1、置业公司20万平米酒店综合体建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章 总 论101.1 项目背景101.2 项目提出的理由与过程101.3 规模与目标11第二章 项目自然环境概况122.1 拟建地点122.22、 项目选址122.3 项目地位置图122.4 自然环境现状142.5 基础设施152.6 项目主要技术经济指标162.7 问题与建议16第三章 张家界旅游投资环境分析183.1 自然环境183.2 行政区划193.3 面积193.4 人口193.5 民族193.6 商业193.7 品牌203.8 经济构成（2004年）213.9 人口经济状况213.10 交通状况213.11 张家界主要旅游景区223.12 经济政治环境223.13 张家界旅游发展规划233.14 政府的旅游发展政策23第四章 XX国际大酒店经营环境调查及分析254.1 张家界酒店业发展状况调查及分析254.2 张家界餐饮业发3、展状况调查及分析334.3 张家界娱乐业发展状况调查及分析364.4 张家界康体业发展状况调查及分析384.5 张家界会议市场发展状况调查及分析404.6 张家界重点竞争酒店调查及分析414.7 张家界旅游酒店行业发展前景464.8 SAO对张家界酒店市场调查分析结论：49第五章 XX国际大酒店项目功能定位505.1 定位依据505.2 XX国际大酒店功能定位565.3 XX国际大酒店不作房地产形态发展的理由566.1 酒店整体及客房定位分析596.2 酒店客房定位分析646.3 酒店餐饮设施定位分析656.4 酒店娱乐设施定位分析666.5 酒店休闲康体设施定位分析676.6 酒店会议设施定4、位分析68第八章 第七章 酒店功能定位727.1 酒店整体定位727.2 房间定位727.3 一期配套项目定位727.4 行政楼层747.5 行政办公区域74第八章 XX酒店经营模式论证分析778.1 酒店整体经营模式论证分析77聘请独立总经理77自主经营77SAO模式778.2 品牌加盟或知名管理公司778.3 租赁、外包经营788.4 聘请独立总经理788.5 自主经营788.6 SAO模式788.7 XX国际大酒店经营模式分析798.8 酒店餐饮经营模式分析808.9 酒店客房经营模式分析808.10 酒店休闲康体项目经营模式81第九章 XX国际大酒店组织机构图及人力资源配备819.1 5、XX国际大酒店组织机构图（见图）：819.2 XX国际大酒店人力资源配备83第十章 环境保护8410.1 保护说明：项目区及周边区域空气、声、水环境及社会环境8410.2 项目施工期污染源分析8410.3 项目建成后使用期污染源分析8510.4 施工期环境影响简要分析8510.5 生态保护措施及预期效果8610.6 综合环境评价8610.7 环境保护建议87第十一章 工程地质与水文地质、地震情况8811.1 水文8811.2 气象8811.3 地质88b） 第四系冲积层（Qal）8911.4 岩土工程分析与评价8911.5 结论与建议90第十二章 酒店建设财务分析9212.1 投资92张家界X6、X国际大酒店一期投资估算汇总表9812.2 资金筹措10712.3 财务投资决策评价分析107XX国际酒店财务投资决策评价指标计算表12712.4 风险财务分析12912.5 财务分析结论129第十三章 XX国际大酒店项目风险及防范措施13012.6 投资风险130第十四章 可行性论证结论13313.1 项目可行性论证结论13313.2 可行性论证结论13413.3 SAO的建议134 张家界XX国际大酒店可行性研究报告第一章 总 论1.1 项目背景1.1.1 项目名称：张家界XX国际大酒店1.1.2 项目发展单位概况： 项目原为张家界市XX置业有限公司所开发，在本项目之前已有一期项目“XX豪7、庭”住宅房地产项目建成，其中部分为商业面积，XX置业有限公司于2004年由深圳XX实业有限公司收购，现开发的是此项目的二期投资工程。1.1.3 可行性报告编制单位概况：编制单位：深圳市XX在线企业管理咨询有限公司（XX酒店顾问公司）XX酒店顾问有限公司是专业酒店投资建设顾问，公司为投资酒店的开发商提供酒店工程投资可行性研究、酒店设计概念指导、酒店经营方案策划、产权式酒店投资策划、产权式酒店地产销售方案策划、酒店经营管理顾问等专业技术服务。1.1.4 可行性研究报告编制依据：1） 张家界XX国际酒店项目工作任务书；2） 发展商提供的项目用地现状图；3） 发展商提供的基础资料；4） 国家和地方制定8、的有关法规、规范和标准；5） SAO与发展商的沟通；6） SAO调查小组的现场调查。1.2 项目提出的理由与过程发展商收购原张家界XX置业有限公司，调整了项目的发展战略，原方案已不适应公司的发展要求，发展商特委托SAO进行市场调查，提出新的项目发展方案，并编制以下报告：1） 编制张家界XX国际大酒店可行性论证报告；2） 编制张家界XX国际大酒店概念设计报告；3） 编制张家界XX国际大酒店经营方案策划报告；1.3 规模与目标1.3.1 全部土地开发建设规模：1） 五星级酒店群（分期开发）；2） 一个大型会议中心；3） 一座娱乐中心；4） 一座健康中心；5） 部分商业面积。总建筑面积约为200009、0平方米。1.3.2 一期建设规模 建筑面积67567平方米，建设内容包括客房708间套，附属配套设施有中西餐厅、风味餐厅、韩国餐厅、会议室、康体娱乐、后勤等。第二章 项目自然环境概况22.1 拟建地点张家界市南庄坪旅游经济开发区。2.2 项目选址酒店选址对于经营来说具有重要意义，国际酒店专家认为，酒店成功的因素第一是选址，第二是选址，第三还是选址。项目建设位于张家界市南庄坪旅游经济开发区，项目用地属于规划内商业用地，用地北面是南武路，南面是大庸西路，地块呈长方形，该地块距张家界荷花机场1.5公里，距市区1公里，紧邻景区必经之路大庸西路。其地址对于酒店经营极为有利。2.3 项目地位置图XX酒店10、项目地形图注：本图由SAO根据发展商提供的地形图重新绘制。2.4 自然环境现状2.4.1 项目自然环境简况1） 地理位置：本项目位于张家界市南庄坪旅游经济开发区，北靠南武路，南邻大庸西路。2） 地形、地貌：项目用地处于张家界市城区，用地平坦，海拔高程约163m。3） 气象、水文：张家界市地处中纬度，属中亚热带季风性湿润气候，光照充足，四季分明。市区年均气温16，澧水河自西向东流经市区，是市区饮用水源地。4） 植被、生态：项目用地现状主要是空地，有少量果树苗，临街面有绿化乔木。项目区生态结构简单，生物量低，无敏感生境。5） 地表水：就项目区市政排水管网现状而言，项目污水只能由城市下水道排入澧水（11、今后市政截污工程实施后，下水道并入城市污水集中处理厂）。澧水河年均流量156立方米/秒，年径流模数36.7升/秒.平方公里。年均水位155.91米（南门码头），历史最高水位166.11米（1954年7月22日，南门码头）2.4.2 建设项目所在地区域环境质量现状及主要环境问题1） 水环境现状：目前市区尚无污水集中处理厂，本项目区污水现经城市下水道排入澧水河。（城区段新码头断面）现状水质为类水质，主要污染物为COD、氨氮等，呈现有机型（主要是生态污水造成的污染）。2） 生态环境：项目用地主要是空地，仅少量果树苗和行道绿化树，无敏感植被及其他特殊生境，生物量低。2.5 基础设施2.5.1 供电：112、） 张家界市已建成大小水电站159处，装机202台，容量61.31兆瓦。新建较大规模水电站有：江垭水电站，装机容量为30万千瓦；水龙滩水电站，装机容量27.5MW。拟建的水电站有红壁岩电站，装机容量21000MW。2） 并存发展的供电网络有：a） 国家大电网；b） 慈利县电网；c） 永定区电网；d） 桑植县电网；e） 若干乡村独立电网。f） 大网以110千伏电压等级为主干网，35千伏等级为辅助， 10千伏电压等级就近提供给用户；g） 小网以35千伏电压等级为主，10千伏以树干式供电。2.5.2 给排水：张家界市区已建三个水厂，市区内给水网络纵横，水质好，能满足城市生活建设供水。2.5.3 通讯13、1） 中国移动、中国联通的通讯网络和中国电讯的宽带网已达项目地。2） 电视、广播接收张家界市闭路电视网已达项目地。2.5.4 评价张家界的市政基础设施较齐全，供电、给排水可以满足本项目的需要。注：本节部分资料来源于张家界民族风情街可行性研究报告。2.6 项目主要技术经济指标1） 计算用地面积：72000平方米。2） 基地面积： 52500 平方米（全部项目所在地块）。3） 总建筑面积：约200000 平方米。其中：一期67567平方米，二期51840平方米，三期43510平方米，四期43510平方米。4） 容积率：3.85） 绿化面积：约15500 平方米（项目所在地块）。6） 绿化率：30%14、。7） 园区的景观设计面积：约4000平方米。8） 停车位：450个（其中100个旅游大客车位）。 2.7 问题与建议2.7.1 问题1） 建造五星级的酒店群已可以确定，但房间规模和其他设施怎样确定？2） 其他建筑怎样定义？3） 会议中心建不建，怎样建？4） 商业街怎样建，怎样才能与建筑群整体相得益彰？5） XX酒店建筑群怎样与张家界旅游发展趋势相结合?6） 怎样尽可能地从张家界旅游经济中获取最大利益？7） 项目地块为750m70m，形状狭长，长度有余，宽度不足，怎样合理布局？2.7.2 建议1） XX酒店项目的设计定位一定要符合张家界的旅游发展趋势。2） 既要考虑项目投资的安全性，又要考虑获15、取最大经济回报。 3） 在进行项目设计时，一定要充分注意酒店经营的专业需求，保证酒店管理团队进行专业化运作。第三章 张家界旅游投资环境分析33.1 自然环境3.1.1 地理位置张家界市位于湖南西北部，距省会长沙398公里（以市政府所在地永定区计算）。它的地理位置坐标是：北纬2852至2948，东经10940至11120。东与常德市的石门县与桃源县交界，南与沅陵县毗连，西与永顺县、龙山县接壤，北与湖北省的鹤峰县与宣恩县为邻。地理位置独特。3.1.2 气候张家界的气候适中，地处北中纬度，属中亚热带山原型季风湿润气候。因此，雨量丰沛（历年平均降水量为13801450毫米），阳光充足，无霜期长，严寒期16、短，年平均气温16左右。夏季最热月平均气温27 ，冬季最冷月平均气温为4.3 （以1月最冷，极端气温在零度左右到4）。这样的气候，不仅适合动物的繁衍与植物的生长，更适合观光旅游。3.1.3 植物张家界市各类植物多达3000多种，仅木本植物就有110科351属1049种。其中列为国家一级保护的珍贵树种有银杏、珙桐、光叶珙桐、红豆杉、伯乐树5种。列为国家二级保护的珍贵树种有香果树、金钱松等26种。观景区均为天然百花园，如杜鹃花、龙虾花、五色花、山菊花、兰花草等。其中“中国鸽子花”世界罕见。观赏价值明显。3.2 行政区划张家界市属湖南省直辖市（地级） 辖永定、武陵源两区（县级）和慈利、桑植两县。全市17、有四个街道办事处，2个城关镇，18 个农村建制镇，97个乡，1650个村（居）委会，15377个村民小组。旅游资源整合后的行政区划。3.3 面积张家界市总面积9563平方公里，占湖南总面积的4.51。武陵源风景名胜区总面积390平方公里，其中核心区面积264平方公里，外围保护地带面积126平方公里。东西最长167公里，南北最宽96公里。景区面积广阔。3.4 人口张家界总人口为157.29万人。其中农业人口130.31万人，城镇人口26.99万人。典型的旅游城市人口（辖区面积大、城镇人口少）。3.5 民族张家界市是一个以土家族为主体的少数民族聚居区，全市少数民族108.43万人，占总人口的68.18、93%。其中土家族94.68万人、白族10.86万人、苗族2.53万人。有着浓厚的少数民族风情。3.6 商业由于张家界市地处武陵山脉腹地，东临鱼米之乡八百里洞庭湖，西接湘、鄂、川、黔四省边界地区，所以历史上就是著名的物资集散地，据地方志书记载，早在明代，这里就商贾云集的地方，不仅周边贸易发达，同时，还有来自福建、浙江、江苏、广东等地的客商到这里经商办企业。商业历史悠久。3.7 品牌3.7.1 第一个中国国家森林公园。1982年9月，国家计委发计农【1982】813号文件，宣告中国第一个国家森林公园张家界国家森林公园建立。3.7.2 世界自然遗产。1992年，联合国教科文组织世界遗产委员会决定，19、将张家界武陵源风景名胜区作为世界自然遗产列入世界遗产名录。3.7.3 第一批中国AAAA级旅游区。2000年，张家界市武陵源风景名胜区被国家旅游局授为首批“AAAA级景区”之一。3.7.4 第一批世界地质公园。2000年，张家界武陵源景区被国土资源部批准为“国家地质公园”。2004年2月，张家界武陵源景区被批准为世界地质公园。四大品牌是吸引游客纷至沓来的根本原因。3.8 经济构成（2004年）根据张家界统计年鉴，2004年，全市实现生产总值96.09亿元，比上年增长12.3%，增长速度居全省第七位，是建市以来经济增长最快的一年。其中第一产业增加值17.29亿元，增长5.2%；第二产业增加值2620、.01亿元，增长17.7%；第三产业增加值52.79亿元,增长12.5%。按常住人口计算，全市人均生产总值为6680元，比上年增长12%，首次达到800美元。全市三次产业结构由上年的21：22.7：56.3调整为18：27.1：54.9。3.9 人口经济状况3.9.1 城乡居民生活水平城市居民收入逐年增长，2004年城市居民全年人均可支配收入7113元，比上年增长10.6%。全年人均生活消费支出1865元,增长10.3%，。恩格尔系数为58.7%。3.9.2 闲暇时间与消费倾向闲暇时间主要为周末和其他假期。主要消费为食品、医疗保健、教育、文化娱乐、家庭设备、通讯、居住等。3.10 交通状况3.21、10.1 火车张家界铁路通达北京、上海、深圳、广州、长沙、东莞、郑州、武汉、湛江、无锡等各大中城市。3.10.2 飞机张家界市荷花机场通达北京、上海、深圳、广州、成都、重庆、长春、沈阳、郑州、武汉、青岛等城市。近期张家界已开通了直达韩国的国际航班。3.10.3 公路张家界公路通车里程截至2003年达4059.19公里。张家界市由南庄坪到武陵源之间得“张清公路”已经基本完工，不日将正式通车，以后通过“张清公路”从张家界市的经济中心“永定区”到“武陵源核心景区”的行车时间将缩短为半小时左右，对旅游者来说是一个相当方便的行程。3.11 张家界主要旅游景区目前，张家界已基本形成了一个以张家界国家森林公22、园、索溪峪、天子山三大景区为核心景区，以茅岩河、九天洞、天门山、五雷山、普光禅寺等卫星景区，总面积达500平方公里，融山、水、洞和历史文化、民俗风情为一体的高品位、大规模的旅游风景区，并已开发风景区(点)20余个，建成游览线30多条、景区游道500多公里。3.12 经济政治环境张家界以旅游建市、兴市。2004年全市各景点共接待国内外游客1269万人次，实现旅游收入55.21亿元，其中门票收入5.67亿元，比上年分别增长67.1%、72.2%和179.4%。旅游直接、间接从业人员已达10万余人，第一、二、三产业的排序已实现三、二、一排列，以旅游为主的第三产业增加值已占全市GDP 54.9%，已显23、示出旅游在经济发展中的巨大作用，体现出旅游带动战略的巨大效应，旅游业的支柱地位已初见端倪。作为一个初具规模的旅游城市，张家界的经济建设已经步入了“第二次创业”的快车道。把张家界建设成为国内外知名的旅游胜地，加快经济建设步伐，以旅游为龙头，促进其持续发展，是张家界的必然选择。3.13 张家界旅游发展规划3.13.1 旅游发展目标到2008年，全市旅游总收入130亿元，年均增长26.2，旅游人数达到2000万人次/500万人。