1、四川五星级生态园林酒店建设项目可行性分析报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月四川五星级生态园林酒店建设项目可行性分析报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月137可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录一、概 述10檀檀木木林林宾宾馆馆11二、项目背景11（一）国内酒店业现状及发展趋势11（二）自贡市酒店业现状及发展趋势23一，政府2、接待商务客源的比重也较往年有了显著提升。24（三）自贡市基本情况24（四）自贡市资源33三、项目概况及分析40（一）项目概况40（二）SWOT分析41（三）竞争性分析44四、项目概念性策划思路48（一）设计理念48（二）产品及服务521.产品简介及组成522.产品构想533.产品定位544.产品形象545.产品主要内容：541.产品简介542.产品构想553.产品定位554.产品形象555.产品主要内容551.产品简介562.产品构想563.产品定位574.产品形象575.产品主要内容57可选产品一：产权式酒店（8F）571.产品简介57投资者在退休之前购楼，每年和家人去使用一段时间，其余时间3、交酒店管理592.产品构想593.产品定位604.产品形象605.产品主要内容606.产品利弊607.营销策略61个酒店业竞争的焦点。产权式酒店的特性决定了它必须聘请或委托专业酒店管理62第二是在环境的基础上形成主题。产权酒店下一步的发展方向，必然要形成63第三是服务，要加强对业主的服务。实际上对业主的服务很重要的一个方式63第四个是回报。回报对于产权酒店是非常复杂的事情。现在很多纠纷也都是648.市场参考（据相关资料搜集考证）6435平方米到71平方米不等。65酒店类别：按四星级标准装修的三星级酒店671.产品简介702.产品构想703.产品定位714.产品形象715.产品主要内容726.产4、品利弊727.营销策略73（三）经营定位策略74（四）市场定位策略84（五）主要客源市场86（六）经营管理策略87（一）项目规模90（二）酒店规划设计总平面图92（三）项目各区域规划面积及数据参考921 净用地面积922 行政楼（原1号楼）92392（四）项目各区域功能分析941 接待大厅及休息区：942941 B2：96厨房、吧台、酒水储藏、清洁间及公卫等971F：花园餐厅98三983间商务会议室992991间商务会议室100四100（五）酒店楼层分布方案1041.我们提供的预测数据是建立在对酒店市场的调查和星级酒店的管理原则1062.本经营效益预测中所提供的单价是根据酒店所处地理位臵的消费5、情况和106（一）投资概算分析107（一）基建费107（二）装修费107（三）设施设备费111（四）园林景观费112（五）开业筹备费112（六）其他费用112（七）总投资额112合计:152,535,500.00113（二）经营收入分析11380元计算：116（二）能源消耗费用118（三）维修保养费用118（四）期间费用1181.营销费用1182.管理费用1193.财务费用119（五）应交税金119（四）经营毛利分析119（五）净现金流量分析120（一）经营风险1221、风险描述1222、防范措施122（二） 运营风险1231、风险描述1232、防范措施123（三）政策风险1241、风险描述16、242、防范措施1246.5五星级1256.6白金五星级1326.7选择项目（共74项）133一、概 述按照项目规划设计要求，结合自贡市历史文化旅游资源特点和酒店业发展趋势，四川xx建筑工程设计咨询有限公司对自贡市xxx宾馆改造规划项目的酒店、别墅、贵宾楼、餐厅、会展中心、商务会所及园林等进行设计顾问，打造自贡独具特色的五星级生态园林酒店。参照国际上非常成功的印尼巴厘岛“度假酒店”模式，糅合国内具有代表性的高档园林宾馆风格，在还原xxx宾馆现有的古典园林风貌和1号楼建筑外观特色的基础上，xx公司设计出一种既能符合市场需要又能与历史文化旅游资源相结合的五星级生态园林酒店，突出生态Ecology和7、文化Cultural，进行重新规划设计，既体现其生态文化品质，又与整体规划相融合，从而吸引更多的客源群体。考虑到“生态园林酒店”项目在省内还比较少，为了使本项目的规划和设计达到科学性、前瞻性和可操作性的要求，能够产生较强的市场吸引力并持续发展，公司组织了强有力的班子到自贡进行了深入调查和研究，对项目情况及自贡市酒店业发展情况进行实地考察，对本项目定位、风格设计、功能规划和市场前景进行了详细论证并提出了建设性意见。 自贡xxx宾馆改造规划项目，拟将建设： * 酒店主楼（五星级）：12层；地上9层，地下3层； * 行政楼（原1号楼）：以还原其建筑外观风貌为基础进行重新修建； * 多功能会展中心：28、层； * 别墅：选建；1栋，23层，带地下室； 未命吊*产权式酒店或住宅楼：选建，建议规划为住宅楼； 以上项目建成后将形成由不同类型、不同风格、不同规模的独立功能区域共同组成的五星级生态园林酒店。 xxx宾馆改造规划项目的区域位臵图示如下： 檀檀木木林林宾宾馆馆 经过情景分析的财务数据表明，项目投资1.53亿元，全部项目建成并投入运营后，项目年净利润前五年为642.3万元，净利润率为19.27%，第六年开始能够达到747.3万元，净利润率为22.42%，投资回报率为11.3%，静态投资回收期约为9年，本项目具备财务可行性。 二、项目背景（一）国内酒店业现状及发展趋势整体行业发展状况： 我国酒店9、业目前发展十分迅速，xxxx年我国住宿与餐饮业营业总额1万亿元人民币，历史上首次突破万亿元大关，约占国民生产总值的7.3%左右，成为我国国民经济的重要产业。其中住宿企业30万家，营业额达3000多亿元，餐饮企业400万家，营业额突破7000亿元大关。随着我国改革开放的进一步深入，国民经济的持续快速发展，人民生活水平的不断提高，我国国际化进程的逐步加快，北京奥运会、上海世博会、乃至广州的亚运会大型活动的成功举办、2020年我国将成为世界最大的旅游目的地等众多利好因素，我国酒店业无疑将有进一步的发展。目前酒店业发展呈现以下几个特点： *酒店产品功能不断完善经过20多年的发展，我国酒店业已从一般的酒10、店细分为商务酒店、旅游酒店、度假酒店、会议酒店、经济型酒店、主题型酒店和一般旅馆等，不断满足多样化的市场要求。 *酒店集团化步伐加快 目前，我国酒店集团100多家，连锁酒店近1000家。酒店联合重组不断推进，特许加盟开始兴起，国际酒店集团从高端市场向中低客源市场推进，国内市场国际化步伐加快。 *酒店个性化服务更加突出 以电子信息技术和连锁经营为代表的现代科技加速进入我国酒店业，向客人提供全球信息高速公路的全新服务，如人工智能对技术温度，光线的自动调节，在客房能有宽带上网、客房电视机能接收卫星网络信号、远程网络预定等，使酒店业的发展越来越依靠科技进步。 *绿色、环保、节能、安全、健康将成为酒店业11、发展的新时尚绿色、环保、节能、安全、健康是国际饭酒店发展的新方向，是21世纪酒店业发展的新趋势。顺应这些趋势，积极创建绿色酒店，推动中国酒店业进入以“安全、健康、环保、节能”为主题的“绿叶”时代，将是全国酒店业贯彻落实科学发展观，全面建设小康社会，提高人民生活质量，走可持续化发展的必然选择。 我国酒店行业部分相关数据统计： 去年我国五星级酒店的平均房价达到人民币746元，四星级为人民币395元，三星级为人民币234元。就住宿率而言，五星级酒店为66.6%，四星级和三星级酒店分别达到70.4%和66.2%。各等级酒店的平均每房间收益(RevPAR)依次为：五星级人民币497元，四星级人民币27812、元，三星级人民币155元，分别较上年度增长了29%、26%和3%。相比xxxx年，增长率分别为13%、5%和1%。 在五星级市场中，国际管理酒店实现的平均房价最高，达到人民币847元，分别超出国内管理酒店平均房价(人民币元680元)的24%及业主自行管理酒店平均房价(人民币452元)的87%。上海和北京五星级酒店市场之间的业绩差距进一步扩大，上海市场的平均房价增长了13%，达到人民币1198元，而北京市场仅增长了4%，达到人民币831元。就住宿率而言，北京市场为64.6%，而上海达到了77.5%。相应地，上海市场平均每房间收益为人民币929元，高出北京市场(人民币536元)73%。xxxx年，13、上海有3家酒店(xxxx年只有1家)突破了200美元的年平均房价。 而在四星级酒店中，国际管理酒店同样实现了最高的平均房价，为人民币484元，分别高出国内管理酒店(人民币元384元)26%及业主自行管理酒店(人民币318元)52%。 在收益方面:整体酒店市场的收益水平显示出了强劲的发展势头。中国所有五星级酒店的管理费和固定费用前收益(IBFCMF)增长了42%，同期，四星级和三星级酒店分别增长了52%和24%。国际管理的五星和四星级酒店均比其他同等级酒店实现了更好的管理费和固定费用前收益，分别占总收入的43%和35%。上海的五星级酒店实现了最高的收益水平，IBFCMF占总收入的48%，以下依次14、为三亚(47%)和北京(40%)的五星级酒店。另外，五星级酒店中，客房仍然是酒店整体收益最高的部门。客房收入占酒店总收入的55%、而其支出仅占总支出的11%。相反，餐饮部门收入占总收入的35%，支出占总支出的22%。 在客源构成方面:五星级酒店的商务客源稳定在49%左右，四星和三星级酒店分别增长了4和3个百分点。国际管理酒店的商务客源略微增长了2%，国内管理酒店的商务客源则下降了16%。国际管理酒店的国内客源下降了4%，业主自行管理酒店的国内客源却增长了近10%。 国外商务客源贡献的平均房价最高，五星、四星和三星中，国外商务客源贡献的平均房价分别达到人民币998元、583元和351元。国内旅游15、团队是需求市场中平均房价最低的客源。 在订房渠道方面:在中国酒店市场所有订房渠道中，超过一半的顾客是直接向酒店订房，而增长最快的订房渠道仍旧是通过第三方订房网站实现的网上预订，五星、四星和三星级酒店通过第三方订房网站实现的订房分别较xxxx年增长了1.5%、2.6%和1.2%。三亚的五星级酒店就是主要依赖旅行社订房，有近60%的订房是通过旅行社完成的。 餐饮方面统计:我国目前按每一可供出租客房平摊餐位数，国际管理五星级酒店的该项指标最低，仅为1.87，而国内管理和业主自行管理酒店的该项指标分别为2.27和2.24。相反，国际管理的五星级酒店实现了最高的餐饮人均消费，达到人民币604元，而国内管16、理和业主自行管理酒店的餐饮人均消费分别为人民币500元和384元。 未来5年世界旅游业发展的总趋势是，欧美发达国家在全球出入境旅游市场中仍将保持传统优势，但增速放缓；以中国为代表的东亚太国家和地区则将保持较快增长。世界旅游组织预测：到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地和第四大客源市场。在目前全球局部地区并不太平的形势下，中国保持了安全的旅游目的地形象，我国旅游业将在相当一个时期内仍处于发展的黄金期。 2010年全国旅游产业发展的预计目标是： -接待入境过夜旅游人数6400万人次，年均增长7%左右，有望居世界第3位；旅游创汇426亿美元，年均增长8%左右，有望居世界第3位。-国内旅游人数17、16.9亿人次，年均增长8%左右；国内旅游收入8810亿元人民币，年均增长11%左右。 -旅游业总收入12260亿元人民币左右，年均增长10%左右，相当于全国GDP的7%。 -旅游直接就业980万人，间接就业达到4900万人。 同时，随着旅游业综合功能的进一步发挥，在扩大内需、拉动投资、带动脱贫、促进区域经济发展和城镇化建设等方面也将发挥更为积极的作用。 与此同时，中国的酒店业也面临着许多新的机遇，当然也面临着许多新的挑战。如何认清形势，把握方向，这对于中国酒店业而言是至关重要的。面对变化的环境，中国酒店业将呈现以下发展趋势： *酒店管理向人性化发展 在知识经济时代，人才不仅是生产要素，更是企18、业宝贵的资源，尤其是酒店企业，其产品和服务质量的决定因素关键在于人的资源。因此，酒店企业将会更多地采用以人为本管理的方式来密切企业与员工的关系。