1、用地面积3万平米酒店建设开发项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月用地面积3万平米酒店建设开发项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 前 言无锡是中国重要经济中心城市、区域性交通枢纽和江苏省重点发展的特大型城市，在长三角地区扮演着重要的经济角色。随着无锡社会经济水平2、的持续增长，无锡商务和旅游接待人数的不断增加，接待需求巨大。目前，无锡市区有五星级酒店2家，均位于太湖之畔，依托太湖风景资源建设和发展，13家四星级酒店中客房规模最大的为369间。从无锡的现实接待需求来看，单个酒店往往难以满足无锡大型商务会展组团的接待需求，与此同时，无锡各类高星级酒店的开发迅速崛起，新一轮高星级酒店业的发展在拥有前所未有发展机遇的同时也存在巨大的挑战。“XX酒店”（名称暂定）开发项目位于无锡市XX区，紧依无锡中心商务区。为科学合理地实施该项目的开发建设，尽快将其建成主题特色鲜明、功能结构优越、抗风险能力较强、综合效益较高的五星级国际大酒店，成为无锡市重要的地标性项目，特委托江3、苏XX管理咨询公司对该项目的开发进行前期策划研究。本报告特别关注了以下方面：u 进行扎实调研，把握开发条件与发展情势问题；u 充分论证研究，把握目标市场与项目定位问题；u 明确思路方向，解决项目特色与规模定位问题；u 创新功能设计，解决商业运营与市场卖点问题；u 进行投资预测，解决战略决策与科学建设问题。本报告在编制过程中得到了江苏省旅游局、无锡市旅游局、无锡规划展览馆、XX新城无锡市广益建设发展有限公司以及XX地产公司有关领导的大力支持与协助。同时获得了业内资深专家的悉心指导，谨此一并表示衷心的感谢！无锡XX酒店项目开发策划研究报告编制组XX年6月73目 录第一章 策划总论1一、策划范围1二4、策划依据1三、策划原则2四、策划理念2第二章 项目发展基础条件分析3一、项目区位交通条件分析3二、项目周边环境条件分析4三、项目投资背景分析4四、项目社会经济条件分析6五、项目文脉条件分析7第三章 中国及无锡市酒店现状分析11一、中国酒店业发展概况11二、中国酒店发展的主要特点12三、无锡市旅游现状及发展态势14四、无锡市酒店现状分析18五、综合结论22第四章 客源市场分析23一、客源市场分析23二、客源市场细分29第五章 项目开发SWOT矩阵、研究结论与建议31一、项目开发SWOT矩阵分析31二、研究结论与建议33第六章 发展战略与定位35一、项目发展目标35二、战略思想35三、开发定位35、5第七章 酒店功能策划设计36一、功能策划设计原则36二、前厅功能策划设计37三、餐饮、会议功能策划设计42四、客房功能策划设计50五、康体、娱乐功能策划设计55六、基础设施功能策划设计58第八章 设备及装修投资估算64一、酒店规模64二、设备及装修预算65第一章 策划总论一、策划范围本次策划范围为北至广益路，西至江海东路，东、南均被河流环绕，可建设用地总面积约为30948平方米。二、策划依据l 旅游饭店的星级标准l 酒店饭店星级的划分及评定 l 酒家酒店分等定级规定 l 中华人民共和国旅游涉外饭店星级评定的规定 l 酒店饭店星级评定标准修订材料 l 中华人民共和国旅游涉外饭店星级评定标准检查6、 l 五星级饭店宾客感知服务质量评价系统l 绿色饭店标准l 无锡年鉴（2007）l 无锡市志第一册第四册l 无锡市城市总体规划规划文本（1995-2010）l 无锡市城市总体规划图件（2001-2020）l 无锡市旅游发展总体规划（2003-2020）l 无锡市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要l 2007无锡市旅游业年度报告l 2007年无锡市星级饭店住宿接待情况l XX新城控制性详规l 其它相关资料三、策划原则l 因地制宜、务实可行原则对场地进行系统分析，尊重场地的周边关系、景观特性及内在的生态过程，根据土地适宜性和资源状况，合理开发与布局，使土地发挥最大效用。强调策划的操作可行，根据7、建设基础、资金状况等确定发展目标，统筹规划、重点突出、分步实施、滚动开发。l 市场导向、经济高效原则以市场为导向，根据酒店主要市场的需求特点和消费的可引导性分析，确定项目特色与酒店产品功能，并在满足市场需求的同时致力于引导消费和创造新的需求。项目开发建设充分考虑经济性和的盈利能力，在开发强度、建筑规模、档次、布局、造型、材料等方面认真研究，以寻求最佳方案。l 精品打造、持续发展原则强化精品意识，重视精品产品的策划和景观环境的提升，使项目开发具有前瞻性，在高标准开发策划的基础上进行高标准实施。本策划为未来难以预见的发展环境的改变预留一定的应变空间，开发建设充分考虑市场远景及周边环境状况，确保策划8、区的可持续发展。四、策划理念l “和谐共生”的布局设计理念项目主体布局充分考虑周边的环境关系，贯彻以人为本的思想，强调酒店系统内各主体之间，建筑与建筑之间，建筑与环境景观之间、交通与接待设施等的和谐共生。此理念尤其要在深化设计时予以贯彻。l “商业可行”的项目策划理念以市场为导向、以效益为优先，注重策划产品的盈利能力，强调资金运作的科学性，确保项目具有稳定的收益和可持续发展的潜力，从而获得最佳的产业效益。l “文化亮景”的文化贯穿理念将XX集团的企业文化、XX区的地方文化、吴文化等特色文化题材贯穿到酒店的硬件和软件建设中，但在表现形式上则注重现代理念和工艺技术的运动，增强吸引力、感召力和视觉冲9、击力。l “城韵园林”景观风格理念以现代城市风貌为环境背景，在现代工艺元素的基础上，将江南古典园林中的小桥流水、亭廊水榭等及元素其它造园艺术在其中加以体现和点缀，打造纷繁城市中的园林化酒店。l “高效实操”的管理运营理念充分考虑后期的运营管理，建立一套既有利于开发建设，又有利于酒店管理的科学体制，同时采用适应酒店发展需要的经营机制，能够增强酒店的竞争能力、赢得市场。第二章 项目发展基础条件分析一、项目区位交通条件分析l 无锡市区位交通无锡市位于长江三角洲江湖间走廊部分，江苏省东南部。东邻苏州，距上海128公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，去南京183公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔10、江相望。无锡是华东地区主要的交通枢纽，已形成由铁路、公路、水路、航空配套组成的立体交通网络。无锡机场开通了至北京、深圳、广州等城市的国内航线，铁路方面经沪宁线和新长线可与全国铁路连网直通，沪宁、沪宜高速公路通达上海市和南京市，京沪高速公路直达北京，宁杭高速公路直通杭州。312、104国道穿过无锡。沪宜、锡沙、镇澄、澄张、澄鹿等公路干线通向苏、浙、皖。l XX区区位交通XX区地处无锡市区中部，是无锡的政治、经济、文化中心，历代县、市政府的所在地，东、北与锡山区接壤，南与无锡国家高新技术产业园区毗邻，西与北塘区相交，距无锡机场仅20公里，沪宁高速、312国道、沪宁铁路等从边缘通过，辖区内有中山路、11、人民路、学前街、县前街、解放环路等市区主干道，通江大道等城市主要出入口，火车站、汽车站、公交客运中心等重要交通设施，内外交通便捷。l 策划区区位交通策划区位于XX区中部，江海东路、广益路、广南路等市区干道从周边穿过，距无锡机场仅14.2公里，区位交通条件十分优越。二、项目周边环境条件分析XX区铁路以东以北、312国道以内的地区是建成时期较早的居住区，存在一定污染的工业企业以及大型市场相混杂的用地，策划区正是位于该片区。但是，随着广益新区新一轮规划建设的推进，相关污染企业将全部搬迁。规划区周边主要为灯饰、家居、装潢材料、购物公园等的市场用地和居住用地。北靠广益路，广益路以北为市场用地、商办混合用12、地和文体设施用地，分布有广益行政中心、XX体育中心、广益中心小学、汽配市场等，整体将打造新的集居住、商贸、行政等为一体的新板块，发展空间将有所提升。此外，项目区西邻江海东路，而江海东路为快速路，来往车辆所产生噪声客观存在。三、项目投资背景分析XX集团是一家以房地产开发为主业，并涉及与主业相关的五星级酒店、基础设施建设、物业管理等领域的大型企业集团，总资产100亿元，净资产70亿，固定员工4000人，具有国家一级房地产开发资质和一级建筑施工资质。目前，XX已在北京、重庆、涪陵、成都、江苏无锡、江阴、湖南长沙、浏阳等城市进行房地产开发，即将进入上海、天津等城市。肩负“建筑人居梦想”的崇高使命，秉承13、“做好每个细节”的公司理念，经过10年时间的持续、稳健发展，XX集团已经成长为重庆房地产行业的领跑者，中国地产界的知名品牌。XX始终把“诚信经营、用心做事”奉为宗旨，曾多次被国家和地方政府评为“重合同、守信用企业”和“诚信开发企业”，被多家权威金融单位授予AAA信用等级。XX素以产品创新著称，任何一个新项目的推出总能让人耳目一新并受到广泛追捧：天籁城、天湖美镇成就了XX“花园洋房之父”的美誉；中华坊、东方王榭以继承发扬中国传统建筑精髓为己任，XX又被誉为“民居文化旗手”。2007年，国家知识产权局正式批准XX的原创中国洋房、空中院馆、X+1夹层住宅三项专利申请。正是凭卓越的创新表现，XX从第六14、届中国住交会捧回“中国名企、中国名盘、中国房地产十大新锐人物”大奖，成为西部唯一一家同时获得三项大奖的地产企业；2007年5月，在重庆市政府组织的开发企业50强评选中，XX再次名列第2，这已是XX连续4年进入重庆开发企业50强前2名；XX年3月，XX再次荣膺“中国房地产百强企业”称号，综合实力名列第25位、成长性名列第5位。根植地产主业，XX的相关多元化战略也取得了阶段性成功：斥资4亿精心打造了国际五星级豪华大酒店，是国内最具个性和特色的五星级豪华商务酒店之一；携手中国家居连锁业第一品牌红星美凯龙，推出规模达12万平方米的重庆红星美凯龙世博家居广场，获得空前成功。 目前，XX正稳步推进两大发展15、战略，一是“依托大重庆，扩大中西部，挺进长三角，开拓环渤海，发展中等城市” 的全国化战略，二是IPO上市的融资战略。致力于地产开发专业化道路，胸怀“百年地产，中国榜样”的远大理想，XX将为进入“中国房地产企业前10强、中国综合企业50强”的长期战略目标而不断拼搏进取。