(Mpa)温度()最大平均最小0.71501.81.51.1电气设计本工程事故照明、疏散指示、消防用电、电梯及重要机房设备用电采用一类负荷，其余为二、三类负荷。（1）负荷估算照明 1211KW空调 720KW通风 130KW锅炉 35KW水泵 70KW电梯 60KW总计 2260KW（2）电源：电源来自城市电网络10KV二路进线。（3）高压配电系36、统：高压采用“双进双出”环网接线，单母线分段,双电源互为备用高压柜采用RM6、SM6型环网柜。（4）变电所：环网室、变配电所设在地下室二层。变配电所供给饭店用电。变电所变压器选用SCR-1250100.4缠绕型干式变压器二台，低压采用GCK组合式配电柜16只。无功功率补偿采用低压集中补偿，自动切换。（5） 应急电源：地下室设一座柴油发电机房，内设发电机组一台，其型号为P800800KVA/640KW。作为消防用电设备和应急照明电源。 地下室设应急疏散指示照明。饭店主楼顶部设置航空障碍灯。 一至六层大堂、餐饮、商场、厨房、会议、包厢及高层客房设应急照明，通道设应急疏散指示照明。 灯具采用平时、应37、急两用型，应急时间为40分钟。（6）低压配电干线： 照明部分配电干线采用封闭式母线在电气竖井内敷设，动力部分采用电力电缆在电气竖井内敷设或电缆桥架内敷设，放射式供电。（7）主要用房照度标准，光源类型照明器型式：地下室照明设计照度为20LX，地下室采用节能灯。配电间、消防中心、防排烟室、发电机房、水泵房照明设计照度为100LX，灯具采用平时应急两灯。会议室、商店、设备用房照明设计照度为150LX，商店采用高效铝格栅灯和高效节能日光灯，室外节日用霓红灯、射灯照度按标准设计。大堂、多功能厅照明设计照度为200LX，饭店餐饮照明设计照度为150LX包厢和客房的照明设计照度分别为100LX和75LX，灯38、具由室内装修设计确定。（8）防雷、接地整个工程按二类防雷建筑设计，屋面设避雷针和避雷网，利用结构基础作接地体。各弱电机房设单独接地线至接地体。30m以上部分每隔三层外墙设防侧击雷装置。接地采用TN-S系统，设专用PE线。建筑物采用总等电位联结，局部进行辅助等电位联结，接地电阻要小于1欧姆。（9）弱电系统工程范围：综合布线系统、有线电视系统、卫星接收系统、对讲系统、监控系统、火灾自动报警及联运控制系统。 综合布线系统PDS由五个子系统组成：工作区内的信息口系统、水平配线系统、垂直干线子系统、管理间（层配线架）子系统和大楼外线缆子系统。设备选用：信息口选用8芯单孔插座；信息口插座每户两只，电话插座39、每户2只（共线）；水平配线选用4对铜芯五类非屏蔽双绞线；垂直干线每层2对铜线双绞线；层配线架选用A T & T110A。 有线电视电视信号源引自市区有线电视网，外加自办节目和VOD互动点播系统；楼内信号采用分配分支方式传输网络；每户设二只终端插，电平达735db。 监控系统饭店出入口、各楼层出入口、地下室等均设置监视点，由一套监视系统控制，由于比较分散、线路长，故不纳入PDS而单独设置；监控器和控制器设在控制中心，分监视器在机架上，同时设一套录像设备。 火灾自动报警及联动控制系统本工程为一类防火建筑，设置一套集中区域报警系统，区域控制器设在底层消防值班室内。火灾自动报警系统设备选用ZA850040、系列产品。仓库、地下室、机房、配电间、疏散通道、电梯前室等处均设置感烟或感温探测器，并在适当部位设置手动报警按钮。大堂、客房、包厢、办公室、会议室、俱乐部、走道、电梯前室等设感烟探测器，前室和走道设手动报警按钮。消防值班室内应有各种消防设备的手动控制功能，并显示各设备的工作状态，并有直通“119”报警台专线电话，有与各楼层的消防对讲电话。消防泵、喷淋泵、生活水泵、潜水泵及防排烟设施均应有自动控制功能。6 环境保护与消防6.1环境保护施工期环境影响分析（1） 施工扬尘的影响 施工阶段对空气环境的影响主要是扬尘。主要来自三方面：道路扬尘，主要由汽车行驶产生；堆场起风扬尘；作业扬尘，主要由平整土地、41、挖方填方、装卸水泥、砂石产生。其中道路扬尘占施工扬尘总量的50。据同类工程调研，距施工场地100m处的TSP日平均浓度为0.120.79mgm3。 为此要求在施工阶段对主要路段进行定期清扫、洒水(每天45次)。同时要求合理安排混凝土搅拌场地，对于易起尘的建筑材料应加盖蓬布，汽车运输沙土等建材时也应加盖，并严格禁止超载运行，防止撒落而形成新的尘源。（2）施工噪声的影响 施工期的噪声主要可分为机械噪声、施工作业噪声和施工车辆噪声。在这些施工噪声中对环境影响最大的是机械噪声，机械噪声主要由施工机械所造成，如挖土机械、打桩机械、混凝土搅拌机、升降机等。在多台机械设备同时作业时，各台设备产生的噪声会产生42、叠加。叠加后的噪声增值约为3-8dB，在这类施工机械中，噪声最高的为冲击式打桩机，达110dB；另外，混凝土振捣器、静压式打桩机等和钻孔式灌注机的噪声也较高，在80dB以上。因此必须合理地安排这些机械作业的施工时间，尤其在夜间必须严禁这类机械的施工作业，以免对环境产生大的影响。（3）施工废水及固体废物的影响施工废水：在打桩基础阶段，会产生大量的泥浆水，必须采取措施，如在场地四周围沟，配以沉淀池，使泥水不能直接流到雨水或污水管道中。生活废水：该项目应建临时厕所和化粪池，或者利用滨江区块原来卫生设施，解决施工人员生活废水和污水问题。生活垃圾：对施工期间施工人员的生活垃圾，以及施工过程中丢弃的包装袋43、废建材等生产垃圾，管理部门应妥善安排收集，生活垃圾由城市环卫部门处理，生产垃圾尽量回收再利用，剩余部分与生活垃圾一起由环卫部门处理。经营期污染分析及防治对周围环境产生影响的主要因素有废水、废气、噪声和固体废气物。（1）废水该项目废水主要为饭店的客房、餐厅和商务区的生活废水，废水按用水量的80%计算，则废水排放量为658 m3/d。