人本管理的最终目的不是以规范员工的行为为终极目标，而是要在酒店企业内部创造一种员工自我管理、自主发展的新型人事环境，充分发挥人的潜能。因此，未来的酒店企业将会更加注重提高员工的知识含量。在人员培训上，将会以一种“投资”观念舍得较大投入。在酒店企业内部，将会建立一套按能授职、论功行赏的人事体制，通过员工的合理流动，发挥员工的才能；通过目标管理，形成一套科学的激励机制，在企业内部做到自主自发；通过酒店企业文化，利用文化的渗透力和诉求力，培养忠诚员工，确保酒19、店企业人力资源的相对稳定。 *酒店工作人员的职业化 目前对于酒店企业而言，已经形成一套相对成熟的运行机制和管理机制，专业化管理的水平要求不断提高，入世以后对专业的酒店从业人员尤其是管理人员提出了一种挑战，要求有一种国际型、创新型、复合型的职业经理群体。在这种背景下，职业酒店人应运而生。他们一般具备丰富的酒店管理经验、崇高的道德品质、优秀的经营意识、良好的心理素质、宽阔的知识结构，凭借这些资本，他们将会成为各大酒店趋之若鹜的追求目标。为强化从业人员的责任意识和风险意识，年薪制将会成为新世纪酒店的主要特征之一，它将个人收入的高低和酒店收益的大小直接挂钩，使得个人和企业成为息息相关的命运共同体。为培20、育更多的优秀职业酒店人，酒店企业在对人力资源进行开发时，应根据市场的实际需求而灵活调整培训方式、培训重点，除了加强一般的酒店管理知识外，还应分析、学习国际化的管理经验，并进行创新能力的开发和锻炼，培养一专多能的复合型人才。 *酒店发展的可持续化 目前，在酒店业的发展过程中也存在着很大的浪费，考虑到社会和顾客的长期利益，酒店将逐步走上一条可持续发展的道路。它要求酒店企业在发展过程中，不应以短期的、狭隘的利润作为行为导向，而应具备强烈的社会意识和环保意识，讲义求利，考虑到顾客、酒店、员工、社会等各个方面的利益，将酒店企业、顾客的利益与整个社会的长期利益作为酒店发展的最终目标。可持续发展对于酒店行业21、来说是一种趋势，也是一种社会责任。可以预见：本世纪内将会出现大量的绿色酒店。节约能源，减少消耗，保护环境，倡导绿色消费，提供绿色服务，将成为我国酒店业发展的重要战略。 *酒店市场竞争的品牌化 随着酒店服务对象的日益成熟，感性消费时代的来临以及酒店市场的日趋规范化，在全球经济一体化的大背景下，国际上拥有著名品牌的酒店集团开始大量登陆中国酒店市场，中国酒店业将进入品牌竞争的时代。品牌竞争是以客人的满意度、忠诚度和酒店的知名度、美誉度为核心的竞争，其关键点是如何把握消费时尚，抓住消费者的心理，打动消费者，把自己的品牌根植于消费者的心目中。所以，品牌竞争实际上就是通过消费者的满意最大化达到市场份额和经22、济效益的最大化。品牌竞争要求酒店企业必须增强品牌意识，注重品牌的设计和推广，坚持以过硬的质量作为品牌竞争的基础，以独特、新颖、鲜明、引人入胜的形象作为品牌竞争的标识，以灵活多变的公关宣传作为品牌拓展的手段，以合理的价格作为品牌含金量的尺度，并以深厚的文化底蕴作为品牌的生命，从而在消费者的心目中确立酒店的品牌形象。 *酒店服务的定制化 所谓定制化服务模式，就是酒店为迎合消费者日益变化的消费需求，以针对性、差异化、个性化、人性化的产品和服务来赢得市场的服务模式。这种服务模式的基本特征是：第一，酒店充分理解客人的需求，即以客人的需求作为服务的起点和终点，既要掌握客人共性的、基本的需求，又要分析研究不23、同客人的个性需求；既要注意客人的静态需求，又要在服务过程中随时注意观察客人的动态需求；既要把握客人的显性需求，又要努力发现客人的隐性需求；既要满足客人的当前需求，又要挖掘客人的潜在需求。第二，个性化，即酒店要强调一对一的针对性服务。第三，人性化，即强调用心服务，真正体现一种真诚的人文关怀精神。第四，极致化，即在服务结果上追求尽善尽美，要求做到尽心和精心。切实贯彻定制化服务模式，就要求酒店企业应深入细分客源，根据自身的经营条件选准客源市场中的一部分作为主攻对象；通过建立科学的客史档案，灵活提供各种“恰倒好处”的服务；强化客源管理；并以独特的主题形象深入人心，在充分理解顾客需求、顾客心态的基础上，24、追求用心极致的服务，和顾客建立一种稳定的、亲近的关系。 *酒店营销的网络化 营销网络化指酒店企业在开展营销活动时，要综合利用“关系网络”和“互联网络”，通过“人工网络”和“电子网络”的互补，全方位构建酒店企业的营销网络。 “关系网络”营销区别于原先的营销方式，较好地考虑了中国国情。传统的营销活动突出的是顾客和酒店双方交易行为的金钱色彩而忽略了双方之间的感情色彩，而“关系网络”营销方式将营销的重心转移到如何吸引更多的宾客重复使用或购买酒店的产品或服务。它注重巩固酒店和这些宾客的关系，以建立长期的交易关系作为营销的目标。可见，它将酒店从片面追求短期效应的圈子中解放出来。“关系网络”营销的基础是酒店25、向顾客提供各类附加利益，以附加值来增加酒店产品的价值。在酒店经营管理过程中，酒店应把客人超常的需要看作是增加价值的机会，而不是对正常工作的扰乱；酒店还可以通过减少顾客消费总成本的方法来增加客人的满意程度，如减少顾客的货币成本、时间成本、体力成本和精神成本等。 随着知识经济时代的到来，电子技术、计算机技术、网络技术开始介入酒店企业的各项活动，尤其是在营销领域，互联网络的出现将给酒店业的营销活动注入更新的活力。所谓“网络关系”营销，是指酒店企业借助联机网络、电脑通信和数字交互式媒体的威力来实现营销目标。它是一种以消费者为导向、强调个性化的营销方式，适应了定制化时代的要求；它具有极强的互动性，是实现26、企业全程营销的理想工具；它还能极大地简化顾客的购买程序，节约顾客的交易成本，提顾客的购物效率。并且，网络化营销更多地强调酒店应借助于电子信息网络，在全球范围内拓展客源，为酒店企业走向世界提供基础。现代酒店应充分发挥“互联网络”的互动优势，灵活开展网络营销，促进酒店业的持续发展。 *酒店组织结构的扁平化 在传统的酒店组织体系中，显要特征之一是层级分明、中间层次过多，酒店企业从上到下，通过严格的分工，形成层层级级的垂直体系，由此导致的直接后果一是人员虚设，职责不明；二是严重影响企业内部各类信息的畅通流转，因为酒店企业内的每一个层级都会成为信息的过滤器，酒店企业层次过多，三角形高度越大，酒店的有关信27、息在通过这些层次时，往往会出现失真现象。而扁平化的组织机构其特点是酒店企业的组织结构顶端到结构底部之间的层次数量减少，组织的管理幅度加宽，使得酒店组织结构由“高深”变得“扁平”。同时，由于一线员工是客人和酒店接触的“关键点”，直接决定酒店的服务质量和客人的满意程度，因此，在扁平化组织结构中，适当扩大了一线员工的权限。通过这样的结构改革，一方面有利于精简人员，充分发挥在岗人员的积极性，另一方面，信息在这样扁平化的组织结构中流转时，由于中间环节减少了，信息准确性也得到了相应的保障。再次，这种组织结构适合时代要求，能及时为客人解决各类问题，提供各种快捷、优质的服务。因此，酒店应加强内部改革，精简人事28、适当放权。但是，在扁平化的组织结构中，由于管理人员的管理幅度变宽，要求管理者具备更强的管理能力以及相关知识，这也对酒店从业人才提出的一种挑战，由此产生酒店人员职业化的发展趋势。 *酒店产业组织的集团化 多年以来，我国酒店业的发展一直走互不干扰、各自为政的发展模式，这样导致的直接后果是企业发展缺乏底气，从根本上削弱了酒店业的整体生产力。目前，国外知名酒店集团以“联合舰队”的态势直逼中国酒店市场。面对这种国内市场国际化、国际竞争国内化的竞争现状，我国酒店应转变观念，走集团化发展道路，充分发挥各自设备、信息、人才、技术、资本、网络等优势，形成合力，发挥规模经济之效用。 *酒店设施设备的科技化 在知29、识经济时代，科技成为酒店企业生存和发展的资本。并且，为满足现代人“求新奇、求享受、求舒适”的需求，酒店企业将会更多地应用各类新科技、新知识，强化现代企业的智能个性。 例如：酒店企业可利用新科技加强企业的信息管理。在以信息为主要驱动力量的现代社会，酒店企业可通过互联网拓展酒店形象信息；收集来自全球的各类图形2所需信息；满足顾客尤其是商务顾客对信息的强烈渴求。此外，酒店企业还可以利用新科技加强酒店企业的服务能力。 （二）自贡市酒店业现状及发展趋势 自贡距成都市约200多公里，2个半小时车程，环线辐射重庆、乐山、宜宾等旅游城市，如图示： 改革开放以来，随着经济的快速增长，有着恐龙文化、盐都文化及彩灯30、文化等特色资源的自贡旅游产业经济也得到了很大的提升，其旅游接待设施相对较为完善。目前，自贡共有星级酒店（宾馆）约17家，其中四星级酒店2家，其余多为三星、两星及一星级酒店，尚无连锁性经济型酒店。 自贡市酒店目前客源结构比例中政务及商务客源客源占有相当比重，据政府接待部门（不含外事和招商渠道）最新资料统计显示：2007年至今，自贡接待政务/商务客源共400多批，3200多人次（其中商务客源90多批，600多人次；外宾12批，80多人次），旅游客源相对较低，仅有少量国外旅游客源，其客源比例如图示： 自贡市目前正在加大城市改造建设和发展旅游经济的步伐，根据市政府规划，未来几年内自贡将以“南国灯城”为31、主题，打造以盐卤浴、恐龙公园、南国灯城三大特色旅游亮点为主的新自贡，同时拟将重新规划开发西山公园、南湖开发区和沿滩新城三大经济新区。 自贡市已将招商引资，大力发展旅游业与高档酒店业列为政府工作的重点之一，政府接待商务客源的比重也较往年有了显著提升。 （三）自贡市基本情况 自贡之名，得名于两口著名的盐井自流井与贡井。今日，自流井早已不在，但所在区域已成自贡市的中心城区；贡井则仍静静地躲在贡井公园，独享着被时间遗忘的悠闲时光。曾经天车（即盐井木制井架）林立、商旅云集的盐都，如今却变了模样。只有保留下来的19架天车还在向人们诉说着那段繁华记忆，这其中，保存最完好并且仍在以古法生产“盐巴”的，惟剩燊海32、井。 自贡市是位于四川盆地南部的一座以工业为主的城市，具有两千年的盐业历史和60年建市史。恐龙化石、井盐和灯会被称为自贡的“大三绝”，“千年盐都”、“恐龙之乡”、“南国灯城”是对自贡的盛赞。清朝中叶以来，自贡一直是中国井盐生产的中心，如今已发展成为以盐业化工、机电、纺织、轻工、食品、新型建材等为支柱产业的中等工业城市，形成了一批有一定经济规模、成长性好、竞争力强的企业，如东锅股份公司、自贡鸿化股份公司、久大盐业（集团）公司、中国大西洋（集团）公司、自贡硬质合金公司、东碳股份公司等。 同时也是国家级历史文化名城、对外开放城市、全国卫生城市和四川省级风景名胜区。 地理 自贡市为四川省最早的省辖市和33、工业重镇之一。自贡位于四川盆地南部、长江上游的釜溪河畔，与内江、宜宾、泸州、乐山等地相临，全市辖自流井、贡井、大安、沿滩四区，荣县、富顺二县，面积4375平方公里，市区面积 814平方公里全市总人口 320万人。境内中浅丘陵起伏，地势由西北向东南倾斜，一般海拔标高在250米至500米之间，城区海拔高度为280米至400米。市内河流主要为沧江水系，沱江下游段流经市境127公里。釜溪河为沧江在市境的主要支流，其上游有旭水河、威远河，流域总面积为3 490平方公里。市境西部有越溪河自北向南穿越荣县，属岷江本系。 自贡属亚热带湿润季风气候，年平均气温17-18，极端最高气温40，最低气温零下2-3，常34、年日照1150-1200小时，无霜期320-350天，常年降水量平均1000-1100毫米。自贡一年四季中，开春的时间较早，春节过后，回温很快；夏天温度很高，降水量大而且集中；自贡的秋天较短，常见绵雨天气；冬天温度不是很低，雨水很少。总的来说，自贡气候温暖，雨量充沛，日照时间较短，四季分明，阴云天气较为常见。 历史 自贡市有着悠久的历史和深厚的文化积淀，一是文博业得天独厚，特色人文景观众多。盐业、 恐龙、彩灯三大博物馆特色突出，自贡盐史馆是中国唯一的盐业历史博物馆，自贡恐龙馆是世界三大恐龙化石遗址博物馆之一，自贡彩灯博物馆是中国唯一的彩灯专业博物馆。 自贡以盛产井盐闻名，素有“盐都”之称。自贡35、地区的井盐生产发端于东汉，闻名于唐宋，鼎盛于清末民初。近两千年来，在城市形成和发展的过程中，走过了因盐设镇、因盐设县到因盐设市的道路。据华阳国志记载：东汉章帝时期（76一88），在今富顺、邓关地区，开凿成功一批盐井。其中一口位于今富顺县城西南，以其出盐最多；收获厚利，被名为“富世盐井”。南北朝时期，在今贡井地区又凿成了以“大公井”为代表的一批盐井。