1、产业开发区内五星酒店建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月95可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录前 言5第一章项目概况61.1.项目地块基本资料61.2.项目定位71.3.项目规模71.3.1.酒店整体功能布局71.3.2.酒店项目主要调整功能81.4.2、酒店项目总投资匡算81.5.酒店经营预测及投资回收预测91.6.结论与建议9第二章XX项目投资环境分析102.1.XX市基本情况调查分析102.2.XX市经济发展调查分析112.3.XX市旅游经济调查分析112.4.酒店所在区域总体规划分析12第三章酒店地理位置调查及分析133.1.项目地点133.2.周边环境143.3.交通的便捷程度143.4.能见度153.5.需求的临近程度153.6.项目地点优劣势分析及结论16第四章酒店开发和经营环境调查及分析174.1.XX高星级酒店业发展状况调查及分析174.2.酒店未来竞争对手排序194.3.XX现有高星级酒店204.4.XX高星级酒店的客源市场3、224.5.XX高星级酒店经营状况234.6.酒店淡旺季节分析244.7.SWOT分析254.8.本酒店未来主要客源分析。26第五章酒店餐饮业发展状况调查及分析315.1.深圳天域酒店管理顾问公司高档社会餐饮业发展状况调查及分析315.2.XX主要高星级酒店餐饮设施情况调查及分析325.3.XX主要高星级酒店餐饮客源市场调查及分析335.4.XX主要高星级酒店餐饮经营状况调查及分析355.5.XX高星级酒店餐饮收费标准35第六章酒店娱乐发展状况调查及分析376.1.XX市高档社会娱乐业发展状况调查及分析376.2.XX市主要高星级酒店娱乐设施情况386.3.XX市主要高星级酒店娱乐客源市场调查4、及分析386.4.XX市主要高星级酒店娱乐经营情况调查及分析39第七章酒店康体业发展状况调查及分析407.1.XX高档社会康体业发展状况调查及分析407.2.XX市主要高星级酒店康体设施调查及分析417.3.XX市主要高星级酒店康体客源调查及分析427.4.XX高星级酒店康体经营调查及分析427.5.XX高星级酒店康体收费标准43第八章酒店会议发展状况调查及分析458.1.XX会议会展业的基本情况458.2.酒店会议设备设施调查及分析458.3.会议客源市场分析468.4.酒店会议经营状况调查及分析478.5.会议收费标准47第九章酒店定位及功能规划499.1.酒店整体定位499.2.客源定位5、及分析529.3.整体功能定位及布局539.4.房务功能定位及分析549.5.酒店娱乐功能定位及分析579.6.康体功能定位及分析579.7.酒店会议功能定位及分析589.8.精品商场定位及分析599.9.其他功能规划599.10.酒店装饰风格定位建议59第十章酒店经营管理模式选择及分析6110.1.酒店经营管理模式分类及利弊分析6110.2.酒店整体经营管理模式6210.3.餐饮服务经营模式定位及分析6410.4.娱乐服务经营模式定位及分析6610.5.康体服务经营模式定位及分析6710.6.其他营业板块经营模式定位及分析68第十一章酒店整体经营管理策略6911.1.整体经营策略6911.26、.组织策略6911.3.管理策略6911.4.服务策略6911.5.人力资源策略6911.6.市场营销策略7011.7.财务管理策略7011.8.成本控制策略70第十二章酒店竞争战略及分析7112.1.竞争对手比较分析7112.2.酒店整体竞争战略7112.3.酒店客房服务竞争战略7212.4.酒店餐饮服务竞争战略7312.5.酒店康体服务竞争战略7412.6.酒店会议服务竞争战略74第十三章酒店投资回报财务分析7513.1.酒店建设投资估算7513.2.资金筹措及投放75第十四章酒店建设及经营风险分析7914.1.政策风险7914.2.资金风险7914.3.建设风险7914.4.市场风险807、14.5.竞争风险8014.6.突发事故和不可抗力风险80第十五章 可行性研究结论8115.1.酒店建设可行性研究结论8115.2.天域的建议81 前 言受XXXX新城市发展有限公司的委托，“XXXX文化传媒有限公司”作为“XXXX酒店项目”策划顾问，在经过对XX市及郑州市、新乡市高档酒店业、餐饮业、娱乐业、康体业等实地考察调研、全方位的专业数据分析后，制订此XXXX酒店可行性研究及定位策划报告。第一章 项目概况1.1. 项目地块基本资料XX集团与XX的合作项目位于XX市高新技术产业开发区内，距XX市中心区约5公里，将建成高标准、高规格的集商场、酒店、休闲娱乐、餐饮、旅游、服务、住宅、创意产业8、创业基地和高新技术为一体的新兴产业聚集地。项目分为中心商务区、创业园区和商业住宅区三部分，总占地面积近1400亩。中心商务区占地201亩,集商业、餐饮、休闲、娱乐、购物、旅游、服务和住宅于一体，打造XX及周边地区具有较强吸引力的新兴产业聚集地。 创业园区占地140亩,五星级酒店、商务办公、科研和住宅的综合开发，将此区域打造成企业总部基地、科技研发基地、自主创新基地、中小企业孵化器和创业者之家，XXXX酒店项目位于创业园区内。商业住宅区占地1000亩,定位于中高档住宅开发，规划将此片住宅区打造成XX及周边城市标志性楼盘之一。1.2. 项目定位经过市场分析调查，XXXX酒店定位于以接待会议及商务9、客户为主的国际品牌标准五星酒店。1.3. 项目规模业主初步定位天域定位总建筑面积（平米）6532757896客房面积（平米）/层数29724/12层22293/9层客房数量（间）528383群楼面积（平米）/层数21292/4层21292/4层 备注：1、酒店总建筑面积包括地下两层面积，写字楼面积没有计算在内。 2、客房按每层44间自然间计算，其中行政楼层接待处，行政酒廊占用了13间客房自然间。1.3.1. 酒店整体功能布局位置布局功能14/F以上写字楼5/F-13/F酒店客房4/F清吧，棋牌室，健身区，燕鲍翅贵宾包房（8间），燕鲍翅厨房3/F多功能厅，宴会厅，中，小型会议室，贵宾接待厅，宴会10、厨房2/F中餐包厢区（50间），中餐厨房1/F酒店大堂及服务总台，自助餐厅，西餐厅，西厨房，中餐大厅，大堂吧，商场，花店，美容美发-1/F发电机房，配电房，锅炉房，桑拿健康中心，室内泳池-2/F空调机房，消防水池，厨房，总仓库，洗衣房，员工更衣室，员工饭堂，后勤办公区域 备注：详细面积规划请参阅酒店功能面积表1.3.2. 酒店项目主要调整功能1） 客房楼层由原来规划的12层（516层）减少为9层（513层），自然间数为383间。2） 三层宴会厅容纳量需要与同层的多功能厅接待量匹配，可以为在多功能厅参加会议客人提供用餐场所。3） 在四层设立燕鲍翅馆服务于当地高端政府和商务宴请，为保证其区域独立性11、及宽裕的面积，取消原有位置的茶室功能配套。另考虑到四层的清吧所提供的服务与茶室有一定的重复，这也是取消茶室的原因之一。4） 因为在一层配备了中餐大厅及三层的宴会厅，因此取消二层的原有中餐大厅区域，二层全部为包房区域。1.4. 酒店项目总投资匡算根据分析计算，得出酒店总投资共37，125万元（包括建安成本和酒店装饰及经营设备成本，筹备开业成本，贷款利息等），平均每平方米为6412元。序号项目估算方法及说明 基础指标 计算单位单价/系数估算值项目总投资概算57,896 6,412.43 375,103,900.00 1.1第一年项目建安投资概算详见附件一229,786,080.00 1.2第一年建12、设期贷款利息借款12000万元，利率7.83 120,000,000 7.83%9,396,000.00 1.3第一年总匡算239,182,080.00 2.1第二年酒店内装、设备及开办费用概算详见附件二108,516,820.00 2.2第二年建设期利息借款35000万元，利率7.83 350,000,000 元7.83%27,405,000.00 2.3第二年总匡算135,921,820.00 备注：详细投资请参阅酒店投资匡算表1.5. 酒店经营预测及投资回收预测根据财务投资决策评价规定，将假设以下条件：按单体酒店做经营预测，建安成本按面积比例分摊持续经营假设全额贷款（35000万元）经营13、期限为15年 折旧年限按照20年，预留5残值，酒店开办费用第一年全部摊销完毕建设期为2年，项目建设资金在2年内按照50：50投入年折现率取定为8%投资额37510万元参考值投资回收期（年）21.0810年投资利润率（ROI）-0.02%6以上净现值(NVP)￥-22,472.44大于零净现值率(NVPR)-59.91%大于零获利指数(PI)0.41大于1内部收益率(IRR)-3.27%大于6备注：详细酒店经营预测请参阅酒店经营预测表1.6. 结论与建议由于酒店建设资金考虑为全额贷款（预计35000万元），因此需要在经营期内偿还贷款利息及本金，结合酒店经营收入预测分析，酒店最终各项投资指标都无法14、达到参考值，酒店项目投资风险较大。建议加紧建设期施工，在建设同期确定酒店管理公司及餐饮品牌合作经营，争取在2年内完成酒店建设并投入使用，抢占市场先机。 第二章 XX项目投资环境分析2.1. XX市基本情况调查分析1、 基本概况 XX市位于河南省最北部，东经11337至11458、北纬3512和3622之间，地处晋、冀、豫三省交汇处，西依太行山与山西接壤，北隔漳河与河北省邯郸市相望，东与濮阳市毗邻，南与鹤壁、新乡连接。西部为山区，东部为平原。【面积】 7413平方公里2、 XX是河南省的重要工业基地，已初步形成了冶金、电子、化工、电力、机械、纺织、医药、烟草等工业体系。全市现有限额以上工业企业515、50家，大中型企业77家。交通：XX地理位置优越、交通便利，域内有14条省级干线公路通过，连接周边200公里半径范围中原经济协作区13个城市。京广铁路、京珠高速、107国道和大（庆）广（州）高速纵穿南北，安（阳）林（州）高速和在建的安（阳）南（乐）高速、济（源）东（明）高速横贯东西。全长160公里的汤阴至台前的地方铁路已改造完毕，并计划与山西长治、山东泰安接轨。社会发展2.2. XX市经济发展调查分析（一）综合实力2006年，全市实现生产总值645.2亿元，比上年增长15.6%，人均生产总值达到12054元，在全国内地城市GDP排名中位列第93位；地方财政一般预算收入34.6亿元，比上年增长116、9.2%；城镇居民人均可支配收入10009元，农民人均收入3772元，分别增长13.5%和17.1%；全市金融机构各项存款余额574.7亿元，贷款余额331.9亿元，分别增长9.8%和17%。三次产业构成比例为15.2：58.4：26.4，二三产业比重达到84.8%，全市正处于中期工业化加速发展的新阶段。目前，全市有中国名牌1个、河南省名牌产品19个、河南省名牌农产品3个、河南省优质产品41个。 （二） 对外经济 XX市是环渤海经济圈32个成员市之一，全市获得进出口经营权的内资企业890家，其中民营企业占获权总数的94%。与世界89个国家和地区建立了经贸合作关系。2006年，全市外贸进出口完成17、7.69亿美元，比上年增长5.8%；实际利用外资4756万美元，比上年增长67.9%；引进域外资金123.1亿元，比上年增长98.98%。2.3. XX市旅游经济调查分析XX是中国八大古都之一、国家级历史文化名城，中国优秀旅游城市，是甲骨文的故乡、周易的发源地。XX旅游资源丰富，既有丰富的人文旅游资源，又有奇特的自然旅游景观。以殷墟博物苑、羑里城为主线的殷商文化游和以岳飞庙、红旗渠爱国主义教育示范基地为主线的传统教育旅游构成了XX特色文化旅游。2006年全市接待境外旅游者17244人次，外汇收入357.4万美元；接待国内旅游者人数1082.8万人次，旅游总收入39亿元人民币，2004年至20018、6年平均增长率为19。