3.13.2 境外市场发展目标巩固韩、日、港、澳市场，发展东盟、俄罗斯市场，努力开拓欧美市场，力争2008年入境旅游人次达到150万，过夜人次达到100万。其中欧美游客达到324、0万。3.14 政府的旅游发展政策政府支持建造四、五星级酒店，特别支持建造带有大型会议接待设施的高星级酒店。SAO结论：张家界旅游风景区有如此众多的美景和名胜，绝不枉世界自然风景名胜区的美名，凡是到过张家界的人都有“张家界归来不看山”的感慨，而且百看不厌，这是其他风景区不可比拟的地方。韩国游客甚至把张家界神化了，他们认为，如果不把自己的父母送去张家界旅游一次就是没尽孝。每年到张家界旅游的人数保持着极高的增长率，而且呈持续增长的势头，旅游收入也达到了历史最好水平。以上各种因素表明，张家界是极好的旅游投资地，具有很高的投资价值。XX项目正处于张家界旅游投资天时、地利、人和的佳境。 第四章 XX国际25、大酒店经营环境调查及分析44.1 张家界酒店业发展状况调查及分析4.1.1 总体情况截止2004年，全市大小饭店（酒店）425家，其中涉外星级宾馆58家，挂牌四星2家，即张家界国际大酒店、湘电国际酒店，挂牌3星19家，其中永定区8家，风景区11家，3星级饭店床位共11000多张。2星以上饭店的床位数15000多张。张家界市酒店总床位3.98万张。张家界市区酒店一览表张家界国际大酒店挂四星祥龙国际大酒店类四星万泰国际大酒店类四星蓝天大酒店类四星闽南国际大酒店类四星张家界邮电公寓挂三星金都大酒店挂三星南航富利来大酒店挂三星天门山大酒店挂三星北斗星大酒店类三星南航民航山庄挂三星凤源大酒店类三星武陵源26、景区酒店一览表湘电国际大酒店挂四星京溪国际大酒店类四星天子国际大酒店类四星宝峰湖宾馆类四星亘立国际大酒店类四星百丈峡大酒店挂三星武陵源宾馆挂三星江汉山庄挂三星兰苑山庄挂三星4.1.2 截止至2004年高星级酒店基本情况高星级酒店是指挂牌四星或相当于四星级以上的酒店。张家界目前的酒店均为旅游酒店，还没出现商务酒店及度假型酒店。张家界高星级酒店有以下特点：1） 数量少、规模小、床位数严重不足目前张家界还没有五星级酒店，挂牌四星级酒店只有2家，即张国际和湘电国际，其他相当于4星级的酒店有蓝天大酒店，闽南国际预备申请四星级，但该酒店离四星级还有一定距离。按照饭店的基本分类方法，一、二星为低档，三星为中27、档，四、五星为高档。国务院发展研究中心“旅游经济发展战略”报告明确指出，我国旅游饭店在档次结构上的参考值为1：4：5（高、中、低）。张家界四星级饭店现有床位数约为960张（张国际448，湘电312，蓝天200），占总床位的2.4，远远不到国务院发展研究中心的参考值10。2） 配套少，硬件设施达不到高星级的要求高星级酒店配套较少，突出体现在会议设施、休闲娱乐设施方面。张家界酒店的会议室的容量相对较小，无法举行大型会议，流失了许多会议客源。硬件档次严格来说普遍达不到高星级酒店要求，比如房间面积、洗手间面积、设备设施、装修档次等。3） 管理水平低下，投资商追求短期效益。张家界的酒店管理水平普遍不高，28、目前还没有一家酒店是由专业酒店管理公司管理的。员工多数是本地招聘，员工人数配备离标准配备相差较大，这也是导致酒店管理服务不到位的主要原因之一。员工的素质较低，外语水平较低，无法与外国客人沟通。高星级酒店普遍存在追求短期效益的情况，比如酒店的维修保养水平较差，酒店管理当局不愿意在酒店的维修保养方面进行必要的投入，导致酒店加速老化。还有的高星级酒店为了节约能源，在半夜就停止送暖或冷气供应。4） 经营状况极好高星级酒店的经营状况极好，三星级以上的酒店全年住房率2004年在85以上，四星级以上的酒店在90以上。四星级酒店的团队价在450元左右。5） 高星级酒店为卖方市场高星级酒店的欠缺使高星级酒店在张29、家界旅游市场成为一个卖方市场，旅行社往往要预先支付房款，预先申报住房计划，才能在酒店订到房间，并且酒店踢团的现象时有发生。6） 淡季时间越来越短。以2003年及2004年为例，2003年过完黄金周之后，酒店即开始进入淡季，而2004年，11月份各高星级酒店的住房率均在90以上，特别是张国际酒店，11月份全月每天都没有空房。 张家界旅游淡季时间全年在3个月左右，高星级酒店的淡季时间在2个月左右。淡季住房率约为50。4.1.3 酒店客源调查及分析1） 客源分布现状游客是张家界酒店的主要客源，张家界的游客以国内游客为主。国内游客大多数来自经济发达地区，其中以中国三大经济圈最多，即珠三角、长三角及环渤30、海地区，其中珠三角市场是张家界第一批开发的市场。游客的年龄多数在3040岁之间。非家庭旅游的情况较多，寒暑假、黄金周家庭团较多。自今年以来，张家界旅游市场火爆，形势喜人。2004年全市接待国内外游客1268.99万人次，比上年增长67.1%，其中境外游客90.33万人次，比上年增长152.81%，实现旅游收入550498万元，比上年增长179.4%（注2003年比2002年数据都高。资料来源：张家界统计局）。入境团以韩国团为主，2004年年全年统计数据显示，韩国游客占入境游客的86.43，台湾和香港的游客共占11.79，其他国家和地区的游客占1.78。入境游客分布如下图：2003年韩国团接待人31、次为23万人， 2004年达到78万人次。韩国团旅游人次发展趋势如下图（资料来源：张家界统计年鉴）：资料表明，韩国市场在1998年开始启动，2000年开始见效，2002年有较大的增长，2003年即使有非典的影响，仍然略有增长，2004年呈爆发式增长。市内与旅游相关的设施受“韩流”影响，各大酒店、景点、交通枢纽都有韩文指示牌，酒店房间还可以收看到韩国电视节目，有的酒店还设置了专门直拨韩国的对方付费电话。2） 游客行程轨迹85的旅游客源是经过旅行社来操作的，旅行社行程安排已经决定了游客的吃、住、行。购物及夜晚休闲活动一般由导游安排。旅行社根据飞机/火车的抵达时间选择入住的酒店，如抵达时间是晚上，一32、般就安排在永定区的酒店入住，如时间较早的，则安排在武陵源区的酒店入住。游客在张家界平均逗留时间为3.5天。其行程图如下：清早：早餐（一般在入住的酒店就餐）中午：中餐（风景区自助餐或快餐）黄昏：下山，购物(行程结束的当天)晚上：晚餐（入住的酒店用餐或社会餐厅）夜晚：观看节目表演、休闲按摩或其他活动（可供大多数客人选择的活动场所或项目很少）3） 游客消费需求a） 健康的休闲按摩项目张家界目前的休闲按摩场所虽然较多，但均不成规模、不上档次，且绝大多数场所是以特殊服务为主。虽然能够提供健康按摩服务，但是客人有一种戒备的心理，不愿意消费。经过调查，大多数客人希望酒店有健康的休闲按摩场所，有正规的按摩技师33、，通过他们的服务来消除登山后的疲劳。b） 高档次酒店管理服务水平高端游客对酒店的管理服务水平投诉较多，比如酒店空调、热水，安全措施等等，国外游客还希望员工能用简单英语与他们沟通。其管理及服务水平有待提高。c） 客房面积、配套设施、娱乐设施多数客人要求房间、洗手间面积大，这一点在入境游客（如韩国客人）方面尤为突出。相当多的客人希望改善餐饮出品质量，满足不同客人的口味需求，同时多数游客希望酒店配套设施、娱乐设施能够多一些。d） 节目表演目前张家界游客希望的节目表演更加丰富，有看头，有的客人还希望增加一些互动节目。4） 未来客源分布分析国内游客方面，未来张家界的旅游客源还将是以国内游客为主，35年内34、还将以观光为主，但随着张家界交通网络的完善，休闲度假旅游将会逐步发展起来。境外游客方面，目前张家界已开通直达韩国的航班，韩国市场的潜力还没有完全释放出来，经过分析，5年之内，韩国游客还将是主流。为了避免入境游客的单一化，以及韩国游客资源的有限性，最近政府已经开始开拓欧美市场，目前已取得一定成效，在景点及各大酒店已可见到部分欧美客人，但因为欧美客人对接待设施软、硬件的要求更高，而目前张家界酒店软、硬件均不能达到要求，故没做太大的推广活动，以免造成适得其反的效果。同时政府还将重点拓展东南亚市场，随着以后开通至香港的直飞航班，东南亚游客来张家界旅游将更为便利。可以预计，张家界5年内还将以韩国游客为主35、，510年内，将形成韩国游客、欧美游客、东南亚游客三足鼎立的局面。随着在景点举行会议的限制的取消以及张家界酒店的发展，会议设施将日趋完善，会议客源将会成为酒店的重要客源。4.2 张家界餐饮业发展状况调查及分析4.2.1 基本情况由于张家界市以旅游经济为主，商务活动不是很频繁，造就餐饮市场规模相对较小，菜系相对集中，主要以湘菜为主。近年来，随着张家界旅游的快速发展，张家界市的土家菜馆如雨后春笋般迅猛发展，仅从2000年至今的4年间，就涌现除了百余家土家菜馆。但缺乏有影响力的龙头企业，规模都比较小，在菜式、口味、品牌上是各自为政，缺乏建立餐饮品牌的“旗舰”店。张家界餐饮档次具体可以划分为高端、中端36、低端三个层面。低端市场指的是建筑条件及服务水平比较差的简易餐厅以及大排挡。中端市场指的是有一定规模，建筑和服务水平比较好，但经营档次较低的餐厅。如部分二、三星级酒店附属餐厅及类似乡里人家、江边人家的社会餐饮。高端市场指的是装修条件、服务水平较好的高星级酒店所属餐厅，如闽南酒店中餐、蓝天酒店中餐等。张家界高星级酒店的餐饮消费主要分为两个部分，即针对旅游团的团餐消费及针对本地高端公务活动、商务活动的宴请消费。团餐主要在大厅进行，公务、商务宴请主要在包房进行，同在一个酒店，二者消费场所的区分非常明确。4.2.2 餐饮业客源调查分析高端餐饮基本情况张家界高端餐饮主要分布在高星级酒店内，没有出现高档次37、并且大规模的社会餐饮。由于湘菜本身是大众化菜系，档次与价格普遍不高，故高端餐饮主要以经营粤菜为主，这里以闽南国际酒店中餐及蓝天酒店中餐最具代表性。1） 酒店餐饮大厅主要以团餐为主。2） 酒店包房以本地公务、商务宴请为主。3） 社会餐饮以本地人消费为主。4） 高端餐饮主要以包房为主。4.2.3 有代表性的高端餐饮调查分析1） 蓝天酒店中餐蓝天酒店中餐位于永定大道蓝天酒店内，一楼为餐饮大厅，共300个餐位，二楼为餐饮包房，共17间。餐饮定位非常明确，大厅针对团餐，装饰、设施极普通。包房针对高级公务、商务宴请，装修豪华，属豪华装修材料的堆积，但欠缺品味的装修效果。餐饮既有湘菜，也有粤菜，粤菜大厨来自38、广东。蓝天酒店中餐开业后，瓜分了闽南国际相当一部分客源。蓝天包房价格较高，相当于深圳中档水平，目前是张家界顶级餐饮场所。包房平均消费在1500元左右，翻房率150。2） 闽南国际酒店中餐厅闽南国际酒店中餐厅位于紫舞西路闽南国际酒店1、2楼。餐饮大厅位于1楼，容纳200人同时就餐。包房位于2楼，共有17间包房。餐厅大厅与包房在装修方面没有太大差异，档次均在中档左右。大厅针对旅游团餐及部分本地客户，包房针对本地公务、商务宴请。中餐出品以粤菜为主，由东莞大厨主理。在蓝天酒店没有开业以前，是张家界唯一一家经营粤菜的餐饮场所，垄断了张家界高端餐饮市场。 包房平均消费在1000元左右，翻房率150左右。餐39、饮月收入在蓝天开业以前稳定在70万元以上，但蓝天开业后抢走了部分客源。 4.2.4 西餐业发展状况调查分析张家界西餐主要分布在各星级酒店内，社会品牌西餐厅还没有大规模进驻张家界，西餐厅档次普遍不高。西餐厅的出品普遍不正宗，价格方面，就各高星级酒店的西餐厅而言，平均消费在45元/人左右。4.3 张家界娱乐业发展状况调查及分析4.3.1 基本情况张家界娱乐场所普遍规模较小，档次较低，其娱乐形态主要分为以下几种：1） 卡拉OK档次稍高的卡拉OK场所主要分布在各大酒店内，如闽南酒店卡拉OK，蓝天酒店卡拉OK，张家界国际酒店卡拉OK，其卡拉OK主要以包房为主，数量都比较少。近几年迅速在全国兴起的量贩卡拉40、OK也开始进入张家界，量贩连锁店“靓歌坊”目前已在装修阶段，预计年底开业，总面积大约2000平米。将是张家界最高档的社会卡拉OK场所。2） 酒吧高星级酒店内的酒吧比较少，以社会酒吧为主，主要分布在闹市区，如文昌阁、北正街等，规模普遍较小，档次相对也较低。3） 茶馆/棋牌室张家界本地居民有着独特的休闲形态，棋牌娱乐是当地人主要的休闲消费形态之一，经济条件宽裕的基本上会选择茶馆、棋牌室进行棋牌娱乐，除各大酒店设有棋牌室外，社会棋牌室/茶馆更多，茶馆跟棋牌室捆绑在一起消费。4） 演艺中心演艺中心主要针对游客，如闽南国际酒店演艺中心、张国际酒店演艺厅，本地人观看演艺的相对较少。4.3.2 娱乐业客源调41、查分析张家界娱乐行业除了演艺中心的客源以游客为主之外，其他如卡拉OK、酒吧基本上以本地客人为主，而棋牌室、茶馆则是清一色的本地人。4.3.3 有代表性的娱乐场所调查分析1） 闽南国际酒店卡拉OK、演艺中心卡拉OK位于闽南国际酒店一楼，共有KTV房间16间，没有大厅，包房装修一般，音响效果较好。消费档次在张家界属中档水平，中包房最低消费298元，大房518元，青岛2000啤酒15元/支，嘉士伯25元/支。调查时开房率80左右。演艺中心位于酒店的二楼，共能容纳330人观看表演。演艺场所是与大会议厅共用的，白天可作会议室使用，晚上作演艺中心使用。演艺节目以歌舞表演为主，时间为2小时，价格为48元/人42、，调查时上座率65左右。基本上以游客为主。2） 蓝天酒店卡拉OK蓝天卡拉OK位于蓝天酒店3搂，共17间包房，没有大厅。卡拉OK装修比较新，但隔音效果做得不好。音响效果在张家界来说属于较好的一家。价格在张家界属高档水平，啤酒15元/支（青岛2000），小包房最低消费680元，大包房最低消费1018元。调查时卡拉OK开房率70左右。3） 大豪城卡拉OK位于南庄坪，共有8间卡拉OK包房，没有大厅。啤酒15元/支，小包房最低消费500元。调查时开房率60左右。4.4 张家界康体业发展状况调查及分析4.4.1 基本情况张家界康体业基本上以足浴、桑拿按摩为主，康体场所的规模相对较小，档次也相对较低，目前还43、没有出现大型健康水之类的项目。高星级酒店内部基本上都有足浴、桑拿按摩等配套设施。比如蓝天酒店桑拿，闽南国际桑拿，张国际桑拿等。社会独立康体场所，如大豪城、聚龙等在张家界也有较大的影响力。康体休闲形态分为2种，一为健康按摩，即足浴按摩，二为特色按摩，就调查的结果来看，张家界目前健康的康体场所较少。4.4.2 康体业客源调查分析张家界足浴按摩主要是针对游客及本地客人，桑拿按摩主要针对游客。据SAO现场调查，游客大部分倾向健康按摩，但由于张家界各种原因，而不愿意去消费。经过调查，大多数客人希望酒店能有健康的休闲按摩场所，有正规的按摩技师，通过他们的服务来消除旅游的疲劳。4.4.3 有代表性的康体场所44、调查分析1） 大豪城足浴位于南庄坪，在张家界有一定的知名度，共有足浴包房24间，提供健康按摩服务。按摩包房24间。足浴78元/60分钟，按摩包房680元/双钟。调查时开房率80左右，客源以游客为主。2） 闽南酒店桑拿位于闽南酒店地下室，只有按摩包房7间，桑拿目前采取承包经营的方式承包给一东北人，主要客源为韩国人或台湾人。3） 蓝天酒店桑拿位于蓝天酒店三楼，装修较为整洁。共有足浴包房12间，每间24个足浴位。桑拿包房14间，有来自俄罗斯的技师提供服务。双钟约90元，技师按摩手法相对较好，服务比较周到。技师提成15元/双钟。客源以游客为主，本地客源有一定的比例，但所占比例较少。4.5 张家界会议市45、场发展状况调查及分析4.5.1 会议市场状况会议是度假型酒店的重要客源，并且会议客源的消费水平相对较高，据中国旅游报报道，在国外，会议客源占到度假村客源的65以上。国家对在风景区开会不再限制，各大景点的会议市场逐步回升，比较典型的有庐山及九寨沟。张家界也不例外，据调查，自2004年黄金周后至年底，各酒店接待了大大小小的会议共300多个（资料来源：张家界旅行社协会、张家界饭店协会）。