随着盐业的发展和经济的繁荣，到北周武帝时（561578），因富世盐井而臵富世县，并在大公井所在地臵公井镇。 富世县到唐贞观二十三年（649），因避太宗讳改名富义县。宋代升为富义监，后因避宋太宗讳，改为富顺监。元代曾升为富顺州。明代又降为富顺县，延至清36、代，建臵未变。明嘉靖十八年至三十三年（15391554），在距富顺县城西去九十里的荣溪本滨（即今自流井地区），以自流井为代表的一批盐井开凿成功，逐渐取代了因淡水渗溢而坍塌的富义、邓井等原主要盐井而成为富顺县新的盐业生产中心。公井镇到唐武德元年（618）改为公井县、由于两地盐业生产的繁荣，清雍正八年（1730），分设了富顺县自流井县丞署和荣县贡井县丞署。分属富、荣二县的自流并、贡井，即是现今自贡市的自流井、贡井两区。由于相距不过10里，在盐业生产中逐渐联为一体，合称“富义厂、“富荣厂”。清咸丰三年（1853），太平天国占领南京，淮盐难以上运，富荣盐场得以飞速发展，进入历史上井盐生产之鼎盛时期。同37、治九年（1870），年产井盐15万吨。1914年以后，两地虽仍分属两县，但已“地方称自贡，盐场称富荣”了。自流并称东场或下厂，贡井称西场或上厂。1928年和1932年，曾两度提出设市。1937年，抗战军兴，海盐停滞，川盐崛起，再度济楚，设市之需尤迫。1938年经四川省批准成立自贡市政筹备处之后，至1939年9月1日，始将自流井和贡井正式从富顺、荣县划出，合并成立省辖的自贡市。自1949年12月5日以来，自贡一直是四川省直辖市之一。随着盐业、化工生产的进一步发展及城市经济实力的壮大，继1978年荣县划归自贡之后，1983年又将富顺县划人自贡市行政区划之内。至此，自贡市形成今天四区两县的规模。 经38、济 经济持续增长。近年来，自贡经济总量不断增加，经济活力增强，发展加快，经济结构趋向合理。xxxx年国内生产总值达151.82亿元，其中第一产业32.27亿元、第二产业68.73亿元、第三产业50.8亿元。一、二、三产业的比重为23.3:45.3:31.4，二、三产业快速发展。 工业基础雄厚。解放前，自贡工业基础十分薄弱。经过50余年的发展，自贡工业已由单一的盐业生产发展成为以制盐、化工、机械为支柱，兼有电子、冶金、轻工、纺织、建材、煤崐炭等门类齐全、综合性的工业体系。形成了一批有一定经济规模、成长性好、竞争力强的企业，如自贡鸿化股份公司、久大盐业（集团）公司、中国大西洋（集团）公司、自贡硬质39、合金公司、东锅股份公司、东碳股份公司、化工部晨光研究院、四川聚酯股份公司等名优企业。自贡是全国最大的井矿盐生产基地，拥有盐卤、天然气、甲烷、烧碱、纯碱、新型高分子材料、大型火电设备、原盐、原煤、化肥、平板玻璃、硬质合金、带式运输机、电焊条、电碳制品、电站锅炉、高中低压阀门、数控机床、工业泵、聚酯切片、化纤、棉布等。 旅游经济快速发展。国家级重点文物保护单位西秦会馆（AAA级）建筑宏伟雄奇，风格独特；设在会馆的自贡盐业历史博物馆收藏有盐业历史文物1300多件，被联合国教科言语组织列为中国七大具有代表性的专业博物馆之一。被誉为恐龙群窟、世界奇观的“东方龙宫”自贡恐龙博物馆（AAAA级），是我国唯一40、建筑在化石埋藏现场的博物馆，是亚州最大的恐龙自然博物馆，也是世界三大恐龙博物馆之一，其化石具有较高的观赏价值和科研价值，已获我国首批国家地质公园资格。自贡灯会历史悠久，源远流长，气势壮观，规模宏大，融传统的制灯工艺与现代科学技术为一体，集声、光、色、形、动于一身，多次在国内外展出，获得了较高声誉。此外，自贡还拥有或建成了众多风景名胜区，如自贡荣县大佛景区（AA级）、自贡双溪风景区（AA级）、自贡尖山自然风景区（AA级）、龙团生态旅游区（AA）、吴玉章故居（AA级）、中国彩灯博物馆（AAA级）、青山岭森林公园、高石梯森林公园、王爷庙、刘光第墓、夏洞寺、富顺文庙、荣县军政府旧址、桫椤自然保护区等。41、xxxx年，我市接待国外旅游者4457人次，旅游创汇52万美元。 交通 航空：自贡虽无自己的空港，但在近200公里的范围内就有三个机场：成都双流国际机场、重庆江北国际机场和宜宾国内机场。这也是省外、国外游客进出自贡的主要交通工具之一，从自贡汽车客运总站每天都有专门开往成都双流国际机场、重庆江北国际机场的豪华大巴。 铁路： 内昆铁路通过自贡，利用铁路客运，游客能快速融入西南环形铁路网，并与全国铁路网相连，是旅游者进出自贡，在川、渝、滇、黔旅游区穿梭，甚至全国旅游的主要交通工具之一。 公路： 成渝、内宜高速和省内各大城市间的干道公路形成的公路交通网，快速、方便、灵活，是进出自贡的首选。自贡长途客运42、站是川南最大的客运站，每天都有开往省内各地和全国主要城市的班车。对于客流量较大的成都、重庆等城市还实行了滚动发班，几乎达到了随到随走的程度。 （四）自贡市资源 文化资源 自贡，位于天府之国四川省的南部，是富庶甲于蜀中的川省精华之地，拥有丰厚的历史文化积淀，独具风韵的人文景观和自然景观，以其特有的风采和格韵，卓立于中国城市之林。既有千载盐都的盛誉，又有恐龙之乡的称谓，亦有南国灯城的美名，1986 年，自贡市由国务院颁定为国家历史文化名城，其后又相继被批准为省级风景名胜区、国家对外开放城市和全国卫生城市。 “自流井恐龙风景名胜区”被确定为省级风景名胜区。由于历史上井盐的运销方式和中浅丘陵地形条件，43、以自流井、贡井为主体的城市布局与起伏的山峦、蜿蜒的河溪交错穿插，形成了融山、水、城为一体的“半城青山半城楼”的山林城市风貌。即使在城市中心地区，虽楼宇参差，市井繁华，却仍见山林穿插、碧水中分。在青山绿水环抱之中，在数百株古榕的掩映之下，仍可见到保存尚为完好的各式盐业同乡、行帮会馆，以及石板铺就的传统街区和高数十米的采卤木制井架市花紫薇、市树香樟遍布全城，飞红嵌玉，将盐都点缀得更加清秀、含蓄、典雅。 旅游资源 自贡旅游资源得天独厚，文化厚重 ，内涵丰富。八十年代初，伴随改革开放，自贡灯会在本地连续举办大山铺恐龙化石相继发掘，加之古老神奇的井盐历史文化，吸引了无数海内外游人到自贡观光旅游。以创建中44、国优秀旅游城市为载体，加大对旅游业的投入，实行鼓励扶持政策，大力进行交通、城市基础设施和景点建设，改善旅游环境，全面提升了旅游业及关联产业的软硬件设施，促进了旅游业的快速发展，旅游业已成为自贡经济的新的热点、亮点和新的增长点。 自贡旅游资源内涵丰富，境内有罕见的恐龙世界奇观，丰富的井盐历史文化，秀美的自然风光，独特民俗风情。自贡以盐业遗址、恐龙化石、璀璨灯会著称。自贡恐龙博物馆是世界三大恐龙博物馆之一，是国家首批地质公园，4A级景区。誉满海内外的天下第一灯自贡灯会，是中华彩灯文化的代表。以西秦会馆设立的自贡盐业博物馆既是全国重点文物，又是全国7大专业博物馆之一，西秦会馆还是建筑精品。荣县大佛是45、当今世界第二大佛。燊海井是世界上第一口超过千米的井。富顺文庙是全国重点文物。此外，还有桫椤谷、青山岭、高石梯、双溪湖、花龙沟、五条沟、尖山、农团等风景名胜区和古色古香的古寨、古镇。 美食文化 自贡菜在川菜派系中被称为“小河帮川菜”，是盐业的发展造就了这一名菜，故又被称为“盐帮菜”、“盐商菜”。以井河（釜溪河）饮食风味为代表的“小河帮系”，和以成都口味为代表的“上河帮系”、以重庆品味为代表的“下河帮系”并称为川菜的三大菜系。 自贡美食有如此高的地位和造诣是和自贡的盐业发展密不可分的。随着自贡盐业的发展，大量人口涌入自贡，不同饮食方式和口味习惯汇聚于此。同时，巨大的消费市场也引来了各地身怀绝技的名46、厨，使得自贡各地风味的饭店林立，各种美味荟萃，美食文化丰富多彩，美不胜收，逐渐形成以井河（釜溪河）饮食风味为代表的“小河帮系”，并闻名于世。对清末民初的美食家而言“吃在四川”的真正含义是“吃在自流井、贡井”。当时的自贡，有不少在中国大地上只有自贡才可以听得到、见得到、吃得到的奇食。 俗话说，“不吃盐帮菜，等于没到自贡来”。说到盐帮菜，不能不提到牛。自贡是一个把牛肉做菜发挥到极致的地方。在缺少机械动力的时代，牛成了当时自贡最为重要的动力了，汲卤用牛，短途运煤、米、菜和盐也用牛。自贡盐场兴盛时，常年拥有生产用牛约5万头，是中国生产用牛密度最大的地方。一头壮牛服役，多者半年，少者三有，就已筋疲力尽。47、淘汰下来的牛，被卖给餐馆或分给盐工抵付工钱。如此众多的牛肉，不免让自贡人在吃法上动起了脑筋，创造出了风味独特、系列完整的牛肉菜品，成为自贡美食的一大特色。它们是：水煮牛肉、火边子牛肉、毛牛肉、冷吃牛肉、卤牛肉、凉拌牛肉、牛肉汤、三马汤、牛肉火锅、毛肚火锅。其中，火边子牛肉、水煮牛肉更是名扬四海。今天，自贡盐帮菜有了长足的发展，深受人们的喜爱，仅自贡市天地盐府人家餐饮有限公司在自贡就有四家分店，游客来到自贡可领略盐帮菜的风采。 自贡美食的另一特点是香辣。盐都自贡的菜肴，容易让人望文生义以为就是咸，实际上川人“好辛香”，自贡将这一风格落实在了朝天海椒和嫩姜上。水煮牛肉、小米辣椒煸兔丁、麻辣凉粉都是48、盐帮菜的经典之作。用既辣且香的自贡辣椒，炒制的田螺、龙虾、鸡翅成自贡夜宵大排档的当有菜。富顺的豆花也是自贡美食的重要组成部分。富顺的豆花具有“滚、嫩、绵、白”的特点（“滚”，即热而不烫；“嫩”，即细嫩；“绵”，即有韧性；“白”，乃色泽洁白如雪），其特制的富顺豆花蘸水，使富顺豆花达到完美境地。这种蘸水由糍粑海椒和特制豆油，少量麻油、葱花调配而成。其味香浓、口感极佳，故有“富顺豆花味道长，吃下一口永难忘”的赞语。自贡的鱼也是一绝。20世纪20年代，自贡的著名餐馆有：天德园、民江、金谷园、鹿鸣春、华北食堂、蜀江春等，尤以华北食堂最为知名。华北食堂对鱼类烹调有独特的技术，推出“沙锅鱼头”“烧中段”“烧49、划水翅”“鱼尾”“脆皮鱼”“糖醋鲤脊”等特色名菜，尤以“沙锅鱼头”闻名遐迩。现在自贡专门的鱼府酒店也不在少数：金江鱼府、打鱼船河鲜馆、河老幺鱼庄、周记鱼庄、曾川鱼庄、王井子乌鱼等。自贡的牛肉汤、羊肉汤不仅汤白、浓、纯，而且蘸水也是别有一番风味，蘸碟是用鲜青、红辣椒与肉汤来兑制的，简单而鲜美，令你赞不绝口！自贡小吃也不得不提：郑抄手以皮薄馅多、注重原汤而驰名自贡地区。担担面因面条细薄，卤汁酥香，咸鲜微辣，香气扑鼻，十分入味而广受欢迎。庆荣森豆腐脑银丝、洁白柔软的水粉，细嫩、清香的豆腐脑和酥黄豆三种食品配臵而成，1990年8月获省风味小吃奖。此外还有谢凉粉、燕窝粑，以及新开发的小吃印度飞饼、生煎包50、芋泥土司卷、玉米煎饼、金江腹油黄粑、蜂窝土豆等。值得一提的还有自贡民间传统美食。自贡人以不善知宾待客为耻，一般宴席有八大碗、九大碗、十大碗不同的等级。寻常宴席必须有粑粑肉、炖鸡汤、咸烧白、腊肉、回锅肉、蛇子鱼等。寻常乡土美食有老腊肉、辣子土鸡、糍粑、泥鳅粑、野菜、豆花饭等。这些美食在小镇和农家乐都能品尝得到。 三、项目概况及分析 （一）项目概况 项目名称：xxx宾馆 项目地址：自贡市xxx 项目情况：xxx宾馆始建于xxxx年，是川南首批二星级宾馆，具有古典园林式风格。座落在自贡市老城区的中心区域，交通便利，占地面积73亩，宾馆内绿树成荫，鸟语花香，环境优美，历史上曾经接待了刘少奇、朱德、邓51、小平等党和国家领导人及30多个国家的国外使节，是自贡市重要政务、商务接待基地，在省内、国内享有很高声誉。 （二）SWOT分析 【优势】 自贡市目前尚无五星级酒店，基本不存在同档次酒店竞争。仅有的2家四星级酒店其硬件设施已日趋老化，其规模和风格属于标准型酒店定位，且都位于市区商业地带，受地理位臵制约，无法形成很好的环境优势，由于与项目不在邻近区域，加之定位的不同，不构成直接竞争威胁。 项目拥有得天独厚的园林环境和浓厚的历史文化底蕴，曾经是接待国家重要领导人的国宾馆，其先天条件在整个四川地区也比较少有，再加上自贡本身丰富的文化和资源特色，在项目的设计上可以有更多的发挥空间，更加容易打造出独树一臶的52、酒店风格。 项目紧邻自贡市委和新建的自贡体育中心，未来可以发展为主要的客源组成部分。 项目占地面积大，可以开发更多的配套功能设施，有延伸增值价值。 项目雄厚的资金实力和人力资源是项目成功实施的重要保障。 【劣势】 项目距商业区较远，周边环境目前不太理想。 项目车道入口较窄且为坡道，进出交通不太方便。 项目整体园林植被较为单一、杂乱，园林布局和建筑之间相对脱离，没有很好的融合在一起。 占地面积大，略显空旷，应优化功能配臵设计来弥补空地过多，浪费较大的不足。 【机会】 自贡目前高星级酒店行业经营情况较好，据实地调查和相关部门提供的数据显示，自贡2家四星级酒店的常年入住率都能够达到80%以上，且目前53、该市星级酒店数量不多，高星级酒店更加少，说明自贡具备开发高星级酒店的潜力和市场。 