1、五星级酒店政府招商项目初步可行性研究报告纲要XX工程咨询有限公司二零XX年XX月五星级酒店政府招商项目初步可行性研究报告纲要建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月51可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录一、总论摘要41.1项目名称41.2项目概况41.2.1宗地位置41.2.2规划指标4n 宗地性质：商业和居住综合用地41.3财务分析2、51.4综合评价5二、项目概况52.1项目地理位置52.2项目地块现状62.3周边交通状况62.4项目周边配套62.5项目周边环境62.6控规指标6三、区域发展规划分析63.1xx区域概况63.2xx经济发展73.3xx发展规划83.4xx东城区功能布局83.5xx东城区区域发展潜力小结9四、项目市场分析104.1宏观新政解析104.1.1房地产行业宏观政策回顾104.1.2宏观新政下的xx市场134.2 xx土地一级市场144.2.1土地市场成交144.2.2土地潜在供应市场17xx县20xx年度土地供应计划174.3xx商品房二级市场184.3.1住宅市场184.3.2商业市场19女性购物3、主题商业组团324.3.3酒店市场344.4xx二手房三级市场414.5项目市场综合评述42五、项目整体定位43项目定位：43六、项目经营方案45项目“一次规划、分期开发”45住宅和商业部分46营销策略46产品卖点总结46销售策略47七、 项目投资估算474、根据连云港市近年房地产竣工工程单方造价指标提示，如下图：484、商业均价：7500元/平米。49八、 原来两个概念性方案的相关建议49九、综合评价及对当地政府的简要汇报50一、总论摘要1.1项目名称东城区房地产项目1.2项目概况1.2.1宗地位置1.2.2规划指标n 宗地占地面积：占地面积约为200亩，折合约13.33万平方米，分为东侧、4、西侧和酒店3块用地n 宗地性质：商业和居住综合用地n 容积率：基本规划条件五星级酒店占地不低于50亩（总建筑面积不低于3.5万平米），其他尚无规划部门准确指标，目前已做方案的容积率在3左右，主力楼高在18-30层等高层建筑（高层在县城接受度不是太高，需要一个过程，倘若按政府要求四五年内去化完毕，在xx这样的县城，很难）n 总建筑面积：酒店3.5万平米+住宅和商业20万平米（容积率为2）或住宅和商业25万平米（容积率为2.5）或住宅和商业30万平米（容积率为3）=23.5万平米或28.5万平米或33.5万平米n 根据县域市场的实际情况以及酒店的巨额投资，我们建议容积率在2-3区间（除酒店外），可5、以在2-2.5区间寻求较为合理的容积率1.3财务分析 方案确定后另行概算。1.4综合评价根据20xx年政府工作报告任务分解落实方案，确保完成东方大道、xx大道、xx东路，以及沂河路、潮河路等道路建设，形成“四纵四横”主支干道网络。开工建设五星级大酒店、综合物流市场等八项重点工程，完成给排水等基础设施配套，全面拉开东城起步区框架。东城区，是xx县重要发展的战略区域。东城区，是xx区域发展、功能升级的必然方向。同时东城区规划起点高，交通便捷，区位优势明显，未来教育、医疗、商业等生活配套完善，区域成长潜性较高。新一届地方党政领导班子对新城发展更加重视，东城区发展建设驶入快车道。项目总规模在二十多万平6、米，用地规模较大，整体利润较高。同时通过此次与政府的五星级酒店招商合作，为与政府后续开发合作，以及公司在区域持续发展提供有力保证。二、项目概况2.1项目地理位置地块位于xx东城区xx大道东、xx东路北交汇处（县城东郊xx乡境内）。2.2项目地块现状宗地现状场地平整，现为农田，目前地处城东郊乡野，宗地外正在铺设道路。2.3周边交通状况区位优势初现端倪，规划交通路网发达。2.4项目周边配套目前项目所处的区域周边配套尚不完善，从区域板块规划来看，本项目周边配套规划有酒店、医院、幼儿园、中学、小学、超市、菜市场、商业街等，完全可以满足新城居民日常生活需求。2.5项目周边环境n 用地四至情况：宗地西为x7、x大道，南为xx东路，北为xx路，中间为xx路。 n 用地重要影响因素分析：目前主要为农田，周边是村庄，正在铺设道路，尚无污染源和不利建筑物。2.6控规指标仅有招商部门的五星级酒店指标，其它商业和住宅板块尚无规划部门的规划设计条件通知书。三、区域发展规划分析3.1xx区域概况xx县1912年建县，得名于南有大川灌河，北有名山xx。县域面积1538平方公里，下辖7镇12乡、2个省市属农盐场、301个行政村和22个社区居委会，人口101万，其中xx县城区现状人口20.5万人，住房总建筑面积为680万平方米，人均建筑面积32.38平方米。现状居住用地面积750公顷，占现状城市建设用地28.8%，人均8、居住用地面积36.5平方米。xx地处东经119250119529,北纬341145343850，位于江苏省东北部。东部濒临黄海；西部与宿迁市沭阳县及连云港市东海县为邻；南部隔新沂河与连云港市灌南县相邻；北部与连云港市海州、新浦两区接壤，隶属于连云港市，是国务院首批批准的对外开放县之一。xx属暖温带季风性气候，年均气温15，年均降水量959.4毫米，年均日照总时数2456.2小时。xx县境内拥有宁连、汾灌、连徐、连盐等四条高速公路，204国道、236、324、242（在建）省道穿境而过，交通便捷，城畅乡通，集高速、国省干道、县、乡村道路与水上交通为一体的现代化交通网已初具规模。县城规划区面积519、.89平方公里，已建成面积20平方公里，全县城镇化率28.3%，城市基础设施功能日趋完善，环境优美宜人。xx县自动电话网全部实现了交换自动化，传输光缆化，并建成了无线市话网，装机容量21.6万门，现有用户18万户，每百人拥有电话17部。移动通讯实现无缝隙覆盖。xx生态环境优越，生态城市特色日益显现。地貌以平原为主，地势由西向东倾斜，是苏北地区唯一的有山有水的县城。县内有七座低矮孤山，总面积6.45平方公里。全县耕地面积154万亩，人均耕地1.5亩，土壤总体特点是：粘、盐、板、瘦，95%的耕地符合无公害农产品生产基地标准，粮食、蔬菜等农副产品的品质都基本达到了无公害产品标准。xx县属暖温带湿润性10、季风型气候，四季分明，大气环境质量良好；境内水资源比较丰富，饮用水源水质较好；全县森林覆盖率达16.5%；交通噪声、区域环境噪声均达国家规定标准；xx县为古海州属地，人文荟萃，古迹名胜较多，文化底蕴深厚。20xx年，xx境内的大伊山旅游风景区通过国家4A级景区省初建。3.2xx经济发展20xx年，全县完成地区生产总值192.22亿元，同比增长14%；完成全社会固定资产投资179.53亿元，同比增长17.88%，其中工业固定资产投资114.75亿元，同比增长18.42%。财政总收入51.11亿元，同比增长26.6%，其中一般预算收入21.61亿元，同比增长32%，一般预算收入中税收占比始终保持全11、市第一；农民人均现金收入7839元，同比增长20.2%；城镇居民人均可支配收入14047元，同比增长17.7%。3.3xx发展规划xx县城市总体规划（20xx2030）基础资料翔实，指导思想明确，对xx县区位特点、资源条件和发展趋势的分析较为透彻，提出的发展战略、发展目标与xx县的战略地位较相适应，确定的城市主要发展方向、空间结构等方面总体上符合xx县未来发展的需要。3.4xx东城区功能布局 xx县东部新区控制性详细规划及城市设计豪情出炉！ 规划范围：东至规划连淮铁路线，西抵盐河及振兴中路，南到徒沟河路，北至通伊路。规划总用地面积为22.3平方公里，核心控制区面积12.4平方公里。 