4.5.2 会议接待设施及服务状况张家界各酒店的会议接待设施规模均很小，具体情况如下：张家界国际酒店：大中小会议室共5个，大会议室容纳280人左右。 闽南国际酒店：大中小会议室共3个，大会议室与演艺厅合用，容纳33046、人。蓝天国际酒店：大小会议室共2个，最大会议室容纳150人。以上数据显示，张家界缺乏大型的会议中心及大规模的酒店，流失了相当一部分会议客源。比如前段时间好地国旅组织的某集团800人的会议，由于没有哪一家酒店有如此大规模的会议设施，只好借助于政府礼堂，况且800人分别安排在10间酒店入住，给客人带来了极大的不便。据调查，各酒店销售部、旅游局相关人员、饭店协会、旅行社因为张家界缺乏大规模、高档次的会议接待设施而回绝了相当多的会议。张家界酒店会议服务方面也比较简单，目前张家界各酒店的会议接待还只是停留在提供会议场地、用餐、住宿方面，没有提供高级别的会议策划等服务。4.5.3 会议客源调查分析张家界会47、议客源主要是由旅行社来操作，由旅行社操作的会议占到张家界会议的70以上。会议客源主要来自华东、华中、华北经济发达城市的大中型企业会议，目前以上海、北京、武汉、长沙较多。全国各类会议虽然有较多的需求，但由于酒店接待设施规模较小，酒店只好回绝。4.6 张家界重点竞争酒店调查及分析由于本项目定位为五星级酒店，短期内在张家界不会有竞争对手，但会分流相当一部分原张家界高星级酒店的高端客源，根据酒店档次、地理位置等因素分析，这些酒店将会是张家界永定区的几家主要高星级酒店，包括：张家界国际大酒店、闽南国际酒店、蓝天大酒店。张家界目前还没有形成高星级酒店竞争的态势，根据张家界酒店建设的现状看，未来五星级酒店的48、竞争对手不是别人，而是自身的管理。4.6.1 基本情况：酒店/项目张国际蓝天闽南国际星级四星挂牌四星标准准四星投资性质合资湖南省石油公司私营管理集团无无无地理位置三角坪永定大道紫舞西路建筑规模26000平米12000平米开业时间2000年2004年8月2002年建筑风格现代现代现代房间数228间101间146间标准间面积30平米36平米25房间设备一般较齐一般装修档次中档中档较新中档行政楼层无有无餐厅数中、西餐，风味餐厅西餐一个，中餐大厅简单，包房属张家界顶级。中餐、西餐会议设施大中小会议室共5个中、小会议室各1个3个，其中大会议室与演艺厅共用。娱乐设施演艺厅、棋牌室卡拉OK，棋牌卡拉OK，演49、艺康乐设施足浴、按摩足浴、按摩桑拿（资料来源：SAO现场调查）4.6.2 酒店设备设施项目高星级酒店要求张国际蓝天闽南装修档次高中档中档较新中档房间面积40平米以上303625洗手间面积6平米以上4平米4.5平米3.5睡床宽度1.35米1.2米1.2米1.1米睡床质量高一般较好一般洁具高级品牌洁具中档中档中档家俱质量高级配套家俱中档中档偏上中档偏下布草质量高一般一般较差（资料来源：SAO现场调查） 4.6.3 管理服务水平 酒店项 目张国际蓝天闽南管理模式独立总经理独立总经理独立总经理管理制度不完善较完善不完善管理人员来源本地长沙陋园本地员工来源当地招聘当地招聘当地招聘金钥匙2人无无员工人数配50、备标准配置的40标准配置的80标准配置的60员工培训一般较好一般电话接听服务一般一般一般员工精神面貌一般较好一般客房操作规范较规范较规范不规范清洁卫生水平一般较好一般维修保养水平一般较好较差市场营销水平较好一般一般安全水平较好一般一般（资料来源：SAO现场调查）4.6.4 经营状况2004年张家界主要高星级酒店经营情况表酒店/项目张国际蓝天闽南国际住房率95%96%90%平均房价600580580餐饮翻房率（包房）60%150%150%餐饮平均消费（包房）120012001000娱乐翻房率40%6080%娱乐平均消费60元/人70元/人60元/人（资料来源：SAO现场调查）4.6.5 客源分析51、2004年张家界主要高星级酒店客源分析表酒店/客源张国际蓝天闽南客房高端游客，韩国团为主高端游客，韩国团为主高端游客，韩国团为主餐饮大厅团餐为主，包房本地为主大厅团餐为主，包房本地为主大厅团餐为主，包房本地为主娱乐本地为主，游客为辅本地为主，游客为辅本地为主，游客为辅康体游客为主，本地为辅游客为主，本地为辅游客为主，本地为辅其他演艺中心以游客为主（资料来源：SAO现场调查）4.6.6 竞争力评估1） 张家界国际酒店在市区的3家高星级酒店内，张家界国际酒店是开业最早、客房数最多、配套最齐全的酒店，也是价格、住房率最高的酒店。虽然只有200余间房，但目前已经是张家界酒店业的龙头老大。张家界国际酒店52、由于前期打下的管理基础相对于其他酒店较好，酒店在张家界有一定的知名度，如没有新的高星级酒店兴建，张家界国际酒店依然将保持龙头老大的地位。2） 蓝天大酒店开业时间比较晚，其客房设备设施、餐饮包房设施在张家界属于一流水平。酒店的管理培训相对其他酒店来说做得较好，人员配备相对比较整齐，但酒店的房间过少，发展的空间不大，对市场没有太大的影响力。3） 闽南国际大酒店开业已经2年时间，酒店已经申请预备四星，属民营投资商投资，其经营有一定的灵活性，但投资商片面追求短期效应，其管理水平一般，维修保养水平也较差，酒店开业才2年，许多设备设施已经陈旧，酒店缺乏长远竞争力。4.7 张家界旅游酒店行业发展前景4.7.53、1 未来客源市场增长分析从2002年开始，张家界旅游业已驶入加速增长的快车道，张长高速全线通车，制约张家界市接待人次增长的瓶颈因素张家界和主要客源地的大交通将得到解决，接待人次还将继续快速增长。4.7.2 三星以上客房需求将进一步增长，供需缺口进一步扩大随着人们经济生活水平的提高，对酒店的需求也越来越高，而境外游客继续呈现快速增长的态势。张家界高星级酒店如果以目前的增长速度兴建，那么中高档酒店在未来510年中将会处于一个供不应求的局面（详见后面的缺口分析），投资酒店将会有一个良好的赢利预期。这也势必会让更多的投资商看中张家界这个绝好的投资机会而兴建高星级酒店，达到市场的供需平衡。张家界第一家投54、资五星级酒店的，无疑是市场的最大受益者。4.7.3 政府相关部门对旅游饭店行业发展指导性政策1） 控制总量，特别是严格控制小规模、低档次的家庭旅馆的增长现有的低档次饭店削价竞争严重，整体效益较差，而且影响张家界整体旅游形象。在张家界市现有的4万张床位中，占总量80的低档饭店要么改造升级，要么随着旅客消费层次提高逐步淘汰。2） 鼓励新的投资项目与原有的饭店相结合，致力于现有饭店的升级改造鼓励饭店提高综合接待能力，完善服务功能，挖掘游客消费潜力，降低客房在总收入中的比例，实现效益增长由数量性向质量性的转变。3） 分阶段引进中高档次饭店投资项目，合理建设45家高星级饭店随着张家界市对国际旅游市场开发55、力度的加强，中高档饭店的需求将稳步增长，故政府有必要加快中高档次饭店的建设速度，但也要避免一哄而上，造成新一轮的投资过热。4） 鼓励饭店企业兼并重组，实现规模经营，并在条件成熟时加盟国内外知名的饭店管理连锁集团现在家庭作坊式的管理方法已很难在竞争激烈的市场上立足，我区数目众多的社会饭店、家庭旅馆迫切需要横向联合，兼并重组。同时，通过加盟饭店管理集团可引进他们强大的销售网络和直接客源，引进他们成熟的经营理念，以求真正意义上的与国际市场接轨。5） 优化经营环境，鼓励公平竞争政府将通过完善税费征收制度、落实税费优惠政策，强化市场监管等措施，努力营造一个公平的竞争环境，并鼓励一批管理规范、运作规范的饭56、店在市场竞争中脱颖而出，发挥领头羊的作用，带动整个市场步入良性循环的轨道。4.8 SAO对张家界酒店市场调查分析结论：目前张家界酒店的规模、档次、服务水平均较低，酒店规模、档次与国内其他同等旅游景点差距甚大，并缺乏大型会议场所。张家界酒店经营情况非常理想，从供求关系方面来看，酒店属于卖方市场，兴建高星级酒店将有巨大的市场空间，目前是兴建高星级酒店的最佳时机。客源方面，未来35年内，还将是以观光旅游为主，韩国客人在35年内仍然是入境游的主要客源。510年内，东南亚市场、欧美市场将与韩国市场形成三足鼎立的客源格局。第五章 XX国际大酒店项目功能定位55.1 定位依据5.1.1 张家界酒店需求数据分57、析随着政府旅游推广力度的增加和知名度的提高，越来越多的旅游者涌向张家界，游客增长率不断提高，根据统计资料，2004年张家界总游客人次为1269万人，其中国内游客1179万人次，入境游客90万人，折算为人数为：国内235万人（按1：5折算，即每人游览5个景点计算），入境游客30万人（按1：3折算，即每人游览3个景点）。外国人基本上倾向入住高星级酒店，同时国内客源中，根据国务院发展研究中心的研究，目前国内游客有10的人入住高星级酒店，外国游客普遍入住高星级酒店。平均每人在张家界入住酒店的时间为3.5天。则床位需求数量为：（30万235万10）3.5/3655130张/天，而供应量只有960张，缺口58、4170张。也就是说，每天有将近4170位游客不得不入住三星或三星以下的酒店。根据张家界旅游局资料预测，到2008年，张家界年旅游人数将达到2000万人次，也即是说有500万人要在张家界过夜。其中入境人数达到100万人，入境游客绝大部分希望入住高星级酒店。国内游客中大约有10（即40万人）希望入住高星级酒店。入住高星级酒店人数即为：100万40万140万。张家界高星级床位需求数为：14000003.5/36513425张/天。未来高星级酒店床位供应：现有的高星级酒店床位为960张。在建的或准备兴建的高星级酒店床位有4200张。其中：通达酒店：600张；华天大酒店：400张；九天帝乡大酒店：8059、0张；XX国际大酒店：2400张；预计2008年床位供应量为5160张。高星级酒店床位供需缺口为：8265张。说明：鉴于我国的统计数据（特别是旅游统计系统）容易受到其他因素的影响，SAO对所获得的数据信息进行了妥善处理。主要方法是从多方面收集信息去验证统计数据的科学性和客观性，经过了解和求证，本案所采用的旅游人数数据是由有关部门根据旅游景区实际门票收入中折算而来的，是严谨的。5.1.2 张家界高星级酒店黄金缺口分析1） 张家界高星级酒店需求走势张家界20002008年高星级酒店床位需求走势表年份/项目供应量（张/天）需求量（张/天）缺口（张/天）供需平衡率备注20009981117-1198960、.35%20019981380-38272.32%200212941695-40176.34%200312941738-44474.45%20049605130-417018.71%国内游客预计年均增长17.5%，入境游客预计年均增长33，入住高星级酒店游客需求人数年均增长27，合计年均增长20200519606430-447030.48%200627608166-540633.80%2007276010370-761026.62%2008356013425-986526.52%（资料来源：张家界市旅游局、SAO现场调查）2） 图表分析a） 上表（图）显示，2000年2003年，高星级酒店需求61、线和供应线基本处于粘合状态。这一方面说明，张家界这一时期的高星级酒店的供需基本处于平衡状态，另一方面也是国内外投资商没有大规模投资高星级酒店的重要原因。b） 从上图可以看出，2003年以前的供需缺口未张开，2003年缺口未张开，可以理解为是对2002年旅游态势的一种延续。c） 根据2003年张家界旅游统计统计资料，其旅游人数并没有下降，而是有所上升。d） 因此SAO认为，2004年的缺口扩张并非是因2003年非典被压抑的旅游需求的爆发，而是因为张家界旅游力度增强后扩大了知名度赢得了市场特别是赢得了韩国市场的结果。e） 上表（图）显示，到2004年高星级酒店供需两条线骤然呈喇叭状分开，而到20062、8年，其喇叭口进一步扩大，这一方面说明供需已经失衡，另一方面也意示着投资机会已经来临。f） 如不兴建本项目，则张家界市高星级酒店床位数的需求缺口将会越来越巨大，到2008年，床位数只能满足游客需求的26.5%，缺口数接近10000张。 将会严重地影响张家界旅游的发展。g） 随着投资机会的来临，张家界将越来越多地吸引旅游投资。除了SAO在张家界承接了两个高星级酒店项目外，另外还有花园酒店、金海岸、张国际二期等新项目在计划启动，且客房数普遍都在增加（400间以上），巨大的需求缺口确实有促成二三年后大量高档酒店推出市场的趋势。h） 大量高档饭店的推出是市场需求的必然，关键是谁先把握先机，谁有成熟安全63、的方案，谁就能赢得项目的成功。i） 张家界入境旅客20052008年年增长幅度达到33%,其增长率大大高于2004年我国入境游客的增长率，其原因是，旅游景点的开发需要有一个成熟的过程，比如桂林XX知名度已经有上百年的时间，国际上有旅游能力的人该来的已经都来过了，市场开发利用程度都已达到高度的成熟，在没有太多新意的情况下，不能指望国际游客能再有大幅度的增加。张家界的XX旅游市场远远达不到桂林的成熟度，所以在世界经济逐步复苏的大环境下，张家界的国际旅游客人增长率会大于其它传统旅游城市，即使能达到桂林现在的水平也会超出2008年的预测水平的增长幅度。3） 兴建本项目后的高星级酒店的供求状况张家界2064、052008年高星级酒店床位需求预测表年份/项目供应量（张/天）需求量（张/天）缺口（张/天）供需平衡率备注20049605130-417018.71%国内游客预计年均增长17.5%，入境游客预计年均增长33，入住高星级酒店游客需求人数年均增长27，合计年均增长20200519606430-447030.48%200627608166-540633.80%2007276010370-761026.62%2008356013425-986526.52%（资料来源：张家界市旅游局、SAO现场调查）上表（图）显示，在兴建本项目后，到2008年，张家界高星级酒店的床位也只能满足需求的26.52，缺口为65、9865张。张家界高星级酒店供求不平衡的状况将在相当长的时间内得存在。这就说明，考虑其他因素，即使按照现有数据量减少50，游客对客房需求缺口仍能成立。5.1.3 桂林酒店发展史对于张家界酒店发展的启示桂林在一九八六年只有两家高星级酒店，即：帝苑酒店（日本，五星级）、榕湖饭店（四星级）。而到了1991年，桂林高星级酒店已达到了7家。桂林酒店从卖方市场转变为买方市场，周期为六年，但是值得研究的是短短六年内吸引了大量外资投资桂林的酒店业原因是什么？而张家界开发旅游也已经有了近二十年的时间了，其现在的硬件环境例如交通：与二十年前的桂林相同，（也是单线铁路、机场），但是从规模酒店的投资绝对速度上看，它的66、投资速度远远低于桂林，甚至至今没有一家真正意义上的规模化外资投资的酒店进入建设期，预计其高星级酒店建设发展从卖方市场转变为买方市场的周期也会远远长于桂林，即预计在八年以上。5.1.4 张家界旅游规划张家界旅游局旅游发展规划中阐明，张家界将控制低档次酒店新建，鼓励高星级酒店的兴建，特别是五星级酒店的兴建。张家界旅游局计划在2008年前兴建两座五星级酒店。5.2 XX国际大酒店功能定位SAO观点：XX国际大酒店发展住宅房地产尽管能够受到张家界社会各界的欢迎，但因售价低，经济效益肯定不会理想；XX项目所在地在位于张家界人口稀少的行政中心，发展纯粹的商业具有相当的难度。根据以上定位依据的分析，特别是高67、星级酒店床位缺口的分析，张家界目前投资项目中最急缺的就是高星级酒店，根据经济学原理，急缺就是投资机会，XX国际大酒店项目最佳的选择是定位为一座大规模的高星级酒店。5.3 XX国际大酒店不作房地产形态发展的理由XX国际大酒店项目是深圳XX实业有限公司在张家界收购原张家界XX置业有限公司的基础上进行投资的，如果是当地的公司在张家界投资，一般性的住宅房地产和商业房地产都是可以选择的项目，但如果是深圳的公司在张家界投资这些一般性的房地产和商业房地产项目，从经济效益和社会效益来看，是非常不可取的,其最根本的原因就是外地企业相当于本地企业来说，投资的机会成本要大得多。