自贡市政府正在大力发展旅游经济和开发城市建设，政府对旅游业和酒店业的关注度和重视度正在大力提升，容易争取到政策优惠。 项目作为曾经的政务接待基地，其国宾馆的潜在价值将为今后项目的政务接待带来相当大的客源量。 项目独特的生态园林风格将为项目打开省内及国内更大的市场空间创造条件。 【挑战】 由于项目规模较大，投资较高，项目的整体规划定位和后期的经营管理将对酒店在目标市场的竞争力产生直接影响。 （三）竞争性分析 相同定位酒店分析 由于自贡市目前没有五星级酒店，现将自贡经营情况最好的两家四星级酒店作为比对供分析参考： 汇54、东大酒店（） 地理位臵：汇东路东段16号 开业时间：xxxx年1月18日 客房数量：203间（718层为标准层；2021层为行政层；设有总统套房） 平均房价：挂牌价：标准间580元、商务标准间：680元；公司折扣价约268元； 政府接待办折扣价约228元（标准层）、300元（行政层） 入住率： 80%左右 装修情况：现代风格；整体装修档次一般、大堂功能布局划分不清晰；楼层层高较低；客房内部装修已呈现明显老化痕迹（包括行政层）； 配套情况：宴会厅、西餐厅、商务中心、会议中心、生态茶坊、啤酒馆、浴足休闲中心、碧海蓝天洗浴广场、音乐会所、棋牌室、商场等等 动态信息：酒店目前正在进行局部的翻新改造，包55、括正在进行的中式餐厅包房装修和部分客房的墙面粉刷、地毯更换，酒店还打算明年3月左右对客房的家具等设施进行全部更换。 酒店现为自贡市政务接待主要定点接待酒店，政务客源量较大。 酒店曾经由锦江宾馆四川锦江旅游饭店管理公司进行过4年多的全责管理，但从实际情况了解来看，管理和服务与四星级酒店标准仍有一定差距。 竞争分析：酒店的位臵较好，且在自贡市已有比较好的知名度和客源保障，但是酒店面临设施设备陈旧急需改造等问题。由于目前没有更好的酒店入驻自贡，所以即便汇东目前各方面综合情况一般般，但是也能在当地取得很好的经营成绩和口碑效果。 酒店会议中心面积很大，但层高较底，内部立柱过多，对会议室的整体空间利用造成56、了比较大的影响。 竞争态势： 雄飞假日酒店（） 地理位臵：自流井区解放路193号 开业时间：xxxx年9月28日 客房数量：192间（715层为标准层；16层为行政层；17层为高级行政层；设有总统套房） 平均房价：挂牌价：标准间520元、商务标准间580元；折扣价：约240元左右 入住率： 75%左右 装修情况：现代风格；整体装修档次一般； 配套情况：宴会厅、西餐厅、商务中心、会议中心、生态茶坊、夜总会、康体休闲中心等等 动态信息：酒店隶属四川雄飞集团有限公司，为私营企业所有 竞争分析：酒店区域位臵较好，相比汇东而言，装修档次、管理服务都稍微逊色一些，但是同样是因为自贡其他高星级酒店的原因，其57、入住率也保持较好。 竞争态势： 其他类型酒店分析 自贡市区其他三星级和两星级酒店有：沙湾饭店、邮电宾馆、春熙宾馆、丹桂宾馆、东方锦苑宾馆、中信大饭店、天伦宾馆等等，由于其定价相对较低，目标客源的入住情况也比较好，由于定位与项目完全不同，因此只做一般性调查了解，不做详细比对。 拟建的酒店分析 通过相关渠道信息收集了解，西山公园拟以招商引资的方式打造高星级酒店；沿滩新城拟进行以盐卤浴为亮点的高档酒店等商业房地产开发。 这些项目如果能够得以开发实施，对xxx改造项目而言将起到一定的经济推动作用。 四、项目概念性策划思路 （一）设计理念 酒店文化 每一个城市都有其特色的文化资源，自贡也有着丰富的文化内58、涵和特色资源，以之为主题，结合xxx宾馆的历史沿革和人文资源，以历史文化、园林和政府接待所在地为设计理念，打造一个极具内涵的高档次五星级生态园林酒店。 酒店文化重点在两个方面进行打造： 其一是酒店珍贵而厚重的历史文化。 xxx宾馆作为自贡市的国宾馆，历史上曾经接待过刘少奇、朱德、邓小平等党和国家重要领导人及30多个国家的国外使节这些都是宾馆重要的历史文化积淀，这些重要领导人物所留下的珍贵照片、资料和物件都是再现历史，展示酒店文化的珍贵素材。在对项目的设计中我们最大程度还原了宾馆1号楼庄重、质朴的外观建筑风貌，让它成为那段历史的见证和延续，同时也是酒店历史文化的展现。 其二是自贡三大文化特色之一59、的“井盐文化”。 自贡的彩灯、恐龙、井盐三大文化主题中，能够最好的和酒店文化相结合与发挥的当属井盐文化，这部分将是酒店文化打造的重点。我们将在酒店的大堂区域、客房、公共走道等每一个功能区，展现具有不同时期、不同特点的“井盐文化”，在装修的风格以及装饰品的挑选上营造出酒店的浓郁地域文化氛围，把自贡的历史文化资源充分挖掘和提炼，包括设施的建设、内涵、服务项目、硬件及软件配套上都体现生态、文化，并在此基础上提供“盐卤浴”等特色服务，从而形成酒店独特的风格特点。（此设计理念可参考拉萨雅鲁藏布大酒店的装修及布臵效果） 规划的项目全部建成后，xxx宾馆将成为结合了古典园林风貌和历史文化气息的，以重点体现自60、贡“井盐文化”为主题的五星级生态园林酒店。 酒店会展 酒店作为自贡市高端酒店业未来相当一段时间的领军者，除了有高档次的客房、餐饮外，更应该具备多功能的、规模性的、高档次的会议中心。 从对自贡市的市场分析和政府相关数据资料显示中，我们认为，自贡市目前缺乏高档次的会议中心，而从该市目前加大招商引资，加快城市建设的发展来看，自贡未来几年政府大型会议接待将呈现较大涨幅。作为酒店功能的亮点之一，在设计上我们充分考虑了会议中心这一区域，同时为满足不同客源的需求，并最大限度延伸利用这部分功能价值，我们将其定义为“多功能会展中心”。 我们将多功能会展中心与酒店主体建筑分开，设计为独立的两层会展中心，具备完善的61、会议设施、设备，满足承接不同形式的商业会议展示、政务会议接待、高档次宴会等的需要。会展中心设计各型商务会议室5间；大型多功能厅1间，可自由拆分组合为23个中型会展厅，不分隔时最大时可容纳400500人次。 绿色酒店 结合未来酒店业的发展趋势，在进行酒店的功能设计时，我们从绿色、节能、环保的角度出发，对系统设备、照明设施、装修选材在突出酒店智能化和科技化的同时，更提倡环保节能和科学性。 （二）产品及服务 从项目的整体规模、经济价值和社会价值等多方面考虑，我们将项目分为四个产品聚落。 产品一：xxx酒店（五星级） 1.产品简介及组成 xxx酒店主要经营的产品和提供的服务有标准客房、豪华套房、中餐厅62、西餐/自助、花园餐厅、酒吧、室内泳池、商务会所（盐卤浴温泉/各式SPA）、商业用房等。 xxx酒店主要建筑包括酒店客房、中餐厅、西餐/自助及商务会所等，配套设施齐全，周边环境幽雅，项目绿化率达到54%。在建筑风格上，xxx酒店体现浓郁的地方文化特色，将自贡的“井盐文化”恰到好处地融合于现代建筑之中。在酒店管理服务上，将自贡人热情、好客和善良等人文特点融合于现代酒店的管理中，使客人充分感受到酒店特有的文化魅力。 2.产品构想 通过酒店设施酒店文化酒店服务，塑造酒店全新的经营理念，将自贡人民的善良、纯朴、友善转化为“宾至如归”的规范服务，辅以“盐卤浴”温泉保健等辅助服务，将自贡的文化资源，特别是63、“井盐文化”有机地融入其中，使客人在享受五星级酒店服务的同时，体验到典雅的园林景观和自贡文化的魅力。 3.产品定位 有着丰富地方文化特色和酒店文化内涵的，功能配套完善的，绿树成荫的生态园林式五星级酒店。 4.产品形象 自贡市第一家涉外五星级生态园林酒店。 5.产品主要内容： 五星级酒店客房服务 井盐文化展示（壁雕、装饰品、图片等） 中餐厅-自贡盐帮美食、新派特色川菜或精品粤菜 西餐厅/自助餐厅西餐、咖啡、休闲餐点 “盐卤浴”温泉保健浴及各式SPA 休闲娱乐会所 室内游泳池 商务服务 产品二：行政楼/别墅（五星级） 1.产品简介 还原1号楼建筑外观风貌，重新规划设计为行政楼。楼内设会见厅、豪华套64、房、宴会厅、娱乐设施等，另外在园林景观之中再开发1栋豪华别墅，房间内设会客厅、餐厅、厨房、书房、客房、陪同房、主人房、视听房、棋牌室、健身房、桑拿房等既满足重要政务接待客源的需要，又能满足部分高端商务客源的需求，同时也提升了酒店的整体档次。 2.产品构想 在重新规划设计的园林景观之间，以生态园林为依托，将具有巴厘岛风情的度假休闲别墅巧妙隐匿其中，既丰富了项目的整体资源搭配，又满足了政务接待以及高端商务客源的需求。 3.产品定位 以突出的建筑风格为特点，幽雅的园林景观为衬托，完善的设施设备和高水准的管理服务为保障，削弱别墅高房价、低入住的潜规律，重新丰富高档酒店类别墅的产品内容、服务项目及内涵品65、质。 4.产品形象 xxx行政楼/别墅-独特的设计、完善的设施、五星的服务，身份和地位的象征。 5.产品主要内容 会客厅 餐厅及厨房 书房 客房、陪同房、主人房 视听房、棋牌室、健身房、桑拿房 产品三：会展中心 1.产品简介 紧邻酒店的两层独立建筑。外观现代、大气，内部空间高大。会展中心为4间小型商务会议室，1间中型会议室和1间大型多功能厅组成；大型多功能厅更可自由拆分组合为23个中型会展厅，不分隔时最大可容纳400500人次，满足不同规模、档次的会议、展示和宴请的需要；各种规格的商务会议室会议设施完善；接见厅满足政务接待的会见需要。 2.产品构想 自贡市目前的四星级宾馆中，无论从装修档次，还66、是规模布局都无法满足高端会议的需求。随着自贡城市的建设发展，旅游城市形象的更新打造，招商引资政策的吸引等等，高档次的会议、会展需求将会快速增长。我们立足当地市场，前瞻性的以高端和完善的会议、宴请接待能力，进一步丰富酒店的功能，扩大酒店的知名度和美誉度，使酒店成为自贡市未来几年内高档次政务商务会议、宴请的接待中心。 3.产品定位 高端政务、商务会议和展示接待中心；高档宴请服务中心。 4.产品形象 自贡市高端政务商务会议、展示及宴请的首选地。 5.产品主要内容 商务会议室 多功能厅 考虑到项目的整体投资较大，投资产品的回收变现周期较长，我们设计了两种可选产品，帮助实现项目的短期资金回收。 可选产品67、一：产权式酒店（8F） 1.产品简介 产权式酒店即投资者购买酒店的某一间客房后并不一定在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司出租，获取客房利润分红，同时获得酒店管理公司的赠送的一定期限免费入住权，产权式酒店有三大类型：时权酒店、退休住宅型、有限自用投资型酒店。 产权式酒店的特征 ： *业主拥有酒店独立产权 投资者可以一次性付款或分期或按揭的方式获取产权，拥有所有权，但没有经营权，并且产权往往仅有40年。 *酒店式管理 产权式酒店是酒店的一种，提供各种酒店式的服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣物、叫醒服务，以及各种钟点服务，这方面而言，产权式酒店与酒店并无二致，其管理费也比较高、管理费一般是40元/68、平方米.月。 *兼具居住度假与投资两种功能 产权式酒店既可以用来居住度假，也可以用来投资。不同的购买者，想法有所不同，同一购买者，在不同的时段的用途有所不同。有的购买者纯粹是用来自住，有的则是用来投资保值。不同的产权式酒店提供的回报方式也有所不同，如有些产权式酒店提供固定投资回报率，另加部分酒店经营利润；有些则提供免费居住天数；有些则要求只提供的酒店经营利润，不提供其他回报。 产权式酒店的类型： *时权酒店 由瑞士亚力山首先提出的“Timeshare Hotel”是产权式酒店的发端。酒店向游客、中产家庭或企业集团出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或者交换。 69、*退休住宅型 投资者在退休之前购楼，每年和家人去使用一段时间，其余时间交酒店管理公司出租获租金回报。到退休的时候作为颐养天年的住所。这种类型的酒店在美国比较多见。 *有限自用的投资型酒店公寓 开发商将酒店的每间客房分割为独立权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。 2.产品构想 借助项目在当地的社会知名度，以及主打产品-五星级商务酒店及别墅的规模和档次，并以委托知名酒店管理公司经营管理及生态园林景观为最大卖点，打造与五星级商务酒店外观、内部装修风格一致的产权式酒店，委托专业营销公司进行市场70、销售，提高项目的投资变现能力。 