废水中以生活污水为主，根据类比调查，废水污染物产生量见表6-1。表6-1 废水污染物产生量废水类型主要污染物产生量名称浓度（mg/l）（kg/d）（t/a）生活污水CODc r35018066油类5-30104BOD52009837SS22010840对废水实行清污44、分流：室内实行清污分流，室外实行雨污分流，污水管道应按各单体最大排放量设计，以免超负荷溢出造成环境污染。废水先经隔油池预处理。 （2）废气 本项目主要废气为饭店地下车库汽车尾气产生的废气及餐厅厨房产生的油烟。车库废气排放见表6-2表6-2 地下室车库废气污染物排放源强CO （mg/s）HC （mg/s）NOX （mg/s）200.32.8 对废气应按大气污染物综合排放标准(CBl62971996)的规定，“排气筒高度除须遵守表列排放速率标准外，还应高出周围200m半径范围的建筑5m以上，不能达到要求的排气筒，应按其高度对应的表列排放速率标准值按50执行”。该饭店设计高度为120米，根据设计方案45、，餐馆、车库的排气筒通至楼顶排放，再配备合适的引风机，把废气及时排出。地下车库、排气筒的放置位置是废气往屋顶排放，排气筒出口远远低于周围住宅200m半径范围的建筑(时代广场)，不能达到要求的排气筒，应按其高度对应的表列排放速率标准值按50执行。油烟的防治措施油烟的治理选用合适的除油烟机，使其去除效率达到85以上，排出废气中的含油量小于2mgm3。 （3）噪声噪声源主要为水泵、地下车库排风机、空调配套设施产生的固定源噪声，以上声源的源强见表6-3表6-3 噪声源强噪声源声级（dB）水泵房、空调机组、发电机组8590地下车库出入口（7.5m处）6065地下室通风机（室中央）8590社会噪声（人群活46、动）6575噪声控制：地下车库出入口，在设计时应注意进出口的方向，避开敏感点，利用噪声的指向性，减轻噪声污染；制冷风房、空调机房内壁做吸声处理；送风、排风系统采取消声措施；冷却塔、空调、送排风机选用低噪设备；水泵、制冷机、空调机组采取减震措施。 （4）固体废物 本项目产生的固废主要为商业产生的生活垃圾，包括食物残渣、废纸、废包装袋、塑料、金属和玻璃瓶等。垃圾产生量约180t/a。 垃圾处理：设置垃圾收集间，及时收集生活垃圾，垃圾收集要逐步实现分类化。由于在生活垃圾中，以纸质包装、金属包装、塑料包装和玻璃包装居多，通过分类收集，可以进行回收利用，减少垃圾的填埋量，提高资源的利用率。收集的垃圾及时47、清运，避免生活垃圾在中心长时间堆放引起的环境污染。 环境影响评价结论本工程在建设及使用中要产生噪声及一定量的废气、废水污染物和固体废弃物。经评价分析，采用严格的科学管理和环保治理手段，可控制环境污染。从环保角度来看，本项目的建设是可行。6.2消防建筑消防设计设计执行“高层民用建筑设计防火规范”，本工程为高层建筑进行消防设计。总平面布置中酒店能形成消防环形车道，高层建筑在南向与东向设消防登高面，有不小于14边长直接落地，同时有18ml8m消防操作区域。高层裙房每层面为一个防火分区，每层面设二架消防疏散梯，首层与二层之间通高的中庭四周采用防火卷帘分隔。高层主体每层面为一个防火分区，每层设二架疏散梯48、，疏散梯均为防烟楼梯，同时设一架消防电梯。酒店主楼东侧间距不足需做防火处理。消防用水量室外消火栓：30L/s，灭火时间为3小时。室外消防水池容量为500 m3室内消火栓：40L/s，灭火时间为3小时。用水量为403.63=432 m3自动喷淋： 21L/s，灭火时间为1小时。用水量为213.61=75 m3消防系统室内消火栓给水和自喷给水采用串联泵供水方式，在地下室设消防水池和水泵房，屋顶设18m3消防水箱。消火栓系统静压超过0.8Mpa采用减压阀再分压，动压超过0.5Mpa处消火栓采用孔板减压。消火栓系统采用分区供应,1F-6F为低区,7F-31F为高区.室外设两座消防水泵接合器,消火栓泵选49、用三台XBD12/25-100,二开一备。消防管道采用镀锌钢管,沟槽式接头连接及丝扣连接。大楼内除小于5m2卫生间和不宜用水扑救部位外，均设自动喷淋。喷淋系统采用分区供应, 1F-6F为低区,7F-31F为高区。低区管网由喷淋系统经减压阀减压后供应.喷淋泵选用二台XBD12/25-100,一开一备。喷淋管道采用镀锌钢管,沟槽式接头连接及丝扣连接。柴油发电机房采用水喷雾灭火系统。水喷雾系统由低区喷淋管道报警阀前接出。大楼内每层配置磷酸铵盐干粉灭火器。在每一消火栓边配置二具灭火器。 所有消防及一类用电设备均采用双回路供电，且未端自动切换。所有消防电源线均采用铜芯耐火电缆（NH-VV型）或铜芯耐火电50、线（NH-BV）。确保消防系统安全、保险的技术措施消防系统所有阀门都设置状态显示装置。不仅消火栓，喷淋系统的阀门设置，而且生活给水系统中与消防相关的阀门也都设置了状态显示装置，可采用国内一般高层建筑用于自动喷淋系统中的信号监测阀或称电力监测阀。室内消火栓管道，采用立体成环的作法。消火栓系统各区域管网的最高点(即最不利点消火栓处)布置显示压力表。这样做可以使日常的消防安全巡视，检查各区域管网压力是否正常。消防水源由屋顶水箱供给。为了保证屋顶水箱在检修时系统能正常工作，水箱均分为两格，一格检修清洗时，另一格仍能正常工作。7公共服务的定价7.1XX县城宾馆客房价格概况目前XX县城客房规模较大的宾馆主51、要为：浙江红楼国际宾馆(268（套）间)、金鑫宾馆(231（套）间)、XX巴比松度假庄园(180（套）间)、上海福龙度假村（114（套）间）、XX宾馆(104（套）间)，合计客房约894（套）间，占县城较大规模宾馆饭店客房数的1/4左右。上述宾馆因在规模和档次上占优势，客房平均利用率却达80%左右，其中金鑫宾馆近年来客房利用率达到90%左右。