东部新区规12、划功能布局结构为“三心、四区；一轴、六带”，即构建城市商贸、文化和景观核心、绿化景观中心、行政商贸中心、综合商务中心。规划区由北向南分为四大区域，分别为：宜居生活区、中心商贸区、宜居生活区、工业物流区。以中部人民路为依托，向西连接旧城区中心，向东至东部片区的城市商贸、文化、景观核心区以及连淮铁路xx站，沿线布局大型城市商业、商贸功能，形成东部新区的城市主轴线。依托区内自然水系和规划道路，形成“四横两纵”结构的六条绿化景观带。 规划道路等级分主干道、次干道、支路三级。城市主干道路网为道路网结构：“六横四纵”六横：通伊路、通榆路、人民路、南环路、张洪河路、徒沟河路；四纵：振兴路、东环路、东方大道、13、204国道。 规划依托现有东部城区现状水系建立绿色生态廊道，形成城区内部的绿色网络骨架，规划城市绿地采用点状、线状和带状绿地相结合的布局方法。以线状的滨河绿化为骨干，以城市公园和点状绿地为重点，创造完整合理又富有特色的城市绿地系统，为该片区居民提供舒适宜人的生活空间。3.5xx东城区区域发展潜力小结宏观环境潜力：xx东城区大格局下，区域迎来新发展契机。区域发展引擎：重点项目的规划与建设，为区域经济发展与人口导入提供强有力的支撑。xx东城定位：未来五年的城市发展方向！以中部人民路为依托，向西连接旧城区中心，向东至东部片区的城市商贸、文化、景观核心区以及连淮铁路xx站，沿线布局大型城市商业、商贸功14、能，形成东部新区的城市主轴线。新一届县委、县政府领导班子对新城发展尤为重视，未来几年内xx东部新城建设将驶入快车道。四、项目市场分析4.1宏观新政解析4.1.1房地产行业宏观政策回顾20xx“国四条”是指在20xx年12月14日温家宝总理主持召开国务院常务会议上，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。20xx年“国十一条”关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 一、加快中低价位、中小套型普通商品住房建设 二、增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率 三、加大差别化信贷政策执行力度，贷款首付款比例不得低于40% 四、继续实施差别化的住房税收15、政策 五、加强房地产信贷风险管理 六、继续整顿房地产市场秩序 七、进一步加强土地供应管理和商品房销售管理 八、加强市场监测 九、力争到20xx年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题 十、中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度 十一、进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制20xx“国八条”国务院总理温家宝20xx年1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出，自20xx年4月份国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得16、到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了以下政策措施： 一、进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。20xx年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。 二、加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、17、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。 三、调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。 四、强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基18、准利率的1.1倍。 人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。 五、严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。 大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来19、源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。 六、合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。 原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定20、年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。 七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，要向国务院做出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。 八、坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当21、事人的责任。 20xx中央四部门10天4次辟谣，驳房地产政策可能松动房地产宏观调控政策的风吹草动不仅关系到今后房地产市场走势，也成为购房者买房的风向标。20xx年以来，限购松绑，金融政策调整等放松调控的传闻不绝于耳。最近过去10天，包括住建部、发改委、央行、银监会等四部委对关于房地产政策可能松动多次辟谣，业内专家表示，近期四部委罕见密集回应市场传闻，实属罕见，一方面表明市场敏感期舆论风险高企，另一方面表明政府对于市场调控的基本态度依然严谨。4.1.2宏观新政下的xx市场20xx年连云港楼市成交面积，xx最少，只有6.3万平米，而其他3个县的成交面积在57-75万平米，xx仅占4个县20xx年度22、成交面积的3.5%！下图所示：20xx年截至6月份，xx的楼市成交比20xx年大有好转，业已成交套数2077套，成交面积近23万平米！xx几乎和其他3个县平分秋色。下图所示：4.2 xx土地一级市场4.2.1土地市场成交xx20xx年第1期国有建设用地使用权挂牌出让成交结果公告xx县国土资源局于20xx年2月1日20xx年2月15日举行的20xx年第1期国有建设用地使用权挂牌出让活动，有4家企业报名参与8幅地块的竞买，现将其出让成交结果公告如下：县城20xx1号地块以“净地”方式出让，规划用途为工业用地，土地面积157854平方米，由连云港腾翔金属材料有限公司以总价人民币1516万元竞得。县临23、港产业区20xx-1号地块以“净地”方式出让，规划用途为商住用地，土地面积67001平方米，由连云港胜海置业有限公司以总价人民币2615万元竞得。 平均20来万每亩，计容后，楼面地价会更低。县临港产业区20xx-2号地块以“净地”方式出让，规划用途为商住用地，土地面积67354平方米，由xx伟业建筑工程有限公司以总价人民币2425万元竞得。平均20来万每亩，计容后，楼面地价会更低。县临港产业区20xx-3号地块以“净地”方式出让，规划用途为商住用地，土地面积45211平方米，由连云港胜海置业有限公司以总价人民币1628万元竞得。 