3.产品定位 具有自主产权的，委托酒店管理公司进行统一经营管理的产权式酒店。 4.产品形象 与五星级生态园林酒店相邻的高档产权酒店。 5.产品主要内容 前厅 客房 小型餐厅 商务中心 6.产品利弊 利：产权式酒店模式可以让房地产商快速回笼资金，扩大经营规模，分散经营风险；可以让酒店业开辟新的直接融资渠道，滚动发展；对投资者来说风险小、回报稳定；项目经营主体为酒店，可附带对产权式酒店进行统一装修、经营和管理，降低投资成本和管理成本；可依赖于五星级的品牌、环境及管理，吸引中低端客源及旅游团队，具有一定的互补性。 弊：产权式酒店并不是新兴的物业模式，且在国内近十年的发71、展并不理想，投资者多持观望和怀疑态度，且由于产权划分的模糊，后期易产生纠纷；产权式酒店由于其业态的显著特征，主要在沿海城市或风景旅游城市盛行，作为二级城市的自贡很难找到产权式酒店的卖点；客房大部分时间的维护、出租、管理经营难度较大，对投资者的回报难以保障；项目本身已有200间客房，若再开发产权式酒店将增大酒店的营销难度。 7.营销策略 产权式酒店作为产权式地产项目与商业性酒店的结合，整合了多种资源优势，是房地产和酒店的创新经营模式。早在20世纪70年代欧美等发达国家就出现了这种酒店。自从10年前，产权式酒店诞生于海南省，目前中国产权式酒店项目已发展到200多个，在北京也有很多产权式酒店项目在建72、。但是，因为目前中国的房地产业和酒店业都尚不很规范，产权酒店作为二者的结合产物更是处于发展初期，相应的法律、法规尚不明确。因而，服务将是未来产权式酒店乃至整个酒店业竞争的焦点。产权式酒店的特性决定了它必须聘请或委托专业酒店管理公司来经营管理，他们可以最大限度地挖掘酒店的潜力，合理运用酒店的资源，从而更为有效的保障投资者利益。 因此，确立市场定位，合理规划产权式酒店的投资规模；委托专业的酒店管理公司进行统一经营管理，规避产权式酒店后期经营管理过程中易产生的风险问题。对投资者承诺的回报率应经过严格的市场分析调查，充分估计酒店未来的入住率基础上，给予合理回报。 产权式酒店营销策略中最重要的是必须具备73、核心竞争力： 第一个是环境。产权酒店必须有一个好的自然环境，这是有别于城市酒店等其它酒店的一个很重要的特点。如果没有好的自然环境，就很难形成差异化。产权只是手段，要培育自身的核心竞争力，形成差异化经营，首要的一点是要有好的环境。 第二是在环境的基础上形成主题。产权酒店下一步的发展方向，必然要形成主题酒店。主题核心靠文化，娱乐主题、健康主题、文化性主题等各类主题，说到底都要靠文化。所以产权酒店要丰富自己的文化内涵，树立自己的文化品牌。 第三是服务，要加强对业主的服务。实际上对业主的服务很重要的一个方式是沟通，把沟通工作做好，很多事情就不那么复杂。不能和业主及时沟通，业主不了解情况，包括不了解经营74、的困难，就会产生纠纷。如果能够及时沟通，而且在沟通过程中给业主灌输一些新的观念，诸如酒店的长远回报是靠股权，靠品牌，靠无形资产，这样形成长远回报，业主在一定意义上就可以理解暂时的困难，很多问题能够简化。 第四个是回报。回报对于产权酒店是非常复杂的事情。现在很多纠纷也都是基于此。在回报方面要研究清楚，把这短期、中期、长期三类回报和三类回报之间的关系、几个市场之间的关系理顺，巩固业主的信心，减轻经营压力。 8.市场参考（据相关资料搜集考证） 【紫薇.银座】 地理位臵：春熙路正科甲巷108号 酒店类别：四星级涉外商务酒店 项目简要介绍：紫薇.银座是紫薇酒店的二期工程，按四星级涉外商务酒店标准修建，楼75、高17层，占地6.32亩，建筑面积33000平方米，计划投资1.7亿元人民币。负15层为产权式商场，由太平洋百货统一经营；8-17层为产权式酒店，共有239间/套客房，只发售其中的100套共12种商务与行政套型，面积从35平方米到71平方米不等。 主要卖点：20年11%稳定的投资回报率（投资额为3成的房款）（产权酒店+商场，新春熙飘红股），让投资者做酒店老板的方式。 投资方案：A、有限自用投资型酒店。即开发商将每套客房分别作为独立产权出售给投资者；投资者除在免费赠送时段自住外，大部分时段将客房委托给酒店管理公司统一出租经营，以获取年度利润分红。 B、投资+经营型酒店。投资者在签定一个或数个楼层76、的酒店购房合同后，还可自愿选择自行经营，在执行酒店统一的价格标准、服从统一的管理规范、缴纳一定的管理费用的前提下，享有除产权以外的经营权、与酒店的结算权，获取更大的投资回报。 销售价格：均价8000元/平方米左右 付款方式：7成20年按揭 销售情况：目前推出的100套酒店已全部售完。 项目点评：紫薇.银座是成都首座产权酒店+商场。由于该项目位于春熙路，人气商气均比较足，并且紫薇酒店经营状况较为良好，紫薇.银座沿用紫薇酒店的品牌，本身就能够给投资者足够的投资信心；而20年稳定的投资回报承诺，更具有强大的投资诱惑力。紫薇.银座是在一个恰当的时候推出了一个全新的但又正中投资者消费心理的产品，其市场效77、果良好当然是不言而喻的。 【世代锦江】 地理位臵：世代锦江位于滨江路与上南大道交汇处，紧邻锦江宾馆 酒店类别：按四星级标准装修的三星级酒店 项目简介：世代锦江开发共分二期。一期用地20亩，由栋高层住宅组成，其中包括“世代锦江商务酒店”、“世代锦江商务港”、“世代锦江豪宅”三部分。主楼部分为金融机构和产权式酒店大堂，裙楼以上用于开发产权式商务酒店、商务港，总建筑面积11万平方米。其中7-20层为世代锦江产权式商务酒店，共有客房252套，面积有56.03、51.91、43.10、39.84、46.90平方米五种精装套型，统一由四川锦江旅游饭店管理公司进行专业管理。 主要卖点：仍然是高额的投资回报，78、10年2成总房款8%的投资回报。 投资方案：“一次投资、稳定回报、长远收益” 投资保障体系： *由负责“世代锦江”产权式商务酒店经营的四川“世代锦江”商务酒店管理有限公司与投资者签订授权委托协议，并承担协议中的法律责任； *首付仅两成，投资者前期投入的资金少，降低了投资风险； *开发商将难以变现的价值3000万元的地下车库作为沉淀资产不予出售。一旦开发商无法兑现承诺，全体业主有权拍卖这个地下车库，补偿损失。 销售价格：均价6400元/平方米 付款方式；8成20年按揭 销售情况：目前已实现100%的销售 项目点评：世代锦江的开发商采取的是一种“金蝉脱壳”之计，开发商将物业全权委托给酒店管理公司，79、通过销售回笼资金，但又不承担后期经营过程中产生的风险。而且，世代锦江的投资回报率仅8%，而且只是10年，10年以后投资者投资回报的好坏，直接取决于当时的市场状况。10年以后市场到底如何呢？很难预料。一旦发生市场变动，由于业主的分散，投资者在后期承担的风险将是巨大的。 结论：从目前的市场情况来看，产权式酒店的市场空间还是巨大的，是投资者普遍看好的一种投资形式。 可选产品二：住宅楼（26F） 1.产品简介 商业住宅楼宇。所处地理位臵静谧，环境幽雅，远离商业闹市区，适宜居家，同时紧邻自贡首家五星级生态园林酒店，有利于带动楼盘的人气值，提升楼盘在自贡当地的整体商业价值和升值潜力。 2.产品构想 借助项80、目主打产品-五星级商务酒店及别墅、园林环境等，营造该区域将成为未来自贡环境打造、商业氛围、配套设施最为齐全，最具升值潜力的地段和区域，进行住宅营销宣传，推动住宅的顺利销售。同时由酒店管理公司统一承担楼宇的物管工作，提供业主可以优惠享受酒店的餐饮、会所等等增值服务，给业主带来与普通楼盘不同的五星级的服务感受；此外，住宅楼的修建可以帮助缓解公司土地规划取得过程中的一些关系处理和遗留问题。 3.产品定位 自贡高端住宅小区。 4.产品形象 尚品生活公园、绿荫，毗邻五星级生态园林酒店的家。 5.产品主要内容 高档商品住宅 商业用房（1F、2F） 6.产品利弊 利：住宅开发具有极强的资金短期回收能力。我市81、房地产投资近两年来处于白热化，房产价格接连攀升，购房者对有着良好发展前景的二级城市和景区的房产投资表现出了相当高的关注度；自贡的房产价格在同类二级城市中尚处于比较平稳增长态势，且尚无知名地产商入驻该地区进行开发，项目住宅的开发在一定意义上来讲，有助于推动当地房地产的发展进程，加上中铁集团极高的知名度，可能实现比预期大的投资收益；相比产权式酒店的投资回报模糊化和不稳定，市民更愿意将资金用于住宅类物业的投资。 弊：从项目的整体规划来看，住宅属于私人性质场所，而酒店属于公共性质场所，二者规划到同一区域，由于功能的错位，给酒店的经营管理带来较大难度，同时对整个酒店的氛围和档次也将带来一定影响。由于住宅82、是为了能够实现资金短期回收而投建，决定了其物业不是整个规划的主体和重点，在规划位臵的选择和规模的打造上受到很大局限，对住宅的整体品质造成一定影响。 7.营销策略 在整体规划布局的安排上尽可能对不同功能区域进行相对划分，使酒店和住宅看似一体，但在交通分流上能够完全独立区分开，互不干涉影响。 此外，可由酒店管理公司进行统一的物业管理，一方面可以降低物业管理无标题15.bmp无标题9.bmp成本，避免不同物业管理出现的矛盾和问题；另一方面通过为业主提供优惠享受酒店餐饮、会所等增值服务来提高住宅物业品质感和业主的优越感，塑造中铁高品牌房产的形象。 综合对可选产品的分析，考虑资金的回收速度以及公司整个地83、块的规划和全局战略性发展，建议作为商业住宅楼的第一期试点项目与酒店同期进行开发。 （三）经营定位策略 规划改造后的xxx宾馆将根据所处区域及客源市场定位于五星级生态园林酒店，结合酒店自身特色，根据目标市场发展趋势，制定相应营销策略，利用酒店硬件及环境等资源优势，采用订房系统网络、会员俱乐部、协议客户等多渠道营销手段，进行有效的市场运作，增强市场竞争力，尽快占领自贡高星级酒店市场，吸引市场客源。 同类型酒店参考比较： 【xxxx国际酒店】（） 酒店概况 富乐山九洲国际酒店位于富乐山风景区，占地225亩， 一期改建工程占地72亩。周边自然及人文景点众多。酒店前身富乐山国际酒店于1997年3月6日开84、业， xxxx年4月升评为四星级园林酒店，是绵阳市重要的政务、会务接待酒店。作为绵阳地区会务首选酒店，酒店曾接待过全国第二届体育大会、全国科技博览会、国家十一五规划工作会、中石油国际公司年会、世界拳击锦标赛等国家级、国际型会议。 酒店拥有客房133间，床位数184个，主楼楼高4层，大厅采用超静音、全新风地热式中央空调，拥有1部客用电梯，主楼后方分别有5幢风格各异的独立别墅。酒店采用了客房智能化管理系统、中央空调系统、消防联动系统等现代设施设备。 酒店总餐位数890位：富悦楼拥有各式特色雅间25个，餐位数260个，设有观光电梯一部，所有雅间均配备液晶电视、精品豪华家俬、独立卫生间以及专业传菜口；85、爱雅丽西餐厅面积260平方米，可容纳120人用餐；如意堂宴会厅面积510平方米，可容纳350人同时就餐；锦芳园风味餐厅面积80平方米，可容纳50-60人就餐，以特色川菜、地方特色菜为主；首尔韩国餐厅面积130平方米，可容纳70-80人就餐。 酒店拥有设施齐备的大小会议室共8个。 房型/价格 9号楼经济间：208元/间.天；（1.2*2m床,2*2m 床；大床/双床/免费宽带上网） 高级间：398元/间.天；（面积:30平方米；楼层:1-3层；1.2*2m床；双床/宽带上网免费） 豪华间（不含早）：548元/间.天； （面积:30平方米；楼层:4层；2*2m床；大床/宽带上网免费） 豪华间（含早86、）：578元/间.天； （面积:30平方米；楼层:4层；2*2m 床；大床/宽带上网免费） 豪华套间：1080元/间.天； （面积:50-60平方米2*2m 床；大床/宽带上网免费） 总统套房：12800元/间.天； （面积:200平方米2*2M 床） 餐饮设施 爱雅丽西餐厅、锦芳园中餐厅、如意堂宴会厅 娱乐设施 健身房、网球场、游泳、棋牌、 美容美发、按摩 会议设施 大会议室1个、中会议厅3个、小会议厅3个 【西昌邛海宾馆】（） 酒店概况 邛海宾馆位于四川省凉山彝族自治州首府西昌市，座落于邛海泸山国际4A级风景名胜区，素有凉山“国宾馆” 的美誉。宾馆占地面积12万多平方米，建筑面积8万平方米87、，花园式格局，建筑成别墅式分布。 历经大规模改扩建，宾馆现拥有国际会展中心，临湖别墅，温泉水疗馆，国际标准网球场，等一批独立建筑群。可提供海景套房，海景单间，标间等床位近500个；大小餐厅19个，可同时容纳1500人进餐。