由于客房收入是宾馆的主要收入来源，客房价格高低跟当地的经济社会状况和市场需求及消费水平有密切关系，XX规模宾馆客房需求旺盛，客房价格也普遍较高，目前XX县城宾馆客房价格如下：表7-1 浙江红楼国际宾馆 单位：元/日房型门市价现行打折价（7折）标准房780552、46行政商务房1080756豪华套房16801176表7-2 金鑫宾馆 单位: 元/日房型门市价现行打折价(6.0折)普通单人间450270标准间520312豪华单人间520312豪华套房16801008表7-3 XX巴比松度假庄园 单位: 元/日房型门市价现行打折价(5.0折)卡内小舍标准房480240卡内小舍豪华标准房580300卡内小舍山景房680320卡内小舍复式套房680600根据XX县委、县政府提出的XX县旅游国际化五年行动方案（2007-2011），其主要工作目标为：通过深入实施五年行动方案，建成一批具有相当国际化水准的休闲旅游产品和规模酒店等配套设施，推进电子商务、网上结算、多53、语标识系统、多语种服务的应用发展，构建高效优质的服务体系，实现旅游增长方式转变、旅游业态转型、产业层次提升、综合效益增长。至2011年，成为旅游产业发达、设施完善、旅游产品丰富、服务优良、市场竞争力强的休闲旅游基地和浙江省旅游经济强县。总接待游客达500万人次，旅游业总收入达27亿元。其中年接待入境游客突破3.6万人次，年均递增15%；国际旅游收入达800万美元，年均递增17%。有理由相信，五年行动方案的实施将为XX的宾馆、酒店业的发展提供了良好机遇，也为宾馆客房需求提供了保证。7.2XX酒店客房价格市场定位 本项目处于XX县城新区最繁华的商业地段迎春南路，在区位上占有优势；同时可以抓住滨江区54、块建设的机遇，立足高标准、高起点，采用一流的宾馆饭店装璜设计和最新型的建筑材料，应用技术先进和质量可靠的设备，把XX酒店建设成为华丽而富有特色的现代化旅游饭店。2010年项目建成后，XX宾馆客房价格估计比现行的宾馆客房价格提高20%至30%左右。XX酒店客房价格确定，不但要考虑今后几年市场发展趋势，而且要考虑XX酒店的实际情况，主要考虑到价格竞争优势和树立XX品牌方面来考虑，拟采用表7-4计划价格。采用这样的客房价格，确保宾馆的平均客房利用率在70%以上。表7-4 XX酒店计划客房价 单位：元/日序号房型打折价1标准客房8582行政套房9803豪华套间13104高级套间24805总统套房80055、03.3营销战略XX酒店要严格按照涉外五星级酒店标准进行规范化服务，创一流和富有特色的服务，为XX酒店树立崭新的形象和品牌。以完整、综合、高质量的饮食起居设施和条件，为顾客提供舒适、优美、安全、方便的服务，努力营造宾至如归的感受。以涉外旅游饭店的基础设施和完美、周到的服务，满足餐饮、会议、商贸、娱乐功能的各种需要。在创品牌方面，要制定一套严密而有效的创品牌战略。根据XX酒店自身的特点，以及当今人们健康意识的增强，渴望能吃到无公害的绿色食品的消费需求，应树立“绿色XX”的品牌，提出“绿色美食、绿色客房”口号。在饮食和客房上创造自己的特色，以绿色健康的饮食和绿色的客房环境来吸引顾客。在促销方面，要56、注重培养一支公关能力很强的促销队伍，与旅游组织、政府机关、社会团体、事企业单位及个人建立密切的业务联系网络，承揽餐饮、会议、商务、娱乐等业务，保证有稳定的客源。在饭店功能定位方面，充分利用XX酒店处于XX县城新区繁华的商业地段的优势，把XX酒店功能定位于旅游休闲酒店，做好商业服务这篇文章。在服务方面，在规范和周到的服务基础上，要强调特色服务。特别要重视和旅游组织和社会团体合作，开展富有特色的专项服务活动，树立XX服务特色和品牌。在餐饮方面，以绿色食品、品种多样、风味独特、价廉物美来吸引顾客，要有多种特色菜、品牌菜。食品原料进货要严格把关，要按绿色和无公害标准来选择，打响“绿色美食”品牌。在客房57、方面，为了打响“绿色客房”品牌，客房内部装修要采用绿色装璜材料，不使用有损健康的建材；要注意客房的空气质量，送新风量要达到标准，同时增大开窗面积。营造绿色和温馨的客房环境。在饭店过程中，以可持续发展为原则，坚持清洁生产、倡导绿色消费；坚持节约能源、减少污染排放，保护生态环境。8 人力资源配置与项目实施进度8.1酒店组织机构和管理体制 XX酒店建成后是一座集住宿、餐饮、娱乐、购物和商务活动等综合服务为一体的大型旅游度假酒店。酒店只有在良好的设施与优质服务的完美结合情况下才能获得理想的经济效益和树立良好的企业形象因此，有效而适合的经营管理体制是十分重要的。企业管理要制度化、艺术化、人性化，要建立合58、理的员工激励机制，培养一支彬彬有礼、训练有素的服务队伍。酒店实行董事会领导下的总经理负责制，下设办公室、工程部、财务部、供应部、餐饮部、娱乐部等机构。酒店的组织机构是协调各部门之间的组织网络，它是酒店的综合服务系统，以组织形式来明确员工的工作岗位、职责及业务范围；它根据酒店经营的特点，即向旅游者、商客、企业提供娱乐、购物、商贸、会务等综合服务和接待工作而设置的。结合本项目的特点编制的酒店组织管理机构见“酒店机构、人员配备表”。为了发挥组织作用，酒店经营应坚持：类似职能应组合在一起；对第一职务均应赋予明确的权力、职责并规定向谁汇报工作；组织形式应能明确职能并符合当前需要；对每一职务的职责均应规定59、工作准则：采取集中管理。8.2劳动定员和人员培训人力使用必须精打细算，通过对不同部门的合理配备，以加强成本的控制，最大限度地利用人力资源。参照目前管理先进的相似等级、规模的酒店人员配备情况，拟定人员配备如表7-1，酒店总定员：330人。由于从事餐旅业人员流动性大，员工的流失率可能高达2030%左右。因此需要制定定期职工补缺计划，保证酒店正常运转。员工的培训由人事发展部主管，主要进行服务理念、接待服务和岗位技能等方面培训。