平均20来万每亩，计容后，楼面地价会更低。县临港产业区20xx-24、4号地块以“净地”方式出让，规划用途为商住用地，土地面积65857平方米，由连云港胜海置业有限公司以总价人民币2570万元竞得。县临港产业区20xx-5号地块以“净地”方式出让，规划用途为商住用地，土地面积66929平方米，由连云港胜海置业有限公司以总价人民币2410万元竞得。县临港产业区20xx-6号地块以“净地”方式出让，规划用途为商住用地，土地面积43266平方米，由连云港胜海置业有限公司以总价人民币1558万元竞得。县临港产业区20xx-7号地块以“净地”方式出让，规划用途为仓储用地，土地面积1333362平方米，由连云港鹏涛污水管道安装有限公司以总价人民币12801万元竞得。 xx225、0xx年第3期国有建设用地使用权挂牌出让成交结果公告xx县国土资源局于20xx年5月14日20xx年5月24日举行的20xx年第3期国有建设用地使用权挂牌出让活动，有15家企业报名参与13幅地块的竞买，现将其出让成交结果公告如下：县城20xx3号地块以“净地”方式出让，规划用途为交通运输业用地，土地面积13333平方米，由江苏博鹏重工机械有限公司以总价人民币300万元竞得。县城20xx-4号地块以“净地”方式出让，规划用途为工业用地，土地面积24890平方米，由连云港科奇科技有限公司以总价人民币240万元竞得。县城20xx-5号地块以“净地”方式出让，规划用途为工业用地，土地面积16979平方26、米，由连云港科奇科技有限公司以总价人民币165万元竞得。县城20xx-6号地块以“净地”方式出让，规划用途为工业用地，土地面积14970平方米，由连云港华泰生物有限公司以总价人民币145万元竞得。县城20xx-7号地块以“净地”方式出让，规划用途为商业用地，土地面积30615平方米，由连云港光越光电科技有限公司以总价人民币689万元竞得。县城20xx-8号地块以“净地”方式出让，规划用途为工业用地，土地面积50275平方米，由连云港鲜禾制鞋有限公司以总价人民币485万元竞得。县城20xx-9号地块以“净地”方式出让，规划用途为住宅兼商业金额业用地，土地面积25809平方米，由连云港和盛有限公司27、以总价人民币5210万元竞得。县城用地，137万元每亩，计容后，楼面地价会低些。县临港产业区20xx-34号地块以“净地”方式出让，规划用途为公共设施用地，土地面积21006平方米，由连云港通畅管道安装工程有限公司以总价人民币202万元竞得。县临港产业区20xx-35号地块以“净地”方式出让，规划用途为工业用地，土地面积199049平方米，由连云港城宇盛虹纺织有限公司以总价人民币1920万元竞得。 县临港产业区20xx-36号地块以“净地”方式出让，规划用途为仓储用地，土地面积19717平方米，由连云港通畅管道安装工程有限公司以总价人民币190万元竞得。县临港产业区20xx-37号地块以“净地28、”方式出让，规划用途为工业用地，土地面积37467平方米，由连云港花蝶化学有限公司以总价人民币845万元竞得。县临港产业区20xx-38号地块以“净地”方式出让，规划用途为商业用地，土地面积246881平方米，由江苏燕尾港港口有限公司以总价人民币18520万元竞得。县临港产业区20xx-39号地块以“净地”方式出让，规划用途为商业用地，土地面积60377平方米，由江苏燕尾港港口有限公司以总价人民币4530万元竞得。50万元每亩，计容后，楼面地价会低些。县城20xx-10号地块以“净地”方式出让，规划用途为住宅兼旅馆业用地，土地面积32961平方米，无人报名，未成交。住宅兼旅馆业用地，未成交，此29、地的住宅或旅馆业不被看好。4.2.2土地潜在供应市场xx县20xx年度土地供应计划已批、存量土地供应面积约5350亩。1、商住综合用地2200亩；2、工业用地3000亩，其中新增建设用地约300亩，其余均为存量建设用地；3、公共设施用地150亩。20xx年度xx县国有建设用地供应总量商服用地61.33公顷（约920亩），工矿仓储用地414.6667公顷，住宅用地31.9公顷（其中：廉租房用地0.5334公顷，经济适用房用地3.2667公顷，商品住房用地26.6999公顷（约400亩），其他用地1.4公顷），公共管理与公共服务用地10.3334公顷，交通运输用地26.6667公顷，水域及水利设施30、用地1公顷，特殊用地1.3334公顷。20xx年xx县计划供应的国有建设用地中，商服、住宅、工矿仓储用地、以其他方式投资的公租房等用地主要以招、拍、挂出让的方式供给，计划以出让方式供应土地488.6766公顷（约7300亩），占总供应面积的89.30%；住宅用地中的政府投资建设的和面向经济适用住房对象供应的公租房、经济适用房、棚户区改造、公租房用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用地及特殊用地以划拨方式供给，供应面积为58.5536公顷，占总供应面积的10.70%。4.3xx商品房二级市场4.3.1住宅市场 详见附件：xx在售及待售住宅项目市场调研表，共5页。xx住宅板块评析：1、在售的楼盘31、去化率一般在20-50%之间。 2、住宅价格区间在2800-5000元/平米，均价在3500元/平米。 3、由于外地开发商进驻较多，中高档楼盘大有所在。4、由于目前各项目规划缺乏特色，比如建筑外立面单调、色彩过时、景观无亮点等，同时在产品类型、户型面积等方面存在严重同质化现象，物业服务尚待提升，本项目需要突破区域竞争。5、结合xx县实际情况，并参考其它同类城市的人均住房面积建设目标，规划确定至2015年，人均住房建筑面积按33平方米控制。则规划期末xx县住房总需求为924万平方米(2015年总人口按28万计)。扣除现状已建设住房面积680万平方米（20xx年按住房建设规划增加50万平方米计），32、则规划期内需新建住房面积194万平方米。xx县建设局根据两类预测方法结果综合确定，xx县20xx年2015年住宅需求量为210万平方米，住宅年均需求量约42万平米。6、我们的本案特写：随机调查xx20辆出租车司机和xx县城伊山镇近30名市民，对于我们的项目，目前他们都不愿意去买房。4.3.2商业市场xx商业业态扫描xx县的商业属于初级阶段，总体概括为“乱而杂、散而不集中、购物环境差”；对于人口较多的县城来讲，县城百货、超市、零售等商业满足不了县城中产阶级消费的需求，80%以上的人除生活必需品以外都往市区新浦消费。对于每年以两位数增长的xx县城来说，市场急需要一个超市、百货、零售、休闲等综合性的33、商业中心。超市：目前xx县城算的上规模的超市只有四家时代超市：平均日营业额：20-25万，最高80多万 平均月营业额：600-700 万 年营业额：1个亿左右振大超市：平均月营业额：200-250万 华克超市：华克因假货多，营业面积小，欧特福超市：营业额更少百货商场：xx百货“规模小、档次低、品牌杂、价格贵”的现象；目前算的上规模的百货只有盛泰购物广场，品牌由：艾尔.兰得、3S、女人部落、谜底、奥扉、千臣惠、劲霸、金狐狸、培罗蒙、王子童装、李宁、耐克、ADIDAS、MINGLE、森马等34个服装品牌。其它三家金事达购物广场、万事达购物广场、新世界服装中心，都为早期商场，都位于胜利东路上，以“低34、价格，大众化”经营杂牌为主珠宝：xx珠宝店成规模的共6家，8个门店，其中周大生进入时代超市，其它5个都为沿街门店。珠宝品牌由：千年翠钻（3家）、老凤祥（刚开）、世纪缘、通灵翠钻、赛菲尔、周大生；千年翠钻和通灵翠钻为连云港当地品牌，品牌认可度较高。化妆品：xx化妆品店成规模共10家，其中1家在时代超市，其它都为沿街店。