年份国内游客 入境游客 国内旅游收入 旅游外汇收入 (万人次)(万次)(亿元) (万美元)20061082.821.7338.7357.42005979.731.3535.4309.982004759.81.226.92802.4. 酒店所在区域总体规划分析XX高新技术产业开发区成立于1992年，1995年被批准为省级高新区。 2006年开发区实现技工贸收入70.3362亿元，工业总生产值43.2138亿元，实际利用外资2487万美元，出口创汇1362万美元，财政收入1.371亿元。 XX高新区总体规划是XX市城市总体规划的重要组成部分，也是XX市城市发展的主要区域。高新19、区管理范围总面积30平方公里，现基础设施建设覆盖面积已达到12平方公里，与市区紧密连接，可以充分利用母城完善的基础设施。高新区以功能分区，分别为行政区、生活区、商贸区和工业园区。在风格上充分体现了现代建筑艺术与环境以及传统文化的完美结合，从而形成独特的区域特色。第三章 酒店地理位置调查及分析3.1. 项目地点项目地点为XX市区东南的高新技术开发区，随着城市向东南扩展，高新区将成为XX市未来的新商务中心和市民主要的聚居地未来规划的城市中心，目前电信大厦，联通大厦，新XX市政府及多项政府职能部门已经开始办公。规划区总体布局酒店地理规划示意图酒店所在地中心商务区 3.2. 周边环境本项目位于XX高新20、区内，距离传统商业中心区有一定距离，目前周边主要以厂房及住宅为主，缺少商业配套，随着XX城市中心的东移，本项目将位于XX新行政区位置。 (项目地块照片)3.3. 交通的便捷程度酒店所在的高新区交通便利，十条省级公路通往周遍省市。京广铁路从高新区西侧通过；京珠高速公路XX南出入口为XX高新区专设出入口。安林高速公路从高新区南部通过，在XX高新区东南部与京珠高速公路交汇。3.4. 能见度3.4.1. 京珠高速、107国道出入口距离项目较近，本项目高度预计将达到近80米，加以外墙灯光效果，将具有一定可见度。3.4.2. 本项目周边主要以高新区厂房，商业、高档居住区及绿地为主，没有大型单体商业建筑，此21、项目建成后将填补这一区域的空白。3.5. 需求的临近程度3.5.1. 城市经济、旅游业发展、酒店市场的需要规划到2020年，建成集高效的行政中心区，舒适的高档居住区，繁华的中央商务区，井然有序的文化娱乐区为一体的XX城市新中心。根据XX近几年GDP和旅游接待增长迅速，目前仅有的3家四星级酒店档次和服务相对较差，配套设施也不尽完善，无法接待和满足日趋增长高端客人的需要。3.5.2. 提升城市品味与企业形象的需要项目所在地是XX市未来的行政中心区，具有较高的商业以及文化娱乐环境氛围，是XX市政府寄予希望的新城中心，需要有实力的企业参与投资，旨在打造有城市地标式的景观型建筑，以提升城市形象档次、以优22、化城市功能。随着高新区的日趋完善，对高端客户接待需求也会增多，配备高档酒店也是符合他们需求的。3.6. 项目地点优劣势分析及结论3.6.1. 项目地点优势分析 1） 项目处于新城中心区，建成后将成为XX唯一一家5星酒店。2） 项目位于XX多条的交通大动脉旁，交通非常便捷。3） 临近市政府，方便政府的会议和宴请等活动的安排。4） 位于高新区，便于对高新区高端客人接待。3.6.2. 项目地点劣势分析1） 项目处于新城区，周边主要以厂区和行政区为主，商业氛围欠缺。2） 与XX传统商业和消费中心区有一定的距离。天域结论：XXXX酒店处于的高新区，也是XX未来新城中心区，酒店所在位置与XX城市发展方向是23、相符的。酒店虽然与XX目前商业中心区有一定的距离，可是XX市地域分布不广，位置将不会成为主要因素，加上XX现有的3家四星酒店无论是在硬件配备还是在服务上都相对欠缺，因此本酒店营业后对XX及周边高端消费群体将具备一定的吸引力。第四章 酒店开发和经营环境调查及分析4.1. XX高星级酒店业发展状况调查及分析XX高星级酒店发展状况1. XX酒店总体状况 截止至2006年，XX市共星级酒店25家，其中四星级3家，三星级5家，二星级14家，一星级3家。2. XX客源结构1) 国内客源市场 在XX所有星级酒店国内住店客源中，以休闲观光度假为目的的住店客人占总客源的25，而且基本会选择入住高档酒店，商务客源24、（以商务、公务为旅行目的的客源）与会议客源也基本会入住XX现有的3家四星酒店。XX星级酒店国内客源住店目的与分布表目的比重客人来源主要分布休闲观光度假25%北京 山东 上海 省内34星酒店商务15%河南省 北京4星会议40%本市 河南省3-4星探亲访友10%浙江 北京各类酒店健康疗养5%本市4星其他5%各类酒店合计100.00%资料来源：XX旅游局，天域项目部调查分析由此可以反映出XX的国内客源以会议为主，大多都选择入住XX的高星级酒店。而前来休闲观光的客人也基本都选择34星酒店。 休闲观光的客人主要是来自北京、上海的自驾游散客，这些客人对酒店住宿要求较高，客人主要是在周末和黄金周期间到XX旅25、游,，由于消费能力较高，基本选择入住在34星级酒店。会议客人主要是指前来开会的会议旅游团的客人，主要以XX政府接待和当地几家大型企业如烟草局、安钢客人为主，都会安排在XX高档酒店。2) 境外客源结构 在XX所有星级酒店入境住店客源中，商务客人居多，达到63.5%，以休闲观光度假为目的的住店客人只占5.5%。在XX住店的外国商务客人（据旅游局提供2006年统计约为1.5万人次）有95以上的选择入住XX现有的3家四星酒店。XX酒店入境客源住店目的分类目的比重商务63.50%会议22.60%休闲观光度假5.50%探亲访友3.30%其他5.10%合计100.00%资料来源：XX旅游局，天域项目部调查 26、XX目前接待境外商务客人很少，根据近年统计每年都在2万人之内，主要是如安钢、旺旺食品等企业聘请前来进行技术人员。 由于XX旅游资源没有得到很好的开发和利用，前来旅游的外籍客人也非常少。4.2. 酒店未来竞争对手排序 虽然本项目并不位于XX传统商业中心区，但由于XX市整体区域面积相对有限，所以地理位置并不能对同档次、同类型的酒店造成太大的影响，影响较大的因素为酒店品牌、酒店类型、设备设施、服务等（价格因素由于可变性较大，不属于硬性条件竞争）。以下将对这几家竞争酒店在客源结构，经营状况等方面作出详细分析。本酒店开业后，其竞争对手（按现有的酒店）按先后排序如下：XX宾馆中原宾馆安彩大酒店丰乐园大酒店27、潜在竞争对手（根据XX市旅游居及规划局提供信息，XX目前没有其他同档次的酒店报建）4.3. XX现有高星级酒店4.3.1. 基本情况 截止至2007年底，XX还没有出现5星级酒店，现有的四星级酒店3座，分别为XX宾馆、中原宾馆、安彩大酒店。XX高端的商务、会议客人接待都安排在这几家酒店，丰乐园大酒店由于是高新区附近唯一一家3星酒店，因此高新区企业的部分中档客人会选择安排在此入住。XX高星级酒店基本情况表酒店/项目管理集团地址开业时间星级房间数量类型XX宾馆自营友谊路1号20024星211商务中原宾馆自营北门东街51号2004装修4星251/146会议性公务安彩大酒店自营中州路中段20024星128、16商务丰乐园大酒店自营开发区华山大道20003星124商务资料来源：天域调查统计4.3.2. 设备设施、管理与服务1) XX宾馆 酒店于2002年开业，客房总数211间，酒店位于XX中心区，是目前XX最好的酒店，高档接待住宿基本安排在这里，可是由于酒店没有正规管理及经营，并且已经开业多年，很多部分已经显现陈旧，但也拥有了一定的回头客和忠诚客户，而其中部分高档客源也是本酒店将来要争取的，该酒店将成为本酒店今后最大的竞争对手。（XX宾馆酒店外观及大堂）2) 中原宾馆酒店为市委下属单位，由于没有聘请专业的酒店管理公司进行管理，酒店的管理及服务都较为欠缺。中原宾馆现在拥有XX最大的会议中心“XX大会29、堂”，以往大型会议及接待都安排在此，这批会议客源是本项目酒店需要争取的。（中原宾馆外观及会议礼堂）3) 安彩大酒店安彩大酒店于2002年开业，是安彩集团投资兴建，酒店客房数116间，目前为挂牌4星，实际在很多装饰配套上都很难达到四星标准，主要以接待安彩集团客户为主，由于缺乏管理服务较差。 （安彩大酒店外观及大堂）4) 丰乐园大酒店酒店于2000年开业，客房总数有124间；位于高新区附近，房间设计较新颖，餐饮也有一定配套，是一家按三星标准建造的酒店，随着高新区企业增加且附近没有直接竞争对手，酒店住房率也由开业当初的20而今增涨到近80。（丰乐园酒店外观及大堂）4.4. XX高星级酒店的客源市场X30、X酒店高星级酒店客源结构比例XX高星级酒店客源结构目的比重会议团队58.70商务客人20.30休闲观光度假15.30其他5.70合计100.00%资料来源：天域项目部调查统计分析以上表可见，XX高星级酒店目前主要以政府，公司会议接待为主，其次为商务客人和北京，上海及周边省、市前来休闲观光度假客人。4.5. XX高星级酒店经营状况XX高星酒店经营状况（2007年）酒店/项目星级总房数住房率平均房价（元）XX宾馆4星21165%330安彩大酒店4星11660%320中原宾馆4星26045%300 丰乐园大酒店3星12465%230新乡高星酒店经营状况（2007年）酒店/项目星级总房数住房率平均房价31、（元）新乡国际饭店4星29160%280新乡宾馆4星22470%200 新飞大酒店3星8445%160（含早）资料来源：天域项目部调查XX目前3家四星级酒店服务质量和装饰都已经显现陈旧，且因没有引进专业的酒店管理公司，酒店服务人员服务技能意识偏低，据一些企业接待部门负责人处调查了解到目前很多客户已经表示不满，可是由于XX没有出现更高档酒店，客人安排没有选择余地。与新乡市相比，XX酒店房价明显要高，由此可以看出XX酒店客人消费能力相对较强。由下表可以看出，XX目前四星酒店的平均价格还要高于昆明，重庆等国内主要城市。4.6. 酒店淡旺季节分析以下图表显示了XX现有3家四星酒店住房情况的季节性变化。32、 资料来源：XX市旅游局/天域项目部调查统计XX酒店市场的需求旺季出现在九月，十月，以探讨历史文化为主题的殷商文化节、时尚运动滑伞节，农业为主的特交会每年都会九月和十月举行。同时，由于九月，十月是XX旅游最好时段，据调查得知XX部分企、事业单位每年都有安排接待其他城市的领导参观学习也主要集中以上两个月份，便于休闲旅游。酒店住房情况超过75以上十一、二月份虽然天气有些寒冷对旅游业有一定的影响，但因为各公司年终会议较多，所以对客房及会议有较大的需求量，住房率也基本达到70。 XX酒店市场的淡季为一月至四月。在春节期间商务客也逐渐减少，同时由于冬天下雪的原因部分旅游景点关闭，对XX的旅游业造成一定影33、响，住房情况为5060之间。4.7. SWOT分析优势 (Strengths)劣勢（Weaknesses）1. 知名国际品牌酒店，品牌档次全市最高，有强大的国际销售网络，提供国际国际一流的管理与服务；2. 是XX规划的第一座五星酒店；3. 酒店整体、客房、餐饮等各项配套设施全市最好；4. 项目位于新行政中心区及高新区，该区域酒店高端客源较为集中，且未来发展看好；5. 项目位于XX的交通大动脉旁，交通便捷；1. 与XX传统商业中心有一定的距离缺陷；2. 根据现状以及未来土地规划，周边主要以住宅区为主，商业氛围欠缺；机会(Opportunities)威胁(Threats)1. 中国经济持续增长，五34、星级客源需求旺盛；2. XX经济发展迅速，外来客人档次升高，没有相应的高级酒店提供；3. 酒店市场错位，没有五星级酒店，本项目建成后客源将回归；1. 如果出现同档次酒店规划建，酒店将存在潜在竞争者；2. 由于是本地第一家五星酒店，没有可参照先例，市场不确定因素较多。4.8. 本酒店未来主要客源分析。 