培训分不同的层次进行：入门员工的培训，委托专门技术学校,按岗位分班设置,培训时间约二个月,每年定期举办；晋升潜力员工的培训，采取事务主管专门指导；主管人员的培训：主管人员的高级60、培训采取到更高档次的酒店培训进修，以学习到先进的管理、服务经验，提高酒店的服务水平和档次。表8-1 酒店机构、人员配备表序号名称数量序号名称数量1经理室56.2客房服务员1.1总经理16.3公共服务员 101.2驻店经理 16.4洗涤 51.3秘书、助理 37前台162办公室357.1经理 12.1主任 27.2公关、客房安排员 102.2杂役、总机 157.3出纳 42.3警卫 187.4夜班审计员 13工程部198人事发展部53.1电工 69餐饮部1113.2水暖工 69.1经理 13.3司炉 69.2厨房长 13.4木工19.3厨师 84财务部89.4冷菜师 54.1经理 19.5洗碗、61、洗炉工104.2审计员 19.6清洁工104.3出纳 29.7贮藏室管理员 34.4会计 29.8服务员领班 64.5核算管理员 29.9服务员 605供应部119.10引座员 105.1经理 19.11宴会部 55.2采购员 109.12洒水管理员、调洒师 76客房部 210娱乐部 386.1经理 5011合计3308.3项目实施进度 根据本项目的建设规模，以及酒店装修等因素，该项目工期需二年六个月时间（包括项目前期工作）。2008年6月 2008年7月项目前期工作2008年7月 2008年10月方案设计、可行性报告编制及审批2008年10月2008年12月场地平整、施工图设计及工程招投标262、009年1月 2010年7月工程施工2010年7月 2010年12月 内外装修，竣工交付使用8.4项目建设管理本项目应实行统一设计、统一管理，委托专业工程监理单位对工程实行全过程监理。项目实施阶段，通过招投标选择信誉好、技术过硬、能够胜任本项目的建筑施工队伍，同时选派好责任心强、技术精、坚持原则的甲方代表。招投标遵照中华人民共和国招投标法规定进行，具体招标内容见表8-2内容。加强建设期的质量管理，尽力降低建设投资，积极采用新材料、新工艺、新技术。表8-2 招标基本情况表项目招标范围招标组织形式招标方式勘察全部招标委托招标公开招标设计全部招标委托招标公开招标建筑工程全部招标委托招标公开招标安装工63、程全部招标委托招标公开招标设备全部招标委托招标公开招标重要材料全部招标委托招标公开招标9 经济和社会影响分析9.1项目地经济发展概况XX县下辖7镇、2个街道、4个乡，2004年全县户藉人口39.4356万人。2006年全县GDP已达到120.31亿元，比上年增长13.7%，连续三年跻身全国百强县，人均GDP达到30389元。实现全社会工业总产值343.16亿元，比上年增长21.64%，其中规模以上200.88亿元，实现社会销售品零售总额31.56亿元，比上年增长16.2%，其中批发零售贸易业27.76亿元，外贸出口供货130.66亿元，比上年增长17.1%，外贸出口供货总值占全县工业销售产值的64、38.7%。2007年，XX县实现生产总值141.0亿元，比上年增长13%。财政总收入13.8亿元，其中地方财政收入6.7亿元，分别增长16.4%和16.6%。全社会固定资产投资68.7亿元，增长12.3%。城镇居民人均可支配收入18179元，农村居民人均纯收入8465元，分别增长11.2%和11.5%。 9.2项目行业影响分析从XX县“十五”发展状况看，XX目前的旅游行业存在一些值得重视的问题和薄弱环节：一是现有旅游产品的同质性强，休闲旅游产品还不够丰富，尤其缺少规模型旅游休闲度假项目，致使旅游产品优势逐渐被淡化；二是旅游生产要素发展还不平衡,观光旅游产品仍占据旅游市场较大份额，在本地风味食65、品、娱乐项目和旅游购物上开发不足，导致游客逗留时间不长，游客人均消费与中心城市相比差距较大，产业经济的集聚效应没有很好体现；三是由于用地政策的制约，旅游项目用地矛盾日益突出，直接影响新产品的开发建设，而不能推出新的旅游产品，就不能满足不断变化的市场需求。本项目的建设对进一步发展和提升XX县支柱产业旅游业，巩固旅游经济强县的地位有着重要意义。XXXX酒店从建筑物本身看：定位于县城新区标志性建筑；从建设规模看：为县城新区最具规模的旅游休闲度假酒店；从项目方经验看：项目方拥有如澳门置地广场酒店、渔人码头、北京王府井XX酒店、东莞长安XX酒店等众多声名卓著的项目。从管理水平看：拥有先进酒店的管理理念和66、管理经验。因此本项目的建成，不仅能大大提升XX当地城市品味和旅游接待能力，而且能有效地促进当地行业发展和科学管理的水平的提高，项目行业影响是正面的、示范性的。9.3项目社会效果和社会适应性分析根据XX县城市总体规划和XX县“十一五”旅游业发展规划，本项目建成投入使用后，不但能充分体现XX县城市总体规划新的功能布局，提升城市整体品质，而且将进一步扩大XX县城旅游酒店基础设施的服务配套功能，提升滨江区块休闲、娱乐、购物等特色，同时项目的地上生态停车场地还可提供公共服务，更好地促进当地社会事业的发展。本项目用地为储备建设用地，无拆迁单位与居民，项目建设无阻碍因素。作为XX县城具有扩大影响的休闲旅游度67、假酒店设施，省、市、县各政府部门及各级管理部门对本项目是支持的，电力、交通、通信、供水等基础设施部门将为本项目提供强有力的保障，同时XX县内的政治、经济和文化也为本项目的建设和营运提供了保证。9.4项目区域经济和社会影响分析项目地位于国务院确定的第一批国家级风景名胜区：富春江新安江千岛湖风景名胜区。XX县作为该区域的富春江的中心区域，拥有众多的旅游资源，如融洞资源、峡谷资源、古镇资源、山林资源等，长久以来位列县级旅游之冠，但随着经济社会的不断发展，名胜区内旅游产业发展、交通便利程度发生天翻地覆的变化，自驾游、团队游、商务游等方式出游已经成为市场主体，而这些游客对住宿、饮食、娱乐的要求越来越高，68、而XX由于缺乏相关的配套基础设施，游客在桐逗留时间大大减少，导致本区域内出现“两头热，中间冷”的旅游格局。