品牌有：伊人洗化、永芳化妆、雅芳、欧莱雅、姿彩（2家）、艾琳、佳人日化、广客隆经营情况：艾琳、佳人日化、雅芳三家认可度较高。电器：xx成规模的经营家用电器共2家 品牌：苏宁和五交化 经营情况：苏宁因地段原因导致生意欠佳 五交化商场属于当地老品牌，早期商场设施，但因价格实惠、品牌认可35、度较高咖啡馆：xx茶餐厅、咖啡店共4家 店名分别：有意思、皇驾、竹馨园、都市嘉园经营情况：因生活习惯的差异和消费环境一般，本地茶餐厅、咖啡店生意都较为一般，相对有意思和皇驾属于中档消费，品牌认可度较高。服装：xx服装业态是所有业态中最多，且消费力收益最大的业态。多分布在中大街和时代步行街区域，有劲霸、森马、KAPPA、海澜之家、雪中飞、美特斯邦威、意尔康、庄驰、安踏、波司登、七匹狼、以纯、雅戈尔、李宁、奥康、红蜻蜓、乔丹、女皇、森达、太子龙、魔鬼头、柒牌、第二印象共23个品牌。xx主要城市商业功能格局6大商业区域+1个城市休闲公共配套xx6大商业区域：伊山南路两侧 胜利路县城中心区域 时代超市36、商圈中大街品牌商业街 新村路餐饮街 南京路步行街1个城市休闲公共配套：人民广场全县百姓休闲交流的娱乐生活广场，人气旺盛，环境优美。是全县唯一的一个大型社会公共配套设置。是广大老百姓饭后散步，早上晨练的必选之地。6大商业区域详细情况调查分析：1.伊山南路两侧小商品市场为主的商业业态伊山南路是xx县城的主干道之一，也是项目的主临街大道，目前两侧主要以小商品市场业态为主，xx几大小商品市场均分布在该路上。所以将其商业定义为以小商品市场为主。伊 山 南 路新 村 路 支 路人 民 路南 京 路 步 行 街菜 场人 民 广 场小商品批发市场（五金、日用品）实验中学中国银行仁慈医院小超市钟声幼儿园中国移动37、青龙批发市场（小百货、床上用品）振大超市灌 云 商 贸 城（文具类）伊山南路两侧主要商业业态分布示意图区域主要商业业态：从示意图可以明显看出，伊山南路两侧具有三家大型的小商品市场，分布为小商品批发市场，青龙批发市场，xx商贸城，其中小商品批发市场离项目最近，与项目隔路相望，小商品批发市场相较其他两家，档次最低，主要功能是满足周边乡下农户赶集的日常需要，虽然档次较低，但是人气却非常旺盛，并且市场与菜场相连，对面又是实验中学，市场整体人流密集；而青龙市场较小商品批发市场来说相对档次高点，主要业态也是小百货，床上用品为主，但是人气较一般；商贸城则离老市中心最近，业态主要以文化用品为主，人气也较一般。38、区域整体业态分布情况：从伊山南路两侧的整体商业分布情况来看，该区域除了以小商品市场为主业态外，两侧商铺多以小型杂货为主，并没有较高档的品牌店；商铺主要满足周围的居民日常需要为主。但是该区域临近人民广场，同时还拥有小学，幼儿园，医院，银行，移动营业厅等多个公共配套设施，整体区域配套非常成熟，同时拥有几大小商品市场为该区域积累的人气支持，所以从区域商业发展来看，具有一定的潜力。2.胜利路县城中心区域购物商城为主的商业业态胜利路是xx另一条主干道，与伊山南路交界处为整个县城的中心，该区域是xx最繁华的地段，主要集中了多家大型的购物商城。伊 山 南 路时 代 超 市商 圈大药房中国银行五交化商场（家电39、家具）彩通手机卖场千年翠钻盛泰购物中心新世纪购物中心中源购物中心胜 利 路万事达商城帝豪KTV钻石王朝KTV金水湾KTV胜利路县城中心主要商业业态分布示意图区域主要商业业态：从示意图我们可以明显看出，县中心最主要的商业业态为购物商城，这些购物商城主要以服饰，手机，家电，家具为主业态，主要分布在胜利路右侧沿线与中大街相交界地带，但是目前胜利路右侧正在修建桥梁，以后将作为交通要道，从该地段未来的格局来看，未来更多的将承担连接周边乡镇的交通要道城市功能。以后来往车辆较为频繁。这样的话对于该地段购物为主的商业氛围将造成较大的影响。因为交通要道会隔断马路两侧的商业氛围，无法让人流进行左右流动，互相循环40、。所以预测xx未来的县中心将逐步向左侧时代商圈所靠拢，甚至脱离该区域。区域整体业态分布情况：从整体来看，县中心主要以左侧的时代超市商圈加上右侧传统的购物商场组合形成的，并且我们还可以发现，xx目前三家娱乐场所均位于该区域，其中金水湾KTV，是目前xx最新开业的，也是最高档次的娱乐场所，据了解生意非常好，从这方面来看，xx以往的休闲娱乐也并不发达，并且呈集中分布.除了这三家较大型的KTV外，xx休闲娱乐业态多以足浴为主，但是都比较小，并没有大型的旗舰店，所以我们认为xx娱乐休闲业正处于起步阶段，行业的发展落后于群体的消费能力。娱乐休闲业态具有较大的发展空间。整体市场有迫切提升档次水平的发展需求。41、3.时代超市商圈大型超市+服装品牌步行街的购物商圈：时代超市商圈位于胜利路左侧，时代超市目前是xx唯一的一家大型购物超市，我们认为时代超市区域相比其他商业区域是经过统筹规划过的商业集群，所以可以称其为商圈，该商圈主要依托以时代超市，在时代超市的基础上，打造了一条服装品牌步行街，利用超市的人气支持，推动步行街的商业价值，时代步行街应该说是目前xx较成功的一条步行街，整条步行街业态规划较统一，档次处于中档水平，业态保有量、租金非常的高。区域整体业态分析：从图可以看出，时代超市商圈主要的业态是服装业态，而整体服装业态分布也比较有规划，外围临主干道侧主要以知名品牌服饰店为主，例如劲霸等，配合家具广场。42、而步行街则以中档次的服饰品牌为主，相较于知名品牌店服饰更为潮流一点，并且步行街还配有一个电玩城，满足儿童玩乐的需要，整条步行街与后面的住宅区相互衔接较成熟，步行街的业态规划并没有影响到小区住户的生活。而时代超市则以KFC为主力明星店，满足了购物用餐需求，右侧配合商城，整体形成了人流互相环绕停留。从而积累了商气。区域商圈不足分析：虽然时代商圈整体规划较为成功，但是仍然有着一定的不足和缺陷，我们特别进行了分析总结：A 步行街主题过于单一集中我们可以发现，时代步行街整体都是以服饰为主题，虽然看起来规划很统一，但是事实上从目前的经营户的经营情况来看，过多的单一服饰业态造成了该步行街竞争激烈，这使得经营43、户利润大大缩减，间接的影响了整条步行街的商业发展价值。B 缺乏步行街配套类业态步行街最大的商业优势是提供逛街氛围，而能够让消费者长时间的逛街则是决定步行街商业价值高低的关键。纵观整条时代步行街，虽然店铺林立，但是如果以走马观花的速度，大致只需要15分钟就可以全部逛完，即使挑选衣服，买完也会立即返回，这就是步行街缺乏配套的业态所造成的，例如小吃店，咖啡馆，餐馆，美容美发等能够让购物和休闲融合起来的业态，充分的让客户停留在该区域，这样就能不断的积聚人气。C 边上的商场定位不准，没有与整体形成合力时代超市边上隆盛购物中心定位不够清晰，里面也以服饰为主，且档次不高，这样就造成业态重复，竞争加剧，让人产44、生购物疲劳，没有与整体形成合力。D区域缺乏庞大的住宅人口 时代超市周边都是老的住宅小区，周边没有新兴的小区在开发建造，区域整体人口并不多，而且消费水平较一般，这就造成了时代商圈的发展硬伤，目前xx居住区正在向项目区域转移，这种趋势对时代超市影响很大，商业必须要靠人气才能支持，这点对项目来说是非常巨大的利好。4.中大街品牌商业街知名服饰品牌业态老牌街区：中大街品牌商业街是xx老牌的服饰品牌街区，可以说是一条自发形成的步行街，虽然时代步行街已经成型，但是中大街仍然是xx目前最多知名服饰品牌的街区。区域主要商业业态：从图表可以明显看出，中大街最主要业态是知名品牌服饰，中大街两侧一侧以男士西服精品品牌45、为主，另一侧则以运动品牌为主，相对来说潮流女装店较少。