具体理由如下：1） 张家界住宅房地产售68、价低，投资回报小张家界住宅房地产市场近两年来有了较好的发展，楼盘销售形势火爆，金海岸、通达、文昌阁等楼盘都是如此，但售价都较低，平均每平方米售价仅为1200元左右。深圳投资商在异地开发如此低销售价格的房地产一定会得不偿失，达不到预期的经济效益。2） 张家界商业业态不发达，经营低档，大面积的商铺销售有困难。3） 项目所在地在市行政中心区，所处四周人口稀少，商业极不发达，单纯的商业房地产定会受到周边环境的消极影响。4） 写字楼房地产在张家界很受欢迎，张家界各大旅行社很希望集中购买写字楼，但希望价格也很低（如金海岸售价只有1080元/平方米），不利于投资回报。5） 张家界城市是以旅游定位的，旅游已成69、为张家界经济的龙头地位，为龙头经济服务的项目应是投资者首选的目标。6） 根据SAO调查，导游公寓在张家界很有市场，但售价也不会很高，投资回报较低。7） 根据SAO张家界高星级房间缺口分析，随着旅游经济的发展，在相当长时间里，张家界高星级酒店客房会越来越紧缺。8） 张家界市政府和行业管理部门大力鼓励建造高星级酒店，特别是五星级酒店。9） 根据SAO调查，张家界高星级酒店急缺，五星级酒店更是空白，投资机会显而易见。SAO观点：根据以上理由，XX国际大酒店项目适宜定位为五星级酒店发展，而不能定位为其他形态的项目。以上的分析和结论，是SAO根据事实做出的，是充分考虑了XX投资的安全和赢利因素，鉴于张家70、界目前酒店市场火爆的情况，放弃或暂缓均可能贻误商机。投资者可通过分期实施方案来控制风险。2） 第六章 XX国际大酒店功能定位论证分析66.1 酒店整体及客房定位分析6.1.1 定位为五星级酒店依据：a） 张家界目前高星级酒店房间供不应求目前张家界还没有五星级酒店，挂牌四星级酒店只有2家，即张国际和湘电国际，其他相当于4星级的酒店有蓝天国际，闽南国际预备申请四星级，但该酒店严格来说离四星级还有一定距离。按照饭店的基本分类方法，一、二星为低档，三星为中档，四五星为高档。国务院发展研究中心“旅游经济发展战略”报告明确指出，我国旅游饭店在档次结构上的参考值为1：4：5（高、中、低）。张家界四星级饭店现71、有床位数约为960张（张国际448，湘电312，蓝天200），占总床位的2.4，远远不到国务院发展研究中心的参考值10。张家界目前400多家星级酒店中就竟没有一家五星级酒店，这与世界级风景旅游区绝不相配。b） 下图是张家界的酒店相关资料与旅游人数比较图：（资料来源，桂林市旅游局，张家界市旅游局）依上图可见，桂林的年旅游人次是张家界的3.3倍，而高星级酒店的床位数量是张家界的7.9倍。桂林五星级酒店就有5家。c） 张家界各界的期望张家界旅游局、饭店协会、旅行社协会等单位都感叹高星级酒店太少了，张家界市旅游市场上尤其缺乏五星级酒店。这是张家界旅游从业人员和管理部门等的最直接的呼声。6.1.2 定位72、为大规模的五星级酒店XX国际项目定位为大规模的五星级酒店，房间数量1200间以上。依据：1) 张家界高星级床位缺口支撑根据SAO对于高星级床位黄金缺口的分析，到2008年，张家界高星级床位的缺口为9865张。即使再增加1000张床位，也还有8865张的缺口。2) 会议市场的需求张家界会议市场正处于发展期，受接待设施的限制，张家界目前没有一家可以接待1000人以上会议的酒店。张家界急需一家大规模的高星级酒店接待大型会议。3) 经营的考虑根据国家旅游局资料，星级越高，酒店经营效益越好，全国星级酒店的年平均住房率为60.15%，其中五星级酒店的客房住房率为66.33；四星级为64.59；三星级为6073、.84；二星级为56.47；一星级为49.68。根据SAO现场调查，张家界高星级酒店的效益也绝对好于低星级酒店，张家界高星级酒店的年平均住房率达到了85，有的甚至达到90以上。如：张家界国际酒店的年住房率达到了93，平均房价在300以上，营业收入约2800万，净利润约为1300万元，而其房间数只有227间。XX大酒店经济效益的比较预期：如果XX酒店项目定位为五星级，房间数为1200间，平均房价430元，住房率为75%，房间的年营业收入将达1.41亿元，其他收入预计3600万，总收入达1.37亿元，年利润预计可达6000万元。若平均房价提高，其他经营项目收入增加，经济效益将更为可观。张家界国际酒74、店与XX国际大酒店比较表项目指标张家界国际酒店XX大酒店房间数227间1200间平均房价600元600元住房率9375年营业收入（房间）4500万元1.7亿元说明：张家界高档酒店的房价较低，600/晚相当于80USD/晚，是国内一般旅行团客人都可以接受的价格，所以发达国家中档、甚至中低档客人均应能接受。实际上张家界国际大酒店在2004年的房价是按550元至600元来操作的。4) 地块特点的考虑XX国际大酒店地块长度达750米，如果在地块上只建一座几百间房的酒店，占地面积只用一小部分，剩余部分如做其他项目，其资产难于处置，而且投资者的投资收益远不如建酒店大。SAO观点：根据SAO调查以及以上分析75、，XX国际大酒店项目可定位为大规模五星级酒店，房间总数量可考虑为1200间以上。良好的经济效益和社会效益是可以期待的。未来510年内，即使有其他酒店加入建设，也不足于对XX大酒店项目的经营构成威胁。投资者对于经营风险可以不做过多考虑。6.2 酒店客房定位分析6.2.1 房间性质定位XX酒店客房定位应该由观光型酒店向度假型会议酒店转变。理由：根据SAO调查，张家界酒店普遍为观光型酒店。观光型客房设施简单、空间较小，其他客人没有选择的余地，如会议客人和商务客人等。入境客人更是不适应。度假型酒店将提升张家界酒店整体的档次，受到更多客人的欢迎。张家界酒店升级的方向应是从观光型酒店向度假型会议酒店转变。76、6.2.2 客房面积定位XX酒店客房的实用面积定位为40平方米左右。理由：现在张家界大多数酒店的客房面积大约在2630平米。卫生间在4平方米左右。这在张家界旅游发展初期还可以对付过去，随着旅游者层次和消费水平的提高，旅游者对住宿的舒适条件也提出了更高的要求，旅游者希望房间设施更齐全、空间更大，特别是卫生间要大。这跟旅游者登山后需要有舒适的休息环境相符合。张家界蓝天大酒店和景豪大酒店正是考虑了客人的这种需求，房间面积已达到了36平米，卫生间也达到了5平方米以上，受到了客人的欢迎。SAO观点：根据SAO调查和以上分析，考虑到张家界商务旅游和高档会议旅游的市场潜力，同时考虑张家界即将对欧美旅游市场的77、开发， SAO建议，XX酒店的房间需要由观光型向度假型转变，实用面积可定位为40平方米左右。6.3 酒店餐饮设施定位分析6.3.1 张家界酒店餐饮设施现状根据SAO调查，张家界酒店的餐饮大部分是旅游接待的配套设施，但都不具备大型团队客人的能力。张家界市政府及企业的重要接待主要集中在几家高星级酒店中，如张家界国际大酒店、祥龙国际酒店、闽南国际酒店、蓝天大酒店等酒店的包房中。还有一部分是在行业管理部门自己的酒店中，如万泰国际大酒店、瑞安宾馆等。万泰国际大酒店有一个200平米的所谓大餐厅设有14张大台，一张特大台，容纳人数可达170人。包房14间，高档接待设施明显欠缺。6.3.2 张家界社会餐饮概况78、张家界社会化的大型餐饮不多，这跟社会大众的餐饮消费不发达有关。比较有名和受欢迎的餐饮有乡里人家、黑竹沟、江边人家等。但环境都较差，高档接待一般都不在此进行。6.3.3 酒店餐饮定位根据SAO调查，张家界在未来相当长时期里，其绝大多数客源还是观光型客人，即酒店接待的大多数客人是观光型游客，那也就意味着XX大酒店餐饮设施的定位也应该是接待观光客人的配套项目。因此XX大酒店主要考虑接待大型团队客人的需要，设置一个大型多功能的团队客人餐厅，其他餐饮设施与五星级酒店需要配套。SAO建议：1） 考虑到五星级档次的因素，建议设计一些高档包房，量不要太多，以15间左右为宜，主要满足政府和高档商务客人的宴请。279、） 设计一个大型多功能的团队客人餐厅，其他设施与五星级酒店配套。3） XX大酒店的餐饮设施尽量设计小一些，一方面可以节约成本，另一方面可以降低经营风险。6.4 酒店娱乐设施定位分析6.4.1 张家界酒店娱乐设施现状各大酒店内的卡拉OK厅档次稍高，如闽南酒店卡拉OK，蓝天酒店卡拉OK，张家界国际酒店卡拉OK，其卡拉OK主要以包房为主，数量都比较少。6.4.2 张家界酒店娱乐经营情况张家界的酒店娱乐休闲设施目前还处于初期发展阶段，由于张家界旅游特殊性（旅游者白天的活动主要是登山），高星级酒店的卡拉OK、夜总会的生意大都不好。张家界娱乐业除了演艺中心的客源以游客为主之外，其他如卡拉OK、酒吧基本上以80、本地客人为主，而棋牌室、茶馆则是清一色的本地人。6.4.3 张家界酒店娱乐未来经营预测张家界酒店娱乐业，由于客源的特点，在相当长时间内都不会有好的经营业绩，直接地说，就是不会赚钱，甚至还会赔钱。有的酒店正在进行项目调整，改变经营方向，如蓝天大酒店就将一部分会议设施改成了棋牌室，闽南国际大酒店就将桑拿中心改成了餐饮包房。而原来的会议中心又变成了剧院式的演艺中心承包给了吉林人经营。SAO观点：张家界娱乐业正处于调整时期，且经营风险大，XX酒店项目在这一方面的投资须谨慎，可以考虑将餐饮包房和卡拉OK包房复合利用，或者建一个小型的卡拉OK厅。6.5 酒店休闲康体设施定位分析6.5.1 张家界酒店康体设81、施现状张家界高星级酒店的康体设施没有很高的档次，比较好的地方有蓝天大酒店、闽南国际大酒店等，生意相对较好。万泰国际大酒店、祥龙国际酒店、张家界国际酒店等设施已老化，生意较差。张家界康体业基本上以足浴、桑拿按摩为主，康体场所的规模相对较小，档次也相对较低，目前还没有出现大型健康水之类的项目。高星级酒店内部基本上都有足浴、桑拿按摩等配套设施。比如蓝天酒店桑拿，闽南国际桑拿，张国际桑拿等。但张家界目前酒店的康体设施无论是档次还是规模都不能满足游客的需要。6.5.2 康体消费客源特点张家界足浴按摩主要是针对游客及本地客人，桑拿按摩主要针对游客。据SAO现场调查，游客大部分倾向健康按摩，但由于张家界各种82、原因（主要是市场不规范，其次是价格原因），而不愿意去消费。6.5.3 康体消费价格张家界康体消费价格相对南方酒店普遍较高，足浴一个钟（60分钟）78元，桑拿按摩一个钟也是78元，这是南方价格的三倍。贵宾服务480元。6.5.4 客人需求经过调查，大多数客人希望酒店能有健康的休闲按摩场所，有正规的按摩技师，通过他们的服务来消除旅游的疲劳。并且希望价格公道，不要被宰。SAO观点：XX酒店应充分考虑张家界旅游客人的特殊性，特别是考虑客人白天登山后的身体疲劳状况，引进类似深圳嘉年华会健康水的概念，建造一个XX健康水中心，设立大型的足浴中心、桑拿按摩中心，以较低的价格、娴熟的技术、周到的服务吸引住店客人83、和社会客人消费，定能取得可观的经济和社会效益。6.6 酒店会议设施定位分析6.6.1 会议接待现状：会议接待设施可以说是限制张家界会议旅游的瓶颈，张家界各大酒店中还没有一家可以完整接待500人的会议中心，2004年下半年，张家界一个800人的会议被安排在了10家酒店住宿，会议场所没有一家酒店可以接，最后只好安排在政府礼堂举行。6.6.2 会议旅游的发展会议旅游在旅游风景区是一种重要的旅游形态，会议旅游在桂林、海南、庐山、九寨沟等风景地都相当发达，海南各大酒店都非常重视会议设施的配置，而国际国内的大型会议也都优先选择在这样的地点召开。据中国旅游报报道，国外会议旅游占到旅游客源的65。6.6.3 84、张家界与桂林会议比较桂林除酒店配备大型会议设施外，还建立了“桂林国际会展中心”，桂林每年接待会议多达1000多个，2005年中国国际旅游市场交易会址就被国家旅游局定在桂林，桂林旅游各界都在紧锣密鼓的准备中。张家界目前还没有专业的会展中心，各大酒店的会议设施都偏小，由于会议设施的限制，根本无法举行大型的会议，更无法举行大型的会展，自2004年黄金周至年底，张家界才接待了300多个中小型会议。6.6.4 旅游酒店的客源组成据国内各风景区酒店会议资料显示，会议客源是这些酒店客源的重要组成部分，海南的三亚、亚龙湾、博螯等地的会议旅游占了整个客源的50以上，而桂林的会议更是达到了60。随着张家界会议设施85、的完善及会议市场的开发，XX大酒店的客源将占到相当的比例。6.6.5 会展经济分析现在的会议已不能简单地用一个项目来说明了，对于一个城市来讲，会议行业发达与否，直接影响到城市经济的活力。在北京、上海、深圳、南京等发达城市，会展已成了一个行业，它所带来的综合经济效益远非会议消费本身所能表达。6.6.6 会议消费特点会议消费是综合性消费，包括住宿、餐饮、会议设施、娱乐、康体等项目，是由会议组织者统一安排的，其消费水平比团队旅游者高出约2530。由此可见，会议接待对于酒店效益而言意味着什么。6.6.7 各界的呼声张家界政府、旅行社、旅游局、行业协会等部门和组织，都在感叹会议设施的紧缺，都在呼唤大型会86、议设施的诞生。SAO调查组调查的对象中，几乎所有的人都有这种希望。SAO结论：从经济学的角度讲，急缺就是投资机会，经过以上分析，会议投资一方面会促进张家界会议旅游的发展，另一方面也会使投资者从会议投资中受益。XX大酒店应该做好旅游会议接待的准备。作为一家拥有1200间五星级客房的酒店项目，会议客源将是XX项目客源的重要组成部分，也是XX酒店项目长期赢利的重要保证。发展商可以利用政府鼓励建造会议中心的政策，建造一个一次性容纳2000人的大型会议中心。 第八章 第七章 酒店功能定位77.1 酒店整体定位酒店整体200000平方米。7.2 房间定位全部项目房间1200间以上客房，其中一期708间客房87、。7.3 一期配套项目定位酒店功能面积表序号内容面积数量合计备注一酒店部分1酒店各楼层建筑面积1.1地下一层暂按底层面积计8261182611.2一层7943179431.3二层4445144451.4三层3308133081.5四-二十一层平均240318432531.6其他及顶层3571357酒店部分合计2367567序号内容面积数量接待人数合计面积2421层客房432532.1豪华双床客房40.56061212245432.2豪华单床客房40.520208102.3豪华套房平均76383828882.4残疾人房40.522812.5行政楼层单床房40.520208102.6大使套房15088、121502.7行政套房76443042.8行政楼接待室401402.9行政楼商务中心401402.10行政楼会议室401402.11行政楼酒吧20012002.12司陪房4017516802.14其他12667112667合计7081349含17间司陪房序号内容基数数量接待人数备注3各功能营业数据3.1大堂吧15115围50人3.2西餐厅20120围60人3.3团餐厅30130围300人3.4中餐包厢15115围150人3.5中餐厅25125围200人3.6韩国料理10110围40人3.7风味餐厅15115围60人3.8桑拿中心717个包厢30人3.9KTV包厢15115个包厢90人3.1089、健身室616人3.11会议室313个每个100人3.12商业面积7901共七间3.13商务中心3013.14美容美发中心1115人7.4 行政楼层两层，设在酒店楼层十八、十九层。7.5 行政办公区域面积约650平方米，包括：1） 人事部办公室2） 档案室3） 培训部办公室4） 培训室5） 人力资源总监办公室6） 医务室7） 财务部办公室8） 财务部成本分部办公室9） 财务总出纳室（含小金库）10） 财务总监办公室11） 市场销售代表办公室12） 宾客信息接转中心室（含电信设备、数据设备）13） 企划设计室14） 公共关系部办公室15） 市场销售总监办公室16） 行政会议室17） 行政办公室1890、） 总经理办公室19） 副总经理办公室20） 客房服务中心办公室21） 行政管家办公室以上行政办公区域设置在酒店主楼内。