XX目前还未出现5星级酒店，因此本项目无论由住房率和房间价格上目前都没有直接参考依据，根据XX现有3家四星酒店客房价格及使用情况我们可以做出如下分析：XX酒店合约价格表合约价散客价格实际价格XX宾馆（元）主楼普通协议价320；会议价260特别价240398330中原宾馆（元）288318300安彩35、大酒店（元）258358320备注：以上公司合约价格为酒店标准间价格，XX宾馆只列举主楼房价。资料来源：天域调查调查统计以下以XX现有最好酒店XX宾馆为例：1) XX酒店未来供需状况分析预测i. XX宾馆主楼客房211间，其中酒店标准间为170间，客源结构为：普通协议客户约占35，会议客户约占53，特价客户约占8，自来散客约占4，酒店标准间房价应为296元（320X35%+280X53%+260X8%+398X4%296），而酒店实际的平均房价为330元，因此可以看出酒店有一部分客人入住豪华间及套房，高级间及套房平均价计算为364元。以每天出租率65，平均房价330元计算（实际调查得出），酒店36、每天实际收入45259元（共211间房），其中标准间170间，根据调查每天使用标间数为总数的65（由于标准间面积较小，很多客人宁愿选择豪华间和套间），按照65开房率，标准间每天可以提供房间收入是：170X296X65%=32708元， 酒店豪华间及套房创造收入每日为：45295-32708=12587元，根据之前计算出来豪华间及套房的平均价格为364元，因此12587/364=35，由此推出2007年每晚约35间房的客人有能力入住更高档次酒店。 根据近年旅游统计的接待人数平均增长率19，预计至2009年本酒店开业时会有50间需求。ii. 中原宾馆和安彩大酒店的客源情况也存在着同样结构： 安彩大37、酒店标准合约价格是258元，根据调查客源结构得知酒店自来散客较少，只占到3，可是实际平均房价是320元，由此可见酒店豪华间及套房出售情况是较好。 中原宾馆由于管理服务都相对欠缺，设施配套也不如XX宾馆，主要用作市委接待，一般高端客人还是偏向选择XX宾馆和安彩酒店，可是酒店的实际平均房价还是高于标准间合约房价。iii. 通过对XX大型企、事业单位2007年统计调查得出：1、 市委，市政府 每年接待量达到23万人次，主要是周边地市前来公务会议及旅游的接待。主要客源结构：其他城市政府考察 招商项目的客户（有部分外宾）酒店安排：基本安排在下属单位XX宾馆和中原宾馆，可是由于客户多次表示对酒店服务不满，38、如有好的酒店出现也会考虑安排高档次客人过去居住。一般客人基本不会安排在XX以外城市酒店住宿。2、 市烟草局是目前XX接待量最大的单位，每年据统计有接待34万客户，主要是烟草公司的客户，公司每年有2次近200人的会议，要求档次较高。目前客户接待安排在XX宾馆和安彩酒店，客人反映酒店硬件条件和服务都不太满意，目前已经有部分高档客人会安排到郑州。3、 安钢集团年接待量5000人次，客人主要为项目技术人员，长住客人较多，由于有自己接待宾馆（约80间客房），一般重要客户或自己的接待处住满时会安排在XX宾馆。近几年有一个冷钢项目进行，接待人数较多，外籍客户也较多。4、 旺旺集团位于开发区内，企业的200639、年度接待统计1000人，主要客源结构：其他分厂员工和台湾总公司老板，目前一般客户安排在丰乐园酒店，高档客户选择XX宾馆。XX大型企、事业单位2006年度接待量统计企业名称2006年接待总量实际住客数量入住天数实际入住房晚XX市政府约23万人1万人平均入住2晚20000XX市委约2万人1万人12晚15000XX市烟草局约34万人2万人23晚40000XX电业局约8000人4000人2晚8000安钢集团约5000人2000人2晚，有时会较长1000旺旺集团约100080023晚1600华伟咨金机械约1000人6002晚1250安彩集团约1000人8002晚1600总计117250备注：以上数据由各40、接待处负责人提供，天域项目部整理4.9. XX未来五星酒店客房数量定位及未来客源分析1） 据以上分析可以看出，以上几个单位是XX目前高档酒店客房及酒店配套场所主要消费来源，根据接待负责人提供，接待人数里约35客人将会安排到酒店高档次客房入住，这与以上统计XX宾馆入住高档客房数量也是基本相符的，也就是每年约117250X3541037客人可以接收入住更高档次的酒店，每天约112间。按照平均增长比例19，2009年约为159间。2） 其他未统计在内的客源如按凯瑞数码公司，各大银行等以及随着XX旅游和经济的发展，北京，上海游客及周边城市和高端商务客人增多，这些客人消费能力较强，将来也会成为对本酒店的41、部分客源，按照以上主要公司接待量的50计算，酒店客房数为159X0.5=80间。3） 根据酒店管理角度，酒店入住率在7080利于酒店客房分配及保养，客房数量建议配套238/70340间（套），同时根据酒店客房层（2477平米，每层44个自然间布局），并结合酒店整体面积合理比例，酒店实际客房层数建议为9层（6层标准层，3层商务层），自然间数44X9396间，但是考虑到商务楼层接待处，酒廊等占据13间自然间，因此酒店实际建议房数为39613383自然间，按照酒店房型布局后为342间（套），详见酒店功能面积表。4） XX旅游兴建XX旅游局负责人提到XX其实自身旅游资源很好，是中国八大古都之一，同时由42、于“红色”旅游线路资源，只是没有很好的开发和利用，他们表示政府将会在近几年大力开发旅游资源以便吸引国、内外游客。XX地理位置非常好，处于3省交汇之处，非常便于居民自驾旅游和旅行团队组织，目前XX游客主要是由北京，上海客人构成，具有较高消费能力和对酒店的需求，由于XX现有几家高档酒店无论是服务和硬件都相对欠缺，随着旅游资源完善，这批客人也将成为本酒店的潜在客源。5） 开发区建设完善 开发区于1992年就开始投入建设，近年随着城市中心东移，开发区企业也日趋完善，已经进驻主要企业27家。随着企业完善，接待量也会随之增大，这由开发区附近丰乐园酒店住房率逐年提高不难看出，但丰乐园酒店条件有限，一些较为重43、要的客户还是被安排到了XX宾馆，本酒店建成后，这批客人将回归。6） 周边地区本项目与新乡，鹤壁，邯郸等城市距离较近，而据调查目前周边还没有出现正在经营的五星级酒店，只要本项目硬件配套及服务达到要求，将会吸引周边高档消费客户前来。天域结论：1）XX现有的3家四星酒店配备和服务都无法达到高星级酒店要求，由于XX目前没有更高档次酒店选择，很多公司还是将客户安置在这几家酒店内。 根据客人对酒店房型的选择上可以看出，3家四星酒店的豪华间和套房尽管房价都在400元以上可是使用率仍然较高（约为每日总开房数量的35），由此可见XX如出现更高档次酒店是具有一定的潜在客源的。2）XX3家四星酒店虽然服务管理和配套44、都无法达到要求，可是平均房价却高于国内一些大中型城市（重庆，昆明等），可见XX酒店有一定的上升发展空间。3） 随着本项目所在区域高新区招商及规划的日趋完善，各公司随着客人增多，对酒店需求也是日益增大的。4） 目前XX及周边几个地区都没有出现五星酒店，因此本项目建成后对周边地市高档客户也将具有较强的吸引力。第五章 酒店餐饮业发展状况调查及分析5.1. XX高档社会餐饮业发展状况调查及分析 XX社会高档酒楼基本情况表项目福鼎金狮麟(总店)烧鹅仔地理位置文峰中路东段路北XX市东风路92号XX市解放路开业时间20052007.9(搬迁到总店) 2000装修档次豪华较豪华较豪华大厅容量无90150经营菜45、系燕鲍翅粤菜 豫菜粤菜 豫菜 海鲜为主包房数量157556包房人均消费最低2005060包房上座率150%150%120%资料来源：天域项目部现场调查备注：上座率为全天累计上座率 根据上表调查显示结果得知，目前几家社会高档酒楼基本以包房为主，上座率非常高，由提供菜系可以看出，在XX对于中，高档餐饮都有一定的消费客源及消费能力，以“福鼎”为例，主要提供高端的燕鲍翅菜系，根据调查一般最低个人消费为200元，最高个人达到600元，餐厅的15间包房使用率很高，一般都需要提前预定。而“金狮麟”、“烧鹅仔”等酒楼主要面对的是中档消费群体，尽管酒楼配备的包房数量较多，可是使用率却非常高。而“金狮麟”、“烧鹅46、仔”等酒楼主要面对的是中档消费群体，尽管酒楼配备的包房数量达到50间以上，使用率却高居不下。根据对社会餐饮客源调查，中档酒楼主要为本地市民及普通商务宴请，而高档酒楼主要以政府宴请及高端商务宴请为主。根据调查，客人选择社会酒楼而不选择当地3家四星酒店的原因主要为：1、 服务：消费者反映社会酒楼在服务主动性，礼貌礼仪等方面都远优于XX的3家四星酒店餐厅。2、 菜品：社会酒楼出品菜系特色比较分明，而酒店出品差，无特色。3、 硬件：由装饰配套上来说，3家酒店的餐厅装饰已经显得陈旧，无法与社会中、高档社会酒楼相比。5.2. XX主要高星级酒店餐饮设施情况调查及分析根据调查需要，本次分别对XX现有3家四星47、酒店XX宾馆、中原宾馆、安彩酒店以及开发区的丰乐园酒店餐饮设施进行了重点调查：XX主要高星级酒店餐饮设施情况酒店名称中餐大厅餐位数（个）包房数量（间）宴会厅餐位数（个）大堂吧餐位数（个）西餐厅餐位数（个）XX宾馆100个29间250无120安彩大酒店250个15间200无无中原宾馆600个16间无无110丰乐园大酒店150个16间16015无资料来源：天域项目部调查根据现场调查，XX高星级酒店餐饮在功能配置方面有以下特点：5.2.1. 西餐现有3家四星酒店西餐方面功能配置明显偏少，这与XX现有酒店的市场客源及经营特点有关。XX目前入境客户非常少，每年还不到2万人（包括港澳台），因此这几家酒店配48、备的西餐厅实际是按照中餐配置，主要提供自助食品和火锅都是为中式化，无法称为真正意义上的西餐厅。5.2.2. 中餐根据对XX3家四星酒店中餐厅现场调查，结合当地部分公司接待人员反映，这几家酒店中餐无论是在配套设施，菜品出品质量和服务方面都相对欠缺，因此酒店中餐厅上座率及人均消费都远不如社会餐饮，以至于当地政府主要的接待都安排在社会上如福鼎，金狮麟等高档酒楼，而没有选择下属单位XX宾馆、中原宾馆的中餐厅。5.2.3. 宴会厅几家酒店都没有配备独立的宴会厅，宴会与会议是共用一间多功能厅。使用率都比较高，中原宾馆由于会议中心比较大，所以配备了多个中餐大厅。5.3. XX主要高星级酒店餐饮客源市场调查及49、分析5.3.1. 酒店中餐客源结构XX高档酒店中餐客源市场主要集中在公务宴请及会议用餐等方面，外来客人非常少。经过调查分析，XX主要高星级酒店的客源结构（按消费目的分类）比例如下：商务公务宴请约占50会议及活动约占30各类喜宴约占8住店客人直接消费约占10其他约占7资料来源：天域现场调查统计 从以上客源结构可以看出，XX高星级酒店中餐最大的客源是商务和公务宴请客源，而各类喜宴所占的比例较低。5.3.2. 酒店西餐客源结构 西餐方面，酒店西餐由于本地客源结构造成使用率非常低，其客源比例如下：住店客人直接消费约占65会议及活动约占15商务公务宴请约占10其他约占10 资料来源：天域现场调查统计5.50、4. XX主要高星级酒店餐饮经营状况调查及分析XX主要高星级餐饮经营状况表名 称中餐大厅中餐包房西餐(中式)人均消费上座率平均消费上座率人均消费上座率XX宾馆 3540% 4080%3685%安彩大酒店25 30%35 50%无无中原宾馆3020% 3560%3080%丰乐园大酒店2550% 3565%无无资料来源：天域项目部现场调查备注：上座率为全天累计上座率从上表可见，XX高星级酒店餐饮在经营状况方面有以下特点：高星级酒店在西餐方面普遍经营很不理想，西餐厅主要是用作对住客开放早餐和大堂吧功能，出品也基本是以中式为主。中餐上座率一般，基本以本地政府公务和企业的商务宴请为主，自来散客较少，包厢51、人均消费水平偏低，每人约40元，无论是上座率还是人均消费都不如社会高档酒楼。