无锡XX房地产开发有限公司是由重庆市XX实业（集团）有限公司与亿龙国际集团有限公司共同出资设立的一家以房地产开发为主业，并涉及与主业相关的五星级酒店、物业管理等领域的中外合作企业，总资产12亿，净资产7.1亿，固定员工81人。目前在建项目有：无锡XX观天下、无锡XX东方王谢、江阴申港新城项目、江阴敔山湾项目等，土地储备面积约80016、亩。四、项目社会经济条件分析（一）无锡市社会经济条件分析无锡是中国重要经济中心城市、区域性交通枢纽和江苏省重点发展的特大型城市。2007年，全市实现地区生产总值3858亿元，其中第一产业增加值55亿元，第二产业增加值2256亿元，第三产业增加值1547亿元，按常住人口计算人均生产总值为65203元，完成财政总收入706.90亿元，全社会固定资产投资1674.22亿元，市区城市居民人均可支配收入20898元，农民人均纯收入10026元。图2-1 2002-2007年无锡市经济发展状况图2-2 2006年长三角地区城市国民经济主要指标（资料来源：2007无锡年鉴）（二）XX区社会经济条件分析20017、7年，全区完成地区生产总值211.7亿元，社会消费品零售总额205.01亿元，固定资产投资60.11亿元，财政一般预算收入14.12亿元，在岗职工平均工资达45188元。服务业增加值占地区生产总值的比重已上升到88.33%。全区按照“左右并举、带动中间”的整体部署和“东特西优中整”的目标定位，推进三大区域协调发展。铁路以西现代服务业集聚区方面，XX寺地区改造二期工程全面启动，红豆国际广场开工建设，恒隆商业广场项目启动拆迁，楼宇经济发展质量明显提高。XX新城（广益片区）建设方面，基础设施建设进展顺利，广南路南段、上马墩路东段竣工通车，江海东路辅道、广南支路基本建成，龙祥广场建成开放；主题市场规模18、不断扩大；新型社区建设有力推进，学前东路南侧、广益路北侧集中居住区初步形成，全市首家、建筑面积达4.5万平方米的广益睦邻中心建成开放，广丰睦邻中心交付使用。中部地区发展规划进一步明晰。五、项目文脉条件分析项目开发所处的无锡市，位于杭嘉湖平原西北部，北临长江，南濒太湖，西部有相对高耸的山地，东部为宽阔的平原，这一地理位置和地形特点使得无锡历史文化既有长江三角洲地区所共有的吴文化特点，又有自己的特点。l 水文化无锡河流湖泊众多，以大运河为骨干，形成纵横交错的河网系统。密布的水体影响了无锡社会经济文化等各个方面，如人们的衣食住行、城市布局、建筑景观、民俗风情等。无锡地区对太湖的开发也由来已久。l 园19、林文化无锡的园林，最突出的特点就是“真山水”，依山傍水建造园林。明代末年，高攀龙再五里湖东南建造别墅，称“高子山居”。寄畅园、梅园、鼋头渚等都是依山傍水，利用真山水建造的园林，兼收山之秀河水之灵。三国城、水浒城的建造也是巧妙地利用了这里的山水。l 艺术文化无锡秀丽的自然风光和深厚的人文积淀孕育了许多文学精品和优秀文学家，诗、词、散文、小说和剧作方面都有不少佳作，如唐代李绅的闽农诗、南宋蒋捷德虞美人、明代冯梦龙三言、明代吴炳的绿牡丹以及近现代的刘半农、胡山源、钱钟书等。无锡秀丽的山水也吸引许多外地文人来此留下佳句，如唐代茶圣陆羽的惠山诗记、北宋苏东坡的惠山谒钱道人，烹小龙团，登绝顶，望太湖、北宋20、范仲淹的过太湖、明代王问的湖山歌等。无锡是音乐之乡，这里流行着江南丝竹和道教音乐等几种形式的音乐，华彦钧（瞎子阿炳）以他所创作的二泉映月蜚声中外。锡剧语言生动，具有浓厚的乡土色彩，锡剧音乐委婉流畅、悦耳动听，具有江南水乡风格。无锡还是吴歌的发源地。无锡的工艺美术品种类很多，其中在绘画、泥塑、陶艺、刺绣等方面名人辈出、独树一帜，在国内外享有盛誉。如东晋画家顾恺之，元代倪瓒的六君子图、渔庄秋霁、江山秋色，近代吴观岱的梁溪八景，惠山泥人，古运河梁溪风情图巨绣等。l 名人文化无锡地区名人辈出，有思想家、革命家、教育家，有在社会科学、自然科学、文学艺术以及灾发展民族工业方面卓有成就的学者、工程技术人员和21、实业家，还有清廉正直的官员和抗击外来侵略者的民族英雄等，如物理学家钱伟长、钱临照，经济学家薛暮桥、孙治方，革命家秦邦宪、陆定一，音乐家华彦钧等。l 饮食文化历史悠久的农业文化使无锡形成了许多传统特色食品，如清团子、小笼馒头、玉兰饼、鸡蛋葱油饼、梅花糕、方糕等，以及无锡酱排骨、梁溪脆鳝、肉酿面筋等。太湖船宴历史悠久，早在古吴国时，吴王夫差就曾设宴于太湖的游船上。l 产业文化无锡地区农耕文化最主要组成部分是历史悠久的稻作文化，稻作农业在生产工具和农业管理方面不断发展，各个历史时期都有一些不同的生产工具，农业社会的农业生产活动，市其它许多精神文化产生的基础。无锡工商业发展历史悠久，明清时期无锡逐步形22、成著名的“布码头”，并成为江南漕粮集中地和商品集散地，至清末成为全国四大米市之一，经济的发展促成了大量集镇的兴起和发展。无锡还是近代工业的发祥地之一，到民国25年，有纺织、面粉、针织、染织、碾米、铁工、砖瓦、造纸等20个工业门类，315家工厂，仅次于上海，有“小上海”之称。l 宗教文化无锡有浓郁的宗教文化，有道教、佛教、伊斯兰教、基督教等。其中道教和佛教建筑最多，影响最大。宗教文化包括宗教建筑或活动场所。佛教还有碑刻、塔、金与铜造像；宗教节日和宗教活动仪式；宗教音乐；宗教名人。l 民俗文化无锡人民长期生活在太湖之滨，在特定的自然和社会环境以及共同的生产实践和社会交往中，自发地逐渐地形成了具有无23、锡地方特色的风俗。随着时代的发展，有些风俗消失，有些风俗沿袭传承至今，也诞生出新的风俗，日趋多姿多彩。这些习俗，有的反映在人们的衣食住行等方面的日常生活以及各传统节日中的习尚和行为，反映家庭礼仪、社交礼仪、人生礼仪、饮食习惯；有的反映农、渔、商等行业所特有的行业习俗和禁忌。此外，群众中涌现出作为集体智慧结晶的大量谚语以及反映民意、民心、民俗、民情的大量民间歌谣。吴文化山水文化艺术文化名人文化产业文化饮食文化民俗文化宗教文化园林文化水文化酒店项目依托贯穿餐饮、住宿康乐、购物无锡地域主要文化梳理吴风水韵山情酒店景观环境图2-3 无锡地区主要文化梳理与表达 结论：无锡地区丰富的文化底蕴是项目开发可以24、发掘与汲取的无形资产，也是提升项目品牌的重要支撑，需要在今后开发建设中不断予以深化挖掘与利用，以进一步强化项目特色与品位。第三章 中国及无锡市酒店现状分析一、中国酒店业发展概况20世纪80年代打开国门后，中国酒店业开始起步，80年代尚是卖方决定市场的时代，酒店业停留在经验管理的阶段，属于指令性的政府外事接待体系。90年代随着市场经济改革的开始，酒店业开始进入市场竞争阶段。竞争初期利润空间巨大，因此90年代上半期是业界的黄金时代。1996年全行业盈利30亿，但从1998年开始数年亏损，98年亏损32亿，1999年的亏损额达到54亿，2002年亏损27亿，2003年遇到SARS风暴，又遭受重创。从25、1991年到2002年，客房平均出租率每年增长两个百分点，2002年出租率达到60。2003年星级酒店营业收入总额983亿元，比2002年增长7.5%，但此营业收入总额增长是来源于总量的增长，而非同步性的效益增长。从效益的角度看，2003年酒店全行业大概下降25，只是因为有外延的扩大和总量的增长，所以收入总额有所提高。从2004年开始，酒店业开始全面回暖。中国加入WTO后，国际酒店投资商、酒店管理公司纷纷进驻中国并加紧扩张，中国酒店市场的活跃与繁荣已成为世界瞩目的焦点，所有酒店（尤其是五星和四星饭店）均对未来业绩表示乐观。2003年中国饭店业务统计报告表明72%受调查酒店预测2004年住客率将26、实现增长，83%的酒店预测平均房价将出现增长。2004全年入境的旅游、商务、探亲等游客10904万人次，比上年增长19.0%。其中，外国人1693万人次，增长48.5%；港、澳、台同胞9211万人次，增长14.8%。在入境旅游者中，过夜人数4176万人次，增长26.7%。国际旅游外汇收入257亿美元，增长47.9%。2004年全年国内旅游出游者达11亿人次，增长26.6%；旅游总收入4711亿元，增长36.9%。 2005年110月份入境旅游者10018.07万人次，比上年同期增长11.57%。其中：外国人1696.28万人次，增长22.56%；香港同胞5813.50万人次，增长5.64%；澳27、门同胞2156.91万人次，增长20.96%；台湾同胞351.39万人次，增长13.82%。旅游商务人数大幅增长，为酒店业创造了巨大市场需求。到2006年末，全国共有星级饭店12751家，比上年末增加923家，增长7.8%；拥有客房145.98万间，比上年末增加12.76万间，增长9.6%；拥有床位278.55万张，比上年末增加21.38万张，增长8.3%。2006年，全国星级饭店的经营情况良好。全年营业收入总额为1482.86亿元，比上年增加136.17亿元，增长10.1%；上缴营业税108.12亿元，比上年增加30.96亿元，增长40.1%。XX年的北京奥运会和2010年的上海世界博览会，28、将大大的推动我国酒店业的发展，所以我国宾馆酒店行业在未来几年的前景将继续看好。二、中国酒店发展的主要特点（一）中国酒店出租率特点特点一：出租率在逐年提高2000年全国星级饭店平均出租率55.85%，2001年全国年平均出租率58.45%，2002年平均出租率为60.15%，到2006年，全国星级饭店平均客房出租率为61.03%,比上年提高0.07个百分点（资料来源：2006年中国星级饭店统计公报）。特点二：星级高的、规模大的饭店出租率高，星级低的、规模小的饭店出租率相对较低据国家旅游局公布的“2006年中国星级饭店统计公报”显示：A、星级高的出租率相对较高：五星级饭店的客房出租率为66.4%；29、四星级饭店的客房出租率为64.3%;三星级饭店的客房出租率为61.3%；二星级饭店的客房出租率为56.9%;一星级饭店的客房出租率为53.1%。B、规模大的饭店出租率相对较高：(1)客房数在500间以上的饭店平均客房出租率为65.4%，比上年下降0.8个百分点；(2)客房数在300-499间的饭店平均客房出租率为64.1%，比上年下降0.1个百分点；(3)客房数在200-299间的饭店平均客房出租率为63.8%，比上年提高0.32个百分点；(4)客房数在100-199间的饭店平均客房出租率为61.0%，比上年下降0.4个百分点；(5)客房数在100间以下的饭店平均客房出租率为57.6%，比上年30、上升0.5个百分点。