本项目的建成，对促进区域经济发展、提升产业布局空间、转变当地财政收入格局、促进当地就业人数、完善行业市场竞争结构都具有很好的改善。由于本项目涉及三产服务业基础设施的投入，符合国家及当地政府大力发展第三产业的产业导向，因此拟建项目不但不涉及宏观经济的负面影响，而且有利于促进我国产业发展的转型，有利于维护当地经济稳步增长。另外，在本项目的实施过程中，需要设计、施工、设备材料供货商的参与及监理等社会中介机构的服务，从而给这些行业带来更多的就业机会和收入，减少了社会的就业压力。项目建设也给当地商贸69、业等服务业带来了更多的商机，项目对当地居民的收入和生活质量影响也是正面的。 10 投资估算和资金筹措10.1投资估算(1)根据XX现有基价及费率，参照同类型建筑结构估算。(2)弱电系统暂按国产中高档价计入。(3)电梯按合资价计入。(4)土地费用：按实际挂牌成交价格计算。(5)建设单位管理费、工程监理费、质监费、勘察设计费按规定收取。(6)部门配套费按12元/m2(散装水泥、墙改、白蚁防治等)收取。(7)基本预备费按工程总费用5%计。本工程计划总投资人民币61017万元（折8716万美元）.工程投资估算详见附表10-1。表10-1 工程建设投资估算表序号项目名称建筑面积或工程量（平方米）单方造价70、总价备注(元/平方米)（万元）一第一部分费用（+）50073.42建安工程费47253.421土建工程大楼土建57380220012623.62装修装潢57380250014345含幕墙、精装修3地下工程土建32000300096004地下购物中心装潢16000300048005三通一平586基坑围护7207安装设备给排水57380150860.78电气照明573802201262.369消防5738070401.6610通风空调573802501434.5含设备及安装11智能化系统57380120688.5612电梯5738080459.04含设备及安装室外工程28201道路、停车场125171、2绿化、泛光照明8713室外电气、给排水等698二第二部分其他费用6177.37 1征地费1381631654372.76 2城市基础设施配套费57380112.5645.53 3新型墙体材料专项基金57380528.69 4散装水泥费57380528.69 5白蚁防治费57380211.48 6建设单位管理费5738050286.90 7监理费5738020114.76 8勘测设计费57380120688.56 三预备费50073.425%2503.67 四不可预见费58754.46 3%1762.63 五营销推广费用500.00 建设总投资61017.09 （一+二+三+四+五）10.2资72、金筹措本项目资金筹措，本项目计划总投资61017.09万元，其中商业银行贷款解决约49%，即30000万元；剩余部分及经营期间的流动资金31017.09万元（折4431万美元）等由投资方自有资金解决，资金筹措详见下表。建设期分年投资计划表 单位：万元序号名称第一年第二年第三年合计分年计划 %2040401001建设投资12203.4224406.8424406.8461017.09 1.1自有资金12203.424406.84 14406.84 31017.09 1.2银行贷款0.0020000.0010000.00300002贷款利息014582187364511 财务评价11.1基础数据(73、1)计算期项目建设期2.5年，经营期按25年计算。 (2)经营收入测算标准根据五星级酒店建设标准，结合各周边县市类似级别酒店以及XX酒店客房收费实际进行估算。酒店客房营业收入合计约8788.36万元，具体计算见下表。酒店餐饮面积为4594平方米，其收入按客房收入的60%计算，计5273.01万元。其它收入（商场、会议、商务、娱乐等）按客房收入30%计算，计2636.51万元。以上各项收入合计为16697.88万元,预计每年增长2%。11-1 酒店客房收入计算序号房型数量折扣单价年均利用率年收入1标准客房25085880%626340002行政套房2598065%58126253豪华套间501374、1060%143445004高级套间4248060%21724805总统套房2800050%29200006总计33187883605 (3)成本测算标准 酒店直接营业成本酒店直接营业成本计算根据经验估算与XX实际结合，酒店人员按330人计算.具体成本计算如下:11-2 酒店年直接营业成本序号费用项目金额(万元)备注1客房703.07 按收入8%计算2餐饮2636.51 按收入50%计算3其它(商场、会议、商务、娱乐)790.95 按收入30%计算4酒店人员工资及福利660按2万元/人5合计4790.53 其它经营成本水、电、动力燃料费，按总营业收入的5%设定,计900万元。修理维护费，按折旧75、的20%计。其他管理费用(办公费、广告费、工会经费、保险费等)，按工资及福利支出的30%计算。(4)贷款利率借款年利率按三年期央行贷款基准利率7.29%计。在还款期内，全部折旧、可分配利润先用于还款。(5)折旧计算固定资产折旧采用综合折旧法，折旧年限50年，残值率0%。(6)税率包括营业税及附加税率按5.55%估算。所得税率25%。(7)还款计划本项目归还银行贷款6年还款,还款资金来源于折旧和税后可分配利润。