5.5. XX高星级酒店餐饮收费标准XX高星级酒店收费标准名 称星 级早 餐午 餐晚 餐XX宾馆4星级 25 36(自助)36 (自助)安彩大酒店4星级182525中原宾馆4星级20 30(自助) 30(自助)丰乐园大酒店3星级1036(自助火锅)36(自助火锅)XX酒店早餐消费一般为住店客人，费用包在房费中。餐厅大厅及包房午、晚餐没有设置最低消费，主要客源是公务，商务宴请及酒店住客。酒店餐厅以自助形式为主。天域结论根据以上调查可以看出，尽管XX目前几家高档酒店餐饮定价低于社会几家中、高档酒楼，上座率却仍然远不如社会高52、档酒楼，（酒店餐厅人均消费约40元而社会中档酒楼都达到60元以上，社会高档酒楼人均消费最低达到200元）因此可以看出XX对餐饮具备较强消费能力。 XX餐饮消费水平层次比较分明，由几家社会酒楼包房配置数量及上座率可以看出，中档消费人群要多于高档消费人群，因此建议本项目餐饮场所在档次需要分明，主要配备以面向中档消费群体（如市民，部分中档商务宴请）的包房为主，同时考虑需要配备高档包房区域满足高档政务商务宴请。酒店西餐目前存在惨淡经营的情形。由于目前在XX停留的外籍客人较少，致使目前高档酒店不配备西餐厅或没有正式的西餐出品，这样就更加无法吸引外籍客人前来用餐和住店。第六章 酒店娱乐发展状况调查及分析653、.1. XX市高档社会娱乐业发展状况调查及分析其基本情况如下：XX高档夜总会基本情况表项目金地商务会所太行娱园地理位置工人文化宫东侧灯塔路3号开业时间2007.41998装修档次中高档中档大厅容量无无娱乐形式包房包房包房数量4518包房平均消费7080包房开房率70%50%资料来源：天域项目部现场调查XX目前缺少真正高档的娱乐场所，装饰配置一般，金地商务会所由于是近年新开业，包房生意还是比较好，45间房使用率约70以上。由于大厅消费相对较低，社会的几家娱乐场所都没有配备大厅。根据调查以上2家娱乐场所都配备了特色服务吸引客户前来消费。6.2. XX市主要高星级酒店娱乐设施情况XX主要高星级酒店娱54、乐设施配备情况表酒店名称演艺大厅容量（人）包房数量（间）备 注XX宾馆6012提供特色服务，外包经营安彩大酒店装修中中原宾馆4014提供特色服务，外包经营丰乐园大酒店305提供特色服务，外包经营资料来源：天域项目部现场调查 除了安彩大酒店娱乐场所在装修外，其他3家酒店娱乐场所都是外包经营，且提供特色服务。6.3. XX市主要高星级酒店娱乐客源市场调查及分析XX主要高星级酒店娱乐客源结构如下：商务应酬约占50朋友聚会20住店客人20其他10 资料来源：天域项目部现场调查6.4. XX市主要高星级酒店娱乐经营情况调查及分析XX主要高星级酒店娱乐项目经营情况表名 称大厅平均上座率包房平均上座率大厅人55、均消费包房平均消费XX宾馆20%75%2840安彩大酒店装修中装修中装修中装修中中原宾馆30%50%2035丰乐园大酒店35%75%2030资料来源：天域项目部调查以上表可见：XX几家高档酒店人均消费和上座率都不算高，几家酒店都是依靠特色服务来吸引客人前去消费。天域结论 1）XX几家酒店娱乐场没有纳入酒店统一经营而是采取了外包经营，经营方式也是依靠提供特色服务来吸引客人，人均消费也相对较低。 2）考虑到娱乐业的特殊性，如果酒店将来聘请国际品牌管理公司，显然不适宜XX酒店娱乐特色经营方式，且前来酒店娱乐场所消费的客人素质高低不一，酒店在选择娱乐经营上显然不利于自行经营管理，如果对外承包经营，对酒56、店整体形象也会带来一定负面影响。 3）为了保证酒店的形象，避免高档商务客与之混杂，同时在娱乐上座率和消费都不看好的情况下，建议酒店尽量减少配备娱乐场所。第七章 酒店康体业发展状况调查及分析7.1. XX高档社会康体业发展状况调查及分析XX社会大型洗浴场所名称面积功能上座率收费（门票）备注XX世纪庄园大浴场5000桑拿 洗浴 足浴 按摩68%26元36元（洗浴）按摩收费标准分别为88.108.128物华苑洗浴2000桑拿 洗浴 足浴 按摩70%28元足浴30元起，按摩68元起 全包房维多利亚5000桑拿 洗浴 足浴 按摩65%白天28元晚上38元足浴38元 按摩68元起龙士达酒店洗浴4000桑拿57、 洗浴 足浴 按摩60%28元（可以过夜）足浴38元 按摩60元起新天地商务酒店洗浴中心8000桑拿 洗浴 足浴 按摩68%28元足浴20-66 按摩66-200（温泉）全包房郑州社会大型洗浴场所名称面积功能上座率收费备注在水一方4000桑拿 洗浴 足浴 按摩60%68元山东的连锁品牌纯水岸20000桑拿 洗浴 足浴 按摩65%78元大浪淘沙6000桑拿 洗浴 足浴 按摩60%68元在扩建，扩建后面积约20000丰乐园酒店洗浴中心7000桑拿 洗浴 足浴 按摩55%180元资料来源：天域项目部现场调查/河南省洗浴协会据业内人士介绍及项目部现场调查，河南的社会洗浴场所面积基本都在2000平米以上58、，洗浴中心在冬天生意比较火爆，主要客源为当地市民，其次为公务商务宴请，部分桑拿提供特殊服务 大型社会康体洗浴经营情况城市XX郑州日接待量（人）100200日人均消费（元）85220日营业收入（元）850044000资料来源：天域项目部现场调查/河南省洗浴协会 根据XX以上几家洗浴中心总经理介绍结合河南洗浴协会会长宋先生提供资料，XX现在洗浴业已经发展比较成熟，但是缺乏管理，因此比较难吸引到高档的客户，主要以本地市民洗浴为主，洗浴基本门票一般较低为28元38元，吸引市民前来，但是基本人均消费达到70元80元，主要是在洗浴同时会有很多附加项目提供（如：搓背，采耳，按摩及一些收费食品等）。 郑州大型59、洗浴中心在冬季每家洗浴中心每天营业额约为8万以上，接待人数每日超过300人，而在夏季相对较少，但每日也接近120人左右。以上提供数据为年平均数据。7.2. XX市主要高星级酒店康体设施调查及分析XX主要高星级酒店康体设施情况表酒店名称按摩休息大厅按摩包房健身中心泳 池备注 XX宾馆 有有 有有外包经营中原宾馆有有 有无外包经营安彩大酒店无无无无丰乐园大酒店装修装修 有有资料来源：天域项目部调查XX目前酒店只有XX宾馆和中原宾馆均配备了按摩包房和健身中心。7.3. XX市主要高星级酒店康体客源调查及分析XX几家高档酒店康体洗浴客源结构如下公务、商务应酬，约占35朋友聚会，约占10住店客人，约占460、5其他，约占10资料来源：天域项目部调查7.4. XX高星级酒店康体经营调查及分析XX高星级酒店康体经营情况名 称星 级日平均接待人次平均翻房（位）率XX宾馆4星级2080安彩大酒店4星级中原宾馆4星级1590丰乐园大酒店3星级80温泉泳池 资料来源：天域项目部调查备注：以上统计只是仅指按摩房全天的使用情况3家四星酒店康体洗浴设施配备得非常简单，且装修也已经显得陈旧，主要是依靠酒店住店客人和少量的公务宴请消费，外来散客很少。丰乐园酒店泳池在对外宣传中号称使用了温泉水质，吸引了较多的外来客人。7.5. XX高星级酒店康体收费标准XX高星级酒店康体收费星 级桑拿按摩洗浴足浴贵宾服务XX宾馆4星1061、0元/45分钟28元68元面谈安彩大酒店4星级无无无无中原宾馆4星级68元/45分钟38元48元面谈丰乐园大酒店3星级装修装修装修无 资料来源：天域项目部调查 XX酒店按摩和足浴消费价格较高（高于深圳，东莞等城市平均价格）。天域结论1） XX目前社会几家大型洗浴场所面积最小的都在2000平米以上，主要客源以当地市民为主，经营情况较好，每日接待量约100人。2） 现有的几家高档酒店都只配备了简单的洗浴场所（安彩大酒店的洗浴中心已经停用），每日接待客人主要是以住店客人为主，数量非常低。3） 考虑到XX乃至河南省市民都有外出洗浴习惯，本项目建议配备洗浴场所面积至少达2000平米以上，不能只做酒店简单62、配套，并聘请专业洗浴公司经营管理，配以新颖的装饰风格和经营理念，以较低价格吸引当地市民的同时也成为当地政务，商务的中，高端客源洗浴的首选。4） 另前来消费群体档次高低不一，建议洗浴分区管理，对外设置独立门厅及指引招牌，确保人员分流。第八章 酒店会议发展状况调查及分析8.1. XX会议会展业的基本情况 会展名称时间客源结构接待人数住宿安排备注农产品特交会10月以当地农民为主，有外宾、省内及全国参展商、媒体 约10万人以中原宾馆为主（房间几乎全包），有部分国家领导人与省级干部安排在XX宾馆前几年在中原宾馆的院子里召开展览会，会议在中原宾馆大礼堂举行。今年改为XX工学院（离项目所在地很近）信息发布会63、和科技咨询会会使用较大型的会议室（容纳200-300人左右）殷商文化节9，10月各学术界的专家、文化爱好者、媒体约15万人中原宾馆 XX宾馆（如两个会议同时举行，两家酒店安排不完的情况下会安排到其他高星级酒店）不需要很大型的会议室，一般可以容纳100-200人即可。会议安排地点多数为政府的会议中心或酒店的会议室滑翔展会秋季（07年停办一年）各国滑翔伞爱好这约2万人由于会议在XX下属县举行，所以绝大多数客人不会住在XX市区。少数客人根据标准选择不同酒店。此项目是在XX下属县里举行，对会议无需求（林州内黄县）寻根之旅每年多次，根据百家姓祖谱庙会时间百家姓研究学者，各姓氏代表约1万人活动为政府组织活64、动，一般住宿安排在中原宾馆与XX宾馆有会议需求，根据不同的姓氏参加人数的不同，对会议室要求也有所不同（小型洽谈室，可以容纳300人左右的大型会议室）根据上表可以看出，XX几个大型会展都集中在9月、10月，酒店会议室使用达到最高峰，由于会展客人到达时间较为分散，因此对于酒店会议室同时接待客户一般不会超过300人。 8.2. 酒店会议设备设施调查及分析XX宾馆、中原宾馆由于是政府下属单位，每年仅政府内部会议就已经占到一定比例，同时还有各大型公司的年终会议及每年的几个大型展会，因此几家高档酒店都配备了较为完善的会议场所。XX高星级酒店会议设施情况表酒店/会议室项目多功能厅中型会议室小型会议室XX宾馆65、1间(500平米)1间(270平米) 2间(4080平米) 安彩大酒店1间(450平米)1间(230平米)2间(60平米)中原宾馆1间(600平米)1间(200平米)4间(60-150平米)丰乐园大酒店1间(300平米)1（80平米）1间（25平米）资料来源：天域现场调查8.3. 会议客源市场分析XX高星级酒店会议客源以当地政府和各企业公司大型会议为主，同时在每年的几个大型会展也会带来大量的会议客源，会议类型主要为：政府会议交易展示会议商务会议文化研讨会议公司开业或年会等以目前的情况来看，XX酒店的会议以本地政府会议为主，会议对餐饮带动作用较大，对客房的带动作用相对于发达城市较小。高星级酒店会66、议客源结构如下： 政府会议，约占45公司商务会议，约占25交易会、研讨会，约占25其他，约占5资料来源：天域现场调查8.4. 酒店会议经营状况调查及分析8.4.1 XX政府和各大企业的会议都基本选择在几家高星级酒店进行，各会议室的使用率非常高。特交会和殷商文化节研讨会基本选择在中原宾馆的会议礼堂举行，一般同时接待人数在200300人之间。 8.4.2 会议同时也会给酒店客房带来了一定收入。8.5. 会议收费标准会议室价格情况酒店/会议室价目多功能厅中型会议室小型会议室XX酒店4000/天3000/天1000-1500/天中原大酒店4000/天2000/天600-800/天安彩酒店2400/天167、200/天600/天丰乐园大酒店2000/天1000/天500/天资料来源：天域项目部调查备注：此价格为折后价格，相当于酒店的会议平均价格，收费按照全天计算。 天域结论1）目前XX会议市场以政府会议居多，大型会议基本集中在中原宾馆的会议礼堂举行，每年大型会展都接近300人，因此有必要配备大型酒店多功能厅。2）另由于酒店会议接待经常伴随着用餐需求，需要配备同等面积的宴会厅提供会议客人用餐，避免客人用餐和会议使用同一场所，既不影响服务效率，同时又利于酒店多功能厅的维护及保养。第九章 酒店定位及功能规划9.1. 