（二）中国酒店利润构成分析根据中国旅游统计年鉴显示的各星级酒店营业收入分布如下（表3-1）：表3-1 中国酒店利润构成表类别营业收入总计（万元）客房餐饮商品其他五星872191.58617670.268162.17259246.231817270.18四星1042863.8820667.38256595.03269664.32389790.49三星1438814.81269381.6110892.213684873187575.57二星732243.29672748.0464441.81152888.121622321.26一星59931.7951283.875540.1931、10573.99127329.84从表3-1我们可以看到，酒店的收入主要来自于四个部分：客房、餐饮、商品和其他。对上表进行百分比换算处理，得到表3-2：表3-2 中国酒店利润分布比率表类别营业收入总计客房餐饮商品其他五星47.99%33.99%3.75%14.27%100%四星43.64%34.34%10.74%11.28%100%三星45.14%39.82%3.48%11.56%100%二星45.14%41.47%3.97%9.42%100%一星47.07%40.28%4.35%8.30%100%从表3-2中，我们可以清楚看到酒店业的主要收入来源的分布比例。以五星级酒店为例，客房、餐饮、商品32、和其他收入分布分别为47.99%、33.99%、3.75%、14.27%。客房是最大的收入来源，餐饮次之。这两项相加占到酒店收入的81.98%。而商品和其他收入只占到18.02%。显然，客房和餐饮仍然是酒店最主要的收入来源。三、无锡市旅游现状及发展态势（一）无锡市旅游业现状无锡素有“太湖明珠”之称，是一座有着3000多年历史的名城，吴越文化的发祥地之一，是中国优秀旅游城市，中国十大旅游城市之一，拥有江（长江）、湖（太湖）、河（古运河）、竹（宜兴竹海）、泉（天下第二泉，“二泉映月”是中国家喻户晓的名曲）、洞（宜兴一批喀斯特溶洞）等旅游胜地。马山半岛境内，有88米高的释加牟尼青铜造像，称“灵山大佛33、”，系世界之最。太湖畔的中央电视台影视外景基地（影视城游乐区），可让游客饱览中外著名建筑及现代影视科技。2007年，无锡市共接待国内外游客3426.91万人次，旅游总收入达到445.76亿元，比上年增长18.3%，相当于全市国内生产总值的11.55%。图3-1 2001年-2007年无锡市旅游总收入（资料来源：2007无锡市旅游业年度报告）1、入境旅游2007年，无锡市共接待入境旅游人数76.15万人次，与上年持平，共实现旅游外汇收入3.62亿元，比上年增长14.2%。图3-2 2001年-2007年无锡市入境游客接待量（资料来源：2007无锡市旅游业年度报告）图3-3 2001年-2007年34、无锡市旅游外汇收入（资料来源：2007无锡市旅游业年度报告）2、国内旅游2007年，无锡市共接待国内旅游人数3350.76万人次，比上年增长10.5%。全市国内旅游收入418.04亿元，比上年增长18.9%。图3-4 2001年-2007年无锡市国内旅游接待人数及旅游收入（资料来源：2007无锡市旅游业年度报告）3、旅游景区建设截至到2007年底，无锡市共有等级旅游景区30个，其中AAAAA级旅游景区1个，AAAA级旅游景区11个，AAA级旅游景区7个，AA级旅游景区11个。全国工业旅游示范点1家，全国农业旅游示范点为11家。表3-3 无锡市AAA级以上景区名单序号等级景区名称1AAAAA无锡35、三国水浒景区2AAAA无锡鼋头渚风景区3AAAA无锡灵山景区4AAAA无锡锡惠名胜区5AAAA无锡蠡园公园6AAAA无锡薛福成故居7AAAA宜兴善卷风景区8AAAA宜兴龙背山森林公园9AAAA宜兴团氿风景区10AAAA宜兴竹海风景区11AAAA江阴市江苏学政文化旅游区12AAAA江阴市滨江要塞旅游区13AAA无锡唐城14AAA无锡东林书院15AAA无锡龙头渚公园16AAA无锡太湖花卉园17AAA无锡龙寺生态园18AAA无锡新洲生态园19AAA无锡雪浪山生态景观园（资料来源：2007无锡市旅游业年度报告）（二）无锡市旅游业“十一五”发展态势“十一五”期间，无锡旅游将构筑“七区一体、一体两翼”发展36、格局，整合旅游资源，高度集聚要素，优化产业布局，调整产品结构，提升整体功能，培育规模特色。到2010年底，在全市基本建成八大特色旅游板块，旅游总收入预期达到750亿元，旅游业发展水平跻身全国前十位：一是打好“太湖牌”：以太湖为中心，以滨湖区为主题，加快建设环太湖旅游度假休闲区。建成、建好无锡太湖国家旅游度假区、山水城省级度假旅游区、“太湖第一名胜”景区、环太湖度假休闲带和蠡湖旅游休闲服务中心。二是唱好“运河歌”：整合开发、修复古运河和梁溪河，着重河道两岸空间景观和民居风格的修复改善，以及历史文化和民俗风情的挖掘。三是弘扬“吴文化”：整合“三泰一址”（泰伯庙、泰伯墓、泰伯渎、鸿山遗址）丰富旅游资37、源，开发吴文化特色旅游产品和线路。四是奏响“二泉曲”：以“天下第二泉”、二泉映月品牌为依托，进一步提高锡惠名胜古迹区的文化品位，挖掘和整合文化资源。五是都市休闲旅游区：在城区增设吸引与方便游客和市民的文化、休闲、休憩、购物、餐饮等旅游功能设施。六是都市农业旅游圈。在城郊结合部、滨湖区、惠山区、锡山区、新区等积极引导和发展都市休闲农业。七是江阴人文旅游休闲区：依托一人、一村、一街、一园、一区、一桥，构筑具有滨江特色的现代度假休闲区。八是宜兴陶都生态旅游区：以陶都为品牌，以“人与自然和谐”为主题，以绿色和生态为重点，整合“陶、竹、茶、洞、山、水、果”的优势，大力发展生态旅游和休闲旅游。分析表明，无38、锡市旅游业总体呈快速、稳定、持续增长的发展态势，为酒店发展需求提供了增长空间。四、无锡市酒店现状分析（一）无锡市旅游饭店现状分析截止到2007年底，无锡市共有旅游饭店85座，客房12939间，床位21608张，其中星级饭店有66座（五星级饭店4座，四星级饭店18座，三星级饭店37座，二星级饭店7座）。2007年，全市旅游饭店接待总人数365.07万人，比上年下降7.1%，接待入境旅游人数66.95万人，比上年下降2.6%（主要因太湖暴发“蓝藻”事件，对国内游客，尤其是境外游客在无锡的居住停留影响巨大）；客房平均出租率为61.26%，比上年下降3.53%；营业收入总额为213481.7万元，比上39、年增长6%，其中餐饮收入109772.56万元，客房收入82578.33万元，其它收入21130.81万元；平均房价为311.6元，比上年增长7.28%；实际出租间天数2650180间天，比上年下降5.64%。图3-1 2001-2007无锡市旅游饭店发展状况（资料来源：2007无锡市旅游业年度报告）表3-3 无锡市星级饭店现状星级饭店数（座）客房数（间）床位数（张）五星48011283四星1836345905三星3740547164二星76561145合计66914515497（资料来源：2007无锡市旅游业年度报告）（二）无锡市区高星级饭店现状分析目前，无锡市区共有五星级饭店2座，分别为无40、锡太湖饭店和无锡湖滨饭店，有四星级饭店11座。表3-4 无锡市区高星级饭店概况饭店名称概况房型与房价无锡太湖饭店五星级饭店，地处太湖风景区，拥有257间客房，中餐、西餐等各类餐饮设施，以及商务中心、健身室、保龄球场等。标准豪华双床房：790；高级标房：520；商务标房：610；商务大床房：630；豪华大床房：810；行政套房：960。无锡湖滨饭店五星级饭店，位于无锡风景区中央，仅靠蠡园，现拥有136间标准房、12间高级套房、25件行政房及3幢湖畔别墅。普通房：880；标准房：1000；湖景标准房：1200；商务房：1100；湖景商务房：1280；行政房：1600；湖景行政房：2600；套房：141、800；湖景套房：2800；君来套房：3600；颐安别业：4800；景怡楼：28000；景宣楼：28000。无锡大饭店四星级饭店，位于无锡市中心，旁有古运河和锡惠名胜，拥有325间客房，中餐、西餐、日餐等菜系，以及商务中心、健身娱乐设施等。主楼标间：610；西楼大床房：610；主楼豪华大床间：660；西楼豪华大床房：660；主楼行政楼层房：978。无锡锡州花园酒店四星级饭店，位于锡山区，拥有266间客房、商务会议设施、餐饮设施、娱乐与健身设施等。1号楼标准间：399；1号楼标准大床间：399；2号楼标准大床间：480；2号楼标准间：480；2号楼商务单间：580。无锡锦江大酒店四星级酒店，位于42、无锡市商业中心，拥有客房320间、旋转餐厅、各式高雅餐厅、行政楼层、健身娱乐设施等。高级双床房：458；高级大床房：478；钻石商务房：588；行政客房：608；套房：638；钻石客房：658；行政套房：988。无锡太湖花园度假村四星级酒店，位于太湖之滨、由花园大酒店、花园俱乐部和花园别墅组成。酒店拥有客房151间、艺术博览厅、会议室、商务中心等；俱乐部设有游艇、野外烧烤、水中有氧操、模拟攀岩等休闲康乐设施。花园景标准房：398；湖景标准房：498；套房：1080。无锡黄金海岸大酒店四星级饭店，位于无锡北大门商务中心区，拥有客房181间、茶艺吧、桑拿会所、娱乐中心、餐饮设施等。豪华房：430；43、商务房（贵宾楼）：470；高级行政房：520。江苏舜天碧波度假村四星级饭店，位于无锡太湖国家旅游度假区内，拥有客房121间、会议室、各式餐厅、高尔夫练习场、垂钓中心及其它娱乐活动设施。商务间：348；家庭房：368；豪华标间：388。无锡锦仑大酒店四星级酒店，位于北塘区，拥有客房198间、中西餐厅、多功能厅、豪华会所、会议厅、商务中心等。标准间：388；行政客房：408；豪华标准间：440；豪华单间：470。无锡山明水秀大饭店四星级酒店，位于蠡湖新城的中央地带，拥有客房222间、餐厅、娱乐设施、会议设施、服务色还是等。豪华标准房：398；豪华大床间：398；普通标准间：298。