区域整体业态分布情况：从区域整体业态分布来看，中大街拥有2个商城，但是据市调了解，该两个商城经营情况较一般，对于区域商业并没有太大的作用，而位于海之舟商城内的苏宁电器是较为专业的家电卖场，但是由于面积较小，发挥不出整体的电器商城作用。所以中大街整体商业还是以单体品牌服饰店所支持，但是由于时代步行街的出现，人气已经有所影响，同时受到胜利路交通改造的发展制约，未来的发展空间受到巨大的限制，对于这点，我们建议项目的招商方面可以对该区域的商家重点攻关，将其引入项目商业中来。5.新村路餐饮街自发形成的餐饮业态路段新村路沿线多以小型餐饮业态居多，但是可46、以看出，该路段为xx的餐饮业态集中路段，但是由于并没有合理的规划，所以业态较杂乱，餐馆档次相差很多，另外，停车不方便也限制了该路段餐饮业态发展。6.南京路步行街杂乱无章的步行街南京路步行街相比时代步行街，档次差很多，并且个人觉得南京路步行街的运作是失败的，整条步行街区的业态非常杂乱，服装店靠着小吃店，修车店等，而且基本上都是以满足边上住户的日常生活需求为主，根本达不到步行街概念，只能算的上是社区内街，所以有规划的分布业态，对与步行街区是非常关键的，另外控制好各类业态的档次，也是对与整体商业层次的营造具有非常关键的作用。通过南京路步行街了解，我们可以引以为戒，吸取其教训，让项目定位更加清晰。区域47、整体业态分布情况：新村路沿线均有各种餐饮业态，大小不一，但是据了解，目前最为火爆的是南京路与新村路交界口，即南京路的衍生路段，长不到100米的两侧区域，分布了6-8家特色餐馆，形成了一定的规模，傍晚生意非常火爆。其火爆的原因主要临近新建小区，有大量的消费力支持，另外该两侧有较宽阔的停车位，方便就餐。另外，整条新村路的餐饮业态有向人民广场区域衍生的迹象，目前紧邻人民广场的新村路支线也多为餐饮类业态所占据，由此可见，未来该区域餐饮的商气流动将围绕人民广场为核心。市场调研总结通过对xx商业业态的扫描和各个区域的详细调研，我们做出以下总结：1. 项目伊山南路周边业态主要以小商品市场为主，业态较杂乱，但48、是目前拥有较旺盛的人气支持，这点对与项目商业氛围营造和人气凝聚据有非常好的先决基础。2. 伊山南路，人民广场区域大面积的新建小区逐渐成型，区域整体公共配套已经非常成熟，未来将有大量的常住人口涌入该区域，这点对于项目商业来说是拥有了庞大的消费力支持，并且能够承载多功能商业体的定位基础。3. xx最主要的两大商圈是时代超市商圈和老市中心中大街商圈，该两大商圈业态多以品牌服饰，鞋类专卖店为主。但是并没有很好的细分市场。而中大街商圈目前正处于城市功能调整，商圈性质变更的阶段，对于项目来说有着大好的引进品牌商家的招商时机。4. xx目前具有两条正式的步行街区，一为时代超市步行街，主要以品牌服饰为主，娱乐49、方面包含了一家高档KTV，和一个电玩城；二为南京路步行街，主要以凌乱的杂货类业态为主；整体较低档，缺乏步行街氛围。步行街概念在xx已经泛滥，这对于项目的定位来说，要有所区分，要寻找新的商业概念。5. xx城区目前主要餐饮集中在新村路一带，虽然未有具体的规划，但是目前已经形成餐饮一条街的氛围，并且有往人民广场附近衍生的趋势。这对于项目来说，承接新村路餐饮商气，形成有统一规划的特色餐饮，具有较好的前景预判。6. xx娱乐业态较为欠缺，仅3家KTV，并且都分布在老市中心一带。休闲娱乐业态的稀少，导致了xx休闲娱乐市场空白，如何填补这一空白，发展娱乐休闲商业功能区域，对项目来说是一个较有前景的定位思考50、。项目商业业态定位总原则：立足现有商业市场基础，细分市场业态主题合理规划业态组合，发挥多功能商业组团优势填补城市业态空白，开拓新兴商业热点项目规划定位建议通过对以上商业情况的调查，我们建议项目商业功能主题示意如下：A、 特色餐饮业态B、 休闲娱乐业态C、 女性主题业态D、 运动玩乐业态E、 社区店铺业态规划一块满足女性逛街生活需要的女性购物区域解释：从调查来看，品牌服饰店在xx属于较高端的商业业态，且非常的众多，这点说明其具有较大的市场消费力支持，和服饰里面，较大部分多女装。但是纵观目前xx的几个成熟的步行街，虽80%的业态为品牌服饰店，但是却都为有明确的女人主题定位，所以我司建议在项目商业部51、分，定位一块女性购物主题商业区域，业态定位为：时尚品牌女装，女鞋，化妆品，美容院，健身中心，婴童用品等。女性主题区域以商城为核心，向四周辐射，与超市形成人气互相流动，商城定位应偏向时尚。解释：商城作为超市的人气补充衍生，建议业态偏向与年轻化，时尚化。因为根据市场调查，xx各种商业业态中，缺乏以时尚为主的小饰品，小商品类业态，仅只有在一条小巷中看到几家，而这其20米左右的小巷中，集中了大量的18-25岁之间的年轻人，所以年轻人的消费能力也不容忽视，所以建议一层业态定位以年轻潮流女性小商品为主：如时尚饰品小商品，化妆品，鞋包，时装，手机挂件，美甲店，大头贴店等，二楼则可以引进大型的手机卖场，美容院52、，或者网吧等。定位一块以餐饮休闲为主题特色区域解释：一个综合型的商业园区，要使得人流尽可能的在区域内流动，并且有一定的时间固定性，餐饮休闲类业态是必不可少的，而项目大门及南端商铺设置为1-3层的大型商铺，具有作为餐饮和休闲业态发展的硬件空间基础，建议可以考虑将该区域定位为：特色餐饮休闲区域，融入一两家西餐，咖啡馆，韩国料理，烧烤，特色中式餐馆，大型足浴店，夜总会，酒吧等。注：餐饮类业态规划时需要重点考虑以下几点：1.油烟的排放设置，中餐的大油烟业态应远离住宅区，西餐类的问题不大2.停车位的配比，餐饮店面门口的停车配比区域和临时停车区域设置安排3.垃圾处理的合理规划设置，以免造成区域脏乱，降低项53、目品质。定位一块以运动，玩乐为主商业区域连云港首席青少年职业体验科技馆，带动xx内外的消费群体解释：满足青少年的需求，为青少年玩乐业态，发挥运动玩乐商业主题。注：休闲类业态规划时需要重点考虑以下几点：1. 停车问题与餐饮类一样，需要统筹规划安排2. 注意噪音控制，尤其是ktv业态的设置，因远离住宅区，以免扰民。做一些社区店铺业态解释：由于是二十多万平的中大体量小区，建议在社区店铺业态上予以重视，便利社区居民。整体商业区域命名：东城国际新天地新天地，在全国有很多个，例如西湖新天地，上海新天地等，而这些都为成熟的大型商业中心，所以新天地的整体商业区域命名可以让项目的商业一下子成为了一个城市的新兴生54、活娱乐中心，能够让当地的消费者在概念上对项目城市综合体有所认可，而不是单单停留在一个楼盘的认知上，那样就能够真正的成为xx的一个新的商圈，成为城市功能配套的一部分。主题区域命名：方案1：以新天地的总命名，定义各个主题天地，形成统一的整体。丽人天地美味天地养生天地乐活天地东城国际新天地方案2：在新天地的总概念下，将主题以组团形式命名，其中餐饮和休闲合二为一，以凸出各个主题的独立性为重点。女人街不夜城玩乐特区东城国际新天地业态选择占比建议：女性购物主题商业组团业态占比主力店品牌潮流女装55%女鞋，箱包15%化妆品，饰品23%婴童用品5%美容院，美发店2%明星店潮流饰品商城/健身中心重点打造好商城，55、营造时尚潮流感，亦可考虑引进一家中型规模的健身中心，作为整个女性购物区域的明星店，从而带动整体人流。餐饮休闲主题商业组团业态占比（餐饮）主力店中餐85%特色小吃5%西餐1%咖啡馆2%韩国料理，烧烤，火锅7%明星店大型酒楼重点引进一家大型酒楼，作为整个餐饮区域的明显店铺，带动特色餐馆发展。（休闲）主力店足浴70%KTV夜总会22%酒吧3%桑拿洗浴会所5%明星店高端KTV引起一家规模较大，档次较高的ktv，作为休闲区域的明星店，带动整体人气运动玩乐主题商业组团业态占比主力店运动服饰品牌75%体育用品15%文化用品8%网吧/溜冰场/书城2%明星店网吧，台球电玩网吧等作为整个地下淘宝城的娱乐配套，能够56、积累人气，形成年轻人聚集的场所，当然应考虑相关安全系数。