酒店整体定位9.1.1. 可选酒店分类按等级星级饭店：五星、四星、三星、二星、一星未评级68、饭店按业务类型商务型酒店经济型/精品型酒店会议/会展酒店旅游度假酒店青年旅舍公寓式/全套房酒店1) 星级酒店分类 中国内地旅游(涉外)酒店（饭店）星级标准按一星、二星、三星、四星、五星划分等级；星级越高，表示饭店档次越高。等级评定范围：凡在中国境内，从事接待外国人、华侨、外籍华人、港澳台同胞以及国内人，正式开业一年以上的国营、集体、合资、独资、合作的（酒店）饭店； 全国旅游(涉外)饭店星级评定最高权力机关是中国国家旅游局，中国国家旅游局负责评定全国四星、五星级饭店，省、自治区、直辖市旅游局负责本地区旅游(涉外)饭店星级评定工作，并具体负责评定本地区一星、二星、三星级饭店； 星级的划分以饭店的建69、筑、装饰、设施设备及管理、服务水平为依据，具体的评定办法按照国家旅游局颁布的设施设备评定标准、设施设备的维修保养评定标准、清洁卫生评定标准、宾客意见评定标准等五项标准执行。2) 按业务类型分类的各种酒店具备的特征与条件酒店类型业务特点建设条件商务型酒店常规酒店，功能复合，提供客房、餐饮、会务、娱乐等多种服务。在目前的一线、二线城市酒店中占主流。通常位于都市区，建设条件不过于受限制经济型酒店新兴起的一种酒店，以客房服务为主。如速8、如家快捷等位于都市区，建设条件相对较宽会议/会展酒店提供会议/会展服务，特殊业务形态。酒店房价相对商务酒店较低。一般毗邻大型的会议/会展中心，或者本身具有投资巨大的会70、议/ 会展硬件、软件设施，并具备其他地域环境如人流较小、门前广场开阔。旅游度假酒店以旅游度假客源为主。要求特殊地理条件，需位于旅游度假地，风景十分优美，属特殊业务形态。青年旅舍面向低端客户如背包客、学生等，提供自助式服务。建设条件较低。公寓式/全套房酒店面对的主要是常住客户。如雅诗阁等。多为住宅被动改建而成。由客房建筑形式决定。根据以上的酒店类型，用排除法排除下列类型的酒店：1) 排除条件：XX酒店市场发展状况及未来预测政府、业主对本项目的规划要求项目地理位置及周边条件项目地块及建筑形态各类型酒店所必需条件2) 排除结果根据上述排除条件，以下类型酒店将被排除：A. 四星级及以下的酒店、经济型宾71、馆、青年旅舍 排除经济宾馆，青年旅舍： 由于该类酒店房价偏低（低于200元），根据XX消费习惯是偏向于选择高档的场所进行消费，此类酒店于XX市场是不相符的。 排除建造四星宾馆：目前XX3家四星级酒店虽然房价相对较高，主要是因为有部分的客源可以接受入住更高档次的酒店，而XX目前没有选择余地，因此现有酒店的豪华间，套间在每日出租中占到一定的比例而导致。 B. 旅游度假酒店本项目位于高新区内，周边为行政区域，没有天然的景观资源，所以本项目不宜兴建旅游度假酒店。C. 公寓式/全套房酒店该类酒店多数位于大型商务城市CBD范围，或者为住宅楼被动改建而成，本项目正在规划设计阶段、且不具备区位条件。9.1.272、. 项目整体定位本项目定位为以接待会议、商务标准国际五星级酒店。项目定位依据除了参考排除结果，还有以下理由：A. 五星级酒店以全国的平均水平来看，五星级酒店的经营情况最好，每间客房平均收益比四星级酒店高出约219元（详见附件中国三星以上酒店经营分析）；郑州的五星级酒店与四星级酒店的平均房价，差距最大已达到360元，住房率也要高出四星酒店。郑州五星、四星酒店经营情况对比（2007年）酒店/项目星级总房数住房率平均房价（元）郑州索菲特国际饭店524075%740裕达国贸酒店535650%650中州皇冠假日522265%690华美达广场国际酒店430230%460长城饭店420150%380资料来源73、：天域项目部调查统计B. 会议、商务型酒店本项目位于XX高新区，同时这个区域也是XX未来的新城中心区，将集行政、商业、高档住宅为一体，且交通便利。定位为未来客源以会议、商务也是与XX酒店市场需求相符的。根据之前的分析得知，XX有对更高档次酒店需求的会议、商务需求的潜在客源存在。C. 品牌公司引进及标准建议在未来建筑形态方面，以独特设计，力争能做到XX的标志性建筑。按时尚的装饰，现代标准的投入，这样既符合商务客户的需求，也能有效的控制成本的投入；品牌管理公司的引进，使XX的入境客人不会分流到郑州或其他地区。D. 项目档次定位：本项目定位于标准五星酒店，而未定位于豪华五星酒店，主要是因为以下的原因74、： 1）XX经济虽然处于增长趋势，可是毕竟高端消费市场有限，无力支撑豪华五星酒店需要的高额房价，因此需要尽量减低投资风险。2）如果投资配套费用过高，前期投资风险过大，酒店通常重新装修期为酒店营业后的第56年，因此首次投入无需过高。E. 项目形象定位：本项目作为XX及周边地市未来首家五星级酒店，将引领XX的酒店业，附以现代风格相结合欧式风格的设计主题，将成为XX未来一道靓丽的景观，同时将辐射到周边市（新乡，鹤壁，邯郸等）的高端消费客源。9.2. 客源定位及分析9.2.1. 客源整体定位根据本酒店的整体定位，主要客源方向将瞄准商务和会议市场。本酒店营运后，其客源结构如下：商务客源（政府接待、公司接75、待），约占35；会议团队（政府会议，公司会议，XX会展），约占40旅游团队，约占15散客（自来散客、本地休闲客人）约占10资料来源：天域项目部调查9.2.2. 客源市场细分1) 公务，商务客源前来XX洽谈业务的入境和国内客户，政府接待安排，同时本项目位于高新区内，势必成为高新区高端客户接待主要选择。2) 会议客源XX当地政府和企业公司的大型会议（展示会，研讨会，总结会，培训会等）。3) 休闲旅游随着旅游资源开发，北京，上海及周边旅游散客及团队也会相应增多，且他们具备较高消费能力。4) 散客本地及周边消费水平较高的自来散客。本项目以后将以利用餐饮，康体等配套吸引XX及周边地区客人前来消费，同时争76、取最大限度的使用率。9.3. 整体功能定位及布局布局前提：1、 XX当地市场对酒店需求；2、 现有设计图纸面积可行性。序号内容面积数量合计备注1酒店各楼层建筑面积1.1地下二层暂按底层面积计634316343按设计方案面积计1.2地下一层暂按底层面积计796817968按设计方案面积计1.3一层567715677按设计方案面积计1.4二层545715457按设计方案面积计1.5三层558115581按设计方案面积计1.6四层457714577按设计方案面积计1.7五层-十三层平均2477922293按设计方案面积计1.8酒店部分合计1557896含地下室面积详见附件XXXX酒店功能布局表9.477、. 房务功能定位及分析酒店功能定位将遵从以下原则：市场需求原则；服从五星级酒店硬件设施方面的评分要求；符合建筑结构及布局的合理性；现有设计方案布局9.4.1. 客房位于塔楼的513层，共9层，其中标准层6层（510层），行政层3层（1113层），房间总数定义为342间/套，共383个自然间。（定位依据请参看第四章第4.9节说明）9.4.2. 包括标准双床房、标准大床房、高级大床间、行政双床房、行政大床房、行政套房、大使套房、总统套房、（其中要考虑12间残疾人房及指定其中一层标准层设定为无烟楼层）、9.4.3. 酒店11层需要考虑配备行政楼层接待处、行政楼层商务中心、行政楼层会议室、行政酒廊等功78、能以满足行政楼层客人需要。房间单位面积在35平方米左右，房间装修在酒店市场上具有领先性和前瞻性，根据未来XX市场客源结构分析，酒店将以未来客源将是会议，商务客为主，同时随着政府对XX旅游发展力度加强，未来肯定也会吸引一些旅行团队前来，结合现有设计图纸可行性，建议酒店客房内双床：大床：套房比例总体按照约51：42：7来进行配比。9.4.4. 定位依据1) 市场的角度 根据之前章节的供需分析，本项目与市场需求是相符的，由于XX及周边城市都还没有出现五星酒店，因此具有一定市场空间。2) 管理的角度 300间规模以内的房间数是最便于进行管理和控制的，同时与酒店整体规模比例也是相符的。在供需基本平衡的市79、场内，五星级酒店的客房规模为300350之间为管理成本与效益的最佳平衡点。2006年，全国五星级酒店的平均客房规模为320间。根据之前酒店住客需求量的分析及楼层房间布局要求，故本项目定位为342间/套是合理的。 另本酒店从风险的角度，房间数量规模不宜太大，结合现有设计图纸，建议酒店客房楼层为5层13层（共9层），在现有规划客房布局为5层16层（共12层）基础上减少3层。9.4.5. 客房数量规模预留发展空间 根据之前分析得出XX经济近年呈现迅速增长，随着XX自身及周边区域经济旅游不断完善，对酒店需求肯定也是日趋增大的。另考虑到XX市位于三省交界处，且周边一些地市目前还没有出现五星酒店，因此本项80、目的建成对周边部分高消费的群体也将具备一定吸引力。总之，市场在酒店营业后数年后如出现供不应求的局面，可将部分写字楼改成酒店客房。以目前XX写字楼的租金状况来分析，在酒店供不应求的局面下，其租金收益不如酒店客房收益。 因此建议在1415层（共2层）写字楼建设施工时按照酒店客房建设（配备独立洗手间及预埋热水管道）。9.4.6. 客房楼层布局建议1） 根据现代酒店要求，建议客房过道达到1.8米。2） 每层楼规划的有44个自然间，因此服务间需要配备2间，每间1520平米（一般酒店是20间房以上需要配备一间服务间），现在图纸只有一间，需要增加一间。3） 按照5星酒店要求和客源需求，标准楼层每层需要配备281、间套房，每个套房占用2个自然间，套房位置应该远离电梯，以保证住客的安静和私密。4） 标准层客房类型以双床间为主，主要提供会议客人和旅游客人，而商务层客房类型以大床间为主，主要服务于高端的商务，公务客人。5） 酒店每层电梯附近的4间客房由于面积要大于其他客房（约40平米），建议定义为高级间。餐饮娱乐功能定位及分析中餐：酒店中餐厅大厅位于酒店一层，共计450平米，大厅容纳250位。酒店中餐包房位于酒店二层，设包厢50间，以经营本地特色菜、中档粤菜为主。宴会厅位于酒店三层，面积约600平米，接待350人用餐。燕鲍菜餐厅位于酒店四层，8间包厢(每间80平米)，不设大厅；以高档燕鲍翅出品为主；由于制作要82、求较高，需就近规划单独配备厨房。中餐定位依据： 1）一楼配备中餐大厅约475平米主要是为了接待会议团队用餐和部分散客用餐。2）根据XX消费习惯，主要选择包厢消费，因此在酒店1层配备了大厅和3层已经配备宴会大厅情况下，2层没必要再配备中餐大厅，建议2层全部配备包厢，参考之前分析社会中档酒楼（金狮麟、烧鹅仔）包房数量近60间，而全天使用率也达到100以上（午餐加晚餐），但考虑到本酒店距离市中心区有一定距离，对当地市民吸引力会因此被减弱，因此建议包房数量为50间，利用酒店高档环境和服务，合理价格（根据现有中档酒楼调查包房消费为60元，本酒店建议为80元左右），争取将部分社会酒楼客人吸引过来。由于包厢83、使用率较高，因此厨房也配备在2层。3）宴会厅配备600平米主要原因是服务于在多功能厅参加大型会议客人用餐，同时可以接待各类喜宴，目前XX没有出现独立的宴会场所，现在的几家酒店都是把会议功能和宴会功能混合使用，由于场所配备非常简单，因此很难吸引当地的喜宴前来。据调查当地根据喜宴要求一般为20桌左右，宴会厅面积是可以满足需求的。4）对于高端宴请考虑配备燕鲍馆，一定要考虑餐厅的独立性及私密性，因此建议单独安置在四层，由于偏离市中心，今后主要面对酒店周边的政府和高端商务宴请，消费群体有限，不建议配备过多包房，配备8间应该可以满足需求，最低消费建议在2500元以上。西餐自助餐厅位于大堂一层，400平米，84、40围台容纳200人，面向泳池上方。西餐厅（扒房） 位于酒店一层约250平米，容纳约60人。大堂吧位于一层大堂，15围台容纳60人，包括吧台等。西餐定位依据 自助餐厅需要为酒店客人提供早餐，以酒店住房率65计算，客房使用量为222间，而按照客人数量将会在290人左右（酒店住客的人数以开房数量的1.3倍计算），因此需要配备较为大型的早餐场所。