无锡国际饭店四星44、级饭店，位于XX区，拥有客房369间、健身娱乐设施、商务中心、多功能厅、会议室、5500个餐位。高级标准间：378；高级单人间：398；豪华标准间：488；豪华大床间：488；商务标准间：488；商务单人间：488。无锡新雅大酒店四星级饭店，位于无锡火车站附近、古运河畔，拥有客房103间、主题餐厅以及会议中心等。标准间：358；豪华间：408；行政间：458；行政套间：538。无锡锡海花园酒店四星级酒店，位于滨湖新城，拥有135间各类客房，300多人的报告大厅和各种中小会议室，500多人的大型宴会厅和20多间特色小厅商务大床房：399；商务双床房：399；豪华间：616；商务套房：699；豪华45、套房：888。分析表明，无锡市区五星级酒店平均客房不足300间，平均房价不等；四星级酒店客房主要以200间左右为主，房价高低不等。2007年，无锡市区四星级以上饭店接待总人数为830382人次，其中接待入境旅游者为137771人次，客房平均出租率为66.75，总营业收入为72386万元。表3-5 2007年无锡市区高星级饭店经营接待状况序号星级饭店名称接待总人数（人）接待入境旅游者（人）客房出租率营业收入（万）1五星无锡太湖饭店82369902878.2384662五星无锡湖滨饭店836981516976.4080123四星无锡大饭店796751403071.6782454四星无锡锡州花园酒店46、824315822503267365四星无锡锦江大酒店475861292560.1460026四星无锡太湖花园度假村43542478267.2038467四星无锡黄金海岸大酒店51643324568.4232548四星江苏舜天碧波度假村43200943272.1629659四星无锡锦仑大酒店783381409083.72527610四星无锡山明水秀大饭店767151973359.18577211四星无锡国际饭店745661997070.23688112四星无锡新雅大酒店43884534258.63314013四星无锡锡海花园酒店42735420351.403791合计830382137771647、6.7572386备注：以上统计并未包括XX年新近开业的酒店：1、无锡金陵饭店无锡金陵饭店共有266间/套客房，自XX年以来客房出租率为62%，平均房价在480元左右。2、华美达广场酒店华美达广场酒店共有288间/套客房，自XX年以来客房出租率为20%，平均房价在430元左右。3、无锡凯宾斯基饭店无锡凯宾斯基饭店共有406间/套客房，自XX年以来客房出租率为58%，平均房价在560元左右。4、无锡湖滨饭店（二期在建）无锡湖滨饭店二期工程将于XX年年底结束，由洲际管理集团管理。5、太湖君来广场（在建）太湖君来广场建筑面积11万平米（其中3万平米作为写字楼、商场），其余面积将作为饭店核心版块，目前48、建筑已到正负零。饭店共设计客房370间，预计投资8个亿。6、无锡锡洲花园酒店（改造升五星）无锡锡洲花园酒店自改造以来营业额及住客率呈逐月上升之势，XX年五月酒店平均入住率达到80%。此外，无锡锡洲花园酒店和宜兴宾馆目前已通过国家旅游局实施的五星级评定终审，结果待公布。五、综合结论l 我国旅游业的快速发展，旅游商务人数的大大增加，为酒店业提供了巨大的市场需求。随着旅游业在国民经济中地位得进一步攀升，休闲度假、商务会务等深度旅游的发展，宾馆酒店业将具有更大的发展前景。l 无锡市位于经济发达的长三角地区，社会经济发展水平较高，旅游接待人数年年增加，这对宾馆酒店的需求量很大。同时，酒店接待设施正在迅速49、增长，尤其高档接待设施增长迅猛。l 目前无锡全市有五星级2家，其中市区2家均位于太湖畔，依托太湖风景资源建设和发展。同处XX区的锡洲花园酒店正在待核定五星级。无锡中心商务区五星级酒店相对不足。l 无锡市区目前有13家四星级以上酒店，新开业四星级超过4家，共有各种类型客房超过3000间，其中客房规模最大的为无锡国际饭店，拥有369间客房，具有超大规模的综合性酒店相对不足。第四章 客源市场分析一、客源市场分析（一）无锡市社会经济发展战略格局对客源市场的影响1、无锡市区社会经济发展格局无锡市“十一五”城乡建设规划（2006-2010）对包括江阴、宜兴在内的无锡市域进行了板块建设引导规划，其中无锡市区50、被划分为五大特色板块：l 城中板块商务商贸文化居住中心城区。l 滨湖板块著名的风景旅游区、人居生态新城区、现代服务业集聚区和现代都市农业示范区。l 新区板块创新型国际化科技新城。l 锡山板块区域性生产生活资料集散中心、无锡先进制造业基地和都市农业示范区。l 惠山板块无锡先进制造业、现代物流业的集聚区和都市农业示范区。2、中心城区社会经济发展格局无锡市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中明确指出加快推进重点片区建设，全面优化、整合、提升城市各功能区，打造集形象、功能、特色于一体的现代化新城区。大力发展现代物流业、信息服务业、金融服务业和中介服务业等现代服务业，其中：l XX广益片区以规模型主51、题市场群、现代新型社区和城东娱乐休闲中心为特色。l 南长古运河片区延续古运河文脉、展示历史风貌。l 北塘凤翔片区以现代商贸服务、物流、行政办公等功能为主。l 滨湖河埒片区商贸旅游相结合、历史文化特色鲜明、人居环境优美。3、XX区社会经济发展格局目前，托中心商务区的区位优势，XX区形成了以服务业为主体的经济结构，其中：l 铁路以内，核心区部分是无锡市现在的行政文化和商业贸易的中心。l 铁路以北以东，312国道以内及重要道路的沿线是建成时期较早的居住区、存在一定污染的工业企业以及大型市场相混杂的用地。l 312国道以外的地区属于以前广益镇的用地，以农村用地和市场用地为主。无锡市XX次分区规划中对X52、X区的功能定位与功能结构的规划为：l 功能定位繁荣舒适的城市公共活动中心、历史悠久的文化艺术集中区、功能完善的商贸居住综合区。l 城市用地发展的功能结构一内一外，以点带面；三区四片，扇形展开”“一内一外，以点带面”以铁路为界，形成一内一外两大片区，以核心区这个点，带动整个XX区面上的发展。“三区四片，扇形展开”是指火车站商贸区，北部物流园区和东部锡沪路商贸区三个产业片区和以江海路、锡沪路为界形成的四片居住片。它们由中心区向外以扇形的结构展开，形成一个多圈多层多块，与十字商业街区相结合的功能结构。无锡市XX新城（广益片区）控制性详细规划中规划该地区形成1个商贸中心区，3大主题市场区和2大居住社区53、，各功能片区以龙形绿化带串联起来。l 1个商贸中心区以龙头公园为中心，沿河形成商业办公区。l 3大主题市场锡沪路装饰装潢市场、江海路汽车汽配市场、学前东路五金机电市场。l 2大居住社区广益和江海居住社区策划区所处优越的区位条件和无锡市区、中心城区、XX区社会经济发展战略背景，可为策划区带来以下几方面的客源：锡山区的企业接待，新区的企业接待，无锡市的政府接待、商务公务、专业交流，XX区的商贸人群，南长区的古运河旅游客源以及中心城区的城市商贸旅游客源等。（二）无锡市高星级酒店市场供求分析 “十一五”期间，无锡市要高起点、高标准地全面建设“五个中心”、全力打造“五个名城”，即国际先进制造技术中心、区54、域性商贸物流中心、区域性创意设计中心、区域性职业教育中心、区域性旅游度假中心和最适宜投资创业的工商名城、最适宜创新创造的设计名城、最适宜生活居住的山水名城、最适宜旅游度假的休闲名城、最富有人文特质的文化名城，这将进一步完善城市功能，提升城市总体形象，进而对高档次接待服务设施的需求量也大大增加。因此，“十一五”期间，无锡市将加快发展高档商务酒店，希望增加3-5家规模为450-500间左右标准客房的高品位酒店，希望建成30家四星级以上的高星级旅游饭店群体，到2010年底，如计划完成，无锡市预计拥有10家五星级酒店，床位总数达到5000个，拥有25家四星级酒店，床位总数达到7000个。应该说，机会与55、挑战同在。（三）无锡市旅游客源市场分析1、入境客源市场2007年无锡市的入境游客中，外国人47.81万人次，同比增长2.2%，占入境人数的62.78%；香港同胞10.63万人次，同比下降12.5%，占入境人数的13.96%；澳门同胞0.47万人次，同比下降11.2%，占入境人数的0.62%；台湾同胞17.24万人次，同比增长3%，占入境人数的22.64%。图4-1 2007年无锡市入境游客来源地构成在洲际市场方面，2007年除亚洲客源有所下降外，欧洲、美洲、大洋洲、非洲等客源市场均有所增长。亚洲占市场份额69.97%，同比下降6%；欧洲占市场份额12.34%，同比增长23.6%；美洲占市场份额56、14.83%，同比增长11%；大洋洲占市场份额2.11%，同比增长19.3%；非洲及其他占市场份额0.75%，同比增长23.2%。图4-2 2007年无锡市洲际市场构成2007年，来无锡旅游的过夜外国人中，日本位居第一，接待人数比上年下降1.3%；马来西亚下降12.6%；美国增长10.9%；韩国增长0.1%；泰国下降30.2%；新加坡下降18.2%；德国增长18.2%；加拿大增长10.1%；澳大利亚增长13.2%；印度增长36.4%。图4-3 2006、2007年无锡市前10位主要客源国2、国内客源市场l 客源地构成2007年，来无锡市旅游的前十位主要客源地依次为：江苏、上海、浙江、安徽、广东57、山东、北京、四川、河南、福建。图4-4 2006年、2007年无锡市旅游主要客源地游客量l 游客性别2007年国内游客中，男性占63.5%，女性占36.5%，男性比例明显高于女性。图4-5 2007年无锡市国内游客性别比例l 游客年龄2007年来无锡的国内旅游者中，65岁以上占2.23%，45-64岁占21.21%，24-44岁占65.25%，15-24岁占11.11%，14岁以下占0.2%。图4-6 2007年无锡市国内游客年龄划分l 消费构成国内游客2007年在无锡的人均花费为1405元，其中长途交通占14.78%，住宿占20.62%，餐饮占21.47%，景区游览占11.43%，娱乐占358、.01%，购物占21.86%，市内交通占2.11%，邮电通讯占0.25%，其它占4.47%。