xx商业板块评析：1、xx商业的租售，不是太旺，有一定的市场风险。在我们的项目运作商业，地处乡郊，人气匮乏，需要创新和守正出奇，方可制胜商业！2、在商业业态中，xx几乎没有纯粹的写字楼，虽然此业态是市场的空白，但是，xx由于是县城，写字楼的需求不是很旺盛，写字楼的需求量在一个城市看，是从第一产业向第二产业、第三产业转变的时期刺激它的需求，第三产业增长的快，写字楼的需求量就越高，xx县三个产业比为254926，第三产业还很薄弱，在xx运作写字楼，需求量较为萎靡，目前不是最好的契机，需谨慎。3、我们项目本案的特写：根据我们的调查团队抽调50多57、位xx县城的商户或经营业主，目前他们均不同意到我们的项目去租售商铺。4.3.3酒店市场中国酒店业现状我国酒店业目前发展十分迅速，2004年我国住宿与餐饮业营业总额1万亿元人民币，历史上首次突破万亿元大关，约占国民生产总值的7.3%左右，成为我国国民经济的重要产业。随着我国改革开放的进一步深入，国民经济的持续快速发展，人民生活水平的不断提高，我国国际化进程的逐步加快，北京奥运会、上海世博会、乃至广州的亚运会大型活动的成功举办、2020年我国将成为世界最大的旅游目的地等众多利好因素，我国酒店业无疑将有进一步的发展和新的动向，目前来看，酒店业发展呈现以下几个特点：1、酒店产品功能不断完善，酒店市场进58、一步细分经过20多年的发展，我国酒店业已从一般的酒店细分为商务酒店、旅游酒店、度假酒店、会议酒店、经济型酒店、主题型酒店和一般旅馆等，这是一个不断满足市场多样化需求的过程；2、酒店集团化步伐加快，国内外品牌酒店管理公司逐鹿中国市场目前，我国酒店集团已经有100多家，连锁酒店近1000家。酒店联合重组还在不断推进，特许加盟也开始兴起，国际酒店集团从高端市场向中低客源市场推进，国内市场国际化步伐正在加快；3、酒店个性化服务更加突出，信息技术进入中国酒店业以电子信息技术和连锁经营为代表的现代科技正加速进入我国酒店业并向客人提供全新服务，如人工智能对技术温度，光线的自动调节，在客房能有宽带上网、客房电59、视机能接收卫星网络信号、远程网络预定等，一句话，酒店业的发展越来越离不开科技进步；4、绿色、环保、节能、安全、健康将成为酒店业发展的新时尚绿色、环保、节能、安全、健康是经济发展的必然要求，21世纪酒店业发展的新趋势也离不开这个方向。顺应这种趋势、积极创建绿色酒店、推动中国酒店业进入以“安全、健康、环保、节能”为主题的新时代，将是国内酒店业的必然选择。 xx酒店业现状 1、从xx现有酒店的绝对数及容纳能力来看xx目前有准四星级标准酒店1家,三星级酒店1家，二星级酒店3家，再加上一些小型宾馆县城酒店总数不会低于100家。全县客房平均开房率为61.2%。从这个角度来看，xx酒店市场无疑是个竞争比较激60、烈的市场。2、从利好因素对xx酒店业的支撑来看连云港作为江苏沿海开发龙头城市，位于陇海线的东端，除了辐射我国中、西部广大区域外，还可以直接和欧洲内陆各大城市连通，具有良好的港口资源优势，随着国家“西部大开发”和“中部崛起”的发展方针，尽快把连云港建设成为“国际性滨海城市”、“现代化的港口工业城市”和“山水相拥的知名旅游城市”，为本项目开发提供了坚强的政策导向。 伴随着连云港市 “一体两翼”战略的实施，xx作为两翼中的南翼，每年将会有数量庞大的各种类型的招商团、考察团前来xx投资、考察，另外随着苏北第一神山大伊山的不断开发，也会有大批游客来xx观光旅游，这些团体频频光顾xx，将会给xx的酒店带来61、的滚滚客源；其次，工业化密集型的“晕轮”效应也衍生出繁荣的会展业和工业旅游，这也是xx酒店业得以蓬勃发展的原因之一；另外，xx地处连云港的南翼，位于宁连、沿海高速的交汇点，地理条件相当优越。相对于新浦、墟沟而言，同等级的酒店在xx其价格要低很多，这个价格优势也吸引了大量消费者；还有据悉xx小伊乡将筹建连云港国际机场。正是这些利好消息，吸引了大批投资者投身于xx酒店行业。3、从酒店经营状况来看从经营的角度来看，xx酒店市场收入中，客房、餐饮和娱乐三大收入三国鼎立，特别是娱乐业，它已成为xx一种产业化的经济，其规模之大、层次之丰富已经成为了xx一个主要的创收经营项目。这是其他地方酒店市场所没有的特62、征。4、从酒店竞争能力来看xx现有酒店规划相对落后。xx酒店如林，但大多独体建设、散点布落，环境较差，缺乏真正意义上的多元化、规模化、具有较高美誉度的品牌酒店，主题特色酒店几乎为市场空白。这是由xx酒店业的发展历史所决定的：一方面，xx酒店业发展才不过四、五年的时间；另一方面，xx酒店的投资者一般都不是酒店业出身，再者国内还鲜有经验丰富的本土管理人才；这些因素决定了xx酒店还不具备长远眼光和规划能力，还没有形成深厚的企业文化内涵，所以真正意义上具有强大竞争力的酒店还没出现。xx酒店消费者研究消费者对商务酒店和度假酒店的需求差异经过详细的调查，就xx范围来说，商务酒店最为重要的是要能尽可能地为客63、户带来便利：1、就酒店位置来说，最好临近商务区或重要交通枢纽（例如高速公路）附近，在这些地方住宿，方便与客户洽谈业务，便于参加各种商务活动；2、商务酒店本身提供的条件要便利，如商务中心的设施是否齐全，通讯、网络设备是否齐全，能否满足小型会议甚至远程会议种种需求等；3、完成一天的任务之后，客户需要的是放松自己，释放一下一天的工作压力，好的酒店要能够满足消费者的一切需要-健身、游泳、桑拿、KTV、美体、球类等等； 4、商务酒店对价格因素很敏感，因为商务酒店数量比较多，相互之间的竞争比较激烈；5、xx商务酒店逆黄金周现象特别明显。xx拥有众多的企业，这些企业的老板、高级管理人员的商务往来、业务谈判没64、有淡旺季之分，因此xx的酒店除了每年的春节生意较淡以外，其他时段酒店业务都很多。但是在黄金周，由于xx旅游资源缺乏深度开发，大量的人员外出旅游，于是就形成了xx酒店业务逆黄金周的现象。6、商务酒店存在一定的辐射商圈，核心商圈是5分钟车程，次级商圈为5分钟车程，三级商圈半小时车程。度假酒店主要接待度假休闲的客户，并为他们提供各种相关服务。所以对它的要求有所不同：1、从自然条件来说，度假酒店最好位于滨海、山川、湖泊等自然风景区的附近，位置与气候最好具有非常独特的特点；2、度假酒店因为远离客源地，其知名度对酒店的影响非常重要；3、度假客人的需求与商务客人的需求有所不同，他们主要选择旅游、休养、度假、65、运动等活动项目，而且客人的结构相对复杂，所以，针对不同的客户群，在不同的季节，营造不同的配套，如高尔夫、中医养生、儿童娱乐等，就显得十分重要；4、度假酒店业务对时令、季节非常敏感，在节假日火爆，但平时比较泠淡。为了熨平这种波动，很多度假酒店都特别注意营造本身的建筑特色与配套特色，例如有些度假酒店配备了各种会议；5、度假酒店基本上没有商圈的概念，但度假客户对度假城市的旅游资源、文化底蕴、生态环境、休闲配套的要求很高。xx酒店消费者特征：调查表明：1、 从职业角度看，xx酒店的消费者主要来自两大块：第一种是来自所在区域的企业。他们大多数是周边企业、工厂的高管、老板和所有者，这些人因为商务和业务的需66、要而与其业务伙伴成为酒店最重要的消费群体，这些人约占酒店客人总量的65%；第二种是来自机关和事业单位的客人。他们除了自己有一定的消费能力之外，也因为工作需要而成为酒店的消费者；2、从籍贯角度看，xx酒店消费者主要是来自沪浙一带以及本省的苏、锡、常一带，另外还有一部分是来自海外和珠三角的客人。这些苏、锡、常客户很多是因为自己在xx拥有投资，或者是作为母公司派到xx的高级管理人员；而来自海外和珠三角的客户一般都是作为上述公司的业务伙伴而来xx作商务逗留的；而且近年来受xx酒店的吸引，这部分人越来越多，并逐渐成为xx酒店消费市场一支不可忽视的力量。