各类会议室近20个，可同时提供3000人会议使用。硬件达到国内一流水平。宾馆多次成功的接待了老一辈革命家邓小平、朱德、贺龙、彭德怀，新一代党和国际领导人胡锦涛、江泽民、李鹏等。 宾馆拥有凉山一流的温泉水疗馆，由独具匠心的池群组成，包括SPA房、花瓣浴、阳光水疗、桑拿，餐饮中心有中西自助餐、民族风味餐、海滩露天酒会、月光烧烤。 宾馆设施及服务有： . 宴会厅游泳 酒店内餐厅 洗88、衣服务 叫醒服务 礼宾司服务 商务中心 水疗服务 . 会议室 擦鞋服务 送餐服务 咖啡厅 酒吧/酒廊 医疗支持 旅游服务 前台贵重物品保险柜 提供泊车位 健身 桑拿 蒸气浴 房型/价格 普通标间（观海楼）：270元/间.天；（床：1.2*2；双床/宽带上网免费） 豪华标间（晓风楼）：390元/间.天；（床：1.2*2；双床/宽带上网免费） 豪华单间（阳光楼、皓月楼）：390元/间.天；（床：2*2；大床/宽带上网免费） 豪华小套房（晓风楼、皓月楼）：580元/间.天；（床：2*2；大床/宽带上网免费） 房间设施 4幢观海别墅、阳光楼、晓风楼、映涛楼、皓月楼、观海楼等客房，双宽带上网接口、保险柜89、空调、纯毛地毯、包括凤凰卫视、HBO、华娱中外卫星电视45个频道、国际国内直拨电话、全新美国科勒卫生洁具、电热水壶、电熨斗、电吹风、独立卫生间。 房间内配置： . 中央空调 阳台 单独房间空调 中式铺床 吹风机 拖鞋 单人床 微波炉 浴衣 双人床 电热水壶 咖啡壶/茶壶 免费宽带 房间内可加床小冰箱淋浴/盆浴组合 房内保险箱 免费报纸 写字台 免费市内电话 免费瓶装水 蒸气/按摩浴缸 熨斗/熨衣板 残障人房间 免费卫生间清洁备品 洗浴间电视 电子结帐系统 酒店餐饮 提供中西自助餐，大型分餐、民族风味餐、总统家宴、婚宴、寿宴等。并提供民族风情歌舞、钢琴等伴宴。 宴会厅: 集多功能一体，可同时容90、纳500人用餐，餐厅环境卓越气派，美国中央空调，进口纯毛地毯，主营川、粤菜。专业舞台、灯光、音响。 玉鸥楼西餐厅:拥有龙凤厅、索玛阁、香宫、凯旋厅、仙葩园、摩梭寨等六个各具特色雅间，提供各种高档宴会服务。 月光厅:邻海餐厅、全方位落地玻璃，可尽情领略海景，可同时容纳30-40人进餐，提供各种高档宴会及自助餐。 晓风楼餐厅:全自动旋转餐桌，可同时容纳20人左右进餐，提供高档分餐的宴会服务。 映涛楼咖啡厅 会议设施 宾馆拥有各类会议室近20个，装修豪华气派、设备设施齐全，配备完善的灯光音响系统、纯毛台布、具有多功能型主席台和舞台，配置90寸大背投同步录像播放系统及多媒体投影仪等。 可接纳政治型会议91、商务型会议、产品展示会、培训会等，同时提供精美丰富的茶歇。可提供1000人、130人、80人、30人会场使用。 国际会展中心:可容纳1000人左右，提供音响、话筒、茶、背投等。 国际会议中心二楼一会议室:可容纳90人-130人左右，提供音响、话筒。 国际会议中心二楼二会议室:可容纳80人左右的会议，摆放桌型：“回”字型。 国际会议中心一楼一会议室:可容纳80人左右的会议，摆放桌型为：剧院式。 老会议中心:可容纳100人-300人左右的会议，以及400人左右的晚会。 总台二楼会议室:可容纳50人左右的会议，摆放桌型：“回”字型。 映涛楼会议室:可容纳50人左右的会议，摆放桌型：“回”字型。 晓92、风楼会议室:可容纳50人左右的会议，摆放桌型：剧院式 康体娱乐 有凉山一流的温泉水疗馆，由独具匠心的池群组成，包括SPA房、花瓣浴、阳光水疗、桑拿。另设有： 棋牌麻将 网球 桑拿按摩 SPA 划船/独木舟 （四）市场定位策略 形象定位及策略 结合项目周边环境和项目定位，进行设计装修，使酒店的外观具备较强识别性，并与内部的装修相适应，给目标市场顾客留下深刻的印象。 产品定位及策略 为创造酒店特色，满足顾客需求，强调酒店与竞争对手的区别，酒店应充分强调投资方的资源优势和高档酒店的品牌效应，强调酒店的环境优势、经营管理能力和高质量的服务水平，给客源留下入住酒店即可享受到高质量、定制化服务的印象。 消93、费群体定位及策略 结合五星级酒店的情况，我们主要选择来自市场的政务客源、商务客源、观光旅游群体、探亲访友客源等高档消费层次的群体作为酒店的目标市场。 服务标准定位及策略 借用和引进国际国内高星级酒店管理和服务的理念、标准，在强化管理标准和服务质量的同时，突出生态园林酒店的鲜明特征。 销售渠道定位及策略 利用订房系统网络、会员俱乐部、协议客户、宣传等多渠道营销手段，通过营销平台的支撑和营销团队的整合，采取市场化运作的灵活的经营机制，与代理商、旅行社、旅游信息中心、航空公司、机关团体和出租汽车公司建立合作关系，通过加入酒店联网预订系统、电话、信函、广告促销的方法拓展客源市场。 （五）主要客源市场 94、政务客源 结合项目本身的历史因素，政务接待客源将作为今后酒店市场客源不可分割的一部分，也是较为主要的一部分。 商务客源 随着更多的招商引资项目，自贡市作为工业城市，其商务客源存在很大的挖掘潜力。 公司内部客源 中铁集团内部的关系往来、客户资源也将是项目的重要客源构成部分。 旅游客源 目标客源中，根据游客的旅游目的，可分为以下几大类型：观光，度假，参加会议和其他形式的旅游，如：奖励旅游，会议旅游等。这些潜在的客源按重要性而言又可分为以下两类： *普通游客 这类游客范围广泛，来自不同客源市场，包括专程来自贡度假的游客和既去中国西南其它地区旅游又顺便来自贡旅游的游客，这部分游客是积极争取的对象。 *95、特殊兴趣游客 文化旅游、生态旅游或活动型旅游属于特殊兴趣旅游，这部分游客是重点。 随着自贡市对旅游资源的重新组合打造，例如：盐卤浴、恐龙公园等等，将带动新的旅游经济增长，同时也将带动旅游客源，吸引更多的特殊兴趣旅游客源。 （六）经营管理策略 酒店组织机构 酒店实行董事会领导下的总经理责任制，总经理行使最高管理权力,强调垂直管理。公司下设10个部门，负责酒店的日常经营管理工作。酒店设总经理1人、副总经理2人、财务总监1人，总经理、财务总监由董事会聘任。 酒店组织机构建立的方针是： 1、有利于提高协作的效率，降低管理成本 2、有利于强化责任，确保酒店目标和战略的实现 3、有利于简化流程，快速响应客96、源的需求和市场的变化 4、有利于信息的交流，促进创新和优秀人才的脱颖而出，培养未来的管理人才 酒店组织机构图见附表一。 酒店总经理岗位描述 *全权负责处理酒店的一切事务，带领全体员工努力工作，完成酒店所确定的各项目标； *制定酒店经营方向和管理目标，制定酒店一系列价目，如房价、餐饮毛利等。制定市场拓展计划。详细阅读和分析每月报表，检查营业进度与营业计划完成情况，并采取对策，保证酒店经营业务顺利进行； *建立健全酒店的组织系统，使之合理化、精简化、效率化。主持每周的总经理办公会。阅读大堂副理、消防和质量检查情况汇报，并针对有关问题进行重点讲评和指示。 *健全各项财务制度。阅读分析每日、每月、每季97、财务报表；检查分析每月营业情况；督促监督财务部门做好成本控制，财务预算等工作；检查收支情况，检查应收帐款和应付帐款，指导财务工作； *与各界人士保持良好的公共关系，树立酒店形象，并代表宾馆出面接待酒店重要贵宾； *以身作则，关心员工，奖罚分明，使酒店具有高度凝聚力。 受聘管理人员主要工作内容 【资产管理】 经营管理酒店就是在使顾客满意的前提下去谋取利润，那么管理人员就是要了解并满足酒店这一资产经营的设施、设备的标准和服务的要求、设施及设备的采购、安全、维护、更新的要求。 【计划管理】 管理人员要协助酒店总经理规划在未来一段时期内做什么，谁去做，如何去做。 【组织管理】 管理人员对酒店这一组织所98、承担的任务在全体成员之间的分工合作进行管理，目的是完成酒店组织所承担的任务。 【人事管理】 管理人员的工作是：确定酒店每一部门和岗位所需要的员工数量，挑选录用员工，将合适的员工分配到合适的岗位上去，培训员工，对员工进行日常管理，其中包括对员工的评估考核管理和奖惩管理。 【沟通管理】 处理信息，做出决策，协助酒店总经理进行有效指挥和指导。 【协同管理】 及时地发现和分析多种冲突的性质、类型，并选择正确的方法及时加以解决。 【动力管理】 协助酒店总经理创造出使他的下属愿意不断地全力去工作的态度与行为。 【预算与财务管理】 【经营管理】 协助酒店总经理对酒店经营形式、产品、价格、销售渠道、公共关系的99、系统管理，以做到始终使酒店有大量顾客，在满足顾客需要的同时，获得长期的满意的利润。 五、项目实施情况 （一）项目规模 在综合考虑酒店所处地区位臵，结合自贡当地的经济状况、消费习惯、酒店/餐饮行业情况，在类比同风格和档次酒店规模的基础上，按照国际五星级标准进行规划设计，酒店拟需总占地面积80多亩，酒店建设规模： 酒店位置：自贡市塘坎上路2号 酒店规模：约60000 酒店风格：生态园林式酒店 功能配臵： 客 房：共239间，其中： 行政房：8套（行政楼）； 标准间：215间（K/T床）； 套 房：16套； 餐 厅：中餐厅：精品川/粤菜，可容纳100人用餐，各式包房约20间； 西餐厅：可容纳100人100、用餐，兼做自助餐厅； 花园餐厅：特色餐饮或露天烧烤吧； 会展中心：商务会议室：4间，约100m2/间； 中型会议厅：1间，约300 m2； 多功能厅：1间，约500 m2，最大容纳约500人，且可拆分为23个区域； 停 车 场：车位约100个； 其他配套：商务中心、商场、茶坊/棋牌、温泉水疗中心（盐浴/SPA）、休闲健身中心、室内泳池、美容美发、租赁物业等 （二）酒店规划设计总平面图 酒店规划设计总平面图见附表三。 （三）项目各区域规划面积及数据参考 1 净用地面积 54948m2 2 行政楼（原1号楼） 2050 m2 3 会展中心（2层） 2973 m2 4 酒店建筑（12层；地上9层，地101、下3层） 24701m2 餐厅/茶坊（B2、B1、1F） 约6000 m2 商业用房(B3) 1020 m2 说明：1.行政楼：接待政务贵宾及高端商务客源，规划设计接见厅、宴会厅、会议室及7间行政套房和1间豪华套房。 2.在进行餐厅规划设计时，主要考虑自贡当地旅游/服务业发展状况、餐饮消费市场需求以及餐饮行业整体情况，并且为满足酒店不同形式、规模餐饮要求，餐饮休闲部分规划面积约6000m2，分别设计为： 中餐厅：经营精品川、粤菜，大厅可容纳约100人进餐，不同规模私人包间约20间）； 西餐厅/自助餐厅：主营咖啡、西餐及住店客人早餐自助； 花园餐厅：经营自贡盐帮特色菜或东南亚风味餐、烧烤BAR等102、等； 茶坊：设计多个独立包房，满足客人棋牌娱乐的需求； 3.会展规划面积约3000m2,主要考虑自贡商务/政务市场发展趋势需要以及作为五星级酒店的功能配套,设计有4个商务会议室、1个中型会议厅及1个多功能厅，多功能厅可自由组合分隔为不同的小厅，功能上既能满足高端会议展示的需求,同时又可做为宴会厅承接各种大型高挡宴请。 （四）项目各区域功能分析 一 行政楼（原1号楼） 作为领导及贵宾接待中心 共2050 1 接待大厅及休息区： 共240 后勤办公区（包括总台/休息区） 100 总台/休息区 100 行李寄存/贵重物品 20 保存室 20 2 接见厅（带玻璃连廊景观通道），内设独立卫生间/茶水间，103、供领导会谈/接待用；配置可容纳20人以上的沙发及茶几 共150 3 公共卫生间 50 4 会议室 65 5 历史文化展示区域 290 6 宴会厅/厨房/备餐间 160 7 豪华套房，1套 205 8 A型套房，5套 350 9 B型套房，2套 200 10 客房服务间，茶水消毒间，布草间，员工值班休息室，更衣室 100 11 景观/公共走廊 240 二 餐厅/茶坊 B2、B1、1F 约6000 1 B2： 约xxxx 西餐厅/自助餐厅/茶坊大厅 500 茶坊包间 400 厨房、吧台、酒水储藏、清洁间及公卫等 400 公共部分走道/前厅 400 景观台 300 2 B1：中餐厅 约xxxx 大厅104、 490 餐厅包房20间（大、中、小分布带独立卫生间及备餐间） 760 厨房/库房/备餐间 450 前厅/电梯厅/公共部分走道/公共卫生间等 300 3 1F：花园餐厅 约xxxx 餐厅 1800 厨房 170 三 会展中心 二层 共2973 1 首层： 共2065 会展中心大厅 620 多功能厅 445 3间商务会议室 400 商务中心 50 公共走道，楼梯 150 公共卫生间 100 家具仓库，后勤茶水间，消毒间 100 办公管理，音控室，即时传译室等 200 2 二层（设计上考虑连接通道至酒店主楼二层）： 共908 中型会议厅 350 1间商务会议室 120 公共走道，楼梯 150 公共105、卫生间 100 公共/后勤区域 188 注:多功能厅自由分隔组合为多个中型会议厅，满足会议，展示。