图4-7 2007年无锡市国内旅游人均花费构成l 旅游目的2007年来无锡的国内旅游者中，休闲度假占16.02%，观光游览占38.04%，探亲访友占9.05%，商务活动占15.76%，会议占6.47%，健康疗养占0.76%，宗教朝拜占1.05%，文体科技占3.13%，会务占6.25%，购物占3.47%。图4-8 2007年无锡市国内旅游者旅游目的l 旅游方式2007年无锡市的国内游客中，单位组织占25.38%，家庭亲朋占31.29%，旅行社占9.16%，个人旅游占34.17%。图4-9 2007年无锡市59、国内旅游者旅游方式二、客源市场细分（一）按地域结构细分（来无锡的旅游者均可成为酒店所争取的客源）1、入境市场l 主体市场港澳台、日韩、东南亚地区l 拓展市场欧美澳国家l 机会市场其它国家市场2、国内市场l 主体市场长三角地区l 拓展市场华东地区其它城市、珠江三角洲、环渤海地区l 机会市场国内其它地区（二）按客源目的细分1、政务商务市场XX区为无锡的政治、商贸、文化中心，同时紧邻无锡新区、锡山区等制造业、高科技产业发达地段，因此政府接待、企业接待、文化交流、专业技术交流、商贸往来等人群均是该酒店的重要客源。2、会议会展市场无锡经济的快速发展、区域中心城市的定位，以及基础良好并正着力营造的会议会展60、环境将使无锡获得极大的旅游与经济收益，也将为有着优越区位条件的策划区带来客源。3、商贸休闲市场XX区分布着无锡市最为集中的商业、餐饮、文化等设施，是全市最繁华的商业地段和城市中心，通过商业设施的提升、商业个性化特色的营造和景观环境的完善，在满足本地市民购物休闲的基础上可以吸引外地游客，从而为该酒店提供了客源。4、观光旅游市场策划区所在的XX区有东林书院遗址，民族音乐家阿炳、国学大师钱钟书、教育家顾毓秀的故居，革命家博古、张闻天、陆定一，经济学家孙冶方，民族工商业巨子荣德生的旧居等众多人文古迹，提升完善后可以吸引一部分处观光游览者，他们均可成为该酒店的客源。（三）按客源职业细分从入住者职业来看，61、酒店目标客源市场主要为政府公务员、企事业单位管理人员、个体经营者、专业技术人员、教师等。第五章 项目开发SWOT矩阵、 研究结论与建议一、项目开发SWOT矩阵分析着眼于项目的内部开发条件和外部环境两大方面，通过对项目的优势(Strength)和劣势 (Weakness)分析，在把握外部机遇(Opportunities)的同时，明确酒店发展受到哪些制约(Threats)，从而更好地把握内在与外在条件。要点如下：表5-1 项目开发SWOT矩阵分析优势（Strengths）劣势(Weaknesses)S1. 项目区拥有良好的区位交通条件S2. 投资主体具备较强的经济实力S3. 投资主体具备运作高星级62、酒店的成功经验W1. 项目区用地条件的不规则和中间的道路分割，为建设高端酒店增加了困难W2. 项目区西侧高架江海东路来往车辆的噪音干扰不利于高星级酒店的开发机遇(Opportunities)挑战(Threats)O1. 无锡及XX高速发展的社会经济为酒店的商贸接待需求提供了广阔空间O2. 无锡旅游经济的不断增长为酒店发展提供了较强的支持O3.城市区域格局发展的不断优化为项目区的开发提供了相对优越的环境支撑O4.XX区高星级酒店仅锡洲花园一家，为项目区提供了相对的发展机会T1. 无锡当前高星级酒店增长迅猛，潜在竞争十分激烈（无锡市区目前已有2家五星级酒店，准备申报或在审五星及在建的高星级酒店超过63、10家）T2. 项目区周边环境从城市规划角度更趋向大众市场，对高端环境的营造相对支撑不足T3.酒店高投入存在高风险上述矩阵分析的综合思辨如下：l 区位好，干扰大策划区位于无锡市中心XX区，临近无锡最繁华的商业中心、无锡市委市政府、无锡国家高新技术产业园区、无锡先进制造业基地锡山区，与无锡火车站、无锡汽车站、无锡机场的距离均较近，区位交通条件优势明显。但同时其所受干扰也较大，包括西侧的高架路江海东路上来往车辆所产生的干扰、周边混杂市场区域的干扰等。l 前景好，约束多无锡是中国十大旅游城市和中国首批优秀旅游城市之一，是长江三角洲地区的区域中心，也是当今中国最具经济活力的十大城市之一。XX广益片区是64、政府重点推进的建设区域之一，现代服务业发展水平将进一步提高，这使得位于该地区的策划区具有较好的发展前景。但策划区所在规划红线呈不规则形态，且受交通的分割，对于酒店高水准的规划设计存在用地、建筑体量风格、与周边环境的协调等诸多方面的约束。l 支撑强，变化多伴随着新休闲度假时代的来临，人们的出游需求将大大增加，加上无锡市旅游项目与产品的进一步完善，无锡市的游客人数将不断增多。为了加快建设旅游强市、完善城市功能、提升城市形象，顺应社会经济发展的需要，无锡市将出台一系列措施加快旅游饭店的发展，其中高档商务酒店的增加完善是其中的一个重要方面，为策划区的发展提供了政策支撑。另外，投资方XX集团是中国房地产65、百强企业，具有成功运作高星级酒店的经验，能够通过集团化运作充分整合资金、技术、管理、人才方面的资源，为策划区的开发提供有力保障。但宾馆酒店业的快速发展使得产品的更新换代频率加快，住客需求的个性化与市场动态化特征也对酒店在服务方式与产品创新过程中的生产能力提出了更高的要求和挑战。同时，太湖综合治理的难度以及无锡中小型对外加工出口企业目前面临的困境，对无锡未来经济的发展存在着一些不确定因素。二、研究结论与建议（一）项目综合分析结论经过专家组反证研究论证，认为：1、从项目投入产出以及长远发展潜力来看，规划区更加适合实施中档经济型酒店项目的开发。2、项目区若以五星级、高档酒店为基础进行开发，必须充分认66、识到“规划地块不佳、周边环境干扰大、市场竞争激烈以及产业结构调整的不确定性”等因素的客观存在，并需采取积极有效措施进行化解。（二）开发建议着眼于高星级酒店的开发，我们建议如下（本报告从第六章开始，均以高星级酒店进行策划）：一是积极向政府争取优待政策1、向政府争取改变现有规划区过境公路的分割问题，建议改道；2、争取交通部门对高架路噪音的隔离处理；3、积极向政府提出，提高规划周边商贸市场的档次，设立一定门槛，尽可能防止低档次及杂乱市场的进入。二是重视酒店特色氛围的营造1、高科技、E化特色 21世纪是科技时代，是网络化的时代，高科技在酒店业中的运用可以进一步体现酒店的前瞻性和特色性，更加符合时代潮流67、和趋势。因此，酒店在建设过程中需要突出表现其人性化、傻瓜型的特点，重视运用光线唤醒、电子控制的床垫、客房内的电子商务、娱乐平台等等。E化特色主要是强化对饭店管理系统的网络化与智能化。从前台客人入住登记、结帐到后台的财务管理系统、人事管理系统、采购管理系统、运行设备控制都将形成网络化的管理。酒店E化，意味着酒店中高科技的含量的比重，更加体现项目在长三角地区的先进性。最近，美国休斯敦大学希尔顿酒店和餐饮管理学院将生物测定、“消除白色噪音”等先进技术赋予酒店，提出了具有全新内涵的21世纪的酒店客房。2、体现文化性主题酒店特色酒店业的竞争在同等条件下，更高品质的竞争是“文化”、是“氛围”的附加值等所形68、成的综合竞争，并由此形成自身的主题个性与特色。如何让客人在消费过程中能够有一种文化的享受？这种文化氛围的营造则突出体现在“主题”上。因此，酒店从建设开始就应注重其主题文化的营造，从设计、建设、装修到管理经营、服务都应注重酒店独特的“吴越春秋”主题内涵，形成酒店的个性，在市场上形成鲜明的主题形象；把服务项目、设备设施化成元素，溶入到主题中去，以个性化的风格代替刻板的模式，从而体现对客人的信任与尊重，以便增加酒店竞争力。3、形成区域规模特色无锡地区经济发达，商务、政务、会务市场巨大，酒店在规模上要形成优势，强化局部功能规模上争创区域第一，如：根据市场需求设计可以同时容纳108桌的多功能厅、120069、平米的会议厅、500间以上的客房等等，这些设施将为酒店以后经营打下良好的基础。三是力争打造“民族”品牌据我们对无锡酒店业市场的调查，在未来两、三年内除了现有的凯宾斯基和华美达广场酒店外，万豪、洲际、香格里拉等国际品牌酒店都将进驻无锡市场。同时，国内酒店管理知名品牌“金陵饭店”在无锡地区也已管理了两家酒店。“锦江国际”、“开元集团”、“凯莱国际”等国内品牌都有在无锡开发市场的计划。 鉴于此状，“无锡XX酒店”更应该发挥集团优势，打造自身“民族”酒店品牌。在借鉴国内外酒店集团的成功经营管理模式的基础上融入本集团的元素，逐步形成具有“XX”特色的酒店管理的模式和品牌。酒店同时可加入“全球酒店销售联盟70、”,确保本酒店管理品牌的个性、服务水准和管理水平，并求得销售联盟在客房预订上的支持。第六章 发展战略与定位一、项目发展目标l XX首选、无锡最具规模特色的政务、商务、会务接待基地l 环太湖地区一流的城市酒店l XX地标性建筑、城市形象新窗口二、战略思想以科学的发展观和“立足当前，着眼长远”为指导，以“效益”为中心，以“规模+文化+科技”为卖点，依托项目区良好的区域背景和不断成长的市场潜力条件，围绕做强做特“无锡一流的城市酒店”品牌战略目标，以“建设主题化、设施标准化、装修艺术化、环境生态化、管理规范化、服务人性化”为总的开发要求，通过积极创新酒店产品和项目盈利点，高水准地加强规划设计，给宾客提71、供全新的“住食商娱游购”之体验，打造无锡最具品位的高星级国际酒店。三、开发定位（一）市场定位通过对无锡及区域消费市场的综合研究，结合项目区地块实际，我们确定该项目市场定位为：“三务”市场为主体，旅游接待为补充即重点面向“中高端人群”的“政务+商务+会务”市场，旅游团队、散客为补充。其客源市场主要针对：1、XX乃至无锡政府机关的高端接待市场2、本区域企业高层会议与交流市场3、本区域上层社会的尖端消费、婚庆接待4、来无锡的高档商贸散客5、全国高档旅游团队、高档散客6、入境客人的旅游及探亲访友等（二）主题定位（1）名称建议A吴越春秋BXX水韵（2）主题性质以“商务+政务+会务”为主要目标市场，体现“72、城韵园林”风格的文化型、数字化的五星级国际大酒店（3）主题风格采用“文化+时代”的表现手法，充分挖掘无锡市的地脉、文脉，突出城市风格与适当山水园林的景观特色，融合城市景观、山水园林与现代时尚元素，体现无锡市极具地标性的建筑与环境景观特征。