3、从入住酒店的时间上看，来自海外和珠三角的客户入住67、的时间相对来说长一点，一般是三天左右，而且这种入住都带有非常强的季节性；苏、锡、常客户因为是长驻xx，一般在xx都拥有自己固定的住所，他们去酒店消费时往往在餐饮、娱乐方面消费的比较多而住店的时候少，而且他们在酒店里面消费这些项目的频率非常高；4、从消费偏好来看，一般来说，来自海外和珠三角客户更注重保健、休闲、安全与保密（水疗、游泳、书吧），另外，因为体格的缘故，他们对房间的空间要求比较多一些；苏、锡、常等客户大多比较喜欢娱乐（桑拿、KTV、酒吧）以及相关服务；5、另外，平均来讲，xx酒店所接待的业务中，有20%左右的业务为政府部门的会议、考察、度假、旅游，这些客户主要来自江、浙、沪、粤等沿海地68、带，xx本地也占有一定比例，他们大都喜欢选择幽雅、安静的环境，而且基本上每年他们平均都有两次这种消费机会；6、从文化层次来看，这些酒店消费者一般都具备较好的文化素养，其中大专和本科学历的占据50%以上，也有少部分客户只接受过中学文化教育；7、从收入角度来看，xx酒店消费者特征比较独特：低收入人群占客户总数的绝对多数，而高收入阶层在总数中所占比例非常少；xx酒店板块点评：我们的项目本案特写：经过xx的酒店业界人士透露，就在当前县政府的一个招商引资星级酒店，现在每年还亏损200万左右，对于我们的五星级酒店项目，他们大多数认为客房入住率就是3年后运营也不会很好，餐饮同样面临一定的困局，休闲娱乐可能会69、稍微有些起色。由于本项目地处经济相对不发达地区，项目属于高档五星级酒店，地处xx东城郊区“城中村” ，经营过程中，在消费能力、服务水准、运营管理等方面存在一定的风险。建议加强员工岗前培训，强化服务意识，提高服务质量，聘请知名的酒店管理机构进行专业化、规范化管理，并根据当地市场的实际情况，对目标市场进行深度细分，拿出切实可行的酒店营销策略和市场运作方案，以规避五星级酒店项目运营期间的投资风险，保证项目的财务安全。4.4xx二手房三级市场xx二手房市场尚处低级阶段，二手房年均交易量在5万平方米左右，二手房中介机构不多，主要还是以新商品房为主要的供求链条。4.5项目市场综合评述n 政策方面：挑战，我70、们将面临严峻的宏观调控背景，虽然xx不是一二三线城市而是县域市场，但对xx整体的房地产市场发展还会有一定的影响。机会，随着主城区住房需求的外溢以及比主城区较低的房价的吸引，都将会支撑xx东城区房地产市场的发展，借力使力以求突破政策环境限制。n 价格水平：20xx年xx主城区3500元/平米的住宅均价和突破万元/平米的商业均价，给我们郊区地产提供了标杆和参照物，如果我们忘却地段，一味的追求高档次或所谓的高品质甚至模仿一二线楼市的高层建筑布局，需要承担市场的风险，特别在县域市场，人口和购买力等不利因素都会制约楼盘去化的节奏和速度。n 竞争威胁：xx主城区的楼盘20xx年去化不温不火，20xx年之前71、成交更是低迷与萎缩。我们的xx东城新区项目，规划恢弘，但目前依然属于郊区乡野“城中村”，其定位客户主要来自县城、地缘周边客户、全县乡镇以及外地客群等，竞争威胁相对而言比主城区还要大。另外，xx离新浦市区较近（县城到市区仅要30分钟车程），势必分流一部分客户到市区购房或消费。xx乡镇购买群体的流失比其它县也要多。n 产品需求：由于同质化产品的趋势明显，性价比高的产品较受xx客户的青睐，产品的创新性以及多层和类洋房的稀缺性，是xx以及周边客户较为认同和看重的。n 客户构成模拟：以首置及改善为置业目的，占比拟60%；以投资为主要目的的客户，占比拟30%；外地客群为主的客户等等，占比拟10%。五、项目72、整体定位项目定位：项目市场站位：领先区域市场水平，打造区域标杆项目。项目市场定位：县城向东，城市未来，居住方向。xx东城区定位于xx区域升级的标志，本项目定位于东城居住品质升级的标杆。突出项目所在区域的生态生活环境的升级，主打生态宜居牌。通过园林景观、品质感较强的外立面设计、超越当地市场的规划布局、户型设计、市场认可度较高、需求较大的产品打造，并通过示范区进行展示，跳出现有市场水平，打造区域标杆项目。产品类型定位：规划设计的时候就树立“零库存”的营销理念！产品拟包括90墅（90平米小独栋别墅，加上“有天有地”赠送面积约能用150平米左右）、150-180平米花园美墅（双拼或叠加）、160-2073、0平米亲邻美墅(独栋或联排) 、35-60平米酒店式公寓办公或迷你小公寓（带厨卫的蚂蚁工房）、70-115平米多层、小高层和高层洋房（很少一部分户型可做到120-135平米），同时将拥有xx唯一的五星级国际大酒店、大型商超、商业步行街、家居城、地方特色餐饮一条街等优质配套设施，坚持以“让xx人买得起的好房子”的理念服务于住户，精美装修、花园园艺、五星级酒店管理式的服务，倾情打造超大规模高品质社区，引领优质的新城市生活。产品定位：本项目产品主要面向客群为xx全境、重点是县城及东城县郊等区域客户，以及经济开发区产业型客户，兼顾xx外投资客群。在项目外立面、建筑风格等方面，可采用欧陆风情小镇或简欧立74、面的高雅格调，提高产品附加值，打造区域标杆产品。住宅类户型面积和格局比例初步建议如下：1、30-60平米，一室一厅一厨一卫，所占比例5%。酒店式公寓办公或迷你小公寓（带厨卫的蚂蚁工房）。2、70-85平米，二室二厅一厨一卫，所占比例20%。刚需及投资客户。3、90-109平米，三室二厅一厨一卫（部分两卫），所占比例30%。首次置业及改善性置业。下面的4、5项，可做N+1的“两代居”户型4、110-119平米，三室（半）二厅一厨二卫，所占比例20%。首次改善客户。5、120-135平米，三室（半）二厅一厨二卫，所占比例15%。再次改善客户。6、90别墅，送天送地后达150平米，所占比例5%。首次75、改善客户及投资客。7、150-200平米玲珑别墅，所占比例5%。再次改善客户及投资客。特别备注：如何统筹解决“卖给谁、卖什么和怎么卖”的关键问题？中小户型、低总价，是我们畅销xx、轰动全城的“杀手锏” ！由于面积不大，还可以提升一部分单价，来提升我们的利润空间！六、项目经营方案 项目“一次规划、分期开发”第一部分为酒店地块，根据政府要求和售楼需要（情景式营销）择机推进，酒店建设必须按规划的设计要求施工，酒店应在土地出让后6个月内动工，30个月内建成并营业（酒店营业3年并摘取五星级桂冠在县城是重磅新闻，但是，倘若仅有县城的消费，难以支撑高风险的酒店投资，可向xx拟要开辟的机场、政府的酒店服务采购76、招商的外资以及xx离市区较近的地缘消费客群等多元辐射，以弥补当地自有酒店消费的不足；还可在酒店地产上既引入国际化的管理团队，更是“统一经营”和“租售并举”，把酒店地产当做理财产品分割“租出去”或者分割“卖出去”，详细介绍中国最早14个沿海开放城市和江苏沿海开发龙头之地连云港，及其下辖的xx，xx五星级酒店产品的投资优势，比股票、银行、保险等有极大优势，以及投资酒店的长期收益，如投资少、回报时间短，受市场波动影响小，增值，一年几天的免费入住等等，可做酒店理财或度假产品xx之外的外销市场，客房、餐饮和休闲娱乐等酒店业态可打包或分割招商运营）；第二部分为东侧地块，以多层、小（中）高层以及商业为主；77、第三部分为西侧地块，以多元化的多层、类别墅、小（中）高层以及商业等商品房面世。按照当地政府要求，商业和住宅必须在酒店整体工程出正负零后才能开工建设且4年内开发完毕。五星级酒店部分业态开工经营租售或招商开发周期租售或招商周期多元化20xx年2015年1.5年以上2.5年1.5年以上 住宅和商业部分业态开工开盘清盘开发周期销售周期多元化20xx年20xx年下半年2016年4年4年以上营销策略产品卖点总结（1）、外部卖点n 区域价值：城市向东，xx东城区迎来新的发展机遇。