11.2财务指标投资总额 61017万元（计8716万美元）投资利润率： 18.71%全部投资财务内部收益率(所得税后)： 8.58%全部投资资金财务净现值(i=6%，所得税后)：796076、.56万元全部投资回收期(所得税后)：8.38年长期借款偿还期(不包括建设期)6.0年11.3不确定性分析(1)盈亏平衡分析生产能力利用率（BEP）=年固定总成本 /（年营业收入-年可变成本-年销售税金）=0.2525上述计算表明，项目年营业收入只要达到财务分析设定收入的25.25%，即可保本经营。表明项目具有较强的抗风险能力。(2) 敏感性分析主要的敏感因素：营业收入、经营成本和固定资产投资变化对财务指标影响程度。经计算结果表明，经营成本和固定资产投资对指标影响相对较小，而营业收入比较敏感。当营业收入降低5%时，全部投资内部收益率（所得税后）为7.05%。因此提高酒店经营收入是项目成功的关键77、，提高经营收入关键在于提高酒店客房的利用率。11.4财务评价结论从上述指标可以看出本项目计算的内部收益率8.58%，高于目前社会平均折现率(银行贷款利率为7.29%可视为平均折现率)，财务净现值7960.56万元，大于0，本项目从财务上是可以接受的。固定资产借款由折旧摊销费以及可分配利润来归还，借款偿还期6年（不包括建设期）。12 结论与建议（1）本项目建设是XX实施旅游国际化战略，建设潇洒XX的重要内容；同时可提升XX县城迎春南路地段的商业氛围、城市品位和美化环境。 （2）该项目的建筑方案在建筑造型及立面设计上充分考虑到周边建筑、道路和城市景观的协调和谐，立面设计简洁明快，色彩淡雅，造型挺拔78、，创造了一个优美、高雅的现代饭店形象，成为该地段又一标志性建筑。（3）该项目选址符合XX县城总体规划及功能布局，本项目处于XX县主要商贸区、人流和物流密集区的迎春南路。在此建设38层高的现代化旅游酒店，可以改善XX酒店业总体档次低的局面，树立“潇洒XX”的新形象，满足人们对旅游休闲度假酒店的消费需求，促进XX县第三产业发展，加快XX作为国际花园城市的建设步伐。（4）该项目符合XX县有关现代服务业和旅游业规划的政策，并能够美化城市景观和环境，改善该地块的商业、休闲及娱乐服务不足的现状，是一项民心工程，将为XX创建旅游国际化战略作贡献。（5）建议注意以下2个问题：在酒店经营管理上要利用自己的特色和79、品牌，增加酒店营业收入，使自己在市场竞争中取胜；适当再增加项目配套用地，并增加绿化率。总之，该项目具有良好社会效益和较好的经济效益，该项目可行。附表附表1 项目投资构成表 单位：万元序号项目总投资建设期经营期2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年1开发建设总投资61017.0912203.4224406.8424406.840.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002经营资金61135.336113.536113.536113.536113.536113.5361180、3.536113.536113.536113.536113.532.1直接营业成本47905.294790.534790.534790.534790.534790.534790.534790.534790.534790.534790.532.2动力燃料费9000.00900.00900.00900.00900.00900.00900.00900.00900.00900.00900.002.3修理维护费用2250.03225.00225.00225.00225.00225.00225.00225.00225.00225.00225.002.4其他管理费用1980.00198.00198.001981、8.00198.00198.00198.00198.00198.00198.00198.003项目总投资12203.4224406.8424406.846113.536113.536113.536113.536113.536113.536113.536113.536113.536113.53附表2 投资计划与资金筹措表 单位:万元序号项目合计建设期2008年2009年2010年1项目总投资12203.4225864.8426593.841.1开发建设总投资61017.0912203.4224406.8424406.84其中:不含财务费用57372.0912203.4222948.842221982、.841.2财务费用0.001458.002187.001.3经营资金61135.330.000.000.002资金筹措61017.0912203.4225864.8426593.842.1资本金(含土地费用)31017.0912203.425864.8416593.842.2需借贷资金30000.000.0020000.0010000.00附表3 固定资产折旧估算表 单位:万元序号项目建设期经营期2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年1 房屋、建筑物 原值562512折旧费0.000.000.001183、25.021125.021125.021125.021125.021125.021125.021125.021125.021125.023固定资产净值0.000.00 0.00 55125.77 54000.75 52875.74 51750.72 50625.71 49500.69 48375.68 47250.66 46125.64 45000.63 附表4 贷款还本付息 