第七章 酒店功能策划设计一、功能策划设计原则（一）体现设计理念超前原则随着酒店业的迅猛发展，酒店业的经营环境也发生了根本性的变化：“无常态的技术创新不断加速，无主流的客人需求瞬息万变，无国界的酒店集团日益扩张，无壁垒的市场竞争日趋激烈。”将是国内酒店业不可回避的现实。XX集团在此时、此地、此景下投资建设酒店，必须在设计理念上具备超前的眼界，充分考虑到今后先进科73、技的扩展空间。（二）符合绿色酒店标准原则 一家中档酒店每日经营所需能耗和废气的排放量与同规模的工矿企业相当。当今世界已进入绿色革命的节能、环保时代，酒店也因此要更加注重生态及健康。通过酒店功能设计要为今后提倡的绿色经营与绿色管理打下坚实的基础。力争成为真正意义上的“绿色饭店”。 （三）从实际经营出发原则饭店布局和功能划分合理，设施使用方便、安全。这一切不单是酒店星级评定的要求，更是高星级酒店业主从实际经营出发，必须提前打下的基础。科学合理的设计酒店功能配置，是酒店经营利润最大化的前提和保障。我们坚信“无锡XX”酒店在遵循现代设计理念的基础上，一定能打造出高品质的五星酒店。二、前厅功能策划设计（74、一）大堂大堂要求空间宽敞，不使客人产生压抑感。气氛豪华，风格独特，装饰典雅，色调协调，光线充足。有公共音响转播系统。设施设备养护良好，无噪音，达到完备、整洁和有效。大堂面积不包括任何营业区域的面积，如总服务台、商场、商务中心、大堂酒吧、咖啡厅等不小于800平米，业主可视资金情况适当投入，争取最佳效果。大堂主要功能设置：A、中心艺术品要给客人留下深刻的记忆。B、客人休息场所在非经营区设客人休息场所。C、门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道，配备轮椅。D、公共洗手间男女公共洗手间面积约80，设有残疾人专用卫生间10，能为残疾人提供必要的服务。（洗手间设置具体位置为：大堂一间、会议厅2间、多功能厅2间75、零点、宴会包间区域一间） E、当地旅游信息多媒体查询系统（二）总服务台设置与饭店规模、星级相适应的总服务台，面积约40，长度约12米。总服务台各区段有中英文标志，接待人员24小时提供接待、问询和结帐服务。预留：电话插口、网络插口（或无线网络）、插座。总服务台主要功能设置：A、贵重物品寄存配备三种型号饭店和客人同时开启的贵重物品保险箱，保险箱位置安全、隐蔽，能够保护客人的隐私。贵重物品寄存处要求员工和宾客入口分设，面积约15。B、前厅部办公室（分隔夜审和财务投银）方便以后经营中管理人员现场管理的需要，建议就近设置。另外酒店的夜审和收银员交班投银也可以设置在附近。面积约30。（三）礼宾部设门卫应76、接员，18小时迎送客人。设专职行李员，有专用行李车，24小时提供行李服务。有小件行李存放处。礼宾台预留：电话插口、网络插口（或无线网络）、插座等设施。总服务台主要功能设置：A、礼宾台提供代客预订和安排出租汽车服务，提供行李服务。特色服务项目：建议酒店加入“金钥匙”，设立委托代办业务，为VIP客人提供24小时贴身管家服务。B、行李房有小件行李存放处，配专用行李车、提供客用雨伞、行李房面积约30平米。特色服务项目：设置为宾客免费提供自行车出游服务项目。（四）预定中心设立统一对外预定中心，由销售部管理。便于宾客资料的收集和食宿的安排。预定中心要求坐式服务，预定台预留：电话插口、网络插口（或无线网络）77、电视接口、插座。面积约40平米。预定中心主要功能设置：A、宴会预定能提供宴会策划，通过网络和电视播放设备设施配置情况及婚庆策划现场录象。B、客房预定接受客房预定以及酒店VIP客户档案管理、电话拜访工作。（五）大堂副理台设大堂经理，24小时在岗处理对客服务工作。大堂副理台预留：电话插口、网络插口（或无线网络）、插座。（六）商务中心提供完备商务设施，设备先进，避免“噪音污染”。能满足宾客商务事务处理需求。商务中心预留：电话插口、网络插口（或无线网络）、插座，整体面积不低于100平米。商务中心主要功能设置：A、洽谈室方便客人商务洽谈，能提供简单茶和饮料。面积约15平米。B、封闭的电话间（带隔档的上78、网设施）提供单独对客使用的电脑设施，在电脑旁放置电话机即可。不需要单独设立封闭电话间。 C、书吧提供客人等候休息及阅读场所，设计要求：环境清幽、座椅舒适、书籍较多。面积约20平米。（七）商场和精品屋注意商场不能设置于前厅明显位置，避免影响酒店氛围。尽量设计在稍僻静一些的地方，面积为150200平米。（八）鲜花店 独立的鲜花店，面积约20平米。（九）自助银行设立的自动取款机（ATM）、自动存款机（CDM）等通过计算机、通信等科技手段提供存款、取款、转帐、货币兑换和查询等金融服务的自助设施，为客户提供24小时全天候电子银行服务。面积约30平米。自助银行主要功能设置：A、设立的自动取款机（ATM）B79、自动存款机（CDM）C、IC电话及内部电话（可设置在宾客物品整理台上）（十）电梯及自动扶梯建议平均每70间客房配备一部客用电梯，电梯内部装饰豪华,照明充足，有扶手杆，轿箱内两侧均有按键。电梯主要功能设置：A、电梯高速电梯8部，主要支持客房。 特色服务设施： 建议通往客房的电梯使用感应房卡，增加客房区域私密性。B、自动扶梯自动扶梯2部，主要支持群楼会议厅及多功能厅客人的交通需要。表7-1 酒店前厅功能项目设置与面积估算表项目内容配套设施数量单个面积总面积（平米）重点要求大堂大堂18001280公共洗手间6480分设各区域PA1总服务台贵重物品寄存11585要求有双门前厅部办公室130服务台1480、0礼宾部礼宾台130行李房130预定中心宴会预定13040客房预定110大堂副理大堂副理台1商务中心商务中心140100洽谈室140书吧120商场精品屋商场1100150不能设计在大堂明显位置精品屋150鲜花店鲜花店12020自助银行嵌入式取款机13030电梯电梯86288自动扶梯240*3*2酒店前厅公共区域实际使用总面积2023三、餐饮、会议功能策划设计（一）咖啡厅（方案A）咖啡厅的设计应作为酒店的一个“亮点”来考虑，餐厅尽量通透并能借助自然外景。餐厅需要能满足300人同时用中西式自助餐需要（设立无烟区），面积大约在600平米左右。整体设计希望能体现有专业性,格调高雅,色调协调,有艺术感。81、装饰及灯光设计要有专业性、连通背景音乐及中央空调。咖啡厅主要功能设置：A、 酒水吧台及收银台预留：电话插口、网络插口、插座、上下水，设酒水二级库，面积约20平米。B、 自助餐台可放置在咖啡厅中心位置或靠墙设计，但建议设计成带灯光及餐盘隔档的多层次立体餐台，便于主题布置。特色项目：自助餐锅以电加热（注意预留插座位置）或嵌入式放置为好。C、 商务西餐包间三间可以用活动隔断连通，满足客人西餐宴会或商务洽谈用餐需要。三间（一大两小）总面积约在150平米左右。D、 用餐区域300个餐位，按比例配备6人、4人、2人台。桌椅要求是高档家私，桌面最好是人造大理石台面或木质台面配桌巾，尽量不使用台布。E、备餐间82、30平米左右，预留：插座、上下水、设水池和拖布池。（二）咖啡厅（方案B）设计四个以东南亚风味、欧陆风情、美洲亚玛逊雨林、中国美食为主题的环形美食岛，主要是考虑到无锡日本、韩国等外宾较多而增加的，设计希望能体现各自特点。餐厅晚间可以增加一些文化表演项目。整个餐厅面积大约在1400平米左右。（三）大堂吧环境舒适,设计风格能和大堂融为一体，局部开放式设计，要有层次感。面积大约在200平米。大堂吧主要功能设置：A、 简洁酒水吧台预留：电话、插座、上下水。B、 营业区域80个餐位，按比例配备6人、4人、2人台，家私要求是高档沙发或扶手圈椅。（四）雪茄吧雪茄和一切奢侈品一样，不是必要的，然而是绝对令人愉快83、的。抽雪茄是一种感官的探奇，也是一段发现自我的旅程。目前这个群体正在慢慢壮大。建议雪茄吧整体面积大约在80平米。雪茄吧主要功能设置：A、 雪茄展柜雪茄柜中可陈列着各种品牌、各种价位的优质雪茄，麦克纽杜、大卫杜夫、卡西亚维加、金丝雀等等，还可选择陈列颇具特色的传统英式咖啡餐具。B、 简洁酒水吧台预留：电话、插座、上下水。C、 营业区域20个餐位，按比例配备4人、2人台，家私要求是高档沙发或扶手圈椅。D、 自助餐台靠墙设计，建议设计成带灯光及餐盘隔档的小型立体餐台，便于下午茶布菲布置。（五）西餐厨房西餐厨房设计位置考虑放在咖啡厅和堂吧、雪茄吧后面的位置，厨房需要满足咖啡厅自助、雪茄吧下午茶等出品要84、求。厨房与餐厅间采用有效的隔音,隔热,隔味措施，面积大约在150平米左右。西餐厨房主要功能设置：A、操作间厨房内、灶台上采取有效地通风，排风措施。冷，热制作间分隔。墙面满铺瓷砖，用防滑材料满铺地面，有地槽，有吊顶。B、冻房要有二次更衣及消毒间，预留：插座、上下水。要求独立分隔，有足够的冷气设备。冷菜间内有空气消毒设施。C、饼房预留：大功率电源插座、上下水。饼房要求独立分隔，有足够的冷气设备。D、洗碗间洗碗间位置合理包括：洗碗机位置的设置应符合洁污分流的原则，使餐厅或加工间用过的餐具可以方便地送至该洗碟间进行清洁处理并送回待用。另外，洗碗间的位置设置还应处理好废弃物、污染物等垃圾的存、运问题。在85、洗涤消毒过程中，一方面有餐具进入，另一方面又有洁净餐具送出，所以其洁、污路线必须妥善处理，避免混淆和交叉。注：咖啡厅、雪茄吧、大堂吧建议设计在酒店一楼，位置靠近在一个区域。一是可以减少吧台及收银加强综合利用；二是通过局部开放式设计，增加大堂视觉空间及整体文化氛围。（六）食街（日韩风味餐厅及主题餐厅）以中国各地风味小吃为主的食街设置，主要是考虑到单身公寓业主及周边中档客人消费要求而增加的，设计希望能体现民族风俗特点。整个餐厅连后场面积大约在1000平米左右，建议设计在群楼主要对外营业，经营形式可采用租赁或承包柜台的方式。食街主要功能设置：A、酒水吧台及展台建议由租赁人自行设计。B、现场操作台操作86、台顶部要有抽风设备。C、厨房厨房内、灶台上采取有效地通风，排风措施。墙面满铺瓷砖，用防滑材料满铺地面，有地槽，有吊顶。（七）中餐零点厅 整体设计希望能体现有专业性,格调高雅,色调协调,有艺术感。装饰及灯光设计要有专业性、连通背景音乐及中央空调。面积大约在100平米左右。中餐零点厅主要功能设置：A、酒水吧台及收银台预留：电话、网络、插座、上下水，设酒水二级库。B、传菜通道位置合理，布局科学，传菜路线不与其他公共区域交叉。