表演，培训，宴请等多种用途 四 酒店 十二层（地上九层，地下三层） 共24701 1 地下三层： 共1402 宾馆次入口大厅、办公室、行李间、贵重物品保存室 382 商业用房 1020 2 地下二层： 西餐厅/自助餐厅/茶坊包间 共xxxx 3 地下一层：中餐厅 共xxxx 4 一层： 共4326 花园餐厅 1800 室内泳池区连更衣室及浴室 620 温泉水疗大厅，洗浴区 790 健身室 92 球类室 92 瑜珈室 92 公共卫生间 50 大堂吧 340 大堂、后勤办公，仓库，办公室，员工更衣室休106、息室，备餐间 450 5 二层： 共1088 办公区 225 客房12间（T7间，36/间；K5间，36/间；SD2间，6888/间）；合计床位数为21个床位 608 商务中心、会议室、茶水间、储藏室 115 走道 140 6 三层九层： 约14000 按每层31间计客房，七层共217个自然间 每间客房分摊（包括公共区域）50计算 三至九层为客房，其中T133间；K70间；SD14间；单间按6:4比例，即60%为标间，40%为单间，合计床位数为350个床位。 注：以上面积包括公共走道，布草间，消洗间，服务员值班，客房中心，电梯厅及楼梯等 酒店床位数合计:350床 （五）酒店楼层分布方案 【酒店107、楼层分布剖面图】 9F： 标准层 8F： 标准层 7F： 标准层 6F： 标准层 5F： 标准层 4F： 标准层 3F： 标准层 2F： 标准层、办公区 1F： 大堂、酒吧、花园餐厅、室内泳池、SPA、康体休闲、商务中心等 B1： 中餐厅 B2: 西餐/自助餐厅、茶坊、棋牌包房 B3: 商业用房 六、经营分析 经营效益预测编制的依据 1.我们提供的预测数据是建立在对酒店市场的调查和星级酒店的管理原则基础上的。 2.本经营效益预测中所提供的单价是根据酒店所处地理位臵的消费情况和目前周边酒店的经营价格的基础上，通过综合分析后得出的。 3.本经营效益预测中所涉及的比例关系符合星级酒店的管理原则。 通108、过我们前期调查及严格的财务数据分析，并且假设如下因素在整个投资期内不发生变化的情况下，得到目前的财务分析状况，此财务分析未包含可选产品，即别墅、产权式酒店或住宅楼的投资及收益部分。 （1） 资金的时间价值； （2） 通货膨胀率； （3） 机会成本； （4） 未来税率不发生变化； （一）投资概算分析 综合酒店的修建规模、装修标准、设施配套等要求，在暂不考虑土地购买的条件下，作出初步投资预算： 投资概算表 单位：人民币 元 项目 单价 总价 备注 （一）基建费 31,000,000.00 （二）装修费 78,535,500.00 A.行政楼(原1号楼) 7,878,500.00 行政套房 310,109、000.00/间 2,170,000.00 行政套房7间; 按五星级装修; 豪华套房 1,435,000.00/间 1,435,000.00 豪华套房1间; 按五星级装修; 餐厅 3,000.00/ m2 423,000.00 约141 m2,含厨房 会议室 2,500.00/ m2 162,500.00 约65 m2 接见厅 6,000.00/ m2 1,488,000.00 约3248 m2,含附属功能 大厅及走廊 5,000.00/ m2 2,200,000.00 约440 m2 B.酒店主楼 61,357,000.00 标准间 126,000.00/间 27,090,000.00 标准110、间215间 双套房 308,000.00/间 4,928,000.00 双套房16间 大堂/酒吧/酒廊 6,000.00/ m2 6,540,000.00 约1090 m2 花园餐厅 3,000.00/ m2 5,910,000.00 约1970 m2,含厨房 中餐厅 3,600.00/ m2 9,000,000.00 约2500 m2,含厨房 西餐厅/茶坊 2,500.00/ m2 1,875,000.00 约750 m2,含公共区域 棋牌室 1,000.00/ m2 814,000.00 约814 m2 游泳池/健身/SPA 2,000.00/ m2 5,200,000.00 约2600 111、m2 C.会展中心 2,800.00/ m2 8,320,000.00 约2973 m2 D.酒店次入口 2,800.00/ m2 980,000.00 约350 m2 （三）设施设备费 28,000,000.00 给排水 3,000,000.00 强电系统 2,800,000.00 空调系统 5,000,000.00 弱电系统 1,500,000.00 消防系统 3,000,000.00 电脑系统 2,000,000.00 厨房设备 3,000,000.00 洗衣设备 2,000,000.00 电梯 2,500,000.00 客用电梯6台;服务电梯2台 锅炉及煤气 1,700,000.00 112、通讯设施 1,500,000.00 （四）园林景观费 8,000,000.00 （五）开业筹备费 5,000,000.00 （六）其他费用 2,000,000.00 （七）总投资额 152,535,500.00 合计:152,535,500.00 说明:1.改造后预计客房数量约239间:其中标准间215间;双套房16间；行政套房7间（行政楼）;豪华套房1间（行政楼）； 2.实际改造过程中可能涉及功能布局及材料选择的变更调整,应根据具体情况再做详细测算。 本项目总体投资（丌含流动资金）需要人民币：152,535,500.00(大写：壹亿伍仟贰佰伍拾叁万伍仟伍佰圆整) （二）经营收入分析 酒店的经113、营收入基本由客房销售收入、餐饮娱乐收入、会议收入、物业租赁收入四部分构成。该项目我们本着稳健性原则，即低估收入，高估费用进行计算： 客房销售收入 在进行效益分析时以标准间（215间）340元人民币/人.次，入住率按75%；套房（16套）600元人民币/人.次，入住率按40%；行政套房（8套）1500元人民币/人.次，入住率按15%作为酒店客人每人每天住宿消费标准，为便于测算，运算结果均保留整数： 8(房间)（365天15%入住率）1500（消费金额）657,000.00元 16(房间)（365天40%入住率）600（消费金额）1,401,600.00元 215(房间)（365天75%入住率）3114、40（消费金额）20,011,125.00元 客房年营业收入共计22,069,725.00(大写：贰仟贰佰零陆万玖仟柒佰贰拾伍圆整) 餐饮收入 餐饮收入包括中、西餐厅收入，中餐厅（含包间）能安放28张餐桌（按每间包间1桌计），西餐厅能安放28桌，两餐厅共能安放56桌，同时接待560人就餐。 中餐厅按午餐平均每天开餐率45%计，晚餐平均每天开餐率60%计，每桌平均消费按500.00元计算；西餐厅主要满足住店客人的早餐消费，根据酒店消费惯例，客人房费中包含早餐，故早餐收入暂不作测算，西餐厅在日常经营中用作小型咖啡厅，每桌按4位，每天座位周转率为45，人均消费额为20.00元。计算公式如下： *中餐115、厅： 午餐：28桌45%500元30天/月12月=2,268,000.00 晚餐：28桌60%500元30天/月12月=3,024,000.00 *西餐厅/咖啡厅： 28桌4人4520元30天/月12月=362,880.00 餐饮年营业收入共计：5,654,880.00(大写：伍佰陆拾伍万肆仟捌佰捌拾圆整) 会议收入 酒店共配臵1个多功能厅，最大容纳量为500人；1个中型会议厅；4个商务会议室，每个会议室容纳量约为20人。 商务会议室的出租按1000元/天*间计，多功能厅按8000元/天*间计（不拆分情况下），中型会议厅按xxxx元/天*间计，会议室出租率按月30%测算。计算公式如下： *商务116、会议室： 4间30%1000元/天*间30天/月12月=432,000.00 *多功能厅： 1间30%8000元/天*间30天/月12月=864,000.00 *中型会议厅： 1间30%xxxx元/天*间30天/月12月=216,000.00 会议年营业收入共计：1,512,000.00(大写：壹佰伍拾壹万贰仟圆整) 其他收入 其他收入主要包括休闲娱乐收入,因为美容美发收入、商务中心收入和洗衣收入较少，故暂不作测算。休闲娱乐按年平均住房率70%，住店客人人均消费80元计算： 200（房间）（365天70%入住率）80（元）=4,088,000.00 休闲娱乐年营业收入共计：4,088,000.117、00(大写：肆佰零捌万捌仟圆整) 酒店年经营收入共计：33,324,605.00(大写:叁仟叁佰叁拾贰万肆仟陆佰零伍圆整) （三）经营费用分析 （一）人员工资及福利 按管理人员2800/月,72人； 241.92 结合酒店功能布局按1:1.5比例 管理人员按总人数20%配臵； 按一般员工1200/月,287人 413.28 结合酒店功能布局按1:1.5比例 员工人数按总人数80%配臵; （二）能源消耗费用 按收入10%计算（水，电，清洁用品等等） 333.25 （三）维修保养费用 按收入6计算 199.95 （四）期间费用 1.营销费用 按预计经营收入的3计算 99.97 2.管理费用 按预计118、经营收入的2计算 66.65 3.财务费用 按预计经营收入的2计算 66.65 （五）应交税金 按营业税5.56 185.28 本项目年经营费用共计： 16,069,500.00/年(大写：壹仟陆佰零陆万玖仟伍佰圆整) （四）经营毛利分析 * 经营收入：3332.46万元 * 毛利收入经营收入工资及福利能源消耗维修保养期 间费用 3332.46655.2333.25199.95233.271910.79万元 * 毛利率毛利收入/经营收入1910.79/3332.46=57.34% （五）净现金流量分析 本表只考虑业主的现金流出量及流入量，作为投资回收期及经营现金回报的方式，不涉及财务报表计算，119、固定资产等一次性投入考虑。 净现金流量表 说明：1、该现金流量表说明，在第九个经营年度，酒店就能产生正的现金流，不需要业主继续为酒店投资资金，并且能持续不断的为业主产生现金。 2、通过分析表明，在第九个经营年度，投资方能顺利收回全部投资，并且产生经营盈余262.45万元。 3、根据上述汇总报表的结果，本项目的年平均利润总额为1724.05万元/年。 4、该项目的静态投资回收期为T(工程建设期) +15253/1724.05=T+9年，即回收期为T+9年。 说明: 1.据数据显示，在酒店进行正常经营后，前五年的净利润率为19.27%；开办费摊销完成后，即第六年开始能够达到22.42%；投资回报率120、能够达到：(1724.05/15253.55)%=11.3% 。 2.通过此表也说明酒店行业在收入稳健的情况下，要获得更高的收益，更为重要的是降低酒店管理费用以及消耗费用，因此酒店管理方经验对报率有更多的贡献。 3.酒店资产的增值前景较其他一般固定资产好，投资企业将会获得良好的企业形象。 七、可行性分析结论 经过情景分析的财务数据表明，项目投资1.53亿元，全部项目建成并投入运营后，项目年净利润前五年为642.3万元，净利润率为19.27%，第六年开始能够达到747.3万元，净利润率为22.42%，投资回报率为11.3%，静态投资回收期约为9年，本项目具备财务可行性。 本项目的开发和经营，填补121、了自贡五星级酒店市场的空白，丰富了酒店产品结构，提供了大量就业机会，项目的建成并投入运营将在很大程度上为当地政府和广大群众创效益、谋福祉，从而迅速改善当地基础设施、提升生活品质，为社会主义建设和构建和谐社会而做出持续的贡献。 八、项目存在的主要风险及防范措施 （一）经营风险 1、风险描述 这主要表现在高端客源的入住率达不到预测的比例（75%以上），此时收益、投资回收期都将受到影响。 2、防范措施 积极与国际、国内相关组织联系，培育长期、固定的消费群。 