单位:万元序号项目合计建设期经营期2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年1借款及还本付息1.1借款累计003000030000284、500020000150001000050001.2本年初借款30000020000100001.3本年应付利息1130001458218721871823145810947293651.4本年末还款30000005000500050005000500050001.5本年付息113000145821872187182314581094729365附表5 全部财务现金流量表 单位：万元序号项目合计建设期经营期2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年1现金流入182837.180.000.000.00166985、7.8817031.8417372.4817719.9318074.3318435.8118804.5319180.6219564.2319955.521.1经营收入182837.180.000.000.0016697.8817031.8417372.4817719.9318074.3318435.8118804.5319180.6219564.2319955.522现金流出147232.5412203.4224406.8424406.847031.927050.287069.027088.137107.629954.5810061.9710171.5110283.2310397.192.1投86、资（不含利息）122152.4212203.4224406.8424406.846113.536113.536113.536113.536113.536113.536113.536113.536113.536113.532.2经营税金及附加10056.040.000.000.00918.38936.75955.49974.60994.091013.971034.251054.931076.031097.552.3所得税15024.080.000.000.000.000.000.000.000.002827.082914.193003.043093.673186.113净现金流量35604.6487、-12203.42-24406.84-24406.849665.979981.5610303.4610631.8010966.718481.238742.569009.129281.009558.324净现值-12203.42-23025.32-21722.008115.737906.337699.357495.007293.495321.235174.715030.644889.124750.195累计净现金流量6725.06-12203.42-35228.73-56950.73-48835.00-40928.67-33229.32-25734.32-18440.84-13119.61-7988、44.90-2914.251974.866725.067净现值系数I=6%0.060001.000.940.890.840.790.750.700.670.630.590.560.530.50附表6 资本金财务现金流量表 单位:万元序号项目合计建设期经营期2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年1现金流入212837.180.0020000.0010000.0016697.8817031.8417372.4817719.9318074.3318435.8118804.5319180.6219564.23189、9955.521.2经营收入182837.180.000.000.0016697.8817031.8417372.4817719.9318074.3318435.8118804.5319180.6219564.2319955.521.3长期借款30000.000.0020000.0010000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002现金流出188532.0412203.4225864.8426593.8414218.9213872.7813527.0213181.6312836.6215319.0810061.9710171.5110283.2390、10397.192.1投资(不含利息)122152.4212203.4224406.8424406.846113.536113.536113.536113.536113.536113.536113.536113.536113.536113.532.2经营税金及附加10056.040.000.000.00918.38936.75955.49974.60994.091013.971034.251054.931076.031097.552.3所得税15024.080.000.000.000.000.000.000.000.002827.082914.193003.043093.673186.112.91、5借款本金偿还30000.000.000.000.005000.005000.005000.005000.005000.005000.000.000.000.000.002.6借款利息支付11299.500.001458.002187.002187.001822.501458.001093.50729.00364.500.000.000.000.003净现金流量24305.14-12203.42-5864.84-16593.842478.973159.063845.464538.305237.713116.738742.569009.129281.009558.324净现值-12203.42-92、5532.86-14768.452081.392502.272873.553199.323483.371955.485174.715030.644889.124750.195累计净现值3435.31-12203.42-17736.28-32504.74-30423.35-27921.08-25047.52-21848.20-18364.83-16409.35-11234.64-6204.00-1314.883435.316净现值系数I=6%0.061.000.940.890.840.790.750.700.670.630.590.560.530.50附表7 