（八）宴会包间宴会包间是餐饮部重要的营业场所，一定程度代表了酒店的档次。在装潢上可以采用高档材料，尤其在灯光设计上希望能体现专业性，注意台面的亮度和光源位置，包间功能区域要划分清87、楚、连通背景音乐及中央空调。单个包间面积大约在26100平米左右，另考虑设计2个不小于220平米的顶级包间连接见室。包间总数考虑为30个。宴会包间主要功能设置：A、顶级包间配有包间备餐间和客用洗手间，双开门，有接见室，有线电视接口。B、豪华包间配有包间备餐间和客用洗手间，双开门，有客用休息区，有线电视接口。C、普通包间配包间备餐间，有线电视接口。每个包间设计上满足610人用餐需要。D、包间备餐间5平米左右，上下水要接通要有水池和储物的地柜和吊柜，留毛巾柜和消毒柜的摆放位置，抽屉配锁；工作台面最好为人工 大理石，所有包间备餐间要有员工专用传菜入口，普通包间可考虑两个包间共用一个备餐间。特色服务项88、目：顶级、豪华包间可考虑增设：通透现场菜肴制作设备。E、备餐间20平米左右，插座、上下水要接通到位、要有水池和洗拖布池。（九）多功能厅多功能厅作为大型会议及宴会的接待场所，为保证效果，应考虑无柱设计。整个多功能厅可容纳108桌客人同时用餐。至少有4个双开门客用出入口，使其可以分隔成24单独宴会厅使用。餐厅要求灯光照明充分，连通背景音乐及中央空调，序厅两端各分设1个洗手间。多功能厅面积不小于1600平米，净高8米。序厅面积不小于500平米。多功能厅主要功能设置：A、序厅配有休息区域，序厅面积不小于500平米。B、传菜通道位置合理，布局科学，传菜路线不与其他公共区域交叉。C、衣帽间方便客人存取衣物89、，面积不小于10平米。D、备餐间30平米左右，上下水接通，要有水池和拖布池。E、贵宾接待室120平米左右，作为政府及VIP客人会见、休息场所，需要与多功能厅主席台位置连通。并设休息室。F、音控室8平米左右，设计要求可以直接观察到整个多功能厅。G、化妆间60平米左右，设男女更衣间、化妆镜。需要与多功能厅主席台位置连通。H、储藏室50平米左右。特色项目设施：建议增加同声翻译及直播车对外电缆接口。（十）会议厅会议厅既可接待大型会议又可作为宴会接待场所要求设计合理，至少有三个双开门客用出入口，整个会议厅可以分隔，能分别满足100人、200人、300人、400人以上会议需求。整个会议厅要求灯光照明充分，90、连通背景音乐及中央空调。整个会议厅面积不小于1200平米，层高不低于6米，序厅面积不小于300平米。会议厅主要功能设置：A、序厅配有休息区域，序厅面积不小于300平米。B、传菜通道位置合理，布局科学，传菜路线不与其他公共区域交叉。C、衣帽间位置方便客人存取衣物，面积不小于20平米。D、备餐间30平米左右，上下水接通，要有水池和拖布池。E、贵宾接待室80平米左右，作为政府及VIP客人会见、休息场所，需要与多功能厅主席台位置连通。并设休息室。F、音控室8平米左右，设计要求可以直接观察到整个多功能厅。G、化妆间60平米左右，设男女更衣间、化妆镜。需要与多功能厅主席台位置连通。H、酒水吧台及收银台预留91、：电话、网络、插座、上下水，设酒水二级库。（十一）会议室满足小型会议及分组讨论的会议需求，所有的会议室要配备会议设施及视频多媒体设备。会议室主要功能设置：A、中型会议室设置5个，单个面积约100平方米。要求灯光分组可调节。B、小型会议室设置5个，单个面积约50平方米。要求灯光分组可调节。特色项目设置：建议设计会议室保密系统，少量会议室可以连通分隔。（十二）中餐厨房中餐及多功能、会议区域较大，又要考虑到厨房与餐厅在同一楼面，缩短输送流程，提高工作效率。建议设计两个中餐厨房，分设在宴会包间和零点厅；多功能厅及会议厅附近的位置，厨房需要满足各餐厅的出品要求。厨房与餐厅间采用有效的隔音,隔热,隔味措施92、，单个中餐厨房面积大约在400平米左右。厨房与餐厅的连接以扇形连接为好。中餐厨房主要功能设置：A、凉菜间独立分隔，有足够的冷气设备。要有二次更衣及消毒间，预留：插座、上下水。冷菜间内有空气消毒设施。B、热菜间厨房内、灶台上采取有效地通风，排风措施。冷，热制作间分隔。墙面满铺瓷砖，用防滑材料满铺地面，有地槽，有吊顶。C、点心间独立分隔，有足够的冷气设备。D、洗碗间洗碗间位置合理包括：洗碗机位置的设置应符合洁污分流的原则，使餐厅或加工间用过的餐具可以方便地送至该洗碟间进行清洁处理并送回待用。另外，洗碗间的位置设置还应处理好废弃物、污染物等垃圾的存、运问题。在洗涤消毒过程中，一方面有餐具进入，另一方93、面又有洁净餐具送出，所以其洁、污路线必须妥善处理，避免混淆和交叉。E、调料库与其它操作间隔离，温度适宜。F、厨师长办公室与其它操作间隔离，面积在8平米左右，温度适宜。表7-2 酒店餐饮、会议功能项目设置与面积估算表项目内容配套设施数量单个面积总面积（平米）重点要求咖啡厅（方案A）咖啡厅1600890商务包间3260可分隔连通备餐间130（方案B）国际美食114001400大堂吧1200200雪茄吧18080西餐厨房操作间170150冻房120饼房140洗碗间120食街食街110001000中餐零点零点餐厅1100100宴会包间顶级包间22201780豪华包间8100普通包间2026部分可连通备94、餐间120多功能厅多功能厅116002298可分隔连通序厅1500衣帽间120备餐间130贵宾接待室1120音控室18化妆间160会议厅大会议厅112001728可分隔连通序厅1300衣帽间120备餐间130贵宾接待室1120音控室18化妆间160收银台130会议室中型会议室5100750少量连通分隔小型会议室5100中厨房厨房2400800餐饮合计实际使用总面积10256四、客房功能策划设计酒店主楼设计客房共550间/套，每层约设置30个房间，客房区域主体约为19层。以双床间为主，260共间，大床间间280间，二间套豪华套房20套，三间套豪华套房5套；七间帝王套1套。房间整体要求温馨舒适，要95、体现出智能化、环保化和人性化的特点。特色项目设置：1、 具有按摩功能的淋浴龙头及麻石淋浴区地面。2、 洗手间设“稍侯”开关。3、 恭桶旁设计可放手机、烟缸及杂志的内嵌式台板。4、 卫生间采用感应灯。5、 有经处理可直接饮用水。6、 无氟无污染环保冰箱。7、 纯朴、自然的环保家具。8、 使用环保、节能的双层镀膜中空玻璃落地窗。9、 智能化电视系统。10、床头总控开关。11、液晶电子门铃。12、电控窗帘。13、写字台旁多项隐蔽插座及网络。14、主题客房（如女士房、室内SPA豪华套、蜜月房等）。（一）双床间客房内净高3米以上，房间面积（不含洗手间和过道）达到30平米，房间达到4.8米开间，卫生间不小96、于8平米（干湿分开）。客房主要功能设置：A、洗手间B、客房客房内需较明确划分睡眠区、客人起居活动区，房间照明设计充足、专业。（二）大床间客房内净层高3米以上，房间面积（不含洗手间和过道）达到30平米，卫生间不小于8平米（干湿分开）。客房主要功能设置：A、洗手间B、客房客房内需较明确划分睡眠区、客人起居活动区，房间照明设计充足、专业。（三）商务套间客房内净层高3米以上，房间面积（不含洗手间和过道）达到50平米，卫生间不小于8平米（干湿分开）。客房主要功能设置：A、洗手间需要设置客用洗手间。B、客房客房内需较明确划分睡眠区、客人起居活动区，房间照明设计充足、专业。C、会客厅（区）（四）豪华套间客房97、内净层高3米以上，房间面积（不含洗手间和过道）达到70平米，卫生间不小于8平米（干湿分开）。客房主要功能设置：A、洗手间需要设置客用洗手间。B、客房客房内需较明确划分睡眠区、客人起居活动区。C、会客厅D、书房或健身房（五）帝王套间用于接待部级以上政府官员及国际知名大财团总裁、CEO等，面积约340。帝王套间主要功能设置：A、接待门厅12B、会见厅40C、随从房1间面积在40（设计紧邻帝王套）D、客用洗手间6E、主人卧室连洗手间60F、夫人房连洗手间60G、书房20H、健身房30I、娱乐房30J、餐厅连厨房30。注：从实际经营出发，也可以将帝王套设计成可以分别出租的套房。（六）行政楼层用于接待V98、IP商务客人和政府高级官员。楼层间有高档装修楼梯连接。行政楼层主要功能设置：A、设行政楼层服务台办理入住、离店手续，并提供问讯、留言等服务。面积约为：15平米。B、商务中心提供复印、传真、电脑出租及翻译等服务，可与服务台合并。C、小会议室或洽谈室面积约为：20平米。D、行政酒廊面积约为：100平米。E、客房（七）过道、电梯间走廊过道宽度2.1米，电梯间面积约为50平米（含电梯面积）。（八）客房中心可以设置在酒店地下负层，预留：电话插口、网络插口、插座、上下水。邻近设置PA库房。整体面积约40。（九）楼层工作间每层1间，面积约15（面积可视每层客房数适当调整）。预留：电话插口、网络插口、插座、上99、下水。（十）楼层洗消间每层1间，面积约5。预留：电源插座、上下水。（十一）楼层员工卫生间每两层楼设置1个，面积约4平米。位置靠近员工电梯。表7-3 酒店客房功能项目设置与面积估算表项目内容配套设施数量单个面积总面积（平米）重点要求双床间房间2603010660卫生间2608过道2603大床间房间2803011480卫生间2808过道2803商务套间房间20501380卫生间408过道203豪华套间房间 570445卫生间108过道53帝王套间1340340行政楼层会议室120135服务台115行政酒廊1100过道含电梯间191502850客房中心14040楼层工作间1915285楼层洗消间19100、595客房设施实际使用总面积27710五、康体、娱乐功能策划设计（一）SPA理疗根据国际SPA协会的统计，全球SPA的产业现以20%30%的年发展率，SPA国际事业大联盟主席郑伟明先生也预计，在未来两年中国SPA的产业更可高达80%至100%的年增长，速度惊人。SPA主要设施功能设置：A、理疗室设置特色理疗室16间，桑拿按摩室14间，足疗保健室4间。每间理疗室面积约30平米。B、水疗中心男女入口分设，水疗区设三温池、蒸气桑拿房、淋浴区、护理区等，面积约男宾区150平米，女宾区80平米。C、接待大厅需要设立收银台，客用休息区域。收银台预留：电话插口、网络插口、插座。面积约20平米，大厅面积约15101、0平米。