配备容纳200人用餐的自助餐厅是考虑在用餐高峰期同时用餐人数约在150以上。 本酒店建成后在国际品牌吸引力结合酒店优越硬件配套基础上会成为XX外籍客人首选，预计将有80左右外籍客人选择入住本酒店。以2007年全年接待1.5万外籍客人计算，预计平均每天接待3285、人，按照之前统计的每年19平均接待增长比例，2009年预计每天为45人，因此酒店西餐厅面积不宜过大，考虑配备一个特色扒房约250平米，为70人左右，座位摆设要求比较宽松，菜式出品以西式套餐和巴西烧烤为主。 由于西餐厅使用率相对较低，而自助餐厅厨房完全可以满足西餐厅的出品，因此没有必要配备独立的厨房，建议西餐厅在布局位置靠近自助餐厅厨房，方便出品。 9.5. 酒店娱乐功能定位及分析XX娱乐场所基本都是靠特色服务来吸引客人，这样势必对酒店及投资商的形象带来负面影响，因此不建议配备大型的KTV娱乐场所。 酒店周边与市中心区商业区有一定的距离，缺少娱乐项目，部分住店客人及高新区的客户将会选择到清吧来消86、费，按65住房率（约220间客房），其中有30住客会选择清吧消费计算，建议规划为300平米左右可同时接待80人以上。 图纸原规划的清吧和茶室都在4层，考虑到这两者在服务功能上会有一定重叠，建议取消茶室配套。9.6. 康体功能定位及分析9.6.1. 康体位于酒店地下一层；包括接待门厅、桑拿区、按摩房、足浴（200平米）、后勤服务区等；按摩室约40间（男宾30间，女宾10间）。9.6.2. 设置独立健身房、桌球室、乒乓球室位于酒店四层，主要提供给住店客人使用，地下一层只是配备了简单的健身区域（约60平米）。9.6.3. 室内泳池位于地下一层。9.6.4. 网球场位于四层平台（如可行）。 康体定位依87、据 项目需要规划齐全型的康体设施，理由如下：1） 根据之前康体洗浴分析，XX有外出洗浴习惯，社会几家大型洗浴中心生意都较好，日接待量达到100人，反观几家高档酒店康体洗浴只是作为简单配备，生意很差，日接待量不到20人。2） 由于酒店住客消费群体有限，为了吸引外来客人，势必在洗浴基本价格上不能过高，参考现有市场价格建议为位38元，为了提高客人人均消费，需要具备更多的服务配套，按摩包房的存在既符合前来洗浴客人需求，同时又是提高消费的重要配套场所，根据调查洗浴客人要求按摩的比例为10：4（100人约有40人以上需要按摩服务，建议配套按摩房总数为40间左右）。3） 足浴为康体洗浴服务配套服务，面积无需88、过大。4） 酒店设有1个室内游泳池，保持常温，与桑拿按摩包间配套使用，既满足了酒店评星要求，又避免了康体项目过多投资，根据接待体量和泳池建筑面积约500,水池面积约120150平米，周边设休闲吧台，可作池畔酒吧用途。5） 由于未来地下一层经营康体很有可能对外承包经营，而健身房，桌球室，乒乓球室等康体场所考虑到酒店住客频率较高，因此建议不与康体洗浴设置在同一区域，地下一层洗浴区域只配置小型的健身室（面积约60平米）。而主要的康体健身区域设置于酒店四层，便于住店客人使用。6） 网球场位于四楼平台是增加酒店外围景观，也是酒店评星的需要。9.7. 酒店会议功能定位及分析9.7.1. 位于三层，包括6589、0多功能厅1个（，课桌式350人，戏院式600人），独立中型会议室1个（70人），容纳2040人的小型会议室5个，贵宾接待室2个，前厅1个及后勤区域（含备餐间）。9.7.2. 定位依据1）根据之前对XX会议市场分析，虽然XX每年都有大型展会，可是对会议场所容纳量要求一般在300人之内，因此配备650平米的多功能厅应该可以满足需求。2）XX政府及公司重要会议基本都选择在高星级酒店召开，通常为60人以内，本项目今后与新政府距离非常接近，使用频率相对较高，因此设立2个贵宾接待厅（每间面积200平米，接待80人）主要是接待政府高档会议。3）3层不考虑配备餐饮包房，保证独立会议区域。9.8. 精品商场定90、位及分析9.8.1. 酒店精品商场规划为500平米，位于一楼，由于在大堂位置，在招商时需 要选择服务项目保证符合酒店整体形象，建议主要为品牌服饰店（约200平米），XX特产店（约150平米），鲜花店（约20平米），书店（约60平米），日用商品店（约60平米）等。9.8.2. 定位依据1） 酒店客人的需要。由于本项目位于新城中心区，周边以行政区，厂区配套为主，缺乏商业氛围，距离XX传统的商业消费中心有一段距离，住客购物不便，因此配备商场是有必要的。2） 评星加分、提高酒店档次。9.9. 其他功能规划1）为方便客户使用，酒店大堂、3层会议区域、商务楼层接待区域都配置了商务中心。 2）考虑到二层使用91、面积有限，中餐厨房厨房粗加工，冻库等配备在地下二层。3）洗衣房按300平米规划是满足洗衣设备安置及洗衣服务区域的基本要求，同时建议可以在酒店一层设置约20平米的洗衣服务店面对店外客人服务，增加洗衣收入。9.10. 酒店装饰风格定位建议虽然现在XX3家四星酒店装饰都显现陈旧，可是考虑到未来势必会出现同档次潜在竞争对手，本项目在酒店装饰风格上还是要有一定的特色与风格，在未来的竞争中具有竞争力。比较起一般设计的商务而言，这样酒店可以给住客留下很深的印象，便于酒店的形象宣传。建议装饰定位“欧陆风格结合现代时尚元素”。（酒店标准间以现代简捷元素为主） （酒店商务楼层套间以欧式风格为主）（酒店大堂） （酒92、店通道） (酒店西餐厅及宴会厅）第十章 酒店经营管理模式选择及分析10.1. 酒店经营管理模式分类及利弊分析目前国内酒店业的酒店经营管理模式主要分为以下几种：1) 委托国际酒店品牌管理公司经营管理2) 委托国内酒店管理公司经营管理3) 业主自行经营管理各种经营管理模式利弊如下：10.1.1. 国际品牌酒店管理公司优点：1) 具有较强的品牌影响力，酒店开业后能较快的占领市场，对市场冲击力较大；2) 酒店的服务与管理水平很规范，能提供较为系统的员工培训；3) 管理公司具有极强的销售网络系统，利于国际客源的开拓；4) 品牌价值高，顾客忠诚度强。缺点：1) 业主需要支付高昂的管理费用，管理公司管理费分93、为基本管理费（营业收入的23）及奖励管理费（毛利润的4以上）；2) 对当地的文化不了解，溶入当地社会需要一定时间；3) 国际管理公司一般会规定工程造价和设施设备用品用具品牌，会大大增加项目投资4) 经营与管理模式较为固定，缺乏灵活性；10.1.2. 国内酒店管理公司优点：1) 对国内的情况较熟，能很好的将先进的管理理念同当地的实际情况结合起来；2) 能够较快地融入当地的文化；3) 费用相对国际品牌公司要低。缺点：1) 国内酒店管理公司一般还未成立自己的销售网络；2) 国际知名度不高，客源开拓困难；3) 各管理公司管理与服务水平参差不齐，不一定能保证服务质量与经营水平；4) 品牌价值相对不高，培94、养顾客忠诚度还需一定时间。10.1.3. 业主自行经营业主自行经营一般是采用董事会监管下的总经理负责制，由董事任总经理或聘任独立的总经理，由总经理牵头组阁酒店经营管理班子。优点： 1) 不需要支付昂贵的管理费，成本较低；2) 经营比较灵活；3) 业主对酒店的经营控制性较强。缺点：1) 品牌冲击力不强，培养自主品牌难度较大；2) 客源渠道的开拓、信息的获取存在一定的难度；3) 经营管理与服务水平难以保证。10.2. 酒店整体经营管理模式10.2.1. 排除聘请国内酒店管理公司和业主自行管理，依据如下：1） 国内品牌同样要支付较高的管理费用，且无论是在品牌影响力和未来经营管理中都不如国际品牌公司。95、2） 业主管理无论是在酒店经营前期的客源销售渠道与酒店形象建立方面，还是在对酒店经营期的管理服务及经营收入方面都难以保障，因此不建议业主自行经营管理。本项目宜委托国际品牌酒店管理公司经营管理，同时还有以下依据：10.2.2. 国际品牌酒店管理公司的优势如品牌的优势、规范的管理与服务、销售网络优势、顾客忠诚度优势等。国际品牌酒店知名度很高，对高端的商务客户（特别是外籍客户）具有很强的吸引力，而国外客源有选择国际品牌酒店入住的习惯。10.2.3. 市场上国际品牌五星级酒店的经营情况根据中国旅游饭店协会的2006年统计资料，国际品牌、国内品牌酒店管理公司管理的酒店的住房率高于业主自行管理的酒店，其平96、均房价也远高于业主自行管理的酒店。由目前全国酒店经营管理类型统计分析可以看出，委托国际品牌酒店管理公司管理的高星级酒店收入是最好的。资料来源：中国旅游饭店业协会2006年全国高星级酒店客源房价贡献020040060080010001200国际商务客源国内商务客源会议团体国外旅游团队国内旅游团队五星四星国际客源有选择国际品牌酒店入住的习惯，在所有客源类别中，国际商务客源对酒店房价贡献最高。 资料来源：中国旅游饭店业协会品牌公司选择1） 结合XX的市场建议选择国际品牌管理公司有：法国雅高集团的索菲特品牌，英国洲际集团的皇冠假日品牌，这两家管理公司在全球及中国酒店市场都具有相当高的知名度，对国际和国97、内商务客都有较大的吸引力。2） 另一个重要原因是考虑到是由于郑州的索菲特酒店和皇冠假日酒店经营情况都非常好，目前在XX已经具有较高的知名度，因此建议选择这2个品牌其中之一易于被当地市场认知，便于酒店整体的宣传。推荐管理公司世界排名集团名称英文年度排名主要品牌酒店数/房间总数洲际国际酒店管理集团Intercontinental1洲际，皇冠假日，假日3630/537533雅高国际酒店管理集团Accor4索菲特，诺富特，美居 4065/47543310.2.4. 业主社会形象及未来发展需要 本项目的投资商XX集团是知名企业，酒店是公司的下属单位，国际品牌公司的介入，有利于辅助整个公司社会形象，而且由98、于品牌管理公司管理非常规范，对于今后酒店管理上也能培训出酒店专业管理人才，酒店营运正常后争取能够自行管理，减少成本支出。10.3. 餐饮服务经营模式定位及分析 餐饮服务的经营模式大致分为以下几类： 10.3.1. 自主经营；10.3.2. 对外租赁；10.3.3. 品牌加盟合作经营 之前在功能定位分析上已经说明，XX中档餐饮具有一定消费能力和市场，高档餐饮更是被看好，以“福鼎”餐厅为例，15间包房中午和晚上几乎无法订到位，主要是公务和商务宴请，餐厅包房虽然没有设最低消费限制，可是据调查每人最低消费200元，最高达到每人600元，由此可见高端中餐具有充足客源。 以下对中餐自主经营和外包经营做经营99、数据对比：1) 中餐i. 自主经营装修及设备设施投资约为1624万元(详见酒店投资匡算表) 中餐装饰及经营设施计算表 金额：人民币元中餐项目装饰费用经营设施 一层中餐区域（中餐大厅，接待门厅，备餐间，海鲜池）共905平米2235500400000一层中餐公共面积（按一层餐饮区域面积的30计算，每平米按600元）162900二层整层包房区（共5457平米）74812002550000四层燕鲍翅（餐厅，厨房，备餐间，办公区）共950平米2426000810000四层公共区域（按四层餐饮区域面积的30计算，每平米按600元）171000累计124766003760000总计16236600中餐营业预100、计收入2826万元/年（详见酒店财务收入预测表，按保守原则以首年中餐收入为计算标准），净现金流量如下：中餐净现金流量计算表 金额：人民币万元中餐收入2826减：成本（42）1187减：工资（20）565减：能源（10）283减：管理费用（5）141净现金流量650由上表可见，中餐每年能创造650万元净现金流量，则收回装修及设备设施投资时间为2.5年。15年共创造净现金流量975016248126万元。ii. 外包经营外包经营无须装修及设备设施投资，面积约7868平方米（公共面积按照餐厅面积的30计算），租金按30元/月计算（详见下表租金定位分析），则每年收取的租金金额为283万元，15年共取得101、租金收入4245万元。