第八章 XX酒店经营模式论证分析88.1 酒店整体经营模式论证分析酒店经营模式性能比较表比较项目品牌加盟/知名管理公司租赁经营聘请独立总经理自主经营SAO模式经营利润较高低一般一般高经营模式创新传统稳定局限很难创新活跃管理质量保证有充分保证存在风险较难保证有足够保证管理成本控制成本极高成本低成本低成本较低业主风险控制风险较低风险较高风险较高风险较低经营资源获取资源丰富资源较少资源较少资源丰富服务方式灵活不灵活灵活但局限灵活但局限灵活价值/价格比高价值/高价格无低价值/低价格高91、价值/低价格8.2 品牌加盟或知名管理公司虽然品牌加盟或传统酒店管理公司的价性比是高价值、高价格，但也有它的缺点：品牌加盟店或知名酒店管理公司多为国际品牌或中国名牌，在经济较发达、酒店外地商务客较多的城市，他们可以利用自身的品牌优势吸引到许多客源，由于张家界酒店客源在未来相当长时间内是以国内游客为主，品牌加盟对XX国际酒店在经营上帮助不大。品牌酒店集团对酒店各方面的硬件要求较高，软件及经营策略上需要按照该品牌酒店的标准执行，经营的灵活性较小，不能融入投资商的整体企业文化。8.3 租赁、外包经营将经营风险与经营收益转嫁给承租方，收取固定的租金收入，对投资商来说相对风险较小，但投资商赚取的利润很低92、。从张家界酒店市场分析的情况来看，投资酒店的风险相对较小，放弃酒店相当高的利润而赚取较低的租金收入，显然是不合适的。8.4 聘请独立总经理聘请资深专业的酒店管理人士负责酒店的日常经营管理，同品牌加盟比较起来，不需要支付昂贵的加盟费，而又能够跟自己的企业文化融合。但聘请管理在管理质量、风险控制方面比较差，资源较少，服务方式不灵活，属于低价值、低价格的一种模式。8.5 自主经营根据前面几章的分析，聘请当地管理人员自主经营的酒店，由于缺少竞争对手，片面追求短期效应，营业额目前都不错，但在管理方面，却不敢恭维，更不能以长远、发展的眼光看待酒店战略经营问题。而短期效应使酒店竞争力丧失速度加剧，如果一旦市93、场成熟，竞争激烈起来，就会使酒店过早迈入衰败期。 8.6 SAO模式SAO汇聚一批五星级的海内外酒店管理专家，采用“顾问团队 + 执行团队”的运做模式。SAO模式的特点为：8.6.1 创新经营模式SAO突破传统酒店管理公司的做法，首创将酒店规范管理、餐饮娱乐灵活经营、的模式，使业主得到可靠、迅速、高效的投资回报。8.6.2 管理费用低目前国内酒店和餐饮企业很多处于经营亏损状态，管理费用居高不下是主要原因之一。SAO以聘请一个总经理的费用为业主提供“顾问团队+执行总经理”的服务，大大降低了管理费用。8.6.3 名人效应SAO不乏国内顶级的酒店和餐饮管理名人，业主无需投入巨资就可以得到他们的管理支94、持，并可共享他们的品牌资源，大大增强了业主的投资信心。8.6.4 经营资源丰富SAO以“顾问团队+总经理”取代单一总经理，突破个人知识、能力和资源等局限。为业主提供丰富的人力资源、品牌资源、管理技术资源和市场网络资源。8.6.5 业主权益保障国内职业经理人机制尚未发育成熟，劳资双方往往互不信任，SAO以法人团队取代单一自然人向业主承担责任，使业主权益得到最大限度的保障。8.6.6 合作方式灵活多变SAO突破传统的全面委托管理模式，根据业主不同需要，提供方案设计、操作顾问、现场管理、人才猎头、各类融资等服务，方式包括全面委托、专项委托、长期咨询等，最大程度地为业主提供高价值/低成本的管理顾问服务95、。8.7 XX国际大酒店经营模式分析8.7.1 品牌加盟与租赁、外包经营显然不适合XX酒店。8.7.2 XX酒店规模大、经营项目多，按张家界本地现有的酒店管理人力资源条件，如果自主经营聘请本地人员管理，是不可能有足够的经验和能力管理XX酒店的，并且对酒店的长远发展不利。8.7.3 独立总经理无力完成XX国际大酒店的经营管理目标，聘请独立总经理不是最佳选择。综合考虑各种因素，特别是考虑XX国际大酒店规模大，星级高，管理需要达到国际一流水平，同时要取得预期的经济效益，即使采用SAO模式也不足于达到预定目标。因此，SAO建议XX国际大酒店项目采用国际或国内知名酒店管理公司模式经营管理。8.8 酒店餐96、饮经营模式分析餐饮占地面积较大，有足够的拓展空间，配套项目可以有较强的独立性，给日后经营带来有利条件；酒店处于张家界旅游经济开发区，地理位置和交通条件比较好，非常适宜经营大餐饮，而大餐饮也需要有发达地区的管理技术，张家界餐饮急需的正是大餐饮的管理技术，所以应该引进发达地区的餐饮组织管理和服务管理经验。建议XX国际大酒店餐饮项目管理采用聘请专家管理模式。8.9 酒店客房经营模式分析酒店经营面积较大，客房数较多，按张家界现有的现代酒店管理人力资源条件，还不可能有足够的经验和能力管理XX酒店客房，张家界现有酒店的管理水平状况已足够说明，关于这一点本报告在前面已有列表分析。客房先进的管理将带来优质的服97、务，也将为XX酒店带来高端客人，从而产生高质的经济效益。引进发达地区酒店管理经验将是重要保证。建议XX国际大酒店客房项目管理采用国际知名酒店管理公司模式。8.10 酒店休闲康体项目经营模式休闲康体项目将成为XX酒店营业收入的重要组成部分，其经营主体是健康的大型足浴、桑拿，也是类似于深圳健康水的项目，据SAO调查，目前张家界还没有这样的项目，其管理自然就是空白，发达地区的管理才是其成功的保证。同时，如果餐饮和酒店客房都已经假设采用SAO模式，休闲康体项目酒没有必要采取其他的经营模式，酒店整体开业后可以根据市场变化，另行考虑其它经营模式，例如承包经营、委托经营管理等。建议XX国际大酒店休闲康体项目98、管理采用SAO模式。第九章 XX国际大酒店组织机构图及人力资源配备99.1 XX国际大酒店组织机构图（见图）：133XX国际大酒店组织机构图娱乐部工程部市场营销部财务总监总办康体部餐饮部房务部人力资源部副总经理总 经 理董 事 会健康中心美工部销售部客户联系部音乐吧KTV房前厅部管家部员工宿舍员工餐厅培训部人事部车队采购部仓管部财务部会议中心出品部酒吧部贵宾房西餐部体育部多功能厅保安部9.2 XX国际大酒店人力资源配备9.2.1 房务部（含前厅、管家）260人；9.2.2 总办（含车队、保安部）45人；9.2.3 财务部（含收银、仓管、采购）50人；9.2.4 人力资源（含人事、培训、员工餐厅99、员工宿舍）50人；9.2.5 餐饮部（含多功能厅、贵宾房、西餐、传菜、出品、会议中心等）250人；9.2.6 康体部（含体育部、健康中心）40人；9.2.7 营销部（含客户服务、销售代表、美工）10人；9.2.8 工程部25人；9.2.9 娱乐部（含KTV、演艺吧）20人；9.2.10 高级管理人员30人；9.2.11 人员合计780人。9.2.12 人员配备比例1：1.10。第十章 环境保护1010.1 保护说明：项目区及周边区域空气、声、水环境及社会环境10.1.1 保护级别：1） 声环境、空气环境及水环境分别达到本项评价标准要求；2） 项目区环境优美，景观协调，生态适宜；3） 与张家界100、市生态旅游城市建设项目协调统一。10.2 项目施工期污染源分析10.2.1 建筑施工噪声：项目施工期间的噪声主要来自施工机械和运输车辆辐射的噪声影响虽然是暂时的，但是施工噪声辐射一般来讲很无规划性，而且噪声强度一般较高。施工噪声源可近似为点源处理。根据点源噪声衰减模式，可估算出离声源不同距离处的噪声值。除搅拌机、卷扬机噪声影响较小外，堆土机、挖掘机、振捣机械、切割机械所辐射的噪声，在50米范围内，昼间和夜间均超过【建筑施工场界噪声】标准GB1252390的规定限值。10.2.2 施工废物1） 场地开挖，平整产生的废弃土石方。项目用地平坦，在场地平整过程中，仅少量土石方开挖工程（建筑基础工程等）101、。2） 建筑施工废渣。主要是废弃砖、石块、混凝土、废弃建材等。这部分废渣的产生量较小，且部分可回收利用（回填基脚）。3） 施工废水。施工期产生的废水有砂石清洗水、施工机械清洗水、砂浆溢流水、施工人员生活污水以及雨水浸淋建筑废渣、施工材料产生的污水等。废水主要污染物为SS、PH、COD等。施工废水量不大，但大多散排，对当地土壤、地下水环境造成一定污染影响。4） 施工废气。施工废气排放源主要是建筑施工扬尘以及运输车辆、工程机械排放的尾气。运输车辆、工程机械大都使用柴油，尾气碳氢化合物、烟度一般严重超标，对空气环境造成污染。施工扬尘对施工场地及周边环境造成局部空气TSP超标。10.3 项目建成后使用102、期污染源分析10.3.1 污水。酒店高峰期用水量约2000m2/日，其中客房用水量1100吨/日，餐饮用水量170m2/日，桑拿用水量400m2/日；其他用水量330m2/日。污水排放量1200m2/日，污水需处理量1200m2/日。污水性质为一般性生活污水，主要污染为PH值、COD、BOD、SS等，属于生化性较好的污水，完全可以采用生化处理方法，处理达标排放。10.3.2 噪声及固体废弃物。噪声源主要是社会生活噪声和机动车噪声。交通量小，机动车噪声发生频率低，且一般为小型汽车和摩托车，声辐射强度较小。各类噪声对居住环境构成一定影响，应从绿化以及楼体间距合理布置方便着手，予以有效防治。10.3103、.3 废气。废气排放源主要是交通废气（灰尘和机动车尾气）。10.4 施工期环境影响简要分析10.4.1 施工期废渣量较大，应予综合利用，或及时清运、处置，就地倾倒、堆放，或其他乱堆乱倒行为，均影响景观，污染环境。10.4.2 施工期废气对项目区空气环境造成污染影响；空气TSP局部性地点超标，发动机尾气的碳氢化合物、烟度超标排放。10.4.3 施工噪声辐射强度较大，超过【建筑施工场界噪声限值】，对周围机关单位、民宅等噪声敏感点造成影响。10.4.4 项目施工期造成的环境影响（污染影响）一般来讲是暂时的，但是施工期环境影响一般不具时间和地点的规划性，表现为散排放，无序排放或不定期排放，而且排放强度104、一般较大。因此，施工期污染防治必须在抓治理措施的同时，更要加强施工环境管理。10.5 生态保护措施及预期效果1） 防治施工废水、废渣污染，保护当地土壤、地下水环境。2） 对生活污水进行达标处理，保护当地及澧水河生态环境。3） 加强项目区绿化、美化，控制好建筑间距和整体布局。建成环境协调、美观的酒店区。10.6 综合环境评价1） 项目所在地空气环境质量达到【空气环境质量标准】的二级标准。2） 项目用地现状主要是空地，有少量果树苗和行道绿化树木，无敏感植被和特殊生境。3） 项目施工期产生噪声和“三废”，对当地环境造成不利影响。其中施工噪声和施工废渣是主要的环境影响因素。施工期噪声对周围敏感地（机关105、单位、民宅等）可能造成较大影响。一般来讲，项目施工期环境影响是暂时的，但是施工噪声、废渣等污染物排放度较大，造成的环境影响可能较为严重。4） 项目建成后使用期，主要污染源是排放的生活污水。生活污水经达标处理后，环境影响较小。10.7 环境保护建议1） 选用低噪声施工机械，采取适当隔音措施，并合理安排施工工序和施工时间，防治施工期噪声污染。禁止夜间（晚10点至次日晨6点）及其他敏感时段噪声超标施工。2） 建筑施工废渣应综合利用或妥善处理。施工废渣禁止向澧水河水体、河岸、公路沿线等敏感环境倾倒、堆放。3） 实行雨、污分流制，雨水排入城市雨水管网，污水经处理达到国家规定标准后排入城市污水管网。项目建106、成使用期排放的污水，建议采用A/O法处理技术工艺，该技术工艺既经济，又能保证处效果达到【污水综合排放标准】要求。4） 加强项目区绿化，提高用地生物量，改善生态环境质量。5） 优化建筑布局，合理控制建筑间距，进一步改善景观视线、通风采光条件。第十一章 工程地质与水文地质、地震情况1111.1 水文张家界水系纵横，水资源丰富，澧水河流径张家界市区约9公路，河道宽200300米，平均径流量58.89亿m3，50年一遇洪峰流量为9400m3/S,最高洪水位165.21米。11.2 气象张家界属亚热带山原型季风温润性气候。1） 年平均气温：17。C2） 年均最高气温：37。C3） 年均最低气温：2.6。107、C4） 年均降雨量：12001600mm5） 年降雨日：140180天6） 全年无霜期：240180天7） 平均相对湿度：7711.3 地质1） 项目地工程地质条件项目地位于张家界市永定区南庄坪开发区内，地貌单元为澧水河南岸冲积地。除沿大庸西路一线有填土堆积外，其它地势较为平坦，场地内为菜地与稻田，地面标高介于160.60165.90米。2） 地层岩性根据钻探勘测，场地地层岩性特性自上而下依次描述如下：a） 人工填土（Qm1）：杂色，堆积年限约5年，以粘性土为主堆填，混砂、砾石、卵石及砖块等建筑垃圾，上部含植物根茎，其中硬质成分约占30，分布不均，湿很湿松散状态。各钻孔均遇见，层厚0.304.108、50米。b） 第四系冲积层（Qal）纷质粘土：灰黑、灰绿、浅黄夹灰白色，底部夹粉土及混合少量砾石、卵石。可见尚未完全腐烂的植物根茎，稍湿湿，可塑状态，分布于整个场地，各钻孔遇见，层厚1.205.90米。圆砾混卵石：黄揭色、石英质，混10可塑状粘性土，不均匀地混卵石，很湿饱和地下水勘查期间，各钻井中均遇见地下水，有两种类型，第一是赋存在人工填土粉质粘土中的地下水属上层水。第二是赋存于第四系圆砾混卵石及卵石属潜水类型。补给来源为大气降水和地表水。水位因季节而异。勘查期间，正值雨水天气，测得地下水混合稳定水位埋深为05.90米，相当于标高158.67162.33米。根据在26、32、69号钻孔中采取109、3件地下水试料水质分析结果，参照（岩土工程勘查规范）中有关规定判定：拟建场地内地下水对结构无腐蚀性，对钢结构具弱腐蚀性。11.4 岩土工程分析与评价1） 各地层岩土工程性能根据野外原位测试及室内试验结果，场地内各地层的岩土性能评述如下：a） 人工填土：结构松散，分布不均，为欠固结土，未经处理不能作为建筑物天然地基地使用。b） 粉质粘土：场地内普遍分布，层位稳定，其顶面在设计0标高下03.60米，埋深0.304.50米。具中等的强度及中等的压缩性。可作为拟建多层（37层）住宅的天然地基持力层使用。c） 圆砾混卵石及卵石分布广，层位较稳定，强度中等偏高，压缩性较低，是良好的地基土，适宜作拟建多层住110、宅天然浅基础的下卧层及桩端持力层。卵石层呈稍密状态，且底部含漂石，对工程桩的沉桩不利。 2） 岩土工程施工注意事项基槽开挖后，应确保基底浮土清除干净，严防地基土被水浸泡，以免降低地基强度。11.5 结论与建议1） 勘查结果表明，场地内未发现影响项目场地稳定性的不良地质现象，场地稳定，适宜建筑。2） 根据【中国地震参数区划图】（GB183062001）拟建场地地震设防裂度为VIAQ。设计地震分组为第一组，设计基本加速度值为0.05g，场地土类型为中软土，场地内亦无可液化地层。3） 根据本次勘查结果，拟建住宅小区内层适宜采用天然浅基，可选择粉质粘土作为天然地基持力层。采用天然浅基时参照【建筑地基基111、础设计规范】（GBJ789）及其他有关规程规范，场地内除人工填土外，其他各地层的有关工程特性指标建议采用表3数值。4） 若采用桩基，建议选用沉管灌注桩，以卵石或混卵石作桩端持力层，参照【建筑桩基技术规范】（JGJ9494）及其他有关规范，桩的极限侧阴力标准值qsik及桩的极限端阻力标准值qpk建议采用下4值。上层名称/指标沉管灌注桩桩的极限侧阴力标准值qsik（Kpa）桩的极限端阻力标准值qpk（Kpa）粉质粘土40圆砾混卵石601800卵石803800强风化砂岩4200强风化砂质页岩45005） 场地地下水对结构无腐蚀性，对钢结构具弱腐蚀性。