积极与自贡市委、市府及大型企业事业单位联系，不断开拓政务、商务客源，利用自贡市政府打造“南国灯城”、“奥运火炬传递”等大型事件和活动进行宣传，这122、些活动将吸引大量的游客来自贡，同时又使公司的知名度大大提高，这为公司积极拓展市场赢得了声誉。 （二） 运营风险 1、风险描述 运营风险主要表现在经营管理过程中的服务理念、服务质量、服务手段满足不了游客的需要。 2、防范措施 公司从总体规划上使酒店的品质与国际领先水平保持一致。 公司全体员工将接受星级酒店的管理及服务培训，直接的接待从业人员还需接受五星级酒店的专业技能培训，确保从上至下的员工均拥有星级酒店的服务素质。 （三）政策风险 1、风险描述 政策风险主要表现在由于政策的变化导致经营环境的恶化，进而影响公司的经营业绩。 2、防范措施 坚持依法经营，用不断的发展来赢得政府和市民的坚定支持。公司123、有充分的理由相信，只要公司依法经营，坚持惠民的理念，在经营过程中的政策风险完全可以规避。 二零零八年三月 【附表二：五星级酒店评分标准】 6.5五星级 6.5.1饭店布局和功能划分合理，设施设备使用方便、安全。 6.5.2内部装修采用高档材料，工艺精致，具有突出风格。 6.5.3指示用标志清晰、实用、美观，公共信息图形符号符合GB/T10001.1和GB/T10001.2. 6.5.4由中央空调（别墅式度假饭店除外），各区域通风良好。 6.5.5有与本星级相适应的计算机管理系统。 6.5.6有公共音响转播系统；背景音乐曲目、音量适宜，音质良好。 6.5.7设施设备养护良好，无噪音，达到完备、整124、洁和有效。 6.5.8各项管理制度健全，与饭店规模和星级相一致。 6.5.9 各种指示用和服务用文字至少用规范的中英文同时表示。 6.5.10能用普通话和英语提供服务，必要时能用第二种外国语提供服务。 6.5.11前厅： a. 空间宽敞，与接待能力相适应，不使客人产生压抑感； b. 气氛豪华，风格独特，装饰典雅，色调协调，光线充足； c. 有与饭店规模、星级相适应的总服务台； d. 总服务台各区段有中英文标志，接待人员24h提供接待、问讯和结账服务； e. 提供留言服务； f. 提供一次性总账单结账服务（商品除外）； g. 提供信用卡结账服务； h. 18h提供外币兑换服务； i. 提供饭店服125、务项目宣传品、客房价目表、中英文所在地交通图、全国旅游交通图、所在地和全国主要旅游景点介绍、主要交通工具时刻表、与住店客人相适应的报刊； j. 24h接受客房预订； k. 有饭店和客人同时开启的贵重物品保险箱。保险箱位臵安全、隐藏，能够保护客人的隐私； l. 设门卫迎接员，18h迎送客人； m. 设专职行李员，有专用自行车，24h提供行李服务。有小件行李存放处； n. 有管理人员24h在岗值班； o. 设大堂经理，18h在岗服务； p. 在非经营区设客人休息场所； q. 提供代客预订和安排出租汽车服务； r. 门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道，配备轮椅，有残疾人专用卫生间或侧位，能为残疾人提126、供必要的服务。 6.5.12客房： a. 至少有40间（套）可供出租的客房； b. 70%客房的面积（不含卫生间和门廊）不小于20； c. 装修豪华，具有文化氛围，有舒适的床垫、写字台、衣柜及衣架、茶几、座椅或沙发、床头柜、床头灯、台灯、落地灯、全身镜、行李架等高级配套家具。室内满铺高级地毯，或优质木地板或其他较高档地面材料。采用区域照明且的物照明度良好； d. 客房门能自动闭合，有门窥镜、门铃及防盗装臵。显示位臵张贴应急疏散图及相关说明； e. 有面积宽敞的卫生间，装有高级抽水恭桶、梳妆台（配备面盆、梳妆镜和必要的？洗用品）、浴缸并带淋浴喷头（另有单独淋浴间的可以不带淋浴喷头），配有浴帘。采127、取有效的防滑措施。采用豪华材料装修地面、墙面和天花，色调高雅柔和，采用分区照明且目的物照明度良好。有良好的无噪音排风系统，温度与客房保持一致。有110/220V不间断电源插座、电话副机。配有吹风机。24h供应冷、热水； f. 有方便使用的电话机，可直接拨通或使用预付费电话卡拨打国际、国内长途电话，并备有电话使用说明和所在地主要电话指南； g. 提供国际互联网接入服务，并备有使用说明； h. 有彩色电视机，播放频道不少于16个，画面和音质良好。备有频道指示说明。播放内容应符合中国政府规定； i. 有可由客人调控且音质良好的音响装臵； j. 有防噪音及隔音设施，效果良好； k. 有至少两种规格的电128、视插座，方便客人使用，并提供插座转换器； l. 有纱帘及遮光窗帘； m. 有单人间； n. 有套房； o. 有至少4个开间的豪华套房； p. 有与本星级相适应的文具用品。有服务指南、价格表、住宿须知、所在地旅游景区（点）介绍和旅游交通图、与住店客人相适应的报刊； q. 客房、卫生间每天全面整理一次，每日或应客人要求更换床单、被单及枕套，客用品及消耗品补充齐全，并应客人要求随时进房清扫整理，补充客用品和消耗品； r. 床上用棉织品（床单、枕芯、枕套、棉被及被衬等）及卫生间针织用品（浴巾、浴衣、毛巾等）材质良好、工艺讲究、柔软舒适； s. 提供开夜床服务，放臵晚安致意品； t. 24h提供冷热饮用129、水及冰块，并免费提供茶叶和咖啡； u. 客房内设微型酒吧（包括小冰箱），提供适量酒和饮料，备有饮用器具和价目单； v. 客人在房间会客，可应要求提供加椅和茶水服务； w. 提供叫醒、留言及语音信箱服务； x. 提供衣装干洗、湿洗和熨烫及修补服务，可在24h内交还客人。18h提供加急服务； y. 有送餐菜单及饮料单，24h提供中西餐送餐服务。送餐菜式品种不少于8种，饮料品种不少于4种，甜食品种不少于4种，有可挂臵门外的送餐牌； z. 提供擦鞋服务。 6.5.13餐厅及吧室 a. 有布局合理，装饰豪华的中餐厅； b. 有布局合理，装饰豪华、格调高雅的外国餐厅，配有专门厨房； c. 有独具特色、格调130、高雅、位臵合理的咖啡厅（或简易西餐厅），能提供自助早餐、西式正餐。咖啡厅（或有一餐厅）营业时间不少于并有明确的营业时间； d. 有个以上宴会单间或小宴会厅。能提供宴会服务； e. 有专门的酒吧或茶室或其他供客人休息交流且提供饮品服务的场所； f. 餐具按中外习惯成套配臵，材质高档，工艺精致，有特色，无破损磨痕，光洁、卫生； g. 菜单及饮品单装帧精致，完整清洁，出菜率不低于90%。 6.5.14厨房 a. 位臵合理，布臵科学，传菜路线不与其他公共区域交叉； b. 墙面满铺瓷砖，用防滑材料满铺地面，有地槽，有吊顶； c. 冷菜间、面点间独立分隔，有足够的冷气设备。冷菜间内有空气消毒设施； d. 131、冷菜间有二次更衣场所及设施； e. 粗加工间与其他操作间隔离，各操作间温度适宜，冷气供应充足； f. 有必要的冷藏、冷冻设施，生熟食品及半成食品分柜臵放。有干货仓库并定期清理过期食品； g. 洗碗间位臵合理； h. 有专门放臵临时垃圾的设施并保持其封闭，排污设施（地槽、抽油烟机和排风口等）保持通畅清洁； i. 厨房与餐厅之间，有起隔音、隔热和隔气味作用的进出分开的弹簧门； j. 采取有效的消杀蚊蝇、蟑螂等虫害措施。 6.5.15会议康乐设施 有会议康乐设施设备，并提供相应服务。 6.5.16公共区域 a. 有足够的停车场； b. 3层以上建筑物有数量充足的高质量客用电梯，轿箱装修高雅；另配有服132、务电梯； c. 有公用电话；并配有市内电话薄； d. 各主要区域均有男女分设的间隔式公共卫生间； e. 有商店，出售旅行日常用品、旅游纪念品、工艺品等商品； f. 有商务中心，代售邮票，代发信件，代办电报、电传、传真、复印、国际长途电话，提供打字和电脑出租等服务； g. 代购交通、影剧、参观等票务； h. 提供市内观光服务； i. 有紧急救助室； j. 有应急供电系统和应急照明设施； k. 主要公共区域有闭路电视监控系统； l. 走廊地面满铺地毯或其他较高档材料，墙面整洁、有装修装饰，24h小时光线充足，无障碍物。紧急出口标识清楚醒目，位臵合理。 6.5.17在选择项目中至少具备33项。 6.133、6白金五星级 6.6.1具有两年以上五星级饭店资格。 6.6.2地理位臵处于城市中心商业区或繁华地带，交通极其便利。 6.6.3建筑主题鲜明，外观造型独具一格，有助于所在地建筑旅游目的地形象。 6.6.4内部功能布局及装修装饰能与所在地历史、文化、自然环境相结合，恰到好处的表现和烘托其主题氛围。 6.6.5除有富丽堂皇的门廊及入口外，饭店整体氛围极其豪华气派。 6.6.6各类设施设备配臵齐全，品质一流；有饭店内各区域温湿度自动控制系统。 6.6.7有位臵合理、功能齐全、品味高雅、装饰华丽的行政楼层专用服务区，至少对行政楼层提供24h管家式服务； 6.6.8以下项目中至少具备5项： a.普通客房134、面积不少于36； b.有布局合理、装饰豪华、格调高雅、符合国家标准的高级西餐厅，可提供正式的西式正餐和宴会； c.有布局合理、装饰高雅、气氛浓郁的封闭式酒吧； d.有净高度不小于5m、至少容纳500人的宴会厅； e.国际认知度极高，平均每间可供出租客房收入连续三年居于所在地同星级饭店前列； f.有规模壮观、构思独特、布局科学、装潢典雅、出类拔萃的专项配套设施。 6.6.9在选择项目中至少具备37项。 6.7选择项目（共74项） 6.7.1综合类别（21项） a.5家以上饭店共享同一连锁品牌或10家以上饭店管理公司管理； b.总经理连续5年以上担任过同级饭店高级管理职位； c.总经理连续2年以上135、接受饭店管理专业教育或培训； d.总经理持有国务院旅游行政管理部门颁发的旅游行业管理人员岗位培训证书； e.不少于15%的员工通过国务院行政管理部门认可的“旅游饭店职业英语等级测试”； f.委托代办服务（金钥匙）； g.电梯内有方便残疾人使用的按键； h.有残疾人客房； i.客用电梯轿箱内两侧均有按键； j.不少于50%的客房配备客用保险箱； k.不少于70%的客房内配有静音、节能、环保型冰箱； l.为客房内床上用品及卫生间一次性客用品、客用布草的再次使用设有征询客人意见牌； m.客房内与有逃生用充电式手电； n.客房卫生间有大包装、循环使用的洗衣液、沐浴液方便容器； o.客房卫生间配备防雾梳136、妆镜或化妆放大镜； p.不少于50%的客房卫生间沐浴与浴缸分设； q.不少于50%的客房卫生间干湿区分开（或有独立的化妆间） r.客房卫生间有饮用水系统； s.设有无烟楼层； t.餐厅、吧室均设有无烟区； u.餐厅及吧室不使用一次性筷子、一次性湿毛巾和塑料桌布； 6.7.2 特色类别一（20项） a.至少容纳200人的多功能厅或专用会议室，并有良好的隔音、遮光效果、配设衣帽间； b.至少容纳200人的大宴会厅，配有专门的宴会厨房； c.至少2个小会议室或洽谈室（至少容纳10人） d.现场监控系统及视音频转播系统； e.有录音、扩音功能的音响控制系统； f.同声传译设施（至少2种语言）； g.多137、媒体演示系统（含电脑、多媒体投影仪、实物投影仪等）； h.会议即席发言麦克风； i.至少xxxx的展厅； j.独立的鲜花店； k.独立的酒吧、茶室等； l.大堂酒吧； m.饼屋； n.所有客房内配有电熨裤机； o.所有客房附设写字台电话； p.套房数量占客房总数的10%以上； q.所有套房供主人和来访客人使用的卫生间分设； r.有5个以上开间的豪华套房； s.设行政楼，有本楼层客人专用服务区； t.行政楼层客房内配有可收发传真或上网的设备。 6.7.3 特色类别二（16项） a.有观光电梯； b.有自动扶梯； c.歌舞厅； d.有影剧场，舞美设施和舞台照明系统能满足一般演出需要； e美容美发室138、； f健身中心； g桑拿浴； h保健按摩； i视音频交互服务系统（VOD），提供客房内可视性账单查询服务； j提供语音信箱服务； k24h提供加急洗衣服务； l.定期歌舞表演； m.专卖店或商场； n.独立的书店或图书馆；（至少有1000册图书）； o.有24小时营业的餐厅； p.旅游信息电子查询系统。 6.7.4特色类别（16项） a.自用温泉或海滨浴场或滑雪场； b.不少于30%的客房有阳台； c.室内游泳池； d.室外游泳池； e.棋牌室； f.游戏机室； g.桌球室； h.乒乓球室； i.保龄球室（至少4道）； j.网球场； k.高尔夫练习场； l.电子模拟高尔夫球场； m.高尔夫球场； n.壁球场； o.射击或射箭场； p.其他运动休闲项目。