由此可见，从经济效益角度分析，中餐适合自主经营。但考虑如果想快速在XX餐饮市场上占有一席之地，无论是在菜式的出品质量，经营手法以及服务人员培训上都需要具备专业的技能，这些并不是国际品牌酒店管理公司的强项，为了保证获取中餐的正常经营利润，建议本酒店中餐项目采用品牌加盟合作经营方式，引进国内现有的餐饮品牌（如湘鄂情，潮江春等）。酒店租金定位分析：根据以下调查表位于市区较好位置酒楼、洗浴场所租价根据建筑楼的新旧程度为15元30元，本酒店为高档五星酒店，具有一定吸引力，可是偏离市中心区，结合与XX地产（业）内人士的意见建议租金价格为30元/平米/月。项目位置面积价钱（平方米/月）102、说明彰德路西， 工商局南侧800020元市区位置，本楼为住宅的群楼，之前全聚德有过接触。文峰中环可按照需要30元市区位置，新开发的商业楼，配有桑拿、餐饮。正在招商中。火车站200015元市区位置，建筑比较老旧，位置较好适合做餐饮、洗浴。 10.4. 娱乐服务经营模式定位及分析 根据之前分析，为了确保酒店形象，避免客人混杂，酒店不配备大型的娱乐场所，酒店四层配备一个清吧主要是为住店客人提供休闲及聚会场所，建议可以请一些歌手吉他弹唱，增加一些气氛。清吧及棋牌室纳入酒店统一经营管理。10.5. 康体服务经营模式定位及分析 根据之前的分析得知， 以下对康体自主经营和外包经营做经营数据对比：1) 自主经103、营装饰及设备设施投资约为923万元(详见酒店投资匡算表) 金额：人民币元康体项目装饰费用经营设施健身中心接待门厅300000更衣及淋浴区200000休息区41000050000SPA区及按摩区21250002900000娱乐健身区96000250000足浴区300000200000泳池区域7500001000000技师房、存储房，办公区204000公共面积按康体区域面积2455平米的30计算，每平米按600元）441900累计48269004400000总计9226900康体洗浴预计年收入为289万元（详见酒店财务收入预测表，按保守原则以首年收入为计算标准），净现金流量如下：净现金流量计算表 104、单位：万元康体收入289减：成本（15）43减：工资（15）43减：能源（10）29减：管理费用（10）29净现金流量145由上表可见，康体洗浴每年能创造145万元净现金流量，则收回装修及设备设施投资时间为6.36年。15年共创造2175万元923万元1252万元净现金流量。2) 外包外包经营无须装修及设备设施投资，面积约3200平方米，租金按30元/月计算，则每年收取的租金金额为115万元，15年共取得租金收入1725万元。由此可见，从经济效益角度分析，康体洗浴场所适合对外租赁经营。同时考虑到康体洗浴方面需要有专业经营理念和方式，这不是国际品牌公司的强项，因此建议康体洗浴场所外包经营，交付有105、经验的康体洗浴经营公司管理，可带动酒店其他场所的消费。10.6. 其他营业板块经营模式定位及分析 酒店的书店、鲜花店为五星级评星需要，主要对住客服务，届时可根据实际情况，灵活选择酒店自主经营或者外包。商场经营收入的不稳定性因素较大，如果酒店自行经营需要投入前期装饰费用及配备专门的服务人员，建议采取部分免租金或经营利润分成的形式进行对外招商。第十一章 酒店整体经营管理策略11.1. 整体经营策略 以会议客源和商务客源为主、旅游客源为辅的客源定位方向，充分发挥XX公司的资金、知名度优势以及国际管理公司品牌、销售网络、顾客忠诚度等优势。 11.2. 组织策略 项目委托知名国际酒店管理公司进行经营管理106、，董事会委派业主代表协助管理公司开展经营管理工作。11.3. 管理策略1） 实行总经理负责制，由国际品牌管理公司委任总经理，由执行总经理加管理团队奉行严管、保质、重销、创新的方针，结合XX的市场特点及企业的实际情况，努力开拓市场，向管理要效益。2） 对于康体洗浴行业具有经营的特殊性，需聘请专业的管理人员进行管理。11.4. 服务策略 通过整体服务策略在软件服务方面制定行之有效的措施，引入“金钥匙”服务并坚持走人性化服务的路子，在竞争中站稳脚跟，发展壮大，才能在以后的经营中树立良好口碑获得更多回头客，为投资者创造最大经济效益，使酒店在激烈的市场竞争中立于不败之地。11.5. 人力资源策略1）总监107、以上高层管理人员由酒店管理公司从其原系统内派出，全面推行五星级酒店员工培训和管理者培训，搭建规范酒店管理组织架构，实现酒店规范管理。2）酒店运作成熟之后，要求管理公司逐渐撤离高层管理人员（一般为酒店经营期第二年），以降低工资成本。3）在酒店员工招聘上将招聘部分旅游学校实习生（约占酒店员工总数的3050），以降低工资成本，同时保持一定比例较稳定的正式工队伍。11.6. 市场营销策略 特别是充分利用五星级酒店及国际酒店管理公司品牌影响力，强化营销意识，抓牢酒店高端商务客源，结合市场需求，有计划地对潜在需求市场和豪华五星级酒店中的产品进行分析调研，细分市场，准确定位，确定一批经过精心培育可望进入市场108、前列的产品；以市场为导向，以满足用户要求为主线，提高战略产品的市场竞争力；加强市场预测，适时调整产品结构，保持产品差异化的优势，整体把握营销策略，获取最佳营销效益。11.7. 财务管理策略 在经营管理阶段由业主委派财务总监或财务副总监，代表业主监督酒店运作。11.8. 成本控制策略 酒店建设及经营过程中，在不影响酒店建设档次、正常运作的基础上，尽量与酒店管理公司沟通、谈判以取代管理公司指定的设备及材料品牌，因为这些品牌的设备、材料在价格要远高于市场同类产品。 在酒店经营过程中，采用程序化、数字化、表格化、责任制的手段科学合理地制定“定额管理法”对可变成本进行控制。第十二章 酒店竞争战略及分析1109、2.1. 竞争对手比较分析以下将对本项目竞争对手优劣式进行分析。酒店名称优势劣势XX宾馆1）地理位置优越，距离XX传统的商业中心较近；2）当地政府下属单位，有一定会议客源；3）已形成自己的客源渠道，客源较稳定。1）四星级（偏下）的较为陈旧装饰，不能满足高端住客的需求；2)酒店功能配套不齐全；3）整体管理和服务差。中原宾馆1）拥有目前XX最好的会议场所；2）位于传统商业中心区；3）当地政府下属单位，有一定会议客源；4）已形成自己的客源渠道，客源较稳定。1）四星级（偏下）陈旧装饰配套，不能满足高端住客的需求；2）整体管理和服务差。丰乐园酒店1）位于高新区，房价和餐厅装饰采用了较为现代装饰；2）价格110、低廉；3）已形成自己的客源渠道，客源较稳定。1）三星级的功能设施及服务，不能满足高端住客的需求；2）员工的整体服务偏低。12.2. 酒店整体竞争战略 1）整体宣传利用本项目酒店五星级的设施及服务的优势，加强客房、会议、餐饮等设施的推广和促销，保证酒店整体收入。2）品牌宣传利用国际品牌管理公司知名度在酒店建设期就进行宣传，吸引本地及周边地市政府、公司接待及高消费群体的注意。3）合理价格制定本项目目前XX的主要竞争对手是XX宾馆、中原宾馆，这两家酒店均为标准四星级，现有的硬件设施已经显现陈旧，同时据调查得知由于没有引进正规酒店管理公司，现有酒店员工的服务技能及意识都相对欠缺，因此无论是在酒店的硬件111、和软件方面现有的3家四星酒店都无法与本项目相比，但同时要考虑到XX高消费群体有限，因此在需要根据目标市场制定合理的价格，扩大酒店消费客源结构。 市场准入时机分析：1）.XX经济近年发展迅速，旅游接待人数持续增长，具备良好的外部环境。2）.据相关部门介绍，XX目前规划还没其他五星酒店，本项目没有同档次的直接竞争对手。3）.本项目位于XX规划未来的新城中心区，将来必定是商务和政务客人聚集之地，有利于酒店房价的提升。4）.项目建成营业时间必须与规划区整体建成时间相协调。12.3. 酒店客房服务竞争战略按照本项目规划方案，客房为重点关注对象之一，客房规划342间（套）；根据酒店未来客源结构会议团队、旅112、游团队将会占到一定比例，因此酒店双床间要占到较大比例，而套间使用率相对较少，因此不宜配备过多。结合现有设计图纸制定出：标准楼层（510层）标准双床间：152间，按照尺寸每张宽1.2米，长2米标准大床间： 64间，按照尺寸每张宽1.5米，长2米高级大床间 ：24间，按照尺寸每张宽2.0米，长2米高级套房： 12间，按照尺寸每张宽2.0米，长2米行政楼层（1113层）行政双床间：23间，按照尺寸每张宽1.2米，长2米行政大床间：45间，按照尺寸每张宽1.5米，长2米行政豪华间：12间，按照尺寸每张宽2.0米，长2米行政套房： 8间， 按照尺寸每张宽2.0米，长2米大使套房： 1间， 按照尺寸每张宽113、2.0米，长2米总统套房： 1间， 按照尺寸每张宽2.0米，长2米其中大床房约占42、双床房约占51、套房（含总统套房）约占7；为了避免出现由于商务客人比例增大而大床间不够情况发生，双床可以灵活合并成为HOLLYWOOD TWIN（床头板不分开设立）。虽然与现有3家四星酒店在房间装饰布局上不会形成直接竞争，但是要考虑到未来及潜在的竞争对手，因此房间装修风格、功能布局、设施和用品采用目前国际上和国内新时尚设计概念。同时客房洗手间和床上用品也是客人非常注重的，建议洗手间面积不要小于6平米，而床上用品纱质不要低于60S。酒店行政酒廊中的设计，将全方位照顾高端公司行政人员的起居和公务需求，入住行政楼层114、客人可以直接在11层的接待处办理入住和退房手续，同时还可以在行政酒廊享用免费的早餐和下午茶点，退房时间也可以由常规的中午12时免费延迟到下午4时，行政楼层服务的出现，对于很多商务客户还是具有较强的吸引力。 12.4. 酒店餐饮服务竞争战略 自助餐厅根据之前市场调查，XX目前3家四星酒店西餐厅都以中式出品为主，本酒店规划中的自助餐厅是XX当地唯一高档的自助餐厅，建议部分采取开放式明档厨房经营，使食客在品味美食的同时还能得到视觉上的享受。自助餐厅面对客源不能仅仅是酒店住客，一定要吸引市民前来消费，因此建议自助餐厅成本率也需要达到40以上以保证菜式出品的多样化， 同时在价格上也要考虑市民接受能力，根115、据之前调查社会酒楼市民人均消费价格为50元60元，因此建议自助餐收费应在60元左右，既能保证出品质量，又在市民接受范围之内。西餐厅提供正式的西式套餐或零点食品结合安静，舒适用餐环境，主要服务于住店的外籍人士，建议定价可以为人均80元左右，成本率保持在35以上。根据之前分析XX虽然入境客户比较少，可是XX对外经济发展和国际酒店品牌公司进入，本酒店未来应该会有一定的外籍客人入住。中餐 酒店一层中餐大厅及二层的包房区域主要用于服务当地市民消费及中档公司宴请，在定价上要符合这批客人消费能力，根据之前餐饮调查市场分析，社会中档酒楼包房的人均消费为60元，因此建议本酒店大厅人均消费为50元，而包房为80元116、之内。 燕鲍翅餐厅由于主要面对的是高端的公务、商务宴请，这批客人对价格不敏感，结合之前社会高档酒楼“福鼎”定价，酒店燕鲍馆每间包房的人均消费为250元以上。提供独立通道及专人服务，保证客户的私密空间。 根据调查现在XX几家中、高社会酒楼基本以包房为主，大厅空间有限，而3家四星酒店的多功能厅又显现陈旧，因此本酒店独立的宴会厅应成为市民举办各类喜宴的最佳场所，建议酒店多做这类宣传，提高宴会厅使用率。12.5. 酒店康体服务竞争战略1) 另外利用康体中心综合配套设施，举办各种季节的游泳/健身培训班，同时发行康体中心会员卡，以提高康体项目的营业收入，同时可以吸引周边地区客人前来消费。2）桑拿按摩有很多117、卖点，与酒店健身中心和室内恒温泳池配套，可以做成高档四季健康水概念的高档消费场所。3）树立高档、健康、纯正桑拿按摩的形象；部分熟客可以采取灵活服务方式。 这样吸引更多商务客前来入住，从而可以带动酒店其他的收入。12.6. 