6） 拟建场地范围较大，建议加强施工验工验槽工作，112、以便随时发现和解决地质问题。第十二章 酒店建设财务分析1212.1 投资12.1.1 编制说明及依据12.1.1.1 前期费用A) 购置费按建设单位提供数据作为依据。B) 市场调查建设单位项目立项前预计费用。C) 可行性研究报告编制费按实际发生数计算。D) 方案设计费按工程建筑安装费计算设计费，按内部装饰工程量计算设计费。E) 拆迁及青苗补偿费按建设单位提供数据作为依据。F) 地质勘探费按建设单位提供数据作为依据。12.1.1.2 基础建设A) 建筑建筑造价按当地建筑造价作计算依据（包括外装饰）。B) 主设备购置a) 暖通系统本标准是要求主设备末端设备主材料由投资商自购，严格控制造价，以最低的113、价格标准达到实际需求。b) 电气系统按当地建筑造价作计算依据，弱电系统包括综合布线工程及酒店背景音乐系统酒店VOD点播系统楼宇智能系统主设备，交换机系统、闭路监控系统、有限电视系统工程等。c) 消防系统按当地建筑造价定额标准作计算依据。d) 给排水系统按当地建筑造价定额标准以及结合酒店的特殊性作计算依据。C) 其他公共设备系统 电梯根据中外合资品牌上海三凌电梯作概算依据。 热水锅炉工程根据市场锅炉价格编制（包安装）D) 主辅材料购置按当地建筑材料定额标准以及结合酒店的特殊性作计算依据。E) 设备安装人工费按当地建筑定额标准以及结合酒店的特殊性作计算依据。12.1.1.3 室内装饰A) 装饰主辅114、材料购置根据可行性研究报告设计意见要求所选用材料及沿海地区材料价格标准，装饰主材料自购的原则作计算依据。B) 装饰人工费按当地建筑定额标准以及结合酒店的特殊性作计算依据。C) 经营设备设施各营业场所设备设施购置根据酒店行业的特殊需求和沿海地区的市场价作计算依据。经营设备设施安装人工费按当地建筑定额标准以及结合酒店的特殊性作计算依据。12.1.1.4 基础配套设施A) 各配套设施材料购置费根据酒店特殊要求及设计意见要求作计算依据。具体工程量及造价可按设计方案作调整。B) 配套设施安装人工费按当地建筑定额标准以及结合酒店的特殊性作计算依据。C) 后勤设施后勤设施设备购置费根据酒店特殊要求作计算依据115、。12.1.1.5 建筑取费A) 项目增容费按建设单位提供数据作为依据。B) 项目报建费按建设单位提供数据作为依据。C) 项目各种取费按建设单位提供数据作为依据。D) 项目税费按建设单位提供数据作为依据。12.1.1.6 开办费A) 广告宣传费根据酒店要求作为依据。B) 筹备期员工工资根据酒店行业标准及当地用工价格标准作为依据。C) 筹备期管理费根据酒店行业标准作为依据。D) 项目开幕费根据酒店行业标准作为依据。E) 其他费用根据酒店行业标准作为依据。12.1.1.7 不可预见费项目建设期不可预见按建筑行业标准及酒店要求作为依据。12.1.1.8 利息项目建设期支付贷款利息，根据本项目的特殊性116、，预计本项目约需贷款15000万元，年利率8%计算，使用期为9个月。12.1.1.9 流动资金A) 食品备货根据酒店行业标准作为依据。B) 用品备货根据酒店行业标准作为依据。C) 其他流动资金根据酒店行业标准作为依据。12.1.2 投资概算金额XX国际酒店一期总投资为31556万元。详见张家界XX国际大酒店一期项目投资估算总表。张家界XX国际大酒店一期投资估算汇总表一、酒店项目建安及配套设施投资估算 金额单位：人民币元序号项目估算方法及说明基础指标计算单位单价/系数估算值1项目前期费用23,037,100.001.2建筑及装饰设计费按总造价5计算150,000,000元3%4,500,000.117、001.4项目管理费1项300,000.00300,000.00青苗补偿300000.001.5土地成本1宗18,237,100.0017937100.002建安部分147,856,165.002.1建筑及外装饰含基础83,783,080.002.1.2主体建筑按建筑面积计算67,5671,150.0077,702,050.002.1.3外装饰按地上建筑面积1.5倍计算101,35160.006,081,030.002.2设备64,073,085.002.2.1暖通系统23,648,450.002.2.1.1酒店主体按建筑面积系数67,567350.0023,648,450.002.2.2电气118、系统12,336,390.002.2.2.1照明工程按建筑面积经济指标计算67,56740.002,702,680.002.2.2.2弱电综合布线工程按建筑面积经济指标67,56770.004,729,690.002.2.2.3防雷工程按建筑面积系数67,56715.001,013,505.002.2.2.4变配设备安装按建筑面积系数67,56745.003,040,515.002.2.2.5发电机系统一二级用电容量系数650KW1组850,000.00850,000.002.2.3消防系统8,445,875.002.2.3.1消防水系统按建筑面积计算67,56765.004,391,855.119、002.2.3.2消防电系统按建筑面积计算67,56760.004,054,020.002.2.4给排水系统7,432,370.002.2.4.1给水系统含热水工程建筑面积*经济指标67,56750.003,378,350.002.2.4.2排水工程建筑面积*经济指标67,56735.002,364,845.002.2.4.3污水处理部分按建筑面积计算67,56725.001,689,175.002.2.5其他公共设备12,210,000.002.2.5.1电梯及安装工程智能高速/部计算含扶梯均价11部650,000.007,150,000.002.2.5.2电话系统工程实际分机容量计算800120、门1,000.00800,000.002.2.5.3闭路监控系统按实际监控点计算80点2,000.00160,000.002.2.5.4有线电视安装费及卫星天线1宗350,000.00350,000.002.2.5.5酒店智能系统设备1宗1,250,000.001,250,000.002.2.5.6地下油库设备1宗250,000.00250,000.002.2.5.7液化气瓶组站设备1宗300,000.00300,000.002.2.5.8卫浴采暖热水炉工程5套120,000.00600,000.002.2.5.9蒸汽锅炉工程3套450,000.001,350,000.003基础设施建设费4,121、100,000.003.1广告招牌按营业项目各一块1宗500,000.00500,000.003.2室外灯光各楼室外景灯饰1组500,000.00500,000.003.3景观制安及设施1组350,000.00350,000.003.4喷水池、图腾等1组350,000.00350,000.003.5园林绿化1组1,500,000.001,500,000.003.6停车场、广场建设按场地面积计算6,000150.00900,000.004建筑取费13,376,022.604.1报建费按建筑总造价1.5计147,000,000元1.50%2,205,000.004.2规划验收费按建筑面积67,56122、74.80324,321.604.3施工报建费按建筑总造价1计147,000,000元1.00%1,470,000.004.4建筑税费元3,000,000.004.5消防收费按建筑面积67,5673.00202,701.004.6防震、防雷、环保按建筑总造价147,000,000元0.50%735,000.004.7监理费按建筑总造价1计147,000,000元1.00%1,470,000.004.8建设项目管理费按建筑总造价1.5计147,000,000元1.50%2,205,000.004.9招投标及造价控制按建筑总造价1.2计147,000,000元1.20%1,764,000.005不123、可预见费用基本预备费5，涨价预备费3147,000,0008%11,760,000.007项目建安投资概算200,129,287.608每平方平均造价建安成本及基础配套项目费用67,5672,961.94二、酒店项目内装饰及开办费投资框算金额单位：人民币元序号项目估算方法及说明 基础指标 计算单位单价/系数估算值1室内装饰工程51,871,600.00 1.1客房（4-21层） 43,253 32,018,000.00 1.1.1客房区域装修内装饰.洁具.电器按单自然间均计 735 套25,000.00 18,375,000.00 1.1.2司陪房区域内装饰.洁具.电器按单自然间均计 17 套124、18,000.00 306,000.00 1.1.3其他按实际面积计算 12,797 1,000.00 12,797,000.00 1.1.4行政酒廊 300 1,800.00 540,000.00 1.2一楼 7,943 6,111,500.00 1.2.1次大堂按实际面积计算490 3,800.00 1,862,000.00 1.2.2康体中心按实际面积计算 2,153 1,000.00 2,153,000.00 1.2.3商业区按实际面积计算 790 150 118,500.00 1.2.4酒店后勤及办公区按实际面积计算 3,640 400 1,456,000.00 1.2.5其他按实际125、面积计算 870 600 522,000.00 1.3二楼按实际面积计算 4,445 8,061,300.00 1.3.1大堂按实际面积计算 990 3,800.00 3,762,000.00 1.3.2西餐大堂吧按实际面积计算 434 2,200.00 954,800.00 1.3.3西厨房按实际面积计算 120 500.00 60,000.00 1.3.4韩国料理按实际面积计算 180 1,500.00 270,000.00 1.3.5风味餐厅按实际面积计算 180 1,500.00 270,000.00 1.3.6特色厨房按实际面积计算 180 500.00 90,000.00 1.3.126、9中餐厅区域 实际面积计算及卫生间设施 420 1,800.00 756,000.00 1.3.10其他客用区域按实际面积计算 1,515 1,100.00 1,666,500.00 1.3.11中厨房装饰按实际面积计算 260 500.00 130,000.00 1.3.12后勤区按实际面积计算 170 600.00 102,000.00 1.4三楼 3,308 4,931,800.00 1.4.1会议区实际面积计算及卫生间设施 980 1,800.00 1,764,000.00 1.4.2中餐包厢区实际面积计算及卫生间设施6701,800.00 1,206,000.00 1.4.3中餐厅区127、域 实际面积计算及卫生间设施 420 1,800.00 756,000.00 1.4.5厨房装饰按实际面积计算 260 500.00 130,000.00 1.4.7其他客用区域按实际面积计算 978 1,100.00 1,075,800.00 1.5地下一层 8,260 749,000.00 1.5.1后勤设备区按实际面积计算 2,240 200.00 448,000.00 1.5.2室内停车场区按实际面积计算 6,020 50.00 301,000.00 2经营设备设施配置28,947,000.00 2.1客房21,621,000.00 2.1.1家具家电及用品按客房自然间数平均计算 73128、5 间25,000.00 18,375,000.00 2.1.2布草窗帘、床上用品、布草等 735 间4,000.00 2,940,000.00 2.1.3司陪房家具家电按套房数平均计算 17 套15,000.00 255,000.00 2.1.4司陪房布草窗帘、床上用品、布草等 17 套3,000.00 51,000.00 2.2中餐3,220,000.00 2.2.1厨房所有厨房及各种用品用具 520 3,500.00 1,820,000.00 2.2.2音响设备音响、电器 17 套10,000.00 170,000.00 2.2.3餐饮器具餐台（70）3倍算（金银器） 210 台3,00129、0.00 630,000.00 2.2.4布草台布、毛巾、餐巾等 1 宗250,000.00 250,000.00 2.2.5家具按房间及大厅餐台家具数量计 70 套5,000.00 350,000.00 2.3西餐及酒吧1,480,000.00 2.3.1厨房厨房及各种用品酒吧设备 120 宗5,000.00 600,000.00 2.3.2餐饮器具餐台（25）3倍算（包金银器） 75 台6,000.00 450,000.00 2.3.3布草台布、毛巾、餐巾等 1 宗150,000.00 150,000.00 2.3.4家具按餐厅家具数量计 35 台8,000.00 280,000.00 2130、.4康体娱乐中心部分1,050,000.00 2.4.1家私 1 宗150,000.00 150,000.00 2.4.2设备设施健身器械 音响设备等 1 宗450,000.00 450,000.00 2.4.3游泳池水池制安设备 1 宗450,000.00 450,000.00 2.5会议部分306,000.00 2.5.1家私按会议座位计算 260 个600.00 156,000.00 2.5.2设备设施不含同声传译系统 1 宗150,000.00 150,000.00 2.6洗衣厂1,270,000.00 2.6.1洗衣设备3水洗3烘干1平烫1干洗烫机等 1 组1,150,000.00 131、1,150,000.00 2.6.2其他设备运输设备及其他辅助设备 1 组120,000.00 120,000.00 3后勤2,160,000.00 3.1员工饭堂厨房设备、餐具、餐台、餐椅 1 组250,000.00 250,000.00 3.2清洁设备酒店卫生清洁及工程维修设备 1 组650,000.00 650,000.00 3.3办公设备办公电脑、家私、办公用品等 1 宗400,000.00 400,000.00 3.4员工制服及更衣柜按编制600计算每人2套 1,200 套300.00 360,000.00 3.5交通设备 1 宗500,000.00 500,000.00 4开办费4132、,750,000.00 4.1广告及宣传媒体广告宣传资料推广活动 1 宗1,000,000.00 1,000,000.00 4.2开幕费开业典礼、宾客宴请 1 宗300,000.00 300,000.00 4.3筹备期工资及福利按3个月计算 3 月450,000.00 1,350,000.00 4.4筹备期行政管理费 3 月200,000.00 600,000.00 4.5筹备期其他费用 1 宗500,000.00 500,000.00 4.6筹备期项目管理费 1 宗1,000,000.00 1,000,000.00 5不可预见费用基本预备费5，涨价预备费3 90,000,000 8%7,20133、0,000.00 6建设期利息借款15000万元，利率8,使用9个月 150,000,000 元8%9,000,000.00 7流动资金概算11,500,000.00 7.1食品备货 1 宗2,000,000.00 7.2酒水备货 1 宗1,000,000.00 7.3用品备货 1 宗6,000,000.00 7.4印刷品备货 1 宗500,000.00 7.5其他流动资金2,000,000.00 8酒店内装及开办概算115,428,600.00 三项目总投资概算 67,567 4,670.30 315,557,887.60 四酒店建安及配套成本按建筑面积分摊 67,567 2,961.94 134、200,129,287.60 五酒店内装及经营设施内装及开办费用 67,567 1,708.36 115,428,600.00 六酒店项目投资概算 67,567 4,670.30 315,557,887.60 12.2 资金筹措自有资金16556万元，申请中长期开发贷款15000万元，年利率8，建设期使用期限9个月。