建议特色服务项目：SPA全身淋巴引流、藏药理疗；水疗法采取气泡式按摩浴缸、喷射水柱疗法等；身体护理采用芳香疗法、氧吧等等。 （二）室内游泳馆有池水加热系统及池水循环过滤系统。有水深,水温和水质的明显指示标志。在明显位置悬挂救生设备,并有专人负责现场安全与指导，相关配套设施齐全。水面面积不小于250平方米，整体面积约650平米。室内游泳馆主要设施功能设置：A、男女更衣室更衣柜设置数量不少于客房数量的15%，约为80个，男女比例为6：4设计。B、淋浴间配备淋浴间，通往泳池出口处设置消毒池。C、戏水池用于儿童戏水使用。D、泳池水面面积不小于250平方米。E、休息区采光或照明充足，池边平台有充102、足的躺椅。 （三）KTV夜总会设计成为一流的休闲娱乐场所，配置40间各具风格和装修各异的卡拉OK豪华包厢，场内设备引入名牌灯光音响器材，所有包厢亦采用现时最顶级的液晶、等离子电视及投影设施，并配备液晶显示点歌、点单系统及严格遵照专业环绕声场模式设置的音响效果。KTV夜总会主要功能设置：A、豪华包间B、贵宾包间C、普通包间D、接待大厅（四）健身中心健身中心设计要求宽敞明亮，环境舒适。配备豪华跑台、椭圆仪、直立单车、重垂下拉器、胯部训练器、举重哑铃组合器等不少于10种种健身器材。并聘请专业健身教练，开设健美操、瑜伽培训班。健身中心主要功能设置：A、更衣室B、形体房C、健身房D、乒乓球室E、接待大厅103、 （五）棋牌室设置6间棋牌室，每间40平米，配套设置洗手间4平米。（六）台球室设置台球室1间，约60平米，配套设置客用休息区域及洗手间。（七）室外网球场建议在群楼楼顶设计一个标准网球场，场边配休息用桌椅。面积约300平米。（八）美容美发美发厅和美容厅要求格调高雅、设计独特、设施齐全，并设有独立单间。能提供美容、美发等服务，如根据不同的皮肤、发质类型，提供一系列高水平的美容、美发护理服务，改善皮肤及发质，满足不同客人之要求。面积约80平米。注：建议（二）、（三）、（五）、（六）、（七）、（八）、（九）项目设计建造在一个区域内，这样有利于共用收银吧台，节约人工成本，提高工作效率。表7-4 酒店康体104、娱乐功能项目设置与面积估算表项目内容配套设施数量单个面积总面积（平米）重点要求SPA理疗理疗室34301250水疗大厅2150接待大厅180室内游泳馆更衣室280660淋浴间250戏水池150泳池1250休息区1100KTV夜总会豪华包间2801960贵宾包间850普通包间3040接待大厅1200健身中心更衣室275550形体房1150健身房1150乒乓球室150接待大厅150美容美发美容美发18080棋牌室自动麻将机640240台球室斯诺克16060室外网球场网球场1300300医务室医务室12020康体、娱乐项目实际使用总面积5130六、基础设施功能策划设计建议基础设施采用地下两层，局部105、三层设计。地下负一层高于地面1.5米。（一）停车场在主楼地下负层及主楼外围建设，提供500个车位，其中地下300个车位，地上200个车位，停车场总面积约9000平方米。酒店庭院等主要户外公共区域要有回车线。（二）基础动力配套设施主要建设在主楼地下负层，基础配套包括给排水、电力、电信网络、供热、空调等设施；动力设备，如锅炉、冷冻机、中水处理系统、消防系统等。建筑设计中考虑到结构化综合布线系统，设计具有先进性、可扩充性和灵活性。总面积约1000平米。基础动力系统主要配套设施：A、消防水池及泵房可考虑和游泳池连接，将大大降低成本。B、空调机房C、配电房D、锅炉房建议采用市政集中供暖，可以取消锅炉房。106、E、泵房F、工程值班室G、工程维修及办公室H、中水处理系统I、程控机房J、工程部仓库 （三）卸货台酒店在地下负层应考虑建设标准卸货台，在通往酒店库房、粗加工厨房、员工电梯等通道要有无障碍通道。面积约100平米。（四）垃圾房负责酒店日常垃圾分类处理。预留：上下水，插座，要有空调。面积约35平米。垃圾房主要设施： A、嵌入式、密封垃圾库存放酒店日常生活垃圾。面积约15立方。B、分类垃圾库分类存放可再利用垃圾及有害垃圾（如电池）等，面积约20平米。（五）员工电梯遵循垂直、水平、不与客用区域交叉的原则，建议设立4部员工及货运电梯，电梯要能直达地下底层。面积约40平米。（六）员工更衣室依主楼建设，宾馆员107、工男女更衣室，面积700平方米。员工更衣室主要功能设置：A、更衣区更衣柜800个，按女500个更衣柜，面积300平米。男300个更衣柜200平米。主要考虑到酒店以后会使用大批的实习生。B、卫生间女卫生间侧位不少于10个，男卫生间10个侧位，10个小便斗。另设洗手台，配全身镜。单个员工洗手间面积在55平米左右C、淋浴区男更衣室20个，女更衣室30个淋浴间，单个面积约60平米。（七）员工餐厅要求为员工一日开四餐，分别为：早、中、晚、夜餐。整个员工餐厅面积连厨房约470平米。员工餐厅主要设施： A、员工餐厅员工餐厅应分设员工与高级管理人员两个餐厅，餐位数260个，其中员工餐厅餐位220，高级管理人员108、餐位40个（主管以上）。总体面积约350平米。B、员工餐厅厨房厨房内、灶台上采取有效地通风，排风措施。冷，热制作间分隔。墙面满铺瓷砖，用防滑材料满铺地面，有地槽，有吊顶。面积约80平米。C、洗碗间洗碗间位置合理包括：洗碗机位置的设置应符合洁污分流的原则，使餐厅或加工间用过的餐具可以方便地送至该洗碟间进行清洁处理并送回待用。另外，洗碗间的位置设置还应处理好废弃物、污染物等垃圾的存、运问题。在洗涤消毒过程中，一方面有餐具进入，另一方面又有洁净餐具送出，所以其洁、污路线必须妥善处理，避免混淆和交叉。面积约30平米。 D、员工餐厅厨房调料库与其它操作间隔离，温度适宜。面积约10平米。（八）粗加工厨房满109、足酒店所有中、西厨房粗加工需要。因此酒店其他厨房均不需要配备粗加工间及海鲜池、大型冻库等设施。面积约310平米。粗加工厨房主要设施：A、验货台靠近卸货台区域，配地秤。面积约30平米。B、蔬菜加工间进行蔬菜的摘洗粗加工，预留：上下水，插座。配三层货架及水池，空调末端连接。面积约60平米。C、肉类、家禽加工间进行肉类、家禽粗加工，预留：上下水，插座。配三层货架及水池，空调末端连接。面积约60平米。D、海鲜池及加工间进行海鲜养殖及海鲜粗加工，要求有海水、淡水海鲜池并将上下水，插座接通。配三层货架及水池，空调末端连接。面积约60平米。E、酒店冷、冻库房邻近酒店总库及粗加工厨房，设蔬菜、冻品、海鲜、酒水110、库若干个，单个面积约15平米，总体面积约100平米。（九）库房分类储藏酒店各类用品、食品及物品。面积约400平米。库房主要功能设施：A、烟酒库存放烟酒、饮料。B、瓷器库存放酒店用瓷器、玻璃制品。C、调料库存放厨房及餐饮部所需调料。D、物品库存放酒店易耗品。E、办公室预留：电话插口、网络插口、插座、上下水。（十）洗衣房负责酒店棉织品及宾客、员工服装洗涤。总体面积250平方米。洗衣房主要设施：A、洗衣场负责酒店棉织品及宾客、员工服装洗涤。面积约150平米。B、棉织品库负责酒店棉织品洗涤后的存放与收发，面积约100平米。C、制服库负责酒店员工制服的收发及存放，面积约100平米。 （十一）行政办公区酒111、店要配备总经理办公室、副总经理办公室、行政部办公室、餐饮部办公室、房务部办公室、销售部办公室、人力资源部办公室、财务部办公室、康乐部办公室及内部会议室等办公设施。面积约400平米。 （十二）员工宿舍可考虑在酒店附近区域另行设计，数量要充分考虑当地招工的困难性，以及今后要大量使用实习生的现实情况。员工宿舍主要设施A、员工宿舍男女分设，每间四人带洗手间。B、倒班宿舍男女分设，每间住6人，带洗手间。C、高管公寓主要提供给外地高级管理人员居住。 （十三）安全监控A、员工打卡室员工出入酒店通道口，面积约15平米。B、安全部办公室面积为20平米。C、安全监控室可考虑和酒店总机房合并，可以节约人力成本。面积112、约40平米。表7-5 酒店基础设施功能项目设置与面积估算表项目内容配套设施数量单个面积总面积（平米）重点要求停车场停车场245009000基础设施动力能源110001000卸货台卸货台1100100垃圾房垃圾库11535分类储藏室120员工电梯员工电梯440400两部到顶层员工更衣室更衣区2250730按比例设置卫生间255淋浴区260员工餐厅员工餐厅1350470厨房180洗碗间130调料库110粗加工厨房验货台130310蔬菜加工间160肉类加工间160海鲜加工间160冷冻库7100库房物品库580400洗衣房洗衣场1150350棉织品库1100制服库1100行政办公办公室1040400安113、全监控员工打卡室11575安全办公室120安全监控室140基础设施功能项目实际使用面积13270第八章 设备及装修投资估算一、酒店规模酒店主楼地上预计按2224层建设，地下2层（局部3层），总建筑面积暂定为80000平方米。酒店设计客房数为550间，床位数为837个，餐位数为4000个，会务接待能力为1300人，设备及装修总投资约为3.4亿元。二、设备及装修预算以下仅为建筑安装费（含装修费用，不含土建费、土地使用费、园林环境设计制作费、能源增容费、室外管线及接驳费、各种规费等费用）。表8-1 设备及装修投资估算表序号项目数量费用（万元）备注1高低压配电柜及各区域配电柜1套900含发电机组2消防114、报警系统1套2503保安监控系统1套3004电视音响系统1套3005通讯系统1套1506电脑管理系统1套807综合布线系统1套2008楼宇自控系统1套4009多功能会议系统、一卡通、停车场管理等35010电梯1218008部客梯订制11制冷、空调系统1套200012锅炉、给排水及附属设备1套1300含水处理、中水系统13消防灭火设备1套50014厨房设备4套400含职工厨房15洗衣、清洁设备1套20016电子门锁550套15017娱乐及其他设备65018机电管道系统245019机电设备小计1238020室内装修及装饰面积费用（万元）区域及项目大堂2023*（1+5%）1400餐饮、会议10076*（1+10%）4500娱乐5100*（1+10%）2000客房550套9000后台区域1200含办公家具艺术装饰500装修及装饰小计18600设备及装修小计30980未预见费用10%309821合计34078