酒店会议服务竞争战略 根据调查XX会议室使用情况非常好，特别是9，10月还有几个大型展会，在使用会议室的同时会议也将带来餐厅和住房的需求，目前XX3家四星酒店均配备了较为齐全的会议场所，可是这几家的会议设施配备相对落后（无先进的音、视频设备、同声传译设备等），且装饰已经陈旧，因此本项目需要在会议装饰及配备上按最为先进理念配备会议场所（可参考深圳洲际酒店），在现有及未来竞争酒店118、中利于不败之地。本项目会议设施规划的XX最大的多功能会议厅面积650M2，可根据客人要求自由组合分隔成三间不同大小的会议厅，9米高的天花，配备为会议使用的可调控电源开关，先进的会议音响，视频设备。2间贵宾接待室主要满足政府高端接待需要，因此要在每间贵宾室单独配备一套完整的音视设备。由于酒店还配备了同等面积的宴会厅，可以给参加会议客人提供用餐场所。因为会议使用直接经营成本相对较低，约占收入的10，因此定价不用过高以便吸引更多的会议客源前来，参考之前对XX3家四星酒店会议收费调查结果，建议本酒店多功能厅每天收费为6000元。第十三章 酒店投资回报财务分析13.1. 酒店建设投资估算酒店总投资估算 119、根据分析计算，得出酒店总投资共37，125万元（包括建安成本和酒店装饰及经营设备成本，筹备开业成本，贷款利息等），平均每平方米造价为6412元。其中：酒店第一年建安投资匡算1） 酒店第一年投资匡算为22978万元，包括酒店前期费用约为8000万元， 建设和设备部分投资约为14098万元，基础设施建设费用约为380万元，不可预见费用预留500万元。2） 第一年建设期预计贷款12000万元，贷款利率按7.83%计算，贷款利息为939万元。酒店第二年内装，经营设备及开办费用匡算1） 酒店第二年投资匡算约为10851万元，包括室内装饰费用7601万，酒店经营所需的设施设备配置2750万元，及酒店开办费120、用320万元，另有不可预计费用500万元。 2） 第二年贷款金额按35000万元，利率7.83%计算，贷款利息约为2740万元。 详见酒店投资匡算表13.2. 资金筹措及投放根据业主投资战略及项目实际情况，项目建设期预计2年，建设期第一年贷款金额为12000万元，第二年总金额按35000万元贷款（项目全额贷款计算）。13.2.1. 酒店15年经营收入、成本费用、利润预测及分析原则： 根据XX酒店市场的客观状况及未来预测，参考酒店业的发展规律，结合XXXX酒店的定位，采取保守、稳健性原则取定。1） 营业收入基础指标取定A. 容量 根据酒店功能定义中各营业部门的容量计算。其他收入包括商务中心、精品121、店、鲜花店、书店、车队、电话收入等。B. 住房率（翻台率） 根据天域对XX未来酒店市场的预测估计。 客房入住率为全年平均入住率，餐饮、康体翻房（台）率为全天翻房（台）率（午餐晚餐）。C. 平均消费水平 参考XX酒店市场的平均消费及未来发展趋势预测，结合本酒店的经营定位计算。餐饮平均消费价格包含酒水价格。D. 营业收入增长指标 通常酒店营业收入变动分为三个阶段，即增长期、平稳期、衰退期，每个阶段大约五年。 第一阶段每年递增5 包括价格上涨与消费人次提高的因素，考虑酒店客源增长、持续经营客源积累等综合因素，参考酒店业营业收入变动规律，以酒店正常营业后第二年为基础年，每年递增5，酒店首年营业收入为第122、二年的95。 第二阶段不增长 酒店在第六年左右，设备设施已经没有开业时期新，经营也到了平稳阶段。考虑物价上涨、客源积累、客源分流等正反面综合因素，参考酒店业营业收入变动规律，第二个五年不增长； 第三阶段每年递减3。 酒店到了第三个五年，设备设施已经老化，经营已经开始滑坡，考虑竞争力下降、客源分流、物价上涨等正反面综合因素，参考酒店业营业收入变动规律，第三个五年每年递减3。详见酒店财务预测表财务投资决策评价指标经过计算，本项目的投资回报指标为：项目投资决策前期条件本项目业主要求本项目业主要求酒店投资计算惯例投资惯例参考范围经营模式酒店全部自营酒店洗浴，中餐场所外包酒店全部自营 经营年限（年）15123、1515折旧年限（年）202015预留残值5%5%10%开办费用摊销首年全部摊销首年全部摊销前5年摊销项目投资类型全额贷款全额贷款全部为自有资金假设项目投资总额（元）375103900343201200375103900年折现率8%8%8%项目投资回收期（年）21.0828.6110.1210年投资利润率0.02%-1.41%-1.26%6以上净现值（万元）-22472.44 -23686.28 -6116.83大于零净现值率-59.91%-69.02%-16.31%大于零获利指数0.410.310.84大于1内部收益率-3.27%-5.43%5.22%大于6盈亏平衡点(万元）8658.956124、297.769403.23盈亏平衡率101%112%110%以上指标可见，单由酒店经营角度在看，酒店项目投资存在较大风险。动态分析根据XX宏观经济及酒店业未来的情况，作出以下动态预测：A. 乐观预测如经济及旅游经济超出预期、并没有出现新建酒店的前提下，我们预计酒店正常经营后第二年收入比预测的提高10。B. 悲观预测如XX经济出现没有大变动、城市建设也没有发展，另出现新建高档酒店形成直接竞争，我们预计酒店正常经营后第二年的营业收入比预测降低10。C. 正常正常状态下是基于本报告的预测。各种预测指标对比表指标项目正常预测乐观预测悲观预测静态投资回收期21.0816.9327.94投资利润率为(RO125、I)0.02%1.42%-1.46%净现值（NPV）-22472.44 ￥-18,690.86￥-26,245.15净现值率（NPVR）-59.91%-49.83%-69.97%获利指数（PI）0.4100.500.30内部收益率（IRR）-3.27%-0.95%-5.41%以上表可见，即便是在乐观的情况下，项目净现值仍为负数，由此可见酒店投资风险较大。第十四章 酒店建设及经营风险分析14.1. 政策风险14.1.1. 政府限制酒店建设投资或提高准入门槛；14.1.2. 项目本身受环保市政规划及其它政策、法规的影响而无法立项，或 项目启动后无法正常进行。本项目为XX政府规划指定兴建五星级酒店。126、将来是位于XX未来规划新城中心区，集行政区的项目，加之XX公司的实力，此项风险相对较小。防范措施：加强与政府有关管理部门的沟通，引用其它城市的行业发展的政策，说服政府部门获得更大的支持。14.2. 资金风险投资者自有资金不足，或银行借款不能到位，资金链出现断裂，导致工程无法及时完工、设备无力采购、项目被拖延甚至夭折。防范措施：进行精确的投资预算与紧密的资金投放计划，争取在2年内完成建设并投入使用，储备足够的自有资金，与金融单位保持良好的沟通，确保资金能够按计划投放。14.3. 建设风险14.3.1. 建设期间建材、设备和劳动力价格大幅上升；14.3.2. 酒店建设严重偏离原有酒店定位及设计指导127、；14.3.3. 建设周期过长，导致建设成本上升，投资总额增加，投资回收期延长，导致投资回报率下降。防范措施：1） 密切关注建材、设备及劳动力等建设成本要素的市场价格，并及时根据上述价格的变动调整投资预算及资金的筹集与投放；2） 严格按照顾问公司对酒店的定位、经营策略的方案；广泛邀请有关专业人士，严格审核各种设计方案，保证设计方案与酒店定位及设计指导不出现大的偏差；3） 工程启动后设计不做或少做改动；4） 合理选择建筑材料，严格挑选施工单位及监理机构，保证施工效率；加强施工监管工作，严把质量关，减小施工误差。14.4. 市场风险市场风险主要指宏观经济发生变化带来的风险，包括国家宏观经济出现危机128、，XX经济、旅游出现大滑坡等；在这种情况下，人们的消费欲望和消费水平下降，酒店住房率下降，餐饮、娱乐收入减少，最终导致经营亏损。防范措施：1） 抓住目前国家经济形势稳定和XX经济的快速发展、人们消费能力不断提高的大好时机，千方百计加快项目建设速度，使项目在2年建设期的后能尽快投入使用；2） 项目投入使用后，密切掌握和预测国际、国内及XX的经济动向，提前采取适当的应对措施；对经营管理进行精心策划，使项目的赢利能力达到最大化；3） 坚持走以中高端客房服务为核心，丰富多元化产品服务；4） 加强经济控制，尽可能地压缩经营成本，提高营业利润。14.5. 竞争风险14.5.1. 指同一区域内同档次酒店数量129、急剧增加，市场供大于求；14.5.2. 酒店之间削价竞争，导致酒店收入减少。防范措施：1） 充分做好恶性竞争的思想准备，做好最坏的打算，从投资立项开始就认 真的进行经营管理策划，把握酒店市场定位、抓住主要客源市场；2） 根据市场变化灵活调整经营策略，实施客户忠诚计划留住主要客源；3） 在项目规划和设计上最大限度地突出独创性和超前性，使酒店在本地市场尽量长时间地保持领先性和不可替代性；4） 建立和不断发展良好的人脉关系，保持酒店良好的社会形象和企业形象。14.6. 突发事故和不可抗力风险 突发事故和不可抗力主要包括区域疫情（如非典等），区域交通条件严重恶化等突发事件，以及风、水、火、地震等自然灾130、害和恐怖袭击、战争等风险。防范措施：1） 酒店开业后加强风险管理，建立一套危机处理机制；2） 同时加强员工培训，提高他们处理危机的能力；3） 突发事件发生后，积极与政府管理部门沟通，取得政府部门的理解和帮助；4） 建立、健全酒店财产保险和意外保险体系。第十五章 可行性研究结论15.1. 酒店建设可行性研究结论在仅由酒店经营角度出发，不考虑其他投资因素情况下，酒店投资风险较大，投资静态预计回收期限较长（超过20年），因此变数较大，需严格控制前期建设投资成本，并在酒店经营中利用国际管理公司的经营策略及服务优势使酒店各项收入达到最大化。15.2. 天域的建议15.2.1. 0910年是最佳的市场准入131、时机，要加快项目建设速度，确保能在2009年正式投入营运，抢先占领XX高档酒店市场；15.2.2. 在建设阶段以国际品牌五星级对外宣传，以便吸引入境商务客户和当地大型企业注意力。15.2.3. 注重设计及装饰风格，将项目设计成特色酒店。附件一：一、XXXX酒店功能面积表二、XXXX酒店投资匡算（酒店全部自营）三、XXXX酒店投资匡算（酒店部分场所外包）四、XXXX酒店未来经营财务预测分析（按酒店投资惯例15年折旧，预留10残值，开办费用前5年摊消，全投资前提）五、XXXX酒店未来经营财务预测分析（按酒店会计制度20年折旧，预留5残值，开办费用第1年全部摊消，全额贷款假设前提）六、XXXX酒店未132、来经营财务预测分析（酒店部分场所外包经营，按酒店会计制度20年折旧，预留5残值，开办费用第1年全部摊消，全额贷款前提）七、2006年中国三星级以上酒店经营分析附件二：（酒店面积表由XX集团提供）一、XXXX酒店功能面积表二、XXXX酒店投资匡算（酒店全部自营，自有资金）三、XXXX酒店未来经营财务预测分析（按酒店会计制度20年折旧，预留5残值，开办费用第1年全部摊消，自有资金前提） 序号名称规格型号单位数量备注一制冷系统1压缩机组4AV10台42冷凝器LN-70台13贮氨器ZA-1.5台14桶泵组合ZWB-1.5台15氨液分离器AF-65台16集油器JY-219台17空气分离器KF-32台18133、紧急泄氨器JX-108台19冷风机KLL-250台810冷风机KLD-150台411冷风机KLD-100台212阀门套8613电磁阀套614管道及支架吨18.615管道及设备保温m32216管道保温包扎镀锌板吨1.617附件套1二气调系统1中空纤维制氮机CA-30B台12二氧化碳洗涤器GA-15台13气动电磁阀D100台144电脑控制系统CNJK-406台15信号转换器8线台16果心温度探头台77库气平衡袋5 m3个78库气安全阀液封式个79小活塞空压机0.05/7台110PVC管套111附件套1三水冷系统1冷却塔DBNL3-100台22水泵SBL80-160I台23水泵SBL50-160I台24阀门套305管道及支架吨2.86附件套1四电仪控系统1电器控制柜套12照明系统套13电线电缆套14桥架管线套15附件套1