12.3 财务投资决策评价分析12.3.1 经营预测指标取定依据原则：根据张家界酒店市场的客观状况，结合酒店业的发展规律，采取保守性、稳健性原则取定。A) 营业收入基础指标取定1） 容量根据酒店功能定位各营业部门容量计算2） 翻（开）房率根据张家界市场高星级酒店的平均翻（开）房率，135、结合本项目的特点，保守计算。3） 平均消费水平参考张家界市场高星级酒店的平均消费及未来价格趋势，结合本酒店的经营定位计算4） 其他收入包括商场租金收入，杂费收入等，共20000元/天。5） 营业收入增长指标通常酒店营业收入变动分为三个阶段，即增长期、平稳期、衰退期，每个阶段大约五年。 第一个五年每年递增3.包括价格上涨与消费人次提高的因素。考虑酒店客源增长、持续经营客源积累等综合因素，参考酒店业营业收入变动规律，采用稳健性原则取定。 第二个五年第五年的基础上不增长。酒店在第六年左右，设备设施已经没有开业时期新，其经营也到了平稳阶段，考虑物价上涨、客源积累、客源分流等正反面综合因素，参考酒店业营136、业收入变动规律，采用稳健性原则制定。第三个五年在第十年的基础上每年递减10。酒店到了第三个五年，设备设施已经老化，其经营已经开始滑坡，考虑竞争力下降、客源分流、物价上涨等正反面综合因素，参考酒店业营业收入变动规律，采用稳健性原则制定。 B) 成本基础指标取定1） 中餐成本率参考五星级酒店标准成本率40，结合餐饮大厅以团餐为主的特点，本酒店中餐成本率位45。2） 西餐、大堂吧、韩国餐厅成本率按照五星级酒店标准，结合张家界市场实际情况，按25计算。3） 客房成本率按照旅游行业会计制度，客房成本只局限在迷你吧成本上。为了体现客房成本的清晰度，更科学地预算经营成本与费用，本报告的客房成本将同行业会计制137、度上的成本范畴有所不同，将真正属于客房成本的布草洗涤费、客人用品、书报费等费用列入客房成本核算。客房成本率取定为营业收入的84） 桑拿成本率按照行业会计制度，纯粹的桑拿按摩是没有成本的，所有开支均在费用中核算，本报告的桑拿成本包括布草洗涤费、技师提成等，原因同客房成本核算方法说明相同，桑拿成本率取定为30%。5） 卡拉OK成本率根据五星级酒店卡拉OK标准成本率20核算。6） 其他成本率其他成本相对应收入项目为其他收入，按照行业会计制度，没有其对应的成本，其支出部分在费用中一并核算。C) 费用基础指标取定1） 固定费用与变动费用的划分由于服务行业的特殊性，酒店严格意义上的固定费用只有折旧、摊销费138、用，其余的费用如行政管理费、能源费用、工资即福利费、维修保养费等属于混和成本，分为变动部分与固定部分。变动费用则包括宣传推广费和其他费用。2） 税金营业税金及附加按照营业收入的5.5%核算，房地产项目由于有所得税免税优惠，故不考虑所得税，酒店经营期所得税按照33计算。3） 行政管理费包括办公费、邮电通讯费、应酬费、差旅费、印刷品、保险费、布草费用、低值易耗品、属于管理费用范畴的税金等，根据酒店惯例，结合张家界实际情况取定。固定行政管理费为300万/年。变动行政管理费为营业收入的2%。4） 酒店管理公司管理费按照营业额的3%预计。5） 工资及福利费包括员工工资、社会保险、员工餐、员工宿舍费等其他139、福利费。员工餐费平均100元/月/人。工资及福利标准：1000元平均工资100元员工餐50元保险1150元/人/月。6） XX国际大酒店员工人数约为780人。基期工资的计算：固定工资及福利费用为600万/年，变动工资部分为营业额的4。酒店在第二年左右，已经有一定的管理基础，各部门磨合期已经结束，酒店在这个时候，将会较大幅度裁员，裁员比例保守定为10，工资总额相应调低10。7） 能源费用包括水电费、天然气费、柴油费等。酒店固定水电能源费用为400万/年。变动能源费用为营业额的5。8） 维修保养费包括设备维修费、保养费，及预提部分二次装修费用及大修理费用等。固定部分，为设备基本的维修保养费，基期保140、养费为30万/年，随着设备的不断老化，固定维修保养费每年递增5。基期变动维修保养费为营业额的0.5，加上每年预提的中小装修费用、设备大修理基金等，比率为营业收入的0.5，比例共为1.5变动维修费部分，随着营业额的变动而变动，每年的变动比率按15的速度递增。9） 宣传推广费包括广告费等其他推广费用，根据酒店惯例，结合张家界实际情况编制。宣传推广费用变动：由于酒店在经营前期投入的广告费会较多，所以在第三年的时候将广告费比率调低一个百分点。10） 其他费用不可预见费用等。11） 折旧及摊销按照可行性研究报告的惯例，可行性报告的折旧与会计折旧计算方法有所不同，会计的折旧计算方法按照严格的会计制度执行，141、而可行性报告则站在财务分析的角度，其折旧计算方法是为了考虑整个项目财务分析的需要，因此会调整折旧计算方法。本报告将固定资产折旧按照直线法计提，预留10残值，折旧年限统一为15年，开办费按5年摊销。12） 固定费用增长比率除小业主回报外（本报告不考虑利率变动因素），所有固定费用考虑消费价格指数因数，在保持原有变动比率的基础上，每年递增3。12.3.2 营业收入预测XX国际酒店经营预测营业收入基础指标一览表营业项目/数据项目/指标值中餐西餐、大堂吧及韩国餐厅（位）客房（间）康体卡拉OK会议及其他收入（万元）包房（间）大厅及团餐/风味餐（位）按摩床（张）大厅/音乐吧（位）包房容量1556015070142、83015翻（开）房率200%200%200%75%200%100%平均价格150040506001101000其他收入(每天）2每天收入(万元） 4.50 4.48 1.50 31.86 0.66 - 1.50 2.00 营业收入增长速度 46.50 第一个五年年递增3第二个五年不变第三个五年在第十年的基础上每年递减10%XX国际酒店15年营业收入预测表 金额单位：人民币万元年份/部门中餐西餐及大堂吧客房康体卡拉OK其他合计13,277.70 547.50 11,628.90 240.90 547.50 730.00 16,972.50 23,376.03 563.93 11,977.77 143、248.13 563.93 751.90 17,481.68 33,477.31 580.84 12,337.10 255.57 580.84 774.46 18,006.13 43,581.63 598.27 12,707.21 263.24 598.27 797.69 18,546.31 53,689.08 616.22 13,088.43 271.14 616.22 821.62 19,102.70 63,689.08 616.22 13,088.43 271.14 616.22 821.62 19,102.70 73,689.08 616.22 13,088.43 271.14 616144、.22 821.62 19,102.70 83,689.08 616.22 13,088.43 271.14 616.22 821.62 19,102.70 93,689.08 616.22 13,088.43 271.14 616.22 821.62 19,102.70 103,689.08 616.22 13,088.43 271.14 616.22 821.62 19,102.70 113,320.17 554.59 11,779.59 244.02 554.59 739.46 17,192.43 122,988.15 499.14 10,601.63 219.62 499.14 665145、.51 15,473.19 132,689.34 449.22 9,541.47 197.66 449.22 598.96 13,925.87 142,420.41 404.30 8,587.32 177.89 404.30 539.07 12,533.28 152,178.36 363.87 7,728.59 160.10 363.87 485.16 11,279.95 合计49,443.59 8,258.95 175,420.14 3,633.94 8,258.95 11,011.94 256,027.51 平均3,296.24 550.60 11,694.68 242.26 550.60146、 734.13 17,068.50 12.3.3 营业成本预测XX国际酒店15年营业成本预测表金额单位：人民币万元年份/部门中餐西餐、大堂吧及韩餐客房康体卡拉OK合计11,474.97 136.88 930.31 72.27 109.50 2,723.92 21,519.21 140.98 958.22 74.44 112.79 2,805.64 31,564.79 145.21 986.97 76.67 116.17 2,889.81 41,611.73 149.57 1,016.58 78.97 119.65 2,976.50 51,660.09 154.05 1,047.07 81.34147、 123.24 3,065.80 61,660.09 154.05 1,047.07 81.34 123.24 3,065.80 71,660.09 154.05 1,047.07 81.34 123.24 3,065.80 81,660.09 154.05 1,047.07 81.34 123.24 3,065.80 91,660.09 154.05 1,047.07 81.34 123.24 3,065.80 101,660.09 154.05 1,047.07 81.34 123.24 3,065.80 111,494.08 138.65 942.37 73.21 110.92 2,75148、9.22 121,344.67 124.78 848.13 65.89 99.83 2,483.30 131,210.20 112.31 763.32 59.30 89.84 2,234.97 141,089.18 101.07 686.99 53.37 80.86 2,011.47 15980.26 90.97 618.29 48.03 72.77 1,810.32 合计22,249.62 2,064.74 14,033.61 1,090.18 1,651.79 41,089.94 平均1,483.31 137.65 935.57 72.68 110.12 2,739.33 12.3.4 固149、定费用预测XX国际酒店15年固定费用预测表 金额单位：人民币万元年份/项目行政管理费工资及福利水电费维修保养费利息折旧及摊销合计1300.00 600.00 400.00 30.00 1,200.00 1,781.42 4,311.42 2309.00 556.20 412.00 32.45 800.00 1,781.42 3,891.07 3318.27 572.89 424.36 35.09 320.00 1,781.42 3,452.03 4327.82 590.07 437.09 37.95 0.00 1,781.42 3,174.36 5337.65 607.77 450.20 41150、.04 0.00 1,781.42 3,218.10 6347.78 626.01 463.71 44.39 0.00 1,781.42 3,263.31 7358.22 644.79 477.62 48.00 0.00 1,781.42 3,310.05 8368.96 664.13 491.95 51.92 0.00 1,781.42 3,358.38 9380.03 684.06 506.71 56.15 0.00 1,781.42 3,408.37 10391.43 704.58 521.91 60.72 0.00 1,781.42 3,460.07 11403.17 725.71 5151、37.57 65.67 0.00 1,781.42 3,513.55 12415.27 747.49 553.69 71.03 0.00 1,781.42 3,568.90 13427.73 769.91 570.30 76.81 0.00 1,781.42 3,626.18 14440.56 793.01 587.41 83.07 0.00 1,781.42 3,685.48 15453.78 816.80 605.04 89.84 0.00 1,781.42 3,746.88 合计5,579.67 10,103.41 7,439.57 824.14 2,320.00 26,721.37 5152、2,988.16 平均371.98 673.56 495.97 54.94 154.67 1,781.42 3,532.54 12.3.5 变动费用预测XX国际酒店15年变动费用预测表 金额单位：人民币万元年份/项目行政管理费管理公司管理费工资及福利水电费维修保养费广告费其他合计1339.45 509.18 678.90 848.63 254.59 509.18 169.73 3,309.64 2349.63 524.45 699.27 874.08 301.56 524.45 174.82 3,448.26 3360.12 540.18 720.25 900.31 357.20 360.12153、 180.06 3,418.24 4370.93 556.39 741.85 927.32 423.10 370.93 185.46 3,575.97 5382.05 573.08 764.11 955.13 501.16 382.05 191.03 3,748.62 6382.05 573.08 764.11 955.13 576.34 382.05 191.03 3,823.79 7382.05 573.08 764.11 955.13 662.79 382.05 191.03 3,910.24 8382.05 573.08 764.11 955.13 762.20 382.05 191.154、03 4,009.66 9382.05 573.08 764.11 955.13 876.53 382.05 191.03 4,123.99 10382.05 573.08 764.11 955.13 1,008.01 382.05 191.03 4,255.47 11343.85 515.77 687.70 859.62 1,043.29 343.85 171.92 3,966.01 12309.46 464.20 618.93 773.66 938.96 309.46 154.73 3,569.41 13278.52 417.78 557.03 696.29 845.07 278.52 1155、39.26 3,212.47 14250.67 376.00 501.33 626.66 760.56 250.67 125.33 2,891.22 15225.60 338.40 451.20 564.00 684.51 225.60 112.80 2,602.10 合计5,120.55 7,680.83 10,241.10 12,801.38 9,995.87 5,465.09 2,560.28 53,865.09 平均341.37 512.06 682.74 853.43 666.39 364.34 