损益表 单位:万元序号项目合计建设期93、经营期2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年1租售总收入182837.18 0.00 0.00 0.00 16697.88 17031.84 17372.48 17719.93 18074.33 18435.81 18804.53 19180.62 19564.23 19955.52 2总成本费用122152.4212203.4224406.8424406.846113.536113.536113.536113.536113.536113.536113.536113.536113.536113.533经94、营税金及附加10056.040.00 0.00 0.00 918.38 936.75 955.49 974.60 994.09 1013.97 1034.25 1054.93 1076.03 1097.55 4利润总额50628.72(12203.42)(24406.84)(24406.84)9665.97 9981.56 10303.46 10631.80 10966.71 11308.31 11656.75 12012.15 12374.67 12744.43 5所得税15024.080.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2827.08 2914.95、19 3003.04 3093.67 3186.11 6税后利润35604.64(12203.42)(24406.84)(24406.84)9665.97 9981.56 10303.46 10631.80 10966.71 8481.23 8742.56 9009.12 9281.00 9558.32 附表8 资金来源与运用表 单位：万元序号项目合计建设期经营期2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年1资金来源243854.2712203.4225864.8426593.8416697.8817031.96、8417372.4817719.9318074.3318435.8118804.5319180.6219564.2319955.521.1经营收入182837.180.000.000.0016697.8817031.8417372.4817719.9318074.3318435.8118804.5319180.6219564.2319955.521.2资本金31017.0912203.425864.8416593.840.000.000.000.000.000.000.000.000.000.001.3长期贷款30000.000.0020000.0010000.000.000.000.000.97、000.000.000.000.000.000.002资金运用188532.0412203.4225864.8426593.8414218.9213872.7813527.0213181.6312836.6215319.0810061.9710171.5110283.2310397.192.1投资（不含利息）122152.4212203.4224406.8424406.846113.536113.536113.536113.536113.536113.536113.536113.536113.536113.532.2经营税金及附加10056.040.000.000.00918.38936.7598、955.49974.60994.091013.971034.251054.931076.031097.552.4所得税15024.080.000.000.000.000.000.000.000.002827.082914.193003.043093.673186.112.5借款本金偿还30000.000.000.000.005000.005000.005000.005000.005000.005000.000.000.000.000.002.6借款利息支付11299.500.001458.002187.002187.001822.501458.001093.50729.00364.500.0099、0.000.000.003盈余资金55322.230.000.000.002478.973159.063845.464538.305237.713116.738742.569009.129281.009558.324累计盈余资金55322.230.000.000.002478.975638.039483.4914021.7919259.5022376.2331118.7940127.9149408.9158967.23附表9 项目技术经济指标(万元)1项目建设总投资61017.092贷款总额30000.003自有资金总额(含土地费用)31017.094自有资金比例51%5年经营总收入16697.886投资利润率29.15%7全部投资财务内部收益率(所得税后)8.10%8全部投资资金财务净现值(i=6%，所得税后)6344.399全部投资回收期(所得税后)(年)8.6010长期借款偿还期(不包括建设期)(年)6.00