xx向东，县城向东，城市发展必然选择，区域高起点规划布局，生态宜居，城市功能升级。n 交通价值：项目周边交通规划便捷，路网发达，出78、行便捷。n 配套价值：地块周边规划的商业、幼儿园、中小学、菜市场等生活配套基础设施，满足生活日常所需。（2）、内部产品卖点n 园林价值：超出市场水平的精品园林，多重景观体系打造，突出主题风格。n 户型价值：通透舒适中小户型，入户花园、露台、飘窗等形式的面积赠送，提高附加值。n 洋房美墅：市场认可度较高的多层洋房产品和玲珑型美墅倾情打造。n 楼盘外观：具有较高品质感的楼盘外立面风格，最好是质感优雅的简欧风格。销售策略本项目所处区域具备较高的价值成长空间，同时在产品打造上超出当地市场水平，属于区域标杆项目之一。在项目营销过程中注重：充分放大挖掘区域规划前景与成长潜力。着重突出区域较好的生态环境与完79、善的生活配套，生态宜居地产。同时在注重项目示范区打造，走情景式营销和高性价比作品模式，通过会所、景观、广场和样板房（或工法样板房）等示范区集群展现项目景观、建筑、户型等领先市场的产品品质。七、 项目投资估算具体分析，需要开发企业提供当地政府职能部门定稿批复的规划设计方案和更具体的详实数据。1、3.5万平米五星级酒店的总投资3亿元，50亩地成本500万元（不含土地契税等交割税费），酒店总投资约3.05亿元，后续运营还会有每年亏损的经营风险。2、剩余150亩地是可售商品房的商住用地（酒店倘若可售最佳），每亩20万元，土地成本约3000万元（不含土地契税等交割税费）。3、总的土地成本，直接的算法是较80、低的3500万元，但是，由于此项目是五星级酒店的招商引资项目，开发企业要先行投入并要担着风险经营，剔除后续酒店经营的亏损经营因素，就直接以酒店巨额投资3亿元概算，其实，总的土地成本可概算为3亿元五星级酒店投入+3500万元的土地成本=3.35亿元，如果算到150亩地、按照容积率2概算、可售商品房20万平米的账上（因为若把容积率算到3，可售面积虽然多是30万平米，但是，大多数的楼高是28-30层的高层，县域客户目前难以接受，加之高层建筑的土建安装、地下部分、消防、设备等成本比多层要高出许多，最后折中的容积率建议为2），楼面地价是何其高，达到1675元/平米，每亩地约220万！而不是先前书面上的181、0万或者20万每亩！4、根据连云港市近年房地产竣工工程单方造价指标提示，如下图：工程数量(项)幢数（幢）建筑面积(m2)审定价(万元)单方造价 （元/m2)建筑住宅楼 多 层砖混(6层以下）185820520416314.22795.02框架(6层以下）1056206314.720377.39987.68住宅楼小高层框剪(7-12层)25377005493.071457.05住宅楼高 层 框剪(18层)24349583776.741080.37综合楼框架141868480.477924.781157.23厂房框架44684205155.56753.52装饰内装99559983216.9657482、.48外装3332084.192345.1730.92市政普通沥青路6/1186004126.82347.96混凝土路3/1287104498.36349.50小计71备注：单方造价（元/m2）=审定价建筑面积 。其中，外装建筑面积为展开面积，普通沥青路、混凝土路建筑面积为路长乘以路宽面积。那么，加之正常的税费和财务成本等，我们项目本案的多层成本3000元/平米左右，我们项目本案的高层成本3600元/平米左右，现在20xx年xx主城区的均价（多层为主）才3500元/平米，我们本案项目20xx年要是能卖，最多可以售价2800元/平米，那么，从理论上讲，我们本案项目是亏本销售的，我们拟20xx年下83、半年多层住宅先开盘，拟一期多层均价设定为3500元/平米，这个售价是高估的，要寄托在20xx年xx楼市健康发展并且房价要小幅攀升。我们本案项目高层住宅由于是后期开发，开盘时间要在2015年左右，暂时不好预测或研判房价走势。至于，商业部分，由于人气匮乏，住宅尚未入住，几乎是建好了等着看。由于是政府新推的东城新区，xx东路尚未开通，学校尚未启动，农贸市场也无时间表，周边的道路设施和生活配套还很不完善，目前的态势，很不乐观，从市场风险上考量，近期或近年都不是推盘或动工的最好时机。由于是4年左右竣工，若按照正常的xx房价不跌并且每年至少有8%的同比增幅概算，根据我们本案项目的实际情况，我们模拟整个小区84、的房价均价（拟从20xx年开盘到2016年清盘，取其平均值）：1、多层均价：4300元/平米；2、高层均价：4600元/平米（高层后开盘，有时间差）；3、别墅均价：5800元/平米（先期开盘的均价在5200元/平米）；4、商业均价：7500元/平米。八、 原来两个概念性方案的相关建议1、 政府要求沿xx东路的五星级酒店和大型商超位置对调。可采纳，酒店设置在最西端，便于东侧的两个居住组团“动静分开”。2、 政府要求xx东路组建大型商场，沿街做写字楼或酒店式公寓。大型商场可做，但是写字楼慎做（xx第三产业发展滞缓，写字楼需求不旺），酒店式公寓会和五星级酒店的租售相冲突，建议也不做，可以考虑可商可住85、的酒店式公寓、万科式的蚂蚁工坊（30-60平米的一室一厅一厨一卫，有些老人会住，孩子买小区内的其他房子）。3、 大量的18层特别是28-30层的建筑，要减少，县域居民尚不太认可高层建筑，不利于去化，也会增加地下部分、消防、设备和上部建筑的投资成本。4、 两个概念性方案设计，有凑容积率之嫌疑，过度依靠增加可售面积来获取超额的利润，很危险，有不因地制宜、脱离当地实际的市场风险存在。5、 建议在政府的要求和开发企业的慎重考量后，对方案进行修善、优化和细化，最好召开专门的方案研讨会，群策群力，集思广益，减少失误。九、综合评价及对当地政府的简要汇报xx向东，县城向东，为项目迎来新的发展机遇。xx东城，成86、为重要的战略区域，未来发展看好。xx东城是城市发展、城区功能升级的必然方向。xx东城区，区域交通便捷，区位优势明显，未来周边教育、医疗、商业等生活配套完善，区域成长潜性较高。xx新一届党政领导班子对东城新区发展特别重视，未来几年内xx东城建设将驶入快车道。项目总规模二十多万平方米，用地规模较大，政府扶持较多，整体利润尚可。同时通过此次与政府的五星级酒店合作，为与政府后续开发合作，以及公司在区域持续发展提供有力保证。同时五星级酒店的先期兴建，有助于企业进一步熟悉相对陌生的区域市场，为板块聚拢人气，为后续住宅和商业板块的开发提供更高的时间价值效益。本项目可通过园林景观、品质感较强的外立面设计、超越87、当地市场的规划布局、户型设计、市场认可度较高需求较大的多元产品打造，突出项目所在区域的生态生活环境的升级。同时通过示范区进行展示，跳出现有市场水平，打造区域标杆项目。综合研判，初步判断项目可行，符合公司的未来发展战略，建议投资开发。但是，鉴于当前的形势、五星级酒店的巨额投入以及xx楼市的实际情况，特向政府及职能部门的相关领导简要汇报如下：1、 xx县城东城新区xx东路何时开通？2、 xx县城东城新区规划的幼儿园、学校等优质教育何时开学？3、 xx县城东城新区规划的农贸市场等生活配套何时开业？4、 xx县城东城新区地处东郊xx乡境内，目前仍属于乡野田园“城中村” ，何时有城区的成熟之美？5、 政府及其职能部门能否站在客观市场环境的角度，多为我们开发企业着想，给予启动时间上的适度宽松？6、 本案土地“招拍挂”手续的完善，另外，是否可以把巨额投资的五星级酒店做成有预售许可证的商品房？