170.69 3,591.01 12.3.6 费用预测XX国际酒店15年费用预测 金额单156、位：人民币万元年份/项目行政管理费管理公司管理费工资及福利水电费维修保养费广告费折旧及摊销利息其他合计1639.45 509.18 1,278.90 1,248.63 284.59 509.18 1,781.42 1,200.00 169.73 7,621.06 2658.63 524.45 1,255.47 1,286.08 334.00 524.45 1,781.42 800.00 174.82 7,339.33 3678.39 540.18 1,293.13 1,324.67 392.29 360.12 1,781.42 320.00 180.06 6,870.27 4698.74 55157、6.39 1,331.92 1,364.41 461.05 370.93 1,781.42 0.00 185.46 6,750.33 5719.71 573.08 1,371.88 1,405.34 542.20 382.05 1,781.42 0.00 191.03 6,966.72 6729.84 573.08 1,390.12 1,418.84 620.72 382.05 1,686.42 0.00 191.03 6,992.11 7740.27 573.08 1,408.90 1,432.76 710.79 382.05 1,686.42 0.00 191.03 7,125.30 87158、51.02 573.08 1,428.24 1,447.08 814.12 382.05 1,686.42 0.00 191.03 7,273.05 9762.08 573.08 1,448.16 1,461.84 932.68 382.05 1,686.42 0.00 191.03 7,437.36 10773.49 573.08 1,468.69 1,477.04 1,068.74 382.05 1,686.42 0.00 191.03 7,620.54 11747.02 515.77 1,413.41 1,397.19 1,108.97 343.85 1,686.42 0.00 171.159、92 7,384.56 12724.73 464.20 1,366.41 1,327.35 1,009.99 309.46 1,686.42 0.00 154.73 7,043.31 13706.25 417.78 1,326.95 1,266.60 921.88 278.52 1,686.42 0.00 139.26 6,743.65 14691.23 376.00 1,294.34 1,214.08 843.64 250.67 1,686.42 0.00 125.33 6,481.70 15679.38 338.40 1,268.00 1,169.03 774.35 225.60 1,68160、6.42 0.00 112.80 6,253.98 合计10,700.22 7,680.83 20,344.51 20,240.94 10,820.01 5,465.09 25,771.37 2,320.00 2,560.28 105,903.25 平均713.35 512.06 1,356.30 1,349.40 721.33 364.34 1,718.09 154.67 170.69 7,060.22 12.3.7 营业利润预测XX国际酒店15年营业利润预测表 金额单位：人民币万元年份/项目营业收入营业税金营业成本固定费用变动费用营业利润利润率116,972.50 933.49 2,723161、.92 4,311.42 3,309.64 5,694.03 33.55%217,481.68 961.49 2,805.64 3,891.07 3,448.26 6,375.21 36.47%318,006.13 990.34 2,889.81 3,452.03 3,418.24 7,255.71 40.30%418,546.31 1,020.05 2,976.50 3,174.36 3,575.97 7,799.43 42.05%519,102.70 1,050.65 3,065.80 3,218.10 3,748.62 8,019.53 41.98%619,102.70 1,050.65162、 3,065.80 3,263.31 3,823.79 7,899.15 41.35%719,102.70 1,050.65 3,065.80 3,310.05 3,910.24 7,765.95 40.65%819,102.70 1,050.65 3,065.80 3,358.38 4,009.66 7,618.20 39.88%919,102.70 1,050.65 3,065.80 3,408.37 4,123.99 7,453.89 39.02%1019,102.70 1,050.65 3,065.80 3,460.07 4,255.47 7,270.71 38.06%1117,192163、.43 945.58 2,759.22 3,513.55 3,966.01 6,008.07 34.95%1215,473.19 851.03 2,483.30 3,568.90 3,569.41 5,000.56 32.32%1313,925.87 765.92 2,234.97 3,626.18 3,212.47 4,086.33 29.34%1412,533.28 689.33 2,011.47 3,685.48 2,891.22 3,255.78 25.98%1511,279.95 620.40 1,810.32 3,746.88 2,602.10 2,500.25 22.17%合计2164、56,027.51 14,081.51 41,089.94 52,988.16 53,865.09 94,002.81 36.72%平均17,068.50 938.77 2,739.33 3,532.54 3,591.01 6,266.85 36.72%12.3.8 财务投资决策评价指标财务投资评价决策基础指标取定：1） 假设每期经营期限为15年；2） 假设建设期为2年，项目资金在2年内分次投入；3） 假设在经营期结束回收固定资产残值；4） 土地价值为全部地块的价值，项目结束后不考虑增值因素；5） 年折现率为6。经计算，XX国际酒店财务投资决策评价指标为：指标项目指标值参考范围静态投资回收期：165、4.54年小于7.5年投资利润率：26.61%大于行业投资利润率净现值：28,646.12 万元大于零净现值率：90.78%大于零获利指数：1.91大于1内部收益率：17.80大于6XX国际酒店财务投资决策评价指标计算表 金额单位：人民币万元年份/项目利润现金流量调整项净现金流量累计净现金流量折现后的净现金流量加：折旧及摊销加：利息减：所得税回收流动资金固定资产残值、土地建设期1 -15,777.89 -15,777.89 -15,777.89 2 -15,777.89 -31,555.79 -14,884.87 经营期15,694.03 1,781.42 1,200.00 1,879.03 166、6,796.42 -24,759.37 6,048.82 26,375.21 1,781.42 800.00 2,103.82 6,852.82 -17,906.55 5,753.63 37,255.71 1,781.42 320.00 2,394.38 6,962.75 -10,943.80 5,515.20 47,799.43 1,781.42 0.00 2,573.81 7,007.04 -3,936.75 5,236.36 58,019.53 1,781.42 0.00 2,646.45 7,154.51 3,217.76 5,043.93 67,899.15 1,686.42 0.0167、0 2,606.72 6,978.85 10,196.61 4,641.63 77,765.95 1,686.42 0.00 2,562.76 6,889.61 17,086.23 4,322.54 87,618.20 1,686.42 0.00 2,514.01 6,790.62 23,876.85 4,019.37 97,453.89 1,686.42 0.00 2,459.78 6,680.53 30,557.38 3,730.41 107,270.71 1,686.42 0.00 2,399.33 6,557.80 37,115.18 3,454.65 116,008.07 1,686168、.42 0.00 1,982.66 5,711.83 42,827.01 2,838.78 125,000.56 1,686.42 0.00 1,650.18 5,036.80 47,863.81 2,361.25 134,086.33 1,686.42 0.00 1,348.49 4,424.27 52,288.07 1,956.85 143,255.78 1,686.42 0.00 1,074.41 3,867.80 56,155.87 1,614.03 152,500.25 1,686.42 0.00 825.08 1,150.00 2,529.64 7,041.23 63,197.10169、 2,771.43 合计94,002.81 25,771.37 2,320.00 31,020.93 1,150.00 2,529.64 63,197.10 28,646.12 12.4 风险财务分析盈亏平衡点酒店的盈亏平衡点为7562.31万元/年。即只要达到预期营业收入的43.09即可保持盈亏平衡。计算公式：固定成本/（1变动成本率）1） 固定成本4311.42；2） 变动成本营业成本变动费用营业税金6967.05；3） 变动成本率41.05；4） 盈亏平衡点4311.42/(141.05)7313.58万元。 12.5 财务分析结论XX国际大酒店的财务投资决策评价指标在合理的范围内，风险170、相对较小，项目从财务角度分析是可行的。第十三章 XX国际大酒店项目风险及防范措施12.6 投资风险12.6.1 资金风险投资者自有资金不足，资金链出现断裂，工程无法及时完工，设备无力采购，项目被拖延甚至夭折。防范措施：进行精确的投资预算与紧密的资金投放计划，确保资金能够按计划投放。12.6.2 建设成本控制风险建设成本控制风险包括建设期间建材、设备和劳动力价格上升，或者建设周期过长，导致建设成本上升，投资总额增加，从而延长投资回收期，导致投资回报率下降。防范措施：在项目前期策划和设计上下功夫，广泛邀请有关专业人士，严格审核各种设计方案，保证工程启动后设计不作或少作改动；合理选择建筑材料，在“巧171、”字上下功夫；严格挑选施工单位，保证施工效率；加强施工监管工作，严把质量关，减小施工误差。12.6.3 政策风险 12.6.3.1 酒店层面政策风险包括政府限制酒店建设投资或提高准入门槛，或项目本身受环保及其他政策、法规的影响而无法立项，或项目启动后无法正常进行。防范措施：项目启动前进行充分的调查、分析和论证；加强与政府有关管理部门的沟通，引用其他城市的行业发展情况，说服政府部门支持；通过各种方法把项目置于法律保护之下。12.6.4 市场风险市场风险主要指宏观经济发生变化带来的风险，包括国家宏观经济出现危机，张家界经济出现大滑坡等，在这种情况下，人们的消费欲望和消费水平下降，酒店住房率下降，餐172、饮、娱乐收入减少，最终导致经营亏损。防范措施：抓住目前国家经济形势稳定，张家界旅游经济快速发展，人们消费能力不断提高的大好时机，千方百计加快项目建设速度，使项目尽快投入使用，收回投资；项目投入使用后，密切掌握和预测国内及张家界的经济动向，提前采取适当的应对措施；对经营管理进行精心策划，使项目的赢利能力达到最大化；坚持走高档客房服务为核心，丰富多元化产品服务的经营路子；加强经济控制，尽可能地压缩经营成本。 12.6.5 竞争风险竞争风险主要指同一区域内同档次数量急剧增加，市场供大于求，酒店之间削价竞争，导致酒店收入减少。防范措施：充分做好恶性竞争的思想准备，认识到恶性竞争是不可避免的，从而抛弃老173、子天下第一的想法，对酒店进行认真的客户定位和市场定位，从投资立项开始就认真进行经营管理策划，同时根据市场情况的变化不断修正经营方案。在项目规划和设计上最大限度地突出新颖性，以新取胜，保证在相当长一段时间内不落伍；充分利用良好的自然环境，最大限度地走差异化发展的路子,创造独特的建筑风格，最大限度地使酒店具有不可替代性；充分利用良好的自然环境，创造“绿色、环保”等各种卖点，并使这些卖点具有不可替代性；开业后尽早通过星级评定，确立项目在区域的行业龙头地位。12.6.6 突发事件风险突发事故包括区域疫情(如非典等)，区域交通条件严重恶化，水灾，火灾和其他严重危机事件。此类突发事件都会严重影响酒店营业。174、防范措施：酒店开业后加强风险管理，建立一套危机处理机制；酒店开业后树立积极、正面和诚信的品牌形象，巩固客户的消费信心；注重企业文化建设，增强员工的归属感和解决问题的主观能动性，同时加强员工培训，提高他们处理危机的能力；突发事件发生后，积极与政府管理部门沟通，取得政府部门的理解和帮助；购买必要的财产保险和意外保险。12.6.7 不可抗力风险不可抗力包括政治或自然灾难，如战争、地震、恐怖袭击等。第十四章 可行性论证结论1313.1 项目可行性论证结论13.1.1 项目的市场前景和竞争力1） 通过以上对张家界旅游业和酒店业现状的分析及发展趋势展望，可见张家界市旅游接待设施急需更新换代，大规模的高星级175、酒店的兴建必将有力地促进当地旅游业的发展。2） 项目所在地风景优美，旅游资源非常丰富，地理位置优异，可进入性比较强，是投资建造高星级酒店的理想地方。3） 张家界市旅游发展目标明确，是湖南省旅游发展的龙头地区，规划较为系统，引资力度和宣传力度都比较大，应该有较好的整体效应。4） 本项目建设投资时期极佳，项目策划力度较大，市场定位和客源定位明确，投入市场后将具有极强的市场竞争力。13.1.2 项目具有很强的可操作性，风险是可控的项目最可能发生的风险是市场风险和竞争风险，由于项目的规模优势及巨大的市场需求缺口，加上XX置业有限公司在当地的行政资源和SAO的行业资源比较丰富，项目经营措施比较明确，应对176、风险的能力很强，因此整体风险可以降低到最低限度。13.1.3 项目具有极佳的社会效益项目建设期间和建成使用后，对社会的贡献是多维的、全方位的：1） 项目（酒店群）落成后将可增加3000多个就业机会，有效减轻社会就业压力。2） 项目将极大地改善张家界旅游基础设施落后及高档酒店紧缺的问题，酒店行业管理水平不高的问题，有效提高张家界市旅游业整体水平，改善投资环境和城市形象。3） 项目落成后将大幅度改善南庄坪周边的投资环境和消费环境，直接促进当地的经济发展。4） 酒店仿张家界天门XX设计，并融进当地民族文化元素，将有效美化区域的自然环境，并弘扬当地的民族文化。5） 目前张家界市酒店高级管理人才奇缺，项目将引进国内外知名酒店管理公司、顾问公司和高级管理人才，为张家界市酒店人力资源的开发和酒店业的发展作出贡献。13.2 可行性论证结论XX国际大酒店项目在财务上是可行的，风险是可控的，对于张家界旅游发展的贡献是很大的，是优质的投资项目。13.3 SAO的建议13.3.1 在确定项目可行性基础上，尽快完成建筑投资相关手续的办理；13.3.2 在确定项目可行性基础上，尽快落实项目资金事宜；13.3.3 迅速确定酒店的设计风格和平面布局；13.3.4 明确各阶段工作目标和进度，加快项目建设，使项目在2008年之前投入营运。